江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8523号原告：蒋丽玲，女，1980年7月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：李帅波，系原告蒋丽玲的配偶。被告：苏州珞克房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市人民路3188号18幢2704室。法定代表人：王占洋。被告：王占洋，男，1965年11月16日出生，汉族，住辽宁省朝阳市龙城区。原告蒋丽玲诉被告苏州珞克房地产经纪有限公司（以下简称珞克公司）、王占洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判。因被告珞克公司、王占洋下落不明，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理。本院向被告珞克公司、王占洋公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告蒋丽玲及其委托诉讼代理人李帅波到庭参加诉讼。被告珞克公司、王占洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋丽玲诉称，原告与被告珞克公司于2019年4月21日签订《房屋出租委托合同》，合同对被告珞克公司的委托权限、代理期限、房屋租金及缴纳期限、违约责任及赔偿等事宜作了相关约定。合同签订后，原告如约交付房屋并给予免租期，但被告珞克公司仅支付了合同约定的前两期租金后即拒绝支付已经到期需交的房屋租金。在多次催讨无效的情况下，原告于2019年11月6日向被告珞克公司邮寄合同履约通知函，被告珞克公司拒绝签收。原告于2019年11月8日再次向被告珞克公司快递合同解除通知函，被告珞克公司再次拒绝签收。被告珞克公司至今仍拒绝归还房屋，已经严重影响到原告的合法权益。因被告王占洋是被告珞克公司的唯一自然人股东，依据公司法的相关规定，被告王占洋应对被告珞克公司的债务承担连带清偿责任。请求法院判令：1、解除原告与被告珞克公司签订的《房屋出租委托合同》。2、被告珞克公司支付自2019年10月25日至实际归还房屋之日止的房屋租金(自2019年10月25日至2020年4月24日止，每月租金按3400元计算；自2020年4月25日往后按每月租金3500元计算)。3、被告珞克公司支付出租代理期内预留60天的租金6500元。4、被告珞克公司支付承租房屋期间水电费等各项费用暂计1000元。5、被告珞克公司赔偿房屋内物品损坏维修及更换费用暂计1000元。6、被告王占洋对以上债务承担连带清偿责任。审理中，原告将第2项诉讼请求明确为：要求被告珞克公司支付自2019年10月25日至2020年4月24日止的租金共计16950元（每月租金按3400元计算），2020年4月25日之后的租金原告在本案中不再主张。原告明确原告放弃第4项诉讼请求。被告珞克公司未应诉答辩，也未提供反驳原告主张的证据。被告王占洋未应诉答辩，也未提供反驳原告主张的证据。经审理查明，2019年4月21日，原告作为出租委托方、甲方，被告作为出租代理方、乙方，双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市相城区御窑花园34幢504室的房屋委托乙方代理出租，该房屋格局为3室2厅2卫，用途为居住，出租代理期自2019年4月25日至2022年4月25日，共计36个月。房屋租金按季度交付，具体付款日期：2019年4月21日支付3250元，2019年7月25日支付10200元，2019年10月25日支付10200元，2020年1月25日支付10200元……。出租代理期内，甲方同意预留出60天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后于2019年6月25日开始计算租金。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、擅自改变房屋用途的；2、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，出租代理期内，乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。在代理期内，乙方超期付款3个工作日，按乙方违约处理，甲方有权收回房屋，乙方在5个工作日内将房屋归还甲方，有物件损坏的，乙方需按市场价赔偿给甲方。合同还对其他事宜作了约定。原告在合同落款甲方处签字，被告在协议落款乙方处加盖公章。合同签订当日，被告支付原告租金3250元，之后被告向原告支付了2019年7月25日至2019年10月24日期间的租金10200元，此后原告未收到被告支付的任何租金。另查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道御窑花园34幢504室，原告为该房屋的所有权人。再查，被告珞克公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告王占洋一人，属一人有限责任公司。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、收条、不动产权证书、工商登记信息等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告陈述，原告委托给被告珞克公司的房屋被告隔成了四间，其中2间分别由张传恩和孙永量在租用，从2020年2月1日开始，因为张传恩和孙永量找不到被告，经过协商，张传恩和孙永量将他们各自租赁的房屋租金直接支付给原告，张传恩每月支付原告租金900元，孙永量每月支付原告租金750元，张传恩和孙永量的租金已经支付到了2020年4月30日。因为原被告的纠纷尚未解决，所以原告也没有和张传恩和孙永量签订租赁合同。另外两间刚开始是有人住的，后来人搬走了，具体什么时候搬走的不清楚，但是可以肯定的是这两间房屋的租客在2020年2月1日前已经搬走了，这两间房屋目前是空着的，没人居住。因为涉案房屋中的两个租客实际向原告缴纳了租金，所以在本案中原告不要求张传恩和孙永量迁出，故不要求被告返还房屋。本院认为，原告与被告珞克公司之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人应按约履行。本案中，因被告珞克公司未能按约支付租金，且经催讨后仍未履行租金支付义务，即被告珞克公司迟延履行合同主要义务，且根据合同约定，被告迟延支付租金超过3个工作日，原告有权收回房屋，故原告有权要求解除与被告珞克公司签订的《房屋出租委托合同》，合同解除之日为本院将起诉状副本送达被告之日即2020年3月16日。合同解除前所欠付的租金，被告应予支付。根据原告的陈述，原告于2020年2月1日起实际占有涉案房屋，故本院酌情认定被告应支付原告自2019年10月25日至2020年1月31日期间的租金，标准按每月3400元计算，为10993.33元。关于免租期租金，本院认为，合同中约定60天不计租金作为被告接洽承租的工作期，系在双方签订为期3年合同的基础上确定，现案涉合同因被告的原因提前解除，原告要求被告珞克公司支付免租期的租金具有合理性，但应当根据未履行完毕的租赁期间按比例折算支付对应免租期的租金，原告于2020年2月1日实际占有涉案房屋，根据房屋的实际占有使用情况，本院酌情认定被告珞克公司还应支付原告租金4833.40元。被告珞克公司的企业类型为有限责任公司（自然人独资），股东为被告王占洋一人，属一人有限责任公司，被告王占洋未举证证明被告珞克公司的财产独立于股东被告王占洋自己的财产，故被告王占洋应对被告珞克公司的上述债务承担连带清偿责任。关于原告主张的物品损坏维修及更换费用1000元，本院认为，现有证据尚不足以证明原告房屋内物品的丢失毁损情况，其该项主张缺乏依据，本院不予支持。被告珞克公司、王占洋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告蒋丽玲与被告苏州珞克房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年3月16日解除。二、被告苏州珞克房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋丽玲租金15826.73元。被告王占洋对此承担连带清偿责任。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019423）三、驳回原告蒋丽玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2388元，由被告苏州珞克房地产经纪有限公司、王占洋负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331040991）。公告费人民币600元，由被告苏州珞克房地产经纪有限公司、王占洋负担（该费用原告已支付，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年五月十九日书记员  林晓华