山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终304号上诉人（原审被告）：陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司，住所地陵川县棋山路西侧（棋山花园小区2号楼3单元阁楼02号）。法定代表人：郭某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：琚某，山西士直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某，男，1980年7月23日出生，回族，住山西省长治市。上诉人陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司（以下简称“锦诺鸿房产公司”）因与被上诉人马某房屋买卖合同纠纷一案，不服陵川县人民法院（2019）晋0524民初801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人锦诺鸿房产公司的法定代表人郭某及其委托诉讼代理人琚某，被上诉人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陵川锦诺鸿房产公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审仅依据被上诉人当庭口头陈述，认定郭陵辉以公司运作需要资金为由向马某借款共计12万元的事实错误；2、被上诉人出具5万元交易清单仅能证明其与郭陵辉发生过5万元的资金往来，其举证责任没有完成，应承担举证不能的不利后果，且郭陵辉承诺在拥有公司印章期间未以公司和法人名义发生过任何借款，一审认定郭陵辉收款的事实证据不足；3、一审无正当理由对上诉人追加郭陵辉为被告或第三人的申请不予准许，程序违法；4、不排除被上诉人与郭陵辉存在恶意串通，骗取上诉人公司财产的嫌疑。马某辩称：其出资15万元购房属实，一审判决正确，请求维持原判。马某向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将位于陵川县黄围路限价房二期2号楼2单元701室交付于原告，并为原告办理相关物业交接手续；2.诉讼费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：请求解除原、被告双方于2018年11月20日签订的房屋买卖合同，判决被告返还原告购房款15万元，并从2018年11月21日起按照银行同期贷款利率年利率6%支付原告利息至实际返还购房款之日止，并按合同约定支付原告违约金7500元。一审法院认定事实：原告马某与被告锦诺鸿房产公司原法定代表人郭陵辉系朋友。2017年至2018年期间，郭陵辉以公司运转需要资金为由向马某多次借款共计120000元，后马某多次向郭陵辉催要借款，郭陵辉提出用其公司一套阁楼抵顶借款，双方口头约定价款为150000元。2018年11月20日下午，马某接郭陵辉电话去到郭陵辉在长治的家中，双方签订了《房屋买卖合同》，合同载明：甲方（房屋出售方）陵川县锦诺鸿房地产郭陵辉，身份证号：×××，乙方（房屋购买方）马某，身份证号：×××，合同主要内容为：第一条成交房屋的基本情况：房屋登记地址为陵川县黄围路限价房二期2号楼2单元701室，房屋所有权人为陵川锦诺鸿房地产开发公司，建筑面积为120平方米；第二条成交价格，甲乙双方协商后确定的成交价格为人民币￥150000元（大写壹拾伍万元整）；第三条，付款方式为一次性付清，乙方应在签订本合同时向甲方支付人民币￥150000元；……第六条违约责任：1.本合同签订后，如甲方违约不卖此房屋，需赔偿乙方房款价格的5%；2.甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或房屋所有人其他权利人的同意，保证全面履行合同义务，否则，乙方有权要求甲方支付本合同第二条房屋成交价格5%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失……；第八条特别声明，因甲方的过错导致本合同无效或交易不成功或房屋买卖合同不能全面履行，甲方承担所有责任及乙方产生的所有费用，乙方不承担任何责任。甲方处被告锦诺鸿房产公司（1405241007210）盖章，郭陵辉签字，乙方处马某签字捺印，时间2018年11月20日。抵顶欠款120000元，马某将剩余的30000元现金交付郭陵辉，郭陵辉向马某出具收据，载明：“今收到马某交来限价房二期二号楼二单元701室人民币（大写）壹拾伍万元整￥150000，收款人郭陵辉签字，加盖锦诺鸿房产公司（1405241007210）印章。签订合同后，郭陵辉将该阁楼房屋钥匙交给马某，马某到陵川县查看房屋后委托陵川华阳房产中介公司将该房屋售卖。2019年6月4日，中介公司发现用马某给的钥匙打不开该房屋的房门，遂告知马某，因与物业和郭陵辉交涉无果，原告马某于2019年9月19日诉至法院。另查明，锦诺鸿房产公司于2018年10月25日以148000元价款将该案诉争阁楼即2号楼2单元阁楼02号房屋售卖给王琴琴、宋雪娥，双方签订《阁楼买卖合同》并已实际交付房屋价款。（2014）晋商房预售陵字第007号山西省商品房预售许可证具备预售条件准予预售的预售房屋栏内载明组团2#、4#楼号1-6层数。又查明，被告锦诺鸿房产公司现法定代表人郭某与原法人郭陵辉系姐弟关系。2019年1月22日，郭某（甲方）与郭陵辉（乙方）签订协议书，载明：鉴于甲方为陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司（简称锦诺鸿房产公司）实际出资人及股东，乙方为锦诺鸿房产公司的名义股东，双方商定：一、乙方自愿退出锦诺鸿房产公司股东和法定代表人，并配合甲方到陵川县工商局办理股权无偿变更手续，并把自己补办的锦诺鸿房产公司营业执照正副本、全套印章、银行开户等所有证照原件等相关手续（包括但不限于营业执照正副本原件、银行开户手续及印鉴原件等）等全部交给甲方……；三、为了防止本协议签订后双方再次发生纠纷，甲乙双方均同意由王国锋担任中间人及见证人，并就有关事宜达成如下处理意见：1.……；2.鉴于陵川县2013年限价商品房主体工程和外围工程均已全部结算清楚，如果在乙方担任锦诺鸿房产公司法定代表人期间，还有以锦诺鸿房产公司和乙方本人名义所签订的一系列借贷、抵押、欠款合同，均由乙方个人承担，与锦诺鸿房产公司无关；3.甲方为了不再与乙方发生矛盾，……还是要强调：如果乙方在拥有营业执照和全套印章期间，以公司或法人名义产生的任何抵押、出售、借贷等债务，均由乙方个人负责，与锦诺鸿房产公司和甲方没有任何关系。当日，郭某、郭陵辉办理了被告锦诺鸿房产公司的法人变更登记，法定代表人登记为郭某。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”。时任被告锦诺鸿房产公司法定代表人郭陵辉与原告马某签订《房屋买卖合同》、出具收款收据，法人签字并盖有公司印章，该行为对被告锦诺鸿房产公司发生效力，应由被告承担相应责任。被告锦诺鸿房产公司辩称原告所签的房屋买卖合同不是被告公司提供的合同版本，收款收据不符合本公司财务形式、公司印章系郭陵辉自己所刻、公司在竣工后不需要借款等意见，系公司内部管理的形式和状态，不能将这些公司内部方面的注意义务强加给原告，被告因此承担义务后可通过其他途径另行主张。被告锦诺鸿房产公司辩称郭陵辉与原告之间不存在15万元借款以及郭陵辉与原告恶意串通，原告提供被告锦诺鸿房产公司时任法人郭陵辉签字盖印出具的收据和合同，可以证实郭陵辉收款的事实，被告未提供郭陵辉与原告恶意串通的证据，对被告该辩解意见，依法不予支持，且郭陵辉与郭某之间就郭陵辉本人借款、以公司名义售卖房产等事项已有双方协议约定，完全可依据该协议向郭陵辉另行主张权益，对被告锦诺鸿房产公司申请追加郭陵辉为本案第三人或被告的申请，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告锦诺鸿房产公司提供的预售许可证没有案涉阁楼即二期二号楼二单元701室准予预售的证明，因此，原告马某与被告锦诺鸿房产公司签订的《房屋买卖合同》应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。结合原、被告双方的过错程度，对原告请求被告返还购房款150000元，并从2018年11月21日起按照银行同期贷款利率支付原告利息至实际返还购房款之日止的诉请，依法予以支持；原告其他诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告马某购买房屋款150000元，并从2018年11月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告马某支付利息至全部购房款返还之日止；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人锦诺鸿房产公司新提供两份证据：1、该公司于2018年11月12日向陵川县工商局递交的报案材料；2、该公司于2019年1月23日在太行日报上刊登的公章作废声明，拟证明收据和合同上加盖的公章并非其公司的章，被上诉人马某对前述证据均不予认可。本院对前述证据分析认为：证据1是上诉人公司单方的反映材料，缺乏其他证据佐证，且与本案没有直接关联；证据2上诉人登报的时间是2019年1月23日，是该公司法定代表人更换后的行为，与本案没有关联。故，本院对该两份证据均不予采信。综合当事人陈述和全案证据，本案二审查明事实同一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人锦诺鸿房产公司是否应当向被上诉人马某返还购房款及利息。马某与锦诺鸿房产公司于2018年11月20日签订《房屋买卖合同》，郭陵辉时任该公司法定代表人。关于合同中约定的15万元购房款，郭陵辉作为收款人向马某出具了收据一支，载明收到150000元。“合同”和“收据”均有郭陵辉本人签名并加盖锦诺鸿房产公司公章，其中载明的房屋地址均有“限价房二期2号楼2单元701室”。从郭陵辉作为法定代表人所具有的权利外观，到双方签订具体合同文本，再到郭陵辉出具的收据，使得马某有理由相信锦诺鸿房产公司法定代表人郭陵辉系代表公司与其建立房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案锦诺鸿房产公司陈述郭陵辉对外签订合同系个人行为，但该公司没有证据证明马某知道或应当知道郭陵辉超越权限。因此，郭陵辉的代表行为有效，《房屋买卖合同》的行为后果由锦诺鸿房产公司承担。关于《房屋买卖合同》的效力性问题，双方当事人均对一审认定过的合同无效不持异议，本院经审查后亦认定合同无效。关于15万元的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，一审结合双方过错程度，判决上诉人返还被上诉人购房款15万元并从2018年11月21日起支付利息并无不当，依法予以维持。综上，陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。但是，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故一审对利息部分表述不当。本案逾期付款利息损失应以150000元为基数，分两段计算，自2018年11月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准利率计数，自2019年8月20日起至全部购房款返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计数。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持陵川县人民法院（2019）晋0524民初801号民事判决第二项；二、变更陵川县人民法院（2019）晋0524民初801号民事判决第一项为，上诉人陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人马某购买房屋款150000元，并支付利息（利息以150000元为基数，自2018年11月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至全部购房款返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二审案件受理费3300元，由上诉人陵川县锦诺鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段新娥审 判 员 祁 俊审 判 员 杨丽珍 二○二○年五月十八日法官助理 刘 颖书 记 员 刘 璐