山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2496号 原告：山东省水上运动管理中心，住所地山东省日照市山东路东首。 法定代表人：刘晨光，主任。 委托诉讼代理人：孙文杰，男，山东省水上运动管理中心员工。 委托诉讼代理人：宋楚桥，山东康桥律师事务所律师。 被告：万平集团有限公司，住所地日照北大教授花园J05号。 法定代表人：刘彦国，董事长。 委托诉讼代理人：刘星晶，女，万平集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：李海波，山东世纪星律师事务所律师。 原告山东省水上运动管理中心诉被告万平集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东省水上运动管理中心的委托诉讼代理人孙文杰、宋楚桥，被告万平集团有限公司的委托诉讼代理人刘星晶、李海波到庭参加诉讼。 原告山东省水上运动管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2003年9月1日至2020年4月30日房屋租金10376667元；2、判令被告支付违约金5900000元（自2004年3月1日至2020年4月30日按照每日1000元计算）；3、请判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原告曾用名山东省水上运动技术学校，被告曾用名山东万平科贸集团有限公司。原、被告于2003年3月6日签订了《综合楼租赁合同书》，合同约定：租赁物位于山东体院日照校区西南角，用于餐饮、宾馆等经营。租赁期限是2003年9月1日至2018年8月31日。每年租金68万元。若承租方迟延交付租金，每日支付1000元造约金，该租赁合同约定被告第一次支付租赁费自2004年3月1日。因该租赁物东餐厅原告另有他用，扣除该部分租赁物，租金按每年62.26万计算。因被告至今未支付房租，原告现根据民事诉讼法第一百一十九条之规定，提起诉讼。 被告万平集团有限公司辩称，租赁关系属实，存在欠付租金的事实，但对租金的金额及违约金有异议，具体答辩意见在原告举证后发表。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 证据一、山东省水上运动学校日照基地综合楼租赁合同书一份，证明原被告于2003年3月6日签订租赁合同，合同约定了租期、租金及违约金；证据二、租金扣除协议书一份，证明原被告就租金扣除达成新的协议以及租金扣除的原因；证据三、万平集团有限公司工商登记手续一套，证明被告的名称变更为现用名；证据四、山东省体育局出具的证明一份，证明原告的诉讼主体资格即原告与合同签订方中的甲方系同一法人单位。经质证，被告对证据一、证据二、证据三、证据四真实性均无异议，但是主张：根据山东省人民政府办公厅发布的关于应对疫情的支持生活服务业、批发零售业、展览业及电影放映业、健康发展的若干意见规定，对承租国有企业经营性房产的企业，可以减免或减半收取1-3个月房租，对承租机关和事业单位等其他公有房产的企业和个体工商户，免收2、3月份房租，确有困难的，减半收取4至6月份租金的规定要求减免3个月的房租，对于合同约定的违约金每日1000元，租金扣除协议书中可以看出原告并未全部交付出租的房屋，经实际测量该未交付部分占全部面积的9%，因此违约金应当按照上述比例扣除，按照每日910元计算，同时甲方自2003年9月1日交付房屋，租赁合同第一条约定甲方将租赁物出租给乙方用于宾馆及餐饮经营，但该房屋原始的用途为办公综合楼，消防一直未达到验收标准，不符合合同法第二百一十六条及消防法第五十八条都相关涉及餐饮、宾馆经营条件的规定，致使被告无法对外经营，而只能作为原告及山东省体育学院等内部招待使用，该酒店与山东省体育学院在同一校区院内，学校按照学生的作息管理规定关闭大门，导致被告有客无法入住，造成经营困难，自2003年9月1日至2011年期间，被告才对酒店的院门进行改造完毕，达到经营条件，2012年12月3日被告于日照金瑞消防科技有限公司签订消防设施维修保养合同，经过维修整改后才达到宾馆经营的消防条件，原告交付的租赁物不符合合同约定，以及消防法强制性规定，致使被告处于半开业状态，被告在该期间每年平均损失约139.42万元，累计亏损额达到1255万余元，因此存在原告也违约的情形，我们要求自2012年开始按照每日910元计算违约金。对被告的质证意见，原告补充说明：原告认为被告在承租该租赁物时就应当知道其所有的功能，另外被告经营亏损是因为其管理不善，是商业风险，不应当全推到原告身上。 被告提交原被告之间的往来账抵扣表，证明原告尚欠被告10945741.11元，同时被告申请将原告欠被告10945741.11元在本案上予以抵扣。经质证，原告对证据的真实性无异议，该数额是我们双方达成一致的，同意在本案中予以扣除往来账抵扣表金额，如果在本案中将原告所欠被告10945741.11元可以抵销，原告同意根据山东省相关政策减免疫情期间房租2个月，对违约金按日910元计算，同时违约金的计算日期自2009年3月1日开始计算，也就是说违约金计算为3708250元，欠付房租为10272600元，扣除原被告往来账抵扣表中载明原告尚欠被告金额10945741.11元，原告同意被告支付3035108.89元，但是这个数额的前提是必须把往来折扣表中的欠款数额抵销，涉案房屋的房租已计算到2020年4月30日，原告保留另行主张2020年4月30日以后的房屋租赁费的权利。 对于原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四，被告万平集团有限公司对证据均无异议，本院对其真实性予以确认，对于被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院予以确认，上述证据的证据效力及证明力本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年3月6日，山东省水上运动技术学校（甲方）与山东万平科贸集团有限公司（乙方）签订《山东省水上运动学校日照基地综合楼租赁合同书》，内容为：为充分发挥甲方综合楼的效益，使其更好地服务于体育事业，服务于社会。经甲乙双方协商，在互惠互利的原则下，就综合楼的租赁事宜达成如下协议：一、租赁物(综合楼及所属建筑)租赁物位于山东体院日照校区西南角，山东路与烟台路交汇处，甲方同意租赁给乙方用于餐饮、宾馆等经营。二、租赁期限自2003年9月1日至2018年8月31日。三、租金及交付约定自2003年9月1日至2018年8月31日每年租金为68万元，分别于每年度的2月底和8月底各交付34万元。四、特别约定1、未经甲方书面许可，乙方不得自行改建、更改综合楼内的现有设施。2、乙方租赁期间，自行承担水、电、暖、冷费用，按规定时间和价格及时交纳费用。3、乙方必须守法经营，未经甲方书面许可，不得改变综合楼的用途，不得转租。……六、违约责任1、甲方延期交付租赁物或乙方延期交纳租金时，除执行以上条款外，按每日1000元支付给对方违约金。2、一方撕毁合同，赔对方违约金60万元，并承担相关连带经济。3、乙方未经甲方书面许可进行转租、改建或更改设备、不正确使用没备、违法经营、延期交付租金过一个月，甲方有权解除合同。七、未尽事宜，双方另行协商。八、本合同一式三份，甲乙双方各一份，见证人一份。自双方签字盖章生效。 2013年5月山东省水上运动技术学校更名为山东省水上运动管理中心即本案原告，2015年5月18日，山东万平科贸集团有限公司更名为万平集团有限公司即本案被告。 2019年12月1日，原告与被告达成租金扣除协议书，内容为：自2003年9月1日至2020年4月30日期间，甲方使用租赁物一楼做东餐厅，双方协商扣除甲方占用面积1081.33平方米，按照每年扣除5.74万每年租金，即每年乙方支付甲方租金62.26万元，本协议自甲乙双方签字或盖章之日生效。原被告在协议书上加盖公司公章。 2020年4月30日，原告与被告达成往来账目抵扣合意，山东省水上运动管理中心与万平集团有限公司往来账抵扣表载明：甲方（水上中心）欠付万平公司债务21277099.95元（工程款及利息20357033.01，餐费、住宿费及利息810681.53、自行车筹建处招标管理费及水电费109385.41），乙方（万平公司）欠付水上中心债务10331358.84（土地转让款及利息8208951.2，中宇、光大、正源审计费867978.03，已付工程款1254429.61），上述款项互相抵扣后水上中心欠万平公司金额10945741.11元。 庭审中，原被告均主张同意将山东省水上运动管理中心与万平集团有限公司往来账抵扣表载明的水上中心欠万平公司金额10945741.11元与本案的租金、违约金相抵销。且原告同意抵销后根据国家相关政策规定减免被告疫情期间房租2个月，违约金自2009年3月1日按每日910元计算至2020年4月30日，即被告仍需支付原告3035108.89元，同时原告保留另行主张2020年4月30日以后的房屋租赁费的权利。被告同意抵销后支付原告3035108.89元。 本院认为：原被告签订的《山东省水上运动学校日照基地综合楼租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，被告作为承租人,应当按照约定支付租金，然被告未按照合同约定履行义务,构成违约,应承担向原告支付未付房屋租赁费及违约金的义务。关于被告应支付的金额，因原告与被告于2020年4月30日盖章确认的往来账抵扣表载明原告尚欠被告金额10945741.11元，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中原被告双方均同意予以抵销，且原被告均认可抵销后，双方均认可抵销后被告仍需支付原告3035108.89元，不违反法律相关规定，本院予以确认。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告万平集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告山东省水上运动管理中心3035108.89元； 二、驳回原告山东省水上运动管理中心本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119460元，由原告山东省水上运动管理中心负担97184元，由被告万平集团有限公司负担22276元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  丁 浩 人民陪审员  徐艳梅 人民陪审员  田 伟 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  申 盈