广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初353号原告：乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路紫荆苑荷花阁304房（限作办公室使用）；统一社会信用代码：91440232MA51LLLA4W。法定代表人：林玉梅，系该公司文员。被告：谢易祥，男，汉族，1976年11月1日出生，住广东省乳源瑶族自治县****************，身份证号码：440************776。委托诉讼代理人：冯雪莹，系被告谢易祥的妻子。原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司（以下简称“展鸿物业公司”）诉被告谢易祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员毛政新适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员曾敏担任记录。原告展鸿物业公司法定代表人林玉梅、被告谢易祥及其委托诉讼代理人冯雪莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鸿物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢易祥立即缴交所欠物业费1820.7元（153平方米，每平方米每月0.7元，每月应交107.1元，从2018年10月计至2020年2月，共17个月），并按每日3‰支付滞纳金；二、判令被告谢易祥承担本诉所产生的诉讼费。事实和理由：原告展鸿物业公司于2018年5月与乳源瑶族自治县****业主委员会签订物业服务合同，并根据政府相关部门进行了备案。自签订物业服务合同以来，原告展鸿物业公司根据合同约定的服务事项进行了有效的管理服务，得到了广大业主的好评。个别业主以各种无关理由拒缴物业服务费，导致原告展鸿物业公司出现一些经济问题，并最终可能导致整个小区出现管理问题。为维护自身合法权益，也为维护福源新村小区广大业主利益，依据相关法律规定，特诉诸法院，望判如诉请。被告谢易祥辩称，一、原告展鸿物业公司是一家无效公司，没有经过所有业主的同意和选聘入驻福源新村，违反了《物业管理条例》第十一条第四项即所有业主对选聘和解聘物业服务企业拥有决定权的规定。原告展鸿物业公司主张0.7元的收费标准是属什么级别的服务标准？有无收费标准及服务级别经相关部门审批的证件？有无物业服务管理上岗证、财务和会计资格证？其中，一级1元，二级0.75元，三级0.5元，四级0.35元。且原告展鸿物业公司法定代表人一人身兼多职，合法合规吗？另外，原告展鸿物业公司自入驻福源新村小区后，操作、管理长期达不到服务标准，属于一家不正规且没有信誉的物业，如收取物业费不开具发票，且私自与中国铁塔股份有限公司韶关市分公司签订租赁合同，私吞租金。二、原告展鸿物业公司存在严重违法违规事实。原告展鸿物业公司私自与福源新村业主委员会签订物业服务合同，对合同第二章委托服务事项中的管理规定长期达不到服务标准，严重违反了该合同第四章第十六条。另外，原告展鸿物业公司的好评体现在什么方面？有无评价表格等材料？诚信在哪里？与被告谢易祥签订的减免有关费用申请表，讲一套、做一套，为了达到自己想要的利益不择手段。三、被告谢易祥拒交物业费的理由有：1、原告展鸿物业公司管理工作不到位，福源新村小区环境太差，物业无作为；2、被告谢易祥家的柴房门口污水横流、积水严重，且门口排水不畅、淤泥满地，存在严重安全隐患；3、被告谢易祥家柴房侧面有数棵枯萎的大树（高过10层楼房），而高压变压器位于大树旁，遇刮风下雨时随时可能会倒下，极其危险，安全隐患极大；4、因监管不到位，福源新村小区内的安全隐患触目惊心，安全事故频发：（1）2017年2月发生一起安全事故，由于安全措施缺失，安全监管不到位，造成安全事故，导致一个9岁男孩不幸身亡，害得被告谢易祥岳父母家家破人亡；（2）2018年10月6日，原告展鸿物业公司聘请的值班保安，没有认真确保有无人员进出保安亭的情况下，随意按下栏杆，打到被告谢易祥的父亲头部；（3）原告展鸿物业公司换装福源新村小区饮用水管、水表宣传不到位，跟进不及时，调查摸底工作不细致，事先没有书面通知，随意停止业主生活饮用水，造成被告谢易祥的母亲病情加重，并发症突发，出院不到一年就离世。综上所述，原告展鸿物业公司服务差，反映的问题一直得不到及时解决，安全管理不到位，安全监管滞后，对存在的安全隐患排查不重视，更别提对安全隐患的整改了；为此，被告谢易祥拒绝交纳物业费，因为原告展鸿物业公司未尽到相关责任，造成被告谢易祥及其家人生活诸多不便和不可弥补、挽回的重大损失。被告谢易祥作为第一批入住福源新村小区的业主，小区环境在短短10年不到的时间，面目全非，物业服务质量不但没有提升，反而越来越差，如排水系统不通畅，雨天积水严重；柴房及停车位淤泥成堆，容易滑倒老人和小孩；安全管理滞后，安全隐患随处可见，下楼一趟都提心吊胆；娱乐场所被占为他用，将篮球场改为停车场。故对原告展鸿物业公司提出，限时解决好被告谢易祥家柴房门口积水严重、排水不畅和淤泥成堆的问题；限时处理好柴房侧面数棵枯萎大树的问题，立即消除安全隐患；因停水造成被告谢易祥岳母离世，原告展鸿物业公司要承担因此事造成的相应法律责任和赔偿责任。请求法院注重事实，支持被告谢易祥的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告展鸿物业公司向本院提供的证据材料有：一、营业执照，证明原告展鸿物业公司的信息情况；二、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告展鸿物业公司法定代表人的身份信息情况；三、《广东公安人口信息查询资料》和房产证复印件，证明被告身份信息以及被告是福源新村北6-7栋702房的业主；四、《福源新村物业服务合同》，证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订了物业服务合同；五、《福源新村物业费减免申请表》，证明被告谢易祥称其家庭困难申请减免物业费，原告展鸿物业公司需其向福源新村业主委员会申请核实后方可减免。对原告展鸿物业公司提供的上述证据材料，被告谢易祥发表的质证意见为：对证据一营业执照至证据三《人口信息查询资料》和房产证复印件的真实性、合法性和关联性没有意见；对证据四《福源新村物业服务合同》，表示不知情，不予认可；对证据五《福源新村物业费减免申请表》，表示存在欺骗行为，对该申请表不予认可。被告谢易祥向本院提供的证据材料有：一、照片（第1-8张），证明原告展鸿物业公司的服务和福源新村小区居住环境质量差、存在安全隐患，以及原告展鸿物业公司强行拆除家庭饮用水管；二、照片（第9张），证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会商量好拆除被告谢易祥家的水管；三、照片（第10张），证明原告展鸿物业公司停水造成冯雪莹的母亲病情加重；四、照片（第11张），证明收支情况公示表公示时间是2020年3月，之间均未公示，原告展鸿物业公司存在造假；五、《2019年乳源区域福源新村楼顶场地租赁合同》，证明该合同与证据四有关系。对被告谢易祥提供的上述证据材料，原告展鸿物业公司发表的质证意见为：对证据一照片（第1-8张），表示福源新村小区绿化林落叶比较难完全清除；原告展鸿物业公司对停水都有提前通知；干枯的大树在原告展鸿物业公司入驻之日前就已存在；篮球场变为停车场的问题，原告展鸿物业公司只是帮忙规划车辆停放，且没有收取任何费用；被告谢易祥反映的很多问题都与原告展鸿物业公司无关，被告谢易祥家的柴房问题需其自行处理；由于福源新村小区的水管之前是统一用表，2018年开始水厂需分拆落户到每家，被告谢易祥没有提交资料，所以没有帮被告谢易祥家安装水表；对证据二照片（第9张），表示该聊天记录中的谢世文所说的话并不代表原告展鸿物业公司就去做了，且谢世文不是原告展鸿物业公司的保安，与原告展鸿物业公司无关；对证据三照片（第10张），表示与原告展鸿物业公司无关；对证据四照片（第11张），表示该公示表是福源新村业主委员会的收支情况公示表，与原告展鸿物业公司无关；对证据五租赁合同，表示原告展鸿物业公司是受福源新村业主委员会委托与中国铁塔股份有限公司韶关市分公司签订合同，是为了帮福源新村业主委员会收取租金。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告展鸿物业公司提供的证据四《福源新村物业服务合同》，本院认为，该合同是原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的，且与原件核对一致，故对该合同的真实性本院予以确认。二、对原告展鸿物业公司提供的证据五《福源新村物业费减免申请表》，本院认为，虽然被告谢易祥在质证时对该申请表不予认可，但经本院征询，被告谢易祥表示其因家庭困难申请减免物业费属实，故对该申请表的真实性本院予以确认。三、对被告谢易祥提供的证据一照片（第1-8张），本院认为，该照片系拍摄于福源新村小区内，且原告展鸿物业公司也未否认该照片的真实性，故对该照片的真实性本院予以确认。四、对被告谢易祥提供的证据二照片（第9张），本院认为，在原告展鸿物业公司否认谢世文系其聘请保安的情况下，谢世文微信聊天记录不能证明原告展鸿物业公司有与福源新村业主委员会商量好拆除被告谢易祥家的水管，对被告谢易祥的证明目的本院不予采信。五、对被告谢易祥提供的证据三照片（第10张），本院认为，被告谢易祥的岳母系患有冠心病、心绞痛等疾病，仅凭该照片不能证明是停水造成其病情加重，对被告谢易祥的证明目的本院不予采信。六、对被告谢易祥提供的证据四照片（第11张），本院认为，该公示表是由福源新村业主委员会公示的，与原告展鸿物业公司无关，不能证明原告展鸿物业公司存在造假的行为，对被告谢易祥的证明目的本院不予采信。七、对被告谢易祥提供的证据五《2019年乳源区域福源新村楼顶场地租赁合同》，因原告展鸿物业公司认可该租赁合同是其受福源新村业主委员会委托签订的，故对该租赁合同的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告展鸿物业公司成立于2018年4月27日，法定代表人为林玉梅，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业服务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告谢易祥系福源新村小区北6-7栋702房的业主，该房建筑面积为153.72平方米。2018年5月1日，原告展鸿物业公司（乙方）与福源新村业主委员会（甲方）签订了一份《福源新村物业服务合同》，许志坚代表福源新村业主委员会在该合同上签名。2018年5月20日，原告展宏物业公司将该物业服务合同向乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局进行了备案。2018年8月14日，被告谢易祥因家庭困难、收入低下，填写了一份《福源新村物业费减免申请表》，以申请减免物业费；福源新村业主委员会于2018年8月15日在该表签署“情况属实，请物业公司酌情减免”的意见，原告展鸿物业公司于2018年10月9日在该表签署“同意以上请求，将原物业费每月107元减免到每月60元，从2018年6月起到2018年12月止”。因被告谢易祥未向原告展鸿物业公司交纳2018年10月至2020年2月间的物业费，且经催收未果，原告展鸿物业公司遂向本院提起本案诉讼。另查明，《福源新村物业服务合同》约定：“第一章、总则。……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将福源新村（物业名称）委托于乙方服务管理，订立本合同。第二条、物业基本状况。物业名称：乳源福源新村住宅小区；物业类型：住宅；座落位置：乳源瑶族自治县*******；占地面积：约40800平方米；建筑面积：约43450平方米。第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章、委托服务事项。第四条、房屋建筑本体共用部位，包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊通道、楼门等需要维护的，在共有人提出委托时，乙方原则上应接受委托，费用由委托人承担。第五条、全小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：垃圾池、全小区公用照明、大门、天线、楼内消防设施设备、监控设备等，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第六条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、停车场等的维护，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第七条、公用绿地、花木、养护与管理。第八条、公共环境卫生，包括公共场所。第九条、车辆停放秩序的管理，不含使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十条、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十一条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十三条、对业主和物业使用人违反物业管理规定的行为，根据情节轻重采取报告规劝、制止、并上报当地政府有关部门等措施。第三章、委托服务期限。第十四条、委托服务期限：自2018年5月1日0时起至2020年2月29日24时止。……第六章、物业管理服务费用。第十八条、物业服务费：1、本物业的服务费执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2、本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方缴纳，别墅的花园按业委会制定适当的收费标准收费。缴费时间为当月25日至次月10日，逾期可代甲方执行《福源新村小区用水管理协议》规定或向人民法院起诉。……8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。2017年1月12日，国务院颁布了《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号），取消了省、市级住房城乡建设主管部门对物业服务企业二级及以下资质认定的行政许可事项；由此可见，被告谢易祥关于原告展鸿物业公司缺乏物业服务企业资质的辩解，缺乏事实依据，本院不予采纳；至于被告谢易祥辩解称原告展鸿物业公司是否具备财务和会计资格证以及一人身兼多职等情况，属于原告展鸿物业公司内部经营管理问题，本院不作干预。依照《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，原告展鸿物业公司作为经营范围为物业服务且具有独立法人资格的企业，其为承接福源新村小区的物业服务而与福源新村业主委员会签订了《福源新村物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》对福源新村小区全体业主具有约束力；而被告谢易祥作为福源新村小区北6-7栋702房的业主，理应按照该合同的约定全面履行自己的权利和义务。在《福源新村物业服务合同》签订后，原告展鸿物业公司已向被告谢易祥提供了物业服务，被告谢易祥理应按照合同约定向原告展鸿物业公司交纳物业费。但被告谢易祥未向原告展鸿物业公司交纳2018年10月至2020年2月间的物业费，其行为已构成违约。根据原告展鸿物业公司提供的房产证复印件以及《福源新村物业费减免申请表》，本院确定被告谢易祥所有的福源新村小区北6-7栋702房建筑面积为153.72平方米以及被告谢易祥应交纳的2018年10月至2020年2月共17个月的物业费为1686.46元（60元/月×3个月＋153.72平方米×0.7元/平方米×14个月）。对原告展鸿物业公司要求被告谢易祥支付物业费的诉请，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以部分支持，即被告谢易祥应向原告展鸿物业公司支付物业费1686.46元。本案中，被告谢易祥辩称其家柴房积水严重、排水不畅、淤泥成堆以及原告展鸿物业公司将篮球场改为停车场的问题；对此，本院认为，根据《福源新村物业服务合同》的约定，原告展鸿物业公司只负责公用部位的维护和车辆停放秩序的管理，业主房屋自用部位的维护、养护不属于物业管理范畴，如被告谢易祥需解决其家柴房积水严重、排水不畅和淤泥成堆问题，可委托原告展鸿物业公司并协商收费事宜，也无证据证明篮球场是由原告展鸿物业公司改为停车场的，故以上问题不属于被告谢易祥拒交物业费的正当理由，对其该辩解本院不予采纳。被告谢易祥还辩称原告展鸿物业公司未经业主同意将乳源新村小区楼顶场地租赁给他人；对此，本院认为，业主依法享有的物业共用部位的所有权或者使用权，原告展鸿物业公司不应擅自处分，如被告谢易祥认为原告展鸿物业公司将小区顶楼场地租赁给他人侵害业主合法权益，可另循合法途径解决，本案不作处理。另外，被告谢易祥还辩解称其家柴房侧面数棵枯萎大树旁为高压变压器，存在安全隐患，原告展鸿物业公司应立即消除安全隐患；对此，本院认为，变压器是由供电部门安装并使用的，其有义务负责变压器的安全管理工作，如被告谢易祥认为存在安全隐患，可向供电部门反映，而非要求原告展鸿物业公司排除该安全隐患。被告谢易祥又辩称因停水造成其岳母离世，原告展鸿物业公司应承担民事赔偿责任；对此，本院认为，被告谢易祥的岳母是因患有冠心病、心绞痛等疾病离世的，水厂因安装水表到户而停水并不会直接造成被告谢易祥的岳母离世，如被告谢易祥认为原告展鸿物业公司存在过错，可另循合法途径解决，本案不作处理。综上所述，被告谢易祥的前述抗辩理由不属于业主拒交物业费的正当理由，对其抗辩本院不予采纳。关于滞纳金支付问题。由于被告谢易祥未向原告展鸿物业公司交纳2018年10月至2020年2月间的物业费的行为已构成违约，故原告展鸿物业公司有权按照合同约定要求被告谢易祥支付逾期交纳物业费的违约金。本案中，虽然原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》第十八条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，但该滞纳金从性质上来讲实属违约金，且该滞纳金计算标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合本案实际，兼顾被告谢易祥家的经济状况，本院酌情确定滞纳金数额为50元；对原告展鸿物业公司诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第三十二条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告谢易祥于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司物业费1686.46元、滞纳金50元，合计1736.46元；二、驳回原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元（告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司已预交），由被告谢易祥负担。本判决为终审判决。审 判 员 毛政新二〇二〇年四月二十九日法官助理 李雄财书 记 员 曾 敏