福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执异84号 案外人：胡文清，男，1984年2月16日出生，汉族，住浙江省。 案外人：罗秀花，女，1976年2月9日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 以上二案外人共同委托诉讼代理人：胡彬、李晶晶，浙江纵伸律师事务所律师。 申请保全人：福建京源建设工程有限公司,住所地福建省宁化县。统一社会信用代码：91350424685089895Ｊ。 法定代表人：刘碧林。 被保全人：立泓（福建）置业有限公司，住所地福建省宁化县世界客属文化中心后排3幢2层8号办公区。统一社会信用代码：913504246966351180。 法定代表人：朱国春。 在本院保全福建京源建设工程有限公司与立泓（福建）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡文清、罗秀花对本院查封福建省宁化县美食城第5幢109单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 胡文清、罗秀花称，请求撤销（2017）闽04执保56号裁定书中查封福建省宁化县美食城第5幢109单元的房产，解封该房产。事实和理由：2014年11月19日，异议人与立泓（福建）置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：异议人购买涉案美食城5幢109单元房产，房屋总价为1225285元，立泓（福建）置业有限公司应当在2014年12月1日前交付房屋，且在房屋交付使用后60日内办理初始登记。签约后，2014年11月22日，异议人支付了全部购房款，立泓（福建）置业有限公司也交付了涉案房产，并由异议人委托出租给他人使用至今，但由于立泓（福建）置业有限公司未给异议人办理涉案房产预告登记手续，该涉案房产被法院查封。异议人根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条的规定提出异议，请求支持异议人的异议请求。 本院查明，申请人福建京源建设工程有限公司与被申请人立泓（福建）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，申请人福建京源建设工程有限公司于2017年11月1日向本院申请财产保全，请求对被申请人立泓（福建）置业有限公司价值3790万元的财产进行查封、扣押、或者冻结。申请人福建京源建设工程有限公司提供中国人民财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函（保单号PZDM201735040000000025），为保全提供担保。本院于2017年11月2日作出（2017）闽04民初216号民事裁定书：查封、扣押、冻结被申请人立泓（福建）置业有限公司价值3790万元的财产。本院于2017年11月1日立执行保全案件，案号为（2017）闽04执保56号，并向宁化县不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了包含本案涉案房产在内的相关房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”本院依法查封被申请人立泓（福建）置业有限公司包含本案涉案房产在内的相关房产，本案异议人以其向被申请人立泓（福建）置业有限公司买受案涉商品房为由，并提供《商品房买卖合同》、《收据》、《商铺租赁经营管理合同》等主张应当解除对案涉商品房的保全。在案外人尚未办理案涉商品房权属转移登记手续，并不享有物权的情况下，应审查其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定。第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”显然，案外人所提供的证据并不足以证明其符合上述条件，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回胡文清、罗秀花的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张志明 审判员  邓水清 审判员  张天明 二〇二〇年五月二十七日 书记员  余春燕 附：本裁定所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。