广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1604号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘丽，女，1993年3月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区***************，公民身份号码430************326。委托诉讼代理人：张峰明，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某1，男，1991年7月20日出生，汉族，住广东省汕头市金平区*****************，公民身份号码445************078。委托诉讼代理人：刘立新，广东法一律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市信博物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***************，统一社会信用代码91440604MA4UWWXX38。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：刘立新，广东法一律师事务所律师。上诉人刘丽因与被上诉人佛山市信博物业管理有限公司（以下简称信博公司）、陈某1房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初22433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项；2.驳回信博公司、陈某1全部诉讼请求：3.改判支持刘丽全部诉讼请求；4.本案诉讼费由信博公司、陈某1承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。（一）信博公司、陈某1阻止刘丽将摩吧咖啡馆调整经营为日式料理、刺身、铁板烧，而非刘丽违规装修或违反消防安全。（二）合同解除根本原因在于信博公司、陈某1停水停电，而非刘丽拖欠租金。2019年4月，刘丽已告知信博公司、陈某1将摩吧咖啡馆转型为经营日式料理、刺身、铁板烧，但却遭到信博公司、陈某1的阻挠。2019年4月28日，信博公司、陈某1向刘丽发出《关于经营装修申请的回复函》，内容为：由于本项目中已有P6商户经营日式料理、剌身、铁板烧，该商户明确表示反对刘丽经营调整，因此，刘丽的相关申请信博公司、陈某1不能批准。一审判决却对此重要的事实只字未提。刘丽开办日式料理店并没有违反租赁合同所约定的房屋用途，其自主经营权应受到法律保护。信博公司、陈某1的上述做法毫无依据，构成不正当竞争。二、一审错误认定刘丽违规装修，违反消防法规。刘丽在2019年4月就已提出装修申请，但信博公司、陈某1一直不予批准。经刘丽多次交涉无果后，其于2019年7月13日进场装修，装修工人一进场，信博公司、陈某1就立即采取停水停电措施，造成装修被迫停止。2019年7月26日，信博公司、陈某1发函予刘丽，该函表明不予批准装修的理由除了“经营内容与御喜日式料理重叠”之外，还“存在消防安全隐患”。但2018年7月18日，摩吧咖啡馆就已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，根据《佛山市住房和城乡建设局关于消防设计审查和验收有关问题的通知》第四条已明确：“已依法取得消防验收许可或竣工验收备案手续的建筑内建筑面积300平方米以下场所内部装修工程，如建筑使用功能、防火分区、安全疏散、消防设施设置未变更的，可以不进行消防设计审图、竣工验收消防备案”。刘丽只是将西餐转型为日式料理，上述所有消防硬件并未变更，完全符合消防要求，故信博公司、陈某1称因存在消防安全隐患而不予装修的理由是根本不存在的。即使刘丽违反消防安全规定，也应交由消防安全主管部门处理，信博公司、陈某1也无权采取停水停电的措施。三、租金应计至2019年7月13日而非2019年10月18日。信博公司、陈某1于2019年7月13日开始对涉案铺位停水停电，造成刘丽无法正常使用涉案铺位，故租金应计至2019年7月13日。此外，信博公司、陈某1一审已自认“从2019年8月13日开始停水停电，中间未恢复”，故一审不应将租金计至2019年10月18日。四、一审认为信博公司、陈某1采取停水停电措施并无不当，显然于法不合。信博公司、陈某1在刘丽承租期限内不得中断、终止或促使他人中断、终止包括水、电在内的公用设施的供应。在没有法律规定的情况下，强制性的停电、停水，违背了《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国电力法》《中华人民共和国水法》相关规定。五、陈某1不享有合同解除权，刘丽已缴纳的租赁保证金125284元不应归信博公司、陈某1所有。根据租赁合同第十一条第四点的约定，拖欠租金累计45天，信博公司、陈某1才能单方解除合同。根据信博公司、陈某1自认的停水停电时间（2019年8月13日），拖欠租金时间累积未达到45天，故信博公司、陈某1不享有单方解除合同的权利。六、涉案租赁合同应于2019年7月13日而非2019年8月27日解除。信博公司、陈某1自认“停水停电后，中间未恢复”故信博公司、陈某1停水停电的时间应作为涉案租赁合同的解除时间。七、刘丽有权解除合同。出租人采取停水停电的措施违反了涉案租赁合同义务，刘丽享有单方解除合同的权利。因出租人停水停电所导致的任何索赔和损失，出租人应向承租人赔偿。信博公司、陈某1是违约方，其应承担违约责任，并赔偿刘丽的损失，应支持刘丽的全部诉讼请求。八、一审判决认定事实不清。（一）对于刘丽提交的房屋租赁合同、补充协议、特许加盟合同、食品供应协议书、微信交易截图2张、收款收据2张、收据1张、6张保证金收据、3张水吧收据、3张微信交易截图，一审法院对其真实性予以确认，故也应对以下事实予以确认：1.上述6张保证金收据可证实：2017年8月9日，陈某1收取刘丽租赁保证金125284元、信博公司向刘丽收取水电保证金2880.1元、垃圾清运保证金2000元、装修保证金2000元、2018年3月29日，信博公司向刘丽收取外墙施工保证金2000元（即刘丽诉求当中“装修、施工、垃圾清运、水电保证金8880.1元”)，2017年8月5日，信博公司向刘丽收取管理费押金4608.16元。2.上述特许加盟合同、微信交易截图2张、收款收据2张可证实：2017年8月8日，刘丽已支付美宜佳加盟押金30000元、2017年8月15日，支付加盟美宜佳所须的保险款、设备、货架款、卖场装修工程款、招牌款等共计156225元。3.上述食品供应协议书、收据1张、3张水吧收据、3张微信交易截图可证实：2017年11月，刘丽已支付摩吧餐饮服务履约保证金15000元，在2017年9月-10月间，共计已支付水吧加盟费80000元。但一审判决仅提及管理费押金4608.16元、外墙施工保证金2000元，其他费用却只字未提。（二）一审应查明刘丽诉讼请求所主张的以下损失：1.对于摩吧和美宜佳经营期间的损失，刘丽提交的摩吧和美宜佳收入汇总表、收入支出表、账本、月销售情况表等证据予以证明，但是，一审却以“系单方制作”为由，不予采信。2.对于装修损失，刘丽除了上述证据证实已支付加盟美宜佳所须的保险款、设备、货架款、卖场装修工程款、招牌款等共计156225元外，设计协议合同、支付凭证、收款收据、建筑业企业资质书、摩吧装修合同均可予以佐证，但是，一审却以“与本案不具关联性”因“无有效证据佐证”为由，均不予确认。3.对于赔偿员工工资损失，建行网上银行交易明细可证实，而且该账户一直是用于支付员工工资之用的，但一审却以“与本案无关联性”为由，不予确认。信博公司、陈某1辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回刘丽上诉请求。刘丽向一审法院提出诉讼请求：一、解除刘丽与陈某1于2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》；二、信博公司、陈某1赔偿刘丽无法正常经营期间的损失（摩吧从2019年7月6日起每日按2309元计至合同解除之日即2019年8月27日；美宜佳从2019年8月13日起，每日按6681.33元计至合同解除之日即2019年8月27日）；三、信博公司、陈某1退还租赁保证金125284元，物业管理保证金4608.16元，装修、施工、垃圾清运、水电保证金8880.1元；四、信博公司、陈某1支付刘丽的装修损失644341.38元；五、信博公司、陈某1赔偿水吧加盟费80000元、美宜佳加盟押金30000元、摩吧餐饮服务履约保证金15000元；六、信博公司、陈某1赔偿员工工资33137.9元；七、信博公司、陈某1赔偿刘丽搬迁费3000元；八、本案诉讼费用全部由信博公司、陈某1承担。信博公司、陈某1向一审法院提出诉讼请求：1.刘丽向信博公司、陈某1支付2019年7、8、9、10月（计至10月18日）的租金139425.79元、滞纳金5651.27元，水电管理费23321.63元、滞纳金828.91元（滞纳金计算方式：以每月拖欠的租金及水电费为本金，按年利率24%自欠费当月1日起计至清偿之日止）；2.刘丽向信博公司、陈某1支付违约金250568.7元、100227.48元；3.本案诉讼费用全部由刘丽承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，陈某1（出租方、甲方）与刘丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定租赁房屋位于禅城区岭南大道北125号首层7号铺，房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店，租赁期限自2017年8月8日至2022年7月31日止，2017年8月8日至2017年10月7日为免租装修期；2017年10月8日至2019年7月31日月租金为41761.45元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为43849.52元；租金按月结算，先付费后使用，乙方于每月5日前支付当月租金给甲方等。同日，双方签订《租赁补充协议》，主要约定乙方经甲方书面同意可将商铺分隔分租给第三方，甲方视乙方为唯一承租人，即便分租，乙方仍应按主合同承担相应责任义务；经甲方书面同意的前提下，乙方可对商铺的门面进行装修及改造。2017年8月9日，陈某1（出租方、甲方）与刘丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》《租赁补充协议》，内容分别为“第一条、租赁房屋坐落于岭南大道北125号首层7号铺。第二条、租赁房屋用途。该房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店……第三条、租赁期限。租赁期限自2017年8月10日至2022年8月9日止，2017年8月10日至2017年10月9日为免租装修期。第四条、租金。租赁期限内租金标准按以下方式结算（以下金额不含税）：2017年10月10日至2019年8月9日月租金为41761.45元，2019年8月10日至2020年8月9日月租金为43849.52元……本合同签订之日，乙方向甲方缴纳三个月租金125284元作为租赁保证金……第五条、付款方式。租金按月结算，遵循先付费后使用原则，由乙方于每月5日前支付当月租金给甲方……第七条、甲方的权利和义务……负责审定装修、检修维修标准……第八条、乙方的权利和义务……如果乙方根据自身的需要，经物业公司同意，进行大范围的室内改动和装修的，租赁房屋维修费用全部由乙方承担……4.乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意……第九条、关于房屋。租赁期间的其他有关费用。（一）在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业管理费；5.房屋公共部分分摊费用等……（二）物业管理费按物业管理公司规定标准缴交，物业管理费为8元／平米每月……第十一条、因乙方责任解除合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠租金累计45天……第十三条、违约责任。1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的50%作为违约金……2.乙方违反甲方及物业管理公司管理规定及《消防安全责任书》，经甲方及物业管理公司要求整改或在执法部门的检查中被开具整改通知书且在限期未达到整改要求的，按乙方违约处理，乙方按年度向甲方缴纳年度租金的20%作为违约金……3.乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。如乙方逾期1个月未交付租金、物业管理费用、水费、电费等费用的，甲方有权对乙方采取停水、停电等强制性的措施。4.按本合同十一条约定，因乙方责任甲方有权随时解除合同，收回商铺并没收乙方的所有保证金……”。同日，双方签订《租赁合同补充协议》，主要约定“一、经甲方书面同意，乙方可将商铺分隔分租给第三人（分隔方案必须按附图实施）……二、甲方视乙方为上述商铺唯一承租人，即便进行分租后，乙方仍应按主合同承担相应的责任义务……在经甲方书面同意的前提下，乙方可对商铺的门面进行装修及改造，在此期间产生的费用全部由乙方自行承担。……七、进行分租后，乙方必须负责约束分租人，共同服从磐石大厦物业管理公司的管理……”。同日，刘丽出具《承诺书》，内容为“本人刘丽于2017年8月9日与陈某1签订的7号铺租赁合同，因登记备案需要，另签《房屋租赁合同》，现确认并承诺以下内容：1.刘丽与陈某1另签订两份分租合同仅用于登记备案之用的《房屋租赁合同》中，约定每月租金分别为16660.7元和3500元，该《房屋租赁合同》只限于石湾街道办租赁登记备案使用，不作其它使用。2.本人刘丽与陈某1于2017年8月8日签订的两份合同及2017年8月9日签订的租赁合同，内容如有冲突，概以2017年8月9日签订的租赁合同为准。特此确认”。陈某1向刘丽出具收款收据，确认已收到7号铺租赁保证金125284元。信博公司向刘丽出具三张收款收据，确认已收到7号铺水电保证金2880.1元、装修保证金2000元、垃圾清运保证金2000元。2017年8月10日，刘丽（甲方）与信博公司（乙方）签订《物业管理服务协议》，就甲方委托乙方管理7号铺作出如下约定“第一条、双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务……4.严格遵守物业管理公司制定的各项规章制度、管理办法和《佛山磐石大厦商户手册》，服从及配合乙方开展物业管理工作。5.依据本协议准时向乙方交纳物业管理费及应交的一切费用。6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，得到乙方书面同意后才能使用……二、乙方的权利义务……10、对甲方的装修工程施工期间进行安全监督、协调、配合工作……第二条、物业管理服务内容……六、消防管理。配备消防管理人员，对消防控制中心及大厦共用部位的喷淋系统、烟感系统、温感系统、灭火器、消防栓箱等设备设施的操作管理维修……第三条、管理服务期限。管理服务期限为五年，自2017年8月10日至2022年8月9日止……第五条、物业管理服务费用……甲方交纳管理费用正式启始时间：2017年10月10日。商铺按建筑面积每月每平方米8元收取管理服务费，即2304.08元/月。二、甲方办理进场手续时必须向乙方缴交相当于两个月物业管理服务费的保证金……直至退场时没有欠物业管理公司费用的前提下，无息退回用电用水押金……五、每次交纳费用时间：每月十日前缴交当月及上月的物业管理费、水电费用……第十一条、违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费、水、电费、另外签订的其他协议的有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按所欠交金额的2‰交纳滞纳金，其中一项应缴费用从逾期之日起满七天仍未缴付的，乙方可采取停水、停电管理措施直至甲方缴清所有费用为止……”。2017年8月25日，信博公司向刘丽出具收款收据，确认已收到7号铺2个月的管理费押金4608.16元。后刘丽与东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，将7号铺部分用于经营美宜佳便利店。刘丽还注册成立个体户佛山市禅城区摩吧咖啡馆，将7号铺剩余部分用于经营摩吧咖啡馆，并以摩吧咖啡馆的名义与佛山市佑天餐饮管理服务有限公司签订《食品供应协议书》，由佛山市佑天餐饮管理服务有限公司向其提供面食类、小吃类的食品。2018年3月29日，信博公司向刘丽出具收款收据，确认已收到7号铺外墙施工保证金2000元。2018年7月18日，摩吧咖啡馆取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年7月5日，刘丽向陈某1发送微信“我这边摩吧想该做海鲜铁板餐厅，我手下的人过去提交申请好长时间了，也一直按你们要求的资料给你们送去，可你们一直卡住我这边不批准装修……”。同日，刘丽向7号铺所在的磐石大厦管理处提交《经营装修申请》，内容为“位于磐石大厦P7号铺因经营问题出现严重亏损多月，现需调整经营方向，进行门面、内部升级改造，以迎合市场发展需求，使自身更好发展，增加磐石大厦人气。在原有基础上增加经营范围：海鲜、西餐、铁板烧”。次日，陈某1回复刘丽“我昨天开会看到你这边的图纸，有几个问题需要跟你这边确定一下，一个是你们2楼的设备是否用电？需要提供你们总共的用电量预算，第二个是二楼有操作间，排烟方案需要提交，第三个你们的设计效果图我们需要审核，第四个你们做的铁板烧及海鲜，我们需要看看是否与隔壁日料店产生冲突，因为以前批给你们的是做简餐，现在做的是中餐还是粤菜……”。2019年7月9日，刘丽向陈某1发送微信“……2楼铁板烧区域排烟问题我这边写份说明给你们吧，就是以后排烟问题我们自己处理，不需要麻烦你们，有问题我们自己承担。消防问题我们也咨询过专业消防公司，他们说铁板烧区域的烟感喷淋改为温感喷淋就可以，不需要做其他改动”，陈某1回复“好的，你这边提交全报建资料，我们尽快审核”。2019年7月10日，磐石大厦管理处向刘丽发送微信，告知刘丽需补充提交供电系统图、油烟排放方案（图纸）、办理消防报建（消防审核合格方可施工）。次日，磐石大厦管理处向刘丽发送微信“你们的消防图是需要有资质的消防公司出的图，不是设计公司出的图”，刘丽回复“出了图又怎么样，我们消防又不改动，给你们图纸也就是顶多加个消防公司名，有什么必要”，管理处回复“资料提供完整，有问题方便查询。如我们是找你麻烦的话你随便装修都可以，装完不合格，要求重新拆这样你们更麻烦”，刘丽回复“有什么不合格的，消防我也不用改，要是消防有什么事也是消防局找我们，不用你们管”，管理处回复“消防有问题，我们也有连带责任的”。2019年7月14日，7号铺的消防报警器发生故障。2019年7月15日，信博公司向刘丽发出《通知》，内容为“……由于贵司到现时并未提供完善的装修施工资料及未办理好装修前的各项手续而强制进场施工。请贵司接到通知后，停止施工，在收到本通知2天内到管理处提交未完善的施工资料、办理好施工前的各项手续后方可进场施工，否则视为违规施工，我司将采取停电措施……”。2019年7月26日，信博公司向刘丽发出《关于磐石大厦P7商铺变更经营范围重新装修申请的复函》，内容为“贵司2019年7月25日所交的装修申请我司已收到，经我司与出租方（业主）共同审议存在以下问题：1.经营内容与御喜日式料理重叠；2.二楼烧烤区、铁板区存在消防安全隐患。因此，贵司装修申请不予批准”。2019年8月5日，信博公司向刘丽邮寄《催缴函》，内容为“……截止到2019年8月5日，你方已拖欠租金34511.45元，已属违约。我方受出租人委托通知你方，望收函后在2019年8月10日前，补交所欠一切费用。否则依照《房屋租赁合同》第十三条违约条款之规定，你方需另行承担逾期每日按月租金2%的滞纳金。另7月份管理费、6月份水电费，你方已拖欠共7607.87元，已属违约。望收函后在2019年8月10日前，补交所欠一切费用。否则依照《磐石大厦物业管理服务协议》合同条款第十一条违约条款之规定执行……”。刘丽于次日签收该函件。2019年8月11日，信博公司委托律师向刘丽邮寄《律师函》，要求刘丽限期内补交所有欠费，否则需承担违约责任。该邮件于次日签收。2019年8月27日，陈某1向刘丽发出《解除房屋租赁合同通知书》，以刘丽拖欠租金无法继续履行合同为由，通知解除与刘丽于2017年8月9日签订的房屋租赁合同，并要求刘丽7日内结清各项费用后无条件搬离商铺。2019年10月15日，经一审法院询问，刘丽陈述其于2019年8月27日收到解除合同通知书后从2019年8月底开始清场至2019年9月2日清场完毕，随后信博公司、陈某1对7号铺加锁，7号铺现由信博公司、陈某1控制，因信博公司、陈某1自身持有铺位钥匙，刘丽可以交还铺位钥匙；信博公司、陈某1则陈述7号铺由刘丽加锁，现还是刘丽加锁状态。2019年10月18日，一审法院组织刘丽、信博公司、陈某1到7号铺进行现场勘查：美宜佳大门未上锁，摩吧大门从内部上锁；从美宜佳大门进入铺位内可见，美宜佳已清空，摩吧内一楼有建筑垃圾，堆放有轻质砖、水泥和沙，部分隔墙被拆除，摩吧二楼排烟管处于断裂、裸露状态，二楼亦堆放了轻质砖和水泥沙，砌墙围闭拟作卫生间的位置与松岛海鲜日料二层平面布置图的设计一致。经询问，刘丽、信博公司、陈某1均称不清楚美宜佳大门的锁由谁打开。一审法院即组织刘丽、信博公司、陈某1前往磐石大厦监控室查看监控，监控显示：①2019年9月4日，美宜佳大门处于外部上锁的状态；②2019年9月5日14时26分，有人员开锁并将铺位内的水泥沙往外拖运，其中一人经辨认为刘丽现场勘查的随行人员；③2019年10月17日，美宜佳大门处于外部上锁的状态；④2019年10月18日00时14分，有一戴帽子、戴口罩的男子骑着共享单车路过美宜佳门口时停下，查看四周无人后，将美宜佳大门的锁打开并带锁骑车离开。鉴于刘丽当场表示放弃铺位内堆放物品的权利，信博公司、陈某1在一审法院见证下当日收回了7号铺。另查明一，2017年7月24日，佛山市禅城区**************产取得产权登记，产权人为佛山市雄景置业有限公司，建筑面积为288.01平方米。2017年8月9日，佛山市雄景置业有限公司（甲方）与陈某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定租赁房屋为岭南大道北125号首层7号铺，房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店，租赁期限自2017年8月10日至2022年8月9日，免租装修期为2017年8月10日至2017年10月9日，每月租金10080.35元，乙方应于每月5日前支付当月租金给甲方。佛山市雄景置业有限公司已出具《关于同意物业转租的证明》，同意陈某1将7号铺转租给刘丽使用。2019年1月1日，陈某1（甲方、委托方）与信博公司（乙方、受托方）签订《委托书代理协议》，内容为“甲方将其房屋委托乙方进行出租及管理……现明确甲方房屋租赁授权委托的具体事项如下：一、甲方授权乙方全权行使以下房屋的出租和经营管理权力。二、房屋基本情况：岭南大道北125号首层7号铺……三、委托权限：1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理；3、代收房屋租金。四、委托期限从2019年1月1日至2019年12月31日止”。另查明二，刘丽按41761.45元/月的标准支付租金至2019年6月。2019年7月27日，刘丽向陈某1转账7250元，交易摘要为“美宜佳7月租金”。2019年8月12日，刘丽向陈某1转账7612.5元，交易摘要为“美宜佳8月租金”。另查明三，据刘丽提交的磐石大厦手游咖啡馆一楼平面布置图、磐石大厦手游咖啡馆二楼平面布置图、松岛海鲜日料一层平面布置图、松岛海鲜日料二层平面布置图显示：摩吧厨房、水吧位于一楼大门入口处，摩吧二楼布置为包间对战区、储藏间、散台区；刘丽拟二次装修后的一楼设置有卡座区、寿司吧区、厨房、散座区、卡座区，二楼设置有铁板区、烧烤区、大包间、四个包间；松岛海鲜日料平面布置图显示的出图单位为佛山濡美空间设计有限公司。刘丽当庭陈述：7号铺自2019年7月13日停水停电，至刘丽2019年9月2日晚上搬离时都没有恢复水电。信博公司、陈某1当庭陈述：信博公司、陈某1从2019年8月13日开始停水停电，中间未恢复；对于刘丽的装修申请，陈某1同意信博公司的处理意见。证人蔡宪帮当庭陈述：刘丽是老板，我是员工，我自2018年4月10日至2019年9月5日期间任职店长；2018年4月至2019年4月一年的时间出现了很大的亏损，希望能转型，写了申请书交给物管，物管回复因与P6号商铺经营范围相冲突，所以不同意刘丽重新装修，后来就停止了装修；2019年6月发现经营状况还是不好，多次与物管沟通，再次提交变更经营方向的申请，信博公司、陈某1均以消防问题未同意；2019年7月13日，刘丽开始装修，信博公司、陈某1当日停了摩吧的水、电，称刘丽违反了消防问题，刘丽就去行政服务中心询问，得到回复是在原有基础上无需备案，刘丽向信博公司、陈某1反馈消息后，信博公司、陈某1也未作出回应，也未同意刘丽继续进行装修，2019年9月2、3日刘丽已搬完，搬完后我将摩吧锁了，但美宜佳的门没锁；刘丽重新装修第一次施工于2019年6月29日进场，拆掉了洗手间、水吧、厨房、二楼房间玻璃，在二楼砌了一副墙，装修图的设计公司是路边找的，帮我们装修过但没有资质；铁板烧不属于简餐；2019年7月13日我没看见是谁拉闸。一审法院认为，刘丽与陈某1签有房屋租赁合同，与信博公司签有物业管理服务协议，故本案应为合同纠纷。根据刘丽于2017年8月9日出具的承诺书，一审法院确认刘丽与陈某1实际履行的系于2017年8月9日签订的房屋租赁合同。涉案房屋租赁合同、物业管理服务协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。根据房屋租赁合同第八条的约定，刘丽如需进行大范围室内改动和装修的需经物业公司同意，如需改变房屋的内部结构和装修的需先征得陈某1的书面同意。据前查明，首先，根据刘丽提交的用于二次装修的松岛海鲜日料一、二层平面布置图以及一审法院现场勘查的情况可知，刘丽二次装修规模和范围大，且已改变了房屋原有用途，但刘丽在未取得信博公司、陈某1同意的情况下，已私自拆除原有装修，实际进场施工；其次，刘丽提交的图纸仅为装修设计图纸，并非有资质的设计单位制作的室内装修消防设计方案，亦无证据证明刘丽已进行的装修施工符合消防设计或消防安全的要求。相反，从刘丽与信博公司、陈某1微信聊天记录可知，刘丽认为其二次装修与消防无关，这显然违背常识；再次，刘丽主张其二次装修无需消防备案，仅为口头陈述，并无证据证明。即使属实，涉案7号铺系临街商铺且位于磐石大厦首层，房产建筑面积加上铺位内搭建的二层阁楼，实际使用面积已超过300平方米，属于公众聚集场所，刘丽承租初次装修后取得的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》可证实，刘丽二次装修后必须依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定向相关部门申请消防安全检查，在重新取得消防安全检查合格证后才可投入使用、营业。陈某1作为出租方、信博公司作为磐石大厦的物业管理方均负有维护消防安全的责任和义务，信博公司、陈某1在刘丽拒绝提供合法合规装修申请材料且已强行进场装修的情况下，采取停水停电措施符合合同约定，并无不当，亦无证据证明信博公司、陈某1存在恶意阻碍刘丽装修的情形。因此，刘丽主张信博公司、陈某1存在违约行为，与事实不符，一审法院不予采纳，其据此诉请信博公司、陈某1赔偿无法正常经营期间的损失、装修损失、加盟费、加盟押金、履约保证金、员工工资、搬迁费，于法无据，一审法院不予支持。经查，刘丽仅交纳2019年7月、8月部分租金，已构成违约，根据租赁合同第十一条第4点的约定，陈某1享有单方解除合同的权利。刘丽确认其已于2019年8月27日收到陈某1发出的解除合同通知书，一审法院确认刘丽与陈某1于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》已于2019年8月27日解除。鉴于刘丽对摩吧的加锁行为，且铺位内仍堆放有刘丽的装修材料，刘丽作为承租人应对铺位的交还时间承担举证责任。刘丽主张信博公司、陈某1对美宜佳上锁，仅为口头陈述，并无有效的证据证明，刘丽人员于2019年9月5日从铺位内取走水泥沙的行为亦证实刘丽尚未向信博公司、陈某1交还铺位。因监控录像中2019年10月18日凌晨开锁人员的身份不明，且刘丽并未举证证明其已与信博公司、陈某1办理了交接手续，一审法院确认铺位交接时间应为2019年10月18日。铺位交回后，刘丽与信博公司已不存在物业服务合同关系，一审法院一并确认刘丽与信博公司于2017年8月10日签订的《物业管理服务协议》于2019年10月18日解除。关于信博公司、陈某1反诉的费用。一、房屋租赁合同项下：①2019年7月1日至2019年10月18日期间的应缴租金合计154315.28元[41761.45+（41761.45÷31×9+43849.52÷31×22）+43849.52+43849.52÷31×18]，刘丽已付14862.5元（7250+7612.5），刘丽还应向陈某1支付租金139452.78元；②因刘丽拖欠租金已构成违约，根据租赁合同第十三条第4点的约定，陈某1有权没收租赁保证金125284元；③因陈某1并未举证证明其还存在其他实际损失，一审法院认为没收租赁保证金已足以弥补因刘丽违约造成的损失，一审法院对陈某1诉请的租金滞纳金以及违约金250568.7元、100227.48元均不予支持。另，信博公司系受陈某1委托处理租赁合同项下的事务，并非租赁合同的相对人，其无权向刘丽主张租赁合同项下的权利。二、物业管理服务协议项下：①2019年7月1日至2019年10月18日期间的应缴物管费合计8250.09元（2304.08×3+2304.08÷31×18）；②据信博公司制作的欠费明细，7号铺于2019年5月20日至2019年9月20日期间产生水电费、公摊水电费合计19304.69元，因刘丽在该期间占用铺位且有装修行为，上述水电费金额并无明显过高，刘丽亦未举证反驳，一审法院予以确认；③刘丽签订物业服务协议后，向信博公司支付了水电保证金2880.1元、装修保证金2000元、垃圾清运保证金2000元、外墙施工保证金2000元、管理费押金4608.16元，合计13488.26元。因刘丽并未举证证明其缴费情况，信博公司确认刘丽已付4233.15元，一审法院予以采信。上述欠费合计27554.78元，扣减已付4233.15元、保证金和押金13488.26元后，刘丽还应向信博公司支付9833.37元。如前同理，陈某1并非物业服务合同的相对人，其无权向刘丽主张物业服务合同项下的权利。至于滞纳金，信博公司并未举证证明其已告知刘丽各项费用的产生情况并通知刘丽缴纳相关费用，综合全案案情，一审法院酌定刘丽以9833.37元为本金，按年利率24%从反诉之日即2019年9月27日起向信博公司支付滞纳金至实际清偿之日止。信博公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘丽与陈某1于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》《租赁补充协议》已于2019年8月27日解除；二、刘丽于判决生效之日起十日内，向陈某1支付租金139452.78元；三、刘丽已交纳的租赁保证金125284元归陈某1所有；四、刘丽于判决生效之日起十日内，向信博公司支付物业管理费、水电费、公摊水电费合计9833.37元及滞纳金（滞纳金以9833.37元为本金，按年利率24%从2019年9月27日起计至实际清偿之日止）；五、驳回刘丽的其他诉讼请求；六、驳回陈某1的其他诉讼请求；七、驳回信博公司的其他诉讼请求。如刘丽未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7127元，由刘丽负担7035元，陈某1、信博公司共同负担92元；反诉受理费4776元，由刘丽负担1913元，陈某1、信博公司共同负担2863元。二审期间，刘丽、陈某1、信博公司未向本院提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、刘丽、陈某1、信博公司是否存在违约行为；二、租赁合同于何时解除及解除后的责任承担；三、陈某1、信博公司应否赔偿刘丽主张的损失。一、刘丽、陈某1、信博公司是否存在违约行为其一，《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋用途为简餐、饮品、连锁便利店，刘丽应按租赁物的性质进行使用和经营，非经陈某1书面同意，不得擅自改变其原定用途；刘丽如需进行大范围室内改动和装修的需经物业公司同意，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得陈某1的书面同意。2019年7月5日，刘丽向陈某1及信博公司申请就其承租磐石大厦P7号商铺在原有基础上增加海鲜、西餐、铁板烧的经营范围。2019年7月9日，陈某1为尽快审核要求刘丽提交全报建资料。2019年7月10日，信博公司告知刘丽需提交有资质的消防公司出具的消防设计图，刘丽认为其已于2018年7月18日取得消防合格证，此次装修未变更消防硬件故无需进行消防备案与验收，故刘丽未根据信博公司的要求予以配合。根据一审法院现场勘查情况，涉案商铺系临街首层，铺内又搭建阁楼实际使用面积已超过300平方米，属于公共聚集场所，故刘丽为调整经营范围重新装修涉案商铺完成后应向主管消防救援机构申请消防安全检查，并重新取得消防安全检查合格证方可营业，本院对其关于涉案商铺已符合消防要求、不存在消防安全隐患的主张不予支持。在刘丽未提供全部的合法合规装修申请材料，未根据租赁合同约定经陈某1、信博公司明确同意的情况下强行进场装修构成违约，陈某1作为出租方、信博公司作为磐石大厦的物业管理方为维护消防安全采取停水停电措施符合其负有保障公共安全的责任，并无不当。陈某1、信博公司对此不存在违约行为，故刘丽关于陈某1无权停水停电、违反合同义务的主张，本院不予支持。其二，刘丽仅支付了2019年7月、8月部分租金，构成违约。刘丽诉称因2019年7月13日对摩吧咖啡馆断水断电，故其无需支付摩吧咖啡馆的租金。因刘丽未提供充分证据证明陈某1于2019年7月13日进行停水停电，另根据租赁合同第五条“租金按月结算，遵循先付费后使用原则，由乙方（刘丽）于每月5日前（节假日顺延）支付当月租金给甲方（陈某1）”之约定，刘丽亦应于2019年7月5日前支付涉案商铺7月全部租金。因刘丽先存在未经陈某1明确同意的前提下强行违规装修的违约行为而陈某1无违约行为，故其无权以不当行为对抗严格履行租赁合同的责任，其仍应按照租赁合同按时足额地向陈某1支付租金，本院对其无需支付2019年7月13日以后租金的上诉主张，不予支持。二、租赁合同于何时解除及解除后的责任承担如前所述，刘丽存在拖欠租金的违约行为，根据租赁合同第十一条第4点的约定，陈某1享有单方解除合同的权利。刘丽确认其已于2019年8月27日收到陈某1发出的解除合同通知书，一审法院确认刘丽与陈某1于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》《租赁补充协议》已于2019年8月27日解除并无不当，本院予以维持。刘丽应向陈某1支付2019年8月27日前涉案商铺的租金。刘丽作为承租人应对铺位的交还时间承担举证责任，但其并未举证证明已与信博公司、陈某1办理了交接手续，一审法院确认铺位交接时间为2019年10月18日并无不当，本院予以维持。刘丽应根据租赁合同约定的租金标准向陈某1支付2019年8月27日至2019年10月18日期间涉案商铺的占有使用费。故刘丽应向陈某1支付2019年7月1日至2019年8月27日期间租金及2019年8月28日至2019年10月18日期间的占有使用费139452.78元[41761.45+（41761.45÷31×9+43849.52÷31×22）+43849.52+43849.52÷31×18-7250-7612.5]，一审对此表述不当，但计算结果正确，本院纠正后予以维持。因刘丽存在拖欠租金的违约行为，根据租赁合同第十三条第4点的约定，陈某1有权没收租赁保证金125284元。三、陈某1、信博公司应否赔偿刘丽主张的损失信博公司、陈某1本案中并无过错，不存在违约行为，刘丽据此诉请信博公司、陈某1赔偿无法正常经营期间的损失、装修损失、加盟费、加盟押金、履约保证金、员工工资、搬迁费，无事实依据和合同依据，本院不予支持。综上，刘丽上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19672.55元，由上诉人刘丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月二十六日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力