青海省大柴旦矿区人民法院民事判决书（2020）青2891民初4号原告（反诉被告）：黎成才，男，1971年12月24日出生，公民身份证号码×××，汉族，住青海省西宁市大通县。委托诉讼代理人：严玉霞，青海徒信律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕等选，男，1953年4月16日出生，公民身份证号码×××，汉族，住青海省海西州。委托诉讼代理人：吕建涛（吕等选之子），男，1981年8月25日出生，公民身份证号码×××，汉族，住青海省西宁市。原告黎成才与被告吕等选房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，被告吕等选提出反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告黎成才（反诉被告）及其委托诉讼代理人严玉霞，被告吕等选（反诉原告）及其委托诉讼代理人吕建涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎成才向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋租赁合同押金70,000元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年11月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于青海省××路的房屋租赁给原告，租期八年，自2011年11月15日至2019年11月14日。租金按年结算，一楼商铺年租金为21,600元，二、三层年租金为216,000元，每隔三年递增人民币2万元，每年11月15日前转账支付下一结算周期的租金。合同签订后，原告连续承租八年，足额支付了房屋租金。合同履行完毕后，原告不再承租，并于2019年10月31日，按照合同第四条第三款约定，拆除了装修附着物，与被告方验收人员办理了房屋交接手续，双方在《大柴旦银泰商务酒店交房新增设施、设备清单》上签字确认。但退房后被告拒不退还原告交纳的房屋押金，为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判允原告诉讼请求。被告吕等选辩称，认可收取原告70,000元租赁押金的事实，但因原告在租赁期间损坏暖气、擅自将房屋转租给旅行社使用给被告造成了经济损失。另外拖欠“背包房”租金未付，故押金不予退还，并要求原告支付租金并赔偿损失，具体抗辩事由在反诉请求中详列。反诉原告吕等选向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付暖气维修费用39,267元；2.判令反诉被告支付拖欠的“背包房”房租费76,800元；3.判令反诉被告赔偿因违反合同约定擅自转租给反诉原告造成的一切损失198,400元；4.反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：2011年11月15日，反诉原告与反诉被告签订了为期八年的《房屋租赁合同》，租期自2011年11月15日起至2019年11月14日止，反诉原告按照合同规定交付房屋。租赁期间，反诉被告违反合同约定，不仅私自拆除暖气设备，改造暖气规格，而且使用不当造成暖气设施冻坏、损毁，反诉原告进行维修，造成损失39,267元，反诉被告应依据合同第4.5条规定，承担损害赔偿责任。租赁期间，反诉被告一直占有和使用反诉原告的“背包房”2间，面积52平方米。双方口头约定房租费为每年9,600元，但至今反诉被告未交纳房租费。租赁期间，反诉被告违反合同4.4条规定，在反诉原告不知情的情况下，擅自转租给旅行社，严重损害了反诉原告的合法权益构成违约，依据合同规定应承担反诉原告的一切损失。反诉被告黎成才辩称，反诉原告的诉讼请求，无事实和法律依据，均不能成立。其一，双方合同没有约定反诉被告对暖气设备有维修义务，且双方于2019年10月31日交接后，反诉原告已将房屋于2019年11月转租给新的承租人，并进行了全面装修，之后即使发生了费用也与反诉被告无关。其二，双方不存在“背包房”口头约定，八年中反诉原告也从未向反诉被告主张过权利，其以他人交付的租赁费为依据向反诉被告收取租金，有违合同相对性原则，不符合法律规定。其三，反诉被告没有转租、分租行为，与他人签订《酒店客房预订合作协议》系为实现《房屋租赁合同》之目的，且双方合同约定出现上述违约行为时，反诉原告仅有权收回房屋。现双方合同履行完毕，办理了房屋交接手续，反诉被告足额支付了租金，反诉原告不存在经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（黎成才提交的《房屋租赁合同》《房屋配套设施、设备清单》《大柴旦银泰商务酒店交房原有设施、设备清单》《大柴旦银泰商务酒店交房新增设施、设备清单》），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告黎成才为证明被告吕等选所诉“背包房”系涉租房屋公共安全通道不应收取租金而提交的《装饰装潢平面图》及照片，被告发表质证意见称，装修图和照片所示部位系连接于出租房主体建筑之外的封闭房间，称作“背包房”，有其独立的利用价值，且原告一直作为厨房占有并使用，并非原告所称公共安全通道。经当庭质证，原告对诉争“背包房”的定义及使用用途认可被告意见，再无争议，应予认定。但本院认为，根据该证据所示内容、形式、及质证意见分析，其证明效力仅限于确认“背包房”具有封闭房间属性及使用用途，对于双方就该“背包房”是否设定口头租赁协议之争无证明意义。故，原告以此主张安全通道系公共使用区域，不应收取租金的证明目的不能实现。同理，被告仅以“背包房”有其使用价值，即向原告收取租金的主张，仍需其他证据佐证。2.关于被告吕等选为证明原告黎成才应当支付“背包房”租金而提交的与其他承租人签订的《租赁合同》、“背包房”租金《收据》，原告对其真实性提出异议称，原告认可使用“背包房”的事实，但双方不存在被告所称的口头协议，更无租金约定，且在原告使用期间，被告从未以任何形式向原告主张过权利，其以与他人签订的租赁合同约束原告，不符合法律规定。本院认为，首先，该组书证无其他证据佐证，其合同关系是否真实，租金是否实际交付无从核实，且与本案诉争事项无关联性，其证明效力不足以证明待证事实。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，当事人应当遵循公平原则确立各方的权利和义务。上述条款，明确规定了当事人意思自治和合同相对性原则。本案中，被告称双方有口头约定，但当庭未能举证证明。其依据与其他承租人签订的《租赁合同》和确定的租金标准向原告主张租赁费，突破了合同相对性且违背当事人意思自治原则，有悖法律规定。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。庭审中，原、被告均认可双方在签订《房屋租赁合同》时，该“背包房”已经存在，具备签订租赁合同的时机和条件。被告称，因见不到原告本人而无法签订书面协议的陈述与事实不符。当庭，被告亦未能举证证明在原告占用八年期间，曾向原告主张过权利，或者采取措施阻止原告使用。故，被告提交的该组证据不足以证实自己的诉讼主张，其要求原告支付“背包房”租金的反诉请求不能成立。3.关于被告吕等选为证明因原告损坏暖气发生的维修费而提交的购买暖气材料《收据》《青海湘发物流有限公司货运单》，人工费《收条》，手机存储视频及照片，原告对其真实性不予认可。称双方合同没有约定原告有维修暖气的义务，且维修费用发生在交房之后，不能证明费用与原告租赁期间有因果关系。本院认为，首先，该组证据中《收款收据》非国家税务机关监制正规发票，《货运单》无出票人签章，无托运人、提货人，无货运起止地点等要素内容，不符合证据的形式要件。人工费《收条》无付款凭证佐证，其真实性存疑，不能达到证明目的。其次，《中华人民共和国合同法》租赁合同一章，对出租人和承租人的基本义务、正当使用和非正当使用租赁物的责任、租赁物的维修、返还均作出了明确规定。其中，第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。”第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百三十五条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”同时，原、被告在《房屋租赁合同》第四条第4.5款中约定：“乙方应爱护和合理使用房屋及配套设施设备，并负责日常对房屋及附属设施的检查与修缮。发现房屋及附属设施设备自然损坏，应及时通知甲方（被告）并积极配合甲方检查和维修。因乙方（原告）过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方（原告）负责赔偿。因使用不当或者非因甲方原因造成房屋及配套设施设备损坏或他人人身伤亡、财产损失的，乙方（原告）负责修复或赔偿；由此导致甲方（被告）损失的，乙方并应予赔偿。”依上述法律规定和双方合同约定，可以确定本案中保持租赁物在租赁期间符合约定的使用用途以及对租赁物的维修义务在被告一方。当庭被告自称，合同履行期间未对暖气设施进行过维修。依照前述法律规定，根据供暖设施的使用性质，在长达八年的正常使用后，原告返还租赁物时即使暖气设施有合理损耗，也不违反法律规定。被告主张暖气设施损坏系原告不正当使用所致，但其当庭提交的手机视频和照片，无其他证据印证其拍摄时间、拍摄地点、所示内容与诉争暖气设施有关联性。且双方在签订合同之初，被告交付租赁物时，双方于2012年11月19日签署的《房屋配套设施设备清单》中，被告没有向原告交付暖气片。在2019年10月31日《交房原有设施设备清单》中，虽有暖气片损坏的记载，但其数量、规格、状态均无参照依据，难以证明清单中损坏暖气片系原告不正当使用所致。另，从购买材料、维修费用发生的时间节点分析，2019年11月至12月，此间房屋已出租给他人占有、使用，其间发生的费用，无从判定与原告承租期间有因果关系。故，本院对该组证据的证明效力，依法不予认定，被告据此提出的暖气维修费请求，本院不予支持。4.关于本院依被告吕等选申请调取的黎成才与张建明签订的《酒店客房预订合作协议》、本院（2019）青2891民初229号民事判决书，原、被告发表了质证意见。被告认可该组证据，并以此主张原告有转租违约行为，要求原告赔偿损失。原告对该证据本身不持异议，但对被告主张的证明目的不予认可。称原告租赁被告房屋系经营酒店，从而获得收益。与张建明签订客房预订合作协议，提供给第三方使用，是为实现合同目的，而非转租。且被告知道原告将房屋提供给第三方使用后，没有行使合同解除权。本院认为，首先，本院审理的黎成才与张建明合同纠纷案，正在上诉审理阶段，本院（2019）青2891民初229号一审民事判决书尚未发生法律效力。故，本案中对黎成才与张建明签订的《酒店客房预订合作协议》性质不作评价和认定。且本院认为，根据合同意思自治原则，当事人有约定的从约定，无约定或者约定不明的依照法律规定或交易习惯确定。因此，本案在原告认可房屋提供给第三方使用的基础上，双方诉争的损失有无合同约定、计算方法、赔付方式才系解决纠纷的关键所在。本案中，双方《租赁合同》第四条第4.4款约定：“非经甲方（被告）同意，乙方（原告）不得将房屋转租、分租或以其他任何形式提供给第三人使用。否则，自前述行为发生之日起本合同自行解除，甲方（被告）有权随时收回房屋并要求原告搬迁物品与设备。由此造成的一切费用和损失，有乙方（原告）承担。”此合同条款，赋予了被告合同解除权，但对“一切损失”的范畴、计算方法、赔付方式均未作出明确约定。因此，本案虽然可以确定原告将房屋提供给第三方使用的事实，但被告主张以原告在第三方获得的收益数额赔偿其损失的诉讼请求，既无合同约定亦无法律依据。另外，关于双方约定的违约转租合同解除权，被告当庭陈述2018年4-5月份已经认定原告将房屋转租他人，且亲到现场查看，发现经营人员有变，但至合同履行期间届满被告并未行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》关于转租的法律规定第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，合同法赋予出租人合同解除权并为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易稳定性，将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租，该六个月期限的性质为除斥期间，不适用时效中止、延长的规定。据此推定被告在认定原告有转租行为后未行使合同解除权视为同意原告所为。另，本法第二百二十五条规定：“在租赁期间，因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有规定的除外。”据此规定，在出租人与承租人房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其合同预期收益已经确定，收取租金后合同目的已经实现，而不能再对租赁物主张收益，无论承租人收益如何，出租人并未因此受到损失。况且，原被告在《房屋租赁合同》中也未作约定。因此，被告要求以原告在第三方获得的收益数额赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，约定内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依法承担民事责任。本案，原告黎成才按照合同约定足额支付了房屋租金，并于租赁期届满后按时返还了租赁物，被告理应退还原告租赁押金。故，原告请求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。被告未能举证证明原告在合同履行期间有损害事实，其不予退还押金的抗辩理由，本院不予采信。被告吕等选的反诉请求所持证据不足以证明其诉讼主张，故对其反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十五条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告吕等选于本判决生效后三日内退还原告黎成才房屋租赁押金70,000元；二、驳回反诉原告吕等选的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1,550元（原告已缴纳）、反诉受理费6,017.14元（被告已缴纳），由被告吕等选负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 侯淑华审判员 王 方人民陪审员 于云丽 二〇二〇年五月十八日书记员 朱育鹏