河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终523号上诉人（一审原告）：张敏，女，1975年12月16日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住址河南省信阳市浉河区。上诉人（一审原告）：梁雪峰，男，1968年2月12日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住址河南省信阳市浉河区。上诉人的共同委托诉讼代理人：陈丽娜，河南信申律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：尹华基，男，1947年11月19日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住址河南省息县。委托诉讼代理人：詹兰芳，女，1948年4月5日出生，汉族，住址，与被上诉人尹华基夫妻关系。委托诉讼代理人：汪强，河南息州律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：尹振礼，男，1966年1月9日出生，汉族，住址河南省息县。委托诉讼代理人：汪强，河南息州律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：息县宏泰大药房，住所地息县城关东环路30区，统一社会信用代码91411528MA44738Y33。投资人：杨红，男，1982年10月14日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住址息县。被上诉人（一审被告）：潘焱，男，1992年9月23日出生，汉族，住址河南省息县。上诉人张敏、梁雪峰因与被上诉人尹华基、尹振礼、息县宏泰大药房（以下简称宏泰药房）、潘焱侵权责任纠纷一案，不服河南省息县人民法院（2019）豫1528民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敏、梁雪峰的共同委托诉讼代理人陈丽娜，被上诉人尹华基、尹振礼及其共同委托诉讼代理人詹兰芳、汪强，被上诉人宏泰药房的投资人杨红到庭参加诉讼。被上诉人潘焱经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张敏、梁雪峰上诉请求:一、撤销原判，发回重审或者依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人是争议房屋的所有权人，被上诉人未经权利人允许占有、使用、收益、处分该房屋构成侵权。（一）上诉人具有争议房屋的不动产权属证书，是合法有效的不动产所有权人。《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案争议房屋的不动产权属证书与不动产登记簿上记载的权利人均为上诉人，上诉人是争议房屋的所有权人。（二）被上诉人不是房屋的权利人，一审认定被上诉人为房屋的实际所有权人，没有事实和法律依据。首先，上诉人是法律规定的房屋所有权人。其次，上诉人作为权利人，从未将房屋转让或赠与给被上诉人，双方之间不存在合法有效的债权关系。最后，根据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，争议房屋从未变更登记，因此房屋的物权不发生变动。一审认定被上诉人为争议房屋的“实际所有权人”没有事实依据和法律依据，所谓的“实际所有权人”亦不知是何法律概念。（三）被上诉人未经权利人允许，也不构成善意取得，因此其占有、使用、收益、处分的行为构成侵权。上诉人作为权利人从未向他人出售、赠与、出租或者其他方式处置争议房屋。因此，被上诉人并非有权使用争议房屋。争议房屋上诉人在很早之前就办理了不动产登记证书，并向银行办理了抵押登记贷款，至今仍在还款。无权处分人在擅自处分该房产时，不是房屋的登记权利人，所有的受让人明知无权处分人非登记权利人，仍然购买该房屋，不属于善意受让人；同时，转让的不动产依法应当登记的未登记。因此本案所有受让人都不构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条，上诉人作为权利人有权追回争议房屋。二、无权处分不影响合同效力，但是不动产不变更登记不发生物权变动效力，一审判决依据无权处分人与受让人之间的转让合同有效为由，认定房屋归被上诉人所有，违反了物权变动的区分原则。根据《物权法》第十四条、第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定可知，无权处分不影响买卖合同效力，但是不动产物权发生变动是以登记为生效要件，因此物权的变动应当区分债权行为和物权行为。结合争议房屋的流转过程：（一）房屋所有权归上诉人所有，案外人贾某无权处分。卢承信及其妻子王玉平不是争议房屋的善意买受人，不构成善意取得。争议房屋是上诉人梁雪峰与案外人贾某、余勇三人合作开发，开发完成后，三人对房屋进行了分配，争议房产归上诉人所有，上诉人夫妻完成了房屋登记手续。上诉人与贾某之间已经完成了合伙财产分配，贾某擅自处置上诉人的房屋构成侵权，王玉平在明知房屋所有权人非贾某的情况下仍购买，不成立善意取得。贾某与卢承信之间的债务关系、贾某与王玉平之间的买卖关系不得损害上诉人合法的所有权，卢承信、王玉平可以依法追究贾某的违约责任。被上诉人称贾某系执行合伙事务，该说法与事实不符，也没有任何法律依据。首先，贾某在转让争议房产时，房屋已经完成了分配并办理了登记手续，合伙事务已经履行完毕，贾某无权处分上诉人的房屋，卢承信、王玉平完全可以查询到房屋归上诉人夫妻所有，仍买受房屋，不成立善意取得，不排除双方恶意串通的可能性；其次，即使罔顾合伙财产已经分配完成的事实，认为争议房产系梁雪峰、余勇、贾某三人共有，贾某也无权处分。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经三分之二以上的共有人同意，贾某未经梁雪峰、余勇同意，无权擅自处分。同时，贾某处分时，房屋登记在上诉人夫妻名下，且卢承信不知晓贾某与另外两人合伙的事情，卢承信、王玉平仍不构成善意取得。再者，房屋是梁雪峰、张敏夫妻共有，贾某即使是梁雪峰的合伙人也无权处置张敏的份额，因此不存在执行合伙事务的可能性。（二）卢承信、王玉平在未取得房屋所有权的情况下，对房屋进行的转让，所有受让人均非善意受让人，可向转让人追究违约责任。房屋在最初转让前就已经被上诉人合法所有，上诉人完成了法定的公示方式，房屋买受人在明知房屋非转让人所有时，均予以买受，不成立善意取得。无权处分不影响合同效力，被上诉人可以基于合同，向转让人追究转让人的违约责任，但无法突破合同相对性，要求上诉人变更登记。本案中被上诉人与转让人之间的债权行为无论是否有效，都没有使争议房屋的物权发生变动。争议房屋所有权始终归上诉人所有，不因被上诉人长时间占有而变更，被上诉人长时间占有的事实只能证明上诉人维权艰难。争议房屋早在转让之前就已办理抵押贷款，认为争议房屋归被上诉人所有是荒谬的。综上，上诉人认为一审认定事实错误、适用法律错误，被上诉人之间的债权行为不应损害上诉人的合法所有权，要求二审查明事实，依法裁判。被上诉人尹华基、尹振礼答辩称，一、涉案房屋已被合伙人贾某合法处分，且是为了合伙事项进行处分。贾某与梁雪峰、余勇合伙出资建设门面楼共三处，即28区、30区、33区。本案争议房屋为30区共四间二层商住楼，第30区土地使用权为梁雪峰。虽然名下是梁雪峰，但是合伙开发房地产应为三人的共同财产，贾某是有处分权的。因为贾某与其合伙人未按照建设施工合同的约定支付工程款，贾某就把涉案房屋以抵付工程款的方式签订房屋买卖协议。贾某作为三人的代表进行签订建设施工合同，行使代理权将房屋抵付给建筑商卢承信是合法的处分。二、上诉人不能以房产登记在其名下，就认为被上诉人存在侵权。经一审法院查询：东环路30区1-13号六层，产权人均为梁昊林，共有人为梁雪峰。1-2层产权人为梁昊林，共有人为张敏。上诉人要以房屋登记在其名下，那现在的住户上诉人都可以起诉认为侵权。房屋买卖取得房屋，上诉人认为是不构成侵权的，那么作为合伙人本就应该支付的工程款去折抵的房屋是应该受到保护的，不能以三人合伙之间的纠纷，就去否定合伙人贾某的行为，就认为贾某把房屋抵付工程款是错误的行为。三、答辩人是通过合理的价款进行购买取得房屋，虽然没有办理房屋过户手续，这也是由于开发商三人之间的纠纷所导致。购买协议是一个有效的合同，基于合法有效的合同取得所有权，应当受到法律的保护。综上所述，答辩人并未侵害上诉人的合法权益，反之因其三人的合伙纠纷，导致答辩人无法办理产权过户。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审驳回上诉请求，维持一审判决。被上诉人宏泰药房答辩称，争议房屋是我租赁的，我不知道之前有这些纠纷，我不应承担侵权责任。上诉人张敏、梁雪峰向一审法院起诉请求：1、判决被告停止侵权，返还原告位于息县城关镇东环路30区两间两层门面房及该房钥匙；2、判令被告自2018年7月26日起按照5.7万元/年支付原告房屋使用费（此前的房屋使用费原告另行主张）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年4月6日，本案原告梁雪峰以108万元的价格从息县城关镇居民夏清手中购买位于息县县城东环路30区1—13号土地地块1144平方米［土地使用权证号为（08）第0384］，见证人为余勇、贾某。当年8月15日，梁雪峰与余勇、贾某三人合伙出资（其中梁出资1503000元、贾某、余勇各出资473000元）建设门面楼共三处，即28区、30区、33区。本案争议房产地点（为30区）共四间二层商住楼，一、二层为门面房，三至六层为住房（成套）。合伙协议约定：由贾某负责总工程承建和住房楼即三层以上的销售（860元/平米），二层以下为商业门面房共同销售。贾某于2008年8月6日与息县城关镇人卢承信（建筑个体户，挂靠商城县渠源建设工程公司）签订建设施工工程合同书（全额垫支），包工包料（三处）。在施工过程中，因贾某方没按约定拨工程款、工程无法进行。经协商，贾某于2009年3月13日与卢妻王玉平签订了以房抵工程款的买卖协议，以每平方米2500元的价格计，共116.6万元受让了从南往北数第1—4间上下两层门面房（计407.5平方米）。见证人为徐成功、孟某。2009年11月3日，卢承信、王玉平与尹自强、尹志刚签订《房屋买卖协议》，将讼争房屋转让给尹自强、尹志刚（尹华基儿子）。2017年7月，尹华基、尹振礼与杨红签订协议，将讼争房屋出租给息县宏泰大药房使用。2018年9月，尹华基、尹振礼与潘焱签订协议，将讼争房屋出租给其使用。以上房屋转让均未办理房屋产权变更登记。一审法院认为，诉争的两间两层门面房为原告梁雪峰及贾某、余勇合伙投资建设开发而形成，因三人未就该处房产归属进行约定，致使争议房产与三人合伙开发建设的其它房产（28区、30区、33区三栋门面楼）一样，均属三人共同投资开发共有房产；在承建商卢承信全额垫资（包工包料）建设过程中，三合伙人因没能按约定的时间和方式给付工程款，致使工程停建，为此，贾某代表合伙人执行合伙事务，与承建者卢承信签订了以房抵工程款内容的房屋买卖协议，系合伙人与卢承信双方真实的意思表示，并为合伙利益着想，且不违背法律规定，而且正是基于这一约定，30区门面楼才得以竣工，用于住宅的成套住房才得以出售（因未清算，合伙销售、盈利、亏损情况不明）。由于该协议已实际履行多年，依法应认定其合法性。作为善意购买人，被告尹华基之子尹自强、尹志刚从卢承信手中购得从南向北数第一、二间门面房的民事法律行为合法有效，应予认定，被告尹振礼及尹自强、尹志刚为争议房产的现实际所有权人。尹振礼及尹自强、尹志刚之父尹华基（受尹自强、尹志刚委托处理房屋）将争议四间二层门面房出租给被告息县宏泰大药房、潘焱承租使用，系双方真实意思表示，本案四被告没有对二原告实施侵权行为，不应承担侵权责任。关于二原告及其诉讼代理人提供的争议房产产权证的问题，因该登记的门面房产与该区其它门面房产均是三人合伙共有财产，实则是三合伙人为贷款所需将合伙共有财产登记在其中一个人或其近亲属名下的行为，该房产证明不能对抗实际产权人。综上所述，二原告的诉请无事实依据，依法应予驳回。对二原告及其诉讼代理人的意见，一审不予采纳，对被告及其诉讼代理人的合理意见，一审予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭合议并报一审审判委员会讨论决定，判决：驳回原告张敏、梁雪峰的诉讼请求。一审受理费100元，由原告张敏、梁雪峰承担。二审中，当事人没有提供新证据。本院认为，根据梁雪峰、贾某、余勇三方达成的合作开发协议中的约定，案涉房屋为三方共同投资合作开发期间所取得的共同财产，因此三合伙人为贷款所需将合伙共有财产登记在其中一个人及其近亲属名下的行为，实际上为三方履行合作开发协议的结果，并非上诉人单方所有的财产。贾某作为合伙事务执行人，协议将案涉房屋作价抵偿欠付工程承建方卢承信的工程款，使合伙工程得以完工。被上诉人尹华基之子尹自强、尹志刚基于信赖卢承信是案涉房屋完全处分权人，与卢承信签订房屋买卖协议并支付购房款，对此没有过错，故对其购买案涉房屋的信赖利益应予以保护，上诉人不能以以房抵债协议不能产生物权变动法律效果、不能完成物权变动为由，否定被上诉人尹华基之子尹自强、尹志刚与卢承信就案涉房屋签订的房屋买卖协议的效力。上诉人如果认为合伙事务执行人以及其他合伙人构成无权处分登记在上诉人名下的案涉房屋，则属于合伙内部纠纷，不能以此对抗善意第三人，其可依法另行主张权利。综上所述，上诉人张敏、梁雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人梁雪峰承担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年五月十八日书记员  刘韫滔