福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0525民初900号 原告：吕明祝，女，1981年7月27日出生，汉族，住永春县。 委托诉讼代理人：尤剑福，福建笔锐律师事务所律师。 被告：游凯，男，1984年5月20日出生，汉族，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人：李国才，福建李林律师事务所律师。 原告吕明祝与被告游凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告吕明祝及其委托诉讼代理人尤剑福、被告委托诉讼代理人李国才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕明祝向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告自2019年12月28日起至2020年3月27日止的房屋租赁租金共计16500元；2.判令被告立即支付2020年1月至3月水费112.92元整；3.由被告承担诉讼费用。事实及理由：2019年4月13日，被告因经营需要，向原告租赁址在永春县店面经营餐饮，店面建筑面积138平方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限二年，自2019年4月28日至2021年4月27日，租金每月为5500元，三个月支付一次，并于开始前10日内一次交清。事后，被告租金仅付至2019年12月27日止（即于2019年10月31日支付11000元整系用于2019年10月28日至2019年12月27日期间的租金），之后的租金至今未付。根据《房屋租赁合同》第二条“承租人有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：3、承租人未按本合同约定缴纳租金的”之约定，被告已拖欠租金超过三个多月，也未向原告主张解除或终止合同，被告的上述行为已严重违反合同约定，现原告根据《房屋租赁合同》约定，确认双方房屋租赁关系于2020年3月28日终止（即按三个月计算），并由原告自行收回房屋（被告店铺内物品已自行清空），但被告仍尚欠原告2019年12月29日至2020年3月27日三个月的租金共计16500元及拖欠2020年1月至3月水费112.92元未支付，因被告缺乏诚意。为此，原告诉至本院请求依原告诉求裁处。 游凯辩称，1.答辩人与原告签订的房屋租赁合同已经于2020年1月29日经原告同意协议解除。由于不可抗力的原因，为控制冠状病的传播，从2020年1月23日武汉采取封城措施后，福建省也采取一级响应，答辩人向原告承租的房屋用于经营餐饮，只能停止经营活动，答辩人由于春节期间回家探亲，老家在江西，岳母家在贵州，2020年1月29日，答辩人在贵州岳母家打电话给原告，要求因疫情影响无法经营提前解除房屋租赁合同，原告也表示同意，原告2月29日收回房屋钥匙后，也承认答辩人只欠一个月的租金5500元，加修理门350元，遥控器30元计5880元，原告提供的微信内容证明房屋租赁合同已经于2020年1月29日协商解除;2.冠状病毒疫情属于不可抗力，即使按原告收回房屋钥匙2020年2月26日计算解除合同的时间，一个月的房租也应予以减免。原告于2020年3月17日的微信内容中承认，答辩人于2020年2月26日已经将钥匙归还给原告，原告认为解除合同的时间应计算至收回房屋钥匙的2月26日止，要求增加支付2020年1月29日至2月26日止的租金，由于2020年1月29日至2月26日是疫情防控一级响应期间，全部餐饮业均不得经营，疫情防控属于不可抗力，依法应予以减免租金。而且，答辩人当时在外省，2020年1月29日协议解除合同后，答辩人无法回永春交回钥匙，也属于不可抗力，房屋租赁合同解除的时间应以1月29日计算，原告要求加收1月29日至2月26日的租金是于法无据的;3.原告要求取消押金没有法律依据。签订合同时，答辩人预交5500元押金，但由于不可抗力的原因双方协议提前解除房屋租赁合同，原告只能将预收的押金抵扣答辩人尚欠的一个月租金。综上所述，答辩人只欠原告店面门及遥控器维修费380元，水、电费只能计算至2020年1月29日止的费用。答辩人尚欠的一个月租金用预交的押金5500元抵扣。 经审理查明，2019年4月13日，吕明祝（出租方）与游凯（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同书主要内容摘要如下：“房屋租赁期限：自2019年4月28日起至2021年4月27日止，计2年。租金和租赁的交纳期限方式：1.租金每月人民币¥5500元；2.租金3个月支付一次合计：¥16500元，并于开始前10日内一次交清。水电费、卫生费、税费、物业管理费等费用由承租方自行负担；3.押金¥5500，租期满后无息退还。……本协议一式二份，双方各执一份，自签订之日起生效”合同签订后，游凯即入驻使用租赁物。之后，游凯租金只支付至2019年12月27日止。2020年2月26日，游凯通过其朋友将钥匙交给吕明祝。 为证明自己的主张，吕明祝向本院提交以下证据：1.原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份情况；2.永春县不动产登记情况证明复印件，证明租赁房屋属原告所有；3.《店面租赁合同》复印件，证明被告向原告租赁店铺及合同约定的情况；4.微信聊天截图复印件，证明被告租金仅付至2019年12月27日止（即于2019年10月31日支付11000元整系用于2019年10月28日起至2019年12月27日止的租金），之后的租金至今未付，现被告已拖欠租金超过三个多月，也未向原告主张解除或终止合同，被告的上述行为已严重违反合同约定，原告据此主张终止合同，并要求被告承担合同责任等情况；5.永春县自来水公司水费催缴通知单二张、缴费详情，证明被告拖欠2020年1月至3月的水费共计112.92元的事实。 游凯对吕明祝提交证据质证认为，对证据1三性均无异议；对于证据2真实性和证明目的无异议；对证据3三性均无异议，押金租期满应退回；对于证据4微信内容真实性无异议，从微信证据第2页左下角，原告发给被告：“你刚来租的时候钥匙拿给你的时候是好的，到你没租的了，有坏掉的，你们要负责修好”，可以看出租期最长至2020年2月28日终止。原告发给被告：“你还差我们一个月店租5500加修理费350元加遥控器30你共要转5880元给我”，可以证明租期至2020年1月29日终止；对于证据5真实性无异议，被告应该付的水电费会照付。微信聊天中2020年2月26日下午14:05分是被告交代朋友手机号是17850900755拿钥匙给原告，跟原告说后，原告同意就将钥匙交给原告。对双方的微信号均无异议。 为证明自己的主张，游凯向本院提交以下证据：微信聊天记录截图复印件，证明租期自2020年1月29日已经解除，所以只欠一个月租金。2月26日原告承认只有欠一个月的租金，所以合同自2020年1月29日已经终止。 吕明祝对游凯提交的证据质证认为，被告提交的不完整，应以我方提交的为准。 根据双方提供的证据，考虑到双方提交的微信聊天不完整，本院对双方现存的微信聊天记录予以复制，从双方的微信聊天记录可见：吕明祝收取游凯的款项有500元+21500元+13000元+3500元+11000元=49500元（另有104元为支付吕明祝妹夫代垫水费），即押金5500元及8个月租金；2020年3月17日，吕明祝表示，2020年2月26日游凯委托朋友拿钥匙移交时共使用店面10个月，付租金8个月，应付店租11000元，店面及遥控器维修380元，总计11380元。本院分析认定如下：吕明祝提供的身份情况、永春县不动产登记情况、《店面租赁合同》、微信聊天内容（包括本院复制的部分）、永春县自来水公司水费催缴通知单，经双方质证、庭审审查，具有真实性、合法性、关联性，上述证据记载的内容可予确认，根据双方的聊天记录及吕明祝自认游凯已自行清空铺内物品等事实，可以看出，双方已于2020年2月26日解除租赁合同并移交清楚，但游凯尚欠11380元及水费112.92元未付，双方未就押金问题达成共识。 综上事实，本院认为，吕明祝与游凯签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，游凯因新型冠状病毒疫情等原因无法继续租赁店面，但移交店面及钥匙拖至2020年2月底，双方解除合同时间应以此为准，之前因没有移交而导致店面空置的责任在于游凯，故其应承担因此拖欠的租金11000元及水费112.92元，另游凯自愿承担吕明祝垫付的店面及遥控器维修380元，可以照准。吕明祝要求游凯支付3月份租金，与事实不符，不予支持。新型冠状病毒疫情导致双方租赁合同无法继续履行，此非双方过错所致，同时考虑到解除合同后合理的空置期损失问题，根据本案实际可由双方各承担2750元，即吕明祝应返还押金2750元，综上，游凯应支付11000元+380元+112.92元+2750元=14242.92元，扣已付5500元，尚欠8742.92元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、游凯应于本判决生效后十日内支付吕明祝8742.92元； 二、驳回吕明祝其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费216元，减半收取计108元，由吕明祝负担51元（吕明祝多预交的165元予以退回），游凯负担57元，应于本判决生效后5日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  颜明川 二〇二〇年五月二十日 书记员  周锦泉 一、附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 二、本案执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。