广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1097号上诉人（原审原告）：中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社，住所地中山市火炬开发区***********，统一社会信用代码78791942-3。法定代表人：朱立文，社长。委托诉讼代理人：张文华，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶杞鹏，男，1976年4月11日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*********。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市御豪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区***委会办公楼，统一社会信用代码442********4373。法定代表人：黄某1。被上诉人（原审被告）：黄某1，男，1965年2月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区**********。上诉人中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社（以下简称上陂头合作社）因与被上诉人叶杞鹏、中山市御豪房地产开发有限公司（以下简称御豪公司）、黄某1案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初15049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上陂头合作社上诉请求：撤销一审判决，改判确认位于中山市火炬开发区************【不动产证书号：粤（2015）0011640】的房地产归其所有，不得对该房地产进行执行，并立即解除和停止对其查封、拍卖等一切执行行为（执行债权标的约￥3654000元）。事实和理由：一、上陂头合作社在一审提交了大量证据以支持自己的主张，而一审判决未将其列明，且否定其对事实证明的充分性，影响正确判决，应予纠正；二、一审查明的相关事实应修正为2006年上半年由上陂头合作社承担，2005年6月，涉案房产建成后由上陂头合作社接收并以自己的名义出租，租户租金由上陂头合作社收取至今。该事实证实上陂头合作社对涉案房地产公开占有和收益已长达十几年，涉及租户至少几十人，公示效力明显。三、上陂头合作社已提交充分证据证实涉案房产是初次建设，权利是初次产生，上陂头合作社是约定的一手物权人；且涉案房产已于2005年交付上陂头合作社占有和收益，相关产权人对涉案房产的真实权属亦无异议，涉案房产的登记并非真实的权利状态，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”之规定，应确认涉案房产归上陂头合作社所有并据此排除执行。一审判决却以《中华人民共和国物权法》第九条为由确认御豪公司是涉案房产权利人，是将行政登记产生不动产权绝对化，是错误理解法律和错误适用法律，导致判决结果错误。四、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。”第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”之规定，上陂头合作社取得涉案房产并非基于合作开发，而是基于实质性买卖合同，即用土地转让款购买的预售一手房，2005年8月12日的《补充协议》就是书面买卖合同（土地转让合同+房屋买卖合同）。五、因涉案协议属于实质性买卖合同，上陂头合作社已提交协议、合同、承诺书、租赁协议等证据证实其作为买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，应当排除执行。同时，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，应解除查封。六、涉案房产虽办理了抵押登记，但抵押人并非涉案房产的真实产权人，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”之规定，该抵押无效。七、本案连同同类案件共7个，涉及到其的九处房产，关系到上陂头合作社数百村民切身利益和生活安定，请求二审充分审查其上诉理由，公正审理。叶杞鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上陂头合作社的上诉请求。事实与理由：一、上陂头合作社并非涉案房产的所有权人。不动产物权的登记信息具有公示公信及权利推定的效力，而涉案房产从未登记在上陂头合作社名下；债权行为加上物权行为才能产生物权变动的法律效果，本案中，虽上陂头合作社享有主张御豪公司将涉案房地产办证登记至其名下的请求权，但直至目前涉案房地产仍登记在御豪公司名下，尚未发生物权变动的法律效果，属御豪公司所有。二、上陂头合作社可另案主张御豪公司未将涉案房地产办证登记至其名下构成违约，但其自始未行使追究御豪公司违约之权利，上陂头合作社之举实为怠于行使权利，存在明显过错。三、上陂头合作社提交的相关协议及补充协议均明显不属于房屋买卖合同，无权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定排除对涉案房地产的执行。御豪公司、黄某1未就本案发表意见。上陂头合作社向一审法院起诉请求：1.请求判决确认位于中山市火炬开发区************【不动产证书号：粵(2015)0*0】的房地产归其所有；2.不得对该房地产进行执行，并立即解除和停止对其查封、拍卖等一切执行行为（执行债权标的：约￥3654000元）。一审法院认定事实如下：1.关于叶杞鹏与被执行人黄某1、御豪公司民间借贷纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初1902号民事判决，判决：“一、黄某1、御豪公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向叶杞鹏偿还借款3500000元及利息（以3500000为基数，从2015年12月27日起计至实际清偿之日止，按月利率2%计算；二、黄某1、御豪公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向叶杞鹏支付律师费154000元；叶杞鹏对御豪公司名下的位于中山市火炬开发区************的房地产（粤2015）0*0号）的拍卖、变卖或折价所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。……”。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行确定的义务，叶杞鹏向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执15484号。执行过程中，一审法院作出（2017）粤2071执15484号之一执行裁定，裁定拍卖御豪公司名下御豪花园2层的房地产[不动产证书号：粤（2015）0*0）]用于清偿被执行人所拖欠的债务，并以（2017）粤2071执15484发出公告。上陂头合作社于2018年6月8日向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2018）粤2071执异187号执行裁定，驳回上陂头合作社的异议请求，上陂头合作社不服该裁定，故提起本案诉讼，主张前述实体权利。2.根据2018年3月19日的中山市不动产登记资料证明表显示，涉案御豪花园2层的房地产，登记权利人为御豪公司，不动产证书号粤（2015）0*0，2015年11月26日，登记抵押权人为叶杞鹏。3.涉案房产所占有土地原属于上陂头合作社前身上陂头村委会。2001年8月25日，上陂头村委会与职工公司签订《合作建造商住楼协议书》，约定：双方合作原则为由上陂头村委会负责提供属于自有的用地，职工公司负责提供资金，合作建造商住楼；职工公司负责提供该商住楼的全部工程建筑资金及按设计图纸要求施工；职工公司在协议签订后开展项目设计、施工；商住楼工程竣工后，双方按约定比例分配房屋。2002年5月20日，上陂头村委会与超华公司签订《合作建造商住楼合同书》，约定：上陂头村委会负责提供商住用地一块，超华公司负责整个项目全部资金；该项工程进行公开招标，中标者必须于10天内签订建设工程施工合同，承建商必须按设计图纸要求施工；双方按约定比例分配建成的商住楼。2004年底，根据中委［2002］5号文和中开管办［2003］53号文，上陂头村委会推行农村股份合作制改革并成立上陂头合作社，原上陂头村委会的资金、资产、资源、债权债务等权利义务由上陂头合作社承担。2005年6月，涉案房产建成后由上陂头合作社接收并出租，租户租金由上陂头合作社收取至今。2005年8月12日，上陂头村委会与御豪公司签订补充协议，确认由御豪公司承接上述两公司的权利和义务，并同意等确权条件成熟时，协助上陂头村委会办理涉案房产相关产权证和使用证，御豪公司保证上陂头村委会未取得涉案房产《房地产权证》和《土地使用证》前，不得将涉案房产进行抵押或转让。2014年7月30日，御豪公司向上陂头合作社出具承诺书，确认上陂头合作社享有涉案房产权利，并承诺尽快为上陂头合作社办理产权登记手续，但一直没有办理；2017年1月12日，上陂头合作社与御豪公司签订协议书，再次明确涉案房产归上陂头合作社所有，涉案房产虽然登记在御豪公司名下，但涉案房产已交付上陂头合作社使用，所有权归上陂头合作社，上陂头合作社有权将涉案房产进行出租、出借、出让等处分，所得收益全部归上陂头合作社所有，由于涉案房产登记在御豪公司名下，御豪公司承诺无条件配合上陂头合作社办理产权变更手续。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，本案争议焦点为：一是上陂头合作社是否是涉案房地产的所有权人；二是上陂头合作社关于阻却执行的诉求是否成立。关于争议焦点一，即上陂头合作社是否是涉案房地产的所有权人的问题。虽然上陂头合作社的前身原上陂头村委会在2005年8月12日即与御豪公司签署的《补充协议》，双方确认已建设完成的涉案房地产归原上陂头村委会所有。但根据我国《物权法》第九条的规定，房地产作为不动产，其所有权的取得一般经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。而御豪公司并未将涉案房地产办证登记到原上陂头村委会或上陂头合作社的名下，涉案房地产仍登记在御豪公司的名下。根据上述法律规定，上陂头合作社仍未取得涉案房地产的所有权。同时，虽然《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。但不动产物权的登记信息具有公示公信及权利推定的效力，上陂头合作社主张涉案房地产登记的所有权人与实际的所有权人不符，应提供充分的证据佐证。但如上所述，涉案房地产并未登记在上陂头合作社的名下，从房地产的登记情况来看，并不能得出上陂头合作社系涉案房地产的所有权人的结论。此外，虽然原上陂头村委会与御豪公司签订的《补充协议》约定涉案房地产的所有权属于原上陂头村委会所有，御豪公司亦承诺将涉案房地产办证登记至上陂头村委会名下。但上述约定仅在合同双方主体之间设立了债权，即上陂头村委会可主张御豪公司将涉案房地产办证登记至其名下的请求权，该权利具有相对性，以御豪公司为其权利的相对方。上陂头合作社欲取得涉案房地产的所有权，仍有赖于御豪公司履行其办证登记的合同义务。即债权行为（原因行为、负担行为）加上物权行为（登记行为、交付行为）才能产生物权变动的法律效果，仅有债权行为并不发生物权变动的法律效果。故上陂头合作社主张其是涉案房地产的所有权人的说法，理据不足，不予支持。关于争议焦点二，即上陂头合作社关于阻却执行的诉求是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上陂头合作社主张即使其对涉案房地产不享有所有权，其仍可依照前述规定的第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定排除执行。一审法院认为，上述法律规定突破了物权“公示公信”的原则，为维护交易的安全性，应严格限定其适用的范围。上述法律规定已明确限定其适用范围为当事人之间已签订“买卖合同”的情形。而本案中，无论是原上陂头村委会与超华公司、职工公司签订的《合作建造商住楼协议书》《合作建造商住楼合同书》还是原上陂头村委会与御豪公司签订的涉案《补充协议》，从合同约定的合同双方的权利义务的内容来看，双方签订的上述合同不属于房屋买卖合同。所以，上陂头合作社以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张排除对涉案房地产的执行，理据不足，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回上陂头合作社的全部诉讼请求。案件受理费36032元（上陂头合作社已预交），由上陂头合作社负担。本院二审期间，上陂头合作社提交了近来二期《商铺租赁合同》4份、近来一期《商铺租赁合同》8份、近来商铺租金《收入收据》197份，拟证明涉案房地产系上陂头村用土地交易取得，2005年已交付占有使用至今，长达十几年的公开租赁，可以证明上陂头合作社主张其是房产真实权利人事实的真实性，符合确认所有权及排除执行条件。叶杞鹏不确认该证据的关联性和证明内容，真实性和合法性由法院认定。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点有二：一是能否确认上陂头合作社享有涉案房地产的所有权；二是上陂头合作社与御豪公司是否签订了书面的房屋买卖合同。对于争议焦点一。首先，涉案房地产现登记在御豪公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房地产的所有权仍属御豪公司。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但不动产物权的登记信息具有公示公信及权利推定的效力，虽然原上陂头村委会与御豪公司于2005年8月12日签订的《补充协议》、御豪公司于2014年7月30日向上陂头合作社出具的《承诺书》、上陂头合作社与御豪公司于2017年1月12日签订的《协议书》均确认上陂头合作社（原上陂头村委会）系涉案房地产的产权人，但该约定仅在双方之间设立了债权，上陂头合作社可按照约定行使向御豪公司主张将涉案房地产登记至其名下的请求权，继而确认其对涉案房地产享有的物权。而上陂头合作社未行使向御豪公司主张将涉案房地产登记至其名下的请求权，直接依据上述物权法解释（一）第二条请求在本案中确认其对涉案房地产享有所有权，理据不足，本院不予支持。对于争议焦点二。无论是原上陂头村委会与超华公司、职工公司签订的《合作建造商住楼协议书》《合作建造商住楼合同书》，还是原上陂头村委会与御豪公司签订的涉案《补充协议》，合同约定的双方的权利义务内容均不具备房屋买卖合同的性质。至于上陂头合作社所称上述《补充协议》即为书面买卖合同（土地转让合同+房屋买卖合同）的意见，上述协议约定提供土地使用权的原上陂头村委会可以按比例取得商住房，未要求原上陂头村委会承担经营风险，项目资金以及经营风险由合同相对方负担，亦不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”及第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”规定的情形，故上陂头合作社主张上述《补充协议》即为书面买卖合同，于法无据，本院不予采信。综上，因上陂头合作社未举证证实其与御豪公司之间签订了书面的房屋买卖合同以及存在房屋买卖合同关系的事实，其以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定主张排除对涉案房地产的执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，上陂头合作社请求确认其对涉案房产的所有权并排除执行，理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36032元（上诉人中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社已预交），由上诉人中山火炬开发区濠头上陂头股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年五月十四日书记员  周芷铭