镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1191民初3361号 原告：田荣康，男，汉族，1972年9月9日生，住镇江。 委托诉讼代理人：张琳玲，江苏法德东恒（泰州）律师事务所律师。 被告：贾金寿，男，汉族，1963年12月5日生，住镇江新区平昌新城新乐。 原告田荣康诉被告贾金寿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张琳玲、被告贾金寿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2013年7月8日签订的买卖协议有效；2、判令被告配合原告办理坐落于镇江市新区平昌新城新瑞苑11幢601室房屋、阁楼及11-25北面储藏室的过户登记手续；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 事实与理由为：被告系原告的大舅子。自2008年起，被告以生意周转需要为由累计向原告借款30万元并于2011年1月31日出具相应借条，约定月利率为1%。2013年7月8日，原、被告签订买卖协议一份，约定被告将其所有的位于镇江市平昌新城新瑞苑11幢601室房屋、阁楼以及11-25北面储藏室以30万元的价格出售给原告用以偿还30万元借款。因上述房屋系拆迁安置房，不具备过户条件，被告提出将拆迁协议等办理房屋不动产权证的手续材料交由原告保管，待上述房产具备办理条件后配合原告办理产权过户手续。2017年，原告对上述房屋进行了装修并实际入住至今。原告多次要求被告配合办理过户手续，被告均置之不理，原告多次与被告协商未果，故诉至法院。 被告答辩称：1、我与案外人童瑞琴曾系夫妻关系，涉案不动产系我和童瑞琴的夫妻共同财产的事实，已经法院生效的（2012）镇经民初字第0608号民事判决书确认。我与原告签订涉案房屋买卖协议未经过童瑞琴的签字确认，侵害了童瑞琴的合法权益，故涉案房屋买卖协议应属无效；2、涉案不动产买卖合同签订时，涉案房屋的市场价格为32万至35万左右，我与原告的借款债务仅有27万元，故涉案买卖协议签订时显示公平，应属无效合同；3、原告采取胁迫的手段从被告处取得了办理涉案不动产权属证书的相关手续，此外，原告通过债权人得知没有办理过户手续的抵债协议无效。综上，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求当庭依法提交了证据，本院已组织当事人进行了证据交换和质证，并附卷留存。 本院经审理认定的事实：原告的妻子系被告的亲妹妹。被告与案外人童瑞琴于1992年10月6日办理了结婚登记手续，因被告与童瑞琴感情不和，童瑞琴分别于2012年5月、2013年3月25日两次起诉至本院，本院于2013年10月20日作出（2012）镇经民初字第0608号民事判决书，判决内容为：“一、准许原告童瑞琴与被告贾金寿离婚；二、镇江新区杰诚通讯器材厂的出资份额，由贾金寿与童瑞琴各拥有50%，该厂的债务双方各班承担；三、镇江新区平昌新城新瑞苑11栋601室的房屋及11-25北储藏室，由贾金寿与童瑞琴各占50%产权份额。”判决生效后，童瑞琴不服上述判决，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉，嗣后童瑞琴撤回了上诉。 2011年1月31日，贾金寿、童瑞琴向原告出具借条，载明：“今借到田荣康人民币叁拾万元，利率1分”。因贾金寿、童瑞琴向原告还本付息，贾金寿作为甲方与作为乙方的原告于2013年7月8日签订《买卖协议》，载明：“甲方贾金寿现将平昌新城新瑞苑11幢601室建筑面积142.07㎡、阁楼76.12㎡以及11-25北面11.39㎡的储藏室出售给乙方田荣康，合计人民币叁拾万元整。房款已现金叁拾万元付清，双方各执一份，即日生效。房款叁拾万元抵2011年1月31日借条叁拾万元，不得索回。并负责房产过户，费用乙方负责”。案外人朱某、张金和在上述买卖协议的见证人处签字。上述协议签订后，原告取得了涉案房产办理权属证书的登记材料以及房屋钥匙。嗣后，原告在涉案房屋门外加装了防盗门并对涉案房产进行了装修并实际入住至今。 庭审中，原告申请证人张金和、朱某到庭作证，张金和的陈述内容主要为：1、我与原、被告都没有关系，原、被告签订完涉案协议后，被告的妹婿张小林喊我去做见证人；2、当时在场的人员除我之外还有原告及其配偶、被告、另一个证人即朱某；3、我并不清楚原、被告为何签订买卖协议，只知道原、被告之间存在借贷往来。朱某的陈述内容主要为：1、我与原、被告之间系朋友关系；2、原、被告签订涉案协议时不存在胁迫的情形，也没有发生原、被告吵架的情况；3、当时在场的人员除我之外还有原告及其配偶、被告、张小林、张金和。 另查明：涉案不动产系拆迁安置房，被告于2019年10月9日办理了涉案不动产的产权登记手续。根据被告提交的镇江市不动产登记信息查询结果显示，涉案不动产的产权人为贾金寿，共同情况为单独所有。被告办理涉案不动产权属证书的当天，被告将涉案不动产抵押给了案外人孙晶，抵押金额为50万元。本院根据原告的财产保全申请，于2019年10月30日查封了上述不动产。 再查明：本院（2012）镇经民初字第0608号离婚案件中，案外人童瑞琴系原告，贾金寿系被告，童瑞琴关于夫妻共同债务的陈述为：“2012年3月份我走的时候一共借了52万元（借款人朱国庆12.5万元，借款人田荣康30万元、解怡友10万元）”。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原、被告签订的涉案“买卖协议”的效力如何认定；二、原告要求被告配合办理涉案房屋的产权过户登记手续是否应予支持。 一、原、被告签订的涉案“买卖协议”的效力如何认定。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告与案外人童瑞琴曾系夫妻关系，被告和童瑞琴于2011年1月31日向原告出具30万元的借条的事实表明被告、童瑞琴与原告之间存在民间借贷关系。因被告和童瑞琴未能及时偿还原告借款，原告与被告遂于2013年7月8日签订涉案“买卖协议”并约定将涉案不动产（包括阁楼、储藏室）以30万元的价格出售给原告，双方在“买卖协议”中亦明确“房款30万元抵2011年1月31日借条30万元”，由此可见原、被告虽然在形式上签订的是买卖协议，但本质上是以物抵债协议，即名为房屋买卖，实为抵债，目的在于履行还本付息的义务，被告签订买卖协议仅是其所负原告借款债务的替代履行方式，而事实上并不存在买卖关系。原、被告作为完全民事行为能力人，虽然原、被告之间不存在买卖关系，但原告与被告关于将涉案不动产抵偿借款债务的意思表示真实一致，且涉案“买卖协议”的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，因此涉案“买卖协议”的效力应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，故对原告要求确认涉案买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。 被告将涉案不动产办理至其个人名下的时间为2019年10月9日，在2019年10月9日之前，涉案不动产经本院（2012）镇经民初字第0608号民事判决书确认为被告与案外人童瑞琴的夫妻共同财产，虽然童瑞琴并未在涉案“买卖协议”中签字，但被告与童瑞琴均在30万元的借条上签字且童瑞琴在离婚案件中认可向田荣康借款30万元的事实，涉案“买卖协议”中约定抵偿的债务正是被告与童瑞琴的夫妻共同债务。此外，被告已将涉案不动产办理至其个人名下，被告认为涉案买卖协议中没有童瑞琴的签名，侵害了童瑞琴的合法权益，应当认定涉案“买卖协议”无效的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。 二、原告要求被告配合办理涉案房屋的产权过户登记手续是否应予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，被告于办理涉案不动产产权登记证书当日将涉案不动产及阁楼抵押给了案外人孙晶的事实，有不动产登记信息查询结果为证，本院予以确认。被告作为抵押人，未经抵押权人同意不得转让抵押财产，在抵押权消灭之前被告均无法协助原告办理涉案不动产的过户登记手续，原告可待涉案不动产上的抵押权消灭后再行主张相关权利。故对原告现要求被告配合办理涉案不动产及阁楼、北面储藏室过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 确认原告田荣康与被告贾金寿于2013年7月8日签订的买卖协议有效； 驳回原告田荣康的其他诉讼请求。 案件受理费收取5800元、保全费4020元，合计9820元，由原告田荣康负担4910元、被告贾金寿负担4910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审判长  林丽俊 审判员  徐吉梅 审判员  张 龙 二〇二〇年五月二十九日 书记员  朱华蓉 附1、适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。 三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-85319026）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。