广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初834号 原告：邓湘江，男，1975年11月4日出生，汉族，住柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：龚远锋，柳州市正源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：孙玉洲，柳州市正源法律服务所法律工作者。 被告：覃仲，男，1970年4月1日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：杨兆辉，广西辩维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦小丁，广西启辉律师事务所律师。 原告邓湘江与被告覃仲租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告邓湘江及其委托诉讼代理人龚远锋，被告覃仲及其委托诉讼代理人杨兆辉、韦小丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓湘江向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》；2.依法判令被告退还厂房押金（保证金）30000元及赔偿损失24000元，共计54000元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2018年3月5日承租被告位于柳州市柳南区厂房，用于生产卫浴产品，并签订《厂房租赁合同》，合同签订后，原告按约定履行了支付厂房押金（保证金）30000元及租金的义务。原告进驻厂房后，发现该厂房多处漏雨漏水，并由此浸泡了原告大量的货物及包装箱。为此，原告多次要求被告履行对厂房维修的义务，而被告竟以厂房面积大，有漏雨漏水属正常现象拒绝履行义务。为此，双方于同年12月19日签订《补充协议》，协议第二条明确约定：“厂房由于自然原因或其他非为造成的损坏，影响经营及财产安全的由被告负责维修”。补充协议签订后，被告仍拒不履行维修的义务，并于2019年11月份采取焊厂门，用车辆堵厂房门的方式至今，该行为直接完全导致原告无法继续对该厂房进行使用达到承租该厂房进行生产的目的。为此，原告于2019年12月21日通过邮政EMS快递向被告邮寄解除《厂房租赁合同》及《补充协议》的书面通知。该通知被告于12月23日收到，但其仍置之不理。综上所述，原告认为，原被告的租赁关系，合法有效，依法受法律保护，被告未履行对厂房的维修义务，并于2019年11月份采取焊门，用车辆堵门的方式至今的行为，直接导致原告无法实现承租该厂房进行生产的目的，该行为已致使租赁合同无法继续履行，并损害了原告的合法权益。据此，原告依法提起诉讼。 被告覃仲辩称，1.同意解除合同；2.由于原告拖欠了被告的租金，是原告先违约，所以，应当驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.《厂房租赁合同》及被告身份证；2.《补充协议》；3.协议书；4.2019年12月5日柳州电视台新播报视频光碟；5.解除厂房租赁合同及补充协议的通知、EMS邮件交寄单及邮件妥投查询。经审查，对于双方均无异议的证据以及与本案待证事实具有关联性的证据原件，本院予以确认并在卷佐证。对于双方互不认可的其他证据，本院将综合全案证据在本院认为中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日覃仲作为甲方和乙方邓湘江签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定，甲方将位于柳州市柳南区租赁给邓湘江使用，租赁期限为三年，即2018年3月1日至2021年3月1日。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金30000元和每年租金，合同期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方将保证金全额无息退还乙方。乙方按每月向甲方交付一次租金12000元，如乙方逾期未能按时交付租金，甲方视为乙方自动放弃继续租赁，甲方有权终止本合同，不退还保证金。 2018年12月19日，双方签订《补充协议》，就租赁期间厂房如遇政府原因导致乙方不能继续经营、租赁期间甲乙双方的维修义务、租赁期间发生纠纷的解决方法等进行了补充约定。其中第三条约定：租赁期间，如甲方出租的厂房因产权引发的争议或纠纷，导致乙方被追诉或无法正常生产、经营的，乙方可书面通知解除合同，由此造成乙方损失的，甲方在两个月租金限额内予以赔偿。 后原被告双方因厂房漏水、租金交纳问题等产生纠纷，覃仲于2019年11月15日将厂房大门焊接并用车辆堵门，双方遂报警，2019年11月20日，双方在派出所的主持下达成《协议书》，载明：经双方协商同意，覃仲于今晚把车开走，把门打开，明天带人进场检修厂房，并修好漏水的地方和厂房周围水沟的清理工作。邓湘江在覃仲带人到场修理、支付3个月房租，等修理好在下大雨时双方到场验收合格不漏水后，邓湘江支付剩余6个月的房租。 庭审中，原被告均确认原告邓湘江已交纳合同约定的保证金30000元。 另认定，2017年8月13日，被告覃仲与案外人余明星、姚秀凤签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定，余明星、姚秀凤将位于柳州市柳南区租赁给覃仲使用，租赁期限为六年，即2017年8月13日至2023年10月12日。被告覃仲未提供本案涉及的租赁厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相应证据。 本院认为，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告覃仲将案涉厂房出租给原告邓湘江使用，覃仲未能提供证据证实该厂房取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，覃仲在一审辩论终结前也没有提交涉诉租赁物办理了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证据材料，故原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效，自始不具有法律拘束力，无需解除，原告要求解除上述协议，本院不予支持。 因本案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定,本案当事人因该合同取得的财产应当予以返还,故被告覃仲应返还原告交纳的厂房保证金30000元。 对于原告依据双方《补充协议》第三条的约定要求被告赔偿其因漏水造成的损失24000元的主张。首先，无效合同自始不发生法律效力,本案《补充协议》无效，该《补充协议》中关于赔偿损失的约定亦属无效,原告据此要求被告赔偿损失没有法律依据；其次，从原告提交的柳州电视台《新播报》采访视频来看，仅能证实租赁厂房存在漏雨漏水情况，但漏雨漏水是否造成原告的损失，以及损失的具体情况、具体金额等，原告均未提交任何证据予以证实，故原告应承担举证不能的不利后果,对原告该项主张,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、被告覃仲向原告邓湘江返还保证金30000元； 二、驳回原告邓湘江的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费6430元（原告已预交），由原告邓湘江承担2858元，被告覃仲承担3572元并迳付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  欧 凌 人民陪审员  杨小燕 人民陪审员  吴星亮 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  袁 宇 附本判决所依据的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007