河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2059号 上诉人（原审原告）：檀耀辉，男，1972年12月6日生，汉族，住平山县。 委托诉讼代理人：杨文学，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北江凯房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区裕华东路106-1号金领大厦2号酒中式公寓02单元1102室。 法定代表人：刘超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张继红，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）：朱平香，女，1972年5月3日生，汉族，现住平山县。 委托诉讼代理人：韩吉书，男，1972年2月8日生，汉族，现住平山县，系朱平香的丈夫。 上诉人檀耀辉因与被上诉人河北江凯房地产开发有限公司(以下简称江凯公司)、朱平香房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 檀耀辉的上诉请求：1、依法撤销河北省平山县人民法院（2019）冀0131民初2248号民事判决；2、改判确认平山县城西山华庭小区1-3-1202室的房屋所有权属于上诉人并判决被上诉人协助上诉人办理该房屋的产权手续；3、改判被上诉人与第三人订立的平山县城西山华庭小区1-3-1202室的房屋买卖合同无效；4、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已经全部交付房款，且被上诉人还收取了契税、维修基金、工本费等费用交付了房屋钥匙，房屋转移占有视为房屋的交付使用；2、被上诉人将已经交付的房屋恶意非法买卖，以非法的方式对抗合法的行为；3、被上诉人与第三人签订来源不明的房管部门统一制式合同，颠倒是非、混淆视听，欺骗法庭；4、本案中被上诉人与第三人明显违法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 江凯公司辩称：1、上诉人所诉讼的定金金额与事实不符，不能证明给江凯公司交纳4万元；2、上诉人在合理期限内未与江凯公司签订房屋买卖合同；3、诉争房产所有权归朱平香所有，朱平香于2017年11月16日与江凯公司签订了商品房买卖合同并足额交纳购房款且装修入住；4、上诉人提交的2014年12月28日李华兵收到的物业费、装修押金、垃圾清理费、水电费等既不是江凯公司所收也不是物业所收，应向李华兵主张，应当驳回上诉，维持原判。 朱平香辩称：我买房后一切手续都办理完毕，并且已经装修入住，我的房子在平山县法院做了登记。 檀耀辉向一审法院起诉请求：1、判决确认平山县城西山华庭小区1-3-102房屋所有权属于原告并判决被告协助原告办理房屋产权手续：2、被告与第三人订立的平山县城西山华庭小区1-3-1202房屋买卖合同无效：3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院的认定事实：平山县城西山华庭小区由被告开发。对讼争的西山华庭小区1-3-102房屋，现在已经由第三人装修居住。该房屋均没有不动产登记证书或者房地产登记证书，也没有不动产预告登记，没有办理房产备案。原告主张讼争的房屋归自己所有，主要提供如下证据：1、钥匙照片一张，试图证明被告已经交付了房屋钥匙；2、2014年12月28日加盖江凯房产公司财务专用章的收据张，金额87093元，载明檀耀辉1-3-1202房款；3、2014年12月27日加盖江凯房产公司财务专用章的收据一张，金额101327元，载明檀耀辉1-3-1202；4、2014年12月18日加盖江凯房产公司财务专用章的收据一张，金额11184元，载明檀耀辉地下室3-131,面积9.32平方米；5、2014年12月18日加盖石家庄桥拓物业服务有限公司西山华庭财务专用章的收据一张，金额3331元，载明包括物业费、装修押金、垃圾清运费、电费等；6、2014年12月28日加盖江凯房产公司财务专用章的收据一张，金额10930元，载明包括契税、维修基金工本费；7、2010年4月23日加盖江凯房产公司财务专用章的收据一张，金额81093元，载明1-3-1202房款；8、2010年2月5日加盖江凯房产公司财务专用章的收据一张，金额11184元，载明面积9.32平方米；原告对以上证据的解释是,第一次2010年1月30日交10000元收据,第二次2010年2月5日交37093元收据，第三次交40000元，这40000元没有出具收据，三次合并由被告出具证据7,后被告将原告的证据7原件收回，出具了证据2；被告将原告的证据8原件收回，出具了证据4。证据3是当初被告答应办理按揭贷款，后被告称不能办理按揭，被告要求自己交的剩余房款。证据4是地下室款，证据5是物业公司要求自己装修房屋的相关费用，证据6是办理房产证件的相关费用。被告对原告提供的证据的意见为，认可加盖江凯房地产公司各专用章收据上的印章是自己公司的，但是石家庄恒鼎房产经公司加盖的。被告称只认可1000元和37093元收据，其他加自己公司财务章的收据是超出授权加盖的，证据5中石家庄桥物业服务有限公司及收款人赵华兵与自己无关。被告江凯房产公司主要提供的证据有：1、被告与石家庄恒鼎房产经纪有限公司订立的《平山县房产销售代理合同书》及(续签协议》，显示被告委托石家庄恒房产经纪有限公司销售西山华庭房屋，时间从2014年3月13日起5个月；2、交款人为檀耀辉的收据两张，金额分别为2010年1月30年10000元和2010年2月5日37093元；3.西山华庭售楼预交表：4、报纸公告，显示被告要求交房屋定金客户，于2013年11月14日前来售楼部办理相关手续，否则视为弃权。原告对被告的上上述证据不认可。第三人提供如下证据：1、被告与第三人于2017年11月16日订立的《商品房买卖（预、销售）合同》，内容是第三人购买被告平山县城西山华庭1-3-1202商品房一套，面积86.87平方米，单价3500元，总金额304045元；2、2017年11月16日加盖财务专用章的收据一张金额304045元，事由是1-3-1202；3、2018年12月8日加盖被告财务专用章的收据一张金额20951元，事由是维修基金、垃圾清运费、水电卡等；4、2018年12月8日加盖被告财务专用章的收据一张金额2000元；第三人提供的证据被告不认可，被告认可。休庭后被告方出具庭审意见认为，讼争的房屋应当归第三人所有。 一审法院认为，讼争的房屋均没有不动产登记证书或者房地产登记证书，也没有不动产预告登记，没有办理房产备案。现在第三人按2017年11月16日订立的《商品房买卖(预、销售)合同》交清了房款，第三人装修并且入住即实际占用了房屋。原告要求确认平山县城西山华庭小区1-3-1202房屋所有权属于原告并判决被告协助原告办理房屋产权手续，被告与第三人订立的平山县城西山华庭小区1-3-1202房屋买卖合同无效，其提供的证据不足以证实其主张成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告檀耀辉的诉讼请求。案件受理费4292元，由原告檀耀辉承担。 经审理查明，檀耀辉于2010年1月30日向江凯公司交款1万元，2010年2月5日交款37093元，2010年4月23日交款4万元，上述三次交款共计87093元，于2014年12月28日统一开票，票号9803499。2010年2月5日交地下室款11184元，于2014年12月28日统一开票，票号9803498。2014年12月27日交款101327元，2014年12月28日向石家庄桥拓物业服务有限公司西山华庭交款3331元。2014年12月28日交款10930元。上述款项中江凯公司对2010年4月23日交款4万元和2014年12月28日向石家庄桥拓物业服务有限公司西山华庭交款3331元不予认可。江凯公司2014年12月28日出具的9803499号收据数额为87093元，其中包含了2010年4月23日交款4万元，本院予以确认。檀耀辉向石家庄桥拓物业服务有限公司西山华庭交款3331元，不能证实此款由江凯公司收取，本院不予认定。檀耀辉共计向江凯公司付款为87093+10930+101327+11184=210534元。其他事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉争的西山华庭小区1-3-102房屋，檀耀辉已经向江凯公司交付购房款项共计210534元，双方虽未提供正式商品房买卖合同，但檀耀辉履行了付款义务江凯公司已经接受，双方房屋买卖合同关系成立。但至今江凯公司未将双方约定的西山华庭小区1-3-102房屋交付给檀耀辉，反而于2017年11月16日和朱平香订立了《商品房买卖(预、销售)合同》并将上述房屋交付，朱平香已经装修入住。檀耀辉不能证明江凯公司与朱平香在订立《商品房买卖(预、销售)合同》时存在恶意串通的行为，其关于上述合同无效的主张本院不予支持。江凯公司不能将上述房屋交付给檀耀辉，应当向檀耀辉承担合同履行不能的违约责任。朱平香购买诉争房屋系善意取得，檀耀辉关于确认其为西山华庭小区1-3-1202室的房屋所有权人并判决江凯公司协助办理该房屋产权手续的主张本院不予支持。檀耀辉可以就返还购房款另行起诉。 综上所述，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，故对檀耀辉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4292元，由上诉人檀耀辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  李 莉 审判员  岳桂恒 二〇二〇年五月二十一日 书记员  郄张雨