广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7345号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路27号。 主要负责人：黄福加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱伯伟，广西金和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：黄婧政，女，1978年12月29日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：黄庞统，广西合运律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：广西联航投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区秀厢大道18号。 法定代表人：张功科。 原审第三人（被执行人）：钦州振丰贸易有限公司，住所地：钦州市民安街93号楼。 法定代表人：廖汝平。 原审第三人（被执行人）：钦州中坤钢铁有限公司，住所地：钦州市赛格广场旁东方巴黎4楼3单元602室。 法定代表人：张梓琪。 原审第三人（被执行人）：广西华展投资有限公司，住所地：钦州市育才路民族师范对面。 法定代表人：卢海莲。 原审第三人（被执行人）：广西钦州信立达化工贸易有限公司，住所地：钦州市大世界商业广场C808号。 法定代表人：吴业刚。 原审第三人（被执行人）：张功科，男，1972年12月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原审第三人（被执行人）：卢海莲，女，1973年8月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人黄婧政、原审第三人广西联航投资有限公司（以下简称联航公司）、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲案外人执行异议之诉一案，不服南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：1、撤销(2018)桂0103民初5197号民事判决。2、依法改判，不能排除对钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目小区3单元804号房的执行。事实和理由：一、上诉人申请执行的标的物“红日国贸”项目是一个尚未完工的房地产在建工程项目。1、项目的现状是仅封顶，外墙、门窗、水电、电梯、消防等均未施工。后续还需要投入大量资金进行施工，然后才能进行质量检测，消防验收，再由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行五方验收，通过后才能交付使用。2、项目目前存在多重抵押状态，目前属于烂尾状态，土地和在建工程整体属于被执行人联航公司所有。并且存在多重抵押登记，除了登记在上诉人名下外，还登记在中国农业银行友爱支行、中国农业银行国贸支行等金融机构名下。3、项目房地产尚未具备商品房特性。被上诉人与被执行人联航公司签订的属于商品房预售性质的合同，不属于真正意义上的商品销售合同。二、法院对在建工程及土地的执行，应该整体执行，才能办理过户，才有可能盘活项目，否则将导致标的物无法执行的困境，损害债权人的合法权益，也不利于减轻债务人的负担。1、本案项目主体工程、外墙、水电、消防、电梯等附属设施均不具备验收条件，也不可能交房给被上诉人。项目属于一个尚未完工的不动产，没有后续资金的注入，就会永远烂尾下去，被上诉人也不可能得到房子居住。2、如果法院排除“红日国贸”项目小区3单元804号房的执行，将导致建工程项目无法整体对外拍卖，将严重损害上述人合法债权权益。三、一审法院适用法律错误。本案属于尚未完工，已经烂尾多年的房地产项目，不具备商品房性质，所以被上诉人和被执行人所签订的购买合同，性质不属于商品房销售合同。应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应适用第二十九条的规定。 黄婧政辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。黄婧政在法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且支付了全部的购房款，所购的商品房用于居住且黄婧政名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定中的“法律、司法解释另有规定的除外”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，黄婧政就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应维持原判。 联航公司、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲没有书面的答辩意见。 黄婧政向一审法院提出的诉讼请求：一、依法撤销南宁市青秀区人民法院对位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区3单元804号商品房的查封、拍卖和执行；二、本案的诉讼费由长城公司承担。 一审法院认定事实：长城公司与联航公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、张功科、卢海莲借款合同纠纷一案，一审法院于2015年6月5日作出（2015）青民二初字第71-1号民事裁定书，查封了案涉“红日国贸”项目（该项目由南宁市西乡塘区人民法院于2015年5月5日首先查封）。2015年12月27日一审法院作出（2015）青民二初字第71号民事判决书以及2016年7月7日作出（2015）青民二初字第71号民事裁定书，确认位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目已办理抵押登记手续，长城公司对上述项目享有抵押权，同时判令联航公司向长城公司偿还借款本金3000万元及罚息、违约金、复利；长城公司有权对钦州市国土资源局出具的钦市他项（2013）第342号、第343号他项权证下土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；长城公司有权对钦州市住房和城乡建设委员会出具的钦房建在押字第201300000046号、第201300000048号他项权证下房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲对联航公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书于2016年12月29日已经发生法律效力。一审法院据此作出（2017）桂0103执第512号执行裁定书、发出《公告》。在执行过程中，黄婧政提出异议申请，一审法院于2018年2月26日作出（2018）桂0103执异38号执行裁定书，裁定驳回黄婧政的异议请求，黄婧政于2018年4月25日签收裁定书，并于2018年5月11日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 2014年11月16日，黄婧政与联航公司签订了《商品房买卖合同》，约定联航公司将红日国贸3单元804号房屋出售给黄婧政，房屋总价为157229元。黄婧政于2014年9月27日支付了全部购房款，并缴纳了房屋契税。 2018年4月27日，钦州市不动产登记局出具《证明》，载明：经我局于2018年4月27日查核，黄婧政在我局无房屋权属档案。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的买受人物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，黄婧政在人民法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了全部购房款，且经钦州市不动产登记局查核，未查到黄婧政名下有其他住房。综上，黄婧政对案涉房屋享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，对其诉讼请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：解除对位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区3单元804号商品房的查封、拍卖和执行。案件受理费100元，由长城公司负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明以下事实：1、长城公司、中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行、中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行分别于2014年11月12日、11月13日注销了位于钦州市交汇处“红日国贸”项目的在建工程抵押登记（他项权证号：钦房建在押字第201300045号；他项权证号：钦房建在押字第201300046号；他项权证号：钦房建在押字第201400066号；他项权证号：钦房建在押字第201400067号）抵押物中的部分住宅的抵押登记，其中包括本案涉案房屋（即位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区3单元804号商品房）。2、涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，许可证号为：钦房预售字第2014043号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,在人民法院查封涉案房产之前，黄婧政与联航公司签订了《商品房买卖合同》，此时涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，且抵押已注销，该《商品房买卖合同》合法有效。黄婧政已按合同约定支付了全部购房款，且经钦州市不动产登记局查核，未查到黄婧政名下有其他住房。综上，黄婧政对案涉房屋享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，可以排除执行。上诉人长城公司主张黄婧政与联航公司签订的《商品房买卖合同》性质不属于商品房销售合同，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而不适用第二十九条的规定，对此本院认为，虽然涉案房屋所在工程尚未完工，但涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，可以作为商品房预售。因此，黄婧政与联航公司签订的《商品房买卖合同》属于商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。长城公司的主张依法无据，本院不予支持。至于长城公司上诉所主张的如涉案房屋排除执行，则在建工程无法整体对外拍卖的问题，不是本案所审理的范围。 综上所述，上诉人长城公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文的表述不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 变更南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5197号民事判决主文为：不得执行位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”3单元804号房。 一审案件受理费100元，由上诉人长城公司负担。二审案件受理费3445元，由上诉人长城公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 骁 审判员 王文强 审判员 刘助建 二〇二〇年五月二十五日 书记员 张 静