湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初1058号原告：罗宏，女，1973年11月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘才华，男，1974年3月8日出生，汉族，系原告配偶，住武汉市洪山区，代理权限：特别授权代理。被告：任玉麟，男，1938年9月6日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：叶钧,男，1957年7月21日出生，汉族，住武汉市洪山区，代理权限：特别授权代理。原告罗宏与被告任玉麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告罗宏的委托诉讼代理人刘才华、被告任玉麟的委托诉讼代理人叶钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宏向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《租房合同》；2、判令被告退还原告租金17500元、押金2200元，两项合计19700元，并支付原告以19700元为基数，按年利率自2020年1月25日起计算至该19700元付清之日止的利息；3、判令被告赔偿原告违约金5000元；4、判令被告赔偿原告精神损失费3000元、误工费自2020年1月25日起按100元每天计算至付清之日止；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用及相关费用。原告罗宏提出事实和理由：原告与被告自2015年8月24日开始租住被告位于五环社区的房屋，双方合同一年一签，至2019年8月，原告再次与被告续签合同时，原告提出其于春节前后即将退租，所以只签半年合同。被告说合同已经打印出来就不要改了，请原告不住时提前1个月告知被告，租金按实际租住的时间计算，住多久算多久，利余的租金和押金退回给原告。原告考虑到租住4年期间和被告相处较为融洽，同时被告年纪较高且时值酷暑跑一趟不容易，在信任被告的基础上又续签了一年租房合同，并向被告及时一次性支付全年的租金30000元。2、2019年12月9日，按原告和被告达成的口头协议原告不住时提前1个月告知被告的约定，原告通过微信告知被告：房子我过年前就不租了，等娃们放假了就搬，告诉一声您好安排。被告回复好，知道啦。2020年1月21日，原告通过微信告知被告房东您好，房子我已清理出来搬走了，明天您有时间去检查交接一下，钥匙交给您，谢谢。被告回复明天10点左右在18栋见面。2020年1月22日，被告和其女儿按约定到房屋处接收房屋，被告仔细检查房屋无异议并接收了3套钥匙，租金结算时，原告告知被告按口头协议，被告应退自2020年1月25日至2020年8月24日7个月的租金17500元和押金2200元，但被告的女儿提出：书面合同是按一年签订的，剩余租金不予退还或不能全部退还。双方为此发生争论，无果。2020年1月23日，被告女婿据其称为原告全权代表约原告丈夫在五环嘉园广场见面，被告女婿提出原告春节前退房导致被告房屋会较长时间闲置，所以只退还4个月房租10000元和2200元押金，原告告知应退还19700元，双方协商未果。原告认为，口头协议是书面协议的有效补充，具有高于书面协议的效力，虽然被告及其女儿一再拿书面协议说事不承认2019年8月24日签书面合同时的口头协议，但双方的微信记录及被告收房的客观行为已清除说明了口头协议的有效性。原告因此认为被告利用原告的信任签订了欺诈性合同。原告认为，1月22日交完钥匙后，被告女儿指责原告给被告洗脑、恐吓，原告女儿的行为是讹诈、霸凌行为。原告认为，2020年1月23日以后，被告一直未联系原告，也没有退钱，属于非法侵占他人财物的行为。被告后来并在微信中污蔑原告丈夫骂人并以此作为不退钱的理由，被告的行为没有基本诚信，否认口头协议的行径很不应该。原告还认为，被告试图侵占原告财产的行为发生在新冠病毒疫情期间，被告毫无大是大非观念，被告的行为对原告造成了潜在的威胁。给原告造成了财产损失、精神损失、健康影响及社会不良影响。综上，原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告任玉麟辩称：该案被告已经八十多岁，系化工部工程设计退休人员，涉案房屋系被告名下唯一一套住房，被告之前居住在涉案房屋内。涉案租房协议系原告与被告本人签订的，基于原告诉请第一项，租房协议是合法有效的，双方于2019.8.24日签订的涉案租房协议，有双方签字确认。即使有口头协议，双方没有约定过租金的支付截止至原告退房之日止的的条款。从未约定过口头协议系租房协议的附件或补充条款。原告于2020.1.22日提出退租，当时原告要求将钥匙交给被告，并于当日腾退房屋。我方认为若原告当日退租即适用双方合同第7条第2款的约定，且双方应达成一致租房事宜。我方认为原告提出退租之时才是双方开始协商剩余租金如何处置的开始时间点。我方同意与原告解除租房合同。我方愿意退还原告部分款项，但是对于金额我方有异议。涉案房屋的租房合同是合法有效的，原告表示可能承租不到半年时间就要退租，被告开始不同意与原告签订短期租房合同，后被告出于方便原告，同意与原告签订租赁期一年的合同。原告于2020.1.22日提出解除合同，导致被告承受经济损失。原告诉请的租金金额17500元，我方仅愿意退还租金15000元，还有一个月的租金不应退还，我方不应退还押金2200元。我方不认可诉请的第三项和第四项。本院经审理认定事实如下：原告自2015年8月24日开始租住被告位于五环社区的房屋，双方合同一年一签，至2019年8月24日，原告再次与被告续签合同时，原告提出其于春节前后即将退租，被告表示同意退租，但双方未就租金结算事宜另行签订书面协议，仍按一年一签的合同格式签订了房屋租赁合同，合同约定：租期一年，从2019年8月24日起到2020年8月24日止，租金为2500元/月，押金2200元。乙方一次性支付金额为2500元/月×12个月+水电费+押金（因续租，押金延续适用，本次不付）=30000元。其中合同第七条约定：1、协议期内，乙方履行本协议所有条款后，甲方不得提前收回房屋。2、乙方租金未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，另：要支付违约金不少于3000元给甲方。双方还对各自的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租金及水电费共计3万元整。2019年12月9日，原告微信告知被告要退租，被告未表示异议，但双方都没有谈到租金的支付或返还问题；2020年1月22日，原告正式从案涉房屋退场，并于当日将房屋钥匙交还给了被告，同时，原告提出要求被告将剩余租金及押金全部退还，被告未同意。庭审中，被告表示同意解除合同，并表示只同意退还15000元租金，不同意退还2500元租金及2200元押金，且对原告的其他诉讼请求不予认可。被告并指出：在扣除原告应当支付的违约金以及被告给原告造成的损失后，被告最终只应退还10000元。本院认为，案涉租房合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的规定，应为合法有效。本院认为，原告于2020年1月22日退租了案涉房屋，并将房屋钥匙交于被告，被告于当日接收了房屋，故案涉租房合同已于2020年1月22日解除。本院认为，原告未按照合同约定履行合同，提前退租的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，案涉合同虽已约定解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力。合同第七条第2款已约定：乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致，要支付违约金不少于3000元给甲方。本院认为，押金的缴纳是承租人对出租人守约的一种担保，对于弥补出租人因承租人违约所受损失具有保障作用，同时，押金亦具有违约惩罚的性质，本案原告因提前退租而使被告受有损失，且双方合同中明确约定了乙方租期未到期而要求退租时，要支付违约金不少于3000元给甲方，因此本院认为，押金2200元应作为原告承担相应违约责任的金额予以扣减，对被告抗辩的押金不予退还，本院予以采纳。对于租金的退还，本院认为，原告缴纳给被告的剩余租金共计有17500元，由于被告认可退还原告15000元租金的诉讼请求，且合同法亦规定了合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，对原告要求退还租金的诉请，本院在15000元范围内予以支持。剩余租金2500元，本院认为，因合同约定原告提前退租的违约金不少于3000元，并考虑到原告提前解约的时间是在春节之前，客观上确使被告形成了房屋空置的租金损失，因此本院在扣减2200元押金作为违约金的基础上，依照合同第七条第2款的约定，再行扣减2100元作为原告应付的违约金，剩余400元租金，被告仍应予以退还。被告认为原告给其造成了长达7个月的空置损失，所以应当对退还的金额继续予以扣减，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本院认为，原告早在2019年8月24日合同签订之时就告知被告只租到春节前后，后又在正式退租前提前一个多月告知被告提前退租的事宜，原告在本合同履行过程中虽有违约情形，但其已通过合理的方式降低了被告房屋空置损失的风险，故不应对原告苛责以过高的违约责任。被告在上述两个时间点均得知原告退租的事宜，就应当采取适当措施防止损失扩大，被告未采取适当措施，不应就扩大的损失继续要求原告赔偿。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请的支付利息，本院认为，案涉合同于2020年1月22日解除，故原告诉请自2020年1月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以认可，因此，被告应当自2020年1月25日起，以全部应退金额15400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本息全部付清之日止。对于原告要求被告支付违约金，本院认为，原告提交的微信记录中虽提到了被告承诺退还房租的事宜，但并未明确退还的具体金额是多少，同时被告指出，不同意原告的计取方式，除此以外，原告并无其他证据证明被告违约，因此，本院认为，双方之间即使存在口头协议，但对款项退还事宜并未达成一致，被告对此不存在违约行为，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告诉请的赔偿精神损失费及误工费的诉请，不属于原告因案涉租赁合同而产生的直接损失，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任玉麟于本判决生效之日起十日内向原告罗宏退还租金15400元；二、被告任玉麟于本判决生效之日起十日内向原告罗宏支付逾期退还款项的利息（自2020年1月25日起，以15400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本息全部付清之日止）；三、驳回原告罗宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序减半收取为246元，由被告任玉麟负担138元；由原告罗宏负担108元。本判决为终审判决。审判员 姚 紫 茶二〇二〇年五月二十二日书记员 蔡郑美佳