广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0202民初434号 原告（反诉被告）刘某某，女，布依族，1995年5月3日出生，住广西柳州市城中区。 被告（反诉原告）范某某，女，汉族，1972年7月23日出生，住广西柳州市柳北区。 原告（反诉被告）刘某某诉被告（反诉原告）范某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日受理后，依法适用普通程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理，代书记员高璐担任法庭记录。原告（反诉被告）刘某某、被告（反诉原告）范某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘某某诉称，原告与被告于2019年10月16日签订《柳州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于广西柳州市某某路某号某某大厦某楼某号铺房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2019年11月1日至2022年10月30日，共计36个月。租金为每月4500元，支付时间分别为：2019年10月16日支付房屋租金以及房屋押金、2019年11月27日支付房屋租金、2019年12月30日支付房屋租金；付款方式为押10000元付4500元，其中押金分为两期支付，第一期2019年10月16日5000元，第二期限于3个月内支付5000元押金。2019年10月16日，原告向被告交付2019年11月1日至2022年10月30日房屋租金4500元及押金5000元，并开始装修、营业，装修共花费15000元。2019年12月30日，在原告支付2020年1月房屋租金，与被告协商当面支付剩余房屋押金和要求被告提供押金凭证，由于被告不当面收房租押金和无法提供押金凭证，微信正式通知要求其马上搬走。被告擅自解除合同，致使原告原定的业务无法开展，在此期间原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。故原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金共计10000元，退还房屋押金5000元；2、被告赔偿原告装修损失15000元；3、被告赔偿原告经营损失10000元；4、被告承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）范某某辩称，一、其与原告签订的租赁合同是一份附生效条件合同，由于原告未按时约定支付合同保证金，所以本合同尚未生效。二、原告要求其支付违约金10000元，退换房屋押金5000元，以及赔偿装修损失15000元和经营损失10000元的事实和理由不能成立，请法院予以驳回。 被告（反诉原告）范某某诉称：反诉原告与反诉被告于2019年10月16日签订房屋租赁合同，反诉原告将位于柳州市某某路某号某某大厦某楼某号铺面出租给反诉被告，合同约定房屋租赁期为2019年11月1日至2022年10月31日止，租金为4500元每月，合同保证金10000元。该合同为附生效条件合同，须反诉被告支付完反诉原告合同保证金及当月租金合同才生效。实际反诉被告在2019年10月16日签订合同时只支付5000元合同保证金及当月租金，没有支付到双方约定的10000元合同保证金。反诉原告与反诉被告签订租赁合同后，反诉被告一直未按约定支付保证金，反诉原告于2019年12月30日向反诉被告催交保证金，但反诉被告以各种理由拒不支付，之后反诉原告向反诉被告示明未按照合同约定支付保证金的后果。2020年1月7日，反诉原告再次向反诉被告催交保证金，但反诉被告称其已经找好地方准备搬走，反诉原告认为，在其催交保证金的期间，反诉被告没有任何要协商解决或者提出马上支付合同保证金以保障合同继续履行的意思，合同无法履行是由于反诉被告不按合同支付合同保证金所致，本案的违约责任是反诉被告所造成，反诉被告应当向反诉原告承担缔约过失的赔偿责任。反诉被告的装修已经对反诉原告铺面的地面、墙面、吊顶造成损坏，搬走时房屋内电线拆的乱七八糟，线头裸露，线槽、电箱盖都没有，造成很大的安全隐患，按照合同要求须按价赔偿5000元。因为反诉被告违约行为致使反诉原告不能正常接管房屋，造成两个月的租金损失由反诉被告负责，疫情期间按合同租金减半，两个月合计4500元。按照合同第三条第1点租金支付方式约定（每月的25日前缴纳下个月租金，若发生拖欠房租2-5天内的，加收贰佰元违约金），反诉被告支付12月份的租金时间是2019年11月27号，支付2020年1月份的租金时间是2019年12月30号，按照合同约定须支付违约金合计400元，因此为维护反诉原告的合法权益，其诉至法院并请求法院判令：1、反诉被告支付合同约定的违约金10000元，扣除原来的押金5000元，还需支付5000元；2、反诉被告赔偿房屋维修费4500元；4、反诉被告支付房租违约金400元；5、反诉被告刘某某承担本案诉讼费。 原告（反诉被告）刘某某辩称：1、其和反诉原告于2019年10月16日签订房屋租赁合同，在签订合同之前（于2019年10月11日）微信协商押金10000元可分两次付清，剩余一半押金反诉原告承诺可三个月支付，因此双方签订房屋租赁合同依法成立合法。2、反诉原告要求赔偿房屋租金滞纳金不成立。 原告（反诉被告）刘某某为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、租赁合同。证明租赁合同具有法律效力。2、收条。证明涉案押金付了一半，另一半约定是三个月后支付。3、房产证。证明其确实有租用被告的房子进行经营。4、聊天记录。证明双方于2019年10月11日协商过押金分两次付清，租赁合同合法。5、装修费用材料证明。证明装修材料费用。 被告（反诉原告）范某某针对原告（反诉被告）刘某某提交的证据发表以下质证意见：1、真实性认可。2、押金是付了一半，但没有约定另一半之后交。3、真实性认可。4、内容认可，但不是全部。只是在合同签订前协商，正式签合同时没有约定。5、关联性不认可。 被告（反诉原告）范某某在举证期限内向法院提交以下证据：1、租赁合同。证明其与原告签订合同是真实有效的。2、聊天记录。证明其于12月26日向原告催交租金和合同保证金的聊天记录。3、相片。证明原告搬走了后拆走所有电线和开关插座，电线裸露在外，造成地面吊顶损坏及门面安全隐患。 原告（反诉被告）刘某某针对被告（反诉原告）范某某提交的证据发表以下质证意见：1、三性认可。2、三性认可。合同的押金问题，在合同签订之前协商分两次交付的依然有效。12月30日被告说合同每个月25日给下个月租金，其要求可以缓交至30日，被告已经答应了。3、三性认可。因为是被告要求其搬迁，店内装修归甲方所有，可以由其自行处理，并没有违反合同。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，2019年10月16日，范某某与刘某某签订《租赁合同》，双方约定范某某将柳州市某某路某号某某大厦某楼某号铺面上下共两层出租给刘某某用做蛋糕烘焙原料制售。租赁期限为三年，即从2019年11月1日至2022年10月30日止。门面租金为每月4500元，租金按月交纳，刘某某应于每月25日前交纳下月租金给范某某，若发生拖欠房租2-5天内的，加收200元违约金。签订合同当天付2019年11月份租金。2019年交11月租金的时间为10月25日，依次类推。为保证合同正常履行，刘某某应于本合同签字之日交纳保证金10000元给范某某作为履行合同保证金，合同保证金不计息，不抵租金，不低欠款。在合同期内，如刘某某提前终止租房，范某某不退还合同保证金。如范某某需提前终止租房，范某某需提前2个月通知刘某某，范某某向刘某某赔偿违约金10000元，同时向刘某某退还合同保证金10000元。合同经范某某、刘某某签字，并且刘某某向范某某支付合同保证金及当月租金后方可生效。签订上述合同时，经范某某同意，刘某某向范某某支付了房屋的一半保证金（押金）5000元，范某某向刘某某出具收条表示收到刘某某交来的房屋押金5000元并将涉案房屋交付给刘某某使用。在上述合同的履行过程中，因刘某某与范某某就剩余一半保证金（押金）的支付方式未达成一致意见，刘某某在范某某的通知下于2020年1月31日搬离涉案房屋。2020年2月24日，刘某某以范某某擅自解除合同构成违约为由诉至本院并提出上述诉讼请求。范某某在本案的审理过程中以刘某某拒不支付押金构成违约为由向本院提出上述反诉请求。 本院认为，范某某与刘某某于2019年10月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，虽然范某某与刘某某在《租赁合同》中约定刘某某应于该合同签字之日交纳保证金10000元，但刘某某经范某某同意可先支付一半保证金（押金）5000元，视为刘某某与范某某在履行合同过程中对上述合同约定的变更。因上述合同中并未对保证金的支付方式进行约定，范某某要求刘某某通过转账的方式向其支付，而刘某某则要求当面支付并由范某某出具相应的收据，因双方对押金的支付方式未能达成一致意见，刘某某在范某某的通知下于2020年1月31日搬离涉案房屋。庭审中，刘某某与范某某均认可《租赁合同》已经解除。因涉案合同系在双方对合同约定不明部分无法达成一致意见情况下，范某某要求刘某某搬离涉案房屋，刘某某亦同意搬离涉案房屋，视为双方合意解除了《租赁合同》。故刘某某诉请要求范某某退还房屋保证金（押金）5000元，本院予以支持。因《租赁合同》系双方就保证金（押金）支付方式约定不明而导致双方合意解除，故刘某某主张违约金缺乏依据，本院不予支持。关于刘某某主张的装修损失和经营损失，因刘某某并未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。因涉案房屋已合意解除，范某某要求刘某某补交5000元保证金（押金）作为违约金并不退还已交的5000元保证金（押金）的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于范某某诉请的房屋维修费5000元，因范某某未提供充分证据证明涉案房屋因刘某某损坏并导致范某某对该房屋进行了维修，且产证了相应的维修费，故范某某的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于范某某诉请的铺面损失费，因范某某并未提供充分证据予以证实，故本院不予支持。关于范某某诉请的支付房租违约金400元，范某某主张刘某某于2019年11月27日交纳了2019年12月份的租金，于2020年12月30日交纳了2020年1月份的租金的行为已经构成违约，刘某某则认为11月27日支付租金并未超过两天，12月底才交纳租金系经过范某某同意。经查，《租赁合同》约定刘某某于每月25日前交纳下月租金给范某某，若发生拖欠房租2-5天内的，加收200元违约金。本案中，刘某某于2019年11月27日交纳2019年12月份的租金，逾期并未达2天，而庭审中范某某亦认可其同意刘某某在12月30日交纳1月份租金，故范某某的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、九十三条第一款之规定，判决如下： 被告（反诉原告）范某某向原告（反诉被告）刘某某退还房屋保证金（押金）5000元。 驳回原告（反诉被告）刘某某的其他诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）范某某的全部反诉请求。 案件本诉受理费800元（原告刘某某已预交），由原告刘某某负担700元，被告范某某负担100元。 案件反诉费860元（反诉原告范某某已预交），由反诉原告范某某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  何 丽 人民陪审员  谢云秀 二〇二〇年五月二十二日 代书 记员  高 璐