北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6338号原告：吴建军，男，1952年7月1日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：北京爱家青龙湖农场，住所地北京市丰台区王佐乡怪村青龙湖公园正门对面。法定代表人：于长海，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，北京市华伦律师事务所律师。原告吴建军与被告北京爱家青龙湖农场（以下简称爱家农场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴建军、被告爱家农场的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建军向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告自2019年11月6日至2043年9月1日期间的锅炉房租金122222.21元；2、被告支付原告自2018年6月1日至2019年11月6日期间因火灾责任并强占、霸占合同出租锅炉房给原告造成的租金损失40133.67元。事实与理由：2019年11月6日，北京市丰台区王佐镇政府派多人多台设备将原告从被告处租赁为期为39年（2004年9月1日至2043年9月1日）的租赁物拆除，因此造成所签租赁合同终止。被告将明知是在农用地上建筑的未取得建设工程规划许可证的房屋出租，致使其租赁物因是违建被强拆，造成租赁合同终止，给原告造成重大经济损失，因此被告应当承担法律责任。原告依据合同法的相关规定诉至法院。爱家农场辩称，该合同无法履行的原因不在于爱家农场，而在于怪村村委会无法履行与爱家农场的合同。爱家农场前期一方面与各租户沟通，寻求解决，这一过程一直持续到疫情之前。发生火灾之后，爱家农场没有抢占锅炉房及院落，而是派人上了锁，代为管理。后在2017年把人和锁都撤了。原告没有去那里，而是选择诉讼，原告实际没有履行合同。原告采取了类似碰瓷的行为。原告制造困难，干扰爱家农场的经营。吴建军一直抢占爱家农场北院的1间房子，即2018京0106民初29176号判决中要求吴建军腾退的房屋，他在合同被认定无效后继续占用房屋，造成爱家农场损失。爱家农场多次找原告协商未果，原告因此应当承担相应责任。法院历次判决中都是按照23000元的标准判的第二项诉讼请求，因此原告的第二项诉讼请求计算有误。爱家农场没有抢占锅炉房，原告随时可以去。综上不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定如下：1992年6月17日，甲方北京市丰台区王佐乡怪村农工商联合公司与乙方北京燕山石油化工公司兴业技术开发公司签订《联合经营合同》，约定甲方为乙方提供两处荒坡、荒地和两块地内外道路及水电条件，并约定乙方在所占用的荒坡、荒地范围内投资建设养殖、种植及附属设施。不改变土地用于农业及副业的使用性质。2000年11月18日，甲方北京燕化兴业技术开发公司与乙方北京爱家投资管理有限公司签订《联营协议书》，约定甲方提供位于北京市丰台区王佐乡青龙湖公园东门外南北两侧闲置土地182.5亩和由此往东南方向1公里处闲置鱼塘4个及以上土地地面全部水电设施、房屋建筑作为投资，由乙方负责开发经营。甲方负责提供上述土地、附属设施、鱼塘及其地下管线的全部图纸资料。乙方有权在协议期内规划使用土地，对原有基础设施进行扩建改造。协议自2000年11月18日生效，至2043年11月18日终止（共43年）。2002年1月30日，甲方北京燕化兴业技术开发公司与乙方北京爱家投资管理有限公司签订《补充协议书》，约定协议期内，乙方负责支付怪村农工商公司的土地使用费。2002年6月5日，北京爱家青龙湖农场出具文件一份，载明：北京燕化兴业技术开发公司赵颜辉总经理：我农场于2000年11月18日与贵单位就共同开发闲置土地达成协议。经过一年半基本建设，农场现已初具规模。我方投入已超过800万人民币。按当初双方协议，从今年起利润分配方式为扣除怪村土地占用费以后的可分配利润，按实际投入比例分配。2003年11月21日，甲方北京燕化兴业技术开发公司与乙方北京爱家投资管理有限公司签订《补充协议书》，约定自2000年11月18日至2005年11月18日，五年中乙方应付给甲方的综合管理费50万元（含付怪村费用），甲方以投资方式注入共同组建的开发经营实体组织中，不再另行收取费用。二〇〇五年十一月十八日起，仍履行二〇〇〇年十一月十八日的协议。2008年12月22日，北京市丰台区怪村农工商联合公司出具《证明》一份，载明：自2001年开始，北京爱家青龙湖农场和我公司履行原北京燕山石油化工公司兴业技术开发公司和我公司签订的《联合经营合同》，并一直向我公司缴纳租金。北京燕山石油化工公司兴业技术开发公司未再向我公司缴纳过任何租金。2004年9月1日，爱家农场（甲方）与吴建军（乙方）签订协议书，其上载明：经甲、乙双方商定协议如下：将北京爱家青龙湖农场北院内路西侧的锅炉房（建筑面积292.6平方米）由吴建军承租使用，使用期为叁拾玖年（2004年9月1日至2043年9月1日止）承租费一次性付清人民币贰拾万元整。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。该协议书落款甲方处有顾剑雄签字，并加盖有爱家农场公章，乙方处有吴建军签字。2004年8月30日，吴建军交纳锅炉房租金20万元。2004年9月1日，吴建军（甲方）与张加福（乙方）签订《联营协议合同》（以下简称联营合同），主要约定：一、双方确定的房屋及土地使用面积：1、锅炉房整体（含二层两间，约合328.6平方米）。2、土地使用面积（以锅炉房一层为计算基数）。东至农场北院马路的西侧马路牙；北至房后2米；西至围墙；南至库房北山墙齐，直线至西墙以北。二、联营时间：双方确定的联营时间为壹拾捌年，即2004年9月1日始至2022年8月31日止。三、确定的管理费、金额及缴费时间：1、确定的管理费、年缴数额前捌年为每年贰万伍仟元整，（即从2004年9月1日至2012年8月31日），后拾年管理费、年缴金额为贰万捌仟元整，（即从2012年9月1日至2022年8月31日止）。2、交费时间：每年的8月31日前一次全额交清下一年度管理费。庭审中，吴建军表示张加福交纳上述管理费至2015年8月31日，之后未交纳。另查，2019年11月6日，锅炉房及院内其他房屋因违法建设被有关部门拆除。根据本院及北京市第二中级人民法院判决显示，自2014年12月1日始，爱家农场将诉争锅炉房所在院落上锁，后派人看守，导致吴建军不能正常使用锅炉房。虽庭审中爱家农场辩称其已于2017年将看守人员撤出，且称其派人看守系为吴建军看管锅炉房及其院落，但对此吴建军不认可，且爱家农场对此并未举证证明。本院认为，2004年9月1日吴建军与爱家农场签订协议书所涉锅炉房及院内其他房屋已于2019年11月6日被拆除，此时吴建军已无法实现其合同的主要目的，因此吴建军有权要求解除协议书。诉讼中，双方均认可自锅炉房及院内房屋被拆除时，即2019年11月6日，协议书已无法继续履行，因此本院认定协议书解除时间为2019年11月6日。协议书解除后，吴建军有权要求爱家农场退还其已支付的涉及合同解除后的租金，即自2019年11月6日至2024年8月31日期间的租金。另因协议书所涉租期系自2004年9月1日至2043年9月1日，共计39年，根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故对于协议书关于自2024年9月1日至2043年9月1日期间的租赁部分约定无效，因此爱家农场亦应当向吴建军返还上述期间的租金。上述返还租金的具体数额本院依法予以确定。另关于吴建军主张自2018年6月1日至2019年11月5日期间的租金损失，因此时处于协议书履行期间，爱家农场违反协议约定，于2014年12月1日将锅炉房所在院落上锁，并派人看守，导致吴建军无法正常使用锅炉房，爱家农场的上述行为违反了协议书的约定，因此给吴建军造成的损失，应当承担赔偿责任。又因协议书已于2019年11月6日解除，因此就该日的租金损失，吴建军无权主张。另则根据联营合同约定，可以认定联营合同所载明的管理费应当包括锅炉房及合同所约定使用的土地，因此吴建军向爱家农场主张的损失数额有误，考虑锅炉房系诉争院落主要使用标的物等因素，本院将根据实际损失期间酌情确定损失的具体数额。爱家农场的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京爱家青龙湖农场于本判决生效之日起十日内退还吴建军租金共计122162.16元；二、北京爱家青龙湖农场于本判决生效之日起十日内赔偿吴建军租金损失32956.16元；三、驳回吴建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774元，由吴建军负担72元（已交纳），由北京爱家青龙湖农场负担1702元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘晔二〇二〇年五月二十一日书记员  袁楠