江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0803民初220号原告：江西万厦物业管理有限公司，住所地江西省南昌市西湖区桃苑大厦Ⅱ区9楼C座，统一社会信用代码：91360100775863231W。法定代表人：兰兵熔，总经理。委托诉讼代理人：袁小辉，江西赣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑾，女，公司员工。被告：梁秀娟，女，1983年12月23日出生，汉族，身份证住址吉安市青原区，现住吉安市青原区。被告:罗志文，男，1984年5月7日出生，汉族，身份证住址吉安市青原区，现住吉安市青原区。原告江西万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）与被告梁秀娟、罗志文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司的委托诉讼代理人袁小辉、被告梁秀娟、罗志文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万厦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2017年8月1日至2019年11月30日期间的物业费5563.88元（128.2㎡×1.55元／ｍ2／月×28个月）及自2017年10月1日起至实际缴纳日止按日千分之三计算的滞纳金（暂计算至2019年12月31日为3432元）共计8996元，之后滞纳金计算至缴清欠款之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告梁秀娟、罗志文购买位于吉安市青原区商品房。2016年5月30日，原告与开发商江西鑫鸿置业有限公司签订了《吉安市电子数码城（理想城）前期物业服务合同》，双方对物业费、电梯运行费、二次供水费的收费标准及逾期交费违约金计算标准等进行了约定。此后原告依约提供物业服务，但被告未按约支付物业管理费，原告多次催收未果。梁秀娟、罗志文辩称，原告诉请的面积128.2㎡无误，但是物业费按1.65元/㎡计算过高，同楼层的按照1.55元/㎡计算物业费；因原告的服务标准和内容很差，应该按现物业公司1.1元/㎡的标准计算或者按原告主张物业费金额的7折计算；滞纳金不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证经被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供《前期物业服务合同》用于证明原告系管理吉安市电子数码城（理想城）小区的物业公司，其履行了物业管理义务，但被告未向原告支付物业管理费。被告对该证据的真实性质证无异议，但认为其并未与原告签订物业服务合同。本院认为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，该证据具有证明效力，本院予以采信。2、原告提供欠费计算表用于证明被告欠费计算的起止时间以及欠费的具体金额，被告对其中的面积及计算的起止时间质证无异议，仅对金额质证有异议。本院认为被告欠费的金额按同楼层其他业主缴纳的标准计算为5563.88元（128.2㎡×1.55元/m2/月×28个月）。3、因原告提供的催收照片没有拍摄时间、拍摄地点，无法核实照片的真实性和关联性，且被告对该证据亦持有异议，故对该证据本院不予采信。4、被告提供装修押金及出入证押金的收款收据用于证明其与泰基物业签订了物业服务合同。原告质证有异议，认为与本案无关。本院认为被告提供的收款收据开具的时间系在2016年5月20日，与原告入住理想城小区提供物业服务的时间不吻合，该证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。5、被告提供照片及微信聊天记录用于证明楼道瓷砖掉落砸伤了人，道路没有划分停车位，导致道路经常堵塞，小区业主乱搭建，原告没有制止，小区卫生环境差，地下车库拦住业主不让车子出进，新物业公司和原告之间服务的差距，业主对原告提供的物业服务不满的事实。原告对上述证据质证有异议，认为两被告拍摄的居住小区照片未显示拍摄时间、地点，无法证明该状态是持续、稳定的，原告没有对其进行管理的情形，微信聊天记录的内容与本案无关。本院认为，两被告提供的照片及微信聊天记录仅能反映2019年原告向业主提供物业服务时出现了瓷砖掉落、道路没有划分停车位、小区业主乱搭建等问题，无法证明楼道瓷砖掉落砸伤了人，道路没有划分停车位导致道路经常堵塞等事实，亦无法证明原告在出现上述问题后没有及时解决。6、原告对被告庭后提交的同楼层业主缴纳物业管理费的收款收据真实性和合法性质证无异议，仅对关联性质证有异议，认为该收款收据系原告出具给案外人谭钦生，与被告无关。本院认为该份证据可以证明与被告同楼层的物业管理费按1.55元/m2收费的事实，本院予以采信。7、原告对被告庭后提交的《物业服务合同》质证有异议，认为原告系经合法招投标程序中标成为案涉小区第二任物业服务企业，亦与开发商签订了《前期物业服务合同》，被告提供该组证据不能达到其证明目的。本院认为，被告提交的《物业服务合同》没有业主的签名，亦没有签订的时间，无法达到被告的证明目的，本院不予采信。8、原告对被告庭后提交的案涉小区业主委员会出具的《说明》质证有异议，认为该份证据仅仅是说明原告有无与业委会就公共物业收益办理交接的问题，与本案无关，不能达到其证明目的。如果被告认为原告收取了案涉小区的经营性物业收益，应当提供充分、有效的证据予以证实，且小区公共物业收益与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。本院认为，该份说明注明的内容与本案争议的事实无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告万厦物业公司是一家经营范围为物业服务的有限责任公司，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司系青原区理想城小区的开发商。2016年5月30日，案外人江西鑫鸿置业有限责任公司（甲方）与原告万厦物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：1、受甲方委托，将电子数码城（理想城）住宅（或商住）小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理、维护相关区域的环境卫生和秩序维护委托给乙方实行物业管理服务；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，接受服务的业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、按照与开发单位（已在售房合同中注明）约定，住宅小高层按1.65元／ｍ2建筑面积，高层住宅按1.65元／ｍ2建筑面积，商业按3.8元／ｍ2建筑面积的费用标准收取物管费（物业费不含保管、保险费）；4、物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾季支付，逾日按千分之三支付滞纳金；5、委托管理期限为签订合同即日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻之前等内容。此后，原告依约向青原区理想城小区的业主提供了物业管理和服务。两被告共同购买了位于吉安市青原区商品房，该房屋建筑面积为128.2㎡，其一直未向原告缴纳自2017年8月1日至2019年11月30日止物业管理费合计5563.88元。此后，原告多次向被告催收物业管理费未果，故诉至法院。另查明，吉安市青原区理想城4幢2203室的业主谭钦生在2017年按1.55元／ｍ2缴纳物业管理费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告万厦物业公司与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。两被告作为吉安市青原区理想城4栋2201室的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该物业服务合同对被告应具有约束效力。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费，被告作为小区业主亦应及时交纳物业管理费。现被告一直拖欠原告自2017年8月1日起至2019年11月30日止物业管理费5563.88元（128.2㎡×1.55元/m2/月×28个月）未付属违约行为，该行为违反了民事活动中的诚实信用原则，原告要求被告支付物业管理费5563.88元的诉请合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》约定逾期交纳物业管理费的滞纳金计算标准，因滞纳金具有惩罚性，而滞纳金是在行政关系主体之间，因行政管理相对人违反法律规定逾期缴纳规定费用，国家行政管理部门依据法律或行政法规的具体规定对行政管理相对人，所采取的一种惩罚性措施，具有强制性。而原告与业主属于平等民事主体，原告与江西鑫鸿置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中约定滞纳金不符合法律规定，故原告诉请要求被告支付滞纳金于法无据，本院不予支持。此外，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，充分保障业主对小区公共事务和物业管理等相关事项享有的知情权，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业管理费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业管理费。否则，将造成拒交物业管理费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区的发展，同时也侵害了已交纳物业管理费业主的合法权益。唯有通过双方的换位思考和良性互动，方能营造更加和谐、宜居的小区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告梁秀娟、罗志文支付原告江西万厦物业管理有限公司自2017年8月1日起至2019年11月30日止的物业管理费5563.88元，限被告在本判决生效后3日内付清；二、驳回原告江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告梁秀娟、罗志文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  罗芳二〇二〇年五月七日法官助理郭骏书记员肖晶附：本判决生效后权利人可以申请执行，申请执行的期限为2年。