贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔0425执异6号异议申请人（案外人）：贵州麒龙集团（紫云）置业有限公司，住所地：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县松山镇格凸大道，统一社会信用代码：91520425594163084Q。法定代表人：刘坦，男，1977年6月6日生，汉族，住址：贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：向德贵，男，1992年3月13日生，苗族，住址：贵州省福泉市，系该公司资金负责人。代理权限为特别授权代理。申请执行人：万明灿，男，1974年10月6日生，汉族，住址：贵州省紫云苗族布依族自治县。被执行人：韦本炎，男，1985年5月17日生，布依族，住址：贵州省紫云苗族布依族自治县。在本院执行（2020）黔0425执30号万明灿与韦本炎买卖合同纠纷一案中，案外人贵州麒龙集团（紫云）置业有限公司（以下简称“麒龙紫云公司”）于2020年5月18日对拍卖韦本炎的住宅用商品房一套（坐落：贵州省紫云自治县；面积114.67平方米；产权证号：Ｙ1601719;共同共有人：李波）提出书面异议。本院受理后，依法由姚正超担任审判长，与审判员田中志、房叶组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人（案外人）麒龙紫云公司向本院提出异议申请：请求人民法院撤销（2020）黔0425执30号《拍卖通知书》，并立即中止对贵州省紫云自治县房屋的拍卖。事实及理由：一、被执行人韦本炎实际并未支付购房款。异议申请人与韦本炎于2016年6月30日签署《商品房买卖合同》，约定韦本炎以按揭贷款方式向异议申请人支付购房款，且异议申请人对购房款承担连带保证责任。2016年9月13日，韦本炎与中国邮政储蓄银行股份有限公司紫云县支行（以下简称“邮政紫云支行”）签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，根据该合同约定，邮政紫云支行于2016年9月13日向韦本炎发放234000元个人住房贷款用于购买标的房屋，贷款到期日为2036年9月13日，申请人承担阶段性连带保证责任。从2019年4月起至2019年12月18日，因韦本炎未能足额偿还贷款本息，邮政紫云支行已陆续从申请人在其行开立的保证金账户内扣划保证款，用以清偿韦本炎的全部欠款，合计235201.43元。剩余购房款实际上韦本炎并未支付给申请人。二、异议申请人与被执行人已解除《商品房买卖合同》。依据申请人与韦本炎2016年6月30日签订的《补充协议》第一条第（一）款第4项约定，在《不动产权证》（房产证）及《他项权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限内偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回商品房，买受人应当协助出卖人办理买卖合同的中止手续。被执行人韦本炎断供导致申请人已经承担完毕担保责任，双方依据《补充协议》第一条第（一）款第4项的约定应解除《商品房买卖合同》。三、商品房未交付，被执行人未实际占有、未取得物权登记，实际属于申请人资产，商品房不应作为韦本炎财产被查封。据此，异议申请人请求撤销（2020）黔0425执30号执行裁定书及拍卖行为。申请执行人万明灿、被执行人韦本炎未提出意见。异议申请人向本院提交了如下证据：1、营业执照副本复印件一张；2、法人身份证明及身份证各一张；3、（2020）黔0425执30号执行裁定书；4、（2020）黔0425执30号拍卖通知书；5、中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明一张；6、中国邮政储蓄银行结算账户付款凭证四张；7、中国邮政储蓄银行活期账户交易明细两张；8、贷款清偿通知书七张；9、商品房买卖合同一份。本院审查查明：本院于2019年10月8日立案受理原告万明灿与被告韦本炎买卖合同纠纷一案，2019年10月29日经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院作出（2019）黔0425民初1620号民事调解书，调解书确定：“一、由被告韦本炎于2019年11月30日前偿还原告万明灿欠款本息共110000元；二、案件受理费减半收取1200元，被告韦本炎自愿承担。”调解书生效后，被告韦本炎未履行调解书确定的义务，原告万明灿向本院申请执行。本院以（2020）黔0425执30号立案受理后，案件审理过程中，作出（2020）黔0425执30号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人韦本炎的银行（或者其他金融机构）存款人民币112750.00元（壹拾壹万贰仟柒佰伍拾元整）。如其银行存款不足，则查封、扣押、冻结、拍（变）卖被执行人同等价值的其他财产；或扣留、提取被执行人的收入人民币112750.00元（壹拾壹万贰仟柒佰伍拾元整）；二、冻结银行存款、扣留收入的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。”本院依据该裁定的内容，在查询被执行人财产状况时，查明位于贵州省紫云自治县（登记类型：预告登记；产权证号：Ｙ1601719;建筑面积：114.67平方米；房屋用途：住宅；共同共有人：李波）房屋登记在被执行人韦本炎名下。于2020年4月8日向紫云自治县不动产登记中心发出（2020）黔0425执30号《协助执行通知书》，要求协助查封上述房屋。查封后，被执行人韦本炎仍未履行支付义务，本院于2020年5月5日作出拍卖通知书并送达申请执行人、被执行人、异议申请人。现该房屋正在淘宝网上拍卖。同时查明，2016年6月30日，异议申请人麒龙紫云公司与被执行人韦本炎签订《商品房买卖合同》（合同编号：A1-1-14-1），合同约定异议申请人通过预售方式，向韦本炎出卖紫云县松山镇麒龙城市广场A区A1幢1单元14层1号房屋，房屋总价款293047元，首期房款59047元。被执行人韦本炎向邮政紫云支行贷款234000元用于支付该房屋余款，由异议申请人麒龙紫云公司承担阶段性连带保证责任。因被执行人韦本炎未按期还款，邮政紫云支行分别于2019年4月30日、10月17日、11月13日、12月18日向异议申请人麒龙紫云公司作出贷款清偿通知书，并在异议申请人在其行开立的保证金账户划汇被执行人韦本炎累计拖欠的贷款本金、利息、罚息及相关费用合计人民币235201.43元至指定账户，用以清偿韦本炎的全部欠款，并出具个人贷款结清证明。现该房屋预告登记在被执行人韦本炎名下。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”之规定，虽然双方订立的《房屋买卖合同》已达到解除合同的条件，但因异议申请人麒龙紫云公司未举证证明房屋买卖合同已经解除或征得预告登记权人的同意，该不动产不发生物权转移，故异议申请人麒龙紫云公司关于紫云县松山镇麒龙城市广场A区A1幢1单元14层1号房屋系其公司资产的抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院查封、拍卖上述房屋，并无不当，应予维持。为此，依据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项，裁定如下：驳回异议申请人贵州麒龙集团（紫云）置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  姚正超审判员  田中志审判员  房 叶二〇二〇年五月二十七日法官助理何淼书记员吴腾飞