重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1056号上诉人（原审被告）：喻小艳，女，1979年8月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：夏韵策（喻小艳之夫），1975年8月11日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路9号2幢商业负1/负2-8，统一社会信用代码915001162035885614。法定代表人：张寨英，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。上诉人喻小艳因与被上诉人重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称裕城美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初8970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人喻小艳的委托诉讼代理人夏韵策，被上诉人裕城美物业公司的委托诉讼代理人杜后利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻小艳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回裕城美物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由裕城美物业公司负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，程序严重违法。建宇房地产公司选聘物业公司未经过招投标程序，与裕城美物业公司签订的前期物业服务合同对业主不产生约束力。《前期物业服务合同》未达到或超过《重庆市住宅物业服务等级标准》最高等级标准，约定的别墅3元/月/平方米明显违法。2、一审程序违法。一审审理过程中裕城美物业公司未提供备案登记证据，对该证据也未组织质证，一审认定江津区国土资源和房屋管理局已对《前期物业服务合同》进行备案登记程序违法。裕城美物业公司辩称，前期物业服务合同依法进行了招投标且进行了备案，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。裕城美物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决喻小艳向裕城美物业公司支付2015年2月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业服务费24453.38元（340.58元＋472.80元/月×51月）；2.喻小艳向裕城美物业公司支付违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准，从次月11日起计算至付清物业费时止）；3.本案诉讼费由喻小艳承担。一审法院认定的事实：喻小艳系重庆市江津区X号房屋的所有权人，该房屋物业类型为联排别墅，建筑面积157.61平方米。2010年4月30日，重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司（后更名为裕城美物业公司）与建宇房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定裕城美物业公司向雍山郡小区提供物业服务，明确约定：“(1）花园洋房住宅：2.00元/月/平方米（2）电梯花园洋房住宅：2.2元/月/平方米（3）别墅物业（含叠拼、联排、独栋）:3元/月/平方米...物业管理费按每月交纳，业主或物业使用人应次月10前履行交纳义务，逾期将按每天3‰向乙方支付违约金....”。江津区国土资源和房屋管理局已对该《前期物业服务合同》进行备案登记。建宇房地产公司为雍山郡小区物业制定了《业主临时管理规约》，该规约第四十条约定物业服务收费标准，其中，“悦山组团电梯洋房2.2元/平方米/月；悦山叠拼别墅3元/平方米/月。”喻小艳在《业主临时管理规约》承诺书上签名，内容为确认已详细阅读前期物业服务合同及业主临时管理规约等。前期物业服务合同签订后，裕城美物业公司向该小区提供了物业服务。喻小艳接房后装修入住，从2015年2月1日至2019年5月31日未交纳物业管理费。裕城美物业公司发出催收通知单后，喻小艳仍未交纳该费用。在提供物业服务期间，裕城美物业公司在停放车辆等方面存在服务瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。前期物业管理是在物业业主购买物业以前，由建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同来进行物业管理。建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并将临时管理规约向物业买受人明示，物业买受人在签订物业买卖合同时也应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，裕城美物业公司与建宇房地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定裕城美物业公司向雍山郡小区提供物业服务，该小区业主按时向裕城美物业公司交纳物业服务费。该合同已备案登记。喻小艳对临时管理规约作出书面承诺，前期物业服务合同对其具有约束力，对喻小艳认为裕城美物业公司无权收取物业服务费等辩解意见不予采纳。物业服务收费区别不同物业的性质、特点，喻小艳所有房屋物业类型为联排别墅，其提供的证据不足以证明裕城美物业公司严重不负责等，故应当按照前期物业服务合同约定3元/方米/月的标准交纳物业服务费。在一审法庭辩论终结前，雍山郡小区并未选聘新的物业服务企业，裕城美物业公司一直为该小区提供物业服务，喻小艳作为业主享受了物业服务，应当支付物业服务费用。裕城美物业公司请求24453.38元，经核算，其从2015年2月1日至2019年5月31日未交纳物业服务费共计24454.91元（340.58元＋3元/平方米/月×157.61平方米×51月），请求金额低于核算金额，对裕城美物业公司的该项请求予以支持。因裕城美物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，故对其请求违约金的诉讼请求，不予支持。据此，判决：“一、被告喻小艳于本判决生效后十五日内支付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司自2015年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费共计24453.38元。如被告喻小艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆裕城美每天物业管理有限公司的其他诉讼请求。”本院二审审理过程中，双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”裕城美物业公司未举示证据证明其系经过招投标方式选聘为喻小艳所在的重庆市江津区鼎山街道鼎山大道738号建宇雍山郡小区的物业服务企业，亦未举示证据证明案涉小区系可以通过协议方式确定物业服务企业并经过了批准，应承担举证不能的不利后果。在裕城美物业公司未举示上述证据的情况下，应认定为建宇房地产公司未经过招投标选聘裕城美物业公司，违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定。且建宇房地产公司不经招投标选聘裕城美公司不利于实现优胜劣汰，营造公平竞争的市场环境，促进物业服务行业的健康发展，本院认定建宇房地产公司与裕城美物业公司于2010年4月30日签订的《前期物业服务合同》无效。因裕城美物业公司为案涉小区实际提供了物业服务，且《前期物业服务合同》无效也非裕城美物业公司的原因导致。因此，虽《前期物业服务合同》被认定无效，但裕城美物业公司实际提供了物业服务，喻小艳也已经实际享受了裕城美物业公司提供的服务，根据等价有偿原则，喻小艳应当为其所享受的服务支付对价，具体费用可参照《前期物业服务合同》所约定的标准计算，故一审对于裕城美物业公司所请求的2015年2月1日至2019年5月31日期间的物业服务费计算为24454.91元本院予以维持。综上所述，喻小艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人喻小艳负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇二〇年五月十八日（院印）书记员  王丽丽