广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1023号上诉人（原审被告）：李兆婷，女，1969年9月20日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********格林尚坊花园201卡之一。法定代表人：陈宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。上诉人李兆婷因与被上诉人中山市盛地房地产开发有限公司(以下简称盛地公司)确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李兆婷上诉请求：依法认定李兆婷与盛地公司之间的涉案合同是真实购房意思表示，而非对借款进行担保的民间借贷法律关系。事实和理由：构成民间借贷必须有借款期限、金额、利率等基本要素，而本案盛地公司没有任何证据证明存在该要素，庭审过程中盛地公司对该要素也无法清楚表达。中山市公安局黄圃分局所做的询问笔录采集的盛地公司相关人员的口供没有任何佐证，该笔录作为刑事调查的一部分，没有经过法院质证认定，只是普通口供，不能当然、优先认定为口供真实。法律并没有规定签订合同、支付定金、支付房款及办理合同备案登记的先后顺序，不能因顺序不同而否定购房的事实。李兆婷一审时已提供同期黄圃镇其它楼盘的价格，考虑李兆婷是一次性付款，涉案楼盘价格合理合情合法。盛地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正合理。双方不存在真实的商品房买卖合同关系，实际是民间借贷关系。双方签订的买卖合同及补充协议为借款提供担保，合同表面所呈现的买卖关系是双方当事人虚假的意思表示，应为无效，但合同实际承载的让与担保合同关系真实合法有效，司法实践中各法院均予以认可。请求维持原判。盛地公司于2017年1月16日向一审法院起诉请求：1.确认盛地公司、李兆婷双方签订的9份《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议无效；2.李兆婷立即协助盛地公司办理注销上述9套商品房的销售合同备案登记手续。一审法院认定事实：2014年1月14日，盛地公司、李兆婷签订10份《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定由李兆婷购买盛地公司位于中山市*********格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房10套，具体为7幢06、07房，8幢03、04、05房，12幢02-06房，购房总价均为230万元（套内建筑面积从261.01平方米至297.31平方米不等，单价从每平方米7736元至8812元不等）。双方在商品房买卖合同中约定：买受人于2014年1月15日一次性付清购房款，逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.3‰支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人除遇本合同第八条规定的特殊情况外，如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人按前款承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的5%；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%，出卖人的免责情况详见附件六合同补充协议。2014年1月15日，上述10套商品房办理了销售合同备案登记，李兆婷向盛地公司支付款项2300万元。2014年8月28日，盛地公司向李兆婷支付款项230万元。2014年8月29日，上述10套商品房中的12幢06房注销了备案登记，其余9套仍备案登记在李兆婷名下。2014年10月24日、11月7日，盛地公司分别向李兆婷支付款项50万元、45万元。另查明，2013年11月13日，盛地公司位于涉案商品房同一楼盘的17幢01房（套内建筑面积261.01平方米）办理了销售合同备案登记到案外人梁桂平名下，购房总价为3600000元，付款方式为银行按揭（贷款金额2520000元，抵押登记日期为2014年2月12日）。该商品房原为（2017）粤2072民初891号案件中盛地公司提供作为陈宝华向张桂好借款的担保物，后因盛地公司出售该商品房给案外人梁桂平，遂以17幢03房更换作为担保物。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一审诉讼期间，一审法院依盛地公司申请向中山市公安局黄圃分局调取了相关询问笔录，反映有如下情况：何春晓于2016年11月24日、12月15日在接受公安机关询问时称，其曾担任盛地公司的出纳，知道李兆婷曾借款2300万元给盛地公司，已偿还本金325万元，通过何春晓账户支付利息6114683元，抵押了9套商品房。盛地公司对该证据表示确认，李兆婷则表示确认该证据的真实性，但不确认其合法性、关联性。一审诉讼期间，一审法院依盛地公司申请向中山市公安局黄圃分局调取了相关银行流水清单，反映有如下情况：何春晓曾于2014年1月16日至2015年1月6日间多次向李兆婷付款合计5516683元。盛地公司对该证据表示确认，李兆婷则表示对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。盛地公司述称，借款的月利率约为2.6%。李兆婷则称，不存在借款及李兆婷收取利息的事实，何春晓与李兆婷之间的关系与本案无关；双方对其中1套商品房退款退房是因为盛地公司楼盘出现问题，李兆婷觉得不安全；因为盛地公司没有退够第2套房的款项，故只注销了1套房的备案登记。一审法院认为，本案应为确认合同无效纠纷。本案的主要争议焦点在于：一、双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题；二、涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。关于第一个争议焦点，即双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题。首先，对本案双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质的界定，不应受制于当事人之间签订的合同外观与名称，而应当根据当事人的真实意思表示和合同实质内容（包括交易模式、价格等因素）作出综合认定。具体分析如下：（一）在正常的商品房交易中，一般的交易流程是先签订合同、同时付定金，然后支付首期款（按揭方式的场合）或全部购房款，才办理销售合同备案登记，且付款后开发商要向购房者开具发票，购房者要向税务机关缴纳契税。而本案交易中，是先办理了销售合同备案登记后付款，且在李兆婷付款后盛地公司并未向李兆婷开具发票，李兆婷亦未向税务机关缴纳契税，与一般的交易流程明显不同。（二）正常的商品房交易，买卖双方均应以赚取利润为目的。而本案交易中涉案10套商品房的成交价格，一方面其本身不区分面积差异，成交价均为230万元，折合为每平方米7736元至8812元不等，本身的价格差异较大，另一方面这些价格明显低于同一时期同一小区相同、相近户型商品房的成交价格（案外人梁桂平名下的同一小区17幢01房，同为别墅，成交价折合为每平方米13792.57元），均明显与正常的商品房交易不相符。（三）本案交易的10套商品房后来有1套退款退房，却没有事实和证据表明任何一方被追究了违约责任，明显与正常的商品房交易不相符。其次，盛地公司明确主张系因其向李兆婷借款并提供涉案商品房作为担保物对借款进行担保，故签订涉案商品房买卖合同及合同补充协议。结合一审法院从公安机关调取的询问笔录和银行流水清单反映的内容看，何春晓在公安机关所作的相关陈述可与其向李兆婷付款的情况相互印证，具有高度的盖然性，可佐证盛地公司该主张。综上，一审法院采纳盛地公司的主张，认定本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的民间借贷法律关系。关于第二个争议焦点，即涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。首先，根据上述认定，本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的民间借贷法律关系，即双方当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。则根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”由于涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖是双方当事人虚假的意思表示，应认定无效。但作为虚假意思表示的商品房买卖无效，不等同于涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效。因为涉案商品房买卖合同及合同补充协议隐藏、实际承载了双方当事人以商品房买卖合同的形式对借款进行担保的真实意思表示，而对其效力，应依照有关法律规定处理。其次，本案双方当事人以商品房买卖合同的形式对借款进行担保，属于非典型担保物权中的让与担保。所谓让与担保，是债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移给担保权人，于债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿。通常情况下，担保人所转让的是担保标的物的所有权。对于让与担保，虽然《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》未作出明确规定，但在法律理论和实践中均予以确认，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，亦对这种名为买卖实为担保的让与担保方式予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案双方当事人通过涉案商品房买卖合同及合同补充协议创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。但同时应明确，在以商品房买卖合同方式进行担保的情况下，合同中的商品房作为担保标的物，并未实际让渡所有权，而是让渡物权期待权，根据前述《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。综上，虽然涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖合同关系是虚假、无效的，但其隐藏、实际承载的让与担保合同关系是真实、合法有效的，故盛地公司诉讼请求确认双方签订的涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效理据不足，一审法院不予支持。另外，商品房的销售合同备案登记，本是房地产管理部门对房地产开发企业商品房销售行为进行的行政管理，不发生物权变动的法律后果。而涉案商品房买卖合同的签订及涉案商品房的销售合同备案登记均系本案双方当事人进行让与担保的表现形式，故在债务人未偿清全部债务的情况下，盛地公司诉讼请求李兆婷协助办理涉案商品房的销售合同备案登记的注销手续亦理据不足，一审法院同样不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：驳回盛地公司的全部诉讼请求。一审案件受理费200元，由盛地公司负担。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方诉辩意见，二审双方争议主要焦点为：涉案商品房买卖合同是否有效。双方当事人对涉案商品房买卖合同真实意思表示和法律关系性质的主张并不一致，判断该合同约定的内容是否当事人的真实意思表示，应当结合在案证据进行探究。首先，2014年1月14日，盛地公司、李兆婷签订10份《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定由李兆婷购买盛地公司的10套商品房，买受人于签订合同次日一次性付清购房款。2014年1月15日，该10套商品房办理了销售合同备案登记手续。李兆婷于2014年1月15日向盛地公司支付款项2300万元。在盛地公司于2014年8月28日向李兆婷支付230万元款项后，上述10套商品房中的1套随即在2014年8月29日注销了备案登记。由于本案没有双方正常解除买卖合同的相关证据，上述情形与一个正常购房消费者的通常做法并不相符。双方就涉案等商品房买卖交易中的相关约定内容、合同履行方式和实际履行情形，明显有悖于正常的商品房买卖交易习惯，也与一般商品房买卖交易中业主向开发商支付相应对价用于获得商品房所有权的交易目的明显不一致，双方明显以买卖合同的形式对借款进行担保。其次,李兆婷如果是普通和真实的购房消费者，在约定的交房期限届满后，应存在双方进行房屋交付方面的证据，但本案没有这方面的证据。如开发商逾期交房，购房者在开发商逾期交房后也会相应主张权利，但本案亦未有证据显示此前李兆婷有向盛地公司主张交房或者追究逾期交房违约责任的行为。最后，李兆婷向盛地公司支付款项后，盛地公司未向李兆婷开具购房款发票，购房者也没有缴纳契税，不符合一般房地产开发企业销售商品房的交易惯例。综上事实和分析，足可认定涉案《中山市商品房买卖合同》买卖商品房的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，双方签订涉案《中山市商品房买卖合同》的真实目的是以涉案商品房担保借款债务的履行。故此，涉案《中山市商品房买卖合同》系名为房屋买卖，实为借款非典型担保，即当事人间达成一致的真实意思是将涉案商品房作为借款关系的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项关于民事法律行为应当具备“意思表示真实”条件的规定以及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，本院认定涉案《中山市商品房买卖合同》无效。盛地公司请求确认该合同无效，一审法院不予支持不当，本院予以纠正。综上，一审对合同效力认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初882号民事判决；二、确认中山市盛地房地产开发有限公司与李兆婷于2014年1月14日签订的9份《中山市商品房买卖合同》（合同条码分别为：1401003103、1401003105、1401003109、1401003111、1401003113、1401003117、1401003119、1401003123、1401003121，含附件六合同补充协议）无效；三、驳回中山市盛地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费200元（中山市盛地房地产开发有限公司已向一审法院预交），由中山市盛地房地产开发有限公司负担100元，李兆婷负担100元；二审案件受理费200元（李兆婷已向本院预交），由中山市盛地房地产开发有限公司负担100元，李兆婷负担100元。一、二审案件受理费不再另行收退，李兆婷应向中山市盛地房地产开发有限公司迳付的100元一审案件受理费与中山市盛地房地产开发有限公司应向李兆婷迳付的100元二审案件受理费予以冲抵。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年五月九日书记员  杨婉婷