重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初15332号原告：张涛，男，1997年3月12日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：崔远明，重庆九言律师事务所律师。委托诉讼代理人：高强，重庆九言律师事务所律师。被告：重庆启初餐饮有限公司，住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城三期万象里商业物业地-1-30号商铺，统一社会信用代码：91500107MA5YWPH087。法定代表人：谭文。委托诉讼代理人：左自伟，重庆千品律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋巧，重庆千品律师事务所实习律师。原告张涛与被告重庆启初餐饮有限公司（以下简称“启初公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张涛的委托诉讼代理人高强，被告启初公司的委托诉讼代理人左自伟、蒋巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1．被告支付违约损失292,610元，并以292,610元为基数，按照同期贷款利率（6%）为标准，从2019年5月30日开始支付利息至款项付清之日止；2．确认原、被告双方签订的租赁合同已于2019年8月29日解除。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的违约损失292,610元包括租金66,000元、中介费11,000元、设备租赁费30,000元、保证金22,000元、物业费12,000元、加盟费60,000元、技术转让费50,000元、水电工劳务费1,200元、门头广告费1,910元、人工工资16,000元、熟食等材料损失6,500元。事实和理由：2019年3月11日，原、被告双方签订了《华润万象里优食荟美食广场租赁合同》，合同约定租期为2年，由被告统一装修后，统一时间进场经营。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金22,000元、入场装修设备费30,000元、物业费12,000元、预付租金66,000元，支付中介费11,000元。同时原告购置设备、食材并聘请员工后于2019年5月5日正式进场经营。进场12天后也即2019年5月16日，因被告消防不合格，导致美食广场被停止营业。后双方就此事协商无果，原告为此诉如前请。被告启初公司辩称，原告起诉要求解除合同无法定或约定的解除事由，原、被告双方签订的合同可以履行，原告以消防整改要求解除无法律依据。关于消防问题，被告一直积极申请，期间由于政府机构改革导致职能部门之间的衔接对消防许可造成重大影响。因此，原告的该项诉讼请求于法无据。其次，由于合同可以继续履行，原告已缴纳款项不应退还，被告并无违约行为，没有造成原告损失且原告损失无证据予证明。综上请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《华润万象里优食荟美食广场租赁合同》、《万象里商业物业租赁合同》、《物业管理服务协议书》、收据、餐饮加盟合同、餐饮技术转让协议、协议书、收条、短信截图、照片等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年3月11日，原告作为乙方（承租人）与作为甲方（出租人）的被告启初公司，双方签订了《华润万象里优食荟美食广场租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城三期万象里商业物业地-1-X号优食荟美食广场20#档口出租给乙方，乙方经营品项为牛肉粉；租赁期限为2年，自2019年4月15日起至2021年4月14日止。其中合同2.1.1条约定：对于甲方暂未开业的卖场（未开业的定义：装修未完成或无商户经营），本合同的租赁起始日期为预定开业日期，若甲方实际开业日早于预定开业日时，租金、物业管理费及其他合同约定费用按实际开业日计算，其合同周期及起始时间不变；若甲方实际开业日期晚于预定开业日期时，则本合同的租赁周期起始日随之对应进行调整，即起始日为实际开业日期，结束日随之后延，合同租赁周期不变。租金、物业管理费及其他合同约定费用按实际开业日计算。2.1.2条对于甲方已开业（已开业的定义：装修已完成，有商户经营）卖场，本合同起始日期为实际起租日期，甲方无须另行通知说明。合同同时约定租金为11,000元/月，租金按每6个月为一期进行支付，首期租金总额为66,000元；履约保证金22,000元，装修设备费30,000元；物业管理费为2,000元/月，按每6个月为一期进行缴纳。合同同时对装修与维护、双方权利义务、合同解除及违约责任等进行了约定。原、被告双方于当日，签订了合同附件1也即《物业管理服务协议书》。原告于合同签订当日向被告启初公司支付了租赁保证金22,000元、首期租金66,000元、首期物业费12,000元、装修设备费30,000元。2019年5月5日，原告入场经营，后因消防要求整改，5月16日停止营业。2019年5月5日，重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会向被告启初公司出具了受理通知书，该通知书载明：今收到你单位报送的“华润万象城优食荟美食广场室内装修”项目申请消防设计确认资料，经审查，全部申请材料齐全且符合法定形式，我委决定受理并转九龙坡区消防救援支队办理，完成后，九龙坡区消防支队将在受理之日起3个工作日内将书面确认意见反馈至我委联合窗口……。2019年9月26日，重庆市九龙坡区消防救援支队向被告启初公司出具了消防安全检查申请受理凭证，该受理凭证主要载明：启初公司申请华润万象城优食荟美食广场投入使用、营业前消防安全检查，经审查，申请符合规定，予以受理。2019年5月17日，原告张涛通过短信方式告知被告启初公司称“本人于2019年3月11日与贵司签订华润万象里优食荟美食广场租赁合同，并依约于2019年5月5日进场经营，现因贵司的消防不合格，无法经营，特希贵司7日内解决问题，否则，本人将依法解除合同”。2019年12月10日，重庆市九龙坡区公安消防支队出具了《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》，该许可证载明的场所名称为：华润万象城优食荟美食广场，使用性质为餐饮。审理中，原告举示照片一张，该照片主要载明“4月26日-5月4日为调试阶段5月5日正式营业优食荟美食广场”，原告据此认为优食荟美食广场已于2019年5月5日开业，合同已经正式履行。被告则认为，2019年5月5日营业属实，但属于临时开业试营业阶段，合同对临时开业未约定，实际上也未从该日开始计算租金，之前消防未通过，现在整改了可以营业。审理中，原告向本院举示了餐饮加盟合同、餐饮技术转让协议、收据、协议书、照片等证据材料，拟证明原告因经营花溪牛肉粉支付加盟费60,000元、技术转让费50,000元，并支付门头广告费1,910元、水电工劳务费1,200元、两个人工人工资16,000元、熟食材料损失6,500元；同时，原告据此陈述加盟费系加盟花溪牛肉粉三年品牌的费用60,000元，商标权人为张德建，该商标是否经过备案不清楚，技术转让费是转让的熬汤配方，加盟费和技术转让费都是通过现金方式支付的，资金来源是向亲戚借的现金，现已经支付加盟费和技术转让费85,000元，除了餐饮加盟合同和餐饮技术转让协议外现无其他证据证明相关合同履行情况；工人工资是厨师一个月工资8,000元，合计16,000元，因忙不过来所以请的厨师。被告对上述证据真实性均不予认可。经查，标称为餐饮加盟合同的文本主要载明：乙方为张涛，甲方为花溪牛肉粉，品牌使用费20,000元/年，加盟时间3年从2019年4月1日至2022年3月31日，加盟费一次性支付60,000元；甲方提供花溪牛肉粉商标/logo，甲方为乙方提供配送配料汤料，乙方必须使用甲方的自制秘方配料汤料200元/公斤等。该餐饮加盟合同文本甲方处有“张德建”署名，乙方处有张涛署名，落款日期为2019年4月1日。标称为餐饮技术转让协议的文本主要载明：受让人（乙方）为张涛，转让人（甲方）为花溪牛肉粉，甲方将粉类系列、米线系列、面食系列、河粉系列技术转让给乙方，技术转让费为50,000元，一次性支付等。该餐饮技术转让协议文本甲方处有“张德建”署名，乙方处有张涛署名，落款日期为2019年3月15日。审理中，针对被告何时通知原告入场经营的问题。原告陈述为四月底，其他不清楚，被告则表示不清楚。另查明，2018年2月13日，被告启初公司法定代表人谭文作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的华润置地（重庆）有限公司签订就位于九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城三期万象里商业物业销售编号为地-1-X号的商铺及其附属设施设备（套内面积约1298.11平方米）签订了《万象里商业物业租赁合同》，该合同约定租赁期为108个月也即从2018年7月1日至2027年6月30日止，在租赁期限内，甲方同意乙方可将租赁场地对外部分转租。2018年12月26日，华润置地（重庆）有限公司作为甲方（出租方）、谭文作为乙方（原承租方）、被告启初公司作为丙方（新承租方），三方签订了租赁合同补充协议（二），该协议主要约定甲方同意乙方将其租赁商铺的承租权转让于丙方也即原合同及原补充协议之承租方乙方谭文变更为新承租方丙方启初公司，变更丙方后，其所承租的商铺仅限于经营餐饮用途，品牌优食荟。本院认为，原、被告双方签订的案涉租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合原告起诉，被告答辩，以及本院查明的事实，本案的争议焦点主要在于以下两方面：一是，案涉租赁合同是否应当解除；二是，如果解除合同，原告损失如何认定的问题。针对争议焦点一。本院认为，合同解除的目的，即因主观或客观情况的变化，而使合同履行成为不必要或不可能，使当事人一方甚或双方的合同目的无法实现，此时仍固守合同约束力，不但于当事人无益，于社会整体利益也无益。本案中，被告启初公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在案涉租赁合同履行之初，由于被告启初公司交付原告经营使用的“档口”不符合消防安全要求被停业整顿，致使租赁物在租赁期间出现了达不到约定用途的情形，确实影响作为原告的承租人对租赁物的使用、收益。但从合同的履行过程来看，被告启初公司积极采取补救措施，于同年12月10日取得了《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》，案涉租赁物现可以正常经营。首先，原告于2019年5月5日开始营业至5月16日停止营业期间，被告启初公司并未实际收取该期间的租金；其次，被告启初公司于2019年5月5日便向相关主管部门申请对案涉美食广场室内装修项目进行消防设计确认，及时对不符合消防安全要求的天然气进行整改，并于当年9月26日向相关消防主管部门申请消防安全检查，同年12月10日取得了《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》。由此可见，双方的合同目的并非不能实现，遂合同履行并非不必要或不可能。法律对于解除权的行使亦有限制，即违约方是否积极进行补救，债务人依债务本旨履行或者提交了履行的，与解除相比，此时合同补救应当更具有优先性。由于被告启初公司本意也并非恶意，而后积极履行，此时并非于当事人无益，也并非于社会整体利益无益。相反，随意的解除合同不仅产生装修、租金等损失或费用，而且租赁合同的解除与作为承租人的原告欲通过对承租房屋的占用、使用、收益的目的相悖，也会给原告带来已投入经营成本的损失等，更不利于标的物社会经济价值的利用与发挥。因此原告关于案涉租赁合同因租赁物不符合消防安全要求，致使合同目的无法实现的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，案涉美食广场虽已经取得消防安全许可，但从合同履行过程来看，案涉美食广场停止营业后，原告便通过诉讼方式主张解除合同，消防安全许可的取得时间在本案法庭辩论终结之后，且原告明确表示不再继续履行并坚持要求解除合同，故如果继续履行合同则需原告继续承租使用案涉“档口”，现原告已经明确表示不再履行承租人的义务，故继续履行所需的财力、物力可能超过合同双方基于合同履行所获得的利益，合同不具备履行基础，为平衡双方当事人的利益，故本案中依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，解除双方之间的《华润万象里优食荟美食广场租赁合同》。针对争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1．关于原告主张的租金66,000元、设备租赁费30,000元、保证金22,000元、物业费12,000元的问题。本院认为，合同依法成立以后，在当事人双方还没有按照合同的规定全面履行其义务之前，合同就依法被解除的，尚未履行的义务就终止履行，当事人双方再无履行尚未履行部分的义务，任何一方当事人也无权要求对方当事人履行尚未履行的部分。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。依据本案查明的事实，被告启初公司租赁案涉房屋用于开设经营美食广场，案涉的美食广场应当属于公众聚集场所，被告启初公司作为美食广场的开办经营者有义务向当地消防救援机构申报消防安全检查。但被告启初公司在未申请消防安全检查之前便通知原告营业，致使原告于2019年5月5日营业，5月16日即被停止经营，中间间隔近7个月的时间，案涉美食广场才于2019年12月10日取得《自由贸易试验区公众聚集场所投入使用、营业消防安全许可证》，而案涉租赁合同约定的租赁期限为24个月，中间持续的时间占到了整个租期的近三分之一。被告启初公司虽辩称该期间并未收取原告租金，但由于被告合同履行中的违约行为致使原告营业中断，加之原告在此之后并未恢复经营，故被告启初公司应当返还原告租金66,000元、保证金22,000元、物业费12,000元，合计100,000元。对于装修设备费30,000元的问题，鉴于被告启初公司对案涉美食广场已进行了前期的装修投入，同时考虑到合同解除的原因等因素酌定被告启初公司返还原告装修设备费15,000元。上述费用合计115,000元。2．关于中介费11,000元的问题。该费用并非支付给被告启初公司，而系原告支付给重庆千城万家房地产营销策划有限公司的租赁中介费，且原告举示的证据不足以证明该费用的产生与合同履行、合同解除之间的必要性、关联性等，故对该项请求，本院不予支持。3．关于加盟费60,000元、技术转让费50,000元的问题。首先，原告仅举示了餐饮加盟合同、餐饮技术转让协议以及收据，未举示其他证据证明合同的实际履行情况，且收据载明的合计金额为110,000元，但原告自述已支付的加盟费和技术转让费合计为85,000元，原告该陈述与收据金额不一致，原告对此也未做出合理解释，同时原告也未举示相应的付款凭证等予以佐证。其次，依据原告自述，被告启初公司于2019年4月底通知其准备营业，但餐饮加盟合同文本载明的加盟时间从2019年4月1日开始计算三年，既早于合同约定的预定开业日期（2019年4月15日）更早于被告启初公司的通知时间。再次，“花溪牛肉粉”按通常理解为发源于贵阳市花溪地区的一道特色小吃，且依据餐饮加盟合同文本载明的内容，对方负有提供配料汤料等义务，原告却又与对方签订餐饮技术转让协议，对此原告均未做出合理解释。故对原告主张的加盟费60,000元、技术转让费50,000元的诉讼请求，本院不予支持。4．关于水电工劳务费1,200元、门头广告费1,910元、熟食等材料损失6,500元、人工工资16,000元的问题。因原告张涛经营的“档口”系餐饮性质，其因消防安全要求而暂停营业，必然存在门面广告、经营原材料等的损失，本院根据合同解除的原因、原告张涛的持续营业时间、店铺规模及经营内容等因素酌定被告启初公司支付原告损失2,000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张涛与被告重庆启初餐饮有限公司就位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城三期万象里商业物业地-1-X号优食荟美食广场20#档口签订的《华润万象里优食荟美食广场租赁合同》；二、被告重庆启初餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张涛返还租金66,000元、装修设备费15,000元、保证金22,000元、物业费12,000元，合计115,000元；三、被告重庆启初餐饮有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张涛损失2,000元；四、驳回原告张涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2,844元，由原告张涛负担1,422元，被告重庆启初餐饮有限公司负担1,422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二〇年五月二十八日书记员  许安娜