贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初200号原告：陈志坚，男，1964年9月5日出生，汉族，住广州市天河区。原告：陈伟洪，男，1966年9月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：杨珍（系原告陈志坚、陈伟洪诉讼代理人），系广东行而知律师事务所律师，执业证号：14402201411064489。被告：涂克洪，男，1961年10月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告陈志坚、陈伟洪与被告涂克洪共有纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志坚及二原告诉讼代理人杨珍到庭参加诉讼，被告涂克洪经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志坚、陈伟洪向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2010年11月8日签订的《合作购买房产协议》有效；2.请求确认原告与被告对位于六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号房产的共有关系，其中原告陈志坚占ｌＯ%，原告陈伟洪占8%。3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2008年12月19日，原、被告三人经协商一致，以被告涂克洪个人的名义作为出借方，借款给六盘水渝黔建筑工程有限公司（以下简称渝黔公司），后因渝黔公司到期无法偿还借款，六盘水长信房地产开发有限公司（以下简称长信公司）与被告涂克洪于2010年1月28日签订《借款协议》，约定长信公司自愿作为前述债务的债务人承担偿还责任。2010年4月23日，原、被告三人经协商一致，同样以被告涂克洪个人名义与长信公司就前述《借款协议》签订《补充协议》及《商品房买卖合同》，约定长信公司逾期还清借款时双方履行《商品房买卖合同》，由被告涂克洪购买长信公司开发建设的位于六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号房产（即欣桂园小区1号楼1、2层）借款期限届满后，长信公司未能清偿债务，被告涂克洪及原告陈志坚、陈伟洪分别向长信公司支付3640764元、2900076元、2000000元共计8540840元，用以购买欣桂园小区1号楼1、2层。房款付清后，原、被告三人经协商一致，以被告涂克洪个人名义缴纳住宅专项维修资金并办理房屋产权登记（证号分别为：六盘水市房预钟山区字第××号、六盘水市房预钟山区字第××号）以上借款及购房事实已经由贵州省高级人民法院的生效民事判决书（案号：2016黔民终376号）予以查明和认定。2010年11月8日，原、被告三人补充签订《合作购买房产协议》，约定三人共同出资购买位于六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号（即欣桂园小区1号楼1、2层），同时约定“该产权分配如下：1.涂克洪占82%，陈志坚占10%，陈伟洪占8%。股份确认无误，该产权的所有处置分配和收益，三方据股份实行分配”。以上事实，有《借款协议》、《补充协议》、《商品房买卖合同》、《合作购买房产协议》、购房款支付凭证以及房屋登记证书等予以证实，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务”之规定，欣桂园小区1号楼1、2层虽登记在涂克洪个人名下，但实质上该房产的实际权利人是涂克洪、陈志坚和陈伟洪三人，两原告诉请按照协议书约定的比例确认其与被告对欣桂园小区ｌ号楼ｌ、2层是共有关系具有事实和法律依据，请求贵院判如所请。被告涂克洪未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，但被告涂克洪未到庭质证。对证据的分析及认定：原告出示的身份证、《合作购买房产协议》、六盘水市房预钟山区字第××号及第××号登记证书、六盘水市中级人民法院（2014）黔六民初字第15号民事判决书、贵州省高级人民法院（2015）黔高民终字第40号民事裁定书、六盘水市中级人民法院（2015）黔六中民重字第00010号民事判决书、贵州省高级人民法院（2016）黔民终376号民事判决书、中国银行客户回单、房屋租赁合同、建发扬州足道城转让及其租用房屋使用权移交协议，能相互印证，故予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：2008年12月19日，涂克洪作为甲方、渝黔公司作为乙方、长信公司作为丙方，签订《借款合同》一份，约定：乙方渝黔公司向甲方涂克洪借款人民币壹仟叁佰万（￥13000000）元整，借款期限为壹年，自2008年12月19日至2009年12月18日止，丙方长信公司自愿以其开发的贵州省六盘水市欣桂园A栋的一、二层商业用房（建筑面积3294.3平方米，其中一层1552.34平方米，二层1741.96平方米）和欣桂园B栋的-1层、1层商业用房（建筑面积1391.56平方米，其中-1层729.86平方米，1层661.70平方米）作为乙方向甲方借款的抵押物。合同签订生效后，甲方以银行转账或现金方式将人民币壹仟叁佰万（￥13000000）给丙方，丙方收款后应出具收款收据。丙方须与甲方签订抵押物的《商品房买卖合同》，丙方再将此款转给乙方。该收款收据在借款期一年内乙方归还该笔借款给甲方后失效，在借款期满乙方未还清全部借款的情况下，该收据才能视为房屋买卖收款凭据。若乙方到期归还甲方的借款，丙方与甲方签订抵押物的《商品房买卖合同》及出具的收款收据自动作废，甲方必须将甲、丙双方签订的《商品房买卖合同》和开具的收款收据交还给乙方。若乙方到期不能归还甲方全部借款，丙方与甲方签订抵押物的《商品房买卖合同》自动生效，而且丙方必须配合甲方办理抵押物有关的备案和房屋产权手续。同日，三方还签订《借款承诺书》一份，约定：乙方渝黔公司向甲方涂克洪借款人民币柒佰万（￥7000000）元整。其中伍佰万元（￥5000000）人民币作为渝黔公司承建巫溪县工业园区的保证金，保证金交款凭据由甲方持有，如乙方擅自取回保证金，视为乙方违约，房屋买卖合同立即生效。贰佰万元（￥2000000）人民币作为渝黔公司巫溪县工业园区的周转资金。渝黔公司自愿以承建的巫溪县工业园区的工程总价（工程总价最低不低于40000000元，如工程总价高于40000000元人民币，以渝黔公司承建的巫溪县工业园区的工程结算总价计算）的15%作为甲方的回报。渝黔公司必须将从巫溪县工业园区建设单位得到的每笔工程进度款的20%给甲方，抵作渝黔公司归还甲方的部分借款。到2009年5月底前，渝黔公司应归还甲方不少于4000000元人民币的借款。在巫溪县工业园区的建设单位拨付给乙方的工程进度款达到工程总价50%之后的每笔工程进度款的40%给甲方，抵作渝黔公司归还甲方的部分借款。同日，长信公司与涂克洪签订欣桂园1号楼1层101室、201室及欣桂园2号楼-1层-101室、1层101室房屋的《商品房买卖合同》。但是，涂克洪在2008年12月实际出借给渝黔公司的借款金额是700万元（其中：涂克洪于2008年12月19日转账给长信公司500万元，陈志坚于2008年12月24日、25日分三次转账到长信公司的780万元，扣除长信公司转账到吴梓毫账户的300万元、吴平账户的280万元后剩余200万元）。之后，渝黔公司于2009年5月9日、2009年8月14日分两次转账到陈志坚账户60万元、130万元作为还款。2010年1月28日，涂克洪作为甲方、长信公司作为乙方、渝黔公司作为丙方，重新签订《借款协议》一份，约定：乙方长信公司向甲方涂克洪借款11000000元，借款中的伍佰万按每月3%计息，其余借款不计息，还款时先冲抵计息借款，借款的利息不计复息。借款可提前偿还，在未保证计息资金还清前，还款时间不可拖延。在保证计息资金还清后，如确有困难，可另行协商，但延长还款期限最多不能超过三个月。具体还款时间如下：（1）2010年4月30日前还款3000000元，2010年6月30日前还款4000000元，2010年9月30日前还款4100000元。乙方长信公司自愿将其开发的尚未售出的位于贵州省六盘水市凤凰新区商业用房（建筑面积3294.3㎡，其中一层1552.034㎡，二层1741.98㎡）作为向甲方涂克洪借款的抵押物。具体抵押办法：（1）甲方与乙方签订欣桂园二层商业用房的购房合同（建筑面积3294.3㎡，其中一层1552.034㎡，二层1741.98㎡）作为抵押物继续有效，并到房地产销售管理部门办理预售登记手续……（7）当乙方还清全部借款后，此借款协议与抵押物的公证作废；否则甲、乙双方关于贵州省六盘水市凤凰新区的商业用房（建筑面积3294.3㎡，其它同上）的买卖合同生效，抵押物归甲方所有，乙方无条件配合甲方办理购房的相关手续。但是，该《借款协议》签订后并未发生新的借款事实，实质是对前述2008年12月所借款项重新作出的约定。2010年4月23日，长信公司作为甲方，涂克洪作为乙方，签订了一份《补充协议》，称甲乙双方就2008年12月甲方长信公司向乙方涂克洪借款一事，因到期未归还，经甲乙双方友好协商，甲方同意将“欣桂园Ａ栋商场（3294.3㎡）”的产权过户给乙方达成以下共识：乙方出资8600000元以及办证费用，甲方保证将“欣桂园Ａ栋的商场（3294.3㎡）”进行产权登记并办理产权证给乙方，甲方保证，在没有完全还清借款和这次过户所需费用之前，乙方有权无条件使用该商场。甲方还清借款和这次过户所需费用后，甲方还将对这次过户所需费用按月息3%计算利息（即乙方出资的8600000元），在甲方还清借款和这次过户所需费用以及利息之后，乙方保证无条件将“欣桂园Ａ栋的商场（3294.3㎡）”的产权过户归还甲方同时终止使用权。当天，长信公司与涂克洪双方签订了欣桂园1号楼一层101室、二层201室的《商品房买卖合同》，之后在六盘水市房屋产权监理处对该两份《商品房买卖合同》办理了备案登记手续，取得了六盘水市房预钟山区字第××号、六盘水市房预钟山区字第××号房屋预告登记证明。在此期间，涂克洪于2010年5月7日、28日分别向长信公司交纳了购房款3640764元、2900076元，长信公司出具了相应的购房款票据。2010年9月7日，长信公司作为甲方，涂克洪作为乙方签订《再补充协议》称，因甲方长信公司解决与康乾公司的经济纠纷，需资金贰佰万元整（￥2000000元），而甲方长信公司与乙方涂克洪于2010年4月23日补充协议约定，乙方应再付贰佰万元左右给甲方，经甲乙双方再次协商约定如下：乙方根据甲、乙及六盘水祥紫律师事务所、康乾公司于2010年8月11日签订的四方协议而汇给祥紫律师事务所的贰佰万元整（￥2000000元），属给甲方的借款（此借款属2010年4月23日补充协议的余款），月息3%，付款之日起计息。甲方在没有付清乙方的所有款项之前，乙方有权与任何租赁人签订商场（即欣桂园A栋商场3294.3㎡）的租赁期限与租金协议。如乙方或“欣桂园A栋商场（3294.3㎡）”的租赁人需甲方配合办理手续，甲方无条件配合，否则视为违约。本协议与原来签订的协议及补充协议期限为2010年12月31日止。如双方到期不能执行协议需提早一月谈判，否则视为违约。此后，涂克洪于2010年9月8日向长信公司交纳了购房款2000000元，长信公司出具了相应的购房款票据。并且涂克洪于2010年4月27日分别缴纳了欣桂园1号楼1-101、1-201的住宅专项维修资金142815.28元、108001.52元。上述事实已在六盘水市中级人民法院（2015）黔六中民重字第00010号民事判决书、贵州省高级人民法院（2016）黔民终376号民事判决书得到确认。2010年11月8日，涂克洪作为甲方，陈志坚作为乙方，陈伟洪作为丙方签订《合作购买房产协议》，约定：一、甲乙丙三方共同出资购买位于贵州省六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号（即欣桂园小区1号楼1、2层）；该产权分配如下：1.涂克洪占82%；2.陈志坚占10%；3.陈伟洪占8%；二、经双方协商，股份确认无误，该产权的所有处置分配和收益，三方据股份实行分配。此后，涂克洪、陈志坚、陈伟洪共同对外签订房屋租赁合同。现原告陈志坚、陈伟洪以案涉房产系其三人共有为由，诉至本院。本院认为，原告陈志坚、陈伟洪与被告涂克洪、涂克洪签订的《合作购买房产协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，系有效协议。本院已将原告陈志坚、陈伟洪立案时提交的证据副本连同民事诉状及开庭传票等法律文书一并送达被告涂克洪，但被告涂克洪经本院传票传唤未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果应由其自行承担。对原告陈志坚、陈伟洪要求确认双方于2010年11月8日签订的《合作购买房产协议》有效的诉讼请求，被告涂克洪未提出异议，故本院予以支持。对原告陈志坚、陈伟洪请求确认其二人与被告对位于六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号房产的共有关系，其中原告陈志坚占10%份额，原告陈伟洪占8%份额的诉讼请求，因双方签订的《合作购买房产协议》已对前述份额进行了明确约定，且被告涂克洪亦未提出异议，故本院予以支持。对本案案件受理费的负担。原告陈志坚、陈伟洪虽胜诉，被告涂克洪败诉，但被告涂克洪对二原告的诉讼请求并未提出异议，且其二人亦未举证证明系被告涂克洪违反双方约定而导致本案诉讼。双方本可按照约定享有各自份额并管理共有物，无须提起诉讼，但原告陈志坚、陈伟洪仍借诉讼以确认被告并无异议的权利主张，故本院依照公平原则，酌情判定由双方平均分担案件受理费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈志坚、陈伟洪与被告涂克洪于2010年11月8日签订的《合作购买房产协议》系有效协议；二、原告陈志坚、陈伟洪与被告涂克洪对六盘水市钟山区交汇处东北侧1栋1层101号、1栋2层201号的房产系共有关系，原告陈志坚对前述房产享有10%的份额，原告陈伟洪享有8%的份额。案件受理费71586元，因适用简易程序减半收取35793元，由原告陈志坚、陈伟洪负担17896.5元，由被告涂克洪负担17896.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员  赵用二〇二〇年五月二十八日书记员  冷茜