湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终94号上诉人（原审被告）：钱兴芳，女，1975年1月21日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：黄峻，湖北水镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳聚景园物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市鱼梁洲浩然路。法定代表人：安国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王炳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。上诉人钱兴芳因与被上诉人襄阳聚景园物业管理有限公司（以下简称聚景园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省南漳县人民法院（2019）鄂0624民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钱兴芳及其委托诉讼代理人黄峻，被上诉人聚景园物业公司的委托诉讼代理人王炳、袁忠泽接受本院询问。本案现已审理终结。钱兴芳上诉请求：撤销湖北省南漳县人民法院（2019）鄂0624民初1632号民事判决，改判驳回聚景园物业公司一审诉讼请求；一二审诉讼费用由聚景园物业公司承担。事实和理由：1.作为物业服务企业应提供证据证明，其向小区业主提供了物业服务。但在本案中，聚景园物业公司没有提供任何证据证明其向钱兴芳提供了物业服务。2.一审判决适用法律错误，钱兴芳不应支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。但该条适用的前提是建设单位与物业买受人签订的买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容。理由是《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。但本案中，建设单位与钱兴芳仅签订了《商品房买卖合同》，商品房买卖合同中没有关于前期物业的任何内容（包括物业费用收取标准），建设单位更没有把已选聘聚景园物业公司向小区提供前期物业管理服务的相关内容告知买房人。所以最高法院的司法解释不适用于本案的情况。3.天地时代城小区到现在还没有完成《建设工程质量综合验收报告》，《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条规定，建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。……建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。由于建设单位所交付的物业不符合交付条件，根据上述规定，前期物业服务费用应当由建设单位承担，而不是由业主来承担。4.钱兴芳购买房屋后开办幼儿园，属公益教育设施，不应当与商业用房相提并论，一审判决按每平方米每月2.1元的商业用房标准支付物业管理服务费，显然不合理。聚景园物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回钱兴芳的上诉请求，维持一审判决。1.钱兴芳使用的幼儿园虽然属于单独建筑，但仍位于小区院内，房屋属于聚景园物业公司管理小区，聚景园物业公司对整个小区提供了约定项目的物业服务，钱兴芳应当交纳物业服务费。2.开发商没有向钱兴芳明示《临时规约》不能否定前期物业合同的效力。3.钱兴芳上诉称其与开发商签订的《商品房买卖合同》没有包含前期物业服务条款与事实不符，合同中已明确载明小区地面、公共部分由物业公司统一管理。4.《建设工程质量综合验收报告》并不是法定的交房强制性规定，钱兴芳以开发商所交付的房屋不符合条件，未能取得不动产权证为由，主张开发商承担物业费的理由，于法无据。5.幼儿园使用的房屋用途为商用，应当依据合同约定商业用房的标准交纳物业费。聚景园物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令钱兴芳向聚景园物业公司支付物业管理费67106元，垃圾处理费根据南漳县物价局文件收费标准据实支付；2.物业费以千分之三的滞纳金计算费用为78501元；3.本案诉讼费用由钱兴芳承担。一审法院认定事实：2016年12月8日，襄阳天地源实业有限公司（甲方）与襄阳聚景园物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定的主要内容为：甲方选聘乙方对南漳县文庙路天地时代城小区提供前期物业管理服务；乙方早期介入服务期限自2016年12月8日起至业主委员会成立之日止。甲方同意乙方按以下标准向业主、非业主使用人收取物业管理费及相关费用（需政府定价的以物价部门核定为准），高层住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，商业物业每月每平方米2.1元；物业管理费于2015年1月1日起按年（年/季/月）由业主交纳，业主或物业使用人应在1日履行交纳义务，逾期交纳以将千分之三收取滞纳金或违约金。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/个?月、车库车位60元/个?月的标准向乙方交纳停车管理服务费。合同签订后，聚景园物业公司按合同约定为南漳县城关镇文庙路天地时代城商住小区业主及物业使用人提供物业管理服务。2014年4月10日、2015年1月4日、2017年3月27日，钱兴芳与襄阳天地源实业有限公司签订《商品房购买协议》、《协议》、《商品房买卖合同》，购买南漳县城关镇文庙东路（天地时代城）幼儿园幢幼儿园整体1栋单元幼儿园号房，建筑面积1183.54平方米，该商品房的用途为商业服务。2015年9月，钱兴芳开办的南漳县城关镇跨世纪幼儿园正式开业。截至目前，钱兴芳已向南漳县市容管理处缴纳了2019年1月至2019年12月期间的生活垃圾处置费。2017年6月26日襄阳聚景园物业管理有限公司收取钱兴芳2016年9月至12月物业费5000元。自2017年1月1日开始，钱兴芳未再向襄阳聚景园物业管理有限公司交纳物业管理服务费。一审法院另查明，一、襄阳聚景园物业管理有限公司自2014年7月16日起已取得贰级资质等级。二、2014年4月30日，南漳县物价局向县、市各管理处下发南价服规〔2014〕1号文件《县物价局关于城区生活垃圾及处理费标准的通知》，明确：1.“社区、学校居民：每户每月6元。2.行政、企业（非生产）、事业单位办公场所：按办公场所面积分段累计收费、500平方米以下的每平方米每月1元，501-1500平方米每平方米每月0.5元，1500以上的部分每平方米每月0.2元。3.非九年义务学校：按在校人数每人每月1元由学校缴纳，不得对学生收费。4.生产企业：按实际产生垃圾量每吨65元计收。5.宾馆、旅社、招待所：按营业面积分段累计收费，营业面积1000平方米以下的每平方米每月1元，1001-2000平方米每平方米每月0.5元，2000平方米以上的部分每平方米每月0.2元……”。三、2018年12月18日，南漳县物价局、南漳县住房保障和房屋管理局向各物业服务企业和有关单位下发南价服字（2018）16号文件《关于规范南漳县物业服务收费管理的通知》明确：1.物业服务收费按不同物业性质和特点，分别实行政府定价和市场调节价。住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，其他物业服务实行市场调节价。建设单位应当依法选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同。2.前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的，空置期间业主承担70%的物业服务费。物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。3.物业服务区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务主体接受委托代收上述费用的，双方应签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。4.本通知实施前，已经签订物业服务合同且合同尚未到期或终止的，仍按合同约定执行。本通知自2019年1月1日起执行，南价服字（2013）14号同时废止。执行期间，上级有新的规定按新规定执行。该文件同时附《南漳县住宅前期物业综合管理服务收费标准》、《南漳县住宅前期物业综合管理服务内容及标准》，明确资质等级为二级的物业服务企业收费标准为：电梯房1.1/月/㎡，非电梯房0.6元/月/㎡。一审法院认为，南漳县城关镇文庙路天地时代城商住小区的建设单位襄阳天地源实业有限公司与聚景园物业公司签订的《前期物业服务合同》，该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。聚景园物业公司基于合同约定为钱兴芳提供了物业管理服务，钱兴芳接受了聚景园物业公司提供的服务，亦应按照合同约定向聚景园物业公司交纳物业管理费用。本案中，钱兴芳应向聚景园物业公司交纳自2017年1月1日至2019年3月31日止的物业管理服务费67106.72元（1183.54㎡×2.1元/月/㎡×27个月），聚景园物业公司只主张钱兴芳支付67106元物业管理服务费，其理由正当，一审法院予以支持。一审诉讼过程中，聚景园物业公司自愿放弃要求钱兴芳支付滞纳金78501元的诉讼请求，是对其民事权利的处分，一审法院予以采纳。关于聚景园物业公司要求钱兴芳支付生活垃圾处理费的主张，经审查，钱兴芳已按规定向南漳县市容管理处交纳了生活垃圾处理费，对聚景园物业公司主张要求钱兴芳支付生活垃圾处理费的请求，一审法院不予支持。钱兴芳辩称聚景园物业公司无权向其收取自2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费及要求返还其已缴纳的物业管理服务费等均未提交充分证据予以证实，故对其要求驳回聚景园物业公司各项诉讼请求的抗辩事由，一审法院不予采纳。经调解，双方当事人不能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、钱兴芳于判决生效之日起十日内支付襄阳聚景园物业管理有限公司自2017年1月1日始至2019年3月31日止的物业管理服务费67106元；二、驳回襄阳聚景园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，由钱兴芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱兴芳提交证据：1.南漳县国土资源局2018年9月17日《信访事项调查告知书》，拟证明钱兴芳所在小区没有竣工验收；2.2015年南漳县住房保障和房屋管理局对业主信访事项实体告知书和程序告知书，拟证明小区没有达到交付标准，同时证明聚景园物业公司提供的物业服务不合格，常年只有1至2人值班等内容；3.钱兴芳与南漳华润燃气有限公司签订的《管道燃气设施配套建设合同》，拟证明钱兴芳自行开通天燃气的，不是物业公司提供；4.交纳电费短信账单，拟证明电费由钱兴芳自行交纳。经质证，聚景园物业公司认为证据1是复印件，不符合证据规则，且在一审中已提交，不是二审中的新证据，亦不能达到钱兴芳的证明目的；证据2是复印件，不符合证据规则，且在2015年就存在了，不属于新证据，只能证明小区建设质量问题，不能证明小区物业服务问题，信访反映的小区值班、电梯运行等问题，是开发商在交房前应向业主履行的义务，不是物业公司的责任；证据3和证据4，真实性无异议，钱兴芳作为幼儿园经营者，开通燃气只是为了更好的服务，供水供电供气应该是开发商履行的义务，不是物业公司为上诉人提供开户业务。经审查，对四组证据的真实性，本院予以确认，对案件事实的证明力，本院结合其他证据综合认定。聚景园物业公司未提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.聚景园物业公司是否提供了物业服务；2.钱兴芳以建设单位在房屋买卖合同中未向其告知物业服务合同的内容，及建设单位交付的房屋是否达到了交付条件，拒交物业服务费的理由是否成立；3.聚景园物业公司按每月每平方米2.1元收取物业服务费是否符合合同约定。针对上述焦点问题，本院评判如下：一、聚景园物业公司是否提供了物业服务。钱兴芳主张，其所有的幼儿园独立存在，保安、保洁、绿化等由其自行雇人管理，垃圾处置费由其直接向南漳县市容管理处交纳等，聚景园物业公司未向其提供物业服务。但钱兴芳对其幼儿园属于天地时代城小区的一部分，聚景园物业公司系为天地时代城小区提供物业服务的企业的事实并无异议。虽然幼儿园内的保安、保洁等由其自行管理，但是物业公司是为小区全体业主服务，包括共用部位的维修、养护和管理等，并非直接针对某一业主服务，钱兴芳关于聚景园物业公司未提供物业服务的上诉理由不成立，本院不予支持。二、钱兴芳以建设单位在房屋买卖合同中未向其告知物业服务合同的内容，及建设单位交付的房屋是否达到了交付条件，拒交物业服务费的理由是否成立。虽然《物业管理条例》第二十三条规定，“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”但是上述条款均为对建设单位的义务和责任做出的规定，钱兴芳作为实际接受物业服务的小区业主，根据《前期物业服务合同》约定，应当向物业服务企业交纳物业服务费，至于其所交纳的物业服务费应否由建设单位承担，可根据其与建设单位的合同约定及相关法律规定，另行主张，但不能成为其拒绝向物业服务企业交纳物业服务费的理由。故钱兴芳的该上诉理由不成立，本院不予支持。三、聚景园物业公司按每月每平方米2.1元收取物业服务费是否符合合同约定。案涉《前期物业服务合同》第六条约定，商业物业每月每平方米2.1元。钱兴芳对其购房合同载明商品房的用途为“商业服务”予以认可。故聚景园物业公司按每月每平方米2.1元收取物业服务费符合合同约定。钱兴芳的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，钱兴芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3213元，由钱兴芳负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年五月二十八日书记员 刘 洋