广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1643号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地:广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号，统一社会信用代码为914419********0182。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：余江鹏，男，1979年7月13日出生，汉族，住河南省方城县*************，公民身份号码为412************753。委托诉讼代理人：潘福昌，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆路，北京市安通（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市********有限公司。住所地：广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号01室，统一社会信用代码为914************772。法定代表人：谭少波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人余江鹏、原审第三人东莞市********有限公司（以下简称虎门购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿洲公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，改判亿洲公司与余江鹏签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同书》合法有效，亿洲公司无需向余江鹏返还租金813146元，也无需向余江鹏支付任何利息；2.本案一、二诉讼费用由余江鹏承担。事实和理由：一、原审判决关于案涉合同中约定的租赁期限超过二十年的部分无效的认定缺乏事实依据和法律依据。（一）案涉合同约定的租赁期限只有二十年，剩余二十五年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限。也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含了两个法律关系，一个为租赁合同关系，租赁期限为二十年；另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为二十五年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系。原审判决将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但是对合同关系的混淆，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的当事人意思自治和契约自由的基本原则。（二）原审判决认定租赁合同约定的租赁期限实为45年并无法律依据。二、原审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。（一）《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是亿洲公司与余江鹏根据当时的市场环境在自愿的基础上签订的，充分体现了双方当时的共同意愿。由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，余江鹏为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼。显然，余江鹏的动机是不诚实的，目的是不公平的。人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对余江鹏的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易的稳定，原审判决未能尽到这一首要职责。（二）由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正原审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，还会进一步影响社会就业和社会稳定。三、原审判决判令亿洲公司向余江鹏返还租金813146元与原审判决认定的事实自相矛盾。原审判决本院认为部分明确认定案涉合同约定的租金就是20年的租金，而不是45年的租金，至于余江鹏考虑自己所得的对应使用期限为45年，以及亿洲公司考量了免费赠送期的成本，只不过是双方基于自己的商业决策所做的考虑。就双方的商业决策问题，亿洲公司在一审答辩状中进行了清晰的表述。即，余江鹏愿意一次性付清20年的租金，是希望在租赁期限届满之后再得到25年的免费使用期，亿洲公司愿意额外给予余江鹏25年的免费使用期，是希望提前收取20年的租金，从而预先获得该部分资金的使用价值。由于原审判决已经明确认定案涉合同项下的租金就是20年的租金，因此，再将租金分摊到45年，并判令亿洲公司返还其中的25年租金给余江鹏，违反了基本的逻辑且毫无事实和法律依据，即便原审判决认定25年的免费赠送期也属于租赁期限，则该部分租赁期限就属于免费的租赁期限，即使无效，也不存在返还的问题。四、原审判决还存在以下几方面的错误：（一）余江鹏实付租金的认定错误：余江鹏实际支付的租金总额为1112384元，并非1463663元，因为亿洲公司已经给予了余江鹏351279元优惠折扣。（二）判决亿洲公司向余江鹏支付利息错误。余江鹏支付、亿洲公司收取案涉租金的依据为案涉合同，该合同是双方在平等协商的基础上自愿签订的，在该合同被生效法律文书确认无效（部分无效）前，亿洲公司的退款义务并未产生，既未产生退款义务，当然没有支付与应退款项相关的利息的义务。（三）即便要判决亿洲公司向余江鹏支付利息，原审判决在计算利息方面也存在以下错误：没有扣除亿洲公司给予余江鹏的租金折扣，如上所述，亿洲公司已经给予余江鹏351279元得租金折扣，余江鹏实付租金1112384元，因此，即使认为该租金为45年的租金，则亿洲公司应退还的租金也只有617991.11元，因此，利息计算基数也应为617991.11元。（四）2012年5月31日前得计息基数没有如实抵扣银行贷款580000元，案涉合同说明：余江鹏支付租金的方式为首期款＋银行贷款，亿洲公司提交的《招商银行客户回单联》说明，贷款银行直到2012年5月31日才向余江鹏发放580000元并将该贷款交付给亿洲公司，可见，2012年5月31日之前的计息基数还应扣除贷款580000元，原审判决没有扣除显然是不正确的。（五）原审没有对案涉合同的租金标准作出合理评判。在同一项目中，出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元。案涉商铺的建筑总面积为36.47平方米，折前租金总额为1463663元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金仅为74.32元，折后租金总额为1112384元。若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为56.48元。显然，原审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的。（六）原审错误适用审判思维。本案的交易标的是商铺，不是住宅，余江鹏的身份是投资者，不是消费者，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维。商业思维的核心是契约，是法无禁止即可行。被上诉人余江鹏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。原审第三人虎门购物中心公司述称：同意亿洲公司的上诉请求。余江鹏向原审法院起诉请求：1.确认余江鹏和亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》租赁期限超过20年部分约定无效；2.亿洲公司向余江鹏返还合同租赁期限超过20年的无效约定部分的租金813146元，以及利息313061元（利息以813146元为本金，从2012年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年6月30日，并应实际计算至付清之日止）3.本案诉讼费用全部由亿洲公司承担。原审法院经审理查明：2012年2月28日，亿洲公司作为甲方（出租方），余江鹏作为乙方（承租方），双方在广东名成律师事务所的见证下签订了一份《虎门国际购物中心商铺租赁合同》，约定：甲方同意按照本合同约定的租赁条件向乙方出租，乙方同意按照本合同约定的租赁条件向甲方承租“虎门国际购物中心”2号楼2层D2286号商铺；租赁商铺的租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，在上述租赁期限届满后，甲方将租赁商铺赠送给乙方继续使用25年，使用期限从2033年12月1日起至2058年11月30日止，在前述期限内，乙方无需向甲方计付租金，上述租赁期限加上使用权赠送期间合计为45年，即从2013年12月1日起至2058年11月30日止；甲方已经指定“东莞市********有限公司”作为本商场的统一运营管理机构，乙方已经决定在租赁期限内的前四年将租赁商铺委托给该公司经营，并同意于签订本合同的同时，与该运营管理机构签订相关的《虎门国际购物中心运营管理服务合同》；在上述二十年租赁期限内，租赁商铺的租金总额为1463663元，乙方于本合同签订当日一次性付清其中人民币883663元（含之前已支付的定金）给甲方,并于本合同签订当日办妥剩余人民币580000元的银行贷款手续，并授权和指定贷款银行将乙方申请的全部贷款划入甲方指定的收款账户。同日，余江鹏作为甲方（委托人），虎门购物中心公司作为乙方（受托人），双方签订了一份《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》，约定：甲方将案涉铺位委托给乙方经营管理，委托经营期限为四年，即从2013年12月1日起至2017年11月30日止，上述委托经营期限内的前三年为固定回报期，乙方在此期间不论实际经营收益如何，均须按第一年商铺折后租金总额的7%、第二年商铺折后租金总额的8%、第三年商铺折后租金总额的9%向甲方支付固定回报，上述固定回报合计351279元，上述固定回报由乙方于签订本协议时一次性预付给甲方，支付方式为代甲方支付给亿洲公司，用于冲抵合同约定的应由甲方支付给亿洲公司的部分租金，甲方须于签订本协议时开具已收到上述固定回报的收款收据给乙方；上述委托期限届满后，甲方可以继续委托乙方经营上述商铺，亦可以收回该商铺自行经营，具体由甲、乙双方另行商定。同日，余江鹏向第三人虎门购物中心公司出具收款收据一张，确认收到案涉铺位的三年固定回报租金351279元。亿洲公司向余江鹏出具两张收款收据，分别记载：收到余江鹏交来二号楼二层商铺D2286铺款351279元；收到余江鹏交来二号楼二层商铺D2286铺款532384元。另查明，亿洲公司向原审法院提交其与案外人杨秀桩及农媛红签订的两份《虎门国际购物中心房产租赁合同书》，显示其出租给案外人杨秀桩及农媛红的商铺的建筑面积分别为96.11平方米、97.76平方米，月租金分别为15858元、15642元。亿洲公司据此主张其与余江鹏签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租金标准与上述两份《虎门国际购物中心房产租赁合同书》约定的租金标准相比，租金不高，故双方约定的租赁期限应为二十年，并非四十五年。另查明，“虎门国际购物中心”系由亿洲公司及案外人东莞市虎门镇金洲股份经济联合社共同报建开发，共包含四栋地上建筑（商务办公楼、商务酒店、商业楼1、商业楼2）及地下室两层，均已取得《建设工程规划许可证》。案涉铺位位于商务酒店第二层D2286号商铺。原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定的租赁期限是20年还是45年。对此，原审法院分析如下，虽然案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定“租赁商铺的租赁期限为20年，从2013年12月1日起至2033年11月30日止，在上述租赁期限届满后，甲方将租赁商铺赠送给乙方继续使用25年，使用期限从2033年12月1日起至2058年11月30日止，在前述期限内，乙方无需向甲方计付租金，上述租赁期限加上使用权赠送期间合计为45年，即从2013年12月1日起至2058年11月30日止”，但是余江鹏作为投资人，在选定案涉商铺作为投资对象时，是考虑到其支付该20年租金的对应使用期限为2013年12月1日起至2058年11月30日止。亿洲公司主张自2033年12月1日至2058年11月30日期间系免费赠送期，但是其作为盈利性企业，在考量该笔交易时已经将该所谓的免费赠送期的成本计入到20年租金总金额当中。因此，原审法院依法认定案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限实为2013年12月1日起至2058年11月30日止，共计四十五年。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，余江鹏主张案涉《虎门国际购物中心商铺租赁合同》所约定的租赁期限超过二十年的部分无效有理，原审法院依法予以支持。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，亿洲公司应将其收取的超过二十年的租金部分退回给余江鹏。如上所述，双方约定的租赁期限为45年，案涉商铺的租金为1463663元，即亿洲公司应返还给余江鹏的租金计算为：1463663元÷45年×25年=813146.11元。余江鹏仅主张亿洲公司返还813146元，系对其权利的自由处分，原审法院依法予以准许。亿洲公司占用上述租金期间所产生的利息，属于法定孳息，也应一并返还给余江鹏，余江鹏主张利息以813146为本金，自2012年2月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止合理，原审依法予以支持，利息计至2019年6月30日应以313061元为限。综上所述，原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认余江鹏与亿洲公司于2012年2月28日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起五日内向余江鹏返还租金813146元；三、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起三日内向余江鹏支付利息（利息以813146元为本金，自2012年2月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息总额计至2019年6月30日以313061元为限）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7468元（余江鹏已预交），由亿洲公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经过阅卷和法庭调查，本院二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院针对上诉人亿洲公司的上诉请求的有关事实和适用的法律进行审查。根据双方当事人的上诉和答辩，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定；二、2012年5月31日之前的计息基数是否应当扣除银行贷款58万元。针对第一个争议焦点。余江鹏与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给余江鹏继续使用25年，余江鹏向亿洲公司支付租赁期20年的租金。余江鹏主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给余江鹏。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与余江鹏继续使用25年，即余江鹏对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与余江鹏使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送余江鹏使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信余江鹏的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原审法院判令亿洲公司将收取的超过20年期限的租金退还给余江鹏正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予余江鹏351279元优惠，余江鹏支付的租金为1112384元，并非1463663元。经查，该351279元是余江鹏与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定余江鹏将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给余江鹏的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵余江鹏支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予余江鹏351279元优惠没有事实依据，本院予以驳回。亿洲公司占用上述租金期间所产生的利息，属于法定孳息，亿洲公司应予支付。针对第二个争议焦点。根据《虎门国际购物中心商铺租赁合同》第六条约定：余江鹏需要支付租赁商铺的租金1463663元，并于合同签订当日，一次性付清883663元给亿洲公司，并办妥58万元的银行贷款手续。因案涉租赁合同期限超过法律规定的最长租赁期限，亿洲公司需要将收取的超过20年期限的租金813146元退还给余江鹏。经过折算，余江鹏实际需要支付租金650517元，由于余江鹏签订合同当天支付的租金高于实际需要支付的租金650517元，因此，对于多出部分883663元-650517元=233146元，亿洲公司应予退还，并支付占有使用利息。关于亿洲公司应退还的另外58万元，亿洲公司2012年5月31日才收到，因此，亿洲公司主张2012年5月31日之前应返还的租金的计息基数应当扣除银行贷款的58万元，合法有据，本院予以支持。原审判决以亿洲公司需要退还的租金813146元为基数，从2012年2月28日起计算利息有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人亿洲公司的上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持。原审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13820号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13820号民事判决第三项为：限东莞市亿洲实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告余江鹏支付利息【利息以233146元为本金，自2012年2月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起,按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止；利息以580000元为本金，自2012年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自2019年8月20日起,按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止】；三、驳回余江鹏的其他诉讼请求；四、驳回东莞市亿洲实业投资有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币11931元，由东莞市亿洲实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年五月六日书记员  潘 巍附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。