江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5283号原告：李志雄，男，1993年4月9日出生，汉族，住盐城市。原告：陈玲林，女，1992年12月19日出生，汉族，住盐城市。二原告共同委托诉讼代理人：李晓开，北京仁人德赛（盐城）律师事务所律师。被告：韩平，女，1968年1月23日出生，汉族，住盐城市。委托诉讼代理人：施朋生，盐城市建军法律服务所法律工作者。被告：杨剑海，男，1964年6月30日出生，汉族，住盐城市。原告李志雄、陈玲林与被告韩平、杨剑海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经批准转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告李志雄、陈玲林及其委托诉讼代理人李晓开，被告韩平及其委托诉讼代理人施朋生到庭参加诉讼。被告杨剑海经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志雄、陈玲林向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同。2、被告立即返还原告购房定金11800元。3、被告赔偿原告装潢损失31200元。4、被告赔偿原告房屋差价441800元。5、由被告承担所有的诉讼费、保全费。事实与理由：2016年10月15日，原、被告达成房屋买卖协议书。被告将位于盐城市亭湖区车库出售给原告，约定总价511800元，并约定如一方违约须承担5倍定金作为违约金。原告当日向被告交纳定金111800元，交纳定金后，原告遂搬进该房屋入住并对房屋进行装饰装修。原告多次要求就剩余款项交接及办理房屋过户。被告以其丈夫杨建海不在国内等多种其他理由予以搪塞原告。直至2019年7月24日，被告告知原告房屋已被法院查封且让其立即搬离房屋。经了解，该房屋已于2016年被莱阳市人民法院查封（买卖之前），原告认为被告明知该房屋已被法院查封不可买卖而出售房屋，明显属于欺诈行为。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告特具本诉状，请求法院依法判如所请。被告韩平答辩称，我对原告主张解除双方签订的房屋买卖合同以及返还定金11800元无异议，但对原告主张的装潢损失费31200元以及赔偿房屋差价441800元不认可。被告杨剑海答辩称，1、法院查封房屋我本人并不知情；2、他们在签订合同时并未通知我本人，也未征询我本人意见；3、在签订协议时，只有3人，其中见证人是买方的亲戚，他们2人忽悠卖方以低于市场价50%的价格卖给他们；4、他们签订的协议应是无效协议。本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，李志雄、陈玲林经李小翠介绍与韩平、杨剑海签订《协议书》一份，约定李志雄、陈玲林自愿购买韩平、杨剑海所有的位于盐城市亭湖区房屋，总价计511800元，付定金11800元，如双方有违约，将付定金五倍违约金。其中陈玲林的署名系李志雄所写，杨剑海的署名系韩平所写，双方还约定三个月之内办理过户手续。同日，李志雄向韩平交付定金11800元，并搬进该房屋入住。2017年7、8月份，李志雄对购买的房屋进行装饰装修。后李志雄多次要求韩平办理过户手续，韩平均以杨剑海未回盐城为由拖延办理。后李志雄经查询，发现该房屋已被莱阳市人民法院查封，遂与韩平、杨剑海交涉，韩平、杨剑海承诺尽快解决房屋解封事宜。后莱阳市人民法院通知韩平、杨剑海腾空房屋，韩平也将法院要求腾空房屋的事项告知了李志雄，双方产生纠纷，李志雄遂诉来本院。在审理过程中，本院根据李志雄、陈玲林的申请，依法委托盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋的市场价值进行估价。2019年11月6日，盐城市金地土地房地产估价有限公司作出盐金地房估字[2019]第G-037号房地产估价报告，确定案涉房屋市场总价值为984800元，其中住宅总价为924800元，车库总价为28800元，室内部分装修附属残值为28500元，室内部分动产价值为2700元。李志雄、陈玲林对该份鉴定报告鉴定意见无异议；韩平对该份鉴定报告鉴定意见无异议，但认为与要求其赔偿装修残值以及房屋差价无关联；杨剑海未发表质证意见。另查明：盐城市亭湖区××××路××号××幢×××室（房屋建筑面积112.78平方米，车库建筑面积7.19平方米）登记在杨剑海名下，属于韩平、杨剑海夫妻共同财产。再查明：2016年8月11日，莱阳市人民法院依法查封了案涉房屋，至本案法庭辩论终结前尚未解除。庭审中,李志雄、陈玲林认为：1、被告在房屋被法院查封情况下出售给原告，事后，被告一直承诺及时办理房屋过户手续，但仍隐瞒房屋已被查封无法过户的事实，使得房屋一直未能过户；被告杨剑海的录音证据是知晓房屋出售事实也未否认的；目前该房屋已进入执行阶段，房屋被查封，使得双方之间的买卖合同无法履行，不能实现合同的目的，造成了原告的损失，因此，原告要求赔偿房屋差价是符合事实及法律依据的。2、关于装修房屋是在2017年下半年，查询房屋被查封的事实是在2018年上半年，所以装修的时候并不知情该房屋被查封。3、根据录音证据显示被告韩平一直承诺及时处理查封事宜办理房屋过户，一直到法院执行阶段被告都没有解决查封事宜，我方认为被告存在明显的欺骗行为。韩平认为：1、原、被告签订的房屋买卖合同因法院查封、无权代理、未依法登记而不能生效，致原、被告房屋交易的目的不能实现，应予以解除。2、原、被告房屋买卖合同纠纷的产生，双方均有责任。3、被告应返还原告支付的定金，原告应交付涉案房屋给被告。4、原告要求被告赔偿涉案房屋差价，被告不予认可，也不予赔偿。5、原告在涉案房屋内的装修损失应自负，原告居住使用被告房屋，应补偿被告房屋占用费不低于4万元。上列事实有《协议书》、电话录音、不动产权属证书、评估报告、当事人陈述等证据证明。本案争议焦点是：1、合同的效力如何认定；2、合同是否应当解除；3、原告主张的各项损失如何认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。（一）、关于合同效力如何认定的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定了债权合同与物权合同变动区分的原则，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确立了无权处分合同有效的规则。本案中，案涉房屋买卖合同中杨剑海的署名系被告韩平所代签，但本案没有证据能够证明系经被告杨剑海本人同意或授权签署。鉴于案涉房屋系被告韩平、杨剑海夫妻共同共有，被告韩平未经杨剑海同意擅自处分房屋，构成无权处分，但不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效的情形，故根据上述法律规定，本院对被告杨剑海主张房屋买卖合同无效的抗辩意见，不予支持。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，应当认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定为管理性强制性规定，法院查封期内的房屋买卖合同有效，但不得对抗申请执行人。本案中，虽然案涉房屋在签订买卖合同之前已被法院查封，办理房屋产权过户受到限制，但仅渉及物权变动问题，并不影响合同的效力。综上，本院确认原告李志雄、陈玲林与被告韩平之间签订的案涉房屋买卖合同成立并生效。（二）、关于合同是否应当解除的问题。本案中，由于案涉房屋在签订买卖合同之前已被法院查封，至本案法庭辩论终结前尚未解除，客观上不能办理过户手续，致原、被告合同目的不能实现，原告诉讼请求解除合同，且被告韩平表示同意，本院对于原告的该项诉讼请求，予以支持。（三）、关于原告主张的各项损失如何认定的问题。关于原告主张被告返还定金11800元的问题。鉴于原告李志雄在案涉房屋买卖合同签订后，于当日按约向被告韩平支付定金11800元，该部分定金属于预付款性质，在合同解除后，被告韩平应当向原告返还。故原告李志雄、陈玲林提出被告返还定金11800元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿装修费31200元的问题。在审理过程中，本院根据原告李志雄的申请，委托盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋装修附属残值进行评估，估价结果为室内部分装修附属残值为28500元，室内部分动产价值为2700元。合同解除后，室内部分装修附属残值部分28500元应由被告韩平赔偿。原告李志雄主张被告赔偿室内部分动产价值2700元，无法律依据，本院不予支持。被告韩平认为原告在已知案涉房屋被法院查封后仍然进行房屋装修，故其装修损失不应当由被告承担，但未向本院提供相关有效证据予以证明，故本院对被告韩平的该项辩称意见，不予支持。关于原告主张被告赔偿房屋差价44180元的问题。根据相关法律规定，违约损失的赔偿包括可得利益损失。由于被告方不能履行合同，构成违约，应当赔偿原告相应的经济损失，包括原告根据案涉房屋买卖合同正常履行后能够取得的房屋购买价格与市场价格之间增值后的差价。根据盐城市金地土地房地产估价有限公司对案涉房屋估价住宅总价为924800元，车库总价为28800元，合计953600元，扣除原告未支付的房价款511800元，实际房屋差价为441800元。被告韩平应当赔偿原告李志雄、陈玲林房屋差价441800元。关于被告韩平提出原、被告双方对纠纷的发生均有责任以及原告应当赔偿房屋占用费不低于4万元的抗辩意见，因被告韩平未向本院提交相关有效证据以证明原告存在违约行为，故本院对被告韩平提出的该项主张，不予支持。综上所述，本院对原告李志雄、陈玲林提出的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李志雄、陈玲林与被告韩平之间于2016年10月15日签订的房屋买卖合同。二、由被告韩平返还原告李志雄、陈玲林定金11800元。三、由被告韩平赔偿原告李志雄、陈玲林房屋装修残值28500元四、由被告韩平赔偿原告李志雄、陈玲林房屋差价441800元。以上第二、三、四项，合计482100元，由被告韩平于本判决生效之日起10日内履行完毕。五、由原告李志雄、陈玲林于本判决生效之日起30日内搬出盐城市亭湖区沙井头路18号5幢501室并交付给被告韩平。六、驳回原告李志雄、陈玲林对被告杨剑海的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8572元，由原告李志雄、陈玲林负担48元,由被告韩平负担8524元；保全费2020元，由原告李志雄、陈玲林负担12元，由被告韩平负担2008元；评估费10000元，由原告李志雄、陈玲林负担56元，由被告韩平负担9944元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克人民陪审员  奚建利人民陪审员  孙红梅二〇二〇年五月十三日法官 助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。