湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初319号原告：慈利县居安物业服务有限公司。住所地慈利县零阳镇零阳东路038号。法定代表人：李思明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈光锋，湖南慈姑律师事务所律师。被告：卓琳，女，2000年5月28日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：李文华，湖南风云律师事务所律师。原告慈利县居安物业服务有限公司（以下简称“居安公司”）与被告卓琳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告居安公司的法定代表人李思明及其委托诉讼代理人陈光锋、被告卓琳的委托诉讼代理人李文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告卓琳向原告支付2016年8月15日至2017年10月31日的物业服务费14813元，并支付迟延支付期间的违约金（从违约之日按照每日万分之五违约金计算）；2.判令被告卓琳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年8月19日，原告与张家界市和信置业有限公司（以下简称“和信公司”）签订了香樟苑前期物业管理服务合同，并着手实施了该物业小区的物业管理事物。2009年12月15日，被告卓琳与和信公司签订了商品房买卖合同，购买了香樟苑（一期）3栋房屋一栋。2015年8月15日，和信公司向被告卓琳交付了该房屋，至此，被告卓琳开始接受原告居安公司的物业管理服务。但自2016年8月15日以来，被告卓琳一直拖欠原告物业服务等相关费用。被告非但不主动履行缴纳物业服务费等费用的义务，且经原告多次催缴，被告均置之不理。为此，原告为维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告卓琳辩称，首先，原告居安公司不具有适格主体资格，张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书认定，2012年8月19日至2017年6月30日期间，原告居安公司与案外人和信公司属于内部管理关系，系和信公司的内设机构，并不具有独立的民事主体地位；其次，原告居安公司的物业服务费已由和信公司实际支付；同时，2017年8月13日至2017年6月30日期间，原、被告及和信公司之间形成无因管理关系，其物业服务费用已被张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书确定由和信公司支付。综上，原告居安公司要求被告卓琳向原告支付2016年8月15日至2017年10月31日的物业服务费14813元，并支付迟延支付期间的违约金（从违约之日按照每日万分之五违约金计算）的诉讼请求明显不合法，请求人民法院依法驳回原告居安公司的全部诉讼请求。原告居安公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.原告居安公司的物业服务企业资质证书、营业执照、居安物业收费公示栏各一份，拟证明原告是依法成立从事物业管理服务并依法收取物业费的物业公司；2.承诺书两份及香樟苑前期物业管理服务合同、商品房买卖合同、香樟苑房屋交接通知单、房屋装饰装修管理服务协议各一份，拟证明被告卓琳入住香樟苑小区与原告居安公司形成了事实物业服务合同关系；3.居安公司考勤表、工资发放表、关于香樟苑小区物业合同纠纷的调查情况、慈房管字（2016）2号、慈房管字（2016）14号文件各一份，拟证明原告对被告居住的香樟苑小区进行了物业管理服务并取得的一些荣誉。本院依法组织原、被告双方对上述证据进行了证据交换和质证，被告卓琳对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为上述证据与本案不具有关联性。本院认为，原告居安公司向本院提交的上述证据均系书证，符合民事诉讼证据规则的规定，具有真实性、合法性，能够证明被告卓琳系香樟苑小区业主，且实际接受了原告居安公司为其提供的物业管理服务，故原告居安公司向本院提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采信，现已附卷佐证。被告卓琳围绕其诉讼主张依法向本院提交了张家界市中级人民法院作出的（2019）湘08民终817号民事判决书复印件一份，拟证明：1.在2012年8月19日至2017年6月30日期间，原告居安公司与和信公司为内部管理关系，原告居安公司并未有独立的民事主体地位，其物业服务费已均由和信公司支付；2.2017年7月1日至2017年10月30日期间，原告居安公司实际取得独立民事主体地位，其物业服务费已判决确定应在原告居安公司履行完相应义务后由和信公司向其支付。本院依法组织原、被告双方对张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书进行了证据交换和质证，原告居安公司认为，该判决书是一份生效的法律文书，对其真实性、合法性不持有异议，但对其与本案的关联性提出异议。本院认为，被告卓琳向本院提交的张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书是由张家界市中级人民法院作出的生效法律文书，具有真实性、合法性，该判决虽不涉及本案被告卓琳，但判决内容与本案争议的焦点具有关联性，故张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书能够证明本案的相关事实，可以作为本案认定案件事实的依据，本院予以采信，现已附卷佐证。根据原、被告双方当事人在法庭上的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月19日，原告居安公司与案外人和信公司签订了香樟苑前期物业管理服务合同，该合同对香樟苑小区物业管理服务的收费标准、服务内容以及相关违约责任作出了约定。合同签订当日，原告居安公司开始为香樟苑小区提供物业管理服务。2009年12月15日，被告卓琳与案外人和信公司签订慈利县商品房买卖合同，约定由被告卓琳买受案外人和信公司开发的位于慈利县小区第3幢1单元1层111号房一栋，该合同未就物业服务等内容作出约定。2015年8月15日，被告卓琳验收上述房屋后，向原告居安公司就装修问题作出承诺书，正式成为香樟苑小区该房屋业主。另查明，2012年8月19日至2017年6月30日期间，原告居安公司系案外人和信公司的内部管理机构，受和信公司绝对管理和控制，其进行物业服务所需要的各种开支费用均由和信公司按实际开支支付，在此期间产生的物业服务费均是由和信公司财务人员向业主直接收取并记作和信公司的收入账目。原告居安公司与和信公司签订的前期物业管理服务合同并未实际履行，是为了应对国务院及湖南省《物业管理条例》和相关职能部门对商品房前期物业管理的相关要求而签，原告居安公司虽领取了有限公司的营业执照，但并未有独立的民事主体地位；2017年7月1日至10月30日期间，原告居安公司从和信公司分离出来，自此拥有了独立的民事权利能力和行为能力，该期间所产生的员工工资、办公费、员工食堂开餐费等履行物业服务合同的物业服务费，经张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书判决确定由和信公司支付；2017年8月13日，原告居安公司与和信公司签订的前期物业管理服务合同解除，但其并未终止物业服务，和信公司及业主卓琳在客观上仍在继续接受原告居安公司的服务；2017年10月30日，原告居安公司从香樟苑小区撤离。本院认为，依法成立的合同受法律保护，物业服务企业为房屋业主提供了物业管理服务，理应依法获得相对应的服务费用。根据本案原告居安公司的诉讼请求，综合原、被告双方的当庭陈述及查明的事实，本案的争议焦点为：原告居安公司是否具有适格主体资格及被告卓琳下欠的物业服务费是否应该给原告居安公司支付。本院认为，结合本案案情及焦点，应按照不同的时间段形成的法律关系依据客观实际予以相应处理。2016年8月15日至2017年6月30日期间。首先，原告居安公司自2012年8月19日与案外人和信公司签订前期物业管理服务合同时起至2017年6月30日止，系和信公司的内部管理机构，受和信公司绝对管理和控制，虽领取了有限公司的营业执照，但并未有独立的民事主体地位；按照法律规定，原告居安公司与和信公司签订的前期物业管理服务合同理应约束香樟苑小区房屋业主即被告卓琳，但由于该合同并未实际履行，导致对原、被告及和信公司均未产生约束力。其次，在此期间产生的物业服务费均是由和信公司财务人员向业主直接收取并记作和信公司的收入账目，原告居安公司进行物业服务所需要的各种开支费用均由和信公司按实际开支支付。因此，原告居安公司在此期间不仅不具有独立的民事主体资格，而且在此期间所产生的物业服务费是由和信公司财务人员直接向业主收取并记作和信公司收入，其进行物业服务所需要的各种开支费用已由和信公司按实际开支进行了支付，现原告居安公司要求被告卓琳支付该期间的物业服务费，明显不符合法律规定，故本院不予支持。2017年7月1日至10月30日期间。此期间内，原告居安公司从和信公司分离出来，成为名副其实的独立民事主体，其与和信公司签订的前期物业管理服务合同及补充协议，合法有效，原、被告及和信公司均应属该合同约束，原告居安公司为被告卓琳提供了物业管理服务，依法应获得相应的服务报酬；2017年8月13日，原告居安公司与和信公司签订的前期物业管理服务合同被依法解除后，原告居安公司仍在继续为香樟苑小区业主提供物业服务至2017年10月30日止，和信公司及被告卓琳客观上接受了原告居安公司的物业服务，因此，原告居安公司亦应获得相应的物业报酬。但该期间所产生的员工工资、办公费、员工食堂开餐费等履行物业服务合同的物业服务费，经张家界市中级人民法院（2019）湘08民终817号民事判决书判决确定由和信公司支付。现原告居安公司要求被告卓琳支付该期间的物业服务费，系重复收取，明显有违公平合理原则，故本院不予支持。综上所述，原告居安公司要求被告卓琳支付2016年8月15日至2017年10月31日期间的物业服务费14813元及支付违约金的诉讼请求，既缺乏事实证据，亦缺乏法律依据，本院不予支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告慈利县居安物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费170元，减半收取85元，由原告慈利县居安物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  徐联合二〇二〇年五月二十六日法官助理黄超书记员张瑶