陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终670号上诉人（原审被告、反诉原告）：张坤，男，1981年10月30日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：鲁欢，陕西庄威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨喜荣，男，1970年9月25日出生，汉族，住陕西省蒲城县。委托诉讼代理人：马强波，陕西众致律师事务所律师。上诉人张坤因与被上诉人杨喜荣租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张坤上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判杨喜荣向张坤支付45625元；2.一、二审诉讼费由杨喜荣负担。事实和理由：杨喜荣为了证明张坤建筑属违建，提供违建项目登记表、大棚房整治验收申请各一份，但该证据系复印件，且提供单位未加盖任何签章，真实性无法确认，从该两张表也可看出，是一个叫张方的养殖场被拆迁，与本案无关联性。一审判决关于涉案房屋属违建的认定错误。一审已查清杨喜荣欠张坤2017年11月至2018年10月租金26500元、2018年11月至2019年1月租金19125元，合计45625元。本诉杨喜荣将《租赁合同》作为证据提供，认为《租赁合同》有效，且杨喜荣还另案提起行政诉讼，认为政府强拆违法。后当张坤讨要房租时，杨喜荣又答辩《租赁合同》无效。如此前后不一致，唯一目的就是不想支付房租，通过诉讼拖延。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，租赁合同有效与否，不影响张坤要求杨喜荣支付使用费。张坤作为普通农民，目的是为讨要45625元使用费，其不可能在乎该钱叫房屋租金还是房屋占用费，法院完全可以释明。一审判决认定《租赁合同》无效，却建议张坤对房屋占用费另行起诉，既不符合该类案件的判决习惯，也不符合民事诉讼为当事人减少诉累的司法精神，更是对拖欠房屋使用费行为的纵容。杨喜荣辩称，对违法建筑事实认定的证据在一审经过质证，该证据上标明：复印件与原件一致，原件保存在子午街办，且张坤亦持有相关证据材料却拒绝向法庭出示。从张坤提交的录音证据中提到：“完了，厂房保不住了，人家刚给我打电话，打电话说要拆”等，都可证实涉案厂房系违法建筑且要拆除的事实。一审张坤反诉要求杨喜荣支付厂房租金，在整个诉讼过程中未变更过诉讼请求，相反面对充分能够证明涉案厂房系违法建筑的证据，一再辩解其房屋不是违法建筑，坚持请求杨喜荣支付厂房租金。请求支付厂房租金和请求支付房屋占用费系两个完全不同的诉讼请求，所依据的事实及理由和适用的法律是不同的，张坤应对其诉讼请求所依据的事实和理由承担举证证明责任，一审判决驳回张坤要求杨喜荣支付厂房租金的请求并无不当。退一万步讲，即便张坤重新起诉请求杨喜荣支付房屋占有使用费也不能成立。《租赁合同》第一条约定：张坤自愿将拥有合法使用权的厂房用地和已建厂房租赁给杨喜荣使用；第四条约定：张坤同意杨喜荣在租赁期内对院内修建房屋和生产所需设施。从该内容看，在签订《租赁合同》时，张坤就故意隐瞒涉案厂房系违法建筑的事实，在房屋使用过程中，因得知涉案房屋系违法建筑，致杨喜荣无法正常使用涉案厂房，且造成杨喜荣严重经济损失，张坤对此存在全部过错，应承担全部责任。杨喜荣向一审法院起诉请求：1.判令张坤赔付杨喜荣经济损失60万元；2.本案诉讼费由张坤负担。诉讼中，杨喜荣申请撤回起诉。张坤向一审法院反诉请求：1.判令杨喜荣支付下欠的厂房租金45625元；2.本案反诉费由杨喜荣负担。一审法院认定事实：2014年11月1日，杨喜荣与张坤签订《租赁合同》一份，双方约定，杨喜荣租赁张坤位于西安市长安区子午街道张村村北厂房及院屋。双方对于房屋位置、租赁期限、租赁费用、房屋改建的使用和利益分配、违约责任等事项均予以约定。2014年12月11日，杨喜荣、张坤又签订《补充合同》一份，约定在租赁期内，杨喜荣每年支付核桃树补偿金伍仟元整等内容。2017年10月，杨喜荣仅支付了张坤2017年10月至2018年10月的部分租赁费用，2018年10月并未支付2018年10月至2019年10月的租赁费用。此后，张坤出租的厂房被认定为违法建筑，2019年1月30日，被政府部门强制拆除。2019年3月11日，杨喜荣诉至一审法院，要求张坤赔偿其因强拆所致财物损失600000元，后又申请撤回起诉。诉讼中，张坤提起反诉，要求杨喜荣支付其2018年剩余租金以及2018年11月至2019年1月30日的房屋租金合计45625元。庭审中，杨喜荣撤回其起诉并拒绝张坤的反诉请求，张坤则坚持其反诉请求。一审法院认为，杨喜荣提交申请自愿撤回起诉，符合法律规定，予以准许。另，张坤曾与杨喜荣签订《租赁合同》，将位于西安市长安区子午街道张村村北厂房及院屋出租给杨喜荣。然而该房屋被政府部门认定为违法建筑，该厂房应属未经批准建设的临时建筑，故双方之间签订的《租赁合同》因涉及违法建筑，该租赁合同应认定为无效。张坤现基于该无效合同反诉要求杨喜荣支付其房屋租金，不符合法律规定，故不予支持，张坤可在租赁合同被依法确认无效后另行诉讼房屋占用费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条规定，判决：驳回被告张坤要求原告杨喜荣支付其厂房租金45625元的反诉请求。本案本诉受理费9800元，原告杨喜荣已预交，减半收取4900元，由原告杨喜荣自行负担。本案反诉费470元，被告张坤已预交，由被告张坤自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。二审中，就《租赁合同》无效，本院向张坤进行了释明，张坤变更其诉请为要求杨喜荣支付占有使用费45625元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因张坤出租给杨喜荣的厂房系违法违规建筑被政府部门于2019年1月30日强制拆除，故张坤与杨喜荣签订的《租赁合同》应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”张坤反诉要求杨喜荣支付下欠厂房租金45625元，因租赁合同无效，本院向张坤进行了释明，张坤变更诉讼请求为要求杨喜荣支付占有使用费45625元。根据《租赁合同》及《补充合同》约定，2017年11月1日至2018年10月31日租赁费为71500元，核桃树补偿金为5000元，合计76500元。杨喜荣称，其于2017年9月支付张坤45000元、2018年8月支付张坤1万元。张坤称，杨喜荣支付其4万元现金，还转账1万元。杨喜荣未提交充分有效证据证明其支付了张坤55000元，应以张坤自认收到5万元为准进行认定。所以，杨喜荣欠付张坤2017年11月1日至2018年10月31日占有使用费26500元。2018年11月1日至2019年1月30日，杨喜荣欠付张坤占有使用费19125元。综上，杨喜荣共计欠付张坤占有使用费45625元，现张坤诉请杨喜荣支付，于法有据，应予支持。综上所述，张坤的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5126号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，杨喜荣支付张坤占有使用费45625元。一审本诉案件受理费，按一审判决执行；一审反诉案件受理费470元，张坤已预交，由杨喜荣负担。二审案件受理费941元，张坤已预交，由杨喜荣负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年五月二十一日书记员  张 佩