广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22202号原告：广州云驿房产租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。法定代表人：张成皓。委托代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。被告：广州万巧荟国际贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区，统一社会信用代码。法定代表人：周仰文。原告广州云驿房产租赁有限公司（以下简称云驿公司）诉被告广州万巧荟国际贸易有限公司（以下简称万巧荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云驿公司的委托代理人刘捷文到庭参加了诉讼，被告万巧荟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云驿公司诉称：原告与被告于2018年7月28日签订《物业租赁合同》，约定原告将广州市天河区*街道*路51-52号B401室出租给被告作办公用途使用，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，2018年8月1日至2019年7月31日期间每月租金为7500元，被告应于每月5日缴付租金给原告，被告向原告缴纳15000元保证金。因被告自2018年11月1日起逾期支付租金，原告遂向被告发送《催款函》，通知被告缴纳租金。但被告仍未支付租金，原告向被告发出通知，解除《物业租赁合同》。由于被告仍未清缴欠款且未向原告交还租赁房屋，原告发出《律师函》督促被告在收到《律师函》三天内向原告清缴前述欠款并交还租赁房屋。原告认为，原、被告双方签订的《物业租赁合同》合法有效，被告应向原告支付租金。被告逾期支付租金的违约行为已经损害了原告的合法权益，依据《物业租赁合同》的约定，该合同依法解除，被告应向原告清缴欠付的租金、逾期滞纳金、房屋占用费、违约金和律师费。现原告提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告关于广州市天河区*街道*路51-52号B401室《物业租赁合同》；二、原告没收被告缴纳的租赁保证金15000元；三、被告向原告支付2018年11月至2019年2月期间的租金（每月租金7500元）及滞纳金（以每月欠付租金为本金，按照每日0.30%的标准计算，从当月6日起计算至清偿之日止)；四、被告向原告支付违约金13020元；五、被告向原告支付半个月装修租金3750元；六、被告向原告支付本案的律师费5000元；七、被告承担本案的全部诉讼费。被告万巧荟公司未答辩。经审理查明：2018年7月28日，云驿公司（出租人/甲方）与万巧荟公司（承租人/乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市天河区*街道*路51-52号B401室（以下简称案涉房产）出租给乙方使用，案涉房产建筑面积为100平方米，租赁期限为2018年8月1日至2020年7月31日；装修期为0.50个月，自2018年8月1日至2018年8月15日，装修期内乙方免缴租金；若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金；交付日为2018年8月1日，或以甲方发出的《物业交付通知书》（如有）载明的交付时间为准；2018年8月16日至2019年7月31日期间，月租金金额为7500元；2019年8月1日至2020年7月31日期间，月租金金额为7725元；支付周期为1个日历月，先支付后使用；乙方首期租金7500元应在本合同签订之日起5个工作日内交纳，之后应该在每月的5日前将当月租金交纳至甲方指定的银行账户；乙方应在本合同签订之日起5个工作日内将租赁保证金15000元交纳至甲方指定银行账户；租赁期限届满或本合同因甲方原因提前解除时，乙方按照本合同第七条约定将案涉房产交还甲方后30日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方；乙方未缴纳本合同第三条约定的费用的，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的千分之三的滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，以甲方发出书面的《解约协议》为准，不予退还租赁保证金，乙方还应向甲方支付剩余租赁期内租金总金额的10%作为违约金；甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、税费损失、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业服务费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等；实际损失超过租赁保证金的，乙方须按实际损失进行赔偿；本合同不同条款对同一行为的违约责任的约定不一致或者发生竞合的，守约方有权对适用条款进行选择；乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除之次日，将案涉房产交还甲方；乙方逾期交还案涉房产的，或虽交还案涉房产但未满足本合同9.3款约定的全部交还条件的，每逾期一日，乙方应按本合同终止日所在月的日租金（日租金为该月租金总额除以该完整日历月的天数）的三倍标准向甲方支付案涉房产被占用期间的使用费，并应承担被占用期间的公共事业费及物业服务费等。现云驿公司以万巧荟公司拖欠租金构成违约为由提起诉讼，要求解除《物业租赁合同》，并要求万巧荟公司支付拖欠的租金等。诉讼过程中，云驿公司主张其已于2018年7月28日已将案涉房产交付使用给万巧荟公司使用，并提交了《客户钥匙/物品签收单》作为证据。云驿公司确认万巧荟公司已支付了租赁保证金15000元，并支付租金至2018年10月31日止。云驿公司主张万巧荟公司在2018年10月底就没有在案涉房产进行经营，但是也没有向云驿公司表示要解除合同或者是把案涉房产交还给云驿公司，而是在云驿公司不知情的情况下自行搬走；云驿公司分别在2018年11月8日、11月10日向万巧荟公司发出《催款函》和《租赁合同解除通知函》，同时也通过微信和万巧荟公司联系，但万巧荟公司均没有任何的回应；之后，云驿公司委托律师向万巧荟公司邮递发出《律师函》，该函件显示已签收，但是万巧荟公司也没有任何的回应、没有和云驿公司联系；由于万巧荟公司一直没有与云驿公司协商，所以云驿公司也不敢自行收回案涉房产，直至2019年6月25日云驿公司提起本案诉讼之后，万巧荟公司偷偷把钥匙放在案涉房产的门口，云驿公司才通过以该钥匙打开门锁的方式收回案涉房产，因此云驿公司确认在2019年7月收回案涉房产。为予证明，云驿公司提交了《催款函》《租赁合同解除告知函》《律师函》等证据。云驿公司主张其为本案纠纷而聘请律师，并支付了律师费。为予证明，云驿公司提交了《委托代理合同》（显示由云驿公司与广东洛亚律师事务所签订，约定云驿公司与万巧荟公司等租赁合同纠纷四案，每一诉讼案件代理费为5000元，四案合共20000元）及律师费发票作为证据。本院认为：云驿公司与万巧荟公司签订的《物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。云驿公司将案涉房产交付给万巧荟公司使用后，万巧荟公司应按照合同约定向云驿公司支付租金。现云驿公司主张万巧荟公司向云驿公司支付了直至2018年10月31日止的租金后，并未再向云驿公司支付租金，并自行搬离案涉房产。万巧荟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供证据予以反驳，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故本院对云驿公司的主张予以采信。现云驿公司自认于2019年7月自行收回案涉房产，本院对此事实予以采信。在云驿公司收回案涉房产时，《物业租赁合同》已实际解除，因此，现云驿公司要求解除《物业租赁合同》的诉讼请求已缺乏事实依据，本院不予支持，但由于上述合同是由于万巧荟公司的违约行为而解除，故相应的诉讼费用应由万巧荟公司负担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据上规定，《物业租赁合同》因万巧荟公司的责任而解除，万巧荟公司应依法承担相应的违约责任。根据《物业租赁合同》约定，由于万巧荟公司逾期支付租金导致合同解除的，云驿公司有权单方面解除本合同，不予退还租赁保证金，万巧荟公司还应向云驿公司支付剩余租赁期内租金总金额的10%作为违约金；云驿公司所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、律师费等；实际损失超过租赁保证金的，万巧荟公司须按实际损失进行赔偿。据上约定，现云驿公司要求万巧荟公司支付的租赁保证金15000元归其所有，要求万巧荟公司支付违约金13020元、律师费5000元，上述诉讼请求均合法有据，符合合同约定，本院予以支持。又，由于万巧荟公司只支付了直至2018年10月31日的租金，但其并未将案涉房产交还给云驿公司，导致云驿公司直至2019年7月才自行收回案涉房产，因此，现云驿公司要求万巧荟公司支付2018年11月1日至2019年2月28日的租金30000元（每月租金7500元）及滞纳金（以每月欠付租金7500元为本金，按照每日0.30%的标准计算，从当月6日起计算至清偿之日止)，该诉讼请求合法有据，本院予以支持，但该滞纳金以不超过所欠租金为限。《物业租赁合同》约定，“若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金”。由于万巧荟公司违约导致合同解除，现云驿公司要求万巧荟公司支付免租期租金3750元，该项诉讼请求合法有据，符合合同约定，本院予以支持。万巧荟公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州万巧荟国际贸易有限公司支付的租赁保证金15000元归原告广州云驿房产租赁有限公司所有；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万巧荟国际贸易有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付2018年11月1日至2019年2月28日的租金30000元及滞纳金（以各月欠付租金7500元为本金，按照每日0.30%的标准计算，从当月6日起计算至清偿之日止，但滞纳金以不超过所欠租金为限)；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万巧荟国际贸易有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付违约金13020元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万巧荟国际贸易有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司支付免租期租金3750元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州万巧荟国际贸易有限公司向原告广州云驿房产租赁有限公司赔偿律师费5000元；六、驳回原告广州云驿房产租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由被告广州万巧荟国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年五月十五日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇