广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初346号 原告（反诉被告）：黄丽凤，女，1985年10月31日出生，汉族，住广西梧州市万秀区西江一路12号，现住南宁市青秀区。 被告（反诉原告）：梁亚美，女，1971年3月15日出生，汉族，住广西藤县和平镇双垌村双兴二组20号，现住南宁市。 委托诉讼代理人：吴飞，男，1988年1月17日出生，汉族，系梁亚美之子，住广西藤县。 被告（反诉原告）：广西南宁吉丰房地产代理有限公司，住所南宁市兴宁区秀厢大道169号金源橘子群6-A栋4单元0902号，统一社会信用代码:91450102MA5P4CCD6C。 法定代表人：凌建能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈忠信，男，1979年11月6日出生，壮族，系公司客户经理，住广西来宾市兴宾区。 原告（反诉被告）黄丽凤与被告（反诉原告）梁亚美、广西南宁吉丰房地产代理有限公司（以下简称吉丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄丽凤、被告（反诉原告）梁亚美的委托诉讼代理吴飞、被告吉丰公司的委托诉讼代理人陈忠信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄丽凤向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》(NO.JM0001541)；2.被告梁亚美退还定金50000元；3.被告吉丰公司退还中介费15000元；4.被告吉丰公司对被告梁亚美退还定金50000元负连带责任。5.诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：恒创地产在职员工覃志高于2019年10月20日告知原告恒创地产独家代理的一房屋物业（地址：南宁市兴宁区长堽路101-1号人和莱茵花语2号楼l单元1503号）处于出售状态。通过覃志高的介绍及带领看房，原告表示愿意以112万元购买该房屋物业，覃志高不断电话与原告说业主不愿意等理由，逐步引导原告提高价格。于2019年10月27日支付l万元诚意金委托恒创地产与业主洽谈房屋售价为114万。2019年10月31日，覃志高通知原告去店里签约，原告准备好材料后覃志高又通知因业主有事签约时间改为2019年11月1日。当天晚上覃志高又发给原告他与业主的聊天记录说业主要到外地出差签约时间待定（此聊天记录后证实覃志高伪造欺骗原告的）。2019年11月9日，覃志高通知原告可以签订房屋买卖合同，其同事交代原告不可与业主说曾和恒创的员工去看过该物业并报过价格等事宜。签订合同时，原告发现前来签约人并非该物业产权所有人吴广战，且房屋售价是115万与原委托价格不符，覃志高才解释说吴广战已病逝，被告梁亚美是其合法继承人，其一人就可以代表吴广战签订买卖合同。由于被告吉丰公司多次拖延，说卖家之前不愿意按原委托售价出售，制造紧张气氛，误导原告按高价115万签约。原告提出一定要约定时间办理房产过户，经纪方打印了一张有约定原告支付定金后10个工作日内向银行申请抵押贷款条款作为合同附件，并向原、被告详细解释原告申请抵押贷款需要被告梁亚美带上房产证相关材料协助。于是，原告与被告签订《房屋买卖合同》（NO.JM0001541），原告支付给被告梁亚美购房定金伍万元整，支付给被告吉丰公司中介服务费壹万伍仟元整。 原告在事后发现合同盖章的经纪方并非恒创地产，而是新成立的吉丰公司，但现场签约时经纪方参与的人员均为恒创地产员工，被告吉丰公司从未告知原告已更换中介公司，存在刻意隐瞒签约主体的行为，误导原告签订合同。原告本来是基于恒创公司为大型经纪公司，并相信恒创公司的服务内容才委托覃志高带看和签订房屋买卖合同，但覃志高等人为了获得高中介费，欺骗原告签订合同并支付定金、中介费，以上事实原告已向恒创公司和南宁市房地产监察支队投诉反映。 签订合同后，原告从2019年11月11日开始一方面打电话给被告梁亚美了解其办理房产更名进度，催促其赶紧办理，一方面与被告吉丰公司提出什么时候去银行办理抵押贷款手续。被告吉丰公司答复需要等被告梁亚美完成房产更名后才能和原告去银行办理，让原告耐心等通知，原告也向银行了解到申请抵押贷款确实需要提供房产证材料才可以申请，因此原告未能自行办理抵押贷款。直至2019年11月21日，两被告仍未主动与原告联系去银行申请贷款事宜。原告与被告梁亚美签订买卖合同的前提条件是被告梁亚美在原告支付定金的10个工作日内即11月22日前协助原告向银行申请抵押按揭贷款手续才同意高价交易的。于是原告向被告吉丰公司提出2019年11月22日是合同约定的最后一个工作日，被告梁亚美不协助办理贷款会构成违约，原告短信要求被告梁亚美协助原告去申请抵押贷款手续，被告梁亚美回复由于被告吉丰公司的过桥资金未及时打款导致刚去银行办理解押（可以说明被告梁亚美知晓原告申请抵押贷款需要他的协助）。但因被告梁亚美还没有完成该物业的更名，导致原告未能在11月22日前申请抵押贷款手续。原告在2019年11月24日前往恒创地产（时代茗城店）以被告梁亚美逾期为理由，向被告吉丰公司提出解除合同退还中介费及恒创的诚意金，并向被告梁亚美协商退定金，但覃志高等人持逾期几天不算违约的态度，协商未果。2019年11月26日，覃志高发来被告梁亚美新办房产证截图，原告发现该物业的产权归属并非合同签约的被告梁亚美一人独有，而是梁亚美与吴贤贤共有，被告吉丰公司不调查清楚该物业的实情就误导原被告签订合同，严重损害原告合法权益。原告再次向被告吉丰公司提出马上退还定金、中介费及诚意金，但覃志高等人态度恶劣，且以签了购房合同及去原告公司闹事威胁原告。原告将上述情况告知被告梁亚美，多次提出协商解除合同，截止2019年12月13日，原被告仍无法协商解决。 综上所述，在签订合同时，被告梁亚美对该物业不享有完整处分权、并且未按合同约定时间内协助原告办理贷款手续；被告吉丰公司没有审查清楚产权归属，诱导原告进行高价交易且有意欺瞒签约的主体，使原告产生重大的误解，进而与被告签订合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）梁亚美辩称及反诉称，合同的签订基于平等、公平、自愿，诚信的原则，签约三方均已对房产相关情况清楚知晓，因此合同有效。签订合同当日，黄丽凤、经纪方吉丰公司及梁亚美共有7人在场，签订合同前，梁亚美已向黄丽凤讲明该房产的基本情况：①原物业持有人吴广战已病逝，梁亚美与吴广战为夫妻关系及有个智力残疾二级的女儿吴贤贤，按国家法律法规的相关规定，梁亚美和吴贤贤为该房产的合法继承人；②梁亚美和吴贤贤已经取得合法继承、处置该房产的继承公证书；③该房产过户手续已在办理之中：该房产尚有银行贷款需要到贷款银办理房屋解押手续。梁亚美在现场同时向原告出示：原房产证、吴广战与梁亚美的结婚证、相关当事人的身份证、吴贤贤的残疾证、继承房产公证书等资料，黄丽凤一一看过后表示清楚该房产的基本情况并同意签订房屋买卖合同，签订合同后，梁亚美将相关证件资料的复印件交给黄丽凤。梁亚美并不存在任何刻意隐瞒或欺骗黄丽凤之行为。 梁亚美积极履行合同，并无违约行为。按照房产交易相关流程及合同有关约定，在签订买卖合同后，梁亚美已积极向房屋贷款银行申请提前还款解除房屋抵押手续。银行方回复申请解押还款批复需20个工作日，批复同意后方可还款，梁亚美收到可还款通知后第一时间还款结清贷款，并等待银行方7个工作日内出具还款结清证明。银行出具结清证明后，梁亚美即前往房产心办理了房屋过户手续并通知经纪方及黄丽凤可进行下步交易程序。 黄丽凤存在违约行为，导致合同无法继续履行，合同自动解除，梁亚美没收黄丽凤支付的定金伍万元。房屋买卖合同第二条约定：“买方在支付定金10个工作日内向贷款银行申请抵押按揭贷款手续”，按照合同规定，原告应在支付定金后10个工作日内，应向经纪方提供申请银行贷款按揭的相关资料：户口本、个人身份信息、个人征信报告、收入证明、银行流水等。但黄丽凤并未提供任何申请材料到经纪方及贷款银行。经纪方多次询问黄丽凤提交材料未果后，梁亚美及经纪方分别于2019年12月3日、2019年12月10日通过邮寄告知书及微信、短信通知等形式告知黄丽凤应配合履行合同，但期间黄丽凤采取编造谎言、故意制造困难等非诚信手段消极拖延并未提交任何资料于经纪方。鉴于黄丽凤的违约行为，梁亚美及经纪方于2019年12月18日以邮寄及微信的形式告知因买方黄丽凤违约导致房屋买卖合同自动解除的告知书。并根据三方签订的房屋买卖合同第十三条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，再经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以致本合同不能顺利完成，合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责。同时买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人”。 综上所述，梁亚美积极配合办理相关交易手续，而黄丽凤拒不配合经纪方及梁亚美办理相关手续，其行为构成违约。梁亚美特于2020年3月9日提起反诉，向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告梁亚美与反诉被告黄丽凤签订的《房屋买卖合同》(NO.JM0001541)；2.反诉被告黄丽凤返还反诉原告梁亚美支付的定金50000元由反诉原告梁亚美予以没收；3.反诉被告黄丽凤赔偿反诉原告梁亚美支付给中介公司的中介费用17250元；4.反诉被告黄丽凤赔偿反诉原告梁亚美误工费1000元；5.反诉的诉讼费由反诉被告黄丽凤承担。 被告（反诉原告）吉丰公司辩称及反诉称，黄丽凤有购房意向，吉丰公司多位工作人员认真积极帮助黄丽凤寻找房源并通过电话及微信一一沟通确认，前期帮助黄丽凤找到合适房源并约定好时间地点签署房屋买卖合同。 就在吉丰公司积极协助买卖双方完成交易中途，买方（即黄丽凤）突然以买卖合同没有的条款来说卖方违约要求解除合同。实则是黄丽凤从未提交任何材料给予吉丰公司，吉丰公司工作人多次电话微信及到黄丽凤公司讨要代理中介费和督促提交材料办理相关业务都未果。于是吉丰公司2019年12月3日以邮寄及信告知的形式通知黄丽凤履行合同。2019年12月10日，吉丰公司再次分别以邮寄及微信的方式告知黄丽凤继续履行合同。期间黄丽凤未提交任何资料于经纪方，2019年12月18日，吉丰公司以邮寄及微信的形式告知因黄丽凤违约导致房屋买卖合同自动解除的告知书。 根据三方签订的房屋买卖合同第二条约定：“买方在支付定金10个工作日内向贷款银行申请抵押按揭贷款手续”根据三方签订的房屋买卖合同第十条约定：“经纪方全仅代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收咨询及中介服务费不退，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价1.5%给经纪方作为违约赔偿金。”再根据三方签订的房屋买卖合同第十三条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以致本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。” 综上所述，吉丰公司积极配合买卖双方完成交易，由于黄丽凤从未提交任何材料予吉丰公司导致交易无法完成，吉丰公司根据合同相关规定追究责任。吉丰公司特于2020年3月5日提起反诉，向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告吉丰公司与反诉被告黄丽凤签订的《房屋买卖合同》(NO.JM0001541)；2.反诉被告黄丽凤补缴中介代理服务费15000元；3.反诉被告黄丽凤违约并按合同所约定支付违约金成交价的3%即34500元；4.反诉诉讼费由反诉被告黄丽凤承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2019年11月9日,黄丽凤（买方）、梁亚美（卖方）、吉丰公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》（No.：JM0001541）,主要内容为：“第一条：买卖之房屋（以下简称该物业），地址为：南宁市兴宁区长堽路101-1号人和·莱茵花语2号楼1单元1503号，建筑面积84.85平方米，如该物业房产证尚在办理过程中，此次转让须到开发商处办理更名或待卖方房产证办理完毕后再办理过户手续。第二条：卖方持有该物业之权属证明（房产证号／备案证明号：02774299），卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权，出售该物业没侵犯第三人的权利，并保证本合同所载该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条：该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000.00元），该成交价不因房屋产权交易中心测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业之煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用。第四条：买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认己查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并己实地察看该物业，故对该物业的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押、产权等情况均予以认可。买方保证其购房提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，并可在签订合同后直接办理贷款、过户手续。且买方有权指定最终产权过户登记人。……第十条：经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收咨询及中介服务费不退，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的l.5%给经纪方作为违约赔偿金。……第十二条：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项（包括已支付的咨询及中介服务费）外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。第十三条：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。同时，买方已付之款项作为违约金由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予他人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。第十四条：买卖双方应及时配合经纪方办理交易手续，交易时间会根据银行、南宁市相关部门、政府政策原因相应调整。经纪方有关本合同的通知、文件、资料，按照买卖双方上列地址、电话号码／传真／邮件等方式之一联系各方三天后，即视为送达各方。如果通讯方式等有变更，应在变更后3日内书面通知经纪方和另一方，否则送达不到的自行承担责任。”原告与被告三方还约定了买卖双方需向经纪方支付咨询及中介服务费，但对收费标准没有明确约定。同时对付款方式补充合同约定：“买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：1、于2019年11月9日支付人民币伍万元整（￥50000.00元）作为部分定金。2、买方在支付定金10个工作日内向贷款银行申请抵押按揭贷款手续。3、买方申请银行抵押按揭贷款手续通过后7个工作日内，由卖方向抵押银行申请提前偿还贷款手续，买方同意在银行审批通过提前还贷之日起7个工作日内，将首期房款（不含定金）人民币贰拾万元整（￥200000.00元）转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应房款，卖方在收到买方首期楼款之日起7个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续；并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。……5、楼价余款（即申请银行商业贷款额）人民币玖拾万元整（￥900000.00元）于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与该楼价余款之间差额的不足部分由买方以现金支付，如银行实际贷款额超出该楼价余款的，卖方于银行放款后三个工作日内返还超出的款项给买方。”合同还对其他内容进行了约定。 2019年10月27日,黄丽凤向广西居阿里房地产营销策划有限公司支付了购买涉案房屋的诚意金10000元。2019年11月9日,黄丽凤向梁亚美支付涉案房屋购房定金50000元。2019年11月9日，梁亚美向吉丰公司支付涉案房屋中介费用17250元，黄丽凤向吉丰公司支付涉案房屋中介费15000元，同日，吉丰公司分别向梁亚美、黄丽凤出具收款收据。 吉丰公司微信记录其在2019年11月30日最后通知黄丽凤提交个人征信报告、银行半年流水、户口本复印件、收入证明办理银行贷款交易手续所需材料。2019年12月18日,梁亚美、吉丰公司分别按黄丽凤签订合同时提供的联系地址向黄丽凤发送《因买方黄丽凤违约导致房屋买卖合同自动解除的告知书》，该告知书主要内容：“因你方违约导致房屋买卖合同不能顺利完成，自2019年12月19日起，三方共同签订的房屋买卖合同（合同编号No.JM0001541）自动解除”。同日，黄丽凤收到该告知书。黄丽凤、梁亚美、吉丰公司在本案各自诉请中均要求解除三方共同签订的《房屋买卖合同》（No.JM0001541）。 另查明，涉案房屋办理了产权登记，产权证号：邕房产证字第××号，所有权人：吴广战，该房屋抵押登记权利人：中国农业银行股份公司广西壮族自治区分行营业部。吴广战与梁亚美系夫妻关系，2015年9月20日吴广战病逝。2019年10月11日，南宁市桂南公证处出具（2019）桂南内证字第03357号《公证书》对涉案房屋继承权作出公证，证明涉案房屋应为吴广战与梁亚美的夫妻共有财产，吴广战的上述遗产由其配偶梁亚美、女儿吴贤贤二人共同继承。梁亚美系吴贤贤之母亲，吴贤贤为无民事行为能力人，梁亚美为吴贤贤的监护人。2019年11月21日，涉案房屋抵押贷款余款290696.87元全部结清。2019年11月,涉案房屋所有权登记至梁亚美、吴贤贤名下，二人按份共有，梁亚美占有房屋份额的75%，吴贤贤占有房屋份额的25%。 本院认为，黄丽凤、梁亚美、吉丰公司之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护。双方应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务。该合同中约定:吉丰公司作为经纪方全权代理本次交易服务；黄丽凤作为买受人以商业贷款方式按揭付款，代卖方偿还银行贷款，黄丽凤应在支付定金十个工作日内提交申请银行抵押按揭贷款手续；黄丽凤不能按合同约定或因违约而不能买入涉案房屋的，在吉丰公司发出通知黄丽凤办理银行贷款手续后十个工作日内，仍未能履行合同约定的，合同自动解除。经庭审查明，截止买卖双方按照吉丰公司通知办理交易手续之日，黄丽凤未将办理交易手续所需的其个人征信报告、银行半年流水、户口本复印件、收入证明等材料提交吉丰公司代为办理。由于梁亚美、吉丰公司已向黄丽凤发出了解除合同的通知，黄丽凤于2019年12月18日收到该解除合同的通知，且黄丽凤、梁亚美、吉丰公司在本案各自诉请中均要求解除三方共同签订的《房屋买卖合同》（No.JM0001541），故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及根据上述合同约定，黄丽凤、梁亚美、吉丰公司共同签订的《房屋买卖合同》（No.JM0001541）已于2019年12月19日解除。 当事人对于合同解除均无异议,本案的争议焦点为当事人各方是否违约，是否应当承担违约责任。 黄丽凤主张本案系吉丰公司隐瞒签约主体，梁亚美对涉案房屋不享有完全处分权且未在签订合同后十个工作日内协助黄丽凤办理贷款手续属梁亚美、吉丰公司违约。本院认为，一、《房屋买卖合同》系当事人共同签订的，合同已对交易相对人、标的物、交易价款、买卖双方合同权利义务等作出了明确约定；涉案房屋由梁亚美、吴贤贤继承吴广战遗产而取得，吴贤贤系无民事行为能力人，梁亚美系吴贤贤的监护人，梁亚美作为涉案房屋的共有权人，对涉案房屋享有处分权。如黄丽凤认为梁亚美无权处分，可以选择不与梁亚美交易，黄丽凤在房屋买卖合同中签字，说明其对合同当事人、涉案房屋权属等情况是知情的。二、从补充合同中载明的内容来看，该合同主要是对付款方式及房产交易过户的约定，买方黄丽凤在支付定金十个工作日内向银行申请抵押按揭贷款，由买方黄丽凤申请银行抵押按揭贷款手续通过后7个工作日内，由卖方梁亚美向抵押银行申请提前偿还贷款手续。由此可知，梁亚美协助黄丽凤办理银行抵押贷款的前提是黄丽凤向银行提交申请抵押按揭贷款手续且手续通过后的7个工作日内协助办理完成。因此，黄丽凤关于吉丰公司隐瞒签约主体，梁亚美对涉案房屋不享有完全处分权，梁亚美未在签订合同后十个工作日内协助黄丽凤办理贷款手续，梁亚美、吉丰公司行为构成违约的主张不成立。三、梁亚美在合同签订后，黄丽凤未向银行申请抵押贷款的情况下，已提前偿还涉案房屋的原按揭贷款，解除抵押，黄丽凤作为履约方应当积极履行付款义务，与梁亚美协商付款方式等具体事项。黄丽凤称案涉房屋处于抵押状态、所有权人变更以及对房屋买卖履行的后续不安状态不能构成其不向经纪方吉丰公司提交办理银行贷款交易手续材料的抗辩理由。 本案中，因黄丽凤未将办理交易手续所需的其个人征信报告、银行半年流水、户口本复印件、收入证明提交吉丰公司代理办理银行贷款，导致双方的房屋买卖合同不能履行，黄丽凤的行为已构成违约。黄丽凤提供的证据未能证明梁亚美、吉丰公司违反合同约定存在违约行为，且梁亚美已办理了解除涉案房屋的贷款抵押并办理了房屋产权登记，登记所有权人为梁亚美与吴贤贤，已积极履行合同义务。吉丰公司作为经纪方即居间人为黄丽凤、梁亚美提供了订立房屋买卖合同的机会,并促成买方黄丽凤与卖方梁亚美签订了《房屋买卖合同》，合同一经三方签字，即告成立，吉丰公司亦履行了合同义务。 合同的经纪方即吉丰公司依约促成买卖双方签订了合同,黄丽凤作为委托人应当支付相应的居间服务费，现黄丽凤主张梁亚美未协助其办理银行贷款手续构成违约要求梁亚美退还购房定金50000元，以及以吉丰公司未尽到履行其居间服务义务为由要求吉丰公司退还居间服务费15000元的诉讼请求无相应的事实和法律依据，本院不予支持。 因黄丽凤违约导致合同不能履行，梁亚美已支付给吉丰公司的中介服务费17250元，黄丽凤应赔偿给梁亚美。根据双方合同第十三条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，买方已付之款项作为违约金由卖方没收”，故黄丽凤已支付的定金50000元归梁亚美所有。梁亚美主张黄丽凤赔偿误工费，梁亚美未提供证据证明损失产生，本院不予支持。 由于黄丽凤的原因导致合同履行不能完成，根据双方合同第十条约定：“经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收咨询及中介服务费不退，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方”。故吉丰公司主张黄丽凤应依照合同约定支付违约金34500元（1150000元×3%）。因我国合同法中约定的违约金性质为“补偿性为主、惩罚性为主”，即违约制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。本院考虑以吉丰公司的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度、合同的履行情况即吉丰公司均已收到黄丽凤和梁亚美居间服务费等综合因素，如按合同约定计付违约金将违反公平原则并导致利益失衡，故本院依据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，对原告应付违约金予以调整为9000元。 吉丰公司关于要求黄丽凤支付居间服务费15000元的诉讼请求，黄丽凤提供了吉丰公司出具的中介费收款收据证明其已支付服务费15000元，经审理查明，吉丰公司对买方黄丽凤出具的收据真实性予以确认，同时亦确认已收取卖方梁亚美支付的中介服务费，且于同日即2019年11月9日向黄丽凤、梁亚美分别出具收款收据，现吉丰公司主张其仅是出具收据给黄丽凤，未收到黄丽凤交来服务费，吉丰公司的这一主张与其交易习惯不符，有悖于常理，故对吉丰公司诉请黄丽凤支付居间服务费的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条及第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄丽凤与被告（反诉原告）梁亚美、被告（反诉原告）广西南宁吉丰房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》(NO.JM0001541)； 二、原告（反诉被告）黄丽凤已支付的定金50000元归被告（反诉原告）梁亚美所有； 三、原告（反诉被告）黄丽凤赔偿被告（反诉原告）梁亚美居间服务费17250元； 四、原告（反诉被告）黄丽凤赔偿被告（反诉原告）广西南宁吉丰房地产代理有限公司违约金9000元； 五、驳回原告（反诉被告）黄丽凤的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）梁亚美的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）广西南宁吉丰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费713元，由原告（反诉被告）黄丽凤负担。 被告（反诉原告）梁亚美预交的反诉案件受理费753元，由原告（反诉被告）黄丽凤负担742元，由被告（反诉原告）梁亚美负担11元。 被告（反诉原告）广西南宁吉丰房地产代理有限公司预交的反诉案件受理费519元，由原告（反诉被告）黄丽凤负担94元，由被告（反诉原告）广西南宁吉丰房地产代理有限公司负担425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 曹畅 书 记 员 唐静 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。