北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44937号原告：李永红，男，1979年2月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵奎干，北京市景运律师事务所律师。被告：宗静，女，1977年2月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：李宗灿，女，2007年8月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：宗静（李某之母），女，1977年2月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：宗希昌，男，1953年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王秀莲，女，1948年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上四被告共同委托诉讼代理人：韩文武，北京市康盛律师事务所律师。被告：李俊英，女，1947年2月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨帆，北京镜凯律师事务所律师。原告李永红（以下简称原告）与被告宗静、被告李宗灿、被告宗希昌、被告王秀莲、被告李俊英（以下一并提及时简称五被告，分别提及时简称姓名）返还原物纠纷一案，本院曾作出（2018）京0105民初XXXX号民事判决。宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终XXXX号民事裁定书，认为因出现新的事实及情况，影响案件基本事实的认定，故将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，根据原告的申请，为查明本案事实，依法追加李俊英作为被告。原告及其委托诉讼代理人赵奎干，宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲之共同委托诉讼代理人韩文武，李俊英之委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求五被告腾退并向原告交付北京市朝阳区周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋。事实和理由：原告起诉宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲分家析产纠纷一案，经北京市朝阳区人民法院作出的（2015）朝民初字第XXXX号民事判决书，判决原告对位于北京市朝阳区周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）享有居住使用权。北京市第三中级人民法院也作出（2015）三中民终字第XXXX号民事判决书，维持一审判决。原告依据生效判决书要求四人腾退涉案房屋，但四人以将涉案房屋出租给岳某为由拒不腾退，侵犯了李永红对房屋的合法使用权。原告诉至法院，要求五被告腾退并向原告交付涉案房屋。宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲辩称：一、宗希昌在与原告提起本次诉讼之前已将北京市朝阳区周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋出卖给案外人，涉案房屋实际所有权人已经发生变更。2017年10月24日，宗希昌与李俊英签订《房屋出售合同》，双方约定宗希昌将涉案房屋以145万元的价格出售给李俊英。合同签订后，李俊英分别于2017年10月24日、2017年11月4日、2017年11月14日三次支付了合同约定的首付款共计600000元。其余850000元办理房屋过户手续后三年内分三次付清。虽然因为不具备过户条件暂未办理房屋产权变更登记，但是这并不影响涉案房屋的实际产权人已经由宗希昌变成了李俊英。二、涉案房屋已实际交付给李俊英。宗希昌在收到首付款后已将涉案房屋实际交付给李俊英。宗希昌与李俊英签订《房屋出售合同》时，涉案房屋处于出租状态，李俊英委托宗希昌代为收取房屋租金，宗希昌收取岳某房屋租金后再转交给李俊英。在岳某离开涉案房屋后，李俊英实际占有使用该房屋。三、李俊英是北京市朝阳区周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋实际所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，腾退房屋会侵犯李俊英的合法权利。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。李俊英辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回，具体理由如下：1、李俊英对于原告以占有物返还纠纷的案由提起诉讼存在异议。占有物返还纠纷是指占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷，占有物返还请求权主体是物的合法占有人。虽然法院曾判决原告对涉案房屋享有居住使用权，居住使用权并不等同于占有权，并且原告始终未占有过涉案房屋。所以原告并不属于涉案房屋的合法占有人。2、原告对涉案房屋是否享有权利，李俊英并不知情。宗希昌于2017年10月24日与李俊英签订《房屋出售合同》时，向李俊英出示了十八里店乡人民政府于2014年12月30日签发的《房屋所有权代用证》，证明宗希昌单独对涉案房屋拥有处分权，宗希昌也未告知李俊英，他人对该房屋享有任何权利。同时，原告当时也未居住使用该房屋。因此，李俊英在签订合同时，没有理由知晓原告对涉案房屋是否享有权利。3、李俊英购买涉案房屋的行为合法有效。李俊英与宗希昌签订《房屋出售合同》后，李俊英已按合同约定向宗希昌支付了60万元的购房屋款，宗希昌则向李俊英实际交付了涉案房屋以及《房屋所有权代用证》等有关材料。李俊英购买涉案房屋的行为无论是否侵害原告的权益，李俊英均不存在任何过错，且双方约定的成交价格也符合当时的市场价。至于李俊英尚未取得房屋所有权证，完全是由于涉案房屋所在的项目，目前均未能办理房屋所有权证的客观因素所致。因此，李俊英购买涉案房屋的行为，完全可比照物权法的规定，构成对涉案房屋的善意取得。综上所述，请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告曾以分家析产纠纷为由将宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲诉至本院，本院于2015年10月12日作出（2015）朝民初字第XXXX号民事判决书，判决：一、宗希昌于判决书生效之日起七日内给付原告定向安置奖励一万元、工程配合奖五千元、二次搬家补贴二万元、临时周转安置补助费六万六千六百元、延期六个月周转安置补助费一万四千四百元；二、原告对北京市朝阳区十八里店乡人民政府与宗希昌所签订的《十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋腾退安置协议书》项下的周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋享有居住使用权；三、驳回原告的其他诉讼请求。宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲不服一审判决提出上诉。北京市第三中级人民法院于2015年12月11日作出（2015）三中民终字第XXXX号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书载明“关于李永红是否享有对X号楼X室（即涉案房屋）居住使用权一节。根据北京市朝阳区十八里店乡绿化隔离地区旧村改造房屋拆迁腾退政策，李永红作为被安置人应享有50平米的安置面积指标，可以优惠价格购买50平米的安置房屋，且基于被腾退安置人为包括李永红在内的5人，才符合拆迁腾退政策中可安置2套一居室及2套二居室的规定，如无李永红50平米的安置面积指标，亦不可能分得4套安置房屋……原审法院综合本案拆迁安置政策、房屋安置及现实使用等实际情况，确定李永红对X号楼X室享有居住使用权，并无不当”。另，上述判决书涉及的周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋，在房屋所有权代用证中记载为“周庄嘉园三期B区X幢X单元X号房屋”，建筑面积47.46平方米，外墙悬挂楼号为6号楼。2016年，原告以占有物返还纠纷为由起诉宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲，要求四人腾退、交付涉案房屋，并支付房屋使用费及利息。该案审理过程中，四人提交了租赁合同，证明涉案房屋于2015年4月以每月2500元出租给岳某。本院作出（2016）京0105民初XXXX号民事判决书，判决宗希昌按每月2500元的标准给付自2015年12月12日起至实际交付之日止的房屋使用费。李永红不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年作出（2017）京03民终XXXX号民事判决书，认为宗希昌将涉案房屋出租给岳某，租期自2015年4月27日至2018年4月27日，涉案房屋不具备腾退条件，李永红可待租赁期满后另行解决，故维持原判。上述判决书生效后，宗希昌给付了原告截至2018年12月11日止的房屋使用费。2018年3月，原告再次以占有物返还纠纷为由诉至本院，要求宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲、岳某腾退并向原告交付涉案房屋。该案审理过程中，宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲提供了宗希昌与岳某分别于2015年4月27日、2018年4月17日签订的两份租赁合同，证明双方第一次签订租赁合同时约定，合同每三年签署一次，于是2018年4月合同到期前双方又续签了租赁合同。原告则表示，租赁合同快到期时其前往涉案房屋要求岳某腾退房屋，但被拒绝；合同到期后宗希昌与岳某续签合同，恶意侵犯了李永红的居住权。该案庭审中，宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲认可（2016）京0105民初XXXX号案件审理时，其已告知岳某关于李永红提起腾退房屋诉讼一事。本院于2018年12月12日作出（2018）京0105民初XXXX号民事判决书，判决宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲、岳某于判决生效后二十日内，将涉案房屋腾空后交由原告居住使用。宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲不服一审判决，提起上诉。因岳某与宗希昌的租赁合同期限届满，岳某办理涉案房屋，故北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终XXXX号民事裁定书，认为因出现新的事实及情况，影响案件基本事实的认定，故将该案发回本院重审。本案审理过程中，宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲提交如下证据：1、房屋出售合同一份，载明宗希昌与李俊英于2017年10月24日签署合同，将涉案房屋以145万元的价格出售给李俊英，首付款为60万元。2、银行交易明细及收条，用以证明宗希昌收到李俊英支付的购房款共计60万元。原告未认可上述合同、收条的真实性，认可银行交易明细的真实性，但未认可证明目的。本案庭审中，李俊英提交如下证据：1、房屋出售合同及转账回单，用以证明其购买涉案房屋；2、银行交易回单，用以证明其支付了购房款；3、物业费收据、房屋租金收据、房屋租赁合同，用以证明涉案房屋已实际交付李俊英。上述租赁合同载明李俊英将房屋出租给案外人，租赁期限自2019年5月1日至2020年5月1日。原告认可银行交易回单、物业费交费凭据的真实性，但未认可其证明目的，未认可其他证据的真实性。宗静、李宗灿、宗希昌、王秀莲认可上述证据的真实性。经询，李俊英自述涉案房屋由其控制，其已出租给案外人。本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。（2015）三中民终字第XXXX号民事判决书已经确认，原告对涉案房屋享有居住使用权。此前，因涉案房屋被出租给案外人岳某，暂不具备腾退条件，（2017）京03民终XXXX号民事判决书确认李永红可待租赁期满后解决。可见，房屋使用费是在不具备腾退条件时对李永红居住权的补偿，租赁合同到期后，宗静、李宗灿、宗希昌应将涉案房屋交付给原告。五被告主张因宗希昌已与李俊英签署房屋买卖合同，并已将房屋交付李俊英，李俊英为涉案房屋实际所有权人，故不同意腾退房屋。根据本案查明的事实，涉案房屋尚未办理产权登记手续，李俊英亦未交纳完毕购房款，即使其与宗希昌所签订的《房屋出售合同》为真，其购买房屋的行为并不符合物权的善意取得要件，双方之间的合同债权权利不具备对抗原告物权的效力。对于五被告的辩解意见，本院不予支持。李俊英认可涉案房屋由其控制并对外出租，因此应承担返还责任。综上，对于原告要求五被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第二百四十五条之规定，判决如下：被告宗静、被告李宗灿、被告宗希昌、被告王秀莲、被告李俊英于本判决生效后七日内，将位于北京市朝阳区周庄嘉园三期B区X号楼X单元X号房屋腾空后，交由原告李永红居住使用。案件受理费50元，由被告宗希昌、李俊英负担（原告李永红已交纳，被告宗希昌、李俊英于本判决生效后七日内给付原告李永红）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 乐人民陪审员  何响琴人民陪审员  黄 功二〇二〇年五月二十八日书 记 员  贾宜臻