上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初810号原告：郑树民，男，1955年7月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑惠君(系原告姐姐)，女，1951年1月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：李松波，男，1966年11月24日出生，汉族，户籍地江苏省东台市，现住上海市杨浦区。原告郑树民与被告李松波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郑树民之委托诉讼代理人郑惠君、被告李松波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑树民向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2016年10月31日就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2020年1月11日解除；2、判令被告向原告支付2017年1月至2019年12月间的物业费共计918元(按每年306元计算)；3、判令被告向原告补付2017年11月20日-2018年11月19日期间的租金560元、补付2018年11月20日-2019年11月19日期间的租金1440元、补付2019年11月20日-2020年1月11日期间的租金374元、补付2020年1月12日至2020年4月11日期间的占有使用费660元；4、判令律师信息费800元由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定第一年月租金为2700元，自第二年起每年月租金增加100元。同时对支付租金的时间、物业管理费的支付作了约定。根据约定，被告应于2018年2月20日前支付2018年3-5月的租金，但被告直至2018年3月5日才支付。2017年8月份租金少付了100元，晚了一个月才补给原告。原告已代被告按每年306元的标准缴纳物业管理费至2019年底，合同约定租赁期间物业管理费由被告承担，故被告应当支付原告。合同约定月租金每年增加100元，但被告并未按时按约支付足额的租金。被告租用房屋期间房屋漏水，但其不出面处理，楼下房东报警后原告出面才得以解决。上述被告的违约行为违反了合同第四条第五项的约定，故提起诉讼要求解除合同。被告应按照合同约定补付租金，支付物业管理费。另为提起本案诉讼原告聘请律师调取被告身份信息，共花费律师费800元，被告应当承担。被告李松波辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是打工的，工作时间不确定，原告又不同意微信支付，只能去工商银行汇款，故2018年3-5月的租金晚支付了几天，事后被告也与原告联系表示歉意并表示可以支付一些违约金，但原告没有要。关于2017年8月份少付的100元，可能是当时资金紧张，下次付房租的时候已经补给原告了。合同第三条第一项已明确将物业管理费划去，且按照惯例物业管理费都是房东支付的，故物业管理费应由原告支付。合同确实约定月租金每年增加100元，但当时与原告说好的，被告将房屋出租租金高的话就增加，这个是需要双方再商量的。被告承租房屋后对房屋进行装修，各租客的租期又长短不一，再加上中介费，被告投入巨大，故2018年3月之前的租金都是按照2700元支付的，原告也是收取的且未提出异议。2018年3月份，原、被告重新协商调整月租金为2780元直至合同终止，故不同意补付租金。被告没有违约行为，且目前房子仍在出租状态，不同意解除合同，也不同意支付律师费。经审理查明：上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室本案系争房屋登记在原告郑树民名下。2016年10月31日，原告(甲方)、被告(乙方)就系争房屋签订《房地产租赁合同》，约定：三、租赁条件：1、租赁期限，自2016年11月15日起至2020年11月14日止。甲方应于2016年10月31日前向乙方交付该房屋。乙方的免租期为半个月，即2016年10月31日起至2016年11月14日止。该免租期不计入租赁期限，同时甲方豁免乙方在该免租期内的租金，但乙方需自行承担免租期内使用该房屋发生的水、电、煤气、物业管理等费用。四、租金支付：1、乙方应于2016年10月31日前向甲方支付定金500元。2、租期开始之后，上述定金转为租金的一部分。2、月租金2700元，自第2年起，每年月租金增加100元。租金每3个月支付一次，第一期租金于2016年11月15日之前付清，以后每期租金支付时间为该期租金起算日的3天前。5、如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付月租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过7日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。五、1、甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即2700元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。2、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。8、乙方在租赁期内可以将该房屋部分或全部转租给他人。七、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的10倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过1.5个月的。八、租赁期间，非本合同及相关法律规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的10倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。3、租赁期间，非本合同及相关法律规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的10倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。九、甲、乙双方约定到期后房屋内所有家具无偿移交给甲方。若该房地产在租期内发生动迁或买卖，导致乙方不能正常承租，则甲方必须赔偿乙方装修损失费。同日，原、被告签订《装修合同》约定，李松波装修郑树民位于政通路XXX弄XXX号XXX室房屋，装修内容：1、厨房L型疗理台，环保生态板(实木)，台面人造大理石，门：晶钢板，装修(租期延长五天)到11月20日付租金。2、房门、门套、卫生间门套等用带木纹白色。3、卫生间、地坪、防漏、墙砖重新安装。4、房间等重新粉刷。5、甲方提供老板煤气灶、欧派水斗、冰箱、洗衣机。6、其他由乙方提供，未尽事宜协商解决。2018年3月7日，原、被告双方达成补充协议，约定每月租金2780元到终止合同为止。2019年3月18日，被告与案外人刘加萍就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2019年3月18日至2020年3月17日。庭审中被告表示该案外人刘家萍中途退租。2019年6月12日，被告与案外人冯某某系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2019年6月15日至2020年6月14日。2020年4月8日庭审中，原、被告一致确认，2018年3月之前的租金被告均是按照2700元每月的标准支付。从2018年3月起被告按照每月2780元的标准已支付租金至2020年5月19日。以上事实由原告提供的原、被告间的房地产租赁合同、不动产权证书、被告提供的原、被告间的房地产租赁合同及补充条款、装修合同、被告与他人就系争房屋签订的租赁合同及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同对出租方有权解除合同的情形进行了约定，本案中原告主张解除合同的情形未达到约定的解除合同的条件，且不满足法律规定的一方解除合同的条件，故原告提出的解除双方之间的租赁合同之主张，无合同依据亦无法律依据，本院难以支持。2018年3月之前的租金，被告按照2700元支付，原告收取且未举证证明提出过异议。2018年3月之后的租金，被告按照新约定的租金标准支付，并无不当，故原告主张要求被告补付租金，无事实和法律依据，本院难以支持。按照合同约定，物业管理费应由被告方承担，故原告要求被告支付物业管理费之主张，本院予以支持。关于律师信息费，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告李松波应于本判决生效之日起十日内向原告郑树民支付2017年1月至2019年12月期间的物业费共计918元；二、驳回原告郑树民的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告李松波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年五月二十七日书记员  李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。