河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终957号上诉人（原审原告）：吕丙会，男，1975年1月13日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：郭子卫，河南黄池律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：封丘县古黄池站务置业有限公司，住所地：封丘县工业路与工业三路交叉口产业集聚区创业服务中心。法定代表人：薛建学。委托诉讼代理人：王孝铭，河南简同律师事务所律师。上诉人吕丙会因与被上诉人封丘县古黄池站务置业有限公司（以下简称古黄池公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0727民初3197号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕丙会委托诉讼代理人郭子卫，被上诉人古黄池公司委托诉讼代理人王孝铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕丙会上诉请求：撤销原审判决，改判支持吕丙会的原审诉讼请求。事实和理由:一、原审遗漏下列案件事实：《嵩基·鸿润城房屋认购书》第2条、第4条、第5条。《认购协议书》第2条第3款、第3条、第4条、第6条、第7条。因古黄池公司不履行《认购协议书》的约定，2017年12月18日吕丙会提出信访的事实。二、古黄池公司不履行《嵩基·鸿润城房屋认购书》、《认购协议书》约定的义务，已构成严重违约，应承担违约责任（全额返款及支付占有期间的利息）。三、吕丙会依法不构成违约。四、本案系商品房预约合同纠纷，原审适用法律错误。古黄池公司辩称：一、《嵩基·鸿润城房屋认购书》有效，明确约定了吕丙会支付购房款的期限和数额，可在履行过程中，吕丙会未按照约定期限付款，违背先履行义务。本案吕丙会起诉解除合同，明显是不想继续履行合同，由此吕丙会又构成根本违约。故原审认定吕丙会承担违约责任正确。二、原审判决吕丙会承担违约金依法有据。吕丙会由于在履行买卖合同中违约，导致古黄池公司合同目的落空，造成古黄池公司不能及时出售，延误资金周转等巨大损失，按照双方约定违约责任，吕丙会应承担违约金。三、古黄池公司在履行合同中不存在违约行为，吕丙会未及时完全履行双方约定的先履行支付购房款义务，致使双方未签订商品房买卖正式合同。吕丙会向原审法院起诉请求：1、判决解除吕丙会与古黄池公司签订的房屋认购协议书；2、判令古黄池公司返还吕丙会已支付的购房款等费用共计302087元及利息（以231000元为基数，自2013年8月25日起计算至款项全部付清之日；以71087元为基数，自2017年3月1日起计算至款项全部付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的诉讼费用由古黄池公司承担。原审法院查明：2012年7月8日，吕丙会与古黄池公司签订认购协议书，该协议书的主要内容为：“甲方为古黄池公司，乙方为吕丙会；物业名称及位置为封丘县世纪大道封丘嵩基·鸿润城9楼，房屋9号楼3单元10层东户，面积为132.69㎡（该面积为暂测面积，最终面积以房管局实测面积为准），此物业交付时间为2013年10月30日；本房屋位于封丘县世纪大道与××交叉口（新客运站旁嵩基·鸿润城9号楼3单元10层东户房屋），单价为2528元/㎡，总价为335440元人民币；本协议签订后，客户可凭此定单在正式开盘后办理正式售房合同。”该协议书还约定了双方的其他权利和义务。此外，吕丙会、古黄池公司于同日签订嵩基·鸿润城房屋认购书，该认购书的主要内容为：“客户姓名为吕丙会；本定单所指向的房屋位于封丘县世纪大道与××交叉口（新客运站旁嵩基·鸿润城9号楼3单元10层东户房屋，该房屋建筑面积为132.60㎡），单价2528元/㎡，总价为335440元人民币；认购方支付给开发商房屋总价款的30%，即100000元（含定金）；二期款为总价款的40%，即131000元，须于2013年4月30日前，由认购方付清；余款即97731元，须于2013年9月30日前，由认购方付清；客户在接到封丘县古黄池站务置业有限公司通知签订商品房买卖合同后凭此订单、交款收据到指定地点签订商品房买卖合同并办理按揭相关事宜；本定单仅为开盘前认购房屋使用，并非商品房买卖合同的组成部分。”吕丙会于当日向古黄池公司支付购房款100000元，于2013年8月25日向古黄池公司支付购房款131000元，于2017年3月1日向古黄池公司支付购房款50000元、维修基金8584元、契税7090元、办证费1793元、水电安装费800元、天然气安装费2600元、有线电视安装费220元，上述款项共计302087元。2019年2月26日，新乡市卫滨区人民法院作出公告一份，该公告主要内容为：“河南安信建设集团有限公司申请执行封丘县古黄池站务置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2017年3月27日作出（2017）豫07民终340号民事判决书已发生效力。申请执行人河南安信建设集团有限公司于2017年4月26日向封丘县人民法院申请执行，后本院作出（2018）豫07执监40号执行裁定书将该案指定我院执行。新乡市卫滨区人民法院在执行过程中将被执行人古黄池公司名下位于嵩基鸿润城7幢2单元802室、9幢3单元1001室2套房屋予以查封。现告知上述房屋实际占有人自本公告发布之日起立即将房屋腾空交付新乡市卫滨区人民法院，如有异议向本院提交书面材料。”古黄池公司认可涉案房屋已被新乡市卫滨区人民法院查封。原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。首先，本案双方于2012年7月8日分别签订认购协议书及嵩基·鸿润城房屋认购书，但涉案房屋现已被新乡市卫滨区人民法院查封，且新乡市卫滨区人民法院已于2019年2月26日对涉案房屋作出腾房公告，古黄池公司亦认可涉案房屋已被查封。庭审中，古黄池公司亦主张涉案认购协议书已失效，并主张吕丙会应承担总房款30%的违约责任，扣除该部分后剩余部分可以返还。故吕丙会要求解除双方签订的认购协议书的诉讼请求，有事实根据及法律依据，予以支持。因古黄池公司提交的嵩基?鸿润城房屋认购书与吕丙会提交的认购协议书系基于同一事实、同一法律关系，故应一并解除。其次，双方于2012年7月8日分别签订认购协议书及嵩基?鸿润城房屋认购书后，吕丙会于当日向古黄池公司支付购房款100000元，于2013年8月25日向古黄池公司支付购房款131000元，于2017年3月1日向古黄池公司支付购房款50000元、维修基金8584元、契税7090元、办证费1793元、水电安装费800元、天然气安装费2600元、有线电视安装费220元，上述款项共计302087元。但是，吕丙会并未按照嵩基·鸿润城房屋认购书的约定于2013年4月30日前交纳剩余房款97731元，应当承担违约责任。结合涉案认购协议书及嵩基·鸿润城房屋认购书，吕丙会主张古黄池公司违约，没有事实根据及法律依据，不予支持。涉案认购协议书及嵩基·鸿润城房屋认购书中未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”经查，中国人民银行2013年三至五年贷款基准利率为6.4%。故古黄池公司要求吕丙会承担总房款30%的违约责任的请求，不予支持。吕丙会应当按照上述规定向古黄池公司支付违约金，具体计算为：未付购房款97731元，自2013年4月30日起至2017年2月28日（该日交纳购房款50000元）期间，按照年利率6.4%的1.5倍计算，为35965元；2017年3月1日之后未付购房款为47731元，自2017年3月1日起至2019年2月26日（新乡市卫滨区人民法院作出腾房公告之日）期间，按照年利率6.4%的1.5倍计算，为9113.43元。上述款项共计45078.43元，吕丙会向古黄池公司交纳的302087元扣除45078.43元后，剩余款项古黄池公司应当返还给吕丙会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原审判决：一、解除吕丙会与古黄池公司于2012年7月8日签订的认购协议书。二、古黄池公司于判决生效后十日内返还吕丙会257008.57元。三、驳回吕丙会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5830元，由吕丙会负担869.98元，由古黄池公司负担4960.02元。本院二审审理过程中，吕丙会提交信访材料一组,用以证明：古黄池公司要加钱。古黄池公司发表质证意见称：不认可，不存在反映的情况。本院对证据的分析和认定：对该证据本身的真实性予以采信。本院经审理查明：2017年12月18日，吕丙会作为信访人曾到封丘县有关部门信访，信访反映古黄池公司要求按照现房市值补交剩余房款。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，古黄池公司未提出上诉，仅吕丙会提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕吕丙会提出的上诉请求进行审理。结合吕丙会在本院二审提出的上诉理由，古黄池公司提出的抗辩意见，现就诉讼焦点分别评析如下：一、关于何者违约问题。本案中，吕丙会认为古黄池公司违约，古黄池公司认为吕丙会违约，本院对此评述认为：结合一、二审证据和庭审情况，吕丙会与古黄池公司之间的房屋买卖合同关系未能正常顺利履行的主要原因在于古黄池公司欲涨价而拒绝继续履行合同，故应认定古黄池公司违约。二、关于合同解除后的法律后果问题。本案中，双方房屋买卖合同关系解除后，古黄池公司应返还吕丙会购房款及相关费用。吕丙会请求古黄池公司支付利息，于法有据，亦应予以支持。综上，原审判决认定何者违约有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省封丘县人民法院（2019）豫0727民初3197号民事判决；二、解除吕丙会与封丘县古黄池站务置业有限公司于2012年7月8日签订的《认购协议书》；三、封丘县古黄池站务置业有限公司于本判决生效之日起十日内向吕丙会返还购房款及相关费用共计302087元及利息（以231000元为基数，自2013年8月25日起计算至款项付清之日止；以71087元为基数，自2017年3月1日起计算至款项付清之日止；2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5830元，二审案件受理费927元，均由封丘县古黄池站务置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年五月二十六日书记员  车韩卓