江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1095号原告：江苏百姓人家投资有限公司，住所地南京市秦淮区常府街85号302室。法定代表人：李先全，该公司董事长。委托诉讼代理人：马贻颖，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许利，江苏融鼎律师事务所律师。被告：南京六合经济开发区管理委员会，住所地南京市六合区雄州南路268号六合大厦28楼。负责人：鲁其凤，该委员会主任。委托诉讼代理人：侯宗荣，江苏六骏律师事务所律师。第三人：南京六合经济技术开发总公司，住所地南京市六合经济开发区。法定代表人：李健，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯宗荣，江苏六骏律师事务所律师。原告江苏百姓人家投资有限公司（以下简称百姓投资公司）与被告南京六合经济开发区管理委员会（以下简称六合开发区管委会）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年4月2日，百姓投资公司申请追加南京六合经济技术开发总公司（以下简称六合开发总公司）作为第三人参加诉讼。原告百姓投资公司的委托诉讼代理人马贻颖、许利，被告六合开发区管委会、第三人六合开发总公司的共同委托诉讼代理人侯宗荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百姓投资公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方于2010年2月25日签订的协议，被告及第三人将位于南京市六合区XX街道XX大道XX号的厂房过户至原告名下。事实和理由：2010年2月25日，原、被告及案外人江苏XX餐饮管理有限公司签订协议书1份，约定：原告购买被告的案涉厂房用于农副产品深加工；总购置价格900万元，自三方正式协议签订之日起由原告交纳总购置款的20%计180万元给被告，被告在收到该款后5个月内办结厂房相关过户手续；被告应为原告项目提供全方位服务，积极配合原告办理土地使用证、房产证、工商营业执照……。协议签订后，原告按照协议约定支付180万元给被告，2010年10月被告将房屋交付给原告，原告按照协议约定投入大量人力、物力、财力进行项目的前期实施，聘请专业人员进行冷库的设计并在厂房内建设了大型冷库，还在相关部门办理了项目备案、建设项目环境影响报告审批等手续。但是因为被告一直没有按照协议约定办理产权过户手续，且领导频繁更换，致使原告的项目无法继续进行下去。原告多次要求被告继续履行协议、配合原告办理产权过户手续，但被告一直拒绝，给原告带来巨大的损失。被告六合开发区管委会辩称，1.被告对案涉房屋不享有所有权，不符合双方交易的所订立的主体资格。2.交易资产为国有资产，该交易不符合法律规定。根据《中华人民共和国企业国有资产法》和《企业国有资产交易监督管理办法》，国有资产要经过评估、进行公开的招拍挂之后再进行交易，交易资金要在五个工作日内一次性付清，如果一次性付清有困难，不能低于总资金的35%，余款在一年内付清并要提供有效担保。综观双方签订的合同没有经过法定程序，导致资产无法办理相应的过户手续，发现这个问题以后被告也通知了原告交易不能再继续实施，并且通知原告来处理解除合同相关事宜，但是原告一直未来处理。3.原告违约在先。原告没有按照合同约定条款履行自己的付款义务，原告主张将房产过户至其名下，但是其不支付对应的价款也是不可能的，被告也不可能将案涉房屋过户至原告名下。第三人六合开发总公司述称，原告追加第三人的理由不成立，突破合同相对性。合同主体不是自然人，无论是谁任六合开发总公司的总经理。经了解本案交易没有办公会纪要，也没有相应的备案记录，所以第三人不同意将案涉房屋过户给原告名下。本院经审理认定事实如下：2010年2月25日，六合开发区管委会（甲方）与百姓投资公司（乙方）、江苏XX餐饮管理有限公司（丙方）就乙方购买标准化厂房用于农副产品深加工、办公等事宜签订协议书1份。协议书主要内容：一、项目名称为南京百姓人家投资有限公司；二、项目内容（经营范围）为农副产品深加工；三、项目购置面积及位置，乙方购置甲方厂房位于南京六合经济开发区科创园标准化厂房范围内（见附图），本项目在上述地块内厂房面积为9555.34平方米，项目用地性质为工业用地，土地、房产使用年限以土地证、房产证为准；四、项目投资总额及效益预测，该项目投资总额为5000万元，预计项目投产后，年可实现产值5000万元；五、厂房购置价格，总购置价格为900万元；六、购置方式及付款方式，自三方正式协议签订之日起由乙方交纳总购置款的20%计180万元给甲方，甲方在收到该款后5个月内办结厂房相关过户手续，同时乙方再交纳总购置款的30%计270万元给甲方，剩余总购置款的50%计450万元自2011年起分5年交纳，每年3月1日前交纳90万元给甲方，若乙方不能按时交纳，则丙方承诺在3月15日前代为交纳；七、财政扶持和优惠政策，甲方给予乙方财政扶持，项目建成开业三年内增值税按开发区财政实际留成部分的50%，营业税按开发区财政实际留成部分的50%…；八、三方约定及违约责任，甲方应为乙方项目提供全方位服务，积极配合乙方办理土地使用证、房产证、工商营业执照、税务登记等相关手续，协助乙方妥善处理项目推进过程中的相关矛盾；乙方项目的入驻必须经甲方及有关部门审查批准后方可实施；甲方承诺在2010年4月30日前将上述标准化厂房交由乙方使用，乙方须于2010年12月30日装潢结束、投产；乙方承诺每年的产值不低于5000万元，同时乙方及在六合开发区注册的相关联企业共产生的税收自投产之日起第一年不低于60万元，第二年不低于80万元，第三年达到120万元以上；本协议第六条出让方式和付款方式中，若乙方、丙方不按时交纳应交款项，经甲方书面通知一个月后依然不交纳应交款项，视为乙方、丙方违约，甲方有权终止协议收回房产使用权和土地使用权，乙方自愿将厂房按原价退给甲方，并将已交购置款10%作为违约金支付给甲方，对于乙方在该厂房上所有的投资（含不动产），甲方不予赔偿，在甲方书面提出终止协议之日起一个月内由乙方无条件自行拆除，否则无条件任由甲方处理……。2010年4月2日，百姓投资公司向六合开发区管委会支付180万元。随后，百姓投资公司办理了年加工100万只老鸭煲项目备案、选址、环境影响报告表审批等手续。2010年10月，百姓投资公司占有使用案涉厂房，因未取得该房屋不动产权证一直未能办理用水、用电等手续。2013年4月18日，江苏永衡昭辉律师事务所受百姓投资公司的委托向六合开发区管委会发律师函，主要内容：百姓投资公司投资项目的建设和正式投产，需要落实水、电、天然气等基本生产条件。因厂房过户手续未能办理，在没有取得厂房权属证明的情况下，有关部门拒绝为百姓投资公司办理用水、用电、用气等必要手续，导致项目建设无法继续推进。请贵方在收到本函后5个工作日内与百姓投资公司联系，共同办理厂房过户手续或协商解决办法。2013年5月8日，六合开发区管委会回函称：至今百姓投资公司尚未投产，违背双方合同目的；根据目前园区发展状况，百姓投资公司的产业已不符合市政府、区政府的发展布局；案涉房屋实际产权人为六合开发总公司，协议主要条款不符合法律规定和政策规定，交易主体不适格，交易价格未经评估，未经国资委批准，案涉房屋过户属事实不能。故提出如下解决方案：解除双方协议，六合开发区管委会退还百姓投资公司所付款项，承担自付款之日起的同期银行贷款利息。2013年5月15日，该所收到该回函后再发律师函，主要内容：百姓投资公司项目至今未投产的原因是六合开发区管委会未依约办理厂房过户手续，六合开发区管委会应承担全部责任，六合开发区管委会作为违约方要求解除协议没有法律依据，希望六合开发区管委会尽快为百姓投资公司办理厂房过户手续。2014年2月25日，该所再次发律师函，要求六合开发区管委会尽快为百姓投资公司办理厂房过户登记手续，协调解决厂房用电问题。2014年12月1日，六合开发区管委会向百姓投资公司及江苏XX餐饮管理有限公司发函，主要内容：六合开发区管委会已于2013年5月回函明确告知解除双方订立的2010年2月25日等一切协议，并提出解除协议后解决方案，至今贵公司没有前来解决相关事宜，现通知贵公司七个工作日内前来商谈解除协议的善后事宜。双方多次交涉未果，百姓投资公司遂提起本案诉讼。另查明，六合开发总公司系南京市六合区人民政府于1992年8月设立的全民所有制企业。案涉房屋系六合开发总公司于2006年建设，2010年11月26日取得不动产权登记（不动产单元号32XXXXX01，建筑面积为9946.58平方米，宗地面积为23777.28平方米），2019年12月12日设立抵押权登记[苏（2019）宁六不动产证明第XXXXX号]，抵押权人为中国工商银行股份有限公司南京六合支行，被担保主债权数额为24000万元，债务履行期限为2015年9月30日至2020年9月30日。2011年1月、2012年6月、2014年12月，案涉房屋曾三次设立抵押，被担保主债权数额分别为2000万元、3872万元、4177万元。上述事实，有当事人的陈述、协议书、江苏省行政事业单位结算凭证、企业投资项目备案通知书及环境影响评价报告的批复、律师函及回函、不动产登记资料查询结果证明等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原、被告及江苏XX餐饮管理有限公司于2010年2月25日签订的协议书，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但第三人系案涉房屋登记权利人，并非案涉合同当事人，诉讼中已经明确表示不同意将案涉房屋过户给百姓投资公司，导致上述协议不能履行。故原告关于要求被告继续履行协议、被告及第三人将案涉房屋过户至原告名下的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。经本院释明原告仍坚持诉讼请求，合同不能履行的法律后果，可以另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回江苏百姓人家投资有限公司的诉讼请求。案件受理费62200元，减半收取计31100元，由江苏百姓人家投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二〇年五月二十八日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。