广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初1913号原告：沈思莹，女，1994年9月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：黎晓辉，男，1989年5月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：王竹，男，1987年8月18日出生，汉族，住广东省乐昌市。第三人：广州市中营房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路33号之17首层、18。法定代表人：张雪霞。委托诉讼代理人：吴桂兰，该公司员工。原告沈思莹、黎晓辉诉被告王竹、第三人广州市中营房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沈思莹、黎晓辉，被告王竹，第三人广州市中营房地产代理有限公司的委托诉讼代理人吴桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈思莹、黎晓辉向本院提出诉讼请求：1、确认《房地产买卖居间合同》及《房屋补充协议》有效，并解除《房地产买卖居间合同》及《房屋补充协议》；2、被告退还《房地产买卖居间合同》定金590000元；3、被告按《房地产买卖居间合同》标的额20%的标准双倍返还定金820000元，并按标的额的30%支付赔偿金615000元；4、判令原告有权以被告所有的位于增城区××园林湖苑××房的房产折价或者以拍卖的价款优先受偿；5、被告支付本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月18日，原告与被告签订《房地产买卖居间合同》（以下简称《买卖合同》），合同约定原告向被告购买位于广州市增城区××园林湖苑××房的房屋，合同总价为2050000元。为担保原告给付的1000000元及保障原告的房屋过户请求权，双方签订《房屋补充协议》。合同签订后，原告支付1000000元，被告将涉案房屋抵押给原告，并办理了抵押权登记。2018年9月起，被告因没有按期向农业银行偿还房屋贷款，被银行起诉，并查封涉案房屋。2019年6月9日，合同履行期限已至，被告仍无法偿还农业银行的按揭贷款，无法对涂销农业银行的抵押权，且涉案房层仍然处于查封状态，导致至今仍未过户。被告已构成违约。为此，诉至法院，请法院判如所请。被告王竹辩称：同意原告的诉讼请求。第三人广州市中营房地产代理有限公司述称：对原告的起诉无意见。经审理查明：2018年5月18日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人（居间方）签订《房地产买卖居间合同》，载明“……第三条转让房产情况1、房地产地址居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省增城区××园林湖苑××房（以下简称该房产）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3、卖方应在过户前将房产解除、注销抵押登记的《房地产证》原件交由买方检验其真实性。……第四条转让总价款与定金1、买卖双方约定，卖方以2050000元的价格将该房产转让给买方；2、买卖双方约定，以如下第②种方式支付房款：……②以按揭付款方式支付，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部份组成。第五条各项款项支付方式及期限一、定金的支付及领取1、买卖双方约定，买方于签署本合同之日支付购房定金1000000元。……二、付款方式及期限……按揭付款（首期房款、按揭贷款支付）1、买方应在2018年6月10日前将首期房款（含定金）1000000元……2、余款1050000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方。……第七条房产的转移登记即过户1、房产转移登记的申请1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。……第十一条违约责任……二、买卖合同关系中的违约责任……（二）卖方的违约责任……2、卖方提供虚假产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被司法机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除本合同，卖方应双倍返还定金给买方，并按约定成交价30%向买方支付赔偿金。……第十二条本合同在履行过程中的变更及争议的处理……2、买卖双方及居间人因履行本合同而签订的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。……第十三条补充条款附：房屋买卖补充协议书一份。……”。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖补充协议书》，载明“一：因该物业房产证未满二年，房屋产权转移办理手续时间跨度大，现双方在知情的情况下达成如下协议：1、于2019年6月9号后一个月内办理房屋产权转移手续，买卖双方需无条件配合。2、买方给予定金后卖方以二押形式抵押给买方，该房屋银行按揭105万业主自行赎证，二押50万业主承担，如不能正常办理房产转移手续，业主承担违约责任。3、卖方需在2018年6月10日前解除原有二押，并以二押形式抵押给买方。4、定金共100万元整，分三部分支付：第一笔定金：买方签订买卖合同当日支付业主5万元整定金；第二笔定金：2018年5月21号查册后，确定产权清晰，支付定金55万元整；第三笔定金：买卖双方办理二押当天，买方支付最后一笔定金40万整。……6、如买方违约业主有权没收定金，合同终止，如卖方违约需赔付两倍，合同终止。7、支付最后一笔定金后，卖方交付房屋使用权，并将房产证原件交由买方保管。……10、首期以银行同意贷款书为准，银行放尾款于卖方后，首期款多除少补于买方。……12、另补充：买卖双方现同意将过户日期定在2019年11月30日前，若卖方仍无法垫资赎契，即为需要承担违约责任。”。2018年5月18日，被告出具《收款收据》，载明“本人王竹……是增城区××园林湖苑××房之所有权人，现收到购房人沈思莹……交来承购该物业之定金款项，金额为伍万元整。”。2018年5月21日，被告出具《收款收据》，载明“本人王竹……是增城区××园林湖苑××房之所有权人，现收到购房人沈思莹……交来承购该物业之定金款项，金额为伍拾伍万元整。”。2018年6月12日，被告出具《收款收据》，载明“本人王竹……是增城区××园林湖苑××房之所有权人，现收到购房人沈思莹交来承购该物业之定金款项，金额为肆拾万元整。”。2018年6月14日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2018）广州市不动产证明第10037747号不动产登记证明，载明“证明权利或事项：抵押权；权利人：黎晓辉；义务人：王竹；坐落：增城区××园林湖苑××房；其他：抵押范围：全部；抵押方式：一般抵押；债权数额：人民币1000000元；再次抵押。”等内容。2019年9月30日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，载明“黎晓辉：关于您向我行提出的用于购买位于增城区××园林湖苑××房房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放人民币贷款105万元，贷款期限30年。”等内容。2020年4月13日《产权情况表》，载明“不动产坐落：增城区××园林湖苑××房。产权人：王竹；占有份额：全部。他项权利人：中国农业银行股份有限公司广州增城支行；权利类型：抵押权；登记日期：2017年6月16日；债权数额：人民币1090000元。他项权利人：黎晓辉；权利类型：抵押权；登记日期：2018年6月14日；债权数额：人民币1000000元。查封历史案件：（2019）粤0118民初2430号之一，增城区人民法院，2019年3月22日，有效查封。（2019）粤0106民初8857号，天河区人民法院，2019年4月4日，轮候查封。”。审理中，原告、被告及第三人共同确认如下事实：1、合同约定的100万元定金是包含41万元的定金及59万元的首期款；2、双方约定了按照政策可以过户前由被告出资赎契。原告陈述以下内容：1、第一项诉讼请求是要求解除《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》中的房屋买卖法律关系；2、第二项诉讼请求是要求被告退还59万元的已付房款；3、第三项诉讼请求要求被告按总房价的20%的标准双倍返还定金即820000元；4、因为签订合同时涉案房屋过不了户，为了保障已付的100万房款以及房屋能顺利过户到原告名下，故办理了二次抵押，原告以二次抵押主张优先受偿权；5、根据合同约定，合同已经无法履行，原告无需申请按揭，但是原告还是在2019年9月申请了按揭贷款。被告陈述以下内容：1、被告需要找第三方垫资赎契，但由于涉案房屋二押给原告，垫资机构不愿意出资，导致至今没有赎契涂销抵押；2、因没有按期还贷，导致涉案房屋被（2019）粤0118民初2430号案件查封。本院认为：原、被告以及第三人之间签订的《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。在签订合同后，原告已依约支付100万元房款，而被告并未依约办理赎契涂销抵押。涉案房屋于2019年3月22日已被另案查封及轮候查封，现被告既未解决涉案房屋被查封的状态，也没有办理涂销涉案房屋的抵押手续，直至2020年4月13日，涉案房屋仍然处于查封状态，合同无法继续履行，故被告的行为已经构成违约。现原告请求解除《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》中房屋买卖法律关系，本院予以支持。根据《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》，原、被告双方约定了定金为100万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，故涉案合同的定金不能超过总房价款205万元的百分之二十即41万元，剩余59万元应为购房款。现原告主张被告按总房价款的20%的标准双倍返还定金82万元及返还剩余已付的59万元房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋的折价或拍卖价款优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；”，涉案房屋已于原告抵押登记之前由中国农业银行股份有限公司广州增城支行办理了抵押登记，在设定在前的抵押权所担保的债权尚未清偿且优先受偿的范围并不确定的情况下，原告主张优先受偿权的顺位不能优于中国农业银行股份有限公司广州增城支行。根据庭审陈述，因为签订合同时涉案房屋过不了户，为了保障已付的100万房款以及房屋能顺利过户到原告名下，故办理了二次抵押，由此可见，原、被告之间虽然不存在真实的借贷关系，但该抵押登记仍然是作为合同不能履行情况下原告所享有的因合同所产生的债权的担保，故其抵押权应依法成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告沈思莹、黎晓辉与被告王竹、第三人广州市中营房地产代理有限公司于2018年5月18日签订的《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》有效；解除原告沈思莹、黎晓辉与被告王竹、第三人广州市中营房地产代理有限公司于2018年5月18日签订的《房地产买卖居间合同》及《房屋买卖补充协议书》中的房屋买卖法律关系；被告王竹在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告沈思莹、黎晓辉购房款590000元；被告王竹在本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金820000元给原告沈思莹、黎晓辉；原告沈思莹、黎晓辉在中国农业银行股份有限公司广州增城支行对被告王竹所有的位于增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑三街2号1303房的房产折价或者以拍卖的价款行使优先受偿权后所余的款项享有优先受偿权；驳回原告沈思莹、黎晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11600元，由被告王竹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年五月十八日书记员  赖蓝婷