山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3108号上诉人（原审原告）：王莉，女，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：尹凤，山东居高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘广鑫，山东齐邦律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人济南康都置业有限公司（以下简称康都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法改判或发回重审;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与另一案件中原告高滨均是与被上诉人签订的商品房买卖合同，购买的均是和信大厦公寓式1单元，房屋的面积均为46.96平方米，且合同中约定的交房日期均为2015年12月31日之前，不同的是另一原告购买的是5楼515室，而上诉人购买的是10楼1007室。根据市场行情及常理可知，上诉人所购买的商品房的条件要优于另一案件原告所购买的商品房，假若上诉人对其商品房进行评估，其评估的租金价值应比另一原告的商品房租金价值高。上诉人愿意以低于其实际租金价值的标准主张因被上诉人违约造成的损失确定违约金数额，并无不当。虽然被上诉人在庭审中对与本案系同一法律关系的另一原告提供的《房地产估价报告》提出了质疑，但是被上诉人并未在法定期限内重新进行评估，应视为被上诉人对该份《房地产估价报告》的内容及适用标准系认可的。退一步来说，法官也可以根据常理及公平合理的原则作出判决。但是法官的要求让当事人无所适从，其要求每个案子认定的租金都必须经过评估鉴定，申请评估的是租金，但指定的评估公司却按房屋的价值来收取评估费，这要求及收费完全不合理，增加了当事人的麻烦。且在本案中，上诉入的诉求依照与另一案件中原告高滨的《房地产估价报告》也同样可以证明上诉人的实际损失，不能苛求同样性质的每个案子都必须做评估，以此来增加当事人的诉讼成本。2.上诉人在本案的诉讼请求中计算的租金价值标准为2200元/月，不仅低于实际鉴定后的租金价值，更低于与本案系同一法律关系的另一原告所作的租金价值评估。根据与本案系同一法律关系中另一案件中原告所提供的《房地产估价报告》结果:估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为:2322元/月、2565元/月、2693元/月。根据上述结果可知，上诉人按照2200元/月的租金价值计算因被上诉人违约造成的损失并无不当。3.一审法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求明显错误。《商品房买卖合同》对于开发商迟延交楼的违约责任约定了相关赔偿条款，一审法院如不支持上诉人要求增加的赔偿责任，起码也应该按照合同的约定进行判决。但驳回上诉人全部诉讼请求明显错误，不排除存在偏袒开发商的故意。综上，请求二审法院撤销一审民事判决书，改判或发回重审。康都公司辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王莉向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令康都公司向王莉赔偿逾期交房违约金增加至84700元及利息暂计381元（以84700元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率，自2019年3月15日计算至上述赔偿金付清之日）；2.本案诉讼费用由康都公司承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，王莉与康都公司签订商品房买卖合同一份，约定王莉购买康都公司开发的和信大厦公寓式办公X号商品房。商品房建筑面积46.96平方米，价款为546614元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人自发生之日起30日内告知买受人的；2.为遵守、配合政府法规的实施、县级以上政府及其职能部门政策的变化或县级以上政府及其职能部门的行政行为而形成的延误。因出卖人无法预见和控制的客观原因及不可抗力（包括但不限于交通管制、市政停水、停电、政府指令终止、暂停施工、爆发流行性传染病等）造成工期延误的……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当自协助出卖人办理完毕合同撤销、结算银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。合同签订后，王莉按约定向康都公司支付了房款1010923元。2019年3月15日，王莉向康都公司签署了《房屋交接书》。王莉与康都公司当庭确认，康都公司逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月15日，计1169天。本案在审理过程中，王莉申请对涉案商品房自2017年1月1日至2019年3月15日期间的租金进行评估。本院依法进行了委托，2019年8月5日我院技术室以“接山东裕丰资产评估有限公司书面通知，称‘申请人经多次催促，未缴纳评估费用’，故退回案件’”为由，终止本案的鉴定工作。案外人高滨自行委托山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行了评估。2019年9月11日，该鉴定机构分别作出鲁蓝禾房估字[2019]第0031、0032、0033号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在价值时点2016年12月31日、2017年12月31日、2019年9月6日租金的市场价值分别为：2322元/月、2565元/月、2693元/月。庭审中，王莉要求参照上述评估结果计算违约金。经质证，康都置业对上述估价报告的真实性无异议，认为原告提供的评估报告不是涉案房产的报告，无参照性，且该报告内容模糊，参考标的物不明确，时间节点不具体，故不认可该鉴定报告。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王莉与康都公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，王莉依约向康都公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。而康都公司未能按合同约定的期限即2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付王莉使用，且无法定免责事由，构成违约，应承担违约责任。康都公司于2019年3月15日将涉案商品房交付王莉，王莉与康都公司当庭确认逾期交房期间为2016年1月1日至2019年3月15日，计1169天，故予以确认。本案当事人争议的焦点是，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低，是否应予调整。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金进行了约定，现王莉主张双方之间约定的违约金低于造成的损失，并要求参照山东蓝禾资产房地产土地评估有限公司对和信大厦公寓式办公1单元5楼515室租金的市场价值进行的估价重新计算其实际损失，但参照物与涉案房屋楼层、位置等均不相同，且王莉的诉求数额亦不完全按照估价报告计算所得，康都置业又不认可，故王莉的诉求证据不足，本院不予支持。判决：驳回王莉的全部诉讼请求。案件受理费1926元，由王莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明：一审法院（2019）鲁0105民初2305号李波、李成宪与康都公司商品房预售合同纠纷一案中，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对康都公司逾期交房期间（2015年12月31日至2019年3月22日）与济南和信soho公寓X房间同地段、同类型的房屋租金进行评估。该机构于2019年9月5日出具价格评估报告，价格鉴定意见：与济南和信soho公寓X房间同地段、同类型的房屋在（2015年12月31日至2019年3月22日）期间的租金价值为83628元，折合月租金约为2132元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人对涉案合同合法有效和逾期交房的期间均无异议，本院予以确认。关于逾期交房违约金是否予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，涉案房屋与另案[（2019）鲁0105民初2305号]所涉房屋位于同一栋楼，房屋面积相同，参照（2019）鲁0105民初2305号的房屋的租金标准即每月2132元，涉案房屋逾期交房1169天，租金损失数额为83076元，涉案合同约定的逾期交房违约金为最高不超过合同买受人已付款部分546614元的百分之一即5466.14元，涉案合同约定的违约金最高限额明显低于逾期交房给买受人造成的损失，因此王莉要求对逾期交房违约金进行调整符合上述法律规定。关于如何调整违约金的问题。双方在逾期交房违约责任已经约定了违约金的计算方法，即自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，据此违约金数额为63899元（546614元×1‰×1169天），该违约金数额能够弥补王莉因康都公司逾期交房造成的损失，康都公司应予支付。一审判决驳回王莉要求调整违约金的请求不当，予以纠正。关于王莉主张的违约金外的利息，因违约金已涵盖其损失，再行主张利息没有依据，不予支持。综上所述，王莉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初2595号民事判决；二、被上诉人济南康都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王莉逾期交房违约金63899元；三、驳回上诉人王莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1926元，由上诉人王莉负担480元，被上诉人济南康都置业有限公司负担1446元；二审案件受理费1926元，由上诉人王莉负担480元，被上诉人济南康都置业有限公司负担1446元。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二〇年五月十二日法官助理  周晓菲书 记 员  朱俞颖