安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初1675号原告：合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。法定代表人：戴光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹传诗，该公司员工。被告:王莉,女,汉族,住合肥市瑶海区。原告合肥市传世物业管理有限公司（以下简称“传世物业公司”）诉被告王莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告传世物业公司的委托诉讼代理人邹传诗、被告王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告传世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2019年9月30日物业服务费共计3615.70元,违约金464.70元,合计4080.57元;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会与原告签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》，按照合同约定原告为江晨园小区提供物业管理服务，收费标准为高层有电梯每月1.2元/平方米，多层无电梯每月0.55元/平方米。被告系江晨园小区A9幢704室业主，建筑面积为143.48平方米。被告入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。自2018年1月1日起至2019年9月30日止，被告已欠物业服务费3615.7元，违约金464.7元，共计4080.57元。另外，根据合同第二十一条第四款约定，业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，原告有权进行索取并要求被告支付从逾期之日起按每天应交费用的千分之五的违约金。因此，被告应支付拖欠的物业费以及相应的违约金。现经原告多次催要，被告均以种种理由进行推托，原告为维护自身合法权益，根据法律规定提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告王莉答辩称：原告起诉要求被告承担支付物业管理费的法律依据，是基于《江晨园小区物业管理服务委托合同》，被告认为生述合同均属无效合同。基于合同法第五十八条合同无效的法律后果，应由原告举证其是否全部或者部分完成《江晨园小区物业管理服务委托合同》所列服务内容及标准，被告仅需反驳，法官依据原告举证多少确定事实上履行了多少服务以确定收费标准。若原告无法举证或者不举证，则视为原告放弃举证权利，依法驳回原告全部诉求。关于《江晨园小区物业管理服务委托合同》合同无效的法律问题；原告未能提供2018年6月1日至2019年6月30日，与江晨园小区所签的物业合同，属于未能提交完备证据之情形，且2018年未江晨园小区提供物业服务的是安徽鸿坤物业管理有限公司；基于合同无效法律后果及事实上履行哪些服务，由原告举证，被告在此案中提供如下意见仅供法庭参考。并且物业所提供的服务不合格。本院经审理认定事实如下：王莉系合肥市瑶海区临泉路江晨园小区A9幢704室业主，房屋面积为143.48平方米。2017年5月31日，合肥市瑶海区方庙街道汪塘社区居民委员会（以下简称“汪塘社区居民委员会”）与传世物业公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，合同约定：由传世物业公司为江晨园小区提供物业管理服务，传世物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；共用环境卫生；交通与车辆停放秩序管理等；委托管理期限为1年，自2017年6月1日至2018年5月31日止；本物业管理服务费，住宅房屋由传世物业公司以市物价局核定价格向业主或物业使用人收取；物业管理服务实行一费制：高层有电梯1.2元每平方米，多层无电梯0.55元每平方米（不另收其他公共能耗费）；空置房屋的物业管理费，由乙方按建筑面积每月每平方米市物价局核定价的50%向业主收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之五交纳滞纳金；传世物业公司违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，汪塘社区居民委员会有权要求传世物业公司限期整改，逾期未整改的，汪塘社区居民委员会有权终止合同。合同签订后，传世物业公司依约提供了相关物业服务。2018年5月31日，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司签订《江晨园小区物业管理服务委托合同》一份，拟委托安徽鸿坤物业管理有限公司对江晨园小区进行物业管理，公示后因小区业主对重新选聘物业公司意见较大，汪塘社区居民委员会与安徽鸿坤物业管理有限公司于2018年6月1日解除了所签订的物业服务合同，江晨园小区交由传世物业公司继续提供物业管理服务。汪塘社区居民委员会向本院出具《情况说明》一份，言明：安徽鸿坤物业管理有限公司进驻江晨园小区所收取的物业管理服务费已全部移交传世物业公司，汪塘社区居民委员会与传世物业公司于2018年5月到期的物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，汪塘社区居民委员会不再补签物业服务合同，按原合同由传世物业公司继续提供物业服务。被告王莉向本院提供的向原告缴纳物业费的票据显示：被告王莉向原告交纳2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费1377元；被告王莉向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间物业费1377元；被告王莉向原告交纳2017年1月1日至2017年12月31日期间物业费1400元。2019年9月1日至2020年12月31日被告王莉向合肥宇城物业管理有限公司缴纳物业费2700元。对于被告王莉未交纳的物业费，传世物业公司催交未果后遂诉讼来院。以上事实有传世物业公司提供的原告营业执照、物业服务企业资质证书、被告身份证复印件、服务价格登记证、收费许可证、《前期物业管理服务协议》、情况说明、光盘等及有被告提供的缴费凭证等证据，本院予以确认。本院认为：关于传世物业公司的资质问题。传世物业公司提供的资质证书有效期为2014年11月18日至2017年11月17日，但2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》【国发（2017）7号】取消了物业服务企业二级及以下资质认定，提出取消审批后住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。2017年12月15日，《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》明确各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换和补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。根据上述文件及通知，传世物业公司的资质证书到期后因国家已取消物业服务企业资质认定，故传世物业公司的资质等级不影响其签订合同及提供物业管理服务的法律效力。关于传世物业公司与汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》的效力问题。本院认为，双方合同约定的有效期至2018年5月31日届满，合同到期后双方虽未签订新的合同，但传世物业公司继续为案涉小区提供物业服务，汪塘社区居民委员会也明确表示原物业服务合同继续有效至江晨园小区业主委员会依法成立时止，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，原合同应继续有效。关于传世物业公司主张的收费标准问题。《安徽省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”传世物业公司与汪塘社区居民委员会在《物业管理服务委托合同》中约定物业管理服务费高层有电梯为1.2元/月/平方米，传世物业公司提交的《服务价格登记证》显示2016年7月至2017年5月，经安徽省物价局备案江晨园小区物业公共服务费有电梯为1.2元/月/平方米，现传世物业公司仍按此标准主张，符合双方合同的约定，故对传世物业公司主张的收费标准，本院予以采信。综上，传世物业公司与汪塘社区居民委员会签订的《江晨园小区物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主具有法律约束力。合同签订后，传世物业公司按照约定进驻江晨园小区履行了提供物业服务的义务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告作为小区业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。被告如认为物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。结合本院在审理案涉小区其他业主反映的情况，传世物业公司在提供公共环境清洁及设施、设备维修、养护等方面确实存在没有达到应有标准的情况,故本院酌情按照合同服务内容予以扣减20%的物业服务费用。关于物业费的收费标准，被告王莉向本院提供的缴费证据显示其案涉房屋自2015年1月1日至2017年12月31日期间缴费标准一直为按0.8元/平方米缴纳，本院根据交易习惯，确认案涉房屋应缴物业费的收费标准为0.8元/平方米。本案被告王莉房屋面积为143.48平方米，其物业费的收费标准为0.8元/月/平方米，传世物业公司诉称王莉未支付2018年1月1日起至2019年9月30日期间的物业费，但被告王莉向本院提供的缴费凭证显示其已经向后进驻的物业缴纳2019年9月物业费，故王莉应缴纳的物业费为1837元（0.8元/月/平方米×143.48平方米×20个月×80%）。至于传世物业公司主张的违约金，双方在出现物业服务合同矛盾时，应平等协商、互相沟通加以解决。本案传世物业公司履行合同亦存在瑕疵，王莉不交物业费系对其提供的服务存在异议，故本院对传世物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王莉于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市传世物业管理有限公司2018年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费1837元；二、驳回原告合肥市传世物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他费用25元，合计50元，由被告王莉负担。本判决为终审判决。审判员  孙方奎二〇二〇年五月二十七日书记员  王志茹附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。