云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初461号原告昆明亚东医院。住所昆明市官渡区某花园小区第5、6、7、9、10栋。法定代表人杨林，院长。委托代理人左正丽、胡思娜，云南靖节律师事务所律师。特别授权代理。被告李树根，男，汉族，1982年5月21日生，身份证登记住址云南省宣威市。第三人昆明星耀体育运动城有限公司。住所云南省昆明市官渡区某体育城星耀集团办公楼24楼。法定代表人毛金强。委托代理人吴化清，男，汉族，1988年3月18日生，身份证登记住址云南省昭通市威信县。系第三人公司员工，特别授权代理。原告昆明亚东医院诉被告李树根、第三人昆明星耀体育运动城有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，被告李树根申请追加昆明星耀体育运动城有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法追加并适用普通程序，于2020年2月4日公开开庭进行了审理。原告昆明亚东医院的特别授权代理人左正丽、胡思娜，第三人昆明星耀体育运动城有限公司的特别授权代理人吴化清到庭参加诉讼。被告李树根经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明亚东医院诉称：原告委托杨艳于2011年7月20日与昆明星耀体育运动城有限公司签订了编号为XY.XT17（J）【2011】87SPZL27《商铺租赁合同》，合法承租坐落于昆明某体育城某花园5、6、7、9、10栋铺位。《商铺租赁合同》约定：“本合同租赁期共120个月，自2011年9月1日起至2021年8月31日止。”同时还约定：“乙方（原告）承租该商铺的租金收取标准及上浮方式为:2011年9月1日至2012年2月29日期间按27元/平方米/月收取（免收）；2012年3月1日至2014年8月31日期间按27元/平方米/月收取；2014年9月1日至2017年8月31日期间在前一年的基础上上浮10%；2017年9月1日至2020年8月31日期间在前一年的基础上上浮10%；2020年9月1日至2021年8月311日在前一年的基础上上浮10%。”2012年11月13日，昆明星耀体育运动城有限公司与被告签订《房屋买卖合同》将《商铺租赁合同》项下的5-01、5-03号商铺转让给了被告。2013年7月31日，昆明星耀体育运动城有限公司与被告签订《商品房购销合同》，将《商铺租赁合同》项下的5-05、7-01、7-02号商铺转让给了被告。2014年5月8日，原告委托杨艳与被告、昆明星耀体育运动城有限公司签订《（商铺租赁合同）权利义务转让三方协议》（以下简称《三方协议》）。《三方协议》中约定：昆明星耀体育运动城有限公司将其在《商铺租赁合同》项下有关5-01、5-03、5-05、7-01、7-02号商铺所有权利义务概括转让给被告，在5-01、5-03、5-05、7-01、7-02号商铺范围内自2013年7月23日起，由被告方作为《商铺租赁合同》主体继续履行原合同，《商铺租赁合同》中昆明星耀休育运动城有限公司的权利义务由被告方继续履行，并承担由此产生的相关法律责任。《三方协议》第五条约定：“如协议下发生争议，双方应友好协商，协商不成的双方均可向合同履行地人民法院诉讼解决。”自2014年5月31日至2016年2月份期间，被告陆续向原告收取商铺租金共计3,332,217.68元，根据《商品房购销合同》、《〈商铺租赁合同〉权利义务转让三方协议》的约定，被告向原告多收取费用共计1,190,077.74元。原告多次向被告要求返还其多收取的费用未果，因此原告依法诉至贵院，诉请判令：被告返还多收取原告的费用共计1,190,077.74元及资金占用费（按照年利率6%计算，从2016年3月份开始计算至实际还款之日止，暂计算至起诉日止共计190,412元）。诉讼期间被告李树根曾到庭申请追加昆明星耀体育运动城有限公司为第三人参加诉讼，在本院追加第三人后，被告李树根无法联系，经公告送达后未到庭答辩，也未提交书面答辩状。第三人昆明星耀体育运动城有限公司述称：1、5-05、7-01、7-02号商铺产权已于2013年8月转让至李树根名下，租赁合同出租主体自2013年7月23日起变更为李树根。2013年7月31日，第三人与李树根签署《商品房购销合同》约定第三人将其持有的某花园5-05、7-01、7-02号商铺产权转让给李树根。双方于2013年8月8日办理了商铺产权过户手续。2014年5月8日，第三人与原告委托人杨艳、李树根分别签署《权利义务转让三方协议》，各方确认自2013年7月23日起，由李树根作为5-05、7-01、7-02号商铺所有权人履行原《商铺租赁合同》项下出租人的权利义务；2013年7月23日至2013年11月30日的租金，由第三人代扣代缴相关税费后支付李树根，2013年12月1日至2014年5月31日的租金由李树根收取。2、5-01、5-03号商铺产权已于2014年1月转让至李树根名下，租赁合同出租主体自2013年12月18日起变更为李树根。2012年11月13日，第三人与李树根签署《房屋买卖合同》约定第三人将其持有的某花园5-01、5-03号商铺产权转让给李树根。双方于2014年1月14日办理了商铺产权过户手续。2014年5月8日，第三人、李树根及原告委托人杨艳签署《权利义务转让三方协议》，各方确认自2013年12月18日起，由李树根作为5-01、5-03号商铺所有权人履行原《商铺租赁合同》项下出租人的权利义务；2013年12月1日至2013年12月17日的租金由第三人收取，自2013年12月18日起，租金由李树根收取。故，本案争议事项与第三人无关。原告昆明亚东医院针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、商铺租赁合同；二、《权利义务转让三方协议》（5-01、5-03号商铺）、《权利义务转让三方协议》（5-05、7-01、7-02号商铺）；三、情况说明两份、身份证复印件；四、房屋档案摘抄表；五：1、中国银行流水股份有限公司交易明细对账单，2、云南农村信用社结算业务申请书、农信社基本户2014年5月电子银行对账单、农村信用社对账单，3、云南农村信用社结算业务申请书、农信社基本户2014年8月电子银行对账单、农村信用社对账单，4、云南农村信用社结算业务申请书、农信社基本户电子银行对账单、农村信用社对账单，5、云南农村信用社结算业务申请书、农信社基本户2015年2月电子银行对账单、农村信用社对账单，6、中国银行交易流水明细单、中信银行流水、情况说明，7、云南农村信用社业务结算单、农信社基本户2015年7月电子银行对账单、农村信用社对账单，8、中国建设银行个人活期账户交易明细；六、支付租金汇总表；七、原告多支付被告的租金计算表；八、协助执行通知书。被告李树根未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。第三人昆明星耀体育运动城有限公司对原告提交的证据没有异议。第三人昆明星耀体育运动城有限公司无证据向法庭提交。对于原告提交的证据表示认可并对租赁合同、三方协议进行了解释。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：第三人昆明星耀体育运动城有限公司（甲方、出租方）与杨艳（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：XY.XT17(J）[2011]87SPZL27)约定：甲方同意将坐落于昆明新亚洲·体育城某花园5、6、7、9、10栋铺位出租给乙方经营使用，该商铺面积为5242.41平方米。租赁期限共120个月，自2011年9月1日起至2021年8月31日止。租金预付，收取标准及上浮方式为：2011年9月1日至2012年2月29日，每月租金27元/平方米（免租）；2012年3月1日至2014年8月31日，每月租金27/平方米，月租金141,545.07元；2014年9月1日至2017年8月31日，在前一年的基础上上浮10%，月租金155,699.58元；2017年9月1日至2020年8月31日，在前一年的基础上上浮10%，月租金171,269.54元；2020年9月1日至2021年8月31日，在前一年的基础上上浮10%，月租金188,396.49元。合同还约定了其他权利义务。2014年5月8日，第三人昆明星耀体育运动城有限公司（甲方）与杨艳（乙方）、被告李树根（丙方）签订《商铺租赁合同》权利义务转让三方协议约定：鉴于1、甲、乙双方于2011年7月20日就乙方承租甲方享有合法租赁权的房屋，签订了编号为XY.XT17(J）[2011]87SPZL27《商铺租赁合同》。2、甲、丙双方于2012年11月13日签订了《房屋买卖合同》，甲方将享有所有权的5-01、5-03号房屋转让给丙方，双方已签定标的房屋的相关《房屋买卖合同》及补充协议。甲方将其在《商铺租赁合同》项下有关5-01、5-03号商铺所有权利义务概括转让给丙方，在5-01、5-03号商铺范围内自2013年12月18日起，由丙方作为《商铺租赁合同》主体继续履行原合同，《商铺租赁合同》中甲方的权利义务由丙方继续履行，并承担由此产生的相关法律责任。2013年12月1日至2013年12月17日的租金，由乙方支付甲方。2013年12月18日至2014年5月31日的租金276,201.91元，由乙方在本合同签订后15日内支付丙方，按时支付则不承担违约责任。其后各期租金，乙方按租赁合同约定向丙方支付。合同还约定了其他权利义务。同日，上述三方签订另一份《商铺租赁合同》权利义务转让三方协议约定：鉴于1、甲、乙双方于2011年7月20日就乙方承租甲方享有合法租赁权的房屋，签订了编号为XY.XT17(J）[2011]87SPZL27《商铺租赁合同》。2、甲、丙双方于2013年7月23日签订了《商品房购销合同》，甲方将享有所有权的5-05、7-01、7-02号房屋转让给了丙方，双方已签定标的房屋的相关《商品房购销合同》及补充协议。甲方将其在《商铺租赁合同》项下有关5-05、7-01、7-02号商铺所有权利义务概括转让给丙方，在5-05、7-01、7-02号商铺范围内自2013年7月23日起，由丙方作为《商铺租赁合同》主体继续履行原合同，《商铺租赁合同》中甲方的权利义务由丙方继续履行，并承担由此产生的相关法律责任。2013年7月23日至2013年11月30日的租金，由甲方代扣代缴相关税费后支付丙方。2013年12月1日至2014年5月31日的租金397,696.32元，由乙方在本合同签订后15日内支付丙方，按时支付则不承担违约责任。其后各期租金，乙方按租赁合同约定向丙方支付。合同还约定了其他权利义务。2018年11月27日，原告昆明亚东医院、杨艳分别出具情况说明说明：杨艳于2014年5月8日代表昆明亚东医院与昆明星耀体育运动城有限公司、李树根签订《权利义务转让三方协议》（以下简称《三方协议》）约定昆明星耀体育运动城有限公司将其在《商铺租赁合同》项下有关5-01、5-03、5-05、7-01、7-02号商铺所有权利义务概括转让给李树根。杨艳在签订上述《商铺租赁合同》、《三方协议》中均是代表昆明亚东医院，《商铺租赁合同》、《三方协议》中的权利义务均由昆明亚东医院享有和承担。上述合同签订后，原告于2014年5月19日向被告转款668,992.58元（转账未成功退回，次日重新转款）；于2014年5月20日转款668,992.58元。原告主张该款项为支付三方协议中约定的2014年5月31日前应支付的费用。之后原告向被告支付款项情况：2014年5月30日，350,422.38元；2014年8月29日，385,464.62元；2014年11月28日，385,479.62元；2015年2月28日，385,464.62元；2015年7月6日，50,000元；2015年7月20日，120,000元；2015年7月24日，215,464.62元；2015年8月31日，100,000元；2015年9月27日，四次共200,000元；2015年9月28日，85,464.62元；2016年1月4日，385,464.62元。以上共计2,663,225.1元。原告主张2014年6月至2016年2月，根据合同约定的租金标准计算，原告应向被告支付的租金共计为1,705,304.34元，故原告多支付了957,920.76元，原告多支付的款项，被告没有任何法律依据收取，已经构成不当得利，应当退还给原告。故原告诉至法院诉请如上。另查，坐落于昆明市官渡区，房屋所有权人为李树根，建筑面积625.41平方米；坐落于昆明市官渡区，房屋所有权人为李树根，建筑面积455.8平方米；坐落于昆明市官渡区某花园5幢1-3层1号，房屋所有权人为李树根，建筑面积500.49平方米；坐落于昆明市官渡区某花园5幢1-3层3号，房屋所有权人为李树根，建筑面积691.5平方米；坐落于昆明市官渡区，所有权人李树根，建筑面积496.95平方米。另查明，原告与第三人签订租赁合同后，又按照合同要求“乙方须与签订《商业管理协议》，并依此协议服从甲方统一管理”。原告向第三人按约交纳管理费。在三方协议中，没有管理费事项的约定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同应当全面、适当履行。本案原告原承租第三人的房产，后第三人将租赁房屋出售给被告，原、被告及第三人签订了三方协议，并明确原告、被告继续履行合同，此时，原告与被告形成了租赁合同关系，原告应当按照合同的约定向被告支付租金。因为原、被告未重新签订新的协议，租金计算即应当按照原合同计算、履行。经计算，原告向被告多支付了租金957,920.76元。原告以不当得利主张退款，该案并不属于不当得利的情形。但是被告多收取了原告的租金则应当退还原告。原告还主张了利息，本院认为，多付出租金系原告自身的问题，故原告的该项请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李树根于本判决生效之日后十日内退还原告昆明亚东医院多收取的租金957,920.76元；二、原告昆明亚东医院的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,224元，由被告李树根承担13,780元，由原告昆明亚东医院承担元3444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇二〇年五月二十九日书 记 员  李彦霈