河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初4153号原告：岳宗进，男，汉族，1979年1月4日出生，住郑州市金水区。委托代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人：王长兴，河南德慧律师事务所律师。被告：畅飞，男，汉族，1983年10月6日出生，住郑州市。被告：张欢，女，汉族，1984年10月10日出生，住河南省尉氏县。二被告共同委托代理人：段胜亚，河南点石律师事务所律师二被告共同委托代理人：胡方瑞，河南点石（上海）律师事务所律师。被告：郑州弘准房地产经纪有限公司，住所地：河南省郑州市金水区福元路157号1号楼1层附3号，统一社会信用代码：91410105MA45H6008G。法定代表人：王川，总经理。上述原告岳宗进诉被告畅飞、张欢、郑州弘准房地产经纪有限公司（以下简称弘准公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与三被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告畅飞、被告张欢双倍返还原告定金164000元，赔偿原告佣金及代办费损失38000元，律师费损失10000元，金融贷款费用损失8640元，共计220640元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告岳宗进委托代理人王长兴，被告畅飞、张欢本人及其共同委托代理人段胜亚均到庭参加诉讼，被告弘准公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告畅飞、张欢答辩称：案涉《房屋买卖合同》的无法履行完全是因为被答辩人岳宗进的违约行为造成，答辩人保留起诉的权利，被答辩人的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院依法予以驳回。一、被答辩人违反诚实信用原则，在签订案涉《房屋买卖合同》时，故意隐瞒了自己没有购房资格、违反限购政策的事实，构成欺诈，严重侵害了答辩人的合法权益，导致合同目的无法实现，其应当承担对应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的相关规定，答辩人和被答辩人在签订案涉《房屋买卖合同》时，都应该秉承诚实信用原则，全面履行约定义务，不应该向对方隐瞒可能影响合同履行的真实情况。众所周知，郑州市相关部门出台了“限购政策”，即在郑州购房必须要具备一定的购房条件、达到相应的购房资格，否则根本无法购买房屋，可见“购房资格”是在郑州买房的前提条件，更是房屋买卖合同有效履行的根本。然而，在本案中，被答辩人岳宗进在签订合同时却隐瞒了自己没有购房资格的重要事实，提供了虚假情况，这明显构成欺诈，让答辩人产生了较大误解，致使案涉房屋买卖合同已经不具备履行的条件，被告的行为显然已经构成根本性的违约。二、被答辩人作为合同相对方，不仅隐瞒了自己没有购房资格的事实，还存在以下违约情况。时间上的违约：第一，2019年6月13日双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定：甲乙双方于签订合同后壹拾个工作日内（即2019年6月27日之前）共同到金融机构办理相关按揭贷款手续。然而，因为被答辩人的单方原因，办理时间一拖再拖，致使第一次到银行办理贷款手续的时间为2019年7月11日，这和合同约定的办理时间相差将近半个月，不仅如此，本次贷款手续也因为被答辩人的原因没有办理审批成功，直接导致合同的迟延履行，被答辩人的行为已经构成严重违约，应当承担合同约定的违约责任。第二，2019年9月27日，答辩人再次配合被答辩人到郑州市人民公园东门的工商银行办理面签手续，又因为被答辩人材料准备等问题，导致贷款未能完成审批，此时，距离签订合同之日已经有三个半月，试问，这违约责任在谁？另外，需要向法院交代一个背景：答辩人以当时低于市场价的价格卖房的原因就是急需资金做生意周转。然而，因为被答辩人的一再拖延、不断违约，不仅使答辩人卖房变现的目的没有实现，更因此承受了巨大的时间成本和金钱损失。主体资格上的违约：被答辩人作为案涉《房屋买卖合同》的合同相对人，买方，却不以自己的名义办理贷款，明显不符合常理，与合同约定不符，严重违约，是合同无法履行的根本原因。履行行为上的违约：被答辩人向银行提供造假的银行流水，涉嫌骗贷，明显加大了本案房屋买卖合同不能有效履行的风险，损害了答辩人的合理信赖利益。可见，被答辩人的种种违约行为，已经导致案涉房屋买卖合同履行困难，甚至合同目的无法实现，被答辩人岳宗进对此负有不可妥协的责任。三、二答辩人并未违约，被答辩人的诉讼请求于法无据，应依法予以驳回。（一）二答辩人已积极履行各项合同义务，并不存在违约。2019年6月13日，在签订合同后，答辩人即将房产证等相关材料交给郑州弘准房地产经纪有限公司，且一直积极配合被答辩人办理相关手续，办理落宗等事宜，全面履行作为一个出卖人应尽的义务，不存在任何违约。（二）被答辩人称答辩人未去银行申请提前还款及办理解押手续与事实不符、更不符合逻辑。在被答辩人一再违约且贷款没有审批通过的情况下，就让答辩人去银行申请提前还款吗？在被答辩人没有向答辩人支付解押款的情况下，就让答辩人办理解押手续吗？试问，这符合基本先后履行逻辑吗？如果被答辩人的贷款办不下来，答辩人申请提前还款带来的违约责任和风险被答辩人岳宗进愿意承担吗？如果被答辩人不向答辩人支付解押款，答辩人自己有能力钱办理解押手续，那签订房屋买卖合同出卖自己房屋的意义何在？（三）被答辩人要求答辩人双倍返还其定金及赔偿其各项损失没有任何事实根据和法律依据。首先，答辩人并没有收到被答辩人的任何定金，不存在任何返还义务；其次，佣金及代办费也是由中介公司收取更与答辩人无关；因被答辩人自己违约花费的律师费也是其自己应当承担的费用，让答辩人赔偿于法无据。另外，关于被答辩人所称的金融贷款费用实质是属于乱收费，答辩人不知情，没有收到，更与答辩人没有任何关联性。故，二答辩人不应当向被答辩人承担任何返还及赔偿责任。四、被答辩人一再违约，且郑州弘准房地产经纪有限公司故意隐瞒被答辩人不具备购房资格的事实，导致买卖双方纠纷的发生，让案涉《房屋买卖合同》变成一纸空文，履行困难，其也应当承担相应的法律责任。由此可见，二答辩人才是本案真正的受害方，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。综上，答辩人在合同履行过程中，一直坚持诚实守信的原则，积极全面履行合同的相关义务，并不存在任何违约行为，被答辩人的诉讼请求于理不通、于法无据，请求法院依法予以驳回，答辩人保留追究被答辩人违约责任等权利，请贵院依法判决，维护二答辩人的合法权益。原告向本院提交证据如下：1、编号1902131的房屋房屋买卖合同一份、补充协议一份；2、原告的刷卡凭条3张、收据两份；3、工商银行的转账汇款单一份、情况说明一份、叶露阳身份证复印件一份；4、工商银行汇款明细；5、通话录音一份；6、律师函一份、邮政送达回执一份。被告畅飞、张欢向本院提交证据如下：1、微信聊天记录（畅飞与岳宗进）；2、微信聊天记录（天伦锦城过户群）。被告弘准公司未到庭答辩亦未举证。经审理查明，2019年6月13日，原告岳宗进作为乙方、被告畅飞、张欢作为甲方、被告弘准公司作为丙方，三方共同签订《房屋买卖合同》（合同编号：NO.S1902131）一份，主要载明：第一条，甲方确认房屋状况：甲方拥有位于金水区天明路79号5号楼2单元29层119号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为1601169524-1、-2，甲方通过购买的方式取得房屋所有权，房屋所有（共有）权人畅飞、张欢，契税缴纳已满2年，以被告畅飞、张欢家庭为单位是被告畅飞、张欢唯一住房，产权变更过户手续办理时需要缴纳个人所得税，房屋建筑面积为137.17平方米，（以上内容以及其他相关内容均以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已做充分了解和实地查验，该房屋现状和产权归属均无异议；第三条、成交价格：原、被告双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为人民币2250000元。此价格下包含该房屋的相关配套设施有：固定装修、维修基金过户、整体厨房不动、卫生间不动；第四条、乙方应于本合同签订时支付定金、佣金、及代办费共计人民币10万元，其中佣金及代办费人民币3.8万元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。被告畅飞、张欢同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。被告畅飞、张欢于本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保；第六条、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间人（丙方）促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，甲乙丙三方已经签订房屋买卖合同，应向丙方支付居间佣金。原告应向丙方支付佣金36000元。在合同履行过程中，如因原、被告任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、中止履行，或原、被告双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任；第七条、原、被告双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由原告向丙方支付代办费用人民币2000元；第九条、该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币60万元（解押款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后25个工作日内办理完毕抵押登记注销手续；第十条、乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意通知或逾期还款等金融征信瑕疵，甲方、乙方双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，如原、被告双方选择非资金监管过户，原告应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款70万元交付被告，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付；第十八条第一项原、被告双方任何乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金10万元；第二项被告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并赔偿原告包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失；第三项原告违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。第十九条、其他约定事项，甲方同意将房屋过户到乙方指定的第三方名下等内容。2019年6月13日，原告通过支付宝、微信各向被告弘准公司支付3.5万元、1.5万元、5万元，以上共计10万元。同日，被告弘准公司向原告出具收据两份，分别载明，今收到岳宗进3.8万元，系付中介押金及代办费；今收到岳宗进6.2万元系付代保管购房定金。2019年10月27日，原、被告三方共同签订《补充协议书》一份，主要载明，1、甲、乙方双方应配合丙方于2019年11月1日前到贷款机构办理贷款审批手续，且在15个工作日内审批通过。2、甲方向银行申请提前还款，在银行规定还款日当天乙方将合同规定解压款一次性打给甲方银行扣款账户。3、甲方解押注销后，甲乙丙三方须于5个工作日内共同到房地产管理局办理完毕过户手续；4、乙方在收到银行通知办理抵押后5个工作日内去银行办理抵押手续；5、甲方在收到全部购房款后90个工作日内办理房屋交接手续。6、若丙方在约定时间内没督促甲乙双方办理以上事项，退还佣金。乙方须向甲方支付违约金，合同解除。其他约定：1、此补充协议与原合同具有同等法律效力，若与原合同发生冲突，以此补充协议为准。2019年9月27日，案外人叶露阳通过其尾号为6371银行账户向被告畅飞尾号为6363的账户转款2万元，用途：其他。被告畅飞、张欢提交其与原告的微信聊天显示：2019年8月26日晚上21：47，原告：我这边贷款出了点问题，本来上周就应该审批通过了，中介没提前给我亲戚说，结果亲戚说漏了，没审批过，不是漏批，是没审批通过。当时中介说，提前会给我们说，银行问哪些问题，结果他们忘记告诉我们了，我那个亲戚给银行说错话了，还得换银行，上浮20；被告：这么麻烦，这是中介公司的问题，这事在流程上都没有辅助做好。被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天显示：2019年10月27日晚上19：45，“A专注二手房新房王152××××27988”在该群里发“补充协议书”；2019年10月28日上午09：48，Sunny：岳老师，你让叶老师找个郸城的邮政银行支行的具体名称，作形式流水需要提供，例如中国邮政储蓄银行＊＊支行；2019年10月27日下午16：46，Sunny：岳老师，交代好客户成交价225，贷款额15万，首付款69，小区名称，在哪工作，工资加奖金当时给客户经理报叶老师平均下来一万三四，配偶平均下来一万一二；2019年11月22日上午11：16，“A专注二手房新房王152××××27988”：工商银行的审核已经通过了；被告：什么时间审核通过的；“A专注二手房新房王152××××27988”：今天通过的；被告：我看下单子；“A专注二手房新房王152××××27988”：没有单子；被告：那怎么知道通过了么；“A专注二手房新房王152××××27988”：银行通知的；被告：截图我看下信息；“A专注二手房新房王152××××27988”：没有信息，下面你们可以申请预约还款了，不放心的话，可以去工行问一下。庭审中，原告称现需要被告畅飞、张欢配合对涉案房屋进行解押，二被告明确拒绝不再出卖。本院认为被告郑州弘准房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩、质证及举证诉讼权利的放弃，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告诉称案外人叶露阳于2019年9月27日向被告畅飞尾号为6363的账户转款2万元系支付的定金，但被告不认可，辩称系原告支付的违约金，但双方均未提交证据证明，原告和被告的意见，本院均不予采信，故应认定原告支付涉案房屋定金应为6.2万元。原告诉称涉案房屋的贷款已经审批下来，因被告畅飞、张欢畅飞、张欢不配合对涉案房屋进行解押且明确拒绝不再出卖，构成违约，但二被告不认可，其称去工商银行询问时银行称流水可能存在造假，同时，根据被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天内容显示，原告确实提交了案外人叶露阳的形式流水，且被告弘准公司亦未提交证据证明涉案贷款已经审批下来的材料，故原告诉称被告畅飞、张欢存在违约行为，应承担违约责任，本院不予采信。现被告畅飞、张欢明确表示不再出卖涉案房屋，故原告诉称解除原告与三被告之间签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现根据原告与被告畅飞、张欢的微信聊天内容能够显示被告弘准公司在提供居间服务时存在工作疏漏致使双方合同履行时间延长，且根据被告畅飞、张欢提交天伦锦城过户群的微信聊天内容显示，被告弘准公司亦未提交证据证明涉案贷款已经审批下来的材料，故根据《补充协议书》的内容，若被告弘准公司在约定时间内没督促原告和被告畅飞、张欢双方办理以上事项，应退还佣金，故被告弘准公司应将原告交纳的佣金及代办费3.8万元退还原告，代保管的定金6.2万元退还原告、被告畅飞应将案外人叶露阳支付的2万元退还原告。原告诉请过高的部分，证据不足，本院不予支持。原告诉请的律师费10000元，但未提交委托代理合同或律师费的支付凭证，故原告的该项诉请，本院不予支持。原告诉称的金融贷款费用损失8640元，但未提交证据证明上述款项的支付情况，故故原告的该项诉请，本院不予支持。裁判结果综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州弘准房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告岳宗进交纳的佣金及代办费3.8万元、代保管的定金6.2万元；二、被告畅飞、张欢于本判决生效后十日内退还原告岳宗进2万元；三、驳回原告岳宗进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2305元，由原告负担1005元、被告畅飞、张欢负担150元、被告郑州弘准房地产经纪有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  崔全琪二〇二〇年五月二十五日代理书记员  胡天一