广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终992号 上诉人（原审被告）：桂林市富翔物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区环城北二路58号，统一社会信用代码：914503007276859019。 法定代表人：刘菊，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨崴，广西晟朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林东方万象置业投资有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区秧塘工业园区，统一社会信用代码：914503226724745598。 法定代表人：杜志，该公司经理。 委托诉讼代理人：王德刚，广西桂强律师事务所律师。 上诉人桂林市富翔物业服务有限公司因与被上诉人桂林东方万象置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林市富翔物业服务有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2011年8月19日签订《万象芭堤雅前期物业服务合同》，约定被上诉人委托上诉人对位于临桂区临桂镇秧塘工业园区“万象芭堤雅”项目实行前期物业服务管理，委托管理期限为本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订物业管理服务合同生效时止。协议签订后，上诉人对该小区1-7号楼提供物业服务。在上诉人管理该物业期间被上诉人出现了严重的经营管理问题，上诉人在被上诉人拖欠大量前期物业管理费用的情况下，依然帮助被上诉人度过了最困难的时期。现被上诉人向法院提出解除合同，要求上诉人离开该小区，停止对该小区的物业服务工作，严重违反了合同法第94条合同法定解除的相关规定。一审法院以被上诉人不能强制接受服务为由，判决解除双方的前期物业服务合同，上诉人认为该判决没有事实及法律依据。首先，被上诉人在一审过程中作为原告参与诉讼，要求解除该物业服务合同，其本身并不代表1-7号楼的全体业主。上诉人已关联1-7号楼多年，业主并未对上诉人的物业服务质量提出任何异议，也未要求上诉人撤离该小区。原告是代表开发商自身的利益，并未考虑小区业主的切身感受。其次，在一审过程中原告并未向法院提交任何小区业主申请上诉人撤离该小区的书面材料，一审法院认定与事实不符。最后，合同的忠实履行原则是合同法的基本原则，单方要求终止履行该前期物业服务合同，于法无据。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林东方万象置业投资有限公司答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求维持原判。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立。 桂林东方万象置业投资有限公司向一审法院诉请：1、判决确认原告与被告之间的《万象芭堤雅前期物业服务合同》解除有效;2、判令被告立即撤出临桂万象•芭堤雅小区并将小区的物业管理用房及与物业管理服务有关的全部资料、物品等移交给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2011年8月19日，原告桂林东方万象置业投资有限公司作为甲方与乙方被告桂林市富翔物业服务有限公司签订了《万象芭堤雅前期物业服务合同》，约定委托乙方对位于临桂区临桂镇秧塘工业园区（占地面积：66666.67平方米，总建筑面积219670.89平方米，其中商业面积23835.67平方米，叠加洋房面积21793.22平方米，高层住宅131435.56平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。《万象芭堤雅前期物业服务合同》对委托管理服务事项、物业管理服务质量、物业管理服务费用、双方权利义务、双方约定事项、违约责任等作出了约定，合同第八章合同变更、解除和终止的约定第四十条、因任何一方提前解除合同的应提前30天书面通知对方；第四十一条、业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起15日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料……第四十三条、本合同终止后，甲、乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理服务费用的清算、对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。合同签订后，原告依约进驻万象芭堤雅小区进行管理至今。原告桂林东方万象置业投资有限公司向被告桂林市富翔物业服务有限公司发出关于物业公司撤场的函，载明：“桂林市富翔物业服务有限公司：依据双方签订的万象芭堤雅项目前期物业管理服务协议，第八章第四十一条约定：因任何一方提前解除合同的应提前30天书面通知对方。我公司于2019年1月4日向贵公司提出解除服务协议，并基本达成一致意见。现请贵公司于2019年3月1日配合我公司做好撤场交接工作。相关的解约手续双方于贵公司撤场后3个月内办完善。此致桂林东方万象置业投资有限公司2019年2月22日”。2019年3月6日，被告桂林市富翔物业服务有限公司向原告桂林东方万象置业投资有限公司发出回复函，主要内容：原告提出让被告撤出小区的管理的行为属违约行为，原告要承担被告退出万象芭堤雅小区物业管理的全部法律责任及经济责任，以及原告在管理期间被告所产生的相关费用应在撤出前支付被告，被告方能退出，并附费用明细表。2019年7月8日，被告桂林市富翔物业服务有限公司向原告桂林东方万象置业投资有限公司发出工作联系函，向原告催收物业服务费用。2019年7月11日，被告向原告发出工作联系函，载明：“我司于2019年7月8日就有关费用的支付函告贵司，贵司及时与我司进行了联系，就有关费用支付、核算、撤场进行沟通，现就有关费用的支付、核算、撤场进行说明：1、费用的核算应在撤场前完成。2、按总费用给予九折优惠。3、费用的支付：（1）、首批支付款按总费用的60%支付，自双方签订协议后，三个工作日贵司转账到我司。（2）、剩余款项在三个月内支付我司。4、撤场：双方签订协议后，我司收到贵司支付的首付款项三个工作日后双方进行交接，我司撤出项目的管理。桂林市富翔物业服务有限公司。2019年7月11日。”后双方协商不成，原告于2019年7月24日诉至法院。被告桂林市富翔物业服务有限公司于2001年5月22日成立，营业期限为2001年5月22日至2021年5月21日，经营范围：物业服务，停车服务等。 一审法院审理认为,（一）、原、被告双方所签订的《万象芭堤雅前期物业服务合同》，该合同依法在相关部门进行备案，是合法、有效的，合同签订后，被告也进驻芭堤雅小区一直提供物业服务管理；根据合同约定，原告作为建设单位，既是物业服务合同的相对人，也是小区业主的代表，原告有提前解除合同权，但该权利的行使不能擅自进行，只能依法依规进行，否则建设单位随意解除前期物业服务合同或者另行选聘其他物业公司，就会出现无人管理小区或者管理混乱，损害小区业主权益，原告应代表小区业主共同利益行使合同解除权，解除合同如何使小区业主权益不受损害应先征求业主意见，而不只是单方向对方发出通知解除；结合本案实际情况，是原告确是为当地政府及相关部门解决问题楼盘的需要，自救业主和新购房业主不需要被告提供物业服务，考虑不能强制接受服务，且已经没有履行必要的情形下，可解除双方前期物业服务合同，解除合同后，双方按合同约定履行各自义务，被告已经履行的，可按合同向原告主张尚欠物业服务费、违约金或赔偿损失和向小区业主主张尚欠物业费、违约金，同时小区业主可向原告主张随意改聘物业公司带来的损失，因本案中被告未进行反诉，可另行诉讼主张。（二）、对原告请求确认解除合同有效的诉讼请求，以上第（一）项已作认定，应在诉讼中结合案件情况予以解除，不确认原告单方解除合同，本院支持解除原、被告双方于2011年8月19日的《万象芭堤雅前期物业服务合同》。（三）、对原告请求被告立即撤出小区、交出物业用房和移交物业管理资料的诉讼请求，应按双方原合同终止的约定，被告应在合同解除后，在合同终止之日起15日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料给原告。（四）、对被告提出的不同意解除合同的答辩主张，以上第（一）项已作认定，不再重复，被告的该主张，不予采纳。依法判决：一、解除原告桂林东方万象置业投资有限公司与被告桂林市富翔物业服务有限公司于2011年8月19日签订的《万象芭堤雅前期物业服务合同》；二、被告桂林市富翔物业服务有限公司在本判决生效后十五日内撤出芭堤雅小区，并移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料给原告桂林东方万象置业投资有限公司。案件受理费200元，依法减半收取100元，由被告桂林市富翔物业服务有限公司负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人要求解除与上诉人之间的前期物业服务合同是否有事实及法律依据？ 本院认为，双方当事人2011年8月19日签订的《万象芭堤雅前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，各方当事人均应按照合同履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，被上诉人于2019年1月4日向上诉人发出解除双方签订的前期物业服务合同的通知，双方当事人虽就解除合同进行协商但未达成一致，且被上诉人未提供充分确凿之证据证实上诉人存在法律规定其可以单方解除合同的违约事实，故被上诉人尚不具备法定或者约定解除权，其于2019年1月4日向上诉人发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。被上诉人提出确认解除合同效力的主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院径行判决解除双方当事人之间的前期物业服务合同，无事实与法律依据，亦超出当事人之诉请，实体处理不当，本院依法予以纠正。上诉人的上诉请求，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2573号民事判决； 二、驳回被上诉人桂林东方万象置业投资有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费200元，减半收取100元，二审案件受理费200元，合计300元，由被上诉人桂林东方万象置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月十八日 书记员 叶菁华