福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初658号 原告：张长芳,男,1991年8月1日出生,汉族,住福建省霞浦县。 被告:张秀芳,女,19××3年10月18日出生，汉族,现福建省霞浦县（现门牌号:××幢2单元）1、3层。 被告:方永端,男,1949年9月15日出生，汉族,现住福建省霞浦县。 共同委托诉讼代理人：黄作权，福建风岚律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王文银，福建风岚律师事务所律师。 原告张长芳与被告张秀芳、方永端排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张长芳，被告张秀芳、方永端的委托诉讼代理人黄作权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张长芳向本院提出诉讼请求：1.判令张秀芳、方永端搬离张长芳所有的位于（现门牌号:××幢2单元）房屋；2.张秀芳、方永端承担搬离之前的物业费、水费、电费和燃气费；3.张秀芳、方永端支付自2020年3月10日起至搬离之日止分别以每年25000元、15000元为标准计的房屋占用费。诉讼过程中，张长芳放弃第2项诉讼请求。事实与理由：2010年12月1日,房屋原产权人周延清、张秀清与兴业银行股份有限公司霞浦支行（以下简称兴业银行霞浦支行）签订《零售授信额度借款合同》,约定，借款金额1000000元,期限5年（从2010年12月1日至2015年12月1日止）,以周延清、张秀清名下的位于霞浦县房地产抵押,并于2010年12月6日在霞浦县房地产交易管理所办理了抵押登记。授信额度生效后,周延清于2014年11月6日与兴业银行签订合同编号为131423403901000号的《零售经营类借款合同》,兴业银行霞浦支行于2014年11月6日向周延清发放了贷款1000000元。贷款发放后,周延清自2015年5月起未能归还本息，经兴业银行霞浦支行多次催讨,均未能归还,兴业银行霞浦支行遂向霞浦县人民法院起诉。霞浦县人民法院作出（201××）闽0921民初1211号民事判决书,判决：1.周延清、张秀清偿还借款本金1000000元及利息罚息；2.若周延清、张秀清未按期履行上述第一项还款义务,兴业银行霞浦支行有权以周延清、张秀清提供的抵押房产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。后周延清、张秀清没有按期履行民事判决书的还款义务,兴业银行霞浦支行遂向法院申请强制执行。2020年2月2××日,张长芳通过司法拍卖公开竞买购得上述房屋,并依据霞浦县人民法院（2019）闽0921执1846号之三执行裁定书,办理了房产证。张秀芳、方永端以租赁为由,拒不搬离涉案房屋至今。 张秀芳、方永端辩称，1.原产权人周延清分别于2013年、2014年将案涉房屋租赁给张秀凤、方永端用以抵债，根据买卖不破租赁原则，其有权要求按原租赁合同继续履行；2.张长芳参与拍卖时就已经知道案涉房屋存在租赁、尚余10多年租期的事实，正是因为房屋是带租拍卖，才使得市场价值远在200万元以上的房屋以140多万元成交。故应驳回张长芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（201××）闽0921民初1211号民事判决书，（2019）闽0921执1864号之三、（2019）闽0921执1864号之四执行裁定书，房屋租赁抵债合同2份，阿里拍卖-拍品详情等证据，本院组织当事人进行了质证。到庭当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。 根据经审查确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：霞浦县房屋（现门牌号:××幢2单元）原系周延清、张秀清所有。2010年12月1日，周延清、张秀清向兴业银行霞浦支行申请贷款1000000元，用该房屋进行抵押，于2010年12月6日在霞浦房地产管理部门办理抵押登记。周延清、张秀清因结欠方永端、张秀芳借款，双方协商用以租抵债方式清偿部分债务。2013年9月30日，张秀清、周延清与张秀芳签订《房屋租赁抵债合同》约定将霞浦县房屋第一、三层及车库租赁给张秀芳，租期自2013年10月1日起至2032年9月30日止，以每年租金25000元抵扣借款本金及利息。2014年12月20日，张秀清、周延清与方永端签订《房屋租赁抵债合同》约定将霞浦县房屋第二层租赁给方永端，租期自2015年1月1日起至2031年12月31日止，以每年租金15000元抵扣借款本金及利息。后周延清、张秀清未能偿还其向兴业银行霞浦支行的贷款，兴业银行霞浦支行遂向本院起诉。本院作出（201××）闽0921民初1211号民事判决书,判决：1.周延清、张秀清偿还兴业银行霞浦支行借款本金1000000元及利息罚息；2.若周延清、张秀清未按期履行上述第一项还款义务,兴业银行霞浦支行有权以周延清、张秀清提供的抵押房产折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。后周延清、张秀清未按判决书履行还款义务,兴业银行霞浦支行遂向本院申请强制执行。本院作出执行裁定依法对抵押房屋进行拍卖，拍卖公告拍品详情中披露租赁情况：本标的物第一层（含车库）、第三层出租抵债给张秀芳，租赁期为19年，自2013年10月1日起至2032年9月30日止（租赁抵债合同详见附件）；第二层出租抵债给方永端，租期为16年，自2015年1月1日起至2031年12月31日止（租赁抵债合同详见附件）。并将该二份房屋租赁抵债合同作为拍品详情附件公布。2020年2月2××日，张长芳以1405219元价格竞得拍卖物，本院作出2019闽0921执1864号之三执行裁定书确认案涉房屋归张长芳所有。兴业银行霞浦支行通过执行优先受偿后，尚有××0000元未得到清偿。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，该条规定后设立的租赁权不得对抗设立在先的抵押权，其赋予行使权利的主体是抵押权人，本案属于该种情形。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，本院在执行时未将租赁权清除而将抵押房产带租进行拍卖，抵押权人并未提出异议，亦未提出解除或撤销租赁合同，应视为法院及抵押权人均认可租赁合同并不影响抵押权的实现，同意租赁合同继续履行。拍卖完成后，抵押权人得到优先受偿，至此抵押权已经消灭，买受人无权主张除去租赁权。本案租赁在前，买卖在后，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本院在拍卖时已经在公告中详细披露拍卖标的物存在租赁关系，买受人已经明知标的物存在瑕疵，并参与拍卖，应视为其认可拍卖物的租赁现状，应适用上述“买卖不破租赁”规则；张长芳在竞得拍卖物后，又以租赁合同对买受人没有约束力及房屋抵债合同非租赁合同等为由，请求判令张秀芳、方永端搬离（现门牌号:××幢2单元）房屋及支付自2020年3月10日起至搬离之日止分别以每年25000元、15000元为标准计的房屋占用费，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决如下： 驳回张长芳的诉讼请求。 本案受理费减半收取计50元，由张长芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  黄家华 二〇二〇年五月二十六日 书记员  刘惠珍 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。