汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2020)陕0702民初1049号   原告:汉中市鑫泰物业有限责任公司,地址：汉台区草塘寺小区 1 号楼。组织机构代码 9161070077994846XG。   法定代表人：张权宝，公司执行董事。    委托诉讼代理人：张建民，男，汉族，1966年XX月XX日出生，住南郑区，居民身份证号：XXXXXXXXXXXXXX0012，原物业项目经理。   委托诉讼代理人:赵本华，男，该公司工作人员。   被告:吴启红，男性，汉族，1974年10月14日出生，住汉中市汉台区，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中市鑫泰物业有限责任公司与被告吴启红物业服务合同纠纷一案，本院于2020-03-12受理后，依法由审判员曹兴录适用简易程序独任审判,原告的委托诉讼代理人赵本华、被告吴启红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2014年1月5日，原告与汉中市明珠小区业主委员会签订了物业管理服务合同,约定从2014年1月1日始至20l6年l2月30日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定物业费用。到2016年12月31日，原告继续与汉中市明珠小区业主委员会签订了《明珠小区物业服务合同》,合同约定从2017年1月1日始至2017年12 月31日止,原告向明珠小区提供物业服务,并约定了物业服务费，如不按期缴纳费用的, 从逾期之日起每天按应交费用的千分之五向乙方交纳违约金等内容。服务期间,原告已妥善履行己方义务至 2018 年 3 月 31 日,但被告经原告多次派人催收,均拒绝交纳,使原告的合法权益受到侵害，原告为了实现自己的合同权利,现起诉，要求：1、判令被告支付拖欠原告的 2014 年 1 月 1 日至 2018 年 3 月 31 日的物业管理费、垃圾费用共计 2411.6 元；2、判令被告向原告支付2017年4月1日至2019年8月31日期间的违约金1573.5元；3 、诉讼费由被告承担。   被告辩称，其既不认识业某某签字的人，也不认可这个业某某；其本人也未与他们物业公司签过合同，所以对物业合同不认可。原告公司管理混乱，其家中被盗，也报案了，认定是从窗户旁边的下水管进去的，但未破案，另电动车的电瓶二次被撬，自行车被偷，柴房被撬，去找过原告物业公司，矛盾一直未能解决，因为对物业服务不满意，故而不交物业费。总之，原告物业服务不到位，只收钱不办事，还态度恶劣，不接受原告的诉求。   经审理查明，被告吴启红系汉中市汉台区XX小区XX号楼XX室的业主。2014年 1 月5日，汉台区XX小区”第二届业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《明珠小区（一至四期）物业管理服务合同》，约定将明珠住宅小区（约29 万 m²）物业由原告进行物业管理服务，约定：“第一条、合同期限。本合同期限三年，自二0一四年元月一日至合同生效之日计算，至二0一六年十二月三十日。有效到期本合同自然失效。第三条、委托管理事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修养护和管理。2、房屋建筑本体共用的设施设备的维修、养护和管理。3、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。4、本物业规划红线内，属业主共有的公共设施设备的维修、养护和管理。5、公共环境、道路、绿地、广场、楼道的清洁、垃圾的收集和清运。6、小区内车辆行驶、停放管理，保证道路畅通事项。7、小区内公共秩序维护，协助公安机关预防、处置小区内安全防范等事项。8、利用业主共有资产和公用部位、营业性收入，委托收费事项和业主共有车位出租收入委托收费事项。9、物业管理资料，档案的续建及保管。10、国家法规、政策规定由乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）负责的其他社会职责。第六条物业服务收费标准：1、七层以下住宅，（不计柴房）每月每平方米0.30元;4、垃圾清运费每户每月5元；......另约定了合同测评考核分值标准等事项（具体条款略）。原告以此合同履行该小区物业服务管理服务至2016年12月31日，同日因合同到期，汉台区XX小区”业主委员会作为甲方与原告作为乙方又继续签订了2017年度的《明珠小区物业服务合同》，约定将明珠住宅小区（28 万 m²）物业由原告进行物业管理服务，约定：“在物业管理区域内，乙方（即原告汉中市鑫泰物业有限责任公司）提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位和相关场地的清结卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。6、车辆停放管理服务。7、房屋装饰装修管理服务。8、物业档案资料管理。费用标准：1、物业服务费：按业主拥有物业的建筑面积交纳。住宅：多层0.35元/月平方米；061垃圾处理费5元/户/月；......（其余条款略）。物业服务期限为壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。若双方不再续签合同时，本合同自动解除之日起二十日内，甲（即小区业主委员会）、乙双方按规定办理交接手续。乙方给业主委员会移交上届物业移交的相关资料和财务。甲方不按期缴纳乙方的费用，从逾期之日起每天按应交费用的5‰向乙方交纳违约金，乙方保留不限于采取法律手段追究甲方欠缴的物业管理服务费违约金及滞纳金的权益。甲方个人财产及家庭财产的安全保险由甲方自行办理；物业服务期限为一年，即自 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日止；（……其他条款略）。2017 年度物业服务合同履行期满后，在此期间，因物业公司与部分业主间所产生的一些矛盾纠纷开始涌现，双方未再续签合同，但新物业公司尚未完成交接，原告仍继续提供服务至 2018 年 3 月 31 日，后原告撤离了该小区。但被告自2014年元月起至止2018 年 3 月，按合同约定标准计算应交物业管理费、垃圾费用共计 2411.6 元，但其一直未缴纳，原告遂诉至本院。   上述事实，经庭审举证、质证，认定的证据有：1、原告营业执照、2被告身份证； 23、2014年《明珠小区（一至四期）物业管理服务合同》一份；34、2017年度《明珠小区物业服务合同》一份；45、汉中市中级人民法院《民事调解书》二份，间接证实原告提供服务至2018年3月31日的事实；56、原、被告各自的陈述。   本院认为，原告与汉台区XX小区”业主委员会签订了物业服务合同，被告作为业主之一，应受合同约束，即应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费用,物业服务公司亦应当勤勉尽责；被告以不认可XX小区”业某某、其本人也未与物业公司签过合同而对上述物业服务合同不认可等为由抗辩，与法不符，本院不予采纳。原告在该小区对公共设施、环境卫生、门卫安保、共有部分等进行了管理、服务，从被告庭审所反映的财物被盗等事实，其在举证答辩期限内未提交相关证据，庭审后，限期内至今也未补交，故应承担相应举证不能责任，但被告如坚持其权益的主张，因属另一法律关系，可另案处理；物业服务费固然应与其服务相适应，但其针对的是全体业主，涉及的也是整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，否则，对抗的不仅是物业公司，而且损害的还有广大业主的权益，被告对原告服务不满意等意见除可作为要求降低费用的一种建议或请求外，不能作为完全不交纳物业费用的理由；原告与该小区业某某2次签订服务合同，具有连续性，原告通过电话等方式可向业某某或被告主张权利，现被告以双方矛盾一直未解决为由而不交物业费用，与法不符，本院不予支持。分析本案矛盾缘由，综合在本院其他业主于类似案件中有多次对原告物业公司提出不满意所反映的问题看，一是业某某的运作规范目前尚处于初级阶段，存在协调、督促不及时等问题，同时原告物业公司在其管理、服务中仍存在服务不到位、不规范等瑕疵问题，致部分居住业主不满意，久未能解决，由此产生矛盾以至多起诉讼，但因本身物业管理服务合同涉及事项较多，累计过去数年的每一天，客观上已无法具体细化、量化，故本院按照公平原则，除生活垃圾费外，宜适当减少被告应交纳的物业费以酌定平衡各方的权益并规范义务。物业公司管理水平与业主日益增长的需求之间是当前存在的比较突出的矛盾，其中服务好坏评判不一、责任混合与矛盾交织，双方本应多理解，于纷争化解中进步，于包容支持中和谐，以共建美好家园生活，为妥当调整民事关系，对原告诉求的违约金一项不予支持；2017 年度物业服务合同履行期满后，未再续签合同，但新物业公司尚未完成交接，原告仍继续提供服务，故自该日起被告应承担至 2018 年3月31日期间的物业费及垃圾处理费。维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条、第八十三条一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：   一、限被告吴启红于本判决生效后十日内向原告汉中市鑫泰物业有限责任公司支付自2014年1月起-2018年3月底期间的垃圾费258元、物业费1722.88元，共计1980.88元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。   本案受理费50元，减半收取25元，由原告汉中市鑫泰物业有限责任公司负担5元，由被告吴启红负担20元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。     审判员   曹兴录     二〇二〇年四月二十四日     法 官 助 理  晏旭   书 记 员  辛晨