河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1323民再9号再审申请人（原审被告）：张书海，男，生于2000年9月6日，汉族，户籍地南阳市卧龙区，现住西峡县城区。委托诉讼代理人：李少阳，男，河南问鼎律师事务所律师，执业证号14113201710488975。特别授权代理。被申请人（原审原告）：杨晓丽，女，生于1964年9月26日，汉族，个体工商户，住西峡县。委托诉讼代理人：周宏举，男，西峡县众信法律服务所法律工作者，执业证号31613161100376。特别授权代理。原审第三人：张光朝，男，生于1954年12月19日，汉族，住西峡县。再审申请人张书海因与被申请人杨晓丽、原审第三人张光朝租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）豫1323民初2581号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年8月23日作出（2019）豫1323民申19号民事裁定,再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张书海委托诉讼代理人李少阳、被申请人杨晓丽委托诉讼代理人周宏举、原审第三人张光朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书海申请再审称，请求撤销西峡县人民法院（2018）豫1323民初2581号民事判决书并中止该判决的执行，对本案重新审理；诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、申请人从未接到西峡县人民法院的任何诉讼文书；二、申请人系在校学生，在合同签订时即2017年4月28日未满18周岁，没有时间及经济条件租赁商铺进行商业活动，对租赁事宜完全不知情；三、被申请人所诉主体错误，损害了申请人的合法利益；四、原审开庭时申请人已满18周岁，具备完全民事行为能力，而代理人未经申请人授权委托进行违法代理，致使申请人丧失答辩、质证、辩论及上诉权。杨晓丽辩称：1.应当驳回再审申请，维持原判；2.被申请人承认双方所签订的合同确系第三人本人书写，相关租金也系第三人支付这一事实，但第三人作为申请人的监护人，其具有法定的代理职能，其所签订合同的效力和后果应当由申请人承担责任，故原审判决并无不当，即使在程序上有相应的瑕疵，不影响本案实体的判决结果。张光朝述称：认可再审申请人的意见，对被申请人说的事实也认可，原审查得很清楚。再审中张书海提供了以下证据：1.西峡一高证明一份，证明张书海2016年9月至2019年6月在该校就读；2.租房证明一份，证明张凤伟及儿子张书海于2017年2月15日租王洋的房子，居住到2019年2月15日；3.张凤伟、张书海说明书一份，证明张光朝签订租赁合同一事张书海并不知情；4.2019年5月移动公司通话详单一份，说明执行局朱江伟与张凤伟第一次联系时，张凤伟才得知张书海成为被执行人；5.张光朝事实说明一份，证明其与杨晓丽签订租赁合同，张书海并不知情，原审的诉讼过程张书海也不知情。杨晓丽对张书海提供证据的质证意见：对证据1真实性无异议，证据形式不符合要求，只有公章没有出证人签字；证据2与本案无关；证据3、4、5系申请人和第三人所述，具体事实以法院查明的事实为准。张光朝对张书海提供的证据无异议。再审中张光朝提供了《清理垃圾合同书》，证明2017年5月21日张光朝、葛三迪与薛湘楼签订合同，由薛湘楼对房屋的建筑垃圾进行拆除清理。张书海认为张光朝提供的证据与本案无关。杨晓丽对张光朝提供证据的质证意见：对证据的真实性有异议，再审被申请人与申请人签订合同的时间为2017年4月28日，2017年5月21日第三人就和薛湘楼签订了《清理垃圾合同书》，租房不到一个月时间就全部拆除，完全不符合常理，该合同明显系第三人事后签订的。原审中原告杨晓丽向本院起诉请求：依法判令被告张书海支付剩余房租7万元及利息（自2018年4月1日起按月息2%计算至款付清之日止）。事实与理由：2017年4月28日，原、被告签订了《出租合同》，原告将其所有的、位于西峡县伏牛西路西段398号门面房租赁给被告，合同约定：租期十年，年租金12万元，合同签订之日被告一次性支付全年房租，以后每年房租提前一个月交。在租赁期内，被告若有拖欠租金行为，原告有权提前终止合同，并提出赔偿。因被告未成年，故由其父亲即第三人张光朝代签字，并代为支付5万元的房租，剩余房租7万元一直未付，原告于2018年3月书面通知被告和第三人解除合同，并要求被告限期支付剩余房租7万元和利息，但被告至今未付，为维护原告的合法权益，特提起本案之诉。原审中被告张书海辩称：1.被告实际拖欠原告房租2.1万元。2017年6月19日第三人代被告交5万元房租时，第三人认为房租过高，与原告商量降低房租，被告出具了一份房屋租金收到条，并在收到条上标注下欠租金6万元，视为原告对合同约定的租金进行了调整，降低1万元租金。2018年3月11日原告向被告送达了一份《解除通知书》，通知被告解除双方之间的合同，因此原告无权要求被告支付2018年3月11日至2018年5月31日期间的房屋租金2.5万元。原告于2018年1月26日左右已将涉案房屋门锁换掉，并将涉案房屋另行出租给其他人，他人已对房屋进行装修并实际使用，导致被告无法继续使用该房屋，原告已违反合同约定的出租义务，双方所签订的合同事实上已于2018年1月26日实际终止，因此原告无权主张2018年1月26日至2018年3月11日期间的租金14000元。2.原告主张利息没有法律和事实依据。原审中被告张书海提出反诉：1.依法判令原告赔偿被告剩余租赁期内装修残值损失72000元。事实与理由：双方签订合同后，经原告同意，被告租赁原告房屋后进行了装修，支出装修费77490元，按十年分摊，扣除已使用的期间2017年6月1日至2018年1月26日应分担的费用，装修残值为72000元；2.判令原告返还被告留在出租屋内的物品若干（空调7台，门3个，5cm×7cm方钢56根,10cm×10cm方钢20米，玻璃54块）。事实与理由：双方签订合同后，经原告同意，被告对房屋进行装修，花费8万余元。原告于2018年1月26日左右已将涉案房屋门锁换掉，被告无法进入该房屋，合同目的无法实现，同时被告放在涉案房屋内的物品不知去向。原审中原告杨晓丽对被告张书海的反诉辩称：1.被告反诉要求原告赔偿剩余租赁期内装修残值损失72000元无法律和事实依据。在原告发给被告的解除合同通知书上已明确要求被告限期腾空房屋，如逾期产生的损失由被告自己承担。2.同意返还屋内物品若干，但仅认可空调7台（其中美的柜机2台，LG柜机2台，中央空调3台），无牌门3个，方钢1捆56根。同时原告保留另行向被告主张物品拆装、保管等费用的权利。原审中第三人张光朝对原告的本诉述称意见同被告张书海的辩称意见，同意被告张书海的反诉。本院原审认定事实：第三人张光朝系被告张书海父亲，2017年4月28日，原告将其所有的位于西峡县伏牛西路西段398号、面积为1000平方米的门面房租赁给被告张书海，张书海未成年，第三人张光朝代被告张书海与原告杨晓丽签订了《出租合同》，合同约定：租期十年，2017年6月1日至2027年5月31日，年租金12万元，先交款后使用，合同签订之日被告一次性支付全年房租，以后每年房租提前一个月交。在租赁期内，被告方若有拖欠租金行为，原告有权提前终止合同，并提出赔偿。2017年6月19日第三人张光朝代被告向原告交房租5万元，原告杨晓丽出具收到条，在该收到条注明“共计壹拾壹万元整，下欠陆万元整”。后被告经原告同意对该房屋进行了装修。2018年3月11日原告向被告邮寄《解除通知书》，该通知书载明“一、解除双方于2017年4月28日所签订的《出租合同》，该房屋由杨晓丽按照合同约定收回；二、限张书海于2018年3月26日前搬离以上所租的房屋，并将该租赁房屋内属于你方（被告张书海）的财产清空……；三、限你（被告张书海）于2018年3月28日前按照合同约定支付杨晓丽房租，逾期将自合同签订之日按照月息2分，支付利息至之房租付清之日；四、如贵方（张书海）未按照本通知第二、三条之规定履行相应相应权利义务，杨晓丽将自2018年5月23日收回该房屋，对于你方在该租赁房屋内的财产损失我方（杨晓丽）将不承担任何责任……”，2018年3月13日第三人张光朝收到该邮件，称因身体不适未找原告协商。2018年6月份左右原告将该房屋另行出租给他人，原告对涉案房屋内的物品予以拆除，新承租人重新进行装修。另查：1.庭审中，原告称合同解除时间为2018年5月23日，被告辩称合同解除时间为2018年3月11日。被告申请两名证人出庭作证，两名证人系第三人所找的装修工人，两名证人证明在2018年1月26日到涉案房屋给被告张书海装修时，门锁着，进不去。2.庭审后，被告对原告的物品清单中没有54块玻璃有异议，称在其装修期间，曾找清洁人员清理垃圾，其与清洁人员签订的合同中显示当时有玻璃54块。本院原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间的租赁合同关系，由双方签订的合同和双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。双方当事人在合同中约定年租金为12万元，在第三人替被告支付租金5万元后，原告杨晓丽出具的收到条显示“共计壹拾壹万元整，下欠陆万元整”，视为双方对房屋年租金的变更，因此涉案房屋年租金为11万元。因被告逾期未付租金，原告于2018年3月11日向被告邮寄《解除通知书》，通知书于2018年3月13日到达被告的法定代理人也即本案的第三人手中，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，因此本院确认双方合同解除时间为2018年3月13日。双方租赁合同第一年的租赁期应为2017年6月1日至2018年6月1日，实际租赁期为2017年6月1日至2018年3月13日，因此被告应支付的租赁费为11万元/365天×285天＝85890元，扣除被告已付的租赁费5万元，被告还应当支付原告租赁费35890元。支付房租是被告张书海作为承租方应当履行的合同义务，合同约定合同签订之日即2017年4月28日被告一次性支付全年房租，后解除通知书上又载明要求被告在2018年3月28日前交付房租，虽然双方合同未约定利息，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”之规定，被告张书海应自解除合同约定的逾期之日即2018年3月28日起按照年息6%支付利息至款付清之日，原告主张自2018年4月1日起支付利息系其对自己民事权利的自行处分，本院予以确认。被告张书海辩称原告于2018年1月26日左右已将涉案房屋门锁换掉，合同在事实上已于2018年1月26日终止，一方面，该辩称与其在庭审中所称双方合同解除时间为2018年3月11日前后矛盾，另一方面，虽然被告申请了证人出庭作证，但证人只能证明他们到涉案房屋时该房屋处于锁着状态，不能证明是原告所为，因此对被告张书海关于租赁合同事实上已于2018年1月26日终止的辩称，本院不予采纳。被告张书海反诉要求原告杨晓丽赔偿因装修房屋而受到的损失残值，属于已形成附合的装修装饰，该部分损失应当被告张书海自担，理由是：首先，房屋租赁合同未约定装修物的归属及装修费用的分担；其次，合同被解除的主要原因是被告张书海作为承租方没有按合同约定的时间履行交纳房租义务，系违约方；再次，对其房屋装修装饰，原告在双方的合同解除后已将房屋另行出租给他人，他人已重新进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用的价值范围内予以适当补偿”之规定，被告张书海的此项反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。针对被告在出租屋的物品，系未形成附合的装修装饰物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因诉除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，因此对已由原告杨晓丽拆除、双方无异议的物品即空调7台（其中美的柜机2台，LG柜机2台，中央空调3台），门（无牌）3个，本院予以确认，原告杨晓丽应当返还，对被告张书海的此部分诉请，本院予以支持。双方有异议的部分主要是方钢和玻璃，被告张书海称在出租屋内存放的方钢有：5cm×7cm方钢56根,10cm×10cm方钢20米，玻璃54块，原告杨晓丽称仅有方钢一捆56根，没有玻璃，对此本院认为，一方面，被告张书海应当在解除合同通知书上载明的期限即2018年3月26日前搬离所租的房屋，并自行腾空，被告张书海收到解除合同通知书后，未积极与原告协商，未及时腾空房屋，怠于行使权利，致使目前双方对物品具体内容有异议；另一方面，根据“谁主张，谁举证”原则，被告张书海对应返还的物品应当提供证据予以证明，其虽称能提供相关证据证明，但未在本院指定的举证期内提交证据，同时即便其能够提供与清洁工签订合同时出租屋内存放有54块玻璃，也仅能证明当时房屋内放有54块玻璃，也不能证明原告腾空租赁屋时也还有54块玻璃，综上，被告张书海要求返还的方钢只能以原告的自认为准即方钢一捆56根，被告张书海要求返还的54块玻璃没有依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，第十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告张书海于本判决生效后十日内支付原告杨晓丽房租35890元，并自2018年4月1日起按年息6%向原告杨晓丽支付利息。二、驳回原告杨晓丽的其他诉讼请求；三、原告杨晓丽于本判决生效后十日内退还被告张书海空调7台（其中美的柜机2台，LG柜机2台，中央空调3台），门（无牌）3个，方钢1捆56根；四、驳回被告张书海的其他反诉请求。案件受理费1550元，减半收取775元，由原告杨晓丽负担378元，由被告张书海负担397元（该款原告杨晓丽已垫付）；反诉费1600元，减半收取800元，由原告杨晓丽负担100元，由被告张书海负担700元（该款被告张书海已垫付）。相互冲抵后，被告张书海应当负担案件受理费297元（397元-100元，该款原告杨晓丽已垫付，被告付前款时加付此款给原告）。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2017年4月28日，张光朝以儿子张书海的名义与杨晓丽签订了《出租合同》，租赁杨晓丽所有的门面房（××西峡县××西××号、面积为1000平方米）。合同约定：“租期十年，2017年6月1日至2027年5月31日，年租金12万元，先交款后使用，合同签订之日被告一次性支付全年房租，以后每年房租提前一个月交。在租赁期内，乙方若有拖欠租金行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。”2017年6月19日张光朝向杨晓丽交房租5万元，杨晓丽出具收到条，在该收到条注明“共计壹拾壹万元整，下欠陆万元整”。后张光朝经杨晓丽同意对该房屋进行了装修。因其余租金未按时支付，2018年3月13日杨晓丽向张广超（张光朝）邮寄《解除通知书》，张光朝收到该邮件，未找杨晓丽协商。2018年6月份,杨晓丽将该房屋另行出租给他人，并对涉案房屋内的物品予以拆除。再审查明的其他事实与原审查明事实一致另查：1.张光朝曾在西峡县××××路开办幸福树电器门市，因为失火店铺烧毁，欠下大量外债。2017年4月28日张光朝以儿子张书海的名义与杨晓丽签订《出租合同》，准备开办家具店。2．原审中，张光朝于2018年9月26日为张书海代签授权委托书，委托李彦波作为张书海的特别授权代理人参加诉讼，此时张书海已年满18周岁。本院于2019年8月23日作出（2019）豫1323司惩1号民事决定，以其行为妨碍了民事诉讼对张光朝罚款3000元。该罚款已经本院（2019）豫1323执2171号立案执行。3.2019年8月22日本院对张书海进行询问，张书海表示原审时以其名义递交的反诉状，自己不知情，反诉状上的指印并非自己所按。本院再审认为，法定监护人作为法定代理人行使代理权，应以被监护人的利益为目的。2017年4月28日签订合同时张书海虽年满16周岁，但正在高中就读，无收入来源，不符合法律规定的完全民事行为能力人的条件，张光朝以张书海的名义签订合同、履行合同义务等张书海均不知情，张光朝作为租赁合同的实际签订人、房屋实际使用人，应承担相应的法律后果。双方合同已于2018年3月13日解除，张光朝应按照合同履行支付下欠的租赁费35890元并支付利息的义务。原审反诉的提起不是再审申请人张书海本人的真实意思表示，又不属于再审审理范围，本案不予处理。原审判决适用法律错误、程序违法，依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫1323民初2581号民事判决。二、原审第三人张光朝于判决生效后十日内支付原审原告杨晓丽房租35890元及利息（自2018年4月1日起按年利率6%计算至付清之日止）。三、驳回杨晓丽的其他诉讼请求。原审案件受理费1550元，由原审第三人张光朝负担。再审案件受理费1550元，由再审申请人张书海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长  彭国洲审判员  张 璐审判员  陈 钊二〇二〇年五月二十五日法官助理黄蒙书记员董文博