贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黔26行终39号上诉人（一审原告）贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司。住所地：凯里市永乐路57号。法定代表人袁小军，经理。委托代理人潘国华、郑桂美，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）凯里市房地产事业发展管理局。法定代表人马翔宇，局长。行政机关负责人张荣，副局长。一审第三人贵州华宇国景置业有限公司。住所地：凯里市宁波路5号纵横坐标广场A栋5层。法定代表人张林海，总经理。委托代理人邹伟，贵州坚驰律师事务所律师。上诉人贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司（以下简称“日杂公司”）因房屋征收安置补偿协议一案，不服三穗县人民法院作出的（2019）黔2624行初100号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2020年4月21日公开开庭进行了庭询，上诉人的法定代表人袁小军及委托代理人潘国华、郑桂美，被上诉人的行政机关负责人张荣，一审第三人的委托代理人邹伟到庭参加了庭询。案经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。一审法院查明：因凯里市清江市民休闲广场建设需要，2012年5月18日，被告与原告签订《单位公产房屋征收补偿安置协议》，将原告位于北京，房屋建筑面积3644.06ｍ2（其中营业用房1111.41ｍ2，办公用房495.95ｍ2等）予以征收。原告营业用房、办公用房按产权调换的方式进行补偿安置，被告在盛建广场一层商业用房内安置原告营业用房1778.26ｍ2，位置在第8轴至第15轴，Ｊ轴至Ｓ轴的区域里；被告在盛建广场写字楼Ｂ栋6层内安置原告办公用房793.52ｍ2，位置在第9轴至第15轴，Ｎ轴至Ｓ轴的区域里。原告产权调换房的房产证由被告负责办理。营业用房停产停业损失补偿：1.原告营业用房2011年月均租金为66080元；2.被告给原告的停产停业损失费按2011年月均租金66080元为计算标准，在过渡期间，每年按10%给予递增；3.被告应支付原告停产停业损失费共计2624700元。办公用房过渡费的补偿，临时安置过渡期限为36个月，临时安置补偿费按原告被征收房屋建筑面积计算，办公用房按每月15元／ｍ2计发，被告应支付原告临时安置补偿费共计267813元。被告应支付原告各项费用总计3389944元，分三次支付，第一次于原告交房后五个工作日内支付1379662元，第二次于过渡期满12个月后的当月支付961527元，第三次于过渡期满24个月后的当月支付1048755元。协议签订后，根据凯府发（2011）24号《市人民政府关于印发凯里市国有土地房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》要求，原、被告对办公用房过渡费的约定作了变更，即合同签订后的前两年，办公用房过渡费依合同为每月15元／ｍ2予以计算，从第三年开始，办公用房过渡费则按照每月30元／ｍ2予以计算。2018年3月19日，原、被告签订《单位公产房屋征收补偿安置补充协议2》，将原告办公用房产权调换房更换为写字楼Ｂ栋7层，具体位置在第9轴至第15轴，Ｎ轴至Ｓ轴区域内。临时安置过渡期满后，因清江广场项目未竣工，被告继续按照约定以月租金66080元为计算标准，每年按10%递增的方式计算并支付原告营业用房停产停业损失；按每月30元／ｍ2计算并支付原告办公用房过渡费。截至起诉之日，被告已支付原告营业用房停产停业损失和办公用房过渡费共计5555276.04元。第三人贵州华宇国景置业有限公司（以下简称“华宇公司”）将清江广场商业用房（包括安置给原告的商业用房）出租给贵阳国贸广场商贸有限公司（下称“国贸集团”）经营国贸购物中心，并于2017年3月25日开业。国贸集团又将承租的清江广场商业用房出租给其他商户。因清江广场项目一直未竣工验收，被告未能履行交房义务，原告多次向相关部门反映要求被告交付房屋，2018年1月8日，凯里市人民政府召开专题会议要求被告于2018年2月15日办理好包含原告在内的4家企业应得门面、商业用房的产权手续，由第三人配合各部门做好涉及4家企业门面产权的移交工作，并将情况通报国贸集团。2019年2月21日，凯里市人民政府再次召开专题会议，要求多部门配合于2019年4月30日前完成清江广场项目规划验收工作，完成竣工验收手续，并及时办理不动产权登记手续，由第三人华宇公司负责在2019年5月31日前将还迁门面房产整体移交凯里市房管局，房管局按征收补偿协议将产权分配给被征收的相关企业及业主。因被告未能履行交付房屋及办理产权登记的义务，也未支付原告剩余办公用房过渡费及营业用房停产停业损失，原告遂提起行政诉讼，请求：1.判令被告及第三人立即将“清江广场”一层第7轴至第23轴、C轴至U轴区域共计1778.26m2商业用房和“清江广场”楼B栋7层第9轴至第15轴、N轴至S轴区域共计793.52m2办公用房交付原告；2.判决被告赔偿原告停产停业损失和过渡费共计3935716.73元；3.判决被告及第三人共同赔偿原告房屋占用损失23359251.8元（从2015年6月1日至2019年10月31日），2019年10月31日之后的损失继续计算至房屋实际交付之日；4.诉讼费用由被告及第三人承担。另查明，“清江广场”项目与“盛建广场”项目系同一工程项目。一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，本案原告与被告签订的《单位公产房屋征收补偿安置协议》和《单位公产房屋征收补偿安置补充协议2》约定的营业用房及办公用房产权调换房所在的“清江广场”工程项目未经验收合格，依照上述法律规定，不得交付使用，故原告要求被告和第三人交付产权调换的商业用房及办公用房的诉讼请求，不予支持。鉴于本案安置房屋的营业用房已实际投入使用，可由被告依职权依照相关行政法律、法规的规定，组织相关单位对“清江广场”项目工程进行竣工验收，在项目工程验收合格后，及时将安置房屋交付给原告。原告诉请被告支付2019年10月31日之前停产停业损失和过渡费共计3935716.73元，之后损失继续计算至房屋交之日止。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。原、被告签订《单位公产房屋征收补偿安置协议》，约定了营业用房停产停业损失及办公用房过渡费的计算标准及支付方式，被告至今未按照协议约定将安置房屋交付原告，原告诉请该项请求于法有据，予以支持。营业用房停产停业损失，按照协议约定以2011年月均租金66080元为计算标准，每年按10%予以递增，即：1.2012年6月1日至2013年5月31日，月租金为66080元；2.2013年6月1日至2014年5月31日，月租金72688元；3.2014年6月1日至2015年5月31日，月租金79956.8元；4.2015年6月1日至2016年5月31日，月租金87952.48元；5.2016年6月1日至2017年5月31日，月租金96747.73元；6.2017年6月1日至2018年5月31日，月租金106422.5元；7.2018年6月1日至2019年5月31日，月租金117064.75元；8.2019年6月1日至2020年5月31日，月租金128771.23元。原告营业用房停产停业损失从2012年6月1日起计算至2019年10月31日共计8166803.27元。办公用房过渡费，根据原、被告的约定，2012年6月1日至2014年5月31日的过渡费每月15元/m2，从2014年6月1日开始每月30元/m2，原告办公用房过渡费从2012年6月1日起计算至2019年10月31日共计1145644.5元。综上，被告应支付原告营业用房停产停业损失和办公用房过渡费合计9312447.77元,扣除被告已支付5555276.04元，被告还应支付原告3757171.73元，2019年11月1日之后至实际交付房屋损失及过渡费仍应按照上述计算方式进行计算并予以支付。原告主张被告及第三人赔偿2015年6月1日至2019年10月31日房屋占用损失23359251.8元,之后损失继续计算至房屋实际交付之日。一审法院认为，被告至今未将安置房屋交付原告，原告尚未取得安置房屋的所有权，其提出对安置房屋占用损失没有事实和法律依据，而双方在补偿安置协议中对房屋占用损失并无约定，且该诉求与营业用房停产停业损失及办公用房过渡费存在重合，故原告提出的该项请求不予支持。但被告未按补偿安置协议的约定交付房屋，原告可依据相关法律和司法解释的规定，起诉被告承担相应的违约责任。原告要求第三人承担连带责任的主张，因原告与第三人并无合同关系，其该项主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十三条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、由被告凯里市房地产事业发展管理局于本判决生效后三十日内支付原告贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司营业用房停产停业损失、办公用房过渡费共计3757171.73元,营业用房停产停业损失及办公用房过渡费计算至2019年10月31日。2019年11月1日之后的营业用房停产停业损失及办公用房过渡费按本判决确定的计算方式计算并支付至房屋交付之日止;二、驳回原告日杂公司其余诉讼请求。案件受理费50元，由被告凯里市房地产事业发展管理局负担。上诉人贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司上诉称：被上诉人与第三人未经上诉人的同意将清江广场安置给上诉人的商业用房出租给国贸集团经营国贸购物中心，国贸集团又将上诉人的商业用房出租给其他商户，收取属于上诉人的房屋租金，严重侵犯了上诉人的合法财产权，一审引用《房地产管理法》第二十七条和《建筑法》第六十一条的规定，判决被上诉人和第三人不将回迁房交付原告是错误的。该法调整的是行政管理关系，不适用本案拆迁安置合同民事关系。事实上，本案所涉及的整个项目已于2017年3月25日之前全部交付使用，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三）项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，应视为该项目已竣工验收，应将房屋交付给上诉人。《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”。被上诉人不按协议约定交房并占用、出租，其行为已经严重违约，被上诉人理应承担履行合同约定的交房义务，同时应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审判决认定房屋占用损失与办公用房过渡费和营业用房停产停业损失存在重合是错误的，前者是违反合同约定给上诉人另外造成的损失，后者是依照合同约定正常履行而应支付的补偿费，两者并未重合。就算存在重合部分，也应在交房期内按合同约定支付办公用房过渡费和营业用房停产停业损失，交房期之后则应按房屋占用损失予以赔偿。事实是，房屋占用损失远远高于被上诉人支付的过渡费和停产停业损失，被上诉人和第三人将上诉人房屋租给他人收取租金，用租金中小部分作为过渡费和停产停业损失支付给上诉人，明显损害了上诉人的利益。因此，一审判决被上诉人不承担违约责任是错误的。凯里市人民政府2018年和2019年两次专题会议纪要都明确由被上诉人和第三人负责将置换房移交上诉人，说明第三人与房屋未交付有直接关系，一审未查明第三人与被上诉人的关系，仅以上诉人与第三人没有合同关系而认定第三人不承担责任是错误的。综上，请求撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人和第三人承担。被上诉人凯里市房地产事业发展管理局答辩称：涉案房屋虽然已投入使用，但尚未竣工验收，根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理办法》第二十七条、《合同法》第二百七十九条的规定，竣工验收合格是房屋交付使用的法定条件。本案系房屋征收补偿合同纠纷，我局未交付房屋给上诉人，应承担继续履行、支付违约金、赔偿损失的责任。在房屋交付之前，任何人占有房屋对上诉人都不构成侵权，故上诉人主张房屋占有损失不能成立。就损失而言，上诉人的房屋被征收，其直接损失是房屋，征收补偿安置协议已约定按照就地安置的方式以新建办公用房和门面对其进行补偿，只要房屋交付给上诉人，上诉人的直接损失房屋就已经得到补偿。上诉人房屋被征收至安置补偿房屋交付期间，上诉人租房办公的租金或者出租办公用房所得租金损失以及门面出租所得租金损失，征收补偿安置协议已经约定损失的计算方式并承诺给予补偿，故不存在房屋占用损失。因此，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人承担。一审第三人在庭询中陈述，本案与第三人没有任何关系，上诉人要求第三人承担责任没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。当事人向一审法院提交的证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对当事人提供的证据认证正确，本院予以确认。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、安置房交付表，证明涉案房屋已经达到交付条件；2、两份租赁合同，证明其他租赁户租用国贸购物中心负一层的租金情况。被上诉人向本院提交以下证据：1、情况说明，证明国贸购物中心开业前已征求了四家企业的意见，自开业之后各企业的租金由华宇公司承担；2、①承诺书、②华宇公司需支付款项统计表、③清江广场回购资金拨付表，证明华宇公司是“清江广场”项目的开发商，其按约定的价格将安置房交给政府，由政府按与企业签订的安置协议给回迁户。一审第三人向本院提交以下证据：物业租赁合同，证明华宇公司与国贸集体签订租赁合同，租金为41元/m2。本院对二审提交的证据认证如下：上诉人提交的1号证据与各方当事人在庭审认可“清江广场”项目的其他房屋已交付使用的事实相吻合，予以采信；2号证据与本案审理无关联性，不予采纳。被上诉人提交的1号证据因没有华宇公司和上诉人的签名盖章，且质证时，华宇公司和上诉人均不认可，不予采信；2号证据中的①承诺书具备证据真实性、合法性和关联性，证明返迁安置房在“清江广场”项目内，予以采信，2号证据中的②华宇公司需支付款项统计表、③清江广场回购资金拨付表与本案审理无关联性，不予采纳。一审第三人提交的物业租赁合同能够证明华宇公司出租“清江广场”地上1层至6层商业用房的时间以及租赁的商业用房包括返迁安置房。本院经审理查明的案件事实除与一审判决认定事实相同外，另查明，凯里市清江市民休闲广场建设项目房屋征收主体是凯里市人民政府，房屋征收部门是凯里市房地产管理局（机构改革后为凯里市房地产事业发展管理局），华宇公司是“清江广场”项目的开发商，该项目包括返迁给上诉人的安置房，2015年1月23日，华宇公司与国贸集团签订物业租赁合同，约定将“清江广场”地上1层至6层部分出租给国贸集团经营国贸购物中心。因变更规划，被上诉人在“清江广场”一层商业用房内安置上诉人营业用房1778.26m2，位置更换为第7轴至23轴，C轴至U轴的区域。被上诉人已支付上诉人营业用房停业停产损失费和办公用房过渡费至2017年4月共计5555276.04元。以上事实，有经质证的凯里市清江市民休闲广场建设项目房屋征收补偿安置方案、物业租赁合同、“清江广场”一层平面图以及当事人均认可的事实在卷佐证，足以认定。本院认为：关于上诉人主张交付商业用房和办公用房的问题。因凯里市清江市民休闲广场建设需要，上诉人位于北京的营业用房1111.41ｍ2和办公用房495.95ｍ2被征收，被上诉人作为征收部门与上诉人签订《单位公产房屋征收补偿安置协议》和《单位公产房屋征收补偿安置补充协议2》，协议约定征收上诉人营业用房和办公用房按产权调换的方式进行补偿安置，被上诉人在“清江广场”一层商业用房第7轴至第23轴，Ｃ轴至Ｕ轴区域安置上诉人营业用房1778.26ｍ2，在写字楼Ｂ栋7层第9轴至第15轴，Ｎ轴至Ｓ轴区域安置上诉人办公用房793.52ｍ2。华宇公司作为“清江广场”项目的开发商，将包括安置给上诉人商业用房的“清江广场”1层至6层出租给国贸集团经营国贸购物中心，并于2017年3月25日开业，且“清江广场”的商品房和安置住房亦在2017年交付给了业主使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，“清江广场”项目应视为交付使用，上诉人诉请交付涉案房屋应予支持。华宇公司虽然不是《单位公产房屋征收补偿安置协议》的当事人，但其是“清江广场”项目的开发商，该项目包括了返迁安置房，返迁安置给上诉人的商业用房是华宇公司出租给案外人经营，且凯里市人民政府于2018年和2019年两次召开专题会议，要求华宇公司将返迁门面房产整体移交被上诉人，由被上诉人按征收补偿协议将产权分配给被征收的相关企业及业主。因此，华宇公司对案涉商业用房的交付负有责任，应与被上诉人共同承担交付案涉商业用房的责任。关于上诉人主张营业用房停产停业损失和办公用房过渡费的问题。案涉《单位公产房屋征收补偿安置协议》约定上诉人营业用房停产停业损失以2011年月均租金66080元为计算标准，在过渡期间，每年按10%给予递增；办公用房过渡费按上诉人被征收房屋建筑面积按每月15元/m2计算，后双方变更约定办公用房过渡费从第三年开始，按每月30元/m2计算。虽然房屋征收补偿安置协议载明临时安置过渡期为36个月，但因被上诉人至今未将安置的商业用房和办公用房交付给上诉人，一审依据双方约定的标准计算上诉人营业用房停产停业损失和办公用房过渡费至2019年10月31日，并明确2019年11月1日之后至实际交付商业用房和办公用房的停产停业损失和过渡费按上述标准计算并无不当。经本院核实，一审计算2012年6月1日至2019年10月31日营业用房停产停业损失、办公用房过渡费共计9312447.77元正确，本院予以确认，鉴于被上诉人已支付上诉人5555276.04元，尚欠3757171.73万元，一审判决由被上诉人予以支付正确。关于上诉人主张赔偿房屋占用损失的问题。2012年5月18日，上诉人与被上诉人签订《单位公产房屋征收补偿安置协议》约定了安置过渡期营业用房停产停业损失和办公用房过渡费的计算标准，虽然补偿安置协议载明安置过渡期为36个月，但“清江广场”项目至今未竣工验收，案涉商业用房和办公用房尚未交付给上诉人，且双方签订的《单位公产房屋征收补偿安置协议》未另行约定逾期交房的违约责任，逾期交付商业用房和办公用房的损失应当按照协议约定的标准进行计算，故一审不支持上诉人该项诉求，并无明显不当。综上所述，上诉人诉请交付安置房屋的请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九第一款第（一）、（二）项、第七十八条第一款、第六十九条的规定，判决如下：一、维持三穗县人民法院（2019）黔2624行初100号行政判决第一项即“由被告凯里市房地产事业发展管理局于本判决生效后三十日内支付原告贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司营业用房停产停业损失、办公用房过渡费共计3757171.73元,营业用房停产停业损失及办公用房过渡费计算至2019年10月31日。2019年11月1日之后的营业用房停产停业损失及办公用房过渡费按本判决确定的计算方式计算并支付至房屋交付之日止”；二、撤销三穗县人民法院（2019）黔2624行初100号行政判决第二项即“驳回原告日杂公司其余诉讼请求”；三、由凯里市房地产事业发展管理局和贵州华宇国景置业有限公司在本判决生效之日起三十日内将“清江广场”一层第7轴至第23轴、C轴至U轴区域1778.26m2商业用房交付给贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司；四、由凯里市房地产事业发展管理局在本判决生效之日起三十日内将“清江广场”B栋7层第9轴至第15轴、N轴至S轴区域793.52m2办公用房交付给贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司；五、驳回贵州省黔东南苗族侗族自治州日杂废旧物资公司诉请赔偿房屋占用损失的诉讼请求。一、二审案件受理费100元，由凯里市房地产事业发展管理局负担。本判决为终审判决。审判长  杨通烈审判员  王家良审判员  张秋菊二〇二〇年五月十八日法官助理**书记员王泽慧