山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初2403号原告：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地山东省济南市市中区纬二路51号山东商会大厦A座3201。负责人：卢志壮，董事长。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被告：星恒保险代理有限责任公司山东分公司，住所地山东省济南市市中区纬二路51号商会大厦B座2201-3。负责人：陈冕，总经理。被告：星恒保险代理有限责任公司，住所地上海市浦东新区龙阳路2277号8层01、02、06单元(名义层，实际楼层为7层05、04、06单元)。法定代表人：彭玉龙，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：郭勋博，山东保君律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张燕，山东保君律师事务所律师。原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（以下简称泛海实业山东分公司）与被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司（以下简称星恒保险山东分公司）、星恒保险代理有限责任公司（以下简称星恒保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告泛海实业山东分公司法定代表人卢志壮的委托诉讼代理人于海萍，被告星恒保险山东分公司法定代表人陈冕及星恒保险公司法定代表人彭玉龙的共同委托诉讼代理人郭勋博、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泛海实业山东分公司诉称：1.请求依法判决被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司向原告支付2020年第一季度租金XXXX元、物业费9701.37元以及逾期交纳的违约金；(租金、物业费逾期交纳违约金的计算方式为每逾期一天按照应支付租金、物业费金额的万分之五计算，自2020年1月1日起计算暂计算至2020年1月31日分别为租金违约金1136元、物业费违约金150.37元。)2.请求依法判决被告星恒保险代理有限公司对被告星恒保险有限责任公司山东分公司应当向原告承担的责任承担连带赔偿责任；3.请求依法判决被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原告与被告星恒保险有限责任公司于2018年7月31日订立编号为XXXX号的《山东商会大厦租赁合同》，约定原告将坐落于济南市市中区XXXX单元，建筑面积为223.02平方米的房屋出租给被告星恒保险责任有限公司。租赁期3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。房屋租金每季度每平方米328.50元人民币，即每季度租金为XXXX元。免租期1个月。租赁合同还约定了双方的权利义务及违约责任。2019年4月1日，原告、被告星恒保险代理有限责任公司与被告星恒保险有限责任公司山东分公司签订了合同编号为：SDSH-2018-A022-GKZR《《山东商会大厦租赁合同》概况转让协议书》。被告星恒保险代理有限责任公司将编号为：XXXX号的《山东商会大厦租赁合同》项下的全部权利义务概况转让给被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司，被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司同意受让该租赁合同项下被告星恒保险代理有限责任公司全部的权利义务，原告同意上述权利义务的转让。《概括转让协议》第二条明确约定被告星恒保险代理有限责任公司对被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司应当承担的租金、违约金、给原告造成的经济损失等全部法律责任承担连带赔偿责任。被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司在使用房屋过程中逾期交纳租金，经原告多次催要后仍拒不交纳。按照原告与被告星恒保险代理有限责任公司签订的编号为：XXXX号的《山东商会大厦租赁合同》及编号为：XXXX《《山东商会大厦租赁合同》概况转让协议书》的约定，被告星恒保险代理有限公司山东分公司已经违约，被告的违约行为给原告造成了重大的经济损失。被告星恒保险代理有限责任公司应当对被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司的违约行为给原告造成的损失承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，原告特向贵院起诉，请求贵院判如所请。被告星恒保险山东分公司及星恒保险公司辩称：原、被告之间签订的《山东商会大厦租赁合同》已于2019年12月31日实际解除。1.合同约定的2020年第一季度的支付日期为2020年1月1日之前，原告在合同约定的租金缴付之日前未向被告催要租金，被告认为双方已实际解除该租赁合同。2.被告按照合同约定的邮寄地址向原告发送了解除合同的函，根据邮寄记录，该函已签收。3.被告已实际撤离租赁地点，山东分公司现已无法经营。综上，被告认为原、被告双方的租赁合同已经解除。原、被告双方围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《山东商会大厦租赁合同》、《概括转让协议书》、《房屋所有权证》及授权书、租户单元交接验收表、催缴函，被告提交的《关于解除的函及邮寄记录》、微信记录等证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2018年7月31日，泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）于订立的编号为XXXX号的《山东商会大厦租赁合同》，约定原告将坐落于济南市市中区纬二路51号山东商会大厦B座22层2201-3/2202-1单元，建筑面积为223.02平方米的房屋出租给星恒保险有限责任公司。租赁期3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。每季度每建筑面积平方米328.50元人民币，即每季度租金为XXXX元。免租期1个月。物业管理费:每季度每建筑面积平方米43.5元人民币，即每季度物业管理费为9701.37元人民币。承租期内，乙方须于当季度首日之前预先向甲方支付当季度的全额租金（具体以甲方向乙方发送的催缴通知单为准），合同还约定，若乙方未能按照本合同的规定向甲方支付租金，每逾期一日应按逾交总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金（包括违约金）之日为止。同日，泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）签订公平交易承诺书。其中附件四为租金支付表，该租金支付表明确了租金及物业管理费的支付时间、数额。经查，在该租金支付表中载明，2020年第一季度租金及物业管理费支付为2020年1月1日前，租金数额为XXXX元，物业管理费为9701.37元。2018年8月13日，原告与星恒保险公司对涉案房屋进行了交接的收房手续。泛海实业山东分公司（甲方）与星恒保险公司（乙方）星恒保险山东分公司（丙方）、签订《概括转让协议书》（合同编号为SDSH-2018-A022-GKZR）。协议书上未书写签定日期。协议书约定如下：1.泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与星恒保险代理有限责任公司于2018年7月份签订第SDSH-2018-A022号《租赁合同》，约定星恒保险代理有限责任公司承租山东商会大厦B座22层2201-3/2202-1单元，租赁期限自2018年8月1日至2021年7月31日。2.现因公司经营需要，自2019年4月1日起星恒保险代理有限责任公司将第SDSH-2018-A022号《租赁合同》项下所有权利、义务转让至丙方。三方经友好协商，就乙方将其在租赁合同项下权利义务转让事宜，达成如下协议。三方应共同遵守。一、乙方将其第SDSH-2018-A022号《租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给丙方，甲方同意乙方的合同权利义务全部转让。二、在本协议书生效后，原《租赁合同》乙方不再履行，由丙方继续履行《租赁合同》，但丙方违反《租赁合同》约定的义务时，乙方对丙方应当按照租赁合同约定承担的租金、违约金、给甲方造成的经济损失等全部法律责任承担连带赔偿责任。三、除本协议书约定外，《租赁合同》所有条款继续有效。原《租赁合同》与本协议不一致的，以本协议为准。星恒保险山东分公司未向泛海实业山东分公司交缴2020年第一季度的房屋租金。星恒保险山东分公司所称其公司已于2019年12月31日前撤离租赁场地，已向泛海实业山东分公司邮寄关于解除《租赁合同》的函，并通过微信的方式向泛海实业山东分公司办公室主任进行沟通，要求解除租赁合同。泛海实业山东分公司对星恒保险山东分公司的上述陈述不予认可，称其公司未收到星恒保险山东分公司邮寄的要求解除《租赁合同》的函，其公司也没有人与星恒保险山东分公司的人微信沟通，更没有同意其解除租赁合同。星恒保险山东分公司认可双方未办理房屋交接手续。另查明，涉案房屋的所有权人为泛海实业股份有限公司，产权证号为济房权证中字第××号。泛海实业股份有限公司于2015年11月6日授权委托泛海实业山东分公司对山东商会大厦出租经营。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《山东商会大厦租赁合同》及《概括转让协议书》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。星恒保险山东分公司主张房屋租赁合同已于2019年12月31日前解除，且其已撤离租赁的房屋，因星恒保险山东分公司未提交与泛海实业山东分公司同意解除租赁合同的相应证据，也未与泛海实业山东分公司办理房屋交接手续，故星恒保险山东分公司提交的现有证据不足以证实其辩称意见，故本院对星恒保险山东分公司的辩称意见不予采信。根据合同约定，星恒保险山东分公司应于2020年1月1日之前预先向泛海实业山东分公司支付当季度的全额租金。故原告要求被告支付2020年第一季度的房屋租金的主张，事实清楚，依法有据，本院予以支持。星恒保险山东分公司逾期缴纳房租租金，已构成违约，星恒保险山东分公司应承担违约责任，泛海实业山东分公司要求星恒保险山东分公司支付自2020年1月1日起至2020年1月31日止的违约金，没有超出合同约定，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于原告对涉案房屋2020年第一季度物业费及逾期缴费物业费违约金的主张，原告称已代其向物业公司垫付，但并未提供相应的证据予以证实，故对原告泛海实业山东分公司的该项主张本院不予支持。泛海实业山东分公司要求被告星恒保险公司对被告星恒保险山东分公司上述债务承担连带赔偿责任的诉讼请求，事实清楚，依法有据，对泛海实业山东分公司的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司于本判决生效之日起十日内向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付2020年第一季度房屋租金73262.07元；二、被告星恒保险代理有限责任公司山东分公司于本判决生效之日起十日内向原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付违约金（以73262.07为基数，自2020年1月1日起至2020年1月31日止，按日万分之五计算）；三、被告星恒保险代理有限责任公司对上述第一、二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元减半收取953元，由被告星恒保险代理有限责任公司、星恒保险代理有限责任公司山东分公司负担800元，泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担153元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宫淑英二〇二〇年五月二十二日书记员  郑娇娇