福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4550号 原告：福建省宁德市蕉城区百货公司，住所地福建省宁德市蕉城区815中路19号，统一社会信用代码91350902157460144P。 法定代表人：王功亮，经理。 委托诉讼代理人：周东生,福建晨信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈长连,福建晨信律师事务所律师。 被告：柯家钦，男，1972年6月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：林旭东，福建之秀律师事务所律师。 原告福建省宁德市蕉城区百货公司（以下简称百货公司）与被告柯家钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告百货公司委托诉讼代理人周东生、陈长连，被告柯家钦及其委托诉讼代理人林旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百货公司向本院提出诉讼请求：判令柯家钦向百货公司支付租金230.9万元及逾期付款违约金（其中以租金135.9万元为基数，从2018年5月1日起至2018年12月27日止；以租金115.9万元为基数，从2018年12月28日起至2019年1月30日止；以租金95万元为基数，从2019年2月1日起至2019年4月30日止；以租金230.9万元为基数，从2019年5月1日起至租金付清之日止；以上违约金均按照日万分之七计算），暂计算至2019年10月21日的违约金为571660元。在诉讼过程中，百货公司变更诉讼请求为：1.判令柯家钦将百货大楼过渡性用房腾空并返还给百货公司；2.判令柯家钦支付房屋占有使用费230.9万元及占用期间的利息损失（其中以租金135.9万元为基数，从2018年5月1起至2018年12月27日止；以租金115.9万元为基数，从2018年12月28日起至2019年1月30日止；以租金95万元为基数，从2019年2月1日起至2019年4月30日止；以租金230.9万元为基数，从2019年5月1日起至租金付清之日止；占用期间的利息均按日万分之七计算）暂计算至2019年10月21日的利息为571660元。事实和理由：2011年4月18日，柯家钦通过拍卖取得百货公司位于宁德市蕉城区年租赁权。2011年5月24日，百货公司与柯家钦签订了《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》，合同约定：百货公司将坐落于815中路19号蕉城区百货大楼一、二层共计二层，以承租的方式，承租给柯家钦整体改造后承租经营；租赁期限五年，从2011年5月24日起至2016年8月13日止；百货大楼一、二层年租金为300万元，租金按年一次性交纳，如柯家钦未按合同规定期限交清租金，自逾期之日起按未交租金数额日5‰加收违约金，如逾期一个月未交清，百货公司有权解除合同等内容。2011年5月26日，百货公司委托宁德市房屋安全鉴定事务所对百货大楼房屋安全进行鉴定，鉴定结论判定房屋危险等级为Ｄ级，房屋存在安全隐患，建议用户迁移出该房屋。2014年4月10日，百货公司与柯家钦签订了《租赁合同补充协议书》，协议书约定，租赁期限因拆除危房、重建过渡性用房等原因，百货公司同意在原有合同基础上将租赁期延迟到2023年12月30日止。首付租金从2014年5月1日起算。百货公司将整栋过渡性用房租赁给柯家钦经营，按面积408平方米年租金为135.9万元计算。首次于2014年5月1日前一次性付清租金，第二年于2015年5月1日前一次性付清租金，今后每年交纳依次类推。协议书还约定，本协议与原蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同一并执行具有同等法律效力，如本协议与原合同条款发生冲突，以补充协议条款为准执行等内容。此后，柯家钦未按《租赁合同补充协议书》的约定向百货公司履行支付租金的义务。2018年5月1日前应支付的2018年度租金135.9万元，柯家钦仅于2018年12月28日支付20万元，2019年1月31日支付20.9万元，尚欠95万元；2019年度的租金135.9万元至今分文未付，柯家钦的行为已经构成违约。 柯家钦辩称,一、案涉租赁合同无效，百货公司不能证明其为合法所有权人，百货公司主张没有事实及法律依据。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”以及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”从百货公司自行提供的《宁德市城乡规划局关于蕉城区百货公司过渡性用房项目规划建筑设计方案审定通知书》等材料可知，规划部门明确要求其在收到通知的六个月内办理建设工程规划许可证，否则应当重新审批规划设计方案，而本案所涉房屋标的，至今未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应当认定为无效合同。2.百货公司所提供的房屋所有权证等权属证明对应的房屋标的在2011年已经被鉴定为危房，且在2012年后已经倒塌而灭失，而现有房屋为重建后取得，至今未重新办理不动产权属证明，百货公司无法证明其为本案诉争房屋标的的合法所有权人，因此，其无权签订租赁合同。3.柯家钦取得该房屋的承租权并未经过公开招租方式，应当认定无效。根据《宁德市国有企业资产出租管理办法》等相关规定，国有资产出租必须采用公开招租方式进行，本案原房屋承租权经过公开招租拍卖，系由案外人罗翔取得，后柯家钦与百货公司针对新建房屋承租问题达成租赁协议之前，并未重新公开招租程序，因此，存在程序不合规问题，应当认定为无效。二、双方合同约定租金明显超过市场价格，显失公平，百货公司不存在任何损失，主张违约金没有事实依据。根据柯家钦提交的宁德市国信资产评估有限公司出具的评估报告书，可以证实案涉房屋在2017年10月租金市场价格为每年78.288万元，而百货公司在柯家钦出资建设现有房屋的情况下，还要求柯家钦支付的租金为每年135.9万元，已经远远超过市场基准价格，显失公平，柯家钦按照超额租金标准支付租金多年，百货公司根本不存在任何损失，现主张违约金没有事实依据，且其主张按照日万分之七计算违约金，超出法定合理计算标准。百货公司并非本案现有房屋合法所有权人，该房屋系柯家钦自行出资建设完成，因此，百货公司要求主张占有使用费没有依据，另外针对违约金，由于百货公司之前自认合同无效，因此,不存在违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的百货公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、柯家钦身份证、房屋安全鉴定报告、申请报告、文件签收回执单等证据，本院予以确认并在卷佐证。百货公司提交的国有土地使用权证、房屋所有权证，经柯家钦质证，对证据三性有异议，上述证据系有权机关颁发的权属证明，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，予以采信。百货公司提交的宁德市蕉城区人民政府关于要求审批重建区百货公司大楼的请示、宁德市人民政府办公室文件呈批单、宁德市城乡规划局关于蕉城区百货公司过渡性用房项目规划建筑设计方案审定通知书、蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同、租赁合同补充协议书，柯家钦提交的《责令停止违法行为通知书》，双方对上述证据真实性无异议，上述证据符合证据形式要求，与本案具有关联性，对证据三性予以确认。百货公司提交的房屋照片、宁德市城区门牌号码薄、内资企业登记基本情况表、协议书，经柯家钦质证对待证目的有异议，但其未提供相应的反驳证据，上述证据符合证据三性要求，能够相互印证，具有证明力，可以证明百货公司的待证事实，予以采信。柯家钦提交的《关于停止土地违法行为和违法违规建设的通知书》，未体现违规单位名称，与本案缺乏关联性，不予审查确认。柯家钦提交《宁德市国有企业资产出租管理办法》、罗翔签署的蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同、租赁合同补充协议书，用以证明罗翔为承租竞拍人，百货公司出租给其未采用公开招租方式。为此，百货公司提交福建省宁德市宝隆拍卖有限责任公司拍卖会记录、委托书予以反驳，本院认为，柯家钦提交《宁德市国有企业资产出租管理办法》不属于民事诉讼法第六十三条规定的证据。百货公司提交的证据可以证明柯家钦系通过参与公开竞拍取得案涉大楼承租权，罗翔系柯家钦委托代理人，罗翔实施法律行为的法律后果应归于柯家钦。柯家钦在罗翔签署合同及补充协议后又自行与百货公司签署合同及补充协议的行为应视为对罗翔签署合同及补充协议内容的变更，故柯家钦提交的证据不足以证明其待证目的，不予采信，百货公司提交的上述证据，本院予以采信。柯家钦提交的宁德市国信资产评估有限公司报告书，经百货公司质证对真实性有异议，本院认为，上述评估报告系柯家钦单方委托，且百货公司对报告结论不予认可，故该证据不能作为认定案涉租金的依据，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.宁德市蕉城区815中路19号百货大楼一、二层房屋所有权人原系百货公司。 2.2011年4月18日，柯家钦通过公开招租竞拍的方式取得宁德市蕉城区815中路19号百货大楼一、二层房屋的承租权。 3.2011年5月24日，百货公司（甲方）与柯家钦（乙方）签订《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》，约定甲方将坐落于815中路19号蕉城区百货大楼一、二层，共计二层，以承租的方式，承租给乙方整体改造后经营。租赁期限为五年，自甲方将百货公司大楼一、二层交付乙方整改之日起即2011年5月24日起至2016年8月13日止。百货大楼一、二层年租金为300万元，租金按年一次性交纳。如乙方未按合同规定期限交清租金，自逾期之日起按未交租金数额日5‰加收违约金，如逾期一个月未交清，甲方有权解除合同。 4.2011年5月9日，宁德市房屋安全鉴定事务所受百货公司委托对百货大楼一、二、三层房屋状况进行鉴定，作出房屋安全鉴定报告，鉴定结论为房屋危险性等级为Ｄ级别，存在安全隐患，建议用户迁移出该房屋。2011年6月22日，宁德市城乡规划局对百货公司作出《责令停止违法行为通知书》，载明：“你司于2011年6月在蕉城区未取得建设工程规划许可证擅自动工翻建钢架结构商场，至今正在拆除旧楼占地面积1100㎡，已违反规定，现责令你单位停止违法建设行为。” 5.百货公司向宁德市蕉城区人民政府要求重建大楼，宁德市蕉城区人民政府于2012年4月16日向宁德市人民政府请示要求审批重建区百货公司大楼。宁德市人民政府对宁德市蕉城区人民政府请示要求审批重建区百货公司大楼作出拟同意意见。2014年1月13日，宁德市城乡规划局作出关于蕉城区百货公司过渡性用房项目规划建筑设计方案审定通知书，载明：“同意蕉城区百货公司过渡性用房项目规划建筑设计方案。本通知书有效期六个月，六个月内应申请办理《建设工程规划许可证》，否则，应按届时规划要求重新审批规划设计方案。” 6.2014年4月10日，百货公司（甲方）与柯家钦（乙方）签订《租赁合同补充协议书》，约定：蕉城区百货公司、百货大楼过渡性用房由乙方负责审报及办理各项手续，现宁德市城市城乡规划局宁规审（2014）8号文审核批复，后期按宁规审（2014）8号文规定，乙方负责及时申请办理《建设工程规划许可证》及相关证件，其费用由乙方负担。若因审报办理相关证件出现问题， 责任损失由乙方负责，甲方积极配合；过渡性用房由乙方负责设计、建设，所产生的工程费用包括（人工费、材料费、设计费、设备费，向有关部门缴纳的各项费用）等均由乙方承担；过渡性租赁期限，因拆除危房、重建过渡性用房，乙方负责报批，建设需要投入大量资金，而重建面积比原有合同缩小很多，短期内乙方无法收回消化投入的资金，经协商甲方原则同意在原有合同基础上乙方的租赁期延迟到2023年12月30日止。首付租金从2014年5月1日算起；甲方将整栋过渡性用房租赁给乙方经营，按面积408㎡(按宁规审[2014]8号文为准）年租金为135.9万元计算。首次于2014年5月1日前一次性交清。第二年于2015年5月1日前一次交清，今后每年交纳以此类推，甲方收取乙方租赁费产生的税费由甲方承担，具体规定按原合同第三条第1点约定履行。 7.2016年10月12日，柯家钦向百货公司申请要求百货公司降低年租金135.9万元。百货公司于2016年10月13日收到申请报告。 8.合同签订后，柯家钦于2018年起未按照合同支付租金，仅于2018年12月28日支付20万元，2019年1月31日支付20.9万元，尚欠2018年租金95万元，2019年之后的租金未支付。 本案争议焦点为：1.百货公司与柯家钦签订《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》及《租赁合同补充协议书》的效力；2.合同无效的法律后果；3.柯家钦应否向百货公司支付占有使用费及资金占用期间利息损失。 一、百货公司与柯家钦签订《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》及《租赁合同补充协议书》的效力 2011年5月24日，百货公司与柯家钦签订《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》，约定百货公司将蕉城区百货大楼一、二层出租给柯家钦整体改造后经营，但蕉城区百货大楼一、二层经鉴定为危楼后在2014年前已倒塌被拆除，该租赁物已灭失，故双方签订的《蕉城区百货公司百货大楼整体改造租赁合同》于2014年前已自然终止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2014年4月10日，百货公司与柯家钦签订《租赁合同补充协议书》，约定百货公司将百货大楼过渡性用房交给柯家钦自行出资建设使用，由柯家钦向百货公司支付租金，该合同内容符合租赁合同的法律属性，双方成立房屋租赁合同关系，柯家钦虽主张百货大楼过渡性用房系其出资建设，百货公司非合法所有权人不享有出租权，但百货大楼过渡性用房系以百货公司名义建设的，柯家钦通过取得承租权才享有对建设房屋的占有、使用的权利，百货大楼过渡性用房所有权仍为百货公司所有，故其抗辩理由，于法无据，不予支持。该合同虽为双方的真实意思表示，但因过渡性用房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。 二、合同无效的法律后果 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现百货公司诉请柯家钦将百货大楼过渡性用房腾空并返还给百货公司，于法有据，本院予以支持。百货大楼过渡性用房系柯家钦出资建设，双方签订的《租赁合同补充协议书》无效，且约定的使用期限未届满，百货公司应向柯家钦补偿重建百货大楼过渡性用房所产生的费用，由于柯家钦对该费用未提起反诉，本院无法进行合并审理，柯家钦可另行主张。 三、柯家钦应否向百货公司支付占有使用费及资金占用期间的利息损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，百货公司与柯家钦签订的《租赁合同补充协议书》虽系无效合同，但使用租赁物的行为具有不可逆性，柯家钦已经实际占有、使用该案涉租赁物，其应参照合同约定的租金即一年135.9万元的标准向百货公司支付房屋占有使用费。柯家钦于2018年起未依约支付租金，仅于2018年12月28日支付20万元，2019年1月31日支付20.9万元，百货公司诉请柯家钦支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的占有使用费230.9万元，于法有据，予以支持。柯家钦辩称合同约定的租金标准过高，如前所述，其提交的《宁德市国信资产评估有限公司报告书》不能作为认定租金价格的依据，对其提交的申请报告，百货公司亦不予认可，故其抗辩理由，不予采纳。因柯家钦未及时足额支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的占有使用费，给百货公司造成利息损失，现百货公司诉请柯家钦支付资金占用利息损失，本院予以支持。但百货公司要求按日万分之七计算利息，超出法律规定，本院酌定2019年8月20日之前的资金占用利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起，资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。故柯家钦应向百货公司支付资金占用利息损失，其中以135.9万元为基数，从2018年5月1日起计算至2018年12月27日止；以115.9万元为基数，从2018年12月28日起计算至2019年1月30日止；以95万元为基数，从2019年2月1日起计算至2019年4月30日止；以230.9万元为基数，从2019年5月1日起计算至2019年8月19日止，上述期间利息均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。从2019年8月20日起实际付清之日止，以230.9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。 综上所述，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、柯家钦应于本判决生效之日起十日内把位于宁德市蕉城区宁德市蕉城区百货公司； 二、柯家钦应于本判决生效之日起十日内向福建省宁德市蕉城区百货公司支付房屋占有使用费230.9万元及资金占用期间的利息损失（以135.9万元为基数，从2018年5月1起计算至2018年12月27日止；以115.9万元为基数，从2018年12月28日起计算至2019年1月30日止；以95万元为基数，从2019年2月1日起计算至2019年4月30日止；以230.9万元为基数，从2019年5月1日起计算至2019年8月19日止，上述期间利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。从2019年8月20日起实际付清之日止，以230.9万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）； 三、驳回福建省宁德市蕉城区百货公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29846元，由福建省宁德市蕉城区百货公司负担3195元，由柯家钦负担26651元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈仲斌 人民陪审员  钟兰军 二〇二〇年五月九日 法官 助理  林芳苓 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。