福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初4565号 原告（反诉被告）：白某，女，1969年11月17日出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。 原告（反诉被告）：魏来，男，1995年1月11日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。 原告（反诉被告）：魏某，女，2003年7月2日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 法定代理人：白某，上列原告，与魏某系母女关系。 上列三原告共同委托诉讼代理人：金惠敏、高静静，福建大佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王筱莲，女，1966年10月14日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告白某、魏来、魏某与被告王筱莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，被告王筱莲提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白某、魏来、魏某的共同委托诉讼代理人金惠敏、高静静，被告王筱莲及其委托诉讼代理人吴浩到庭参加诉讼。诉讼中，本院根据白某、魏来、魏某申请，作出（2019）闽0103民初4565号民事裁定书，对涉案房屋采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告白某、魏来、魏某向本院提出诉讼请求：1、判令被告王筱莲继续履行原告、被告以及第三人福州乐居佳房产代理有限公司于2007年10月25日签订的《房产买卖经纪合同》；2、判令被告王筱莲立即向中国农业银行股份有限公司福州分行申请提前偿还其所欠涉案位于福州市台江区房产贷款本息，并消灭涉案房产的抵押权；3、若被告王筱莲未能履行前款义务并消灭涉案房产抵押权的，则原告可代被告王筱莲向中国农业银行股份有限公司福州分行偿还涉案房产银行贷款，以消灭涉案房产抵押权，被告王筱莲应当予以配合；4、涉案位于福州市台江区房产（建筑面积：119.04㎡，房产所有权证：榕房权证Ｒ字第××号）在解除抵押登记后，被告王筱莲应当立即配合原告办理房产的权属转移登记事宜，将涉案房产过户登记至原告名下；5、判令被告王筱莲向原告支付违约金（违约金以人民币71万元为基数，按日万分之五计算，从2017年1月1日计至涉案房产所有权变更过户至原告名下之日止）。暂计至2019年10月15日（计33个月），违约金为351450元；6、判令诉讼费用、保全费用由被告王筱莲承担。诉讼中，白某、魏来、魏某变更诉讼请求为：1、判令被告王筱莲继续履行魏国文、被告王筱莲于2007年10月25日签订的《房产买卖经纪合同》，并协助配合原告办理被告名下位于福州市台江区房屋［建筑面积：119.04㎡，产权证号：闽（2019）福州市不动产权第9XX0号］产权变更登记手续，将该房屋过户登记至原告名下；2、判令被告王筱莲向原告支付违约金（违约金以人民币71万元为基数，按日万分之五计算，从2017年1月1日计至案涉房产解封之日止）。暂计至2019年10月22日（计33个月），违约金为351450元；3、判令诉讼费用、保全费用由被告王筱莲承担。事实与理由：魏国文与白某于1993年9月24日登记结婚，魏国文与白某婚后育有一子魏来，育有一女魏某。2010年11月8日，魏国文与白某经江苏省无锡市崇安区人民法院判决离婚，婚生子魏来判决由魏国文抚养，婚生女魏某判决由白某抚养。 2007年10月22日，魏国文授权孙进才为代理人（系买方，作为乙方）与被告王筱莲（系卖方，作为甲方）、福州乐居佳房产代理有限公司（系中介方，作为丙方）签订《房产买卖经纪合同》。2007年10月22日，福州乐居佳房产代理有限公司向魏国文出具1万元的代收款收据（代收款项：购房定金）。2007年10月25日，卖方王筱莲作为甲方、买方魏国文作为乙方（代理人：孙进才）、中介方福州乐居佳房产代理有限公司作为丙方三方签订了房产买卖经纪合同，魏国文购买王筱莲所有的位于福州市台江区房产（建筑面积：119.04㎡）。2007年11月7日，福州乐居佳房产代理有限公司向魏国文出具70万元的代收款收据（代收款项：购房款）。合同约定，交房手续办理完毕后，福州乐居佳房产代理有限公司将购房款扣除房产的王筱莲原银行贷款尚欠款项后一次性转让王筱莲指定账户。原告王筱莲于2007年10月将涉案房产交付魏国文使用。被告王筱莲将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司福州分行（曾用名：中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部），抵押期限从2004年8月1日至2024年8月1日。被告王筱莲未按合同约定于2007年10月28日解除涉案房产的抵押，房产也未有过户登记至魏国文名下。根据《房产买卖经纪合同》第八条第2点约定：“……甲方王筱莲应于2007年10月28日前申请办理注销该房产抵押之他项权设定，以取得该房产完全所有权，甲方逾期办理的，应按本合同第二十四条之规定承担违约责任……，以及合同第二十四条约定：“……甲方未按本合同及交易程序规定的期限办理相关交易手续及履行其它义务的，自逾期之日起甲方应按总成交价款日0.5‰向乙方魏国文支付违约金……”，原告白某、魏来、魏某有权要求被告王筱莲办理涉案房产的过户登记等手续并支付相应的违约金。魏国文系魏祥云（1986年8月29日死亡）与高夏珍（2003年10月21日死亡）之子。魏国文（2019年4月1日死亡）与前妻白某有一子魏来、育有一女魏某。依魏国文与被告王筱莲签订的《房产买卖经纪合同》，涉案房产应过户登记至魏国文名下。魏国文于2019年4月1日死亡，涉案房产系魏国文与白某夫妻关系存续期间产生的，属于夫妻共同财产，白某有权取得该房产一半的产权。因魏国文死前未有立遗嘱或遗赠，涉案房产剩余的一半产权应由其第一顺序继承人魏来、魏某继承所有。综上，请求法院判如所请。 被告王筱莲辩称，2007年10月22日，魏国文授权孙进才为代理人与王筱莲、福州乐居佳房产代理有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，因王筱莲事务繁忙，应孙进才要求，特公证委托孙进才的妻子张洪影代为办理房产的申请提前还款手续、抵押注销申请手续，抵押注销受理手续，领取抵押注销受理单及抵押注销后的《房屋所有权证》等一切权属资料；代为办理房产《房屋所有权证》交易过户、交易缴税等一切相关手续；代为办理房产的《国有土地使用证》及《国有土地使用证》的过户手续，办理物业交接手续及办理水电、物业、管道煤气、有限电视等配套设施的过户手续。王筱莲于2007年10月23日办理好公证委托书（2007浙温东南证字第XX号），2007年10月25日，买方魏国文为乙方授权孙进才为代理人与卖方为甲方王筱莲、丙方福州乐居佳房产代理有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，合同第三十五条约定：“乙方于甲方将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方并与乙方签定《房屋买卖经纪合同》后将购房款及中介佣金转入丙方指定账户。当日，甲乙丙叁方到该房产办理交房手续。交房手续办理完毕后丙方将购房款扣除上述房产的甲方原银行贷款尚欠款项后一次性转入甲方指定账户”。据此，王筱莲已依约履行合同义务，将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方并与乙方签订《房屋买卖经纪合同》，但原告方未履行解除房产的抵押手续及办理房产过户等手续，已构成严重违约，王筱莲约于2008年4月接到银行人员催缴按揭贷款，才知道原告方未履行解除房产的抵押手续，造成王筱莲逾期还款黑名单，于是多次催原告方履行，但原告方迟迟不予履行，无奈，王筱莲只能自己还银行按揭贷款，造成王筱莲重大经济损失。综上，白某、魏来、魏某诉王筱莲支付违约金没有事实和法律依据。为此，王筱莲请求贵院依法驳回白某、魏来、魏某的诉讼请求。 反诉原告王筱莲向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告人民币223602.69元及利息（利息以人民币223602.69元为基数，按月利率1%计算，从2014年8月1日计至反诉被告还清反诉原告代垫的解押款之日止）。暂计至2019年12月1日（计64个月），利息为143106元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金（违约金以人民币73万元为基数，按日万分之五计算，从2017年1月1日计至反诉被告还清反诉原告代垫的解押款之日止）。暂计至2019年12月1日（计1064天），违约金为388360元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2007年10月22日，魏国文授权孙进才为代理人与王筱莲、福州乐居佳房产代理有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，因王筱莲事务繁忙，应孙进才要求，特公证委托孙进才的妻子张洪影代为办理房产的申请提前还款手续、抵押注销申请手续，抵押注销受理手续，领取抵押注销受理单及抵押注销后的《房屋所有权证》等一切权属资料；代为办理房产《房屋所有权证》交易过户、交易缴税等一切相关手续；代为办理房产的《国有土地使用证》及《国有土地使用证》的过户手续，办理物业交接手续及办理水电、物业、管道煤气、有限电视等配套设施的过户手续。王筱莲于2007年10月23日办理好公证委托书（2007浙温东南证字第5363号），2007年10月25日，买方魏国文为乙方授权孙进才为代理人与卖方为甲方王筱莲、丙方福州乐居佳房产代理有限公司签订《房屋买卖经纪合同》，合同第三十五条约定：“乙方于甲方将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方并与乙方签定《房屋买卖经纪合同》后将购房款及中介佣金转入丙方指定账户。当日，甲乙丙叁方到该房产办理交房手续。交房手续办理完毕后丙方将购房款扣除上述房产的甲方原银行贷款尚欠款项后一次性转入甲方指定账户”。据此，王筱莲已依约履行合同义务，将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方并与乙方签订《房屋买卖经纪合同》，但反诉被告方未履行解除房产的抵押手续及办理房产过户等手续，已构成严重违约，王筱莲约于2008年4月接到银行人员催缴按揭贷款，才知道反诉被告方未履行解除房产的抵押手续，造成王筱莲逾期还款黑名单，于是多次催反诉被告方履行，但反诉被告方迟迟不予履行，无奈，王筱莲只能自己还银行按揭贷款，造成王筱莲重大经济损失。综上，反诉被告已构成严重违约，反诉被告应支付反诉原告代垫的解押款223602.69元及利息，并承担违约责任，支付违约金。为维护自身合法权益，反诉原告特依法提起反诉，请予支持。 反诉被告白某、魏来、魏某辩称，买方魏国文已将案涉71万元款项支付给双方约定的中介公司，该71万元款项包含了银行解押款，即便王筱莲垫付了该解押款，也是代中介公司垫付的，而不是买方，王筱莲应当向中介公司主张相应的银行解押款及利息，无权向买方主张。更何况王筱莲未能举证证明其主张的解押款223602.69元。王筱莲主张解押款1%的利息，没有合同依据，不应予以支持。在未对解押款利息进行约定的情况下，就解押款的利息问题参照民间借贷司法解释关于未约定逾期利率的情况下，按年利率6%计算资金占用期间的利息。王筱莲现反诉主张支付利息，此前王筱莲并未主张过银行解押款及利息问题，在未约定利息且综合诉讼时效问题的情况下，应从其主张之日起计算利息，即从反诉受理之日起计至实际偿还之日止。王筱莲未按合同约定于2007年10月28日前办理解押手续，系其先行违约，其无权向买方主张违约责任。王筱莲提供的公证书系其委托他人办理解押等手续，受托人未能办理解押手续的法律后果应当由委托人王筱莲自行负担，而不是将该解押义务转移给买方。买方魏国文已按合同约定将71万元购房款支付给中介公司，王筱莲主张73万元购房款总金额的日万分之五的违约金没有事实及法律依据。综上所述，反诉答辩人已依双方合同约定将银行解押款支付给中介公司，因中介公司未能支付解押款导致王筱莲垫付的银行解押款及利息的，王筱莲应当向中介公司主张而非反诉答辩人。73万元购房款违约金事宜，系王筱莲先行违约，买方魏国文已支付71万元购房款，王筱莲主张合同总价款73万元的违约金没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审双方陈述及确认的证据，本院对事实认定如下： 原告白某与魏国文于1993年9月24日登记结婚，于2010年11月25日经判决准予离婚，二人生育有一子魏来、一女魏某。魏国文于2019年4月1日死亡。魏国文的父亲魏祥云于1986年8月29日死亡，母亲高夏珍于2003年10月21日死亡。 2007年10月22日，魏国文出具一份《委托书》，内容为：兹委托孙进才（身份证……）购买福州市台江区房产，其所签订的《房产买卖经纪合同》我均认可，由此产生的一切法律及经济责任我均承担。当天，案外人福州乐居佳房产代理有限公司出具了一份《代收款收据》，代收了魏国文购房定金10000元。 2007年10月23日，王筱莲、案外人王炳国与案外人张洪影办理一份委托公证【（2007）浙温东南证字第XX号】，内容为王筱莲、王炳国委托张洪影代为办理案涉房产的申请提前还款手续、抵押注销申请手续，抵押注销受理手续，领取抵押注销受理单及抵押注销后的《房屋所有权证》等一切权属资料等等。 2007年10月25日，以王筱莲为卖方（甲方），魏国文为买方（乙方），案外人福州乐居佳房产代理有限公司为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖经纪合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区房产出售给乙方；上述房产现抵押于中国农业银行福建省分行营业部，甲方应于2007年10月28日前申请办理注销该房产抵押之他项权设定，以取得该房屋完全所有权，甲方逾期办理的，应按本合同第二十四条之规定承担违约责任。房产一经解押甲、乙双方在丙方协助下按交易程序约定期限，办理交易过户手续；上述房产总成交价为730000元；在签订本合同时，乙方支付定金10000元；乙方将除定金外的购房款及应支付给丙方的代办服务费按交易程序（见补充）规定的方式支付；违约责任：乙方未按合同及交易程序（见补充）规定的期限付款及办理相关交易手续的，自逾期之日起乙方应按本合同总成交价款日0.5‰向甲方支付违约金；逾期超过7日的，甲方发出书面通知要求乙方继续履行或由丙方按本合同第三十条规定发出通知，而乙方仍不履行的，甲方可以解除合同……，甲方未按本合同及交易程序（见补充）规定的期限办理相关交易手续及履行其它义务的，自逾期之日起甲方应按总成交价款日0.5‰向乙方支付违约金……；补充条款：乙方于甲方将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方并与乙方签订《房产买卖经纪合同》后将购房款及中介佣金转入丙方指定账户。当日，甲乙丙叁方待该房产办理交房手续。交房手续办理完毕后丙方将购房款扣除上述房产的甲方原银行贷款尚欠款项后一次性转入甲方指定账户；等等。孙进才作为魏国文的受托人在《房产买卖经纪合同》买方一栏代魏国文签名。上述合同签订后，王筱莲向魏国文移交了案涉房屋。 2007年11月7日，福州乐居佳房产代理有限公司向魏国文出具了70万元的代收款收据（代收款项：购房款）。 诉讼中，王筱莲述称，合同签订当天，中介福州乐居佳房产代理有限公司给其转账了48万元左右，具体数额忘记了，余下的款项用来银行办理房屋的解押手续。签订合同4个月后，收到银行的催款电话，才打电话给孙进才询问为何没有办理解押手续，孙进才表示马上去办理。催促孙进才之后，他才存了一些钱到账户上，后面又没还贷款，导致其上了银行黑名单，所以其才自己继续还贷款。其通过转账方式，按每个月1383.78元按揭还款额计算，一共69个月，加上最后的尾款128121.87元，共计支付了223602.69元，其他现金不知道是谁存的。2014年7月31日，其就全部将贷款提前还清，解押手续还未办理。今年原告方找其协商的时候，表示给其63万元，去办理解押手续，其表示要65万元，没有谈拢。现解押手续已经在2019年10月左右办理。 另查明，涉案房屋现仍登记于王筱莲名下，但已办理了银行抵押解押手续。 本院认为，王筱莲与魏国文，以及中介公司福州乐居佳房产代理有限公司就涉案房屋所签订的《房产买卖经纪合同》，其中王筱莲与魏国文就涉案房屋产生的买卖合同关系，属当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行。因魏国文现已死亡，故该房屋买卖合同项下的权利义务由其继承人白某、魏来、魏某承受。上述合同现已可继续履行，白某、魏来、魏某要求判令王筱莲继续履行《房产买卖经纪合同》，协助配合办理涉案房屋权属变更登记手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因涉案房屋当时存在银行抵押按揭事项，买卖双方在合同中约定“乙方（魏国文）于甲方（王筱莲）将该房产产权证、公证委托书等材料交于丙方（福州乐居佳房产代理有限公司）并与乙方签订《房产买卖经纪合同》后将购房款及中介佣金转入丙方指定账户”，以及中介公司在预留解押款项后将出售房屋的余款转账支付给王筱莲的事实，可证明当时王筱莲已依约履行合同上述约定的义务，白某、魏来、魏某现未能举证证明王筱莲拒绝继续履行合同，而王筱莲主张其经公证授权的案外人张洪影系魏国文、孙进才方人员，但亦未能举证证明，即王筱莲亦未能举证证明魏国文或孙进才当时拒绝继续履行合同约定的义务，故双方现要求对方承担未继续履行合同的违约责任的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王筱莲为按揭解押另行垫付支出223602.69元，白某、魏来、魏某应予以归还，魏国文已交付给中介公司用于涉案房屋办理解押的款项（中介公司实际未履行），白某、魏来、魏某可另行向中介公司福州乐居佳房产代理有限公司主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王筱莲应于判决生效之日起十日内继续履行其与魏国文于2007年10月25日就坐落于福州市台江区房屋［产权证号：闽（2019）福州市不动产权第9XX0号］签订的《房产买卖经纪合同》，并协助配合白某、魏来、魏某办理上述房屋产权变更登记手续，将该房屋过户登记至白某、魏来、魏某名下； 二、白某、魏来、魏某应于判决生效之日起十日内将垫付款人民币223602.69元偿还给王筱莲； 三、驳回白某、魏来、魏某的其他诉讼请求，驳回王筱莲的其他反诉请求。 本诉案件受理费28658元，由原告白某、魏来、魏某负担28000元，被告王筱莲负担658元，反诉案件受理费5676元，由反诉原告王筱莲负担1022元，反诉被告白某、魏来、魏某负担4654元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  郑少能 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  马艳珍 附：一、本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。