广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初2682号原告：崔文锋，男，1991年1月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区*******，公民身份号码440************852。委托诉讼代理人：韩志旅，男，1951年4月17日出生，汉族，住广东省广州市东山区*******，公民身份号码440************310。系原告所在社区推荐公民。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区******明福智富广场负一层，统一社会信用代码914************005。法定代表人：吕日锵，总经理。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告崔文锋诉被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，本案依法适用简易程序，由审判员侯德独任审理并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人韩志旅、被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告将由禅城区房产测绘和交易中心出具该铺面积差额1.94㎡的金额74450.74元，及因占用面积差异款产生的利息，以74450.74元为本金，按日万分之四点七五（被告按日万分之四点七五收取原告的商铺尾款逾期违约金，故被告占用面积差异款的利息也应按此利率算）从2015年11月14日起暂计至2020年1月9日为33681.51元（74450.74元x1508天x0.0475%=53329.07元，并主张计算至被告实际付清之日止），共计127779.81元返还给原告；二、被告将逾期38天将商铺交付给原告所委托负责商铺交接事宜的佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）的逾期违约金1111.97元（146312x38x0.02%=1111.97）返还给原告；三、被告将逾期294天向原告提交房地产权证所需的资料的违约金4301.57元（146312x294x0.01%=4301.57）返还给被告；四、被告履行《补充协议》第一条第1款和第2款规定，确保该商场的公共设备、设施及公共区域装修合格正常使用，将涉案铺面按实际审批测量的建筑面积共10.04㎡，套内建筑面积共5.26㎡间隔好，按标准装修好交还给原告使用。五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：（一）被告违反《广东省商品房买卖合同》第五条第3款和第十条的规定，擅自变更该商品的规划、设计，导致原告的铺面面积减少26.94%，严重违法，即套内面积由7.2㎡变为5.26㎡。1、根据《补充协议》第二条第1款，“商铺套内面积差异值超过±3%以上（不含本数），买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补”。买卖合同第四条规定：“按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米38376.67元”。2、不动产产权证书是根据佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》确认涉案房屋的实际面积。根据禅城区房产测绘和交易中心出具的《房产分户图》确认该铺总建筑面积10.04㎡，分摊面积4.78㎡，专有（套内）面积5.26㎡，与双方签订的买卖房屋合同约定的套内面积7.2㎡少了26.94%，是非常严重的误差，是对原告严重恶意侵犯。对于原告主张以禅城区房产测绘和交易中心出具该铺面积的差额1.94㎡之金额74450.74元（1.94x38376.67=74450.74），及因占用面积差异款产生的利息，以74450.74元为本金，按日万分之四点七五（被告按日万分之四点七五收取原告的商铺尾款逾期违约金，故被告占用面积差异款的利息也应按此利率算）从2015年11月14日起暂计至2020年1月9日为33681.51元（74450.74元x1508天x0.0475%=53329.07元，并主张计算至被告实际付清之日止），共计127779.81元返还给原告，符合合同约定，禅城区人民法院应予以支持。（二）被告逾期38天将商铺交付给原告所委托负责商铺交接事宜的千色汇公司，已实属违约，逾期违约金1111.97元（146312x38x0.02%=1111.97）。根据《广东省商品房买卖合同》第7页第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款规定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；”因原告与千色汇公司签订了《委托经营协议书》，而被告提交的《移交确认函》中的移交时间早于项目竣工验收合格备案的时间，实际移交时间应为项目竣工验收合格备案的时间，故以项目竣工验收合格备案的时间作为商铺交付的时间已逾期三十八天，已经造成违约，故原告请求判令被告将违约金1111.97元（146312x38x0.02%=1111.97元）返还给原告符合合同的约定，禅城区人民法院应予以支持。（三）被告逾期294天向原告提交房地产权证所需的资料，已实属违约，违约金4301.57元（146312x294x0.01%=4301.57）。根据《广东省商品房买卖合同》第9页第十五条第3款：“在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人必须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房”。由《移交确认函》可知被告将商铺移交给商铺委托经营方千色汇公司的时间是2015年8月23日，而由《通知》可知被告通知原告可以办理房地产权证的时间为2017年6月12日，距离交付日期2015年8月23日已过去659天，已逾期294天（659-365=294）向原告提交房地产权证所需资料，故原告请求判令被告将逾期违约金4301.57元（146312x294x0.01%=4301.57）返还给原告符合合同的约定，禅城区人民法院应予以支持。（四）原告的委托经营合同在2018年9月30日正式终止，被告应在2018年10月1日将商铺间隔、装修好交付给原告使用，但被告至今未按合同约定履行交铺。1、佛山市公安消防支队禅城区大队在2015年12月7日出具的《建设工程消防验收意见书》写明；“已经消防验收的建筑如需扩建、改建（含室内装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建筑工程消防设计审核和消防验收”。2、根据《补充协议》第一条第2款商铺装修标准，“地面：高级抛光砖，供电：独立分电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：轻钢龙骨石膏板天花”。根据交铺标准，负一层的商铺需要进行间隔、室内装修等，改建后需要重新向公安机关消防机构申请建筑工程消防设计审核和消防验收才能证明其消防合格。如果被告按购铺合同面积间隔铺面就属于严重阻塞消防通道，现被告故意不间隔该铺，是为了故意规避消防验收不合格的违法问题，因此案涉商铺实际上并没有通过消防验收，被告严重违规销售阻塞消防通道的商铺。3、被告与千色汇公司的法定代表人同为吕日锵，实则上是被告逾期交铺，并试图利用皮包公司千色汇掩盖其违法行为。被告应该在2018年10月1日把原告的商铺装修间隔好并交付给原告使用，但被告至今仍未按照合同约定交付商铺实属违约。根据双方买卖合同第九条约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”原告请求双方在一审判决后一周内，双方核算抵扣面积差额之款立即以多退少补结算，在二十二天（60-38=22）内被告依照装修标准及取得消防部门重新检验消防合格的涉案铺面交付原告使用。被告未能按期按质间隔装修好，又未通过消防验收交付原告使用即视为被告超过六十天逾期交铺，双方应当解除购房合同。对于原告主张要求被告依照装修标准及取得消防部门重新检验消防合格的涉案铺面交付原告使用，禅城区人民法院应予以支持。总之，被告至今违约未间隔装修铺面给原告，违规在消防通道设置原告的铺位，违反《消防法》，又擅自变更设计导致原告的商铺实际面积比购房合同约定的面积减少26.94%，又逾期交铺，又逾期办证，又违反承诺无法为原告办理贷款，充分证明被告是违约方、过错方，请求禅城区人民法院依法审查此案，支持原告的诉讼请求，坚持公正司法，维护司法公平正义。被告答辩：一、原告主张的逾期交房违约金诉求已超过法律规定的诉讼时效，应予以驳回。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条，双方约定了涉案房屋交付的期限及逾期交房的违约责任，被告应在2015年10月31日前交付买受人使用，即原告自2015年11月1日起应知晓被告是否存在逾期交房的违约责任、是否主张权利，原告主张该项诉求已超过法律规定的3年诉讼时效，应予以驳回，且禅城法院已有大量同类案件及原告诉状中确认被告已于2015年8月23日将涉案房屋交付给原告委托的千色汇公司，不存在迟延交付的问题。二、原告主张的逾期提交办证资料违约金诉求已超过法律规定的诉讼时效，且造成其未得到办证资料的原因在于原告至今仍拖欠被告购房尾款及逾期付款的违约金，其自身过错导致未取得办证资料，与被告无关，该项诉求应予以驳回。1、根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料。被告于2015年8月23日实际交付房屋，即原告自2016年8月22日起应当知晓被告是否存在逾期提交办证资料的违约行为，是否主张该权利，原告主张该项诉求已超过法律规定的3年诉讼时效。2、原告与被告就涉案房屋已有相关诉讼，具体案号为：（2018）粤06民申132号、（2017）粤0604民初14951号、（2018）粤0604执4031号、（2018）粤0106民初451号，上述判决书、裁定书均确认原告至今尚欠被告购房余款本金及逾期付款违约金。原告至今未按生效判决内容履行支付义务，但却就涉案房屋多次诉讼构成诉累。三、关于原告主张的面积差异问题，双方就案涉合同第五条约定了“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”即是否存在面积差异、差异多少应以产权登记的面积为准。而原告提供的《房产分户图》记载的面积并非合同约定的产权登记面积。四、涉案房屋所在的明福智富广场项目已整体综合验收合格并且备案，现涉案房屋已取得合法确权且可以办理房产证。被告也将涉案房屋交付了原告委托的千色汇公司，被告已履行了合同约定的全部义务。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，且目前原告仍未履行生效判决的内容而被列入失信名单，法院应依法督促其尽快向被告支付购房余款及违约金，以履行执行义务。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告的诉讼主体适格。2、佛山市千色汇商城经营管理有限公司企业信用信息公示报告、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议书》、（2017）粤0604民初14951号民事判决书、《敦促付款律师函》、（2018）粤0604执4031号之一执行裁定书、通知、房产分户图、竣工验收备案表、移交确认函、建设工程消防验收意见书，证明被告违约，需要向原告支付诉请的款项。被告未举证。被告对原告举证的证据的真实性无异议，本院对原告举证的证据予以采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于佛山市禅城区****以西、江湾路以北、编号为《佛禅国用（2012）第1100197号》的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名明福智富广场；第三条：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区江湾一路2号负一层551号，该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构，层高3.90米，建筑面积共13.95平方米，其中，套内建筑面积为7.20平方米；第四条：1.该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米38376.67元，总金额276312元；第五条：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：……3.差异值超出±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……第八条交付期限出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……4、该商品房经竣工验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房……同日，原告与被告签订了《补充协议》，约定：……一、该商铺的装饰、设备1、公共设备、设施及公共区域装修地面：主通道铺高级抛光砖供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具安全：提供24小时智能监控空调：中央空调消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统2、商铺装修标准地面：高级抛光砖供电：独立分电表间隔：轻钢龙骨硅钙板门面：豪华卷闸天花：轻钢龙骨石膏板天花；二、面积差异处理：1.买受人选择商铺按套总价款计价，本合同约定套内建筑面积为买受人确认面积，不采用本合同第五条面积确认及差异处理约定条款。双方同意本合同约定的公共部分与公用房屋分摊建筑面积与产权登记的面积产生差异的，以及商铺的套内面积差异±3%（含本数），双方不作任何补偿。商铺套内面积差异值超过±3%以上（不含本数），买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。同日，原告（甲方）与千色汇公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区******明福智富广场项目负一层的商铺551委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为13.95平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；三、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜；甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担；委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。2015年8月23日，千色汇公司出具《移交确认函》，确认函载明：今收到佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区******“明福智富广场”负一层商铺，特此确认。2015年12月8日，涉案商铺所在建筑通过竣工验收，并于同年12月11日进行备案。2017年1月18日，佛山市禅城区*********出具《房产分户图》，测量江湾一路2号负一层551号的专有建筑面积为5.26平方米，分摊建筑面积为4.78平方米，建筑面积为10.04平方米。另查明一，原告持有被告发出的一份《通知》，通知落款时间为2017年6月12日，通知载明：您购买我公司所开发的位于禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层551号铺，现已可以办理房地产权证，但是，由于您方选择的付款方式为银行按揭贷款，而银行由于政策性的原因，导致您方至今还未办理按揭贷款。截止2017年6月12日止，您方尚欠我公司购房款项130000元，请您方见通知后尽快支付余下购房款130000元给我公司，以便不影响您方办理房地产权证的手续。如有疑问请致电或前往我明福智富广场4座4楼办公室查询，望您方协助我司工作为盼。另查明二，本院于2017年10月18日立案受理原告崔文锋诉被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2017）粤0604民初14951号】。被告圆方公司在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。原告诉请：判令撤销原告与被告所签订的商品房买卖合同。被告圆方公司反诉要求原告支付购房余款130000元及逾期付款违约金。2017年11月30日，本院作出（2017）粤0604民初14951号民事判决，查明“2015年8月23日，被告圆方公司向千色汇公司移交了佛山市禅城区******明福智富广场项目负一层商铺”，判决原告崔文锋向被告圆方公司支付购房余款130000元及违约金（以130000元为本金，按日万分之三从2015年11月14日计至原告崔文锋实际清偿购房余款之日止）。上述判决生效后，被告向本院申请强制执行，本院于2019年5月27日作出（2018）粤0604执4031号之一执行裁定书，认为被执行人暂无财产可供执行，应终结本次执行程序。另查明三，原告崔文峰于2020年1月16日至本院提起本案诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。关于面积差异款及利息。关于诉请三的面积差异款。涉案《补充协议》第二条关于面积差异处理约定，商铺套内面积差异值超过±3%以上，买受人选择本合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺。根据佛山市禅城区*********出具的《房产分户图》，确认涉案房屋的专有建筑面积为5.26平方米，比合同约定套内建筑面积7.20平方米少了1.94平方米，故被告应向原告支付面积差异款74450.74元（1.94平方米×38376.67元），本院对原告诉请的面积差异款74450.74元予以支持。至于利息，合同未约定面积差异款的给付期限，本院酌定从立案之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，原告诉请超出部分本院不予支持。关于原告诉请的逾期38天交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。依据采信的《移交确认函》，可确认被告已向千色汇公司交付涉案商铺在内的“明福智富广场”负一层商铺，但该份《移交确认函》的落款时间为2015年8月23日，早于涉案商铺所在项目的竣工验收合格备案时间（2015年12月11日），即被告交付给千色汇公司的商铺不符合《广东省商品房买卖合同》所约定的商铺交付条件。故，本院对被告所述其于2015年8月23日向原告履行了交付涉案商铺的义务不予确认。根据原告与千色汇公司签订的《委托经营协议书》，原告已全权委托千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，即被告将涉案商铺交付给千色汇公司，符合上述协议约定。由于被告于涉案商铺竣工验收合格备案前将商铺交付给千色汇公司，故本院认定被告于涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日才将商铺交付给原告，故被告已构成违约，被告理应向原告支付2015年11月1日至2015年12月11日期间产生的违约金。但被告提出了诉讼时效的抗辩，故原告自2015年11月1日起已知悉或应当知悉其相关权利受到侵害，上述违约金实为累计性持续发生之债，故每日违约金应各为独立债务，并分别自违约金产生日之次日起算诉讼时效期间。即便从违约金产生的最后一日2015年12月11日的次日起算三年的诉讼时效期间，至原告起诉时，诉讼时效期间早已届满，被告的抗辩成立，本院对原告诉请的逾期交付违约金不予支持。关于原告诉请的逾期办证违约金。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，交付的房屋需经竣工验收合格。涉案房屋于2015年12月11日竣工验收备案，被告辩称于2015年8月23日已交付给原告无依据，本院不予支持。根据原告的诉请，本院确认涉案房屋于2015年12月11日交付予原告。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于2016年12月10日前向原告提交办理房地产权证相关资料。被告未在上述期限内履行合同义务，已构成违约，应自2016年12月11日起每日按已付房款（146312元）万分之一的标准向原告计付逾期办证违约金。关于计算逾期办证违约金的截止日期，原告主张于计至2017年6月12日，因被告未举证证明被告于2017年6月12日前履行告知义务，故本院确认被告应支付逾期办证违约金至2017年6月12日。原告已支付部分购房款，故被告理应向原告支付逾期办证违约金2692.14元（146312元×1/10000×184天）。另，关于被告辩称的诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《民法总则》于2017年10月1日实施，原告的办证权利自2016年12月11日起受到损害，故本案诉讼时效期间为三年，原告于2020年1月16日起诉，原告主张的2016年12月11日至2017年1月16日的逾期办证违约金已过诉讼时效，人民法院不予保护。本院仅支持2017年1月17日-2017年6月12日的逾期办证违约金2150.79元（146312元×1/10000×147天），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告按约定交付铺位给原告使用的问题。第一，根据（2017）粤0604民初14951号《民事判决书》认定的事实，根据原告与千色汇公司签订的《委托经营协议书》，原告已全权委托千色汇公司处理商铺交接事宜，被告已于2015年12月11日将涉案商铺交付原告，被告已履行交铺义务；第二，根据《委托经营协议书》的约定，在协议书期满后向原告交还铺位的应为千色汇公司，而不是被告，综上，原告诉请被告交铺没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔文锋支付佛山市禅城区******“明福智富广场”负一层551号商铺的面积差异款74450.74元及利息（以74450.74元为本金，利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月19日计至实际清偿之日止）；二、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告崔文锋支付逾期办证违约金2150.79元；三、驳回原告崔文锋的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1482元，原告崔文锋负担502元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年四月十三日书记员 方紫盈