河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初10191号原告（案外人）：李青峰，女，汉族，1964年1月29日出生，住址河南省南召县，现住南阳市南阳市。联系。委托诉讼代理人：姚峰、党闯闯，北京达略（南阳）律师事务所，代理权限为特别授权。被告（申请执行人）：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：富丽岩，女，汉族，1969年3月10日出生，住址南阳市宛城区。被告（申请执行人）：赤光梅，女，汉族，1958年12月26日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：何玉，女，汉族，1959年7月22日出生，住址南阳市。被告（申请执行人）：曹德好，女，汉族，1972年4月2日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：白英辉，女，汉族，1973年2月20日出生，住址河南省唐河县。委托诉讼代理人：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：刘绮映，女，汉族，1954年5月10日出生，住址南阳市宛城区，被告（申请执行人）：候光兰，女，汉族，1939年3月4日出生，住址南阳市。第三人（被执行人）：南阳市玉米综合开发有限责任公司，住所地南阳市明山路西侧，统一社会信用代码91411300681756806D。法定代表人：刘聚兰，任公司总经理。原告李青峰与被告白占毅、富丽岩、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉、刘绮映、候光兰、第三人南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称“玉米公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年12月16日诉至本院，本院同日作出受理决定。2020年4月15日，本院适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告李青峰的委托诉讼代理人姚峰、被告白占毅兼被告白英辉的委托诉讼代理人、赤光梅、何玉、曹德好到庭参加诉讼，被告富丽岩、刘绮映、候光兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，第三人玉米公司经本院公告传唤，无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李青峰向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于南阳市××与××处××单元××号商品房。2.依法判决原告为天海金苑的1栋3单元1303号房产的权利人。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月22日，南阳市卧龙区法院（2015）宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事裁定书，查封了第三人南阳市玉米综合开发有限责任公司开发的位于南阳市××与××处××单元××号商品房。原告对该执行标的提出异议，卧龙区法院下发（2019）豫1303执异186号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告依法提出执行异议之诉。2014年9月18日，原告与第三人南阳市玉米综合开发有限责任公司签订《天海金苑房屋认购协议》，约定将南阳市××与××处××单元××号商品房房产出卖给原告，总房款501510元，当日原告现金支付了301510元房款，下余房款200000元在2015年3月30日支付完毕，第三人出具了收据，同时将上述房屋交付原告，原告随即的价格购买了位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1502号商品房，当场支付100000元现金的房款，后于2014年1月8日交付现金120665元的房款，1月11日（换票）交付了20000元的定金，余款16万元双方约定办理按揭，经装修已实际入住至今。2016年1月26日，南阳市卧龙区法院下达查封裁定，原告知情后不服，随即提起执行异议，法院经听证后驳回原告的异议请求。原告认为该裁定侵犯了原告的合法财产权益。原告已分期缴纳现金240665元首付购房款，超过合同约定总价款的一半多，且购买商品房用于自住，原告名下无其他住房，故原告认为双方签订的购房协议合法有效，且已实际交付240665元首付购房款，超过总房款的60%，符合法律相关规定，故诉至法院。被告白占毅、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉辩称，一、（2019）豫1303执异186号执行裁定书认定事实清楚,适用法律正确。原告所提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下:1.《认购协议书》并非国家认可的《商品房买卖合同》,仅为前置文书，性质是认购,而非预售,是预约而非本约。2.玉米公司与认购者签订《认购协议书》后,没有开具商品房销售的发票，仅仅开具了《收据》,但收据和《认购协议书》中收款方加盖的均是天海公司的印章，而不是玉米公司的印章，存在印章不同、出售方与收款方不同的问题。3.《收据》不是正规的商业发票,而且没有对应的银行打款流水予以印证,且原告所提交的几张《收据》中,收款人“杨博翔”的前后签名字迹不一,明显存在造假痕迹,原告亦没有提交《城市商品房预售管理办法》第10条及《中华人民共和国发票管理办法》第21条规定的证据以证实其购房真实，原告没有完整的证据链来证明《收据》中的款项为房款。4.李青峰向法院提交了两份日期不同的认购协议书，一份是2014年4月15日签订，一份是2014年9月18日签订；李青峰提交的证据中，除认购协议书外还有两份编号不同的收据；两份协议书和收据是否系购买同一房产不得而知，并且李青峰也未提交对应的银行流水予以佐证。二、原告不符合预售商品房的购房条款,存在虚假诉讼的可能。按揭买房需要准备夫妻双方身份证、户口本（外地人需暂住证和户口本）、结婚证（离婚证或法院判决书、单身证明2份）、收入证明(银行指定格式)、所在单位的营业执照复印件(加盖公章)、资信证明（包括学历证,其他房产,银行流水,大额存单等）、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。原告在2016年、2017年、2019年开具的不动产登记查询结果证明,是在购房协议签订一两年后获得的个人征信证明，请求法庭依法核实上述情况,被告保留向法院追究原告虚假诉讼的法律责任。三、查封案涉房产符合法律规定。1.2016年1月22日,法院依法查封玉米公司1301、1302、1303、1502四套房产。此时四套房产是空房,房管局无网签备案,未装修,未住人，法院查封后立即通知了玉米公司,其公司及法人认可,未提出异议。原告在几年的时间内没有网签,没有备案,也没有交大修基金(房管局的发票为准)，更没有在30日内办理相关手续,甚至连张像样的正规商业发票也没有,在被告向法院提交强制执行申请的时候却向法院提出执行异议，不难看出被执行人意图在原告的帮助下选避债务。四、请合议庭合议时对下述情形予以充分考量：1.天海公司法人总经理杨天海曾因伪造公章罪被南阳市卧龙区人民检察院于2010年6月17日提起公诉【宛龙检刑诉(2010)200号】，2010年9月5日,卧龙区法院以杨天海犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年,缓期两年执行【（2010）宛龙刑初字264号】；2.申请执行人中好几个是××的70多岁的老人(白占毅哮喘病、白英辉抑郁症),他们把一辈子积攒的心血借给杨天海以及当时杨天海名下的玉米公司,但借款人在合同到期之后不归还借款并一拖再拖,几十次上门追讨、无数次的电话却被他们置若惘闻，出借人四处奔波,时隔几年后在追讨无望、欲哭无泪的情况下,将杨天海以及玉米公司诉至法院。幸得公正执法,将借款人财产查封。但准备执行时,杨天海及玉米公司却又利用异议人逃避债务。为维护申请执行人的合法权益，请求依法驳回原告的无理诉求。被告富丽岩、刘绮映、候光兰未到庭，未答辩。第三人玉米公司未到庭，未答辩。原告李青峰为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、天海金苑房屋认购协议一份。证实2014年9月18日，异议人与玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》约定付款方式为一次性付款，房屋总价款为501510元。二、收据两张。证实2014年9月18日李青峰支付1-3-1303室房款301510元、2015年3月30日李青峰支付1-3-1303室房款20万元；证实分两笔交付房款，且合同虽约定一次性支付房款但按照交易习惯及其后天海房地产分两笔收取购房款的行为也认可了分两次支付的事实。三、中国银行交易流水明细清单两张。证实户名为李青峰的银行账户，在2014年9月18日现金取款32万元、在2015年3月30日POS机消费20万元；系支付购房款的资金来源。四、收款收据四张。证实2018年11月至2019年9月7日，1-3-1303户李青峰交纳的部分月份物业费、水电费情况；说明李青峰在天海公司交房后居住至今。五、照片四张。以上两组证实异议人李青峰装修、占有、使用了涉案房产。六、不动产登记（房产）资料查询结果证明一份。证明南阳市房屋登记信息系统显示，截止2019年7月10日11时李青峰名下无不动产登记信息，说明本案争议房屋系李青峰名下唯一住房。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉对原告提交的证据发表以下质证意见：一、POS机刷卡20万元与本案没有关联。中国银行取钱不能证明用途系购房款。二、李青峰购买房屋价格与同楼层相邻房屋价格差距高，每平方价格多了806元，有可能是为了与银行卡数额相对应。李青峰异议申请上说是一次性付款，但提交的是两张票据，取款数额与交款数额不一致，不能证明是支付购房款。收款301510元同一笔款出现两张日期不同的时间，一张是2014年4月15日收到301510元，另一张是2014年9月18日收到301510元，明显造假。按规定认购协议签订后，房款交纳30天后就可以办理网签，原告购买的是五证齐全的房屋，在房款已付，合同已签不办理网签，不符合常理，也说明查封时没有交房。查封时玉米公司并没有对法院说房子卖给李青峰，当时查封时是空房。被告认为玉米公司与李青峰系恶意串通，虚假交易。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：执行法官 在执行过程中交给被告的2017年12月18日落款为李青峰的执行异议申请书复印件一份、2014年4月15日认购协议书和收据复印件各一份。证明被告第一次收到李青峰的执行异议申请书和认购协议书、收据中均载明李青峰是2014年4月15日购房，与本案李青峰自述的2014年9月18日购房时间不一致，因此，被告认为原告在本案中提交的认购协议书和收据不真实，不应采信。原告李青峰对被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅提交的证据发表质证意见为：2017年12月18日这份执行异议，当时李青峰不在家，不清楚，不是本人提交的，原告仅认可2017年12月19日的执行异议申请书，原告收到的也只是2014年9月18日的301510元收据，没有见过有其他收据。被告提交的证据都是复印件，不是原件，无法质证。被告富丽岩、刘绮映、候光兰未到庭举证、质证。第三人玉米公司未到庭举证、质证。本院认证意见为：本院将结合案情对原告所举证据进行综合分析，以确认本案相关事实。结合原、被告的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：一、关于案件由来的事实。本院在审理白占毅(两案)、富丽岩、赤光梅、何玉(两案)、曹德好、白英辉、刘绮映(两案)、候光兰与玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔共计十一个民间借贷纠纷案中,本院于2016年1月22日依据(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事裁定书保全查封了玉米公司所有的“天海金苑”2013058(3单元1301、1302、1303、1502室)房产。2016年3月11日,本院作出了(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事判决书,判决玉米公司偿还原告白占毅等八人借款本金共计86万元及应付利息,天海公司、杨天海对上述债务承担连带清偿责任。玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔不服,向南阳市中级人民法院提起上诉。2016年7月26日,南阳市中级人民法院作出(2016)豫13民终1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、191号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。执行过程中,本院于2019年1月23日续行查封了案涉房产。原告黄帅以“案涉房产的所有权归其所有”为由,提出执行异议。本院经审查后作出（2019）豫1303执异186号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服，向本院提出执行异议之诉。二、关于案涉房产的事实。李青峰称，2014年9月18日，李青峰与玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》，载明认购天海金苑项目1栋3单元1303号房产，建筑面积113.31㎡，每平方米单价4426元，总房款501510元。关于购房款的支付时间和支付方式，李青峰称，2014年9月18日现金取款32万元，当日支付房款301510元，玉米公司出具房款收据一份；2015年3月30日通过POS机刷卡支付200000元，玉米公司当日出具房款收据一份。为此，李青峰提交认购协议、收据、银行账户交易明细予以证实。关于交房时间和入住时间，李青峰自述，李青峰支付第二笔购房款后，2015年6月交房（未提交证据予以证实），入住是在2016年至2017年之间，但李青峰提交的物业费、水电费票据载明的缴费时间为2018年11月至2019年之间。李青峰另称，交房后，李青峰提供办理房产证相关手续资料给玉米公司，要求办理网签备案，但玉米公司没有出具收到凭证，直至2017年，李青峰才知道案涉房产被法院查封。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅不认可李青峰的上述陈述内容，称在执行过程中，执行法官曾交给赤光梅一份署名为李青峰、落款时间为2017年12月18日的执行异议申请书，该执行异议申请书载明的购房时间为2014年4月15日，该执行申请书所附认购协议为2014年4月15日签订，载明所购房产为案涉房产，房款收据出具时间也为2014年4月15日，金额为301510元，并提交2017年12月18日执行异议申请书及2014年4月15日认购协议、房款收据复印件予以证实，由此，被告认为李青峰的当庭举证及陈述内容虚假，不应采信，且法院查封时案涉房产为空房，交付房屋应在法院查封之后。李青峰对此不予认可，称对2017年12月18日这份执行异议申请，由于李青峰不在家，不清楚，不是本人提交的，李青峰收到的仅是2014年9月18日的301510元收据，被告提交的2014年4月15日购房手续均为复印件，原告不予认可、不予质证。另查明，玉米公司工商登记的经营范围为：房地产开发（仅限南阳市明山路北段西侧“天海金苑小区”项目的房地产开发，不得开发新项目）；玉米综合开发技术咨询服务。本院认为，本案的争议焦点是李青峰对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”2014年9月18日，李青峰与玉米公司签订的《天海金苑房屋认购协议》，双方意思表示真实，玉米公司具备销售资格，因此，该认购协议合法有效。该认购书约定了位置、面积、价款、付款方式、违约责任等条款，具备房屋买卖合同的属性。双方按照认购协议的约定支付房款、交付房屋，履行了合同的主要义务。原告称多次催促玉米公司予以备案，并提供办理房产证相关手续资料给玉米公司，但玉米公司迟迟不予办理，玉米公司未予抗辩,因此，本院确认原告认购房屋并支付全部房款后未备案登记的过错责任在玉米公司。认购书签订、房款支付均在人民法院查封之前。原告提交的认购协议、收据、银行账户交易明细、居住照片、物业费、水电费票据等证据，能形成完整的证据链条，能证明房屋已交付原告属实。结合原告购买房屋的目的为居住，系消费购房，原告在南阳市无其它住房的事实，与被告的金钱债权比较，原告的物权期待权有明显的优势，应优先保护。在本案的审理过程中，经本院协调，原告将未付房款提交法院以清偿申请执行人的债权，并代被执行人南阳市玉米综合开发有限责任公司、南阳市天海房地产开发有限公司、杨天海向申请执行人偿还债务10万元，申请执行人（被告）为此出具声明，自愿放弃对案涉房产的查封、执行。对代偿的10万元，原告有权向债务人追偿。综上，本院确认李青峰为涉案房产的实际权利人，原告请求排除执行，其事实理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。至于原告请求解除查封，因不属于执行异议之诉的处理范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，判决如下：一、南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1303号商品房归李青峰所有；二、不得执行原告李青峰购买的位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1303号商品房；三、驳回原告李青峰其它诉讼请求。案件受理费8815元由被告南阳市玉米综合开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2019）豫1303执异186号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长刘红艳审判员刘路人民陪审员张俊国二〇二〇年五月十四日书记员**