北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36592号原告：北京金源时代房地产开发有限公司，住北京市顺义区高丽营镇顺沙路13号。法定代表人：聂林，董事长。委托诉讼代理人：刘琳，女，1976年12月2日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：张炎，男，1979年9月20日出生，汉族，该公司职工。被告：李博（未到庭），女，1995年8月10日出生，汉族，户籍地北京市西城区。被告：李静芳，女，1969年10月4日出生，汉族，XXX员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李辉，北京在明律师事务所律师。原告北京金源时代房地产开发有限公司（以下简称金源时代公司）诉被告李博、李静芳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，通过云法庭公开开庭进行了审理。原告金源时代公司的委托诉讼代理人刘琳、张炎，被告李静芳的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。被告李博经本院合法传唤未能到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告北京金源时代房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行与原告签署的《西城旧城保护和居民住房改善工程动迁居民购买华龙美钰确认单》，与原告签署正式购房合同并缴纳购房款5646960元。2、请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签署有合法有效的房屋销售协议，被告未按照协议约定签署正式商品房销售合同并交纳购房款，致使原告开发建设房屋无法出售，原告特向贵院提起诉讼要求被告继续履行房屋购买协议。一、原告与被告已签署合法有效的购房确认单。2011年4月13日，北京市土地整理储备中心西城区分中心（以下简称西城土储中心）与被告二签署了《西城旧城保护和居民住房改善工程二区项目住宅房屋拆迁货币补偿协议》（协议序号：2－14－380，以下简称“《补偿协议》”），该协议约定：因西城旧城保护和居民住房改善工程二区项目建设，需要拆迁李静芳在拆迁范围内互助巷XX号X门XX号所有的房屋。《补偿协议》签署之后，西城土储中心另外给予被拆迁居民住房改善优惠政策，即允许被拆迁人在西城区政府指定的住宅小区以优惠价格购买房屋。原告开发的位于西城区半步桥街XX号的“华龙美钰”项目即可供被拆迁户选购的住宅项目之一。被拆迁人李静芳同意由其女儿李博作为购房人享受优惠购房待遇。2011年6月28日，李博与原告签署《西城旧城保护和居民住房改善工程动迁居民购买华龙美钰确认单》（以下简称购房确认单），双方约定，被告向原告购买位于西城区半步桥街XX号X号楼X层X单元XXX号的4居室房屋，房屋预测面积202.4平方米，预测建筑面积单价为27900元每平方米，总价款为5646960元。双方约定的付款方式为购房款在签订正式网签合同时缴纳。销售合同网签时间以出卖人通知时间为准。买受人凭购房确认单换签正式合同，并缴纳房屋总价款。被告在购房确认单中预留了被告通讯地址和联系电话。该确认单经买受人签字、出卖人盖章后生效，双方各执一份。同时，根据购房确认单附件《确认单约定内容说明》的约定，购房确认单是签署正式销售合同的依据，买受人的通讯地址、电话等联系方式必须真实有效，买受人提供的联系方式如有变更，应提前7天以书面形式通知出卖人。二、被告拒不履行购房确认单。购房确认单签署之后，原告多次以电话形式通知被告，要求其与原告签署正式购房合同并缴纳购房款，但是被告却一再拖延，至今未能与原告签署正式购房合同、交纳购房款。2019年6月14日，原告再次分别向被告的户籍地址、购房确认单预留通讯地址以及李静芳工作单位地址发出《华龙美钰房屋购买事项通知函》，该通知函向被告重申购房确认单的内容，并要求被告于2019年6月30日前到原告处签署正式房屋买卖合同并缴纳购房款。但是，全部通知函均无人接收。现，被告拒不履行购房确认单的行为严重影响原告利益，原告诉请贵院在查明事实基础上依法支持原告诉讼请求。另外，涉案房屋交易还应交纳各项税费，税费的具体金额根据被告自身房产情况进行计算，专项公共维修基金目前为40480元左右，最终数额以政策规定确定。被告李静芳辩称，第一，本案的商品房不同于一般的商品房买卖。涉案房屋是根据被告原有房屋被征收而来，根据相关政策规定，应当对房屋所有权人给予公平补偿，征收单位不得以盈利为目的，且需临时支付安置费及提供周转房。涉案房屋是政府征收房屋的一个环节，不是一般意义上的商品房买卖行为。原告在被告的房屋被征收后，并未提供周转房，被告很长时间处于租房状态，一直也没有使用本案房屋，并且也没有实际交付我方。没有拆迁就没有房屋买卖。被告是为了北京旧城改造做出贡献的一方，不能按照一般的商品房买卖来考虑本案，必须依据背景来考虑。在原告利益不受到损害的情况下，原告按照一般商品房买卖，把责任归责被告，不符合常理。第二，原告诉讼请求不具有可诉性，原告要求继续履行确认单，对于确认单中所确定的房号、户型、朝向、交房标准，被告没有异议，被告也始终愿意履行的，但原告请求法院判决签署正式合同并交纳购房款，不具备可操作性。仅依据确认单，无法确认合同内容、房屋面积、具体户型、购房款支付形式，需要在签署正式合同时双方予以确认。原告也没有向被告提供合同文本，由法院判决签署合同是不现实的。第三，原告没有诉的权利。本案的商品房买卖是房屋征收的环节，原告提供房源，是代房屋征收部门行使一部分行政职能，所以从行政法来说，原告无权起诉。但本着解决问题的态度，我们愿意通过协商处理的方案，避免诉累。综上，原告的诉讼请求不具有可诉性和可操作性。但是我方愿意同原告以及征收方协商解决问题，愿意继续购买房屋。被告李博经本院合法传唤未能到庭参与法庭调查、辩论。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，二被告系母女关系。2011年4月13日，西城土储中心与被告李静芳签署了《补偿协议》，约定：因西城旧城保护和居民住房改善工程二区项目建设，需要拆迁李静芳在拆迁范围内互助巷XX号X门XX号所有的房屋。《补偿协议》签署之后，西城土储中心另外给予被拆迁居民住房改善优惠政策，允许被拆迁人在西城区政府指定的住宅小区以优惠价格购买房屋。原告开发的位于西城区半步桥街XX号的“华龙美钰”项目即可供被拆迁户选购的住宅项目之一。被拆迁人李静芳同意由其女儿李博作为购房人享受优惠购房待遇。2011年6月28日，被告李博与原告签署购房确认单及《确认单约定内容说明》，双方约定，被告李博向原告购买位于西城区半步桥街XX号X号楼X层X单元XXX号的4居室房屋，房屋预测面积202.4平方米，预测建筑面积单价为27900元每平方米，总价款为5646960元。购房款在签订正式网签合同时缴纳。房屋价款不包含买受人办理《房屋所有权证》时应向政府有关部门交纳的税、费及公共维修资金及面积补差款等相关费用。签订正式销售合同时，建筑面积以测绘建筑面积为准。销售合同网签时间以出卖人通知时间为准。李博在购房确认单上填写了通讯地址及联系方式。李静芳作为李博的代理人在该房确认单及《确认单约定内容说明》上予以签字确认。关于购房确认单的后续履行情况，因双方长时间未能签署正式的购房合同，原告于2019年6月通过电话以及邮件方式通知二被告最晚于2019年6月30日前到原告公司办公地点处办理购房事宜，并签署正式购房合同。但双方未能签署正式的购房合同。关于未签署最终购房合同的原因，被告李静芳称李博长期在国外出国留学，且被告因缺乏足够的购房资金，需通过变卖资产或者贷款的方式满足正式合同的条件，并承诺其会积极想办法促进合同履行。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。考虑到双方形成的购房合同关系源于被告李静芳的房屋被征收的事实，故双方对于购房确认单以及后续正式购房合同签订均应秉持审慎履行的态度。经查，双方当事人均具有继续履行购房确认单所确定义务的意愿，故原告要求继续履行购房确认单，存在事实及法律依据，本院予以支持。关于签订合同及支付购房款一节，因合同签订事宜并不具备强制性，且合同条款的具体内容需要双方进行协商处理，故原告要求与被告签署正式购房合同并缴纳购房款5646960元缺乏事实及法律条件，本院不予支持。应当指出，仅确认购房确认单继续履行，无法获得法院强制执行保护。但根据购房确认单及《确认单约定内容说明》的内容，双方均应积极促成签订正式的购房合同。本次诉讼结束后，如因被告的原因导致双方仍然未能于合理时间签订正式的购房合同，可能导致双方买卖合同关系终止的不利情况。关于诉讼费，考虑到本案无具体执行内容，且被拆迁人李静芳对于继续履行购房确认单并无异议的客观情况，本院秉持公平原则，酌情认定房屋买卖双方共同负担诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认北京金源时代房地产开发有限公司、李博于2011年6月28日签订的《西城旧城保护和居民住房改善工程动迁居民购买华龙美钰确认单》继续履行。二、驳回北京金源时代房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费51329元，由北京金源时代房地产开发有限公司负担25664元（已交纳），由李博负担25665元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年五月九日法官助理 姚岚书 记 员 李婷