山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3109号上诉人（原审原告）：李家泽，男，汉族，住济南市。法定代理人：刘晗（系李家泽母亲），女，住济南市。委托诉讼代理人：尹凤，山东居高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。上诉人李家泽因与被上诉人济南康都置业有限公司（以下简称康都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李家泽上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求明显依据不足，具体如下：1.被上诉人提供的商品房买卖合同属格式合同，逾期交房违约金“最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一”的约定，没有遵循公平原则，降低免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该格式条款属无效条款。应按照“在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付”之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算违约金。上诉人与被上诉人于2014年5月28日签订的涉案合同第九条第二款第二项约定:逾期交房超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定:“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被上诉人提供的商品房买卖合同属格式合同，逾期交房违约金“最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一”的约定，没有遵循公平原则，降低免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利，该格式条款属无效条款。上诉人向被上诉人支付了1010923元购房款，被上诉人未能按合同约定的期限即2015年12月31日前将符合约定的商品房交付上诉人使用，且无法定免责事由，应承担违约责任。被上诉人于2019年3月23日将涉案商品房交付上诉人，逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月23日，计1177天(一审被告已当庭确认)，应按照“在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”计算违约金，违约金数额为118985.64元。上诉人愿意以低于以上违约金数额的116568元(违约金116200元及利息暂计368元)主张权利，并无不当。2.上诉人所依据的与本案系同一法律关系的另一案件中原告高滨的估价报告对于本案具有很强的参考意义。上诉人在本案的诉讼请求中计算的租金价值标准为3000元/月，绝对低于实际鉴定后的租金价值。虽然被上诉人在庭审中对与本案系同一法律关系的另案件中原告提供的《房地产估价报告》提出了质疑，但是被上诉人并未在法定期限内重新进行评估，应视为被上诉人对该份《房地产估价报告》的内容及适用标准系认可的。上诉人与另一案件中的原告高滨均是与被上诉人签订的商品房买卖合同，购买的均是和信大厦公寓式1单元，且合同中约定的交房日期均为2015年12月31日之前，不同的是另一案件原告高滨购买的是5楼515室，面积为46.96平方米，而上诉人购买的是16楼1603室，且商品房的面积为92.71平方米。根据市场行情及常理可知，上诉人所购买的商品房无论是在楼层亦或是商品房面积上都要优于另案中的原告所购买的商品房，假若上诉人对其商品房进行评估，其评估的租金价值应比另一原告的商品房租金价值高。根据上述《房地产估价报告》的结果:估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为:2322元/月、2565元/月、2693元/月。上诉人按照3000元/月的租金价值计算因被上诉人违约造成的损失并无不当。综上，无论按照合同约定计算的违约金损失还是根据现有的证据能够推断出上诉人大致的实际损失，均大于上诉人的诉讼请求，为了减少诉累，避免给当事人带来不必要的损失，应予支持上诉人的诉讼请求。一审法院以“参照物与涉案房屋楼层、面积、户型均不相同，且李家泽的诉求数额亦不完全按照估价报告计算所得，康都置业又不认可，故李家泽的诉求证据不足，本院不予支持”所作出的判决结果，明显有失公允、依据不足。康都公司辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李家泽向一审法院起诉请求：1、依法判令康都公司向李家泽赔偿逾期交房违约金增加至116200元及利息暂计368元（以116200元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2019年3月23日计算至上述赔偿金付清之日）；2、本案诉讼费用由康都公司承担。一审法院认定事实：2014年5月28日，李家泽与康都公司签订商品房买卖合同一份，约定李家泽购买康都公司开发的和信大厦公寓式办公X号商品房。商品房建筑面积92.71平方米，价款为1010923元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内告知买受人的；2.为遵守、配合政府法规的实施、县级以上政府及其职能部门政策的变化或县级以上政府及其职能部门的行政行为而形成的延误。因出卖人无法预见和控制的客观原因及不可抗力（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令终止、暂停施工、爆发流行性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自协助出卖人办理完毕合同撤销、结算银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。合同签订后，李家泽按约定向康都公司支付了房款1010923元。2019年3月23日，李家泽向康都公司签署了《房屋交接书》。李家泽与康都公司当庭确认，康都公司逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月23日，计1177天。本案在审理过程中，李家泽申请对涉案商品房自2017年1月1日至2019年3月23日期间的租金进行评估。一审法院依法进行了委托，2019年8月5日我院技术室以“接山东裕丰资产评估有限公司书面通知，称‘申请人经多次催促，未缴纳评估费用’，故退回案件”为由，终止本案的鉴定工作。案外人高滨自行委托山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行了评估。2019年9月11日，该鉴定机构分别作出鲁蓝禾房估字[2019]第0031、0032、0033号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为：2322元/月、2565元/月、2693元/月。庭审中，李家泽要求参照上述评估结果计算违约金。经质证，康都置业对上述估价报告的真实性无异议，认为原告提供的评估报告不是涉案房产的报告，无参照性，且该报告内容模糊，参考标的物不明确，时间节点不具体，故不认可该鉴定报告。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。李家泽与康都公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，李家泽依约向康都公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而康都公司未能按合同约定的期限即2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付李家泽使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。康都公司于2019年3月23日将涉案商品房交付李家泽，李家泽与康都公司当庭确认逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月23日，计1177天，故予以确认。本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金进行了约定，现李家泽主张双方之间约定的违约金低于造成的损失，并要求参照山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行的估价重新计算其实际损失，但参照物与涉案房屋楼层、面积、户型均不相同，且李家泽的诉求数额亦不完全按照估价报告计算所得，康都置业又不认可，故李家泽的诉求证据不足，一审法院不予支持。判决：驳回李家泽的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2630元，由李家泽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：一审法院（2019）鲁0105民初2305号李波、李成宪与康都公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对康都公司逾期交房期间（2015年12月31日至2019年3月22日）与济南和信soho公寓X房间同地段、同类型的房屋租金进行评估。该机构于2019年9月5日出具价格评估报告，价格鉴定意见：与济南和信soho公寓X房间同地段、同类型的房屋在（2015年12月31日至2019年3月22日）期间的租金价值为83628元，折合月租金约为2132元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人对涉案合同合法有效和逾期交房的期间均无异议，本院予以确认。关于逾期交房违约金是否调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，涉案房屋与另案[（2019）鲁0105民初2305号]所涉房屋位于同一栋楼，参照（2019）鲁0105民初2305号的房屋的租金标准即每月2132元，涉案房屋逾期交房1177天，租金损失数额为83645元，涉案合同约定的逾期交房违约金为最高不超过合同买受人已付款部分1010923元的百分之一即10109.23元，涉案合同约定的违约金最高限额明显低于逾期交房给买受人造成的损失，因此李家泽要求对逾期交房违约金进行调整符合上述法律规定。关于逾期交房违约金如何调整的问题，双方在逾期交房违约责任已经约定了违约金的计算方法，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，据此违约金数额为118985元（1010923元×1‰×1177天），李家泽要求康都公司支付违约金116200元，系自主权利的处分，予以支持。李家泽再行主张违约金的利息，于法无据，不予支持。一审判决驳回李家泽要求调整违约金的请求不当，予以纠正。综上所述，李家泽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2591号民事判决；二、被上诉人济南康都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人李家泽违逾期交房违约金116200元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2630元，由被上诉人济南康都置业有限公司负担；二审案件受理费2630元，由，被上诉人济南康都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二〇年五月十二日法官助理  周晓菲书 记 员  朱俞颖