福建省南平市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）闽07行终36号 上诉人（原审被告）南平市建阳区自然资源局，住所地南平市建阳区新建路1号，统一社会信用代码：11350784MB18620084。 法定代表人叶春华，局长。 委托代理人黄朝辉，福建启新律师事务所律师。 委托代理人鹿梅华，福建启新律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）江文林，男，1964年8月16日出生，汉族，户籍地南平市建阳区，现住厦门市集美区。 委托代理人陈晓东、潘向阳，福建航嘉律师事务所律师。 原审第三人陈润生，男，1953年6月26日出生，满族，住福州市仓山区。 上诉人南平市建阳区自然资源局因（以下简称建阳区自然资源局）不动产行政登记一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2017）闽0702号行初91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，原告江文林系建阳市泓源包装彩印有限公司的股东，第三人陈润生系该公司的法定代表人。2008年12月23日，原告与该公司签订集资修建员工宿舍的《协议书》，协议约定员工宿舍修建在公司综合大楼的3-6层，房屋造价1200元/㎡，封顶时按房产总价80%预交，交款时间为2008年12月25日前同时确定房号，20%余款交房时交清，原告的集资房房号为北四层401号（即南平市建阳区潭城街道龙翔路616号4层2402号房屋），面积约128㎡。原告依约支付集资款，并入住至今。2011年3月16日，建阳市土地收购储备中心与建阳市泓源包装彩印有限公司签订《土地征收协议》，征收了建阳市泓源包装彩印有限公司内的房屋和土地。原告江文林未参与该协议的签字。2011年11月28日，原建阳市国土资源局将上述收储的宗地进行招拍挂，第三人陈润生等4人以935万元的价格竞得该宗地。双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》。其中，该出让合同的补充条款3.特别事项约定：（1）该地块现有地上建筑物总建筑面积为4683.83㎡，各功能用房建筑面积详见建阳市同济测绘有限公司的“房屋面积测绘计算报告”。如受让方不拆除地块上现有建筑物，则由受让方向相关部门提出申请办理相关手续及产权证，办证一切税费均由受让方自行承担（除7套共885.66㎡和安置陈润生的735.15㎡面积之外），地块上现有建筑物的质量认定问题由受让方自己负责。（2）该地块竞得人须按要求在本次出让地块现有建筑物内提供回迁安置房总建筑面积不少于1680.81㎡的房屋，其中回迁建筑面积731.15㎡的房屋以现有职工食堂（173.88㎡）和综合楼北侧一层、二层（561.27㎡）作为约定安置位置；回迁住宅7套，总建筑面积885.66㎡，安置于现有建筑物北座302#、402#、501#、502#、601#、602#及南座602#。以上面积均含公摊，建筑面积以有资质的测绘公司实测面积为准。该回迁安置房将由出让方根据回迁总面积1680.81㎡，按人民币1925元/㎡与竞得人结算，支付给竞得人，共计约人民币312万元。若因建筑结构原因，最终实测面积与回迁建筑面积存在面积差，则由双方按人民币1925元/㎡对该面积差互为结算。（4）住宅回迁安置房交付使用时间：竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人。 2013年5月16日，第三人陈润生与其他第三人签订了《房产分割说明书》，将原告居住使用的潭城街道龙翔路616号4层2402号回迁房，分给第三人陈润生。2013年6月3日，原建阳市规划建设和旅游局的下属机构建阳市房地产管理处向第三人颁发潭房权证建阳字第××号房屋所有权证（共有，包括原告等7户的回迁房以及杂物间、物业管理用房、商业营业用房、其他用房、成套住宅、车库计37套或间）。2013年7月4日，建阳市房地产管理处向第三人陈润生颁发潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》，将龙翔路616号4层2402号回迁房转移登记在第三人陈润生名下。原潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》被注销。原告江文林不服，向法院提起行政诉讼，要求法院判决撤销被告颁发的潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》。 另查明，2016年9月1日，房产登记的职能由建阳区规划建设和旅游局转为被告建阳区国土资源局行使，现被告建阳区国土资源局已更名为建阳区自然资源局。 原审判决认为，根据当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一、根据《土地征收协议》、《国有建设用地使用权出让合同》的约定，竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人（原告），而被告根据第三人等4人的《房产分割说明书》将安置（回迁）房登记在第三人陈润生名下，是否具有事实根据；二、不动产转移登记是否符合法定程序。关于第一个焦点问题。《土地征收协议》约定原告对被征收的集资房，有优先回购的权利；《国有建设用地使用权出让合同》特别约定安置（回迁）房竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人即原告。可见，对讼争的房屋如何处置，已作出了明确的约定，行政机关在作出行政行为时，应当根据合同约定判断第三人申请办理转移登记是否具有事实根据。因此，被告作出的安置（回迁）房转移登记给第三人陈润生，缺乏事实根据。关于第二个焦点问题。《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”的规定，被告在《土地征收协议》和《国有建设用地使用权出让合同》中，作为一方的当事人，对被征收土地上讼争的房屋，已与第三人陈润生明确了处置办法即可由原房屋权利人优先回购、竞得人须在2013年11月1日前，将符合规定验收合格的安置房交付给回迁人即原告。但被告却在2013年7月4日给第三人陈润生办理讼争房屋转移登记，在转移登记的过程中，也未询问原告是否放弃优先回购的权利。因此，被告的行政行为违反了《房屋登记办法》第十八条的规定，程序违法。综上，被告建阳自然资源局在办理讼争房屋的过程中，认定事实不清，证据不足，程序违法，其作出的行政行为应予撤销。据此，原审判决：撤销被告南平市建阳区自然资源局作出的潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》。 上诉人建阳区自然资源局不服一审判决，向本院提起上诉称，1、诉争房屋在初始登记后，分割登记至第三人陈润生名下，有房屋共有权人的分割协议为据，转移登记符合《房屋登记办法》第二十条的规定，故原判应依法纠正。2、原判认定原房屋登记机关办理转移登记的行为程序违法是不正确的亦应依法纠正。办证时的房屋登记机关并非是上诉人，原判以原房屋登记机关是合同当事人为由认定程序违法，属事实不清，应依法纠正。 被上诉人江文林未作书面上诉答辩。 经审理查明，本院认定的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案涉诉的南平市建阳区潭城街道龙翔路616号4层2402号房屋是被上诉人江文林购买的集资房，上诉人江文林支付集资款后，入住至今。2011年3月16日，建阳市土地收购储备中心收储了建阳市泓源包装彩印有限公司内的房屋和土地。之后，又将上述收储的宗地进行招拍挂，第三人陈润生等4人竞得该宗地。根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的补充条款3.特别事项约定，涉诉房屋是作为回迁安置房，用于安置回迁户（即被上诉人江文林）。因此，上诉人陈润生及原审第三人陈焕智、黄志领、翁杰通过竞拍中标土地使用权，而取得该土地上的房屋，并不包括用于安置回迁户的房屋。上诉人建阳区自然资源局将用于安置回迁户江文林的房屋，登记确权给上诉人陈润生和原审第三人陈焕智、黄志领、翁杰等四人共有，并颁发潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》，该行政登记行为，认定事实不清，证据不足。上述行政登记行为，被上诉人江文林提起行政诉讼后，法院已另案判决确认南平市建阳区自然资源局作出的潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》行政登记行为违法。因此，上诉人南平市建阳区自然资源局以潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》作为权源依据，向原审第三人陈润生颁发潭房权证建阳字第××号《房屋所有权证》，亦不合法，亦应予以撤销。原审判决予以撤销并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定。判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人南平市建阳区自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张文硕 审 判 员 吴良福 审 判 员 张钰梅 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 黄 飙 书 记 员 陈 虹 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。