民事判决书                          （2020）陕01民终3652号    上诉人（原审被告）：李相宏，男，1967年6月10日出生，汉族，现住陕西省丹凤县龙驹寨街道办事处广场北路东一巷3排。    委托诉讼代理人：安龙斌，陕西至正律师事务所律师。    委托诉讼代理人:徐彤，陕西至正律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：邹小竹，女，1991年8月15日出生，汉族，住西安市高新区高新路53号1栋14层22号，现住陕西省西安市高新区太白南路东侧紫薇尚层西区5幢20805室，系刘飞之妻。    被上诉人（原审原告）：刘飞，男，1988年4月22日出生，汉族，住安康市汉滨区石堤西街187号，现住陕西省西安市高新区太白南路东侧紫薇尚层西区5幢20805室，系邹小竹之夫。    被上诉人（原审原告）：刘忠强，男，1992年4月1日出生，汉族，住陕西省旬阳县桂花乡岩屋沟村三组，现住陕西省西安市曲江新区羊头镇5号楼2单元802室。    原审第三人：西安万马房地产信息咨询有限公司，住所地：陕西省西安市高新区太白南路高山流水和城4幢3单元11层31102号。    法定代表人：赵庭冬，该公司执行董事兼总经理。    委托诉讼代理人：邓小盼，女，该公司员工。    上诉人李相宏因与被上诉人邹小竹、刘飞、刘忠强及原审第三人西安万马房地产信息咨询有限公司（以下简称：万马公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李相宏及其委托诉讼代理人安龙斌、徐彤，被上诉人邹小竹、刘飞、刘忠强及原审第三人万马公司委托诉讼代理人邓小盼到庭参加诉讼。    李相宏上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除李相宏与邹小竹及万马公司2018年3月19日签订的《房屋买卖三方合同》；3.改判邹小竹、刘飞向李相宏交回西安市高新区太白南路东侧紫薇尚层西区5幢20805室房屋；4.改判邹小竹、刘飞支付违约金30万元；5.一、二审案件受理费由邹小竹、刘飞、刘忠强承担。事实与理由：一、一审认为《房屋买卖三方合同》应当继续履行，存在认定事实不清。邹小竹、刘飞不具备购房资格且无法支付合同约定的购房款，导致三方签订的《房屋买卖三方合同》无法履行，应予解除。签订《房屋买卖三方合同》后，邹小竹、刘飞向李相宏支付了20万元定金后，李相宏基于对对方的信任即将房屋进行了交付。邹小竹、刘飞收房后，除交付40万元（其中含30万元定金）购房款外，剩余80万元一直不予支付。2018年6月20日前，邹小竹、刘飞也未能与银行签订《借款合同》，将剩余房款打入资金监管账户。邹小竹、刘飞该二人因在西安市已有房屋，不再具备购房资格。其为规避限购政策，向李相宏提出以刘忠强名义与李相宏网签《西安市存量房买卖合同》，并以刘忠强名义申请贷款，但在申请银行贷款时，最终贷款未能获批。为此，李相宏多次要求邹小竹、刘飞支付剩余房款货退房，均未果，其二人既不退房也不支付剩余房款，明显构成违约。二、李相宏已经提交充分证据证明邹小竹、刘飞、刘忠强未按照合同约定交付房款，已经构成根本违约，一审却认为李相宏未提交相关证据，认定事实不清。三、李相宏并未将房屋抵押给第三人，一审判决在没有任何证据的情况下，仅以邹小竹、刘飞、刘忠强及证人薛晓永庭后未经质证的虚假陈述，认定李相宏将涉案房屋抵押，证据不足，认定不清。四、一审适用法律错误。合同约定，乙方未能在约定期间内全额支付房款的，每逾期一日，逾期超过15日，甲方有权解除合同。合同法第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。邹小竹、刘飞不按合同约定交付房款的行为，导致合同无法继续履行，李相宏有权依据合同约定以及法律规定解除《房屋买卖三方合同》。五、一审判决在未经质证的情况下，单方面采信邹小竹、刘飞、刘忠强及万马公司庭后的虚假陈述，程序存在严重违法。邹小竹、刘飞答辩称，涉案房屋属于公寓性质，不存在限购的问题，其具有购房资格。签订《房屋买卖三方合同》时，李相宏因办理了房屋抵押未携带房产证，但邹小竹、刘飞因急需住房就要求李相宏先交付房屋，在签合同当天其支付李相宏10万元，李相宏同意交付房屋并同意装修。当时李相宏提出交房产证还需几个月，在此期间双方互不对对方承担任何责任。签订合同后不久刘飞因身体原因住院，且邹小竹、刘飞夫妻二人名下贷款太多，贷款没有办法办理，导致第一次的网签合同失效。李相宏要求刘飞承担因他自身借款所产生的利息，刘飞也签字了。此后，邹小竹、刘飞提出以刘忠强的名义签订网签合同，李相宏也同意了，第二次签订网签合同时刘飞遂以刘忠强签署了合同，李相宏认为合同不是刘忠强本人签对该网签合同不予认可并且李相宏此时已将涉案房屋进行了二次抵押。办理资金监管手续时，李相宏的债权人和李相宏一起来的，提出让邹小竹、刘飞先替李相宏还钱才对该房屋解押，但邹小竹、刘飞认为这样处理对其没有保障故未同意。邹小竹、刘飞认为因其原因所耽搁的时间，其同意承担部分损失，但不应承担李相宏主张的全部损失。刘忠强答辩称，其对刘飞以其名义与李相宏签订网签合同之事是知道并且认可的，其只是名义上的买房人，此事与其无关，不应承担任何责任。    万马公司陈述称，其公司邓小盼在涉案合同履行中主要负责与刘飞、邹小竹联系。签完三方合同后，邹小竹、刘飞分两批共计支付40万元给李相宏，李相宏购买涉案房屋有贷款尚未还清，还清后万马公司组织他们进行银行面签。他们双方对在办理房屋过户前产生的利息相进行协商。在办理第一次银行面签后，因刘飞和邹小竹贷款太多，贷款没有办理成功，因此提出以刘忠强的名义与李相宏进行网签。第二次银行面签时，李相宏虽然还完了银行的购房贷款，但他将房屋抵押给了其他人，他的债权人提出要先还钱才能给房产证，刘飞、邹小竹不同意，他们考虑到自身风险问题没有把钱打到监管账户。同时，李相宏、邹小竹、刘飞没有对李相宏第二次借款利息的承担问题达成一致，因此第二次网签也失效了。    李相宏向一审法院起诉请求，要求判令：1、解除李相宏与邹小竹及万马公司在2018年3月19日签订的《房屋买卖三方合同》；2、刘飞、邹小竹、刘忠强在判决解除《房屋买卖三方合同》后向李相宏交回位于西安市高新区太白南路东侧紫薇尚层西区5幢20805室房屋；3、刘飞、邹小竹、刘忠强在判决解除《房屋买卖三方合同》后向物业管理及有关部门结清水、电、气、暖、有限电视、通讯等相关附属设备和相关权益的费用；4、邹小竹依照合同约定承担定金30万元作为违约向李相宏进行赔偿；5、邹小竹承担因其违约行为致使李相宏所产生的利息损失、交通费、律师费用等共计人民币15万元；6、本案诉讼费用由邹小竹、刘飞、刘忠强承担。    一审经审理查明，2018年3月19日，李相宏（卖方、甲方）、邹小竹（买方、乙方）与万马公司（经纪机构、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方向乙方出售坐落于太白南路紫薇尚层西区5-20805室，建筑面积92.83平方米，房屋成交价格总房款为120万元，其中含定金10万元，合同还对付款方式和付款期限、违约责任等内容进行了约定。邹小竹于合同签订当日支付李相宏5万元，于2018年3月25日支付李相宏15万元，于同年4月3日支付李相宏10万元，于同年7月31日支付李相宏5万元，于同年12月3日支付李相宏5万元。    庭审中，李相宏称其多次催促刘飞支付房屋转让款，刘飞没有及时支付，双方协商结算逾期支付利息的事实，针对该意见，李相宏提交了利息结算单予以证明。邹小竹、刘飞称当时李相宏说在利息确认单上签字是给其妻子有个交代，刘飞就签了，其不知道是什么利息，也不知道利息计算的方式。    李相宏称其为了促成房屋转让交易的完成，李相宏在原房屋转让网签协议失效的情况下，配合邹小竹、刘飞重新与其指定的刘忠强签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，但由于邹小竹、刘飞、刘忠强再次违约，没有按照资金监管协议书约定的期限将首付款40万元存入专用账户，亦未办理银行按揭贷款，直至2019年4月23日，网签协议再次失效，邹小竹、刘飞、刘忠强仍然没有付款。针对该意见，李相宏提交《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、中介公司职工薛晓永证明予以证明。邹小竹、刘飞对《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》真实性认可，对中介公司职工薛晓永证明真实性不认可，对证明目的均不予认可，称其二人名下有多套房，没办法和李相宏签订网签合同，就找刘忠强签订合同，且房屋价格是120万元，万马公司让刘忠强按照80万元网签来避税，未将40万元存到资金监管账户的原因是李相宏没有把钱还给商洛的担保公司，未将房产证赎回，其二人害怕把钱转到资金监管账户，又办不了过户，其二人购房的过程并非李相宏提交的证明所述的内容，李相宏当时给其二人说房产证拿不回来。    后薛晓永到庭称李相宏提交的证明主文不是其写的，是李相宏打印好之后，让其签字，证明主文的内容属实，但是不完整，只写了房产交易前面的内容，其当时给李相宏提出过不完整，李相宏问其，证明上的内容是不是事实，其看内容属实，就签字了，后面的情况是李相宏与刘忠强签订《西安市存量房买卖合同》之后，双方去办理资金监管手续时，李相宏称其将房产证抵押给他人，没办法办理资金监管手续，这事就拖着了，其给刘飞、李相宏都催促了很多次，但李相宏拿不出来房产证，整个交易过程中，一开始是李相宏特别配合，刘飞好像受伤住院了，耽搁了过户的事情，后来李相宏将房产证抵押了，李相宏就让刘飞将购房款私下给他，用于归还借款，赎回房产证，刘飞怕有风险，就没有给李相宏，协商不成，交易就无法进行。李相宏对薛晓永的身份予以认可，但不认可部分陈述，交易无法进行是因为邹小竹、刘飞、刘忠强不按约将资金打入监管账户，并非薛晓永所述的李相宏将房产证抵押导致无法履约，如果抵押，房管局会出示相关手续，证明中的内容是万马公司至少三个以上人员研究，重新整理并由他们打印才出示的，房产证没有抵押，而是邹小竹、刘飞、刘忠强没有按约付款，故其不能将房产证交给对方，刘忠强没有到现场，刘飞以刘忠强的名义签字、捺印，故李相宏认为是一个骗局，其就通知中介涉案房屋不卖给刘忠强，其最早是和刘飞协商卖房事宜的，但是刘飞又拉来刘忠强，事实上是跟刘飞交易，邹小竹、刘飞、刘忠强不将资金打入监管账户，还一直问李相宏要房产证，李相宏找了一个借口，说房产证在抵押，事实上没有抵押，李相宏一直给刘飞机会，直至起诉前，还请律师约刘飞面谈，以期达到交易继续完成，但对方始终无诚意，借口推脱，不肯面谈，其多次表示，如果手续合法完备，把钱打到资金监管账户，其会立即拿出房产证，配合办理过户手续。邹小竹、刘飞对薛晓永上述陈述予以认可。刘忠强称其不知晓薛晓永陈述的事情。万马公司对薛晓永谈话内容认可，称《西安市存量房买卖合同》不是其让刘飞签订的，当时约了刘忠强，刘忠强有事没有来，刘飞称其可以代表刘忠强，房屋是他买的，他签字就可以，签完字后有三到五分钟，银行打电话让出示身份证重新签字，刘飞就没有过去，涉案《西安市存量房买卖合同》已经过期作废了，关于中介税能不能减免的事情，是李相宏和刘飞自己商量的，涉案房屋作抵押了，去银行面签的时候，抵押公司的两个工作人员拿着房产证在万马公司和银行都出现过，抵押公司的人给李相宏说必须把欠款还完，才能给房产证原件，因房产证还在抵押中，无法交易，李相宏让刘飞帮他把欠款一还，就可以继续交易，刘飞觉得风险太大，就没有继续交易。一审法院认为，涉案《房屋买卖三方合同》系李相宏、邹小竹及万马公司的真实意思表示，各方当事人均应依约履行。李相宏称邹小竹、刘飞、刘忠强不按约将款项打入资金监管账户中，导致《西安市存量房买卖合同》过期作废，但薛晓永称李相宏提交证明不完整，《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》最后之所以没有交易成功，系因为李相宏将房产证押给贷款公司，又未还清款项将房产证赎回，导致交易无法进行，邹小竹、刘飞、万马公司对薛晓永的陈述均予以认可，李相宏亦未提交其他证据证明系邹小竹、刘飞、刘忠强的违约行为导致交易无法进行，故李相宏要求解除《房屋买卖三方合同》及其余诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李相宏全部诉讼请求。本案案件受理费15600元，由李相宏承担。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，《房屋买卖三方合同》约定，邹小竹应于2018年6月20日前将首付款60万元存入监管账户，并同意2018年6月20日前与银行签订《借款合同》，同时委托银行将贷款资金全部划入监管账户。若银行贷款实际支付金额少于申请贷款金额或贷款申请未获得银行审批通过，买方同意在银行贷款审批或者不批准之日起15日内不足房款并存入监管账户，买方支付房款逾期超过15日，卖方有权解除合同……嗣后，因刘飞住院及邹小竹、刘飞夫妻二人名下贷款过多等原因，最终由刘飞、邹小竹以刘忠强名义（乙方）于2019年1月23日与李相宏、刘亚峰（甲方）签订了《西安市存量房买卖合同》，并于2019年1月24日签订了《二手房交易结算资金监管协议》。现上述《西安市存量房买卖合同》网签备案状态已失效。二审中，李相宏提交微信语音记录，2018年、2019年短信聊天记录，以期证明其一直在向刘飞催促付款，但刘飞不予履行。刘飞、邹小竹经质证认为，其认可聊天记录真实性，但不认可证明目的。刘忠强认为上述证据与其无关。万马公司质证认为语音中声音是其员工邓小盼的声音。二审庭审中，李相宏称第二次面签后，其因担心对方贷款贷不下来，让其朋友假扮成债权人，假称房子被二次抵押，以使邹小竹、刘飞付款。本院认为，本案争议的主要问题为：1.李相宏、邹小竹、万马公司签订的《房屋买卖三方合同》是否应予解除；2.邹小竹、刘飞是否应返还涉案房屋；3.邹小竹、刘飞已支付钱款中的30万元是否应作为违约金向李相宏赔偿。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”按照《房屋买卖三方合同》的约定，邹小竹本应于2018年6月20日前将首付款付至监管账户，并在当日前签订完毕《借款合同》，后因邹小竹、刘飞原因导致上述条款未能如约履行。但本院注意到，此后，李相宏与刘忠强就涉案房屋签订了《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。从查明事实可知，邹小竹、刘飞实际上是借用刘忠强的名义与李相宏签订了上述两份合同。也就是说，在邹小竹、刘飞未按约履行义务的情形发生后，其二人与李相宏以及刘忠强已经协商达成一致，即通过李相宏与刘忠强签订《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》的方式，来继续履行《房屋买卖三方合同》。最终，《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》亦未能履行，《西安市存量房买卖合同》网签备案状态已失效。对此，李相宏主张系刘飞、邹小竹、刘忠强未按约支付款项所致。刘忠强认为此事与其无关。而刘飞、邹小竹则辩称，在其以刘忠强名义与李相宏签订上述协议后，因李相宏称房产已经二次抵押，刘飞、邹小竹考虑到交易风险故未按照资金监管协议的约定支付款项。李相宏否认房产存在二次抵押的情形，唯称在第二次面签后，其因担心对方贷款办不下来，才让其朋友假扮成债权人，假称房子被二次抵押，以使邹小竹、刘飞付款。本院考虑到，房产是否抵押涉及该房屋是否能够顺利交易、过户的重大利益，即使李相宏未抵押房产，只是其让朋友假扮债权人，谎称房子已二次抵押，该行为也足以使对方丧失交易信心，而无法履行支付义务，最终导致交易不能完成。在此情形下，李相宏要求按照合同约定及法律规定行使解除权缺乏依据，并考虑到涉案房屋已经实际交付刘飞、邹小竹使用等客观状况，一审判令驳回李相宏要求解除《房屋买卖三方合同》之诉请及相关请求，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，上诉人李相宏已预交，由其自行承担。       本判决为终审判决。审判长   李雪晴 审判员   姬  钊审判员   蒋  瑜二〇二〇年五月二十七日书记员   白林于