上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初37529号原告：朱才郎，男，1954年11月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭旭，上海敏诚善律师事务所律师。原告：倪引芳，女，1965年12月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：上海江晨投资管理发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈帮建，总经理。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。第三人：上海市闵行区浦江镇人民政府，住所地上海市闵行区联航路XXX号。负责人：陆彬文，镇长。委托诉讼代理人：吴俊伶，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怡雯，上海市天华律师事务所律师。第三人：上海浦江镇投资发展有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇陈南路XXX号。法定代表人：徐建忠，总经理。委托诉讼代理人：曹颖芝，上海运帷律师事务所律师。第三人：上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，住所地上海市闵行区七莘路XXX号XXX、XXX层。法定代表人：乔东林，行长。委托诉讼代理人：黄越，男。第三人：上海市闵行区自然资源确权登记事务中心，住所地上海市闵行区莘松路XXX号。负责人：杨骏，主任。委托诉讼代理人：方知渊，男。原告朱才郎、倪引芳与被告上海江晨投资管理发展有限公司(以下简称江晨投资公司)、第三人上海市闵行区浦江镇人民政府(以下简称浦江镇政府)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。2019年12月11日，本院追加上海浦江镇投资发展有限公司(以下简称浦江镇投资公司)、上海农村商业银行股份有限公司闵行支行(以下简称农商银行闵行支行)、上海市闵行区自然资源确权登记事务中心(以下简称闵行区自然资源登记事务中心)作为本案第三人参加诉讼。2020年1月6日，本案公开开庭进行了审理。原告朱才郎及其委托诉讼代理人韦赟斌、郭旭，原告倪引芳，被告江晨投资公司的委托诉讼代理人李敬敏，第三人浦江镇政府的委托诉讼代理人吴俊伶，第三人浦江镇投资公司的委托诉讼代理人曹颖芝，第三人农商银行闵行支行的委托诉讼代理人黄越，第三人闵行区自然资源登记事务中心的委托诉讼代理人方知渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱才郎、倪引芳向本院提出诉讼请求：1.继续履行《购置商业用房协议书》。2.由被告江晨投资公司涤除房屋抵押后，配合将上海市闵行区浦连路114、116、118-120号房屋不动产权利登记至原告倪引芳名下；将上海市闵行区浦连路122-124、126、128、130、132、134-136号房屋不动产权利登记至原告朱才郎名下。3.被告江晨投资公司以房款人民币11,637,720元(以下币种均为人民币)为基数，按如下计算标准偿付违约金：(1)按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，计自2016年12月15日至2019年8月19日止。(2)按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计自2019年8月20日至过户之日止。事实和理由如下：2011年12月15日，己方与被告及第三人浦江镇政府就坐落于上海市闵行区浦连路XXX号、XXX号、XXX号-XXX号、XXX号-XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号-XXX号房屋(以下简称涉案房屋)签署了《购置商业用房协议书》，协议约定被告接受第三人浦江镇政府的委托，在签约后为原告办理涉案房屋的产权证。签约三方均在上述协议上签名、盖章。此后，原告履行了合同义务，但被告至今未将涉案房屋过户至原告名下。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。原告朱才郎、倪引芳围绕其诉讼请求，向本院提交证据材料如下：1．《购置商业用房协议书》(署期：2011年12月15日)，旨在证明原告、被告与第三人浦江镇政府就涉案房屋签署了购房协议。2.《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》(署期：2011年12月15日)，旨在证明原告与第三人浦江镇投资公司签订动迁协议，原告用动迁款购买涉案房屋。3．《代为付款的申请》及企业信用信息(被告江晨投资公司与第三人浦江镇投资公司)，旨在证明：(1)原告按照第三人浦江镇投资公司要求，将动迁款中的11,637,720元作为涉案房屋购房款直接转给被告江晨投资公司。(2)被告江晨投资公司与第三人浦江镇投资公司属关联企业。4.《上海市房地产权证》《上海市不动产登记簿》，旨在证明：(1)涉案房屋于2013年办理了产权证，但被告未将涉案房屋过户至原告名下，构成违约。(2)涉案房屋上设有抵押权。被告江晨投资公司、第三人浦江镇政府、第三人浦江镇投资公司对上述证据材料的真实性无异议。提请法庭注意：上述协议约定了涉案房屋的给付对价、付款时间，但至今未收到原告给付的购房款。第三人农商银行闵行支行、第三人闵行区自然资源登记事务中心对上述证据材料无异议。被告江晨投资公司辩称，一、根据《购置商业用房协议书》的约定，原告应当在合同约定期限内向己方给付购房款。协议签订后，己方已将涉案房屋交付给原告使用。但至今，己方仍未收到购房款。己方作为涉案房屋的出让方，在原告未付清房款前，有权行使抗辩权。现原告要求办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，不符合合同约定。二、涉案房屋均已经交由原告使用至今，原告并未因涉案房屋未过户产生实际经济损失，原告要求赔偿损失的诉讼请求，缺乏法律依据。三、经向第三人闵行区自然资源登记事务中心及案外人上海市闵行区规划和自然资源局了解，涉案房屋属于动迁配套商品房配套商业设施，土地使用权价格未按照商品住宅以及配套商业设施的土地价格进行出让。同时，此类房屋若转让，根据相关部门规定，需要交区政府常务会议审议通过。综上，涉案房屋无法办理过户手续的责任不在己方。若区、镇两级政府批准同意己方将涉案房屋过户至原告名下，且原告或者第三人浦江镇投资公司将涉案房屋的购房款给付己方，己方愿意将涉案房屋过户至原告名下。四、本案涉及两层法律关系，第一层是原告与第三人浦江镇投资公司之间的房屋拆迁合同关系。第二层是原告与己方之间的房屋买卖合同关系。原告要求己方依据房屋拆迁合同关系将涉案房屋过户至原告名下，缺乏法律依据。五、需说明的是：1.己方与第三人浦江镇投资公司系不同管理经营团队，无法律关系，但曾系第三人浦江镇政府下属的集体企业。2.涉案房屋属于动迁安置房配套商业设施，应由案外人上海科鼎房地产开发有限公司(以下简称科鼎公司)进行开发建设，建设完毕后根据指定转让给己方。科鼎公司开发建设后部分面积转让己方，同时，将其中需要履行的义务一并转让己方。该义务包含了重新评估、补差价的义务。目前，整个地块补差价不具备可操作性，亦无相应操作先例。第三人浦江镇政府述称，一、涉案房屋是保障性商品房的商业配套设施，办理过户手续确实存在障碍。二、根据《购置商业用房协议书》约定，若涉案房屋无法过户至原告名下，原告可依据协议中相关违约条款主张权利。第三人浦江镇投资公司述称，与被告江晨投资公司的答辩意见一致。另需补充：己方将部分动迁款计2,119,209元给付给原告朱才郎，但未将其余动迁款给付被告江晨投资公司。第三人农商银行闵行支行述称，涉案房屋上存在抵押贷款，若上述房屋需办理过户登记，己方要求被告清偿抵押贷款约8,200,000元。第三人闵行区自然资源登记事务中心述称，一、涉案房屋的建设单位为科鼎公司。根据留档资料显示，2013年，科鼎公司与案外人上海市闵行区规划和土地管理局签订了《上海市国有土地使用权出让合同》(以下简称出让合同)，合同第十条约定，若被告江晨投资公司将本次出让的店铺转让，需按市场价重新评估地价(保障性住房管理部门有其他规定除外)。此外，在2013年由上海市闵行区人民政府颁发的沪闵府土[2013]60号文土地管理文件中也有相应条款规定。据此，己方建议各方当事人在转让涉及出让合同及文件规定的商铺时，就相关事宜询问相关部门。二、己方作为不动产登记中心，在办理登记手续过程中，需根据出让合同的要求予以办理，办理途径：1.被告江晨投资公司先就土地地价进行评估。2.按照合同约定，由管理部门出具同意过户的文件。第三人闵行区自然资源登记事务中心围绕其述称意见，向本院提供以下证据材料：1.《上海市国有土地使用权出让合同》。2.沪闵府土(2013)60号文，旨在证明涉案房屋办理过户手续需具备相应的前置条件。原告对上述证据材料发表如下质证意见：上述证据材料的证明力由法院认定。提请法庭注意：1.涉案房屋所附土地的性质为国有土地而非集体土地。2.出让合同签约双方为上海市闵行区规划和土地管理局与科鼎公司，与原、被告无涉。3.《购置商业用房协议书》签订于2011年，第三人浦江镇政府确认并盖章，而出让合同签订于2013年，该合同对原告无约束力。4.退而言之，即使涉案房屋过户需要补缴土地出让金，该出让金应当由被告自行承担。被告江晨投资公司、第三人浦江镇政府、第三人浦江投资发展公司发表如下质证意见：对上述证据材料的真实性无异议。提请法庭注意：根据出让合同第十条规定，涉案房屋所在地块是动迁配套大型居住社区配套商业设施，不同于普通商业住宅，其转让和过户需要依据国家法律及相关政策予以执行。目前，涉案房屋暂不具备过户条件。第三人农商银行闵行支行不发表质证意见。原告针对被告江晨投资公司及各位第三人的发表的意见，向本院作如下补充陈述：一、本案中，被告江晨投资公司与第三人浦江镇投资公司均为第三人浦江镇政府管理下的集体企业，两者存在关联关系。二、第三人浦江投资公司认可仅向原告朱才郎给付动迁款2,119,209元，剩余款项未向己方给付。事实上，己方仅收到动迁安置款计1,750,000元。余款作为涉案房屋的购房款，由己方委托第三人浦江投资公司给付被告江晨投资公司。至于上述两主体之间是如何操作，己方并不知情。三、《购置商业用房协议书》签订至今长达8年，被告江晨投资公司从未向己方催讨购房款。相反，被告江晨投资公司一直在配合己方办理涉案房屋的过户事宜。四、被告江晨投资公司辩称涉案房屋办理过户存在障碍，己方不清楚障碍是否存在。即使存在，被告江晨投资公司、第三人浦江镇政府亦有义务排除障碍。己方是涉案房屋的善意购房人及长期占有使用人，原告的权利应当得到保护。五、己方仅收到第三人浦江投资公司于2011年12月20日给付的动迁款计1,750,000元。己方应得动迁款为13,756,929元，以该金额减去第三人浦江镇投资公司提供的付款凭证中记载的款项计2,119,209元，剩余金额即为购房款金额。现第三人浦江镇投资公司称其未将动迁款给付被告江晨投资公司，那么剩余款项去哪里了？审理中，本院询问第三人浦江镇投资公司为何长达8年时间未将购房款给付原告或者被告江晨投资公司？第三人浦江镇投资公司称需要回去核实，并于庭后3天内向法院递交书面意见。但第三人浦江镇投资公司未按承诺向法院递交书面意见。本院在听取了各方当事人的举证、质证意见后，对各方当事人提供的证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料、第三人闵行区自然资源登记事务中心提供的证据材料具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，原告(签约乙方)与第三人浦江投资公司(签约甲方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议约定：一、甲、乙双方协议动迁乙方所有的坐落于上海市闵行区陈行公路2751至2765号房屋。二、乙方于2012年1月14日前搬离上述房屋。三、甲方给付乙方总补偿款13,756,929元。同日，原告(签约乙方)与被告江晨投资公司(签约甲方)签订《购置商业用房协议书》，协议约定：一、乙方向甲方要求购置商业用房，即涉案房屋。二、价格及付款方式：1.价格：涉案房屋总价为11,637,720元。2.付款方式：本协议签订后20日内，乙方首付3,500,000元，余款乙方在签约后60天内一次性给付甲方。三、交房日期：本协议签订后一周内，甲方需将涉案房屋交付乙方。四、甲方务必负责为乙方办理房屋权证，办理过程中所产生的费用由乙方负担。五、其他：1.本协议由第三人浦江镇政府委托甲方签约及实施。2.甲方务必自签约后5年内负责为乙方办理涉案房屋产权证。若甲方明确无法办理房地产权证至乙方名下，则乙方有权利将涉案房屋退回甲方，甲方须按乙方提出退回房屋的书面材料之日时点的市场评估价基础上再提增20%的金额支付给乙方。3.甲方承诺上述商业用房系合法建筑，现甲方正在办理权证过户至甲方名下的相关手续。乙方在未取得房地产权证期间，甲方应协助乙方办理各类营业执照等相关证照。六、本协议经第三人浦江镇政府盖章鉴证后生效。第三人浦江镇人民政府作为鉴证部门在该协议尾部盖章。2011年12月16日，原告作为申请人向第三人浦江镇投资公司出具《代为付款的申请》，上载：原告系德福苑商铺的被拆迁人，已于2011年12月15日签订动迁补偿安置协议。经协商后与被告江晨投资公司签订《购置商业用房协议书》，按约定原告需给付被告江晨投资公司购房款11,637,720元。为方便付款，特请动迁实施单位(或镇动迁办)经原告签收后将房款直接支付给被告江晨投资公司。协议签订后，被告江晨投资公司将涉案商铺交付给原告使用至今。2013年4月26日，案外人上海市闵行区规划和土地管理局(签约甲方)与案外人科鼎公司(签约乙方)签订《上海市国有土地使用权出让合同》，合同中与本案有关条款如下：1.第二条：甲方出让给乙方土地位于上海市闵行区浦江镇原选址基地7号地块，具体门牌号为……浦连路XXX号-XXX号……出让用途为商住混合用地，出让年限为40年，出让日期自本合同签订之日起计算。2.第十条：甲方有权在土地使用期限内，对出让地块的开发利用、转让、出租、抵押等进行监督检查。乙方和第三人浦江镇政府指定的被告江晨投资公司于2011年9月20日就本次出让的店铺签订了《上海市大型居住社区闵行区浦江原选址基地7号地块街坊级商业配套设施销售协议》，销售单价是6,400元/平方米。本合同约定的土地出让金是在该销售单价的基础上评估而得。若将来被告江晨投资公司将本次出让的店铺转让时，需按市场价重新评估地价(保障性住房管理部门有其他规定的除外)。同日，案外人上海市闵行区人民政府出具沪闵府土[2013]60号文件，上载：经审核，同意浦江镇原选址基地7号地块内店铺由科鼎公司实施存量补地价，以出让方式供地(居住、商住混合用地)。如被告江晨投资公司将本次出让的店铺转让时，需按市价再次补缴出让金(保障性住房管理部门有其他规定的除外)。2013年10月23日，被告江晨投资公司取得了包括涉案房屋在内的《上海市房地产权证》，产权证上所载房屋所附土地性质为国有建设用地。2017年11月30日，第三人农商银行闵行支行取得了坐落于上海市闵行区江汉路XXX号1层等(包括涉案房屋)的抵押权所涉债权金额为545,900,000元，债务履行期限自2017年11月29日起至2032年11月28日止。另查明，案外人上海闵行浦江镇资产经营有限公司曾为被告江晨投资公司股东之一。第三人浦江镇投资公司的股东之一为上海闵行浦江镇资产经营有限公司。本案在审理过程中，本院为查明涉案房屋是否可办理过户手续，依职权至上海市闵行区规划和自然资源局进行调查。经调查，该局告知本院，若涉案房屋属于商业配套设施，需根据以下文件进行处理：一是《上海市人民政府印发关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见的通知》第四条第(五)项规定，区政府以成本价收购的商业等配套设施，纳入国有资产管理范畴。未经区政府同意，不得擅自将其转让，也不能擅自改变其用途。二是《上海市住房保障和房屋管理局关于大型居住社区商业配套用房房地产交易和登记相关问题的通知》第一条第(四)项、第(五)项规定，即已在房地产权籍管理信息系统楼盘表内完成标注的商业配套用房，房地产登记簿记载的建设用地使用权人申请办理房屋所有权初始登记的，除按照《上海市房地产登记技术规定》提交材料外，还应当提交由市住宅建设发展中心出具的《大型居住社区商业配套用房认定单》。登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证的附记栏内注明“大居商业配套用房”。房屋所有权初始登记后，经批准收购上述商业配套用房的当事人申请办理房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登记技术规定》的相关规定提交材料外，还应当向登记机构提交区政府出具的《关于市大型居住社区****基地商业配套用房收购意向的复函》。登记机构核准登记的，应当在房地产登记簿和房地产权证(或房地产登记证明)的附记栏内注明“大居商业配套用房，依法转让或改变用途还需区政府同意。”本院认为，原告与被告江晨投资公司于2011年12月15日签订的《购置商业用房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案的争议焦点：涉案房屋目前是否具备过户条件？本院认为，经查，涉案房屋若需办理过户手续，具体途径如下：1.被告江晨投资公司按照出让合同的约定，就涉案房屋所附着的土地价格进行评估，并补交土地出让金。2.根据政府职能部门的文件规定，由管理部门出具同意办理过户手续的文件。有鉴于此，涉案房屋目前尚不具备办理过户的条件。现原告要求办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求，本院目前无法予以支持。同时，基于原告的其他诉讼请求均建立在涉案房屋能办理过户手续的基础上，故本院对原告的其他诉讼请求亦无处理之基础。同时，本院在此提醒与原告签订各项合同的签约主体，原告因动迁取得涉案房屋的时间已近10年，各签约主体理应本着诚信原则履行各自的义务，尽力配合原告办理涉案房屋的过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告朱才郎、倪引芳的诉讼请求。案件受理费人民币91,626.32元，由原告朱才郎、倪引芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞审 判 员  张 鑫人民陪审员  王晓蕾二〇二〇年五月十二日法官 助理  朱 琳书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。