广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终970号上诉人（原审被告）：严旭明，男，1962年5月20日出生，汉族，住广东省四会市**************。被上诉人（原审原告）：严德明，男，1964年1月1日出生，汉族，住广东省四会市**************。委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师，肇庆市法律援助处指派律师。原审被告：曹容，女，1984年11月25日出生，汉族，住广东省四会市**************。上诉人严旭明因与被上诉人严德明、原审被告曹容房屋买卖合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初2983号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人严旭明、被上诉人严德明及其委托诉讼代理人冯双好到庭参加诉讼，本案现已审理终结。严旭明提出上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判严旭明只须返还严德明购房款8万元及利息(从2019年6月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；二、本案一、二审诉讼费用由严德明承担。上诉理由：2017年9月6日，严旭明与严德明达成的《保证书》，实质上是互负义务的双务合同。双方约定为赎回房屋，严德明出资3万元，严旭明出资23万元。由于严德明未按约定出资，严旭明亦无须出资。该合同因双方当时均未履行事实上已作废，一审法院不能据此合同判决严旭明向严德明支付房屋损失补偿款23万元及利息。请二审法院查明事实，依法改判。严德明答辩，严德明与严旭明、曹容于2017年9月6日签订的《保证书》是基于2005年全款向严旭明购买了其名下位于四会市*****************屋，因严旭明的原因导致该房屋无法过户且被法院强制执行，严德明被迫搬离已居住了十几年的房子，在多方求助无援的情况下才相信严旭明有能力筹钱赎回房屋，于是三方协商后签订了上述《保证书》，实质上就是关于严旭明违约后应如何补救及如何承担责任的约定。从该《保证书》上看，严旭明在约定期限内筹集23万元是对其承担房屋买卖合同纠纷违约责任的具体化，约定严德明出资3万元只是应解决该房屋纠纷而设定，并非与严旭明筹集23万元互为对价，双方在上述合同中并非互负义务。《保证书》第五条明确约定严旭明如在筹款期限前不能筹得23万元或其他原因，则要给严德明23万元作为房屋损失补偿。一审法院据此判决严旭明向严德明支付房屋损失补偿款23万元及利息是认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判。曹容未作答辩。严德明向一审法院提出诉讼，请求判令：1、严旭明、曹容退还购房款8万元和房屋损失补偿款23万元以及利息（以31万元为本金，利息从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清上述款项之日止）；2、本案诉讼费用由严旭明、曹容承担。一审法院经审理查明：严德明述称2005年7月份以8万元价格向严旭明购买了其名下位于四会市*****************屋，已付清了全部购房款并搬进该房屋居住。严旭明对严德明上述说法予以确认。严旭明与案外人冯建成民间借贷纠纷一案，因严旭明未依生效判决指定期间履行还款义务，该院受理了冯建成的执行申请，查封了案涉房屋所有权及土地使用权。严德明对此提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，该院以（2015）肇四法执异字第5-1号执行裁定驳回其异议。严德明不服提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋的所有权属于严德明，终止对案涉房屋的执行。案经两审，本院作出（2016）粤12民终991号民事判决，维持该院作出驳回严德明诉讼请求的判决。严德明与严旭明就双方之间的纠纷进行协商，2017年9月6日，双方达成《保证书》。《保证书》载明严旭明现委托其妻子曹红处理其与严德明的房屋（四会市************附停车房）纠纷，经双方协商如下：第一、该房屋经双方和第三方评估，其价值为26万元整；第二、严德明承诺付出3万元整给严旭明处理该房屋纠纷，剩余部分由严旭明承担；第三、严德明给严旭明筹款期限为2个月，从2017年9月7日开始至2017年11月6日止；第四、严旭明在筹款期限前筹得剩余23万元整后，严德明承担房屋过户费用；第五、严旭明如在筹款期限前不能筹得23万元整或其他原因，则要给严德明23万元作为房屋损失补偿。以上处理条款经双方协商签订，一式两份，均具备法律效力。曹红承诺将负责至纠纷解决。今签订保证书以确保双方的切实利益。委托人：严旭明，保证人：曹红，当事人：严德明。庭审中，双方均确认《保证书》上的“曹红”与曹容是同一人。曹容于2016年6月28日与严旭明登记结婚。因严旭明未在《保证书》规定的期限内筹集齐23万元，严德明也未出资3万元处理该房屋纠纷。之后案涉房屋被依法拍卖，严德明一家已搬出案涉房屋，现居住在严旭明位于四会市**************第二层的房屋内。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。严德明述称与严旭明之间存在房屋买卖合同关系并付清了相应购房款，严旭明对此予以确认。因本案房屋买卖合同只涉及严德明与严旭明买卖双方之间，不涉及第三方，严旭明对案件事实的自认，可以作为该院认定本案事实的依据。案涉房屋买卖合同在严德明与严旭明之间真实合法有效，严德明已履行买受人的付款义务，严旭明负有将案涉房屋交付严德明并将房屋所有权过户至严德明名下的义务。案涉房屋因严旭明欠案外人借款不还导致被法院强制执行，不能过户至严德明名下，也无法令严德明实现对房屋的占有使用收益，严旭明构成违约，应承担相应的违约责任。双方达成的《保证书》，虽名为保证书，实质是双方就严旭明违约后应如何补救及如何承担责任的约定，性质上属于一种合同。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方在该合同中确认案涉房屋在签订《保证书》时价值26万元，严旭明负有在约定的筹款期限内筹集23万元的义务，否则要给严德明23万元作为房屋损失补偿。现严旭明未在约定的筹款期限内筹得23万元，构成违约，严德明要求严旭明支付房屋损失补偿款23万元符合合同约定，于法有据，该院予以支持。该协议约定严旭明筹集23万元的最后时间为2017年11月6日，严德明有权要求严旭明从2017年11月7日起支付23万元补偿款的利息，现严德明只要求严旭明从2019年6月20日起支付利息系严德明对自身权利的处分，该院予以准许。严旭明抗辩严德明也未出资3万元，该合同双方都没有履行是不成立的。该合同是双方关于严旭明应如何承担房屋买卖合同纠纷的违约责任而达成约定，严旭明在约定期限内筹集23万元是对其承担房屋买卖合同纠纷违约责任的具体化，约定严德明出资3万元只是应解决该房屋纠纷而设定，并非与严旭明筹集23万元互为对价，双方在该合同中并非互负义务，该合同并非双务合同。因此，严旭明以严德明未出资3万元，自己也不再负有筹集23万元的义务，这种在双务合同中才能行使的抗辩权来进行抗辩，理由不成立，该院不予采纳。同理该合同作为双方关于严旭明应如何承担房屋买卖合同纠纷的违约责任的一揽子约定，严德明在要求严旭明承担23万元房屋补偿款之外再要求严旭明退还购房款8万元不符合合同约定，于法无据，该院不予支持。关于曹容是否应与严旭明承担连带责任的问题。结合《保证书》的上下行文来看，曹容是作为严旭明的委托代理人在保证书上签名的，且曹容在严德明与严旭明房屋买卖合同纠纷发生之时尚未与严旭明结婚，本案债务并非严旭明、曹容的夫妻共同债务，严德明要求曹容对本案债务承担连带责任，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、严旭明于该判决生效之日起十日内向严德明支付房屋损失补偿款23万元及利息（以23万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年6月20日起计算至实际付清之日止）；二、驳回严德明的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2975元，由严德明负担768元，严旭明负担2207元。二审中，双方均没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。严德明提供严旭明于2005年7月10日所立的证据及收取8万元的收据，陈述其与严旭明之间存在房屋买卖合同关系并付清了购房款，严旭明对此予以确认。严德明与严旭明之间所形成的房屋买卖合同关系是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为严旭明应支付多少房屋损失补偿款给严德明的问题。严德明与严旭明达成房屋买卖合同后，严德明已依约支付购房款，严旭明应将案涉房屋交付严德明并将房屋所有权过户至严德明名下。但案涉房屋因严旭明拖欠案外人借款导致被法院强制执行，严德明无法实现对该房屋的占有使用收益的权利，严旭明构成违约行为，应承担相应违约责任。其后双方经协商达成《保证书》，双方就严旭明违约后应如何采取补救措施及如何承担责任的约定，该《保证书》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。在该《保证书》中双方确认案涉房屋在2017年9月份价值为26万元，当时严旭明应在约定筹款期限内筹集23万元赎回该房屋，否则要支付给严德明23万元作为房屋损失补偿。因严旭明未在约定筹款期限内筹得23万元，构成违约。严德明要求严旭明支付房屋损失补偿款23万元符合合同约定，本院予以支持。该《保证书》是双方关于严旭明应如何承担房屋买卖合同的违约责任而达成的约定，严旭明在约定期限内筹集23万元是对其承担房屋买卖合同违约责任的具体化，也是解决纠纷方案。约定严德明出资3万元只是其为了解决该房屋问题的目的而作出适当妥协的意思表示，并非与严旭明筹集23万元互为对价，双方在该《保证书》中并非互负义务，该《保证书》不属双务合同。严旭明上诉认为严德明未出资3万元，该《保证书》双方都没有履行属作废合同的理据不足，本院不予采纳。综上所述，严旭明的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3300元，由上诉人严旭明负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月十九日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲