安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖08民终558号 上诉人（原审原告）：怀宁县饮食服务公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇皖河大道17号。 法定代表人：鲁春生,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：朱学平，男，1964年8月5日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：刘竹苗，怀宁县石牌镇法律服务所法律工作者。 上诉人怀宁县饮食服务公司因与上诉人朱学平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2019）皖0822民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怀宁县饮食服务公司的委托诉讼代理人刘和文、上诉人朱学平及诉讼代理人刘竹苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怀宁县饮食服务公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判为增加给付上诉人房屋租金82246元并按一审判决的利率标准承担利息。事实与理由：一审法院关于上诉人主张被上诉人欠付的2010年、2014年、2015年房租，超过诉讼时效的观点错误，依法应当支持上诉人的全部诉讼请求。一、上诉人未对2014年、2015年房租的诉讼时效提出抗辩。一审法院不应主动适用时效抗辩。2、诉讼时效应从最后一期期满计算，不存在超过诉讼时效问题。3、被上诉人于2018年12月15日签收了上诉人《关于敦促履行房租给付义务的专函》确认其对上诉人所负的债务。该债务因重新确认而受法律保护。 朱学平辩称，上诉人的上诉请求及所依据的事实及理由均不能成立，1、朱学平对所欠全部房租在一审期间均提出了超过诉讼时效的抗辩；2、房租是定期结算缴纳的，即在每年5月18日前付清本年度租金，对该事实双方有前期签订的租赁合同为证；3、朱学平2018年12月份在上诉人出具的关于督促履行房屋给付义务的专函上签名，只能证明朱学平收到了该专函，不能证明朱学平认可所欠租金的金额就是237246元。 朱学平上诉请求：撤销原审判决第一项，改判上诉人朱学平支付被上诉人怀宁县饮食服务公司房屋租金64000元。事实与理由：原审认定案涉房屋2016年至2018年的租金标准为62000元，缺乏事实和法律依据。1、2005年签订的合同上明确租金为44000元。2、其后双方未签订书面合同，上诉人按年缴纳租金，被上诉人接受且未提出异议，应视为认可。 怀宁县饮食服务公司辩称，上诉人朱学平的上诉不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。欠付房租的金额朱学平已经于2018年12月5日在关于督促履行房租给付义务的专函上签字确认。原判从2014年以后按照每年6.2万元计算是正确的。 怀宁县饮食服务公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告租赁合同关系；2.判令被告向原告给付房屋租金人民币237246元及其利息损失219395.64元（按年利率24%自2010年1月1日计至实际付款之日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2005年5月18日，原告将地处怀宁县石牌镇建设路饮食综合大楼底层叁开间店面及二楼已装潢好的五开间一并租赁给被告经营，双方在合同中约定：租赁期限为五年，自2005年5月18日至2010年5月18日止，每年租金为44000元，于每年的5月18日前一次性交清。租赁期满后，双方未继续签订书面租赁合同，但是原告继续将房屋交付给被告使用，被告向原告交纳房租，双方形成事实上的房屋租赁合同关系，并自2011年开始双方约定年租金为62000元。在租赁关系存续期间，被告欠付原告2015年之前的租金合计82246元，欠付2016年度租金31000元，2017年度租金62000元，2018年度租金62000元。原告于2018年12月5日向被告发出了《关于敦促履行房租给付义务的专函》，要求被告于2018年12月15日前将余欠房租付清。被告虽签收该函但至今仍然未付清租金，故原告诉至法院，请求法院判如所请。另查明：原、被告于2019年1月23日就涉案房屋重新签订了书面租赁合同一份，约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。 一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照约定将房屋交付给了被告使用，原告已履行了出租人的义务，被告有按约定支付原告租金的义务，原告提出被告尚欠其2016年半年、2017年全年以及2018年全年的租金合计155000元的诉讼请求，法院依法予以支持。对于原告主张2010年、2014年、2015年拖欠的房屋租金，被告辩称该租金已超过诉讼时效，有事实和法律依据，对该抗辩意见法院予以采纳。原告要求被告自2010年1月1日起按年利率24%计算欠付房租的利息损失，依据不足，该损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且起算时间应为原告发函要求被告支付租金的宽限期届满之日（2018年12月16日）。原告在明知被告违约的情况下仍与被告签订书面房屋租赁合同，说明原告自愿继续与被告履行房屋租赁合同，故对原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称其对案渉房屋进行了修缮，要求原告承担维修费用，因被告上述投入属于为了经营而进行的利己投入，且被告并未提供证据证明该部分费用的具体数额，亦未提出反诉，故对被告的该项抗辩，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，原审判决：一、被告朱学平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告怀宁县饮食服务公司房屋租金155000元及利息损失（自2018年12月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告怀宁县饮食服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8150元，减半收取计4075元，由怀宁县饮食服务公司负担2000元，朱学平负担2075元。 二审庭审中双方当事人均未提交新的证据。经二审查明，2011年至2012年朱学平均各交纳租金31000元，2013年交纳租金62000元，2014年交纳租金61000元，2015年至2017年均各交纳租金31000元，2018年未交纳租金。对一审查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、原判决以怀宁县饮食服务公司起诉超过诉讼时效对朱学平的2014年、2015年拖欠的租金及利息不予支持是否正确；2、原判决对朱学平2014年后的租金按每年6.2万元计算是否正确。 关于争议焦点一。双方当事人于2010年5月18日书面合同期满后，虽未再续签书面合同，但一直保持租赁关系，应视为不定期租赁合同，由于双方当事人系连续性出租和承租房屋，自第一期租赁合同付款期限开始均处于结算过程中，其债务具有连续性，根据相关法律规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，也即2018年12月起算，故2015年前拖欠的租金，怀宁县饮食服务公司于2019年10月9日向法院提起诉讼未超过诉讼时效，原判决对此认定不当，应予纠正。 关于争议焦点二。2010年5月18日后，双方继续事实上履行合同。由于未签订书面合同，双方就租金存有争议。从朱学平于2011年9月1日交纳租金31000元、2012年1月17日交纳租金31000元的收据看，朱学平交纳的是2011年1月至6月的租金31000元和2011年7月至12月的租金31000元。根据此节事实，原判决认定自2011年开始双方约定年租金为62000元与事实相符，朱学平上诉称年租金为44000元的理由不能成立。根据二审查明的事实，朱学平自2011年至2018年按62000元/年计算共欠付怀宁县饮食服务公司租金218000元，因怀宁县饮食服务公司未提供证据证明朱学平2011年以前仍欠付租金，故对饮食服务公司主张朱学平欠付2011年前租金不予支持。由于怀宁县饮食服务公司未提交2005年双方签订的书面租赁合同，无证据证明对迟延交付租金应承担的责任，故对朱学平占用迟延交付租金的利息损失从上诉人起诉之日起计算。 综上所述，怀宁县饮食服务公司的上诉请求部分成立，予以支持，上诉人朱学平的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2019）皖0822民初3722号民事判决； 二、上诉人朱学平于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人怀宁县饮食服务公司房屋租金218000元及占用租金的利息损失（自2019年10月9日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回怀宁县饮食服务公司的其他诉讼请求； 四、驳回朱学平的其他上诉请求。 一审案件受理费按原判决执行,二审案件受理费3932元,由怀宁县饮食服务公司负担1857元，上诉人朱学平负担2075元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  殷 平 二〇二〇年五月二十八日 法官助理吴海燕 书记员吴文慧 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；