陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1865号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西儒坤实业有限公司。住所地：西安市灞桥区东城大道邵平店1号。法定代表人：茹相明，总经理。委托诉讼代理人：杨彩虹，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马妮菊，陕西云德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西新华电脑软件培训学校有限公司。住所地：西安市莲湖区振华北路4号。法定代表人：唐坤，校长。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西儒坤实业有限公司（以下简称儒坤公司）因与被上诉人陕西新华电脑软件培训学校有限公司（以下简称新华培训学校）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018)陕0111民初5637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。儒坤公司上诉请求：一、撤销一审民事判决。二、发回重审或依法改判：1.新华培训学校向儒坤公司支付东侧楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复所需的费用5145917.75元；2、新华培训学校向儒坤公司支付2018年6月7日至反诉之日的场地占用费1765031元，并以每月294172元承担至恢复原状之日的场地占用费；3、驳回新华培训学校的全部诉讼请求。三、一审本诉、反诉案件受理费、保全费、鉴定费、二审案件受理费由新华培训学校负担。事实与理由：1.一审中的鉴定意见遗漏了对因为新华培训学校不规范施工导致的楼梯损坏、垃圾清运、办公室北侧沟槽未夯实返工费用等多项恢复原状所必要的鉴定事项。该鉴定意见中关于新华培训学校施工完成项目情况的鉴定并无准确的计算标准和依据。鉴定人员存在不合理、不具备鉴定资格。对此，儒坤公司申请重新鉴定，被一审法院拒绝，程序违法。2.新华培训学校与儒坤公司签订房屋租赁合同的目的是为办学，但因为其自身不具备相应的办学资质致使合同目的无法实现。同时在履行过程中，新华培训学校恶意停工、擅自撤场，违反合同约定，单方面终止履行合同。其无权要求儒坤公司全额退还其已付的房屋租金和押金。3.交付标的物后，儒坤公司给新华培训学校四个月的免租期到2018年9月30日止，虽新华培训学校未按时完工，擅自停工，但双方合同并未终止，新华培训学校应当自2018年10月1日起支付租金或占地使用费。新华培训学校辩称，1.鉴定机构进行鉴定完全是依照儒坤公司的申请进行的，对于要求进行鉴定的项目均已经鉴定完毕，并且在为了鉴定而进行两次勘察现场时儒坤公司的委托代理人以及公司主要负责人均全程陪同，如有遗漏的查勘项目应该向鉴定人员具体明示，而不是在鉴定意见已经出具之后提出。本案在鉴定过程中，参与鉴定的人员均具备相应的专业资格，鉴定程序合法。一审法院综合考虑案件具体情况，依法进行审查，对儒坤公司没有任何依据提出的重新鉴定申请不予准许符合法律规定。2.一审中，新华培训学校已经提供充分证据证明本案的违约是由于儒坤公司无法在合同约定的时间完成施工，经过协商双方才签订补充协议。在补充协议约定的最后期限儒坤公司仍未向新华培训学校交付符合要求的租赁物，还存在阻挠新华培训学校正常施工的行为，严重导致合同目的无法实现。由于儒坤公司的违约行为导致合同已经根本无法继续履行，因此新华培训学校有权解除合同，合同解除后根据履行情况儒坤公司应该返还收取的定金以及房屋租金。3.双方合同约定四个月的免费装修期（该期限不计收租金），系双方真实意思表示，新华培训学校没有义务向儒坤公司支付该期间的场地占用费。新华培训学校向一审法院起诉请求：1.解除新华培训学校、儒坤公司于2018年5月31日签订的《房屋租赁合同》；2.儒坤公司返还新华培训学校租金3530062.08元，押金30万元；3.儒坤公司赔偿新华培训学校房屋租金利息8825.1552元（从2018年8月31日起计算，最终计算至实际返还房屋租金之日）；4.儒坤公司赔偿新华培训学校损失1005338.04元；5.儒坤公司承担保险费16000元；6.诉讼费、保全费由儒坤公司承担。儒坤公司反诉请求：1.新华培训学校对儒坤公司东侧楼楼内一至五楼墙体及楼梯恢复原状；2.新华培训学校向儒坤公司支付自2018年6月7日起至反诉之日的场地占用费1765031元，并以每月294172元承担至恢复原状之日的场地占用费。；3.新华培训学校赔偿儒坤公司经济损失1765031元；4.反诉费由新华培训学校承担。一审法院认定事实：2018年5月31日新华培训学校（乙方）与儒坤公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的租赁物坐落于西安市灞桥区东城大道洪庆工业园邵平店1号，建筑面积共计16342.88㎡的房屋和共计20300㎡的土地。乙方租赁上述租赁物作为教育办学培训研发基地及其有关的活动使用，租赁期共10年，自2018年9月30日至2028年9月30日止。甲方应在本合同签订后75日内对该房屋作出如下修理、改善：两栋楼电梯在75日内完工，其他项目在40日内完成。甲方应于2018年5月31日前向乙方交付租赁物，同时甲方给予乙方4个月的免费装修期（该期限不计收租金）。装修费用由乙方承担（免费装修期为2018年5月31日至2018年9月30日）。第一年至第三年租金3530062.08元/年，乙方在签订合同后应向甲方交纳租房押金30万元，甲方应在租赁物交还日无息全额退还乙方租房押金。租金支付方式为第一年一次性支付全年租金，第二年至第十年租金为每半年支付一次。乙方应于2018年6月8日前支付首期租金，其后的租金支付时间为提前一个月预付下半年租金。甲方负责外围场地整理、主楼地砖铺设、宿舍楼玻璃及两栋楼电梯的安装，将上下水主管道、供电主线路安装到每个楼层，新增钢结构建筑物申报手续及费用。新华培训学校于2018年6月1日支付儒坤公司押金30万元，2018年6月4日支付儒坤公司第一年租金3530062.08元，2018年6月7日儒坤公司将租赁物交付新华培训学校，新华培训学校进场装修施工。2018年7月28日儒坤公司签订补充协议，约定“第二条：1、在本补充协议签署后，甲方按附表（一）承诺的时间完成剩余的工程量。2、《房屋租赁合同》约定应由甲方负责完成的项目，在本协议第二条第1项双方确认未完成项目，由乙方代甲方完成，实际所产生费用按照附表（一）的备注进行结算，费用由甲方承担，此费用从乙方支付甲方第二年房租费时一次性扣除，如不足部分从下一年房租费时扣除。第四条、乙方新建的钢结构工程，甲方负责报建和承担相关的费用。”2018年9月2日新华培训学校将名称“陕西新华电脑软件学校”变更为“陕西新华电脑软件培训学校有限公司”。双方在施工过程中产生纠纷，新华培训学校于2018年9月2日撤场。2018年9月26日新华培训学校向法院提起诉讼。审理期间儒坤公司提起反诉并申请对东楼楼内一至五楼楼内墙体及楼梯进行恢复原状所需要的费用进行鉴定；对2018年7月28日《补充协议》附表（一）确定的甲方施工的项目完成情况进行鉴定。经陕西省建筑工程质量检测中心鉴定，原施工已拆除墙体及楼梯面层破损恢复费用为305129.48元，补充协议附表一应由儒坤公司施工项目完成情况：窗和幕墙工程综合完成率79.4%，门未安装；外涂3教学楼完成率96.6%、宿舍楼完成率100%，外27教学楼未施工，外27宿舍楼室外雨棚结构未做；宿舍和教学楼的电梯工程按图纸数量全部安装完成；室外正式供电按图纸设计全部完成；室外正式供水结构部分已施工完成，水箱、泵房设备未安装；室外排水管网、窖井、化粪池等完成率100%；室外园区路面土方回填、压实等完成率100%，铺装面层完成率98.27%。儒坤公司支出鉴定费60000元。一审法院认为，新华培训学校、儒坤公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在房屋租赁合同履行过程中，新华培训学校、儒坤公司均未按补充协议附表（一）完成各自的施工项目，新华培训学校于2018年9月2日撤场，双方已无继续履行房屋租赁合同的可能，新华培训学校要求解除房屋租赁合同，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。儒坤公司应当返还新华培训学校租金3530062.08元，押金30万元，并支付新华培训学校租金利息。儒坤公司虽然对鉴定意见有异议，但未提供充分证据，对鉴定意见予以采信，儒坤公司申请重新鉴定不予准许。新华培训学校应当对儒坤公司东侧楼楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复原状或赔偿恢复原状所需费用305129.48元。因新华培训学校、儒坤公司均未按补充协议附表一完成各自的施工项目，双方均具有过错，对新华培训学校要求儒坤公司赔偿损失、承担保险费之诉讼请求不予支持，对儒坤公司反诉请求新华培训学校支付场地占用费、赔偿损失之诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、陕西新华电脑软件培训学校有限公司、陕西儒坤实业有限公司于2018年5月31日签订的房屋租赁合同自判决生效之日起解除。二、陕西儒坤实业有限公司于判决生效后15日内返还陕西新华电脑软件培训学校有限公司租金3530062.08元，押金30万元。三、陕西儒坤实业有限公司于判决生效后15日内支付陕西新华电脑软件培训学校有限公司租金利息，以3530062.08元为基数，自2018年8月31日起按年利率6%计算至返还房屋租金之日止。四、陕西新华电脑软件培训学校有限公司于判决生效后30日内对陕西儒坤实业有限公司东侧楼楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复原状或赔偿恢复原状所需费用305129.48元。五、驳回陕西新华电脑软件培训学校有限公司其余诉讼请求。六、驳回陕西儒坤实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45484元，保全费5000元，合计50484元，原告已预交，该费用由被告负担40000元，于判决生效后15日内直接给付原告。原告自行负担10484元。反诉案件受理费17520元，鉴定费60000元，合计77520元，反诉原告已预交，该费用由反诉被告负担40000元，于判决生效后15日内直接给付反诉原告，反诉原告自行负担37520元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年5月31日新华培训学校、儒坤公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”在履行过程中，新华培训学校、儒坤公司均未按双方补充协议附表一约定完成各自的施工项目，新华培训学校于2018年9月2日撤场，双方已无继续履行房屋租赁合同的可能，新华培训学校起诉要求解除房屋租赁合同，本院应予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”经查，涉案合同约定租赁期共10年，自2018年9月30日至2028年9月30日止，免费装修期为2018年5月31日至2018年9月30日，新华培训学校已于2018年6月1日支付儒坤公司押金30万元，2018年6月4日支付儒坤公司第一年租金3530062.08元。现双方合同解除，儒坤公司应当返还新华培训学校所收取的租金3530062.08元及押金30万元；新华培训学校应当对儒坤公司东侧楼楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复原状或支付恢复原状所需费用。一审审理期间儒坤公司申请对东楼楼内一至五楼楼内墙体及楼梯进行恢复原状所需要的费用进行鉴定，经陕西省建筑工程质量检测中心鉴定，原施工已拆除墙体及楼梯面层破损恢复费用为305129.48元，据此一审判决新华培训学校对儒坤公司东侧楼楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复原状或赔偿恢复原状所需费用305129.48元并无不当，儒坤公司上诉要求新华培训学校支付东侧楼内一至五层楼墙体及楼梯恢复所需的费用5145917.75元，本院不予支持。儒坤公司上诉称鉴定报告遗漏鉴定事项、鉴定人员不具有相应鉴定资格、鉴定程序违法，证据不足，其所述本院不予采信，因新华培训学校、儒坤公司均未按补充协议附表一完成各自的施工项目，双方均具有过错，双方的损失应各自承担，故儒坤公司上诉要求新华培训学校支付场地占用费，本院不予支持。综上所述，儒坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109090元，由陕西儒坤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 陈帅审 判 员 李刚二〇二〇年五月二十七日法官助理 王坤书 记 员 李艳