福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1712号 原告：厦门三圈电池有限公司，住所地厦门市集美北大道519号。 法定代表人：陈良成，总经理，未到庭。 委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玲，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：厦门杏觉汽车维修有限公司，住所地厦门市集美区灌口镇安仁大道1701号4号楼一楼。 法定代表人：袁超龙，经理。 委托诉讼代理人：沈琳莹，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦宗，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：林保赞，男，1964年6月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：沈琳莹，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦宗，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：林国栋，男，1940年11月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：沈琳莹，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦宗，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：杜明旺，男，1943年4月21日出生，汉族，户籍地福建省厦门市集美区，现住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：沈琳莹，北京大成（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦宗，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告厦门三圈电池有限公司（以下简称“三圈电池公司”）与被告厦门杏觉汽车维修有限公司（以下简称“杏觉汽车公司”）、林保赞、林国栋、杜明旺土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶树蔚、丁玲，被告林保赞、林国栋，以及四被告的委托诉讼代理人沈琳莹、林锦宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三圈电池公司向本院提出诉讼请求：1.四被告立即拆除杏国用（96）字第544号国有土地使用证项下，位于集美区地块上的相关地上建筑物（拆除建筑物区域以厦门环纬测量有限公司出具的《厦门糖厂—杏林区杏前路114号（1）号地块测量图》标注的Ａ1、Ａ2、Ａ4及Ａ7-Ａ10区域为准），并清空垃圾及平整土地，向原告返还1589.27平方米的土地；2.四被告按租赁合同约定日租金标准的10倍（43.33元＊10）向原告支付土地占用期间的占用费（自2019年1月1日起至被告实际向原告返还集美区地块为止，暂计到2020年2月29日为184166.67元）；3.四被告承担原告因本案支出的律师代理费30000元。以上合计:214166.67元；4.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2016年1月，原告作为出租人，四被告作为承租人，各方就位于集美区的土块签订了《房屋租赁合同》。租赁地块的面积为1589.27平方米，月租金1300元，租金每年支付一次。租赁期限从2016年1月1日起至2018年12月30日止。合同期满后，四被告至今未向原告返还上述地块。且四被告未经原告许可，擅自在该地块上构建违法建筑物。经原告委托第三方厦门环纬测量有限公司测量，与本案相关的违法建筑物分别有邱厝里115号（Ａ1），占地面积477.72平方米；铁棚（Ａ2）占地面积33.04平方米；邱厝里117号（Ａ4），占地面积181.39平方米；邱厝里113号（Ａ7），占地面积157.21平方米；邱厝里59-2号（Ａ8），占地面积81.44平方米；邱厝里59-1号（Ａ9），占地面积128.95平方米；邱厝里59-3号（Ａ10），占地面积12.66平方米。按《租赁合同》第六条第3项及4.1、项、4.2项、第十一条第3项、第4项的相关规定，对于被告的违法建筑，原告有权要求其恢复原状，且无需向其承担任何的赔偿责任。对于租赁标的物被占用期间的占用费，按日租金的十倍计算。各方约定，发生纠纷时，管辖法院为租赁标的物所地地人民法院；律师费用由败诉方承担。综上所述，为保护自己的合法权益，原告现特向贵院提起诉讼，恳请判如诉请。 被告杏觉汽车公司、林保赞、林国栋、杜明旺共同辩称：本案是土地租赁纠纷。一、原告无权诉请收回土地。案涉土地属于答辩人所在××集体经济组织××组。该宗土地从1958年被厦门糖厂占用作为临时用地，1961年政府批准征用，使用年限为两年，但政府没有对失地农民进行补偿。两年后政府没有延长使用年限，没有批准继续征用，但厦门糖厂一直占用该宗土地。1996年厦门糖厂交纳了土地登记费137元办理了土地登记，但其他土地划拨费用包括征地、拆迁费都没有交纳，违反了1988年新定的《土地管理法》关于用地单位支付土地补偿金和安置补助金的规定。因此，该宗土地的性质仍是集体土地，权属人仍是内林村第10组集体经济组织所有。1999年厦门国有资产投资公司的《关于厦门三圈日化有限公司兼并厦门糖厂的报告的批复》仅表明企业兼并事宜，并不涉及案涉土地，不排除兼并批复时该宗土地确实不属于厦门糖厂，或者已经归还集体所有。并且三圈电池兼并厦门糖厂后，也没有对该宗土地的权属进行登记或者变更登记，三圈电池并非该宗土地的权属人。三圈电池以月租金0.817元／㎡的低廉价格出租土地，不仅不切实际，而且也未能尽到国有资产保值增值的责任，从侧面也证明了厦门糖厂或三圈电池不是该宗土地的权属人。二、租赁合同无效。三圈电池无权出租，并且仅出租案涉土地，没有将地上建筑物随同出租，出租也未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其行为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第四十五条的规定。相应的租赁合同因违反了行政法规的强制性规定，是无效的合同。合同无效的过错方是三圈电池，应该承担全部责任。未办理建房手续不等于不可以纠正，也并非拆除不可。案涉土地上的房屋是否属于违法建设，应当由行政部门认定和处罚，原告无权主张和认定该建筑物是违法建设，何况《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第五条、《福建省违法建设处置若干规定》第十四条都规定了“尚可采取改正措施消除对规划实施影响”的纠正情形，未办理建房手续的建筑并非拆除不可，原告也无权诉请判令被告拆除房屋，暂不拆除也可避免社会自然资源的浪费。被告林保赞、林国栋、杜明旺并非本案适格的被告。综上，三圈电池不是案涉土地的权属人，违法出租土地，签订的租赁合同无效，应当承担全部法律责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月，三圈电池公司作为甲方与杏觉汽车公司作为乙方签署一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：租赁标的类型为土地，租赁物坐落在厦门市集美区，面积约为1589.27㎡；四至范围为：东至内林村丘厝社耕地、南至内林村丘厝社民宅耕地、西至内林村丘厝社民宅、北至内林村丘厝社民宅耕地。地号为杏国用（96）字第544号。不包括杜原期占地9㎡、高荣美占地9㎡、林宗成占地106.739㎡；乙方对上述租赁标的物的权属无异议。第三条约定租赁期限共计三年，从2016年1月1日至2018年12月30日止。第四条约定租赁标的物租金单价为0.817元／㎡，乙方应于每年1月31日前一次性向甲方缴纳当年租金，计为15600元。第五条约定乙方应向甲方交付保证金2600元。待合同期满后或合同终止时，乙方交清租赁期间应交付的一切费用后且乙方无违约行为的情况下，甲方无息退还保证金。第六条第四项约定合同期限届满、合同解除、合同终止或合同无效时，乙方违反本合同第六条第3款约定，对租赁标的物进行不限于装修、装饰、建立新的建筑物、构筑物等，由乙方自行承担违约责任，甲方无需承担任何赔偿责任且有权要求乙方将租赁标的物回复原状或者赔偿损失。无论乙方是否违反本合同第六条第3款约定，乙方对租赁标的物所进行的包括但不限于装修、装饰、建立新的建筑物、构筑物等，未形成附合的装饰、装修物等可由乙方自行拆除，甲方无需对该部分进行赔偿。第十一条约定第3项约定，合同期限届满、合同解除或终止或合同无效后，一方应将租赁标的物返还甲方并结清相关费用。乙方拒绝或迟延腾退租赁标的物的，甲方有权按日租金的10倍向乙方收取占用期间的占用费，因拒绝或迟延腾退租赁标的物给甲方造成经济损失的，甲方有权另行向乙方主张赔偿。第十五条约定，因本合同书引起的或与本合同书有关的任何争议，由双方友好协商，协商不成的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起诉讼。有关诉讼费、调查取证费、律师代理费由败诉方承担。乙方处有杏觉汽车公司的盖章、郭春花、林保赞、林国栋和杜明旺的签名。 2007年5月25日厦门三圈日化有限公司名称变更为厦门三圈电池有限公司。 在庭审中，被告确认：邱厝里115号（A1）系杏觉汽车公司2016年所建；铁棚（A2）是杏觉公司所建后转让给杜明旺；邱厝里117号（A4）是杜明旺2005年所建；邱厝里113号（A7）是林保赞2005年所建；邱厝里59-1号（A9）、邱厝里59-2号（A8）和邱厝里59-3号（A10）分别是林国栋于2009年、2009年之后以及2003年所建。上述建筑均没有审批手续，也没有产权证。 原告在庭审中确认本案讼争土地为划拨土地。 杏国用（96）字第544号国有土地使用证中所载明的土地使用者为厦门糖厂，四至分别为：东至内林村丘厝社耕地、西至内林村丘厝社民宅、南至内林村丘厝社民宅耕地、北至内林村丘厝社民宅耕地，用地面积为1714平方米、用途为工业。该使用权证中还载明：经审核，该宗地使用土地为国家所有。占地面积为1714平方米，同意发给土地使用权证。 厦门国有资产投资公司作出的厦国投产权[1999]151号文件中，关于厦门三圈日化有限公司兼并厦门糖厂的报告的批复中载明：根据三圈公司的生产经营现状，考虑到今后持续发展的需要，由三圈日化有限公司兼并厦门糖厂既有利于把三圈日化公司的产品优势与厦门糖厂的地理优势结合起来，盘活存量资产，充分发挥企业的发展潜力，又有利于妥善安置厦门糖厂职工。经研究决定，同意由厦门三圈日化有限公司兼并厦门糖厂。 本院在庭审中，依法询问原告的委托诉讼代理人：“如果本院认为本案讼争租赁合同无效，你方是否要变更诉讼请求？”原告的委托诉讼代理人陈述：“如果讼争的租赁合同认定无效，我方也不变更诉讼请求，合同有效，四被告应当按照原告的诉讼请求承担义务，若合同无效，基于无效的法律后果，四被告也应将讼争土地应返还原告，土地上的建筑四被告应拆除。合同认定无效，第一项诉讼请求应当得到支出，第二、三项诉讼请求由法院认定。本院于2020年5月13日向原告委托诉讼代理人释明：“如果本院认为本案讼争租赁合同无效，你方是否要变更诉讼请求？”原告的委托诉讼代理人陈述：“不变更诉讼请求，我方坚持认为讼争租赁合同有效，我方第一项诉讼请求系基于合同有效且履行期限届满，主张被告拆除建筑，返还土地，其他诉讼请求也均系基于合同有效主张权利”。 本院认为，本案的争议焦点为：一、讼争土地承租人；二、本案讼争土地权利人；三、讼争的租赁合同是否有效。 一、讼争土地承租人。原告主张租赁合同中承租人只有被告杏觉汽车公司，被告林保赞、林国栋、杜明旺主体不适格。被告认为实际承租人应以合同签字人为准，且租金也是四被告缴交的，因此四被告是本案适格的主体。本院认为，四被告均使用讼争土地，在讼争土地上建筑房屋，且均向原告缴交土地使用费，故四被告应均为讼争土地的承租人。 二、本案讼争土地权利人。原告主张讼争土地系国有，使用权人系三圈电池公司。四被告认为案涉土地性质为集体土地，属于内林村第10组集体经济组织所有，原告没有案涉土地的使用权。本院认为，原告提交的杏国用（96）字第544号国有土地使用证，系厦门市杏林区人民政府于1996年9月核发，本院确认厦门糖厂系该土地使用权人。因1999年厦门三圈日化有限公司兼并了厦门糖厂，故厦门三圈日化有限公司对讼争土地享有使用权。且在讼争租赁合同第二条中，被告对土地的权属无异议。本院确认三圈电池公司对讼争土地享有使用权。 三、讼争的租赁合同是否有效。本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，讼争土地为划拨土地，三圈电池公司将该划拨土地出租给杏觉汽车公司、林保赞、林国栋和杜明旺，并未签订土地使用权出让合同、未向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，亦未经政府土地管理部门和房产管理部门批准办理相关手续，本案讼争租赁合同违反了法律强制性规定，应为无效。三圈电池公司主张讼争租赁合同有效，并依据合同约定要求被告拆除建筑、返还土地，没有法律依据，本院不予支持。因本案讼争租赁合同为无效合同，故三圈电池公司主张依据合同约定，被告应向其按照日租金标准的10倍支付土地占用期间的占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然三圈电池公司在讼争租赁合同中约定，因租赁合同产生争议时律师费由败诉方承担，但因本案讼争合同为无效合同，三圈电池公司与被告主观上均存在过错，三圈电池公司主张被告承担律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告厦门三圈电池有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4513元，减半收取2257元，由原告厦门三圈电池有限公司负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年五月二十八日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。