北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2368号原告（反诉被告）：北京同丰装饰工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村759-20。法定代表人：张岩，执行董事。委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村村中。法定代表人：瑞本生，村委会主任。委托诉讼代理人：**义，北京市当代律师事务所律师。原告（反诉被告）北京同丰装饰工程有限责任公司（以下简称同丰公司）与被告（反诉原告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会（以下简称马泉营村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。同丰公司委托诉讼代理人曹德立、马泉营村委会委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。同丰公司向本院提出诉讼请求：要求马泉营村委会继续履行租赁合同至2032年3月31日。事实和理由：1998年，同丰公司根据马泉营村委会的招商要求和北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（以下简称崔各庄乡政府）的要求，与马泉营村委会就共同合作开发使用土地事宜于1998年3月1日签订了《租赁协议书》，根据该协议书的约定，马泉营村委会将一处院落交由同丰公司使用，同丰公司可在院内建造房屋，合同期满后，同丰公司所建房屋将归马泉营村委会所有，合同期限30年，自1998年4月1日至2027年3月31日。签约后，同丰公司根据乡政府的要求，并经过北京市朝阳区城市规划管理局的批准，依法取得了《建设工程规划许可证》，在此基础上同丰公司出资建设了1196平方米厂房和宿舍，并一直使用至今。2014年下半年，马泉营村委会称现在大环境发生了变化，双方应重新签订合同。起初，同丰公司还不同意该要求，但考虑到双方长期良好合作关系以及崔各庄乡政府以往的支持，同丰公司于2015年1月1日被迫与马泉营村委会签订了《租赁合同补充协议》。按照新的协议约定，租金调至155200元/年，租期自2015年1月1日至2032年3月31日，签约后，合同文本交崔各庄乡政府经管办备案。签订补充协议后，双方依约履行至今。但自2019年下半年开始，马泉营村委会就多次要求解除补充协议，且提出若不解约，马泉营村委会将不再配合履行。2019年10月28日，马泉营村委会向同丰公司发出了《通知书》，再次强调若同丰公司不配合续签合同，将视为双方租约期满后不再续约。对此，同丰公司无法接受，同丰公司认为，双方在2015年1月1日重新签订的《租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应依约履行，故提出本诉。马泉营村委会针对本诉辩称：不同意同丰公司的全部诉讼请求。双方争议焦点为：合同履行期限的问题，1998年3月1日双方所签租约约定租期为30年，这一约定与合同法关于合同最长期限的规定相悖，所以，双方租期最长应截至2018年3月31日。双方在2015年所签补充协议也只是约定在原1998年3月1日租约的基础上延长5年，这是在30年约定租期的基础上延长的5年，两份合同总体来看约定租期为35年，这一约定与法律的强制性规定相悖，故应属于无效。即使将2015年所签补充协议视为一份新的租约，也已在2019年12月31日履行终结，而这一解释也是对同丰公司最有利的合同解释，若按对其不利解释，双方租期在2018年3月31日就已履行终结。换言之，双方1998年3月1日签订租约时合同法尚未实施，但自1999年10月1日合同法实施后，双方租约即应受合同法的规制，最长期限不应超过20年，也就是说，双方租约最长也应为2019年10月1日，之后的租期约定都是无效的。马泉营村委会向本院提出如下反诉请求：1、要求确认双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》、于2015年1月1日签订的《租赁合同补充协议》履行完毕；2、要求同丰公司依法腾退位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村东9.7亩土地。事实和理由：1998年3月1日，同丰公司与马泉营村委会签订《租赁协议书》，约定同丰公司租用村内9.7亩土地，租期30年，自1998年4月1日起至2027年3月31日止。2015年1月1日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定自2015年1月1日起在原来30年的基础上再延长5年，至2032年3月31日。马泉营村委会认为上述协议与合同法的规定相矛盾，应以合同法第214条的规定为准，双方租期应以20年为限，超出部分无效。依次规定，双方租期现已届满，故要求法院确认双方所签租约已履行完毕，同丰公司应腾退承租场院及房屋。同丰公司针对反诉辩称：不同意马泉营村委会的全部反诉请求。1、同丰公司承租的只是土地，地上房屋都是同丰公司自建，而根据土地法的规定，集体经营性建设用地可以对外出租，租期若参照工业用地年限为40年，商业用地为50年，住宅用地为70年，所以，双方约定的租期30年并不违反土地法的规定。2、双方所签补充协议系彼此真实意思表示，合法有效，且未履行终结。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。1998年3月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定同丰公司承租位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村东一处院落，占地面积9.7亩，租期30年，自1998年4月1日至2027年3月31日，第一年租金7000元，自第二年至租期届满，每亩年租金8000元。租金于每年三月份和九月份前分两次各50%，若逾期未付租金，则按银行同期贷款利率双倍计收罚款。同丰公司可根据生产经营需要，在院落内进行基本建设，但应服从规划部门的审批规定和马泉营村委会的统一村域规划，属于私自进行的违章建筑，其造成的后果自负。签约后，双方依约履行。同丰公司在承租场院内建造了房屋若干，并提交一份于1999年4月26日加盖有崔各庄乡人民政府、马泉营村委会印章的《证明》，佐证涉案场院内在当时建成的1780平方米厂房建筑归同丰公司所有。提交2001年7月27日北京市朝阳区城市规划管理局核准的建设工程规划许可证及附件，证明院内现有房屋的建造经过了政府部门依法核准。经询，马泉营村委会对院内房屋的形成事实无异议，对房屋的合法性无异议。2015年1月1日，马泉营村委会（甲方）、同丰公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》，再次确认双方于1998年3月1日签订的租约所涉土地系马泉营村符合规划的非农用产业用地，为落实崔各庄乡政府《关于开展农村集体经济合同调整规范工作指导意见》中的要求，双方租约所涉租金不得低于乡域指导价标准，现签订《租赁合同补充协议》。重申了同丰公司承租土地的位置、占地面积及四至，调整租金为16000元/年/亩（即155200元/年），该租金标准自补充协议实施之日（2015年1月1日）起至租期届满。关于租期延长5年，至2032年3月31日。同丰公司已于2020年4月1日交付了2020年度下半年租金，涉案院落及房屋现仍由同丰公司使用，双方争议焦点为：如何认定双方于1998年3月1日签订的《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定。其中，同丰公司认为，双方租约尚在履行期限内，租期应截至2032年3月31日，《租赁合同补充协议》系双方新达成的合意，应据此履行。马泉营村委会则认为《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》中关于租期的约定是连贯的，租期已超过合同法关于租赁合同最长期限的认定，应属无效，双方租期已届满。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马泉营村委会、同丰公司所签《租赁协议书》及《租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，在认定上述协议效力的问题上，应考虑《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之约定，即“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”就此，本院作如下分析：一、《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施，双方租约于1998年5月1日即已签订，根据法不溯及既往的原则，双方于1998年5月1日签订租约时关于租期30年的约定并不违反法律强制性规定，但1999年10月1日起，《中华人民共和国合同法》已实施，双方租约约定的履行期限也跨越了合同法实施之日，所以，自该日后，双方租约所涉纠纷应受《中华人民共和国合同法》的规制，租期不得超过20年。以此类推，双方于1998年5月1日所签《租赁协议书》约定的租期最长应自1999年10月1日起算二十年，租期截至2019年9月30日。二、2015年1月1日，双方另行签订的《租赁合同补充协议》调整了租金标准，同时就租期延续五年的事实达成了新的合意，上述合意系双方真实意思表示。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款之规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，双方另行签订的《租赁合同补充协议》形成于2015年1月1日，此时，双方租期尚未届满，难以认定系当事人就租赁合同所签续订租约，若当事人就续签租约形成合意，应在2019年9月30日（含当日）后另行签约。由此可见，双方于2015年1月1日形成的《租赁合同补充协议》对双方租期并不产生影响。所以，本院认为双方租期已履行终结，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现马泉营村委会要求同丰公司腾退返还涉案场院，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京同丰装饰工程有限责任公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）北京同丰装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会腾退返还位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村东9.7亩土地。本诉案件受理费70元，由原告（反诉被告）北京同丰装饰工程有限责任公司负担（已交纳）。反诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）北京市朝阳区崔各庄乡人民政府马泉营村民委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年五月二十九日书记员  李雅雯