浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初9387号 原告：汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)，住所地：香港特别行政区九龙红磡马头围道37-39号红磡商业中心B座1214室。 主要负责人：汪林冰，董事。 委托诉讼代理人:季建阳、洪杉，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州亚洲城花园业主委员会(杭州亚洲城花园第五届业主委员会)，住所地：浙江省杭州市西湖区文新街道亚洲城花园。 法定代表人：屠向东，主任。 委托诉讼代理人：郑礼辉、田梦，浙江铁诚律师事务所律师。 被告：杭州品尚物业服务集团有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路658号西溪别墅会馆一楼营业用房102室。 法定代表人：焦德尚，总经理。 委托诉讼代理人：宣冰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：班小许，男，该公司工作人员。 被告：杭州鼎盛洗衣服务有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区古墩路671号嵊元大厦2号楼601室。 法定代表人：潘成飞，总经理。 委托诉讼代理人：陈友云，浙江易典律师事务所律师。 原告汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)（以下简称汎港公司）与被告杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会,以下简称亚洲城业委会）、杭州品尚物业服务集团有限公司（以下简称品尚公司）、杭州鼎盛洗衣服务有限公司（以下简称鼎盛公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序,于2019年1月16日公开开庭进行了审理。原告汎港公司的委托诉讼代理人季建阳，被告亚洲城业委会的委托诉讼代理人郑礼辉、田梦，被告品尚公司的委托诉讼代理人宣冰，被告鼎盛公司的委托诉讼代理人陈友云到庭参加诉讼。因被告亚洲城业委会的申请，本院于2019年9月2日依法裁定本案中止诉讼，于2020年5月21日恢复审理。本案现已审理终结。 原告汎港公司向本院提出诉讼请求：1.三被告立即腾空并返还亚洲城花园综合楼（丰潭路24-2号、24-3号）；2.三被告支付亚洲城花园综合楼商铺占用费195596.67元（自2005年5月20日起计算至实际返还之日，暂计算至2018年7月20日）；3.由三被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告汎港公司明确要求按每年22688元的标准自被告鼎盛公司成立之日（2012年3月27日）起计算至实际返还之日（暂计算至2018年7月27日为143693.67元）。事实和理由：亚洲城花园住宅小区位于杭州市西湖区文三西路，于2000年前后建成。亚洲城花园综合楼是位于小区西侧丰潭路沿线的若干商铺，共2层，建筑面积411.52平方米。原告汎港公司于2005年5月20日取得杭州市房产管理局出具的关于亚洲城花园综合楼的房屋产权证（杭房权证西移字第××号）。被告亚洲城业委会于亚洲城花园综合楼建成后即单独或联合被告品尚公司非法占用原告汎港公司所有的亚洲城花园综合楼，将亚洲城花园综合楼的商铺非法出租给第三方，其中两间商铺非法出租给被告鼎盛公司。被告鼎盛公司在明知原告汎港公司为该等商铺所有权人的情况下仍然一直非法占有该商铺至今。自原告汎港公司取得产权证前后十多年，原告汎港公司一直通过各种方式向三被告要求返还商铺。但三被告均以各种理由推脱，拒不返还亚洲城花园综合楼商铺。为维护自身合法权益，原告汎港公司特提起诉讼。 被告亚洲城业委会辩称，一、原告汎港公司系通过非法手段将涉案房屋登记于其名下，其并非合法所有权人。涉案房屋的所有权人应为亚洲城花园全体业主。原告汎港公司系亚洲城花园的开发商即杭州亚洲城房地产开发有限公司（以下简称亚洲城开发公司）的最大股东，持股90%。亚洲城开发公司在注销清算时，原告汎港公司并未分得任何固定资产，却在注销后一年左右，将涉案房屋登记在其名下。被告亚洲城业委会认为，原告汎港公司以非法手段将原本应作为物业管理用房的涉案房屋登记于其名下，理由如下：1.涉案房屋在规划时被确定的用途为物业管理用房，且亚洲城开发公司未按法律规定将相关城建档案移交杭州市城建档案馆备案。2.原告汎港公司提供的杭州市不动产权属信息查询记录限制信息一栏中显示，该房屋系行政限制房屋。原告汎港公司未提交相应产权证。3.若涉案房屋不属于物业管理用房，则亚洲城开发公司未按法律规定向小区业主提供住宅总建筑面积7‰比例的配套物业管理用房。4.杭州市不动产权属信息登记显示，涉案房屋于2005年5月20日登记于原告汎港公司名下，但在此后的十几年中，原告汎港公司从未向亚洲城花园小区业主和业委会主张过涉案房屋的权利，被告亚洲城业委会也是在原告汎港公司起诉之时才得知涉案房屋的权属登记情况。二、原告汎港公司诉请中2015年9月30日以前的占用费均已过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告汎港公司的全部诉讼请求。 被告品尚公司辩称，被告品尚公司通过招投标于2018年6月1号才进场，提供的是物业服务。涉案房屋一直由被告亚洲城业委会在管理，其受第五届业委会的委托，对亚洲城花园丰潭路西侧商铺进行日常管理，提供商业服务。原告汎港公司诉称，一直通过各种方式向三被告要求返还涉案房屋，三被告均以各种理由推脱拒不返还，纯属无中生有。被告品尚公司进场以来从未听说涉案房屋系原告汎港公司所有，原告汎港公司也从未派员前来接洽。被告品尚公司因新进场，对陈年旧事知之甚少，也无任何相关移交资料，无法根据现有信息判断。综上，请求驳回原告汎港公司对被告品尚公司的诉讼请求。 被告鼎盛公司辩称，被告鼎盛公司在租赁涉案商铺前后并不知晓产权系原告汎港公司所有。被告鼎盛公司系善意合法占有使用。在被告鼎盛公司与被告亚洲城业委会签订的租赁协议中明确载明，涉案商铺系被告亚洲城业委会所有。原告汎港公司诉称被告鼎盛公司在明知原告汎港公司为涉案商铺所有权人的情况下一直非法占有，系原告汎港公司的恶意揣测，无任何事实依据。被告鼎盛公司与被告亚洲城业委会之间的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示。被告鼎盛公司作为善意第三人，在支付合理对价，基于合法的租赁关系，有权占有使用涉案商铺。客观上也没有实施任何侵害原告汎港公司产权的行为。被告鼎盛公司已向被告亚洲城业委会支付租赁期间的全部房租。原告汎港公司应向被告亚洲城业委会主张不当得利。同时，原告汎港公司主张的房屋占用费已过诉讼时效。原告汎港公司要求被告鼎盛公司支付房屋占用费，无任何事实依据。被告鼎盛公司于2012年3月注册成立后开始租赁涉案商铺，到2018年7月2日，共向被告亚洲城业委会支付租金二十余万元。在注册成立之前无法作为企业法人租赁涉案商铺。被告鼎盛公司与原告汎港公司之间无任何法律上的关联，被告鼎盛公司作为无过错方未对原告汎港公司造成任何损害。根据原告汎港公司提交的证据显示，原告汎港公司于2005年登记为涉案房产权利人，其应当尽到注意义务。期间从未向被告鼎盛公司主张权利，原告汎港公司关于房屋占用费的请求，已过诉讼时效。原告汎港公司自身存在过错，应由其自行承担相应责任。综上，请求依法驳回原告汎港公司对被告鼎盛公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告汎港公司提供的证据1.杭州市不动产权属信息查询记录、照片，三被告对该些证据本身的真实性均无异议，予以确认；2.关于三被告侵占原告汎港公司商铺的说明（证人钱某到庭接受质询），本院将结合证人钱某到庭的陈述，以及其他证据，综合认定案件相关事实。3.涉案房屋产权证、土地使用证（庭后补充提交），经补充质证，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。被告亚洲城业委会提供的证据《亚洲城花园总平面位置图》、亚洲城开发公司企业内档查询信息、业主委员会备案表（第五届）的真实性，原告汎港公司及其他被告均无异议，予以确认。被告品尚公司提供的证据《杭州亚洲城花园物业服务合同书》的真实性，予以确认。被告鼎盛公司提供的其企业信用信息公示报告、《房屋租赁协议》、杭州联合银行现金缴款单、中国工商银行转账凭证，真实性均予认定。 本院认定事实如下： 杭州市国土资源局于2018年7月3日出具的《杭州市不动产权属信息查询记录》记载：不动产坐落于杭州市西湖区亚洲城花园综合楼，用途为非住宅，建筑面积为411.52平方米，无查封，无抵押，行政限制，权利人为原告汎港公司，权证号为杭房权证西移字第××号，权利类型为房屋（构筑物）所有权，权利性质为存量房产，共有情况为单独所有，登记日期为2005年5月20日，权利状态为现状。 原告汎港公司提供的杭房权证西移字第××号房产证记载：房屋所有权人为原告汎港公司，房屋坐落于亚洲城花园综合楼，丘（地）号4-605-12-219，产别港澳台，房屋结构混合，房屋总层数2层，所在层数1-2层，建筑面积411.52平方米，设计用途非住宅，土地使用情况摘要中土地证号、使用面积、使用年限为空白，权属性质为国有出让，填发日期为2005年5月20日。杭州市土地管理局于1998年4月20日颁发的杭西出国用（1998）字第××号国有土地使用证记载:土地使用者为亚洲城开发公司，坐落于西湖区，地号为6-14-（14）-出144，图号为74-83.2-Ｂ,用途为住宅，土地等级为六级，使用权类型为出让，终止日期为2064年5月31日，使用权面积为28166.00平方米。亚洲城开发公司成立于1992年6月23日，股东为原告汎港公司及余杭县经济建设发展公司、浙信房地产公司，于2004年2月16日注销，注销原因为股东、股东会（股东大会）决议解散。 被告鼎盛公司提供的被告亚洲城业委会、潘成飞（被告鼎盛公司的法定代表人）于2012年12月30日签订的《房屋租赁协议》显示：被告亚洲城业委会将亚洲城面积80平方米房屋出租给潘成飞使用，租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日，房屋用途为洗涤用品店，年租金44000元等。被告鼎盛公司提供的杭州联合银行现金缴款单显示，潘成飞于2013年2月1日向被告亚洲城业委会账户现金交纳房租44000元，程金萍于2013年11月6日向被告亚洲城业委会账户现金交纳房租22000元，潘成飞、程金萍于2015年8月31日向被告亚洲城业委会账户现金交纳房租22000元，潘成飞、程金萍于2016年10月25日向被告亚洲城业委会账户现金交纳房租22000元；被告鼎盛公司提供的中国工商银行转账凭证显示，潘成飞于2017年9月13日向被告亚洲城业委会转账付款22000元、于2018年7月2日向被告亚洲城业委会转账付款30000元。被告鼎盛公司实际使用亚洲城花园综合楼丰潭路24-2号、24-3号商铺至今。审理中，被告亚洲城业委会、鼎盛公司确认，截止2018年12月31日的房租，被告鼎盛公司已支付。 被告鼎盛公司成立于2012年3月27日，为有限责任公司（自然人投资或控股），注册资本1000000元，股东为杨昌武、潘成飞。 被告品尚公司、亚洲城业委会签订的《杭州亚洲城花园物业服务合同书》载明，经杭州亚洲城花园业主大会同意，选聘被告品尚公司对杭州亚洲城花园提供物业服务事宜，合同期限自2018年6月1日至2021年5月31日等。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，现有证据已经证明涉案房屋的所有权人为原告汎港公司，原告汎港公司依法有权主张返还原物。因被告亚洲城业委会无有效证据证明其有权合法占有并出租涉案房屋，而被告鼎盛公司向被告亚洲城业委会承租使用涉案房屋，故对原告汎港公司要求被告亚洲城业委会、鼎盛公司腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告汎港公司主张的占用费，实为因被告亚洲城业委会无合法依据占有并出租涉案房屋，原告汎港公司所有权遭受侵害所致损失。原告汎港公司于2005年5月20日取得涉案房屋所有权证，自此原告汎港公司应当知道其权利受到侵害，但无有效证据证明其存在诉讼时效中断、中止等事由，故本院对被告亚洲城业委会关于2015年9月30日前原告汎港公司主张的占用费已过诉讼时效的辩称，予以采纳。本院参照被告亚洲城业委会收取涉案房屋租金的情况，结合原告汎港公司诉请的基数，确定自2015年10月1日起按每月1800元的标准暂计算至2018年12月31日占用费为70200元，该部分应由被告亚洲城业委会支付给原告汎港公司，后续至实际返还之日止的占用费按每月1800元的标准，由被告鼎盛公司支付给原告汎港公司。被告品尚公司系对杭州亚洲城花园提供物业服务事宜，无证据证明被告品尚公司占用涉案房屋，故对原告汎港公司要求被告品尚公司返还涉案房屋并支付相应占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）、杭州鼎盛洗衣服务有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还汎港投资有限公司（ＰＡＮＨＯＮＧＩＮＶＥＳＴＭＥＮＴＬＩＭＩＴＥＤ）坐落于杭州市西湖区房屋； 二、杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）于本判决生效之日起十日内支付汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)占用费70200元； 三、杭州鼎盛洗衣服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)自2019年1月1日起至实际返还之日止按每月1800元标准计算的占用费； 四、驳回汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)的其他诉讼请求。 案件受理费23950元，由汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)负担958元，杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）负担22992元。 汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，汎港投资有限公司(PANHONGINVESTMENTLIMITED)可在判决书送达之日起三十日内，杭州亚洲城花园业主委员会（杭州亚洲城花园第五届业主委员会）、杭州品尚物业服务集团有限公司、杭州鼎盛洗衣服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  李红萍 人民陪审员  王 辉 人民陪审员  郑仁孝 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  黄惠瑾 ·2· ·1·