广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1199号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司，住所地广东省佛山市三水区*********右岸花园137，统一社会信用代码91440607MA4X5PX260。负责人：霍结玲，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：卢洁林，女，1985年6月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************620。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司（简称珠港右岸花园分公司）与被告卢洁林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞到庭参加诉讼，被告卢洁林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠港右岸花园分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时向原告支付物业管理费2005.3元、公摊电费255.2元，合计2260.5元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区右岸春天花园小区的物管工作。被告是佛山市三水区****的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计2260.5元（欠费期限详见《缴费通知书》）。原告多次催收未果，故向法院起诉，请求如前。被告卢洁林答辩称，1.原告主体资格存疑。答辩人未与原告签订《物业服务合同》，从未接受过原告的物业服务。答辩人在签订购房合同时，按开发商要求与广州珠江物业酒店管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议已明确“任何一方不得单方面改变协议，变更协议需双方协议一致后，以书面形式签定补充协议”。答辩人与原告不存在物业服务合同关系。2.原告行为恶劣，为广大业主所愤恨。3.2019年，原告将答辩人的个人信息泄露给追债公司，答辩人隐私被侵犯。该追债公司采用黑社会手段，每天不断用骚扰电话或骚扰信息恐吓威逼答辩人，枉图强逼答辩人缴纳物业公司的不合理费用。4.公摊电费有重复计算嫌疑，每月多次收取公摊电费，计算数据有误，计算依据不足，没有列明明确的收费明细。基于上述理由，请求法院驳回原告所有诉讼请求并由原告承担诉讼费用。原告珠港右岸花园分公司在诉讼中主要提供以下证据：证据1：原告的营业执照一份、委托书二份、关于欧雅.右岸春天更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于欧雅.右岸春天备案户数的说明、两套以上业主信息统计表、关于解除欧雅右岸春天前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、中标通知书、前期物业服务合同、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准各一份，证明原告的诉讼主体资格；广东珠港物业管理有限公司接管涉案楼盘管理，广州珠江物业酒店管理有限公司委托广东珠港物业管理有限公司收取物业管理费的事实；佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（开发商）委托广东珠港物业管理有限公司管理物业；广东珠港物业管理有限公司委托原告向涉案业主收取物管费及分摊电费，原告有权起诉；原告通过合理程序接管涉案小区物业的事实。证据2：右岸花园物业电费公摊的计算方法说明一份，证明被告分摊的水电费用的依据。证据3：广东增值税专用发票若干份，证明原告已向供电部门缴纳了业主应该分摊的电费的事实。证据4：被告与广东珠港物业管理有限公司签订的佛山市三水区欧雅右岸春天前期物业管理协议一份，证明被告已经与原告签订前期物业管理协议，被告应该按照该协议向原告缴纳物业管理费和分摊共用水电费。证据5：商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果各一份，证明被告是涉案房屋的业主。证据6：欧雅.右岸春天缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。被告卢洁林围绕其答辩意见提交如下证据：证据1：广东广播电视台公共频道DV现场新闻截图四张，证明原告怠于处理业主所投诉的问题，引发多位业主不满。证据2：手机短信截图一份，证明原告将被告的个人信息泄露给追债公司，追债公司用骚扰信息恐吓威逼被告，强逼被告缴纳不合理费用。证据3：前期物业管理服务协议一份，证明原、被告之间不存在物业服务合同关系。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。对被告的证据，原告质证认为：证据1与本案无关，不能成为被告不缴纳物业管理费的依据，即使原告在提供物业管理服务时工作上有所欠缺，这只是原告在工作改进方面的问题，被告不能以此为由不缴纳物业管理费及公摊费用。对证据2的真实性不予确认，且原告没有泄露业主个人信息，短信内容反映原告已向被告告知不缴纳物业费所导致的法律后果。对证据3的真实性无异议，但认为结合该协议与原告提交的中标通知书、委托书等相关证据足以证明原告已经接管案涉小区，有权对被告收取物业管理费。本院认为证据1属于新闻报道截图，不能全面反映案涉小区物业服务的总体质量，本院不予采信；证据2未能反映原告将被告的个人信息泄露给他人且短信内容并不存在恐吓威逼的情形，本院不予采信。证据3内容真实，来源形式合法，原告对其真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：被告卢洁林是佛山市三水区*********************的所有人、业主，案涉房屋建筑面积91.15平方米。2016年4月9日，案外人广州珠江物业酒店管理有限公司（简称珠江公司）与被告卢洁林签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容。2017年上半年，案涉小区的建设单位佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（简称奥米茄公司）通过征询信的方式向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.3平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人广东珠港物业管理有限公司（简称珠港公司）通过竞标成为案涉小区前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为欧雅右岸春天提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务。2018年9月7日，原告与被告卢洁林签订《前期物业管理服务协议》《业主（临时）管理规约》，原、被告就物业前期管理服务达成一致，其中物业服务收费标准：普通住宅收费（带电梯）按2元/月·平方米建筑面积计算，每月10日交本月物业管理费。物业管理费不包括共用水费、电费，共用水费、电费每月按物业面积另行分摊。协议还约定物业服务事项、双方责任、违约责任等内容。2019年1月1日至2019年11月30日，案涉房屋共产生物业管理费2005.3元（2元×91.15平方米×11月）。2018年8月1日至2019年9月30日，案涉房屋应分摊电费为255.2元本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有二：第一、原、被告是否存在物业服务合同关系；第二、原告要求支付物业管理费2005.3元、公摊电费255.2元的请求应否支持。有关争议焦点一，珠江公司与卢洁林签订《前期物业服务协议》，但至2017年案涉小区的物业公司经合法程序更换为珠港公司。奥米茄公司与珠港公司签订的《前期物业服务合同》，对全体业主具有约束力。被告卢洁林亦与原告签订《前期物业管理协议》《业主（临时）管理规约》，协议与规约均系原、被告的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，原、被告应全面履行合同相关义务。珠港右岸花园分公司为卢洁林提供物业服务，卢洁林实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定缴纳物业管理费、公摊电费。卢洁林未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约。卢洁林主张其并非与珠港右岸花园分公司签订物业管理协议，双方不存在物业服务合同关系，该主张与事实不符且缺乏法律依据，本院不予采信。有关争议焦点二，被告辩称原告怠于处理业主反映的问题，管理方式粗暴，泄露业主个人信息、公摊电费计算有误等。本院认为被告并未能提交有效证据证明拒缴物业服务费期间原告提供的服务存在严重缺陷，而拒交物业服务费的方式无益于改进物业服务且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平，该抗辩意见本院不予采信。有关公摊电费问题，《前期物业服务合同》约定按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。原告提交的电费发票显示，原告已实际垫付被告欠缴期间小区公共场所、设备等所产生的电费。原告按照合理的计算方法对公共电费进行分摊，并以《缴费通知书》《公摊电费明细表》的方式履行了通知及公示义务。此外，被告于欠缴相关费用前已按照小区一贯的公摊方式缴纳公摊电费，其认为公摊电费计算有误但未明确具体问题所在，亦未提供证据证实其已就公摊电费向原告提出异议，该抗辩意见本院不予采纳。经本院核算，2019年1月起至2019年11月被告应支付物业管理费2005.3元，2018年8月至2019年9月，被告应分摊的电费为255.2元。原告主张被告支付物业管理费2005.3元、公摊水电费255.2元，本院予以支持。综上，被告卢洁林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告卢洁林应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2005.3元。二、被告卢洁林应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2018年8月1日至2019年9月30日的公摊电费255.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告卢洁林负担。本判决为终审判决。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年五月七日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如