广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20827号原告：卢润明，男，1965年7月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：黄建学，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。被告：中山市凯茵豪园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区凯茵新城A04区雅豪坊3幢C15卡之一，统一社会信用代码914420007265147727。法定代表人：郑建强，总裁。委托诉讼代理人：刘梦超，男，员工。委托诉讼代理人：周水兰，女，员工。原告卢润明与被告中山市凯茵豪园房地产开发有限公司（以下简称凯茵豪园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢润明的委托诉讼代理人黎嘉瑶，被告凯茵豪园公司的委托诉讼代理人刘梦超、周水兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢润明向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快为原告办理房地产权属证书；2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（计算方式：以已付购房款总额1625568元为基数，按照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息的标准从2011年8月31日起计至实际出证之日止，每3个月支付一次，暂计至2019年8月1日为746819.81元）。事实和理由：2006年12月15日，原告与被告签订了中山市商品房买卖合同，约定被告将位于广东省××火炬开发区宫花村凯茵新城第A07区T2-63的别墅出卖给原告，房屋总售价为1625586元，被告应于2007年4月15日将上述房屋交付给原告；原告逾期付款超过90天后，被告有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；原告要求继续履行合同的，原告按日向被告支付逾期应付的万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定时间内取得房地产权属证书的，被告按原告已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，被告于2007年4月15日将该房屋交付原告使用（注：实际交付房屋的时间更正为2008年10月31日）。原告接收房屋至今已超过11年，多次催促被告办证无果，至今仍未取得房地产权证书。根据合同约定，被告已构成违约，应尽快为原告办理房地产权证书并支付违约金。原告认为，双方签订的中山市商品房买卖合同为被告制定的格式合同，在该合同中被告逾期办证数额仅为已付房款的1％，且与逾期的时间长短没有关系，因而导致被告逾期办证的违约数额远低于原告逾期付款所产生的违约金数额，存在明显减轻被告自身违约责任的情况。被告延迟办证的行为，给原告造成了很多不便和困扰，严重妨碍了原告充分利用该房屋进行投资融资。鉴于此，原告要求被告以已购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准来计算逾期办证的违约金。被告凯茵豪园公司辩称，一、原告自行对涉案房屋进行加建是未取得产权证的根本原因，与被告无关。涉案房屋在2006年11月25日通过五方验收，2009年12月11日取得竣工验收备案登记证，被告在2009年11月26日办理规划验收时，因原告收楼后在涉案房屋二楼、三楼阳台加建阳光棚导致规划验收无法通过，需对加建部分进行拆除，而小区其他同批次不存在加建、违建行为的业主已通过规划验收，被告在2010年3月23日已取得涉案房屋所在小区其他房屋（业主没有加建的房屋）的大确权，被告已依约履行了其协助办证义务，涉案小区工程符合验收标准，具备为原告办证条件。为原告办理产权证不是被告单方行为可以完成的，因原告未及时拆除加建，涉案房屋在2018年9月26日才通过规划验收，原告自身加建行为导致办证延迟的责任应由原告承担，与被告无关。根据案涉商品房买卖合同第十五条第3款、附件四第六条约定，如因买受人原因或政府政策、法律法规或其他影响办证进度的，出卖人（被告）不承担任何责任，并可据实顺延办证期限。由于原告自2009年存在加建直至2018年才拆除通过规划验收，出卖人（被告）可相应顺延办证并无需承担任何责任。被告目前有在推动办证事宜，但现在住建局暂停了原违建别墅的办证，具体何时恢复办理无法确定。而且根据原告拆除违建的时间，被告的办证义务应当顺延10年。二、双方在合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，由此可见，被告的义务仅限于持办理产权登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并非为原告办理涉案房屋的不动产权证，原告的第一项诉讼请求没有合同依据，且没有任何法律法规规定出卖人必须承担为买受人办理不动产权证的相关规定。三、原告的第二项诉讼请求主张的违约金没有事实依据，没有合同依据和法律依据。1.涉案商品房买卖合同对逾期办证违约金约定为“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，该约定对双方均有约束力，原告诉请之违约金计算标准有违合同法诚实信用、意思自治原则，且即使如果存在调整违约金的情形，也应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素综合考虑，况且本案中迟延办证是原告加建行为所致，被告本身不存在违约的事实，不需要承担违约责任。2.涉案商品房买卖合同系广东省工商行政管理局、中山市房地产管理局统一制定提供的版本，并非被告的格式合同或条款，被告也是根据政府部门提供的版本说明使用，合同文本中涉及原告主要权利义务的相关条款均有下划线提示。被告非垄断单位与机构，与原告地位平等，故，涉案合同是双方在平等、自愿、公平基础上签订，对双方均有约束力，且逾期办证违约条款不存在免除被告责任、加重原告责任与排除原告主要权利的内容。3.出卖人交付房屋后，买受人实际上已经获得了在买卖合同中的主要合同权利，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，即使未办理产权证也不影响其对涉案房屋的转让。四、原告的第二项诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予驳回。案涉合同约定的违约金为一时性债权，非按日或月为单位累计计算的继续性债权，故本案逾期办证违约责任诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算，涉案房屋于2007年4月15日交付原告，按照合同约定，被告应当在2010年2月25日前完成合同约定的协助办证义务，即2010年2月26日起，原告即已知道或者应当知道其权利被侵害，故自2012年2月26日起，原告主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2006年12月15日，卢润明与凯茵豪园公司签订广东省商品房买卖合同，以1625586万元的价格购买位于中山市××开发区凯茵新城A-07区T2-63幢的房屋（该商品房的用途为住宅，建筑层数地上三层，地下0层），合同第八条约定，双方确认并同意于2007年4月15日为该商品房的交付时间，出卖人承诺在交付使用日起三个月提供由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将持办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同附件四第六条约定，由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限。合同签订后，卢润明如数支付了全部购房款。2007年4月1日，凯茵豪园公司向卢润明发出收楼通知书，通知其于2007年4月30日或之前办理收楼手续。卢润明于2008年10月31日实际收楼。2.2006年11月25日，凯茵豪园公司取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，工程地点为中山市凯茵新城A-07地块，工程名称包括凯茵新城A07地块别墅J1型13户、J2型8户、E3型8户、E5型7户、F2型3户、T2型10户、T1型8栋共57户。2009年11月26日，中山市规划局出具中山市建设工程规划验收批复书，同意凯茵新城A07区（F1、F2、F3、E3、E5、J1、H1、T1、T2、J2型低层住宅）138户规划验收，同时备注该项目63户违章住户不能办理规划验收，附件证明A07区别墅加建阳光棚明细表载明“T2-63二、三楼阳台阳光棚”。2009年12月11日，凯茵新城A07区（F1、F2、E3、E5、J1、H1、T1、T2、J2型低层住宅）取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，该证附件备注内容有“63户违章住户不能办理规划验收，违章住户面积合计14666.9平方米，规划报建附件上63户违章住户清单”。2009年12月12日，凯茵豪园公司向卢润明发出别墅违章不能办理契证的通知，告知因其擅自加建二、三楼阳台阳光棚，属于违章建筑，规划部门已正式书面通知不能通过验收（见规划局通知），请从速整改，恢复原状，否则由此造成无法通过政府规划部门验收而延误办契证或无法办契证的责任，由业主全部承担。卢润明确认收到该通知后即自行拆除违章阳光棚。2010年5月21日，凯茵豪园公司向卢润明发出催办理契证有关事项通知书。2011年11月14日，凯茵豪园公司向卢润明发出违章不能办理契证催促整改通知，函称“我司已通过书面形式通知阁下整改，但阁下至今仍未整改完毕，导致我司一直无法按买卖合同约定为阁下办理该房屋的契证申领手续。我司现再次敦促阁下，请阁下从速完成该房屋的整改工作，并在完成整改后以书面形式通知我司，以便我司恢复该房屋的验收确权及契证申领工作”；后于2013年3月5日、2013年12月27日、2015年11月25日、2018年2月9日再次发出催办理契证有关事项通知书，其中均载明“再次通知业主该单位有违章违建行为，需拆除后向我司提出书面申请，补办相关验收后方可办理产权登记”。2018年9月26日，中山市城乡规划局就凯茵新城A07区T2-63项目（即涉案房屋）首次办理建设工程规划条件作出核实确认书，审查意见为“规划验收合格”。3.2015年10月12日，中山市住房和城乡建设局就凯茵豪园公司《关于明确2014年前竣工未办理综合验收的区域和违建单位所需资料的申请》复函（中建函[2015]1296号），函称，违章的低层住宅（俗称别墅，亦即涉案房屋的住宅类型），此类低层住宅应另行办理竣工验收备案手续，包括环保验收、防雷验收、档案验收、工程款支付证明、光纤验收、排水验收等；其中排水验收按照《中山市住房和城乡建设局关于启用“建设工程网上办事系统”办理建设工程有关业务的通知》的要求执行，且“2015年8月1日前开工的建筑工程附属排水工程在2015年10月1日前竣工验收的，办理竣工验收备案时可不提供排水工程竣工验收文件”。凯茵豪园公司在诉讼中确认涉案房屋综合验收环节的环保验收、防雷验收、档案验收、光纤验收等手续均已完成，排水验收正在办理中，待办结后可申请综合验收。4.诉讼中，卢润明向本院申请调查令，申请向中山市住房和城乡建设局调查收集以下证据材料：（1）2009年11月至2019年1月期间，建设单位为凯茵豪园公司，提交的关于中山市××开发区宫花村凯茵新城A07区T2-63房屋办理验收工作的验收申请书及办理验收所提交的资料；（2）2009年11月至2019年1月期间，中山市××开发区宫花村凯茵新城A07区T2-63房屋无法办理验收工作、不符合验收标准的证明及相关要求整改材料；（3）凯茵豪园公司现无法办理验收备案及中山市××开发区宫花村凯茵新城A07区T2-63无法出具权属证书的情况说明。中山市住房和城乡建设局于2020年2月28日复函，回复“根据中山市住房和城乡建设局政务网查询结果，至今为止，凯茵新城A-07区T2-63未提出办理《建设工程竣工验收备案》的申请，因此无法确认该商品房不符合办理的原因”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。凯茵豪园公司和卢润明签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵照履行。双方的争议焦点在于凯茵豪园公司是否存在逾期持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的违约行为。针对焦点，本院作如下分析。根据合同约定，凯茵豪园公司负有在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助买受人卢润明办理不动产权证的义务；卢润明负有在收楼后不对涉案房屋进行违章改建以便顺利通过综合验收，进行不动产物权登记的义务。本案中，凯茵豪园公司在2009年12月11日取得涉案房屋所在的A07区（F1、F2、E3、E5、J1、H1、T1、T2、J2型低层住宅）的中山市建设工程竣工验收备案登记证，如卢润明彼时未对涉案房屋进行违章加建，涉案房屋本应能正常进行不动产权物权登记，故，不能及时进行不动产物权登记的责任不应当归责凯茵豪园公司，凯茵豪园公司不存在逾期协助办理不动产权属证书的违约行为。此后，凯茵豪园公司亦多次发函催促卢润明拆除违章建筑，履行了合同附随义务；反之，没有证据显示卢润明在何时拆除违章建筑并以书面方式通知凯茵豪园公司，而凯茵豪园公司在合理期限内仍然怠于履行协助义务；故，本院认定凯茵豪园公司不存在违约行为，卢润明主张凯茵豪园公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。顺而述之，即使认定凯茵豪园公司存在违约行为，因案涉合同约定的违约金为固定金额（已付房价款的1%），诉讼时效应当从合同约定的履行期限（商品房交付使用后720个工作日内）届满之次日起计算，卢润明于2019年8月14日才提起本案诉讼向凯茵豪园公司主张逾期办证违约金，超过法定的诉讼时效，其权利本院依法亦不予保护。关于凯茵豪园公司应否为卢润明办理房地产权属证书。本院认为，距离涉案房屋所在的A07区低层住宅取得中山市竣工验收备案登记证的时间（2009年12月11日）已超过十年，根据日常经验法则和中建函[2015]1296号的内容推知，涉案房屋的验收备案标准及办证条件大概率发生了变化，而该变化的出现可能造成的办证障碍如前所述，不应当归责凯茵豪园公司。故，在卢润明没有充分证据证明涉案房屋已具备办证条件而凯茵豪园公司怠于履行其协助义务的情况下，本院认定凯茵豪园公司为卢润明办理不动产权属证书的条件尚未成就。卢润明可待涉案房屋满足办证条件后再行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告卢润明的诉讼请求。案件受理费25778元，由原告卢润明负担（该款原告已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王 珊人民陪审员  张洁星人民陪审员  邹永军二〇二〇年五月十三日书 记 员  詹绮婷王静