湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初7号原告（反诉被告）：罗毅，男，汉族，1971年7月27日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：段营欣，湖南彭铎律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆元龙，男，1958年12月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，住岳城九队。委托诉讼代理人：荣四清，女，汉族，1966年8月12日出生，住岳阳市岳阳楼区，系陆元龙妻子。第三人（反诉被告）：湖南省岳阳市岳阳楼区三眼桥街道李家冲社区居委会（以下简称“李家冲社区居委会”），住所地岳阳市岳阳楼区求索东路226号。法定代表人：袁志勇，系主任。委托诉讼代理人：唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗毅与被告（反诉原告）陆元龙、第三人（反诉被告）李家冲社区居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。罗毅的委托诉讼代理人段营欣、陆元龙及其委托诉讼代理人荣四清、李家冲社区居委会的法定代表人袁志勇及其委托诉讼代理人唐健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗毅向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除罗毅与陆元龙签订的《门面租赁合同》，限被告（反诉原告）陆元龙将门面腾空后返还给罗毅及第三人（反诉被告）李家冲社区居委会；二、请求判令陆元龙支付拖欠租金39600元（12个月×3300/月），并按照3300/月的标准支付自2020年1月1日起至房屋腾空交还之日止的房屋占用费；三、请求判令由陆元龙承担本案全部诉讼费。事实与理由：2010年8月16日，罗毅与李家冲社区签订了《门面承租合同》，承租社区所有的位于建湘路中段东侧古井大楼南边一层、二层4号原始门面。2010年9月10日，罗毅以自己的名义（甲方）与陆元龙签订《门面租赁合同》，将其承租的涉案门面转租给次承租人陆元龙，约定租期为三年。租赁合同三年期满后，罗毅与陆元龙分别于2013年10月1日、2015年10月1日、2017年9月1日续签了合同，2017年9月1日签订合同时双方未约定租赁期限。2019年1月起陆元龙便欠付租金，多次催缴未果的情况下，书面通知陆元龙解除了租赁合同关系，现缴纳租金、腾空返还房屋的期限早已届满，陆元龙却一直未履行交租、腾房义务。被告（反诉原告）陆元龙辩称，同意解除租赁合同并缴纳租金，但原告应赔偿其装饰装修的损失。第三人（反诉被告）李家冲社区述称，本案与第三人无任何关联。被告（反诉原告）陆元龙向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告罗毅、李家冲社区居委会连带赔偿因其切断反诉原告（本诉被告）水电，给其造成的损失25000元；二、判令反诉被告连带赔偿反诉原告房屋装修损失20万元；三、由反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实与理由：2017年9月续签的租赁合同，该合同没有约定租赁期限，应视为长期租赁合同。租赁的门面尚在承租期内，陆元龙一直依约缴纳租金，并未违约，现社区将门面对外出让，按照双方约定，罗毅、李家冲社区居委会应当对装修进行补偿后，才有权利收回门面。原告（反诉被告）罗毅辩称：陆元龙的反诉诉讼请求没有事实及法律依据。第三人（反诉被告）李家冲社区辩称：李家冲社区与陆元龙没有任何协议或者合同，不存在事实的合同关系，所以对于陆元龙没有任何赔偿义务，且李家冲社区已与承租人罗毅解除了租赁合同关系，切断水电也与李家冲社区无关。查明的事实一、2010年8月16日，原告（反诉被告）罗毅与第三人（反诉被告）李家冲社区签订了《门面承租合同》，承租社区所有的位于建湘路中段东侧古井大楼南边一层、二层4号原始门面，承租期为5年，自2010年10月1日起至2015年9月31日，从2011年4月1日起计算上交租金，租金为1500元/月，承租满三年后每年租金递增10%（实际履行中未递增）。2010年9月9日，罗毅以自己的名义（甲方）与陆元龙（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定，1、甲方将其承租的涉案门面转租给次承租人陆元龙（乙方），约定租期为三年，同等条件下可优先乙方继续承租；2、甲乙双方签订合同后，乙方每季度头十天向甲方交租金9000元（3000元/月），合同期满后，若乙方不按时上交租金，甲方有权收回门面，押金不退；乙方在承租期内，需改变固定设施或转让，需甲方同意后方可；3、如遇政策变化，市政建设需要征收土地、拆迁门面，乙方必须服从，无条件搬迁，甲方对乙方无任何费用补偿。如遇国家征收拆迁和甲方变卖房屋，按国家评估政策，可给予适当补偿。双方还对其它事项进行了约定。二、租赁合同三年期满后，罗毅与陆元龙双方分别于2013年10月1日、2015年10月1日、2017年9月1日三次在遵守原签订的门面租赁合同条款基础上续签了合同，租金标准调整至3300/月，另2017年9月1日签订租赁合同时双方未约定租赁期限，陆元龙一直使用租赁物，罗毅按照3300元/月收取陆元龙租金至2018年12月31日。三、2019年2月20日，李家冲社区向各经营户发出《通知》，因租赁物对外公开拍卖，需要收回门面，请各经营户在2019年3月21日前腾空。2019年3月15日，涉案门面产权人李家冲社区居委会为收回门面进行房屋拍卖向罗毅送达《解除租赁关系通知书》，并通过向本院提起诉讼解除了李家冲社区居委会与罗毅的租赁关系，同时陆元龙作为被告参与了诉讼，2019年7月9日，本院依法作出（2019）湘0602民初2314号民事判决书，该判决确认了社区与罗毅的租赁合同关系已经于2019年3月15日解除，并判决向社区返还租赁物，同时判决按照1500元/月的标准支付占用费至返还租赁物之日，该判决已经生效并进入执行程序。四、2019年8月12日，罗毅将解除租赁关系通知送达至陆元龙，告知：1、解除双方不定期租赁关系，2、要求承租人在收到通知后30日内支付拖欠的租金23100元，限次承租人陆元龙在30日内无条件腾空门面并返还给罗毅。五、2019年12月24日，罗毅对涉案门面水电进行销户申请，李家冲社区居委会在申请报告上加盖了公章，2020年1月，租赁物断水断电。目前租赁物仍由陆元龙占有。六、本案审理过程中，陆元龙申请对装饰装修费用进行评估，本院依法委托湖南公立价格评估咨询有限公司进行评估，因陆元龙未交纳评估费用，本院司法技术室2020年4月27日终止评估。判决的理由与结果本院认为，本案原告（反诉被告）罗毅与第三人（反诉被告）李家冲社区及被告（反诉原告）陆元龙签订的《门面租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于合同的解除以及租赁物的返还，在2017年9月1日租期届满后,双方续签租赁合同未约定租赁期限，故应视为不定期租赁,双方随时可以解除租赁关系。本院生效判决已经确认出租人与承租人的租赁合同已经在2019年3月15日解除，按照法律规定，转租的期限超过出租剩余期限的无效，故本案罗毅与陆元龙之间的转租关系自该日起亦实际解除，故双方之间的租赁关系已经解除，不需要另行判决解除。故对于罗毅要求解除其与陆元龙之间的租赁关系的请求不再处理。按照法律规定，合同解除后，陆元龙应当腾空并返还租赁物，本院生效判决已经确认租赁物应向李家冲社区返还，陆元龙作为次承租人仍实际占有租赁物，应履行租赁物的腾空返还义务。二、关于租金及占用费，陆元龙支付租金至2018年12月31日，陆元龙应按照3300元/月上交租金，陆元龙未缴纳的2019年1月1日至2019年3月15日的租金合计为8250元（2.5个月×3300元/月）。不定期租赁关系解除后,陆元龙继续占用讼争房屋,故应支付占用期间的占用费，自2019年3月16日起至实际腾空交还房屋之日，占用费标准参照本院（2019）湘0602民初2314号民事判决书确认1500元/月支付。三、关于反诉请求断水断电损失25000元，断水电的行为发生在2020年1月份，而双方合同已经在2019年3月15日解除，合同解除后，作为出租人无义务向租赁户提供水电，该行为不能视为违约，故该反诉请求本院不予支持。四、关于装修损失20万元。陆元龙因未交评估费导致评估终止，其提出的该反诉主张证据不足，应承担举证不能的法律后果，故本院对该反诉请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条和第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、限被告（反诉原告）陆元龙在本判决生效后三十日内腾空租赁物并交还给原告（反诉被告）罗毅；二、限被告（反诉原告）陆元龙在本判决生效后十日内向原告（反诉被告）罗毅支付拖欠的租金8250元，并自2019年3月16日起按照1500元/月的标准向原告（反诉被告）罗毅支付占用费，至实际交还租赁物之日；三、驳回原告（反诉被告）罗毅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陆元龙的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费395元，反诉费2338元，合计2733元，由原告（反诉被告）罗毅负担200元，由被告（反诉原告）陆元龙负担2533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  陈正荣二〇二〇年五月九日书记员  余金秋