江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初398号原告屠德娣，女，1984年8月16日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张丽萍，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被告：曹佳佳，女，1988年5月26日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郭琴，江苏海越律师事务所律师。原告屠德娣与被告曹佳佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屠德娣及其委托诉讼代理人张丽萍与被告曹佳佳及其委托诉讼代理人郭琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告屠德娣向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令曹佳佳立即退还屠德娣购房款10万元；2.请求判令曹佳佳向屠德娣支付违约金10万元；3.本案诉讼费曹佳佳负担。事实与理由：2018年8月11日，屠德娣、曹佳佳、南京某置业顾问有限公司签订《房地产买卖中介合同》，约定曹佳佳将位于南京市六合区XX街道XX大道X号XX幢X单元XX室预售房屋出售给屠德娣，房屋售价为198万元，曹佳佳需在2018年9月15日前办理好涉案房屋的一手证，并约定9月15日前办理商业贷款预审手续，预审前如一方违约则违约方赔付守约方10万元。合同签订当日，屠德娣向曹佳佳支付定金10万元，曹佳佳出具收据。9月15日，曹佳佳未能履行合同义务办理好一手权属证书，屠德娣向曹佳佳发出《履行合同义务催告函》，认为曹佳佳未能在合同约定时间内办理一手权属证书，无法送件过户，并由此导致无法在9月15日前办理商业贷款预审手续，其行为已经构成违约，应承担违约责任。屠德娣给予曹佳佳7天的宽限期，办妥一手权证，确保双方继续交易，否则将考虑解除合同。9月24日，屠德娣发出《关于解除房地产买卖中介合同的通知函》，告知解除合同，同时应退还交纳的定金并承担违约责任。对方未予以理会，现诉至法院请求判如所请。被告曹佳佳辩称，1.曹佳佳不存在违反合同主要债务的行为。曹佳佳未在2018年9月15日前办理好一手证的原因不在于曹佳佳故意或懈怠所致，系开发商所致。开发商告知曹佳佳由于政府问题导致暂时不能办理不动产权证。2.2018年9月15日，屠德娣向曹佳佳发出《履行合同义务催告函》，要求收到函件7日内办妥涉案房屋权属证书。该7日的时间不属于合理期限，因为办理权属证书需要一定时间。再者，该函件系他人于2018年9月16日签收，收函后7日内三天属于法定节假日。曹佳佳于2018年9月21日已办理该证，缴纳办证费用，2018年9月25日拿证，并不超过7日。2.曹佳佳无需返还购房款和承担违约责任。合同明确约定了违约情形和责任，曹佳佳并未违约，屠德娣发函要求解除合同，实际上是看中了其他房屋，卡着时间节点要求解除合同。曹佳佳一直与对方沟通，通过中介发送催告函，要求其继续履行合同。对方解除合同并没有损失，即使有损失也是10万元的银行存款利息。本院经审理查明后认定事实如下：2018年8月11日，委托人出售方甲方曹佳佳、委托人买受方乙方屠德娣、受托人中介方丙方南京某置业顾问有限公司签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于南京市六合区XX街道XX大道X号XX幢X单元XX室房产卖与乙方，建筑面积122.06平方米，价款198万元。甲乙双方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成合同迟延履行或无法履行的------5、其他造成合同目的无法实现的行为。甲、乙双方按标的额的20%计39.6万元作为违约金分别支付给各守约方。三方商定，若因违约方行为引起诉讼，违约方除承担前款违约责任外，还应承担守约方的律师费、诉讼费、保全费及保函等合理的诉讼成本费用。甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金10万元。甲方现在还未办理此房一手证，丙方已告知，甲乙双方在自愿的情况签订该合同，甲方需在2018年9月15日前办理好该房产一手证，费用由甲方承担。乙方借给甲方89万元用于预审已过后三日内办理房屋解押手续。解押后3个工作日内办理房屋产权过户手续，过户后自动转为支付的部分房款。如因银行或第三方原因导致此约定时间不能解押和还款，则顺延在银行或第三方规定时间内办理解押手续。甲乙双方承诺于房屋产权送件当日办理贷款手续，乙方贷款额度为98万元，甲乙双方约定于2018年9月15日前办理商业贷款预审手续，甲方收到乙方贷款自动转为乙方支付的部分贷款。甲乙双方承诺若因乙方贷款信用问题或银行贷款政策调整，导致乙方不能申请贷款或不能足额申请上述贷款金额，则乙方以现金方式支付或者补齐给甲方。甲乙双方接到丙方通知后三日内，甲乙丙三方同时到场办理房屋的出件手续，并配合丙方办理该房屋的贷款事务。甲乙双方于乙方贷款下放至甲方账户七日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款1万元。甲乙双方必须按照合同内的时间约定按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日给付守约方，逾期超过三十个工作日，视为违约。甲乙双方承诺遵守定金法则，预审前如一方违约则违约方赔付守约方10万元。2018年8月11日，屠德娣支付曹佳佳10万元定金。9月15日，屠德娣向曹佳佳邮寄《履行合同义务催告函》，主要内容为曹佳佳延迟办理一手权属证书，无法送件过户，现函告曹佳佳于收函后7日内办妥房屋权属证书，否则将考虑解除合同。9月16日，邮件签收。9月21日，曹佳佳申请办理不动产权证，9月22日、23日系周末，9月24日，屠德娣向曹佳佳邮寄《关于解除房地产买卖中介合同的通知函》，函告对方未在宽限期内履行合同，构成根本违约，自本函到达卖方之日起解除合同，卖方应退还定金10万元，支付39.6万元的违约金。9月24日，邮件签收。9月25日，不动产登记机构出具苏（2018）宁六不动产权第XXXXX号不动产权证书。9月26日，曹佳佳通过中介公司向屠德娣发送《催告函》，内容为已经取得不动产权证，请屠德娣收函后立即办妥银行贷款手续或付清全部房价款，继续履行合同。10月15日，曹佳佳向屠德娣发送《没收定金函》，主要内容为没收定金，并欲将该商品房另行出售。2019年5月份，曹佳佳将房屋出售给案外人，价款211万元。以上事实有当事人陈述、房地产买卖中介合同、履行合同义务催告函、关于解除房地产买卖中介合同的通知函、催告函、没收定金函等证据证实。本院认为，屠德娣、曹佳佳签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效。合同签订后，双方应严格恪守各自义务。本案中，根据当事人的约定曹佳佳于2018年9月15日前办理好该房产一手证，曹佳佳未在期限内办理，后屠德娣给予宽限期，曹佳佳在宽限期外3日内办理房屋一手证。曹佳佳虽在超过宽限3日办理好一手证，但未达到根本违约程度，属于屠德娣应予容忍合理期限之内，且曹佳佳并无明显恶意迟延履行合同行为，屠德娣以此为由解除合同，失于得当，本院不予认定。9月26日，曹佳佳催告履行合同，屠德娣不继续履行，构成根本违约，10月15日，曹佳佳发送《没收定金函》，明确没收定金，另行出售房屋，实际上解除双方签订的合同。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。曹佳佳没收定金10万元行为，符合法律规定，本院予以认定。同时，当事人双方都违反合同的，应当承担相应的责任。本案中，曹佳佳在合同履行过程中虽然未根本违约，但在履行期及宽限期内未办理好一手证，致使合同履行出现瑕疵，存在违约行为。根据双方过错、定金赔付、房屋损失等情况，综合酌定曹佳佳承担违约金4万元。曹佳佳称其逾期办证系第三方造成。第三方并非合同当事人，曹佳佳与第三方之间的法律关系不影响本案中曹佳佳承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下：一、被告曹佳佳于本判决生效后十日内支付原告屠德娣违约金4万元（原告屠德娣已付定金10万元不予返还）；二、驳回原告屠德娣的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告屠德娣负担1750元，被告曹佳佳负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年五月二十五日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2020）苏0116民初398号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费4300元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年五月二十五日