江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初529号原告：郑长松，男，1976年1月1日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：叶志红，江苏泰有律师事务所律师。被告：王爱臻，女，1963年4月22日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。第三人：南京宅天下房产经纪有限公司，住所地南京市六合区王桥路9号7-1号。法定代表人：陈名松。原告郑长松与被告王爱臻、第三人南京宅天下房产经纪有限公司（下称宅天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑长松及其委托诉讼代理人叶志红与被告王爱臻委托诉讼代理人赵成有到庭参加诉讼。第三人宅天下公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告郑长松向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令王爱臻向郑长松支付违约金21.1万元；2.本案诉讼费王爱臻负担。事实与理由：2019年9月20日，郑长松、王爱臻在宅天下公司处签订《存量房买卖合同》，约定王爱臻以房主净得价106万元购买位于南京市六合区XX路XX号XX幢X单元XX室的房屋，合同签订之日支付定金2万元，王爱臻借给郑长松50万元用于办理房屋解押手续，违约金为21.1万元。王爱臻依约支付定金2万元。2019年10月30日，王爱臻单方违约，拒绝履行存量房买卖合同，多次协商无果。现诉至法院请求判如所请。被告王爱臻辩称，即使郑长松能够证明王爱臻不履行合同，郑长松也将房屋于2019年11月28日高出涉案房屋买卖合同价款2万的出售给案外人，获得了更多的利益，王爱臻不履行合同的行为，并没有造成郑长松实际损失的产生。根据《合同法》114条第二款及其司法解释二第二十九条规定，违约金的考量标准应该以实际损失为基础，为此王爱臻请求法庭将涉案合同的违约金调减为0。鉴于王爱臻已付给郑长松定金2万元，郑长松应该选择定金条款，同样可以体现到公平原则和诚实信用原则，也能够平衡合同双方的利益关系，因此郑长松在此情况下，仍然使用违约金条款没有事实法律依据，请求法庭驳回郑长松诉讼请求。第三人宅天下公司未到庭陈述。本院经审理查明后认定事实如下：2019年9月20日，出售方甲方郑长松、购买方乙方王爱臻或其指定人签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》，约定郑长松将位于南京市六合区雄州街道XX路XX号[苏（2017）宁不动产权第XXXXX]房产出售给王爱臻，建筑面积64.64平方米，房主净得价106万元。甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金2万元，甲方于2019年10月20日前自行办理房屋解押手续，解押后3个工作日内办理房屋产权送件手续，乙方借给甲方50万元（含定金）用于2019年10月31日前办理房屋解押手续。违约责任：1、迟延履行。在合同履行过程中，甲乙双方有一方发生迟延履行的行为的，每延迟一日，违约方向守约方支付房屋总价款每日万分之五的违约金，迟延超过三十日的，视为根本违约。2、根本违约。（1）无正当理由不履行合同的；（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成合同迟延履行或无法履行的；（3）与他人串通，损害守约方利益的；（4）其他造成合同目的无法实现的行为。甲乙双方确认，有上述行为存在，并形成根本违约的，按照约定支付违约金给守约方。违约方给守约方造成的损失超过约定的违约责任的，按照实际损失进行赔偿。违约金标准按标的额的20%，计21.1万元计算。合同签订后，王爱臻交付2万元定金。后王爱臻将房屋挂在微信朋友圈以108万元价格对外出售。双方在交付定金后，王爱臻告知郑长松不再购买该房屋。2019年11月4日，郑长松向王爱臻送达《告知函》，主要内容为因王爱臻明确拒绝履行合同，郑长松在此函发出7日后对外重新出售XX路XX号X单元XX室房屋，望王爱臻主动沟通违约赔偿事宜，否则将诉讼追究违约责任。11月28日，郑长松与案外人签订《房地产买卖中介合同》，将房屋以108万元出售。诉讼中，郑长松认为因对方违约造成其购房资格丧失，家中在建设房屋对外借贷20余万元，同时还房贷产生利息。王爱臻系炒房人，不应因违约行为获利。以上事实有当事人陈述、存量房买卖合同、居间服务合同、告知函、微信聊天记录等证据证实。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，当事人应严格恪守各自义务。王爱臻在合同履行过程中，明确表示不再履行合同，对方有权解除合同。郑长松在给王爱臻送达的《告知函》中明确表示由于对方不履行合同义务，将对外重新出售房屋并欲追究其违约责任，表明其行使合同解除权，也实际予以另行出售，双方合同已经解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，由于王爱臻违约行为导致合同解除，王爱臻应承担违约责任。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。郑长松以双方约定的违约金金额主张违约金，本案结合房屋价款、王爱臻的违约情节、郑长松的损失等情况，同时体现出违约金的惩罚性一面，综合酌定王爱臻支付违约金4万元，因王爱臻已给付定金2万元，该定金不再退还，互相冲抵后王爱臻再行给付对方2万元，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王爱臻于本判决生效后十日内给付原告郑长松违约金2万元（被告王爱臻已经支付的定金2万元不再退还，冲抵违约金4万元后再行给付2万元）；二、驳回原告郑长松的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元，减半收取2060元，由原告郑长松负担1910元，被告王爱臻负担元150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年五月二十五日书记员  林丹萍人民法院上诉须知（2020）苏0116民初529号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费4120元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年五月二十五日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。