辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初6145号 原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：潘子翔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋晓杰，辽宁同泽律师事务所律师。 被告：侯玉军，女，1963年7月29日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。（缺席） 被告：吴春胜，男，1965年4月18日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。（缺席） 第三人：中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地辽宁省沈阳市铁西区。（缺席） 负责人：王志军，该支行行长。 委托诉讼代理人：臧军，男，1968年5月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市沈河区。 原告沈阳澳源房地产开发有限公司（以下简称澳源公司）与被告侯玉军、吴春胜，第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称工行铁西支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告澳源公司委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼，被告侯玉军、吴春胜及第三人工行铁西支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澳源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区1-1-2房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1709058243），并判令被告支付解除合同违约金95560元（按总房款的20%计算）；2.判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区1-1-2房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续（合同备案号：E1709058243）并将该房屋交还给原告；被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预售商品房抵押权预告登记手续；3.判令被告一次性结清截止实际交还原告房屋之日止的，被告应向有关收费单位结清的欠费，包括物业费2640元（暂计自2017年9月20日至2019年2月14日止，具体偿还金额以实际发生为准）、采暖费3027.11元（自2017年11月1日至2018年3月31日、2018年11月1日至2018年11月30日止，集体偿还金额以实际发生为准），撤销备案费用53.04元；4.判令被告支付保函费1433.4元、律师费7000元、采暖费2298.4元（自2017年11月1日至2018年3月31日）；5.本案诉讼费、保全费被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月2日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区乾沙街43-2号1-1-2商品房，房屋建筑面积88.4平方米，房屋单价5404.98元，房屋总价为477800元。付款方式：合同第六条及附件四第六条第1款（3）项约定：“买受人于合同签订日当天（即2017年5月2日）支付总房价的20%的首付款计人民币97800元，剩余房款380000元整，申请按揭贷款”；合同第七条约定：“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金。”补充协议第六条第1款（3）-④项约定：“在出卖人为买受人的借款承担连带保证的期间，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，……出卖人有权单方面解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应全额偿还出卖人支付的全额款项，承担违约金，办理解除抵押、交回房屋等相关手续”。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。 合同签订后，原告按约履行了义务，但被告却违约未履行合同约定的义务，经多次催收，被告均拒绝支付。被告与原告、第三人签订了《个人住房借款担保合同》，约定由第三人为被告购房提供38万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。但第三人为被告发放贷款后，被告却违约未履行归还银行贷款本息的义务，导致第三人发函要求原告承担连带保证责任。原告依约代偿被告拖欠第三人全部款项389473.5元。 被告的上述违约行为，严重违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，损害了原告的利益，构成了根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》以及双方合同约定，原告特诉请法院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告侯玉军、吴春胜未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 第三人工行铁西支行未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月2日，澳源公司与侯玉军、吴春胜签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：E1709058243），约定：侯玉军、吴春胜购买澳源公司开发的位于沈阳市于洪区1-1-2号房屋，建筑面积为88.4平方米，房屋总成交金额为477800元。付款方式为按揭贷款，首付款97800元，剩余房款380000元，买受人向贷款机构申请贷款等。 同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：澳源公司在为侯玉军、吴春胜的借款承担阶段性连带担保期间，如因侯玉军、吴春胜未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求澳源公司承担保证责任的，侯玉军、吴春胜应当在收到原告通知的3日内一次性归还澳源公司承担保证责任的款项，否则侯玉军、吴春胜应按澳源公司承担保证责任金额的每日万分之五向其支付违约金，逾期超过30日仍未归还的，澳源公司有权单方解除合同。如因侯玉军、吴春胜逾期偿还贷款，导致银行解除与其的贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，澳源公司有权单方解除合同。澳源公司根据上述约定单方解除合同的，侯玉军、吴春胜除立即全额偿还出卖人支付的所有款项外（包括欠款本金和利息、违约金和实现债权费用等），并承担总房款40%的违约金。侯玉军、吴春胜应无条件办理解除贷款合同、解除抵押并将房屋恢复原状后交回出卖人，如房屋已装修，经出卖人同意不需恢复原状的，出卖人对装修不给予任何经济补偿。在上述手续全部办理完成且澳源公司在扣除侯玉军、吴春胜应承担的费用，首付款若有剩余则退回侯玉军、吴春胜，如首付款不足偿付，侯玉军、吴春胜应另行支付等。 在上述合同签订前后，侯玉军、吴春胜给付澳源公司购房首付款20000元。 2017年7月19日，侯玉军、吴春胜作为借款人与工行铁西支行签订个人购房借款/担保合同，约定：贷款金额380000元，贷款期限180个月。保证人为原告澳源公司，承担阶段性连带保证责任，保证人对上述合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利，违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，第三人工行铁西支行将贷款380000元发放至澳源公司账户，用于侯玉军、吴春胜购买沈阳市于洪区1-1-2号房屋。 2017年8月1日，沈阳市于洪区1-1-2号房屋在沈阳市房产局办理了预告商品预告登记及预购商品房抵押权预告登记。 2018年9月，因被告侯玉军、吴春胜连续7期未按时向第三人工行铁西支行偿还借款本息，故工行铁西支行向原告澳源公司发函，要求其承担阶段性担保责任，澳源公司于2019年1月21日代被告侯玉军、吴春胜向工行铁西支行偿还本金、利息、罚息合计389473.5元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告澳源公司与被告侯玉军、吴春胜签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，该合同、补充协议均合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，因侯玉军、吴春胜怠于履行偿还贷款义务导致澳源公司承担了保证责任，原、被告双方合同中约定的解除条件已经成就，现澳源公司要求解除与侯玉军、吴春胜签订的《商品房买卖合同》,符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，澳源公司应将首付款20000元返还给侯玉军、吴春胜。侯玉军、吴春胜与工行铁西支行应当协助、配合澳源公司办理撤销合同备案手续、房屋所有权初始登记及抵押预告登记手续。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。澳源公司、侯玉军、吴春胜《商品房买卖合同补充协议》中约定了房价款40%的违约金，澳源公司虽在诉讼请求中将违约金标准下调为房价款20%，但明显过高。根据被告过错程度，公平原则本院将违约金调整为房价款477800元的2%，即9556元。 关于律师费的问题，因双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》中约定，且澳源公司提供了《委托代理合同》及律师费支付发票，律师费已实际发生，本院予以支持。 关于保函费的问题，原告代替被告偿还所有款项，被告未给付原告该款项。原告为实现该债权，申请对被告的房产予以查封，原告支付的保险费应由被告承担，故原告主张的保函费，本院予以支持。 关于追偿权的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，澳源公司承担保证责任向工行铁西支行偿还了本金、利息、罚息合计389473.5元，有权向侯玉军、吴春胜追偿。故被告应给付原告承担担保责任的全部损失。 关于澳源公司要求侯玉军、吴春胜应向有关单位结清物业费、采暖费、撤销备案费，与本案不属同一法律关系，且亦涉及其他合同当事人，故本案不予涉及，其他合同当事人可另案主张权利。 本案中，澳源公司实际取得售房款400000元（20000元+380000元），扣除侯玉军、吴春胜应支付给澳源公司的违约金9556元、律师费7000元、保函费1433.4元、担保责任损失389473.5元，原告侯玉军、吴春胜应给付澳源公司7462.9元（400000元-9556元-7000元-1433.4元-389473.5元＝-7462.9）。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告侯玉军、吴春胜于2017年5月2日签订的关于沈阳市于洪区1-1-2房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1709058243）； 二、被告侯玉军、吴春胜于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳澳源房地产开发有限公司7462.9元； 三、被告侯玉军、吴春胜于本判决发生法律效力后十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区1-1-2号房屋的商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：E1709058243）； 四、被告侯玉军、吴春胜、第三人中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行于本判决发生法律效力后十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区1-1-2号房屋的抵押预告登记撤销手续； 五、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2479.70元，保全费2909元，公告费600元，均由被告侯玉军、吴春胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  彭艳君 人民陪审员  林 楠 人民陪审员  陈雅贤 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  黄名兰