河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初10109号原告（案外人）：朱保霞，女，汉族，1962年5月12日住址南阳市宛城区。被告（申请执行人）：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：富丽岩，女，汉族，1969年3月10日出生，住址南阳市宛城区。被告（申请执行人）：赤光梅，女，汉族，1958年12月26日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：何玉，女，汉族，1959年7月22日出生，住址南阳市。被告（申请执行人）：曹德好，女，汉族，1972年4月2日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：白英辉，女，汉族，1973年2月20日出生，住址河南省唐河县。委托诉讼代理人：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：刘绮映，女，汉族，1954年5月10日出生，住址南阳市宛城区，被告（申请执行人）：候光兰，女，汉族，1939年3月4日出生，住址南阳市。被告（被执行人）：南阳市玉米综合开发有限责任公司，住所地南阳市明山路西侧，统一社会信用代码91411300681756806D。法定代表人：刘聚兰，任公司总经理。被告（被执行人）：南阳市天海房地产开发有限公司，住所地南阳市高新区明山路86号，统一社会信用代码914113006700883046。法定代表人：杨松，任公司总经理。被告（被执行人）：杨天海，男，汉族，1964年10月26日出生，住址南阳市。原告朱保霞与被告白占毅、富丽岩、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉、刘绮映、候光兰、南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称“玉米公司”）、南阳天海房地产开发有限公司（以下简称“天海公司”）、杨天海案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年12月11日诉至本院，本院同日作出受理决定。2020年4月14日，本院适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告朱保霞、被告白占毅兼被告白英辉的委托诉讼代理人、赤光梅、何玉、曹德好到庭参加诉讼，被告富丽岩、刘绮映、候光兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，被告玉米公司、天海公司、杨天海经本院公告传唤，无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告朱保霞向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1302号商品房（以下简称“案涉房产”）的执行；2.确认原告为涉案房产的权利人；3、解除案涉房产的查封；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月31日，原告与被告玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》，约定“原告购买被告位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1302号商品房，总价款398534元，原告认购交款248534元，余款150000元办理银行按揭”。协议签订当日，原告依约向被告支付房款248534元。2016年5月27日，被告向原告交付了涉案房屋。2016年1月22日，南阳市卧龙区人民法院（以下简称“卧龙区法院”）依据（2015）宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事裁定书查封了涉案房屋。原告认为该执行行为侵犯了原告的实体权利，特提出执行异议，卧龙区法院作出（2019）豫1303执异185号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服裁定，认为法院应依法停止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封，遂提起本案诉讼。本案中,原告已在贵院查封前(2016年1月22日）与被告玉米公司签订了合法有效的书面买卖合同,支付的价款超过合同约定总价款的62%,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定,应停止对涉案房屋的执行,解除对涉案房屋的查封。另需要说明的是,原告购买房屋所支付的价款248534元,朱保霞暨另案原告曾子扬的案涉房款280241元均是由朱保霞办理，朱保霞与曾子扬为母子关系。具体付款方式为:2013年7月份通过现金方式交付房款定金2000元;2013年12月31日通过现金方式交付房屋购房款10万元,另通过POS机交易的方式支付了424472元;2016年5月27日通过银行转账交付房款2303元。上述款项的支付有原告提供的银行卡账户明细清单和被告出具的收据、证明予以证实。在购房过程中,原告根据被告的指示交付房款,对POS机的户名不可能尽到注意义务,且在原告交付房款后,被告出具了收据予以确认,且在庭审后,被告又向原告出具了证明,对原告支付房款、被告收到房款的事实予以证明。另在房屋买卖过程中,原告如果不依约支付房款,被告不会将房屋交付给原告。综上所述,原告购买涉案房屋属实，为维护原告的合法权益,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告白占毅、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉辩称，一、（2019）豫1303执异185号执行裁定书认定事实清楚,适用法律正确。原告所提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下:1.《认购协议书》并非国家认可的《商品房买卖合同》,仅为前置文书，性质是认购,而非预售,是预约而非本约。2.玉米公司与认购者签订《认购协议书》后,没有开具商品房销售的发票，仅仅开具了《收据》,但收据和《认购协议书》中收款方加盖的均是天海公司的印章，而不是玉米公司的印章，存在印章不同、出售方与收款方不同的问题。3.《收据》不是正规的商业发票,而且没有对应的银行打款流水予以印证,且原告所提交的几张《收据》中,收款人“杨博翔”的前后签名字迹不一,明显存在造假痕迹,原告亦没有提交《城市商品房预售管理办法》第10条及《中华人民共和国发票管理办法》第21条规定的证据以证实其购房真实，原告没有完整的证据链来证明《收据》中的款项为房款。4.朱保霞提供的证据中的银行流水存在疑点：（1）数额不符，424442元不能和认购协议书和收据中的48534元相印证；（2）银行流水未显示收款方账户,款项去向不明,提供的款项流水不足以证明为购买认购协议书中的房屋。二、原告不符合预售商品房的购房条款,存在虚假诉讼的可能。按揭买房需要准备夫妻双方身份证、户口本（外地人需暂住证和户口本）、结婚证（离婚证或法院判决书、单身证明2份）、收入证明(银行指定格式)、所在单位的营业执照复印件(加盖公章)、资信证明（包括学历证,其他房产,银行流水,大额存单等）、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。原告在2016年、2017年、2019年开具的不动产登记查询结果证明,是在购房协议签订一两年后获得的个人征信证明，请求法庭依法核实上述情况,被告保留向法院追究原告虚假诉讼的法律责任。三、查封案涉房产符合法律规定。1.2016年1月22日,法院依法查封玉米公司1301、1302、1303、1502四套房产。此时四套房产是空房,房管局无网签备案,未装修,未住人，法院查封后立即通知了玉米公司,其公司及法人认可,未提出异议。原告在几年的时间内没有网签,没有备案,也没有交大修基金(房管局的发票为准)，更没有在30日内办理相关手续,甚至连张像样的正规商业发票也没有,在被告向法院提交强制执行申请的时候却向法院提出执行异议，不难看出被执行人意图在原告的帮助下选避债务。四、请合议庭合议时对下述情形予以充分考量：1.天海公司法人总经理杨天海曾因伪造公章罪被南阳市卧龙区人民检察院于2010年6月17日提起公诉【宛龙检刑诉(2010)200号】，2010年9月5日,卧龙区法院以杨天海犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年,缓期两年执行【（2010）宛龙刑初字264号】；2.申请执行人中好几个是××的70多岁的老人(白占毅哮喘病、白英辉抑郁症),他们把一辈子积攒的心血借给杨天海以及当时杨天海名下的玉米公司,但借款人在合同到期之后不归还借款并一拖再拖,几十次上门追讨、无数次的电话却被他们置若惘闻，出借人四处奔波,时隔几年后在追讨无望、欲哭无泪的情况下,将杨天海以及玉米公司诉至法院。幸得公正执法,将借款人财产查封。但准备执行时,杨天海及玉米公司却又利用异议人逃避债务。为维护申请执行人的合法权益，请求依法驳回原告的无理诉求。被告富丽岩、刘绮映、候光兰未到庭，未答辩。被告玉米公司、天海公司、杨天海未到庭，未答辩。原告朱保霞为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、购房认购协议书、定金证明、首付款收条各一份，证明房产购买于2013年12月31日，认购1302室，总房款39.8534万元，定金交付1000元，首付24.8534万元，下欠15万元。玉米公司于2020年4月12日出具的证明一份（加盖玉米公司财务章），证明：1、2013年7月朱保霞交付1301、1302室购房定金2000元。2、2013年12月30日自朱保霞账户取现10万元，于2013年12月31日交付给玉米公司财务处（附银行交易流水）。3、2013年12月31日自朱保霞账户向玉米公司使用的账户南阳兴达建材市场杨松商行账号交付房款42.4472万元（附银行交易流水）。上述两笔款项玉米公司出具两张收条，一张写1301室28.0241万元，另一张写收到1302室24.8534万元，按总房款的60%分配出具的收据，余款未交。1301室的应交房款数为44.7938元，上述交付房款共计52.8775万元。2、2016年8月26日的大修基金交付凭证（8292.5元）。3、不动产登记资料查询结果，证明朱保霞名下无其他房产。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉对原告提交的证据发表以下质证意见：证明内容是现在出具的，不一定真实；朱保霞交易流水证明不了是房款；对查封之后玉米公司就涉案房屋出具的收据均不认可；购房协议不是正式的商品房买卖协议，置业顾问未有签名，不完整；交款方法不像正规的房屋交款方法；房产登记资料查询是在2016年12月12日开具的，不能证明是买房用的；大修基金费、水电费等是在查封之后办理的；查封时房子是空房。被告赤光梅对原告提交的证据发表以下质证意见：1.同意被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉的上述质证意见；2.补充以下质证意见：（1）1301室与1302室同一时间、同一楼层，但购买的平方价不一样，不合常理。（2）正常的购房协议均有经办人签字，他们的购房协议只有公章，没有经办人签名，不合常理。（3）购房协议与收据上加盖的公章不是同一个单位。（4）原告说的总房款数额错误。（5）朱保霞POS机交付房款交付给杨松商行的账户，不等于交给了玉米公司，应该有杨松商行的账户转款给玉米公司的相关证据予以印证。（6）查封前涉案房屋具备按揭条件，但没有办理按揭，余款未清偿已交付房屋，买卖双方有串通之嫌。（7）按规定原告应在认购房屋30天后办理网签备案，但原告至今未办理。（8）原告未办理物权登记，不发生物权效力。（9）查封时未有人入住，是空房。（10）查封时法院通知了玉米公司，玉米公司未告诉法院房屋已经出售给原告。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅未举证。被告富丽岩、刘绮映、候光兰未到庭举证、质证。被告玉米公司、天海公司、杨天海未到庭举证、质证。本院认证意见为：本院将结合案情对原告所举证据进行综合分析，以确认本案相关事实。结合原、被告的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：一、关于案件由来的事实。本院在审理白占毅(两案)、富丽岩、赤光梅、何玉(两案)、曹德好、白英辉、刘绮映(两案)、候光兰与玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔共计十一个民间借贷纠纷案中,本院于2016年1月22日依据(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事裁定书保全查封了玉米公司所有的“天海金苑”2013058(3单元1301、1302、1303、1502室)房产。2016年3月11日,本院作出了(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事判决书,判决玉米公司偿还原告白占毅等八人借款本金共计86万元及应付利息,天海公司、杨天海对上述债务承担连带清偿责任。玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔不服,向南阳市中级人民法院提起上诉。2016年7月26日,南阳市中级人民法院作出(2016)豫13民终1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、191号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。执行过程中,本院于2019年1月23日续行查封了案涉房产。原告朱保霞以“案涉房产的所有权归其所有”为由,提出执行异议。本院经审查后作出（2019）豫1303执异185号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服，向本院提出执行异议之诉。二、关于案涉房产的事实。朱保霞称，2013年时，丈夫还没退休，丈夫与儿子曾子扬均在南阳市××区农村信用合作联社上班，朱保霞一直未上班，一家人住的是以曾子扬妹妹的名义购买的曾子扬的姑姑低价转让的房子。朱保霞与玉米公司时任法定代表人杨天海的姐姐杨萍是朋友，杨萍推荐朱保霞购买玉米公司开发的位于南阳市××与××处北100米天海金苑项目的房子。因开发商缺少资金，购房时有优惠，一次性交付房款60%，每平方米优惠200元。杨萍介绍说该楼盘五证齐全，报纸上也登过广告，朱保霞也见到过预售许可证，就于2013年7月份交纳了两套房屋的购房定金2000元。朱保霞共认购天海金苑项目两套房子，一套以儿子曾子扬的名义认购（2013年12月31日与玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》，载明认购天海金苑项目1栋3单元1301号房产，建筑面积123.74㎡，每平方米单价3620元，总房款447938元，认购缴款277938元，余款170000元办理银行按揭），另一套以朱保霞自己的名义认购（2014年1月13日与玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》，载明认购天海金苑项目1栋3单元1302号房产，建筑面积106.56㎡，每平方米单价3740元，总房款398534元，认购缴款248534元，余款150000元办理银行按揭）。购房手续均系朱保霞办理，购房款也由朱保霞一并缴纳。关于购房款的支付时间和支付方式，朱保霞称，2013年7月份现金支付两套房屋共计2000元定金，2013年12月31日支付两套房子的购房款524472元（其中100000元系2013年12月30日通过朱保霞账户取现后，于2013年12月31日现金支付到玉米公司财务处，下余424472元于2013年12月31日通过朱保霞账户向玉米公司使用的南阳兴达建材市场杨松商行账号转账支付），天海公司于2013年12月31日分别为朱保霞、曾子扬出具两份收据，一份载明收到朱保霞房款248534元，另一份载明收到曾子扬房款277938元。朱保霞称，下余房款原打算办理按揭贷款，但杨萍说办理按揭贷款手续繁琐，如果在半年内支付剩余款项的话就可以网签备案，所以最终未办理按揭。直至2016年5月27日，朱保霞通过POS机刷卡的方式向玉米公司支付1301室房产的房款2303元，同日，玉米公司出具收据，载明收到曾子扬房款280241元（之前交277938元、刷卡2303元）。2016年5月28日，朱保霞缴纳了两套房屋的大修基金、燃气初装费、办证费、价格调节基金，玉米公司分别为曾子扬、朱保霞出具两份缴费凭证，朱保霞凭证中载明总房款398534元、首付款248534元、贷款150000元；曾子扬凭证中载明总房款435241元、首付款280241元、贷款145000元。之后，朱保霞未再交过房款。2016年5月28日，玉米公司交付以曾子扬名义购买的1301室房屋后，曾子扬将该房屋装修后入住。以朱保霞名义购买的1302室房屋于2016年8月26日交付钥匙，但一直未装修入住。2016年年底，朱保霞经玉米公司才知道两套房产被法院查封。为证实所述属实，朱保霞提交了房屋认购协议、天海公司证明、房款收据、银行账户历史交易明细、大修基金等费用的缴费凭证表格、物业服务合同、业主（住户）消防安全责任书、装修合同、装修施工许可证。被告被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅不认可朱保霞的上述陈述内容，认为朱保霞的陈述存在诸多疑点，其证据亦无法证实房款的交易过程，且法院查封时两套房屋均为空房，交付房屋在法院查封之后，但对1301室房屋已被入住的事实不持异议。另查明，玉米公司工商登记的经营范围为：房地产开发（仅限南阳市明山路北段西侧“天海金苑小区”项目的房地产开发，不得开发新项目）；玉米综合开发技术咨询服务。本院认为，本案的争议焦点是朱保霞对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”2014年1月13日朱保霞与玉米公司签订的《天海金苑房屋认购协议》，双方意思表示真实，玉米公司具备销售资格，因此，该认购协议合法有效。该认购书约定了位置、面积、价款、付款方式、违约责任等条款，具备房屋买卖合同的属性。双方按照认购协议的约定支付房款、交付房屋，履行了合同的主要义务。原告称多次催促玉米公司予以备案并办理按揭贷款，但玉米公司迟迟不予办理，玉米公司未予抗辩,因此，本院确认原告认购房屋并支付首付款后未备案登记、未交付剩余房款的过错责任在玉米公司。认购书签订、首付款支付均在人民法院查封之前。原告提交的天海公司的证明、房款收据、银行账户历史交易明细、大修基金等费用的缴费凭证表格等证据，能形成完整的证据链条，能证明房屋已交付原告属实。结合原告购买房屋的目的为居住，系消费购房，原告在南阳市无其它住房的事实，与被告的金钱债权比较，原告的物权期待权有明显的优势，应优先保护。在本案的审理过程中，经本院协调，原告将未付房款提交法院以清偿申请执行人的债权，并代被执行人南阳市玉米综合开发有限责任公司、南阳市天海房地产开发有限公司、杨天海向申请执行人偿还债务10万元，申请执行人（被告）为此出具声明，自愿放弃对案涉房产的查封、执行。对代偿的10万元，原告有权向债务人追偿。综上，本院确认朱保霞为涉案房产的实际权利人，原告请求排除执行，其事实理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。至于原告请求解除查封，因不属于执行异议之诉的处理范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，判决如下：一、南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1302号商品房归朱保霞所有；二、不得执行原告朱保霞购买的位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1302号商品房；三、驳回原告朱保霞其它诉讼请求。案件受理费7278元由被告南阳市玉米综合开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2019）豫1303执异185号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  刘 路人民陪审员  张俊国二〇二〇年五月十四日书 记 员  王 晨