广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3014号原告：深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司,经营场所：广东省东莞市大朗镇大井头社区*********方银座物业管理处,统一社会信用代码为914***********692P。负责人：汤志强。委托诉讼代理人：陈贵声，该公司员工。委托诉讼代理人:岑海云,该公司员工。被告：张国杰，男，1978年3月25日出生，汉族，住广东省东莞市横沥镇恒泉社区**********住宅楼1单元403号，公民身份号码为140************032。被告：万丽霞，女，1983年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市横沥镇恒泉社区**********住宅楼1单元403号，公民身份号码为142************826。委托诉讼代理人：张国杰，身份信息同上，系万丽霞的丈夫。原告深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司（以下简称：东方银座东莞公司）与被告张国杰、万丽霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告东方银座东莞公司的委托诉讼代理人陈贵声、岑海云，被告张国杰（兼被告万丽霞的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东方银座东莞公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2013年8月至2019年11月的物业费共计26,571.4元；2.被告按照每日万分之五的标准向原告支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年11月31日应支付的滞纳金为16,449元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“美爵花园”的业主。被告于2012年6月29日与开发商东莞市东方银座置业有限公司(以下简称：东方银座置业公司)签订了两份《商品房买卖合同》，购得“美爵花园”G5号楼1805号房（建筑面积为79.51㎡）及G5号楼1806号房（建筑面积为59.74㎡）的两处房产，被告于2012年6月29日收楼，并在收楼时与原告签订了《前期物业管理合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.3元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，应根据欠款金额按每日万分之五的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无正当理由拒绝向原告缴纳物业管理费。自2013年8月1日起至2019年11月31日，被告共欠原告物业费26,571.4元及滞纳金16,449元，合计43,020.4元。上述款项经原告多次向被告催讨，被告均拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。两被告共同辩称，1.原告要求被告支付的2013年8月至2019年11月的物业管理费，其中2013年8月至2016年10月的物业管理费已超过诉讼时效。原告提出物业管理费的诉讼时效为3年，原告提供的“欠费通知函”的单据，并没有被告的签收信息，被告也从未收到相关催缴通知，故不产生诉讼时效中断的效力。故原告主张的物业管理费中，有部分已过诉讼时效，被告认为，对已超过诉讼时效的部分，被告不应交纳；2.原告要求被告支付滞纳金，没有法律依据，原告主张在《前期物业管理合同》中约定了滞纳金，根据《物业管理条例》第23条约定:建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。但此《前期物业管理合同》并未向答辩人明示，也未予以说明，所以原告收取滞纳金，没有法律依据；3.被告不清楚其所在的物业公司是否为原告，其没有看到物业委托合同。被告多次向物业公司要求交接楼房，但是物业公司一直没有交给被告。原告围绕其诉讼请求依法提交了《深圳东方银座物业管理有限公司东莞分公司备案证明》(以下简称：《备案证明》）、《关于对大朗镇美爵花园物业服务收费标准备案的复函》（以下简称：《物业收费标准复函》）、《商品房买卖合同》《再次收楼通知书》《快递单》、（2014）东二法朗民一初字第683、684号判决书、《东方银座美爵花园前期物业服务协议》（以下简称：《前期物业服务协议》）等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述和提交的上述证据，认定事实如下：原告东方银座东莞公司是经登记成立的物业管理企业，2012年6月29日，两原告与开发商东方银座置业公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定由东方银座置业公司将位于东莞市***********美爵花园G5#1805、1806号房屋(以下简称:案涉房屋)出售给原告，合同约定于2012年12月28日前交楼。2014年4月25日,两原告就东方银座置业公司逾期交楼、房屋不符合交付条件及整改修复赔偿损失等问题向本院提起诉讼,案号为（2014）东二法朗民一初字第683、684号（以下简称：第683、684号判决），2017年3月31日,本院作出第683、684号民事判决,判决东方银座置业公司向原告赔偿损失37,669.29元并支付查档调图费385元、鉴定费30,000元；驳回原告其他诉讼请求。后原告就一审判决认定东方银座置业公司没有逾期交房问题向东莞市中级人民法院提起上诉，案号为（2017）粤19民终5322、5336号（以下简称：民终5322、5336号判决）。2017年9月30日,东莞市中级人民法院作出民终5322、5336号民事判决，认定:案涉房屋于2013年8月18日交付，东方银座置业公司未能在合同约定的期限内交付案涉商品房构成逾期交房，并判决：1.维持（2014）东二法朗民一初字第683、684号民事判决第一、二项；2.撤销（2014）东二法朗民一初字第683、684号民事判决第三项；3.东方银座置业公司向两原告支付逾期交房的违约金49,680元。上述判决已发生法律效力。原告向本院提交《备案证明》《物业收费标准复函》及《前期物业服务协议》，主张原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费按每平方米2.3元/月的标准计收，约定需在每月10日前向原告交纳，如未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额万分之五的滞纳金。原告并提供两份催缴物业服务费的《快递单》，主张其已于2013年8月8日及2013年11月9日向被告发出催缴物业服务费的通知。原告主张自2013年8月1日至2019年11月，被告共拖欠原告物业管理费共计26,571.4元，并要求被告支付相应的滞纳金。被告对于原告提交的《备案证明》及《物业收费标准复函》不予确认，主张该两份证据没有在小区公示；对于《前期物业服务协议》，主张原、被告双方没有签订该协议；对于两份催缴物业服务费的《快递单》不予确认，主张没有收到该催款函。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告与开发商东方银座置业公司签订了《商品房买卖合同》，购得“美爵花园”G5号楼1805号房（建筑面积为79.51㎡）及G5号楼1806号房（建筑面积为59.65㎡）的两处房产，合同约定于2012年12月28日交楼。后由于被告对案涉房屋质量问题、房屋交付问题等发生争议，向法院起诉解决，后经生效判决书确认被告的案涉房屋于2013年8月18日交付。由于法院认定案涉房屋开发商东方银座置业公司已于2013年8月18日交付给被告，虽然原、被告双方没有签订《前期物业服务协议》，但双方实际已构成物业服务合同关系，被告应按照《前期物业服务协议》的收费标准向原告支付物业服务费。对于物业管理费的诉讼时效问题,依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。物业管理费并不属于当事人约定同一债务分期履行的情形，故物业服务合同中约定的每期物业管理费的诉讼时效期间应从当期物业管理费确定之日起计算。原、被告确认物业管理费按照每月320元的标准计算，本院予以支持。原告主张要求被告支付自2013年8月至2019年11月的物业管理费26,571.4元，并主张其曾于2013年8月8日及2013年11月9日向被告主张物业管理费,被告对此不予确认,原告没有证据证明被告已收到该两份《欠费通知函》，故对于原告的上述主张，本院不予采信。故被告向原告缴纳物业管理费的起算时间应从原告起诉之日2020年2月27日倒推3年即2017年2月27日。原告诉请物业管理费截止日期为2019年11月，故被告应向原告支付自2017年3月至2019年11月期间的物业管理费，共计33个月，每月320元,该期间的物业管理费计算为：10,560元。故被告应向原告支付物业管理费10,560元。对于原告超出的诉讼请求，本院不予支持。对于原告诉请的滞纳金，实际为违约金，虽然双方没有签订《前期物业服务协议》，但被告应及时向原告缴纳物业管理费，由于被告没有及时向原告支付物业管理费，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定,被告应向原告支付逾期付款违约金(违约金分额分段计算，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍(其中2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍)的标准，以每月320元为本金，在2017年3月至2019年11月期间，从每月11日起计至实际清偿之日止,但均以不超出每月物业费本金320元为限)。对于原告诉请超出部分,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、限被告张国杰、万丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司支付物业费10,560元；二、限被告张国杰、万丽霞于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司支付逾期违约金[违约金分额分段计算，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍(其中2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.5倍)的标准，以每月320元为本金，在2017年3月至2019年11月期间，从每月11日起计至实际清偿之日止,但均以不超出每月物业费本金320元为限]；三、驳回原告深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费438元（原告已预交），由原告深圳市东方银座物业管理有限公司东莞分公司负担300元，由被告张国杰、万丽霞共同负担138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  魏万能二〇二〇年五月二十二日书记员  林安花强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。