广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异22号 案外人张勇飞，男，汉族，1976年11月22日出生，住广东省东莞市。 委托代理人黄伟龙，广东森诺律师事务所律师。 委托代理人李小飞，广东森诺律师事务所实习律师。 申请人中核华辰建筑工程有限公司，住所地为陕西省西咸新区沣东新城世纪大道中段南侧人才大厦601。 法定代表人董德建。 委托代理人孙雅莲、李楠楠，广东万乘律师事务所律师。 被申请人东莞市振江房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇竹塘浸校塘工业区富民路69号振江中心。 法定代表人黄泮。 关于本院受理的申请人中核华辰建筑工程有限公司（以下简称“中核华辰公司”）与被申请人东莞市振江房地产开发有限公司（以下简称“振江公司”）诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，案外人张勇飞于2020年1月7日向本院提出书面执行异议。本院受理后，并于2020年4月3日公开举行听证，案外人张勇飞的委托代理人黄伟龙及申请人中核华辰公司的委托代理人孙雅莲参加听证，被申请人振江公司经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院解除对位于东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤临阁1702号房屋的查封。2020年2月6日，案外人变更异议请求为请求解除对位于东莞市凤岗镇凤清路80号凤凰台花园3栋1702房的查封。事实和理由:2017年2月22日，案外人与被申请人振江公司签订了《商品房认购书》，就购买案涉房屋达成一致意见。案外人支付了购房款2718790元，案外人已依约全额支付购房款，振江公司也已将案涉房屋交付给案外人使用。现因振江公司对外负债，债权人查封了案涉房屋，致使上述房屋暂未进行过户登记，案外人的合法权益受到损害。综上，案外人所提交的证据足以证明其物权期待权成立，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应排除法院的执行。 案外人为证明其主张，提交了《商品房认购书》、收款收据、业务凭证、跨行人民币汇款凭证、托管钥匙责任声明书等予以佐证。 申请人中核华辰公司称，案外人作为房地产开发的商品房的买受人，案外人根据《异议和复议规定》第二十八条提出的异议是错误的，应当适用该规定的第二十九条。然而，案外人只具备第二十九条的第一个条件，不符合二、三个条件。案外人提出的银行凭证，只显示案外人两次付款分别为300万元，没有备注款项用途，第三张付款凭证显示付款3910980元，该凭证备注了房款。由此可见，案外人的付款凭证显示的付款人付款时间、金额均不能与商品房认购书中备注的信息相对应，不能证明案外人支付的房款达到总房款的50%以上。案外人称购房款是由吴文玲代付的，实际上是吴文玲向被申请人提供民间借贷收取高额利息，因被申请人无法偿还才以房抵债，而案外人是吴文玲将抵债房产再出售的买受人，不存在吴文玲代案外人支付购房款的问题，案外人至今也还没有偿还给吴文玲。案外人与其妻子名下有一套面积为102.71平方米的住宅，不符合相关法律规定。因此，案外人的主张不符合《异议和复议规定》第二十九条的规定，请求法院驳回案外人的异议。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市凤岗镇××凤凰××花园××号，权属证明号码为粤（2019）东莞不动产权第0223139号，登记权利人为振江公司，权利性质为市场化商品房。 另查明，案外人提交的证据主要内容如下： 1.《商品房认购书》，被申请人振江公司作为出售方（甲方）与案外人作为乙方于2017年2月22日签订了该协议书，主要约定乙方以优惠价2718790元向甲方认购凤凰台项目凤临阁号楼17层02单元，该商品房建筑面积为140.11平方米，套内面积为112.65平方米，用途为住宅，乙方在签订认购书同时向甲方交纳定金5万元，等等。 2.收款收据，2017年2月22日，振江公司出具编号为371550的收款收据，写明今收到张勇飞交来凤凰台花园凤临阁1702房定金50000元。2017年5月15日，振江公司出具编号为371549的收款收据，写明今收到张勇飞交来凤凰台花园凤临阁1702房房款2668790元。 3.东莞农村商业银行、中国银行业务凭证显示，吴文玲于2017年2月21日、2017年5月15日、2018年3月6日分别向振江公司的银行账户汇入300万元（附言：02102）、300万元（附言：往来）、3910980元（附言：房款3栋1702、1302、2302、2502）。 4.情况说明，吴文玲于2020年1月13日作出该说明，述称其通过银行转账方式代案外人分别支付房款50000元及2668790元。 5.凤凰台花园客户服务中心托管钥匙责任声明书显示，张勇飞作为凤临阁1702单位业主，将该单位大门钥匙于2017年5月15日托管给客服中心，并于2017年8月16日取回。 6.东莞市凤岗镇竹塘村村民委员会、上围股份经济合作社出具的关系证明及证明，该资料显示张勇飞父亲为张育良，母亲为邹伟英，配偶为蔡玉霞，儿子为张晓彬。张勇飞及其配偶蔡玉霞在村内从未划分过宅基地。 7.不动产登记情况查询结果列表、不动产登记信息查询结、房产证，该资料显示张勇飞在东莞范围内仅有一处房产登记位于东莞市××大道××又××城××楼××单元1702，建筑面积为102.71平方米，共有人为其配偶蔡玉霞。 再查明，关于本院受理的申请人中核华辰公司与被申请人振江公司诉前财产保全纠纷一案【案号为（2019）粤1973财保1556号】，本院依法作出（2019）粤1973财保1556号民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被申请人振江公司相应价值20605166.72元的财产。2020年1月20日，本院依据（2019）粤1973财保1556号民事裁定书查封了被申请人振江公司案涉房屋。根据东莞市凤岗镇不动产登记中心的复函显示，东莞市凤岗镇凤观路1号凤凰台花园凤临阁1702号房变更信息为东莞市凤岗镇凤清路80号凤凰台花园3栋1702房。 以上事实，有《商品房认购书》、收款收据、业务凭证、跨行人民币汇款凭证、情况说明、托管钥匙责任声明书、民事裁定书、查封（扣押）财产清单、证明、情况说明、不动产登记情况查询结果列表、不动产登记信息查询结、房产证、执行笔录等证据附卷佐证。 本院认为，被申请人振江公司经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，由其自行承担不利后果。案外人以其已购买案涉房屋为由请求解除对案涉房屋的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 第一，关于本案的适用法律问题。本案中，案涉商品房系登记在被执行的房地产开发企业振江公司名下，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房”。因此，本案应当适用《异议和复议规定》第二十八条及二十九条对案外人主张的权利能否排除执行进行审查。 第二，关于案外人所主张的权利能否排除执行的问题。根据《异议和复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人所提交的证据显示除案涉房屋外其名下有其他用于居住的房屋。因此，在案外人未能举证证明其完全符合第二十九条规定的情形下，应当继续对照第二十八条规定审查其提供的证据是否符合排除执行的条件。 根据《异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，案外人与被申请人签订了《商品房认购书》，该认购书中对案外人自振江公司处购买房屋的坐落、面积、总价等均有明确约定。结合振江公司开具的两张收款收据、吴文玲的银行转账记录及吴文玲确认代案外人支付购房款，申请人也未能提供相反证据予以反驳，故本院认定案外人已支付了全部房款，振江公司已经按照约定收受购房款。因该认购书已具备商品房买卖合同基本要素,且案外人已依约交付全额款项，故本院认定案外人与被申请人在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，案外人已提交了钥匙托管责任书证明其实际占有案涉房屋。最后，由于案涉房屋为一手房，需要由房地产开发企业配合办理过户登记，故本院认定案外人对未能办理过户登记不存在过错。因此，本院认定案涉商品房的买卖同时满足上述四个情形及其权利能排除执行。 综上所述，案外人提出的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对位于东莞市凤岗镇凤清路80号凤凰台花园3栋1702房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何业生 审判员  梁 晨 审判员  莫芷维 二〇二〇年五月十一日 书记员  钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。