广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民再5号 二审上诉人（原审原告）：陈裕方，男，1976年9月26日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘业光，广西汇百川律师事务所律师。 二审被上诉人（原审被告）：北海市海城区上海北路社区居民委员会勒棚村小组，住所地北海市海城区上海北路社区居民委员会勒棚村。 负责人：林自强，组长。 委托诉讼代理人：林永德，男，1952年9月19日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：林永和，男，1962年12月13日出生，汉族，住北海市海城区。 二审被上诉人（原审第三人）：钟芳世，男，1960年11月10日出生，汉族，住北海市海城区。 二审被上诉人（原审第三人）：林国英，女，1962年10月5日出生，汉族，住北海市海城区。 二审被上诉人（原审第三人）：刘海华，男，1986年2月14日出生，汉族，住北海市海城区。 二审被上诉人（原审第三人）：刘海莲，女，1989年11月6日出生，汉族，住北海市海城区。 以上四被上诉人的共同委托诉讼代理人：康仁松，男，1946年5月19日出生，汉族，住北海市海城区。 二审上诉人陈裕方因与二审被上诉人北海市海城区上海北路社区居民委员会勒棚村小组（以下简称勒棚村小组）、二审被上诉人钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲房地产转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民再2号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月20日公开开庭审理了本案。二审上诉人陈裕方的委托诉讼代理人刘业光、林秀云，二审被上诉人勒棚村小组组长林自强及委托诉讼代理人林永德、林永和，二审被上诉人钟芳世、林国英、刘海华及钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲的共同委托诉讼代理人康仁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二审上诉人陈裕方上诉请求：撤销合浦县人民法院（2018）桂0521民再2号民事判决，维持合浦县人民法院（2015）合民一初字第1855号民事调解或者将本案发回原审法院重审。事实与理由：一、一审判决结果超出上诉人的诉讼请求，钟芳世等四被上诉人没有提起诉讼请求的情况下，一审判决违反“不告不理”原则和《诉讼费用交纳办法》。本案是再审案件，如一审法院认为上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，应当判决撤销一审调解书并驳回上诉人的诉讼请求，但一审判决却出现第三个判决结果违反了“不告不理”原则，另一审也没有当事人为该诉讼请求交纳诉讼费用，故一审判决违反了《诉讼费用交纳办法》；二、一审法院在驳回钟芳世等四被上诉人起诉的情况下仍将该四人的诉讼主张作为本案争议焦点审理缺乏法律依据，违反法律规定。一审法院超出了再审请求范围对被上诉人勒棚村小组、被上诉人钟芳世等四人之间的买卖合同进行司法确认，违反了《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定；三、一审判决认定《房地产转让合同》无效适用法律错误，证据不足。1、一审判决适用《中华人民共和国居民委员会组织法》第九条第二款的规定，该规定仅是规定居民会议开会的资格和形式，不是规定居民会议必须经过全体成年居民的过半数；2、根据《中华人民共和国居民委员会组织法》第九条第三款的规定，被上诉人勒棚村小组当时成年居民173人，173人过半数参加会议，参会人员的过半数即44人同意即可，而《勒棚居民小组会议决议》签名同意转让的人数是82人，达到法定人数，属于有效合同；3、一审判决将涉案房产当做2015年被上诉人勒棚村小组全体居民的财产缺乏法律依据。涉案房地产应认定为1995年征地时取得的财产，享有征地款分配权的人员是127人，不应以2015年的全体居民人数确认上诉人与被上诉人勒棚村小组的买卖合同是否合法有效；四、一审判决以涉案房地产以评估价格认为《房地产转让合同》所涉200万元转让价格不合理是错误的。1、该合同签订于2015年11月19日，评估时间是2016年9月20日，以此认定转让价格不合理没有法律依据；2、《房地产转让合同》签订时，勒棚村小组并未取得涉案房地产的产权证书，是由于上诉人协调各方面并补缴各种税费约90万元才办理了不动产证，导致涉案房地产升值；3、房地产贷款时的评估价格正常会考虑到贷款到期后的升值空间，根据《房地产抵押估价报告》的规定，一审判决将评估价格当作《房地产转让合同》签订时的价格违反了评估报告的声明；4、一审法院没有依法行使释明权，剥夺上诉人申请司法鉴定的权利；五、一审判决认为通过诉讼、执行程序取得物权的行为不符合善意取得的条件没有法律依据。上诉人陈裕方不是被上诉人勒棚村小组的居民，对涉案房地产的来源、纠纷等不知情，也支付了合理价格并办理了土地、房产的过户登记手续，符合《中华人民共和国物权法》第106条规定，属于善意取得；六、一审判决认定被上诉人勒棚村小组与钟芳世、刘胜、林永富签订的《委托办理土地纠纷协议书》以及与钟芳世、刘胜签订的《房屋析产协议书》是合法有效的合同违反了法律规定，该两份合同属于无效合同。1、《委托办理土地纠纷协议书》约定的法律事务与本案没有关联性，涉案房地产的取得是基于被上诉人勒棚村小组与北海市货公司之间的补办征用土地补偿合同纠纷案取得，与钟芳世、刘胜、林永富享有的代理权无关；2、一审判决以合同签订时没有禁止公民有偿服务为由认为《委托办理土地纠纷协议书》合法有效的是错误的。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第三条，《司法部关于公民个人未经批准不得从事有偿法律服务的批复》的相关规定，以及《最高人民法院研究室关于公民有偿代理问题的研究意见》的处理意见，《委托办理土地纠纷协议书》应属于无效合同；3、《房屋析产协议书》是依据《委托办理土地纠纷协议书》的约定进行签订的，是从合同，主合同无效，从合同也无效。即使《委托办理土地纠纷协议书》有效，《房屋析产协议书》也是无效合同。钟芳世、刘胜在《委托办理土地纠纷协议书》约定的代理事项结束后，未经被上诉人勒棚村小组开会同意，故意欺骗被上诉人勒棚村小组居民签订《房屋析产协议书》，同时在《房屋析产协议书》签订时，涉案房地产仍登记在北海市货股份有限公司名下，该协议书违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项规定，且北海市中级人民法院（以下简称北海中院）（1997）北执字第1996-68-1号民事裁定书载明涉案房地产的评估价为145万元，而该协议约定转让价格是18万元，属于相互串通损害居民利益的行为；七、被上诉人勒棚村小组的负责人林自强在未经居民会议同意或听取居民代表意见的情况下发表赞同钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲诉讼主张的行为严重损害了被上诉人勒棚村小组其他居民的合法权益；八、本案再审的提起，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八的规定，本案合浦县人民法院（2015）合民一初字第1855号民事调解书的内容不存在损害国家利益、社会利益等情形；九、一审法院对《勒棚居民小组会议决议》合法性予以审查，违背《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三的规定，如果该决议经审查认定不合法，则以该决议不合法撤销原调解书，如果该决议经审查认定合法，则判决维持原调解书；十、一审法院对涉案房屋的查封，违反法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第五十六条第二款的规定，钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲在本案中作为无独立请求权的第三人申请参加诉讼，不具有当事人的诉讼权利义务。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律法规错误，严重损害了上诉人的合法权益，为此提起上诉。 被上诉人勒棚村小组辩称：一、被上诉人勒棚村小组与钟芳世刘胜、林永富签订的《委托办理土地纠纷协议书》是双方真实意思表示，协议内容没有违反当时的法律、行政法规的强制性规定，双方没有恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益，该协议合法有效；二、被上诉人勒棚村小组于1994年8月向北海中院提交的《民事诉讼代理人委托书》，有31户（总户数37户）代表在该委托书上签名，委托手续完备，权限明确，是合法有效的。1996年11月1日向广西高级人民法院提交的《授权委托书》，有15名村民代表签名，并有被上诉人勒棚村小组所在社区北海市海城区茶亭路居委会盖章，委托手续完备，也是合法有效的；三、被上诉人勒棚村小组与钟芳世、刘胜于2004年11月27日签订的《房屋析产协议书》是合法有效的。1、该协议双方主体合格。当时被上诉人勒棚村小组总户数是40户，享有本组集体资产分配权的村民人数是128人，在该协议签字的是30户代表，超过本组村民总户数的三分之二以上，并加盖被上诉人勒棚村小组所在社区北海市海城区茶亭路居委会公章；2、《房屋析产协议书》是钟芳世、刘胜接受被上诉人勒棚村小组委托诉讼，经过法院强制执行后，双方协商在《委托办理土地纠纷协议书》的基础上签订的，是双方真实意思表示；3、《房屋析产协议书》内容合法，双方除了未办理过户手续外均全部履行完毕；四、陈广秀等四人以勒棚村小组名义与上诉人陈裕方于2015年11月19日签订《房地产转让合同》无效。1、该合同的甲方即勒棚村小组主体不合格，根据北海市公安局高德边防派出所提供的登记表和《勒棚居民小组至2015年10月底止享有集体资产分配权的村民名单》证实，《勒棚居民小组会议决议》99人签名中有27人的户口不在勒棚居民小组，该证据不具有真实性；2、上诉人在再审期间提交的113人签名的《勒棚居民小组会议决议》是伪证，该证据是在99人签名处增加的14人；3、《房地产转让合同》不是勒棚村小组多数村民的真实意思表示，双方在签订该合同前没有召开过本组享有集体资产分配权的18周岁以上三分之二以上的村民或者本组三分之二以上户代表参加的村民会议讨论决定，纯属陈广秀等4人的个人行为；4、《房地产转让合同》内容违法，在《房屋析产协议书》未解除和撤销的情况下签订该合同，侵犯了财产所有人钟芳世和刘胜的财产所有权；5、上诉人陈裕方与被上诉人勒棚村小组签订的《房地产转让合同》未经被上诉人勒棚村小组所在社区居委会召开会议讨论同意，违反了《中华人民共和国村民组织法》第二十四条、二十八条规定；6、陈广秀等4人未将涉案房地产所得款转入集体账户，且未经本组村民会议讨论决定将转让涉案房地产所得款200万元中的105万元私分给少数村民，剩下的95万元非法占为己有严重违法；五、合浦县人民法院（2015）合民一初字第1855号民事调解书内容损害第三人民事权益，应予撤销；六、上诉人通过虚假诉讼、执行等司法手段取得涉案房地产不构成善意取得，《房地产转让合同》的成交价为200万元，而涉案房地产的抵押评估价位752.04万元，明显属于不合理低价转让，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定；七、一审判决本案受理费和财产保全申请费合计16400元由被上诉人勒棚村小组负担违反《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十四条规定。综上，上诉人上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。 被上诉人钟芳世等四人辩称：一、被上诉人勒棚村小组与钟芳世、刘胜、林永富签订的《委托办理土地纠纷协议书》是双方真实意思表示，协议内容没有违反当时的法律、行政法规的强制性规定，双方没有恶意串通损害国家、集体或者第三人的利益，该协议合法有效；二、被上诉人勒棚村小组于1994年8月向北海中院提交的《民事诉讼代理人委托书》，有31户（总户数37户）代表在该委托书上签名，委托手续完备，权限明确，是合法有效的。1996年11月1日向广西高级人民法院提交的《授权委托书》，有15名村民代表签名，并有被上诉人勒棚村小组所在社区北海市海城区茶亭路居委会盖章，委托手续完备，也是合法有效的；三、被上诉人勒棚村小组与钟芳世、刘胜于2004年11月27日签订的《房屋析产协议书》是合法有效的。1、该协议双方主体合格。当时被上诉人勒棚村小组总户数是40户，享有本组集体资产分配权的村民人数是128人，在该协议签字的是30户代表，超过本组村民总户数的三分之二以上，并加盖被上诉人勒棚村小组所在社区北海市海城区茶亭路居委会公章；2、《房屋析产协议书》是钟芳世、刘胜接受被上诉人勒棚村小组委托诉讼，经过法院强制执行后，双方协商在《委托办理土地纠纷协议书》的基础上签订的，是双方真实意思表示；3、《房屋析产协议书》内容合法，双方除了未办理过户手续外均全部履行完毕；四、涉案房地产所有权从2004年12月5日勒棚村小组交付时起已依法转移归钟芳世、刘胜两人共有；五、陈广秀等四人以勒棚村小组名义与上诉人于2015年11月19日签订《房地产转让合同》无效。1、该合同的甲方即勒棚村小组主体不合格，根据北海市公安局高德边防派出所提供的登记表和《勒棚居民小组至2015年10月底止享有集体资产分配权的村民名单》证实，《勒棚居民小组会议决议》99人签名中有27人的户口不在勒棚居民小组，该证据不具有真实性；2、上诉人在再审期间提交的113人签名的《勒棚居民小组会议决议》是伪证，该证据是在99人签名处增加的14人；3、《房地产转让合同》不是勒棚村小组多数村民的真实意思表示，双方在签订该合同前没有召开过本组享有集体资产分配权的18周岁以上三分之二以上的村民或者本组三分之二以上户代表参加的村民会议讨论决定，纯属陈广秀等4人的个人行为；4、《房地产转让合同》内容违法，在《房屋析产协议书》未解除和撤销的情况下签订该合同，侵犯了财产所有人钟芳世和刘胜的财产所有权；5、上诉人与被上诉人勒棚村小组签订的《房地产转让合同》未经被上诉人勒棚村小组所在社区居委会召开会议讨论同意，违反了《中华人民共和国村民组织法》第二十四条、二十八条规定；6、陈广秀等4人未将涉案房地产所得款转入集体账户，且未经本组村民会议讨论决定将转让涉案房地产所得款200万元中的105万元私分给少数村民，剩下的95万元非法占为己有严重违法；六、（2015）合民一初字第1855号民事调解书内容损害第三人民事权益，应予撤销；七、上诉人通过虚假诉讼、执行等司法手段取得涉案房地产不构成善意取得，《房地产转让合同》的成交价为200万元，而涉案房地产的抵押评估价位752.04万元，明显属于不合理低价转让，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定；八、一审法院在作出再审判决前三分钟作出（2018）桂0521民再2号之一民事裁定错误。一审法院在上诉人和被上诉人钟芳世等四人签收裁定书后立即送达（2018）桂0521民再2号民事判决书不符合程序，应予以撤销。综上，上诉人上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。 陈裕方原审诉讼请求：1、勒棚村小组将其所有的登记在北海市货股份有限公司名下的座落在合浦县房地产过户至陈裕方名下；2、勒棚村小组将上述房屋腾空交付给陈裕方。 原审法院认定事实：北海中院在执行申请执行人勒棚居民小组与被执行人北海市货股份有限公司补办征用土地补偿合同纠纷一案中，于1999年10月23日作出（1997）北执字第1996-68-1号民事裁定书裁定将被执行人北海市货股份有限公司座落于合浦县廉州镇金鸡大道的金鸡商场楼房（占地面积349.08平方米，总建筑面积2764.8平方米）一幢交付给申请执行人北海市海城区茶亭路居委会勒棚居民小组，抵偿该案的部分债务。北海中院已向申请执行人勒棚居民小组及被执行人北海市货股份有限公司送达了上述民事裁定书，并将上述金鸡商场楼房一幢交付给了申请执行人勒棚居民小组。北海中院还于2015年2月4日向合浦县房产管理局送达了（1997）北执字第1996-68-2号协助执行通知书及上述民事裁定书，上述协助执行通知书中载明合浦县的金鸡商场楼房的房产证号为桂房证字第××号。北海市海城区茶亭路居委会勒棚居民小组现已变更为北海市海城区社区居民委员会勒棚居民小组。双方于2015年11月19日签订《房地产转让合同》，约定勒棚村小组自愿将其所有的座落于合浦县房地产[北海中院（1997）北执字第1996-68-1号民事裁定书裁定抵债给被告的原登记在北海市货股份有限公司名下的金鸡商场楼房，占地面积349.08平方米，总建筑面积2764.8平方米，具体面积以档案为准）]以人民币200万元整（大写：贰佰万元整）的价格转让给陈裕方，双方签订合同当日由陈裕方一次性付清给勒棚村小组，并约定勒棚村小组在陈裕方支付合同价款后2日内负责将上述房地产的权属过户至陈裕方名下且将上述房屋腾空交付给陈裕方，办理过户所需要缴纳的一切税费由陈裕方支付。合同签订后，2015年11月19日，陈裕方按勒棚村小组指定的银行账户（开户行：中国银行北海市广东路支行，开户名称：林永琼，账号：61×××68）将合同价款200万元通过银行转账的方式一次性支付给了勒棚村小组，勒棚村小组亦出具收据。陈裕方已履行了合同约定的义务，但勒棚村小组未依约将上述房地产过户至陈裕方名下及将该房屋腾空交付陈裕方使用。 在审理过程中，经原审法院院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、勒棚居民小组应于2015年月11日30日前将其所有的登记在北海市货股份有限公司名下的座落在合浦县房地产[北海中院（1997）北执字第1996-68-1号民事裁定书裁定抵债给勒棚居民小组的原登记在北海市货股份有限公司名下的座落在合浦县廉州镇金鸡大道的金鸡商场楼房，占地面积349.08平方米，总建筑面积2764.8平方米，具体面积以档案为准]过户至陈裕方名下，办理过户所需要缴纳的一切税费由陈裕方支付；二、勒棚居民小组应于2015年月11日30日前将上述房屋腾空交付给陈裕方；三、本案受理费22800元，因适用简易程序减半收取11400元，由陈裕方负担（已交）。 原审法院再审审理查明：勒棚村小组名称的变更如下：1979年，勒棚村小组原名北海市海城区茶亭路居委会勒棚居民小组，2004年4月2日，变更为北海市海城区社区居民委员会勒棚居民小组。2017年8月13日，换届选举确定外来迁入户与本村居民分开，不具有财产分配权的外来迁入户保留在北海市海城区社区居民委员会勒棚居民小组，具有财产分配权的本村居民分出为北海市海城区上海北路社区居民委员会勒棚村小组即本案勒棚村小组。2014年8月至2017年7月陈广秀任组长，2017年8月至今林自强任组长。勒棚村小组的村民原属农业人口，因城市建设报审批，于1985年间全体村民转为城镇居民。 钟芳世等四被上诉人与勒棚村小组因涉案房地产纠纷的经过如下：1994年8月1日，甲方勒棚村小组与乙方刘勇签订《委托办理土地纠纷协议书》，主要内容是，市百货公司于1976年侵占甲方土地23.3亩，经甲方多次要求有关部门给予解决均未见效，为尽快收回土地，现经甲方研究决定委托乙方协助办理，经双方协商同意达成协议：一、甲方委托乙方协助办理市百货公司侵占甲方土地一案，时间从1994年8月1日起诉法院受理，乙方协助甲方办理土地纠纷的一切费用由乙方负责，与甲方无关；二、双方在签订协议之日起，由乙方向法院上交受理费12000元；三、市百货公司赔偿给甲方23.3亩的土地费用，甲方愿意按赔偿总额支付70%给乙方作一切业务费用开支，其余30%的赔偿费属甲方所有协议生效后双方不得违反；四、本合同自签订之日起生效。《委托办理土地纠纷协议书》落款签字，甲方代表由勒棚村小组组长和村民共37人在背页签名，乙方由刘胜、钟芳世、林永富签名。1994年8月初，勒棚小组签写《民事诉讼代理人委托书》，委托本村小组社员林最光、林永英、刘胜为本村小组与市百货公司多占生产队土地23.3亩民事诉讼案的代理人。经起诉审理，北海中院以讼争地已被北海市土地管理局发放建设用地许可证给市百货公司，如有异议应向行政部门提出，于1994年12月13日作出（1994）北民初字第37号民事裁定书，驳回起诉，裁定书中载明：勒棚村小组的代表人刘胜、林永富、林最光，代理人岑国和、梁朝芳。后经北海市土地管理局协调，市百货公司与勒棚村小组先后签订《土地补偿合同》（勒棚村小组代表人刘胜、林永富、钟芳世）、《补办征地协议书》（勒棚村小组方签名刘胜、林永富、林最光），约定23.3亩每亩10万元，市百货公司共支付233万元土地补偿费给勒棚村小组，分三期付清：1995/1/30前付30万元，1995/6/30前付100万元，1995/12/30前付103万元。三期付款情况：一期付清30万元（刘胜、林永富、钟芳世将30万元按30%即9万元支付给勒棚村小组村民分配），二期付10万元，三期付45万元，三期共欠148万元，之后又付25万元，尚欠123万元。勒棚村小组以欠款向北海中院起诉，代表人刘胜、林永富、钟芳世，代理人康仁松，北海中院审理后作出（1996）北民初字第68号民事判决书，判决市百货公司支付勒棚村小组123万元及利息135176元共1365176元。钟芳世等四被上诉人主张第二次起诉，刘胜、钟芳世、林永富支付诉讼费20350元和代理费980元、985元共4万元，并提供票据证明。市百货公司不服判决，上诉广西高级人民法院，勒棚村小组的代表人刘胜、林永富、钟芳世、代理人康仁松，广西高级人民法院经审理作出（1996）桂民终字第95号民事判决书，驳回上诉维持原判。判决生效后，勒棚村小组申请执行，北海中院在执行中依法对涉案位于合浦县廉州镇金鸡大道的金鸡商场七层楼房的房地产（桂房证字第××号）进行评估，评估值为1452560元。1999年7月23日，北海中院裁定将涉案房地（占地面积349.08平方米、总建筑面积2764.80平方米，七层）交付勒棚小组抵偿该案的部分债务。之后，北海中院执行交付上述房地产给勒棚村小组，并于2015年2月4日向合浦县房产局发出上述房产过户协执。林永富于2004年7月18日立收条收到刘胜交来的退股款12万元，写明其退出原来与刘胜、钟芳世合作办理市百货公司侵占土地案的事务，一切权利义务归刘胜、钟芳世承担。2004年11月27日，甲方勒棚村小组与乙方钟芳世、刘胜签订《房屋析产协议书》，协议载明，根据1994年8月1日签订的《委托办理土地纠纷协议书》和经北海中院执行取得的涉案楼房，该房地产属甲方、乙方按3：7比例共有财产，经协商达成协议：一、甲方占该楼房的30%份额折价18万元，由乙方招顶；二、在本协议签订时乙方一次性付清招顶款18万元给甲方；三、付清招顶款后，该房地产归乙方所有；四、付清招顶款后，双方一切债权债务已结清；五、乙方在未办理该楼房过户手续前如要利用该楼房经商等，甲方要积极配合乙方办理，办理费用由乙方负担；六、乙方需要办理该房地产过户手续时，甲方要积极配合好乙方办理，过户费用由乙方负担；七、招顶该房地产的份额后，如甲方的居民对权属有争议，由甲方理直，与乙方无关；八、本协议自双方签字和付清招顶款起生效。协议落款签字，甲方由组长及村民共29人签名，乙方由钟芳世、刘胜签名。2004年12月5日，林永德等5村民代表勒棚村小组出具收据收到钟芳世、刘胜交来金鸡商场终结款18万元。收款后，勒棚村小组将18万元分配给本小组40户128人，由户主签收，个别户由户代表签名。之后，勒棚村小组将该房地产交付钟芳世、刘胜管业。钟芳世等人自2006年10月1日起至2016年9月30日止先后两次将该楼房出租给他人使用。刘胜于2013年1月16日死亡，其第一法定继承人为妻林国英、子刘海华、女刘海莲。 陈裕方与勒棚村小组因涉案房地产纠纷的经过如下：《勒棚居民小组会议决议》载明，2015年10月28日经勒棚居民小组居民会议一致通过以下决议：由勒棚居民小组组长陈广秀、居民代表郭华、林永琼代表勒棚居民小组全权处理北海中院执行裁定至勒棚居民小组名下的位于合浦县廉州镇金鸡大道原属北海百货公司金鸡商场的房地产，由其三人代表居民小组对外出租转让该房产，以上决议由到会居民全体签名通过。《勒棚居民小组会议决议》下方有99人签名。在原审结束后至再审提交证据前，在《勒棚居民小组会议决议》第一次签名的基础上，增加签名14人，合计签名113人。经庭审质证，各方当事人确认，2015年10月底，勒棚居民小组的居民65户、总人数197人、18周岁以上人数173人、18周岁以下人数24人；99人签名中，有72人属勒棚居民小组18周岁以上居民并有财产分配权，增加签名14人中，有4人不属勒棚村小组居民或没有财产分配权。2015年11月19日，甲方勒棚居民小组与乙方陈裕方签订《房地产转让合同》，合同载明：一、甲方自愿将其所有的座落在合浦县房地产[北海中院（1997）北执字第1996-68-1号民事裁定抵债给甲方的原登记在北海市货股份有限公司名下的金鸡商场，占地349.08平方米，总建筑面积2764.80平方米]转让给乙方;二、甲方保证拥有上述房地产的全部产权，并保证甲方群众决定转让上述房地产的会议决议所签名、指模为甲方群众本人签名的所印指模，乙方愿意受让该房地产；三、双方议定上述房地产的成交价200万元，在签订合同当日付清，甲方指定付款至林永琼的银行账户，收款时出具相应收据；四、为保证交易安全，乙方有权向法院申请查封交易的房地产；五、甲方上述房地产在转让过户给乙方后，办理过户所需要缴纳的土地出让金、税、费等一切费用均由乙方支付；六、甲方在乙方支付合同价款后2日内将上述房地产的权属过户至乙方名下并将上述房地产腾空交付给乙方，甲方应协助乙方办理上述房地产的过户手续，提交过户所需要的相关材料；七、本合同经双方签字后成立，乙方支付合同价款后生效。合同落款签名，甲方负责人陈广秀和群众代表郭华、林永琼、郭起萍签名，乙方陈裕方签名。同日，陈裕方支付上述房地产的合同价款200万元给勒棚居民小组，组长和群众代表林永琼签名出具收据给陈裕方。因未能办理上述房地产过户和接收上述房地产管业，陈裕方于2015年11月25日向原审法院起诉，请求判令勒棚居民小组将上述房地产过户和腾空交付给其。经原审法院调解，双方当事人自愿达成调解协议，合浦县人民法院于2015年11月27日作出（2015）合民一初字第1855号民事调解书，调解书生效。勒棚居民小组未履行调解书确定的义务，陈裕方于2015年12月1日申请执行，在执行中，合浦县人民法院向房地房部门发出协执办理过户，双方达成执行和解协议限期腾退，原审法院于2015年12月28日作出裁定终本。勒棚居民小组逾期未腾退交付房地产，合浦县人民法院依申请于2016年5月6日立案恢复执行，于2016年8月3日腾退交付执结。陈裕方在办理上述房地产过户中已支付各项费用613882.49元,于2016年7月12日取得上述房地产的桂(2016)合浦县不动产权第0000480号不动产权证书。经委托评估，《房地产抵押估价报告》估价房地产市场总价值为752.04万元，陈裕方于2016年11月17日将上述房地产办理抵押登记向合浦县农村信用合作联社石湾信用社借款490万元,借款期限至2019年11月16日止。在原审调解过程中，勒棚村小组没有提交负责人经居民会议决定同意调解协议的相关材料，并且隐瞒其已经将涉案房地产转让给第三人的相关事实。陈裕方分别与勒棚村小组签订的相关协议或合同，是否经过勒棚居民小组会议决定同意，根据合浦县人民法院和高德派出所对勒棚村小组居民的调查材料，部分居民称召开过居民小组会议决定同意，另一部分居民称没有召开居民小组会议决定同意，还有部分居民称不知情。 原审法院再审认为，一、本案的争议焦点之一是《委托办理土地纠纷协议书》是否属公民有偿法律服务的无效协议。勒棚村小组与刘胜、钟芳世、林永富签订《委托办理土地纠纷协议书》，属公民有偿法律服务协议，当时没有禁止公民有偿法律服务的法律规定和司法解释，内容没有违反法律规定，不应以部门行业管理规定作为法律依据认定该协议无效，当时协议双方按协议实际履行，双方没有异议，应认定该协议合法有效。二、本案的争议焦点之二是《房屋析产协议书》的签订是否经过居民小组会议有效决议通过、是适用《中华人民共和国村民委员会组织法》还是《中华人民共和国城市居民委员会组织法》以及是否合法有效。林永富自愿退出后，经刘胜、钟芳世与勒棚村小组协商，订立《房屋析产协议书》，当时，勒棚村小组的组织成员已全部转为城镇居民，该协议书的效力应适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》认定。该协议书内容没有违反法律规定，协议得到时任居民小组组长和部分居民签名，所得18万元经居民小组40户居民同意签收分配，已经签收的居民应当视为对该协议书的追认，该协议书符合《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第九条、第十条的规定，应当认定为合法有效的合同。且在《房屋析产协议书》签订后，刘胜、钟芳世按协议书约定履行了付款义务，勒棚村小组已将涉案房地产交付给刘胜、钟芳世管业使用。刘胜死亡后，根据《中华人民共和国继承法》第三条、第七条的规定，作为刘胜的第一法定继承人妻林国英、子刘海华、女刘海莲，对刘胜的财产依法享有继承权，故涉案房地产依法应归钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲管业。钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲关于请求判决涉案房地产归其四人按份共有的主张，属于确权纠纷，而本案属于合同纠纷，两者属不同的法律关系，不能在本案中一并处理，故依法裁定驳回，钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲可另案提起诉讼。三、本案的争议焦点之三是《房地产转让合同》的签订是否经过居民小组会议有效决议通过、是适用《中华人民共和国村民委员会组织法》还是《中华人民共和国城市居民委员会组织法》以及是否合法有效。在签订《勒棚居民小组会议决议》时，勒棚村小组的组织成员已全部转为城镇居民，《勒棚居民小组会议决议》的效力应适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》认定，第一次有效签名72人，加上第二次属勒棚村小组居民并且有财产分配的成年人签名10人共82人，签名人数没有达到当时勒棚村小组成年居民173人的半数，故该《勒棚居民小组会议决议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，勒棚村小组据以无效的《勒棚居民小组会议决议》与陈裕方签订《房地产转让合同》，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。因此，陈裕方的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。四、本案的争议焦点之四是《房地产转让合同》的房地产转让价款200万元是否属明显不合理的价格以及陈裕方取得的房地产是否属善意取得。在未经刘胜、钟芳世同意的情况下，勒棚村小组将已转让给刘胜、钟芳世管业和使用的涉案房地产又转让给陈裕方，损害了第三人的合法权益。涉案房地产经评估价为752.04万元，用于抵押贷款490万，排除原未办理土地证需支付的费用等因素对价格的影响，涉案房地产转让价款200万元仍属明显不合理的价格，陈裕方是通过诉讼、执行等司法手段取得房地产的使用权和登记权，并不符合善意取得的条件。勒棚村小组未经居民会议有效决议同意，将已转让给钟芳世、刘胜的房地产再次以不合理的价格转让给陈裕方，导致《房地产转让合同》无效，应当承担缔约过失责任。由于在本案中无法确定《房地产转让合同》无效是否造成损失以及损失的范围，且当事人争议较大，陈裕方因《房地产转让合同》无效而需要返还的财产以及如因《房地产转让合同》无效造成损失的，可另案提起诉讼。五、本案的争议焦点之五是原审调解书是否自愿、合法，应否撤销。原审诉讼中，陈裕方与勒棚村小组虽然是双方自愿达成了调解协议，但由于勒棚村小组未经居民会议有效决定同意调解，且在调解中隐瞒了涉案房地产已经转让给第三人的事实，损害了第三人的合法权益，达成的调解协议内容违法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，原审调解书应当依法撤销。 原审法院再审判决：一、撤销合浦县人民法院（2015）合民一初字第1855号民事调解书；二、驳回陈裕方的诉讼请求；三、陈裕方于判决生效之日起二十日内将位于合浦县的房地产交付钟芳世、林国英、刘海华、刘海莲管业。 本院二审期间双方均无新证据提交。 本案二审争议焦点：一、原审调解书是否自愿、合法，应否予以撤销，二、上诉人陈裕方在原审提出的诉讼请求应否得到支持。 本院经二审审理认为，一、关于原审调解书是否自愿问题。部分居民称召开过居民小组会议决定同意，另一部分居民称没有召开居民小组会议决定同意，还有部分居民称不知情。时任勒棚村小组长陈广秀称其是履行小组组长职权的行为，但根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第十条第二款“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议讨论决定”的规定，案涉调解行为涉及全体居民切身利益，勒棚村小组当时参加原审诉讼的负责人陈广秀未能提供证据证明其行为是由该居民小组召开居民会议并表决后同意原审的调解内容，且再审的事实证明，该居民小组成员对案涉房产的处置有较大争议，并非是勒棚村小组居民的真实意思表示和自愿行为，故原审调解书的签署形式上不合法，上诉人主张不违反自愿原则本院不予支持。二、关于原审调解书是否合法的问题。勒棚村小组在签订《勒棚居民小组会议决议》时，勒棚村小组的组织成员已全部转为城镇居民，《勒棚居民小组会议决议》的效力应适用《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定认定。上诉人陈裕方主张《勒棚居民小组会议决议》第一次有效签名72人，加上第二次属勒棚村小组居民并且有财产分配的成年人签名10人共82人，当时棚村小组居民人数是173人，会议决议签名人数达到应参会人员（村小组居民人数过半数即87人）半数以上即44人即生效，但《勒棚居民小组会议决议》并没有记载当时参会人员人数，在《勒棚居民小组会议决议》上签名的人是否有未参会的人，或者有参会的人没签字，人数是否超过半数无法证实，《勒棚居民小组会议决议》的签署不符合《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第九条第三款“居民会议必须有全体十八周岁以上的居民、户的代表或者居民小组选举的代表的过半数出席，才能举行。会议的决定，由出席人的过半数通过”的规定，另，勒棚村小组与陈裕方签订《房地产转让合同》之前已经与钟芳世、刘胜签订《房屋析产协议书》，勒棚村小组隐瞒了该涉案房地产转让给第三人的事实，且涉案房地产经评估价值为752.04万元，用于抵押后贷款490万，排除原未办理土地证需支付的费用等因素对价格的影响，涉案房地产转让价款200万元仍属明显不合理的价格，故陈裕方不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条中关于善意取得的适用情形，陈裕方二审主张原审调解内容合法，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，原审调解书违反了自愿性和合法性的原则，应当依法撤销。 关于陈裕方在原审提出的诉讼请求应否得到支持的问题。综上分析，勒棚村小组据以无效的《勒棚居民小组会议决议》与陈裕方签订《房地产转让合同》，因违反法律、行政法规的强制性和效力性的规定，且勒棚村小组与陈裕方签订《房地产转让合同》之前已经与刘胜、钟芳世签订《房屋析产协议书》，勒棚村小组故意隐瞒该涉案房地产转让给第三人的事实，故原审调解书不具有自愿性、合法性，陈裕方原审主张勒棚村小组将登记在北海市货股份有限公司名下的座落在合浦县房地产过户至陈裕方名下，并将上述房屋腾空交付给陈裕方的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 另，原审再审判决中关于本案诉讼费用的分配即本案原审案件受理费22800元，减半收取11400元，原审再审的财产保全申请费5000元，合计16400元，由勒棚村小组北海市海城区上海北路社区居民委员会勒棚村小组负担，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百九十六条的规定，故本院予以纠正。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人陈裕方的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案原审案件受理费22800元，减半收取11400元（陈裕方已预交），原审再审的财产保全申请费5000元（钟芳世、林国英、刘 海华、刘海莲已预交），二审案件受理费22800元，合计39200元，由上诉人陈裕方负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年五月十三日 法官助理 张 玲 书 记 员 丘 俊