山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初6764号 原告:赵某某。 委托诉讼代理人：陶某，山东某律师事务所律师。 被告：丛某1。 委托诉讼代理人：丛某2，系丛某1妻子。 被告：丛某2。 原告赵某某与被告丛某1、丛某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵某某及其委托诉讼代理人陶某，被告丛某2作为被告及作为丛某1的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵某某向本院提出诉讼请求：1、解除赵某某与丛某1、丛某2于2013年2月7日签订的房屋买卖合同；2、判令丛某1、丛某2返还赵某某购房款48万元；3、判令丛某1、丛某2赔偿赵某某房屋增值部分的损失（具体数额待评估后确定）。事实和理由：丛某1与丛某2系夫妻关系。2013年2月7日，赵某某与丛某1、丛某2签订房屋买卖合同，丛某1、丛某2将位于某房屋出售给赵某某，由丛某1、丛某2协助赵某某办理房产证。现赵某某已经向丛某1、丛某2付清房款，但丛某1、丛某2迟迟不协助赵某某办理房屋过户手续。目前，丛某1与威海市某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）签订的威海市商品房预售合同已经解除，案涉房屋已经被某某房产公司收回。丛某1、丛某2已经无法向赵某某履行合同义务。赵某某认为丛某1、丛某2的行为严重侵犯了赵某某的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 丛某1、丛某2辩称，与赵某某签订的协议约定半年付清房款，赵某某一直拖到2018年付清，2013年6月5日付现金3万元，6月15日付现金20万元，9月13日付现金13万，2018年2月15日付现金2万元，2018年之前的款项支付给丛某2，一直与赵某某联系要求其支付最后这笔款项，最后这笔赵某某支付给丛某1。这之前因为赵某某违约在先，已经解除合同，中院已经判决解除合同，同意返还赵某某购房款，但是因为合同解除，合同解除不存在增值部分，不同意支付房屋增值部分款项。 本院经审理认定事实如下：丛某1、丛某2系夫妻关系。2013年2月7日，赵某某与丛某1签订房屋买卖合同，约定：丛某1将自有的位于某建筑面积113.6平方米的房屋出售给赵某某，总价款48万元,合同签订之日，赵某某向丛某1交20万元订金，余下28万元自签订之日起，赵某某必须在六个月内全部付清，如果赵某某六个月不能付清全部房款，房屋退还给丛某1。丛某1协助赵某某办理房产证等条款。合同签订后，赵某某于当日向丛某2支付20万元，丛某1将房屋钥匙交给赵某某，赵某某于6月5日向丛某2支付3万元，6月15日向丛某2支付20万元，9月13日向丛某2支付3万元，2018年2月15日向丛某1支付2万元。 另查明，案涉房屋系丛某1于2012年6月从某某房产公司购买，房屋价款590720元，丛某1支付房款177720元，余款413000元由丛某1向银行贷款，某某房产公司为其担保。双方约定某某房产公司承担清偿责任超过1万元时，有权单方解除合同，追偿欠款本息及为此支付的所有费用。因丛某1未及时向银行偿还借款，某某房产公司向银行偿还贷款本息，并于2017年7月21日将其作出的与丛某1解除合同通知送达给丛某1。2017年7月24日，某某房产公司向本院提起诉讼，要求1、确认某某房产公司、丛某1签订的《商品房预售合同》及《补充协议》已经解除；2、丛某1支付某某房产公司代其偿还的银行贷款本息336448.1元、违约金118144元、律师费18000元。本院于2018年6月20日作出（2017）鲁1002民初3634号民事判决，某某房产公司不服提出上诉，威海市中级人民法院于2019年1月30日裁定撤销本院（2017）鲁1002民初3634号民事判决，同时将案件发回本院重审。本院重审时，某某房产公司增加要求丛某1配合某某房产公司在威海市不动产登记中心办理该合同及《补充协议》撤销手续的诉讼请求，本院通知赵某某作为第三人参加诉讼，经委托鉴定，确认涉案房屋在2017年7月20日的市场价值为747000元，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1002民初1313号民事判决书，判决：一、确认某某房产公司与丛某1签订的《商品房预售合同》及《补充协议》已经解除；二、丛某1配合某某房产公司到房屋管理部门办理编号为【预】某某的《威海市商品房预售合同》及《补充协议》的撤销手续；三、丛某1向某某房产公司支付代偿款336448.1元、违约金118144元、律师费18000元；某某房产公司向丛某1退还房款590720元，给予丛某1房屋增值156730元。赵某某不服提起上诉，威海市中级人民法院于2019年11月18日判决维持本院判决。 诉讼中，赵某某与丛某1、丛某2双方确认涉案房屋现价值为923000元，赵某某放弃要求鉴定该房屋价值。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十二条规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定,“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”。基于以上规定并结合本案审理查明的事实,丛某1、丛某2作为涉案房屋的出卖人,应当按合同约定转移房屋所有权,其因对涉案房屋不享有完全的处分权而导致不能向买受人赵某某转移房屋所有权,构成违约，本院对赵某某要求解除合同返还购房款48万元的诉讼请求予以支持。 关于赵某某要求丛某1、丛某2赔偿增值损失。涉案房屋买卖合同无法履行主要原因在于丛某1、丛某2出卖该房屋后，未按照与某某房产公司的约定偿还借款，对涉案房屋未取得完全的处分权，故丛某1、丛某2对赵某某因合同解除后,无法实现合同目的，不能得到该处房屋的经济损失,即赵某某主张的该房屋增值损失应承担主要责任。双方认可该房屋目前的价值为923000元，该价值相比赵某某购买时价值48万元,赵某某增值损失为443000元。综合涉案房屋自2012年至今价格情况，丛某1购买涉案房屋时支付购房款590720元，赵某某购买涉案房屋时支付购房款48万元，涉案房屋在2017年7月20日的市场价值为747000元，现双方认可房屋价值923000元。再综合赵某某在购买房屋时只是确认了丛某1与某某房产公司网签了商品房预售合同，未充分了解到双方的商品房预售合同还附有解除条件，未充分了解到丛某1对涉案房屋不具有完全的处分权，且赵某某未完全按照合同时间支付购房款，赵某某对本案目前的纠纷实际也有一定的责任。因此，本院对赵某某要求赔偿全部增值损失的诉讼请求予以调整，确定丛某1、丛某2赔偿赵某某房屋增值损失的80%为354400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下： 一、解除赵某某与丛某1于2013年2月7日签订的房屋买卖合同； 二、丛某1、丛某2返还赵某某购房款48万元； 三、丛某1、丛某2赔偿赵某某房屋增值损失354400元； 四、驳回赵某某其他诉讼请求。 上述第二、三项共计834400元于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6515元，由丛某1、丛某2负担5890元，由赵某某负担625元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 王  金  芳 二〇二〇年五月二十七日 书记员 王红燕（代）