山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初734号原告：威海金鼎物业服务有限公司。住所地：山东省威海市乳山市滨海新区银龙湾南区。法定代表人：佟桂荣，董事长。委托诉讼代理人：孟令坤，公司职员。委托诉讼代理人：丛珊，公司职员。被告：林增海，男，1951年8月2日出生，汉族，住福建省福州市台江区。原告威海金鼎物业服务有限公司（以下简称“金鼎物业公司”）诉被告林增海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金鼎物业公司委托诉讼代理人孟令坤、丛珊到庭参加诉讼，被告林增海经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告截至2019年12月31日的物业服务费2,263.78元及违约金5048.47元，合计7312.25元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是原告负责物业服务的银龙湾小区的业主，房间号：银龙湾南区2号楼2A单元1515室。被告自2016年10月17日起未缴纳物业服务费用（包括物业服务费和电梯运行费），至2019年12月31日已欠缴物业服务费和违约金共计7312.25元。经原告多次催告，被告仍不缴纳。为保证物业服务工作的顺利开展，维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。被告林增海在法定期限内未提出书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，乳山市滨海新区月亮湾社区居民委员会在金鼎.银龙湾小区张贴通知，通知光谷新力公司原负责银龙湾项目物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，为保证银龙湾项目物业管理服务工作正常进行，光谷新力公司应及时选聘新的物业服务企业并做好交接工作，服务水平及收费标准不得变更。2014年7月10日，光谷新力公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，告知小区业主，原负责前期物业服务的乳山市海德物业服务有限公司已退出银龙湾项目，不再为该项目提供后续服务，因银龙湾项目暂未成立业主委员会，为保障房屋正常交付以及良好的物业服务，经居委会同意并委托，由其公司下属部门金鼎银龙湾物业服务中心暂时为银龙湾项目提供前期物业管理服务，服务标准及收费标准按《商品房买卖合同》及相关协议执行，待重新选聘物业服务企业后，由新的物业服务企业承接银龙湾项目物业管理服务工作。2014年9月10日，乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称“光谷新力公司”）与林增海签订了《商品房买卖合同》，约定林增海购买银滩新力银龙湾南区2栋2单元2A-1515号房，房屋建筑面积48.87平方米。合同第十七条关于前期物业服务的约定，1.出卖人以【协议】方式招聘金鼎客服进行前期物业服务；2.前期物业服务质量按山东省物业管理服务质量规范x级标准执行，高层住宅1.2元/月/每平方米，业主自交房之日起缴纳。后经乳山市住房保障和房产管理局实测，上述房屋的建筑面积应为49.02平方米。2014年12月1日，光谷新力公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2014年12月31日前缴纳2015年度（2015年1月1日至2015年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2015年10月17日，被告林增海向乳山光谷新力物业服务中心缴纳2015年10月17日至2016年10月16日的物业服务费用共计706元。2015年11月30日，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》，合同约定由金鼎物业公司为新力.银龙湾小区提供前期物业服务，服务期限自2016年2月1日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自然终止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年1月15日前交纳当年的物业服务费，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2016年2月，原告金鼎物业公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起缴纳2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的物业服务费用。2016年7月1日，光谷新力公司出具情况说明一份，2015年11月30日，其公司根据乳山市滨海新区月亮湾社区居民委员会的要求，选聘原告金鼎物业公司承接物业服务工作，并同意2015年11月30日前新力银龙湾业主应纳而未缴纳的物业服务费用及2015年11月30日后的物业服务费用，均由原告金鼎物业公司收取，并归原告金鼎物业公司所有。2016年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2016年12月31日缴纳2017年度（2017年1月1日至2017年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2017年1月15日，原告金鼎物业公司在被告林增海住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告林增海现已欠2016年10月17日至2016年12月31日物业管理费用共计145元，通知被告林增海前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2017年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2017年12月31日缴纳2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2018年1月15日，原告金鼎物业公司在被告林增海住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告林增海现已欠2016年10月17日至2017年12月31日物业管理费用共计851元，通知被告林增海前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2018年12月1日，原告金鼎物业公司在金鼎.银龙湾小区张贴公告，通知小区业主自即日起至2018年12月31日缴纳2019年度（2019年1月1日至2019年12月31日）及拖欠的物业服务费用。2019年1月15日，原告金鼎物业公司在被告林增海住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告林增海现已欠2016年10月17日至2018年12月31日物业管理费用共计1557元，通知被告林增海前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2019年12月17日，原告金鼎物业公司就被告林增海拖欠物业服务费用事宜向被告林增海邮寄了物业费欠费催缴函，通过EMS邮寄给被告林增海（邮件号为：1135542032331），告知被告林增海根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费标准为1.2元/建筑平方米/月，按年缴纳，逾期未缴纳物业服务费的，应按照合同约定承担违约责任，截止2019年12月31日已经拖欠物业服务费用共计2263.78元，于2019年12月31日前支付至原告金鼎物业公司账户中。2020年1月15日，原告金鼎物业公司在被告林增海住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告林增海现已欠2016年10月17日至2019年12月31日物业管理费用共计2263元，通知被告林增海前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。2020年4月15日，原告金鼎物业公司在被告林增海住房门上张贴物业费欠费催缴通知单，告知被告林增海现已欠2016年10月17日至2020年12月31日物业管理费用共计2969元，通知被告林增海前往物业服务中心财务处缴纳，否则将按合同约定承担违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，光谷新力公司与原告金鼎物业公司签订《乳山市前期物业服务合同》对银龙湾小区全体业主具有约束力，即对被告林增海也具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告金鼎物业公司为银龙湾小区业主提供前期物业服务，合同约定业主应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，被告林增海应当按照上述约定按期履行交纳物业费的业务，因被告林增海经多次催缴后至今未缴纳，故被告林增海应支付原告金鼎物业公司自2016年10月17日至2019年12月31日止的物业费2263.55元（49.02㎡×1.2元/月/㎡×38.48月）。原告金鼎物业公司自2016年2月1日起提供前期物业服务期间，被告林增海应于每年的1月15日前交纳当年的物业服务费，逾期未交纳的应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金。2016年的物业费应于2016年1月15日之前缴纳，原告林增海于2015年10月17日缴纳了2015年10月17日至2016年10月16日的物业服务费，对于2016年物业服务费的违约金，原告金鼎物业公司主张自2016年11月17日起算，系对自身权利的处分，不违反法律规定，计算至2019年12月31日的具体数额应为498.92元（49.02㎡×1.2元/月/㎡×2.48月×3‰×1140天）；2017年的物业费应于2017年1月15日之前缴纳，故2017年物业费的违约金应自2017年1月16日起算，计算至2019年12月31日的具体数额应为2287.08元（49.02㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×1080天）；2018年的物业费应于2018年1月15日之前缴纳，故2018年物业费的违约金应自2018年1月16日起算，计算至2019年12月31日的具体数额应为1，514.13元（49.02㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×715天）；2019年的物业费应于2019年1月15日之前缴纳，故2019年物业费的违约金应自2019年1月16日起算，计算至2019年12月31日的具体数额应为741.18元（49.02㎡×1.2元/月/㎡×12月×3‰×350天）。综上，原告金鼎物业公司主张的计算至2019年12月31日的违约金应为5041.31元，原告金鼎物业公司诉讼请求中多诉部分的违约金，本院不予支持。被告林增海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本案事实清楚，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告林增海于本判决生效之日起十日内给付原告威海金鼎物业服务有限公司截至2019年12月31日的物业服务费2263.55元及违约金5041.31元；二、驳回原告威海金鼎物业服务有限公司多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林增海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文星审 判 员  刘昱倩人民陪审员  张书朋二〇二〇年五月二十九日书 记 员  孙 艳