福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初1482号 原告：福建永源贸易有限公司，住所地龙岩市新罗区工业西路68号福建龙州工业园区管理委员会研发大楼七楼，统一社会信用代码91350800591749098B。 法定代表人：陈文加，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖浩秋，罗诗万，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 被告：龙岩市好又佳食品有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道龙腾北路618号（福建龙州工业园区）3栋3层301，社会统一代码913508005853160348。 法定代表人：傅窗成，执行董事理。 委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：罗司苒，福建公治律师事务所实习律师。 原告福建永源贸易有限公司（以下简称永源公司）与被告龙岩市好又佳食品有限公司（以下简称好又佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案。依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告永源公司的委托诉讼代理人廖浩秋，被告好又佳公司的委托诉讼代理人郑小林、罗司苒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永源公司向本院提出诉讼请求：1、判令好又佳公司立即向永源公司支付拖欠租金549863.78元，并支付自拖欠租金之日起至款清之日止，按月利率2%计算的滞纳金。2、判令好又佳公司立即向永源公司支付拖欠的物业费共计11464.51元，并支付自2019年2月27日起至款清之日止按年利率6%计算的利息。3、判令好又佳公司支付的风险抵押金44106.72元归永源公司所有。4、判令好又佳公司承担本案诉讼费。 事实与理由：2013年9月16日，永源公司与好又佳公司签订《福建龙州工业园区标准厂房生产设施租赁合同(框架)》(合同编号：LZZL2013-01号)，约定:好又佳公司向永源公司承租位于福建龙州工业园区(核心区工业集中区)3#标准厂房三层南侧，面积共计1837.78平方米的厂房；厂房、办公及公摊租赁价格8元/平方米·月，租金14702.24元/月，计176426.88元/年；代收物业管理费O.5元/平方米·月，918.89元/月，计11026.68元/年；厂房押金44106.72元；好又佳公司第一年合计人民币贰拾叁万壹仟伍佰陆拾元贰角捌分(￥231560.28)应在厂房交付使用前付清，之后每年的租金及物业管理费应于上年度的最后一个月向永源公司一次性付清；租赁期限自2013年4月15日起，至2016年4月14日止，租期叁年；风险抵押金为三个月租金，合同履行届满，好又佳公司无违约行为且按时归还租赁厂房及配套设施后，退还风险抵押金(不计利息),否则，风险抵押金不予退还;好又佳公司逾期支付租金的，每逾期一日，应向永源公司加付所欠租金的O.3%滞纳金;好又佳公司逾期向永源公司缴纳由永源公司代缴费用的，应按同期银行逾期贷款利率的标准向永源公司支付利息。双方还对租赁期间的其他事项进行约定。合同签订后，永源公司将租赁物交付好又佳公司使用。好又佳公司刚开始尚能依照合同约定缴纳租金及物业费，但自2016年1月份以后，好又佳公司即开始拖欠租金及物业费。2016年4月14日，永源公司与好又佳公司签订的租赁合同期限届满，好又佳公司继续使用租赁物，除物业费自2016年4月15日起按O.66元/平方米·月计算外，永源公司未提出其他异议。2019年2月，好又佳公司向永源公司提出书面报告，申请退场。经永源公司研究同意，好又佳公司于2019年2月26日正式退出租赁场地。截至2019年2月26日，好又佳公司共计拖欠永源公司租金549863.78元，物业费共计44481.63元。前期好又佳公司支付永源公司33017.12元，永源公司用于抵扣拖欠的物业费后，好又佳公司尚欠永源公司物业费共计11464.51元。 永源公司认为，原、好又佳公司双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，依照合同约定支付租金、物业费是好又佳公司应尽的合同义务。虽然2016年4月15日以后，原、好又佳公司未就租赁物签订新的租赁合同，但好又佳公司继续使用租赁物，永源公司除对物业费支付提出按照O.66元/平方米·月执行外，对其他事项未提出异议。因此，除物业费计算金额外，其余事项双方应按照2013年9月16日签订的租赁合同继续执行。现经好又佳公司申请，原告、好又佳公司双方于2019年2月26日终止了租赁关系，但好又佳公司尚欠永源公司租金、物业费等达56万余元。永源公司多次催缴，但好又佳公司以各种理由推脱拒不支付。为维护自身合法权益，永源公司诉至法院。 好又佳公司辩称：一、好又佳公司同意在冲抵风险抵押金44106.72元后，剩下租金人民币505757.06元同意按分期每月5000元支付给永源公司至付清。 2016年4月15日之后好又佳公司与永源公司之间未再签订书面租赁合同，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除。事实上好又佳公司早在2018年12月初就已经通知要求永源公司收回租赁物，好又佳公司也没有再使用租赁物，鉴于本案好又佳公司已实际搬离，好又佳公司因生产经营实际非常困难，对支付使用厂房期间尚未付清的厂房租金同意在抵扣风险抵押金44106.72元后，剩下租金人民币505757.06元同意按分期每月5000元支付给永源公司至付清。 二、永源公司请求好又佳公司支付拖欠之日至款清之日止，按月利率2%计算的滞纳金不符合约定及法律规定，不应支持。 好又佳公司与永源公司于2013年9月16日签订的《福建龙州工业园区标准厂房生产实施租赁合同》，租赁期限自2013年4月15日起，至2016年4月14日止，租赁期为三年。因该次合同的实际履行租赁期限只有叁年，至2016年4月14日止已履行完毕，因双方不再续签合同，此后双方没有续签书面合同，视为不定期租赁，自2016年4月15日起双方系口头约定，并不受2013年9月16日签订的租赁合同条款制约。而且双方的违约责任、权利义务均不明确，没有约定，同时对永源公司主张的逾期支付租金的滞纳金计算方式有异议，如法院判决好又佳公司承担逾期支付租金的损失，应当从起诉之日开始算按照同期银行贷款利率为标准计算逾期支付租金的利息损失。故对永源公司主张要求好又佳公司承担支付拖欠租金之日至款清之日止，按月利率2%计算的滞纳金，不符合实际及法律规定，不予支持。 三、永源公司主张风险抵押金44106.72元归永源公司所有，不符合约定及法律规定，不予支持。 风险抵押金实际就是押金或保证金，因双方均对租赁合同依法享有随时解除权，故永源公司主张将风险抵押金作为违约金予以没收，缺乏依据。好又佳公司支付的风险抵押金，永源公司理应予以返还，或冲抵拖欠租金，故永源公司的该主张缺乏依据，予以驳回。综上，请求人民法院驳回永源公司不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2013年9月16日，永源公司（甲方）与（乙方）签订《福建龙州工业园区标准厂生产设施租赁合同（框架）》一份。合同约定：甲方出租的厂房位于福建龙州工业园区（核心区工业集中区）3#标准厂房三层南侧，面积共计1837.78平方米。租赁价格8元/平方米·月，租金14702.24元/月，计176426.88元/年；代收物业管理费O.5元/平方米·月，918.89元/月，计11026.68元/年；厂房押金44106.72元。乙方第一年合计人民币贰拾叁万壹仟伍佰陆拾元贰角捌分(￥231560.28)应在厂房交付使用前付清，之后每年的租金及物业管理费应于上年度的最后一个月向永源公司一次性付清；租赁期限自2013年4月15日起至2016年4月14日止，租期叁年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知甲方，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先租赁权。甲方交付该厂房时，乙方应向甲方支付厂房租赁风险抵押金。风险抵押金为三个月租金。本合同履行届满，乙方无违约行为且按时归还租赁厂房及配套设施后，退还风险抵押金(不计利息),否则，风险抵押金不予退还；乙方逾期支付租金的，每逾期一日应向甲方加付所欠租金的O.3%滞纳金;乙方逾期向甲方缴纳由甲方代缴费用的，应按同期银行逾期贷款利率的标准向甲方支付利息。租赁期间，因乙方原因导致本合同终止的，甲方不予退还风险抵押金，同时乙方应按合同未履行租期租金10%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，好又佳公司按约支付租金至2016年1月14日。2016年4月14日，合同期限届满，永源公司与好又佳公司未续签合同。好又佳公司继续在上述场所经营至2019年2月26日搬离经营场所。好又佳公司未缴纳2016年1月15日起至2019年2月26日止的租金549863.78元，物业费共计44481.63元。其中物业费抵扣乙方在前期支付的33017.12元，尚欠甲方物业费共计11464.51元。 上述事实有，永源公司提供企业信用信息公示报告、《福建龙州工业园区标准厂房生产设施租赁合同（框架）》、催款通知书、福建龙州工业园建设发展有限公司关于物业费调整的通知（福龙园司[2016]57号）、《龙州工业园区物业服务委托合同》（合同编号：LZWY2017-002-02号）及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，永源公司与好又佳公司签订《福建龙州工业园区标准厂生产设施租赁合同（框架）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，对双方均有约束力。租赁期间届满，好又佳公司继续使用租赁物，永源公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。好又佳公司未缴纳2016年1月15日起至2019年2月26日止的租金549863.78，物业费11464.51元，构成违约，应限期给付。合同约定乙方逾期向甲方缴纳由甲方代缴费用的，应按同期银行逾期贷款利率的标准向甲方支付利息，永源公司未提供证据证明其代缴了物业费，现要求给付物业费的利息，本院不予支持。合同约定履行届满，好又佳公司无违约行为且按时归还租赁厂房及配套设施后，退还风险抵押金，否则，风险抵押金不予退还，该约定实际上系对违约责任的约定，原租赁合同对违约责任的约定对双方有约束力。故风险抵押金归永源公司所有。合同既约定风险抵押金又约定滞纳金的计算方式，实际上均属违约责任的约定，好又佳公司对滞纳金的计算方式提出异议，即认为违约金过高。衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的损失。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于永源公司在诉讼中未提供证据以证明其所主张的违约金具有合理性，故好又佳公司主张的违约金应适当减少，本院根据公平及诚实信用原则予以衡量，违约金额酌定为15万元，扣除风险抵押金44106.72元，尚应给付105893.28元。好又佳公司主张风险抵押金应抵扣租金，不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、龙岩市好又佳食品有限公司应于本判决生效之日起二十日内给付福建永源贸易有限公司拖欠租金549863.78元； 二、龙岩市好又佳食品有限公司应给付福建永源贸易有限公司违约金15万元，扣除风险抵押金44106.72元，尚应给付105893.28元限于本判决生效之日起二十日内给付； 三、龙岩市好又佳食品有限公司应于本判决生效之日起二十日内给付福建永源贸易有限公司物业费11464.51元。 四、驳回福建永源贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果好又佳公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9861元，减半收取为4930.5元，由福建永源贸易有限公司负担100元；龙岩市好又佳食品有限公司负担4830.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 美 丰 二〇二〇年五月二十六日 书记员 苏婕(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。