沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0102民初19242号 原告：沈阳高诚物业有限公司，住所地：沈阳市和平区南八马路42号，统一社会信用代码：91210102760097896L。 法定代表人：范杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。 被告：刘元胜，男，汉族，1980年7月29日沈阳市和平区-172。 委托诉讼代理人：王鑫，女，汉族，1985年3月19日沈阳市和平区-6-2。 原告沈阳高诚物业有限公司（以下简称“高诚物业”）诉被告刘元胜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高诚物业的委托诉讼代理人杜慧娟、被告刘元胜的委托诉讼代理人王鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高诚物业诉称，原告与沈阳和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴地产”）签订《前期物业服务合同》于2009年11月1日生效。合同约定由原告提供服务的长白新城物业服务管理费按建筑面积每平方每月1.00元收取，电梯费按每人每月12.00元收取。被告系原告管理的A2#2-6-1房屋业主，该房屋建筑面积109.6平方米。被告自2015年11月1日起拖欠住宅物业服务费及电梯费，至2019年4月30日止，共拖欠物业服务费4,603.2元，电梯费504元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《前期物业服务合同》第三十条之规定，被告应按每过一日加收千分之三的标准向原告支付违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至贵院，望依法支持。诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费4,603.2元；2、判令被告支付电梯费504元；3、判令被告支付物业费违约金500元，以上金额共计5,607.2元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告刘元胜辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费的原因如下：1、2012年该前期物业服务合同即应自动终止；2、本案诉讼时效已过；3、原告物业公司没有尽到服务义务，具体如下：门禁设施、包含路灯及排水的公用设施、监控设施、消防设施及外来车辆、绿化、财务的相关管理及服务均未达到标准；电梯费与物业费捆绑收取；2015年捆绑房产证收取物业费；物价局文件确定了原告物业的收费标准及服务内容，而原告并未达到；沈阳市房产局于2017年4月11日在沈阳日报上对原告园区进行通报批评；园区未进行封闭；业主手册曾承诺将长白新城打造一个安全优美、封闭管理的小区，但原告并未做到。 经审理查明，被告刘元胜系位于沈阳市和平区胜利南街304-8号39-11幢（房）号2-6-1、建筑面积109.6平方米房产的所有权人。2009年10月28日，沈阳和兴房地产开发有限（甲方）与原告高诚物业（乙方）签订《长白新城前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”）。合同约定，甲方聘用乙方为长白新城提供前期物业服务；物业服务费由乙方按照房屋建筑面积向业主收取，具体收费标准高层住宅物业服务费1元/平方米?月，电梯按照12元/月?人；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式；业主应于领取准住通知单之日起交纳物业服务费（物业服务资金）；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交纳物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用（物业服务资金）按年、季交纳，业主或物业使用人应在首月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每过一日加收千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2009年11月1日起至2012年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。如甲方在本合同期满后未选聘新的物业企业，而乙方继续进行物业服务的可视为本合同自动延续，本合同继续有效。 乙方提供的前期物业管理服务包括以下方面：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、户内上下水维修；10、户内供电设施维修；11、业主需要的其他服务。 原告高诚物业于2019年4月30日出具的《致长白新城一期业主委员会关于我司撤出长白新城一期物业服务的函》载明“2019年4月30日，我们接到了业主委员会递交的长白新城一期小区与高诚物业解聘的通知，公司领导决定即日起终止对长白新城一期小区的服务……”。 上述事实，有长白新城物业管理委托合同、房屋电子登记（簿）查询证明、致长白新城一期业主委员会关于我司撤出长白新城一期物业服务的函等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经审查质证，本院予以确认。 本院认为，首先，本案并无证据证明和兴地产与高诚物业签订的前期物业服务合同存在自始无效的情形。即，应认定和兴地产与高诚物业签订的前期物业服务合同真实有效；其次，和兴地产与高诚物业以特定事实发生作为前期物业合同的失效条件，但本案并无证据证明该事实在2012年已经发生。即，和兴地产在合同到期时是否有权选聘新的物业并不影响前期物业合同能否继续履行；最后，现有证据可以证明长白新城业主委员会于2019年4月30日通知原告解聘。综上，原告高诚物业与和兴地产签订的前期物业合同系双方的真实意思表示、合法有效，其起止日期应为2009年10月28日至2019年4月30日，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告高诚物业基于上述合同对被告所在小区提供物业服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未缴纳2015年11月1日至2019年4月30日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。 关于诉讼时效。首先，被告对欠费事实不予否认；其次，根据原告与和兴地产签订的物业服务合同的约定，被告应在每年首月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；再次，原告并未提供证据证明其曾向被告主张过2015年11月1日至2016年8月29日期间的物业服务费，且本案立案时间是2019年8月29日；最后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”。综上，对于被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以支持，即被告应支付物业服务费、电梯费的期间为2016年8月30日至2019年4月30日。 关于被告应缴纳的物业服务费的数额。首先，现有证据可以证明涉案园区内的植物已经生长至成人腋下位置。植物的生长具有持续性，其高度足以证明原告在一定时间内未履行绿化养护义务；其次，结合前述证据审查本案的其它证据，可说明原告高诚物业对涉案园区共用部位及共用设施的维护、园区卫生、电梯维护等服务存在重大瑕疵；最后，现有证据可以证明和兴地产与高诚物业共约定了11项服务内容，但部分服务内容的重大瑕疵并非被告拒绝缴纳全部物业费的理由。综上，对于被告提出的原告服务存在瑕疵的答辩意见，本院予以采纳。结合原告服务的重大瑕疵服务等情况，本院酌情确定被告按照其欠费总额的65%予以缴纳，具体应为2,279.68元(1元/月/平方米×109.6平方米×32个月×65%)。 关于被告应缴纳的电梯费的数额问题。作为持续运行的机械设备，电梯日常运营、维护费用较高，且出现故障不可避免。虽依合同约定，电梯的日常维护、检验皆应由原告负担，但依据《中华人民共和国物权法》第七十九条之规定，其维修费用应使用维修基金，且本院已将电梯的维护瑕疵在物业费中予以体现。综上，对于原告的该项请求，本院予以支持，具体应为384元（12元/月/人×1人×32个月）。 关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。 关于原告主张的被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业费，故本院不予支持。 关于被告提出的原告将电梯费与物业费捆绑的问题。本案中，涉案园区的物业服务合同约定了“电梯费按照12元/月?人收取”，由此可见，缴纳电梯费系业主的义务。但关于物业服务费及其它费用的收费方式问题，合同中并未进行约定，若园区内业主对收费的方式存在异议，应由业主委员会代表全体业主与物业公司进行协商，或由相关业主向物业公司所在地的房地产行政主管部门反映解决。 关于被告提出的原告捆绑房产证收取物业费的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘元胜于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2016年8月30日至2019年4月30日期间的物业服务费2,279.68元； 二、被告刘元胜于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2016年8月30日至2019年4月30日期间的电梯费384元； 三、驳回原告沈阳高诚物业有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告刘元胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员  李东皞 二〇二〇年五月六日 书记员  黄 妍 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。