宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4900号 上诉人（原审被告）：纪某，原住宁夏回族自治区灵武市，现住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审原告）：洪某，住宁夏回族自治区永宁县。 原审第三人：谢某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人纪某因与被上诉人洪某、原审第三人谢某租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初12782号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。上诉人纪某、被上诉人洪某在本院指定时间到庭接受询问并发表意见。本案现已审理终结。 纪某上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区兴庆区人民法院作出的（2019）宁0104民初12782号民事判决书，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：案涉《房屋租赁合同》中关于纪某与洪某之间约定的涉案房屋买卖合同内容虽然是双方的真实意思表示，但涉案房屋属于因拆迁农村宅基地及住房后取得的拆迁返还房屋，是农村集体经济组织成员享有的权利，纪某并不是该集体组织的成员，故双方合同中关于涉案房屋的买卖部分因违反法律的强制性规定，该部分内容应属无效，纪某对涉案房屋进行装修的费用，洪某应当予以补偿。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。请求判如所请。 洪某辩称，其不应该赔偿装修费用，纪某应该按照房屋租赁合同第五条的约定支付房租并收回房屋。其没有报虚假账号，一审其已经提交微信截屏打印件，与纪某所说给其打钱时间不符，房屋是5年14到期，6月27打款2000元其确实是拒收了。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 谢某未在本院指定时间到庭接受询问，也未提交书面答辩意见。 洪某一审诉讼请求：1.判决被告返还原告章子湖家园15号楼1单元1301室；2.按照月租金1000元的标准，由被告支付原告自2019年5月14日至实际搬离房屋之日止的占用房屋租金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2013年8月27日，洪某与银川市兴庆区大新镇人民政府、银川市兴庆区征地拆迁办公室签订房屋补偿协议一份，约定：银川市兴庆区大新镇人民政府、银川市兴庆区征地拆迁办公室征收洪某位于银川市××区的宅基地及拆迁地上房屋763.38平方米，补偿洪某安置住宅房131.64平方米。2017年9月15日，银川市兴庆区大新镇人民政府、大新镇塔桥村村民委员会出具分房确认书一份，载明“洪某，大新镇塔桥村12队，现分配在××园，面积95.95平方米，现康居办手续已齐全，请办理入户相关手续”。2018年5月14日，洪某、纪某签订房屋租赁合同一份，约定：1.洪某将自有的位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××园房屋租赁给纪某，租期自2018年5月14日至2019年5月14日止；2.租金每年10000元；3.洪某、纪某另约定洪某将案涉房屋出售给纪某。因纪某资金不到位，先以租房形式达成房屋租赁协议。房屋出售价格约定为210000元。租赁房屋期间内，纪某自行承担房屋装修费用。等纪某资金到位时，纪某一次性支付洪某房款。4.如房屋到期，洪某反悔收回该房屋，洪某赔偿纪某房屋装修费用，按出售价的30%作为赔偿金。租赁到期后，如纪某不能一次性支付洪某房屋买卖总金额，洪某有权收回该房屋，并且不赔付纪某任何费用。合同签订后，洪某将案涉房屋交付纪某使用，纪某支付洪某租金10000元。租赁期满后，纪某未一次性支付洪某购房款，也未支付洪某后续租金。案涉房屋现由纪某占有使用。另查明，纪某户籍系宁夏回族自治区灵武市梧桐树乡北滩村一队103号。 一审法院认为，洪某、纪某签订的《房屋租房合同》内容中，关于房屋租赁部分的内容系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该部分内容合法有效。洪某、纪某均应按照合同内容中关于房屋租赁事宜的内容履行相应的合同义务。《房屋租赁合同》中还约定案涉房屋的买卖，但该房屋系拆迁银川市兴庆区大新镇塔桥村十二队的宅基地及地上房屋所取得的拆迁返还房。获得因拆迁农村宅基地及住房后取得的拆迁返还房，是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。纪某户籍为宁夏回族自治区宁夏回族自治区灵武市××乡民，并非涉案土地所在村宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区民，无权取得案涉房屋的所有权。洪某、纪某签订的《房屋租赁合同》内容中关于房屋买卖的内容虽为双方真实意思表示，但因违反法律规定应属无效。 合同签订后，洪某向纪某交付案涉房屋，纪某支付洪某自2018年5月14日至2019年5月14日的租金10000元。现合同约定的租赁期限已届满，洪某、纪某未签订续约的租赁合同，洪某也不同意纪某继续承租案涉房屋，纪某应当返还洪某案涉房屋。故法院对洪某要求纪某返还章子湖家园15号楼1单元501室的诉讼请求予以支持。关于洪某主张纪某按照月租金1000元的标准支付自2019年5月14日至实际搬离房屋之日止的占用房屋租金的诉讼请求，纪某予以承认，故法院对洪某的该项诉讼请求也予以支持。纪某辩称洪某尚未赔偿其房屋装修费用，故纪某不同意返还洪某房屋。但洪某、纪某签订租赁合同中约定房屋租赁期间的装修费用由纪某自行承担，纪某要求洪某赔偿房屋装修费用的抗辩理由无法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告纪某于本判决书生效之日起十日内将位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区返还原告洪某；二、被告纪某于本判决生效之日起十日内按照月租金1000元的标准，支付原告洪某自2019年5月14日至实际搬离房屋之日止的占用房屋租金。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告纪某负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实同一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，洪某、纪某签订的《房屋租房合同》中关于房屋租赁部分的内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该部分内容合法有效，洪某、纪某均应依约履行相应的合同义务。纪某在租约期满后未能与洪某进行续约并在未支付租金的情况下继续占有案涉房屋，而洪某也不同意纪某继续承租案涉房屋，故纪某应当返还洪某案涉房屋并支付占有期间的房屋租金。关于纪某提出装修损失的上诉理由，因属另一法律关系，本案不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。纪某的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人纪某负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪新秀 审判员  程改焕 审判员  何 玲 二〇二〇年五月八日 书记员  田 娜 附本案适用的相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。