福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终951号 上诉人（原审被告）：陈学耀，男，汉族，1978年9月27日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：洪建宏，福建金润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳银珠，女，汉族，1963年5月20日出生，住福建省厦门市翔安区。 上诉人陈学耀与被上诉人柳银珠房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈学耀上诉请求：一、依法对福建省厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初2766号民事判决进行改判，改判为:陈学耀仅需对承租房屋内一楼4个监控进行恢复且柳银珠应向陈学耀返还押金6000元;二、本案一审、二审的诉讼费用由柳银珠承担。事实和理由：一、原审法院对证人陈某的证词审查及真伪性认定有误；二、原审法院忽略了陈学耀通过代理人向被上诉人发函遭拒收这一重要事实。陈学耀曾在7月委托律师通过ＥＭＳ快递向柳银珠发函，收件地址为案涉房屋，但遭到柳银珠的拒收。此处值得注意的是，ＥＭＳ退件的原因是拒收，而非查无此人或地址有误。这足以表明柳银珠确已在实际占有并使用案涉房屋，也即柳银珠已收回案涉房屋。 柳银珠辩称：一、讼争租赁合同解除的时间是2019年7月15日，在合同解除前，合同是有效的，对合同双方均有约束力。柳银珠收回讼争房屋的时间是本案一审判决之后，在房屋交还之前，陈学耀应当支付房屋租金、占用费；二、证人陈某的证言，不足采信；三、陈学耀的函件没有送达柳银珠，也没有法律效力；四、柳银珠有权没收陈学耀的押金，无需返还。综上，陈学耀的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 柳银珠向一审法院起诉请求：一、判令双方签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除，陈学耀立即腾空并返还柳银珠的厦门市翔安区新店镇新兴街143号房屋；二、判令陈学耀支付柳银珠2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金29000元，支付柳银珠自2019年7月15日起的房屋占有使用费(暂计)3222元(按照租金标准，计算至返还房屋之日)；三、判令柳银珠不必返还陈学耀押金6000元，即柳银珠没收押金作为违约金；四、判令陈学耀恢复房屋原状，即恢复房屋二楼阳台与客厅之间的围墙(含一门二窗)；恢复房屋二楼阳台的不锈钢阳台罩及阳台玻璃窗；恢复房屋三楼阳台玻璃窗，并恢复三楼客厅隔间；恢复房屋一楼内4个监控；修复房屋四楼楼顶因陈学耀装修导致的漏水处；五、判令陈学耀承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：柳银珠系位于厦门市翔安区房屋的所有权人。2018年3月9日，柳银珠（甲方）与陈学耀（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定柳银珠将翔安区新店镇新店村新兴路143号整栋租赁给陈学耀用于婚纱摄影机构使用，租赁期限从2018年4月15日至2024年4月14日，每年租金为116000元，付款方式为年付。合同第四条约定：合同签订之日，乙方向甲方支付6000元作为押金，到期合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。合同第六条约定：租赁期间拖欠租金20天以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同第七条约定：租赁期间双方不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前三个月通知对方，经对方同意后解除合同，并且无条件赔偿另一方的损失及一些装修费用。合同第九条约定：租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，如不能恢复原状，乙方应赔偿损失，如要变更结构，经由甲方书面同意后方可变更。合同手写备注部分载明：经双方协商同意在乙方合理装修（不破坏房屋结构、承重结构）改变的房屋布局，乙方不承担承租期后的恢复，如乙方破坏房屋结构承重结构需负责修复。2018年3月19日，柳银珠将讼争房屋交给陈学耀使用，陈学耀当日出具收条载明收到租赁房屋内部分家具家电。2018年3月9日，陈学耀向柳银珠转账支付20000元，2018年3月19日，陈学耀向柳银珠转账支付102000元。2019年7月9日，陈学耀向柳银珠银行账户转账支付2543元，并备注“4月15至4月22日房屋占用费”。 2019年4月22日，陈学耀从讼争房屋搬离，腾空讼争房屋。2019年5月16日下午，原被告双方相约至讼争房产对房产的现状进行验看。 2019年4月29日，柳银珠向陈学耀催讨一年的房租，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我们违约也付出押金代价。我们做不下去，拿什么交租，没钱交租你让我用吗？……合同押金就是违约的代价……” 2019年5月15日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“因为这一阵子我的身体一直很不好，所以到今天才回你的话。第一点：你的店铺到至今还没交还给我。第二点：你拖欠我的房租必须要来还给我。你经营不善是你的事，你没赚钱也是你的事，你现在要找任何借口也没用……。第三点：你说的事情好商量，可以，但你必须要来处理，里面所有损坏的东西要维修好，还有房租，水，电费及违约金等要来还给我后，在继续办理交接和合同解约的手续。而不是你说解约就解约的，单方面绝对不可能解约的，要解决必须得到双方认可的。” 2019年5月16日，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我这边想了下，我再给你14000元当作补偿，押金6000元不用退了，然后房屋你收回去，下午说的那些问题，你自己叫人弄。……上个月16号你找我要租金我也跟你说了我经营不下去了，不租了，我22号也搬走了一直叫你来收房子你不收，今天才来，算到今天一个月，房租我补给你，再多给你一万补偿，总共就是两万，你也不亏了，大家互相体谅。” 2019年5月25日，陈学耀向柳银珠发送微信信息，载明：“我们按你说的这些问题，去检查下，该是我们的问题我们一定修理好，修好了你来现场确认并交接房屋，看哪天弄好，房租就算到那天行不行。” 2019年5月26日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“1、你们拆掉的二楼主墙和阳台不锈钢罩等你自己不记得了吗？请恢复原状。2、如果你能按照你的承诺修好，恢复原状，其他才好商量。3、因为是你单方违约，你想要解除合同，只有房子恢复原状，才有可能交还给我。”陈学耀回复：“你直接去诉讼吧，让法院决定。” 2019年7月15日，柳银珠向陈学耀发送微信信息，载明：“通知陈学耀：按照房屋租赁合同书第六条的约定，拖欠租金超过20天的，出租方有权解除合同收回房屋，并有权追讨租金等，现在你已欠租金超过3个月，我现在正式通知你2019年7月15日起解除双方租赁合同书。请及时交回房屋，支付拖欠的租金，恢复房屋原有的结构等，同时押金作为违约金没收。” 庭审中，陈学耀同意房屋租赁合同已经解除，确认讼争房产已经腾空，同意将讼争房产交还给柳银珠；原审法院向柳银珠释明柳银珠可自行使用讼争房产后，柳银珠主张陈学耀未能将房产恢复原状其拒绝接收讼争房产。 一审法院认为，柳银珠与陈学耀签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，依法受法律保护，原被告双方均应依照合同履行各自的义务。现原被告双方均同意合同已经解除，对于合同解除的时间，陈学耀主张其2019年4月22日搬离讼争房屋时合同就解除了，但合同的租赁期限尚未届满，陈学耀因自身的原因需要终止合同需与柳银珠协商一致，在双方未能协商一致解除合同的情况下，陈学耀单方违约自行搬离讼争房屋并不必然导致租赁合同解除，故陈学耀主张自2019年4月22日起解除合同原审法院不予采纳。陈学耀未能按期缴纳租金，根据《房屋租赁合同书》的约定，拖欠租金20天以上的柳银珠有提前解除合同的权利，柳银珠在2019年7月15日通过微信通知陈学耀解除合同符合法律规定，故原审法院对于柳银珠主张自2019年7月15日解除原被告签订的房屋租赁合同予以支持。柳银珠主张陈学耀支付2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金29000元符合合同约定的租金标准，原审法院对此予以采纳。但陈学耀在2019年7月9日已经向柳银珠银行账户转账支付了2543元，柳银珠虽主张该银行卡丢失，是否到账无法确认，但若款项未能到账柳银珠应当负有举证义务，故原审法院认定陈学耀已经支付的2543元可在租金中予以扣除，陈学耀还应支付的2019年4月15日至2019年7月14日租金为26457元。合同解除后陈学耀应当向柳银珠交还租赁房屋，陈学耀虽主张其在2019年4月22日已经将讼争房屋的钥匙交还给柳银珠，但证人陈某的证言与证人蔡某的证言明显存在相互矛盾，故证人证言无法证明陈学耀已经在4月22日将钥匙交还给柳银珠的事实，陈学耀未能举证证明其已经交还钥匙的事实，应当承担举证不能的不利的后果；且陈学耀在2019年5月16日与柳银珠沟通的过程中还陈述：“我22号也搬走了一直叫你来收房子你不收”，可见其在4月22日并未将讼争房产交还给柳银珠，故原审法院对于陈学耀已经在2019年4月22日将房屋交还给柳银珠的事实不予采信。陈学耀未能在合同解除后向柳银珠履行交还房屋的义务应当承担由此产生的占用费。但当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案审理中，原被告双方对于讼争房产的钥匙现由哪方保管存在争议，柳银珠已经明确知道陈学耀已将讼争房产腾空，且同意将讼争房产交还给柳银珠，在原审法院向柳银珠释明可自行使用房产的情况下，柳银珠仍坚持以讼争房产未恢复原状为由拒绝接收房屋，故对于庭审之后扩大的占用费损失应由柳银珠自行承担。原审法院认定陈学耀应支付给柳银珠的占用费应自2019年7月15日计算至2019年10月8日止，即占用费为116000元÷365天×85天＝27014元。对于柳银珠主张押金不予退还的诉讼请求，因系陈学耀违约导致合同解除，且陈学耀在与柳银珠沟通终止合同的过程中也多次提及押金可作为违约金，故柳银珠主张押金6000元作为违约金不予退还陈学耀于法有据，原审法院对此予以支持。对于柳银珠主张陈学耀恢复房屋原状的诉讼请求，陈学耀确认4个监控是陈学耀拆除，其余柳银珠主张恢复原状的部分均不是陈学耀租赁后损坏的。原审法院认为，陈学耀已经确认其拆除了讼争房屋4个监控，且确认5月16日协商过程中已经同意将4个监控归位，故原审法院对于柳银珠主张陈学耀恢复讼争房屋一楼内4个监控的诉求予以支持。对于柳银珠要求恢复原状的其余主张，因其均未能提供证据证明系陈学耀租赁房屋后产生的损坏，且原被告双方签订的租赁合同中约定陈学耀可以对讼争房屋进行合理装修并不承担恢复的义务，故柳银珠主张陈学耀恢复原状并无依据。柳银珠虽主张陈学耀对于讼争房屋的承重结构进行了破坏，但并未能举证证明，故柳银珠诉求主张陈学耀恢复原状的其余主张均不予支持。对于柳银珠主张陈学耀腾空并返还讼争房屋的诉求，因柳银珠已知悉讼争房屋已经腾空的事实，且原审法院对于柳银珠要求恢复讼争房屋结构的主张未予支持，原审法院亦已向柳银珠释明其可自行使用房屋，故对于柳银珠该项主张原审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认柳银珠与陈学耀于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月15日解除；二、陈学耀应于本判决生效之日起十日内向柳银珠支付2019年4月15日至2019年7月14日期间的租金26457元；三、陈学耀应于本判决生效之日起十日内向柳银珠支付2019年7月15日至2019年10月8日期间的占用费27014元；四、柳银珠无需返还陈学耀押金6000元；五、陈学耀应于本判决生效之日起十日内恢复翔安区新店镇新兴街143号房屋一楼内4个监控；六、驳回柳银珠的其余诉讼请求。 二审审理期间，柳银珠、陈学耀对一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方当事人未提交新证据。 本院认为，本案的争议焦点在于一、讼争租赁合同的解除时间；二、柳银珠主张陈学耀应支付的租金占用费金额；三、柳银珠应否退还陈学耀押金6000元。本院评析如下，第一，2019年5月25日，陈学耀向柳银珠发送微信信息仍表示“我们按你说的这些问题，去检查下，该是我们的问题我们一定修理好，修好了你来现场确认并交接房屋，看哪天弄好，房租就算到那天行不行”，可见此时双方对合同解除事宜仍在协商，依据本案双方当事人对于讼争房屋租赁事宜的聊天记录等在案证据，也无法认定柳银珠已经取得讼争房屋钥匙或已经实际控制讼争房屋。《房屋租赁合同》约定单方解除合同须提前三个月通知并征得对方同意，陈学耀未提前通知柳银珠，且双方并未就讼争房屋的解除事项达成一致意见，原审法院认定柳银珠起诉前一日即2019年7月15日为合同解除日并无不当，陈学耀的此项上诉理由本院不予采信。关于第二陈学耀应支付的租金占用费金额，第三柳银珠应否退还陈学耀押金6000元；一审判决对此已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。综上，陈学耀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费755.5元，由陈学耀承担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月二十六日 书记员 丘小涓 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。