江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1112号原告：顾祖义，男，1949年11月11日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：周兰英，女，1950年4月6日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告方共同委托诉讼代理人：方慧农，苏州市姑苏区府前法律服务所法律工作者。原告方共同委托诉讼代理人：顾阳，男，1980年1月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系两原告的儿子。被告：接为国，男，1963年3月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：沈薇薇，江苏道云律师事务所律师。委托诉讼代理人：接云，江苏道云律师事务所律师。原告顾祖义、周兰英与被告接为国房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月16日立案受理。本院适用简易程序于2020年4月8日公开开庭对本案进行了审理。原告方共同委托诉讼代理人顾阳、方慧农，被告接为国及其委托诉讼代理人沈薇薇、接云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾祖义、周兰英向本院提起诉讼，请求判令：一、解除房屋买卖(居间)合同。二、接为国双倍返还顾祖义、周兰英定金400000元。三、接为国负担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月23日，原、被告签订房屋买卖(居间)合同，由原告购买被告坐落于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园一区13幢104室房屋，约定实际成交价格为人民币叁佰伍拾万元整，双方约定于2019年10月30日进行资金托管。合同签订后，原告向被告交付了定金人民币贰拾万元整。其后，原告多次要求查验房屋内的红木家具是否为红酸枝木，但被告一直不予答复。临近双方约定的10月30日进行资金托管前两日，原告家人多次告知被告准时办理资金托管手续，被告仍然不予答复。最终，本案房屋买卖(居间)合同无法继续履行下去。为此原告诉至贵院，请依法判准原告的诉讼请求。被告接为国辩称，要求继续履行合同，如果原告坚持解除合同，我也同意。因为原告存在违约行为，所以已付20万元定金不予退还。经审理查明，2019年9月23日，接为国（作为售房人、甲方）与顾祖义、周兰英（共同作为购房人、乙方）与苏州市世纪宜家房地产经纪有限公司（作为丙方、居间方）共同签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区元和街道相城大道89号香城花园一区13幢104的房屋产权自愿出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。该房屋的基本情况如下：建筑面积128.66平方米，房屋设施：甲方（售房人所留物品另附物品清单），除北房间次卧架子柜，沙发一幅是鸡翅木，其余红木家具都是红酸枝木。一甲乙双方协商后实际成交价格为人民币叁佰伍拾万元整。乙方于2019年9月24日向甲方交付定金人民币贰拾万元整（购房定金可冲抵购房款）。乙方于/年/月/日前支付房价差额款人民币捌拾万元整。甲、乙双方须在2019年10月30日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于领证领款当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方”。各方还作了其他约定，并分别在落款处签名、盖章。接为国于2019年9月23日、9月29日分别出具收条，确认收到购房定金5万元、15万元。另查，坐落于相城区元和街道相城大道89号香城花园一区13幢103室房屋的所有权人为接为国，该房屋上被设定了两项他项权利，权利人分别为中国工商银行股份有限公司苏州相城支行、中国民生银行股份有限公司苏州分行。根据接为国于2019年9月24日在上述两银行调取的还款计划表、贷款还款明细显示：截至2019年9月24日，工商银行贷款余额为606222.16元，民生银行贷款余额为470000元。审理中，双方一致确认在签订《房屋买卖（居间）合同》前，顾祖义、周兰英已查看过本案房屋。以上事实，有当事人举证的身份证复印件、常住人口信息、《房屋买卖（居间）合同》、收条、不动产权属信息、还款计划表、贷款还款明细等附卷佐证，本院予以确认。审理中，顾祖义、周兰英认为，接为国未能在合同约定的2019年10月30日办理资金托管手续之日前还款案涉房屋的贷款，导致合同无法继续履行，构成违约。此外，合同中约定接为国留下的家具均为名贵的红酸枝木家具，但事实上在本案起诉之前接为国一直不同意我方查验家具，在本案起诉后在法院协调下我方才得以查看，发现家具只是普通木材，根本不是红酸枝木，故在这一点上接为国也构成违约。顾祖义、周兰英另申请对案涉房屋内的家具材质进行司法鉴定。关于合同约定的80万元差额款，合同中并未约定具体付款时间，顾祖义、周兰英认为应该在资金托管时一并支付。为此，顾祖义、周兰英另外举证：证据1、其子顾阳与中介人员王志颖之间的聊天记录，其中：2019年10月28日，顾阳问“房东贷款换掉了吗，约下明天拉下权属？”王志颖回复称“联系了，房东那边说上次你给他说好的，你给他80万，他就去还款过户”，顾阳回复“谁跟他说好，瞎讲”。2019年10月29日，王志颖称“房东这边说80万不给，不想烦，法院见，是不是当时你们谈100万定金的时候房东有录音”，随后又发送了《房屋买卖（居间）合同》的照片，并称“合同上有体现80万差额款的事情”、“这是房东发给我的”，顾阳回复“合同一式三份都一样，他要怎么说是他的事”、“以合同为准”。证据2、存量房承购信息挂牌登记表，申请时间为2019年10月25日，显示挂牌价为330万元，证明虽然合同中体现了80万元的差额款，但中介已明确330万元也就是含80万元一起做托管支付。证据3、银行流水，证明原告方在约定办理资金托管的日期前的账户余额足够支付剩余房款。接为国质证后认为，证据1真实性无法确认；证据2真实性无法确认，其中没有我方签名，中介也未告知过我方，况且如果挂牌价是330万元那么合同中80万元无需特别提出。证据3无异议。接为国另认为，双方在签订合同之前已经口头约定顾祖义、周兰英需在办理资金托管之前支付80万元，用于归还案涉房屋的贷款。根据其于签订合同次日即2019年9月24日调取的银行还款明细，该房屋上的两笔银行贷款余额合计100万元出头，故合同约定的20万元定金加上80万元差额款合计100万元正好用于归还贷款。由于中介人员是对方找来的，当时认为双方已经口头说好了，故签字时也没有注意到合同中未写明80万元的付款时间。为反驳原告方的主张，接为国提供其与王志颖的微信聊天记录，其中：2019年9月25日，接为国发送了家具的购买凭证。2019年10月29日，接为国称“讲好100万到账后，房子过户办手续，付了五万，一会又是找事，付十五万一会，又是找事，出尔反尔，还有八十万没有付？如何过户？”，王志颖回复“这是你们谈好的，我一个代办过户的，我必须把我需要做的事情做完”、“当时付定金100万是你们自己谈的……”，随后接为国发送了合同照片，王志颖回复“主要差额款没有体现具体日期，差额款一般办手续当日支付，但你要把自己欠银行的贷款自己还掉”。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，应为合法、有效。双方当事人应当全面履行各自的合同义务。本案中，双方对于解除《房屋买卖（居间）合同》并无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为导致双方未能继续履行合同的违约责任在于哪一方？顾祖义、周兰英主张接为国存在两项违约情况，其一为未能在办理资金托管之前还清案涉房屋的抵押贷款，其二为未按约提供红酸枝木家具。关于第一点，本院认为，合同中的确约定了售房人即接为国须于办理资金托管手续前偿还债务及注销抵押，但合同中还同时约定了80万元的差价款，该款的付款时间虽未明确约定，但根据房屋买卖的一般交易习惯，该80万元应理解为网签合同价与实际成交价间的差额款，一般应于资金托管之前支付完毕。根据双方举证的与中介人员之间的聊天记录，显示中介系负责代办过户，买卖双方对于付款的节点及相关细节系自行口头协商，中介并未直接参与。接为国辩称双方口头约定在支付100万元后其归还房屋贷款，结合其所举证的银行还款计划表及还款明细，截止2019年9月24日时两笔抵押贷款余额合计约107万元，故接为国的上述辩解有一定的合理性。然而，由于本案《房屋买卖（居间）合同》中并没有约定清楚顾祖义、周兰英支付80万元与接为国偿还抵押贷款的先后顺序或具体时间点，现有证据也无法直接证明双方对该两事项的具体约定情况，故本院认为双方因此产生争议，并最终导致合同解除的责任不能归咎于任何一方。至于顾祖义、周兰英主张接为国违约的第二点理由，本院认为，双方已确认在签订《房屋买卖（居间）合同》之前顾祖义、周兰英已经查看过房屋，而后双方对于以330万元为总价购买案涉房屋（含家具、装修）达成一致意见并签署合同，应认定顾祖义、周兰英对案涉房屋现状包括其中的家具均不持异议。更何况顾祖义、周兰英在接为国提供了家具购买凭证后追加支付了剩余15万元定金，亦表明其未对家具情况提出异议并继续履行其合同义务。因此，现有证据无法证明在起诉前顾祖义、周兰英就家具的材质问题提出异议，现其以此为由主张接为国存在违约行为，依据明显不足，不予认定，本院对其提出的司法鉴定的申请亦不准许。综上，根据前述认定，本案《房屋买卖（居间）合同》解除的责任并不归咎于任何一方，不应适用定金罚则，故在该合同解除后，接为国应向顾祖义、周兰英返还20万元定金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告顾祖义、周兰英与被告接为国签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告接为国于本判决生效之日起十日内返还原告顾祖义、周兰英购房定金20万元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019581）。二、驳回原告顾祖义、周兰英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为17400元，由原告顾祖义、周兰英负担8700元，被告接为国负担8700元（该款原告已自愿垫付，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年五月二十一日书记员  陆锦枫