内蒙古自治区二连浩特市人民法院民事判决书（2020）内2501民初100号原告：何某，住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：郭某，内蒙古久望律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某1，内蒙古久望律师事务所律师。被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。法定代表人：王某，执行董事。被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。负责人：马某2，经理。原告何某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司（以下简称万盛二连分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭某、马某1、被告万盛公司法定代表人王某、被告万盛二连分公司负责人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年6月12日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款20283.00元及从2011年6月12日起原告已付购房款的银行同期贷款利息，直至本息付清为止；3.依法判令被告返还原告向中国银行已还贷款金额173624.65元；4.判令被告返还原告代收代缴税费8000.00元；5.判令被告按照原告已付购房款的1％承担赔偿责任（即202.83元）；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月12日原告与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港1幢4层010403号房。合同约定：商品房建筑面积为48.89平方米，单价为每平方米3789.80元，总房款为185283.00元；被告应在商品房初始登记完毕之日起365日内，办理房屋权属转移登记。合同履行过程中，原告按合同约定积极履行了付款义务，合同签订时已向被告支付了首付款20283.00元，剩余房款原告以公积金贷款形式与中国银行股份有限公司二连浩特分行以按揭贷款的方式向被告支付246323.06元，现贷款已全部还清。被告出售房屋至今无法办理不动产登记证书，1、房屋不符合住宅标准，无法通过设计和消防验收；2、房屋质量存在严重问题；3、被告未达到办理不动产登记书的法定条件。因被告无法为原告办理不动产登记证书，致使原告无法实现合同目的。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条关于“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，依法向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告万盛公司辩称，第一，因为原告未在法定合理期限内行使解除权，该权利消失，原告提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不成立；第二，涉案房屋交付原告使用后，由于监理公司未组织验收，不能办理竣工备案手续，也就无法办理产权证，为解决竣工备案手续，万盛二连分公司在与监理公司多次协商未果的情况下，委托中冶建筑研究总院有限公司国家工业建构筑物质量安全监督检验中心对恰克图国际港一号楼结构安全性进行检测鉴定，于2018年11月15日作出《检测报告》，检测结果是满足有关标准要求。同时，二连市政府及遗留办多次协调努力，多部门配合解决遗留问题，打通绿色通道，特发文通知恰克图国际港一号楼的全体购房户到政府办事大厅办理房产证，但该小区部分购房者拒绝办理，联合起来诉至法院，我方认为原告的涉案房屋，在起诉之前能够办理房产证，不属于原告诉称“无法办理房产证”的情形；第三，由于原万盛二连分公司负责人伪造我公司印章、财务章和法定代表人手章，用伪造的印鉴与原告签订合同，骗取银行按揭贷款，我公司已经以涉嫌伪造公司印章和骗贷罪向二连市公安局报案，案件正在侦办过程中，尽管如此，答辩人愿意在原告不解除合同的前提下，积极尽快为原告办理房产证事宜；第四，原告的涉案房屋，因办理按揭贷款在中国银行二连分行办理房屋抵押登记状态，抵押权不能解除的情况下，无法进行下一步工作，法院盲目判决，就侵犯了银行的抵押物权；第五，如果原告的诉求得到支持，一定会引发全体购房者群体诉讼，显然违反了交易安全和稳定，浪费诉讼资源，助长了有些人的贪婪和私欲，也不利于社会稳定和法治公平公正。被告万盛二连分公司辩称，与万盛公司意见一致。本院经审理认定事实如下：2011年原告何某与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢4层01043号房屋。合同约定商品房建筑面积48.89平方米，单价3789.80元/平方米，总价款185283.00元。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人30日内将已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人也应支付已付房款1%的违约金。合同签订后原告于2011年6月12日给付购房首付款20283.00元，购房款150000.00元办理了贷款，余下房款15000.00元经原告与被告万盛二连分公司协商，该笔款项作为原告房屋装修及维修费用，无需再向被告万盛二连分公司缴纳，原告贷款本金及利息已还清，共计173621.52元。同时原告主张被告返还代收代缴税费8000.00元，并出示由被告万盛二连分公司出具收据一份。另查明，原告已于2011年11月份取得房屋钥匙。万盛二连分公司系万盛公司下设分公司。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失的主张应予支持。具体利息和损失数额应根据本院查明为准，原告支付首付款数额为20283.00元，故被告应以首付款20283.00元为基准，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自首付款付清次日即2011年6月13日至款项清偿之日止的利息。原告支付首付款后余额150000.00元办理了贷款，现原告主张返还已还贷款本息共计173621.52元，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张被告返还代收、代缴税费8000.00元，该笔费用被告已收取应当予以返还。原告要求被告按照已付购房款的1%承担赔偿责任，即202.83元，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，原告诉讼请求符合法律及合同约定，应予支持。二被告之间系总、分公司关系，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万盛二连分公司虽不具有独立法人资格，财产归属于公司，但经依法设立并领取营业执照，仍应以自己直接管理、经营的财产承担责任，不足部分以公司财产清偿，故二被告均应承担相应法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告何某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何某已付购房款170283.00元、已付贷款利息23621.52元及首付款利息（首付款利息应以20283.00元为基准，按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算支付自2011年6月13日至款项清偿之日止的利息）；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司支付原告何某代收代缴税费8000.00元、违约金202.83元；四、原告何某于本判决生效之日起三十日内将位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢4层01043号房屋交还给被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。利息按同期人民银行流动资金借贷利率计算。案件受理费2166.00元（原告已交纳），由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 吴圆圆 二〇二〇年五月十二日书记员 谷 雨附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。