广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初28591号原告：东莞富城饰物包装品有限公司，住所地：东莞市*********。法定代表人：李某1。委托代理人：**，广东实德律师事务所律师。委托代理人：罗墡敏，该公司员工。被告：张家宝，男，汉族，1976年1月8日出生，住广州市番禺区*********************，身份证号码：360************05X。被告：东莞市当盛电子有限公司，住所地：东莞市********。法定代表人：张某1。两被告共同委托代理人：周家剑，广东伯方律师事务所律师。原告东莞富城饰物包装品有限公司诉被告张家宝、东莞市当盛电子有限公司（以下简称当盛公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗墡敏，两被告的共同委托代理人周家剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月30日，原告与被告就原告所有的东莞市*************301-308号的房屋签订《租赁合同》，约定租期为2017年1月1日至2019年12月31日，每月租金为1840元。自2019年1月起被告未向原告支付租金。原告于2019年2月22日向被告送达《解除合同告知函》，通知被告原租赁合同及补充合同于2019年2月23日解除，并要求被告支付欠付的租金、水电费、违约金等，但被告未予理会并拒绝搬离案涉物业。为挽回损失，原告于2019年5月强行收回案涉物业。截止2019年6月21日，被告拖欠原告如下款项：2019年1月至2月租金3680元、2019年3月至4月场地占用费3680元、2019年1月至4月水电费54.5元，以上合计7414.5元。根据《租赁合同》的约定，被告逾期缴纳租金、水电费等一切应缴费用的，应按日10%收滞纳金，现原告诉请被告就欠付费用按年24%的标准向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告与原告于2016年12月30日就东莞市*************301-308号房屋租赁签订的《租赁合同》自2019年2月23日解除，租赁保证金3680元归原告所有；2、被告立即向原告支付东莞市*************301-308号房的租金3680元、占用费3680元、水电费54.5元，及逾期支付至清偿之日止的违约金（按年利率24%计算，暂计至2019年6月21日为546.01元）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。两被告辩称，2018年12月25日，被告因另案涉诉，厂房的机器设备被查封，工厂停工，被告告知原告案涉房屋不再租了，但是双方没有办理相关的手续，案涉房屋没有房产证，《租赁合同》因此无效，原告应返还被告保证金3680元，请求法院驳回原告的诉讼请求。两被告反诉称，2013年12月18日原告与两被告签订宿舍租赁合同，租赁标的位于东莞市*************301-308号房，面积约240平方米，月租金1840元，租赁期限是2014年1月1日至2016年12月31日。2016年12月30日，原、被告续签《租赁合同》，期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。2018年12月25日被告因涉诉，厂房机器设备被查封，工厂停工，被告告知原告案涉房屋不再租了。案涉房屋没有房产证，《租赁合同》因此无效，原告应返还被告保证金3680元，故被告特提起反诉，请求判令：1、确认原、被告于2013年12月18日和2016年12月30日签订的租赁合同无效；2、原告立即退还保证金3680元；3、原告承担反诉受理费。原告对两被告的反诉答辩称，案涉《租赁合同》是双方的真实意思表示，应属有效。被告拖欠原告2019年1、2月份的租金3680元，2019年3、4月份的占用费3680元，2019年1至4月份的水电费54.5元，原告有权没收被告的保证金，请求法院驳回被告的反诉请求。经审理查明，2013年12月18日，原告（甲方、出租方）与被告张家宝（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于东莞市*************301-308号房出租给乙方作宿舍使用，租赁房产总面积约240平方米；租赁期限为3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金为1840元，签订本合同当日，乙方即交合同保证金3680元及第一个月租金给甲方，乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金；租赁期间，乙方负担租赁房产的管理费、水电费、卫生费等一切费用；乙方不得借故拖延或拒交租金，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，甲方按日租金的10%收取滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房产，没收合同保证金，乙方无条件搬出租赁房产；乙方须在合同期满前一个月协商是否续约，租金另议，同等条件下甲方应优先考虑乙方；乙方如违反本合同任何条款的则视为违约，乙方无权再向甲方主张退还合同保证金，其所交纳的合同保证金归甲方所有。合同另就其它事项进行了约定。合同落款乙方处有“张家宝”签名及捺印。2014年1月24日，被告张家宝向原告支付了保证金3680元。上述《租赁合同》到期后，2016年12月30日，原告（甲方、出租方）与被告张家宝（乙方、承租方）重新签订了一份新的《租赁合同》，租赁期限为3年，从2017年1月1日至2019年12月31日止，其余条款与上一份《租赁合同》内容一致。合同落款处乙方代表人处有“张家宝”签名并加盖“东莞市当盛电子有限公司”公章。原告于2019年2月22日向被告张家宝发出一份《解除合同告知函》，主要内容为：截止发函之日，被告张家宝已逾期支付2019年1月、2月租金及水电费，请于2019年2月23日前向原告足额支付已拖欠的2019年1月至2月租金合计3680元、2018年12月至2019年1月水电费合计404.7元及违约金；如未按上述时间支付的，《租赁合同》自2019年2月23日起解除，原告不再另行通知；本合同解除后，被告拒不搬离的，原告有权强行将被告物品搬离，并有权主张被告自2019年2月23日起至实际搬离之日止的按租金标准的两倍的场地占用费。被告张家宝于2019年2月23日收到了《解除合同告知函》。庭审中，原告主张：被告从2019年1月开始拖欠租金，原告根据《租赁合同》的约定于2019年2月22日向被告发函解除合同，被告在2019年2月23日收到《解除合同告知函》，故案涉《租赁合同》已于2019年2月23日解除。但由于被告一直未搬离案涉物业，且案涉物业也被被告上锁了，原告在2019年4月26日才将案涉物业收回，故被告应缴纳2019年1月、2月租金共3680元及2019年3月、4月的厂房占用费共3680元、水电费54.5元，且根据合同约定，原告有权没收保证金3680元及要求被告支付违约金即滞纳金，由于合同约定的滞纳金过高，原告自愿调整为按年利率24%从2019年1月开始计至付清之日止。第二份《租赁合同》是原告与两被告签订的，两被告是案涉《租赁合同》的承租方，两被告应承担承担共同清偿责任。原告陈述，案涉房屋未办理房地产权证及建设工程规划许可证。在本院释明案涉《租赁合同》可能为无效合同，询问原告是否将租金变更为场地占有使用费，原告确认不变更租金为场地占有使用费。两被告主张：案涉《租赁合同》无效，原告无权没收保证金。案涉房屋作为宿舍使用，后来被告当盛公司被查封，公司停工，工人都离开了，宿舍里面也没有什么东西，被告张家宝在2018年12月25日已经与原告的工作人员口头协商解除了案涉的《租赁合同》，故被告不再拖欠原告2019年1月份以后的租金或是房屋占用费，原告的诉请没有依据。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《解除合同告知函》、EMS快递单及EMS官网邮件查询情况，被告提交的《租赁合同》、保证金收据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据双方陈述及本院查明的事实，归纳本案争议焦点如下：关于案涉《租赁合同》相对方的问题。2016年12月30日签订的《租赁合同》，虽然合同首页承租方处注明的是“张家宝”，但合同落款乙方代表人处不仅有“张家宝”签名并且加盖了被告当盛公司的公章。原告主张该份《租赁合同》是原告与两被告共同签订，被告张家宝主张该份《租赁合同》是张家宝代表被告当盛公司与原告签订的，与被告张家宝无关，但是被告张家宝、被告当盛公司又作为反诉原告提起反诉，要求确认原、被告于2013年12月18日和2016年12月30日签订的《租赁合同》无效。从两被告提出反诉的主张来看，该份《租赁合同》系两被告共同与原告签订的更符合常理，故对于被告张家宝的主张，本院不予采纳，本院认定2016年12月30日《租赁合同》的相对方是原告与被告张家宝、被告当盛公司。关于案涉《租赁合同》的效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的厂房租赁合同无效。涉案的租赁房屋未办理房地产权证，原告亦未在法庭辩论终结前提交建设工程规划许可证，本院依法认定原告与两被告就租赁房屋事宜签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。案涉租赁合同无效，因合同取得的财产应予返还，故被告张家宝诉请原告退还已收取的租赁保证金3680元，合法有据，本院予以支持。原告请求已收取的租赁保证金3680元归原告所有，于法无据，本院依法予以驳回。因原告确实已将房屋交付给两被告使用，两被告亦应参照合同约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费。关于使用费的数额，双方对两被告从2019年1月起未支付使用费没有异议，本院予以确认。两被告主张已在2018年12月25日与原告工作人员口头协商解除了案涉《租赁合同》，但并未举证证明，原告亦不确认，应承担举证不能的不利后果，本院对两被告的主张不予采信。至于支付使用费的截止时间，应截至两被告搬离案涉租赁厂房即停止占有使用之日为止。双方对原告搬离时间存在争议，原告主张为2019年4月26日，两被告则主张为2018年12月25日。本案中负有返还租赁物义务的为两被告，应由两被告就已履行返还义务承担举证责任，现两被告未能就其主张的返还时间进行举证，应承担举证不能的不利后果，故本院依法采信原告的主张，认定案涉租赁物返还的时间为2019年4月26日，故两被告应按合同约定的租赁标准1840元/月支付从2019年1月1日起至2019年4月26日止的占有使用费，2019年1月1840元、2019年2月1840元、2019年3月1840元、2019年4月1595元（1840元÷30天×26天），以上合计7115元，对于原告超出部分的诉请，本院不予支持。原告诉请被告支付水电费54.5元，并未提交水电费的票据佐证，本院不予支持。因案涉《租赁合同》系无效合同，合同中关于逾期支付租金的违约金条款也属无效，对于原告诉求的违约金，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞富城饰物包装品有限公司与被告张家宝于2013年12月18日签订的《租赁合同》无效；二、确认原告东莞富城饰物包装品有限公司与被告张家宝、东莞市当盛电子有限公司于2016年12月30日签订的《租赁合同》无效；三、被告张家宝、东莞市当盛电子有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞富城饰物包装品有限公司支付2019年1月至2019年4月26日的房屋占有使用费7115元；四、原告东莞富城饰物包装品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告张家宝、东莞市当盛电子有限公司退还租赁保证金3680元；五、驳回原告东莞富城饰物包装品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费91.01元、反诉受理费25元，共计116.01元（原告已预交本诉受理费，被告已预交反诉受理费），由原告东莞富城饰物包装品有限公司负担60.01元，被告张家宝负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  叶凤嫦审判员  成 瑶审判员  曾明珠二〇二〇年五月十三日书记员  许宝銮王思敏