广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初9333号原告：麦燕兰，女，1964年10月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘军朋，广东中肯律师事务所律师。被告：成小清，男，1971年10月27日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。被告：清远市金炜达房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区*****************03号房。法定代表人：杨华里，董事。委托诉讼代理人：朱嘉欣，女，该公司职员。第三人：刘家洪，男，1967年9月26日出生，汉族，住广东省清远市清新区。原告麦燕兰与被告成小清、清远市金炜达房地产开发有限公司（以下简称金炜达公司）及第三人刘家洪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦燕兰及其委托诉讼代理人刘军朋、被告金炜达公司的委托诉讼代理人朱嘉欣到庭参加诉讼，被告成小清、第三人刘家洪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告麦燕兰向本院提出诉讼请求：1、判决撤销广东省清远市清城区人民法院（以下简称清城法院）（2019）粤1802执异248号执行裁定书；2、判决不得对清远市*********************屋的查封和执行；3、确认清远市******************屋属于原告所有；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：申请执行人成小清与被执行人刘家洪、金炜达公司买卖合同纠纷一案，清城法院于2017年4月6日作出（2016）粤1802民初2419号民事判决书，该判决确定：一、刘家洪于判决生效后10日内向成小清支付货款4956806.30元及至2014年8月15日的违约金1336794.32元；二、刘家洪于判决生效后10日内支付2014年8月16日起的违约金（违约金以欠款本金4956806.30元为基数，每月按3%计算至付清时止）给成小清；三、金炜达公司对上述第一、第二项确定的债务，在4656560元范围内向成小清承担清偿责任。判决未生效之前，成小清向清城法院申请查封了涉案房屋，查封期限从2016年7月6日至2019年7月5日止[详见（2016）粤1802民初2419号民事裁定书及查封清单]。该判决发生法律效力后，因刘家洪、金炜达公司未履行判决，成小清向法院申请以（2017）粤1802执2584号案强制执行。在执行过程中，清城法院于2019年7月6日以（2017）粤1802执2584号之一执行裁定书查封了涉案房屋（即本案诉争房产清远市*************号*****号房屋）。原告于2019年9月向清城法院提出书面异议，原告主张该房屋所有权属原告所有，要求人民法院解除查封、终止执行该房屋。清城法院审查后作出（2019）粤1802执异248号执行裁定书，以未签订合同等为由驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，特向贵院提起诉讼，理由如下：依照生效的（2018）粤1802民初3293号民事判决书，该民事判决书确认一号楼由王为理投资开发建设，开发产生的费用亦由王为理承担，因此王为理对龙江领峰一号楼享有处分权。2012年王为理以金炜达公司的名义将位于清远市*********************屋以363000元的价格转让给原告，原告支付了全部购房款后王为理也出具了已收到清远市*********************屋的全部购房款363000元的收据，2013年补开了盖有金炜达公司财务专用章的收款收据给原告。款项交清后王为理将涉案房屋交付给原告实际使用，原告接收房屋后即对涉案房屋进行前期的装修、整改。之后，由于王为理对涉案房屋所在楼盘的相关手续未完善，最终未能签订正式的书面买卖合同及没有办理网签手续。原告认为，涉案房屋虽然未能签订正式的书面买卖合同及没有办理网签手续，但双方对交易的具体房屋已明确，对交易价已达成合意，且原告已支付了全部购房款，并对涉案房屋进行了实际使用，因此，涉案房屋虽然还登记在金炜达公司名下，但原告已实际取得该房屋的所有权，已不属于金炜达公司所有，该执行案查封原告的房屋显然损害了原告的物权。为此，原告依照法律的规定特提起诉讼，请求法院依法查明事实，并判决支持原告的诉讼请求。被告金炜达公司辩称，一、答辩人与原告之间不存在房屋买卖合同关系。答辩人与原告之间除了收款收据，未签订任何合同，双方之间签订买卖合同，可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于对将来签订特定合同的相关事项进行规划。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。判断双方之间是预约合同关系还是本约合同关系，主要是看双方是否对《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容作出明确约定，即是明确约定当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、水电气配套等承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。原告提供的一份收款收据并未记载商品房的具体位置、平方米单价、交付款项、交付时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，故仅凭收款收据不应认定双方之间形成了买卖（预售）合同关系。二、原告的诉求不符合排除执行法律规定的情形。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。可见，原告没有与答辩人形成买卖房屋的关系，对涉案房屋不享有实际权益。另根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告未与答辩人签订认购书及商品房买卖合同，至于原告所主张的已经占有涉案房屋没有事实依据，关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。原告至今并未办理收楼手续，也未能提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，涉案房屋并未在原告实际管控之中，原告称实际占有是其将房屋私自换门，属于非法占有，物业已经报警备案。综上，原告自始至终都不是涉案房屋的所有权人，不能排除人民法院对该房产的强制执行，应全部驳回其诉讼请求。被告成小清、第三人刘家洪无提供答辩及陈述，亦无提供证据。本院经审理认定事实如下：（2016）粤1802民初2419号成小清与刘家洪、金炜达公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日作出（2016）粤1802民初2419号民事判决，该判决主要内容：一、刘家洪应于本判决生效后10日内向成小清支付货款4956806.30元及至2014年8月15日的违约金1336794.32元；二、刘家洪应于本判决生效后10日内支付2014年8月16日起的违约金（违约金以欠款本金4956806.30元为基数，每月按3%计算至付清时止）给成小清；三、金炜达公司对上述第一、第二项确定的债务，在4656560元范围内向成小清承担清偿责任。本院（2016）粤1802民初2419号民事判决已发生法律效力，刘家洪、金炜达公司未予履行，成小清向本院申请强制执行，本院以（2017）粤1802执2584号立案执行。在执行过程中，本院于2017年12月6日以（2017）粤1802执2584号案查封了金炜达公司位于清远市*********************屋。原告麦燕兰以案外人身份于2019年9月23日向本院提出书面异议，请求中止对清远市***************8*****屋的执行并予以解封。本院于2019年10月21日作出（2019）粤1802执异248号执行裁定书，裁定驳回麦燕兰的异议请求。原告提供第三人王为理分别于2019年4月8日、11月11日签字确认的情况说明的各一份、转账凭证三份、收款收据一份以及光盘等证据，予以证实第三人王为理将清远市***************8*****屋以363000元出售给原告，原告已付清购房款363000元，第三人王为理已于2015年将涉案房屋交付给原告实际控制。被告金炜达公司对原告上述主张证明的事实予以否认，但对上述收款收据中所盖的金炜达公司财务专用章无异议。另查明，龙汇领峰一号楼项目是第三人王为理与被告金炜达公司合作开发的项目，对外以被告金炜达公司名义开发、销售，龙汇领峰一号楼的有关报建费、建设施工费用及各项税费等均由第三人王为理负责。本院认为，本案争议焦点是原告对于涉案房屋即清远市*********************屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。龙汇领峰花园项目对外以被告金炜达公司名义开发建设、销售，龙汇领峰一号楼项目实际由第三人王为理投资开发建设，相关的建设费用亦由第三人王为理承担，第三人王为理对龙汇领峰一号楼享有处分权。对于原告主张第三人王为理将位于清远市*********************屋以总价363000元出售给原告，并以被告金炜达公司名义开具收款收据给原告收执，事实上原告与被告金炜达公司双方的房屋买卖关系已成立，原告已付清购房款363000元，第三人王为理亦已将涉案房屋交付给原告，原告提供了第三人王为理签字确认的情况说明、转账凭证、收款收据以及光盘等证据予以证实，依据充分，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告与被告金炜达公司双方的房屋买卖关系已成立，原告亦已付清全部购房款并已接收房屋，至于原告与被告金炜达公司未签订正式的房屋买卖合同及未办理涉案房屋的产权转移登记，是由于第三人王为理及被告金炜达公司的原因所致，原告对此没有过错。综上，原告主张排除对涉案房屋强制执行的诉讼请求，证据、理由充分，本院予以支持。关于原告主张确认清远市******************屋属于原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，虽然原告与被告金炜达公司就涉案房屋的买卖合同关系成立，但涉案房屋尚未办理产权转移登记至原告名下，原告只是取得涉案房屋的物权期待权，尚未取得物权所有权，故对于原告主张涉案房屋属于其所有的诉讼请求，依据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）粤1802执异248号执行裁定；二、不得对位于清远市*********************屋的执行；三、驳回原告麦燕兰的其他诉讼请求。案件受理费11000元，由被告成小清、清远市金炜达房地产开发有限公司各负担50%。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  梁健球人民陪审员  黎智慧人民陪审员  蓝永梅二〇二〇年五月六日书 记 员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。