新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新30民终77号 上诉人（一审被告）：王廷录，男，1986年4月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌恰县。 被上诉人（一审原告）：依热斯拜克苏力坦，男，1984年4月7日出生，柯尔克孜族，住新疆维吾尔自治区乌恰县。 上诉人王廷录因与被上诉人依热斯拜克苏力坦房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌恰县人民法院（2019）新3024民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王廷录，被上诉人依热斯拜克·苏力坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王廷录上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区乌恰县人民法院（2019）新3024民初455号判决。事实和理由：1.一审法院认定案由有误，这个案件应该是房屋租赁合同纠纷，不应该是房屋买卖合同。2.一审法院认定事实错误，在没有核实事实、也没有充足的证据证明的情况下，直接认定房屋价格52000元是错误的。我和依热斯拜克苏力坦之间没有书面购房合同也没有租赁合同，而且纠纷中的房屋是不能买卖的房屋。我认可收取租赁费32000元，但是依热斯拜克苏力坦提交的收据中的20000元是房屋租赁费32000元中的20000元，一审法院将32000元和20000元加起来认定52000元是错误的。 依热斯拜克苏力坦辩称，王廷录说的话不属实，我于2012年11月10日给王廷录交了32000元，2012年11月20日又交了20200元。 依热斯拜克苏力坦向一审法院起诉请求：1.依法判决跟王廷录口头签订的房屋购买合同无效；2.依法判决王廷录返还房屋购买款52200元、装修费15000元、安装燃气费2800元，共计70000元；3.王廷录承担诉讼费。事实和理由：我在2012年11月13日与王廷录口头签订位于乌恰县托云路东侧309线南侧高层廉租房1幢3单元501室购房买卖合同，房屋登记在王海娟名下，总价52200元。按照合同要求当天给付了32000元，于2012年11月20日给付了剩下的20200元。2018年5月份王廷录把房子交还给了乌恰县住建局，我多次催要购房款，但是王廷录不同意返还，为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼。 一审法院认定事实：案涉房屋位于乌恰县托云路东侧309线南侧高层廉租房1幢3单元501室，登记使用权人王海娟因于2012年9月25日与乌恰县房管所签订合同，以32000元购买了此房，由于王海娟长期给孩子看病没住此房，2012年11月13日王海娟的弟弟王廷录把房屋出售给了依热斯拜克苏力坦，双方达成了口头协议，规定出售价格为52000元，达成口头协议时依热斯拜克苏力坦支付王廷录购房款32000元，但王廷录没有出具收条，2012年11月20日依热斯拜克苏力坦向王廷录支付剩余的20000元和电卡、水卡的费用200元时王廷录向依热斯拜克苏力坦出具20200元的收条，同时王廷录将王海娟与乌恰县房管所签订的购房合同交给了依热斯拜克苏力坦，到2018年5月24日依热斯拜克苏力坦一直居住在此房，居住期间依热斯拜克苏力坦仅支付了2012年的物业费，2012年至2018年的暖气费和2013年至2018年的物业费均未支付。2018年5月24日王廷录通知依热斯拜克苏力坦腾房。后来王廷录交清暖气费6003元和物业费1655元之后，把房子退给乌恰县房屋地产管理所，乌恰县房屋地产管理所按公租房计取房租，租期为5年10个月19天，预交费32000元中扣除租费17305元，退还王海娟共14695元。双方因房款产生纠纷后到乌恰县坎久干警务室去进行调解，最终没能调解成功，因此依热斯拜克苏力坦诉至法院。 一审法院认为，一是双方口头签订的房屋购买合同为无效合同，案涉房屋位于乌恰县托云路东侧309线南侧高层廉租房1幢3单元501室，该房屋属于政策性惠民房屋，分配给符合申领条件的人员使用，不得转让，王廷录将房屋转让给依热斯拜克苏力坦的行为违反了廉租房使用管理办法的规定，其出让行为无效，故双方口头达成的房屋买卖合同无效。二是依热斯拜克苏力坦主张涉案房屋是其向王廷录购买的，王廷录扣除乌恰县房屋地产管理所收取的租金、暖气费和物业费后，应将剩余的房款返还依热斯拜克苏力坦，依法予以支持。理由是依热斯拜克苏力坦分两次向王廷录支付了购房款52000元，依热斯拜克苏力坦居住在此房屋共5年11个月，期间的租赁费、暖气费、物业费应由依热斯拜克苏力坦承担，除此之外，办水卡、电卡的200元也应由依热斯拜克苏力坦承担。三是依热斯拜克苏力坦诉王廷录返还装修费15000元，安装燃气费2800元的请求，应不予支持。理由是依热斯拜克苏力坦未提供相关证据，且王廷录将房屋退还给乌恰县房屋地产管理所，自己并未使用。四是王廷录辩称依热斯拜克苏力坦一次性交了32000元，几天后依热斯拜克苏力坦在32000元中借走了20000元，一个星期后又还了20000元和水卡、电卡费200元的时候给依热斯拜克苏力坦打了20200元的收条，房子不是卖给他的而是租给他的，一部分可以予以支持。一、王廷录承认第一次收到依热斯拜克苏力坦32000元，可予以认定；二、王廷录称该房屋我不是卖给依热斯拜克苏力坦的而是租给他的，无法律依据，王廷录没跟依热斯拜克苏力坦签订房屋租赁合同，没约定租赁时间的情况下，向依热斯拜克苏力坦一次性要32000元不符合实际；三、王廷录称依热斯拜克苏力坦几天后向他借走了20000元，一个星期后依热斯拜克苏力坦还了20200元，无依据。王廷录把房屋卖出去之后，在没有拿到全部房款的情况下，借给依热斯拜克苏力坦20000元，不符合实际，王廷录未能提供依热斯拜克苏力坦借款证据。四、王廷录收到20200元时出具收条，可以予以认定。收条是王廷录亲自写的。王廷录将其姐姐王海娟名下原价32000元的房屋，以52000元的价格转卖给了依热斯拜克苏力坦。因此王廷录扣除依热斯拜克苏力坦居住时的租赁费、暖气费、物业费之后，剩余的购房款应退还给依热斯拜克苏力坦。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决：一、依热斯拜克苏力坦与王廷录口头达成的购房合同无效；二、王廷录向依热斯拜克苏力坦收取的购房款52200元中扣除租赁费17305元，暖气费6003元，物业费1655元，办水卡电卡的费用200元，共25163元之后，剩余的27037元返还依热斯拜克苏力坦，于本判决生效之日起十日内给付；三、驳回依热斯拜克苏力坦的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：王廷录是否应当向依热斯拜克苏力坦退还27037元房款。首先，该案涉房屋属于政策性惠民房屋，分配给符合申领条件的人员使用，既不得转让，又不得转租，所以2012年11月13日双方当事人口头约定的房屋买卖合同无效。其次，王廷录认可口头协议时收取依热斯拜克苏力坦支付的32000元的事实，但其辩称依热斯拜克苏力坦在一审中提交的20200元的收据中的20000元是王廷录从32000元已付款中借给依热斯拜克苏力坦的20000元，而不是依热斯拜克苏力坦支付的剩余房款。对此王廷录未能向法庭提供证据证明自己的主张，本院不予采信。一审判决认定王廷录收取依热斯拜克苏力坦购房款共计52200元并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当承担对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依热斯拜克苏力坦居住在案涉房屋共5年11个月，在此期间产生的租赁费17305元、暖气费6003元、物业费1655元、办理水卡、电卡费200元，共计25163元应当由依热斯拜克苏力坦承担。从王廷录收取的52200元中扣除25163元后，剩余的27037元应由王廷录向依热斯拜克苏力坦予以返还。 综上所述，王廷录的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由上诉人王廷录负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阿不都卡  迪尔亚森 审 判 员 姚    春    梅 审 判 员 朱 马 哈 德 尔 巴 坎 二〇二〇年五月四日 法官助理 （古丽给娜托合提努尔 书 记 员 巴哈尔古 丽 吐尔迪开 孙会