北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初910号原告：陈小燕，女，1966年12月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。被告：北京中业置地房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街2号楼B518。法定代表人：伏艳斌,经理。被告：伏艳斌，女，1976年5月26日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：伏满义，男，1983年9月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。原告陈小燕与被告北京中业置地房地产经纪有限公司（以下简称中业置地公司）、伏艳斌、伏满义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小燕及其委托诉讼代理人王文静，被告北京中业置地房地产经纪有限公司的法定代表人伏艳斌、被告伏满义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈小燕向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同支付拖欠原告的房屋租金42000元；2.判令三被告共同支付原告违约金28000元；3、判令中业置地公司、伏艳斌按照每月14000元的标准共同支付自2019年10月20日至2019年11月9日的房屋占有使用费9333元。事实与理由：北京市东城区朝阳门街道办事处东水井胡同X号房屋（以下简称涉案房屋）系原告所有，原告曾委托其子陈定都与被告中业置地公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将涉案房屋出租予中业置地公司。月租金14000元，年租金16万元。租赁期限自2018年10月20日至2019年10月19日。租金按季支付，每季度支付42000元。如未按期支付租金达7日以上的，应当按照月租金200%向原告支付违约金。中业置地公司应于2019年7月20日支付原告第四季度租金，但经原告反复催要，中业置地公司至今未支付。原告于2019年11月10日收回涉案房屋。中业置地公司系自然人独资公司，伏艳斌系该公司的股东兼法定代表人，伏满义系该公司监事，伏艳斌并未证明其个人财产独立于中业置地公司的公司财产，且伏满义曾于2019年8月3日向原告出具欠条，书面承诺自愿于2019年8月底清偿完毕拖欠原告租金，若违约自愿承担相应违约责任。综上，为维护原告合法权益，故成此诉。被告中业置地公司辩称：中业置地公司已向原告承租该房屋十余年，此前均为原告与中业置地公司签订房屋租赁合同，涉案合同是原告委托其子陈定都与我方签订，认可房屋的实际出租方系原告。原告所述的拖欠租金情况属实，未曾交纳押金，同意支付拖欠租金，但鉴于双方存在多年的合作关系，希望免除违约金。租户于2019年10月23日搬离涉案房屋，10月25日将房屋钥匙交付原告之夫陈传忠，同意按照租金标准支付2019年10月20日至10月25日期间的房屋占有使用费。被告伏艳斌辩称：同意中业置地公司的意见，因公司经营利润不大，平时经营大部分资金往来均通过伏艳斌个人账户走账，公司财产与伏艳斌个人财产没有严格区分。伏艳斌同意共同向原告支付拖欠租金，不同意支付违约金和使用费。被告伏满义辩称：同意中业置地公司的意见，但是原告所述的欠条系以公司名义出具，并非以伏满义个人名义出具。伏满义同意共同向原告支付拖欠租金，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区东水井胡同X号房屋系原告陈小燕单独所有。2018年，案外人陈定都（甲方）与中业置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方将涉案房屋委托乙方代理出租。租赁用途为居住办公，租赁期限自2018年10月20日至2019年10月19日。2018年10月20日至2018年11月19日为免租期，免租期内甲方不收取乙方房屋租金。月租金14000元，租金总计16万元。乙方各期租金划入日期为2018年10月20日、2019年1月20日、2019年4月20日、2019年7月20日。乙方未按约定划付租金达7日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，中业置地公司如期支付了前三期房屋租金，2019年7月20日至10月19日期间的房屋租金未交纳。庭审中，被告提交伏满义与微信名为“守候阳光B801”的微信聊天记录，被告称“守候阳光B801”为涉案房屋租户。微信聊天记录显示，“守候阳光B801”上传了涉案房屋《能源计量表号/读书及卡项交接记录单》，该交接单上写有陈传忠电话号码，日期为2019年10月25日。并表示其于10月23日搬离涉案房屋，10月25日结清相关费用，11月份，房主将涉案房屋另行出租。经质证，原告对其真实性及证明目的均不认可。本院经向鼎铭物业公司核实，该公司表示2019年10月25日，B801号房屋确实办理过水电等相关费用的交接，因为涉及到房主与之后的其他租户履约问题，之后的租户不会交纳原租户拖欠的费用，故一般情况下，办理交接均是业主或业主的委托方提出，由业主方和租户办理。但是根据物业档案，看不出来当时是谁进行的交接，对于涉案房屋钥匙的交接情况，物业不清楚。原告表示经与陈传忠核实，涉案合同到期前，陈传忠曾与伏满义联系交接事宜，但未联系到，故陈传忠直接与租户进行了交接，原告主张的2019年11月10日是其估计的日期，具体交接日期记不清了，但物业公司所述不能证明被告于当日向原告交付了房屋。被告对物业公司陈述予以认可。另，双方当事人均认可，陈定都系受原告委托与中业置地公司签订涉案合同，原告系涉案房屋的出租人。关于免租期，双方均表示，合同约定的免租期是一个月，但实际上系免除了8000元租金，已在中业置地公司交纳第一季度租金时予以减免。原告为证明伏满义应当就租金及违约金承担连带责任，提交2019年8月3日由伏满义书写的欠条一张，该欠条载明：今欠陈小燕北京INN房租，B801,应交日期7月20日，欠付金额42000元；B802,应交日期6月1日，欠付金额42000元；B811,应交日期6月6日，欠付金额42000元；A808,应交日期5月6日，欠付金额42000元，于7月4日转账1万元，合计剩余15.8万元。剩余租金于8月5日支付58000元，其余租金8月底付清。欠条落款署名为伏满义，并注明“北京中业置地房地产经纪有限公司未按约定支付，支付违约金10%”。对于该欠条，原告表示系伏满义个人出具，故伏满义应当承担所欠金额10%违约金，即4200元，中业置地公司及伏艳斌仍应当按照合同约定承担违约金责任。三被告表示该欠条系中业置地公司的公司行为，既然原告对欠条予以认可，中业置地公司应当按照欠条所载承担违约金责任。合同约定违约金标准过高，希望法院予以酌减。关于原告因被告违约所受实际损失，原告表示系被告逾期交房期间的空置期损失及逾期交纳租金的利息损失。另查，中业置地公司系自然人独资有限责任公司。其自然人股东及法定代表人为被告伏艳斌。伏满义为该公司工作人员。伏艳斌自认中业置地公司财产与伏艳斌个人财产没有严格区分。本院认为，涉案合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据涉案合同的内容及履行情况，涉案合同实为房屋租赁合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。鉴于原告系涉案房屋的产权人，原告委托其子陈定都与中业置地公司签订涉案合同，中业置地公司亦对此知情，故原告与中业置地公司之间形成房屋租赁合同关系。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。涉案《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定中业置地公司应于2019年7月20日支付原告第四季度租金，现中业置地公司未按合同约定支付上述租金，故原告要求中业置地公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中业置地公司亦同意支付，本院不持异议。伏艳斌、伏满义亦同意支付中业置地公司欠付租金，本院照准。合同约定中业置地公司未按合同约定支付租金，应当支付违约金，故原告要求中业置地公司支付违约金的诉讼请求，亦于法有据，本院予以支持。一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。鉴于中业置地公司系自然人独资有限责任公司，伏艳斌系中业置地公司的股东，且伏艳斌自认其个人财产与中业置地公司财产没有严格区分，故其应当对中业置地公司所附债务承担连带责任。原告要求伏艳斌共同支付中业置地公司逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。另鉴于伏满义虽向原告书写欠条，但该欠条亦注明“北京中业置地房地产经纪有限公司未按约定支付，支付违约金10%”。综合考虑该欠条的行文及伏满义系该公司员工并负责涉案合同具体事项等情况，本院认为，该欠条尚不足以证明伏满义同意其个人就中业置地公司拖欠租金承担连带责任，原告亦未提交其他证据予以佐证，故原告要求伏满义支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的数额，鉴于原、被告并未就中业置地公司应当按照欠条所载承担所欠金额10%违约金达成一致意见，且被告认为合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，本院将综合考虑原告实际损失、合同履行情况、被告违约行为等情况，按照公平原则和诚实信用原则依法予以酌定。另，涉案合同到期后，原、被告双方均负有交接房屋的义务。被告向原告交付涉案房屋前的房屋占有使用费，应予支付。根据相关证据，涉案房屋曾于2019年10月25日办理了水电等各项费用的交接，且物业公司亦表示一般情况下，该交接行为系租户退租时由业主方提出。原告虽称其于2019年11月10日才收回涉案房屋，但其并未提供证据予以佐证，应当承担相应不利后果，故自合同到期日至2019年10月25日期间的房屋使用费，中业置地公司应予支付。原告主张此后的房屋使用费，依据不足，本院不予支持。伏艳斌作为中业置地公司股东，应当承担连带责任。关于使用费的标准，本院将参照租金标准，被告违约行为等因素，依法予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、六十三条之规定，判决如下：一、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌、伏满义于本判决生效后七日内支付原告陈小燕租金42000元；二、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌于本判决生效后七日内支付原告陈小燕违约金10000元；三、被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌于本判决生效后七日内支付原告陈小燕房屋占有使用费2300元；四、驳回原告陈小燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告陈小燕负担245元（已交纳）；由被告北京中业置地房地产经纪有限公司、伏艳斌负担530元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年五月二十七日法官助理 高子惠书 记 员 陈丽娟