贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终583号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王军、何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋安敏，男，1976年6月28日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：易靖，女，1979年2月5日出生，壮族，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称“新鼎公司”）因与被上诉人宋安敏、易靖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：撤销纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3217号民事判决，并依法改判本案或者发回重审；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原判认定《办证承诺书》系被上诉人的单方允诺，却以被上诉人作出允诺后上诉人仍不能履行义务为由认定上诉人需要承担违约责任，这与《办证承诺书》的内容自相矛盾，属于认定事实错误，适用法律错误。一、《办证承诺书》系被上诉人自愿签署，是被上诉人的真实意思表示。《办证承诺书》中明确承诺：“买受人不再要求出卖人为此承担除了协助买受人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记责任之外的任何责任并免除之前出卖人因此承担的民事责任。”该承诺内容清楚明确地载明了买受人自愿放弃向上诉人主张逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金的权利，且该承诺书并未体现上诉人以被上诉人放弃主张违约金权利为条件交付办理商品房转移登记有关文书；此外，该《办证承诺书》并非上诉人强行要求业主必须签署，在多起同类型案件中其他业主事实上也存在未签署《办证承诺书》的情形，因此本案中被上诉人应对自己在《办证承诺书》上签字捺印的行为承担相应的法律责任，被上诉人辩称不是其真实意思没有事实及法律依据。二、《办证承诺书》合法有效，依法应免除上诉人的违约责任。被上诉人自愿签署承诺书，承诺放弃免除本案合同履行过程中上诉人应承担的违约责任，并未违反法律、行政法规的强制性规定，并未损害第三人利益，不存在任何无效情形，依法应认定《办证承诺书》合法有效，应当作为裁判依据。原判认可承诺书是被上诉人对上诉人作出的单方允诺，显然是认可该承诺书的法律效力，因此该承诺书在本案中应产生相应的法律后果，即免除上诉人的违约责任，但是原判在未否定承诺书法律效力的情况下作出完全相反的认定，其认定逻辑明显矛盾，导致认定事实错误，适用法律错误。三、《办证承诺书》系被上诉人单方允诺自愿放弃向上诉人主张违约金的权利且并未附加任何条件。被上诉人在《办证承诺书》中承诺，被上诉人不再要求上诉人为此承担除了协助被上诉人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记责任之外的任何责任并免除之前上诉人因此承担的民事责任。从该承诺的内容可知，被上诉人承诺的内容有两点：一是免除承诺书签署之前上诉人应承担的违约责任，二是免除办证承诺书签署之后上诉人除了协助被上诉人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记责任之外的任何责任，且承诺中并未以附加任何条件，其意思表示非法明确，并无任何歧义，但原判却以被上诉人作出单方允诺后上诉人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的义务为由认定上诉人应承担违约责任，明显无事实及法律依据。被上诉人宋安敏、易靖答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。原审原告宋安敏、易靖向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房价款344288元为基数，按照日万分之三计算自2017年1月1日起至被告实际履行交付之日止，暂计至起诉之日为96262.92元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月19日，原告与被告签订了合同编号为2015001374号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县新鼎大商汇A4-2栋1单元5层1号商品房，建筑面积141.34平方米,套内建筑面积127.01平方米，该商品房总价款为344288元。合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将购房款全部支付给被告。被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已严重违约，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请。原审被告新鼎公司辩称，第一、违约金的主要功能和作用在于“填平损失”，兼具一定的惩罚性，但违约金责任的承担须以存在实际损失为前提，本案中被告的违约行为并未给原告造成实际损失，因此被告不应承担违约责任。本案中原告不存在实际损失，被告不应承担违约责任，双方约定的所谓“违约金”其实质是损失赔偿的计算方法，因此原告应当举证证明其实际损失。且交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，并非不能交付，迟延履行不影响原告合同目的的实现，被告在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。第二、假定被告需向原告支付一定数额的违约金，应参照案涉商品房的租金损失对违约金进行调整比较公平合理，因为不能在约定期限内办理案涉商品房转移登记的有关文书属于轻微违约。另外，被告一直遵循诚实信用原则履行合同，逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书实非被告过错，被告违约的原因在于政府市政道路建设、或没有按期完成供电线路建设以及拆迁补偿等工作，被告未能如期取得案涉商品房初始登记，本案违约并非被告的过错导致，也未给原告造成实际损失，故原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。综上所述，本案中违约金的赔偿以损失存在为前提，但被告的行为并未给原告造成实际损失，故原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据。退一步讲，假定人民法院最终认定被告应承担违约责任，也应基于公平和诚实信用原则参照房屋租金对违约金进行调整。一审法院认定事实：2015年8月19日，原告与被告签订了合同编号为2015001374号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县新鼎大商汇A4-2栋1单元5层1号商品房，建筑面积141.34平方米,套内建筑面积127.01平方米，该商品房总价款为344288元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款。截止本案庭审时，根据双方合同的约定，被告新鼎公司除案涉房屋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。另查明，2019年6月23日，原告向被告出具了一份办证承诺书，该承诺书主要内容载明：“原、被告双方签订合同时，因国家颁布了《不动产登记暂行条例》，由此导致孙动产机构的改革和调整，加之各种客观情况的发生，影响了房开商办理并取得商品房所有权初始登记。合同履行的客观情况发生了变化，原告要求被告在约定期限取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书已无现实意义。现被告已经取得了合同项下商品房的所有权初始登记，可以交付办理商品房转移登记的有关文书，也愿意协助原告共同完善相关办证资料。为此，原告承诺因被告出于其不可控制的各项因素致使逾期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不再要求被告为此承担除了协助原告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记责任之外的任何责任并免除之前被告因此承担的民事责任，并承诺原告愿意积极与被告配合并按照不动产登记部门的要求提供真实、完整的资料，按照不动产登记部门的要求及时缴纳各种税费。若原告提供资料不完整、不真实导致不能办理商品房转移登记的，一切后果由原告承担。”本案一审争议焦点：1、被告新鼎公司未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；2、被告新鼎公司主张违约金过高能否调减，违约责任如何承担，违约金计算的起止时间如何确定；3、承诺书是否对被告构成免责事由。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备,该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据原被告双方签订的合同约定，被告庭审中提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变新鼎公司已违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记或转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告新鼎公司亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记相关文书的条件，被告新鼎公司的行为已经构成违约。二、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告新鼎公司申请一审法院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，一审法院不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张一审法院亦不予采纳。三、关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登记相关文书，应以通知时间作为计算截止日期的抗辩意见，该“通知记录”原告质证不予认可，原告认为被告是附不平等条件的电话通知且不是告知商品房转移登记相关文书，经一审法院核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告方案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理涉案商品房转移登记相关文书的进一步磋商，并不能证实被告已经能够履行、已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务，且与原告提供的被告质证认可合法性、真实性的证据“视听资料”中的部分视频内容相互印证。庭审中被告虽出示案涉房屋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记或通知记录、视听资料中被告员工所述的“大证”），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容约定并不一致，故对被告抗辩称应以该电话“通知日期”作为计算违约金的截止时间的该项抗辩意，一审法院亦不予采纳。四、关于承诺书是否对被告构成免责事由的问题。被告诉讼中抗辩称原告已向被告签署了承诺书，承诺免除被告逾期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，因此在本案中被告不应承担相应的违约责任的意见。原告于2019年6月23日向被告出具承诺书后，截止本案庭审时被告仍不能提供证据证实除可交付案涉房屋初始登记外的转移登记的有关文书，该承诺书系被告提供给原告签署，系原告对被告行为的单方允诺，且原告作出该允诺意思表示后，被告仍不能履行该承诺书中“被告已经取得了商品房的所有权初始登记,可以交付办理商品房转移登记的有关文书”的义务，故对被告以承诺书作为不应承担相应的违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋安敏、易靖支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款344288元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程A4-2栋1单元5层1号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告宋安敏、易靖之日止。案件受理费2206元，减半收取1103元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，是否应根据被上诉人签署的《办证承诺书》免除上诉人应当承担的违约责任。经查，被上诉人签字的《办证承诺书》已明确载明了其免除上诉人逾期取得商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。该承诺系上诉人对自身民事权利的处分，不违反法律规定。上诉人基于该承诺书提出的免责抗辩，二审予以采纳。被上诉人未提交充分证据推翻该《办证承诺书》所证明的内容，该承诺书也未被依法撤销，故对被上诉人辩称的该承诺书免责内容不是其意思表示的主张不予采纳。因此，被上诉人请求判令上诉人向其支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的主张没有权利基础，二审不予支持。综上所述，新鼎公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定的事实清楚，但法律适用错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初3217号民事判决；二、驳回被上诉人宋安敏、易靖的原审诉讼请求。一审案件受理费1103元，二审案件受理费2206元，由被上诉人宋安敏、易靖负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年五月七日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮