陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5099号上诉人（原审被告）：汪辉，男，1986年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗民，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立，女，1958年11月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王磊，陕西权诚律师事务所律师。上诉人汪辉因与被上诉人张立房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初8396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪辉上诉请求：1.撤销原审判决第一项，判令汪辉无需协助张立办理位于西安市莲湖区房屋所有权转移登记；2.由张立承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：由于其一直居住在北京，为了出售涉案房屋，其便委托张立处理涉案房屋贷款及房产证领取事项，该委托只是为双方之间的房屋买卖做准备，双方并未协商一致达成房屋买卖协议；张立支付涉案房屋贷款是为了代表其履行授权委托书的内容，并不是房屋买卖合同中约定的购房价款。一审法院以授权委托书中的贷款金额推定双方约定的购房价款，明显属于认定事实不清；涉案房屋购买时的税费合计326105.77元，自2017年起涉案房屋所在小区房屋价格一直处于11000元/平米，张立所称双方以28万元交易房屋，明显违反公平原则。张立辩称，2017年3月11日其与汪辉签订《购房协议》约定,汪辉以28万元将涉案房屋出售给其，并要求其代为清偿剩余购买贷款、领取房产证等手续。后其代为偿还房贷212573.77元，垫付1200元押金退还原租房者及房屋契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，支付剩余房款66227元，并按授权事项办理了涉案房屋不动产权证书。汪辉在房屋价格暴涨后，违背诚信原则，恶意毁约，欲将房屋高价售卖他人，拒绝配合其办理房屋过户手续，并拒绝与其沟通和交流。一审判决认定事实清楚、适用法律准确，应予维持。请求驳回汪辉上诉请求。张立向一审法院起诉请求：1.判令汪辉继续履行《购房协议》，协助其办理位于西安市莲湖区房屋的产权过户手续；2.判令汪辉向其支付已垫付的契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元；3.判令汪辉赔偿原告房屋租金损失7200元；4.判令汪辉承担本案的诉讼费、保全费和诉讼保全责任保险费。一审法院认定事实：汪辉系张立的外甥。2017年年初，汪辉欲出售其名下位于莲湖区建筑面积为43.82平方米的房屋，张立得知后表示愿意购买。因汪辉在北京工作，遂在北京市国信公证处办理授权委托书的公证，委托事项包括：代为办理银行的提前还款手续，领取还款证明等相关手续；代为办理及领取房屋所有权证的相关手续，代为缴纳相关费用。公证书办好后，汪辉寄给张立。2017年4月28日，张立通过案外人贾亚玲建设银行尾号6043的银行卡偿还了房屋剩余的按揭贷款本息212573.77元，当日建设银行长安路支行出具《个人贷款结清证明》，载明：“汪辉：您在我行的个人贷款，贷款总额240000元，借款人按借款合同分期还款计划，已于2017年4月28日结清。”此后，张立先后代汪辉于2017年5月2日交纳了房屋登记费80元、于2017年5月9日交纳了契税3050.62元、于2017年11月20日交纳了大修基金6361.15元。2018年1月24日，该房屋取得不动产产权证书，登记的所有权人为汪辉，产权证号为：陕（2018）西安市不动产权第1022418号。2017年8月1日，张立指示其女儿陈喆向汪辉的妻子马海慧转款66227元。当月，张立搬进涉案房屋，居住至2018年8月。在此之前，该房屋一直对外出租，租期届满，张立代汪辉向租户退还了房屋押金1200元，收回房屋钥匙。2018年8月30日，汪辉向小区出具《情况说明》，载明：“本人房屋西安市莲湖区劳动南路118号1幢12606号，因本人未出租房子且本人不住，为此停房屋水，有问题由本人负责。”汪辉又以房屋原产权证丢失为由，重新为该房屋办理了产权登记，产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1378454号。2018年12月，张立经与物业协调后搬回涉案房屋，居住至今。起诉之前，张立申请诉前财产保全，一审法院受理后作出（2018）陕0104执保602号执行裁定书，于2018年9月19日查封了涉案房屋，查封期限为三年。张立为此提供中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保函》作为担保。一审法院认为，本案争议的焦点是双方的房屋买卖合同是否成立。张立提供的2017年3月11日的《购房协议》仅加盖其与汪辉的个人印章，并无二人的签字确认，且汪辉否认见过该协议，不能以此认定双方通过书面形式达成了房屋买卖的合意。但合同形式仅是反映合同当事人合意的外在手段和方法，并不局限于书面形式。《合同法》第十条规定“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式”，因此，当事人通过口头或者行为作出的意思表示，也能推定合同的成立。具体到本案，首先，汪辉有出售涉案房屋的意向，张立也有购买该房屋的愿望，双方沟通后在口头上达成了买卖的合意。其次，汪辉和张立的一系列行为也能推定双方合同的成立。就汪辉而言，其给张立出具授权委托书，委托张立代为付清剩余的银行按揭贷款和办理房屋产权手续，并在房屋租期届满后委托张立退还房屋押金，均是为了消除房屋上存在的权利瑕疵，为交易作准备。就张立而言，其向银行结清剩余贷款本息并支付大修基金、契税等费用，并向汪辉的妻子支付66227元，均是信赖合同成立采取的促成交易的行为。因此，不论是双方口头达成的买卖意向还是从实际采取的行为来看，均能够认定张立与汪辉之间成立房屋买卖合同。汪辉以双方正在协商、尚未达成一致意见的辩称理由，缺乏事实依据，不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。张立向汪辉偿还的贷款本息212573.77元、退还租户的押金1200元和向其妻子支付的66227元，相加合计280000.77元，与张立主张的合同履行价款280000元基本吻合，能够认定双方协商房屋价款即为280000元。汪辉作为出卖人负有转移涉案房屋所有权的义务，但其在西安市房地产市场出现价格大幅上涨之后，非但不协助办理过户义务，反而谎称房产证丢失并重新补办房产证书，不愿意继续履行双方的合同，明显违背诚实信用原则，因此，张立要求汪辉协助办理位于西安市莲湖区房屋的产权过户手续，理由正当，一审法院予以支持。对于张立主张的契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元，均有相应的票据佐证，且汪辉表示愿意支付，予以支持。张立主张的房屋租金损失7200元，与本案缺乏直接的关联性，且其提供的租赁合同、收条的真实性无法核实，该院难以认定。张立为申请财产保全支付的保险费，并非必然产生的损失，亦缺乏合同依据，其要求汪辉承担，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一、被告汪辉在本判决生效后十日内协助将位于西安市莲湖区的房屋（产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1378454号）所有权转移登记至原告张立名下；二、被告汪辉在判决生效后十日内支付原告张立契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元；三、驳回原告张立的其余诉讼请求。案件受理费315元，保全费1920元，由汪辉负担（张立已预交，汪辉在执行本判决时一并支付张立）。二审中，张立提交原租客李佩瑶将2017年3-5月份租金支付给了其的转账单，并申请证人张某1出庭作证，证明其与汪辉之间存在房屋买卖的事实。汪辉没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汪辉不认可张立提交转账单的真实性，认定其无法核实是否系原租客将租金转账给张立的事实，认为证人张某2与其虽系亲戚关系，但张某1并非双方争议的直接参与方，其证言内容来源于张立等人，属间接证据，不足以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。张立在二审提交的转账单及证人证言，结合本案其他已经查明事实情况，能够确信张立与汪辉之间存在房屋买卖关系的事实具有高度的可能性，而汪辉虽提出异议但其没有足以反驳的相反证据，本院对张立提交证据的证明力予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，张立在汪辉的授权委托下偿还了涉案房屋的按揭贷款本息，垫付了契税、住宅专项维修基金、房屋登记费，涉案房屋取得不动产产权证书，后又向汪辉妻子转款，代汪辉向涉案房屋租户退还房屋押金收回房屋钥匙并实际居住。综合以上事实，结合汪辉对双方协商购房事宜的自述和涉案房屋房贷偿还、税费缴纳、不动产产权证取得和持有情况、涉案房款已支付数额、处理租户相关事宜、房屋居住状况等方面的证据，足以认定张立与汪辉就涉案房屋成立房屋买卖合同关系的事实。汪辉上诉称双方不存在房屋买卖法律关系，口头协商待两年后以涉案房屋成交均价为准进行交易、对房款具体数额未达成最终意见，但其对该主张仅有自述，没有提供足以认定其主张事实的相应证据，汪辉应承担举证不能的不利后果。一审法院判令汪辉协助将涉案房屋所有权转移登记至张立名下，既符合合同约定，也符合公平原则和诚信原则，并无不当。汪辉提出的该项上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。至于一审法院综合考虑涉案合同继续履行的实际以及汪辉自认等情况，对涉案案房屋契税、住宅专项维修基金和房屋登记费做出的处理，亦无不妥，本院一并予以确认。综上所述，汪辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由汪辉负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年五月二十六日书记员 周 伟