河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初2588号原告：薛中宝，男，1966年7月21日生，汉族，住河南省固始县。原告:樊文荣，女，1967年10月7日生，汉族，住河南省固始县。共同委托诉讼代理人：陈求实，固始县锐剑法律服务所法律工作者。被告:固始县远大置业有限公司，地址：固始县蓼北路东段温州国际商城1#楼，统一社会信用代码9141152568569493XM。法定代表人：张友文，该公司董事长。委托诉讼代理人:焦俊峰，河南振蓼律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫其成，该公司员工。原告樊文荣、薛中宝诉被告固始县远大置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊文荣、薛中宝诉称，1、请求法院判决被告履行房屋交付义务；2、判决被告支付原告违约金114182元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，被告将其开发建设的温州国际商城C区C幢1单元1层1158、1159，2层2158、2159房屋出售给原告，房屋价格为993000元，协议签订后，原告共交给被告房款及各项办证费用共计1312440元，双方约定交房时间为2017年12月31日，逾期不交房屋支付违约金为日万分之一，可时至今日，被告仍没有将房屋交给原告，房产手续未办理，当原告找到被告理论此事时，被告不管不问，为此原告特根据相关法律规定，具状至人民法院，请求法院查明事实，依法判决。被告固始县远大置业有限公司辩称，1、答辩人公司已向固始意邦经营管理有限公司交付了争诉房屋，时间是2017年10月30日，客观上不存在尚未交付的情况；2、被答辩人购买商铺并委托经营的期待利益并未受到影响，从2017年10月30日起，被答辩人与答辩人签订了商品房买卖合同计取了前三年租金，双方在合同总价基础上优惠了18%，并且答辩人公司向被答辩人的委托经营管理公司交付该房屋的行为足以保障被答辩人实现合同的目的，不会造成原告权益的受损，被答辩人提起本案诉讼并无诉讼利益可以主张，其要求交付房屋并承担违约金的理由不能成立；3、本案被告按照约定向意邦经营管理有限公司交付了房子，该行为构成了向原告交付，本案原告在购买房屋的同时，与意邦签订了委托合同，并且原前三年租金已抵扣房款，原告已得到，被告向原告交付房款的同时达到签订合同并完成合同目的，并且交付的期限和标准都按照约定，不存在违约的情况，更不应该支付违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告身份证复印件，证明诉讼主体资格。2.商品房买卖协议，证明双方事实存在的买卖关系。3.房款相关的收据，证明原告已经按照约定交付了房款，但是被告未按照约定交付房子。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。被告对对于原告的证据1和3无异议，这几张票据的合计款项与原告举证合同书的款项不一致，原告支付的款项应该是在130万左右，合同上约定的价款是99.3万，同时原告举证的交费名义表也显示房款原价应是164万，扣除了前三年租金后，给予原告的价格是130万左右。原告的签约确认书的价格与实际购买的价格是不一致的。这个价格只是原告商品房买卖的价格，实际价格应是164万，对原告举证的商品房买卖合同真实性无异议，但是对于原告举证的目的有异议，原告在签订买卖合同后，用书面的方式与意邦公司签订了委托经营管理合同，原告房屋实际已经由被告向意邦公司进行了交付，该委托经营合同签订后，商品房买卖合同签订在前，双方已经实际变更了商品房交付的方式和约定。被告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、被告法人证明书及信用代码，证明被告主体身份事实。2、原告与被告签署的《商铺认购书》，证明原告购买商铺优惠18%后价款的事实。3、原告与被告签署的《商品房买卖合同》，证明原告按照提前收取三年租金并优惠18%价格并签署房屋买卖合同的事实。4、被告与固始意邦市场经营管理有限公司签署的房屋移交确认，证明被告交付已满足使用条件委托经营管理房屋的事实。5、被告缴纳的房屋收费票据，证明被告交付房屋价款的事实。6、原告与固始意邦市场经营管理有限公司签署的《温州国际商城商铺委托经营管理合同》，证明原告自愿将购买商铺委托经营并委托经营租赁，并实际占有收益的事实。原告质证认为，证据1、2无异议，但是商品房买卖合同中的交付对象是原告，对于交给委托公司的行为我们不认可。这个优惠是被告为了卖房的促销行为，不能代表抵扣了租金。对于收款收据无异议。托管协议无异议。这个房子应当由原告移交给委托公司，不应当由被告直接移交。即使存在托管，也没有向原告交付租金。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年6月30日原告樊文荣与被告签订温州国际商城商铺认购书一份，内容是：认购被告房屋C区1158、1159、1160号，提供三年经营权优惠18%后1158、1159、1160号房屋的房款均为677234元整，VIP卡优惠于签订商品房买卖合同当日予以扣除，签订商品房买卖合同当日再享受97折特惠。优惠后总房款2031701元。同日二原告交纳房屋定金6万元。7月28日至9月20日二原告分三次交付房款分别是30万元、78万元、15.3万元，9月21日交代办房产证费用79440元。上述费用共计137.244万元。2017年9月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，被告将其开发建设的温州国际商城C区C幢1单元1层1158、1159，1单元2层2158、2159房屋出售给原告，合同约定房屋价格为993000元，合同第11条第1款约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。同年原告樊文荣为甲方与固始县意邦市场经营管理有限公司为乙方签订商铺委托经营管理合同，同意将其购买的商铺交由固始县意邦市场经营管理有限公司统一经营管理，委托期限为十年，起始日期为2017年10月30日。该委托经营管理合同第3条第1款约定，在委托经营管理期间，前三年委托经营期为市场的培育期（甲方前三年应得收益已经在签订《商品房买卖合同》时获得），甲方委托乙方统一招商、弘一经营、统一推广、统一管理，甲方承诺该期限的商铺实际产生的租赁收益全部用于支付甲方应承担的市场培育费用（招商费用、广告推广费用、乙方管理费用等），不足部分由乙方承担。2017年5月30日被告与固始县意邦市场经营管理公司签订房屋移交确认书，将温州国际商城已符合使用条件的C区5#号楼1149至1173号25间商铺提供给固始县意邦市场经营管理公司统一经营管理。本案主要争议焦点：被告是否将争议房屋实际交付？本院认为，根据原、被告提供的收款收据及庭审过程中原被告双方陈述，均认可原告已经购房款在合同约定期限内支付完毕。原告樊文荣与案外人固始县意邦市场经营管理有限公司签订《温州国际商城商铺委托经营管理合同》，合同约定将争议房屋委托给案外人固始县意邦市场经营管理有限公司经营管理，该合同约定未违反法律规定，系合法有效。2017年5月30日，被告固始县远大置业有限公司与固始县意邦市场经营管理有限公司签订《房屋移交确认书》，证实被告已经将温州国际商城C区5#号楼1149至1173号25间商铺（含本案争议房屋C1158、C1159），提供给固始县意邦市场经营管理有限公司统一经营管理。原告与被告签订的商铺认购书中确认提供三年经营权优惠18%，与原告签订的委托经营管理合同内容相互印证，说明被告在出售房屋时已经与原告达成合意，将房屋经营权三年的的租金从房款中提前扣除，上述证据相互印证，形成一个完整的证据链条，证实争议房屋已由被告交付给固始县意邦市场经营管理有限公司，并经原告同意，对被告提出已经按约定实际交付争议房屋，本院予以认可。原告认为，即使委托经营管理，也应将房屋交给原告后再委托经营管理，且没有向原告交付租金，经审查，双方签订的委托经营管理合同中约定将房屋经营权三年的的租金从房款中提前扣除，时间起止应为2017年10月30日至2020年10月29日止，第四年至第十年的商铺租金归原告所有，故原告的上述意见本院不予采纳。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，以及原、被告双方与固始县意邦市场经营管理有限公司签订的房屋移交确认书、委托经营管理合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，依法成立并有效。按照双方约定，原告购买房屋后将房屋委托给固始县意邦市场经营管理有限公司管理，现原告要求被告履行交付房屋及支付违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告薛中宝、樊文荣的诉讼请求。案件受理费2584元，减半收取1292元，由被告薛中宝、樊文荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  孙书月二〇二〇年五月二十八日书记员  柴起鑫