北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47066号原告（反诉被告）：北京丽豪园物业管理有限公司，住所地北京市西城区旧鼓楼大街大石桥胡同55号丽豪园4号楼。法定代表人：刘霞，经理。委托诉讼代理人：苑智，女，1961年6月24日出生，汉族，原告单位财务部工作人员。被告（反诉原告）：贾永利，男，1970年5月18日出生，汉族，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京丽豪园物业管理有限公司（以下简称丽豪园公司）与被告（反诉原告）贾永利物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽豪园公司法定代表人刘霞及委托诉讼代理人苑智，被告（反诉原告）贾永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽豪园公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费26944．8元；2．请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，截止至2019年12月31日，应支付滞纳金为14752．28元；3．判令被告给付所欠××小区维修屋顶防水所需分摊的公共维修资金7715．63元；4．判令被告给付所欠××单元电梯大修所需分摊的公共维修资金6842．27元；5．请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的××室的业主。一、2001年9月1日，原告与丽豪园的房地产开发商北京富宏基房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的位于北京市西城区××小区提供物业管理服务，合同期限至该小区业主委员会成立后与其选定的物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积￥5．00元／平方米．月的标准向原告缴纳物业管理服务费。如被告逾期仍未付款应根据欠款金额x逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为××小区提供物业管理服务，被告却自2018年1月1日起至今未依约向原告缴纳物业管理服务费。原告多次催促被告缴费，但被告一直未能缴纳。被告欠缴的物业费为：欠缴期限：2018年1月1日－2019年12月31日××室建筑面积：224．54平方米。224．54平方米×5元／平方米．月×24个月＝26994．8元。滞纳金：（2018年期间的物业费，滞纳期自2019年1月1日起算，截止至2019年11月30日，计334天）224．54平方米×5元／平方米．月×12个月＝13472．40元（2018年的物业费）。13472．4元×334天×3‰＝13499．30元）。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了《前期物业管理服务合同》的约定，侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。二、根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）的有关规定，原告向西城区房管局申请使用住宅专项维修资金应急维修××1号楼、2号楼、3号楼、5号楼的屋顶防水，西城区房管局于2017年4月25日予以审批通过。另外，根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建法[2013]20号）中第四条规定：“应急维修工程涉及的应分摊业主尚未交纳专项维修资金的，应立即补交应交纳的专项维修资金或分摊相应的维修费用。”由于××室在购买时未交纳住宅专项维修资金，因此需要业主补交应交纳的专项维修资金或分摊本次应急维修工程该套房屋应分摊的费用。本次××应急维修屋顶防水工程中，2号楼维修费用为￥163208．28元，工程费用分摊标准为34．36元／平方米（34．3620元／平方米）。该室建筑面积224．54平方米，本次应分摊的费用为：224．54平方米×34．3620元／平方米＝7715．63元。2017年2月22日原告与施工单位北京跨世纪洪雨防水工程有限责任公司签订关于××号楼应急屋顶防水的《防水工程施工合同》，该工程已于2017年4月30日施工完成，该工程的质保期截止至2022年5月26日。三、根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）的有关规定，原告向西城区房管局申请使用住宅专项维修资金大修××单元的电梯，西城区房管局于2018年10月25日予以审批通过。由于××室在房屋购买时未交纳住宅专项维修资金，依据《北京市住宅专项维修资金使用管理办法》中的规定，业主需要补交本次电梯大修工程中该套房屋应分摊的费用。××单元电梯大修工程总造价为￥72367．06元，按每户的房屋建筑面积进行分摊，每建筑平方米分摊￥30．4724元。××室建筑面积224．54平方米，本次应分摊的费用为：224．54平方米×30．4724元／平方米＝6842．27元。2018年9月12日原告与北京精安鸿业电梯有限公司签订关于××单元《电梯大修合同》，该工程已经于2018年12月28日竣工检验合格，该工程的质保期截止至2021年12月28日。原告多次催促被告支付上述××应急维修屋顶防水和电梯大修所应分摊的公共维修资金，但被告一直未能支付。被告拒不支付所应分摊的公共维修资金的行为已严重违反了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号）《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建法[2013]20号）的有关规定，侵犯了原告的合法权益，影响了××小区公共设施设备的安全正常维护，影响了小区业主的合法权益。原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告贾永利辩称，（一）简述：答辩人与北京富宏基房地产开发有限公司1998年11月25日签订的《北京市内销商品房预售契约》及其补充协议中明确约定该物业管理费按北京市普通住宅管理费有关规定执行。在1999年11月9日办理了入住手续，并与开发商签订了《物业管理委托合同》，交纳了所有相关费用。在该合同第五章物业管理服务费及相关费用条款中，明确物业费按照每平米每年36元收取（即每平米每月3元）。关于公共设施维修基金一项进行了划除，因已按总房价的2．5%交纳。2003年7月间，答辩人与原告及开发商签订了《物业管理公约》及对公约的《承诺书》和《物业委托合同》，本着有约在先的原则在该《物业委托合同》中明确由每平米每月5元的收费，改为了3元收取，以上所有三份文书由原告及开发商加盖公章，然后用于办理答辩人的产权事宜。办理完毕后，原告应返还但没有返还给答辩人以上所有文件，致使维权艰难。当时确实签署了三份文书，并付费委托让原告法人代表刘霞办理产权事宜，刘霞本人也确实开具了公共维修基金的发票并准备了所需材料，最终办理了产权。但除产权证明及名章以外的所有材料并未交还给答辩人。其后，一直按照每月每平米3元交纳物业费。由于个人原因2012年至2016年10月答辩人未在该物业居住，2016年10月回到该物业居住并对房屋进行了粉刷、吊顶、贴壁纸防水等维护性装修（与原告沟通过后）因漏水严重，屋顶吊顶生霉塌落，壁纸大面积剥落，照明设备不能使用。2016年底原告发来物业费请款函，答辩人在就收取费标准有争议的前提下，依然交纳了2017年的物业费。2017年5月原告支取公共维修基金并组织实施防水工程时，发现答辩人名下公共维修基金账户×××余额为零元。答辩人向原告解释依照推理，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1998．11．09颁布），和京房地物字[1999]第1088号第八条规定“不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。”有产权证明就应该交纳了公共维修基金，应该有发票的。可是答辩人提供不出。2017年底原告催要2018年物业费时，答辩人已找到与开发商签订的《物业委托合同》，要求按照每月每平米3元收取，并退还额外缴纳2017年的物业费5484．96元，原告刘霞态度傲慢，并称“不交，到法院告你就交了，估计连庭都不用开，也就走个简易程序”。答辩人不能接受刘霞这种藐视法律的态度。2018年7月25日夜，答辩人发现房屋再次大面积漏水，餐厅，客卧仍然有明水，客卧床上屋顶还在滴答漏水，床褥全湿。于是通知物业来人查看，并于8月1日返修屋顶防水。2018年10月间，电梯大修原告并未索要分摊维修费用。2019年8月底答辩人发现了相关证据。（二）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。答辩人认为以上两种情况都存在，故不应缴纳2018年、2019年度的物业费及滞纳金和索要的公共维修基金的分摊款。理由：首先由于原告的不作为，时至今日，无论如何答辩人的公共维修基金账户×××中的余额都不应为零。显而易见的几笔收入：1．小区公共车位摇号出租的收入。2．楼道内显示屏广告收入。3．电梯间三面壁挂式广告的收入。4．行人及车辆出入闸区上的广告牌收入。以上收入根据《物业管理条例》第五十四条的规定：“利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”都应优先补充公共维修基金。最重要的一笔收入，就是原告有偿使用的物业管理用房，根据《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字1998年7号）第五条“企业有偿使用业主管理委员会或者产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查账簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。”和第六条“企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金”。此笔物业管理用房款项每年都应告知业主，由业主决定是否转让公共维修基金中。原告没有履行告知义务，严重损害了业主的知情权，致使业主无从处置自己的财产。答辩人在此申请证据保全，要求原告提供所有账本和所有收益并要求原告提供审计报告。据此答辩人认为原告没有履行物业合同。再者，原告在履行合同中存在重大瑕疵：一、原告未将2003年7月间已达成的应由答辩人收存的法律文书《物业管理公约》及对公约的《承诺书》和《物业委托合同》补盖公章后交还给答辩人。二、最重大的瑕疵是，在委托办理产权证事宜时，根据《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》第九条“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。”也就是说，原告法人刘霞在代办产权事宜时也应该将开发商代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管，从现在看，原告未履行该义务。在办理产权事宜后，原告未将开据的公共维修基金的发票交给答辩人，故答辩人维权无据，错过维权时机，造成实际损失。三、原告虽然组织实施了屋顶防水工程，但组织实施不利，致使答辩人房屋现状影响居住，漏水后不仅影响美观，最主要有电路短路风险，产生重大火灾隐患。答辩人无权也无能力判断原告是管理不利还是串通挪用还是侵占，但是根据以上事实及证据，依照《民法通则》第一百一十七条“侵害财产权的民事责任，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的应当折价赔偿。损害国家的，集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”依照《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行该义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第四百零六条：有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或重大损失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。前期物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担影响的法律责任”。补充意见：一、大约2005年左右，为改善生活品质，购入电烤箱一台，电蒸箱一台，电表容量不够，经常跳闸断电，烧坏微波炉一台，电热水壶一个。更换电器保险丝若干。向物业（原告）反映情况，希望能平稳安全用电。未有结果。后自费由物业施工，加装空开，并牢记不同时使用几大电器。但是用电隐患一直存在。2018年，电表数次跳闸，烧毁电表一块。向国电北京市电力公司致电咨询，得到答复，可更换一块智能电表，于是约定时间由国电北京公司施工人员带表上门准备安装，在查询时告知，原电表使用人登记不符，查验后发现为丽豪园物业公司（原告）。故无法安装。其实就是丽豪园物业公司（原告）把本小区的用电量给承包了下来，从国电北京公司处取得公司协议电价后，再分卖给每一户本小区的业主，具体情况不详。不去讨论有无溢价，业主是否占了天大的便宜，只说一点，未经业主同意认可，有强买强卖的嫌疑，换句话说，物业公司提供了不该提供的服务，业主也有权不交物业费，有权拒绝。我自己家的电为什么要经过物业公司的手才能购买，而且我们用电安全并没有得到保障，造成了实际的损失。这实际上也是对业主潜在的一种威胁，不交物业费，就不卖给你电。作为业主心理上极度不适。无论电价贵贱，作为北京市民要求享有市民的权利，自己的电表，自己网上购电，方便安全无忧，希望得到本法庭的支持。二、关于我所知道的同期（1999年前）购房却公共维修基金账户也为零的业主的情况说明。某商业银行（上市公司）在本小区购有三套房屋，分别提供给三位高管（副行长级）居住，该房屋系某商业银行提供的福利，不只是全款购房，还缴纳了住房公共维修基金，甚至是一次性缴纳了十年的物业管理费。我的楼下402室就是其中的一套，现在根据原告提供的公共维修基金分摊表显示，他们的账户中余额也为零。三、我家损失情况的说明。由于房屋连续十几年漏水的原因，不仅导致我家生活质量变差，也影响了邻里关系。我家漏，我家楼下402室也漏，雨季也是十几个盆在接水。最早的漏水点，经过物业（原告）水工的勘察，认定是我室北侧窗导致，2010年左右对北侧窗进行了更换，并做了加塑密封处理，无效。2017年4月间，物业（原告）组织实施了防水工程后，2017年9月间我也对全屋户外门窗进行了更换。连年的防漏防水，粉刷，装修，更换电线及照明设备，加大了生活成本的同时，也带来了巨大的苦恼。我并没有狮子大开口，要求整屋重新做防水，重新装修。仅要求了柒万元的补偿，实在是太少了，希望本庭体查。据上，请求对原告的所有诉讼请求，不予支持，予以驳回。反诉原告贾永利向本院提出反诉请求：1．判令被反诉人物业费收取标准为3元每月每平米；2．判令被反诉人支付反诉人过水后房屋的修缮费用70000元；3．判令被反诉人退还反诉人2017年度多交的物业费5484．96元；4．判令被反诉人退还反诉人已达成的法律文书，包括：《物业管理公约》、《承诺书》、《物业委托合同》；5．判令被反诉人解除对反诉人的用电控制，准许反诉人直接向国家电网北京电力公司购电并安装与之相匹配的智能电表；6．判令被反诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：同答辩意见一致。反诉被告丽豪园公司辩称，第一、北京××小区的物业管理公约是在北京市居住小区管理办公室备案的，这里说的很清楚物业费标准5元钱。针对公共维修基金，第八章物业管理服务费与公共维修基金的部分说的也很清楚。所以收费项目很清楚，就是按照物业管理合同规定交纳物业管理费，不得拖欠，公共部分维修基金各产权人购买房屋时按照1999年的1088号文按购房款的2%比例交纳维修基金。被告作为小区的业主，物业费、公共维修基金我们这都是有据可查的。关于他跟开发商签订的合同，合同日期说的很清楚，是2001年的2月1日至2002年的1月31日，为期一年，这跟我们在起诉状中主张的2018年的1月1日到2019年的12月31日的物业费没有任何冲突，所以我认为我们按照5元的标准向被告进行追缴有有据可查、有依据。关于公共维修基金，根据我们在北京市西城区公共维修基金管理中心的查询，账户金额是零，被告也没有任何证据证明他缴纳过这笔费用，按照国家政策，被告应该向北京市公共维修基金管理中心进行缴纳，如果不进行缴纳，我们也提交了要按照每次的费用进行面积分摊，所以，在我们的起诉状中，要求他分摊两次，一个是屋顶防水，一个是电梯维修。他提到的物业管理收费的标准问题，指的是在1997年7月1号至2005年的12月31号，这期间执行的是北京市居住小区物业管理服务收费标准，是196号文，这里涉及到普通住宅，但是从2006年1月1日起北京市物业服务收费管理办法开始实行之后，之前196号文作废了，不再出现普通住宅，而只是执行市场指导。而根据我们签订的前期物业管理服务合同，收费就是5元，所以我认为这5元标准没有任何质疑。所以认为原告反诉要求收费标准3元钱每月每平米没有任何的依据。第二、就是关于公共维修基金。被告从来就没有交纳过，所以不存在赔偿的问题，我们现在只要求分摊这两次大修基金的费用，要么分摊，要么补交。第三、他提到的有关漏水，2018年7月25日晚上说漏水，然后说2018年8月月1日就给他修好了。被告的房屋漏水不属于我们物业公司的维修范围。实际上一部分是由于他外窗的漏水，第二部分是楼顶的平台漏水。根据最高人民法院2009年7号文，关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，提到规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第6章所称专有部分的组成。漏水这部分一部分是外窗漏水一部分是由6层的楼顶的露台漏水，而楼顶露台这部分是开发商赠送给六层业主的，归6层业主单独使用，它形成了与其他区域相独立的一部分，属于6层业主的专有部分，所以维修、保养业务由6层业主承担，由此造成损失，也是由六层业主承担，所以他要求我们物业公司进行赔偿，没有依据。第四、2017年是按照每平米5元收取的物业费，没有多收取。第五、物业管理公约、承诺书我方并没有拿走，被告说我方拿走需要提供证据。就被告所述与涉案房屋的业主签过委托合同我方没有印象，我方也没有拿走过被告的物业委托合同。第六、小区的实际情况是高压自管户，我们在接手的时候是开发商有一个变压器，变压器之前归供电局，有个总电表，总电表是在房地产公司的名下，由我方按照总电表向供电局交费，然后再由小区的业主向我们交费。按照供电局给我们的答复是按照北京市现在的政策，商品房不具备一房一户的条件。被告在补充答辩意见提出的公共维修基金涉及的房屋是按照房改房交纳的维修基金，商品房维修基金账户为零。本院经审理认定事实如下：贾永利与张伟原系夫妻关系，二人于2012年8月9日离婚。1998年11月25日，北京富宏基房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）与张伟签订《北京市内销商品房预售契约》，张伟购买了北京市西城区××室房屋。1999年11月9日，张伟（委托方、甲方）与房地产公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将502号房屋委托乙方进行物业管理，委托管理期为壹年，自2001年2月1日起至2002年1月31日止。其中第五章物业管理服务费及相关费用中约定：物业管理服务费：1、本物业的管理服务费收取标准依据本小区物业管理实际发生的费用并参照京价（房）字1997第196号文件中的规定甲类住宅的收费标准执行，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米每年60元（60划掉改为36）元（不含大修费及设备更新费）。2、管理服务费标准的调整，按实际发生的费用及市物价局有关规定调整。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1‰交纳滞纳金。4、依照《××公寓管理公约》第三章第五条收取公共设施维修基金（该条被划掉）。2001年9月1日，丽豪园公司（甲方）与房地产公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：乙方委托甲方对××小区进行前期物业管理服务，期限自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。甲方提供服务的受益人为物业的业主和物业使用人，业主和使用人对履行本合同承担相应责任。物业管理服务费收取标准由购房人按照建筑面积每平方米每月5元（含电梯费及高压水泵费，不含大修费及设备更新费）交纳。交纳时间为按季、年预先交纳。根据政府有关规定，本物业建立共用部分共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经业主委员会通过并向当地物业管理行政主管部门审核后划拨。维修基金不敷使用时，经业主委员会通过并经当地物业管理行政部门审核批准，按购房人占有的房屋建筑面积比例续筹。购房人转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。乙方（购房人）违反本合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方（或购房人）补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。2002年9月13日，《北京××小区物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室核准。《公约》载明：丽豪园公司为××小区的物业管理企业，物业管理费收费标准为5元/月/建筑平方米。按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按照每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金。2012年8月7日，贾永利取得了××号房屋的所有权证书。房屋建筑面积224．54平方米。2017年1月11日，贾永利按照5元每平米每月的价格向丽豪园公司交纳了502号房屋的物业费。2017年4月，丽豪园公司向北京市西城区房屋管理局申请使用专项维修资金用于维修××号楼屋面防水，工程预算总额163208．28元，工程对应建筑物总面积4749．68平方米，工程费用分摊标准34．36元/平方米，工程对应总户数20户，已交纳维修资金户数15户，可支用维修资金金额124630．1元。专项维修资金一般紧急支取清册中记载502号房屋欠款，支取金额0元。2018年9月，丽豪园公司申请使用专项维修资金用于维修××单元电梯大修工程，工程预算总额72367．06元，工程对应建筑物总面积2374．84元，工程费用分摊标准30．47平方米，工程对应户数10户，已交纳维修资金户数8户，拟使用维修资金金额58682．52元。专项维修资金分摊明细表业主签字确认表中记载502号房屋可用额度为0元，应摊金额6842．27元，实摊金额0元。审理中，贾永利主张按照《物业管理委托合同》，物业费单价应为3元/平方米/月，2003年签订《物业管理公约》及《承诺书》时，在公约后也附有三方签订的协议将物业费标准由5元/平方米/月变更为3元/平方米/月，同时与丽豪园公司签订了《物业委托合同》，也是将物业费标准由5元/平方米/月变更为3元/平方米/月。由于办理产权证的需要，将《物业管理公约》、《承诺书》及《物业委托合同》交给了丽豪园公司，丽豪园公司办理完产权证后并未返还。贾永利针对其主张，提交了2003年7月2日丽豪园公司法定代表人刘霞签字的字条予以证明，该字条内容为：“办理小产权尚需：①签订《物业管理公约》（2份），业主自留1份，后打‘√’。签订公约《承诺书》1份，后打‘√’；②签订《物业委托合同》（3份），业主自留1份，后打‘√’；③户口簿复印件（首页、本人页及变更页）；④人名章一枚（与备案登记时用的同一枚）；⑤另有B-2-201夫妻共有说明一份，标明正证和副证持证人”。丽豪园公司对该字条的真实性予以认可，但主张该公司只是替房地产公司向业主征集办理产权证所需的材料，该公司与部分业主签订了《物业委托合同》，但经查询档案未能找到与张伟签订的《物业委托合同》。贾永利主张其已经交纳了502号房屋的公共维修资金，但并未提供证据予以证明。贾永利主张502号房屋屋顶存在漏水问题，2017年丽豪园公司用公共维修资金对屋顶进行维修后，其对屋内墙壁进行了粉刷、贴了壁纸并更换了门窗，2018年7月25日屋顶又发生漏水，其通知丽豪园公司查看，8月1日丽豪园公司来人维修，维修之后2019年夏天发现墙壁还是潮湿，但没有明水，其叫丽豪园公司查看后，丽豪园公司称有明水再说，其粉刷墙面和贴壁纸的费用大约为70000元，丽豪园公司应当予以赔偿。审理中，贾永利未就其主张的费用向本院提供证据予以证明。丽豪园公司主张502号房屋漏水原因是由于窗户的密封胶老化和楼顶的平台漏水，楼顶平台属于六层业主所有，漏水原因均与该公司无关。贾永利主张小区的电表在丽豪园公司名下，由于电表容量等问题，给其用电造成了诸多不便，其要求直接从电力公司购电并安装相应的智能电表。丽豪园公司主张该小区是高压自管户，总电表在房地产公司名下，该公司也向供电局咨询是否可以分户，供电局答复目前尚不具备分户的条件。本院认为：贾永利提交的张伟与房地产公司签订的《物业管理委托合同》虽约定物业服务费收费标准为3元/平方米/月，但该合同并非丽豪园公司签订且期限只有一年，早已到期。之后，房地产公司与丽豪园公司签订的《前期物业管理服务合同》及经过备案的《北京丽豪园小区物业管理公约》均约定，丽豪园小区的物业服务费收费标准为5元/平方米/月，贾永利2017年实际也是按此标准交纳，故本院根据在案证据认定502号房屋的物业费收费标准为5元/平方米/月，丽豪园公司要求贾永利按照该标准交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。贾永利要求物业费收费标准为3元/平方米/月并返还2017年多收取物业费的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。贾永利迟延交纳物业费，应当支付滞纳金，丽豪园公司主张的滞纳金过高，贾永利提出异议，本院予以适当调整，酌情确定为2000元。502号房屋在房管部门公共维修资金的账户余额为0元，贾永利主张其已经交纳了502号房屋的公共维修资金，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。丽豪园公司要求贾永利支付因维修屋顶防水和电梯大修所需分摊的公共维修资金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。贾永利并未提供证据证明502号房屋漏水系由于丽豪园公司的原因导致，且就其主张的损失并未向本院提供证据予以证明，故对贾永利要求丽豪园公司赔偿房屋修缮费用的反诉请求，本院不予支持。根据现有证据不足以证明丽豪园公司持有应当由贾永利保管的《物业管理公约》、《承诺书》及《物业委托合同》，贾永利要求丽豪园公司返还上述文件的反诉请求，证据不足，本院不予支持。贾永利要求丽豪园公司解除对其用电控制，准许其向电力部门购电并安装与之相匹配的智能电表的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费26944．8元及滞纳金2000元。二、本判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司维修屋顶防水所需分摊的公共维修资金7715．63元。三、本判决生效之日起七日内，贾永利支付北京丽豪园物业管理有限公司电梯大修所需分摊的公共维修资金6842．27元。四、驳回北京丽豪园物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回贾永利的反诉请求。如果贾永利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元、反诉费844元，由北京丽豪园物业管理有限公司负担137元（已交纳603元），由贾永利负担1310元（已交纳1496元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇二〇年五月二十五日法官助理  王德林书 记 员  王 溪