青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初648号原告：李辉青，公民身份号码×××，男，1990年6月5日出生，土族，住青海省大通回族土族自治县。委托诉讼代理人：王雪燕、兰建峰，青海延辉律师事务所律师。被告：马梅君，公民身份号码×××，女，回族，1990年10月8日出生，青海利智达投资有限公司职工，住西宁市。被告：马利军，公民身份号码×××，男，回族，1994年11月15日出生，住西宁市。被告：青海鑫然房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630103MA752LWT37，住所：西宁市城西区西关大街46号慈润大厦1单元1101室。法定代表人：王佳林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海岗，青海佳一律师事务所律师。原告李辉青与被告马梅君、马利军、青海鑫然房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辉青及其委托诉讼代理人王雪燕、兰建峰，被告马梅君、马利军、青海鑫然房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李海岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李辉青向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除《房屋买卖合同》；2.依法判令被告返还已付房款25000元及定金10000元，购房款一倍赔偿额25000元；3.依法判令被告给付违约金31750元、佣金18000元、律师费6000元、经济损失5000元，以上合计120750元；4.本案诉讼费由被告承担。原告李辉青于庭审中放弃要求被告支付佣金18000元的诉讼请求。事实和理由：2019年11月17日，原告与被告马梅君、马利军通过被告青海鑫然房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《房屋买卖合同》，合同编号为[JJ17079-1076]，约定将位于××区房屋以635000元的价格卖给原告，原告按约定给付被告马梅君、被告马利军定金10000元，购房款25000元，并由被告马利军出具收条。原告为尽快入住，与施工队约定于2020年1月10日办理过户后准备装修窗户等，并支付押金5000元用于准备材料，但被告马梅君又将房屋转卖他人，导致商品房买卖合同目的不能实现，致使原告利益遭受损失，且被告拒绝退还购房款和定金，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉求，向本院提交以下证据：1、合同书两份：（1）编号为JJ17079-1076的房屋买卖合同一份，证明2019年11月17日，原告在被告青海鑫然房地产经纪有限公司的居间服务下与被告马梅君、马利军签订房屋买卖合同，将涉案房屋以635000元的价格卖与原告，并约定了定金10000元，违约金为总房价的5%，违约方支付居间费用18000元及由此产生的律师费、交通费等；（2）佣金支付承诺书一份，证明被告鑫然房地产经纪有限公司收取居间服务费，其审查与监督不严，未尽到居间服务义务，导致原告损失；2、收条1、收条2、银行取款单、微信转账记录各一份，证明被告收到原告交付房屋的首付款25000元，定金10000元的事实；3、收入证明、微信截图各一份，证明原告签订合同后积极准备购房贷款的事宜，积极履行合同义务，被告却迟迟不予配合，被告鑫然房地产公司审查不严，监管不到位，导致原告无法进行房屋买卖；4、不动产证、不动产买卖合同、不动产权证复印件各一份，证明涉案房屋属于被告马梅君所有，原告在2020年1月14日在不动产登记中心查询涉案房屋在被告马梅君名下。2020年1月2日，被告马梅君将涉案房屋以67万元的价格卖与汪×、韩×，被告马梅君于2020年2月20日将涉案房屋变更登记给汪×、韩×。被告一房二卖的行为侵害了原告的利益；5、律师费、装修费单据各一份，证明被告违法合同约定，原告按照违约条款主张被告给付律师费6000元，装修损失5000元。被告马梅君辩称，被告马梅君没有和原告签订房屋买卖合同，也没有找青海鑫然房地产经纪有限公司居间介绍，被告马梅君当时并不知情，后来知道弟弟马利君收了原告35000元购房款，请求法院驳回原告对马梅君的诉求。被告马利军辩称，被告马利军的姐姐马梅君并不知情，愿意退还原告35000元房款和承担本次诉讼费。被告青海鑫然房地产经纪有限公司辩称，被告青海鑫然房地产经纪有限公司仅仅是居间方，主要义务是提供订立合同的机会并促成合同成立，居间方已经尽到了居间的义务。房屋买卖合同与青海鑫然房地产经纪有限公司没有关系，房屋买卖合同当事人是原告李辉青、被告马梅君和马利军，并不是青海鑫然房地产经纪有限公司，且被告青海鑫然房地产经纪有限公司没有收到原告的任何款项，青海鑫然房地产经纪有限公司没有诉讼主体的资格，请求法院驳回原告对青海鑫然房地产经纪有限公司的所有诉讼请求。被告马梅君、马利军、青海鑫然房地产经纪有限公司未向本院提交证据。经本院组织质证，被告马梅君对原告提交的证据1、2、3、5表示没有见过，不知情，对于原告提交证据4真实性无异议；被告马利军对于原告提交的证据1、2、3无异议，对于原告提交的证据4中的房屋买卖合同不知情，对于房产证无异议，对于原告提交的证据5表示不认可；被告青海鑫然房地产经纪有限公司对于原告提交的证据1没有异议，但表示与其公司无关，对于原告提交的证据2表示，被告公司没有收到首付款和订金，对于原告提交的证据3表示不予认可，对于原告提交的证据4表示不予质证，对于原告提交的证据5，表示律师费发票和被告公司无关，装修费不予认可。本院认为原告提交的前四组符合证据形式要件，其真实性、合法性、关联性符合证据要求，且各组证据间能够相互印证，能够证明案件待证事实，虽三被告对其中部分证据表示不知情、不认可，但所提质证意见不足以反驳证据效力，亦未提交相反证据，故对原告提交的前四组证据，本院确定为有效证据；原告提交证据五中的律师费发票产生符合一般社会生活实际，且与本案有关联，本院确认为有效证据，装修费收据因被告没有实际交付房屋，装修自始无法进行，产生装修费不符合逻辑，且该证据仅为一般收据的复印件，其真实性无法确定，故对该证据本院不予确定。根据诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：被告马利军所签订房屋买卖相关合同是否对被告马梅君产生效力？被告马利军与被告青海鑫然房地产经纪有限公司是否存在违约行为，其违约责任应如何界定？本院审理查明:2019年11月17日，原告李辉青和被告马利军、被告青海鑫然房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》合同约定：“马梅君（代理人马利军）将其名下位于西宁市××区建筑面积为105.73㎡的不动产一套以635000元的价格出售给李辉青。李辉青应于2019年11月17日前向马梅君付定金10000元，并于2019年12月10日前将首付款205000元交付于马梅君并进行不动产局资金监管，余款430000元应由李辉青于2020年2月28日前通过银行办理贷款支付（另行签订办贷款服务合同），双方应于2020年1月10日办理房屋所有权移转手续，双方各自承担个人税、费，马梅君应于过户当天交付该房屋”。该房屋买卖合同第二部分（房地产居间合同）约定：“青海鑫然房地产经纪有限公司提供的基本服务有调查核实房屋权属状况、基本状况及其他情况......青海鑫然房地产经纪有限公司收取的居间佣金为18000元，李辉青和马梅君双方任意一方有违约情形的，违约方应按该房屋的成交价5%，计31750元作为违约金支付给守约方，同时由违约方支付18000元佣金给青海鑫然房地产经纪有限公司，并支付该次交易已发生的所有费用。若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。约定李辉青、马梅君和青海鑫然房地产经纪有限公司因李辉青和马梅君双方或与他人私下沟通，损害青海鑫然房地产经纪有限公司利益的，由责任方按照房屋成交价5%，计31750元作为违约金支付给丙方。另补充约定，马梅君收到的李辉青10000元定金充当首付款，经三方协商，于2020年1月7日前办理房屋网签，面签手续，若有一方不配合，按照合同违约责任约定承担相应违约金。”另查明,本案《房屋买卖合同》和《佣金支付承诺书》均由被告马利军代表马梅君与青海鑫然房地产经纪有限公司和买受人李辉青于2019年11月17日签订，合同中“马梅君”字样系被告马利军书写，马梅君未参与订立合同。合同签订后被告马利军收取了原告李辉青购房定金10000元和首付款25000元。被告青海鑫然房地产经纪有限公司未收取居间费用。又查明，2020年1月2日被告马梅君将位于××区不动产以670000元的价格出售给案外人汪×、韩×，二人于2020年1月20日取得该房屋不动产权证。上述事实，由原、被告陈述及庭审中的相关证据能够证明，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，被告马利军在未出示授权委托书的情况下以马梅君名义与原告签订合同，客观上不足以让原告相信被告马利军具有代理权限，其行为不构成表见代理，而事后亦未得到被代理人对代理行为的追认，该代理行为对马梅君不发生法律效力，故对原告请求双倍返还已支付房款的诉讼请求本院不予支持；原告李辉青与被告马利军、青海鑫然房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》、《佣金支付承诺书》系三方当事人真实意思表示，本案涉及房屋已由产权人马梅君于2020年1月2日出售给他人，原、被告所签订的《房屋买卖合同》事实上已经履行不能，被告马利军在无权代理的情形下与他人签订合同，并最终导致合同无效，依法应当由行为人马利军自行承担向合同相对人履行债务并赔偿损失的法律后果，本院酌情确定原告损失金额为全部违约责任31750元90%及实际支出的律师费6000元；被告青海鑫然房地产经纪有限公司虽辩称“其已履行了居间义务，且未收取居间费用，原、被告所签购房合同与其无关”，但原、被告所签订的三方合同第七条第一款明确约定中介机构具有“调查核实房屋权属状况、基本状况及其他情况”的服务内容，被告青海鑫然房地产经纪有限公司在未收到授权委托书，明知被告马利军无代理权限的情形下，依然促成并参与订立购房合同，未履行居间人主要义务，其行为存在过错，应向原告承担责任，结合本案当事人过错程度、未收取居间费的具体情节，本院酌情确定其承担违约金为合同约定违约金的10%，即3175元；原告主张其他经济损失5000元，因缺乏有效证据证明相应事实，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李辉青和被告马利军、青海鑫然房地产经纪有限公司签订编号为JJ17079-1076号的房屋买卖合同及佣金支付承诺书；二、被告马利军自本判决生效之日起一个月内返还原告李辉青购房定金10000元、首付房款25000元、律师费6000元、并支付继续履行违约金28575元，共计69575元；三、被告青海鑫然房地产经纪有限公司自本判决生效之日起一个月内支付原告李辉青违约金3175元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1385元，由被告马利军负担782元，原告李辉青负担603元。被告负担部分与上述款项一并给付原告李辉青。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 鞠洪祥 二〇二〇年五月二十八日（法官助理 张文彬书记员 毛洪梅附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。