河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2045号 上诉人（原审原告）:河北华誉物业服务有限公司,住所地河北省黄骅市神华北大街1441号。 法定代表人：杨中文，执行董事。 委托诉讼代理人：杜彦彬，河北铭晖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王义福，男，1963年3月28日出生，汉族，住河北省黄骅市。 上诉人河北华誉物业服务有限公司（以下简称华誉物业公司）与上诉人王义福物业服务合同纠纷一案，均不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华誉物业公司上诉请求：请二审法院依法改判被上诉人支付两年全额的物业费共计3588.48元，并按合同约定支付违约金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为被上诉人应全额支付物业费。上诉人提供了2016年10月12日至2018年10月11日两年间，上诉人为金宇豪庭小区提供物业服务的客服日志、报修记录、管道维护、维保记录、日常进行维修、养护、清扫的照片，以及上诉人和法定代表人的受到相关部门表彰的证书，这些证据首先证明了上诉人是一家诚实守信的优秀物业公司，更证明了上诉人在两年间对金宇豪庭小区认真的提供了物业服务，不存在被上诉人提到的上诉人只是安排了人看门、象征性的打扫了卫生。如果上诉人仅仅是象征性打扫卫生的话，小区内早已是垃圾如山的景象。关于被上诉人提到的业主委员会系非法组织、王少龙动用小区集体资金建造车位等事项与上诉人的物业服务无关。所以，综合以上情况，一审法院认定上诉人提供服务存在瑕疵，未全面履行合同没有事实依据。二、被上诉人违反合同约定，拒不支付物业费，应依约支付违约金。首先，物业服务合同中明确约定如业主拖欠物业费，应按日千分之三的标准支付违约金。该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。其次，被上诉人拖欠物业费是事实，而拖欠物业费必然对上诉人造成损失。上诉人选择按照合同的约定主张自己的损失合法有据。第三，通过一审庭审，被上诉人是以否定物业服务合同的效力以及要求上诉人为其维修房屋等无理要求而拒交物业费，两年间，被上诉人在没有缴纳任何物业费的情况下，却一直享受着物业服务。在此情况下，一审法院认定上诉人主张物业费不符合情理的说法是极为不公平的。第四，被上诉人一审答辩并未对违约金进行抗辩，一审法院直接判决不支持上诉人的物业费违反了不告不理的原则。第五，本案涉及到的不但是上诉人，还关系到全体物业服务企业。如果在业主拖延缴纳物业费的情况下，不支持物业公司关于要求违约金的主张，将会纵容不诚信的业主继续拖欠物业费，这也是对其他按期缴纳物业费的业主极为不公平的，最终会伤害到整个物业服务行业，最终受害的将是广大业主。所以，上诉人认为一审法院不支持违约金既不符合情理，也没有法律依据。综合以上意见，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 王义福答辩称，一、被上诉人与上诉人无合同关系，物业服务合同是金宇豪庭小区业主王少龙与上诉人鉴定的物业服务合同，物业合同第2页业主委员会甲方是空白，无任何信息，小区公章是王少龙私自刻制，应由王少龙承担合同义务，合同是无效合同，一、二审诉讼费由上诉人自己承担，被上诉人无权承担物业费3588.48元，和违约金及其它费用。二、上诉人违反了国家物业管理条例总则第三条，没有通过“公开、公平公正的市场竞争机制进行招投标”取得资格进入金宇豪庭小医物业服务，和第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面物业服务合同”第三十五条“物业服务企业应当应按照物业合同的约定提供相应的服务”，在物业合同第三条，服务项目内共计15项，其中（1、2、3、4、5、9、10、11、12、13）项没有做物业服务，只是服务30%的少部分，就是看门，收取各项费用和象征性的打扫了卫生，被上诉人只能承担原来服务标准0.82元每平米每月，而不是上诉人自己定的1元每平米每月的价格，才符合实际合乎情理。三、在因上诉人违反合同约定的第四章，《双方权利义务》第5项“房屋质量问题属于建设单位保修的，乙方协助业主向建设单位办理修理申请，经确认以后，由建设单位安排原施工单位返修或自行返修”，由于上诉人的违约给被上诉人造成重大经济损失约15000元人民币，被上诉人2号楼2单元501室，北墙漏水，至今没有得到维修，应由上诉人承担维修的费用，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，支持被上诉人的诉讼请求，做公平、公正、合法的判决，赔偿被上诉人的损失15000元，被上诉人承担764元物业费。 王义福上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回上诉人诉讼请求，或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审终审中上诉人通过答辩及质证，己经证明被答辩人与答辩人之间并不存在物业服务合同关系，因为被上诉人提交的《金宇豪庭小区物业服务合同》属于无效合同，按合同法由非法组织业委会负责人王少龙承担责任，鉴于此，应当驳回被上诉人的请求事项。二、尽管被上诉人强行进驻金宇豪庭小区，提供看门和象征性打扫卫生服务，但并没有履行合同其它主要义务。原审法院却仅“酌定”扣减了百分之九十的物业服务费，显失公平，不付实际情况，鉴于被上诉人的仅少部分工作，即使支持被上诉人的诉请，最多也只能支持百分之三十的份额，才合乎情理和客观实际，故原审判决悖离了事实，应予纠正。以上请求及理由，请求二审法院在查清事实的基础上，对原审判决予以纠正，并支持上诉人的合理诉求。 华誉物业公司答辩称，首先，被上诉人提供了2016年10月12日至2018年10月11日两年间，上诉人为金宇豪庭小区提供物业服务的客服日志、报修记录、管道维护、维保记录、日常进行维修、养护、清扫的照片，以及被上诉人和法定代表人的受到相关部门表彰的证书，这些证据首先证明了被上诉人是一家诚实守信的优秀物业公司，更证明了被上诉人在两年间对金宇豪庭小区认真的提供了物业服务，不存在上诉人提到的被上诉人只是安排了人看门、象征性的打扫了卫生。如果被上诉人仅仅是象征性打扫卫生的话，小区内早已是垃圾如山的景象。其次，上诉人系原业委会负责人，新业委会换届产生后，上诉人对换届结果一直不认可，并且一直持有着原业委会公章。从上诉人王义福一审的抗辩意见和二审的上诉理由来看，上诉人将新老业委会的矛盾作为了不交物业费的理由和争权夺利的工具。综上，华誉公司认为上诉人的上诉没有任何道理，上诉人应当全额支付物业费并按约定支付违约金，一、二审诉讼费由上诉人王义福承担。 华誉物业公司向一审法院起诉请求：1.被告王义福支付拖欠的两年的物业费3588.488元及违约金，违约金是分为两部分，第一部分以1794.24元为基数，以2016年10月13日为起点，以日千分之三为标准，期限计算至被告实际付清物业费之日止。第二部分的违约金以1794.24元为基数，以2017年10月13日为起点，以日千分之三为标准，期限计算至被告实际付清之日止；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月12日原告与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，业主委员会主任王少龙代表业主委员会在合同上签字。合同约定服务期限为一年，自2016年10月1日至2017年9月30日，服务期限届满三个月前，双方未通知对方不再续签合同，本合同服务期限自动顺延一年。合同约定收费实行包干制，物业服务费按照业主拥有的建筑面积交纳，0.7元/平方米/月，电梯服务费0.3元/平米/月，储藏间服务费按单个产权计算50元/个/年，地下车库车位物业服务费20元/月。原告没有提供证据证实8#、9#、10#公共照明单独设立电表，原告按照50元/户/年收费。原告实际自2016年10月12日开始履行服务合同，原告对金宇豪庭进行物业服务至2017年10月11日后，又延续服务至2018年10月11日。被告王义福居住该金宇豪庭小区2号楼2单元501室，专有面积为129.52平米，原告主张被告应交纳物业费、电梯运行费、地下车库物业费共计3588.48元。被告称业主委员会不是合法选举产生的，其与原告签订的物业服务合同不是经竞标产生的，该合同是无效的。另查，原告系二级物业等级，根据被告提供证据可以认定，原告物业服务存在瑕疵。根据沧州市物价局普通住宅小区物业服务等级基准价文件规定，二级服务等级收费标准为0.7元/月/平方米。上述事实有当事人陈述、《物业服务合同》、客服日志、报修记录企业荣誉证书、照片、录音、证人证言等在案佐证。 一审法院认为，金宇豪庭小区业主委员会与原告签订物业服务合同，是双方真实意思体现，不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，一审法院予以确认。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力。被告作为金宇豪庭小区的业主，原告为被告提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应当依约给付原告物业费、电梯费、地下车库物业费。由于原告提供物业服务存在瑕疵，未全面履行合同，一审法院酌定被告承担合同约定的物业服务费的90%为宜，即3229.6元（3588.48元×90%）。关于违约金，原、被告均未依约完全履行合同义务，原告提供的物业服务存在瑕疵，侵害了被告的合法权益，原告关于违约金的主张不符合情理，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王义福给付原告河北华誉物业服务有限公司物业费3229.6元；二、驳回原告河北华誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上有给付内容的限判决生效后三日内履行完毕，到期将款交黄骅市人民法院，开户行：中国民生银行黄骅支行；户名：黄骅市人民法院；账号：69×××12。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王义福承担（限判决生效之日交纳）。 二审庭询中，到庭当事人围绕上诉请求进行陈述，上诉人王义福提供了以下证据：一、2017年、2018年四张业主缴纳物业费的收据，收取物业费的公章是金宇豪庭物业服务中心，没有上诉人华誉物业公司的收据或者公章，即华誉物业公司没有在我小区服务，在我小区服务的是王少龙自己成立的金宇豪庭物业服务中心，与上诉人华誉物业公司没有关系。二、服务清单，证明王少龙成立物业服务中心后，为小区的电梯维修等十项进行维修，有2017.6.15-2019.6.5的服务清单，这些费用均是王少龙花的钱。三、公章一枚及2013年4月12日黄骅市华西街道办开具的证明一份，该证明中加盖的公章是小区有效的公章，证明原合同加盖的公章并非金宇豪庭小区业委会加盖的公章，合同是非法无效的。四、业主调查表五页，证实物业服务合同一直没有公布，业主根本不持有，业主也不知道物业服务的内容，其是强行进驻小区服务的，该合同是我方在一审法院复印的。五、2017年、2018年王义福缴纳取暖费票据，是黄骅市东昊热力公司出具的，没有上诉人的服务项目。华誉物业公司的质证意见为：证据一收据，对收据的真实性、合法性、关联性不予认可，因为收据的缴费人祝寿森、韩培梅并不是本案当事人主体，与本案没有关系，在本案中不能作为证据使用，即使证据真实，也不能证明王义福支付了物业费。证据二是复印件，不能作为证据使用。证据三的真实性、合法性、关联性均不予认可，因业委会已经经历了换届，上诉人王义福是上届业委会代表，其持有该公章是很正常的，但该公章应当是已经无效了，因其一直拒绝交付公章，新成立的业委会重新刻制公章进行备案，该公章在本案不能作为证据使用。证据四因本人没有到庭，且是在复印件上盖章，这属于证人证言，本人未到庭其真实性是不能予以认定的，不能正确的代表各业主的真实意思，对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。街道办事处的证明是2013年4月12日，说明其公章已经过期，不能在本案中作为证据使用。取暖费有热力公司出具票据很正常，但是不能证明业主支付了物业费，该证据与本案没有关系。经查，一审法院认定案件基本事实无误，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为：涉案物业服务合同是否有效，对诉讼双方是否具有约束力。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2016年10月12日河北华誉物业服务有限公司与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，该合同对业主具有约束力，若王义福认为涉案物业服务合同损害其利益，其有权请求撤销，但至今其并未提起诉讼要求撤销。且河北华誉物业服务有限公司已为金宇豪庭小区提供了基本的物业服务，包括王义福在内的该小区业主已实际接受了河北华誉物业服务有限公司的物业服务，即使案涉物业服务合同签订时存有一定的瑕疵，因双方形成了事实上的物业服务合同关系，王义福也应支付河北华誉物业服务有限公司物业费，故王义福的上诉主张依法不能成立。关于物业费的数额，一审法院认定河北华誉物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，予以酌情扣减，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，河北华誉物业服务有限公司、王义福的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计100元，由上诉人河北华誉物业服务有限公司、王义福各自负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 常秀良 审 判 员 付 毅 审 判 员 李 霞 二〇二〇年五月十三日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏