上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初1348号原告：周霞，女，汉族，住上海市嘉定区。被告：陈德兰，女，汉族，住上海市普陀区。原告周霞与被告陈德兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月15日签订的商铺租赁合同；2、判令被告携其财产从租赁房屋中搬离并按承租时状态恢复原状并返还原告；3、判令被告支付拖欠租金3,055元(按照8,333.33元/月的标准自2019年7月18日计算至2019年7月28日止)；4、判令被告按照8,333.33元/月的标准向原告支付自2019年7月29日计算至实际搬离之日止的房屋占用费；5、判令被告支付拖欠的管理费3,960元和垃圾清运费3,168元；6、判令被告赔偿原告违约金16,666元(8,333.33元/月*2个月)；7、判令被告迁移营业执照。审理中，原告撤回了诉请7，并变更诉请2，同意被告按现状返还涉案房屋，不要求恢复原状。事实和理由：2018年6月15日，被告因开设足浴、美容之需向原告租赁位于上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室而签订了《商铺租赁合同》，约定月租金8,333.333元，管理费3,960元/年，垃圾清运费3,168元/年，租金半年一付，并约定了违约责任：若被告逾期支付租金或水电费累计超过7天，原告有权解除本合同，并要求被告承担违约责任，违约金为月租金的两倍。2019年6月15日，被告应按约支付自2019年7月18日至2020年1月7日租金5万元、管理费3,960元和垃圾清运费3,168元。由于被告未能按时支付上述费用，原告于2019年7月23日向被告发出催款通知单，要求被告于2019年7月27日之前一次性付清上述费用，若逾期不能支付的话，视为被告的行为为单方面违约，原告有权按照合同要求被告承担违约责任。但被告仍拒绝支付，而且还不断威胁原告。此外，被告还在经营的足浴店放了桌子经营棋牌室，违反了双方约定的经营范围；还将涉案房屋转租给他人，故原告涉诉。被告辩称，不同意解除合同，要求继续履行，也不同意其他所有诉请。未支付租金的理由如下：1、双方在签约时就约定了原告应将通道清理干净，但通道已被原告的其他承租人占用了，至今没有清理干净，存在安全隐患；2、被告办理卫生许可证需要原告提供房产证和原告与大房东的租赁合同，但原告始终不肯提供；3、被告要求转租，原告亦不同意。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，周霞(出租方、甲方)与陈德兰(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室建筑面积为132平方米的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方作为商铺使用；租赁期限自2018年7月18日至2023年11月8日，其中免租期为2018年6月15日至2018年7月17日；月租金为8,333.333元，年租金合计为100,000元；租金每两年递增8%；管理费330元/月；租金半年一付，每6个月支付一次，即每年的6月15日和12月15日付款；乙方应在签订租赁合同同时向甲方交纳违约保证金30,000元；租赁期间，乙方应向甲方支付垃圾清运费2元/平方米/月，全年合计3,168元，先付后用，按年支付；乙方在租用期间不得将承租房屋转让、转租给第三方，违反本条约定的，按违约责任通则约定处理；违约责任通则约定，乙方有违法行为或违反本合同约定行为的，无论合同是否到期，甲方有权直接收回房屋，造成乙方的损失由乙方自负，已付未到期房租和保证金不予折抵相关费用和赔偿款项，亦不予退还；因乙方违约行为，造成甲方财产损失的，乙方除按前款承担违约责任外，还应另行按照月租金标准2倍进行赔偿；双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，并承担违约责任，给对方造成损失的支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期支付租金或水电费用累计超过7天的；合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，周霞于2018年7月向陈德兰交付了涉案房屋，陈德兰按约向周霞支付了保证金30,000元及截至2019年7月17日的租金，之后的租金未再支付，但一直持续在涉案房屋内经营。2019年7月底，周霞催告陈德兰支付租金等费用，陈德兰仍未履行，后周霞诉至本院。对上述事实，当事人双方没有争议，本院予以确认。但对周霞是否有权解除合同，若合同解除，违约责任如何承担等问题，双方意见不一。周霞为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同，旨在证明陈德兰所称通道并不在租赁范围内，亦证明合同关于解除权和违约责任的约定。2、催款通知单及寄送凭证，旨在证明其于2019年7月23日向陈德兰发出催款通知。3、照片六张，旨在证明其出租房屋时涉案房屋是装修过的，陈德兰曾反映过通道问题，其是处理的，亦证明其在涉案房屋的大门上张贴过催款通知函。4、照片两张，旨在证明陈德兰在涉案房屋中经营棋牌室；亦证明陈德兰于2019年底将涉案房屋转租给他人并在装修的事实。5、双方微信记录，旨在证明陈德兰并没有要求其提供办理卫生许可证的材料，仅于2018年9月要求其陪同去办理卫生许可证，其同意的，后来是陈德兰自己不要办了。陈德兰对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明内容有异议。对证据2，没有收到，周霞确实在2019年7月底时电话催过款，但其已经向周霞表示要在解决了通道问题和提供办理卫生许可所需资料后再行支付。对证据3，真实性无异议，其向周霞反应通道问题后，确实当天就清理完毕了，但第二天租客又摆出来，后来再向周霞反映就无果了。对证据4，真实性无异议，但是棋牌桌是本来在涉案房屋的，后来已经被公安收走了，其并未转租涉案房屋，是自己在装修。对证据5，未发表质证意见。陈德兰为证明其意见，向本院提交了如下证据：1、9张照片和两份录像，旨在证明其所称通道是去涉案房屋的顾客的必经之道，被其他租客占用，影响了其正常经营。2、装修收据和转账凭证，旨在证明两次装修花费。3、双方微信记录，旨在证明其向陈德兰催要办理卫生许可证的材料，其营业执照已经办好。周霞对陈德兰提交的证据发表质证意见如下：对证据1，真实性不认可，平时其他租客偶有占用通道情况，但其都会及时处理的。对证据2、3，未发表质证意见。审理中，陈德兰又向周霞支付了租金52,000元。陈德兰表示，若合同解除，则要求退还保证金，并要求周霞赔偿两次装修损失218,000元。周霞表示，不同意退还保证金，也不同意赔偿装修损失，其出租时已经是装修好的状态，无需进行装修，且其并未同意陈德兰装修。本院认为，周霞与陈德兰签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。陈德兰使用涉案房屋后应按约支付租金，但其于起诉前仅支付租金至2019年7月17日，其后未再支付，显属违约。至于陈德兰辩称的不支付租金的理由，关于其提出的通道被侵占的问题，通道并非租赁范围，且系其他租客进行的侵占，以此为由拒付全部租金显失妥当；关于其提出的周霞拒绝提供办理卫生许可证的资料，但其提供的证据中仅显示2018年9月其要求周霞陪同办理，周霞亦表示同意，并无充分证据证明之后周霞拒绝前往或拒绝提供材料，且虽未办理卫生许可证，然其一直持续在涉案房屋内经营，也未以此为由提出解除合同，故其以此为由拒绝支付租金明显不当；至于其提出的不同意转租问题，双方合同明确约定不得转租，周霞有权不同意其转租。综上，对陈德兰以上述三点理由拒付租金的意见，本院实难采纳。因陈德兰逾期支付租金，在催告后仍未支付，周霞有权按约解除合同，故对周霞要求解除双方租赁合同的请求，本院予以照准。至于解除时间，因陈德兰此前并未明确书面提出解除，故本院确认起诉状副本送达之日为合同解除时间。合同解除后，陈德兰应搬离涉案房屋并将该房屋返还周霞，且仍应按约支付拖欠的租金和使用费至房屋返还之日止，使用费参照租金标准。审理中，陈德兰又向周霞支付了租金(使用费)52,000元，该款可在陈德兰应付款项中予以扣除。为便于计算和判决，其中5万元抵扣2019年7月18日至2020年1月17日的租金和使用费，剩余2,000元在2020年1月18日之后的使用费中予以扣除。同时，陈德兰亦应按照合同约定支付2019年7月18日之后的管理费和垃圾清运费。关于违约责任的承担，本院综合考虑陈德兰的违约情形，周霞作为出租方亦存在一定过错以及周霞的损失等因素，确定陈德兰应偿付违约金16,666元，同时周霞应将保证金予以退还。至于陈德兰提出的装修损失，因合同系因其自身违约而解除，故对其主张的该损失，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告周霞与被告陈德兰于2018年6月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月11日解除；二、被告陈德兰应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告周霞；三、被告陈德兰应于本判决生效之日起十日内按照8,333.33元/月的标准支付原告周霞自2020年1月18日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(其中陈德兰已付2,000元可进行扣除)；四、被告陈德兰应于本判决生效之日起十日内按照330元/月的标准给付原告周霞2019年7月18日至实际返还房屋之日止的管理费；五、被告陈德兰应于本判决生效之日起十日内按照264元/月的标准给付原告周霞2019年7月18日至实际返还房屋之日止的垃圾清运费；六、被告陈德兰应于本判决生效之日起十日内偿付原告周霞违约金人民币16,666元；七、原告周霞兰应于本判决生效之日起十日内返还被告陈德兰保证金人民币30,000元；八、驳回原告周霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费394元，减半收取197元，由被告陈德兰负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年五月二十二日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。