广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终232号上诉人（原审被告）：汤儒科，男，1945年6月20日出生，汉族，住潮州市湘桥区**************之302，公民身份号码：440************231。上诉人（原审被告）：王淑音，女，1950年12月10日出生，汉族，住潮州市湘桥区**************之302，公民身份号码：440************322。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄瑞章，广东志尚律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：郭晓曼，广东志尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈克彬，男，1973年10月17日出生，汉族，住潮州市湘桥区**************，公民身份号码：440************31X。委托诉讼代理人:官大万，广东川谷律师事务所律师。上诉人汤儒科、王淑音因与被上诉人陈克彬房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2019）粤5102民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤儒科、王淑音的共同委托诉讼代理人黄瑞章，被上诉人陈克彬的委托诉讼代理人官大万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤儒科、王淑音上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈克彬的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈克彬承担。事实与理由：一审认定王淑音、汤儒科与陈克彬签订的《房产转让合同书》真实、有效系认定事实错误。1.王淑音、汤儒科与陈克彬签订《房产转让合同书》是因为王淑音、汤儒科的儿子汤仲楷欠外债，急需资金而向陈克彬借款，双方约定以签订《房产转让合同书》的形式，为陈克彬出借资金提供担保，如届时汤仲楷付还借款，则双方签订的《房产转让合同书》废除，鉴于此，王淑音、汤儒科才同意签订《房产转让合同书》。事实上《房产转让合同书》所转让的房屋系王淑音、汤儒科一家的唯一居所，王淑音、汤儒科不可能轻易转让。王淑音、汤儒科系轻信陈克彬所言才签订《房产转让合同书》，该合同书不是王淑音、汤儒科的真实意思表示。2.王淑音、汤儒科与陈克彬分别于2017年10月17日及2017年10月21日就同一房屋转让签订二份内容相同的协议书，不合常理，不符合真实房屋转让的交易习惯，系陈克彬为掩盖其借买卖之名行借贷之实的情况。陈克彬欲盖弥彰，此处不合常理的行为印证王淑音、汤儒科所述的真实性，即《房产转让合同书》名为房屋转让，实为借贷担保。3.陈克彬向王淑音、汤儒科购买房屋后又将该房屋租给王淑音、汤儒科儿子使用不合常理，进一步印证《房产转让合同书》是为借贷提供担保而签订的。转让后继续由出让人儿子租赁并由王淑音、汤儒科一家继续使用可看出二个问题，一是所转让房产系王淑音、汤儒科刚需的居住场所，转让不是王淑音、汤儒科真实意思表示；二是陈克彬目的不是通过转让取得房屋的所有权，其目的系出借资金，收取利息，收回本金。综上所述，王淑音、汤儒科系受骗才与陈克彬签订本案《房产转让合同书》，双方签订《房产转让合同书》过程、形式、具体情况不合常理，不符合正常交易习惯，《房产转让合同书》不是双方真实意思表示，根据《物权法》第186条及《担保法》第66条禁止流押的规定，本案《房产转让合同书》是无效合同，请二审法院依法查明事实，支持王淑音、汤儒科的上诉请求。陈克彬辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王淑音、汤儒科的上诉没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。陈克彬向一审法院起诉请求：1.判令汤儒科、王淑音协助陈克彬办理登记在王淑音名下房产证为粤房地证字第C0119905号的房产转移登记到陈克彬名下；2.判令汤儒科、王淑音承担上述房产过户所产生一切税费的50%；3.本案诉讼费用由汤儒科、王淑音承担。一审法院认定事实：王淑音、汤儒科是夫妻关系。位于潮州市湘桥区****************（建筑面积100.95平方米）于2002年2月7日在潮州市房地产管理局进行房屋权属登记，其《房地产权证》列粤房地证字第C0119905号，权属人是王淑音。2017年10月21日，王淑音、汤儒科（甲方）与陈克彬（乙方）签订《房产转让合同书》1份，由王淑音、汤儒科将上述房产转让给陈克彬，该《房产转让合同书》约定：一、甲方对产权的声明。甲方拥有私有房产一处，座落于潮州市太平路679号韩滨园一幢7号门市，建筑结构为钢筋混凝土结构，层数九层，建筑面积100.95平方米，套内建筑面积100.95平方米，其中住宅建筑面积53.55平方米。甲方持有权属人为王淑音的《房地产权证》（粤房地证字第C0119905号）一份为据。甲方自愿将上述房产，附属水、电等配套设施及室内装修有偿转让给乙方。二、甲方对买卖权的声明。甲方保证该房地产权证的真实性、合法性、可交易性，保证该房产在交易时没有产权纠纷或影响双方交易的任何法律障碍，包括按揭、抵押、租赁、税项等。合同生效后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。三、乙方对购买权的声明。乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房产之事签订本协议。四、房产售价及付款方式。甲、乙双方同意上述房产转让金额为人民币壹佰贰拾万元整（1200000.00元）。付款时间及方式：2017年10月21日本合同签订之日，乙方以现金或转账的方式付还甲方购房款人民币壹佰壹拾万元整（1100000.00元），余款人民币壹拾万元整（100000.00元）候届时上述房产可以办理过户更名及不动产登记手续时，甲方协助乙方办完过户手续及不动产登记之日乙方以现金或转账的方式一次性付清。五、双方同意于2017年10月21日前甲方收到乙方的购房款后，甲方将上述房产交付给乙方管理使用，同时将该房产《房地产权证》交给乙方执存，如果甲方没有按期将房屋交付乙方使用，应赔偿乙方的经济损失。六、甲方保证对该房产具有合法的所有权和使用权，所转让房屋如发生产权纠葛，应由甲方负责妥善解决，否则乙方有权解除合同，甲方必须返还乙方购房款。七、甲乙双方应严格履行合同规定。如甲方违约，应赔偿乙方因此而造成的损失；如乙方违约，甲方有权解除合同，收回转让房屋，并追究乙方因违约而造成的一切责任。八、本合同签订后，甲乙双方不得以任何理由解除合同。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决，协商不能解决的，双方均有权向该房产所在地的人民法院提起诉讼。九、本合同如有未尽事宜，需由双方协商解决的，补充合同与本合同具有同等法律效力。十、其他约定事项：转让后，根据政府有关部门的规定，当上述房产可以办理房产交易过户更名手续和不动产登记时，甲乙双方应及时到房管部门和国土部门办理房地产交易更名和不动产登记手续，办理上述手续所需的一切税费甲乙双方各承担50%，甲方应无条件协助。如因甲方原因导致上述房产无法过户给乙方，视为甲方违约，乙方有权单方面解除合同，甲方除应立即退还乙方已付购房款及应计利息（自乙方支付购房款之日起至实际退还房款之日）外，还应支付乙方违约金人民币叁拾陆万元整（360000.00元）。十一、本合同系甲、乙双方自愿签订，自签订之日起生效。本合同一式三份。甲、乙双方各执一份，潮州市湘桥区西湖法律服务所一份存档。上述《房产转让合同书》经潮州市湘桥区西湖法律服务所见证，潮州市湘桥区西湖法律服务所于2017年10月21日出具《见证书》1份，其内容是：委托见证人（甲方）：王淑音、汤儒科和委托见证人（乙方）：陈克彬，就潮州市太平路679号韩滨园一幢7号门市转让一事委托潮州市湘桥区西湖法律服务所见证。本所接受委托后，于2017年10月21日指派法律工作者何泓在潮州市湘桥区西湖法律服务所进行见证。经查阅委托见证人提供的居民身份证、居民户口薄、《房地产权证》，与委托人谈话，现就该委托事项作如下见证：一、转让方（甲方）王淑音、汤儒科和承让方（乙方）陈克彬，于2017年10月21日签订的《房产转让合同书》是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定。二、甲、乙双方在见证法律工作者面前进行签名，双方当事人的签名及捺印属实。上述《房产转让合同书》签订前，陈克彬于2017年10月18日支付王淑音、汤儒科购房定金500000元，王淑音、汤儒科出具《定金收据》1份交陈克彬存执，其内容是：“兹收到陈克彬兄交来购买王淑音位于潮州市****************定金（大写）人民币伍拾万元正（小写）500000元正。收款人：王淑音、汤儒科见证人：汤仲楷2017年10月18日。”《房产转让合同书》签订后，陈克彬于2017年10月23日付还王淑音、汤儒科购房款600000元，王淑音、汤儒科出具《收据》1份交陈克彬存执，其内容是：“兹收到陈克彬兄交来购买王淑音位于潮州市****************款计（大写）人民币陆拾万元正（小写）600000元正。特此为据。收款人：王淑音、汤儒科见证人：汤仲楷2017年10月23日。”后王淑音、汤儒科将潮州市湘桥区****************交付陈克彬使用，并将该门市的《房地产权证》原件交付给陈克彬。陈克彬于2018年10月29日将上述门市出租给汤仲楷使用。陈克彬与王淑音、汤儒科至今没有到房地产管理部门办理上述门市的所有权转移登记手续。2019年8月2日，陈克彬诉至法院，提出上述诉讼请求。本案一审审理过程中，王淑音、汤儒科辩称其与陈克彬签订的《房产转让合同书》实际上是其儿子汤仲楷向陈克彬借款的借款合同的抵押合同，但没有提供证据证明。王淑音、汤儒科确认上述《房产转让合同书》签订后，其已收到陈克彬交付的购房款1100000元。一审法院认为：位于潮州市湘桥区****************（建筑面积100.95平方米）登记的权属人是王淑音，有列粤房地证字第C0119905号《房地产权证》为据，事实清楚，可予认定。王淑音、汤儒科于2017年10月21日将上述门市转让给陈克彬，有双方签订的《房产转让合同书》为据，可予认定。上述《房产转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同的约定履行。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”的规定和上述《房产转让合同书》中关于“转让后，根据政府有关部门的规定，当上述房产可以办理房产交易过户更名手续和不动产登记时，甲乙双方应及时到房管部门和国土部门办理房地产交易更名和不动产登记手续，办理上述手续所需的一切税费甲乙双方各承担50%，甲方应无条件协助”的约定，陈克彬与王淑音、汤儒科在上述门市转让后，应到房地产管理部门办理所有权变更登记手续，因双方至今一直没有办理，现陈克彬起诉请求依法判决王淑音、汤儒科协助其办理上述门市的所有权变更登记手续，并按《房产转让合同书》的约定负担办理所有权变更登记手续所产生的税费的50%，依法可予支持。在上述门市的所有权转移登记手续办妥之日，陈克彬应按《房产转让合同书》的约定付还王淑音、汤儒科购房款100000元。王淑音、汤儒科辩称其与陈克彬签订的《房产转让合同书》实际上是其儿子汤仲楷向陈克彬借款的借款合同的抵押合同，但其没有提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对王淑音、汤儒科的抗辩意见，依法不予认定。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、王淑音、汤儒科应在判决发生法律效力之日起10日内协助陈克彬到房地产管理部门办理位于潮州市湘桥区****************（《房地产权证》列粤房地证字第C0119905号）的所有权变更登记到陈克彬名下的手续；二、王淑音、汤儒科应负担办理位于潮州市湘桥区****************（《房地产权证》列粤房地证字第C0119905号）的所有权变更登记到陈克彬名下手续的税费的50%。一审案件受理费100元，由王淑音、汤儒科负担。二审期间，陈克彬向本院提交了讼争房产租金缴纳情况的微信和转账记录及一份录音光碟（附录音同步文字），拟证明王淑音、汤儒科与陈克彬存在真实的房屋买卖合同关系，陈克彬与王淑音、汤儒科的儿子存在真实的房屋租赁关系，王淑音、汤儒科拒绝办理房屋过户的事实。王淑音、汤儒科质证认为：房屋交易情况不是陈克彬陈述的情况，对租金交付情况不清楚，所谓的录音与交租情况不是新证据，不能作为认定本案事实的依据。因上述材料均不属于二审的新证据，本院不予认定。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审围绕上诉人的上诉请求进行审理，对上诉人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：王淑音、汤儒科主张涉案《房地产转让合同书》实为借贷担保合同，是否可以支持。王淑音、汤儒科于2017年10月21日与陈克彬签订《房产转让合同书》一份，约定将位于潮州市湘桥区****************（《房地产权证》列粤房地证字第C0119905号）转让给陈克彬并已收取了大部分房屋转让款。王淑音、汤儒科均系具有完全民事行为能力的成年人，应当明白其行为可能产生的法律后果。现王淑音、汤儒科主张本案《房产转让合同书》实为借贷担保，其是在受骗的情况下签订该合同，但未能提供证据予以证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院对王淑音、汤儒科的意见不予支持，依法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人王淑音、汤儒科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王淑音、汤儒科负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年五月二十六日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇