河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初2111号原告（反诉被告）冯雯静，女，汉族，1991年5月9日出生，住郑州市管城回族区。委托代理人武艳杰，河南国赢律师事务所律师。被告（反诉原告）毛卫东，男，汉族，1964年2月1日出生，住郑州市中原区。委托代理人郭丽，河南书平律师事务所律师。委托代理人李素平，河南书平律师事务所律师。原告冯雯静（反诉被告）诉被告毛卫东（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯雯静及其委托代理人武艳杰,被告（反诉原告）毛卫东及其委托代理人郭丽、李素平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告冯雯静诉称，2019年4月5日，原、被告签订房屋租赁协议书一份，原告冯雯静租赁了被告毛卫东位于郑汴路128号门面房一套，租期一年，年租金为140000元，每半年一付。原告于2019年4月5日支付了70000元租金，并且当天缴纳了房屋押金10000元；2019年9月5日支付了70000元租金。2019年9月中旬，因客观原因，原告与被告协商，不再租用被告房屋，经过多次协商，被告同意退还原告押金及剩余房租；之后经原告多次催要无果，故诉至本院，请求依法判令1、被告毛卫东退还原告冯雯静房租及押金款共计80000元整；2、本案诉讼费用由被告承担。本诉被告毛卫东辩称，原告主张退还2019年9月5日支付的70000元租金，系虚假诉讼。关于答辩人收取的押金10000元，系被答辩人违约在先，被答辩人没有理由要求退还。被答辩人诉求无事实与法律依据，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉求。反诉原告毛卫东反诉称，2019年4月5日双方签订了《房屋租赁协议书》一份，约定被反诉人承租位于郑汴路128号门面房一套（两间）经营冷饮，租期一年，自2019年4月5日始至2020年4月4日止，年租金为140000.00元。租金交付方式为每半年交一次房租，每次提前30天。签约当天，被反诉人依据协议约定通过支付宝向反诉人支付了半年房租70000元，房屋押金10000元、水电押金3000.00元。2019年9月5日，反诉人按照协议约定提前30天电话通知被反诉人支付2019年10月5日至2020年4月4日的房租并将收据交付给店员，后被反诉人一直不接电话未缴纳租金。反诉人无奈亲自上门再次催缴，发现其承租门店上张贴着转让告示。经与该告示上留存的号码（合伙人的手机号）联系得知被反诉人不再继续经营。后反诉人积极与被反诉人多次沟通要求其交还钥匙、结算相关费用，在被反诉人认可配合下，反诉人主动寻找其他承租该门店以减少双方的损失。由于诸多原因，直到2019年11月1日涉案房屋才以每年84000.00元价格再次出租，期间导致一个月的空档期，并且每月租金比原协议减少很多。2019年11月4日进行最终结算时，双方由于对退还房屋押金的金额产生争议，后被反诉人向贵院提起了诉讼。请求依法判令：1、被反诉人赔偿反诉人损失共计51667.00元（1.因其违约导致涉案房屋空置一个月所产生的租金损失11667元；2.涉案房屋被低价再次出租产生的差额损失28000.00元；3.反诉人为主张权益支付的律师费12000.00元）；2、本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。反诉被告冯雯静辩称，毛卫东反诉所称于事实不符，请求损失没有事实与法律依据。答辩人因向毛卫东交付2019年10月5日至2020年4月4日的房租，在外筹措资金并交付后，毛卫东向答辩人出具了手写收据一份，证明答辩人已经交付了该笔房租。之后因经营原因，经双方协商，答辩人不再租用房屋，2019年11月25、26号，该房屋再次出租；至于毛卫东反诉请求的租金差额损失，不是因为答辩人的原因，而是租赁市场情况变化，整体租金下降，而且毛卫东向外出租房屋与答辩人无关，即使租金上调，毛卫东也不会将上调部分给予答辩人，毛卫东反诉差额损失没有事实和法律依据。另答辩人是正常要求毛卫东退还押金及剩余房租，不存在最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的虚假、恶意诉讼的情况，该律师费不应予以支持。经审理查明：2019年4月5日，冯雯静与毛卫东签订《房屋租赁协议书》一份，主要载明：出租方毛卫东（甲方），承租方冯雯静（乙方），甲方将位于郑汴路128号门面房壹间，租给乙方经营使用。租期为壹年，自2019年4月5日至2020年4月4日止。年租金为壹拾肆万元，乙方每年两次支付，每半年支付年租金的50%，每次支付房租提前30天，甲方不得干涉乙方正常合法的经营合同，乙方不得因乙方的经营活动而影响甲方的正常工作、生活秩序。乙方不得随意对所承租的房屋进行结构改造。如确实需要，必须征得甲方同意，费用由乙方自理。租赁合同终止后，乙方保证完好无损地无偿交给甲方。乙方如不按时交纳房租每逾期一日按租金的千分之五向甲方交纳违约金外，甲方有权收回房屋。合同下方注明，乙方在合同期内，可以转让，但需给甲方同意，乙方在合同期内转让，此房押金甲方不退，乙方在经营过程中所发生的一切事情，包括安全和法律问题，都有乙方承担，甲方不承担任何法律责任，此房的固定物品不可损坏，损坏乙方应按价赔偿，合同到期，乙方交房应提前拾天。毛卫东在甲方负责人处签字，冯雯静在乙方负责人处签字。2019年4月5日，毛卫东出具收据一份，主要载明：兹收到冯雯静，交来房屋押金（注此押金在合同期内转让此押金不退），人民币壹万元整（10000元）。毛卫东在收款单位处签字。同日，毛卫东出具收据一份，主要载明：兹收到冯雯静，交来房租（半年）柒万元整（70000元）。毛卫东在收款单位处签字。2019年4月5日冯雯静通过转账方式转给毛卫东房租7万，押金1万，水电押金3000元。2019年9月5日，收据一份，主要载明：兹收到冯雯静，交来房租（半年）柒万元整（70000元）。收款单位处签字“毛”。2019年10月26日，毛卫东与案外人王立增签订《房屋租赁协议书》一份，主要载明：出租方毛卫东（甲方），承租方王立增（乙方），甲方将位于郑汴路128号门面房壹间，租给乙方经营使用。租期为壹年，自2019年11月1日至2020年10月31日止。年租金为捌万肆仟元，乙方每年两次支付，每半年支付年租金的50%，每次支付房租提前30天。证人付某、李某、韩某、张某出庭作证，证明毛卫东会先出具收据催要房租，之后再收房租。原告提交郑州宇之超商贸有限公司借款证明：兹证明于2019年9月3日，借给冯雯静人民币柒万元，借款方式现金，用途缴纳房租。郑州宇之超商贸有限公司在其上盖章确认，并提交郑州宇之超商贸有限公司2019年8月的银行流水，显示自2019年8月24日至28日存在28笔ATM取现。冯雯静庭审中陈述，下半年的7万元是通过现金交付的，是找朋友借的钱，朋友给的就是现金。具体是公司的余义把相关材料给我的。九月下旬不再租用，前半年房租到期之前搬出的凤台路店，水电费已经结清。毛卫东庭审陈述，因为惠民中学迁移，早在暑假期间商户都已经知道这个情况，学校开学后其他商户已经交过租金的还找过我退租金，所以原告不可能在知道大家生意都不好要求退租的情况下，还一下子交7万块钱。我和冯雯静从来没有现金交易，她们是年轻人，都是微信或支付宝转账。本院依法询问余义，其陈述：2019年9月3日冯雯静因要交房租，借款70000元，向我个人出具了借款证明一份并签字，我原本是郑州超之宇有限公司的法定代表人，2020年4月10日的借款证明的章是我盖的。另查明，郑州超之宇有限公司法定代表人于2016年2月3日由余义变更为吴青松。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，冯雯静通过微信转账交付了上半年房租及押金，对于下半年房租7万元是否交付，双方发生争议。冯雯静称下半年房租7万已交，提交了毛卫东出具的收据一张，毛卫东认可该收据系其所出具，但否认收到租金。冯雯静称下半年房租7万系从郑州超之宇有限公司借款，现金交付毛卫东，并提交了相应借款证明、银行流水等证据予以佐证，而毛卫东仅有证人证明其有先出具收据催要房租，再收房租的行为习惯，不足以反驳原告提交的各项书证；故对于冯雯静称下半年房租7万元已现金交付的陈述，本院予以采信。现冯雯静已于9月下旬搬离该租赁房屋，水电费用已结清，故对于冯雯静诉请退还下半年房租7万及房屋押金1万元，本院予以支持。对于毛卫东的反诉请求，因毛卫东出具收据证明已于2019年9月5日收到冯雯静下半年房租7万，毛卫东无证据证明冯雯静存在违约，故对于其诉请房屋空置的损失不予支持；之后毛卫东与他人另行签订合同，租金的差额并非冯雯静造成，不应由其承担责任；诉请律师费于法无据，故对于毛卫东的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）毛卫东于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）冯雯静的租金7万元及押金1万元；二、驳回被告（反诉原告）毛卫东的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取1800元，由被告（反诉原告）毛卫东负担。本案反诉案件受理费减半收取1092元，由被告（反诉原告）毛卫东负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年五月二十七日书记员 马桂玲