云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10153号上诉人（原审原告）：袁燕青，女，1963年8月2日出生，汉族，身份证登记住址：云南省宣威市。委托诉讼代理人：王冬，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张训，男，1989年9月25日出生，汉族，身份证登记住址：安徽省芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：苏俊豪，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明好当家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91530102767052383J，住所地：云南省昆明市五华区西安马路大观商业城B幢1层12-13号。法定代表人：罗向阳，公司经理。委托诉讼代理人：杨敏、田于碧，公司员工，特别授权代理。上诉人袁燕青因与被上诉人张训、原审第三人昆明好当家房地产经纪有限公司（以下简称：好当家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初7189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁燕青上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持袁燕青要求张训支付逾期交房违约金136000元的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由张训承担。事实和理由：根据双方签订的《二手房买卖合同》第三条第一款的约定，袁燕青收到房屋钥匙才算完成交付，合同约定的交房时间是2018年3月1日，袁燕青实际收到涉案房屋钥匙的时间为2018年5月10日，张训逾期交房的事实客观存在，应当按照《二手房买卖合同》第六条的约定，承担逾期交房的违约责任。一审法院将《昆明好当家房地产经纪有限公司（交接）房清单》认定为房屋交付的依据错误，该清单中并未记载袁燕青与张训之间移交了房屋钥匙。综上，请求二审法院依法改判。张训辩称，根据交接清单显示，双方认可交房时间是2018年3月1日，后来因为张训想返租两个月，跟袁燕青口头协商，双方都同意返租，并且张训用家具折价抵偿房租费用，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。好当家公司述称，2018年3月1日交房时三方都在场，交付了案涉房屋，张训当时提出返租房屋几个月，我们还问他们要不要签订一个合同，他们说不用，当时交房只是煤气没有抄底表。袁燕青向一审法院起诉请求：一、因为张训没有按合同约定交付车位一个给袁燕青，造成袁燕青需要重新购买一个12平米价值16万的车位，因此造成了较大的损失，张训应承担没有交付车位和延期交房的违约责任，赔偿袁燕青违约金136000元。二、本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费等维权损失由张训承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，袁燕青、张训、好当家公司三方签订了《房产买卖居间合同》，昆明好当家房地产经纪有限公司第四分公司系好当家公司的分支机构。该合同约定：由袁燕青购买张训位于昆明市西山区房屋,产权证号:201149163号,建筑面积76.11平方米,成交价格680000元。第九条违约责任第（一）款约定,如任何一方违约,则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。袁燕青于2018年1月1日现金支付张训购房定金20000元,张训出具定金收据一张给袁燕青;2018年1月8日袁燕青通过银行转账方式支付给张训购房款26万元,张训出具收款收条一张给袁燕青;2018年1月26日袁燕青通过银行转账方式支付给张训购房款395000元,张训出具总的收款收条一张给袁燕青,载明68万元购房款已全部付清。2018年1月26日,袁燕青和张训双方签订了《二手房买卖合同》并进行了公证,还签订了《补充协议》。2018年4月18日办理完房屋过户手续。《房产买卖居间合同》第十二条补充条款第三条约定房屋内固定设施及太阳能一并随买方所有及楼下车位一个。永和里社区居委会出具情况说明载明：现有永昌南区8号院，因属老旧小区，院内空地属公共用地，没有专属车位。袁燕青陈述该车位系张训赠送给袁燕青有独立产权的车位，张训并未向袁燕青告知是公共车位，只是说有一个车位，买卖房屋时一并给袁燕青，车位就在房屋楼下，当时与张训签订房屋买卖合同时，袁燕青没有查看车位的具体位置，只是知道楼下有停放车辆的位置，但不知道是公共车位，也不知道车位具体是哪一个，也没有任何人告诉过袁燕青。2018年5月10日，张训的父亲把房屋钥匙和车位地锁钥匙交付给袁燕青，袁燕青问车位在哪里？张训父亲说不清楚，经向门卫和居委会多方打听，居委会告诉袁燕青这是老小区，没有私人车位，是公共车位，张训是违规在车位上安装了地锁，现在都一直存在。张训陈述：《补充协议》上就没有提到“送”这个词，车位在市政道路上，并不是小区内部封闭管理的车位。在订约时已向袁燕青主动告知车位是公共市政的车位，可以使用，张训用地锁锁住，但车位并没有独立产权。对于涉案房屋的价格，袁燕青认为比市场价格偏高，签约当时的成交价格应该在65万元左右，但是没有证据证实，经一审法院询问袁燕青是否对涉案房屋在2018年3月1日交易时的价格做评估鉴定，袁燕青当庭表示不申请。第三人好当家公司陈述，虽没有证据证明涉案房屋交易价格与当时同地段房屋交易价格相比，但稍微偏低，因为张训当时是急着卖掉房子去深圳，房屋买卖公证的价格是59万元，是为了帮袁燕青节省税费而约定的，实际交易价格为68万元。《二手房买卖合同》第三条第(一)款约定,买卖双方定于2018年3月1日前正式交付该房屋。出卖人应在正式交付房屋前腾空该房屋。买卖双方在交房当天一起到场查验房屋。查验情况符合双方约定的,出卖人将该房屋钥匙移交给买受人,即视为房屋交付使用。2018年3月1日，双方签订《昆明好当家房地产经纪有限公司（交接）房清单》，载明了实际交房日为2018年3月1日，同时注明因卖方要继续续租，水电气管费于卖方搬家后再结算，煤气因东西太多无法看,于搬家日自行看。袁燕青陈述实际交房时间是在2018年5月10日，张训陈述2018年5月10日把房子让出之后交给袁燕青的过程中，水电费已经结清，返租的费用没有结清。一审法院认为：袁燕青、张训之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。袁燕青作为买房人已经支付了约定的购房款并接房，张训作为卖房人已协助袁燕青办理完房屋过户并交房，双方已完成房屋买卖交易。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。现袁燕青主张，房屋买卖合同中约定张训应向其赠送一个独立产权车位，张训未履行应当承担违约责任。第一，从涉案《房产买卖居间合同》第十二条补充条款第三条约定来看，房屋内固定设施及太阳能一并随买方所有及楼下车位一个，但该补充条款并未对车位是否是独立产权车位进行具体约定和说明，现有证据无法证实张训向袁燕青承诺赠送一个独立产权车位的约定；第二，从涉案房屋的交易价格来看，符合交易时的市场价格，袁燕青虽认为交易价格过高，经法院询问亦不申请评估鉴定，说明按照正常交易，涉案《房产买卖居间合同》交易价格中不包括一个独立产权车位的价格；第三，袁燕青作为买房人在签约前未对车位产权问题进行核实，袁燕青未尽到谨慎注意义务。袁燕青在签约前未对车位的具体位置实地查看，仅在2018年5月10日才知晓车位不是独立产权车位，而是市政道路上公共车位，与交易习惯不符。综上，袁燕青未能举证证实双方就张训向其赠送一个独立产权的车位明确达成一致，据此要求张训承担违约责任，不予支持。现袁燕青还主张张训逾期交房的违约责任的问题，涉案《二手房买卖合同》第三条第(一)款约定,买卖双方定于2018年3月1日前,正式交付该房屋。双方于2018年3月1日签订的《昆明好当家房地产经纪有限公司（交接）房清单》，载明了实际交房日为2018年3月1日，张训续租涉案房屋，后于2018年5月10日腾房交付袁燕青。故张训不存在逾期交房的问题，双方在2018年3月1日完成了房屋的交付，袁燕青未能举证证实张训存在逾期交房的违约事实，其要求张训承担违约责任，亦不予支持。至于袁燕青诉请的保全费和公告费未实际发生，不予支持。袁燕青诉请的律师代理费，无法律规定亦无约定，亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：驳回原告袁燕青对被告张训的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币3020元（袁燕青已预交），由袁燕青自行负担。二审中，张训提交微信转账图片2张（庭审时用手机展示3张，实际提交2张图片），欲证明双方存在返租的事实；经质证，袁燕青对其证明目的不予认可；袁燕青未提交新证据。张训提交的证据不能实现其证明目的，本院不予采信。本院二审审理查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案的争议焦点为：张训是否应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，一、袁燕青在二审中明确其主张的违约金是逾期交付房屋的违约金，本院仅对张训是否存在逾期交房的违约行为进行审查。二、《二手房买卖合同》第三条第(一)款约定,买卖双方定于2018年3月1日前正式交付该房屋。2018年3月1日，双方签订《昆明好当家房地产经纪有限公司（交接）房清单》，载明了实际交房日为2018年3月1日，同时注明“因卖方要继续续租，水电气管理费于卖方搬家后再结算，煤气因东西太多无法看，于搬家日自行看。”好当家公司也陈述了双方在交房后返租的事实，故双方已经按照合同约定完成了房屋的交付，交付后又返租给卖方居住到2018年5月10日，袁燕青关于逾期交房的主张与在案证据证明的事实不相符，其要求张训支付逾期交房的违约金136000元没有事实和法律依据，本院不予支持。三、双方存在返租房屋的事实，至于是否付清返租租金，属于双方另外形成的租赁合同关系，不属于本案房屋买卖法律关系的审理范围。综上所述，袁燕青的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元由上诉人袁燕青负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月二十九日书记员  蔡 磊