黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑8102执异23号案外人：黄卫东，男，1967年12月18日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省同江市青龙山农垦社区C区五委214号。申请保全人:王丽华，女，1953年3月12日出生，汉族，黑龙江省建三江人民医院退休职工，住黑龙江省建三江。被保全人：曲亮，男，1970年1月14日出生，汉族，现下落不明。被保全人：李桂霞，女，1972年1月6日出生，汉族，现下落不明。被申请人：高月忠，男，1962年11月24日出生，汉族，黑龙江省建三江鑫利房地产中介公司经理，住黑龙江省建三江。本院在执行王丽华与曲亮、李桂霞、高月忠民间借贷诉讼财产保全一案中，案外人黄卫东于2016年4月25日对本院查封曲亮、李桂霞位于黑龙江省青龙山农场安康园小区××号楼××单元××室房屋提出书面异议。本院于2016年5月10日作出（2015）建商初字第777-6号民事裁定书，驳回案外人黄卫东要求对黑龙江省青龙山农场安康园小区××号楼××单元××室解除查封的异议申请。2019年10月30日，本院作出（2019）黑8102民监3号民事裁定书，一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2020年1月14日，本院作出（2019）黑8102民再10号民事裁定书，一、撤销本院作出的（2015）建商初字第777-6号民事裁定；二、由本院对案外人黄卫东提出的异议申请重新作出裁定。现本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。案外人黄卫东请求解除对该房产的查封。理由为：2014年4月1日，案外人借给曲亮200000元，当时约定2014年11月1日还清，如到期后没有偿还欠款，就用青龙山农场安康园小区××号楼××单元××室作为抵押，到期后曲亮没有偿还欠款，2014年11月5日，案外人与曲亮签订了房屋抵债协议，曲亮自愿用房产抵偿欠案外人的全部债务，案外人于2015年11月份就开始入住，所以现在该房屋的所有权应该是案外人的。案外人黄卫东提出书面执行异议并提交：1.2016年4月25日个人证明四份、2016年4月26日个人证明一份；2.2016年4月26日青龙山农场社区管理服务站出具的证明一份；3.2014年11月5日房屋抵债协议复印件一份；4.2014年4月1日借条复印件一份；5.收据复印件两份。以上证据系黄卫东在本院审理（2015）建商初字第777号民事案件过程中提交，以上证据位于（2015）建商初字第777号卷宗内。2020年5月18日黄卫东向本院提交如下证据：证据1.2014年4月1日借条复印件一份（与上述证据4相同）；2.2014年11月5日房屋抵债协议复印件一份（与述证据3不同）；3.收据九份四页。申请保全人王丽华向本院提交了答辩意见，其认为1、当年法院已驳回案外人的异议申请，其有当年的裁定书，不清楚为何重新异议；2、案外人称，该争议房屋是在2014年曲亮抵押给他，此抵押完全没有效力，按法律规定物权抵押必须办理抵押登记，没有抵押登记无效；3、该争议房屋现在仍登记在曲亮名下，本人的委托代理人在青龙山房产科和社区已核查清楚，该房屋不属于案外人所有；4、要求法院重新启动执行程序，限期案外人搬出此房屋，将该房屋执行给王丽华。申请保全人未向本院提交证据。被保全人曲亮、李桂霞未向本院提交答辩意见及证据。被申请人高月忠未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权调取了（2015）建商初字第777号卷宗中1.2016年3月24日，黑龙江省农垦总局建三江分局青龙山农场房产管理科为本院出具的回执一份；2.2016年4月27日本院对栗丽所作的询问笔录一份；3.2016年4月27日本院对黄卫东所作的询问笔录一份；4.2016年5月9日本院对黄卫东所作的询问笔录一份（以上证据本案留存复印件）。本院查明，王丽华与曲亮、李桂霞、高月忠民间借贷纠纷一案中，本院于2016年3月1日作出（2015）建商初字第777号民事判决书，主要内容为，一、被告曲亮、李桂霞偿还原告王丽华借款本金200200元，利息58212元，本息合计258412元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、被告高月忠不承担责任；三、驳回原告王丽华其他诉讼请求。2016年4月20日，王丽华向本院提出财产保全申请，要求本院查封曲亮、李桂霞在黑龙江省××农场安康××小区××楼××单元××室住宅。本院于2016年4月22日作出（2015）建商初字第777-4号民事裁定书，将上述房屋予以查封。2016年4月25日，案外人黄卫东向本院提出异议，请求解除对上述房屋的查封。2016年5月10日，本院作出（2015）建商初字第777-6号民事裁定书，驳回案外人黄卫东的异议申请。2019年10月30日，本院作出（2019）黑8102民监3号民事裁定书，主要内容为，一、本案（即案外人黄卫东提出的异议案件）由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原裁定的执行。2020年1月14日，本院作出（2019）黑8102民再10号民事裁定书，主要内容为，一、撤销本院作出的（2015）建商初字第777-6号民事裁定；二、由本院对案外人黄卫东提出的异议申请重新作出裁定。另查明，2016年3月24日，黑龙江省农垦总局建三江分局青龙山农场房产管理科为本院出具的回执主要内容为，现将曲亮、李桂霞在我单位的房屋登记情况提供如下：安康园小区建设手续齐全，可以申请办理房屋产权证，该户未申请房屋产权登记，在房产科无产权登记。2016年4月27日，本院对栗丽（房产科工作人员）所作的询问笔录中，栗丽称，开发商手续办全后才能办房产证，青龙山农场安康园小区是2008年建房，最早是在2011年能办房产证。2016年4月27日本院对黄卫东所作的询问笔录中，黄卫东称，2014年曲亮种地缺钱就向其借款200000元，当时口头约定秋后把水稻给黄卫东，当时怕水稻不保准，就在欠条中约定用曲亮的安康园小区××号楼××单元××室作为抵押。到秋后，曲亮的水稻让小额贷款给拉走了，欠黄卫东的钱也没有给。2014年11月5日，黄卫东和曲亮签了一个房屋抵债协议，用该房屋抵偿欠黄卫东的全部债务。2016年5月9日本院对黄卫东所作的询问笔录中，黄卫东称，没有办理房产证的原因是，当时曲亮欠开发商20000多元钱，黄卫东本身用房子抵债已经很亏了，不想替他交，曲亮和黄卫东说开发商还欠他的钱，用他的东西抵了。曲亮告诉黄卫东开发商找不到了，办不了房产证，曲亮欺骗了黄卫东，没有办房产证不是黄卫东的错，是曲亮的过错。再查明，（2015）建商初字第777号卷宗内，案外人提交的2014年11月5日房屋抵债协议复印件，该份协议首部仅有房屋抵债协议甲方（欠款人）处曲亮签名、捺印，并写明身份证号，乙方（借款人）处、身份证号处均为空白，主要内容为，甲方因种地需要，向乙方借款200000元，至今未偿还，为解决甲乙双方的债权债务问题，达成如下协议，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方的上述全部债务，房屋坐落：青龙山农场安康园小区××单元××室（在本院于2016年4月27日对黄卫东所作的询问笔录中，黄卫东自称协议中写的××单元××室是笔误）。协议尾部仅有甲方签字、捺印并写明日期，乙方处为空白。2020年5月18日，黄卫东向本院提交了2014年11月5日房屋抵债协议复印件一份，该份协议与（2015）建商初字第777号卷宗内，案外人提交的2014年11月5日房屋抵债协议复印件的内容，除协议首部乙方（借款人）处有黄卫东的签名、捺印、身份证号，尾部乙方（签字）处有黄卫东的签名、捺印、日期以外，其余内容一致。2014年4月1日借条内容为，今借黄卫东人民币200000元，用于生产资金，期限七个月，利息1分5厘，于2014年11月1日一次性还清，如到期未还，曲亮用青龙山农场安康小区××单元××室抵押给黄卫东，曲亮在借款人处签名、捺印。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，案外人黄卫东在（2015）建商初字第777号民事案件中提交的2014年11月5日房屋抵债协议复印件与2020年5月18日向本院提交的2014年11月5日房屋抵债协议复印件明显不同，不符合上述法律规定的第（一）项；其次，从2016年3月24日黑龙江省青龙山农场房产科出具的回执可看出，案涉房产手续齐全，可以申请办理房屋产权证，从对房产科工作人员的询问笔录可看出，该案涉房产最早在2011年能办房产证。而按照案外人所述，其与曲亮于2014年11月5日签订了房屋抵债协议，本院认为双方签订协议后应主动到房产部门办理相关手续，在案涉房产能够办理房产证的情况下，案外人没办理过户登记手续的理由不属于能够排除执行的法定情形，故案外人黄卫东所提异议本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回黄卫东的异议请求。案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  周君君人民陪审员  张玉芬人民陪审员  王丽艳二〇二〇年五月三十日书 记 员  张 岩