广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1343号 上诉人(原审原告)：方钦玉，男，1984年10月17日出生，汉族，住平南县。 上诉人(原审原告)：张彩霞，女，1985年9月22日出生，汉族，住平南县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西华鹏房地产开发有限公司，住所地：平南县平南街道朝阳街。 法定代表人：王展斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方源，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈逸洋，广西骏扬律师事务所律师。 上诉人方钦玉、张彩霞因与被上诉人广西华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 方钦玉、张彩霞上诉请求：撤销平南县人民法院（2019)桂0821民初3593号民事判决，改判支持上诉人向一审法院提出的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院将违约金计算标准降为每日万分之一没有事实及法律依据。合同约定逾期交房违约金计算标准为日万分之五，是当事人的意思自治，没有违反法律法规强制性规定，违约方应自觉履行。华鹏公司主张违约金过高，未能提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。二、一审法院认为华鹏公司主张因台风导致停工系不可抗力，属认定事实错误。 华鹏公司辩称，一审判决将逾期交房违约金标准调整为日万分之一公平合理，符合法律规定和当地经济发展水平。台风是不可预见，不能克服的天气因素，一审判决认定为不可抗力正确。 方钦玉、张彩霞向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金74640.44元给原告（从2019年1月1日起暂计算至2019年9月12日，每日以购房总价的万分之五计算，此后违约金按此方式计算至符合交付条件且实际交付商品房止）；2.判令被告将符合交付条件的商品房交付原告；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月25日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落在平南县平南镇江滨路罗冲桥路段华鹏·西江明珠01幢第26层2单元022601号房，预测建筑面积为138.20平方米，单价为每平方米4252.68元，总价款为587720元，交房时间在2018年12月31日前。合同第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，……逾期交房超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同签订后，二原告通过银行按揭于2017年7月27日支付全部房款，华鹏房地产公司尚未交付符合交付条件的房屋。 另查明，平南县住房和城乡规划建设委员会分别于2017年8月22日、2017年8月27日、2017年10月15日、2018年9月15日各发布了《关于做好台风防御工作的紧急通知》，要求建设单位于2017年8月23日—25日、8月27日—29日、10月15日—17日、2018年9月16日—17日台风期间各在建工地停止一切施工活动。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告没有依约定时间交付给原告，已构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金给原告。不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，台风则属其中之一，被告请求扣除台风期间停止施工的天数，予以采纳，交房时间应当顺延11天至2019年1月11日。被告逾期交付房屋,按合同约定应按日计算向原告支付全部已付房款万分之五的违约金，被告主张该约定偏高。综合考虑当地的经济发展水平和消费水平，结合本案实际情况，违约金调整为按原告已付房款的日万分之一计算较为适宜。一审判决：一、被告广西华鹏房地产开发有限公司支付违约金给原告方钦玉、张彩霞（违约金计算方法：以587720元为基数，从2019年1月12日起按日万分之一计算至符合交房之日止）；二、驳回原告方钦玉、张彩霞的其他诉讼请求。 二审查明，2019年9月20日，华鹏·西江明珠商住楼的施工、勘察、设计、监理、建设单位对华鹏·西江明珠商住楼进行五方验收。华鹏公司在五方验收前后，以手机信息、微信、书面通知等方式，向购房业主发送收房通知，通知业主携带有关资料办理交房手续。本案业主于2019年11月14日接收了房屋。2020年3月底，华鹏公司取得华鹏·西江明珠商住楼《建设工程质量竣工验收意见书》，案涉商住楼工程质量评定合格。 本院认为，第一，关于房屋交付问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，上诉人于2019年11月14日接收了房屋，视为双方当事人对合同约定交付条件的变更，当日为华鹏公司履行案涉房屋的交付义务之日。上诉人接收房屋后，仍请求法院判决华鹏公司向其交付房屋缺乏依据，对其请求，应予驳回。 第二，关于违约金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此规定，华鹏公司主张合同约定按日万分之五计算违约金过高，请求调整按日万分之零点五或日万分之一标准计算，并提供了从58同城平台下载的平南城区房屋租赁广告为据，证明平南城区房屋租金价格在10-12元/平方米/月。本院认为，业主购买商品房的目的为居住。房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失，为业主租房所付租金的损失。一审判决根据当地城区房租等情况，将违约金调整为按日万分之一标准计算，足以弥补业主因租房所付租金的损失。因此，一审判决将违约金减少为按日万分之一标准计算并无不当。 第三，关于台风天数应否扣除问题。台风是不可抗力。案涉合同约定，除不抗力外，造成外迟延交房的，出卖人才承担违约责任。合同法第一百一十七条也规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因此，一审判决将政府有关部门明确因台风原因要求停工的时间，作为不可抗力造成合同延误履行的原因予以扣减，有法律依据。上诉人对此问题的上诉理由不能成立，对其不应扣减的请求不予支持。 综上，华鹏公司应以587720元为基数，按日万分之一，自2019年1月12日起计算至2019年11月14日止的违约金17984.23元支付给上诉人。上诉人上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、维持平南县人民法院（2019)桂0821民初3593号民事判决第二项； 二、变更平南县人民法院（2019)桂0821民初3593号民事判决第一项为：广西华鹏房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金17984.23元给方钦玉、张彩霞。 二审案件受理费1240元，由上诉人方钦玉、张彩霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 伟 民 审 判 员 黄  奔 审 判 员 陈 燕 霞 二〇二〇年五月十三日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱