广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1240号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：临桂区临桂镇金水路。 法定代表人：沈某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李某某，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古某，广西铁痕律师事务所律师。 被告：何某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区驿前横里。 委托诉讼代理人：李某1，广西宁斌律师事务所律师。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告何某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某某、古某，被告何某的委托诉讼代理人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费5004.12元、垃圾费238元，合计5242.12元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金1572.64元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年1月30日，原告与桂林市临桂区某某.某某新天地一期开发商签订了《前期物业管理服务合同》，后按照合同约定进驻该小区提供物业服务。2019年10月31日，原告撤场。《前期物业服务合同》第四条第四款约定物业服务费的标准为0.8元/㎡；第四条第六款约定物业管理服务费随着物价指数的上升在适当时期内按照政府物价部门的指导价或业主大会意见调整。2014年7月1日，经临桂县某某局临价费字（2014）**号文批准，原告按照《前期物业管理服务合同》第十八条的约定将物业服务费调整为1.2元/㎡。被告作为某某.某某新天地一期*#***号房的业主，享受了原告所提供的物业服务，但被告却自2017年1月1日起开始拖欠物业服务费（垃圾费），至2019年10月31日共计欠费5242.12元。经原告催收被告仍拒绝支付上述费用。因此，被告应当按照《前期物业服务合同》第十一条第四款约定，自欠费之日按照千分之三/日的标准向原告支付违约金。综上，被告享受了原告提供的物业服务却拒付物业服务费的行为违反了《前期物业服务合同》的约定，己经严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法审理，判如所请。 被告何某辩称，1、物业费的计算标准应当按照每个月0.8元计算；2、被告不应该支付违约金;3、本案部分物业费超过诉讼时效，对于超过诉讼时效的物业费被告不应支付。 本院结合原告举证和被告质证,认证如下:对被告确认的书证，予以确认并采信；对被告提出异议的证据,因该类证据确与双方诉辨事由具有一定的关联性,故本院亦作为定案的参考依据。 根据原告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2010年，案外人临桂县某某物业管理有限责任公司（为甲方）与被告何某（为乙方）签订一份《前期物业服务合》。本物业名称：某某新天地。类型：商住。坐落位置：*栋（座）****号。建筑面积：122.84平方米。该《前期物业服务合》第一条双方的权利和义务约定：一、甲方的权利义务，2、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。9、依据本协议向乙方收取物业管理费用，代收代缴相关合理费用，水电公摊费用，专项维修基金。15、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。二、乙方的权利义务，3、遵守本物业的物业管理制度和《前期物业服务合同》、《业主临时公约》并告知、监督物业使用人、承租人、访客遵守。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用、专项维修资金和共用水、电、燃气费或其他相关合理费用、如有其他相关水、电、燃气等公共事业费用是由甲方统一支付的，乙方须缴纳预付金及按时缴纳相关费用。合同第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指物业管理区域的大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、公共水体景观、各类物业管理用房及设备用房等。合同第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定：一、乙方缴纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准。二、住宅按建筑面积计：￥0.8元/㎡·月。六、物业管理服务费，随着物价指数的上升在适当期限内按政府部门指导价或业主大会意见调整。九、乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。十、乙方应于办理交楼手续之日起交纳公摊费用周转备用金（300元/户），今后按自然季度的第一个月七日前收取上一季度的公摊费用，每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对每单元用户公布具体公摊费用；乙方也可以选择“半年”、“全年”预交的方式。合同第六条代收代缴、代管费用约定：一、受有关部门或单位的委托，甲方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。二、住户公摊水、电费用周转金。每季度结算一次，多则结存、少则补够，物业公司每季度会对用户公布具体公摊费用。合同第十一条违约责任约定：三、甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。合同还对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用等进行了约定。同时，被告还签订了一份《业主临时公约》。 2013年1月30日原告桂林某某物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司（为甲方）签订一份《前期物业管理服务合同》，甲方委托乙方对临桂某某·某某新天地小区实行专业化、一体化的前期物业管理服务。合同第三条约定：前期物业服务合同的期限为贰年，自甲、乙双方签订前期物业服务合同之日开始计算，如在前期物业服务合同有效期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第十七条约定：本物业的管理服务费按政府物价主管部门规定的标准向业主（住用户）收取，按建筑面积计算。商品房物业：0.80元/平方米·月。公用水电费据实分摊，其他费用按政府有关规定执行。第十八条约定：管理服务费标准的调整按政府物价主管部门规定的标准调整。合同签订后，原告桂林某某物业服务有限公司按约进驻大龙．新天地小区进行物业管理及服务。 2015年1月30日，原告桂林某某物业服务有限公司（为乙方）与桂林市临桂县某某房地产开发有限责任公司（为甲方）续签了《某某．某某一期前期物业服务合同续签协议》，约定原告继续为某某·某某小区提供前期物业管理服务，委托管理期限为2015年1月30日起延续至该小区成立业主委员会并代表业主大会与物业公司签订物业服务合同生效之日止。由于被告拖欠原告的物业费，原告于2020年4月24日诉至法院，请求：1、依法判令被告向原告支付其拖欠原告的物业费8095.4元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金2428.62元;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 同时查明，2014年7月1日，临桂县人民政府某某局向原告出具一份关于临桂县“某某·某某新天地”小区住宅物业管理费收费标准的批复，该批复内容载明“桂林市某某物业服务有限公司：你公司《关于某某·某某新天地前期物业收费标准的申请》已收悉，根据自治区某某局、建设厅《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定桂林市物业等级及收费标准的通知》（市价字〔2008〕**号）文件的有关规定，结合我县及你小区的情况，经研究批复如下：收费项目：高层电梯住宅。单位：元/㎡。标准：1.1元。浮动幅度：15%。备注：含电梯运行费用。以上收费仅适用于你公司在临桂县“某某·某某新天地”小区收取住宅物业管理费，小区建设达到相关规定的等级并提供相应的物业服务后方能按此标准收费。有效期为2014年7月1日到2015年7月1日，到期必须重新申报：收费必须使用税务票据：今后如有新的规定，按新的规定执行。”落款处盖有临桂县人民政府某某的公章，落款时间为2014年7月1日。 再查明，2018年12月30日，原告将《物业费催收函》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。另，原、被告均陈述某某·某某新天地小区大约于2019年8月份成立业主委员会。同时，原告陈述，原告现在不在涉案小区服务了，在2019年11月20日左右退出了涉案小区。物业费是计算至2019年10月31日。后面到2019年11月20日是没有计算的，因为那个时候是属于交接的时段了。被告亦陈述，2019年11月1日起原告不在为小区服务，只是进行交接。 在庭审中，原告陈述，只要是2014年4月1日之后缴纳过物业费的都是按照1.2元每平方米缴纳的，被告是从2015年4月1日开始拖欠的物业费，所以被告是按照1.2元缴纳过一年的物业费的。另，原告陈述如果按1.2元计算是没有公摊水电费的，因为1.2元里面包含了公摊水电费。如果按照0.8元计算是要收取公摊水电费的，按照48元/月/户收取公摊水电费。本案诉请是按1.2元/月/平方米计算，所以没有在单独诉请公摊水电费。 另查明，同一批系列案中，原告提供了其向桂林市临桂区某某卫生管理站缴纳了2014年至2018年垃圾处理费的发票。临价字[2008]**号临桂县某某局文件显示2010年元月起临桂县县城生活垃圾处理收费标准按7元/月执行。 本院认为，一，临桂县某某物业管理有限责任公司受涉案小区建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司的聘请，与何某签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费收费标准为0.8元/平方米/月，该合同内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。在约定的期限，涉案小区建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司终止了与临桂县某某物业管理有限责任公司的《前期物业服务合同》关系，并于2013年1月30日，与原告桂林某某物业服务有限公司另行签订了《前期物业管理服务合同》。2015年1月30日，桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司与原告桂林某某物业服务有限公司又续签了合同，并对物业管理服务费作了调整，从原来的0.8元/平方米/月调整到1.2元/平方米/月。桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司与原告桂林某某物业服务有限公司均未与何某另行签订前期物业服务合同。本院认为，虽然我国现行法律、物业管理相关行政法规及司法解释未禁止建设单位更换物业服务企业，但根据《物业管理条例》第二十一条、第二十四条的规定，建设单位可以在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应通过投标选聘或者是经行政部门批准，协议方式选聘物业服务企业。本案中，建设单位桂林市临桂区某某房地产开发有限责任公司未能提供证据证实其更换前期物业服务企业经投标或协议选聘，也未向业主进行明示，并予以说明，故对业主称其不受该合同约束的理由，本院予以支持。因此，业主仍应受原《前期物业服务合同》所约束，涉案小区物业管理服务费收费标准应为0.8元/平方米/月。经计算，被告何某应向原告桂林某某物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年10月31日的物业管理服务费3341.25元（122.84㎡×0.8元/平方米×34个月）及垃圾处理费238元（7元/月×34个月）。对于原告诉请超过本院审核部分的物业费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。另，被告辩称原告的部分诉请已过诉讼时效，根据原告提供的其向被告进行催收的证据显示其向被告张贴催收函的时间为2018年12月30日，而原告诉请要求被告何某支付的物业服务费是2017年1月1日至2019年10月31日之间的物业管理服务费，并未超过三年诉讼时效，因此，对于被告的上述辩称意见，本院不予采信。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告桂林某某物业服务有限公司向包括何某在内的涉案小区业主提供了物业服务，何某接受了某某公司的物业服务，应向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费及其他费用。自2017年1月1日至2019年10月31日，何某未向原告桂林某某物业服务有限公司交纳物业管理服务费，已构成违约。根据《前期物业服务合同》第十一条第四点约定违约金自逾期之日按照每日千分之三计算，现原告桂林某某物业服务有限公司仅要求何某按欠付物业管理服务费的30%支付违约金，其诉请违约金数额未明显过高，亦未超过合同约定，系对自身权利的自由处分，故，被告何某应按拖欠物业费金额的30%向原告支付违约金，即1002.38元（3341.25元×30%），对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。被告何某辩称不应支付违约金的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告何某应支付物业管理服务费3341.25元及垃圾处理费238元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、被告何某应支付违约金1002.38元给原告桂林某某物业服务有限公司； 三、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告何某负担17元，由原告桂林某某物业服务有限公司负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年五月二十七日 书记员 唐景姣