广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终504号上诉人（原审被告）:怀集县永胜物业服务有限公司,住所地怀集县*****************。法定代表人:巫木胜，总经理。委托诉讼代理人：李丽珍，广东洊江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:怀集县****业主委员会,住所地怀集县***********堂内。负责人：梁建标，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:吴斯佩，女，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：黄小康，男，该业主委员会委员。上诉人怀集县永胜物业服务有限公司（以下简称永胜物业公司）因与被上诉人怀集县****业主委员会（以下简称皇御花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省怀集县人民法院（2019）粤1224民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永胜物业公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回皇御花园业委会的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、案涉的多部电梯的维修属于重大维修，应以专项维修资金或由小区业主筹集资金支付维修费用，一审判决由永胜物业公司承担属错误。永胜物业公司提交的《关于怀集皇御花园电梯主机的情况说明函》载明“经初步诊断为主机内部球轴承和调蕊滚子轴承损坏，更换轴承对工艺要求极高，需要用专用工具拆装、调试，该公司不具备此能力，且主机为电梯最重要的部件，价格昂贵，须请主机生产厂家或专业的维修公司进行主机轴承更换”。由此可知，案涉的电梯损坏的部件是主机，是电梯的最重要部位，属于大修范围。但一审法院在判决书中丝毫未提及该证据，仅以《电梯整改项目报价书》反映直接认定维修项目不属应由维修基金支付的共用设施设备的大中修、更新改造项目，无事实依据。皇御花园的业主在购房交付首期时已经向专项维修基金账户支付了专项维修基金，专门用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，小区电梯的维修费用可以从业主缴纳的专项维修基金中支出，永胜物业公司无义务、无责任承担该笔费用；二、案涉电梯维修项目不属《前期物业管理服务协议》所约定的永胜物业公司应履行的义务。一审判决永胜物业公司承担电梯的维修费用，没有事实和法律依据。根据永胜物业公司与皇御花园物业管理区域内业主签订的《前期物业管理服务协议》第二条第2款和第三条第2款约定可知，永胜物业公司的主要义务是确保皇御花园物业管理区域内的房屋共用设施、设备正常运行，定期对房屋共用设施、设备进行维护和检测，对出现故障的设施、设备及时组织一般维保，大中修、更新、改造不包含在内。因此，房屋共用设施、设备的大中修不属于永胜物业公司应履行的合同义务；三、永胜物业公司已经按照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行义务。永胜物业公司自进驻皇御花园小区后便委托专业电梯维保公司配备专门的电梯维保人员负责皇御花园电梯维保工作，而电梯维保公司接受委托后也每月严格按照合同约定和维保标准对小区内的电梯设备进行定期和不定期检修，确保每年的年检顺利通过，并取得小区内所有电梯的《电梯准用证》，因此永胜物业公司已经全面履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不存在违约行为。永胜物业公司与皇御花园小区各业主签订的《前期物业管理服务协议》第四条明确约定“物业管理费用，不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用”，由此可知，永胜物业公司向业主收取的物业管理服务费并不包含电梯设备的大中修费用。永胜物业公司在向皇御花园小区业主提供物业管理服务期间，尽心尽力，每次发生电梯设备需要更换零件或发生大额维修费用时，该笔本应由小区业主共同承担的费用永胜物业公司甘心亏损也从未要求小区业主予以承担。小区业主因此产生错觉，以为电梯设备更换零件或发生大额维修的费用属永胜物业公司承担的范畴，这是与《前期物业管理服务协议》约定不相符。而且，因皇御花园业主与该楼盘开发商发生商品房面积差异赔偿纠纷后，自2016年4月1日起至永胜物业公司退出皇御花园小区的物业管理服务之日(即2018年5月25日)，皇御花园小区业主出现大规模拒交物业管理费的现象，户数达210多户，欠费金额高达50多万元。由此造成永胜物业公司入不敷出，长期处于严重亏损状态。所以，当案涉的多部电梯再次出现需更换零件或大额维修费用时，永胜物业公司根本无力再亏损承担。综上，自永胜物业公司进驻皇御花园小区之日起，小区业主除了向永胜物业公司支付物业管理服务费外，从来没有支付过更换电梯设备零件的费用或大额维修费用。永胜物业公司无义务、无责任承担案涉电梯的该笔维修费用；四、永胜物业公司与皇御花园物业管理区域内的电梯损坏结果不存在因果关系，永胜物业公司无需承担电梯的维修费用。永胜物业公司在2018年5月25日前是皇御花园物业管理区域内的物业服务企业，在该时间届点前已对该小区内的电梯尽到了日常维护、检测和管理的职责。案涉的多部电梯损坏的根本原因是因使用多年，电梯每天满负荷上下运送业主，电梯的钢丝绳已经达到使用年限由此出现断裂，导致电梯需要停运维修。永胜物业公司对涉案的多部电梯既没有实施破坏行为，也与电梯的损坏结果没有因果关系。因此，皇御花园业委会请求永胜物业公司支付维修费用无事实和法律依据；五、永胜物业公司已于2018年5月25日完全退出皇御花园小区的物业管理服务，案涉电梯的维修维护与永胜物业公司无关，应由皇御花园业委会承担。永胜物业公司在2018年5月25日完全退出皇御花园小区物业管理服务前，积极委托专业电梯维保公司对小区内所有电梯进行日常维护，并从收取的电梯维护费中支付该笔费用，已依约履行了自身职责。自2018年5月25日永胜物业公司与皇御花园业委会签订《皇御花园前期物业管理合同解除协议》之日起，永胜物业公司完全退出皇御花园的物业管理服务。同年5月28日在签订了《电梯授权使用管理合同》和《电梯移交补充协议》后，永胜物业公司已将皇御花园小区内的所有电梯移交给皇御花园业委会进行管理使用，并由皇御花园业委会负责对皇御花园内的所有电梯进行日常管理维护。故皇御花园业委会请求永胜物业公司承担案涉电梯的维修费用无事实和法律依据。综上所述，案涉的多部需要维修的电梯属大修范围，永胜物业公司向小区业主收取的物业管理费和电梯维护费不包含电梯大修费用，永胜物业公司无义务、无责任承担案涉电梯的维修费用。请二审法院撤销一审判决，改判驳回皇御花园业委会的诉讼请求。皇御花园业委会答辩称，一、永胜物业公司未按照《前期物业管理服务协议》履行电梯维护，使涉案电梯带病运营，无论按照法定义务还是契约义务，均应承担涉案电梯维修所产生的费用。《物业管理条例》明确规定物业服务公司对电梯等共用设施设备负有组织定期养护和维修的义务，而案涉《前期物业管理服务协议》亦明确约定永胜物业公司承担涉案电梯维修、养护、运行、管理服务，服务要求及质量要求为电梯能正常使用，永胜物业公司所收取的物业服务费支出范围包括设备维修维护费，且永胜物业公司在向皇御花园业主所收取的物业服务费中单独列明电梯检测维护费。因此，永胜物业公司对涉案电梯具有法定和约定定期维修维护义务；二、本次电梯维修因永胜物业公司怠于履行义务而造成，其是否退场，并不影响其应承担本次维修费用的责任。永胜物业公司提供的证据材料反映，案涉电梯早于2016年已出现运行故障问题，并于2017年因严重安全隐患问题一度出现暂停投入使用的情况，但永胜物业公司未履行维护义务，导致业委会不得不在其退场后，另行寻找第三方维护检修，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，无论永胜物业公司是否退场，何时退场，业委会因本次产生的维修费，应由永胜物业公司承担。至于永胜物业公司提出案涉电梯维修属于重大维修，应以专项维修资金或由小区业主筹集资金支付，显然属于推搪责任；三、永胜物业公司于2016年4月作为前期物业管理公司进驻案涉小区，但案涉电梯于2017年即因安全隐患问题需要暂停使用。而皇御花园业委会在永胜物业公司离场后，联系的第三方专业公司对电梯进行维护，该公司则出具必须进行维修，否则存在重大安全隐患的报告。永胜物业公司一直声已全面履行约定义务，不但与事实不符，且与自身提供的材料自相矛盾；四、物业管理费的收缴情况与永胜物业公司应承担的合同义务及法定义务无直接关联，永胜物业公司以此作为其履责的推搪理由，无任何依据。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审维持原判。皇御花园业委会向一审法院起诉请求：判令永胜物业公司返还梯维修费用86306元，并承担本案受理费。一审法院认定的事实：2013年3月1日，开发商怀集县永怀房地产发展有限公司与永胜物业公司签订《怀集县****前期物业管理协议》。之后永胜物业公司进驻怀集县****与各购房人（业主）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由永胜物业公司为皇御花园提供前期物业管理服务，其中第二条物业管理服务内容约定：2.房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水道、水箱、电梯等；第三条物业管理服务质量约定：2.设备运行：确保设备正常运行，定期维护和检测，对出现故障的设备设施及时组织修理；3.共用部分及共用设施设备的维护和管理：保证正常使用，定期维护和检测。第四条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)约定：1.乙方交纳费用每个季度一次；2.电梯维护检测费0.25/月•平方米。第六条维修基金的管理与使用,其中第一项规定，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金；第二项规定，维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。合同履行过程中，永胜物业公司按该协议有向业主收取了电梯检测维护费。期间佛山市威菱电梯有限公司也与怀集县永怀房地产发展有限公司签订有《电梯保养合同》，对小区电梯的维护保养等提供服务；永胜物业公司也有向该公司支付电梯维保费。2017年1月16日，皇御花园业委会成立备案申请经怀集县住房和城乡规划建设局批准。2017年10月15日，永胜物业公司对小区电梯等问题曾向皇御花园业委会作出回复，称皇御花园A1栋和A4栋经电梯维保公司检修确认，均出现限速器钢丝绳断裂的情况，维保公司已经联系厂家寄送配件进行维修，暂时对出现安全隐患的电梯设备进行关停使用是为了保障用户的生命财产安全。2018年3月7日，永胜物业公司就A栋电梯等问题曾向小区业主发出公开信，称皇御花园小区A4栋电梯因人为故意损坏，造成电梯楼层主板损坏造成停机；A3栋电梯钢丝绳磨损严重，存在安全隐患，需进行更换钢丝绳；A1、A2、A3、A4栋自2016年4月-2018年2月不缴纳物业费的户数为236户，只有29户缴纳物业费；物业处自2016年4月份一直垫付业主的公共水电费、电梯维护检测费等，实在无力再垫付小区的日常管理支出，小区公共设施设备维修维护无从谈起。期间小区内电梯曾多次出现故障致停用。2018年5月25日，永胜物业公司与皇御花园业委会签订《皇御花园前期物业管理合同解除协议》，双方一致同意自签订协议之日起解除前期物业管理协议，永胜物业公司当日零时撤出皇御花园小区。2018年6月26日，广州森尚物业服务有限公司进驻皇御花园，并委托广东丰菱机电设备工程有限公司于2018年9月6日至9月9日对皇御小区内22台广日电梯进行整改，提供有《电梯整改项目报价书》，项目包括有A幢1-8#刹车皮、抱闸装置（分解、调整）、A1左轿门副锁电气开关、限速器钢丝绳、按钮、A4右主机钢丝绳、A/B/C幢无线对讲装置（共22台）等，后支付了维修费用86306元；并与皇御花园业委会约定，该维修电梯费用由其公司先行垫付，之后由皇御花园业委会用业主公共收益将该费用分期返还。一审法院认为，永胜物业公司原是皇御花园小区的物业服务企业，其公司虽于2018年5月25日退出皇御花园小区，但永胜物业公司作为物业服务企业应依据其与小区建设单位及各业主签订的《前期物业管理服务协议》履行约定的管理服务义务。从永胜物业公司向小区业主发出的公开信及当时媒体报道的视听资料可以认定，皇御花园小区电梯的故障在永胜物业公司管理期间即已存在。在永胜物业公司进行物业管理期间，皇御花园小区电梯出现不同程度的故障而存在安全隐患，由于电梯属于共用设施设备，永胜物业公司负有组织定期养护和维修的法定义务；且永胜物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》已明确约定其有为电梯提供维修养护、运行和管理服务，服务要求及质量为能正常使用的合同义务，其收取的物业服务费的支出项目包括设备维修维护费；且永胜物业公司还已经向小区住户收取了电梯检测维护费，故该维修义务理应由永胜物业公司承担。从维修保养机构出具的《电梯整改项目报价书》反映，该维修整改项目并不属永胜物业公司抗辩的应由维修基金支付的共用设施设备的大中修、更新改造项目。因此现皇御花园业委会要求永胜物业公司支付广州森尚物业服务有限公司垫付的维修费86306元合法合理，本院予以支持。据此，一审法院作出判决：自判决发生法律效力之日起十日内，永胜物业公司一次性向皇御花园业主委员会支付电梯维修费86306元。本院二审期间，永胜物业公司提交如下证据：1.广东丰菱机电设备工程公司的企业信息，拟证明广东丰菱机电设备工程公司的经营范围不包括电梯维修“大中修”评估资质；2.皇御花园小区业主住宅建筑面积汇总表及房屋建筑面积分户情况表，拟证明小区用户建筑面积为63018平方米。皇御花园业主委员会对永胜物业公司提交上述证据的真实性、合法性无异议，但对永胜物业公司对广东丰菱机电设备工程公司的企业信息主张的待证事实有异议。本院认为，广东丰菱机电设备工程公司对并未对案涉电梯修理类别作出鉴定，其是否具备电梯修理类别鉴定资质与本案处理无关联，故永胜物业公司对该证据所主张的待证事实与本案无关联。皇御花园业主委员会提交如下证据：1.佛山广日电梯工程有限公司出具的电梯检查报告，拟证明2018年7月19日广日电梯工程有限公司对案涉22台电梯进行现场检查后，对案涉22台电梯存在轿门副锁损坏、外呼按钮损坏、五方通话失效、轿厢导靴磨损严重、抱闸铁芯未见保养痕迹，铁屑严重等情况，该公司认为电梯长时间缺乏保养，电梯使用条件极差，涉及较多重大整改项需立刻停梯整改后方可继续使用；2.预售许可证详细资料，拟证明案涉皇御花园小区11栋楼房，建筑面积为68898.31平方米。永胜物业公司认为电梯检查报告检查结果显示其中13台电梯涉重大整改属于大修，预售许可证记载的建筑面积68898.31平方米是按设计图纸计算所得面积，与竣工验收实际测绘建筑面积为63018平方米有出入，应以实际测绘建筑面积为准。本院认为，上述电梯检查报告与永胜物业公司出具的回复函、公开信所记载电梯存在的故障相吻合，也与电梯整改项目报价书记载内容相佐证，永胜物业公司也未能提供相反证据予以反驳，故本院予以采信；永胜物业公司提供证据证实案涉小区实测建筑面积63018平方米，且皇御花园业主委员会提供的证据也反映小区业主曾与发展商协商解决面积误差事实，也证实设计面积与实测面积存在差异，故本院采信房屋建筑面积分户情况表，并据此确认案涉小区建筑面积为63018平方米。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审案由定性准确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，综合本案查明的事实及永胜物业公司的上诉意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉电梯维修是否属于永胜物业公司应履行的合同义务；二、案涉电梯维修费用应否在所收取的电梯维护检测费中列支；三、永胜物业公司应否对案涉电梯维修费用86306元承担责任。一、对于案涉电梯维修是否属于永胜物业公司应履行的合同义务问题。本案中，双方对签订《前期物业管理服务协议》及《前期物业管理服务协议》系由永胜物业公司提供的格式合同无异议。永胜物业公司以《前期物业管理服务协议》第四条约定“物业管理服务费用，不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用”为由，主张案涉电梯维修属条款约定的“大中修”；皇御花园业主委员会以《前期物业管理服务协议》约定永胜物业公司“确保设备正常运行；定期维护和检测，对出现故障的设备设施及时组织修理”，并约定“电梯维护检测费0.25元/月•平方米”为由，主张案涉电梯维修属条款约定的正常维护范围，案涉维修费用包含在电梯维护检测费内。案涉《前期物业管理服务协议》虽约定物业管理服务费用不包括共用设备大中修费用，但既没有明确“共用设备大中修”的具体范围，也没有明确电梯维护检测费所涵盖的服务范围，故双方上述主张属于对合同条款的理解发生争议，本院结合在案证据并依照合同条款理解发生争议的处理原则综合评判如下：（一）国家质量监督检验疫总局制定的《电梯施工类别划分表》（国质检特【2014】260号）对于重大修理和一般修理及维护保养有明确界定：“一般修理包括修理和更换下列部件实施的作业：门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、限速器、安全钳、缓冲器、悬挂及端接装置、轿厢意外移动保护装置、含有电子元件的安全电路及可编程电子安全相关系统、夹紧装置、限速切断阀、液压缸、附加制动器等。”“重大修理包括（1）更换同规格的驱动主机及其主要部件（如电动机、制动器、减速器、引轮）；（2）更换同规格的控制柜；（3）更换不同规格的悬挂及端接装置、高压软管、防爆电气部件；（4）更换防爆电缆引入口的密封圈。”“维护保养是对电梯进行清洁、润滑、检查、调整以及更换易损件的活动，包括裁剪、调整悬挂钢丝绳。更换同规格、同型号的门锁装置、控制柜的控制主板和调速装置、缓冲器、梯级、踏板、扶手带、围裙板等实施作业视为维护保养。”本案中，双方对电梯“大中修”的范畴发生争议，根据《中华人民共和国合同》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，案涉条款中电梯“大中修”应按《电梯施工类别划分表》划分标准的通常理解予以解释，故本院参照《电梯施工类别划分表》的划分标准审查认定案涉电梯修理行为是否属于“大中修”；（二）电梯检查报告及整改项目报价书证明案涉电梯维修项目包括应急灯泡、限位开关、按钮、刹车皮、抱闸总成等24个项目，比对《电梯施工类别划分表》的划分标准，案涉电梯维修项目均不属于重大修理的范围，永胜物业公司主张案涉电梯维修项目属于“大中修”的理由不成立。综上，案涉电梯维修属于合同约定的维护保养、一般修理的范畴，属于永胜物业公司应履行的合同义务。二、案涉电梯维修费用应否在所收取的电梯维护检测费中支付的问题。（一）如前所述案涉电梯维修不属于“大中修”的范畴，根据《前期物业管理服务协议》第四条、第六条的约定，该部分费用不符合维修基金列支条件，应在所收取的电梯维护检测费中支付；（二）根据永胜物业公司提供的证据证明案涉小区所有用户建筑面积为63018平方米，即永胜物业公司应收取的电梯维护检测费为189054元/年（63018平方米×0.25元/月•平方米×12月），而根据永胜物业公司提供的证据证明其每年支付电梯保养费用为48400元（550元/台•季×22台×4），即永胜物业公司所收取的电梯维护检测费189054元/年远远超过案涉电梯保养支出48400元，并足以覆盖案涉电梯维修费用86306元；（三）永胜物业公司出具的回复函及书面上诉状认可之前的电梯更换零件费用或大额维修费用均由永胜物业公司自行承担。可见，双方在履行合同过程中形成了电梯维修费用由永胜物业公司承担的习惯，这也佐证永胜物业公司所收取的电梯维护检测费包含电梯维修费用。综上，案涉电梯维修费用应在所收取的电梯维护检测费中支付。三、对于永胜物业公司应否对案涉电梯维修费用86306元承担责任问题。（一）永胜物业公司出具给皇御花园业委会的回复函，证明永胜物业公司于2017年10月15日确认案涉小区A1栋和A4栋电梯限速器钢丝绳断裂，而电梯检查报告及电梯整改项目报价书均记载A1左和A4右需更换钢丝绳。由此可以证实该电梯故障在永胜物业公司撤出小区前已经存在；（二）电梯检查报告证明佛山广日电梯工程有限公司于2018年7月19日到现场检查发现抱闸拖闸导致刹车皮磨损、轿厢导靴磨损严重、抱闸铁芯未见保养痕迹，铁屑严重等故障，存在的故障大部分属于机械磨损导致，按常理在短时间不可能造成机械磨损的故障。而案涉22台电梯在永胜物业公司于2018年5月25日撤出小区仅55天后检查发现存在机械磨损的故障，故可以确定案涉电梯的故障应属永胜物业公司履行物业服务合同期间存在。据此，永胜物业公司主张案涉电梯故障与其无关及其无需承担责任的理由不成立，本院不予支持。皇御花园业委会提供的报价书，反映案涉电梯维修经佛山广日电梯工程有限公司、广东丰菱电机设备工程有限公司报价后，皇御花园业委会选择由报价低的广东丰菱电机设备工程有限公司进行修理，可见皇御花园业委会已尽到减损的义务，且广州森尚物业服务有限公司出具证明确认案涉电梯维修费用86306元已由其先行垫付给广东丰菱电机设备工程有限公司，故皇御花园业委会对电梯维修费用86306元的主张已尽到初步证明的举证责任。永胜物业公司对案涉电梯维修费用提出异议，应由其承担相应的举证责任。如前所述，案涉电梯故障发生于永胜物业公司履行物业服务合同期间，永胜物业公司明知案涉电梯存在故障，皇御花园业委会也曾要求其进行维修，永胜物业公司既未履行修理电梯的义务，也未对电梯故障进行必要的证据收集，其在具备收集、固定证据条件时怠于举证，而在案涉电梯维修完毕不具备评估鉴定条件时又要求评估鉴定，明显有违诚信。据此，永胜物业公司未能提供相反证据反驳皇御花园业委会的主张，应由其承担举证不能的法律后果，一审判决确认电梯维修费用为86306元正确，本院予以维持。综上所述，怀集县永胜物业服务有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1957.66元，由怀集县永胜物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏振伟审 判 员 李小冬审 判 员 李升文二〇二〇年四月三十日法官助理 温海泓书 记 员 梁 燕