广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初367号原告：黄建林，男，1992年10月18日出生，汉族，住五华县******石径里，公民身份号码441************233。委托诉讼代理人：杨柳，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被告：五华县彬源房地产发展有限公司，住所地：五华县*******，统一社会信用代码914************585。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：李海浪，广东长乐律师事务所律师。原告黄建林诉被告五华县彬源房地产发展有限公司（以下简称彬源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院在2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建林的委托诉讼代理人杨柳，被告彬源公司的委托诉讼代理人李海浪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄建林向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付原告合同违约损失88044元；2、判令被告支付原告逾期交房违约损失12150元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年12月7日于被告处购买了位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭住宅楼A座10D，签订认购协议当日签订房屋买卖合同，当时销售称实际面积按认购协议为准，为了减少办证税收费用，故买卖合同与认购协议中的面积有差异。当时只是认购，无实际面积参考，且被告承诺实际面积系按认购协议。但房屋交付后，发现房屋实际面积为买卖合同中面积，原告方认为被告通过欺诈手段骗取原告订立合同，且房屋实际面积与约定面积严重不符，已构成违约，应承担违约责任。根据商品房买卖合同第五章第十三条约定，商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.3%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）预测套内建筑面积。即原告方的套内建筑面积误差比是14.6%套内面积比约定少了15平方米，按实结算应为15×5870元＝88044元。根据买卖合同第十一条、第十二条规定，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日后，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。即：675000（12150元）即原告方损失按合同约定计算应为100194元。被告彬源公司答辩称：1、本案房屋买卖合同以商品房买卖合同预售为依据，并不是以认购协议为准，而且认购协议明确约定了该套房采用按套一口价销售，认购协议也说明参考面积仅作参考，不做办证面积，参考面积与产权面积所产生的差异，双方均不作为违约依据，最终产权面积以相关部门实际核准的不动产权证登记面积为准，因此被告交付给原告的房屋符合商品房买卖预售合同的规定，被告不存在欺骗原告的行为，更不构成违约情形。2、被告不存在逾期交房的违约情形，也没有对逾期交房造成违约损失，而且原告以其亲笔签名与被告订立的交房装修须知第十条明确说明以上条款经业主同意，由双方签字后备查，原告至起诉前一年多的时间都没有提出异议，足以说明被告不存在逾期交房的违约行为，若存在逾期情形，也经过原告与被告双方协商重新订立补充协议确定了交房时间，因此被告不存在逾期交房的违约情形。本院经审理认定事实如下：被告彬源公司是锦福华庭二期的开发商，商品房预售许可证号为201710240001。2017年12月7日，原告黄建林、陈六英与被告彬源公司签订《认购协议》，向被告购买商品房，协议主要约定如下：1、套房位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭二期第A栋10D房，户型为三房二厅二卫一厨，室内为毛坯房；2、计价方式及物业面积：采用按套一口价销售，计人民币675000元，此价格不包括本合同乙方责任中的其他任何费用，参考面积为130.06㎡（含公摊面积），此面积仅作参考，不作办证面积，参考面积与产权登记面积所产生的差异，双方均不作为违约依据，最终产权面积以相关部门实测核准的“不动产权证”登记面积为准；3、楼房预计交付时间：2018年5月31日（在施工工期内如出现雨天及其他人力不可抗拒等因素，则交房时间相应顺延，乙方所有应交款项结清后方可办理交付手续）；4、付款方式为按揭方式付款，此套房应交付首期款205000元，余款以办理银行按揭付清。2017年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定如下：1、商品房位于五华县*******（交警中队对面）东侧内锦福华庭住宅楼A座10D，房产测绘机构为五华县房地产测绘队，预测建筑面积共115平方米，套内建筑面积94.17平方米，分摊共有建筑面积20.83平方米。2、商品房按照套计算，总价款为675000元；2、被告应当在2018年5月31日前向原告交付该房屋；3、除不可抗力外，被告未按照约定的时间交付该商品房，双方同意按如下处理：(1)、逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付全部房价款万分之三的违约金；（2）、逾期超过30日后，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已付房款及计算利息和违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2018年8月31日，被告彬源房地产公司向原告发出《交房装修须知》，告知定于2018年8月1日开始交房，同时告知业主收房后的验房、装修等事项。另查明，原告在诉讼发生前已付清全部房款675000元（含按揭），案涉房屋未办理过户手续。本院认为：本案属于商品房买卖合同纠纷。原、被告在平等自愿的基础上签订的《认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点：一、案涉房屋系按“套”计价还是按“建筑面积计价”；二、被告是否存在逾期交房问题。一、案涉房屋系按“套”计价还是按“建筑面积计价”问题。原、被告订立的《认购协议》第二条约定：“该套房采用按套一口价销售，计价陆拾柒万伍仟元，此价格不包括本合同乙方责任中的其他约定费用。参考面积约为130.06㎡（含公摊面积）”。《商品房买卖合同（预售）》上载明楼房预测建筑面积为“115平方米”，与《认购协议》出现的参考面积“130.06㎡”系存在有误差（15.06㎡，误差比约11.5%），但《商品房买卖合同（预售）》第六条也明确约定房价按“套”计量，该房总价款为675000元。纵观《认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》，对房屋面积的单价均未作任何约定，足以说明本案双方当事人约定的计价方式是按套计价。至于《认购协议》出现的“参考面积”及《商品房买卖合同（预售）》出现的“预测建筑面积”只能视为是被告销售该房屋作价时参考数据以及为办理产权登记五华县房地产测绘队实际测量的数据，并不能以该数据来推定案涉房屋的销售单价。根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”的规定，结合《认购协议》关于“参考面积与产权登记面积所产生的差异，双方均不作为违约依据”的约定，原、被告双方约定房屋按套计价符合规定，原告主张按建筑面积单价来计价，并要求被告支付面积误差违约金15×5870=88044元理据不足，不能支持。二、被告是否存在逾期交付房产的问题。《商品房买卖合同》第十一条第一款明确约定“出卖人应当在2018-05-31日前向买受人交付商品房”，但双方认可的《交房装修须知》却载明“定于2018年8月1日开始交房”。虽然被告在庭审中抗辩认为“房屋按合同约定全部按时交付”，后又辩称“交房装修须知系经过双方协商重新签订补充协议确定了交房时间”，但未提供有证据证明，且前后陈述不一，被告该抗辩依据不足，本院不予采信。据此，本院推定被告于2018年8月1日为交房时间。被告存在迟延交房的事实，且未提供有证据证明迟延交付的合理性，故被告迟延交房构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合《商品房买卖合同（预售）》的约定，原告主张被告迟延交房时间为2018年6月1日开始至2018年7月31日止，按60天计，并要求每日按总价款的万分之三向原告支付违约金：即675000元×0.03%×60天＝12150元合理，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告五华县彬源房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄建林支付迟延交房违约金12150元；二、驳回原告黄建林的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3023.88元，减半收取计1511.94元，由原告黄建林负担1328.59元，被告五华县彬源房地产发展有限公司负担183.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  刘振苍二〇二〇年五月二十六日书记员  孔剑文