四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4891号 上诉人（原审原告）：成都金高房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区槐树店路长融街30号4栋4单元1层4号。 法定代表人：沈林，总经理。 被上诉人（原审被告）：吴炬，男，1986年9月29日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晓，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人成都金高房地产营销策划有限公司（以下简称金高公司）因与被上诉人吴炬居间合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2019)川0108民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 金高公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判吴炬向金高公司支付居间服务费210,000元及逾期付款违约金10,220元（暂计至起诉日，实际金额以210,000元为基数自2018年3月18日起按年利率6%的标准计算至全部款项付清之日止）。事实和理由：2018年3月16日，吴炬因购房需要独家委托金高公司为其提供购房居间服务，并签订了《看房确认单》。金高公司于2018年3月16日、17日带吴炬实地考察了龙泉驿区同安街道阳光大道138号中粮御嶺湾包括216栋在内的数栋别墅，并与房主进行了斡旋撮合。3月18日，吴炬私下与御嶺湾216栋别墅房主见面确认买卖交易事项，并最终以1400万元的价格与房主完成了该栋别墅的买卖交易。吴炬与房主完成交易后，委托成都明鑫月房地产经纪有限公司（以下简称明鑫月公司）代为办理网签、房产证等，并向其支付了3000多元的代办服务费，而非一审法院认定的吴炬通过明鑫月公司完成居间服务。吴炬违背诚实信用原则私下与房主进行交易，违背了契约精神。根据双方签订的《看房确认单》第四条C款的约定，吴炬私下与房主交易应全额向金高公司支付承办费（房屋交易金额的1.5%）。 吴炬辩称：1.案涉房屋不是通过金高公司提供居间服务购买的；2.原房主通过多家中介机构案涉房屋的出售信息，金高公司只是其中一家；3.金高公司只带吴炬看了房屋，但没有撮合吴炬与原房主达成购买合意，要求居间费用没有依据。吴炬有选择中介机构的权利，金高公司的《看房确认单》限制了吴炬的权利，限制效力不具有法律效力。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金高公司的上诉请求。 金高公司向一审法院提出诉讼请求：判令吴炬向金高公司支付居间服务费210,000元及逾期付款违约金10,220元（暂计至起诉日，实际金额以210,000元为基数自2018年3月18日起按年利率6%的标准计算至全部款项付清之日止）；二项合计220,220元。 一审法院认定事实：2018年，吴炬欲购买位于成都市龙泉驿区房屋，2018年3月16日和2018年3月17日，金高公司（乙方）与吴炬（甲方）签署了《看房确认单》，《看房确认单》载明，216栋价格约为1300万元，如购买的“承办费”为成交价格的1.5%，于甲方与业主签订买卖合同之时一次付清，甲方及其任何形式的亲属与甲方相关人员私下和乙方曾介绍过的业主签订租赁（买卖）合同，甲方应全额支付承办费，此费用自甲方与房产业主签订买卖或租赁合同之日支付。后金高公司带吴炬看了包括216栋在内的8套房屋。 2018年4月9日，吴炬通过明鑫月房地产经纪有限公司（以下简称明鑫月公司）居间，与案涉房屋产权人张某签订《成都市存量房买卖合同》，合同约定吴炬以3000000元价格向张某购买了位于成都市龙泉驿区房屋（建筑面积351.01平方米，系独栋）。 金高公司对自己的主张提交了金高公司工商信息、吴炬身份信息、看房确认单、房屋信息摘要、短信聊天记录、微信聊天记录等证据；吴炬对自己的主张提交了成都市存量房买卖合同、银行转款记录、证人证言等证据。 一审审理中，吴炬主张金高公司的工作人员带吴炬看过位于成都市龙泉驿区次，后吴炬选择明鑫月房地产经纪有限公司提供居间服务，以3000000元价格购买了该房屋，吴炬向明鑫月房地产经纪有限公司支付了中介费10000元。对吴炬该项主张，一审法院审查认为，张某证明将案涉房屋以3000000元出售给吴炬，该房屋为精装房，证人陈述的价格与小区同类型房屋价格相差悬殊，一审法院对吴炬以3000000元购买案涉房屋的主张不予采信。 一审审理中，吴炬申请了证人张某出庭作证，张某陈述，其在出售案涉房屋时，将该房屋出售信息告知了多个中介机构，后吴炬通过明鑫月房地产经纪有限公司提供居间服务与自己签订了房屋买卖合同，并完成交易。 一审法院认为：金高公司在带吴炬看房时签订的《看房确认单》，系金高公司要求吴炬作出不私下与业主成交的承诺，因房屋产权人张某将该套房屋出售信息挂在多家中介机构，在金高公司与吴炬没有签订正式的居间合同的情况下，吴炬可选择其他中介机构居间交易，一审法院对金高公司要求吴炬全额支付中介费的诉讼请求不予支持，鉴于金高公司工作人员带吴炬看房，以及与房东沟通亦有付出，而吴炬购买案涉房屋时却没有选择金高公司居间交易，一审法院确定吴炬酌情支付金高公司中介费10000元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴炬应向金高公司支付居间服务费用10000元，限于判决生效后十日内履行；二、驳回金高公司的其他诉讼请求。案件受理费4603元，由吴炬承担100元，金高公司承担4503元。 本院二审审理期间，金高公司提交了以下证据：明鑫月公司出具的《关于龙泉驿区房屋买卖居间交易情况说明》（以下简称《情况说明》），拟证明居间服务是由金高公司提供的，明鑫月公司仅为吴炬提供了代办服务。吴炬质证认为，对该证据的三性均有异议，一审中提供的《成都市存量房买卖合同》中注明了明鑫月公司是吴炬购买案涉房屋的居间人，与上述证据相矛盾。金高公司申请本院向明鑫月公司调查取证案涉房屋的居间服务情况，本院依申请前往调查，形成调查笔录。明鑫月公司法定代表人曾跃明在笔录中陈述，吴炬向明鑫月公司声称其与案涉房屋的业主是亲戚，双方要买卖房屋，需要公司代办过户手续，明鑫月公司的一位工作人员（已离职）仅为吴炬提供了案涉房屋的代办过户手续服务，没有提供带看等其他服务，收取的手续费是3000元；《成都市存量房买卖合同》上注明的居间方是明鑫月公司，系代办过户手续时房管部门要求填写的居间方；案涉房屋市价大概是1000多万元；2020年4月12日出具的《情况说明》是真实的，只是对中介费10000元表述有误，根据调查当天再次与该名离职经办人员核实的情况，代办过户手续费仅收了3000元。金高公司对调查笔录的三性均无异议。吴炬质证认为，对该调查笔录中明鑫月公司陈述的真实性不予认可。本院经审查认为，《情况说明》能够证明明鑫月公司仅为吴炬提供了案涉房屋的代办过户手续，与本院的调查笔录相印证，本院予以采信。 二审审理中，吴炬陈述，其与案涉房屋原房主不认识、没有特殊关系。金高公司陈述，其公司在房屋买卖交易中收取的中介服务费标准是向卖方收取1%，买方收取1.5%，这是行业普遍的标准，如像链家这样的大型公司收取的中介服务费用会更高。一审审理中，双方均陈述在金高公司向吴炬提供案涉房屋带看服务时，原房主在场。 二审还查明，2018年3月17日，双方签订的《看房确认单》第一条约定：“委托期限：自2018年3月17日起至找到合适的房产止。在此期间金高公司为吴炬的独家委托服务机构，或经双方书面同意后终止”。 另，成都金高商贸有限公司已于2019年10月14日变更名称为成都金高房地产营销策划有限公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩意见及审理查明的事实，本案的争议焦点为：案涉房屋的居间服务是否由金高公司提供以及吴炬是否应向金高公司支付居间费及违约金。本院综合分析评判如下： 本院认为，房屋买卖居间服务的核心环节系中介机构为买房人寻找带看合适的房源，并向买卖双方披露对方信息，促成双方交易。本案中，首先双方于2018年3月17日签订《看房确认单》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。金高公司按照《看房确认单》为吴炬提供了大量的带看服务，包括案涉房屋在内的小区就带看了8套房屋；其次，看房当日原房主也在现场，即金高公司向买卖双方披露了对方信息；再者，双方在金高公司带看后不到一个月的时间签订了案涉房屋的买卖合同，双方已成功交易；最后，吴炬委托金高公司系独家委托，且双方约定如吴炬私下和金高公司曾介绍过的业主签订买卖合同，吴炬应支付全额承办费。综上，本院认定系金高公司为案涉房屋的交易向吴炬提供了居间服务。吴炬主张系明鑫月公司提供的居间服务，对此本院不予采信，原因有三：第一，明鑫月公司否认为其提供了居间服务；第二，明鑫月公司陈述其收取了代办过户手续费为3000元。因该金额明显低于行业正常的居间费标准，即使是吴炬陈述的10000元，也明显低于行业正常标准，因此对明鑫月公司关于该费用仅系代办过户手续费的陈述本院予以采信；第三，根据行业惯例，房屋买卖双方均需向中介公司支付居间费，因此原房东张某与本案有利害关系，其在一审中的证人证言，本院不予采信。本案中，吴炬不诚信的“跳单”行为扰乱了房屋中介行业的正常交易秩序，如若放任类似情形发生，将严重影响房屋中介行业的持续健康发展乃至我市良好的营商环境。本院认定吴炬应向金高公司支付案涉房屋的居间服务费用。 关于居间费用金额的问题。第一，案涉房屋的成交价如何认定。庭审中，吴炬主张案涉房屋的成交价格为300万元。但在《看房确认单》中，案涉房屋的报价为1300万元，案外人明鑫月公司作为专业中介机构，陈述案涉房屋的价格大概也为1000多万元，两者可以相互印证。结合吴炬陈述其与原房主不认识、没有特殊关系，本院对于其主张的明显异常低于市场价的300万元成交价格不予采信。本院根据《看房确认单》中的价格推定案涉房屋成交价格为1300万元，并以此作为中介费的计算基数。第二，居间费用如何计算。双方签订的《看房确认单》第四条B款约定“购买：承办费为成交价格的1.5%，于甲方与业主签订买卖合同之同时一次付清”，C款约定“甲方及其任何形式的亲属或其他形式与甲方相关的人员私下和乙方曾介绍过的业主签订租赁（买卖）合同，甲方应支付全额承办费；此费用自甲方与房产业主签定买卖或租赁合同之日支付”。因此吴炬应向金高公司支付19.5万元（1300万元*1.5%）。另外，关于金高公司违约金的上诉请求，因双方并未约定违约金，对此本院不予支持。 综上所述，金高公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院(2019)川0108民初1563号民事判决第二项； 二、变更成都市成华区人民法院(2019)川0108民初1563号民事判决第一项为：吴炬于本判决生效之日起十日内向成都金高房地产营销策划有限公司支付居间服务费用195000元； 三、驳回成都金高房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4603元，由成都金高房地产营销策划有限公司负担403元，由吴炬负担4200元；二审案件受理费4753元，由成都金高房地产营销策划有限公司负担553元，由吴炬负担4200元。 本判决为终审判决。 审判长  马丽莎 审判员  聂彪峰 审判员  罗 宇 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李高赵