贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终774号上诉人(一审被告):黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号。法定代表人：郑红，该公司总经理。被上诉人（一审原告）：杨昵，女，苗族，1989年2月25日出生，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）因与被上诉人杨昵商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。华诚伟业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、上诉人逾期办理初始登记并未给被上诉人造成任何损失，被上诉人在一审中也没有提交任何证据证明其造成了损失。一审根据合同约定的日万分之一的违约金进行计算，已大大超过了被上诉人实际造成的损失，加重了上诉人的负担，应对本案违约金予以减少或者免除。二、根据被上诉人在2015年9月13日签署的《委托书》内容，被上诉人自愿委托上诉人办理产权登记等相关手续。上诉人在2018年4月20日就已经取得了涉案房屋的初始登记，己经具备交付转移登记的有关文书给被上诉人的条件。既然合同约定了转移登记为双方共同申请，被上诉人后来又自愿委托上诉人办理产权登记，那上诉人就没有向被上诉人交付转移登记的有关文书的现实必要。三、上诉人逾期办理初始登记系政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致的，属于权属登记相关法律规定滞后问题，依法应予以免责。四、原合同的约定己随新政策的实施而产生变化，再以“2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记”来约束上诉人，有失公平。因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。五、一审依据的水、电、广电和燃气的相关文件不适用于本案。水、电、天然气的开户费不属于建设安装费，建设安装费是由相关的施工单位收取。上诉人已将相关的建设安装费纳入到开发成本，没有向业主另外收取建设安装费。“新建“即在2014年4月17日以后修建的商品房，而该案商品房却是在2013年7月开始修建的，该案不适用《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》。被上诉人所签署的《委托书》和《入伙手续书》，证明被告自愿委托本公司办理水、电、天然气开户等相关手续并代缴其相关费用，所交费用也为自愿行为。上诉人己提供票据证实上诉人已将相关开户费交到了相关部门，己为被上诉人办理好相关的开户手续，履行了合同约定的义务。杨昵答辩称：被告在一审中未能提供任何不可抗力证据，但在2016年6月30日之前被告就应该办理好房屋所有权初始登记。被告在上诉状中所称的不可抗力因素与本案无关。被上诉人在取得三通费的户头时还是房开商的名字，需要重新与相关部门签订合同修改户名才能正常使用。被告在2016年6月30日之前未以任何形式正式通知业主未能办理房屋所有权初始登记的原因，在违约后也没有以任何形式通知业主协商违约金的事宜。杨昵向一审法院起诉请求：1、判决被告华诚伟业公司及时向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金30684.64元；2、判决被告退还原告水、电、燃气、广电开户费2748元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告向被告购买了凯里市金山大道59号华诚东方领域商住楼8栋2单元803附号商品房一套，房屋总价款为416911元，付款方式为一次性付款，被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在约定日期起超过30日以后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的期限届满之次日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，被告应按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定于2015年8月21日将购房款416911元一次性支付给被告，双方申请办理了《商品房预售合同登记备案》。2015年9月14日原、被告办理了接房手续，2018年3月2日被告为涉案房屋办理不动产登记申请，2018年5月17日被告将该房涉案初始登记产权证书办理完毕并交付原告。《商品房买卖合同》第七条约定:“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2017年12月30日达到使用条件；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同的附件十二《补充协议》第三条约定：“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发[2007]43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2200元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位。若买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2200元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。”合同签订后，被告于2015年9月13日向原告收取燃气管道开通费2400元、电表开户费520元、自来水开户费1145元及有线电视开通费880元，共计4945元。被告于同日出具了《收款收据》。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，一审法院予以确认。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据双方所签合同第二十二条第三款规定“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应于2016年6月30日前将取得该商品房所有权初始登记并交付原告。被告未及时将相关资料办理完成并交付原告，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称原、被告约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，即原告应于2016年6月30日知晓权利受到侵害，但其到2019年8月12日才提起诉讼，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，按双方合同约定，逾期交房违约金是按日计算。这种在合同约定中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，应以每个给别的债权分别适用诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应不予支持。”本案中，原告杨昵于2019年7月9日向一审法院提起诉讼主张权利，其诉讼时效应自起诉之日回溯三年，即2016年7月10日之后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。因原告于2018年5月17日向被告领取不动产登记证大证，故逾期天数应为676天，即2016年7月10日至2018年5月17日，违约金应为28183.2元（计算方式：416911元×0.0001×676天），超过部分不予支持。被告辩称其逾期办理初始登记系法律法规、政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致的，在其提交材料办理初始登记时，适逢规划局和国土局合并而进行的不动产改革，导致从2016年5月至2017年底一直未能收件办理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告未在举证期限内举证证明其逾期办证是因法律法规、政府政策、办理流程变化等不可抗拒因素导致的，应承担举证不能的法律责任，一审法院不予采纳。关于水、电、燃气及广电开户费。首先，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时上水、下水应达到使用条件；供电应达到使用条件；燃气于2017年12月30日达到使用条件；有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述燃气管道开通费、水表开户费、电表开户费、有线电视开通费四项费用的实质应为供电、供水、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定实行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复中已明确，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取电表开户费、水表开户费、广电开户费及燃气管道开通费违反以上规定。其次，被告辩称其代原告办理水、电、燃气开户等相关手续，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定水、电、燃气、有线电视铺设到户属于被告的合同义务，第五条约定水、电安装费用根据前述法律规定已计入商品房销售价格中，涉案房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，被告以代收名义向原告收取该部分费用违反双方合同约定，故对被告的该辩解意见不予采纳。再次，被告提出诉讼时效抗辩，被告向原告收取案涉费用时相关法规虽已规定商品房价格应当包括这些费用，但被告是借代收的名义向原告收取案涉费用，故原告在交纳案涉费用时并不存在知道或者应当知道被告无权收取的事实，否则，原告也不会交纳上述费用。因此，原告得知其权利受到损害时至起诉时并未超过诉讼时效期间，故对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。第四，从被告提交的广电网络高清节目费税费发票及建筑业统一发票来看，被告收取的广电开户费应包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程和高清节目费用，该两项费用分别为300元（61200元÷204户）和580元（118320元÷204户），高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故广电开户费一审法院支持580元。综上，一审法院对原告主张被告退还电表开户费520元、水表开户费1145元、广电开户费580元及超出约定收取燃气管道开通费200元共计2745元的诉讼请求一审法院支持2445元，超过部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨昵逾期办证违约金28183.2元。二、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨昵电表开户费520元、水表开户费1145元、广电开户费580元及超出约定收取燃气管道开通费200元，共计2445元。三、驳回原告杨昵其余诉讼请求。案件受理费636元，减半收取318元，由黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人是否应承担逾期办证违约金;二、“三通费”由买受人承担是否合法有效。一、关于上诉人是否应承担逾期办证违约金的问题。首先，按照双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋转移登记的约定，出卖人的义务就是在2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。若违反约定，在买受人不退房的情况下，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而本案据查明事实来看，上诉人确未在约定时间交付有关文书，即应该按照约定承担支付违约金的责任。因上诉人已于2018年5月17日将初始登记产权证书交付被上诉人，故违约金应计算至2018年5月17日。其次，虽然上诉人与被上诉人签订《委托书》委托上诉人办理产权登记等相关手续，但该《委托书》中没有约定委托办理产权证取得的时间，视为约定不明，因此不能免除上诉人的交付相关文书的义务。第三，上诉人上诉要求减少或免除违约金，本院认为，合同约定的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金并未超过同期人民银行贷款基准利率，不宜认定为过高，因此本院不予调整。第四，虽然2016年9月政策变动，由办理产权证、土地证转为统一办理不动产权证，但上诉人作为房开企业，其了解政策相对于购房户而言处于优势地位，在知晓对于办理转移登记的新政策后，也未及时跟购房户协商，变更协议，重新约定办理转移登记的相关事宜，并且在政策变动之前，上诉人已经违约，故上诉人仍旧应按照原合同承担交付文书违约责任。二、关于“三通费”由买受人承担是否合法的问题。首先，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房价格应包含水、电等配套设施的建设安装费用。”贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确指出：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。上述规定虽不属法律法规，但是其与《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。”所保护法益价值取向一致。上诉人将本应由自己履行的义务转嫁给被上诉人，违反上述规定。一审判决上诉人退还“三通费”给被上诉人，并无不当。其次，虽然双方签订了《委托书》和《入伙手续书》，但是本案“三通费”不应当由被上诉人承担，即使被上诉人委托上诉人代缴“三通费”相关费用，也不能免除上诉人应当承担“三通费”的义务。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费566元，由上诉人黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年五月二十八日法官助理罗惠书记员熊慧灵