山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终363号上诉人（原审原告、反诉被告):山西同方知网印刷有限公司，地址：山西省太原市长风东大街南坪头工业园区。法定代表人:王明亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人:王晓慧，女，系该公司法务主管。委托诉讼代理人:吴文华，女，系该公司副总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告):山西恒易通工贸有限公司，地址：山西省晋中开发区南六堡段。法定代表人:李军宏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：左韶山，山西刘芳华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，山西刘芳华律师事务所实习律师。上诉人山西同方知网印刷有限公司（以下简称同方知网公司）因与被上诉人山西恒易通工贸有限公司（以下简称恒易通公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。同方知网公司上诉请求：1.请求判令撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2616号民事判决书；2.查清事实后依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。①一审判决第5页认为案涉租赁合同有效的依据是恒易通公司就涉案土地取得了不动产权证书、进行了事前告知并提供了备案证明以及涉案房屋最终可以取得建设工程规划许可证,但是一审判决所依据的以上事实认定均有错误。具体理由是：首先，恒易通公司提供的不动产权证书并不包含涉案房屋所载土地，案涉房屋所在的土地没有不动产权证书；其次，晋中经济技术开发区经济发展局出具的备案证明既不属于土地规划管理机关出具的土地合法性的证明,也不能证明是备案机关对备案信息的合法性予以承认，而仅仅是“备案”的作用，因此与本案无关；再次，涉案房屋不符合完善建设工程规划许可证的条件。依据山西转型综合改革示范区晋中开发区综合办公室作出的(2019)24号文件《示范区晋中开发区综合办关于印发示范区晋中开发区完善项目建设相关手续实施方案的通知》（以下简称“综示晋开综办发〔2019〕24号文件”)第五条第三款规定，立项批文、土地、规划审批均为完善项目建设相关手续的前期手续，只有前期手续完备，才可以完善建设工程规划许可证。对于没有土地手续的涉案房屋是无法完善建设工程规划许可证等项目建设相关手续的。②一审判决关于租赁合同履行情况的事实认定错误。即使涉案租赁合同是有效的,但是未实际履行义务的一方是被上诉人，而非上诉人。首先，租赁合同约定的支付定金的义务，上诉人已经如期支付；其次,涉案租赁合同第三条第1款约定上诉人应于被上诉人交付厂房仓库后一周内支付租金。被上诉人理应先交付房屋，上诉人才应履行支付租金的义务。上诉人并非不再履行合同，而是被上诉人未交付租赁房屋的违约行为在先，上诉人未支付租金的违约行为在后，属于行使先履行抗辩权，不构成违约。另一方面，涉案租赁合同的租期是自2018年6月1日开始，被上诉人于2018年5月30日回函告知暂不打算办理相关建设工程规划许可证，所提供的不动产权证书也不包含涉案房屋，违反了《租赁合同》第四条“甲方应保证其合法享有出租该厂房仓库的权利，甲方保证该厂房仓库的合法性”的约定，上诉人违反此条保证条款，不仅违反了合同订立的基础，而且违反法律强制性规定，应承担租赁合同不能实际履行的责任，双倍返还上诉人支付的定金。此外,被上诉人不能提供上诉人二次机电设计需要的场地平面图和室外管网施工图,致使上诉人的合同目的无法实现。2.一审判决适用法律错误。本案不应适用综示晋开综办发〔2019〕24号文件。该文件的发布单位并非法定的立法机关,所发布的文件只能供辖区内行政执法适用,无法作为民事案件的司法裁判依据。该文件的主要内容在于“可以完善”相关手续，但是无法保证涉案房屋的手续最终能否完善。就目前对方提供的证据来看,涉案房屋根本没有任何土地证等前期手续,不具备完善的条件。根据“相关文件精神”无法得出被上诉人“并不违反法律的效力性强制性规定”的结论。本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定案涉租赁合同无效。对于无效的合同,应该适用《合同法》第五十八条规定，被上诉人应返还上诉人支付的定金。3.综示晋开综办发〔2019〕24号文件不能作为本案认定事实的依据。该文件的发布时间是2019年4月10日，而上诉人在2018年6月4日去函明确说明涉案合同无效，该文件发布时合同已经无效。4.“预付定金”的性质应为预付款，而非定金，不应适用定金罚则。同方知网公司和恒易通公司在一审的两次开庭中均主张同方知网公司的“预付定金”的性质应为预付款，同方知网公司要求返还预付款，恒易通公司要求将预付款作为所受损失的赔偿。《租赁合同的补充协议》第一条约定“……本合同自行中止，甲方退还乙方支付的预付定金”。恒易通公司2018年5月出具的收据上明确写明3月9日收到的5万元是“房租预付款”。5.即使《租赁合同》有效，恒易通公司的行为也构成违约，同方知网公司有权解除合同，恒易通公司应返还预付定金5万元。恒易通公司无法提供建设工程规划许可证，违反了《租赁合同》第四条第一款及《租赁合同的补充协议》第一条约定的保证厂房仓库合法性的义务，构成违约。同时，涉案房屋无总平面图和建设工程规划许可证，根据《消防法》和《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十五条的规定，涉案房屋不可能通过消防验收，而同方知网公司租用涉案房屋的目的是生产、储存印刷品，对消防安全的要求格外严格，涉案房屋无法通过消防设计验收将导致上诉人的合同目的无法实现，上诉人可以根据《合同法》第九十四条第三、四项的规定解除合同。恒易通公司辩称，1.关于涉案土地不动产的问题，我方二审提交不动产的相关证件，相关证件在一审期间已在办理中。涉案土地的房屋建设问题已经告知相关部门，根据综示晋开综办发〔2019〕24号文件可以取得相关证件，不属于违章建筑；2.综示晋开综办发〔2019〕24号文件已经规定了建设工程规划许可证的取得，根据该规定可以取得相关证据；3.《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》针对的是城镇房屋，案涉房屋位置在农村且是厂房，不属于城镇房屋，因此案涉租赁合同的签订没有违反法律规定。上诉人要求解除合同的原因是上诉人与第三人签订了租赁合同，我方已经按照上诉人要求积极履行合同义务，是上诉人违约在先，我方不应承担违约责任。同方知网公司向一审法院起诉请求：1.确认《租赁合同》无效;2.恒易通公司返还定金伍万元；3.本案诉讼费用由恒易通公司承担。恒易通工贸公司向一审法院反诉请求：1.判令同方知网公司依法给付因其改造导致恒易通公司支出的费用90295元；2.本案反诉费由同方知网公司承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，恒易通公司就其位于晋中开发区等4处用地及相应地上建筑物由相关国土部门办理了晋（2017）晋中市不动产权第××号不动产权证。该证照中载明恒易通公司土地用途为工业用地。2017年7月6日，晋中经济技术开发区经济发展局出具编号为2017-33的备案证明,证明恒易通公司于2017年7月6日在山西省投资项目在线审批监管平台对二期金属加工改制项目进行了事前告知性登记,并生成项目代码，总建筑面积9400平米，包含精品组装车间、库房及地下停车场。2018年2月8日，恒易通公司与同方知网公司签订《租赁合同》，合同约定,恒易通公司将其所有的位于晋中开发区部分厂房仓库出租给同方知网公司,租赁面积为2710.74平米,同方知网公司使用上述厂房仓库用于出版物、其他印刷品的印刷生产、存储以及同方知网公司经营范围内的经营活动等。租赁期限从2018年6月1日起至2023年5月31日止，恒易通公司应在2018年5月31日前将厂房仓库交付同方知网公司使用，每耽误一日按租金的3‰扣减。合同生效后3月10日前同方知网公司预付恒易通公司定金5万元,厂房仓库交付后一周内租金一次性付清。恒易通公司保证其合法享有出租该厂房仓库的权利，保证该厂房仓库的合法性。合同同时约定了租金的计算方法及其余条款。同日，恒易通公司与同方知网公司双方签订了以上租赁合同的补充协议,约定如因项目厂址选择不符相关手续办理要求（如不符合卫生防护距离、相关规划等）、项目违背产业政策规定或项目在进行过程中环保要求或产业政策发生变化等致使项目无法进行时，本合同自行终止，恒易通公司退还同方知网公司支付的预付定金。同时，恒易通公司与同方知网公司双方在合同中还对厂房仓库的具体建设要求进行了约定。合同签订后,同方知网公司于2018年3月9日转账支付恒易通公司5万元,转账用途及附言均载明为房租预付款，恒易通公司根据合同的约定对厂房和仓库进行了建设。2018年5月28日，同方知网公司给恒易通公司书面发函，内容为同方知网公司要求恒易通公司提供建设项目规划意见书或等效文件、建设用地许可证及附图、建设工程规划许可证、环境影响评价登记表以及场地总平面图以及室外管网施工图等相关手续。恒易通公司于2018年5月30日给同方知网公司回函,称建设项目规划意见书恒易通公司有项目立项备案证明;建设用地许可证及附图目前政府已不再办理此类证件,恒易通公司有此厂房仓库的合法土地许可证（不动产证）可代为证明;建设工程规划许可证恒易通公司因在自己所有的土地上建设库房暂不准备办理该证;环境影响评价登记表恒易通公司提供环境影响报告书;场地平面图和室外管网施工图没有。恒易通公司在该回函中强调，鉴于该厂房仓库外部钢结构工程已近收尾，要求同方知网公司依照约定尽快履行后续事项，如同方知网公司不愿继续租赁，应于6月10日前提出书面回复，如逾期回复，恒易通公司将视为同方知网公司终止合同。2018年6月5日，同方知网公司给恒易通公司出具《关于解除厂房仓库和宿舍租赁合同及补充协议的函》，内容大致为恒易通公司未能按照同方知网公司的要求提供相应文件及证照，导致设计工作无法开展，厂房搬迁计划无法按时进行，合同目的无法实现,依照双方租赁合同及补充协议的约定及相关法律规定,同方知网公司宣告厂房仓库租赁合同无效，单方解除宿舍租赁合同,要求恒易通公司5日内退还预付定金5万元。2018年8月20日，恒易通公司给同方知网公司回函，称同方知网公司违背诚实信用原则,置事实于不顾，在已充分了解租赁物后签订合同，现又无理要求解除合同，已严重违约，鉴于同方知网公司无合作诚实基础，恒易通公司同意解除合同。在租赁合同签订时，恒易通公司按同方知网公司的要求对仓库进行结构性改造，已超出了恒易通公司设计之初目的，同方知网公司的行为已给恒易通公司造成巨大损失,恒易通公司保留提起诉讼的权利。本案在庭审中,恒易通公司向法庭提供山西转型综合改革示范区晋中开发区综合办公室作出的综示晋开综办发〔2019〕24号文件，文件名称为《示范区晋中开发区综合办关于印发示范区晋中开发区完善项目建设相关手续实施方案的通知》,该通知第四条适用范围及分类规定，适用范围为示范区晋中开发区工商登记注册的，且在国有土地上建设面积为300㎡以上,未取得施工许可证的已建成或在建的工业、科技研发、商业（不包括房地产）、技改等项目。对允许先行开工项目和未经批准擅自开工项目区分处理，1.对于省、市、区重点项目、规模以上工业企业、限额以上商贸企业或经有关部门同意先开工的项目，可以免予行政处罚，按本实施方案有关规定完善建设相关手续。2.对其他未经批准擅自开工建设的非承诺制项目,在施工过程中未发生重大质量安全事故或未存在严重安全隐患的，原则上按下限处罚后，按本实施方案有关规定完善建设相关手续。该文件同时对建设工程规划许可证、施工图、建设工程施工许可证、档案移交、竣工验收等手续完善流程均作出了规定。恒易通公司属于以上文件所规定的适用范围。庭审中,恒易通公司提供其与安阳市建设工程有限公司签订的《钢结构专业施工合同书》以及恒易通公司给施工方所发放的通知，用于证明恒易通公司根据同方知网公司的要求对其租赁的厂房仓库进行了专门性建设，并额外支出了相关费用，恒易通公司反诉主张由同方知网公司支付其额外支出的费用90295元,恒易通公司根据施工方给恒易通公司出具的西库房改造部位工程造价通知认定以上数字。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同方知网公司与恒易通公司双方签订的《租赁合同》及相应《补充协议》，系双方真实的意思表示。同方知网公司提出以上协议违反了国家的强制性规定,违反的事由为恒易通公司所建设及出租的房屋未能取得建设工程规划许可证,认为涉案房屋在法律上属于违法建筑。根据恒易通公司向法庭提供的不动产权证书、晋中经济技术开发区经济发展局的备案证明以及综示晋开综办发〔2019〕24号文件，恒易通公司已就开发区机械工业园中相应的土地取得了不动产权证书,恒易通公司在已经取得不动产权证书的土地上建设相关厂房与仓库已经经过了向有关部门的事前性告知,且根据政府部门的相关文件精神，以上建筑无论是否经过批准，均可按照文件精神完善相关建设手续,其中包括了建设工程规划许可证等相关证照的完善并规定了完善的流程。由此可见，恒易通公司所建设的厂房仓库并非根本上不能取得建设工程规划许可证等证照,而是可以根据相关文件精神办理完善手续,恒易通公司的以上行为并不违反法律的效力性强制性规定,同方知网公司以恒易通公司建设约定的厂房仓库时未能取得建设工程规划许可证而认定双方租赁合同无效的理由,该院依法不予采纳。同方知网公司以其实际行为不再履行租赁合同,应系同方知网公司违约，其按照租赁合同约定所交纳恒易通公司的5万元定金，依法不应予以退还。鉴于双方约定的厂房仓库系恒易通公司结合同方知网公司的要求进行建造,恒易通公司为履行以上租赁合同必然会付出相应的投入与准备，但恒易通公司提供的施工方给恒易通公司出具的改造部位通知系间接证据,该院无法仅凭以上证据即可确认库房改造部分的实际价值以及与同方知网公司要求的关联性，故对于恒易通公司的反诉请求,该院亦无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:（一）驳回山西同方知网印刷有限公司的诉讼请求。（二）驳回山西恒易通工贸有限公司的反诉请求。二审中，恒易通公司提交了晋中市国土资源局于2019年4月17日为其颁发的晋（2019）晋中市不动产权第××号不动产权证，该土地证即为案涉租赁房屋所占土地的权属证书，用于证明恒易通公司的租赁物是合法的，有权对外租赁。同方知网公司对该证据质证称，对证据的真实性、合法性认可，但关联性不认可，这仅仅是土地合法性，不包括房屋，且时间也有问题，我们当时在2018年5月和恒易通公司要过，恒易通公司说那时就有，但没有出具过，实际恒易通公司当时是没有证件的，所以我方有权解除合同。本院经审查后对该证据的真实性予以采信。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：案涉租赁合同及补充协议是否有效，恒易通公司应否向同方知网公司返还5万元定金。针对该焦点问题评判如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经审查，恒易通公司在本案一审期间所提交的综示晋开综办发（2019）24号文件是开发区政府为解决有关企业规划、建设相关手续不完善的历史遗留问题，该文件明确规定了有关企业办理含建设工程规划许可证在内的相关手续的流程。恒易通公司虽属于该文件所规定的适用范围，但其至今仍未取得案涉出租房屋的建设工程规划许可证。同时，恒易通公司一审所提交的晋中经济技术开发区经济发展局出具的编号为2017-33的备案证明，仅属于备案性质，该证据并不属于其取得主管部门批准建设案涉出租房屋的相关证据。综上，恒易通公司与同方知网公司所签订的《租赁合同》及补充协议依法应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故恒易通公司应当将其收取的同方知网公司的5万元定金予以返还。综上，同方知网公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2616号民事判决第二项，即“驳回山西恒易通工贸有限公司的反诉请求。”二、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2616号民事判决第一项。三、山西同方知网印刷有限公司与山西恒易通工贸有限公司于2018年2月8日签订的《租赁合同》及补充协议无效。四、山西恒易通工贸有限公司于本判决生效后十五日内返还山西同方知网印刷有限公司定金5万元。如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由山西恒易通工贸有限公司负担；反诉费1028.5元，由山西恒易通工贸有限公司负担。二审案件受理费1050元，由山西恒易通工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年五月二十九日书记员  张亚红