福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初2326号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年4月7日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市普莲路，统一社会信用代码：913505838563031990。             代表人林新宇，该支行行长。             委托代理人郭建幸，该支行职员。                               被告                       被告吴有财，男，汉族，1985年9月19日出生，住南安市。             被告南安中禧房地产开发有限公司，住所地：南安市仑苍镇仑苍街，统一社会信用代码：91350583581122486Y。             法定代表人吴成祖，该公司经理。             委托代理人李燕玲，该公司职员。                               原告诉讼请求                       1、解除原告与被告吴有财签订的350656306-2012-20130372662号《个人住房借款合同》；             2、判令被告吴有财立即偿还尚欠个人住房借款本金余额467106.54元及利息、罚息、复利5574.49元（暂计至2020年3月10日），并支付自2020年3月11日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；             3、判令原告有权从处分被告吴有财提供的抵押物所得的价款中优先受偿；             4、判令南安中禧房地产开发有限公司承担被告吴有财所欠贷款的连带清偿责任；             5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告承担。                               被告             答辩             意见                       被告吴有财未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告南安中禧房地产开发有限公司（以下简称南安中禧公司）辩称：我公司与原告签订的《个人住房借款合同》属实，吴有财的本笔借款属实，我公司为吴有财的住房贷款本金570000元提供阶段性连带责任保证属实。                               本院             认定             事实             证据                       2013年11月27日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）吴有财、保证人南安中禧公司签订350656306-2012-20130372662号《个人住房借款合同》，约定：借款本金为570000元，用于购置南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）2号楼19层2102室；借款期限240个月；借款年利率为基准利率上浮10%；还款方式为等额本息还款法；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，罚息利率为在本合同执行借款利率水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证；南安中禧公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书核对无误，收执之日止；抵押物为南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）2号楼19层2102室。同年12月5日，双方到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押字第0220136342号《房屋预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年6月9日，原告发放贷款570000元给吴有财用于支付购房款。该笔借款，吴有财未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年3月10日，吴有财尚欠原告借款本金467106.54元及利息、罚息、复利5574.49元。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房借款合同》合法有效。原告依约发放贷款570000元给吴有财，但吴有财未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金467106.54元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求吴有财偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交抵押权人收执之日止，由保证人南安中禧公司提供连带责任保证。此后，由被告吴有财以其购买的南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）2号楼19层2102室房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告吴有财到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人吴有财办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安中禧公司对吴有财的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告吴有财的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安中禧公司依约承担连带保证责任后,有权向吴有财追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款                               裁判             主文                       一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与被告吴有财签订的350656306-2012-20130372662号《个人住房借款合同》；             二、被告吴有财应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金467106.54元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年3月10日为5574.49元，自2020年3月11日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》约定计算）；             三、被告南安中禧房地产开发有限公司对吴有财的上述债务承担连带清偿责任；被告南安中禧房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向吴有财追偿；             四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费8390元，减半收取4195元，由被告吴有财、南安中禧房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年五月二十九日                                     书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤