呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终724号上诉人（原审被告）：李晔，女，呼和浩特市市容局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张建军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘克勤，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马斌，男，公司职员，住呼和浩特市。上诉人李晔、张建军因与被上诉人马斌房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晔、张建军上诉请求：撤销一审判决，依法改判,驳回马斌的诉讼请求。事实和理由：一、马斌违约在先,一审判决判令李晔、张建军承担违约金认定事实错误。马斌与李晔、张建军签订的《房屋买卖合同》中明确约定房屋用途为住宅,产权为70年,但马斌最终转移交付的不动产权证书却载明房屋用途为混合住宅/住宅,产权为50年,马斌违约在先,其主张违约金没有合同及法律依据。二、本案中,房屋产权50年与70年之间产生的房价差额,举证责任应由马斌承担。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定,居住用地70年,综合或者其他用地为50年,50年产权的房屋需要补缴的土地出让金一定会高于70年产权的房屋,致李晔、张建军的购房成本增加;其次,在李晔、张建军与马斌对剩余购房款协商未果的情况下,法院应该行使释明权,告知马斌由其举证证明因房屋产权不同所产生的差价,或委托评估机构对此进行鉴定。一审判决径行判令李晔、张建军支付剩余购房款55万元及逾期付款违约金,没有合同及事实依据。马斌辩称，一、原房本记载涉案房屋是住宅，在交易之前李晔、张建军咨询产权交易中心工作人员，就此双方确认房屋产权是70年，所以不是马斌违约。二、2008年9月，马斌起诉李晔、张建军，当时法官认为这个合同存在重大误解，也给对方做笔录，告知重大误解的合同可以行使撤销权，李晔、张建军表示需要考虑，当时法官劝我撤诉。一年之后，李晔、郑建军没有行使撤销权，所以2019年马斌重新起诉。李晔、张建军放弃了行使撤销权，此次一审的时候也没有行使，而用涉案房屋办理了住房公积金，也就是认可了合同。三、房屋出售给李晔、张建军的时候是每平米8000多元，当时均价是每平米10000元左右，因为房子平米大所以便宜出售给李晔、张建军，现在涉案小区的房价均价每平米13000元，所以对于李晔、张建军所说的50年、70年产权房屋的价格有差别，马斌不认可。马斌向一审法院起诉请求：一、李晔、张建军支付拖欠的购房款55万元；二、李晔、张建军支付逾期付款违约金（以55万元为基数，按月息2分，从2018年9月4日计算至实际支付之日止）；三、本案诉讼费由李晔、张建军承担。一审法院认定事实：2018年8月20日李晔、张建军与马斌签订《房屋买卖合同》，约定李晔、张建军向马斌购买位于呼和浩特市××区（建筑面积173．29平方米）的房屋一套。合同第一条甲方声明第二款载明“房屋权属性质为商品房”、第三款载明“用途为住宅、产权为70年”。合同第三条约定，房屋成交价为143万元，签订合同时支付首付20万元，剩余123万元于房屋产权变更后支付。合同第五条第三款约定，如果乙方未按约定支付房款，按中国人民银行贷款利率向甲方承担责任。合同第八条其他约定载明，余款应在甲方配合乙方房产过户完成当日支付，否则乙方愿按照每日1500元违约金支付给甲方。合同签订后，李晔、张建军支付首付款20万元，马斌配合李晔、张建军办理了过户手续。李晔、张建军于2018年9月11日支付购房款68万元，剩余55万元至今未付。另查明，呼和浩特市不动产管理局于2018年9月6日为李晔、张建军办理了不动产权证书，用途一列载明城镇混合住宅／住宅、使用期限一列载明国有建设用地使用权2001年9月27日至2051年9月26日止。一审法院认为，本案争议焦点为：李晔、张建军是否应支付马斌剩余购房款55万元。对此，分析如下：依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订《房屋买卖合同》是自愿、平等的，马斌按约履行交付手续，并办理了房照，李晔、张建军亦应按约履行给付房款义务。因出让国有土地的使用年限，系由国家法律加以规范，故双方在合同中的约定无法对抗法律规定。李晔、张建军主张70年产权和50年产权缴纳费用不一致，但并未举出证据证明，应承担举证不利的后果。关于李晔、张建军提出的城镇混合住宅／住宅（50年产权）性质房屋到期后不能按照《中华人民共和国物权法》第149条的规定自动续期，存在续交土地出让金的问题，目前尚没有明确法律规定，故李晔、张建军主张不应支付剩余购房款55万元缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。李晔、张建军可待实际产生费用后，另行向马斌主张权利。关于马斌要求李晔、张建军按照月利率2％，从2018年9月4日起支付逾期付款违约金一节，双方在《房屋买卖合同》第八条的特别约定处写明，“余款应在甲方配合乙方房产过户完成后当日支付，否则乙方自愿按照每日1500元违约金支付给甲方”，现马斌主动将违约金调整为按照月利率2％计算，不违反法律规定，一审法院予以支持，但因李晔、张建军提交的不动产证书发证时间是2018年9月6日，故利息应从2018年9月6日起算。李晔、张建军主张合同第五条第三款约定“未按约支付房款，愿按中国人民银行贷款利率向甲方承担责任”，应按中国人民银行贷款利率支付的问题，因合同第八条内容写于第五条第三款之后，且不同于第五条第三款，是书写内容，应视为双方关于未按约付款问题的最终约定，故李晔、张建军该抗辩，一审法院亦不予支持。李晔、张建军系夫妻关系，亦是本案房屋的共同所有人，欠付马斌的购房款属于夫妻共同债务，故应共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李晔、张建军于本判决生效后十日内支付原告马斌剩余购房款55万元及逾期付款违约金（以55万元为基数，按照月利率2％，从2018年9月6日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告马斌的其他诉讼请求。案件受理费5365元（已减半收取），由李晔、张建军负担。本院二审期间，李晔、张建军提交了一份《回复函》（复印件），该函系内蒙古景通房地产评估有限公司给予呼和浩特市人民检察院的回复。拟证明土地产权50年与70年，房屋评估价值不一样。马斌认为涉案小区房价实际是在12000-13000元每平米以上，都是50年产权，实际价格远远高于李晔、张建军与我交易的价格，故50年产权与70年产权不影响房屋的价格。马斌二审新出示了两份证据，招商银行历史交易明细表、中信银行交易明细，拟证明由于李晔、张建军没有支付55万元的房屋价款，给马斌造成了实际损失，且损失远远超过一审判决的利息，李晔、张建军对该组证据的真实性认可，但认为己方不存在违约，该组证据与本案没有直接联系。对于房屋价格认定，逾期付款利息的支付问题本院将在后文分析评判中进行综合认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一、涉案房屋价款如何确定，李晔、张建军应该支付房屋尾款的数额应是多少。二、马斌交付房屋产权期限与合同约定不一致，李晔、张建军逾期支付房屋尾款，双方的行为如何评价，李晔、张建军是否构成违约，违约责任如何认定。针对第一个焦点问题，根据双方陈述，马斌与李晔、张建军在涉案房屋过户并办理产权证之前均误以为房屋产权为70年，实际双方交付的房屋产权为50年，双方对交易的房屋产权期限存在重大误解，本院认为该合同系可撤销的合同。但双方在第一次诉讼（后撤诉）以及本次诉讼过程中，均未主张撤销或者解除合同，且房屋已经实际交付并办理了过户手续，故涉案合同应继续履行。自此情形下，虽然李晔、张建军主张马斌交付的房屋产权期限与双方约定不一致，但李晔、张建军并未举证证明房屋产权期限不同给自身造成的实际损失，或者房屋价格差异金额，在双方均要求继续履行合同的前提下，本院认为李晔、张建军应当按照合同的约定支付剩余房款55万元。针对第二个焦点问题，马斌交付的标的物产权期限与合同约定不一致，李晔、张建军逾期支付55万元房款，双方的行为如何评价，李晔、张建军逾期支付房屋价款应否支付违约金，违约金如何认定。首先，作为房屋出售方，不论马斌在签订合同之时对房屋产权情况是否知情，双方合同中已约定所买卖房屋的产权为70年，马斌均应对后续房屋交易产生争议承担相应的责任。其次，虽然本案由于李晔、张建军不能证明70年产权与50年产权的房屋的价值差异及对己方的不利影响，而不支持其变更合同或拒付尾款的抗辩，但其延迟支付尾款存在合理原因。结合上述原因，本院认为，在本次一审起诉之后，马斌已经明确了自己的诉讼请求，李晔、张建军亦表示不解除合同，李晔、张建军自一审马斌起诉之日应该向马斌支付逾期付款违约金，同时，本院根据逾期付款的原因、合同履行情况、违约的过错程度等确定违约金，以55万元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率计算从一审起诉之日（2019年9月3日）计算至实际支付之日止。综上所述，李晔、张建军的部分上诉请求成立，本院依法予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3740号民事判决第二项；二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3740号民事判决第一项为“李晔、张建军于本判决生效后十日内支付马斌剩余购房款55万元及逾期付款违约金（以55万元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率计算从2019年9月3日计算至实际支付之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件5365元，由李晔、张建军负担3992元，由马斌负担1373元；二审案件受理费10730元，由李晔、张建军负担7985元，由马斌负担2754元。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月十八日法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升