辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1571号上诉人（原审被告，申请执行人）：东煤沈阳建筑基础工程公司，住所地：沈阳市沈河区大南街307号。法定代表人：王晓旭，该公司经理。委托诉讼代理人：牟鹏飞，该公司员工。委托诉讼代理人：闫超美，辽宁天衡师事务所律师。被上诉人（原审原告，案外异议人）：孟维宁，男，1979年1月13日出生，汉族，无业，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：曹艳杰，辽宁良友律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：开原市百瑞房地产开发有限公司，住所地：辽宁省开原市新城街光明社区五委四组。法定代表人：杨俊文，公司总经理。委托诉讼代理人：刘国胜，辽宁廉明律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：开原市伟民建筑工程有限公司，住所地：开原市铁东街32号。法定代表人：吴志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：吴非晏，该公司法律顾问。上诉人东煤沈阳建筑基础工程公司（以下简称东煤公司）因与被上诉人孟维宁、原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司（以下简称百瑞公司）、原审第三人开原市伟民建筑工程有限公司（以下简称伟民公司）案外人执行异议之诉一案，不服铁岭市中级人民法院于2019年7月15日作出的（2019）辽12民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。上诉人东煤公司的委托诉讼代理人牟鹏飞、闫超美，孟维宁及其委托诉讼代理人曹艳杰，百瑞公司委托诉讼代理人刘国胜，伟民公司委托诉讼代理人吴非晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东煤沈阳建筑基础工程公司上诉请求：1.撤销（2019）辽12民初18号民事判决书；2.判决驳回被上诉人孟维宁的诉讼请求。具体事实和理由：一、铁岭市中级人民法院对待辽宁省高级人民法院发回重审案件的两个问题不予理睬1.关于孟维宁与百瑞公司之间的法律关系性质问题。孟维宁与百瑞公司之间借款4821.65万元既未签借款协议，又未签订以房抵债协议。2.关于孟维宁是否实际接受案涉房屋交付的问题。百瑞公司未与孟维宁办理房屋交接手续，既无物业缴费凭证，又无水、电费缴纳凭证。二审认定孟维宁已接受案涉房屋证据不足。案件发回重审后，在二审法院提出的两个关键问题未经核查的情况下，铁岭市中级人民法院迅速作出维持原判的判决，明显不尊重事实和二审法院的意见。上诉人请求二审法院依法驳回被上诉人孟维宁的诉讼请求。二、一审判决书认定被上诉人孟维宁向原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司出借资金本息合计6419.38万元，该部分“经审理查明”认定的事实不清，证据不足。经一审法院庭审质证，被上诉人孟维宁和原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司，均未向法院提交双方之间签订的借款合同等证据，不能证明双方之间存在借贷关系。而被上诉人孟维宁向一审法院出示的其出借给金忠石等人部分资金的银行流水及转款记录，用以证明其借给金忠石本金约为4821.65万元。但是被上诉人孟维宁不能证明金忠石所收到的资金全部转入原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司账户内，并且也不能证明金忠石所收到的资金全部用于开原百瑞购物广场建设。一审判决书仅依据金忠石等人的证言，就认定上诉人孟维宁借款数千万元给原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司，明显依据不足。三、被上诉人孟维宁与原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司未签订以房抵债协议书，被上诉人孟维宁提交的591份商品房买卖合同和收款收据，不仅不符合商品房销售的交易习惯和常理，也不能证明被上诉人孟维宁与原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司之间存在以房抵债关系，一审判决书认定“百瑞公司不能清偿到期借款，双方于2014年6月25日、2014年8月6日签订商品房买卖合同，百瑞公司用其开发的百瑞购物广场4、5层商铺抵顶孟维宁的借款”，没有事实和法律根据。上诉人认为，被上诉人孟维宁提交的收款收据均为手写收据，被上诉人未能提供其银行取款、转账支付凭证等相关证据，并且原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司未给其开具含税的正规房地产销售发票，被上诉人没有确实充分的证据能证明其交付了全部购房款95,783,900元。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易行为真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证。被上诉人孟维宁仅凭其持有开原市百瑞房地产开发有限公司出具的收款收据，主张与开原市百瑞房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系，证据并不充分。被上诉人孟维宁作为商品房买卖合同中约定的买受人，在其与原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司达成了以房抵债的协议后，并且未要求开原市百瑞房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》，交付房屋，办理权属登记。上述行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法，说明被上诉人孟维宁与原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司之间是以房屋买卖形式，对债务关系进行担保。被上诉人孟维宁和原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司之间，是名为房屋买卖，实为民间借贷关系。被上诉人孟维宁和原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司存在恶意串通、规避法律，损害其他债权人利益的违法行为。根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》法发[2016]13号第2条、第10条规定，被上诉人孟维宁诉请司法保护的标的额，与其自身经济状况严重不符，并且被上诉人孟维宁起诉所依据的事实和理由，明显不符合常理。被上诉人孟维宁有利用案外人执行异议之诉，制造虚假诉讼，损害上诉人东煤沈阳建筑基础工程公司申请执行开原市百瑞房地产开发有限公司财产的合法权利。上诉人请求二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条（当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求，并根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。）规定，判决驳回被上诉人孟维宁的诉讼请求。四、商品房预售合同登记备案，不等同于交付房屋行为，不能对抗人民法院的查封行为。被上诉人孟维宁对案涉房产，不享有足以对抗强制执行的权利。1.商品房预售合同登记备案，是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。辽宁省高级人民法院《关于审理房地产开发企业破产案件有关问题的若干意见》辽高法[2017]65号第八条“关于备案、预告登记的性质及在破产程序中的效力问题”22款“备案是在房屋预售过程中开发商与购房人签订商品房预售合同后在土地及房屋管理部门办理的备案登记手续，是行政管理的一手段。因此，备案行为虽然能够防止一房多卖等情况的发生，但并不具有任何物权效力，购房者不能据此取得其对所购房屋享有物权或优先受偿权。”对备案登记的房产属性，予以了分析界定，明确了备案登记的购房者，不能根据备案登记取得其对所购房屋享有物权或优先受偿权。2.被上诉人孟维宁主张其系从出售方开原市百瑞房地产开发有限公司处因买卖而受让物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。故从本案查明的事实看，案涉房屋登记在被执行人开原市百瑞房地产开发有限公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，被上诉人孟维宁对案涉不动产，不享有足以排除执行的物权期待权。3.被上诉人孟维宁的诉讼请求，不符合物权期待权保护的条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人孟维宁在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用，且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，被上诉人孟维宁提交的证据，虽然证明了其与开原市百瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，但其无确实充分的证据证明其向原审第三人开原市百瑞房地产开发有限公司支付了全部购房款；被上诉人孟维宁提交的百瑞购物广场装修施工合同书，甲方是百瑞公司，乙方和丙方都是外地公司，与被上诉人孟维宁均没有直接的关联性，并且也无被上诉人孟维宁当时委托百瑞公司装修的书面委托协议书。一审法院仅根据与本案有利害关系的金忠石出具的说明及出庭证言，便认定被上诉人孟维宁委托百瑞公司装修涉案商铺，于法无据。而《委托中介代理销售合同》系被上诉人孟维宁以自己的名义委托对外出售涉案的商铺，该《委托中介代理销售合同》证实的内容与装修工程施工合同书证明的内容相互矛盾，不能互相印证。并且被上诉人孟维宁在法院采取强制执行措施前，也并未实际占有、使用诉争的商铺房产。在此情况下，被上诉人孟维宁主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，被上诉人孟维宁的诉讼请求无合法根据。综上理由，被上诉人孟维宁所主张的权利不符合法律规定，不足以产生对抗法院对涉案房产执行的的效力，故法院可对案涉资产予以查封、拍卖。故请求二审法院判决驳回被上诉人孟维宁的诉讼请求，维持（2017）辽12执异88号执行裁定书裁定“驳回案外人孟维宁的异议请求。”的裁决。孟维宁二审辩称,一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。具体事实及理由：一、答辩人与百瑞公司之间借款事实客观存在，双方对借款本息确认一致，且均在合法范围内，应当依法给予保护。经庭审调查及答辩人举证可以证明，百瑞公司系金忠石个人实际出资及负责经营的房地产开发公司，公司运作经营极不规范，且公司缺失开发建设资金，主要依靠对外融资借款维持公司的日常经营及开发建设。事实表明，自金忠石设立公司、参与竞拍本案百瑞购物广场土地使用权之时起，金忠石即以百瑞公司的名义向答辩人借款，从付款方式上可以看出，答辩人出借给百瑞公司的借款均是直接支付给百瑞公司的债权人或直接现金交付给百瑞公司的实际经营人金忠石。但尽管百瑞公司未建立正式的财务账簿，其账户也未体现出答辩人借贷资金的流入及流出，而事实上百瑞公司建设的百瑞购物广场已实际建设完成，百瑞公司、金忠石本人及百瑞公司新的股东对答辩人的借款事实均予认可。不可否认，金忠石向答辩人借贷的资金已实际用到百瑞公司的开发建设，否则作为出借人不可能持续向其提供借款。从答辩人提交的银行交易流水证明，答辩人向百瑞公司提供的借款为分期分批、陆续出借，并非一次性的借贷关系，截至备案合同签署日本息总计达到6419.38万元。因此双方之间不存在大额的借款合同符合实际交易情况。因百瑞公司与答辩人之间的借贷关系已于2014年终止并变更为商品房买卖合同关系，原有的借款借据等凭证均由金忠石收回，故答辩人不能提供原始借贷凭证具有合理性及客观真实性。鉴于借款合同关系已于2014年终止并建立新的商品房买卖合同关系，且答辩人已提交大量证据证明借贷关系真实存在的客观证据，上诉人在无任何证据证明借贷事实不存在的情况下，提出无借款合同即不能认定借款事实存在的抗辩理由依法不能成立。二、答辩人与百瑞公司之间以房抵债协议已经达成并实际履行，以房抵债关系成立并合法有效。2014年6月及2014年8月，经答辩人与百瑞公司实际经营人金忠石协商一致，签署《借款本息明细》《抵顶欠款商铺明细》，对截至2014年8月前的借款本息变更为购房款，与百瑞公司签署591套商铺的《商品房买卖合同》，百瑞公司向答辩人开具了591张收款收据，用于抵顶全部欠款本息，并于2014年6月及2014年8月办理完毕网签备案登记。由此说明双方已经达成了以房抵债协议并已经实际履行，因双方对欠款金额及抵顶方式均予认可，并已实际交付房屋，故有无正式的以房抵债协议书并不影响以房抵债关系的成立及双方以事实行为实际履行以房抵债协议的法律效力。由于答辩人与百瑞公司的以房抵债事实的存在，答辩人在签署备案合同时，未再另行向百瑞公司支付购房款，而百瑞公司于签署备案合同的同时向答辩人开具已收到全额购房款收款收据的事实，印证了以房抵债的客观真实性。关于百瑞公司在以房抵债后没有及时向答辩人开具正式购房发票的原因并不在答辩人，从本案调查的百瑞公司实际经营情况可知，百瑞公司经营资金严重不足，公司负债累累。在此情况下，如向答辩人开具591套正式购房发票，百瑞公司需要向税务局缴纳巨额的税费，由于百瑞公司无能力缴纳税费导致购房发票至今无法开出，过错并不在答辩人，而购房开具发票属于税法管理范畴，与本案房屋归属无关，不能据此否认以房抵债事实的成立及法律效力。上诉人以未开具购房发票为由主观断定本案系虚假诉讼，属毫无根据的故意毁谤行为，答辩人保留追究上诉人的法律责任的权利。三、答辩人在法院查封之前已经合法占有本案房屋本案房屋于2014年8月全部抵顶答辩人后，均已办理完毕网签备案合同，且收款收据已全部开出。根据备案合同约定，本案房屋属一次性付款。根据以房抵债交易惯例及双方合意，房屋自备案至答辩人名下之日起即移交给答辩人，由答辩人实际占有及控制。该事实从双方签署的《商品房买卖合同》条款中可以证实：合同第六条、第七条、第八条、第九条并未约定付款期限、房屋交付期限及逾期付款、逾期交房的违约责任。由此可证答辩人与百瑞公司在所抵房屋备案之时均认为房屋购房款已抵顶完毕且房屋已实际交付。事实上答辩人与百瑞公司亦是在房屋备案到答辩人名下后，按答辩人所有的房屋实际磋商后续装修及返租活动。从答辩人提交的《百瑞购物广场商业楼装修施工合同书》可以证明，本案房屋自2014年9月1日答辩人已委托百瑞公司进行装修，尽管装修及租赁合同系由百瑞公司统一委托第三方进行，但由于商场经营的特殊性及答辩人房屋为商场部分产权的局限性，由百瑞公司统一委托装修并统一出租符合商业运作规则。答辩人根据房屋作为商场一部分的特殊性委托百瑞公司代为装修并统一对外出租系行使房屋的所有权及收益权的表现。该事实有房屋装修的现场照片及金忠石、百瑞公司的情况说明、委托中介的销售合同、委托租赁合同及居然之家的特许经营合同等为证，足以证明答辩人对房屋实际占有及控制的客观事实。四、答辩人依法享有排除强制执行的权利答辩人在借款期限届满后，于2014年与百瑞公司达成一致，终止借款合同关系，以借款本息购买百瑞公司房屋并签署591套房屋的商品房买卖合同，重新建立商品房买卖合同关系，且案涉全部房屋均于2014年8月办理完毕网签备案登记。而上诉人对本案房屋的查封时间为2016年，答辩人签署商品房买卖合同的时间早于法院查封，合同依法有效。根据答辩人与百瑞公司的交易合意，以房抵债协议实际履行后，所抵房屋已实际交付给答辩人，并且答辩人自2014年起已实际行使了房屋所有人的控制权及收益权。案涉房屋的购房款以借款本息抵顶的方式实际交付完毕，房屋未能办理产权过户登记系因百瑞购物广场尚未办理完毕竣工验收备案证书原因所致，答辩人并无过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，答辩人对本案房屋依法享有排除强制执行的权利。原审第三人百瑞公司二审述称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上级人民法院应依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。事实和理由：答辩人与被上诉人孟维宁借款事实成立。本案诉争的房屋答辩人已与2014年全部交付给被上诉人孟维宁。答辩人对该诉争房屋已没有任何权利。在2012年起，答辩人在建立百瑞购物广场时，多次向被上诉人孟维宁借款。后因借款期限已到。无力还款。经金忠石与被上诉人孟维宁协商一致。将诉争的商铺（四层293个、五层298个）抵顶给被上诉人孟维宁。在2014年6月8月签订商品房买卖合同，在开原市房产局办理合同备案登记（网签）。将诉争房屋交付给被上诉人孟维宁。在2014年及2017年，因百瑞购物广场整体需要，答辩人对本案诉争的商铺进行二次返租。从上述事实可以看出，诉争房屋已是被上诉人孟维宁的，答辩人对该诉争房屋已没有任何权利。原审第三人伟民公司二审述称，本案与我公司无利害关系，与我公司无关。孟维宁向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行位于开原市商铺；2、确认开原市商铺为原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在2012年2月开始陆续向第三人百瑞公司借款，借款本息截至2014年6月29日，本金是3,771.65万元，利息按年36％是1,562.45万元，本息合计是5,334.1万元。之后又陆续向百瑞公司借款，截至2014年7月19日，本金是1,050万元，利息总计是35.28万元，本息合计1,085.25万元。此后原告又向第三人提供借款资金1,792万元。由于上述借款已到清偿期限，经原告与第三人百瑞公司协商后分别于2014年6月及2014年8月以第三人百瑞公司开发的百瑞购物广场4层、5层商铺抵顶上述全部欠款，双方签订了商品房买卖合同，并在开原市房产局进行了备案登记。原告已合法占有、支配本案诉争房屋，并委托第三人百瑞公司代为出租出售。第三人百瑞公司也于2017年受托将本案诉争房屋租赁给居然之家开原店。原告对本案诉争房屋自合同备案登记之日已经合法占有，并且是房屋的实际所有权人，被告申请查封原告名下房屋没有法律依据，并侵害了原告的合法利益。综上，请求法院依法判令停止强制执行，并确认房屋产权归原告所有。东煤公司一审答辩称：一、原告涉嫌虚假诉讼，建议驳回原告的诉讼请求。涉案商铺总价款合计95,783,900元，但根据原告提供的293份商品房买卖合同及收款收据显示，总价款为49,157,300元；298份商品房买卖合同及收款收据显示，总价款为46,626,600元；原告提供的收款收据均为手写收据，原告未能提供银行取款、转账支付凭证等相关证据，并且出售方百瑞公司未给其开具含税的正规房地产销售发票，原告没有充分证据证明交付了全部购房款95,783,900元。根据《发票管理办法实施细则》的规定，发票是交易行为真实发生的证明，也是办理不动产权属登记的凭证；原告未要求开具销售不动产统一发票，未要求百瑞公司履行买卖合同、交付房屋、办理权属登记，上述行为明显不符合商品房买卖关系交易管理和理性买受人的惯常做法。并且商品房买卖合同记载的商铺交易价格1,000元每平，明显偏低，进一步说明原告与百瑞公司存在恶意串通、规避法律的可能。二、原告对涉案房产，不享有足以对抗执行的权利。1、原告对涉案房产不享有所有权：买卖合同成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，并未取得不动产的物权，根据物权法相关规定，不动产物权的取得，经依法登记，发生效力。商品房预售合同登记备案，与物权法中的不动产预告登记不同，前者不能产生物权效力，不能对抗人民法院的查封行为。2、原告对涉案动产，不享有足以排除执行的物权期待权。原告没有充分证据证明支付了全部购房款，并且没有实际占用、使用诉争商铺，本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。百瑞公司述称，1、本案诉争房屋已经于2014年全部交付给原告，答辩人不再享有房屋任何权利。我公司在设立百瑞购物广场及建设施工过程中多次向原告进行资金借贷，后无力按时清偿借款，于2014年将诉争商铺（四层293个、五层298个）全部抵顶给原告，并在2014年6月及8月分别签订了上述商铺的商品房买卖合同，同时在开原市房产局办理了合同备案登记（网签），明确表明该房屋所有权归原告所有。2、关于我公司与被告之间建设施工合同纠纷产生的工程款具体数额，我公司对生效判决（2014）铁民一初字第00042号的认定仍有不同意见，考虑到该判决已经生效并进入执行程序，我公司保留救济权利。（2014）铁民一初字第00042号判决认定我公司欠本案被告工程款及违约金合计600万元左右，但法院查封我公司门市房5套及购物广场三、四、五层房产，明显超价值查封，请法院妥善解决。3、被告说我们虚假诉讼我们坚决不同意。我公司不愿参加本案诉讼。我公司与原告方以房屋抵顶借款的行为发生在2014年，不存在虚假诉讼的可能。伟民公司一审述称，本案与我公司没有利害关系，与我公司无关。一审法院认定事实：2012年2月12日至2014年7月19日，原告孟维宁陆续向第三人百瑞公司出借资金，双方认可的本息合计6419.38万元。因百瑞公司不能清偿到期借款，双方于2014年6月25日、2014年8月6日签订商品房买卖合同，百瑞公司用其开发的百瑞购物广场4、5层商铺抵顶孟维宁的借款，合同签订后，在开原市房地产管理局办理了商品房合同备案登记业务（网签）。因百瑞公司对百瑞商场整体装修，与孟维宁约定涉案商铺由百瑞公司装修，装修费从商铺出租或出售的费用中扣除。2014年8月26日，百瑞公司与井岗山建设集团（辽宁）有限公司签订《百瑞购物广场商业楼装修施工合同书》，于2014年11月底对涉案商铺装修完毕。2015年3月16日，孟维宁与开原市房产中介鑫淼宜家房屋信息服务中心法人池颖签订《商铺委托中介代理销售合同》，双方约定由鑫淼宜家房屋信息服务中心代理销售涉案商铺。2017年8月，百瑞公司因整体招商需要，再次与孟维宁达成协议，由百瑞公司返租涉案商铺，以百瑞公司名义将涉案商铺租赁给居然之家，租金由百瑞公司向孟维宁支付。另查明，一审法院作出的已生效（2014）铁民一初字第00042号民事判决书查明事实：2012年10月29日，东煤公司与百瑞公司、伟民公司三方签订《建设施工合同》，约定东煤公司分包“开原百瑞购物广场基坑支护工程”，2012年11月5日三方又签订“基坑支护合同补充条款”。该工程于2012年11月6日开工，2013年6月19日施工完成，2013年7月4日验收。2014年8月19日东煤公司因向百瑞公司、伟民公司索要工程款向一审法院提起诉讼，一审法院于2015年1月22日作出（2014）铁民一初字第00042号判决，判决百瑞公司给付东煤公司工程款4,613,800元、违约金1,384,140元，伟民公司对上述款项承担连带责任。该判决书生效后，一审法院在强制执行过程中于2016年3月15日作出（2015）铁执字第00033号执行裁定书，查封了百瑞公司所有的百瑞购物广场门市房五套，及百瑞购物广场三层、四层、五层房产。并于2017年6月6日作出（2015）铁执字第00033号查封公告。本案原告孟维宁作为执行案件的案外人向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2017年7月19日作出（2017）辽12执异88号执行裁定，裁定驳回孟维宁的异议请求。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系原告孟维宁提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为确认其对案涉的百瑞购物广场第四、五层商铺享有所有权，判令不得执行该房屋，并解除对该房屋的查封。诉讼请求能否成立，应判断其是否依法对案涉执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，进而决定是否停止执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应对是否“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”四个方面进行审查。本案中，根据百瑞公司的实际控制人金忠石签署的百瑞借款利息明细表及抵顶欠款房屋明细、双方签订的案涉执行标的共计591份商品房买卖合同及开原市房产局出具的证明，能够证明百瑞公司在不能清偿到期借款时，以涉案商铺抵顶借款本金和利息的事实。同时，百瑞公司出具了591套商品房的购房款收款收据，百瑞公司同意以拖欠孟维宁的到期欠款本金及利息转化为孟维宁的购房款。故应视为孟维宁已经支付了全部购房价款。另外，案涉的房产未办理竣工验收，不具备办理过户登记条件。故非因买受人孟维宁自身原因未办理过户登记。据此，本案争议的焦点为1、孟维宁与百瑞公司在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；2、孟维宁在查封之前是否已合法占有该不动产。关于焦点1：首先，关于孟维宁与百瑞公司之间法律关系性质问题。百瑞公司在债务履行期限届满后未能履行给付欠款之义务，与债权人孟维宁达成以房抵债的协议。一审法院认为，一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债务的所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，双方达成方了以房抵债的一致意思表示，并且办理了商品房预售备案登记。孟维宁和百瑞公司签订的《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。因该《商品房买卖合同》为百瑞公司在借款到期后，双方当事人经协商一致达成的，目的是将双方之前的借款本息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保。故不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形。其次，关于孟维宁与百瑞公司之间《商品房买卖合同》效力的问题。由于《商品房买卖合同》签订时，根据原告提供的银行汇款凭证，金忠石签字确认的抵顶房屋明细、金忠石的证言及百瑞公司的自认等证据，能够确认双方之间的借款已经到期，各方当事人对此亦均无异议。在此情况下，孟维宁与百瑞公司经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将双方确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后百瑞公司难以清偿债务及利息时，双方协商一致通过百瑞公司出售百瑞购物广场四、五层商铺的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易方式。孟维宁签订合同的目的和真实意愿是购买案涉标的房屋，而百瑞公司亦具有向孟维宁出售案涉标的房屋的真实意愿。双方的上述交易行为并未违法法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。综合以上分析，能够认定孟维宁与百瑞公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于焦点2：占有分为直接占有和间接占有。根据占有人对物事实关系之程度为标准区分，直接对于物有事实上之管领力者，为直接占有；自己不直接占有标的物，而对于直接占有其物之人，基于特定法律关系享有返还请求权，因而对标的有间接管领力之占有，为间接占有。间接占有系有效占有，取得占有之效果。本案中，根据百瑞公司的陈述，双方在签订《商品房买卖合同》后，百瑞公司即将案涉房屋的钥匙交付给孟维宁，完成了标的物的现实交付。2014年8月中旬，百瑞公司准备以大润发的形式统一对外经营，百瑞公司与井冈山装修公司签订装修合同。作为购物商场为满足承租人的经营需求，对承租人经营业态、业种进行统一商业规划，使商场内承租人经营区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套，以满足承租人的经营需要，进而达到购物商场持续经营、利润最大化的经营目的符合购物商场的经营业态。故百瑞公司为商场能够运营并资金回笼，找到孟维宁，要求孟维宁统一配合装修。根据双方《百瑞购物广场商业楼装修施工合同书》、金忠石证言、金忠石出具的情况说明，百瑞公司及现任法人杨俊文出具的《关于百瑞公司返租四层、五层商铺的情况说明》能够证明，孟维宁同意百瑞公司对该购物广场统一装修，由百瑞公司负责监督和管理。双方约定591个商铺的装修款作为百瑞公司预先支付给孟维宁的租金，由百瑞公司支付给装修公司。可见，百瑞公司对外签订装修合同符合购物商场的经营业态及本案的客观实际，孟维宁通过对案涉执行标的的间接占有以达到对物的使用收益目的。且此后孟维宁与开原市房产中介鑫淼宜家房屋信息服务中心签订《商铺委托中介代理销售合同》及与百瑞公司签订的《委托租赁合同》，亦能佐证孟维宁享有案涉标的的实体权利，委托他人代为出售出租标的房屋。而上述使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。综上，可以认定孟维宁在查封前已经实际占有了案涉的执行标的。关于本次庭审中东煤公司主张孟维宁提起执行异议之诉超过法定期限的问题。（2017）辽12执异88号执行裁定书邮寄的时间是2017年8月16日，EMS邮寄单号为1007717830592，立案接收材料时经查询中国邮政系统，该文书的签收日期为2017年8月18日，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，应当自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼。故对于该裁定书于2017年9月2日前起诉均符合十五日的规定。而原告方于2017年8月29日到一审法院立案大厅2号窗口递交了起诉材料，在法律规定的十五日之内，符合案件受理条件。根据孟维宁提供的中国农业银行个人结算业务申请书，孟维宁汇款的时间为2017年8月30日。经一审法院查询银行转账交费记录，起诉人的该笔520,719元诉讼费于2017年8月30日通过银行转账进入了辽宁省财政厅诉讼费账户。《民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》收到诉状日期为立案系统自行默认日期，系统默认收到诉状日期为录入系统的当日，该日期非人为录入，且人工亦无法填写、更改、撤销该日期。此两项日期的准确日期应以《立案材料接受登记单》上载明的接收日期为准。故原告孟维宁提起执行异议之诉并未超过法定期限。另，在一审法院审理过程中，原告孟维宁撤回了确认开原市商铺为原告所有的诉讼请求。案件的诉讼请求不涉及财产权益，故其缴纳的520,719元诉讼费用应当予以退回。综上所述，原告孟维宁对涉案商铺享有足以排除强制执行的权利，原告要求不得执行涉案商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：不得执行开原百瑞房地产开发有限公司开发的开原市新城街百瑞购物广场四层、五层房产。案件受理费100元，由被告东煤沈阳建筑基础工程公司负担。本院二审查明，原审认定基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审查案外异议人孟维宁是否享有足以排除申请执行人东煤公司一般金钱债权强制执行的民事权益。围绕当事人的上诉请求、事实理由和答辩意见，本案争议焦点为：（一）孟维宁与百瑞公司的债权债务关系是否清楚；（二）孟维宁在查封之前是否已合法占有该不动产。（一）孟维宁与百瑞公司的债权债务关系不清晰首先，出借人孟维宁与百瑞公司之间未签订借款协议，借款数额、利率及还款事实不清楚。百瑞公司《小额贷款情况》载明：孟莹借款给百瑞公司本金为2,556万元，加四年利息总欠7,000万。而百瑞公司出具的说明证明，案涉商铺价值9579.39万元，二者价值明显不符。其次，孟维宁主张其将钱出借给金忠石，但不能证明金忠石将所收到的资金全部转入百瑞公司账户内，亦不能证明金忠石所收到的资金全部用于开原百瑞购物广场建设。（二）孟维宁在查封之前未合法占有、使用该不动产首先，双方未签订以房抵债协议。孟维宁主张其在一审法院查封案涉房屋之前已经与百瑞公司签订了《商品房买卖合同》，并在当地房管部门办理了网签。但其提供的《商品房买卖合同》约定的购房款的支付方式为“一次性付款”而非“以房抵债”，而百瑞公司的《预计商场年收入》载明：百瑞公司购物广场地上一至五层并未出售。2018年8月17日，一审法院询问百瑞公司的会计巢艳丽时，其证实百瑞购物广场四、五层是抵押孟维宁了。上述书证、证人证言均与孟维宁的主张相矛盾。其次，孟维宁未实现对房屋的合法占有、使用、收益。从常理上讲，如果孟维宁已实际占有使用案涉房屋，商场出租、装修均应以其名义进行。而本案中，百瑞公司以自己名义将房屋出租给居然之家后，未将相关租金交付孟维宁。房屋装修合同系百瑞公司与井岗山建设集团（辽宁）有限公司签订，相关事实有辽宁省开原市人民法院（2016）辽1282民初2303号民事判决予以确认，在该案审理过程中，百瑞公司未主张系受孟维宁委托装修商场。《拖欠农民工工资协商处理协议书》载明：百瑞购物广场装修时拖欠农民工工资也是由百瑞公司支付的，孟维宁未能提供相关的装修资金等证据。上述事实均不能证实孟维宁已实现对房屋的合法占有、使用、收益。综上，不能认定孟维宁在一审法院查封之前已经通过以物抵债的形式合法占有案涉房屋，孟维宁对诉争房产不享有足以阻却执行的民事权益。综上所述，孟维宁对诉争房产不享有足以阻却执行的民事权益，其要求不得执行开原市新城街百瑞购物广场四层、五层房产诉讼请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省铁岭市中级人民法院（2019）辽12民初18号民事判决；二、驳回孟维宁的诉讼请求。一审案件受理费100.00元（孟维宁预交），二审案件受理费100.00元（东煤沈阳建筑基础工程公司预交），均由孟维宁负担。本判决为终审判决。审判长  唐学峰审判员  倪立新审判员  黄海洋二〇二〇年五月十八日法官助理周洋书记员周明静