河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终687号上诉人（原审被告）：河南加宝置业有限公司。住所地：开封市晋安路中段6号。法定代表人：张凤林，总经理。委托诉讼代理人：李向东、李斐然（实习），河南典策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑洪宪，男，汉族，1963年8月26日生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：代伯亮、宋春丽，河南辽源律师事务所律师。上诉人河南加宝置业有限公司（以下简称加宝公司）因与被上诉人郑洪宪商品房销售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。加宝公司上诉请求：撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3670号民事判决，依法发回重审或者改判驳回郑洪宪的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定郑洪宪已经交付全部购房款且远超应付数额，属认定事实错误。郑洪宪并未向加宝公司支付购房款。郑洪宪提交收款收据和银行转账凭证，证明其支付购房款。但收据无法辨识所记载内容，且郑洪宪所述收据记载数额与购房合同所约定的数额严重不符，郑洪宪不能作出合理解释。银行转款凭证系案外人郑洪军向案外人娄峰的转款凭证，亦不能证明郑洪宪向加宝公司支付了购房款，且数额也与合同或发票数额不符。二、一审法院适用法律错误。因郑洪宪未向加宝公司支付购房款，加宝公司与案外人李培玉签订购房合同并向房屋登记机关办理备案登记手续。根据《中华人民共和国物权法》规定，预告登记是为了保证登记人物权的实现，具有对抗第三人的法律效力。在该备案登记并未撤销的情况下，一审法院认定备案行为不能对抗郑洪宪的购买行为，属于适用法律错误。李培玉与本案的处理有利害关系，应该作为具有独立请求权的第三人参加诉讼，法院应该通知追加其作为第三人。综上，恳请二审法院在查明事实的基础上，支持加宝公司的上诉请求。郑洪宪答辩称，双方签定有正式的商品房买卖合同，并有正规的收款收据，房款已经全部付清，房屋也已完成交付。在郑洪宪占有使用房屋期间，加宝公司及案外人李培玉并未主张过任何权利，足以证明房款已经交清。收款收据是加宝公司出具，内容加宝公司财务应当清楚且可查。交款时娄峰曾是加宝公司的法定代表人，且娄峰在与加宝公司实际控制人孟国强交接时，出具证明该涉案房屋房款已付清。我方起诉后，加宝公司又主动出示调房图，亦能证明房款已付的事实。涉案房屋虽然备案在李培玉名下，但是该备案仅仅是行政备案，不产生物权变动的效力。郑洪宪已合法占有房屋，此备案发生在郑洪宪签订合同之后，且合同仅加盖公章而非销售专用章，多处内容空白，房屋单价过低，也没有转账凭证予以支撑。因此该合同根据法律规定应属于无效合同，存在加宝公司与第三方恶意串通，低价转让财产的嫌疑。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郑洪宪向一审法院起诉请求：加宝公司把已交付的商业用房的水电接通，开具正规的购房发票，并为郑洪宪办理房屋产证；加宝公司按照已支付购房款0.5％的标准向郑洪宪支付逾期办证违约金49800元；本案诉讼费由加宝公司承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，郑洪宪、加宝公司双方签订商品房买卖合同两份，由郑洪宪购买加宝公司开发的东京国际商住小区第6幢1-2层的2号房和3号房，房屋面积分别为303.84平方米和249.5平方米，房屋价款分别为5469120元和4491000元，支付方式为一次性付清房款。合同约定：加宝公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由加宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。郑洪宪通过郑洪军向加宝公司曾经的法人娄峰转账支付房款共计6720000元。2013年9月16日，加宝公司向郑洪军出具收据两份，分别显示“6#-02-303.84，人民币7899840元”和“6#-03-249.5，人民币6487000元”，上面加盖加宝公司的财务章。案外人郑洪军表示涉案两套房屋系郑洪宪实际购买，不再对房屋主张权利。郑洪军和加宝公司签订商品房买卖合同三份，显示由郑洪军购买加宝公司开发的东京国际商住小区第5幢1-2层的1号房、2号房和8号房，房屋面积分别为247.86平方米、278.73平方米、274.95平方米，房屋价款分别为1982880元、和2229840元、2199600元，上述三套房屋已因郑洪军的执行案件被一审法院作为郑洪军名下房产予以查封。经计算，东京国际商住小区第6幢1-2层的2号房和3号，第5幢1-2层的1号房、2号房和8号房五套房屋面积共计1354.88平方米。涉案房屋水电未能接通。另查明，2010年8月6日至2013年1月10日期间，娄峰担任加宝公司法人。娄峰于2014年4月27日出具证明，显示东京国际共计1354平方米商铺尾款全部付清。2019年10月14日，加宝公司员工孟国彬在房屋平面图上签字并加盖加宝公司公章，显示因解决郑洪宪与席玉兰借款事宜，由其参考选房使用。涉案房屋已在开封市不动产登记中心办理登记备案手续，显示购房人为李培玉。加宝公司提交案外人李培玉于2014年7月24日签订的涉案房屋的商品房买卖合同两份。涉案房屋取得了商品房预售许可证。房屋已经交付给郑洪宪使用。一审法院认为，根据加宝公司提交的公司工商登记变更信息可以看出，2008年至2013年期间，加宝公司经历多次公司信息的变更，包括股东、公司类型、法人、管理人员、名称等，虽然签订合同的时间是在娄峰不再担任加宝公司法人之后，但郑洪宪不是公司内部人员，无证据证明签订合同时及转账支付款项时郑洪宪已经知晓娄峰不再担任法人的情况。娄峰作为加宝公司曾经的法人，合同、收据中均加盖有公司印章，郑洪宪有理由相信其系代表加宝公司的行为。涉案房屋虽备案登记成案外人李培玉的名字，但加宝公司未向法院提交李培玉已支付房屋价款的相关证据，无法认定案外人合法购买房屋的事实。根据相关法律规定，合同备案登记只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，但备案行为不具备物权公示、对抗效力，备案在先者不当然取得房屋所有权，故虽涉案房屋备案成案外人，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人，加之其未能合法占有诉争门面以及未向法院起诉要求加宝公司履行合同义务，故案外人可另行向加宝公司主张权利。郑洪宪、加宝公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务，加宝公司未按约定履行，已构成违约，应承担继续履行合同，并按照合同约定的事项承担相应的违约责任。对于郑洪宪支付的房款数额，根据娄峰出具的尾款付清证明、加盖加宝公司财务章的收据显示房款金额均超过合同约定的价款，结合郑洪宪已实际占有使用房屋，而加宝公司及案外人均未就郑洪宪占有房屋进行诉讼或报警维权的情况可以证明，郑洪宪已将房款交付完毕。对于郑洪宪要求的办理房屋产权证书的诉讼请求，因涉案房屋土地存在抵押和被法院查封的情况，属于事实上不能履行，可待具备办证条件后另行主张。对郑洪宪要求的其他诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南加宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向郑洪宪开具东京国际商住小区第6幢1-2层的2号房和3号房的购房发票并接通房屋水电。二、河南加宝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向郑洪宪支付逾期办证违约金49800元。三、驳回郑洪宪其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为523元，由河南加宝置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，郑洪宪与加宝公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。郑洪宪称系以其与郑洪军向他人出借款项抵付房款并补足差价款的履行支付房款义务，并提供转账凭证、计算方式等予以解释，与其提交的加盖加宝公司财务章的收据、娄峰出具的尾款付清证明能够相互印证。另结合加宝公司已经实际交付房屋且未主张权利的情况，能够证明郑洪宪已将房款支付完毕。加宝公司上诉称郑洪宪未付购房款的上诉理由，本院不予支持。在郑洪宪已经履行付款义务情况下加宝公司也应当依照合同全面履行交付、办证等义务，否则应当承担违约责任。加宝公司就案涉房屋与案外人签订购房合同并向房屋登记机关办理备案登记手续，将对郑洪宪依据商品房买卖合同实现物权形成阻碍，但不能产生影响郑洪宪和加宝公司商品房买卖合同效力的法律后果。根据案涉房屋现状，郑洪宪要求的办理房屋产权证书的诉讼请求，目前事实上不能履行，可待具备办证条件后另行主张。因房屋存在登记权利人，而购房发票的开具和水电接通均可能影响登记案外人权利，故亦应同办理房产证书诉求一同在具备条件后另行主张。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上，加宝公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3670号民事判决第一项；二、维持河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3670号民事判决第二、三项；三、驳回河南加宝置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费523元，由河南加宝置业有限公司负担；二审案件受理费1046元，由河南加宝置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年五月十八日书记员  李宣宣