湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初9810号原告（反诉被告）：武汉布朗格服饰有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区塔子湖凯信后湖生活广场第2幢/单元8层3号。法定代表人：汪伟岚,该公司总经理。委托诉讼代理人：秦振宗，湖北得伟君尚律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区欢乐大道1号东湖MOMAB栋11层1112、1101—1104（湖北创投大厦）。法定代表人：余红升，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯冠年，男，1992年9月28日生，汉族，该公司法务助理，住湖北省武汉市洪山区，特别授权代理。原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司与被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚紫茶担任审判长，与人民陪审员廖正夫、人民陪审员陈德平组成合议庭，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告武汉布朗格服饰有限公司的委托诉讼代理人秦振宗、被告武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司的委托诉讼代理人柯冠年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的编号为HFDC2018的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告返还房屋租金58159.2元（包含月租金和月服务费），租赁保证金19386.4元，合计77545.6元；3、判令被告返还扣押的价值4550元的茶几和茶桌；4、判令被告返还扣押的价值约3000元的台式电脑；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年12月中旬，原告与被告签订了编号为HFDC2018的《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于武汉市洪山区欢乐大道1号德成国贸中心B座1207室房屋出租给原告。租赁期限为12个月，即2019年1月15日起至2020年1月14日止。房屋面积为220.3平方米，月租金9693.2元，月服务费按9693.2元，月物业费按4406元。租赁保证金为19386.4元。租金每半年支付一次，每次支付六个月的租金。2018年11月11日、12月20日、12月21日、12月22日，原告四次分别支付被告6个月的租金和服务费、3个月的物业费以及租赁保证金，合计148922.8元。原告已经履行合同约定的付款义务。2019年4月15日，被告将涉案房屋租赁给他人，签订了租赁合同，并且他人已实际占用了房屋，导致原告无法使用涉案房屋，原告实际租赁期限仅三个月，被告的行为已经构成严重违约。原告认为，被告违反合同约定，一房二租，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，依据上述事实及《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，原告特具状贵院提出诉请如前，请求依法判如所请。被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司辩称：第一，原告与被告签订的HFDC2018《房屋租赁合同》已被原告单方终止。被告按约向原告交付了德成国贸1207室房屋后，原告在租赁期间搬出1207室，并口头通知德创公司终止上述租赁合同。2019年3月原告表示希望被告将1207室出租，并在此后搬出1207室。被告是在原告搬出1207室后，且原告要求被告将1207室出租的情况下出租该房屋，不存在一房二租的情形。第二，按照双方租赁合同约定：“原告单方终止本合同的，无权要求被告退还已预交租金及租赁保证金。”按照《租赁合同》第十一条第5款约定：“在租赁期内，原告非因不可抗力而单方终止本合同的，无权要求被告退还已预交租金及租赁保证金，并应向被告支付3个月租金作为违约金。”双方《租赁合同》已在被告出租1207室前，由原告单方终止，请求法院依法驳回原告诉请。第三，被告扣押原告财产系原告不缴纳汇金1007室房租所致。原告搬入汇金1007室房屋后，拒绝与被告签订合同，也不缴纳房租。为督促原告缴纳房租，被告员工将汇金1007室房屋上锁。此后，原告向余家头派出所报警，原告在第一次庭前会议所述的报警记录可证明以上事实。第四，被告扣押财产的内容与原告所诉不符。被告是一家经营企业孵化的公司，为企业提供创业一站式服务，所出租的房屋均为定制精装。汇金1007室中的物品绝大多数是被告装修好房屋后为原告添置，只有极少数零碎物品为原告自行添置。被告再次将1007室出租时，已将原告遗留的物品作为无主物清理。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人赔偿单方终止合同的违约金29079.6元（月租金9693.2*3=29079.6元）人民币；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年12月，反诉人与被反诉人签订了编号为HFDC2018的《房屋租赁服务合同》（以下简称《租赁合同》），反诉人将位于武汉市洪山区欢乐大道1号德成国贸中心B座1207室房屋（以下简称1207室）出租给被反诉人。租赁期限为12个月，2019年1月15日起至2020年1月14日止。房屋面积为220.3平方米，月租金9693.2元，月服务费按9693.2元，月物业费按4406元。租赁保证金为19386.4元。租金每半年支付一次，每次支付六个月的租金。整个交易过程由反诉人员工“张某”（已离职），与被反诉人实际控制人“高某”协商确定。付款是由“高某”直接转至公司法定代表人名下账户。反诉人按约向被反诉人交付租赁房屋后，被反诉人在3月末搬出1207室，并口头通知反诉人终止《租赁合同》。按照《租赁合同》第十一条第5款约定：“在租赁期内，原告非因不可抗力而单方终止本合同的，无权要去被告退还已预交租金及租赁保证金，并应向被告支付3个月租金作为违约金。”故高某以“换租”为诱饵，诱骗反诉人在被反诉人搬出1207室后出租1207室。高某表示按照《租赁合同》第8.3.2条约定，被反诉人转租1207室的亏损太严重，要求以反诉人的名义将1207室转租，再订立武汉市武昌区汇金中心K3-2栋1007室房屋的租赁合同。反诉人按其要求将1207室转租，但被反诉人搬入1007室后，拒绝签订1007室的租赁合同，也不缴纳房租，并开始否认其此前提出换租的事实。此后，被反诉人搬出1007室，高某删除了反诉人所有员工的微信。反诉人认为，被反诉人以单方终止《租赁合同》为目的，在租赁期内搬出1207室，同时诱骗反诉人出租1207室，然后再以一房二租为由要挟被反诉人退其剩余租金和保证金，有违诚实信用原则和租赁合同约定，双方租赁合同已由被反诉人单方终止。现依照《租赁合同》第十一条第5款约定、合同法相关规定，提起反诉，望法院查明事实，还反诉人公道。原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司辩称：答辩人不存在违约行为，关于转租德成国贸中心1207房屋是双方一致的决定。因原合同约定转租需经被答辩人同意。答辩人与被答辩人进行沟通协商后达成一致，约定如下:由被答辩人将德成国贸1207房屋出租，中间差价归被答辩人所有，剩余的租金和租赁保证金退回答辩人。所以答辩人并没有单方终止合同等任何违约行为。如果答辩人不承认该约定，则答辩人认为被答辩人实施了“一房二租”的违约行为。被答辩人将房屋出租后，不退还剩余租金的行为已经违约，可以认定为“一房二租”。被答辩人已经将房屋出租，租赁的金额也高于答辩人支付的租金。答辩人本着诚实信用原则未主张溢价部分，只要求返还剩余租金和租赁保证金。转租期间，答辩人没有任何违约行为，现被答辩人不返还的行为已经构成违约，应该认定为“一房二租”。证人高某不是答辩人的实际控制人，答辩人仅委托高某代办租赁德成国贸中心1207房屋。根据《公司法》第二百一十六条第三款的规定，“实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。”证人高某既不是答辩人的法定代表人、股东，也不存在投资、协议或其他安排，即不满足上述规定的任何条件，因此不是答辩人的实际控制人。依据《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。答辩人仅授权证人高某洽谈租赁被答辩人位于德成国贸中心1207房屋相关事宜并代为支付租金。答辩人从未授权高某租赁汇金中心的房屋，属于其个人行为，与答辩人无关。被答辩人未尽到审慎的注意义务，既没有审查答辩人相关授权手续，也未与答辩人进行确认，其与高某之间的租赁合同关系对答辩人不产生任何法律效力。退还德成国贸中心1207房屋剩余租金与高某意向租赁被答辩人汇金中心1007的房屋之间无因果关系。高某意向租赁被答辩人汇金中心1007的房屋不是退还答辩人租金的的前提条件。答辩人从未提出“换租”，即从未提出要租赁汇金中心的房屋，不能因为高某与被答辩人之间存在租赁合同纠纷，就不退还答辩人的租金，两者无任何因果关系。被答辩人自身未认识到公司行为与个人行为之间法律效力的区别，或者说是故意混淆视听，将答辩人与高某个人混为一体，将其与高某之间的纠纷转嫁给答辩人，从而达到不退还租金的目的。关于汇金中心1007房屋的租赁事宜是高某与被答辩人之间的租赁纠纷，被答辩人应另行起诉，与答辩人无关，亦与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证，对当事人有异议的证据，本院认为，原告提交的被告与案外人的合同，是原告离开案涉房屋1207室以后被告才签订，应视为原告提前退租后被告为防止损失扩大所作的减损行为，同理，涉案房屋的照片也是原告离开以后房屋使用情况的反映，该两组证据不能达到原告的证明目的，不能证明被告违约。原告提交的茶桌茶几、电脑购买记录和发票，本院认为，该组证据能证明原告曾购买过价值4550元的茶几及茶桌椅，但不能证明被告处分的物品中有包含上述物品。对被告提交的聊天记录，结合证人高某、证人张某的证人证言，可以确定原告曾通过案外人高某与被告约定过退租1207号房屋的事实。同时，由于双方曾协商过将1410号房屋的佣金抵作1007号房屋的定金，而1410号房屋是高某个人与被告所签，由此可知，1007号房屋并非高某代表原告承租的。被告提交的1007号房屋的入住交接单，没有证据证明杜坤为原告公司的员工，该交接单上也无原告公司的盖章，故不能视为1007号房屋是原告所承租。至于高某与杨曼的聊天记录及杨曼的证人证言，本院认为，高某在与杨曼沟通的过程中，就已经明确否认了原告“换租”的概念，双方此时已对1207号房屋退还费用的事宜产生了分歧，而杨曼又是被告公司的员工，其与被告存在利害关系，故对杨曼的证人证言本院不予采信。被告提交的授权委托书、托管运营合作协议、房屋租赁合同能够证明被告对案涉房屋具有出租权，对改组证据本院予以认可。对被告提交的汇金中心的图纸、照片、装修合同，本院认为，本案审理的是原被告双方就1207号房屋租赁产生的纠纷，原被告之间未就1007号房屋签订租赁合同，现有证据也不足以证明原告实际承租使用了1007号房屋，因此图纸、照片、装修合同与本案不具有关联性，本院不予认可。结合上述对证据的认定，本院查明事实如下：2018年12月中旬，原告与被告就位于武汉市洪山区欢乐大道1号德成国贸中心B座1207室（以下简称1207室）订立《房屋租赁服务合同》，合同约定：被告将上述房屋出租给原告，房屋计租建筑面积为220.3平方米，房屋用途为办公，主营业务为：服饰。租赁期限为12个月，自2019年1月15日起至2020年1月14日止。免租期为15天。租金实行每6个月支付制，每次应预支付6个月。首期租金应于合同签订日起30日内向被告支付，其后租金，原告须在每个使用期之前的15日向被告支付当期6个月的租金。租金、服务费、物业费合计每月23792.4元。租赁保证金为19386.4元，原告于合同签订20日内支付。租赁关系终止时，被告收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告。关于租赁保证金的使用和退还，双方约定：1、原告存在欠付费用时，被告有权用该保证金进行交付……2、如原告在本合同履行过程中有违约行为，经被告书面提示仍不改正的，被告有权扣收相应金额的保证金作为违约金……4、如原告违反本合同的规定提前合同解除或终止，被告有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应原告债务……。关于租赁房屋的交还，双方约定：1、租赁期限未满，被告或原告依据合同或法律法规单方面解除合同或因不可抗力等原因使租赁合同关系终止的，原告均应在租赁合同关系终止之日起5日内退出并交还租赁房屋，若原告未按时腾退房屋，被告有权进行强制清场，收回房屋使用权，因强制清场造成的损失由原告自行承担。……合同违约责任约定：在租赁期内，原告非因不可抗力因素而单方面终止合同的，无权要求被告退还已预交的租金及租赁保证金，并应向被告支付3个月租金作为违约金。被告非因不可抗力因素而单方面终止本合同的，应赔偿因此给原告造成的装修等经济损失。合同约定违约行为出现，合同自守约方向违约方发出书面解除合同通知后终止，违约方在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。原告应在合同终止后5日内搬离租赁单元并配合被告办理退租手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告缴纳了租赁保证金19386.4元、6个月的租金和服务费116318.4元，以及3个月的物业服务费13218元。原告于2019年1月初搬入1207室房屋。2019年3月28日，原告通过案外人高某向被告员工张某表示要搬离1207室房屋，3月29日搬离。张某回复“好的。”张某同时告诉高某周一可以安排人搬过来。高某回复“好的。”2019年3月29日，原告从1207室房屋搬离，双方并对1207室房屋进行了交接。另查明，2019年1月25日，高某以其个人名义与被告就德成国贸1410号房屋签订租赁合同，合同租赁期为2019年4月15日至2020年4月14日。2019年3月27日，高某与被告员工张某联系承租汇金中心1007号房屋的事宜。2019年4月22日，高某和他的团队搬入1007室房屋，后不到三个月时间便搬离了1007号房屋。在此过程中，原告或高某均未与被告签订1007号房屋的租赁合同。还查明，被告提交的聊天记录中张某、杨曼、李同均是被告公司的员工，其中张某于2019年4月已离职。高某与原告法定代表人汪伟岚是朋友关系。本院认为，案涉《房屋租赁服务合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同。关于原告诉请要求解除合同，本院认为，高某让被告转租1207室房屋并代表原告表示将于2019年3月29日搬离，被告表示了同意，双方自此对1207室房屋租赁合同的解除达成了一致，故案涉《房屋租赁服务合同》已于2019年3月28日解除。关于原告（反诉被告）要求退还租赁保证金的诉请，本院认为，合同第四条第1款约定了租金标准，其中明确表明“以上价格含税，以下所称租金包括租金、服务费及物业费。”合同第四条第2款租金支付时间约定：首期6个月租金应于签订本合同日起30日内向甲方支付。本案合同签订于2018年12月中旬，故根据合同约定，原告应当在合同签订日起30日内即2019年1月中旬向被告缴纳首期6个月的租金、服务费及物业费。但原告截止2019年1月中旬仅向被告缴纳了6个月的租金和服务费及3个月的物业费，原告对合同的实际履行情况与合同约定不符，具有违约情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉合同虽已解除，但不影响合同中对违约责任的约定。本案中，原告于2019年3月29日提前退租，被告虽同意原告退租，但不能以此否认原告提前退租构成违约的事实，故根据合同第11条第4款：“乙方未按照本合同约定履行义务或出现本合同约定的违约行为均视为违约，甲方有权直接扣除乙方全部租赁保证金并解除合同，要求乙方应立即清偿全部债务，并向甲方支付3个月租金作为违约金……”的约定，原告（反诉被告）所交的租赁保证金不应予以退还。关于原告要求退还剩余租金58159.2元的诉请，本院认为，因案涉《房屋租赁服务合同》已于2019年3月28日解除，原告也已于2019年3月29日退出案涉租赁场地，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告诉请返还剩余未实际产生的租金及服务费58159.2元本院予以支持。关于原告（反诉被告）提出的返还价值4550元的茶几和茶桌，返还价值3000元的电脑，本院认为，案涉合同第七条第1款第1项约定：租赁期未满，任何一方单方解除合同或因不可抗力等原因致使租赁合同关系终止的，原告均应在租赁合同关系终止之日起5日内退出并交还房屋，原告已于2019年3月29日搬离了1207号房屋，并将房屋交付给了被告，后未在五日内将自己的物品搬出，根据合同第七条第2款第1项的约定：若超过交还期乙方没有搬离，租赁房屋内的一切乙方物品均视为乙方的遗弃物，该遗弃物所有权归甲方所有，甲方有权自行处置。因此，原告（反诉被告）要求返还物品的诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的诉请，本院认为，案涉1207号房屋已由被告于2019年4月15日另行对外出租，被告自此就案涉1207室房屋已无扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对原告（反诉被告）提出的违约金应予以减少的抗辩本院予以采纳；考虑到被告（反诉原告）虽于2019年4月15日另行出租了案涉房屋，但对于案涉1207室房屋客观上还存在清理、改造、另行招租、运营管理等的支出，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告（反诉被告）仍应向被告（反诉原告）支付1个月的租金9693.2元作为违约金。关于被告（反诉原告）抗辩的高某后期搬入1007号房屋的行为应视为原告同意换租到1007号房屋的行为，本院认为，首先，案外人高某没有以原告的名义承租1007号房屋的外观授权，被告提交的聊天记录中也没有高某作出的以原告的名义从1207号房屋“换租”到1007号房屋的意思表示，即使如被告所说确有换租一事，那么相应标的物的租金及费用也应分别结算清楚，在双方未就此明确达成一致的情况下，不应以换租为由强行混淆两个租赁标的物的结算事宜；其次，经庭审查明，高某在与被告协商的过程中，曾约定将1410号房屋佣金当作1007号房屋的定金，而1410号房屋的租赁合同是高某以其个人名义与被告所签订的；综上，被告以换租为由认为不应退还租金的观点，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司退还租金58159.2元；二、原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司支付违约金9693.2元；三、驳回原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1738元，由被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司负担1304元，由原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司负担434元；反诉案件受理费527元，由被告（反诉原告）武汉火凤德创科技企业孵化器有限公司负担353元，由原告（反诉被告）武汉布朗格服饰有限公司负担174元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 姚 紫 茶人民陪审员 廖 正 夫人民陪审员 陈 德 平二〇二〇年五月二十六日书 记 员 蔡郑美佳书 记 员 贾  锐