安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终287号 上诉人（原审原告）：安徽省阳光半岛文化发展有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园。 法定代表人：管以江，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张亚冰，男，该公司法务。 被上诉人（原审被告）：邢善莲，女，1961年7月13日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人:宋长义,安徽江南律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐家宏,安徽江南律师事务所律师。 原审第三人：齐峰，男，1963年9月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。 原审第三人：方斌，女，1967年11月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市新芜区。 上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：周羊，安徽耕天律师事务所律师。 上诉人安徽省阳光半岛文化发展有限公司（以下简称阳光半岛公司）因与被上诉人邢善莲、原审第三人齐峰、方斌执行异议之诉一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阳光半岛公司上诉请求：撤销一审判决,改判支持其一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由邢善莲承担。事实和理由：一、案涉三套商品房在寿县房管部门没有合同备案信息,也没有办理预告登记,房屋的所有权也没有登记在方斌名下，一审法院查封、拍卖该三套房屋,没有依据。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定,执行法院可以进行预查封的情形有:1、作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；2、被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;3、被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。其提交的证据显示,寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋没有合同备案信息和预告登记信息,该三套房屋的所有权均未登记在齐峰、方斌名下。一审法院查封、拍卖该三套商品房,没有依据,该执行行为违背了法律的规定。二、案涉三份购房合同没有履行,齐峰、方斌没有支付任何购房款,案涉三套房屋属于破产财产,不应被执行。一审法院认定事实不清,适用法律错误。2014年7月3日,寿县人民法院裁定受理其破产清算一案,并指定安徽大别山律师事务所为破产管理人。2017年8月28日,寿县人民法院裁定批准其破产重整计划草案。2019年8月26日,寿县人民法院裁定延长其重整计划执行期限至2020年8月27日。在本案中,其与方斌就寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋分别签订了三份《商品房预售合同》(含补充协议),其出具了三份收据。其破产后,方斌向破产管理人申报登记债权。经破产管理人核查,其从未收取案涉三套房屋的购房款。齐峰、方斌在一审庭审中也承认没有通过转账或现金方式支付过任何购房款。方斌主张其已通过冲抵工程款的方式支付了购房款,并提供《借款合同》《债务委托支付协议》《工程抵款房销售委托书》。首先,齐峰、方斌没有承接其发包的任何工程。其次,该三份证据与其无关,内容存在诸多不合常理之处,且涉及的不是工程款，而是借款，仅凭该三份证据，不能证明该借款真实存在,更无法证明该借款与案涉商品房合同之间存在关联。再次,该三份证据不能证明其与方斌之间就以房抵债或以工程款冲抵购房款达成合意。一审法院根据该三份证据认定方斌、齐峰已支付案涉三套房屋的购房款,属于事实认定不清。案涉三套房屋的购房款没有支付,三份购房合同没有实际履行,破产管理人和破产受理法院至今没有确认方斌的债权。而且案涉三套房屋在破产受理之日均未开工建设,案涉地块的楼房是破产管理人和重整投资人先后筹资开发建设的,所用资金均属于共益债权。一审法院绕过企业破产法有关破产债权的审核认定程序,直接援引《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条之规定,认定案涉三套房屋不属于破产财产,适用法律错误。 邢善莲辩称，一、一审法院执行齐峰、方斌财产的行为合法，齐峰、方斌作为被执行人所有或享有的债权，一审法院有权采取强制执行的措施，一审法院依法向阳光半岛公司的管理人下达了查封措施，并得到寿县房地产管理局的认可，程序合法，有理有据。二、一审法院查封的寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋系方斌和齐峰购买的，有充分的依据，无可置疑。三、阳光半岛公司与方斌、齐峰共同签署了三份商品房买卖合同，分别是寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋，并于2013年5月29日出具了三份收据，该三份收据的金额分别对应了上述三份商品房买卖合同的购房款，一审中，方斌、齐峰还提供了借款合同、工程款销售委托书和项目价款支付审批表以及债务委托支付凭证作为佐证，这足以证明阳光半岛公司当时确认了齐峰和方斌交纳了购房款。阳光半岛公司于2013年6月2日与邢善莲签订了三份商品房买卖合同，标的物同样是寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋，该合同第六条约定，付款方式是一次性付款，付款时间是2013年6月2日当日，表明阳光半岛公司已经认可购房款已全部交清，案涉房屋只是更名给邢善莲，不用重复交款。阳光半岛公司与邢善莲签订三份合同，实际上是以合同的标的物作为齐峰和方斌借款的抵押，而这一点，作为售房人的阳光半岛公司是明知而且同意的，否则就不会存在上述的合同。只有所有权人才能以抵押物作担保，阳光半岛公司事实上是认可三份商品房买卖合同的房产是属于齐峰和方斌所有的。四、如果阳光半岛公司认为齐峰和方斌购房存在问题，那么其可以通过其他程序向齐峰和方斌主张权利，并不影响邢善莲，因为无论是齐峰和方斌购房，还是齐峰和方斌实施抵押，已经全部完成了。综上，阳光半岛公司的上诉请求无理，请求依法驳回。 齐峰、方斌述称，一、阳光半岛公司错误地理解了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项规定的人民法院可以预查封的情形，该条款规定，被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，即房屋由房地产开发企业办理了大产权证，但还没有划分所有权，作为被执行人虽不对房屋享有真正意义上的物权，但已经享有期待权，具有排他性，可视为其财产予以查封。具体到本案中，虽然一审法院查封时，案涉三套房屋所有权没有登记在其名下，但其已经全额缴纳了三套房屋的购房款合计1383234元，并且由阳光半岛公司开具了三份收据，载明已收到其全部购房款，所以其对上述三套房屋享有期待权，具有排他性。综上，一审法院对案涉三套房屋实行查封行为并无不当。二、一审法院的查封行为并未损害其他破产债权人的合法权益。其已经全额支付购房款，根据相关规定，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者，对于其所购房屋的权利因其具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，故阳光半岛公司关于一审法院查封案涉房屋的行为违反破产法的相关规定的上诉主张缺乏事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 阳光半岛公司向一审法院起诉请求：1、判决撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503执异25号执行裁定书，立即解除对寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋的查封、评估、拍卖等执行行为;2、案件诉讼费用由邢善莲承担。 一审法院认定事实：邢善莲与齐峰、方斌、马胜利民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年3月2日作出（2017）皖0503民初5691号民事判决：一、齐峰、方斌于判决生效之日起十日内归还邢善莲借款本金950000元并支付利息（利息以950000元为本金，自2013年12月4日起按照年利率24%的标准计算至上述借款本金实际清偿之日止）；二、马胜利对上述判决第一项中齐峰、方斌所负债务承担连带清偿责任，并在承担责任后可向齐峰、方斌追偿。在诉讼中，邢善莲向一审法院申请财产保全。一审法院于2017年11月14日向阳光半岛公司管理人发出（2017）皖0503民初5691号协助执行通知书：一、请求查封齐峰、方斌位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37号地块9幢5层506号房屋、第37号地块9幢7层706号房屋、第37号地块9幢13层1306号房屋；二、查封期限叁年。阳光半岛公司管理人于2017年11月14日向一审法院出具协助执行通知书（回执）：一、协助查封齐峰、方斌购买的房屋（37号地块9幢506号、37地块9幢706号、37地块9幢1306号）；二、期限为三年。一审法院于2017年11月14日向寿县房地产管理局发出（2017）皖0503民初5691号协助执行通知书：一、请求查封齐峰、方斌名下位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37号地块9幢5层506号房屋、第37号地块9幢7层706号房屋、第37号地块9幢13层1306号房屋；二、查封期限叁年。2017年11月14日，寿县房地产管理局向一审法院出具协助执行通知书（回执）：新桥阳光半岛37号地块9号楼506、706、1306号共三套房屋已查封。2019年3月29日，一审法院向阳光半岛公司发出（2018）皖0503号执1603号协助执行通知书，内容为：本院2017年11月14日保全查封了齐峰、方斌名下新桥国际产业园新桥阳光半岛第37号地块9幢5层506号房屋、第37号地块9幢7层706号房屋、第37号地块9幢13层1306号房屋，现该房屋已建成，请协助本院交房。阳光半岛公司提出异议，一审法院于2019年5月15日作出（2019）皖0503执异25号执行裁定，驳回阳光半岛公司提出的异议请求。阳光半岛公司因不服上述执行裁定向一审法院提出执行异议之诉，以致成讼。 一审法院认为，2013年5月29日，方斌与阳光半岛公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。阳光半岛公司称，上述三份合同签订后，其虽出具三份收据载明方斌已全额缴纳购房款合计1383234元，但方斌无法提供付款记录等证据，对方斌实际已支付房款的事实不予认可。从方斌提供的其与案外人胡昌荣的借款合同、债务委托支付协议、工程抵款房销售委托书等证据来看，案涉三份购房合同的房款方斌已通过冲抵工程款等方式支付完毕，对于阳光半岛公司诉称方斌未支付购房款的事实，不予认定。对案涉的新桥国际产业园新桥阳光半岛项目第37号地块9幢506、9幢706、9幢1306号房屋，方斌已签订购房合同且全额支付房款的事实予以认定。另，阳光半岛公司诉称，阳光半岛公司属于破产企业，一审法院处分破产财产，违反了《中华人民共和国企业破产法》的规定，即人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人清偿债务。结合案件实际情况，认定案涉房屋个别清偿行为无效的关键要件是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。该案中，方斌购买案涉房产已全额支付购房款，属于全额支付购房款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，阳光半岛公司关于一审法院查封新桥国际产业园新桥阳光半岛项目第37号地块9幢506、9幢706、9幢1306号房屋的行为违反破产法的规定的主张，缺乏事实与法律依据，不足以排除一审法院的执行行为，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回阳光半岛公司的诉讼请求。案件受理费80元，由阳光半岛公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审对证据的认定意见和查明的事实。 另查明，2013年5月29日，阳光半岛公司与方斌就寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋签署了三份商品房买卖合同，约定三套房屋的价款分别为448907元、457498元、476829元，合计1383234元。当日，阳光半岛公司向齐峰、方斌出具三份收据，载明收到购房款448907元、457498元、476829元，并在阳光半岛公司自己留存的底根联“收款事由”栏下方注明：“抵款，胡昌荣。” 再查明，2013年6月2日，阳光半岛公司与邢善莲就寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋签署了三份商品房买卖合同，均约定邢善莲2013年6月2日一次性付清总房款。 还查明，2014年7月3日，安徽省寿县人民法院作出（2014）寿民破字第00001—1号民事裁定，裁定受理申请人上海绿地建设（集团）有限公司、寿县新桥国际产业园管委会申请被申请人阳光半岛公司破产清算一案，2017年7月12日，安徽省寿县人民法院裁定对阳光半岛公司进行重整。目前，该公司仍处于重整计划执行过程中。 又查明，阳光半岛公司诉称的寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号房屋与一审法院查封的齐峰、方斌位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37号地块9幢5层506号房屋、第37号地块9幢7层706号房屋、第37号地块9幢13层1306号房屋系相同的三套房屋。 本院认为，本案各方当事人的争议焦点为：一审判决驳回阳光半岛公司要求撤销一审法院(2019)皖0503执异25号执行裁定书，并解除对寿县阳光半岛项目第37号地块9幢506、706、1306号三套房屋的查封、评估、拍卖等执行行为的诉讼请求，依据是否充分。阳光半岛公司上诉称，案涉三套商品房在寿县房管部门没有合同备案信息,也没有办理预告登记,房屋的所有权也没有登记在方斌名下，一审法院查封、拍卖该三套房屋,没有依据，因一审法院已向安徽省寿县房地产管理局发出了（2017）皖0503民初5691号协助执行通知书，要求其协助查封齐峰、方斌名下位于新桥国际产业园新桥阳光半岛第37地块9幢5层506号房屋、第37地块9幢7层706号房屋、第37地块9幢13层1306号房屋，寿县房地产管理局也已向一审法院出具了协助执行通知书（回执），协助查封了齐峰、方斌名下的上述三套房屋，故阳光半岛公司这一上诉理由不能成立。阳光半岛公司还上诉称，案涉三份购房合同没有履行,齐峰、方斌没有支付任何购房款,案涉三套房屋属于破产财产,不应被执行，从本案已经查明的事实来看，早在阳光半岛公司破产清算一案受理之前的2013年5月29日，阳光半岛公司就与方斌签订了案涉三套房屋的买卖合同，并于当日向齐峰、方斌出具了三份收到案涉三套房屋购房款的收据，阳光半岛公司还在其自己留存的三份收据的底根联“收款事由”栏下方注明款项来源是冲抵胡昌荣的相关债权的，且齐峰、方斌提交了借款合同、债务委托支付协议、工程抵款房销售委托书等证据证明其债权真实存在，阳光半岛公司虽上诉称，齐峰、方斌未支付购房款，但其未能提供相应的反驳证据，故对阳光半岛公司的这一上诉意见，也不予采纳。齐峰、方斌已足额支付了案涉三套房屋的购房款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，该批复第二条又规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故在一审法院向寿县房地产管理局发出要求查封齐峰、方斌名下案涉三套房屋协助执行通知书、寿县房地产管理局已向一审法院出具了协助执行查封齐峰、方斌名下案涉三套房屋通知书（回执）的情况下，一审认定齐峰、方斌对于其所购买的案涉三套房屋的权利具有特定性和优先性，从而认定齐峰、方斌债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，并无不当。 综上所述，阳光半岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由安徽省阳光半岛文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  陈广金 审判员  赵丽萍 二〇二〇年五月二十五日 法官助理唐斌 书记员冯倩