海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初7370号原告（反诉被告）：王某1，女，1992年6月16日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：聂友峰、郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告（反诉原告）：海南天懋投资有限公司，住所地：三亚市天涯区解放路3号新华书店8楼。法定代表人：曹波，该公司总经理。委托诉讼代理人：左麟桥，该公司员工。委托诉讼代理人：何翔，海南唐海律师事务所律师。第三人：王某2，男，1983年7月19日出生（公民身份号码：×××），汉族，住三亚市。原告（反诉被告）王某1与被告（反诉原告）海南天懋投资有限公司（以下简称天懋公司）、第三人王某2合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法由审判员吉才军独任审理。天懋公司在答辩期间向本院提起反诉，本院依法受理并决定与本诉合并审理。因王某2与本案有利害关系，本院依法追加王某2作为第三人参加诉讼。同年11月20日本院公开开庭审理本案，原告（反诉被告）王某1的委托诉讼代理人郑向阳、聂友峰，被告（反诉原告）天懋公司的委托诉讼代理人何翔，第三人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还购买C1143号商铺款70万元及利息损失16.8万元(按照年利率6％计算，自2015年7月1日起暂计至起诉之日2019年7月1日，具体应计算至被告实际退还之日止)；2.判令被告向原告赔偿认筹金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是三亚市解放路“天懋中央大道”项目的开发商。在看到被告的“黄金地段地下铺面出售”的相关宣传广告后，原告丈夫王某2在未与原告商量的情况下，擅自于2015年3月31日在被告的销售中心支付了5万元认筹款，被告出具了一张付款人为原告，款项用途为“认筹款”的收据。2015年5月7日，原告丈夫按被告的要求，向被告再次支付了15万元，被告出具了付款人为原告，款项用途为“商铺款”的收据。因当时购买商铺时，被告承诺可以办理银行按揭贷款，且被告同意原告丈夫提出的购房款中需60万元通过银行按揭贷款方式支付的要求，于是原告丈夫按照被告要求填写了被告内部的《天懋中央大道签约申请单》的表格，该《申请单》主要内容为：原告认购“天懋中央大道C1143商铺”，建筑面积42.6m2，总价2343000元(优惠前)，“返租24％”后的总价1780680元(优惠后)，首付款1180680元，在“返租后贷款金额”栏目中填写了60万元。同时该申请单表格还注明已付20万元，剩余首付款980680元在七日内补齐。原告丈夫在该表格的“客户确认”栏签署了原告的名字后离开。同年5月29日，原告丈夫向被告再次支付了50万元，被告出具了付款人为原告，款项用途为“商铺款”的收据。至此，原告丈夫累计支付70万元。因付款金额变化，被告要求原告再次填写了《天懋中央大道签约申请单》，在新的申请单中，原告已付款项变更为70万元，剩余款项变更为480680元。贷款金额60万元不变。原告在表格的“客户确认”栏签署了“王某2”本人的名字。填写完毕申请单后，被告的销售人员出具了一份固定版本的《补款承诺》要求原告丈夫签署，被告工作人员在第二段，填写了“所欠余款480680元，于2015年6月30日补齐余款及签合同”，其他内容为空白。原告丈夫在落款处再次签署了原告的名字离开。在6月30日前，原告丈夫去被告处要求签署合同及银行按揭贷款手续时，被告工作人员要求原告丈夫必须将款支付完毕才能签合同，原告丈夫遂要求被告提供合同版本给购房人阅读。原告丈夫发现合同并非商铺销售合同，而是使用权转让合同，使用权转让的期限仅为45年，对这种使用权转让是否合法，原告丈夫感觉很不踏实。另外，合同中还体现，所谓的商铺仅仅为人防工程，在战时政府可以随时无偿收回。在该合同中也没有对商铺产证的办理做出任何约定。原告遂觉得受到了欺骗，庆幸没有去交余款。原告丈夫当时觉得，如果能办理银行按揭手续的商铺，产权应该会没有什么大问题，遂询问被告，在被告提供合同的“付款方式”条款中的“贷款”方式约定了银行按揭，该银行按揭为哪一家银行时，被告工作人员告知，这个项目不能办理银行按揭，但可以考虑直接向被告贷款。原告丈夫询问被告，既然不能办理按揭，那填写合同时如何填写付款方式时，被告工作人员含糊其辞，无法作答。原告丈夫对被告的欺骗行为彻底失望，要求被告工作人员将此前填写的两份《申请单》和《补款承诺》给予复印件，被告工作人员于当日将该两份申请表及承诺复印件交原告丈夫。原告丈夫拿回家中仔细阅读后发现，该两份《申请单》及承诺都有大量修改和添加内容，遂对此提出异议，并要求被告修改待签的正式合同条款或者办理退款。被告先是以向领导汇报的方式敷衍，后又以答应帮助原告丈夫销售的方式拖延。时至今日，被告仍未给原告丈夫明确答复。另，被告在整改销售过程中均存在欺诈行为，导致正式合同不能签订，应赔偿具有“订约定金”性质的“认筹金”5万元。上述请求，请人民法院依法支持。被告天懋公司答辩称：原告提出的产权是否合法的问题，已经在省高院的判决中确认属于合法，并非不能转让。原告在诉状中提起的银行按揭的问题，我司是协助贷款，协助办理贷款是有条件的，原告逾期未付清首付款，被告多次电话通知要求原告交付约定的款项并交接相关手续，但原告并未履行，故为原告违约。第三人王某2答辩称：对原告的诉讼请求以及事实理由无异议。反诉原告天懋公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告王某1继续履行合同并补交剩余商铺款480680元；2.反诉被告王某1承担迟延补交商铺款的利息(以480680元为本金，从2015年6月30日开始起算至实际付清欠款之日止，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计付)；3.反诉诉讼费由反诉被告王某1承担。事实与理由：2015年3月31日反诉被告从反诉原告处认筹商铺一套，并支付5万元认筹款，2015年5月7日反诉被告与反诉原告签订《天懋中央大道签约申请单》(以下简称“申请单1”)，根据“申请单1”可知：反诉被告已选定C1143号商铺，单价55000元/m2，总价2343000元，返租24％后总价1780680元，反诉被告已付认筹款20万元。另外在“申请单1”备注中写明“公司协助贷款60万元整，首付款50％：1180680元，七日内补齐”并有反诉被告王某1签名；2015年5月29日第三人王某2向反诉原告支付C1143号商铺款50万元，第三人王某2在天懋中央大道签约申请单2上签字确认；同日，反诉被告向反诉原告出具补款承诺：如在2015年6月30日前未补齐余款，反诉原告有权收回商铺，并不予退还认购金70万元。以上事实说明反诉被告与反诉原告为达成订立商铺使用权买卖合同的意向而签订的预约合同。本案中，反诉被告与反诉原告签订的两张签约申请单和补款承诺已就商铺的价格、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签两张签约申请单和补款承诺已具备商铺使用权买卖合同的主要内容，其性质应认定为商铺使用权买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，反诉被告应当继续履行合同，补交商铺使用权转让款。另外按照反诉原告与反诉被告之间的约定，反诉被告应当在2015年6月30日前补交480680元余款，而反诉被告无正当理由至今未向反诉原告补交剩余商铺使用权转让款，依法应当承担迟延支付商铺使用权转让款部分的利息。反诉被告王某1针对反诉部分答辩称：第一点意见与起诉状一致。第二点，双方之间没有形成本约合同关系，仅仅是预约合同关系，根据法律规定与法理，在只有预约合同关系的情况下，一方不能要求另一方强行签订本约合同，关于是预约合同的事实与理由有：1.原告签署的签约申请单上不具有商品房买卖合同中的主要条款，不具有房屋交付时间，不具有产权证办理事项，不具有装饰设备标准的约定，也不具有面积差异处理的约定，不具有公共配套设施的约定，这些商品房买卖合同的必须条款是商品房销售管理办法规定的，故签约申请单不构成本约买卖合同，不具有可履行的内容，所以反诉人的反诉应当予以驳回。第三人王某2答辩称：同意反诉被告的意见。经审理查明：被告天懋公司是三亚市解放路中央大道地下商业街（现名称为三亚风情街）项目的开发商。2015年3月31日，第三人王某2以其妻子王某1的名义向天懋公司认筹商铺一间，并支付5万元认筹款。同年5月7日，王某2向天懋公司转账支付15万元，天懋公司出具收据一张，载明：今收到王某1C114342.6m2商铺款15万元。同日，王某2与天懋公司签订“申请单1”，载有：客户姓名王某1；确定铺号为C1143；建筑面积为42.6m2；单价55000元/m2；总价2343000元；返租24％后总价1780680元；付款方式为贷款；此次交款15万元；共付款20万元；剩余款额980680元；协助贷款金额60万元；剩余款额缴付方式为委托贷款；备注：公司协助贷款60万元，首付款50%计1180680元，7日内补齐首付款；补齐首付款后签合同；等。王某2在“申请单1”客户确认栏签署“王某1”的名字。同年5月29日，王某2向天懋公司转账支付50万元，天懋公司出具收据一张，载明：今收到王某1C114342.6m2商铺款50万元。同年5月29日，王某2与天懋公司签订《天懋中央大道签约申请单》（以下简称“申请单2”），载有：客户姓名王某1；确定铺号为C1143；建筑面积为42.6m2；单价55000元/m2；总价2343000元；返租24％后总价1780680元；付款方式为分期；已付认购款20万元；此次交款50万元；剩余款额480680元；返租后贷款金额60万元；剩余款额缴付方式为委托贷款；备注：公司贷款60万元，5月29日付款50万元，剩余款项480680元；等。“申请单2”客户确认栏内王某2签署“王某2”的名字。同日，王某2向天懋公司出具《补款承诺》，内容为：“本人王某1，于2015年5月7日认购中央大道商铺1套，商铺号为C1143，面积42.6m2，单价5500元/m2，总价款2343000元，返租24%后价款为1780680元。现已交认购金额700000元，按照约定，所欠余款为480680元，于2015年6月30日补齐余款即签合同。如逾期未补齐所欠余款480680元，商铺收回，认购金700000元不予退还。以上承诺申请人王某1已认可，望领导批准！”王某2在《补款承诺》落款申请人处签署“王某1”的名字。嗣后，王某1未按补款承诺补齐余款480680元，双方由此发生纠纷，正式的商铺使用权买卖合同至今未签订。另查明，海南省高级人民法院在上诉人（原审被告）天懋公司诉被上诉人（原审原告）李丹淞买卖合同纠纷一案[案号：（2019）琼民终257号]中，就天懋公司转让中央大道地下商业街使用权行为的合法性予以认定，三亚风情街于2018年9月28日已试营业。以上事实，有认筹款收据、商铺款收据、“申请单1”“申请单2”《补款承诺》、银行账户明细、（2019）琼民终257号民事判决书，以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：涉案“申请单1”“申请单2”均为第三人王某2以其妻子王某1的名义签订，王某2与王某1之间系代理人与被代理人的关系。鉴于王某2与王某1之间的特殊身份关系，天懋公司有理由相信王某2具有代理权，王某1知晓王某2的代理行为且未作否认表示，并作为原告起诉主张权利，同时也表明本人对该代理行为进行了追认，故王某2的代理行为合法有效。“申请单1”“申请单2”的合同相对人应认定为王某1和天懋公司。海南省高级人民法院已经在另案中对天懋公司转让中央大道地下商业街使用权行为的合法性予以认定，而本案“申请单1”“申请单2”系天懋公司转让中央大道地下商业街C1143商铺使用权的行为，系当事人的真实意思表示，故“申请单1”“申请单2”合法有效。“申请单2”在“申请单1”后签订，从协议内容来看，可以判断“申请单1”已通过双方行为变更履行，双方的权利义务应以“申请单2”作为依据。《补款承诺》系“申请单2”的从合同，双方在《补款承诺》中约定补齐余款即签合同，因此，虽然王某1已支付部分款项，但预约的首付余款尚未补齐，正式合同尚未签订，“申请单2”不能认定为商铺使用权买卖合同，而是双方当事人为将来与开发商天懋公司签订商铺使用权买卖合同而订立的预约合同。天懋公司主张“申请单”系正式的商铺使用权买卖合同，理由不成立，本院不予采纳。一、关于本诉。2015年5月29日双方签订“申请单2”后，至今尚未签订正式的商铺使用权买卖合同，对未签订正式合同的原因，双方各执一词，鉴于商铺使用权买卖合同已无再签订的可能，“申请单2”约定的内容客观上已无法继续履行，作为预约买卖合同，天懋公司收取的70万元认购款，依法应予退还。但民事活动应当遵循诚实信用原则，王某1在《补款承诺》中承诺，于2015年6月30日前补齐余款480680元后与天懋公司签订正式合同，虽然王某1主张天懋公司存在欺诈行为，擅改合同约定，但未提供证据证明，本案也无证据能够证明天懋公司存在违约行为，相反地，王某1未履行承诺按时补齐余款，致使正式合同至今无法签订，王某1已经构成违约，因此，70万元中作为具有定金性质的认筹款5万元，依法应不予退还。综上，王某1主张退还65万元商铺款，应予支持，超过该数额的部分不予支持。同理，王某1主张天懋公司赔偿利息损失、认筹金5万元，因天懋公司未违反合同约定，无过错责任，应不予支持。二、关于反诉。天懋公司要求王某1继续履行合同并补交商铺款480680元，理由为“申请单1”“申请单2”《补款承诺》已具备商铺使用权买卖合同的主要内容，应认定为商铺使用权买卖合同。本院认为，如前所述，“申请单2”系预购合同，该预购合同的成立和生效，仅仅只是使双方当事人负有将来按订购合同约定的条件订立商铺使用权买卖合同的义务，而非负有履行将来要订立的商铺使用权买卖合同的义务，即双方当事人虽然就所购商铺的位置、面积、价款、支付方式、支付期限、以及逾期交款的违约责任做了明确约定，但该约定是对将来所要订立的商铺使用权买卖合同中主要条款的预约，并非使双方当事人负有支付购房款和交付商铺的义务。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”本案中，是否签订正式合同以及正式合同的主要条款，应当由当事人协商解决，任何一方不得将自己的意志强加给另一方，任何单位和个人也不得非法干预。也即，法律不能强制预约买卖合同的双方当事人签订正式的买卖合同。天懋公司要求王某1继续履行合同、补交商铺款480680元并支付迟延补交商铺款的利息，没有法律依据，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告海南天懋投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告王某1退还商铺认购款65万元；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告海南天懋投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费按简易程序收取为6490元（原告王某1已预交），由被告海南天懋投资有限公司负担4595元，原告王某1自行负担1895元；反诉案件受理费4255.10元（反诉原告海南天懋投资有限公司已预交），由反诉原告海南天懋投资有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吉才军二〇二〇年五月十一日书记员 郭雅茹附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。