广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0191民初2843号原告：凯华地产（中国）集团有限公司，住所地广州市海珠区金纺路2号F7001号商铺，统一社会信用代码91440101731584118M。法定代表人：郑凯，该公司董事长。委托代理人：孙海燕、程操，广东国智律师事务所律师。被告：江苏润港石化有限公司，住所地南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋，统一社会信用代码91320100302479272X。法定代表人：庄卫翔。委托代理人：黄海，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托代理人：周一凡，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告凯华地产（中国）集团有限公司（以下简称凯华地产公司）与被告江苏润港石化有限公司（以下简称江苏润港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凯华地产公司委托代理人程操，被告江苏润港公司委托代理人黄海、周一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯华地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告凯华地产公司与被告江苏润港公司之间的房屋租赁合同于2019年1月26日解除；2.被告江苏润港公司向原告凯华地产公司支付其逾期支付租金的滞纳金（以被告江苏润港公司拖欠的租金114353.03元为基数，按照每日千分之一的标准，从2018年12月26日计至2019年12月19日）；3.被告江苏润港公司向原告凯华地产公司支付合同违约金409032元（按照136344元/月的标准计算三个月）；4.被告江苏润港公司向原告凯华地产公司支付场地占用费782878.45元（以日租金4398.19元的2倍为标准，从2019年1月27日起计算至2019年4月25日止，共计89天）；5.被告江苏润港公司承担因其违约行为引发的清场公证费3000元、场地复原费183911.98元等损失共计186911.98元；6.被告江苏润港公司承担因其违约行为引发的专项法律顾问费20000元，因被告江苏润港公司违约行为引发本案诉讼导致原告凯华地产公司发生的律师费75000元以及财产保全担保费3500元等损失共计98500元；7.本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）由被告江苏润港公司承担。事实和理由：原告凯华地产公司是位于广州市天河区冼村路5号第36层3605、3606号房的产权人，被告江苏润港公司向原告凯华地产公司承租了上述房屋，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日。2018年10月1日，原告凯华地产公司依约交付上述房屋，被告江苏润港公司接收房屋后依约支付了2018年10月至2018年12月的租金。被告江苏润港公司本应于2018年12月25日前支付2019年1月的租金，然而，直至2019年1月23日仍未支付。根据《广州市房屋租赁合同》补充协议第7.1（3）条约定，被告江苏润港公司逾期支付租金超过30个日历天，原告凯华地产公司有权单方终止租赁合同。现原告凯华地产公司要求被告江苏润港公司承担相应的违约责任，故原告凯华地产公司向法院提起诉讼。原告凯华地产公司提交证据：1.凯华地产（中国）集团有限公司的营业执照;2.江苏润港石化有限公司的营业执照;3.房地产权证[编号：粤（2017）广州市不动产权第02010336号、第02010337号]；4.协商解除合同协议书（2018年8月7日）；5.凯华国际中心认租协议（2018年8月17日）；6.广州市房屋租赁合同；7.《广州市房屋租赁合同》补充协议；8.租户入户通知书（2019年9月25日）；9.凯华国际中心租户单元交付确认书（2018年10月1日）；10.催付租金通知函（2019年1月21日）；11.《催付租金通知函》EMS妥投函；12.关于解除租赁合同并收回租赁物业的函（2019年1月25日）；13.关于解除租赁合同并收回租赁物业的函EMS妥投函；14.租赁物交还通知书（2019年1月27日）；15.《租赁物业交还通知书》EMS妥投函；16.关于对租赁物进行公证的函（2019年2月18日）；17.《关于对租赁物业进行公证的函》EMS妥投函；18.关于取回遗留物品及腾空租赁物业的函（2019年2月26日）；19.《关于取回遗留物品及腾空租赁物业的函》EMS妥投函；20.专项法律顾问合同（2019年2月21曰）；21.鉴证咨询服务及律师服务费发票；22.支付律师费凭证；23.授权委托书及确认函（2019年2月26日）；24.凯华国际中心物品（出/入申请放行条）（2019年2月28日）；25.关于承担违约责任的函（2019年2月28日）；26.《关于承担违约责任的函》EMS妥投函；27.公证书[（2019）粤广广州第019458号]（2019年2月28曰）；28.公证费发票；29.支付公证费凭证；30.凯华国际中心36层05-06单元复原工程合同协议书及工程报价（2019年3月23日）；31.涉案房屋复原费用发票；32.支付复原费用凭证；33.单位（子单位）工程质量竣工验收记录（2019年4月25日）；34.民事委托代理合同书（2019年9月3日）；35.律师费发票；36.支付律师费凭证；37.担保协议；38.担保函；39.担保费发票；40.支付担保费凭证；41.说明书。被告江苏润港公司辩称：1.原告凯华地产公司诉请的租金114353.03元，被告江苏润港公司已于2019年12月9日支付，已不存在欠付租金的事实。2.涉案房屋虽然由被告江苏润港公司承租，但实际使用人是华晟控制（广州）有限公司。3.原告凯华地产公司主张被告江苏润港公司支付滞纳金、场地占用费、清场公证费、场地复原费等，没有法律依据。4.原告凯华地产公司主张被告江苏润港公司支付2019年1月26日后逾期支付租金的滞纳金，以及支付违约金，属重复主张权利，错误适用合同约定，没有法律依据。5.原告凯华地产公司主张的违约金过高，且违背合同法第114条的规定。6.原告凯华地产公司已于2019年1月28日实际占有并控制房屋，被告江苏润港公司也已在原告凯华地产公司封锁前将房屋钥匙交还给原告凯华地产公司，房屋已实际交还给原告凯华地产公司。原告凯华地产公司在已经主张了高额违约金的情况下，因违约金本具有填补违约造成的损失作用，凯华公司不应重复主张答辩人支付场地占用费，其诉请没有事实和法律依据。7.原告凯华地产公司《关于对租赁物业进行公证的函》并未给被告江苏润港公司合理履行期限，函件内容没有实际履行的可能性，被告江苏润港公司不应承担清场公证费。8.原告凯华地产公司应返还被告江苏润港公司所支付的保证金545376元。9.原告凯华地产公司所请求的场地复原费所涉合同及报价表没有事前提交被告江苏润港公司审查同意，且工程报价项目超出了被告江苏润港公司所应承担的复原义务范围。10.被告江苏润港公司不应承担专项法律顾问费20000元及律师费75000元。11.同意涉案租赁合同于2019年1月26日解除。被告江苏润港公司提交证据：1.资产转让协议；2.华晟控股（广州）有限公司员工微信聊天记录；3.招商银行企业银行票根；4.招商银行电子付款回单；5.广州银行业务凭证。经审理查明：凯华地产公司是位于广州市天河区冼村路5号3605、3606号房屋的所有权人。2018年8月7日，凯华地产公司（出租方、甲方）与广东明诚产业基金管理有限公司（承租方、乙方）签订《协商解除合同协议书》。协议书主要内容约定：双方一致同意，在满足以下条件的情形下，原租赁合同及三方协议于2018年9月30日提前终止：甲方在2018年9月30日前确定了新的承租方，且甲方与该承租方的认租协议与本协议书同时签署和生效；和甲方与该新承租方的租赁合同及补充协议在2018年10月1日前完成签署。2018年8月17日，凯华地产公司（甲方、出租方）与江苏润港公司（乙方、认租方）签订《凯华国际中心认租协议》。协议主要内容约定：租赁物业位于广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心第36层3605-3606号单元，建筑面积约为454.48平方米，租赁期为2018年10月1日起至2021年9月30日止，租金和相关增值税（增值税率暂为5%）合计总额300元/平方米。2018年9月14日，凯华地产公司（甲方、出租方）与江苏润港公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》。合同主要内容约定：一、甲方同意将坐落于广州市天河区冼村路5号第36层3605、3606房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积454.48平方米。二、租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，其中2018年10月1日至2020年9月30日的月租金额为129851.43元，2020年10月1日至2021年9月30日的月租金额为140239.54元。租金按月结算，由乙方在每月的第25日前以银行转账/支票付款方式预缴付下月月租金给甲方。三、乙方向甲方交纳519405.72元保证金，甲方应在合同期满或解除合同之日将保证金退回乙方和或抵偿租金。四、逾期交付租金的，每逾期一个日历天，乙方须按逾期缴纳租金额的0.1%向甲方支付违约金。同日，凯华地产公司（甲方、出租方）与江苏润港公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》。协议主要内容约定：一、本补充协议及其附表及附件（下称“本补充协议”）是甲、乙双方就签订的《广州市房屋租赁合同》（下称“原合同”）的补充，原合同与本补充协议如有不一致或相互抵触，以本补充协议的规定为准。二、于签署租赁合同时，乙方须以银行转账/支票形式向甲方缴交本补充协议附表三所述的保证金及其相关增值税。附表三约定的保证金为519405.72元，相关增值税（税率为5%）为25970.28元，保证金和相关增值税合计545376元。甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行租赁合同的时候，抵扣乙方向其支付的该租赁物业保证金，以补偿甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金、违约金、赔偿金），甲方有权自行决定保证金冲抵款项的顺序。倘若乙方未能遵守前述的约定，则甲方有权立即提前收回该租赁物业及单方面终止租赁合同，甲方有权没收保证金作为违约金，乙方应按本补充协议承担违约责任。三、2018年10月1日至2020年9月30日的月租金为129851.43元，2020年10月1日至2021年9月30日的月租金为140239.54元。首期租金和相关增值税须在本补充协议签署之日起7个日历天内支付，其余各期租金和相关增值税须于每月第25日前预缴下月的租金和相关增值税。四、乙方同意并接受，在起租日，甲方以附件二的标准将该租赁物业交予乙方。附件二为租赁物业的交付标准及设备、设施清单，详细列明了天花、地面、内墙、门材、照明、消防等品牌。五、租赁合同无论因为任何原因解除或者终止的，乙方均应在本租赁合同解除（包括提前解除）或者终止当日（下称“交还日”）18:00前将租赁物业按约定交还甲方；在交还日的下一日历天起，乙方在该租赁物业遗留的任何财物、任何装饰、家具、装修、货物、材料、设备或其他物品皆视为乙方丢弃，且甲方有权任意处置、销毁或以甲方认为合适的方式予以出售、转让、丢弃或以其它方式处理上述物品[第4.5（2）条]；在交还日的下一日历天起，甲方有权自主决定开启和更换该租赁物业的门锁，将该租赁物业内的物件搬出及按上述第4.5（2）条内容处理，并将该租赁物业腾空收回，因腾空而产生的费用乙方应全额赔偿给甲方[第4.5（3）条]。六、如乙方对该租赁物业进行过任何变更工程或安装过任何固定装置或附着物（不论是否得到甲方的同意），乙方应在交还日或之前移除乙方的所有装修、分隔、设计、改建、安装和附加物，并把该租赁物业连同其所有的附属物、装置、设备、设施，按租赁合同规定，恢复与甲方交付原状一致及可再租用的使用状态下，交还甲方。若乙方未按约定的复原状态将该租赁物业返还予甲方，甲方有权自行对该租赁物业作出合适的修缮和处置，因此而引起的一切开支及费用由乙方承担。甲方有权把该等开支及费用从乙方缴交的保证金中扣除或向乙方行使追索权。七、逾期付款责任：1.乙方未按本补充协议规定的时间支付首期租金、保证金以及前述费用相关的增值税的，甲方有权单方解除租赁合同，另行处置该租赁物业。2.乙方未能按约定时限向甲方支付租赁合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、公用设施费用、其他费用、赔偿金、违约金及保证金等各项费用以及签署费用相关的增值税的，每逾期一个日历天，甲方有权要求乙方按每项所欠款项的千分之一支付滞纳金，上述滞纳金的支付并不影响甲方其他权利和补救措施。3.若乙方逾期超过支付日30个日历天仍未能缴足应付款项，甲方有权立即提前收回该租赁物业及单方面终止租赁合同，且甲方收取的保证金不予退还。4.甲方因向乙方催讨租金、违约金、应补交的保证金及/或其他乙方应付款项，而引起的所有合理费用、开支、损失，乙方均应予以全额赔偿，包括但不限于合理的律师费、诉讼费、公证费、差旅费等维权费用。八、乙方逾期交还租赁物业的，甲方有权自交还日起向乙方收取租赁物业的场地占用费，场地占用费的每日金额为租赁物业在合同终止日的上一个月的日租金的两倍，直至乙方交还租赁物业之日止或甲方依据上述第4.5（3）条收回租赁物业之日止。九、乙方扣留或迟延支付租赁合同中的租金、管理费、公用设施费用、其他费用、其他支出、和相关增值税及违约金或其中的任何部分超过30个日历天，则甲方有权提前终止租赁合同并合法地提前收回租赁物业或其任何部分，乙方交纳的保证金甲方不予退还。十、租赁合同因第九条的原因提前终止时，乙方须按照约定将租赁物业复原并交还租赁物业，同时乙方应承担以下法律责任：1.乙方应当支付一切应付未付款项；2.乙方缴纳的保证金不予退还；……4.乙方应支付相当于租赁合同终止时三个月的租金及相应的增值税作为违约金；5.如上述乙方保证金、违约金不足以补偿甲方损失，则甲方有权继续向乙方追偿。十一、特别条款见本补充协议附表四。附表四约定租赁物业的交付状态及交还要求：乙方确认已完全了解该租赁物业已经由其之前的承租方装修及使用，乙方同意及接受，在起租日，甲方按该租赁物业经过装修及使用后的现状交予乙方；乙方已完全了解甲方将租赁物业交付给其之前的承租方时的交付标准（具体见附件二），乙方同意在本租赁合同解除（包括提前解除）或者终止当日18:00前将租赁物业按交付标准（具体见附件二）交还甲方。十二、附表一约定江苏润港公司的注册地址为南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋，通讯地址为广州市天河区冼村路5号3605、3606房，联系人为梁韵贤。甲方对乙方的通知按本补充协议所述通信地址通过中国邮政特快专递方式邮寄，即视为有效送达。2018年9月21日，江苏润港公司向凯华地产公司支付了保证金545376元。合同签订后，江苏润港公司在《凯华国际中心租户单元交付确认书》上加盖印章，载明单元号码“凯华国际中心36层05-06单元”、接受物业日期“2018年10月1日”，天花、灯盘、天花龙骨、架空地台等14项设施验收情况为“按竣工图原状移交”。江苏润港公司依约支付租金至2018年12月份，2019年1月的租金发生逾期。2019年12月19日，江苏润港公司通过招商银行向凯华地产公司转账支付了2019年1月的租金114353.03元。2019年1月21日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《催付租金通知函》，要求江苏润港公司于发函之日起5天内支付2019年1月的租金。该函件于2019年1月22日通过EMS寄出（收件地址：广州市天河区冼村路5号3605、3606房），于2019年1月23日签收。2019年1月25日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《关于解除租赁合同并收回租赁物业的函》，决定解除《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，要求江苏润港公司于2019年1月25日之前撤离并交还租赁物业。该函件于2019年1月25日通过EMS寄出（收件地址：广州市天河区冼村路5号3605、3606房、江苏省南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋），分别于2019年1月26日和2019年1月28日签收。2019年1月27日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《租赁物业交还通知书》，要求江苏润港公司于2019年1月28日清空“租赁物业”和将“租赁物业”恢复原状，并将“租赁物业”交还。该函件于2019年1月27日通过EMS寄出（收件地址：广州市天河区冼村路5号3605、3606房、江苏省南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋），分别于2019年1月28日和2019年1月29日签收。根据凯华地产公司提交的2020年3月6日北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司出具的《说明书》显示：2019年1月28日下午17:00时，北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司与凯华地产公司、江苏润港公司共同对租赁物业进行封锁，钥匙由北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司保管，后续事宜待春节假期后处理。凯华地产公司在庭审中陈述：2019年1月28日下午17时，由我司和被告的财务梁小姐以及租赁物业的物业管理公司一起查看了当时租赁物业的状态，原来的门是电子锁，由物业管理公司加了一把新锁，封锁后钥匙由物业管理公司保管。江苏润港公司提交2019年1月28日下午的微信群聊天记录显示“凯华业主已经封门了”“后门也封了”并发送了图片2张。庭审中，江苏润港公司陈述七公司没有所谓的梁小姐，当天也没有人在现场。庭后，江苏润港公司书面回复确认该聊天记录的人员为华晟控股（广州）有限公司的员工梁韵贤，图片为梁韵贤拍下发到微信群中。2019年2月18日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《关于对租赁物业进行公证的函》，要求江苏润港公司于2019年2月19日（17：30）之前清空腾退租赁物业；若逾期未予理会，将于2019年2月20日上午9:30自行腾空租赁物业并对腾空租赁物业的行为及过程进行公证证据保全。该函件于2019年2月19日通过EMS寄出（收件地址：江苏省南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋），于2019年2月20日签收。2019年2月20日，凯华地产公司向广东省广州市广州公证处申请对租赁物业的内部物品处置前的内部现状进行证据保全公证。广东省广州市广州公证处取得照片543张和录像文件3个，并为此出具（2019）粤广广州第019458号公证书。2019年2月26日，凯华地产公司通过中国工商银行向广东省广州市广州公证处转账3000元，摘要为公证费。2019年3月4日，广东省广州市广州公证处向凯华地产公司出具金额为3000元的广东增值税普通发票。2019年2月21日，凯华地产公司（甲方、聘请人）与广东卓信律师事务所（乙方、受聘人）签订《专项法律顾问合同》。合同主要内容约定：一、甲方委托乙方与江苏润港公司就“广州市天河区冼村路5号第36层05、06号房”的清退事宜进行谈判、协商和解，出具与本合同所涉清退事宜相关的法律文件，聘请乙方律师作为本项目的专项法律顾问。二、甲方应就委托事项向乙方支付律师费20000元。2019年2月20日，广东卓信律师事务所向凯华地产公司出具金额为20000元的广东增值税普通发票。2019年3月1日，凯华地产公司通过中国工商银行向广东卓信律师事务所转账20000元，摘要为服务费。2019年2月26日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《关于取回遗留物品及腾空租赁物业的函》，要求江苏润港公司于2019年2月28日（17：30）之前委派代表腾空租赁物业。该函件于2019年2月26日通过EMS寄出（收件地址：广州市天河区冼村路5号3605、3606房、江苏省南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋），分别于2019年2月27日和2019年3月1日签收。2019年2月26日，江苏润港公司向凯华地产公司出具《授权委托书及确认函》，载明“我司现委托自然人张艳萍、何瑞丽于2019年2月28日17:30分前代表我司前往租赁物业（凯华国际中心3605-3606室）取回我司所遗留的全部物品并将租赁物业腾空，超过上述时间未取走的物品视为遗弃。我司确认未按合同约定将‘租赁物业’恢复原状，对于贵司由此而支付的恢复原状费用，我司承诺按照合同约定处理”。2019年2月28日，江苏润港公司将租赁物业的物品搬离。2019年2月28日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《关于承担违约责任的函》，要求江苏润港公司承担违约责任。该函件于2019年2月28日通过EMS寄出（收件地址：广州市天河区冼村路5号3605、3606房、江苏省南京市玄武区板仓街9号世界之窗B3栋），分别于2019年3月1日和2019年3月4日签收。2019年3月23日，凯华地产公司（发包单位）与广东祺商建设集团有限公司签订《凯华国际中心36层05-06单元复原工程合同协议书》。协议书主要内容约定：一、发包单位就凯华国际中心36层05-06单元复原工程委托承包单位施工，合同范围包括：成品保护，原租户已完成的装修、机电设施的拆除与外运，按原有交楼标准恢复；两年保修服务。二、本工程为总价包干合同，总价为183911.98元，其组成详见《凯华国际中心36层05-06单元复原工程报价表》。三、本工程工期为30天，自2019年3月23日开始至2019年4月21日。其中，《凯华国际中心36层05-06单元复原工程报价表》详细列明了各工程项目名称、单价、数量和合价。2019年4月25日，凯华地产公司（建设单位）、广东祺商建设集团有限公司（施工单位）和广东省华建建筑设计有限公司（设计单位）联合出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论载明“符合设计及施工质量验收要求，验收合格”。2019年6月25日，广东祺商建设集团有限公司向凯华地产公司出具金额为183911.98元的广东增值税普通发票。2019年7月1日，凯华地产公司通过中国工商银行向广东祺商建设集团有限公司转账183911.98元，摘要为工程款。2019年9月3日，凯华地产公司（甲方、聘请方）与广东国智律师事务所（乙方、受聘方）签订《民事委托代理合同书》。合同主要内容约定：一、乙方同意接受甲方委托，指派律师在与江苏润港公司的租赁合同纠纷案件中担任甲方的委托代理人。二、乙方为甲方提供本合同项下法律服务，一审律师费为49000元，若发生二审程序，则二审律师费为26000元。2019年9月4日，广东国智律师事务所向凯华地产公司出具金额为49000元的广东增值税普通发票。2019年9月19日，凯华地产公司通过中国工商银行向广东国智律师事务所转账49000元，摘要为律师费。2019年9月27日，凯华地产公司（乙方、委托人）与广东合润融资担保有限公司（甲方、担保人）签订《委托担保合同》。合同主要内容约定：一、乙方与被申请人江苏润港公司因房屋租赁合同纠纷一案，拟向广州市南沙区人民法院提请对被申请人采取诉讼保全措施，甲方有偿接受乙方委托，同意为乙方所提保全申请向法院提供担保。二、乙方向甲方支付担保费3500元。2019年9月25日，广东合润融资担保有限公司向凯华地产公司出具金额为3500元的广东增值税普通发票。2019年10月14日，凯华地产公司通过中国工商银行向广东合润融资担保有限公司转账3500元，摘要为担保费。同日，广东合润融资担保有限公司向本院出具《诉讼保全担保函》。另查明，凯华地产公司向本院提出财产保全，申请冻结、查封或者扣押江苏润港公司名下价值1621864.66元的财产。其中，保全费5000元已由凯华地产公司预交。以上事实，有原告提交的前述证据以及相关陈述附卷为据。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。凯华地产公司与江苏润港公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议为当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。凯华地产公司依约向江苏润港公司交付租赁物业，江苏润港公司应当依约支付租金。现凯华地产公司已依约履行合同义务，江苏润港公司未按时支付2019年1月的租金，已构成违约，应承担违约责任。对于本案的争议，本院评析如下：一、关于解除《广州市房屋租赁合同》及其补充协议的问题。2019年1月25日，凯华地产公司向江苏润港公司发出《关于解除租赁合同并收回租赁物业的函》，决定解除《广州市房屋租赁合同》及其补充协议。江苏润港公司确认于2019年1月26日收到该函件。凯华地产公司诉请要求确认凯华地产公司向江苏润港公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议于2019年1月26日解除，江苏润港公司同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，本院确认《广州市房屋租赁合同》及其补充协议于2019年1月26日解除。二、关于2019年1月1日至2019年1月26日的租金114353.03元。在凯华地产公司起诉后，江苏润港公司已于2019年12月19日支付了该部分租金114353.03元。对凯华地产公司该项诉请，本院不予支持。三、关于逾期支付租金的滞纳金。《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，须于每月第25日前预缴下月的租金和相关增值税，若不能按时支付的，每逾期一个日历天，按所欠款项的千分之一支付滞纳金。现凯华地产公司诉请要求江苏润港公司支付逾期支付租金的滞纳金41052.74元（以2019年1月1日至26日拖欠的租金114353.03元为基数，按照每日千分之一的标准，从2018年12月26日计至2019年12月19日，即114353.03元×1‰×359天），具有事实和法律依据，符合合同约定，本院予以支持。四、关于场地占用费。首先，从北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司出具的《说明书》以及江苏润港公司提交2019年1月28日下午的微信群聊天记录来看，结合双方陈述，本院认定2019年1月28日是有凯华地产公司、江苏润港公司和北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司三方共同在场锁门。至于江苏润港公司辩称梁韵贤是华晟控股（广州）有限公司的员工，但从《广州市房屋租赁合同补充协议》附表一来看，梁韵贤就是江苏润港公司的联系人，与其陈述矛盾，故本院对江苏润港公司该项主张不予采信。综上，本院对《说明书》陈述的内容予以采信，三方共同对租赁物业进行封锁，钥匙由北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司保管，后续事宜待春节假期后处理。本院认定在2019年1月28日当天凯华地产公司并未实际收回租赁物业。其次，《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，江苏润港公司逾期交还租赁物业的，凯华地产公司有权自交还日起向江苏润港公司收取租赁物业的场地占用费，场地占用费的每日金额为租赁物业在合同终止日的上一个月的日租金的两倍，直至江苏润港公司交还租赁物业之日止或凯华地产公司依据上述第4.5（3）条收回租赁物业之日止。根据江苏润港公司向凯华地产公司出具《授权委托书及确认函》“江苏润港公司超过2019年2月28日17:30未取走的物品视为遗弃；确认未按合同约定将‘租赁物业’恢复原状，对于贵司由此而支付的恢复原状费用，我司承诺按照合同约定处理”的表示以及江苏润港公司已于2019年2月28日将租赁物业的物品搬离的事实，本院认定凯华地产公司于2019年2月28日已收回租赁物业，应依约支付33天（2019年1月27日至2019年2月28日）的场地占用费。然而，江苏润港公司交还的租赁物业不符合合同约定的复原状态，应继续承担合理的场地占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在江苏润港公司明确表示愿意支付恢复原状费用后，凯华地产公司应尽快着手联系相关装修公司对租赁物业进行恢复原状，采取措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。参考《凯华国际中心36层05-06单元复原工程合同协议书》的工程工期30天，加上前期联系、报价、签约的时间，本院酌情确定合理的时间为37天。至于场地占用费的标准，《广州市房屋租赁合同补充协议》约定按原租金两倍的标准计算场地占用费，本院认为场地占用费的功能旨在弥补出租方的损失，但该标准过高，本院酌情调整为按原租金（不含税）一倍的标准计算。综上，江苏润港公司应向凯华地产公司支付场地占用费293212.91元（129851.43元/月÷31天×70天）。五、关于清场公证费。《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，因催讨租金、违约金、应补交的保证金及/或其他乙方应付款项，而引起的合理的律师费、诉讼费、公证费、差旅费等维权费用，江苏润港公司均应予以全额赔偿。根据凯华地产公司2019年2月18日出具的《关于对租赁物业进行公证的函》，函件载明“请贵司于2019年2月19日17:30分之前向我司清空腾退租赁物业；若贵司逾期未予理会，我司将于2019年2月20日上午9:30时对腾空租赁物业的行为及过程进行公证证据保全”。然而，凯华地产公司于2019年2月19日才寄出该函件，2019年2月20日妥投签收。《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”凯华地产公司在发出该函件时违反了诚实信用原则，未给予江苏润港公司合理的腾空期限，导致江苏润港公司无法依照函件的要求按时腾空房屋，从而导致清场公证费的产生。从后续凯华地产公司2019年2月26日再次出具的《关于取回遗留物品及腾空租赁物业的函》来看，江苏润港公司也已依照函件的要求在2019年2月28日腾空房屋。综上所述，本院认为，该项清场公证费并非属于合理的维权费用，完全可以避免。对凯华地产公司的该项诉请，本院不予支持。六、关于场地复原费。《广州市房屋租赁合同补充协议》附表四特殊条款约定，江苏润港公司确认已完全了解该租赁物业已经由其之前的承租方装修及使用，并同意按该租赁物业经过装修及使用后的现状交付；江苏润港公司完全了解租赁物业交付给其之前的承租方时的交付标准，同意在本租赁合同解除（包括提前解除）或者终止当日18:00前将租赁物业按交付标准交还。结合江苏润港公司向凯华地产公司出具《授权委托书及确认函》“我司确认未按合同约定将‘租赁物业’恢复原状，对于贵司由此而支付的恢复原状费用，我司承诺按照合同约定处理”的表示，本院认定江苏润港公司未按合同约定将租赁物业恢复原状，应承担相应的场地复原费。现江苏润港公司主张其并非按“竣工图原状移交”，但该情形在合同中已经有明确约定，并不能以此免除其按照合同约定将租赁物业恢复原状的义务。本院认为，凯华地产公司主张聘请广东祺商建设集团有限公司对租赁物业进行复原工程，且已实际支付工程费183911.98元，有合同、发票和付款凭证为证，本院予以采信。至于江苏润港公司只是对工程的项目提出口头异议，但未能提供充分证据证实其抗辩主张，本院对其该项抗辩不予支持。综上，江苏润港公司应向凯华地产公司支付场地复原费183911.98元。七、关于专项法律顾问费、律师费、财产保全担保费。《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，因催讨租金、违约金、应补交的保证金及/或其他乙方应付款项，而引起的合理的律师费、诉讼费、公证费、差旅费等维权费用，江苏润港公司均应予以全额赔偿。对于专项法律顾问费，凯华地产公司主张其委托广东卓信律师事务所对《催付租金通知函》《关于解除租赁合同并收回租赁物业的函》《租赁物业交还通知书》《关于取回遗留物品及腾空租赁物业的函》等函件进行审核，并指导相关催收工作。该专项法律顾问费已经实际发生，属于合理的维权费用。现凯华地产公司诉请要求江苏润港公司支付专项法律顾问费20000元、一审律师费49000元，均系其为维权所支出的合理开支，具有事实和法律依据，符合合同约定，本院予以支持。至于凯华地产公司诉请要求江苏润港公司支付二审律师费26000元，缺乏事实依据，该费用并非实际产生也未必会产生，本院不予支持。至于凯华地产公司诉请要求江苏润港公司支付财产保全担保费3500元，该项费用不属于必要的维权费用，也缺乏合同约定负担的依据，本院不予支持。八、关于合同违约金和合同保证金。首先，关于合同违约金。《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，租赁合同因迟延支付租金等费用超过30个日历天的原因提前终止时，江苏润港公司应支付相当于租赁合同终止时三个月的租金及相应的增值税作为违约金。其次，关于合同保证金。《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，“甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行租赁合同的时候，抵扣乙方向其支付的该租赁物业保证金，以补偿甲方因乙方该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金、违约金、赔偿金），甲方有权自行决定保证金冲抵款项的顺序。倘若乙方未能遵守前述的约定，则甲方有权立即提前收回该租赁物业及单方面终止租赁合同，甲方有权没收保证金作为违约金，乙方应按本补充协议承担违约责任”“若乙方未按约定的复原状态将该租赁物业返还予甲方，甲方有权自行对该租赁物业作出合适的修缮和处置，因此而引起的一切开支及费用由乙方承担。甲方有权把该等开支及费用从乙方缴交的保证金中扣除或向乙方行使追索权”“乙方扣留或迟延支付租赁合同中的租金、管理费、公用设施费用、其他费用、其他支出、和相关增值税及违约金或其中的任何部分超过30个日历天，则甲方有权提前终止租赁合同并合法地提前收回租赁物业或其任何部分，乙方交纳的保证金甲方不予退还”“如上述乙方保证金、违约金不足以补偿甲方损失，则甲方有权继续向乙方追偿”，从合同约定来看，尤其是“甲方有权没收保证金作为违约金”的表述来看，该保证金除担保合同履行外，还具有补偿性，具有违约金性质。该保证金金额相当于四个月的租金及相应的增值税。现凯华地产公司诉请要求江苏润港公司支付合同违约金409032元（136344元/月×3月），同时主张没收保证金，而江苏润港公司认为违约金过高，应退还保证金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本院认为，现因江苏润港公司的原因导致合同不能继续履行，合同解除后亦未积极与凯华地产公司协商处理后续事宜，致使凯华地产公司的租金预期收益落空，然而凯华地产公司主张的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定确定三个月的租金及相应的增值税作为违约金，该部分直接在保证金中予以扣减，对凯华地产公司要求全额没收保证金545376元的主张不予支持。为减少诉累，对于保证金与违约金的差额部分，本院确定在场地占用费中予以扣减，即场地占用费剩余156868.91元[293212.91元-（545376元-136344元/月×3月）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告凯华地产（中国）集团有限公司与被告江苏润港石化有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议于2019年1月26日解除；二、被告江苏润港石化有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告凯华地产（中国）集团有限公司支付滞纳金41052.74元；三、被告江苏润港石化有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告凯华地产（中国）集团有限公司支付场地占用费156868.91元；四、被告江苏润港石化有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告凯华地产（中国）集团有限公司支付场地复原费183911.98元；五、被告江苏润港石化有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告凯华地产（中国）集团有限公司支付专项法律顾问费20000元、一审律师费49000元；六、驳回原告凯华地产（中国）集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19396元，由原告凯华地产（中国）集团有限公司负担9698元，由被告江苏润港石化有限公司负担9698元；保全费5000元，由被告江苏润港石化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  黄志伟审判员  谭 茗审判员  张大会二〇二〇年五月十二日法官助理邓凯锋书记员麦桂仪书记员任瑞雪