广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初27286号原告：盘世凡，男，1933年8月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：赵清芳，女，1963年9月29日出生，满族，住广东省韶关市浈江区，系原告配偶。被告：赖福利，男，1957年11月26日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：蒋玉霞，女，1958年11月14日出生，汉族，住广州市天河区。原告盘世凡诉被告赖福利、蒋玉霞物权保护纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告盘世凡及其委托诉讼代理人赵清芳，被告赖福利、蒋玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盘世凡向本院提出诉讼请求：一、确认被告赖福利与被告蒋玉霞签订的租赁合同无效，被告赖福利立即迁出广州市天河区XX巷32号房；二、两被告支付自2017年8月起计至实际腾房之日止的使用费（按照每月1200元的标准或政府主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，面积约20平方米左右）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落于广州市天河区XX巷32号房的第一层、第二层、第六层、第七层（以下简称“32号房”）是原告等人的共有财产。原告于2016年9月12日向天河区人民法院起诉请求确认原告具有32号房的十二分之七的产权份额并请求判决被告交付十二分之七的租金，但天河区人民法院仅受理了确权纠纷[（2016）粤0106民初16253号案]，同时告知原告必须先取得确权判决后才能再按照确权结果另案起诉被告交付租金。（2016）粤0106民初16253号案判决后，原告上诉，广州市中级人民法院2017年7月3日生效的（2017）粤01民终7728号民事判决书判决确认：位于XX巷32号房由原告取得十二分之七的产权份额，蒋玉霞和其他四位继承人各取得十二分之一的产权份额。(2016）粤0106民初16253号案受理前和审理期间，（2017）粤01民终7728号案审理期间，被告赖福利一直在涉案房产居住和经营小卖店，原告多次找到赖福利，告知其涉案房产是争议房产正在诉讼，原告具有十二分之七的份额，请求赖福利出示租赁合同并迁出涉案房产，赖福利都以涉案房产是蒋玉霞出租给他，己经好几年没有签订租赁合同为由，无法出示租赁合同也不迁出涉案房产。2017年7月3日，（2017）粤01民终7728号民事判决书生效后，原告持该判决书又多次找到赖福利，告知其涉案房产原告具有十二分之七的份额，要求赖福利出示租赁合同并迁出涉案房产，赖福利仍然以涉案房产是蒋玉霞出租给他，己经好几年没有签订租赁合同为由，无法出示租赁合同也不迁出涉案房产。原告多次报警，警察也多次前来处理并多次要求赖福利出示租赁合同后，赖福利才于2017年12月15日拿出一份其与蒋玉霞签订的没有租金数额的《房屋租赁协议》，并口头告知原告该《房屋租赁协议》是刚刚补签的，租金每月500元。原告当即表示该租金数额明显低于一般价格，赖福利和蒋玉霞恶意串通损害原告及其他共有人的利益，要求赖福利迁出涉案房产，赖福利当时表示同意迁出，但始终没有迁出，后来又明确表示拒绝迁出。2017年12月原告起诉蒋玉霞要求分割32号房的租金收入，广州市天河区人民法院于2017年12月12日正式受理，案号为（2017）粤0106民初25345号，该案在审理过程中，蒋玉霞明确表明，（2017）粤01民终7728号案判决后，其从2017年6月底7月初开始己经没有将涉案房产出租给赖福利了，也没有收取赖福利的租金。但赖福利仍然侵占涉案房产至今，拒不缴纳租金，拒绝迁出。所以原告来贵院起诉，请求判决赖福利与蒋玉霞签订的《房屋租赁协议》无效，判决被告停止侵权，迁出涉案房产，返还涉案房产，并按照合理价格支付使用费或租金及补交租金。被告赖福利辩称：我于2011年开始承租涉案店面，2015年11月18日我方与蒋玉霞续签了租赁合同，合同约定租期至2020年11月18日，租金价格并没有明确约定，我方自2017年开始没有支付租金，之前租金是每月500元。我方承租涉案店面并非用于经营的，只是用于放一些货物及用于吃饭，我方在正对面开了小便利店。在与蒋玉霞签订租赁合同前我方曾看过蒋玉霞的户口本，但没有看过房产证。现原告每次来骚扰我方，我方报警处理，我方向警察出示了租赁合同，我方是合法使用涉案场地的，我方保留追究原告的权利。如果在合同期内要求我方搬走，我方要求蒋玉霞按照合同剩余期限按照每月500元的标准补偿给我方，我方就愿意搬走。被告蒋玉霞辩称：不同意原告全部的诉讼请求及事实和理由。一、（2017）粤01民终7728号民事判决书只是判决32号原有旧房屋的继承，该旧房屋是我母亲与他人合建，现旧房屋已被拆除，现已重建为新房，新房是没有房产登记，且新房面积与旧房屋面积已发生了变化，新房有违章建筑面积，原告主张收取新房首层租金，原告是不具备诉权，其并非适格的主体。二、2019年判决已驳回原告收取首层租金的诉讼请求，现原告又主张首层租金，是属于重复诉讼，因此，法院应当驳回原告本案诉讼请求。我方的母亲去世后，涉案房屋是由我方进行管理，由于旧房屋很破旧无法进行出租，继承人均同意由我方出资28万元进行重建，以收取新房的租金抵偿出资，现原告反悔，其是否同意返还28万元给我方。我方出租管理新房是有依据的，（2019）粤01民终4030号民事判决书第7页已作出了认定，继承人拥有32号房屋的份额，现原告已占有其中两间房间。2017年7月份原告强行将新房收回进行管理，现仍由原告进行出租，涉案房屋共7层，其中1楼两个单间、2、6、7楼已全部由原告控制并进行出租。原先我方管理32号整栋房屋时平均每月租金收入是3000多元，每年我方会向原告支付5000多元。2017年原告与我方有诉讼纠纷后，我方已没有收取赖福利的租金，只是给赖福利放置物品。赖福利每月租金是500元，但我方及其他姐妹也占有份额，所以原告并非得到全部的租金。经审理查明：樊桂连于2004年9月3日死亡，生前于1956年生一子蒋炳钟，1958年11月14日生育一女蒋玉霞；1962年12月28日与盘世凡登记结婚，婚后生育盘玉英、盘玉兰、盘玉卿三名子女。广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7728号二审民事判决于2017年7月3日发生法律效力，该继承诉讼判决判定：位于广州市郊区沙河路XX巷32号房产（建筑面积48.5209平方米），由盘世凡取得7/12份额，蒋玉霞、蒋炳钟、盘玉英、盘玉兰、盘玉卿各取得1/12份额。广州市国土资源和规划委员会于2018年1月30日颁发的《不动产权证》【粤（2018）广州市不动产权第02202331号】载明：盘世凡系位于广州市天河区XX巷32号（以下简称“涉案房屋”）的按份共有人，房屋建筑面积48.52平方米，混合结构，房屋总层数1层，所有权取得方式为析产、继承；附记记录为：盘世凡占有7/12份额，被告蒋玉霞，案外人蒋炳钟、盘玉英、盘玉兰、盘玉卿各占有1/12份额。2017年12月12日，盘世凡向本院提起诉讼，请求判令蒋玉霞向其支付涉案房屋7/12份额的租金（自2004年10月1日至2017年12月12日），本院以（2017）粤0106民初25345号案受理。在该审理过程中，本院派员于2018年11月9日到涉案房屋进行实地查勘，勘查情况为：广州市天河区XX巷32号、34、36号为同一栋7层建筑，共用唯一楼梯，32号房屋位于大楼南侧，其中1楼有3个单间（大门紧闭）、2楼有5个单间、6楼有5个单间、7楼有5个单间（大门紧闭，无法入内）。对于现场的使用情况，盘世凡表示其持有1楼钥匙，2楼自2018年5月起由其出租他人，6楼自2018年6月由其出租他人，7楼目前空置、无人居住，门锁可以打开。蒋玉霞表示在中院判决后【即（2017）粤01民终7728号】就不再使用房屋。原告确认其出租了涉案房屋的二、六楼，一楼其中两个单间由其换锁，但现在空置，并没有使用。原告确认赖福利已使用涉案房屋一楼的一个单间数年；赖福利、蒋玉霞确认赖福利向蒋玉霞承租了涉案房屋的一楼一个单间多年，租金为每月500元，但自2017年8月份开始未向蒋玉霞支付租金，因为自此时起涉案房屋涉诉，存在产权纠纷。赖福利向本院出示《房屋租赁协议》一份，上载出租人为蒋玉霞，承租人为赖福利，出租人将涉案房屋出租给承租人，租期为2015年11月18日至2020年11月18日，未约定租金；落款时间为2015年11月18日。蒋玉霞确定该证据真实性；原告对该证据不予确认，并申请对该证据的形成时间进行鉴定。赖福利、蒋玉霞主张赖福利于本案开庭后十几天后搬离涉案房屋，原告主张赖福利于2019年11月搬离涉案房屋。本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。关于赖福利与蒋玉霞签订的租赁合同的效力问题。根据查明事实可知，原告亦确认赖福利承租涉案房屋一楼一个单间数年，并向蒋玉霞支付租金，故赖福利与蒋玉霞之间成立房屋租赁合同关系，且该租赁合同为持续状态，因此，无论其何时签订《租赁协议》，均不影响该租赁合同的效力，因此，鉴定该协议形成时间已无必要。其次，蒋玉霞在涉案房屋进行继承诉讼前，其作为整个房屋的管理人，有权与赖福利签订租赁合同；即使在继承诉讼后，其作为共有人，依法享有涉案房屋的部分权利，而目前各共有人并未就涉案房屋进行析产处理，各共有人具体对涉案房屋的哪部分享有权利存在不确定性，而且，基于合同的延续性，亦不能以其无权处分而认定赖福利与蒋玉霞之间的租赁合同关系无效。鉴上，原告请求确认赖福利与蒋玉霞之间的租赁合同无效，缺乏理据，本院不予支持。另外，鉴于赖福利已经实际上搬离涉案房屋，故原告提出的赖福利搬离涉案房屋的请求，已无实际处理的必要，本院不再审处。关于占用费。因租赁合同有效，故原告请求赖福利支付房屋占用费缺乏理据，本院不予支持。其次，现涉案房屋的二楼、六楼以及一楼的两个单间均由原告出租或者控制，已经充分体现其作为案涉房屋7/12份额共有人的权益，其再请求蒋玉霞支付占用费缺乏理据，本院不予支持。另外，原告与蒋玉霞及案涉房屋的其他共有人存在亲属关系，房屋如何进行管理，以实现价值最大化，共有人应友好协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告盘世凡的诉讼请求。本案受理费310元，由原告盘世凡负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  张丹丹人民陪审员  秦碧辉二〇二〇年五月十二日法官助理滕悦书记员何靖文王嘉蔚