中华人民共和国 福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终233号 上诉人（原审被告、申请执行人）：福建海峡银行股份有限公司福州东街支行，住所地：福建省福州市杨桥路东段3号楼西部。 负责人：林晖，行长。 委托诉讼代理人：章远志，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：付祖珍，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：游丽珍，女，1947年2月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：杨华，女，1967年2月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：柏涛，福建至理律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路111号宜发大厦27层。 法定代表人：庄惟春。 原审第三人（被执行人）：福建美利达贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区古田路132号福达商厦八层。 法定代表人：杨利通。 原审第三人（被执行人）：杨利通，男，1954年6月5日出生，汉族，住福建省连江县。 原审第三人（被执行人）：陈琴琴，女，1954年12月8日出生，汉族，住福建省连江县。 原审第三人（被执行人）：庄惟春，男，1945年9月13日出生，汉族，住福建省连江县。 原审第三人（被执行人）：杨金莲（ＹＡＮＧＪＩＮＬＩＡＮ），女，1948年1月15日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人（被执行人）：庄新文（ＺＨＵＡＮＧＸＩＮＷＥＮ），男，1977年8月16日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人（被执行人）：郑敏艳，女，1981年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原审第三人（被执行人）：庄建文（ＺＨＵＡＮＧＪＩＡＮＷＥＮ），男，1972年3月23日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建海峡银行股份有限公司福州东街支行（下称海峡银行福州东街支行）与被上诉人游丽珍、杨华及原审被告福建宜发集团有限公司（下称宜发公司）、原审第三人福建美利达贸易有限公司（下称美利达公司）、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文执行异议之诉一案，不服中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院（2018）闽01民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 游丽珍、杨华一审诉请：一、请求撤销福州市中级人民法院（2018）闽01执异118号执行裁定书；二、请求判决不得执行坐落于福州市鼓楼区房产及其项下之国有土地使用权（下称“讼争房屋”），并停止对讼争房屋的拍卖；三、请求确认游丽珍、杨华对讼争房屋享有所有权；四、请求确认宜发公司、孙丹凤、庄峰与海峡银行福州东街支行签订编号为003001080220140035《最高额抵押合同》项下讼争房屋之抵押担保无效，并撤销讼争房屋之抵押登记；五、请求判决宜发公司在讼争房屋上的抵押登记被撤销后协助办理讼争房屋预告登记手续和房地产过户登记手续；六、本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）由原审被告及第三人承担。 事实与理由：游丽珍、杨华于2004年12月28日与被告宜发公司签署《商品房买卖合同》购买讼争房屋，当日游丽珍、杨华即向宜发公司付清了全部购房款，宜发公司亦于2004年12月29日将该房产交付给游丽珍、杨华占有使用。多年来，讼争房屋自收房以来一直由游丽珍、杨华占有使用至今。 宜发公司因自身债务纠纷，在讼争房屋已出售给游丽珍、杨华的情况下，隐瞒事实将讼争房屋抵押给海峡银行福州东街支行。后因宜发公司未能如约归还欠款，海峡银行福州东街支行向福州市中级人民法院起诉宜发公司、美利达公司、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、孙丹凤、庄峰要求履行还款义务。诉讼过程中，基于海峡银行福州东街支行的申请，福州市中级人民法院查封了讼争房屋。在上述案件判决生效后，福州市中级人民法院于2018年5月15日出具（2018）闽01执267号《执行裁定书》，裁定拍卖讼争房屋。 游丽珍、杨华于2018年5月针对福州市中级人民法院拟对讼争房屋进行拍卖之相关事宜提出书面执行异议，要求解除对讼争房屋之执行，福州市中级人民法院经审查后作出（2018）闽01执异118号执行裁定，裁定驳回游丽珍、杨华的异议请求，理由为游丽珍、杨华“怠于行使要求宜发集团公司将讼争房屋登记过户至其名下的权利，存在过错”。 事实上，导致讼争房屋未能过户之过错及责任不在游丽珍、杨华，游丽珍、杨华自2004年12月28日签署购房合同后就已支付全部购房款，并于次日接收讼争房屋并占有支配使用至今，自讼争房屋具备办证条件后，游丽珍、杨华亦多次与宜发公司沟通、交涉要求履行办理过户义务，但均遭其推诿及拒绝；此外，宜发公司隐瞒讼争房屋已出售给游丽珍、杨华的事实，将讼争房屋抵押给海峡银行福州东街支行，且海峡银行福州东街支行未认真了解讼争房屋真实状况及权属状况设立抵押，本身亦存在重大过失，因此导致讼争房屋未能过户的原因及责任不在游丽珍、杨华。 综上，游丽珍、杨华通过与宜发公司签署买卖合同并已付清全部购房款，且自收房以来一直占用使用支配该房产，前述行为均发生在海峡银行福州东街支行设立抵押之前，故特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起执行异议之诉，望判如所请。 一审法院查明：海峡银行福州东街支行与美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发公司、庄建文等金融借款合同纠纷一案，该院于2016年8月26日作出（2015）榕民初字第1207号民事判决。庄建文不服该判决，上诉至本院。本院于2017年9月14日作出（2017）闽民终744号民事判决，判决：“一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第二、三、四项；二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第一项为：……；三、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第五项为：原告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1．被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2．被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；……”。该判决已生效。后海峡银行福州东街支行向一审法院申请执行。执行过程中，游丽珍、杨华提出书面异议，请求裁定中止对坐落于福建省福州市鼓楼区产的执行，并解除查封。一审法院于2018年7月19日作出（2018）闽01执异118号执行裁定书，裁定驳回游丽珍、杨华的异议请求。游丽珍、杨华遂提起本案诉讼。 一审法院另查明，2004年12月28日游丽珍、杨华与宜发公司签订《商品房买卖合同》，约定宜发公司将其开发建设的位于鼓楼区房产出售给游丽珍、杨华，游丽珍、杨华一次性付款，其中1606单元总价279468元，1609单元总价53372元等。2004年12月31日，宜发公司向游丽珍、杨华出具发票，金额为332840元。2015年12月31日，福州市鼓楼区人民法院分别作出（2015）鼓民初字第7890、7891号民事判决，确认游丽珍、杨华与宜发公司签订的《商品房买卖合同》成立并生效；驳回游丽珍、杨华的其他诉讼请求。上述判决均已于2016年2月12日生效。 2015年11月16日，宜发公司出具一份证明，内容为1606单元已于2004年12月29日交付游丽珍、杨华等。游丽珍、杨华办理了有线电视开户，并缴纳了物业费。讼争房屋曾于2014年至2015年期间由游丽珍、杨华家人对外出租。 诉争房产于2005年3月31日至2015年9月22日期间多次被宜发公司抵押给银行，并办理了抵押登记手续。2018年11月29日，宜发公司出具《关于锦绣温泉公寓房屋产权办理协调情况说明》，内容为其与游丽珍、杨华签订《商品房买卖合同》后，游丽珍、杨华已依约支付了全部购房款；2005年8月在未告知购房人的情况下，宜发公司将诉争房产登记至宜发公司名下，并在取得产权证后，将房产抵押给第三方作为借款之抵押；游丽珍、杨华家人杨果榕系宜发公司员工，自2004年12月购房以来，多次与家人与宜发公司沟通，催促办理产权证事宜，但因房产存在产权变更和抵押问题，未能将房产变更至购房人名下等。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，但是在法律、司法解释另有规定情况下，特殊债权可优先于担保物权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。．．．．．．”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行，应符合下列四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，游丽珍、杨华与宜发公司于2004年签订书面的《商品房买卖合同》，在人民法院查封前已合法占有诉争房产，并已支付全部价款，未办理过户登记手续的原因亦不能归咎于游丽珍、杨华，故其主张符合上述法律规定，游丽珍、杨华的异议能够排除执行。因此一审法院对游丽珍、杨华的第一项、第二项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，不动产物权的变更应依法登记，游丽珍、杨华请求法院直接确认讼争房屋所有权，缺乏法律依据，不予支持。因生效判决已确认本案《商品房买卖合同》成立并生效，故宜发公司有义务协助办理诉争房屋预告登记手续和房产过户登记手续。本案系案外人执行异议之诉纠纷，游丽珍、杨华的第四项诉讼请求不属于本案审理范围，不予审理。 综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、停止对坐落于福州市鼓楼区房产及其项下之国有土地使用权的执行；二、（2018）闽01执异118号执行异议裁定于判决生效时自动失效；三、福建宜发集团有限公司应在坐落于福州市鼓楼区房产能够办理预告登记手续和房产过户登记手续之日起十日内协助游丽珍、杨华办理相关手续；四、驳回游丽珍、杨华的其他诉讼请求。案件受理费6293元，由游丽珍、杨华负担50元，福建海峡银行股份有限公司福州东街支行负担6193元、福建宜发集团有限公司负担50元；公告费260元，由福建海峡银行股份有限公司福州东街支行、福建宜发集团有限公司负担。 一审宣判后，海峡银行福州东街支行不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回游丽珍、杨华一审诉讼请求。事实和理由：本案讼争房产自2003年3月31日起至2015年9月22日一直抵押给海峡银行福州东街支行，并办理了抵押登记，海峡银行福州东街支行作为抵押权人对案涉房产享有优先受偿权。讼争房产抵押在前，游丽珍、杨华2004年12月28日购买在后，不具备排除执行条件，不能对抗海峡银行福州东街支行的优先受偿权。 游丽珍、杨华答辩称：一、海峡银行东街支行是否享有在建工程抵押权与本案事实并无关联。宜发公司就案涉房产办理在建工程抵押是为其自身资金需要办理的，本案所涉房屋抵押，是宜发公司为主债务人美利达公司借款提供担保，两者在权利来源和性质上完全不同。《2015年全国民事审判工作会议》第39条也确定了买受人向开发商支付了全部或部分购房款的情况下，其购买房屋的权利优于银行的抵押权。二、海峡银行东街支行就案涉房产形式上的抵押权不足以阻却游丽珍、杨华就案涉房产所享有的权利。本案为执行异议之诉，争议的焦点在于游丽珍、杨华是否享有足以排除强制执行的权利，如一审判决所述，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等现行有效解释均予以明确规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先于抵押权，但是不能对抗已经交付全部或大部分款项的商品房买房人，抵押权也不能对抗消费者的权利。因此，游丽珍、杨华对案涉房产所享有的权利符合最高人民法院保护无过错买受人无权期待权的条件，应当依法排除海峡银行东街支行对案涉房产申请的强制执行。三、海峡银行东街支行作为专业的金融机构，依法未尽审慎核实案涉房产权属状况之义务，仅凭依法公司提供的《评估报告》确认抵押物的权属和价值，存在重大过错。综上，请求驳回海峡银行东街支行的全部上诉请求。 二审期间，海峡银行东街支行提交二组新证据，第一组证据：借款合同、抵押合同和借款展期合同，拟证明2003年3月21日海峡银行与宜发公司签订相关合同，约定宜发公司以包括本案讼争房屋在内的在建工程为抵押物，为流动资金贷款提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记。借款期限届满后，双方又签订了《借款展期合同》，约定借款展期，《抵押合同》继续有效。第二组证据：福州市不动产登记和交易中心关于查询锦绣温泉公寓1603单元、1606单元、1609单元2003年至2006年抵押登记情况的复函，拟证明2003年3月至2006年3月，海峡银行东街支行就包括本案讼争房产在内的在建工程设立抵押，并依法办理了抵押登记，后又依法转为房屋抵押并办理抵押登记，海峡银行东街支行的抵押登记时间早于游丽珍、杨华的购房时间。 游丽珍、杨华发表质证意见称：关于第一组证据：对三份材料的真实性、关联性均有异议，上述证据不属于诉讼过程中的新证据，不应予以采纳。本案为游丽珍、杨华针对（2018）闽01执异118号执行裁定书提起的执行异议之诉，该案中，借款人是美利达公司，担保人是宜发公司，而上述证据是宜发公司为自身资金需要办理的在建工程抵押，本本案无关。在建工程抵押已经消灭，案涉房产目前的抵押设立时间在房屋买卖合同签订之后。《抵押合同》所附《锦绣温泉抵押物清单》并未包括案涉1609单元，海峡银行东街支行无权就1609单元主张任何权利。关于第二组证据：真实性无法确认，关联性及证明对象有异议，抵押材料均由海峡银行东街支行持有，其未在一审提交不属于二审新证据，不应予以采纳。本案是房屋抵押与在建工程抵押属不同的性质和权利来源。在建工程抵押消灭后才设立了新的抵押担保，设立时间在案涉购房合同签订之后，因此该证据不能证明待证对象，与本案无关。 本院认为，上述证据的真实性可予确认，可以证明海峡银行东街支行与宜发公司之间相关借款与抵押担保的事实。 本院查明：在（2017）闽民终744号案的审理过程中，原审法院根据海峡银行东街支行的申请，于2015年9月10日作出（2015）榕民保字第626号民事裁定，查封案涉房产。 对原审已查明的事实，本院予以确认。 本院认为，原审被告杨金莲、庄新文、庄建文为美国国籍，本案系涉美执行异议之诉，根据最高人民法院《关于审理涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（三）项、第三条的规定，一审法院对本案具有管辖权，该院适用中华人民共和国法律作为准据法各方均无异议，本院予以照准。 本案二审阶段的主要争议焦点为：游丽珍、杨华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，分析认定如下： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，游丽珍、杨华应就自己对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 本案中，海峡银行东街支行对执行标的依法享有担保物权。宜发公司作为房地产开发企业，游丽珍、杨华系对登记在宜发公司名下的商品房提出异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。．．．．．．”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行，应符合下列四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，一审法院查封案涉房产的时间为2015年9月10日。游丽珍、杨华在此之前，于2004年12月28日与宜发公司签订了正式的《商品房买卖合同》，约定买受案涉房产，协议内容包括房产交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等，体现了合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，根据一审法院查明的事实，宜发公司已于2004年12月29日将案涉房屋交付给游丽珍、杨华，其二人办理了有线电视开户，并定期缴纳物业费，讼争房屋曾于2014年至2015年间由游丽珍、杨华家人对外出租，可以证明游丽珍、杨华在法院查封前已合法占有该不动产。第三，游丽珍、杨华已全额支付购房款合计332840元整，宜发公司于2004年12月31日开具了票号为235010400270的福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据。第四，游丽珍、杨华与宜发公司签订《商品房买卖合同》后，全额支付购房款，并于2015年11月25日向福建省福州市鼓楼区人民法院起诉，要求确认合同效力，并要求宜发公司继续履行合同，协助办理房地产预售登记手续和房地产国际登记手续等。但由于讼争房屋设置了抵押，不具备办理预告登记和产权过户手续的条件，未获支持，可以认定案涉房屋未办理产权登记非因买受人的原因。综上，游丽珍、杨华对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决停止对案涉房产的执行，并解除查封正确。 综上，海峡银行东街支行的上诉理由不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6293元，由上诉人海峡银行股份有限公司东街支行负担。一审案件受理费、公告费按原判执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈国雄 审判员  林文勋 审判员  林欣宇 二〇二〇年五月二十九日 书记员  林 娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。