重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1455号上诉人（原审被告）：杜方进，女，1974年12月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杜方林，男，1954年12月13日出生，汉族，杜方进之兄，住贵州省遵义县。被上诉人（原审原告）：张伶，女，1957年1月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人杜方进因与被上诉人张伶房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初10462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杜方进及其委托诉讼代理人杜方林，被上诉人张伶到庭参加二审询问。本案现已审理终结。杜方进上诉请求：1.依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初10462民事判决书，查明事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人交纳租金时被上诉人并未提出异议，且当事人张伶的通话录音也证实上诉人已经交清了租金，因此，上诉人是按时足额交纳了租金的；2.上诉人提前解约并不构成违约，不应当承担违约责任。张伶辩称，上诉人自2016年3月22日开始不按时且不足额缴纳租金，上诉人在2018年9月13日提前终止合同，其行为已经构成违约；一审判决将合同保证金转化为违约金于法有据，并非“诉外施恩”。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当全部予以驳回。张伶向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付所欠租金16920.90元;2.判令被告向原告支付从逾期之日至缴清欠付租金之日止所产生的滞纳金（暂计至2019年3月31日产生滞纳金15150.25元）；3.判令被告立即腾空并向原告返还位于重庆市沙坪坝区房屋;4.判令被告缴清上述房屋截至腾空交还原告之日止所产生水、电、燃气费及物业管理费，并将该房屋内各种设施设备恢复原状;5.判令被告向原告支付从占用房屋之日起至腾空房屋交还原告之日止的房屋占用损失（暂计至2019年3月31日已产生房屋占用损失33832.11元）;6.判令原告不予返还被告租赁保证金12101元;7.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，原告张伶（甲方、出租方）与被告杜方进（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市沙坪坝区大水井1号九鼎红街1号商业2层185、186号租赁给乙方，房屋套内面积约106.16平方米，建筑面积为178.35平方米。租赁期限为6年，自2015年1月1日起至2020年12月31日止；该房屋用于经营餐饮，租金按实际套内面积计算。租金保证金支付办法为：第一年租金每平方45.36元，月租金为4841.96元/月；第二年租金每平方45.36元，月租金为4841.96元/月；第三年租金每平方45.36元，月租金为4841.96元/月；第四年租金每平方50.35元，月租金为5344.65元/月；第五年租金每平方55.89元，月租金为5932.72元/月；第六年租金每平方62.04元，月租金为6585.55元/月。租赁保证金已交12101元；租金每三个月缴纳一次，各期租金在上期到期前十日转入户主指定银行账户；该房屋租金不包括水、电、气、物业管理、商业管理等费用，由乙方自理；保证金在合同期满或合同终止后，经出租方确认乙方承租的房屋设施无任何损坏，且乙方无其他违约后退还乙方，出租方应在7个工作日两日退还保证金（不计利息）。如出现乙方不按时或不足额交纳租金，单方提前终止合同等情况，出租方有权立即终止合同，收回该出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金。乙方向物业公司缴纳的管理费为每平方米两元/月(建筑面积)。如乙方提前终止合同，应提前90天以书面形式向出租方提出申请，得到出租方同意，并在终止合同当日内结清租金、水、电、气、物管费等相关费用，同时将原装修后的租赁房屋完好无损退还出租方。在房屋租赁期间，水、电、气、闭路电视、宽带等费用及物业管理费由乙方自行承担。乙方如未按合同规定的时间缴纳租赁费，从逾期之日起，乙方按日向甲方支付未缴纳租赁费3%的滞纳金，逾期超过30日出租方有权解除合同，同时乙方仍应承担本合同约定的违约责任；乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还；本合同解除或终止后7日内，乙方应将其租赁屋内的物品清理完毕，但租赁屋的装修应保持转租原样不动，否则视为乙方违约，乙方逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为乙方的抛弃物，出租房有权任意处置。签订该合同时，被告已经使用涉案房屋，该房屋与相邻几间商铺（商铺出租方为滕强、成红、张伶）一并整体租赁，被告用于经营沙坪坝区三财火锅店（个体工商户，经营者为杜方进）。2016年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，对前述合同的租金进行了调整，约定自2016年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋租金每平方38元，月租金为4033.70元，不再递增。2016年3月11日，原、被告签订《租赁房屋说明书》一份，约定：三财火锅店租赁重庆市大水井九鼎红街1号商业街二楼孙先英104号，滕强103号，成红102号，张伶185-186号租赁房屋，仍执行2015年7月28日的租赁价格，不执行2016年1月1日修改的价格。2017年3月22日，原、被告双方签订《房租补充协议》一份，载明：三财火锅店租赁童家桥大水井1号附105号104号103号102号101号185号186号187号共八户，根据目前大气候，通过大部分房东协商,2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%缴纳。2017年12月20日缴纳2018年1月1日起的房租按2015年房东和三财订的合同价格执行。上述合同签订后，被告支付原告2016年7月1日至2018你年9月30日的房租共计97430元（原告自认2016年7月1日前房租结清）。2018年9月30日之后的房屋租金，被告未再支付。2018年9月13日，被告以短信向房东成红提出：“我们没有时间来经营火锅店了，我想请几个房东星期天商量下，你们可以挂在网上去转让了……”。房东成红回复：“行，那就商量呗。”2018年10月7日，被告及房东成红对租赁房屋内被告的物品进行了清点，双方签订《物品代管清单》一份，载明：立式空调6台、大型水冷空调1台、立式冰柜3个、四开门冰柜3个、急冻冰柜3个、案板冰柜3个、展示柜2个，以及电脑、监控摄像头、监控内存盒、灶具、餐具、桌椅、酒水、小吃等，当日，被告交还租赁房屋的钥匙，原告收回租赁房屋，并更换了门锁。《物品代管清单》中载明的物品仍在涉案房屋中。2018年10月27日房东成红短信通知被告：交接时你没带走的东西和没有清洗的炊具、设备，现已经长毛发霉，断电后东西会腐烂，你如果要的话就赶紧拿走，不然我们几个房东就只好把它扔掉了。涉案房屋门外曾张贴出租广告，载明：本餐馆出租面积约400平方米，设备齐全，适合火锅餐饮，价格面议，联系电话为房东滕强的手机号码，落款时间为2018年12月3日。2019年1月15日房东成红再次短信通知被告：在你经营期间欠九鼎的物管费未清，已影响到我们店铺的招租，造成了损失，我们约个时间谈谈，把遗留问题解决了。2019年4月4日，重庆明仁物业管理有限公司九鼎名都管理处出具《九鼎红街1号商业2层104号、103号、102号、185号、186号物业、水电欠费明细》载明：2018年9月--2019年3月共计欠物业费7个月6157.90元；2018年8月18日--2018年9月30日欠电费5416.48元；2018年8月10日--2018年9月30日欠水费604.8元；九鼎红街1号商业2层104号、103号、102号、185号、186号所欠物业、水电合计12178.46元。2019年4月28日，被告之兄杜方林与原告通话中，双方针对房租的对话内容如下：“……杜：滕强跟到陈红告她（杜方进），说房租费没有交清，张妹。你给我说一句实在话，房租费交清没有。张：那房租费，按我们约定的是交清了的塞。杜：好，交清了就行了。……房租费是先交房租后经营啊。张：嗯，对的，对的。……”另查明，2015年7月29日，涉案房屋的燃气客户名称由田景海过户至杜方林（被告之兄）名下，截止2018年11月7日，该燃气户欠付燃气费18.90元。现原告张伶以被告单方违约提前终止租赁合同后未及时将店内物资及设备搬离房屋，未腾空交还房屋，未结清租金、水费、电费、燃气费、物业管理等费用，且擅自更改房屋内燃气设备等为由，起诉来院，要求判如所请。庭审过程中，原告张伶明确诉讼请求中“腾空”是指履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品；“屋内设施恢复原状”是指被告在房屋内安装的燃气设备，要求其销户。此外，原告述称，签订《物品代管清单》目的是方便被告搬离物品，不代表双方形成保管关系，被告不能进入租赁屋内搬离物品系其欠付物管费导致的不利后果，不能归责于原告。并针对被告提交的电话录音述称，我接电话时说不差房租和交清了是指2017年底以前的交清了，后来有个补充协议对房租有优惠，但2018年就开始恢复原合同租金，当时我正在工作，他（杜方林）突然打电话过来问了这些话，我就说交了的，他也没有说这个通话录音要作为证据。合同签订了多年，我也没有看合同，说交清了是因为被告每季度都打了钱的，至于打款金额够不够、打款时间准不准都没有计算。审理中，被告杜方进以不差欠原告房屋租金，本案是原告虚假诉讼、滥用诉权，意图占有被告委托其代管的财产和被告的保证金等为由，请求驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《租赁房屋说明书》《房租补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。被告明确表示不再履行合同，要求提前终止合同，根据合同约定原告有权立即终止合同，收回出租房屋。原、被告一致认可《房屋租赁合同》已于2018年10月7日解除，一审法院予以确认。针对原、被告的争议焦点，评判如下：（一）关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金和逾期滞纳金的问题。根据合同及补充协议约定，房屋租金被告每三个月缴纳一次，各期租金在上期到期前十日转入原告指定银行账户，逾期支付租金，按未交租金每日3%向原告支付滞纳金。2016年6月1日起至2017年12月31日前，按2015年租赁合同租房单价执行75%缴纳，2018年1月1日起的房租按2015年合同价格执行。被告抗辩称不欠原告房屋租金，理由如下：1、双方在合同和补充协议之外，还口头约定了房屋租金，被告实际支付的租金符合双方约定。2、按约定被告是先付租金后使用房屋，原告收到租金后均同意被告使用房屋，原告此前未向被告提出过欠租金问题。3、原告在与被告哥哥通话中承认，被告按约定交清了房屋租金。一审法院认为，被告辩称2018年1月1日起的实付租金符合双方口头约定，但未举示证据证明双方口头约定2018年1月1日后的租金仍然按照《房屋租赁补充协议》执行。被告举示的杜方进与原告的通话录音，原告在与杜方进通话时并未就房租进行核算，且通话音量也未明确房租结清的截止时间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，仅凭该录音证据不能达到杜方进已经结清房屋租金的证明目的。根据双方的约定，被告应付租金金额分别为：2016年6月1月至2017年12月31日的应付租金为10833.66元/季度，2018年1月1日至同年10月7日的应付租金为16033.95元/季度。结合被告实际支付原告房屋租金情况，被告除2016年3季度交纳的租金差欠3.66元外，从2016年4季度至2017年3季度每季度欠付租金33.66元，2017年4季度多支付166.34元。从2018年1月1日至2018年9月30日每季度欠付租金5233.95元，从2018年10月1日至同月7日欠付租金1247.09元，被告不差欠房租的抗辩理由不能成立，一审法院确认截至2018年10月7日，被告差欠原告租金共计16920.90元。根据合同约定，被告每季度应提前10天支付租金，被告拖欠原告房屋租金，原告有权要求被告从逾期之日起支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金属逾期交纳租金的违约金。原告要求支付欠付租金的滞纳金，滞纳金按照年息24%的标准计算，该标准虽未超过合同约定，但被告抗辩该计算标准过高，要求调整。一审法院认为，原告主张的滞纳金的计算标准过高，应调整计算标准为中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）上浮30%。被告应从逾期支付房租之日起至欠付房租付清之日止以所欠房租为基数按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%分段计算支付滞纳金。（二）关于是否应当退还被告租赁保证金的问题。2018年9月13日，被告以短信的方式提出不再继续经营火锅馆后，2018年10月7日，双方清点租赁房屋中的物品，签订《物品代管清单》，被告交还租赁房屋钥匙，原告收回租赁房屋，双方亦确认《房屋租赁合同》已于当日解除。因原、被告双方签订的合同约定的租赁期限尚未届满，被告向原告提出提前解除合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》第5.3条明确约定，乙方（被告）出现不按时或不足额交纳租金；乙方单方提前终止合同等情况，出租方（原告）有权立即终止合同，收回出租房屋，乙方支付的保证金作为违约金。《房屋租赁合同》第7.3条约定，如乙方违约终止合同，乙方已交保证金作为违约金由出租方直接收取，不予退还。原告不予退还保证金的请求实为将被告的缴纳的租赁保证金转为违约金承担违约责任，该项主张符合事实和法律规定，一审法院予以支持。（三）关于原告要求被告立即腾空返还租赁房屋，并由被告承担房屋占用损失的问题。2018年10月7日原、被告双方解除合同后，被告交还钥匙，原告亦更换了租赁房屋的门锁，同意代管租赁房屋中被告的物品，其后又对外发布招租广告，显然，原告已于2018年10月7日收回并实际控制租赁房屋，被告交还房屋义务已履行，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。原告诉称被告未腾空租赁房屋内的物品，长时间占用租赁房屋，应承担截至2019年3月31日产生房屋占用损失，并明确诉讼请求的“腾空”，是指被告履行完应付义务（本案诉请）后腾空房屋内属于被告的物品。但被告抗辩称原告保管租赁房屋内的物品是为方便房屋出租，且原告不让其搬走物品。根据《房屋租赁合同》第7.4条约定，双方于2018年10月7日解除合同后，被告将租赁屋内的物品清理完毕的最后期限为2018年10月14日，逾期遗留在出租屋内的货物、设施均视为被告的抛弃物，原告有权任意处置。原、被告解除合同当日，双方对租赁房屋内被告的物品进行了清点，并签订了《物品代管清单》；2018年10月27日房东成红短信通知被告，没清洗的炊具、设备已经发霉，断电后东西会腐烂，不赶紧拿走就只好扔掉了；涉案房屋2018年12月3日的出租广告载明：“本餐馆设备齐全，适合火锅餐饮”；以上事实表明，原、被告就《物品代管清单》上的物品达成了代管协议，原告免除了被告在合同解除后7日内搬离物品的义务；原告有意将代管物品与房屋整体出租；原告不认为代管物品其有权任意处置，这充分印证了被告关于物品未搬离的原因的辩解，故原告要求被告支付房屋占用损失的诉请无事实依据，一审法院不予支持。至于原告代管物品搬离问题与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。（四）关于原告要求判令被告将房屋内设施设备恢复原状的问题。本案中，原告未提供证据证明房屋内设施设备的原状，被告表示房屋是从上一个租赁户转接而来，房屋交还原告时就是原状。因原告的该诉讼请求不明确，故一审法院不予支持。（五）关于原告要求被告结清租赁房屋的水、电、气费和物业管理费的问题。根据合同约定，被告应与水、电、气供应单位和相关服务单位结清租赁房屋期间产生的水、电、气费和物管等费用。本案中，租赁房屋的燃气客户名称为案外人；水、电费、物管费为多个租赁房屋的欠费总额。因上述费用原告并未实际垫付，原告要求被告向其支付上述费用的主张没有事实和法律依据，一审法院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告张伶房屋租金16920.90元；二、被告杜方进于本判决发生法律效力后三日内支付原告张伶滞纳金。该滞纳金从2017年12月22日起至2018年3月21日止以5205.91元为基数，从2018年3月22日起至2018年6月20止以10439.86元为基数，从2018年6月21日起至2018年9月20日止以15673.81元为基数，从2018年9月21日起至2019年8月19日止，以16920.90元为基数，均按按中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率上浮30%的标准计算；从2019年8月20日起至欠付租金付清之日止，以16920.90元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；三、被告杜方进向原告张伶缴纳的保证金12101元转化为违约金，原告张伶不退还被告杜方进所交保证金12101元；四、驳回原告张伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半交纳875元（原告已预交），由原告张伶负担600元，由被告杜方进负担275元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.杜方进是否差欠租金；2.杜方进是否应当承担违约责任。关于杜方进是否差欠租金的问题。2015年7月28日杜方进在与张伶签订《房屋租赁合同》后，双方分别于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》、同年3月11日签订《租赁房屋说明书》、2017年3月22日签订《房租补充协议》对租金价格进行了调整。其中《房租补充协议》约定，2018年1月1日起的房租按照2015年约定的价格执行。根据杜方进实际支付租金情况，杜方进仍差欠张伶16920.90元。虽然杜方进称其与张伶口头约定2018年1月1日起的租金仍按照《房租补充协议》约定的价格支付，即按2015年租赁合同租房单价执行75%缴纳，但其举示的证据不足以充分证明双方达成了口头协议，因此杜方进应支付尚欠的租金。关于杜方进是否应当承担违约责任的问题。杜方进与张伶签订合同后，双方应当按照合同的约定履行义务，杜方进未按约定履行缴纳租金的义务并提前终止合同构成违约，其应当承担违约责任。杜方进称其提前终止合同是得到对方同意，属约定解除，但杜方进在提出提前解除合同时并未就保证金及相关责任予以明确，虽然张伶当时没有要求杜方进承担违约责任，但不能当然认为张伶以默示的方式放弃对违约责任的追究，张伶仍然享有追究杜方进承担违约责任的权利。综上所述，杜方进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由杜方进负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年五月二十八日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静