沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初19218号 原告（反诉被告）：沈阳高诚物业有限公司，住所地：沈阳市和平区南八马路42号，统一社会信用代码：91210102760097896L。 法定代表人：范杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王京权，男，汉族，1954年1月28日沈阳市和平区-054。 原告沈阳高诚物业有限公司（反诉被告，以下简称“高诚物业公司”）与被告王京权（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高诚物业公司的委托诉讼代理人苏雪娇，被告王京权（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告高诚物业公司（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业费1,031.9元；2.请求被告支付物业费违约金100元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与沈阳和兴房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》于2009年11月1日生效。原告提供服务的长白新城小区经济适用房物业房屋管理费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。被告系原告管理的B1#1-1-2房屋业主，该房屋建筑面积75.89平方米。被告自2017年11月15日起拖欠住宅物业服务费至2019年4月14日止，被告拖欠物业费严重损害原告与其他业主利益，依据《前期物业服务合同》第三十条之规定，被告应按每过一日加收千分之三的标准向原告支付违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院。 被告王京权（反诉原告）辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费的原因如下：1.原告主张的物业费中的部分数额，被告不同意支付，原告未尽到合同义务，存在瑕疵，根据物业管理条例及合同法的规定，对履行合同义务不符合规定的，应降低其收费费用，故我同意按照70%支付物业费。小区系开放小区，绿化、安保均存在瑕疵，且小区没有封闭，导致被告放在窗前的两台自行车和一台电动车丢失，物业公司安保工作从管理到实施的过程中均有缺陷；2.物业公司在管辖区域内出现的违建未及时制止，也未向有关部门反映，造成了我家三阳的房子前有违建墙有50米，其中违建房达三米多高，直接影响我家的采光和通风；3.我不同意支付违约金，是因为物业未尽到义务，我才未缴纳物业费。 反诉原告王京权向本院提出反诉请求：1.判令被告未尽合同义务降低物业费30%；2.判令被告恢复楼下的排水台，或承担其恢复费用700元；3.判令被告对原告产生直接影响的违建，履行向有权机关及部门反映的义务；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉被告在提供物业服务，其安保措施不到位，园区不封闭，没人值守，监控失控，导致原告两辆自行车一台电动车丢失。反诉被告在维修过程中对其损失的楼房的排水台未尽恢复的义务，有损楼房寿命及直接影响原告在一楼的潮湿程度。反诉被告对园区的违建不制止，不积极向上级部门反映，直接导致违建产生的事实，使其解决该问题将付出较大的成本。 反诉被告高诚物业公司辩称，1.关于诉讼请求1为反诉原告对于本诉的答辩不构成单独的诉讼条件，并非单独的诉；2.本诉与反诉在法律上的牵连性表现在建立同一法律关系之上，诉讼请求2为侵权纠纷或房屋质量纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系；3.本诉与反诉的标的必须为同一性质，即反诉与本诉意在为某种程度的抵消，其标的应为同一类物，诉讼请求3与本诉的标的并非同一性质，综上所述，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据材料如下： 1.前期物业服务合同1份，致长白新城一期业主委员会关于我司撤出长白新城一期物业服务的函1张，证明原告高诚物业公司合法进入园区提供物业服务，服务期限自2009年11月1日至2019年4月30日及涉案园区的物业服务收费标准。 2.房屋电子登记查询证明1张，证明涉案房屋为被告王京权所有及房屋的位置和建筑面积。 3.关于长白新城房屋维修的函1张，证明原告高诚物业公司已通过向和兴开发公司发函履行了合同约定的义务。 4.化粪池清掏委托服务协议1份，业主报修记录6张，保安巡视记录表10张，设备维修记录11张，证明原告高诚物业公司为长白新城小区提供物业服务的相关情况。 5.电梯定期检验报告2份，特种设备使用标志3张，证明被告使用的电梯已定期检验并合格。 被告王京权依次对前述证据进行了质证，均发表如下质证意见：对前述证据的真实性和合法性均无异议，但对前述证据的证明目的均有异议，前述证据均不能证明原告的物业服务没有瑕疵。 当事人围绕反诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。反诉原告提供证据材料如下： 1.照片4张，证明反诉被告在维修下水时将楼下防水台砸掉后未给予恢复原状，反诉被告未对影响涉案房产采光和视线的窗前违建履行相关义务，涉案园区未封闭且保安人员没有值守。反诉被告质证意见：对前述证据的真实性、合法性均无异议，但是防水台及违建问题，属于侵权纠纷，与本案物业服务合同无关；前述照片没有具体的拍摄时间，无法证明我方诉请期间的物业服务状况。 2.发票1张，证明反诉原告丢失电动车。反诉被告发表质证意见：真实性、合法性无异议，但是该证据不能证明反诉原告丢车的事实，且反诉原告丢车与我方无关。 3.关于沈阳“长白新城”住宅小区前期物业服务收费指导标准的批复1张，证明反诉被告应当提供的物业服务内容，且该批复明确指出只有物业服务达标时才能全额收取费用。反诉被告发表质证意见：真实性、合法性无异议，该批复的物业服务内容与我方的物业服务合同内容一致，且该证据证实我方的物业收费标准是合理合法的。 根据上述各方当事人提供的证据材料、陈述，本院认定如下事实：被告王京权系位于沈阳市和平区胜利南街304-2号39-3幢（房）号1-1-2，建筑面积75.89平方米的房产所有权人。2009年10月28日，沈阳和兴房地产开发有限（甲方）与原告高诚物业公司（乙方）签订《长白新城前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）。合同约定，甲方聘用乙方为长白新城提供前期物业服务；物业服务费由乙方按照房屋建筑面积向业主收取，具体收费标准高层住宅物业服务费1元/平方米?月；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式；业主应于领取准住通知单之日起交纳物业服务费（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交纳物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年、季交纳，业主或物业使用人应在首月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每过一日加收千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年11月1日起至2012年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如甲方在本合同期满后未选聘新的物业企业，而乙方继续进行物业服务的可视为本合同自动延续，本合同继续有效。 乙方提供的前期物业管理服务包括以下方面：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、户内上下水维修；10、户内供电设施维修；11、业主需要的其他服务。 原告高诚物业公司于2019年4月30日撤离涉案园区，被告王京权未缴纳2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。 本院认为，首先，本案并无证据证明和兴地产与高诚物业公司签订的前期物业服务合同存在自始无效的情形。即，应认定和兴地产与高诚物业公司签订的前期物业服务合同真实有效；其次，和兴地产与高诚物业公司以特定事实发生作为前期物业合同的失效条件，但本案并无证据证明该事实在2012年已经发生。即，和兴地产在合同到期时是否有权选聘新的物业并不影响前期物业合同能否继续履行；最后，结合涉案房产所在园区其他物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，长白新城业主委员会于2019年4月30日通知原告解聘。综上，原告高诚物业公司与和兴地产签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，其起止日期应为2009年10月28日至2019年4月30日，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告高诚物业公司基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。 关于被告应缴纳的物业服务费的数额。首先，庭审中，原告主张涉案房产的物业费按照0.8元/月/平方米标准收取，系对其民事权利的合法处分，不违反我国相关法律、法规的规定，本院予以支持；其次，结合涉案房产所在园区其他物业服务合同纠纷案件的审理情况可知，原告在为涉案园区提供物业服务过程中，在绿化养护、维护共用部位及共用设施、园区卫生、电梯维护等服务方面存在重大瑕疵；最后，现有证据可以证明和兴地产与高诚物业公司共约定了11项服务内容，但部分服务内容的重大瑕疵并非被告拒绝缴纳全部物业费的理由；综上，对于被告提出的原告服务存在瑕疵的答辩意见，本院予以采纳。结合本院审理涉房产所在园区其他同类型的物业服务合同案件，酌情确定被告按照其欠费总额的65%予以缴纳，但庭审中，被告王京权答辩同意按照欠缴物业费的70%缴纳物业费系对其民事权利的合法处分，本院予以支持，即被告王京权具体应为722.47元(0.8元/月/平方米×75.89平方米×17个月×70%)。 关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。 关于反诉原告王京权提出的要求反诉被告将楼下排水台恢复原状或给付恢复费用700元的反诉请求。首先，庭审中，反诉原告王京权未提供证据证明其对该排水台拥有所有权或使用权；其次，庭审中，反诉原告提供的证据无法证实前述排水台系反诉被告高诚物业公司所损毁；最后，反诉原告亦未提供损失具体数额的相关证据。故对于反诉原告的该项诉请，本院不予支持。 关于反诉原告王京权提出的要求反诉被告履行向有权机关及部门反映违建问题的反诉请求。根据物业合同的约定，反诉被告高诚物业公司虽对共用部分负有维护和管理的义务，但反诉被告高诚物业公司已于2019年4月30日撤离涉案园区，现已不具备履行该义务的现实条件，故对于反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王京权于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司2017年11月15日至2019年4月14日期间的物业服务费722.47元； 如被告王京权（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 二、驳回原告（反诉被告）沈阳高诚物业有限公司其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告王京权的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告沈阳高诚物业有限公司负担25元，被告王京权负担25元；反诉案件受理费50元（反诉原告已预交），由反诉原告王京权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李东皞 人民陪审员  张 颖 人民陪审员  荆立群 二〇二〇年五月六日 书 记 员  黄 妍 本案判决依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。