安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2020）皖1125民初715号原告：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。被告：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。法定代表人：郭义龙，执行董事。被告：郭义龙，男，1977年10月24日出生，汉族，住安徽省定远县。二被告共同委托诉讼代理人：***，江苏朗华律师事务所律师。第三人：姚善鹏，男，1993年4月18日出生，汉族，住安徽省定远县。原告王玉宝与被告定远县广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）、郭义龙及第三人姚善鹏确认合同效力纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉宝及其委托诉讼代理人朱朝霞、被告广源公司负担代表人郭义龙及二被告共同委托诉讼代理人***、第三人姚善鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉宝向本院提出诉讼请求：判决确认二被告2017年4月17日签订的关于双塘金铺商业广场2幢(又称2#楼)东7三层、东8三层房屋买卖合同无效并解除网签备案手续;判决被告履行2016年4月7日分房协议书协助原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢(又称2#楼)东7三层、东8三层房屋产权登记到第三人姚善鹏名下;判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2013年3月份原告王玉宝独资成立被告公司,之后郭义龙、李守波和原告王玉宝协商各自出资加入被告公司,郭义龙出资480万元持股比例60%,李守波出资160万元持股比例20%,原告王玉宝出资160万元持股比例20%。2016年4月7日经协商三股东达成分红协议,将公司房屋按出资比例分给三股东处理,各自有权对外出售,分房协议达成后,被告郭义龙、另一股东李守波已经按协议规定行使了自己的权利,原告将自己分得的双塘金铺商业广场2幢(又称2#楼)东7三层、东8三层房屋卖给了第三人,被告仍然利用其控制公司的地位恶意地将上述房屋和自己签订了买卖合同并办理了网签备案手续,其行为严重侵犯原告的合法权利,为了维护原告合法权利,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》规定,特具状,请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。广源公司辩称：原告以股东会决议的形式分得涉案房屋仅为取得对被告广源公司分红的债权，而非涉案房屋的所有权，被告广源公司在原告不能履行协议约定的到期偿还公司债务情形下将登记在自己名下的房产出卖偿还债务符合法律规定，两被告签订的商品房买卖合同真实有效，并办理网签备案登记，原告主张合同无效无法律依据；原告已于2019年7月9日以相同的事实及理由诉请至定远县人民法院，定远人民法院作出2019皖1125民初4477号民事判决书，判决驳回原告的诉请，原告再次起诉的行为违反一事不再理的原则，应当依法驳回起诉；被告广源公司已解除王玉宝卖房相应的授权，原告要求配合自己将涉案房产过户给第三人，没有法律基础；根据原案件的审理查明第三人从未要求过房屋过户手续，王玉宝非买房人，诉请办理过户，无事实和法律依据。姚善鹏无答辩意见。王玉宝为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、原告身份证一份；证明目的:证明原告的身份情况。证据二、不动产登记证明二份；证明目的:证明本案诉争房屋登记在被告定远县广源房地产开发有限公司名下。证据三、定远县人民法院(2019)皖1125民初4477号民事判决书一份、协议书一份、分得房屋确认书一份、委托授权书一份、律师见证书一份、定远县公证处公证书一份、购房协议一份；证明目的:1、证明原告王玉宝与股东及被告的分房协议合法有效,并经生效判决确认;2、证明涉案房屋已经合法分配给原告王玉宝所有和处分;3、原告王玉宝有权将涉案房屋卖给第三人姚善鹏,被告公司依约应当配合办理过户手续,被告公司为其法定代表人郭义龙办理网签备案阻碍原告和第三人办理过户手续行为是错误的违法的。证据四、商品房买卖合同和备案登记信息各一份(复印件,来源于2019皖1125民初4477号卷宗)；证明目的:证明二被告签订的商品房买卖合同并办理备案手续侵犯了原告和第三人的合法权利属无效合同,应当予以撤销并解除备案登记手续。证据五、滁州日报和发票复印件各一张,安徽省印章业社会信息采集卡一份；证明目的:二被告签订的商品房买卖合同公章系作废公章,二被告签订合同和网签备案是恶意串通的,是侵犯原告合法权利的,原告作为当时的公司法定代表人是不知情的。证据六、尾号为1601的备案登记信息一份和信息号印章印文留存表一份；证明目的：证明被告提供的2017年4月17日商品房预售合同上所载的印章系2017年9月11日才开始启用，被告所提供的合同显然是无效的，侵犯了原告的合法权益。证据七、被告公司起诉原告王玉宝和李林菊商品房买卖合同无效案件的被告代理人秦明光提供的证据目录一份；证明目的：证明和分房协议相互印证，证明被告当庭提供的两份商品房预售合同已经被作废，该两份预售合同是为了从银行办理贷款使用的，并不是真正的商品房预售合同。广源公司、郭义龙对原告所举证据质证意见为：对证据一、二真实性无异议；对证据三判决书真实性无异议，证明目的不认可，根据生效判决查明的事实，原告与第三人签订买卖合同是基于被告公司的授权；委托书、公证书真实性无异议，对证明目的不认可，被告广源公司已解除公证书所涉及的委托授权；购房协议是不真实的，根据4477号庭审查明事实，姚善鹏是应王玉宝要求签订的；对证据四商品房买卖合同我们已在4477号案件中提交，真实性无法确定，备案信息登记真实性无异议，对证明目的不认可；对证据五为当庭提交真实性需要核实，庭后提交书面质证意见（书面意见：滁州日报和发票复印件各一张，是复印件，真实性不认可，且原告提供的报纸复印件上公告的内容是“遗失定远县广源房地产开发有限公司公章一枚，声明作废”，不能确定登报作废的是何印章，安徽省印章业社会信息采集卡一份真实性没有异议，被告在他案中提交的网签合同上的一张与安徽省印章业社会信息采集卡上的印章并非同一印章，原告的证明目的不予认可）；对证据六是复印件我不认可，王玉宝手上有一枚328尾号的公章，是其私刻公章，公司没有使用过，后到曲阳派出所报案的；对证据七证明目的不认可，其中不包括307、308（2幢东7三层、东8三层）。第三人姚善鹏对原告所举证据无质证意见。广源公司、郭义龙为抗辩原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、两份公证书（定远县公证处2019皖定公证字第1264、1265号）；证明目的：被告公司已解除王玉宝对涉案房屋的相关授权并送达给王玉宝，王玉宝不具有广源公司代理人资格。证据二、两份商品房预售合同（2014年5月9日）、两份房地产登记证明。原告对广源公司、郭义龙所举证据质证意见为：对证据一被告未在指定的举证期限内向法庭提供，对两份公证书的真实性无异议，对被告公司的证明目的有异议，本案原告与第三人之间的购房协议在公证书之前，该公证书是2019年10月8日做出的，与本案无任何关联性，被告的证明目的不能成立；对证据二两份商品房预售合同系伪造的，即使是真实的有这份合同的存在，也被2016年4月7日的这份分房协议给作废了，如果有这份合同的存在也是为了办贷款使用的，这份预售合同备案登记已经被解除，在分房时涉案房屋是分配给原告处分的，有分房协议和分房确认书足以证明。这份商品房买卖合同不能对抗原告依法于2016年4月7日因分房而产生的权利。本案诉争房屋是2017年4月17日又重新备案的，这显然表明之前如果有备案已经被解除，2017年4月17日的这份网签备案合同是无效合同，当时房屋已经分配给原告王玉宝，被告未经原告同意将房屋备案在自己名下，显然侵犯了原告的合法权益，原告已经向法庭举证，新备案的合同所加盖的公章是2017年9月11日才开始启用的，因此，这份备案合同是未经原告同意，两被告恶意串通产生的，是无效的。对两份房地产登记证明，对其三性均不认可，是复印件，无法核实其真实性，即使是真实存在的，这份抵押登记早已解除，与本案没有任何关联性，对报纸是2017年9月7日作出的，因此在2017年9月7日之前编号为328的公章是有效存在的，合法使用的，被告在2017年4月17日签订商品房预售合同应该使用该公章，对其真实性无异议。第三人姚善鹏无质证意见，也未举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院结合当事人答辩、质证意见在查明事实中予以综合认定。本院经审理查明案件事实如下：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定将剩余的房地产以实物形式作为公司利润向股东分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉2幢（又称2#楼）东7、东8、东15、东16，3幢东3、东6等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波作为受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容），并进行公证。2016年8月25日，定远县公证处对前述委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托书人定远县广源房地产开发有限公司，受托人王玉宝，委托人拥有如下房地产：……二、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场2号楼东7、东8……，现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1.代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2.代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续…5.代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6.代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7.代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8.代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限：自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：定远县广源房地产开发有限公司（公章）法定代表人：王玉宝，二○一六年八月二十五日”。之后，王玉宝与姚善鹏签订房屋买卖协议，将2幢东7、东8号房屋的第一、二层出卖给姚善鹏，广源公司已经按照约定将2幢楼东7、东8号房屋的第一、二层登记到姚善鹏名下，当时2幢楼东7、东8号房屋的第三层被广源公司抵押给银行，现2幢楼东7、东8号房屋的第三层抵押已经解除，但广源公司于2017年4月17日将2幢楼东7、东8号房屋的第三层出售给郭义龙，双方签订了房屋买卖合同并办理了网签备案手续。2017年8月9日，广源公司的法定代表人由王玉宝变更为郭义龙。2019年6月20日，王玉宝（甲方）与姚善鹏（乙方）签订协议，约定：“1.甲方将定远县双塘金铺商业广场2#东307、308（三层）约41平方米（以房产证面积为准）卖给乙方，每平方5500元，合计价款225000元其余三楼平台面积无偿赠与乙方，在签协议后10日内付付款30%，网签或法院判决生效时付60%房款，余款待房产证办到乙方名下时付清全部房款，办证费用属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。甲方：王玉宝乙方：姚善鹏2019年6月20日”。但协议签订后姚善鹏一直未支付房款，房屋也未交付。2019年7月9日，原告王玉宝与被告广源公司、郭义龙、第三人姚善鹏合同纠纷一案诉讼来院,王玉宝要求判决：1、被告广源公司、郭义龙履行2016年4月7日分房协议和2016年12月29日调房协议,确认双塘金铺商业广场3幢东7号房屋归王玉宝所有;2.配合王玉宝将双塘金铺商业广场2幢东7三层、东8三层登记到第三人姚善鹏名下。本院经审理认为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。但是,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需经依法登记,始得发生效力。本案中,王玉宝、郭义龙、李守波均系广源公司的股东。2016年7月4日,王玉宝、郭义龙与李守波签订分房协议,该协议经广源公司股东会确认,系各方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效,各方当事人均应当按照协议行使权利并履行义务。根据该分房协议,郭义龙分得3幢东7号等房屋,王玉宝分得2幢东7、东8号房屋。之后,郭义龙又与王玉宝签订调房协议,对各自分得的房屋进行了调换,该调房协议亦系双方当事人的真实意思表示,依法成立并有效,3幢东7号房屋因此属于王玉宝分得。1.根据分房协议和调房协议,王玉宝分得3幢东7号房屋,但是,该分房协议、调房协议并不直接产生物权变动或者设立的效力,王玉宝只能根据前述协议书享有对3幢东7号房屋的债权请求权,而非物权请求权。王玉宝请求人民法院确认该房屋归其所有,因不符合法律规定,依法不予支持。2.分得2幢东7、东8号房屋后,王玉宝根据分红协议及委托书将前述房屋出售给第三人姚善鹏,因2幢东7、东8号房屋登记于广源公司名下,并由广源公司委托王玉宝对外出售,故广源公司负有协助办理产权变更登记义务。但是,2幢东7、东8号房屋目前处于网签备案状态,在该网签合同未被撤销之前,该房屋无法变更登记至姚善鹏名下,故王玉宝该项诉讼请求的条件尚未成就,本院依法不予支持。王玉宝可待相关条件成就后,另行主张。2019年12月30日，本院（2019）皖1125民初4477号民事判决书判决驳回原告王玉宝的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。2020年2月25日，原告再次起诉来院。另查明：2019年10月8日，广源公司召开由郭义龙、李守波、王玉宝参加的股东会形成决议，并经定远县公证处公证，决议如下：1、本公司于2019年10月8日解除与郭义龙、李守波、王玉宝2016年8月25日订立的委托书，三股东不再享有处分房屋的代理权限；2、本公司除已在不动产登记中心办理网签之外的剩余房屋均由本公司直接对外销售，房屋销售款由买受人直接汇入本公司账户；3、房屋销售款扣除相关税费以及本公司外债后，将余额直接付给分得房屋的股东。本院认为，王玉宝与郭义龙、李守波签订的《分房协议书》及公司的《委托书》系当事人真实意思的表示，并经股东会决议同意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，各方当事人均应按协议履行。本案王玉宝虽分得2幢东7、东8号房屋，但该分房协议并不直接产生物权变动或者设立的效力，王玉宝只能根据前述协议书享有对2幢东7、东8号房屋的债权请求权，而非物权请求权，该房屋登记在广源公司名下，广源公司仍是房屋的所有权人，且出卖该房屋时王玉宝是该公司的法定代表人，广源公司将房屋出卖给郭义龙系自主处分自己的权利，该合同是双方协商一致达成的，并未违反《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原告要求确认二被告2017年4月17日签订的关于双塘金铺商业广场2幢(又称2#楼)东7三层、东8三层房屋买卖合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因本院（2019）皖1125民初4477号民事判决书已认定该2幢东7、东8号第三层房屋广源公司已于2017年4月17日与郭义龙签订了商品房出售合同，出卖给郭义龙，并办理了网签备案手续，且王玉宝与第三人姚善鹏签订协议将2幢东7、东8第三层房屋出卖给姚善鹏的时间是2019年6月20日，在郭义龙网签备案的两年之后，因网签行为系行政管理行为，不属于民事纠纷调整的对象，在该网签合同未被撤销之前，该房屋无法变更登记至姚善鹏名下，故原告要求解除网签备案手续，被告协助原告将双塘金铺商业广场2幢(又称2#楼)东7三层、东8三层房屋产权登记到第三人姚善鹏名下的诉讼请求条件尚未成就，本院依法不予支持。原告可待相关条件成就后，另行主张。被告辩称原告王玉宝已于之前以相同的事实和理由向定远县人民法院诉讼，定远法院依法判决并生效，原告再次起诉违反一事不再理的基本原则，应当依法驳回起诉，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉,同时符合下列条件的,构成重复起诉:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”，本案与前诉虽为同一当事人,针对的是同一房屋,但前诉的诉讼请求是要求被告履行一定义务，协助原告将房屋产权登记到第三人名下，是给付之诉，本案的诉讼请求是确认房屋买卖合同无效，是确认之诉，不是同一诉讼请求,并不违反一事不再理原则，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条之规定,判决如下：驳回原告王玉宝的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告王玉宝负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  马春海二〇二〇年五月十五日书记员  刘 凯附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。