上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23596号原告：上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：洪国斌，总经理。委托诉讼代理人：秦华，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯程，上海衡铭律师事务所律师。被告：郑姚军，男，1976年4月4日出生，汉族，户籍地浙江省绍兴市。原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司与被告郑姚军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凯程到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年4月28日至2019年9月24日期间的租金57,800元；2.判令被告支付原告逾期支付租金违约金(以57,800元为基数，按照日万分之三标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止)；3.判令被告支付原告2018年4月1日至2019年9月24日期间的逾期返还房屋违约金17,340元(合同约定标准为每日按逾期归还前日租金的五倍计算，要求按欠付租金30%计算)；4.判令被告支付原告2017年4月28日至2019年9月24日期间的物业费7,629.60元；5.判令被告支付原告2017年4月28日至2019年9月24日期间的逾期支付物业费违约金2,288.88元(合同约定标准为每日按欠付金额的千分之三计算，要求按欠付物业费30%计算)。事实与理由：原、被告签订《商铺租赁合同》以及《物业管理合同》，约定被告租赁原告位于上海市徐汇区龙华路XXX号龙华古玩城一楼XXXX商铺，租期自2015年4月1日起至2018年3月31日止。月租金为2,000元，月物业费为264元，租金及物业费一年支付一次，当期租金届满30日前支付下一期租金。合同履行过程中，自2017年4月28日起，被告开始拖欠原告商铺租金及物业费。2018年3月31日合同到期后，被告没有交还商铺。被告的行为已构成违约。原告多次催讨无果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。郑姚军经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2015年4月2日，原告(甲方，出租人)与被告(乙方，承租人)签订《龙华古玩城租赁经营合同》一份，约定：乙方租用甲方位于上海市徐汇区龙华路XXX号龙华滨江古玩城一楼XXXX号商铺(以下简称涉讼房屋)。租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，甲方开始计算乙方的租金日为自2015年4月1日起算。按建筑面积22㎡计算，租金为每日每平方米3.2元，每月租金2,000元。2015年4月2日，一次性支付首付12个月租金24,000元，租期从2015年4月1日至2016年4月14日。后续租金一年一付，租金先付后用，乙方应在当期租金届满前30日前向甲方支付下一期租金。物业管理费为12元/㎡/月，乙方应于签约同时缴交12个月的物业管理费3,168元,2,000元的履约及保证商品质量之押金。甲方应于甲乙双方约定签约日当天付清全部款项后将涉讼房屋交付乙方，该时间为本合同约定“交铺日”，确认租赁商铺按现状正常移交。乙方如未按本合同规定的时间交付租金、开门营业或中途关门停业，按下列方式处理：1、乙方如逾期支付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，还须按本合同租赁物年租金的万分之三支付违约金；2、租赁期满，乙方应如期交还涉讼房屋，乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金。双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、数据等，除本合同约定的或者相关规定的送达方式送达外，任何一方可以以本合同所列明的地址(包括办公经营场所、商铺、单位、住所地)传真或邮寄送达。合同并就其他内容进行了约定。同时，双方还签订《龙华古玩城物业管理合同》，约定：涉讼房屋物业费按12元/平方米/月(按建筑面积收取)每年支付一次，被告应于物业管理合同签订时，向原告支付该年度的物业管理费(下一年度的物业管理费在上一年度期满前30日缴纳)。凡有违反有关规定，被告须向原告支付100元至1,000元违约金并承担全额赔偿责任。超过规定期限加收3‰/日的滞纳金，超过三天仍未缴清的可由原告对被告的商铺采取一切必要措施。合同签订后，双方按约履行。2017年4月28日起，被告未能按约支付租金及物业费。合同期满后，被告继续占用涉讼房屋。2018年3月14日、2018年5月9日，原告向被告送达《催款通知书》，要求被告支付欠付租金等费用，但被告一直未予支付，原告遂诉至本院。审理中，原告提供案外人上海萃众毛巾总厂与浙江省天台县山河路桥工程有限公司于2003年7月11日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同约定上海萃众毛巾总厂将上海市徐汇区龙华路XXX号房屋出租给浙江省天台县山河路桥工程有限公司，租赁期15年，自2003年7月11日起至2019年7月25日止。原告表示涉讼房屋的权利人为上海萃众毛巾总厂。上述合同承租人的法定代表人与本案原告的法定代表人为同一人，合同签订后就将房屋整体交给原告实际使用，原告再分割转租给商户经营。原告与权利人的租赁关系实际于2019年9月24日终止。原告此后已撤离该市场，不再管理，故租金等仅主张至该日期，也不再要求被告搬离。原告另称，原、被告之间的合同期满后至原告撤离期间，被告没有返还涉讼房屋，原告也没有要求被告搬离。原告于2019年4月发觉被告关店停业，店门被被告上锁。原告明确：合同约定被告逾期返还房屋违约金的计算标准为逾期一日按日租金五倍计算，逾期支付物业费的违约金的计算标准为逾期一日按欠付金额的千分之三计算，但上述标准过高，现原告将上述违约金标准分别调整为按欠付租金和物业费的30%计算。原告确认，被告支付过押金2,000元，同意返还被告，可在执行过程中用以抵扣被告的应付款项，希望法院在本案中一并处理。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的龙华古玩城租赁经营合同、物业管理合同、催款通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《租赁经营合同》以及《物业管理合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守履行。被告在租赁使用涉讼房屋期间，未能按约支付租金、物业费，且经原告催讨仍未予支付，其行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金、物业费及相应违约金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，原告按合同约定的计算标准，从2019年4月1日起算逾期支付租金违约金的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。关于逾期支付物业费的违约金，原告在审理中自认合同约定的标准过高，自行在合同约定的基础上调低逾期支付物业费违约金计算标准并以固定总额为限，并无不当，本院予以支持。对于原告主张的逾期返还房屋违约金，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同约定租期届满后，双方虽未再续签合同，但被告继续使用涉讼房屋，原告也未要求其搬离，故双方形成不定期租赁关系，被告应按原合同约定支付租金。现原告要求被告按照合同约定租金标准支付合同期满后租金的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。但原告另行要求被告支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，则有悖于事实及法律规定，本院对此不予支持。关于押金，原告表示同意返还，可在执行过程中用以抵扣被告应付款项。原告对于押金的主张并无不当，为避免当事人讼累，本院对此在本案中一并予以处理。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郑姚军于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2017年4月28日至2019年9月24日期间的租金57,800元；二、郑姚军于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以57,800元为本金，按照日万分之三的标准，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止)；三、郑姚军于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司2017年4月28日至2019年9月24日期间的物业管理费7,629.60元；四、郑姚军于本判决生效之日起十日内支付上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金2,288.88元；五、上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司于郑姚军履行完毕上述判决主文确定的付款义务之日起三日内返还郑姚军押金2,000元；六、驳回上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,076元，公告费560元，共计1,636元，由原告上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司负担219元，被告郑姚军负担1,417元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊人民陪审员  徐建美人民陪审员  潘立红二〇二〇年五月八日法官 助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。