苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初1392号原告：苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社，住所地苏州市吴中区苏蠡路46号。负责人：密洪伟，社长。委托诉讼代理人：周静芬，江苏久顺律师事务所律师。被告：周振岳，男，1975年1月18日生，汉族，住扬中市。原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社（以下简称蠡墅经济合作社）与被告周振岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周静芬到庭参加诉讼，被告周振岳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蠡墅经济合作社向本院提出诉讼请求:1、判令原、被告之间的租赁合同于2020年2月29日解除;2、判令被告向原告支付拖欠租金共计91500元（计算至2020年2月29日）;3、判令被告立即迁出位于苏州市吴中区的房屋并支付逾期迁离的房屋占有使用费（自合同解除之日起按照28元/平米/月计算至被告实际搬离之日止）;4、被告向原告支付违约金7500元。事实与理由：2016年10月10日，苏州石湖科技创业园管理有限公司与被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定由被告承租位于苏州市吴中区、面积为125平方米的房屋，约定租期为2016年12月1日至2018年12月31日止，租金为25元/平，年租金为37500元。涉案房屋系苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区南库股份合作社所有，曾委托苏州石湖科技创业园管理有限公司经营管理，后又于2018年1月1日，统一交付原告全权处理。合同到期后，原告按照长桥街道统一要求，与被告协商一致将租金单价由25元/平米变更为28元/平米，被告口头表示同意，但因被告方的原因，原、被告双方一直未重新签订租赁合同。后由于被告严重拖欠租金，原告有意解除租赁合同，并与被告于2020年1月13日达成了《分期付款协议》一份，约定在被告按约付款的条件下，其同意2019年的租金继续按照25元/平米/月计算，2020年租金不再收取，若被告不按约履行，原告则将取消所有的减免承诺，截至起诉之日，被告尚未支付过任何款项。原告多次催讨无果，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告周振岳未作答辩。经审理查明，苏州市吴中区苏蠡路东侧44号房屋为苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区南厍股份合作社（以下简称南厍合作社）所有，该合作社曾委托苏州石湖科技创业园管理有限公司（以下简称石湖公司）进行经营管理，由石湖公司对外招租并以其名义或自身名义对外签订合同。2018年1月1日起上述房屋全权交于原告蠡墅经济合作社处理。2016年10月10日，苏州石湖科技创业园管理有限公司（以下简称石湖公司）与被告周振岳签订房屋租赁合同一份，约定石湖公司受南厍合作社之委托，将该合作社所有的位于苏州市吴中区的房屋出租给被告使用，租期自2016年12月1日至2018年12月31日止，房屋面积为125平米，租金为每平方25元/月，年租金37500元，其中房屋租赁费12500元，物业管理费12500元，场地租赁费12500元。协议解除或终止时，出租方有权无条件收回承租方在该房屋中的全部附属设施。违约责任中约定：任何一方不履行合同规定的义务或者履行义务不符合本合同规定的，即构成违约，应承担违约责任，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。逾期交付房屋和逾期支付款项的，违约方应按逾期总额承担每日千分之一的违约金。合同签订后，被告分别于2016年12月8日、2017年9月8日、2018年10月9日向出租方支付租金18750元、11875元、5000元，共计35625元，另，被告还缴纳押金2500元及水费142元。2020年1月13日，原告蠡墅合作社与被告周振岳签订分期还款协议一份，主要内容为：1、2016年10月10日，石湖公司与被告签订了房屋租赁协议，约定由被告承租位于苏州市吴中区、面积为125平方米的房屋，约定租赁期限为2016年12月1日至2018年12月31日止，年租金为37500元。2、上述房屋为南厍合作社所有，南厍合作社曾委托石湖公司经营管理，后又于2018年1月1日起，统一交给原告处理。3、合同到期后，原、被告双方达成口头约定，2019年1月1日起租金由25元/平米涨至28元/平米，但双方未签订书面租赁合同。现双方就租赁纠纷达成如下协议：一、截至2019年12月31日，被告共结欠原告租金84500元，现原告同意，在被告按本协议约定支付的情况下，2019年的租金仍按照25元/平米/月计算，2020年的租金不再支付，即被告应当在2020年1月24日之前支付80000元，并承诺在2月底之前搬离，双方终止租赁关系。二、若被告无法按照上述约定支付相应结欠租金，原告不再给予被告任何减免，2019年度租金按照双方口头约定的28元/平米/月计算，2020年的租金也继续按照该金额计算至实际搬离之日止，并应当按照原合同约定承担相应违约责任。审理中，原告陈述，签订分期还款协议后，被告仍然未按约支付租金，案涉房屋内还有被告的办公设备，双方未办理交接手续，被告至今仍未搬离案涉房屋。现同意将被告缴纳的2500元押金在本案欠付租金中抵扣，其主张违约金7500元，依据是房屋租赁合同约定违约方应向守约方支付年度租金的20%作为违约金。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、情况说明、付款凭证、分期还款协议及开庭笔录予以证明。本院认为，被告周振岳与石湖公司就苏州市吴中区房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，后经该房屋所有权人及石湖公司同意，案涉房屋交由原告处理，并由原告行使上述合同权利，即上述合同的权利义务已转让给原告，且原、被告已于2020年1月13日签订分期还款协议，明确被告向原告履行合同义务，因此原告依据房屋租赁合同及分期付款协议向被告主张权利合法有据，本院予以支持。房屋租赁合同中约定租期至2018年12月31日届满，但之后被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但为不定期租赁，合同当事人有权随时终止合同。根据分期还款协议约定，被告承诺于2020年2月底之前搬离，双方终止租赁关系，故原告主张合同解除时间为2020年2月29日，符合合同约定，本院予以确认。分期还款协议明确约定被告未按约支付相应结欠租金的，原告不给予被告任何减免，2019年起的租金按照28元/平米/月计算至实际搬离之日，故原告依据上述约定主张截至2020年2月29日被告拖欠租金为91500元，本院予以支持。因原告同意将被告缴纳的押金2500元抵扣租金，故被告仍需支付原告租金89000元。另，被告承诺于2020年2月底之前搬离，故其理应按约将案涉房屋交还原告，现原告陈述被告并未将案涉房屋向其返还，被告亦未到庭抗辩，视为放弃答辩的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。故原告主张被告应自2020年3月1日起按照28元/平米/月支付房屋占有使用费至实际搬离之日止，符合双方约定，本院亦予以支持。另，根据房屋租赁合同约定，任何一方构成违约的，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金。该合同中还约定逾期交付房屋和逾期支付款项的，违约方应按逾期总额承担每日千分之一的违约金。本案中，被告拖欠租金和逾期交付房屋，已构成违约，现原告选择按照年租金的20%主张违约金7500元，符合合同约定，也并未过分高于实际损失，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社与被告周振岳之间的房屋租赁关系于2020年2月29日终止。二、被告周振岳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区长桥街道蠡墅社区经济合作社租金89000元、违约金7500元，合计人民币96500元。三、被告周振岳于本判决生效之日起十日内自苏州市吴中区房屋中搬离，并支付自2020年3月1日起按照28元/平米/月标准计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1138元，由被告周振岳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 员 肖仁刚二〇二〇年五月十九日法官助理 王 亭书 记 员 朱 婷