河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1225号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡荣祥房地产开发有限公司，住所地：新乡市卫滨区菜市街39号。法定代表人：黄志明。委托诉讼代理人：刘国辉，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：丰雁，河南国豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄铄，女，1982年5月10日出生，汉族，住址：北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄天增，系黄铄之父。上诉人新乡荣祥房地产开发有限公司（以下简称荣祥公司）因与被上诉人黄铄房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0703民初1528号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人荣祥公司委托诉讼代理人丰雁到庭参加诉讼。被上诉人黄铄向本院出具书面意见。本案现已审理终结。荣祥公司上诉请求：撤销原审判决第二项和第三项，并依法改判，诉讼费、保全费由黄铄承担。事实和理由：一、关于违约金。原审法院认为约定的违约金不足以弥补黄铄损失，根据合同法规定，可以要求增加，但根据谁主张谁举证的原则，应由黄铄承担举证责任，但其并未就损失进行举证，也未对损失和违约金之间的差额进行质证，其应当承担举证不能的后果。故双方应按照约定的违约金计算。二、关于荣祥公司要求租金的诉讼请求。原审法院认为黄铄未占有使用收益，故不支持荣祥公司的诉讼请求。双方买卖合同附件四第三条约定，黄铄应当办理交房手续而没有办理的，因黄铄怠于履行交房义务，视为已交房。黄铄辩称：一、荣祥公司提出的违约金计算方法显示公平，91.5元的违约金远不足以赔偿买受人损失。原审判决就低不就高，已经照顾荣祥公司。二、荣祥公司提出租金的诉讼请求应予驳回。其向买受人索要租金没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。黄铄向原审法院提出诉讼请求：退房、退还购房款和维修基金、赔偿损失，支付违约金。荣祥公司向原审法院提出反诉请求：要求黄铄返还在此期间对房屋的使用所产生的收益，暂计算为月租金4656.32元，共十七个月79157.44元。原审法院查明：2013年12月22日，黄铄与荣祥公司签订《凤凰名都认购书》，优惠形式：“①、1千抵1万；②、99折优惠；③、79折返租。”在优惠后单价栏中明确：每平方米14677.63元；在优惠后总价栏中明确：629817元。2014年9月18日，黄铄与荣祥公司签订了编号为2014-0901697的《商品房买卖合同》，同日，黄铄与安阳国房蓝海策划代理有限公司签订《商铺租赁合同》，租期为三年；2015年3月26日，荣祥公司通知黄铄延期交房，延期交房至2015年7月31日止。2014年9月18日，根据优惠条件，黄铄向荣祥公司支付房款610000元，维修基金2575元。合同约定：第八条约定2015年3月31日前交房，第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.015%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.015%向买受人支付违约金。”安阳国房蓝海策划代理有限公司在租赁期届满后，未将房屋交于黄铄。因荣祥公司未在产权部门办理房屋初始登记，黄铄依据《商品房买卖合同》第十五条第一项的约定，要求解除合同、退还购房款和维修基金、赔偿损失，支付违约金。荣祥公司反诉，要求黄铄支付2018年4月安阳国房蓝海策划代理有限公司三年租期之后的房租，房租共计79157.44元。另查明：荣祥公司开发建设的新乡市中同路399号“凤凰名都6号楼”，截止2019年10月23日，荣祥公司未在新乡市不动产登记和交易中心办理初始登记，故不能办理不动产证书。安阳国房蓝海策划代理有限公司于2015年10月30日注销。原审法院认为：根据《合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第一百一十四条：约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院或者冲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或则仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的规定，因荣祥公司至今未在不动产登记和交易中心办理初始登记，致使黄铄无法办理产权证书，黄铄要求解除合同的诉讼请求，予以支持。双方约定的违约金不足以弥补给黄铄造成的损失，应以银行贷款利率计算违约金为宜。因案涉房产安阳国房蓝海策划代理有限公司未向黄铄移交，黄铄也没有实际占有使用收益，故荣祥公司的反诉无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，原审判决：一、解除黄铄与荣祥公司签订的编号为2014-0901697《商品房买卖合同》；二、荣祥公司于判决生效后十日内支付黄铄购房款610000元、维修基金2575元及违约金（以610000元为基数，违约金起止日期自2014年9月18日起至购房款付清之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回荣祥公司的诉讼请求。案件受理费12327元，反诉费890元，保全费4370元，由荣祥公司承担。本院二审审理过程中，黄铄提交一组证据，荣祥公司发表质证意见称不能证明该组证据与本案有关。本院分析认证意见：该组证据不影响本案处理结果。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原审判决作出后，黄铄未提出上诉，仅荣祥公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审仅对荣祥公司提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本院二审围绕争议焦点分别评述如下：一、关于违约金问题。因双方合同约定的违约金标准过低，结合本案案情，按照约定的违约金标准计算违约金确实不足以弥补黄铄的损失，原审判决结合商品房买卖合同司法解释的相关规定酌定按照银行贷款利率计算违约金并无不当。二、关于荣祥公司主张的租金问题。租赁合同关系，是出租人与承租人之间的合同关系；即出租人与承租人之间达成合意，由出租人提供房屋，承租人支付租金。而本案中，并无证据证明荣祥公司与黄铄之间存在租赁合同关系，故荣祥公司提出的该项上诉请求缺乏事实根据和合同依据，本院不予支持。综上，荣祥公司的上述上诉理由均缺乏相应依据，本院不予采纳。原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费792元，由上诉人新乡荣祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年五月十三日书记员  车韩卓