上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初24382号原告：林剑雄，男，1987年08月01日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：黄松明，男，1968年10月24日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。被告：江树桐，男，1978年9月16日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。被告：汤琴琴，女，1985年12月26日出生，汉族，户籍地福建省邵武市。以上三被告共同委托诉讼代理人：胡亦斐，上海沪达律师事务所律师。原告林剑雄诉被告黄松明、江树桐、上海市青浦区华新镇树桐饮食店、汤琴琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因上海市青浦区华新镇树桐饮食店已被注销，故原告撤回对该饮食店的起诉。本案于2020年3月16日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人孙一天、三被告共同委托诉讼代理人胡亦斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林剑雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告黄松明、江树桐签订的租赁合同；2、判令三被告自上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号楼1层106室房屋内腾退并返还原告；3、判令被告汤琴琴办理上述房屋内的食品流通许可证的注销手续(食品流通许可证是办理工商登记的前置程序，目前工商登记已经注销了，但是食品流通许可证尚未注销)；4、判令三被告支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金人民币(以下币种均同)12万元；5、判令三被告支付逾期支付租金的滞纳金2,520元(以12万元租金为基数，按照日万分之一，自2019年3月5日至起诉之日即2019年10月1日，计算210天)；6、判令三被告支付占有使用费暂计12万元(按照12万元/月为标准，自2019年10月1日计算至食品流通许可证注销之日止)；7、判令三被告支付解约违约金8万元；8、判令三被告支付6个月的免租期租金24万元，该项诉请后变更为4.5个月免租期租金即18万元。房屋占有使用费的标准同意由法院调低。后原告称，因被告黄松明、江树桐签订合同后注册成立了上海市青浦区华新镇树桐饮食店，故承租人自动变更为该饮食店，但该饮食店已经注销，被告汤琴琴是该饮食店的经营人，故变更诉请要求被告汤琴琴对原告的债务承担责任，被告黄松明、江树桐对汤琴琴的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年10月3日，原告与被告黄松明、江树桐签订房屋租赁合同一份，原告将位于青浦区华腾路XXX号35号楼1层106室房屋出租给被告使用，约定租赁期限自2017年10月1日至2025年9月30日，其中2017年10月1日至2018年3月31日为免租期。租金每年48万元,先付后用，付六押一。合同还约定若被告延迟支付租金达到15日，原告有权单方解除合同、没收保证金、要求被告支付违约金、免租期租金。合同签订后，两被告在涉案房屋内注册了上海市青浦区华新镇树桐饮食店，汤琴琴是江树桐的配偶且为该饮食店的独资股东。根据合同约定，被告应于2018年3月5日前支付原告2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金24万元，但被告于2019年7月才陆续支付原告12万元。2019年9月之后的租金，被告拒不支付。原告认为被告逾期支付租金的行为构成违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院作如上诉请。被告黄松明、江树桐、汤琴琴共同辩称：诉请一，被告黄松明、江树桐认为双方合同已经解除，解除时间为原告强行锁门之日，因为被告没有按约支付租金，所以原告于2019年9月23日锁门。诉请二，鉴于原告已经收回房屋，所以被告无需腾退并返还。诉请三，工商登记已经注销，如果需要注销食品流通许可证，被告同意。诉请四、五，被告一已经于2019年4月15日前全额支付了2019年4月1日-2019年9月30日期间的全部租金24万元。合同约定该段期间租金应于2019年3月5日前支付，如果被告核实银行流水发现确实存在逾期支付的情况，被告同意支付原告主张的逾期付款的滞纳金，对滞纳金的标准确认。诉请六，不认可，因为原告在2019年9月23日上锁并实际控制房屋。食品流通许可证注销情况，即使尚未注销，也不同意支付占有使用费，因为被告没有实际使用房屋，对租金三倍的标准也不认可，标准过高，若本院认为被告应该支付占有使用费，请求调低标准。诉请七，被告已经支付了2019年4月1日-2019年9月30日期间租金，不存在违约。若确实逾期超过15天支付，被告仅同意支付逾期支付租金的滞纳金，不同意支付解约违约金。若法院认为被告应该支付解约违约金，请求调低标准。诉请八，合同约定免租期是6个月，租期是8年，实际双方合同履行了2年，应该按照实际履行的租期和全部租期比例折算，即2年的租期针对的是1.5个月的免租期，所以被告仅同意支付4.5个月免租期的租金。关于租赁合同的相对方，黄松明、江树桐承租房屋确实是为了在涉案房屋内开设饮食店并注册了树桐饮食店，但实际履行中，还是黄松明、江树桐支付租金，饮食店没有支付过租金，故合同的相对方还是黄松明、江树桐，并非饮食店。被告汤琴琴与原告并不认识，汤琴琴并非饮食店的实际经营人和控制人，并非合同相对方，所以汤琴琴除诉请三之外，其余诉请均不应承担责任。后，被告又补充书面意见如下：1、上海市青浦区华新镇树桐饮食店的工商营业执照及食品流通许可证均于2019年12月27日同时注销。2、2019年9月26日上午9点53分，被告承租的房屋锁芯被换，人员无法进入，被告失去对房屋的占有。3、被告承租房屋面积大且用于餐饮业，1.5个月无法完成装修，故被告认为不应支付4.5个月的免租期租金。4、原告诉被告违约非个案，原告利用被告对当地市场不了解诱使签订长期租约，待承租人无力继续经营时运用不公平的合同规则起诉对方违约并要求承担巨额违约赔偿，此等恶劣的碰瓷行为有悖于社会公序良俗，也违反了诚实守信原则。经审理查明，2017年10月3日，原告作为甲方、被告黄松明、江树桐作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于青浦区华腾路XXX号35号楼1层106室的房屋出租给被告使用，建筑面积约600平方米转租给乙方。第二条约定该房屋土地性质为工业用途、产权性质为工业厂房，乙方拟在该处经营食堂、小卖部。第三条约定租赁期限自2017年10月1日至2025年9月30日止(免租期自2017年10月1日至2018年3月31日止)。第四条约定2018年4月1日至2019年3月31日年租金48万元，第三年起递增5%。租金每六个月支付一次，先付后用，每次需提前25日，首期租金为24万元，于签订合同当日付清。租赁保证金4万元，于签订协议时支付。第五条约定了乙方无正当理由拖欠租金、水电费等达到15天以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收保证金，要求乙方支付2个月租金标准的违约金、免租期租金，并有权没收乙方装修。并约定租期内若乙方原因导致合同不能履行完毕的，乙方应向甲方支付免租期内租金。乙方不按时支付租金、水电费、每拖欠一天，应按拖欠总额的5%向甲方支付滞纳金。第十二条约定乙方在租赁所在地重新注册公司后，乙方租赁名称自行变更为新注册公司，乙方对新注册公司承担连带责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，黄松明、江树桐在涉案房屋内注册成立了上海市青浦区树桐饮食店进行餐饮经营，登记的经营者为汤琴琴。目前，该饮食店已经注销。另查明，涉案房屋产权登记在案外人上海嘉壹企业发展有限公司名下。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、产权证等予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、已付款项。被告补充提供自制付款明细表及付款凭证，证明被告通过转账或现金的形式支付78万元，其中包括水电押金1万元、装修押金1万元，该两被告款项均支付给了原告员工佐某某；还包括房屋押金4万元及租金72万元，租金中有一笔16万元是现金支付给了原告员工汤大施。原告质证如下：被告主张的水电押金及装修押金，原告并未收到，原告没有姓佐的员工。原告收到房屋押金4万元。被告主张的上述租金除16万元的现金原告没有收到外，其余的租金均确认收到。除此之外，原告还于2018年10月9日收到案外人黄某某代被告支付的4万元租金。综上，原告共计收到被告租金60万元，押金4万元。二、房屋收回时间。被告提供照片及光盘，证明被告于2019年9月26日开门时发现门锁被换，证明原告换锁收回房屋。原告对被告主张的换锁事宜不予确认。原告表示原告已于本案第一次开庭后即2020年3月16日将系争房屋收回并另行出租，对于被告的物品，原告表示已经打包封存，被告可自行取回。三、减少租金。被告主张因实际面积比合同约定的面积减少，故应自合同签订之日起减少租金，减少的租金在原告诉请中予以扣除，被告不提起反诉。原告对此不予确认。本院认为，合同约定的年租金系针对房屋整体而言，双方并未就面积单价进行约定，亦未就实际租赁面积进行测量。且根据被告陈述，被告承租后办证时就知道面积问题但从未提出减少租金，仍按合同约定的标准支付租金，表示被告对合同约定的租金并无异议。被告现又主张减少租金，违反诚信，本院不予采纳。本院认为，原告林剑雄与被告黄松明、江树桐就涉案房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人理应恪守。合同约定乙方在租赁地重新注册公司后，乙方租赁名称自行变更为新注册公司，乙方对新注册公司承担连带责任。签订合同后，黄松明、江树桐在系争房屋上注册了树桐饮食店并实际经营，故承租人已变更为树桐饮食店。树桐饮食店作为承租人理应根据合同约定支付租金。被告主张其未拖欠原告租金，但根据被告提供的证据，被告并未按约支付租金。被告主张其中以现金支付的16万元租金，因被告未提供证据予以证明，原告不予确认，故本院不予确认。原告主张的被告共计支付租金60万元、押金4万元，本院予以确认。树桐饮食店未按约支付租金，构成违约，原告有权根据合同约定行使单方解除权。因树桐饮食店已经注销，汤琴琴作为登记的经营人理应对该饮食店的债务承担清偿责任。黄松明、江树桐亦应根据合同约定对树桐饮食店的债务承担连带责任。本案合同应自本院向被告汤琴琴送达起诉状副本之日即2020年1月9日解除。关于水电押金及装修押金，因被告并未提供证据证明系向原告支付，原告亦不确认收到上述押金，故被告要求原告返还或扣除，本院不予准许。合同解除后，被告理应及时自系争房屋内腾退并将房屋返还原告。被告主张原告于2019年9月26日换锁后将房屋收回，因原告不予确认，被告提供的证据不足，故本院难以采信。原告自认已于2020年3月16日收回涉案房屋，本院予以确认，被告应支付2020年3月16日之前的租金及房屋占有使用费，房屋占有使用费应以租金为标准。原告要求按租金的三倍主张房屋占有使用费明显过高，本院不予支持。原告主张逾期支付租金的滞纳金，合法有据，本院予以支持。被告主张食品流通许可证已经注销，但并未就此提供证据予以证明，且原告不予认可，本院难以采信。故原告要求被告办理食品流通许可证注销手续，本院予以支持。但原告要求被告支付房屋占有使用费至食品流通许可证注销之日，缺乏依据，本院不予采纳。关于合同解除违约金、房屋押金及免租期租金。合同约定若承租人违约导致合同解除的，出租人可没收保证金并要求承租人支付2个月租金标准的违约金、免租期租金，并有权没收承租人的装修。故被告要求原告返还押金的意见，本院不予采纳。考虑到原告已经没收押金，关于合同解除违约金的标准，被告主张过高要求调整，本院予以采纳，结合本案实际情况调整为4万元。关于免租期租金，免租期为6个月，原告考虑到合同的实际履行期将免租期租金降低为4.5个月的租金标准，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告林剑雄与被告黄松明、江树桐签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除；二、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内注销其在上海市青浦区华腾路XXX号嘉壹智汇35号楼1层106室房屋内办理的食品流通许可证；三、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金12万元；四、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄逾期支付租金滞纳金2,520元；五、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄租金或房屋占有使用费219,616.44元；六、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林剑雄合同解除违约金4万元；七、被告汤琴琴应于本判决生效之日起十日内支付原告林剑雄免租期租金18万元；八、被告黄松明、江树桐对被告汤琴琴的上述第三、四、五、六、七项债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,000元，减半收取5,000元，由原告承担300元，由被告承担4,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年五月十五日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。