广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初390号原告：李熠源，男，1994年11月1日出生，汉族，住所广东省丰顺县******雷公坪。公民身份号码：441************012。委托诉讼代理人：胡巡焕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：曹林照，男，1960年6月24日出生，汉族，住所广东省珠海市香洲区**************。公民身份号码：440************433。委托诉讼代理人：张志青，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告李熠源与被告曹林照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告李熠源的委托诉讼代理人胡巡焕、被告曹林照及其委托诉讼代理人张志青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李熠源向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年5月23日签订的租赁合同为无效合同；2.判令被告向原告返还租赁押金9万元并赔偿占有期间的利息损失3089元（以9万元为计算基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2019年5月24日起计至款项付清之日止，暂计至2020年3月6日为3089元）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月23日签订一份《租赁合同》，约定将位于珠海市横琴新区******、179号共两栋楼房出租给原告作为出租房、公寓民房、办公及其他商业配套等项目使用。合同签订后，原告按约定支付了押金9万元。实际上，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证及主管部门批准建设证明，被告也向原告确认了案涉房屋没有合法的报建手续。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，以上合同系无效合同，鉴于《租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告收取的押金应当返还。为维护原告合法权益，特提出以上请求，请法院予以支持。被告曹林照辩称，1.案涉房产因历史原因尚未办证属实，原告对此明知且系有意租赁。案涉租赁房屋系历史原因未能取得房地产权证，该历史原因并不是被告一间房屋如此，横琴很多房屋都有如此情形。在建设该两房屋前，被告等均提出了报建申请。该申请得到了珠海市香洲区横琴镇富祥湾社区*民委员会深井村居民小组以及珠海市香洲区横琴镇富祥湾社区*民委员会的批复，后村居民小组、居委会有无向相关职能报建，曹林照等就无法得知了。截止日前，村居民小组、居委会仍承认曹林照等对案涉房产的所有权。对于上述情况，原告在签约之初就是非常清楚的，被告并没有予以隐瞒。原告非常看好横琴未来旅游业的发展和租赁市场租金走高的趋势，所以就在横琴大量租赁物业蓄势待发。考虑到成本问题，原告便租赁了与案涉房屋相类似的部分物业。2.案涉租赁房屋自建成至今一直可以正常使用并对外出租。且案涉租赁房屋目前的装修也系上一租户进行的，案涉租赁房屋未办房产证，不影响案涉租赁房屋的正常使用。3.原告一直使用案涉租赁房屋，并未因案涉租赁房屋无产权证而受到影响。案涉租赁合同签署后，原告自2019年6月1日起便一直使用案涉租赁房屋，从未间断，并未因案涉房屋无产权证而受到丝毫影响。4.原告也有租赁其他类似房产，但因其投入资金进行了装修，因此仅对案涉租赁房屋的租赁合同提出确认无效。除租赁案涉租赁房屋外，原告也有租赁其他类似房产，但因其投入资金进行了装修，因此仅对案涉租赁房屋的租赁合同提出确认无效。5.原告起诉确认案涉租赁房屋无效系为其恶意违约找遮羞布。受疫情影响，全国的旅游受到影响，横琴岛也不例外。原告便不断以案涉房屋未办证为由要挟被告减免租金。在被告不能满足原告想法的情形下，便以案涉租赁房屋未办证为由要求解除租赁合同直至起诉要求确认租赁合同无效。被告认为，原告起诉确认租赁房屋合同无效系为其恶意违约找遮羞布，企图将疫情的不利影响强加给被告。6.原告在享受免租期4个月后，以案涉租赁房屋未办证为由确认租赁合同无效，对被告造成了重大损失。被告考虑到案涉租赁合同期限较长且原告表示将在三年后对案涉租赁房屋进行装修，被告便同意给予原告4个月的免租期。现原告享受了4个月的免租期后，在租赁期尚未满一年的时候解除为期12年的租赁合同，无疑会对被告造成重大损失。综述所述，案涉租赁房屋系历史原因不能办证，原告对此明知，现以此为由要求确认合同无效，明显有违诚信。案涉租赁合同也未影响原告的正常使用，现原告因受到疫情影响企图缩减投资战线进而恶意解约属于不诚信的行为，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.原告对被告提交的《珠海市私人住宅用地报建申请表》、《农村宅基地核准表》、《宅基地分配公示》、《宅基地分配公示》确认书等证据的真实性无异议，对其关联性不认可，认为相关材料没有有关部门审核，不符合宅基地申请核准程序规定，没有履行报建首选项。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。2.原告对被告提交的《证明》5份等证据的三性不予认可，认为未提供案涉房屋的产权证。本院认为，相关证据均有原件核实，且有相关部门加盖公章确认，故本院对上述证据的真实性予以确认，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。3.原告对被告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《解除合同协议书》、珠海供电局单据等证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不认可，认为与本案没有关联。本院认为，上述证据只是证明案涉房屋在之前与他人签订过租赁合同，与本案没有直接关联，故对上述证据不予采信。4.原告对被告提交的供电局单据、企业信息信用公示报告、聊天记录等证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不认可。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。5.原告对被告提交的证人证言等证据的真实性无异议，对其关联性不认可，认为证人与被告系亲戚关系，证人的陈述可信度低。本院确认上述证据的真实性，至于能否达到证明目的，应结合全案事实综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定将位于珠海市横琴新区******、179号共两栋楼房出租给原告作为出租房、公寓民房、办公及其他商业配套等项目使用，租赁期限自2019年6月1日至2029年5月30日，期满后无异议下基于本合同条例下自动续约两年。合同约定，2019年6月1日至2019年9月30日为免租期；第一、二年租金为38812元，第三年开始每年租金在前一年租金基础上递增百分之五；租赁押金为9万元。合同签订后，原告按约定支付了押金9万元，案涉房屋于2019年5月31日交付给原告使用。庭审中，原、被告确认：1.案涉房屋的租金实际支付至2020年1月份，2020年2月份开始没有支付租金，也没有交纳2020年1月份及之后的电费，截至2020年3月底，案涉房屋共拖欠电费及滞纳金为178号房2607.64元、179号房5799.13元。2.截至起诉之日，案涉房屋仍由原告管理，没有退还给被告。另查明，案涉房屋未办理报建手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案主要争议应为：案涉《租赁合同》的效力问题；案涉合同被确认无效后的责任承担问题。一、关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为，由于案涉房屋至今未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的有关规定，案涉《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。二、关于案涉合同被确定无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，原、被告签订租赁合同时，均未尽其应有注意义务，未审核案涉房屋产权情况，对于该合同无效，原、被告双方均有过错，均应承担相应的责任。据此，本案原告应腾退案涉房屋给被告，被告应向原告退还押金9万元。原告主张支付押金占有期间利息损失的诉请，于理无据，不予支持。至于涉及占有案涉房屋期间的占有使用费的支付问题，被告已另案主张，本案不予处理。综上，原告主张案涉《租赁合同》无效，要求返还租赁押金9万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持；超过部分，于理无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告李熠源与被告曹林照于2019年5月23日签订的《租赁合同》无效；二、被告曹林照于本判决生效之日起十日内向原告李熠源返还租赁押金9万元；三、原告李熠源于本判决生效之日起十日内腾退珠海市横琴新区******、179号房屋给被告曹林照；四、驳回原告李熠源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理。本案案件受理费24878元，由原告李熠源负担15元，由被告曹林照负担24863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 宁志红二〇二〇年五月六日法官助理 叶 萌法官助理 吕以杰书 记 员 张 露