北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初19564号原告(反诉被告):中国通用机械工程有限公司，住所地北京市西城区太平街甲2号。法定代表人：马长春，董事长。委托诉讼代理人：陈爱君，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司，住所地北京市西城区长椿街甲18号13幢101室。法定代表人：牛均，总经理。委托诉讼代理人：廖家存，男，1973年9月14日出生，汉族，北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司员工。委托诉讼代理人：朱颖，北京京广律师事务所律师。原告中国通用机械工程有限公司（以下简称：通用机械公司）与被告北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司（以下简称：裕硕昌隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告通用机械公司的委托诉讼代理人陈爱君，被告裕硕昌隆公司的委托诉讼代理人廖家存、朱颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告通用机械公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告将租赁的房屋、场地腾空并交还给原告；2.请求被告按照每天2740元违约金支付给原告，违约天数从2019年3月11日起计算，至被告腾空交还给原告房屋、场地时止，现暂计算至起诉之日，计73天，共200020元；3.要求被告将未经原告同意并没有批准手续的扩建面积恢复原状。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月1日，被告与原告的下属单位北京中通兴达机械厂（以下简称：兴达机械厂）签订了《房屋租赁合同》，约定由兴达机械厂将位于北京市大兴区黄村镇海子角1号院的房屋及场地租给被告，租期自2016年3月1日至2019年2月28日，租金每年人民币50万元。该合同约定了租金的支付、关于装修和改变房屋结构的约定、双方的责任和义务、合同的终止、违约责任等条款，其中第12条第3款约定“乙方（被告）应在本合同第三条规定的租赁期届满之日起向甲方交还房屋和土地，乙方若逾期交还，按年租金/365*逾期天数*2支付违约金给甲方。”2017年9月19日，原告与被告及兴达机械厂三方签署了《房屋租赁合同》（补充协议一），约定将《房屋租赁合同》履行主体变更为原告与被告，其他合同条款不变。2019年1月16日，原告通知被告《房屋租赁合同》到期后将不续租，请被告按期将房屋、场地腾空并交还给原告。现《房屋租赁合同》已经届满，被告现在仍然占有、使用着租赁的房屋、场地，拒不腾空并交还给原告。原告无奈之下诉至法院，请法院依法保护原告的合法权益。被告裕硕昌隆公司辩称：2015年9月双方签订合同，本来做物流用，因为政策原因做不了，第一时间通知了产权方。当时已经进驻，不作物流，打算把公司搬过来，作员工宿舍，多出来的部分对外出租，得到了产权方的认可，当时院落比较破，为了满足办公、住宿条件需要投入进行装修，产权方让作PPT，怎么改造，在产权方办公室做了展示。产权方提出要求要找正规的公司，要有图纸，图纸报给他之后才能进行装修，我们找了设计公司，整个院落的水、电、路，灯、市政、排污全部整套图纸都有，都在产权方的办公室，要求我们装修完之后提供发票，整个工程要1000多万元，因为开发票要交税，就把图纸交给了产权方。在建设时候谈到合续租问题，只能先签订3年合同，如果不拆迁，再续租。2017年大火后对没有执照的企业进行腾退，我们想取得执照，因为房屋用途是工交，2018年时候交通的部分可以办理企业注册，产证登记有错误，又去建委按照正规面积改正过来，改正之后需要把产权证拿到总部，2018年12月产权证拿回来之后，说不跟我们续租了。中间一年导致我们办理不了营业执照，基本经营不了，我们说能不能提供房产证我们去办理营业执照合规经营。如果能够续租最好续租，如果不能续租，因为当时投入经过产权方的认可，要求对方赔偿损失。依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第14条，对于扩建费用没有约定情况下，合同履行完毕，没有取得合法手续的，如果是出租人错误，由出租人承担扩建费用，如果是承租人错误，由承租人承担扩建费用。如果双方有过错，应该由双方按比例承担费用。本案中认为没有取得扩建手续的应由双方承担费用。建设过程中需要办理开工许可证需要出租方配合，但出租方不配合我方证件办理，认为出租方有过错。我方经过原告同意才翻建扩建，不同意原告的诉讼请求。同时，我公司反诉要求通用机械公司赔偿因其违约造成的营业损失300元；通用机械公司支付扩建租赁房屋的费用（具体金额以鉴定评估为准）；本案的诉讼费用及鉴定评估费用由通用机械公司承担。原告通用机械公司针对被告裕硕昌隆公司反诉的答辩意见：裕硕昌隆公司不能办下营业执照，变更登记的根本原因在于一直未能取得特种行业经营许可证的前置审批手续。从双方签订的租赁合同约定条款上看这正是裕硕昌隆公司需要自己承担的经营风险。其要求我公司承担其无法经营的损失是没有合同依据的。事实上，裕硕昌隆公司虽然无照，但却一直在经营，有检查时就关门无检查时就经营，300万元的损失是没有任何事实依据的。按照双方合同的约定裕硕昌隆公司只能改建装修房屋，而不能重建新建房屋。在合同终止后裕硕昌隆已经完成改建装修（限仅限于不动产部分）要无偿留给我公司，裕硕昌隆公司要求我公司赔偿其损失没有合同依据。双方合同明确约定裕硕昌隆无权向我公司索要装修补偿。同时，按照现行的法律规定，任何翻建、重建、新建房屋的行为都需要得到规划部门的批准，获得规划许可证、施工许可证方可进行。现裕硕昌隆公司没有任何翻建重建新建房屋的批准手续，所以应自行承担责任。综上，对于裕硕昌隆公司提出的反诉没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。北京市大兴区海子角村1号院1幢等8幢楼的房屋权利人为通用机械公司，共有情况房屋单独所有，权利性质出让，用途工业用地/工交，面积共有宗地面积9288.6㎡/房屋建筑面积3328.02㎡。2015年9月15日，通用机械公司（甲方）与裕硕昌隆公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：租赁标的物范围：甲方位于北京市大兴区黄村镇海子角的主厂房、辅房及院内土地具体租赁范围详见本合同附件。标的物的用途标的物现状、用途为工业生产用地甲方同意乙方承租后作为物流经营场所使用；除双方另有约定外，乙方不得改变使用性质亦不得转租第三方。租赁期限2015年10月1日至2019年1月31日或从2015年10月1日至收到有关部门拆迁公告（或拆迁通知等）之日止，以二者先到日为租赁期满日。还约定了租金的支付、装修改变房屋结构、双方的责任义务、合同的终止、提前解除等其他约定。2016年3月1日，通用机械公司（甲方）与裕硕昌隆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》终止协议，该协议约定：一、因乙方提出继续租用北京大兴区黄村镇海子角1号院用于其他经营活动，甲方即同意乙方与甲方所属企业兴达机械厂另行签订新的房屋租赁合同。二、乙方按合同要求已支付给甲方的20万元履约保证金及21.25万元租金作为新合同的履约保证金和房屋租金。三、至本合同终止协议签订之日起，甲、乙双方签订的房屋租赁合同除本协议第一、二条款所涉及的内容外，双方不再存在未尽事宜。2016年3月1日，兴达机械厂（甲方）与裕硕昌隆公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定:甲方在取得上级主管及不动产产权单位通用机械公司授权后,经与乙方友好协商,就乙方承租甲方上级单位通用机械公司厂房、场地事宜签订本合同，租赁标的物范围：北京大兴区黄村镇海子角1号院，详见本合同附图。标的物的用途：标的物的现状用途为工业生产用房，甲方将标的物出租给乙方使用；除双方另有约定外，乙方不得改变使用性质，亦不得转租第三方。租赁期限：鉴于本标的物可能被拆迁，双方同意本合同的租赁期限为三年（即2016年3月1日至2019年2月28日，其中2016年3月1日至2016年4月30日为装修免租期）或从2016年3月1日至收到有关部门拆迁公告（或拆迁通知等）之日止，以两者先到者为租赁期满日。租金及支付时间：1、租金：标的物年租金人民币50万元。2、支付方式：乙方先付后用，每次支付6个月的租金。鉴于第一期应付租金25万元，乙方以实付甲方21.25万元，其差额3.75万元，乙方应于本合同签订之日起5日内支付给甲方。第二期及以后，租金应于每期到期前五日内支付给甲方。交付租赁物的期限：甲方应于本合同生效后5日内将标的物的主体部分交给乙方，其余部分在2016年4月30日前将标的物交给乙方。关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，对房屋内部结构有影响，时，应事先征得甲方同意，并将改造后图纸等相关资料提交给甲方，相关费用应由乙方承担。因乙方使用不善造成房屋损坏，乙方应承担相应赔偿责任。乙方原则上不得在厂房内新搭建临时设施，若因需要确需搭建时，应事先征得甲方同意，且在取得政府管理部门的批准后，双方另行签订补充协议。双方的责任和义务：1、乙方按当地政府有关规定自行解决用水用电、燃气和采暖。2、乙方负责办理经营所需的批准文件，包括但不限于经营许可批准文件，房屋临建批准文件、配套设施接入批准文件、消防设施批准文件、环评批准文件等。甲方有义务，全力配合乙方办理上述文件，并提供办理上述文件所需的产权证及相关证明材料。如果乙方未在2016年4月30日之前取得经营批准文件，甲方有权终止本合同，且不退还本合同约定的履约保证金。3、乙方负责在承租期间的安全生产、设备保管、防火防盗等工作，并处理好与周边单位和居民的关系，做到文明生产经营，若因乙方经营行为造成的责任和费用由乙方自行承担。4、乙方在承租期间应合法经营，若发生违规等问题，由此发生的责任和费用由乙方承担。合同的终止：按本合同租赁期限中约定的租赁期限，本合同终止分为“到期终止”和“拆迁终止”两种情况：1、到期终止时：（1）乙方须在租赁期限届满之日起10日内无条件将房屋土地退还给甲方，乙方承诺不以任何理由方式要求甲方补偿，包括但不限于改建装修补偿等。（2）乙方已完成的改建、装修（仅限于不动产部分）无偿给甲方；乙方自行购置的动产部分由乙方无条件自费迁走。2、拆迁终止时：（1）乙方应接到拆迁公告之日起一个月内无条件将房屋、土地退还给甲方，乙方完成的改建、装修（仅限于不动产部分）无偿留给甲方；乙方自行购置的动产部分，由乙方无条件自费迁走。（2）按照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法201118号）文件规定，与月租金相关的补偿归甲方所有，其他补偿归乙方所有。除此之外，乙方承诺不再主张任何其他补偿，包括但不限于改建装修补偿等，也不得以任何理由拒绝腾退承租的房屋和土地。乙方在承租期间需向甲方缴纳履约保证金20万元，如果乙方在承租期内发生违约行为，甲方不需退还乙方履约保证金；如果乙方在承租期内没有发生违约行为，在本合同终止或提前解除、且乙方腾退完成后5日内由甲方一次性退还给乙方履约保证金。违约责任：1、甲方应在本合同规定的时间内，将出租标的物交给乙方使用；若甲方逾期交付，每延期一天，按当年租金的万分之四支付违约金给乙方。2、乙方应在本合同规定的时间内，向甲方交纳租金；若乙方逾期交纳，每延迟一天，按当年租金的万分之四支付违约金给甲方。3、乙方应在本合同规定的租赁期满之日起（到期终止10日内，拆迁终止一个月内）向甲方交还房屋和土地；乙方若逾期交还，按“年租金÷365天×逾期天数×2”支付违约金给甲方。4、任何一方违约，守约方有权提前解除本合同，除要求违约方赔偿相应的经济损失外，守约方可免除本合同的约定的相应责任。2015年10月19日，裕硕昌隆公司向通用机械公司关于调整租赁厂房及场地用途的函，该函写明：为继续履行承租合同，我公司计划将办公场地和职工宿舍搬迁至标的物。经设计和施工团队的多次现场勘查和周边调研，为满足公司办公和职工住宿要求，我公司计划投资300万元左右，对标的物的给排水、供暖、消防、供电、门窗、绿化等进行改造。同时，对标的物我公司未能使用完的房屋，我公司承诺，再和第三方合作时签订合同的所有条款，同我公司和贵公司签订的合同的所有内容一致，包括年限。本着互惠互利和长期发展的原则，恳请贵公司理解并同意我公司以上请求以达到双方共赢。2015年11月6日，通用机械公司出具关于贵司“请求调整租赁厂房及场地用途函”的复函，该函写明：贵司《关于请求调整租赁厂房及场地用途的函》及草图收悉，鉴于新方案在对标的物的使用上，与贵我双方之前签订的厂房租赁合同（2015年9月15日签订）存在实质性变化，故贵司对下述问题作进一步澄清后再提交我司研究。一、新方案能否取得政府相关部门的批准文件，包括：1、在主厂房内夹层的规划批文及施工证；2、部分房屋如作为公寓出租的特行许可批文；3、消防许可批文；4、卫生许可批文；5、市政基础设施接入许可批文等。二、新方案需进一步明确的事项，包括：1、符合资质要求的设计单位出具的主厂房内加层设计图纸；2、现厂房的基础。3、现厂房的基础是否允许加层（需有计算数据支持）；4、整体改建（含水、电、气、暖）和装修预算方案；5、需细化对标的物改建和装修方案，如：主厂房及辅房的改建及装修部位，需增加哪些设施，施工期间的安全及扰民问题如何解决等。6、需细化改建后标的物的用途，如：除自用外，与第三方合作是指“个人”还是“单位”，改建后的标准间是否面向社会人员出租、停车位是否对外出租，对物业及入住人员怎么进行管理等；7、现状水、电容量是否能满足新方案的要求。请尽可能考虑周全并给予书面回复。2015年12月14日，裕硕昌隆公司出具关于对贵司“请求调整厂房及场地用途函”的复函回复，该回复写明关于新方案是否取得政府相关部门的批准文件及新方案需进一步明确的事项。2016年12月14日15时，通用机械公司、兴达机械厂、裕硕昌隆公司三方召开会议，形成会议纪要，内容如下：一、关于基础设施的新建、改建事宜通用机械公司、兴达机械厂再次重申，裕硕昌隆公司对所有基础设施的新建、改建（包括但不限于水电、气暖、污水管道、消防设施院、墙通道等）必须局限于厂区范围内使用，不得接入第三方设施或与第三方共享。裕硕昌隆公司对此承诺，严格遵守，否则承担违约责任。二、关于承租方应向出租方提供的备案材料事宜通用机械公司、兴达机械厂强调，裕硕昌隆公司应当认真履行《房屋租赁合同》中的相关条款，及时提供备案材料。对此，兴达机械厂已于2016年12月7日就相关事宜，向裕硕昌隆公司发出了工作联系函，请裕硕昌隆公司尽快备案。裕硕昌隆公司承诺在2017年3月31日前完成。2017年11月3日，裕硕昌隆公司向通用机械公司发送恳请贵司减免租金的说明函，请求减免停业及复业空房期期间的租金。2017年12月7日兴达机械厂出具的工作联系函，大致内容：2015年10月，中通公司与裕硕昌隆签订房屋租赁合同，2016年3月签约主体变更为大兴厂，至今，有一年多了。厂区房屋改造工程进展顺利，甲、乙双方严把安全关、防火防事故。工资主管领导和裕硕昌隆的领导亲临现场，遇到问题协商解决合作融洽，做了大量工作。至此，厂区基础建设已初见端倪，大部分公寓开始启用并已入住。要求与裕硕昌隆公司提供相关图纸资料如下：1、房屋装修改造、翻建的全部土建装修图纸。2、配电室、锅炉房、咖啡厅、健身房、土建结构、图纸。3、所有房屋建筑的电路、配电图。4、消防系统图。5、供暖系统图。6、给排水系统图。7、进厂区的电缆管路、燃气管路。8、改建、装修方案及不动产支出的合同、预算，以及相应的发票复印件。由于进度和其他原因，燃气管道、总电缆两条线路的铺设工作未能如期完成，可将方案上报。请贵方尽快安排，做好此项工作，以便我们能及时向公司上报、备案相关资料。2018年9月6日，裕硕昌隆公司向通用机械公司发送关于协助办理工商变更登记的函，该函写明：你公司与我公司签有房屋租赁合同，我公司投入了930万元对房屋进行了装饰装修。2017年11月，因大兴西红门火灾殃及我方经营被责令停业，造成我公司巨大经济损失。我公司在严重亏损经济极度困难的情况下，仍按合同约定给你方交纳租金。现因中非合作论坛严管时期，各部门联合检查，然后因此处没有营业执照已被关停，现需要你公司配合办理工商变更登记相关协助工作，我公司于8月30日提出办理手续，但贵公司9月3日明确答复，拒不配合办理，已严重违反合同约定给我方带来较大经济损失。为维护你公司商誉和双方合作关系，现特函告你公司请求你公司配合办理工商变更登记等相关协助工作，否则将由贵公司承担全部经济损失。由通用机械公司的潘英志签收。2019年1月16日，通用机械公司通知裕硕昌隆公司2016年3月1日签订的房屋租赁合同，于2019年2月28日租赁期满，我司决定该厂房、场地不续租。届时请你司按照合同规定提前做好“合同到期终止”准备，按期将租赁的全部厂房、场地移交我司。由裕硕昌隆公司的牛均2019年1月16日签收。裕硕昌隆公司一直按照合同的约定支付租金至2019年2月28日，裕硕昌隆公司一直占有使用涉案房屋及院落。2019年4月22日，通用机械公司给裕硕昌隆公司告知书，写明：我公司与你单位于2016年3月1日签订的房屋租赁合同于2019年2月28日租赁期满。我公司决定该房屋、场地不续租，收回自用。请你单位按照合同规定在4月30日前做好腾退工作，按期将租赁的全部房屋、场地移交我公司。如逾期未腾退，我公司将按合同向房屋所在地法院提起诉讼，并按合同规定追偿违约金。由裕硕昌隆公司的廖家存2019年4月23日签收。2019年5月20日，通用机械公司向裕硕昌隆公司发送告知书，该告知书写明：我公司与你单位于2016年3月1日签订的房屋租赁合同于2019年2月28日租赁期满。我公司决定该房屋场地不再续租收回自用。我公司已于2019年1月16日正式告知你单位提前做好合同到期终止准备，按期将租赁的全部房屋场地移交我司。由于你方未按期腾退，故我公司又于2019年4月22日书面告知，请你单位务必于4月30日前腾退完毕，按期将租赁的全部房屋场地移送我公司。如今限期已过，你方未如期腾退。现特再次正式告知如你方仍不腾退，将所租赁房屋及场地全部移交我公司。另将采取停水、停电及其他一些可能的措施且按照合同规定追偿违约金。望你单位接函后立即按双方协议及函告执行。由裕硕昌隆公司的牛均2019年5月22日签收。本案在审理过程中，2019年12月6日，本院组织原、被告双方进行现场勘查，双方认可裕硕昌隆公司的扩建面积562.83平方米，且未办理相应的规划建设审批手续。裕硕昌隆公司提出新装供暖管线、燃气、院内辅路、景观、排水、供电线路。经本院和北京市大兴区黄村镇人民政府规划部门联系，确认涉案的北京市大兴区海子角1号院已经列入拆腾范围。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。通用机械公司与裕硕昌隆公司于2016年3月1日签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，本案中2019年2月28日合同期满，2019年1月16日，通用机械公司已经向裕硕昌隆公司发送了通知，告知合同到期终止，2019年3月22日、5月20日，通用机械公司两次通知裕硕昌隆公司合同期满终止，裕硕昌隆公司腾退房屋和场地移交通用机械公司，对通用机械公司要求裕硕昌隆公司将租赁的房屋、场地腾空并交还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对通用机械公司要求裕硕昌隆公司支付违约金（按照每天2740元违约金标准，违约天数从2019年3月11日起计算，至腾空交还给房屋、场地时止，现暂计算至起诉之日，计73天，共200020元）的诉讼请求，符合合同的约定，且不明显过高，本院予以支持；根据双方关于请求调整租赁厂房及场地用途的往来函件、2016年12月14日的会议纪要，2016年12月7日的工作联系函，可以证明裕硕昌隆公司虽然没有批准手续对涉案房屋及院落进行了扩建，但可以证明裕硕昌隆公司已经书面通知通用机械公司，且通用机械公司已经认可厂区基础建设已初见端倪，大部分公寓开始启用并已入住，故对通用机械公司要求裕硕昌隆公司将未经原告同意并没有批准手续的扩建面积恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对裕硕昌隆公司提出对于扩建费用没有约定情况下，合同履行完毕，没有取得合法手续的，如果是出租人错误，由出租人承担扩建费用，如果是承租人错误，由承租人承担扩建费用。如果双方有过错，应该由双方按比例承担费用的答辩意见，因法律规定未办理合法建设手续的，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建造价费用由双方按照过错分担，虽然裕硕昌隆公司要求对扩建部分进行鉴定确定扩建损失，考虑涉案房屋及院落已经纳入拆腾范围，本院不再启动鉴定程序，对于裕硕昌隆公司要求通用机械公司赔偿扩建租赁房屋的费用的反诉请求，本院不予支持，双方可在拆腾完成以后，另行解决。对于裕硕昌隆公司要求通用机械公司赔偿营业损失300万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市大兴区黄村镇海子角1号院的房屋及场地腾空交还中国通用机械工程有限公司；二、北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司于本判决生效后三十日内支付中国通用机械工程有限公司违约金（自2019年3月11日起，按照合同约定“年租金÷365天×逾期天数×2”的标准，支付至房屋及场地实际腾空交还中国通用机械工程有限公司之日止）；三、驳回中国通用机械工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用19700元（案件受理费4300元，反诉费用15400元），由北京裕硕昌隆国际文化发展有限公司负担（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭 超人民陪审员 王 丽人民陪审员 徐竞达二〇二〇年五月二十九日书 记 员 刘 丽