河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4576号上诉人（原审被告）：李海龙，男，1958年1月17日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：雷宗善，河南郑韩大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨永红，女，1973年5月9日出生，汉族，住新郑市。原审被告：郑州汉家房地产营销策划有限公司，住所地新郑市少典路与中华路交叉口。法定代表人：王晓，该公司经理。委托诉讼代理人：刘四军，河南豫新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇航，河南豫新律师事务所律师。上诉人李海龙因与被上诉人杨永红及原审被告郑州汉家房地产营销策划有限公司（以下简称汉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李海龙上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实适用法律错误。首先，一审法院没能查清案涉房屋的特殊性。上诉人出售给被上诉人的房屋系第三方李小红因拆迁而从开发商处置换的房屋，上诉人支付了房屋的相应对价后从开发商处取得了案涉房屋，上诉人是通过房屋中介认识了被上诉人，在与被上诉人签订房屋买卖合同时通过房屋中介机构将原房屋买卖合同、新郑市人民法院（2017）豫0184民初4236号民事判决、《安置补偿协议》、《补充协议》、《房屋置换协议》、开发商给上诉人出具的《安置房交款证明》、维修基金收据、《物业服务协议》、《业主消防安全责任书》、《装修管理服务协议》、车位缴销证明、燃气费票据、有线电视《收据》、电费收据、物业费票据及房屋钥匙一并提供给了被上诉人，在一审庭审中，被上诉人明确承认自己对该房屋进行了充分了解并接受了房屋，合同第四条只是约定上诉人收到首付款后3日内腾出房屋并通知验收交接，被上诉人查验后为房屋占有标志，上诉人己严格按照该条款将装修好的房屋交付给了被上诉人。而第十条约定的是上诉人如果未按照合同第四条约定期限交接房屋的，甲乙双方同意按照下列内容处理。根据一审查明的事实，上诉人已经严格按照合同第四条全面履行了合同义务，故合同第十条内容在本案中纯属无用条款。一审法院将该条理解为上诉人应当在15日内办理房屋产权登记属事实认定错误。其次，由于该房屋系上诉人从第三方李小红处以买卖方式取得，在要求开发商办理房产证手续时必然略有繁琐，上诉人与被上诉人及房产中介机构在充分了解该实际情况后各方共同又签订了补充条款及6个附件，在附件三第一条中被上诉人明确认可在购房前，已经对该房产的基本信息进行了充分了解，包括房屋来源、房屋面积、房屋已经装修、房屋水电齐全等均无异议。第二条规定，上诉人应当积极协助被上诉人办理房屋过户手续，如果因甲方原因不能过户，甲方返还本金及利息，第三条规定，在办理手续前，若有第三人或政府对案涉房屋提出异议且该异议不能阻碍甲乙双方办理过户的情况下，与甲方无关，乙方不能解除合同，否则应当承担20%违约金。补充条款第十条约定：本补充条款与该房屋买卖合同的正文条款不一致的，以本补充条款为准，也就是说按照补充条款约定，被上诉人无权解除该合同。最后，双方签订合同并交付完房屋后，在办理房屋登记手续时开发商无故拖延，为此上诉人将开发商诉诸法律，上诉人一直在履行协助义务，并不存在违约行为。相反，被上诉人违反合同擅自向上诉人下达解除合同通知，系真正的违约行为，虽然房屋至今未能办理产权登记，但上诉人一直以诉讼方式努力排除继续履行之障碍，被上诉人对办理房产登记时可能遇到的困难也有充分的预期，故一审法院判决解除合同不符合约定及法定解除条件。二、一审程序违法。虽然被上诉人的诉求含有利息，整个庭审未就利息问题进行法庭调查或辩论，但判决结果却由上诉人支付利息，对被上诉人因解除合同导致上诉人2年的物业费损失和未及早解除合同导致上诉人不能在房价高位时及时出售而造成的损失，一审法院未予考虑，庭审中也没有向上诉人予以示明（详见云审判庭审影像资料中总结争议焦点部分）。同时，双方合同约定的双方有仲裁条款，仲裁条款约定是双方发生争议，协商解决，协商不成的由新郑市仲裁委员会仲裁，新郑市没有仲裁委员会。根据最高人民法院关于仲裁法司法解释的相关规定，如果当地只有一个仲裁委员会的就认为是仲裁委员会直接受理，仲裁条款有效。请求法院驳回被上诉人的起诉。综上，请求二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。杨永红辩称:一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。汉家公司述称，汉家公司作为居间方，已向双方如实告知房屋状况，居间合同约定的义务已履行完毕，一审法院认定事实清楚，程序合法，仲裁条款无效，原告向法院提起诉讼符合法律规定。杨永红向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》（合同编号ＺＨＪ0000505）；2、判令被告李海龙返还原告购房款50万元及利息（以50万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止）；3、判令被告李海龙向原告支付合同违约金16.6万元；4、判令被告李海龙双倍返还定金10万元；5、判令被告汉家公司返还原告服务佣金8000元，并在被告李海龙不能赔偿原告损失的范围内承担补充赔偿责任；6、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。在案件审理过程中，原告自愿撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年3月3日，出卖人李海龙（甲方）与买受人杨永红（乙方）在汉家公司居间下签订《房地产买卖合同》（合同编号：ＺＨＪ0000505）,杨永红购买位于新郑市××路东侧××楼××单元××室房产，房屋建筑面积131.17㎡，房屋价款为83万元。合同主要内容：第一条甲方依法取得的房地产权证号为：无。甲方保证已如实陈述房地产权属情况…，乙方对甲方上述转让的房地产具体情况充分了解，自愿买受该房地产。第二条具体的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房款后，甲方应开具符合税务机关规定的收款凭证。第四条甲、乙双方同意，甲方于收到房屋首付款后3日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后[签订房屋交接书]为房屋转移占有的标志。第六条甲乙双方确认，在甲方解除房屋抵押后，甲乙双方共同向新郑市房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以新郑市房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。甲方承诺，在乙方或委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单独解除本合同。乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条本合同自甲乙双方签订之日起生效。同日，双方签订补充条款，主要内容：1、交房：甲方于收到首付款后3日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲乙双方签订物业交验单（房屋交接书）；8、甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期15日，则甲方应按本合同第十条约定的违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条约定的违约金比例承担违约责任。10、本补充条款与该房屋买卖合同的正文条款不一致的，以本补充条款为准。同日，双方签订附件三，主要内容：1、乙方于2018年2月27日支付甲方定金人民币50000元整，该定金在签订本合同当日自动转化为房款的一部分。2、乙方于签本合同当日将首付款人民币450000元支付予甲方。3、乙方在签署《房地产买卖合同》生效后于房管局办理不动产证当日支付甲方人民币330000元整。该贷款部分由银行直接发放给甲方；若乙方贷款数额任何不足部分均由乙方在该房屋至房管局交易过户当日以现金方式补足。3、本付款协议与该房屋买卖合同的正文条款不一致的，以本付款协议为准。附件第2、甲方需要在约定的时间内协助乙方办理过户手续，若由于甲方原因导致房屋无法过户，那么甲方需要向乙方退还已收房款，并按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，时间从收到房款之日起计算。第3、在办理过户手续之前，有第三人或政府有关对该房提出异议，并且该异议并不能阻碍甲、乙双方办理过户的情况下，与甲方无关，乙方并不能以此为由解除购房合同，如果擅自解除，需要按照总房款的20%支付违约金。原告分别于2018年2月27日、3月3日通过汉家公司向被告李海龙支付定金5万元、购房款45万元，以上共计50万元，庭审中，被告李海龙认可已收到原告通过汉家公司转的50万元。2019年11月19日，杨永红根据双方合同约定的李海龙的送达地址河南省新郑市新华路东段北侧港湾小区1号向被告李海龙发出解除合同通知书，要求解除双方于2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》，2019年11月22日，李海龙收到该通知。李海龙不同意解除合同。原告提交被告李海龙向其出具首付款收据一份，显示今收到杨永红身份证号41012319730509692Ｘ购买本人位于新郑市××路东侧××楼××单元××室房屋售房首付款人民币500000元整（大写伍拾万元整）；已包含已付定金人民币（大写伍万元整），以下空白。收款人：李海龙，身份证号：410123195801176911日期2018.3.3。证明其向李海龙支付购房首付款50万元（含已付定金5万元）的事实。李海龙对此无异议。汉家公司对此无异议。原告提交汉家公司出具的收据一份，显示今收到杨永红交来买卖盛世龙府13号楼1单元703室服务佣金8000元，证明其向汉家公司支付佣金8000元的事实。被告李海龙认为与其无关，不发表质证意见。汉家公司对收据真实性及证明目的均无异议，且愿意全额退还。杨永红提交录音光盘一份，证明签订合同前后，汉家公司与杨永红达成口头协议，预交完首付款后在2018年6月份前后办理涉案房产的不动产权证。汉家公司多次重申是转述李海龙的原话，不会夸大也不会编造，因此证明三方在涉案不动产权证办理时间节点上，有明确约定的，是在2018年6月。李海龙认为不认识录音当事人，也不清楚当事人与第三人之间的通话内容，其没有收到过相关通知，不应当作为定案证据。汉家公司认为录音是汉家公司在调解双方纠纷时，如实陈述或转述实际情况或一方陈述，并非汉家公司对涉案房屋作出的有效承诺。被告李海龙提交案外人李小红与新郑市晟邦置业有限公司签订的《新华路街道办事处张龙庄居委会城中村改造安置补偿协议》及补充协议、房屋置换协议、李海龙与案外人李小红签订的《房屋买卖合同》、李小红婚姻登记证明、两份中国工商银行转账记录，盛世龙城项目部与物业公司出具的《安置房交款证明》、两份房屋维修基金收据、被告李海龙与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、《业主消防责任书》、《装修管理服务协议》、《车位服务协议》、《安置区车位交付证明》、车位缴销证明、有线电视收据、电费收据，证明涉案诉争房屋系李小红与新郑市晟邦置业有限公司因房屋拆迁而取得的置换房屋，李小红将取得的房屋出卖给李海龙，李海龙支付了房屋对价，李海龙与李小红签订的房屋买卖合同为有效合同已经新郑市人民法院（2017）豫0184民初4236号生效民事判决予以确认，且新郑市晟邦置业有限公司已将涉案诉争房屋交付给李海龙，李海龙亦按照新郑市晟邦置业有限公司的要求支付了相关费用并装修完毕，李海龙依法取得涉案房屋。原告杨永红及被告汉家公司对此均无异议。被告李海龙提交该院（2019）豫0184民初5681号民事判决和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决、2019年12月7日李海龙要求浩创公司协助办理房屋登记手续的申请、李海龙向河南省高级人民法院申请对郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决进行再审。原告杨永红对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。被告汉家公司对上述证据无异议。另查，截止庭审，涉案诉争房屋仍处于新郑市晟邦置业有限公司（2018年6月27日名称变更为浩创置业集团有限公司）与案外人李小红签订的《置换协议》阶段，涉案房屋现仍登记在浩创置业集团有限公司名下。浩创置业集团有限公司未与案外人李小红签订正式的商品房买卖合同，亦未为李小红办理不动产权证；同样，浩创置业集团有限公司亦未与李海龙签订正式的商品房买卖合同，亦未为李海龙办理不动产权证。李海龙以浩创置业集团有限公司和李小红未协助办理房屋登记手续，诉至该院，该院（2019）豫0184民初5681号民事判决驳回其诉讼请求，李海龙不服该判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决，维持原判。李海龙称其已就此案申诉至河南省高级人民法院，并提交再审申请书，河南省高级人民法院已收案。以上事实，有当事人的陈述，《房地产买卖合同》，首付款收据、银行转账记录、手机转账记录、马仲凯证明、收款收据、解除合同通知书、邮递回执、快递详情、李小红与新郑市晟邦置业有限公司签订的《新华路街道办事处张龙庄居委会城中村改造安置补偿协议》及补充协议、房屋置换协议、李海龙与案外人李小红签订的《房屋买卖协议》、李小红婚姻登记证明、两份中国工商银行转账记录，盛世龙城项目部与物业公司出具的《安置房交款证明》、两份房屋维修基金收据、被告李海龙与郑州兴邦伟业物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》、《业主消防责任书》、《装修管理服务协议》、《车位服务协议》、《安置区车位交付证明》、车位缴销证明、有线电视收据、电费收据、该院（2019）豫0184民初5681号和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终15144号民事判决、协助办理房屋登记手续申请、再审申请书、录音光盘及本案庭审笔录等相关证据证明。一审法院认为：本案系连环房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、合同效力的确认；二、合同应否予以解除；三、若合同解除，原告要求被告李海龙返还购房款及利息，要求汉家公司返还服务佣金应否支持；四、原告要求被告双倍返还购房定金10万元，原告要求被告汉家公司在李海龙不能赔偿的范围内承担补充赔偿责任有无依据。一、合同效力的确认。杨永红与李海龙签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定，为有效合同。同样，《房地产买卖合同》补充条款及合同附件作为合同一部分，与合同具有同等法律效力，且双方约定，与合同约定不一致的部分，以补充条款及附件约定为准。故原被告双方均应按合同及补充条款、合同附件的约定行使权利履行义务，不得擅自变更或解除。二、《房地产买卖合同》是否应予解除是双方争议焦点。当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，合同签订后，杨永红按合同约定向李海龙支付购房首付款50万元，该50万元包含购房定金5万元，有李海龙出具的首付款收据为证，剩余房款33万元双方约定由杨永红向银行贷款，由贷款银行直接将贷款发放给李海龙，据此，杨永红已履行支付首付款的合同义务。李海龙亦应按合同约定将涉案房屋交付并转移房屋产权与杨永红。李海龙认为双方合同未约定房地产转移期限，其亦未承诺房地产转移期限，所以，其将涉案房屋交付给杨永红就已经履行了合同义务。该院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于收到房屋首付款后3日内腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后[签订房屋交接书]为房屋转移占有的标志。第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单独解除本合同。乙方单方面解除合同的，应书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。据此可以认定李海龙交付房地产的义务包括房地产交接及房地产权利转移。同时，可以认定双方约定解除合同条件是：乙方交付首付款后15日，甲方逾期交付房地产及转移房地产权利，且乙方需书面通知甲方。查明，杨永红于2018年3月3日将首付款支付李海龙，李海龙应于2018年3月18日将房屋交付给杨永红，并将房地产权利转移给杨永红。本案中，李海龙仅将房屋交付给杨永红，而没有将房地产权利转移给杨永红，未完全履行合同主要义务。后经汉家公司调停，双方未达成一致意见。杨永红于2019年11月18日向李海龙发出解除合同通知书，李海龙于同年11月22日收到该解除合同通知书，为此，杨永红取得单方面解除合同权利。且双方合同约定的解除条件已成就，现杨永红要求解除双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。李海龙称其没有承诺过办证时间，为了办理产权证，其正在积极与开发商沟通、诉讼；不办理产权证并不影响杨永红对房屋的使用。该院认为杨永红对其在交付首付款后的一定期限内要求李海龙办理房地产权证有合理期待，李海龙在签订合同时应该明知。截止庭审，长达两年之久，李海龙未解除合同继续履行之障碍，故其要求继续履行合同的抗辩意见，该院不予支持。合同解除后，李海龙收取原告杨永红的购房首付款50万元应予以退还给原告杨永红，故杨永红要求李海龙退还购房款50万元的诉讼请求，该院予以支持。关于杨永红要求李海龙支付购房款利息（以50万为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止）的诉讼请求。该院认为，李海龙占用杨永红的资金，势必会给杨永红造成利息损失，故杨永红要求李海龙支付购房款利息，该院予以支持。关于利息的计算方式，根据附件三第2约定，原告主张以50万元为基数，按银行同期贷款利率计算，从收到购房款之日起至2020年3月5日止，于法有据，该院予以支持。利息应表述为：以50万元为基数，从2018年3月3日起至2019年8月19日之前，按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。关于杨永红要求李海龙双倍返还定金10万元的诉讼请求。该院认为，双方均认可李海龙收到购房款50万元，已包含购房定金5万元，且杨永红已要求李海龙退还购房款及占用期间的利息，结合合同履行情况，根据公平原则，杨永红的该项诉讼请求，不符合双方合同约定，其利息损失已得到支持，该项诉讼请求，该院不予支持。关于杨永红要求汉家公司返还佣金服务费8000元的诉讼请求。该院认为，汉家公司同意退还，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，亦不损害社会利益和他人利益，该院予以准许。关于杨永红要求汉家公司在李海龙不能赔偿原告损失的范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求。该院认为，根据合同相对性，汉家公司并不是房屋买卖合同的相对方，杨永红的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。杨永红自愿撤回第3项诉讼请求，属于自由处分自己民事权利的行为，且不违反法律规定，该院予以准许。为了减轻当事人的诉累，根据民九精神，该院向原被告释明，如果合同解除，原告杨永红应将涉案诉争房屋及房屋钥匙返还被告李海龙，原告表示同意返还诉争房屋及房屋钥匙。但李海龙在庭审中明确表示不要求在本案中处理，故其可以另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告杨永红与被告李海龙于2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》；二、被告李海龙应于本判决生效之日起十日内返还原告杨永红购房首付款50万元及利息（以50万元为基数，从2018年3月3日起至2019年8月19日之前，按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、被告郑州汉家房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨永红的佣金服务费8000元；四、驳回原告杨永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9880元，减半收取4940元，保全费3850元，共计8790元，原告杨永红负担812元，被告李海龙负担7978元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。李海龙上诉称，一审法院判决解除合同不符合约定及法定解除条件，一审程序违法，李海龙不应向杨永红支付利息，且双方合同约定的有仲裁条款，应当仲裁。杨永红、李海龙签订的《房地产买卖合同》约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列内容处理，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金等，故双方约定李海龙交付房地产的义务包括房地产交接及房地产权利转移。《房地产买卖合同》还约定，乙方交付首付款后15日，甲方逾期交付房地产及转移房地产权利，且乙方需书面通知甲方。杨永红将首付款支付李海龙后，李海龙将房屋交付给杨永红，但未将房地产权利转移给杨永红，未完全履行合同主要义务，后杨永红向李海龙发出解除合同通知书，且李海龙已收到，故可以认定合同约定的解除条件已成就，杨永红主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，于法有据，应予支持。李海龙占用杨永红的资金，势必会给杨永红造成利息损失，一审法院判决李海龙支付杨永红购房款利息，并无不当。双方合同约定向新郑市仲裁委员会仲裁，但新郑市仲裁委员会不存在，且当事人未达成补充协议，故该仲裁条款无效。杨永红向有管辖权的河南省新郑市人民法院起诉，河南省新郑市人民法院有权受理并依法裁判。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9880元，由上诉人李海龙负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年五月二十七日书记员  景慧洁