广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初1033号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司。住所地：江门市新会区*******与新港路交汇处东。统一社会信用代码：914**********691X6。负责人：肖尔鸣，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘红笑、梁金兰，均为该分公司员工。被告：黄炎金，男，1982年1月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区***********。公民身份号码：440************635。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司（以下称原告）与被告黄炎金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘红笑到庭参加诉讼，被告黄炎金经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付物业服务费人民币2471.4元；二、请求法院判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，每日按应付物业服务费的5‰计付，暂至2019年8月4日为1595.84元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告购买了江门市新会区******地产开发有限公司开发的位于大泽碧桂园商品住宅区中的观澜一街1座1101的商品房。原、被告双方于2013年5月17日签订《大泽碧桂园前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月205.95元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2018年9月起至今一直未支付物业服务费，欠费金额高达2471.4元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告上述行为违反了《大泽碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费2471.4元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年8月4日为1595.84元），并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。本院查明事实一、原告与被告签订前期物业管理合同的时间：2013年5月17日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区*****商品房住宅区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照房屋建筑面积137.3平方米，每平方米1.5元计算，被告应于每月15日通过银行代收的方式支付物业服务费205.95元。四、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。五、原告的资质：一级资质。六、被告房产位置：大泽碧桂园观澜一街1座1101房。七、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2019年9月通过邮寄、上门张贴通知的形式进行催缴。八、原告主张被告拖欠物业管理费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2018年9月1日至2019年8月31日期间没有交纳物业服务费，原告请求被告支付上述期间的物业服务费合计2471.4（205.95元/月×12个月）；从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，本案违约金从2018年9月16日起计至2019年8月4日止为1595.84元。九、涉案房屋交付时间：2014年4月20日。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《大泽碧桂园前期物业服务协议》，约定由其为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，并由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。根据上述协议第六条的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，被告于2014年4月20日已办理了涉案房屋的交付手续，被告应从交付之日起每月依时缴交物业服务费。但被告自2018年9月1日至2019年8月31日期间没有交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费2471.4元（205.95元/月×12个月）于法有据，本院予以支持。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原、被告在上述合同中约定按每日5‰的标准计算违约金明显过高，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期付款违约金应从2018年9月16日起至2019年8月19日止，以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算为宜。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（节假日顺延）9时30分公布市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，对于上述利率标准，应顺应变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄炎金应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司支付自2018年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2471.76元及逾期付款违约金（从2018年9月16日起至2019年8月19日止，以每月欠付的物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。本案适用小额程序审理，案件受理费减半收取为25元（已由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司预交），由被告黄炎金负担。本判决生效后，本院退回25元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司新会分公司，被告黄炎金应在本判决生效之日起七日内向本院补缴诉讼费25元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案为终审判决。审 判 员 林家荣二〇二〇年五月二十一日法官助理 张碧媛书 记 员 陈雅玲