北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初31229号原告（反诉被告）：孙云兰，女，1962年3月5日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谭晓（孙云兰之女），女，1992年11月11日生，汉族，户籍地河北省涿州市。被告（反诉原告）：吴红星，男，1978年8月1日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯海洋，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：田建萍，女，1983年8月20日生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：冯海洋，北京嘉润律师事务所律师。原告（反诉被告）孙云兰（以下简称原告）与被告（反诉原告）吴红星、田建萍（以下共称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭晓，被告及其委托诉讼代理人冯海洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告给付原告物业交割保证金2万元。事实和理由：原、被告于2019年10月26日签订房屋买卖合同，约定被告购买原告位于北京市朝阳区安贞西里二区9号楼2层5-X号房屋（以下简称X号房屋），被告已付清除物业交割保证金外的全部购房款，原告并已协助被告完成过户。根据合同约定，原告应于2020年2月19日交付房屋。因疫情期间尽量不聚集，原告提前将一套房屋钥匙交给中介，并将其他钥匙留在X号屋内，委托中介与被告办理交接手续。中介于2月19日与被告办理了交接手续，并将房屋钥匙交付被告，原告已完成交房义务，被告应予支付物业交割保证金2万元。被告辩称：同意给付物业交割保证金。但前提是原告应完全履行完毕交房义务。根据合同约定，确应于2020年2月19日交付房屋，当天中介与被告办理交接手续，原告未按合同约定到场交接，双方亦未签订交接确认书，不符合交付形式。此外，交接当天，中介可能自行查验水电燃气表，但未组织被告一起核验，也没有告知核验结果。房屋内还有原告未搬走、合同内未约定的家具，导致被告无法搬入新的家具，正常使用房屋。卧室衣柜后面的墙壁存在发霉情况，看房时因为有衣柜遮挡，被告并未发现。阳台屋顶也有水渍，被告认为房屋存在漏水情况，看房时因为有晾晒的衣服，被告亦未发现。就上述问题，被告向中介提出，但未有明确回复。基于以上，被告认为原告未完成交房义务，同意在原告交房后给付物业交割保证金。被告向本院提出反诉请求：1、原告对X号房屋卧室发霉墙面、阳台顶部渗水进行维修；2、原告结清截止交房之日止（交房标准：交付钥匙，搬空家具，结清水电燃气费，将房屋维系完毕）的全部水费、电费、燃气费；3、原告给付被告违约金，自2020年2月19日起计算至交房之日（交房标准同上）止，按每日总房款的万分之五即2275元计算；4、原告向被告赔礼道歉。事实和理由：同被告答辩所述（略）。就被告反诉，原告辩称：同意对发霉墙面进行维修，但不认可阳台屋顶存在渗水，不同意就漏水进行维修。2月19日，中介已经查验了水电燃气表，确实存在欠付的水费及燃气费，但由于原告已经预交了该供暖季的全部供暖费，被告应给付交房后的供暖费，折抵后系被告应给付原告款项375.2元，原告不存在欠费情况，就该折抵后的费用差价，原告不再向被告主张。就屋内家具，原告均不再主张返还，被告可自行处理。原告已按期交付房屋，不同意给付违约金，亦不同意赔礼道歉。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年10月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告X号房屋，该房屋成交价格为185万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为270万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给买受人；该房屋交付时，应当履行下列手续：出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一及物业交割单中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信网络及其他费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金。其中，《附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》写明房屋家具、电器情况，并写明：固定在墙体上的保持不变，留给被告，其他原告自行处理。双方并于同日签订《补充协议》，约定双方应当在出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内自行办理物业交割手续，被告从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前原告所需负担的欠费及原告未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，双方办理物业交割当日，由被告自行划转至原告。庭审中，原、被告均认可除物业交割保证金，被告已付清全部购房款，原告并协助被告完成房屋过户手续。原、被告均认可根据合同约定，原告应于2020年2月19日向被告交付房屋。就双方争议的事实和证据。就交付房屋，原告表示中介于2020年2月19日已将房屋钥匙交付被告，已完成交房义务。被告表示未领取钥匙，原告未完成交房义务。就水电燃气费，原告表示折抵供暖费后，不存在欠费，被告对此不予认可。就此，原告向本院提交了其与中介的微信聊天记录截图，显示“链家宋丹”向原告发送记录表单，并表示房屋钥匙“拿走了”，“肯定拿走了啊”。被告表示对真实性不认可，并非原、被告之间的交接，中介亦未向被告出示过记录表单。审理中，本院向中介经办人宋丹进行电话询问，对方表示：原告提前将房屋钥匙闪送给中介机构，2020年2月19日其带领被告前往房屋进行交接。当时中介查验了水电燃气表，计算了燃气费，并进行记录。后将该记录表单原件交付被告，提示被告进行核对，并拍照发给原告。交接房屋当天，中介将房屋钥匙交给了被告，后中介提前离开，离开时被告仍在房屋内，但被告应该已将钥匙拿走，因为后来被告找人进屋查看墙壁霉点的维修费用，是被告拿钥匙开的房门。卧室墙壁及阳台屋顶确实存在霉点、水渍，但是没有发现阳台正在渗水，被告在交接房屋时也确实提出了存在霉点的问题，但没有提出需要搬走家具。就此，原告表示对真实性认可。被告表示交接当天，中介确实提前离开，但被告最终未拿走钥匙，将全部钥匙都留在了房屋内，第二次前往房屋时，没有使用钥匙，拧开把手就进屋了，记录表单中介也没有交付给被告。庭审中，就卧室发霉墙面、阳台屋顶漏水、屋内家具，原、被告达成如下协议：一、原告赔偿被告卧室发霉墙面维修费2000元，如法院不支持被告漏水维修的反诉请求，则原告再行赔偿被告屋顶墙面维修费1000元，如法院支持被告漏水维修的反诉请求，无需赔偿屋顶墙面维修费，以上同意自物业交割保证金中扣除；二、屋内家具原告均不再主张，由被告自行处理。本院认为，原、被告于2019年10月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方争议焦点在于原告是否完成交房义务，就此，应考虑到：一、各方均认可2020年2月19日，中介已将房屋钥匙交付被告，并提前离开，被告亦未对此拒绝，房屋钥匙已处被告控制之下，应认定房屋已向被告完成交付，被告此后如何处理钥匙不影响对上述事实的判断。二、合同虽约定了交付房屋的履行手续，但在被告已接收房屋的情况下，手续是否履行完备、房屋墙壁状况等不影响对交付房屋的判断。三、房屋内虽留有合同未约定的家具，但合同亦未约定原告负有腾空义务。现原告已将房屋钥匙交付中介，并通过中介将房屋交付被告，足以理解、判断原告已放弃对家具的主张，并按房屋现状进行交付。家具留置亦不根本性影响房屋使用。被告以此主张原告未完成交付，本院难以采信。四、就水电燃气费，结合原告提交的证据及中介公司所述，可认定折抵供暖费后，原告不存在未结清的相关费用，被告据此主张原告未交付房屋，本院亦难以采信。基于上述考虑，应认定原告已于2020年2月19日向被告交付房屋。就被告第一项反诉请求，被告虽主**台屋顶存在漏水，但亦认可仅发现存在水渍，应认定被告就此未完成举证责任，本院难以支持。现原、被告就发霉墙面、阳台水渍墙面达成一致，本院对此不持异议。就被告第二项反诉请求，如上所述，被告主张原告存在未结清费用，本院难以支持。就被告第三项反诉请求，现认定原告已按合同约定交付房屋，本院难以支持。就被告第四项反诉请求，于法无据，本院亦难以支持。就原告诉讼请求，折抵维修费后，被告应返还原告物业交割保证金17000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴红星、田建萍于本判决生效之日起七日内连带返还原告（反诉被告）孙云兰物业交割保证金一万七千元。二、驳回原告（反诉被告）孙云兰的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）吴红星、田建萍的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告（反诉原告）吴红星、田建萍连带负担113元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）孙云兰）；由原告（反诉被告）孙云兰负担37元（已交纳）。反诉费2038元，由被告（反诉原告）吴红星、田建萍负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年五月十三日书记员  张 茜