上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初2807号原告：上海鸿业房地产开发有限公司,住所地青浦区工业园区郏一工业区7号4幢1层C区122室。法定代表人：蔡昌琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：仪佳祺，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：胡定清，男，1967年9月8日出生，汉族，户籍所在地江西省瑞昌市，住上海市青浦区。被告：王素华，女，1975年12月9日出生，户籍所在地江西省瑞昌市，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：胡定清(系王素华丈夫)。原告上海鸿业房地产开发有限公司诉被告胡定清、王素华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理，依法适用简易程序公开审理。本案于2020年4月8日公开开庭进行审理，原告上海鸿业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁芳、仪佳祺，被告胡定清(并作为王素华的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿业房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、两被告于《上海市商品房预售合同》解除后的五个工作日内按照交付原状向原告返还上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、两被告协助原告办理上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋预售合同的注销备案手续(包括预告登记、网签合同备案登记)；4、两被告向原告支付总房价款20%的赔偿款,计人民币236,000元；5、两被告向原告支付房屋占用使用费(自2016年7月8日计算至房屋返还之日)；6、两被告支付原告487,483.89元(该款项为原告代被告支付给银行的本金454,022.04元、利息8,573.71元、本金罚息306.15元、利息罚息150.99元、律师费24,431元)以及利息(以487,483.89元为本金，按年利率8.7%计算，自2019年9月18日起计算至被告实际支付之日止)；7、两被告承担原告的律师费40,000元；8、原告有权以两被告支付的房价款自行抵扣上述第4、5、6、7项费用；9、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年2月23日，原告与两被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两被告购买原告开发的位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋。根据合同补充条款一第七条约定，若两被告不按期足额偿还银行按揭款，银行要求原告承担担保责任的，在原告代被告偿还银行贷款后，原告有权向两被告追偿，并要求两被告承担违约金及其他费用。如两被告逾期超过15天仍未偿还款项，原告有权解除预售合同，并要求两被告承担赔偿责任，赔偿总额为房屋总价的20%。两被告应于合同解除通知到达之日起15日内将房屋恢复原状返还原告。两被告自收房至合同解除期间按照每日300元标准向原告支付房屋使用费。2016年4月29日，原告、被告胡定清与中国银行股份有限公司上海市青浦支行(以下简称中国银行青浦支行)签订个人商业用房贷款合同，约定胡定清贷款59万元，原告作为保证人承担阶段性担保责任。2016年7月8日，原告向两被告交付房屋。2019年3月12日，因胡定清未能按约偿还银行贷款，中国银行青浦支行起诉至本院，最终判决两被告归还借款本金、罚息、律师代理费，原告承担连带清偿责任。因两被告未按判决履行，2019年9月17日原告代两被告向银行支付了贷款本息、律师费等共计504,966.03元。2019年9月18日，原告向两被告出具《催款通知书》，要求两被告在收到函件之日起十五日内支付原告代付的款项，但两被告至今未支付，故原告起诉至本院。被告胡定清、王素华共同辩称：不同意支付赔偿款和房屋占有使用费，两被告没有违约，原告坚持要求解除合同的话，两被告同意，但仅同意扣除原告代两被告向银行支付的钱款。对原告主张的利息标准不认可，仅同意按照银行同期贷款利率计算。原告主张的赔偿款标准过高。两被告购买房屋时支付了10万元团购费，10万元抵20万元购房款，之后两被告支付了118万元购房款。10万元团购费必须一并计算处理。原告主张的律师费过高，银行起诉的案件中律师费仅有2万余元。如果原告坚持收回房屋，原告应支付两被告支付给银行的利息。系争房屋目前市场价为160余万元，要求按照目前市场价结算。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型为办公楼，目前登记在原告名下，2016年5月两被告登记为预购房屋权利人。2016年5月中国银行青浦支行在系争房屋上设定了抵押权，债权金额为59万元。2016年2月23日，原告(甲方、卖方)与两被告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，单价18,078.74元/平方米，总价暂定为118万元。甲方定于2016年4月30日前将房屋交付乙方。合同附件一约定，乙方应于2016年2月23日前支付355,000元，2016年4月10日前支付235,000元，2016年4月30日前支付590,000元。补充条款一第七条约定，因乙方不按期足额偿还银行按揭款，银行要求甲方承担担保责任的，在甲方代乙方偿还了该期银行贷款额后，甲方有权向乙方追偿，并要求乙方承担甲方代乙方偿还了该期银行贷款后次日起按同期贷款利率2倍计算的违约金及甲方因履行担保责任所支付的全部额外费用。如乙方逾期超过15天仍未偿还上述款项的，甲方有权解除预售合同，并要求乙方承担赔偿责任，赔偿总额为该房屋总价的20%，及甲方代乙方偿还的贷款总额和其他全部额外费用。额外费用包括但不限于诉讼法、律师费、鉴定费、调查费、差旅费等。补充条款一第七条约定，无论何种原因导致预售合同及补充协议解除的，乙方有义务在合同解除之日起10日内协助甲方办理解除合同备案手续(或预告登记)。如该商品房已交付，乙方还应自合同解除通知到达之日起15日内将商品房恢复原状返还甲方。乙方逾期腾房的，每逾期一天按每天1,000元标准向甲方支付房屋使用费。乙方自收房日至合同解除日期间，按每日300元标准支付房屋使用费。合同另约定了其他权利义务。2016年7月8日，原告将系争房屋交付两被告。两被告共计向原告支付购房款118万元。两被告另支付维修基金2,534.96元。另查明，2016年4月29日，中国银行青浦支行与被告胡定清签订《贷款合同》，约定被告胡定清向中国银行青浦支行借款59万元用于支付系争房屋的购房款，期限为120个月。若借款人未能按期归还贷款本息，中国银行青浦支行有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权等。上海鸿业房地产开发有限公司作为保证人在《贷款合同》上签章，为合同提供阶段性连带责任保证。2016年3月2日，被告王素华签署《共同还款承诺书》，承诺其与借款人胡定清是夫妻关系，愿与借款人共同参与还款，若借款人未能按日偿还贷款本息，其愿替其偿还逾期贷款本金和罚息。2016年5月31日，中国银行青浦支行取得抵押权登记，后依约放款59万元。被告胡定清自2018年11月10日开始未足额还款。中国银行青浦支行催款无果后起诉至本院，本院于2019年3月12日立案受理，案号为(2019)沪0118民初4764号。2019年6月11日，本院判决：一、胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同归还中国银行青浦支行借款本金479,898.84元；二、被告胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同偿付中国银行青浦支行自2018年11月11日起至实际支付之日止的逾期罚息，以本金479,898.84元与应付未付利息之和为基数，年利率按合同约定的贷款利率水平上加收50%计付；三、被告胡定清、王素华应于判决生效之日起十日内共同偿付中国银行青浦支行律师代理费24,431元；四、上海鸿业房地产开发有限公司对上述第一至三项债务承担连带清偿责任，保证人上海鸿业房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人胡定清追偿；五、中国银行青浦支行对被告胡定清、王素华所有的坐落于本区清河湾路XXX弄XXX号XXX室的房地产享有优先受偿权。该判决已生效。2019年9月17日，原告向中国银行青浦支行支付504,966.03元。2019年9月18日，原告向两被告邮寄《催款通知书》，表示原告代两被告向中国银行青浦支行缴纳了贷款本息、诉讼费、保全费、律师费在内的全部费用共495,034.24元。要求两被告在收到本函之日起十五日内向原告支付代缴的495,034.24元，如两被告未按期支付上述全部款项，原告将依据买卖合同及补充协议约定追究两被告的违约责任。又查明，为本案原告聘请律师代理诉讼，支出律师代理费4万元。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，上海市商品房预售合同、贷款合同、民事判决书、账户交易明细回单、催款通知书、邮寄凭证、收楼确认书、委托代理合同、发票、不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，两被告表示购买的是精装修房，收房后没有进行过装修。两被告为购买房屋支付了10万元团购费，该笔费用应当一并处理。系争房屋的租金每月3,200至3,500元。两被告缴纳的维修基金要求处理。两被告为此提供了团购确认书和购房确认书，原告对购房确认书无异议，对团购确认书不认可，认为非原告出具，且原告没有向两被告收取过团购费。原告同意在收回房屋、两被告配合完成相关撤销手续并退回收据、发票后将维修基金退给两被告。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与两被告于2016年2月23日签订的《上海市商品房预售合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。两被告未按期归还贷款，导致银行起诉原告和两被告，原告为此承担了担保责任。原告付款后两被告未在约定期限内向原告还款，原告有权依据合同约定行使合同解除权。原告起诉要求解除合同，故原告与两被告签订的《上海市商品房预售合同》于两被告收到本案诉讼材料之日即2020年3月26日解除。合同解除后，两被告理应将房屋返还原告，并办理预告登记和网签合同备案登记的撤销手续。两被告应向原告归还原告支付的相关款项，两被告逾期向原告还款，原告有权依据合同约定主张利息，利息应当计算至预售合同解除之日。原告主张的房屋赔偿款，本院综合合同约定、当事人过错程度、原告实际损失等因素，酌情认定为房屋总价的10%。关于房屋占有使用费，鉴于合同解除前两被告已经付清房款，两被告合法占有使用房屋，故无需支付房屋占有使用费。两被告逾期返还房屋，理应支付原告房屋占有使用费。关于占有使用费标准，本院酌情认定按照每月3,500元计算，从合同解除次日起算。原告主张的律师费符合合同约定，本院予以支持。上述款项原告有权在被告支付的购房款中抵扣，余款应返还被告。两被告主张另行支付团购费10万元要求一并作为购房款，原告否认收取，两被告未提供充足证据证明，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海鸿业房地产开发有限公司与被告胡定清、王素华于2016年2月23日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年3月26日解除；二、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告上海鸿业房地产开发有限公司；三、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内协助原告上海鸿业房地产开发有限公司办理上述房屋的预告登记、预售合同备案登记撤销手续；四、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司赔偿金118,000元；五、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司房屋占有使用费(按照每月3,500元，自2020年3月27日起计算至实际返还房屋之日止)；六、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司487,483.89元以及利息(以487,483.89元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2019年9月17日计算至2020年3月26日)；七、被告胡定清、王素华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鸿业房地产开发有限公司律师费4万元；八、上述第四、五、六、七项款项于原告上海鸿业房地产开发有限公司应返还被告胡定清、王素华的购房款118万元中抵扣，若抵扣后尚有余款，原告上海鸿业房地产开发有限公司于被告胡定清、王素华实际返还房屋之日支付被告胡定清、王素华；若抵扣不足，被告胡定清、王素华于实际返还房屋之日向原告上海鸿业房地产开发有限公司补足。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,434.84元，减半收取计5,717.42元，由原告负担590元，两被告负担5,127.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年五月六日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。