甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初611号原告（反诉被告）：甘肃银行股份有限公司，住所地兰州市城关区甘南路122号。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文博，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李繁，甘肃赛莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司，住所地兰州市城关区东岗西路525之1号2层11室（酒钢大厦）。法定代表人：陆晓明，该公司总经理。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所实习律师。第三人：酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区广武门街道武都路1-3号第六层001室。法定代表人：姚毅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾卫，男，该公司法务主管。原告（反诉被告）甘肃银行股份有限公司（以下简称甘肃银行）与被告甘肃海丰堂餐饮有限公司（以下简称海丰堂公司）、第三人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司（以下简称聚东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年9月3日，甘肃银行以海丰堂公司已办理注销登记为由，申请追加陈宁、龙飞、沈海波作为本案被告参加诉讼。2019年10月11日，甘肃银行以海丰堂公司已办理注销登记为由，申请撤回对海丰堂公司的起诉，并申请追加海丰堂公司的权利义务承继人甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司（以下简称瑞祥云公司）作为本案被告参加诉讼。2019年11月29日，甘肃银行申请撤回对陈宁、龙飞、沈海波的起诉。原告（反诉被告）甘肃银行的委托诉讼代理人李繁，被告（反诉原告）瑞祥云公司的委托诉讼代理人高秉明、哈玉栋，第三人聚东公司的委托诉讼代理人贾卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃银行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原房屋所有权人聚东公司与海丰堂公司签订的《租赁合同》；2.请求依法判令瑞祥云公司向甘肃银行支付房屋租赁费669152.74元（从2018年7月1日起暂计算至2018年9月30日，按每平方米160元计算，2018年10月1日起至2019年7月31日，按每平方米170元计算）；自2019年8月1日起至实际腾退房屋之日起按照每日3597.88元计算房屋占用费；3.请求依法判令瑞祥云公司向甘肃银行支付逾期付款违约金827312.82元；4.请求依法判令瑞祥云公司向甘肃银行赔偿损失11202498.71元；5.依法判令瑞祥云公司立即向甘肃银行腾退占用房屋；6.案件受理费、律师费、公告费等费用由瑞祥云公司负担。事实和理由：2014年8月11日海丰堂公司与第三人聚东公司签订的《租赁合同》约定：第三人聚东公司将位于酒钢大厦1号楼第二层，共317.46平方米的场地出租给瑞祥云公司。该铺面租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止……第二条2.3租赁期限届满后或该合同解除后，若双方未达成书面续约协议且甲方书面催告乙方搬离该物业而乙方擅自继续占用租赁区域的，其占用不能视为本合同的延期或续订，甲方有权按本合同约定的最后一次应缴租金数额换算成日租金2倍计算向乙方收取占用期间的使用费，并有权开锁、换锁或清理租赁区域内的任何物品，由此产生的任何费用均由乙方承担。第三条租金、其他费用及缴纳时间、方式。3.1租金基本标准：租赁区域的租金按本合同第1.1条确定的租用面积和变更情况计算，租金基本标准为150元／平方米／月，自租赁起始之日至租期满两年之日按此基本标准收取租金。3.2租金上浮标准：自租赁起始之日至租期满两年之后，租金在基本标准上每两年增长10元／平方米／月。3.3本合同项下的租金支付方式为：一年一付，乙方须提前20日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金。本合同有效期内若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，甲方有权停止乙方营业、从保证金中扣除相关应付费用并解除合同，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿相关损失：迟缴租金达30日（包括30日）者停止一切能耗供应。第九条违约责任。9.1乙方迟延交纳租金，自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。9.2因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方无需退还乙方已缴纳的租金，乙方缴纳的履约保证金归甲方所有。9.3甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于合同提前解除或终止之日约定租金的六个月固定租金的违约金。9.4乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，由乙方承担。2016年10月27日甘肃银行与第三人酒泉钢铁集团有限责任公司、酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司签订了《资产转移协议》，该协议约定：1、酒泉钢铁集团有限责任公司向甘肃银行转让位于甘肃省兰州市城关区”［土地使用权证号：国用（2010）第Ｃ07828］的负1层、负2层、第1至4层、第8至16层及相关附属资产……2、三方同意以2016年11月1日为移交日……3、移交日（含）前，移交资产所产生的物业费、水电费、办证费及其它一切与移交资产相关的税、费等各项费用均由丙方承担，丙方应及时缴纳完毕，因丙方未及时缴纳导致移交日后需要缴纳的，由丙方负责支付。4、移交日后，移交资产所产生的物业费、水电费及其它一切与移交资产使用相关的费用均由乙方暂缴；资产转让完成后，上述费用由乙方承担，资产转让未成的，上述费用由甲方向乙方退还。上述协议签订后，2016年11月1日甘肃银行与第三人完成了相关资产的移交。甘肃银行作为上述资产（租赁物）的合法受让人，理应取得瑞祥云公司与第三人签订的《租赁合同》中的约定的相关权利，故自2016年11月1日起瑞祥云公司应当向甘肃银行支付房屋租赁费用。但是，瑞祥云公司仅按照《铺面租赁合同》约定向甘肃银行支付了2016年11月1日至2018年6月30日的租金，自2018年7月1日起至今瑞祥云公司违反《租赁合同》约定未能向甘肃银行支付房屋租金。瑞祥云公司的违约行为导致甘肃银行大楼一、二层装修无法进行，致使甘肃银行只能继续向第三方租赁场地进行办公，造成甘肃银行每年不必要支出1000余万。鉴于上述情形，甘肃银行多次向瑞祥云公司要求支付租金，但瑞祥云公司至今为止既没有支付租金，也没有搬离租赁房屋的表示，瑞祥云公司的行为已严重损害了甘肃银行的合法权益，甘肃银行特提起诉讼，望判如所请。瑞祥云公司辩称：一、甘肃银行无权请求解除聚东公司与瑞祥云公司《租赁合同》。2014年8月11日签订的《租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。后来，瑞祥云公司与聚东公司、甘肃海丰堂餐饮有限公司签订补充协议，约定从2016年1月1日起，甘肃海丰堂餐饮有限公司将合同的签订方、汇款及开票账户更改为瑞祥云公司及其账户。由瑞祥云公司承继甘肃海丰堂餐饮有限公司享有的权利和义务。酒钢大厦开业日期为2016年1月1日，故合同期限应当顺延为2016年1月1日起至2021年1月1日止。在合同履行期内，瑞祥云公司不存在任何违约行为。由于甘肃银行先行违约造成合同不能继续履行，故其不享有解除《租赁合同》的权利。根据买卖不破租赁制度，在合同履行期内其不享有解除合同的权利，故甘肃银行的该项诉请没有事实及法律依据。二、甘肃银行请求瑞祥云公司支付房屋租赁费用没有依据。瑞祥云公司已经缴纳租赁费用至2018年6月30日。由于甘肃银行在2018年5月28日单方面通知瑞祥云公司在30日内搬离涉案商铺，并停水断电阻挠瑞祥云公司的生产经营构成违约，使得瑞祥云公司不能正常经营。瑞祥云公司在甘肃银行不能提供适宜商业经营的营业场所时，有权拒付房屋租赁费用。合同约定的商业经营已无法实现，故甘肃银行主张支付租金没有依据。三、甘肃银行请求支付逾期付款违约金没有法律依据。由于甘肃银行的违约行为造成了瑞祥云公司不能实际经营，订立合同的目的不能实现，甘肃银行提供的经营场所不能满足瑞祥云公司的生产经营需求，甘肃银行无权请求瑞祥云公司支付房屋租赁费用，故瑞祥云公司也不存在逾期付款的行为，甘肃银行主张支付逾期付款违约金不符合逻辑。四、甘肃银行所请求的损失数额与瑞祥云公司无直接关系。甘肃银行主张的判令瑞祥云公司赔偿损失1200余万元诉请没有事实及法律依据。该部分损失是由于甘肃银行租赁其他房屋用于经营使用，是基于甘肃银行的经营需要，该部分费用的产生与瑞祥云公司无直接关联，且涉案租赁房屋所在楼宇并非只有瑞祥云公司一家租户营业使用，故其主张瑞祥云公司赔偿所谓的损失不符合逻辑。五、甘肃银行无权请求瑞祥云公司腾退房屋。根据房管部门登记，甘肃银行并不享有酒钢大厦的所有权。其向瑞祥云公司主张腾退房屋不符合法律规定，其债权请求权并不对合法占有该涉案房屋的瑞祥云公司享有占有返还请求权。综上，甘肃银行的诉请无事实及法律依据，请求人民法院驳回甘肃银行的全部诉讼请求。聚东公司述称：认可甘肃银行的诉讼请求。瑞祥云公司向本院提出反诉请求：1.请求判令甘肃银行排除妨碍，将涉案房屋（酒钢大厦1号楼第二层，共317.46平方米的场地）周边环境达到承诺的经营环境；2、请求判令甘肃银行继续履行《租赁合同》，瑞祥云公司有权在正常经营状态下，继续履行合同，直至合同约定的租赁期间届满；3、请求判令甘肃银行及第三人连带赔偿瑞祥云公司经营损失及财产损失（具体数额以鉴定结果为准）；4、本诉及反诉案件受理费等由甘肃银行负担。事实和理由：2014年8月11日，甘肃海丰堂餐饮有限公司与第三人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司签订《租赁合同》，合同约定：“第三人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司将位于酒钢大厦1号楼第二层，共317.46平方米的场地出租给甘肃海丰堂餐饮有限公司。该铺面租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止。后来，瑞祥云公司与甘肃海丰堂餐饮有限公司、房屋所有人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司酒钢大厦酒店签订《酒钢大厦酒店铺面出租补充协议》，协议约定从2016年1月1日起，甘肃海丰堂餐饮有限公司将合同的签订方、汇款及开票账户更改为瑞祥云公司及其账户。由瑞祥云公司承继甘肃海丰堂餐饮有限公司享有的权利和义务。2016年10月27日甘肃银行与第三人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司签订了《资产转移协议》，协议约定将涉案房产转让给甘肃银行。2016年11月1日甘肃银行与第三人完成了相关资产的移交。甘肃银行在取得涉案房产之后，无视合同约定，自2016年11月起开始对包括瑞祥云公司在内的租户进行清退，拒不离场的，也因甘肃银行的干扰无法营业。由于甘肃银行及第三人的违约行为，原来承诺的商场及高档宾馆已不可能实现，所谓商圈也化为泡影，导致瑞祥云公司的经营环境受到重大影响，给瑞祥云公司造成了严重的经济损失。瑞祥云公司在与第三人签订《租赁合同》前，第三人曾与瑞祥云公司进行洽谈，第三人承诺涉案房产将会引进大型商场及星级酒店并向瑞祥云公司提出较高要求，希望瑞祥云公司能够引进符合涉案房产经营定位并且能提升涉案房产形象水平的国际、国内知名西餐咖啡品牌，于是瑞祥云公司经过艰苦努力，花费大量的人力、财力，终于引进了国际知名西餐咖啡品牌韩国ZOOCOFFEE。同时，ZOOCOFFEE作为国际知名西餐咖啡品牌，对瑞祥云公司也提出了场地级别要求，并实地考察，正是因为涉案房产承诺建有大型商场及星级宾馆，条件优越，因此才同意瑞祥云公司加盟。为此，瑞祥云公司投入了巨额的加盟费和装修费用并购买品牌指定的相关设施设备。但正在此时，涉案房产不但产权进行了变更，实际经营环境更发生了重大变化。甘肃银行单方通知瑞祥云公司停业并要求解除合同，致使瑞祥云公司无法继续经营。甘肃银行和第三人的违约行为使得瑞祥云公司的经营环境受到了重大影响，合同履行期间，前期使得瑞祥云公司经营状况不佳，后期更导致瑞祥云公司无法正常经营，造成瑞祥云公司对客户和特许经营许可方的违约，承担了违约赔偿责任，造成了瑞祥云公司巨额的经济损失。瑞祥云公司认为合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。甘肃银行作为第三人权利义务的合法受让人，理应履行为瑞祥云公司提供适宜经营场地的义务。甘肃银行与瑞祥云公司之间的权利义务履行存在先后顺序，首先由甘肃银行提供适合瑞祥云公司开展经营活动的环境，然后由瑞祥云公司向甘肃银行缴纳租赁费用。现因甘肃银行单方违约造成瑞祥云公司不能进行经营活动，瑞祥云公司订立合同的目的不能实现，瑞祥云公司有权在甘肃银行违约的情形下，拒付房屋租赁费用，并要求其继续全面履行，直至瑞祥云公司在正常经营状态下满足五年租赁期间。根据《租赁合同》约定，瑞祥云公司可以信赖至少在合同期限内可以使用涉案房产进行经营，但是由于甘肃银行的违约行为，改变了涉案房产的经营环境，导致瑞祥云公司签订合同的目的不能实现，不能进行经营活动，造成了巨额经济损失，同时，给品牌的声誉也造成了负面影响。由于甘肃银行单方面违约造成瑞祥云公司承担了巨额经济损失，瑞祥云公司为维护自身权益特提起反诉，请求依法判如所请。甘肃银行辩称：1.甘肃银行并未影响瑞祥云公司的正常经营。同时，甘肃银行从未向瑞祥云公司承诺过瑞祥云公司所谓的经营环境。瑞祥云公司最初签订涉案房屋租赁合同时，涉案的租赁房屋已经建成并且符合租赁条件，此时涉案房屋的现状以及涉案房屋的周边环境已经形成。瑞祥云公司既作为国际知名品牌咖啡的经营者，就应该对自己承租的经营场地及周边环境有相应的判断及预测，而不是因自身经营不善导致亏损后，将亏损责任推卸到甘肃银行身上，甘肃银行从未向瑞祥云公司承诺过瑞祥云公司所谓的经营环境。瑞祥云公司经营咖啡生意，甘肃银行并未影响瑞祥云公司的正常经营，因此根本无从谈起排除妨碍。2.瑞祥云公司逾期缴纳租金，构成根本违约，因此甘肃银行才会通过诉讼要求解除租赁合同，并支付拖欠的租金。截至本案开庭审理，涉案的租赁合同期限早已届满，故不存在继续履行合同36个月。3.瑞祥云公司逾期缴纳租金，违约在先，甘肃银行才会要求解除租赁合同，支付租金，腾退涉案房屋，且截至本案庭审，涉案的租赁期限早已届满。同时，甘肃银行时至今日从未妨碍瑞祥云公司的正常经营，因此，瑞祥云公司主张的经营损失及财产损失没有事实及法律依据。综上所述，请求依法驳回瑞祥云公司的反诉请求。聚东公司述称：1.作为第三人的聚东公司，瑞祥云公司在反诉时不能将本诉的第三人作为承担诉讼请求责任的第三人，该部分请求不属于可以合并审理的反诉。2.瑞祥云公司提出的赔偿请求，不符合合同签订履行的实际情况，没有合法的依据和理由。瑞祥云公司要求甘肃银行与聚东公司承担连带责任来共同赔偿损失，无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月11日，甲方聚东公司与乙方海丰堂公司签订租赁合同。合同约定：第一条租赁物业的位置、面积、经营业态。1.1甲方将位于酒钢大厦项目1号楼第二层房屋，共317.46平方米的场地出租给乙方。1.2该物业使用业态限定为商业经营，经甲、乙双方协商，乙方在该物业做经营餐饮使用。1.3乙方声明在签订本合同并在双方完成交付时，已对租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各结构、布局和容量限度等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为甲方交付使用的标准。第二条租赁期限。2.1该商铺租赁期限为五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，提供免租期3月，在免租期内乙方不需缴纳租金，但是需正常缴纳物业费及公共事业等费用，租金应自2015年1月1日起开始计算缴纳（租金具体起缴时间以酒钢大厦酒店试营业日期为准）。2.3租赁期限届满后或该合同解除后，若双方未达成书面续约协议且甲方书面催告乙方搬离该物业而乙方擅自继续占用租赁区域的，其占用不能视为本合同的延期或续订，甲方有权按本合同约定的最后一次应缴租金数额换算成日租金2倍计算向乙方收取占用期间的使用费，并有权开锁、换锁或清理租赁区域内的任何物品，由此产生的任何费用均由乙方承担。第三条租金、其他费用及缴纳时间、方式。3.1租金基本标准：租赁区域的租金按本合同第1.1条确定的租用面积和变更情况计算，租金基本标准为150元每平方米每月，自租赁起始之日至租期满两年之日按此基本标准收取租金。3.2租金上浮标准：自租赁起始之日至租期满两年之后，租金在基本标准上每两年增长10元每平方米每月。3.3本合同项下的租金支付方式为：一年一付，乙方须提前20日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下期租金。第八条合同解除。8.1本合同有效期内若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，甲方有权停止乙方营业、扣除保证金和解除合同，且乙方按第九条约定支付违约金，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿相关损失：（1）迟缴租金达10日者停止一切能耗供应，达30日者解除合同。第九条违约责任。9.1乙方迟延交纳租金，自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。9.2因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方无需退还乙方已缴纳的租金，乙方缴纳的履约保证金归甲方所有。9.3甲乙双方违反本合同条款导致本合同提前解除或终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于合同提前解除或终止之日约定租金的六个月固定租金的违约金。9.4乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，由乙方承担。后甲方酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司酒钢大厦酒店、乙方海丰堂公司、丙方瑞祥云公司签订酒钢大厦铺面出租补充协议。协议约定：因为海丰堂公司正在注销中，经三方友好协商，原租赁合同进行补充，以资信守。一、三方一致同意，自2016年1月1日起，乙方将合同的签订方、汇款及开票账户更改为丙方及丙方账户，如有经济纠纷，由乙、丙自行协调解决。2017年4月24日，海丰堂公司完成注销登记。2016年10月27日，甲方（资产控制方）酒泉钢铁（集团）有限责任公司、乙方（资产接收方）甘肃银行与丙方（资产移交方）聚东公司签订资产移交协议。协议约定：第一条移交资产。本协议所称移交资产，系指甲方拟向乙方转让的位于甘肃省兰州市城关区”（土地使用权证号：国用〔2010〕第Ｃ07828）的负1层、负2层、第1至4层、第8至16层及相关附属资产。第二条移交时间。三方同意以2016年11月1日为移交日。第六条价格及税费承担。3、移交日（含）前，移交资产所产生的物业费、水电费、办证费及其它一切与移交资产相关的税、费等各项费用均由丙方承担，丙方应及时缴纳完毕，因丙方未及时缴纳导致移交日后需要缴纳的，由丙方负责支付。4、移交日后，移交资产所产生的物业费、水电费及其它一切与移交资产使用相关的费用均由乙方暂缴；资产转让完成后，上述费用由乙方承担。资产转让未成的，上述费用由甲方向乙方退还。2017年3月21日，转让方（甲方）聚东公司与受让方（乙方）甘肃银行签订酒钢大厦1#楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目产权交易合同。合同约定：第一条转让标的。本次转让标的为：酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司拥有的酒钢大厦1#楼的负1层、负2层、1层至4层和8层至16层房屋资产和装饰装修工程。2018年5月28日，聚东公司、甘肃银行向瑞祥云公司发出通知，载明：你公司租赁的原酒钢大厦525号-1的铺面已被甘肃银行从酒钢集团购得。甘肃银行现将出租的场地收回自用，接此通知后，请你公司30日内办理。特此通知。庭审中，瑞祥云公司陈述自2016年3月1日开始缴纳租金，缴纳至2018年6月30日。甘肃银行、聚东公司对此予以认可。瑞祥云公司同时陈述，无法提出明确的书面证据表明经营受到干扰。以上事实，有租赁合同、铺面出租补充协议、资产移交协议、产权交易合同、通知等证据以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。对于甘肃银行在本案审理过程中申请撤回对海丰堂公司、陈宁、龙飞、沈海波的起诉，本院予以准许。本案审理中，双方当事人之间存在的主要争议焦点是：1.双方之间的租赁合同是否应予解除；2.在合同履行过程中，对违约责任和损失如何认定。本院认为，关于租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，聚东公司与海丰堂公司所签订的租赁合同，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定其有效。同时，聚东公司、海丰堂公司与瑞祥云公司签订补充协议，将原承租人海丰堂公司的权利义务由瑞祥云公司承继，并由瑞祥云公司继续履行原租赁合同，亦符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，应予以认可。关于租赁合同履行过程中违约责任的认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，甘肃银行在从聚东公司受让酒钢大厦1#楼后，应遵循诚实信用原则，继续履行聚东公司与瑞祥云公司之间的租赁合同。甘肃银行于2018年5月28日向瑞祥云公司发出的将出租场地收回自用的通知，明显违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定和双方之间的约定，应认定为违约。瑞祥云公司在收到该通知后，出于对其利益的审慎态度，未继续缴纳房屋租金，其迟延付款的行为系因甘肃银行违约发出收回场地自用的通知而引起，不属于逾期付款，不应承担逾期付款违约金。关于租赁合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，租赁合同约定的租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止，甘肃银行于2019年8月19日起诉时，租赁期限尚未届满，但在本案审理过程中，租赁期限已经届满，在租赁期限届满后，双方之间的权利义务关系终止，瑞祥云公司应当返还租赁物。同时，对甘肃银行要求解除租赁合同的诉讼请求，因解除合同的基础已不存在，故对该诉讼请求不予支持。关于甘肃银行诉请损失是否应予支持。本案中，甘肃银行提交房屋租赁合同等证据，拟证明因瑞祥云公司拒绝腾房，其每年承担1120余万元的损失。经审查，在涉案租赁合同所约定的租赁期限尚未届满前，瑞祥云公司有权占有使用涉案房屋，甘肃银行另行租赁房屋的费用，属于其正常的经营支出，应由其自行承担。甘肃银行该诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于瑞祥云公司反诉要求甘肃银行赔偿经营损失是否应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，甘肃银行在租赁期限尚未届满时发出收回出租场地自用的通知，显属违约，但是发出通知这一行为本身，不足以对瑞祥云公司的正常经营产生根本性的妨害，瑞祥云公司应举证证明其正常经营受到了实质性的阻碍，其诉请经营损失的请求方可得到支持。庭审中，瑞祥云公司表示无法提出明确的书面证据表明经营受到干扰，故对于其要求甘肃银行承担经营损失的诉请，本院不予支持。同时，瑞祥云公司应向甘肃银行支付腾退房屋之前的房屋租金和房屋占用费。关于瑞祥云公司反诉要求排除妨碍，将涉案房屋周边环境达到承诺的经营环境。经审查，租赁合同第1.3条约定承租人同意接受该现状作为交付使用的标准，故该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于瑞祥云公司反诉要求继续履行合同36个月。经审查，租赁合同约定的租赁期限于2019年9月30日届满，双方并未达成新的延展租赁期限的合意。同时，瑞祥云公司自2016年3月1日起开始缴纳租金，亦不能产生自该时间段后重新计算租赁期限的法律后果。瑞祥云公司的该反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，甘肃银行的诉讼请求本院部分予以支持，瑞祥云公司的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条、第二百三十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向甘肃银行股份有限公司支付房屋租赁费669152.74元，并自2019年8月1日起按照每日3597.88元的标准计算房屋占用费至实际腾退房屋之日止；二、甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向甘肃银行股份有限公司腾退酒钢大厦1号楼第二层共317.46平方米的租赁房屋；三、驳回甘肃银行股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费97994元，由甘肃银行股份有限公司负担93095元，由甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司负担4899元。反诉案件受理费30800元，由甘肃瑞祥云餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  李孔攀审判员赵辉君审判员张煜枫二〇二〇年五月十八日书记员孙晴