汉中市汉台区人民法院民事判决书(2020)陕0702民初676号原告季彩芹，女，生于1984年8月18日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人张明辉，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人郭亮，陕西锐博律师事务所实习律师。被告刘晓春，男，生于1969年3月17日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人汉中泓渟农业科技有限公司，地址：陕西省南郑区。法定代表人：刘婷，该公司总经理。统一社会信用代码：91610721MA6YN02R8F。委托代理人雷海发，陕西达聪律师事务所律师。委托代理人王珊，陕西达聪律师事务所律师。原告季彩芹诉被告刘晓春、第三人汉中泓渟农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告季彩芹及委托代理人张明辉、郭亮，被告刘晓春，第三人汉中泓渟农业科技有限公司法定代表人刘婷及委托代理人雷海发、王珊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告季彩芹诉称：2010年4月27日汉中市粮食局（现汉中市市场监管局）与原告签订《房屋租赁合同》，XX路XX段XX楼自有门面5间租赁给原告，租赁期2010年6月18日至2020年6月17日，原告租赁后与案外人夏某某共同经营使用至2012年停业，后原告经汉中市粮食局同意，原告与夏某某共同将5间门面转租。2018年12月1日夏某某与刘晓春签订《房屋租赁合同》，将自西向东其中两间门面房租给被告刘晓春，约定：（1）、租赁期2018年12月1日至2019年11月30日；（2）、年租金6.6万元；（3）、合同履行期内不得随意转租，若确需转租需经甲方（原告方）同意方可实施；（4）、合同期满后甲方（原告方）有权无条件收回房屋。合同签订后，被告刘晓春在未经甲方同意的情况下与汉中泓渟农业科技有限公司法定代表人刘婷签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给汉中泓渟农业科技有限公司。2019年11月29日原告委托陕西锐博律师事务所向汉中泓渟农业科技有限公司刘婷发出律师函，要求其自5日内腾退该门面房屋，但时过月余刘婷未予腾退房屋。故诉讼，请求判令：（1）、确认被告刘晓春与第三人汉中泓渟农业科技有限公司刘婷所签《房屋租赁合同》无效；（2）、第三人汉中泓渟农业科技有XX路XX市场XX楼自西向东门面房两间，被告刘晓春及第三人汉中泓渟农业科技有限公司刘婷共同向原告支付房屋占用期间的使用费及拖欠水电费用。被告刘晓春辩称：被告刘晓春将房屋转让给汉中泓渟农业科技有限公司刘婷时，原告方夏某某是知晓的，夏某某曾与刘婷谈论过房屋租赁的事，所以不存在被告刘晓春私自转租的行为，房屋现由刘婷使用，房屋租金水电费均应由刘婷或其公司承担，请法院驳回原告对被告刘晓春的诉讼请求。第三人汉中泓渟农业科技有限公司辩称：涉案房屋的出租人系粮食局而非原告，原告无权向次承租人泓渟公司主张缴纳逾期腾退房屋占有使用费；2019年6月18日至2020年6月17日的租金、水费、电费原告并未向出租人粮食局缴纳，且粮食局还有可能减免一年房屋租金，故原告也无权向第三人收取，若判归原告收取获利，而国家利益受损。本案原告方夏某某向第三人发“腾退房屋律师函件”，证明被告刘晓春没有经过原告方的同意转租涉案房屋，该转租合同无效。原告诉讼请求中，房屋占有使用费、水电费及诉讼费，在合同无效的前提下应由被告刘晓春承担，要求次承租人泓渟公司或刘婷来承担无法律依据。2020年新冠疫情期间陕西省有文件，对承租国有资产的中小微企业减免房租2个月，第三人也是符合减免政策的对象，原告对其他承租户都通知了减免一个月房租，但未给第三人通知减免，原告的行为不符合政策精神的要求，原告的错误应当予以纠正，政策赋予经营者的红利不应该让原告侵吞，第三人的租金也应享受政策减免。经审理查明：2010年4月27日汉中市粮食局与原告签订《房屋租赁合同》，XX路XX段XX楼自有门面5间（现该房屋归汉中市市场监管局管理使用）租赁给原告，租赁期2010年6月18日至2020年6月17日（年租金5万元），原告租赁后与案外人夏某某共同经营使用至2012年停业，后原告与夏某某共同将5间门面转租。2018年12月1日夏某某与刘晓春签订《房屋租赁合同》，将其中两间门面房租给被告刘晓春，约定：（1）、租赁期2018年12月1日至2019年11月30日；（2）、年租金6.6万元；（3）、合同履行期内不得随意转租，若确需转租需经甲方（原告方）同意方可实施；（4）、合同期满后甲方（原告方）有权无条件收回房屋。2019年5月被告刘晓春欲将上述涉案两间门面房转租给汉中泓渟农业科技有限公司（该公司系自然人刘婷独资公司），夏某某知晓后并不支持刘晓春直接转租，要求汉中泓渟农业科技有限公司直接与原告方签订租赁合同，但2019年5月30日被告刘晓春与汉中泓渟农业科技有限公司法定代表人刘婷签订《房屋租赁合同》，将该房屋转租给汉中泓渟农业科技有限公司，该《房屋租赁合同》约定：（1）、年租金6.6万元；（2）、转让费4.7万元；（3）、因刘晓春剩余租赁期限只剩半年截止到2019年11月30日，故只收取半年房租3.3万元，后期租赁费向原房主缴纳，并约定不涨价。2019年8月27日汉中市市场监督管理局向承租商户发出“通告”：将全部门面房收回改为办公用房，逾期不交将强制收回。2019年11月29日原告方委托陕西锐博律师事务所向第三人汉中泓渟农业科技有限公司刘婷发出律师函，载明：刘晓春未经原合同出租方同意与贵公司签订门面房租赁合同，其行为无效，请贵公司收到函件之日起5日内腾退房屋，逾期不腾交房屋将承担由此造成的一切损失。但事后，汉中泓渟农业科技有限公司刘婷以其损失未得到补偿为由未予腾退房屋。故原告诉讼，请求判令：（1）、确认被告刘晓春与第三人汉中泓渟农业科技有限公司刘婷所签《房屋租赁合同》无效；（2）、第三人汉中泓渟农业科技有XX路XX市场XX楼门面房两间，被告及第三人向原告支付房屋占用期间的使用费27500元（暂计至2020年4月30日）及拖欠2020年4月23日前电费7280元，水费972元。2020年2月16日陕西省人民政府下发《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》文件规定：“对承租国有资产类的中小微企业，免收2月房租，3-4月减半”。遂后原告应相关部门要求向各承租户通知免2020年2月一个月房租，但以第三人与被告刘晓春转租合同无效，第三人拒绝腾房屋等为由未对第三人通知减免。上述事实，有原告当庭陈述，原告提举：原告身份证、情况说明、夏某某身份证、房屋租赁合同两份、转租合同首页、律师函、EMS快递单、快递查询结果等证据在卷佐证。本案在审理中，经本院调解，第三人汉中泓渟农业科技有限公司表示愿意在2020年5月15日前将涉案房屋腾退，但转让费47000元及装修损失25070元应由被告刘晓春退还或赔偿一部分，被告刘晓春表示只愿意退还7000元，双方意见分歧，调解未果。本院认为：本案被告刘晓春与第三人汉中泓渟农业科技有限公司转租的合同效力问题，法律规定“未经出租人同意的转租，其租赁关系无效，出租人可以要求解除合同”；本案合同也约定了“未经出租人同意不得转租”，原告方虽然知晓被告与第三人之间的转租行为，但并没有同意被告刘晓春与第三人签订租赁合同，而只是希望原告和第三人直接签订合同，被告与第三人的行为不符合原告的真实意思表示，故被告刘晓春以原告“同意其转租”的抗辩理由不能成立。本案转让租赁关系应当被认定为无效。2019年5月30日被告刘晓春与汉中泓渟农业科技有限公司刘婷签订《房屋租赁合同》中约定：“2019年11月30日之后租赁费向原房主缴纳不涨价”，更是被告及第三人对租赁期满后是否能继续租赁的误判，被告刘晓春的违约行为及随意承诺合同期满之后“续租、不涨价”均超过了其权利范围，存在明显的过错；第三人汉中泓渟农业科技有限公司在承租前没有认真考察房屋的实际状况，草率签约酿成损失，其过错责任同样无法推卸，被告及第三人应当对因自己的过错造成的法律后果承担相应的责任。房屋租赁合同归于无效后房屋的腾退，依据相关法律规定和合同约定，被告刘晓春及第三人泓渟公司都是当然的义务人，房屋占用使用费的收取标准 “参照约定的租金标准支付”同样也是法律规定。关于本案水电费的收取，水费的收取是自来水公司的权利，电费的收取是电力部门的权利，原告在没有取得代为收缴权利或代为交付后取得追偿权利的情况下无权直接向被告及第三人主张权利，原告相关请求无法支持，被告及第三人应当依据其消费实际直接向相关部门缴纳。至于第三人在抗辩中提到的，涉案房屋的出租人系粮食局而非原告，原告无权向次承租人泓渟公司主张缴纳逾期腾退房屋占有使用费；2019年6月18日至2020年6月17日的租金、水费、电费原告并未向出租人粮食局缴纳，且粮食局还有可能减免租金，若判归原告收取获利，而国家利益受损等。上述观点涉及对法律的理解和国家权益保护的问题。首先，法律并未禁止多层租赁关系的形成，每三层之间就存在出租人、承租人、次承租人的关系，这是再基础不过的法律常识；其次，本案汉中市粮食局（现汉中市市场监管局）作为国家利益代表方，怎样行使国有资产使用及管理权限以维护国家利益且不损害公民合法权益，其职权范围和执政要求不是法院判决授予或能阻止的，有其专门的政策渠道，国家管理局没有通过诉讼渠道主张与本案有关的利益关系不等于是放弃，不须他人担忧，更不是本案调整范畴，故第三人在抗辩理由本院不予考虑。2020年“新冠疫情”期间陕西省政府下发《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》文件规定“对承租国有资产类的中小微企业，减免部分房租”，该文件对提振经济鼓励经营户稳定健康发展的“政策红利”没有给经营者设定排他性的例外条件，凡是承租国有资产类的经营者都应当享受政策带来的优惠，第三人与被告刘晓春转租合同无效，第三人拒绝腾房屋等过错责任与应当享受“政策红利”是“XX路XX路”的关系，应当各行其道，不能冲抵或“打折扣”，原告也没有更改或“打折扣”执行政策的权利，更不能以自己也属于经营主体就可以独享红利收取他人劳动成果侵害他人利益，故第三人也应当与其他经营者一样享受一个月费用减免，第三人2020年2月的占用房屋使用费应当免收。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条；《最高人民法院关于租赁合同纠纷司法解释》第五条、第十六条第二款、第十八条之规定，判决如下：一、确认被告刘晓春与第三人汉中泓渟农业科技有限公司所签《房屋租赁合同》无效。二、限被告刘晓春及第三人汉中泓渟农业科技有限公司在本判决生效之日起3日内，XX路XX市场XX楼门面房两间。三、第三人汉中泓渟农业科技有限公司向原告季彩芹支付自2019年12月1日至房屋腾退之日按年租金6.6万元计算的房屋占用期间使用费（其中，2020年2月的占用房屋使用费5500元免予收取）。四、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费250元，减半收取125元，由被告刘晓春承担60%，即75元，其余40%，即50元由第三人汉中泓渟农业科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。     审  判  员   陈 明 平 二0二0年四月三十日 书  记  员   刘 姝 麒 1