呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终243号上诉人（原审原告）：李思洋，女,住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：张磊，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李思洋（系张磊妻子），住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区北二环与丁香路交汇处上东墅1#商业楼二层206号。法定代表人：高雨恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学勤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：苏愣嘎，女，该公司员工。上诉人李思洋、张磊因与被上诉人呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司（以下简称滨海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李思洋（同时系上诉人张磊的委托诉讼代理人），被上诉人滨海公司的委托诉讼代理人李学勤、苏愣嘎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李思洋、张磊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费、保险费、评估费由滨海公司承担。事实和理由：一、本案双方系商品房买卖合同关系。李思洋、张磊按本案双方2016年12月3日所签的《商品房买卖合同》约定支付了房款，履行了付款义务，根据合同十一条1款该商品房应于2018年6月30日前验收合格并交付使用，但由于滨海公司将工程款挪作他用，施工进度缓慢甚至停工，未按时完工，导致李思洋、张磊至今不能合法入住。滨海公司构成严重违约且恶意拖欠赔偿款，按合同十二条2款约定“买受人放弃解除合同，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金”，即1096857×1‰=1096.86元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，依据内蒙古永丰房地产价格评估有限责任公司对该地段同类房屋租金评估价21700元/年，以此为依据要求增加违约金数额。自2018年6月30日至2019年3月31日违约金为21700÷12×9/月=16275元。诉讼总金额为17371.86元。二、一审法院逻辑错误，李思洋、张磊认为违约金过低，增加违约金不等于按损失支付违约金，是增加的违约金部分按损失计算，不能代替合同约定的违约金数额，判决不支持合同约定的1096.86元违约金是错误判决。三、一审法院对交房日期认定错误，违反了：房地产开发项目竣工经验收合格后方可以交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用，即使交付也视为未交付。直到现在滨海公司也拿不出《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程竣工验收备案表》。因此违约金支付应暂算至判决之日，直至合法交房为止。四、一审法院存在同案不同判现象。早在2018年和李思洋、张磊同时购房的业主任毅，已对滨海公司延期交房违约行为起诉，并于2019年6月12日作出（2018）内0102民初6452号判决。且李思洋、张磊也提醒法官判决已出，法官却置之不理，导致同案不同判。综上一审判决认定事实不清，判决错误，请二审依法查明事实，纠正错误判决。滨海公司辩称，本案双方签署商品房买卖合同及补充协议明确约定了逾期办理房屋交付的违约责任及违约金计算方式，合法有效，且系滨海公司逐条向李思洋、张磊释明的情况下签署，且商品房买卖合同及补充协议明确说明了出卖人与买受人确认对于特别约定中有可能涉及到有关不合理的减轻或免除出卖人责任，应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人的部分。李思洋、张磊庭审中未提供任何损失证明，不能证明有实际损失。滨海公司以实际行动证明双方合同约定的违约金能弥补李思洋、张磊损失，李思洋、张磊缴纳的购房款为取得房屋所有权应付的对价，不能作为逾期交房违约金，更不能认为存在利息损失。因内蒙古自治区70周年大庆以及北二环快速路建设导致项目工期延后，为政府不可抗力原因，逾期交房时间应相应减少。李思洋、张磊未按合同约定付完全部房款，违反了合同约定，且合同约定如买受人未付完购房款可据实予以延期直至购房款全部交清。滨海公司已取得设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方出具检查评定，报告中明确写明房屋已验收合格。滨海公司已于2019年3月17日向李思洋、张磊发出了入住通知书，通知2019年4月1日可至接待中心办理房屋交付，房屋已于2019年3月18日接收，故违约金应截至2019年4月1日。滨海公司已于2019年6月5日与李思洋、张磊办理房屋接收手续。该房屋李思洋、张磊已接收并进行房屋装饰、装修。且合同约定房屋具备交付条件向李思洋、张磊发出房屋入住通知后，如李思洋、张磊未在通知期限内办理房屋交付手续，按照每日购房总款的万分之一支付违约金。超过商品房买卖合同约定的收房时间，滨海公司可与李思洋、张磊解除商品房买卖合同。对于李思洋、张磊所述工程款挪用导致工程进度缓慢甚至停工，滨海公司不予认可。李思洋、张磊所提评估报告滨海公司不认可，且未在一审庭审期间提供评估报告。李思洋、张磊所提的购买房屋的业主任毅的判决，该案件未形成生效判决，所做文书不能作为参考依据。李思洋于2019年6月5日与滨海公司办理了实际的房屋接收手续，面积差为2019年11月20日补交购房款差额部分，所以李思洋的逾期交房起算时间为2019年11月20日。滨海公司于2019年11月12日向李思洋发出了催缴面积差通知书。李思洋、张磊向一审法院起诉请求：1．判令滨海公司支付李思洋、张磊违约金，按照购房合同约定的迟延交房产生的违约金1096．86元；2、判令滨海公司向李思洋、张磊支付因约定的违约金低于造成的损失而增加违约金数额，支付违约金自2018年6月30日计算至实际交付房屋止，暂计算至2019年3月31日为16275元；3、判令滨海公司承担本案的诉讼费用、评估费、律师费。一审法院认定事实：2016年12月3日，本案双方签订了《商品房买卖合同》，约定：李思洋、张磊购买滨海公司开发建设的位于呼和浩特市××区房屋，预测建筑面积为125．89平方米，房屋总价款1096857元，首付房款466857元，余款63万元申请银行贷款；合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：逾期超过180日的，合同继续履行，买受人放弃解除合同权，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金。2016年12月3日，滨海公司向李思洋、张磊出具了购房款《收据》，李思洋、张磊向滨海公司交付了购房款435927元。2018年9月28日，内蒙古永丰房地产价格评估有限责任公司（以下简称永丰公司）作出内永丰评字（2018）第1336号《房地产估价报告书》，李思洋、张磊委托永丰公司对涉案房屋的市场租赁价格进行评估，永丰公司评估结论为：估价时点2018年9月27日，估价结果年租金21449元，评估报告有效期为半年，自2018年9月28日至2019年3月27日。另查明，本案双方于2019年6月5日签订了涉案房屋的《入住通知书》。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。滨海公司未按照合同约定的时间向李思洋、张磊交付涉案房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，根据双方合同约定，滨海公司逾期交付房屋，李思洋、张磊继续履行合同，滨海公司向李思洋、张磊支付已付款千分之一的违约金，即1096．857元（1096857×0．1％），双方约定的违约金过低；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，滨海公司逾期向李思洋、张磊交付房屋，李思洋、张磊的损失为房屋使用价值的损失，即房屋租金损失，李思洋、张磊请求按照永丰公司出具的《房地产估价报告书》所作出的评估结论，即年租金21449元计算房屋损失的，予以支持；因涉案房屋，本案双方于2019年6月5日进行了交接，故对于李思洋、张磊请求滨海公司支付自2018年7月1日至2019年6月5日的损失19980元的诉请，予以支持；对于李思洋、张磊请求滨海公司支付合同约定的违约金1096．86元的诉请，因上述支持李思洋、张磊按照损失确定违约及数额，故对于李思洋、张磊的此诉请，不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李思洋、张磊支付违约金19980元；二、驳回原告李思洋、张磊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币117元，诉讼保全申请费194元，由被告呼和浩特市滨海建设投资有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李思洋、张磊二审新举示了以下证据：证据一、3月15日入住通知单及视频资料。拟证明无论李思洋、张磊是否收房，对方都视为房屋已交付；视频资料证明李思洋、张磊4月1日去收房但现场不具备收房条件，没有门、楼梯和电梯。证据二、6月5日入住签认单。拟证明李思洋、张磊签这个入住签认单的时候对方仍不具备交房条件。证据三、保全保险单发票。拟证明保险费。滨海公司质证意见为：证据一、入住通知单真实性认可，证明问题不认可，正好证明滨海公司已于2019年3月15日向李思洋发出入住通知书，且李思洋于2019年6月5日办理了房屋接收手续，且滨海公司与李思洋所签商品房认购合同书明确约定出卖人应将主体验收合格的商品房交付买受人使用，滨海公司在取得主体验收合格的文件后才向李思洋发送入住通知书，且2019年4月滨海公司也出具了由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五方出具的竣工验收备案，工程质量检测评定报告均证明房屋具备交付条件，且双方签署的合同中还约定若出卖人在交房时该商品房所在项目内道路、小区绿化、硬化等配套设施尚未完成，则由出卖人在交付后继续完成，在交房时出卖人无须保证上述设施全部达到交付条件，买受人不得以此为由拒绝接收房屋并放弃向出卖人主张任何责任的权利。视频资料真实性、合法性、关联性均不认可，该视频拍摄时无交房人员陪同，由李思洋、张磊私自进入小区拍摄，且小区内无其他交付房屋的业主，不能证明是上东墅（红树湾）该涉案房屋交付当天的视频，且《商品房买卖合同》附件十一补充协议有明确约定。证据二、与证据一中入住通知单的质证意见一致。证据三、对于诉讼保全保险发票及保单真实性认可，但对证明问题不认可，李思洋去做财产保全以及去做保险为李思洋自己产生的费用，应由其自己承担，且双方签署的合同中未进行任何约定，产生的此项费用由滨海公司承担。滨海公司二审新举示以下证据：证据一、2019年3月15日入住通知书、快递单、投递记录、2019年6月5日李思洋本人办理房屋接收手续时签署的入住会签单、入住通知书、尚东墅项目保修记录单、针对产权办理的承诺书。拟证明滨海公司已向李思洋发送了入住通知书，且李思洋本人也实际办理了房屋接收手续。证据二、五方竣工验收质量评测报告。拟证明李思洋所买房屋已具备交付条件。证据三、2019年11月12日滨海公司向李思洋发送的催缴面积差通知书、快递投递单、快递查询记录、尚东墅项目住宅面积差收取单、补充协议。拟证明商品房认购合同书中约定办理交接手续前买受人需按有关约定缴清全部约定价款，包括所购房屋存在面积补差时，需按出卖人要求及时与出卖人签订面积补差协议，并在交房前按实测面积补缴房款。由于买受人原因未能近期交付的情形办理方法如下：由于买受人未能在按合同约定及时缴纳费用致使出卖人未能将房屋交付买受人，从而在通知确定的交房期限内没能完成房屋交接手续。针对上述情形的处理办法：出卖人不承揽延期交房的责任，通知所确定的交房最后一日即视为房屋交付之日，物业管理费及相关费用从该日起计收……。补充协议上已经说明买受人已经了解该房屋所有情况，并均认可。证据四、2019年9月4日颁发的××区不动产权证书。李思洋、张磊的质证意见为：证据一、认可该组证据。证据二、验收报告因为是复印件，对真实性不认可，关联性不认可，对于房屋交付的合法性及关联性都不认可，没有任何规定说建设单位组织的五方验证评定报告就可以作为合法的交付依据和使用依据。证据三、真实性认可，合法性及关联性不认可，认购书是2016年12月3日，补充协议是在2017年给李思洋的，但12月3日时李思洋已付清当时所谓全款100多万，这时候再给李思洋一个补充协议是有胁迫性的。而且不是李思洋没有交清全款，是对方没有提供实测面积，无法交面积差，对方在11月20日通知李思洋交实测差的时候，李思洋就交了实测差。证据四、第一次见到，不清楚，9月份办理大产权已超期。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据李思洋、张磊的上诉请求以及事实理由，其一是主张滨海公司应在一审判决的违约金之外按约支付已付购房款千分之一的违约金，二是主张一审判决的违约金应计算至合法交房为止。关于其第一项主张，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/2595deid=340840""_blank)规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据该条规定，如果当事人约定的违约金低于因违约造成的损失，则应当以违约造成的损失数额为依据确定违约金，而非在此之外再叠加当事人约定的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，一审法院以房屋租金损失为依据确定违约金并无不当，李思洋、张磊未能证明其实际损失高于房屋租金损失，故其第一项主张不能成立。关于其第二项主张，根据滨海公司所举证据，李思洋已于2019年6月5日签署入住通知书，亦在上东墅业主入住会签确认单中“业主收房完毕”处签字确认，经二审询问，李思洋、张磊确认案涉房屋已交房，故一审判决中计算违约金截至2019年6月5日并无不当。李思洋、张磊二审举示视频资料拟证明其于2019年4月1日去收房但现场不具备收房条件，没有门、楼梯和电梯，但其举证不能证明2019年6月5日案涉房屋现场情况。综上，李思洋、张磊第二项主张不能成立。李思洋、张磊还主张一审判决与另案判决存在同案不同判现象，滨海公司则主张该另案判决未生效且该案当事人已撤诉。该另案判决未生效，且另案判决与本案并无法律上的直接关系，李思洋、张磊该上诉理由不能成立。关于李思洋、张磊主张的诉讼保全保险的保险费，不属于诉讼必然产生的费用，关于评估费李思洋、张磊未在二审开庭前提供相应证据，上述两项费用不予支持。综上所述，李思洋、张磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费234元，由李思洋、张磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 鄂 晓 红审 判 员 额日德尼审 判 员 李 婷 婷 二〇二〇年五月十八日法官助理 曹 文 婷书 记 员 雎  洁