山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1423民初53号原告：齐秀枝，女，1960年9月7日出生，汉族，住山东省庆云县城区。委托诉讼代理人：李鑫，山东今正盈律师事务所律师，特别授权。被告：张素燕，女，1981年6月29日出生，汉族，住山东省即墨市。第三人：鞠云作，男，1949年12月1日出生，汉族，住山东省即墨市。原告齐秀枝与被告张素燕执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，原告齐秀枝于2020年3月11日申请追加鞠云作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐秀枝及其委托诉讼代理人李鑫、被告张素燕、第三人鞠云作到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐秀枝向本院提出诉讼请求：1.判令依法查封、评估、拍卖位于青岛市即墨市户房屋（房产证号：鲁（2018）即墨市不动产权第0020327号）；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因与鞠云作等人的民间借贷纠纷，申请法院查封了鞠云作位于莲花东路8号6号楼3单元2201户房屋（房产证号：鲁（2018）即墨市不动产权第0020327号）。被告作为案外人提起异议，经法院解除查封上述房屋，但被告与鞠云作对没有办理房产过户手续存在主观过错，所以解除查封上述房屋系错误的。被告在房产第一次能办证时未与鞠云作及时沟通办理，一直拖到2018年10月被即墨区法院查封，解除查封后被青岛市市南法院查封，两次查封解除查封被告都没有及时与鞠云作办理房产过户，二人主观上存在重大过错。所以，法院不应解除对上述房屋的查封。被告张素燕辩称，针对原告提出的有一段时间房子可以过户的问题，陈述如下：因为第一次即墨法院于2018年9月27日查封房子后，被告张素燕提出异议，异议裁定房子归被告张素燕所有，但是被告张素燕去过户时房管局称房子被查封不能过户，但即墨法院称房子没有查封，后查明是即墨法院解除查封裁定弄错了房子房号，故案涉房子一直处于查封状态，无法办理过户手续，直到2019年8月16日即墨法院才对房号予以纠正，纠正后房屋才被解除查封。在即墨法院纠正解除查封之前，房子又于2019年6月份左右被市南法院查封，市南法院的案子调解后，市南法院案件的原告申请撤回了查封申请，市南法院于2019年7月份左右予以解除查封。庆云法院于2019年9月份左右查封案涉房屋。被告张素燕认为法院应当依据事实，驳回原告诉讼请求，判令房子归被告张素燕所有，可以办理过户手续。第三人鞠云作称，第三人已经将房子卖给被告张素燕，案涉房屋是拆迁房，房子一分到第三人手里第三人就通过中介介绍卖给张素燕了，卖给张素燕时还没有房产证，房产证办下来以后去办过户，就因被法院查封办不了过户。因为张素燕已经将房款付清，所以之后要求解除查封的事情一直是张素燕自己在办理。被告张素燕为证明自己的主张，向本院提交如下证据：一、在房屋中介处签订的房地产买卖契约一份；二、工商银行转账明细一份；三、鞠云作收到房款的收条一份，记载于买卖契约的背面；四、被告张素燕与供热公司签订的供用热合同、热计量装置设施管理协议及交供热费的发票各一份，证明2016年购买房子，2017年开始居住；五、鞠云作出具的被告张素燕已结清房款的说明一份；六、自来水公司的交款收据一份；七、工商银行交易明细两份，证明后期房产证办下来以后，被告张素燕付给鞠云作房款；八、被告张素燕向亲戚借款的借条一份，当时付给鞠云作房款因钱不够，故向亲戚借款；九、被告张素燕向鞠云作交付现金房款的照片一张；十、即墨法院（2019）鲁0282执异25号复印件、（2019）鲁0282执异25-1号、（2018）鲁0282执3216号、庆云法院（2019）鲁1423执异74号裁定书各一份；十一、案涉房屋不动产登记证书及青岛市不动产登记限制信息各一份，证明案涉房屋于2019年8月16日才被解除查封；十二、开具时间为2019年9月4日的交纳房屋维修基金的发票一份；十三、2019年8月21日为了办理网签，被告张素燕在即墨不动产登记中心查询的夫妻二人及孩子名下的无房证明；十四、被告张素燕与第三人鞠云作于2019年8月21日办理网签备案时签订的《山东省二手房买卖合同》一份；十五、青岛宏正物业管理有限公司于2016年1月29日出具的物业费收款收据一份。原告齐秀枝发表如下质证意见：一、对证据一买卖契约真实性、合法性、关联性不予认可，该证据没有经过公证机关或权威机关的见证，不能证明其形成时间，且合同中该房屋面积为90平方米，但案涉房屋不动产权证上记载的房屋面积为93.9平方米。二、对工商银行转账清单的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议，该证据不能证实款项为交付房款。三、对热计量装置设施管理协议、供用热合同及发票不予认可，根据被告提交的证据显示被告在2017年12月20日交纳了即墨市热电厂收取的取暖费用，但供用热合同签订时间为2018年9月8日，证据之间存在矛盾，且热电厂的章系打印的。四、对银行取款的两张回单真实性没有异议，但是该证据不能证实取款用途为交纳房款。五、对照片真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据不能证明是鞠云作收取被告的购房款，据原告了解，被告与第三人之间可能存在民间借贷纠纷，另外，被告既然能通过银行转账的方式交纳30万元的房款，那么剩余的16万元在两年之后却采取多次分批现金形式支付，不符合常理，且采用照片的方式更有双方之间存在恶意串通的嫌疑，目的就是为了损害原告的合法利益。六、对借条的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不能证明被告的证明对象。七、对房屋款付清说明的真实性、合法性均有异议，如果按照被告的陈述，交纳房款在采取30万元首付款通过银行转账形式支付，且在交纳5万元现金的时候拍摄照片说明双方均有极高的法律风险防范意识，16万元的尾款为何又采取以多次现金形式交纳，所以说房款结清的说明不符合常理，其目的是为了损害原告的合法权益。八、水费的收据不能证实2018年8月以前的房屋使用情况。九、对不动产权证真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，根据该证件记载，该证件的下发时间为2018年9月27日，根据买卖房屋的交易惯例，证件至少大约提前半年左右就开始办理，被告却陈述是在2018年10月份交纳了16万元房款，不合常理。另外，该证件显示案涉房屋竣工日期为2017年11月30日，与被告所主张的用水、用热时间相矛盾。对不动产登记信息没有异议，但是不能证明被告所称的未能过户的原因。十、对裁定书的真实性、合法性没有异议，但是庆云法院（2019）鲁1423执异74号裁定书内容有异议，庆云法院是在2019年9月份对案涉房屋进行的查封，该裁定书认定的时间是2018年11月29日是错误的。十一、对（2019）鲁0282执异25号生效证明是在2019年5月7日出具的，但是该裁定书是在2019年3月26日作出的，又是在2019年8月19日对错误的单元进行的补正，均能说明在解除查封后，即使双方存在真实的买卖合同关系，被告因其自身原因怠于行使自己的权利，对未能过户其本身存在过错。十二、对无房证明真实性、合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，不能证实被告在该日办理网签备案手续。十三、对《山东省二手房买卖合同》真实性、合法性、关联性有异议，作为房屋出卖方，房屋买卖合同上应是夫妻二人签字，房屋作为夫妻共同财产，同时由于房产的价值较大，应认定非因简单的日常生活对财产进行的处理，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，根据各地房管部门要求，夫妻对外出售房产，必须夫妻双方签字，而该证据中只有鞠云作一人签字，不符合事实和常理及法律规定。十四、对宏正物业公司专用收款收据真实性、合法性、关联性有异议，该证据为收款联，并非正式发票，对其真实性不予认可，与房产证记载的竣工时间不一致，不能认定为有效证据。被告张素燕发表如下补充意见：一、鞠云作称2018年10月1日以后可以办理过户，让我准备剩余房款，但因自己的账户被查封不让我银行转账给他，故我分3次支付给鞠云作现金16万元，因为这些钱是借的，所以没有一次性付清。2018年10月18日我从银行卡中支取5万元现金，于当日交付给鞠云作，交付的时候拍摄了向法庭提交的照片；因为鞠云作称自己账户被查封，故我于2018年10月21日提议向鞠云作妻子何书香银行账户转账5万元，并于当日将我从亲戚处借来的现金6万元一并交付给鞠云作，所以鞠云作于2018年10月21日向我出具了房款已结清的说明。但后来因何书香账户不支持接收网上转账，5万元转账付款不成功于2018年10月22日被退回，故我于2018年10月22日从银行卡支取5万元现金，当日给了鞠云作5万元现金。二、买卖契约是真实的，因为是通过中介签订的，且房屋是通过中介介绍购买的，之前我与鞠云作不认识，契约载明的90平方米与房产证中的93.9平方米，符合购房常识，房产证上的面积都是颁发房产证时实际测绘得来的，回迁房尤其是这种情况。三、热计量装置设施管理协议是2017年9月14日签订的，2018年签订的是供用热合同。四、支付给鞠云作5万元现金不是故意串通，因为当时只有我和鞠云作两人在场，我从事财务工作，对此比较严谨，觉得有必要拍照留证，因为约定两三天内付清全部房款，故没有再单独出具收到条。五、房屋是办理出不动产权证后才可以过户，并不是提前可以办理，至于不动产登记证书上载明的竣工日期是相关机关的问题。六、（2019）鲁0282执异25-1号裁定书是依照法律程序去法院领取的，不存在故意滞后不办理房产证过户手续。七、即墨法院于2019年8月16日解除查封后，我于2019年8月21日办理网签过户备案，并于2019年8月21日交纳房屋维修基金，2019年9月4日开具房屋维修基金发票，因为已办理网签，所以发票的业主登记的姓名是张素燕。案涉房屋网签之后又被庆云法院查封，后面的手续没法办理了。第三人鞠云作对被告提交的证据发表如下意见：对被告提交的证据均没有异议，认同被告张素燕的观点。房屋拆迁分房时面积是按90平方米，但发房产证时不动产权证上面的面积是93.9平方米。被告张素燕提交的各项证据之间能够相互印证，形成完整的证据链，且对原告提出的质疑能够做出合理解释，故对被告张素燕提交的证据本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张素燕于2016年12月2日与第三人鞠云作签订了《房地产买卖契约》一份，约定鞠云作将案涉房屋出售给张素燕，成交价为人民币46万元，房屋价款支付方式为：一、于2016年12月2日支付定金10万元，并支付首付款20万元；二、在双方办理房权交易过户手续当日交付购房尾款16万元。购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。被告张素燕依照约定于2016年12月2日通过中国工商银行即墨振华分理处向鞠云作转账30万元，第三人鞠云作向张素燕出具收条一张。2018年9月27日，案涉房屋由不动产登记机关办理了不动产登记，不动产权证号为鲁（2018）即墨市不动产权第0020327号，权利人为鞠云作单独所有。被告张素燕于2018年10月18日将5万元现金交付鞠云作，并拍摄现场照片一张。被告张素燕于2018年10月21日通过手机银行向鞠云作妻子何书香账户转账5万元，并于当日将6万元现金交付鞠云作，鞠云作于2018年10月21日为张素燕出具房款已全部结清的说明一份。因何书香账户不支持接收网上转账，张素燕向其账户转账5万元于2018年10月22日被退回，故张素燕于2018年10月23日从银行卡中支取现金5万元交付鞠云作。被告张素燕于2019年8月21日在即墨市不动产登记中心为案涉房屋办理网签备案，与第三人鞠云作签订《山东省二手房买卖合同》，后交纳了案涉房屋专项维修资金。因本案第三人鞠云作所涉其他诉讼，山东省青岛市即墨区人民法院于2017年6月16日作出（2017）鲁0282民初5194号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，张素燕作为案外人提出执行异议，即墨区人民法院于2019年3月26日作出（2019）鲁0282执异25号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，并于2019年5月21日作出（2018）鲁0282执3216号执行裁定书,裁定解除对案涉房屋的查封，因裁定书中存在笔误，将案涉房屋单元号写错，故于2019年8月19日作出（2019）鲁0282执异25-1号执行裁定书予以补正。青岛市不动产登记信息显示案涉房屋查封被注销时间为2019年8月16日。庆云县人民法院于2019年8月28日作出（2018）鲁1423民初2976号之一民事裁定书，裁定查封案涉房屋。张素燕提出异议，庆云县人民法院于2019年12月19日作出（2019）鲁1423执异74号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封，中止对该标的的执行。另查明，被告张素燕与第三人鞠云作于2016年12月签订购房合同时，案涉房屋已竣工交付，第三人鞠云作于2016年1月29日交纳物业费1053元。被告张素燕购买房屋后已搬入案涉房屋中居住，于2017年9月14日与青岛汇源达热力有限公司签订了《热计量装置设施管理协议》，于2018年9月8日与即墨市热电厂签订了《供用热合同》，并实际交纳了供热费、水费等生活所需费用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告张素燕在案涉房屋被查封前与第三人鞠云作签订买卖契约，支付了全部价款，且已合法占有房屋，本案主要争议焦点为案涉房屋是否因被告张素燕自身原因未办理过户登记。首先，张素燕在签订买卖契约时，因案涉房屋为拆迁安置房没有房产证无法办理过户登记，非因张素燕自身原因造成。其次，案涉房屋于2018年9月27日办理不动产登记证书时即处于被查封状态，于2019年8月16日被即墨区人民法院解除查封后，张素燕于2019年8月21日在即墨市不动产登记中心为案涉房屋办理网签备案，并交纳房屋专项维修资金，张素燕积极办理过户事宜，但因2019年8月28日案涉房屋被山东省庆云县人民法院查封无法继续办理过户手续。因此被告张素燕不存在任何怠于办理过户手续的情形。综上所述，案涉房屋未办理过户登记非因被告张素燕自身原因造成，被告张素燕就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下：驳回原告齐秀枝的诉讼请求。案件受理费100元由原告齐秀枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审 判 长  张景溪人民陪审员  冯炳儒人民陪审员  徐志东二〇二〇年五月六日书 记 员  柳 远