西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初2365号原告（反诉被告）：郝晓栋，男，1990年6月9日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：王小平，陕西法正平安律师事务所律师。委托诉讼代理人：高嘉翊，陕西法正平安律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋前进，男，1984年2月2日出生，汉族，西安前英商贸有限公司总经理，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。被告：西安前英商贸有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：蒋前进，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。原告（反诉被告）郝晓栋与被告（反诉原告）蒋前进、被告西安前英商贸有限公司（以下简称前英公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝晓栋的委托诉讼代理人王小平、高嘉翊，被告（反诉原告）蒋前进及被告前英公司的共同委托诉讼代理人吴芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝晓栋向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告郝晓栋与被告蒋前进之间的房屋租赁合同于2017年4月30日解除；2.被告向原告退还2017年5月1日至2017年9月30日租金66666元（以年租金16万元，计算5个月取整）；3.被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息（以66666元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，自2017年5月1日至实际支付日）；4.被告赔偿原告损失20000元（包括2017年2月1日至2017年4月30日的营业损失12000元；装修损失8000元。）；5.两被告对上述债务承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月9日原告与蒋前进签订《房屋租赁合同》，承租位于西安市莲湖区XX路XX号XX层开设武馆，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日，年租金16万元。2015年9月9日原告向被告支付了2015年10月1日至2016年9月30日的租金。2016年10月1日至2017年9月30日的租金因电梯问题及3、4楼宾馆装修卫生问题对原告造成损失，双方协商后原告缴纳租金12万元整。蒋前进为西安前英商贸有限公司法定代表人，该公司曾向原告出具租金收条。由于房屋屋顶一直漏水，原告自使用之初便一直自己修缮，后来被告找人也修过但一直没有完全修好。因漏水问题愈发严重，原告自2017年起就无法正常经营，造成了严重的损失。2017年3月开始，原告与被告协商退房事宜，双方协商一致后口头解除案涉租赁合同，被告同意并表示将房屋另行出租后给原告退还剩余房租。2017年4月底原告从该房屋搬走，但是经多次协商催要，被告尚未退还原告剩余5个月的租金。蒋前进收取租金，前英公司却出具过收据，并通知原告减免租金，证明蒋前进与前英公司在租赁关系中主体混乱，账目混同，若蒋前进不能证明其个人财产和公司财产独立，二被告应对前述债务承担连带清偿责任。被告蒋前进辩称，应驳回原告全部诉讼请求。一、合同虽约定年租金16万元，但2017年全年的房租金只收取了12万元，所以郝晓栋诉称的以年租金16万元退租金并不合理；二、关于利息要至实际支付日不明确，所以蒋前进不予认可；三、原告郝晓栋系合同违约方，其主张的损失与蒋前进无关，蒋前进不承担违约责任以及退还租金的责任。双方合同约定年租金16万元，月租金1.3万元。郝晓栋承租后，擅自改变房屋结构，将每间房屋的格局全部打通并进行整体装修。在租赁期间，郝晓栋所交纳租金只交到2017年9月30日。郝晓栋因效益不好结束经营，要搬走，蒋前进回复搬走可以，允许郝晓栋对外转租转让，或蒋前进以郝晓栋名义转租，转租的钱由蒋前进付给郝晓栋，但租赁合同并未经协商解除。在郝晓栋不缴纳租金已延期超过30日后，根据合同内容，合同自动解除，蒋前进迫于无奈，只能将案涉房屋另行出租。但案涉房屋一直空置无人承租。直到2018年3月29日，蒋前进才将案涉房屋租赁给案外人进行酒店经营。2017年9月30日至2018年3月29日期间的租金损失，每月租金1.3万元，6个月共7.8万元。由于房屋被打通，酒店又需要小隔间，案外人进行重新装修要花费大笔装修费，因此要求租金给与降低，否则不予租赁。为减少损失，2018年3月29日蒋前进只能按照月租金7500元对外租赁。每月租金差价损失5500元，2018年3月29日至原合同到期日2020年9月30日18个月，共计9.9万元。案涉租赁合同第七条约定，违约金按月租金1.3万元的1％收取，30日后自动解除，故计算三十天，共计3900元。据此，反诉原告蒋前进向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉原告蒋前进与反诉被告郝晓栋之间的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.郝晓栋承担房屋租金损失7.8万元；3.郝晓栋承担合同差价损失9.9万元；4.郝晓栋承担延期付款违约金3900元；5. 郝晓栋承担反诉诉讼费用。被告前英公司辩称，前英公司与本案无关，实际产生法律关系的是蒋前进和郝晓栋，应驳回原告对前英公司的诉讼请求。反诉被告郝晓栋对反诉原告蒋前进的反诉请求辩称，一、郝晓栋装修时，蒋前进知晓并在场，征得蒋前进同意实施装修方案，房屋漏水是本身质量问题，与郝晓栋的装修行为无关；二、因蒋前进违反合同约定，未能保证案涉房屋的正常使用，给郝晓栋造成严重损失，解除合同是双方协商一致的结果，蒋前进并未提出以郝晓栋名义对外转租案涉房屋。郝晓栋在2017年4月底彻底搬走，蒋前进从2017年3月就对外出租该房屋，当时答应给郝晓栋退还六个月房屋租金；三、蒋前进主张的房屋租金损失及合同差价损失无事实及法律依据。即便郝晓栋存在违约行为，也应按合同约定承担违约金。合同已经解除，郝晓栋无过错，蒋前进并无2017年10月1日至2018年3月29日期间六个月的房屋租金损失。蒋前进反诉要求确认合同是2017年10月30日解除，无依据主张2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金损失。郝晓栋无擅自装修和逾期付款过错，蒋前进将该房屋重新装修，以新价格另租他人，是蒋前进与案外人之间的约定，与郝晓栋无关；四、蒋前进未提供相关证据证明其实际损失。房屋空置不租、重新出租价格不高均是因其房屋质量有问题，过错在其自身，不应由郝晓栋承担，蒋前进并无证明损失的直接证据；五、蒋前进所称郝晓栋不缴纳租金延期超过30日与事实不符，郝晓栋不应支付违约金3900元。故应驳回蒋前进的全部反诉请求。 被告前英公司对反诉原告蒋前进反诉辩称，同意蒋前进的反诉请求，认可蒋前进主张的事实及理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，前英公司与蒋前进签订《房屋租赁合同》一份，约定：前英公司将位于西安市莲湖区XX路XX号XX至5层建筑面积3500平方米房屋（含楼后小院，除5层通讯机站两间占用房）出租给蒋前进，用途为商业，租期自2015年9月1日至2023年10月13日共计5年……。蒋前进系前英公司法定代表人及股东。2015年9月初，郝晓栋与案外人李某某、吕某某等其他合伙人因共同出资开设武馆，与蒋前进商谈租用位于西安市莲湖区XX路XX号XX层房屋事宜。现场查看案涉房屋时，因案涉房屋系多个小隔间房屋，开设武馆需要大开间，蒋前进表示可以拆改，但不要动主梁。郝晓栋申请出庭的证人李某某陈述，李某某和郝晓栋是武术队队友和体院的校友，郝晓栋、李某某、吕某某合伙在XX路XX段XX楼XX层开武馆。因为案涉房屋很多小间隔间，开武馆需要大开间。2015年9月份左右，几个合伙人和蒋前进谈装修时，蒋前进说这些房子是自己的可以随便拆改，但是不要动主梁。看房子的时候没有漏水，具体装修过程是郝晓栋负责，李某某不清楚。2015年11月、12月装修完，蒋前进才装上电梯。2015年9月份的时候下大雨案涉房屋就开始漏水，漏水的时候郝晓栋找人，蒋前进出钱处理过一次，当时修好了。后来又下大雨，墙角和办公室漏水。郝晓栋申请出庭的证人吕某某陈述，吕某某和郝晓栋是西安体院校友，吕某某、李某某还有郝晓栋合伙开武馆，吕某某后期退出。因为电梯影响、漏水和武馆自身原因，武馆一直在赔钱，但吕某某未亲眼看到漏水。2015年底2016年初，刚装修好后，蒋前进、郝晓栋、吕某某在馆里锻炼过几次，蒋前进还说要把蒋前进的孩子送到馆里锻炼。2015年9月9日，郝晓栋（承租人、乙方）与蒋前进（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定郝晓栋承租蒋前进位于安市莲湖区XX路XX号XX层建筑面积约675平方米房屋开设武术培训学校，租期自2015年10月1日至2020年9月30日共计5年，年租金16万元，前三年不变，之后每年按3%递增……应提前30日内支付下期租金。在租赁期内，郝晓栋应保证房屋的使用安全，包括设施的维修责任，由郝晓栋负责；蒋前进提供水、电固定接口，到户水、电由郝晓栋自行连接，室内隔墙自行分隔。租赁期满及合同终止后依嵌于房屋的装修归蒋前进所有，郝晓栋不得自行拆除及破坏。蒋前进应保证房屋上下水、电设备到位；……郝晓栋应确保正常使用该房屋，不得做对影响房屋结构安全的拆除及改造；在租赁期间因蒋前进原因或蒋前进的约定责任未履行造成郝晓栋不能正常经营，蒋前进应赔偿给郝晓栋带来的一切损失。在租赁期间郝晓栋不按时交纳房租，蒋前进按月租金的1%按日向郝晓栋收取违约金，延期超过30日后合同自动解除。2015年9月9日郝晓栋向蒋前进支付2015年10月1日至2016年9月30日租金16万元。2016年10月14日，郝晓栋另向蒋前进支付12万元租金，被告前英公司向原告出具有加盖前英公司公章的收据。前述郝晓栋支付的租金，部分转账至蒋前进账户，部分支付给前英公司会计。 蒋前进于合同签订前即向郝晓栋交付了案涉房屋，郝晓栋于2015年9月2、3日开始装修案涉房屋，拆除隔墙，走电、粉墙、场地布置，地面铺地毯和木地板，至2015年11月装修结束。郝晓栋装修未签订装修合同，装修工人系蒋前进介绍。2015年9月初郝晓栋装修时候发现案涉房屋漏水，郝晓栋自行找人维修。郝晓栋此后使用案涉房屋时发生过几次漏水。蒋前进在装修期间到过案涉房屋几次，蒋前进发现装修期间房屋漏水时，未告知郝晓栋主体结构的相关事宜，亦未采取措施。郝晓栋完成对案涉房屋的装修后，将案涉房屋用于武馆经营。2016年下半年案涉房屋墙面出现渗水，2016年年底案涉房屋未见渗水。2016年9月18日，前英公司向郝晓栋送达通知一份，载明，郝晓栋与前英公司于2015年9月9日签订房屋租赁合同，约定年租金16万元，因2015年电梯问题，甲方口头承诺给乙方减免2个月租金，因3、4楼宾馆装修卫生问题，甲方再次承诺给乙方减免13333元，故乙方应于2016年9月1日缴纳剩余租金12万元，乙方交租期限至2016年9月30日，逾期合同自动解除，并承担相应违约责任。2017年2、3月份,案涉房屋滴水，影响武馆营业，郝晓栋与蒋前进协商，因房屋滴水，郝晓栋要搬离案涉房屋，蒋前进同意郝晓栋搬离案涉房屋。 2017年4月底，郝晓栋从案涉房屋中搬离。蒋前进随即将案涉房屋对外招租，期间曾有人给郝晓栋打电话要求查看场地，也有蒋前进告知的人查看场地，但郝晓栋与蒋前进未办理交接手续。2018年3月29日，蒋前进与案外人韩某乙签订租赁合同，将案涉房屋出租给案外人经营酒店，约定年租金9万元，案外人对案涉房屋重新进行了装修，并已开始经营酒店。蒋前进申请的证人韩某甲陈述，韩某甲从蒋前XX路XX号XX、XX、XX三层房屋，都用于开酒店。刚开始租的是第三、四层，郝晓栋搬走后，2018年3、4月份租五层。装修5层的时候不渗水也不滴水，蒋前进弄好了。2018年4月到7月对5层进行装修，结构上就是隔墙，5、6月份房子有渗水也有滴水，韩某甲出资修缮。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。案涉房屋租赁合同系蒋前进与郝晓栋自愿签订，内容未违反法律法规强制性规定，应认定有效，对双方均有约束力。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据蒋前进事先与郝晓栋及郝晓栋合伙人签订合同前就案涉房屋协商的过程及郝晓栋在装修过程中，蒋前进曾几次进入案涉房屋中查看的事实，足以证明蒋前进在签订合同前后明知郝晓栋承租案涉房屋系用于开设武馆，装修过程中，郝晓栋必须将分隔空间的隔墙拆除。郝晓栋装修初期，案涉房屋即出现漏水，蒋前进现场查看后，未主张郝晓栋是否破坏主体结构，仅由郝晓栋自行维修，足以证明在装修当时，蒋前进并未主张郝晓栋破坏主体结构造成案涉房屋漏水。蒋前进在郝晓栋搬离案涉房屋后，已将案涉房屋另行出租给案外人，并交由案外人重新装修，在郝晓栋装修时是否破坏主体结构，或是否因郝晓栋装修不当造成案涉房屋漏水，现已无法查明。故本院认定，蒋前进未能保证案涉房屋在租赁期内处于正常可使用状态，房屋漏水，系违约方。关于合同的解除方式及解除时间，2017年2、3月期间，案涉房屋漏水、渗水致郝晓栋无法使用，郝晓栋即与蒋前进协商退租事宜。2017年4月30日，郝晓栋从案涉房屋中搬离，双方租赁合同已无法实际履行。蒋前进仅以本人陈述不足以证明，郝晓栋与蒋前进协商，由蒋前进以郝晓栋名义以外招租案涉房屋，招租成功后，双方才可解除租赁合同，蒋前进亦未举证证明其获得郝晓栋事先授权或事后追认，蒋前进有权代理郝晓栋对外招租案涉房屋。故本院认定蒋前进发现郝晓栋搬离后，将案涉房屋对外另行招租，即蒋前进以实际行为认可双方解除房屋租赁合同。综前，郝晓栋所述双方口头协商一致解除合同，符合逻辑，更为可信，本院予以确认，郝晓栋与蒋前进在2015年9月9日签订的房屋租赁合同于2017年4月30日解除。因蒋前进未能保证案涉房屋在租赁期内符合约定的用于开设武馆的用途，故应退还2017年5月1日至2017年9月30日五个月租金。关于退还租金标准，2016年9月18日前英公司通知郝晓栋减免租金三个月的通知表明，该租金减免基于包括2015年电梯问题及3、4楼宾馆装修问题，即案涉房屋的出租人承诺因案涉房屋不能正常使用，而给予郝晓栋减少租金的承诺。2016年10月14日，郝晓栋向前英公司交纳租金12万元，前英公司向郝晓栋出具收据，蒋前进亦予以认可，足以证明双方以实际行为确认的2016年9月18日通知的内容对双方均有约束力。故减少租金系此前电梯及3、4楼宾馆装修造成案涉租赁物不能正常使用期间的租金，并未改变案涉房屋的租金标准。2017年4月30日，案涉房屋租赁合同经郝晓栋与蒋前进协商一致解除后，蒋前进理应向郝晓栋返还2017年5月1日至2017年9月30日的租金66666元。关于郝晓栋主张的迟延返还租金利息，案涉租赁合同因蒋前进不能保证租赁房屋的正常使用而协商解除，蒋前进未能及时返还租金，理应以66666元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延付款利息。因通知中，双方约定的付租金的期限为2016年9月30日前，郝晓栋于2016年10月14日支付租金12万元，属迟延支付租金，亦有延迟付款的轻微违约责任，故根据郝晓栋迟延支付租金14天的情节，本院酌定蒋前进应自2017年6月1日起，支付逾期返还租金利息至履行完毕之日。郝晓栋所举证人证言证明，郝晓栋经营的武馆一直亏损，故郝晓栋仅以本人陈述和自行制作的收款收据不足以证明，因案涉房屋漏水给其造成2017年2月1日至2017年4月30日营业损失12000元。郝晓栋仅以自行制作的收款收据、收款凭证，不足以证明自己在案涉房屋的装修残值，对其主张的装修损失8000元，本院不予支持。郝晓栋、蒋前进，前英公司均确认案涉房屋的租赁关系主体为郝晓栋及蒋前进，故郝晓栋仅以财产混同要求前英公司对其股东蒋前进的个人债务承担连带清偿责任并无法律依据，郝晓栋要求二被告承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。关于蒋前进的反诉请求，因蒋前进未能保证案涉房屋处于正常使用状态，系违约方，故其无权要求郝晓栋承担房屋租金损失7.8万元、合同差价损失9.9万元、延期付款违约金3900元。综上，依照《中华人民共和产国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条规定，判决如下：一、原告郝晓栋与被告蒋前进在2015年9月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年4月30日解除；二、本判决生效后十日内，被告蒋前进返还原告郝晓栋租金66666元及逾期支付租金利息（利息计算方法：以66666元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2017年6月1日至履行完毕之日止）；三、驳回原告郝晓栋其余之诉讼请求；四、驳回反诉原告蒋前进要求反诉被告郝晓栋承担房屋租金损失7.8万元、合同差价损失9.9万元、延期付款违约金3900元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉案件受理费1966元，原告郝晓栋负担366元，被告蒋前进、西安前英商贸有限公司负担1600元；反诉案件受理费1959元，由反诉原告蒋前进负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长   秦  雁审  判  员   岳  鹏人民陪审员   张扣利 二〇二〇年五月十四日 书  记  员   周  萍1