广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13484号原告：乐玲芳，女，汉族，1988年3月14日出生，住湖南省宁远县。委托诉讼代理人：乐年生，男，汉族，1985年12月8日出生，住广东省深圳市龙岗区，系原告亲属。被告：印歆，女，汉族，1987年6月13日出生，住广东省深圳市福田区。原告乐玲芳诉被告印歆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行独任审理，原告委托诉讼代理人乐年生，被告印歆本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年6月1日签署《房产租赁合同》，租赁房产位于深圳市××××,合同明确要求被告须于每月1日前向甲方支付2800元月租金，同时承担物业管理费、维修基金、水电费、燃气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费和租赁税等费用。被告存在以下违反合同的事实：被告在未经过原告同意的情况下擅自将房产转租给第三方占建斌，违反《房产租赁合同》8.1款；被告自2019年4月1日起至2019年5月31日拖欠2个月房租5600元、拖欠物业管理费及水费759.4元，拖欠燃气费97.45元，违反《房产租赁合同》7.5款；被告在签署合同前告知原告该房产在中介处挂卖，须配合看房一周2次，被告口头承诺愿意配合要求不写入合同中，而实际上被告一直以来不配合看房，特别是在将房屋转租给第三方占建斌后更是阻挠看房，导致自2019年1月起没有中介成功看房，无法向对此房屋有意向的买家推荐，严重影响甲方对此房屋的出售。综上，请求判令：被告结清租赁期间的租金5600元、物业管理费及水费：759.4元、燃气费97.45元，共计6456.8元。被告辩称，2018年6月被告通过深圳市世华房地产投资顾问有限公司与乐年生（代原告出租）签下了租赁合同，合同当天被告支付了一个月的租金及2800元的履约保证金。被告入住后，原告经常有来看房的需求，时间不固定，甚至是被告上班时间。为了迎合原告看房需求，被告迟到、不在岗位、早退次数过多，被公司发现被迫开除。被告与原告商量退租，原告同意被告转租后退租但租金要调高三百。由于被告对房间进行了重新软装，花费了4000元左右（装宽带、买路由器、新电视、沙发、鞋柜等），原价出租抢手，而被告的加租要求导致租赁价高于市场价格太多，导致转租不出，被告只能继续租住下去每月付昂贵的房租。被告为了方便工作，在同乐村租了房子，经常不回鹏盛村住。朋友占建斌工作需要，偶尔就会到鹏盛村住，私下会给被告一些红包。被告决定不租剩下的两个月，并且及时告诉了原告房屋已搬空人已走，但原告却坚持要被告付完最后两个月的房租。被告只拿走了衣服和生活用品，48寸彩电和沙发还留在出租屋里，至今原告没有退回2800元履约保证金。原告不让被告合理价格转租导致被告硬撑着租住到10个月造成了被告经济损失。经审理查明，2018年5月30日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将深圳市房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方。租赁期一年，自2018年6月1日至2019年5月31日止。月租金2800元，乙方需于每月1日前向甲方支付。租赁期间，因使用涉案房产及相关设施所发生的物业管理费、水电费、燃气费等费用由乙方支付。签订合同当日，乙方应向甲方支付履约保证金2800元。租赁期间，乙方如拖欠租金达500元或者七天，或欠管理费、水电费等金额达500元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除合同，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。因乙方违约而导致合同无法履行的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，同时可单方收回该房产，并限乙方在三天之内无条件迁出该房产。如乙方不交回该房产的，甲方有权会同管理处人员进入房内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并有权对欠租和相关费用进一步追偿。租赁期间，乙方须经甲方同意后转租。双方还对其他的权利义务进行了约定。关于涉案房屋的交付、使用及转租情况。庭审时原告陈述：被告实际入住时间是2018年5月30日左右至2019年4月初，因得知有转租情况，2019年4月初原告从案外人占建斌处取回房屋钥匙，会同管理处相关人员进入涉案房屋内，当时房屋内还存有毯子、衣服、鞋子、沙发、鞋柜、案外人占建斌火车票等物品，当时有联系被告处理遗留物品但被告未理会，因此原告依合同将物品放在涉案房屋内，在涉案房屋于2019年6月卖出后由买受人自行处理。庭后，原告提交书面说明，明确其会同管理处人员进入涉案房屋时间为2019年4月11日前。被告在庭审时陈述：被告本人从房屋交付至2018年10月在涉案房屋内居住，2018年10月后涉案房屋由案外人占建斌居住，其本人就未在涉案房屋内居住了。被告与案外人占建斌为朋友关系，其向占建斌收取每月2800元的费用及1000元押金，未向原告提转租一事。2019年3月底被告发信息告诉原告不租了后自行搬离，2019年4月后被告和占建斌均未继续在涉案房屋内居住，但未与原告办理房屋交接，物品也还存放在涉案房屋内，原告联系其谈赔偿问题也未予理会，庭审时被告确认放弃包含彩电在内留在涉案房屋中的物品。关于租金、物业费、水电费、燃气费的缴纳情况。原被告均确认，租金缴纳至2019年3月，拖欠2019年4月以后的租金；物业费、水费缴纳至2018年9月，自2018年10月至2019年3月未缴费。燃气费自2018年8月就产生滞纳金。另查，原告提交了管道燃气客户缴费清单及由案外人深圳市燃气集团有限公司、深圳鹏基地产实业有限公司物业管理分公司出具的增值税发票，主张其代被告缴纳了物业费、水费759.40元及燃气费97.45元，被告对原告关于物业费、水费、燃气费的主张无异议。另，庭审时查明：1、原告称因为被告提前终止合同造成了原告损失而主张剩余两个月租金，且在2019年4月至6月原告虽然取得钥匙，但考虑到物品没有交接，因此不排除被告返回涉案房屋继续承租的情况。2、原告确认涉案房屋在2019年4月至2019年6月卖出期间未再另行出租。3、被告已支付履约保证金2800元，原告主张依据合同约定予以没收。上述事实，有《房屋租赁合同》、《管道燃气客户缴费清单》、增值税发票、照片、手机银行转账记录证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。关于合同解除时间。在合同履行过程中，被告未经被告同意自行将房屋转租给案外人，且自2019年4月1日开始拖欠租金，构成违约，原告至迟2019年4月11日已取得钥匙且根据合同约定会同管理人员对物品进行清点，并将涉案房产置于原告控制之下，实际上已单方收回了涉案房产，而被告以自行搬离表达解除合同的意愿，据此可认定合同解除时间为2019年4月11日。关于被告应付的租金。在合同解除前，对于被告拖欠的租金，原告有权要求被告继续予以支付。双方确认被告已将租金支付到2019年3月31日，被告应继续支付2019年4月1日至合同解除之日2019年4月11日这一期间的租金金额1026.66元（2800元/月÷30×11天）；至于合同解除之后2019年4月12日至2019年5月31日房屋租赁合同期限届满前，被告未通知原告自行搬离租赁房屋且不再依约支付租金，原告有权请求被告支付该期间相当于租金计算标准的房屋占有使用费以弥补空置损失，因此，被告应就2019年4月12日至2019年5月31日期间向原告支付房屋占有使用费4573.34元（2800元/月÷30×19天+2800元/月）。此外，被告已缴纳的2800元履约保证金因被告违约导致合同提前解除无法继续履行，原告依合同约定予以没收并无不当，至于被告辩称因原告提价导致涉案房屋无法转租给被告造成损失，本院认为与涉案租赁合同的给付义务并无关联性，被告的抗辩主张缺乏依据，本院不予采纳。关于物业管理费及水费、燃气费。依合同约定上述费用应由被告支付，而原告已代缴且被告对该主张无异议，因此，被告应向原告支付物业管理费及水费759.4元、燃气费97.45元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百零五条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告印歆应于本判决生效之日起十日内向原告乐玲芳支付租金1026.66元；二、被告印歆应于本判决生效之日起十日内向原告乐玲芳支付房屋占有使用费4573.34元；三、被告印歆应于本判决生效之日起十日内向原告乐玲芳支付物业管理费及水费759.4元、燃气费97.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾   鸣二〇二〇年五月二十五日书记员 李妍（代）