贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初979号 原告：闫蕴贤，男，1950年5月5日出生，汉族，原住贵州省盘州市，现住贵州省盘州市。 委托诉讼代理人：朱奎，盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号32409081100081。 被告：贵州金竹源房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市丹霞中路14号，统一社会信用代码91520000565002572R。 法定代表人：冯全文，贵州金竹源房地产开发有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯权刚，男，1976年7月12日出生，汉族，住贵州省盘州市。 被告：冯全文，男，1964年11月3日出生，汉族，住贵州省盘州市。 被告：冯亏云，男，1986年10月2日出生，汉族，住贵州省盘州市。 三被告的委托诉讼代理人：王洪历，贵州景沛律师事务所律师，执业证号15202200810749211。 原告闫蕴贤与被告贵州金竹源房地产开发有限公司、冯全文、冯亏云合资、合作开发房地产合同纠纷一案。本院于2019年4月16日立案后，于2019年6月4日作出（2019）黔0222民初3274号民事判决。原告闫蕴贤不服该判决，向贵州省六盘水市中级人民法院提起上诉，贵州省六盘水市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）黔02民终1738号民事裁定，裁定：一、撤销盘州市人民法院（2019）黔0222民初3274号民事判决；二、本案发回贵州省盘州市人民法院重审。本院于2020年1月16日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告闫蕴贤的诉讼代理人朱奎到庭参加诉讼，被告贵州金竹源房地产开发有限公司（以下简称金竹源公司）、冯亏云、冯全文的诉讼代理人王洪历到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫蕴贤向本院提出诉讼请求：1.判令金竹源公司返还分配给原告的房屋销售款22104400元；2.冯全文、冯亏云对金竹源公司所负债务承担连带清偿责任。在诉讼过程中，原告请求将第1项诉讼请求变更为：1、请求判决将盘州市住房和城乡建设局（2013）商品预字第第4号商品房屋预售许可证预售登记在被告贵州金竹源房地产开发有限公司名下的位于贵州省盘州市红果经济开发区价值约3159700元房屋确认归原告所有；2、请求判决被告贵州金竹源房地产开发有限公司将抵押给原告的金竹大厦1层1-1号房屋价值1095.93元、2层2-1号房屋价值798.54元，合计1894.47万元赔偿给原告。事实和理由：2010年5月12日，原告与冯全文签订《合同》，约定原告用其位于原盘县的土地与冯全文合作新建房屋。由原告提供土地和规划证，冯全文提供建房所需一切费用，建成的房屋二人各占二分之一。为开发该房产，冯全文于2010年11月9日登记成立了金竹源公司，冯全文为该公司法定代表人，冯亏云为该公司监事。2012年5月14日，原告受让前述土地旁的一块土地的使用权，并与被告签订《合同补充协议》，将该土地一并交由冯全文用于合作开发房地产。该房屋经委托贵州省筑城设计有限公司设计，原被告按照该图纸进行划分，以坐北朝南为方向，左边房屋归原告所有。 签订合同后，冯全文以金竹源公司的名义完成了该房屋的建设，并于2013年4月27日以金竹源公司的名义将金竹大厦37172.27平方米的房屋办理商品房预售登记。根据约定，原被告各分得上述房屋中的111套房屋，商业部分房屋各二分之一。但之后冯全文以金竹源公司的名义将分配给原告的住宅出售了一部分，未依约将售房款支付给原告。2015年7月21日，经原告与冯全文、冯亏云确认，被告已出售原告的房屋中，在扣除相关税费后冯全文尚欠原告售房款25000000元。冯全文承诺用该房屋一至四层登记在金竹源公司名下为其所有的商铺作价24955700元抵押给原告，但未办理抵押登记。后用于抵押的商铺因涉诉被法院强制执行，其中用于抵押的商铺第一层、第二层用于抵偿金竹源公司的债务。经核算，在用于抵押的房产除去已经被强制执行部分后，三被告还应向原告支付房屋销售所得款20304400元。因冯全文用于抵押的房产中1层1-1号商铺，2层2-1号商铺在人民法院执行过程中抵偿给案外人，导致原告无法占有使用该房屋，所以不能交付给原告的房屋部分的价款应当返还给原告。签订《抵押协议》后，冯全文又以金竹源公司的名义出售四套住房，价值约1800000元，该部分售房款也应当返还给原告。 原告认为，原告与冯全文签订的《合同》属合作开发房地产合同，虽该合同签订在金竹源公司成立前，但在金竹源公司成立后，冯全文的行为均以金竹源公司的名义开展，所以冯全文的行为系职务行为，其法律后果应由金竹源公司承担，冯全文、冯亏云系金竹源公司高管人员和签订合同的主体，所以应对金竹源公司所负债务承担连带清偿责任。 原告闫蕴贤为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、合同及合同补充协议各一份，用以证明2010年5月12日，冯全文与闫蕴贤签订合同，根据合同约定，达成合作开发意向。冯全文并于2010年11月9日成立金竹源房开公司，后2012年5月14日再次与原告就合同达成补充协议。补充协议第二条约定，合作开发的房屋，原告取得总面积37241平方米的一半，朝向为左，冯全文取得另一半，朝向为右，根据两份合同及协议内容显示并未约定合作开发原告应当承担风险，并参与出资。被告的质证意见为对原告证明目的有异议，其他无异议，根据合同的相对性，本案涉及的是合作、合伙开发房地产项目，虽然原告提供土地，但是购买土地的税金等均是由被告金竹源公司所缴纳的，单纯从土地的价值上看无法达到合同的目的，现该房开项目存在大量的债务，作为合作、合伙方的原告应当承担风险并参与出资。 2、2015年7月21日，冯全文、冯亏云、闫蕴贤三方确认签字的抵押协议一份，用以证明冯全文以金竹源公司的名义开发的房屋对外销售时应当分配闫蕴贤2500万元，因冯全文未将销售房屋款项支付给原告，2015年7月21日，冯全文、冯亏云与原告三方协商，达成抵押协议，根据协议内容显示一层商铺、二三四层房屋总计价款24955700元抵押给原告，该协议确认的金额体现三方对被告金竹源公司、冯全文、冯亏云应当支付给原告的款项已经做出确认。被告的质证意见为该抵押协议无效，抵押行为并没有办理抵押登记，并且抵押协议中所体现的房屋部分经法院作为工程款已经抵偿给施工单位，部分已经出售用于偿还工程款，现抵押协议中没有可实现交付的房屋，因此原告诉请中要求确认房屋的诉请无法实现。如将原告诉请第一项诉请内容1层1-2、3层3-1号、4层4-1号确认给原告所有，将损害其他购买人的利益，势必会造成其他诉讼案件的产生，金竹源公司没有确认该抵押协议，金竹源公司在本案中不承担责任。 3、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设规划许可证、开发楼盘房号查询登记、地块编号各一份，用以证明被告开发销售方使用的土地系原告依法取得，被告金竹源公司开发完工的房屋系被告冯全文履行职务签订合作开发合同约定的地块，预售房屋原告享有其中111套的产权，被告应当将销售原告房屋所得款项即本案原告主张的22104400元返还给原告。被告的质证意见为对证明目的有异议，现该项目无法办理产权许可证，但现有查封的房屋均已销售完毕，金竹源公司将出售房屋房款作为工程款以及其他款项预交付，现没有金竹源公司所有的房屋，作为原告没有履行其相应的义务，不能享有其主张22104400元的权利，冯全文虽是金竹源公司的法人，但是其无权将金竹源公司的财产抵偿或抵押给任何人，其个人行为不能代表金竹源公司的行为。 4、贵州省临时用地规划许可证一份、发票及购买土地产生的税票六张、抵款协议一份、财产分配说明一份，用以证明本案（2012）109号国有土地使用权中载明1661平方米系原告依法取得，具备与被告达成合资、合作开发的条件。被告的质证意见为购买土地的税款费用均是被告所缴纳，作为原告没有履行合资、合作开发的义务，应当承担相应的投资款项。 5、强制执行申请书、（2017）黔02执238号执行裁定书、《房地产司法鉴定估价报告》、（2018）黔02执异41号执行裁定书、楼层平面图一份，用以证明被告金竹源房地产开发有限公司开发的金竹大厦1层1-1、2层2-1在抵押给原告后被案外人申请执行，已经被法院执行以物抵债，现该房经评估价值1894.47万元，应当赔偿给原告的事实。被告的质证意见为对鉴定估价报告有异议，房屋已经重新评估，其他无异议。 被告贵州金竹源房地产开发有限公司、冯亏云、冯全文辩称，原告应当承担合资、合作开发房地产项目的义务，应当承担因开发所产生的税费，原告的第一项诉请无法实现，因该房屋已经出售；原告诉请第二项由于原告没有履行义务，故无法实现其诉请的赔偿金额，由于开发项目的失败，导致该项目所产生的款项仅够支付工程款，冯亏云没有与闫蕴贤签订任何合作、合资开发合同，在本案中不应当承担责任，金竹源公司是一个独立的法人，其有股东两人，作为独立法人没有与闫蕴贤签订任何合作、合资开发协议，在本案中不应当承担连带责任，本案是冯全文个人与闫蕴贤签订的合作、合资开发合同，如产生争议或者出现赔偿损失的情况，也仅应当由冯全文个人承担。 被告贵州金竹源房地产开发有限公司、冯亏云、冯全文为支持自己的辩解意见，在举证期限内提供了下列证据： 1、冯全文身份证复印件、金竹源公司营业执照、法定代表人身份证明，用以证明冯全文与金竹源公司主体资格。原告对该证据无异议。 2、2017年4月26日贵州省高级人民法院（2017）黔民终115号民事判决书一份，用以证明本案争议房地产开发项目主体工程工程款约6000万元。现除已支付的工程款外，剩余工程款已根据判决内容进入执行程序并以物抵债抵给施工单位。原告的质证意见为对该判决书真实性无异议，但证明目的有异议，其执行过程中以物抵债给施工单位的房屋部分属于原告所有，部分是被告抵押给原告的，虽然已被以物抵债，但给原告造成的损失被告应当给予赔偿。 3、本案争议项目除工程主体工程款以外由金竹源公司支付的其他款项主要包含地勘费、水表安装费、公告费、模具费、勘探费、设计费、土石方工程款、防雷费、劳保费发票合计4784202.00元。修缮费合同及付款凭证，电梯安装费合同、零星工程合同及付款凭证、孔桩开挖工程款结算单、入户大厅装修费合同及付款凭证、化粪池费合同及付款凭证、二次供电合同、电梯采购费合同、二次供水合同、消防工程合同、房屋销售佣金合同、监理费合同、广告费、挡墙基挖费、销售中心办公地点房租费、装修费、销售中心水费、2016年7、8、9月电费、闫蕴贤签字的工程款工程签单，合计约1600万元。上述费用应当由原告承担其应承担部分后，再享有分配利润的权利。原告的质证意见为对以上证据产生的费用，与原告没有关系，根据抵押协议确认，冯全文、金竹源公司、冯亏云在抵押协议当中签字确认，欠原告房屋销售款2500万元，并约定将1、2、3、4层门面以24955700元抵押给原告，该抵押协议明确了原告享有2500万元房屋销售款的事实，被告对该款项应当在不能实现物权的情况下赔偿给原告。 4、金竹大厦预交税费凭证金额约1000万元。原告的质证意见为该款项应当由被告承担，与原告无关，且在抵押协议当中冯全文、冯亏云已签字确认，下欠原告房屋销售款2500万元的事实。 5、《车位使用权转让协议》五份、《商品房买卖合同》三十八份，用以证明车位编号为负2-30、负2-49、负2-10、负2-48、负2-19、商品房1-32-03、1-15-01、1-29-03、1-6-02、1-6-03、1-6-01、1-5-04、1-5-02、1-5-01、1-5-03、1-6-04、2-5-01、2-5-03、2-5-04、2-5-02、2-6-01、2-19-04、2-6-02、2-29-01、1-30-01、1-31-04、2-11-04、2-7-01、1-21-04、2-31-04、2-26-01、1-24-04、1-30-04、1-9-04、1-9-01、2-9-01、1-28-02、1-18-02、1-28-01、1-32-02、2-9-04、2-12-04、2-9-02，以及无法提供《商品房买卖合同》的2-6-04、2-18-01、2-6-01、2-28-01房屋均已出售的事实，原告的质证意见为上述证据与本案不具有关联性，开发的房屋是222套，上述证据只证明销售了42套房屋，原告诉请的房屋并没有被被告出售，原告诉请应当得到支持。 对证据的分析与认定： 1、合同及合同补充协议各一份，双方对该证据的三性无异议，可以作为认定2010年5月12日，冯全文与闫蕴贤签订合同，根据合同约定，达成合作开发意向。冯全文并于2010年11月9日成立金竹源房开公司，双方于2012年5月14日再次与原告就合同达成补充协议的依据。 2、2015年7月21日冯全文、冯亏云、闫蕴贤三方确认签字的抵押协议一份，双方对该协议的三性无异议，可以作为认定冯全文与闫蕴贤签订抵押协议，确认冯全文下欠闫蕴贤金竹源大厦售房款2500万元的依据。 3、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设规划许可证、开发楼盘房号查询登记、地块编号各一份，该组证据符合证据的三性规定，可以作为认定贵州金竹源房地产开发有限公司办理了商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设规划许可证、开发楼盘房号查询登记的依据。 4、贵州省临时用地规划许可证一份、发票及购买土地产生的税票六张、抵款协议一份、财产分配说明一份，该组证据符合证据的三性规定，可以作为认定原告拥有（2012）109号国有土地使用权中载明的1661平方米土地使用权，并办理临时用地规划手续的依据。 5、强制执行申请书、（2017）黔02执238号执行裁定书、《房地产司法鉴定估价报告》、（2018）黔02执异41号执行裁定书、楼层平面图一份，该组证据符合证据的三性规定，可以作为认定金竹源房地产开发有限公司开发的金竹大厦1层1-1、2层2-1在执行过程中已经被法院执行以物抵债，该房经评估价值1894.47万元的依据。 6、2017年4月26日贵州省高级人民法院（2017）黔民终115号民事判决书一份，该证据系生效的法律文书，可以作为认定房地产开发项目主体工程工程款约6000万。现除已支付的工程款外，剩余工程款已根据判决内容进入执行程序并以物抵债抵给施工单位的依据。 7、本案争议项目除工程主体工程款以外由金竹源公司支付的其他款项主要包含地勘费、水表安装费、公告费、模具费、勘探费、设计费、土石方工程款、防雷费、劳保费发票合计4784202.00元。修缮费合同及付款凭证，电梯安装费合同、零星工程合同及付款凭证、孔桩开挖工程款结算单、入户大厅装修费合同及付款凭证、化粪池费合同及付款凭证、二次供电合同、电梯采购费合同、二次供水合同、消防工程合同、房屋销售佣金合同、监理费合同、广告费、挡墙基挖费、销售中心办公地点房租费、装修费、销售中心水费、2016年7、8、9月电费、闫蕴贤签字的工程款工程签单，上述证据与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 8、金竹大厦预交税费凭证金额约1000万元。该证据与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 9、《车位使用权转让协议》五份、《商品房买卖合同》三十八份，该证据与本案不具有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 经审理查明：2010年5月12日，原告与冯全文、李本灿签订《合同》，约定原告提供其位于原盘县的土地使用权，由冯全文、李本灿出资，在该土地上建设房屋。建成的房屋由双方平均分配。2010年11月9日，金竹源公司经原盘县工商行政管理局登记成立，法定代表人为冯全文。2012年5月14日，原告作为甲方，冯全文作为乙方，共同签订《合同补充协议》，约定由原告提供前述建设用地使用权及相邻的另一块建设用地使用权，由冯全文出资，共同建设一幢房屋。双方约定在原告将土地一切手续办妥后交冯全文建设房屋。房屋的分配按照贵州省筑城设计有限公司设计图纸确定分配，双方各占二分之一。建房使用的土地支出的费用由原告承担，建筑费用及一切有关建筑税费由冯全文承担。后冯全文以金竹源公司的名义开发建设该房屋，并确定名称为金竹源大厦。该房屋建成后，金竹源公司于2013年4月27日为金竹源大厦办理了商品房预售许可证。并以金竹源公司的名义出售房屋。后原告与金竹源公司、冯全文就房屋分配问题发生纠纷，冯全文、冯亏云与原告签订一份《抵押协议》，确定冯全文欠原告金竹源大厦售房款25000000元，冯全文用登记在金竹源公司名下属于冯全文的房屋抵押给原告，其中一层商铺面积450平方米，作价11768900元。二层549.45平方米，作价4695600元。三层549.45平方米，作价4695600元。四层549.45平方米，作价4695600元。总共作价24955700元。签订抵押协议后，双方未办理抵押登记。2017年4月26日，金竹源公司因与金泸州市第七建筑工程公司就金竹源大厦施工的工程款支付问题发生纠纷，在诉讼过程中，六盘水市中级人民法院作出（2015）黔六中民初字第00111-1号民事裁定书裁定查封贵州金竹源房地产开发有限公司名下位于贵州省红果经济开发区商铺，编号为：1-1、2-1、3-1、4-1。贵州省高级人民法院于2017年4月26日作出（2017）黔民终115号民事判决：一、撤销贵州省六盘水市中级人民法院（2015）黔六中民初字第00111号民事判决；二、由贵州金竹源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向泸州市第七建筑工程公司支付工程款8324022.77元及利息（利息从2016年2月3日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）；三、由贵州金竹源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付违约金1664804.56元及律师费311400元；以上共计10300227.33元，由贵州金竹源房地产开发有限公司在抵押登记的房产拍卖后所得款项中优先支付。四、驳回泸州市第七建筑工程公司的其他诉讼请求。被告贵州金竹源房地产开发有限公司未在该判决所确定的期间履行义务，申请人泸州市第七建筑工程公司遂向贵州省六盘水市中级人民法院申请强制执行，六盘水市中级人民法院于2019年1月21日作出（2017）黔02执238号执行裁定书，在执行过程中将申请执行人泸州市第七建筑工程公司裁定变更为胡习文，并裁定：一、将贵州省红果经济开发区竹海西路体育场旁的金竹大厦1层1-1号房屋作价7134505元、贵州省红果经济开发区竹海西路体育场旁的金竹大厦2层2-1号房屋作价5198496元交付申请执行人胡习文抵偿被执行人贵州金竹源房地产开发有限公司所欠债务。二、上述房屋所有权自本裁定送达申请执行人胡习文时上进心转移，申请执行人胡习文可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。 本院认为，本案存在的争议焦点是：1、原告能否请求将登记被告贵州金竹源房地产开发有限公司名下的位于贵州省盘州市红果经济开发区价值约3159700元的房屋确认归原告所有；2、被告应否赔偿因金竹大厦1层1-1号房屋价值1095.93万元、2层2-1号房屋价值798.54万元，抵偿给他人的房屋赔偿款合计1894.47万元，应如何承担责任？ 关于原告能否请求将登记被告贵州金竹源房地产开发有限公司名下的位于贵州省盘州市红果经济开发区价值约3159700元的房屋确认归原告所有的问题。原告与冯全文、冯亏云于2015年7月21日签订《抵押协议》，该协议载明：因冯全文欠闫蕴贤金竹源大厦售房款25000000元，现将金竹源大厦商场（属于冯全文名下，一层商铺面积为450平方米，二层为549.45平方米，三层549.45平方米，四层549.45平方米），抵押给闫蕴贤。双方所签订的名为抵押协议，实为房屋抵偿协议。因双方系合作开发金竹源大厦，故双方达成的协议未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定履行合同义务。但协议中约定的商铺1层1-1号、2层2-1号已被六盘水市中级人民法院查封并执行给胡习文，故该部分房屋价值1894.47万元的款项应当由被告冯全文支付给原告闫蕴贤。被告辩解原告主张的其余房屋已进行了出售，但被告未提供原告主张的其余房屋已出售或抵偿的证据，故原告主张的其余房屋应当归原告所有。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认贵州省盘州市红果经济开发区竹海西路金竹大厦1层1-2号、3层3-1号、4层4-1号房屋归原告闫蕴贤所有； 二、被告冯全文于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告闫蕴贤房屋款1894.47万元。 三、被告贵州金竹源房地产开发有限公司、冯亏云在本案中不承担责任； 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152322元，由被告冯全文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审 判 长  王孝尧 人民陪审员  王 英 人民陪审员  李 慧 二〇二〇年五月六日 书 记 员  柳 西