北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初24789号原告：中国邮政集团有限公司北京市大兴区分公司（更名前：中国邮政集团公司北京市大兴区分公司），住所地北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）88号。负责人：刘伟田，局长。委托诉讼代理人：张蕊，北京兴开律师事务所律师。被告：北京汇仁商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰南大街32号。法定代表人：万小斌，执行董事。被告：北京兴丰汇文文化用品销售中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴丰北大街二段165号。经营者：曾华，经理。被告：曾凌，女，1969年10月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上述三被告共同委托诉讼代理人：郭岳，北京章科家律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：陈艳，北京希仁律师事务所律师。原告中国邮政集团有限公司北京市大兴区分公司（以下简称：邮政大兴公司）与被告北京汇仁商贸有限公司（以下简称：汇仁商贸公司）、被告北京兴丰汇文文化用品销售中心（以下简称：汇文销售中心）、被告曾凌排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政大兴公司的委托诉讼代理人张蕊，被告汇文销售中心的经营者曾华及其委托诉讼代理人郭岳、陈艳（兼汇仁商贸公司、曾凌的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政大兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即腾退北京市大兴区兴丰大街（三段）88号国有土地使用权证【编号：京兴国有(2010)第00013号】测绘图中记载的编号为03的办公楼的一层房屋中自西向东数第一间、第二间房屋并交还给邮政大兴公司；2.判令曾凌给付邮政大兴公司2010年1月1日起至2015年10月9日期间的房屋使用费410236.46元；3.判令三被告连带给付邮政大兴公司2015年10月10日至2018年12月31日期间的房屋使用费284437.09元；4.判令三被告连带给付邮政大兴公司2019年1月1日至实际腾退并将房屋交付给邮政大兴公司之日止的房屋使用费，使用费按照每天3.54元/平米计算；5.案件受理费由三被告负担。事实和理由：位于北京市大兴区兴丰大街（三段）88号的房屋所有权人为北京市邮政公司，邮政大兴公司接受北京市邮政公司的委托对上述房屋进行管理，并有权就上述房屋产生的纠纷提起诉讼，曾凌（原北京黄村星城复印社经营者）自2010年1月1日起至2015年10月9日实际占有使用本案涉诉的编号为03的办公楼一层自西向东数第一间、第二间房屋，但未向邮政大兴公司支付使用费，曾凌作为北京黄村星城复印社的经营者应承担相应的给付责任。经邮政大兴公司核实，自2015年10月10日后三被告未与邮政大兴公司及北京市邮政公司签订任何协议的情况下，在本案涉诉房屋内进行经营活动，实际占有使用本案涉诉房屋，但至今未向邮政大兴公司或者北京市邮政公司支付使用费。三被告的行为已经严重侵犯了北京市邮政公司及邮政大兴公司的合法权益，故提起诉讼。汇仁商贸公司、汇文销售中心、曾凌辩称，一、不同意邮政大兴公司的诉讼请求，邮政大兴公司的诉讼请求没有事实和法律依据；二、邮政大兴公司所诉被告主体有误，三被告并没有在涉案房屋实际经营使用，没有腾退房屋的义务。1.汇仁商贸公司于2005年10月份就已经没有使用涉案房屋了，没有实际占用、使用涉案房屋，邮政大兴公司诉汇仁商贸公司腾退房屋以及支付房屋使用费没有事实和法律依据，北京市第一中级人民法院也已作出生效判决确认；2.曾凌自2010年底之后就没有实际占用、使用涉案房屋，邮政大兴公司2010年初对涉案房屋采取断水断电，迫使曾凌于2010年年底搬离涉案房屋，之后曾凌没有在涉案房屋进行实际经营，且曾凌当时经营的北京黄村星城复印社也已经被吊销，没有实际使用经营的可能。3.汇文销售中心没有实际占用、使用涉案房屋，邮政大兴公司无法证明汇文销售中心在涉案房屋使用经营。三、邮政大兴公司主张2015年10月份之前的房屋使用费没有事实和法律依据，且该请求已过诉讼时效。1.曾凌与汇仁商贸公司于2007年签订租赁合同，2010年年底就因邮政大兴公司断水断电行为搬离涉案房屋，2010年年底之后曾凌就没有对涉案房屋实际使用经营。邮政大兴公司在以上期间从未主张过任何权益，也未找曾凌进行过任何沟通，其主张2015年10月9日之前的房屋使用费同时也已经过诉讼时效。四、邮政大兴公司与三被告分别属于不同的法律关系，邮政大兴公司不能在同一个诉里面将三个被告列为共同被告，邮政大兴公司主张三被告对2015年10月10日至2018年12月31日期间的房屋使用费承担连带责任没有事实和法律依据。1.邮政大兴公司与汇仁商贸公司是基于2005年签订的房屋租赁合同，双方之间是租赁合同关系，且汇仁商贸公司2005年就已经不占用使用涉案房屋。2.曾凌虽然于2005年10月的时候转租涉案房屋，但曾凌于2010年就已经搬离涉案房屋，2010年涉案房屋被邮政大兴公司断水断电，亦无法经营使用，曾凌以前经营的北京黄村星城复印社已经被吊销，没有继续经营的可能，也没有实际使用涉案房屋；另，邮政大兴公司主张2010年至2015年10月之前的房屋使用费也已经过了诉讼时效。3.邮政大兴公司诉汇文销售中心，目前邮政大兴公司提交的证据无法证明汇文销售中心使用涉案房屋，也无法证明使用的时间，其主张房屋使用费及计算方式没有任何事实和法律依据。以上三被告与邮政大兴公司基于不同的法律关系，邮政大兴公司不能在同一个诉里面向三被告主张其权益。五、三被告均没有使用涉案房屋，邮政大兴公司主张三被告连带给付2019年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费没有事实和法律依据。六、原告诉讼主体不适格。1.根据邮政大兴公司提交的证据，涉案房屋权属属于北京市邮政公司，邮政大兴公司只是接受北京市邮政局的委托对涉案房屋进行管理；根据法律相关规定，邮政大兴公司只是北京市邮政局的受委托人。2.大兴邮政局于2015年4月份才变更成中国邮政集团公司北京市大兴区分公司的名称，该份房屋管理委托书出具的时间是2010年9月1日，邮政大兴公司提交的该份证据有瑕疵，不能被采信。本院经审理认定的事实如下：位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街22号的土地登记的使用权人为北京市邮政公司，使用权面积为8738.91平方米。后上述地块地址变更为北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）88号。2005年1月1日，大兴区邮政局（甲方）与汇仁商贸公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在邮局办公楼北侧一层四间的房屋租与乙方使用，租赁期为五年，自2005年1月1日至2009年12月31日止；租赁期满，甲方有权收回全部房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方书面申请；每年租金为6万元整；租赁期不得将房屋转租他人。2007年10月9日，汇仁商贸公司（出租方）与北京黄村星城复印社（承租方，以下简称：星城复印社）签订《租赁合同》，约定出租方将场地租给承租方经营，租赁场地坐落的地点为北京大兴兴丰南大街88号-5；租赁场地的期限为8年（2007.10.9-2015.10.9），经营范围为复印、打印、办公用品等；租金标准为每月5000元。2010年3月25日，北京市大兴区邮政局以排除妨害纠纷起诉汇仁商贸公司至我院，要求汇仁商贸公司立即腾退所承租的位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）88号大兴区邮政局办公楼北侧一层自西向东的四间房屋，并支付自2010年1月1日起到实际腾退之日止的占用费及水电费用。在该案中，曾华以汇仁商贸公司的职员身份作为委托诉讼代理人出庭应诉。我院于2010年12月17日作出（2010）大民初字第4347号民事判决书，判决：一、自判决生效后四个月内，汇仁商贸公司将位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街（三段）八十八号大兴区邮政局办公楼北侧一层自西向东的四间房屋返还给北京市大兴区邮政局；二、汇仁商贸公司按照每月五千元的标准给付北京市大兴区邮政局房屋占有使用费（自二〇一〇年一月起至上述房屋实际返之日止）；三、驳回北京市大兴区邮政局的其他诉讼请求。北京市大兴区邮政局不服提起上诉，2011年5月13日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第3479号民事裁定书，该裁定书认为：诉争房屋系由案外人星城复印社实际占有，故北京市大兴区邮政局以排除妨害为由起诉汇仁商贸公司而未起诉房屋的实际占有人，属于被告主体错误。原审法院对此案进行实体审理，适用法律错误，应予纠正。该裁定书裁定：一、撤销北京市大兴区人民法院（2010）大民初字第4347号民事判决；二、驳回北京市大兴区邮政局的起诉。2019年4日10日，邮政大兴公司以排除妨害纠纷起诉汇文销售中心至我院，要求腾退涉案房屋。在该案2019年6月4日开庭过程中，本院询问汇文销售中心涉案房屋的实际经营者是谁，汇文销售中心称系星城复印社。后邮政大兴公司于2019年6月22日申请撤回对该案的起诉。查明，北京市大兴区邮政局于2015年4月23日名称变更为中国邮政集团公司北京市大兴区分公司。星城复印社为个体工商户，成立于2005年3月31日，经营者为曾凌，经营场所为北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段88号，发照日期为2010年3月3日，注销日期为2010年3月3日。2010年11月，星城复印社出具证明，称汇仁商贸公司已将大兴区邮政局北侧的房交于星城复印社使用。汇文销售中心成立于2010年11月12日。经询问，曾凌与曾华系姐妹关系。就邮政大兴公司是否有权提起本案诉讼，邮政大兴公司提交北京市邮政公司（委托方）与邮政大兴公司（受委托方）于2010年9月1日签订的《房屋管理委托书》，该委托书约定委托方将其所有的位于北京市大兴区兴丰大街（三段）88号的全部房屋交付给受委托方进行管理，具体委托事项包括房屋的使用、对外出租、收取租金以及处理因房屋的使用而产生的纠纷及提起诉讼；三被告认为该证据不能证明邮政大兴公司有权提起诉讼，且邮政大兴公司的名称是2015年变更的，该证据为虚假证据。邮政大兴公司另提交北京市邮政局于2019年6月27日出具的情况说明，对《房屋管理委托书》的签订过程进行了说明，称该委托书系2015年之后补充签订，认可并同意邮政大兴公司作为原告提起本案诉讼。三被告对该说明不予认可。就本案被告主体及涉案房屋的实际占有使用人，邮政大兴公司提交合同到期告知书及送达过程的录像光盘，拟证明2018年6月12日其公司员工到涉案房屋向汇仁商贸公司送达合同到期告知书，限其在2018年7月10日前搬出房屋，曾华在现场接受了告知书；三被告认为该告知书对其没有约束，不产生法律效力；对光盘因没有原始载体不予质证。邮政大兴公司提交北京市非紧急救助服务中心电话登记单、非紧急救助服务案件办理系统截图，拟证明曾华作为汇仁商贸公司的员工自述与邮政大兴公司有合同关系且一直待在此处，即邮政大兴公司与汇仁商贸公司合同到期后2010年1月1日至2018年6月19日（投诉日期）期间，汇仁商贸公司一直在涉案房屋中经营；三被告称证据的真实性无法确认，且认为邮政大兴公司与汇仁商贸公司的纠纷已经在2010年解决，邮政大兴公司应通过申诉渠道解决本案问题。邮政大兴公司提交汇文销售中心于2019年3月19日开具的发票、购物袋、销售小票照片、现场照片、到涉案房屋购买物品过程的录像光盘，拟证明涉案房屋由汇文销售中心、汇仁商贸公司实际占有使用；三被告称该组证据的真实性无法确定，认可购物袋系汇仁商贸公司的，但认为看不出购物袋的制作时间，无法达到证明目的。邮政大兴公司提交盖有汇仁商贸公司印章、日期为2018年10月至2019年5月的销售小票27张的照片，盖有汇文销售中心、日期均为2019年3月1日的销售小票3张的照片，收件人为曾华、收件地址为涉案房屋、日期分别为2017年6月2日、2018年10月13日、2018年10月19日的快递盒3个的照片，户名为曾华、日期为2019年2月的邮政银行储蓄业务凭单3张的照片，曾凌的门诊病历手册的照片，涉案房屋卷帘门上所留的联系方式的照片，拟共同证明三被告在2010年1月1日至2020年5月13日期间实际使用涉案房屋经营办公用品。三被告对证据的真实性及证明目的均不予认可。三被告提交汇仁商贸公司与星城复印社的工商资料信息，拟证明汇仁商贸公司营业地址位于北京市丰台区，星城复印社已被吊销，无法使用涉案房屋进行经营；邮政大兴公司对三被告提交的工商资料信息真实性不认可，认为该信息非国家官网查询的信息，且所显示星城复印社吊销的信息与其所查询的信息不符。就房屋占有使用费，邮政大兴公司称其主张的2010年至2018年的房屋占有使用费是按照其与汇仁商贸公司签订的租赁合同中约定的租金标准，另按照市场规律，每年累计递增5%计算；邮政大兴公司另提交北京仁达房地产评估有限公司出具的《评估报告书》，拟证明其主张的2019年房屋使用费的计算依据。该评估报告书由邮政大兴公司委托评估，估价结果为位于北京市大兴区兴丰大街三段88-5号局部房地产于2019年8月9日，租赁建筑面积为100平方米，评估总价为12.94万元/年，单价为3.54元/平方米·天。三被告认为该证据与本案无关，系邮政大兴公司自行委托，不具有客观性，对评估报告作出的依据有异议。关于占用面积，邮政大兴公司称在涉案房屋现场大概测算了一下，面积是100平方米；三被告称不清楚现场面积。审理过程中，我院于2020年5月13日组织双方到现场勘验。经邮政大兴公司确认，涉案房屋为位于大兴区兴丰大街（三段）88-4与88-5的房屋（以下简称：88-4号房屋、88-5号房屋）两间。邮政大兴公司在我院及三被告的见证下，开锁进入了涉案房屋。房屋处于无人使用状态，电亦不通。对此，邮政大兴公司称近一两年现场水电不通，不产生水电费；三被告则称涉案房屋自2010年2月份开始停水停电。此外，房屋内存放有货架及杂物。其中，88-5号房屋内存放有盖有汇仁商贸公司、汇文销售中心印章的销售小票，收件人为曾华、收件地址为涉案房屋的快递盒，户名为曾华的邮政银行储蓄业务凭单，姓名为曾凌的门诊病历手册等材料。经测量，88-4号房屋一层的面积为29.072平方米，88-5号房屋一层的面积为40.306平方米。勘验现场邮政大兴公司认可自当天起收回房屋，并在之后的庭审中请求将诉讼请求第一项中要求三被告腾退房屋变更为要求三被告腾空涉案房屋，同时确认诉讼请求第四项中的交付房屋之日即2020年5月13日。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。关于原告主体是否适格问题，根据邮政大兴公司提交的国有土地使用证等证据可以证明北京市邮政局为涉案房屋的权利人，邮政大兴公司虽非涉案房屋的所有权人，但其依据北京市邮政局的委托合法使用房屋，且依据其与汇仁商贸公司于2005年1月1日签订的《房屋租赁合同》为合同相对方，有权以使用涉案房屋权利受到妨害为由提起诉讼。虽邮政大兴公司于2015年才发生名称变更，北京市邮政公司出具的落款日期为2010年9月1日的《房屋管理委托书》有瑕疵，但结合北京市邮政公司出具的《情况说明》，可以证明北京邮政公司对将涉案房屋委托邮政大兴公司管理使用进行了追认。综上，邮政大兴公司作为原告诉讼主体适格。在合同履行过程中，汇仁商贸公司违反不得转租的约定，将房屋转租给星城复印社，且超期转租涉案房屋；在合同到期后亦未按照合同约定交还涉案房屋，亦未能合理说明涉案房屋的实际占有情况，故汇仁商贸公司应当承担房屋的腾退和赔偿占有使用费的义务。现星城复印社已注销，曾凌作为登记经营者与次承租人，与汇文销售中心的经营者曾华系姐妹关系，在本院现场勘验过程中，发现二者的多个生活、经营记录，二者均未能说明占有使用涉案房屋的合法依据、起始时间、使用面积及交接情况，其亦侵犯邮政大兴公司的合法权益，应承担相应的腾退和赔偿占有使用费的义务。虽涉案房屋已于2020年5月13日由邮政大兴公司收回，但现场内仍存放有货架、杂物等物品，故本院对邮政大兴公司要求三被告腾空涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于邮政大兴公司主张的房屋占有使用费问题，根据汇仁商贸公司与星城复印社所签订的《租赁合同》中约定的租赁期限，本院对邮政大兴公司主张曾凌给付自2010年1月1日起至2015年10月9日期间的占有使用费的请求不持异议。关于三被告主张上述时间段内的房屋占有使用费已过诉讼时效的答辩意见，因房屋于2020年5月13日前持续处于被侵占状态，本院对三被告的该项意见不予采信。对于邮政大兴公司主张三被告共同给付自2015年10月10日起至2020年5月13日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院亦予支持。关于占有使用费的标准问题，本院综合考虑市场规律及参照北京仁达房地产评估有限公司出具的《评估报告书》中所评估的租金标准，结合本院现场勘验时所测量的涉案房屋的一层面积，对2010年1月1日起至2015年10月9日止的房屋占有使用费计算为410236.46元，对2015年10月10日起至2020年5月13日止的房屋占有使用费计算为403554.17元。虽三被告辩称涉案房屋于2010年2月份起停水停电，无法使用，但直到我院就涉案房屋进行现场勘验以前，三被告始终未就房屋返还事宜与邮政大兴公司进行交接，故本院对三被告的该项答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、北京汇仁商贸有限公司、北京兴丰汇文文化用品销售中心、曾凌于本判决生效后十日内腾空位于北京市大兴区兴丰大街（三段）88号国有土地使用权证【编号：京兴国有(2010)第00013号】测绘图中记载的编号为03的办公楼的一层房屋中自西向东数第一间、第二间房屋；二、曾凌于本判决生效后十日内给付中国邮政集团有限公司北京市大兴区分公司自2010年1月1日起至2015年10月9日止的占房屋有使用费410236.46元；三、北京汇仁商贸有限公司、北京兴丰汇文文化用品销售中心、曾凌于本判决生效后十日内给付中国邮政集团有限公司北京市大兴区分公司自2015年10月10日起至2020年5月13日止的房屋占有使用费403554.17元；四、驳回中国邮政集团有限公司北京市大兴区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10747元，由北京汇仁商贸有限公司、北京兴丰汇文文化用品销售中心、曾凌负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由北京汇仁商贸有限公司、曾凌负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 志人民陪审员  尹长坤人民陪审员  王 丽二〇二〇年五月二十九日书 记 员  莫嘉敏书 记 员  华 琳