江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初5764号原告：陈世强，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈某，住南京市鼓楼区。被告：徐后明，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荣荣，江苏海越律师事务所实习律师。原告陈世强诉被告徐后明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈世强及其委托诉讼代理人陈某，被告徐后明及其委托诉讼代理人秦蓓蓓到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告陈世强向本院提出诉讼请求：1.被告归还所付定金40000元及利息（自2018年9月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月25日，原、被告签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告所有的位于南京市雨花台区房屋，房屋面积76.29平方米，总价1248000元。合同签订后，原告当事人支付定金50000元。2018年9月1日，经原、被告协商，双方解除涉案房屋买卖合同，并约定被告归还原告定金40000元。经了解，被告已将房屋另售他人，经原告催要，被告至今未予归还。原告为维护其合法权益，遂诉。被告徐后明辩称：一、原、被告签订合同次日，原告单方面表示因个人原因不想购买涉案房屋，后经中介调解，原、被告及中介三方于2018年9月1日签订补充协议，约定解除原合同，并约定了以下补救措施：1、由原、被告委托中介再次出售房屋，再次售价不得低于1250000元；2.待再次成交后，被告退还原告定金；2.原告应承担被告相关损失。补充协议签订后，原告及中介并未按约定履行合同，迟迟未找到买家接手，原告及中介没有采取补救措施履行补充协议。2018年12月24日，被告不得已重新到房产局补办房产证，最终于2019年1月17日将房屋售予案外人。二、原告作为买方，在买卖合同签订后因个人原因违约，定金不应当退还；后被告给予原告补救机会，答应在房子再次出售（以不低于1250000元的价格出售）后予以退还定金，但是补充协议签订后，原告再次违约，在原告和中介超出合理期限未履行补充协议的情况下，被告只能自寻买家以减少损失，原告及中介违反补充协议的约定，是违约方，无权要求返还定金。三、原告的违约行为给被告造成严重损失，包括利息损失、收益金损失、房价损失。被告认为，自三方约定另行出售房屋，至房屋实际出售，共有4个多月时间，已远远超过合理期限，若非原告单方毁约，被告无需面对这些损失。这些损失应由原告自行承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月25日，原告（乙方）陈世强与被告徐后明（甲方）通过中介南京德义信房地产经纪有限公司友谊街分公司（以下简称“德义公司”）（丙方）居间，三方签订《存量房买卖中介合同》及《补充协议（编号：Lxxx02）》，约定：被告向原告出售位于南京市雨花台区房屋；房屋售价合计1248000元；2018年8月25日，乙方支付甲方定金50000元，双方于上市确认书且乙方贷款申请审批通过后10个工作日内，乙方支付甲方购房首付款1180000元，双方办理房屋交接手续时乙方支付甲方购房尾款18000元；双方约定办理上市所产生的税费由乙方承担；丙方派陆明负责该房产的居间活动，经办人王某在上述《存量房买卖中介合同》上签字。上述房屋买卖合同签订当日，原告向被告支付定金50000元，被告出具《定金收条》，载明：“今收到陈世强购买雨花台区xx室房屋定金50000元”。此次，原告向被告表示不再购买涉案房屋。原、被告及中介德义公司予以协商，三方于2018年9月1日签订《补充协议》，约定：“乙方购买甲方位于xx室房屋，乙方由于个人原因不再购买上述房屋，经甲乙双方协商，现商定如下：甲、乙双方委托丙方再次出售上述房屋，寻找其他买家，待再次成交后，甲方退还乙方当初所付定金肆万元整，乙方需承担甲方来回路费等相关损失；上述房屋再次售价不低于人民币壹佰贰拾伍万净得价”。后涉案房屋买卖迟迟未能成交，被告在房产部门补办产权证并将涉案房屋对外出售。2018年12月2日，被告与案外人刘某通过其他中介签订了房屋买卖合同及补充协议，约定房屋售价为139万元，该价格为甲方净得价，但是由甲方即被告徐后明负责缴纳收益金。2019年1月4日，因涉案房屋为经济适用房，被告及其家庭人员向南京市住房制度改革办公室申请住房上市。在上市过程中，收益金缴纳主体因被告与案外人刘某协商变更，实际由刘某通过银行账户代徐后明向南京市住房制度改革办公室缴纳了经济适用住房上市差价收益（即收益金）合计229606元，南京市住房制度改革办公室向被告徐后明出具了《江苏省非税收入一般缴款书（收据）》。从合同约定购房款139万元中扣除收益金229606元，刘某向被告徐后明支付了剩余房款。本院诉讼过程中，中介公司工作人员王某向本院陈述：原、被告双方解除合同并签订补充协议是要求出售的房屋价格达到1250000元；原告不买房的原因是涉案房屋只有75.2平方米，而小区其他房屋都在78平方米，涉案房屋相比其他正常房屋面积较小；被告陈述中介没有给他们卖房与事实不符，中介曾经带人去看过房，但被告后来告知不准备卖了；被告后来在其他中介私自将房屋出售给案外人。本院认为，本案争议焦点在于2018年9月1日所签《补充协议》中返还定金40000元的条件是否成就。原、被告双方对2018年9月1日签订的《补充协议》（下文所称《补充协议》即2018年9月1日签订的《补充协议》）条款持有不同观点，原告认为被告擅自卖房，房屋再次出售后，定金40000元应当予以返还；被告认为再次出售的价款净得价不足1250000元，不符合定金退还的条件。本院综合涉案房屋买卖合同的签订、履行情况及《补充协议》的签订背景，认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原、被告缔结房屋买卖合同关系，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方本应按合同约定内容履行，但是原告于合同签订后即表示反悔，不再购买涉案房屋，已属单方违约，而交付的定金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定可以作为债权的担保，在原告违约时，被告没收定金。但是，原、被告及中介德义公司三方协商之后重新签订了《补充协议》，该协议系三方真实意思表示,一方面，确定解约事由系原告单方违约；另一方面，被告仍有出售房屋的意思，委托该中介再次出售，且在净得价不得低于1250000元的情况下，被告同意将定金中的40000元退还给原告。该《补充协议》应视为附条件的合同。协议中所谓的净得价，结合原、被告之间的房屋买卖合同约定，应为买方承担税费、收益金等其他费用后，卖方能获得的净值。从房屋售价来看，原、被告之间的成交价为1248000元（净得价），三方在《补充协议》中限定中介再次出售的价格不低于1250000元，即保障原房屋买卖合同如能正常履行的情况下被告所享有的权益。从《补充协议》的背景来看，三方签订此协议的目的系为了填补被告的损失。二手房交易市场价格存在波动，能否成交不具有确定性；由于涉案房屋性质，存在挂牌价、签约价、扣除收益金之后的净得价等不同价格，而且收益金具体金额尚需行政部门予以确定，故最终的净得价亦存在不确定性。《补充协议》条款中虽表达了原、被告委托德义公司再次出售的意思，也对价格做出要求，但未明确约定售房的履行期限，也未明确德义公司系独家代理。由于《补充协议》未能对德义公司促成交易的履行期限做出明确约定，三方亦未重新达成协议，故履行期限属约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，德义公司虽然之后又带人看房，但现有证据不能证明有客户愿意出价1250000元（净得价）。被告给予了德义公司三个多月的履行期限，由于《补充协议》所附条件之价格限定，涉案房屋买卖迟迟未能成交。从卖方的角度来看，卖房的目的是为了获取现金，若净得价未能达到1250000元，则涉案房屋无法售出，则明显限制了被告作为房屋所有权人正常行使其权利，也不符合《补充协议》签订的目的。被告委托其他中介出售房屋，虽然未能及时通知原告及德义公司，但该瑕疵并不影响被告转让权利的行使，也未对原告的合法权益造成侵害。原告未能提供证据证明被告与案外人房屋买卖合同存在串通，亦未能提供证据被告出售房屋低于远低于市场价且不正当地阻碍返还定金40000元的条件成就；被告再次出售后，扣除收益金后，实收房款不足1250000元，《补充协议》填补损失的目的未能达到，故原告主张返还定金40000元的条件不成就，其仍应承担未能履行房屋买卖合同的违约责任，无权要求返还定金。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告陈世强的诉讼请求。本案案件受理费800元，由原告陈世强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  林恩泽人民陪审员  孙 蓉二〇二〇年五月八日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾