河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民再89号原审原告：郑州八方物业管理有限公司，住所地郑州市西站路26号，统一社会信用代码91410102740700598W。法定代表人：牟志广，总经理。委托诉讼代理人：蒋鸿斌，河南辰初律师事务所律师。原审被告：郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部，住所地郑州市二七区郑密路与侯尖路交叉口向南100米。负责人：禹欣，指挥长。委托诉讼代理人：陈帅，工作人员。委托诉讼代理人：朱红群，河南千业律师事务所律师。原审被告：郑州市二七城乡更新建设开发有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路南三环169号黄岗寺综合办公楼8层809号，统一社会信用代码914101005843902759。法定代表人：孙毅，总经理。委托诉讼代理人：杨正兴、刘鹏飞，河南豫威律师事务所律师。原审原告郑州八方物业管理有限公司（以下简称八方物业公司）与原审被告郑州市二七区侯寨滨河花园社区合村并城项目指挥部（以下简称滨河项目指挥部）、郑州市二七城乡更新建设开发有限公司（以下简称更新公司）物业服务合同纠纷一案，本院（2019）豫0103民初7790号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定于2019年12月5日作出（2019）豫0103民监17号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。八方物业公司的法定代表人牟志广、委托代理人蒋鸿斌，滨河项目指挥部的委托诉讼代理人朱红群、陈帅，更新公司的委托诉讼代理人杨正兴、刘鹏飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。八方物业公司向本院提出诉讼请求：1.滨河项目指挥部、更新公司支付郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区2018年1月24日至2018年9月30日期间空置房的前期物业服务费1548252.88元；2.滨河项目指挥部、更新公司支付利息（以1548252.88元为基数，按银行同期贷款利率从原审原告起诉之日起计算至实际付清本金止）；3.诉讼费用由滨河项目指挥部、更新公司承担。事实和理由：2017年12月26日，滨河项目指挥部公开招标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目。八方物业公司报名投标，于2017年12月29日中标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目的管理权，服务期限为一年，资金由滨河项目指挥部自筹，住宅面积的物业服务费为每月每平方米1.23元。小区有8栋楼，2000套安置房，总面积为294491.01平方米，其中住宅面积为216507.68平方米，地下建筑物和车库的面积为77492.32平方米。服务项目内容是保安服务、公共次序的维护、绿化养护、卫生清洁、房屋共用设施设备的日常维修管理，客户服务、垃圾的清运，车库、车位、车辆管理等。2018年1月17日，滨河项目指挥部通知八方物业公司进场接管小区物业，滨河项目指挥部引荐八方物业公司与更新公司进行了对接，因临近春节滨河项目指挥部要求八方物业公司先进场再办理合同手续，在没有签订前期物业服务合同的情况下，八方物业公司于2018年1月24日进场并与郑州祥宇置业有限公司和更新公司进行物业项目的现场对接，各方确定2018年1月24日为八方物业公司正式接管小区物业的时间。双方约定交房前的空置房物业费计算的时间为2018年1月24日到2019年1月23日（1年期限），计价面积为216507.68平方米，物业服务费为每月每平方米1.23元，空置房物业管理服务费按住宅房70%收取。八方物业公司接管小区后进行了前期物业办公场地的筹建工作，配备了大门的保安人员，小区内日常的安全和秩序维护的巡视人员，以及卫生保洁人员、工程技术人员、管理人员等。2018年3月初，滨河项目指挥部口头委托八方物业公司与施工单位、监理单位及滨河项目指挥部共同对小区内8栋楼2000套安置住房和地下建筑物停车库进行了逐一承接查验（主要内容；室内外、走廊、楼顶、负1层、2层的墙面、地面、门窗、栏杆、楼顶防水、避雷针、设施设备等等可见记录），总面积为294491.01平方米。2018年6月，滨河项目指挥部口头委托八方物业公司对小区内绿化工程进行了承接查验，主要内容是小区内树木的点验和花草查验。涉案小区的房屋于2018年8月开始陆续向村民业主交房，八方物业公司的管理工作正常进行。但从2018年1月24日到2019年1月28日期间，八方物业公司进驻小区提供物业服务，在小区服务的各项费用开支都是自己垫付的，滨河项目指挥部没有向八方物业公司支付1分钱。八方物业公司在极度困难的情况下依然在履行着合同。这期间八方物业公司也多次要求与滨河项目指挥部签订前期物业服务合同，但都没有如愿。涉案小区在2018年9月中旬回迁户达到了90%以上，八方物业公司的工作压力和垫资压力越来越大，在这种情况下八方物业公司申请滨河项目指挥部支付物业服务费用。经滨河项目指挥部同意，滨河项目指挥部于2019年1月28日向八方物业公司支付了小区2018年10月1日到2018年12月31日共三个月的物业服务费合计797880.8元（计算方法：住宅面积216227.85平方米，服务费1.23元/月/平方米），八方物业公司向其开出了正规发票。但是2018年1月24日到2018年9月30日的前期物业服务费滨河项目指挥部没有支付。滨河项目指挥部委托八方物业公司进行的物业承接查验费用也没有支付，承接查验的费用按郑州市区域内的行规在每平方米4-6元之间，八方物业公司认为滨河项目指挥部应支付每平方米4元的查验费为宜。根据《招投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。但八方物业公司从2018年1月24日进驻小区开始提供物业服务到2019年1月30日期间一直要求与滨河项目指挥部签订前期物业服务合同，但滨河项目指挥部迟迟不与八方物业公司签订合同，责任在滨河项目指挥部。根据《物业承接查验办法》第二十一条的规定“建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议”。第二十三条规定“物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力”。第二十八条“物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担”。滨河项目指挥部委托八方物业公司对小区294491.01平方米的物业进行承接查验应该和八方物业公司签订协议，并应支付相应的查验费用。根据国务院《物业管理条例》第21条、第28条、第41条二款规定，《河南省物业管理条例》第42条、第44条和《郑州市物业管理条例》第16条的规定，建设单位应该与物业服务企业签订物业服务合同，并应承担前期的物业服务费。由于滨河项目指挥部、更新公司长期拖欠服务费，给八方物业公司的管理工作造成了困难。八方物业公司在涉案小区长期垫资给自身也造成了很大的损失，经与滨河项目指挥部、更新公司多次协商没有结果，为保护自身的合法权益，八方物业公司诉至法院。滨河项目指挥部辩称，一、滨河项目指挥部并非签订前期物业合同的主体，不应向八方物业公司支付前期物业费、查验费，八方物业公司诉请无事实依据。首先，中标通知书显示：“你单位收到中标通知书后，须按招标人要求签订合同。”招标文件第二章投标人须知1.5条，付款方式：由各村委统一收取并上交物业管理公司。以上内容证明，虽然滨河项目指挥部组织了前期物业的招投标，但并非签订《前期物业合同》的主体。事实上，滨河项目指挥部在八方物业公司中标后不久就组织八方物业公司与二七区侯寨乡桐树洼社区管理委员会、二七区麦秸垛沟社区管理委员会、二七区张李垌村村民委员会、二七区侯寨乡三李社区管理委员会先后签订了《物业服务合同》，并非八方物业公司所述没有按照招标文件的要求签订协议。其次，根据《物业管理条例》第21条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”之规定，前期物业服务合同的法定签订主体也应该是建设单位，滨河项目指挥部并非建设单位，涉案建筑的建设单位系更新公司。最后，后期八方物业公司系根据建设单位的要求进入提供物业服务，也是与建设单位实际对接，应当与建设单位签订协议并由建设单位支付相应的费用。2018年1月24日，八方物业公司即与更新公司完成对接。根据更新公司作出的《关于侯寨滨河花园社区一期安置区项目A地块物业前期管理费用等有关问题的请示》（二七城建【2018】38号）第四条：“1、关于合同签订的问题…为方便物业管理工作，建议由侯寨滨河花园社区项目指挥部出具委托函，由我公司和中标物业公司签订前期物业服务合同，待项目交付使用后，由物业公司和村集体签订服务合同”，可知，更新公司已就前期物业服务合同的事宜与八方物业公司进行过沟通，由其与八方物业公司签订前期的物业服务合同。综上，无论是根据中标文件内容，还是依据《物业管理条例》以及涉案项目的具体文件规定，滨河项目指挥部都不是签订前期物业合同的主体。二、滨河项目指挥部并非承担物业服务费用、查验费用的主体，八方物业公司要求滨河项目指挥部支付费用无事实及法律依据。首先，根据《郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目招标文件》第二章第1.5条：“付款方式由各村委统一收取并上交物业管理公司”，物业服务相关费用系在各村委与方物业公司签订物业服务合同的基础上，各村委统一收取交给物业公司，费用支付的主体并非滨河项目指挥部。其次，《物业管理条例》第41条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《物业承接查验办法》第28条：“物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。”，可知，根据法律规定，前期物业费、相关的查验费均应由建设单位承担，本项目的建设单位是更新公司而非滨河项目指挥部，因此，物业服务费用、查验费用不应当由滨河项目指挥部来支付。综上，无论是根据招标文件还是依据法律法规的规定，滨河项目指挥部都不是支付物业服务费用、查验费用的主体，八方物业公司要求滨河项目指挥部支付物业服务费用、查验费用无事实与法律依据。三、八方物业公司曾向二七区人民政府报请，后经二七区人民政府研究同意，免收小区群众三个月即从2018年10月1日至2018年12月31日的物业费，该费用由二七区政府承担。在此基础上，滨河项目指挥部根据二七区人民政府的指示，将该笔款项支付给八方物业公司。该款项系经区政府特批的针对小区业主的减免款项，并非滨河项目指挥部应当向八方物业公司支付的前期物业费。综上，八方物业公司诉请无事实与法律依据，滨河项目指挥部恳请法院在查明本案事实的前提下，公正审理，依法判决，驳回八方物业公司的诉讼请求，依法支持滨河项目指挥部的答辩意见。更新公司辩称，八方物业公司并未和更新公司签订相关的物业管理服务合同，没有合同依据向八方物业公司支付前期物业服务费，更新公司不应作为被告。八方物业公司在2018年8月份开始实施了相关的物业管理服务，而其诉请所称2018年1月17日及2018年8月并未实际进行物业管理服务工作，不应当收取物业管理费。在物业管理服务期间，八方物业公司并未履行物业管理服务或者是履行物业管理服务有重大瑕疵。因八方物业公司履约中存在重大过错和重大过失，致使物业管理中物品丢失、物品损坏和造成了其他的损失，特别是应当进行的物业管理工作没有进行，导致更新公司为其垫付大量款项，故八方物业公司应当承担返还垫付费用和赔偿损失的责任，同时降低收费标准收取物业管理费用。关于所谓的空房费，再结合本案在1月份到8月份期间并未有业主入住，该空房是全部的空房，而不是有部分业主入住以后或者是业主已经履行入住手续，故八方物业公司请求按照70%支付物业管理费没有事实根据和法律依据，综上，请求驳回八方物业公司的诉讼请求。本院原审认定案件事实：2017年，滨河项目指挥部以招标人的身份委托河南腾飞工程造价咨询有限公司，对郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目进行公开招标。八方物业公司参与该项目的投标。2017年12月26日，河南腾飞工程造价咨询有限公司对郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目进行公开开标。滨河项目指挥部根据评标委员会评审和出具的评标报告，经复核确定八方物业公司为该项目中标人，并于2017年12月29日作出招标编号为腾飞咨询-20171102的中标通知书并送达八方物业公司。中标通知书载明，根据评标委员会详细评审并出具的评标报告，招标人复核确定你单位为该项目中标人。你单位收到中标通知书后，须按招标人要求签订合同。该招标通知书还载明：服务期限一年，项目总标价每月每平方米1.23元。在该中标项目的实际履行中，八方物业公司于2018年1月24日就中标项目与更新公司对接了进场事宜，接管了涉案项目的前期物业管理，配合更新公司进行了项目查验。后因涉案项目2018年1月24日至2018年9月30日期间的物业服务费问题，双方引发纠纷且协商无果，八方物业公司诉至本院。原审另查明：1.二七政会纪[2012]29号郑州市二七区人民政府关于侯寨乡滨河花园（合村并城）项目公众进展情况汇报会议纪要和二七政会纪[2014]24号郑州市二七区人民政府2014年第一次土地规划周例会会议纪要均载明，更新公司为涉案项目的开发主体。2.河南腾飞工程造价咨询有限公司2017年11月份的招标文件显示，滨河花园社区安置区A地块使用面积99.92亩，共8栋楼，2000套安置房，总面积约21万㎡，该招标文件第三章第四条第6项载明，空置房物业管理服务费的标准按国家有关规定执行，按住宅房70％收取。3.2019年1月28日，滨河项目指挥部向八方物业公司支付了涉案项目2018年10月1日到2018年12月31日三个月期间的前期物业服务费。4.涉案地块总建筑面积294491.01平方米，住宅总建筑面积217524.58平方米，主体完工时间为2016年1月，主体验收合格。5.八方物业公司以乙方的名义分别于2018年1月24日和2018年1月25日和郑州祥宇置业有限公司（甲方）签订了滨河花园便民服务中心物业部分移交协议书和与和滨河花园便民服务中心物业部分移交补充说明，将面积为1468平方米的滨河花园便民服务中心用于物业服务。滨河项目指挥部在上述该移交协议书上签章。本院原审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案八方物业公司就中标的郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理项目虽未签订服务合同，但八方物业公司于2018年1月24日与项目的开发主体更新公司的进场事宜进行了对接，接管了涉案项目的前期物业管理，并按照招标文件载明的内容履行了义务，提供了相应的物业服务，应取得相应对价的报酬。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故作为涉案项目的开发主体，更新公司应支付八方物业公司的物业服务费，其数额可结合八方物业公司2018年1月24日至2018年9月30日提供物业服务的期间和217524.58平方米的空置房屋面积，并参照招标文件第三章第四条第6项中空置房物业管理服务费按住宅房70％收取的规定，计算为1547568.79元（1.23元/平方米/月×0.7×8个月×217524.58平方米＋1.23元/平方米/月×0.7×12个月÷365天×8×217524.58平方米）。因开发主体不明问题未支付八方物业公司的物业费，且八方物业公司也未签订合同对物业费的迟延支付问题作出约定。故对八方物业公司要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。八方物业公司要求滨河项目指挥部支付物业费，其出示的证据虽显示滨河项目指挥部以招标人的身份委托河南腾飞工程造价咨询有限公司对涉案项目进行了公开招标，但尚无充分证据证明滨河项目指挥部为涉案项目的开发主体，不能否认更新公司为涉案项目开发主体的事实。故对八方物业公司要求滨河项目指挥部支付物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国招投标法》第四十六条，《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，并参照《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：一、更新公司于本判决生效之日起十日内支付八方物业公司2018年1月24日至2018年9月30日期间的物业服务费1547568.79元；二、驳回八方物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9327元，由郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担。本院再审认定事实如下：再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院公开开庭进行了审理，再审查明的事实与原审认定的事实基本一致。另，更新公司再审中认可八方物业公司于2018年1月25日与滨河项目指挥部签订协议并正式接管小区物业。再审中，更新公司要求八方物业公司返还垫付的物业费用并赔偿相应损失共计2048805.54元及利息（从2018年7月20日起至判决生效之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。对此，八方物业公司称，绿化养护工作在树木保护期内，由施工单位负责，八方物业公司不负责。地下车库未启用是更新公司的责任，八方物业公司没有收取地下车库的管理费用，八方物业公司没有责任。更新公司提供的内部财务账与八方物业公司无关。更新公司委托八方物业公司施工的工程，更新公司已按合同向八方物业公司支付了工程款，双方均无异议。电梯维修费用，一是在保修期内，二是更新公司用财政资金支付，八方物业公司不应负责。电梯工程修复造价单真实性、关联性无法核实，且没有造价时间，不合法，八方物业公司也不知情。物业置办费，双方有协议约定，物业公司的办公用品费用支出是由更新公司出的，所有权归更新公司，八方物业公司只有使用权，让八方物业承担此项费用没有依据。电费问题，更新公司出了一部分电费，但是如何承担双方没有约定。塑胶地板没有交接，八方物业公司不负责。电梯事件已有电梯公司与当事人解决，与八方物业公司没有关系。更新公司出售小区车位，自己收钱，与八方物业公司无关。综上，更新公司作为建设单位，应当向八方物业公司支付物业费，原审判决认定案件事实清楚，确认证据合法，判决正确，再审应驳回更新公司的反诉，维持原判。本院再审认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，滨河项目指挥部公开招标郑州市二七区侯寨滨河花园社区一期A区物业管理外包项目，2017年12月29日，该指挥部向八方物业公司制发《中标通知书》，2018年1月25日，八方物业公司正式接管涉案小区物业并开始提供相应的物业服务。2018年8、9月份，涉案小区房屋先后交付，业主陆续入住。结合上述事实，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，因更新公司系涉案小区的建设单位，故更新公司应向八方物业公司支付2018年1月25日至2018年9月30日期间的物业服务费用。但是，原审对涉案物业服务费用计算有误，应计算为1541411.36元（1.23元/平方米/月×0.7×8个月×217524.58平方米＋1.23元/平方米/月×0.7×12个月÷365天×7天×217524.58平方米）。原审驳回八方物业公司的其他诉讼请求，合理有据，并无不妥，应予维持。关于更新公司要求八方物业公司返还垫付的物业费用并赔偿相应损失问题，八方物业公司对此不予认可并辩称更新公司的该请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，法庭认为，更新公司的该诉求不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0103民初7790号民事判决；二、郑州市二七城乡更新建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州八方物业管理有限公司支付2018年1月25日至2018年9月30日期间的物业服务费1541411.36元；三、驳回郑州八方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18654元，原审原告郑州八方物业管理有限公司负担83元，原审被告郑州市二七城乡更新建设开发有限公司负担18571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  刘文锋人民陪审员  周亚阁人民陪审员  周永颖二〇二〇年五月三日书 记 员  程 娟