河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初1204号原告:姚红凯，女，出生于1977年3月5日，汉族，住河南省新密市。原告：田芳芳，女，出生于1984年8月10日，汉族，住河南省新密市。原告：娄梅霞，女，出生于1979年8月13日，汉族，住河南省新密市。原告：吴红超，男，出生于1976年8月28日，汉族，住河南省新密市。原告：樊金石，男，出生于1989年9月8日，汉族，住河南省新密市。原告：韩东明，男，出生于1988年12月4日，汉族，住河南省新密市。原告：院琳芳，女，出生于1986年11月21日，汉族，住河南省新密市。原告：王水仙，女，出生于1990年2月20日，汉族，住河南省新密市。原告：韩翠芳，女，出生于1965年6月4日，汉族，住河南省新密市。原告：秦淑萍，女，出生于1986年2月10日，汉族，住河南省新密市。原告：周春亮，男，出生于1970年2月25日，汉族，住河南省新密市。原告：黄冰冰，女，出生于1990年2月20日，汉族，住河南省新密市。原告姚红凯、田芳芳、娄梅霞、吴红超、樊金石、韩东明、院琳芳、王水仙、韩翠芳、秦淑萍、周春亮、黄冰冰共同委托诉讼代理人：唐社利（执业证号：14101201511321360）、**（执业证号：14101201110988624），二人均系河南京原律师事务所律师。原告：侯伟芳，女，出生于1971年7月24日，汉族，住河南省新密市。原告：刘雅琪，女，出生于1988年10月1日，汉族，住河南省新密市。原告：韩丽军，女，出生于1986年9月4日，汉族，住河南省新密市。原告：张梁云，女，出生于1963年9月9日，汉族，住河南省新密市。原告：尚东亚，女，出生于1993年12月5日，汉族，住郑州市郑州矿区。原告侯伟芳、刘雅琪、韩丽军、张梁云、尚东亚共同委托诉讼代理人：王洪林（执业证号：14101201910120065），系河南豫和律师事务所律师。原告：冯一帆，女，出生于1980年7月10日，汉族，住河南省新密市。原告：冯景琦，男，出生于1986年6月15日，汉族，住河南省新密市。原告：任晶晶，女，出生于1986年10月17日，汉族，住河南省新密市。原告冯一帆、冯景琦、任晶晶共同委托诉讼代理人：周军华，执业证号：31601131100329。系郑州市新密市尖山法律服务所法律工作者。原告：翟晓萌，女，出生于1989年10月13日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：冯壮阔，男，出生于1987年4月21日，汉族，住河南省新密市。系原告翟晓萌丈夫。原告：鲁迎旭，男，出生于1981年4月8日，汉族，住郑州市中原区。原告：张风琴，女，出生于1970年10月27日，汉族，住河南省新密市。被告:河南金海洋房地产集团有限公司。住所地:新密市西大街办事处青屏大街西段北侧香蜜花都1号楼507室。统一社会信用代码:91410183740746748P。法定代表人:郭华伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡天宏（执业证号：14101201110778984）、胡颖丽（实习）；二人均系河南长胜源律师事务所律师。原告姚红凯、田芳芳、娄梅霞、吴红超、樊金石、韩东明、院琳芳、王水仙、韩翠芳、鲁迎旭、翟晓萌、侯伟芳、刘雅琪、韩丽军、张梁云、张风琴、冯一帆、冯景琦、任晶晶、秦淑萍、周春亮、黄冰冰、尚东亚与被告新密市金海洋房地产集团有限公司（以下简称金海洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告姚红凯、田芳芳、娄梅霞、吴红超、樊金石、韩东明、院琳芳、王水仙、韩翠芳、秦淑萍、周春亮、黄冰冰的共同委托诉讼代理人唐社利，原告侯伟芳、刘雅琪、韩丽军、张梁云、尚东亚的共同委托诉讼代理人王洪林，原告冯一帆、冯景琦、任晶晶的共同委托诉讼代理人周军华，原告翟晓萌委托诉讼代理人冯壮阔，原告鲁迎旭、张风琴，被告金海洋公司委托诉讼代理人胡天宏、胡颖丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十三名原告向本院均提出两项诉讼请求：1、判令被告支付因逾期办理房屋产权登记给原告造成的违约损失；2、案件涉诉费用由被告承担。被告金海洋公司答辩称：1、对吴红超、田芳芳、娄梅霞、樊金石、姚红凯共五名原告主张的违约金请求应予驳回，因该五原告的《房屋买卖合同》约定的办理初始登记的日期均在2016年8月20日后，系政府职能部门调整；2、对原告周春亮、刘雅琪、韩丽军、张梁云、侯伟芳、尚东亚、秦淑萍共七名原告主张违约金的诉请，因其起诉超过了三年的诉讼时效，应予驳回；3、对原告韩翠芳、王水仙主张的违约金截止日期应计算至2016年8月19日；3、对韩东明、院琳芳、任晶晶、冯一帆、冯景琦、黄冰冰、张风琴、鲁迎旭、翟晓萌共九原告，因其购房合同签订在2016年8月20日之后，对其主张的违约金应酌减50%。查明的事实根据原、被告的陈述和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：双方无争议事实1、23名原告自2014年12月21日至2017年8月30日期间分别与被告金海洋公司签订《商品房买卖合同》，约定各原告购买被告金海洋公司位于新密市城区××南侧、××东侧、××西侧、××路北侧××幢的商品房；其中原告尚东亚、秦淑萍、侯伟芳、王水仙共四人的合同中约定被告金海洋公司应于商品房交付180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定时间内取得房地产权证书的由被告承担全部责任；原告周春亮、刘雅琪、黄冰冰、张梁云、韩丽军、冯一帆、任晶晶、冯景琦、鲁迎旭、翟晓萌、张风琴、院琳芳、韩翠芳、吴红超、娄梅霞、姚红凯、田芳芳、樊金石、韩东明共十九人的合同中约定被告金海洋公司应于商品房交付360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定时间内取得房地产权证书的由被告承担全部责任；2、2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’”。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。”2016年9月22日新密市人民政府网上发布《新密市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告第四项内容为：“自2016年8月20日起，新密市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权利证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与新密市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，新密市不动产登记中心登记服务窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》”；3、经双方确认原告冯景琦的实际交房日为2017年12月11日，被告应于2018年12月6日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告任晶晶的实际交房日为2017年5月7日，被告应于2018年5月2日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告冯一帆的实际交房日为2017年4月27日，被告应于2018年4月22日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告韩丽军的实际交房日为2015年12月31日，被告应于2016年12月25日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告张梁云的实际交房日为2015年12月31日，被告应于2016年12月25日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告侯伟芳的实际交房日为2015年12月31日，被告应于2016年6月28日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告尚东亚的实际交房日为2015年12月31日，被告应于2016年6月28日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告黄冰冰的实际交房日为2018年3月5日，被告应于2019年2月28日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告周春亮的实际交房日为2016年3月13日，被告应于2017年3月8日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告王水仙主张的实际交房日为2016年1月1日，被告应于2016年6月29日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告田芳芳的三套房屋实际交房日为2016年6月2日，被告应于2017年5月28日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告樊金石的实际交房日为2016年7月15日，被告应于2017年7月10日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告刘雅琪的实际交房日为2016年1月6日，被告应于2016年12月31日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方确认原告院琳芳的实际交房日为2017年9月18日，被告应于2018年9月13日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方提交的证据确认原告韩翠芳实际交房日为2015年5月26日，被告应于2016年5月20日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方提交的证据确认原告韩东明实际交房日为2018年2月27日，被告应于2019年2月22日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方提交的证据确认原告娄梅霞实际交房日为2016年6月20日，被告应于2017年6月15日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；经双方提交的证据确认原告姚红凯主张其实际交房日为2017年5月2日，被告应于2018年4月27日之前持办理权属登记资料到权属登记机关备案；4、被告金海洋公司于2019年6月18日向新密市房地产管理服务中心办理新密市房屋交易和产权状况确认业务。5、2019年12月27日被告金海洋公司向各业主出具的《办理不动产登记证通知》，通知各业主的商品房于2020年4月份开始陆续办理不动产登记证。双方有争议事实1、原告吴红超主张自2016年2月27日缴纳物业费日期为房屋交房日，被告主张其实际交房日为2017年2月27日（《住户情况登记表》）；2、原告鲁迎旭主张其实际交房日为2017年8月30日（住房合同签订之日），被告主张其实际交房日为2018年4月16日（《住户情况登记表》）；3、原告秦淑萍主张2015年5月1日为其实际交房日，被告主张2015年12月31日为实际交房日（合同约定最晚交房日）；4、原告张风琴主张其实际交房日为2016年9月29日（物业费缴纳日），被告主张张风琴的实际交房日为2017年6月6日（住房合同签订之日）；5、原告翟晓萌主张其实际交房日为2016年9月29日（物业费缴纳日），被告主张翟晓萌的实际交房日为2017年3月30日（住房合同签订之日）；判决结果及理由本院认为，合同双方应当按照约定严格遵守合同义务。一、关于原告吴红超、鲁迎旭、翟晓萌、张风琴、秦淑萍交房日期的认定。1、吴红超接受房屋（收房签认书）日期为2017年2月27日，虽其自2016年2月27日开始缴纳物业费，但根据《物业管理条列》41条的规定，未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位缴纳，吴红超实际接受房屋的时间是2017年2月27日，因此该日应认定为其交房日；2、原告鲁迎旭称其2017年8月30日签订《商品房买卖合同》时即将房屋交付，但其未能提供相关证据予以证明，根据其提供的物业费缴纳收据，其缴纳物业费的起始日是2018年4月16日，故本院认定2018年4月16日为其房屋交付日；3、原告翟晓萌、张风琴以其物业费缴纳日主张为交房日，但二人的合同签订日均晚于物业费缴纳起始日，在没有其它证据能证明二原告的实际交房日的情况下，本院认定二人的合同签订日为交房日；4、原告秦淑萍称2015年5月1日为其实际交房日，但其没有提供证据予以证明，故本院按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的日期即2015年12月31日认定为交房日；二、关于被告合同义务完成日的认定。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日/180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”被告于2019年6月18日将办理权属登记相关资料报送产权登记机关备案，故认为该日被告已履行完合同约定义务，将合同义务完成日认定为2019年6月18日。三、关于原告周春亮、刘雅琪、韩丽军、张梁云、侯伟芳、尚东亚、秦淑萍诉请是否已超诉讼时效的认定。被告至2019年6月18日才完成合同约定义务，在此日期前被告处于违约状态，原告依据合同约定，一次性主张违约期内的违约金，不能视为超过诉讼时效，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。四、关于被告抗辩2016年8月20日政府部门职能调整对被告违约造成影响的认定。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新””。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。”2016年9月22日新密市人民政府网上发布《新密市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》，通告第四项内容为：“自2016年8月20日起，新密市国土、房管、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权利证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与新密市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，新密市不动产登记中心登记服务窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。”从《通告》内容可见，因政府职能部门调整，有5天时间不能受理业务，但职能调整后办理首次登记的流程有变更，也涉及业务人员对新业务办理需要学习、培训，有相当的适应周期，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故对被告金海洋公司的部分抗辩意见予以采纳，酌定职能调整的客观情况变化对被告的影响期为一年，即自2016年8月21日起至2017年8月20日止，凡约定备案日在此期间的，向后顺延365日，对之后至2019年6月18日被告到产权登记机关进行资料报备的期间认定被告违约。原告周春亮、刘雅琪、张梁云、韩丽军、娄梅霞、田芳芳、樊金石共七人，约定备案日均在2016年8月21日至2017年8月20日之间，故自约定备案日起向后顺延365日。五、关于原告韩翠芳、王水仙、尚东亚、秦淑萍、侯伟芳共五人因约定备案日在2016年8月20日前，双方对自约定备案日起至2016年8月19日止的违约金无争议，本院予以确认；对自2017年8月21日起至2019年6月18日期间，认定被告违约。六、关于原告韩东明、院琳芳、姚红凯、黄冰冰、冯一帆、任晶晶、冯景琦、鲁迎旭、翟晓萌、张风琴、吴红超共十一人，约定备案日均在2017年8月20日之后，自约定备案日起至2019年6月18日认定被告违约。七、关于违约金标准的认定。因案涉合同没有约定违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，考虑企业营商环境及可持续发展，本院酌定按照中国人民银行基准贷款利率4.75%确定违约金标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款244944元为基数向原告韩东明支付从2019年2月23日至2019年6月18日期间共计115天逾期办理不动产权证书的违约金3665.8元；二、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款199736元为基数向原告院琳芳支付从2018年9月14日至2019年6月18日期间共计277天逾期办理不动产权证书的违约金7200.1元；三、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款204564元为基数向原告姚红凯支付从2018年4月28日至2019年6月18日期间共计416天逾期办理不动产权证书的违约金11074.5元；四、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款309146元为基数向原告黄冰冰支付从2019年3月1日至2019年6月18日期间共计109天逾期办理不动产权证书的违约金4385.2元；五、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款326027元为基数向原告冯一帆支付从2018年4月23日至2019年6月18日期间共计421天逾期办理不动产权证书的违约金17862.3元；六、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款326027元为基数向原告任晶晶支付从2018年5月3日至2019年6月18日期间共计411天逾期办理不动产权证书的违约金17438.0元；七、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款294511元为基数向原告冯景琦支付从2018年12月7日至2019年6月18日期间共计193天逾期办理不动产权证书的违约金7397.1元；八、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款294511元为基数向原告鲁迎旭支付从2019年4月12日至2019年6月18日期间共计67天逾期办理不动产权证书的违约金2567.9元；九、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款241912元为基数向原告翟晓萌支付从2018年3月26日至2019年6月18日期间共计449天逾期办理不动产权证书的违约金14135.3元；十、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款241912元为基数向原告张风琴支付从2018年6月2日至2019年6月18日期间共计381天逾期办理不动产权证书的违约金11994.5元；十一、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款210946元为基数向原告吴红超支付从2018年2月23日至2019年6月18日期间共计480天逾期办理不动产权证书的违约金13176.9元；十二、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款199315元为基数向原告韩翠芳支付从2016年5月21日至2016年8月19日期间及2017年8月21日至2019年6月18日期间共计756天逾期办理不动产权证书的违约金19609.3元；十三、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款196826元为基数向原告王水仙支付从2016年6月30日至2016年8月19日期间及2017年8月21日至2019年6月18日期间共计716天逾期办理不动产权证书的违约金18339.9元；十四、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款199409元为基数向原告尚东亚支付从2016年6月29日至2016年8月19日期间及2017年8月21日至2019年6月18日期间共计717天逾期办理不动产权证书的违约金18606.5元；十五、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款213435元为基数向原告秦淑萍支付从2016年6月29日至2016年8月19日期间及2017年8月21日至2019年6月18日期间共计717天逾期办理不动产权证书的违约金19915.2元；十六、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款348348元为基数向原告侯伟芳支付从2016年6月29日至2016年8月19日期间及2017年8月21日至2019年6月18日期间共计717天逾期办理不动产权证书的违约金32503.7元；十七、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款194336元为基数向原告周春亮支付从2018年3月9日至2019年6月18日期间共计466天逾期办理不动产权证书的违约金11785.3元；十八、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款199315元为基数向原告刘雅琪支付从2018年1月1日至2019年6月18日期间共计533天逾期办理不动产权证书的违约金13825.1元；十九、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款196826元为基数向原告张梁云支付从2017年12月26日至2019年6月18日期间共计539天逾期办理不动产权证书的违约金13806.1元；二十、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款196826元为基数向原告韩丽军支付从2017年12月26日至2019年6月18日期间共计539天逾期办理不动产权证书的违约金13806.1元；二十一、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款220648元为基数向原告娄梅霞支付从2018年6月16日至2019年6月18日期间共计367天逾期办理不动产权证书的违约金10538.2元；二十二、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以三套购房款411484元、317958元、411484元分别为各自基数向原告田芳芳支付从2018年5月29日至2019年6月18日期间共计385天逾期办理不动产权证书的违约金共计为57163.5元；二十三、被告河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后十日内以购房款196826元为基数向原告樊金石支付从2018年7月11日至2019年6月18日期间共计342天逾期办理不动产权证书的违约金8760.1元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20062元，由被告河南金海洋房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张聪会审 判 员  曲继峰人民陪审员  王彩焕二〇二〇年五月二十七日书 记 员  赵文龙