上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异111号案外人：**，女，1989年4月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。案外人：吕冬男，男，1982年7月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。以上两案外人共同委托诉讼代理人：杨雪，上海安盟律师事务所律师。申请执行人：兴业国信资产管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张小坚，董事长。委托诉讼代理人：张聪聪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被执行人：名京置业(沈阳)有限公司，住所地辽宁省沈阳市。法定代表人：魏田强，董事长。被执行人：沈阳名京投资有限公司，住所地辽宁省沈阳市。法定代表人：陈小飞，执行董事。被执行人：苏州中杰贸易有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：叶建平，执行董事。被执行人：魏祖斌，男，1966年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。被执行人：吴爱平，女，1965年10月1日出生，汉族，住福建省。被执行人：郭晓民，男，1972年1月8日出生，汉族，住上海市长宁区。被执行人：蒋芳芳，女，1978年9月11日出生，汉族，住上海市长宁区。被执行人：叶建平，男，1978年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。被执行人：魏田强，男，1985年9月25日出生，汉族，住福建省。被执行人：谢万胜，男，1972年5月11日出生，汉族，住福建省。在本院执行兴业国信资产管理有限公司(以下简称兴业国信公司)与名京置业(沈阳)有限公司(以下简称名京置业公司)、沈阳名京投资有限公司、苏州中杰贸易有限公司、魏祖斌、吴爱平、郭晓民、蒋芳芳、叶建平、魏田强、谢万胜金融借款合同纠纷一案中，案外人**、吕冬男对本院查封名京置业公司名下位于辽宁省沈阳市铁西区建设西路1甲1号1020室房地产(以下简称系争房产)不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人**、吕冬男称，其与名京置业公司于2016年10月13日签订了系争房产的《商品房买卖合同》，购买系争房产，并于2016年9月30日支付定金人民币1万元(以下币种相同)、10月5日支付94,814元、10月13日支付46,552元和19万元，付清了总房款341,366元。2019年12月左右，案外人得知系争房产在(2019)沪02执1293号案执行中被查封并将被拍卖，该执行行为损害了案外人的利益。虽然**、吕冬男目前名下有其他房产居住，但是该处房产是与四位老人及孩子共同居住，购买系争房产的目的是为了改善居住，满足生存的需要。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条与《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，请求中止对系争房产的执行。申请执行人兴业国信公司称，名京置业公司的公章证照一直保管于兴业国信公司处，兴业国信公司从未同意名京置业公司签署系争房产的《商品房买卖合同》，故该合同效力存疑。在《商品房买卖合同》签署前，兴业国信公司已经于2016年4月14日办理了系争房产的预购商品房预告登记，因此即使《商品房买卖合同》真实有效，也不能对抗兴业国信公司的预告登记。案外人未能提供证据证明系争房产用于居住且名下无其他可以用于居住的房屋，不符合排除执行的条件。案外人在签署合同时，未要求名京置业公司提供系争房产的不动产登记信息、未主动核实系争房产上的权利负担及限制、未注意到合同上名京置业公司的章为合同专用章，且在签署合同后近四年的时间内未要求过户，自身存在过错。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，本院于2019年5月29日作出(2018)沪02民初942号民事判决，判决：一、名京置业公司应于判决生效之日起十日内偿还兴业国信公司本金150,000,000元；二、名京置业公司应于判决生效之日起十日内支付兴业国信公司贷款利息8,815,972.22元(以各笔贷款为本金，按照贷款利率12.5%/年的计算标准，自每笔贷款逾期支付利息之日起计算至2017年4月8日)；三、名京置业公司应于判决生效之日起十日内支付兴业国信公司逾期还款的利息，以150,000,000元为本金，按照18.75%/年的计算标准，自2017年4月9日起计算至实际清偿之日止；四、名京置业公司应于判决生效之日起十日内支付兴业国信公司上述贷款利息8,815,972.22元逾期的罚息(以8,815,972.22元为基数，按照18.75%/年的计算标准，自2017年4月9日起计算至实际清偿之日止)；五、名京置业公司应于判决生效之日起十日内支付兴业国信公司违约金30,000,000元；六、名京置业公司应于判决生效之日起十日内支付兴业国信公司支付的律师费300,000元、因财产保全产生的担保费195,702元；七、名京置业公司应支付的上述第三、四、五、六项的逾期利息、罚息、违约金及费用等金额之和应以本金150,000,000元为基数，自2017年4月9日起至实际清偿之日止，按年利率24%的计算标准为限；八、如名京置业公司未履行上述判决主文第一项至第七项所确定的债务，兴业国信公司有权在96,175,000元限额内，对编号为铁西国用(2013)第15号的土地使用权证项下位于辽宁省沈阳市铁西区建设西路XXX号的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得价款优先受偿，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述判决第一项至第七项付款义务的部分归名京置业公司所有，不足部分名京置业公司继续清偿；九、如名京置业公司未履行上述判决主文第一项至第七项所确定的债务，兴业国信公司有权以沈阳名京投资有限公司名下持有的名京置业公司的60%股权折价或者以拍卖、变卖该股权所得价款优先受偿，其价款超过上述判决第一项至第七项付款义务的部分归沈阳名京投资有限公司所有，不足部分沈阳名京投资有限公司继续清偿；十、如名京置业公司未履行上述判决主文第一项至第七项所确定的债务，兴业国信公司有权以苏州中杰贸易有限公司名下持有的名京置业公司的40%股权折价或者以拍卖、变卖该股权所得价款优先受偿，其价款超过上述判决第一项至第七项付款义务的部分归苏州中杰贸易有限公司所有，不足部分苏州中杰贸易有限公司继续清偿；十一、沈阳名京投资有限公司、苏州中杰贸易有限公司在承担股权质押担保责任后，有权在承担的质押担保责任范围内向名京置业公司追偿；十二、沈阳名京投资有限公司、苏州中杰贸易有限公司、魏祖斌、郭晓民、叶建平、魏田强、谢万胜对名京置业公司上述第一项至第七项付款义务承担连带保证责任，吴爱平、蒋芳芳在夫妻共同财产范围内分别对魏祖斌、郭晓民的连带保证责任承担共同清偿责任；十三、沈阳名京投资有限公司、苏州中杰贸易有限公司、魏祖斌、郭晓民、叶建平、魏田强、谢万胜、吴爱平、蒋芳芳在承担连带清偿责任后，有权向名京置业公司追偿；十四、驳回兴业国信公司的其余诉讼请求。案件受理费1,020,310.42元、财产保全费5,000元，公告费760元，由名京置业公司、沈阳名京投资有限公司、苏州中杰贸易有限公司、魏祖斌、郭晓民、叶建平、魏田强、谢万胜、吴爱平、蒋芳芳共同负担。审理过程中，本院于2018年7月9日保全查封包括系争房产在内的名京置业公司位于辽宁省沈阳市铁西区建设西路1甲共计455套房产。判决生效后，因名京置业公司等未履行义务，权利人兴业国信公司向本院申请执行。本院于2019年12月9日立案受理，案号为(2019)沪02执1293号。2020年3月9日，本院作出(2019)沪02执1293号执行裁定，终结该案的执行。2020年5月7日，本院以(2020)沪02执恢293号案恢复执行。另查明之一，根据案外人提供的材料，2016年10月13日，**、吕冬男与名京置业公司签订系争房产的《商品房买卖合同》。该合同约定，名京置业公司将系争房产转让给**、吕冬男；价款总额为341,366元，应于合同签订当日一次性付清房款。2016年9月30日，吕冬男通过银行刷卡向名京置业公司支付定金1万元；2016年10月5日，吕冬男通过银行刷卡向名京置业公司支付房款94,814元；2016年10月13日，吕冬男通过银行刷卡分两笔向名京置业公司支付房款19万元和46,552元。2019年9月18日，沈阳市铁西区人民法院作出(2019)辽0106民初13649号民事调解书，**、吕冬男与名京置业公司达成协议，由名京置业公司于2019年9月30日前一次性支付**、吕冬男截止至2019年9月10日的系争房产逾期交房违约金23,178.75元。另查明之二，系争房产于2016年4月14日设立预告登记，预告登记权利人为兴业国信公司。上述事实，有本院(2018)沪02民初942号民事判决书、申请执行立案审批表、财产保全情况告知书、(2019)沪02执1293号执行裁定书、沈阳市铁西区人民法院(2019)辽0106民初13649号民事调解书、《商品房买卖合同》、银行签购单、收据、当事人陈述等证据证实。本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，请求排除执行，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形。本案中，**、吕冬男虽然在系争房产被查封前与名京置业公司签订了《商品房买卖合同》并且支付了全部价款，但**、吕冬男名下目前仍有其他房产可供居住，因此不符合法律规定的可以排除执行的情形。综上，**、吕冬男就中止执行系争房产的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：驳回**、吕冬男的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二〇年五月二十一日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。