重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初7994号原告:张军，男，1967年11月2日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：吕会，重庆盈兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：马德毓，辽宁图远律师事务所。被告：重庆徐生记餐饮有限公司，住所地重庆市江北区北城天街46号2幢14-2，统一社会信用代码91500105798039069G。法定代表人：徐渝伽，执行董事。委托诉讼代理人：杜波，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建华，重庆正章律师事务所律师。第三人：海城市希望宜城置业有限公司，住所地海城市经济开发区黄河社区，统一社会信用代码91210381552572912A。法定代表人：郭宏波，总经理。原告张军与被告重庆徐生记餐饮有限公司、第三人海城市希望宜城置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人吕会、被告重庆徐生记餐饮有限公司的委托诉讼代理人杜波、朱建华到庭参加诉讼，第三人海城市希望宜城置业有限公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张军向本院提出诉讼请求：请求判决立即停止对原告购买的位于海城市希望宜城小区X栋X单元X号房屋（产籍号C05-03-76-2011）的强制执行，并解除对涉案房屋的查封。事实和理由如下：2010年3月28日，原告与第三人签订《商品房购销契约书》，约定第三人将其开发的涉案房屋出卖给原告。原告依照合同约定交齐了房屋总价款。2011年原告也缴纳了该房屋的配套费、预收电费、垃圾清理费、专项维修基金、契税，原告对涉案房屋还进行了装修并且实际入住。原告多次找过第三人，但是其一直没有配合原告办理过户手续。后因原告患多发性骨髓瘤，需要化疗治病。原告计划将涉诉房屋出卖筹款，但是发现房屋被被告申请执行。原告认为本人已经支付了全部房款并实际占有使用涉诉房屋，未能办理过户非因原告原因造成，因此提起本案诉讼，请求依法判决。被告重庆徐生记餐饮有限公司辩称，1、执行笔录中已经说明，原告已将涉案房屋出售给他人，并在海城市法院诉讼，故原告不是本案适格主体。2、原告购买涉诉房屋是用来投资而非居住的，原告在当地至少还有一套住房。3、原告在长达8年的时间里都没有办理产权证，也没有要求第三人办理。综上，应当驳回原告的诉讼请求。第三人海城市希望宜城置业有限公司未到庭陈述意见。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经依法审查，对原告举示的（2016）渝0105执保445号《执行裁定书》、《协助执行通知书》及其送达回证、查封清单、网签管理系统中的数据列表、（2016）渝0105执异31号执行裁定书、《商品房（预）购销契约书》、变更项目开发单位的请示、企业信用报告、海城市商品房网签管理系统页面、《物业管理服务协议》、协议书、装修管理规定、业主临时规约、业主手册、房屋产品使用保证书、房屋产品使用说明书、不动产登记资料查询结果证明、无产权登记证明、证明（海城市牛庄镇初级中学）、证明（牛庄镇村镇办）、证明（海城市希望宜城置业有限公司出具）执行笔录（2019年4月11日）、本院予以确认并在卷佐证。对于疾病证明、出院小结，虽与本案不具有关联性，但客观真实，能证明原告的个人现在的相关信息，本院予以采信。对于关于变更项目开发单位的请示，系复印件，本院不予采信。对于证明（胡英波出具）以及照片，证据形式单一，证据内容对待证事实证明力有限，证人无正当理由没有到庭作证，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月28日，原告（买受人）与重庆宜臣置业有限责任公司（以下简称重庆宜臣公司）签订《商品房（预）购销契约书》，约定原告购买重庆宜臣公司开发建设的海城市经济开发区淮河路14幢2单元1层1号房（希望宜城·香舍），建筑面积87.67平方米。该商品房属预售，总价款255970元。合同还约定：预售人和预购人订立商品房买卖契约后，应在30日内到房产管理处办理预告登记，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。对于付款方式，合同约定：于2009年10月20日交房款83887元，剩余房款172083元在2010年3月28日一次性付补齐。对于房屋交付，合同约定：出卖人应当在2010年10月20日前，将经过分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。对于产权登记，合同第十八条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定额期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之第二日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。除此之外，合同对于产权登记没有其他明确条款进行相关约定。同日，原告与重庆宜臣公司还签订了《契约补充协议》，约定关于预售合同中预售登记的条款补充约定如下：出卖人和买受人签订买卖合同后，不进行预告登记。2010年4月19日，经批准“希望宜城”项目由重庆宜臣公司转移到其全资子公司“海城市希望宜城置业有限公司”名下。对于购房款，重庆宜臣公司于2009年10月20日向原告出具了收取购房首付款83887元的收据。2010年3月28日，重庆宜臣公司再次向原告出具了收取补交购房款172083元的收据。2011年9月18日，原告与海城市希望宜城商业物业管理有限公司物管中心签署了前期物业管理服务协议、装修管理规定、商品房交接/入住文件目录等文件。该日，海城市希望宜城商业物业管理有限公司向原告出具了预售电费500元、垃圾清运费260元的收据。同日，第三人向原告出具了收取配套费5000元、代收契税3955元、增平补交款7679元、代收维修基金6592元的收据。原告在第三人处领取了《房屋产品使用保证书》、《房屋产品使用说明书》。另查明，原告及其妻子申素坤截至本案诉讼之时，居住于牛庄镇初级中学教师家属楼。牛庄镇初级中学出具《证明》，该《证明》的内容为：申素坤现住牛庄镇初级中学东墙外的教师家属楼，2006年为解决我校教师住房问题兴建此住宅楼，没有在镇政府相关部门备案，不在国家规划的范围内，因此无法办理产权证，随时面临拆迁。牛庄镇村镇办出具《证明》：牛庄镇初级中学家属楼，在我牛庄镇政府没有办理备案，房照无法办理。海城市不动产登记管理中心出具《不动产登记资料查询结果证明》：经现有微机数据管理查询人无产权登记记录（包括乡镇）。庭审中，为证明涉诉房屋一直未办理产权过户登记非因原告过错所致，原告举示了一份第三人盖章出具的证明，落款时间为2019年4月12日，该证明载明：张军于2009年10月20日购买重庆宜臣置业有限责任公司开发的海城市“希望宜城·香舍”小区14号楼2单元1层1号房，预售面积87.67平方米，总房款255970元。张军采用分期付款的方式于2009年10月20日交房款83887元，2010年3月28日交清余款172083元，该业主于2011年9月18日办理进户入住并结清所有费用。该项目于2013年底通过海城市人民政府相关部门的综合验收合格，于2014年5月开始办理房屋产权证，业主张军多次找到我司，要求办理该房屋产权证。2018年业主出售此房后，再次催促我司办理该房产权证时，得知该房已被重庆市江北区人民法院查封。另查明，第三人于2010年4月1日注册登记。对于重庆宜臣公司与第三人的关系，原告称其系与重庆宜臣公司签订《商品房（预）购销契约书》后，重庆宜臣公司将合同的权利义务概括转让给了第三人。原告为此举示了协议书和海城市商品房网签管理系统页面。协议书显示原告和第三人曾签署一份协议，有如下内容：甲方海城市希望宜城置业有限公司与乙方张军签订的《商品房（预）购销契约书》约定甲方向乙方的交房时间为2010年10月20日……海城市商品房网签管理系统页面显示产籍号C05-03-76-2011房屋的买受人为张军，房屋公安号为经济技术开发区二台子委希望宜城14栋2单元1层2011号，所属小区名称为希望宜城，开发商为第三人。2016年，本院在审理被告与第三人以及案外人重庆开宜园林景观建设有限公司合同纠纷一案中，被告提出诉讼保全申请。该年7月12日，本院依法作出（2016）渝0105执保445号执行裁定书，裁定查封、冻结或扣押第三人以及案外人重庆开宜园林景观建设有限公司名下价值930万元的财产。同年7月20日，本院向海城市房屋管理局发出协助执行通知书，要求其协助查封登记在第三人名下位于海城市经济技术开发区二台子委希望宜城房屋。其中包含希望宜城X#X层X房屋。原告于2019年4月11日向本院提出执行异议。2019年4月15日，本院作出（2019）渝0105执异31号，驳回原告提出的执行异议。本院以邮寄方式将该裁定书送达原告，原告于2019年4月25日收讫，并于同年5月5日向本院提起本案诉讼。审理过程中，本院无法联系第三人。2019年6月14日在向原告做询问笔录时，原告陈述“联系不上第三人、没有其他地址及联系方式。”本院认为：对于诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条的规定，案外人对执行标的提出书面异议，后对执行裁定不服的，可以在法定期间提起案外人执行异议之诉。本案中，针对被告就涉诉房屋申请的查封，原告最先提出了执行异议，在（2019）渝0105执异31号执行裁定书驳回其异议之后，原告又提起本案诉讼。其符合法律和司法解释规定的案外人执行异议之诉的起诉主体条件。被告以原告另行出卖涉诉房屋为由辩称原告不具有相关起诉主体资格，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告购买的房屋是商品房，至今仍登记在第三人名下，且第三人为该房屋的房地产开发企业，但没有证据显示有登记在原告名下的房屋。且根据原告举示的重庆宜臣公司出具的收据、第三人出具的《证明》，相互印证，证明原告已经交清房款，且接房，实际占有涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院认为，原告主张其权利排除执行，符合上述规定。应当停止对原告购买的位于海城市希望宜城小区X栋X单元X号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。综上，依照《最高人民法院关于执行的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：原告张军对海城市希望宜城小区X栋X单元X号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得执行海城市希望宜城X#X层X房屋。本案案件受理费80元、公告费300元共计380元，由被告重庆徐生记餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  李 蓉人民陪审员  别晓玲二〇二〇年五月十二日法官 助理  柴世斌书 记 员  郑 凤