江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终673号 上诉人（原审被告）：赣州市南康区公园管理所，住所地：赣州市南康区百家姓和谐城。 法定代表人：曹祖开，系该所所长。 委托诉讼代理人：刘海平，江西金蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖海平，江西金蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗山东，男，1958年10月4日出生，汉族，住江西省赣州市南康区。 委托诉讼代理人：吴春燕，江西同圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓奕明，江西同圆律师事务所律师。 上诉人赣州市南康区公园管理所（以下简称“南康公园管理所”）因与被上诉人罗山东租赁合同纠纷一案，不服江西省上犹县人民法院（2019）赣0724民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人南康公园管理所上诉请求：1.依法撤销江西省上犹县人民法院（2019）赣0724民初794号民事判决第一、二项，改判上诉人不需要赔付被上诉人损失人民币99119元（其中房地产损失68594元、不可搬迁设备价值损失1759元、搬迁费11022元、经营预期收益17744元）;2.本案一审、二审诉讼费及评估费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院认定上诉人需赔偿被上诉人的事实不清，证据不足且适用法律有误，请二审法院予以改判，具体理由如下：一、一审法院直接根据《民法通则》第一百一十五条、《合同法》第九十七条、第一百一十三条之规定判决上诉人需赔付被上诉人损失是错误的，判决明显违反了私权域范围内合同意思自治原则。请二审法院予以纠正。（一）一审法院以约定解除合同事由解除合同，但却同时又否定该约定，直接根据法律规定判决上诉人需赔偿被上诉人损失，明显有违《合同法》意思自由原则。上诉人曾就本案合同解除事宜于2017年9月26日向上犹县人民法院提起诉讼，上犹县人民法院就该案作出了（2017）赣0724民初1141号民事判决，判决解除双方于2008年2月19日签订的《合同书》，判决的事实依据是该合同第七条。上诉人认为上犹县人民法院依照双方的约定解除合同是正确的，但该条不但约定了合同解除适用情形，同时还约定了损失赔偿适用情形。上犹县人民法院一边适用该约定解除合同，一边却罔顾该约定，而直接适用法律规定判决上诉人需依法赔偿被上诉人损失，这显然是相互矛盾的，也是错误的。一审法院的判决明显违反了《合同法》意思自由原则。（二）上诉人认为合同第七条明确约定了损失赔偿情形，应当根据该条约定判决上诉人不需赔偿上诉人损失。合同第七条载明“在合同期内，如遇不可抗力或政策因素、政府行为需中止合同，由甲、乙双方自行处理其权益范围内事宜。若单方无故中止合同，应赔偿对方损失。如双方达不成赔偿协议，按照《经济合同法》处理。”上诉人认为该条意思明确，主要阐述两层意思，一是若因不可抗力、政策因素或政府行为终止合同，则各自的损失各自承担；二是若一方单方面终止合同则需赔偿另一方损失，若就损失协商不成则按照法律规定处理。虽然该条未直接表述在因不可抗力、政策因素或政府行为终止合同的情况下，各自承担各自的责任，但根据该条上下文整体意思解释，结合条文通常意思和内在逻辑，上诉人的上述解释才为正解。二、一审法院依据已过有效期的评估报告认定被上诉人的经营性预期收益是极其错误的，一审法院以上诉人未曾就该评估报告申请重新评估为由认定该评估报告的有效性更是错上加错。（一）评估报告均有价格基准日，价格基准日确定的评估价格决定最终评估价格，这是为何评估报告会载明有效期的理由。被上诉人向一审法院提交的赣中浩评报字【2018】173号评估报告及其修订函明确载明该报告的有效期为壹年，自2017年12月31日至2018年12月30日，且该报告确定的评估基准日是2017年12月31日。一审法院认为“罗山东的损失于判决（合同解除的判决）之日起就已客观发生，损失发生之日仍在评估报告的有效使用期之内”。上诉人认为合同解除之判决于本案虽有关联，但确属不同案件，被上诉人并未在合同解除判决中提起赔偿诉求，而是在本案中提起，显然已过评估报告有效期，此其一；其二，即便损失已客观发生，但损失的金额却并不一定完全一样，因为该评估报告确定的评估基准日是2017年12月31日，至本案起诉相隔一年多，评估基准日的不同必然导致评估价格不同，所以一审法院该项认定理由不能成立。（二）本案损失赔偿请求是被上诉人提起的，其有义务就该项诉求承担举证责任，一审法院将该项诉求的举证责任强加于上诉人显然违反法律规定。一审法院认为上诉人未就上述评估报告提起重新评估故而采纳该评估报告确定被上诉人的损失是错误的。首先上述评估报告是他案中的评估报告，虽与本案有一定关联，但终究仍属不同案件，不存在重新评估的前提；其次，该评估报告已过法定有效期，针对失效的评估报告本身不存在重新鉴定的问题，而是另行鉴定；最后，被上诉人应当就其损失申请人民法院委托评估机构另行评估，该项举证责任理应由被上诉人承担，若被上诉人评估后上诉人仍持有异议才存在重新评估的前提，但一审法院在被上诉人没有申请评估的情况下却要求上诉人申请重新评估显然违反法律规定。三、即便一审法院基于合同的公平原则认为上诉人需赔偿被上诉人一定损失，但上诉人认为判决其赔偿被上诉人房地产损失没有事实依据和法律依据，理由如下：（一）根据双方的约定，上诉人向被上诉人出租的租赁物仅仅是场地，被上诉人在场地上搭建建筑物本就违反了合同的约定，上诉人认为被上诉人应为其违约行为自负后果。合同第一条明确约定甲方（上诉人）提供场地给乙方（被上诉人）,根据一审庭审查明的事实，被上诉人未向法庭提交上诉人同意、许可其在出租场地范围内搭建建筑物的证据且被上诉人自认地上建筑物是由其搭建的。由此可见被上诉人搭建建筑物的行为本就是违约行为，上诉人没有理由为被上诉人的违约行为买单。（二）被上诉人搭建建筑物未经相关政府部门的批准，没有合法产权手续，系违法建筑，被上诉人应为其违法行为自负后果。上诉人认为人民法院支持的是当事人合理、合法的主张，对于不合理、非法的诉求依法应当予以驳回。若对非法建筑予以支持，明显有失社会公平正义。 被上诉人罗山东答辩称：1.合同应当遵循平等、公平的原则，案涉合同第七款给予了其任意撤销权，变相加重了被上诉人的义务，是格式合同中的无效条款。双方在民事经济活动中地位应当是平等的。2.上诉人对东山公园的升级改造是一种对自有资产管理的自主规划行为，并不是政府行为的客观不可抗力因素。其单方要求解除合同，应承担违约赔偿责任。3.在举证责任分配上，上诉人主张是政府行为不可抗力因素解除，举证责任应在上诉方。4.被上诉人的损失在本案判决前实际已发生，且案涉合同判决解除时其损失已客观发生，并不是说该案判决时评估报告超过一年时效就不发生任何法律效力。因此，一审使用案涉评估报告于法于理有据。 罗山东向一审法院起诉请求：1.判令南康公园管理所赔付解除合同造成的房地产损失68594元、不可搬迁设备价值损失1759元、搬迁费11022元，合计81375元；二、判令南康公园管理所赔付解除合同造成的经营预期收益41343.55元；三、本案诉讼费、评估费由南康公园管理所承担。 一审法院认定事实：2008年2月19日，南康公园管理所（原南康市东山公园管理处）作为甲方与罗山东作为乙方签订了承包南康东山公园场地经营项目的《合同书》。合同约定：甲方在东山公园提供场地1157㎡承包给乙方经营“旋转飞机”“综合娃娃城”等娱乐项目。承包期自2000年5月1日起至2025年12月31日，承包金每年每平方米2元上缴甲方；以后如门票每下跌1元则当年承包金相应上涨1元，如果取消门票，当年承包金提高至每平方米4元为止，直至合同期满。合同第七条约定，在合同期内，如遇不可抗拒或者政策因素、政府行为需中止合同，由甲、乙双方自行处理其权益范围内事宜。若单方无故中止合同，应赔偿对方损失。如双方达不成赔偿协议，按照《经济合同法》处理；第八条约定，未尽事宜，双方协商解决。合同签订后，罗山东在承包的土地上使用钢材结构搭建了钢构棚，经营“旋转飞机”“综合娃娃城”等娱乐项目，并以此收费盈利。2016年4月5日，赣州市南康区人民政府召开区长办公会议，会议要求做好东山公园老年大学周边景观整治工作，本着节约从俭、配套老年大学使用功能、美化绿化亮化的原则进行设计和改造。2017年3月8日，赣州市南康区召开了多功能体育场等项目工程建设调度会，会议明确在旭山公园和东山公园选址建设两个全民健身多功能体育场，具体由区公园管理所作为业主单位，负责相关规划设计、审批手续办理、施工组织等相关事务。根据前述会议要求，南康公园管理所向罗山东提出解除合同，返还承包的土地。因双方就合同解除事宜协商无果而成诉。经赣州市中级人民法院指定管辖，一审法院立案受理该案，并于2018年12月29日作出（2017）赣0724民初1141号民事判决，判决解除了南康公园管理所与罗山东签订的合同书，并责令罗山东搬离南康区东山公园，返还租赁场地。该案审理过程中，南康公园管理所申请对罗山东在东山公园经营场所内无法搬迁的游乐建筑物、构筑物（含平整土地、地面硬化）等进行房地产价格评估。罗山东申请对其在东山公园经营场所内游乐设施、设备等资产搬迁及合同终止营业可预期收益进行价值评估。经一审法院依法委托，江西中浩房地产评估有限公司对罗山东经营游乐项目的地上建筑物进行了现场测量、清点登记，评定罗山东在东山公园经营场所内无法搬迁的游乐建筑物、构筑物的房地产价值为68594元。南康公园管理所为此支付评估费2000元。针对罗山东的评估申请，经一审法院依法委托，赣州中浩资产评估有限责任公司评定其资产搬迁价值54124.55元，其中不可搬迁的游乐设施、设备等搬迁价值为1759元，可搬迁的游乐设施、设备等的搬迁费11022元，终止合同经营预期收益评估价值为41343.55元。罗山东支付评估费2000元。 一审法院认为，本案的主要争议焦点是解除合同后，南康公园管理所应否向罗山东赔偿损失。终止合同后如何处理双方享有的合同权利义务，双方没有明确约定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据上述法律规定，合同解除后，受损一方当事人可以请求另一方当事人赔偿损失。因此，对于罗山东的诉讼请求，一审法院认定如下：1、无法搬迁的游乐建筑物、构筑物等房地产价值，该部分建筑物、构筑物为罗山东为经营收益所建所用，解除合同后需向南康公园管理所返还租赁土地，根据东山公园的升级改造方案应当予以拆除。根据合同履行的情况，该部分损失应予以赔偿，该损失经依法委托的评估机构鉴定价值为68594元，予以支持。2、不可搬迁的机器设备评估价值及可搬迁机器设备的搬迁费。经评估机构现场清点、双方共同确认，评定不可搬迁的机器设备价值为1759元、可搬迁机器设备的搬迁费用为11022元，有事实依据，解除合同后应予以赔偿。3、终止合同经营预期收益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，赔偿损失额除现实损失外还包括合同履行后可以获得的利益。估评公司根据投入资产方式获取年预期收益额，结合合法的合同期限计算合同正常履行到期限届满的预期收益总额，符合其评估常规。但是本案为租赁合同纠纷，根据约定解除合同导致合同终止履行是双方应当预见的风险，合同解除后承租方可另寻租赁场所经营。其可期待利益损失的期间应为合同解除后另行寻找租赁场所至重新开始经营的合理期限，该合理期限一审法院酌定为一年。结合评估报告，该一年的预期收益损失计算为17744元（41343.55元×1年÷2.33年）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、南康公园管理所于判决生效后十五日内向罗山东赔付解除合同造成的房地产损失68594元、不可搬迁设备价值损失1759元、搬迁费11022元，合计81375元；二、南康公园管理所于判决生效后三十日内向罗山东赔付解除合同造成的经营预期收益17744元；三、驳回罗山东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754.37元、评估费2000元，合计4754.37元（罗山东已预交），由南康公园管理所承担，限于判决生效后七日内交纳。 本院二审期间双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与原判认定一致。 本院认为，2019年本院在审理南康公园管理所与万志明[（2019）赣07民终1397号]等人租赁合同纠纷二审案件中，已认定南康公园管理所应向各承租户赔偿因合同解除后所造成的损失，包括承租户在租赁的土地上搭建的建筑物及构筑物以及一定的预期利益损失。2020年4月，江西省高级人民法院在审查南康公园管理所与万志明[（2020）赣民申427号]等人租赁合同纠纷再审案件中，维持本院二审裁判结果。本案纠纷起因与上述审结案件的起因相同，故上述审结案件的处理结果对本案具有参考意义，一审法院判令南康公园管理所赔偿罗山东房地产损失等费用，并无不当，本院予以维持。 关于涉案资产评估报告能否作为认定罗山东损失依据的问题，该评估报告形成于南康公园管理所诉罗山东要求解除租赁合同纠纷一案中，评估机构系接受一审法院委托，对解除租赁合同所涉资产进行补偿提供价值参考依据。该案中一审法院未就合同解除后赔偿损失问题作出处理，引发罗山东于2019年5月通过提起本案诉讼方式向南康公园管理所主张损失赔偿，本案实为双方解除合同案件的延续，罗山东主张的损失发生在2017年至2018年期间，况且评估报告中“房地产估价结果报告”明确估价时点：2017年12月15日；估价作业日期：2017年12月15日至2018年10月22日；本估价报告自报告出具之日起壹年有效，其有效期为2018年10月22日至2019年10月21日。南康公园管理所也未举证证明该涉案资产评估报告存在明显不当且其也未重新提出司法鉴定申请，故从损失发生时间以及减轻当事人诉累角度出发，本院认为一审法院参照涉案资产评估报告认定罗山东损失范围，并无不当。 另，罗山东二审庭审当天向本院出具《情况说明》（备注：该《情况说明》已送达南康公园管理所代理人），言明南康公园管理所若在2020年8月30日之前支付相关费用，其自愿放弃要求南康公园管理所赔偿经营预期收益17744元。因该《情况说明》系罗山东对案件生效后附条件处分部分实体权利的单方声明，南康公园管理所对该《情况说明》未作出回应，故涉及案件生效后的具体履行由双方当事人另行协商处理。综上所述，上诉人南康公园管理所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2278元，由上诉人赣州市南康区公园管理所负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 宁 审 判 员  傅 忠 审 判 员  赖国东 二〇二〇年五月二十九日 代理书记员  葛颖婷