河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终336号 上诉人（原审被告）：刘淑红，女，1983年3月9日出生，汉族，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：王程亮，男，1984年12月9日出生，满族，上诉人配偶，住承德市双滦区。 被上诉人（原审诉讼地位）：河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司，住所地承德市双滦区双塔山镇承钢锦绣城4区物业用房。 负责人：冯金宝，经理。 委托诉讼代理人：郭平，河北文帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽伟，女，1988年8月13日出生，满族，住承德市平泉市。 上诉人刘淑红因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初1169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘淑红的委托诉讼代理人王程亮、被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的委托诉讼代理人郭平与孙丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘淑红上诉请求：上诉请求：依法撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.被上诉人主张的2016年以前的物业服务管理费用已经超过诉讼时效，一审庭审过程中，上诉人已经提出诉讼时效的抗辩，被上诉人并没有提交续接诉讼时效的相关证据，2016年以前的物业服务管理费用不应得到支持。2.物业服务公司为全面履行自己应尽的服务义务，故应降低2016年之后的物业收费标准。一审庭审中，上诉人提供证据证明被上诉人存在公共卫生不及时清扫、公共秩序混乱、公共设施未及时维修、保安工作严重不到位、外来人员随意进出、楼宇门从入住开始就不能正常使用、小区电梯维护不及时，电梯经常出问题、小区路灯维护不到位，损坏的没有及时维修、小区车位管理不善、物业不公示小区财物等问题。被上诉人没有完成相关的物业服务，构成根本违约。由于物业服务合同属于双务合同，被上诉人只有在全面履行了自己应尽的物业服务义务的情况下，上诉人才有支付服务费的义务，现被上诉人违约在先，上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠错之前，上诉人有权拒绝缴纳服务费用。被上诉人一审诉请不能成立。综上，上诉人特提出申请，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。 河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司答辩称，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，协议签订后被上诉人按约定履行着物业服务合同义务，包括：1、房屋共有部分的维护和管理。2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。3、环境卫生。4、绿化养护。5、公共秩序维护。6、交通秩序与车辆停放。7、房屋装饰装修管理。上诉人所述物业管理服务质量瑕疵问题，上诉人应当即时与被上诉人沟通，要求进行改善，而不能因被上诉人的服务质量瑕疵拒缴物业服务费。且物业服务是一个持续的状态，不能因小区内一时状态，就认定被上诉人提供的物业服务存在严重瑕疵。只有当被上诉人服务不到位，并经业主要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒缴物业管理费的先履行抗辩权利。本案中，上诉人并未要求被上诉人改善物业服务质量，也未因其所称被上诉人物业服务质量问题有所损失。故其拒缴物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。被上诉人未间断向上诉人提供物业服务，且上诉人未交物业费的情况仍在持续，被上诉人亦向上诉人发送缴费通知书，故2016年以前物业费未过诉讼时效。被上诉人是依法成立的物业服务企业，并不具有执法权，上诉人所述业主私自开门、一楼底商排放气味等问题，被上诉人只能通过沟通、协调及书面告知等方式解决，并无全采取强制整改，要求一楼商户停业整顿等措施，上诉人的请求实属强人所难。综上，请依法裁判。 河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告支付尚欠原告物业服务费及违约金(按照每日千分之二的标准计算至给付完毕之日）共计17236.74元；2、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年9月24日原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议载明，前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，此期间的物业服务由物业公司根据招标内容及与业主签订的《前期物业服务协议》提供。协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量和物业服务费用、违约责任及其他具体内容。其中协议中第四条第二项约定：“住宅物业收费0.80元／平方米／月；商业物业收费1.20元／平方米／月。电梯费2至14层0.40元／平方米／月，15层以上0.45元／平方米／月；装修垃圾清运费2.00元／平方米／月，生活垃圾处置费36.00元/户/年。首次交纳物业服务费以房屋开发公司发出《入住通知书》中要求业主入住的时间为准，预收12个月的物业服务费；预缴一年期满后按年缴纳。”第八条第四项：“甲方不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。”签订合同后至今，原告一直为被告提供物业服务。被告刘淑红系承德市双滦区万和城B区13号楼2单元902房业主，房屋面积为125.22㎡，根据合同约定每月产生物业管理费100.18元、电梯费50.09元、生活垃圾处置费3.00元，合计（以下称：“各项费用”）153.27元。被告刘淑红已向原告交纳了2014年10月31日之前的各项费用。自2014年11月起被告未再向原告交纳各项费用，2014年11月1日至2014年12月31日被告拖欠原告各项费用306.54元，此后的每年度各项物业服务费用均为1839.24元。 一审法院认为，业主与物业服务企业之间应当增强相互间的理解与沟通，形成良性的服务机制。原告隆泰物业与被告刘淑红协议签订后，原告隆泰物业已经按照物业服务合同主要项目提供了服务。作为业主，被告刘淑红不应拒绝缴纳物业服务费用，从而造成恶性循环，这样既不利于改善业主的居住环境，也不利于物业服务企业的正常经营发展。关于诉讼时效的问题，因原告未间断向被告提供物业服务，而且被告未交物业服务费的情况仍在持续，原告也曾向被告发出过缴费通知，故本院对被告以原告起诉2016年度以前的物业服务费已过诉讼时效的抗辩理由不予支持。关于被告提出原告管理不到位的问题，虽然被告提供了照片、消防管道无水的录像光盘以及满意度调查表等证据，但被告所提供的证据尚不足以证明原告从根本上违反了物业服务合同的约定。在原告已经履行了主要义务的情况下，原告在管理上存在的服务瑕疵，不能成为业主拒付物业服务费的实质性理由，被告因此拒付物业管理费不当。同时，物业公司应当虚心听取业主们的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，更好地为业主提供优质的物业服务，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，被告刘淑红自2014年11月1日起未交纳物业服务各项费用，截止至2018年12月31日拖欠原告各项费用应予缴纳，对于原告主张被告支付该期间的物业服务费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告关于被告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的各项费用，因该年度服务工作尚未完结，合同中亦未作出提前缴纳的明确约定，证据不足，本院不予支持。因此被告应向原告缴纳2014年11月1日至2018年12月31日期间各项服务费用金额为7663.20元（153.27元/月×2月+1839.24元/年×4年）。原告要求被告按照尚欠物业费每日千分之二的标准支付违约金，因被告未按时交纳上述费用事出有因，并非恶意拖欠，对原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告刘淑红于本判决生效之日起十日内给付原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司2014年11月1日至2018年12月31日期间物业服务各项费用人民币7663.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人刘淑红与被上诉人隆泰物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。被上诉人隆泰物业公司为上诉人刘淑红居住的万和城小区提供了多年的物业服务，对小区内的配套设施、设备、相关场地等进行了养护、管理，上诉人刘淑红作为万和城B区13号楼的业主已实际接受被上诉人隆泰物业公司提供的物业服务。上诉人刘淑红认为被上诉人未全面履行自己应尽的服务义务，但上诉人刘淑红并未针对被上诉人隆泰物业公司的服务未达到相应的服务标准而提出书面或其他异议，且被上诉人隆泰物业公司一直在履行清扫垃圾、维护和管理公共设施等日常义务，其服务虽存在瑕疵，但其并未根本违反协议约定，上诉人刘淑红主张被上诉人隆泰物业公司应降低收费标准没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。上诉人刘淑红主张被上诉人隆泰物业公司起诉2016年以前的物业费已超过诉讼时效期间，上诉人刘淑红从入住万和城小区只交付了2014年10月之前的物业服务费，其后再未缴纳物业服务费，被上诉人一审中提交了缴费通知书证实其一直催缴，上诉人刘淑红拖欠物业服务费数额较大、时间较长，被上诉人隆泰物业公司主张向其多次催要亦符合常理，故本院对上诉人刘淑红该主张不予支持。小区是业主居住、生活的环境，业主和物业部门应当增强相互理解与沟通，存在纠纷双方应当积极协商解决，以构建和谐稳定的物业服务关系。个别人以服务中存在的个别细小瑕疵拒绝缴纳物业费，不利于居民小区环境的维护和改善，故上诉人刘淑红的诉讼请求不应予以支持。 综上所述，刘淑红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230.9元，由上诉人刘淑红承担。 本判决为终审判决。 审判长 刘宪海审判员周亚秋审判员孙琳丽 二〇二〇年五月十八日 书记员 顾      成      龙