广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8379号原告：林×窝，女，1955年1月19日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈灿芳，广东邦达律师事务所律师。被告：曾××，女，1969年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省清新县。委托诉讼代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。被告：林×玲，女，1983年9月16日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：林×伦，男，1977年9月25日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：林×航，男，2000年6月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈俏丹，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。原告林×窝与被告曾××、林×玲、林×伦、林×航财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林×窝的委托诉讼代理人陈灿芳，被告曾××、林×航的共同委托诉讼代理人陈俏丹，被告林×玲、林×伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林×窝向本院提出诉讼请求：1、判令确认曾××与林×忠于2007年5月30日签订的《房地产买卖合同》无效，被告向原告返还番禺区××街××××北××××北街××501房，并把房产过户至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。经庭审释明，原告林×窝于庭审中变更诉讼请求为：1.判决被告曾××向原告林×窝折价补偿因不能返还房屋的损失180万元（暂预估180万元，最终数额以评估机构认定的房屋现值为准）；2.判令被告承担本案诉讼费及相关鉴定费用。事实与理由：原告与林×忠于1978年2月26日登记结婚，婚后生育儿子林×伦和女儿林×玲。原告跟林×忠1997年购买了位于番禺区××街××××北××××北街××501的房产，并登记在林×忠名下。被告曾××原来为林×忠公司的职员，1995年左右两人发展为婚外不正当男女关系，2000年6月11日，林×忠于曾××婚外生育了儿子林×航。儿子出生后，曾××要求林×忠与原告离婚再与其结婚。以便儿子入户广州，但林×忠未答应该要求，曾××便把林×航户口落在了清远市，但此后一直以林×航入户广州为由要求林×忠与其结婚。2009年，林×伦及林×玲都已成家的情况下，林×忠向原告提出“假离婚”（离婚不离家）以便让林×航入户。2009年6月11日，原告跟林×忠协议离婚，离婚时对上述房产未做分割。林×忠离婚后于2009年9月26日与曾××结婚。2012年4月林×航的户口由清远市迁入广州市。林×忠于2018年3月10日因病死亡。林×忠死亡后，林×伦、林×玲与曾××就林×忠遗产继承问题产生纠纷，诉至番禺区人民法院。诉讼过程中，林×伦、林×玲在2019年1月29日到广州市番禺区国土资源和规划局查档得知：曾××与林×忠于2007年5月30日签订《房地产买卖合同》林×忠婚内私下把其与原告共有的番禺区××街××××北××××北街××501房以人民币180000元转让给曾××，并办理了过户手续。原告认为，番禺区××街××××北××××北街××501房属于原告及林×忠的夫妻共同财产，林×忠私下把该房转让给曾××属于无权处分。而受让人曾××最早在2000年6月11日即与林×忠婚外生育儿子，其与林×忠之间存在特定亲密关系，其受让并非善意。因此，本案的房屋转让行为，实质是林×忠与曾××恶意串通，损害原告的利益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》等相关规定，双方签订的合同应当认定无效，而被告也不符合善意取得的条件，故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告曾××、林×航共同辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，1.涉案房产实际的产权是被告曾××并非原告及林×忠婚姻关系存续的财产。2.涉案房地产买卖合同是合法有效的，原告主张林×忠无权主张财产及曾××串通缺乏事实依据，具体我方在举证阶段陈述。3.原告林×窝是否本案适格的原告，法律规定房屋假如是夫妻共同财产也只有一半属于林×窝，另外一半是属于林×忠，这一部分涉及继承问题，仅为林×窝作为原告涉及主体资格问题。被告林×玲辩称，同意原告的诉讼请求。被告林×伦辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：一、涉案房屋产权现状。涉案房屋位于广州市番禺区××镇洛溪新城××北园××北街17幢之三501房，建筑面积81.50㎡，原产权登记权属人为林×忠，由林×忠以买卖的方式转移登记在曾××名下。2007年5月30日，林×忠以卖方（甲方）与曾××为买方（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将其自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；交易价格180000元；甲方应当在2007年5月日前将涉案房屋交付给乙方占有使用。上述合同落款处为林×忠、曾××手写签名及按捺。2007年5月30日，林×忠与曾××就涉案房屋办理产权转移缴纳相关税费。2007年5月31日，广州市番禺区财政局出具涉案房屋《契税完税证》，其中载明“纳税人曾××”、“已发房产证”；广州市番禺区房地产交易登记所出具发票，其中载明“缴款人曾××（卖方：林×忠）”、“项目名称房地产权登记费个人”、“已发房产证”。经2019年1月29日广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋权属人曾××，发证日期2017年6月21日，备注载明“补发”。二、本案各方当事人与林×忠的关系情况。林×忠与林×窝于1977年结婚，于2009年6月11日登记离婚，林×忠与林×窝于2009年6月11日协议离婚时备案签订的《离婚协议书》内容未涉及本案涉案房屋。林×忠与林×窝婚内生育林×玲、林×伦两个子女。林×忠与曾××于婚前2000年6月11日生育一子林×航，在2009年9月26日登记结婚。2015年，林×窝以离婚后财产分割分别就位于广州市番禺区××镇××村××路102号房屋及土地使用权和位于广州市番禺区××镇××路1巷17号房屋的归属起诉林×忠，本院分别立案为（2015）穗番法石民初字第60号和（2015）穗番法石民初字第120号，上述案件已审理终结并生效。林×忠于2018年3月10日死亡。因对林×忠的财产继承发生争议，在2019年1月4日，本院另案受理（2019）粤0113民初326号（以下简称326号案）原告林×玲、林×伦诉被告曾××、林×航继承纠纷一案，并于2020年3月22日作出民事判决。该判决因当事人上诉未生效。在该案中没有对本案涉案房屋进行处理。三、涉案房屋市场价值评估情况。诉讼中，经林×窝提出对涉案房屋价值进行评估，本院通过司法委托程序摇珠选定广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司作为本案评估机构。广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司于2020年1月6日出具《报告书》，载明涉案房屋于价值时点2019年11月11日的市场价值为1832039元。此次司法委托评估产生鉴证咨询服务评估费6980元，已由林×窝预缴。经法院释明，林×窝当庭变更诉讼请求，明确其诉讼请求为主张由曾××向其赔偿916019.50元。另依据林×窝的诉讼保全申请，对曾××名下涉案房屋进行了查封。另经查册显示，林×忠于1998年7月从番禺洛溪新城地产有限公司处受让取得涉案房屋的权属。本案争议焦点，林×忠与曾××就涉案房屋的交易过户是否侵害了林×窝所享有的婚内夫妻共同财产权益，曾××对涉案房屋的交易过户是否为善意第三人。林×窝主张，曾××不属于善意购房人，在林×忠与林×窝婚姻存续期间内，曾××以第三者身份与林×忠婚外生育一子林×航，即曾××早在2000年前就与林×忠存在不正当男女关系，在林×窝与林×忠离婚三个月曾××即与林×忠结婚。为证实其主张，林×窝提交了证据①曾××与林×忠结婚证复印件②林×航出生证复印件③广州番禺区××镇××村民委员会于2018年10月14日出具的《证明》，《证明》其中载明“兹有我村4队村民林×忠与曾××于2009年9月26日登记再婚，计划外生育第三孩林×航……”④照片一张，林×玲在2008年12月份结婚时，曾××携林×航参加婚礼并合影，拟证实曾××清楚知悉林×窝和林×忠之间的夫妻关系。对于上述证据和陈述，林×玲、林×伦均予以认可。曾××、林×航共同确认上述证据真实性，但否认与本案事实存在关联。曾××、林×航共同主张，林×窝一直知悉其与林×忠的关系，其也经常出席林×忠的家庭宴席；对于涉案房屋，是其于1998年以现金方式向原业主文××购买，一方面其当时是个体经营者身份，靠卖猪肉生意赚钱购买了涉案房屋，因原业主移民，没有支付证据和收据，另一方面因当时未有广州身份户籍，故先以林×忠名义购得；而林×窝是知道涉案房屋的购买过程的，还经常到涉案房屋看望其和林×航并拍摄不少照片。为证实其主张，曾××提供了①付款人为文××的物业收据②以文××的名义支付水费的存折记录③曾××在广州市海珠区个体劳动者协会的收据和会员证④照片，显示林×窝与曾××、林×航、林×忠之间的居家合影，林×玲与林×航的居家合影⑤自2004年初曾××缴纳电费的存折记录⑥证明，朋友关系简××的手书“1998年曾××购买了番禺区××街××××北××××北街××501房后，请本人做客，从林×忠、曾××谈话中得知曾××购买501房，并以林×忠的名义为业主签订合同。曾××通过现金支付了全部购房款……”邻居张×容、伍×瑞、吴×桦等人落款签名确认曾××一直是涉案房屋的实际使用人，期间没有他人对涉案房屋主张过任何权利的事实。对此，林×窝除对上述曾××的朋友及邻居的书面陈述不予确认外，对其余证据的真实性予以确认，但否认其关联性，亦确认涉案房屋一直由曾××居住使用的事实，但认为曾××一直使用并不代表产权归属于曾××，而是基于曾××与林×忠的特定关系，涉案房屋是曾××与林×忠共同居住；上述证据内容均无法证实曾××实际出资购房，且在2007年及之前广州市尚未有房屋限购限贷政策下，曾××以林×忠名义代持涉案房屋的方式购置，不可理解；实际情况是，林×忠在家庭关系中处于主宰地位，林×窝对于曾××与林×忠之间的关系是无奈被动接受的，所以三方存在生活上的交集，但林×窝、林×玲、林×伦都知道涉案房屋是林×忠的，直到发生继承纠纷，查册后才知道涉案房屋在2007年发生产权转移。林×玲对此认为，林×窝是农村家庭主妇，由于家庭经济来源都是来自林×忠，故才接受了曾××，但直到办理继承才发现涉案房屋已经不在林×忠名下。林×伦确认，在曾××生育了儿子林×航后，林×窝有去帮忙料理的事实；当时家庭收入是靠林×忠在洛溪新城开屠场做生意，曾××1997年还在广州卖猪肉，最初曾××是替林×忠打工；其一直反对曾××与林×忠之间的事情，但涉案房屋是林×忠在1998年购置，曾××当时根本没有支付购房款的能力。林×航无异议亦无提供证据。本院认为，在诉讼中林×窝变更诉讼请求方向为财产损害赔偿，故本案案由应为财产损害赔偿纠纷。本案审查的方向是涉案房屋交易过户到曾××名下是否损害林×窝的夫妻共同财产权益。涉案房屋原为林×忠名下财产，林×忠取得该权属时间在其与林×窝夫妻关系存续期间，应为夫妻共同财产。而林×忠与曾××就涉案房屋的交易依据是2007年5月30日所签订的《房地产买卖合同》，并以该合同完成产权登记过户手续，该交易过户时间发生在林×忠与林×窝的婚姻关系存续期间。据在案证据和双方当事人陈述，本院评析如下：一、涉案房屋转让时间在2007年5月30日，次日即完成产权转移登记并核发产权证，即涉案房屋在2007年5月31日由林×忠登记过户至曾××名下，该财产处置行为尚在林×窝与林×忠的婚姻存续期间，故涉案房屋涉及林×窝和林×忠夫妻婚内共同财产处理性质。二、曾××主张其为最初的实际购房出资人，是其于1998年从原业主文××处以现金方式支付购得，但却并未提供任何支付依据以证实其与原业主文××之间就涉案房屋交易存在现金支付和收款收据等情况，甚至亦无证据显示曾××与林×忠之间在1998年至2007年这一较长期间内曾就涉案房屋达成产权代持协议；曾××虽一直居住使用涉案房屋，该事实亦得到林×窝、林×伦、林×玲的确认，但该事实同样无法印证曾××为实际购房人的主张。相反，林×窝举证证实，曾××是在林×窝与林×忠的婚姻关系存续期间介入林×忠与林×窝的家庭生活，并与林×忠婚外生育林×航。曾××当庭亦无对该项事实予以否认，且还提供了照片证实自身参与到林×窝与林×忠的家庭生活关系当中。基于三人特殊关系的存在，林×忠曾以涉案房屋作为其与曾××婚外共同生活居住地，有事实依据。在没有任何证据证实曾××就购房发生实际支付行为、曾××所示个体工商户身份证据亦无法证实其当时实际经济收入、而对于简××等人的书面证明也无其他证据佐证的情况下，对曾××主张其为实际购房出资人，本院不予采信。三、如上所述，曾××对涉案房屋的取得不具有善意第三人身份。在林×窝和林×忠的婚姻关系存续期间，曾××与林×忠在涉案房屋共同居住生活以及婚外生育林×航，属于“有配偶者与他人同居”的情形，违反《中华人民共和国婚姻法》的禁止性规定，这种婚外同居关系属于违法关系，是被禁止的婚姻行为。林×窝对曾××介入其婚姻家庭关系的容忍，并不等同于知悉或同意林×忠对林×窝夫妻共同财产的处分。林×窝在对配偶林×忠的婚内家庭生活失去掌控的情况下，直至对林×忠遗产继承时才发现涉案房屋权属状况并据此提出损害主张，固然，林×窝在有效维护夫妻共同财产权益上亦存过失，但溯及造成本案诉争发生的本源，曾××存在明显过错，其与林×忠婚外同居且生育，有违公序良俗，于法不合。对于林×窝所主张林×忠与曾××就涉案房屋所签订的《房地产买卖合同》效力问题，鉴于在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同财产不分份额地享有所有权，夫或妻非因日常生活需要处分夫妻共同财产时，应当协商一致，任何一方无权单独处分夫妻共同财产；如果夫妻一方超出日常生活需要擅自将共同财产赠与或转让给他人，而受赠人或买受人不是善意人的，这种赠与或买卖行为应认定为无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，林×忠无权处分其与林×窝共同共有的涉案房产，林×忠与曾××对涉案房屋的交易过户行为共同损害了林×窝与林×忠的共有财产权，应予返还。鉴于涉案房屋已过户至曾××名下，如按无效合同返还处理，将发生涉案房屋恢复至林×忠名下的状态，而林×忠现已去世，已不具备民事主体资格，且林×忠有权处分其共有部分的财产份额，现林×窝变更诉讼请求方向为主张财产损害赔偿，本院予以支持。至于应以何价值为标准，林×窝主张按市场评估价为参考依据，由曾××向林×窝作出赔偿。现广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司出具评估报告认为涉案房屋的市场价值为1832039元，对该评估结论曾××虽认为价格过高，并认为受疫情影响价格受到影响，却没有提供相反证据推翻，且现并不是变现价值，综观曾××的过错程度，故对林×窝主张经评估报告所作出的估价为依据，由曾××赔偿林×窝涉案房屋50%的价值916019.50元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告曾××应于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿916019.50元给原告林×窝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12960元、财产保全费5000元、评估费6980元，均由被告曾××负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯人民陪审员  张凯涛人民陪审员  黄侃娉二〇二〇年五月二十二日书 记 员  何绮静