北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初11209号原告（反诉被告）：李显路，男，1966年4月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：北京众联安泰资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路36号院5号楼7层741室。法定代表人：王立，总经理。委托诉讼代理人：王利，男，1982年12月28日出生，汉族，北京众联安泰资产管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘志聪，男，1987年6月3日出生，满族，北京众联安泰资产管理有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李显路（以下简称李显路）与被告（反诉原告）北京众联安泰资产管理有限公司（以下简称众联安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李显路，众联安泰公司的委托诉讼代理人王利、刘志聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李显路向本院提出诉讼请求：一、众联安泰公司支付李显路2019年7月18日至8月17日期间的租金8900元；二、众联安泰公司支付李显路2019年10月18日至房屋交接之日止的房屋租金；三、众联安泰公司向李显路支付违约金8900元；四、众联安泰公司赔偿李显路房屋空置损失8900元。事实和理由：李显路与众联安泰公司在2019年7月14日签订《房屋出租委托合同》，合同约定李显路将位于北京市朝阳区x号房屋，建筑面积73．99平方米，委托给众联安泰公司对外出租，委托期限为24个月，时间为2019年7月18日至2021年7月17日，自2019年8月18日开始计算租金，每月租金8900元，第一次给付时间为2019年7月15日为17800元，第二次给付时间为2019年10月18日为26700元，但是时至今日，众联安泰公司只给付李显路17800元，李显路多次找众联安泰公司要求给付租金，众联安泰公司以各种理由推脱。众联安泰公司答辩称，同意解除与李显路之间的房屋租赁合同，不同意李显路的其他诉讼请求，2019年10月25日已经通知李显路交房。免租期一个月在签订合同时已经有约定，双方约定打隔断出租，由原来的两居室改造成四居室，每月租金为8900元，根据合同第九条约定，李显路同意众联安泰公司将房屋打隔断出租，但是隔断被拆除后，合同目的无法实现，故众联安泰公司不同意支付房屋租金。众联安泰公司主张，可以变更或解除本合同，双方均不承担违约责任。众联安泰公司向本院提出反诉请求：一、判令李显路将2019年7月18日至2021年7月17日期间的房屋租金，由每月8900元降至5300元；二、判令李显路退还众联安泰公司房屋租金7920元；三、判令李显路支付众联安泰公司垫付的各项维修费1560元。事实与理由：2019年7月14日，众联安泰公司与李显路签订《房屋出租委托合同》，约定李显路同意众联安泰公司将房屋打隔断出租，每月租金为8900元。2019年7月22日，众联安泰公司接到综合治理办公室通知要求自行拆除房屋隔断，众联安泰公司及时通知李显路，李显路表示可以解决。2019年8月9日，众联安泰公司又接到整改通知，后与李显路协商变更房屋租金为每月5300元未果。众联安泰公司为维修房屋内门锁、地漏等支付各类维修费1560元，李显路至今未支付。李显路对众联安泰公司的反诉辩称，不同意众联安泰公司要求降低房屋租金的诉讼请求，因合同约定有房屋租金。关于众联安泰公司要求李显路返还房屋租金的诉讼请求，应当由众联安泰公司支付李显路拖欠的房屋租金，而非李显路向众联安泰公司支付房屋租金。关于众联安泰公司主张的各项维修费用，众联安泰公司并未向李显路主张过，李显路并不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，李显路作为甲方、众联安泰公司作为乙方，双方签订《房屋出租委托合同》（以下简称涉案合同）约定，甲方将坐落于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积73．99平方米，委托乙方出租；委托期限自2019年7月18日至2021年7月17日止；合同签订后，甲方同意每年预留出30日不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年8月18日开始计算租金；房屋每月租金为8900元，房租按季交付，第一次2019年7月15日，第二次2019年10月18日；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的租金为违约金；因水电暖等房屋主体结构自然老化无法正常使用的，因修理或施工改造所发生的费用由甲方负责；房屋内配件、水管龙头等因使用不当造成的问题、物业交割后下水管道因使用问题发生堵塞而产生的疏通费用由乙方负责；甲方同意乙方在厅内打隔断对外出租，到期后乙方负责恢复。2019年7月16日，众联安泰公司向李显路支付2019年8月18日至10月17日期间的房屋租金17800元。2019年7月22日，众联安泰公司接到综合治理办公室通知要求自行拆除房屋隔断。2019年8月9日，众联安泰公司又接到整改通知，要求在8月12日前自行纠正违法行为。庭审中，双方均认可涉案合同于2019年11月30日解除。众联安泰公司称2019年8月12日即将隔断拆除。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李显路与众联安泰公司签订涉案合同后，李显路将涉案房屋交付给众联安泰公司使用，众联安泰公司应当根据合同约定按期足额支付李显路房屋租金及其他相关费用。众联安泰公司支付2019年8月18日至10月17日期间的房屋租金后未再向李显路支付过房屋租金，众联安泰公司怠于履行义务的行为，已经违反了双方签订的合同约定，应当承担相应的违约责任。庭审中，双方均认可涉案合同于2019年11月30日解除，本院不持异议。关于违约金具体数额，因李显路明知众联安泰公司将涉案房屋打隔断出租的行为违反了相关市场管理规定，仍然同意众联安泰公司将涉案房屋打隔断出租，李显路对于合同不能继续履行也负有一定责任，故本院将根据双方履行合同情况、违约程度及李显路实际遭受的损失予以酌定。关于免租期租金，李显路与众联安泰公司虽然约定有一个月的免租期，但是该免租期系基于合同履行一年享有一个月免租期，所以在合同未实际履行满一年的情况下，应当根据实际履行期间确定免租期，根据双方合同于2019年11月25日解除，则众联安泰公司享有的免租期应为8天，众联安泰公司应当支付剩余免租期租金6526元。众联安泰公司要求调整房屋租金的诉讼请求，因涉案合同系双方自愿签订，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当予以遵守。众联安泰公司虽主张李显路与众联安泰公司就涉案房屋打隔断出租达成合意，李显路对打隔断出租涉案房屋知晓并认可，涉案房屋隔断被整顿拆除后，必然会影响房屋租金收益。但是，众联安泰公司作为专业的房屋租赁中介机构，应当知晓打隔断出租房屋违反北京市房屋租赁相关规定，仍将涉案房屋打隔断出租，其主观过错程度较高，故其要求对涉案房屋租金予以酌减的诉讼请求，本院不予支持。众联安泰公司要求李显路支付各项维修费的诉讼请求，首先众联安泰公司未提交相关票据予以佐证，其次根据合同约定，物业交割后各类管道的疏通由众联安泰公司负责，故其要求李显路支付维修费的诉讼请求，本院不予支持。李显路要求众联安泰公司支付房屋空置费的诉讼请求，因在违约责任中即已包含对房屋空置造成的损失的补偿性质，故不再重复计算该项费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（被告）李显路支付免租期租金六千五百二十六元；二、被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（被告）李显路支付二〇一九年十月十八日至十一月三十日期间的房屋租金一万二千四百六十元；四、被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（被告）李显路支付违约金四千五百元；五、驳回原告（被告）李显路的其他诉讼请求；六、驳回被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费25元，由被告（原告）北京众联安泰资产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 阳二〇二〇年五月十一日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹