山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2302号上诉人（原审被告)：杨波，男，1982年11月28日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：黄云广，男，1994年10月26日出生，汉族，无固定职业，住海阳市。上诉人杨波因与被上诉人黄云广房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨波上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年4月16日签订烟台市芝罘区兴业路XYL005号临时摊位租房合同，租赁期限2018年4月16日至2019年4月15日止，合同中明确约定未经上诉人同意被上诉人不得擅自转让、转租房屋，否则上诉人有权无条件收回房屋，不退还租房保证金及剩余房租。被上诉人于2018年9月30日未经上诉人同意将此房屋转租给第三人关欣羽，租期为2018年9月30日至2019年4月5日，上诉人于2018年11月中旬得知被上诉人违约后要求被上诉人退还房屋，被上诉人拒不退还房屋，给上诉人造成房屋被山东三站股份有限公司收回无法继续续租的损失。被上诉人黄云广辩称：不认可上诉人的上诉事实和理由。上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，双方应遵守约定，按照诚实守信的原则履行合同。上诉人主张不返还剩余房租、押金及保证金等，没有事实和法律依据，不应得到支持。黄云广向一审法院起诉请求：1、返还2018年12月1日起至2019年4月15日的房租29589.0411元。2、返还押金保证金及灭火器押金6150元。3、赔偿房屋装修款剩余价值25000元。一审法院认定事实：原、被告于2018年4月16日签订房屋租赁合同，约定被告将烟台市芝罘区兴业路XYL005使用面积7.5平方米临时摊位租赁给原告，经营范围：食品，租赁期限自2018年4月16日至2019年4月15日，租金80000元，签订合同时一次缴清，同时原告需缴纳租房保证金5000元、工商先行赔付保证金1000元、灭火器押金150元。双方解除合同时原告无违约事项，持被告开具的收款收据办理退还手续（无息）。房屋租赁期间，被告可转让房屋内经营项目，但必须经被告同意，原告不得擅自转让、转租房屋，否则被告有权无条件收回房屋，不退还租房保证金及剩余房租。房屋租赁未到期时原告要退租房屋，必须由被告同意，被告只退还房租，不退还租房保证金；如果原告单方面解除合同，被告不退还剩余房租及保证金。合同签订当日，原告交付被告80000元租金、5000元租房押金、1000元工商赔付金、150元灭火器押金。现原告状诉来院请求判令被告返还2018年12月1日起至2019年4月15日房租29589.0411元。2、返还押金保证金及灭火器押金6150元。3、赔偿房屋装修款剩余价值25000元。庭审中原告称，2018年11月30日，山东三站通知原告去交钱，原告又通知被告去交钱，但被告不交纳房租，被告与三站的租赁合同到期，后三站通知原告11月30日将诉争房屋腾出，原告于2018年12月1日将房屋腾出。并提交原告与山东三站股份有限公司合同处工作人员的谈话光盘1张，光盘内容为“原告：你好，我找这边合同处负责人。我这边是咱们三站XYL005租户，我这边之前是租杨波的房子。三站：那些事我们都不知道。原告：我就是过来问一下他当时的合同和你们签到什么时候？三站：合同早到期了，现在签的是现在经营的人。原告：就是我们现在续费续不上了是吧？他这合同签到具体是什么时候？三站：杨波的合同是到11月底，是12月1号之前。原告：早已经到期了，他这个到期是属于咱们三站到期？三站：到期自动终止了，归现在干的人的合同现在是……合伙人：打糕家那个是吧？三站：是谁在那干是谁的合同现在，每趟街都这样。原告：你们对他合同解除就是他合同到期。三站：到期了，到期了。原告：你们自动跟他解除，没有别的原因是吧？三站：就是到期终止了。原告：没有别的原因是吧？三站：昂，全都这样终止了，不续了，原来的合同到期了就不续了。原告：就是没有别的原因是吧？昂，就是合同终止。三站：不光他自己，全都是，这一趟街全都是这样。原告：就是他的合同没在你们这边是吧？三站：没有合同了，合同到期了，哪有合同了。原告：你们这边不负责保管是吧？三站：嗯，他到期就作废了。原告：昂，就是这样。三站：嗯。原告：嗯，我留您个电话吧老哥，回头有不明白的就问问您，因为我们现在续费续不上，我们租的那个房子，就租他那个房子，留您个电话吧，不方便过来给您打个电话，因为我在潍坊，不在这边，离着挺远的。三站：你肯定续不上了，都已经跟他没关系了现在。”证明所租赁房屋的产权人为山东三站股份有限公司，被告与山东三站股份有限公司签订租赁合同的截止时间为2018年11月30日。被告对原告提交的视频无异议，且认可原告于2018年12月1日将房屋腾出，但称原告将涉案房屋转租，并提交原告和关欣羽签订的合作协议书1份、照片1张。合作协议书内容为“原告和关欣羽就双方合作使用原告经营场所的有关事宜达成如下协议，场所地址烟台市芝罘区兴业路XYL005临时摊位烟台百仕风铁板烧小吃店，使用面积约63×110CM平方米，公共面积共用，经营范围：打糕，租赁期限：2018、9、30日至2019、4、5日，合作费用：合作期应缴纳费用总额25000元，签订合同时关欣羽需缴纳费用25000元。”原告则称原告和关欣羽签订的合同是合作协议，不是房屋租赁合同，且签订合作协议后已告知被告及被告对象，被告提交的照片不是2018年11月30日前的照片，而是2018年11月30日三站将原告赶走之后的照片。原告对主张的装修剩余价值25000元不能提交证据。一审法院依据租房合同、收条、合作协议、光盘、照片及庭审笔录中记载的当事人的陈述认定上述事实。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，且双方已经实际履行，该租赁合同应为有效，双方均应按约履行。本案造成原、被告房屋租赁合同无法继续履行的原因是被告与山东三站股份有限公司签订的房屋租赁合同已于2018年11月30日到期，被告未向山东三站股份有限公司续缴房租所致，无法实现合同目的，合同已经实际解除，过错在被告。现原告要求被告返还2018年12月1日起至2019年4月15日房租29589.0411元、押金保证金及灭火器押金6150元，一审法院予以支持。被告以原告与他人签订合作协议为由拒绝返还房租及押金保证金等，于法相悖，一审法院不予支持。原告主张的装修剩余价值25000元，因其不能举证，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，一审法院判决：一、限被告杨波于本判决生效之日起10日内返还原告黄云广2018年12月1日至2019年4月15日期间的房租29589.04元、租房保证金5000元、工商先行赔付保证金1000元、灭火器押金150元，共计35739.04元。二、驳回原告黄云广的诉讼请求。如果被告杨波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，由原告黄云广负担542元，由被告杨波负担776元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2018年12月13日上诉人与案外人关欣羽的电话录音，拟证明被上诉人与关欣羽签订房屋协议，双方之间是租赁关系。被上诉人质证称：对该录音的真实性有异议，被上诉人与关欣羽之间签订的是合作协议，并不存在房屋租赁关系。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，因上诉人与山东三站股份有限公司签订的房屋租赁合同到期，上诉人未续租，山东三站服份有限公司收回涉案房屋，导致上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无法继续履行，被上诉人要求上诉人返还剩余房租、保证金、押金等费用，于法有据，应予支持，一审判令上诉人返还被上诉人2018年12月1日起至2019年4月15日房租29589.04元、租房保证金5000元、工商先行赔付保证金1000元及灭火器押金150元，并无不当。上诉人主张合同无法继续履行系被上诉人违约将涉案房屋转租给关欣羽导致，但其一审提交的证据不能充分证实其主张，二审中仅提供其与关欣羽的录音，被上诉人不予认可，上诉人又无其他证据予以佐证，上诉人提交的证据不能形成完整的证据链条，对该主张本院不予采信。综上所述，上诉人杨波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1318元，由上诉人杨波负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月十八日法官助理张素素书记员车丽翠