福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2564号 上诉人（原审原告）：黄怡得，男，1998年1月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王瑜芳，福建令吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟伟，福建令吉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门思明百应小额贷款有限公司，住所地厦门市思明区台南路77号汇金国际中心18层03单元。 法定代表人：陈欣慰，董事长。 委托诉讼代理人：吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锦阑，上海协力（厦门）律师事务所律师。 原审被告：胡小金，男，1972年2月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 原审第三人：中纤联合石化有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道98号第3701号-03。 法定代表人：吴抑。 上诉人黄怡得因与被上诉人厦门思明百应小额贷款有限公司（以下简称百应小贷公司）、原审被告胡小金、原审第三人中纤联合石化有限公司（以下简称中纤石化公司）案外人执行异议之诉一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初23685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄怡得上诉请求：撤销一审判决，改判解除厦门市思明区人民法院对讼争房屋所采取的查封措施[查封文号：（2016）闽0203执保907号。查封时间2016年8月29日]。事实和理由：一、黄怡得对讼争房屋享有的权利能够排除一审法院对讼争房屋的执行，黄怡得提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。讼争房屋系黄怡得向胡小金购买，且在百应小贷公司申请查封前即已签订合法有效的书面房屋买卖协议。黄怡得支付了讼争房屋包括银行按揭利息在内的全部购房款9378782.38元。黄怡得在一审法院查封讼争房屋前已合法占有讼争房屋。讼争房屋登记于胡小金名下的1%产权份额未办理过户并非黄怡得造成，黄怡得对此无过错。二、讼争房屋登记于胡小金名下的1%产权份额未办理过户的原因是胡小金未偿还百应小贷公司巨额债务，一审法院2016年8月29日采取保全措施，胡小金未履行与百应小贷公司达成的民事调解书，而非黄怡得之母持公证委托书未及时办理，一审判决认定未办理过户系黄怡得自身原因造成错误。非黄怡得原因是指影响并造成黄怡得未办理产权过户或无法办理产权过户的直接原因，是指客观原因。黄怡得之母不知晓胡小金欠百应小贷公司巨额债务，更不知晓一审法院会于2016年8月29日查封讼争房屋。法律未规定黄怡得持有公证委托书后办理过户的时间，黄怡得根据自身条件和经济状况在适当时候办理并无过错，支付全部购房款后早日办理产过户、拥有完整产权对黄怡得而言更具安全性，黄怡得不存在不能办理产权过户的主观故意。为了不作退房处理，在各方同意不作退房处理的情况下，出卖人保留1%产权份额，后通过公证委托方式变更过户，符合常理。 百应小贷公司辩称，黄怡得对讼争房屋不享有排除执行的权利，一审判决正确。一、黄怡得与胡小金不存在合法有效的书面合同。黄怡得向胡小金购买尚未取得房屋权属证书的房产,违反《城市房地产管理法》第三十八条、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条的规定。黄怡得2015年8月26日与胡小金、厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）签署《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》及《商品房买卖合同》补充合同，约定黄怡得占有讼争房屋99%份额、胡小金占有讼争房屋1%份额。黄怡得主张其向胡小金购买讼争房屋100%产权，与备案登记的《商品房买卖合同》存在矛盾，故备案登记的《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示。黄怡得主张其在人民法院查封讼争房屋之前与胡小金签署合法有效的买卖合同缺乏依据。胡小金2013年4月2日向新景地公司购买讼争房屋，之后于2014年向百应小贷公司借款10000000元，在胡小金对百应小贷公司发生债务逾期后，其所谓的“出售讼争房屋”可能存在故意转移财产、逃避债务。二、黄怡得提交的证据仅能证明刘紫红与胡小金之间存在金钱往来，无法证明其已支付全部购房款。黄怡得主张其系通过刘紫红支付讼争房屋全部购房款9300000元，但其提交的转账明细与其主张存在严重出入，刘紫红与胡小金之间的款项往来远远超过9300000元，转账明细与《买卖协议书》约定的购房款支付安排不一致，转账明细均未备注款项用途且存在多笔同样金额、甚至精确至小数点后两位的款项，不符合购房款支付惯例，刘紫红与胡小金之间可能存在其他金钱往来及法律关系。三、讼争房屋于2016年8月29日被一审法院查封，黄怡得未在人民法院查封前合法占有讼争房屋。讼争房屋在2016年8月29日已被一审法院查封，百应小贷公司一审提交的照片及视频证据体现讼争房屋至今仍处于空置状态，黄怡得并未合法占有讼争房屋。即使如黄怡得所述其在2016年12月15日与开发商办理房屋交接手续，黄怡得亦未在人民法院查封前合法占有讼争房屋，且黄怡得在明知讼争房屋已被采取保全措施仍然接收讼争房屋，并在此后长达数年的时间对该房屋被采取保全措施的事实采取放任、置之不理的态度，明显存在过错。黄怡得主张的所谓“占有”不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法占有讼争房屋的情形。四、讼争房屋未办理过户登记系因黄怡得自身原因导致。胡小金、尚燕玲于2015年10月16日将办理讼争房屋1%份额过户等权利全权委托黄怡得母亲刘紫红。黄怡得一审确认其因存在资金困难（即其个人原因）未办理房产过户登记手续，故黄怡得未办理讼争房屋过户登记手续系其自身原因造成。黄怡得与胡小金、尚燕玲办理《公证书》后至讼争房屋被人民法院采取查封措施的长达一年的时间内，黄怡得既未积极办理讼争房屋过户登记手续，亦没有无法办理过户登记手续的合理、客观理由，故其不具有排除讼争房屋执行、查封的权利。 胡小金、中纤石化公司未作陈述。 黄怡得向一审法院起诉请求：1.撤销厦门市思明区人民法院（2019）闽0203执异239号执行裁定书；2.解除厦门市思明区人民法院对讼争房屋所采取的查封措施[查封文号：（2016）闽0203执保907号。查封时间2016年8月29日]。。 一审法院认定事实：2013年4月2日，胡小金与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定胡小金向新景地公司购买讼争房屋，建筑面积为277.44平方米，总价款为7584169元。胡小金与新景地公司约定首付款（含定金）为454169元，按揭贷款金额为3030000元。2013年5月14日，新景地公司向胡小金开具金额为4554169元的发票。 2015年6月30日，黄怡得的母亲刘紫红与胡小金签订了一份《买卖协议书》，约定胡小金以总价款9300000元将讼争房屋出售给刘紫红。刘紫红于2015年6月30日至2015年10月16日期间，向胡小金的银行账户共支付9328782.38元（两期按揭贷款共计57562.74元），向胡小金配偶尚燕玲账户支付50000元。 2015年8月19日，黄怡得、胡小金作为共同买受人与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：03224982），约定黄怡得和胡小金向新景地公司购买讼争房屋，并于2015年8月26日向厦门市房地产交易权籍登记中心备案登记。2015年9月11日黄怡得、胡小金作为共同买受人与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》补充合同，约定由买受人一次性支付购房款人民币7584169元，其中黄怡得支付房款7508327.31元，占99%产权：胡小金支付房款75841.69元，占1%产权。2015年10月16日，胡小金、尚燕玲（胡小金之妻）向黄怡得的母亲刘紫红出具了经厦门市公证处公正的公证书[（2015）厦证内字第26808号]，委托刘紫红全权办理案涉房屋的房产交接的全部事宜。2015年11月9日新景地公司向黄怡得、胡小金开具了金额为7584169元的发票。 2019年4月3日，讼争房屋登记在胡小金和黄怡得名下，共有情况为按份共有，胡小金占1%份额，黄怡得占99%份额。 另查明，百应小贷公司与胡小金、中纤石化公司借款合同纠纷一案，一审法院于2016年8月29日查封了讼争房屋并于2016年11月15日作出（2016）闽0203民初12051号民事调解书，确认截至2016年11月14日，胡小金尚欠百应小贷公司借款本金10000000元、利息2714000元及律师代理费60000元、保全费5000元，胡小金应于2016年11月20日前支付上述款项；中纤石化公司对胡小金的上述还款义务承担连带还款责任。该民事调解书已于2016年11月15日发生法律效力。百应小贷公司遂于2016年11月23日向一审法院申请强制执行。执行过程中，黄怡得就查封措施向一审法院提出执行异议。2019年10月23日，一审法院作出（2019）闽0203执异239号执行裁定书，驳回黄怡得的执行异议请求。黄怡得于法定期限内诉至一审法院。 审理中，黄怡得向一审法院提交以下证据：1.《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，拟证明新景地公司于2016年12月15日将讼争房屋交付给黄怡得。2.发票，拟证明2016年12月15日起讼争房屋的物业管理费、公摊水电费、公共维修金均由刘紫红支付。3.《装修承诺函》、《装修/施工防火责任书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》，拟证明黄怡得于2017年6月5日对讼争房屋进行装修。 百应小贷公司的质证意见为：1.《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》。真实性合法性关联性均不予认可。且若如黄怡得所述，刘紫红于2016年12月15日接收讼争房屋，则黄怡得亦未在查封前合法占有讼争房屋。2.发票。真实性合法性关联性均不予认可。不能证明黄怡得已实际占有讼争房屋。3.《装修承诺函》、《装修/施工防火责任书》、《住宅室内装饰装修管理服务协议》。真实性合法性关联性均不予认可。讼争房屋至今仍为毛胚房，处于空置状态，无人居住。 黄怡得陈述当时有两个店面想一起过户，但过户需要大笔资金，黄怡得当时资金短缺故没有及时过户。 一审法院认为，黄怡得之母于2015年10月16日就取得胡小金、尚燕玲的公证委托书，已具备产权全部过户之条件。其自述在查封之前未办理产权过户系因其自身资金短缺，故可认定黄怡得未及时办理产权过户系因自身原因所导致。同时，黄怡得所述胡小金出售房屋后仍需保留1%的份额不符合商品房预售变更的交易惯例亦不合常理。此外，黄怡得具有全款支付900余万元购房款的能力，其所述无法支付1%产权过户费用的主张亦明显不合常理。综上，讼争房屋现为胡小金和黄怡得所共有，一审法院因胡小金所负债务进行查封并无不当，黄怡得的对讼争房屋享有的权利不足以排除一审法院对讼争房屋的执行，故其诉讼请求缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回黄怡得的诉讼请求。案件受理费100元，由黄怡得负担。 对一审判决查明的事实，除百应小贷公司提出无法确定57562.74元是按揭贷款外，其余事实当事人均无异议。本院对当事人均无异议的事实予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，胡小金及其配偶2015年10月16日即出具公证书，委托黄怡得的母亲刘紫红全权办理讼争房屋的房产交接的全部事宜，至讼争房屋2016年8月29日被法院查封，黄怡得未办理产权过户登记手续。根据黄怡得的陈述，当时其想两个店面一起办理过户，因资金短缺没有及时办理过户，一审判决认定黄怡得未及时办理产权过户系其自身原因所致并无不当，黄怡得主张讼争房屋未办理过户非其自身原因造成不能成立，本院不予采纳。故黄怡得提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对讼争房屋享有的权利不足以排除执行，一审判决驳回其诉讼请求正确。 综上所述，黄怡得的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由黄怡得负担。 本判决为终审判决。 审判长  李向阳 审判员  章 毅 审判员  陈 璟 二〇二〇年五月二十一日 书记员  朱燕萍 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。