广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1707号 上诉人（一审被告）：陈碧玉，女，1958年6月11日出生，汉族，户籍地广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：陈锦生（系上诉人之兄），男，住广西梧州市。 被上诉人（一审原告）：梧州市东泰国有资产经营有限公司。住所地：广西梧州市北环路88号二楼。统一社会信用代码：91450400735179793G。 法定代表人：郑伟，该公司董事长。 被上诉人（一审原告）：梧州市佳兴物业服务有限公司。住所地：广西梧州市北环路88号二楼。统一社会信用代码：914504005572167496。 法定代表人：龙丕勇，该公司董事长。 两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈鉴林，广西公力律师事务所律师。 一审第三人：梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）。住所地：广西梧州市新兴三路6-1号。统一社会信用代码：12450400MB1822487F。 法定代表人：甘伟棠。 上诉人陈碧玉因与被上诉人梧州市东泰国有资产经营有限公司、被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司、一审第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初458号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月2日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人陈碧玉不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销长洲区人民法院作出的(2019)桂0405民初458号民事判决书，依法改判被上诉人与上诉人续约签订新的《梧州市红岭公共租赁房租赁合同》，两被上诉人限期修缮上诉人居住的红岭公租房13栋203房，并经相关部门检验合格后继续配合政府履行社会保障义务为上诉人提供公租房；二、依法判决两被上诉人减免上诉人的公租房租金4826.40元及违约金1235.88元，并承担上诉人精神受损的赔偿责任；三、依法判决一审第三人履行监管职责，责令两被上诉人限期改正未履行公租房及其配套设施维修养护义务的违反行为；四、依法判决两被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人违反《公租房合同》约定条款，且违约在先，上诉人于2015年10月开始向被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司反映的公租房203房墙体渗漏污水情况至今，被上诉人仍没有按合同约定履行职责义务，是导致上诉人不安全居住、不支付租金的直接原因，被上诉人应承担主要违约责任。二、一审判决适用法律错误，本案不符合《合同法》第九十四条规定的情形，应根据《合同法》第二百二十七条规定，分析本案作出正确认定。被上诉人违约在先，上诉人拒交租金为后，此情况下上诉人不支付租金是有法律支持的正当理由支撑的，一审法院适用法律错误判决解除《公租房合同》，应予以撤销。解除合同只会加剧双方的损失，不能达到双方共同获益的双赢目的，根据《合同法》第一百零七条规定，被上诉人“应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，尽快修缮上诉人居住的公租房，并经相关部门检验合格后继续配合政府履行社会保障义务为上诉人提供公租房，与上诉人签订新的《公租房合同》，并赔偿上诉人身心受损的精神损失，保障孤老病残人员的合法权益。三、公租房其主要目的是保障民生，改善城镇住房困难家庭的住房条件。上诉人为残疾人士行动不便，弱质妇女，依法依规应是国家保障弱势群体当中的优先对象，一审法院支持被上诉人诉请，剥夺上诉人的居住权。四、本案第三人应依法履行监管职责，责令被上诉人限期改正未履行公租房及其配套设施维修养护义务的违反行为，责令其正确认识公租房的用途，正确使用公租房，正确处理本案公租房相关问题，保障上诉人的合法权益。补充上诉状中增加上诉请求：依法判决被上诉人梧州市东泰国有资产经营有限公司采用的格式合同《梧州市红岭公共租赁房租赁合同》中的不平等条款无效，依法遵循公平原则变更相关条款重新订立合同；依法判决两被上诉人违法违规产生的租金、违约金由其承担。事实理由：《梧州市红岭公共租赁房租赁合同》是格式合同，部分条款是不平等条约，只对上诉人有约束力，对被上诉人没有任何约束力，是强制性要求上诉人接受、违背意愿签订的，根据法律规定是违背公平原则的，应判定无效，应遵循公平原则变更相关条款重新订立合同。该合同违背公平原则，上诉人不存在违约行为，因被上诉人违法制定不公平、不合理的格式合同损害上诉人的合法权益，应追究两被上诉人的赔偿责任并承担公租房的租金和违约金。 被上诉人梧州市东泰国有资产经营有限公司、被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司共同辩称，一、一审判决正确，请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。二、对补充上诉状，根据合同法，并不是凡是格式合同都是无效的，而是格式合同内容在加强对方的责任而免除自身责任才考虑格式合同无效，但案涉合同并不存在违背公平原则，具体从合同内容可知。综上，上诉人的上诉请求均不成立。针对补充上诉状答辩称，根据合同法，不是凡事格式合同都是无效的，二十格式合同内容在加强对方的责任而免除自身责任才考虑格式合同无效，但涉案合同不存在违背公平原则，上诉人的上诉请求均不成立。 一审第三人梧州市住房保障和房产管理中心述称，一、2019年机构改革，市房产管理局撤销，我市公共租赁住房的管理职能划归市住房和城乡建设局，市住房和城乡建设局授权委托市住房保障和房产管理中心负责本市公共租赁住房的审核、分配、退出、管理等工作。梧州市东泰国有资产经营有限公司为市政府委托的红岭公租房建设和运营管理的单位。二、此案为承租人与运营单位之间的租赁合同纠纷问题，与一审第三人无关，住房保障和房产管理中心负责的是符合保障条件对象的申请审核、分配和退出工作。 梧州市东泰国有资产经营有限公司、梧州市佳兴物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截止到2018年12月31日的租金4826.40元和滞纳金1235.88元，合计6062.28元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月30日，梧州市房产管理局向被告发出《办理红岭公共租赁住房入住通知书》（公示号：119），该通知书载明：“东正社区陈碧玉：经公开抽号，你户公共租赁住房号抽签为红岭小区A13号203号房。请于11月30日前凭本通知书并携带户口簿、身份证到梧州市佳兴物业服务有限公司（梧州市兴梧路25号，电话：133××××8680)办理入住手续，逾期不办理的，取消入住资格”。2014年12月29日，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司作为甲方与被告陈碧玉作为乙方签订《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》，合同主要约定：被告承租原告梧州市东泰国有资产经营有限公司坐落于梧州市，建筑面积为26.88平方米，租赁期限为2014年12月29日起至2015年12月28日止，租金按住房建筑面积5.95元/平方米计收，每月租金为159.94元；被告应在每月5日前支付当月租金给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清租金的，除应补缴全额所欠的租金外，仍应按所欠的租金总额每日万分之四向甲方支付滞纳金，滞纳金收款方式是由甲方委托的物业服务公司代收；此外，被告还应在每月5日前支付当月电梯检验费、电梯维保费给甲方委托的物业服务公司（电梯检验费、电梯维保费按当年应缴费用分摊12个月收取）；被告应向甲方交纳承租公租住房租赁履约保证金1500元，该款不计利息，被告因各种原因退出公租房，无违反本合同约定，则在被告办理清退承租住房手续后5个工作日内由甲方退还给被告；被告应在办理房屋租赁手续时向甲方委托的物业服务公司交纳水、电预付金200元和一次性缴交搬迁垃圾清运费100元。合同第十二条约定了物业管理服务，甲方委托梧州市佳兴物业服务有限公司对公租房小区进行物业管理，被告同意履行该委托合同所规定的义务，其中被告应在每月5日前交纳该房屋的物业管理费给甲方委托的物业服务公司，逾期未付清上述费用的，除应补缴全额所欠的物业管理费外，仍应按所欠的物业管理费总额每日万分之五向物业服务公司支付滞纳金。合同第十五条约定了甲方有权单方解除合同，收回房屋有以下情形：（一）转借、转租或擅自调换所承租公租住房的；（二）改变公租住房结构或使用性质的；（三）无正当理由连续6个月以上未在所承租的公租住房居住的；（四）无正当理由累计一个月以上未交纳公租住房租金、物业管理费和分摊费的；（五）在公租住房内从事违法活动的；（六）违反租赁合同约定的。第十六条约定了合同期满及合同解除程序，甲方解除与被告签订的公租住房租赁合同，应以书面形式通知被告，并要求其在规定的期限内搬出，自被告收到甲方通知书之日起，甲乙双方签订的公租住房租赁合同解除。被告需要解除与甲方签订的公租住房租赁合同，应以书面形式向甲方提出申请。第十七条约定，被告未按本合同约定退回公租住房的，被告同意甲方依照有关法律法规规定处理，责令被告限期退回，并可强行搬出租赁房屋内的物品，由此造成的任何财物损失，由被告自行承担。被告在退出公租住房时，应按入住时甲方移交给被告的所有设备完好无损地退回给甲方。甲方梧州市东泰国有资产经营有限公司与乙方陈碧玉分别在合同尾部签名确认。之后，原告将案涉房屋交付被告使用，被告依约交付租金。但从2015年11月起，被告开始拖欠租金，截至2018年12月31日，被告共拖欠租金4826.40元。两原告从2016年起逐年在被告住房门上张贴欠款催收通知书通知被告缴交房屋租金，但被告未付，故原告诉至该院成讼。另查明，梧州市红岭公共租赁住房小区是经梧州市发改委员会批复同意原告梧州市东泰国有资产经营有限公司建设的项目，管理权属归原告梧州市东泰国有资产经营有限公司所有，第三人梧州市住房保障和房产管理中心（市房屋安全鉴定中心）负责保障性住房的申请和审核、分配和退出工作。 一审法院认为，原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈碧玉签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现因被告违反合同约定逾期支付租金，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，故对原告要求解除租赁合同的请求，该院予以支持。此外，被告自签订住房租赁合同后，一直在涉诉房屋居住至今，且双方在合同明确约定了每月租金159.94元，原告主张38个月租金共计4826.40元，该院予以支持。合同另约定了逾期未付清租金的，除应补缴全额所欠的租金外，仍应按所欠租金总额每日万分之四向原告支付滞纳金，原告主张滞纳金1235.88元，应属违约金，有事实和法律依据，该院亦予以支持。被告提到的房屋存在浸漏问题，并非属于被告可以拒绝交纳租金违反约定或法定的抗辩事由，故该院对被告的抗辩不予采纳。关于诉讼时效问题。被告拖欠原告房屋租金后，原告在诉讼时效期限内进行催收，因此，被告认为原告起诉已过时效与事实不符，该院不予采纳。本案处理的是租赁合同问题，被告诉讼中提出的房屋拆迁补偿以及安置问题，不属本案处理范围，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告梧州市东泰国有资产经营有限公司与被告陈碧玉于2014年12月29日签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》；二、被告陈碧玉向原告梧州市佳兴物业服务有限公司支付截至2018年12月31日的租金4826.40元及违约金1235.88元，合计6062.28元。案件受理费100元，由被告陈碧玉负担。 二审期间一审第三人向本院提供了以下证据材料：1、《梧州市人民政府关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（梧政发[2016]34号）；2、《梧州市人民政府关于印发我市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（梧政发[2016]34号），以上两份证据拟证明一审第三人的业务负责内容，与涉案纠纷无关。 上诉人质证后认为，一审第三人的职责与之前是不一致，这些证据都是后来供的。实际上上诉人是拆迁户，与普通的租户不一样，2009年拆迁之后至2015年才安置上诉人，且一审第三人要求上诉人在其发出通知后5日内必须与东泰公司签订合同，带有强制性，上诉人认为一审第三人把其责任转嫁给了东泰公司。 两被上诉人质证后认为，这份文件中的内容与本案的实际做法是一致的，东泰公司作为市政府委托承建和运营的单位，对公租房资格审查、管理工作是一审第三人负责的，因此这份文件与本案具有真实性、合法性和关联性。 其余当事人在二审期间没有向本院提供新的证据材料。 一审第三人提供的证据具有真实性、合法性，但与本案的争议焦点没有关联性，本院不予认定。 本院经审理查明，上诉人的委托代理人陈锦生以自己为报告人，针对13栋1006房曾于2015年12月26日、2016年1月12日2016年4月25日向被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司提出有漏水情况要求进行维修。被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司曾于2015年12月2日向13栋1006房的住户发出通知要求配合维修。其余一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应该向被上诉人梧州市佳兴物业服务有限公司支付租金及违约金？涉案合同应否解除？被上诉人梧州市东泰国有资产经营有限公司与上诉人陈碧玉签订的《梧州市红岭公共租赁住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，虽然是格式合同，但内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也没有加重一方责任和免除另一方责任、排除对方主要权利的情况，该合同是合法有效，双方均应依约履行。上诉人没有按合同约定支付租金是违约，符合合同法第九十四条第四项法定解除的情形，也符合双方的约定，一审法院据此支持被上诉人要求解除租赁合同的请求并无不妥，本院予以认可。上诉人应按合同约定支付居住期间的租金，一审法院支持被上诉人要求上诉人支付尚欠38个月租金共计4826.40元正确，本院予以确认。合同约定了逾期不支付租金应承担的违约金，被上诉人据此要求上诉人支付违约金合理合法，一审法院支持被上诉人的诉讼请求判令上诉人支付滞纳金1235.88元合法有据，本院予以确认。上诉人认为被上诉人不履行维修义务造成上诉人无法居住和财物损失，其不交租金有理的主张，现有证据显示只有上诉人的委托代理人陈锦生因13栋1006房的漏水等原因向被上诉人和有关部门反映的情况，并没有涉及本案上诉人居住的房屋，无法认定上诉人居住的房屋存在因被上诉人不履行法定或约定义务导致上诉人主要权利受损的情形，故不存在上诉人可以不缴交租金进行抗辩的情形，对上诉人该主张本院不予采纳。 综上所述，上诉人陈碧玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费100元，由上诉人陈碧玉负担,本院准许予以免交。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年五月十二日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。