广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4450号原告：李思贤，女，1979年3月13日出生，汉族，住湖南省桃源县********民组，公民身份号码430************322。委托诉讼代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符敬贞，广东大同（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市三宝房地产有限公司，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********728G。法定代表人：孙达，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宇玲，广东香山律师事务所律师。原告李思贤与被告中山市三宝房地产有限公司（以下简称三宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李思贤及其委托诉讼代理人缑燕燕，被告的委托诉讼代理人陈志毅、林宇玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李思贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除李思贤与三宝公司签订的《中山市商品房买卖合同》及相关附件；2.请求判令三宝公司向李思贤退还已收取的购房款共计274850元（其中包含购房首期款227475元、软装费用45525元、代办办证费1000元、按揭服务费850元）。庭审中，李思贤增加诉讼请求3：请求判令解除中山市*******************17卡房产的预告登记，相关费用由三宝公司承担。事实和理由：李思贤在三宝公司的销售人员李昌海保证能在李思贤没有工作的情况下成功申请银行按揭的承诺下，于2018年10月4日与三宝公司签订《认购书》《认购须知》《置业计划书》，约定李思贤向三宝公司购买位于中山市*******************17卡房产。当日，三宝公司销售总监李昌龙向李思贤出具承诺书，承诺于2018年11月19日前交完涉案房产首期款并签订相关协议后，从软装费60000元中退回14475元给李思贤，后李思贤支付了购房定金50000元，三宝公司亦出具了相应的收据。2018年12月10日，李思贤与三宝公司依约签订合同条码为1801130499的《中山市商品房买卖合同》及一系列相关附件、补充协议，对双方各自的权利义务进行了约定。合同签订后，李思贤依约向三宝公司支付了首期款227475元及软装费60000元，除此之外，李思贤在三宝公司工作人员的指示下向三宝公司支付了代办办证费1000元、刷卡手续费80元、按揭服务费850元，三宝公司在收到上述款项后均向李思贤出具了相应的收据。李思贤在三宝公司依前述承诺退回软装费14475元后即按三宝公司工作人员的要求及指示准备相关材料和手续先后向广州银行及东莞银行申请办理银行按揭贷款，然而，一年多以来，该两家银行均因李思贤银行流水不足未批准李思贤的贷款申请，在此情况下，李思贤根本无力一次性支付涉案房产尾款，涉案合同在客观上已履行不能。李思贤认为未能办理银行按揭，三宝公司是存在一定责任的。根据相关法律规定，李思贤依法有权解除涉案合同，要求三宝公司退还上述款项。三宝公司辩称，三宝公司不同意解除涉案合同，要求李思贤继续履行合同。1.三宝公司没有任何人向李思贤承诺可以成功申请相应金额的银行按揭款。相反，《认购须知》第三条、《认购书》第五条第2款、《中山市商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第3.2款、不动产登记证明均明确约定李思贤自行承担贷款申请不予审批的风险，若李思贤未能申请到按揭贷款，李思贤应一次性付清购房余款。2.李思贤提及的“李昌海”、“李昌龙”不是三宝公司的工作人员，李思贤亦未举证证明。3.三宝公司仅收取《认购须知》《中山市商品房买卖合同》中约定的由三宝公司收取的款项，三宝公司收取款项会出具盖有“中山市三宝房地产公司收款专用章”的收据。三宝公司对李思贤所称的软装费不知情，亦未收取。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月4日，出卖人三宝公司与买受人李思贤签订《认购书》，约定李思贤购买三宝公司位于中山市*******************17卡，认购价格454475元，首期款227475元（含定金50000元），剩余房款227000元由李思贤办理银行按揭贷款支付。认购书第五条约定，如需申请按揭贷款的，李思贤应提前了解申请按揭贷款的条件和政策并准备好申请按揭贷款所需全部资料文件；三宝公司仅协助李思贤申请按揭贷款而不对李思贤之申请能否如愿获银行批准作任何保证，按揭贷款金额、年限、利率等最终以银行审批为准；若李思贤申请的按揭贷款金额未获银行批准或未获银行足额批准，李思贤应于三宝公司通知之日起七日内向三宝公司一次性支付剩余房款。《认购须知》中的注意事项亦对上述银行按揭事项作出相似约定。2018年12月10日，双方就购买涉案房产签订《中山市商品房买卖合同》及相关附件、《购房人签约注意事项》，其中附件包括《房屋平面图》《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》《装饰、设备标准》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《合同补充协议》。《合同补充协议》第3.2条约定，李思贤自行承担银行审批的贷款金额、利率及贷款年限与其原申请不符之风险，如非因三宝公司原因导致按揭银行批准的按揭金额低于李思贤申请的金额或按揭银行不批准李思贤的按揭贷款申请，则对该差额部分或未获审批的贷款金额李思贤应于三宝公司通知之日起七日内向三宝公司付清。第3.3条约定，李思贤保证已对其自己的购买能力有足够的评估，并于签订商品房买卖合同时已向三宝公司明确表示即使其不能以按揭贷款的方式支付购房价款或获得的按揭贷款不足以付清所欠的全部购房款，其也有足够的支付能力，以现金支付的方式一次性付清余下的购房款。2018年10月4日，李思贤向三宝公司支付了定金50000元。2018年12月10日，李思贤分别向三宝公司支付了购房款177475元，代办办证费1000元、刷卡手续费80元，三宝公司均出具了盖有其公司收款专用章的收据。另查明，2018年10月4日，李昌龙向李思贤出具承诺书，载明李思贤购买富璟公馆2栋517房，成交总价514475元，于2018年11月19日前交完首期并签约后，将14475元转入客户卡上。2018年10月11日，林春霞出具收据，载明收到李思贤交来三宝大厦2号楼5层17卡软装费6万元。李思贤主张上述6万元实际由三宝公司收取，并已将其中的14475元退回给李思贤。但三宝公司对此不予确认，并主张上述6万元与三宝公司没有任何关系，三宝公司也从未收取过上述6万元款项。再查明，2018年12月24日，三宝公司就涉案房产为李思贤办理了预告登记，不动产登记证明：粤（2018）中山市不动产证明第0177487号。庭审中，李思贤称，其在富璟公馆看房时由李昌海接待，当时是李昌海作出能成功申请银行贷款的承诺，现无证据证明，亦无证据证明李昌海系三宝公司的工作人员。三宝公司不确认李昌海系其公司的员工。李思贤又称，因目前无法办理按揭贷款，无力一次性付清购房款，导致合同目的无法实现，三宝公司存在一定的违约行为，李思贤依据《中华人民共和国合同法》第九十四条行使解除权。而三宝公司不同意解除涉案合同，并要求李思贤补交剩余购房款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为李思贤要求行使解除权是否应予支持。李思贤与三宝公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等文件，均是李思贤与三宝公司的真实意思表示，双方应按合同约定恪守履行，不得随意解除合同。李思贤以三宝公司未按约定帮李思贤办妥按揭贷款为由，主张三宝公司构成违约，从而要求解除涉案合同。对此本院认为，首先，李思贤主张三宝公司口头承诺为其办妥按揭贷款，但李思贤却没有证据可以证明，应承担举证不能的不利后果。其次，李思贤作为理性的购房者、完全民事行为能力人，在购房时应对自身的购房能力、银行按揭不获审批风险有一定的评估，也应清楚知道应由其自身承担按揭贷款批准与否的风险。同时，涉案合同已明确约定，按揭贷款的审批风险由李思贤承担，且李思贤应对未获审批的贷款金额在三宝公司通知后一次性付清。最后，三宝公司在庭审中明确提出了继续履行合同的要求，并提出了催促李思贤补交剩余购房款的意思表示。综上，李思贤根据其自身无法办妥按揭贷款的主要事实要求解除涉案合同，既不符合法律规定，又缺乏合同约定，本院对其解除合同及返还款项等诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条规定，判决如下：驳回李思贤的全部诉讼请求。案件受理费5422元，减半收取2711元（李思贤已预交），由李思贤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 肃二〇二〇年五月十三日书记员 陈香玲