沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初14951号 原告：沈阳金鹏物业管理有限公司，住所地:沈阳市和平区哈尔滨路36-2号822，统一社会信用代码：91210102793180960M。 法定代表人：张金财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鑫，男，1982年12月10日出生，汉族，该公司沈阳市铁西区-3-3。 委托诉讼代理人：滕达，辽宁正直律师事务所律师。 被告：沈阳和平长白开发建设有限公司，住所地：沈阳市和平区长白西二街46-1号（7门），统一社会信用代码：912101007555275641。 法定代表人：刘学生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟祥梅，辽宁金正律师事务所律师。 原告沈阳金鹏物业管理有限公司（以下简称“金鹏物业公司”）诉被告沈阳和平长白开发建设有限公司（以下简称“长白开发建设有限公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞担任审判长并主审，与人民陪审员董秀坤、杨晓玲组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鹏物业公司的委托诉讼代理人张鑫、滕达，被告长白开发建设有限公司的委托诉讼代理人孟祥梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付金沙湾一期网点空房物业费184,297元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付金沙湾一期网点空房物业费177,148元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2008年11月份签订了《“金沙湾”小区前期物业管理委托协议》、依据协议约定，原告为被告开发的该小区进行物业服务，双方约定，业主未进驻期间内，其房屋空置物业费由甲方每月向乙方拨款，此费用拨款仅到2010年5月10日，之后一直到2016年6月7日向原告撤出该小区物业管理期间共产生金沙湾一期网点空房物业费：184,297元；原告依约履行了合同义务，被告违反了合同约定的义务。由于被告拖延支付物业费，原告从2010年5月10日至今每年曾多次派人催讨欠款，被告仅于2015年12月31日向原告支付60,000元物业费。（计算在其它与之有关的欠费里）。时至今日，被告尚欠费用合计为：184,297元。原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，望贵院依法保护原告诉求。 被告沈阳和平长白开发建设有限公司辩称，1、原告主张的空房时间无法确定且证据提供不全，从原告现有的材料来看均已过诉讼时效。请求驳回原告的诉求；2、本案被告单位并不是涉诉房屋的建设单位，根据物业管理条例的相关规定，只有建设单位才有权与物业公司签订前期物业管理委托协议。并且我公司不是建设单位，无法对于房屋的销售情况进行充分的了解与核实。更无法限制销售情况。因此，对于具体房屋的销售无法掌握。原告又提供不出具体房屋的售出时间与接收时间，即使起诉也无法查实，请求依法驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据材料如下： 1.(2017)辽0102民初11241号民事判决书一份、（2016）辽0102民初655号民事判决书一份、《委托代建合同》一份、工程情况说明一份、金沙湾二期前期物业管理委托协议一份、请款《情况说明》一份、金沙湾小区空房物业费情况说明一份，盛京银行进账单8张、辽宁省地方税务统一发票173张。证明金沙湾项目的开发单位和所有权人为被告沈阳长白开发建设有限公司，之前的物业费出票人都为沈阳和平长白开发建设有限公司，收款人为金鹏物业管理有限公司，并且开具发票名头由长白岛村屯改造指挥部逐步变为沈阳和平长白开发建设有限公司，实际与金鹏物业履行物业合同的单位是被告沈阳长白开发建设有限公司，被告沈阳长白开发建设有限公司享受着物业服务，应当承担支付物业费的义务。被告发表质证意见：第一，该组证据中的两份判决书均体现出方迪房地产开发有限公司出具证明，证明房屋归我方所有，这说明方迪房地产开发有限公司实际为代建单位，我方是应管委会的要求作为原告以我公司名义主张相关权利，承担相应义务，不改变合同主体相关事实；第二，我方虽有付款行为，但我方是应管委会的要求进行付款，本身双方间没有任何法律关系，因此我方认为原告提供的前述证据证明不了我方应承担付款义务；第三，我方对情况说明的真实性有异议，该情况说明与事实不符，如果情况说明系我公司出具，我公司应作为情况说明主体，但该情况说明落款方为本案原告，应该是其主观意思表示。 2.《和平区物业服务合同备案证明》一份，金沙湾小区交接协议一份，金沙湾一期交接单一份，《金沙湾》小区前期物业管理委托协议一份，金沙湾小区一期入住通知单一份，网点空房物业费清单一份。《和平区物业服务合同备案证明》、金沙湾小区交接协议、金沙湾一期交接单以及《金沙湾》小区前期物业管理委托协议均证明我公司在2016年6月8日撤出涉案园区，即《前期物业管理委托协议》的终止期限为2016年6月8日。原告在协议约定的服务期间内持续为被告开发的小区提供物业服务，物业服务收费标准为住宅0.65元/月/平方米，车库、网点0.325元/月/平方米。金沙湾小区一期入住通知单和网点空房物业费清单证明每户房屋房主的入住时间及已入住房屋的面积，且证明了在房主入住之前，原告依据《金沙湾小区前期物业管理委托协议》管理空置房屋的时间。经计算，被告共计拖欠原告物业费177,148元。被告发表质证意见：根据委托协议第五条的约定，未进驻的空房物业费，由甲乙双方协商解决，且原告提出的欠缴物业费情况我方并不清楚，该解决方式并不意味着应由本案被告来承担这笔费用，故原告向我方主张该笔物业费没有事实和法律依据。 根据上述各方当事人提供的证据材料、陈述，本院认定如下事实： 1.2007年11月17日，沈阳长白岛管理委员会（委托人）与沈阳方迪房地产发展有限公司（代建人）签订《沙岗子村屯改造金沙湾建设项目委托代建合同》。合同约定,委托人沈阳长白岛管理委员会将沈阳市和平区长白地区沙岗子村屯改造金沙湾项目的全部建设项目委托给代建人沈阳方迪房地产发展有限公司实施代建管理；合同约定项目管理的范围为：代建人根据沈阳市发展和改革委员会下达的投资计划和规划局出具的规划图、从项目立项、土地竞拍等前期工作、办理规划、开工手续、组织工程设计、地质勘探、项目开工建设、小区各种外网、内网配套工程直至鞠躬验收满族入住条件和居民入场生活必须具备的基本功能移交给使用人并承担工程报修工作、档案归档工作等的全过程的管理【含软环境建设和围墙及大门等、小区道理、绿化、供水系统、供电系统、供暖系统和污水处理厂及排放系统（达到允许排放到自然水体的有关标准和规定）、路灯照明、邮政设施、电话通讯、有线电视管线安装等项目建设的一切工作】。此外该合同还就建设概况、代建人工程项目管理的工作内容、委托人向即按代建人提供的工程资料、工程总建设工期和质量标准、合同价款、资金的核拨程序、工程代建费、垫资利息及代建管理费的支付方式、竣工和验收工作、委托人权利和义务、代建人的权利和义务等内容进行了约定。 2.原告金鹏物业公司（乙方）与长白岛村屯改造工程指挥部（甲方）签订《“金沙湾”小区前期物业管理委托协议》。协议约定，双方就甲方开发的位于沈阳市和平区长白“金沙湾”小区前期物业管理服务事项协商一致，订立本协议；乙方应在业主正式入驻前一段时间内，进入管理服务状态；业主未进驻期间，甲方每月向乙方拨款，人民币陆万伍仟元（65,000），待住户进驻时，由乙方向业主收取物业费，甲方不再拨款，如有不进驻的空房物业费，由甲乙双方协商解决；物业管理服务公司收费标准为住宅每平方米0.65元/月，车库、网点0.32元每月每平方米；本协议有效期拟定为二ΟΟ八年十一月十日起至二ΟΟ九年十一月十日止，最终协议有效期以业主委员会通过招投标与乙方续约或其他方式正式确定物业管理公司时止。协议签订后，原告按照协议约定自2008年11月10日起为金沙湾小区提供物业管理服务。2016年6月6日，原告与沈阳凤祥物业管理有限公司签订《金沙湾小区交接协议》，协议载明“沈阳金鹏物业管理有限公司服务截止日期为2016年6月8日”。原告金鹏物业公司自2008年11月10日起至2016年6月8日止为涉案房产所在园区提供物业管理服务。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房产的物业服务费是否应由被告长白开发建设有限公司承担的问题。 首先，根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，本案中，基于原告提供的《沙岗子村屯改造金沙湾建设项目委托代建合同》可确认：沈阳方迪房地产发展有限公司为涉案园区的实际建设单位。即，本案中委托建设单位、建设单位皆非被告，而委托单位与建设单位关于涉案园区的纠纷并非本案审理范围； 其次，庭审中，原告金鹏物业公司虽主张与其签订《前期物业管理委托协议》的长白岛村屯改造工程指挥部系被告长白开发建设有限公司所设立，涉案房产的开发单位和所有权人均系被告长白开发建设有限公司，但其提供的民事判决书、银行进账单和发票等证据对其主张无法予以证实，原告也未提供证据证明长白岛村屯改造工程指挥部签订的合同的权利、义务应由被告长白开发建设有限公司承担； 再次，基于原告金鹏物业公司与长白岛村屯改造工程指挥部签订的《“金沙湾”小区前期物业管理委托协议》可确认：该合同约定履行期间为2008年11月10日至2009年11月10日；基于长白开发建设有限公司营业执照可确认：该公司成立于2004年。即，长白开发建设有限公司成立时间明显早于金鹏物业公司与长白岛村屯改造工程指挥部签订协议的日期； 最后，原告以房屋空置事实为由主张空置房物业费，则建设单位在完工后是否将涉案房产的所有权转移给被告，并不必然影响其主张。 故，对于原告金鹏物业公司要求被告长白开发建设有限公司承担涉案房产物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告沈阳金鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3,986元，由原告沈阳金鹏物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李东皞 人民陪审员  董秀坤 人民陪审员  杨晓玲 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  黄 妍 本判决所依据的相关法律规定 《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。