广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初1256号原告：吴媛媛，女，1984年10月29日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：何金州，广东深长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，广东深长城律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所二楼。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：何翠珊、胡志豪，均系该公司员工。原告吴媛媛与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴媛媛的委托诉讼代理人吴强，被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴媛媛向本院提出诉讼请求：一、被告支付逾期办理不动产权证的违约金186408元（以全部房价款2177671元为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金，自2017年6月26日暂计算至起诉之日，实际计算至被告办理出不动产权证之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币2177671元，商品房用途为住宅，其中第十一条约定，被告应在2016年6月30日前交付该商品房。第二十条约定被告为原告办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起360日内，若被告违约，以全部房价款为计算基数，按每日万分之一的标准计算违约金。另外，第二十八条第二款约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在该商品房交付之后，被告一直没有为原告办理房屋产权证。2018年10月22日，被告发出一份关于办理产权证的通知，要求原告携带身份证原件、复印件，以及商品房买卖合同原件，于2018年11月2日前的工作日到稔山镇房管所办理房产证，但是原告按其通知多次前往稔山镇房管所，均被告知无法办理房产证。2019年3月5日，惠东县国土资源局向全体富茂海滨城二期C区别墅业主发出《关于申请查询登记信息的回复》，“经查截止今天即2019年3月5日，我局暂未收到富茂海滨城二期C区别墅申请国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记确权的材料，需待开发单位申请办理初始登记后，方可办理不动产权证至购房人名下。由此可知，截至2019年3月5日被告仍未向惠东县国土资源局提交房屋所有权初始登记确权的材料，原告所购房屋还不具备办理不动产权证的条件，被告2018年10月22日发出的《关于办理产权证的通知》，是一份虚假的通知。按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告必须于交付房屋时间2016年6月30日起360日内（即在2017年6月25日之前）为原告办理不动产权证，但迄今为止，被告已经迟延履行该合同义务。综上所述，为保障原告的合法权益，请求依法审理，支持原告的诉讼请求。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，答辩人认为被答辩人的诉讼请求缺乏事实及法律依据，理由如下：一、被答辩人认定事实错误，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。1、答辩人仅承担协助办理产权证书的义务，仅在因为答辩人原因导致逾期办证时，才应承担逾期办证的违约责任。首先，附件十一补充协议第十一条己明确约定：“360日”仅指出卖人负责将办理该商品房项目资料报产权登记机关的时间，而非办妥房产证的时间。且约定出卖人对买受人的办理权属登记的义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理权属登记条件的时候，出卖人能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定是出卖人的义务己经完成。其次根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，答辩人只因自身原因导致的逾期办证才需要承担违约责任，换言之，如果因原告、政府办证部门、政策调整等原因导致逾期办证的，均不应该苛责答辩人。答辩人仅能控制自己在收齐办证资料的情况下在合理的时间内向政府部门提交办证资料，而无法控制原告的交资料时间或政府出证的时间。2、被答辩人同样作为办理产权证书的义务主体，根据证据规则应对自己的主张承担举证责任。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定了“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应对以下内容进行查验，而第（四）款为法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全”。该部分材料是需要原告配合提供的。另根据“谁主张，谁举证”原则，原告应举证证明原告已经将相关办证的资料递交给被告，并举证递交材料的时间是符合办证的时间。答辩人于2019年5月17日向被答辩人寄发了《关于再次催办不动产产权证的通知》，履行办证的通知义务。因此因原告自身原因导致的逾期办证的责任不应由答辩人买单，理应扣除因原告原因而延长的办证时间。3、涉案商品房在办理权属证书时遇到政策调整，从而导致办证期限延长，应依法扣减。2017年年中惠东县开始实施不动产登记制度改革，商品房的产权登记机构、申请办证流程、权属证明等方面都发生了重大的变化。首先登记机构由房产管理部门更改为国土资源管理部门（现改为自然资源管理部门）；其次，登记手续增加了“权籍调查”等环节，增加了工作内容。2017年10月21日《关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要》（惠东府纪〔20171149号）文件强调不动产权籍调查时不动产登记的前置工作，其办理时限不应纳入计算在不动产登记时效内。另根据《不动产登记暂行条例》第20条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作内办结不动产登记手续”。故向法院申请扣减上述30个工作日。二、被答辩人适用法律错误，逾期违约金应当按照《补充协议》第十一条的约定执行。1、双方已在《补充协议》中对《商品房买卖合同》的部分条款进行了修改，且实际履行亦是按《补充协议》来执行，因此应当按《补充协议》第十一条的约定来确定逾期办证违约金。我国合同法第二条规定，平等民事主体的自然人、法人、其他组织之间有权签订设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，答辩人与被答辩人同时签订了两份合同，第一份为《商品房买卖合同》，第二份为《补充协议》。其中，《商品房买卖合同》第二十条至第二十二条约定，“本合同未尽事宜，双方可由双方约定后签订补充协议，合同附件与本合同具有同等效力”，《补充协议》第二十二条约定，“商品房买卖合同与本补充协议不一致的，买卖双方同意以本补充协议的约定为准。”可见，双方在平等自愿的基础上，己经协商一致，合意对《商品房买卖合同》的很多条款进行了变更，比如付款方式，面积差异等。而从原告提供的付款凭证可以看出，双方亦是按《补充协议》的约定来支付和收取房款的，因此答辩人认为，双方已在《补充协议》中对《商品房买卖合同》进行了变更，且实际按变更后的约定来履行，关于逾期办证的违约责任，也应当按《补充协议》第十一条的约定履行。2、被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金含合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方己经在补充协议中约定了违约金的计算方法，而且被答辩人也并没有提供其损失存在的事实证据，更无法证明约定的违约金高于造成的损失，因此无权要求人民法院调整违约金。三、《补充协议》为双方协商一致后制定，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第十一条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效情形。根据合同法第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”答辩人与被答辩人签订的《补充协议》，在第二十二条特别声明，该合同是在双方协商一致后制订的，并非由答辩人提供的格式合同，双方在制订此补充协议是是经过充分的协商的，比如在付款条款上经过了被答辩人的同意，因此该合同不符合法律规定上的格式合同的定义。退一步讲，即使构成格式合同，根据合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而补充协议第十一条的规定，只是限制和减轻了答辩人的违约责任，但并未免除，而该条款亦不存在违反合同法第五十二条和五十三条的规定，因此并不构成该条款无效情形。综上所述，答辩人认为，无论是按照原、被告双方签订的商品房买卖合同还是按照相关法律规定，答辩人只承担因答辩人原因导致逾期办证的责任。逾期办证的违约责任应当适用《补充协议》第十一条的约定来执行，即最高不超过被答辩人已付房款的1%，被答辩人并未举证逾期办证给其造成的损失存在的事实证据，无权要求调整违约金，请法院根据双方的约定计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告吴媛媛（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2015年12月22日签订了编号为HT0013067的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M28栋01号房，约定交付日期为2016年6月30日前，总楼款为2177671元。商品房买卖合同第二十条约定“⑴双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；⑵因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第①种方式处理：①买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；②双方同意按附件十一补充协议第十一条执行。”附件十一补充协议第十一条约定“商品房买卖合同第二十条第（二）款变更为，如因出卖人责任，不能在该商品房交付使用后360日内提供该商品房项目资料报产权登记机关备案的，买受人不选择退房的，出卖人应自逾期之日起的次日每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”。原、被告确认原告已经支付完毕楼款，被告已按商品房买卖合同约定的时间将房屋交付原告。被告主张原告存在迟延履行自身应负的办证义务，提交：1.《关于办理产权证的通知》，内容为通知业主于2018年11月2日前的工作日到稔山镇房管所办理面签等相关业务，并注明本通知自业主签收之日起或邮寄之日起满两日即视为送达，落款时间为2018年10月22日；2.《关于再次催办不动产权证的通知》，内容为告知业主持身份证原件、复印件、契税发票等及《商品房买卖合同》在2019年12月31日前于富力湾营销中心一楼面签室完成办理；3.EMS快递邮单，记载寄件物品名称为“关于办理产权证的通知”，寄件人为被告，收件人为原告，寄件日期为2018年10月25日；4.EMS快递邮单，记载的寄件物品名称为“CM28-01关于办理产权证的再次通知”，寄件人为被告，收件人为原告，寄件日期为2019年5月23日；5.EMS快递邮单，记载的寄件物品名称为“CM28-01关于再次催办不动产权证的通知”，寄件人为被告，收件人为原告，寄件日期为2019年12月10日；另查明，根据原告所提交的税收完税证明记载，案涉房产的契税缴纳日期为2019年5月30日，原告对涉案房屋未办理面签手续。根据惠东县自然资源局的复函，涉案房屋于2019年3月29日办理完毕初始登记，2019年5月15日出具转移登记权籍调查成果清单。被告未向产权登记机关递交不动产转移登记资料。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.补充协议中关于办证义务及逾期办证违约金条款效力问题；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.原告对于迟延办证是否存在过错；4.本案如何处理。关于第一个焦点，关于被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务问题，商品房买卖合同约定被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在规定期限内取得涉案房屋的所有权属证书并交付原告，但开发商办理完毕房屋初始登记后，能否按时取得房屋所有权属证书，既需要业主配合提供资料也有赖于政府部门的及时办理，故出卖人没有掌控何时能够取得权属证书的能力；补充协议约定被告惠州富茂房地产开发有限公司的办证义务系提供该商品房项目资料报产权登记机关备案，既符合惯例，也符合公平原则,是合法有效的，至于“商品房项目资料”应当理解为，开发商为办理转移登记所需应当由开发企业提供的有效的、齐全的资料，具体应当以产权登记部门的要求为准，判断开发企业是否有效、齐全提交资料的依据，也应当以产权登记部门最终出具的收件单为准。关于被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期办证违约金条款问题，补充协议约定被告逾期办证而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期办证的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告与原告签订案涉《商品房买卖合同》的日期为2015年12月22日、履行办证义务的时间为房屋交付时间2016年6月30日起360日内即2017年6月25日前，履行办证义务的时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记申请前需要办理权籍调查，转移登记前需要利用权籍成果出具宗地图，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除权籍调查时间及宗地图出具时间更符合公平原则，故本院对权籍调查时间在被告逾期办理权属证的时间中予以抵扣，即扣除2018年8月8日至2018年12月29日计144天的初始登记不动产权籍调查时间和2019年5月14日至2019年5月15日计1天的转移登记权籍调查完成时间。关于第三个焦点，被告主张因原告迟延履行其自身所附的办证义务导致迟延办证，原告对此不予认可。根据本院查明，被告分别于2018年10月25日、2019年5月23日、2019年12月19日向原告发送办理不动产权证的通知，被告于2019年5月15日完成了案涉房屋转移登记前的权籍调查，原告于2019年5月30日缴纳契税，但至今未办理面签手续；结合被告所提交的同一项目不同户型的已经办理出不动产权证的事实，如原告能按被告所发送的第一次通知及时缴纳契税及办理面签手续，系不存在办证障碍的，故本院认定原告对于逾期办证存在一定的过错，对于系原告原因造成逾期办证的时间段应予以扣除。关于如何扣减问题，因被告在第一次向被告发送办理产权证的通知时尚未取得案涉房屋的初始登记，而根据《不动产登记暂行条例实施细则》，在办理转移登记前案涉房屋需先进行权籍调查，综合考虑以上因素，本院对于转移登记权籍调查成果取得日期即2019年5月15日至原告办理面签手续的期间在被告办证期限中予以扣除。关于第四个焦点，被告惠州富茂房地产开发有限公司应当在涉案商品房交付之日起360日内提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案，逾期未提供相关资料，应当自应提交之次日起至实际提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以已付楼款总额为基数按日万分之一计算违约金。涉案商品房买卖合同约定房屋交付日期为2016年6月30日前，被告应当提交相关资料备案的截止日期为2017年6月25日，故本案违约金应自2017年6月26日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日以总楼款2177671元为基数按每日万分之一计付，经核算，计算至转移登记权籍调查成果取得之日即2019年5月15日共689日，扣除权籍调查时间145日，违约金为118461元（已四舍五入）。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告吴媛媛支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金自2017年6月26日起至被告惠州富茂房地产开发有限公司提供有效、齐全的转移登记申请资料报产权登记机关备案之日止以总楼款2177671元为基数按每日万分之一计付，计算至转移登记权籍调查成果取得之日即2019年5月15日的违约金为118461元，从2019年5月16日起至原告吴媛媛办理面签手续之日止的期间予以扣除）；二、驳回原告吴媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4028元（原告吴媛媛已预缴），由原告吴媛媛负担1500元，被告惠州富茂房地产开发有限公司负担2528元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  彭崇峰人民陪审员  赖斯迪人民陪审员  林运新二〇二〇年五月八日法官 助理  黄浩芳书 记 员  何科达