广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1635号原告（反诉被告，以下统称原告）：李秋洋，女，1991年8月24日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区**********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：邓性忠，男，1976年5月15日出生，汉族，住江西省南康市横市*********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。第三人：胡见和，男，1977年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码************。第三人：陶德应，男，1961年8月4日出生，汉族，住湖北省郧西县*********，公民身份号码************。原告李秋洋与被告邓性忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，被告邓性忠提起反诉并申请追加胡见和、陶德应为本案第三人参加诉讼。经审查，本诉、反诉具有关联性，本院依法受理并合并审理，另通知胡见和、陶德应作为第三人参加诉讼。本案适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告李秋洋及其委托诉讼代理人郑伟兴，被告邓性忠的委托诉讼代理人伍玉林到庭参加诉讼，第三人胡见和、陶德应经合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告李秋洋向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房定金20000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月19日，原告与被告及被告的配偶吴平香签订一份有关买卖位于佛山市顺德区****XXXX房屋（简称XXXX房屋）的《房屋买卖合同》，原告为此向被告支付20000元定金。因向银行申请贷款未获审批，原告向被告多次申请解除合同并退还定金，遭到被告拒绝。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告邓性忠辩称，一、原告是自身的银行流水及征信不符合银行贷款要求，无法获得审批通过。二、原告在未获得银行贷款审批，也没有积极处理购房款的支付使用，反而擅自要求解除合同退还定金，是原告违约在先，被告有权依法不退还定金，并追究其违约责任。合同最后一条的约定不成就，该条约定是贷款少于50万元则双方互不追究，终止合同。但本案的事实是，原告因为自身的流水及征信不符合银行的贷款条件，原告是不能获得贷款。因此，原告不能以合同最后一条的约定来说明合同已经按约定终止。综上所述，应驳回原告在本诉中要求退还定金的请求，同时判令原告承担违约责任。被告邓性忠向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金126000元；2.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由:原、被告双方于2019年6月19日签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告的XXXX房屋，成交价为630000元，签订合同次日，由原告支付了20000元定金，同时约定其中的50万元的购房款通过银行按揭贷款方式支付，剩余的房款在办理完过户手续再支付。但原告在办理按揭贷款的过程，分别向农业银行、邮政储蓄银行申请贷款，原告都因个人银行流水及征信不符合银行贷款要求均被银行拒绝贷款，为此，被告要求原告如果无法获得银行同意贷款的，原告必须自己解决购房款，同时在原告多次要求解除合同时,被告要求原告按合同要求履行自己的义务，现原告不但不按被告的要求解决购房款履行支付购房款的义务，切实完成合同的约定，反而擅自起诉要求解除合同退还定金，其违约的主观故意显而易见。原告李秋洋针对被告邓性忠的反诉辩称，原告不存在违约行为，合同明确约定，贷款少于50万元则双方终止合同，互不违约。故被告没收定金的权利是以原告存在违约为前提，但原告不存在违约行为。第三人胡见和、陶德应未到庭参加诉讼，仅提供书面意见述称，一、原、被告双方的房屋买卖合同是经第三人促成签订的。房屋成交价为63万元，原告向被告支付了2万元定金，后续的50万款原告要通过银行按揭贷款方式，尾款11万在办理完过户手续后支付。二、在处理原告的贷款中，第三人穷尽了各种方法希望能促成按揭成功，但因原告银行流水及征信不符合银行的要求被拒，买卖双方最后没有履行。在合同签订后，先向农业银行去申请贷款，为此第三人积极为按揭提供相应的服务，收集原、被告双方的资料，按银行要求去配合进行房产价值评估，开始一切都还顺利，将按揭需要的资料递交给了银行后，结果却被告知因原告的个人银行流水及征信不符合银行贷款要求而被拒绝。随后，第三人利用多年从事中介业务与银行的良好合作关系，又为原告介绍向邮政储蓄银行去申请贷款，但结果还是和农业银行一样被拒绝，原、被告双方为此发生矛盾，第三人也不断调和，同时向熟悉的信贷员沟通，希望能帮忙解决按揭问题，但信贷员私底下说“买方的银行流水及征信有问题，在银根收紧的前提下，上面审批很严，无法通过”，最后还把原告办理按揭提供的材料退回给了第三人。为此，第三人也只好告诉原告只有自己解决购房款，但原告只想解除合同退回定金，故买卖双方最后没有履行完合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证；对被告提供的房产评估报告，原告对真实性不予确认，但根据双方陈述的事实，原告确实已向银行申请贷款并需提供房产评估报告，原告对此予以否认却未提供相反证据证明另有其他房产评估报告，本院对该证据的真实性予以确认。对于证人廖树群、廖美珍的证言，两位证人出庭作证并接受质询，无证据证实两名证人存在不如实陈述的情形，本院对两证人就双方签订合同及原告申请贷款情况的有关陈述予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告邓性忠委托第三人胡见和、陶德应出售其名下的XXXX房屋，后经胡见和、陶德应居间介绍原告李秋洋购买该房屋。2019年6月19日，李秋洋与邓性忠以及胡见和、陶德应签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：经丙方（胡见和、陶德应）介绍，甲方（邓性忠）将其XXXX房屋出售给乙方（李秋洋）；房屋总成交价63万元。其中合同第三条载明：“乙方于签订合同当日支付定金2万元，乙方需办理银行按揭贷款，贷款人民币50万元，于乙方房产证及‘同贷书’申领并交入银行后，由银行直接转账到甲方账户；甲乙双方于2019年7月15日前按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续，该房屋银行按揭贷款所出具的评估费或产生其它费用由乙方承担，贷款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，若银行审批贷款金额低于乙方要求的，差额乙方以现金支付给甲方。如乙方申请该房屋的《抵押借款合同》由于银行流程原因造成延期，则过户时间相应顺延，甲乙双方互不承担违约责任；在银行审批手续《同贷书》下发的10天内甲乙双方带齐相关资料一起到房地产交易中心，办理该房屋的过户手续(或到顺德公证处办理公证委托书)，乙方支付购房款11万元给甲方。”合同第十一条载明：“乙方需办理银行按揭贷款，如国家政策发生变化，造成乙方无法贷款，乙方不属违约，甲方返还乙方买房定金、终止合同。如个人流水不足、征信资料不符合银行贷款要求的，乙方自己解决。”合同第十七条就其他事项以手写加注“银行贷款低于伍拾万元，终止合同，双方互不为违约。”该合同第九条就违约责任载明：“1.本合同签定后，甲方反悔拒绝转让该房屋，甲方必须双倍返还已收到乙方的买房定金，并按本合同约定总成交价的20%的违约金赔偿给乙方、丙方，并支付介绍费按本合同约定成交总价的3%给丙方，本合同自动解除。2.若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方双倍返还已收定金，并按本合同约定总成交价的20%的违约金赔偿给乙方、丙方，甲方应支付介绍费按本合同约定成交总价的3%给丙方，本合同自动解除。3.本合同签定后，乙方不按合同约定支付给甲方款项，视为违约，甲方收取的定金不退还，并按本合同约定总成交价的20%的违约金赔偿给甲方、丙方，乙方支付介绍费按本合同约定成交价的3%给丙方，本合同自动解除。4.甲方确认该房屋现无户口挂靠，如甲方逾期未迁出户口，则视为违约，乙方有权要求甲方自双方办理过户手续次日起，以房屋总价为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。5.乙方不按期支付款项或办理相关手续的视为违约，甲方要求乙方以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金，甲方同意延迟的不属违约。6.甲方违约的，乙方所收赔偿费，违约金同丙方平均各一半，作为双方的误工劳务费。7.乙方违约的，甲方所收的房屋买卖定金违约金，同丙方平均各自一半，作为双方误工劳务赔偿费。”邓性忠的家属吴平香另在合同的落款处签名。合同签订后，李秋洋于2019年6月20日向邓性忠支付定金2万元，邓性忠签写收据予以确认。此后，由第三人胡见和、陶德应协助李秋洋向银行申请按揭贷款，李秋洋、邓性忠在诉讼中确认，双方已提供相关资料并由李秋洋先后向中国农业银行、中国邮政储蓄银行申请贷款，但均未能获得贷款审批。邓性忠确认，相关申请资料已由银行退还至胡见和、陶德应手上。李秋洋在了解到其申请贷款未能获批后，曾于2019年11月通过微信表示希望解除合同和退还定金，邓性忠则由其家属吴平香在微信中回复称：“你是因为自己以前的贷款有愈（逾）期，致使自己的征信出现严重问题，同时你提供的银行流水资金显示还贷能力不足，一切均是你方原因导致双方合同不能按时履行。现再次告知你，如无法获得银行批贷的，需你们自己解决购房款，并在本通知之日起一个月内自筹资金支付剩下购房款，在支付完全部房款后办理过户手续，如未能按本通知履行的，视为你方违约，我方有权不退还定金，并按合同第九条的约定追究你方的违约责任。”双方未能协商解决，遂引发本案讼争。另查明，李秋洋在购买案涉房屋的过程中是另行委托顺德区容桂万佳房产中介服务部的业务员廖树群、廖美珍参与合同洽谈、签订等，廖树群作为证人出庭作证时述称：“我作为原告（李秋洋）的中介方，原告在签订合同时，就告知我方首付不是很多，只有十多万元。当时考虑到原告的经济情况，就在合同中注明有50万元必须通过贷款。如果申请不到50万元就不购买房产，故就书写了合同第十七条的约定。第一次贷款是被告的中介方胡见和协助办理的，其称可以办理到50万元的贷款，故贷款方面就由胡见和协助办理。以我们的经验及向有关银行了解，根据楼龄等情况，应该无法申请到50万元的贷款。故贷款的事宜就交由两第三人处理。后来两次申请均不成功，不同意贷款，都退回资料，具体不同意贷款的原因银行也没有明确。我们四方都有前往银行信贷部沟通了解情况。两家银行我都有去过。……胡见和一直想让原告继续履行合同，我方也问过银行，但银行不同意贷款50万元，银行口头答复最多贷款40万元左右。”廖美珍作为证人出庭作证时就李秋洋申请贷款情况所作陈述与廖树群的陈述基本一致。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于原告李秋洋无法获批贷款而要求解除合同是否属于违约的问题。本院分析如下：一、有关合同条款的解释。双方对于李秋洋作为购买方需通过银行按揭支付部分购房款已作明确约定，但对于李秋洋未能获批贷款的情况下是否有权主张解除合同，合同第三条约定“贷款金额以该房屋的《抵押借款合同》最终批准的贷款金额为准，若银行审批贷款金额低于乙方要求的，差额乙方以现金支付给甲方。”而从合同第十七条又约定“银行贷款低于伍拾万元，终止合同，双方互不为违约。”上述两个合同条款在文义上确有冲突之处，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从本案双方商谈及签订合同的过程看，双方对李秋洋以自有资金承担支付购房款的经济能力均有所了解，故在合同中约定需通过银行按揭贷款50万元支付购房款，且双方均确认第三人胡见和、陶德应作为邓性忠出售房屋的委托方在拟写合同条款时，先是以打印的内容在合同第三条中对于如李秋洋无法获批预期贷款的情形作出记载，而后又在合同打印条款之后的第十七条以手写形式作出不同记载，证人廖树静、廖美珍当时作为李秋洋购买房屋的委托方到庭作证证明，李秋洋在签订合同时表明其必须获批50万元的贷款才能继续履行合同，而第三人胡见和、陶德应也表示可以协助李秋洋申请到贷款，可以说明邓怀忠当时基于李秋洋的经济状况对其无法获批50万元贷款情形下终止合同履行予以同意，是在此情形下才特别加注第十七条的内容，证人廖树静、廖美珍的陈述符合常理和签订合同的交易习惯，应予采信；邓性忠对于为何在已有合同第三条约定的情形下，又以手写形式增加合同第十七条的约定未能作出其他合理解释。邓性忠述称本案中是李秋洋申请贷款未获批，而非“贷款低于50万元的情形”，但按合同第十七条的约定，贷款低于50万元，则李秋洋有权终止合同的履行，如李秋洋当时可以获得贷款，只是获批的额度低于50万元，李秋洋为此还需继续申请低于50万元的贷款额度，之后再主张解除合同，则属多此一举，徒增履行成本，明显与合同的目的不符。据此，对于李秋洋未能按预期的额度获批贷款的情况下是否有权主张解除合同，应根据合同第十七条的约定作出合理解释，即在李秋洋无法获批50万元贷款或获批的贷款额度低于50万元的情况下，李秋洋有权解除合同。二、本案中，买卖双方均确认原告李秋洋已先后向两家银行申请贷款用于支付其中的50万元购房款，且是第三人胡见和、陶德应予以积极协助的情况下仍未获批贷款，而非李秋洋未履行申请贷款的义务，无论是被告邓性忠，还是第三人胡见和、陶德应，均未提供证据证实是因为李秋洋自身原因无法获得低于50万元额度的贷款。综上，李秋洋因未能获批贷款而要求解除合同并退还定金，符合双方合同约定的真实意思，不属于违约行为，邓性忠应将所收取的定金2万元退还李秋洋。邓性忠提出李秋洋要求解除合同属于违约并要求其承担违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，对于其据此提出的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十五条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邓性忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李秋洋返还购房定金2万元；二、驳回被告（反诉原告）邓性忠的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为150元（李秋洋已预交），由邓性忠负担。反诉受理费减半收取为1410元（邓性忠已预交），由邓性忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇二〇年五月十八日书记员 佘凯琪