文书内容河南省灵宝市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1282民初5934号原告（反诉被告）：杨末民，男，1967年2月20日生，汉族，住灵宝市。确认送达地址：河南华灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨××河南华灵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：王帅，男，1984年11月7日生，汉族，住灵宝市。确认送达地址：灵宝市五龙村龙御花园2号楼。委托诉讼代理人：王治中，男，1958年9月28日生，汉族，住灵宝市。系被告王帅之父，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孟庆虎，灵宝市金城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人：灵宝市中宝房地产开发有限公司。住所地：灵宝市工业路中段北侧。法定代表人：李文生，该公司董事长。原告杨末民与被告王帅、第三人灵宝市中宝房地产开发有限公司（以下简称“中宝公司”）债权转让合同纠纷一案，本院2019年11月25日立案受理后，被告王帅提出反诉，本院依法组成合议庭，于2019年12月10日、2020年4月20日公开开庭进行了合并审理。原告杨末民的委托代理人杨建康，被告王帅的委托代理人王治中、孟庆虎到庭参加诉讼，第三人中宝公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨末民向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款160000元及利息30200元（利息按年利率6%，从2016年5月23日计算至2019年7月23日为30200元，此后利息仍按照此标准计算至购房款付清之日止），共计190200元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月9日，被告与第三人签订了一份《五龙果蔬市场门面房销售合同》，约定被告以310000元的价格出资购买第三人开发的五龙果蔬市场2号楼第13号门面房，被告支付给第三人150000元，剩余160000元未付。此后，原告代表第三人多次电话催促被告支付尾款，被告推拖不付。2019年7月，第三人将应收购房款的债权转让给原告。基于以上事实，原告认为，被告依法应向原告支付剩余购房款，为此特提起诉讼，请求依法判决。被告王帅辩称：1、本案不涉及债权转让关系，原告说第三人将债权转让给原告的事实并不存在，被告从未收到过债权转让的通知；2、原告以第三人中宝公司的名义与被告签订购房合同，实际是原告杨末民与被告签订的购房合同，当时原告承诺能够给房屋办理相关手续，但因原告没有办理商品房预售许可证，房屋现在不具备办证条件；原告也没有按照合同约定时间交付房屋；现在房屋虽然交付了，但实际面积与合同约定相差十几平方；而且因与五龙村的纠纷，导致被告无法正常使用。所以，被告拒付剩余购房款。被告王帅提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人于2013年8月10日订立的《五龙果蔬市场门面房销售合同》无效；2、要求被反诉人和第三人返还反诉人购房款150000元及利息（利息按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率，从2013年8月23日起计算至给付之日止，算至诉讼时为50000元），并要求赔偿反诉人经济损失20000元，共计220000元；4、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：①2013年8月10日，反诉人与第三人订立一份《五龙果蔬市场门面房销售合同》，购买市场院内二号楼第13号(后编14号)门面房一间，约定面积57平方，价格每平方米5500元，总金额310000元整。合同订立当日反诉人交纳了150000元，约定尾款待房屋建成，市场开业，交房产权登记后支付，2014年5月交付房屋，但之后因第三人原因迟迟不能交付房屋；②合同约定由第三人负责办理房产证，但因其涉及其他纠纷，导致房屋在2015年被三门峡中院查封，反诉人在提出异议之诉后，才得知被反诉人和第三人所建房屋，因部分只有土地使用证，没有其他任何手续，至今都未办理商品房预售许可证，也未进行工程竣工验收，所以导致反诉人购买的房屋无法办理房产证，反诉人按每平方米5500元购买的是证件齐全的门面房，不是小产权房；③经了解，反诉人购买的门面房不属于果蔬市场门面房，而是龙御花园2号楼一楼，按规划是住宅楼，被反诉人私自更改规划，将一楼改建成门面房，反向南开门对外出售，但五龙村不让使用门前市场道路，导致商铺无法正常使用。④按合同约定，反诉人购买的门面房面积是57平方米，事实上只有38平方米左右，后来第三人把二楼后阳台封起来顶做面积，根本没有地基，即使算上阳台面积，总面积也不足43平方米，与合同面积相差很多。综上，被反诉人与第三人故意隐瞒事实，恶意欺诈和反诉人签订的房屋买卖合同无效，请求驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的诉请。原告杨末民对被告王帅的反诉答辩如下：1、五龙果蔬市场是答辩人挂靠第三人中宝公司投资开发的房地产项目，建设过程中，第三人只收取挂靠费，没有任何投资；2、答辩人以第三人名义出售房屋时，没有取得商品房预售许可证属实，答辩人并不否认，也从未隐瞒过这一事实。但是没有预售许可证并非等于房屋买卖合同绝对无效，而是相对无效，因为在2016年1月房屋被三门峡中院查封后，反诉人提出案外人执行异议，中院作出的（2016）豫12执异字第56号执行裁定书支持了反诉人的异议请求。在这份执行裁定书中，三门峡中院认定反诉人已于2014年10月合法占有该房屋，依据《民事诉讼法》第227条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认反诉人对房屋享有物权期待权，而二十八条第（一）项的内容就是“在人民法院查封之前已经签订合法有效书面买卖合同”，这说明，反诉人为取得房屋，已经放弃了因没有预售许可证而确认买卖合同无效的权利。现在，反诉人为逃避支付剩余房款再回头要求确认合同无效，有违诚信原则。答辩人认为，对于上一级法院已经对买卖合同作出有效裁决的情况下，本案不应再就该问题进行重复处理；3、第三人中宝公司开发的项目没有办理除土地使用证以外的其他证件，并不等于说房子就是小产权房，销售的房产仍然能够办理房产证；4、销售合同上的面积是根据施工图纸计算出来的，不存在误差，如果反诉人认为面积缩小，可以申请法院进行鉴定。综上所述，答辩人认为，反诉人要求确认买卖合同无效、返还购房款、赔偿损失的请求于法无据，请求依法驳回。原告杨末民向本院提交的证据材料有：1、门面房销售合同、收据各一份，以此证明被告从第三人处购买门面房价款310000元，被告已经支付150000元，还有160000元未支付；2、协议书一份，以此证明2015年9月10日原告已将涉案门面房钥匙交给被告，双方约定门面房尾款在开发商官司结束，市场开始付清，但被告一直未付清房款；3、三门峡中院执行裁定书一份，以此证明被告购买的门面房被三门峡中院查封后，被告提出执行异议，中院裁定异议成立，中止执行，该裁定证明原、被告之间的买卖合同有效；4、债权转让协议书、短信记录各一份，以此证明第三人将对被告应收的剩余购房款160000元债权全部转让给原告杨末民，原告代理人通过短信通知了被告；5、灵宝市人民政府灵政纪（2012）6号会议纪要一份，以此证明五龙农贸市场是城关镇根据市政府决策，和市场发展中心、五龙村入股筹资，用商业用地开发建设；6、三门峡中院和河南省高院民事判决书两份，以此证明在灵宝市市场发展中心作为案外人就五龙果蔬市场四层办公楼提出执行异议，经河南高院终审确认异议成立，根据相关认定事实，原、被告签订合同有效；7、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》，以此证明中宝公司取得涉案土地使用权和建设规划许可；8、《合作意向书》、《协议书》、《合作开发协议》、《证明》、《关于下达城关镇请示返还五龙果蔬批发市场土地出让金的通知》、《关于五龙果蔬市场有关问题的会议纪要2014.2.18》，以此证明五龙果蔬市场的合作开发、产权归属、管理经营等情况。被告王帅向本院提交的证据材料有：1、门面房销售合同及附件、收据各一份，以此证明原告未按合同约定履行义务，存在欺诈和隐瞒事实订立合同，合同无效；2、被告代理人调查证人李某笔录一份，李某是原告开发五龙果蔬市场项目2014、2015年的项目负责人，其证实：①该项目是杨末民挂靠中宝公司开发的，只有国有土地使用证，没有预售许可证；②杨末民因欠其钱将市场北面2号楼一楼26间门面房中的23间给其抵债，剩余3间出售他人，被告王帅购买的门面房没有57平方米；③该市场原计划是办果蔬市场，但没有办起来，房屋也没有验收，还有纠纷，也被法院查封过，整个2号楼下面的门面房都没有租出去。3、门面房现场照片4张，证明被告购买门面房现状，杨末民改变规划，私自将门面房后阳台扩进商铺，没有地基，出现裂缝等质量问题。第三人中宝公司未到庭，亦未向本院递交证据材料。本院依职权调取的证据有：1、现场实地勘测平面图及照片，证实被告购买涉案商铺的实际面积及市场现状；2、调查五龙村村支部书记党建森笔录一份，党建森反映了五龙果蔬市场的建设、投资以及目前权属存在纠纷等情况；3、五龙村委会提交城关镇政府2016年8月1日《关于启动五龙果蔬市场相关问题的会议纪要》一份，证实五龙果蔬市场主权归城关镇五龙村，市场北边门面房产权归五龙村和市场发展中心；4、调取中宝公司提交备案的五龙果蔬市场规划平面图一份，证明当时果蔬市场和商用住宅占地及规划情况。经庭审质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议，但主张该合同没有约定付款方式，合同第七条明确房子能办房产证，事实上不能办理，实际交房面积不足57平方；对证据2认为协议属实，是被告看到原告在房外书写“对外出售”后，害怕原告私自将房屋出售，才和原告签订了交房协议，但房子只是暂时交给被告，原告实际未交付房屋；对证据3裁定书真实性无异议，但主张只是在执行程序中作出的裁定，该裁定不能确认双方的合同效力；对证据4被告没有收到；对证据5会议纪要本身无异议，但会议纪要显示市场是股份公司经营，但实际上是杨末民个人经营；对证据6认为不能证实原告主张；对证据7、8无异议，但认为中宝公司仍五证不全，没有取得预售许可证出售房屋，违反法律强制性规定，合同无效。原告对被告提交的证据1、3无异议；对证据2有异议，认为李某不是项目负责人，是负责技术的，她说的五龙果蔬市场没有开业不属实，现在五龙果蔬市场成立有办公室专门负责招租，已经不存在纠纷。对于本院依职权调取的证据，原告对党建森笔录部分有异议，果蔬市场的土地是属于中宝公司，不是五龙村的；对城关镇的会议纪要前后有好多份，这只是其中一份，还没有让开发商杨末民参加，对其他证据无异议。被告对党建森笔录上说能办理房产证有异议，实际是目前办不了房产证，调取的规划图并不是规划部门批准的，规划2号楼是住宅楼不是商铺，对其他证据无异议。经审核，本院对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据，结合双方的陈述和本案实际情况，客观分析认定。经审理查明：灵宝市五龙果蔬农贸市场项目属于灵宝市政府2011年十大惠民工程之一。2011年11月3日，杨末民借用中宝公司名义与灵宝市城关镇政府签订《协议书》，确定由中宝公司完成五龙果蔬市场项目开发工作，由城关镇负责项目前期申报、立项等工作。2012年3月28日，灵宝市人民政府【2012】6号会议纪要第四项载明：五龙农贸市场建设工作由城关镇牵头，市场发展中心配合，采取市场化运作方式，成立股份公司，筹措资金：五龙村以商业用地财政收益部分作为入股资金，市场中心以商住用地财政收益部分作为入股资金，其余资金由城关镇和市场中心自筹，每年的净收益按入股比例分成。2013年8月9-10日，中宝公司（甲方）与被告王帅（乙方）签订《五龙果蔬市场门面房销售合同》一份，约定：1、乙方购买该市场院内二号楼第13号门面房一间（现编号为14号），商品房（产权登记）建筑面积57平方米，每平方米5500元，总金额310000元整；2、房屋建成后以实际面积为准；3、房产证的办理手续由甲方负责，办证所需一切费用由乙方承担；4、甲方保证销售的门面房没有房产纠纷和债权债务纠纷，否则造成该门面房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任；5、乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构，承重结构和用途。甲乙双方均不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。附件中备注了装饰、设备标准，并添加备注：“本门面房面积包括北阳台面积，交房时以实际面积为准，交房时间为2014年5月份”。2013年8月10日，被告王帅父亲王治中代其交纳购房款150000元，中宝公司为其出具收据一张。2014年1月24日，中宝公司与灵宝市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以2547万元的价格取得位于五龙路××××交叉口东南角22773平方米土地，其中市场用地面积45%=10247.89平方米，配套商业用地面积15%=3415.96平方米，配套住宅用地面积40%=9109.24平方米，同时取得该土地建设用地批准书，2014年4月17日中宝公司取得上述土地《国有土地使用证》，2014年9月22日取得上述土地《建设用地规划许可证》。2015年9月10日，原告杨末民和被告王帅签订《协议书》一份，约定杨末民暂时将王帅购买的13号门面房钥匙交给王帅，门面房尾款在开发商官司结束，市场开始时再协商付清。2015年12月21日，三门峡中院在执行申请执行人任伟与被执行人灵宝市华宝产业有限责任公司、河南鑫华矿冶股份有限公司、灵宝市中宝房地产开发有限责任公司、河南三宝园林股份有限公司、陈治华、陈东峰借贷纠纷案件中，作出（2015）三法执字第220-1、221-1号执行裁定书，查封了包括被告王帅购买的13号门面房在内的五龙果蔬农贸市场中的151间门面房及彩钢大棚、办公楼，并于2016年1月22日张贴了查封公告。2016年2月29日，被告王帅提出案外人执行异议。中院经审查认为，王帅提交的购房合同、房款收据能够证明，该门面房在法院张贴查封公告时，确为王帅占用管理，并有取得财产的合法来源证据，王帅的异议成立，于2016年5月23日作出裁定，中止对五龙果蔬市场2号楼13号门面房的执行。2019年7月21日，中宝房地产公司（甲方）与杨末民（乙方份）签订《债权转让协议书》一份，约定：五龙果蔬市场系乙方以甲方名义投资建设，所有权益归乙方所有，与甲方无关，为方便乙方行使权利，甲方将应收王帅的160000元购房款债权全部转让给乙方，乙方同意受让该债权。2019年11月8日，原告杨末民代理人杨建康律师给151××××8210发送短信通知了该债权转让的事实，并催促王帅在收到短信三日内清偿债务，逾期将通过法院诉讼解决。后因被告王帅仍未付款，原告遂提起诉讼。另查明，杨末民开发的五龙果蔬市场和住宅楼目前只取得了土地使用权证和建设用地规划许可证，没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，且房屋均未经竣工验收，房产证办理期限不明。杨末民与五龙村、市场发展中心因为工程款项、回购房屋、市场归属等问题仍存在纠纷，尚未彻底解决。原告在以第三人中宝公司名义和被告王帅签订门面房销售合同时未取得预售许可证，在向本院起诉时仍未取得预售许可证。经本院实地走访查看、调查，五龙果蔬市场中间原规划用于果蔬交易的大棚已经封闭，出租用于粮油仓库经营，市场南边门面房部分租出用于粮油、副食、烟酒经营。本案涉案门面房在市场北边，为龙御花园小区2号住宅楼一层，共计26间门面房，反向市场南边开门，因杨末民与五龙村存在纠纷，五龙村出面阻挡使用门前道路，上述26间门面房目前均未能对外正常经营。本案被告王帅购买的门面房，加上扩进去的北阳台面积，实际面积为40余平方米。审理中，因原、被告意见分歧较大，虽经多次协调，仍无法达成一致协议。本院认为，原告杨末民以第三人中宝公司名义与被告王帅签订《门面房销售合同》，虽然被告已给原告支付部分购房款，原告亦将门面房交付给被告，但依据合同约定应由中宝公司负责办理房产证,而根据查明事实，原告至今未能办理房产证。同时，因原告与五龙村存在纠纷，被告购买的门面房门前道路不能正常使用，导致门面房无法经营，被告购买该门面房的合同目的无法实现。另根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原告作为开发商预售商品房，应当向买受人出示商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售，原告与被告签订销售合同时没有预售许可证，在向本院起诉时仍未取得商品房预售许可证。故原告要求被告继续履行合同，支付剩余购房款的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。被告王帅反诉要求确认合同无效、要求原告返还购房款及利息的请求，理由正当，本院予以支持。同时，根据民法诚实信用原则，当事人在签订合同的过程中，应当负有一定的注意义务，被告王要时可以到房产部门进行查询核实，但被告未尽到必要的注意义务，且已接收了购买的房屋，因此被告反诉向原告主张赔偿损失20000元的请求，本院不予支持。原告杨末民认为在上级法院已经对买卖合同作出有效裁决的情况下，本案不应就该问题再进行重复处理，因法院对执行异议主要是形式审查，正因为被告王帅在异议中提交了购房合同和付款凭证，中院才支持了其异议请求，但该裁定不能证明上级法院已经对买卖合同作出有效裁决，故原告的该辩解意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告杨末民要求被告王帅支付剩余购房款160000元及利息的诉讼请求；二、反诉原告王帅与第三人灵宝市中宝房地产开发有限公司于2013年8月10日签订的《五龙果蔬市场门面房销售合同》无效；三、反诉被告杨末民于本判决生效后十日内返还反诉原告王帅已支付购房款150000元及利息（利息从2013年8月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价年利率计算至给付之日止）；四、驳回反诉原告王帅要求反诉被告杨末民和第三人灵宝市中宝房地产开发有限公司赔偿经济损失20000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4104元，由原告杨末民承担；反诉案件受理费2300元（反诉费应减半收取，但反诉人王帅全额交纳4600元，应退还一半2300元），由反诉原告王帅负担300元，由反诉被告杨末民负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判长  任晓妮审判员  聂全国审判员  李 佳二〇二〇年五月十日书记员  赵明月履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入失信人员名单；3、对被执行人限制高消费、限制出境；4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。以下为被告履行义务的账户：            的账户信息原告一ⅩⅩⅩ              接收银行账号                    （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行全称                                开户名                                 的账户信息原告二ⅩⅩⅩ              接收银行账号                    （银行账号必须是当事人或法定代理人的银行账号）                  开户行全称                                开户名                     注：在原告未申请执行的情况下，如义务人依据生效的文书将向原告履行的款项私自汇至法院账户，法院则视为该案不属于自动履行，应当执行立案，并收取法定的执行费。