江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初1086号原告：张世居，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨晖，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨轩，广东力诠律师事务所律师。被告：王道涵，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：沈涛，江苏斯维斯律师事务所律师。原告张世居诉被告王道涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世居的委托诉讼代理人杨晖、杨雨轩，被告王道涵及其委托诉讼代理人沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世居向本院提出诉讼请求：1、双方继续履行门面租赁合同，被告返还原告已交纳2020年1月31日至2020年4月9日期间的房租56712.32元，并确认减免2020年4月10日至2020年5月9日期间的房租12500元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月20日签订门面租赁合同，约定被告将位于南京市雨花台区xx门面以每年30万元出租给原告，租期以一年为单位，分三个阶段自2018年4月10日起至2021年4月9日止。双方第一阶段的权利义务都履行完毕，原告提前预付了第二阶段全部房租，在起诉后也预付了第三阶段的11个半月房租。因为2020年初新型冠状病毒肺炎疫情（以下简称新冠肺炎疫情）爆发，全国的中小企业都停工停产，原告也响应政府号召，从2020年1月31日起停业，直至2020年3月3日才逐步恢复营业。即使在恢复营业后，原告委托加工生产服装的工厂大多位于湖北，进出货流转也有困难。因此，原告于2020年2月20日向被告发函，希望免除疫情期间不能正常经营的租金并酌减后期租金。被告于2020年3月22日向原告发出限期搬离告知函，向原告提出3月31日前搬离的不合理要求，因为原告已经预交房租至4月9月。并且被告还上门阻挠原告营业，甚至对原告店铺上锁直至2020年4月6日，直接阻碍原告经营有半个月的时间。原告认为新冠肺炎疫情属于不可抗力因素，根据门面租赁合同第十九条，合同法第一百一十七条，民法总则关于公平原则的规定，最高人民法院和地方各级法院对涉疫情纠纷的指导意见，要求被告减免房租。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王道涵辩称，新冠肺炎疫情不属于不可抗力，除非房屋在用于疫情防控的情况下才有减免房租的依据，否则减免房租都是倡导性意见，并非法律的强制性规定。被告与其他人也有合同，其他合同的相对方也没有因为新冠肺炎疫情减免被告的合同费用。被告没有阻碍原告开门营业，更没有对原告锁门。因为合同约定原告需要提前支付房租，在原告逾期的情况下被告提出解除合同有理有据。原告自行减付第三阶段的房租没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2018年3月20日，原、被告签订门面租赁合同，约定被告将位于南京市雨花台区xx门面出租给原告做品牌营业使用，面积100平方米。租期共三年，以一年为单位，分三个阶段自2018年4月10日起至2021年4月9日止。租金每年30万元，按年支付。合同第十九条约定，因不可抗拒的自然因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。被告应将原告已预交的租金及押金退还给原告。合同签订后，双方自2018年4月10日起至2019年4月9日止的权利义务已经全部履行完毕。原告根据合同约定提前付清了自2019年4月10日起至2020年4月9日止的租金30万元，于2020年4月19日支付了自2020年4月10日起至2021年4月9日止的租金285000元。原告承租的店面用于经营xx销售业务，店面的招牌是“爱xx”。2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新冠肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月29日，南京市政府办公厅关于强化企业主体责任确保复工复业平稳安全的通知，要求南京市域内所有企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时。2020年2月7日，雨花台区新冠肺炎防控指挥部办公室、雨花台公安分局、雨花台区司法局联合颁发《致全区“九小场所”的告知书》，建议拟复工的经营场所，营业者2月底前不营业，确需营业的，必须由所在街道（园区）审核批准后方可复工营业。2020年2月20日，原告向被告发出免租申请函，请求减免疫情期间不能正常经营的租金及酌减后期租金。2020年3月12日，被告向原告发出30万元租金催缴函。2020年3月22日，被告向原告发出限期搬离告知函，称根据双方签订的门面租赁合同第十条约定，原告应当于2020年3月10日前交纳房租30万元，原告已经逾期交纳租金超过10天，被告有权收回房屋，故限原告2020年3月31日前搬离。同日，原告回函称，双方租赁合同至2021年4月9日尚未到期，新冠肺炎疫情属于门面租赁合同第十九条约定的不可抗力因素，被告限期搬离要求没有合同和法律依据，并再次提出与被告协商租金的问题。2020年4月2日，被告向原告发出律师函，称原告在约定时间内未付租金，再给原告一个月的合理期限（2020年5月2日前）付清，否则将解除与原告的门面租赁合同。另查明，根据视频资料及报警记录显示，2020年3月22日上午，被告在原告店铺内与营业员发生争执，对原告的正常经营造成了严重影响。原告的营业员在9点21分报警称，因疫情原因与房东协商免租，房东不同意免租把店门锁了，发生纠纷。民警接警后到达现场，建议报警营业员联系原告，对双方做民事调解处理。再查明，广东xx商贸有限公司于2020年2月10日向全国各加盟商发出迟缓营业及延期发货的通知，称该公司不属于特殊情况急需复工的相关企业，拟从2月17日逐步复工，最主要委外加工生产服装的工厂大部分位于湖北省，因为疫情原因根本无法开工生产，因此原定2月、3月的服装生产计划无法正常完成。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”本案中，原、被告签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方产生争议前，被告已将涉案房屋交付原告使用，原告按约付清了2020年4月9日前的租金。因发生新冠肺炎疫情，原、被告就涉案房屋租金能否免除（退还）的问题发生纠纷。新冠肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大影响，原、被告在订立合同时无法预见，也不能避免，且从原告所经营的行业来看疫情影响也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方。原告自2020年1月31日起无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的。该损失超出了市场风险的范围，对原告的经营产生了一定影响。而因履行防疫责任致不能营业造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担。另外，根据双方提供的视频资料及报警记录，可以证明在原告预付至2020年4月9日租金的租期内，被告存在影响原告使用租赁房屋的情形，对合同的履行存在一定过错。本院结合疫情的影响程度和发展情况，原、被告双方受疫情影响的实际损失，被告对合同履行存在的过错，原告支付第三阶段租金的情况等综合因素，酌定被告就涉案房屋应免除原告一个半月的租金共37500元。因为原告的所有应付租金中尚有半个月的没有支付，因此被告只需要再退还原告一个月的租金。虽因不可抗力致使涉案房屋之前短期内无法用于正常经营，但不影响房屋的后续使用及租赁合同的继续履行，故原、被告应继续履行剩余的房屋租赁合同。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、免除原告张世居关于南京市雨花台区xx门面房应向被告王道涵支付的租金37500元，由被告王道涵于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张世居退还租金25000元，并且原告张世居与被告王道涵继续履行《门面租赁合同》；二、驳回原告张世居的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1610元，减半收取805元，由原告张世居负担436元，被告王道涵负担369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇二〇年五月二十五日法官助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊