北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初3441号原告：奥承华运（北京）生态科技发展有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：胡春兰。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。被告：北京圣鼎德国际贸易有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇顺通路25号5幢。法定代表人：孟凡周，总经理。委托诉讼代理人：张洪海，北京罗斯律师事务所律师。第三人：北京海红顺通安装技术有限公司，住所地北京市朝阳区立清路5号院7号楼2层8A-F2-03法定代表人：姜林海。原告奥承华运（北京）生态科技发展有限公司（以下称奥承公司）与被告北京圣鼎德国际贸易有限公司（以下称圣鼎德公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并于诉讼中依职权追加北京海红顺通安装技术有限公司作为本案的第三人（以下称顺通公司），公开开庭进行了审理。奥承公司的委托代理人李洋，圣鼎德公司的委托代理人张洪海，顺通公司的法定代表人姜林海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。奥承公司向本院提出诉讼请求：确认奥承公司与圣鼎德公司2015年7月1日签订的《合作经营协议书》于2018年12月24日通知解除（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：奥承公司、圣鼎德公司于2015年7月1日签订《合作经营协议书》，就圣鼎德公司租赁朝阳区立水桥公园8号地块达成一致意见。协议书签订后，奥承公司按照协议书约定履行了己方义务，但圣鼎德公司却存在多处违约，具体为：1、超范围经营，擅自将租赁场所变更为小公寓对外出租；2、逾期交纳租金超过3个月；3、在未向奥承公司申报、未经奥承公司同意的情况下，在租赁地块上建房。奥承公司曾于2018年5月24日向圣鼎德公司发函要求整改，但圣鼎德公司置之不理，拒不改正。奥承公司于2018年12月24日向圣鼎德公司发函，列明圣鼎德公司的违约事实，并通知圣鼎德公司解除了协议书。圣鼎德公司于2019年7月将场地腾退给奥承公司，圣鼎德公司负责人常某跟我方说东西都搬走了，房屋于2019年9月10日被拆除。圣鼎德公司应该在18年7月1号之前15天交纳18年7月1号到19年6月30号的租金40万元，在我方通知圣鼎德公司解除合同后，圣鼎德公司19年1月21号才交给我们20万元租金，圣鼎德公司对合同解除是认可的，当时只是跟我方协商要一个腾退期，所以到19年7月才腾退走。圣鼎德公司辩称：不同意解除协议书，我公司不存在违约行为，奥承公司无权解除合同。我们没有收到奥承公司发的解除通知书。奥承公司2018年12月24号发的解除通知是常某签收的，但他没有权利代表圣鼎德公司确认这个告知函，圣鼎德公司的管理在2018年7、8月份已经转给孟凡周了。圣鼎德公司承租的立水桥8号地块上的房屋在2009年底就已建造完毕，并非奥承公司所称于2015年7月1日签订《合作经营协议书》后建造。而且房屋都是经奥承公司同意建造的。圣鼎德公司没有进行超范围经营。圣鼎德公司承租8号地块后，于2015年8月1日与顺通公司合作经营。后顺通公司对8号地块的房屋进行装修，用于公司员工居住使用。装修工作一直持续到2019年，在此期间奥承公司对顺通公司的装修行为一直没有提出异议。奥承公司经营地址距离8号地块只有300米左右，奥承公司对8号地块的房屋装修行为一清二楚，而且经常去实地查看。因此，奥承公司对顺通公司装修行为是默许和认可的。在300米左右的范围内，在长达3、4年的时间内，不知道地块上进行装修是不可能的。顺通公司装修房屋的目的是为了给员工提供更好住宿条件，并不是对外出租经营。圣鼎德公司及顺通公司没有逾期交付租金。2018年上半年，奥承公司找到顺通公司，告知8号地块的房屋不能用于居住使用，要求顺通公司清退住户。作为对价，奥承公司免除圣鼎德公司及顺通公司一年的租金。所以奥承公司及顺通公司未在2018年向奥承公司交付2018年7月1日之后的租金。但是在2019年1月，奥承公司又突然要求圣鼎德公司及顺通公司支付租金。顺通公司无奈于2019年1月21日向奥承公司支付租金20万元。奥承公司认可接受该租金未提任何异议。因此，圣鼎德公司及顺通公司未无故逾期支付租金，不存在违约情形。奥承公司接受租金的行为视为双方以事实行为变更了合作协议中的约定，所以不存在违约。奥承公司无权解除《经营合作协议书》。房屋腾退时间不清楚，房屋都是常某建造的，已经被拆除。违约方履行了绝大部分合同义务，虽然违约方有违约，但守约方不得解除合同。本案中圣鼎德公司已履行了绝大部分义务，双方签订了合作协议书，约定以租赁方式进行合作，圣鼎德公司向奥承公司定额交纳租金，这改变不了双方共享租金收益的合作方式。顺通公司述称：我方和圣鼎德公司2016年初开始合作，合作主要内容是圣鼎德公司把土地使用权转让给我方，把房屋转移给我方60%，以后的租金由我方直接付给奥承公司。顺通公司法定代表人姜林海与圣鼎德公司法定代表人常某签订协议转移土地使用权的事奥承公司知道并同意。奥承公司与圣鼎德公司2015年签订协议书时姜林海也参与了。2018年8月奥承公司的邢总让我方把小公寓的人全部清退，说一年的租金先不交了。小公寓房子是圣鼎德公司2009年盖的，我方2016年把房子装修了一下，从2017年底开始让我公司员工在此居住。因为没有装修完年底就住了三四十人。我们员工住了几个月就开始清人，大概十多天全部清走。后来大兴着了大火，更说不让住人，我们后来没有再住过人，留了几个工人看院子。房屋于2019年9月被拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2015年7月1日，奥承公司（甲方）与圣鼎德公司（乙方）签订《合作经营协议书》，约定：甲乙双方就甲方所拥有的8号地块，自2009年起至今多次签订租赁、合作补充等协议，为明确该地块的责、权、利，经甲乙双方友好协商，自本协议签订后原涉及到该地块双方签订的所有协议、合同全部作度，甲乙双方执行本协议。第一条、1.1甲方将朝阳区立水桥公园8号地块提供给乙方使用，租赁面积按双方确认的四至图为准。1.2租赁物的功能为绿地经营场所，如乙方需转变使用功能，需经甲方同意，所需办理的手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所交纳的全部费用由乙方自行承担。1.3本租赁物采取承租的方式，由乙方自行经营、管理。可进行多种形式的合资、合股。时间为20年。第二条、合作期限为63年，即于2015年7月1日起2078年1月15日止，每20年双方协商一次合作方式及租金，每次协商需提前二个月进行。本协议第一个20年双方以租赁方式进行合作。第三条、费用。3.1保证金。本协议的执行保证金为2万元。3.2租金。第1年、第2年每年租金为30万元，第3年、第4年、第5年每年租金为40万元，第6年起租金每2年递增5%到20年结束，甲乙双方另行协商第二个20年，如果协商不成在8号地块内所产生效益双方各占50%。3.3其他费用。协议期间，所发生的水、电、煤气、卫生、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到付费通知三天内付款。3.4供电增容费。供电增容的手续由甲方协助乙方申请办理，所需费用由乙方支付。第四条、费用的支付。4.1乙方应于本合同签订之前，向甲方一次性支付保证金2万元。协议期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物，甲方将向乙方退还全部保证金。4.2乙方应于本合同签订日向甲方支付当年租金，租赁期内每年租金于上租赁年度到期前15日缴纳。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。4.3乙方应于每月收到其他费用付费通知时，在三天内向甲方付费。第五条、甲乙双方的权利和义务。5.1乙方在协议期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本协议终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还甲方。甲方对此有检查监督权。5.2乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。5.3乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方负责维修，费用由乙方承担。第六条、防火安全和治安。6.1乙方在协议期间须严格道守《中华人民共和国消防条例》以及有关部门的相关制度的规定，积极配合甲方做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。6.2乙方应在租赁物内按有关规定配置灭火器。6.3租赁物内确因维修等事务需进行临时动火作业时(含电焊、风焊等明火作业)，须消防主管部门批准。6.4乙方应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全，甲方有权于双方同意的合理时间内检查租赁物的防火安全，但应事先给乙方书面通知。乙方不得无理拒绝或延迟给予同意。6.5乙方负责租赁物区域内的治安，在租赁物四至图范围内出现的治安问题由乙方承担责任。6.6乙方在协议期满或提前终止时，应于协议期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物的产生的费用由乙方负责。第七条、装修条款。7.1在协议期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，应通知甲方。如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。7.2如乙方装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位同意后方能进行。第八条、提前终止合同。8.1在协议期限内，若乙方无故欠交租金或其他费用超过3个月，甲方有权提前解除本协议，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。8.2未经甲方书面同意乙方不得提前终止本协议。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本协议所产生费用；c.乙方缴纳的保证金，视为违约金不予退还。第九条、免责条款。9.1由于甲方上级单位整体规划、国家政策、法规及拆迁等原因造成本协议无法履行，甲乙双方互不承担赔偿责任，所得补偿甲方享有土地补偿，乙方享有地上物的补偿。9.2凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，遭受不可抗力的一方由此而免责。第十条、协议终止。本协议因甲方原因无故终止，甲、乙双方未达成一致意见，双方应协商由第三方机构对地上物进行评估。甲方应在30日内按评估价支付给乙方，乙方收到钱款后七日内迁离。有效期届满(2078年1月15日)，如有续租，乙方有优先权。甲、乙双方未达成续租协议，乙方应在10日内把属于自己的物产搬离，将租赁甲方的租赁物退还甲方。奥承公司提交北京市立水桥公园管理中心（以下称立水桥公园）2018年5月24日给圣鼎德公司所发《告知函》，内容为：“我公司于2018年5月23日安全检查时发现你公司在承租院内存在对外出租房屋等安全隐患，望你单位自接到本告知函后严格落实2018年社会单位消防安全责任书内的相关内容并清退房屋租客，恢复院内原貌。特此告知”《告知函》下方签有姜林海、常某的名字。顺通公司称，姜林海、常某的名字均是姜林海所签。奥承公司提交奥承公司2018年12月24日给圣鼎德公司所发《告知函》，内容为：“鉴于贵公司在履行双方签订的关于甲方所拥有的8号地块《合作经营协议书》的过程中存在以下问题：1、贵公司超范围经营：双方在协议书中约定本地块的功能为绿地经营场所，现贵公司将此场所擅自变更为小公寓对外出租，违反了《合作经营协议》中第一条第二款。2、贵公司在该地块上修建房屋，未征得我公司意见、未向我公司申报，违反了《合作经营协议》中的第七条第一款。3、贵公司应于2018年7月1日前向公司交纳租金现已逾期。违反了《合作经营协议》中的第四条第二款。综上所述贵公司在履行《合作经营协议》的过程中已严重违约，根据《合作经营协议》中第八条第一款约定本协议已达到提前终止条件，现我公司告知贵公司，双方签订的《合作经营协议》自行终止，贵公司需于2018年12月31日前搬离，并将本地块及地上物移交给我公司。特此告知。”圣鼎德公司认可《告知函》下方常某签名的真实性。经查，圣鼎德公司法定代表人原为常某，于2018年8月16日变更为孟凡周。涉诉场地和房屋已于2019年9月因拆迁被拆除。圣鼎德公司提交奥承公司与常某2009年4月8日签订的《场地租赁协议》，证明圣鼎德公司只是租赁场地，由圣鼎德公司负责栽种树木绿化地块建造房屋。顺通公司提交该公司与圣鼎德公司2015年8月1日签署的《合作经营管理协议书》及《补充协议》、圣鼎德公司给顺通公司出具的两份授权委托书，证明双方合作，圣鼎德公司将土地使用权转让给顺通公司，以后的租金由顺通公司直接向奥承公司支付。因圣鼎德公司申请，奥承公司原法定代表人王某出庭作证称，诉争场地上的房屋是常某建设的，2009年底就建设完毕了。当时我们签有场地租赁协议，我同意他建房、种树，没有禁止对外出租经营。奥承公司称，我方没有免除圣鼎德公司2018年7月1号之后一年的租金。圣鼎德公司说是8月份通知他的，但我方5月份就有常某签收《告知函》的书面记录，证明他已经作为公寓对外出租了。顺通公司说只住他的工人不属实，他是对外出租给进京的外来人口，住了三四百人。在书面《告知函》之前，我方就通知过常某，说他已经违反合同约定，只是在5月份第一次形成书面《告知函》，让他签收确认。圣鼎德公司交的20万租金是2018年7月1号到12月31号的半年租金。我方不知道常某和顺通公司签订了合作协议，顺通公司跟常某怎么合作我方不清楚，我们对的是圣鼎德公司。从我方2018年发的两份《告知函》可以看出，我们的合作方就是圣鼎德公司。如果顺通公司与圣鼎德公司之间有相关权利主张，与我方无关。按照我方跟圣鼎德公司的《合作经营协议》的约定，如果进行装修改建应通知我方，但我方没有收到过任何通知。我方最初在场地内建有2000余平米房屋作苗圃，后来租赁给常某作为库房使用。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点在于圣鼎德公司是否存在违约行为，以及奥承公司是否有权解除合同。圣鼎德公司未按时交纳2018年7月1日之后租金，圣鼎德公司称系奥承公司同意免除其2018年7月1号之后一年的租金，奥承公司不认可，对此应由圣鼎德公司承担举证责任。圣鼎德公司未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对圣鼎德公司该抗辩意见不予采信。圣鼎德公司逾期交纳2018年7月1日之后租金的行为已构成违约。《合作经营协议》第8.1款约定：“在协议期限内，若乙方无故欠交租金或其他费用超过3个月，甲方有权提前解除本协议，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本协议自动终止。”圣鼎德公司应于2018年7月1日前交纳下一年度租金，圣鼎德公司欠交租金超过3个月后，奥承公司有权依据合同第8.1款提前解除合同。奥承公司已于2018年12月24日给圣鼎德公司前法定代表人常某发送《告知函》，书面通知解除合同。圣鼎德公司法定代表人于2018年8月16日由常某变更为孟凡周，圣鼎德公司在与奥承公司合作期间，对于公司法定代表人和实际负责人常某身份变更这一重大事项，有义务及时通知奥承公司。但圣鼎德公司未举证证明其将法定代表人变更一事通知了奥承公司，对此应由圣鼎德公司承担不利后果。基于常某代表圣鼎德公司长期与奥承公司合作的事实，奥承公司有权向常某送达给圣鼎德公司的解除合同通知，常某亦有义务将解除合同通知转交圣鼎德公司。从后期房屋转移占有和拆除情况看，根据交易习惯和生活常识，亦可以认定圣鼎德公司已收到奥承公司的解除合同通知。故奥承公司于2018年12月24日给圣鼎德公司发送的解除合同《告知函》已经送达，原被告之间的《合作经营协议》已于当日解除。奥承公司要求确认合同解除的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于双方争议的场地上房屋由谁建造一节，双方在本案中均未就此提出相关诉求，此节与本案无关，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告奥承华运（北京）生态科技发展有限公司与被告北京圣鼎德国际贸易有限公司2015年7月1日签署的《合作经营协议书》已于2018年12月24日解除。案件受理费35元，均由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起3日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二〇年五月七日书记员  祝婧婧书记员  辛迎雪