安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初9588号原告（反诉被告）：王坤，男，汉族，1984年3月16日生，住安徽省太和县。委托代理人：李政，安徽炎黄律师事务所律师。被告（反诉原告）：石兴标，男，汉族，1978年4月27日生，住安徽省太和县。委托代理人：张强，太和县经济开发区法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王坤与被告（反诉原告）石兴标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王坤及委托代理人李政，被告（反诉原告）石兴标及委托代理人张强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)王坤提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告退还自阻碍原告使用租赁房屋至今的房租款；3、被告返还原告存放在租赁房屋内的所有物品；4、原告对租赁房屋的装饰装修中可以拆卸的装饰装修物归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和朋友王君豪在2018年4月28日共同与被告签订房屋租赁合同，约定了双方的权利义务，后王君豪退出经营。2019年10月12日被告以各种理由阻止原告经营，并私自用锁将原告所租的门面房上锁，不让原告进入，在门口钉上木板，阻止车辆进入门口。后经原告多次报警，被告始终不让开门，原告为装修花去费用5万多元，现在房内经营商品价值几十万元。原告交付给被告21000元房租，因被告违反合同约定，理应退还原告，并承担违反合同造成的损失；同时被告不让原告取回租赁房屋内的物品，也侵犯了原告的财产所有权。被告（反诉原告）石兴标辩称：1、答辩人并未阻碍被答辩人经营、也没有锁过被答辩人的店面，没有违约行为，不应当解除合同。2、被答辩人要求返还房租于法无据，被答辩人一年房租已经过期，应当继续缴纳第二年的房租。3、答辩人没有义务返还被答辩人租赁房屋内的物品，因答辩人从未动过物品、也不知道物品的具体内容。4、被答辩人要求拆卸装饰装修物，违反租赁合同约定，固定装修在合同期结束后不得任何破坏、不得挪动。被告（反诉原告）石兴标提出反诉请求：1、依法判决被反诉人继续履行2018年4月28日与反诉人签订的房屋租赁合同，责令被反诉人支付2020年4月28日至2021年4月28日的房租21000元；2、被反诉人支付2018年4月28日至2020年4月28日的水电费2000元；3、被反诉人赔偿装修时对墙体、立柱顶面打孔造成的损失及门前地平因被反诉人的送货大车碾压造成的损失；4、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人和朋友王君豪于2018年4月28日共同与反诉人签订了房屋租赁合同，约定了双方的权利义务，后王君豪退出经营。被反诉人至反诉人反诉之日应当缴纳2020年4月28日至2021年4月28日年度房屋租金，经反诉人多次电话、微信催要，被反诉人拒不续交，也未支付2018年4月28日至今的水电费。且被反诉人因装修对房屋墙体、立柱、顶面打孔造成了极大的损失；被反诉人送货期间把门前的地平多处碾压造成大面积损坏，反诉人多次找到被反诉人协商赔偿，被反诉人拒不赔偿。原告（反诉被告）王坤辩称：1、答辩人在被答辩人租赁其房屋期间强行锁门、不让答辩人进入房屋经营，已构成强行解除合同。2、被答辩人违反合同在先，应当按合同法规定，承担违约给答辩人造成的损失并退还收取的租金。3、被答辩人要求答辩人支付水电费没有事实和法律依据。4、被答辩人要求赔偿装饰装修造成的损失，没有证据证明，应当驳回。经审理查明：2018年4月28日，原告（反诉被告）王坤与案外人王君豪共同与被告（反诉原告）石兴标签订房屋租赁合同，约定承租石兴标位于安徽省太和县双庙乡小学东50米路南7间房屋，租赁期限5年等内容。后王君豪退出经营，王坤又与石兴标在2019年4月24日签订证明书一份，约定由王坤承租上述7间房屋，房租21000元每年，王坤可以对房屋进行装饰装修，房租到期后不得破坏所有装修等内容。后王坤依约向石兴标支付了房租款21000元，并对租赁房屋进行了装饰装修，包括安装了4个玻璃门、一个防盗门（最西侧房屋后门处）、木质隔墙、吊顶、墙面刮大白等内容。后石兴标外出务工，其与王坤之间房屋租赁事宜由其父母石某1、刘凤英代为处理。2019年10月13日，石兴标的父母石某1、刘凤英因与王坤及其配偶范晓露发生纠纷后，在案涉租赁的7间房屋门前铺设钉板；并锁住靠西四间的房门，阻止王坤使用租赁房屋，王坤向太和县双庙派出所报警，经派出所调解无果，王坤遂起诉至我院。另查明，因案涉房屋租赁纠纷，石兴标的母亲刘凤英还曾于2019年10月29日将王坤的配偶范晓露打伤，该案经双庙派出所调解无果后，我院已开庭审理，并做出生效判决。上述事实有本院依职权调取的双庙派出所于2018年10月13日出警时拍摄的照片11张、视频4段、2019年11月13日双庙派出所对王坤、范晓露、石某1、刘凤英、石兴标等五人的调解笔录一份；原告（反诉被告）王坤提交的身份证、房屋租赁合同、证明书、接处警情况登记表、照片7张；被告（反诉原告）石兴标提交的身份证复印件、通话记录、微信聊天记录、双庙派出所出具的证明、双庙镇政府会议纪要复印件1份、双庙镇集镇建设领导小组公告复印件1张、关于二桥道路建设方案的报告复印件1张；证人石某1、石某2的证人证言及当事人陈述等在卷为证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉及租赁的7间房屋，石兴标未能证明取得过建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设，故王坤与石兴标签订的房屋租赁合同无效，无效合同自始不具有法律效力，王坤请求解除该合同，本院不予支持。房屋租赁合同无效，本不影响当事人按合同约定的租金标准结算房屋占有使用费，但石兴标的父母石某1、刘凤英通过在租赁房屋门前铺设钉板、锁门等方式妨碍王坤使用租赁房屋，故自其实施妨碍行为之日起的租金，应当由石兴标退还王坤；考虑到租赁七间房屋靠东的三间未被上锁不影响使用，本院酌定由石兴标退还2019年10月13日至2020年4月28日之间租金总额（11375元）的七分之四，即6500元。王坤存放在屋内的物品归其个人所有，由王坤在限期内腾空；王坤腾空后将房屋交还石兴标。2020年4月28日之后王坤超期使用靠东三间房屋的占有使用费按原房租的七分之三计算即每日25元，计算至王坤腾空房屋之日止。王坤对房屋进行装饰装修中未形成符合的4个玻璃门、1个防盗门、一堵木墙等归其个人所有，由王坤在限期内拆除；因拆除行为对房屋造成毁损的，由王坤负责恢复原状。关于石兴标反诉要求继续履行房屋租赁合同并支付房屋租金，因涉案房屋租赁合同无效，无法继续履行，对该反诉请求，本院不予支持。关于石兴标要求王坤支付水电费2000元，因未提供证据证明，且双方对水电费的具体数额也未达成一致，故本院不予认定，双方可以协商解决或另行主张权利。关于石兴标要求王坤赔偿装修时对房屋墙体、立柱等造成的损失，因装饰装修中未形成符合部分的拆除对房屋造成损失的，应当由王坤恢复原状；且石兴标在庭审中明确表示不同意王坤拆除装饰装修物，应当视为其同意利用拆除后余下的装饰装修物，故石兴标的该项反诉请求不能成立，本院不予支持。关于石兴标要求王坤赔偿送货大车碾压门前地平造成的损失，因与本案不是同一法律关系，双方可以协商解决或另行主张权利。关于石兴标陈述不知其父母石某1、刘凤英实施了在租赁房屋门前铺设钉板和锁门等妨碍王坤使用租赁房屋的行为，辩称不应由自己承担责任，本院不予采信。原因在于：一是石兴标与石某1、刘凤英系父母子女关系，为同一家庭成员，双方之间相互具有一定的代理权。二是从本院依职权调取的派出所拍摄的视频中也可以看出，石某1、刘凤英因向王坤收取涉案租赁房屋的水电费和要求赔偿门前地平破损而与王坤、范晓露夫妻发生纠纷，故王坤有理由相信石某1、刘凤英实际在石兴标外出期间，代其行使房屋租赁合同的主体责任。三是石兴标及其父母与王坤夫妻因房屋租赁产生的纠纷经当地派出所多次调解，刘凤英殴打范晓露一案还曾经本院审理并判决；石兴标表示不知其父母实施过妨碍王坤使用租赁房屋的行为，明显与事实不符。故石兴标在明知石某1、刘凤英实施了妨碍王坤使用租赁房屋行为的情况下，未排除妨碍，致使王坤不能正常使用租赁房屋，王坤要求其返还房屋租金，有事实和法律依据。关于石兴标辩称不同意王坤拆除装饰装修物，因双方在证明书中约定合同期满后装饰装修不得破坏、不得挪动，而本案房屋租赁合同无效，不属于双方约定的情形，王坤要求拆除未形成符合的装饰装修物于法有据，对石兴标的该答辩意见，本院不予支持。关于石兴标在庭审中陈述并未同意王坤进行装饰装修，但从双方签订的证明书中可以看出，石兴标对王坤装饰装修房屋是明知且同意的，故石兴标的该项陈述不符合事实，本院不予认定。关于石兴标在庭审中陈述的，其曾与王坤约定房屋租赁5年，不满5年也按5年计算，对于该约定石兴标也未能举出充足证据，本院不予采信。关于石兴标向本院提交的双庙镇政府会议纪要复印件、双庙镇集镇建设领导小组公告复印件以及关于二桥道路建设方案的报告复印件等三份证据，均不能证明涉案7间房屋曾取得过建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设，故不能阻却房屋租赁合同无效的认定。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）石兴标于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王坤房屋占有使用费6500元。二、王坤于本判决生效之日起十日内腾空并迁出太和县双庙乡小学东50米路南的7间房屋。自2020年4月29日至王坤腾空并迁出房屋之日止的房屋占有使用费，由王坤按每日25元向石兴标支付。三、王坤对上述7间房屋进行装饰装修中未形成附合的4个玻璃门、1个防盗门、1堵木墙归其个人所有，王坤于本判决生效之日起十日内予以拆除；因拆除造成房屋毁损的，由王坤恢复原状。四、驳回王坤的其他诉讼请求。五、驳回石兴标的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由王坤负担。反诉受理费375元，由石兴标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王 龙审 判 员  赵 磊人民陪审员  李兴涛二〇二〇年五月二十二日书 记 员  蔡 啸附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然事实代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九承租人经承租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。