河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初979号原告：谢威，男，1987年8月1日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：王宁，河南浩君律师事务所律师。被告：商丘万兴物业管理有限公司。住所地河南省商丘市神火大道（帝景花园7号楼）。统一社会信用代码：914114037991744495。法定代表人：滑小可，该公司经理。委托诉讼代理人：王翠云，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：代世朋，男，系该公司员工。原告谢威诉被告商丘万兴物业管理有限公司（以下简称“万兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢威的委托诉讼代理人王宁，被告万兴物业公司的委托诉讼代理人王翠云、代世朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢威向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2085元及违约金，并支付利息（利息按同期中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2016年1月29日计算至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2015年1月6日，原告购买第三人郭秀莲帝景北苑1号楼2单元601毛坯房一套，因第三人郭秀莲未交付物业费，被告一直拒绝给原告办理电费卡，无奈，2016年1月29日，原告主动代第三人垫付了2008年10月1日至房屋交付的物业费，2016年3月，该房屋才开始装修后原告于当年10月入住。根据被告与第三人签订的物业管理协议书约定第四条的规定“因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.2元”收取物业费。但是被告却按每平方米每月0.3元收取物业费，比约定多收取1027元，且更在没有约定的情况下收取生活垃圾处理费224元，公共照明费594元，被告违反协议约定，擅自提高收费和乱收费，已构成严重违约。其行为违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第40条、第41条之规定。依据物业管理协议书约定第八条第3款之规定，原告有权要求被告清退所收取的违规费用、退还利息和支付违约金。被告万兴物业公司辩称，一、根据《河南省物业服务收费管理办法》第二十二条规定：物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担，产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。我公司于2007年4月9日与1号楼2单元601房屋的所有人郭秀莲签订了《物业管理协议书》，形成了服务关系。郭秀莲从未告知我公司要进行二手房交易，也未和我公司解除《物业服务协议书》，我公司也未和原告谢威签订任何合同及协议，因此我公司和原告谢威没有任何债务关系，原告谢威是代第三人郭秀莲补交的物业费，这是原告和郭秀莲之间的债务纠纷，原、被告之间无任何协议约定，原告无任何诉讼资格。三、帝景北苑1号楼2单元601室业主郭秀莲2007年4月9日与我公司签订了《物业管理协议书》，我公司开始为其提供物业服务，业主郭秀莲是否使用，未向我公司说明或报备，且不符合法律所规定的空置状态，无证据证明房屋交付至2016年期间，此房屋为空置状态。四、根据《物业管理协议书》第八条违约责任约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3元交纳违约金。”2008年10月1日至2016年1月29日期间的违约金仍未交纳。五、根据市政府规定，2013年5月之前，生活垃圾处理费由物业企业代收，之后在交纳水费时交纳，此费用是我公司代收的费用。六、根据民法总则第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。谢威在诉状提及2016年1月29日代郭秀莲交纳了所欠的各种费用，谢威在起诉状的时间是2020年3月4日，已经远远超出了诉讼时效规定的期限，贵院应当不予支持，请给予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的《物业管理协议书》，被告异议称业主没有向万兴物业公司报备案涉房屋为空置状态，因该协议书中并无空置房屋须向物业公司报备的约定，对被告的异议不予支持，对此证据予以采纳。对原告提供的“帝景北苑一期群”微信聊天记录，该证据能显示在原告未与被告签订书面物业服务合同的情况下，原告于2019年12月9日得知关于案涉房屋所在小区关于空置房屋的物业费收费标准，该证据客观真实、形式合法、与本案相关联，予以采纳。对原告提供的装修合同能与证人付某的出庭证言相互印证案涉房屋在原告装修前系毛坯房即空置房的事实，亦能证实原告与装修公司于2016年3月25日签订装修合同，并于同年4月开始装修案涉房屋的事实，对此予以采纳。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2015年1月6日，原告谢威购买案外人郭秀莲位于商丘市神火大道××花园·××楼××单元××东××住房××套，面积为128.02平方米。郭秀莲曾于2007年4月9日与被告万兴物业公司签订关于案涉房屋的物业管理协议书一份，该协议书约定：住宅按建筑面积每月每平方米0.3元，因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.2元。受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务。同时约定物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金。原告谢威于2016年1月29日向被告交纳了2008年10月1日至2016年12月31日的物业管理费3802元、公共照明费594元，2008年10月1日至2013年5月31日的生活垃圾处理费224元。另查明，原告购买案涉房屋后于2016年4月开始装修。本院认为，本案的争议焦点之一为原告是否具有本案的诉讼主体资格？本案中，谢威所交给被告的物业费中既有购买房屋之前的也有购买房屋之后的，故本院认定谢威具有本案的诉讼主体资格。原告提供的证据能证明案涉房屋在2016年4月前处于空置状态，应按每月每平方米0.2元收取物业费，故被告按每月每平方米0.3元多收取的物业费（90个月×0.1元每月每平方米×128.02平方米=1152.18元）应退还原告，但原告在起诉状的事实和理由部分自认被告多收取的物业费为1027元，故本院对原告要求被告退还的物业费仅支持1027元，因上述1027元物业费并非被告擅自提高收费标准或乱收费，而系原物业服务合同本就存在的两种收费标准问题所致，故原告要求被告支付利息及违约金的诉请不予支持。故关于原告要求被告退还收取的生活垃圾处理费的诉请，因该费用系被告代政府收取，故原告的此诉请不予支持。关于原告要求被告退还收取的公共照明费的诉请，因万兴物业公司与郭秀莲签订的物业管理协议书中并未约定，且原告所提供的证据仅能证明其于2019年12月9日得知案涉房屋所在小区关于空置房屋的物业费收费标准，其于2016年1月29日交纳该费用即应知道被告收取该费用没有依据，而原告于2020年3月10日方才提起诉讼，故被告称原告所诉已超诉讼时效的抗辩，对此予以部分支持即原告的该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定,判决如下：一、被告商丘万兴物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告谢威物业费1027元；二、驳回原告谢威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告商丘万兴物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  贾国庆二〇二〇年五月二十九日书记员  焦广杰