福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1236号 原告：宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区五里亭东湖路28号-2，统一社会信用代码92350901MA2Y964614。 经营者：米如山，执行董事。 委托诉讼代理人：黄玉溶，福建凡圃律师事务所律师。 被告：东侨经济技术开发区水岸阳光小区业主委员会，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区水岸阳光小区16号楼一层，备案登记号东侨房管(业)备[2019]2号。 负责人：邱泽良，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：黄象伟，男。 原告宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部（以下简称黑色狮子俱乐部）与被告东侨经济技术开发区水岸阳光小区业主委员会（以下简称水岸阳光业委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黑色狮子俱乐部的委托诉讼代理人黄玉溶、被告水岸阳光业委会的委托诉讼代理人黄象伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黑色狮子俱乐部向本院提出诉讼请求：1.判令解除黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订的《场地租用协议》；2.判令水岸阳光业委会向黑色狮子俱乐部支付违约金30000元。事实与理由：2019年9月21日，黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订《场地租用协议》，合同约定：水岸阳光业委会小区内的网球场租赁给黑色狮子俱乐部经营野战运动项目，租赁期为3年，2019年10月为筹备试营期。合同签订后，黑色狮子俱乐部在筹备试营期内购买了约20000元的物资并开展了相应筹备工作，水岸阳光业委会却告知黑色狮子俱乐部无法继续履行合同，即无法按约定交付场地，导致黑色狮子俱乐部的筹备工作前功尽弃，购买的筹备物资全部闲置，损失较大。水岸阳光业委会的上述行为已经构成违约，应当按照《场地租用协议》约定向黑色狮子俱乐部支付违约金30000元。 水岸阳光业委会辩称，1.黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订《场地租用协议》后，水岸阳光业委会已将场地交付给黑色狮子俱乐部，黑色狮子俱乐部的设备等器材已实际进入水岸阳光业委会场地，水岸阳光业委会不存在违约行为，黑色狮子俱乐部要求水岸阳光业委会支付违约金30000元，没有事实和法律依据，且黑色狮子俱乐部未按约支付租金，项目涉及安全问题，导致水岸阳光小区业主意见很大，合同最终未能履行是因为黑色狮子俱乐部的违约行为导致的；2.黑色狮子俱乐部租赁水岸阳光业委会场地系用于经营野战运动项目，该项经营须经过部门审批，但至今未得到审批，其租赁场地的行为不具有合法性。根据《场地租用协议》第五条约定：黑色狮子俱乐部应负责场地地活动的安全事宜，同时确保其经营项目的合法性。黑色狮子俱乐部违反了合同约定，水岸阳光业委会有权拒绝交付场地给黑色狮子俱乐部；3.即使水岸阳光业委会存在违约行为，黑色狮子俱乐部主张的违约金过高，应当予以减少。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的《场地租用协议》、微信聊天记录、通话录音、对账单位明细、场地照片、企业信用信息公示报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。黑色狮子俱乐部提交的淘宝网购记录、与淘宝卖家聊天记录及通话录音，经水岸阳光业委会质证对真实性及证明对象有异议。本院认为，该淘宝网购记录符合证据形式要求，有明确的订单和收货信息，水岸阳光业委会仅以黑色狮子俱乐部购买的物资是否专门用于涉案租赁合同的经营为由抗辩，但其未提供相应的反驳证据，上述证据来源合法，内容真实可信，故该证据予以采信。 根据当事人陈述及采信的证据，本院认定事实如下： 1.2019年9月21日，黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订《场地租用协议》，协议约定：黑色狮子俱乐部租赁位于水岸阳光业委会小区内网球场，面积30米×15米的场地，经营野战运动项目；租赁期为3年，10月份为筹备试营期，合同时间：2019年11月1日至2022年10月30日止；场地租金30000元/年，按半年度支付租金15000元，即：首次租金支付时间为2019年11月1日前；第二次为2020年5月1日前，以此类推；场地押金2500元整，合同期满，甲方不计利息全额退还乙方；如一方违反本协议的任何条款，另一方有权终止本协议的执行，并要求违约方支付违约金，违约金按一年租金支付。 2.合同签订后，黑色狮子俱乐部在淘宝网购买充气真人CS场地掩体障碍物道具迷彩碉堡堡垒充气玩具（600-700平方场地掩体方案）和户外储物房露台储藏室庭院杂物间室外组合屋（E款储物房）等设备物资花费共计20600元。 3.《企业信用信息公示报告》载明，宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部为个体工商户；经营者：米如山；经营场所：福建省宁德市东侨经济开发区五里亭东湖路28号-2；经营范围：室内外体育运动策划。 4.东侨经济技术开发区房管局出具东侨房管（业）备[2019]2号《业主委员会备案证明》载明：水岸阳光小区业主委员会成立的时间为2019年3月24日，任期5年。 本案的争议焦点为：1.水岸阳光业委会是否为本案适格被告；2.黑色狮子俱乐部是否可以主张解除《场地租用协议》；3.本案违约金数额的认定。 本院审查认为： 关于争议焦点1，水岸阳光业委会是否为本案适格被告。根据《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。本案中，水岸阳光业委会依法于2019年3月24日成立，并经物业所在地的东侨经济技术开发区房管局备案，案涉网球场归水岸阳光小区所有，水岸阳光小区依法对其具有占有、使用、收益的权利。本院认为，水岸阳光业委会在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格，故为本案适格被告。 关于争议焦点2，黑色狮子俱乐部是否可以主张解除《场地租用协议》。黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订的《场地租用协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，水岸阳光业委会未向黑色狮子俱乐部交付网球场地，并以黑色狮子俱乐部尚未支付押金和租金为由抗辩。本院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。黑色狮子俱乐部在水岸阳光业委会履行交付场地义务之前有权拒绝其履行支付押金和租金的请求。同时，水岸阳光业委会以水岸阳光小区业主认为涉及安全问题为由明确表示不能履行合同项下义务，已经构成预期违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。故黑色狮子俱乐部在提起本案诉讼后，增加诉讼请求：解除双方签订的《场地租用协议》，本院认为，黑色狮子俱乐部行使法定解除权理由正当，予以支持。水岸阳光业委会于2020年5月19日到庭参加诉讼，视为解除合同的通知已经送达，案涉合同自该日即行解除。 关于争议焦点3，本案违约金数额的认定。根据《场地租用协议》第九条约定，如一方违反本协议的任何条款，另一方有权终止本协议的执行，并要求违约方支付违约金，违约金按一年租金支付。水岸阳光业委会违反协议约定，未能向黑色狮子俱乐部交付场地，故黑色狮子俱乐部诉请判令水岸阳光业委会支付违约金，于法有据，本院予以支持。但违约金应以补偿为主，惩罚为辅，鉴于场地租用协议》约定的违约金过分高于实际造成的损失，本院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据淘宝商家和二手交易市场回收价予以调整，以黑色狮子俱乐部购买设备物资产生的实际花费20600元为基数，违约金按价款总额50％偿付，即10300元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。黑色狮子俱乐部与水岸阳光业委会签订的《场地租用协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，当事人一方在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，另一方当事人主张解除合同的，本院予以支持。合同解除后，黑色狮子俱乐部主张水岸阳光业委会支付违约金。水岸阳光业委会主张协议约定的违约金过高，本院酌情调整，以黑色狮子俱乐部购买设备物资产生的实际花费20600元为基数，违约金按价款总额50％偿付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部与东侨经济技术开发区水岸阳光小区业主委员会于2019年9月21日签订的《场地租用协议》于2020年5月19日解除； 二、东侨经济技术开发区水岸阳光小区业主委员会应于本判决生效之日偿付宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部违约金10300元； 三、驳回宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，由宁德市东侨经济技术开发区黑色狮子运动俱乐部负担361元，东侨经济技术开发区水岸阳光小区业主委员会负担189元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  钟兰军 人民陪审员  兰城金 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  谢雨虹 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。