上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初4947号原告：魏孔孔。委托诉讼代理人：陈志军。被告：邵林。委托诉讼代理人：李元海，上海长策律师事务所律师。原告魏孔孔与被告邵林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏孔孔及其委托诉讼代理人陈志军，被告邵林的委托诉讼代理人李元海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏孔孔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租赁滞纳金人民币45,400元(币种下同)；2.判令被告支付租赁房屋物业管理费12,602.60元。庭审中，原告明确其诉讼请求为：1.判令被告支付自2018年7月至2019年7月期间的房屋租赁滞纳金45,400元;2.判令被告支付自2018年4月15日至2020年4月30日期间的租赁房屋物业管理费18,750元。事实与理由：原、被告于2018年4月18日签订《商铺租赁合同》,原告将坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室XXX区(西侧区域)房屋出租给被告使用,双方明确租赁期限、租金及支付方式,并约定租金逾期支付滞纳金的支付标准即：若每逾期一天,需按月租金的1%支付滞纳金。被告于2018年8月起无故拖欠原告房屋租金,经原告多次催讨,被告均以各种托词推脱、拒绝。据统计，截至2019年7月,扣除被告已支付的滞纳金3,200元，被告还拖欠滞纳金45,400元。另外,合同就其他费用进行约定：被告在租赁期限内,使用的水、电、煤气、电话、通讯费等费用按有关部门的收费通知,按实结算。被告却拒不支付相应的租赁房屋物业管理费,金额已达18,750元。经多次催讨无果。水电煤、物业费等都是原告先行垫付，被告长期拖欠上述费用，现对物业管理费也拒不承认。故为维护原告合法权益,诉至法院，望判如所请。被告邵林辩称，关于第一项诉讼请求，被告虽存在逾期支付租金的情况，但已告知过原告，原告对此亦认可，且原告主张的滞纳金标准过高，被告请求法院予以调整。关于第二项诉请，原、被告双方未在租赁合同中约定物业费由被告承担，被告也从未实际支付过物业费，根据相关物业管理条例与交易惯例，原告无权要求被告承担物业费。综上，不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2018年4月18日，原告(出租方、签约甲方)与被告(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，其中约定：“一、房屋的座落。甲方将其座落在本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室XXX区(西侧区域)出租给乙方使用。二、租赁期限。该房屋租赁期自2018年5月16日起至2023年5月15日止。免租装修期限为：2018年4月18日起至2018年5月15日止。三、租金及支付方式。1、该房屋月租金：(1)从2018年5月16日至2020年5月15日,为20,000元/月。(2)从2020年5月16日至2022年5月15日,为22,000元/月。(3)从2022年5月16日至2023年5月15日,为24,200元/月。乙方必须于该支付房租当月10日前支付租金。若每逾期一天,乙方需按月租金的1%支付滞纳金。2、租金支付方式：押三付一,每一个月支付一次房租,先付后用。首期租金20,000元,于2018年4月28日前支付,租赁保证金计60,000元(押三个月房租),于2018年4月28日前支付。3、其他费用：乙方在租赁期限内,使用的水、电、煤气、电话、通讯费等费用按有关部门的收费通知,按实结算。……四、乙方义务。1、按照本合同约定按时交付房租。……”。合同还对其他事项进行了约定，但未对物业管理服务费进行约定。对此，原告于庭审中陈述其要求被告对物业管理费进行合理分担，其认为房屋系双方共同使用，被告理应分担一半费用。原告提供案外人A有限公司出具的发票联一份，以此证明其已支付物业管理费，要求被告按每月768.475元的标准分担物业管理费。审理中，原告与被告一致确认被告于2018年7月10日至2019年7月16日期间逾期支付租金的天数合计为243天，其中被告逾期支付2019年6月份的房租天数为16天，且被告已按照租赁合同约定的月租金1%的标准于当月向原告支付了该16天的滞纳金3,200元。另查明，案涉商铺的产权人为案外人B有限公司(以下简称“B公司”)，该公司书面同意案外人范某某将案涉商铺转租给被告，范某某亦出具授权委托书，委托本案原告代为出租及管理案涉商铺。针对以上事实，原告魏孔孔向本院提供如下证据：1．《商铺租赁合同》一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，合同对案涉商铺的租金及水电煤等费用支付以及违约责任等进行约定，其中关于逾期支付租金的滞纳金约定为，被告必须在该支付房租当月10日前支付租金，若每逾期一天，被告需按月租金的1%支付滞纳金。2．物业管理费的付款凭证，证明被告从未支付过物业费，此前物业费一直是原告全额支付，每月1,500多元，该笔费用应由原、被告对半分担，经原告计算，被告每月需负担768.475元。3．被告支付原告房租的转账记录、房屋租赁租金支付及滞纳金清单，证明被告逾期支付房租的情况及应付的滞纳金数额。4、案涉商铺的上海市房地产权证、B公司出具的情况说明、授权委托书各一份，证明案涉商铺原告系合法出租给被告。被告邵林对证据1和3的真实性、合法性及关联性均无异议，但是不认可证据1的证明目的，双方所签的租赁合同中并未约定物业费由被告缴纳，且该租赁合同为格式合同，其中关于滞纳金的相关条款未与被告协商，因计算标准过高，导致原告现在主张的滞纳金数额过分畸高，加重了被告责任；对证据2的真实性、合法性认可，但是不认可关联性，看不出该发票的购买方与本案原、被告有关联，且原告未提供对应的转账记录及凭证，亦无法确定该费用是否真实支出；对证据4的真实性无异议，但不认可证明目的，B公司只是同意由范某某将案涉房屋转租给被告，被告认为原告并未获得范某某的授权。被告邵林未向本院提供证据。以上事实，由商铺租赁合同、房租转账记录、房屋租赁租金支付及滞纳金清单、上海市房地产权证、B公司出具的情况说明、授权委托书以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，首先，案涉商铺的产权人B公司已书面同意范某某将商铺转租给被告邵林，范某某亦书面授权原告魏孔孔代为出租及管理案涉商铺，故对于被告辩称原告魏孔孔出租案涉商铺未获授权的意见，本院不予采纳。原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同，双方应当严格按约履行。双方在租赁合同中明确约定，被告必须于该支付房租当月10日前支付租金，每逾期一天,被告需按月租金的1%支付滞纳金。被告承认其确实存在逾期支付租金的事实，但辩称其已事先告知过原告，原告也表示认可，但是被告未提供证据证明原告明确表示不予追究其逾期支付房租的违约责任，原告对此亦不予认可，且被告曾支付过原告一笔房租滞纳金，故对于被告的该辩解意见，本院不予采信。现双方确认被告于2018年7月10日至2019年7月16日期间的逾期支付租金天数合计为243天，其中逾期支付2019年6月份的房租天数为16天，且被告已按照租赁合同约定的月租金1%的标准于当月向原告支付该16天的滞纳金3,200元，故对于原告主张被告支付上述期间剩余天数的房租滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称其因受原告胁迫才按照月租金1%的标准向原告支付2019年6月份16天的滞纳金3,200元，并请求原告予以返还的意见，因该笔滞纳金双方已实际履行完毕，且被告未提供其受原告胁迫的证据，原告对此亦不予认可，故本院对被告的该意见不予采纳。现被告提出租赁合同约定的滞纳金标准过高，请求法院予以适当减少的意见，考虑到租赁合同约定滞纳金每日按月租金1%的标准计算明显过高，兼顾合同的履行情况、被告迟延支付租金的时间、原告实际损失等因素，本院酌情调整为每日按月租金万分之五计算。现本院扣除被告已支付滞纳金3,200元所对应的16天，被告逾期天数为227天，经核算，被告应支付原告2018年7月至2019年7月期间的房屋租赁滞纳金2,270元。其次，关于物业管理费，本院认为，物业管理费的负担应当由出租人与承租人在租赁合同中做出明确约定，如果合同没有约定或约定不明确，事后又不能达成补充协议的，根据物业管理条例及相关法规的规定，物业管理费应由出租人承担。本案中，案涉商铺租赁合同未就物业管理费的负担做出约定，应当由原告自行承担，故对于原告主张被告支付2018年4月15日至2020年4月30日期间租赁房屋物业管理费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邵林于本判决生效之日起十日内支付原告魏孔孔房屋租赁滞纳金2,270元；二、驳回原告魏孔孔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计625.04元，由原告魏孔孔负担600.04元，由被告邵林负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年五月十八日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。