文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初4374号原告:宿迁神州行汽车销售服务有限公司,统一社会信用代码91321302739563311C，住所地宿迁市宿城区双庄镇南北大街纬二路南。法定代表人：王卫东。诉讼代表人：江苏剑辉律师事务所。委托诉讼代理人：蔡武、刘洒，江苏剑辉律师事务所律师。后刘洒变更为该所律师刘明硕。被告：姜绪勇，男，1979年7月1日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：臧高，江苏欣扬律师事务所律师。被告：宿迁宇达汽车销售有限公司，统一社会信用代码91321391346467601M，住所地宿迁经济技术开发区魏井居委会何庄组1号楼1楼。法定代表人：王培兵。原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司（以下简称神州行公司）与被告姜绪勇、宿迁宇达汽车销售有限公司（以下简称宇达公司）对外追收债权纠纷一案,本院于2019年5月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理,原告神州行公司委托诉讼代理人蔡武及刘洒，被告姜绪勇均到庭参加诉讼，被告宇达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2019年10月28日再次公开开庭进行了审理,原告神州行公司委托诉讼代理人蔡武及刘某，被告姜绪勇均到庭参加诉讼，被告宇达公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神州行公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令二被告立即腾空并向原告移交位于宿迁市宿城区双庄镇南北大街纬二路南西立面办公室第一至三层全部房屋。2、被告姜绪勇向原告支付上述房屋占有使用费〖2015年1月1日至2019年12月31日为3720040元（1998.41平方米*1.02元/平面米/天*1825天,取整下同），此后按2038.38元/天的标准计算至实际搬离之日止〗。3、被告宇达公司对上述占有使用费中2019年3月15日之后的费用承担连带给付责任。4、本案诉讼费、询价费由被告负担。事实与理由：2019年1月22日，宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）作出（2019）1302破2号《决定书》，指定江苏剑辉律师事务所为神州行公司管理人。经管理人了解，被告一直占有原告所有的上述房屋。被告占有上述房屋无事实与法律依据，故诉至法院提出上述请求。被告姜绪勇辩称：1、2012年12月6日，我与原告签订了合法有效的租赁合同，支付了全部租金，并自2012年12月6日起即占有使用涉案房屋，现由我与被告宇达公司合作经营使用涉案房屋。被告占有属于合法占有，不应再支付占有使用费用。2、我已经履行了租赁合同的全部义务，不符合破产法第十八条规定，依法不应予以解除。即使符合解除条件，管理人也应审慎审查。3、在我提起的执行异议之诉案件中，宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）和江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）均未明确认定租赁合同不成立或不合法，且该案审查的焦点系租赁合同是否能够排除法院的强制执行，实行严格的审查标准。本案争议焦点与上述案件并不相同。综上，请求法院驳回原告上述诉讼请求。审理中姜绪勇变更陈述：2012年底，原告法定代表人王卫东以公司需要资金为由，向我借款200万元，约定月利息3分左右。当时为了资金安全保障，我与原告签订了2012年12月6日的租赁合同。因王卫东老婆未同意，但王卫东急用钱，我当天只打50万元给王卫东，并没有借200万元。上述租赁合同后来并未实际履行。2013年至2014年之间原被告一直有经济往来。直到大约2015年底或2016年初，神州行公司经营状况恶化面临倒闭，我的资金无法索回，我在第一时间与王卫东结算了债务，原告尚欠我借款本金380万元，并协商一致用上述2012年12月6日租赁合同剩余租期按20万元/年的标准抵偿上述部分借款，并且由王卫东配合我打赢执行异议案件后代租拍卖，我能以较低价格竞拍获得该房屋，打赢官司就抵偿全部借款。上述借款结算后当时原告就将涉案房屋交付给我使用（后又陈述当时仅交付第一层，第二层、第三层由原告神州行公司使用），先是由我开办的勇泰公司（即宿迁市勇泰汽车销售服务有限公司，下同）使用，即我将该公司车辆拉到展厅，派两个销售顾问去卖车，就实际占有了。2017年时我又交给与我合作的宿迁鼎丰汽车销售服务有限公司（以下简称鼎丰公司）使用，后来又与宇达公司合同。我用的主要就是第一层，第二层、第三层一直没有使用。被告宇达公司未作答辩。庭后向法庭陈述：我自2019年2月左右与姜绪勇合伙销售车面包车，我出钱买车，姜绪勇提供涉案房屋第一层和第三层几间作为宿舍。我占80%份额，姜绪勇占20%份额。我出资额大概一百多万，具体数额与每月行情有关，即每月购进车辆所占资金量。对于姜绪勇提供的房屋未作价具体数额，双方约定如果我盈利，就给付姜绪勇盈利额的20%，如果我亏损，就由我自己负担。经审理查明：2012年12月3日，坐落于双庄镇南北街东、纬二路南的房屋登记所有权人为神州行公司，房屋规划用途为商业，总层数为3层，建筑面积为4890.95平方米，2013年4月25日登记抵押2笔500万元抵押金额，2013年11月1日登记抵押600万元抵押金额，有多起案件查封记录，查封期限自2014年11月12日起。原告诉讼主张即姜绪勇所占用房屋为该房屋第一至三层西侧部分，面积分别为：第一层655.482平方米【15.7米*（11.07米+31.38米）-0.35米*31.38米）】，第二层666.465平方米【15.7米*（11.07米+31.38米）】，第三层666.465平方米【15.7米*（11.07米+31.38米）】，合计1988.412平方米。另查明：2019年1月11日，宿城法院作出（2018）苏1302破申27号民事裁定书，认定：神州行公司作为多起案件被执行人，长期不履行到期债务，且长期不生产经营，明显缺乏清偿能力，并裁定：受理宿迁市润达信用担保有限公司对宿迁神州行汽车销售服务有限公司的破产清算申请。2019年1月22日，宿城法院作出（2019）苏1302破2号决定书，关于上述案件指定江苏剑辉律师事务所担任神州行公司管理人。2019年3月13日，神州行公司在涉案房屋处张贴通告，要求神州行公司财产持有人自通告发布之日起3日内腾空房屋并向管理人交付全部财产……如认为需要向神州行公司主张相关权利，请于2019年4月10日前向管理人申报债权。当日，姜绪勇收到该通知。2019年4月4日，姜绪勇向神州行公司回复一份《异议书》，载明：1、要求我方近期清空，系你方单方解除合同，我方因此产生的一切损失、违约责任应由你方如数赔偿。2、我方从事经营汽车销售及维修业务，属于特殊行业，对房屋、场地有着高标准要求，否则会造成本方产品实际价值的严重贬损，届时该损失也应由你方承担。本着双方诚实信用、善意用事，减少你方损失，你方需给我方充足时间寻找适合我方经营的房屋，具体搬迁的时间以我方实际与第三方签订的租赁合同并搬迁到位之日为准（近期清空，在事实上无法履行）。3、因你方单方解除合同，已对本方在实际上带来较大损失（包括装饰、停业、搬迁等产生的费用），现本方一时无力承担该费用，请你方在与收到本书之日起15日内将该费用支付予我方（具体数额，你方可派人予以核实或交由第三方评估）。否则，我方无法在短时间内搬出，因此造成的损失，应由你方承担。还查明，神州行公司（出租方，甲方）与姜绪勇（承租方，乙方）签订一份落款时间为2012年12月6日的《租房合同》，载明：一、租赁范围，甲方将双庄镇南北街东、纬二路南西立面办公楼2000平方米出租给乙方使用。二、租赁期限：2013年1月1日-2022年12月31日。三、租赁支付方式。1、每年租金为20万元整，10年共计200万元，不含税金及其他费用。2、自合同签订之日起有效，乙方提前一个月一次性付清房租。3、物业管理费由乙方自行缴纳。四、1、甲方负责保证向乙方提供水电等基本设施的正常安全使用，并承担房屋的正常维修义务。2、乙方需按供电、供水部门的收费标准，按时缴纳电费、水费。3、展厅内只允许代理奔驰、宝马、奥迪等一系列高端进口车（注：不得销售同甲方有冲突的品牌轿车，如乙方违约，甲方有权随时终止合同）。五、合同终止和解除。在合同期限内，双方均不得借故解除合同，乙方如有特殊情况提前终止合同，必须提前2个月通知甲方，经协商双方同意后办理相关手续，提出终止合同的一方需支付对方6个月租金的赔偿金……七、合同到期后，固定装潢设施归甲方所有，可移动设施归乙方所有。八、合同一式两份，双方各执一份，自签字盖章之日起生效……该份合同神州行公司印章及王卫东签名。姜绪勇持有神州行公司出具的、落款时间为2012年12月6日的收条一份，载明：今收到姜绪勇付房租（2013年1月1日至2022年12月31日），租金共计200万元。该收条下方有神州行公司印章及王卫东签名。2012年7月至2014年8月，姜绪勇或其亲属孙某与王卫东、王卫东亲属陈某1、神州行公司账户有多笔资金往来（具体见附件明细）。其中，2012年10月23日姜绪勇向王卫东转账44万元（备注借款）、2012年12月6日姜绪勇向王卫东转账50万元（备注借款）、2012年12月6日王卫东向姜绪勇转账6万元【无备注】、2013年5月27日王卫东向姜绪勇转账100万元【备注jiekuan（qianfenzhi4jixi）】。姜绪勇陈述除上述6万元转账外，其他三笔款项系支付本案房租200万元。具体支付过程在不同诉讼中即宿迁中院（2017）苏13民初2号案件、江苏高院（2018）苏某终899号案件、本案中均有不同陈述。姜绪勇提交的在上述两案诉讼中与王卫东对话的视频显示，王卫东认可2012年12月6日与姜绪勇签订租赁合同，亦认可姜绪勇关于200万元租金分三次付清的陈述。姜绪勇持有加盖宿迁市双馨物业管理有限公司和宿迁国际汽车城管理办公室印章的物业费收据一张，载明：入账日期为2013年1月14日，交款单位为勇泰公司。该收据落款时间为2013年1月14日。宿迁市双馨物业管理有限公司和宿迁国际汽车城管理办公室公章向姜绪勇出具证明一份，载明：2013年1月14日，宿迁市双馨物业管理有限公司在双庄国际汽车城收取宿迁市勇泰汽车销售服务有限公司经营期间的物业费，位置双庄国际汽车城原神州行汽车销售服务有限公司综合楼西侧路口经营……对此姜绪勇主张可以证明其于案涉房屋在2013年4月25日抵押之前已经实际占有使用该房屋。再查明，宿迁中院于2015年5月6日作出（2014）宿中商初字第00306号民事判决，判决：一、神州行公司于判决生效后十日内向半边天小额公司返还借款300万元，并支付借款期间内的利息3.6万元及逾期罚息（以300万元为基数，自2014年10月21日按照月利率18‰计算至实际还款之日止），并支付律师费6万元；二、陈某1、王卫东、顺达公司、徐某对判决主文第一项确定的债务承担连带保证责任。陈某1、王卫东、顺达公司、徐某承担保证责任后，有权向神州行公司追偿。判决生效后，因神州行公司、王卫东、陈某1、顺达公司、徐某未能自觉履行生效法律文书确定的义务，半边天小贷公司向宿迁中院申请强制执行，宿迁中院于2015年7月21日立案执行，案号为：（2015）宿中执字第00296号。2015年9月14日，宿迁中院作出（2015）宿中商初字第00095号民事判决，判决：一、神州行公司于判决发生法律效力之日起十日内向苏州银行宿城支行支付借款本金500万元及利息、罚息（以500万元为基数，2014年4月18日起至2014年10月18日止，按照月利率6.54‰计算利息；自2014年10月19日起至实际给付之日止，按照月利率9.81‰计算罚息）并支付律师费6万元；二、如神州行公司未能按期履行上述判决主文第一项所确定的债务，苏州银行宿城支行有权就登记号为宿房他证宿城字第××号《房屋他项权证》记载的房屋与神州行公司协议折价，或以拍卖、变卖该财产所得的价款在500万元范围内优先受偿；三、王卫东、陈某1对判决第一项确定的神州行公司的债务承担连带偿还责任，王卫东、陈某1承担保证责任后，有权向神州行公司追偿；四、驳回苏州银行宿城支行的其他诉讼请求。宿迁中院曾依据苏州银行宿城支行的申请，于2015年5月18日作出（2015）宿中商初字第00095号民事裁定书：查封宿迁神州行汽车销售服务有限公司所有的位于宿迁市城区宿产权证宿城字第12010838号房屋及土地（查封限额为560万元）。判决生效后，因神州行公司、王卫东、陈某1未能自觉履行生效法律文书确定的义务，苏州银行宿城支行向宿迁中院申请强制执行，宿迁中院于2015年12月18日立案执行，案号为（2015）宿中执字第00494号。在上述两案执行过程中，宿迁中院于2016年11月16日作出（2015）宿中执字第0296号公告，内容为：宿迁中院在执行过程中，依法裁定对神州行公司所有的位于宿城区××南北大街××房产及土地使用权（包括无证房产）进行评估、拍卖。因无法直接向神州行公司送达评估报告，宿迁中院依法于2016年10月9日进行公告送达。公告期满后，宿迁中院将除去租赁关系对已评估的涉案房产及土地进行拍卖。后姜绪勇向宿迁中院提出执行异议，请求对涉案房产带租拍卖。2016年12月15日，宿迁中院作出（2016）苏执异160号执行裁定，驳回姜绪勇的异议请求。姜绪勇不服该裁定，2017年1月14日向宿迁中院提起执行异议之诉，请求1、确认原告与第三人2012年12月12月6日签订的《租房合同》有效；2、判决宿迁市中级人民法院在执行涉案房产时带租拍卖。2017年12月8日，宿迁中院作出（2017）苏13民初2号民事判决，对于姜绪勇提供的上述2012年12月6日收条及租赁合同、视频的认证意见为：1、原告庭审中陈述该收条虽载明出具时间为2012年12月6日，但当天未付款，直到2013年5月27日将款项200万元全部付清时，才由第三人的法定代表人陈某1的丈夫王卫东出具了一张总收条；由于合同是2012年12月6日签订的，所以就把收条落款时间倒签至2012年12月6日。从原告提供的银行流水可以反映出，原告与王卫东之间存在大量、多笔资金交易，故上述证据尚不足以证明原告姜绪勇支付租金的事实，该证据的效力，本院不予采信。2、因房屋租赁合同的典型特征为出租人交付租赁物，出租人支付租金，现姜绪勇无充分证据证明其已支付了租金，故双方签订的房屋租赁合同即证据1的真实性，本院不予认定。3、同理，对视频的证据效力，不予采信。同时，判决认定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告姜绪勇主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系，对此，其应提供证据加以证明。诉讼中，其虽提供了房屋租赁合同、银行交易明细、收据等证据欲以证明。首先，由于交易明细显示姜绪勇主张支付租金的账户与其有其他资金往来，且姜绪勇提供的租房合同、租金收条显示的时间均为2012年12月6日，但当天姜绪勇并未支付200万元租金，故姜绪勇无证据证明支付了租金。对于租金的支付时间，姜绪勇解释租金直到2013年5月27日才付清，因合同是2012年12月6日形成的，故将收条时间倒签至2012年12月6日，但未提供证据加以证明，故其主张与第三人神州行公司存在房屋租赁法律关系的理由不能成立。其次，2013年4月25日上述抵押物在宿迁市房地产管理处办理了抵押登记。该抵押权设立的时间亦早于姜绪勇主张的支付房屋租金的时间。再次，姜绪勇主张在涉案房产设定抵押前已经占有使用该房产，但并未提供充分证据予以证实。综上，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。现原告姜绪勇提供的证据不足以证明其与第三人神州行公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，也不能证明其在讼争标的物抵押权设立前已合法占有该不动产，不符合相关法律关于排除执行的法定情形，故其提出的诉讼请求本院难以支持，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回姜绪勇的诉讼请求。姜绪勇不服上诉，江苏高院于2018年9月13日作出（2018）苏某终899号民事判决，认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据上述法律规定，上诉人主张其对案涉无证房产享有阻却执行的实体权益并请求带租拍卖，应举证证明以下事实：1、上诉人与第三人神州行公司就案涉房产已经在抵押、查封前签订合法有效的书面租赁合同；2、上诉人在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产；3、上诉人已经按约支付了租金且不存在明显不合理的低价承租或伪造交付租金依据等情形。第一，关于上诉人与第三人神州行公司就案涉房产是否在抵押、查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同问题。上诉人虽然提交了落款时间为2012年12月6日的租房合同，但因该租房合同为神州行公司与姜绪勇内部达成，且未在相关部门进行合同备案，故在没有其他充分证据予以佐证的情况下，仅凭该租房合同上记载的时间，不能充分证明该租房合同签订于案涉房屋抵押和查封之前。第二，关于上诉人在案涉房产抵押、查封前是否已经实际占有使用案涉房产问题。案涉房产的租赁合同由上诉人姜绪勇与第三人神州行公司签订，而实际占有使用主体却是勇泰公司，虽然姜绪勇是勇泰公司的法定代表人和股东之一，但姜绪勇和勇泰公司分属不同法律主体，勇泰公司对案涉房产的占有使用不能视为姜绪勇本人对案涉房产的占有使用。退一步说，即使姜绪勇与神州行公司签订租赁合同的行为可以视为其作为勇泰公司的法定代表人，代表勇泰公司作出的行为，则提起异议的主体应当是勇泰公司，而非姜绪勇。此外，姜绪勇提交的2013年1月14日的物业费收据并未明确指向本案案涉房屋，且勇泰公司在宿迁国际汽车城尚有其他经营场所，故不能充分证明该物业费收据即为本案涉房屋的物业费缴纳凭证。即便该物业费收据是案涉房屋的物业费缴纳凭证，因姜绪勇未能提交案涉房屋水电费缴纳凭证、装修过程和时间等其他证据予以佐证，仅凭物业费收据也无法充分证明上诉人在案涉房产抵押、查封前已经实际占有使用案涉房产。第三，关于上诉人是否已经按约支付了租金问题。根据上诉人提交的租房合同约定，上诉人应提前一个月一次性付清房租。而上诉人提交的中国银行账户流水明细单和网上银行截屏则显示，其第一次缴纳租金时间为2012年10月23日，大大早于合同约定的房租支付时间，且支付金额仅为44万元，上诉人对其另外支付的6万元现金未提供其他证据予以证明。最后一次缴纳租金时间为2013年5月27日，付款金额为100万元，更是大大晚于合同约定的房租支付时间。因此，上诉人无论是支付时间，还是支付方式，都与合同中约定的提前一个月一次性付清房款的要求不一致，存在明显不合理之处。而根据上诉人提交的中国银行账户流水明细单显示，上诉人与王卫东和神州行公司之间往来账目较多，除其在本案中提出的三笔转账之外，还有其他多笔转账往来，再结合前述实际支付租金时间和金额与合同约定租金支付要求不一致的事实，上诉人所举证据不能充分证明其已经按约实际支付了租金的事实。此外，上诉人对于房租收条的出具时间表述前后矛盾，存在伪造交付租金依据情形。故对上诉人关于其已经按约支付了租金的主张，本院不予认可。综上，上诉人姜绪勇的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。再查明，被告姜绪勇持有借条6份，落款时间、载明内容及签名盖章情况分别为：1、2013年4月18日，今借到姜绪勇人民币150万元整，按天计息，此款按每天4‰计息，直至还清。王卫东在该借条落款借款人处签名，并加盖神州行公司印章。2、2013年5月27日，今借到姜绪勇人民币100万元整，注此款按每天4‰计息。王卫东在该借条落款借款人处签名，并加盖神州行公司印章。3、2013年8月11日，今借到姜绪勇人民币100万元整，此款用期3个月，如逾期本人自愿支付违约金30万元整，王卫东在该借条落款借款人处签名，并加盖神州行公司印章以及沭阳县得利出租车有限公司印章。该借条下方注明：本人自愿将本公司……奇瑞汽车合格证共计10本作为借款抵押，王卫东2014年4月13日。4、2014年2月27日，今借到姜绪勇人民币50万元整，此笔按每天4‰计息。王卫东在该借条落款借款人处签名，并加盖神州行公司印章。下方载明王卫东中行账号尾号为1838。5、2014年4月22日，今借到姜绪勇人民币100万元整，注此款定于2014年6月22日前归还，如逾期本人自愿支付违约金每天1万元。王卫东在该借条落款借款人处签名，并加盖神州行公司印章，沭阳县得利出租车有限公司印章、陈某2印章。6、2014年7月31日，今借到姜绪勇现金35万元整，此款转入陈某1账户，账号为……2084。该借条落款借款人处有陈某3签名，并加盖神州行公司印章。对于上述6份借款，姜绪勇自认已经归还部分借款本金，截至2015年底或2016年初结算时原告尚欠其借款本金380万元，其他借款均已经偿还完毕。再查明，2017年4月左右起，被告姜绪勇与案外人鼎丰公司合作经营销售汽车使用涉案房屋。2019年2月起，被告姜绪勇与宇达公司合作经营销售汽车，占有使用涉案房屋第一层房屋及第三层4间房屋。2020年4月22日，被告姜绪勇将涉案房屋第二层、第三层交付给原告，第一层直至本案判决前仍由二被告占有使用。原告为本案房屋占有使用费或租金计算标准支付询价费5000元。以上事实有房屋产权证，房屋勘测成果报告，不动产权登记表，民事裁定书、决定书，通告、照片、异议书、租房合同、收条、听证笔录、开庭笔录、视频、物业服务收据及证明、姜绪勇银行明细、王卫东银行明细，陈某1银行明细，宿迁中院民事判决书、江苏高院民事判决书、工商登记信息、借条、交易明细、合作协议等在卷佐证，足以认定。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋，原告与姜绪勇之间是否存在合法有效的合同关系。二、原告要求二被告腾空及交付涉案房屋并支付占有使用费是否有事实与法律依据。关于争议焦点一，本院认为：姜绪勇持有的借条、转账明细相互印证，能够证明原告与姜绪勇之间存在借款关系。姜绪勇陈述原告尚欠其借款本金为380万元，综合原告举证银行明细无法证实偿还完毕被告借款、姜绪勇长期占有使用涉案房屋，原告法定代表人王卫东对此为明知且未提出异议、姜绪勇陈述等，应认定原告将涉案房屋交付给被告姜绪勇使用以偿还借款，即双方之间存在以租金或占有使用费抵偿借款的合同关系，该合同关系并不违反法律规定，应认定合法有效。关于姜绪勇诉讼初期辩称其自2012年12月6日起即与原告存在租赁关系等，其关于租金支付情况陈述与款项支付记录等事实相互矛盾，并经生效判决确认，且姜绪勇亦自认该陈述系虚假陈述，故本院不予采信。关于姜绪勇辩称其与原告达成一致意见用2012年12月6日租赁合同剩余租期履行进行抵偿借款问题，姜绪勇并未提供证据证实，本院不予采信。关于抵偿起止时间及数额：1、起算时间。姜绪勇自认2015年底、2016年初结算时即占有使用涉案房屋，结合本院查明2017年4月左右起姜绪勇与案外人鼎丰公司、宇达公司占有使用情况，本院酌定为2015年12月1日。原告主张姜绪勇自2015年1月1日起占有使用涉案房屋，并未提供证据证实，本院不予支持。关于姜绪勇辩称房屋交付时第二层、第三层为原告使用问题，姜绪勇前后陈述不一，且未提供证据证实，本院不予采信。2、截止时间。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”对此，本案管理人有权行使解除权解除上述合同，但应给予被告必要的准备时间，合同解除时间即抵偿截止时间。结合原告通知被告时间，本院酌定为2019年4月30日。3、租金或占有使用费标准及数额，综合询价情况，本院酌定为：2015年12月1.8万元（第一至三层，21.56万元/年），2016年度22.67万元（第一至三层），2017年度23.72万元（第一至三层）、2018年度24.98万元（第一至三层）、2019年度1月至4月8.79万元（第一至三层，26.37万元/年），合计81.96万元。原告神州行公司举证不能证明其欠付姜绪勇借款低于该数额，故该部分款项应抵偿原告尚欠姜绪勇借款。关于争议焦点二，本院认为：上述合同解除后，被告姜绪勇应向原告返还涉案房屋，并自此后即2019年5月1日起向原告支付房屋占有使用费至实际搬离之日。因被告于2020年4月22日搬离并向原告交付涉案房屋第二至三层，故被告应搬离并向原告交付涉案房屋第一层，并支付相应占有使用费，即2019年5月1日至2020年4月22日期间占有使用费为26.16万元【涉案房屋第一至三层占有使用费：2019年5月1日至2019年12月31日酌定为17.58万元（26.37万元/年），2020年1月1日至2020年4月22日酌定为8.58万元（27.97万元/年）】，此后按12.1万元/年（涉案房屋第一层房屋占有使用费：2020年度酌定为12.1万元/年）的标准支付至实际搬离之日止。被告宇达公司于2019年2月起与被告姜绪勇在涉案房屋第一层房屋及第三层4间房屋中合作经营，宇达公司作为实际占有使用人亦附有搬离及交付涉案房屋义务，同时自2019年5月1日起对涉案房屋第一层房屋及第三层4间房屋的占有使用费用与被告姜绪勇向原告承担连带给付责任。关于具体数额及计算方式为：2019年5月1日至2020年4月22日第一层房屋及第三层4间房屋占有使用费数额，本院酌定为12万元，此后至实际搬离之日止按12.1万元/年的标准支付。关于原告支付的询价费5000元，综合原告主张、被告主张、询价结果等，本院酌定由姜绪勇负担160元，原告神州行公司负担4840元。综上，依据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜绪勇、宿迁宇达汽车销售有限公司于本判决生效之日起30日内腾空并向原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司移交位于宿迁市宿城区全部房屋。二、被告姜绪勇于本判决生效之日起30日内向原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司支付上述房屋第一至三层2019年5月1日至2020年4月22日期间的占有使用费26.16万元，此后对于上述房屋第一层的占有使用费按12.1万元/年的标准支付至实际搬离之日止，并给付原告询价费160元。三、被告宿迁宇达汽车销售有限公司对上述2019年5月1日至2020年4月22日期间占有使用费中的12万元以及此后按12.1万元/年的标准支付至实际搬离之日止的占有使用费承担连带给付责任。四、驳回原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司对被告姜绪勇、宿迁宇达汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38305元，由原告宿迁神州行汽车销售服务有限公司负担33075元，由被告姜绪勇负担5230元，被告宿迁宇达汽车销售有限公司对其中2700元承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  杨征明人民陪审员  麻彩芳二〇二〇年五月八日书记员程子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。            附件:转账及借条明细                  转账              借条                  序号              时间              金额（万）              出入              转出账户      （银行或尾号）              转入账户      （银行或尾号）              标注              序号              时间              金额（万）                  1              2012.7.19              40              转出              王卫东（民丰银行）              孙静（民丰银行）                                                                          2              2012.10.23              44              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            3              2012.11.8              60              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            4              2012.11.13              10              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            5              2012.11.15              100              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            6              2012.11.15              25              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            7              2012.12.6              50              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            8              2012.12.6              6              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          9              2013.1.10              50              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            10              2013.1.11              3              转入              王卫东（民丰银行）              姜（民丰银行）                                                                          11              2013.1.25              50              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款                                                            12              2013.1.25              50              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          13              2013.2.1              34              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              还款                                                            14              2013.2.25              20              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              jiekuan                                                            15              2013.3.25              2.3              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          16              2013.3.26              40              转出              姜（2601/网6607）              陈美玲（7010）              借款                                                            17              2013.3.26              70              转出              姜（2601/网6607）              陈美玲（7010）              huank                                                            18              2013.4.9              20              转出              姜（2601/网6607）              朱宜飞（3893）              借款              备注：该笔款项未查实是否与原被告有关                  19              2013.4.18              129              转出              姜（2601/网6607）              陈美玲（7010）              jiekuan              1              2013.4.18              150                  20              2013.5.27              100              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              Jiekuan      (qianfenzhi4jixi)              2              2013.5.27              100                  21              2013.7.1              100              转入              姜（2601/网6607）              神州行公司（5626）                                                                          22              2013.7.4              8              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          23              2013.8.11              94              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                            3              2013.8.11              100                  24              2013.8.23              3.6              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          25              2013.8.30              50              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          26              2013.9.6              30              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          27              2013.9.7              1.6              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          28              2013.10.3              1.9              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）                                                                          29              2013.12.10              54              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143/网1838）              借款      （每天按千分之4计息）                                                            30              2013.12.29              5.3              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              还款                                                            31              2013.12.31              5              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              还款                                                            32              2014.1.11              2              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东与姜绪勇往来                                                            33              2014.1.18              1.2              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              往来                                                            34              2014.1.20              1.5              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              往来                                                            35              2014.1.24              20              转入              姜（2601/网6607）              王卫东（0839）                                                                          36              2014.2.27              22.12              转出              姜（2601/网6607）              王卫东（8143）                            4              2014.2.27              50                  37              2014.3.7              10              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              往来款                                                            38              2014.4.16              6              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            39              2014.4.19              4              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            40              2014.4.21              10              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                                                                                                                              5              2014.4.22              100                  41              2014.4.24              4              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            42              2014.5.7              10              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            43              2014.5.12              4              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            44              2014.5.12              1              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            45              2014.6.8              4              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）                                                                          46              2014.6.13              1.3              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            47              2014.6.23              3              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还                                                            48              2014.7.11              3              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还款                                                            49              2014.7.21              3              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）                                                                          50              2014.7.28              20              转出              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              借款                                                            51              2014.7.30              1.26              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              还款                                                            52              2014.7.31              34.12              转出              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              借款              6              2014.7.31              35                  53              2014.8.29              5.1              转入              姜（2601/网6607）              陈美玲（6076）              王卫东还