广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终766号上诉人（原审被告）：肇庆市**房产项目有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*****侧(106、107区)，统一社会信用代码：914************298。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余国培，男，1989年11月29日出生，汉族，住广东省江门市新会区**********巷1号。被上诉人（原审原告）：李颖莉，女，1986年5月2日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***************。俩被上诉人的委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。上诉人肇庆市**房产项目有限公司(以下简称泰湖公司)因与被上诉人余国培、李颖莉商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6133号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰湖公司的委托诉讼代理人叶来妹、被上诉人余国培、李颖莉的委托诉讼代理人潘金星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰湖公司提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余国培、李颖莉的全部诉讼请求。事实和理由：泰湖公司已经向一审法院提交了《泰湖新城收楼书》，上面明确记载了收楼时间为2019年9月3日，并且余国培、李颖莉也在收楼书上签字认可。业主是否收楼、收楼的早与晚，并不影响泰湖公司何时为其办理房产证，两者不存在关联性，也没有任何法律规定必须先办理收楼才能办理房产证。虽然《泰湖新城收楼书》上手写“售楼部已通知，已开收楼通知书”的内容，只能反映泰湖公司通知了余国培、李颖莉过来收楼，但是不能证明余国培、李颖莉已经收楼。余国培、李颖莉提交的微信聊天记录、车位认购书，微信聊天记录里的刘艳芳虽然是泰湖公司的员工，但是她所说的话并不代表泰湖公司，刘艳芳所言收楼了才可以购买车位，这只是为了催促余国培、李颖莉办理收楼手续。这些证据属于间接证据，而泰湖公司提供的《泰湖新城收楼书》是直接证据，其证明力明显更高。综上，一审判决认定房屋交付时间有误，房屋交付时间应为2019年9月3日，而泰湖公司已经在2019年1月3日向房管部门递交办证材料，因此未构成违约。请二审法院撤销一审判决，驳回余国培、李颖莉的全部诉讼请求。余国培、李颖莉辩称，余国培、李颖莉是先到泰湖公司处办理收楼手续，泰湖公司出具抬头为物业公司的收楼通知书给余国培、李颖莉，该通知书盖章仅一半，说明泰湖公司保留另外一半。（2019）粤12民终3022号民事判决书是以该收楼通知书的时间作为泰湖公司交付房屋的时间，至于余国培、李颖莉办理各项收楼手续后，因房屋质量问题等原因导致延迟到物业公司领取钥匙是属于另一法律关系，并不影响泰湖公司交付房屋的时间认定。其他系列案件中已经查明泰湖公司确实持有抬头为物业公司的收楼通知书，其应当提供该证据，因余国培、李颖莉领取钥匙时物业公司收走该收楼通知书，要求余国培、李颖莉缴纳物业费，其出具泰湖新城收楼书，余国培、李颖莉无法提供该证据。但能证明泰湖公司持有该证据其拒绝提供，应当承担不利后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回泰湖公司的上诉请求。余国培、李颖莉向一审法院提出诉讼,请求判令：1、泰湖公司向余国培、李颖莉支付逾期办理房屋所有权证书的违约金26496.16元(违约金计算标准是每日按总房价款的万分之一，从2018年5月31日起计算至2019年3月20日止)；2、泰湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年4月29日，余国培、李颖莉与泰湖公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件，约定余国培、李颖莉购买泰湖公司开发的位于肇庆市端州区****侧116区[肇庆市端州区****(4)26号]泰湖花园三期第60栋2002房，总价款为901230元。在《商品房买卖合同(预售)》中，余国培、李颖莉与泰湖公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第二十条房屋登记约定，(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第1款约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60日内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，余国培、李颖莉依约向泰湖公司支付了购房款901230元，并分别于2017年11月3日和2018年3月1日缴交了契税、专项维修资金。2017年12月5日，泰湖公司向余国培、李颖莉发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续。2018年2月28日，泰湖公司的销售人员刘艳芳通过微信聊天的方式通知余国培、李颖莉收楼及告知3月3日开盘车位，具体微信聊天记录如下：1、刘艳芳于2018年2月28日下午4时10分“你好!你还没过来写收楼通知书，请你赶快过来收楼，否则3月3日开盘车位不给予定购车位。谢谢”。2、余国培、李颖莉于下午4时18分回复“请问车位可以采用贷款的形式吗、订购的价格是多少”。3、刘艳芳回复“等通知”。2018年3月3日，余国培、李颖莉与泰湖公司签订了《泰湖花园认购书》，余国培、李颖莉向泰湖公司认购了地下室526号车位。2019年9月3日，余国培、李颖莉在《泰湖新城收楼书》上签名，确认收到案涉房屋的钥匙。在该《泰湖新城收楼书》上载明：物业管理费由2018年1月1日开始计收，公共分摊电费由申报装修开始计收。同时，在该《泰湖新城收楼书》上手写添加了“售楼部已通知，已开收楼通知书”内容。此后，余国培、李颖莉因泰湖公司未能在合同约定期限内办理房产证而诉至该院。诉讼中，双方对于案涉房屋交付时间、逾期办证期间及其违约金标准等存在分歧。又查明：2019年1月3日，泰湖公司向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。此后肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。余国培、李颖莉与泰湖公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。对于余国培、李颖莉要求泰湖公司支付逾期办证违约金的请求。首先，关于房屋交付的时间。双方对此存在争议，泰湖公司认为根据《泰湖新城收楼书》收楼时间应为2019年9月3日。余国培、李颖莉则认为2019年9月3日的《泰湖新城收楼书》是后来按泰湖公司要求重新办理的，实际收楼时间应是在购买车位前即2018年3月2日。综合双方所提交之证据，结合交易习惯、日常生活经验法则分析，泰湖公司已于2019年1月3日向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的资料进行办证，但其却主张收楼时间为2019年9月3日，明显不符合一般的交易习惯及常理，且在2019年9月3日的《泰湖新城收楼书》中手写添加了“售楼部已通知，已开收楼通知书”内容，从该内容可反映在签订《泰湖新城收楼书》前泰湖公司已开出了《收楼通知书》，基于上述理由该院不认可泰湖公司主张的收楼时间。至于余国培、李颖莉主张的收楼时间，从其所提供的收楼通知书、微信聊天记录、车位认购书等证据已形成证据链，其证据证明力及合理性大于泰湖公司，故该院确认其所主张的收楼时间，即案涉房屋交付时间为2018年3月2日。其次，关于逾期办证的起止时间。如上所述，根据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2018年3月2日起90日内(即2018年5月31日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2018年6月1日。对于截止时间，余国培、李颖莉认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而泰湖公司则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。泰湖公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非泰湖公司可以控制之情形，故在泰湖公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2019年1月3日应视为已履行了合同约定的办证义务，故泰湖公司逾期办证的期间应为2018年6月1日起至2019年1月3日止合共217日。泰湖公司对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，该院予以采纳。最后，关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在该院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一标准计付，有关判决业已发生法律效力。本案中，余国培、李颖莉已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一标准主张，该违约金标准合理合法，该院予以支持。泰湖公司认为余国培、李颖莉主张的违约金标准过高的理据不足，该院不予采纳。综上，泰湖公司存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金责任，泰湖公司应付逾期办证违约金为19556.7元(901230元×217日×0.01%=19556.7元)。余国培、李颖莉的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、泰湖公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金19556.7元给余国培、李颖莉；二、驳回余国培、李颖莉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费231.2元，由余国培、李颖莉负担60.55元，泰湖公司负担170.65元。二审中，余国培、李颖莉没有提交新证据，泰湖公司向本院提交一份广东增值税普通发票，拟证明业主余国培、李颖莉缴纳物业管理费即发票显示的时间与其签订泰湖新城收楼书的时间是一致的，该时间是余国培、李颖莉实际收楼时间，违约金应当从该时间起90日后计算。经质证，余国培、李颖莉认为该证据日期在一审之前，不属于新证据，不应予以采纳。对于真实性、合法性予以认可。对发票的关联性不认可，该发票时间与泰湖新城收楼书的时间为同一天，泰湖新城收楼书是物业公司盖章出具的，说明发票以及泰湖新城收楼书均是余国培、李颖莉与物业公司之间的物业关系，收取物业费也是从2018年1月至2019年9月，足以证明发票时间并非办理收楼时间。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：案涉房屋实际交付时间的认定问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的收楼时间为2017年12月30日，泰湖公司于2017年12月5日向余国培、李颖莉发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续，说明此时案涉房屋已具备交付条件，可以随时交付给业主。2018年3月2日余国培、李颖莉到现场查验房屋，其在本案一审诉讼中确认于该日收楼。同时根据泰湖公司提供的物业管理费发票，物业公司也是于2018年1月起便开始收取案涉房屋的物业管理费。一审法院根据双方交易记录和日常生活经验法则，对余国培、李颖莉主张案涉房屋的实际交付时间为2018年3月2日予以采信，并根据合同约定自2018年6月1日起计收逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。余国培、李颖莉与泰湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的收楼时间为2017年12月30日，其后合同双方对于收楼时间并没有达成变更的一致意见。2019年9月3日，余国培、李颖莉在物业公司出具的《泰湖新城收楼书》上签名确认收到案涉房屋钥匙，不能证明余国培、李颖莉与泰湖公司就变更收楼时间达成合意。泰湖公司上诉认为余国培、李颖莉的收楼时间为2019年9月3日的理据不足，本院不予采纳。综上所述，泰湖公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462.4元，由肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月二十六日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲