山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初2587号原告：中信银行股份有限公司济宁分行,住所地济宁市供销路28号,统一社会信用代码：91370800706117286M。负责人：张文，行长。委托诉讼代理人：陈丹(特别授权代理)，山东思雅律师事务所律师。被告：黄辉辉，男，汉族，1990年8月17日出生，住济宁市高新区。被告：济宁怡景地产有限公司,住所地济宁市吴泰闸路158号冠亚公馆。法定代表人：张明杰，董事长。委托诉讼代理人：王建设（一般授权代理），山东民桥律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司济宁分行与被告黄辉辉、济宁怡景地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司济宁分行的委托诉讼代理人陈丹，被告黄辉辉、被告济宁怡景地产有限公司的委托诉讼代理人王建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司济宁分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告黄辉辉立即偿还借款本金246778.37元、利息5697.85元、罚息189.82元、复利89.63元(截止2020年1月15日），共计252755.67元，并支付全部还清前的利息、罚息、复利和原告实现债权的费用。二、判令被告济宁怡景地产有限公司对被告黄辉辉借款本金、利息、罚息、复利及原告实现债权的费用承担连带清偿和支付责任。事实和理由2010年5月25日，原告与被告黄辉辉、济宁怡景地产有限公司签订编号为2010鲁宁银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定，被告黄辉辉为购买冠亚星城B12号楼01单元8层802号房屋在原告处借款37万元，同时，被告济宁怡景地产有限公司对被告黄辉辉的上述37万元借款提供阶段性保证。上述借款合同对借款期限、借款利率、还款方式、违约责任、贷款担保、贷款提前到期的情形及原告实现债权的费用等做了约定。借款合同签订后，2010年5月25日原告按照合同约定向被告黄辉辉发放贷款37万元，并将该贷款付至被告黄辉辉指定账户。被告黄辉辉借款后，未按借款合同约定按期偿还应付借款本息，出现了借款合同约定的贷款提前到期的情形，原告决定并已通知黄辉辉全部贷款提前到期，并要求其立即偿还剩余全部借款本息。为保护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告黄辉辉辩称，借款属实，无异议。2011年交的房，因为是别人挂我的名买房，想着直接把房产证办理在实际买房人的名下。但由于我对象的公司有债务，我承担连带责任，所以造成没有办法办理房产证，现在房屋已经被查封了。被告济宁怡景地产有限公司辩称，一、原告要求我公司承担连带保证责任的诉求已经超过了保证期间，我公司不再承担保证责任。包括涉案房屋在内的冠亚星城B1-14#楼于2011年4月份开始上房，在上房时包括被答辩人在内的所有的业务银行都在上房现场，答辩人也于2011年4月11日在上房现场张贴了公告，并将公告送达给了被答辩人的现场业务经理。答辩人在公告中明确表明：“冠亚星城B1-14#楼盘已具备交房办理产权登记条件，按揭贷款预抵押已符合办理正式抵押登记手续的条件，各银行按揭业务客户经理须抓紧督促借款人办理抵押登记，自本公告之日起90日内逾期不办理抵押登记手续我公司不再承担连带保证责任”。根据《中信银行个人购房借款合同》第10.3条约定办理抵押登记人为借款人和贷款人共同办理，答辩人无法替代其办理，被答辩人收到该《公告》后表示认可，并承诺积极办理。因此，该《公告》载明的保证期间应视为对《中信银行个人购房借款合同》约定的阶段性保证期间的变更。我公司从公告之日2011年4月11日起90天后免除保证责任，现该期限已达9年之久，原告要求被告济宁怡景地产有限公司承担连带责任的诉讼请求，已超过保证期间，答辩人不再承担保证责任。二、“阶段性保证”的约定属于对保证合同所附解除条件的约定，而根据《合同法》第四十五条的规定，一方不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，因此，在这种情况下，应视为开发商阶段性保证的解除条件已经成就，故而答辩人不需要继续承担保证责任。在本案中，涉案房屋2010年12月25日竣工验收，2011年3月7日出具了房屋分层分户面图，2011年5月24日交付给黄辉辉，涉案房屋早已经具备了办理房权证及抵押权证的条件。被答辩人在明知涉案房屋能够办理房产证的情况，长达9年的时间不督促黄辉辉办理房屋产权证及办理房屋抵押权，应当视为被答辩人拒绝或拖延办理，所以被答辩人的行为符合合同法第四十五条规定的当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故而答辩人不需要继续承担保证责任。原告为支持其主张向本院提交以下证据：证据一、《中信银行个人购房借款合同》、借据，证明：2010年5月25日，原告与被告黄辉辉、济宁怡景地产有限公司签订编号为2010鲁宁银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定，被告黄辉辉为购买冠亚星城B12号楼01单元8层802号房屋在原告处借款37万元，同时，被告济宁怡景地产有限公司对被告黄辉辉的上述37万元借款提供阶段性保证。上述借款合同对借款期限、借款利率、还款方式、违约责任、贷款担保、贷款提前到期的情形及原告实现债权的费用等做了约定。借款合同签订后，2010年5月25日原告按照合同约定向被告黄辉辉发放贷款37万元，并将该贷款付至被告黄辉辉指定账户；证据二、信贷业务还款执行业务表、零售信贷系统数据各一份，证明被告自2019年5月21日起持续逾期，截止2020年1月15日，欠借款本金246778.37元、利息5697.85元、罚息189.82元、复利89.63元，共计252755.67元：证据三、《中信银行风险代理协议》、山东增值税专用发票，证明原告委托律师诉讼，产生实现债权的前期律师费用4000元。被告黄辉辉承认原告在本案中主张的事实，对原告提交的证据亦无异议。被告济宁怡景地产有限公司对上述证据一、二真实性无异主义。对证据三原告未提供实际支付律师费的证据，不能证明原告实际向委托律师支付了律师费。被告济宁怡景地产有限公司向法庭提交了如下证据：证据一：济宁市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋分层分户平面图、冠亚星城交房会签单、入伙文件物品签收单、业主入伙/收房验收单。证据来源：济宁市高新区市政建设管理局、济宁市房产测绘中心、济宁市艾嘉物业管理有限公司。证明：被告黄辉辉购买的怡景公司开发的位于冠亚星城B12号楼1单元802号房已于2010年12月25日竣工验收，2011年3月7日出具了房屋分层分户面图，至此该房屋已经能够办理房权证及房屋抵押权证。2011年5月24日交付给黄辉辉。原告在明知涉案房屋能够办理房产证的情况，长达9年的时间不督促黄辉辉办理房屋产权证及办理房屋抵押权，应当视为原告拒绝或拖延办理，所以原告的行为符合合同法第四十五条规定的当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故而怡景公司不需要继续承担保证责任。证据二：公告。证据来源：原告提供。证明：包括涉案房屋在内的冠亚星城B1-14#楼于2011年4月份开始上房，在上房时包括原告在内的所有的业务银行都在上房现场，怡景公司也于2011年4月11日在上房现场张贴了公告，并将公告送达给了原告的现场业务经理。怡景公司在公告中明确表明：“冠亚星城B1-14#楼盘已具备交房办理产权登记条件，按揭贷款预抵押已符合办理正式抵押登记手续的条件，各银行按揭业务客户经理须抓紧督促借款人办理抵押登记，自本公告之日起90日内逾期不办理抵押登记手续我公司不再承担连带保证责任”。原告收到该《公告》后表示认可，并承诺积极办理。因此，该《公告》载明的保证期间应视为对《中信银行个人购房借款合同》约定的阶段性保证期间的变更，怡景公司从公告之日2011年4月11日起90天后免除保证责任，现该期限已达9年之久，原告要求怡景公司承担连带责任的诉讼请求，已超过保证期间，怡景公司不再承担保证责任。证据三：（2017）鲁0891民初1894号民事判决书，证据来源：济宁高新区技术产业开发区人民法院。证明：在另案中怡景公司的业务银行中国银行股份有限公司济宁高新区支行认可怡景公司在交房现场张贴了与证据二同样内容的公告，因原告也是怡景公司的业务银行，从而可以认定原告也应当在交房现场收到了怡景公司的公告。原告对被告济宁怡景地产有限公司提交的三份证据进行综合质证，认为被告济宁怡景地产有限公司没有任何证据能够证明是由于原告的原因导致的不能办理涉案房产的所有权证及抵押权证，而且被告黄辉辉在庭审中已经明确陈述是由于其个人原因（挂名买房）的原因导致的涉案房产有纠纷，不能办理所有权证，因此根据原告与二被告签订的合同，被告怡景地产有限公司的担保责任不能够免除。本院经审理认定事实如下：2010年5月25日，原告（乙方）与被告黄辉辉（甲方）、济宁怡景地产有限公司（丙方）签订编号为（2010）鲁宁银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，三方约定贷款金额为37万元，贷款年利率为5.049%,月利率为4.2075%；贷款期限为240个月，自2010年5月25日至2030年5月25日；还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月21日，还款总期数为240期；逾期贷款罚息利率为合同利率的150%，挪用贷款罚息利率为合同利率的200%；抵押房产坐落于冠亚星城B12幢1单元8层802号房屋，房屋类别为住宅，建筑面积117.57平米。同时约定，被告济宁怡景地产有限公司对黄辉辉的上述37万元借款提供阶段性保证。该合同第九条贷款担保9.1款约定本合同项下的贷款担保为抵押阶段性保证。担保范围本合同项下的贷款本金、利息、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）。该合同第十一条保证，11.1款规定丙方对本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得所有权证，办妥抵押登记和相关手续，并将《房屋他项权证》及其有关资料交乙方持有之日止（担保阶段）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。11.2款保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。该合同第十六条违约责任16.1款约定发生下列情况之一即构成违约，在16.1.2项中约定甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息。在16.2款中约定发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或者多种措施。在16.2.2项中约定停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，16.2.4项约定要求丙方履行保证责任。借款合同签订后，2010年5月25日原告按照合同约定向被告黄辉辉发放贷款37万元，并将该贷款付至被告黄辉辉指定账户。被告黄辉辉借款后，未按借款合同约定按期偿还应付借款本息，出现了借款合同约定的贷款提前到期的情形，截止2020年1月15日，欠借款本金246778.37元、利息5697.85元、罚息189.82元、复利89.63元，共计252755.67元。另查明，涉案抵押房屋冠亚星城B12号楼1单元802号房已于2010年12月25日竣工验收，2011年3月7日出具了房屋分层分户面图，至此该房屋已经能够办理房权证及房屋抵押权证。2011年5月24日交付给黄辉辉。2014年7月10日办理了济宁市房预字第××号预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为本案原告。现在该房屋是其他案件查封状态。再查明，原告中信银行济宁分行因本案与山东思雅律师事务所签订了《中信银行风险代理协议》，并已实际支付律师代理费4000元。本院认为，原告与被告黄辉辉、济宁怡景地产有限公司签订编号为（2010）鲁宁银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，原告按照合同约定向被告黄辉辉发放了贷款，履行了合同义务。被告黄辉辉在履行合同过程中，未按借款合同约定按期偿还应付借款本息，出现了借款合同约定的贷款提前到期的情形，原告根据合同约定宣布全部贷款提前到期，并要求其立即偿还剩余全部借款本息的主张，依法应予支持；被告济宁怡景地产有限公司作为本案的担保人，为被告黄辉辉的该笔借款提供阶段性担保，因被告黄辉辉未办理房产证，也未办妥以原告为抵押权人的他项权证，解除阶段性担保的条件未成就，依据合同约定应当承担连带还款责任，因此原告要求被告济宁怡景地产有限公司承担连带还款责任的请求应予支持。关于被告济宁怡景地产有限公司提出“原告要求我公司承担连带保证责任的诉求已经超过了保证期间，我公司不再承担保证责任”的主张，根据该借款合同第11条11.2款保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。被告黄辉辉最后一次清还贷款为2019年4月21日，并未超过两年的诉讼时效。被告济宁怡景地产有限公司提出“根据《中信银行个人购房借款合同》第10.3条约定办理抵押登记人为借款人和贷款人共同办理，答辩人无法替代其办理，被答辩人收到该《公告》后表示认可，并承诺积极办理”，但未能举证证明原告“表示认可公告内容，承诺积极办理”。因此被告济宁怡景地产有限公司的该项主张本院不予支持。关于被告济宁怡景地产有限公司提出“阶段性保证的约定属于对保证合同所附解除条件的约定，而根据《合同法》第四十五条的规定，一方不正当阻止条件成就的，视为条件已成就，因此，在这种情况下，应视为开发商阶段性保证的解除条件已经成就，故而答辩人不需要继续承担保证责任”的主张，因本案不能办理房产证的原因是由于被告黄辉辉个人原因而非原告阻止，同时被告济宁怡景地产有限公司也没有举证证明原告阻止黄辉辉办理房屋产权证和他项权证明，因此无法认定阶段性保证的解除条件已经成就。原告为实现债权支付律师代理费4000元，因双方在借款合同该合同第九条贷款担保9.1款约定本合同项下的贷款担保为抵押阶段性保证。担保范围本合同项下的贷款本金、利息、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）均有借款人和担保人负担，因此原告要求被告支付律师代理费4000元的主张应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、被告黄辉辉于本判决生效之日起十日内偿付原告中信银行股份有限公司济宁分行借款本金246778.37元、利息5697.85元、罚息189.82元、复利89.63元（利息、罚息、复利计算至2020年1月15日），合计252755.67元：并向原告支付自2020年1月16日起至借款清偿之日止的利息、罚息、复利（按合同约定计算）；二、被告黄辉辉于本判决生效之日起十日内偿付原告中信银行股份有限公司济宁分行律师代理费4000元；三、被告济宁怡景地产有限公司对上述判决第一、二项确定的还款义务承担连带清偿责任；被告济宁怡景地产有限公司在承担担保责任后，有权向被告黄辉辉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2546元，保全申请费2070元，共计4616元由被告黄辉辉、济宁怡景地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  司立箫二〇二〇年五月六日书记员  王 浩