成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初8922号 原告：四川东航投资有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：冯亦军，执行董事。 委托代理人：杨奉明，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托代理人：李楷，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：上海筑影投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。 法定代表人：印钢，董事长。 委托代理人：马召军，男，1983年12月2日出生，汉族，系公司员工。 原告四川东航投资有限公司（以下简称东航公司）与被告上海筑影投资管理咨询有限公司（以下简称筑影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨奉明、李楷，被告委托代理人马召军，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东航公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间关于“云锦天地（成都）”商场4号楼5、6层单元的《商铺租赁合同》已于2019年4月5日解除；2、被告承担装修复原费449,938.86元（以实际产生的费用为准）；3、被告支付欠缴费用6,604,372.39元（包括租金、房屋占用费、物业管理费等）；4、被告支付违约金395,652.91元（已抵扣原告缴纳的保证金50万元）；5、被告赔偿损失461,710.57元（暂计至2019年9月9日，实际计算至判决之日）；6、被告向原告支付证据保全公证费34,000元；7、被告承担本案原告支付的律师费150,000元。事实和理由：2018年6月，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于“云锦天地(成都)”商场4号楼5、6层，用于经营电影院，租赁期限自2018年6月26日至2033年9月27日。其中2018年6月26日至2019年7月31日为租金优惠期，装修期不超过6个月；自2018年6月26日起，租金按照“保底租金或营业额提成租金两者取高”收取。被告应在2018年12月28日前正式对外营业。合同签订后，原告按照约于2018年6月26日将租赁物交付被告，被告未按约支付剩余保证金及首期保底租金。被告拒不支付保证金、租金等款项的行为违反合同约定。因被告未于2018年12月28日对外营业，致使大量商家因影院未按期开业向原告索赔或拒付租金等，给原告造成损失。原告于2019年3月14日委托北京观韬(成都)律师事务所向被告发出《律师函》催告其缴款，尽快完成装修。被告经原告书面催告后，仍不履行其义务。2019年4月4日，原告再次委托北京观韬(成都)律师事务所向被告发出《律师函》，通知解除合同并要求其缴款、返还房屋。被告收到解除函件后，仍未交清欠款，亦未交还房屋。2019年5月17日，原告委托北京观韬(成都)律师事务所向被告发出《律师函》，再次要求其清缴欠款、腾退返还房屋。 2019年7月9日，原被告双方就《商铺租赁合同》事宜进行协商，被告承诺2019年8月5日前付清租赁保证金及装修期水电费并恢复装修，否则同意原、被告双方于2019年4月5日解除租赁合同，承担原告各项损失,原告有权进行房屋清场处置。然而，被告仍未履行恢复装修施工的承诺。据此，原告于2019年9月10日对租货物进行清场并予以公证。 被告筑影公司辩称，对原告诉称的事实均无异议。对原告提出的诉讼请求事项中的部分诉讼请求有有异议：1、被告逾期交还案涉房屋所产生的房屋占用费，应按租赁期间的租金计算，不应当按租金的三倍计算。2、对于原告主张因被告未按合同约定时间开业，影响“云锦天地”商场的招租，给原告造成的损失461,750.71元。被告认为原告主张的损失过高，愿意承担该损失的二分之一。3、原告因提起本案诉讼所产生的律师费，应当由原告方自行承担，不应当由被告方承担。对原告提出的其他诉讼请求无异议。 经审理查明，2017年1月17日，东航公司（甲方）与筑影公司（乙方）签订《（四川双流东航国际广场）租赁意向书》，2018年8月15日，东航公司（甲方）与筑影公司（乙方）签订《商铺租赁合同》及附件，约定由筑影公司承租东航公司位于成都市双流区“云锦天地（成都）”商场4号楼5、6层房屋，面积为5770.03平方米，用于经营电影院，租赁期限自2018年6月26日至2033年9月27日，共计15年94天。其中，自2018年6月26日至2018年12月25日为装修免租期。租金按照“保底租金或营业额提成租金两者取高”收取。月保底租金自2018年6月26日起至2021年9月27日止，日租金为人民币1.42元／日／平方米，其中不含增值税价格为1.35元／日／平方米，增值税金额为0.07元／日／平方米。月营业额提成租金自2018年6月26日起至2021年9月27日止，月营业额提出为该单元每历月累计营业额的10%。经营期物业管理费每月每平方米人民币8.55元，装修期物业管理费每月每平方米人民币4.27元。经营期物业管理费收取起始日为2018年6月26日，装修期物业管理费收取起始日为2018年12月26日。 《商铺租赁合同》约定，筑影公司应于合同签署之后十个工作日内，向东航公司支付房屋租赁保证金，金额为人民币50万元。在影城正式开业后，其中42.625万元转为租赁保证金，剩余4.375万元保证金为房屋租金，在筑影公司应向东航公司支付的房屋租金中抵扣。筑影公司应在2018年9月28日前正式对外营业或试营业。若出现本合同规定情形而东航公司行使解除合同之权利的，东航公司有权向筑影公司追索在装修期内所免去的所有租金及物业管理费。 《商铺租赁合同》同时约定，筑影公司应于租赁期满日或本合同提前终止之日的17:00时前向东航公司交还租赁房屋，如未经东航公司书面同意而逾期不交还，筑影公司除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍向东航公司支付占有使用费外，还应承担在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用，造成其他损失的，筑影公司还应承担赔偿责任。筑影公司如对租赁房屋进行了装修、增建、增设或改建，则应根据东航公司的要求在租赁期满或本合同提起终止前恢复原状，由此发生的费用由筑影公司承担。如筑影公司逾期未将租赁房屋恢复原状，东航公司可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由筑影公司承担。筑影公司非因不可抗力而未按本合同规定支付保证金的，逾期超过三十天的，东航公司有权经书面通知筑影公司而解除本合同，除此之外，东航公司还有权要求筑影公司以违约金标准为在解除合同日所在租赁年度的三个月保底租金与三个月物业管理费之和的标准支付违约金，若该违约金不足以弥补东航公司全部损失的，筑影公司还应补足东航公司全部损失与前述违约金的差额部分。 东航公司与筑影公司签订《（四川双流东航国际广场）租赁意向书》和《商铺租赁合同》后，筑影公司分别于2017年2月24日、2019年7月19日向东航公司支付保证金20万元和30万元。2018年6月26日，东航公司向筑影公司交付租赁房屋，筑影公司对租赁房屋进行了装修，但未按合同约定时间于2018年12月26日开始营业，也未向东航公司缴纳租金及物业管理费等费用。 2019年，东航公司（甲方）与北京观韬(成都)律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，就东航公司与筑影公司租赁纠纷诉讼案事宜，东航公司委托北京观韬(成都)律师事务所律师为该案诉讼代理人。东航公司向北京观韬(成都)律师事务所支付律师代理费10万元。2019年3月14日，东航公司委托北京观韬(成都)律师事务所通过邮寄方式向筑影公司发出《律师函》，催告筑影公司缴清租赁保证金、物业管理费等共计人民币809,903.83元。同时要求筑影公司加快装修施工进度，尽早开业。2019年3月17日，筑影公司收到该律师函。2019年4月4日，东航公司委托北京观超(成都)律师事务所通过邮寄方式向筑影公司发出《律师函》，通知解除双方于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》，并要求筑影公司清缴欠款4,398,891.2元，騰退返还房屋。2019年4月5日，筑影公司收到该律师函。2019年5月17日，东航公司委托北京观韬(成都)律师事务所通过邮寄方式向筑影公司发出《律师函》，要求筑影公司于2019年5月24日前一次性清缴欠款4,593,880.94元，于2019年5月24日前将租赁房屋恢复原状并清理遗留物交还东航公司。2019年5月18日，筑影公司收到该律师函。 2019年8月22日，四川省成都市成都公证处接受东航公司向保全证据申请，将东航公司与筑影公司就商铺租用、装修等问题协商会议过程进行了公证。2019年9月10日，四川省成都市成都公证处接受东航公司保全证据申请，将“成都东航中心”4号楼5-6层的房屋内遗留的建筑材料等物品进行了保全证据公证。当日，东航公司收回案涉租赁房屋。东航公司共计向四川省成都市成都公证处支付公证费34,000元。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：原告工商企业登记信息、被告工商企业登记信息、商铺租赁合同、场地交付通知、律师函、公证书等证据在卷予以佐证。 本院认为，东航公司与筑影公司签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。东航公司按约定履行了房屋交付义务，筑影公司应按约定履行支付保证金及租金等义务。因筑影公司未按合同约定的时间支付保证金，也未按合同约定支付租金及物业管理费，应当承担支付租金、物业管理费、违约金、赔偿损失等违约责任。 第一，关于东航公司提出确认关于“云锦天地（成都）”商场4号楼5、6层单元的《商铺租赁合同》已于2019年4月5日解除的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》约定，逾期超过三十天的，东航公司有权经书面通知筑影公司解除本合同，东航公司于2019年4月4日委托北京观超(成都)律师事务所通过邮件的方式向筑影公司发出《律师函》，通知解除双方于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》，该邮件于2019年4月5日由他人代收，视为解除合同的通知于2019年4月5日送达筑影公司。筑影公司并未提出异议，并同意双方于2019年4月5日解除合同。故东航公司与筑影公司于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月5日解除，对东航公司提出的此项诉讼请求，本院予以支持。 第二，关于东航公司提出筑影公司承担装修复原费449,938.86元的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》约定，筑影公司对租赁房屋进行了装修、增建、增设或改建，则应根据东航公司的要求在租赁期满或本合同提起终止前将租赁房屋恢复原状，由此发生的费用由筑影公司承担。如筑影公司逾期未将租赁房屋恢复原状，东航公司可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由筑影公司承担。东航公司与筑影公司签订的《商铺租赁合同》于2019年4月5日提前终止，东航公司向筑影公司发出《律师函》，要求筑影公司于2019年5月24日前将租赁房屋恢复原状，现筑影公司到期未将租赁房屋恢复原状，东航公司可以代为处理或聘请第三方代为处理，拆除的费用应由筑影公司承担。东航公司提出拆除的费用为449,938.86元，筑影公司对此无异议，故对东航公司的此项诉讼请求，本院予以支持。 第三，关于东航公司提出筑影公司支付欠缴的租金、物业管理费、房屋占用费共计6,604,372.39元的诉讼请求，该项诉讼请求包含：2018年6月26日至2019年4月5日租金2,326,937.7元；2019年4月6日至2019年9月9日房屋占用费3,859,111.46元（该费用以租金标准的三倍计算）；2018年12月26日至2019年9月9日物业管理费418,323.23元。筑影公司对租金及物业管理费2,745,260.93元无异议，故本院对此部分费用予以确认。筑影公司对其中2019年4月6日至2019年9月9日房屋占用费3,859,111.46元部分持有异议，认为应按租赁期内租金计算。根据《商铺租赁合同》约定，筑影公司如未经东航公司书面同意而逾期不交还租赁房屋，筑影公司除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍向东航公司支付占用费，《商铺租赁合同》于2019年4月5日解除，东航公司于2019年9月10日对案涉房屋的物品进行清场并予以公证，筑影公司应向东航公司支付房屋占用期间，即2019年4月6日至2019年9月9日的房屋占用费。东航公司主张房屋占用费根据合同约定应以租赁年日平均租金的三倍计算，明显过分高于东航公司的实际损失,房屋占用费是因筑影公司违约补偿东航公司的实际损失,而不应该作为东航公司获取额外利益的方式和手段，故本院酌定房屋占用费以合同约定的租赁年日平均租金计算，即2019年4月6日至2019年9月9日期间的房屋占用费为157天*1.42元/日/平方米*5770.03平方米，共计1,286,370.49元。故对东航公司提出筑影公司支付欠缴费用6,604,372.39元的诉讼请求，本院予以部分支持4,031,631.42元。 第四，关于东航公司提出筑影公司支付违约金395,652.91元（已抵扣保证金50万元）的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》约定，筑影公司非因不可抗力而未按合同规定支付保证金的，逾期超过三十日，应当支付违约金，违约金标准为在解除合同日所在租赁年度的三个月保底租金与三个月物业管理费之和。由于筑影公司于2019年7月19日缴纳保证金30万元，已逾期超过三十日，应当向东航公司支付违约金。东航公司按照合同约定的违约金计算方式，计算得出违约金为895,652.91元，扣减筑影公司已缴纳的保证金50万元后，提出筑影公司应支付违约金395652.91元，筑影公司对此无异议，故对东航公司提出筑影公司支付违约金395,652.91元的诉讼请求，本院予以支持。 第五，关于东航公司提出筑影公司赔偿损失461,710.57元的诉讼请求。东航公司认为由于筑影公司未如期开业，客流量少，导致“云锦天地（成都）”商场的其他承租人申请解除租赁合同并拒付租金，致使东航公司未获得预期收益，并提交了东航公司与承租人成都屈臣氏个人用品商店有限公司、四川食泰餐饮管理股份有限公司等签订的房屋租赁合同，及承租人包月飞、蒲艳等提交解除房屋租赁合同申请书，用以证明东航公司未获得预期收益的损失为461,710.57元。筑影公司对此提出异议，认为其对东航公司与其他承租人约定的解除合同及减免租金的条件并不知情，考虑到筑影公司未如期开业，给东航公司造成了一定损失，对东航公司提出的该部分损失愿意负担二分之一。对此抗辩意见，筑影公司违约给东航公司造成的损失，应包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。东航公司要求筑影公司承担全部损失的诉讼请求已超出筑影公司在违约时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成损失的范围，但筑影公司自愿负担该损失的二分之一，故对东航公司提出赔偿损失461,710.57元的诉讼请求，本院予以部分支持230,855.29元。 第六，关于东航公司提出筑影公司支付证据保全公证费34,000元的诉讼请求。东航公司为了减少因筑影公司违约导致的损失，向四川省成都市成都公证处申请证据保全公证，符合合同法规定的减损规则，东航公司为防止损失扩大而支出的合理公证费，应当由违约方筑影公司承担，且筑影公司对此无异议。故对东航公司提出筑影公司支付公证费34,000元的诉讼请求，本院予以支持。 第七，关于东航公司提出筑影公司承担委托诉讼代理费150,000元的诉讼请求。东航公司因本次诉讼委托律师事务所的律师为其诉讼代理人，支付代理费用150,000元，系为了实现债权而产生的间接损失，因双方未在合同中明确约定违约方应承担的赔偿损失包括对方的该项间接损失，且本院已确认筑影公司赔偿东航公司的违约金及预期收入损失已能够弥补因筑影公司的违约行为给东航公司造成的损失，故东航公司提出委托诉讼代理费150,000元由筑影公司承担的诉讼请求,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告四川东航投资有限公司与被告上海筑影投资管理咨询有限公司于2018年6月26日签订的《商铺租赁合同》自2019年4月5日解除。 二、被告上海筑影投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告四川东航投资有限公司支付装修复原费449,938.86元。 三、被告上海筑影投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川东航投资有限公司支付欠缴的租金及物业管理费4,031,631.42元。 四、被告上海筑影投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川东航投资有限公司支付违约金395,652.91元。 五、被告上海筑影投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川东航投资有限公司赔偿损失230,855.29元。 六、被告上海筑影投资管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川东航投资有限公司因减少损失而产生的公证费34,000元。 七、驳回原告四川东航投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34,235元、保全费5,000元，共计39,235元，由原告四川东航投资有限公司负担4,235元，被告上海筑影投资管理咨询有限公司负担30,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏建辉 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张 玲