福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初3827号 原告：福建艾力艾投资有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：郑金云，董事长。 委托诉讼代理人：马红，福建业博律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林程鹏，福建业博律师事务所执业律师。 被告：陈金武，男，1976年7月29日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市涵江区。 第三人：兴业银行股份有限公司莆田分行，住所地福建省莆田市城厢区。 负责人：潘峰，行长。 委托诉讼代理人：黄森敏，福建莆中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所实习律师。 原告福建艾力艾投资有限公司（以下简称艾力艾公司）与被告陈金武商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，艾力艾公司于2019年9月3日向本院申请追加兴业银行股份有限公司莆田分行（以下简称兴业银行）作为第三人参加诉讼，本院予以准许。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾力艾公司的委托诉讼代理人马红、第三人兴业银行的委托诉讼代理人黄森敏、许国德到庭参加诉讼。被告陈金武经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾力艾公司向本院提出诉讼请求：1.解除艾力艾公司与陈金武于2014年2月18日签订的二份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：XXXXXX）；2.陈金武于《商品房买卖合同》解除之日起10日内协同艾力艾公司到莆田市住房和城乡建设局办理合同备案注销登记手续；3.陈金武偿还艾力艾公司代偿款暂计至2019年5月为175783元；4.陈金武支付违约金289097.2元；5.陈金武赔偿印花税费用722.74元；6.本案的诉讼费用由陈金武承担。诉讼过程中，艾力艾公司增加诉讼请求：1.陈金武协助办理注销预告登记及抵押预告登记；2.陈金武协助办理退还公共维修金。事实和理由：2014年2月18日，艾力艾公司与陈金武签订二份《商品房买卖合同》并备案，陈金武购买艾力艾公司开发的坐落于莆田市荔城区，合同编号分别为：XXXXX，购房款分别为720336元、725150元，合计1445486元。二套房产首付合计725486元，余款银行按揭贷款，按揭贷款720000元。合同签订后，陈金武支付首付款、购买房产进行了合同备案，陈金武在兴业银行办理按揭贷款，艾力艾公司承担阶段性担保。兴业银行于2015年4月30日发放贷款。之后，艾力艾公司通知陈金武交房，陈金武至今未办理交房手续，在合同履行过程中，2017年6月30日陈金武断供，而且断供一直持续至今，在断供期间，艾力艾公司书面要求陈金武归还代偿款，但陈金武至今未履行。截止2019年5月，兴业银行共扣划艾力艾公司款项共计175783元。陈金武不办理房屋交接手续、断供、不配合办理产权转移登记，直接导致房屋无法办理产权转移登记，艾力艾公司无限期的为陈金武承担阶段性担保，导致艾力艾公司出售房屋收取购房款、只提供阶段性担保的合同目的落空。涉案合同补充协议第3条第5项“断供”，购房款20%违约责任；第9条规定，因陈金武违约，艾力艾公司解除合同的，陈金武除应向出卖人支付本合同相关条款约定的违约金，并赔偿出卖人其他一切经济损失外（已办理交房手续的，应当自买受人购房之日起至办理完所有退房手续止，每日按总购房款的万分之三计算，出卖人房屋销售迟滞所造成的经济损失）外，还应承担出卖人已经支付和将要支付各项税费、合同备案、注销、诉讼等所有手续费用并扣除向银行偿付买受人应付的贷款利息、违约金等后，将余款支付陈金武。基于以上事实，陈金武根本违约，导致艾力艾公司合同目的不能实现。 陈金武不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 兴业银行述称，按照艾力艾公司、陈金武、兴业银行签订的借款合同第9条债务人与售房者的纠纷第2款的约定，艾力艾公司诉讼请求陈金武协助办理注销预告登记及抵押权预告登记，没有依据，请求依法予以驳回，其他诉讼请求依法判决。 艾力艾公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对艾力艾公司提供的《商品房买卖合同》2份、《个人购房抵押（保证）借款合同》2份、莆田市商品房买卖合同备案表2份、兴业银行特种转账借方凭证2张、销售不动产统一发票4张、不动产权证书2份、律师函及其EMS快递单各1份、兴业银行艾力艾公司保证金户银行流水14页及客户还款明细清单2份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 艾力艾公司以出让方式取得位于莆田市北侧（Ｂ地块）的建设用地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2013）第XXXXXXX号。经批准，艾力艾公司在该地块上建设商品房，名称为“中暨·艾力艾国际中心Ｂ地块2＃-5＃楼”，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXX号荔，施工许可证号为XXXXXXXX。 2014年2月18日，艾力艾公司（出卖人）与陈金武（买受人）签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为：XXXXXX），约定：陈金武以总价款720336元、725150元向艾力艾公司购买“中暨·艾力艾国际中心B地块2#-5#楼”第XXXXXX号的商品房两套；买受人于签约之日向出卖人支付首期房价款360336元、365150元，余款360000元、360000元通过银行按揭贷款方式支付。附件六：《合同补充协议》第三条第5款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权自应退还给买受人的款项中直接扣除违约金。出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。第九条中约定：因买受人原因(包括但不限于买受人逾期付款或使用期间擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途）造成违约，出卖人提出解除合同的，买受人应当在接到出卖人书面通知起30日内，无条件配合出卖人办理全部退房手续（买受人已办理交房手续的，还应在上述时间内将所购商品房腾空交给出卖人。）同时，除应向出卖人支付本合同相关条款约定的违约金，并赔偿出卖人其他一切经济损失（已办理交房手续的，应当自买受人购房之日起至办理完所有退房手续止，每日按总购房款的万分之三计算，出卖人房屋销售迟滞所造成的经济损失）外，还应承担出卖人已经支付和将要支付各项税费、合同备案、注销、诉讼等所有手续费用。出卖人按买受人已经支付的房款扣除上述款项后，将余款退还买受人；买受人办理商品房贷款的，出卖人除扣除上述款项外，还须扣除向贷款银行偿还买受人应付的贷款本息、违约金等后，方向买受人退还剩余房款。2015年3月10日，该《商品房买卖合同》办理了合同备案登记手续。 2015年3月27日，陈金武（债务人、抵押人）与兴业银行（债权人、抵押权人）、艾力艾公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》二份（合同编号为：XXXXXXXX），约定陈金武通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额均为36万元；艾力艾公司为保证人，承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。该合同第九条第2款约定：借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。上述合同签订后，兴业银行向陈金武发放了贷款。但陈金武自2017年6月起未按照借款合同约定向兴业银行偿还借款本金及利息，兴业银行分别于2017年6月30日、2017年7月31日、2017年8月30日、2017年9月1日、2017年10月31日、2017年11月30日、2017年12月14日、2018年1月29日、2018年2月13日、2018年3月15日、2018年4月27日、2018年4月28日、2018年5月15日、2018年6月27日、2018年6月29日、2018年7月3日、2018年7月23日、2018年8月28日、2018年9月26日、2018年10月30日、2018年11月26日、2018年12月24日、2019年1月22日、2019年1月23日、2019年2月26日（划扣两笔）、2019年3月26日（划扣两笔）自艾力艾公司的账户中扣划了8000.64元、8002.58元、8000.62元、1.95元、8002.6元、8000.64元、7963.56元、7998.68元、7963.56元、7963.56元、7998.68元、7963.56元、7996.88元、7961.04元、31.23元、0.04元、7986.98元、7996.72元、7992.84元、8000.64元、7992.82元、7988.92元、3992.51元、3993.48元、3996.41元、3996.41元、3996.41元、3996.41元代偿陈金武拖欠的贷款本息等款项，共计扣划175780.37元。2018年8月23日，艾力艾公司向陈金武邮寄《律师函》，要求陈金武于2018年8月31日前偿还兴业银行扣划艾力艾公司账户资金来归还陈金武的未还贷款111839.32元；艾力艾公司称陈金武未签收上述邮件，亦未按照艾力艾公司的通知前往办理涉案房屋的交接手续，现涉案房屋的权属也尚未转移登记至陈金武名下。现因陈金武至今未向艾力艾公司偿还艾力艾公司代偿的银行贷款款项，致讼。案经审理，因陈金武未到庭，致本院无法组织调解。 本院认为，艾力艾公司与陈金武签订的《商品房买卖合同》、附件六：《合同补充协议》以及双方与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定全面履行自己的义务。陈金武在办理银行按揭贷款后，未能按借款合同约定按时向兴业银行返还借款本息，致使艾力艾公司承担连带保证责任，兴业银行从艾力艾公司的账户中扣划了款项用于支付陈金武逾期未付的贷款本息175780.37元，且陈金武未按借款合同的约定返还借款本息等已长达一年半以上，该行为使得艾力艾公司取得涉案商品房房价款的合同目的无法实现；依据艾力艾公司与陈金武签订的附件六：《合同补充协议》第三条第5款和第九条的约定，陈金武上述逾期未还到期按揭款的行为已构成违约，艾力艾公司有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，陈金武应当支付给艾力艾公司因承担保证责任代为偿还的借款本息等款项，故艾力艾公司诉讼请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、陈金武偿还艾力艾公司银行代偿款175780.37元，具有事实和法律依据，且符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故艾力艾公司主张陈金武应协助注销《商品房买卖合同》备案登记，均于法有据，本院予以支持。艾力艾公司主张陈金武按全部购房价款的20%向其支付违约金，鉴于陈金武采用按揭贷款方式支付购房款，艾力艾公司也没有举证证明陈金武违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，附件六：《合同补充协议》中关于“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，……，买受人应于7日内按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失”的条款中对违约金的约定过高。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将陈金武逾期返还按揭贷款致使艾力艾公司承担保证责任的违约金计算方法调整为向艾力艾公司支付按商品房总购房款的10%计算的违约金，即1445486元×10%＝144548.6元。艾力艾公司主张陈金武协助办理退还公共维修金、注销预告登记及抵押预告登记，并赔偿印花税费用，但未提供相应证据予以证明，且借款合同尚未终止，故艾力艾公司的上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。陈金武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建艾力艾投资有限公司与陈金武于2014年2月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXX）予以解除； 二、陈金武应在本判决生效之日起十日内协助福建艾力艾投资有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXX）的合同备案登记的注销手续； 三、陈金武应在本判决生效之日起十日内支付给福建艾力艾投资有限公司因承担保证责任而代偿的购房借款本息等共计175780.37元； 四、陈金武应在本判决生效之日起十日内支付给福建艾力艾投资有限公司违约金144548.6元； 五、驳回福建艾力艾投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17809元，由福建艾力艾投资有限公司负担3308元，陈金武负担14501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  刘秀华 人民陪审员  郑绍平 二〇二〇年五月八日 书 记 员  顾梦雪 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。