北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19815号原告：周慧贞，女，1937年9月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。被告：孙雅楠，女，1981年12月29日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：师丽，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷子丰，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：孙久明，男，1957年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孙永红，女，1959年8月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：孙文明，男，1962年3月14日出生，汉族，住北京市东城区。原告周慧贞与被告孙雅楠、孙久明、孙永红、孙文明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周慧贞及其委托诉讼代理人张翔、袁昭，被告孙雅楠及其委托诉讼代理人师丽、谷子丰，被告孙久明、孙永红、孙文明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周慧贞向本院提出诉讼请求：要求确认孙雅楠与孙文明、孙久明、孙永红三被告之父孙有廉于2011年12月19日签订的《存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：原告周慧贞与案外人孙有廉系夫妻关系，二人育有三子女，即被告孙久明、孙永红、孙文明。孙雅楠系孙久明之女，自幼由原告及孙有廉抚养长大。原告与孙有廉于2005年购买北京市东城区朝阳门南小街X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋），登记在孙有廉名下。2011年12月19日，在原告不知情的情况下，孙有廉与孙雅楠签订房屋买卖合同，将涉案房屋转让予孙雅楠，但孙雅楠并未支付购房款。此后，涉案房屋仍由原告及孙有廉居住。孙有廉于2015年8月1日去世。孙有廉去世后，孙雅楠将涉案房屋与同楼x单元x号房屋产权人换房，取得了x单元x号房屋的产权证书，并将原告及孙雅楠的户口迁至该房屋。此后，孙雅楠将该房屋再次出售，并要求原告立即搬离x号房屋。直至此时，原告才知晓涉案房屋在原告不知情的情况下已经过户至孙雅楠名下，原告认为涉案房屋系原告与孙有廉的夫妻共同财产，孙有廉在原告不知情的情况下出售涉案房屋的行为系无权处分，且孙有廉在签订合同时不具有行为能力，孙雅楠亦未支付购房款，故双方签订的房屋买卖合同应属无效。为维护原告合法权益，故诉至法院，诉入所请。被告孙雅楠辨称，原告所述亲属关系属实。涉案房屋买卖合同经过原告同意，且支付了房款对价，合法有效。2011年8月，因孙文明买房差购房款56万元，孙有廉同意由孙雅楠出资56万元购买涉案房屋，购房款给孙文明买房，周慧贞亦同意此事。2011年8月4日，孙雅楠向同事陈某借款，并由陈某直接转账给孙文明56万元。之后又支付了2万元。办理涉案房屋过户前，因尚有贷款未还清，孙文明与孙雅楠各负担了一半还款金额，办理了房屋解押手续。2011年12月9日，周慧贞将涉案房屋原产权证交予孙雅楠，孙有廉在孙雅楠、孙久明的陪同下前往房管部门办理过户手续，随后，孙有廉和孙雅楠将办理结果告知周慧贞，周慧贞让孙雅楠自行保管更名后的产权证。2016年1月孙雅楠将涉案房屋出售并购买同楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋），周慧贞对此事同意并随孙雅楠搬入x号房屋居住。2019年6月，户口亦迁入x号房屋。综上，孙雅楠认为原告对孙有廉将涉案房屋出售予孙雅楠是知情同意的，且即使其当时不知情，在孙雅楠出售涉案房屋并购买x号房屋时，原告同被告一同入住x号房屋不可能不知道涉案房屋所有权人系孙雅楠，但原告并未提出异议，亦证明原告对孙有廉与孙雅楠的房屋买卖行为进行了追认，故不同意原告诉讼请求。被告孙久明辩称：同意孙雅楠的意见。孙有廉将涉案房屋出售予孙雅楠，过户时，孙久明与孙雅楠一起去接的孙有廉，但是否明确告知原告不清楚。被告孙永红辩称：涉案房屋原来确实登记在孙有廉名下，2018年左右庭孙雅楠说原告和孙有廉已将涉案房屋赠予孙雅楠，当时孙永红没有意见，但对双方买卖涉案房屋一事并不知情，对现在的房屋状况也不知情。被告孙文明辩称：孙雅楠所称的56万元确实收到了，之后是否又给了2万元，记不清楚了。但双方协商的条件是56万元的对价是孙文明放弃对父母遗产的继承份额，跟涉案房屋购房款无关，孙雅楠与孙文明是私下协商的，父母并不知情。关于提前偿还涉案房屋贷款之事，孙文明不知情，仅系按照每月450元的标准负担还款金额。同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孙有廉与周慧贞系夫妻关系，二人育有三子女，即孙久明、孙文明、孙永红。孙雅楠系孙久明之女。孙有廉于2015年8月6日因死亡注销户口。2002年4月20日，孙有廉与北京城市开发集团有限责任公司签订《建内危改区就地安置合同》，约定孙有廉在建内地区有正式住房2间，应安置人口5人，孙有廉自愿购买建内危改区x号楼x单元x层x号住房，建筑面积80.64平方米。2004年3月9人，孙有廉与北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司签订房屋交接书，载明孙有廉购买的建内小区x号楼x单元x号住房，现根据主管部门确定的地名楼号为朝阳门内南小街x号楼x单元x号，2005年4月，孙有廉取得上述房屋的所有权。2011年12月9日，孙有廉与孙雅楠签订《存量房屋买卖合同》，约定孙有廉将涉案房屋出售予孙雅楠。房屋成交价格为725700元，合同对于付款方式、房屋交付方式、违约责任等未作具体约定。孙雅楠表示该价格是当时的指导价。经询，其表示知晓涉案房屋为原告与孙有廉的共有财产，但咨询了房管部门，房管部门告知其产权证上署名是谁就由谁办理过户手续，并未要求原告同去办理。2011年12月12日，孙雅楠取得涉案房屋的所有权。2016年1月13日，孙雅楠与戈某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孙雅楠将涉案房屋出售予戈某。房屋成交价格510万元，2016年1月18日，戈某取得涉案房屋的所有权。同日，彭秀芬与孙雅楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市东城区朝阳门南小街x号楼x单元x号房屋出售予孙雅楠，房屋成交价格为510万元，此后，孙雅楠取得x号房屋的所有权，原告与孙雅楠亦搬至涉案房屋居住。2019年6月16日，孙雅楠、周慧贞户口也随之迁入涉案房屋。另查，孙雅楠已将x号房屋出售，并另行购房，现原告在外租房居住。庭审中，孙雅楠提交2019年7月20日其与孙文明的短信聊天记录，显示孙雅楠表示已将原告的行李搬至新购置房屋，可以直接将原告送过去。以及2019年8月25日孙雅楠与孙永红的微信聊天记录，显示孙雅楠发送了两张卧室照片，并表示此系原告房间，已打扫干净，原告随时能住。经质证，原告及孙久明表示不清楚，孙文明认可其与孙雅楠聊天记录的真实性，孙永红认可其与孙雅楠聊天记录的真实性。关于原告主张涉案合同无效的理由，原告表示一是孙有廉在签订合同是没有民事行为能力，二是孙雅楠未实际支付购房款，三是孙有廉出售涉案房屋时未征得原告同意，构成无权处分。庭审中，原告为证明孙有廉在签订合同时没有民事行为能力，提交了孙有廉在2010年至2011年期间的就诊病历。其中最接近于合同签订日期的诊断病历为2011年8月北京中医药大学东直门医院的住院病历。该病历中出院总结载明，入院时见神志清，精神弱，语言不利……经质证，四被告对于该证据的真实性认可，孙雅楠、孙久明对其证明目的不予认可。被告孙雅楠为证明其支付购房款情况，提交银行流水，显示2011年8月4日，陈某向孙文明转账56万元。陈某作为孙雅楠证人出庭作证，陈某表示2011年，孙雅楠向其借款56万元用以支付涉案房屋的购房款。听孙雅楠说孙有廉、周慧贞同意将涉案房屋卖给她，卖房的钱用于给孙雅楠叔叔（孙文明）买房，证人直接将56万元转到了孙文明的账户。办理过户时，因孙有廉行动不便，证人帮忙借了车，还派了两个同事帮忙。经质证，原告对银行流水的真实性认可，证明目的不予认可，对证人证言的真实性及证明目的均不认可。孙久明对上述证据均予以认可。孙文明对银行流水的真实性认可，证明目的不予认可，对证人证言不认可。表示56万元确实收到了，但系以孙文明将对孙有廉、周慧贞的遗产享有的份额转让给孙雅楠为条件，并非以将涉案房屋过户给孙雅楠为对价。孙永红表示不清楚。对于孙有廉出售涉案房屋原告是否知情同意，原告表示孙雅楠与原告一直共同居住，涉案房屋的房产证、户口本等均由孙雅楠保管。2015年孙有廉去世后，原告与孙雅楠一起搬进x号房屋，原告认为是孙雅楠和x号房屋的原房主换房，并不清楚产权变更情况，买房人也未曾告知过原告，2019年8月下旬，孙雅楠告知原告要出售x号房屋要求原告搬离时，原告才得知孙有廉将涉案房屋卖给了孙雅楠。被告表示孙有廉因病长期卧床，家中重要物品包括房产证、户口本等均由原告保管，去办理房屋解押，过户手续需周慧贞提供房产证方可办理。孙有廉长期卧床，除看病外，很少出门，办理房屋产权变更当日，孙雅楠和孙久明同时陪同孙有廉出门，还请了同事帮忙，出门时间很长，原告不可能不闻不问，孙雅楠及孙有廉也不可能不告知原告。2016年原告随孙雅楠搬入x号房屋，必然涉及孙雅楠将涉案房屋出售并购买x号房屋，鉴于孙有廉已去世，按照常理，原告及其他被告若认为涉案房屋仍登记在孙有廉名下，应当知道孙亚楠不可能出售涉案房屋，但原告及其他被告均未提出异议，孙雅楠成功将涉案房屋出售并购买x号房屋的行为，就说明原告及其他被告均知晓涉案房屋系登记在孙雅楠名下，孙雅楠对涉案房屋有处分权。原告及孙雅楠户口迁入x号房屋需要所有权人同意，迁户口时原告并未提出异议，也说明原告知情并认可x号房屋所有权登记在孙雅楠名下。对于上述主张，原告及被告孙雅楠均未提供证据予以证明。本院认为：根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，根据原告提交的孙有廉就诊病历相关内容，孙有廉入院时神志清晰，该病例并不能证明其在出售涉案房屋时无行为能力，故原告以此为由主张涉案合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据已查明事实，孙雅楠确实向孙文明支付过56万元，但双方对于该款项的性质各执一词。孙文明虽表示双方协商一致以其对原告及孙有廉的遗产继承份额作为孙雅楠支付上述款项的对价，但其并未提供证据予以佐证，在孙有廉及周慧贞均健在的情况下，孙文明的继承份额对应的财产价值并不确定，且双方仅存在口头约定亦有悖常理，结合孙雅楠向孙文明付款时间、孙有廉将涉案房屋出卖予孙雅楠的时间以及证人证言、其他当事人陈述等分析，孙雅楠的陈述更具合理性，故本院认定孙雅楠向孙文明支付的56万元确为涉案房屋购房款。虽然孙雅楠支付的购房款低于涉案合同中约定的购房款，但综合考虑原、被告的亲属关系，双方一直共同居住等情况，该价格亦并非明显过低，故原告以孙雅楠未支付购房款为由，要求确认合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于孙有廉出售涉案房屋时是否征得原告同意，构成无权处分一节，涉案房屋所有权系孙有廉与周慧贞婚姻存续期间取得，确属二人的夫妻共有财产。但鉴于孙雅楠系原告与孙有廉之孙女，自幼与二人一起居住，在原、被告共同居住期间，涉案房屋经历了2011年孙有廉出卖予孙雅楠及2016年孙雅楠出卖予戈某两次产权变更，且2016年孙雅楠将涉案房屋出卖后，原告亦随孙雅楠搬入603号房屋居住，户口亦随之迁入，直至诉讼前原告及其他当事人均未提出异议，原告作为完全民事行为能力人，其所述随孙雅楠搬入603号房屋居住仅系认为与603号房屋产权人换房居住，不清楚产权变更，有悖常理。且根据相关法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告以孙有廉对涉案房屋无权处分为由，要求确认涉案合同无效，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇二〇年五月二十日书记员  陈丽娟