山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1047号上诉人（原审被告）：刘九梅，女，1965年10月13日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王永光，山西智涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：高军，山西指涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛爱花，女，1958年7月24日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：郭常云，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚宜婷，北京盈科（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马广元，男，1955年2月16日出生，汉族，太钢尖山铁矿工人。原审被告：程美莲，女，1962年2月5日出生，汉族，无业，住太原市。原审被告：程巧林，女，1980年4月6日出生，汉族，无业，住太原市。原审被告：程爱玲，女，1987年4月2日出生，汉族，住太原市。原审被告：程凤玲，女，1989年4月13日出生，汉族，住太原市。上诉人刘九梅因与被上诉人薛爱花、马广元，原审被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘九梅及其委托诉讼代理人王永光、高军，被上诉人薛爱花的代理人委托诉讼代理人郭常云、姚宜婷，被上诉人马广元，原审被告程美莲到庭参加诉讼，原审被告程巧林，程爱玲，程凤玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘九梅上诉请求：1、依法撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2019)晋0107民初520号民事判决书,改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法。本案的案由是合同纠纷，并不存在分割财产问题,被上诉人在一审诉讼请求中也并没有此项要求,按照《民事诉讼法》不告不理的原则，人民法院依法不应当对诉争院落的财产价值进行委托评估和处理,在第一次开庭前,在举证期限内,被上诉人并没有提出司法鉴定申请,人民法院依法无权要求当事人对诉争院落房屋的价值提出评估鉴定申请。一审法院在已进行完法庭辩论后,上诉人在等待判决过程中,本案的一审被告程春保去世,一审法院却要求上诉人对诉争院落的房屋价值提出鉴定申请，上诉人坚决予以拒绝,随后一审法院却又要求被上诉人提出对诉争院落的房屋提出鉴定申请，对于一审法院这种违法启动司法鉴定的做法,上诉人始终表示反对,司法鉴定机构的委托是一审法院单独委托的,上诉人既不同意,也不认可,至于司法鉴定结论的鉴定过程也是司法鉴定机构自行作出的,上诉人没有对其勘测笔录进行过签字确认,该次司法鉴定属于强行鉴定,严重违法。二、一审法院认定事实不清且错误。1、基于一审法院违法启动司法鉴定程序,虽有山西家豪房地产评估有限公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》,但诉争院落及宅院内房屋及地上建筑物、构筑物总价评估为280932元,且不说该鉴定结论正确与否,单独就诉争院落的房屋哪些是刘九梅所建,哪些是程春保所建,不仅在判决书中不能得到体现,而且在《房地产司法鉴定估价报告》中也无法进行区分,事实上,上诉人对全院诉争的院落加盖了房屋，而并非对原有房屋进行了修缮。2、本案涉及诉争院落的房屋发生两次交易行为,第一次交易行为发生在二被上诉人与程春保之间,第二次交易行为发生在程春保、程美莲与上诉人之间，两次交易行为牛驼村民委员会知情并同意,并加盖了村民委员会的公章。但一审法院却认定的是各方买卖的是宅基地,而不是诉争的房屋,对买卖房屋,地随房走的这一事实视而不见,致使本案基本事实未查清,这也是导致本案错误判决的原因所在。3、农村宅基地使用权的转让,并非必须办理变更登记。依据《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”尽管《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权,但该条款是针对集体经济组织整体而言的,并没有强制性要求具体到每户的宅基地都必须登记。4、2018年，诉争院落已在政府公布的拆迁信息中列入拆迁范围,该院落一旦被拆迁,将获得巨大的拆迁利益,被上诉人薛爱花也是在看到这其中的巨大利益后,在已经将院落出售的16年后谎称自己不知情而提起诉讼。该院落的价值不能仅仅依据山西嘉豪房地产资产评估有限公司作出的“争议院落内房屋及地上所有建(构)筑物在2019年8月26日评估价值时点的房产市场价值"来认定诉争院落真正价值。三、本案诉讼时效已过，被上诉人薛爱花的诉讼请求依法应予以驳回。一审法院已经认定“薛爱花称其不知道出售房屋有悖常理,因此,对其主张《协议书》未经其同意且不知晓的主张不予支持”,据此,薛爱花以不知其权利被侵犯主张诉讼时效未过不能成立。自2003年被上诉人薛爱花、程春保将诉争院出售,买受人在购买该诉争院落后都对该院落及房屋进行翻修,甚至上诉人对该院落全院进行重建,并一直居住至今,期间已历经16年,被上诉人薛爱花在2018年政府公布拆迁信息前从未提起不同意买卖该院落一事。2018年被上诉人薛爱花向一审法院两次诉讼要求上诉人腾退该诉争院落,早已过诉讼时效,且与法无据。四、一审法院适用法律错误。我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”按照《合同法解释二》第14条规定,“法律规定和国家有关规定”应当是效力性强制规定。从目前的法律及国家有关规定来看,没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋。一审判决中指出根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,认为两份涉案协议无效,但并未明确说明具体依据的法律、法规、政策。即使是一审判决中写明的《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定,也仅是对农村土地性质的确认,并未写明禁止买卖,该条规定不能作为认定买卖合同无效的依据。我国合同法将认定合同无效的标准做了严格规定,仅限于违反法律、行政法规,最高院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)第四条进一步做出规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。据此,一审法院认定涉案两份协议无效适用法律错误。马广元、薛爱花与程春保、程美莲于2003年经协商一致同意,将诉争院落卖与程春保、程美莲,双方签订了买卖协议书,牛驼村村委会加盖了公章表示认可此交易行为,并且院落早已交付。该买卖行为完全符合《合同法》规定的交易行为,并未违反国家禁止性规定。2012年程春保、程美莲就该院落与上诉人签定买卖协议,该协议有程春保、程美莲、上诉人签字、捺印,并加盖有牛驼村村民委员会公章,该协议亦完全符合《合同法》规定，真实有效。五、一审法院判决不公且错误。一审法院认定被上诉人薛爱花称其不知道出售房屋有悖常理,因此对其主张协议书未经其同意且不知晓的主张不予支持,却没有以诉讼时效超过为由驳回其诉讼请求明显不公且判决错误。一审法院认定被上诉人交易后反悔有违诚信即违反公序良俗的民法基本原则，却支持了被上诉人薛爱花的诉讼请求,这样的判决不仅是对违反公序良俗当事人的公然支持,而且也必然使上诉人沦落街头,而被上诉人薛爱花却有自己的住房,并且还要获得该院落被拆迁后的巨额补偿款,明显不公,更属错误。被上诉人出售诉争的院落丧失了再次审批宅基地的权利,其出售诉争院落内的房屋并不违背国家强制性法律规定,一审法院判决支持被上诉人薛爱花的诉讼请求,明显于法无据。薛爱花辩称，一、一审法院认定事实清楚,证据确实充分。二、答辩人承担了过重责任。1、在本案中双方均存在过错,但一审法院的判决确使答辩人承担了全部责任,上诉人未承担任何责任;2、程春保、程美莲与刘九梅之间《房屋买卖协议》约定的价款为9万元,但实际是程春保当时借了刘九梅的9万元,后无法偿还,将房屋抵债。其实,当时当地的同类市场价不足5万元,而现在却让答辩人为他们的行为买单。3、程春保当时装修房子花费的费用不足1万,刘九梅搭建彩钢顶等花费的费用约8万,当时是按400元/平方米雇人盖的,现在评估价已超过20万,其已经取获得了超额利润。4、上诉人在院内全院搭建彩钢顶未经相关部门批准,该建筑属于违章建筑,应当依法拆除;根据我国合同法的规定,添附是对原建筑物的价值有增加时才叫添附,上诉人的行为明显损害了原有房屋的价值,相反增加了答辩人修复的成本。5、上诉人加盖的彩钢顶离答辩人的正房只有一米左右,严重影响了房屋的采光。答辩人收回争议宅院后为正常居住,势必自行花费人工等成本拆除遮挡正房光线的院内彩钢顶,该费用应当从答辩人应当向上诉人支付的款项中扣除,但一审法院却没有扣除;6、答辩人薛爱花与马广元为夫妻,但一审法院判决他们承担了过多的诉讼费、鉴定费。三、本案为合同纠纷,合同被依法认定无效后,必然涉及相互返还及损害赔偿问题,因此,本案中涉及的相互返还是购房款和争议房屋的返还,并非上诉人自认为的分割财产问题。四、本案程序合法。1、根据《最高人民法院关于全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民会议纪要)中关于合同纠纷案件的审理第36的规定,要避免机械适用“不告不理”原则,尽可能一次性解决纠纷;并且二审法院也有权释明后直接改判。2、本案中,一审法院为一次性解决纠纷向双方当事人释明后由答辩人提出司法鉴定,评估了本案争议房屋的价值,为一审或二审法院裁判提供了事实和法律依据。鉴定程序由答辩人申请启动,并经人民法院准许,不论上诉人同意与否,鉴定程序均应依法进行,结论应真实、合法、有效。3、司法鉴定机构的委托是双方当事人均在场的情形下委托鉴定,并非一审法院单独委托。即使上诉人不同意、不认可,也不影响鉴定程序的进行。4、勘测过程由鉴定机构、双方当事人均在场的情况下作出,鉴定结论真实、合法、有效,上诉人拒绝在勘测笔录上签字确认并不影响勘测的真实性、合法性。五、一审法院在庭审笔录中对于各方对房屋的修缮、装修等均有记载,上诉人并未对全院进行重建,其只是将原来的院子搭建了彩钢顶,作为仓库使用。答辩人原有的房屋至今仍在。六、一审法院在本院认为部分的表述是“农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移.....。本案中,各方转让的不仅是房屋,还包含宅基地使用权。”上诉人在上诉状中表述认为一审法院认定双方买卖的是宅基地是对人民法院判决的曲解。七、上诉人在上诉状中第二条第3款中将土地使用权初始登记和变更登记混为一谈,上诉人属于错误引用和理解法律。本案争议宅院的集体土地使用权已进行了确权登记,使用权人为薛爱花,并取得了《集体土地使用证》,因此本案争议宅院的转让应进行变更登记,并非要再进行初始登记。八、本案争议宅院并未列人拆迁范围,因此,也不存在所谓因拆迁撕毁合同的问题。九、本案并未超过诉讼失效。本案为基于物权的请求权,不适用关于诉讼时效的规定。本案争议房屋由马广元瞒着答辩人薛爱花私自出售,马广元也在法庭中陈述清楚。因此,薛爱花对此并不知情，不存在超过诉讼时效的情形。十、上诉人提供的房屋买卖协议上加盖的牛驼村委会的公章存在伪造嫌疑,退一步讲,即使加盖了公章,因村委会并非集体土地使用权变更的审批机构,因此不发生变更集体土地使用权的法律效力,使用权人至今仍为答辩人薛爱花。十一、上诉人购买房屋后并未在此长期居住生活,其是为了投资,并将院内搭建彩钢顶作为仓库。马广元辩称，整个事件的过程是我的错。当时因为家庭有矛盾，故我自己作主就将涉案的房屋给买了。当时薛爱花是不知道，当时卖的时候，我们是在娄烦县工作了。后来程春保将涉案的房屋卖给上诉人时，薛爱花才知道我将涉案的房屋给卖了。在鉴名字的时候，是我用左手专门签到了村委会的公章后面。故该事实的错误我应承担。对于农村拆迁的问题，至今政府也没有明文规定要拆迁。并且我与上诉人认识以来就通过一次电话。是后来上诉人说要盖房子了，让程美莲亲自到我家来说。最后我同意了让上诉人盖，但从实际来看，上诉人盖的是车库，并且是把我的四眼窑洞盖到了车库里面。我支持原审的判决。程美莲述称，马广元陈述的不是事实，马广元在卖涉案的房屋时，是在经过薛爱花的同意后才卖的，并且给我还写了一个协议。我认为涉案的房屋不应返还。上诉人花钱买的。不应返还给马广元。程巧林、程爱玲、程凤玲未出庭也未提交书面意见。薛爱花向一审法院起诉请求：1、判决被告马广元与程春保签订的《协议书》无效；2、判决被告程春保、程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效；3、判决被告马广元、程春保、程美莲、刘九梅将太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街30号的房院腾退并返还原告；4、判决被告刘九梅将《集体土地使用证》原件（杏花岭集用（2000）字第0702146181号）返还原告；5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2000年12月，原告取得《中华人民共和国集体土地使用证》，编号为杏花岭集用（2000）字第0702146181号，土地使用者为原告薛爱花，土地所有者为太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村，该集体土地坐落于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街，用途为住宅，使用权面积为326.19平方米。马广元与薛爱花为夫妻，1980年4月18日登记结婚。2003年1月5日，马广元与程春保签订《协议书》，约定将上述薛爱花名下宅基地出售给程春保。载明，东至土窑洞后，南至刘生凯院石墙为界，西至门前大道，北至正房后一米。有正房叁间、土窑洞四间，西墙外厕所一个，大门一座，有围墙，院内有枣树叁棵、椿树两棵。出售价款为15000元，现场当面付清。马广元、薛爱花、程春保在协议书上签字，并加盖有太原市杏花岭区中涧河乡牛坨村民委员会公章。协议签订后，马广元如数收到房款，程春保也占有涉案宅基地及房屋，并拿到了涉案的集体土地使用证。程春保与被告程美莲为夫妻关系，程春保于2019年4月28日死亡注销户口，程春保与程美莲育有三女程巧林、程爱玲、程凤玲，本院依法追加程巧林、程爱玲、程凤玲为被告参加诉讼。2012年7月23日，程春保、程美莲又将上述诉争院落以九万元的价格出售给刘九梅，并签订了《房屋买卖协议》，载明，1.甲方程春保出售给乙方刘九梅宅基地位于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村西街，使用面积为叁佰贰拾陆点壹玖平方米。2.甲方程春保出售给乙方刘九梅宅基地一座东至土窑洞后，南至刘生凯院石墙为界，西至门前大道，北至正房后一米。3.有正房叁间、土窑洞肆间，西墙外厕所壹个，大门壹座，有围墙，院内有枣树叁棵、椿树贰棵。双方协商宅基地出售价为人民币九万元整，乙方现场当面缴纳甲方现金九万元整。程春保、程美莲、刘九梅在《房屋买卖协议》上签字，并加盖有太原市杏花岭区中涧河乡牛坨村民委员会公章。协议签订后，程春保、程美莲如数收到出售款。刘九梅也占有了涉案宅基地及房屋，并拿到涉案集体土地使用证。被告刘九梅、程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲以及程春保均非太原市杏花岭区中涧河牛驼村村民。程春保购买马广元宅基地及房屋后，进行过修缮和改造。刘九梅从程春保、程美莲处购买房屋后，也进行了修缮改建。在本院审理中，原告向本院提出鉴定申请，请求对争议宅院内房屋现值以及该院内搭建的彩钢顶等所有地上建筑物现值进行评估。本院委托山西家豪房地产资产评估有限公司进行评估，2019年9月5日，山西家豪房地产资产评估有限公司作出【2019】晋JH估字第163号《房地产司法鉴定估价报告》，认为，争议宅院内房屋及地上所有建（构）筑物在2019年8月26日评估价值时点的房产市场总价值为280932元。薛爱花支付鉴定费5000元。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，各方转让的不仅是房屋，还包含宅基地使用权。因程春保、程美莲、刘九梅并非太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村村民，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，马广元、薛爱花与程春保签订的《协议书》无效；程春保、程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效。程春保、程美莲、刘九梅辩称两份协议上均有牛驼村民委员会的公章，证明该协议已经牛驼村委会同意而有效的主张，因宅基地使用权变更的审批机构为县级以上人民政府，村民委员会的盖章行为不发生宅基地使用权变更的法律效力。上述争议宅院的集体土地使用权人仍为薛爱花。原告薛爱花主张马广元与程春保签订《协议书》时未经其同意，但该协议书上有薛爱花的签名，薛爱花并未申请笔迹鉴定，且薛爱花与马广元为夫妻，房屋出售到原告起诉已逾十五年之久，薛爱花称其不知道出售房屋有悖常理，因此，对其主张《协议书》未经其同意且不知晓的主张不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告均应当知道涉案宅基地不能买卖，而进行买卖，各方均有过错。仅就买卖行为而言，各方意思表示真实，均为自愿，原告在交易后反悔，有违诚信，过错更大。在案涉两个买卖合同无效后，本应按照处理合同无效原则，按各个买卖合同逐一返还和赔偿。但为定纷止争，便宜解决矛盾，一审法院做以下处理：由被告刘九梅将涉案宅基地及其上房屋并其他建构物一并返还原告薛爱花。被告刘九梅的利息损失，应视其对涉案房屋的修缮、改扩建费用，房屋现值与原买卖价差以及再次购置房屋费用等确定，本院酌定原告薛爱花给付被告刘九梅涉案房屋现行评估价280932元，作为被告刘九梅原购房款九万元及其利益损失赔偿。被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲一方，其案涉房屋买卖距今已久，当时所获利益及如今合同无效后的实际损失均不大，故原告薛爱花不再向其一方返还房款，其一方也不向被告刘九梅返还房款，两次房款的款差，作为过错方对其一方损失的赔偿。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、判决涉案原告薛爱花、被告马广元与程春保签订的《协议书》无效。程春保、被告程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告刘九梅于本判决生效后三十日内将位于太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村的涉案宅基地（杏花岭集用（2000）字第0702146181号）及其上房屋并其他建构物一并返还原告薛爱花。三、被告刘九梅于本判决生效后三十日内将涉案杏花岭集用（2000）字第0702146181号集体土地使用证返还薛爱花。四、原告薛爱花于本判决生效后三十日内给付被告刘九梅原购房款及损失赔偿款共计280932元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告承担600元，被告马广元承担600元，被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲共同承担300元，被告刘九梅承担300元。鉴定费5000元，由原告承担1250元、被告马广元承担1250元、被告程美莲、程巧林、程爱玲、程凤玲共同承担1250元、被告刘九梅承担1250元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，参照《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民……。农村房屋的宅基地是农村村民基于特定的集体经济组织成员身份无偿取得的，具有社会福利性和人身依附性，受宅基地的影响，农村房屋亦具有人身依附性。”综上，农村宅基地的取得，首先要求房屋的权利人为农村集体经济组织的成员，本集体经济组织成员以外的农村房屋买卖合同应认定无效。本案中，因程春保、程美莲、刘九梅并非太原市杏花岭区中涧河乡牛驼村村民,根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,马广元、薛爱花与程春保签订的《协议书》无效;程春保、程美莲与刘九梅签订的《房屋买卖协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方均应当知道涉案宅基地不能买卖而进行买卖，故各方均有过错。一审法院综合考虑双方当事人过错以及上诉人对案涉房屋的翻建、改建等因素，参考鉴定评估价值，酌情判令被上诉人给付上诉人280932元并无不当。本案系合同纠纷，主要是确认合同效力，被上诉人薛爱花的诉讼请求不属于债权请求权，故上诉人认为本案已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原审被告程巧林，程爱玲，程凤玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，刘九梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘九梅负担。本判决为终审判决。审判长 任 华审判员 郝利亚审判员 王庆河 二〇二〇年五月十八日书记员 段薇薇