河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再909号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张广伟，男，1970年12月9日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：刘志强，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊亚丹，河南鼎德律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张甜，女，1966年10月15日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：曹南，河南惠人律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乔绍阳，男，1991年3月4日出生，汉族，住河南省洛阳市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘贵芳，女，1966年11月8日出生，汉族，现羁押于河南省女子监狱。再审申请人张广伟因与被申请人张甜、乔绍阳、刘贵芳案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2018）豫民终1607号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年9月29日作出（2019）最高法民申3196号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张广伟委托诉讼代理人刘志强、樊亚丹，被申请人张甜委托诉讼代理人曹南到庭参加诉讼。被申请人刘贵芳经本院依法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，乔绍阳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张广伟再审请求，撤销一、二审判决，改判停止对案涉房产的强制执行并解除查封。事实和理由：一、二审判决认定基本事实缺乏证据证明，现有新证据足以推翻原审判决。其提交的洛阳市工商行政管理局关于洛阳光磊实业有限公司（以下简称光磊公司）设立登记查询资料、《房屋租赁合同》、洛阳长捷物业管理有限公司（以下简称长捷物业公司）三份商铺交费通知单及该公司出具的案涉房屋交费、欠费情况证明和装修公司出具的情况说明等，可以证明张广伟于2014年3月12日与乔绍阳之母刘贵芳签订案涉房屋租赁合同，后于同年3月19日购买该房屋。张广伟已实际占有、使用案涉房屋，并交纳物业、水电等费用。案涉房屋未办理不动产过户登记并非由于张广伟的过错，根据案涉房屋的不动产权属登记表显示，2014年10月案涉房屋才办理权属登记，乔绍阳及其母亲刘贵芳对张广伟隐瞒了该事实，未按约定给张广伟办理过户手续，且恶意将案涉房屋向银行抵押贷款。期间，张广伟一直无法与乔绍阳、刘贵芳取得联系，故该房屋未办理过户并非张广伟的原因所致。故张广伟提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高法院执行异议和复议司法解释）第二十八条规定的情形，其对案涉房产享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。张甜辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。张广伟再审中提交的《商品房买卖合同》《房屋租赁合同》《装修施工合同》、水电费和物业费收缴凭证在二审诉讼中已提交并经过质证，上述证据与洛阳市奥博房地产有限公司出具的情况说明以及刘贵芳回答河南省洛阳市中级人民法院执行局工作人员询问的内容相矛盾，不能证明张广伟在人民法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋。张广伟提交的情况说明等材料系装修公司出具的，该装修公司是个体工商户，已于2018年7月25日核准注销，前述材料真实性存疑。张广伟二审中称，2014年10月16日，案涉房屋具备办理过户条件后，因刘贵芳、乔绍阳失联，导致无法办理过户。该主张与二审查明的案涉房屋于同年12月12日抵押给银行的实际情况不一致，无证据证明案涉房屋未办理过户非因张广伟自身原因所致，张广伟与乔绍阳、刘贵芳恶意串通妨碍执行，应当追究其法律责任。2016年7月21日，张广伟向河南省洛阳市中级人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1．立即停止对位于洛阳巿洛龙区龙门大道436号1幢105号、106号房产的强制执行并解除查封。2．由张甜、乔绍阳、刘贵芳负担全部诉讼费用。一审法院经审理认定，洛阳市××区龙门大道436号1栋105号（所有权证号：洛房权证市字第××号）和1栋106号（所有权证号：洛房权证市字第××号）房产，于2014年10月登记于乔绍阳名下，所有权人均系乔绍阳。2014年12月12日，乔绍阳将上述二套房产抵押给兴业银行股份有限公司洛阳分行。张广伟与乔绍阳于2014年3月19日签订《房屋买卖合同》一份，约定乔绍阳将洛阳市××区龙门大道436号1-1栋105、106号房产出售给张广伟，面积610平方米，单价每平方米13,600元，总价款共计8,296,000元。同日，刘贵芳代乔绍阳向张广伟出具收到定金60万元的收据，刘贵芳共代乔绍阳向张广伟出具收到购房款的收据七份，金额合计731万元。2015年3月26日，乔绍阳将房屋交给张广伟进行装修，但该房产并未过户到张广伟名下，张广伟与乔绍阳签订的《房屋买卖合同》亦未在房产管理部门备案。张甜诉洛阳俸昌机械设备有限公司（以下简称俸昌公司）、刘贵芳、乔绍阳借款合同纠纷一案，张甜向一审法院提出诉讼保全申请，该院于2015年1月30日作出（2015）洛民立保字第98号民事裁定及协助执行通知书，查封了乔绍阳名下的洛阳市××区龙门大道436号1栋105号、1栋106号房产。该院于2015年4月15日作出（2015）洛民四初字第16号民事调解书：一、俸昌公司拖欠张甜借款本金330万元及利息26.4万元，于2015年4月20日前一次性还清。刘贵芳、乔绍阳对前述全部借款本息及违约金共同承担连带清偿责任；二、刘贵芳拖欠张甜债务本金278万元及利息21.5784元，于2015年4月20日前一次性还清。乔绍阳对前述全部借款本息及违约金承担连带清偿责任。该调解书生效后，俸昌公司、刘贵芳、乔绍阳未按调解书确定的期限履行还款义务，张甜向该院申请执行，该院于2015年4月28日立案执行。张广伟于2016年4月6日向该院提出书面异议，请求解除对上述房产的查封，并中止对该房产的执行。该院于2016年6月3日作出（2016）豫03执异30号执行裁定，驳回了张广伟的执行异议。期间，一审法院执行局工作人员于2015年7月3日对刘贵芳、乔绍阳进行询问，笔录载明：除此之外在人民法院查封之前，是否和别人签订租赁或者抵偿协议。刘贵芳明确回答：没有和任何人签过租赁或抵偿协议。一审法院认为，张广伟的情况不符合最高法院执行异议和复议司法解释第二十八条第二、四款规定的情形，张广伟对该房产不享有足以排除执行的民事权益。2018年6月25日，一审法院作出（2016）豫03民初216号民事判决：驳回张广伟的诉讼请求。案件受理费69,872元，由张广伟负担。张广伟不服该判决，向本院提起上诉。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院二审认为，二审争议的焦点为：张广伟对案涉房屋享有的民事权益能否排除人民法院的执行。根据最高法院执行异议和复议司法解释第二十八条的规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合全部四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，尽管张广伟能够证明其按照约定支付了案涉房产的价款，但其提交的装修合同、水电费和物业费收缴凭证等证据与其签订案涉房屋买卖、租赁合同及洛阳市奥博房地产有限公司的情况说明互相矛盾，无法印证其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产；其诉称乔绍阳、刘贵芳在案涉房产于2014年10月16日具备办理过户登记后，因该两人长期失联不知所踪，无法兑现办理案涉房产过户手续的事实，与本案查明的两人的陈述，以及于2014年12月12日上述二套房产抵押给兴业银行股份有限公司洛阳分行的实际情况不一致。张广伟无证据证明案涉房产未办理过户手续非因自身因素造成。为此，张广伟应承担该举证不能的法律后果。张广伟的诉求不符合最高法院执行异议和复议司法解释第二十八条第二、四项规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除人民法院执行的民事权益。2019年1月29日，本院作出（2018）豫民终1607号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69,872元，由张广伟负担。本院再审中，一、张广伟提交以下证明材料：1．银行转账凭证等，证明其向刘贵芳、乔绍阳支付房款的事实。2．长捷物业公司出具的水、电、物业费交费情况证明，证明其在一审法院查封案涉房屋前即占有使用案涉房屋。张甜发表质证意见称，1．张广伟提交的转账凭证不像是基于房产买卖关系，更像是其与刘贵芳、乔绍阳存在民间借贷关系，且还有大量向案外人的转账，这事实上是张广伟为提出执行异议而与刘贵芳进行的恶意串通。2．对长捷物业公司证明的真实性有异议，该证明没有经办人签名，无交费转账凭证，不能证明是张广伟交纳的费用，故不能仅根据证明即认定张广伟占有案涉房屋。二、再审期间，本院依法对因犯诈骗罪正在服刑的刘贵芳进行了调查询问，主要内容是，刘贵芳与张广伟之间的房屋买卖情况以及张广伟的付款情况。刘贵芳称，其与张广伟是在做生意时认识的，关于其向张广伟出具的七张共计731万元的收据，刘贵芳称有其签名的均予认可，那可能是卖房子的钱。但刘贵芳又称，签订房屋买卖合同后，当天张广伟给了60万元，其将房屋交给张广伟进行装修。双方约定张广伟在三个月内付完全款，但张广伟未按期付完。故双方又口头约定，刘贵芳先将该房产抵押给兴业银行贷款，等张广伟把房款全部支付了其再用该款偿还银行贷款，解除抵押后将房产过户给张广伟，但直至其被羁押，银行贷款也未还清。张广伟发表质证意见称，其最初是租赁案涉房产，之后变为向刘贵芳、乔绍阳购买该房产，其支付了购房款731万元，由刘贵芳出具7份收据认可，加之张广伟以房抵债的方式支付了剩余房款100余万元，共计800多万元，付清了全部房款。对刘贵芳所称的其只支付了60万元购房款有异议，双方的房屋买卖合同已经另案生效判决所确认。刘贵芳将案涉房产抵押给银行，其并不知情。张甜发表质证意见称，刘贵芳代替乔绍阳与张广伟签订房屋买卖合同未经乔绍阳追认，买卖合同无效。从张广伟提交的银行流水看，其并未付完全部购房款，这与刘贵芳的陈述可以相印证。张广伟与乔绍阳之间实为房屋租赁关系，所以刘贵芳才可以用案涉房屋向银行抵押贷款。张广伟与乔绍阳之间的房屋租赁关系不能阻却人民法院的执行。三、张广伟原审提交的2014年5月25日建设银行转账凭条显示，5万元的收款人为乔阳光；张广伟提交的由刘贵芳代乔绍阳出具的七份收据，存在出具的时间与收据序号前后颠倒的情况，开具收据的时间与期间相对应的银行转账金额不一致且存在较大差异的情况。张广伟于2014年6月6日通过工商银行分别向乔绍阳转账30万元、20万元，其转账凭证上注明“代刘贵芳收还款”。张广伟提交刘贵芳于2014年3月27日出具的收据，载明收到张广伟270万元，张广伟称该张收据无相应的银行转账，是一次性以现金支付的。四、根据张广伟提交的银行转账流水显示，2014年9月17日，张广伟向刘贵芳账户最后一次转账75,000元。同年10月，案涉房产登记在乔绍阳名下；同年12月12日，刘贵芳将案涉房屋抵押给兴业银行洛阳分行进行贷款；2015年1月30日，一审法院作出（2015）洛民立保字第98号民事裁定和协助执行通知书，查封了乔绍阳名下的案涉房产。五、2014年3月12日，刘贵芳与张广伟签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（××）刘贵芳，乙方（××）光磊公司。租赁地点及设施：洛阳市××区帝都国际城1-8号商铺；租赁期限及其约定：1．刘贵芳同意光磊公司租用一年，自2014年3月12日起至2015年3月12日；2．房屋租金每月11万元；3．付款方式按银行转账支付（另先预付三个月房屋租金，三个月后居住两个月后交付后三个月租金）。租房终止，刘贵芳验收无误后将押金退还光磊公司，不计利息。第一次付款计33万元；4、租赁期间的电、卫生治安费、物业管理由光磊公司支付。三、双方责任及义务：光磊公司须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并务必将以上费用账单交给刘贵芳，刘贵芳须监督检查以上费用”。张广伟提交工商查询信息、其与刘贵芳签订的《房屋租赁合同》及光磊公司营业执照显示，光磊公司法定代表人为张广伟，该公司住所地为洛阳市××区帝都国际城1-8号，光磊公司的工商档案中包括刘贵芳与洛阳帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，光磊公司取得营业执照的登记时间为2014年3月31日。六、张广伟与刘贵芳、乔绍阳房屋买卖合同纠纷一案，张广伟诉至洛阳市洛龙区人民法院，请求：确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；依法判令刘贵芳、乔绍阳协助其办理房地产过户手续。张广伟在再审中提交该院作出的（2019）豫0311民初4277号民事判决，该判决认定张广伟与乔绍阳于2014年3月19日签订的案涉《房屋买卖合同》合法有效，但认为因案涉房屋现被人民法院查封，不具备办理过户条件，判决驳回了张广伟的此项诉讼请求。七、刘贵芳与乔绍阳系母子关系。八、一审判决书第4页第二行“2015年3月26日”表述有误，应为2014年3月26日。再审认定的其他事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。张广伟主张在人民法院查封案涉房产之前，其与刘贵芳已签订书面房屋买卖合同，之后其对房屋进行装修，实际占有、使用该房屋，并交纳了部分物业、水、电等费用，其支付了全部合同价款。之后，因乔绍阳及其母亲刘贵芳隐瞒该房屋已办理权属登记的事实，恶意将案涉房产抵押向银行贷款，导致该房产被查封，在此期间因无法联系到刘贵芳、乔绍阳母子两人，造成该房产未办理过户手续并非张广伟原因所致。故根据最高法院执行异议和复议司法解释第二十八条规定，其对案涉房屋享有的权利能够排除人民法院的执行。根据本院再审查明的事实，张广伟与乔绍阳签订的案涉房屋买卖合同经人民法院生效判决确认合法有效。本案中，在双方签订房屋买卖合同之前，张广伟以光磊公司的名义与刘贵芳签订了房屋租赁合同，光磊公司在申请工商注册登记时，需提供公司住所地，其提供了刘贵芳与开发商帝华公司签订的案涉房屋商品房买卖合同以及上述房屋租赁合同等材料，故张广伟对案涉房屋进行装修不能排除是基于光磊公司与刘贵芳之间的房屋租赁关系。依据该租赁合同约定，光磊公司在租赁期间承担按时交纳水、电、物业管理费等费用的义务，并应将交费单据交给刘贵芳，故张广伟提交的长捷物业公司为其出具的水、电、物业费交费情况证明，只能证明光磊公司占有和使用案涉房屋期间的交费、欠费情况，不能据此认定张广伟是根据房屋买卖关系占有、使用案涉房屋。关于张广伟是否已支付全部购房款的问题。刘贵芳陈述，只要收据上有其签名她就认可，那可能是卖房子的钱。但其同时又称，合同签订当天张广伟给了60万元，以后没有再给，双方口头约定，该房屋先租给张广伟，她先将房屋抵押给银行贷款，等张广伟把全部房款支付后，其就该该房款归还银行贷款，解除抵押，并为张广伟办理过户手续，但直至其被羁押银行贷款也未还清。刘贵芳的上述陈述前后矛盾。根据原审及再审查明的事实，张广伟通过银行向刘贵芳、乔绍阳转账数十笔，金额大小不同，均未说明款项的性质是购房款，反而有的转账凭证上注明“代刘贵芳收还款”。张广伟提交的转账凭证中还有向案外人转款的事实，故不能认定张广伟上述转账的目的都是用于购买案涉房屋。张广伟主张，2014年3月27日其以现金的方式向刘贵芳一次性支付了270万元购房款。对此，其除了提交刘贵芳出具的收据外，未能提供其他充分证据证明，因刘贵芳关于张广伟支付房款的陈述前后矛盾，故本院对张广伟该主张不予采信。现有证据不能证明张广伟已足额支付了案涉房产的全部购房款。关于案涉房产未办理过户登记是否因张广伟自身原因的问题，张广伟提交的银行转账流水显示，其最后一次向刘贵芳转账发生在2014年9月，同年10月，刘贵芳将案涉房产登记在乔绍阳名下，同年12月12日，刘贵芳将该房屋抵押给银行进行贷款，张广伟称在此期间无法找到刘贵芳、乔绍阳母子二人，无法办理房产过户登记手续，但并未提交相应的证据，不能认定案涉房产未办理过户登记非因张广伟自身的原因。综上，张广伟虽然在人民法院查封案涉房屋之前与乔绍阳签订了书面买卖合同，但其主张已支付全部购房款的证据不足，且未能充分举证证明非因其自身原因未办理过户登记的证据。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张广伟对案涉房产不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，一、二审判决认定部分事实不清，但适用法律及处理结果正确，应予以维持。张广伟的再审请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫民终1607号民事判决。本判决为终审判决。审判长  韦贵云审判员  肖贺伟审判员  段励刚二〇二〇年五月二十六日法官助理秦静书记员唐雅琦