江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20256号原告：昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），住所地江苏省昆山市花桥镇蓬善村，统一社会信用代码9132058376651569X0。执行事务合伙人：陶彩英。委托代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。委托代理人：周心琛，江苏益友天元(昆山)律师事务所律师。被告：周丰华，男，1973年5月21日出生，汉族，住江苏省昆山市。第三人：苏州力喆信电器有限公司，住江苏省昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心6号楼72室，统一社会信用代码：91320583MA1XL2Y133。法定代表人：管强，该公司总经理。委托代理人：冯金新，男，该公司员工。第三人：孙翊铭，男，1995年7月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）（以下简称富民合作社）与被告周丰华、第三人苏州力喆信电器有限公司（以下简称力喆公司）、第三人孙翊铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告富民合作社委托代理人李霞、第三人力喆公司委托代理人冯金新、第三人孙翊铭到庭参加诉讼，被告周丰华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富民合作社提出诉讼请求：1、被告及第三人力喆公司将座落于昆山市花桥镇XX路XX号X,X,X号商铺腾房归还原告；2、被告及第三人孙翊铭将座落于昆山市花桥镇XX路XX号X,X号商铺腾房归还原告；3、被告支付原告商铺租金及使用费（自2016年8月18日起，按照1.64元/平方米/天的标准，计算至实际腾房迁让之日）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原告与被告于2013年6月18日签订《XX路商铺租赁合同》一份，原告将位于昆山市的商铺出租给被告，商铺面积共计579.73平方米，双方约定租赁期限自2013年8月18日至2016年8月17日，租金为173919元/年，并对权利义务、违约责任等做了明确约定：合同期限届满，除原告、被告双方达成相关协议外，被告应向原告返还商铺房。如被告仍占有商铺房的，被告应按实际占用商铺的时间，以二倍的同期租金向原告支付商铺使用费。2016年8月17日，《XX路商铺租赁合同》到期后，被告未与原告重新签订新的租赁合同并实际占用《光明西路商铺租赁合同》项下的商铺至今，且未向原告支付商铺使用费。原告为此向法院提起诉讼，在诉讼期间发现涉案商铺被被告转租给他人使用，故原告要求被告及第三人共同承担腾退房屋的义务。被告周丰华未作答辩。第三人力喆公司辩称，涉案的X,X,X号商铺由力喆公司实际承租使用，请求法院依法判决。第三人孙翊铭辩称，涉案的X,X号商铺由孙翊铭实际承租使用，请求法院依法判决。经审理查明，2013年6月18日，原告富民合作社（甲方）与被告周丰华（乙方）签订一份《XX路商铺租赁合同》，原告将其位于昆山市商铺出租给被告，面积共计579.73平方米，被告承租用途为开设家用电器经营项目。合同约定2013年6月18日至2013年8月17日为装修免租期，实际租赁期限自2013年8月18日至2016年8月17日。租赁期内租金标的不变，租赁期满后根据市场和经济形势，按本合同的承租标的5%至10%逐年递增。租赁期限届满后乙方在同等条件下具有优先承租权，但乙方必须于租赁期限属满三个月前提出书面申请。合同的保证金为25000元，乙方自签订本合同时支付给甲方，保证金于租赁期限屈满或提前解除时，扣除应出乙方承担的费用后无息返还给乙方，但是，保证金在本合同期限内不得转为租金，即租金应另外按期支付，否则视为违约。关于转租，合同约定：租赁期内，确实经营困难或其它重大原因需要全部或部分转租的，乙方必须提前三个月书面通知甲方，并经甲方审核同意后与实际使用者重新签订租赁合同，重新签订的合同期限同本合同的租赁期限终止日。私自转租的，甲方有权收回商铺，视作乙方违约。关于租金支付，合同约定：租金为300元/平方米/年，租金总计173919元/年。按照先支付租金，后租赁使用商铺的原则执行，第一年度租金自本协议签订之日支付173919元，第二年度租金于2014年8月17日前支付173919元，第三年度租金于2015年8月17日前支付173919元。如乙方在本合同租期内的每年度租期中逾期支付任何一次全部或部分租金的，且逾期支付时间超过十五日的，甲方有权提前解除本合同。提前解除本合同或因乙方违约解除合同的，乙方除应返还商铺房外，还应向甲方支付逾期支付的租金和自解除合同之日起至房屋返还之日止的同期二倍租金的使用费及违约金5000元。合同变更与解除条款中约定，承租人有下列情形之一的，出租人有权解除合同并收回房屋：承租人擅自将房屋转租、转让或转借的。另查明，原、被告租赁合同签订后，原告将涉案的五间商铺交予被告承租使用，被告将合同约定的租赁期间即2013年8月18日至2016年8月17日的租金已支付完毕，被告另支付了租赁保证金25000元。合同约定的租期届满后，原、被告双方并未续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋但未继续支付房租或占有使用费，原告称在合同租期届满后通过电话及律师函的方式通知过被告协商解决占有使用费的问题。再查明，2018年11月1日，被告通过其名下的昆山金贤电器有限公司与第三人力喆公司签订房屋租赁合同，将涉案商铺中的X,X,X号商铺转租给了力喆公司，合同约定租期自2018年11月1日至2020年10月31日，租金120000元每年。2019年2月9日，被告周丰华与第三人孙翊铭签订房屋租赁协议，将涉案花桥镇XX路XX号X,X,X,X号商铺转租给孙翊铭，租期自2019年2月10日至2022年2月9日，年租金160000元。力喆公司与孙翊铭庭审中称其均支付了第一年度的租金，现涉案商铺实际由其使用。原告称其对于被告转租事宜并不知晓，在诉讼期间至现场查看后才发现第三人承租的事实。以上事实有原、被告之间的商铺租赁合同、被告与第三人之间的租赁合同、第三人支付租金的收据，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，2016年8月17日租期已届满，租期届满后原、被告双方未能签订新的房屋租赁合同，由于被告继续使用涉案房屋，原告未举证证明提出过异议，故本院认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人，原告现起诉至本院提出解除要求，本院根据起诉时间，认定双方租赁关系于2019年11月28日解除，合同解除后原告应将被告支付的25000元保证金予以返还，被告应按照合同约定的租金标准支付自2016年8月18日至2019年11月28日期间的租金570067.83元。由于被告在租赁期间未经原告许可将涉案商铺转租给两名第三人，且转租期限超出了原、被告之间的租赁期限，原、被告之间租赁合同解除后，应由实际占有房屋的第三人腾退并向原告返还房屋，故本院认定第三人力喆公司应从涉案的X,X,X号商铺中搬离并将商铺返还原告，第三人孙翊铭应从涉案的X,X号商铺中搬离并将商铺返还原告。关于房屋占有使用费，在原告未举证证明租赁市场发生变更导致原租金约定远低于市场标准的情形下，房屋占有使用费支付标准应以原租赁合同的租金为计算标准，本院对此认定被告应支付原告房屋占有使用费，具体按照173919元/年为标准，自2019年11月29日起计算至涉案商铺实际清退返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七、第二百二十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）与被告周丰华之间的商铺租赁合同予以解除，被告周丰华支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）2016年8月18日至2019年11月28日期间的租金570067.83元，原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）返还被告周丰华保证金25000元，折抵后被告周丰华应支付昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）租金545067.83元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告周丰华支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）商铺占有使用费（按照173919元/年为标准，自2019年11月29日起计算至涉案商铺实际清退返还之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕。三、第三人苏州力喆信电器有限公司将位于昆山市花桥镇XX路XX号中的X,X,X号商铺腾退并返还原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），于本判决生效后十五日内履行完毕。四、第三人孙翊铭将位于昆山市花桥镇XX路XX号中的X,X号商铺腾退并返还原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙），于本判决生效后十五日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13640元，公告费690元，合计14330元由被告周丰华承担，该费用原告已交纳，本院不再退还，被告周丰华于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇二〇年五月十二日书 记 员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。