广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1644号 原告：覃美燕，女，1981年9月6日出生，壮族，身份证住址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：周超群，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市鱼峰区东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：郭鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，该公司员工。 原告覃美燕与被告柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告覃美燕的委托诉讼代理人周超群，被告柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃美燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金12791.16元（房款639558元×2%）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年1月29日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告将东环路168号翡翠龙庭1栋14－2号房屋出售给原告，售价为639558元。原告依约履行了付款义务。合同第八条约定：被告应当在2018年8月31日前，将商品房交付原告使用。然而，该商品房于2019年6月14日方取得施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，即符合法律规定的交付条件。合同第九条约定：逾期超过180日后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。从2018年8月31日至2019年6月14日，逾期已超过180日。同时，该合同补充协议第五条约定：“逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，本合同所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。综上所述，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告柳州恒大金碧置业有限公司辩称：1.涉案房屋在交付之前已经通过勘查、设计、施工、监理、建设等五方单位验收合格，虽未取得验收备案，但是实际上已经符合法定的交付条件，因为法律规定经竣工验收合格的房屋可以交付使用，而竣工验收备案仅是行政机关的行政管理方式，对房屋的质量和交付条件并不产生实质影响。2.原告在接到被告的收楼通知书后已经领取了房屋的钥匙，办理了收房手续，视为其对房屋交付现状的认可，事实表明，涉案房屋逾期取得备案证明对原告的居住使用并不造成任何影响，原告也未因此受到任何经济损失。3.根据合同法第114条、合同法司法解释二第29条的相关规定，约定违约金过分高于实际损失的，可主张调低，本案中逾期办理备案并未对原告的实际居住使用造成任何影响，原告没有实际损失，因此依法应当对约定的违约金进行调整。综上，原告要求赔偿缺乏法律依据，请法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市翡翠龙庭1栋14－2号房屋一套，房屋总价款为639558元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款。2018年8月15日,被告建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月14日,翡翠龙庭小区1#、2#楼取得上述五方单位《建设工程质量竣工验收意见书》。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。庭审中，原、被告均认可被告于2018年8月31日前向原告发出了收楼通知书，并于2018年8月31日后向原告交付涉案房屋钥匙。现原告认为被告在未取得《建设工程质量竣工验收意见书》的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案涉案房屋取得《建设工程质量竣工验收意见书》的时间为2019年6月14日，故被告在该日期之后方可交房，被告于2018年8月31日前向原告发出收楼通知书，提前将不符合合同及法律规定的房屋向原告交付，属于违反法规的行为，原告实际收房日期不能视为交付完毕，被告的违约天数应计至2019年6月14日。关于逾期交房违约金的计算，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议虽然是被告为了重复使用而预先拟定，但是也是原、被告在平等、自愿的基础上签订的。补充协议第五条对合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该约定未违反法律、行政法规强制性规定，并且附件四已备注注明被告提示原告在签署合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到被告的合理解释。因此，附件四合同补充协议对双方仍具有约束力。从2018年9月1日起至2019年6月14日止，被告逾期交房超过180日，按照补充协议第五条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金12791.16元（总房款639558元×2%）。故本院对原告的诉讼请求予以支持，对被告的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，判决如下： 被告柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告覃美燕支付逾期交房违约金12791.16元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费120元（原告覃美燕已预交），减半收取60元，由被告柳州恒大金碧置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  叶荣军 二〇二〇年五月十三日 书记员  杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《建设工程质量管理条例》 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件： （一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （二）有完整的技术档案和施工管理资料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； （四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。