山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终3135号上诉人（原审被告）：陈籽言，女，1987年9月30日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：李忠高，山东瀚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，山东瀚高律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李刚，男，1975年12月25日出生，汉族，住山东省禹城市。被上诉人（原审原告）：崔长新，男，1980年9月8日出生，汉族，住济南市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。原审被告：陈柏旭，男，1983年7月1日出生，汉族，住山东省淄博市。原审第三人：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：练斌，董事长。委托诉讼代理人：杨靖靖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人陈籽言因与被上诉人李刚、崔长新、原审被告陈柏旭、原审第三人济南华强广场置业有限公司（以下简称华强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2018）鲁0102民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈籽言上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查清事实后依法改判驳回李刚、崔长新的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李刚、崔长新承担。事实与理由：一、一审认定事实严重错误。1.一审未查明涉案《房屋买卖抵账协议》中的“账”是否真实存在。（1）《房屋买卖抵账协议》系陈籽言在受到胁迫的情况下签订的，并非其真实意思表示，陈籽言就此已向济南市公安局历下分局提出控告（详见控告书）。一审法院以济南市公安局历下分局2019年4月4日出具的《不予立案通知书》为由认定《房屋买卖抵账协议》的效力缺乏事实依据。首先，一审法院在庭审中并未查实公安机关对案件的处理情况，其虽在庭审后向公安机关调取了相关材料，但其在未按照法律规定组织双方对有关证据予以质证的情况下迳行以《不予立案通知书》对有关案件事实作出了错误的认定，严重剥夺了陈籽言的权利。其次，陈籽言向济南市公安局历下分局控告李刚、崔长新等人构成强迫交易、非法拘禁、敲诈勒索、抢劫罪等，历下分局出具的《不予立案通知书》仅是针对非法拘禁作出不予立案决定，而对陈籽言控告的其他犯罪行为并未作出处理。在公安机关对李刚、崔长新其他犯罪事实还未查明的情况下，一审法院就认定《房屋买卖抵账协议》的效力，严重错误。（2）一审法院在审查《房屋买卖抵账协议》时，未从债务如何形成、债务是否已经消灭，是否真实存在等方面予以审查，而是单纯以双方签字的行为认定协议的效力，进而错误的认定了本案的事实。陈籽言与李刚、崔长新之间并不存在真实的债务。首先，陈籽言从未收到一审法院送达的起诉状，《房屋买卖抵账协议》原记载：“截止到本协议签订时，陈籽言、陈柏旭尚欠李刚948万元，尚欠崔长新本金373万元，共计1321万元”，但李刚、崔长新庭审时陈述事实和理由中却又变更为“截止至协议签订时，陈籽言、陈柏旭尚欠李刚728万元，尚欠崔长新本金310万元，共计1038万元”。李刚、崔长新对债务数额发生变化不能作出合理解释。假设一审法院认为该数目变化是因陈籽言偿还了部分款项，但陈籽言在庭审中提交的证据显示其向李刚、崔长新转账数额远超过欠款数额，一审法院却对此事实未予以审查。其次，陈籽言已经提供了银行流水证实已将款项全部还清。一审无视该证据，对是否存在债务回避调查，认定事实错误。最后，本案事实是李刚、崔长新通过陈籽言进行邮币投资，后由于李刚、崔长新操作不当，邮币市值大跌，其采取了非法手段强行要求陈籽言与其签订了《回购协议》。《回购协议》内容:“陈籽言支付李刚685万（其中17万存疑）”；李刚在山东龙和商业管理有限公司的投资280万元；陈籽言支付崔长新206万元。”自2017年12月6日至2018年8月14日，陈籽言向李刚、崔长新支付了回购款961万元（因有17万存疑，故付至961万）；陈籽言向李刚、崔长新支付了回购款156万元（因崔长新对山东龙和商业管理有限公司尚有欠款，故只付了156万元），现陈籽言向二审法院提交的《回购协议》及相应的银行流水，足以证明陈籽言与李刚、崔长新之间债务已基本消灭。退一万步讲，若《房屋买卖抵账协议》真实存在，债务尚未偿还完毕，《回购协议》第四条明确约定回购款的支付时间是在涉案10套房屋产权（共计1946平米）以每平米不低于人民币16000元的对外出售后，扣除应付银行的按揭贷款外再支付回购款。现10套房产没有对外出售，那么依据九民纪要第45条：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼”的规定，请二审法院依法向李刚、崔长新释明并驳回其诉讼请求。2.一审法院认定陈籽言认可涉案房屋仅能办理一个房产证没有事实依据。针对涉案10套房屋权属证书办理问题，陈籽言已在本案立案审理之前将华强公司诉至济南市历下区人民法院，案号为（2018）鲁0102民初3080号-3089号，该十个案件目前尚在审理中。因华强公司无法按照十份合同的约定办理十个房产权证书，且陈籽言不同意仅办理一个房屋权属证书，陈籽言在这十个案件中已经提出解除《商品房销售合同》并要求华强公司赔偿损失。但一审法院在未查明“陈籽言是否明知仅能办理一个房产证及华强公司能否办理十个房产证”的情况下，直接以华强公司单方出具的《情况说明》为由、在未经庭审质证的情况下直接认定陈籽言同意办理一个房产证。二、一审判决适用法律错误。1.涉案10套房屋是由陈籽言购买且与华强公司签订了十份《商品房销售合同》，每份合同均约定了房屋权属证书的办理时间及相应的违约责任。（2018）鲁0102民初3080号-3089号案件中，陈籽言也已提出了相应违约损失赔偿。一审法院判决华强公司为涉案房屋办理一个不动产权属证书，突破了合同的相对性原则，且剥夺了陈籽言依据合同所享有的损失赔偿权利，且无形中免除了华强公司应承担的违约责任。2.（2018）鲁0102民初3080—3089号十个案件直接涉及华强公司能否为陈籽言办理房产证及能否办理十个房产证的问题，而本案涉及关于办理房产证的问题应待十个案件查明。因此，涉及办证问题本案应先中止审理，待十个案件审结后再审理。一审法院迳行判决，直接剥夺了陈籽言因华强公司违约而获得的救济权和合同解除权。李刚、崔长新辩称，1.本案真实情况是：陈籽言对李刚、崔长新承诺投资邮币卡保本且有重大收入，后李刚、崔长新向陈籽言转了大额款项，但陈籽言并没有说明投资收益情况，后双方达成了《房屋买卖抵账协议》，该协议是双方真实意思表示，不存在胁迫，陈籽言曾以《房屋买卖抵账协议》存在胁迫为由向历下区法院提起诉讼后又撤诉，且陈籽言提起撤销涉案协议的时间已超出了一年的除斥期间，因此《房屋买卖抵账协议》应作为本案定案依据。2.双方签订的《房屋买卖抵账协议》中已对账进行了核算并确认，因此陈籽言主张账不存在已经消灭，与事实不符。3.济南市中级人民法院的生效文书已确认涉案房屋产权证只能办一个，因此陈籽言的上诉理由均不成立，一审法院判决完全正确，请求予以维持。华强公司述称，1.一审判决正确，若二审判决华强公司协助办理一个不动产登记证，华强公司将依法协助办理。2.陈籽言起诉华强公司要求解除华强广场*座*层10套商品房买卖合同的诉讼请求已经被驳回，且该判决已生效，同时该生效判决中也确认了华强公司与陈籽言就华强广场*座*层10套房仅有一个商品房买卖合同关系，且仅办理一个不动产登记证。陈柏旭未作陈述。李刚、崔长新向一审法院提出诉讼请求：1.判令陈籽言、陈柏旭腾空并向其交付由华强公司开发的，位于济南市历下区解放路北侧、山大路西侧（解放路与山大路交叉口西北角）济南华强广场*号楼*层1-3101至1-3110共计10套房屋；2.判令华强公司协助陈籽言、陈柏旭办理涉案10套房屋的产权登记手续至陈籽言、陈柏旭名下；3.判令陈籽言、陈柏旭协助李刚、崔长新办理涉案10套房屋的过户手续登记至李刚、崔长新名下；4.判令陈籽言、陈柏旭承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年2月13日，李刚、崔长新作为甲方与作为乙方的陈籽言、陈柏旭签订《房屋买卖抵账协议》，甲乙双方就解决欠款一事达成如下协议：甲乙双方确认，截止到本协议签订之日，乙方尚欠甲方李刚本金728万元，崔长新本金310万元，共计1038万元。乙方自愿用陈籽言购买的房屋出售给甲方，其中购房款以第一条中的部分欠款予以抵销，房屋情况如下：由济南华强广场置业有限公司开发的，位于济南市历下区解放路北侧，山大路西侧（解放路与山大路交叉口西北角），楼号济南华强广场*号楼，*层，房号分别为1-3101、1-3102、1-3103、1-3104、1-3105、1-3106、1-3107、1-3108、1-3109、1-3110，共计10套房屋，房屋具体情况详见陈籽言与济南华强广场置业有限公司签订的10份《商品房买卖合同》。上述10套涉案房屋已办理完网签，但未办理不动产登记证书，尚有银行按揭贷款1200万元（约数）未清偿。乙方自愿把上述10套房屋总计作价人民币2000万元出售给甲方，其中扣除约1200万元按揭贷款后，剩余的购房款用于抵消第一条中的欠款，对抵销后剩余的欠款，甲方有权继续向乙方追偿。在签订本协议后，陈籽言、陈柏旭须立即把上述10套房屋交付给李刚、崔长新，但考虑到陈籽言、陈柏旭或其相关的公司正在使用上述10套房屋，因此在房屋没出售前，陈籽言、陈柏旭可继续使用，使用期限为3个月（从签订本协议之日起计算）。李刚、崔长新承诺：若上述10套房屋法院判决过户至李刚、崔长新名下，同意代陈籽言一次性清偿银行贷款。陈籽言主张《房屋买卖抵账协议》系受李刚、崔长新胁迫签订，不是其真实意思表示。2018年12月4日，陈籽言、陈柏旭向济南市公安局历下区分局控告李刚、崔长新等人强迫交易、非法拘禁、敲诈勒索、抢劫案等，该分局于2019年4月4日向陈籽言出具《不予立案通知书》，以没有犯罪事实为由，决定不予立案。另查明，陈籽言与华强公司就本案涉案房屋产生纠纷诉至一审法院，该案案号为（2018）鲁0102民初3080号，华强公司在该案中辩称，已按合同约定将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，且涉案房屋所在项目已经有部分业主取得权属证书。陈籽言在购买涉案房屋时已经明知仅能办理一个权属证书，无法按照10套房屋办理权属证书。2019年4月26日，陈籽言、陈柏旭将李刚、崔长新起诉至一审法院，要求撤销双方签订的《房屋买卖抵账协议》，该案案号为（2019）鲁0102民初4447号，因本案的审理需以该案的审理结果为依据，故本案于2019年5月15日中止审理。2019年8月1日，（2019）鲁0102民初4447号案件以陈籽言、陈柏旭撤诉结案。本案恢复审理。华强公司于2019年8月27日向一审法院出具《情况说明》，证实本案10套涉案房屋已具备合并办理一个不动产权属证书的条件，若法院判决将10套涉案房屋产权登记手续办至陈籽言名下，公司同意协助陈籽言办理产权登记手续。陈籽言为购买10套涉案房屋，从北京银行济南分行办理商用房贷款1382万元。2019年8月28日，案外人北京银行济南分行出具情况说明，表明其可以接受陈籽言、华强公司全额归还贷款本息及相关费用，或依法履行法院生效裁判文书全额收回贷款本息及相关费用。一审法院认为，陈柏旭、华强公司经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃其民事诉讼权利。陈籽言主张《房屋买卖抵账协议》系受李刚、崔长新胁迫签订，协议内容不是陈籽言真实意思表示，但其未能举证证实。陈籽言向公安机关报案后，公安机关经审查认为没有犯罪事实不予立案，且本案涉案金额巨大，陈籽言、陈柏旭作为完全民事行为能力人，应当预见到其在《房屋买卖抵账协议》上签字的法律后果，故陈籽言认为系受胁迫签订《房屋买卖抵账协议》的主张缺乏事实依据，一审法院不予认可。陈籽言、陈柏旭应按照协议约定将10套涉案房屋交付李刚、崔长新，故对李刚、崔长新的该项诉讼请求，一审法院予以支持。陈籽言从华强公司处购买10套涉案房屋后，又将上述房屋出卖给李刚、崔长新，陈籽言应在上述房屋具备办理不动产权属证书的条件下办理权属证书，并在所有权登记手续完备后协助李刚、崔长新办理上述房屋的产权过户手续，上述房屋现已具备办理按10套房屋面积办理一个不动产权属证书的条件，故对李刚、崔长新的第二、第三项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈籽言、陈柏旭于判决生效之日起三十日内腾空第三人济南华强广场置业有限公司开发的位于济南市历下区解放路北侧、山大路西侧（解放路与山大路交叉口西北角）济南华强广场*座*室至*室共计10套房屋并将上述房屋交付给李刚、崔长新；二、李刚、崔长新于判决生效之日起三十日内代陈籽言、陈柏旭向案外人北京银行济南分行清偿商用房贷款本息及相关费用（具体数额以北京银行济南分行出具的剩余贷款本息及费用清单为准）；三、陈籽言、陈柏旭与第三人济南华强广场置业有限公司在上述房屋的银行贷款抵押解除手续办理完毕之日起三十日内办理上述房屋的不动产权属证书至陈籽言、陈柏旭名下；四、陈籽言、陈柏旭在所有权登记手续完备之日起三十日内协助李刚、崔长新将上述房屋过户至李刚、崔长新名下。案件受理费141800元、保全费5000元，均由陈籽言、陈柏旭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈籽言提交证据1.《不予立案通知书》原件一份，拟证明济南市公安局历下分局只是针对陈籽言控告的非法拘禁做出了不予立案的决定，对本案涉及的强迫交易、敲诈勒索等犯罪行为正在侦查中。证据2.陈籽言与李刚、崔长新签订的《回购协议》原件及陈籽言向李刚、崔长新打款的银行流水原件一宗，拟证明李刚、崔长新曾通过陈籽言购买邮币，后由于邮币市值下跌，李刚、崔长新2017年12月初强行要求与陈籽言签订《回购协议》，《回购协议》内容:“陈籽言支付李刚685万（其中17万存疑）”；李刚在山东龙和商业管理有限公司的投资280万元；陈籽言支付崔长新206万元。”自2017年12月6日至2018年8月14日，陈籽言向李刚、崔长新支付了回购款961万元（因有17万存疑，故付至961万）；陈籽言向李刚、崔长新支付了回购款156万元（因崔长新对山东龙和商业管理有限公司尚有欠款，故只付了156万元），现陈籽言向二审法院提交的《回购协议》及相应的银行流水，足以证明陈籽言与李刚、崔长新之间债务已基本消灭。李刚、崔长新质证称，一、对证据1的真实性无异议。证据2不属于新证据，该证据均在一审判决前就已经形成并存在，若法院采纳了，认为该证据需要质证，根据相关规定应对陈籽言进行处罚。二、对证据2中《回购协议》的真实性无异议；对银行凭证的真实性无异议，但陈籽言漏记了李刚的三笔转款：2016年李刚之妻转给陈籽言的30万元；2017年9月12日、13日李刚之妹转的100万元、50万元；漏记了崔长新2016年4月26日的两笔转款，分别是32万元、12万元。陈籽言转给崔长新的明细中仅认可直接转给崔长新的部分，即2018年1月20日签订《回购协议》前为50万元，签订后为66万元，其他均不认可。三、《回购协议》签订前的银行凭证与本案无关，签订后的银行凭证与《回购协议》、《房屋买卖抵债协议》中欠款数额的变化完全吻合。四、若仅依据银行凭证计算，至签订《回购协议》前欠李刚772万，与《回购协议》中的欠款额相差-176万元，欠崔长新584.5万，与欠款额相差+208.5万元。欠款数额差出现一正一负是因为：1.陈籽言、陈柏旭与李刚、崔长新之间资金往来频繁，涉及多笔交易、多个第三方账号，也有现金往来，银行凭证无法反映双方之间全部债权债务关系。2.其他笔交易有盈利情况，但银行凭证不能反映。华强公司质证称上述证据与其无关，不发表意见。陈柏旭未作质证。二审查明，陈籽言作为甲方与作为乙方的李刚、丙方崔长新签订《回购协议》，就李刚在新华（大庆）商品交易所有限公司持有的《中华孝道一》合计128807枚进行持仓回购，协议约定：一、《中华孝道一》合计128807枚为李刚、崔长新共同向陈籽言购买，总计支付人民币1755万元（其中李刚向陈籽言支付940万元、崔长新向陈籽言支付512万元、剩余303万元由丁方向陈籽言支付）…三、乙方在新华（大庆）商品交易所有限公司个人交易账户：600****307内持仓的挂牌品种实际付款明细如下：李刚实际付款685万元（其中17万元存疑，由乙丙丁三方调取银行转账记录后另行确定）；崔长新实际付款512万元（陈籽言已付给崔长新306万元，崔长新实际剩余206万元）；丁方实际付款558万元。四、经甲乙丙丁四方协定，甲方陈籽言同意将其持有的山东省济南市历下区山大路157号华强国际中心*座*层10套产权（共计1946平米）以不低于16000元每平方米的价格对外出售（甲乙丙三方都有出售权利），陈籽言同意所得出售房屋收益去除陈籽言应付的银行按揭贷款外，按照李刚、崔长新实际购买《中华孝道一》所附价款回购李刚、崔长新的持仓（李刚685万元、崔长新206万元）。备注：李刚原在山东龙和商业管理有限公司的投入共计280万元，崔长新原在山东龙和商业管理有限公司的投入共计170万元，同时加入该出售房款结算中…若陈籽言在2018年1月30日前向李刚、崔长新以现金方式支付本协议所述借款，则该协议所述价款相应减除。陈籽言在其一审提交的控告书中自述《回购协议》的签订时间为2018年1月中旬，并述称李刚、崔长新自2017年5月7日起多次向其催要款项。陈籽言自2017年12月6日至2018年1月15日向李刚名下尾号9993的账户转款共计441万元，2018年1月21日至2月8日转款220万元，2018年4月10日至8月14日转款300万元；上述共计961万元。陈籽言自2017年12月25日至27日向崔长新名下尾号5786的账户转款50万元，2018年1月25日至2月13日转款66万元，上述共计116万元。陈籽言诉华强公司商品房销售合同纠纷十案（（2020）鲁01民终620号、623号—631号），本院于2020年4月7日作出的生效民事判决认定：陈籽言与华强公司虽于2016年9月27日签订了十份商品房买卖合同，但济南华强广场*层已经整体取得了初始产权登记，并不存在房号为1-3101至3110号的十套房屋，也无法办理十个单独的产权转移登记，陈籽言在购买之初即明知，故判决驳回陈籽言以此为由要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，华强公司支付陈籽言相应的逾期办证损失。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈籽言主张《房屋买卖抵账协议》系受李刚、崔长新胁迫签订，协议内容不是其真实意思表示，但并未提交有效证据予以证实，亦未在法定期限内行使撤销权，亦未提交其他有效反驳证据，本院不予支持。关于《房屋买卖抵账协议》债务基础是否存在的问题，根据二审查明的事实，双方签订的《回购协议》中明确记载李刚、崔长新的实际付款数额及投资数额共计1341万元（其中，李刚款项合计965万元，崔长新款项合计376万元），并约定陈籽言用涉案10套房产出售价款进行回购，对存疑款项17万元亦单独列出，说明上述款项系经双方对账后得出。陈籽言主张《回购协议》签订时间为2017年12月初，上述回购款项自2017年12月1日起已全部支付完毕，与其控告书中自述《回购协议》的签订时间为2018年1月中旬相互矛盾，对陈籽言该陈述，本院不予采信；对陈籽言在本协议签订之前即2018年1月15日之前向李刚、崔长新的转款不应认定为系支付李刚、崔长新的回购款。2018年1月15日至2月13日双方签订《房屋买卖抵账协议》期间，陈籽言向李刚、崔长新转款共计286万元（其中向李刚转款220万元，向崔长新转款66万元），《回购协议》中记载的款项数额1341万元扣减存疑的17万元、陈籽言已付的286万元后为1038万元，与《房屋买卖抵账协议》中确认的陈籽言、陈柏旭尚欠李刚、崔长新本金1038万元数额一致，本院依法认定该1038万元系双方在签订《回购协议》后陈籽言偿还部分款项的情况下重新对账得出，陈籽言主张《房屋买卖抵账协议》约定的债务基础不存在，证据不足，本院不予支持。《房屋买卖抵账协议》第四条明确约定，陈籽言、陈柏旭自愿将10套房屋总计作价人民币2000万元出售给李刚、崔长新，其中扣除约1200万元按揭贷款后，剩余的购房款用于抵消1038万元的欠款，对抵消后剩余的欠款，李刚、崔长新有权继续向陈籽言、陈柏旭追偿。陈籽言2018年4月10日至8月14日向李刚的转款300万元，李刚、崔长新主张系支付上述抵消后的欠款238万元，符合协议约定，本院予以支持；对剩余款项62万元，因陈籽言、陈柏旭未按照协议约定及时交付涉案房屋，是否折抵占有使用期间的费用，双方可另行协商处理。陈籽言控告书中自述李刚、崔长新自2017年5月7日起多次向其催要债务，《回购协议》、《房屋买卖抵账协议》签订时间均在该日期之后，应视为双方系在债务到期后达成的具有偿还计划性质的协议，陈籽言主张十套房屋尚未出售，债务未到期，支付条件未成就的上诉请求，证据不足，本院不予支持。根据生效文书认定的事实，涉案十套房屋所在济南华强广场*层已经整体取得初始产权登记，不存在房号为1-3101至3110号的十套房屋，无法办理十个单独的产权转移登记，一审法院认定涉案房屋具备办理一个不动产权属证书的条件，并判决华强公司在涉案房屋银行贷款抵押解除手续办理完毕后办理不动产权属证书至陈籽言、陈柏旭名下，并未免除华强公司责任，本院予以确认。综上所述，陈籽言的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由上诉人陈籽言负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 尹 腾二〇二〇年五月二十二日法官助理 杨志颖书 记 员 李春月