河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0711民初204号原告（执行案外人）：卫永奎，男，汉族，1966年5月14日出生，现住新乡市。原告（执行案外人）：刘文静，女，汉族，1978年6月10日出生，住址同上。委托诉讼代理人：陈嶙，河南龙健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽娟，河南龙健律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘媛媛，女，汉族，1979年6月21日出生，现住新乡市。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。第三人（被执行人）：王建英，男，汉族，1970年12月23日出生，现住新乡市。原告卫永奎、刘文静与被告刘媛媛、第三人王建英案外人执行异议之诉一案,本院于2020年1月13日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告卫永奎、刘文静及委托诉讼代理人陈嶙、刘丽娟，被告刘媛媛及委托诉讼代理人郭建华到庭参加诉讼,第三人王建英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫永奎、刘文静向本院提出诉讼请求:1、依法判决不得执行位于北环路与××交叉口西北角水岸××楼××单元××室房屋；2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由:2018年6月8日经新乡市宜之家房产经纪服务有限公司介绍，二原告与第三人王建英签订《房屋买卖及中介服务合同》，第三人王建英将位于北环路与××交叉口西北角水岸××楼××单元××室的房屋（下称简称案涉房屋）出卖给原告，合同签订后原告按约支付价款并合法占有房屋至今，且案涉房屋虽未办理过户登记，但并非原告自身原因造成。2018年10月25日新乡市牧野区人民法院因执行刘媛媛与王建英民间借贷一案，将案涉房屋查封。原告依法提出执行异议，后新乡市牧野区人民法院于2019年12月26日作出（2019）豫0711执异199号执行裁定书，驳回原告的异议请求。依据法律规定，法院不得对案涉房屋进行执行，望查明事实，支持原告的诉讼请求。被告刘媛媛辩称,1、原告与第三人买卖案涉房屋的行为违法；2、原告没有支付全部房款且不具备有将剩余房款交付人民法院执行的可能；3、案涉房产未办理过户登记手续系原告自身原因；4、原告不享有案涉房屋的所有权，其购买案涉房屋的行为因为违法，不具有物权期待权。综上所述，原告的起诉不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件适用法律若干问题的规定》第二十八条的规定，不具有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求，由人民法院继续执行案涉房屋。第三人王建英未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据,本院认定如下:对于原告提供的房屋买卖及中介服务合同，虽合同首页中介方名称与合同尾页中介方印章不一致，但合同尾页中合同印章与收款收据中的印章相一致，彼此可以印证其真实性，故对房屋买卖及中介服务合同、收款收据，均予以采信；对于原告提供的新乡市海洋物业管理有限公司出具的两份证明，证明上具有公司的印章及经办人签名，符合证据形式要求，予以采信；对于原告提供的三张居住照片，可以和其他证据相互印证二原告在案涉房屋内居住的事实，予以采信；对于原告提供的两份证人证言，因证人未出庭作证，对该证言不予采信；对于原告提供的王建英出具的收款收据，能够与其他证据相互印证，予以采信；对于原告提供的王建英出具的保证书、手机短信截屏、电脑截屏及营业执照，与本案无关联，不予采信；对于原告提供的网络上领导留言板关于水岸怡景房产证问题回复，不能全面反映案涉房产未能办理房产证的原因，不予采信。对于被告提供的二手房交易价格走势图，与本案无关，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:被告刘媛媛诉第三人王建英民间借贷纠纷一案，本院立案受理后于2018年5月10日作出(2018)豫0711民初1008号民事调解书，民事调解书载明：“截止到2018年5月9日，被告王建英欠原告刘媛媛本金及利息500000元。自2018年6月至2023年7月，被告王建英于每月1日之前归还原告刘媛媛8000元，剩余4000元于2023年8月1日之前归还完毕，之后原被告债务两清。若被告王建英任意一期未按期履行还款义务，原告刘媛媛可以向法院申请执行剩余未还全部款项及利息（利息以剩余未还全部款项为基数，按照月息2%自逾期之日起计算至实际归还之日止）。”该调解书生效后，王建英未按调解书确定的内容履行义务，刘媛媛向本院申请执行，本院向王建英发出执行通知，王建英未按执行通知履行法律义务。2018年10月22日本院作出（2018）豫0711执1233号执行裁定书，裁定冻结（划拨）被执行人王建英银行存款54万元或查封其相同价值财产。2018年10月25日本院向新乡市不动产登记和交易中心发出协助执行通知，查封被执行人王建英名下的案涉房屋。2013年5月25日新乡正大置业有限公司与第三人王建英签订一份商品房买卖合同，第三人王建英购买新乡正大置业有限公司开发的新乡市北环路与师大北路交口西北角水岸怡景小区3号楼2单元12层21201号房屋一套（经济适用房），房屋总金额241704.96元，付款方式为银行按揭贷款。原告卫永奎与刘文静系夫妻关系。2018年6月8日原告卫永奎、刘文静与第三人王建英签订房屋买卖及中介服务合同，合同约定王建英将案涉房屋以43万元出售给二原告，二原告应于2018年6月11日支付王建英首付款23万元，并承担王建英每月月供直至房产证办理出当月，每月月供从剩余尾款扣除，待房产证办理出五个工作日内，双方办理过户手续，并于当日结清尾款。2018年6月11日原告卫永奎、刘文静向王建英支付购房款23万元，并约定剩余20万元房款于过户当时全部结清，王建英向二原告出具了收款收据。2018年11月6日原告卫永奎、刘文静向王建英支付8万元，王建英向二原告出具了收款收据。自2018年6月19日起原告卫永奎、刘文静在案涉房产居住，2018年7月起至今案涉房屋的按揭贷款由二原告偿还。该案涉房产目前仍未办理过户登记手续，本院认为,本案争议焦点为原告卫永奎、刘文静对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋登记在第三人王建英名下，王建英系房屋的权利人，原告卫永奎、刘文静在案涉房屋被查封之前与王建英签订了房屋买卖合同，虽然签订房屋买卖合同未经抵押权人同意，但签订买卖合同并不会导致物权变动的效果，也不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权，且《经济适用房管理办法》并非国务院颁布的行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故案涉房屋买卖合同合法有效。被告关于案涉房屋买卖合同无效的辩称理由不予采纳。原告卫永奎、刘文静基于2018年6月8日与第三人王建英的房屋买卖合同占有了案涉房屋，除向第三人王建英支付了首付款，并持续支付了占有期间该房屋应缴纳给银行的按揭款项，且案涉房屋未办理过户手续并非由于二原告自身原因造成。第三人王建英对该房产享有的权利已经转让给了二原告，二原告对该房屋享有物权期待权，且形成于案涉房产被查封之前，该民事权益与申请执行人刘媛媛的一般金钱债权相比，具有准物权属性和优先性，而申请执行人对案涉房屋主张强制执行的权益，不能超越原权利人王建英自身对案涉房屋所享有的民事权益，二原告对该房屋的物权期待权足以排除一般金钱债权所申请的强制执行行为，故二原告要求对案涉房屋停止执行的诉讼请求应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得对位于新乡市北环路与师大北路交叉口西北角水岸怡景3号楼2单元21201室的房屋强制执行；案件受理费7750元，由被告刘媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡中级人民法院。本院（2019）豫0711执异199号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  郝章勇审判员  赵莎莎审判员  陈青青二〇二〇年五月十四日书记员  李 哲