天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初1325号原告：杨兴华，男，1958年3月17日出生，汉族，个体工商户，住天津市河东区。被告：周九明，男，1961年6月2日出生，汉族，个体工商户，住天津市北辰区。原告杨兴华与被告周九明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨兴华与被告周九明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付商铺租金36000元及逾期支付租金的违约金28000元；2.请求法院判令被告将租赁房屋腾空并恢复原状或折价赔偿；3.请求法院依法判令被告向原告支付直到房屋腾空为止的房屋占有使用费（按每月4666.6元计算）；4.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年3月1日签订《租赁协议》（以下简称该协议），约定被告租赁原告位于天津市凤凰商贸广场Ａ区。租期为12个月（即2019年3月1日至2020年2月28日），每半年交纳一次房租，每次28000元，上次租金到期前一个月交纳下一次租赁期间的租金。该协议签订后，原告依约交付房屋，但截至目前被告共交纳20000元房屋租金。尚拖欠36000元房租未交付，经原告多次催要，被告均拒不交纳房屋租金。现该合同已于2020年2月28日到期，被告仍强占房屋，不肯腾空房屋后向原告返还，已严重侵犯原告合法权益。遂诉至贵院。望判如所请。周九明辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由：1.原告起诉的2019年3月1日至2020年2月28日的合同，被告已经给付该租期内48000元租金，差下半年的8000元租金未交，是原告同意减免的，因为当时窗帘城改造，无法完全正常经营，当时窗帘城也给业主（原告）减了管理费，所以原告才给被告减了房租，被告没有违约，不同意支付违约金；2.不同意腾房，合同法规定腾房需要提前通知承租人，原告没有提前通知被告，现在让被告腾房，被告无处可腾；3.因为新冠肺炎疫情，被告从2020年1月25日就没有再开门营业，所以之后的租金不应该收取；4.被告从2013年3月1日就开始租赁案涉房屋，2018年凤凰商贸广场曾停电三天半，当时被告找广场要求赔偿，广场说被告租的是原告房子让被告找原告要赔偿，所以现要求原告赔偿被告损失。本院经审理认定事实如下：原告系河北区凤凰商贸广场1-2-62号房屋所有权人，2012年3月1日，原告与案外人戚云蕊签订租赁合同，约定戚云蕊租赁原告上述房屋用于经营，租期自2012年3月1日至2014年2月28日。2014年3月1日，原、被告就上述房屋签订租赁合同，约定由被告租赁上述房屋用于经营，租期自2014年3月1日至2015年2月28日。该合同到期后，原、被告多次续签合同，租赁关系一直延续。2019年3月1日原、被告签订《租赁协议》，约定被告租赁原告上述房屋用于经营，租期12个月，自2019年3月1日至2020年2月28日（实际应为2020年2月29日），年租金56000元，承租人应分两次每半年交纳租金28000元，即在上次租金到期前一个月交纳下一次租赁期的租金。合同并约定拖欠租金半个月以上的，承租人应支付相当于半年租金的违约金。现租期已满，房屋仍由被告占用，原告表示不再续租，要求被告返还房屋、恢复原状、补齐欠租并支付违约金和房屋腾空前的占有使用费。被告则主张已经支付2019年3月1日至2020年2月29日租期内租金48000元，剩余8000元租金系因商城装修原告同意让免，且主张曾支付原告5000元保证金。针对被告辩称意见，原告仅认可收到租期内20000元租金，否认收到其余租金、否认曾同意让免8000元租金，并主张被告租赁合同中所提的保证金是由戚云蕊合同延续而来，被告并未实际支付过保证金，因戚云蕊现也向原告要求退还保证金，故不同意将保证金退给被告。另查，被告曾于2017年将案涉房屋与相邻×××号房屋隔断墙拆除。受新冠肺炎疫情影响，案涉房屋所在的凤凰商贸广场自2020年1月25日至2020年3月15日停业。本院认为，原、被告之间的租赁合同已于2020年2月29日到期，原告明确表示不再续租，故被告应将房屋腾空返还给原告。被告在租赁期间曾将案涉房屋隔断墙拆除，现租赁关系终止，被告应负责恢复原状。关于租金和使用费问题，被告主张已支付2019年3月1日至2020年2月29日租期内48000元租金，其余8000元租金原告同意让免，被告应对上述事实负举证证明责任。被告虽申请证人王某来院作证，但证人王某陈述的事实没有其他证据佐证，证人关于付款时间的陈述与被告陈述也不完全一致，且被告在首次开庭时未提及有人看到付款过程，原告对证人证言亦不予认可，故仅凭证人证言不能认定被告主张的付款事实。因原告否认曾同意让免租金，被告亦不能对原告同意让免租金提供证据，故让免租金的事实亦无法认定。因新冠肺炎疫情影响，案涉房屋所在商城于2020年1月25日至3月15日关门停业，该期间房屋虽无法使用，但毕竟由被告实际占有，故1月25日至2月29日的租金，以及3月1日至3月15日的房屋占有使用费应减半收取，由原、被告分担损失。3月16日商城开业后，直至4月29日本市仍处于疫情防控一级响应期间，商业活动受到一定影响，原告虽提出不再续租，亦应给被告必要准备时间，此后双方形成诉讼，处于争议解决期间，基于公平原则，本院酌定3月16日至4月29日被告比照原租金标准的75%（年租金56000元，折算每日153.42元，乘以75%为115.07元）支付占有使用费。自2020年4月30日之后，应比照原租金标准（年租金56000元，折算每日153.42元）向原告支付腾退房屋之前的占有使用费。关于违约金，双方合同约定的违约金数额明显过高，被告亦不予认可，本院根据原告损失情况酌情调整为以被告欠付租金33246元（56000元-已付的20000元-1月25日至2月29日减半租金2754元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算迟延付款违约金，自2019年9月1日起算，至实际支付之日止。关于保证金，虽然租赁合同中约定被告应在签订合同时支付5000元保证金，但被告未提供证据证明其实际支付过保证金，原告主张与被告合同的保证金是由原与戚云蕊合同保证金延续而来，被告并未实际支付，而戚云蕊现也要求原告退还保证金，该保证金的退还涉及案外人利益，为保障戚云蕊程序利益，本案中对保证金不予处理，如有争议，可另行解决。被告所述2018年因停电造成的损失赔偿问题，与本案不属同一法律关系，应另行解决。综上，对原告诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五内，被告周九明将河北区凤凰商贸广场×××号房屋腾空返还原告杨兴华，并将该房屋与相邻×××号房屋隔断墙恢复原状；二、本判决生效后十五日内，被告周九明给付原告杨兴华2019年3月1日至2020年2月29日租期内房屋租金33246元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算迟延付款违约金，自2019年9月1日起算，至实际给付之日止；三、本判决生效后十五日，被告周九明按照每日76.71元的标准给付原告杨兴华2020年3月1日至3月15日房屋占有使用费1150.65元，按照每日115.07元的标准给付原告杨兴华2020年3月16日至4月29日房屋占有使用费5178元；四、被告周九明按照每日153.42元的标准给付原告杨兴华2020年4月30日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告杨兴华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，由原告负担250元，被告周九明负担508元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 高 治二〇二〇年五月八日书记员 李思铭附：本裁判适用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。