山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终677号 上诉人（原审原告、案外人）：朱文真，女，1979年9月24日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雪飞，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（有限合伙），住山东省青岛市保税区北京路45号综合办公楼205房间。 执行事务合伙人：青岛紫石资本管理有限公司（委派代表：邓毅）。 委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青岛真源置业有限公司，住所地山东省青岛市城阳区西郭庄社区12号楼1单元402室。 原审第三人（被执行人）：青岛瀛海国际贸易有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路7号亚麦中心11层102室。 原审第三人（被执行人）：宗海光，男，1972年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审第三人（被执行人）：曹静，女，1975年5月7日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原审第三人（被执行人）：迟耀辉，男，1972年7月7日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原审第三人（被执行人）：赵兵，女，1977年3月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 原审第三人（被执行人）：董正城，男，1980年6月17日出生，汉族，住山东省即墨市。 原审第三人（被执行人）：宋永雪，女，1978年12月22日出生，汉族，住山东省即墨市。 上诉人朱文真因与被上诉人青岛紫石鼎悦资产管理合伙企业（有限合伙）（以下简称紫石鼎悦）、青岛真源置业有限公司（以下简称真源公司），原审第三人青岛瀛海国际贸易有限公司（以下简称瀛海公司）、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，青岛博晟弘天实业有限公司（以下简称博晟公司）向本院提交申请，以一审法院于2019年4月17日作出（2019）鲁02执异196号执行裁定书，裁定变更博晟公司为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人为由，请求将本案诉讼主体由紫石鼎悦变更为博晟公司。本院经审查后，对其申请予以准许。本案现已审理终结。 朱文真上诉请求：1.撤销（2019）鲁02民初65号民事判决；2.改判终止对青岛市城阳区102户房屋的执行或发回重审；3.一、二审诉讼费用由紫石鼎悦、真源公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审法院对房屋买卖合同的认定错误。朱文真一审中提交了《青岛市商品房预售合同》，该合同系朱文真与真源公司于2014年4月10日签订，朱文真依据该合同交纳了全部房款且实际入住至今，该合同合法有效，应当受法律保护。紫石鼎悦依据其他业主提交的合同来否定该合同，没有法律依据。（二）一审判决对付款事实认定错误。朱文真支付了全部房款，付款过程以及相关事实如下：2014年4月8日，朱文真与真源公司签订《房屋认购协议书》，约定总房价1202746元，当日付首付款20万元，余款按照真源公司的要求支付。2014年4月8日，朱文真支付购房款20万元，真源公司指令由王顺宏收取，真源公司出具20万元房款收据，并且在收据备注栏注明：请将本次和剩余购房款打入王顺宏账户或王本葵个人账户，也可现金支付。4月10日签订《青岛市商品房预售合同》，当日向真源公司现金支付房款10万元，有借款借条可证明。11月8日至24日，按照真源公司指令向王顺宏支付人民币60万元。11月24日，向王本葵现金支付10万元，有工商银行取款凭证可证明。2016年4月26日向王本葵转账支付20万元，有收据及银行转账凭证可以证明。因此，一审法院认定朱文真未完成付款超过百分之五十的举证责任，属认定事实错误。（三）朱文真在查封之前已经实际占有使用涉案房屋。签订《青岛市商品房预售合同》的时间是2014年4月10日，查封时间是2015年4月13日，涉案房屋所属小区于2014年3月完成整体交房。朱文真签订合同后，即收到房屋钥匙并实际占有使用，提交的交付通知书验收情况表、装修保证金收据、物业费收据、水电费清单、燃气安装工单、购气收据等能够予以证实。（四）无法联系真源公司非朱文真原因。一审法院没有查清案件事实真相，仅凭紫石鼎悦的口头抗辩，就以真源公司无法联系为由对涉案房屋查封之前已经实际占有使用的事实不予认定，无事实和法律依据。二、一审判决适用法律错误。（一）根据本案事实，朱文真在涉案房屋查封之前已经签订房屋买卖合同、支付了全部房款、占有并实际入住至今，而且非自身原因没有办理房产过户，因此应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。（二）朱文真依法对涉案房屋享有优先于抵押权的权利，抵押权人不得对抗。因此一审判决应当适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。三、一审法院审理程序严重违法。本案完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院误导朱文真作出错误选择，即选择第二十九条规定作为起诉依据，严重违反法定程序，应当予以撤销。 博晟公司辩称，一、生效法律文书已认定抵押权人对涉案房产的优先权。生效法律文书基于对全部抵押房产进行逐一审查的基础上，认定了抵押权人对包括涉案房产在内的部分抵押房产的优先受偿权，并将认定优先权明细附于判决之后，博晟公司对本案所涉房产享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，朱文真与真源公司签订合同未经抵押权人同意，也未办理网签登记手续，不能对抗抵押权人享有的担保物权。二、朱文真提交的交付房款证据与常理相悖，存在与被执行人串通的高度可能。朱文真主张分次支付购房款1202746元。其中通过转款支付的80万元是支付给王顺宏和王本葵，没有支付给开发商，没有备注款项用途，支付时间间隔甚远。其中，朱文真2016年4月26日向王本奎支付20万元时，涉案房屋已处于查封状态，无法证明该笔款项是购房款，不能排除朱文真与王顺宏、王本葵存在其他债权债务。除了上述80万元，合同约定的余款402746元均是现金支付，按照朱文真一审提交的证据显示，部分款项来源是通过向他人借款取得，在这种情况下，如此高额房款将现金交付给王顺宏和王本葵，与常理相悖。三、朱文真提交证据所涉购房合同签订、交付房款、交付房屋时间与常理相悖。一是朱文真2014年4月10日签订购房合同，在未交付房款的情况下，开发商交房，真实性存疑。二是2014年4月10日，真源公司出具收据收到全部房款，在其未收到房款的情况下出具收到全部房款收据，显然出具收据与真实收到款项无关，具有随意性。四、朱文真一审中陈述其名下有其他用于居住的房屋。 真源公司未提交答辩意见。 瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪未提交陈述意见。 朱文真向一审法院起诉请求：1.停止对青岛市城阳区102户房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.依法确认青岛市城阳区102户房屋归朱文真所有；3.本案诉讼费由紫石鼎悦、真源公司负担。 一审法院认定事实：一、关于本案对涉案房屋的执行依据。中国建设银行股份有限公司青岛四方支行（以下简称建行四方支行）诉真源公司、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年6月23日作出（2015）青民四商初字第51号民事判决书，判决：一、真源公司于判决生效之日起十日内偿还建行四方支行本金8700万元及利息；二、就上述第一项确定的债权，建行四方支行有权对城阳区的国有建设用地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在最高额2亿元范围内享有优先受偿权；对设定抵押的84套房产折价或拍卖、变卖所得价款在最高额5000万元范围内享有优先受偿权；三、瀛海公司、宗海光、曹静、迟耀辉、赵兵、董正城、宋永雪对真源公司的上述第一项债务在最高额3亿元范围内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向真源公司追偿。该判决发生效力后，因被执行人未在判决确定的期限内自觉履行还款义务，依照建行四方支行的申请，一审法院立案执行，执行案号为（2017）鲁02执509号。2018年3月22日作出（2018）鲁02执异52号执行裁定书，裁定变更紫石鼎悦为（2017）鲁02执509号案件的申请执行人。二、关于涉案房屋的查封时间。2015年4月13日，一审法院作出（2015）青民四商初字第51号民事裁定书和协助执行通知书，裁定查封真源公司名下包含涉案房产在内的多套房产，并于2018年4月13日以（2017）鲁02执509号执行裁定书对申请执行人享有优先受偿权的84套房产进行续封。三、关于本案诉讼来源。朱文真对涉案房屋的执行提出异议，一审法院执行部门以（2018）鲁02执异462号执行裁定书驳回了其执行异议申请，朱文真不服，提起诉讼，产生本案。四、关于朱文真对抗执行的依据。庭审中朱文真明确其对抗执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。五、关于涉案房屋是否是朱文真名下唯一用于居住的住房问题，朱文真陈述，其去年买了一套房子，只是签订了合同，但至今没有交付。六、有争议的事实。关于朱文真与真源公司之间买卖关系的真实性、入住涉案房屋的时间等事实，朱文真与紫石鼎悦之间均存在争议。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。朱文真要求直接将涉案房屋确认为其所有，因其依据的《商品房预售合同》并未履行完毕，其只享有对房屋出卖人的债权，而不能直接对涉案房屋享有物权，对其该项诉讼请求不予支持。本案争议焦点为，朱文真以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为据要求阻却对涉案房屋的执行，该诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是关于消费者不动产物权期待权的规定,因其性质本身为债权,而本案中紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，系担保物权,根据物权优先于债权的一般法理,朱文真欲以消费者不动产物权期待权的规定对抗紫石鼎悦的执行,必须要对其符合消费者不动产物权期待权的条件承担严格的举证责任,人民法院亦要对此予以严格审查，以防当事人之间恶意串通损害申请执行人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，该条的适用前提是金钱债权执行中，而本案中紫石鼎悦的执行依据来源于抵押权，且其对涉案享有房屋优先受偿权已为人民法院生效判决所确认。其次，从形式上看，朱文真与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》签订于2014年4月10日，购房款支付收据也载明系2014年4月10日付款1202746元。但朱文真补充提交的银行转款记录却载明，付款行为分别发生于2014年11月8日至2014年11月24日之间（累计60万元）和2016年4月26日（20万元），不仅时间与收据开具时间相隔甚远，数额亦与合同约定不符，收款对象也非真源公司，而系身份不明的案外人王顺宏、王本葵。在申请执行人紫石鼎悦对该房屋买卖关系及付款的真实性均不予认可，且真源公司经传票传唤不到庭参加诉讼的情况下，朱文真并未完成其于涉案房屋查封前与真源公司签订合法有效的书面买卖合同且已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的举证责任。再次，朱文真提交的关于房屋占有入住的证据，从形式上看大多系与其他案外人发生，紫石鼎悦不予认可，无法确认其真实性，且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者不动产物权期待权的构成要件，并不包括占有要件，故该证据不影响本案的定案结果。综上所述，朱文真的诉讼请求不成立，不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条规定，判决驳回朱文真的诉讼请求。一审案件受理费15625元，由朱文真负担。 本院二审期间，朱文真提交委托书一份，据此证明：2014年4月8日，真源公司向朱文真出具委托书，委托王顺宏、王本葵收取房款，能够与一审提交的付款证据相互印证。真源公司质证：对真实性不予认可。首先，该证据显示朱文真应将全部房款支付给王顺宏或王本葵，既然真源公司已经委托王顺宏或王本葵收取房款，为何又以现金形式支付给真源公司102746元，前后提交的证据矛盾。存在其他业主向真源公司直接付房款的情况下，真源公司单委托王顺宏和王本葵向朱文真收取房款不具有合理性。其次，朱文真在没有进一步核实王顺宏和王本葵身份的情况下便将大部分房款向其支付，有违常理。该证据应为朱文真在本案一审期间所持有，其在一审中没有提交，且与其自述的事实存在矛盾，不应予以采纳。本院认证：对朱文真提交的证据，虽加盖有“青岛真源置业有限公司”印章，但不能确定其真实性；对于证明目的，本院在判决说理部分中一并分析。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一审法院认定朱文真对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，并据此判决驳回其诉讼请求是否有事实及法律依据。朱文真主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院适用法律错误。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用的前提均包括买受人支付房屋价款，而本案中朱文真提交的证据不足以证明其已支付全部价款或支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，具体分析如下： 第一，涉案《青岛市商品房预售合同》约定房屋总价款为1202746元。合同签订之前的4月8日，朱文真交付房款20万元；合同签订当日4月10日，真源公司向朱文真出具金额为1202746元的收款收据，加盖真源公司财务专用章。朱文真述称：其于4月10日向真源公司支付现金102746元，后按照真源公司要求于11月8日至24日向王顺宏转账60万元，11月24日向王本葵支付现金10万元，2016年4月26日向王本葵转账20万元。从付款时间来看，即便朱文真所述付款过程为实，截至4月10日，其向真源公司支付房款数额为302746元，其余90万元均支付给案外人王顺宏和王本葵，而该90万元的支付时间均在2014年11月8日以后，最晚的一笔为2016年4月26日，而真源公司早在2014年4月10日在朱文真仅缴纳约四分之一房款时即开具全款收据，故朱文真提交的证据之间不能互相印证，亦不符合一般生活经验。且，朱文真主张的上述款项中有402746元为现金支付，其提供的证据不足以证明存在大额现金支付的事实。 第二，朱文真与真源公司签订的《青岛市商品房预售合同》第六条对房款支付账户作了明确约定，即朱文真应将房价款解入真源公司的预收款监管账户。在此情形下，朱文真仍将大部分购房款汇至案外人账户，不能排除其与案外人之间存在其他债权债务关系的可能。至于朱文真关于真源公司已授权王顺宏、王本葵收取房款的主张，即便其主张的事实为真实，该授权发生在2014年4月8日，而《青岛市商品房预售合同》签订于4月10日，也应视为双方对付款方式进行了变更。综上，朱文真提交的证据不足以证明其已支付全部价款或支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，朱文真对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，朱文真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15625元，由朱文真负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  陈东强 审 判 员  王海娜 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺