贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终1112号 上诉人（原审原告）：金胜君，男，1980年9月14日生，布依族，住独山县。 委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：独山县福林房地产开发有限公司，住所地独山县。 法定代表人：刘龙飞，该公司经理。 委托诉讼代理人：周欣，该公司职工。 上诉人金胜君因与被上诉人独山县福林房地产开发有限公司（以下简称福林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服独山县人民法院（2019）黔2726民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金胜君上诉请求：一、撤销（2019）黔2726民初68号民事判决,发回原审法院重审；二、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院未依法通知罗某、蒙某出庭作证，违反了法定程序。二、案涉《商品房买卖合同》未对福林公司逾期交付房屋应当向金胜君支付违约金的期限进行约定，案涉《商品房买卖合同》第十条的约定与本案无关，一审判决以福林公司要求金胜君支付逾期付款违约金的期限来推定金胜君要求福林公司支付逾期交房违约金的期限，没有事实和法律依据，且有违意思自治的民法原则。三、一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定认定金胜君的诉讼请求已经超过诉讼时效，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，案涉《商品房买卖合同》并未约定福林公司应当向金胜君支付违约金的履行期限，即福林公司可以随时向金胜君支付违约金,金胜君也可以随时要求福林公司支付违约金。四、一审判决驳回金胜君要求福林公司将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给金胜君的诉讼请求没有事实依据和法律依据。五、一审判决对逾期办理商品房转移登记违约金的期间及标准的调整没有事实依据和法律依据。（一）一审法院已经对福林公司的违约行为进行了认定，而违约金是对违约行为存在期间违约方向守约方支付的赔偿，本案中福林公司的违约行为一直从2014年11月26日持续至今，而一审判决却以3年来计算逾期办证的违约金明显不合理。（二）本案中，福林公司并未请求一审法院对逾期办证的违约金进行调整，且该违约金是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算的，即该违约金是法定的，故一审法院不能对该违约金进行调整。六、金胜君在一审提起的第三项诉讼请求为“请求判令福林公司以353328元为基数，按年利率7.8%向金胜君支付自2014年11月26日起至福林公司将办理该商品房转移登记的有关文书交付给金胜君之日止期间的违约金（至2019年1月25日，该违约金为114844.17元）”，一审只将该违约金计算至2019年11月5日，并说明此后的违约金，可在福林公司将办理该商品房转移登记的有关文书交付给金胜君后一次性主张不当，该判项限制了金胜君的诉讼权利，增加了金胜君的诉累，未实际解决金胜君的诉求。综上，请求二审法院改判支持金胜君的上诉请求。 福林公司二审未作答辩。 金胜君向一审法院起诉请求：1、判令被告将办理独山县福林铭城第Ｂ区（2）号2单元11层1号商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判令被告向原告支付自2014年6月1日起至2014年8月28日止期间逾期交付房屋的违约金7861.54元;3、判令被告以353328元为基数，按年利率7.8%向原告支付自2014年11月26日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止期间的违约金（至2019年1月25日，该违约金为114844.17元）;4、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告福林公司开发的福林铭城商业小区项目分为Ａ、Ｂ两个商业小区，虹桥路从西向东穿行而过。2013年2月4日，原告金胜君与被告福林房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号:Ｚ211）。该《商品房买卖合同》主要内容：第三条基本情况，原告向被告购买位于独山县福林铭城第Ｂ区（4）号1单元23层6号的商品房;该商品房建筑面积129.9平方米，套内建筑面积106.56平方米；第七条计价方式与价款，该商品房总价款为353328元；第八条付款方式及期限，原告在签订合同之日向被告交付首期房款106328元，余款247000元以银行按揭支付；第十条逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日，买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金；第十一条交付时间和条件，被告应当在2014年5月31日前向二原告交付该商品房；第十三条逾期交房责任，逾期交房超过30日，二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向二原告支付全部己付款万分之2.5的违约金，未约定被告向二原告支付该违约金的具体期限。第二十二条房屋登记，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致原告未能取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定向被告支付了首期房款106328元，又以银行按揭的方式向被告支付了购房余款247000元。被告于2014年8月28日将该商品房实际交付给原告并办理相关手续。另查明，被告逾期交房除自身原因外，还有独山县政府要求被告将Ｂ区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城和新建虹桥路。由于被告将Ｂ区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，改变原有的设计功能和用途，Ｂ区地下部分未通过消防验收，至今未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致Ａ、Ｂ两个商业小区至今都没有办理得商品房转移登记的有关文书。被告正在办理中。庭审中，原告主张多次向被告要求支付逾期交房违约金，但没有提供证据证明，被告不认可。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告依约定交清了购房款，履行了自己的义务。被告依约定应于2014年5月31日前交房，其于2014年8月28日将该商品房实际交付给原告，属于违约。双方的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之2.5的违约金，虽未约定被告向原告支付该违约金的具体期限，但《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，结合双方的《商品房买卖合同》第十条买受人未按照约定时间付款的，于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金的约定，被告于2014年8月28日将该商品房实际交付给原告，原告向被告主张支付违约金的诉讼时效期间至2016年8月28日。原告主张多次向被告要求支付逾期交房违约金，但没有提供足够证据证明，被告不认可，诉讼时效不发生中断中止情形。本案逾期交房违约金的诉讼时效期间已经于2016年8月28日届满，原告于2019年1月4日向本院起诉请求保护民事权利，已经超诉讼时效，被告提出了不履行义务的抗辩，原告已丧失了胜诉权，故不予支持。合同只约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告未能在商品房交付使用之日起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。由于被告将Ｂ区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，改变原有的设计功能和用途，Ｂ区地下部分未通过消防验收，至今未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致Ａ、Ｂ两个商业小区至今都没有办理得商品房转移登记的有关文书。因涉案商品房只未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，但其他所涉主体以及许多分项均已验收合格，被告仍在积极办理竣工验收报告，当前证据不能证明何时能办理竣工验收合格报告，原告亦没有解除合同的意思，而办理商品房转移登记涉及行政许可，故原告诉请判令被告将办理独山县福林铭城第Ｂ区（2）号2单元11层1号的商品房转移登记的有关文书交付给原告，暂不能支持。原告诉讼请求判令被告以353328元为基数，按年利率7.8%向二原告支付自2014年11月26日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年1月25日，该违约金为114844.17元），被告未能办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，除自身原因外，还有独山县政府要求被告将Ｂ区负一层的停车场更改为商铺用于原独山县工业品批发市场整体搬迁至福林铭城，导致Ｂ区地下部分未通过消防验收的其他合理原因。且被告何时将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告时间不能确定，结合相关法律和本案实际情况，逾期办证违约金截止至2019年11月5日本院作出判决之日止，以3年时间计算，并以年利率2%标准为宜。所以逾期办证的违约金为21199.68元（353328元×2%×3年）。此后的违约金，可在被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告后，一次性主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、一百九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告独山县福林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金胜君支付办理商品房转移登记违约金21199.68元。二、驳回原告金胜君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2754元，由原告金胜君负担1100元，被告独山县福林房地产开发有限公司负担1654元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、购房者诉请的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效期间；2、一审未支持购房者提出的交付涉案房屋转移登记文书的诉讼请求是否适当；3、逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的起算时间及标准应如何认定。 本院认为：关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期交房超过30日，购房者要求继续履行合同的，合同继续履行，福林公司自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算违约金。该合同第十一条约定，交付时间为2014年5月31日前，而福林公司实际交付的时间为2014年8月28日。故，截止2014年8月28日，应由福林公司承担的违约金已经明确，此时购房者理应知道其权利已受到侵害，应开始计算诉讼时效期间。一审判决以实际交付的时间起算诉讼时效正确，本院予以确认。一审审理过程中购房者申请证人罗某、蒙某出庭作证，因罗某、蒙某也是起诉福林公司的业主，与本案存在利害关系，一审法院未准予出庭作证。购房者亦未提供其他证据充分证实诉讼时效发生中断、中止情形，在福林公司提出诉讼时效抗辩的情况下，一审判决购房者诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。由于涉案商品房至今未取得独山县住建局验收的建设工程竣工验收备案，导致福林公司开发的福林铭城房开项目A、B两个商业小区至今未办理商品房转移登记的有关文书，而房屋的验收具有科学性、专业性和规律性，涉案商品房是否能够通过验收也是由相关行政机关决定，不属于人民法院的主管范围。因此，在没有证据能够证明何时能办理竣工验收合格报告的情况下，一审判决驳回购房者提出的交付涉案房屋转移登记文书的诉讼请求正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中虽未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约责任的承担方式，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，购房者向福林公司主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金有事实和法律依据。本案中，福林公司交付涉案商品房的时间为2014年8月28日，根据上述司法解释的规定，自2014年11月28日起，福林公司应承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。虽然福林公司在本案一审诉讼中提出了诉讼时效抗辩，但是鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，属于继续性债权，故，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，虽然购房者是在福林公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满超过三年后才起诉主张违约金，但鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续，故，对于购房者自起诉之日起倒推三年的违约金，本院予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间，本院不予支持。因此，福林公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应自2016年1月4日起开始计算，截止一审作出判决时，为3年10个月零1天，一审以判决作出的时间倒推三年计算违约金不当，本院予以纠正。另外，关于违约金的标准问题。虽然购房者主张本案的违约金应按照上述司法解释第二款之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”并非法定违约金的标准，且福林公司未能办理商品房转移登记的有关文书交付给购房者，除其自身原因外，还存在当地政府要求福林公司改变原有设计和用途等其他客观原因，一审综合本案的实际情况，认定福林公司应按照年利率2%标准，计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，并无不当，本院予以维持。故，截止一审判决作出时，福林公司应向购房者支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金为：27107.84元（353328元×2%×3年+353328元×2%÷12个月×10个月+353328元×2%÷365天×1天），至于截止一审判决作出之后即2019年11月6日起的违约金，为了减少各方当事人的诉累和节约审判资源，督促福林公司积极履行合同义务，宜以购房总价款353328元为基数按照年利率2%的标准计算至福林公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审判决驳回购房者主张后续违约金的请求欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人金胜君的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销独山县人民法院（2019）黔2726民初68号民事判决； 二、被上诉人独山县福林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人金胜君支付从2016年1月4日起至2019年11月5日至的逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金27107.84元，并以购房总价款353328元为基数，按照年利率百分之二的标准计算从2019年11月6日起至被上诉人独山县福林房地产开发有限公司实际向上诉人金胜君交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金； 三、驳回上诉人金胜君的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2754元，上诉人金胜君负担2176元，被上诉人独山县福林房地产开发有限公司负担608元；二审案件受理费2754元，上诉人金胜君负担2176元，被上诉人独山县福林房地产开发有限公司负担608元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年五月二十八日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙