广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2608号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：姚耀林，执行董事。委托代理人：官橙、姚云新，系该公司员工。被告：罗春芳，女，1976年2月3日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张文，广东启源律师事务所律师。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告罗春芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司委托诉讼代理人官橙、姚云新，被告罗春芳的委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付自2015年1月1日起至今的物业服务费（暂计至2019年12月31日期间的物业服务费10422元）及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，分别从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为4525.15元）；以上各项合计费用为14947.15元；2.请求判决本案的诉讼费用、公告费由被告承担。事实和理由：罗春芳为广州市黄埔区景新三街7号6D栋805房（以下简称案涉房屋）的产权人。案涉房屋的建筑面积为91.424平方米。2008年7月14日，龙光物业公司与罗春芳签订了《前期物业服务协议》，约定由龙光物业公司向罗春芳提供物业管理服务，罗春芳应以房屋建筑面积、按1.9元/月*平方米的标准支付物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。罗春芳已接收案涉房屋。2012年7月，龙光物业公司与罗春芳所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向罗春芳提供物业管理服务，罗春芳以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业管理费；代收代缴费用项目包括：水费、电费、燃气费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。罗春芳每月应交纳物业费为173.7元。但是罗春芳无理拖欠龙光物业公司的物业管理费用、水费、污水处理费至今。龙光物业公司多次催收，罗春芳拒之无理，故向法院提起诉讼。罗春芳辩称：原告与广州市龙光峰景华庭业主委员会（下称“业委会”）签订的《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》属于无效合同。2012年5月，原告与被告所在的业委会在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的情况下，签订了上述物业管理服务合同。2013年7月12日，业委会曾在小区公告栏、各楼大堂张贴公告，公告的投票结果显示：由于本小区业主对业委会与龙光物业签订的物业管理服务合同同意票数未达到法定要求，因此该物业管理服务合同未获通过。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第4条第3项、第5条之规定，业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，物业服务合同没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，应当认定为无效。物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。基于原告与业委会签订的物业管理服务合同未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数以上的业主同，被告不接受、也不认可原告为小区提供物业服务的资格和权利。二、原告提供的物业服务无法达到物业服务合同约定的服务质量。依据物业管理服务合同的约定，原告应提供一级服务标准。但事实上原告提供的物业管理服务根本无法达到一级服务标准。如垃圾不及时清理，负一楼垃圾成堆，长期无人清理；消防栓残旧，缺乏必要维护；公共部位未定期巡查，对业主反映的楼顶漏水无进行及时维修；未定期清理化粪池；未搞好小区公共绿化；侵占小区公共收益；保安人数不足，部分保安亭无人值班；小区停车管理混乱，且将部分停车位锁住，不让业主停车；对损害的消防门没有及时更换或直接锁死，不符合消防要求等。三、广州龙光房地产有限公司交付的房屋不符合质量标准，原告作为龙光集团旗下的公司及涉案楼盘的前期物业公司，未尽维修养护义务，并欺骗被告收楼，事后拒绝为被告提供维修服务，导致被告房屋严重漏水，严重影响生活，被告为了维修房屋，花费5100元维修费用，原告应当赔偿被告所受损失。四、原告未提供充分证据证明其对原告的欠费行为进行持续有效催收，其主张在起诉3年前的物业管理费已经超过诉讼时效。因此，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：龙光物业公司在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。罗春芳系广州市黄埔区景新三街7号6D栋805房的产权人，该房屋的建筑面积为91.424平方米。2008年7月14日，龙光物业公司广州分公司与罗春芳签订《前期物业服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年4月12日，罗春芳在峰景华庭《文件/钥匙签收表》上签字，签收涉案房屋。2012年5月，业委会作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表；该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司交纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；代收代缴的费用项目包括水费、电费、燃气费、排污费，乙方代收代缴的费用标准按照相关主管部门制定的统一标准执行，并根据相关主管部门的统一调价作相应的调整。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。业委会和龙光物业公司均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432-3”。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍为该小区提供物业管理服务。龙光物业公司2016年8月8日、2018年9月28日、2019年12月20日通过EMS邮政快递致《催款函》给罗春芳催收物业服务费、水费、污水处理费、滞纳金等，EMS邮政快递网上物流信息显示上述快递分别于2016年8月9日、2018年9月30日、2019年12月21日被他人或本人签收。以上事实有《前期物业服务协议》《文件/钥匙签收表》《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递底单及网上物流信息等证据证明。罗春芳提交了业委会于2013年7月22日公布的《公告》复印件，该《公告》显示：业委会组织小区业主对业委会于2012年5月1日与原告签订的《物业管理服务合同》进行书面投票表决。2013年6月23日进行了公开验票，并于2013年6月24日对投票统计结果在小区篮球场和各楼大堂进行了公示。现就投票结果公告如下：发出票数2844户，确认收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%，同意226户，不同意265户，废票111户。由于小区业主对业委会与原告签订的《物业管理服务合同》同意票数未达到法定要求，因此该《物业管理服务合同》未获得通过。原告对证据不予认可，认为没有原件，且投票率未通过双半数，即使该公告存在亦是无效公告。罗春芳提交了政府服务热线上对龙光物业公司长期不清理地下停车场垃圾、反映物业管理纠纷等问题的投诉的截图及拟证明龙光物业公司管理服务差的若干照片；龙光物业公司对上述证据不确认，认为物业管理服务是动态的多元化的管理过程，罗春芳提供了某一时间点的照片并不能证明其未及时维修整改，即使偶尔出现问题，其亦会及时维修整改。罗春芳对其辩称的因龙光物业公司拒绝为其维修导致涉案房屋严重漏水，为维修房屋其花费5100元，提交了业主验房记录表、修理费收据及房屋漏水的照片，以上证据均为复印件，且在本院规定时间内无提交原件；龙光物业公司陈述其未收到罗春芳上述诉求，此为罗春芳专属部分的房屋质量问题，由此造成的损失应罗春芳自行承担。本案审理期间，经办法官与双方当事人到涉案小区进行现场勘查。经现场勘查，龙光峰景华庭小区仍由龙光物业公司提供物业管理服务，小区整体环境较为干净、卫生，绿化相对较好，管理人员和安全措施基本到位，车辆进出有序，车辆出入口、正门以及消防通道均有保安值班。但仍存在如下问题：1.部分楼道应急灯损坏无法使用或被拆除；2.小区6栋负一层出地下停车场门外大堆装修垃圾乱堆放；3.地下停车场空置处堆放木质家具等物品；4.部分通往地下停车场的消防门被拆除，换成镂空的铁门；5.负二层部分人防门下方用混凝土固定，无法使用；6.负一层风房门被锁。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于《物业管理服务合同》效力的认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业管理服务合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，对龙光物业公司和涉案小区全体业主均具有约束力，龙光物业公司已按合同约定履行了提供物业服务的相关义务，罗春芳亦应依约履行缴纳物业管理费的义务。罗春芳提出《物业管理服务合同》无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。罗春芳抗辩涉案房屋存在质量问题，属于罗春芳与房地产开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本案纠纷不属于同一法律关系，罗春芳可以另循法律途径解决。罗春芳抗辩因龙光物业公司拒绝为其维修导致涉案房屋严重漏水，其为维修房屋其花费5100元，但无提交证据证明，故对其上述主张，本院不予采纳。龙光物业公司已经为该小区提供了物业管理服务，罗春芳实际接受了该公司的服务就应当支付物业管理费。龙光物业公司主张的以1.9元/平方米/月的标准，按建筑面积91.424平方米计付从2015年1月1日起欠付的物业管理费，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。因龙光物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故罗春芳的欠费期间应确定至法庭辩论终结前即2020年4月，龙光物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。龙光物业公司提交的《催款函》、EMS邮政快递底单及网上物流信息显示其于2016年8月9日、2018年9月30日、2019年12月21日向罗春芳主张过权利，诉讼时效因龙光物业公司上述催收行为而中断，故龙光物业公司诉请的物业管理费诉讼时效未届满，因此，对罗春芳关于3年前的物业管理费已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。罗春芳应支付的2015年1月1日起至2020年4月30日止的物业管理费为11117.44元（1.9元/平方米/月×91.424平方米×64个月=11117.44元）。关于违约金。罗春芳基于房屋质量问题及物业管理服务问题拒交物业管理费，并非恶意拖欠，且经现场勘查，龙光峰景华庭小区存在一定的消防安全隐患，龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，龙光物业公司要求罗春芳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告罗春芳在本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司支付从2015年1月1日至2020年4月30日止的物业管理费11117.16元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司负担22元，被告罗春芳负担65元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  陈燕芳二〇二〇年五月二十七日异法官助理肖曾琪书记员林苑