河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再916号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：郑州恒林置业有限公司，住所地：河南省荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘梦浩，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杜阳，该公司工作人员。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：周浩，男，汉族，1973年5月13日出生，住河南省郑州市金水区。再审申请人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被申请人周浩房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终18005号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）豫民申3149号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭审理了本案。再审申请人恒林公司委托诉讼代理人刘梦浩到庭参加诉讼，被申请人周浩经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。恒林公司申请再审请求:依法撤销河南省荥阳市人民法院（2018)豫0182民初474号民事判决和郑州市中级人民法院（2018）豫01民终18005号民事判决，改判支持恒林公司原审诉讼请求，诉讼费用由周浩承担。事实与理由：一、《合同法》第93条第2款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案当事人双方签订合同明确约定了解约条款，而恒林公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，恒林公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。二、出卖人订立合同的目的是出售房屋、取得房款。本案中恒林公司在承担还贷保证责任后，获得房产对价的合同目的落空。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。三、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条第2款明确规定了“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，即人民法院正式查封在先的房屋，若后期买卖房屋的合同解除，法院也应解除查封措施。法律尚未规定房屋若存在正式查封则不得解除房屋买卖合同，何况本案房屋系被“预查封”。本案中恒林公司基于合同约定行使合法正当的解除权并不违背预查封申请人的预期，不属于妨碍执行行为，且不违反法律规定，应当受到保护。因此原审法院应当审查恒林公司的合同解除权是否成立，并适用有关合同解除的法律规定进行裁判。四、案涉房屋为预售房屋，仅办理了抵押权预告登记。抵押权预告登记的不是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，是为保障将来实现物权而做的一种登记，因此本案中银行享有的是当抵押登记条件成就时对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，而非实现抵押权。原审法院认定案涉房屋设定了抵押权，属认定事实错误。综上，原审法院认定案涉房屋设定抵押权的基本事实错误，以房屋存在预查封为由驳回恒林公司的诉请，适用法律错误。周浩未到庭亦未提交书面答辩意见。恒林公司于2018年1月12日起诉至荥阳市人民法院请求：1.依法解除恒林公司与周浩签订的编号为XY150××××0351的《商品房买卖合同》；2.判令周浩配合办理撤销合同备案登记；3.判令周浩配合办理撤销房屋预告登记；4.周浩负担本案诉讼费用。荥阳市人民法院一审认定事实，2015年1月6日恒林公司与周浩签订了合同编号为XY150××××0351的《商品房买卖合同》一份，合同约定周浩购买恒林公司开发的郑州恒大山水城一区105幢1单元13层1304号房产，总价款为706021元，首付款为216021元，下余49万元为商业贷款。同日，由恒林公司作为保证人，中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称中行郑州花园支行）与周浩签订了《个人一手住房贷款合同》一份。该合同约定中行郑州花园支行向周浩贷款49万元用于购房，贷款期限120个月，恒林公司对该贷款承担连带责任保证。2015年3月1日恒林公司与周浩就该房屋办理了合同备案及预告登记手续。贷款发放后，2016年2月周浩开始逾期，未再偿还银行贷款。2017年7月21日中行郑州花园支行向恒林公司发出告知函称借款人周浩无能力偿还该笔贷款，已经成为该行不良贷款，根据相关协议约定，需要恒林公司履行担保责任，尽快办理该笔贷款的结清手续。截至2018年2月27日，中行郑州花园支行分十九次共扣划恒林公司保证金154309.52元。另查明：周浩因涉其他案件，2017年5月25日涉案房产被河南省汝州市人民法院查封，查封期限为2017年5月25日至2020年5月24日。2017年6月恒林公司委托河南英展律师事务所向周浩发出律师函，要求周浩2017年7月5日前向恒林公司偿还担保代偿款，否则将解除双方签订的合同。同年8月恒林公司委托河南英展律师事务所再次向周浩发出律师函称，解除恒林公司与周浩签订的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第六款第二目约定，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人没有按照本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。荥阳市人民法院一审认为，恒林公司、周浩与中行郑州花园支行签订《个人一手住房贷款合同》时，周浩将案涉房产抵押给了中行郑州花园支行，案涉房产设定了抵押权。恒林公司要求解除《商品房买卖合同》，未经抵押权人即中行郑州花园支行同意，且案涉房产已被有关部门查封。若解除买卖合同，必然影响案涉房产其他权利的行使，故恒林公司要求解除《商品房买卖合同》及撤销预告登记、备案登记的诉讼请求，该院不予支持。该院于2018年7月17日作出（2018）豫0182民初474号民事判决，驳回恒林公司的诉讼请求。案件受理费100元，由恒林公司负担。恒林公司不服，向郑州市中级人民法院上诉请求，撤销一审判决，依法改判解除恒林公司与周浩签订的《商品房买卖合同》并判令周浩配合办理撤销合同备案登记及预告登记手续。郑州市中级人民法院二审认定的事实与一审一致。郑州市中级人民法院二审认为，依法成立的合同应当履行。恒林公司于2015年1月6日与周浩签订案涉《商品房买卖合同》，该合同真实有效，双方均应依约履行各自义务。后周浩并未依约偿还银行贷款。根据已查明的事实，案涉房屋于双方当事人与中行郑州花园支行签订《个人一手住房贷款合同》时，已抵押给该支行；且因周浩涉及的其他案件，该房屋已被查封。故一审认定，在未经抵押权人同意且涉案房屋存在查封的情况下，恒林公司要求解除合同势必影响其他权利的行使，进而驳回了恒林公司的诉请，并无不当。该院于2018年12月4日作出（2018）豫01民终18005号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由恒林公司负担。本案再审庭审中，恒林公司提供（2018）豫04民终3688号民事判决书，该判决记载河南省平顶山市中级人民法院于2018年12月12日对上诉人恒林公司与被上诉人冀云涛、周浩、王淑环案外人执行异议之诉一案作出二审判决，停止对郑州荥阳市贾峪镇鹿村郑州恒大山水城105幢1单元13层1304号房屋（合同备案号为XY150××××0351）的拍卖执行程序，确认上述房屋所有权归属恒林公司所有。拟证明案涉房屋的所有权已经生效判决确认归恒林公司所有。周浩未到庭亦未提供质证意见。再审庭审中，恒林公司主张案涉《商品房买卖合同》自2018年1月12日恒林公司向法院起诉之日解除，并称截至2020年3月31日，中行郑州花园支行共扣划恒林公司保证金289301.16元。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是案涉《商品房买卖合同》应否解除，周浩应否配合恒林公司办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续。关于案涉《商品房买卖合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第六款约定，“如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人…（2）买受人没有按照上述第（1）小项约定付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同…”本案中，2015年1月6日，恒林公司作为保证人与周浩、中行郑州花园支行签订了《个人一手住房贷款合同》，恒林公司为周浩购买房屋提供阶段性贷款担保。贷款发放后，2016年2月周浩开始逾期还贷,银行根据相关协议约定，由恒林公司履行担保责任。截至2020年3月31日，中行郑州花园支行先后扣划恒林公司保证金289301.16元。2017年6月，恒林公司向周浩发出律师函,催促周浩于2017年7月5日前偿还担保代偿款,否则将解除双方签订的合同，周浩未履行还款责任。至此，双方约定的《商品房买卖合同》解除条件已经成就，恒林公司有权解除合同。同时，平顶山市中级人民法院（2018）豫04民终3688号民事判决已认定案涉房屋的所有权归属恒林公司，并判决停止了有关拍卖执行程序。《商品房买卖合同》解除并不影响中行郑州花园支行依据案涉《个人一手住房贷款合同》向恒林公司主张保证责任。因此，恒林公司主张自2018年1月12日解除其与周浩签订的合同编号为XY150××××0351的《商品房买卖合同》，应予支持。关于周浩应否配合恒林公司办理房屋预告登记注销手续及撤销合同备案登记手续。首先，案涉《商品房买卖合同》解除后，该合同备案登记手续亦应撤销。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而导致目的落空，因此预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记在消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。因此，合同解除导致预告登记权利人周浩的请求权消灭，即周浩已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，案涉商品房的预告登记因合同解除而失效。综上，恒林公司请求周浩配合办理注销房屋预告登记手续及撤销合同备案登记手续，应予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。恒林公司的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2018)豫0182民初474号民事判决和河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终18005号民事判决；二、确认郑州恒林置业有限公司与周浩签订的编号为XY15001890351的《商品房买卖合同》于2018年1月12日解除；三、周浩于本判决生效后十日内配合郑州恒林置业有限公司办理注销房屋预告登记手续与撤销房屋买卖合同备案登记手续。一、二审案件受理费各100元，均由周浩负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 邵 炜审判员 卞亚峰二〇二〇年五月六日法官助理韩明亮书记员马珊珊