上海市宝山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0113民初26230号 原告：刘某某，男，1969年11月23日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：李玉，上海段和段律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱蓓春，上海段和段律师事务所律师。 被告：周彩玲，女，1960年1月4日生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴倍冰，上海吴建利律师事务所律师。 第三人：何岚，女，1964年3月12日生，汉族，住上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室。 第三人：陈荷慧，女，2007年3月28日生，汉族，住上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室。 法定代理人：何岚，系陈荷慧母亲。 第三人：何晨霖(曾用名张烈晶)，男，1992年4月22日生，汉族，住上海市徐汇区嘉善路XXX号。 原告刘某某与被告周彩玲、第三人何岚、陈荷慧、何晨霖案外人执行异某之诉纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人李玉、被告周彩玲的委托诉讼代理人吴建利、吴倍冰，第三人何晨霖到庭参加诉讼。第三人何岚、陈荷慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉请请求：要求中止对上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的执行，解除房屋上的查封。事实和理由：原告刘某某与第三人何岚于2014年12月13日签订《房屋转让协议书》，约定由原告刘某某向第三人何岚以116.8万元购买系争房屋。原告于2015年占有使用系争房屋至今，至2017年已支付购房款94万元。系争房屋因继承等原因一直处于产权不明的状态，也迟迟未能办理产权证，合同原约定于2017年12月30日前办理过户手续也无法进行，现何岚经法院判决确认为系争房屋的产权人，故原告已另案起诉要求其履行合同，办理过户登记，目前仍在审理中；周彩玲申请执行何岚等的(2018)沪0113民初1987号案件中，何岚需支付的金额仅为141万元，而何岚与陈荷慧共有的另一套房屋上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室的评估价格为374.2万元，远高于需要执行的金额，故查封系争房屋并进行处置完全没有必要，同时案外人还有购房尾款22.8万元未付清，案外人愿意将其付至法院。为此，原告刘某某向法院提出案外人异某，被驳回了异某请求，故依法提起案外人异某之诉。 被告周彩玲辩称：第三人何岚于2014年向原告刘某某出售系争房屋的行为侵害了周彩玲的利益，该行为不是合法有效的行为；系争房屋是动迁安置房，根据相关规定，三年内不得转让、出售，第三人何岚与原告刘某某签订的房屋转让协议书不是合法有效的书面买卖合同。即使刘某某现在使用系争房屋，也不是合法占有该房屋。法院驳回原告刘某某案外人异某的裁定正确，故不同意原告刘某某的诉讼请求，要求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人何晨霖述称：法院驳回原告刘某某案外人异某的裁定正确，不同意原告刘某某的诉讼请求。 第三人何岚、陈荷慧未到庭发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异某的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1、原告刘某某(乙方)与第三人何岚(甲方)于2014年12月13日就系争房屋签订《房屋转让协议书》，约定原告刘某某向第三人何岚购买系争房屋，双方约定价款为116.8万元。双方约定：“本协议签订后，乙方向甲方付定金5万元，待支付尾款时抵作房款。乙方于2014年12月13日前向甲方支付25万元；乙方于2015年2月15日前向甲方支付30万元；乙方于2015年12月30日前向甲方支付20万元；乙方于2016年12月30日甲方支付20万元；乙方于2017年12月30日前(甲方付清所有水、电、煤气、有线、物业管理、保安、保洁费办完一切过户手续)向甲方支付168,000元(此房交易过户时支付)。”另外，双方约定“甲方双方同意，甲方于2015年2月15日前交出该房屋并通知乙方验收交接。”合同签订后，原告于2014年12月13日向第三人何岚支付定金5万元和购房款25万元，于2015年2月12日支付购房款30万元，于2015年6月17日支付购房款5万元，于2015年12月9日支付购房款20万元，于2016年3月30日支付购房款5万元，于2016年7月5日支付购房款4万元，至2016年7月5日原告刘某某共向第三人何岚支付购房款94万元，第三人何岚向原告刘某某出具了收据。2015年2月，第三人何岚向原告刘某某交付房屋，原告装修后实际入住系争房屋，并交纳水电煤等费用。因系争房屋存在争议，原告与第三人何岚未能在2017年12月30日前办理过户手续。 2、原告陈凤珍、陈金根、陈凤英、陈小平诉被告何岚、陈荷慧、陈凡卿、第三人周彩玲、何晨霖、上海华神置业发展有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2018年12月13日作出(2018)沪0113民初1987号民事判决书：一、上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋由第三人何晨霖所有；二、上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋由被告何岚、陈荷慧所有；三、上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋由被告何岚所有；四、第三人何晨霖于本判决生效之日起十日内支付第三人周彩玲房屋折价款57万元；五、被告何岚、陈荷慧于本判决生效之日起十日内支付第三人周彩玲房屋折价款112万元；六、被告何岚于本判决生效之日起十日内支付第三人周彩玲房屋折价款85万元；七、第三人上海华神置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，协助配合上述房屋的权利变更手续；八、驳回原告陈凤珍、陈金根、陈凤英、陈小平的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案案件受理费18,300元、鉴定费3,000元、评估费18,090元，合计39,390元，由被告何岚、陈荷慧负担21,008元，第三人周彩玲负担15,756元，第三人何晨霖负担2,626元。因不服判决，原告陈凤珍、陈金根提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年5月28日作出(2019)沪02民终2588号民事判决书：驳回上诉，维持原判。案件发生法律效力后，因何岚、陈荷慧、何晨霖未及时履行义务，周彩玲即向本院申请执行，本院于2019年7月3日以(2019)沪0113执3348号立案执行，但被执行人何岚、陈荷慧、何晨霖至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2019年7月10日作出(2019)沪0113执3348号执行裁定书：一、冻结、划拨何岚银行存款1,997,800元、陈荷慧银行存款1,147,800元、何晨霖银行存款597,800元；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结何岚、陈荷慧、何晨霖相应价值的财产。2019年8月12日，本院向宝山区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了系争房屋，查封期限：2019年8月12日至2022年8月11日。 3、本案系争房屋上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室系动迁安置房。2014年6月11日，陈鸿根与上海市宝山区月浦镇人民政府动迁办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，2014年7月18日，双方签订《房屋拆迁调换产权安置补充协议》，确定宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室产权人为陈鸿根。2014年7月18日，何岚与宝山区月浦镇人民政府动迁办等就系争房屋签订《配套商品房供应单》。2014年12月4日，系争房屋经核准登记在上海华神置业发展有限公司名下。2019年6月12日，何岚与上海华神置业发展有限公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。目前，系争房屋的权利人登记为何岚，房地产权证号为沪(2019)宝字不动产权第028954号，受理日期为2019年6月14日，核准日期为2019年6月27日，该房屋性质为动迁安置房。上海市不动产登记簿载明“动迁安置房，三年内不得转让、抵押”。 4、刘某某就系争房屋于2019年8月12日向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0113民初17519号，要求何岚继续履行双方于2014年12月3日签订的房屋转让协议，并要求何岚协助办理系争房屋的产权过户手续，将房屋产权登记至刘某某名下。何岚就该案提出了反诉，要求确认双方签订的房屋转让协议无效，刘某某返还系争房屋并支付租金，何岚返还刘某某购房款94万元。目前，该案正在审理中。 5、原告刘某某因系争房屋被法院查封而提出案外人异某，请求中止对系争房屋的执行并解除查封，本院于2019年10月23日作出(2019)沪0113执异285号执行裁定书：驳回案外人刘某某的异某请求。 本案在审理过程中，原告刘某某将剩余购房款22.8万元于2020年4月29日交付本院执行。 以上事实，有(2018)沪0113民初1987号民事判决书、(2019)沪02民终2588号民事判决书，(2019)沪0113执异285号执行裁定书、《房屋转让协议书》《房屋拆迁调换产权安置补充协议》《房屋租赁合同》《上海市居民管道燃气供用气合同》《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、收据、上海市不动产登记簿、上海市不动产登记申请书、配套商品房供应单、《上海市商品房出售合同》(2019)沪0113民初17519号案件民事起诉状及反诉状及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，被执行人未履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，本院于2019年8月12日对系争房屋采取了查封措施时，该房屋登记在第三人何岚名下，故本院的查封措施并无不当。 本案的争议焦点为：原告刘某某对系争房屋是否享有足以排除强制执行的权利？根据有关法律规定，金钱债权执行中，买受人符合在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记的，人民法院应支持其要求排除执行的异某请求。本案中，原告刘某某与第三人何岚于2014年12月13日就系争房屋签订《房屋转让协议书》时，第三人何岚尚未取得系争房屋的所有权，何岚出售系争房屋的行为是无权处分行为，此后经诉讼确认，该系争房屋归第三人何岚所有，结合原告刘某某依照协议支付了94万元购房款、余款22.8万元已经交付法院执行，并且双方于2015年2月交接房屋后，原告刘某某实际占有使用系争房屋的情况，原告刘某某与第三人何岚所签订房屋转让协议已实际履行，故双方所签订的房屋转让协议应为合法有效。本案系争房屋系动迁安置房，根据《上海市不动产登记技术规定》(沪规土资籍规[2016]760号)第16.8.6条，关于“动迁安置房在取得不动产权证书后的3年内不得转让、抵押”规定中的3年的时限，按照以下规定进行认定：第16.8.6.1条，被动迁居民家庭取得不动产权证书满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自不动产权证书发证日期起至房地产交易合同网上备案时间满3年的，登记中心予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第16.8.6.2条，未取得不动产权证书或取得不动产权证书未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得不动产权证书满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理不动产权证书后，可以转让、出租。登记中心在受理不动产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验不动产权证书、拆迁补偿安置协议。本案中，陈鸿根户签订房屋拆迁补偿协议的时间为2014年6月11日，系争房屋房地产开发企业取得不动产权证书的时间为2014年12月4日，故系争房屋限制交易期应至2017年12月3日止。本院于2019年8月12日因(2019)沪0113执3348号案件对系争房屋实施正式查封措施时，该房屋已不存在交易限制，现因系争房屋被本院查封而致使原告刘某某仍无法办理产权过户手续，非因自身原因，原告刘某某对此并无过错，其物权期待权足以排除本院执行。第三人何岚、陈荷慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行位于上海市宝山区月罗路XXX弄XXX号XXX室房屋，解除对该房屋的查封。 案件受理费15,312元(原告刘某某已预缴)，由第三人何岚、陈荷慧、何晨霖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，同时按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，并按上诉状请求金额预缴上诉受理费，上诉于上海市第二中级人民法院。 本院(2019)沪0113执异285号执行异某裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  须桃根 人民陪审员  李沪香 人民陪审员  朱建平 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  史雅丽 书 记 员  王晓霞 附：相关法律条文 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； ……