黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1081民初1号原告：王友，男，1976年8月7日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省绥芬河市青云路幸福家园二区5号门市。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，该公司经理。被告：徐丽华，女，1975年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原告王友与被告黑龙江省中天恒基房地产开发集团有限公司、被告徐丽华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王友，被告黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）的委托诉讼代理人董成军到庭参加诉讼，被告徐丽华经本院传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王友向本院提出诉讼请求：要求确认二被告于2011年7月26日签订的幸福家园商住小区（二区）4#206幢1单元1701室商品房买卖合同无效。事实和理由：原告于2011年8月1日在被告中天恒基公司购买了绥芬河市中天幸福家园二区204#1单元1701室，房屋买卖价款为443522元，原告按照约定将购房款全部给付中天恒基公司。商品房建设完毕后，被告中天恒基公司于2013年9月26日将房屋交付原告，原告接收房屋后进行装修并居住至今。2018年原告得知被告中天恒基公司存在以自已开发建设的房屋为抵押向他人借款的情形。原告到绥芬河市房产管理处查询得知因中天恒基公司向徐丽华借款，为了给其提供担保，已经将该房屋的商品房买卖合同备案至被告徐丽华名下，原告得知该情况后要求中天恒基公司解除备案登记未果。原告认为，原告与中天恒基公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到法律保护。中天恒基公司与徐丽华之间是民间借贷关系，以争议房屋进行商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，二被告之间并不存在真实的商品房买卖关系，明知系民间借贷关系却签订商品房买卖合同并进行备案登记的行为，侵害了原告的合法权益应属于无效合同。故原告诉至法院，请求法院确认二被告签订的合同无效。被告中天恒基公司辩称，2008年，中天恒基公司在绥芬河市政府以挂牌招标方式中标，2009年5月份开始动工建设幸福家园商住小区。因资金短缺，中天恒基公司于2011年7月26日与徐丽华发生了民间抵押贷款关系，借款本金为1000000元，月利率2.5%，借款期限2个月，并与2011年9月7日已付利息50000元。中天恒基公司用现金购房户王友名下的幸福家园商住小区二期4号楼1单元1701室的房屋作为抵押物，并在绥芬河市房产局办理了抵押登记备案，此借款中天恒基公司用在了幸福家园二期楼盘的建设中。中天恒基公司本意是盖多层时，当年交工验收售楼，用售楼款当年就可以还清徐丽华的抵押借款，同时到房产局解除备案在徐丽华名下的抵押备案。由于多层改建为高层，致使工期延续了1年8个月的时间，无法按期还清徐丽华的借款，才导致今天的结果。被告徐丽华未出庭应诉亦未提出签辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提供的有争议的证据，本院认定如下：一、原告向本院提供商品房买卖合同、收据各一份。欲证明，原告与中天恒基公司签订的合同是真实的商品房买卖合同，是现金购房，购房款443522元一次性支付完毕。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议。二、原告向本院提供物业费票据、取暖费票据、电费票据、装修保证金票据各一张。欲证明，原告是真正购房人。2013年9月26日开发商将房屋交付给到原告后，原告交付了物业费、取暖费、电费、装修保证金，是该房屋的实际占有人、使用人。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议。三、原告向本院提供房屋坐落说明两张、房产登记信息一份。欲证明，原告购买的坐落在中天幸福家园二期204#1单元1701室的房屋，与被告在2011年7月26日备案在徐丽华名下的中天幸福家园商住小区二期4#206幢1单元1701室，是同一栋房屋。经质证，被告中天恒基公司对该组证据的形式要件及证明问题无异议。本院认为，被程款徐丽华经传票传唤未出庭质证，视为其放弃了质证权利，且被告中天恒基公司对上述证据无异议，故本院对原告提供的证据一、二、三予以确认。被告中天恒基公司向本院提供准予变更登记书一份，借据二份，结算凭证一份。欲证明，2011年7月26日中天恒基公司向徐丽华借款1000000元，月利率2.5%，从2011年7月26日到2011年9月25日已结清两个月利息50000元。被告中天恒基公司与徐丽华之间是民间借贷关系。原告一次性付清现金443522元，理应解除对徐丽华的购房备案。2010年6月10日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。经质证，原告王友对该组证据形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告徐丽华经传票传唤未出庭质证，视为其放弃了质证权利，原告对该组证据无异议，本院对该组证据予以确认。被告徐丽华未向本院提供证据。根据当事人的举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院认定本案事实如下：2011年7月26日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司向徐丽华借款1000000元，约定：此款于2012年1月25日前归还，月利率2.5%，上打息每2个月支付一次，已结清2个月利息至2011年9月25日。为了担保上述债权，同日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（出卖人）与徐丽华（买受人）签订幸福家园商住小区（二区）4#楼，206幢1单元1701号房屋的商品房买卖合同，并办理了上述商品房的商品房销售备案登记。2011年8月1日，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与王友签订商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房为幸福家园二区第204#幢1单元1701号，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3515元，总金额为443522元，按房产实测面积多退少补，同日，王友按约定一次性付清全额购房款，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司为原告出具了一份443522元购房款的收据。2013年9月26日，中天恒基公司将上述房屋交付给王友，并收取了王友交付物业费、取暧费等费用。另查明，幸福家园商住小区二区4#楼206幢楼房与王友的商品房买卖合同上所标注的204#为同一楼房。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。本院认为:《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。商品房买卖合同买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，徐丽华与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司签订的案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保徐丽华1000000元债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。综上所述，依照《《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款之规定，判决如下：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与徐丽华2011年7月26日签订的绥芬河市幸福家园商住小区（二区）4#206幢1单元1701室的商品房买卖合同无效。案件受理费7450元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、徐丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审判长  刘淑霞审判员  陈怡波审判员  李知慧二〇二〇年五月二十六日书记员  张国旭