广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初771号原告：吴春明，女，汉族，1967年5月2日出生，身份证住址广州市越秀区，被告：郑富祥，男，汉族，1971年12月7日出生，身份证住址广东省台山市，原告吴春明与被告郑富祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，由独任审判员张旭增适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春明到庭参加了诉讼。被告郑富祥下落不明，经本院公告送达开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴春明的诉讼请求：1、被告支付涉案的位于广州市白云区*路自编28号*504房及604房的房屋占有使用费，其中504房的使用费按照1400元每月计算，自2016年10月1日起计算；604房的使用费按照每月1300元计算，自2016年9月1日起计算，上述费用均计至房屋实际返还之日止；2、被告将上述504房及604房腾空及返还我方。事实和理由：原告于2008年通过拍卖取得本案物业广州市白云区*路自编号28号房产。2016年6月28日，被告与原告签署两份《房屋租赁合同》，租用原告上述物业中的704房和604房，租期由2016年6月30日起至2018年6月29日止，被告按《合同》缴交了两个月按金共5000元。被告自2016年8月后就不再支付租金，理由是被拖欠大量工程款，连员工工资都无法支付，请原告体谅。期间原告多次向被告追收，被告一次又一次诉说困难，请求原告给予宽限，并承诺一收到工程款马上支付租金。原告最后一次向被告追收是在2019年6月，得到的回复依然是在追工程款，而且很快能收到，一收到马上支付租金。但至今又过去4个月，被告依然霸占房屋却拒不支付租金。鉴于被告严重违反双方签订的《房屋租赁合同》条款，并多次编造虚假理由欺骗原告，恶意不交租金，依据双方签订的《房屋租赁合同》条款，请求法院支持我方诉请。被告郑富祥无答辩意见。经审理查明，2008年6月25日，原告通过拍卖竞得位于广州市白云区*路自编28号504、604、704房等房产。2016年左右，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，分别约定被告向原告承租位于广州市白云区*路*28号604房及704房，租期均为2016年6月30日起至2018年6月29日止。其中604房的押金为2600元，每月租金为1300元；704房的押金为2400元，每月租金为1200元。诉讼中，原告确认被告依约支付了押金共计5000元，同意该押金在被告应付的房屋占有使用费中予以抵扣。原告另称上述租赁合同签订后，被告认为704房楼层太高，让原告将广州市白云区*路自编28号504房交给被告使用，故实际出租交付给被告的是上述504房和604房，并称504房的租金标准为每月1400元，被告至今未将上述两套房产交还给原告，亦未支付504房自2016年10月1日之后的租金以及604房自2016年9月1日的租金。为证实其主张，原告提供了其与被告的微信聊天记录。微信聊天记录显示原告自2017年至2019年期间多次向被告催收上述504房及604房的租金等费用，并要求其交还房屋及钥匙，被告一直以工程款未到账等理由拖延。其中2018年7月10日及7月18日的微信聊天记录显示：“吴春明：你先支付3万给我先。504房：前年欠3个是，上年欠12个月，本年欠6个月，共21个月租金为29400元。604房：前年欠4个是，上年欠12个月，本年欠6个月，共22个月租金为28600元。计至6月份两套共欠租金58000元。你有诚意就先支付3万给我，其他的等见面结算。怎么样了？什么时候回广州给租金？郑富祥：老板娘：等这二、三天回广州后处理行，好吗！”因被告未应诉答辩，亦未提供相反证据，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对上述微信聊天记录予以采信，对原告主张的上述事实予以认可。另，本院依原告提供的涉案房产的卫星地图位置向广州市规划和自然资源局发函查询该房产的产权登记及规划报建信息，该局复函称该位置未查到相关《建设工程规划许可证》及产权记录信息。以上事实，有拍卖成交确认书、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告在法庭辩论终结前未能提供证据证实涉案的504房、604房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故其与被告之间就该两套房产的租赁合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价返还。有过错的一方应当赔付对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告据此要求被告腾空并交还上述房产，并支付房屋占有使用费合法合理，本院对此予以支持。原告主张被告至今未支付504房自2016年10月1日之后的租金以及604房自2016年9月1日的租金，被告未就此应诉答辩，亦未提供相反证据，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张504房的占有使用费自2016年10月1日起计算至实际返还之日止以及604房的占有使用费自2016年9月1日起计算至实际返还之日止的主张予以支持。关于房屋占有使用费的支付标准。结合涉案《房屋租赁合同》及双方微信聊天记录内容可知，504房的租金标准为每月1400元，604房的租金标准为每月1300元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”现原告主张按照上述约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，本院对此予以支持。原告同意被告已付的押金5000元在被告应付的上述房屋占有使用费中予以抵扣，本院对此予以认可。被告郑富祥下落不明，经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告郑富祥将位于广州市白云区*路自编28号504房及604房腾空并交还给原告吴春明管业；二、自本判决生效之日起三十日内，被告郑富祥向原告吴春明支付上述广州市白云区*路自编28号504房及604房的房屋占有使用费（其中504房的房屋占有使用费按照每月1400元的标准自2016年10月1日起计算；604房的房屋占有使用费按照每月1300元的标准自2016年9月1日起计算，上述费用均计至相应房屋实际交还之日止，并在应付的房屋占有使用费总额中扣减被告郑富祥已付的押金5000元）；三、驳回原告吴春明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2388元，由被告郑富祥负担。被告郑富祥负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年五月七日书记员  冼颖斯