上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初25234号原告：上海锋颖投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张庆彪，执行董事。委托诉讼代理人：刘海霞，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊倩如，上海伟创律师事务所律师。被告：上海享骑电动车服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴嘉。原告上海锋颖投资管理有限公司(以下简称“锋颖公司”)与被告上海享骑电动车服务有限公司(以下简称“享骑公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锋颖公司的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。被告享骑公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锋颖公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年7月13日签署的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2019年1月14日起至2019年4月8日止的租金人民币206,225.88元及逾期滞纳金(以下币种均为人民币，以206,225.88元为基数，按日5‰的标准，自2019年1月5日起算至实际付款之日止)；3、被告支付解约违约金137,330元。(上述各项共暂计406,454.77元，扣除被告交付的租赁保证金102,000元，还应付304,454.77元)事实和理由：2018年7月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于上海市宝山区虎林路XXX号内A区底楼的厂房用于仓库，存放电动自行车和配件，面积为1,290平方米。合同履行期间，被告支付了租赁保证金102,000元及第一期房租162,180元，至2019年1月4日应缴付下一期房租，经原告多次催缴，被告未付。2019年3月1日，被告授权案外人朱斌负责与原告协商办理退租及处理仓库内资产等相关事宜，但协商一段时间后，朱斌声称不再代理被告，原告后向被告及朱斌发送的函件也被退回。2019年4月8日，原告向被告及朱斌发送解除租赁合同通知书。故原告提出上述诉请。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：被告支付自2019年1月14日起至2019年4月8日止的租金201,007.8元及逾期滞纳金(以189,630元为基数，按日5‰的标准，自2019年1月5日起算至实际付款之日止)。被告享骑公司未作答辩，未提交证据。原告锋颖公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、付款凭证、记账凭证、授权委托书、通知书、咨询报告等，本院对上述证据材料进行了核对，对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年7月10日，锋颖公司(甲方)与享骑公司(乙方)签订租赁合同，约定，甲方向乙方出租位于上海市宝山区虎林路XXX号内的厂房，其中A区底楼(3号)的厂房面积(包括公摊面积)为1,020平方米；租期自2017年7月13日起至2018年7月12日止；年租金612,000元(此价格只开收据，如需发票，发票税点6%由乙方支付)；保证金102,000元等。享骑公司于2017年7月12日支付了保证金102,000元及三个月租金162,180元，转账附言为仓库租金/押金(付三押二)；于2017年10月13日支付了162,180元，转账附言为仓库租金；于2018年2月2日支付了162,180元，转账附言为租金(1.13-4.13)；于2018年4月20日支付了162,180元，转账附言为租金(4.13-7.13)。2018年7月13日，锋颖公司(甲方)与享骑公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定，甲方向乙方出租位于上海市宝山区虎林路XXX号内的厂房，其中A区底楼(2号)的厂房面积(包括公摊面积)为1,290平方米；租期自2018年7月13日起至2019年7月12日止；年租金823,988元(此价格只开收据，如需发票，发票税点6%由乙方支付)；保证金137,330元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还；房屋租金先付后用，三个月支付一次租金205,997元，每期租金乙方须于上期期满前十日支付给甲方；乙方如不及时支付相应的款项，应向甲方支付滞纳金，每逾期一天，则乙方须向甲方缴纳应缴总数千分之五的滞纳金；租赁期间，乙方逾期支付租金累计超过三十日的，视为违约，另一方可解除合同，违约方需支付两个月租金作为违约金；甲方行使解除权的，乙方应在收到甲方解除合同通知的十日之内，将房屋内所有物品搬迁出承租房屋，且乙方不能向甲方主张有关装修损失等。享骑公司于2018年7月13日支付了290,109.28元，摘要为仓库租金/水电费；于2018年10月10日支付了218,356.82元，摘要为仓库租金2018/10/13-2019/1/12。审理中，锋颖公司表示，享骑公司未再支付之后的租金，290,109.28元包含租金218,356.82元和水电费71,752.46元，实付租金均为含税租金。2、2019年3月1日，享骑公司出具《授权委托书(委托处理资产)》，委托及授权朱斌代表享骑公司办理享骑公司位于上海的所有仓库/办公室退租及处理该仓库/办公室内现有资产事宜，有效期至上述委托事宜办理完毕之日止或2019年5月31日止(以先到期之日为准)。审理中，锋颖公司表示，锋颖公司曾就退租事宜与朱斌协商过一段时间，但最终未谈妥方案。2019年4月9日，锋颖公司向朱斌发送《关于费用催缴及解除租赁合同通知》，主要内容为，因享骑公司自2019年1月14日起拖欠租金至今，且有数月电费、停车费等其他费用逾期未缴纳，锋颖公司已于2019年1月10日发送告知书，于2019年4月2日发送通知，并多次与享骑公司授权委托处理退租事宜的朱斌先生沟通，均未有进展。现告知享骑公司即日起解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，锋颖公司收回该房屋使用权；鉴于享骑公司收到我方于2019年4月2日的通知后拒不搬离，锋颖公司有权单方清理并收回厂房；享骑公司即日起三日内拒不提供搬离后存放地点的，锋颖公司有权聘请第三方评估机构进行评估后出售，所得钱款在扣除相关费用后，优先冲抵欠付租金及费用等；享骑公司应于三日内支付拖欠的租金、费用、违约金等。朱斌于次日收悉上述解除通知书。2019年5月10日，上海宏大信宇资产评估有限公司受锋颖公司委托出具咨询报告，咨询结论为：经测算，锋颖公司于本次咨询基准日2019年4月30日委估的处置资产价值为63,100元。审理中，锋颖公司表示，享骑公司一直占用系争厂房，锋颖公司对厂房内资产进行评估后，于2019年5月10日之后几日处理掉了内部遗留物品，将系争厂房收回。遗留物品卖给了收废品的，具体金额在评估价格左右，同意按63,100元抵充享骑公司拖欠的租金。3、审理中，锋颖公司表示，虎林路XXX号场地上有1幢楼(建筑面积811.26平方米)、2幢楼(建筑面积4,631.44平方米)、3幢楼(建筑面积1,017.69平方米)和4幢楼(建筑面积1,780.98平方米)，由案外人王国雨拍卖取得后租赁给锋颖公司的法定代表人张庆彪，租期15年，至2029年5月31日。享骑公司于2017年7月10日租赁了系争场地内的仓库1,020平方米(3号仓库)，因业务需要于2018年4月1日增加租赁了仓库270平方米(2号仓库)，上述两个仓库合同到期后，因两库紧邻，故在2018年7月13日新合同中仅使用了2号仓库一个地址号，租赁位置即为2幢楼仓库内的一部分。锋颖公司与享骑公司续签租赁合同后，保证金仍为102,000元，实际没有增加收取保证金，上述款项同意抵充享骑公司拖欠的款项。4、为证明己方主张，锋颖公司另行提交了下列证据：《告知书》、《通知书》，证明锋颖公司向享骑公司催款，并要求享骑公司把仓库内遗留物品搬离。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据约定，租金先付后用，每三个月支付一次租金，乙方应于上期期满前十天支付租金，逾期支付租金累计超过三十日的，视为违约，可解除合同。被告作为承租方，对租金支付情况负有举证责任，原告主张被告未支付2019年1月14日起的租金，被告对此未予举证，原告的上述主张，本院予以采信。被告未按约定期限支付租金，已构成违约，原告要求解除涉案房屋租赁合同，符合合同约定，本院予以准许。被告授权委托朱斌处理退租事宜，原告于2019年4月9日向朱斌发送《解除租赁合同通知书》，朱斌于次日收悉，故本院确认涉案租赁合同于2019年4月10日解除。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物，并结清费用。原告已自行收回租赁物，故租赁物返还事宜，本院不再处理。关于租金。原告要求被告按合同约定的标准，支付自2019年1月14日起至2019年4月8日止的租金201,007.8元，于法有据，本院予以准许。审理中，原告同意将押金102,000元及遗留物品残值63,100元用以冲抵被告欠付的款项，本院可予准许，上述款项冲抵后，被告还应支付原告租金35,907.8元。关于解约违约金。根据约定，违约方需支付两个月租金作为违约金。现原告要求被告支付解约违约金137,330元，符合合同约定，本院予以准许。关于逾期付款滞纳金。根据约定，每逾期一天，乙方须向甲方支付应缴总数千分之五的滞纳金。现原告要求被告以189,630元为基数，支付自2019年1月5日起至实际付清之日止的滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。至于滞纳金的标准，本院根据诚实信用和公平合理原则，结合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失，且被告已承担相当于两个月租金的数额作为合同解除违约金的情况，酌情调整至日万分之二点五。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海锋颖投资管理有限公司与被告上海享骑电动车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海享骑电动车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海锋颖投资管理有限公司支付租金35,907.8元；三、被告上海享骑电动车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海锋颖投资管理有限公司支付逾期付款滞纳金(以189,630元为基数，按日万分之二点五的标准，自2019年1月5日起算至实际付清之日止)；四、被告上海享骑电动车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海锋颖投资管理有限公司支付解约违约金137,330元；五、驳回原告上海锋颖投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为3,764元，由被告上海享骑电动车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇二〇年五月二十九日法官 助理  董程程书 记 员  戴剑英附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。