安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初513号 被告：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路120号，统一社会信用代码913401005592185374。 法定代表人：汪冬生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司，住所地合肥市包河区世纪金源公寓式酒店公寓1903室，统一社会信用代码91340111MA2RN2Y61P。 法定代表人：邓秀利，该公司经理。 委托诉讼代理人：李轲，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（以下简称星隆公司）诉被告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司（以下简称弘森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星隆公司的委托诉讼代理人李健、张华银，被告弘森公司的委托诉讼代理人李轲、王晓浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告于2019年1月24日与被告弘森公司签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于同年7月29日解除；2、判令被告向原告支付租金374084.18元（自2019年4月19日至同年7月31日）、违约金26185.89元（自2019年5月15日起，按月2%标准暂计算至2019年8月31日，此后顺延至款清时止）、电费30486.8元、燃气费6239.6元；3、判令被告支付的履约保证金22万元归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月24日，原告与被告签订《合肥星隆国际广场租赁合同》一份，约定：被告承租原告名下位于合肥市部分商铺，建筑面积共4714平方米，租期5年，暂定为2019年3月1日至2024年2月28日；第一、第二个租约年租金单价为每月每平方米23.34元，年租金为132万元（包含了物业费），押二付三，先付后用；被告应自进场之日起承担涉租房屋的水、电、燃气等能源费用并按商场规定交纳，原告代相关部门收取；被告应在合同签订当日向原告支付22万元作为履约保证金，被告迟延交纳租金、物业费等费用，每逾期一日按照欠费总额5‰的标准向原告支付迟延履行违约金；若被告迟延超过30日，原告有权解除合同，并没收履约保证金；若因被告违约导致合同提前终止，被告还需补缴原告予以减免的包括装修期租金在内的其他费用。合同签订后，被告依约向原告支付了22万元履约保证金，原告于2019年4月19日将涉租房屋交付被告使用，并从次月15日开始实际计租。此后，被告再未向原告支付过任何费用。原告多次催要租金、水电燃气费无果，于同年7月29日通知被告解除合同。2019年7月31日，被告将案涉租赁房屋部分返还给原告，但其在承租期间对二楼小吃街Ｃ区Ｃ-01至Ｃ-24号商铺进行拆除改造的过程中，破坏了商铺的门、台面、吊顶、墙面、灯具以及监控设备，至今未修复。 被告弘森公司辩称，其同意原被告双方签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于2019年7月29日解除，但合同解除的理由为原告违反合同约定且拒绝履行补充协议，导致合同无法继续履行，根据合同约定，原告无权单方解除合同。其拖欠租金等费用是因为根据双方签订的补充协议的约定，原告需先行完成小商户的交付以及原告与小商户之间的合同主体的变更，而原告一直未履行该合同义务。补充协议同时约定，其在原告完成小商户交付与合同主体更变之后，交纳第一季度租金4万元，其余29万元从小商户交纳的保证金中予以冲抵。由于原告未能完成上述义务，其无法依约履行交纳相关费用的义务。合同约定租赁的面积为4714平方米，原告至今尚有1000多平方米未交付其使用。原告违约在先，无权单方解除，其有权根据法律规定解除合同。 经审理查明：2019年1月24日，星隆公司（甲方，出租人）与弘森公司（乙方，承租人）签订《合肥星隆国际广场租赁合同》一份，载明：“甲方是位于安徽省合肥市包河区的星隆国际商业广场内购物中心的合法出租人，乙方承租该商业广场二层部分商铺，建筑面积为4714平方米。租赁期限为伍个租约年，自计租日开始计算，暂定为2019年3月1日起至2024年2月28日止（在该日未达到交付要求的，计租日顺延）。租金标准为第一、第二个租约年均为132万元，押贰付叁，以叁个月为一个交租期，先付后用；租金均按自然季／月缴纳，乙方应在每个交租期最后一个月的5日前（若遇法定节假日延迟至节假日后最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，第一期交纳租金为2019年3月1日至2019年5月31日，应交租金33万。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币22万元作为履约保证金，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金等其他应付费用，乙方应在5日内补足保证金；在乙方付清全部应付款项且按本合同约定履行完毕房屋返还义务后30日内，如不存在因乙方违约导致合同提前终止情形，履约保证金余额（如有）无息退还。自进场日起，乙方应当承担该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用，上述费用由物业服务公司代相关公用事业部门收取。双方确认，因乙方违约而导致本合同提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下之履约保证金，并且乙方按双倍履约保证金标准支付甲方违约金。乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时补交甲方减免的其他全部费用”。同日，星隆公司（甲方）与弘森公司（乙方）又签订《补充协议》一份，载明：“甲方同意自2019年3月1日起，租赁区域内现有商户整体移交给乙方，乙方承继现有商户的《联合经营合同》，甲方、乙方、商户办理合同主体变更手续，乙方保障原有商户合同条款不变，直至合同到期。乙方首次应交款为人民币33万元，本次实际缴纳的费用为人民币4万元，剩余29万元款项从甲方移交与乙方的小吃街商户的保证金进行抵扣，直至抵扣完毕（以财务数据为准，同时乙方保证每一季度至少最低交纳一个月租金，直至免租期内抵扣完毕）。乙方负责将小吃街商户原有甲方开具的保证金收据退还甲方，并由乙方承担小商户合同到期后退还保证金的义务，否则不视为保证金抵付租金，乙方仍应向甲方补交剩余租赁费用，否则视为乙方违约”。2019年3月21日，星隆公司向弘森公司出具《回函》一份，载明：“关于小吃街整体铺位移交，我司现已发函至各商户，要求商户配合移交。如我司分区域交付，则按照合同约定总面积与交付面积之比例收取租金”。2019年4月19日，星隆公司将案涉租赁房屋交付弘森公司使用，弘森公司依约支付了22万元履约保证金。2019年6月28日，弘森公司向星隆公司出具《关于小吃街延迟交付情况说明》一份，载明：“开始交付时间2019年4月19日，交付结束时间2019年5月10日；现向贵方申请协商正式起租开始日期为2019年5月15日”。2019年7月11日，星隆公司向弘森公司出具《关于催缴欠费和滞纳金的通知》一份，载明：“按照合同约定，要求贵公司支付2019.5.15-2019.8.14租金135495.53元（抵扣后）”。2019年7月23日，弘森公司出具《承诺书》一份，载明：“本公司承诺所欠星隆公司国际购物广场租金于2019年7月26日汇款。如未汇款愿承担违约责任”。2019年7月29日，星隆公司向弘森公司发送《解除合同通知书》一份，要求解除双方就案涉租赁房屋签订的租赁合同；弘森公司对该份通知书予以签收。 庭审中，星隆公司陈述，其已按合同约定的面积向弘森公司交付了案涉房屋；《关于催缴欠费和滞纳金的通知》载明的金额135495.53元系2019年5月15日至同年8月15日第一季度前两月弘森公司应交租金22万元扣除其在弘森公司充值的就餐卡金额87317.41元后得出的；其主张的的电费30486.8元系弘森公司经营小吃街公共区域产生的，并不是小商户自身用电金额；小吃街商户的营业款由弘森公司统一收取，弘森公司已经完成对原有商户的实际管理，实现了其与原有商户之间租赁合同权利义务的承继。弘森公司迄今为止除了履约保证金以外未付任何租金，也未代其退还小商户保证金。 上述事实，有原告提供的《合肥星隆国际广场租赁合同》、履约保证金《收据》、《回函》、《房屋交接验收确认书》、《关于小吃街延迟交付情况说明》、《关于催缴欠费和滞纳金的通知》、《解除合同通知书》、《承诺书》、小吃街用电统计表及照片，被告提供的《补充协议》及原、被告当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为：原告星隆公司与被告弘森公司签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。合同签订后，星隆公司向弘森公司交付了案涉租赁商铺，弘森公司辩称尚有1000平方米商铺尚未交付，但在双方签字确认的《房屋交接验收确认书》中，弘森公司并未有任何异议，也未能提供证据予以反驳，对其抗辩本院不予支持。 关于计租期开始时间的问题。《租赁合同》约定，租赁期限为伍个租约年，自计租日开始计算，暂定为2019年3月1日起至2024年2月28日止（在该日未达到交付要求的，计租日顺延）。2019年4月19日，星隆公司将案涉租赁房屋交付弘森公司使用，后弘森公司向星隆公司申请将计租开始日期定为2019年5月15日，星隆公司在其后向弘森公司发出的《关于催缴欠费和滞纳金的通知》中对该日期予以了确认，本院对上述事实予以认定。 关于欠付租金。《租赁合同》约定，租金标准为第一、第二个租约年均为132万元，押贰付叁，以叁个月为一个交租期，即2019年5月15日至同年8月14日弘森公司应支付星隆公司租金33万元（11万元/月）。星隆公司在其出具的《关于催缴欠费和滞纳金的通知》中确认2019年5月15日至同年8月14日弘森公司抵扣后相关费用后尚欠其135495.53元租金。星隆公司辩称该《通知》载明的135495.53元仅是2019年5月15日至同年7月14日弘森公司应交纳的两个月的租金22万元扣除扣除其在弘森公司充值的就餐卡金额87317.41元后得出的，不仅明显与该《通知》字面意思不符，且与其辩称金额相减后结果（84504.47）不符，本院不予支持。 关于合同解除问题。《租赁合同》还约定，星隆公司有权从履约保证金中相应扣除弘森公司欠付的租金等其他应付费用；在弘森公司付清全部应付款项且按本合同约定履行完毕房屋返还义务后30日内，如不存在因弘森公司违约导致合同提前终止情形，履约保证金余额（如有）无息退还。弘森公司虽未及时向星隆公司支付欠付租金，但其交纳的22万元履约保证金足以覆盖上述债务，且《租赁合同》明确约定履约保证金中可以欠付租金等费用，因此弘森公司并未构成违约。现星隆公司与弘森公司均要求确认双方签订的《租赁合同》于2019年7月29日予以解除，视为双方协商一致同意解除合同。弘森公司实际欠付星隆公司租金为78721.34元（135495.53元扣除2019年7月30日至次月14日尚未实际履行的56774.19元）以及电费30486.8元、燃气费6239.6元，共计115447.74元；从履约保证金22万元扣除上述费用尚余104552.26元。据此，依照《中华人民共和同合同法》第九十二条、第九十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司与被告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司于2019年1月24日签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于2019年7月29日解除； 二、原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司无息退还被告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司履约保证金104552.26元，于本判决生效之日起十日内一次付清； 三、驳回原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5185元，由原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担1556元，被告安徽弘森瑞创商业运营管理有限公司负担3629元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年五月二十九日 书记员  刘慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和同合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。