广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初870号原告：黄明坚，男，1951年10月13日出生，香港特别行政区居民，联系地址：广东省广州市越秀区。被告：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，总经理。委托诉讼代理人：胡志高，该公司职员。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。原告黄明坚诉被告广州市商邦置业发展有限公司（以下简称商邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄明坚、被告委托诉讼代理人胡志高及汪旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付从2017年12月1日起至判决发生法律效力之日止所拖欠的租金（暂计至2018年12月为81900元）；2.被告向原告支付逾期交租滞纳金（每逾期一日，按照当月拖欠金额的0.3%计付违约金，暂计到2018年12月31日为48453.3元）;3.被告承担本案所有诉讼费、财产保全费。事实与理由：原、被告双方于2017年8月8日签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定由原告将越秀区中山五路219号中旅商业城XXX商铺出租给被告使用，租赁期限从2017年7月1日至2030年12月15日止，装修免租期从2017年7月1日至11月30日，从2017年12月1日起计租，2017年12月1日至2020年11月30日的月租金为6300元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金为6615元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金为7012元，2024年12月1日至2026年11月30日的月租金为7433元，2026年12月1日至2028年11月30日的月租金为7953元，2028年12月1日至2030年12月15日的月租金为8510元；租金按月结算，由被告在每月10日之前向原告指定的账户支付当月租金，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的0.3%向原告支付滞纳金。合同签订后，原告立即将商铺交付被告使用，被告于2017年8月22日向原告支付租赁保证金12600元。但被告至今没有支付租金给原告，且一直占用租赁场地，虽然原告多次向被告催缴，但是被告却不予缴交，严重损害原告的合法权益，被告应承担逾期交租的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告答辩称：1.涉案物业存在违法建设情况，涉诉合同无效。2.涉诉物业的中庭被填平，以及二到八楼的消防通道被人为堵塞，这些直接导致我方的消防设计无法通过审核，物业迟迟不能投入使用，该物业长期处于不适租的状态，原告无权自2017年12月1日计租，也无权计算滞纳金。3.自2018年12月份起，原告已经与案外人广州市衡邦物业管理有限公司建立了事实租赁关系，并每月从广州市衡邦物业管理有限公司处收取租金，原告在其第一项诉讼请求中仍要求租金计算至法院判决发生法律效力之日止没有任何理据。经审理查明：坐落在本市××区××227铺的房地产权属人为原告，共有情况为单独共有，规划用途为商业，套内建筑面积为16.23平方米。2017年8月8日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的XXX铺出租给乙方作商业用途使用。租赁期限自2017年7月1日至2030年12月15日，其中2017年7月1日至2017年11月30日为装修免费期，2017年12月1日至2020年11月30日的月租金额为6300元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金额递增5%为6615元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金额递增6%为7012元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为12600元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满，乙方无违约，并且交清租赁房屋的一切费用后，甲方应将保证金无息退还乙方，保证金不得在租赁期满前抵付租金，租赁期内乙方要求提前解除合同或自动退出房屋的，甲方有权没收保证金作为赔偿。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付滞纳金；乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责；在甲乙双方签订本合同后，乙方既取得上述商铺的装修改造和使用权利；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分”，等等。原告提交了广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司）出具的《确认函》一份，内容为涉案商铺已经出租给被告，在原被告租赁合同存续期间，涉案商铺的物业管理费由被告代为缴纳，原告不负有连带责任。原告认为该证据证明其已于2017年8月8日将涉案商铺交付给被告。被告对此质证认为，对该《确认函》的真实性予以认可，但该《确认函》不能证明原告已于2017年8月8日将涉案商铺交由被告使用，涉案租赁合同是被告提供，合同落款时间为6月30日，实际签订日期为2017年8月8日。前述合同签订后，被告于2017年8月22日向原告支付了租赁保证金12600元。被告在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对被告提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向被告发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据被告对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，被告向包括原告在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，被告的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与原告的租赁合同。并要求原告自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责原告的租金等费用。此后，被告于2018年12月9日在《广州日报》刊登了该解除通知书。另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第321号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。被告为证明涉案商铺现由案外人广州衡邦物业管理有限公司（以下简称衡邦公司）实际经营、支付租金等向本院提交如下证据:1.被告与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定被告已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回淏宬公司（中旅商业城管理处），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，被告退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.被告于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明被告于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。对此，原告于庭审中质证认为：对《协议书》和《物业接收记录》的真实性、合法性由法院认定，原告不清楚相关情况，其未收到被告发出的解除通知，也没有在现场看到被告张贴的解除通知，被告与衡邦公司是同一帮人在经营，原告未收到过衡邦公司支付的租金。本案诉讼过程中，被告向本院申请追加广州立成投资发展有限公司、广州市凡力影业有限公司作为本案被告，追加广州市衡邦物业管理有限公司作为被告或者第三人。因本案处理的是原告与被告之间的租赁合同关系，案件处理结果与广州立成投资发展有限公司、广州市凡力影业有限公司、广州市衡邦物业管理有限公司无利害关系，故本院庭审中已告知被告对其追加当事人的申请不予接纳。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于原、被告双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》的效力问题。依据原告与被告所签租赁合同的约定，原告出租给被告的物业为越秀区中山五路219号中旅商业城XXX铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，涉案租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。被告所提中旅商业城2-8楼消防通道被堵塞，涉案物业部分中庭被填平，但被告并无证据证实上述情形系出租人原告违法建设所致。涉案租赁商铺不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告以中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，部分中庭被填平系违法建设为由主张涉案租赁合同无效的抗辩理由不能成立。原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，原、被告双方均应依约履行各自负担的合同义务。关于涉案租赁合同签订后商铺的交付时间问题。依涉案租赁合同的约定，被告签订租赁合同后即已取得涉案商铺的装修改造和使用权利，且根据淏宬公司于2017年8月8日出具的《确认函》显示，原被告所签租赁合同存续期间的物业管理费由被告代为缴纳，涉案租赁合同于2017年8月8日签订，故原告主张涉案商铺已经于2017年8月8日已经交付被告的主张成立，对此本院予以采信。关于涉案商铺的租金交纳问题。根据涉案租赁合同的约定，被告承租涉案的商铺之后，应自2017年12月1日起按月支付租金，但被告除支付了租赁保证金外，从未支付过任何租金。被告抗辩因消防设计无法通过审核、物业不能投入使用，长期处于不适租状态，原告无权主张自2017年12月1日起计租。但是涉案租赁合同中已明确约定“乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责”，且被告在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由被告自行办理，相应风险责任应由被告负担。因并无证据证实被告的装修消防设计无法通过审核是原告的行为所致，被告装修消防设计审核不是租金交纳的前提条件，对消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，被告当应及时有效作出调整，被告不能以承租物业后的二次消防设计未能通过审核为由迟延支付租金，其逾期交纳租金的行为构成违约。被告抗辩其于2018年11月26日向原告发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，并随后刊登报纸公告，但未证明该通知已送达原告，在该通知书内容不为原告认可的情况下，作为违约方的被告该项行为并不产生涉案租赁合同解除的正当法律后果。另外，被告抗辩其已于2018年11月30日将涉案商铺交还给淏宬公司，但并未对此提供证据予以佐证，也无证据显示原告有授权淏宬公司代为收回商铺。被告称原告已与案外人衡邦公司建立事实租赁关系，原告无权要求租金计算至判决生效之日，但被告并未直接联系原告而是通过刊登报纸公告、交付给第三方的方式处理，不符合合同约定，其处理有失正当。原告在本案中明确表示要求继续履行合同，其并未与衡邦公司建立租赁关系，也未从衡邦公司处收取租金，因此被告仍需根据涉案租赁合同的约定向原告支付租金。至于被告与淏宬公司及衡邦公司所签的协议问题，不属于本案审理范围，对此本院依法不予处理。关于逾期支付租金的违约金问题。原告主张按合同约定每日0.3%的标准按当月拖欠租金金额为基数计算逾期交纳租金的滞纳金，考虑到被告承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属商邦公司恶意欠付租金造成违约，故本院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。鉴于本案纠纷系因被告原因引致，本案诉讼费用由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告黄明坚支付自2017年12月1日起至判决生效之日止的租金（租金计算标准参照合同约定：其中2017年12月1日至2020年11月30日的月租金额为6300元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金额为6615元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金额为7012元）；二、被告广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告黄明坚支付自2017年12月11日起逾期支付租金的违约金（其中2017年12月1日起至2019年8月31日止的逾期支付租金的违约金为以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计；其中2019年9月1日起至判决生效之日止的逾期支付租金的违约金为以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计；上述违约金以不超过被告广州市商邦置业发展有限公司所欠租金本金为限）；三、驳回原告黄明坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2907.1元、财产保全费1171.77元，均由被告广州市商邦置业发展有限公司负担。如不服本判决，黄明坚可在本判决书送达之日起三十日内，广州市商邦置业发展有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到本院送达的缴费通知书之日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  韩莦华人民陪审员  刘雪葵二〇二〇年五月二十六日书 记 员  范水英法庭记录李剑宇