广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1973执异506号 案外人李淑筠，女，汉族，1946年6月14日出生，住广东省东莞市莞城区。 委托代理人黎启旺，广东仁之仁律师事务所律师。 委托代理人陈葆森，广东仁之仁律师事务所律师。 申请执行人东莞市汇联物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道胜和大朗街2号金朗大厦6层603室（集群注册）。 法定代表人吴施渔。 委托代理人宋文，广东启众律师事务所律师。 委托代理人李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。 被执行人方南山，男，汉族，1982年1月30日出生，住广东省东莞市。 被执行人东莞市世誉贸易有限公司，住所地为广东省东莞市厚街镇宝塘村明远农副产品综合市场二楼201号。 法定代表人方南山。 被执行人东莞市明远农副产品综合市场，住所地为广东省东莞市厚街镇宝塘村。 负责人方南山。 被执行人邓蕴倩，女，汉族，1988年12月11日出生，住广东省东莞市。 被执行人徐锐球，男，汉族，1971年8月17日出生，住广东省东莞市东城区。 被执行人王萍，女，汉族，1970年12月26日出生，住广东省东莞市莞城区。 本院在执行申请执行人东莞市汇联物业管理有限公司（以下简称“汇联公司”）与被执行人方南山、东莞市世誉贸易有限公司、东莞市明远农副产品综合市场（以下简称“明远市场”）、邓蕴倩、徐锐球、王萍借款合同纠纷一案【案号为（2019）粤1973执恢560号】过程中，案外人李淑筠于2019年12月11日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出以下异议请求：解除位于东莞市××宝××社区××区综合市场××楼××、××楼××、××楼××、××楼整层及明远公寓整幢的查封，终止对被执行人上述财产的执行。事实与理由：被执行人方南山系被执行人明远市场的负责人，明远市场于2012年与案外人共同签订了《东莞市厚街宝塘明远市场A区转让协议》、《东莞市厚街宝塘明远市场公寓楼转让协议》。案外人对前述物业均予以受让并已经按照约定足额支付转让款给明远市场，明远市场亦向案外人出具收据予以确认，并且明远市场也与案外人共同签订关于涉案物业的《商业铺位伍拾年使用权合同书》共五份。案外人曾与明远市场沟通关于将案涉物业过户至案外人的事宜，但明远市场一直却不予理会，并未配合案外人办理过户事宜。直至最近案外人才发现案涉物业被贵院查封的状况，而且两宗执行案件的债务纠纷涉及金额仅为17706092元，贵院查封的案涉物业目前总价值（根据明远市场与案外人于2012年转让的价格就已为26000000元）已经远远超出可供执行的标的额，存在超额查封之情形。 综上，明远市场与案外人签订的前述两份转让协议合法有效，故明远市场将案涉物业转让给案外人的转让行为亦属合法有效。虽然明远市场因一直推脱为案外人办理关于案涉物业过户事宜，致使案外人无法取得案涉物业的物权，但因转让协议生效后明远市场便将案涉物业交付给案外人，案外人对案涉物业已经实际占有、使用、收益，案外人亦向其支付对价转让款，故案涉物业尚未过户登记在案外人名下并不影响案外人对案涉物业享有所有权。因此案涉物业所有权理应属于案外人，应当予以受到法律保护。 案外人为证明其主张，提交了《租用土地合同书》《东莞市厚街宝塘明远市场A区转让协议》《东莞市厚街宝塘明远市场公寓楼转让协议》《商业铺位伍拾年使用权合同书》、收款收据、转账记录、执行裁定书、协助执行通知书查封（扣押）财产清单等证据予以佐证。 申请执行人称，一、本案的案外人是不具有提起案外人异议的权利，案涉的查封建筑物并没有在国土或房管部门进行登记。二、案外人所述的其转让受让并支付转让款，实际占有案涉物业是不能成立的，案涉物业的转让合同未经东莞市厚街镇宝塘股份经济联合社（以下简称“宝塘联合社”）确认。况且，如此大金额的款项支付，均为现金支付，明显不符合实际，而且案外人也没有提供实际性的证据证明其占有并使用案涉物业。关于案外人主张的超标的查封问题，申请执行人认为案外人并未就案涉查封的建筑物出具相应的评估报告，其价值只能等待执行法院对建筑物进一步处理时予以认定。 申请执行人未提交证据。 经审查查明，案涉不动产位于东莞市××街××村明远市场，明远市场所在宗地地上建筑物均未办理产权登记。明远市场用地地块面积约10927平方米（含地块一面积为5051平方米，地块二面积为5876平方米），该地块权利人为东莞市厚街镇宝塘股份经济联合社农民集体，该土地证号为东府集有（2012）第1900131414723号。案外人所提交的《租用土地合同书》中的用地为明远市场地块一。 再查明，案外人提交的主要证据内容如下： 1.《租用土地合同书》。宝塘联合社作为甲方与明远市场作为乙方于2005年6月18日签订该合同，该合同系乙方建设明远市场配套用地事宜，主要约定甲方提供培贤路以南即原盈高制衣厂及旧美林家私厂地块，四至为东至粤S256省道，西至沙田住宅区，南至民房住宅，北至培贤路，面积约6573.4平方米给乙方作商业用地，租用时间从2005年10月1日至2055年9月30日止，共五十年，期满后，地上物业（建筑物）归甲方所有，如乙方继续使用，双方另行协商，乙方在合同使用期间内，乙方不得对该土地、建筑物及设备转让，等等。甲方的法定代表人方金瑞及乙方的法定代表人方南山签名，并均加盖宝塘联合社及明远市场公章。 2.《东莞市厚街宝塘明远市场A区转让协议》，该协议系明远市场作为甲方与案外人作为乙方签订的，主要约定甲方将其位于256省道东莞市××街××村路段之明远市场A区一楼、二楼、三楼、四楼以2000万元转让给乙方。甲方的法定代表人方南山签名、按捺并加盖明远市场公章，案外人作为乙方签名并按捺。 3.《东莞市厚街宝塘明远市场公寓楼转让协议》，该协议系明远市场作为甲方与案外人作为乙方签订的，主要约定甲方将其位于256省道东莞市××街××村路段之明远市场公寓楼（高10层、合计建筑面积5500平方米）以600万元转让给乙方。甲方的法定代表人方南山签名、按捺并加盖明远市场公章，案外人作为乙方签名并按捺。 3.收款收据。2011年11月13日，明远市场向案外人作出编号为0001133的收款收据，写明今已收到案外人购买东莞市厚街宝塘明远市场壹座公寓，共壹拾壹层、面积5500平方米、总价陆佰万元正。2012年12月30日，明远市场分别向案外人作出编号为0001126、1128、1129的收款收据，写明今已收到案外人购买东莞市厚街宝塘明远市场A区A座肆层14880平方米首期、贰期、第三期楼款，金额分别为叁佰万、捌佰万及玖佰万。 4.《商业铺位伍拾年使用权合同书》五份。明远市场作为甲方与案外人作为乙方分别于2012年12月30日及2013年4月1日签订了五份合同书，主要约定甲方将明远市场A幢一楼、二楼、三楼、四楼及公寓10层出租给乙方。甲方为方南山签名并加盖明远市场公章，乙方为案外人签名。 5.转账记录。根据业务凭证、取款回单、业务受理回单显示，2009年12月16日至2012年9月11日，案外人及东莞市合利家私有限公司分七次向东莞市厚街宝诚贸易公司、邓蕴倩、明远市场、东莞市汇昌贸易有限公司、莫瑞锋汇入款项，1480000元、400000元、504000元、60000元、140000元、135000元、1400000元，合计汇入款项4119000元。东莞农村商业银行业务凭证显示，案外人于2013年3月11日向方南山的账户分别汇入3950000元及2050000元。东莞农村商业银行电汇凭证显示，东莞市合利家私有限公司向明远市场汇入15000000元。另，案外人备注余下881000元为明远市场（方南山拖欠）的租金占用费作价。 另查明，申请执行人叶衬联依据清远仲裁委员会（2015）清仲字第335号裁决书向广东省东莞市中级人民法院申请执行，该院作出（2015）东中法执字第346号执行裁定书，裁定上述仲裁裁决书由本院执行，本院以（2015）东三法执字第1257号案予以受理。根据前述法律文书，被执行人方南山向申请执行人偿还借款13000000元及支付违约金，并负担仲裁费96771元；被执行人东莞市世誉贸易有限公司、东莞市明远农副产品综合市场、邓蕴倩、徐锐球、王萍在上述债务范围内承担连带清偿责任。申请执行人在上述债务范围内对被执行人徐锐球位于东莞市黄江镇黄江风情商业步行街4幢201商铺（证号：粤房地权证莞字第××号）享有第一顺位抵押权、并就该抵押物折价、拍卖或变卖等方式所得款项享有优先受偿权。在案件执行过程中，申请执行人叶衬联向本院提供财产线索，请求法院查封和执行明远市场名下位于东莞市××街××村村民委员会的明远市场商铺，并提供了两份《租用土地合同书》、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、东莞市厚街镇规划所审查意见、东莞市厚街镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回执等。2015年10月14日，本院依法查封了明远市场名下土地使用权使用权益及地上建筑物，详细地址为位于东莞市××街镇××路段、占地6073平方米、7521平方米的建筑物（市场2栋、一栋3层、一栋4层、公寓11层），建筑面积共约42000平方米【详见查封（扣押）财产清单№A0020185号】。同日，本院向被执行人方南山送达了执行裁定书、查封（扣押）财产清单。同日，本院向东莞市厚街镇宝塘居民委员会及宝塘联合社送达了执行通知书、执行裁定书，要求其协助查封前述财产。2018年9月14日，本院向东莞市厚街镇宝塘居民委员会及宝塘联合社送达了执行通知书、执行裁定书，要求其继续协助查封前述财产。 2018年1月9日，汇联公司向本院申请变更其为（2015）东三法执字第1257号案的申请执行人。本院审查后作出（2018）粤1973执异14号执行裁定书，裁定变更汇联公司为（2015）清仲字第335号裁决书的申请执行人。 由于该案不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案的本次执行程序。2019年3月25日，申请执行人汇联公司向本院申请恢复执行，本院以（2019）粤1973执恢560号立案执行，该案正在执行中。 案件审查过程中，案外人确认A区综合市场及明远公寓对应的是查封（扣押）财产清单中列明的一栋4层建筑物及11层公寓，《东莞市厚街宝塘明远市场A区转让协议》与《东莞市厚街宝塘明远市场公寓楼转让协议》的签订时间为2013年3月31日。 以上事实，有《租用土地合同书》《东莞市厚街宝塘明远市场A区转让协议》《东莞市厚街宝塘明远市场公寓楼转让协议》《商业铺位伍拾年使用权合同书》、收款收据、转账记录、查封（扣押）财产清单、东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表、东莞市厚街镇规划所审查意见、东莞市厚街镇已建房屋补办房地产权手续工作办公室回执送达回证、执行裁定书、协助执行通知书、复函、不动产登记信息查询结果、听证笔录等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其已购买案涉不动产为由请求法院解除对案涉不动产的查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。关于案外人提出明远市场、方南山在租用土地后与其在2013年3月31日签订协议约定以2600万价格将土地上的案涉不动产转让给案外人且案外人已按协议约定支付全部价款并实际占有案涉不动产的主张。首先，从案外人所提供的购房款转账记录看，案外人、东莞市合利家私有限公司分别向东莞市厚街宝诚贸易公司、邓蕴倩、明远市场、东莞市汇昌贸易有限公司、莫瑞锋等账户转账汇款。然而，转账的款项中并非全部支付给明远市场或方南山，且东莞市合利家私有限公司所支付的款项性质不明，余款88.1万元也尚未支付，案外人对此也未能作出合理解释。此外，案外人所提供的转账凭证时间、收款收据时间均明显早于转让协议签订时间，与一般交易习惯明显不符。故案外人是否支付完全部价款存疑。其次，从《租用土地合同书》看，该合同已明确约定租用方在合同使用期间不得对该土地、建筑物及设备转让，且案外人并未提交证据证明案涉不动产的转让已经宝塘联合社同意。最后，从占有情况看，案外人主张已实际占有使用案涉不动产，然而其并未提交相应证据予以佐证。因此，既然案外人并未履行合同义务，则本院认定案外人并未从被执行人处受让案涉不动产，案外人并非是案涉不动产的权利人。另外，关于案外人提出的法院存在超标的额查封的主张，该主张应由案涉不动产权利人提出，因案外人并非案涉不动产的权利人，故其非提出该主张的适格主体。 综上所述，由于案外人不是案涉不动产的权利人，故其对案涉不动产不享有排除强制执行的权益。因此，案外人提出的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人李淑筠的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何业生 审判员  梁 晨 审判员  莫芷维 二〇二〇年五月十四日 书记员  钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。