河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初3052号 原告（反诉被告）：邯郸市浩泰物业服务有限公司，住所地邯郸市丛台区联纺路183号德源大厦1110号。 法定代表人：杨朝磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨延军，河北方信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨松云，该公司员工。 被告（反诉原告）：中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心，住所地河北省邯郸市光明北大街163号。 法定代表人：张健，该中心主任。 委托诉讼代理人：武增军，河北赵苑律师事务所律师。 原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司与被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心为租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨延军、杨松云，被告（反诉原告）委托诉讼 代理人武增军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司（以下简称浩泰公司）向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告因其未办理《军队房地产租赁许可证》而向原告支付违约金60万元，并赔偿其违约行为给原告造成的各项经济损失共计2572.79万元（详见损失清单），两项合计2632.79万元；2、判令被告承担本案的案件受理费等相关费用。事实和理由：2014年1月6日原告邯郸市鑫泰建筑安装工程有限公司与海军邯郸房地产管理处分别签订了《军队房地产租赁合同》和相关协议，后因部队政策变化等因素，合同主体变更为原告和被告。2014年1月6日、2014年7月16日原、被告签订《军队房地产租赁合同》、《补充合同》及《军队房地产租赁补充合同》，约定原告将位于邯郸市丛台区【海邯冀字第7210号】出租给被告，租赁期限自2014年4月1日至2027年1月31日，并对双方的权利义务进行了约定。一、被告因为未按合同的约定办理《军队房地产租赁许可证》，因此应向原告支付违约金60万元，并赔偿承租户退租给原告造成的房屋租赁费损失409.1万元。1、因原、被告双方所签订的《军队房地产租赁合同》第七条第（五）项明确约定由被告申领《军队房地产租赁许可证》，因被告一直未申领，故应向原告支付违约金60万元。2、因在部队出租的房地产中开办公司需向工商行政部门提交《军队房地产租赁许可证》，因被告违约，造成原告很多租户退租或不租，造成损失409.10万元。二、因被告未按合同约定时间向原告交付建筑工地，由此给原告造成了410.81万元的损失，被告依法应予赔偿。依据合同及《补充合同》的约定，租赁场地交付时间为2014年4月1日，被告保障租赁土地符合原告施工条件。但至2014年7月16日才确定1＃场地边界，2＃场地相关工作也未完成，致使原告实际施工日期晚了3.5个月，造成原告土地租赁费、折旧费、财务成本损失410.81万元，被告应予赔偿。三、由于被告的违约等行为，致使承租户邯郸市小天使幼儿园被中途强制退租，由此给原告造成了417.56万元的损失，被告依法给予赔偿。原、被告双方在合同中并未约定对经营相关行业的限制，比如幼儿园、学校等，而且原告在合同签订前报给被告的资格预审文件也曾明确向被告表明建设一个“以文化教育产业为主导，拟建特色教育、专业培训等各类教育培训中心及健身为一体的综合文体教育项目”，并附有原告与案外某教育集团的合作意向书，被告从未反对。2015年5月18日被告突然单方面向原告声明禁止开办学校、幼儿园，原告多次向被告请求协商未果，且被告单方面采取了断水、断电的非法措施，直接导致装修完毕，已招收幼儿进行幼儿教育的承租户邯郸市小天使幼儿园被迫中途退租向原告索要赔偿。由此给原告造成了赔偿费、租赁费损失417.56万元，被告依法应予赔偿。四、由于被告的违约行为，致使原告建造的3＃楼从竣工之日至今一直处于闲置状态，从未租出过，因此给原告造成了1335.32万元的损失，被告依法应予赔偿。1、因被告单方面违约消减面积及未如实提供地质状况，给原告造成了384.06万元的损失，被告依法应予赔偿。原、被告双方在合同中约定总建筑面积为30000-50000平米，原告在施工前已将施工规划图、施工图及施工计划告知被告，原告在施工中途，被告单方面提出“临建项目规模必须控制在38100平米”致使原告按照6层楼所支付的地勘、设计费受到了损失。原告建设的3＃楼地下，曾是深约4米的鱼塘，被告在施工前用垃圾填平，完全无法作为建筑的地基使用，被告却违反忠实告知原告的义务，故意隐瞒这一事实，待原告发现后，只能采取换填、打桩等加强地基措施，致使原告为此付出了巨大的经济代价，损失共计384.06万元，被告依法应予赔偿。2、由于被告的违约行为，致使原告在3＃楼上的其他损失951.26万元，依法应由被告赔偿。由于被告在3＃楼修建前并没有禁止开办学校，所以该楼房按照学校建造的，其设计不宜做其他用途，同时由于被告未按合同约定申领《军队房地产租赁许可证》，而该证是承租户办理工商营业执照的必备条件，直至2019年7月被告才将此类手续交付原告，致使该楼房从竣工至今一直闲置，原告未从中获益，给原告造成折旧、财务、土地租赁费等损失共计951.26万元，被告依法应予赔偿。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心（以下简称海后保障中心）辩称，颁发军队房地产租赁许可证是军队上级机关决定的，是否批准办理，不是我方所能决定的。2019年6月，租赁许可证已经上级部门批准并送达给原告。2016年2月16日中央军委下发军发(2016)58号文件，禁止军队和武警部队从事有偿服务，所有租赁活动停止，2016年2月至2019年6月是禁止有偿服务的整改期间，不存在违约问题，且原告的租赁活动一直在进行。2015年8月27日，上级在巡查过程中，发现鑫泰公司将租赁房产转租他人用于开办幼儿园，随即下达通知，停止办理，鑫泰公司承诺不再办理小学和幼儿园的租赁事宜。我方认为即使不办学校也可以租赁他用，况且也曾租赁洗车、教练场地等。双方租赁合同没有约定租赁物不能租赁或租赁不出去的损失如何承担，原告的租赁损失是正常的经营活动所致，原因是多方面的，有市场因素、政策问题及客户经营无法进行等，与许可证无关，原告没有法定部门出具的相关报告无法确定。租赁合同没有约定租赁物的交付时间，所以不存在延迟交付和损失问题，我方给予原告方10个月的建设期限，没有影响原告在建设期内完成工程。根据租赁合同及经营协议、补充协议的规定，由于军队重大政策调整，被告方及时按照合同规定通知了对方，要求解除合同，双方均不承担责任。为此，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告海后保障中心反诉请求：1、判令反诉被告因迟交租金应付反诉原告的违约金11858835.62元；2、判令反诉被告给付反诉原告租金297.5万元；3、一审诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年1月6日反诉原告与邯郸市鑫泰建筑安装服务有限公司及反诉被告浩泰公司分别签订《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁补充合同》，合同约定乙方未履行合同义务的，甲方有权要求乙方支付违约金，乙方逾期交付房地产租金及相关费用，每逾期一日，甲方按迟交经费总额的千分之三加收违约金。合同订立后，反诉被告自2016年1月1日开始，不按合同约定交纳房租，反诉原告多次通知催缴未果，至2018年6月30日，共计拖欠租金773.82万元。后经反诉原告催缴，反诉被告至2018年6月26日才缴清所欠租金，反诉被告应向反诉原告支付违约金共计11858835.62元。2018年6月，双方签订整改协议，年租金调整为255万元，至2019年9月1日，反诉被告拖欠反诉原告租金297.5万元。为维护军产合法权益不受侵害，特提起反诉。 反诉被告浩泰公司辩称，由于反诉原告没有提供《军队租赁许可证》，是反诉原告违约在先，并且给我方造成损失，我方不应支付违约金及租赁费，反诉原告应支付我方法经济损失，反诉原告的反诉请求无事实依据，请予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年1月6日，浩泰公司（乙方）与海军邯郸房地产管理处（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要内容：第一条甲方自愿将位于邯郸市丛台区（座落号：海邯冀字第7210号）的场地面积9180平方米出租给乙方使用。第二条租赁用途：办公科研、文体培训、商业仓储、餐饮服务。第三条租赁期限自2014年4月1日起至2017年1月31日止。第四条租金总额叁佰万元，年租金为壹佰伍拾万元。第六条本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金叁拾万元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还乙方；乙方未履行合同义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）海军邯郸房地产管理处负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。第八条租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，……。（四）……不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，……。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定的行为的，乙方有权解除合同，同时甲方向乙方支付叁拾万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，……同日，邯郸市鑫泰建筑安装工程有限公司（以下简称鑫泰建筑公司）与海军邯郸房地产管理处签订军队房地产租赁合同，海军邯郸房地产管理处将位于邯郸市丛台区（座落号：海邯冀字第7210号）的场地面积9980平方米出租给鑫泰建筑公司使用。租金总额为叁佰零贰万元，年租金为壹佰伍拾壹万元，合同其他内容同前份租赁合同。 上述两份租赁合同签订的当日，合同的签约双方分别签订了《军队房地产租赁补充合同》，约定内容除租金数额不同外，其他内容一致。包括：第一条（一）临时建筑建设时间为两年十个月，租金自合同批复之日后第十一个月开始计收。（三）年租金的缴纳方式为前六个月一次缴纳，后六个月按月缴纳。……第二条关于临时建筑（一）临时建筑高度不高于20米，建筑面积在15000到25000平方米，建成后产权归甲方所有。（二）……项目建成后甲方提供建筑面积在3000平方米以内，土地面积在10000平方米以内的两个《军队房地产租赁许可证》。……。 2014年7月14日，海后保障中心将涉案租赁场地中的2号空地全部移交给鑫泰建筑公司进行建设。 2015年11月19日，海军邯郸房地产管理处（甲方）、鑫泰建筑公司（乙方）、浩泰公司（丙方）、海后保障中心（丁方），四方签订协议书一份，内容为：一、甲、乙、丙三方自愿解除2014年1月6日签订的《军队房地产租赁合同》和《军队房地产租赁补充合同》。甲、乙、丙三方解除前述合同之日，丙、丁双方另行签订《军队房地产租赁合同》。三、本协议作为丙方、丁方2015年11月19日签订的《军队房地产租赁合同》附件，具有同等法律效力。当日，浩泰公司（乙方）与海后保障中心（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要内容：第一条甲方自愿将位于邯郸市丛台区（座落号：海邯冀字第7210号）的房屋建筑面积38061平方米，场地面积19160平方米出租给乙方使用。第三条租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止。第四条：租金总额32060900元。另外除将第六条的租赁保证金变为600000元，第十条和第十一条的违约金变为600000元，增加了第十五条的手写条款之外，其余条款同2014年1月6日的租赁合同。第十五条约定：双方承认的附加条款如下：租金标准及结算方式以下列条款为准：一、2016年1月1日至2017年1月31日，年租金标准为301万元，租金总额为326.08万元；二、2017年2月1日至2022年1月31日，年租金标准为316.05万元，租金总额为1580.25万元；三、2022年2月1日至2025年12月31日，年租金标准为331.86万元，租金总额为1299.76万元；四、每年度租金上半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；五、每年度租金下半年按月结算，乙方于每月的前十日内交付甲方。 2015年11月19日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）就重新签订合同未尽事宜经协商签订《关于海军后勤装备维修保障中心重新签订租赁合同相关问题处理意见》，内容包括“一、海军邯郸房地产管理处与鑫泰建筑公司、浩泰公司签署解除合同协议书，由保障中心与浩泰公司重新签订《军队房地产租赁合同》，浩泰公司与鑫泰公司签订担保协议书，由浩泰公司履行鑫泰公司所有合同条款。二、关于临时建筑（一）乙方在承租甲方19160平方米空余场地内建设38061平方米临时建筑。在军队政策允许情况下，乙方继续建设总面积不超过50000平方米临时建筑。……十一、乙方在2025年12月31日合同期满后，有13个月的腾退期，于2027年1月31日前腾退完毕，将承租场地及场地内所有建筑物无偿移交给甲方，建筑物产权及使用权均归甲方所有。” 2018年6月24日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订协议书，约定：经双方共同协商，最终确定整改后年租金为255万元，从2022年2月1日起年租金价格上调5%。乙方将所欠租金773.82万元一次性打入甲方指定账户，并于当日与乙方签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，《补充协议》同时盖章生效。 2018年6月26日，海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，主要内容为：原2014年1月6日合同租赁期限为两年零十个月，自2014年4月1日至2017年1月31日。建筑建设时间为两年零十个月，其中十个月为免租建设期，并约定后续租赁期限为十年，自2017年2月1日至2027年1月31日。实际出租场地面积19160平方米，目前房屋建筑总面积41568.26平方米（含乙方投资建设的房屋面积40498.83平方米和甲方原有建筑面积1069.43平方米）。整改后租赁期限自2018年7月1日至2027年1月31日。租金调整为当前年租金255万元，从2022年2月1日起每年年租金增加5%，2018年7月1日至2027年1月31日合同期内总租金共计2252.5万元，整改后租赁用途为办公科研、文体培训、商业仓储、餐饮服务。当日，双方就整改协议未尽事宜又签订补充协议书一份，约定：双方同意对存在的纠纷问题，通过协商或诉讼法律途径解决。 另查明，2014年12月10日，中国人民解放军海军后勤训练基地后勤部下发后房[2014]8号通知，通知海后保障中心空余场地租赁项目临时建筑总面积不得超过海后批准的38100平方米。2015年2月6日，海后保障中心书面通知鑫泰建筑公司“根据海军房地产管理局下发的《关于进一步加强海军空余房地产安全管理工作的通知》及各级首长的指示精神，在中心承租的房地产和临建房屋及经营项目不得用于办理学校、幼儿园……”。2015年7月28日，海后保障中心书面通知鑫泰建筑公司“请于7月30日前将你单位3号楼二次转租项目及转租单位的资料上报中心（经中心侧面了解3号楼有开办学校的迹象，必须书面承诺不得开办学校），经甲方书面同意，并报军队房地产管理部门备案后方可实施。”2015年8月11日，鑫泰建筑公司作出《关于对3号楼使用情况的承诺》，其中记载“自接到贵方租赁项目禁止开办学校的通知后，我方已多次告知3号楼承租方并书面通知部队不允许办学的政策规定，虽经多次沟通协调，但都未能有效的制止。”2015年8月30日，鑫泰建筑公司作出《违规租赁项目整改承诺书》，承诺“严格按照合同约定，及时上报二次转租项目资料，待部队书面同意后，开展租赁工作。如违反本承诺，擅自转租房地产，自愿接受部队对全部租赁项目实施停水、停电、扣除违约金30万元，并随时按合同约定解除租赁合同。坚决停办学校、幼儿园等部队禁止租赁项目，自愿接受部队任何处罚，承担一切责任，并随时无条件接受终止合同处理。” 再查明，2019年海后保障中心（甲方）与浩泰公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定：一、乙方承租甲方管理的……及其相关全部合同协议（包含但不限于口头承诺、录音资料、会议纪要、往来文书等），自本协议生效之日起解除。四、乙方租金已交至2018年6月30日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠甲方租金1275000元，乙方承诺于法院判决生效后三十日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年12月31日，乙方欠缴的租金共计2550000元，由乙方向融通地产（北京）有限责任公司缴纳。七、若因乙方原因，未在军队房地产租赁合同解除协议签订后15日内与融通地产（北京）有限责任公司签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，……。九、本协议在融通地产（北京）有限责任公司与乙方签订新的租赁合同后或在第七条情形下视为乙方自动放弃租赁权利后生效。双方又签订《补充协议》，约定：本协议所涉房地产委托融通公司管理后，对委托管理前甲乙双方所遗留问题，依据双方所签订合同、协议等文件由人民法院裁决。 2019年9月1日，浩泰公司与融通地产（北京）有限责任公司就涉案场地及房屋签订房地产租赁合同，约定租赁期限自2019年9月1日至2027年1月31日，同时对租金、履约保证金、双方义务和违约责任、合同解除等进行了约定。 本院认为，关于本诉原告主张的60万元违约金问题，因2014年1月6日的两份租赁合同及2015年11月19日的租赁合同，均约定了出租方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，而本诉被告未按合同约定及时提供该许可证，构成违约，根据合同约定，应承担违约金，故本诉原告的该主张本院予以支持。 关于本诉原告主张的本诉被告未按约定时间交付建筑场地，由此给本诉原告造成损失的问题，本院认为，根据2014年4月1日的租赁补充合同的约定，本诉原告有10个月的免租建设期，即自2014年4月1日至2015年1月31日。因本诉被告于2014年7月14日才向鑫泰建筑公司交付2号场地，导致免租建设时间延迟3.5个月，本诉被告应依合同约定的租金标准退还本诉原告3.5个月的租金87.79万元（301万元÷12个月×3.5个月）。至于本诉原告主张的延迟交付场地的其他损失，没有依据本院不予支持。 关于本诉原告主张的因本诉被告的违约行为，邯郸市小天使幼儿园被强制退租，从而给本诉原造成的损失问题，根据双方的租赁合同第八条的约定，本诉原告不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当经本诉被告同意，本案中本诉被告于2015年2月6日即已向鑫泰建筑公司下发通知，承租的房地产不得用于办理学校、幼儿园，说明本诉原告将承租的房地产转租给邯郸市小天使幼儿园并未经过本诉被告的同意。同时第八条约定了对承租的房屋进行改造、装修，费用自理，权属归甲方所有，故本诉原告以其向幼儿园赔偿的装修费作为己方损失以及租赁费损失向本诉被告主张，没有依据，本院不予支持。 关于本诉原告主张的3号楼因本诉被告的违约行为，而给本诉原告造成的损失问题,本诉原告称因本诉被告控制临建规模导致其受到地勘、设计费损失以及地基建设加大成本，均未提供有效证据证明，其诉请的该部分损失本院不予支持。另外本诉原告称因本诉被告未提供《军队房地产租赁许可证》，致使3号楼自竣工起一直闲置，造成本诉原告的折旧、财务、土地租赁费损失，对此本院认为，虽然没有《军队房地产租赁许可证》，但3号楼本诉原告曾转租他人用于开办学校，并不是自始不能转租获利，只是在部队政策禁止办学且本诉原告作出承诺后才未再用于办学。加之本诉原告对其承租的3号楼之外的房地产进行了转租，说明没有《军队房地产租赁许可证》并不必然导致本诉原告不能进行招租工作，其将3号楼闲置的原因归于没有《军队房地产租赁许可证》，并进而要求本诉被告赔偿损失，依据不足本院不予支持。 关于反诉原告主张的因反诉被告延迟交付2016年1月1日至2018年6月30日的租金从而要求反诉被告支付违约金的反诉请求，虽然双方2015年11月19日签订的租赁合同中约定了逾期交付房地产租金按日加收违约金，但在反诉被告持续欠交租金情形下，双方又于2018年6月24日签订协议书，约定了反诉被告将所欠租金773.82万元（截止2018年6月30日）一次性打入反诉原告的账户，并未约定反诉原告还需支付违约金，故上述反诉请求本院不予支持。另关于反诉原告要求反诉被告支付截止2019年9月1日拖欠的租金297.5万元的反诉请求，因双方于2019年签订的军队房地产租赁合同解除协议中约定，截止2018年12月31日，所欠的租金1275000元，反诉被告承诺于法院判决生效后三十日内全额补交反诉原告，2019年1月1日至2019年12月31日的租金由反诉被告向融通地产（北京）有限责任公司交纳，故因双方对租金的交纳另行进行了约定，该项反诉请求本案不作处理。依照《中华人民和共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司违约金600000元； 二、被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司租金损失877900元； 三、驳回原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费173440元，由被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担18101元，原告（反诉被告）邯郸市浩泰物业服务有限公司负担155339元；反诉费55402元，由被告（反诉原告）中国人民解放军海军后勤装备维修保障中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长 张 媛 审 判 员 张 刚 人民陪审员 乙 莹 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员 马超杰 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。