安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初325号原告：淮北国购广场投资管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路。。法定代表人：袁启兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝朝皖，安徽亚星律师事务所律师。被告：黄光琰，男，1978年9月12日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：霍恺轶，安徽安港律师事务所律师。原告淮北国购广场投资管理有限公司（以下简称国购公司）与被告黄光琰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国购公司的委托诉讼代理人刘文文、被告黄光琰的委托诉讼代理人霍恺轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国购公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除国购公司与黄光琰之间签订的租赁合同，要求黄光琰立即将房屋腾空、恢复至交付时状态交还给国购公司；2.判令黄光琰立即支付已拖欠的租赁费用(包括租金、商业管理费等)166050.66元(暂计算至2019年10月31日，之后产生的费用继续计算至其实际交还房屋时止)，并判令黄光琰按《租赁合同》约定的租赁费用标准支付2019年11月1日至其实际交还房屋时止的房屋使用费；3.判令黄光琰交纳的履约保证金21096.6元不予退还，归国购公司所有；4.判令黄光琰按《租赁合同》约定支付迟延付款违约金49815.2元(按拖欠金额的30%计)；5.判令国购公司支付合同解除赔偿金31644.9元；6.依法判令黄光琰承担律师代理费5000元；7.诉讼费由黄光琰承担。事实和理由：国购公司经淮北市国购商业运营管理有限公司授权取得淮北国购广场商业房屋的运营权(包括房屋出租、商业运营管理等权利)。2016年8月25日，国购公司与黄光琰签订《租赁合同》及附件(以下简称租赁合同)，约定由黄光琰承租淮北国购广场商3#1-XXX-XXX号房屋(房屋建筑面积约102.51平方米)，经营“华莱士”品牌。同时，对租赁期限、租赁费用(包括租金、商业管理费)计算标准及支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，国购公司依约将房屋交付给黄光琰使用。根据租赁合同约定，合同租金、商业管理费采用先付后用的原则。黄光琰应根据租赁合同约定提前支付租金、商业管理费等合同费用，并在每租赁支付周期起算日之前并提前14日将下一期合同费用支付完毕。然而，依租赁合同约定，黄光琰应在2016年8月28日前，向国购公司支付2017年7月9日至2018年7月8日期间的租赁费用；2018年6月25日前，支付2018年7月9日至2019年1月8日期间的租赁费用；2019年6月25日前，支付2019年7月9日至2019年9月30日期间的租赁费用；，但是，黄光琰却一直拖欠至今。期间，国购公司曾多次催要并书面函告，黄光琰均不予理睬，并且租赁合同2019年9月30日到期后，黄光琰未办理撤场手续，并长期占有租赁房屋。根据租赁合同约定，国购公司有权解除租赁合同并收回房屋，并按照租赁合同约定追究黄光琰相应违约责任。综上所述，国购公司认为租赁合同是在双方自愿、平等的基础上签订的，国购公司承租房屋后理应遵守诚实信用原则，全面自觉履行合同义务。为维护国购公司的合法权益，请依法判决。黄光琰辩称，1.本案纠纷发生原因系国购公司在招租时虚假承诺造成的，其承诺国购广场开业时商铺开业率达到80%，而实际商铺开业率至今仍远远低于80%，黄光琰花费大量装修费用后经实际考察如开业将承受更大的损失，所以至今未营业，双方的合同关系应解除，双方互不负违约责任；2.黄光琰在2019年6月因长期无法经营多次要求撤场，国购公司以其集团公司即将进入破产程序故以多种原因拒绝，因此2019年6月后的房租及违约金不应继续计算；3.国购公司诉讼请求主张的违约金请求过高应予酌减；4.保证金应当折抵房租，不应与违约金共同主张。围绕诉讼请求，本院依法组织当事人进行了举证、质证。国购公司提交的不动产权证、《委托租赁与管理证明》、《租赁合同》及附件、关于立即支付租金等合同费用的催告函及邮寄回单、催款函及邮寄回单、律师费发票及进账凭证、淮北国购广场开业通知函及邮寄回单与黄光琰提交的履约保证金收据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：淮北市国购商业运营管理有限公司是位于淮北市相山区桓谭路66号淮北国购广场商业房屋的建设单位、房屋所有权人。该公司委托国购公司，对上述房屋进行招租、出租、商业运营及管理活动，期限自2014年10月15日至2039年9月30日。2016年8月25日，国购公司（甲方）与黄光琰（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租“国购广场”商3#1-XXX-XXX号房屋，建筑面积102.51平方米，仅限于经营“华莱士”品牌，租赁期限36个月，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；履约保证金21096.6元，作为押金使用；前两年租金、商业管理费、交6免6即63289.8元/年；第三年租金、商业管理费为126579.6元（即10548.3元/月）；租金、商业管理费押2付6支付，以后每租赁支付周期（6个月）的租金、商业管理费应在该租赁支付周期起算日之前并提前14日支付完毕，否则，则视为逾期支付；乙方逾期支付租赁费用达7日的，每天应按其拖欠金额的5‰向甲方支付违约金（自应付之日起起算），且甲方或物业公司有权选择暂停该房屋的部分或全部物业服务，甚至停水、停电等措施，造成的全部后果由乙方承担；乙方逾期支付租赁费用达14日的，甲方有权解除合同并收回房屋；如甲方解除合同的，则履约保证金及乙方已预交但未使用的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除时前三个月的租金、商业管理费及公共能耗费合计额作为解除违约金；如乙方有上述违约或因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）。签订合同当日，国购公司将“国购广场”商3#1-021-022号房屋交付给黄光琰，双方签署了房屋交接确认书。黄光琰向国购公司交纳履约保证金21096.6元以及第一年的租金63289.8元。第一年期满后，黄光琰未按约定支付第二年2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金、商业管理费，第三年即2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金、商业管理费。国购公司分别于2017年12月18日、2019年8月29日邮寄催款函给黄光琰催缴上述欠款。国购公司发出催款函至今，黄光琰仍未支付上述欠款。国购公司经多次催要未果，向本院提起诉讼。国购公司为本次诉讼支付律师代理费4000元。本院认为，国购公司与黄光琰签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。关于解除合同。合同约定的租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日，合同已于2019年9月30日到期，国购公司要求解除合同已无依据，本院不予支持。合同到期后，黄光琰应当在合理期限内腾空涉案房屋交还国购公司。关于租金及商业管理费。双方签订的合同约定前两年租金、商业管理费交6免6即63289.8元/年；第三年租金、商业管理费为126579.6元（即10548.3元/月）。合同4.5条约定：在合同履行期间，若因乙方违约而导致合同提前终止的，乙方应当承担甲方在免租期给予的所有免除费用。黄光琰已经支付了第一年的租金、商业管理费，欠付第二年2017年10月1日至2018年9月30日的租金、商业管理费126579.6元，以及第三年度2018年10月1日至2019年9月30日的租金、商业管理费126579.6元，合计为253159.2元。国购公司向黄光琰主张租金、商业管理费166050.66元在欠付款项范围之内，本院予以支持。另，双方解除到期后，黄光琰向国购公司交纳履约保证金21096.6元应当予以退还，故国购公司要求黄光琰支付的租赁费为144954.06元（166050.66元-21096.6元）。关于占有使用费。合同于2019年9月30日已到期，国购公司无权再向黄光琰主张租金。国购公司自2019年10月1日应向黄光琰主张占有使用费至黄光琰实际退还房屋之日止，每月按10548.3元标准计算。关于违约金。根据合同约定及补充协议的约定，逾期支付租赁费用达7日的，每天应按拖欠金额的5‰支付违约金，但该标准明显过高。现国购公司主张按照迟延支付的至2019年10月31日的租金、商业管理费的30%计算的违约金49815.2元，不超过法律规定的限额，本院予以支持。关于解除合同赔偿金。合同20.3条约定因乙方违约解除合同，甲方有权要求乙方支付相当于合同终止、解除合同前三个月的租金、商业管理费合计额作为解除违约金。根据合同约定，黄光琰应向国购公司支付解除合同违约金，但解除合同违约金与逾期支付租金、商业管理费的违约金的总额不得超过其实际损失的30%。关于律师代理费。双方签订的合同约定，如乙方因违约情形导致合同解除、无效，致使甲方合同目的无法实现，则乙方除承担违约责任外，还应承担由此产生的费用及损失（包括但不限于：垫付或承担的经济损失、行政处罚、诉讼费、律师费、执行费、差旅费等一切相关费用）。故国购公司要求黄光琰承担其为本案诉讼支出的律师费4000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄光琰于本判决生效后十五日内腾空涉案房屋，交还给淮北国购广场投资管理有限公司，并向淮北国购广场投资管理有限公司支付租金、商业管理费144954.06元、支付违约金与解除合同违约49815.2元及律师代理费4000元，合计198769.26元，并自2019年10月1日起至退还房屋之日止支付占有使用费，每月按10548.3元计算；二、驳回淮北国购广场投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5404元，因本案适用简易程序审理，减半收取2702元，由黄光琰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇二〇年五月十九日法官助理汪坤书记员徐晓芹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。