安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终896号 上诉人（原审被告）：界首市中润房地产开发有限公司，住所地安徽省界首市东升路中段，统一社会信用代码913412826709304189。 法定代表人：邹春连，该公司经理。 被上诉人（原审原告）:陈凤伟，男，1981年10月1日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告）：张素云，女，1983年10月26日出生，汉族，住安徽省界首市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：付仕，安徽颍胜律师事务所律师。 上诉人界首市中润房地产开发有限公司（以下简称中润房地产公司）因与被上诉人陈凤伟、张素云商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判其少支付违约金10000元；2.判决被上诉人补缴购房款999元；3.本案上诉费用由被上诉人承担。 陈凤伟、张素云答辩称：上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。 陈凤伟、张素云向一审法院起诉请求：1.依法判令中润房地产公司支付违约金59820元+3959元=63779元；2.本案诉讼费用由中润房地产公司承担。事实和理由：2013年5月和2015年8月，其二人与中润房地产公司签订了合同编号为201305280061和201508190013号商品房买卖合同，合同价款分别为395987元和546305元。其中编号为201305280061的合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金；编号为201308190013的合同约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。现两套房屋均未在按合同约定的期限内办理房屋登记手续。 一审法院认定事实：2013年5月28日，陈凤伟、张素云夫妻二人与中润房地产公司签订了合同编号为201305280061的《商品房买卖合同》。合同约定：陈凤伟、张素云购买中润房地产公司开发的界首市“东旭华庭”16幢9单元901号房，购房单价3649.98元/平方米，建筑面积为108.49平方米，总价款为395987元。合同第六条付款方式及期限中约定：“买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。此合同签订时付清首付款125987元，余款270000元买受人自合同签订起10日内向银行提供按揭所需资料，并办理按揭手续”。第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3、该商房经分期综合验收合格”。第十五条产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、买受人有自由选择上述两项中任何一项的权力”。合同签订后，陈凤伟、张素云按约定支付了首付款，余款办理了贷款支付。后中润房地产公司按合同约定的期限向二人交付了房屋。二人于2018年3月2日交纳了住宅专项维修资金，并于2018年3月12日取得不动产权属证书。 2015年8月19日，陈凤伟、张素云与中润房地产公司签订了合同编号为201508190013号的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：陈凤伟、张素云购买中润房地产公司开发的界首市“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房，购房单价3700元/平方米，预测建筑面积为147.65平方米，总价款为546305元。合同第七条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当在2015年8月6日前支付首期房价款人民币226305元，占全部房价款的41.42%。余款人民币320000元向中国银行申请贷款支付”。第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同签订后，陈凤伟、张素云按约定支付首付款，余款办理了贷款支付。后中润房地产公司按合同约定的期限向二人交付了房屋。但二人直至2019年4月9日才取得不动产权属证书，并于2019年4月12日交纳了住宅专项维修资金。 一审法院认为，陈凤伟、张素云与中润房地产公司签订的两份商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中，陈凤伟、张素云已按合同约定支付了全部房价款，中润房地产公司虽然履行了交付房屋的义务，但是，陈凤伟、张素云直到2018年3月12日方取得“东旭华庭”16幢9单元901号房屋的不动产权属证书，2019年4月9日方取得“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房屋的不动产权属证书。因此，中润房地产公司的行为已属违约。 根据编号为201305280061的《商品房买卖合同》第十五条产权登记中的约定，现陈凤伟、张素云选择不退房，中润房地产公司应支付二人已支付房价款1%的违约金。因二人已履行了支付全部购房款395987元的义务，因此，二人要求中润房地产公司支付违约金3959元的诉讼请求，不违反合同的约定，予以支持。 中润房地产公司抗辩称已向业主通过张贴通知的方式履行了办证告知义务，其提供的证据不足以证明此主张，不予采信。陈凤伟、张素云于2019年4月9日才取得“东旭华庭”1幢1单元20层2001号房屋的不动产权属登记证书，故中润房地产公司应承担违约责任截止日期为2019年4月8日。根据编号为201808190013的《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记中的约定，本案中，中润房地产公司应支付二人违约金58619元（按全部房价款日万分之一，自2016年5月1日起计算至2019年4月8日止，计1073日×546305元×0.01%，已扣除约定的120日办证期间）。 中润房地产公司虽辩称陈凤伟、张素云应当补交房屋面积差价款999元，但其在本案中未提起反诉，不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，一审法院判决：一、界首市中润房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陈凤伟、张素云违约金3959元；二、界首市中润房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付陈凤伟、张素云违约金58619元（该违约金按全部房价款546305元的日万分之一计算，自2016年5月1日起计算至2019年4月8日）；三、驳回陈凤伟、张素云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由陈凤伟、张素云负担13元，界首市中润房地产开发有限公司负担684元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，陈凤伟、张素云与中润房地产公司签订的两份商品房买卖合同合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。陈凤伟、张素云依约向中润房地产公司支付全部购房款后，中润房地产公司并未能按照约定及时履行为二人办理房屋所有权转移登记的义务，依法应承担违约责任。中润房地产公司虽上诉称逾期办理房产证的原因不全在于其，其不应承担全部违约责任，但并未提供充分证据予以证明。同时，其要求被上诉人补缴房屋面积差价的上诉理由，因其在一审期间未提起反诉，二审期间被上诉人亦不予认可。故其上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75元，由界首市中润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二〇年五月十三日 法官助理张婷玉 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；