广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9887号原告：广州市华舜房地产有限公司，住所地广州市番禺区市桥街东兴路9-21号。法定代表人：黎剑峰，职务总经理。委托诉讼代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高家贤，广东华誉品智律师事务所实习人员。被告：广州市骏康货物运输有限公司，住所地广州市番禺区沙头街大平村禺山西路258号双号首层101室。法定代表人：黄志坚，职务总经理。委托诉讼代理人：吴伟国，广东弼信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丽敏，广东弼信律师事务所实习人员。原告广州市华舜房地产有限公司（以下简称华舜地产公司）与被告广州市骏康货物运输有限公司（以下简称骏康公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华舜地产公司的委托诉讼代理人梁菁、高家贤，被告骏康公司的委托诉讼代理人吴伟国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华舜地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的土地占用费55000元（以5000元/月为计算标准，从2017年9月1日计至2018年7月31日）；2、被告向原告支付构筑物的拆除费用99454.56元；3、被告缴纳的租赁按金60000元归原告所有；4、被告向原告支付拖欠租金产生的违约金，2017年9月1日至2018年7月31日每月租金的滞纳金以5000元为本金，按每日1‰从当月2日起计算至实际清偿之日止（暂计至2019年7月1日为28345元，违约金计算明细详见附表）；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告与被告签订了《土地租赁协议》（下简称《租赁协议》），将原告所有的番禺区沙××街禺××大道南侧（原市政局）地块临时租赁给被告使用，租期为2014年7月1日起至2015年6月30日止，租金为2000元/亩/年，每年租金60000元。合同期满后，被告未与原告续签租赁协议，但一直使用土地并按原合同租金标准缴交租金，原告于2017年8月23日致函被告要求收回该地，故双方合同于2017年8月24日被告收到函之日起解除，但被告直至2018年7月31日才交回土地。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。”被告强行占用租赁土地的行为损害了原告的土地所有权，原告有权参照原租金标准向被告主张赔偿责任。被告从2017年9月1日起未向原告缴纳过任何费用，拖欠11个月的土地占用费合计55000元。另外，被告于2015年6月23日向原告提交了《保证书》，承诺被告搭建的60平米的简易建筑由被告无偿拆除。但被告直至交还土地仍怠于拆除，原告只能自行聘请第三方代为拆除，经广州同诚工程造价咨询有限公司审定，拆除费用为99454.56元。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”根据上述法律的规定，结合被告承诺的内容，该简易建筑的拆除费用应当由被告承担。综上所述，原告有权主张被告返还建筑拆除费、土地占用费，并按照合同第六条第一点的约定有权没收被告缴纳的租赁按金，望法院判如所请。被告骏康公司辩称，1、原告按照11个月计算被告场地占用费是显失公平的，因为被告已经按照原告的通知书进行撤场，原告完全可以随时收回场地，即使被告没有拆除临时搭建物，原告也完全可以自行拆除而不需要等到一年后才采取措施。原告的行为明显违反了合同法119条的规定，当事人一方违约后，对方应积极采取措施防止损失扩大。且原被告签订的土地租赁协议6.2条约定，“如逾期支付租金超过三个月的甲方有权单方解除协议并收回土地”，即使被告没有交付租金三个月过后原告应当解除合同或收回土地而不能继续将其损失扩大化。因此，2017年9月1日至2018年7月31日的其中应当扣除三个月过后的租金原告是不应当收取的；2、拆除费用99454.56元只是定审的金额，并不是实际发生的金额，实际发生的金额应当以广州市新凯建筑有限公司开具的发票为准，发票金额为86814.19元；3、原告要求按照每日千分之一标准计算滞纳金是过高的，每日千分之一已经高达年化36%，原告的实际损失也没那么大，应当调到年化24%以下才公平合理。且被告承接涉案土地后将其中一半已经转租给案外人苏秩成用于足球场经营，只是因为苏秩成未向我方移交土地导致我方未能向原告交付9225方土地。华舜地产公司及广州市骏康货物运输有限公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，华舜地产公司（甲方）与骏康公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将番禺区沙××街禺××大道南侧（原市政局）地块租赁给乙方使用，面积30亩，租赁土地的期限为2014年7月1日至2015年6月30日止；乙方在签订该协议当天必须向甲方缴交租赁按金60000元，协议期满如甲、乙双方协议不续租的，甲方将按金如数退还给乙方（按金不计利息），如乙方违约或乙方单方终止该协议则按金不作退还；该土地租金按2000元/亩/年计算，每年租金合计60000元，在签订本协议后10个工作日内向甲方缴交第一年的租金；甲方于2014年7月1日前将土地移交给乙方使用；在租赁期内，甲方有权对乙方管理使用土地的不当行为（包括但不限于乱搭乱建和改变土地使用用途等行为）提出纠正意见，若乙方不及时纠正，甲方有权提前收回租赁土地，按金不作退回；在租赁期内，乙方在所租赁的土地上只能依法堆放普通物品（易燃、易爆、剧毒或其他有毒和放射物质、工业废渣、城市垃圾和其他废弃物等除外）或种植短期农作物，不得转租、抵押、荒弃等，不得改变土地现状、将土地硬底化及搭建各种建构筑物；乙方不履行本协议所约定义务，视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，甲方有权终止租赁协议并收回土地，乙方所交的租金及按金不予退还；乙方应当按照本协议约定，按时支付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金，迟延支付超过三个月（不包括三个月），甲方有权单方解除协议并收回土地，协议解除后，乙方仍应按本款的约定向甲方支付违约赔偿金。2014年10月20日，骏康公司通过银行转账方式向华舜地产公司缴交了租赁按金60000元，华舜地产公司于2014年11月5日出具相应《收据》予以收执。2017年8月23日，华舜地产公司向骏康公司出具《收地通知》，称骏康公司向华舜地产公司租赁位于广州市番禺区沙××街禺××大道南侧（原市政局）地块，面积30亩，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，2014年12月15日，由于骏康公司存在违法搭建，华舜地产公司发出《关于终止沙头街禺山大道南侧土地租赁协议的通知》，骏康公司于2015年6月23日作出保证：如果政府部门和地方政府因政策需要，将无偿拆除；期满后华舜地产公司未与骏康公司续签租赁协议，骏康公司自合同期满后一直使用至今，现该地块拟出让，华舜地产公司决定收回该土地，请骏康公司于2017年9月30日前自行清理该地块范围内的违法建构筑物及所有物品，恢复土地原貌并交回土地，逾期清理并交回土地的，视为骏康公司放弃土地上所有物品，华舜地产公司有权自行处理，并保留追究骏康公司的法律责任和赔偿相关损失。2019年8月6日，华舜地产公司向本院提起本案诉讼，称骏康公司在涉讼《土地租赁协议》租期届满后一直占用土地，并拖欠自2017年9月1日至2018年7月31日的租金，同时华舜地产公司代为拆除了骏康公司在土地上搭建的简易建筑，华舜地产公司遂要求没收骏康公司已付的租赁按金60000元及向其支付土地占用费55000元与相应违约金，并承担构筑物的拆除费用。2019年12月20日，广州市番禺区土地开发中心出具《授权书》，载明位于番禺区沙××街禺××大道南侧（原市政局）地块系该中心作为权属人的地块，该中心授权华舜地产公司以其自己的名义出租地块，具体包括但不限于合同签订、管理、收取租金等，如在出租地块过程中发生纠纷时，华舜地产公司有权以自己的名义提起诉讼，对于华舜地产公司于2014年6月25日与骏康公司签订的《土地租赁协议》及其他相关协议、文件，该中心均予以确认和认可。本案诉讼中，华舜地产公司称涉讼《土地租赁协议》约定的租期届满后，双方未签订书面租赁合同，骏康公司以不定期租赁方式承租涉案地块，并于每月1日支付当月租金，每月租金5000元，华舜地产公司不清楚并不同意骏康公司的转租事宜。而骏康公司对华舜地产公司所述租赁方式、租金标准及缴付时间均无异议，确认其自2017年9月起未再缴纳租金，其承租涉案地块后将其中部分土地转租给案外人苏秩成用于经营足球场，骏康公司在2017年8月23日收到华舜地产公司出具的《收地通知》后即已撤场，而足球场经营至2018年7月才全部拆除，因次承租人拖欠租金且未向其移交土地导致骏康公司缴纳租金出现困难，也未能及时向华舜地产公司交还涉案地块。关于华舜地产公司主张的构筑物拆除费用问题。华舜地产公司认为骏康公司违反《土地租赁协议》约定将涉案地块土地硬底化并搭建了混凝土楼房、车棚、青瓦房、板房、卫生间、围栏等，骏康公司曾承诺负担其在地上搭建的构筑物拆除费用，但华舜地产公司收回涉案地块时骏康公司并未拆除，故华舜地产公司自行聘请第三方代为拆除涉案地块上的建构筑物，并委托评估公司审定拆除工程造价，骏康公司应依其承诺承担该部分费用。对此，华舜地产公司提交了以下证据予以证明：1、骏康公司于2015年6月23日向番禺区土地开发中心、沙头街城建中心、沙头街城管中队出具的《保证书》（复印件），其中载明：我骏康运输公司在贵单位辖区内，租用由广州市华舜房地产有限公司代理，位于番禺区禺××（××酒店旁）区土地开发中心储备土地，面积4000平方米用于公司所属车辆停放和维修用途，我公司已在原有构筑物旁搭建一个占地60平方米的简易建筑作为保安、管理员及司机的工作室使用，另外搭建一约200平方米的钢结构棚架（不围蔽），作为公司运输车辆护理工作地方，并保证即日起不再在该场地上搭建任何构筑物，如果政府部门和地方开发中心因政策需要，我公司无偿拆除；2、广州同诚工程造价咨询有限公司于2018年11月15日出具的《番禺区沙头街大平市政地块东侧拆除构筑物及围蔽工程结算审核报告》，载明委托单位及发包人为广州市番禺区土地开发中心，施工单位为广州市星凯建筑工程有限公司，工程于2018年7月19日开工，2018年7月30日竣工验收，审定工程造价为99454.56元，其中拆除工程82558.04元，措施合计7764.88元，规费90.32元，税金9041.32元；3、广州市星凯建筑工程有限公司于2019年1月15日开具的《广东增值税专用发票》，价税合计86814.19元，工程名称为储备土地维护管理及安置区零星工程（番禺大道以西）番禺区沙头街大平市政地块东侧拆除构筑物及围蔽工程。质证过程中，骏康公司称华舜地产公司主张的拆除费用99454.56元仅是审定的金额，实际发生费用应以广州市星凯建筑工程有限公司开具的发票金额86814.19元为准。而华舜地产公司主张发票金额86814.19元系部分到期工程款，剩余工程款尚未支付。以上事实有华舜地产公司及骏康公司提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：华舜地产公司经广州市番禺区土地开发中心授权将涉案地块出租予骏康公司使用，双方并于2014年6月25日签订《土地租赁协议》，该协议主体适格，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据上述协议约定，租赁土地面积30亩，租赁期限为2014年7月1日至2015年6月30日，土地租金按2000元/亩/年计算，每年租金合计60000元，逾期交付租金的，每逾期一日，骏康公司须按当月租金额的1‰向华舜地产公司支付违约金。华舜地产公司及骏康公司在本案中均确认在协议约定的租赁期限届满后骏康公司继续使用涉案地块，并于每月1日支付当月租金5000元，双方并未签订书面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方原签订的《土地租赁协议》应继续有效，租赁期限变更为不定期，租金缴纳方式变更为每月1日支付当月租金。华舜地产公司提起本案诉讼认为骏康公司拖欠其2017年9月1日至2018年7月31日的租金未付，而骏康公司确认其自2017年9月起未再缴纳租金，但认为其已于华舜地产公司在2017年8月23日向其发出《收地通知》后撤场，华舜地产公司应及时收回场地防止损失扩大，现华舜地产公司并未依协议约定解除合同或收回场地，对于华舜地产公司未履行其止损义务所造成的后果应由其自行承担。但骏康公司同时也确认其承租涉案地块后将其中部分土地转租给第三方使用，而第三方次承租人经营至2018年7月才撤场拆除，故华舜地产公司未及时收回土地系因涉案地块仍被骏康公司转租的第三方占有使用而导致，根据合同的相对性，涉案地块2017年9月至2018年7月的租金应由骏康公司承担，对于华舜地产公司要求骏康公司向其支付租金55000元（5000元×11个月）的诉讼主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。另外，华舜地产公司要求骏康公司根据《土地租赁协议》约定的标准向其支付逾期交付租金的违约金，但该标准过高，华舜地产公司亦未举证证明骏康公司拖欠租金给其造成的损失，故本院酌情将华舜地产公司主张的2017年9月1日至2018年7月31日期间各月租金的违约金调整为，以当月租金5000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率四倍标准，分别自每月2日起计至各月租金清偿之日止，违约金总额以本金为限。关于按金问题。涉讼《土地租赁协议》约定，骏康公司在协议签订当天必须向华舜地产公司缴交租赁按金6万元，骏康公司不履行本协议所约定义务视作违约处理，由此造成的一切后果均由乙方承担，华舜地产公司有权终止租赁协议并收回土地，骏康公司所交的租金及按金不予退还。现骏康公司拖欠部分租金违反协议约定，对于华舜地产公司以此主张没收骏康公司支付的租赁按金60000元的诉讼请求，本院予以支持。关于构筑物拆除费用问题。华舜地产公司提交了骏康公司于2015年6月23日出具的《保证书》，骏康公司在其中保证如果政府部门和地方开发中心因政策需要，其将无偿拆除涉案地块上已搭建的任何构筑物。虽该《保证书》系复印件，华舜地产公司并未提交原件核对，但在骏康公司举证的华舜地产公司在2017年8月23日发布的《收地通知》中亦包含骏康公司保证无偿拆除涉案地块上违法搭建的内容，而骏康公司在庭审中对此并未予以否认，故对于华舜地产公司提交的骏康公司出具的保证书，本院予以采信，骏康公司应依其承诺负担华舜地产公司代为聘请第三方拆除涉案地块建构筑物的费用。根据广州市星凯建筑工程有限公司开具的《广东增值税专用发票》及华舜地产公司在庭审中陈述，华舜地产公司已支付拆除工程的到期工程款86814.19元，则该部分款项，骏康公司应支付予华舜地产公司，而对于已支付拆除费用与广州同诚工程造价咨询有限公司审定工程金额的差额部分，因华舜地产公司并未举证证明其已实际支付，对于华舜地产公司主张超出86814.19元金额的部分，本院不予支持。对于华舜地产公司的其他诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市骏康货物运输有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州市华舜房地产有限公司缴交涉案地块2017年9月1日至2018年7月31日的租金55000元并支付违约金（各月违约金的计付方式：自2017年9月至2018年7月，每月以租金5000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构的同期同类贷款利率四倍标准，分别自各月2日起计至当月租金清偿之日止，违约金总额以本金为限）；二、被告广州市骏康货物运输有限公司已缴纳的租赁按金60000元归原告广州市华舜房地产有限公司所有；三、被告广州市骏康货物运输有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州市华舜房地产有限公司支付构筑物拆除费用86814.19元；四、驳回原告广州市华舜房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用4942元，由原告广州市华舜房地产有限公司负担615元，被告广州市骏康货物运输有限公司负担4327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  梁建峰人民陪审员  叶 青二〇二〇年五月十二日书 记 员  罗筱笛