广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初2882号原告：中国农业银行股份有限公司韶关北江支行，住所地：韶关市浈江区风度北路11号一至三层部分。负责人：蔡楚辉，该行行长。委托诉讼代理人：谭双杰，该行工作人员。委托诉讼代理人：周崇山，该行工作人员。被告：江瑞雪，女，1990年3月3日出生，汉族，住韶关市浈江区安全北22号。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心201室。法定代表人：兰毅,该公司经理。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行（下称北江农行）与被告江瑞雪、韶关市顺宏房地产开发有限公司（下称顺宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告北江农行的委托诉讼代理人谭双杰、被告顺宏公司的委托诉讼代理人李秋华到庭参加诉讼，被告江瑞雪经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北江农行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年5月29日签订的《个人购房担保借款合同》；2、被告江瑞雪偿还原告个人购房担保贷款本息合计395439.74元，其中本金390306.01元，利息5133.73元（计至2019年10月29日，之后的利息按合同约定计至还清之日止）；3、被告顺宏公司对被告江瑞雪结欠原告债务负连带清偿责任；4、原告对借款抵押物韶关市浈江区*************房享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月15日，被告江瑞雪以购房名义向原告递交了《个人信贷业务申请表》，2015年5月29日，原告与被告江瑞雪签订了《个人购房担保借款合同》，由被告江瑞雪向原告申请个人购房担保借款42万元，期限30年，采用等额本息还款法，以每一个月为一个还款周期分期还款。被告江瑞雪以购买房产韶关市浈江区************房向原告借款债务提供抵押担保，被告顺宏公司对被告江瑞雪提供连带责任保证担保。原告于2015年5月29日向被告发放贷款，并于2015年7月6日办理了抵押登记，截至2018年12月起，被告未按合同约定按期足额归还原告贷款本息，经原告多次催收未果，为此原告特提起诉讼。被告江瑞雪未作答辩，亦未提供证据。被告顺宏公司辩称，针对原告的诉请回应：关于原告第一、二项诉请，由于被告江瑞雪曾向原告及顺宏公司提出愿意继续履行购房合同，在继续履行的情况下，合同目的仍然可以实现，请法院核实后判令不支持解除合同。针对原告第三、四项诉请，退一步来说，即便被告江瑞雪不再履行合同，合同需要解除的情况下，顺宏公司同意原告对抵押物享有优先受偿权，该案抵押物已足够清偿原告的债权，请求法院判令原告首先就抵押物实现优先受偿权后不足部分再由顺宏公司承担连带清偿责任。针对原告诉请第五项，请求法院判令由被告江瑞雪承担诉讼费用。原告北江农行提供的证据有：1、被告身份证、户口本、企业资料，证明被告身份、户籍；2、个人信贷业务申请表，证明被告以购房需求为由向原告申请购房担保借款；3、个人购房担保借款合同，证明原告与被告存在合同和担保关系，被告应根据合同约定履行还款义务；4、房地产预告登记证明，证明我行是抵押权人，对抵押物享有抵押优先受偿权；5、借款凭证，证明原告已履行放款义务；6、个贷凭证基础息、还款明细表，证明被告欠原告贷款未还事实；7、原告主体身份变更说明，证明原复兴支行的权利和义务现由北江支行享有和承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月15日，被告江瑞雪作为申请人向中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行（下称复兴农行）申请贷款，并在《个人信贷业务申请表》上签名确认其住址为韶关市浈江区安全北22号（之后被告未向原告申报变更住址）。2015年5月29日，复兴农行（贷款人、抵押权人）与江瑞雪（借款人、抵押人）、顺宏公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人发放贷款42万元用于购买韶关市浈江区*************房的房产；借款期限共计360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮10%，遇中国人民银行贷款基准利率调整的,自调整后的次年1月1日起调整；还款周期为1个月，还款日为每期借款发放日对应日；借款人授权贷款人将全部借款直接划入顺宏公司在中国农业银行股份有限公司韶关碧桂园支行处开立的账户；本合同担保方式：由顺宏公司提供阶段性保证+抵押担保；保证方式为连带责任保证,保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；本合同项下借款同时存在两个以上物的担保人的，贷款人有权就其中任一或者各个担保物行使担保物权；贷款人已经选择某一担保方式、担保人、担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式、担保人、担保物来实现债权；抵押人应协助配合自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记,自本合同所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属登记,自房地产权属登记办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记;阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押物清单载明抵押物地址位于韶关市浈江区*************房；抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书；借款人未按本合同约定期限归还借款，贷款人有权在本合同借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款人未足额偿还借款等情形，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿等。2015年5月29日，复兴农行按合同约定向被告指定账户发放了42万元，借款凭证记载利率为5.085%。2015年7月6日，涉案的位于韶关市浈江区*************的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记。借款后，被告未如约还款。原告经催收无果，遂提起本案诉讼。诉讼期间，本案原定2020年2月7日开庭，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，本案改为2020年3月23日开庭，期间，被告多次致电本院及其他当事人，表示愿意协商解决纠纷，但至今未能协商解决纠纷，亦未向本院提交受疫情影响的相关证据。由于本案合同约定贷款利率是以中国人民银行同期同档次人民币基准利率而调整的，而自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，贷款基准利率标准已取消，原约定的利率应相应调整，原告表示按人民银行规定的报价利率及合同约定计算2019年8月20日起的利息。此外，原告在诉讼期间向本院申请财产保全，请求对被告的财产采取保全措施，本院已依法作出裁定并实施财产保全措施。另，2017年10月12日，中国农业银行股份有限公司韶关分行向本院出具一份《说明材料》，内容为从2017年10月12日起，复兴农行由北江农行管辖，其对外签订的合同、协议书涉及相关权利和义务由北江农行享有和承担。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。被告江瑞雪经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃抗辩及质证的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。原告已依法取得复兴农行的民事权利，本院予以确认。复兴农行与被告江瑞雪、顺宏公司签订的《个人购房担保借款合同》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。复兴农行依约向被告指定账户发放了贷款，被告未按期归还原告借款本息，经原告催告后仍未还款，其行为已构成根本违约，合同约定的解除条件已成就，原告要求解除合同，要求被告江瑞雪偿还贷款本息的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。涉案借款合同约定“顺宏公司提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，现江瑞雪未依约偿还借款，也未与原告办妥抵押房屋的抵押登记手续，即原告未取得抵押房屋的他项权证，那么顺宏公司应按合同约定对江瑞雪的涉案债务承担连带保证责任。同时，本案合同中既有物的担保又有人的担保，合同已明确约定原告可选择担保顺序，作为管辖复兴支行网点的原告要求本案债务的连带保证人即被告承担保证责任，有合同约定及法律规定，因此，原告请求顺宏公司对江瑞雪的涉案债务承担连带清偿责任，清偿包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，有合同和法律依据，本院予以支持。顺宏公司承担保证责任后，有权向江瑞雪追偿。顺宏公司的抗辩意见，没有事实和法律上的依据，本院不予采信。关于原告请求对抵押房产享有优先受偿权的问题。涉案抵押房屋在登记机关仅办理了抵押权预告登记，至今未办理房屋的抵押登记，因抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。复兴农行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对该房屋的处分，但对该房屋不享有抵押权，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，抵押权未依法设立，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行与被告江瑞雪、韶关市顺宏房地产开发有限公司于2015年5月29日签订《个人购房担保借款合同》。二、被告江瑞雪于本判决生效之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司韶关北江支行贷款本金390306.01元及利息（至2019年8月19日的利息按合同约定计付，2019年8月20日起至清偿之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率及合同约定浮动比例计算）。三、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告江瑞雪追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7232元，财产保全费2620元，合共9852元，由被告江瑞雪、韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担诉讼费后，有权向被告江瑞雪追偿。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈礼波人民陪审员  王国卿人民陪审员  李梅曲二〇二〇年五月二十二日法官 助理  张丽玲书 记 员  郑诗蓉