广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1081民初2800号 原告：靖西市财富广场小区第一届业主委员会，住所地：靖西市财富广场小区一单元五楼（原物业办公室）。 负责人：荣晋刚，该业主委员会主任 委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被告：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区金湖路59号地王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王军，该公司法律顾问。 被告：广西建工集团第三建筑工程有限责任公司，住所地：广西柳州市北雀路98号。 法定代表人：欧志永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖有忠，该公司职员。 原告靖西市财富广场小区第一届业主委员会（以下简称“财富广场业主委员会”）与被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）修理合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理，审理中，被告世纪飞龙公司申请追加广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（以下简称“三建公司”）为共同被告，后因新冠××疫情的影响，不能在三个月内结案，案件转为普通程序，并于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告负责人荣晋刚及其委托诉讼代理人吕长峰、被告世纪飞龙公司的委托诉讼代理人王军、三建公司的委托诉讼代理人肖有忠到庭参加诉讼，庭审中将案由变更为商品房销售合同纠纷。本案现已审理终结。 原告财富广场业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告世纪飞龙公司按照《住宅质量保证书》履行房顶漏水修复义务；2、请求法院判令被告按照《住宅质量保证书》对地下车库漏水部分进行修复；3、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告系依法成立的民间性组织，代表靖西市财富广场小区业主的利益。而被告世纪飞龙公司是靖西市财富广场小区的投资开发商，该项目小区于2012年9月1日开工建设，2014年12月8日竣工。被告世纪飞龙公司销售上述楼盘时出具的《住宅质量保证书》，对楼盘建筑外墙等防渗漏保质期为5年，从工程竣工之日起计算。小区楼盘销售后，从2015年起，5、6单元楼顶住户开始出现房屋漏水，导致房内装修发霉、墙体脱落等情况，同单元各户业主漏水位置大致相同，其中顶楼的24层至21层住户受损相对较重。经过业主实地查验后发现漏水原因为被告世纪飞龙公司没有做好5、6单元之间连接缝的防水所致。业主多次向被告反映漏水情况并要求按《住宅质量保证书》的约定对建筑物楼顶进行修复，但被告世纪飞龙公司推诿拒绝履行修复义务。双方多次协商无果后，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。 原告在举证期限内向本院提供的证据有：1、业主委员会备案证明及业主委员会主任身份证，证明业主委员会具有原告主体资格；2、《商品房销售合同》，证明被告世纪飞龙公司对销售商品房的防水项目在5年内有保修义务；3、现场照片（住户），证明3号楼5、6单元顶楼住户房屋漏水受损情况；4、靖西市住房和城乡建设局信访事项办理答复意见书，证明财富广场小区3号楼5、6单元楼顶及外墙渗漏情况，屋顶及外墙渗漏仍在工程保修期内；5、现场照片（地下车库），证明地下停车库漏水受损情况；6、（庭上提交）业主委员会备案表、业主大会业主委员会候选人自荐表、财富广场业主委员会负责人评选结果公布，证明原告是依法成立并经过靖西市房产管理所登记备案的业主委员会。 被告世纪飞龙公司辩称：一、财富广场业主委员会不具备诉讼主体资格。该业主委员会不是商品房买卖合同的合同当事人，与商品房没有直接的利益关系，不具有诉讼主体资格；二、原告在诉讼中所提交的证据仅有几张照片，不能确定照片来源的真实性，对房屋质量问题的归责不能做出清晰的责任界定；三、三建公司是涉案楼盘的承建商，楼盘的任何质量问题均由三建公司来承担，世纪飞龙公司和三建公司签订的《建设工程施工合同》有明确的约定，如果法院查明原告的诉求确实是质量问题，由此产生的责任均由三建公司来承担。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告世纪飞龙公司提供的证据有：1、《建设工程施工合同》证明：（1）、被告世纪飞龙公司与三建公司约定的涉案小区商品房屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的质量保修期为5年；（2）、约定的质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算，涉案小区漏水、渗水在保修期内；（3）、在质量保修期内三建公司应承担工程质量保修责任。2、建设工程竣工验收报告，证明涉案小区在2014年12月8日竣工验收，而涉案小区漏水、渗水发生在2015年，房屋漏水在质量保证期内，三建公司应当承担保修责任。 被告三建公司辩称，三建公司不是本案适格被告，三建公司与财富广场业主委员会所代表的业主不存在任何合同关系，根据合同相对性，本案维修义务应由世纪飞龙公司承担。首先，原告提供《住宅质量保证书》、《商品房销售合同》的双方当事人是世纪飞龙公司与业主委员会所代表的业主，该证据有质量保修条款，而三建公司并非合同的当事人，与该合同没有任何权利义务关系。按照合同相对性，本案的维修责任应该由世纪飞龙公司承担；其次，原告财富广场业主委员会并未向三建公司主张权利，世纪飞龙公司追加三建公司为本案被告缺乏事实和法律依据。综上，请人民法院依法查清本案事实后采纳三建公司的辩解意见。 被告三建公司没有提交证据。 经庭审质证，两被告对原告提交的第4份证据的三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：（一）、对原告证据的分析认定，原告第1份证据是业主委员会备案证明及业主委员会主任身份证；第6份证据（庭上提交）是业主委员会备案表、业主大会业主委员会候选人自荐表、财富广场业主委员会负责人评选结果公布，世纪飞龙公司认为原告的这两组证据不能证明原告的诉讼主体资格，诉讼主体是由法律明确规定，对这两份证据的三性均有异议。而三建公司认为涉案小区业主大会没有书面授权业主委员会，业主委员会不能作为本案的诉讼主体，对这两份证据的关联性有异议。本院认为，业主大会是代表和维护小区物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，而业主委员会是业主大会的常设执行机构，对小区共有部分的损坏有行使维权的权利，以维护全体业主的合法权益，原告提交的这两份证据来源合法，客观真实与本案有关联，应予认定。原告第2份证据是《商品房销售合同》，世纪飞龙公司认为，合同当事人是农炳强和世纪飞龙公司，业主委员会不是合同当事人，与《商品房销售合同》的标的物没有直接利害关系，不是本案的诉讼主体。三建公司认为，该证据与其无关，不发表质证意见，由法院认定其三性。本院认为，《商品房销售合同》附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定第（一）项第2点约定“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。”该证据是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，能证实本案事实，与本案有关联，应合法有效，予以认定。原告第3、5份证据是现场照片（住户），两被告认为现场照片是原告单方提供，不能确定漏水原因，对该份证据的真实性和关联性有异议；本院认为，原告第3份证据现场照片与原告的第4份证据相互印证，能证实涉案小区3号楼5、6单元的屋顶天面、外墙渗漏水的案件，客观真实，与本案有关联，应予以认定。第5份证据，原告用于证明第2个诉讼请求，因原告撤回该项请求，本院不对该证据进行分析认定。 （二）、对被告世纪飞龙公司证据的分析认定：世纪飞龙公司提交的第1份证据是《建设工程施工合同》、第2份证据是建设工程竣工验收报告，原告和被告三建公司认为，《建设工程施工合同》及建设工程竣工验收报告的权利义务人是被告世纪飞龙公司与三建公司，对这两份证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关。本院认为，原告和被告三建公司对这两份证据的质证意见符合本案事实，这两份证据与本案没有关联，应不予认定。 本院经审理认定事实如下：靖西市财富广场小区系被告世纪飞龙公司投资开发建设的住宅、商用房地产项目，该项目2013年1月24日开工建设，于2014年12月8日竣工验收，于2014年12月间向社会销售，对出售的商品房，世纪飞龙公司与业主签订《商品房销售合同》，该合同附件七关于保修范围、保修期限和保修责任的约定第（一）项第2点“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。”2014年12月30日，被告世纪飞龙公司为便于物业管理，将小区前期物业管理交给广西德联物业服务有限责任公司。涉案小区商品房交付业主后，从2015年起，涉案小区3号楼5单元、6单元楼顶天面出现漏水渗水情况，导致该单元的高层商品房业主房内装修发霉、墙体脱落。受损业主多次向被告世纪飞龙公司反映漏水情况并要求按双方约定对建筑物楼顶进行修复，被告推诿拒绝履行修复义务。2019年12月26日，受损业主农炳强、张英华、覃少康等向靖西市住房和城乡建设局信访。经该局现场勘查，确认小区3号楼5单元、6单元楼顶之间伸缩缝两侧外墙渗水，5、6单元排烟道区域屋面防水工程四周防水卷边脱落。并督促世纪飞龙公司按照《工程质量保修书》内容对小区屋面防水工程进行维修。但世纪飞龙公司仍未履行维修义务，经业主与被告世纪飞龙公司多次协商无果后，原告为维护业主合法权益，代表业主向本法院起诉。立案后，本案案由原定为修理合同纠纷，庭审中，根据本案当事人的法律关系，将案由变更为商品房买卖合同纠纷。庭后，原告撤回请求人民法院判令被告按照《住宅质量保证书》对地下车库漏水部分进行修复的这项请求。 另查明，2018年5月18日涉案小区全体业主依法向主管部门申请成立业主大会，同年10月27日召开业主大会，11月18日业主委员会依法成立。 本案的第1个争议焦点：财富广场业主委员会是否是本案适格原告，三建公司是否是本案适格被告。本院认为，小区业主大会是代表和维护小区物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织，可以代表业主行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，而业主委员会是业主大会的常设执行机构，对小区共有部分可以代表全体业主行使权利，以维护全体业主的合法权益。本案因涉案小区楼顶和外墙的漏水、渗水，小区楼顶和外墙属共公部位，与全体业主有利益关系，财富广场业主委员会为维护全体业主的合法权利，可以代表业主向相关责任人起诉，具备原告诉讼主体资格。而三建公司与本案没有直接的利害关系，不是本案适格被告。 本案第2争议焦点：被告世纪飞龙公司与业主签订的《商品房销售合同》是否合法有效？本院认为，世纪飞龙公司在向社会销售自己投资开发建设的涉案小区商品房时，与业主签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效，合法有效的合同对双方当事人具有约束力。 本案第3争议焦点：原告要求被告世纪飞龙公司履行楼顶修复漏水义务是否有事实和法律依据。由于涉案《商品房销售合同》，合法有效，业主与被告世纪飞龙公司应按合同约定全面履行各自义务，如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。现业主已按照合同约定履行了支付房款义务，被告世纪飞龙公司也已向业主交付了商品房。但在业主使用商品房过程中，涉案小区的3号楼5、6单元之间伸缩缝两侧外墙从2015年起就开始渗水，5、6单元排烟道区域屋面防水工程四周防水卷边脱落，导致该单元的高层商品房业主房内装修发霉、墙体脱落，影响了业主的正常使用。漏水、渗水发生在合同保质期内。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补求措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告世纪飞龙公司对涉案小区的3号楼5、6单元之间伸缩缝两侧外墙渗水，5、6单元排烟道区域屋面防水工程四周防水卷边脱落负有修复责任。原告要求被告世纪飞龙公司履行修复义务有事实和法律依据，本院予以支持。被告世纪飞龙公司认为，涉案小区楼房的质量问题应由三建公司承担修复责任的辩解意见，因三建公司与本案没有直接的利害关系，被告世纪飞龙公司的该项辩解意见，本院不予采纳。 原告于2020年5月20日向本院申请，撤回第2项诉讼请求，因原告的撤诉申请没有侵害到第三人的合法权利，本院依法照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司对靖西市财富广场小区3号楼5单元、6单元楼顶之间伸缩缝两侧外墙及5单元、6单元排烟道区域屋面的防水进行维修。 本案受理费100元，由被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司全部负担。 上述维修义务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  陆忠保 人民陪审员  陆 鹿 人民陪审员  谭小利 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  曾佩珏