北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初8618号原告（反诉被告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被告（反诉原告）：石晓文，女，1986年4月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：范洁，北京启达律师事务所律师。原告北京君天首业商贸有限公司（以下简称君天公司）与被告石晓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君天公司委托诉讼代理人赵素荣，被告石晓文及其委托诉讼代理人范洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君天公司向本院提出诉讼请求：1.判决双方间的《房屋租赁协议》于2017年6月2日解除；2.判决石晓文支付自2015年10月16日至2017年6月2日期间的租金1547067元（已扣除2016年4月16日至2016年7月15日的租金）；3.判决石晓文支付2015年6月16日至2015年7月15日免租期间的租金78336元；4.判决石晓文支付两个月租金的违约金186640元；5.判决石晓文支付滞纳金271160.81元；6.诉讼费由其负担。事实和理由：我公司与石晓文于2015年6月15日签订《房屋租赁协议》，协议约定：我公司将海淀区黑泉路×房屋租赁给石晓文，用途为商业，出租面积713.5平方米，租期5年，自2015年6月16日至2020年6月15日止，免租期30天，自2015年6月16日至2015年7月15日，付款方式为押三付三，每季度租金为279960元，从2017年6月16日开始，年租金按5%递增。合同签订3日内，石晓文向我公司支付三个月的押金和三个月的租金各279960元，此后每期租金提前7日支付，逾期支付需每日按所欠金额的3‰支付滞纳金。根据协议7.3和7.4条约定，石晓文超过约定日期未足额支付租金和未按照约定支付押金，经我公司催告，仍不支付；或拖欠各项费用达1万元的，我公司有权解除合同，押金无需退还，石晓文还应支付两个月的违约金，装修损失不予补偿，且不享受免租期，逾期不返还房屋的，按照双倍租金承担损失。合同履行过程中，经我公司多次催缴，石晓文至今未按约定交纳2015年10月16日至2016年4月15日和2016年7月16日至2017年6月2日期间的租金，其拖欠房租行为已构成根本违约。为维护我公司合法权益，我公司现提出上述诉请，望法院支持。石晓文辩称，双方协议中明确君天公司负有提供出租房屋相关证明的义务，其承诺因其自身租赁权问题给我造成损失的，其应承担我的全部赔偿责任。协议签订后，君天公司交付了房屋，我也支付了保证金，并开始支付相应期限的租金。因为经营的电子游艺厅，需由君天公司提供房产权属证明，以便于办理工商注册，但君天公司直到2015年10月底才提供了一份加盖有“北京市海淀区东升镇人民政府（以下简称东升镇政府）”和“北京市海淀区兴华农工商公司（以下简称兴华农工商公司）”的住所证明，产权人为兴华农工商公司，君天公司口头同意起租时间从2015年10月16日起算，仍给予一个月的免租期。2015年11月13日，我持君天公司的住所证明注册了北京格知博晓科技有限公司（以下简称格知博晓公司），并着手装修和购置经营电子游艺的设备，办理了消防、环保等审批手续。因电子游艺娱乐属特种行业，须在开业前取得海淀区文化委员会的审批，而报送的材料中须有房产权属证书。在我向君天公司索要时，其一直以各种理由推诿，致使我的审批申请几次未获批准，因此，我便拒绝向其交纳租金。在君天公司承诺提供房屋权属证书后，我于2016年5月12日交纳了第二期租金，并明确该租金对应的期限为2016年5月16日至8月15日。后君天公司直到2016年6月才给我提供了产权人为“北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）”的房产证复印件，但该房产证上的产权人与工商登记住所证明上的产权人不符，再次被文化管理部门驳回了审批，致使已具备软硬件条件的电子游艺厅无法开业经营，造成了巨大的损失。另，自2016年4月起，君天公司在我承租房屋的门前开挖楼板施工，造成我门前道路无法正常通行，无法开展商业经营，故作为后履行义务人，我在交过第二次租金后，便拒绝再支付租金。2016年8月8日，君天公司向法院提起解除合同并支付租金的诉讼，我当时反诉要求继续履行，并要求提供真实有效的房屋权属证书，恢复我门前道路的通行，同时要求君天公司在履行前述义务前拒付租金和赔偿损失，但君天公司仍未履行提供文件和清通道路的义务，为避免电子游艺设备长期闲置而产生损坏，经君天公司同意，我于2017年6月2日将设备搬往他处维护。诉讼期间，君天公司擅自收回房屋，并在2017年底撤诉，为配合法院工作，我暂撤回了反诉。君天公司未能依约履行提供合法房产证的义务，且在我承租房屋门前断路施工，致使我无法实现商业目的，其单方解约行为已构成违约，故我不同意其全部诉讼请求。同时，我反诉要求：1.解除双方间的《房屋租赁协议》，君天公司向我支付违约金279960元；2.君天公司退还已收取我的租金559920元；3.君天公司向我返还保证金279960元；4.君天公司退还我装修押金28520元；5.君天公司赔偿我经济损失740100元；6.君天公司赔偿我户外LED广告牌制作费500元；7.反诉费由其承担。君天公司针对石晓文的反诉辩称，双方协议的第一条就明确了产权和手续情况，石晓文对房屋状况是明知的，故协议是双方真实意思表示。我公司依约将房屋交付石晓文，至于其如何使用不受我公司干涉，相关手续应由石晓文自己办理，我公司只有协助义务，不承担其办不下来手续的后果。因商业楼需要电梯，我公司只能施工，且进出涉案房屋有两个入口，并不影响石晓文使用承租的房屋，并不能以此为由拒交租金，其行为已构成违约。双方在2017年6月2日协商由石晓文把游戏设备拉走，我公司收回房屋，故双方的合同在2017年6月2日已经解除。石晓文所述事实和理由不存在，无法履行的过错非我公司造成，故不同意石晓文的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年3月19日，宝晟公司与兴华农工商公司签订《马坊新村办公及商业楼买卖合同》，宝晟公司将海淀区黑泉路8号一幢办公及商业楼出售给兴华农工商公司。同年12月19日，兴华农工商公司与德阳市康健有限责任公司（以下简称德阳康健公司）签订《合作合同》，并出具德阳康健公司对马坊村商业综合楼享有独立的使用权、经营权、管理权和收益权的证明。2014年9月12日，北京康健宝盛商业管理有限责任公司（以下简称北京康健公司、德阳康健公司的关联公司）与君天公司签订《租赁合同》，将海淀区黑泉路8号一幢办公及商业楼中的5.6万平方米房屋出租给君天公司。宝晟公司于2015年1月13日取得海淀区黑泉路8号一幢办公及商业楼的房屋所有权证，该房屋于2015年9月1日登记至兴华农工商公司名下。2015年6月15日，君天公司（甲方）与石晓文（乙方）签订《房屋租赁协议》（合同编号：××××5）。双方约定，甲方将海淀区黑泉路×房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于商业，房屋面积713.5平方米。租赁期限5年，自2015年6月16日至2020年6月15日，免租期30天，自2015年6月16日至2015年7月15日，免租期内的物业费及水电等费用任由乙方交纳。月租金93320元，每3个月作为一期交付租金，乙方提前7日支付下一期租金，自2017年6月16日开始，年租金按5%递增。乙方在合同签订后3日内支付首期房租279960元及相当于3个月租金的保证金（押金）279960元等。……五、甲方的权利及义务……5.3甲方应积极配合乙方的工作，为乙方提供所需的出租房屋相关的证明及营业执照、组织机构代码证等材料。……5.6乙方原因造成租赁期满或协议提前解除或被确认无效、撤销后，甲方有权收回本房屋；甲方原因造成租赁期满前协议提前解除或被确认无效、撤销后，甲方应在十日内将乙方支付的押金、租期未满乙方已经支付的剩余租金及三个月租金的违约金退还到乙方指定账户。……七、违约责任与协议终止……7.2因甲方原因造成本协议无法继续履行乙方请求解除协议的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，甲方应在10日内将退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方3个月房租作为违约金……7.3.3乙方超过协议约定日期未足额支付租金和未按照合同约定支付押金，经甲方催告，仍不支付；7.3.4乙方拖欠各项费用达1万元的；……7.4甲方因以上原因与乙方解除本协议或乙方提前解除协议，甲方有权如下处理：7.4.1除乙方所交付的保证金（押金）无需退还，还应当赔偿甲方因出租该房屋已经支付的中介佣金和业务员提成或按照两个月的房租承担违约金，乙方装修残值不予补偿，不享受免租期。……7.5乙方无故未按本协议约定支付租金，除按日交纳应付租金数额的3‰作为滞纳金，甲方有权与乙方解除协议并收回房屋，……。后为配合石晓文办理工商注册及向海淀区文化委员会（以下简称区文委）审批，君天公司还与石晓文签订合同编号为合同编号：×-1的合同，将承租房屋的建筑面积修改为800平方米，石晓文于2015年6月16日（《房屋租赁协议》签订次日）出具编号：×-1合同不具备法律效力的声明。协议签订后，石晓文向君天公司支付了三个月的保证金和三个月的租金各279960元。2015年10月16日后，君天公司向石晓文出具加盖有兴华农工商公司为产权人和东升镇政府印章的住所证明，用于石晓文办理工商注册。2015年11月13日，石晓文注册的格知博晓公司获工商行政管理部门核准成立，经营范围中包括电子游艺娱乐。当月2日，石晓文将涉案房屋发包给江苏兴厦建设工程集团有限公司（以下简称兴厦公司）开始装修，并向君天公司交纳了装修押金28520元。装修完毕后，格知博晓公司陆续于2016年2月25日和28日取得了区环保部门和消防部门的批复和消防安全检查合格证。其间，石晓文还向广州市番禺区东环海悦动漫产品开发部购买了价值32.5万元的游艺设备。因电子游艺娱乐属于国务院决定的后置审批事项，工商行政管理部门于2016年3月15日书面提示格知博晓公司在领取营业执照后及时至文化部门办理审批手续，并告知未获审批擅自开展该项目将被查处，且处罚结果将通过“北京市企业信用信息公示系统”向社会公示。2016年3月16日和4月26日，石晓文先后两次向区文委申请游艺娱乐场所设立登记，均因房产权属事宜未果。在君天公司承诺提供涉案房屋权属证书后，石晓文于2016年5月12日向君天公司转账支付了2016年5月至8月的租金279960元。后君天公司向石晓文提供了产权人为宝晟公司的房屋所有权证复印件，因该权属证书与房屋实际所有权人不符，石晓文的文化娱乐资质仍未获得区文委的批准。庭审中，石晓文提交2016年8月5日与君天公司的刘某的谈话录音，该录音资料显示，君天公司向石晓文提供的房产证权利人为宝晟公司，而非兴华农工商公司，且君天公司对宝晟公司与兴华农工商公司关于涉案房屋的楼宇买卖事宜是知晓的；因欠缺文化部门的资质证明，石晓文害怕被查处，于两个月前停止了营业，故没有经营收入交纳房租，并需要君天公司提供真实有效的房屋权属证书，以便文娱登记合格后开业；君天公司坚持继续交付，否则将司法解决。君天公司对该录音资料的真实性无异议，但不认可证明目的。石晓文就君天公司断路施工、影响其经营一节，提供照片若干，照片显示，石晓文经营的电玩城门前的天井上方以塑料帆布围挡，张贴有警示标志，通道上正在进行地面开挖施工。君天公司对照片真实性无异议，但表示施工是为安装电梯，且通道有3米宽，石晓文的电玩城并未开业，并不影响其经营。2016年8月8日，君天公司向本院提起解除《房屋租赁协议》的诉讼，石晓文反诉要求提供真实有效的房产权属证书、恢复门前通道正常通行及赔偿损失等。诉讼期间，经君天公司同意，石晓文于2017年6月2日将其在涉案房屋中的所有游艺设备及办公用品搬出，君天公司将涉案房屋收回。后双方当事人于2017年底分别撤回其各自的诉求。本次庭审中，石晓文表示其搬走物品的目的即不再继续承租该房屋了。另，石晓文就其经济损失一节，提供了收据4张、工资支付总表及支付电费、网络服务费的发票。其中3张收据是由光电天创（北京）通信设备有限公司加盖财务专用章，所收取费用的名目分别为消防费用3.2万元、监控系统材料及安装费2.7万元及环评费1.5万元；另一张收据系由兴厦公司收取装修工程款43.5万元。君天公司对上述证据真实性及证明目的均不予认可。审理中，君天公司称已将产权人为兴华农工商公司的房屋所有权证复印件交付石晓文，石晓文对此不予认可，称其仅收到产权人为宝晟公司的房屋所有权复印件，且并不完整。君天公司就上述所述未提供证据，且在君天公司首次开庭时陈述，其之所以未向石晓文出示兴华农工商公司的产权证，是因为当时没有想到。另，石晓文就LED广告牌损失一节，提供收据及照片，君天公司对此均不予认可，石晓文未就此进一步提交证据。另查，2016年，刘某1曾在本院提起对君天公司占有物返还纠纷的诉讼。本院于2016年5月31日一审判决认定，涉案房屋所在楼宇已由宝晟公司出售给兴华农工商公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护。君天公司与石晓文签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方当事人均应严格按照约定履行各自的义务。商业租赁的出租人对其所出租的房屋，负有提供适宜商业经营用房的义务；承租人负有按约定支付租金的义务。此处的“适宜”已不仅限于一个空间，还包括配合承租人取得合法开展经营所需的相关证照。本案中，双方签订的《房屋租赁协议》中明确约定，“甲方（君天公司）应积极配合乙方（石晓文）的工作，为乙方提供所需的出租房屋相关的证明及营业执照、组织机构代码证等材料”。从之后双方修订租赁面积的声明中即可看出，石晓文承租房屋的目的是进行文化娱乐经营，故君天公司对石晓文的经营项目和范围是知晓的，即需要特行审批。在石晓文履行支付首期款及保证金后，君天公司迟至4个月后才向石晓文提交产权人为兴华农工商公司的住所证明。在君天公司对涉案房屋产权人已明知的情况下，其提供给石晓文用于办理文化娱乐许可证的房屋所有权证上的产权人，却不是兴华农工商公司的产权证，而是其前手宝晟公司的产权证，这与君天公司实际已知及住所证明上的房屋产权人不符，以至于石晓文无法取得文娱审批，合法开展经营。君天公司虽称其已将兴华农工商公司的产权证交付石晓文，但对此未提供证据，且从君天公司首次开庭陈述及双方在2016年8月5日的对话录音中，均可体现出君天公司未向石晓文提供过产权人为兴华农工商公司的产权证，故君天公司对石晓文不能取得相关文娱证照及无法正常经营的状态负有责任。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。石晓文在签约后，依约支付了首期租金及保证金，君天公司虽协助石晓文在4个月后办理了营业执照，但在君天公司承诺提供合法有效产权证，协助办理文娱证照后，石晓文第二次交纳了房租，但君天公司却未向石晓文提供真实有效的产权证，故石晓文行使同时履行抗辩权的行为并不违约。经君天公司同意，石晓文搬走其购置的设备，并明确不再继续承租涉案房屋，且君天公司亦已实际收回涉案房屋，故双方间的《房屋租赁协议》已于2017年6月2日解除。造成协议解除的原因是君天公司未有效提供真实有效产权证，其违约在先，故其要求石晓文支付截止2017年6月2日前未付房租及承担各项违约责任的请求，缺乏事实根据，本院均不予支持。双方《房屋租赁协议》7.2条约定，“因甲方（君天公司）原因造成本协议无法继续履行乙方（石晓文）请求解除协议的，在乙方已经结清因使用该房屋所产生的各项费用的前提下，甲方应在10日内将退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方3个月房租作为违约金”。由于君天公司的原因，造成协议无法继续履行，君天公司应承担违约责任，在退还押金的同时，还应向石晓文支付3个月的违约金，同时，将石晓文的装修押金退还。由2016年8月5日的录音资料可知，石晓文虽未取得文娱证照，但其自述经营至2016年6月前停业，且期间存在用电及网络的情况，该期间与石晓文已付租金数额相符，故不再予以退还。石晓文承租涉案房屋后虽进行了装修，但截至双方协议解除已逾两年，剩余残值与其主张的违约金数额基本相当；石晓文主张为环评、消防等所支出的费用，因既未提交相关合同依据，且收款人均为同一单位，显不符合常理，在君天公司对此不予认可，且未进一步举证的情况下，本院对石晓文要求赔偿损失的请求不予支持。同理，石晓文主张LED广告牌损失的请求，证据不充分，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京君天首业商贸有限公司与石晓文签订的《房屋租赁协议》（合同编号：×5）于2017年6月2日解除；二、北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后7日内给付石晓文违约金279960元；三、北京君天首业商贸有限公司于本判决生效后7日内退还石晓文保证金279960元及装修押金28520元；四、驳回北京君天首业商贸有限公司其他诉讼请求；五、驳回石晓文其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23466元，由北京君天首业商贸有限公司负担，已交纳。反诉费10900元，由石晓文负担6058元，已交纳；由北京君天首业商贸有限公司负担4842元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  唐卫京审判员  佟 冰审判员  陆金伟二〇二〇年五月八日书记员  张璐萌