广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8597号原告：陈丽霞，女，汉族，1971年11月8日出生，住广东省广州市东山区********之二504房，公民身份号码。被告：罗秀业，男，汉族，1986年9月17日出生，住广东省广宁县**************，公民身份号码。原告陈丽霞与被告罗秀业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后,适用小额诉讼程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告陈丽霞到庭参加诉讼，被告罗秀业经本院传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告陈丽霞起诉提出如下诉讼请求（明确后）：1.判令被告支付拖欠的2020年1月25日至2020年3月27日的租金2400元和违约金8880元；2.判令被告赔偿原告损失（包括热水器、洗手盘、水龙头、床垫、厕所座、墙壁）7776元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2017年5月25日起至2020年3月27日租住于禅城区盛南公馆1829房期间损坏房屋内财物（包括墙壁、地面、热水器、洗手盘、水龙头、床垫、厕所座），且在拖欠2个月租金和违约金后于2020年3月27日撤离。原告多次沟通无果，故起诉。被告罗秀业未应诉答辩，也未提交书面答辩状。本院经审理认定如下事实：原告是位于佛山市禅城区************房屋（以下简称涉案物业）的所有权人，已经取得该房屋的不动产权证书。2017年5月24日，原告（出租人、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方使用，租赁期自2017年5月25日起至2018年5月24日止；租金按月计算，每月租金1200元，乙方应在每月25日前缴纳；租赁期内的水、电、煤气费、管理费等由乙方承担；乙方向甲方缴纳2000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回乙方；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金。逾期超过10天的，甲方有权单方解除合同、收回房屋并没收押金。等等。《租赁合同》签订后，原告将涉案物业交予被告使用。上述约定的租赁期满后，被告继续承租该物业，双方书面约定由被告“续租至2020年5月24日”。此外，被告还于2019年8月6日在该合同上方空白处手写“备注：每月25号前交租，如超过一天，按租金20%计违约金，即26号开始计。”2020年3月27日，被告出具一份确认书，内容为“盛南公馆1829号房于2020年3月27日已搬清所有个人物品，锁匙交还物管”。原告陈述称，被告从2020年1月25日起至2020年3月27日搬离期间的租金未付。被告搬离后，原告收回涉案物业时，发现涉案物业存在以下损坏的情况：1.厕所热水器漏水，且漏水导致厕所天花板发霉；2.厕所洗手盆破裂和下水器损坏；3.床垫上有污渍、血渍；4.马桶盖板轴心插销脱落。原告后于2020年3月28日更换了热水器，一共花费576元。以上事实，有原告举证的不动产权证书、《租赁合同》、照片以及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》为双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照该合同的约定，诚实全面地履行合同义务，否则应承担相应的责任。关于租金和违约金。被告本应依照案涉《租赁合同》约定于每月25日前向原告支付当月租金1200元，但其从2020年1月25日起至2020年3月27日期间的租金至今未付，已经构成违约，原告有权要求被告支付。经计算，被告应向原告支付该期间的租金价款为1200元/月×（2+3/30个月）＝2520元。本案原告仅要求被告支付2400元，是其对自身合法权利的处分，应予尊重。至于违约金。违约金有约定从约定，但约定违约金过分高于或者低于因违约所造成损失的，当事人有权要求调整。本案租赁合同约定被告逾期支付租金的违约金标准为每日20%，折合年利率7300%。在原告未能举证证明被告逾期付款造成原告除利息损失之外还有其他损失的情况下，上述约定违约金标准明显过高。基于司法公平原则，违约金应予以调整，结合本案合同的履行情况等因素，本院酌定违约金以年利率24%的标准进行计算。违约金从租金应付未付次日起计算至实际清偿之日止，经计算，截止2020年4月20日，被告应付违约金的数额为65.81元，之后被告仍应按照年利率24%的标准向原告支付违约金至租金实际清偿之日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。序号租金月份租金（元）滞纳金起计时间滞纳金截止时间滞纳金利率标准滞纳金（元）12020年2月12002020/2/262020/4/2024%/年43.4022020年3月12002020/3/2620.5232020年3月26日至27日802020/3/281.26总计252065.81三、关于租赁物损失问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十七条至二百一十九条规定，承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物；承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，否则出租人有权要求赔偿损失。即承租人仅对于未按约定的方法或者租赁物的性质使用时所造成的租赁物损耗负赔偿责任。本案中，就原告所主张的各项损失，本院分析如下：1.关于洗手盆的损失，原告举证的照片可见涉案房屋中的洗手盆内侧有破碎且向周边放射性裂痕，根据日常生活经验该损坏可能为硬物敲击所致。结合开发商将涉案房屋交付给原告的时间、通常装修和招租所用时间，原告关于被告为该房屋的第一位居住者的陈述可能性很大，故本院推定该损害为被告使用涉案房屋期间发生，被告对此应予赔偿。原告未能举证的该损失的具体数额，综合市场上同等普通产品的价格及安装人工费用成本，本院酌定被告应向原告赔偿洗手盆损失400元。2.关于床垫的损失。一方面，从原告举证的照片来看，涉案物业内配置的床垫上无破裂、毁损的情况，虽然部分区域有淡棕色的污渍以及一小块褐色的污渍，但此并不影响该床垫正常使用的功能，故原告要求被告赔偿更换床垫的损失，理据不足，不应支持。另一方面，根据生活习惯，上述污渍有可能因产生作用于使用人的心理而影响该床垫使用的舒适性，在被告无证据证明该污渍非因其不正当使用所造成的情况下，被告应当赔偿原告因清理该相应的污渍所造成的费用损失，该损失本院酌定为300元。3.关于热水器、厕所盖板的损失。如原告所陈述该些物品的损坏表现分别为漏水导致天花发霉、轴心插销脱落，根据日常生活经验，此种损坏情形通常为长时间使用以及物品本身品质原因相结合而形成的自然损耗，原告未举证证明该损耗属于由被告不当使用所致，应承担举证不能的不利后果，其相应损失赔偿主张，不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告罗秀业于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈丽霞支付位于佛山市禅城区************自2020年1月25日起至2020年3月27日止租金2400元，并支付租金的违约金（违约金的计算方式：暂计至2020年4月20日为65.81元，此后以未付租金为基数，按照年利率24%的标准，从2020年4月21日起计算至租金实际清偿之日止）；二、被告罗秀业于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈丽霞赔偿洗手盆、床垫损失共计700元；三、驳回原告陈丽霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计138元（原告已经预交）,由原告陈丽霞负担113元、被告罗秀业负担25元。被告罗秀业应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告陈丽霞。本判决为终审判决。审判员羊挺二〇二〇年四月三十日书记员蔡漪琳