广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1426民初346号原告：沈德平，男，1961年9月4日出生，汉族，现住广东省平远县************。公民身份号码：441************010。委托诉讼代理人：王立新，女，1966年12月23日出生，汉族，现住广东省平远县************。公民身份号码：441************022。（系原告沈德平的妻子）原告：王立新，女，1966年12月23日出生，汉族，现住广东省平远县************。公民身份号码：441************022。被告：平远县********，住所：广东省平远县**********，统一社会信用代码：12441426MB2D21595R。法定代表人：王越云，该单位主任。委托诉讼代理人：陈尚英，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告沈德平、王立新诉被告平远县********（以下简称国资中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易（小额）程序，因案情复杂，本院于2020年5月7日裁定转为简易程序审理。本案于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告沈德平、王立新、被告国资中心委托诉讼代理人陈尚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈德平、王立新向本院提出诉讼请求：1.判令被告单方违反解除租赁合同，原告沈德平依法享有承租权至2020年7月30日；2.判令原告沈德平依法享有优先承租权；3.判令被告支付单方违约金5800元（58000×10%）；4.判令被告承担原告卷闸门装修费等4000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告沈德平与原告王立新系夫妻关系，原告沈德平自2013年起向案外人周兰香支付转让费58000元获得位于平城中路16号门店的承租权。目前该店铺由原告王立新转租给次承租人使用，该店铺的物权所有人系被告。证据一显示被告己查明2011年起原告沈德平与原平远县房地产管理局大柘房管站签订了《房地产租赁合同》，租赁期满后，因房管局政策原因未续签书面租赁合同，原告沈德平继续享有的租赁承租权，后来平远县房地产管理局因机构改革并入平远县********。2020年3月16日，被告让原告沈德平按原租金标准缴纳租金至2020年6月。2020年4月1日，被告单方通知原告沈德平解除租赁合同，同时表达意向向次承租人直接承租，该行为侵犯了原告合法权利与可期待利益，属于单方违约行为，造成了原告双重损失，不利于构建和谐稳定的租赁关系，以下意见恳请法院予以采纳：一、双方存在法律保护的不定期的租赁关系，被告收取原告保证金及租金的行为确认，原告沈德平租赁权利至少可以合法主张至2020年7月30日。根据《合同法》第二百三十六条，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然双方未签订书面租赁合同，但被告己收取至2020年6月租金，根据双方的缴付租金的行为己经视为租期合法约定至2020年6月30日。根据《合同法》第二百三十二条，出租人解除合同应在合理期限通知承租人，参照原平远县房地产管理局的《租赁合同》，合理期限不低于一个月，因此即使被告解除租赁关系，租赁期至少应届满至2020年7月30日。二、承租人两原告转租行为合法有效。原告沈德平经被告默认占用、并转租该商铺超过6个月以上，被告无权主张转租无效解除双方租赁关系。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。三、原告有权向被告主张优先承租权，两原告愿意在同等条件《租赁合同》。原告自租赁开始，一直尊纪守法，按时交租，爱护租赁物，而且一直都自己出钱维修和装修房屋等，被告也并未禁止转租行为，若被告禁止转租，原告在次承租人己严重违约前提下愿意合法收回店铺，实际经营(前期有错，愿意改错纠正)。恳请被告优先考虑与原告签订书面租赁合同。综上所述，原告沈德平有法律依据继续承租店铺，被告没有将相关新规事项明确告诉原告，纵使次承租人欺压原告制造矛盾，程序不当。仓促草率凭一张书面通知，就解除双方租赁关系，收回店铺，这么简单的方法来解决问题实在欠妥。被告在规范管理上应实事求是，阳光操作，处理前期历史遗留问题，对老租户应该通知或警告的情况下协调解决，说原告隐瞒县房产管理所私自转租说不知道，是职务渎职，若被告执意收回店铺或经店铺出租给次承租人或他人，是侵犯了承租人的直接经济利益和优先承租权，并违反了法律规定，原告有权采取诉讼等方式维护自身合法权利。被告国资中心答辩称：第一部分关于本案的基本事实和法律。第一，如原告在诉状中所称“目前该店铺由原告转租给次承租人使用”。可见，转租行为已经得到原告自认，与被告掌握的情况也是一致的。在2020年3月，由于实际使用商铺者杨帆、林艳兰等户向平远县********反映，并向平远县********提交《店面租用合同》；后来发生“关店拉闸”等恶劣事件；曾春华、王立新等人到县信访中心上访，才全面暴露出国有资产被转租的严重情况；同时被告通过调查发现，原告沈德平、王立新夫妇就涉案商铺存在转租经营行为，原告转租给次承租人的情况一直向被告隐瞒，如果不是有人反映及相关事件暴露，国有资产仍将在原告的欺骗行为下继续流失；关于原告转租的行为，被告经过调查逐步充分掌握到相关证据。通过被告调查才发现，原告从被告处以每月560元的价格承租，再以每月2400元的高价转租谋取高额差价，而且不法收取房租押金4600元，与县委、县政府关于国有经营资产改革、供给侧改革的根本宗旨背道而驰。鉴于原告欺骗被告谋取高额不当利益及严重缺乏诚信的行为，并且造成了实际经营者集体举步维艰经营，同时造成国有资产收益流失、国有资产声誉受损，扰乱房屋租赁市场秩序；被告在2020年4月1日通知原告解除租赁合同关系，既是法律赋予的权利，也是实现县委、县政府关于国有资产经营改革、供给侧改革根本宗旨的应有之举；根据《合同法》第224条：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。通过上述规定与《合同法》第232条进行比较：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人通过比较两条法律规定可见，被告针对原告擅自转租行为，被告有权解除合同，且无需给予合理期限。第二，如原告在诉状中所称，双方并未对租赁期限进行约定。根据《合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。可见，双方为不定期租赁；原告隐瞒已经转租给次承租人这一事实，在2020年3月向被告缴纳了6个月的租金，系严重违背合同诚实信用原则的行为；综上，原告将案涉店铺在未经被告同意的情况下擅自转租给次承租人使用，严重违背了诚实信用原则，违背了法律规定，被告依法法定行使解除权应当得到法律支持。第二部分关于合同解除的时间界限。鉴于原告擅自转租行为，被告根据《合同法》第24条(承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同)依法行使法定解除权，且行使该解除权法律并未赋予承租人在这种情况下享有时间宽限的权利；原告在诉状中已经自认在2020年4月1日已经收悉被告的解除通知，那么双方租赁合同关系应当认定为在该日即为解除。第三部分合同解除后的法律后果。被告依法行使法定解除权，自通知之日即生效，双方租赁合同得以解除。故从解除之日，原告的转租行为属于无权处分，被告所取得的不当利益应当归于被告。综上，原告在向被告承租案涉商铺过程中擅自将商铺转租次承租人使用并谋取高额差价，违背诚实信用原则，造成了国有资产的变相流失，现县委县政府根据党中央进一步推进国有资产管理和运营的大背景下加强梳理国有资产，并发现了原告的行为及已经造成的不良社会影响，故在2020年4月1日发岀且送达了案涉商铺的解除通知，是被告作为国有资产管理人向国家和人民履行法定职责的表现。希望人民法院能够依法查清本案事实，作出公正判决。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，平远县***********铺原是由案外人周兰香承租，2013年5月周兰香及原告沈德平共同向原县房地产管理局申请变更承租人，经原县房地产管理局同意后承租人备案变更为由原告沈德平承租。2014年1月26日，由原平远县房地产管理局颁发《房产租赁证》给原告沈德平，每月租金560元。两原告从2013年9月始多次转租给他人，2019年8月16日原告王立新与案外人林艳兰签订《店面租用合同》将上述店铺转租给案外人林艳兰。2019年因机构改革原平远县房地产管理局所属资产及管理职能转移给被告国资中心管理及行使。被告国资中心于2020年3月在排查公房安全隐患时，经案外人林艳兰向被告国资中心提交的《店面租用合同》、《协议》、《收款收据》等材料，发现两原告存在转租的行为，并于2020年4月1日向原告送达《通知》告知自2020年4月1日起解除双方的租赁合同法律关系。以上事实有经开庭质证的平远县房地产管理局房产租赁凭证、《店面租用合同》、《协议》、《收款收据》、解除租赁关系的《通知》以及开庭笔录等予以证实。本院认为，原告沈德平经原平远县房地产管理局同意于2013年5月承租位于平远县***********铺，双方约定租赁租金为每月560元，但双方未约定租赁的期限。2019年机构改革后涉案店铺作为原平远县房地产管理局所管理的资产转由被告国资中心依法管理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，两原告未经被告同意，擅自将承租的店铺转租给案外人，并收取了高额差价，被告国资中心于2020年4月1日向两原告送达解除租赁关系的《通知》，双方之间的房屋租赁合同关系于通知送达当天解除，对此本院予以认定。原告主张被告知道并同意其转租行为，但未能举证予以证实，且被告亦予以否认，故本院不予采信。自被告发出解除合同关系之日（2020年4月1日）起至本案法庭辩论结束前，长达一个多月，两原告亦可在合理期限内腾退店铺归还给被告。故两原告诉请继续承租至2020年7月30日以及优先承租权和违约金问题，于法无据，理据不充分，本院予以驳回。关于原告诉请被告承担原告卷闸门装修费等4000元，其未能提供相关证据予以证实，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈德平、王立新的全部诉讼请求。本案受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告沈德平、王立新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员 曾泳源二〇二〇年五月二十九日法官助理 蒙柳琴书 记 员 饶启圣