河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初419号原告:李新建，男，1973年2月18日生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人:张家绪，郑州市上街区利君法律服务所法律工作者。被告:王淑梅，女，1963年4月3日生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人:崔易娜，河南红达律师事务所律师。第三人:雷春花，女，1957年2月15日生，汉族，现住郑州市。原告李新建与被告王淑梅、第三人雷春花案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李新建及其委托诉讼代理人张家绪、被告王淑梅及其委托诉讼代理人崔易娜、第三人雷春花均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李新建向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产（不动产产权证号为00××35），价值55万元；2、确认原告对第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产号房产拥有实际所有权，并由第三人雷春花承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2019年6月21日通过中介郑州宜宸房地产营销策划有限公司上街分公司购买了本案第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产，双方签订了《房屋买卖合同》，房价总款为55万元。原告当即通过中介支付了定金20000元，于2019年6月25日通过银行转账六次向雷春花支付房款49万元，通过中介向第三人雷春花支付现金4万元，加上定金2万元，共计付清了房款55万元，第三人雷春花于2019年6月26日向原告出具收据一份，同时雷春花将涉案房屋钥匙交付给了原告。由于该房系拆迁安置房，按房管部门规定三年内不办理过户手续，因此，涉案房屋当时没有办理过户手续。本案被告王淑梅与第三人雷春花因民间借贷纠纷，在该案立案前贵院根据王淑梅的申请，于2019年6月27日作出（2019）豫0106财保396号民事裁定书，将涉案房产查封，随后又作出（2020）豫0106执208号执行裁定书，拟将该房产进行评估拍卖。鉴于以上事实，原告于2020年4月8日向贵院提出了《执行异议申请书》，贵院于2020年4月23日向原告送达了（2020）豫0106执异4号执行裁定书，原告对裁定书不服，提起执行异议之诉。综上所述，原告通过中介购买了第三人雷春花名下的涉案房产，当时虽不具备过户登记条件，但其交易不违背法律规定，并且涉案房屋在王淑梅尚未提起诉讼之前，原告就已经购买了该房产，双方并完成了房屋交易的实质要件，原告对该房屋属于善意取得，没有过错。根据最高法院关于民事案件执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条和最高法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的相关规定，特提起执行异议执行之诉，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告王淑梅辩称，一、雷春花出卖涉案房产是恶意转移财产行为，意图达到逃避偿还债务的目的。第三人雷春花出卖涉案房产是恶意转移财产行为，意图达到逃避偿还债务的目的。第三人雷春花和肖建峡欠答辩人140万元的借款长期未归还，该事实已经由2019年11月11日上街区法院民事判决书和2019年12月25日郑州市中级法院民事判决书予以确认。2019年6月19日即原告所说的双方签订涉案房屋买卖合同之前，肖建峡和雷春花向答辩人出具了一份《承诺书》，承诺“从2019年9月30日开始，根据本人的资金状况每月开始偿还借款，第一笔还款不得少于10万元，十个月内还清借款。如果本人没有按期还款，愿以豫翠园7号楼西单元11楼1××4号房屋一套，抵80万元的价格，给债权人王淑梅，从此房屋所有权归王淑梅”，肖建峡和雷春花均在该承诺书上签名按手印。然而时隔两天，2019年6月21日雷春花便在明知欠答辩人巨额借款并承诺将该房产以80万元的价格抵偿债务的情况下，与原告李新建以超低价出卖了涉案房屋，且合同所得房款并没有用于偿还答辩人的债务，很显然雷春花在恶意转移财产，逃避债务。二、从原告提供的证据看，涉案房屋买卖合同存在诸多异常之处，明显是原告李新建与第三人雷春花及宜辰房产中介三方的恶意串通行为，依法应认定无效。首先，涉案房屋面积119.22平方米，并且已经装修，雷春花自己承诺书中也明确认可该房产至少价值80万元，但却以55万元出售，显著低于市场价，更低于其心理价位高达30%以上，显然有违常理。其次，根据2017年5月3日郑州市人民政府办公厅第58号文件《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》中，“4、在郑州市行政区域，2017年5月3日之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满三年的不得上市转让”的规定，涉案房产在2019年取得不动产证书，所以不能上市交易。从原告和雷春花签订的买卖合同中可以看出，双方约定“在甲方（即雷春花）契税票时间满五年之日起十个工作日内，甲方无条件配合乙方完成此房屋立契过户手续”，可见原告不但明知该房产三年内不能过户，还自愿五年后才过户，对房屋的权属问题没有任何的担忧，没有对卖方如果出现权属问题后承担何种违约责任进行任何约定，并且一次性付清了全部房款，这与正常买房人的心理显著不同。第三，中介费的支付有违市场规则。根据上街区房产中介佣金支付的一般规则是合同价的1%，有时会低于这个价格。涉案房产售价55万元，正常收取中介费应为5000元或5500元，本案买卖合同中却约定收取买卖双方各6000元。原告如果真的买房，不可能不货比三家，也不可能不了解中介费的收取标准。雷春花超低价卖房，明明已经利益受损，却支付高额的中介费，更是有违常理。第四，原告方支付房款55万元事实也存在疑点。从原告的邮政储蓄银行账号流水看，合同签订前一天即2019年6月20日账户内仅有102.01元，6月23日由吴桂林支付宝转入6万元，6月24日他行来账2万元，其他显示李新建支付宝提现，该账号在6月25日凑齐21万元转入雷春花账户；从原告河南省农村信用社账户明细清单看，签合同当天即6月21日该账户余额仅为13.54元。2019年6月24日李新建放贷入账23万元，自行转账5万元，于6月25日分五次转入雷春花账户。从这些信息看，签合同时，原告可以说是没有任何存款，在短短的三天内贷款、借钱凑齐49万元，说明原告经济条件并不宽裕，但却毫无防范地一股脑将房款全部转给雷春花，且没有任何违约条款，根本不符合普通买房人审慎心理。第五，原告称交付了4万元现金和2万元定金给中介，由中介交付给了雷春花，雷春花出具了共收到55万元房款的收据，与事实不符，也与合同约定相矛盾。首先，原告没有提供任何向中介交付该6万元，该六万元又由中介交付雷春花的凭证，不能证明原告已经全额支付了55万元的房款。其次，合同明确约定“乙方（即原告）将2万元交付中介保管，以支付佣金和定金，甲方（即雷春花）同意上述定金在办理完房屋立契过户前由丙方（即中介）代为保管。”后边却约定原告要一次性支付55万元的房款，相互矛盾。所以，答辩人认为仅凭雷春花出具的收据不能证明该6万元已经实际支付。从上述几点看，答辩人有理由认为涉案房屋的买卖合同完全是第三人雷春花伙同原告李新建在宜宸房产中介的协助下，三方恶意串通签订的一份虚假的买卖合同，以达到转移财产逃避债务的目的。根据合同法第52条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的”的规定，答辩人认为应认定该买卖合同无效。三、原告称涉案房屋已实际交付并实际占有入住与事实严重不符，属于虚假陈述。原告称雷春花已经于2019年6月26日将涉案房屋的相关手续及房屋实际交付给原告，但原告没有提供任何证据证明其主张。答辩人反而有充分证据证明原告是虚假陈述。答辩人申请执行过程中，因为原告提出执行异议申请，上街区人民法院执行局向管理豫翠园小区的河南新康桥物业服务有限公司进行了调查，结果得知，雷春花交付了2017年、2018年的物业费，2019年、2020年没有人缴纳物业费，2019年10月以后物业人员每周一次上门催收物业费，并没有人居住，打的电话仍然是雷春花的电话135××××7649。如果房产已经实际交付并入住，双方不可能不到物业管理处进行相应的变更和交接，原告不可能在物业人员每周一次频繁上门催收的情况下，和物业人员没有任何接触，以至于物业登记的实际联系人仍然是雷春花。可见原告是虚假陈述，本次诉讼仍然是和雷春花恶意串通，以进一步达到阻止答辩人执行涉案房产的目的。上述事实再一次印证了双方签订的买卖合同是恶意串通的虚假买卖合同，应认定无效，以充分保护答辩人的合法权益。四、根据相关法律规定，涉案房屋仍在第三人雷春花名下，原告的诉讼请求不能成立，答辩人有权继续执行该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、25条、28条的规定，涉案房产至今仍在第三人雷春花名下，原告李新建并非权利人，也没有实际占有入住。涉案房屋买卖合同是雷春花为逃避债务和原告及房产中介的恶意串通行为，原告无权排除对涉案房产的执行，其诉讼请求根本不能成立，答辩人有权继续执行该房产。即便双方的买卖合同是真实的，原告在明知房产不能过户的情况下仍然购买了涉案房产，应自行承担相应的风险。如果认为自己利益受损，应当向第三人雷春花主张权利，要求其返回相应房款，而非状告答辩人，阻止答辩人的执行行为。综上所述，答辩人认为原告的诉讼请求完全没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回其诉讼请求，使得答辩人能够继续执行涉案房产，合法权益早日得以维护。第三人雷春花诉称，原告起诉的内容是事实，但是王淑梅说我欺诈了，我没有欺诈。到现在为止我没有见过王淑梅给我一分钱，但是王淑梅说我这房产我给她签字了，说抵押了，但是在什么样的情况下，她心里很清楚，在什么样的情况下我才给她签的字，这个钱我不应该去偿还。王淑梅把这个钱给肖建峡几个月以后，她再让我去签的字，我认为不应该我去偿还。经审理查明，第三人雷春花拥有上街区××院××单元××房产（不动产产权证号为00××35）一套，根据2017年5月3日郑州市人民政府办公厅第58号文件《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》规定，自2017年5月3日之后购买的房屋，自取得《不动产权证书》之日起不满三年的不得上市转让。但第三人雷春花与原告李新建通过郑州宜辰房产中介于2019年6月21日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告李新建购买第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产（产权证号00××35），总房款55万元。当日原告支付定金2万元，2019年6月25日通过银行转账六次共支付房款49万元，通过中介向第三人雷春花支付现金4万元，付清了全部购房款房55万元，第三人雷春花于2019年6月26日向原告出具收据一份，载明收到李新建购买豫翠园7号楼2单元1××4号购房款55万元；雷春花自称将涉案房屋钥匙交付给了原告。双方在购房合同上明确载明：双方协商一致房屋过户时间为契税时间满五年之日起十个工作日办理房屋过户手续。但在上述合同签订之前，第三人雷春花于2019年6月19日向债权人即本案被告王淑梅出具《承诺书》一份，承诺“从2019年9月30日开始，根据本人的资金状况每月开始偿还借款，第一笔还款不得少于10万元，十个月内还清借款。如果本人没有按期还款，愿以豫翠园7号楼西单元11楼1××4号房屋一套，抵80万元的价格，给债权人王淑梅，从此房屋所有权归王淑梅”，第三人雷春花和共同债务人肖建峡在该承诺书上签名按手印。2019年11月被告王淑梅与第三人雷春花和肖建峡之间的债务纠纷，经本院处理并作出（2019）豫0106民初3290号民事判决书，判令第三人雷春花和肖建峡向债权人即本案被告王淑梅偿还借款本金110万元及利息。判决送达后，雷春花不服提出上诉，2019年12月25日郑州市中级法院作出（2019）豫01民终24779号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，现该判决已生效。判决生效后，第三人雷春花和肖建峡均未履行判决确定的偿还义务，被告王淑梅申请本院强制执行，执行局作出（2020）豫0106执208号民事裁定书，评估拍卖第三人雷春花名下位于上街区××院××单元××房产。后本案原告李新建以与第三人雷春花签订房屋买卖合同，并全额支付购房款为依据，主张其对涉案房产享有所有权，以案外人的身份提出执行异议，本院于2020年4月22日作出（2020）豫0106执异4号执行裁定书，驳回案外人李新建的执行异议请求。另查明，原告李新建与第三人雷春花签订购房合同后，未办理产权过户登记，原告也未实际居住。上述事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录为据，事实清楚，足以认定。本院认为，不动产物权变动以登记为生效要件,即因不动产买卖关系导致的权属变更除应当具备有效的不动产买卖合同,买卖双方还应当到不动产登记部门进行相应的产权变更登记。同时具备上述要件,不动产买受方继受取得该不动产所有权。本案中，2019年6月21日,原告李新建与第三人雷春花签订《房屋买卖合同》约定“经双方协商，由李新建将购房款55万元一次性支付给雷春花”、“房屋立契过户时间为雷春花契税票时间满5年之日起10个工作日内”，双方依约即便交付了购房款和钥匙，但不动产不以占有为公示方式，且原告李新建在明知房屋过户需要三年的情况下又约定五年后过户，仍购买涉案房屋且一次性付清购房款55万元，不防控任何风险，与商品房交易习惯相悖也与常理不符，交易目的的真实性本院不予采信；在雷春花将涉案房屋钥匙交付给原告后，原告李新建也未实际入住，故本院认定涉案房屋在查封之前，原告并未合法占用该不动产，故涉案房产的产权归属没有发生变动。原告主张确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。原告对涉案房屋不享有所有权，即原告不享有足以排除（2020）豫0106执208号执行案件强制执行的民事权益，关于原告诉请停止对位于上街区××院××单元××房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李新建的诉讼请求。案件受理费9300元，由原告李新建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  韦 鹏审 判 员  朱艺枝人民陪审员  安 静二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王 佳