上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初374号原告：钱蓓，女，1977年12月10日出生，汉族，住上海市。原告：叶峻，男，1976年12月1日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：钱蓓。原告：叶训山，男，1948年11月21日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：钱蓓。原告：吴静芳，女，1949年5月18日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：钱蓓。被告：上海家营物业管理有限公司，住所上海市。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：傅巍波，男。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。原告钱蓓、叶峻、叶训山、吴静芳与被告上海家营物业管理有限公司委托合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告钱蓓、叶峻、被告上海家营物业管理有限公司(以下简称“家营物业公司”)的委托诉讼代理人傅巍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱蓓、叶峻、叶训山、吴静芳共同提出的诉讼请求：1、判令被告家营物业公司支付2018年11月25日起至2019年6月21日期间的房租，共计人民币52000元(以下币种均为人民币)；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：系争房屋产权人为钱蓓、叶峻、叶训山、吴静芳。2015年11月1日，钱蓓与家营物业公司签订《房屋出租委托合同》，约定将四原告名下的上海市普陀区光新路480弄大隆花苑XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)委托给家营物业公司用于出租，委托期限不少于36个月且不超过44个月，每月租金6500元。自2015年11月25日起，家营物业公司应于每月25日以银行转账方式将房租转至钱蓓账户。合同履行期间，家营物业公司按约支付租金至2018年11月24日。2018年11月25日后，家营物业公司在无任何通知的情况下，不再向原告支付房屋租金。经多次催促，双方于2019年6月21日签署房东合同终止单。但家营物业公司仍未向原告支付2018年11月25日至2019年6月21日的房屋租金。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告家营物业公司辩称，根据房东合同终止单的内容，双方合同于2018年11月1日终止，不存在拖欠原告房租的情况。不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、钱蓓、叶峻、叶训山、吴静芳为系争房屋权利人。二、2015年11月1日，钱蓓作为委托方(甲方)，家营物业公司作为受托方(乙方)就系争房屋签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将系争房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房屋承租合同”；系争房屋建筑面积102.57平方米，房屋用途为居住；委托期自2015年11月1日起至乙方与“承租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日时止；合同期限为不少于36个月，且不超过44个月；该房屋的装修、附属设施和设备状况见附件二《物业交验单》，甲、乙双方同意附件二作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在委托期届满时向甲方交还该房屋的验收依据；本合同有效期内，甲方应在起租之日起给予乙方第一年40天的宽限期，第二年35天的宽限期，第三年35天的宽限期，以供乙方在此期间寻找客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权；以上宽限期自本合同签订后，在甲方起租之日起，由乙方享有；每年的宽限期起始时间与第一年相同；甲乙双方约定该房屋委托租金为每月6500元，乙方向甲方交付租金的方式为每月支付，在活动期内的租金支付方式为每月支付，乙方首次交付租金时间为2015年11月25日，此后每月25日交付租金；为了保障甲方租金的准时收取，在签订本委托合同后，甲方必须提供银行的储蓄卡，以便于乙方之合作银行根据乙方的授权，每月自动在约定的时间内，将房租转账至甲方储蓄账户中，甲方提供的银行储蓄卡的开户人为钱蓓；乙方应在委托期限届满后三日内返还该房屋，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收(参照合同二《物业交接单》)，并相互结清各自应当承担的费用；在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前解除合同：承租人未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方或承租人原因造成房屋主体结构损坏的；在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金累计超过两个月的(乙方发生迟延支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方)；以上情形提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方；违反合同的一方，应按月租金数额的两倍向另一方支付违约金，给对方造成损失(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。附件二物业交接单记载，基本家具家电设施(现状)：西门子冰箱1个，TCL彩电1个，长虹彩电1个，海尔洗衣机1个，美的空调2个，海尔空调1个，LG微波炉1个，太太抽油烟机1个，林内燃气灶1个，林内热水器1个，床2个，席梦思2个，书桌1个，衣柜2个，沙发1套3个，茶几1+2，电视柜3个，数字机顶盒2个，遥控2个，钥匙防盗门1把，房门1把，信箱1把；遥控器电视遥控2个，空调遥控3个。备注部分载明：不得租老人(60岁以上、10岁以下小孩)，不准合租，只租一家人，健身器1个，吧台、凳子各1个，物业费由租客承担513元，消毒柜博亚，音响一套(5+1)遥控器1个，DVD两台，DVD遥控2个，浴霸2个，优选带车的租客。三、2015年11月2日，家营物业公司经办人丁丁出具“此凭证证明，大隆花苑XXX弄XXX号XXX室租赁还包含以下家具：餐桌1个，餐椅6个，抽屉柜1个，吧台1个”。四、合同签订后，原告按约将系争房屋交付家营物业公司，家营物业公司实际支付租金至2018年11月24日。五、2018年10月底，原告提出合同期限即将届满，若家营物业公司不再续租，原告将收回房屋，家营物业公司表示同意。六、2018年11月7日，原告与家营物业公司经办人陈勇共同至系争房屋查看，准备办理房屋交接事宜。因家具缺失、损坏，原告对此提出异议。陈勇表示其无权处理，需要向公司汇报请示。七、2018年11月21日，钱蓓向家营物业公司工作人员樊雷发送短信称：“我爱我家的樊经理，你好，我是光新路XXX弄XXX号XXX室的钱女士，之前关于光新路房子的租赁事宜多次和您以及您手下房管人员陈勇联系，均未获得回复，在此通知您，我光新路房租已经到期，经检查，洗手间墙面漏水，房屋被私自排设管道，以及许多物品(附照片清单)缺失及损坏，已经严重违反了房屋租赁合同及相关法律的规定，请贵公司立刻出面处理，恢复房屋原貌并就我方已然造成的损失以及缺失损坏的物品进行解释及赔偿。请在一天之内与我联系并妥善处理问题。由于贵公司恶意拖欠结算时间造成我方房产空关租金损失的，我方将采取法律手段，特此通知。”损坏物品列明：1、西门子冰箱冰格拉坏一个；2、美的空调叶子板扳坏；3、卫生间台盆柜柜门坏。缺少物品为：1、转角书桌一张；2、电视柜二个(原整套家具配套购买的)；3、抽屉柜(四个木制)；4、健身器一台；5、数字机顶盒2个；6、空调遥控器1个；7、音响遥控器1个。需处理费用：1、物业费；2、水、电、煤尾数结清。并表示“还有有线电视因(应)长期拖欠已停机，也请处理一下。”2018年11月22日，樊雷回复“我已经上报公司协调这个事。”2018年12月3日，钱蓓再次向樊雷发送短信要求家营物业公司出面处理，并表示“请在2018年12月10日前与我联系并妥善处理上述问题。逾期未与我联系的话，那么由于贵公司恶意拖欠结算时间造成我方房产空关租金损失的，我方将采取法律手段。”樊雷回复称：“钱女士，此事我已上报公司客服部，对于租客给您造成的部分损失我们也深感遗憾，我们也暂扣租客押金等待合适时机预约您和租客我们三方对质造成这个情况的原因及当初(您交房给我们公司时、我们公司交房给租客时)三方分别交房时的真实回顾，再找清责任人进行三方协商解决，请稍安勿躁等待我的消息，谢谢。”对此钱蓓表示：“由于你方恶意拖欠解决我方租房问题满一个月，并且依旧不解决问题导致我方房屋不能出租，我将采取法律手段要求你方赔偿我本月的租金6500元以及上家房客对我房屋造成的损失。”樊雷称：“钱女士，我们没有您所谓的恶意拖欠解决，我方公司客服部和我、以及管家一直在沟通这个问题，因为原收房人(和您签约交接的经纪人)出房人(和租客签约交接的经纪人)均已离职，对于他们交接时房屋的状况我并不了解，需多方沟通，所以时间略长，这是其一；其二，我方在房屋委托到期时已经由管家交付与你房屋，并不影响你正常出租，您所谓的‘损失’也并不影响后续租客正常入住，只不知您是否挂牌出租过，后续出租与处理纠纷并无冲突。”钱蓓表示：“我的合同是和我爱我家签订的，每年还付你们45天的托管费，根据合同及法律规定，你们必须要尽到应尽的托管义务。对于我房屋的损失理应由你们先行赔付，至于我爱我家和第三方租客追偿与否是你们之间的合同问题，不在我的考虑范围之内。”“你们公司的人员变动是你们公司的内部问题，对我来说你是我爱我家的员工，代表的就是我爱我家公司的行为。贵公司准备什么时候协商解决这个问题？时间已经过了一个多月了，并没有任何进展。我将会通过法律途径追究我爱我家的责任，至于你们人员调动的内部问题和与下家合同处理问题不在我方合同纠纷以及我的考虑范围之内。”八、2018年12月11日，双方就争议问题至家营物业公司处协商。2018年12月22日，钱蓓向樊雷再次发送短信表示：“樊经理，12月11日我们在我爱我家协商后，你说再给你几天时间处理关于赔偿的问题，现在已经过了近两周时间了，仍未得到回复，不知道现在情况如何了？如果确实无法解决的话，那么就按照那天你在店里给我们提议的建议处理，我们将正式启动司法程序来维护业主的合法权益。”九、2019年4月，原告向本院提起诉讼，要求家营物业公司支付2018年11月25日起至2019年4月25日6个月房租共计39000元整，后于2019年5月29日撤回起诉。十、2019年6月21日，钱蓓与家营物业公司管家陈勇在镇平店签署《房东合同终止单》，主要内容为：甲方于2015年11月1日与乙方(家营物业公司)签订了一份位于光新路XXX弄XXX号XXX室物业的委托合同。现由于房东自行管理的原因终止合同。甲乙双方协商如下：现表底数水表438、电表7703、7805、煤气表947、有限电视2017.11-2018.8欠费。其他缺电视机一个，书桌一个，电视柜2个，机顶盒少一个，空调遥控一个，健身器1个，音响遥控器少一个，物业费以实际欠费为准。同时合同于2018年11月1日终止。物业交验已结束，一切相关费用已结清。十一、2019年6月28日至7月18日期间，钱蓓与家营物业公司工作人员陈勇就燃气费、物业费等欠费事宜进行沟通。2019年7月18日，钱蓓向陈勇提出用租客6300元押金抵扣家具损失的方案。同年8月10日，陈勇回复不能用租客的押金直接抵扣损失。10月6日，钱蓓再次表示“小陈，你让我签字，但水电煤和房子里少的物品，还有有限电视和物业管理费都不给我处理了吗？”“你不是说让我签字才把这些要处理的钱给我吗？”“我字签了，但什么都没有收。”直至2020年4月，上述费用仍未结算。审理中，关于家营物业公司主张合同于2018年11月1日终止的抗辩意见，钱蓓表示，《房东合同终止单》的全部内容均由家营物业公司工作人员书写，钱蓓仅在甲方签名处签字。因合同约定委托期至2018年11月1日，且家营物业公司承诺只有在终止单上签字才能解决缺少的家具、欠付水电煤费用的事宜，故其方在终止单上签字。签完终止单后家营物业公司将系争房屋钥匙返还，原告收回系争房屋。家营物业公司对此不予认可，并表示2018年11月7日经办人陈勇已将钥匙归还原告，并要求原告在房东合同终止单上签字。由于系争房屋内家具缺失，原告当日不肯在终止单上签字。因经办人陈勇的疏忽，未让原告签署接收钥匙的收据。原告表示，因其缺乏经验，且希望与家营物业公司尽快解决家具赔偿问题，故没有及时将系争房屋收回。2019年7月，原告将系争房屋另行出租。以上事实有《房屋出租委托合同》、上海市房地产权证、房东合同终止单、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，钱蓓与家营物业公司就系争房屋签订的《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，当事人应恪守合约，全面履行各自义务。鉴于上述合同系钱蓓与家营物业公司签订，故本案中基于合同权利与义务所产生的责任亦与合同相对方即钱蓓与家营物业公司有关，与叶峻、叶训山、吴静芳无涉。根据查明事实，《房屋出租委托合同》中约定租期于2018年11月1日届满。然，在同年11月7日，双方共同至系争房屋查看，因家具缺失等事宜产生争议，未能及时交接房屋。本案中，家营物业公司称系争房屋钥匙已于当日返还给钱蓓，但在钱蓓否认后未能提供证据证明其主张。本院认为，家营物业公司作为专业的房屋委托管理机构，应当知晓交付房屋时应当办理的相关手续。若其主张成立，在钥匙交付钱蓓后，而未要求钱蓓出具收据并办理相关费用结算等交房手续，显然不符合常理。为此，本院对家营物业公司主张的交房时间之意见不予采纳，确定双方交付房屋的时间应为2019年6月21日签署《房东合同终止单》之日。家营物业公司应对合同届满后至实际交付房屋之日期间产生的占用使用费或给钱蓓带来的租金损失承担主要责任。就钱蓓而言，其在2019年11月7日至系争房屋查看后，已明知房屋内已无人居住，但未及时采取积极有效措施将系争房屋收回。本院也注意到家营物业公司工作人员曾在2019年12月的微信记录中亦表明其已告知钱蓓可将系争房屋另行出租，故钱蓓应对相关租金损失承担部分责任。基于上述分析，对于钱蓓要求家营物业公司支付2018年11月25日起至2019年6月21日期间房租的诉讼请求，本院酌情确定家营物业公司应按3900元/月的标准向钱蓓支付上述期间的占用使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱蓓2019年11月25日至2020年6月21日的房屋使用费，按人民币3900元/月的标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1100元，减半收取计人民币550元，由原告负担人民币220元，由被告负担人民币330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年五月二十九日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。