云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1712号原告王水丽，女，汉族，1990年7月14日出生，身份证住址：云南省曲靖市富源县。委托代理人杨阳、沈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告陈本贵，男，汉族，1966年4月21日出生，身份证住址：云南省昭通市昭阳区。委托代理人胡刚，云南伟欣律师事务所律师。特别授权代理。被告昆明尊园房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，任总经理。委托代理人倪炳超，男，汉族，1988年11月23日出生，身份证住址：云南省昆明市呈贡区。系公司法务，特别授权代理。原告王水丽诉被告陈本贵、昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行审理。原告王水丽及其委托代理人沈玲，被告陈本贵的委托代理人胡刚，被告昆明尊园房地产经纪有限公司委托代理人倪炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王水丽提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》，庭审中原告明确在本案中要求解除的是《房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖的部分；2、请求判令被告陈本贵向原告双倍返还定金40000元；3、请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告因购房需要，委托被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园地产”）提供居间服务。被告尊园地产向原告推荐购买坐落于东骧神骏·万泰住宅小区铭泰苑2幢1单元4层404室的房屋，原告多次向被告尊园地产核实该房屋产权证及土地使用权证的问题，被告尊园地产承诺该房屋房产证、土地证齐全，可以办理房产证、土地使用权证过户手续。2019年7月8日，原告与两被告签署《房屋买卖暨居间合同》，合同约定甲方（被告陈本贵）出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用权限转让给乙方（原告），并约定于2019年7月31日前办理该房屋权属转移登记（房产证及土地使用权证转移登记）等相关手续。签订合同时，原告向被告陈本贵支付了2万元定金。签订上述合同后，原告到不动产登记中心等部门多方了解，才得知该房屋并无土地证，无法完成房屋产权证、土地使用权证的权属转移登记，该客观情形与被告尊园地产的前期承诺严重不符，于是原告多次催告两被告尽快履行义务，按照约定的日期完成房屋产权证、土地使用权证过户手续，但至今被告均没有将房屋房产证及土地使用权证过户至原告名下。原告认为，被告尊园地产作为居间方，在涉案房屋不具备土地证的情况下提供虚假信息诱导原告签署《房屋买卖暨居间合同》，在签署该协议后，被告陈本贵也没有及时取得房屋土地证，最终导致双方不能在约定的过户日期完成过户。两被告怠于履行义务的行为已严重违反双方约定，致使合同目的已不能实现，现原告要求解除三方签署的《房屋买卖暨居间合同》，被告陈本贵收取房屋定金后，不能在合同约定的过户日期前将房屋产权证、土地权证过户至原告名下，已构成违约，应双倍返还定金。据此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告陈本贵辩称：第一同意解除三方签订的房屋买卖暨居间合同。第二请求驳回原告王水丽的其他诉讼请求。被告昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：1、原告要求解除房屋买卖暨居间合同，房屋买卖合同部分要求解除合同没有意见，但是居间合同要求解除不同意，就居间合同的解除我方已经另案起诉。2、第二项诉请要求返还定金与我方无关。3、诉讼费的承担由法院依法裁判。事实与理由部分，当时原告是要求用公积金贷款但是原告的公积金缴存基数不够，不能贷款原告就放弃了购买房屋。还有原告陈述的该房屋没有土地证不符合实际，该房有土地证只是是大土地证，现在该房屋已经成功交易并办理了不动产权证。原告王水丽为证实其诉讼主张向本院提交证据如下：证据一微信聊天记录（原告丈夫刘志磊与柳成超聊天记录），证明原告因生育急需购房，被告尊园地产向原告推荐购买位于东骧神骏万泰住宅小区铭泰苑2幢1单元4层404室的房屋，原告多次向被告尊园地产工作人员核实该房屋产权证及土地使用权证的问题，被告尊园地产承诺该房屋房产证、土地证齐全，可以办理房产证、土地使用权证过户手续，且承诺过户后可以入住。证据二房屋买卖暨居间合同，证明因被告尊园地产承诺涉案房屋房产证、土地证齐全，可以办理房产证、土地使用证过户手续，原被告三方于2019年7月8日签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定被告陈本贵出售涉案房屋将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给原告，并约定2019年7月31日前办理房屋权属转移登记等手续。证据三定金支付凭证及收条，证明原告于2019年7月8日向被告陈本贵支付定金20000元。证据四微信聊天记录，证明原告要求两被告按照约定将房产证、土地证过户至原告名下，但截至约定过户时间，两被告未履行配合过户义务。证据五昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告（复印件），证明昆明市人民政府下发政策，明确自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证。被告陈本贵的房屋无土地证，无法办理不动产权证书和过户手续。证据六录音及网络截图（复印件），证明原告经咨询昆明市不动产权登记中心（电话：0871-671××××1）以及云南天佑房地产有限公司（电话：0871-671××××1），两单位明确答复涉案房屋土地未完成分割，无法办理过户和权属转移登记等手续。被告陈本贵对原告提交的证据质证认为：证据一真实性认可，但是不能说明在签合同前尊园公司有欺诈行为，证明目的不认可。证据二真实性认可，证明目的不认可。证据三无异议。证据四证明目的不认可。证据五无异议，但是证明目的不认可。证据六真实性、合法性、关联性以及原告的证明目的不认可。没有土地证并不影响本房屋的交易。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对原告提交的证据质证认为：证据一真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。我公司的工作人员在介绍该房屋时尽到了如实告知的义务，不存在欺骗。证据二真实性、合法性、关联性认可，在该合同12条有合同宽限期10天的约定。证据三真实性、合法性、关联性及证明目的认可。证据四真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可，在聊天记录上在7月30日上午三方都到了约定过户的地方，到了之后是原告提出我们没有土地分割的证不愿意过户。证据五真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可。就东骧神骏小区我公司已经交易成功多套房屋，东骧神骏小区是有大土地证不是没有土地证，在房主拿房产证到产权中心是可以办理变更登记的。房主卖给客户后办理的就是不动产权证。证据六真实性、合法性、关联性认可，证明内容不认可。从不动产权的工作人员的答复中有土地证是可以办理过户的，证明本案中的房屋是可以办理过户登记的。被告陈本贵针对其辩解意见向本院提交如下证据：证据一《房屋买卖暨居间合同》（原件），证明2019年7月8日，王水丽、陈本贵、尊园公司三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：甲方向乙方购买昆明市官渡区的房屋。买卖成交价117.8万元，双方于2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，于合同签订时乙方向甲方支付购房定金20000元。乙方以银行按揭方式付款，首付款268000元，合同还约定了税费承担，装修物管水电费、租赁、房屋交付等内容，还约定违约责任：合同签订后，若买卖一方逾期履行义务超过10日或其他根本违约方支付成交价20%的违约金承担违约责任。乙方向丙方支付中介费等佣金23560元，违约导致合同不能履行的，由违约方向丙方支付佣金损失。证据二委托书（原件）、身份证、结婚证，证明陈本贵妻子李丽萍委托陈本贵全权出售房屋。证据三房产证照片、土地证代理收据（原件），证明陈本贵出售的房屋产权证号为：昆房权证（昆明市）字第××号，该房屋登记为住宅，建筑面积108.51平方米，总18层（含地下两层），无抵押。证据四昆明市已购住房土地登记查询登记表、昆明市不动产信息档案管理中心自助查询记录（原件），在2019年7月29日，本案三方当事人按合同约定到昆明市不动产权登记中心交易大厅准备办理过户手续，在自助查询了不动产档案信息及个人已购住房土地登记信息后，王水丽以陈本贵的房屋土地证登记于开发商名下，没有分割到户为借口，拒绝办理过户手续。证据五履约催告函、手机软件截图，证明2019年9月4日，尊园公司以王水丽提供的身份证住址发出《履约催告函》，催促王水丽依约及时履行合同义务，顺丰速运显示王水丽已于次日签收。证据六微信截图，证明陈本贵以微信方式告知中介经办人小柳该房屋土地系初始登记于开发商名下，不影响房屋交易，多次催促王水丽履行房屋买卖合同。2019年10月16日，陈本贵以微信方式将尊园公司履约催告函再次发给王水丽，并发出陈本贵自己向王水丽催告。证据七声明，证明2019年10月27日，陈本贵向尊园公司出具《声明》，因买方王水丽根本违约，解除与尊园公司之间定金托管（保管）关系，领回房产证，另行交易。补充提交不动产权证的复印件，证明涉案房屋现在已经出售了，并且已经办理了不动产权证。原告对被告陈本贵提交的证据质证认为：证据一真实性、合法性、关联性认可。证据二真实性、合法性、关联性认可。证据三真实性、合法性、关联性认可，但是证明目的不认可，这个房屋有房产证原告是认可的，但是原告多次提出关于这套房子土地证的问题。但是这一组证据当中刚好也恰好证明了土地信息在房产证上面是没有的。证据四昆明市已购住房土地登记查询登记表第一没有原件，第二这个表上面也没有详细的土地信息。恰好证明了就是中介给到原告的信息是一个虚假信息，不满足办理不动产权证的条件，以及办理过户手续。不动产信息档案管理中心自助查询表，真实性认可。关联性合法性认可。对第四组的证明内容不予认可，因为这个只是土地和不动产的一个登记查询表，不能证明7月29日三方当事人到昆明不动产登记中心去办理过户手续时，是由于原告的原因没有办理过户，这个证明内容是无法达到的。第五组证据真实性、合法性、关联性以及证明内容都不予认可。第六组证据真实性认可，同时在证据的第15页也就是尊园地产柳成超与被告的聊天记录当中，尊园地产的柳成超说客户这边都接受了，恰好也证明中介在中间对于两方都有一个欺骗的行为。对证明内容不予认可。最后一份声明真实性、合法性、关联性不予认可，因为这个是两被告之间的一个书面的材料，原告无法核实其真实性。对被告陈本贵提交的补充证据不予认可，这个是后来办理的并不能说明原被告去办理的时候是可以办理的。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对被告陈本贵提交的证据质证认为：证据一、二、三、四、五均认可。证据六第15页的内容认可是我方工作人员与被告的聊天。其余系原告与被告陈本贵的聊天与我公司无关不发表质证意见。证据七认可。对被告陈本贵提交的补充证据无异议。被告昆明尊园房地产经纪有限公司未向本院提交证据。本院对原、被告提交的证据认证如下：两被告对原告提交的证据一、二、三、四、五的真实性均无异议，本院对原告提交的上述证据予以采纳。原告提交的证据六系传来证据，本院对该证据不予采纳。原告对被告陈本贵提交的证据一、二、三、四、六的真实性无异议，本院对被告陈本贵提交的上述证据予以采纳。被告陈本贵提交的证据五中的顺丰速运客户存根形式真实，本院确认其真实性，但该证据不能证实被告昆明尊园房地产经纪有限公司向原告所发送的信函内容。被告陈本贵提交的证据七系被告陈本贵向被告昆明尊园房地产经纪有限公司出具，被告昆明尊园房地产经纪有限公司无异议，本院对该证据予以采纳。被告陈本贵补充提交的不动产权证复印件形式真实，来源合法，本院对该证据予以采纳。综上，根据原告及两被告的陈述、举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2019年7月8日，原告（购买方、乙方）与被告陈本贵（出售方、甲方）、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签定一份《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，合同约定甲方（被告陈本贵）将位于东骧神骏.万泰住宅小区铭泰苑2幢1单元4层404室房屋（产权证号：昆房权证（昆明市）字第××号，该房屋系被告陈本贵与其妻李丽萍共有，出售该房屋时有李丽萍的授权，该房屋土地使用权未分割到户）以1178000元的价格出售给原告王水丽，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用权限转让给乙方。甲乙双方约定于2019年7月31日前办理该房屋权属转移登记（房产证及土地使用权证转移登记）等相关手续，签订本合同时乙方支付购房定金20000元给甲方。房款付款方式为于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款268000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际房款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后六个月内补足。同时该《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》还对税费承担、交房时间、违约责任、居间费用等事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告陈本贵支付了定金20000元。2019年7月29日，原、被告至不动产管理中心办理后续手续时，因原告公积金贷款缴存基数不够，不能办理混合贷款，所以未能办理相关后续手续。次日，双方再次至不动产管理中心办理后续手续时，原告认为涉案房屋土地使用权证未分割到户，无法办理过户手续，拒绝继续办理后续手续。之后，原告与被告陈本贵一直未能就涉案合同的继续履行达成一致意见。2019年10月14日，被告陈本贵通过微信告知原告称：“王永丽同志：由于你在约定时间内未履行我们之间达成的房屋买卖协议，已经违约。由于你的违约，使我的房屋不能正常交易，给我回收资金带来影响。为促使你履行协议，中介公司专门向你寄达了催告通知，你也未回应。现在我告知你，我的房屋将重新对外出售，你的订金因你违约我将不退还。同时我还保留下步起诉你因违约所应负责任的权利。陈本贵2019年10月14日”原告通过微信回复：“陈本贵先生您好，首先非常抱歉给你带去的困扰，其次我不叫王永丽，由于中介寄件地址错误，我已于2019年9月7日与寄件人联系并取得了寄件人的同意，让其重新寄件到新地址，之后我并没有收到其寄来的任何通知，再者由于你方不能根据合同提供该房屋已分摊的土地使用面积和期限，才造成房屋买卖不成功，这已造成你们违约，再者也是中介欺骗我们，对我们说了虚假信息才造成现在的局面，如果你方同意协商解决并同意退还我方定金，我方可以不追究你方责任，否则我会向法院起诉你们双方，望多加考虑！王水丽2019年10月15日。”被告陈本贵回复原告：“王水丽女士：按照我和你及中介三方于2019年7月8日签订的《房屋买卖暨居间合同》约定，我们三方应于2019年7月31日前办理过户手续。2019年7月29日，我们三方应约前往过户大厅办理手续，就在办理前，你以我所属房屋土地证是大土地证为由拒绝购买此房。此后，中介公司于2019年9月5日向你送达了关于履行合同的《催告书》，你也未做任何回答。我本着履行合同的原则，现在再问你，我位于东骧神骏的房子你究竟要买还是不买，如要买，请你于两天之内尽快与中介联系，如不买，也请于两天之内答复我。否则后果自负。陈本贵。2019.10.16”。之后，原告及被告陈本贵未能就是否继续履行涉案合同达成一致意见，现涉案房屋已经由被告陈本贵出售于他人，并办理了不动产权证书。现原告以被告陈本贵违约为由，诉至本院主张上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案审理中，两被告对于原告要求解除双方签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中关于房屋买卖的部分的诉讼请求均无异议，故本院对于原告要求解除本案所涉《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖的部分的诉讼请求予以支持。对于原告要求判令被告陈本贵向原告双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告与两被告所签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。根据本案所涉《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》的约定，原告与被告陈本贵应于2019年7月31日前办理涉案房屋权属转移登记（房产证及土地使用权证转移登记）等相关手续，但根据本案查证事实可以证实，在原告与两被告相约至产权管理部门办理相关后续手续时，系由于原告认为涉案房屋的土地使用权证并未分割到户而拒绝办理相关后续手续，而原告并无证据证实涉案房屋因土地使用权证未分割到户而不能办理过户手续，且涉案房屋在双方未继续履行合同后，被告已经将该房屋另行出售且顺利办理了过户手续及新的不动产权证书，上述事实亦能证实涉案房屋在土地使用权证未分割到户的情况下并不影响房屋的过户及办理新的不动产权证书。综上，涉案《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》涉及房屋买卖的部分之所以未能继续履行系原告违反双方的约定拒绝履行办理后续过户手续义务所致，其行为已经构成违约，原告作为违约方现要求被告陈本贵双倍返还定金40000元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王水丽与被告陈本贵、昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年7月8日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》中涉及房屋买卖的部分；二、驳回原告王水丽的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告陈本贵负担100元，原告王水丽负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 勇人民陪审员  杨敬柏人民陪审员  张藜瀚二〇二〇年五月二十日书 记 员  何艳楠