黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑06民终560号上诉人（原审被告）：大庆金岳置业有限公司，住所地：黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县政府西门317室。统一社会信用代码：91230624MA18Y9YG3G。法定代表人：刘剑锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亚平，女，1993年6月27日出生，该公司会计，住杜尔伯特蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）：李莹莹，女，1989年9月26日出生，汉族，个体工商户，住杜尔伯特蒙古族自治县。上诉人大庆金岳置业有限公司（以下简称金岳置业公司）因与被上诉人李莹莹商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金岳置业公司委托诉讼代理人张亚平、被上诉人李莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金岳置业公司上诉称：1.撤销杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2020）黑0624民初7号民事判决，不服金额为17430.73元；2.依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋尚未交付与客观事实明显不符，事实认定严重错误。首先，一审对于被上诉人与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的《委托经营管理合同》的真实性及法律效力依法予以了明确认定，而根据《委托经营管理合同》第六条中第6.4条、第6.5条约定：“在大庆金岳置业有限公司与甲方(被上诉人)签订的《商品房买卖合同》约定的交付日期，由大庆金岳置业有限公司配合甲方向乙方(即大庆吉禾文化旅游有限公司）交付房屋，并办理交付手续。若甲方未在《商品房买卖合同》约定的交付日期办理交付手续，则视为甲方同意乙方代表甲方办理交付手续”，据此约定，本案被上诉人已经同意在合同约定的交付日期之后，由大庆吉禾文化旅游有限公司代为办理交付手续。上诉人在一审中提交的大庆吉禾文化旅游有限公司收房证明，足以证明该公司已经代表被上诉人接收房屋的事实。而且，一审已经查明涉案房屋于2018年12月12日竣工验收并备案，于2019年1月13日出具竣工验收后的测绘报告，具备了商品房交付条件。二、被上诉人在已经享受3年免租委托经营及商铺售价优惠政策的情况下，又要求自行使用房屋，并索要逾期交房违约金，不仅没有合同依据和事实根据，而且严重违背诚实信用原则，依法不应予以支持。为提升涉案商铺所在市场的整体形象、促进市场尽快繁荣，被上诉人等购房业主与大庆吉禾文化旅游有限公司签订了《委托经营管理合同》，约定统一委托大庆吉禾文化旅游有限公司接收涉案房屋，并对涉案物业免费经营管理3年。同时上诉人在商铺销售价格上给予了被上诉人相应优惠，因此双方在《商品房买卖合同》第九条中明确约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出于出卖人原因延期交房，不影响买受人委托管理经营合同应得的收益，且不影响对方另行约定的委托经营期限”，该约定不仅是合同双方的真实意思表示，而且不违反任何法律的强制性规定，依法应当作为双方权利义务的依据。为维护上诉人的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起上诉。李莹莹辩称，一、双方订立的房屋买卖预售合同真实合法有效，上诉人没有按照合同约定条款向李莹莹交付房屋，因此应按合同约定支付违约金。双方房屋买卖合同约定2018年5月30日前交付房屋，交付条件：1.交房需取得建设工程竣工验收合格备案证明书，根据《黑龙江省建设工程质量监督条例》第27条规定，没有取得建设工程竣工验收合格备案证书的房屋不能交付使用，买方有权拒绝接受房屋，因此产生的违约责任由出卖方承担。2.取得房屋测绘报告（面积实测表），合同第十三条也有说明，在交付房屋时要出示实测面积表，合同中约定逾期违约交付是按日计算，向李莹莹支付全部购房款的万分之一的违约金，上诉人提供的建设工程竣工验收备案证明书的日期是2018年12月12日，竣工结束时，上诉人未能提供面积实测报告。二、上诉人称按约定通知了收房，对此李莹莹做如下答辩：上诉人在2018年8月末通知交房时不具备交房条件，而且从始至终没有任何人通知李莹莹收房，2019年5月份上诉人要求李莹莹签署承诺书不追究其违约责任，所以李莹莹拒绝收房。三、上诉人称此房已由大庆吉禾旅游有限公司代为接收，此事不属实，李莹莹答辩如下：此协议签署本身就不合法，属无效协议。理由如下：此协议不是本人自愿签订的，是开发商把房屋预售合同和此协议放在一起，由上诉人的财务人员与李莹莹签收款的同时签订的，所有购楼人都同时签订了这个协议，并且至今为止房屋还是空的。李莹莹向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告金岳置业公司支付逾期交房违约金28911元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年9月21日，原告李莹莹与被告金岳置业公司签订了商品房买卖合同（预售），被告将其开发的杜尔伯特城市配送中心——1号楼1单元1-2层商服20号房预售给原告李莹莹，预测建筑面积133.2平方米，单价每平方米3918元，总价款为521878元，原告李莹莹现已交齐购房款。合同约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。交付时间：2018年5月31日前；逾期交付责任：1.逾期在60日之内，自约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之一的违约金。2.逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告签订上述合同的同时，原告（甲方）又与大庆吉禾文化旅游有限公司（乙方）签订了杜尔伯特城市综合配送中心委托经营管理合同，甲方同意将在被告处购买的房屋委托乙方经营管理，委托经营期限自2018年5月31日起至2021年5月31日止。合同还约定，在原告与被告签订的商品房买卖合同约定的交付日期，由被告配合原告向乙方交付房屋，并办理交付手续。若原告未在商品房买卖合同约定的交付日期办理交付手续，则视为原告同意乙方代表原告办理交付手续。庭审中，原、被告双方均承认原告并未取得案涉房屋的占有。经查，被告预售房屋办理了商品房预售许可证。2018年12月12日，杜尔伯特蒙古族自治县住房和城乡建设局为被告颁发了建设工程竣工验收备案证书，2019年1月13日，被告取得案涉房屋测绘报告书。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告系在取得商品房预售许可证后进行的买卖行为，故原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）合法有效。原告依据合同约定，向被告交付了购房款，被告理应依约交付房屋。合同约定，被告交付房屋条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告。依据《黑龙江省建设工程质量监督管理条例》第二十七条规定，建设工程交付使用前，应当取得工程质量监督机构核发的《建设工程竣工验收备案证书》，否则不得交付使用。根据该条例规定，取得该证书的时间为2018年12月12日，故该日期之后被告满足了交付房屋的第一个条件。被告提供的由大庆广和测绘有限公司出具的杜尔伯特城市配送中心1#房产测绘报告书显示报告出具时间为2019年1月13日，故一审法院认定，在该日期之后，案涉房屋才具备了双方约定的交付条件。被告提出案涉房屋已由原告委托的大庆吉禾文化旅游有限公司于2018年5月31日接收房屋，原告无权主张违约。一审法院认为，原告与大庆吉禾文化旅游有限公司签订的合同中约定，被告配合原告向大庆吉禾文化旅游有限公司交付房屋，并办理交付手续。这说明被告只是配合原告将房屋交付给第三人，而不是根据自己的意愿将房屋交付第三人。原、被告应在达成合意的情况下，才能由第三人履行交付手续。而原告是否存在受领迟延的情况，需要考察被告在案涉房屋具备交付条件后是否通过合理并充分的途径向原告告知，且对于房屋交接是否设置了其他限制性条件。庭审中，被告主张其已尽了相关的通知义务；原告主张被告在交付房屋时附加了要求被告签署免责条款的承诺。但是，双方均未能提供相应证据予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明，但法律另有规定的除外。”的规定，当事人对其诉讼主张，应提供证据证明，其提交的证据不足以证明其主张的，应承担不利的法律后果。双方对于原告曾于2019年5或6月份与被告就房屋交接事宜进行过协商没有异议，且通过原告提交的其与被告工作人员的录音中，显示双方当时已就房屋对外委托经营或出租进行了实质性协商（与“对面私厨烤肉对比”、“有要干修理厂的，后来不租了”），故一审法院认定，在2019年5月，原告即可以受领房屋。在原告未能提供证据证明被告工作人员要求其签署不追究被告责任的承诺后才交付房屋的主张，一审法院视为原告在2019年5月后，构成受领迟延。受领起始日期视为2019年5月1日，在此之后产生的违约责任由其自行承担。综上，被告未按合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应按合同约定支付逾期交付房屋的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:大庆金岳置业有限公司于本判决生效后七日内给付李莹莹违约金17430.73元（自2018年6月1日起至2019年5月1日止）。案件受理费减半收取261元，由原告李莹莹负担100元，由被告大庆金岳置业有限公司负担161元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案双方当事人于2017年9月21日订立了合法有效的商品房买卖（预售）合同，应当被双方所遵守。合同签订后，李莹莹依约支付了全部购房款，其已履行了自己的合同义务，而金岳置业公司未能按照双方约定的交房日期向李莹莹交房，应当视为其违反合同约定，应向李莹莹承担逾期交房的违约责任。关于金岳置业公司主张其已完成向李莹莹交付房屋的合同义务，本院认为，在李莹莹与案外人大庆吉禾文化旅游有限公司签订的委托经营管理合同中约定的是李莹莹与大庆吉禾文化旅游有限公司同意，在商品房买卖合同约定的交付日期由商铺出售方（即指金岳置业公司）配合甲方（即指李莹莹）向乙方（即指大庆吉禾文化旅游有限公司）交付甲方所购商铺，并办理交付手续，如李莹莹未在约定的交付日期办理交付手续，则视为其同意大庆吉禾文化旅游有限公司代表自己办理交付手续。上述约定的前提应当是涉案房屋符合交房条件而李莹莹怠于履行接收商铺及向大庆吉禾文化旅游有限公司交付商铺的义务，此后大庆吉禾文化旅游有限公司才有权代表李莹莹接收房屋，且该接收行为后果应当被李莹莹所承担。而本案的事实为2018年5月31日涉案房屋并不具备交房条件，金岳置业公司尚无法向李莹莹交付房屋，更无法向大庆吉禾文化旅游有限公司直接交付房屋，大庆吉禾文化旅游有限公司也无权代表李莹莹接收尚不具备交房条件的房屋，该接受房屋的行为后果无法约束李莹莹。而依本案现有证据表明，涉案房屋在2019年1月13日方作出房屋测绘报告，符合李莹莹与金岳置业公司合同中约定的交房条件，在此之后，并无证据表明金岳置业公司通知李莹莹接收房屋，故对于上诉人主张其已向李莹莹交付房屋的请求，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人已经享受3年免租委托经营及商铺售价优惠政策，因双方当事人对于涉案房屋至今处于空置状态的事实无异议，且上诉人亦未提交证据予以证实，故对于上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人金岳置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由上诉人大庆金岳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  王 刚审判员  李军志此件与原件核对无异二〇二〇年五月二十六日法官助理姜雅文书记员桂博文附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。