贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1891号上诉人（原审第三人）：汪江，男，1981年12月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人（原审第三人）：赵敏，女，1979年8月17日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。二上诉人共同委托代理人:陈林，系贵州卓蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄桂兰，女，1965年8月12日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人：田俊，系贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州黔西树立置业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县文化路中段。统一社会信用代码：91520522692704980G。法定代表人：方康，系该公司董事长。委托代理人：陈胜华，系贵州本芳律师事务所律师。委托代理人：李艳，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人汪江、赵敏因与被上诉人黄桂兰、贵州黔西树立置业有限公司（以下至判决主文前简称树立公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2019）黔0522民初5505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回被上诉人黄桂兰的起诉或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定二被上诉人存在《商铺租赁合同》纠纷属认定事实不清，证据不足。二被上诉人之间并无《商铺租赁合同》纠纷，该诉讼行为属于滥用诉权，虚假诉讼，浪费司法资源。二、一审判决认为“涉案房屋并未交付给上诉人，且上诉人款项并未交齐”属于认定事实错误。三、一审判决适用《合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《民诉法》第六十四条、第一百四十四条规定属于适用法律错误，适用的上述法律条款均与本案无任何关联。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：请求判决被告贵州黔西树立置业有限公司继续履行与原告黄桂兰于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告贵州黔西树立置业有限公司系2009年8月4日依法成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、房屋租赁等。2016年6月1日，第三人汪江、赵敏与被告贵州黔西树立置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：第三人汪江、赵敏购买被告开发的位于黔西县世纪莲城商业中心第壹期壹层贰拾柒、贰拾捌号房屋，合同约定建筑面积为76平方米，该商品房为现房，租赁情况为：出卖人已将该商品房出租，租赁期限自2016年6月1日起至2019年9月1日止。出卖人与买受人经协商一致，自该合同约定的交付日至出租期限届满期间的房屋收益归买受人所有。房屋总价款为2272400元，买受人采取银行按揭方式付款，首付款为1072400元，余款1200000元以银行按揭支付。合同并未约定交房时间。合同签订后，第三人汪江、赵敏于当日向被告贵州黔西树立置业有限公司交纳了购房首付款1072400元。2017年8月16日，原告黄桂兰作为乙方与被告贵州黔西树立置业有限公司作为甲方签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告出租给原告的经营场地为黔西县文化路世纪莲城一期第1-1-3号门面，租赁单价为74元／平方米，建筑面积约为79平方米，租赁期限为五年，自2017年8月16日起至2022年8月16日止。本合同租金逐年支付，双方约定第一年场地租金为70152元，从第3个租赁年度起，租金在上一年度租金标准的基础上逐年递增8%,第四、五年租金随行就市。第一年：2017年8月16日—2018年8月16日，单价为74元／平方米／月，年度租金为70152元；第二年：2018年8月16日—2019年8月16日，单价为74元／平方米／月，年度租金为70152元；第三年：2019年8月16日—2020年8月16日，单价为80元／平方米／月，年度租金为75840元；第四、五年租金随行就市（不超过200元）。首年度租金在2018年8月20日前支付，之后每年度租金均提前30日支付。合同签订后，原告已向被告支付了2017年、2018年、2019年度的租金共计254458元，被告也将商品交由原告使用至今，第三人汪江、赵敏因其已于被告签订《商品房买卖合同》，故多次要求原告办理涉案房屋，故原告诉至法院请求如上所判。另查明，原告租赁的黔西县文化路世纪莲城一期第1-1-3号门面（现已变更为黔西县文化路中段世纪莲城一期1幢1单元1层36号）已于2019年9月12日取得不动产登记证书，权属证号为：黔（2019）黔西县不动产权第0004363号，权利人为贵州黔西树立置业有限公司，房屋建筑面积为74.21平方米，专有建筑面积为69.54平方米,现无抵押登记。一审法院认为，原、被告双方因履行《商铺租赁合同》产生纠纷，本案应定性为租赁合同纠纷，系《中华人民共和国合同法》等相关法律法规予以调整的范畴。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定。租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，本案中，原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定的内容积极履行权利及义务，签订《商铺租赁合同》后，被告即将商铺交付给原告使用，原告也按时将租金支付给被告，《商铺租赁合同》约定租期为五年，自2017年8月16日起至2022年8月16日止，合同约定的租期未满，故原告诉求要求继续履行该《商铺租赁合同》有事实及法律依据，第三人汪江、赵敏辩称，其已与被告于2016年6月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定的租期为三年，期满后被告无权继续出租该涉案房屋，针对该抗辩理由，第三人汪江、赵敏与被告黔西树立置业公司签订《商品房买卖合同》是事实，但是涉案房屋并未交付给第三人，且第三人款项并未交齐，房屋系登记在被告黔西树立置业名下，并未过户至第三人名下，房屋系不动产，未经登记不能发生物权变动，且原告租赁该房屋时第三人并未取得房屋所有权，且被告也未告知其已出卖的事实，故原告属于善意租赁涉案房屋，并无过错，租赁房屋后已按时交纳租金并未违反合同约定的义务，故对于原告诉求继续履行其与被告签订的《商铺租赁合同》因有事实及法律依据，一审法院予以支持，对于第三人的抗辩主张，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：原告黄桂兰与被告贵州黔西树立置业有限公司于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起继续履行。案件受理费25元（已减半收取），由被告贵州黔西树立置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案协议（树立公司与黄桂兰于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》）的效力如何认定，能否继续履行。本院认为，本案中，2016年6月1日，汪江、赵敏与树立公司签订了《商品房买卖合同》由汪江、赵敏向树立公司购买了涉案房屋，但双方约定了房屋已经出租，出租收益归汪江、赵敏，树立公司并未将涉案房屋交付给汪江、赵敏。2017年8月16日，黄桂兰与树立公司签订《商铺租赁合同》约定黄桂兰承租涉案房屋到2022年8月16日，黄桂林使用涉案房屋至今。涉案房屋系于2019年9月12日取得不动产登记证书，权利人为树立公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，上诉人汪江、赵敏于2016年向被上诉人树立公司购买了涉案房屋，但房屋产权未办理变更登记，不产生房屋所有权变动的法律后果。即上诉人汪江、赵敏虽然基于2016年6月1日《商品房买卖合同》对树立公司享有合同债权，但涉案房屋的物权未经变更登记不能对外产生法律效力，该《商品房买卖合同》不产生物权转移效力，不能对抗善意第三人。其次，树立公司2017年将涉案房屋租赁给黄桂兰使用，黄桂兰与树立公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，树立公司作为涉案房屋登记所有权人有权出租涉案房屋，黄桂兰并未知晓上述《商品房买卖合同》，属于善意第三人。据此，该合同不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属合法有效合同。一审确认该合同有效并继续履行依法有据，本院予以维持。上诉人称一审认定事实错误，本案被上诉人之间无商铺租赁合同纠纷，系虚假诉讼的主张依据不足，本院不予采纳。关于上诉人称一审适用法律错误的主张，经查，一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于对经传票传唤的未到庭被告进行缺席判决的法律规定不当，本案一审被告到庭参加庭审，不存在被告未到庭缺席判决的情形，本院予以纠正。但一审适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条认定涉案租赁合同的性质及效力并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪江、赵敏负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年五月六日书记员 邱诗韵