贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终818号上诉人（原审原告）：李某，男，2010年3月1日生，穿青人，住贵州省大方县。法定代理人：张某，男，1976年6月19日生，穿青人，住贵州省大方县，系李某父亲。委托诉讼代理人：杨平，贵州文福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州九州名城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区11号宏福景苑商住楼18幢2层7号。法定代表人：陆石玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈露，贵州汇能辉律师事务所实习律师。上诉人李某因与被上诉人贵州九州名城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初9705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：1、请求撤销原判第二项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人虽然接收房屋，但涉案房屋并未达到合同约定的交房条件，并满足正常居住使用，因此被上诉人应承担逾期交房违约责任；2、双方签订的合同并未约定如果上诉人未支付全部购房款，被上诉人有权拒绝交房或不支付逾期交房违约金，一审法院擅自推定被上诉人享有先履行抗辩权错误；3、被上诉人完成涉案房屋备案登记是2017年10月26日，在报纸上刊登交房公告时间是2018年9月24日，由此可见，被上诉人逾期交房并非上诉人不支付购房款导致，而是被上诉人自身原因导致。事实上，上诉人准备支付第二期款项时涉案房屋已经烂尾，出现大量业主上访事件，从上诉人提供的相关通知、公告也可以进一步佐证烂尾的事实，上诉人基于上述不安因素而未付款，行使不安抗辩权理应成立。云岩区人民政府2016年8月8日的通告载明涉案房屋复工时间2016年10月1日，一审法院由此推断涉案房屋不安因素消除明显不合理，《商品房销售合同》是上诉人与被上诉人签订，云岩区人民政府不是合同相对人，其发出的通告不能证明烂尾的不安因素消除；3、一审中被上诉人没有针对上诉人未按照合同约定支付购房款而提起反诉，但是一审法院却在原判中擅自认定上诉人未按照合同约定时间支付购房款构成违约，违反不告不理原则。贵州九州名城房地产开发有限公司答辩称：1、根据合同的约定，上诉人应于2016年5月2日前支付完毕购房款，被上诉人应于2016年11月30日前交付房屋，双方之间的履行存在先后顺序，即上诉人先付清房款，被上诉人才交付房屋，在上诉人未交清房款之前，被上诉人依法享有先履行抗辩权。上诉人于2018年12月18日才支付购房尾款，其逾期付款的行为，已构成违约。2、被上诉人愿意承担逾期办证违约责任，但违约金额恳请法院予以适当调整。李某向一审法院起诉请求：1、被告限期向原告支付因逾期交付商品房而产生的违约金（违约金从2016年12月1日起以已付购房款220769元为基数，按每日万分之一计算至商品房经验收合格具备交付使用条件之日止，违约金暂计算至2018年12月18日为16513.5元）；2、被告限期向原告支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而产生的违约金（违约金从2017年12月31日起以已付购房款220769元为基数，按每日万分之零点一计算至实际支付原告之日止；违约金暂计算至2019年8月26日为1331元）；3、本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，原告因购买被告修建的九州十里锦城项目的房屋，于2015年5月2日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：出卖人以出让方式取得位于云岩区……建设用地使用权，买受人购买的商品房坐落为第1-7栋（6）1单元10层2号房，房屋面积为108.22㎡（套内建筑面积为88.42㎡），其中《商品房买卖合同》第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4993.64元，总价款441538元。”第八条“买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在2015年5月2日前分期支付房价款。预付款220769元，第二笔款于2015年11月2日前付清，计132461元；第三笔款于2016年5月2日前付清，计88308元。”第十一条约定：“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；”第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。”附件十二《补充协议》第6.2条“双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》，‘书面通知’交房之日止。从出卖人‘书面通知’通知交房之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约赔偿责任，买受人如违反本条规定，出卖人有权解除商品房买卖合同，并退还买受人已实际支付的购房款本金，其余费用及损失由买受人自行承担。”合同签订当日，原告向被告九州房开支付首期款220769元。2018年12月18日，原告向被告支付购房尾款220769元，被告于同日向原告交付涉案房屋。另查，2018年9月20日，九州十里锦城E区15栋、16栋3号、17栋、18栋房屋取得《竣工验收备案表》。2018年9月24日，被告九州房开在《贵阳晚报》上刊登一则《交房通知》，载明“尊敬的九州十里锦城E区3栋至7栋业主：我公司现已完成竣工验收备案，请上述业主本人于2018年9月25日起携带《商品房买卖合同》原件、身份证原件、付款收据原件办理收房手续。”后因双方就逾期交房、逾期办证违约金等问题未协商一致，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。案件审理过程中，原告述称对于烂尾时间具体不清楚，大概在2015年至2016年。被告述称云岩区政府接管“九州十里锦城”时间约为2016年10月，接管原因为该楼盘烂尾，烂尾时间不清楚；涉案房屋至今未取得房屋初始登记。原告当庭提交以下证据：1、原告户口簿、身份证各一份，证明主体资格，张某系原告法定代理人。被告表示无异议。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，证明被告将涉案房屋出售给原告的事实，合同第十一条第一款约定交房时间，合同第十三条约定违约金的计算方式，合同第24条第三款约定取得房屋初始登记资料交付原告。被告对真实性无异议，对证明目的不予认可。合同第八条是付款方式及期限，原告应该在2015年5月2日前支付前期预付款，合同第8条第2项约定支付款项，根据合同第4条时间交房，应在原告向被告支付完毕购房款后才交付，在原告未向被告付清房款之前，被告没有向原告交付房屋的义务，应按合同第十条约定承担逾期付款违约责任。3、收据一份，证明原告按照合同约定将房款支付被告。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，合同第8条约定，原告应在2015年11月2日支付第二笔款，在2016年5月2日前付清尾款，但原告在2018年12月18日才支付完毕，原告逾期付款构成违约。4、备案登记表、2016年6月29日通告复印件、2016年8月8日通告复印件、工期公示复印件、公告复印件各一份，证明被告将涉案房屋出售给原告，因管理不善构成烂尾楼，原告享有逾期支付第二笔、第三笔款项的权利。被告对备案登记表无异议，对其余证据因系复印件，不予认可。被告提交以下证据：1、《收据》、《承诺书》、《验收表》各一份，证明原告在2018年12月18日将尾款付清后，我方向原告交付房屋，原告对房屋进行验收，被告已在原告付清尾款按照约定将房屋交给原告，被告不存在逾期交房。原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，恰好证明被告存在逾期交房事实。2、报纸一份，证明我方在2018年9月24日登报通知交房，在该日前已经具备交房条件。原告对三性有异议，不能证明发出公告时已经具备法定及约定交付条件。庭审后，被告提交以下证据：1、《竣工验收备案表》、《建筑工程竣工验收报告》、《关于预售许可证栋号的说明及承诺》各一份，证明2018年9月20日涉案房屋已竣工验收合格，且在国家主管部门备案登记，涉案房屋所在楼栋号已由E6栋变更为17栋。原告对合法性无异议，对关联性有异议，竣工备案表中的房屋信息与合同及备案登记表上记载的房屋信息不一致，竣工备案表上的房屋坐落为15-18栋，原告所购房屋为E6栋，预售合同备案登记表显示原告的房屋于合同约定一致，根据原被告双方签订合同第11条第一款第四项约定，竣工备案后需要取得贵阳市商品住房交付使用备案证书，但是被告没有证据证明取得备案证书，根据建设工程质量管理条例的规定，竣工验收备案只是据竣工验收单位办理的一种手续，不能认定具备交付房屋的依据，判断房屋是否具备交付条件，应当满足合同约定以及法律强制性规定，但被告提供的竣工验收备案表既不能满足法律强制性规定，也不能满足合同的约定，所以被告提供的竣工验收备案表不能认定交付房屋的条件。对于该报告的真实性、合法性无异议，对内容及关联性有异议，由被告组织勘察单位及施工方等组织的竣工验收，只能证明E区17栋的房屋通过验收，判断房屋的验收是否合格，分为专业验收和竣工验收，该份报告只能证明E区17栋房屋2单元通过竣工验收，而没有通过相关职能部门的专业验收，因此达不到被告的证明目的，对于许可证的说明及承诺是原告单方面制作，没有原告认可，对原告无约束力，因此三性不予认可，也与预售备案登记备案信息不一致，应以预售备案信息为准。2、《贵阳市商品房屋预售许可证》复印件一份，证明合同上E6栋为现在的E17栋，楼栋号变更在预售许可证上有备注，竣工验收时间及交房条件具备的时间为2018年9月20日。原告对真实性有异议，该证据系复印机，由法庭核实认定。合法性无异议，关联性有异议，该证中所载明楼栋号与合同约定不一致，在双方未协商变更的情况下应以合同约定为准。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，被告未按约定时间于2017年12月30日前向原告交付商品房转移登记有关文书，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，根据双方约定，被告应自2017年12月31日起按已付购房款220769元为基数、按每日万分之零点一标准向原告支付违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计至2019年8月26日为1331元（220769×万分之零点一×603）。对原告主张的逾期交房违约金，经查，根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，原告需在2016年5月2日前支付完毕购房款，被告需在2016年11月30日前向原告交付涉案房屋，即履行时间存在先后顺序，原告先付清所有房款，被告才履行交房义务。对原告所称未能全额付款系因涉案房屋“烂尾”，其履行不安抗辩权的意见，一审法院认为，首先，原告所提交的2016年6月29日《通告》、2016年8月8日《通告》、《工期公示》、《公告》均系复印件，且被告不予认可，不能证明待证事实；经一审法院依法询问，原被告双方均未能明确“烂尾”时间，即原告并未举证证明涉案房屋楼盘“烂尾”时间在其应支付第二、三期房款之前；其次，庭审中，原告提交的云岩区人民政府于2016年8月8日张贴的《通告》复印件中载明：由于九州房开自身经营管理不善，导致“九州·十里锦城”项目停工，……现将相关事宜通告如下：一、“九州·十里锦城”项目复工时间为2016年10月1日；三、停工导致延期交房，购房者有权按合同约定维护权益；四、购房、认购的群众可根据个人意思在九州·十里锦城售楼部办理相关退款手续；五、“九州·十里锦城”项目竣工时间，将正式复工后以项目进度计划表为准。被告虽不认可该复印件，但原告作为该复印件持有人，对于其中所载明内容应系明知，即原告知晓其具有选择办理房屋退款手续或按合同约定主张被告九州房开延期交房违约责任的选择权，但其并未选择退还房款，而选择了继续履行合同；同时，也知晓该通知系云岩区政府发出、项目复工时间为2016年10月1日，即使被告此前存在经营恶化情形，在2016年10月1日后、双方约定的交房日期前原告所主张的不安因素也已消除，既如此，原告应按合同约定在合理期限履行付款义务，但未在合理期限履行付款义务，构成违约，被告虽未按合同约定时间向原告交付涉案房屋，但根据合同约定，原告应付清全部房款后方能办理房屋交接手续，现原告逾期付款不符合不安抗辩权的形式条件和履行规范，被告九州公司在未收到全部购房款情况前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务，故不应支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”之规定，判决：一、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李某逾期办证违约金1331元（逾期办证违约金暂计算至2019年8月26日止，之后以220769元为基数，按每日万分之零点一的标准计至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止）；二、驳回原告李某其余诉讼请求。案件受理费78元（已减半收取），由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交网上打印的领导留言板回复内容，拟证实涉案楼盘存在烂尾的事实。被上诉人对该组证据不予认可，认为回复内容不能证明楼盘烂尾的时间，达不到证明目的。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、逾期交房违约金截止日期应如何认定；二、逾期交房违约金是否应予支持；关于焦点一：上诉人认为案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应计算至其实际收房之日止，对此本院认为逾期交房违约责任的承担是对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。本案中，被上诉人于2018年12月18日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被上诉人已于2018年12月18日完成了本案房屋的交付。按照一般生活常理，上诉人此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。上诉人一、二审中也均未提出有效证据对此予以证明。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定:逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此，上诉人要求被上诉人在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据，本院对此不予支持。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第7.4条“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、……后，方可办理入住手续，否则，出卖人有权拒绝本合同项下房屋交付给买受人”的约定，上诉人在付清房款前，被上诉人有权不交付房屋，故原判未予支持逾期交房违约金正确，本院予以维持。关于上诉人主张不安抗辩的问题，房屋不安因素是否消除本身就是主观上的判断，一审法院根据上诉人自身提交的政府部门发出的公告，并结合合同约定，认定在合同约定的交房日期前上诉人主张的不安因素已经消除并无不当。至于上诉人所称一审存在不告不理的程序问题，本院认为原判并未判决上诉人向被上诉人支付逾期付款违约金，仅是在论述逾期交房违约金应否支持的时候，对买卖双方违约行为进行了论述，不存在不告不理的程序问题，对上诉人的该主张本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年五月二十七日书记员  范梦诚