内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1368号上诉人（原审被告）：滑国忠，男，1967年2月19日出生，汉族，市民，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰顺安物业服务有限公司，住所地赤峰市元宝山区元宝山镇,统一社会信用代码：91150403396220287N。法定代表人：李相利，总经理。上诉人滑国忠因与被上诉人赤峰顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初3799号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滑国忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定案涉物业管理合同对滑国忠具有约束力错误，顺安物业公司无权依据物业管理合同要求滑国忠履行合同义务。顺安物业公司并未提供任何证据证明案涉物业管理合同签订时，小区业主大会已通过有效决议决定选聘顺安物业公司为小区的物业服务企业。依据《物业管理条例》规定，业主委员会应当依据业主大会的决议与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在业主大会没有对选聘物业服务企业做出有效决议时，业主委员会主任无权与顺安物业公司签订小区物业管理合同。顺安物业公司明知业主委员会若无业主大会有效决议，则属越权或超越权限与物业服务企业签订物业服务合同，顺安物业公司在未见到任何业主大会有效决议的情况下与业主委员会签订物业服务合同，存在明显的过错及主观恶意。涉案物业服务合同签订后，滑国忠及小区广大业主对此并不知情，从未对案涉物业管理合同及相关合同条款予以追认，且在得知上述情形后亦通过拒绝交纳物业费等行为明确表示对案涉物业服务合同不予认可。二、即使滑国忠需依据案涉物业管理合同交纳物业费，因顺安物业公司并未完全履行物业管理义务，存在履行瑕疵的违约行为，理应对滑国忠减免收取物业费。顺安物业公司未答辩。顺安物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令滑国忠立即给付顺安物业公司2018年1月1日至2019年12月31日物业管理服务费935.8元及滞纳金505.3元（按合同约定日千分之三计算），合计1441.12元；2、请求判令滑国忠承担诉讼费用。一审法院认定事实：滑国忠系元宝山镇新鸿利小区11号楼房2单元221室的业主，该房屋为住宅，建筑面积为86.65㎡，顺安物业公司系元宝山镇新鸿利小区9号、10号、11号楼房的物业服务企业。2016年10月8日，顺安物业公司与云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会，签订了委托小区物业管理合同，合同约定，顺安物业公司对新鸿利小区9、10、11号楼进行物业管理，管理期限为3年，自2016年10月14日起到2019年10月14日止，双方对物业管理范围、服务事项、收费标准、业主不按时缴纳物业费的违约责任等进行了约定。滑国忠居住的房屋为住宅，建筑面积86.65㎡，每年应按0.45元/㎡缴纳物业管理费467.9元。滑国忠拖欠顺安物业公司2018年至2019年两年物业管理费合计935.8元。顺安物业公司诉至法院，请求判令滑国忠缴纳物业管理费并按合同约定计算所欠物业管理费的违约金。一审法院认为，根据《物业管理条例》第八条的规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”，云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会与顺安物业公司签订的委托小区物业管理合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。滑国忠系元宝山镇新鸿利小区11号楼房2单元221室的业主，该合同对滑国忠具有拘束力。顺安物业公司依合同约定为滑国忠提供了物业管理服务，滑国忠应当按合同约定向顺安物业公司足额缴纳物业管理费，顺安物业公司请求该院判令滑国忠给付2018年至2019年两年物业管理费合计935.8元的诉请，事实清楚，证据充分，该院予以支持。滑国忠抗辩因对顺安物业公司的服务不满意，所以没有缴纳顺安物业公司诉讼的物业管理费，为主张滑国忠向本院提供以下证据：1.视频光盘一张及滑国忠与于志明和王俭通话录音光盘一张，顺安物业公司质证认为，视频光盘录制的地点不是新鸿利小区，是兴元廉租房车棚附近。通话录音不是于志明和王俭的通话，二人又不能出庭作证，对该组证据的真实性均有异议，不予认可；2.小区业主签字簿四份，顺安物业公司质证认为，此证据没有字头标明目的性，不是业主委员会和街道组织进行的，不予认可；3.新鸿利小区业主诉求书2页，顺安物业公司质证认为，即没有业主委员会签字盖章，也没有全体业主签字和顺安物业公司的签字盖章，不予认可。该院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，...。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，滑国忠提供的上述证据，顺安物业公司质证对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该院审查认为，上述证据不具备证据的形成要件，没有显示业主委员会就滑国忠反映的问题作出物业服务监督和整改建议，故该院不予采纳，滑国忠的不缴纳物业管理服务费的抗辩意见，理据不足，该院不予支持。滑国忠未按合同约定向顺安物业公司缴纳拖欠两年的物业管费已构成违约，应承担违约责任。顺安物业公司请求滑国忠支付违约金505.3元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定.......。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院审查认为，双方合同约定的支付违约金日千分之三的计算数额已超出法律规定，即超出顺安物业公司实际损失的30%，应予以调整，根据公平原则和顺安物业公司的实际损失，滑国忠承担违约金为935.8×30%=280.7元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、滑国忠于判决生效十日给付赤峰顺安物业服务有限公司物业管理费935.8元及违约金280.7元，合计1216.5元；二、驳回赤峰顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对滑国忠提交的《业主委员会委托小区物业管理合同》，被上诉人对该合同的真实性予以认可，本院予以采信；对滑国忠提交的照片，因照片仅反映某一时点的状况，不具有持续性、全面性，故证据不能达到证明目的，本院不予采信；对滑国忠提交的业主委员会主任于志明出具的证明，因证人无正当理由未出庭接受质询，无法核实证明真伪，本院不予采信。另，本案顺安物业公司主张的物业费系2018年度及2019年度发生的物业费，该年度包含在上诉人滑国忠提交的《业主委员会委托小区物业管理合同》约定的委托管理期限内，故滑国忠申请对顺安物业公司一审提交的、委托时间为2016年10月8日至2021年10月8日五年期限的《业主委员会委托小区物业管理合同》进行鉴定的事项对于确定本案双方当事人的权利义务关系没有意义，本院不予准许。经本院审理查明，2016年10月8日，云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会与顺安物业公司签订了委托小区物业管理合同，合同约定，顺安物业公司对新鸿利小区9、10、11号楼进行物业管理服务，管理期限为3年，自2016年10月8日起到2019年10月8日止，双方对物业管理范围、服务事项、收费标准、权利义务及违约责任等进行了约定。现该小区依然由顺安物业公司进行管理。滑国忠居住的房屋为住宅，建筑面积86.65㎡，每年应按0.45元/㎡缴纳物业管理费467.9元。滑国忠对2016年、2017年度的物业费已交纳，自2018年度至2019年度两年未向顺安物业公司交纳物业管理费，合计935.8元。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，滑国忠诉辩业主大会没有对选聘物业服务企业作出有效决议，业主委员会无权与顺安物业公司签订小区物业管理合同，据此否认业主委员会与顺安物业公司签订的小区物业管理合同对已之效力。滑国忠所针对的业主委员会违反程序选聘物业服务企业的问题应属业主与业主委员会之间的内部事务，不应以此牵涉第三方顺安物业公司。由于物业服务具有整体性和不可分割性，单个业主不能对某一具体的物业服务事项进行决策，因此需要以业主委员会的名义与物业管理企业开展对话，故顺安物业公司有理由相信业主委员会系代表全体业主与其签订《小区物业管理合同》，业主滑国忠作为物业服务合同相应权利义务的实际享有者及承担者应按照合同约定交纳物业管理费。另，滑国忠诉辩顺安物业公司未完全履行物业管理义务，存在履行瑕疵的违约行为，由于物业服务的对象系小区的全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业管理费的合理理由。若对顺安物业公司的服务有异议，其可通过业主大会或业主委员会要求顺安物业公司改正或更换物业公司；若由于顺安物业公司的物业服务瑕疵造成其个人人身、财产等受损，滑国忠可就该具体损害事实另行向顺安物业公司主张权利。综上所述，滑国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由滑国忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 鹿春林审 判 员 孟凡林审 判 员 郭 宇 二○二○年五月十九日法官助理 刘亚文书 记 员 李 然