广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终56号上诉人（原审原告）：清远市锋华房地产有限公司，住所地：广东省清远市*********锋盛楼第9-10卡。法定代表人：王益锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵灿坡，广东八骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：何泽石，广东八骏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐钊才，男，1968年7月15日出生，汉族，住广东省清新区龙颈镇白石圩689号，身份证号码：441************211。上诉人清远市锋华房地产有限公司（以下简称锋华公司）因与被上诉人徐钊才确认合同无效纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初7334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。锋华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判上诉人、被上诉人于2005年1月4日针对清远市*********锋盛楼首层11卡、12卡和13卡铺面签订的《商品房买卖合同补充协议》无效；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决已经审理查明，上诉人与被上诉人于2005年1月4日签订的涉案编号为200403667号、200403669号、200403670号《商品房买卖合同》是以套取银行贷款为目的的虚假合同，由上诉人作为出卖方，被上诉人作为买受人，双方签订虚假的三份《商品房买卖合同》后，上诉人实际上并未将该三卡商铺卖给被上诉人，上诉人取得被上诉人名义的向银行贷款340000元，该商品房按揭贷款首期款亦是由上诉人交付资金给被上诉人，再由被上诉人向银行支付，每月按揭贷款也由上诉人以被上诉人的名义偿还，并由上诉人于2009年7月14日一次性偿还贷款尾款218000元。被上诉人妻子肖艳霞偿还按揭款项3800元亦是由上诉人交款给被上诉人的，应当属于上诉人的还款。其后，上诉人与被上诉人又联合炮制了涉案虚假的《商品房买卖合同补充协议》，并出具虚假的《欠据》供被上诉人收执，从而使虚假的《补充协议》内容在形式上前后对称，也对前述三份虚假合同起到包装作用。本案中，上诉人与被上诉人均明知三卡铺面买卖行为为虚假行为，并非双方真实的意思表示，且上述《补充协议》是以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《补充协议》应属无效合同。二、涉案《商品房买卖合同补充协议》是基于《商品房买卖合同》已有条款所作的补充约定，属于《商品房买卖合同》的从合同，两者为附属关系，主合同无效，依附于主合同之上的从合同归于无效。现一审判决已经认定涉案三份《商品房买卖合同》无效，故其补充约定的《商品房买卖合同补充协议》已经没有独立存在的基础和法律依据，也应为无效合同。故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被上诉人因该三份无效《商品房买卖合同》的签订而取得的上诉人财产应当归还上诉人。三、从《商品房买卖合同补充协议》可知，被上诉人实际向上诉人支付的购房款只有605房的11万元，而被上诉人得到价值776900元的三间商铺及价值23万元的605房，明显属于不对等的虚假交易。其次，2005年2月至2006年6月期间，已由上诉人偿还涉案按揭贷款，上诉人并于2009年7月14日一次性向银行偿还按揭款尾款218000元，而被上诉人在另案中却向上诉人主张返还购房款34万元，明显与涉案《商品房买卖合同补充协议》约定的内容相矛盾。双方约定的商铺回购价格为被上诉人已付购房款，但在实际上，涉案商铺并没有过户登记或交付使用，根本无需回购。因此，涉案《商品房买卖合同补充协议》约定的内容存在虚假的合意，不属于真实的房屋交易所实施的法律行为，应归于无效。徐钊才辩称，一、涉案《商品房买卖合同补充协议》是可独立存在的协议，该补充协议是对涉案三份房屋买卖合同的变更及605房购房款的确认与安排，双方已对补充协议进行了履行及确认，且该补充协议并没有上诉人所陈述的套取银行贷款的行为，故上述补充协议符合公平原则。答辩人没有取得涉案商铺的所有权和使用权，且答辩人已经收回了已经支付的购房款和双方约定的利息，该约定并未违反法律规定，没有损害双方利益，是双方真实的意思表示。因此，一审判决认定涉案补充协议有效，符合事实与法律依据，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、除支付三个商铺的11万元，2006年7月1日至2009年7月均是由答辩人归还所欠银行款项，至双方前往房管局解除涉案三个商铺的买卖合同前，已由新的购房人一次性还清贷款，双方已作了结。答辩人也已付清605房的首付款，并由答辩人偿还银行按揭贷款，答辩人购买后也已转让给案外人。锋华公司向一审法院起诉请求：1.确认锋华公司、徐钊才于2005年1月4日针对清远市*********锋盛楼首层11卡、12卡和13卡铺面签订的（合同编号为200403667、200403669、200403670）《广东省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》无效；2.本案诉讼费由徐钊才承担。一审法院认定事实：2005年1月4日，锋华公司作为出卖人与徐钊才作为买受人在房产交易中心签订了三份《商品房买卖合同》（编号分别为200403667、200403669和200403670号），约定徐钊才向锋华公司购买锋华公司开发的锋盛楼首层11卡、12卡、13卡商铺。《商品房买卖合同》约定购房款分别为120972元、327964元、327964元，首期款分别为60000元、140000元、160000元，其余购房款以按揭方式支付。为办理银行按揭贷款需要，锋华公司出具一张《收据》，确认收到徐钊才交来的商铺首期款11卡60972元、12卡164964元、13卡134056元，合共359992元。随后，以徐钊才名义向中国农业银行申请按揭贷款340000元，并于2005年1月12日与中国农业银行清远分行签订《个人购房担保借款合同》。2015年1月25日，中国农业银行清远分行向徐钊才发放了贷款340000元。2009年7月14日，锋华公司通过他人向徐钊才还款账户（44-683********8927）转入218000元；2009年7月27日，上述贷款提前结清。锋华公司认为，锋华公司、徐钊才之间签订的三份买卖商铺的《商品房买卖合同》只是为了套取银行贷款，双方之间没有买卖商铺的合意，商铺一直由锋华公司管理出租并收取承租人租金，徐钊才没有支付首期款也没有向银行归还按揭贷款，徐钊才名下的还贷存折原件由锋华公司持有。徐钊才对其没有实际使用商铺的事实无异议，但主张除最后提前还款的那笔还款外，其余贷款均由徐钊才偿还，徐钊才一直持有旧的还贷存折，旧存折打印页满后更换新存折，新存折在交给锋华公司处理提前结清贷款后没有收回。经一审法院向中国农业银行清远分行查询，44-683********8927账号的交易明细与徐钊才持有的旧存折内页及锋华公司持有的新存折内页上所载交易明细一致，即锋华公司、徐钊才所持有的存折均是真实的。根据44-683********8927账号的交易明细，涉案贷款在2005年1月25日发放，从2005年2月25日起开始还款。2005年2月至2006年6月期间的入账款项均是在中国农业银行清远府前支行交易，锋华公司主张中国农业银行清远府前支行是锋华公司账户的开户行，入账款项均是锋华公司存入的。2006年7月至2009年7月贷款结清期间的入账款项在没有在中国农业银行清远府前支行发生交易，徐钊才主张该期间的交易主要发生中国农业银行清远金沙支行、附城支行等，均是徐钊才夫妇居住地、工作地附近，且2009年4月24日入账的3800元是由徐钊才的妻子肖燕霞账户转存。徐钊才提供其家庭账簿证明每月还款均记录在徐钊才家庭开支内。经查，锋华公司提供的家庭账簿从2006年7月起每月均有供楼还款的记账。2006年7月1日，锋华公司（甲方）与徐钊才（乙方）就锋盛楼首层11、12、13铺面及603房的买卖合同签订《商品房买卖合同补充协议》（下称“《补充协议》”）。该《补充协议》约定：一、上述房地产买卖合同双方已履行，至2016年7月1日前，徐钊才已付铺面的购房款现金110000元以及向银行按揭借款340000元，其余购房款锋华公司不在向徐钊才收取。二、双方同意锋华公司在本补充协议签订之日起三年内，即2009年7月1日前，锋华公司有权向徐钊才购回上述铺面，锋华公司向徐钊才购回铺面的价格按徐钊才已付购房款【该购房款按徐钊才支付给锋华公司的现金及徐钊才向银行还贷的本息合计款项（从2006年7月1日起的部分）计算】及其利息（利息按月利率1.5%从徐钊才支付给锋华公司及向银行还款之日起计，即110000元从2006年7月1日起计，其他乙方还银行款项从实际发生日起计），同时锋华公司负责房地产交易的所有税费，并负责带徐钊才还清银行按揭借款余额。三、在第二条约定的回购期限内，商铺的所有权归徐钊才，使用权归锋华公司，但锋华公司将该商铺出租或用于其他经营的不得超过上述期限。四、超过上述回购期限，锋华公司不向徐钊才购回商铺的，双方不受本协议第二条的约束；该商铺一切权属归徐钊才所有。五、锋盛楼603房的购房款徐钊才已付清。六、本补充协议是双方有关房地产买卖的最终约定，双方于2005年4月2日所签订的《协议书》自本补充协议签订时起作废。2009年8月9日，锋华公司作为欠款人出具一份《欠据》，内容为：今欠徐钊才退回锋盛楼首层11卡、12卡、13卡的房款348000元；此款于2009年8月底前还200000元，余款于2010年6月底前还清；逾期按每日万分之五计付违约金。另注明“欠款期间按每月一份计算利息”。由于锋华公司未按《欠据》约定的期限还款，徐钊才于2011年6月9日向一审法院起诉，要求锋华公司归还欠款148000元及利息。一审法院于2011年11月14日作出（2011）清城法民初字第1734号民事判决，判令锋华公司向徐钊才退回购房款148000元及利息。由于锋华公司在上述民事判决生效后，没有履行判决义务，徐钊才向法院申请强制执行。2017年9月15日，锋华公司向一审法院申请再审（2011）清城法民初字第1734号案。一审法院于2017年11月29日作出（2017）粤1802民申12号民事裁定书，裁定驳回锋华公司的再审申请。锋华公司对向徐钊才借款110000元的事实无异议，但认为该借款是转为605号房屋的首期，而非支付商铺的首期，前述《补充协议》及《欠据》均是双方为套取银行贷款而签订。徐钊才则认为，《补充协议》是双方真实意思表示，协议内容可以看出双方是有买卖交易的意愿，而《欠据》更是双方按《补充协议》完成商铺回购后对款项的最终结算。徐钊才为此提供了一份关于《欠据》上348000元的计算式，计算方式与《补充协议》第二条约定的回购铺面价格计算方式一致，但该计算式上没有签名或盖章，锋华公司对该计算式的真实性不予认可。一审法院认为，锋华公司、徐钊才对涉案三份《商品房买卖合同》《补充协议》《欠据》的真实性均无异议，对商铺实际由锋华公司管理使用的事实也无异议。双方争议焦点为双方签订《商品房买卖合同》是否存在买卖商铺的真实意思表示。房屋买卖合同当事人的主要权利义务是交付房屋及支付购房款。本案中，锋华公司、徐钊才在2005年1月签订《商品房买卖合同》但至2009年8月双方解除合同时，标的商铺一直由出卖人锋华公司控制使用，产权也没有转移登记至买受人徐钊才的名下。即锋华公司作为出卖人没有履行交付房屋义务。双方签订的《补充协议》第一条确定截至2006年7月1日前，徐钊才已付铺面的购房款为现金110000元及向银行按揭借款供房款340000元，第二条约定锋华公司有权在签订该补充协议三年内向徐钊才回购标的商铺，回购价格为徐钊才已付购房款及利息。然而，徐钊才第二条所约定的徐钊才已付购房款却不是第一条确定的已付购房款现金110000元及向银行按揭借款的340000元，而是徐钊才支付给锋华公司的现金及徐钊才从2006年7月1日起向银行还贷的本息合计款项。对于2005年2月至2006年6月期间的银行还款本息却没有提及，即此期间的银行还款本息却不计入回购商铺的价格内，徐钊才白白支付2005年2月至2006年6月期间的借款本息却没有享受到标的商铺的权利，不合常理。结合锋华公司的开户银行及徐钊才还款账号的交易明细，2006年6月前的还款确实是通过锋华公司的开户行交易，但2006年7月后再没有在该交易行发生交易；2006年7月起，徐钊才家庭账簿每月均有还款记录，且有徐钊才妻子肖燕霞账户的转账记录。另外，《欠据》上确认的退还房款348000元根据徐钊才的举证也是按《补充协议》第二条的约定方式从2006年7月起计算每笔按揭还款的利息。徐钊才并无证据佐证其在2005年2月至2006年6月期间的还贷事实以及以借款冲抵购房首期的意思表示。即徐钊才作为买受人在2006年7月前没有履行支付购房款义务。由于买卖合同双方在签订《商品房买卖合同》长达一年多的时间里均没有履行各自的合同该义务，锋华公司主张双方在签订《商品房买卖合同》时并无真实买卖房屋的意思表示，只是为了套取银行贷款而签订虚假的买卖合同，一审法院予以采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，锋华公司、徐钊才于2005年1月4日针对清远市*********锋盛楼首层11卡、12卡、13卡铺面签订的《商品房买卖合同》无效。至于《补充协议》，虽然《商品房买卖合同》无效，但并不影响《补充协议》的效力。《补充协议》没有为套取银行贷款而实施虚假民事行为，而是对房贷的归还主体进行重新安排、对房屋回购等进行约定。双方在签订《补充协议》后，徐钊才按约定向银行还款，锋华公司按合同约定的期限回购了涉案商铺并与徐钊才对回购价格进行了结算，即《补充协议》是双方真实意思表示，且双方已经依约履行，无法律规定的合同无效的情形。因此，锋华公司要求确认《补充协议》无效，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年5月5日作出（2018）粤1802民初7334号民事判决：一、确认清远市锋华房地产有限公司与徐钊才于2005年1月4日签订的三份《商品房买卖合同》（编号分别为200403667、200403669和200403670号）无效；二、驳回清远市锋华房地产有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由清远市锋华房地产有限公司负担50元，由徐钊才负担50元。经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，在二审诉讼过程中，上诉人向本院提交了以下证据：1.《个人购房担保借款合同》，拟证明上诉人是清远市*********锋盛楼首层11卡、12卡、13卡房屋的银行贷款保证人，保证人保证该贷款的偿还；2.徐钊才的农业银行存折，拟证明徐钊才名义贷款的还贷银行存折由上诉人掌握并实际由上诉人按月偿还按揭贷款。被上诉人对上述证据的关联性有异议。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合双方在二审诉讼中的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同补充协议》是否为无效合同的问题。首先，从内容上看，《商品房买卖合同补充协议》除三卡铺面的买卖外，还涉及双方对另一套房屋买卖、房贷还款主体等事宜的约定，兼有对彼此债权债务进行最后结算的性质，是独立于涉案三份《房屋买卖合同》的协议，不构成主从合同关系。双方已按此约定已实际履行。其次，从意思表示是否真实上看。上诉人虽辩解签订该补充协议并非其真实的意思表示，但上诉人作为具有完全民事行为能力的法人，其理应清楚在合同上签字并加盖公章的法律效力，亦无证据显示本案存在重大误解或存在胁迫等情形，故本院对其此节意见不予采纳。第三，从证据上看。上诉人虽认为案涉《商品房买卖合同补充协议》是其与被上诉人以合法形式掩盖非法目的且应自始无效，但被上诉人对此不予认可，且上诉人未能提供证据证明《商品房买卖合同补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效规定的情形，其应承担举证不能的法律后果。综上，原审判决认定《商品房买卖合同补充协议》为有效合同正确，本院予以维持，上诉人的上诉无事实及法律依据，对其请求，本院不予支持。综上所述，上诉人清远市锋华房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人清远市锋华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  赵永华审判员  禹 莉二〇二〇年五月七日书记员  朱嘉轩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。