吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5303号上诉人（原审原告）：刘东，男，1960年10月19日出生，汉族，个体业主，住长春市南关区。委托诉讼代理人：王兴志，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林省财神商厦有限公司。住所：长春市南关区。法定代表人：吴广，总经理。委托诉讼代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉林百安科技有限公司。住所：长春市建设街。法定代表人：赵峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李兆伊，公司员工。被上诉人（原审第三人）：吉林省千嘉惠投资管理有限公司。住所：长春市宽城区长新街。法定代表人：孙东升，经理。委托诉讼代理人：邓广辉，北京市京师（长春）律师事务所律师。上诉人刘东、上诉人吉林百安科技有限公司、上诉人吉林省财神商厦有限公司因与被上诉人吉林省千嘉惠投资管理有限公司确认合同效力纠纷一案，不服吉林省长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘东上诉请求：1.请求撤销一审判决发回重审，或改判吉林省财神商厦有限公司、吉林百安科技有限公司继续履行合同，第三人给付2018、2019两年的租金及利息。2.请求判决一、二审诉讼费由吉林省财神商厦有限公司、吉林百安科技有限公司共同承担。事实和理由：一、认定事实不清。一审判决对没有争议的证据没有在判决中列明。1.吉林省财神商厦有限公司具有出售财神商厦商铺的权利外观，刘东在购买商铺的过程中并没有过错与过失。2.吉林百安科技有限公司具有明显过错。该公司长期明知吉林省财神商厦有限公司出售商铺的运营模式，而在其取得商厦所有权后的5年中不参与管理、不进行干涉，不向商厦业主进行公告，致使商厦业主一直、一致以为吉林省财神商厦有限公司有权出售商厦商铺。3.吉林百安科技有限公司恶意毁约。2017年年末，在吉林百安科技有限公司取得商厦所有权的5年之后，在更换了公司的大股东之后，迅速通过内部决议，更换商厦管理人，对外否认吉林省财神商厦有限公司签订的合同，向购买者索要管理费、租金；对刘东的商铺转让合同进行了全面的否认，恶意毁约。4.吉林省财神商厦有限公司出售了大量的商厦商铺，牵涉利益广泛。5.一审判决第四页第八行错误的更改了2015年12月5日的协议内容。二、适用法律错误。1.根据吉林百安科技有限公司的过错可以推定证明，吉林百安科技有限公司已经对吉林省财神商厦有限公司出售商铺的经营行为进行了事实授权，所以本案不应当适用追认制度。2.假设通过吉林百安科技有限公司的事实不能证明该公司进行过授权，那么本案也应当适用善意取得制度，不应当适用追认制度。3.本案不适用物权法第六条、第十四条。吉林百安科技有限公司辩称：一、吉林百安科技有限公司与刘东之间没有签订任何合同，也没有授权和追认过吉林省财神商厦有限公司与刘东签订合同，因此，根据合同相对性原则，吉林百安科技有限公司没有履行合同的义务。二、2012年1月，吉林百安科技有限公司依法取得了案涉财神商厦二楼的所有权，此事实有政府依法颁发的产权证书为凭。吉林省财神商厦有限公司所签订的合同及委托书等因对标的物无权处分而无效。三、刘东与吉林省财神商厦有限公司签订的《经营商铺转让合同》《委托协议》《协议书》《委托协议》应当属于无效合同。刘东与吉林省财神商厦有限公司签订的上述合同是基于民间借贷关系，上述借贷关系的形成时间跨度长，借贷次数多，计算借款数额过程中包含月利5%的高额利息，款项来源并非刘东自己所有，上述款项具体借贷的是吉林省财神商厦有限公司还是个人都不清楚，上述借贷关系因此应认定为无效，给予借贷关系形成的上述合同也因此应认定为无效，吉林省财神商厦有限公司没有取得吉林百安科技有限公司的授权，也没有得到事后的追认，吉林省财神商厦有限公司属于无权处分，因此也应当认定为无效。他们之间签订的抵账协议的基础是民间借贷款的数额不但计算不明，而且包含高额利息，他们以此为依据处置吉林百安科技有限公司的无权，显然可以认定为恶意串通损害吉林百安科技有限公司的利益，依据合同法第52条第一款二项恶意串通损害国家、集体、第三人利益，合同应当被认定为无效。四、吉林百安科技有限公司所有的房屋于2013年10月14日银行贷款查封，刘东提供的合同及委托书等也是无效的。吉林省财神商厦有限公司辩称：一、本案是借贷法律关系。二、刘东提交证据无法证明具体借款数额、利息等事实。吉林省千嘉惠投资管理有限公司辩称：1.同意一审法院作出的驳回刘东要求吉林省千家惠投资管理有限公司给付2018年度、2019年度租金各75万元及利息的诉讼请求；2.案涉合同无效，具体理由同吉林百安科技有限公司的答辩意见。吉林省财神商厦有限公司上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院作出的（2019）吉0102民初599号民事判决书中的第一项判决，并依法改判。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，未考虑刘东与吉林省财神商厦有限公司之间借贷法律关系的合法性和履行情况。2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》为附条件解除的合同，第五条约定“甲方（吉林省财神商厦有限公司）在2015年2月28号前还清乙方借款此合同作废。”2015年12月5日签订的《委托书》为附条件解除合同，《委托书》中明确约定，因吉林省财神商厦有限公司无力偿还对刘东的借款，“委托乙方（刘东）收缴千家惠的租金......如甲方（吉林省财神商厦有限公司）还清乙方（刘东）借款，则此委托自动终止。”因此，吉林省财神商厦有限公司与刘东之间借贷关系的合法性及履行情况是判断本合同是否有效的重要事实。一审法院未对该事实进行查明，在未确认争议合同是否已经满足解除条件的情况下迳行确认合同有效缺乏事实依据。事实情况是，吉林省财神商厦有限公司与刘东之间约定的借款利率远高于法律保护的利率标准，且吉林省财神商厦有限公司与刘东提供的借款已经扣除了砍头息，借款本金还涉及利滚利的情况，应重新确认。吉林省财神商厦有限公司在资金周转困难的情况下，因受制于债权人，无奈与刘东签订了案涉合同，吉林省财神商厦有限公司的本意是以未来应收租金逐步抵偿对刘东的债务，但迫于情势艰难，吉林省财神商厦有限公司签订了显失公平的合同，以明显低于市场价值的情况下处分了40年的债权。现吉林省财神商厦有限公司要求与刘东在合法的条件下重新确认债权债务金额，明确是否存在合同已达解除条件的情况后，再确认合同效力。刘东辩称，吉林省财神商厦有限公司没有新的证据，所以应当以刘东在一审出具的法院确认的证据为准。吉林百安科技有限公司辩称，同意财神商厦的上诉意见。吉林省千嘉惠投资管理有限公司辩称，1.同意一审法院作出的驳回刘东要求吉林省千家惠投资管理有限公司给付2018年度、2019年度租金各75万元及利息的诉讼请求；2.案涉合同无效。吉林百安科技有限公司上诉请求：1.撤销长春市南关区人民法院作出的（2019）吉0102民初599号民事判决书中的第一项判决，并依法改判；2.本案上诉费由刘东承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，刘东与吉林省财神商厦有限公司签订的合同为借贷担保的法律关系，并非买卖法律关系，不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。本案名为买卖实为担保，刘东与吉林省财神商厦有限公司之间的真实意思表示为借贷担保，故其以买卖为名签订的合同因无真实意思表示而无效。1.2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》第五条约定“甲方（吉林省财神商厦有限公司）在2015年2月28号前还清乙方借款此合同作废。”2.2015年12月5日签订的《委托书》中明确约定，因吉林省财神商厦有限公司无力偿还对刘东的借款，“委托乙方（刘东）收缴千家惠的租金…如甲方（吉林省财神商厦有限公司）还清乙方（刘东）借款，则此委托自动终止。”3.2016年10月30日签订的《协议书》第五条约定“新区的收费权归乙方（刘东）后甲方（吉林省财神商厦有限公司）在两年内可以回购，回购价格为148万元；若在约期内甲方（吉林省财神商厦有限公司）未能实现回购，该区的40年经营权确定为乙方（刘东）所有。”以上协议内容均表明，吉林省财神商厦有限公司真实意思并非将商铺转让给刘东，而是以商铺使用权转让的方式为其对刘东的借款进行担保。一审法院在论述部分也明确刘东“与吉林省财神商厦有限公司之间实际上的基础法律关系只是民间借贷法律关系”，应按民间借贷及担保的法律关系审理，明确双方的权利与义务。故本案争议的以转让产权为内容的四份协议应当根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定而确认为无效。一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条判决争议合同有效属于适用法律错误。二、相同背景情况下，本案一审判决书第一项判决内容与已生效判决的内容不一致，应当予以改判。本案争议事实已经过法院审理，长春市南关区人民法院作出（2018）吉0102民初881号民事判决，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终3082号民事判决，吉林省高级人民法院作出（2019）吉民申1568号民事裁定书，均驳回了被上诉人关于刘东向千家惠主张租金的请求。在已生效的（2018）吉01民终3082号民事判决中，法院认为“虽然财神商厦公司此前与孙东升签订的合同履行期限为2016年3月15日至2022年3月14日，但因该期限已经实际超出其经营的管理期间，且超出期间未得到房屋产权人的确认，故财神商厦公司与孙东升签订的超出其对财神商厦管理期间的部分无效。”同理，吉林省财神商厦有限公司擅自与刘东签订的《经营商铺转让合同》《委托书》《协议书》《补充协议》中处分的权利均超出其经营的管理期间，且同样未得到房屋产权人（即上诉人吉林百安科技有限公司）的确认。根据已生效判决确认的内容，吉林省财神商厦有限公司与刘东签订的超出其对财神商厦管理期间的部分也应认定为无效。故，即便以争议合同隐藏的意思表示确认合同成立时有效，那么在2017年10月12日后，吉林省财神商厦有限公司丧失管理权后的部分应认定为无效。综上，刘东与财神商厦签订的合同严重侵害了商场合法权利人吉林百安科技有限公司的权益，恳请二审法院考虑到一审判决对吉林百安科技有限公司在管理商场过程中的不利影响，维护吉林百安科技有限公司的合法权益，依法予以改判。刘东辩称，根据最高院审理民间借贷的司法解释，双方借贷之后的结算进行了买卖，如无相反证据证明，应予成立有效。吉林省财神商厦有限公司辩称，同意吉林百安科技有限公司的上诉意见。吉林省千家惠投资管理有限公司辩称：1.同意一审法院作出的驳回刘东要求吉林省千家惠投资管理有限公司给付2018年度、2019年度租金各75万元及利息的诉讼请求；2.案涉合同无效。刘东向一审法院起诉请求：1．确认刘东与吉林省财神商厦有限公司2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效，吉林省财神商厦有限公司与吉林百安科技有限公司继续履行上述协议；2.判令吉林省千嘉惠投资管理有限公司向刘东支付2018年度、2019年度租金各75万元及利息；3．判令吉林省财神商厦有限公司、吉林百安科技有限公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月31日，吉林省财神商厦有限公司（甲方）与孙某某代表孙东升（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方房屋二楼部分场地经营服装店，使用面积共2,684平方米（其中包括乙方原租用面积1,824平方米，新租用面积860平方米），租赁期限为6年，自2016年3月15日至2022年3月14日。租金标准每年75万元，乙方于每年的1月15日一次性交付甲方全年租金。其他约定：本协议签订后，双方此前签订的一切协议以及相关约定废止，双方的责任、权利与义务均以本协议为准。甲方承诺债权人收取乙方租金，必须在租金交付时点前一个月向乙方正式发出《委托支付通知书》，乙方付款后，甲方向乙方开出租金的财务收据。2015年2月2日，吉林省财神商厦有限公司（甲方）与刘东、宋某某、梁森斌（乙方）签订《经营商铺转让合同》一份，约定，甲方以偿还借款的方式（甲方欠乙方320万元，其中刘东160万，宋某某、梁森斌各80万）自愿将长春市南关区大马路1831号财神商厦二楼经营场所（现千嘉惠）经营总面积2,000平方米转让给乙方使用，转让资金320万元，转让年限为40年……甲方在2015年2月28号前还清乙方借款此合同作废，否则经营区域归乙方所有，在乙方使用期间（40年使用期），乙方有权转让、转租，甲方不准以各种理由刁难乙方或中途终止合同……合同签订时起，甲方应告知千嘉惠，并保证千嘉惠剩余年限的租金应由乙方收取……如遇政府拆迁占用造成的损失，在甲方得到赔偿后应予以乙方赔偿。2015年12月5日，吉林省财神商厦有限公司与刘东签订《补充协议》一份，载明本着平等、互信、合作、发展的基本原则，为保障刘东、宋某某、梁森斌三人与千嘉惠服饰批发城所签订合同的顺利进行，特签订本协议。一、千嘉惠服饰批发城每年在规定期限内，足额将租金交与刘东、宋某某、梁森斌三人；二、与财神商厦有关的组织或个人不得以任何理由、任何形式与千嘉惠进行经济往来，确保刘东、宋某某、梁森斌三人的收费权益；三、收费时票据应由刘东、宋某某、梁森斌三人出具并直接交与千嘉惠《委托书》一份，载明因吉林省财神商厦有限公司从刘东处借用资金暂无力偿还，遂将二楼千嘉惠服饰批发城的使用权抵给刘东（抵扣金额320万元）经营建筑面积2,000平方米。从2016年2月起，委托刘东收缴千嘉惠的租金。如借款还清，此委托自动终止。2016年10月30日，吉林省财神商厦有限公司与刘东签订《协议书》一份，约定该公司将商厦第二层面积为860平方米的千嘉惠服饰批发城新区整体出售给刘东40年经营权，价格为160万元。该公司同意刘东应交的160万元买受款可扣除“1.甲方同意提前回购乙方在商厦二层K区（小百区）12节柜台和15各网屋，金额为72万元；由甲方一次性为乙方出具5年《委托支付通知书》，并从2017年开始，每年1月15日乙方可向千嘉惠直接收取租费，每年75万元。老区仍执行甲、乙双方原协议约定，新区的收费权归乙方后甲方在两年内可以回购，回购价格为148万元，未能实现回购，该区的40年经营权确定为乙方所有”。2016年11月9日，吉林省财神商厦有限公司与刘东签订《补充协议书》一份，约定因该公司原因导致刘东应在2017年1月15日收取的75万元千嘉惠房租费无法收取，故对双方于2016年10月30日所签订的《协议书》中“提前回购乙方在商厦二层K区（小百区）12节柜台和15各网屋，金额为72万元”的条款予以撤销。2017年10月12日，吉林百安科技有限公司（甲方）、吉林江山实业集团有限公司（乙方）及吉林省财神商厦有限公司（丙方）共同签署《解除合作经营协议书》一份，载明：1.因财神商厦在丙方的管理经营下连年亏损入不敷出，所以对原合同进行解除，原合作经营项目本协议签订之日起正式解除，自该日起，约定的三方一切权利义务终止；2.约定解除后，丙方不再享有管理经营财神商厦的任何权利；6.本协议由甲乙丙三方加盖公章或合同章后生效。上述房屋于2012年4月20日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为吉林百安科技有限公司，包含上述租赁房屋在内总建筑面积6,790.37平方米。一审庭审中，孙东升提供吉林省晨宇电子科技有限公司（甲方）、吉林百安科技有限公司（乙方）和长春市百安物业管理有限公司（丙方）签订的《委托经营管理合同》以及长春市百安物业管理有限公司（甲方）和千嘉惠服饰批发城（乙方）签订的《合同书》各一份，用于证实房屋产权人已经与承租户建立新的承租关系。2016年1月3日、2018年1月10日，吉林省财神商厦有限公司为刘东出具《委托收款通知书》各一份，载明该公司委托刘东直接收取千嘉惠服装城（孙东升）每年应交给该公司的场地租金，每年收费时间为1月15日。2018年2月2日，刘东以孙东升为被告，吉林省财神商厦有限公司作为第三人向一审法院提起诉讼要求孙东升支付租金75万元及利息。一审法院于2018年5月12日作出（2018）吉0102民初881号民事判决书，驳回刘东的诉讼请求。刘东不服，提出上诉，该案二审中，刘东明确表示其提起诉讼所依据的基础法律关系为债权转让。其判决认为关于财神商厦对孙东升是否享有债权及孙东升应否向刘东给付75万元的问题。根据双方一审、二审提交的相关证据，能够证实财神商厦的所有权人为吉林百安科技有限公司，故财神商厦公司系基于其吉林百安科技有限公司的合作关系，取得了一定时期内对财神商厦的经营管理权，包含收取租金的权利。但在双方合作期间终止后，因财神商厦公司丧失了对该商厦的经营管理权，故其无权再向各商户收取2018年的租金。2018年10月24日吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终3082号民事判决书，裁判结果为驳回上诉，维持原判。一审法院认为，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即房地产权属登记，房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有产权确认职能、公示职能和管理职能。房地产权属登记是以公示的方式将房地产权利归属的事实向公众公开，以表明房地产流转的情况。吉林百安科技有限公司于2012年1月10日通过司法拍卖程序取得了财神商厦二楼产权，并且已经于2012年4月20日取得了该商厦产权手续，自此，吉林百安科技有限公司作为财神商厦的所有权人这一事实即已以权属登记方式向公众予以公示。本案系因吉林省财神商厦有限公司与刘东之间存在借贷关系，而吉林省财神商厦有限公司将其暂时管理的原租赁关系债权转移所引发的纠纷。而以上协议中约定财神商厦相应位置的40年的使用权，属于对于财神商厦相应位置的物权变动的一种处分，双方处分此物权时即未于处分之前核实财神商厦的产权情况，签订合同之后亦未到产权部门办理相应的物权变动登记，且合同签订之时，吉林省财神商厦有限公司并非财神商厦所有权人，已经没有权利对财神商厦作出此类相应处分，处分之后未取得处分权或经所有权人追认，故以上协议对产权人不发生法律效力，不能产生物权变动之法律后果。至于合同效力问题，刘东主张确认2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效，该合同系刘东与吉林省财神商厦有限公司双方签订，系双方真实意思表示，应当确认合同对刘东及吉林省财神商厦有限公司之间发生法律效力。但双方虽然约定转让财神商厦相应位置使用权，但结合双方履行合同过程，双方签订协议之后，并未由承租人与刘东签订新的租赁合同，且合同履行过程中，刘东向承租人索要租金时，需吉林省财神商厦有限公司为刘东出具《委托收款通知书》，故其与吉林省财神商厦有限公司之间实际上的基础法律关系只是民间借贷法律关系，并基于此形成双方与相应位置实际使用人千嘉惠服装批发城（双方在《补充协议》《委托书》中明确案涉位置使用人为“千家（嘉）惠服饰批发城”）之间的债权转让关系，吉林省财神商厦有限公司丧失对涉案房屋的经营管理权后，故本案涉及的租赁关系债权转移已失去了原有的权利基础，无权再向承租人主张租赁费用，至于刘东与吉林省财神商厦有限公司由此而产生的纠纷，双方另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、刘东与吉林省财神商厦有限公司2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效；二、驳回刘东的其他诉讼请求。案件受理费45,200元，由吉林省财神商厦有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《经营商铺转让合同》《委托书》《协议书》《补充协议》是否有效及能否履行的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”第四十五条规定：“法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。”《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本案中，刘东未能提供充分证据证明案涉合同的签订系经吉林百安科技有限公司同意或追认，已生效的本院（2018）吉01民终3082号民事判决亦对此有所认定。但依据前引法律规定，案涉多份合同并不因吉林省财神商厦有限公司的无权处分而无效。因此，一审判决认定案涉刘东与吉林省财神商厦有限公司2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》均有效并无不当之处，具体理由一审判决已论述详备，本院于此不再赘述。吉林百安科技有限公司主张上述合同的签订存在恶意串通损害第三人利益的情形，但并未对此提供充分证据，本院对其主张不予支持。吉林省财神商厦有限公司对案涉多份合同亦主张无效，但其各项主张均无充足理据，且本系上述合同的违约方，其行为多有违反诚实信用原则之处，故本院对其上诉主张亦不予支持。另外，刘东与吉林省财神商厦有限公司之间系债权转让关系，双方当事人转让的债权具有持续性的特点，吉林省财神商厦有限公司在案涉债权转让合同缔约之时具有案涉财产的经营管理权，故双方之间签订的债权转让合同得以成立并生效，但吉林省财神商厦有限公司嗣后失去其所转让的债权的权利基础，则双方之间签订的债权转让合同虽不能因此而迳行无效，但亦因此而不得继续履行。同时，刘东在签订债权转让合同时并未详查案涉房屋所有权的情况及吉林省财神商厦有限公司经营管理权的权利基础，其并非善意且无过失的相对人。故刘东与吉林省财神商厦有限公司签订的多份合同虽均有效，但因嗣后性的欠缺权利基础而不得继续履行。一审判决于此亦无不当之处。因此，本院对于刘东的各项上诉主张均不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘东、吉林省财神商厦有限公司、吉林百安科技有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,300元，由上诉人刘东负担；二审案件受理费100元，由上诉人吉林省财神商厦有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人吉林百安科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年五月十八日书记员  杨 雪