广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初454号原告：杜小梅，女，汉族，1992年2月17日出生，住湖南省桃源县***********，公民身份号码：430************028。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。被告：惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区***。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨庆，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟熙，广东铸铭律师事务所律师。原告杜小梅与被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告杜小梅的委托诉讼代理人谢新志，被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司的委托诉讼代理人杨庆、钟熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜小梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币6945.26元（951405×0.0001×73，按照日万分之一计算，自2019年6月30日起算，计至2019年9月10日）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年11月4日签订了《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买位于惠州大亚湾澳头******房，商品房总价款为人民币951405元。合同约定，被告应在2019年6月30日前向原告交房，若被告逾期交房的，应按照合同第十二条的约定承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约履行了支付商品房价款的合同义务，但被告逾期履行交房义务，构成违约。综上所述，根据《合同法》第107条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，《商品房销售管理办法》第16条、30条等规定，并根据双方在《商品房买卖合同》第6条第2款、第11条第1款、第12条等约定，被告应向原告支付逾期交房违约金人民币6945.26元（自2019年6月30日起算，计至2019年9月10日）。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉求。被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司辩称：一、被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按合同及补充协议约定履行相应义务。二、被告不存在违约，原告诉求被告承担违约责任无事实及法律依据。根据补充协议第九条约定：“出卖人、买受人双方同意：合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但出卖人因各种原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为出卖人违约。如出卖人提前交楼的，不视为违约，买受人应配合办理收楼手续。”本案主要是因为政府政策因素以及天气原因影响导致延迟交房，且被告交房时间并未超过交楼的宽限期，原告诉求被告承担逾期交房的违约责任无事实及法律依据。三、原告为谋取利益，罔顾事实，严重违反诚实守信原则。就本案所争议的事宜，业主代表已多次向房管、住建等各部门信访投诉。后经有关部门主持下，双方达成一致调解意见:原告应在被告规定的时间收楼且不再追究被告逾期交房的责任；同时，被告在原告办理收楼手续后，为该业主垫付1年的物业管理费作为补偿。现原告已在被告规定的时间内收楼，同时被告也按承诺为原告垫付物业管理费。但原告为谋取更大的利益，违背承诺，提出本案诉讼，严重违反诚实守信原则。对此，被告基于其承诺而垫付的物业管理费应予以退还；或退一万步而言，如被告最终需要承担逾期交楼违约金的，也应扣减被告为其所垫付的物业管理费。综上所述，双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系真实意思表示，合法有效，根据合同约定，被告无违约事实，对于原告提出无事实及法律依据的请求，依法予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头******房，总价款为951405元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：原告应当于2017年10月15日前支付首期房价款286405元，余款665000元向交通银行惠阳支行申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交付责任，合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同补充协议第九条约定：原、被告双方同意，合同约定的交楼时间为基准交楼时间，但被告因各种原因（包括但不限于气象原因、政府原因、政策原因等）而导致逾期交楼不超过90天的，双方表示理解，不视为被告违约。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的蓝湾星宸花园3栋、4栋于2019年8月27日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年7月30日取得房屋测绘报告。被告于2019年8月30日通知原告2019年9月10日收房，原告于2019年10月5日办理了收楼手续。因逾期交房事宜，双方进行了协商，被告因此为原告垫付了涉案房屋2019年10月份的物业管理费133.84元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:1.合同补充协议第九条的效力问题；2.被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题，对此分析评判如下：关于合同补充协议第九条的效力问题。在商品房买卖合同第十二条明确约定了不可抗力被告免除逾期交房违约责任，但在补充协议第九条减轻了被告逾期交房的违约责任，被告作为格式文本的提供方未能举证证明在签订补充协议时已与原告充分协商，并以足够引起原告注意的文字、字体、符号或其他明显标志作出提示说明，该条款应认定无效。被告主张惠州中级人民法院在（2019）粤13民终3639-3676号对同一情况的案件已作出确认此类条款不属于无效条款的生效判决，请求类案同判，因该案认定的事实与本案认定的事实不同，本案不参照该案中裁判的意见。被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题。原、被告在合同中明确约定被告应当在2019年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告建设的蓝湾星宸花园3栋、4栋于2019年8月27日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年7月30日取得房屋测绘报告，被告于2019年8月30日通知原告2019年9月10日收房，确实存在逾期交房的事实，应按约定承担逾期交房违约责任，逾期交房违约金计算至被告通知原告收房之日，即2019年9月10日。合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。因此,违约金应当以全部房价款951405元为基数，从2019年7月1日起计算至2019年9月10日止，具体数额为6754.98元（951405元×0.0001×71天）。原告主张从2019年6月30日起计算违约金，因起算时间不包括本日而应从次日起算，不予支持。被告主张扣减其为原告垫付的物业管理费133.84元，予以支持。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金6621.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告杜小梅支付逾期交房违约金6621.14元；二、驳回原告杜小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠州市大亚湾永昶电子工业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  薛银标二〇二〇年五月十四日书记员  陈 露