四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初106号 原告：锦江区锦城摩尔生活超市。经营场所：成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼1号、2号。 经营者：赵燕。 委托诉讼代理人：何玉恒，男，公司员工。 委托诉讼代理人：李永乐，四川蜀天律师事务所律师。 被告：成都中环物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区署袜北三街2-6号3层。 法定代表人：兰耀仪，总经理。 委托诉讼代理人：龚倩，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 第三人：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行。营业场所：四川省简阳市东城新区雄州大道南段176号。 负责人：李秉强，行长。 委托诉讼代理人：屈昭平，男，公司员工。 委托诉讼代理人：张锡涛，四川亚峰律师事务所律师。 原告锦江区锦城摩尔生活超市（以下简称摩尔超市）与被告成都中环物业管理有限公司（以下简称中环物业）、第三人遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案受理后，适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行审理。摩尔超市的委托诉讼代理人李永乐、何玉恒，中环物业的委托诉讼代理人龚倩，遂宁银行简阳支行的委托诉讼代理人屈昭平、马杰薪到庭参加诉讼。审理中，遂宁银行简阳支行变更诉讼代理人为屈昭平、张锡涛；摩尔超市申请对房屋租赁装修损失进行鉴定。本院依法委托四川方略九洲房地产土地资产评估有限公司（以下简称方略九洲评估公司）进行评估，鉴定终结后，适用简易程序于2020年3月6日公开开庭进行审理。摩尔超市的委托诉讼代理人李永乐，中环物业的委托诉讼代理人龚倩，遂宁银行简阳支行的委托诉讼代理人屈昭平、张锡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 摩尔超市向本院提出诉讼请求：1．判决确认《房屋租赁合同》于2018年8月18日解除；2．判令中环物业向摩尔超市退还房屋保证金200,000元；3．判令中环物业向摩尔超市支付违约金178,588.80元；4．判令中环物业赔偿摩尔超市各项经济损失暂定1,564,006.57元（具体以最终计算实际损失为准）；5．判令遂宁银行简阳支行对第2、3、4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6．本案诉讼费由中环物业承担。诉讼过程中，摩尔超市变更诉讼请求：第四项诉讼请求变更为要求赔偿各项经济损失2,454,692.58元。庭审中，摩尔超市阐明因中环物业存在违约行为，摩尔超市行使法定解除权及要求赔偿违约损失；违约金178,588.8元，以租赁合同约定，违约方应缴纳年租金20%的违约金；经济损失包括退还保证金200,000元、装饰装修损失394,961元、设施设备损失641,706元、搬迁费150,000元、仓储费60,000元、鉴定费17,000元、可得利益损失888,000元（37,000元/月×12个月×2年）、律师费303,025.58元；遂宁银行简阳支行对租赁房屋已申请执行，其与中环物业隐瞒租赁房屋已申请执行情况，存在过错，要求承担连带赔偿责任。 事实和理由：摩尔超市、中环物业于2017年6月28日签订《房屋租赁合同》，约定中环物业将位于成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼2号及1号商铺出租给摩尔超市用于经营超市，租赁期限自2017年9月1日至2027年8月30日，共计10年，其中2017年9月1日至2017年12月30日为免租期，从2018年1月1日开始交纳租金，房屋租金为74,412元/月，采用每三个月支付一次的方式；摩尔超市自合同签订当日交纳房屋保证金200,000元。摩尔超市按约支付相关款项并接收上述商铺，随后立即对商铺进行全面装修并按期开业经营。自2018年雨季，摩尔超市发现商铺屋顶及墙体许多部位不断出现大面积漏水渗水及墙体开裂问题，经中环物业多次维修仍未修缮，严重影响摩尔超市正常经营，并对顾客人身及财产安全造成严重危险。摩尔超市于2018年8月2日正式发函通知中环物业协商解决此事，但中环物业既无明确回复，也无解决方案。且中环物业在出租商铺时未告知摩尔超市该商铺已涉诉，并已进行执行程序，现该商铺已经资阳市中级人民法院（以下简称资阳中院）以物抵债执行给遂宁银行简阳支行，而遂宁银行简阳支行无故变更租赁时间及租金，双方未协商一致，导致摩尔超市无法使用商铺。摩尔超市遂于2018年8月18日向中环物业发送《解除合同通知书》。为了维护摩尔超市的合法权益，特提起本案诉讼。 中环物业辩称，1．《房屋租赁合同》系中环物业与赵燕签订，摩尔超市不是合同当事方，无权主张该合同项下的权利；2．摩尔超市所谓房屋漏水不属实，该房屋仅在雨季有轻微渗水，不影响房屋使用，不影响合同目的实现，且经中环物业维修，渗水问题已解决，中环物业不存在违约行为；3．赵燕在签订《房屋租赁合同》对租赁房屋权属状况有清楚认识，资阳中院在执行过程中也将执行情况告知摩尔超市，不存在隐瞒情况；4．合同履行过程中，摩尔超市拖欠租金和物业费，无权要求退还保证金，而摩尔超市主张的所谓损失实际为自身经营的投资风险，理应由摩尔超市自行承担。故请求驳回摩尔超市的全部诉讼请求。 遂宁银行简阳支行述称，同意中环物业的意见。中环物业于2018年5月向资阳中院提交《租赁合同终止书》，即已丧失转租权。且经资阳中院执行以物抵债将租赁房屋权属确认为遂宁银行简阳支行所有，遂宁银行简阳支行未对任何人隐瞒执行情况。期间，遂宁银行简阳支行未阻碍摩尔超市行使租赁权，现也未实际取得房屋，也没有收取房租，中环物业不应承担任何赔偿责任。 本院经审理查明以下事实：锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼2号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人原为成都迪艾商贸有限公司（以下简称迪艾公司）。摩尔超市系2017年9月6日登记注册的个体工商户，经营者为赵燕。 2013年9月24日，迪艾公司作为委托方之一与中环物业签订《授权委托书》，约定委托中环物业代迪艾公司对案涉房屋与承租方签订租房合同，并代为收取租金、行使维修管理事务，委托期限截至2020年12月9日止。 2014年8月20日，迪艾公司自愿用其所有的案涉房屋为成都鑫嘉宏科技有限公司（以下简称鑫嘉宏公司）在遂宁银行简阳支行处的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2017年1月4日，遂宁银行简阳支行以鑫嘉宏公司未返还借款为由向资阳中院提起诉讼，并要求迪艾公司等承担担保责任。经调解各方达成协议，资阳中院于2017年2月28日作出（2017）川20民初2号民事调解书对达成的协议确认，其中确认遂宁银行简阳支行对迪艾公司所有的案涉房屋享有抵押的优先受偿权。该裁判文书生效后，遂宁银行简阳支行依法申请法院执行。资阳中院对案涉房屋委托评估，并先后于2018年4月18日、7月6日在淘宝网两次拍卖未成交。 2017年6月28日，中环物业作为出租方（甲方）与赵燕作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为乙方承租甲方位于成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼2号房屋，用作超市；租赁期自2017年9月1日至2027年8月30日；租金为74,412元/月，三个月支付一次，房屋保证金为200,000元；首次租金对应租赁期限为2018年1月1日至2018年3月30日；租金缴纳为每季度末，提前一个月缴纳下季度租金；如甲方房屋产权发生变更，本合同仍具有法律效力新业主继续执行；任何一方违反合同约定须向对方交纳年租金20%作为违约金并赔偿对方全部损失（包括但不限于律师费等）。合同签订后，摩尔超市对案涉房屋进行了装修，并用于经营超市。期间，摩尔超市向中环物业支付了保证金200,000元及2018年1月至9月的租金669,708元。 2018年8月8日，资阳中院作出（2018）川20执恢25号之一执行裁定书，裁定将案涉房屋交付遂宁银行简阳支行抵偿债务，所有权自本裁定送达买受人时起转移。同月10日，资阳中院执行人员到案涉房屋对遂宁银行简阳支行、迪艾公司进行询问，遂宁银行简阳支行、迪艾公司均陈述收到（2018）川20执恢25号之一执行裁定书。 2018年8月18日，摩尔超市向中环物业发送《解除合同通知书》，主要内容为摩尔超市承租案涉房屋后，该房屋不同部位发生多次漏水渗水，已严重影响超市正常经营及顾客人身、财产安全，摩尔超市发函要求解决，但中环物业未予回复，也无解决方案。现决定解除《房屋租赁合同》。中环物业于同年8月24日回函称，双方签订《房屋租赁合同》时，摩尔超市已对案涉房屋进行了多次查看确定满足经营需要。如存在大面积漏水渗水问题均由摩尔超市装修造成，与中环物业无关。且2018年8月10日案涉房屋所有权经执行已转移至遂宁银行简阳支行，执行过程中摩尔超市的人员也在场。故摩尔超市与中环物业之间不存在解除《房屋租赁合同》。 2018年12月12日，遂宁银行简阳支行向赵燕及摩尔超市发送《搬离告知书》，主要内容为从2018年8月10日起因案涉房屋所有权已归遂宁银行简阳支行，你方与中环物业所签租赁合同已终止。因双方多次协商租金未果，且你方拒绝签订新的租赁合同，也未交纳租金，现要求限期搬离。同年12月28日，摩尔超市的何玉恒接受资阳中院询问，资阳中院执行人员询问“当时办交接时是你妻子到场并告知有关事宜，她听了一会就走了”，何玉恒回复“是我妻子，她回来跟我说了，我是2017年9月份才租的，租后房屋发生漏水，我与中环物业多次联系解决漏水事情，后遇到本案，先把中环物业这件事情解决好，我再如数交纳房租费”“我们元月11日再次协商后续处理问题，如我们股东商量一致后，再确定是否解除或续签租赁合同”。 另查明，案涉房屋屋顶存在渗水情况，中环物业有组织人员维修。（2018）川20执25号执行案件中留存有中环物业于2018年5月6日向资阳中院出具的《房屋租赁合同终止协议书》，主要内容为中环物业与迪艾公司等于2013年8月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月7日终止。资阳中院在委托对案涉房屋进行拍卖过程中，均明确房屋存在租赁。 审理中，本院委托方略九洲评估公司对案涉房屋内设备设施及装饰装修进行评估。方略九洲评估公司作出川方九资评报字（2019）156号《资产评估报告》，载明设备设施现净值为641,706元、装饰装修现净值为394,961元。摩尔超市支付评估费17,000元。 摩尔超市提交书面意见称，中环物业出租房屋时故意隐瞒该房屋已抵押事实，后案涉房屋又经过法院拍卖、执行，最终因房屋所有权变更导致摩尔超市无法继续使用房屋；另案涉房屋长期大面积漏水，虽经修补，仍不能正常使用；以上行为说明中环物业存在违约。遂宁银行简阳支行作为申请执行人，在2017年6月、2018年初两次执行中，故意不告知执行情况，存在明显过错。 庭审中，摩尔超市陈述超市已停止经营，并于2019年4月24日自行锁闭房屋。中环物业陈述仍保管摩尔超市支付的保证金200,000元。 以上事实的认定有摩尔超市与中环物业、遂宁银行简阳支行的当庭陈述及以下证据在案为证：营业执照、企业信息查询、房屋租赁合同、授权委托书、房屋所有权证复印件、律师函、解除合同通知书、告知函、快递单、搬离告知书、视听资料、民事裁定书、收据、转账凭证、施工合同、购销合同、租赁合同、照片、拍卖公告网页截图、执行笔录、借款合同、抵押权证、民事调解书、执行裁定书、告知书、终止协议书。 本院认为，中环物业与赵燕签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。赵燕作为承租人签订合同时明确租赁用途为经营超市，且随后成立的摩尔超市为个体经营户，赵燕即为该超市经营者，摩尔超市应为《房屋租赁合同》的一方当事人，中环物业对于摩尔超市不是《房屋租赁合同》当事方的抗辩，本院不予采信。故中环物业与摩尔超市均应按合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除及保证金问题。双方签订《房屋租赁合同》前案涉房屋既已存在抵押，而中环物业经授权出租案涉房屋，该房屋是否存在抵押及以后所有权是否发生变更，不必然导致《房屋租赁合同》的目的不能实现。摩尔超市认为案涉房屋存在漏水，且导致房屋不能正常使用。摩尔超市提交的证据仅能证明案涉房屋存在渗水情况，且摩尔超市使用案涉房屋持续到2019年，本案现有证据尚不足以证明渗水已导致合同目的不能实现。故摩尔超市以行使法定解除权为由要求解除《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，在资阳中院执行过程中，中环物业曾出具书面意见确认中环物业与迪艾公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月7日终止，且经资阳中院执行，遂宁银行简阳支行已取得案涉房屋所有权，摩尔超市此后亦向中环物业书面表达了解除合同的意愿，并自行锁闭房屋，摩尔超市与中环物业之间的《房屋租赁合同》已实际终止履行，中环物业即无权继续占有保证金，故摩尔超市要求中环物业退还保证金200,000元，本院予以支持。关于违约金及损失赔偿问题。如前所述，中环物业在合同履行过程中并不存在违约行为，摩尔超市自行锁闭房屋不再经营，摩尔超市据此要求违约金及赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于遂宁银行简阳支行是否承担责任问题。本案中，遂宁银行简阳支行并未取得房屋保证金，且本案也无证据证明遂宁银行简阳支行在申请执行过程中存在故意隐瞒事实或妨碍摩尔超市使用房屋的情形，故摩尔超市要求遂宁银行简阳支行承担连带赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都中环物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告锦江区锦城摩尔生活超市退还房屋保证金200,000元； 二、驳回原告锦江区锦城摩尔生活超市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7,253.5元，鉴定费17,000元，两项合计24,253.5元，由原告锦江区锦城摩尔生活超市负担22,000元，由被告成都中环物业管理有限公司负担2,253.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇二〇年五月二十日 书记员 刘素莲