河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初633号 原告：于永岭，男，1971年1月3日生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：肖强，河北通胜律师事务所律师。 被告：沧州汇沣房地产经纪有限公司，住所地：河北省沧州市青县清州镇迎宾路同聚祥公寓底商，统一社会信用代码证号：91130922087299905B。 法定代表人：杨磊，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：皮德智，河北沧狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐伟，河北庶宁律师事务所律师。 被告：李学艳，女，1982年3月10日生，汉族，住河北省沧州市青县。 原告于永岭与被告沧州汇沣房地产经纪有限公司（以下简称“汇沣房产”）、李学艳确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告于永岭及委托诉讼代理人肖强、被告汇沣房产的委托诉讼代理人徐伟及被告李学艳均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于永岭向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的《购房定金协议》无效。2、判令被告连带返还原告购房款、定金共计131300元并支付利息（利息以131300元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年4月6日起计算至还清日止）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月27日王亚楠将其从沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称“宝鸿公司”）购买的盛世豪庭小区5号楼1单元901室住宅出售给李学艳。2017年4月4日经汇沣房产介绍原告与李学艳签订《购房定金协议》，约定原告购买李学艳所有的盛世豪庭小区5号楼1单元901室住宅，原告向李学艳支付定金10000元，4月6日支付购房款131300元，向汇沣房产支付中介费4500元，李学艳负责向宝鸿公司改名，但至今原告所购买的盛世豪庭小区5号楼1单元901室住宅始终没有建设没有取得商品房预售许可证。原告认为原告与被告签订的《购房定金协议》违法无效，被告应当退还所收取原告的款项并支付占用款项期间的利息。经多次协商未果，原告只得依法诉请保护。庭审中，原告因忘记扣减李学艳前期交付的预付房款5万元，故扣除完房款后将原先主张的诉讼请求数额由131300元变更为81300元。 被告汇沣房产辩称：汇沣房产为原告与被告李学艳提供房屋中介服务,汇沣房产不是原告与李学艳房屋买卖合同关系一方，也未收取原告购房款项，不应承担向原告退还购房款的责任，汇沣房产收取原告4500元中介费已于2019年12月10日退给原告。 被告李学艳辩称：原告以此房向宝鸿公司换了房子，就是认同合同，合同就履行了，没法解除。原告起诉的8万多元是房子的自然增值，增值归我所有。 本院经审理认定事实如下，2017年4月4日，原告于永岭与被告李学艳、汇沣房产签订《购房定金协议》一份，三方约定李学艳将盛世豪庭5号楼1单元901室房屋出售给原告于永岭，并由李学艳负责在开发商售楼处变更权属人名称；该房屋李学艳购买单价为3455.53元/平米，变更权属名称时也为3455.53元/平米；李学艳已向开发商缴纳的50000元预购款，由于永岭支付给李学艳，另再给付李学艳81370.6元；于永岭在该协议签订之日给付汇沣房产中介费4500元；协议签订之日于永岭支付李学艳定金10000元。当日，原告于永岭给付被告李学艳定金1万元，另给付被告汇丰房产中介费4500元。2017年4月6日于永岭另行支付李学艳121300元，共计131300元。后于永岭与宝鸿公司签订《豪庭购房认购协议书》，约定于永岭购买上述李学艳曾购买的5号楼1单元901室房屋；购买单价为3455.53元/平米，总房款377689元。2017年4月13日，于永岭于该协议书签订之日向宝鸿公司交纳总房款首付款117689元，剩余部分以贷款方式给付，首付款中包括李学艳曾预交的50000元。 另查明，本案所涉房屋未办理任何审批手续，亦无预售许可证，汇沣房产已退还于永岭4500元中介费。 以上事实由原告提交的《购房定金协议》一份、《豪庭购房认购协议书》一份，李学艳出具的收据两张、宝鸿公司收据一张，沧州市中级人民法院民事判决书一份及当事人当庭陈述等予以证实。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得涉案房屋商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因宝鸿公司未取得商品房预售许可证，故被告汇沣房产、李学艳与原告签订的《购房定金协议》及《豪庭购房认购协议书》应属无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，因此被告李学艳应返还于永岭购房款及定金131300元。原告庭审中将请求数额变更为81300元，故被告李学艳应返还原告于永岭购房款81300元。在此交易过程中，原告于永岭未提交证据证实李学艳对涉案房屋未取得预售许可证存在过错，且其签署协议系自愿，因此要求李学艳承担占用资金期间的利息的主张本院不予支持。在交易过程中被告汇沣房产作为居间方不存在隐瞒房屋信息的情形，故对原告主张汇沣房产承担连带给付责任的请求，理据不足，汇沣房产已实际退还于永岭中介费4500元，其不应当再承担其它民事责任。 综上，李学艳应返还于永岭购房款81300元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关民事法律政策之规定，判决如下： 一、原告于永岭与被告李学艳签订的《购房定金协议》无效； 二、被告李学艳于本判决生效之日起十日内返还原告于永岭购房款81300元； 三、驳回原告于永岭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取920元，由被告李学艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉费1840元，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。 审判员  王国徽 二〇二〇年五月二十七日 书记员  赵常瑜 附：相关法律法规 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； …… 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。