河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9304号原告（执行案外人）周红祥，男，汉族,1977年10月2日出生，地址：河南省南阳市宛城区。委托代理人闫振伟，河南船旗律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）吴红霞，女，汉族，1970年12月10日生，住址：河南省南阳市宛城区。第三人（被执行人）周红梅，女，汉族，1976年2月14号生，住址：河省南阳市宛城区。原告周红祥诉被告吴红霞、第三人周红梅案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告周红霞及其委托代理人闫振伟，被告吴红霞到庭参加了诉讼，第三人周红梅经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红祥诉称，2010年左右,第三人周红梅在其工作单位南阳油田运输处取得单位带有福利性的房子,当时支付了17000多元,房产证编号为900022799号,土地使用权证号:宛区国用(2011)第612号。房屋坐落在河南省南阳市××油田运输小区××单元××室,建筑面积43.86平方米。2013年9月22日,因为第三人因为另有住处,且原告从部队刚转业回来,没有住房,因为与第三人系姐弟关系,就协商以10万元把房屋转让给弟弟。原告当时就支付了房款,因为油田运输处的房屋带有职工福利性质,无法办理过户手续。为了避免争议,2015年10月27日双方到河南省智圣公证处办理了房屋买卖的公证书。房屋交付后,原告即简单收拾入住。由于该交易房屋带有福利性质,都办理不了房产证,也不能办理过户,但实际进行转让和交易是普遍现象。后期缴纳的水电费、物业管理费、卫生费等各种收费项目均还是以周红祥或者其父亲周建民缴纳。二、根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。合法占有该不动产;(二)已支付全部价款。(三)非因买受人自身原因未办理过户登记。三、宛城区人民法院(2019）豫1302执异301号执行裁定书枉顾事实,严重违反法律规定。简单的以房屋款项的支付与买卖协议约定的时间不一致,而不考虑实际交易状况。且房屋不能办理房产证是实际情况,是登记部门的事情,并非当事人不愿意办理。就简单的以此为由,轻率认定其具备执行条件,而没有考虑到房屋买卖双方签订后合同就已经生效,而款项的实际支付情况是局限于当时的实际情况,因此购房居住完全符合司法解释规定的条件。综上,原告作为善意购买人,已经实际支付购房款项并入住,且因不可归责于原告的原因导致房屋不能过户,故特起诉于人民法院。请求：1、请求依法判决不得对原告位于宛城区官庄镇油田运输区7号楼5单元10l室的房产进行执行。2、本案诉讼费由被告负担。被告吴红霞辩称，1、涉案房产为河南油田自建内部职工保障性住房,仅拥有有限产权,根据国家及油田规定不允许私自买卖。见《关于印发〈河南油田内部职工住房管理办法〉的通知》(豫油土地（2010)161号),第十章住房转让第四十七条房地产管理处设房屋置换(交易)中心,有条件、逐步培育油田内部住房交易市场。近期内,由置换(交易)中心及时发布住房转让和购买住房的信息,为确需进行住房转让的各方搭建住房产权转让平台。住房转让流程为:转(受)让方提出申请-填写《油田内部职工住房转(受)让申请审批表》-转(受)让双方提交相关证件-房屋置换（交改办复审-签订相关合同-缴纳相关税费-产权过户登记。第十二章第七十一条受土地属性及其他政策限制,已购住房户购买的住房在取得完全产权以前,不得……；购房户对所购住房,不得违规转让,一经查实,由房地产管理处责令原住户限期纠正,逾期不纠正的,由房地产管理处强行收回住房或提交地方政府相关部门处理，及《关于印发〈关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定〉的通知》(豫油房地(2014）102号),第三条购房职工违反国家规定和住房出售协议约定,未经油田同意,未向政府缴纳土地出让金及税费,私自买卖住房不受法律保护,油田有权收回住房;第二十二条违规私自买卖住房,不予协助办理产权登记手续。私自买卖住房的卖房方未办理相关审批手续,未补缴土地出让金和政府收益(该房产实际减免的行政事业性收费、基金和税收),未缴纳相关税费,未缴纳油田投入资金,私自买卖住房买房方的权益不受法律保护,发生纠纷和经济损失由个人承担。另外,中华人民共和国住房和城乡建设部下发的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保（2010）59号第四条对上述问题也有明确要求;油田房管处也是依据国家各部委、地方政府等相关要求(在此不一一罗列)及油田实际情况下发的上述两个文件。原告（案外人)周红祥及其父母均为油田职工,应清楚知道上述政策。原告（案外人)周红祥称2013年9月22日将购房款交付给周红梅购买涉案房产,但其买房协议及公证均签订于2015年10月27日,不符合交易习惯。3、被执行人周红梅与吴红霞签订的还款计划书的时间为2015年10月15日(见判决书),但一直未履行还款义务。4、宛城法院在对被执行人周红梅进入强制执行时反馈信息称周红梅目前在法律上除这套涉案房产外不仅再无其他财产可执行且根本无从核查此人信息,影踪皆无。现在居然连这套房产也自称转售给他人。5、周红梅、周红祥为亲姐弟(周红祥起诉书)。综上所述,答辩人认为,上述涉案房产现系被执行人周红梅名下房产,案外人自称的转让买卖系虚假买卖或无效买卖,依法应予执行。宛城区人民法院(2019）豫1302执异301号执行裁定书事实清楚,裁定合法,请求贵院予以支持。原告周红祥为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、周红祥身份证一份。证明：原告主体资格。二、房屋转让公证文书和转账记录2份。证明：双方签订了合法有效的合同并实际支付价款。三、水电费缴款凭证及李许跃证言3份。证明：周红祥实际入住的事实。四、油田房管处工作人员录音1份。证明：油田小区原来的个人房产都不能办理过户登记手续，对此周红祥没有过错。被告吴红霞对原告周红祥所举证据的质证意见为：一、无异议。二、不符合交易习惯，是我和周红梅签订还款计划书之后的第十二天，付款和签订协议相差了两年多时间。根据我答辩提到的文件，是不允许私下买卖的。买卖协议不合法。支付的价款十万元，他们是亲姐弟，谁知道这十万元是购房款呢。有可能是双方之间的借款，不能说明这是购房款。三、水电费缴费凭证，不能说明他是房屋所有人，周红祥有自己的住房，他们（周红祥父母、周红梅、周红祥）都在一个院里居住。周红梅长期不在家，有可能是他帮忙看管。四、我提供的证据也能证明这一点，不符合规定，不能私下买卖。应当按照程序要求。被告吴红霞为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、1、文件三份。关于印发河南油田内部职工住房管理办法的通知。2、关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定。3、关于加强经济适用住房管理有关问题的通知。分别来自河南油田和国家城乡建设部。证明：涉案房产，买卖虚假或者无效。二、判决书以及周红祥本人起诉状一份。来自法院。证明：案外人自称的涉案房产买卖不符合交易习惯。系虚假或无效买卖。三、执行裁定书一份。证明：买卖无效或虚假。原告周红祥对被告吴红霞所举证据的质证意见为：一、1、这种通知当时是有效的，现在的有效性是否依然有效。2、文件作为企业，不具有行政法规，合法性需要审查，应当来自房管部。3、规定的内容，本身合法性也值得怀疑。这种内容限制交易，不符合现今房改。因此内容不具有合法性。油田内部自建房屋与本案不具有关联性。该证据不应采信。房屋具有福利性，就应当具有特定性。房产登记的时候还会有共有人，执行还是有障碍的。不是周红梅单独所有的。二、真实性无异议。但关联性有异议。第三人借贷案件很多，你用来证实，规避你的债务，完全是你个人的猜测。三、不生效的裁定，不能用来主张你的权利。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。经过原、被告的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：吴红霞与周红梅、崔允霞民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月26日作出（2018）豫1302民初5994号民事判决书，判决：一、本判决生效后十日内，被告崔允霞向原告吴红霞偿还借款299800元及利息，利息自2015年4月29日起，按年利率21.6%的标准，计算至清偿之日止。……。崔允霞不服判决，提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）豫13民终16号民事判决书，判决：一、撤销宛城区人民法院（2018）豫1302民初5994号民事判决书。二、本判决生效后十日内，被上诉人周红梅向被上诉人吴红霞偿还借款299800元及利息，利息自2015年4月29日起，按年利率21.6%的标准，计算至清偿之日止。三、上诉人崔允霞对被上诉人周红梅的上述责任承担补充赔偿责任。驳回被上诉人吴红霞的其他诉讼请求。判决生效后，被告未按期履行判决书所确定的给付义务，吴红霞于2019年6月5日申请法院强制执行。执行案号：（2019）豫1302执1654号。案件进入执行程序后，本院于2019年6月26日作出（2019）豫1302执1654号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人周红梅（房产证号：90××99）名下房产。案外人周红祥提起执行异议，本院受理后经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2013年9月22日，周红梅收到周红祥购房款10万元，但其买房协议及公证均签订于2015年10月27日，不符合交易习惯。再者，周红祥对河南油田政策限制忽略，导致房产无法办理过户登记，案外人自身存在过错。因此，案外人周红祥对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条之规定，裁定驳回了案外人周红祥的异议请求。周红祥对本院做出的（2019）豫1302执异301号裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2015年10月27日，被执行人周红梅与其弟周红祥在南阳市智圣公证处办理公证一份，协议将周红梅位于南阳油矿区南阳路运输小区7幢5单元101室房产（产权证号：宛市房权证油字第××号，共有权证号：900022799-1号）一处转让给周红祥，房产总价款10万元整（包括其父亲外面盖的一间），协议签订之日，周红祥一次性付清全部房款（以收据为准），款清当日周红梅将房屋钥匙、房屋及相关手续交付给周红祥。周红祥为证实其已支付购房款，庭审中向本院提交了其于2014年10月18日向6222021714＊＊＊＊＊9015账户转款100000元的转款凭证。案涉房屋登记所有权人为周红梅，共有权人唐云涛，房屋建筑面积43.86平方米。周红祥、周红梅均系油田职工。又查明，原告周红祥在民事起诉状中自述：2013年9月22日，因为周红梅另有住处，且原告从部队刚转业回来，没有住房，因为与周红梅系姐弟关系，就协商以100000元把房屋转让给弟弟。原告当时就支付了房款，因为油田运输处的房屋带有职工福利性质，无法办理过户手续。为了避免争议，2015年10月27日双方到河南省智圣公证处办理了房屋买卖的公证书。原告为证实其诉状所述，立案时向本院提交了《买卖房屋协议》一份，内容为：“因我弟没房住，我在南阳住，我的房子我弟长期居住，在运输南苑小区7号楼5单元101室，卖给我弟周红祥，人民币拾万元整，不包括我父亲在外面盖的那一间。卖方：周红梅买方：周红祥证明人：毛登州。2013年10月15日。”收据一份，内容为：“今收到周红祥买南阳矿区南阳运输小区7幢5单元101室购房款壹拾万元整（￥100000）产权证号：宛市房权证油字第××号，共有权证号：900022799-1号。收款人：周红梅2013年9月22日。”再查明，自2014年7月5日起至2015年1月22日止，吴红霞分九次通过向崔允霞账户汇款向周红梅出借款项共计509800元。2015年10月15日，以周红梅为借款人，吴红霞为出借人，双方曾签订《还款计划书》一份。本院认为，本案的争议焦点在于原告周红祥是否符合法律规定具有排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。具体到本案中，首先，原告周红祥在庭审中向法庭提交了其与其姐周红梅买卖案涉房屋的公证协议以证实其实际购买了案涉房屋并支付了全部价款，但该公证协议中双方明确约定协议签订之日即2015年10月27日周红祥一次性付清全部房款，但原告提交的转款凭证日期却是2014年10月18日，而在原告起诉状中，原告却又自述2013年9月22日姐弟俩协商买卖房屋时“原告当时就支付了房款”，并在立案时提交了周红梅在2013年9月22日书写的收据复印件一份。如果按原告在诉状中所述2013年9月22日其已经自其姐周红梅处购买到了房屋，只是为了避免争议，2015年10月27日双方才又到河南省智圣公证处办理了房屋买卖的公证书，该行为尚可理解，但其对付款时间三个说法，跨度三年，究竟是现金付款还是转账都不能自圆其说，与常理不符，且周红梅在2015年10月15日刚与吴红霞签订了《还款计划书》，便在12天后与其弟办理了房屋买卖公证手续，其行为明显降低了其偿债能力，周红梅也存在规避债务的恶意；其次，周红祥及其家人均为油田职工，应当知道案涉房产限制交易不能办理产权过户手续，导致案涉房产无法办理过户登记，案外人自身存在过错。综上，依据原告提供的上述证据，本院无法确认周红梅、周红祥姐弟买卖房屋行为的真实性以及周红祥是否已经实际支付了全部价款，且基于双方的特殊关系，原告及其父亲即便在案涉房屋内居住，也不能说明原告即案涉房产的合法权利人，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法驳回其诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告周红祥的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告周红祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  袁延飞人民陪审员  侯保科二〇二〇年五月十八日书 记 员  刘 洋