江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8146号原告：袁叶平，男，1972年5月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：朱建琴，女，1975年6月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：孙祖德、钱佳，苏州市相城区陆慕法律服务所法律工作者。被告：朱建鸿，男，1974年2月27日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：朱琴华，女，1976年11月12日出生，住江苏省苏州市相城区。原告袁叶平、朱建琴与被告朱建鸿、朱琴华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序进行审理。因两被告下落不明，本院以公告方式送达起诉状副本、举证通知书和开庭传票，本院裁定转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员沈琳独任审理。于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告袁叶平与原告朱建琴的共同委托代理人钱佳到庭参加诉讼。被告朱建鸿、朱琴华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告袁叶平、朱建琴向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告协助原告将坐落在相城区元和镇湖沁花园65幢406室，建筑面积85.13平方米(其中406室建筑面积66.07平方米，车库32建筑面积19.06平方米)的房屋不动产权过户登记至两原告名下。2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2007年6月12日签订坐落在相城区元和镇湖沁花园65幢406室房屋买卖合同。双方约定，两被告将上述房屋计建筑面积85.13平方米(其中406室建筑面积66.07平方米，车库32建筑面积19.06平方米)价款226200元转让给两原告。房屋产权证发放后协助原告办理过户手续。合同生效后，原告支付了全部价款。被告交付该房屋。原告于2015年6月11日起诉至相城区法院，要求被告办理过户手续，后因涉案房屋存在限制权利导致无法过户，故法院判决原、被告于2007年6月12日所签的《房屋买卖合同书》合法有效[(2015)相民初字第00928号]。原告于2019年9月17日向相城区法院提起执行异议，法院于2019年9月25日作出解除对涉案房产查封的裁定[(2019)苏0507执异75号]。现涉案房屋过户条件已成就，故原告诉至法院，请求维护原告上述之诉。被告朱建鸿、朱琴华未到庭应诉答辩。经审理查明，本院已发生法律效力的（2015）相民初字第00928号民事判决书查明：2006年7月17日，苏州市相城区元和街道村镇建设管理所为甲方、朱建鸿为乙方签订《房屋预拆迁补偿协议》，约定朱建鸿作为拆迁户于2006年7月23日腾空房屋、交出钥匙，全部资产补偿款及宅基地补偿款总计194850元。2007年6月11日，苏州市相城区元和房地产开发公司为甲方（卖方）、朱建鸿为乙方（买方）签订《拆迁安置房购销合同》，由乙方购买苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室房屋，房屋建筑面积66.07平方米、自行车库面积13.5平方米，合计总房款为142818元。2007年6月12日，朱建鸿、朱琴华作为甲方（出让方），袁叶平、朱建琴作为乙方（受让方），签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将座落于苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室房屋（建筑面积66.07平方米）、自行车库13.5平方米转让给乙方，不含过户税费总价为人民币226200元，房屋产权过户有关房地产税、费由乙方交清；过户手续由甲乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约；签订合同时乙方支付甲方150000元，甲方去申领房屋钥匙，第二次做见证，公证好时余款一次性付清；款清交房。合同还对违约等其他事项进行了约定。合同下方甲方处由朱建鸿、朱琴华签字并书写身份证号码，乙方处由袁叶平、朱建琴签字并书写身份证号码，合同右下脚书写“前面签名捺印属实”并加盖苏州市相城区陆慕法律服务所章、孙祖德章。同日，朱建鸿出具收条一份，写明收到袁叶平买房款226200元，并备注湖沁花园65幢-406室。后袁叶平向朱建鸿出具收条一份，载明收到涉案房屋全部钥匙、销售不动产统一发票、契税完税证、维修基金收据及房屋拆迁补偿协议。2007年6月12日，涉案房屋即由袁叶平、朱建琴居住使用。2009年1月14日，涉案房屋取得房屋所有权证（苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号），载明权利人为两被告，双方份额均为50%，房屋坐落于相城区元和镇湖沁花园65幢406室，私有产，406室建筑面积66.07平方米，车库32建筑面积19.06平方米。另查明，1、袁叶平、朱建琴于1995年7月14日登记结婚，为夫妻关系；朱建鸿、朱琴华于2006年7月24日登记结婚，为夫妻关系。2、涉案房屋于2014年7月2日、2015年6月4日分别由本院及苏州市吴中区人民法院查封。3、庭审中，就《房屋买卖合同书》与房产证上车库面积差5.56平方米，因双方协商未成，袁叶平、朱建琴要求在该案中不予处理，其仅按照《房屋买卖合同书》上约定的车库面积13.05平方米主张权利，朱建鸿、朱琴华可另行向袁叶平、朱建琴主张面积差。上述事实，由当事人身份证复印件、《房屋买卖合同书》、《拆迁安置房购销合同》、《房屋预拆迁补偿协议》、销售不动产统一发票、契税完税证、收条、房屋所有权证、相城区房屋权属登记簿以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，袁叶平、朱建琴与朱建鸿、朱琴华所签《房屋买卖合同书》为双方真实意思的表示，并不违反法律规定，应为合法、有效。袁叶平、朱建琴实际取得的车库面积大于《房屋买卖合同书》所约定的面积，双方在协议中对此未作相应约定且庭审中无法达成一致意见，鉴于袁叶平、朱建琴在该案中仅要求对《房屋买卖合同书》的有效性进行确认且涉案房屋因朱建鸿、朱琴华原因导致目前无法完成产权变更手续，致合同未彻底履行完毕，故本案中对车库面积差暂不予理涉。判决如下：袁叶平、朱建琴与朱建鸿、朱琴华于2007年6月12日所签《房屋买卖合同书》合法有效。案件受理费减半收取人民币2346元，由朱建鸿、朱琴华负担。另，本院已发生法律效力的（2019）苏0507执异75号执行裁定书查明：申请执行人倪国民与被执行人朱建鸿、朱琴华民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，该案执行过程中，本院作出(2018)苏0507执523号之二执行裁定书及协助执行通知书，于2018年3月23日查封了登记在朱建鸿、朱琴华名下位于苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室(苏房权证相城字第××号、第××号)的房产，查封期限为三年。案外人袁叶平、朱建琴针对本院查封的苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室房产依据本院作出的(2015)相民初字第00928号民事判决书提出异议，请求解除对该房屋及车库的查封。另，案涉房屋于2014年7月2日因本院(2014)相民初字第1139号案件查封，于2016年7月4日因本院(2014)相执字第01986号案件轮候查封，于2018年3月23日因本院(2018)苏0507执523号案件轮候查封。针对本案争议的焦点：袁叶平、朱建琴是否享有排除强制执行的民事权利。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十八条规定，案外人在购买房产未办理产权登记的情况下，虽然不能依《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但只要符合规定条件，仍享有排除强制执行的民事权利。本案中，袁叶平、朱建琴在本院查封前就与朱建鸿、朱琴华签订购房合同购买登记在朱建鸿、朱琴华名下的房产、按约支付了全部购房款、实际占有涉案房屋至今，未办理过户手续非其自身原因，符合《规定》第二十八条规定的条件，故其作为买受人对不动产享有的物权期待权可以排除对该不动产的强制执行。又因案涉房屋于2014年7月2日的查封及于2016年7月4日的轮候查封均已到期自动解封。因此，袁叶平、朱建琴提出的异议请求，合法有据，予以支持。裁定如下：解除对位于苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室及车库32的房产的查封。原告袁叶平、朱建琴为涉案不动产的转移登记于2019年11月4日再次诉至本院。以上事实，有原告提供的身份证、户籍人口信息、本院（2015）相民初字第00928民事判决书、《房屋买卖合同书》、不动产登记簿查询记录、本院（2019）苏0507执异75号执行裁定书及庭审笔录等证据证实。审理中，原告对于合同上的车库面积和权属登记上的车库面积差表示其认为签订买卖合同时是将整个车库卖给原告，应视为全部卖给了原告，如法院认为需要补差价，其愿意按照拆迁安置合同上的850元每平方米补差，实际上不动产登记信息上车库的套内面积是13.5平方米，多出的5.56平方米是公摊面积，为此提供拆迁安置房购销合同复印件一份。原告另表示涉案房屋现由原告居住，本案过户费用原告自愿承担，对车库面积差如被告有异议，可以另行起诉主张权利。庭审后，原告经本院开具调查令调取了涉案不动产的登记查询记录，显示，截至2020年4月20日，涉案房屋上未有查封登记、抵押登记等情况。综上，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告袁叶平、朱建琴向被告朱建鸿、朱琴华购买坐落于相城区元和镇湖沁花园65幢406室的房屋（建筑面积66.07平方米）、自行车库建筑面积13.5平方米，双方约定了不含过户税费的房屋价款、房屋产权过户税费的承担及房款支付方式、房屋交付时间等。原告按约支付房屋价款并取得房屋后，由于被告未履行协助过户义务，原告诉至本院，本院已判决双方的《房屋买卖合同书》合法有效。对于因申请执行人倪国民与被执行人朱建鸿、朱琴华民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）苏0507执523号之二执行裁定书及协助执行通知书查封了涉案房屋，原告依法提出执行异议，本院经审理确认袁叶平、朱建琴提出的异议请求合法有据，予以支持，并裁定：解除对位于苏州市相城区元和镇湖沁花园65幢406室及车库32的房产的查封。现涉案房屋的限制权利情形已全部消失，两原告据此要求两被告协助办理将坐落于相城区元和镇湖沁花园65幢406室及车库32的不动产的权属转移登记至两原告名下的诉讼请求合法有据，本院应予支持。原告同意承担转移登记的税费符合合同约定，应予准许。对于车库合同上与权属登记上的面积差，原告认为多出的5.56平方米是公摊面积，其不应承担差价或按照《拆迁安置房购销合同》上的850元每平方米补差，为充分保护被告的合法权益，被告可另案主张权利，本案中对此不予理涉。两被告经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，视为自行放弃答辩、质证等诉权，应承担相应法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：被告朱建鸿、朱琴华应于本判决生效之日起十日内协助原告袁叶平、朱建琴办理将坐落于相城区元和镇湖沁花园65幢406室及车库32的不动产权属转移登记至原告袁叶平、朱建琴名下。转移登记的税费由原告袁叶平、朱建琴承担。本案案件受理费收取为人民币80元、公告费600元，合计人民币680元，由被告朱建鸿、朱琴华负担（此款两原告已自愿垫付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内直接付给两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员 沈 琳二〇二〇年五月十八日书记员 莫叶清