河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2038号 上诉人（原审原告）：河北华誉物业服务有限公司,住所地河北省黄骅市神华北大街1441号。 法定代表人：杨中文，执行董事。 委托诉讼代理人：杜彦彬，河北铭晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庞长明，男，1964年6月24日出生，汉族，住河北省黄骅市。 上诉人河北华誉物业服务有限公司（以下简称华誉物业公司）与被上诉人庞长明物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华誉物业公司上诉请求：请二审法院依法改判被上诉人支付两年全额的物业费共计4565.28元，并按合同约定支付违约金，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为被上诉人应全额支付物业费。上诉人提供了2016年10月12日至2018年10月11日两年间，上诉人为金宇豪庭小区提供物业服务的客服日志、报修记录、管道维护、维保记录、日常进行维修、养护、清扫的照片，以及上诉人和法定代表人的受到相关部门表彰的证书，这些证据首先证明了上诉人是一家诚实守信的优秀物业公司，更证明了上诉人在两年间对金宇豪庭小区认真的提供了物业服务。被上诉人在一审中提到的地下车库漏水的问题并不是上诉人的服务范围，其应当向开发建设单位主张权利。被上诉人提到的上诉人只是安排了人看门、象征性的打扫了卫生、摄像头不全根本不符合事实。被上诉人没有证据证实小区卫生清扫不到位，而通过上诉人提供照片可以看出，上诉人对小区卫生进行了及时的清扫，监控设备也是齐全完好的。如果上诉人仅仅是象征性打扫卫生的话，小区内早已是垃圾如山的景象。所以，综合以上情况，一审法院认定上诉人提供服务存在瑕疵，未全面履行合同没有事实依据。二、被上诉人违反合同约定，拒不支付物业费，应依约支付违约金。首先，物业服务合同中明确约定如业主拖欠物业费，应按日千分之三的标准支付违约金。该约定不违反法律的强制性规定，合法有效。其次，被上诉人拖欠物业费是事实，而拖欠物业费必然对上诉人造成损失。上诉人选择按照合同的约定主张自己的损失合法有据。第三，通过一审庭审，被上诉人是以否定物业服务合同的效力以及要求上诉人为其维修房屋等无理要求而拒交物业费，两年间，被上诉人在没有缴纳任何物业费的情况下，却一直享受着物业服务。在此情况下，一审法院认定上诉人主张物业费不符合情理的说法是极为不公平的。第四，被上诉人一审答辩仅仅是要求不能全额收取物业费，并未对违约金进行抗辩，一审法院直接判决不支持上诉人的物业费违反了不告不理的原则。第五，本案涉及到的不但是上诉人，还关系到全体物业服务企业。如果在业主拖延缴纳物业费的情况下，不支持物业公司关于要求违约金的主张，将会纵容不诚信的业主继续拖欠物业费，这也是对其他按期缴纳物业费的业主极为不公平的，最终会伤害到整个物业服务行业，最终受害的将是广大业主。所以，上诉人认为，一审法院不支持违约金既不符合情理，也没有法律依据。综合以上意见，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 庞长明递交答辩状称，一、华誉物业状告被告不符合法律依据。1.华誉物业签定的物业合同是王少龙代表签订的，所以第一被告是王少龙，第二被告才是答辩人。2.由王少龙拿出与原告签定合同的有效法律证明，符合物业法与合同法，我们才能同意或承认合同有效。3.签定的合同违背了业主的利益，而且大部分人都不知道。我们每次向物业要求看物业合同时，他们是各种理由推脱不让看，我们没有直接与你签合同，他人签的我们有权知道，为什么不让看，这是我们的权力。我们都不知道合同的内容怎么交钱。如果不在法院调取合同，我们连合同的面都见不到。是不是可笑。他们都不让看，为什么？物业是与王少龙签定的合同应该是公开透明的为什么不让看，说明了他们有很多方面见不的天，对业主有不公平之处。损害了业主的利益。我们选代表去物业要合同他们不给看，推到王少龙那去，他也不让看，为什么？合同是业主大家的，是公开的，他们为什么不让看？当时有于茹春，王义福，王国强，祝寿森，李华敏等人可以证明。（还有个人录音为证）。合同都不让我们看何谈违约金，何谈交费。4.本来是物业的服务费用全部由业主承担，损害业主利益。如：电梯、楼宇门的保养维修费用全部是业主委员会的收入资金，（也就是业主的钱）物业只是打扫卫生和电梯电费的费用，小区的井盖、护栏等一切设施的更换全部都是业委会出钱。物业只是收费、打扫卫生和门卫。而且小区卫生不合格脏乱，有的脏乱，几个月都不打扫清理（有照片为证），这样的物业能用吗？能给钱吗？而且敢不走，因为有私通。5.门口蓝牙不交物业费就不给开通，交费时是不是你没做这一项目要减除这项费用。6.卡电：不交费就卡电，每次交10元，政府有规定不让卡电卡水，他们不从根本上解决问题，而是在激化矛盾，认为自己比较牛，有人保护态度非常恶劣。我们请的是保姆不是爷。7.黄骅众诚的物业是诚投公司每平是0.95角，包括电梯，楼宇门，小区—切设施的维修、更换，一切的公共用电，用水。而我们呢每平1元，电梯，楼宇门、楼道电费，更换设施都是我们自己出钱，每年几拾万。每年有业主委员会的公示证明。二、2016年业委会成立与华誉物业签订合同不符合物业管理法。1.根据物业管理法；提供业主授权给业委会的授权书。第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务。（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。2.王少龙无权选聘物业与签订合同。第十条：同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条：业主大会履行下列职责。（四）选聘、解聘物业管理企业，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。第三十四条：业主委员会当与业主大会选聘的物业服务企並订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.提供业主选举时的签字名单和程序名单。第十二条：业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。三、合同第2页邀请招标不符合合同法与招标投标法。1.没有人民政府批文。物业合同的第二页上注明了是以邀请招标方式选聘，不符合物业条例，因此合同无效。根据物业条例第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。中华人民共和国招标投标法第四条：任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。第五条：招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第十条：招标分为公开招标和邀请招标。公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。笫十一条：国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治匳、直辖市人民政府确定的地方重点项不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标。2.提供当时招标的招标公告。第十六条：招标人釆用公开招标方式的应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数置、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3.提供当时投标人的信息三人以上。第十七条：招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。投标邀请书应当载明本法第十六条第二款规定的事项。4.提供开标过程的记录和存档第三十六条：开标时由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证，经确认无误后，由工作人员当众拆封宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件开标时都应当当众予以拆封、宣读开标过程应当记录，并存档备查。5.提供评标人与公证人名单。第三十七条：评标由招标人依法组建的评标委员会负贵。依法必须进行招标的项目其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成成员人数为五人以上单数其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定，一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会，己经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。第五十六条：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门贵令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。四、业主委员会公章不合法。1.提供当时的公告声明。第七条：印章遗失、被抢、被盗的应当向备案或批准刻制的公安机关报告，并采取公告形式声明作废后按照前款规定重新办理备案或准刻手续。第十一条：需要更换印章的须公告声明原印章作废后按照本办法。2.再没有收到任何领导或个人要求王义浮进行公章等一切事物的交接之类的通知或电话。五、签订的合同不符合合同法。1.第三条【平等原则】合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第十二条【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五十二条【合含同无效的法定情形】有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销在订立合同时显失公平的。2.合同不公平，合同第七章违约责任上，甲乙双方都没有约束，只有对业主的单方约束是不平等的，是单方合同，可撒销合同。3.王少龙与华誉物业签订的合同没有公示，我们2/3以上的人都不知道合同内容。总和上诉合同违法无效。4.每次与物业要合同他们是各种理由推脱不让看，我们没有直接与你签合同，他人签的我们有权知道，为什么不让看，这是我们的权力。我们都不知道合同的内容怎么交钱。如果不在法院调取合同，我们连合同的面都见不到。是不是可笑。根据以上违反了招标投标法、合同法与物业管理条例，合同无效。六、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。1.国务院《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳：逾期仍不交纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其通过业主委员会督促上诉人限期缴纳物业费，同时也并没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。七、被上诉人提供的服务达不到二级标准且并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物並服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。被上诉人进入金宇豪庭小区时没有公示公司的相关信息（包括公司简介、公司营业执照影印件、公司资质证书影印件，公司监督投诉电话）及服务承诺书、物业收费项目、收费标准等相关信息。上诉人在缴纳物业服务费的过程中要求查看物业合同被工作人员因故拒绝，而且收费时不能开具发票。同时被上诉人进入小区后收费价格比原前期物业收费价格高了一倍有余，由每月0.32元/㎡上涨为每月0.7元/㎡,另外还加收地下车库及储藏间服务费每月20元/个，8#、9#、10#楼楼道公共照明没有单独挂表，每年收取50元的照明费，8#、9#、10#楼电梯原为刷卡按次数收费改成了包年收费的形式，如果不交物业服务费则电梯也不能使用。上诉人对被上诉人给出的价格产生质疑，要求查看收费依据对方不给出具，上诉人因此暂时拒绝缴纳物业服务费。被上诉人公示了各项服务内容，但是其提供的各项物业服务却完全达不到其公示的标准（其公示的服务质量标准也有部分条款达不到二级服务标准），例如：综合管理服务中，每天16小时有人接待但是实际上接待处员工每天上班时间连8小时都达不到；以书面形式征询全体业主对物业服务的意见，每年2次，对合理的建议及时整改，满意率达到80%以上，实际的情况是被上诉人从进入小区开始至今都没有做过一次调查；每周巡查3次小区房屋单元门、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护等，实际情况是很多单元门损坏甚至不能使用，防火门损坏严重，消防器材丢失严重；小区里有的垃圾堆积很长时间没有清运，楼道里的卫生一个月打扫一两次，小医的监控录像、保安基本上是形同虚设，更可怕的是深夜有小偷到业主家盗窃，监控录像有显示，但是小区保安没有任何反应，小区经常有不明身份人员肆意穿行。对于保绿费，小区的绿化惨不忍睹，杂草比绿植长得还茂盛。汽车杂乱停放在单元门外，非机动车管理混乱不堪，严重影响上诉人的日常生活。虽经业主多次投诉，物业公司全无作为。物业管理服务存在的诸多问题，足以证明物业服务连4级标准都达不到，一审法院仅以“可以看出原告在提供物业管理服务时存在瑕疵”，判决上诉人承担合同约定的物业服务费的90%,但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。八、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的贵任归咎于业主。任何一个业主拒交物业费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕处主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。九、服务不到位服务不合格，没有按照规定进行服务，以上以提供照片、证明与业主委员不合法的证明。十、综上诉请求：1.综上所述一审法院对上诉人提出的“华誉物业进驻本小区没有通过合法程序选聘，其签订的合同当属无效合同。2.对华誉物业提供的服务达不到其所收费用的标准的答辩请求，确认事实，证据十足，适合法律，请求二审法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。3.—审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审追加签字人；4.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 华誉物业公司向一审法院起诉请求：1.被告庞长明支付拖欠的两年的物业费4565.28元及违约金，违约金是分为两部分，第一部分以2282.64元为基数、以2016年10月13日为起点以日千分之三为标准、期限计算至被告实际付清物业费之日止，第二部分的违约金以2282.64元为基数、以2017年10月13日为起点、以日千分之三为标准，期限计算至被告实际付清之日止；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月12日原告与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，业主委员会主任王少龙代表业主委员会在合同上签字。合同约定服务期限为一年，自2016年10月1日至2017年9月30日，服务期限届满三个月前，双方未通知对方不再续签合同，本合同服务期限自动顺延一年。合同约定收费实行包干制，物业服务费按照业主拥有的建筑面积交纳，0.7元/平方米/月，电梯服务费0.3元/平米/月，储藏间服务费按单个产权计算50元/个/年，地下车库车位20元/月。8#、9#、10#公共照明没有单独设立电表，原告按照50元/户/年收费。原告实际自2016年10月12日开始履行服务合同，原告对金宇豪庭进行物业服务至2017年10月11日后，又延续服务至2018年10月11日。被告庞长明居住该金宇豪庭小区7号楼3单元301室，专有面积为150.22平米，原告主张实行应交纳物业费、电梯运行费、地下车库物业费共计4085.28元。被告称业主委员会不是合法选举产生的，其与原告签订的物业服务合同不是经竞标产生的，该合同是无效的。另查，原告系二级物业等级，根据被告提供的证据可以认定，原告物业服务存在瑕疵。根据沧州市物价局普通住宅小区物业服务等级基准价文件规定，二级服务等级收费标准为0.7元/月/平方米。上述事实有当事人陈述、《物业服务合同》、客服日志、报修记录企业荣誉证书、照片、录音、证人证言等在案佐证。 一审法院认为，金宇豪庭小区业主委员会与原告签订物业服务合同，是双方真实意思体现，不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效，一审法院予以确认。根据法律规定，该合同对全体业主具有约束力。被告作为金宇豪庭小区的业主，原告为被告提供了物业服务，双方形成了物业服务合同关系，被告应当依约给付原告物业费、电梯费、地下车库物业费。由于原告提供物业服务存在瑕疵，未全面履行合同，一审法院酌定被告承担合同约定的物业服务费的90%为宜，即3676.8元（4085.28元×90%）。关于违约金，原、被告均未依约完全履行合同义务，原告提供的物业服务存在瑕疵，侵害了被告的合法权益，原告关于违约金的主张不符合情理，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告庞长明给付原告河北华誉物业服务有限公司物业费3676.8元；二、驳回原告河北华誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上有给付内容的限判决生效后三日内履行完毕，到期将款交黄骅市人民法院，开户行：中国民生银行黄骅支行；户名：黄骅市人民法院；账号：69×××13。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告庞长明承担（限判决生效之日交纳）。 二审法庭询问中，当事人围绕上诉请求进行陈述，未有新证据提供。经查，一审法院认定案件基本事实无误，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2016年10月12日河北华誉物业服务有限公司与金宇豪庭小区业主委员会签订金宇豪庭小区物业服务合同，该合同对业主具有约束力，且河北华誉物业服务有限公司已为金宇豪庭小区提供了基本的物业服务，包括庞长明在内的该小区业主已实际接受了河北华誉物业服务有限公司的物业服务，即使案涉物业服务合同签订时存有一定的瑕疵，因双方形成了事实上的物业服务合同关系，庞长明也应支付河北华誉物业服务有限公司物业费，故庞长明的上诉主张依法不能成立。关于物业费的数额，一审法院认定河北华誉物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，予以酌情扣减，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，庞长明的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庞长明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 付 毅 二〇二〇年五月十三日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏