广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终213号上诉人（原审原告）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区******浪琴居天鹅心殿1603房。上诉人（原审原告）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区十里亭镇黄岗轧钢厂宿舍127号。上诉人（原审原告）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***************。上诉人（原审原告）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区十里亭镇黄岗轧钢厂宿舍第10栋401房。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨龙，女，1986年5月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文昕，广东万解律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区***（原百货仓库）一层左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帮新，男，该公司职员。原审第三人：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县**********。法定代表人：徐忠立，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东蕉法律师事务所律师。上诉人何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清因与被上诉人杨龙、韶关市信亿置业有限公司（以下简称信亿置业公司）、原审第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称鸿瑞建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判准许对位于韶关市武江区****************恢复执行；2．本案一、二审诉讼费用由杨龙、信亿置业公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审判决认定杨龙、信亿置业公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》为合法有效合同是错误的。杨龙与信亿置业公司法定代表人杨士明、实际控制人杨仕凡存在亲属关系。为规避信亿置业公司原有的债务责任，杨仕凡通过安排其亲属与信亿置业公司进行恶意串通，签订案涉《商品房买卖合同》并进行备案，但不办理不动产权转让或预告登记方式，隐藏信亿置业公司名下财产，损害何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的合法债权利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《商品房买卖合同》当属无效合同。2．一审判决认定杨龙已实际交付购房款的事实是错误的。杨龙提供的购房款缴交凭据的缴款人是信亿置业公司，所缴款项为现金支付，该种支付方式与正常交易明显不符。此外，杨龙提供的购房发票是在2018年5月23日开具，此时杨龙第二笔230000元“购房款”尚未支付，可进一步佐证杨龙交付购房款不真实。对此行为，杨龙声称是信亿置业公司借款给其购房，而后其才以现金返还所借款项，但杨龙、信亿置业公司均没有提供借款资金交付的凭据，该说辞也明显违背常理。3．一审判决认定杨龙已实际占有使用案涉房屋是错误的。由信亿置业公司提供的案涉房屋交付杨龙占有使用的相关证据材料不真实，这些材料都是信亿置业公司委托的景泰花园物业管理企业所提供，该企业与信亿置业公司有关联，存在配合信亿置业公司虚构事实的可能。现有证据也不能证明杨龙已经使用房屋，并为此支出了水电、物业管理费用。4．一审判决认定杨龙的物权期待权具有排除何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清一般债权执行效力是错误的。案涉房屋为现售房产，在何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清查封之前并无抵押或查封状况，杨龙申请办理权属转移登记没有任何障碍。可见，未能及时办理案涉房屋转让登记的原因出自杨龙一方，其不享有物权期待权，更没有排除何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清一般债权执行的事实和法律依据。二、一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清申请调取信亿置业公司案涉账户流水不予准许，是错误的。因杨龙等人主张已支付购房款的情况不符合日常生活，存在虚假交易可能，为帮助法院查明有关事实，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清申请调取信亿置业公司的相关银行账户合理合法，一审法院对此申请不予准许，损害了何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的诉讼权利。三、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是错误的。案涉《商品房买卖合同》依法属于无效合同，杨龙购买案涉房屋并非用于居住，而是通过虚假交易方式帮助信亿置业公司转移资产，其在一审中自认，自2018年6月14日取得案涉房屋以来从未使用过该房屋，现有证据也无法证明杨龙已经实际支付了合同约定总价款的50%。另外，案涉房屋虽然办理了商品房网签登记，但该登记不具有发生物权变动的法律效力，故对杨龙排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院在查明相关事实的基础上依法予以纠正。杨龙辩称，法院对案涉房屋查封以前，杨龙已经和信亿置业公司签订买卖合同，并按照合同约定支付了相应价款，案涉《商品房买卖合同》真实合法，房屋已交付给杨龙使用。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。信亿置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，请二审法院维持原判。鸿瑞建筑公司述称，同意何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉意见和请求，一审判决错误。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向一审法院起诉请求：1．判令准许对位于韶关市武江区****************恢复执行；2．由杨龙、信亿置业公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向韶关市武江区人民法院提出诉前财产保全申请。该院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月15日向韶关市*******送达了民事裁定书及协助执行通知书，该不动产登记中心在送达回证标注：“经查，无景泰花园01、02、03、04、05、06、09、10号商铺的相关登记记录”的内容，而未能予以查封。之后，韶关市武江区人民法院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，本院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂向韶关市武江区人民法院申请强制执行，该院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号之二民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区****************等房屋。2019年1月25日，杨龙以案外人的身份就上述房屋向韶关市武江区人民法院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封。韶关市武江区人民法院于2019年2月3日作出（2019）粤0203执异8号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区****************的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异8号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起诉讼。另查明，杨龙于2016年12月19日与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由杨龙向信亿置业公司购买位于韶关市武江区****************（房屋建筑面积86.69平方米），房屋价款为329422元，其中合同第七条第二项约定付款方式为分期付款。买受人应当在2018年6月20日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款99420元，应当于2017年1月15日前支付。余额230000元应当于2018年6月20日前支付；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2017年1月12日，双方在韶关市******办理了合同备案手续。杨龙分别于2017年1月3日、2018年6月14日将首期房屋价款99420元及余额230000元支付给信亿置业公司，再由信亿置业公司存入其在韶关市区**信用合作联社的单位存款专用账户。2018年5月23日，信亿置业公司出具了涉案房屋的购房发票。2018年6月14日，杨龙与信亿置业公司办理了上述房屋的交接手续，并向案外人韶关市武江区顺联房屋代理有限公司预交了水电费100元及6个月的物业费732元。目前案涉房屋已交付尚未办理过户登记。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。争议的焦点为：一、就案涉房屋杨龙与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、杨龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。一审法院对此作如下分析：关于焦点一。在案涉房屋被查封之前，杨龙即与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋价款、交房时间、违约责任等作了约定，具备房屋买卖合同的基本条款，系完整的商品房买卖合同。且双方签订《商品房买卖合同》后，在韶关市******办理了合同备案手续。之后，杨龙依照合同约定，在付款期限内将全部购房款交由信亿置业公司，信亿置业公司亦将房屋交付给了杨龙使用。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为杨龙、信亿置业公司之间的交易行为并非真实的理由为：一、信亿置业公司在未收齐购房款前即开具全额发票给杨龙收执不合常理；二、缴款单上缴款人为信亿置业公司并非杨龙，房款实际系由信亿置业公司缴纳；三、涉案房屋至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；四、杨龙是信亿置业有限公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为未交齐房款即开具发票交由购房人收执不合常理。对此，信亿置业公司解释是因实际发生了交易，税务局要求开具发票，就与业主商量好先写借条后补房款，但在房款付清前并未将发票交由杨龙收执，并提供了落款人为杨龙，落款日期为2018年5月20日的《借据》予以佐证。一审法院认为，信亿置业公司作为开具发票一方，可自主控制其开具发票的时间，但杨龙对于发票开具时间并不具有控制权。而发票属于业务凭证，其开具时间与是否交纳房款并不直接相关。故一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的该主张不予采信。其次，虽现金缴款单上缴款人单位为信亿置业公司，但款项备注处均注明“杨龙购景泰花园B幢205房款”，缴款账户亦是合同约定的房款收款账户，杨龙亦持有缴款凭证，并作为证据提交至一审法院。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张缴款人为信亿置业公司，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提出的实际缴款人为信亿置业公司的主张不予采信。再次，杨龙与信亿置业公司签订合同后即办理了合同备案手续，并在合同约定的时间内交付全额房款及交付房屋。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内。而案涉房屋交付时间与被查封的时间仅相隔6个月，远未超出双方合意的时间。故对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提出的案涉房屋交易流程违反正常交易规则的主张一审法院不予采信。最后，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为杨龙是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清该主张一审法院不予采信。综上，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张杨龙与信亿置业公司之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，一审法院亦不予采信。杨龙与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉房屋目前仍未办理过户登记，虽根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，杨龙对执行标的尚不享有所有权，但杨龙作为案涉房屋的买受人，其对案涉房屋享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉房屋被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，杨龙已与信亿置业公司签订《商品房买卖合同》，信亿置业公司也将案涉房屋交付给杨龙由其合法占有，案涉房屋价款亦已全部支付完毕。至于案涉房屋未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋不存在他人权利障碍，杨龙已经尽到合理注意义务。其次，案涉房屋买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉房屋在交楼后6个月未办理完过户登记手续不属于非正常情形，且在发现房屋被查封后，杨龙也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。再者，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清亦未提供证据证明杨龙名下有其他用于居住的房屋。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，解除对韶关市武江区****************的查封并无不妥。故对于何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清请求准许对位于韶关市武江区****************恢复执行的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。本院二审期间，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提交了2组证据：证据1，民事上诉状、民事答辩状；拟证明信亿置业公司在应诉何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清诉其与鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷案［一审案号为（2018）粤0203民初145号，二审案号为（2018）粤02民终1337号］中，自认杨仕凡是信亿置业公司的实际控制人。证据2，英德市公安局河头派出所出具的证明；拟证明杨容、杨慎是杨仕凡的子女，信亿置业公司实际控制人杨仕凡以签订虚假转让合同方式，将案涉房产备案在自己子女名下，意图逃避债务。杨龙对上述证据发表质证意见称，证据1在2018年何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清就已持有，但一审时其并未向法院作为证据提供，该组证据不是新证据，二审法院应不予采纳；因该组证据不符合新证据的条件，杨龙不予质证。证据2的真实性、合法性由法庭认定，但杨龙认为该证据来源不合法，证明上的印章是否真实其无法查证，且派出所出具证明依法需要有经办人签名；即使杨容、杨慎与杨仕凡存在亲属关系，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清未在一审时提供证据证明，故此证明不属于新证据，杨龙不予认可。信亿置业公司、鸿瑞建筑公司均未对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清二审提交的证据发表质证意见。杨龙、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司二审未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据当事人的上诉、答辩及陈述意见，本案二审争议的焦点为：一、杨龙是否实际支付案涉房屋价款，其与信亿置业公司就案涉房屋的买卖是否真实；二、杨龙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点问题一。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张杨龙与信亿置业公司的实际控制人杨仕凡存在亲属关系，杨龙与信亿置业公司恶意串通签订案涉《商品房买卖合同》，杨龙未实际支付案涉房屋价款。对此，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清没有提交证据证实杨龙与杨仕凡存在亲属关系，且杨龙与信亿置业公司签订案涉《商品房买卖合同》并备案的时间，及杨龙支付信亿置业公司99422元的时间，均在何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提起（2018）粤0203民初145号案诉讼之前，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清亦没有提交证据证实杨龙与信亿置业公司约定的房屋价款明显低于当时的市场价格，故何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张杨龙与信亿置业公司恶意串通损害其利益，理据不足，本院不予支持。而杨龙持有的《现金缴款单》中，虽然缴款单位为信亿置业公司，但款项来源写明为“杨龙购房款”，备注写明为“杨龙购景泰花园B幢205房款”，缴款金额、收款账号亦与《商品房买卖合同》约定一致，信亿置业公司亦确认杨龙已按约定支付案涉房屋价款，故一审法院认定杨龙已实际支付案涉房屋价款，并无不当。至于信亿置业公司在杨龙未缴清房款的情况下即开出发票，因该发票是在签订《商品房买卖合同》、支付第一笔购房款后开具的，发票的开具时间由作为出卖方的信亿置业公司控制，该时间与是否缴清房款并不直接相关，故何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清以此主张杨龙交付购房款不真实，本院不予采信。杨龙、信亿置业公司提交的证据足以证实，杨龙在与信亿置业公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》后办理了合同备案手续，且分别于2017年1月3日、2018年6月14日分两期向信亿置业公司支付了购房款，信亿置业公司于收到第二期购房款当日将案涉房屋交付给杨龙使用。一审认定杨龙与信亿置业公司就案涉房屋的买卖真实、有效，于法有据，本院予以维持。关于焦点问题二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，杨龙与信亿置业公司在韶关市武江区人民法院查封之前，已就案涉房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》并备案，已付清全部价款。结合案涉房屋收楼物品移交签收表、房屋交接质量验收表、物业费收据等证据，可证实杨龙在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清虽对此不予认可，称景泰花园物业管理企业存在配合信亿置业公司虚构事实的可能，但没有提交证据证实，本院不予采信。而根据案涉《商品房买卖合同》第二十条第二款的约定，办理过户登记的时间为房屋交付之日起365日内。在杨龙与信亿置业公司签订合同时，案涉房屋并不存在不能依法办理过户登记的情形，自房屋交付后至法院查封前的6个月内未办理完过户登记手续，不违反合同约定，不属非正常情形，不能据此认定杨龙消极行使权利。故一审判决认定案涉房屋未在被查封前办理过户登记手续并非买受人自身原因所致，符合本案实际情况。因此，本案情形符合上述规定，杨龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年五月十一日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠