河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初12318号原告（案外人）：吕艳梅，女，汉族，1967年2月8日出生，户籍地河南省商丘市睢阳区，现住河南省商丘市。委托诉讼代理人：解冰，河南永秀律师事务所律师。被告（申请执行人）：蔡礼德，男，汉族，1957年8月24日出生，住河南省商丘市。第三人（被执行人）：孙亚丽，女，汉族，1975年5月12日出生，住河南省商丘市睢阳区。第三人（被执行人）：刘永超，男，1971年12月22日出生，住河南省民权县。原告吕艳梅诉被告蔡礼德、第三人孙亚丽、刘永超案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕艳梅及其委托诉讼代理人解冰，被告蔡礼德到庭参加诉讼，第三人孙亚丽、刘永超经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告吕艳梅向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决不得执行商丘市××区神火大道东侧××路南侧天××花园××楼××单元××室房产(产权证号:××号)；二、请求确认该套房屋归原告所有。事实及理由：一、涉案房屋的实际所有人是原告吕艳梅。2008年原告以3000元的价格购买了孙亚丽的经济适用房购房指标，以127622元的总房款购买了天祥花园17号楼1单元102室房屋。选房确认单和交款收据虽然写的是孙亚丽的名字，但实际选房人和交款人均是原告，并且在2008年11月24日原告与第三人签订一份房屋购买权协议书，该协议书的内容也能够证明，涉案房屋是原告借用孙亚丽的指标购买，所有房款均是原告支付，与第三人孙亚丽无关。二、原告2008年购买涉案房屋，2009年交房后原告一直在该房屋内居住，天祥花园物业和原告的邻居均可以作证。孙亚丽只是名义产权人，原告才是实际产权人，申请执行人只是名义权利人的一般债权人，对房产不享有物权，其对房产的权利来源于名义权利人对房产的权利，其权利的范围当然也不能超过名义权利人本人，如果名义权利人不能向实际权利人主张返还房屋，那么，自然申请执行人也无权去执行名义权利人已经实际占用的房产。综上所述，涉案房屋是原告出资购买，原告才是该房屋的实际所有人，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告蔡礼德辩称：吕艳梅的起诉诉求不合法律规定，理由如下:一、执行的房产通过房产机构查询，登记在被执行人孙亚丽名下，对此吕艳梅在一审财产保全承认“查询房产登记在孙亚丽名下”。我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力、未经登记不发生效力”。执行房产登记在被执行人孙亚丽名下，审理阶段财产保全没错，执行阶段依法执行也没错。二、案外人吕艳梅在一审财产保全时，提出保全异议并提交相关证据，从其提交的证据中可以清楚的看出，查询房产的物业收费单，房子维修费，暖气费、燃气费，补交房款面积产价款均登证在被执行人孙亚丽名下，谁是真正住户一清二楚。综此，答辩人认为，案外人吕艳梅的起诉是被执行人孙亚丽与案外人吕艳梅恶意串通，规避执行的产物。本案的财产保全和执行阶段的依法执行均于法有据，应予坚持。案外人吕艳梅的起诉诉求不合法律规定，请依法驳回。第三人孙亚丽、刘永超经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2008年4月28日，经商丘市房地产管理局住宅建设管理科审查，第三人孙亚丽符合商丘市经济适用住房购房条件，获得购买天祥花园的房产资格。原告提交收据一张记载：“2008年10月20日,客户名称：孙亚丽。地址：商丘市神火大道南段。预收款项目：经适房款地下室款，合计人民币（大写）壹拾壹万肆仟伍佰柒拾叁元整，￥114573.00。”加盖商丘市商丘市辰园房地产开发有限公司财务专用章。并提交交款单位为“孙亚丽”的收据三张，分别为交纳契税、维修基金等费用4429元，暖气费、燃气费等8620元，补交房款面积差（17-1-102）1463元整。同时提交2011年4月15日，“孙亚丽”以17-1-102为单位向天祥花园物业管理处交纳物业费、装修垃圾清理费、电费等费用的物业收据及2016年6月16日，“孙亚丽”以17-1-102为单位交纳物业费810元的物业收据。2008年11月24日，第三人孙亚丽与原告吕艳梅签订《房屋购买权协议》：“甲方：孙亚丽乙方：吕艳梅今甲方（孙亚丽）自愿将天祥花园经济适用房（17#楼1单元一〇二室）的房屋购买权转让给乙方（吕艳梅）。（）的房款已由乙方（吕艳梅）于二零零八年十月二十日一次性交清，房款与甲方（孙亚丽）无关。今后此房屋的使用权和转让权均有乙方（吕艳梅）做决定。以后此房屋发生任何变动双方都不得反悔。证明人：毕卫华、陈玉芹”。2011年4月21日，吕艳梅与我爱我家暖通公司签订《宏岳地热安装（家装）施工合同》，对涉案房产进行地暖铺设，并交纳了地暖费用，由相应公司提供售后服务卡。另查明，涉案房产已办理房权证号为00××62号的房产证，内容为：2014年9月19日，睢阳神火大道东侧北海路南侧天祥花园17号1-102房产登记于孙亚丽名下，房屋性质为“经济适用房”，共有情况为“单独所有”，附记“2014年购买商丘市辰园房地产开发有限公司经济适用房一套”；2008年10月10日，原告在睢阳农村信用合作联社北海分社，通过户名“井勇”（身份证号：）的河南省农村信用社账号取款70000元；原告吕艳梅与井勇于1989年12月15日在商丘市水池铺乡政府登记结婚。商丘市神火大道天祥花园17栋1单元1西，开设有户名为井勇的商丘新奥燃有限公司账户，并在2011年至2019年期间陆续交纳了燃气费。申请执行人蔡礼德与被执行人孙亚丽、刘永超民间借贷纠纷一案中，本院于2017年11月13日查封被执行人孙亚丽名下位于商丘市神火大道东侧北海××天××花园××楼××单元××楼西户的房产（产权证号：××号）。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，原告吕艳梅与第三人孙亚丽之间签订的房屋购买权协议为借名买房关系，吕艳梅受让的仅是经济适用房购买资格,非直接买卖合同关系。吕艳梅不能因其为借名人而对诉争房屋享有物权，排除对诉争房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个条件。本案所涉房产性质为经济适用房，系政府组织房地产开发企业建造，以微利价向城镇中低收入家庭提供的住房，具有社会保障性质，同时设立了购买资格标准及要求，吕艳梅本人并不具有购买涉案经济适用房的资格，其与孙亚丽合意，借用具有购房资格的孙亚丽的名义购买涉案经济适用房，系规避政府对经济适用房购买限制的行为，导致具有购房资格的其他人员失去一次购买机会，有损政府设立经济适用房制度所指向的社会公共利益，吕艳梅本身存在过错，案涉房产未登记至吕艳梅名下是因其本身未取得经济适用房购房资格导致的。吕艳梅也应对诉争房产未登记自己名下的不利后果有所预见，对诉争房产未能及时过户的风险应自行承担。故其诉讼请求，本院不予支持。但，依照2007年11月19日发布的建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用房管理办法》的通知【建住房（2007）258号】，该办法第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。故，处置、拍卖该经济适用房可能损害国家利益。应不得执行涉案房产。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于商丘市睢阳区神火大道东侧北海路南侧天祥花园17号楼1单元102室，产权证号为:00××62号的房产；二、驳回原告吕艳梅的其他诉讼请求。案件受理费2850元，由第三人孙亚丽、刘永超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。本院（2019）豫1402执异100号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  卢新言审判员  李建友审判员  李 冰二〇二〇年五月二十八日法官助理蔡锦恒书记员曹冉