北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初3399号原告：葛园园，女，1988年8月18日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李志起，北京卓航律师事务所律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，总经理。委托诉讼代理人：刘东来，男，该公司员工。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司员工。原告葛园园与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛园园的委托诉讼代理人李志起、被告天洋公司的委托诉讼代理人刘东来到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告葛园园向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2019年5月13日至产权证下发之日止，按照已付购房款总额1860877元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向原告支付逾期办理房屋所有权证违约金（暂计算至2020年5月14日为14万元）；2.判令被告因电没有实现合同约定，按每年6000元标准赔偿原告自2017年5月13日至2020年5月13日期间的损失18000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月12日，原、被告签订北京市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的位于房山区京房国用（2015出）第00152号地块xx楼xx层xxx号房，总房款1860877元。合同约定被告为原告代办房产证且自收房之日起730日内办理完毕。原告于2017年5月13日办理收房手续并将代办产权证所涉及的契税、印花税等费用交付被告，已按照合同约定履行了全部义务。但被告并未按照合同约定履行办理房产证的义务。被告构成严重违约，应当承担违约责任。根据法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，由于被告未能实现合同约定的市政供电，目前小区仍是临时用电，故亦应当赔偿原告损失。原告为维护自身权益，特起诉。被告天洋公司辩称：同意按照总房款的日万分之一标准向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金，不同意原告主张的利息标准，且应当自2019年5月14日开始计算违约金；电力属于国家的能源部门管辖，与我公司无关，我公司只起到协调作用，且供电并没有给原告生活造成影响，故我公司不同意赔偿；诉讼费应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，葛园园（买受人）与天洋公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，以下简称预售合同），约定葛园园购买天洋公司开发的位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块xxx楼xx层xxx室房屋一套。该房屋预测建筑面积共58.15平方米，房屋总价款1854985元，付款方式为首付款加贷款方式付款。天洋公司应当于2017年5月1日前向葛园园交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。预售合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定供电交付时纳入城市供电网络并正式供电。供电由出卖人负责办理开通手续并承担相应费用。预售合同第二十条关于转移登记约定出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定处理方式。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，葛园园向天洋公司支付了全部购房款1860877元，葛园园亦向天洋公司交纳了契税、产权代办费、印花税、登记费。葛园园于2017年5月13日与天洋公司办理了房屋交接手续。涉案房屋至今未能办理不动产权属转移登记。另查明，双方针对逾期办理不动产权属转移登记的违约责任未另行签订书面协议。关于涉案项目的供用电情况，本院曾向国网北京市电力公司房山供电公司（以下简称供电公司）进行调查。供电公司于2019年4月25日复函称天洋公司在涉案地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。目前，涉案项目供电方式仍属于临时用电，接入市政正常供电的工程正在施工中，尚未施工完成。另查，2019年1月8日，由房山区阎村镇肖庄村经房山区到房山区阎村镇元武屯村良乡物流基地10KV长阳路、长虹路迁改工程取得建设工程规划许可证。本院认为，葛园园与天洋公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。天洋公司未在合同约定期间为葛园园办理不动产权属转移登记，应当承担违约责任。葛园园与天洋公司在合同中虽未明确约定违约金责任，但本案中，双方对天洋公司应向葛园园支付逾期办理房屋权属转移登记违约金没有争议，仅对违约金的支付标准存在不同意见，故本院对天洋公司应向葛园园承担违约金责任不持异议。对于违约金的支付标准，本院综合考虑葛园园因不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益、双方举证情况等因素，认为天洋公司主张的违约金支付标准具合理性，故本院采纳天洋公司的答辩意见。由于办理房屋权属转移登记的具体时间尚不确定，本案违约金计算至2020年5月14日，此后的逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，当事人可另行解决。对于供电问题，根据查明的事实，葛园园购买的房屋自交付至今，未能实现合同约定的纳入城市供电网络并正式供电。天洋公司向葛园园提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了交付条件，但仍存在不符合合同约定的情形。鉴于临时用电相比正式供电存在不稳定的问题，对葛园园确实会造成一定影响，本院综合考虑葛园园遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定2017年5月14日至2020年5月13日期间天洋公司向葛园园给付逾期实现正式供电违约损失的数额。现葛园园要求天洋公司给付的数额合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向葛园园支付截至2020年5月14日的逾期办理房屋权属转移登记违约金68480元；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向葛园园赔偿截至2020年5月13日的逾期实现正式供电的损失费18000元；三、驳回葛园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由葛园园负担783元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担947元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年五月二十七日书记员  孔博浩