广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终340号上诉人(原审被告、反诉原告）：肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社，住所地:肇庆市高要区金利镇小塱社区。负责人：李可全，社长。委托诉讼代理人：冼健康，广东曜政律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍翠莲，广东曜政律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：杜先弟，女，1943年11月30日出生，汉族，住肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济社3队193号。委托诉讼代理人：何平，系广东熊何律师事务所律师。原审第三人：李英全，男，1991年12月21日出生，汉族，住肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济社1队124号。原审第三人：李细佳（又名李志佳），男，1970年10月16日出生，汉族，住肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济社3队193号。原审第三人：高要区金利镇鼎晟五金家具厂，所在地:肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济社（厂房）。经营者：覃钦全，男，1981年3月1日出生，汉族，住四川省射洪县*******组29号。上诉人肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社（以下简称亲珠经济社）因与被上诉人杜先弟、原审第三人李英全、李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初2157号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人亲珠经济社社长李可全及委托诉讼代理人伍翠莲、被上诉人杜先弟的委托诉讼代理人何平、原审第三人李英全到庭参加诉讼，原审第三人李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂经依法传唤没有到庭参与诉讼。现已审理终结。亲珠经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回杜先弟的诉讼请求；3.判令杜先弟交回租赁的土地及地上附着物给亲珠经济社；4.判令杜先弟支付租赁物占用费144958.33元（自合同期满起暂计至2018年9月2日）给亲珠经济社；5.判令杜先弟支付亲珠经济社因涉诉而支出的律师费15000元；6.判令杜先弟补交合同期间多占土地的租金57717元（多占面积4043.9平方米-2120平方米＝1923.9平方米×2元／平方米／年×15年）；7.本案本诉及反诉的全部受理费由杜先弟承担。二审法庭调查中，亲珠经济社增加以下上诉主张：判令杜先弟支付2018年9月3日至实际返还租赁物的占用费，按4043.9平方米每平方米71元一年计算至返还日止。事实和理由：一、亲珠经济社坚持在本案的多次庭审中所陈述的事实和理由，以及所发表的意见。二、双方合同第十条的约定，是以协商的形式取得优先权，该约定明显是违反了公开、公正、公平原则，有违法嫌疑；其次，杜先弟是没有劳动能力的人，她缺乏履行合同的能力。亲珠经济社完全有理由相信，杜先弟获得承包权后，会违法转租转包，或根本没有能力缴纳巨额的租金。一审判决只会令亲珠经济社的集体利益遭受巨大的损失。在原合同履行期间，真正的土地使用人并不是杜先弟，而是杜先弟的儿子第三人李细佳，而李细佳在使用过程中，除违法改变土地用途外，还非法转租给第三人高要区金利镇鼎晨五金家具厂。一审法院对杜先弟如此严重的违法违约行为视而不见，竟然还支持杜先弟享有优先承租权，令人费解。三、亲珠经济社作为本诉的一审被告，依法享有应诉、委托代理人、出庭、答辩、反诉等诉讼权利。如按一审法院的要求，亲珠经济社必须经过村民大会讨论后，才能提起反诉的，那么亲珠经济社的应诉、委托代理人、答辩及本案之前的庭审活动，是否全部是违反了民事诉讼程序。亲珠经济社的总人口达上千人，召开一次村民大会超乎想象的困难，且谁也不会为了集体的事情与杜先弟产生个人恩怨，表决必然陷入死胡同。杜先弟及第三人李细佳就是以此来达到其非法目的。如果亲珠经济社应诉、委托代理人、出庭、答辩、反诉等，必须经过村民大会讨论通过，无法保障亲珠经济社的诉讼权利。四、一审法院简单判决杜先弟享有优先承租权，却没有明确优先承租权的范围是仅限于2120平方米，还是4043.9平方米、是自2018年2月13日开始，还是哪个时间开始。综上，请依法支持亲珠经济社的诉讼请求。杜先弟口头答辩称，亲珠经济社增加的上诉请求我方认为不能成立，没有在上诉期内提出，不应进行审理。对于亲珠经济社上诉述称的双方合同第十条违反公平公正原则属于错误，双方租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，应该具有法律效力，第十条规定的优先承租权合法有效，对于亲珠经济社称杜先弟没有履行能力，认为杜先弟获得承包权后违法转包不能成立，没有证据证明杜先弟没有履行合同的能力，恰恰相反，合同已经全面履行，证明杜先弟具有一定能力，亲珠经济社推测杜先弟违法转包是有罪推定，亲珠经济社称杜先弟非法转租给他人不能成立，本案没有任何证据证明杜先弟转租给他人，亲珠经济社在上诉状中自认召开村民大会超乎想象困难，充分说明亲珠经济社提起反诉根本没有召开村民大会，没有经过村民会议讨论决定，属于违法无效的行为，本案一审判决书第十页明确承租权行使面积是2120平方米，不是亲珠经济社所说的没有明确范围，综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。杜先弟向一审法院起诉请求：l.判决亲珠经济社履行《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》中第十条义务，确认杜先弟对亲珠村塍砖厂荒地享有优先承租权，有权继续承租；2.案件诉讼费由亲珠经济社承担。亲珠经济社向一审法院反诉请求：1.判令杜先弟立即交回租赁土地及地上附着物给亲珠经济社；2.判令杜先弟支付合同期满日起至交回上述租赁物为止期间的占用费（按新合同计算）给亲珠经济社（暂计至2018年9月2日共144958.33元）；3.判令杜先弟付给亲珠经济社因涉诉支出的律师费15000元；4.判令杜先弟承担本案本诉与反诉的诉讼费。一审诉讼中，亲珠经济社增加诉讼请求：判令杜先弟补交2003年2月12日起至2018年2月12日止十五年的租金54717元及利息（以实缴款项为基数，按中国人民银行人民币同期同类贷款利率计算，从判决之日起计算至付清时止）；判令李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂立即交回租赁土地及地上附着物给亲珠经济社；判令李细佳、高要区金利镇鼎晟五金家具厂、杜先弟对合同期满日起至交回租赁土地及上地附着物为止期间的占用费承担连带责任。一审法院认定事实：2003年2月12日，亲珠经济社与杜先弟签订《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》，内容包括：1.租赁期为15年，自2003年2月12日起至2018年2月12日止，每年每平方米租金为2元。2.租用总面积共2120平方米，每年租金4240元。4.租用的面积与界限以我村丈量为准。5.租用者租用的所有面积要自己负责填土及平整，村一律不负责。7.租用者在本荒地范围内不准办超于国家标准污染水源影响农作物以及人蓄生长的行业。10.期满时如租者继续租用，应与当任村干部协商，同等价格及条件一定要优先现租者。11.如租者中途退租或期满不再续租，租者所遗留下来的建筑物以及全部物质等属我村所有，租者不得异言。合同还对其他作了约定。《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》未约定出租土地的具体用途。杜先弟租赁亲珠经济社塍旧砖厂后，将该砖厂及周边填土。2018年4月21日，李志佳（出租方、甲方）与覃钦全（承租方、乙方）签订《租赁合同》，李志佳将自称拥有的厂房（涉及案涉土地1530平方米）出租给覃钦全。2018年4月26日，覃钦全向工商登记部门申请开办高要区金利镇鼎晟五金家具厂，2018年5月8日，肇庆市高要区**监督管理局核准高要区金利镇鼎晟五金家具厂开业登记，核发了营业执照。2018年5月16日，亲珠经济社决定对塍砖厂土地进行投标招租，投标时间定为2018年5月22日上午，投标土地由原来的2120平方米增加到3500平方米，投标者需交押金5万元，价高者得。2018年5月22日进行了投标，有13个村民交纳了押金投标，其中李英全交纳了押金5万元。投标过程中，投标最高应价为李英全的71元/年/㎡。2018年6月19日，李英全交纳了了2018年6月22日至2019年6月21日的租金24850元。2018年6月22日，亲珠经济社（出租方、甲方）与李英全（承租方、乙方）签订了《亲珠村塍旧砖厂土地租赁合同》，内容包括：1.租赁期限15年，自2018年6月22日起至2033年6月22日止。2.租赁地点及范围，如图标面积，约3500平方米，村按此计算，乙方认为方数有出入，可经干部重新丈量，以实量面积计算。3.第一个五年期每年租金248500元、第二个五年期每年租金298200元、第三个五年期每年租金357840元。4.租金付款办法。在签订本合同之日乙方先支付第一年租金给甲方。乙方每年于6月22日前支付清下一年租金给甲方，实行先付款后经营，直到支付租赁期满。8.签订合同日起，乙方支付押金5万元，在租赁期内无违反合同的，期满后，甲方无息退回押金。15.租赁期内，甲方不能单方中途收回全部出租地，如甲方提前解除合同，乙方表示同意，达成协议，则双方可终止合同。合同还对其他作了约定。亲珠经济社与李英全签订《亲珠村塍旧砖厂土地租赁合同》前，杜先弟向亲珠经济社主张了优先承租权。杜先弟对亲珠经济社反诉以土地面积3500平方米计算占有使用费有异议。2018年10月23日，亲珠经济社向本院提交了《司法鉴定申请书》，申请对案涉争议土地面积进行测量。本院依法委托了广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行了测绘，该公司于2018年11月26日作出了《土地使用面积测绘成果报告书》，测绘结果为：亲珠经济社争议土地的实测面积为4043.9㎡。亲珠经济社支付了司法鉴定费2万元。2019年8月28日，一审法院向肇庆市自然资源局高要分局发出调查函，请求协助调查以下问题：1.案涉土地4043.9平方米的权属？2.案涉土地4043.9平方米的性质？3.是否可以在案涉土地上进行非农建设？2019年10月21日，肇庆市自然资源局高要分局函复该院，内容包括：一、经核对，案涉土地4043.9平方米，其中4037.8平方米土地的权属是肇庆市高要区******亲珠经济合作社农民集体，集体土地所有权证号：高要集有（2012）第29305号、高要集有（2012）第29315号；6.1平方米土地的权属是肇庆市高要区******长江经济合作社农民集体，集体土地所有权证号：高要集有（2012）第29292号。二、案涉土地的性质。该地块2017年土地利用现状为水田（011）、坑塘水面（114）、建制镇（202）。其中农用地面积817平方米，建设用地面积3226.9平方米。三、关于能否在该地块进行非农建设的问题。案涉地块中，其中444平方米办理了集体建设用地使用证，土地证号是高要集用（2004）030109号（宗地号：031203018）、高要集用（2003）030264号（宗地号：031203015）、高要集用（2004）030263号（宗地号：031203014），具体发证位置见附图。案涉土地其余3599.9平方米未办理土地使用证，均不能进行非农建设。一审诉讼中，亲珠经济社向一审法院提出财产保全申请，该院依法作出了民事裁定，亲珠经济社预付了保全费1520元。一审法院认为，依据亲珠经济社与杜先弟签订的《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》，其内容符合租赁合同的特征，本案是租赁合同纠纷。根据各方的意见，该院对有关问题分析如下：一、关于杜先弟主张优先承租权的问题（一）亲珠经济社与杜先弟签订的《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效；亲珠经济社亦未能举证证明该合同第十条无效，因此，《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》对双方具有约束力。（二）《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》约定租用总面积共2120平方米，因此，本院仅处理杜先弟对这2120平方米的租赁土地是否有优先承租权的问题。优先租赁权是承租人享有的，在原租赁合同到期后，请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权。优先租赁权是一种约定权利，不是我国法定权利。《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》对双方具有约束力，因此，对这2120平方米的租赁土地，依合同约定杜先弟有优先承租权。（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”本案类推适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定。结合本案的实际情况，投标过程中，李英全的投标价每年每平方米71元为投标最高价，在知道了李英全为最高价投标者后，亲珠经济社应组织杜先弟与李英全进行竞价，价高者取得承租权。若杜先弟表示以每年每平方米71元优先承租，如李英全无更高应价，则该土地归杜先弟优先承租；如李英全有更高应价，而杜先弟不作表示的，则该土地归李英全承租。亲珠经济社在未组织杜先弟与李英全竞价的情况下，于2018年6月22日与李英全签订《亲珠村塍旧砖厂土地租赁合同》欠妥。综上，杜先弟对亲珠经济社塍砖厂土地享有优先承租权，有权继续承租。二、关于亲珠经济社提起反诉的问题《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第三款规定：“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布。”《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款规定：“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数同意。”村民小组作为一种村民自治组织，负责经营、管理属于村民小组的集体土地和其他财产。亲珠经济社属于村民自治组织，亲珠经济社提起的反诉，涉及亲珠经济社集体所有的土地和其他财产的经营管理，属于重大事项，应召开会议讨论决定；亲珠经济社召开会议，应当有亲珠经济社十八周岁以上的村民三分之二以上参加，或者亲珠经济社三分之二以上的户的代表参加；亲珠经济社所作决定，应当经到会人员的过半数同意。亲珠经济社提起的反诉，未经民主议定程序，不符合起诉的条件；立案后发现不符合起诉条件的，应予驳回。亲珠经济社若要提起诉讼主张权利，经民主议定程序后，可另行起诉。综上所述，杜先弟的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持；亲珠经济社提起的反诉，未经民主议定程序，不符合起诉的条件，该院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、杜先弟对亲珠经济社塍砖厂土地享有优先承租权，有权继续承租；二、驳回亲珠经济社的起诉。本诉案件受理费100元，由亲珠经济社负担。反诉费2918元退还给亲珠经济合作社，反诉中的财产保全申请费1520元、司法鉴定费20000元，合共21520元，由亲珠经济合作社负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据当事人的上诉请求及答辩与已经查明的事实，本案争议焦点是：1.杜先弟主张的优先承租权是否成立。2.亲珠经济社提出的反诉主张是否应当在本案中一并审理。关于杜先弟主张的优先承租权是否成立的问题。亲珠经济社与杜先弟签订的《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合同合法有效。该合同第十条明确约定合同到期后，在同等价格及条件下原承租人有优先承租权。杜先弟提供了较为充分的证据证明在合同到期后其向亲珠经济社主张了优先承租权，亲珠经济社将案涉土地重新出租过程中，未能在同等价格及条件下征询原承租人的意见而直接与最高价投标者签订《亲珠村塍旧砖厂土地租赁合同》欠妥，一审法院认定杜先弟享有优先承租权并无不当，本院予以维持。亲珠经济社以杜先弟不具备同等条件及存在违约行为等理由否定杜先弟享有优先承租权，理据不足，本院不予采纳。至于亲珠经济社上诉认为杜先弟享有优先承租权的土地面积不明确的问题，一审法院在本院认为部分中已明确说明，仅处理亲珠经济社与杜先弟签订的《租用亲珠村塍砖厂荒地合同》中约定的2120平方米的租赁土地是否有优先承租权的问题，杜先弟对该2120平方米的租赁土地依合同约定有优先承租权。故杜先弟享有优先承租权的土地面积是清晰明确的，亲珠经济社的上诉主张不成立。关于亲珠经济社提出的反诉主张是否应当在本案中一并审理的问题。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第三款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条第一款的规定，涉及村集体所有的土地及其他财产的经营管理问题，属于重大事项，应召开会议讨论决定。亲珠经济社提起本案反诉，涉及该社土地出租及租金收益等相关问题，属于应召开村民大会讨论决定的事项，亲珠经济社称提起本案反诉已经村民代表大会表决通过，但其至今未能提交证据证明提起本案反诉已经民主议定程序，应承担举证不能的法律后果，一审法院驳回亲珠经济社的起诉，并无不当，本院予以维持。亲珠经济社经民主议定程序后，可另行起诉。亲珠经济社上诉主张二审中处理其反诉主张，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，亲珠经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3018元，由上诉人肇庆市高要区金利镇小塱社区亲珠经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  梁碧媛审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月十二日法官助理  夏佳明书 记 员  吴兰芳