广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1106号 上诉人（原审被告）：柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区洛满镇露新路66号，统一社会信用代码：9145020078522250XM。 法定代表人：黄某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周玲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：毛某，男，1957年4月1日出生，汉族，住所地江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：刘志军，广西桂柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦耀珩，广西桂柳律师事务所律师。 上诉人柳州黑天鹤文化体育投资管理股份有限公司（以下简称黑天鹅公司）因与被上诉人毛某房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黑天鹅公司上诉请求：1.撤销（2018)桂0221民初2671号民事判决书第一、第二项判决。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、毛某与黑天鹅公司解除2015年5月26日签订的商品房买卖合同及合同补充协议因按合同约定支付违约金。一审法院认为，根据合同约定，毛某作为买受人应在2015年5月26日前向银行办理完贷款手续并付清余款，但毛某在支付首期购房款900000元后一直未支付余款，在其向黑天鹅公司发出的退房申请中表示银行贷款审批未能通过，且明确表示其无法一次性支付余款，要求退房，但未能提供证据证实哪一方面的原因未能与银行订立商品房贷款合同，违反了《商品房买卖合同》第六条关于付款方式和期限的约定，已属违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第1点第（2点）“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。即毛某应按合同第四条约定的商品房总价款2980000万元的5%向黑天鹅公司支付违约金，双方合同解除。综上所述,一审法院事实认定和适用法律错误,从而导致错误的判决。恳请二审法院予以纠正，撤销一审判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。另补充，要求增加：撤销一审判决的第一、二、三项判决。 毛某辩称：上诉人的上诉请求不成立，其上诉理由不是针对一审判决的理由，虽然上诉人程序上提起上诉，但从法律认定不成立，只是拖延诉讼时间，造成诉累。 毛某向一审法院起诉请求：1.解除毛某、黑天鹅公司签订的商品房买卖合同；2.黑天鹅公司向毛某返还购房款900000元；3.黑天鹅公司向毛某赔偿利息损失92829.5元（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2015年5月26日起计算至2017年3月24日，之后的利息另行计算），逾期交房违约金45000元；4.本案诉讼过程中产生的各项费用由黑天鹅公司承担。 一审法院认定事实：毛某与黑天鹅公司于2015年5月26日签订商品房买卖合同，约定毛某购买黑天鹅公司在柳州市柳江区洛满镇露新路66号开发的百里柳江-凤凰温泉生态旅游开发项目B组第6幢1号房，房屋建筑面积为378.28平方米，总价款2980000元，毛某应于2015年2月8日前支付首期购房款（含定金）900000元，剩余房款2080000元由毛某于2015年5月26日前向银行办理完按揭贷款手续并付清；毛某未在约定的期限内办理完贷款手续的，视为逾期付款；黑天鹅公司应于2015年12月30日前将经建设、设计、施工、监理、勘察五家单位验收合格的商品房交付给毛某使用；毛某有延迟付款的违约责任而未承担的，黑天鹅公司可延期交房直至毛某承担完违约责任之日；附件四合同补充协议约定“因买受人原因导致其银行按揭贷款的申请被拒绝的，买受人应在接到银行或出卖人的通知之日起十日内将尚未支付的房屋价款一次性付清给出卖人”；“非因买受人的原因导致其银行按揭贷款的申请被拒绝的，买受人可选择一次性付款或解除合同”；“买受人未付清全部房屋价款包括未按照产权登记面及结算房屋价款的，出卖人有权拒绝交付商品房至房屋价款付清为止”。 2016年10月15日，毛某向柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司发出退房申请，表示因银行按揭贷款审批未通过且无能力一次性支付剩余房款而选择退房，要求黑天鹅公司向其退还已支付的购房款900000元。因双方协商未果，毛某于2017年4月19日向本院提起诉讼，本院受理后于2017年10月16日作出（2017）桂0221民初1174号民事判决，判决主文为：一、毛某与柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司于2015年5月签订的商品房买卖合同及合同补充协议于判决生效之日起解除；二、柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司于判决生效后十五日内返还毛某已经交纳的购房款900000元及利息92829.5元（该利息自2015年5月26日计算至2017年3月24日；自2017年3月25日起，以本金900000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，至给付义务履行完毕之日止）；三、驳回毛某的其余诉讼请求。黑天鹅公司不服该判决上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院审理后于2018年7月26日作出（2018）桂02民终1561号民事裁定，以原审判认定事实不清，证据不足为由，发回本院重审。 另查明，由原柳江县住房和城乡建设局于2013年12月12日核发的编号为售房江字第（2013）014号的商品房预售许可证（正本）载明，涉案商品房所在的6#楼于2013年12月12日获准公开预售，有效期自2013年12月12日至2014年12月底止；原柳江县住房和城乡建设局分别于2015年1月2日、2016年6月8日在该证空白处注明“同意延期至2016年1月止”“同意延期至2016年12月底止”，并均加盖了公章。由柳州市柳江区住房和城乡建设局于2018年9月30日核发的编号为售房江字第（2013）014号的商品房预售许可证（副本）载明，由售房江字第（2013）014号的商品房预售许可证再次申请部分延期，房号为3#3号房、6#楼5号房、15#楼4号房、20#楼3号房、28#楼2号房，有效期自2018年9月至2018年12月止。2019年4月26日，涉案商品房通过建设工程质量竣工验收。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.涉案合同是否合法有效；2.毛某、黑天鹅公司在履行合同过程中是否有违约情形，涉案合同是否应予解除，毛某已支付的购房款，黑天鹅公司是否应当返还，毛某主张的利息损失是否应予支持。 关于第一个争议焦点、本院认为，涉案合同系合法有效的合同。毛某、黑天鹅公司签订的合同系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当依照合同的约定履行各自的义务。毛某主张因黑天鹅公司未取得商品房预售许可证，涉案合同属无效合同，而根据黑天鹅公司提供的编号为售（2房江字第013）014号的商品房预售许可证可知，涉案商品房所在的6#楼于2013年12月12日获准公开预售，有效期至2014年12月底止，又于2015年1月2日获原柳江县住房和城乡建设局同意延期至2016年1月止。毛某、黑天鹅公司于2015年5月26日签订涉案合同时，涉案商品房系在获准预售的有效期内，黑天鹅公司向毛某出售涉案商品房并无不当，故本院对毛某的该意见不予采纳。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据合同约定，毛某作为买受人应于2015年5月26日前向银行办理完贷款手续并付清余款，但毛某在支付首期购房款900000元后一直未支付余款，在其向黑天鹅公司发出的退房申请中表示银行贷款审批未能通过，且明确表示其无法一次性支付余款，要求退房，但未能提供证据证实因哪一方的原因未能与银行订立商品房贷款合同，违反了合同第六条关于付款方式及期限的约定，已属违约。根据合同补充协议附件4第三条第1点的约定，出卖人有权拒绝交付商品房直至房屋价款付清为止，故黑天鹅公司在毛某未付清房款的情况下拒绝向其交付商品房不构成违约。毛某诉称黑天鹅公司逾期交房，并据此要求解除涉案合同的意见，本院不予采纳。但根据毛某提交给黑天鹅公司的退房申请，考虑到涉案商品房的按揭贷款手续未能办理成功，毛某亦表示无能力一次性支付剩余购房款，继续履行涉案合同已无实际意义，故毛某请求解除涉案合同，本院予以支持；同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，现毛某请求黑天鹅公司返还其已支付的首期购房款900000元，本院予以支持。 关于毛某请求黑天鹅公司赔偿利息损失的主张，因毛某违约在先，且未能提供充分的证据证实黑天鹅公司亦存在违约情形，故对毛某的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、毛某与柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司于2015年5月26日签订的商品房买卖合同及合同补充协议于本判决生效之日起解除；二、柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司向毛某返还首期购房款900000元；三、驳回毛某其他诉讼请求。本案受理费14140元（毛某已预交），由毛某负担1340元，由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司负担12800元。 二审期间，当事人均未提供新证据且对一审认定事实无异议，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人黑天鹅公司与被上诉人毛某签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当全面履行合同约定的义务。根据双方签订的合同附件四合同补充协议约定，非因买受人原因导致其银行按揭贷款的申请被拒绝的，买受人可选择一次性付款或者解除合同。被上诉人毛某因银行贷款审批未能通过且无力一次性支付余款，可以选择解除合同。合同解除后，按照法律规定上诉人黑天鹅公司应当向被上诉人毛某返还已经支付的购房款。上诉人黑天鹅公司向被上诉人毛某主张违约金的上诉请求，由于一审中黑天鹅公司并未提出主张，因此不属于二审审查范围，本院不予支持。一审法院认为，因被上诉人毛某未能按照合同约定的付款方式以及期限支付房款，且不能举证未能通过审批的原因在出卖人一方，因此构成违约，一审不支持被上诉人毛某关于利息主张，本院予以维持。 综上所述，上诉人黑天鹅公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元（柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司已预交），由柳州黑天鹅文化体育投资管理股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇二〇年五月二十日 代书记员  黄习家