宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4858号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁夏金久生物股份有限公司。 法定代表人：宋某。 委托诉讼代理人：李某，宁夏宁佑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王某，宁夏综义律师事务所律师。 上诉人宁夏金久生物股份有限公司（以下简称金久公司）与被上诉人白某房屋租赁合同纠纷一案，因金久公司不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院原所作（2018）宁0106民初7269号民事判决书，向本院提出上诉。本院经审理后于2019年3月21日作出（2018）宁01民终4295号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重新组成合议庭进行审理后，于2019年11月6日作出（2019）宁0106民初5045号民事判决，金久公司不服，再次向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后,依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人金久公司的委托诉讼代理人李某，被上诉人白某及其委托诉讼代理人王某在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 金久公司向本院提出上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初5045号民事判决书的第二项，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由白某承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,对关键证据真实性不予确认,导致判决结果错误。金久公司一审提交的录音证据及视频资料中白某明确表示因金久公司未付租金以及防止金久公司搬离厂房而将厂房锁闭,导致金久公司无法使用。在金久公司明确提出该问题后,白某有排除妨害保证金久公司正常使用厂房的义务,但白某并未履行其出租人应尽的义务。故白某要求金久公司支付未使用期间的租赁费于法无据。一、原一审庭审过程中,白某当庭表示认可录音的真实性，其代理人当庭引导白某做虚假陈述,否认录音的真实性,在金久公司代理人提出异议后,法庭当庭警告白某代理人。故一审法院应当结合庭审过程对录音证据的真实性予以确认，但一审判决却以真实性无法核实为由不予确认。二、一审庭审中金久公司提交的2019年4月9日和2019年4月11日共计23份视频均为白某阻挡金久公司搬离厂房,金久公司在报警的同时录制的视频,与报警记录一致。在视频中白某明确了锁门阻止金久公司使用和搬离厂房的事实以及锁门的时间,该证据与报警记录能够互相印证,应予以采信。即便白某不认可,也可委托专业鉴定机构鉴定视频资料真实性,而一审判决直接以真实性无法核实为由不予采信，与证据规则的相关规定不符。三、由于一审判决对白某于2017年4月将厂房上锁并阻止金久公司使用和搬离相关事实的关键证据不予确认,最终导致事实认定不清,判决结果错误。综上,请求二审法院支持金久公司的上诉请求。 白某辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回金久公司的上诉,维持正确的(2019)宁0106民初5045号民事判决书。一、金久公司占有使用白某22号标准厂房截止到2019年4月9日的事实客观存在。2016年8月1日白某与金久公司签订《厂房租赁合同》,白某将位于银川市××区面积为1305平方米的22号标准厂房出租给金久公司,期限为一年,自2016年8月1日至2017年8月1日,每年年租金为172260元,当年8月1日付清,下一年以此类推。房屋交付时间为2016年8月1日。合同还约定了物业费、违约金等其他权利义务。合同签订后,金久公司支付了白某部分租金开始占有使用该厂房,并将货物放置在该厂房内。金久公司抗辩称其未占有租赁物,租赁厂房大门由白某上锁控制。但一审中双方提交的证据显示,金久公司的货物存放在厂房内,且金久公司于2017年3月14日在合同中注明“从本月开始支付”合同到期付完,以上均表明金久公司已经接手了租赁物。金久公司提供的几份证据均不能证实其只使用白某厂房4个月的事实。通过报警记录及视频资料均能证实金久公司正式搬离厂房的时间是2019年的4月9日。二、因白某在一审法庭辩论终结前未提供涉案房屋的建设工程规划许可证,一审法院确认白某与金久公司签订的《厂房租赁合同》无效,并对白某诉请违约金不予支持。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，金久公司应当支付其占有使用白某厂房期间的使用费。故一审判决金久公司支付白某自2016年8月1日至2019年1月9日期间的占有使用费及物业费符合法律规。综上,请求驳回金久公司的上诉请求,维持原判。 白某向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除白某、金久公司之间签订的租赁合同；2.判令金久公司支付租金287585元，支付物业费10570元；3.判令金久公司支付违约金86276元（按照欠付租金总额2897585元×30%）；4.判令金久公司支付自2018年11月1日至2019年7月1日期间的房屋租金即8个月×14355元/月=114840元；5.本案诉讼费由金久公司承担。 金久公司提出反诉请求：1.请求人民法院依法确认白某、金久公司双方于2016年8月1日签订《厂房租赁合同》无效；2.请求人民法院判令白某返还扣押金久公司的货物（详见货物清单）;3.请求人民法院判决没收白某的违法所得（即已经收取的租金）；4.请求人民法院依法判令白某自行拆除位于银川市××区标准厂房；5.请求人民法院依法判令白某赔偿损失500000元；6.诉讼费由白某承担。 一审法院查明：2016年8月1日，白某与金久公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定：白某（甲方）将位于银川市××区位于银川市××区位于银川市××区标准厂房（包括院落）出租给金久公司（乙方）；期限为一年，自2016年8月1日至2017年8月1日；每年租金为172260元，当年8月1日付清，下一年以此类推；房屋交付时间为2016年8月1日；房屋内产生的水电费及其他费用由乙方承担，物业费按每月每平方米0.3元收取；乙方出现不按合同约定支付房租等违约情形的，乙方承担合同总金额100%的违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，金久公司向白某支付了部分房租后占有了该厂房，并将货物放置在该厂房中。2017年3月14日，金久公司的人员在《厂房租赁合同》上签注：“请从本月起开始支付，本合同到期前付完。”2017年4月1日，金久公司向白某支付了2万元房租后，再未付房租，但其物品一直存放在涉案厂房中。现白某以欠付租金为由诉至一审法院，请求判令解除租赁合同，并由金久公司支付房租及各项费用并承担违约金。金久公司以白某房屋不合法为由提起诉讼，请求确认合同无效，并由白某承担锁厂房产生的损失。 审理中，白某承认收到金久公司的租赁费10万元，金久公司称其只在2017年4月1日支付了案涉房屋房租2万元，其余均为支付另案审理的16号厂房房租。 另查明，金久公司于2019年1月3日前往涉案厂房要求拉走厂房内设备，但白某将厂房门锁了并不让其拉走设备。2019年1月9日，白某以短信方式通知金久公司，要搬离厂房，先要结清欠的房租，及打官司期间这几个月的房租。现在官司还没结束，待二审判决了，房租交清了可以随时搬离，否则不可以。2019年4月9日、4月11日，金久公司再次要求搬离，白某派人予以阻止，金久公司工作人员孟庆东进行了报警并由公安机并出具了接处警登记表。4月11日金久公司从涉案厂房中搬离，并通过短信通知白某其已强行搬离，让白某及时接收房屋以免产生不必要的损失。 一审法院认为，白某在涉案土地上建设厂房已经取得了土地使用权人的同意，银川市规划局于2007年2月13日颁发选址意见书，但白某未提交涉案土地《建设工程规划许可证》，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。该合同虽无效，但金久公司实际占有并使用了涉案22号厂房，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应一般予以支持”。金久公司出示的证据可以证明其截止2019年1月9日其要求搬离涉案厂房受到白某的阻止，故2019年1月9日以前，金久公司一直占有涉案厂房，占有使用费及物业费的计算期限应自2016年8月1日计算至2019年1月9日，占有使用费计算为417200元（172260÷365×884），白某自认金久公司已向其支付100000元租金，故金久公司应向白某再支付占有使用费317200元。白某主张的违约金没有依据，一审法院不予支持。金久公司占有使用涉案厂房时的物业费用应由其自行负担，参照合同约定物业费计算为11457.9元（1305×0.3×29＋1305×0.3÷30×8），白某主张物业费金额为10570元，一审法院予以支持。庭审中金久公司当庭放弃请求人民法院判令白某返还扣押金久公司的货物、判决没收及判令白某自行拆除位于银川市××区标准厂房，一审法院予以准许，金久公司主张的赔偿损失500000元没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认白某与金久公司签订的《厂房租赁合同》（银川市金凤区工业集中区22号标准厂房）无效：二、金久公司于一审判决生效后向白某支付厂房占有使用费317200元、物业费10570元，合计327770元；三、驳回白某的其他诉讼请求；四、驳回金久公司的其他反诉请求。一审案件受理费8789元，由白某负担3019元，金久公司负担5770元；反诉费4000元，由金久公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审查明，金久公司的物品一直存放在案涉厂房，直至2019年1月9日其要求搬离受阻，故一审法院参照合同约定的租金、物业费计算标准判决金久公司支付2019年1月9日之前的占有使用费317200元及物业费10570元符合本案事实及法律规定。金久公司抗辩称白某于2017年4月将案涉厂房上锁并阻止其使用和搬离，但其提交的证据不足以证实，一审法院对其该抗辩主张未予采纳并无不当。二审期间，金久公司仍未举证证明其该上诉主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其该上诉理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8789元，由上诉人宁夏金久生物股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪新秀 审判员  程改焕 审判员  何 玲 二〇二〇年五月十八日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。