福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终952号 上诉人（原审被告）：徐晓云，女，1991年1月18日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：林红年，男，1964年11月5日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：三明市锦宏生活服务有限公司，住所地：福建省三明市梅列区崇桂新村85幢308室，统一社会信用代码9135040259174692XT。 法定代表人：方玉武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐兆平，男，1963年6月9日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 上诉人徐晓云因与被上诉人三明市锦宏生活服务有限公司（以下简称锦宏公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐晓云及其委托诉讼代理人林红年，被上诉人锦宏公司的委托诉讼代理人唐兆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐晓云上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初3967号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由锦宏公司承担。事实与理由：一、徐晓云与房地产公司（物业）还未办理房屋移交手续。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。由于本人的房屋未达到移交标准，至今未完成移交手续。2015年4月份办理房屋两证，领证后有问开发商房屋什么时候移交，开发商说到时会通知，后来去看房屋时发现房屋门前的马路、前院围墙和对面大坪被对面马路下的独栋别墅违规扩建，水表被挖，至今无水表，已无法达到移交条件，徐晓云多次找了开发商和物业反映情况，所以房屋至今没有移交；二、物业只收取费用不做事。这几年徐晓云和其家人多次向开发商和物业反映这些问题至今都没有解决，被挖塌修复的路面整体下沉，原先的路面比较平坦与房屋差不多高，现在的路面在房屋前形成陡坡，与房屋落差大。房屋的前后门锁被人破坏，房屋被他人占用随意出入，屋内外还有他人的车子和水泥等物品，房屋前院围墙和外墙损坏还未修复好，前院到处是垃圾，水表已找不到，电表安装在别人的房屋里，门前一排路灯刚刚安装，屋前的路灯还未安装，房屋至今未移交。已将上述问题告知物业公司，如物业公司将以上问题处理清楚，房屋移交后愿意交纳物业费。可至今这些问题尚未处理清楚，无法交纳物业费；三、一审法院判决认定事实不清。在判决书的第4页第一行和第二行，一审判决以本人提交的照片没有拍摄时间，无法确定形成时间来否定照片的真实性。徐晓云在调解和开庭时有将手机内的照片给法官看，照片有显示拍摄时间。徐晓云认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误的判决，维护徐晓云的合法权益。 锦宏公司口头辩称，徐晓云与开发商已经移交了房屋，锦宏公司负责物业服务，通知徐晓云交纳物业服务费，徐晓云拒交，锦宏公司起诉至法院。 锦宏公司向一审法院起诉请求:判令徐晓云按物业服务合同约定的百分之七十支付物业服务费即1540元，并支付违约金132元。 一审法院认定事实:1.徐晓云购买取得三明市梅列区（别墅住宅）所有权，商品房建筑面积162.99平方米。徐晓云于2015年1月14日办理了前述商品房的房屋权属登记。2.2018年10月1日，锦宏公司与梅列区宏宇花园一、二期小区业主委员会签订了物业服务合同。前述合同约定：物业管理区物业服务费按包干制方式进行；物业管理费由业主按其拥有物业的面积缴纳，别墅住宅物业费每月每平方米按1.5元交纳（含水电路灯公摊）；物业管理服务费用按月（或季）交纳，业主或物业使用人应在当月10日前（或当季第一个月10日前）履行缴纳义务……。业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之六的标准计算缴纳滞纳金。3.徐晓云未依约向锦宏公司交纳案涉商品房的物业管理服务费用。锦宏公司分别于2019年6月19日和2019年7月1日两次向徐晓云发送短信催收物业服务费无果，诉至一审法院。 一审法院认为，案涉商品房已于2015年1月14日办理房屋权属登记，由此徐晓云提出案涉商品房尚未交付的辩解不予采信。徐晓云提交的现有证据不足以佐证锦宏公司未履行合同义务，因此徐晓云提出锦宏公司未履行合同的辩解，亦不予采信。依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应当恪守合同义务。徐晓云未依约交纳物业管理费用，构成违约，依法应承担继续履行合同义务并承担相应的违约责任。由此，锦宏公司要求徐晓云支付物业管理服务费1540元、违约金132元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，判决：一、徐晓云应于判决生效之日起三日内向锦宏公司支付2018年10月至2019年6月的物业管理服务费1540元；二、徐晓云应于判决生效之日起三日内向锦宏公司支付违约金132元。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由徐晓云负担。 二审中，徐晓云提供了一组照片，拟证明其提供的照片有显示拍摄时间，物业公司未提供物业服务。锦宏公司质证认为，照片是在房屋交付之前拍摄，应该找开发商解决问题。本院确认徐晓云提供的该组证据的证据资格，将结合全案事实予以综合认定。 二审中，徐晓云对一审法院查明的事实“锦宏公司分别于2019年6月19日和2019年7月1日两次向徐晓云发送短信催收物业服务费无果，诉至本院。”有异议，认为锦宏公司起诉时才让徐晓云交纳物业服务费。徐晓云对一审法院查明的其他事实没有异议。锦宏公司对一审法院查明的事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，锦宏公司系宏宇花园三期小区的物业服务公司，徐晓云系三明市梅列区沪明新村215幢2号房屋的业主。锦宏公司为该小区的业主提供了物业服务，徐晓云作为该小区的业主理应支付物业服务费。根据宏宇花园业主委员会与锦宏公司签订的物业服务合同约定，锦宏公司作为物业服务公司只对公共部位、公共设施、公共场所进行维修、养护和管理，对业主专有部分或自有设施、毗连部位的维修、养护，由业主与物业公司另行协商服务费用。徐晓云主张其房屋门锁被人破坏，房屋被他人占用等问题系徐晓云房屋专有部分的管理，不属于物业公司的服务范围。且物业服务具有涉众性和动态性，需要物业公司、业主委员会和全体业主的共同努力和配合，个别业主对物业服务所持的异议不代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为会影响物业公司的正常服务并进而影响小区其他已缴纳业主的利益，且锦宏公司仅向徐晓云主张按物业服务合同约定物业服务费的70%，已减免了30%的物业服务费。现徐晓云以锦宏公司未提供物业服务为由不交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，徐晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由徐晓云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宁金德 审 判 员 程哲明 审 判 员 吴有强 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 黄莉花 书 记 员 王晓婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。