山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2788号上诉人（原审被告）：朱志清，男，1988年8月21日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：赵茹，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市鸿讯科贸有限公司，住所地太原市小店区大马村东正街东7排2号。法定代表人：刘少鸿，总经理。委托诉讼代理人：赵日亮，山西文英律师事务所律师。上诉人朱志清因与被上诉人太原市鸿讯科贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏区人民法院（2019）晋0109民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱志清上诉请求：1、请求依法撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初4926号民事判决书第二项“驳回反诉原告朱志清的诉讼请求”,并依法发回重审;2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:涉案房屋所有权人刘少鸿是被上诉人(即出卖人)的法定代表人,且刘少鸿在涉案房屋买卖合同上签字,这直接决定了被上诉人并不是当然的无权处分。原审法院忽视刘少鸿双重身份特殊性,在没有追加刘少鸿为本案当事人的情况下,直接认定被上诉人为无权处分,房屋买卖合同效力待定,程序违法,认定错误,依法应当予以纠正。理由如下:一、刘少鸿既是涉案房屋所有权人,又是被上诉人法定代表人,在出售涉案房屋时身份混同,被上诉人是否属于无权处分须追加刘少鸿为本案当事人后进一步查明合同签订各方真实意图后才能确认。原审法院没有追加刘少鸿,草率认定被上诉人为无权处分,明显不当。涉案房屋买卖合同签订背景:上诉人是被上诉人的员工,与刘少鸿也是多年的上下级关系。在2015年8月1日签订书面的房屋买卖合同前,上诉人与刘少鸿早已就涉案房屋买卖事宜口头达成一致。后上诉人为保障各方权益,才提出要求与刘少鸿签订书面协议,而刘少鸿便出具了本案中以被上诉人为出卖方的合同。上诉人也按照此合同将房款转至被上诉人账户。这就导致了,从形式上看,是上诉人与被上诉人建立了买卖合同关系。但从双方签订合同的背景和过程,可以真实反映出合同背后是刘少鸿与上诉人欲建立买卖关系。但原审法院在审理本案时,没有追加刘少鸿为本案当事人,不能查明涉案房屋买卖合同签订前后的完整过程,探求各方的真实意图。尤其刘少鸿既是涉案房屋所有权人，又是被上诉人法定代表人,其与上诉人沟通涉案房屋买卖事宜过程中存在身份混同的情况,被上诉人是否属于无权处分有待考察。二、涉案房屋买卖合同出卖方虽是被上诉人,但刘少鸿同时在涉案房屋买卖合同上签字的行为足以认定其对出售涉案房屋是明知且认可的,而不论其是法定代表人还是房屋所有人。所以必须将刘少鸿追加为本案当事人对其同意出售涉案房屋的意思表示进行确定,而不能简单的认定合同效力待定,也无须待权利人追认或无处分权人取得所有权后再行主张,增加当事人诉累。在2015年8月1日,上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同上,有刘少鸿本人签字。因刘少鸿双重身份的特殊性,可以确定其对被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同的行为是明知且表示认可的,即便被上诉人是无权处分,刘少鸿也已经作出追认的意思表示。将刘少鸿追加为本案当事人后,便可对其追认的意思表示进行确定,进而对合同效力作出认定,从根本上解决上诉人与被上诉人双方的诉求。但原审法院只是简单认定为无权处分,合同效力待定,待刘少鸿追认或者被上诉人取得房屋处分权后才能认定合同有效,不仅没有从根本上实际解决双方的诉求,而且增加当事人诉累。而且在一审庭审前,上诉人已经在山西锦泰龙房地产开发有限公司处了解到,2016年8月13日,也就是上诉人已经购买涉案房屋之后,刘少鸿在未告知上诉人的情况下将涉案房屋的购房发票开具到自己名下,该发票是将来办理房产证的唯一依据,且不能更改。在这种情况下,被上诉人是不可能取得涉案房屋所有权的,所以为保障上诉人将来能够向刘少鸿主张要求办理过户的权利,必须对刘少鸿已经作出同意处分涉案房屋的意思表示进行确认。三、涉案房屋买卖合同已经大部分实际履行,从保障合同继续履行的角度,也必须追加刘少鸿为本案当事人,为各方继续履行合同提供依据,彻底解决双方诉求。原审法院判决认定草率,案结事未了,没有充分发挥审判职能解决当事人纠纷。第一,2015年8月1日,上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同,房屋总价417180元。2015年9月14日至2018年12月12日,上诉人已经支付房款234000元,并在房屋交付后,对房屋进行装修居住至今。而且在居住期间,刘少鸿从未以其为实际所有权人向上诉人主张权利,这也印证刘少鸿对出售涉案房屋是明知的,只需在一审中进行确认即可,无须追认。但原审法院认定合同效力待定,导致被上诉人要求上诉人继续支付剩余房款须另行主张,增加诉累。第二,根据合同约定,被上诉人负有协助办理过户的义务,但刘少鸿是房屋所有权人,这客观上导致被上诉人不具备合同约定的办理房屋过户的能力,而该义务本应该由刘少鸿承担。所以必须追加刘少鸿,确定其认可出售涉案房屋的意思表示,为上诉人要求刘少鸿办理过户提供依据。但一审法院拒绝追加刘少鸿,认定合同效力待定,直接导致上诉人丧失将来向被上诉人或刘少鸿主张协助办理过户的权利。所以,考虑到合同仍有继续履行的可能,原审法院也应当追加刘少鸿为本案当事人,帮助解决双方当事人的诉求。综上,上诉人认为原审法院没有追加刘少鸿为本案当事人,导致事实认定错误,存在程序违法情形,应当依法予以纠正。望二审法院依法发回重审,维护上诉人的合法权益。被上诉人太原市鸿讯科贸有限公司辩称，一审判决没有支持我们的诉讼请求，一审法院认定的事实以及判决结果均是根据上诉人请求作出的，现在我们认可一审判决，请法院维持原判。太原市鸿讯科贸有限公司向一审法院的起诉请求：1、判决被告向原告支付购房欠款183180元人民币；2、判决被告承担违约责任，向原告支付逾期付款利息6089元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月1日，原、被告签订房屋买卖合同，被告购买原告位于太原市尖草坪区森林公园以北兴龙北小区（莱茵香榭小区）6号楼2单元1503号房屋一套，价格为417180元。合同约定，被告向原告缴纳第一笔200000元作为首付，余款每年30000元至40000元，付清为止。2015年9月14日，被告向原告支付首付款后，从2017年3月截止2018年12月11日陆续向原告支付房款340000元。现被告尚欠原告购房款183180元。2015年9月14日，原告已将房屋交付被告居住。现原告诉至贵院，希望判如所请。朱志清向一审法院提出的反诉请求：1、判令反诉被告在房屋具备办理过户条件时配合反诉原告办理兴龙苑小区6号楼2单元1503号房屋过户手续。2、本案本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年8月1日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，约定反诉原告将其法定代表人刘少鸿名下位于兴龙下区6号楼2单元1503号房屋以417080元的价格出售给反诉原告，同时约定在办理正式房产证时，反诉被告配合反诉原告办理过户手续，为保证反诉原告能够在付清房款后依法获得涉案房屋的所有权，要求反诉被告及第三人刘少鸿在具备办理房屋所有权证书时协助反诉原告办理涉案房屋不动产变更登记手续。一审法院认定的事实：2015年8月1日，太原市鸿迅科贸有限公司与朱志清签订《房屋买卖合同》，合同约定太原市鸿讯科贸有限公司将山西锦泰龙房地产开发有限公司开发的兴龙苑北小区（莱茵香榭）6#楼2单元1503（建筑面积88.97平方米），出售给朱志清，房屋总价为417180元。付款方式为：交纳第一笔200000元整作为首付，余款每年30000至40000元，付清为止。在办理正式房产证时，太原市鸿讯科贸有限公司配合朱志清办理过户手续。另查明，2015年6月16日，山西锦泰龙房地产开发股份有限公司（甲方）与刘少鸿（乙方）签订房屋买卖合同一份，刘少鸿购买兴龙苑北小区莱茵香榭6号楼2单元1503号，建筑面积88.97平方米，房屋总价506150.33元，一次性付清。2015年9月14日朱志清向太原市鸿迅科贸有限公司支付20万元，截止2018年12月12日，朱志清共计向太原市鸿迅科贸有限公司支付购房款234000元。房屋交付后，朱志清对房屋进行装修并居住至今。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋由山西锦泰龙房地产开发股份有限公司转让给刘少鸿，之后太原市鸿迅科贸有限公司与朱志清签订《房屋买卖合同》将案涉房屋转让给被告朱志清。虽然原、被告签订了房屋买卖合同，但从房屋来源看，该房屋所有权人为刘少鸿，原告太原市鸿迅科贸有限公司没有处分权，其行为系无权处分，与被告朱志清签订的房屋买卖合同效力待定，需经权利人追认或者取得房屋处分权后，才能认定为合同有效。故原告的诉讼请求本院不予支持，待房屋买卖合同经权利人追认或者原告取得处分权后，原告可另行主张。反诉原告朱志清主张反诉被告太原市鸿迅科贸有限公司在房屋具备办理过户条件时配合反诉原告办理房屋过户手续，因该房屋所有权人为刘少鸿，反诉被告无权处分该房屋，故反诉原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告太原市鸿迅科贸有限公司的诉讼请求。驳回反诉原告朱志清的诉讼请求。案件受理费减半收取2043元，由原告太原市鸿迅科贸有限公司负担。反诉费3779元，由反诉原告朱志清负担。二审期间，双方均未提交证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案中，出卖方太原市鸿迅科贸有限公司与买受方朱志清于2015年8月1日签订涉案房屋的房屋买卖合同。而出卖方太原市鸿迅科贸有限公司对本案诉争房屋并没有处分权，案涉房屋是由山西锦泰龙房地产开发股份有限公司转让给案外人刘少鸿，故仅刘少鸿对涉案房屋有处分权。一审法院认定本案双方当事人签订的房屋买卖合同效力待定并无不当。上诉人主张太原市鸿迅科贸有限公司在涉案房屋具备办理过户条件时配合其办理房屋过户手续的请求，因合同现处于效力待定状态，本院暂不予支持。综上所述，上诉人朱志清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7558元，由上诉人朱志清负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年五月十八日书记员 郭青平