江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11493号原告：钱晓洁，男，1985年7月26日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴希平，江苏储君律师事务所律师。被告：华立辉，男，1981年1月11日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：钱新峰，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少云，江苏海辉律师事务所实习人员。被告：奚晓岚，女，1980年3月3日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：钱新峰，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张少云，江苏海辉律师事务所实习人员。第三人：无锡乐士居房地产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区学前东路558-1号，（统一社会信用代码：91320213MA1PC6396Y）。法定代表人：刘宗堃，该公司总经理。原告钱晓洁与被告华立辉、奚晓岚、第三人无锡乐士居房地产经纪有限公司（以下简称乐士居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告钱晓洁及其委托诉讼代理人吴希平、被告华立辉、奚晓岚的委托诉讼代理人钱新峰、张少云，第三人乐士居公司的法定代表人刘宗堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱晓洁向本院提出诉讼请求：1.判令华立辉、奚晓岚继续履行合同；2.判令华立辉、奚晓岚配合办理贷款手续；3.判令华立辉、奚晓岚承担本案的诉讼费、保全费及保函费用。事实和理由：甲方华立辉、奚晓岚与乙方钱晓洁于2019年8月1日，在丙方乐士居公司处签订《房屋买卖居间合同》，约定：付款方式为乙方于2019年8月1日支付20000元作为购买房屋的定金，定金自动转为房款；于2019年9月30日支付590000元为购买房屋的房款并办理过户手续；乙方委托丙方办理400000元商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。同时还约定：甲、乙双方应积极配合办理贷款(若有)及过户等相关手续。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。《房屋买卖居间合同》签订后，钱晓洁向华立辉、奚晓岚支付20000元。之后按照乐士居公司的指示钱晓洁向邮政银行提出贷款申请，并将房款590000元按照邮政银行的要求存入钱晓洁本人在邮政银行新开的储蓄卡中以证明有首付能力。2019年9月29日邮政银行告知乐士居公司和钱晓洁，因央行政策原因贷款申请未获通过。此时，2019年9月30日已经事实不能完成房产过户。乐士居公司重新安排银行与钱晓洁对接，经过沟通，建设银行可以审批通过并于2019年11月底放款。当2019年11月16日上午乐士居公司和钱晓洁要求华立辉、奚晓岚配合在建设银行贷款经理处签字办理贷款手续之时，华立辉、奚晓岚故意拖延，并于当日下午华立辉、奚晓岚表示因钱晓洁延迟支付房款而欲解除合同。在此之前华立辉、奚晓岚从未提出要求钱晓洁向其支付房款，也未表示要解除合同。钱晓洁认为华立辉、奚晓岚无权解除合同，钱晓洁多次与华立辉、奚晓岚和乐士居公司沟通无果，钱晓洁为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判如所请。华立辉、奚晓岚辩称，1.华立辉与钱晓洁签订的《房屋买卖居间合同》约定钱晓洁应于9月30日前支付59万元购房款，钱晓洁没有按合同约定的条款向华立辉支付房款，所以钱晓洁违约在先，请求驳回钱晓洁的诉讼请求；2.奚晓岚与钱晓洁之间没有签订任何合同，双方没有合同关系，请求驳回钱晓洁对奚晓岚的起诉。乐士居公司述称，邮政银行于9月25日左右告诉乐士居公司钱晓洁的贷款被拒，乐士居公司跟钱晓洁进行沟通，结果是乐士居公司继续找其他银行做贷款。关于首付一事，合同约定9月30日之前支付59万元，当时跟钱晓洁沟通，因为贷款不确定因素，所以没有及时交接首付款。本院经审理认定事实如下：无锡市县前东街13号413室房屋登记在华立辉、奚晓岚名下。2019年8月1日，甲方出售方华立辉与购买方乙方钱晓洁、居间方乐士居公司签订《房屋买卖居间合同》1份，该合同约定的主要内容为：1.无锡市县前东街13号413室，建筑面积44.6平方米，权利人华立辉；2.房屋交易价格1016000元；3.乙方于2019年8月1日支付20000元作为购买房屋的定金。于2019年9月30日支付590000元为购买房屋的房款并办理过户手续；乙方委托丙方办理400000元商业贷款，实际贷款金额和年限以最终银行审批为准。乙方于甲方交房当时，确认物业交割清楚，户口迁出后，当日支付余款6000元；5.乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该房屋成交价的1%作为违约金，逾期十五日以上，甲方有权视为乙方拒绝履行合同，甲方有权要求乙方支付该房屋成交价的20%作为违约金，且即日起本合同解除，甲方有权将该房屋另行转让。6.乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质等原因导致贷款不能办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，使用本条第4款违约责任；7.如因不可抗拒或其他不可规责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙、丙三方可解除合同，并不承担违约责任；8.乙方保证符合无锡购房条件，符合贷款条件。(1)甲方保证产权清晰、应缴税费全部结清，可顺利过产至乙方名下。(2)甲乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确认成交价的20%作为违约金且违约方承担丙方确认房屋成交价的3%中介佣金。(3)甲乙双方协商一致：物业押金由丙方代收，待乙方确认该房屋内物业交割清楚并无欠费后，丙方将物业押金转交甲方。(4)甲方承诺在出售该房屋时已经得到产权人奚晓岚的同意和委托并能保证到场办理过户面签手续，如产生问题而导致合同无法履行，违约责任有甲方承担。(5)甲方保证该房屋为连元街小学学区，该学区无适龄儿童占用。2019年8月1日，钱晓洁向华立辉支付2万元。2019年8月12日，钱晓洁将房屋尾款6000元支付给乐士居公司。2019年8月29日，钱晓洁的中国邮政银行账户中存入590000元。钱晓洁办理中国邮政银行贷款期间，华立辉、奚晓岚至该行在《房屋出售人声明》、《告知函》上签名。2019年10月16日，钱小洁的中国建设银行账户中存入500000元。2019年9月23日，钱晓洁的妻子通过微信与乐士居公司的工作人员程路联系，询问贷款办理的进度，工作人员表示：“因为像学区房小面积的商贷，现在只有邮政能做，其他银行都做不了，所以说没法办，肯定办的比较多，这边的话我们也是天天在催这样子。”2019年10月8日至17日，钱晓洁的妻子通过微信与乐士居的法定代表人刘宗堃联系询问贷款办理的情况：刘宗堃表示：“是所有的银行，央行统一下达的指令”“今年生意不好，央行都不放款了”。钱晓洁的妻子：“我理解的是不是应该给征信看了之后再确定能不能做？你前两天还没给征信时就告诉我说银行说能做了”。刘宗堃：“恩，就是负债嘛。之前的征信显示的没还清，有一笔贷款的结清证明没提供”。“姐，在吗，房东不同意继续履行合同，把定金退给你们”。审理中，钱晓洁陈述：2019年9月27日，乐士居公司跟钱晓洁的夫人说贷款有难度，但是因为临近国庆过节，所以过节之后才能告知明确的信息。2019年10月8日，乐士居公司才明确告知央行调控政策的原因，所有贷款都被退下来了。钱晓洁积极协商，乐士居公司找了中国建设银行，说11月份可以放款，10月15日乐士居公司说卖方可能因为学区房涨价的原因在考虑中。10月17日晚上钱晓洁的夫人与华立辉进行沟通，华立辉明确表示双方都没有责任，只是有人告诉他，房子他卖的便宜了，必须要把房屋差价涨回来，钱晓洁的夫人表示如果房子涨价也愿意补差价，但是华立辉没有明确说房子涨多少，说要与其夫人商量。第二天钱晓洁去乐士居公司，华立辉明确发消息给程路，说双方都没有责任，合同解约，但是钱晓洁告诉乐士居公司，钱晓洁没有违约，要求继续履行合同。钱晓洁知道根据合同约定应当在9月30日前把首付款支付给华立辉，即使在知道无法办理贷款后也没有支付是因为乐士居公司表示只有把钱存在银行在可以办理贷款。如果法院判决继续履行合同，钱晓洁能够保证在华立辉把材料交齐后，在两个月之内办理贷款，如果两个月之后贷款无法办理，钱晓洁立刻全额支付所有房款。审理中，华立辉陈述：因为那天晚上只有我去了中介公司，奚晓岚知道卖房一事，也是同意卖房的。只是签合同那天华立辉一个人去的乐士居公司，所以奚晓岚没有在合同上签字。华立辉、奚晓岚一起去的中国邮政储蓄银行，银行工作人员给了一份网签合同申请表，华立辉、奚晓岚在申请表上签了字。华立辉于2019年10月15日晚上接到程路电话，说贷款批不下来，而且程路说钱晓洁不买了。第二天还是第三天，程路说他们又找了一家银行，可以批贷款，又要买了，华立辉说因为已经违约了要考虑一下。2019年10月17日晚上，钱晓洁的夫人给华立辉打电话，华立辉说要想一下。2019年10月18日华立辉通知程路，表示要解约。审理中，乐士居公司陈述：乐士居公司收到钱晓洁4000元，但其中中介费只有1000元，另有3000元是贷款费用，因为房屋面积非常小，银行一般不同意贷款此类房屋，而且钱小洁小贷笔数有71笔，所以贷款属于难度贷款，3000元是乐士居公司帮钱晓洁办理贷款的打点费。签订《房屋买卖居间合同》的当天，乐士居公司也解释过贷款有两种方式，一种是做资金监管即按照银行的要求把首付款存在银行，一种是不做资金监管即如果不办理资金监管就是在过户当天买家直接把房款交给卖家。钱晓洁、华立辉一开始选择的是不资金监管，但是因为买家即钱晓洁资金流水比较少，银行怀疑其购房能力，所以邮政银行审批时要求资金监管。按照正常流程，买方的首付款存到银行后，银行审批结束后，在买卖双方交接房屋之前，银行再把这个首付款退还给买方，让买方去跟卖方交接。关于时间，因为银行政策的问题，双方本来约定8月1号签合同，9月30日付款，但是银行新调整了关于二手房买卖政策，邮政银行在9月底至10月中旬之间乐士居公司所有的单子都陆续被退下来了，邮政银行拒绝办理贷款，具体什么原因乐士居公司也不清楚，因为没有收到明确的文件。邮政银行是在9月22日至24日之间告知乐士居公司无法正常放贷的，乐士居公司知道当天或者隔一天告知的钱晓洁。2019年10月15日乐士居公司告知华立辉无法办理贷款的情况。2019年10月15日晚上，钱晓洁和其夫人到乐士居公司说贷款办不下来不买了，要求乐士居公司联系华立辉退2万元定金以及解除合同，乐士居公司通知华立辉之后，钱晓洁和其夫人又沟通做贷款或者一次性付款，还是要继续买房。2019年10月16日，建设银行工作人员表示能在一个月之内拿到全款，刘宗堃也把这个情况告知了华立辉，华立辉说考虑一下。2019年10月17日，钱晓洁和夫人再次来店里与我们沟通，刘宗堃联系华立辉，华立辉明确表示房子不卖了。2019年10月21日，再次沟通，华立辉仍不同意卖。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本案中虽然奚晓岚作为涉案房屋的权利人未在《房屋买卖居间合同》上签字，但该合同仍依法成立、具有法律效力，且奚晓岚至中国邮政储蓄银行在《房屋出售人声明》、《告知函》上签名，可以认定奚晓岚同意出售案涉房屋。华立辉与钱晓洁签订《无锡市房屋转让协议》后，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。钱晓洁未能按照约定支付购房款，构成违约，现要求华立辉、奚晓岚继续履行合同，于法无据，本院不予支持，理由如下：首先，根据《房屋买卖居间合同》约定，钱晓洁应于2019年9月30日将59万元购房款支付给华立辉，而并未约定钱晓洁将购房款59万元支付至中国邮政储蓄银行账户中即视为交付，且钱晓洁在明知贷款无法办理后仍未将59万元购房款按约支付给华立辉；其次，根据《房屋买卖居间合同》约定，如因钱晓洁资质等原因导致贷款不能办理的，须由钱晓洁按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向华立辉补齐全部房款。本案中，钱晓洁在确定无法办理贷款后，未向华立辉补齐全部房款，而是在未经过华立辉同意的情况下继续寻找其他银行办理贷款，故亦构成违约；最后，钱晓洁未按约付款逾期十五日以上的，华立辉有权视为钱晓洁拒绝履行合同，且即日起合同解除，现华立辉在钱晓洁逾期付款满15天后明确表示不同意继续履行合同，符合合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回钱晓洁的全部诉讼请求。案件受理费13944元，减半收取计6972元、诉前保全申请费5000元，两项合计11972元（钱晓洁已预交），由钱晓洁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二〇年五月六日书记员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。