江西省南昌市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）赣01民终790号 上诉人（原审原告）：江西省宝华房地产综合开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区民德路495号，统一社会信用代码:91360000158265359H。 法定代表人：巩克平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：章春林，江西滕王阁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周斌，男，汉族，1968年3月15日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：余鹏魁，江西皆诚律师事务所律师。 原审第三人：万兵，男，汉族，1975年11月9日生， 住江西省南昌市。 上诉人江西省宝华房地产综合开发有限公司（以下简称宝华公司）因与被上诉人周斌、原审第三人万兵执行异议之诉一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人章春林，被上诉人委托诉讼代理人余鹏魁参加诉讼。原审第三人万兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宝华公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判认定被执行房产南昌市东湖区旭照路1号紫江花园商业1单元1201室房屋（以下简称被执行房产）所有权人为上诉人并停止对上述被执行房产的拍卖【执行案号为（2019）赣0102执1623号】；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《商品房买卖合同》虽经南昌市加盖合同登记备案专用章，但合同登记备案的目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其行政是买受人只享有合同法上的请求权，即使万兵已付清首付款，该项权利都没有排他的效力。万兵根据《商品房买卖合同》享有的仅仅是合同债权，而上诉人享有的权利才是无权，优于万兵享有的债权，足以排除该房作为万兵明显房产的强制执行。第二，万兵与上诉人2016年10月2日签订了一份《商品房买卖合同》约定1201室商品房总价为2244536元，付款方式为买受人须在合同签订当日付清首付款即人民币454536元，余款办理银行按揭贷款。但万兵因不符合按揭条件，对上述房屋未支付按揭款。万兵没有先履行支付房价款的义务，上诉人依法享有先履行抗辩权和合同解除权，有权拒绝向万兵支付被执行房产。由于该房产物权既登记在上诉人名下，上诉人又有权拒绝交付给万兵和为其办理房产证，故该房不能作为万兵明显房产被强制执行。 周斌辩称，一、商品房预售合同备案是宝华公司的公示行为，宝华公司从未撤销备案。第三人万兵向宝华公司购买紫江花园商业、住宅楼一单元1201室并办理了合同登记备案及盖章（合同登记备案专用章、办理房产证专用章），这两个盖章拒不了办理房产证的条件，第三人不及时办理产权证，并不意味着房产权属有争议，而是意味着第三人万兵随时可以办理房产证。二、第三人万兵名下的紫江花园商业、住宅楼一单元1201室不仅办理了商品房预售合同备案登记，而且在宝华公司同意的前提下，第三人进行了处分。紫江花园一单元1101室已拍卖成交并且办理了过户，1101、1201室是同一日签订的购房合同，且属于复式结构。三、宝华公司实际控制人袁跃强，与第三人万兵均为南昌市洪燕铝业有限公司的股东，袁跃强与万兵是多年合作伙伴，宝华公司提起执行异议之诉，不仅是虚假诉讼，而且是袁跃强与万兵恶意串通、阻挠执行的结果。 宝华公司向一审法院起诉请求：1.依法认定被执行房产南昌市东湖区旭照路1号紫江花园一单元1201室房产（面积为165.13㎡）所有权为宝华公司；2.停止对上诉被执行房产的拍卖（执行案号为（2019）赣0102执1623号）；3.本案诉讼费由周斌承担。 一审法院认定事实：周斌诉袁跃强、万兵、洪燕公司、宝华公司、袁靖宇民间借贷纠纷案，该院于2019年1月10日作出（2017）赣0102民初2266号判决，判令:一、袁跃强于判决生效之日起十日内归还周斌借款本金5852401.89元，截至2017年12月10日的利息1641795.45元，并支付逾期利息（以5852401.89元为本金，自2017年12月11日起至还清之日止，按年利率24%计算）；二、洪燕公司、宝华公司、万兵对第一项判决确定的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；三、袁靖宇对第一项判决确定的债务在紫江花园一单元101＃、102＃商铺价值范围内承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向袁跃强追偿；四、驳回周斌的其他诉讼请求。袁跃强、万兵、洪燕公司、宝华公司、袁靖宇均不服一审判决，上诉至南昌市中级人民法院。南昌市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）赣01民终646号判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，当事人未履行还款义务，周斌向该院申请强制执行。该院于2019年6月11日作出（2019）赣0102执1623号之二执行裁定书，裁定拍卖备案在第三人名下涉案房屋。后宝华公司向该院提出书面异议，该院于2019年8月6日作出（2019）赣0102执异23号执行裁定，裁定驳回宝华公司的执行异议。宝华公司不服，向该院提起执行异议之诉。另查明，宝华公司系涉案房屋的开发商，涉案房屋取得了商品房预售许可证。2016年10月2日，宝华公司与第三人签订了合同编号为1000616543的《南昌市商品房买卖合同》，约定：第三人向宝华公司购买南昌市东湖区旭照路1号紫江花园一单元1201室，总价款为2244536元；付款方式为签订合同当日付清首付款454536元，余款均办理银行按揭。合同签订后，第三人向宝华公司支付首付款454536元，未办理银行按揭。后宝华公司与第三人就上述《南昌市商品房买卖合同》在南昌市进行了合同登记备案。 一审法院认为，本案宝华公司对执行标的提起案外人执行异议之诉，需要认定宝华公司作为所有权原始取得人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，宝华公司作为案涉住宅的开发商，就案涉住宅的整栋建筑的所有权在房管部门办理了不动产登记，系所有权的原始取得人。其次，登记是不动产物权设立和变动的公示方法,不动产登记的法律效力体现为推定力，若有相反证据证明登记簿上载明的权利人并非实际权利人，则应依法认定实际权利人是不动产物权的享有者。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据宝华公司、周斌提供的证据，第三人与宝华公司已于2016年10月2日签订了《南昌市商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；合同生效后，第三人已支付了首付款；房屋买卖合同也已在南昌市登记备案，在合同未解除、双方当事人又无新约定的情况下，宝华公司应当根据商品房买卖合同继续履行合同义务，交付案涉房屋并协助办理产权变更登记。上述事实可以认定第三人为案涉房屋的真实权利人，宝华公司不能以涉案房屋未登记对抗房屋买卖合同的相对方。宝华公司对第三人未支付的按揭款，只享有合同债权请求权。综上，宝华公司就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回江西省宝华房地产综合开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费10240元（江西省宝华房地产综合开发有限公司已预交），由江西省宝华房地产综合开发有限公司自行承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，执行异议之诉系为保护强制执行程序中第三人及申请执行人的合法权益而设置，系通过诉讼以作出是否停止执行或者是否许可执行的裁决。但在周斌申请执行案涉房产的执行案件中，宝华公司与万兵均系被执行人，本案系被执行人提起的执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零六条、第三百零九条的规定、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五至二十六条规定及现行最高人民法院《民事案件案由规定》的执行异议之诉的案由类型，除执行分配方案异议之诉外，提起执行异议之诉的原告应为案外人或者申请执行人，被执行人无权提起执行异议之诉。宝华公司作为执行案件中的被执行人，并不能主张以其对执行标的享有实体权利为由要求排除强制执行。 综上所述，上诉人的起诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零六条、第三百零九条、第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初9317号民事判决； 二、驳回江西省宝华房地产综合开发有限公司的起诉。 一审案件受理费10240元，退还江西省宝华房地产综合开发有限公司；二审案件受理费10240元，退还江西省宝华房地产综合开发有限公司。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 胡  朋 审 判 员 王 晶 晶 审 判 员 欧阳晓明 二〇二〇年五月十八日 法官助理 汪  灏 书 记 员 黄  莎