江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0830民初192号 原告：龙亮，男，1984年3月25日出生，汉族，公民身份证住址江西省永新县。 原告：谭海霞，女，1985年12月8日出生，汉族，公民身份证住址江西省永新县。 二原告共同委托诉讼代理人：衷源园，江西华邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 二原告共同委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：江西金鼎房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇禾河北路（金鼎财富广场——附楼）。 统一社会信用代码：913608307670016159。 法定代表人：郭桂云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨秋明，江西奋翼律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告龙亮、谭海霞与被告江西金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告龙亮、谭海霞的委托诉讼代理人衷源园、王冬冬到庭参加诉讼，被告金鼎公司的委托诉讼代理人刘小云、杨秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙亮、谭海霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即按房屋总价款的1%即4276元的标准赔偿原告损失；2、请求法院判令被告立即向原告支付逾期办证违约金34210元（以原告购房总价款427630元为基数，按被告承诺的每日万分之五的标准，自2019年1月21日起暂计算至2019年6月30日止，实际计算至办理完毕房产证之日止）；3、请求法院判令被告立即将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机构备案，为原告办理产权证；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金鼎财富广场1幢***号商品房（以下简称“案涉房屋”）；案涉房屋总价款为人民币427630元；被告应当在2015年11月30日前将验收合格并符合合同约定的案涉房屋交付于原告使用；案涉房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案等。原告已依约付清全部购房款，但被告未及时履行义务为原告办理不动产证书，经原告多次催促后，被告于2018年11月9日向原告出具《承诺书》，承诺在2019年1月20日之前为原告办理不动产证书，如未在该期限内办理不动产证书，被告自愿承担如下责任：一、向所有买受人赔偿总房价1%的损失；二、如未能在《承诺书》约定的期限内办理不动产证书，除按第一条赔偿买受人的损失以外，另向所有买受人按总房价0.05%的日赔付标准支付逾期违约金。被告出具《承诺书》之后，至今仍未履行义务为原告办理不动产证书。被告的违约行为已严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法利益，特向法院起诉。 被告金鼎公司辩称，第一、双方合同约定房屋交付使用后360天办理产权证，并不是原告所称180天，造成逾期办证是政府原因；第二、《承诺书》无效，是被迫所写，系业主到政府上访，被告配合政府的维稳被胁迫出具的，不是被告的真实意思表示；第三、即使承诺书有效，原告应在损失与违约金之间选择适用，若选择赔偿损失，则按照合同约定按房屋总价款1%的标准计算；第四、如果原告选择违约金，被告认为违约金过高，相应的违约金应当减少。法律规定违约金不能高于损失的1.3倍，故违约金只能按损失的1.3倍赔偿，本案中延期办证不存在损失，原告若认为存在损失需举证证明；第五、原告的第三项诉讼请求不明确且是错误的，要求办理产权并不是被告单方面的义务，而是多方的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告对原告提供的证据4（承诺书）的三性均有异议，被告认为承诺书系业主集体到政府维权，被告为配合政府维稳被迫出具的，且即使承诺书有效，原告应在损失与违约金之间选择适用，若原告选择损失则按照合同约定的房屋总价款1%计算，若原告选择违约金则按照损失的1.3倍计算。本院认为被告出具的承诺书是否系受胁迫所为，能否撤销，将在本院认为部分进行阐述。 对其他有争议的证据和事实，将在本院认为部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月29日，原告龙亮、谭海霞与被告金鼎公司签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定：原告向被告金鼎公司购买被告开发的江西省永新县禾川镇金鼎财富广场（天骄御湾）1幢***号商品房，建筑面积143.5平方米，总房价427630元。该合同第八条对交付期限约定：出卖人应在2015年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该合同第十五条对关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.经双方协商，买受人全权委托出卖人办理房屋预告登记及按揭抵押登记手续，涉及的相关法律文书买受人同意由出卖人代办签署。双方在附件四合同补充协议的产权登记的有关约定中又对产权登记期限重新约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约支付全部购房款合计427630元（支付首付款137630元，银行按揭贷款290000元）。被告于2016年9月1日将案涉房屋交付给原告使用，交付使用后被告未按合同约定的期限将案涉房屋办理权属登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法办理权属登记证书，由此双方产生纠纷。原告等业主多次拉横幅上访，被告法定代表人郭桂云于2018年11月9日在永新县信访局向原告出具一份《承诺书》，承诺书载明：“在2019年1月20日之前为原告办理不动产证书，如未在该期限内办理不动产证书，被告自愿承担如下责任：一、按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证，向所有买受人赔偿总房价1%的损失。二、如未能按承诺书约定的时间期限办理，除按上面第一条赔偿以外，另向所有买受人按总房价0.05%的日赔付标准支付逾期违约金。”原告接受《承诺书》后，被告至今仍未履行上述义务。 另查明，1、2019年1月17日，中共永新县委办公室永办字【2019】6号文件县委办公室、县政府办公室关于印发《永新县机构改革实施方案》的通知，永新县开始机构改革。2、本院依法向永新县不动产登记中心就案涉房屋所在楼盘是否具备办证条件等进行调查取证，永新县不动产中心复函称：“……2.对永新县“金鼎财富广场”1幢、2幢、3幢楼正在进行行政处罚，行政处罚后进行竣工规划核实并出具建设工程竣工规划核实意见单。”3、案涉楼盘逾期未办证业主约为300余户，其中100余户与金鼎公司达成诉讼外和解；2020年以来，彭良群等84户业主与金鼎公司经过本院达成司法确认，确认永新县法律矛盾联合化解中心主持调解达成的调解协议有效，调解协议主要内容为：金鼎公司承诺最晚2021年2月底前办理房屋产权证，并从合同约定办证之日起至2021年2月底期间延期办证赔偿3500元给相关业主；如果2021年2月底之前还未办理房屋产权证，则从2021年3月1日起，每超过一年则赔偿3500元给相关业主，双方之前签订的关于延期办证的相关协议与本协议不一致的地方，以本协议为准。4、经本院与永新县自然资源局、不动产登记中心协调，已确定案涉楼盘1幢自2020年5月1日起可以办理不动产权证，剩余2幢、3幢楼盘可在2020年5月16日之前具备办证条件。本院与永新县自然资源局已经分别以公告的方式通知相关业主可以在被告的协助下办理不动产权证，且已有部分业主办理了相关证件。5、另在上述楼盘可以办证后，向本院起诉的77户业主中，其中**开、黄春红等人以被告金鼎公司先行赔偿逾期办证违约金5000元调解结案，同时另有陈美华因前期与开发商签订了赔偿逾期办证违约金3500元的协议，向本院申请了撤诉。 本院认为，结合原告的诉讼请求、被告金鼎公司的答辩意见及本案确认的证据。本案的争议焦点为：1、承诺书效力如何以及性质如何认定；2、被告是否构成违约；3、案涉违约金是否过高以及逾期办证损失如何确定；4、案涉违约金如何确定？ 对于争议焦点1，承诺书效力如何以及性质如何认定。 （1）承诺书的真实性及其性质。 本院认为，承诺书具有真实性，本院对该证据的真实性予以确认；另根据原告提起诉讼所依据的事实和理由，原告也是基于承诺书内容提起诉讼，表明接受承诺书的内容，且该承诺书系被告基于原告等业主的上访需求而做出的意思承诺，故该承诺书虽从形式上看系被告单方做出但应视为双方对被告违约后相关事宜的另行约定，视为双方案涉商品房买卖合同的组成部分，并视为对原有合同的约定变更。 （2）承诺书的法律效力 在承诺书具有真实性的前提下，被告主张鉴于原告等业主拉横幅违法上访，被告迫于政府维稳压力而做出该承诺，该承诺书非被告真实意思表示从而不具有法律效力的辩称意见不能成立，理由是：1、被告方提供的证据尚不足以证明其主张成立；2、政府维稳系正当、合法的行为，该行为不能成为被告辩称的依据；3、即便被告主张的系迫于压力做出非其真实意思表示成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”和第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”被告并未举证证明其在知晓撤销事由之日起一年内其向人民法院或仲裁机构行使撤销权，故承诺书具有法律效力。 （3）承诺书的内容确定 ①承诺书载明：“按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证”，该条款视为双方对商品房交付后办证期限的最终确认，故本院认定案涉房屋办证期限为商品房交付使用后180日内，除归结于原告原因外，逾期则应认定为被告违约，根据本案事实，本院确定被告存在逾期办证违约行为。 ②承诺书载明：“……我公司承诺在2019年1月20日之前办理，如未办理，我公司愿意承担如下责任：一、按合同条款，在商品房交付使用后180日内，逾期办理产权证，向所有买受人赔偿总房价1%的损失。二、如未能按承诺书约定的时间期限办理，除按上面第一条赔偿以外，另向所有买受人按总房价0.05%的日赔付标准支付逾期违约金”。 原告在其诉状中载明：“1、请求法院判令被告立即按房屋总价款的1%即4276元的标准赔偿原告损失；2、请求法院判令被告立即向原告支付逾期办证违约金34210元（以原告购房总价款427630元为基数，按被告承诺的每日万分之五的标准，自2019年1月21日起暂计算至2019年6月30日止，实际计算至办理完毕房产证之日止）……”。 结合上述原、被告意思表示内容，根据承诺书系双方案涉商品房买卖合同的组成部分，并视为对原有合同的约定变更的性质，本院确定，承诺书上述内容均系双方对逾期办证违约金的约定。 对于争议焦点2，本院已在争议焦点1中作阐述，认定被告存在逾期办证违约行为。 对于争议焦点3，被告方在本案中提出案涉违约金约定过高，请求予以调整。对于案涉违约金，本判决在争议焦点1已作出认定，案涉约定违约金为：“总房价1%的损失”系被告自违约之日起至2019年1月20日期间违约金的约定，“总房价0.05%的日赔付标准”系自2019年1月21日起至被告履行完办证义务之日止的违约金赔付标准。 违约金的性质系补偿为主、以惩罚为辅的双重性质。最高人民法院研究室编著的《最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用》载明：“当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质，当然有适用该条的余地。”从上述权威观点可以明白，违约金是否过高，其衡量标准系损失：违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。同时，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上所述，案涉违约金是否过高以及是否需要调整，应以损失作为衡量的标准。 案涉合同违约行为系逾期办证，对于逾期办证造成的损失如何确定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 对逾期办证的实际损失原、被告双方都没有提供证据证明，但原、被告《商品房买卖合同》第十五条约定，“因出卖人的责任，买卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”可以看出原、被告实际上已经对逾期办证的损失作出了约定，即房价款的1%为逾期办证的损失。 同时，案涉楼盘逾期未办证业主约为300余户，其中100余户与金鼎公司达成诉讼外和解；2020年以来，彭良群等84户业主与金鼎公司经过本院达成司法确认，均确认被告赔偿相关业主逾期办证3500元。案涉商品房可以办证后，向本院提起诉讼的77件系列案中，其中**开、黄春红等人先后在本院的主持下达成调解协议：由被告支付原告逾期办证违约金5000元结案。 被告提出违约金过高应予以调整，从上述合同、整个金鼎财富广场（天骄御湾）涉及逾期未办证业主总数和三分之一许业主与金鼎公司达成的和解协议或调解协议内容看，金鼎公司赔偿相关业主3500元的意见虽系和解意见或调解意见，但从相关业主系具有独立民事行为能力人员，并从民事主体独立处分权益的客观性出发，其作出判断意见具有代表性，且相关业主人数众多，具有一定代表性、参考性。再考虑和解因素，现案涉房屋已具备办证条件，另考虑系列案中有相关案件原告以被告赔偿5000元逾期办证违约金，本院酌定以案涉购房价的1%作为逾期办证实际损失，这也符合实际损失的客观估量和预期。 根据上述，本院认定被告辩解意见成立，同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，调整过高违约金应不超过损失的30%，本院调整案涉违约金为购房款×1%×1.3倍即5559.19元。 鉴于案涉房屋已经具备办理不动产权证条件，且原告龙亮电话告知本院其已经办理了不动产权证，故原告关于被告履行办证提交资料备案义务的诉请本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告江西金鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告龙亮、谭海霞逾期办证损失5559.19元； 二、驳回原告龙亮、谭海霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，被告江西金鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判长 刘 琼 审判员 马孝锋 审判员 颜 斌 审判员 肖 镇 审判员 刘春龙 二〇二〇年五月二十八日 法官助理刘亚琴 书记员宋小雯