四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初765号 原告：四川南充金科物业管理有限公司，地址为顺庆区人民南路150号1幢1层144号。 法定代表人：柯征荣，总经理。 委托代理人：杜平，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：杨斌，男，汉族，出生于1967年6月15日，住四川省南充市高坪区。 被告：张德蓉，女，汉族，出生于1969年6月28日，住四川省南充市高坪区。 以上两被告共同委托代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 原告四川南充金科物业管理有限公司（以下至判决主文前简称金科物业）与被告杨斌、张德蓉物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员何建宇、人民陪审员任全民、郑佳组成合议庭，何建宇担任审判长，适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告金科物业诉称，2016年9月6日，原告金科物业与四川鑫成农业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定2016年10月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由原告为南充市高坪区维也纳商业广场提供物业服务，约定物业收费标准：4.00元/㎡/月，垃圾费:经营场所301平方米以上的：0.13元/平方米.月。二被告系南充市高坪区维也纳商业广场1幢213号、215号、217号、218号、219号、221号门面的业主，房屋总面积345.98㎡。二被告自2018年10月1日起至2019年12月31日欠物业服务费20758.8元（345.98㎡x4元/㎡/月x15个月=20758.8元），垃圾费674.66元（0.13元/㎡/月x15个月x345.98㎡=674.66元），违约金6227元（从2019年11月15日起至2010年1月15日止2个月的违约金，即为20758.8元x0.5％x60=6227元），共计人民币27660元。经原告数次催收无果，诉至法院要求：依法判令被告向原告缴纳物业服务费20758元、垃圾费674.66元、违约金6227元，共计人民币27660元。 被告杨斌、张德蓉辩称：1、开发商因房屋未达到法定和约定的交房条件导致答辩人一直未收房，依据相关法律规定，未交付的物业，物业服务费应由开发商承担。2、原告承接该物业服务项目没有通过招投标，没有与被告签订《前期物业管理服务协议》，计收物业管理费没有依据。3、原告在物业服务中存在物业服务人员不足，对外来人员没有人监管过问，环境卫生“脏、乱、差”，车辆乱停乱放，电梯经常出现故障未见及时修复，消防安全设施配备不齐等问题。4、因电梯故障，原告无人修理，被告曾垫支维修费1640元。 经审理查明：2016年9月6日，原告金科物业与四川鑫成农业有限公司签订了《维也纳商业广场前期物业管理服务合同》，合同第五条约定2016年10月1日起至业主委员会依法代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，由原告为南充市高坪区维也纳商业广场提供物业服务；合同第六条（二）约定“该项目物业服务收费标准按4.00元/㎡/月收取。”；合同第六条（四）约定“物业服务费包括物业服务成本（由人工费用、物业共用部位共同设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共同设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。”；合同第六条（五）约定“甲方的物业服务费从本合同生效之日起每半年交纳一次。业主的物业服务费从甲方确定（约定）物业交付之次日起计半年交纳一次，但业主办理接房手续时应预交一年的物业服务费。甲方、业主于每个交费周期起始日15日内交纳物业服务费，逾期未缴纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。”；合同第十八条（二）约定，“甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每天0.5％的违约金。”；合同第十八条（四）约定，“乙方未履行合同义务或履行义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。”杨斌、张德蓉与维也纳商业广场开发商四川鑫成农业有限公司签订《商品房买卖合同》，系维也纳商业广场1幢213号、215号、217号、218号、219号、221号门面的业主，房屋面积345.98㎡。《商品房买卖合同》第十一条约定，“一、出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。二、该商品房交付时应符合以下条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。”。2018年9月26日，四川鑫成农业有限公司、四川南充金科物业管理有限公司在《南充晚报》登载就《交房公告》，提出该项目已竣工并具备交付条件，要求业主于2018年9月30日办理接房手续。并于2018年9月27日电话通知业主收房。杨斌、张德蓉称四川鑫成农业有限公司没有《建筑工程竣工验收备案表》，未办理房屋交接手续。直至2019年4月7日，二被告方才进入该房，进行装修、使用。审理中，原告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，称系被告陈述，举证责任在被告。原告于2020年3月30日诉至本院，要求判令被告支付自2018年10月1日起至2019年12月31日欠物业服务费20758.8元（345.98㎡x4元/㎡/月x15个月=20758.8元），垃圾费674.66元（0.13元/㎡/月x15个月x345.98㎡=674.66元），违约金6227元（从2019年11月15日起至2010年1月15日止2个月的违约金，即为20758.8元x0.5％x60=6227元），共计人民币27660元。被告杨斌、张德蓉则辩称：1、开发商因房屋未达到法定和约定的交房条件导致答辩人一直未收房，依据相关法律规定，未交付的物业，物业服务费应由开发商承担。2、原告承接该物业服务项目没有通过招投标，没有与被告签订《前期物业管理服务协议》，计收物业管理费没有依据。3、原告在物业服务中存在物业服务人员不足，对外来人员没有人监管过问，环境卫生“脏、乱、差”，车辆乱停乱放，电梯经常出现故障未见及时修复，消防安全设施配备不齐等问题。4、因电梯故障，被告曾支付维修费1640元。被告出示电梯维修发票，电梯公司的2020年5月19日《证明》，该证明称“高坪区东顺路三段维也纳天空城一栋一号电梯，于2019年9月26日，因房屋长期漏水造成电梯损坏，南充凯升电梯工程有限公司，与物管公司康利多次电话沟通，物管公司无钱支付，后业主杨斌支付电梯维修费金额1640.00元，大写（壹仟陆佰肆拾元整）”。后原告提供电梯公司于2020年5月23日出具《证明的情况说明》，该说明称《证明》系被告已经写好的证明，电梯公司未进行审核就盖章，并补充说明，“1、该《证明》内容（除维修费外），不是我公司知悉的事实；2、电梯故障原因的确是因二楼装修时在地板搅拌水泥砂浆等用水时漏到电梯电路板，导致电梯电路板短路损坏，经更换后电梯运行正常；3、电梯是我公司品质售后服务期，但电梯故障是人为导致，故我公司提供有偿服务收费服务。鉴于装修方和物业管理公司各执一词（物业公司说本次电梯事故是装修方导致，且装修方没有办理装修入场手续要报告公司领导后再处理）。而装修方为继续使用该载客电梯运输装修材料，便自行联系我公司并支付了费用，2020年5月19日装修方来我公司补开了发票。” 以上事实，有原、被告的身份证明、《维也纳商业广场前期物业管理服务合同》、《前期物业服务备案表》《商品房买卖合同》、《接房公告》、《通知接房电话记录》、《电梯设备安装合同》、《电梯使用标志》、以及当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，金科物业与四川鸿升投资集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。2018年9月26日，四川鑫成农业有限公司、四川南充金科物业管理有限公司在《南充晚报》登载就《交房公告》，提出该项目已竣工并具备交付条件，要求业主于2018年9月30日办理接房手续。并于2018年9月27日电话通知业主收房。杨斌、张德蓉称四川鑫成农业有限公司没有《建筑工程竣工验收备案表》，未办理房屋交接手续。直至2019年4月7日，二被告方才进入该房，进行装修、使用。由于原告未能提供《建筑工程竣工验收备案表》，被告与四川鑫成农业有限公司未办理房屋交接手续。依据《物业管理条例管理条例》“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位承担”。直至2019年4月7日，二被告方才进入该房，进行装修、使用，对之前的物业管理费不应该由被告承担。原告已经依合同提供了服务，在履行合同的过程中没有明显的违约行为，被告杨斌、张德蓉依约应交纳物管服务费。对于违约金，被告提出按日5‰明显过高，本案予以调整，酌定为按年利率6％，从原告2020年1月17日向法院起诉进入诉前调解之日起算。为此，被告杨斌、张德蓉应支付自2019年4月7日起至2019年12月31日拖欠的物业服务费10748.44元（4元/月/㎡x345.98㎡x（7+23/30）个月=10748.44元）、垃圾清运费349.32元（0.13元/㎡/月x345.98㎡x（7+23/30）个月=349.32元）。因电梯故障，原告系该电梯的管理人，在电梯故障后应该积极联系人维修，满足业主的使用要求，同时保留维修的有关证据文件，以利于查清损坏事实和原因，确认责任人。本案中关于电梯损害，原告方消极处理，“装修方和物业管理公司各执一词”，应该支付被告曾垫支维修费1640元，应在拖欠的费用中扣除。综上，扣除电梯维修垫支费用后，自2019年4月7日起截止2019年12月31日止物业服务费、垃圾清运费合计9457.76元（10748.44元+349.32元-1640元）。原告金科物业主张的逾期履行违约金，酌定为按年利率6％支付，从原告2020年1月17日起诉进入诉前调解之日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、限被告杨斌、张德蓉于本判决生效之日起10日内向原告四川南充金科物业管理有限公司支付截止2019年12月31日止物业服务费、垃圾清运费合计9457.76元及逾期利息（以拖欠物业服务费为基数，按年6％从2020年1月17日起算，利随本清）； 二、驳回原告四川南充金科物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，由被告杨斌、张德蓉负担217元，四川南充金科物业管理有限公司负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何建宇 人民陪审员  任全民 人民陪审员  郑 佳 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  程文凤