山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2817号上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区南中环街265号国信嘉园18#楼，统一社会信用代码×××。负责人：马红霞，行长。委托诉讼代理人：张杰鹏、陈峰，山西轩明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀丽，女，1972年1月11日出生，汉族，无业，住太原市。原审第三人：李磊，男，1989年3月2日出生，汉族，个体工商户，住山西省文水县。原审第三人：梁涛，女，1988年10月25日，汉族，住山西省文水县。委托诉讼代理人李磊（梁涛之夫），男，住山西省文水县。上诉人招商银行股份有限公司太原分行（以下简称招商银行）因与被上诉人张秀丽执行异议之诉一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人招商银行的委托诉讼代理人张杰鹏，被上诉人张秀丽，原审第三人李磊、原审第三人梁涛的委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。招商银行上诉请求：1.依法撤销太原市迎泽区人民法院(2019)晋0106民初5986号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:原判决认定事实错误,且适用法律不当,应当予以撤销并依法改判。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,买受人需要同时满足四个条件,则表明其权利能够排除执行，但本案中被上诉人张秀丽并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。一、被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同无效,涉案房屋依法不得进行交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案中涉案房屋在其交易当时并未领取权属证书，不得进行交易，违反法律强制性规定的协议无效。二、被上诉人对未办理过户登记存有过错。对于未能及时办理房产过户登记的原因，被上诉人称系因涉案房屋按揭贷款尚未还清。印证了涉案房屋未及时办理过户登记的原因在于被上诉人资金紧张。而且即使被上诉人在签订涉案房屋买卖合同后，不存在自身经济问题，但因为涉案房屋未取得房屋所有权证导致实际履行不能。所以被上诉人张秀丽对未办理过户登记存有过错。不能认定张秀丽对涉案房屋具有能够排除执行的权属权利。综上所述，被上诉人张秀丽与第三人签订的买卖合同无效，其行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其并不享有排除人民法院强制执行的民事权益。原判决事实认定错误，适用法律错误，侵害了上诉人的合法权利，请二审人民法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。张秀丽辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。二、张秀丽与梁涛签订的《房屋买卖合同》合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“下列房地产、不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”该规定确属强制性规定，但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定在性质上属于管理性强制性规定，故不应作为认定《房屋买卖合同》无效的依据。三、关于房子没有过户的原因是：办证机关于2018年6月才开始办理登记，但2017年4月迎泽区人民法院就已经把涉案房屋查封，不能过户的原因不在张秀丽。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张秀丽完全有权阻止他人对太原市真武路69号38幢4单元21层2101号房屋的执行。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。李磊、梁涛辩称，同意张秀丽的答辩意见。我们签订的合同合法、有效，我们已经将房屋交给了张秀丽，张秀丽也按照约定支付了购房款，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张秀丽向一审法院起诉请求：1.依法确认原告购买的第三人李磊、梁涛名下的位于太原市真武路69号38幢4单元21层的房屋合法有效；2.依法判令停止对太原市真武路69号38幢4单元21层2101号房屋的执行，并解除查封；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：招商银行股份有限公司太原分行与李磊、梁涛借款合同纠纷一案，我院于2017年4月1日查封了位于太原市真武路69号38幢4单元21层2101号房屋，案件审理过程中，双方达成调解协议，李磊、梁涛于2018年4月25日前分期返还招商银行股份有限公司太原分行贷款本金27万元及利息。2017年5月25日,我院作出（2017）迎民初字第1299号民事调解书对协议进行了确认。因李磊、梁涛不履行生效的民事调解书确定的义务，案件进入执行程序，原告对涉案房屋的执行提出异议，我院于2019年8月23日作出（2019）晋0106执异字第32号执行裁定书，驳回原告的异议请求。2016年8月15日，出让方梁涛、受让方张秀丽、居间方国诚家信不动产太原区域恒大绿洲店共同签订《房屋买卖合同》，梁涛将其位于太原市真武路69号恒大绿洲小区38-4-2101号房屋转让给张秀丽，转让价格为76万元，张秀丽在签订本合同时支付定金2万元，剩余房款（除定金2万元、房屋押款1万元、现有的银行贷款438238元）291762元于2016年8月20日前一次性支付给梁涛，张秀丽于2016年8月15日接梁涛贷款，张秀丽负责按时按银行约定金额提前支付银行月供。2016年8月15日，梁涛向原告出具金额为2万元的收据，收款事由为购买太原恒大绿洲38-4-2101房屋定金。2016年8月21日，原告通过刘文秀账户向梁涛转款291800元。同时，梁涛向原告开具收条，内容为收到张秀丽购买太原恒大绿洲38-4-2101号房屋首付款291762元。2016年8月16日起，原告按月向梁涛支付银行按揭贷款，至2019年11月12日，涉案房屋按揭贷款已提前结清。2019年12月17日，原告将剩余房屋押金1万元交至我院。2019年4月30日，梁涛出具情况说明，称房款76万元已按合同约定全部支付，2016年8月21日将房门钥匙交给张秀丽，向张秀丽移交了房屋，并把水、电、天然气卡交给张秀丽。2019年12月3日，太原恒大绿洲物业服务中心西区出具情况说明：证明太原恒大绿洲西区38号楼4单元2101号房产从2016年8月21日起由张秀丽居住并交纳该户物业所有相关费用。2019年12月4日，恒大地产集团太原有限公司出具《证明》。证明恒大绿洲38号楼于2018年6月开始办理不动产权证书。另查明，根据太原市公安局小店派出所于2017年2月27日录入的太原市非本地户籍人口信息登记表，该表居住信息一栏登记的房屋地址为“山西省太原市小店区真武路69号恒大绿洲38-4-2101”。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案查明，首先，原告于2016年8月15日在涉案房屋查封前，就与梁涛签订了《房屋买卖合同》，该协议是当事人各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。其次，根据梁涛、太原恒大绿洲物业服务中心西区出具的《情况说明》，以及太原市公安局小店派出所登记的太原市非本地户籍人口信息登记表载明的居住信息，可以证明原告于涉案房屋查封前已占有涉案房屋。第三，原告按照合同约定支付了2万元房屋定金及291762元首付款，结清了涉案房屋所欠贷款，并将剩余1万元房屋押款交至法院。第四，涉案房屋于2018年6月开始办理产权证，此时涉案房屋已被查封，且尚无证据证明涉案房屋存在其他权利障碍、政策限制等能够归因于原告自身的原因而不能办理产权登记，因此该房屋未能办理过户登记，不能归责于原告。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”该规定属管理性强制性规定，违反该规定，并不导致买卖合同无效，且本案中并无证据证明恒大地产集团太原有限公司不同意涉案房屋转让，原告有权购买涉案房屋，因此，对被告关于涉案房屋尚未办理产权证书而不允许买卖的辩称，本院不予采信。综上，原告对涉案房屋享有物权期待权，足以排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，故应停止对争议房屋的执行，解除查封。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、停止对太原市真武路69号38幢4单元21层2101号房屋的执行，解除查封；二、驳回原告张秀丽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:涉案《房屋买卖合同》是否有效；涉案房屋未办理过户登记被上诉人是否存在过错；张秀丽是否有权排除他人对涉案标的物的执行。一、关于《房屋买卖合同》效力的问题。招商银行认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，梁涛与张秀丽签订房屋买卖合同时，梁涛并未取得涉案房屋的权属证书，故其双方签订的《房屋买卖合同》属无效合同。本院认为，根据相关法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；该强制性规定是指效力性强制规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律规范，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益；该法第三十八条中“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是对出卖人的强制性要求，是管理性规范，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不及于合同相对方即买受人。故该项规定属于管理性强制规定而非效力性强制规定，不应作为认定合同效力的依据。原审认定《房屋买卖合同》合法、有效，并无不当。二、关于涉案房屋未办理过户登记被上诉人有无过错的问题。涉案房屋于2018年6月开始办理产权证，此时涉案房屋已被查封，且招商银行并无证据证明涉案房屋存在其他权利障碍、政策限制等能够归因于张秀丽自身的原因而不能办理产权登记，故涉案房屋未能及时办理过户登记，不能归责于张秀丽，张秀丽不存在过错。三、关于张秀丽是否有权排除他人对涉案标的物执行的问题。综合本案现有证据可以认定，《房屋买卖合同》签订于2016年8月15日，早于查封日期2017年4月1日；《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制规定；诉争双方对张秀丽在查封前已实际占有涉案房屋，均不持异议；张秀丽已按约定履行了付款义务。故张秀丽有权排除他人对涉案标的物执行。综上所述，招商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人招商银行股份有限公司太原分行负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年五月二十九日书记员 张 峥