安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初807号 原告：安徽省华阳医药有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山区相杜路05幢。 法定代表人：张纯志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李振华，安徽亚星律师事务所律师。 被告：祝文芝，女，1970年7月20日出生，汉族，半文盲，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 原告安徽省华阳医药有限责任公司（简称华阳公司）与被告祝文芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告华阳公司的委托诉讼代理人李振华、被告祝文芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华阳公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决祝文芝支付两间房屋租金8400元（暂计算至2019年11月30日，自2019年12月1日按照外间每月800元、内间每月600元继续计算至实际交还所租赁两间房屋为止）、垫付的水费105元、电费831元，暂合计9336元，并自起诉之日起按照中国人民银行发布的同期同类人民币逾期贷款罚息利率标准支付逾期付款利息至清偿之日止；2.本案产生的诉讼费、送达费均由祝文芝承担。事实和理由：2018年4月21日，华阳公司与祝文芝签订协议书，约定祝文芝租赁淮北市朝阳蔬菜市场A30沿街门面一间、院内门面一间，沿街门面每月每间800元，院内每月每间600元，期限自2018年6月1日至2019年5月31日，水、电费由承租人承担，签订协议时需预交半年房租费，每半年最后一个月开始收下半年房租费，所租赁房屋内部改造、装修等一律由承租人自负，协议到期时互不找补。协议签订后，华阳公司即将A30内外各一间房屋交付给祝文芝使用。按照协议约定，祝文芝应当于2019年5月份支付下半年房租8400元。虽经华阳公司市场管理人员多次催要，祝文芝总是拖延支付租金。不仅如此，祝文芝自2019年8月起甚至连水、电费也拒不支付。祝文芝租赁华阳公司的房屋，但拒不支付租赁费及水、电费，损害了华阳公司的合法权益。特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求人民法院公正及时判决。 祝文芝在庭审中辩称，2019年5月31日以后，我去交房租费，华阳公司不要，说不收房租费了，涉案房屋所在地址要盖大型的美食城。我想着他们干了我们就走。然后，华阳公司说你们干吧，这3个月不要房租费。农历8月12号华阳公司向我要房租费，我准备过了八月十五中秋节去交房租费。华阳公司在八月十三号就把我的东门锁上了，电停了，我就没法做生意了。涉案房屋外间的门锁上了，内间的门本来就是坏的。华阳公司没有维修，屋顶漏了也没有修，说快拆迁了修啥修。我是阳历9月24号搬走的，钥匙没有交给华阳公司，因为西边门的锁一直是坏的，我一直没有锁过门。我搬走的时候从西边的门搬的。市场管理员问我要三个月的房租、水、电费，我同意给。 华阳公司围绕诉讼请求提交证据，祝文芝未提交证据，本院组织双方进行了质证。华阳公司提交的协议书原件、房屋照片、收据存根两张、水表、电表照片、张亚端、罗培清的欠费说明复印件、水电费统计表复印件具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；华阳公司提交正式通知，欲证明该公司于2019年9月27日书面通知祝文芝交纳房租费、水费、电费，但未举证证明祝文芝收到该通知，祝文芝亦不认可，故本院对该证据的证明目的不予认定。 本院经审理认定事实如下：2018年4月21日，华阳公司（甲方）与祝文芝（乙方）签订协议书，主要内容：租赁房屋为淮北市朝阳蔬菜市场A30；房屋租赁期限暂定一年，2018年5月1日开业，房租收取从2018年6月1日至2019年5月31日；每月租金为沿街800元，院内为600元，房租每半年收取一次，水费1元/吨，电费1元/度；乙方在签订协议时需预交半年房租费，每半年最后一个月开始收取下半年房租费；内部改造、装修等一律由乙方自负，协议到期时，乙方投资改造所产生的费用双方互不找补。之后，华阳公司将上述房屋交付祝文芝使用，祝文芝付清了2019年5月31日之前的房租、水费、电费。合同期满后，祝文芝继续使用房屋，但未交纳房租费及2019年8月、9月的水费、电费。2019年9月22日，祝文芝未告知华阳公司即搬出涉案房屋。次日，华阳公司的工作人员发现祝文芝已经搬出，即在房屋外面查看电表指数，进入室内查看水表指数。经核对，祝文芝欠尚水费105元、电费831元。华阳公司向祝文芝索要房租、水费、电费未果，遂诉至本院。 本院认为，华阳公司与祝文芝于2018年4月21日签订协议，双方在协议期限内均如约履行了义务。协议期满后，双方未签订书面合同，继续履行该协议。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，该协议无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，华阳公司有权要求祝文芝参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但无权要求祝文芝支付逾期付款的利息，华阳公司所主张的租金实为占有使用费。 华阳公司称祝文芝至今未交还房屋，要求祝文芝支付租金至实际交房之日。祝文芝辩称，华阳公司于2019年阴历八月十三日将涉案房屋的东门锁上、电停掉，致使其无法做生意，但未举证证明，华阳公司亦不认可，故本院对该抗辩意见不予采信。祝文芝又辩称，西门锁是坏的，其一直未锁，其于2019年阳历9月24日、阴历8月24日从西门搬出涉案房屋，当时是周末，市场管理员不上班，其搬出时没有告知华阳公司。经分析，本院认定祝文芝于2019年9月22日搬出涉案房屋，华阳公司于次日收回房屋，具体如下：一、2019年9月22日是星期日，阴历8月24日；二、华阳公司提交的正式通知落款日期为2019年9月27日，载明截至2019年9月23日祝文芝欠水费、电费的金额；三、华阳公司提交的收据存根、欠费说明的落款日期均在正式通知的日期之后，但水表、电表的指数未增加；四、涉案房屋的水表安装在室内，华阳公司必须进入室内才能查看水表指数。祝文芝应支付自2019年6月1日至2019年9月23日的房屋占有使用费5273元（1400元/月×3个月+1400元/月÷30天×23天）。华阳公司所主张的占有使用费超过5273元部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 华阳公司主张祝文芝支付拖欠的水费105元、电费831元，祝文芝表示同意，本院予以确认。华阳公司请求判令本案产生的送达费由祝文芝承担，但未能提交相应证据证明该费用实际产生，故对其该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下: 一、祝文芝于本判决生效后十五日内支付安徽省华阳医药有限责任公司房屋占有使用费5273元、水费105元、电费831元，合计6209元。 二、驳回安徽省华阳医药有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由祝文芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟秀芳 二〇二〇年五月二十七日 法官助理赵安 书记员赵坤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。