广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14688号上诉人（原审原告）：东莞市弘嘉实业有限公司，住所地为广东省东莞市************，统一社会信用代码为914***********677U。法定代表人：江明辉，该公司经理。委托诉讼代理人：唐科耀，广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市禾立鞋材有限公司，住所地为广东省东莞市***************，统一社会信用代码为91441900MA4URPLG18。法定代表人：陈红梅，该公司经理。委托诉讼代理人：刘智，广东秦仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚飞，广东秦仪律师事务所实习律师。上诉人东莞市弘嘉实业有限公司（以下简称弘嘉公司）与被上诉人东莞市禾立鞋材有限公司（以下简称禾立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初11575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2019年9月27日作出（2019）粤1971民初11575号民事判决：一、确认弘嘉公司与禾立公司于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》已于2019年7月31日解除；二、驳回弘嘉公司的其他诉讼请求。本案一审受理费7521.76元（弘嘉公司已预交），由弘嘉公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初11575号民事判决书。弘嘉公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判“确认弘嘉公司与禾立公司于2018年5月31日签订的《厂房租赁合同》因禾立公司单方终止合同行为而已于2019年7月31日解除”；2.判决确认禾立公司在履行《厂房租赁合同》中存在违约行为，应依法承担违约责任；即没收禾立公司缴纳的厂房租赁押金100000元、赔偿弘嘉公司为履行《厂房租赁合同》而支出的电梯改造和电力扩容支出损失467400元；合计567400元。事实和理由：一、一审判决故意歪曲弘嘉公司的诉讼意见，颠倒黑白。在判决第五页最后一行和第六页前三行，就属于歪曲弘嘉公司的诉讼意见，弘嘉公司的意见是：“这是禾立公司单方处分其权利的行为，租赁合同因禾立公司的单方行为而实际解除，但这不能免除禾立公司承担违约责任，因为这是不同的法律行为”。二、一审判决认定事实“越位”。弘嘉公司主要是依据《厂房租赁合同》第二条第3点和第5点的内容主张禾立公司违约。一审法官在本案中认为“双方在租赁合同中约定禾立公司将所有鞋跟加工外发弘嘉公司生产，则双方有成立承揽合同的意志，但租赁合同中没有具体约定承揽的质量、数量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等条款，故租赁合同中的上述约定不明，不具有可操作性”已经越位。而《厂房租赁合同》第二条第3点，实际上是一个合作框架协议，不可能对质量、数量、报酬、承揽方式、材料提供、履行期限、验收标准和方法等进行具体的约定。三、判决书第7页第二段属事实认定错误。弘嘉公司认为，禾立公司与案外人王盛签订的《合约书》足可以证明了禾立公司和王盛合作的倒台车间是一个独立的经济实体（一审判决也认定了该倒台车间是独立核算的），那么禾立公司将厂房出租给一个独立的经济实体就构成了转租行为。四、一审判决在本院认为部分（第7页前三行）认为“弘嘉公司认为禾立公司没有把所有鞋跟加工外发给弘嘉公司生产，没有事实和约定依据”，属事实认定错误。弘嘉公司已经提供禾立公司和王盛合作的倒台车间生产鞋跟的图片，足以证明禾立公司并没有把所有的鞋跟加工外发给弘嘉公司生产。五、一审判决第7页第三段第3-6行，属于认定事实和适用法律错误。弘嘉公司对厂房电梯改造和电力扩容是专门满足禾立公司的需求而进行的。根据合同法，合同违约方应赔偿应违约给守约方造成的损失，因此要求禾立公司赔偿电梯改造和电力扩容，无需在合同中进行具体约定。六、一审判决第7页第三段倒数第1-5行，属于事实认定错误。一审判决在对比租金价格时没有将租赁期限这一关键因素考虑进去，而且弘嘉公司给禾立公司的租金价格是否优惠要和市场相比，而不是与某个特定的合同相比。禾立公司二审辩称：一、弘嘉公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，弘嘉公司要求禾立公司支付电梯改造和电力扩容的费用没有任何的事实依据和法律依据。该电梯改造和电力扩容，并非针对禾立公司专门进行，禾立公司仅仅是鞋跟生产企业，并非用电大户，也无须特别的电梯使用，该两项改造是针对整个厂房进行，有多个企业共同使用，即便现在合同解除后，禾立公司已经搬离案涉厂房，弘嘉公司及其他企业仍然继续使用电梯及电力设施。二、合同解除是由于弘嘉公司自认为禾立公司违约，从而通过起诉的程序要求解除合同，禾立公司是希望继续履行合同，因为在案涉厂房已经投入了大量的装修以及办理了环保审批手续，在禾立公司另案起诉当中起初的诉求是继续履行合同，由于弘嘉公司多次刁难通过浮动租金的方式变相增加禾立公司的租金，禾立公司无奈之下才予以妥协，同意解除合同并且搬离了案涉厂房，并非弘嘉公司所说是禾立公司要求解除合同。至于弘嘉公司认为禾立公司没有按照合同约定将所有的鞋跟加工发包给弘嘉公司做，事实上是因为弘嘉公司私自调整鞋跟单价，在其产量无法达到禾立公司要求的时候，拒绝接单或者要求禾立公司另行外包，其加工的鞋跟也存在一定的质量问题，最终导致禾立公司无法将所有的鞋跟发包给弘嘉公司做，至于弘嘉公司所提及的转租问题，禾立公司已经提交了证据，双方并非转租的关系，所以并非禾立公司违约在先而导致合同解除。三、弘嘉公司认为案涉厂房租金远低于市场价格，事实上结合禾立公司每月实际所缴纳的租金，可以看出最后四个月的平均租金为65617元，该金额并没有远低于市场价格，所以弘嘉公司要求禾立公司补偿其租金损失也没有事实依据和法律依据。综上所述，请求驳回弘嘉公司的上诉请求。本院二审期间，弘嘉公司提交：（1）弘嘉公司于2016年5月20日与案外人杨明发签订的《合作合同》，拟证明弘嘉公司出租厂房给杨明发及禾立公司的租金标准均是基于双方之间的合作关系而约定，一审判决将向禾立公司收取的租金与向杨明发收取的租金相比是错误的，应与市场租金标准对比；（2）弘嘉公司于2018年10月25日与禾立公司、钜兴鞋材厂（负责人为杨明发）签订的《三方协议》，拟证明弘嘉公司系基于三方的合作关系才给予禾立公司出租优惠;（3）案涉厂房建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉租赁厂房已经过消防验收合格。禾立公司于二审期间未提交新的证据。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，弘嘉公司于二审期间明确其主张禾立公司的违约行为具体包括：禾立公司未按合同约定把全部鞋跟交给弘嘉公司加工；禾立公司违反合同约定将厂房转租给王盛。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对弘嘉公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：禾立公司在履行案涉《厂房租赁合同》过程中是否存在弘嘉公司所主张的违约行为。对此，本院具体分析如下：首先，弘嘉公司与禾立公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，且案涉厂房的建设已取得建设工程规划许可证、建设工程施工执照等，其内容并未违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。一审对此处理正确，本院依法予以维持。其次，弘嘉公司于本案中主张禾立公司存在其所主张的违约行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应由弘嘉公司提供证据证明禾立公司存在其所主张的违约行为。弘嘉公司于二审期间提交的《合作合同》、《三方协议》、建设工程消防设计审核意见书及建设工程消防验收意见书均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的新的证据，本院依法不予采纳。结合弘嘉公司于一审期间提交的证据及其证明内容，本院认为：（1）弘嘉公司提交的通话录音显示，王盛、姬俊杰、陈红梅均未确认禾立公司与王盛系转租的关系，亦未确认禾立公司将鞋跟外发给王盛加工；杨明发虽陈述禾立公司将案涉厂房转租给王盛、王盛不是禾立公司的，但杨明发亦表示其系听说；（2）弘嘉公司提交的微信聊天记录截屏，虽显示弘嘉公司有要求禾立公司将外面的模具拉回来，但禾立公司表示已向客户要求退回模具，且禾立公司于2018年6月15日向其客户盛杰/王盛、新海洋/姬俊杰发出的通知显示“即日起，禾立公司所有模具需尽快归还禾立公司”，由此可见，禾立公司在积极履行《厂房租赁合同》；（3）弘嘉公司提交的禾立公司发给弘嘉公司的鞋跟加工订单统计表，即使该表真实，也仅能反应禾立公司向弘嘉公司外发鞋跟订单的情况，而不足以证明禾立向他人外发鞋跟订单的情况；（4）弘嘉公司提交的王盛厂内照片，仅能反应王盛加工产品的情形，但并足以证明王盛与禾立公司之间的关系；（5）弘嘉公司提交的禾立公司与王盛签订的《合约书》的内容包括：“禾立公司收购王盛所有固定资产并一次性支付王盛100000元”、“从收购之日起王盛夫妻二人必须为禾立公司工作，管理倒台车间”、“王盛在禾立公司工作期间，王盛夫妻二人工资为12000元/月”、“倒台车间成本独立核算，倒台车间及倒台工人宿舍租金为5500元/月，电费为1.1元/度”，“如倒台车间营利，禾立公司另给王盛25%的红利”等，从该《合约书》的整体内容来看，王盛系禾立公司的员工，负责管理倒台车间，其《合约书》虽约定“倒台车间及倒台工人宿舍租金为5500元/月，电费为1.1元/度”，但该约定应为倒台车间成本独立核算的内容之一，属于禾立公司内部管理事项，禾立公司与王盛之间并非转租的关系，即使王盛有生产鞋跟的行为也不属于禾立公司外发他人加工的情形；因此，该《合约书》亦不足以证明禾立公司存在弘嘉公司所主张的违约行为。由上可知，弘嘉公司提交的证据并不足以证明禾立公司存在其所主张的违约行为，应依法承担举证证明不能的不利后果。一审判决认定禾立公司不存在弘嘉公司所主张的违约行为并无不当，本院依法予以维持。最后，弘嘉公司与禾立公司于一审庭审时一致确认案涉《厂房租赁合同》于2019年7月31日禾立公司搬离案涉厂房之日解除，一审判决据此认定案涉《厂房租赁合同》已于2019年7月31日解除并无不妥，本院依法予以维持。如前所述，弘嘉公司并未提供合法有效的证据证明禾立公司存在其所主张的违约行为，其诉请确认案涉《厂房租赁合同》系因禾立公司单方终止合同行为而解除并据此主张禾立公司承担相应的违约责任（没收禾立公司已缴纳的租赁押金100000元、赔偿弘嘉公司为履行合同而支出的电梯改造和电力扩容损失467400元），理据不足，应不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。综上所述，弘嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9474元（东莞市弘嘉实业有限公司已预交），由东莞市弘嘉实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年五月八日书记员 陈培森