安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终740号 上诉人（一审被告）：安徽凯鸿置业投资有限公司，住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇1号楼904室。 法定代表人：汪开南。 诉讼代表人：安徽美林律师事务所，系安徽凯鸿置业投资有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：凌胜英，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：高凤，女，1962年9月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亮，安徽冠楚律师事务所律师。 一审第三人：汪开南，男，1962年7月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 一审第三人：刘先红，男，1965年10月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 上诉人安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称安徽凯鸿公司）因与被上诉人高凤、原审第三人汪开南、刘先红所有权确认纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初2457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 安徽凯鸿公司上诉请求，撤销六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初2457号民事判决，依法改判或者驳回高凤诉讼请求。事实与理由：一、2017年7月11日行成的《股东会决议》不具有法律效力。首先，被上诉人未能举证证明该决议的真实性；其次， 根据2015年7月31日《资产负债表》和《损益表》及沪深诚会师专审字（2019）第0006号《关于对安徽凯鸿置业投资有限公司资金往来专项审核报告》的相关数据，安徽凯鸿公司在2015年7月经营亏损，股东对公司均负债，股东无权行使分红权，故2015年7月11日的股东会决议不具有法律效力。二、被上诉人高凤不符合以房抵债的情形。被上诉人与上诉人未建立债权债务关系，被上诉人高凤与第三人汪开南的债权债务关系与上诉人无关。且以房抵债是否成立应区别对待，并非所有的以房抵债均是有效的，被上诉人抗辩管理人曾认定以房抵债就当然应当认定高凤抵房的效力，这种观点是错误的。三、争议房屋网签与交付并不是对房屋使用权的确认。首先，房屋网签是房产部门的行政行为，并不产生法律上物权确认与变动的结果；其次，房屋交付也不是法律上对所有权的确认。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判。 高凤辩称，一、案涉股东会决议合法有效。首先，股东会决议是股东真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定；其次，沪深诚会师专审字（2019）第0006号审核报告反映的是2018年5月18日的财务情况，并非2015年7月的财务情况，更不能证明2015年7月公司是亏损状态，也不能否认2015年7月公司股东不具有分红权；再次，在法定期间内，上诉人也未对股东会决议行使撤销权。二、以房抵债的行为合法有效。被上诉人与第三人汪开南之间的债权债务关系是真实合法的，通过股东会决议，第三人汪开南有权处置案涉房屋，且安徽凯鸿公司以与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》及办理网签备案的方式予以追认和确认；其次，5800元每平米的单价符合当地房地产市场当时合理的价格，房屋的价值也未超过原有的债权数额。且购房协议签订时安徽凯鸿公司运营正常，公司破产也是在签订协议的三年之后。上诉人也未在法定期限内要求解除合同，说明其认可也实际发生了以房抵债的法律后果；再次，根据法律规定，被上诉人与第三人汪开南之间以房抵债的行为是发生在安徽凯鸿公司宣告破产三年之前，不符合撤销或解除的条件，安徽凯鸿公司也未申请法院予以撤销或解除。三、案涉房屋的网签、交付具有物权效力。案涉房屋已经在政府部门备案登记在被上诉人名下，具有排除第三人购买的效力、对抗工程款优先受偿的效力。被上诉人在收取房屋后也实际占有、使用和收益，从物权上讲，已经完全属于被上诉人。四、案涉以房抵债的债与安徽凯鸿公司具有关联性。汪开南从被上诉人处所举债务，是为了公司的经营或是为了全身心投入经营而与被上诉人达成赡养老人的协议。 原审第三人汪开南述称，一、关于股东会决议的问题。2015年7月份，基于投资项目周期长，为了不影响公司的资金流，经与债权人商量以单价为5800元以房抵债。安徽凯鸿公司在2015年6月底之前公司经营情况是良好的。当时安徽凯鸿公司的资产状态已形成，按照2015年5月份合肥九江银行委托安徽安合土地资产评估公司报告（同样也是本起案件中上诉人委托的评估公司），评估价格为6.8亿元，安徽凯鸿公司不存在亏损，之所以出现管理人所说的亏损状态主要是后期的上海的一家会计事务所出具了报告中数据的内容，是以三年后的套到三年前了，是非经营产生债务。二、2009年公司拿到案涉土地，当时的预期比较好。2011年由于拆迁政策的出台，开发成本提高，导致公司资金成本投入加大，所以就要向亲戚朋友借钱。 高凤向一审法院起诉请求：一、请求确认被告开发的华润苏果（六安）凯鸿广场3栋2208、2105、2106三套房屋归原告所有，判令被告在破产终结前为原告办理不动产权属登记证书；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：被告安徽安徽凯鸿公司于2009年5月21日成立，股东为汪开南、刘先红，注册资金4200万元。2009年，被告安徽安徽凯鸿公司开始投资开发“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3、4号住宅楼及商业5号楼项目，至2013年10月一期开始对外预售，2014年10月二期开始对外预售。因2014年度房地产市场低迷，二期开盘后销售不好，而安徽安徽凯鸿公司因开发产生的借款、工程款等又无资金偿还、兑付，2015年7月11日，由公司股东汪开南、刘先红参加，召开股东会并形成决议，主要内容有：就其开发的“华润苏果（六安）购物广场”项目1、2、3号住宅楼的21层和22层（每层都含有等建筑面积、等建筑高度的标准挑空房）的住宅房在公司两股东间进行等量先分配，各股东可根据需要，用作网上销售签约备案。具体住宅分配方案如下：股东刘先红：1号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼1单元：2101、2103、2104、2201、2202、2203、2204共7套（另含7套等面积挑空房）。股东汪开南：2号住宅楼21层×4套、22层×4套（另含8套等面积挑空房）。3号住宅楼2单元：2105、2107、2108、2205、2206、2207、2208共7套（另含7套等面积挑空房）。另查明，原告高凤系第三人汪开南之妻高云姐姐。2008年底，因汪开南夫妇前往六安从事房地产项目开发，无法对岳父母尽赡养义务，遂与原告达成协议，将其应按份承担的赡养义务委托原告代为履行，并按雇佣保姆标准支付原告相应的报酬，同时，在汪开南等开发“华润苏果（六安）购物广场”项目期间，因资金紧张，汪开南陆续从原告处借款投入其公司开发的房地产项目。2015年7月20日，原告与汪开南签订《抵债协议》一份，就前期赡养老人的费用及报酬以及借款本息进行了结算，双方确认前期赡养老人的费用及报酬为80万元，借款本息为68万元，合计148万元，汪开南同意以其分得的“华润苏果（六安）购物广场”3号住宅楼2105、2106、2208室房屋三套抵付所欠原告全部款项。2015年7月23日、7月29日，原告与被告分别签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，其中2105室94.25平方米，单价5800元，房款546650元；2106室70.79平方米，单价5800元，房款410582元；2208室95.99平方米，单价5800元，房款556742元。上述三套房屋于合同签订当日在市住建委办理了网上备案确认手续，并于2015年交付原告实际行使了占有、使用、收益等权利，原告自2016年起已将所取得的房屋对外出租，但至今未办理不动产登记手续。2018年底，因被告公司被宣告破产，原告遂向被告公司破产管理人申报债权，破产管理人经审查后于2019年2月25日向原告下发（2018）凯鸿破管字第1-496号《申报债权初审结论通知书》，结果为：1.本案破产申报人主体不适格；2.管理人解除《商品房买卖合同（预售）》，所涉华润苏果（六安）购物广场3栋2105、2106、2208三套住宅属于安徽凯鸿公司所有。原告不服并据此诉至法院。 一审法院认为，被告安徽凯鸿公司的设立股东为第三人汪开南、刘先红，该两股东根据公司盈余状况，于2015年7月11日召开股东会并形成一致决议，对其开发的华润苏果（六安）购物广场项目的部分房屋予以处置，进行等量先分配，用于两股东偿还经营期间所借债务及工程款等，该行为发生在被告正常生产经营期间，不违反法律规定，且已实际履行，依法应为有效。原告高凤与第三人汪开南基于双方之间存在的代为履行赡养义务及借贷而产生的债权债务关系签订的《抵债协议》，该协议系双方的真实意思表示，汪开南根据股东会决议，对其取得的案涉房屋进行处置，用以房抵债的方式消除其与原告之间的债务，该行为系房地产开发企业为自身经营需要，经常采用的一种习惯和经营方式，被告公司破产后其破产管理人已对同期发生的类似以房抵付工程款的行为予以确认，应视为破产管理人对以房抵债的经营方式予以确认，故原告与第三人的《抵债协议》符合有关法律规定，依法应为有效。被告在原告与第三人的《抵债协议》签订后又于2015年7月20日签订《协议》一份，进一步对《抵债协议》涉及的以房抵债行为予以确认，并随后与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，配合原告办理了预告登记手续，使原告所获抵债房屋具有排除他人妨害的公示效力，被告也于2015年即向原告交付了案涉房屋，使原告取得了对案涉房屋占有、使用、收益等权利，原告在取得案涉房屋后，将房屋对外出租，也已实际行使了上述权利。综上，案涉房屋应为原告所有，现被告公司破产管理人对原告申报的债权不予确权并单方面解除合同，无事实和法律依据，也无证据支持，不予采信。原告要求被告在破产终结前为其办理不动产权属登记证书，因案涉房屋系以房抵债所取得，双方就不动产权属登记证书的办理已有约定，应由原告自行办理，被告予以协助为宜。因原告在本案中未提出要求第三人汪开南、刘先红履行义务的具体诉请，故第三人汪开南、刘先红在本案中不承担民事责任。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十七条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认被告安徽凯鸿置业投资有限公司开发的位于六安市华润苏果（六安）购物广场3号楼2105室、2106室、2208室三套房屋归原告高凤所有；二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告高凤办理位于六安市华润苏果（六安）购物广场3号楼2105室、2106室、2208室三套房屋的不动产权登记手续；三、驳回原告高凤的其他诉讼请求。案件受理费18430元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。 二审期间，各方当事人均没有提供新证据。 本院对一审查明的事实予以认定。 本院认为，本案争议焦点为，高凤因以房抵债与安徽凯鸿公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效，一审判决安徽凯鸿公司协助高凤办理房屋不动产权登记以及确认房屋所有权归高凤所有是否适当。 安徽凯鸿公司股东汪开南因项目开发资金短缺以及支付高凤代为赡养老人的报酬而向其亲戚高凤负债。2015年7月11日，安徽凯鸿公司召开股东会，决议将开发的部分住宅房由股东先行分配，后安徽凯鸿公司与高凤于2015年7月23日、7月29日分别签订了《商品房买卖合同（预售）》三份，以案涉三套房屋抵付股东汪开南所欠高凤款项，并于合同签订当日办理了网签备案。高凤也依据该合同实际占有了房屋。上诉人与被上诉人自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律法规强制性规定，合法有效。被上诉人取得涉案房屋有合同依据。本案房屋买卖关系形成时间是2015年7月，人民法院受理安徽凯鸿公司破产申请在2018年5月，公司处分资产的行为不违反《中华人民共和国企业破产法》关于禁止公司处分资产的相关规定，且也超过了破产法关于撤销公司处置资产应在人民法院受理破产申请前一年规定的范围。由上，《商品房买卖合同（预售）》系合法、有效，案涉房屋已经实际交付给高凤占有、使用，一审法院判决安徽凯鸿公司协助高凤办理房屋不动产权登记正确。基于此，一审法院确认房屋所有权归高凤所有适当。 上诉人上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18430元，由安徽凯鸿置业投资有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年五月二十七日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。