广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终734号上诉人（原审被告）：中山市富湾房地产发展有限公司，住所地广东省中山市东区*******10卡，统一社会信用代码914************783。法定代表人：阮宇忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑建威，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张小葵，男，1976年1月23日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县************。被上诉人（原审原告）：张木兰，女，1981年12月5日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区****************。上述两被上诉人委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。上诉人中山市富湾房地产开发有限公司（以下简称富湾公司）因与被上诉人张小葵、张木兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初23524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。富湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张小葵、张木兰的全部诉讼请求。事实与理由：一、张小葵、张木兰未在法定期限前缴付专项维修资金，富湾公司依约有权拒绝为张小葵、张木兰办理房屋权属证书，并延期至张小葵、张木兰缴付专项维修资金后办理房地产权属证书，无需承担违约责任。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。虽然案涉商品房买卖合同未约定业主付清专项维修资金的期限，但依据前述规定，业主应在办理房屋入住手续前，将专项维修资金存入专户，而张小葵、张木兰未在法定期限前缴纳专项维修资金，一审法院认为张小葵、张木兰不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，属于事实认定错误。所以富湾公司有权依据案涉商品房买卖合同第十一条的约定拒绝为张小葵、张木兰办理房地产权属证书，并顺延至张小葵、张木兰于2018年6月11日缴付专项维修资金后才依约起算办理房屋权属证书的期限。富湾公司于2018年10月9日为张小葵、张木兰办理房地产权属证书，并未违约，无需承担违约责任。二、即便富湾公司应向张小葵、张木兰计付违约金，但违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。一审法院认为该违约金标准明显过低，并调整为以日万分之一的标准持续计算，没有任何事实和法律依据。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，张小葵、张木兰主张增加违约金数额，应以不超过实际损失额为限。在张小葵、张木兰未举证证明合同约定的违约金数额明显低于其实际损失额的情况下，依法张小葵、张木兰应承担举证不能的不利后果。故应当按照合同约定计算违约金数额，即违约金总额应以已付房价款的3%作为上限。张小葵、张木兰答辩称：一、张小葵、张木兰没有在收楼前缴存专项维修资金，不能作为富湾公司延迟办证的理由，不能免除富湾公司逾期办证的违约责任。1.《住宅专项维修资金管理办法》只是部门规章，不能作为延迟办证的依据。富湾公司也无证据证明在业主缴纳住宅专项维修资金前，案涉房屋已具备了办理权属证书的条件。富湾公司在业主入住前没有通知业主缴纳住宅专项维修资金，且在此情况下，富湾公司仍同意将房屋交付业主使用，视为其放弃抗辩。2.案涉商品房买卖合同没有约定缴存专项维修资金的期限，业主可以随时缴存，业主在收到通知后缴存没有违约。专项维修资金账户需要富湾公司或物业公司在专门银行开设，具体标准也要由富湾公司按规定决定。富湾公司在2018年5月31日通知张小葵、张木兰缴存，张小葵、张木兰于2018年6月11日缴存了专项维修资金，没有迟延缴存，不存在违约。二、一审法院持续计算违约金不受上限限制，公平合理。1.案涉商品房买卖合同是开发商定制的，在签订合同时，业主与开发商不是平等的，业主作为买受人明显处于弱势。从合同约定买方逾期付款应按日万分之四标准支付逾期付款违约金，而开发商逾期办证则只需要按日万分之一标准支付逾期办证违约金，且总额以已付房价的3%作为上限来看，明显不公平。2.房屋逾期办证，必然会给业主造成损失，比如无法设立抵押权、无法转让等，损失难以确定。若按照合同约定的以已付房价款3%作为逾期办证违约金的上限，明显低于业主的损失，故应当予以调整。故一审法院调整为不按已付房价款3%的上限限制是正确的。张小葵、张木兰于2019年9月5日向一审法院提出诉讼请求：判令富湾公司立即支付逾期办理房地产权属证书违约金94361元（自2014年9月1日至2018年10月9日止，以377699元为基数，按年利率6%计）。一审法院认定事实：2011年12月29日，张小葵、张木兰（买受人）与富湾公司（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以377699元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区嘉和苑二期4幢603房；买受人如未按本合同规定的时间付款,逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金;出卖人应当在2012年8月31日前，将依照国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条第二款约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期收楼的在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，并由该日之次日起算房屋的保修期及物业管理费，因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任，且自本合同第八条约定的交付期限届满后次日起算物业管理费，买受人付清所欠款后方可收楼；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自迟延之日起按买受人已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，违约金总金额以已付房价款的3%作为上限，此外出卖人无需承担其它法律责任或赔偿买受人任何损失。合同签订后，张小葵、张木兰按合同的约定向富湾公司支付了全部的购房款。张小葵、张木兰于2012年8月31日前办理了收楼手续。2018年10月9日，涉案房屋的不动产权证书办出，权利人为张小葵、张木兰。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系张小葵、张木兰与富湾公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、张小葵、张木兰主张逾期办证违约金是否已逾法定诉讼时效；二、张小葵、张木兰是否存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司能否因此不承担逾期办证的违约责任；三、如果富湾公司需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算方式。关于焦点一。本案中的违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。张小葵、张木兰于2019年9月5日提起诉讼时效，则2016年9月5日前的违约金已超诉讼时效，富湾公司向张小葵、张木兰支付的违约金应自2016年9月6日起计算。关于焦点二。合同并未约定张小葵、张木兰付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向张小葵、张木兰指定履行期限，因此，张小葵、张木兰不存在逾期缴纳专项维修资金的行为，富湾公司不能以此为由迟延履行办证义务。富湾公司未按合同约定按时为张小葵、张木兰办理房产证，应承担相应的违约责任。关于焦点三。双方在合同第十四条关于逾期办证违约金的约定系当事人充分磋商一致后的真实意思表示，且日万分之一的标准并不明显过低，一审法院不予调整。但是，综合考量富湾公司逾期办证的过错程度,对买受人造成的损失及敦促富湾公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定逾期办证违约金按已付房价款3%为上限支付，标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为逾期办证违约金宜调整为以日万分之一的标准持续计算。张小葵、张木兰主张违约金计算至不动产权证书办出之日即2018年10月9日止，富湾公司予以同意，一审法院予以支持。依照上述计算方法，逾期办证天数为764日（2016年9月6日至2018年10月9日期间），富湾公司应向张小葵、张木兰支付逾期办证违约金28856元（377699元×764日×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：富湾公司于一审判决生效之日起七日内向张小葵、张木兰支付逾期办证违约金28856元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2160元，减半收取为1080元，由张小葵、张木兰负担750元，由富湾公司负担330元（张小葵、张木兰已预付1080元，富湾公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张小葵、张木兰）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：关于业主是否缴纳住宅专项维修资金与办理房产权属证书之间是否存在因果关系的问题，富湾公司二审期间称产权登记机关是依据富湾公司提交的资料办理权属登记手续，所以并非业主未缴纳专项维修资金，产权登记机关就必然不办理产权登记手续。但富湾公司因受《住宅专项资金管理办法》的约束必须在业主缴纳专项维修资金以后才可以向产权登记机关提交材料，办理相关产权登记手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：一、富湾公司能否以张小葵、张木兰迟延缴纳专项维修资金为由不承担逾期办证的违约责任；二、若富湾公司需要承担逾期办证违约责任，违约金的计算方式。对此，本院具体分析如下：关于焦点一，即富湾公司能否以张小葵、张木兰迟延缴纳专项维修资金为由不承担逾期办证的违约责任的问题。本院认为，富湾公司主张依据案涉商品房买卖合同第十一条约定：因买受人未履行付清应付房价款、专项维修资金、及办证费用等应付款，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理契证而无须承担违约责任。因张小葵、张木兰于2018年6月11日才缴付案涉商品房的专项维修资金，故此时才依约起算办理房屋权属证书的期限，富湾公司于2018年10月9日办理了案涉商品房权属证书，并未违约，故无需承担违约责任。本院认为，合同并未约定张小葵、张木兰付清专项维修资金的期限，富湾公司也没有提供证据证明其曾向张小葵、张木兰指定履行期限，因此，富湾公司不能以此为由迟延履行办证义务。富湾公司未按合同约定按时为张小葵、张木兰办理房产证，应承担相应的违约责任。退一步讲，即便是富湾公司在双方对缴纳专项维修资金期限未作约定的情形下主张同时履行抗辩权。因本案系商品房预售合同关系，张小葵、张木兰作为买受人其主要义务是向富湾公司支付购房款，而富湾公司作为出卖人的主要义务则为向买受人交付房屋并协助办理房屋权属证书。现张小葵、张木兰已足额向富湾公司支付了购房款，履行了主合同义务；富湾公司应当向张小葵、张木兰交付符合合同约定的商品房并在合同约定期限内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。住宅专项维修资金，系由政府部门代管的，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。该资金交纳与本案商品房预售合同关系显然不属于同一法律关系。二审诉讼中，富湾公司亦确认业主是否足额缴纳住宅专项维修资金与其履行递件办证义务并无因果关系。富湾公司以张小葵、张木兰未交纳专项维修资金为由，拒绝按照合同约定履行相关产权登记义务，显然不具有关联性和对等性，不属于合同法的同时履行抗辩。故富湾公司的该主张不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，即若富湾公司需要承担逾期办证违约责任，违约金计算方式的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如富湾公司无法按时协助办证的，则按日向张小葵、张木兰支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金总额以已付房价款的3%作为上限。从现已查明的事实来看，富湾公司逾期办证时间长达4年之久，如果按合同约定的逾期办证违约金的计算方法，在达到上限后，富湾公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使富湾公司履行义务，不利于张小葵、张木兰实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益、处分等合法权益，显然不足以填补张小葵、张木兰因此造成的损失。在富湾公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的张小葵、张木兰以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金，理据充分。一审判决将逾期办证违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。综上，富湾公司的上诉理由不能成立，一审法院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费521元（中山市富湾房地产开发有限公司已预交），由中山市富湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年四月二十二日书记员 李玉琴