山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1034号 上诉人（原审被告）：青岛八润通工程配套有限公司，住所地青岛市黄岛区辛安街道办事处山陈社区居民委员会办公室112室。 法定代表人：李晓晨，经理。 委托诉讼代理人：刘卓，海南昌宇律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：高珍秀，女，1955年9月17日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：肖维森，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原审被告：李晓晨，男，1970年8月15日出生，汉族，现住青岛市。 上诉人青岛八润通工程配套有限公司（以下简称八润通公司）因与被上诉人高珍秀、原审被告李晓晨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 八润通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，并依法改判；2.一审案件受理费由八润通公司与高珍秀分担，鉴定费及上诉费由高珍秀承担。在本案审理过程中，八润通公司将上诉请求明确为：改判八润通公司不支付违约金，按172667*73.68%的比例向高珍秀赔偿损失。事实与理由：一、一审判决八润通公司支付违约金20万元超过了高珍秀的诉讼请求。一审庭审中，由于高珍秀同时主张违约金和赔偿经济损失，经一审法官释明，高珍秀已当庭放弃了违约金的主张，只选择赔偿经济损失。一审法院仍判令八润通公司和李晓晨向高珍秀支付违约金20万元，明显错误，应予以纠正。二、一审判决八润通公司赔偿经济损失80万元证据不足，且不符合法律规定。高珍秀以2019年2月29日的时间节点申请评估无法律依据且无必要，应以八润通公司和李晓晨违约的时间节点申请评估。评估报告无计算依据和房地产交易部门的交易价格作为支撑，不具有客观性，不能作为认定事实的依据。一审判决应当适用合同法第113条，本案中购房合同约定了20万元违约金，表明这是合同双方可预见的最大损失。2017年3月3日，八润通公司将涉案房屋卖给案外人王元政的价格是1122667元，与高秀珍签订的售房价格950000元相比，差价为172667元，这也是八润通公司在违约时预见的最高价格，与高珍秀的购房合同中约定的违约金数额接近，系合同双方可预见的最大损失的客观反映。因此，以约定的违约金或第二次出售的价格，并结合高珍秀的付款比例来确定八润通公司应当承担的损失既客观又符合法律规定。一审判决的违约金和赔偿经济损失的数额已经超过了双方的合同总价，不符合法律规定。 高珍秀辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，一审法院以高珍秀提起诉讼的时间即2019年2月29日作为涉案房屋评估节点，符合法律的规定。高珍秀与李晓晨于2016年9月18日签订购房合同，约定全部购房款为95万元，并收取高珍秀70万元，但八润通公司因利益驱动于2017年3月3日将涉案房屋卖与案外人，且隐瞒事实直至2018年12月29日。青岛地区自2016年5月至2018年10月期间房屋持续上涨，八润通公司与李晓晨故意隐瞒卖房事实长达两年，致使高珍秀丧失了买房的最佳时机，加上高珍秀为履行合同将一生积蓄70万元全部支付了购房款，且八润通公司一直未返还购房款，使高珍秀丧失再次购买房屋的能力，因此，将2018年12月29日作为高珍秀实际损失的评估节点更符合事实及法律规定，高珍秀以提起诉讼的时间即2019年2月29日作为实际损失的评估节点，相比2018年12月29日房屋的价格明显下降，对八润通公司更为有利。其二，八润通公司主张以其将涉案房屋卖与案外人的时间作为确定高珍秀实际损失的时间节点没有事实及法律依据。在涉案房屋价格快速上涨的情况下，八润通公司因利益驱动将涉案房屋卖与案外人且故意隐瞒卖房事实，致使高珍秀的损失进一步扩大，高珍秀在履行合同过程中不存在任何过错。如果以涉案房屋转让给第三人的时间作为房屋的评估时间节点将会使高珍秀的损失无法获得弥补，但八润通公司却会因其违约的不诚信行为而获得利益。八润通公司作为长期在青岛地区从事房地产工程建设的商事主体，对涉案房屋价格上涨有明确预期，结合购房合同明确约定“缴清全款前如房价有所涨跌不影响本合同”的事实，八润通公司主张评估机构就涉案房屋评估的价值超出其预期没有事实依据。高珍秀出于适当弥补损失及综合考虑八润通公司的实际履行能力等各方面因素未要求八润通公司赔偿全部损失，不违反事实及法律规定。二、李晓晨对八润通公司的债务应承担连带责任。八润通公司为一人有限责任公司，李晓晨收取高珍秀支付的购房款，八润通公司向高珍秀出具收款收据，且将收取的10万元购房款用于偿还李晓晨个人欠王爱国的债务，显然李晓晨与八润通公司存在着资产混同，且李晓晨并未出具证据证明其财产独立于公司财产。一审判决后，李晓晨并未提起上诉，一审判决对李晓晨已发生法律效力，李晓晨对八润通公司的债务承担连带责任。 李晓晨未到庭，亦未提交书面答辩意见。 高珍秀向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除高珍秀与李晓晨签订的《购房合同》；2.判令八润通公司和李晓晨共同返还高珍秀购房款70万元；3.判令八润通公司和李晓晨共同支付高珍秀违约金20万元；4.判令八润通公司和李晓晨共同赔偿高珍秀损失暂计80万元（最终按评估计算）；5.本案诉讼费由八润通公司和李晓晨承担。 一审法院认定的事实：1.2016年8月6日，高珍秀（买方、乙方）与李晓晨（卖方、甲方）通过协商签订了《购房协议》。合同约定：经双方协商由乙方认购甲方顶账房颐海蓝湾小区x号楼x单元x户（东户）一套，面积为121平方，三室一厅二卫民宅。总售价为95万元，现首付60万元，余款分两次付清，第一次在两个月内付20万元整，第二次在两年内付清余款15万元。如房价后有涨价，不影响本协议所定。第二次两年内付的款项不予计息。一切事项均从本协议签定（约）之日起生效。高珍秀、李晓晨均在协议书上签字捺印。 2.2016年9月18日，高珍秀（乙方）与李晓晨（甲方）在王爱国的证明下再次签订《购房合同》，合同载明：经王爱国同志介绍，甲乙双方共同协商同意乙方购买甲方顶账房一套，地址：青岛市黄岛区长江路与连江路交汇出（处）的颐海蓝湾小区x号楼东户x单元x户面积为121平方总价为95万元整人民币，乙方现付给甲方70万元人民币，剩余25万元整人民币网签时再付给甲方10万元整人民币，剩余15万元人民币在三年内付清并不计息，再（在）交清全款前如房价有所涨跌不影响本合同，如甲方失约反悔，甲方应付乙方失约金贰拾万元到网签时甲方应积极配合乙方办理不得拖延双方应严格遵守本合同互守信誉。高珍秀、李晓晨、证明人王爱国均在合同上签字捺印。 3.2016年7月13日，八润通公司向高珍秀出具工商服务业统一收款收据，项目为颐海蓝湾，金额3万元，收款人为李晓晨，加盖八润通公司财务专用章。2016年7月19日，八润通公司向高珍秀出具工商服务业统一收款收据，项目为颐海蓝湾，金额7万元，收款人为李晓晨，加盖八润通公司财务专用章。2016年7月21日，李晓晨向高珍秀出具收到条，载明：今收到：高珍秀购买李晓晨顶账房一套颐海蓝湾小区房x号楼x户x户，交纳预付款100000元。 4.2016年8月6日，高珍秀通过其中国农业银行账户向李晓晨xx账户转账500000元。2016年9月13日，高珍秀通过其中国农业银行账户向王爱国xx账户转账80000元。2016年9月16日，王爱国向高珍秀出具收到条，载明：经王爱国介绍，李晓晨将其位于青岛市黄岛区颐海蓝湾小区的工程款抵账房16号楼1单元201户作价95万元卖给高珍秀，由高珍秀先行向李晓晨支付70万元房款，其中，因李晓晨尚欠王爱国人民币10万元，经王爱国与李晓晨协商并经高珍秀同意，由高珍秀将房款中的10万元直接支付给王爱国作为李晓晨偿还王爱国的债务。鉴于上述事实，现本人（王爱国）已收取了高珍秀代李晓晨支付的现金10万元。 5.高珍秀提交的国家企业信用信息公示系统显示八润通公司的股东及法定代表人均为李晓晨，投资类型为自然人独资，系在营企业。 6.高珍秀提交其与李晓晨（手机号138××××1639）之间的微信聊天内容，其中2018年8月22日下午，高珍秀称“李总你抓紧时间给我办办房子！”；2018年8月30日下午，高珍秀称“李总你好！你家大娘好些了吗？你抓紧时间给我办办网签吧！不要再拖你的活也干完了，你想什么时候给我办？有什么事咱俩见面聊可以？”；2018年9月23日、2018年9月26日高珍秀再次联系李晓晨；2018年11月30日上午，高珍秀称“李总，俺邻居明天去拿钥匙了，我得房子事你还得拖到什么时候办？”、“你抓紧时间给我办办吧不！不要拖了那天都有拿钥匙得了不要拖了不就和开发商签合同么你进快给我个信我等你回话！”，李晓晨称“OKOK”；2018年12月10日、2018年12月28日、2018年12月29日高珍秀仍在不断催促李晓晨给回信，2018年12月30日高珍秀在微信中要求李晓晨马上给钱。 7.高珍秀提交青岛颐和海置业有限公司与王元政于2017年3月3日签订的《青岛市商品房预售合同》，该合同载明王元政向该公司购买黄岛区连江路939号《颐海蓝湾14-20、22-24号楼》内17栋x单元x层x户，总房价款为1122667元。高珍秀称其购买的涉案房屋原座落为黄岛区户，现为x号楼x单元x。八润通公司和李晓晨对于该网签合同的真实性无异议，认为可以证明2017年3月3日涉案房屋售价为1122667元。高珍秀提交2019年2月14日其与王元政之间的通话录音，拟证明王元政自李晓晨手中购买的上述房屋，王元政称也是2016年购买的，并已经网签。 8.庭审中高珍秀称其于2018年12月29日要求交房时，售楼处工作人员告知其房主为王元政，高珍秀方得知涉案房屋已经出售给王元政。高珍秀主张解除合同时间为高珍秀起诉的时间。庭审中八润通公司、李晓晨同意解除合同，但认为解除时间应为2017年3月3日，八润通公司、李晓晨称并未通知过高珍秀解除合同。 9.庭审中一审法院向高珍秀释明是否需要对其所主张的损失进行鉴定，高珍秀当庭申请鉴定，并明确鉴定的基准日为2019年2月19日，八润通公司、李晓晨当庭表示按照2017年3月与王元政所签订的合同价格即1122667元确定房屋差价。2019年4月26日，高珍秀提交鉴定申请，申请对黄岛区连江路939号颐海蓝湾小区x号楼x单元x户房屋2019年2月19日的市场价值进行评估，一审法院依法委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行评估，经评估2019年2月19日涉案房屋市场价值总价为247.05万元。高珍秀对此予以认可;八润通公司和李晓晨对此不认可，理由是估价结果没有相应的计算依据，没有价格支撑依据，无法确认该结果的客观性；该报告的评估价值、时间节点为2019年2月19日，高珍秀以此时间节点进行评估申请，不符合法律规定，不能作为定案依据；本案中，双方订立的合同价格是95万元，而本次评估价为247万元，这绝对不是八润通公司、李晓晨能够预见的，而且该房屋另行出售的合同价格为112万元，所以可预见的损失，最多也不会超过这个价格，本案中的可得利益损失，应以前后之间合同的差额来确定是最科学合理的。本次评估高珍秀支付费用12882元，高珍秀主张由八润通公司和李晓晨承担；八润通公司、李晓晨认为该费用应由高珍秀自行承担。 10.一审的第一次庭审中，高珍秀要求按照房屋评估的差价减掉20万元作为损失数额。高珍秀在鉴定后并未变更诉讼请求。 11.八润通公司和李晓晨提交八润通公司与青岛颐和海置业有限公司签订的《门窗安装施工合同》，合同第六条约定付款方式为商品房抵顶工程款。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据八润通公司、李晓晨提交的证据，可以确定八润通公司与青岛颐和海置业有限公司之间存在建设工程合同关系，青岛颐和海置业有限公司用商品房抵顶八润通公司的工程款，可见涉案房屋系属于八润通公司的顶账房。李晓晨作为八润通公司的法定代表人，与高珍秀签订房屋买卖合同，将位于黄岛区户（现为x号楼x单元x户）的顶账房屋卖给高珍秀，并收取高珍秀支付的房款70万元，李晓晨出售房屋的行为应视为职务行为，八润通公司应受涉案房屋买卖合同的约束，并承担相应的法律责任。李晓晨与高珍秀先后签订购房协议、购房合同，两份合同的内容均是针对涉案房屋的买卖，故应按照时间顺序，以2016年9月18日的购房合同为准。八润通公司、李晓晨收取70万元房款后并未按照合同约定办理网签，根据合同约定，剩余25万元房款网签时再付给10万元，剩余15万元在三年内付清并不计息，因八润通公司、李晓晨将涉案房屋卖给王元政并于2017年3月3日办理了网签手续，故高珍秀之购买涉案房屋的目的无法实现，八润通公司、李晓晨的不诚信行为构成根本违约；因合同约定的条件未成就导致高珍秀未支付剩余房款，不属于高珍秀的过错。高珍秀要求解除《购房合同》，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据一审庭审查明的事实，高珍秀于2018年12月29日从售楼处得知涉案房屋已另售他人，并于2019年2月19日提起诉讼，高珍秀主张涉案房屋买卖合同自起诉之日解除；八润通公司、李晓晨认为应自2017年3月3日解除合同，但其在将涉案房屋卖与他人后并未通知高珍秀解除合同，在高珍秀多次联系催促办理房屋网签事宜的过程中，仍然隐瞒该事实，故在八润通公司、李晓晨未向高珍秀发出解除合同通知的情况下，高珍秀主张自起诉之日解除合同，符合法律的规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，守约方有权要求违约方赔偿损失。八润通公司系一人有限责任公司，李晓晨收取高珍秀支付的房款，八润通公司向高珍秀出具部分房款的收款收据，可见李晓晨与八润通公司存在财产混同，李晓晨未证明其财产独立于公司财产，故应对公司债务承担连带责任；高珍秀要求八润通公司和李晓晨共同返还高珍秀购房款70万元，符合法律规定，一审法院予以照准。高珍秀要求八润通公司和李晓晨共同支付违约金20万元，符合合同的约定，一审法院予以照准。高珍秀要求八润通公司、李晓晨赔偿损失80万元，因八润通公司、李晓晨根本违约导致涉案房屋买卖合同被解除，高珍秀要求按照评估的2019年2月19日的市场价值即2470500元计算房屋差价损失，八润通公司、李晓晨主张按照2017年3月3日出售房屋的价格即1122667元计算差价损失，一审法院认为其在2017年出售涉案房屋的价格仅仅能代表当时的房屋实际售价，因其刻意隐瞒房屋已另行出售、并且持续近两年的时间未返还高珍秀所支付的购房款，上述不诚信的行为使高珍秀的损失进一步的扩大，按照2017年3月3日的出售价格不足以弥补高珍秀的损失；且双方签订合同时明确约定“交清全款前如房价有所涨跌不影响本合同”，可见八润通公司、李晓晨对于房价出现波动存在预期，故八润通公司、李晓晨主张无法预期房屋差价损失的主张一审法院不予采信。综上，因八润通公司、李晓晨的违约行为导致涉案房屋买卖合同被解除，至合同解除时涉案房屋增值1520500元，结合高珍秀已支付房款（70万元）占应付房款（95万元）的比例，高珍秀的房屋增值部分损失按照1120368元较为合理，除违约金外，高珍秀要求赔偿其损失800000元，未超出其损失范围，符合法律规定，一审法院予以支持。高珍秀因评估支出鉴定费用人民币12882元，该费用系八润通公司、李晓晨违约所造成的，应由八润通公司、李晓晨承担。综上，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除高珍秀与李晓晨于2016年9月18日签订的《购房合同》；二、八润通公司、李晓晨于判决生效后十日内返还高珍秀购房款人民币700000元；三、八润通公司、李晓晨于判决生效后十日内支付高珍秀违约金人民币200000元；四、八润通公司、李晓晨于判决生效后十日内赔偿高珍秀损失人民币800000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，保全费5000元，鉴定费12882元（高珍秀已预交），由八润通公司、李晓晨负担，其负担的费用于判决生效后十日内支付高珍秀。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院另查明，一审庭审笔录载明，高珍秀在明确其诉讼请求中第三项、第四项时陈述“鉴于被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，双方合同中约定的违约金远远不能弥补原告的损失，为此原告在追究被告违约金的同时，要求法院按照2019年2月19日房屋差价，增加违约金的数额按照房屋评估的差价减掉200000元”。二审期间，高珍秀对其在一审庭审过程中要求在实际损失与违约金的差额范围内对违约金数额进行调整的事实予以确认。 本院再查明，高珍秀在鉴定后未根据房屋估价报告补缴诉讼费用。 本院查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一审判决八润通公司承担的违约责任是否适当。 首先，关于本案中高珍秀的房屋增值损失问题，八润通公司主张以2017年3月3日其向案外人出售房屋的价格作为衡量高珍秀房屋差价损失的标准，本院认为，因高珍秀系守约方，八润通公司、李晓晨在已与高珍秀签订购房合同并收取购房款70万元的情况下将涉案房屋另售他人系恶意违约，且其刻意隐瞒违约事实，继续长期占用高珍秀购房款，导致高珍秀损失扩大，以2017年3月3日为节点的房屋市场价格不足以弥补高珍秀的损失。2016年9月18日双方签订的购房合同中约定“交清全款前如房价有所涨跌不影响本合同”，应视为合同双方对涉案房屋可能产生的价格波动已有所预见，故一审法院以双方涉案购房合同解除时间为节点，确定高珍秀涉案房屋增值部分损失为1120368元并无不当。 其二，关于八润通公司应承担的违约责任的范围，八润通公司主张高珍秀在一审庭审中放弃了违约金，并未提交证据证明。一审庭审笔录载明高珍秀将其诉讼请求第三项“判令八润通公司和李晓晨共同支付高珍秀违约金200000元”、第四项“判令八润通公司和李晓晨共同赔偿高珍秀损失暂计800000元（最终按评估计算）”明确为“按照2019年2月19日房屋差价，增加违约金的数额按照房屋评估的差价减掉200000元”，其真实意思系按照涉案房屋评估差价调高违约金的数额以覆盖其损失，因双方约定的违约金数额明显低于高珍秀房屋差价损失，又因高珍秀未在涉案房屋评估价值确定后补缴诉讼费，故对其违约金数额的支持应以不超出其损失范围且与已缴纳诉讼费的范围一致为限。一审判决八润通公司支付高珍秀违约金200000元，并赔偿损失800000元，与上述范围相符，并未导致高珍秀双重获偿，可予维持。 综上所述，八润通公司的上诉请求不能成立，应予驳回； 一审法院判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由青岛八润通工程配套有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 潘红燕 二〇二〇年五月二十一日 法官助理钟速成 书记员王繁 书记员国莹莹