湖南省岳阳市君山区人民法院行 政 判 决 书(2020)湘0611行初8号原告任小波，男，汉族，1973年1月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人许鹤，湖南岳州律师事务所律师。被告岳阳市岳阳楼区拆迁安置服务中心，住所地岳阳市岳阳楼区南湖游路126号。法定代表人毛召满，该中心主任。委托诉讼代理人艾艳军，该中心工作人员。委托诉讼代理人赵民，湖南金骏律师事务所律师。第三人岳阳新业房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区洞庭大道缤纷年华四楼411。法定代表人许文，该公司董事长。委托诉讼代理人樊荣，该公司职工。原告任小波与被告岳阳市岳阳楼区拆迁安置服务中心（以下简称楼区拆迁服务中心）、第三人岳阳新业房地产开发有限公司（以下简称新业公司）行政协议一案，于2020年1月2日向本院提起行政诉讼，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告任小波的委托诉讼代理人刘律宏、许鹤，被告楼区拆迁服务中心的委托诉讼代理人艾艳军、赵民，第三人新业公司委托诉讼代理人樊荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年9月3日，因原告所有位于岳阳楼区住宅房屋被纳入征收范围，被告楼区拆迁服务中心作为房屋征收部门与原告订立《向阳水岸周边旧城项目旧城改造项目房屋征收补偿协议（产权调换）》（以下简称产权调换协议），明确原告被征收房屋合法建筑面积为134.4㎡，产权调换房屋位于该项目Ｂ地块新建商品房东边第21层Ｃ3户型（该户型建筑面积为132.34㎡），临时安置过渡时间自2014年9月3日至2017年9月3日；同时还约定了补偿方式、金额、房屋情况等。2018年7月19日，第三人新业公司取得产权调换房屋所在位置的建设用地审批，即南湖领域（Ｂ2地块）岳规（用）2018098号许可证，未将产权调换房屋类型纳入规划修建范围;第三人新业公司在房屋建设时，亦未考虑原告和其他被征收人合法权益，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）和双方约定。2018年至2019年期间，在产权调换房屋所在地新建的岳阳市南湖?领域项目陆续开盘，开盘均价为9980元／㎡。原告认为，被告楼区拆迁服务中心作为合同相对主体和法定义务主体，理应对行政协议的履行承担责任，故原告起诉至法院请求判令：一、被告履行产权调换协议，依约向原告交付产权调换房屋，并根据岳政办发（2014）9号文规定支付临时安置补助；二、如被告无法履行上述诉请，则补偿原告损失2138134.7元，并按照同期银行贷款利率支付自起诉之日至全部付清之日止的利息；三、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、产权调换协议；证据2、产权调换房屋户型平面图，证据1—2欲证明原、被告行政协议法律关系的存在，约定了案涉产权调换房屋的位置、面积、临时安置过度时间，被告未履行协议，依约应当承担赔偿责任。证据3、商品房预售许可证；证据4、南湖·领域开盘时各大门户网站报道的销售均价，证据3—4欲证明由于产权调换房屋已无法交付，亦无法评估，原告有权参照产权调换房屋地块上修建商品房确定赔偿金额。证据5、《征补条例》；证据6、《岳阳市人民政府办公室关于公布市中心城区国有土地上房屋征收补偿补助奖励标准的通知》岳政办发(2014)9号，证据5—6欲证明被告作为行政单位的主体资格，以及临时安置过度的计算标准。被告辩称，2014年9月3日，答辩人与原告签订产权调换协议，2015年10月6日，答辩人针对该储备土地作出《向阳水岸周边旧城改造储备项目B地块宗地情况说明》中第四项明确：须在宗地范围内还建国有土地上产权调换房屋12套，共计建筑面积1664平方米，还建楼层在7—21楼，土地竞得者须按照《征收补偿协议》中载明的户型面积和规定的楼层予以还建。2016年8月10日，岳阳市国土资源局与新业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，在该合同第十章第1、2条明确约定：土地竞得者须在宗地范围内所建设的房屋7—21层中提供产权调换房屋12套，建筑面积1664平方米。土地竞得人必须在2017年3月31日前将产权调换房屋按在市国有土地房屋征收管理处备案的征收补偿协议的约定交付至被征收户，逾期产生的过渡费及因此引起的一切责任由竞得人承担。产权调换房屋交付的相关事宜由楼区拆迁安置中心负责协调。综上，原告所要求的产权调换房屋以及过渡费的支付最终应由本案第三人新业公司予以履行和承担。被告在举证期限内，向本院提交的如下证据：证据1、楼区征收拆迁安置中心《向阳水岸周边旧城改造储备项目B地块宗地说明情况》；证据2、岳阳市国土资源局与新业公司于2016年签订了土地出让合同。证据1—2欲证明征拆的土地已经出让给了新业公司，相关机构进行了备案。第三人述称，答辩人新业公司非本案行政协议的相对人，原告提交的证据材料的“向阳水岸”合同主体系岳阳高大房地产开发有限公司，答辩人依约预留了7—21层，答辩人新业公司竞得的宗地为B地块，故新业公司作为第三人的主体资格不适格。第三人新业公司向本院提交如下证据：证据1、岳市国土资土网挂告［2016］02号《岳阳市国土资源局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》；证据2、编号为XC（1）4306013808的《国有建设用地使用权出让合同》。上述两份证据欲证明新业公司仅负有义务在B地块所建设的房屋的7—21层中，提供套数为12套、建筑面积为1664㎡的产权调换房屋。经庭审举证、质证，本院对当事人提交的证据认证如下：对原告、被告、第三人分别提交的证据的真实性予以确认，对于证据的证明目的本院将结合庭审查明的事实在本院认为部分综合认定。经审理查明，2014年9月3日，楼区拆迁服务中心作为房屋征收部门（甲方）与被征收人任小波（乙方）签订了一份产权调换协议，协议第一条约定甲方对乙方座落在岳阳楼区的一套房屋进行征收，房屋合法建筑面积为150.71㎡，其中分摊面积16.31㎡，套内建筑面积134.4㎡。第二条约定乙方自愿选择甲方提供位于本项目规划红线范围内进行还建。其楼层、房号在规定的还建楼层中选择，不计算楼层差价（按照签订补偿协议腾房时间先后顺序选房）。乙方选择的楼栋号位于向阳水岸周边旧改Ｂ地新建商品房3号栋，选择的户型为东边第21层Ｃ3户型。甲方按评估报告和本项目征收补偿方案的规定向乙方支付室内装饰装修、附属设施及构筑物评估价格补偿费、搬家费、临时安置费、签约奖、搬迁奖等共计人民币242186元。协议约定被征收房屋与产权置换房屋面积差的计算为：1、被征收房屋比还建房屋的套内面积少，面积差额在10㎡以内（含10㎡）按还建房屋开发成本价进行补差，面积差额超过10㎡以外部分（不含10㎡）按约定交房时还建房屋市场销售价进行补差，按征收补偿方案的规定由乙方向甲方支付差价金额，在置换房屋交房时结算并支付。被征收房屋比产权置换房屋的面积多，按约定交房时还建房屋市场销售价进行补差，按征收补偿方案的规定由甲方向乙方支付差价，在置换房屋交房时结算并支付。第三条约定乙方自愿选择临时安置费过渡安置，过渡期限自2014年9月3日至2017年9月3日。第五条约定甲方应在本协议第三条约定的过渡期满前保证乙方按期回迁。逾期不能回迁的，甲方应在过渡期满前通知乙方，并按照征收补偿方案的规定向乙方加发临时安置费。2014年9月3日，岳阳高大房地产开发有限公司（甲方）与原告任小波（乙方）签订《向阳水岸周边旧城改造项目国有土地房屋征收产权置换协议》，协议内容为：根据岳阳市人民政府岳府阅（2011）77号《关于向阳水岸周边旧城改造建设有关问题的会议纪要》，岳阳高大房地产开发有限公司作为项目垫资方（甲方）与被征收人任小波（乙方）共同协商，就其房屋拆迁补偿及产权置换相关问题达成如下协议。本协议与国有土地上房屋征收与补偿的相关政策相悖之处，以本协议为最终执行文本。乙方与项目拆迁指挥部另行签订的拆迁合同作为甲方与政府对接的依据和政府对乙方的政策承诺。合同中甲乙双方对产权调换方式、临时安置补助、搬家补助、提前搬迁奖、装饰装修补贴、置换房屋面积差额等进行了约定。2016年5月5日，岳阳市国土资源局决定以网上挂牌方式出让三宗国有建设用地使用权，并发布岳市国土资土网挂告［2016］02号国有建设用地使用权网上挂牌出让公告，第三人新业公司作为土地竞得者获得宗地编号为岳土网挂（2016）04号，位于角，面积为5560㎡的国有建设用地使用权。《国有建设用地使用权出让合同》第十章补充条款中约定，土地竞得者须在宗地范围内所建设的房屋7—21层中，提供产权调换房屋12套，建筑面积1664㎡。土地竞得者必须在2017年3月31日前将产权调换房屋按在市国有土地房屋征收管理处备案的征收补偿协议的约定交付至被征收户，逾期产生的过渡费及因此引起的一切责任由竞得人承担。产权调换房屋交付的相关事宜由楼区拆迁服务中心协调。另，本案审理过程中，被告将第三人新业公司开发的、位于原告被征收房屋原址南湖·领域项目的12套在建房屋作为安置房源，供原告选择，上述房屋位于7—18层，每户面积为136㎡。后原告以被告违反协议约定为由诉至本院，诉请如前。本院认为，本案中原、被告双方签订的产权调换协议是被告为了履行其行政职责，实现行政管理目标而与原告签订的协议，其性质属于行政协议，属于行政诉讼的受案范围。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的产权调换协议能否实际履行？二、被告是否应当承担违约责任？关于焦点一、根据《征补条例》第二十一条第二款规定，被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权置换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，原、被告双方签订的产权调换协议并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在产权调换协议中选择了向阳水岸周边旧改B地新建商品房3号栋，东边第21层C3户型作为产权置换房屋（根据提供的图纸面积为132.34㎡），同时该协议第二条第一款第五项亦明确约定了被征收房屋与还建房屋存在面积差的价格结算方式：被征收房屋比产权置换房屋面积少，面积差额在10㎡以内（含10㎡）按还建房屋开发成本价进行补差，面积差额超过10㎡以外部分（不含10㎡）按约定交房时还建房屋市场销售价进行补差。面积差额的补偿金额在还建房屋交房时结算并支付。从字义上看，该条文应理解为着眼于规划设计而对房屋结构、面积等可能的优化及调整进行的补充约定，双方认可被征收房屋与产权置换房屋面积差额的计算，应在置换房屋交房时结算并支付。本案中，被告将第三人新业公司开发的、位于原告被征收房屋原址南湖·领域项目房源作为安置房源，确已充分保障了原告改建地段房屋安置选择权，原告原征收房屋位于四楼，合法建筑面积为150.71㎡，其中分摊面积16.31㎡，套内建筑面积134.4㎡，被告提供12套位于改建地段7—18层，面积为136㎡的安置房源供原告选择，虽然置换房屋的面积小于原告被征收房屋面积，结合被征收房屋的实际状况，置换房屋的市场价值明显高于被征收房屋价值，更有利于保障原告及其家庭成员居住权，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条有关“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”的规定，面积差额原告可在置换房屋交房时依据协议约定与被告进行结算。故原、被告签订的产权置换协议仍具备实际履行的条件，对于原告的第二项诉讼请求，要求被告补偿原告损失2138134.7元，本院不予支持。关于焦点二、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。岳阳市人民政府办公室关于公布市中心城区国有土地上房屋征收补偿补助奖励标准的通知（岳政办发［2014］9号）第二条房屋征收补助标准第（二）项临时安置补助，过渡期限延期12月以内的时段，按照约定过渡期内补助标准的150%支付，过渡期限延期超过12个月的时段，按照约定过渡期内补助标准的200%支付。本案产权调换协议第三条第（二）项约定的过渡期限自2014年9月3日至2017年9月3日，第五条第（三）项规定被告应在本协议第三条第（二）项约定的过渡期满前保证原告按期回迁。逾期不能回迁的，被告应在过渡期满前通知原告，并按照征收补偿方案的规定向原告加发临时安置费。现被告迟延交付置换房屋两年有余，给原告的生活居住造成了极大不便，本院审理过程中组织原、被告双方至置换房屋建设现场查看，置换房屋仍在建设之中。结合行政法上的信赖利益保护原则和《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》的订立宗旨，本案被告逾期交付置换房屋，理应对原告的损失给予补偿。故被告应自2017年9月3日至2018年9月2日，按照约定的过渡期内补助标准的150%向原告支付临时安置补助，2018年9月3日至实际交付置换房屋之日止，按照补助标准的200%向原告支付临时安置补助。被告辩称原告所要求的置换房屋以及过渡费的支付应由本案第三人新业公司予以履行和承担，结合行政协议的签订主体，根据合同的相对性原则，本院不予认可。另，原告任小波与案外人岳阳高大房地产开发有限公司签订的《向阳水岸周边旧城改造项目国有土地房屋征收产权置换协议》，因原告未提供证据、依据证明案外人岳阳高大房地产开发有限公司与本案被诉行政协议有法律和事实上的利害关系，对于原告与其签订的协议内容和条款，本院不予审查。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告岳阳市岳阳楼区拆迁安置服务中心继续履行《向阳水岸周边旧城项目旧城改造项目房屋征收补偿协议（产权调换）》，并自2017年9月3日至2018年9月2日，按照约定的过渡期内补助标准的150%向原告支付临时安置补助，自2018年9月3日至实际交付置换房屋之日止，按照补助标准的200%向原告支付临时安置过渡费。二、驳回原告任小波的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告岳阳市岳阳楼区拆迁安置服务中心负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 李 平人民陪审员 张 君人民陪审员 李步林二〇二〇年五月二十一日法官助理李琼书记员董姣附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。