山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3614号上诉人（原审被告）：张立明，男，1957年11月26日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：张海英，女，1958年12月25日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙明菊，山东荟萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀珍，女，1969年11月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。上诉人张立明、张海英因与被上诉人张秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理,本案现已审理终结。张立明、张海英上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张秀珍的诉讼请求;2.一、二审诉讼费由张秀珍承担。事实和理由：一、本案的焦点问题是对张立明于2017年7月21日书写的承诺书如何定性。原审认定“张立明于2017年7月21日书写的承诺书中明确约定待房屋过户到张立明名下后，再由张立明以十五万元的价格卖给张秀珍，从该项内容可以看出，该承诺书实质是双方对房屋进行买卖的合同，房屋过户到张立明名下后再进行买卖，实际上是对该房屋买卖合同的生效约定了条件，因此，该房屋买卖合同系附生效条件的合同。”原审认定承诺书是房屋买卖合同是完全错误的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产开发经营管理条例》第27条：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。”《商品房销售管理办法》第16条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中张立明书写的《承诺书》根本不具备房屋买卖合同的基本内容。房屋买卖合同是双务合同，承诺书只有一方当事人。房屋的基本状况不明确。付款方式、付款时间、交付日期、办理产权登记事宜均没有约定，违约责任只约束张立明。该承诺书应当定性为张立明的出售意向书。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该承诺书不但不具备商品房买卖合同的主要内容，而且张立明没有收取一分购房款，房屋买卖合同是约束买卖双方的，而该承诺书只约束张立明，不约束张秀珍。承诺书只有一份，若房屋涨价，张秀珍就拿出承诺书；若房屋降价，张秀珍就销毁承诺书。承诺书只能定性为张立明出售房屋的意向书，而张立明取得房屋产权后，若出售给张秀珍，双方应当签订房屋买卖合同。二、原审认定：“张海英与张立明系夫妻关系，该房产系夫妻共同共有，张立明出卖房屋时房屋共有人并未表示反对，故应当认定双方签订的协议合法有效。”上述认定错误。张海英对张立明出售房屋不知情，张秀珍应当举证证明张海英对出售房屋知情并不反对，张秀珍没有任何证据证明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中张立明未经其妻张海英同意，向张秀珍承诺出售夫妻共有的房屋，张秀珍对房款分文未付，且未办理产权登记手续，张海英主张追回房屋，法院应当支持。三、该承诺书是张秀珍在乘人之危的情况下取得。当时张秀珍控制着原房主张云的房产证，如果张立明不写承诺书，张秀珍拒绝退还原房主张云的房产证，张立明与原房主张云的过户就无法完成。张云曾经协助张秀珍办理部分过户手续，如张秀珍不签字退出已交的土地出让金，张立明与原房主张云的过户就无法完成。张立明无奈之下违心地写下了承诺。事实上张秀珍当时同意与张立明签订《房屋租赁合同》，但张秀珍反悔，中间人高继方与张秀珍有利害关系不再证明当时的实情。否则正如一审法院认定“张立明作为完全民事行为能力人”，如果没有外来压力，为何愿意接受张秀珍一分钱不付，可以免费住房子。也不符合房屋买卖的交易习惯，最起码要收取一部分定金。该承诺书的内容张立明没有任何权利，只有义务。而张秀珍没有任何义务，可以从别处再购买房屋，而继续免费占有张立明的房屋。张秀珍要求张立明承诺的行为是一种强迫交易的行为，法律应当保护合法的交易，不应保护非法的交易。张秀珍将购房款15万元全部要回，并且装修款15000元全部要回，证明前期的买卖合同已经结束。综上所述，恳请贵院查明事实，依法改判。张秀珍辩称，济阳区人民法院作出的(2019)鲁0125民初3335号民事判决书，事实清楚，证据充分，适用法律正确。张立明、张海英上诉请求无任何事实和法律依据，请求法院驳回张立明、张海英的上诉请求。一、原审法院认定张立明书写的承诺书实际上系附生效条件的房屋买卖合同的约定，该认定事实清楚，证据充分。原审法院根据双方当事人的陈述和证据认定事实如下：2017年3月，张立明将购买的张云的涉案房屋以15万元的价格出售给了张秀珍。张秀珍足额支付给张立明购房款后，张立明交付房屋，张秀珍简单装修后自2017年5月起入住至今。张立明要求张云将涉案房屋直接过户给张秀珍。张云同意协助将房屋直接过户给张秀珍，于是张秀珍在张云夫妇的协助下，按房产过户部门的要求张秀珍提交了山东方元地理信息工程有限责任公司出具的宗地图、济阳县恒通房屋测绘中心出具的房屋分布图和房屋毗邻情况表、张秀珍与张云夫妇签字的房屋交易申报表、2017年4月17日补缴国有土地使用权出让金4485.12元，2017年4月18日交6000元税费、600元契税之后，只要张云夫妇再到不动产中心签字之后，就可以直接过户于张秀珍名下，但张云又反悔协助给张秀珍过户，只同意协助给张立明过户，拒绝协助张秀珍到不动产中心签字。在这种情况下，张立明、张海英应继续履行协助张秀珍过户房屋的义务，但是只有张秀珍将交付的土地出让金退回，由张立明交纳土地出让金，才能从张云名下过户至张立明、张海英名下，张立明、张海英才能再过户给张秀珍。张秀珍经济条件拮据，购买该房实属不易。假设过户到张立明、张海英名下，假设张立明、张海英不讲诚信，其既得到名义的房屋所有权，又得到张海英的房屋款，在这种情况下，张立明自愿主动于2017年7月21日给张秀珍书写了承诺书，承诺因张云不配合造成（给张秀珍）过户失败，待房子过户到张立明名下后，再以15万价格卖给张秀珍。该承诺也可以说系张秀珍与张立明、张海英前期房屋买卖的补充，系张立明、张海英应当履行房屋过户义务的延续，系双方相互配合最终将房屋过户至张秀珍名下的保证。该承诺书系双方真实意思表示，自愿达成的约定，该约定利益均衡，双方权利均得到保证，合情合理。张立明出具承诺书后，张秀珍按照承诺的约定履行退回土地出让金的义务，协助将涉案房屋过户于张海英、张立明名下，并且张秀珍在张海英、张立明过户过程中，多次催促张立明接受自己房款给办理过户手续，张立明却总以产权证还没办下来为由拒绝履行给张秀珍出售房屋、过户的义务，并且2018年10月23日该房产登记在张海英、张立明名下后，张海英、张立明还一直以产权证还没办下来为由拒绝向张秀珍履行出售房屋和过户的义务。直至张秀珍收到张立明、张海英起诉腾房诉状后，张秀珍才知道张立明、张海英产权登记已办理完毕。到本案开庭至今张秀珍也一直表示向张立明、张海英足额支付房款。张秀珍一直按着承诺书履行双方约定的房屋买卖义务，假设承诺书存在瑕疵，但张海英、张立明不能以承诺书瑕疵，否定双方房屋买卖约定的事实。原审法院认定张立明书写的承诺书实际上系附生效条件的房屋买卖合同的约定，该认定事实清楚，证据充分。二、张海英辩称对出售房屋不知情不属实。张立明出售房屋的承诺在前，张秀珍也是根据承诺的约定才退回出让金，根据承诺书的约定协助产权过户在张海英、张立明名下是在后。如张海英不知情，张秀珍也不会协助将房屋过户在张海英的名下。从2017年3月，张立明将购买的张云的涉案房屋以15万元的价格出售给张秀珍。到张秀珍交房款、装修房屋居住至今，包括从中张立明起诉张云办理过户手续，一直由张立明全权处理，充分印证张立明由代张海英处理家庭重大事务的权利，张海英该理由不成立。三、原审法院认定张秀珍与张立明、张海英房屋买卖行为属于双方的真实意思表示，张立明、张海英辩称的该承诺书是张秀珍在乘人之危情况下取得违背事实，张立明按照双方房屋买卖的约定承诺履行买卖义务，承诺是为了更好相互配合履行房屋买卖约定，不存在任何乘人之危的情形。综上所述，张立明、张海英应对违背事实，严重损害张秀珍权益的行为负责，即使张立明、张海英履行完毕买卖合同义务，也应按照承诺向张秀珍赔偿损失，但张秀珍为尽快解决争议，尊重、接受原审法院的判决，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回张立明、张海英的上诉请求。张秀珍向一审法院起诉请求：1.请求判令张立明、张海英继续履行房屋买卖合同；2.请求判令张立明、张海英协助原告办理房产证号为鲁（2018）济阳县不动产权第某某某某某某7号房屋过户手续；3.请求判令张立明、张海英向张秀珍支付赔偿款30万元；4.张立明、张海英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：张云系济南市房屋的原登记房主，张立明从张云处购买该房屋后，一直未办理过户。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋。张立明与张云因房屋过户发生纠纷，张立明于2017年7月21日将购房款150000元及装修款15000元退还给张秀珍。同日，张立明书写承诺书一份，内容为“承诺书在2017年3月底，张立明把老县医院房产一处，以15万元整的价格卖给张秀珍，并交款交房。在过户中，因房产证原房主张云不与配合造成过户失败，现由张云与张立明过户，待房子过到张立明名下后，再由张立明以15万元的价格卖给张秀珍，如有反悔，愿以此房屋的双倍价格赔偿给张秀珍。承诺人张立明2017年7月21日”，张立明签名、按手印。2018年10月23日，该房产办理不动产权证书[不动产权证号：鲁（2018）济阳县不动产权某某某某某某7号]，权利人张海英，共有权人张立明。双方当事人对以下事实存在较大争议，一审法院做如下认定。张秀珍与张立明的房屋买卖合同效力问题。张立明于2017年3月份将该房屋卖给张秀珍，张秀珍支付购房款150000元，并自2017年5月起入住该房屋，双方形成房屋买卖合同关系。2017年7月21日，张秀珍将购房款150000元及装修款15000元退还张立明，张立明接收退款，视为双方协商一致解除房屋买卖合同。张立明于2017年7月21日书写的承诺书中明确约定待房屋过户到张立明名下后，再由张立明以十五万元的价格卖给张秀珍，从该项内容可以看出，该承诺书实质是双方对涉案房屋进行买卖的合同，房屋过户到张立明名下后再进行买卖，实际上是对该房屋买卖合同的生效约定了条件，因此，该房屋买卖合同系附生效条件的合同。现该房产已经办理不动产权证书，登记在张海英名下，张立明共同共有，房产过户到张立明名下的条件已经成立，该房屋买卖合同已经生效。张立明认可该承诺书是其本人书写，但是在遭受张秀珍胁迫、控制情况下签订的，该承诺书应当认定无效。一审法院认为，张立明作为完全民事行为能力人，手写承诺书并签名的行为，应视为其对承诺书内容的认可，其提供的调查材料不足以证实其主张，因此，对张立明的该项答辩意见，一审法院不予采纳。张海英主张两被告系夫妻关系，但张海英作为房屋所有权人，对房屋买卖并不知情，严重侵害了张海英的合法权益。一审法院认为，张海英与张立明系夫妻关系，该房产系夫妻共同共有，张立明出卖房屋时房屋共有人并未表示反对，故应当认定双方签订的协议合法有效，因此，对于张海英的该项答辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，张秀珍与张立明均具有完全民事行为能力，双方的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，一审法院予以确认，双方应当按照合同约定全面履行合同义务，张秀珍应当向张立明支付购房款，张立明、张海英应当协助张秀珍办理房屋过户手续。庭审中，张秀珍表示同意支付张立明、张海英16.5万元购房款，一审法院予以确认。张立明出具的承诺书明确如有反悔则应赔偿损失，现合同已继续履行，继续履行合同和赔偿损失不能同时主张，且张秀珍未提供证据证实其损失数额，因此，对张秀珍要求张立明、张海英赔偿损失的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告张秀珍于本判决生效之日起二十日内支付被告张立明、张海英购房款165000元；二、被告张立明、张海英于本判决生效之日起二十日内协助原告张秀珍办理济南市[不动产权证号：鲁（2018）济阳县不动产权第某某某某某某7号]房产的过户手续。三、驳回原告张秀珍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由原告张秀珍负担5370元，被告张立明、张海英负担2680元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、承诺书是否具备房屋买卖合同的性质；二、张海英是否应当履行承诺书约定的义务。关于第一个焦点问题，《中华人共和国合同法》第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案中，承诺书明确载明“现由张云与张立明过户，待房子过到张立明名下后，再由张立明以15万元的价格卖给张秀珍”，从其内容上看，双方当事人已就涉案房屋达成买卖合意，“待房子过到张立明名下”系对涉案房屋买卖约定了生效条件，且张秀珍陈述的涉案房屋磋商交易过程与其提供的房产交易申报单、国有土地使用权出让金缴款通知单、税收完税证明等相关证据予以佐证，张立明出具的承诺书系其真实意思表示，实质上具备房屋买卖合同的性质，现该房产已经办理不动产权证书，登记在张海英名下，张立明共同共有，房产过户到张立明名下的条件已经成立，双方应当按照承诺书约定继续履行各自义务，故一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。关于第二个焦点问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，本案中，张海英虽主张在承诺书上没有签字且不知情，不应履行承诺书义务，但张海英与张立明系夫妻关系，该房产系夫妻共同共有，张立明出卖房屋时张海英作为房屋共有人并未表示反对，且张秀珍已支付对价并实际占有使用涉案房屋，张海英未能提供有效证据证实张秀珍不构成善意，应承担举证不能的不利后果。张海英以此为由不履行承诺书约定的义务于法无据，故一审法院判决张立明、张海英协助张秀珍办理涉案房产过户手续，并无不当，本院予以支持。综上所述，张立明、张海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由张立明、张海英负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年五月八日法官助理 李敬星书 记 员 杨 娟