河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1446号原告:赵凯凯，男，汉族，1987年4月3日出生，住济源市。委托诉讼代理人：李会贤，住址同上，系赵凯凯母亲。委托诉讼代理人：赵苗苗，女，住济源市。系赵凯凯姐姐。被告：济源泰宏置业有限公司。住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，公司工作人员。原告赵凯凯与被告济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法向原、被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票。2020年4月30日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵凯凯的委托诉讼代理人李会贤和被告泰宏置业公司的委托诉讼代理人吴小飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、依法判令被告继续履行合同，将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告赔偿原告损失27300元（从2017年10月1日房屋交付之后360日起计算至2020年3月27日起诉之日止，共计545天，按照银行贷款利率4.35%计算。）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年5月24日，原、被告签订编号为JYYS0000441的《商品房预售合同》，被告将济源市泰宏天安广场9号楼1单元11楼2号商品房卖给原告，但被告迟迟无法满足约定的交付房屋条件。2017年10月1日，经济源市人民法院协调、判决，原告视同被告方满足交付条件，原告领取了房屋钥匙开始入住。根据合同约定，被告应在2018年10月1日前完成房屋产权登记手续的办理，而被告至今仍未履行“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案”的义务，该合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0,1%向买受人支付违约金”，该违约金的约定明显过低，不足以对被告长期不履行合同义务的行为予以惩戒，也不足以弥补对原告造成的损失。被告泰宏置业公司辩称，1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人原因，买受人在期限届满未取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的《商品房预售合同》第15条规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。即双方对逾期办证违约金有明确的合同约定，被告违约的，应当按照合同约定的违约金计算方式承担违约责任。2、该司法解释第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张调高违约金，应当举证证明其实际损失，否则，不应予以支持。综上，双方签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应按照合同约定的违约金计算方式确定违约责任。原告未能就其实际损失提供相应证据，其要求调高违约金，没有事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、《商品房预售合同》。证明：根据合同约定，被告应在交付房屋之日起360日内向权属登记机关提供相应资料备案，但被告至今未履行该约定。2、证明人牛江斌出具的证明材料。证明：因被告逾期办证，给原告造成了损失。3、从网上下载的河南省漯河市中级人民法院（2019）豫11民终845号民事判决书。证明：原告按照银行贷款利率4.35%主张利息是有依据的。4、从网上下载的人民币存贷款基准利率表。证明：贷款利率4.35%存在的事实。质证后，被告对原告出示的证据1无异议，但称该合同第15条对逾期办证违约金有明确约定，原告按照银行贷款利率计算没有依据。对证据2真实性不予认可，该证据系证人证言，根据规定，证人应当出庭作证，否则不予认可。在另案赵斌、常超超等人诉被告公司系列案件中，赵斌等人均提出房屋不能交易给其造成的损失。原告购买房屋是为了居住，一般很少出卖。买房人提出交易房屋不符合一般生活逻辑。即便本次不能交易也是暂时的阻却，并不妨碍将来交易成功。双方对逾期办证的损失，首先应是合同约定的损失，原告在本案中主张的损失，不是签订合同时被告可以或应当预见的损失。商品房价格受到市场政策、物价水平、周边配套措施等多种因素影响，原告主张的损失不属于合同法第113条规定的损失。对证据3的真实性不能确定。该判决未对房地产开发公司提出的该案原告没有实际损失作出解释说明。我国不是判例法国家，该判决不能作为裁判依据。对证据4真实性无异议，但与本案无关。被告提交的证据有：从济源产城融合示范区住建局网上打印，由该局发布的济源市2018年住房平均交易价格公告。证明：即便被告没有在约定期限内为原告办理权属登记，原告也不存在任何损失。因为原告购买房屋时价格为每平米3000元左右，截止2018年房屋均价已上涨至4806元。原告的质证意见为：该证据应该是真实的，但原告不能确定真实性。经举证、质证，本院认为，被告对原告提交的证据1、4无异议，证据3系原告从法院裁判网上下载的法律文书，对上述证据真实性予以认定。证据2系证人证言，证人未到庭作证，不符合证据形式要件，且被告有异议，对该证据不予认定。原告对被告提交的证据真实性未提出实质性异议，对被告提交的证据真实性，本院予以认定。根据原、被告诉、辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2014年5月24日，原、被告签订合同编号为JYYS0000441的《商品房预售合同》，原告购买被告位于济源市××广场××楼××单元××号房屋。房屋总价款420510元，原告已经付清。该合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…….；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”2017年10月1日，被告将涉案房屋交付给原告。庭审中被告称，其公司将原告涉案房屋所在的9号楼需要报送的资料报到产权登记机关备案，但产权登记机关反馈称需要整个小区全部的消防人防验收通过后才准许办理该9号楼的权属登记备案，现暂不具备条件。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方均应按照合同的约定履行义务。原告的第一项请求，须由被告向产权登记机关报备房产开发的前期资料、有关部门的综合验收报告等资料，并经相关职能部门进一步审查，以确定是否符合办理产权登记的条件，故该项请求因涉及到产权登记机关对被告报备资料的职权审查，本院不予支持。原告依约向被告交付房款420510元，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，现被告尚未将办理权属登记需要由其提供的完整资料报产权登记机关备案，应当支付原告相应的违约金420.51元（420510元×0.1%）。对于原告要求调整违约金的理由，因其提供的证据不足以证明其实际损失，且合同明确约定的违约金标准，系双方真实意思表示，故对原告该理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告济源泰宏置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵凯凯违约金420.51元。二、驳回原告赵凯凯其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条和最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之规定，判决如下：案件受理费483元，减半收取为241.5元，由原告赵凯凯负担216.5元，被告济源泰宏置业有限公司负担25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  周备中二〇二〇年五月十五日书记员  李亚男