贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2752号 原告：石峻，男，1978年10月21日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：胡晓利，女，1982年9月10日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：潘发顺（一般授权），男，1970年4月10日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 原告石峻、胡晓利与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告石峻及二原告的委托诉讼代理人潘发顺，被告博泰房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石峻、胡晓利向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金42242元，见《违约金计算明细》；违约金42242元的利息从2017年3月10日起(暂算至2020年2月10日），按银行款年利息8.4%(以法院判决为准)计10290元，并自2020年2月11日起按违约金52532元的8.4%年利息向原告支付至违约金兑现之日止；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房款116367元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起(暂算至2019年12月31日)止，计12742元违约金，并自2020年1月1日起按日向原告支付购房款116367元万分之一的逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止；3.判令被告退还原告管道煤气入户费2500元，闭路电视入户费365元；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：1、2013年10月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》合同编号BT-1-2201。合同载明：买受人(原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市七星关碧阳湖边与兰乔圣菲间的博泰?水韵天颐1幢22层01号住房；建筑面积117.05平方米，套内建筑面积96.98平方米；计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价按每平方米3130元，商品房总价款为366367元；付款方式为首期付款116367元，余款250000元通过公积金按揭贷款支付。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期未交付商品房的按日向买受人已交房款万分之一（公司与业主后期协商从2016年6月1日起按每日万分之三)的违约金；出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2）项处理：(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年10月3日交付给被告各项办证费用共计16058元。而实际情况是：（1)出卖方至2016年12月30日才办理交房手续，并于2017年3月10日计算逾期交房违约金42242元(算至2016年12日31日)，按编号2836号排队领取，但当买受人按编号排队领取时，出买人告知没有钱未予兑现至今。（2）商品房转移登记的有关文件至今未交付。2、根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号)等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。而出卖人在收取买受人办证费16058元中就包含管道煤气费2500元、闭路电视入户费365元。综上所述，被告与原告签订《商品房买卖合同》，双方均应全面履行。原告已履行合同义务，但被告逾期交房、逾期办理不动产权证、逾期兑现违约金、违规收取有关费用构成违约，应承担违约责任。故请求依法判决支持原告诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称：一、原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》没有落款签订时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，本案中，被告与原告签订的《商品房买卖合同》尚未处成立，故原告要求被告根据涉案合同承担逾期交房、办证违约责任，无事实及法律依据。二、若法院认定被告与原告所签订的《商品房买卖合同》成立生效，那被告认为：（一）根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。（二）原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是被告在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定完在交房后180日之内，在分户登记之后没有写明具体时间，当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与被告就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。（三）涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016车9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日，遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素、可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。（四）合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。另，2019年12月，我国在武汉发现新冠病毒，2020年1月30日，世卫组织在日内瓦举行新闻发布会，宣布将新冠病毒疫情列为国际关注突发公共卫生事件。故新冠病毒的发生属于法律规定的不可抗力。新冠病毒疫情期间，即便被告有心为原告办理不动产权证书也因不可抗力而不可为之，所以，疫情期间所产生的违约责任也不应当由被告承担。（五）双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。综上所述，请求依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月1日，以原告石峻、胡晓利为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰?水韵天颐第1幢22层1号房，该商品房建筑面积117.05平方米，套内建筑面积96.98平方米，总价款为366367元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款116367元，余款250000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。”合同签订后，二原告向被告支付购房首付款116367元，之后未能按照商品房买卖合同的约定办理涉案房屋的按揭贷款。同时，被告向原告收取管道煤气入户费2500元、闭路电视入户费365元。2017年3月10日，被告向原告出具《违约金计算明细》载明：“编号236，业主石峻购博泰水韵天颐一期房号1-2201。合同中购房金额为366367元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为18941元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为23301元。合计违约金金额为42242元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取。”2016年12月30日，原告实际收取涉案房屋。原告认为，被告未按约定支付给原告逾期交房违约金，逾期办证构成违约金等，故以前述诉请诉至本院。被告认为，原告仅支付购房首付款，并未履行完毕合同义务，故原告的诉请不应得到支持。同时查明：截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。涉案房屋购房尾款被告未举证证明已通知原告提交相关资料到银行办理按揭贷款手续，现仍未支付。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于被告辩称合同没有落款签订时间，合同未成立的抗辩主张，根据原告提交的《商品房买卖合同》可知，合同有双方当事人的签名盖章予以确认，合同载明了签订时间为2013年10月1日。故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的问题。虽然原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，但是在合同履行过程中被告向原告出具了《违约金计算明细》，认可支付给原告逾期交房违约金42242元。被告对此提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告向原告出具《违约金计算明细》的时间为2017年3月10日，且违约金计算明细约定的是从2017年3月10日起开始支付违约金，故原告于2020年3月6日提起诉讼并未超过诉讼时效。因此，对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金利息的请求，因双方未就此进行约定，且该请求并无相应的法律规定，故本院不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金请求的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，本院不予支持。对于原告诉请判决被告退还的管道煤气入户费、闭路电视入户费的请求。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴管道煤气入户费、闭路电视入户费名义向原告收取2865元，该行为并无合同约定及法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还管道煤气入户费、闭路电视入户费2865元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告石峻、胡晓利支付逾期交房违约金42242元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告石峻、胡晓利管道煤气入户费、闭路电视入户费共计2865元； 三、驳回原告石峻、胡晓利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费752元，由原告石峻、胡晓利负担324元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担428元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年五月十五日 书记员 杨云兴