广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1193号原告：广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司，住所地广东省佛山市三水区*********右岸花园137，统一社会信用代码91440607MA4X5PX260。负责人：霍结玲，该分公司经理。委托诉讼代理人：刘文霞，广东务正律师事务所律师。被告：陈红燕，女，1981年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********汇星苑星尚27梯304房，公民身份号码150************744。原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司（简称珠港右岸花园分公司）与被告陈红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘文霞到庭参加诉讼，被告陈红燕经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠港右岸花园分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告即时向原告支付物业管理费4984元、公摊电费896.5元，合计5880.26元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是专业的物业管理公司，负责佛山市三水区右岸春天花园小区的物管工作。被告是佛山市三水区****的业主，被告拖欠原告物业管理费、公摊电费合计5880.26元（欠费期限详见《缴费通知书》）。原告多次催收未果，故向法院起诉，请求如前。被告陈红燕答辩称，1.答辩人从未与原告签订物业服务协议，而是与广州珠江物业酒店管理有限公司签订合同。2.原告强行进入小区，收取答辩人的物业管理费，却不用心服务业主。答辩人于2017年3月向原告反映自家厕所、儿童房外墙、客房飘窗漏水问题，原告到现场查看一次后便不再理会，虽然答辩人多次反映，但均无下文。答辩人出于无奈只能花费7500元自行请人维修。3.原告的工作人员工作方式粗暴。2019年8月27日小区业主彭女士因房屋漏水问题找物业反映，物业经理对彭女士大打出手，致使彭女士受伤流血。4.原告拒不向业主出示公摊电费的电表刻度数，答辩人无法核对公摊电费。5.小区电梯及其他业主公共区域的广告等公共收益没有实事求是公示，答辩人不清楚公共收益的去向。6.原告将小区公共游泳池外包他人经营并向业主收取服务费用，但也没有公示公共收益的去向。7.原告将小区公共停车位租给他人做洗车场，但没有公示租金收益去向。原告珠港右岸花园分公司在诉讼中主要提供以下证据：证据1：原告的营业执照一份、委托书二份、关于欧雅.右岸春天更换物业管理公司意见征询的情况说明、关于奥米茄地产表决更换物业管理公司的情况说明、关于欧雅.右岸春天备案户数的说明、两套以上业主信息统计表、关于解除欧雅右岸春天前期物业管理服务合作的协议、告示、公告图片、中标通知书、前期物业服务合同、佛山市三水区物业管理服务收费备案表、佛山市三水区前期物业管理协议业主（临时）管理规约、佛山市普通住宅物业服务收费政府指导价参考标准各一份，证明原告的诉讼主体资格；广东珠港物业管理有限公司接管涉案楼盘管理，广州珠江物业酒店管理有限公司委托广东珠港物业管理有限公司收取物业管理费的事实；佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（开发商）委托广东珠港物业管理有限公司管理物业；广东珠港物业管理有限公司委托原告向涉案业主收取物管费及分摊电费，原告有权起诉；原告通过合理程序接管涉案小区物业的事实。证据2：右岸花园物业电费公摊的计算方法说明一份，证明被告分摊的水电费用的依据。证据3：广东增值税专用发票若干份，证明原告已向供电部门缴纳了业主应该分摊的电费的事实。证据4：被告与广州珠江物业酒店管理有限公司签订的佛山市三水区欧雅右岸春天前期物业管理协议一份，证明被告已经与物业公司签订了前期物管协议，被告应该按照该协议向原告缴纳物业管理费和分摊共用水电费。证据5：商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果各一份，证明被告是涉案房屋的业主。证据6：欧雅.右岸春天缴费通知书一份，证明被告所拖欠物业管理费及公摊电费的具体时间和数额。被告陈红燕围绕其答辩意见提供客厅、儿童房及厕所的照片四张，证明房屋存在漏水问题及原告怠于履行修复义务。经审查，原告提供的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性且能相互印证，被告没有到庭质证，亦没有提出异议，故本院对原告提供的证据予以采信并在卷佐证。被告提供的证据，原告对关联性有异议，认为照片所反映的房屋质量问题是被告与开发商的关系，与原告无关，不能成为被告不缴纳物业管理费的依据。本院认为本案系物业服务合同纠纷，证据仅能反映房屋质量问题，该问题属于被告与卖方之间的房屋买卖合同纠纷，与本院的争议事实无关联性，本院不予采信。结合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：被告陈红燕是佛山市三水区********************的所有人、业主，案涉房屋建筑面积89.01平方米。2015年1月29日，案外人广州珠江物业酒店管理有限公司（简称珠江公司）与被告陈红燕签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业服务项目、物业服务费用、双方责任及违约责任等内容。2017年上半年，案涉小区的建设单位佛山市三水奥米茄房地产开发有限公司（简称奥米茄公司）通过征询信的方式向业主征询更换物业公司事宜，其中207户同意（业主同意206户，开发商同意1户），面积251334.94平方米；不同意97户，面积9518.3平方米，默认同意832户，面积81500.18平方米。2017年8月24日，案外人广东珠港物业管理有限公司（简称珠港公司）通过竞标成为案涉小区前期物业管理的中标单位。2017年8月29日，珠港公司与奥米茄公司签订《前期物业服务合同》，约定奥米茄公司委托珠港公司为欧雅右岸春天提供前期物业服务，物业服务费用收取标准：住宅2元/月·平方米（不含公摊）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。物业服务费用按月交纳，业主或承租人在每月10日前交纳当月物业服务费。合同期限自2017年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。珠港公司分别于2017年9月29日、2017年11月1日在佛山市三水区国土城建和水务局与佛山市三水区发展规划和统计局完成物业管理服务收费备案，其中高层住宅备案价为2元/月·平方米建筑面积。原告受珠港公司的委托为案涉小区提供物业管理服务。2017年7月1日至2019年11月30日，案涉房屋共产生物业管理费5162.58元（2元×89.01平方米×29月）。2016年10月1日至2019年9月30日，案涉房屋应分摊电费718.4元本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点有二：第一、原、被告是否存在物业服务合同关系；第二、原告要求支付物业管理费4984元、公摊电费896.5元的请求应否支持。有关争议焦点一，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”陈红燕与珠江公司签订《前期物业服务协议》，但至2017年案涉小区的物业管理公司已更换为珠港公司。建设单位奥米茄公司在更换物业时已征得业主意见并按相关要求进行公示、公开招投标，珠港公司参加竞标成为第一中标单位并取得物业服务收费备案，以上更换程序符合法律规定。奥米茄公司与珠港公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，应严格履行。珠港右岸花园分公司受珠港公司委托按照上述合同为业主提供物业服务，陈红燕实际接受原告的物业管理服务，故应按合同约定缴纳物业管理费、公摊电费。陈红燕未按时交纳物业管理费及公摊电费，已构成违约，珠港右岸花园分公司有权以自己名义对陈红燕提起诉讼。陈红燕以其并非与珠港右岸花园分公司签订物业管理协议为由提出抗辩，本院不予支持。有关争议焦点二，被告辩称原告存在怠于修复其漏水房屋，管理方式粗暴，未公示小区公共收益去向及公摊电费的电表刻度等问题。本院认为，房屋质量问题及相关维修义务，属于陈红燕与案涉房屋卖方之间的房屋买卖合同纠纷，不能作为本案中不交或少交物业管理费的抗辩理由。有关原告管理方式粗暴、未公示小区公共收益的问题，被告并未提交证据证明其拒缴物业服务费期间原告提供的服务存在严重缺陷，而拒交物业服务费的方式无益于改进物业服务，且会影响物业服务质量，进而影响全体业主的权益，对其他按期交费的业主亦不公平，该抗辩意见本院不予采信。有关公摊电费问题，《前期物业服务合同》约定按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规由全体业主或承租人、物业使用人共同分摊。原告提交的电费发票显示，原告已实际垫付被告欠缴期间小区公共场所、设备等所产生的电费。原告按照合理的计算方法对公共电费进行分摊，并以《缴费通知书》《公摊电费明细表》的方式履行了通知及公示义务。此外，被告于欠缴相关费用前已按照小区一贯的公摊方式缴纳公摊电费，诉讼中亦未提供任何证据证实其已就公摊电费向原告提出异议，被告抗辩原告未公示公摊电费的电表刻度，该抗辩意见本院不予采纳。经本院核算，2017年7月1日至2019年11月30日被告应支付物业管理费5162.58元，2016年10月1日至2019年9月30日被告应分摊电费718.4元。原告主张被告支付物业管理费4984元、公摊水电费896.5元，其中物业管理费少于本院核算的数额，属于原告对自身权利的自由处分，本院予以准许，公摊电费超过本院核算的部分，本院不予支持。综上，被告陈红燕经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈红燕应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2017年7月1日至2019年11月30日的物业管理费4984元。二、被告陈红燕应于本判决生效之日起十日内向原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司支付2016年10月1日至2019年9月30日的公摊电费718.4元。三、驳回原告广东珠港物业管理有限公司佛山三水右岸花园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即25元（原告已预交），由被告陈红燕负担。本判决为终审判决。审 判 员 陶恩萍二〇二〇年五月七日法官助理 林健仪书 记 员 王玲如