福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0102民初1591号 原告：谢宝树，男，1987年1月27日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人:陈金枝，福建闽众律师事务所律师。 被告：蒋杨武，男，1981年8月8日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人:黄禄粦，福建众宁律师事务所律师。 原告谢宝树与被告蒋杨武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈金枝、被告蒋杨武及其委托诉讼代理人黄禄粦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 谢宝树向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签订的《房产租赁合同》自2019年10月12日起解除；判令被告向原告支付代垫的将案涉房屋恢复原状的整改费用1650元；判令被告向原告支付由原告向案外人林州代付的7200元违约金损失；判令诉争房屋内所有设施设备的所有权归原告所有，同时被告向原告赔偿两个月的租金计4200元。本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年9月27日，原、被告签订《房产租赁合同》约定，原告谢宝树（甲方）将坐落于福州市鼓楼区的房屋出租给被告蒋杨武（乙方）作居家使用；租期自2015年11月10日起至2021年11月10日止，被告应当一个月支付一次租金，月租金2100元，2020年变更为2300元；租赁押金4200元；如对该房屋进行装修，装修方案应征得甲方同意，原房屋承重墙及落水管等结构不得随意更改；如转让、转租、转借、分租他人使用，应征得甲方同意方可。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反法律，另一方有权提前解除合同，所有造成的损失由责任方承担；在租赁期内，原告提前解约或违约，则赔偿被告人民币6万元，若被告提前解约或违约，则将室内所有设施设备赔偿给甲方，两个月押金不退还。 合同签订后，原告便将房屋移交给被告使用，被告也每月都按照合同的约定缴纳水电房租，从未拖欠。原告便未再去过租赁房屋。原告从未接到被告关于案涉租赁房屋的转租和改装的征询。因原告长期外出不在家，便将房屋租赁事宜移交给原告母亲林红萍进行管理。2019年9月份，其母才发现被告不仅私自改装房屋（在房屋里增改了一间卫生间，改变了原来的落水管结构，同时在原客厅的位置安装了一台抽烟烟机，还将房屋分租给他人，而非用于个人居家使用。被告的上述行为已严重违反双方签订的《房产租赁合同》。原告有权提前解除合同，并要求被告赔偿所有损失。 2019年10月11日原告向被告送达了《解除合同通知书》。依据《合同法》的相关规定，被告在2019年10月12日收到解除通知时合同解除。原告有权要求被告立即交还房屋、恢复房屋原状并赔偿损失。 2020年4月20日，原告收回房屋，截至被告实际搬离案涉房屋之日，被告均有向原告支付房屋占用费。因被告违反合同约定，擅自增设卫生间、更改水管布局以及隔墙等，严重破坏了案涉房屋的整体架构和布局。从2019年10月11日起，原告一再要求被告将租赁房屋恢复原状，但被告均拒不配合。从2020年3月份开始，福州市政府开展了整治违法改造房屋群租的行动，被告仍拒将案涉房屋恢复原状，迫不得已2020年4月20日原告便代被告积极响应政府号召，对案涉房屋的违法改造行为予以了整改，为此代被告支付了1650元的费用，该费用系因被告的违约行为而产生，根据《房产租赁合同》第七条违约责任第1款的规定，该费用应由被告承担。 2019年6月14日，未经原告同意，被告将诉争房屋转租给案外人林州，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2019年6月14日起至2020年6月14日，月租金为1800元，押金3600元，违约金为2个月的租金。原告为收回房屋代被告向案外人林州退还了押金3600元、违约金3600元，合计7200元，应由被告承担。由于被告严重违约，导致原告与之解除合同，根据合同约定，诉争房屋的所有设施设备的所有权归原告所有，同时被告应向原告赔偿两个月的租金计4200元。 蒋杨武辩称，被告不同意解除合同，不同意承担房屋整改费1620元。当时原告不其让整改，整改费应由原告自行承担；林州与其签订了租赁合同，后面经协商解除了合同，并退还了押金，且原告私自与林州达成了协议未告知被告，也未取得被告的授权，如果原告支付给林州的款项属实，后果也应由原告自行承担，被告不存在违约的行为。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年9月27日签订房产租赁合同约定，原告谢宝树将坐落于福州市鼓楼区的房屋出租给被告蒋杨武作居家使用；租期自2015年11月10日起至2021年11月10日止；如对该房屋进行装修，装修方案应征得原告同意，原房屋承重墙及落水管等结构不得随意更改；如转让、转租、转借、分租他人使用，应征得原告同意方可。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反法律，另一方有权提前解除合同，所有造成的损失由责任方承担；在租赁期内，原告提前解约或违约，则赔偿被告人民币6万元，若被告提前解约或违约，则将室内所有设施设备赔偿给原告，两个月租金不退还。 合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告也每月都按照合同的约定缴纳水电房租，从未拖欠。被告承租上述房屋期间，在房屋里搭建了一间卫生间，改变了原来的落水管结构，在原客厅内安了一台抽油烟机。将房屋分租给林州，租赁期限自2019年6月15日起2020年6月14日止。 2019年10月11日原告向被告发出《解除合同通知书》，告知因被告存在上述违法行为，要求与其解除合同，要求被告立即交还房屋、恢复房屋原状并赔偿损失。 原告现已收回诉争房屋，并对该房屋进行整改，原告称其支付了1650元的费用。为收回房屋，原告称其代被告向案外人林州退还了押金3600元、违约金3600元，合计7200元。 本院认为，原、被告于2015年9月27日签订房产租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。被告未提供证据证明其征得原告同意，在租赁屋内搭建卫生间，在原客厅内安装抽油烟机，以及将诉争屋分租给案外人，其行为违反了原、被告签订的合同约定。原告请求判令诉争房屋内所有设施设备的所有权归原告所有，同时被告向原告赔偿两个月的租金计4200元的请求，符合双方签订的合同约定，本院予以准许。原告于出租房屋时依租赁合同向被告收取两个月的租金作为押金，该押金不予退还。原告现已收回租赁房屋，其要求确认其与被告签订的租赁合同自2019年10月12日解除的诉讼请求，符合双方签订的合同约定，本院予以准许。原告称其为整改诉争房屋支出1650元，要求被告承担，但被告赔偿的2个月租金足以赔偿原告的损失，对原告的该项请求，本院不予支持。原告与案外人林州没有签订合同，其称为收回租赁屋支付的7200元，要求由被告承担，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 一、原告谢宝树与被告蒋杨武签订的《房产租赁合同》自2019年10月12日起解除； 二、坐落于福州市鼓楼区的房屋内所有设施设备的所有权归原告所有，原告谢宝树不予退还被告蒋杨武支付的押金4200元； 三、驳回原告其他诉讼请求。 本案诉讼费1005元，适用简易程序减半收取503元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴辉 二〇二〇年五月十三日 书记员  陈琴 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。