山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3537号上诉人（原审原告）：许丽君，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：马尚，女，该公司工作人员。上诉人许丽君因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。许丽君上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法改判华润置地（山东）发展有限公司支付上诉人违约金74129.25元；退还上诉人已支付的有线电视费250元、水、电费500元及同期银行贷款四倍的债务利息；支付上诉人交通费6000元、赔偿上诉人经济损失5000元；3.本案一、二审诉讼费用由华润置地（山东）发展有限公司负担。事实及理由：一审法院认定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。一审法院对许丽君提供的主要证据未进行庭审质证。一审法院对许丽君庭审提出的关于华润置地（山东）发展有限公司在开庭过程中提交的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（以下简称备案证明）不能证明该备案证明的提交是按照《商品房买卖合同》双方约定的时间内取得以及交房时应当提供并以此作为具备合法交房的依据及附件，华润置地（山东）发展有限公司交付涉案房屋应当履行法律规定的强制义务而未履行，许丽君对此不予认可。一审法院对许丽君庭审提出的时效证据未予审理。华润置地（山东）发展有限公司在2014年6月28日交付房屋书面手续中弄虚作假，违背客观事实，已构成交付房屋行为严重违法。一审法院在已查明的法律事实和判决中，既没有对上述主要的事实进行任何表述和说理，也没有给予认定。另外，一审法院立案案由与判决案由不符，逻辑关系不清，涉及案件基本数据与事实严重不符，事实认定严重违反事项。综上，许丽君所诉事实清楚，证据确凿，于法有据。请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由华润置地（山东）发展有限公司负担。华润置地（山东）发展有限公司未提交书面答辩状，辩称许丽君诉求超过诉讼时效，如期取得备案证明并交房，请求驳回。本案一审系适用简易程序审理，一审过程中许丽君围绕着收房提交除商品房买卖合同外，还提交了华润置地（山东）发展有限公司交房过程中的主要证据1、华润置地（山东）发展有限公司2014年6月24日《交付使用通知书》、2、2014年6月28日华润置地（山东）发展有限公司收到许丽君预存水费、电费500元、有线电视初装费250元的收款收据。4、国网山东省电力公司济南供电公司财务（电费）专用章载明涉案房屋历月电费明细年月。华润置地（山东）发展有限公司2014年6月28日由华润置地（山东）物业发展有限公司（现已注销）收取许丽君物业管理费1282.35元，时间2014年9月1日至2015年2月28日。当时华润置地（山东）发展有限公司公开书面承诺因备案证明滞后减免2个月物业费，自交付之日起至《综合验收备案证明》取得，在此期间未收取房屋物业费，这表明华润置地（山东）发展有限公司明知未取得《综合验收备案证明》不符合交房条件的情况下，主动给与购房户一定补偿，以求息事宁人，但是此补偿方案与合同约定不符，明显低于合同约定，该公告的真实性在（2018）鲁01民终8052号判决书中已被济南市中级法院认可。2014年6月28日许丽君总计支付房款717380元，交房资料清单未记载备案证明事项。2014年6月28日《房屋交付验收单》记载，水1M3(立方米)、电2.6度，双方签字；2014年6月《大众网》、《搜狐网》、《中国新闻网》截图均记载华润置地（山东）发展有限公司违约交房的报道。2017年1月4日许丽君与供电公司签订的用电补充协议电表读数为零和电费单据。6、山东广电网络收取许丽君交费单据。7、自来水公司开始计费明细表。截至案发在济南市政务服务网网站查询涉案房屋备案证明未见该网站记载和历史数据的记载。时年，济南媒体对华润置地（山东）发展有限公司是否取得备案证明造成延期交房、履行合同等违规、违法问题均有多次公开报道。上诉人认为：根据规定，对政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的依据。一审庭审中，未对许丽君提交的证据一一进行质证和法庭辩论，影响了当事人的诉讼权利。一审法院判决认定华润置地（山东）发展有限公司交付房屋前已取得备案证明，但未对交房时是否向许丽君出示或有证据证明已向收房人履行了法律规定的义务及双方合同约定的义务。从华润置地（山东）发展有限公司交房时收取的物业费时间是自2014年9月1日起，而交房时间是2014年6月28日，综上，可以认定华润置地（山东）发展有限公司交房时并未及时取得备案证明，因此原因做出减免收房人两个月物业管理费的承诺，且被上诉人提交的证据前后矛盾，应不予支持。华润置地以涉案房屋2014年6月26日通过备案证明，但无证据证明该备案证明是否在交房时告知许丽君，在双方交房房屋过程及相关手续中，未见有该项文字记载。显然没有法律情形的支撑，也不符合双方约定的情形，抗辩不成立。《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第二条规定：“本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。”（注：开发商本期建筑面积134740.58平方米）许丽君已向一审提交书面材料。该法第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平。华润置地（山东）发展有限公司合同承诺水、电等房屋实际交付之日起达到规定正常使用条件未果，显然已构成违约。此前一直使用临时供电,未能接入10kw（实际开发商申报8kw不合格）正式电源。华润置地（山东）发展有限公司作为房地产专业开发公司，具有专业优势，理应按照合同约定交易的合法合理原则处理，其主张未提供的相应证据于法无据。双方合同约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电。根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。另据《供电营业规则》临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，涉案房屋已严重超过此期限。许丽君所诉事实清楚，于法有据。根据双方合同约定，华润置地对基础设施、公共配套正常运行的承诺，此之前的临时供电、供水行为，不符合行政法规的规定和要求。《合同法》第一百二十一条的规定，即使是第三方原因导致供电、供水瑕疵，后果仍由违约的当事人承担。显然不能满足保障居住使用的永久性。违约金应按双方合同约定即已付购房款的万分之一计算；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋验收和正常使用房屋的，出卖人应当承担违约责任。一方主张另一方违约应予以采信。又因华润置地（山东）发展有限公司的违约行为处于持续状态其交房后，许丽君在法定期限内持续不断地通过EMS、邮局挂号信途径向华润置地（山东）发展有限公司主张权利均未果，本案争议系华润置地（山东）发展有限公司的违约行为造成，是引起纠纷的主要原因。根据《合同法》第一百零七条、一百一十二条、一百一十四条规定，业主有权要求开发商承担延迟交房的违约赔偿责任，或者在采取补救措施后仍造成了业主的其他损失的，应当赔偿损失。“开发商把未经竣工验收的房屋和不具备交房使用条件的情况下交付给买受人，其行为属于违法无效的行为。根据相关法律或因其他原因而接受开发商未按照规定验收合格的房屋，也不能视为合法交付，开发商应当承担违约责任，业主也有权在法律规定范围内处分索赔的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的有关规定，逾期交付使用房屋的，本案参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合司法解释的规定及商品房买卖合同中双方的约定。上诉人认为：本案双方签订的《济南市商品房买卖合同》及交房协议、房屋面积补充协议系当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。华润置地（山东）发展有限公司理应按照双方约定自动履行交房时应具备备案证明交付条件而不是后来提交、至今也未履行各项交房的各项法定义务。本案许丽君所诉事实清楚，证据确凿，合法有据；根据公平和诚实信用原则，华润置地逾期交房应承担全部过错违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。华润置地（山东）发展有限公司辩称,一、许丽君一审起诉时已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。如果按许丽君主张，涉案房屋未能在双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的交付时间2014年6月30日依约交付的，那么按当时有效的《民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定，许丽君起诉的诉讼时效期间为二年，自许丽君知道我司未按约交付之日即2014年7月1日起计算，至2016年6月30日即已届满。许丽君实际于2019年9月25日起诉到法院并获立案，早已超过诉讼时效。而在起诉之前，许丽君也从未以前述所谓未按约交付的理由，向我公司主张过权利。因此，许丽君一审起诉时已超过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。二、退一步讲，即使不考虑诉讼时效的问题，许丽君的上诉请求也无事实、法律依据。1、按双方签订的《济南市商品房买卖合同》主合同第八条约定，涉案房屋交付时间为2014年6月30日前，交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。实际我司已于2014年6月26日即取得涉案项目的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，并于交付时在现场公示。故不存在逾期交付或交付不符合约定的事实，不构成违约，无需支付任何所谓逾期交付违约金。另，许丽君于2018年12月1日与我司签订的《中央公园23号楼403户补偿协议书》中，乙方许丽君也认可了涉案房屋已于2014年6月底交付。该《补偿协议书》的内容已在许丽君诉我公司房屋买卖合同纠纷一案的案号为（2019）鲁0103民初9503号的生效民事判决书中被法院依法审查并予以确认。2、2014年时有线电视初装费、水费、电费均为开发商代收。经与济南有线电视客服电话96123咨询，有线电视初装费250元，在2014年时由我公司代收，且我公司开出的收据是长期有效的，如业主想退费，可以随时持我司收据到济南有线电视营业厅自行退费；如业主选择不退费，办理2年以上有线电视业务的，该收据可抵300元。预收水费、电费，2014年时都是由物业公司代交水电费，而前期物业公司从建设单位处接收项目的前提条件，是我司作为建设单位先代小业主预交水费200元、电费300元。我司在交房时向业主收取的，就是这笔代垫的水电费。物业公司会将预收的水费200元、电费300元分别充值到每个业主的水、电账户中，最终也还是业主自己消费了，不存在所谓“占用”，更无所谓退还占用款及利息。交付之后，涉案项目的业主均能够正常使用水电。且按济南市建委一直以来的要求，供水、供电等配套设施的验收合格，都是取得《分期综合验收备案证明》的必备前置条件，只要取得《分期综合验收备案证明》，即足以证明已取得供水、供电等配套设施的验收合格。3、关于许丽君上诉状中主张的法律依据（建法〔1993〕814号）《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，根据《住房和城乡建设部公告第1041号――关于宣布失效一批住房城乡建设部文件的公告》，已于2016年2月18日公告之日起失效，无法作为许丽君主张的法律依据。4、许丽君主张的交通费、经济损失、四倍债务利息没有事实、法律依据。综上，请求二审法院驳回其上诉请求。许丽君向一审法院起诉请求：要求华润置地（山东）发展有限公司支付逾期交房违约金74129.25元、退还占用许丽君款750元并支付迟延履行期间的债务利息、支付许丽君交通费6000元、赔偿许丽君经济损失5000元。一审法院认定事实：2013年4月19日，许丽君与华润置地（山东）发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，许丽君购买华润置地（山东）发展有限公司位于济南市市中区依山郡X室房屋，总房款为710473元。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。2014年6月26日，华润置地（山东）发展有限公司取得包括涉案的X号楼在内的兴隆片区二环南路北侧A3地块一期工程《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，编号为济综验第X号。另，华润置地（山东）发展有限公司通知了许丽君于2014年6月28日交房，但许丽君认为涉案房屋系临水、临电，不具备正常生活使用条件，故要求华润置地（山东）发展有限公司支付自交付之日次日即2014年6月29日起至该房屋完全具备水电正式使用为止（2017年1月4日）的违约金。一审法院认为，许丽君与华润置地（山东）发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。按照约定华润置地（山东）发展有限公司应在2014年6月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付许丽君使用；根据查明的情况，涉案的X号楼已于2014年6月26日取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，华润置地（山东）发展有限公司也已通知了许丽君于2014年6月28日交房，华润置地（山东）发展有限公司已履行了其合同义务；现许丽君起诉要求华润置地（山东）发展有限公司支付逾期交房违约金74129.25元、退还占用许丽君款750元并支付迟延履行期间的债务利息、支付许丽君交通费6000元、赔偿许丽君经济损失5000元的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决：驳回许丽君的诉讼请求。案件受理费1950元，减半收取975元，由许丽君负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华润置地（山东）发展有限公司提交从档案馆调取的《分期竣工综合验收备案证明》，许丽君对该证据有异议，认为该证据不是竣工验收的证据，根据济南市审批局的记载，华润置地（山东）发展有限公司提供的综合验收备案证明是2014年9月26日X号楼取得的综合验收备案证明，不是X号楼取得的综合验收证明。许丽君提交华润置地（山东）发展有限公司出具的书面承诺以及互联网截图，欲证明2014年6月28日华润置地（山东）发展有限公司当时的经理甘学庆公开承诺对X号楼没有按期取得综合验收备案证明。华润置地（山东）发展有限公司对证据网络打印件的真实性无法确认，显示的内容只是媒体的报道，对真实性不认可。关于承诺书真实性无法确认，对内容不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许丽君与华润置地（山东）发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。法庭的审理围绕当事人诉讼请求依据的事实及法律适用进行。许丽君主张华润置地（山东）发展有限公司承担违约金主要依据是涉案合同第九条，要求华润置地（山东）发展有限公司承担逾期交房的违约责任，涉案合同约定的房屋交付条件为：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”本案中，华润置地（山东）发展有限公司于2014年6月26日取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》载明的备案范围内建筑名称或楼号为X楼、X楼、地下车库，许丽君认可涉案房屋于2014年6月28日交付，华润置地（山东）发展有限公司已按照合同约定履行了交房义务，许丽君主张华润置地（山东）发展有限公司提供的《分期竣工综合验收备案证明》不包含涉案的X号楼，但未提供有效反驳证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。许丽君主张交付的房屋用水、用电系临水、临电，不具备正常生活使用条件，要求华润置地（山东）发展有限公司支付自交付之日次日起至该房屋完全具备水电正式使用为止的违约金，但双方合同并未对水电的具体交付标准作出约定，亦未约定相应的违约责任，许丽君未提交证据证实相应的损失，即便房屋交付后存在使用临水、临电的情形，也系华润置地（山东）发展有限公司的瑕疵履行行为，许丽君可就此损失另行主张权利，不能以此主张逾期交房的违约行为。因此，许丽君要求华润置地（山东）发展有限公司承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，一审以许丽君依据不足判决驳回其诉讼请求并无不当。关于一审审理程序的问题，经审查，一审庭审过程中，组织双方当事人进行了举证质证，根据许丽君举证情况，华润置地（山东）发展有限公司逐一发表了质证意见，并未剥夺当事人双方举证质证的权利，一审审理程序并无不当。综上所述，许丽君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人许丽君负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年五月七日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖