广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初6841号原告：陈秀燕，委托诉讼代理人：张磊，广东德纳（宝安）律师事务所律师。被告：深圳市瑞喆实业投资有限公司。法定代表人：李国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘健，广东宝城律师事务所律师。原告陈秀燕与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张磊和被告委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系的成立：原告提交3176号商铺的商铺经营使用合同和商铺委托经营协议，主张，原告选定位于被告3层3176号铺位，总价为218212元，有偿使用期限自2014年10月1日起至2034年9月30日止，原告与被告签订商铺委托经营协议，同意将所投资选定的商铺从交付之日起的5年时间交与被告或被告授权的深圳市瑞喆义乌管理有限公司经营管理，委托经营期限为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日；前3年，双方确认和同意原告的商铺每年收益为该商铺使用费总额的8%，该收益直接在原告支付的商铺使用费中进行抵扣，为此，被告在原告投资商铺时的投资总价中一次性预先支付前三年的24%给原告，第4年、第5年的收益按照市价租金计收，由被告代收后每半年期满后支付给原告；原告的支付方式为，抵扣预先支付的三年收益后，商铺实际合同总价为147257元（最终协商成交价），原告已付首期商铺使用费74257元，余款73000元通过银行代扣方式于2017年7月28日前付清；双方同意在2014年10月1日投资商铺视为已交付给原告使用，委托经营期限从视为交付进开始计算，原告委托被告全权办理商铺交接手续。被告申请对原告提交的3176号商铺商铺经营使用合同的原告签名真实性进行鉴定。本院认为，原告提交的代付证明及收据可以证明原告已交纳合同款147257元，原告已履行主要合同义务，对方自2014年收到原告及代付款人的款项后，直至本案起诉前未提出过异议，视为被告已接受原告的付款行为，原被告之间的房屋租赁合同依据法律规定已成立，故本院对被告提出的鉴定申请不予以准许；二、合同的效力：上述两份合同所确立的法律关系，实为原告与被告之间的租赁合同关系及委托经营关系，且委托经营关系是在租赁合同订立基础之上而设。本案的租赁合同关系所涉及的房产无产权证明且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告之间的商铺租赁合同无效，原、被告签订的商铺经营使用合同因租赁合同的无效，委托经营关系也不存在有效的事实依据，故原告与被告签订的商铺经营使用合同为无效合同；三、3176号商铺使用费的返还：原、被告约定抵扣预先支付的三年收益后，商铺实际合同总价为147257元，折算月租金为807.33元（147257÷0.76÷240），前三年因被告向原告返还约定的收益，故原告应当向被告支付相应的房屋占用使用费29063.88元。自2017年10月1日起，被告辩称，未将房屋出租成功，此时，如果原告应向被告支付房屋占用使用费违背双方签订合同的收益目的，且不符合公平原则，故被告应当向原告返还自2017年10月1日之后的商铺使用费。原告提交的代付证明及收据可以证明原告已交纳合同款147257元，被告还应退还原告164695.33元（147257÷0.76－29063.88）。原告已交纳的银行代扣利息8760元为银行代扣余款所产生的利息，为原告支付商铺使用费给被告产生的必需支出费用，应当由被告予以承担；四、3178号商铺使用费的返还：3178号商铺的两份涉案合同除价款外内容同于上述3176号商铺，3178号商铺抵扣预先支付的三年收益后，总价款为126964元，原告已交纳总价款和银行代扣利息7560元，被告应当退还原告的商铺使用费用计算为141999.21元（126964÷0.76－126964÷0.76÷240×36）和利息7560元。原告诉讼请求未超出本院核算范围，予以支持；五、退还费用的利息：原告请求自2014年6月21日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，计至实际清偿之日止，本院认为，被告应当退还原告上述费用的起算时间应当自2017年10月1日起计算，故应当自2017年10月1日起计算退还费用的利息，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2019年10月10日为27941.69元；六、原告的诉讼请求:确认原、被告签订的合同标的为三层3176号铺位的商铺经营使用合同和三层3178号铺位的商铺经营使用合同无效；2、被告返还原告商铺使用费合计290541元及利息58000元（从2014年6月21日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，计至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日为58000元）；3、诉讼费用由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈秀燕与被告深圳市瑞喆实业投资有限公司签订的3176号和3178号铺位的商铺经营使用合同无效；二、被告深圳市瑞喆实业投资有限公司向原告陈秀燕返还商铺使用费（包含利息）290541元及逾期还款利息（自2017年10月1日起，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈秀燕的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，由被告承担3039元，由原告承担225元。原告陈秀燕已预交的3039元受理费由本院予以退回，被告深圳市瑞喆实业投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3039元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 尚          静二〇二〇年五月二十八日书记员 孙海豹（兼）书记员许彧燊附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。