重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初784号 原告:王赛男，女，1984年5月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：赵静，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石林，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆铁坤实业有限公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元15-5、15-6、15-7，统一社会信用代码91500112MA5YNRLU52。 法定代表人：宋东梅，采购。 原告王赛男与被告重庆铁坤实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王赛男的委托诉讼代理人赵静、石林到庭参加了诉讼。被告重庆铁坤实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，受新型冠状病毒疫情影响，导致本案诉讼活动无法正常开展，本案依法扣除审限57日。本案现已审理终结。 原告王赛男向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2018年1月29日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付截至2019年11月6日欠付的租金165255.17元；3.判令被告支付原告损失补偿费16525.52元；4.判令被告将其登记在案涉房屋的住所地址向有关部门申请迁出，并按照《房屋租赁合同》约定的当期租金标准向原告支付占用租金至实际迁出之日止（其中，2019年11月6日—2020年2月28日期间月租金标准为39234.84元；2020年3月1日—2021年2月28日期间月租金标准为41588.93元）；5.判令被告向原告支付由原告代付的2019年9月1日至2019年11月6日期间的物业服务费、水电费、空调使用费、电网维护费等全部费用及违约金合计81575.72元；6.判令被告承担原告因本案产生的律师代理费及诉讼费。诉讼中，原告自愿将上述第五项诉讼请求变更为要求判令被告向原告支付由原告代付的2019年9月1日至2019年11月6日期间的物业服务费、水电费、空调使用费、电网维护费等费用共计17643.34元。事实和理由：2018年1月29日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市渝北区XX路XX号房屋，租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止。第一年每月租金为37014元，第二年每月租金为39234.84元，第三年每月租金为41588.93元。租赁房屋产生的水电费、物业服务费及其他费用由被告承担。被告逾期支付租金，原告享有解除合同权利，且被告应按逾期支付租金金额的10%向原告支付损失补偿费。合同终止时，被告不应保持以租赁房屋作为营业地址的工商登记，否则应按租赁合同约定的当期租金标准支付租金。被告自2019年开始出现逾期支付房屋租金的情况，经原告多次以电话、短信、微信等方式向被告催收，被告仍未履行支付义务。2019年11月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》，通知被告解除合同并要求支付租金及赔偿损失，但被告至今仍未支付。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告重庆铁坤实业有限公司向本院提交书面答辩状称，1.原告于2019年10月6日擅自锁闭案涉租赁房屋大门，致使被告无法办公，因此房屋租金应计算至2019年10月6日，而非2019年11月6日。被告实际欠付原告的房屋租金应在原告主张的截至2019年11月6日的房屋租金165255.17元中减去一个月的房屋租金39234.84元，即截至2019年10月6日，被告实际欠付原告的房屋租金应为126020.33元；2.因被告公司经营上的原因，被告确实有部分租金未付。但被告在和原告沟通过程中，原告未提及违约金问题且接受了被告陆续多次缴纳的房屋租金，因此被告不应向原告支付违约金；3.因原告锁门，导致被告企业形象受损，致被告向案外人重庆江山秀文化旅游发展有限公司赔偿16万元，该损失应由原告赔付被告。此外，原告锁门后，被告的部分家具未搬出，原告应予退还。 本院经审理认定案件事实如下：原告系位于重庆市渝北区XX路XX号的产权人。2018年1月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市渝北区XX路XX号，租赁期限为3年（自2018年3月1日起至2021年2月28日止），房屋由承租方用于办公，不作其他用途。其中第五条约定，第一年每月租金为37014元，第二年每月租金为39234.84元，第三年每月租金为41588.93元。第八条约定，房屋本身发生的水、电、物业服务费及其他费用由承租方负责按物管公司或相关收费单位要求的时间直接向收费单位支付并由承租方承担。第十一条约定，一方违反本合同约定的义务即构成违约，另一方有权依照法律或合同约定解除合同，有权依法和依合同向对方主张赔偿损失。承租方逾期支付租金，应按逾期支付租金金额的10%向出租方支付损失补偿费并在支付逾期租金时一并付清。第十三条第五项约定，合同终止时，承租方不再保持以租赁房屋作为承租方的营业地址的工商登记（已登记的公司地址须最迟于租赁期届满日迁出租赁房屋，否则承租方即使已迁出租赁房屋，而其工商登记地址未迁出，则仍应按本合同约定的当期租金标准支付租金）。第十三条第九项约定，被告的送达地址为星光大道XX楼。上述合同签订后，双方开始实际履行租赁合同。 原告诉称，被告从2019年开始出现逾期支付房屋租金行为。原告多次通过电话、短信、微信等方式向被告催收，被告仍未支付。庭审中原告陈述，案涉房屋于2019年10月初由被告的职工余某某交还原告属实，但并非原告主动锁门，而是余某某主动将案涉房屋钥匙交还给原告的。2019年11月6日，原告委托北京市中银（重庆）律师事务所分别向《房屋租赁合同》约定的被告送达地址及案涉房屋地址寄送《律师函》，通知被告解除合同，并要求被告付清全部欠付的房屋租金、赔偿金、变更公司工商注册地址等。根据中国邮政速递物流单显示，被告分别于2019年11月7日、2019年11月8日签收。 另查明，根据《企业信用信息公示报告》显示，被告登记的住所为重庆市渝北区XX路XX。 再查明，案外人重庆新龙湖物业服务有限公司系案涉房屋所在的“龙湖・XX”的物业服务企业。2020年1月9日，原告向龙湖物业服务集团有限公司缴纳物业服务费32078.8元。2020年4月6日，龙湖物业服务集团有限公司向被告发出的《重庆龙湖国际欠费催缴通知单》，载明被告尚欠2019年1月至2020年4月8日期间的物业服务费及相关费用共计94972元（本金+违约金），并注明：“业主代缴2019年9月1日—11月6日17643.34元，此部分未收取合同违约金。”另，原告为进行本案诉讼与北京市中银（重庆）律师事务所签订《法律事务委托合同》，并于2020年4月7日向北京市中银（重庆）律师事务所支付了第一笔律师代理费5000元。 上述事实，有《房屋租赁合同》《律师函》、EMS快递单、中国邮政速递物流单、《企业信用信息公示报告》《重庆龙湖国际欠费催缴通知单》《法律事务委托合同》、增值税发票及原告当庭陈述、被告提交的书面答辩状等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应严格按照合同约定全面履行义务。根据原告陈述及被告提交的书面答辩意见，可以确认被告存在逾期支付案涉房屋租金的违约行为。据此，依据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条约定，原告享有解除合同的权利。原告于2019年11月6日向被告发送《律师函》，通知被告解除合同，故双方签订的《房屋租赁合同》应于被告收到该《律师函》之日即2019年11月7日解除。现原告诉请确认双方于2018年1月29日签订的《房屋租赁合同》已解除，本院予以支持。虽然原告在庭审中陈述案涉房屋系被告于2019年10月上旬主动交还原告，但原告受领该房屋时双方并未作出解除合同的意思表示及对欠付租金等问题达成一致处理意见，故该事实不能作为认定《房屋租赁合同》于房屋交还时解除的依据。 根据被告提交的书面答辩意见，被告认可截至2019年10月6日，其尚欠原告房屋租金126020.33元，对此本院予以确认。被告在书面答辩意见中提出，因原告于2019年10月6日锁门导致被告无法使用案涉房屋，故被告不应向原告支付2019年10月7日至2019年11月6日期间即一个月的房屋租金39234.84元。但被告未举证证明系因原告锁门导致其无法使用案涉房屋的事实，原告庭审中对此亦予以否认，故对被告要求不予支付2019年10月7日至2019年11月6日期间房屋租金的辩解理由，本院不予采纳。因此，现原告诉请被告支付租金至2019年11月6日符合合同约定及法律规定。关于房屋租金金额，根据《房屋租赁合同》约定，2019年每月租金为39234.84元，故截至2019年11月6日，被告尚欠原告房屋租金165255.17元（126020.33元+39234.84元）。现原告诉请被告支付该所欠房屋租金，本院予以支持。 根据《房屋租赁合同》第十一条约定，承租方逾期支付租金，应按逾期支付租金金额的10%向出租方支付损失补偿费。第十三条第五项约定，被告应在合同终止时将登记在案涉房屋的被告住所地址迁出，否则应按合同约定的当期租金标准支付租金。双方约定的上述损失补偿费及租金，实为被告违反合同相关约定时应向原告支付的违约金。现因被告逾期支付房屋租金，已构成违约，根据双方约定，被告应按欠付租金的10%向原告支付违约金（损失补偿费）即16525.52元（165255.17×10%）。由于双方签订的《房屋租赁合同》已解除，根据双方约定，被告应从合同终止之日即2019年11月7日起将登记于案涉房屋地的住所地予以迁出。但根据被告的工商登记信息显示，被告登记的住所地现仍为案涉房屋地址。现原告诉请被告将其登记于案涉房屋地的住所地予以迁出，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，被告未按双方约定将登记的住所地从案涉房屋所在地迁出，应从合同解除之日即2019年11月7日起按当期租金标准向原告支付违约金（租金）至实际迁出之日止（其中2019年11月7日—2020年2月28日期间每月租金为39234.84元；2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金为41588.93元）。被告提出原告在与其沟通过程中未提及违约金且收取了房屋租金故而不应支付违约金问题，因原告并未作出放弃要求被告支付违约金的意思表示，故对被告的该辩解理由，本院不予采信。 关于原告诉请被告支付由其代付的物业服务费、水电费等费用问题。根据《房屋租赁合同》第八条约定，被告承租房屋期间所产生的物业服务费、水电费等费用应由被告承担。根据物业服务企业出具的缴费通知单可知，原告已代被告向物业服务企业实际支付了2019年9月1日至2019年11月6日期间的物业服务费、公摊水电费及空调使用费等费用共计17643.34元。现原告诉请被告向其支付该项费用，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付原告因本案诉讼产生的律师代理费的问题。因双方对诉讼产生的律师代理费的承担无约定，且该项费用并非属于诉讼产生的必要费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 至于被告另提出的原告应赔偿其相关损失及返还租赁房屋中的办公家具问题，因被告未向本院提出反诉，本案对此不作审理，被告可依法另行主张权利。 综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告王赛男与被告重庆铁坤实业有限公司于2018年1月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除； 二、被告重庆铁坤实业有限公司于本判决生效后三日内向原告王赛男支付截至2019年11月6日的房屋租金165255.17元； 三、被告重庆铁坤实业有限公司于本判决生效后三日内向原告王赛男支付逾期支付上述房屋租金的违约金16525.52元； 四、被告重庆铁坤实业有限公司于本判决生效后立即将其登记于重庆市渝北区XX路XX号的住所地向有关部门申请迁出及提交相关资料，并从2019年11月7日起按《房屋租赁合同》约定的当期租金标准（其中，2019年11月7日—2020年2月28日期间每月租金为39234.84元；2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金为41588.93元）向原告支付违约金至实际迁出之日止； 五、被告重庆铁坤实业有限公司于本判决生效后三日内向原告王赛男支付由原告代付的物业服务费等费用共计17643.34元； 六、驳回原告王赛男的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8858元，因适用简易程序审理，减半收取计4429元，由被告重庆铁坤实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈从富 二〇二〇年五月二十一日 书记员  李玉洁