安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖08民终561号 上诉人（原审原告）：怀宁县饮食服务公司，住所地安徽省怀宁县石牌镇皖河大道17号。 法定代表人：鲁春生,该公司经理。 委托诉讼代理人：刘和文，安徽文法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张亮，男，1971年12月13日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 上诉人怀宁县饮食服务公司因与被上诉人张亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2019）皖0822民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怀宁县饮食服务公司的委托诉讼代理人刘和文、被上诉人张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怀宁县饮食服务公司上诉请求：撤销原审判决，请求改判为增加给付上诉人房屋租金98332元并按一审判决的利率标准承担利息。事实与理由：一审法院关于上诉人主张被上诉人欠付的2014年以前的房租，超过诉讼时效的观点错误，依法应当支持上诉人的全部诉讼请求。一、上诉人仅对2010年10月31日前欠交的房租的诉讼时效提出抗辩。一审法院不应主动适用时效抗辩。2、诉讼时效应从最后一期期满计算，不存在超过诉讼时效问题。3、被上诉人于2018年12月5日签收了上诉人《关于敦促履行房租给付义务的专函》确认其对上诉人所负的债务。该债务因重新确认而受法律保护。 张亮辩称，1、根据相关法律，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。故上诉人起诉时已超过诉讼时效。2、上诉人在一审时未提供证据证明其在2015年12月1日前向被诉人主张过权利。3、2010年5月2日至2014年12月31日期间的房租是每年独立的债务，不应认定为同一债务。4、陈美云的签名行为不能认定是答辩人对上诉人所欠债务的确认。5、2011年1月1日至2018年12月31日不定期租赁的年租金标准为32000元每年。答辩人共欠租金28000元。 怀宁县饮食服务公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告租赁合同关系；2.判令被告向原告给付房屋租金人民币138332元及其利息损失204896.88元（按年利率24%自2010年1月1日计至实际付款之日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：被告自2005年开始租用原告位于怀宁县石牌镇皖河大道17号的房屋从事经营活动，双方于2005年5月10日签订房屋租赁合同，双方约定：租赁期限五年，年租金为32000元，每年租金于5月1日前交清。自2010年5月1日至2018年12月31日，双方租赁关系仍然存在，但是未签订书面房屋租赁合同。双方自2011年开始将年租金调整为40000元。截至起诉时，被告欠付原告2014年之前的租金合计98332元，欠付2018年度租金40000元。原告于2018年12月5日向被告发出了《关于敦促履行房租给付义务的专函》，要求被告于2018年12月15日前将欠付的租金付清，被告虽签收了该函但至今仍未付清租金，故原告诉至法院，要求判如所请。另查明：原、被告于2019年1月23日就涉案房屋重新签订了书面租赁合同一份，约定租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。 一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照约定将房屋交付给了被告使用，原告已履行了出租人的义务，被告有按约定支付原告租金的义务，原告要求被告支付2018年度租金40000元的诉讼请求，法院依法予以支持。对于原告主张的被告欠付2014年之前的房屋租金，被告辩称该部分租金已超过诉讼时效，有事实和法律依据，法院对被告的抗辩意见予以采纳。原告要求被告自2010年1月1日起按年利率24%计算欠付房租的利息损失，依据不足，该损失可按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且起算时间应为原告发函要求被告支付租金的宽限期届满之日（2018年12月16日）。原告在明知被告违约的前提下仍然与被告签订书面房屋租赁合同，说明原告自愿继续与被告履行房屋租赁合同，故对原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。被告辩称其对案渉房屋进行了修缮且进行了添附，要求原告承担该部分费用，因被告上述投入属于为了经营而进行的利己投入，且被告并未提供证据证明该部分费用的具体数额，亦未提出反诉，故对被告的该项抗辩，法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，原审判决：一、被告张亮于本判决生效之日起十日内一次性支付原告怀宁县饮食服务公司房屋租金40000元及利息损失（自2018年12月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告怀宁县饮食服务公司的其他诉讼请求。案件受理费6448元，减半收取计3224元，由怀宁县饮食服务公司负担3000元，由张亮负担224元。 二审庭审中双方当事人均未提交新的证据，二审查明,根据上诉人提交的证据，2012年张亮交租金5000元，2013年交租金20000元，2014年交租金20000元，2015年交租金30000元，2016年至2018年张亮均按合同约定交纳了租金。2011年前上诉人未提交证据证明张亮仍欠租金。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：原判决以怀宁县饮食服务公司起诉超过诉讼时效对张亮的2014年以前的欠付房租租金及利息不予支持是否正确 双方当事人于2010年5月书面合同期满后，2010年11月1日至2018年12月31日，虽未再续签书面合同，但一直保持租赁关系，应视为双方签订了不定期租赁合同，该合同因2019年1月23日就案涉房屋重新订立书面合同而终止。由于双方当事人系连续性出租和承租房屋，自第一期租赁合同付款期限开始均处于结算过程中，其债务具有连续性，根据相关法律规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，也即2018年12月31日起算，本案起诉时间为2019年10月9日。故2010年至2014年期间拖欠的租金不存在超过诉讼时效的问题。根据二审查明的事实，张亮自2012年至2015年共欠付上诉人租金85000元。上诉人亦未提交证据证明2011年前张亮仍欠付其租金。故原判决认定张亮仅欠付2018年度租金40000元的事实不当，应予纠正。由于上诉人未提交2005年双方签订的书面租赁合同，无证据证明对迟延交付租金应承担的责任，故对被上诉人占用迟延交付租金的利息损失从上诉人起诉之日起计算。 综上所述，怀宁县饮食服务公司上诉请求部分成立，予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省怀宁县人民法院（2019）皖0822民初3724号民事判决； 二、被上诉人张亮于本判决生效之日起十日内一次性支付上诉人怀宁县饮食服务公司房屋租金85000元及占用租金的利息损失（自2019年10月9日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回怀宁县饮食服务公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判决执行,二审案件受理费2259元,由怀宁县饮食服务公司负担1000元，张亮负担1259元。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  殷 平 二〇二〇年五月二十八日 法官助理吴海燕 书记员吴文慧 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；