贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1738号上诉人（原审被告）：贵州万商置业有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区互豪世贸城12栋3-14号。统一社会信用代码：91520321069920163A。法定代表人：王丽雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐传芬，女，1955年5月8日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，住红花岗区，现住汇川区。委托诉讼代理人：周季兰，四川和睿律师事务所律师。上诉人贵州万商置业有限公司（以下简称“万商公司”）因与被上诉人徐传芬合同纠纷一案，不服播州区人民法院（2019）黔0321民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。万商公司上诉请求：原判认定事实不清，应予撤销，并驳回徐传芬的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋已具备交房条件，且已完成交付；二、涉案房屋并非基于买卖，而是拆迁安置补偿，应按拆迁安置纠纷处理。徐传芬在二审期间未作书面答辩。徐传芬向原审法院起诉请求：一、判令解除万豪世贸城11栋9楼8号《房屋征收安置协议》；二、判令万商公司返还购房款13.1914万元；三、判令万商公司支付购房款利息（自2015年8月27日起截止起诉之日按银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日）；四、判令万商公司赔偿购房款一倍的损失13.1914万元。原审法院认定事实：2015年8月27日，原遵义县房屋征收补偿管理中心（甲方、征收补偿部门）、遵义县龙坑镇人民政府（委托实施单位）与徐传芬（乙方、被征收人）签订《遵义万商城市综合体农科所片区房屋征收与补偿安置协议书》，因“遵义万商城市综合体”项目需要，征收了徐传芬坐落于该项目规划红线范围内的面积为86.69㎡（其中住房77.59㎡、工具房9.10㎡），采取货币补偿方式，房屋补偿款共计242732元（2800元/㎡×86.69㎡），加上室内装修补偿、12个月过渡费、搬家费奖励等各项费用，遵义县房屋征收补偿管理中心共计向徐传芬支付295067元。2015年8月27日，万商公司（甲方）与徐传芬（乙方）签订《房屋征收安置协议》，协议第一条约定“甲方同意乙方选购：甲方位于万豪世贸城项目11栋9楼户型8号（建筑面积约86.03㎡，套内面积64.65平方米）的房屋”，第二条约定“购房价：壹拾叁万壹仟玖佰壹拾肆元零角。1、按照《龙坑镇人民政府会议纪要》（坑府纪[2015]13号）第三条之规定，安置房价格结算由以下组成：购买第二套等面积（86.96㎡－54.35㎡）=32.34㎡×1900元/㎡=61446元；1㎡--10㎡面积内10㎡×1900元/㎡=19000元；11㎡--20㎡面积内10㎡×2100元/㎡=21000元；21㎡--30㎡面积内10㎡×2400元/㎡=24000元；31㎡--40㎡面积内2.31㎡×2800元/㎡=6468元…合计131914元”，第三条约定“房款支付：乙方委托征收实施单位龙坑镇人民政府将属于乙方合法补偿款项等额转付给甲方。多余部分属于乙方，不足部分由乙方在本协议签订之日起15日内补足。逾期，每日应付违约金100元，且交房时间顺延；逾期15日以上，甲方有权解约”，该协议同时约定交房时间为2016年2月28日，甲方在房屋交付后12个月内将房屋产权证办理完毕交付给乙方；该协议还约定，任何一方违约，赔偿受损方50000元违约金。本案审理中，双方对原遵义县房屋征收补偿管理中心已将购房款支付给万商公司无异议，但万商公司未按照本院要求提交购房款支付时间的证据。因万商公司将万豪世贸城11栋9楼户型8号房屋抵押给贵阳农村商业银行股份有限公司小河支行，该房屋不能办理房屋产权证。万商公司未将房屋交付给徐传芬，也未能根据约定为徐传芬办理房屋产权证，经双方多次协商，万商公司未能解除对争议房屋设立的抵押。万商公司表示涉案房屋现市场价格应在3600元/平方米以上。原审法院认为：万商公司与徐传芬于2015年8月27日签订的《房屋征收安置协议》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋征收安置协议》签订后，原遵义县房屋征收补偿管理中心已将双方约定的购房款131914元支付给万商公司，万商公司应按照合同约定交付房屋并为徐传芬办理房屋产权证，但万商公司将该房屋用于抵押贷款，导致不能办理房屋产权证，也未将房屋交付给徐传芬，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”的规定，徐传芬请求解除双方于2015年8月27日签订关于万豪世贸城11栋9楼户型8号的《房屋征收安置协议》，予以支持。原遵义县房屋征收补偿管理中心已将购房款131914.00元支付给万商公司，但万商公司未按照要求提交具体支付时间的证据，结合双方关于若款项不足则由徐传芬在协议签订后15日内补足的约定，认定房款支付时间为2015年8月27日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，徐传芬请求由万商公司自2015年8月27日起以购房款为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息至款项付清之日，予以支持，但因双方约定“任何一方违约，赔偿受损方50000元违约金”，故上述费用不超过50000元。庭审中，万商公司表示争议房屋现市场价格不低于3600元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，徐传芬请求由万商置业公司返还购房款131914元，予以支持；根据本案实际情况，徐传芬请求由万商公司赔偿损失131914元，应予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除徐传芬与万商公司贵州万商置业有限公司于2015年8月27日签订的关于万豪世贸城11栋9楼户型8号的《房屋征收安置协议》。二、由万商公司于本判决生效之日起十五日内偿还徐传芬购房款131914元并支付利息（利息以未偿还购房款为基数自2015年8月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日，但总额不超过50000元）。三、由万商公司于本判决生效之日起十五日内赔偿徐传芬损失131914元。案件受理费5353元，减半收取2676.50元，由万商公司承担。二审期间，万商公司出示了2019年2月23日遵义晚报上的交房公告，用以证明涉案房屋达到交付条件并已交付的事实。徐传芬质证认为：该证据与本案无关。本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为：虽然徐传芬与原遵义县房屋征收补偿管理中心、遵义县龙坑镇人民政府因徐传芬的房屋被拆迁而签订的《遵义万商城市综合体农科所片区房屋征收与补偿安置协议书》系拆迁安置补偿协议。徐传芬与万商公司签订的《房屋征收安置协议》，虽然名为房屋征收安置协议，由于万商公司并非房屋拆迁人，双方约定的协议内容系房屋买卖，徐传芬仅是委托龙坑镇人民政府付款，故双方签订的《房屋征收安置协议》实为商品房买卖合同，万商公司关于双方之间系拆迁安置纠纷的上诉理由不能成立。该合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。徐传芬已通过委托付款的方式向万商公司支付约定购房款131914元，而万商公司将约定出售房屋向银行抵押贷款导致不能按约定交房并办理房屋产权，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，由于万商公司至今没有消灭银行对涉案房屋的抵押权，其提供的证据也不能证明涉案房屋已经交付的事实，故原判解除双方签订的《房屋征收安置协议》，并由万商公司退还徐传芬购房款正确。根据前述规定，万商公司应向徐传芬支付已付购房款的利息至购房款付清之日止，由于双方约定违约金为50000元，原判确认购房款利息以50000元为限正确。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持；万商公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5353元，由万商公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年五月二十八日书记员 汪 建 霞