北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初5796号原告(反诉被告)：北京雨天景苑科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路六号国展中心1号馆对面。法定代表人：景奉羽，经理。委托诉讼代理人：强磊，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲杰，北京市隆安律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中展太平洋物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北三环东路六号院一号馆四层。法定代理人：郑向红，总经理。委托诉讼代理人：陈晋，北京市明仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文荣，北京市明仁律师事务所律师。原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司（以下简称雨天景苑公司）与被告（反诉原告）北京中展太平洋物业管理有限责任公司（以下简称中展物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。雨天景苑公司的法定代表人景奉羽、委托诉讼代理人强磊、王玲杰，中展物业公司的委托诉讼代理人陈晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雨天景苑公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令中展物业公司给付雨天景苑公司车位费30112500元。2.请求法院判令中展物业公司给付雨天景苑公司在停车场的投资建设各项费用1500000元。事实和理由：2005年，雨天景苑公司与中展物业公司签订协议，协议约定由雨天景苑公司承包中展物业公司所有的三角地停车场按规定的登记面积及备案车位（承包面积为4000平方米，备案车位150个），对停车进行管理，收费标准执行政府规定。承包期限为一年一签，并对当年的年承包费进行调整，自2005年起至2017年，雨天景苑公司每年都与中展物业公司签订一份协议。但自2005年5月起，中展物业公司即占用了雨天景苑公司承包停车场内的50-60个车位，用于存放其上级单位、家属楼的车辆，2007年3月，中展物业公司又占用雨天景苑公司承包停车场300平方米的停车面积，实际占用了50-60个车位，用于存放25个集装箱。自2005年5月起至2017年11月的12年的时间里，中展物业公司长期占用雨天景苑公司承包停车场里至少有100个车位，致使雨天景苑公司所承包的实际车位从150个减少至仅有50个，严重影响了雨天景苑公司的正常经营，给雨天景苑公司造成了重大的经济损失。此间，按照中展物业公司的要求，雨天景苑公司先后投资20余万元安装了监控系统，投资50余万元对停车场的消防安全进行了升级改造，投资80余万元对停车场地面进行了维护改造，共计不低于150万元。鉴于此，雨天景苑公司每年都以口头或书面形式向中展物业公司提出要求，要求中展物业公司减免雨天景苑公司的承包费或向雨天景苑公司支付相应的停车费，但在每年签订协议时中展物业公司总是要求雨天景苑公司先签协议后商议占用车位的问题，并以需要研究等各种理由推脱，至2017年8月，中展物业公司仅仅以书面批示的形式答复雨天景苑公司“事情是存在的、情况属实等”，但至今日，问题仍迟迟未予解决。综上所述，雨天景苑公司忍辱负重艰难地经营着所承包的场地，并不断地向中展物业公司提出解决问题的请求和方案，但中展物业公司面对双方长期存在的问题，总以各种理由推脱，并没有诚意解决，致使雨天景苑公司在这12年里遭受到了巨大的经济损失，严重的侵犯了雨天景苑公司的合法权益。故起诉至贵院，请求法院依法判决，以维护雨天景苑公司的合法权益。2005年雨天景苑公司承包中展物业公司所有的三角地停车场进行停车经营，对场地地面、周边、房屋、监控系统设备、消防设施、安全设施等投入大量建设资金，共计达150万元人民币。2017年10月30日，中展物业公司法定代表人总经理郑向红、书记郭光明、副总经理扈占元、主管经理王平、业务主管王成，五位负责人均在2017年8月28日的文件上签名，确认雨天景苑公司投资建设等各项费用数额150万元、中展物业公司方车辆和集装箱停放占用雨天景苑公司承包经营车场等事实。中展物业公司针对雨天景苑公司的诉讼请求辩称：雨天景苑公司主张中展物业公司应赔偿其车位费30112500元无事实和法律依据，应予驳回，具体理由如下：1.双方承包协议中并未就承包具体车位数量进行约定。雨天景苑公司主张其承包150个车位，但是双方自2005年起至今的合同中均未约定具体承包车位的数量。事实上，从合同中约定的“乙方未经甲方允许，不得擅自改变场地用途及房屋的格局”可以看出双方是就停车场的现状进行承包，而十几年间，承包关系一直是如此延续，雨天景苑公司亦予以认可，期间并未提出异议。故不存在因中展物业公司原因导致雨天景苑公司承包车位数量减少的情况。2.雨天景苑公司所能利用的车位数量远远超过其主张的150个车位。三角地停车场的登记面积是6863.02平方米（京朝国用（2004）划字第0082号），根据《地面停车场车位数量核定标准》规定，每车位占地25平米计算，雨天景苑公司能利用的车位应为274个，若按照雨天景苑公司计算标准每车位占地5-6平方米计算，则雨天景苑公司能利用的车位应为1143-1372个。故无论按照哪种标准计算，即使减去其主张的被他人占用的100个车位，其所剩车位亦远超50个车位，故事实上，雨天景苑公司所能利用的车位是高于150个的，其不存在因车位减少而发生的损失。3.雨天景苑公司所能利用的车位数量减少系其自身原因造成，与中展物业公司无关。根据中展物业公司证据显示，雨天景苑公司在三角地停车场，自行搭建临时建筑、房屋及集装箱，该面积约为929平米，按照雨天景苑公司计算标准每车位占地5-6平方米计算，该面积占用约150个车位，该车位减少原因应归咎雨天景苑公司自身原因，与中展物业公司无关，故即使雨天景苑公司所能利用的车位仅为50个，减少的100个车位亦是因其自身原因造成，与中展物业公司无关。4.集装箱所处位置为三角地停车场外围，并未影响停车管理。存放三角地停车场的集装箱中有多个的所有人并非中展物业公司，故该些集装箱所涉问题与中展物业公司无关，雨天景苑公司无权向中展物业公司主张损失。5.“上级单位、家属楼车辆”存放问题与中展物业公司无关，雨天景苑公司无权就该部分向中展物业公司主张任何损失。雨天景苑公司不能举证出“上级单位、家属楼车辆”在三角地停车场存放时间、存放数量，故其计算的损失无事实依据。退一步讲，中展物业公司从未承诺过“上级单位、家属楼车辆”能够存放到三角地停车场，亦未承诺过由中展物业公司承担停车费用。雨天景苑公司举证的登记表是中展物业公司自行管理的大停车场登记的免费车辆，与三角地停车场无关，故即使存在“上级单位、家属楼车辆”临时停放三角地停车场问题，雨天景苑公司亦应当向车辆所有人主张权利，与中展物业公司无关。6.雨天景苑公司所计算的损失无事实和法律依据。雨天景苑公司主张的损失计算标准没有法律依据，远超物价局所规定的标准，应属无效。同时，其计算依据中没有事实佐证，无法证明占用数量、占用时间，故雨天景苑公司主张的损失无事实和法律依据，不应得到支持。7.雨天景苑公司主张的损失实属“反言”，且已过诉讼时效。通过上述情况，且雨天景苑公司承包十几年无异议的情况来看，即使存在损失，雨天景苑公司亦是认可其自行承担，而今却主张损失，应属“反言”，应予以禁止。另外，本案所涉合同均为一年一签，故每个合同年度内的损失均是独立可诉的，因此即使存在损失，亦应在诉讼时效期间主张，现雨天景苑公司主张2016年之前的损失已过诉讼时效，故应予判决驳回。8.雨天景苑公司本案主张多个法律关系，不应予以受理。雨天景苑公司在本案中主张了13个合同，应为13个法律关系，故实际上本案应为13个案件，雨天景苑公司不应一起主张，因此应当裁定驳回起诉。9.雨天景苑公司主张的损失显失公平，不应予以认可。从双方签订的全部合同来看，中展物业公司仅从雨天景苑公司处取得共计311.7116万元承包费，而雨天景苑公司在承包盈利的同时，却向中展物业公司主张3000多万的损失，明显有失公平，亦有违诚信，存在道德风险，故法庭应当予以驳回。补充内容：经核实，涉案停车位都是有备案的。停车场投资建设费用是国家要求，不是我公司要求，这是行业规定，雨天景苑公司没有证据证明150万元的数额，即使有，这部分费用也应该由雨天景苑公司自行承担，中展物业公司并没有拖欠雨天景苑公司任何款项，雨天景苑公司就此也未提交任何证据证明。中展物业公司提起反诉，请求：1.雨天景苑公司向中展物业公司支付承包费损失，承包费损失自2018年1月1日起至雨天景苑公司全部退场之日止，按23793元/月计算。截至2018年3月27日暂计71379元；2.雨天景苑公司立即退出三角地停车场，将三角地停车场交还给中展物业公司。事实和理由：双方2016年12月27日签署《协议书》，约定中展物业公司将本案三角地停车场承包给雨天景苑公司，雨天景苑公司向中展物业公司支付23793元/月的月租金，合同到2017年12月31日终止。合同终止后，雨天景苑公司拒不退出停车场，亦未缴纳任何费用，造成中展物业公司巨大损失，故请求人民法院支持中展物业公司全部反诉请求。雨天景苑公司针对中展物业公司的反诉辩称：不同意中展公司的全部反诉请求。1.2018年中展物业公司的招投标工作正在进行中，中展物业公司已经向雨天景苑发出了竞标通知，雨天景苑公司也是四个竞标人之一。这项工作目前还在进行没有结束。现在就取消竞标人资格是违反我国招投标法规定的。2.此案进行诉讼阶段，我方认为双方应当保持现状，不应激化矛盾影响案件审理的行为发生。3.在中展物业公司没有支付拖欠的款项情况下，雨天景苑公司不会退出三角地停车场，雨天景苑公司正常行使抗辩权，应当得到支持。4.2018年合同到期中展物业公司没有与我们续签，雨天景苑公司现在确实还占用场地，但2018年之后中展物业公司不再给雨天景苑公司停车票了，所以没有经营，没有收益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月16日，甲方北京国展商贸有限公司、乙方雨天景苑公司签订《协议书》，该合同内容包括，甲乙双方经友好协商，就乙方承包经营甲方柯达冲洗店、洗车场及三角地停车场的有关事宜达成如下协议：一、乙方承包经营甲方所属的上述三项业务。二、承包期为2005年1月1日至2005年12月31日，到期后如双方无异议，可继续承包经营。中展物业公司与雨天景苑公司均认可该《协议书》系双方当事人之间的法律关系。随后，双方持续续签上述协议，雨天景苑公司一直承包涉案三角地停车场。2016年12月27日，甲方中展物业公司与乙方雨天景苑公司签署《协议书》，该合同内容包括，甲乙双方经友好协商，就乙方承包经营甲方三角地的有关事宜达成如下协议：一、承包期限为一年一签。自2017年1月1日起至2017年12月31日止，乙方承包三角地停车场按规定的登记面积及备案车位，对停车进行管理，收费标准严格执行政府规定。二、全年承包费用为285516元，乙方先按月租金为23793元交甲方，交第12个月份租金时结期未付按当月租金的1%按日计算收取滞纳金。超过60天未付，本协议自动解除。甲方保留向乙方追诉未交租金的权利。停车场所用电费由乙方负担，每半年（即2017年7月5日和12月31日）各支付一次。用电度数按电表数为准，收费标准为1.2元/度。四、乙方未经甲方允许，不得在所承包经营的场所，从事其他经营活动；不能转包及经营其它项目；不得容留他人住宿与经营无关的活动。五、乙方未经甲方允许，不得擅自改变场地用途及房屋的格局。如家乐福超市租用集装箱或场地，其租金及费用由甲方收取。2016年7月22日，中展物业公司出具《通告》，载明：三角地停车场由于雨后排水不畅，形成大面积积水，为确保停车场能正常运营，准备对场内的地面进行改造维护，期间凡持有公司内部车证的车主请将车停放在大停车场。2017年3月1日，中展物业公司出具《通知》，载明：三角地停车场属于经营性车场。请持有贸促会及展览中心车证的贸促会及中国国际展览中心集团公司员工及家属请将车辆停放在展览中心大院对面的大停车场内。希望大家配合工作。2017年3月2日，中展物业公司出具《回复函》，载明：致北京雨天景苑科技发展有限公司。物业公司近日收到贵司2017年2月20日函文。经物业公司经理办公会讨论决定，对你公司函文中提到的问题作出如下回复：一、关于内部停车事宜我公司即日将发布通知，要求持有贸促会和展览中心车证的员工及家属一律将车辆停放在大停车场内。贵司车场将不再放行持有贸促会及展览中心车证的车辆入内。二、关于集装箱事宜请将场地内的集装箱的数量、归属等进行核对，并提供书面材料。待我公司请示集团公司后再将集装箱存放等问题适时予以解决。2017年8月28日，雨天景苑公司向中展物业公司发函。内容如下：我公司自2005年承包三角地停车场以来，多年来我们始终遵守公司的各项规章制度，配合公司圆满的完成了各种展会的实施。对街道的各项工作也给予了支持，我们真诚的希望2018年继续合作。在2006年集团公司为了展览会圆满完成及改善院内展览环境，将展览中心院内的下属公司20多个集装箱，存放在我公司承包的三角地停车场院内，约占用了50-60个停车位，同样根据公司要求，院内员工私人车辆一律停入停车场，其中包括贸促会家属楼的车辆，约占50-60个车位。2010年三角地停车场线路改造，按公司保卫部要求加装监控系统，实施无盲区经营管理，消除消防安全的隐患，我们投入了20余万元，2012年7月按公司要求，我们投入了50余万元，对三角地停车场经营范围内房屋进行了升级改造，达到了消防安全规定的要求。2016年7月北京连续多日暴雨，为确保停车场能正常运营，经我公司与物业公司协商并提出申请我们又投入了80余万元，将三角地停车场地面进行了改造维护。使三角地停车场的环境得到进一步改善，综上所述，我公司自承包三角地停车场以来，为确保停车场正常运营，我们投入了很大资金。我们相信贵公司能够主持公道维护我们合理诉求。确保我们多年的付出和投入有所保障，本着公平、公正的原则，帮助我们解决多年来未解决的我们职工及家属停车及集装箱存放的有关费用。上述情况，请在任领导签字盖章，以便日后妥善解决。文末有“以上情况属实”、“事情是存在的，但有着它的历史客观因素。不能归纳为人的因素。凡是还应当向前看。否则总背负这一包袱不利于今后的合作”等批复及部分人员的签名。针对该证据，中展物业公司质证意见为：从形式上看，是雨天景苑公司单方出具，内容有我方内部审批痕迹，即使签字是真实的，也是只签在第二页，对第一页不认可。对停车场放置集装箱认可，对造成损失不认可，即使有集装箱，涉案场地也足够有150个停车位，不认可该文件的合法性，不能作为证据使用，即使是真实的，内容有审批痕迹，在公司未下发正式文件前，这只是审批流程的体现，不能作为公司的意见，因此不能视为公司自认的证据，关于文件中“属实”的定义，仅仅局限于部分内容（如存在集装箱），其他内容并未予以认可（如并未认可150万元损失、侵害雨天景苑车位数量等内容），雨天景苑公司亦未提交相关证据。庭审中，经本院询问，中展物业公司对该材料下签字内容不申请鉴定。雨天景苑公司为证明其持续向中展物业公司主张内部车证停车情况、集装箱占用车位情况，向本院提交2013年1月8日《报告》、2013年1月13日《报告》、2016年7月22日《报告》，其中2016年7月22日《报告》中，含有对停车场地面进行改造维护相关内容。中展物业公司质证意见为：证据为雨天景苑公司单方出具，不具有证明效力，内容我方不认可。经双方当事人陈述及本院现场勘验，双方均认可仍有中展物业公司的25个集装箱停放于涉案三角地停车场内。雨天景苑公司主张中展物业公司发放停车证占用三角地停车位的时间截止2017年3月1日。雨天景苑公司提交其公司法定代表人景奉羽与中展物业公司工作人员王成的录音材料，拟证明中展物业公司承认多占停车位和集装箱的事实。对此中展物业公司主张来源不合法，不能予以采纳，不认可该证据的真实性，但不申请对录音的真实性进行鉴定。备案号051400903号《北京市公共停车场经营备案证》载明：停车场名称：中国国际展览公司停车场；停车场地址：北三环东路6号（对面）；经营单位：北京中展太平洋物业管理有限责任公司；车位数：地面非机械式452。双方当事人均认可该备案证包括了涉案三角地停车场以及附近的另一块大停车场。雨天景苑公司主张估算涉案三角地停车场备案停车位数目应为150个左右，中展物业公司认可停车位152个。双方当事人在庭审中一致明确涉案三角地停车场的具体地址为北京市朝阳区静安西街与左家庄东街路口东南侧。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。北京国展商贸有限公司、雨天景苑公司于2004年12月16日签订的《协议书》（以下简称《协议书一》）、雨天景苑公司与中展物业公司之间于2016年12月27日签订的《协议书》（以下简称《协议书二》）是双方当事人真实意思表示，合法有效，不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。依照中展物业公司与雨天景苑公司签订的该两份协议书，《协议书一》中所约定的雨天景苑公司的主要合同义务为交纳承包费用，中展物业公司的主要合同义务则为将柯达冲洗店、洗车场、三角地停车场三项业务交予雨天景苑公司承包经营。《协议书二》中所约定的雨天景苑公司的主要合同义务为缴纳承包费用，中展物业公司的主要合同义务则为将三角地停车场交予雨天景苑公司承包经营。本案符合租赁合同法律关系的法律特征。而承包关系中的当事人之间建立的是隶属或管理与被管理的关系，承包合同中除规定承包人应完成的经济指标外，通常还会规定承包方需执行发包方在人事及管理方面的规定；而租赁关系只涉及出租人提供租赁物、承租人支付租金及与此产生的有关权利、义务问题。本案中雨天景苑公司、中展物业公司在合同内容中的表述虽为承包，但合同约定的内容及双方履行合同的情况可反映出双方当事人实际建立的是租赁合同关系。一、中展物业公司是否应当给付雨天景苑公司车位费。雨天景苑公司要求中展物业公司向其支付车位费，其依据为中展物业公司在涉案三角地停车场中占用车位，包括集装箱长年停放及发放免费停车位两种方式。根据查明的事实，雨天景苑公司在2017年8月28日向中展物业公司所发函件中对集装箱所占车位、私人车辆所占车位进行了主张，中展物业公司对该函件进行了审批。中展物业公司虽对该函件的签名真实性不予认可，但不向本院申请鉴定，亦未提出充分有效证据予以反证，本院对中展物业公司该主张不予采信。该函件可作为本案定案依据，中展物业公司工作人员在函件尾部的签名、批复的相关内容应系对雨天景苑公司主张事实的认可。该函件载明：“在2006年集团公司为了展览会圆满完成及改善院内展览环境，将展览中心院内的下属公司20多个集装箱，存放在我公司承包的三角地停车场院内，约占用了50-60个停车位，同样根据公司要求，院内员工私人车辆一律停入停车场，其中包括贸促会家属楼的车辆，约占50-60个车位。”据此，本院对中展物业公司通过集装箱占用雨天景苑公司50-60个车位、通过发放停车证占用雨天景苑公司50-60个车位予以确认。雨天景苑公司主张中展物业公司发放停车证占用三角地停车位的时间截止2017年3月1日，该时间不晚于上述函件的发送时间，中展物业公司虽对此不予认可，但未向本院提供充分有效证据予以佐证，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中展物业公司占用雨天景苑公司车位，该行为系中展物业公司在履行三角地停车场交予雨天景苑公司之义务时的瑕疵履行行为，中展物业公司应当承担相应违约责任。雨天景苑公司要求中展物业公司支付车位占用费，具有事实和法律依据。二、雨天景苑公司提起本案诉讼是否超出诉讼时效。根据查明的事实，雨天景苑公司一直知晓损害行为的存在，其应积极主张权利。本案中展物业公司占用雨天景苑公司停车位是一个长期的过程，其因占用停车位而需向雨天景苑公司支付停车费的给付责任连续产生，不属同一整体，雨天景苑公司应在相应停车费产生后的诉讼时效期间内主张权利。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。关于雨天景苑公司向中展物业公司提起关于本案诉讼请求相关事项的主张的时间问题。雨天景苑公司向本院提交的2013年1月8日《报告》、2013年1月13日《报告》、2016年7月22日《报告》均为其自行制作，没有中展物业公司确认，中展物业公司亦对真实性不予认可，该证据不能证明其已提出相关主张并已被中展物业公司知悉，本院依法不予采信。雨天景苑公司向本院提交的中展物业公司于2016年7月22日出具的《通告》、2017年3月1日出具的《通知》、2017年3月2日出具《回复函》的真实性中展物业公司予以认可，可作为本案定案依据。2016年7月22日《通告》、2017年3月1日《通知》中不含雨天景苑公司提起关于本案诉讼请求相关事项的主张相关内容，但2017年3月2日《回复函》中，中展物业公司明确表示收到雨天景苑公司2017年2月20日函文，并对停车证、集装箱占用停车场相关事项进行了回复，该《回复函》足以证明，雨天景苑公司在2017年2月20日，向中展物业公司提起关于本案诉讼请求相关事项的主张，故从该时间节点起，诉讼时效应当中断。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。2017年2月20日雨天景苑公司向中展物业公司主张权利，该时间节点是在《中华人民共和国民法总则》施行之前，故2015年2月20日之前的停车费已经超过民法通则规定的二年诉讼时效，中展物业公司答辩认为雨天景苑公司的起诉诉讼时效已经届满，本院依法支持其答辩意见的合理部分。2015年2月20日起中展物业公司应支付雨天景苑公司的车位费并未超出诉讼时效，本院依法予以支持。关于雨天景苑公司主张其在2015年2月20日之前亦向中展物业公司主张权利一节，雨天景苑公司未向本院提交充分有效证据予以佐证，本院不予采信。三、中展物业公司应支付雨天景苑公司的车位费数额。依照2017年8月28日雨天景苑公司向中展物业公司所发函件及当事人陈述，中展物业公司通过集装箱占用雨天景苑公司50-60个车位、通过发放停车证占用雨天景苑公司50-60个车位。雨天景苑公司主张其车位费损失应按照北京市规定的停车费收取标准按照小时停车费为单位进行计算，对此本院认为，中展物业公司占用雨天景苑公司停车费的行为是一个长期持续的行为，按照小时收取停车费较为不妥，本院参考涉案停车场每月租金标准、中展物业公司所占车位与涉案停车场车位相比的比例、北京市露天停车场停车费相关标准等因素对中展物业公司应向雨天景苑公司支付的停车费酌情予以认定，确定为每月每车位停车费为210元。据此，自2015年2月20日起，截至双方合同到期日2017年12月31日，本院酌定中展物业公司应支付雨天景苑公司车位费677600元。四、中展物业公司是否有权要求雨天景苑公司腾退及雨天景苑公司对涉案三角地停车场投资建设费用问题。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。根据查明的事实，《协议书二》未约定一方解除合同的相应条款，中展物业公司占用雨天景苑公司停车位的瑕疵履行行为亦不会导致双方合同目的无法实现，即《协议书二》履行期间届满后，双方权利义务终止。《协议书二》约定的承包期间届满，承包人雨天景苑公司应当向中展物业公司返还涉案三角地停车场。中展物业公司关于雨天景苑公司退出三角地停车场，将三角地停车场交还给中展物业公司的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。据此，雨天景苑公司对涉案三角地停车场投资建设费用本院不予支持。五、雨天景苑公司是否应当向中展物业公司支付合同到期后承包费损失问题。《协议书二》到期后，雨天景苑公司无权继续占用涉案三角地停车场，应当予以腾退。从合同到期之日起，直至其将涉案场地腾退并交予中展物业公司之日止，雨天景苑公司非法占有并使用涉案三角地停车场，中展物业公司要求以双方2016年12月27日协议书约定的承包费作为雨天景苑公司占用期间中展物业公司的损失计算依据并无不当。但需要说明的是，在雨天景苑公司占用涉案场地时，前文所述的中展物业公司通过集装箱占用停车位的事实依然存在，即雨天景苑公司占用涉案场地对中展物业公司造成的承包费损失应扣除中展物业公司所占用的停车位，按照实际占用车位与总车位数的比例进行计算。本院参照涉案停车场每月租金标准、中展物业公司以集装箱形式所占车位与涉案停车场总车位相比的比例等因素酌情认定雨天景苑公司每月应支付中展物业公司承包费损失15069元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市中展太平洋物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司支付车位费677600元；二、原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内退出位于北京市朝阳区静安西街与左家庄东街路口东南侧的三角地停车场，并将该停车场交还给被告（反诉原告）北京市中展太平洋物业管理有限责任公司；三、原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）北京市中展太平洋物业管理有限责任公司承包费损失（从2018年1月1日起，每月支付15069元直至原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司实际腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京市中展太平洋物业管理有限责任公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费199862.5元，由原告（反诉被告）北京雨天景苑科技发展有限公司负担195578.5元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京市中展太平洋物业管理有限责任公司负担4284元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1584.5元，由北京市中展太平洋物业管理有限责任公司负担1003.5元（已交纳）；由北京雨天景苑科技发展有限公司负担581元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡震霄审判员  于 婷审判员  李 静二〇二〇年五月八日书记员  詹焕昱