山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初354号原告：王猛，男，1955年出生，汉族，泰安市神州建筑安装装饰有限公司退休职工，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：宋军,山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：泰安中南投资置业有限公司，住所地泰安市泰山区东岳大街。法定代表人：李君富，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁莎莎，女，该公司法务人员。被告：青岛中南物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区东岳大街西段中南世纪锦城。负责人：赵玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱世磊，男，该公司员工。原告王猛与被告泰安中南投资置业有限公司（以下简称中南投资公司）、青岛中南物业管理有限公司泰安分公司（以下简称中南物业泰安分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王猛及其委托诉讼代理人宋军，被告中南投资公司的委托诉讼代理人丁莎莎，被告中南物业泰安分公司的委托诉讼代理人朱世磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王猛向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告支付逾期交房违约金68936元及违约金的利息（以68936元为基数，自2019年5月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至付清违约金之日止）；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2013年12月9日，原、被告签订《泰安市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买泰安市世纪锦城602住宅一套。合同第十条约定被告应于2015年12月30日向原告交付该商品房，合同第十一条约定，逾期交房应自约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日支付全部已付款万分之一的违约金，从商品房交付之日起60日内支付。合同签订当日，原告向被告付清全款597882元。后被告逾期1153日，于2019年2月27日向原告交付该商品房。为此，原告特起诉至法院，请求依法处理。被告中南投资公司辩称，我公司已按照双方所签合同第13条的约定，向原告邮寄了《入伙通知书》，要求其按合同约定收房。原告因个人原因拒绝收房，我公司不应承担违约责任。被告中南物业泰安分公司辩称，我公司只是负责涉案房屋交付后的服务区的物业维护，已通知业主按合同约定收房，原告因个人原因拒绝收房，我公司不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，原告王猛（买受人）与被告中南投资公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于泰安市世纪锦城，编号为中南世纪锦城9号楼的地块的土地使用权，出让证号为：泰土国用（2013）第T-某号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名中南世纪锦城；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为本合同规定的项目中的*****，房屋代码为*****；该商品房预测建筑面积共83.24平方米，其中套内建筑面积63.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.26平方米；出卖人与买受人约定该商品房价款：按建筑面积计算，单价为每平方米7182.63元，总金额伍拾玖万柒仟捌佰捌拾贰元整；买受人采取一次性付款方式于签订本合同当日内付清全款人民币伍拾玖万柒仟捌佰捌拾贰元整（597882）；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，2、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；交付该商品房时，该商品房为住宅的，买受人有权在办理交接手续前对所购买的商品房进行查验，而且出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，出卖人应当于九十日内将已修复的该商品房交付，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条（注：系“逾期交房责任”条款）处理；该商品房达到第十条（注：系“交付期限及交付条件”条款）约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的十五日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人应于房屋交付前，以书面（包括信函、报纸、传真、电话、短信）或双方认可的其他形式发交房通知书予买受人，买受人应于收到该交房通知之日起十五天且不迟于出卖人发出该交房通知后二十天内，到出卖人指定地点办理房屋交接手续（包括交付房款、验收交房、交接房屋钥匙、签署房屋交接单等），若买受人未能在前款规定期限交付房款，办理房屋交接收手续的，所有相关责任由买受人承担且应向甲方支付每天房屋价款1‰的违约金；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为青岛中南物业管理有限公司泰安分公司，资质证号为鲁屋****；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向人民法院起诉等。合同签订当日，原告依约向被告付清全部购房款597882元。2016年初，被告中南物业泰安分公司受被告中南投资公司的委托，向原告王猛及其妻子王某某发出通知，向其交付诉争房屋中南世纪锦城602（购房人王猛）和原告夫妇同时购买的中南世纪锦城601（购房人王某某）。两被告称，发出通知是在2016年1月份，当时向原告发出的是《入伙通知书》。原告否认收到了上述《入伙通知书》，但认可自己得到了相关通知，故于2016年2月22日到（受被告中南投资公司的委托）办理交房事宜的被告中南物业泰安分公司，准备办理收房手续。但是，原告夫妇当时只办理了601户的交房手续，602户则未办理。2019年2月27日，原告与被告办理了交房手续，领取了房屋钥匙等，为此，原告当日在《商品房交接清单》、《客户钥匙/物品签收单》上签字。关于原告未能在2016年初办理602户的交房手续，以及2019年2月27日最终办理了交房手续的原因和过程，原告称，自己于2016年2月22日，与妻子到被告中南物业泰安分公司要求收房时，该公司工作人员提出，原告方必须先交纳当年上半年的物业费，才能为其办理交房手续并将房屋钥匙交给原告方，原告认为两被告应无条件交房，先收房、验房后才能交物业费，遂与被告中南物业泰安分公司的工作人员交涉，但未果，夫妻二人因所购两套房屋，原计划601户自住，而602户是用于投资（可进行出租等），故决定先交纳601户的物业费，收房并领取了钥匙，至于本案涉案的602户则未按物业公司的要求交纳物业费，因此未能收房、领取钥匙。此后，原告在有租客希望看房（602户）时，只能将身份证押到物业公司以借出钥匙，事后立即交回，而且此间发现房屋存在墙体裂缝、插线盒缺失等问题，经催促直至2018年4月25日物业公司才予以修补，后被告中南物业泰安分公司于2019年1月2日起诉原告之妻王某某拖欠601室的物业费，泰山区法院立案后于同年2月22日开庭审理，在庭审中提到了602户的交房问题时，物业公司受到了法官的教育，才于2019年2月27日向原告交房，并办理交房手续。被告对原告的以上陈述不予认可，称是因原告的个人原因未能交房，具体的说，就是物业公司给原告发出了通知，但原告2016年初没有来签交房手续，至于为何不来签，两被告不清楚，故称“因个人原因”。原告为证实自己的上述主张，向法庭提交了上述2019年2月27日签订的《商品房交接清单》、《客户钥匙/物品签收单》，以及2019年2月26日原告王猛与被告中南物业泰安分公司工作人员陈某某的通话录音，其中录音的主要内容为：“……王：我再问一回，我这个房子（注：指602户）你们到底是交啊，还是不交？你们要是再不交的话，就要执行三倍房价的那个损失了！陈：这个事哈，你听我说啊，是这样，交房你该怎么交？怎么交？你那个你写个你这两年物业费的六折申请，你写个申请，我同意，我发个审批，那个事很简单嘛，对吧？王：你这个事啊，应该是无条件交房！这个啊，先交房再办其他手续，这个，咱们购房合同上有。如果你不交，也不要紧，咱就按照法庭上我提的，咱就按三倍房价的利息了，这个消费者协会，那个消协法上也有规定。你不交，我就不收了，不是我不收！是你不交！是你们不交。陈：你也可以这么说嘛，是不，这个事也可以这么讲嘛，我去给你解决这个问题，我得有我的流程，而不是说，大叔你说你这个房子，你说给我，我就给了？因为你这个房子牵扯到很多问题，我能走的这一步，我已经尽力了。你写个六折物业费的申请，你这申请一交，你这个事不就好解决了嘛。王：昨天我就跟你说了，我没必要写这个申请，我正常缴费，我也不存在什么优惠，这是国家法律规定的。你现在走什么程序、什么流程是你的事，今天我通知你，就是三倍房价，这个损失，从今天开始。陈：你可以过来交房，你得先把物业费补上，对吧。王：先交房，后办手续！你看我的购房合同上怎么写的？先交房，后办手续。陈：但是，你听我说，咱这里头，交房，合同里也有一份协议，交房你得先预交半年的物业费的，对吧！王：预交半年的物业费？购房合同上有规定，不得以任何收取税费、物业费为前提条件，拒绝交房！陈：你这个事啊，是这样，你听我说啊，叔，我已经一退再退了，我能办的是：我能把你的房子交给你，我能把你的物业费给你省将近一半，你觉得我这个事情做的可不可以？王：我是正常缴费。国家物业法上有规定，闲置一年以上的房子，就是60%。陈：一年以上60%是不假，是不假，这个事你挑的对。60%是有协定的，缴60%必须业主本人，交到我们物业有一份申请，申请折扣六折，他有这么个流程，你懂不懂？王：我不管你什么流程，先交房！后办手续！这是合同规定的，你不交房那就是你违约。咱从现在开始，今天开始，今天是2月26日开始，我已经让你好几天了，咱就这样，我也不和你扯落一些，已经走了法律程序了，那就依法办。是你不交房，你也承认这个事了，我马上打电话通知律师。”被告中南物业泰安分公司认可录音中是本公司人员陈某某（称其已于2019年11月从本公司离职）的声音。原告办理涉案房屋的交接手续后，认为两被告迟延办理交房，构成违约，遂于2020年1月15日诉来本院，要求两被告支付逾期交房违约金68936元及违约金的利息，其中违约金的计算依照合同约定为：已支付全部房款597882元*万分之一*逾期天数1153天=68936元。庭审中，两被告称原告主张的违约金过高，如法院认为两被告应向原告支付违约金，要求予以调整。另查明，本案诉争房屋泰安市世纪锦城602户已于2018年3月22日登记在案外人钱某某名下。原告称自己在2018年2月份，通过中介介绍，将该房屋出卖给了钱某某，双方并为此签订了房屋买卖合同，但因为一直未能领取钥匙，所以直至2019年2月27日与被告中南物业泰安分公司办理完交房手续并取得房屋钥匙后，才实际向钱某某交付了房屋。本院认为，原告王猛与被告中南投资公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，系有效合同，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。原告王猛已经按照合同约定将购房款597882元交付给中南投资公司，该公司亦应依约在2015年12月30日前向原告交付涉案房屋，现被告未按时交付房屋，已经构成违约，故对原告要求被告中南投资公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张违约金应以597882元为基数，自2015年12月31日起算，按每日万分之一，计算1153天（至实际交房之日的2019年2月27日），为68936元，该计算符合合同约定，本院予以认可。需要说明的是，虽然原告已于2018年2月将涉案房屋出售给案外人钱某某，且房屋已于同年3月22日登记至钱某某名下，但是，考虑到如果以597882元为基数，自2015年12月31日起至2018年3月22日，按年利率6%计算，所得数额也高于原告所主张的68936元，两相比较可知，原告依照合同约定所主张的违约金，并不高于原告的实际损失，故被告中南投资公司要求对违约金予以调整，本院不予采纳。两被告辩称，2016年初，之所以未能完成涉案房屋的交付，是原告拒绝收房造成的，没有证据，且与常理不符，同时，原告提交的其与被告中南物业泰安分公司工作人员陈某某的通话录音也证实，直至2019年2月26日，陈某某还在要求原告先交纳物业费，再向原告交房，这也能印证原告在此问题上的陈述，综上，两被告的该项辩解，本院不予采信。原告还要求被告中南投资公司自2019年5月1日起，向原告支付68936元违约金的利息，直至付清违约金之日止。实际上，违约金的性质是一种违约的责任形式，在此基础上再主张利息，与违约金法律性质不符，故对于原告的该项诉求，本院不予支持。本案所涉《商品房预售合同》系原告王猛与被告中南投资公司签订，被告中南物业泰安分公司与原告办理交接涉案房屋事宜，是受被告中南投资公司的委托所从事的代理活动，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”据此，上述因迟延交房产生的违约责任应由被告中南投资公司承担，而原告要求被告中南物业泰安分公司共同承担违约责任，则于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告泰安中南投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王猛逾期交房违约金68936元；二、驳回原告王猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，由原告负担36元，被告泰安中南投资置业有限公司负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  万峰二〇二〇年五月十五日法官助理宋丽平书记员徐敏