广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1755号 上诉人（原审被告，原审反诉原告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司，住所地广西三江侗族自治县古宜镇桐漏坪。统一社会信用代码：91450226664847087G。 法定代表人：秦某，董事长。 上诉人（原审被告，原审反诉原告）：广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司，住所地广西融水苗族自治县融水镇桥西开发区3区31号，统一社会信用代码：91450225593217888G。 负责人：朱某，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：吴华，广西至和律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：刘某，女，1976年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：韦华忠，广西佳卓律师事务所律师。 上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫房开）、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司（以下简称众鑫融水分公司）因与被上诉人刘某商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2019）桂0225民初1125号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 众鑫房开、众鑫融水分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、三、四项判决，驳回其诉讼请求；2.依法改判一审判决第二项判决；3.依法撤销一审判决第六项判决，改判刘某向两上诉人支付违约金人民币60726元;4.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人刘某承担。事实和理由：一、上诉人已于2019年12月向被上诉人刘某开具了商品房销售发票，（2019)桂0225民初1125号民事判决第一项判决已无事实依据。二、（2019)桂0225民初1125号民事判决第二项判决在计算的逾期交房违约金未将可延期交房的天数予以扣减，与《商品房买卖合同》第八条的约定不符。《商品房买卖合同》第八条约定，遇不可抗力、天气、供电、政府行为等原因导致停工的，可据实延期。且被上诉人的银行按揭贷款于2016年11月16日才办理完成，即被上诉人2016年11月16日才将购房款支付给上诉人，案涉《商品房买卖合同》虽约定交房时间为2016年6月30日，但是在被上诉人未足额支付购房款的情况下，上诉人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，享有先履行抗辩权即有权不予交付案涉房屋，因此一审判决将约定交房时间2016年6月30日作为上诉人逾期交房的起算时间与事实不符。三、（2019)桂0225民初1125号民事判决第三项判决两上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金26202.99元与事实和法律相悖。1.根据案涉《商品房买卖合同》第十五之约定，未能在该条款规定的期限内（即商品房交付使用后90日内），将办理权属登记需要的须上诉人提供的资料报产权登记机关备案的责任不在于上诉人，而是由于政府行为等其他原因导致。2.被上诉人无证据证实逾期备案导致其有损失及损失多少。3.一审判决将该项违约金利率调整为按原告已付房款的每日万分之一，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十八条的规定，一审判决引用前述司法解释作为判决依据是理解和适用法律错误。四、案涉房屋所有权首次登记手续已经办理完成，(2019)桂0225民初1125号民事判决第四项判决已无事实依据。五、根据案涉《商品房买卖合同》附件四的约定，在银行同意按揭贷款申请后，被上诉人应当在10日内到银行办妥按揭贷款手续，若被上诉人逾期不办理按揭贷款手续，应当向上诉人支付违约金。被上诉人称其2015年3月已经提交办理银行按揭贷款所需的材料，可是直至2016年11月16日银行才放款，这有违正常的逻辑、生活经验法则、常理等，被上诉人在合理时间内未办理银行按揭手续已是事实，其作为银行按揭贷款的申请人，有义务举证证明按揭贷款手续因何历时600多天，被上诉人是办理银行按揭贷款的亲历者，其主张其接到通知后一星期内即到银行办理手续，有义务举证予以证明。一审法院以上诉人未能提供相应证据证明为由驳回上诉人的一审反诉请求是对民事诉讼当事人举证责任的错误分配，导致最终判决结果错误。综上所述，一审判决认定事实及适用法律方面均有错误，应予纠正。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘某答辩称，一审判决认定事实和适用法律方面有部分不准确，但为了减少诉累，其未提出上诉，服从一审判决结果。上诉人的上诉理由不能成立，上诉人在一审中没有提交相关证据证实存在合同约定可以延期交房的情形，上诉人要求扣减逾期交房的天数没有事实根据。上诉人认为逾期办证是由于政府等其他原因造成，也没有证据证实，一审判决根据查明的事实和法律规定对逾期办证违约金进行调整，符合法律规定。被上诉人都是根据各自的购房合同约定交付房款的。其中约定按揭的，被上诉人按约定提交了贷款资料由上诉人代为办理，上诉人与银行间交涉放款时间与被上诉人交付房款的时间没有必要联系，何时发放贷款均不能构成被上诉人逾期付款。合同补充协议明确约定办理按揭贷款需要提交的材料是由出卖人通知买受人，买受人接到通知后向出卖人提交贷款资料，由出卖人向银行转交并代办按揭手续的这一事实在一审中二上诉人的代理人都予以确认。上诉人在一审结束后，二审开庭前才完成产权登记备案的义务，一审判决有事实根据和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 刘某向一审法院起诉请求：1.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即向刘某出具金额为594172元的不动产销售税务发票；2.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理整体竣工验收手续并向刘某提供经建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》复印件；3.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即为融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘办理房屋产权初始登记；4.判令众鑫房开、众鑫融水分公司立即将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1幢二单元1503号房不动产权证须由众鑫房开、众鑫融水分公司提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案；5.判令众鑫房开、众鑫融水分公司向刘某支付逾期交房违约金124722.50元，2019年7月1日以后的违约金计算至融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”楼盘通过整体竣工验收并获得建设行政主管部门批准的《商品房竣工验收备案表》之日止；6.判令众鑫房开、众鑫融水分公司向刘某支付逾期办证违约金105836.89元，2019年7月1日以后的违约金计算至众鑫房开、众鑫融水分公司将办理融水县融水镇滨江路“苗韵水乡”1幢二单元1503号房不动产权证须由众鑫房开、众鑫融水分公司提供的资料报送融水苗族自治县不动产登记局备案之日止。 一审法院认定事实如下：2014年12月19日刘某与众鑫房开签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买众鑫房开出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共136.78平方米，总金额594172元。第八条交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签收房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，中途退房，按总房款3%付违约金给出卖人。买受人应在出卖人发出房屋交付通知之日起30日内，与出卖人办理房屋交付手续，逾期不来办理则视为出卖人已将房屋正式交付买受人并被接收，该房屋的权利义务与风险责任也随即转移给买受人。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。附件四：合同补充协议。1、采用银行（或公积金）按揭付款的，在商品房具备办理按揭条件时，出卖人向买受人发出通知，买受人接到通知后，应在10日内提交申请按揭贷款的全套资料。在银行审核买受人提供的资料并同意其按揭贷款申请之日起10日内，买受人应到银行办妥按揭贷款手续，逾期不到银行办理的，属买受人违约，逾期不超过60日的，买受人按日向出卖人支付应贷款额万分之二的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除本合同，买受人已支付的首期房款不予退还，该商品房由出卖人另行出售，或经出卖人同意，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付应贷款额万分之三的违约金。 合同签订后，刘某于2014年12月19日支付首付款304172元，2016年4月15日支付90000元房款，同年11月16日工行将刘某贷款200000元作为购房尾款支付给众鑫房开。众鑫房开于2017年10月16日将刘某所购房屋交付刘某使用。至开庭之日，众鑫房开尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案，刘某认为众鑫房开、众鑫融水分公司违约导致其遭受了损失，为此刘某提起本案诉讼。 一审法院认为，关于众鑫房开通知交房时间如何确认的问题。刘某认为众鑫房开、众鑫融水分公司没有取得《竣工验收备案表》，没有达到交付条件，房屋至今没有交付。一审法院认为，双方约定交付的条件是达到“五方”验收合格，现该条件已经成就，故房屋已经具备双方约定的交付条件。众鑫房开、众鑫融水分公司抗辩应当以其电话通知的时间视为通知交房时间，根据双方合同的约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。但众鑫房开、众鑫融水分公司未能提供相关证据证实。故对众鑫房开、众鑫融水分公司抗辩理由一审法院不予支持。庭审中双方均认可刘某实际取得钥匙的时间是在交纳物业费的时候，一审法院确认刘某取得房屋钥匙的时间为众鑫房开交房的时间。一审法院确定本案众鑫房开、众鑫融水分公司的实际交房时间为2017年10月16日。 关于逾期交房违约金如何确定，是否应当调整的问题。双方在合同中约定，第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理:(1)出卖人逾期交房不超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)出卖人逾期交房超过160日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在刘某诉请既有逾期交房违约金又有逾期办证违约金的情况下，一审法院酌情调整约定利率相对过低的逾期办证违约金，对逾期交房违约金一审法院不再调整。另外，众鑫房开、众鑫融水分公司抗辩称其存在顺延交房时间的情形，但未能提供相应其他证据予以佐证。因此本案逾期交房违约金按合同约定处理。本案中，从约定交房的时间2016年6月30日，至刘某实际取得房屋时间2017年10月16日，众鑫房开逾期交房473天，众鑫房开应支付的逾期交房违约金为（394172元×139天+594172元×334天）×2÷10000=50648.67元。对刘某诉请超出部分，一审法院不予支持。 关于刘某诉请要求众鑫房开支付逾期办证违约金如何理解、其起算日和刘某主张调整违约金计算方式如何确定及是否支持后续逾期违约金的问题。首先，从合同第十五条的约定的内容和刘某的本条诉请内容看，刘某主张的违约金应该系因出卖人过错，导致买受人不能取得相关权属产权证书产生，该违约金是因出卖人逾期提交相关办证材料备案所导致，因此该损失一审法院按逾期备案违约金处理。其次，按合同约定，众鑫房开2017年10月16日交房后180日内（即2018年4月15日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2018年4月15日。 另外，刘某认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，该违约金应该按年利率6%进行调整。一审法院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现刘某主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失一审法院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故一审法院酌情将该违约金利率调整为按刘某已付房款的每日万分之一计算。至众鑫房开、众鑫融水分公司逾期备案起算时，刘某已付购房款为594172元，刘某诉请的确定的众鑫房开、众鑫融水分公司逾期备案截止时间为2019年6月30日。故众鑫房开、众鑫融水分公司自逾期备案之日（2018年4月15日）起至众鑫房开、众鑫融水分公司逾期备案截止之日（2019年6月30日）止，众鑫房开共计违约441天，其应支付的逾期备案违约金为594172元×441天×1÷10000=26202.99元。对刘某诉请超出部分，一审法院不予支持。2019年6月30日之后产生的违约金，待备案日确定后，刘某可另行起诉，一审法院对刘某诉请的2019年6月30日后续逾期备案违约金不予支持。 由于刘某的第二至第四项诉请内容均属于提交备案登记材料的一部分，故一审法院仅支持众鑫房开向不动产登记机关提交办理不动产权证书登记材料，对其他诉请不再重复支持。 关于刘某要求众鑫融水分公司共同赔偿相关逾期交房违约金、逾期备案违约金并提交办理不动产备案资料的请求。一审法院认为，该分公司虽然不是直接合同相对人，其不具备法人资格，但是其收取了部分房款，根据权利义务相一致原则，该分公司应承担相应义务，故该分公司应当与众鑫房开共同向刘某支付相关违约金。刘某对该分公司的其他诉请，一审法院不予支持。 关于众鑫公司、众鑫融水分公司反诉刘某逾期办理按揭手续违约金的问题。众鑫公司、众鑫融水分公司认为2016年11月16日银行才发放贷款，刘某未在约定的期限内办妥贷款属于违约。一审法院认为，逾期办理按揭手续，应从出卖方和银行通知业主完整提交贷款材料时起算。本案中，虽然众鑫房开、众鑫融水分公司认为刘某存在逾期提交办理按揭贷款资料和逾期不到银行办妥贷款手续，但未能提供相应的证据予以证实。尽管银行放款日期是2016年11月，但该时间不是刘某提交贷款申请材料的日期，不能认为刘某在该日期提交贷款材料。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、广西三江众鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向刘某开具销售商品房的发票；二、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向刘某支付逾期交房违约金50648.67元；三、广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同向刘某支付逾期备案违约金26202.99元；四、广西三江众鑫房地产开发有限公司于本案判决送达之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理“苗韵水乡”小区第1幢二单元1503号房不动产权属证书登记所需的材料；五、驳回刘某的其他诉讼请求；六、驳回广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司的反诉请求。本诉受理费4758元，由刘某负担3172元，由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司共同负担1586元。反诉受理费1318元，由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司负担。 众鑫房开、众鑫融水分公司二审期间提交如下证据：1.发票及签收表1份，拟证明众鑫房开已于2019年底向被上诉人开具发票，开票的诉请无意义；2.融水苗族自治县气象局证明1份，拟证明自案涉《商品房买卖合同》签订之后融水县连续2日以上下雨的天数(具体天数详见统计表)；3.（2018）桂02行终75号行政判决书1份，拟证明案涉房屋所属的“苗韵水乡”1栋因涉及行政诉讼事宜，导致整栋楼房无法办理产权登记，无法按期办理产权备案登记，与上诉人无关；4.案涉房屋首次登记证明1份，拟证明案涉房屋已经完成首次登记手续，产权备案登记无意义。5.柳州市住房公积金个人贷款业务联办流程图，拟证明柳州市住房公积金管理中心办理住房公积金办理个人贷款业务的时间期限大约为11个工作日，被上诉人自称2015年3月已经提交申请贷款的材料，并在接到通知后一个星期内到银行办理全部手续不是事实。 刘某二审未提供新证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人争议的事实和证据，本院分析认定如下：上诉人提交的融水苗族自治县气象局证明，因没有施工、监理日志进行佐证，不符合合同中约定的“据实延期”条件，本院不予采信。上诉人提交的（2018）桂02行终75号行政判决书及柳州市住房公积金个人贷款业务联办流程图因与本案无直接联系，不能作为定案依据。 综上，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明，刘某对发票及签收表、案涉房屋首次登记证明没有异议并认可众鑫房开已履行一审判决中开具销售商品房的发票和完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务。柳州市住房公积金管理中心融水管理部于2016年4月15日收到刘某的借款申请书，于2016年5月23日正式受理，于2016年6月3日同意发放贷款。 本院认为，众鑫房开与刘某签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。 关于发票的问题，刘某购买商品房，开具发票属于合同的附随义务，根据二审查明事实，刘某认可众鑫房开已履行一审判决中开具销售商品房的发票的义务。一审判决众鑫房开应为刘某开具销售商品房的发票正确，本院予以维持。 逾期交房违约金问题。根据合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。刘某实际取得钥匙的时间是2017年10月16日，众鑫房开存在逾期交房违约行为。众鑫房开二审中主张根据《商品房买卖合同》第八条约定，本案存在遇天气原因导致停工的情况，可据实延期，但其仅提交融水苗族自治县气象局证明，没有施工、监理日志进行佐证，下雨必然导致停工的证据不充分，不符合合同中约定的“据实延期”条件，本院对其主张不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人将具备经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。刘某实际取得钥匙之时涉案房屋已经通过“五方”验收合格，符合合同约定的交付条件。因此一审法院计算逾期交房期间为合同约定交房时间至实际领取钥匙时间止是正确的。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过160日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。一审按照合同约定判决的逾期交房违约金正确，本院予以维持。上诉人主张按照银行放贷时间作为逾期交房起算时间，与合同约定不符，本院不予支持。 产权登记备案问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；……。”因上诉人未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约。一审判决上诉人于本案判决生效之日起三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关完整提交办理案涉商品房不动产权属证书登记所需的材料正确，且根据二审查明事实，刘某认可众鑫房开已履行完整提交办理案涉房屋不动产权属证书登记所需的材料的义务，本院对于该项判决予以维持。 逾期备案违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。众鑫房开未在约定的时间内完成资料报备义务，构成违约，应向刘某支付违约金。对于刘某主张按照同类房屋租金标准支付逾期办理产权备案违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院结合本案合同的履行情况、买受人所受实际损失、出卖人的过错程度等因素，判决众鑫房开按照总房价款×违约天数×万分之一/每日计算支付违约金，该处理符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本院予以维持。 关于众鑫公司、众鑫融水分公司反诉刘某逾期办理按揭手续违约金的问题。《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应于签订本合同之日支付商品房总价款的50%作为首期房款，应付剩余房款用银行按揭贷款支付。双方未对银行最迟应于何日发放贷款作出约定，且根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议的约定，办理按揭贷款需要提交的材料是由出卖人通知买受人的，而上诉人无证据证实其已于何时通知被上诉人提交办理按揭贷款所需材料，故一审法院对众鑫公司、众鑫融水分公司的反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2308元（广西三江众鑫房地产开发有限公司已预交），由广西三江众鑫房地产开发有限公司、广西三江众鑫房地产开发有限公司融水分公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  覃永慧 代书记员  刘秋琼