北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初2347号原告（反诉被告）：北京一诺福瑞斯商贸有限公司，住所地北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区9-203。法定代表人：徐秀华，执行董事。委托诉讼代理人：陈阳，北京翼赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏薇，北京翼赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市律购信息技术有限责任公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2361（经济开发区集中办公区）。法定代表人：武绍智，董事长。委托诉讼代理人：王俊峰，北京市邦道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，女，1987年7月13日出生，汉族，北京市邦道律师事务所实习律师，住北京市。原告（反诉被告）北京一诺福瑞斯商贸有限公司（下称一诺福瑞斯公司）与被告（反诉原告）北京市律购信息技术有限责任公司（下称律购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人陈阳及被告（反诉原告）的委托诉讼代理人王俊峰、李婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一诺福瑞斯公司向本院提出诉讼请求：1.判令律购公司向一诺福瑞斯公司支付房屋租金215000元；2.判令律购公司向一诺福瑞斯公司支付滞纳金18060元（每日430元，自2019年6月14日起至判决生效之日止，暂计至2019年7月25日为18060元）；3.律购公司承担本案诉讼费；事实和理由：2018年11月12日，一诺福瑞斯公司与律购公司签订《房屋租赁合同》，约定一诺福瑞斯公司将位于北京市东城区甘雨胡同30号楼地下室出租给律购公司使用，租赁期限自合同签订之日起至2023年4月3日止，合同免租期30日。租金为每年86万元，每半年支付一次。律购公司应于合同签订之日支付首期半年租金43万元，于2019年6月13日支付第二期半年租金43万元。律购公司应支付房屋租赁保证金5万元，用于担保合同的履行。逾期支付房屋租金的，每逾期一日，应按照年租金万分之五标准支付滞纳金。合同签订后，律购公司支付了首期租金43万元和保证金5万元，但截至目前，律购公司仅支付了第二期房屋租金21.5万元，欠付租金21.5万元，故一诺福瑞斯公司提起本案诉讼。律购公司辩称，一诺福瑞斯公司与律购公司所签订的合同是无效的合同。本案表面上是房屋租赁合同关系，但实际上是纪丕宾隐瞒真实情况，一人代理双方签订合同的违法行为。2018年4月3日，纪丕宾以每年23万元的价格帮助一诺福瑞斯公司从京安公司承租了涉案房屋，2018年11月12日又代理律购公司与一诺福瑞斯公司签订了租赁合同。纪丕宾的行为违反了《民法总则》第一百六十八条“代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人事实民事法律行为”，该行为属于《民法总则》第一百五十三条规定的无效行为，符合《合同法》第五十二条第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同，因而是无效的合同。此外，纪丕宾与一诺福瑞斯公司的实际控制人胡安杰存在恶意串通的嫌疑，且涉案房屋没有消防设施、漏水严重，无法实现合同目的。律购公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令一诺福瑞斯公司返还保证金50000元；3.判令一诺福瑞斯公司退还房屋租金415000元；4.判令一诺福瑞斯公司赔偿律购公司经济损失820600元；5.反诉费由一诺福瑞斯公司承担。事实与理由，2018年11月12日，胡安杰代表一诺福瑞斯公司与纪丕宾代表律购公司签订了《房屋租赁合同》，约定将位于北京市东城区甘雨胡同30号楼地下室出租给律购公司使用，每年租金86万元，租期至2023年4月3日止。合同签订后，律购公司对承租房屋进行了装修，共花费装修费用1007700元。律购公司在履行合同中发现，该《房屋租赁合同》系胡安杰与纪丕宾共同从中国京安有限公司以一诺福瑞斯公司名义承租，年租金为23万元，其后二人恶意串通，欺骗律购公司与一诺福瑞斯公司签订租赁合同，年租金86万元，二人从中渔利。因该合同违反法律规定，属于无效合同。故律购公司提起上述反诉请求。一诺福瑞斯公司辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告至今仍在使用涉案房屋，并且将涉案房屋转租，律购公司认为双方所签合同无效没有事实与法律依据，并且违反了诚信原则，因而不同意律购公司的所有反诉请求。一诺福瑞斯公司向法院提交了《房屋租赁合同》及催缴租金的《通知函》、涉案房屋周边房屋租金情况、涉案房屋房产证复印件，证明涉案房屋有办公用途、双方签订租赁合同及向律购公司催缴租金的事实，以及涉案房屋租金低于市场价格。律购公司认可双方签订的《房屋租赁合同》的真实性，但认为合同实际出租人和承租人为胡安杰与纪丕宾。认可催款《通知函》及房产证复印件的真实性。认为涉案房屋周边租赁价格情况与本案无关。律购公司提供了四组证据，第一组证据包括房屋租赁合同、纪丕宾与张伟华微信聊天记录、京安公司出具的情况说明、京安公司与一诺福瑞斯公司的房屋租赁合同、张伟华与胡安杰的通话录音等，上述证明胡安杰与纪丕宾恶意串通签订了房屋租赁合同；一诺福瑞斯公司认可胡安杰与纪丕宾相识，但不认可京安公司出具的情况说明，认为京安公司与本案有利益关系。第二组证据包括律购公司给一诺福瑞斯公司的《洽商函》、房屋交接单、通知函、产权人京安公司的房屋使用权证、东城区市场监督局现场笔录、地下室备案申请手续一次性告知单、律购公司与邦道律师事务所签订的房屋租赁合同、京安公司给一诺福瑞斯公司的《解除合同通知书》、《腾空房屋通知书》、一诺福瑞斯公司起诉京安公司的《起诉状》。上述证据证明一诺福瑞斯公司与律购公司签订的《房屋租赁合同》无法实现合同目的。一诺福瑞斯公司认为律购公司对于涉案房屋的消防设施情况及漏水的事实是明知的，并自行进行了维修。认为办理工商注册是律购公司的义务，并不是出租人的义务。涉案房屋由律购公司转租给了邦道律师事务所，可见房屋消防情况并不影响办公。第三组证据包括保证金收据、一诺福瑞斯公司退回租金记录、一诺福瑞斯公司委托其他公司《代为收款委托书》、律购公司租金支付凭证。第三组证据证明律购公司交纳房租的情况。一诺福瑞斯公司认可上述证据真实性。第四组证据包括《室内装修施工合同》、《防水工程维修合同》、支付装修、防水维修工程的相关支付凭证。第四组证据证明律购公司装修损失。一诺福瑞斯公司认可上述证据，认可律购公司自行装修及对漏水处进行维修施工的事实。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，案外人中国京安有限公司（下称京安公司）与一诺福瑞斯公司签订《房屋租赁合同》，约定京安公司将位于北京市东城区甘雨胡同30号地下室出租给一诺福瑞斯公司用于自用办公与出租办公及库房使用，租赁期限自合同签订之日起5年，房屋租金为前三年为23万元/年，后两年为25万元/年。2018年11月12日，一诺福瑞斯公司与律购公司签订《房屋租赁合同》，约定一诺福瑞斯公司将位于北京市东城区甘雨胡同30号楼地下室出租给律购公司用于自用办公与出租办公及库房使用；租赁期限自合同签订之日起至2023年4月3日止；免租期为合同签订之日起30日；合同项下承租面积为1982平米（以房产证为准），租金为1.2元/平米/天，年租金为86万元；租金支付时间为律购公司于合同签订之日以转账或现金形式向一诺福瑞斯公司支付半年租金430000元，第二次半年租金付款时间为2019年6月13号之前，第三次付款时间为2019年12月13日之前，之后租金支付时间都为第6个月的13号之前付款；律购公司于合同签订之日向一诺福瑞斯公司支付5万元房屋租赁保证金；关于一诺福瑞斯公司的权利与义务，一诺福瑞斯公司有权向律购公司收缴租金、保证金、滞纳金及有关费用，有权按合同约定的违约责任，作为守约方受偿、并追究律购公司的责任，律购公司拖欠租金一个月，一诺福瑞斯公司有权提起终止合同，收回律购公司承租的房屋，并扣除保证金。关于律购公司的权利与义务，律购公司有权在合同有效期内按照合同约定合法使用租赁房屋，有权作为守约方受偿，追究一诺福瑞斯公司的责任；关于违约责任，如一诺福瑞斯公司违反《房屋租赁合同》第七条规定的条款（不可抗力除外），一诺福瑞斯公司赔偿由此对律购公司造成的损失，如律购公司违法合同第八条之规定条款（不可抗力除外），律购公司赔偿对一诺福瑞斯公司造成的损失，律购公司必须按照合同规定的日期向一诺福瑞斯公司交纳租金，逾期每日按年租金万分之五支付滞纳金。如逾期超过一个月，一诺福瑞斯公司有权解除本合同。一诺福瑞斯公司在出租方处加盖了公章，胡安杰在代表人处签字。律购公司在承租方处加盖了公章，纪丕宾在代表人处签字。2019年1月25日，一诺福瑞斯公司与律购公司签署交接单，对房屋设施状况进行了确认。其中消防设施及状况：无；给排水管道：二层漏水。一诺福瑞斯公司胡安杰与律购公司张馨心在交接单上签字。2019年3月1日，律购公司与北京新世纪京喜防水材料有限责任公司签订防水工程维修合同，对地下二层漏水处进行防水维修作业，合同期限自2019年3月1日至2019年6月1日。工程造价3万元。2019年3月22日，律购公司与北京胜杰腾达园林工程有限公司签订装修合同，对室外地面铺装及门头进行装修，施工期限为2019年3月22日至2019年4月20日。合同工程造价14.8万元。纪丕宾为律购公司驻工地代表。2019年4月1日，律购公司与北京南口龙达装饰装修队签订防水工程维修合同，对地下二层室外走廊进行防水作业，合同期限自2019年4月1日至2019年6月1日。工程造价2万元。2019年4月11日，律购公司再次与北京胜杰腾达园林工程有限公司签订装修合同，对室内进行装修，施工期限为2019年4月11日至2019年4月30日。合同工程造价16.2万元。刘志芳为律购公司驻工地代表。2019年7月18日，一诺福瑞斯公司向律购公司发出催款通知函，要求律购公司支付下半年房租。2019年7月18日，律购公司向一诺福瑞斯公司发出通知函，主要反映涉案房屋地下二层存在漏水、不能办公使用的情况，对于地下一层，律购公司称：“我司支付了未有争议的地下一层房租，但截止至今，贵司并未按照合同约定给予发票……我司要求贵司在本函件发出之日起三日内给出解决方案并开具发票”。2019年8月1日，律购公司与北京市邦道律师事务所签订房屋租赁合同，将东城区甘雨胡同30号楼地下一层出租给北京市邦道律师事务所，租赁期限为2019年8月1日至2023年7月31日，年租金为20万元。上述事实，有《房屋租赁合同》、交接单、装修合同、防水维修合同、催款通知函及双方当事人的陈述等证据在案佐证。另外，在本案审理过程中，经律购公司申请，京安公司经理温丁汉出庭作证。就案件相关事实，本院亦询问了一诺福瑞斯公司实际控制人胡安杰及曾代表律购公司签署房屋租赁合同的纪丕宾。关于京安公司与一诺福瑞斯公司签订合同相关情况，温丁汉作证称：“当时是胡安杰与纪丕宾找到我们公司，我们也明确说明了涉案房屋不能办理营业执照，且漏水情况。我们允许转租，但是只是允许转租当库房使用，没有约定转租办公……涉案房屋管道一直没有维修，一直漏水”。关于一诺福瑞斯公司与律购公司签订合同相关情况，纪丕宾称：“我当时代表被告（律购公司）去签字的情况时因为当时我带被告公司去看涉案场地，被告公司让我帮他们签下了。当时我跟胡（胡安杰）说我有朋友要租，然后问胡总价格，当时我没有承诺过被告说是产权方租给原告多少钱，原告就租给被告多少钱，这也是不可能的……跟被告说了要从原告手里承租，也跟被告说了没法办理营业执照。我认为便宜是因为胡总说要租1.5元，但是我谈到1.2元，我觉得是很便宜了，所以这样跟被告说的”。关于京安公司与一诺福瑞斯公司签订合同相关情况，胡安杰称：“是我和纪（丕宾）跟京安谈的，是纪（丕宾）帮忙介绍的”。本院认为，本案争议焦点在于一诺福瑞斯公司与律购公司签订的《房屋租赁合同》的效力问题。一、纪丕宾的行为是否是双方代理行为。所谓双方代理指的是代理人同时代理双方当事人为同一法律行为。本案中，在律购公司与一诺福瑞斯公司签署《房屋租赁合同》时，纪丕宾仅代表律购公司在合同上签字，合同相对方一诺福瑞斯公司由胡安杰代表公司签字，而纪丕宾并未同时代理一诺福瑞斯公司，因而纪丕宾的行为不属于《民法总则》第一百六十八条，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。故纪丕宾的行为不属于双方代理行为。二、纪丕宾与胡安杰是否属于恶意串通。所谓恶意串通一般指在签订、履行合同过程中事先通谋，恶意损害国家、集体或第三人利益的行为。纪丕宾自述与胡安杰于2013年相识，胡安杰是原告一诺福瑞斯公司的实际控制人。2018年2月，胡安杰与纪丕宾找到中国京安公司，协商租赁东城区甘雨胡同30号楼地下室一事。京安公司告知了胡安杰与纪丕宾二人该房屋存在漏水及无法办理营业执照。通过律购公司所提供的2019年1月25日，在北京市朝阳区东三环北路30号紫荆豪庭A座16A，张伟华、胡安杰、于小男录音可知，在此时，张伟华已经知道纪丕宾与胡安杰相识的事实。同时，律购公司提供的张馨心（张伟华）的录音以及庭审过程中，纪丕宾亦并未否认与胡安杰在两公司签订房屋租赁合同之前就已经相识的事实，并且，一诺福瑞斯公司2018年4月从京安公司承租涉案房屋，而后于2018年11月将房屋转租给律购公司，两个租赁合同之间时间跨度较长，符合转租常理。故律购公司所称纪丕宾与胡安杰属于恶意串通并无事实与法律依据。三、涉案房屋没有消防设施对于合同效力的影响。虽然律购公司主张签订合同时，一诺福瑞斯公司隐瞒了房屋没有消防设施、不能办理工商注册、房屋严重漏水等问题，但2019年1月25日，一诺福瑞斯公司与律购公司签署了涉案房屋交接单，对房屋设施状况进行了确认。其中消防设施及状况：无；给排水管道：二层漏水。一诺福瑞斯公司胡安杰与律购公司张馨心在交接单上签字。因此可知，律购公司最迟于办理交接当时已知悉涉案房屋消防及漏水状况。此后，律购公司多次对涉案房屋进行室内外维修、防水维修，并于2019年8月1日将涉案房屋地下一层转租给北京市邦道律师事务所使用。因而律购公司所称涉案房屋没有消防设施、房屋严重漏水、禁止办公，无法实现合同目的的意见本院不予采信。四、一诺福瑞斯公司与律购公司签订的《房屋租赁合同》效力。2018年11月12日，一诺福瑞斯公司与律购公司签订《房屋租赁合同》，约定一诺福瑞斯公司将位于北京市东城区甘雨胡同30号楼地下室出租给律购公司用于自用办公与出租办公及库房使用，租金为1.2元/平米/天，年租金为86万元。律购公司承租上述房屋之后，对房屋多次进行防水作业、装修并将房屋转租与北京市邦道律师事务所。并且律购公司在2019年7月18日给一诺福瑞斯公司发出通知函也承认，对于涉案房屋地下一层“未有争议”。因而一诺福瑞斯公司与律购公司签署的合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因而该合同合法有效。合同双方当事人均应按约定履行各自义务。一诺福瑞斯公司依约已履行了交付租赁房屋的合同义务，但律购公司仅支付了第二期房屋租金21.5万元，并未如约按时全额支付房屋租金，其行为已构成违约，对此其应承担违约责任。对此，一诺福瑞斯公司要求律购公司支付房屋租金及支付逾期支付房屋租金的滞纳金，依据充足，本院予以支持。律购公司反诉要求确认其与一诺福瑞斯公司签订的房屋租赁合同无效，并返还保证金、房屋租金、赔偿经济损失的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市律购信息技术有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京一诺福瑞斯商贸有限公司房屋租金215000元；二、被告（反诉原告）北京市律购信息技术有限责任公司于本判决生效后七日内按照每日430元标准支付原告（反诉被告）北京一诺福瑞斯商贸有限公司自2019年6月14日起至判决生效之日止的滞纳金；三、驳回被告（反诉原告）北京市律购信息技术有限责任公司全部诉讼请求；案件受理费2398元、反诉费8185元，由被告（反诉原告）北京市律购信息技术有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨继良二〇二〇年五月十五日法官助理 张肖鹏书 记 员 贾剑南