广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终578号 上诉人(一审被告)：李发亮，男，1989年2月28日出生，汉族，住广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：蔡剑武，广西海城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：广西世联华房地产代理有限公司，住所地广西北海市四川路30号越亚天赐碧园11幢商铺104号，统一社会信用代码：91450502MA5LA3YR56。 法定代表人：罗玉贵，总经理。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 上诉人李发亮因与被上诉人广西世联华房地产代理有限公司（以下简称世联华公司）居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李发亮上诉请求：依法撤销一审判决,改判上诉人李发亮不支付违约金。事实和理由:一、案涉《限时销售合同》显失公平，李发亮在签订合同后多次告知世联华公司解除该合同，世联华公司在此前提下与案外人黄亚福签订《承购确认书》属非善意，因此李发亮并未构成违约。1.李发亮与世联华公司于2019年8月30日签订由该公司提供固定格式的《限时销售合同》，该合同约定，由世联华公司独家限时销售案涉房屋，世联华公司仅向李发亮支付1元销售保证金，世联华公司利用其优势及李发亮没有经验而与其订立的、对其明显不利的合同，造成双方当事人权利义务不对等，经济利益明显失衡，违反了公平原则，属于显失公平的合同。在《限时销售合同》签订后，李发亮认为该合同对其明显不公平，李发亮及其爱人多次与世联华公司联系要求解除该合同。2.世联华公司与案外人黄亚福签订《承购确认书》与常理不符。世联华公司于2019年8月30日与李发亮签订《限时销售合同》，于2019年9月5日与案外人黄亚福签订《承购确认书》。李发亮与世联华公司签订限时销售合同后，并未将案涉房屋钥匙交付给世联华公司，案外人黄亚福在未能看房的前提下便与世联华公司签订《承购确认书》与常理不符。二、即使认定李发亮违约，一审认定违约金26400元过高，应当予以调整。1.李发亮仅向世联华公司收取了1元销售保证金，世联华公司收取黄亚福的1万元为购买案涉房屋的保证金。承购确认书不能履行，世联华公司退还黄亚福1万元保证金，并未有任何损失。2.按案涉房屋委托交易价格的4%计算违约金（26400元），该约定费用过高，应当调整。关于约定的违约金是否过高，应否调整的问题，在世联华公司未提供相应证据证明其实际损失的情况下，应根据双方的履行情况，结合李发亮收取1元限时销售保证金，及世联华公司收取案外人黄亚福1万元购房保证金的实际情况，按照居间行业的特殊性予以衡量。依据法律及司法解释的规定和公平原则和诚实信用原则的基本精神，一审判决认定的违约金过高，应当予以调整。 世联华公司辩称：北海市不动产登记资料查询结果证明涉案房屋已经于2019年9月25日办理产权转移登记，根据《限时销售合同》第三条、第十条的约定，李发亮存在根本违约，应该按照《限时销售合同》第十条、第十二条的约定向被上诉人世联华公司支付违约金。《限时销售合同》的条款是双方反复确认的，不存在世联华公司利用优势或者利用对方没有经验签订合同的情形。李发亮的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 世联华公司向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《限时销售合同》(编号:SLHDC0011554)；二、判决被告退还保证金1元；三、判决被告支付违约金26400元。 一审法院判决：一、解除原告广西世联华房地产代理有限公司与被告李发亮于2019年8月30日签订的《限时销售合同》(编号:SLHDC0011554)；二、被告李发亮在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告广西世联华房地产代理有限公司限时保证金（定房款）1元；三、被告李发亮在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告广西世联华房地产代理有限公司违约金26400元。本案受理费230元，已减半收取，由被告李发亮负担。 本院二审期间，当事人均没有新证据向本院提供。 当事人对一审判决认定的事实无异议的部分本院予以确认，有异议部分本院认定如下：李发亮提出一审判决认定案外人黄亚福向世联华公司支付购房定金10000元有异议，认为世联华公司与黄亚福签订的《承购确认书》中约定该10000元为保证金，该保证金转交业主后，自李发亮收到该10000元时保证金才转为购房定金，但是本案中李发亮并未收到该10000元，故该保证金未转为定金。世联华公司对李发亮的上述异议亦予认可。本院认为，李发亮的上述异议有事实依据，本院予以确认，一审判决案外人黄亚福向世联华公司支付的10000元保证金认定为购房定金不当，本院予以纠正。 本院认为，李发亮与世联华公司签订的《限时销售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同中约定，涉案房屋的限时销售期限是合同签订之日即2019年8月至2019年12月30日止，李发亮在该合同期限内不得另行委托其他公司及个人销售涉案房产，如违反上述约定，李发亮须支付世联华公司房产委托交易价格的4%作为违约金。但在世联华公司已按照合同约定的期限和委托交易价格履行合同义务寻找到买家后，李发亮于2019年9月25日将涉案房屋销售给他人并办理了产权转移登记手续，李发亮的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。李发亮主张合同签订后因显失公平已多次通知世联华公司解除合同，但未能提供相应证据予以证明，对其该主张本院不予采信。李发亮主张双方发生争议后，世联华公司未提供证据证明其实际损失情况，根据合同履行情况一审判决认定违约金26400元过高应予调整。本院认为，本案合同对违约金有明确条款约定。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、诚信履约。李发亮作为违约方，主张违约金过高，应承担举证责任，只有在李发亮举出初步证据证明违约金可能过高时，作为守约方的世联华公司才有义务证明约定的违约金在合理范围内，故在李发亮对违约金过高的主张未能举证证明的情形下，世联华公司对此没有证明责任。本案中，李发亮明知双方合同已约定违约金为涉案房屋委托交易价格4%，在世联华公司履行了合同约定主要义务的情形下，不诚信履约，违约将涉案房屋销售给他人，应该为自身行为承担后果。同时，世联华公司与买家黄亚福约定涉案房屋的销售价格为700000元，而李发亮与世联华公司在《限时销售合同》中明确约定，李发亮交易净收价格为660000元，若世联华公司按照李发亮的委托条件与买家签订承购确认书，即视为世联华公司居间成功，李发亮应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向世联华公司支付销售价的2%作为咨询及中介服务费，将实际售价高于委托价的差额支付给世联华公司作为咨询及中介服务费。据此，若双方按照合同的约定履行，世联华公司将获得高于约定违约金的收益。综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，一审判决李发亮按合同约定的违约金条款支付违约金给世联华公司并无不当，本院予以维持。 综上所述，李发亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院对一审判决认定事实存在的瑕疵纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元（上诉人李发亮已向本院预交），由上诉人李发亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 文庆强 审 判 员 何能媛 审 判 员 明 智 二〇二〇年五月十二日 法官助理 庞晓湖 书 记 员 曾 荣