山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2804号上诉人（原审被告）：王胜，男，1981年2月2日出生，汉族，住淄博市。委托诉讼代理人：王召猛，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡兵杰，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫邦平，男，1981年2月28日出生，汉族，住山东省日照市。委托诉讼代理人：王建华，山东舜翔律师事务所律师。原审第三人：济南福人居房地产经纪有限公司莱茵小镇分公司，住所地济南市。负责人：范威龙，经理。上诉人王胜因与被上诉人闫邦平、原审第三人济南福人居房地产经纪有限公司莱茵小镇分公司（以下简称济南福人居莱茵小镇分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王胜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回闫邦平的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由闫邦平承担。事实和理由：一、一审法院多处事实认定不清。1.一审判决中认定：“2019年1月8日，王胜取得涉案房产产权证书（房产证号：济南20190005780），无共有人。”属于事实认定错误。2019年1月8日是涉案房屋在房管局进行所有权人变更登记的时间，而不是王胜取得产权证书的时间。2019年1月8日济南市房管局制证完成，然后流转至济南市高新区政务服务中心三楼不动产服务窗口，房主再去领取房产证。2019年1月17日，王胜接到高新区政务服务中心的电话通知前去领证，于该日王胜才领取了涉案房屋的房产证，因此王胜取得涉案方案产权证书的真实日期为2019年1月17日，并非一审认定的2019年1月8日。2.一审判决认定：“2019年3月11日，王胜将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司济南历城支行，并办理了抵押登记，贷款金额为925000元”，属于事实认定错误，且一审法院没有查明王胜何时开始办理的抵押手续，属于事实认定不清。2019年3月11日是涉案房屋他项权证登记的日期，并不是王胜在2019年3月11日才办理抵押登记。因为正常的办理流程为房屋所有人先将办理抵押的材料交于贷款银行，银行提交材料至房管局办理预抵押登记，银行取得他项权证根据额度再进行放款流程。王胜于2019年1月27日就联系中介孔舒婷，提交银行抵押材料，开始办理房屋抵押手续，当晚中介孔舒婷告知王胜，银行说不清楚，需要发扫描件，2019年1月28日王胜将不动产证扫描后按中介孔舒婷要求，直接邮件发给银行工作人员。根据王胜与房管局工作人员的通话录音，可知2019年2月13日贷款银行在房管局办理了抵押手续，房管局受理并办理了预抵押登记，2019年3月11日进行的抵押登记。因此，一审法院认定王胜于3月11日办理房屋抵押，属于事实认定错误，但没有认定王胜于2019年1月27日即开始办理房屋抵押手续，一审法院混淆了他项权证出证日期与开始办理抵押登记的日期，属于事实认定不清。3.一审判决认定：“（王胜）2019年3月11日办理了房屋按揭手续”，属于事实认定错误，且一审法院没有查明王胜何时开始办理的房屋按揭手续，属于事实实认定不清。2019年3月11日是他项权证出证时间，并不是王胜在2019年3月11日才办理了房屋按揭手续。办理房屋按揭手续包含银行面签、房屋过户、办理房屋抵押等过程，王胜、闫邦平于2018年12月3日就开始办理房屋按揭手续，去贷款银行面签。王胜2019年1月17日领取涉案房屋的房产证，于2019年1月27日即开始办理房屋抵押手续，整个过程环环相扣，每个环节王胜都非常积极的去办理，王胜根本不存在任何拖延办理相关事项。因此，一审法院认定王胜于3月11日办理了房屋按揭手续，属于事实认定错误，但没有认定王胜于2018年12月3日即开始办理房屋按揭手续，一审法院混淆了他项权证出证的日期与开始办理按揭手续的日期，属于事实认定不清。4.一审判决认定：“王胜未在约定的时间内向原告支付剩余购房款，且未就逾期问题与原告重新协商、取得原告的同意，构成违约，应承担违约责任。”属于事实认定错误。在王胜与闫邦平签订的《房屋买卖合同》中并未约定支付剩余购房款的明确日期，在合同中双方仅就首付款的付款时间进行了约定，对于剩余购房款具体的支付时间并未进行明确约定，因为剩余房款为银行发放贷款，合同双方无法针对银行发放贷款的时间进行干涉，具体时间是无法由合同双方进行约定的。因此，一审法院认定王胜未在约定的时间内向闫邦平支付剩余购房款，从而认定王胜违约，没有任何依据，属于事实认定错误。5.一审判决认定：“（王胜）以购房款1265000元为基数，自2018年11月15日计算至2019年3月4日，按年利率18%计算”，一审法院认定王胜的违约期间为2019年11月15日至2019年3月4日，属于事实认定错误。关于王胜漏缴社保购房资格出现问题一事，2018年11月8日王胜与闫邦平重新协商、达成一致，闫邦平允许王胜尽快去办，在一审庭审过程中，闫邦平也明确表明对上述事实认可，一审法院认定王胜的违约期间从2019年11月15日开始起算属于认定事实错误。闫邦平在一审开庭时所述房屋抵押登记时间为2019年3月11日，按行规向前推算7天，认为王胜是2019年3月4日办理的贷款抵押手续，一审法院在闫邦平没有提交任何证据的情况下，仅根据闫邦平的口述，就认定王胜的违约截止到2019年3月4日，属于事实认定错误。王胜提交的与第三人的工作人员孔舒婷的聊天记录以及第三人当庭陈述，可知王胜在2019年1月27日即开始办理银行抵押手续，一审法院罔顾事实，违法裁判，王胜请求二审法院依法查明事实。二、一审判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》一百零七条规定，认为王胜存在违约，应当向闫邦平支付违约金，属于法律适用错误。该《房屋买卖合同》为双务合同，闫邦平的义务是向王胜按时（租赁合同1月4日到期）交付房屋，王胜的义务是向闫邦平支付房款，在本次交易过程中双方约定的是按揭付款的形式，首付款由王胜直接支付给闫邦平，余款由双方共同配合办理房贷按揭手续，在银行审批完毕后该款是直接由银行转给闫邦平，放款行为不受双方任何人的控制，也就是在办理完毕贷款手续后，银行是否向闫邦平放款以及放款时间是不能由王胜决定的。在签订《房屋买卖合同》时王胜对涉案房屋有租赁情况知晓，但闫邦平房也明确告知王胜屋租赁期到2019年1月4日，在一审庭审过程中，闫邦平也自认涉案房屋的租赁合同于2019年1月4日到期。2018年12月29日王胜交付首付款,2019年1月3日过完户后，2019年1月5日左右闫邦平通过中介告知王胜称租客不能按期搬离。因王胜为了孩子上学、只有入住了才能实现合同目的，王胜一审时提交了多份闫邦平与中介王旭东的微信聊天记录，上述证据能证明闫邦平截止到2019年2月26日也没有处理好房屋租客问题，一直存在违约行为，在此时王胜作为先履行义务的一方，在有确切证据证明后交付义务人的履行能力明显降低，有不能按时交付的现实危险的，有权中止履行，也就是在此时，王胜享有不安抗辩权，有权中止合同的履行，但王胜并未中止合同的履行，依然积极办理各项手续，不存在任何违约行为。因此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条之规定，认定王胜享有不安抗辩权，不构成违约，不应承担向闫邦平支付违约金的违约责任。三、王胜自始至终都不存在任何违约的主观意图和客观行为。王胜购买此房屋的目的和初衷就是为了孩子能够在2019年顺利进入涉案房屋所在片区的小学上学，因此，王胜在主观上对于购买房屋事宜是非常迫切的能够尽快办理完毕的。一审法院认为：“王胜称其购买房屋系为了孩子上学使用、闫邦平未按照承诺处理好涉案房屋的承租情况影响了其购房目的，未提交有效证据佐证，且闫邦平对此不认可，本院对王胜这一抗辩意见不予采纳。”王胜认为，关于购房目的是整个案件的一个核心问题，也是能够导致本次诉讼产生的根本原因，购房用途和目的在《房屋买卖合同》中并不是一个必备的合同条款，但是购房用途和目的却是《房屋买卖合同》成立的根本，双方交易的前提。购房为孩子上学通过双方提交的录音证据以及王胜提交的其他证据都可以证明。虽然租客问题最后没有影响孩子上学，但王胜有多组证据证明闫邦平在实际履行合同过程中，多次明确告知中介和王胜，租客问题解决不了，不能按时交付房屋，且一直消极履行自己的义务，明显与合同签订之初承诺不同，王胜有合理的理由怀疑闫邦平的交付房屋的能力明显降低，享有不安抗辩权。虽然闫邦平在房屋过户后未入住的情况下享有不安抗辩权，但是依然在积极办理各项手续，没有任何拖延和逾期，都是在积极履行合同。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，判如所请。补充：2018年10月30日王胜与闫邦平签订的房屋买卖合同第4条第2款约定的首付款金额为38万元，贷款金额为88.5万元，约定的贷款由银行直接向闫邦平直接支付，而王胜与闫邦平于2018年12月3日银行面签时实际约定的首付款金额34万元，贷款金额92.5万元，应认为双方之间于面签之日达成新的贷款协议。第七条写明王胜与闫邦平应当自合同签订之日起15日内协助第三人办理评估过户的手续，根据惯常交易习惯而不应是一审认定的与合同签订之日15天内办理完所有的银行按揭手续，否则认为一方违约。一审对该条款认定有误解，王胜合同签订之后即去不动产交易中心核实限购以及购房资格，开始办理相关贷款资料。闫邦平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回王胜上诉，维持原判。一、王胜提出的第一项上诉理由不成立，其故意曲解一审判决内容。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据闫邦平在一审中提交的济南市房管局调取的案涉房屋权属状况信息记载，房屋所有权人为王胜，登记时间为2019年1月8日。一审判决认定王胜于2019年1月8日取得案涉房屋产权并无不当。闫邦平已经将案涉房屋过户至王胜名下，完成了合同约定的过户义务，至于王胜何时取得案涉房屋产权证书文本，合同中并未约定，与本案无关。二、王胜提出的第二项上诉理由不成立，其陈述与事实不符。闫邦平于2018年12月29日向济南市房管局提出申请，为王胜办理案涉房屋过户，于2019年1月8日过户完成。过户完成后，闫邦平多次通过电话、短信等方式催促王胜履行合同义务，去办理抵押，以拿到剩余的90多万元的房款。但王胜却在顺利取得案涉房屋产权后突然变脸，明确表示不配合办理抵押，不去申请贷款，甚至多次辱骂闫邦平，扬言要闫邦平去告他。截止到2019年2月26日，在案涉房屋过户至王胜名下已达50多天的情况下，闫邦平催促王胜履行合同义务，其仍拒不配合办理抵押，不肯办理贷款。闫邦平在自己沟通无果的情况下，试图通过中介王东去督促王胜，但中介反馈的信息仍然是王胜拒不配合办理抵押，不肯办理贷款。以上情况有一审中提交的电话录音、短信记录等证据为证。无奈之下，闫邦平在协商手段用尽的情况下，只能起诉王胜，以维护合法权益。一审开庭后，王胜就换了个说法，不承认其不肯配合办理抵押，不肯办理贷款的事实，反而是找了种种借口来推卸责任。但那些仅是其一面之辞，没有任何证据证明。在王胜无证据证明其主张的情况下，一审法院根据济南市房管局内档记载信息为2019年3月11日来认定抵押时间没有错误。三、王胜提出的第三项上诉理由不成立，其陈述与事实不符。首先，理由如第二条所述，不再赘述，一审法院根据济南市房管局内档记载的信息为2019年3月11日来认定时间没有错误。其次，严格按照合同约定，王胜提出按揭手续何时办理没有任何意义，合同并未约定办理按揭的时间。最后，王胜的主张仅是一面之词，没有任何证据证明。四、王胜提出的第四项上诉理由不成立，其陈述与事实不符。首先，王胜理解“逾期时间”太片面，一审判决中并未将逾期时间仅限定为付款逾期，还包括办理抵押、申请贷款逾期，《房屋买卖合同》第七条、第八条对此有明确约定，王胜明显已构成违约，应当承担违约责任。其次，《房屋买卖合同》并非没有约定付款时间，结合合同第四条第二款：剩余房款在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；合同第七条：甲乙双方应在本合同签订之日起15日内，……办理贷款等相关手续并提供相关贷款资料；合同第八条：……甲乙任何一方不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照合同第十二条追究违约方责任。《房屋买卖合同》的签订时间是2018年10月30日，按照房管部门和银行的办事流程，（王胜2019年3月11日办理抵押，闫邦平3月13日收到了925000元房款），效率非常高，银行贷款的发放之日至迟不晚于2018年11月底。而王胜是直到2019年3月13日才向闫邦平付款，逾期是确定无疑的。正是因为王胜多次违约，才导致付款一推再推，他先是社保出现问题，在其社保问题解决完毕，闫邦平顺利为其办完房屋过户后，突然变脸，无任何正当理由，明确表示不配合办理抵押，不去申请贷款，拒付剩余房款，甚至多次辱骂闫邦平，扬言要闫邦平去告他。五、王胜提出的第五项上诉理由不成立，其陈述与事实不符。闫邦平并未与王胜重新协商、达成一致，从未放弃权利，只是基于善良考虑，在王胜违约后保留诉权，仍配合其办理案涉房屋过户手续，但是闫邦平的善良却未得到同等回报，相反的是，王胜取得房屋产权后就立刻变脸，明确表示不配合办理抵押，不去申请贷款，甚至多次辱骂闫邦平，扬言要闫邦平去告他。闫邦平依法行使诉权，根据合同约定，王胜的违约期间从2018年11月15日起算没有任何错误。至于2019年3月4日的截止时间，并不是王胜理解的情况。法庭释明根据相关法律规定，违约责任可以一直追究到执行之日，闫邦平当庭自行确定的截止时间，情理方面是既能挽回自己的必要损失，让王胜对自己的违约行为承担责任，又能得饶人处且饶人，分寸把握的很准。法理方面是合法的处分自己的权利，保留诉权，于情于法，均无不当。因此，一审法院认定王胜的违约期间为2018年11月15日至2019年3月4日没有任何错误。六、王胜提出的一审判决适用法律错误的上诉理由不成立，其陈述没有事实和法律依据。王胜是偷换概念，《房屋买卖合同》是双务合同不假，但确定双方的权利义务还是要紧扣合同，不能凭借王胜主观臆断。根据合同约定，闫邦平的义务是向王胜过户房屋，在收到王胜全部购房款七日内通知乙方进行房屋验收交接。是过户而非交付，交接的话也是在收到王胜全款后7日内，这些闫邦平全都严格按照合同办了。闫邦平能够理解银行的放款流程，也从未追究基于银行因素放款早晚的问题。闫邦平追究的是王胜拒不办理抵押，配合贷款，以及因为王胜违约行为导致银行放款迟延的问题。银行向闫邦平放款的时间王胜决定不了，但何时向银行提交申请、配合办理抵押、申请贷款恰恰是由王胜决定的。这是两个概念，不能混为一谈，王胜不能偷换概念，混淆是非。客观上说，银行的效率非常高，王胜3月11日配合办理抵押，3月13日银行就放款了。从这点可以看出，正是因为王胜迟延办理抵押、贷款，才导致银行放款迟延，王胜并不无辜。王胜所称的为了孩子上学，只有入住了才能实现合同目的，这一说非常荒谬。首先，这只是王胜个人在诉讼之后，为了逃避责任而找的借口，并非是双方的合意，合同当中对此没有约定。如果强调这是合同目的的话，就像是说我买房子是为了赚钱，房子过户后，房价跌了，没赚到钱不符合我的合同目的，我就不付款了一样荒谬。闫邦平一直严格遵守合同，不存在违约行为。合同第一条已明确案涉房屋的租赁情况，双方均认可。即使是在王胜找出这一非合同理由拒绝办理贷款拒绝付款的时候，闫邦平也一直在积极配合解决租客问题，因此，王胜找的房屋租客的借口根本不成立。合同第十一条约定，闫邦平收到全款后七日内通知王胜验收交接。闫邦平于2019年3月13日收到王胜给付的剩余房款，提前一天在3月12日，便通过中介办理了交接手续，不仅没有任何的拖延，反而是提前了一天。反观王胜，他自行拖延了五天，2019年3月17日才交接的。即便是按照2019年3月17日，仍在合同约定的七日内，闫邦平不存在任何的违约行为，所谓的不安抗辩权仅仅是逃避违约责任的借口而已。七、王胜提出的自始至终不存在违约的主观意图和客观行为的上诉理由不成立，其陈述没有事实和法律依据。王胜所称的购房目的和初衷只是逃避违约责任的借口，并非双方合意，与本案无关。闫邦平需要强调一个词，“契约精神”，合同双方都要重合同守信用，合同签订了，就要严格遵守，违约了就要承担相应责任。如果王胜有购房目的和用途方面的考虑，可以在签订合同时与闫邦平协商，合同文本有其他约定事项这一条可供记载。即使合同签订时未约定，合同签订后，也可事后协商，形成补充协议。但这些都没有，只是在闫邦平被逼无奈依法维权的时候，王胜才找的借口。闫邦平没想对簿公堂，在此前多次通过电话、短信等方式与王胜沟通，王胜怎么说的，“你去告我吧，你去告我就行了”、“你这事可以去诉诸法律”，“你脑子有问题是吧，你脑子有问题是不是”。按照一般交易习惯，二手房买卖中，卖方占很大优势。一般都是卖方收到钱不配合办理过户，很少碰到卖方先过户然后买方拖了百余日不付房款的情况。闫邦平严格遵守合同，即使是王胜出现因自身社保不符合购房资格的问题后，及时配合办理了过户，闫邦平期待的是王胜也能积极履行合同，谁成想换来的却是王胜迟迟不肯配合办理贷款，拒付房款。王胜作为违约一方，没有不安抗辩权。王胜在主观上因闫邦平顺利配合过户，存在违约意图，客观上存在逾期行为，构成违约，应当承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恳请法院驳回上诉，维持原判。王胜所说的合同约定支付38万元首付款，而实际交付的首付款为34万元，不能认为是双方对合同的实际变更，可以看出王胜违约是惯常行为，而且善于找借口。关于合同第七条的理解以及一审法院认定问题，是王胜的理解错误，一审并未认定要求王胜在11月15日之前办理完毕贷款，而是根据合同王胜应于11月15日前去办理抵押办理贷款。两笔区别意思差值之千里。济南福人居莱茵小镇分公司述称，没有意见。闫邦平向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金387090元；2、被告支付原告律师费25000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月30日，原告闫邦平（出卖方、甲方）与被告王胜（买受人、乙方）及第三人济南福人居莱茵小镇分公司（居间人、丙方）签订编号为0047945的《房屋买卖合同》一份，约定：一、原告闫邦平自愿出售坐落于济南市历下区工业南路26号44号楼2-402室的房产给被告王胜，房屋所有权证书号：历字第116100，房屋所有权人为闫邦平，无共有人，建筑面积70.24平方米。……房屋抵押、租赁情况：有租赁，无抵押。……乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：双方同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为1265000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：2万元。四、付款方式：甲乙双方同意以按揭贷款付款方式：乙方于网签与贷款审批通过后过户前，将首付房款38万元存入甲方指定账户；剩余房款885000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后7日内，乙方向甲方结清全部房款。……七、甲、乙双方应在合同签订之日起15日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的交纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；……十一、甲、乙双方同意，甲方于收到乙方全部购房款7日内通知乙方进行房屋验收交接；……十二、违约责任：……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。……十三、其他约定事项：……、乙方实际首付金额以银行贷款审批额度为准。、甲、乙双方协商一致，在甲方收到乙方全部购房款后，若此房屋存在租金之类收益，应归于乙方所有。上述合同签订后，被告王胜因漏缴2018年7月份社保，导致购房资格存在问题。2018年11月23日，被告办理了济南市历下区集体户口，具备了购房资格。2018年11月28日，原、被告及第三人办理了涉案房屋网签。12月3日，办理了涉案房屋面签手续。12月29日，原、被告向济南市不动产登记中心申请不动产转移登记，被告并于当日向原告交付首付款34万元。2019年1月8日，被告王胜取得涉案房产产权证书（房产证号：济南20190005780），无共有人。2019年3月11日，被告王胜将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司济南历城支行，并办理了抵押登记，贷款金额为925000元。原告认为被告未按照合同约定在办理完毕涉案房屋过户手续后及时办理按揭贷款手续，构成违约；被告认为原告没有按照双方约定妥善处理涉案房屋的租户问题，亦构成违约，双方由此形成纠纷。2019年3月4日，原告闫邦平（甲方）与山东舜翔律师事务所（乙方）签订民商案件委托代理合同，约定：甲方因与王胜房屋买卖合同纠纷一案，聘请乙方律师作为委托代理人，律师代理费为5万元。原告依约支付了律师费，山东舜翔律师事务所亦向其开具了5万元代理费发票。2019年4月29日，原告闫邦平（甲方）与山东舜翔律师事务所（乙方）再次签订补充协议一份，约定将代理费变更为25000元。经原告申请，山东舜翔律师事务所退还原告25000元代理费，并向其重新开具25000元发票。2019年3月12日，第三人济南福人居莱茵小镇分公司员工王闯向原告出具收条一份，载明：今收到东盛花园44号楼2单元402室钥匙、水卡、电卡，并对电表、热水表、冷水表、燃气表进行抄表计数。被告称其于2019年3月17日左右取得涉案房屋钥匙。原、被告签订上述《房屋买卖合同》时，原告已将涉案房屋有租户、租期至2019年1月份等情况告知被告，双方亦在《房屋买卖合同》中写明了租赁情况。庭审中，原告自认涉案房屋的租户居住至2019年2月底搬离。被告自2019年3月中旬取得涉案房屋钥匙后进行装修、入住。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在平等自愿的前提下签订，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，一审法院对其效力予以确认，双方均应按照合同约定履行各自合同义务。原、被告在上述合同中明确写明涉案房屋“有租赁”，被告王胜应对租赁情况知晓。被告王胜称其购买房屋系为了孩子上学使用、原告未按照承诺处理好涉案房屋的承租情况影响了其购房目的，未提交有效证据佐证，且原告对此不予认可，故一审法院对被告的这一抗辩意见不予采纳。本案的焦点问题为：被告王胜是否应向原告闫邦平支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《房屋买卖合同》约定，原、被告应在合同签订之日起15日内协助第三人办理包括但不限于过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料。被告王胜自认因漏缴社保直至2018年11月23日才具备购房资格，原、被告双方在2018年12月29日办理涉案房屋的转移登记后，被告于2019年1月8日取得涉案房屋的所有权证，2019年3月11日办理了房屋按揭手续，被告未在约定的时间内向原告支付剩余购房款，且未就逾期问题与原告重新协商、取得原告的同意，构成违约，应承担违约责任。关于被告辩称的因涉案房屋承租人问题，原告亦存在违约行为的抗辩，在本案中不予处理，被告王胜可另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告关于要求被告以购房款1265000元为基数、按照每日3‰计算违约金、自2018年11月15日计算至2019年3月4日止的诉讼请求不符合上述法律规定，应予调整为：以购房款1265000元为基数，自2018年11月15日计算至2019年3月4日，按年利率18%计算，对于原告主张的超出部分，一审法院不予支持。关于律师费，一审法院认为，原、被告在《房屋买卖合同》中约定了违约方应赔偿对方因违约所遭受的损失，包括律师费、诉讼费等，25000元律师费并未超过山东省律师服务收费标准，故对原告闫邦平要求被告王胜承担25000元律师的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、被告王胜支付原告闫邦平违约金（以购房款1265000元为基数，自2018年11月15日计算至2019年3月4日，按年利率18%计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告王胜支付原告闫邦平律师费25000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告闫邦平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由被告王胜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王胜向本院提交2020年4月20日王胜及其代理人与济南市房产交易大厅二楼G38窗口工作人员的聊天录音，证明王胜于2019年1月17日领取该房屋不动产证，贷款银行于2019年2月13日在济南市房管局办理抵押手续；还证明王胜领取不动产证书后积极办理贷款抵押手续，没有拖延办理的事实，还证明该证据王胜及其代理人确实无法获取，庭前已向贵院提交调取证据申请，申请法院调取该证据。闫邦平质证称，对该证据真实性、合法性、关联性不予认可，不确定参与对话的各方当事人都是谁，取得该录音是否经过参与对话一方同意，根据证据规定对于录音录像的效力认定的前提取得合法。济南福人居莱茵小镇分公司质证称，对证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审中，王胜主张一审判决的违约金标准过高，应当调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。闫邦平同意调整违约金，但认为违约金标准不能低于年利率10%。本院认为，本案争议焦点问题为：一、王胜是否存在逾期付款违约行为；二、一审判决王胜支付闫邦平违约金及律师费是否合法。关于争议焦点问题一，首先，关于王胜提出的几个事实认定问题。涉案房屋产权登记证书记载的时间为2019年1月8日，该时间应为王胜取得涉案房屋产权的时间。一审认定王胜于2019年1月8日取得涉案房屋产权证书，并无不当。涉案房屋抵押登记记载的时间为2019年3月11日，一审认定王胜于2019年3月11日办理了房屋按揭贷款手续，将涉案房屋抵押给银行，并办理了抵押登记，并无不当。其次，涉案房屋买卖合同约定双方应于本合同签订之日起15日内委托并协助中介机构办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料，一方故意拖延或不及时提供材料、不配合对方办理事宜的，应当按照合同约定承担违约责任。涉案房屋买卖合同于2018年10月30日签订，但因王胜漏缴社保导致购房资格存在问题，直至2018年11月23日才具备购房资格，对此王胜明显存在过错。之后，闫邦平多次催促王胜办理按揭贷款手续，但王胜却以房屋存在租户无法交房为由拖延不办，直至2019年3月11日王胜才最终完成抵押贷款登记手续。根据房屋买卖合同的约定，双方应当先行办理房屋过户、按揭贷款手续，并在付清房屋全款7日后交付房屋，且双方对房屋存在租赁的情况及解决方式均进行了约定，故王胜的上述抗辩理由明显不能成立。结合王胜与闫邦平之间的通话记录、中介机构济南福人居莱芜小镇分公司所作陈述以及本案其他事实，本案应当认定王胜存在拖延配合办理相关购房手续的违约行为。王胜的上述违约行为，导致房屋按揭贷款手续办理迟延，直接影响到闫邦平及时获取剩余房屋价款的合法权益，故王胜的上述行为同时构成逾期付款违约。王胜上诉主张其不存在任何违约的主观意图和客观行为，与事实不符，本院不予采信。关于争议焦点问题二，鉴于王胜的上述违约行为，根据合同约定，其应当按照合同第十二条规定承担违约责任。因合同第十二条约定的违约金标准明显过高，一审将违约金标准调整为按照年利率18%计算，现王胜主张一审确定的违约金标准仍然过高，要求调低该违约金标准。闫邦平同意对违约金予以调整，但主张违约金标准不能低于年利率10%。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本案违约金数额可按照未付购房款数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。据此，本院确定涉案违约金数额应调整为以925000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍计算。一审将涉案违约金数额调整为以总房款1265000元为基数，按年利率18%计算，该处理欠妥，本院予以纠正。关于违约金的计算期间问题，一审确定为自2018年11月15日起至2019年3月4日止，具有事实和法律依据，本院予以确认。王胜主张双方对履行期限的起算时间重新达成协议，并无事实依据，闫邦平亦不予认可，故本院不予采信。王胜主张截止时间应计算至2019年1月27日，并无有效证据予以证实，本院不予采信。关于律师费的负担问题，合同对此有明确约定，一审按照合同约定判决由王胜支付闫邦平律师费25000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，王胜的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4721号民事判决第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4721号民事判决第一、三项及案件受理费的负担；三、上诉人王胜于本判决生效之日起10日内支付被上诉人闫邦平违约金（以925000元为基数，自2018年11月15日起至2019年3月4日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.69倍计算）；四、驳回被上诉人闫邦平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7480元，由上诉人王胜负担3740元，被上诉人闫邦平负担3740元；二审案件受理费7480元，由上诉人王胜负担3740元，被上诉人闫邦平负担3740元。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年五月二十八日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利