甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4420号原告：招商银行股份有限公司兰州分行，住所地甘肃省兰州市城关区庆阳路9号招银大厦。负责人：毛旭，系分行行长。委托诉讼代理人：魏亚红，系甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，系甘肃载坤律师事务所律师。被告：陈婷（曾用名：李婷婷），女，汉族，1973年12月14日出生，住兰州市城关区。被告：兰州鑫亿房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌路43号。法定代表人：陈兆宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军芳，系上海市汇业（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路亚红，系上海市汇业（兰州）律师事务所律师。原告招商银行股份有限公司兰州分行（以下简称：招商银行兰州分行）诉被告陈婷、兰州鑫亿房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行兰州分行委托诉讼代理人魏亚红、被告兰州鑫亿房地产开发有限公司委托诉讼代理人吕军芳、路亚红到庭参加了诉讼，被告陈婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告招商银行兰州分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告陈婷签订的编号为109999931084005273的《个人购房借款及担保合同》提前到期；2、判令被告陈婷偿还原告购房贷款本金224641.42元、正常利息54.92元、逾期利息8709.93元、罚息638.74元、复息248.33元（本息合计234293.34元，利息暂计算至2019年3月12日，此后利息按合同约定计算，利随本清）；3、确认原告对兰州市城关区雁北街道雁西路1261号第4单元3层302室房产享有优先受偿权；4、判令被告承担原告律师代理费14057元；5、判令被告兰州鑫亿房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；6、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月15日，被告陈婷向原告提交《个人贷款申请表》，载明被告陈婷申请贷款390000元用于购房。原告审查后，于2010年3月16日与被告陈婷签订《个人授信最高额抵押合同》《个人授信协议》《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告陈婷借款390000元用于支付其从被告兰州鑫亿房地产开发有限公司购买位于兰州市城关区房屋的购房款；被告以上述房产为原告设定抵押；贷款期限为180个月；合同执行利率为5.94%；合同执行利率采用浮动利率，以次期调整方式进行调整，即合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，利率调整当期仍执行调整前的基准利率，从下期开始执行调整后的基准利率标准；还款方式为等额还款；被告兰州鑫亿房地产开发有限公司为该笔借款进行担保，担保期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；保证方式为连带保证等条款。2010年4月14日，原告按照被告陈婷指示，将贷款打入兰州鑫亿房地产开发有限公司账户，被告陈婷签署《个人贷款借款借据》，确认收到该笔贷款。后被告陈婷以上述房屋为原告办理抵押权预告登记，证号：兰房预（城关区）字第4632号。截止2018年5月10日，被告陈婷均能按时足额偿还贷款；然而自2018年6月10日至今，被告陈婷便不再按照约定偿还贷款。原告认为，原、被告签署的《个人授信最高额抵押合同》《个人授信协议》《个人购房借款及担保合同》系当事人各方真实意思表示，合法有效。原告已经依照约定向被告陈婷发放贷款，被告陈婷未按约定偿还贷款的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权主张合同提前到期并要求被告偿还已发放贷款的本息及原告为维护自身合法权益支出的诉讼费、律师费、公告费等费用。被告兰州鑫亿房地产开发有限公司承诺为被告陈婷的该笔贷款承担连带保证责任，现尚在保证期限内，应当承担连带保证责任。现原告诉至法院，望判如所请。被告陈婷未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告兰州鑫亿房地产开发有限公司辩称，其认同上述事实和理由，因被告陈婷违反借款合同约定，其提出和原告调解，承担本案担保责任，并将被告陈婷所欠款项归还原告后再向被告陈婷进行追偿。原告招商银行兰州分行向本院提交了如下证据：1、《个人贷款申请表》一份；2、《个人授信最高额抵押合同》、《个人授信协议》、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》各一份；3、抵押权预登记证【兰房预（城关区）字第4632号】一份；4、贷款关键信息、贷款附属信息各一份。被告兰州鑫亿房地产开发有限公司提交了如下证据：《商品房买卖合同》一份。被告陈婷未提交证据。上述证据已经开庭质证和本院的审查，来源合法，证据间能相互链接印证、且与案件事实存在关联性，对其相应证明力，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，被告陈婷向原告提交《个人贷款申请表》一份，载明：申请贷款方式为单笔，借款金额为390000元，借款期限为180个月，贷款用途为购房，还款方式为等额还款，利率方式为浮动利率（次期调整）。2010年3月16日，被告陈婷与原告签订《个人授信协议》一份，约定原告向被告陈婷提供总额为390000元的可循环授信额度，授信期间为180个月，自2010年3月16日起到2025年3月16日止；授信申请人未按各具体合同的约定按时足额偿还贷款的，授信人有权对其未偿还的贷款本金按日在各具体合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；本协议项下授信申请人所欠授信人的一切债务由授信申请人以其所有或依法有权处分的房产设定最高额抵押，双方另行签订最高额抵押合同，本协议项下授信申请人所欠授信人的一切债务由兰州鑫亿房地产开发有限公司为连带责任保证人，该保证人须向授信人出具最高额不可撤销担保书；在授信申请人不能按期归还本协议项下所欠的贷款本息和应付费用的情况下，授信人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等所有费用，均由授信申请人全数承担。同日，被告陈婷与原告签订编号为109999931084005273《个人授信最高额抵押合同》，主要约定：被告陈婷以其所有的位于甘肃省兰州市城关区房屋为上述授信协议下所有债务本息及其他一切相关费用提供最高额抵押担保；抵押担保的范围为抵押权人根据授信协议向授信申请人提供的贷款及其他授信本金余额之和，以及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费和有关费用，包括但不限于抵押权人根据授信协议项下各具体合同发放贷款的本金余额及相应利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费和有关费用，抵押权人因向授信申请人追讨债务及实现抵押权而发生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、律师费、公告费、送达费、差旅费等；抵押期间为从本合同生效之日至授信协议项下授信债权诉讼时效届满的期间。同日，贷款人招商银行兰州分行与借款人及抵押人陈婷、保证人兰州鑫亿房地产开发有限公司共同签订了《个人购房借款及担保合同》，主要约定：借款人陈婷为从保证人兰州鑫亿房地产开发有限公司处购买位于甘肃省兰州市城关区房屋，由贷款人向借款人陈婷贷款390000元，具体贷款金额以借款借据为准；贷款期限为180个月，自2010年3月16日起到2025年3月16日止，具体贷款期限以借款借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的贷款基准年利率5.94%，本合同有效期内，如遇中国人民银行调整贷款利率的，本合同执行利率按次期调整（指利率调整当期仍执行调整前的利率标准，从下期开始执行调整后的利率标准）方式调整；借款人未按本合同的约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；贷款本息归还方式为等额还款的方式；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；抵押期间为从本合同生效之日至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务承担连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；如借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息等构成违约，贷款人有权宣布本合同提前到期。2010年4月14日，原告出具《借款借据》一份，载明:借款人为陈婷，借款金额为390000元，借款期限为自2010年4月14日至2025年4月14日，扣款日为每月10日，贷款年利率为5.94%。被告陈婷在该《借款借据》上签名并捺印。同日，原告受借款人陈婷委托将贷款390000元发放至兰州鑫亿房地产开发有限公司931902140310504账号内。在合同履行过程中，被告陈婷多次未按合同约定向原告偿还贷款本息，自2018年6月10日起逾期付款，截至2019年3月12日，被告陈婷尚欠原告贷款本金224641.42元、正常利息54.92元、逾期利息8709.93元、罚息638.74元、复息248.33元，以上合计234293.34元。另查明，2010年6月9日，原告与被告陈婷就涉案房屋在兰州房地产交易中心办理了证号为【兰房预（城关区）字第4632号】《抵押权预告登记证》。本院认为，原告与被告陈婷签订的《个人授信协议》、《个人授信最高额抵押合同》，原告与被告陈婷、兰州鑫亿房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，原告依约发放了贷款，履行了贷款人的义务。在合同履行过程中，被告陈婷未按期偿还借款本息，已构成违约,故关于原告要求被告陈婷偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。依据双方在《个人购房借款及担保合同》中约定“如借款人连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息等构成违约，贷款人有权宣布本合同提前到期”，被告陈婷存在多次逾期未还的情形，且已达到合同中约定的原告提前收贷的条件，故关于原告要求其与被告陈婷签订的编号为109999931084005273的《个人购房借款及担保合同》提前到期的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请对兰州市城关区雁北街道雁西路1261号第4单元3层302室房产享有优先受偿权的主张，该房屋虽然办理了抵押权预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的抵押权，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权，因此在抵押预告登记未转换成房屋抵押登记之前，原告要求行使房屋优先受偿权依据不足，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的由被告承担原告律师代理费的诉讼请求，因在本案审理中未实际产生，且原告未提供相应证据，故对该主张本院不予支持。关于原告要求被告兰州鑫亿房地产开发有限公司对前述债务承担连带保证责任的诉讼请求，根据原告与被告陈婷、兰州鑫亿房地产开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》约定，被告兰州鑫亿房地产开发有限公司对借款人陈婷与原告的债务承担连带保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款规定：“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其担保范围内承担连带保证责任。”原告在其债权不能实现时诉请保证人兰州鑫亿房地产开发有限公司承担保证责任符合法律规定，加之原告至今未取得涉案房屋的他项权证，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告招商银行股份有限公司兰州分行与被告陈婷签订的编号为109999931084005273的《个人购房借款及担保合同》提前到期；二、被告陈婷于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司兰州分行偿还贷款本金224641.42元、正常利息54.92元、逾期利息8709.93元、罚息638.74元、复息248.33元，以上本息合计234293.34元（利息暂计算至2019年3月12日，此后利息按合同约定计算至利随本清）；三、被告兰州鑫亿房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向被告陈婷追偿；四、驳回原告招商银行股份有限公司兰州分行的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费5026元，由被告陈婷、兰州鑫亿房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  李 刚人民陪审员  王尚明人民陪审员  梁秀英二〇二〇年五月二十八日书 记 员  王玉婷