广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15607号原告：东莞市安庆物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市**。法定代表人：陈**，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑境治，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所实习律师。被告：林涛（曾用名：林瑞涛），男，**年**月**日出生，汉族，住广东省东莞市**，公民身份号码：441**************。委托诉讼代理人：郑德能，广东达乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁文利，广东达乐律师事务所律师。原告东莞市安庆物业管理有限公司（以下简称安庆物业公司）诉被告林涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因被告林涛需要公告送达，依法转为普通程序，组成合议庭于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告安庆物业公司的委托诉讼代理人郑境治，被告林涛的委托诉讼代理人袁文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、林涛向安庆物业公司支付物业服务费3519元及滞纳金（滞纳金以3519元为本金，从起诉之日起至付清之日止每日按3‰计算）；二、林涛向安庆物业公司支付2015年7月至2016年6月期间电费共计924元及利息（利息以924元为本金，从起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、林涛承担本案诉讼费。案件事实林涛系案涉东莞市塘厦镇**的权属人，房屋建筑面积11.5㎡。2005年4月2日，安庆物业公司与东莞市塘厦镇**业主委员会签订了《物业管理委托合同》，东莞市塘厦镇**业主委员会将东莞市塘厦镇**委托于安庆物业公司进行物业管理，该合同约定“非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米5.9元向业主或物业使用人收取”，“从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金”；2008年8月22日，安庆物业公司与东莞市塘厦镇**业主委员会共同出具《公告》，主要内容为“依相关法规已获过2/3业主同意调整管理费，故自2008年9月1日起，商铺（一、二楼）管理费：由5.7元/㎡恢复到2004年6元/㎡”；2019年10月22日，安庆物业公司根据《物业管理委托合同》以及《公告》向林涛主张2015年7月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费共计3519元及滞纳金和2015年7月1日至2016年6月30日的电费共计924元及利息，并认为滞纳金按照每日万分之三计算过低，应按照每日千分之三的标准予以计算。林涛辩称认为安庆物业公司未按照《物业管理委托合同》的标准提供应有的合格物业服务以及安庆物业公司主张的2015年7月至2016年6月的电费以及2015年7月1日至2016年9月8日的物业管理服务费已经超过诉讼时效，应依法驳回。对此，安庆物业公司称其一直都有通过电话的方式向林涛催收上述费用，诉讼时效已中断，且林涛属于持续违约行为，为此提交了收费通知单、收据、工作函予以佐证。另外，林涛对东莞市塘厦镇**业主委员会的主体资格不予确认，为此安庆物业公司提交了关于塘厦**首届业主委员会备案的通知书、东莞市塘厦镇**第二届业主委员会备案通知书、情况说明等证据证明案涉《物业管理委托合同》、《公告》合法有效。以上事实，有房地产权证、《公告》、《物业管理委托合同》、**物业服务中心收费通知单、收据、关于塘厦**首届业主委员会备案的通知书、东莞市塘厦镇**第二届业主委员会备案通知书、情况说明、照片、光盘、东莞市电梯日常维护保养合同、自动扶梯与自动人行道定期检验报告、电梯定期检验报告、工作函、一、二楼现场照片、大都会广场现状视频录像光盘及本院庭审笔录等附卷为证。裁判理由和结果本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，安庆物业公司要求林涛支付2015年7月1日至2017年9月30日期间的物业管理服务费以及2015年7月1日至2016年6月30日的电费的主张已经超过了两年的诉讼时效规定，安庆物业公司主张其在诉讼时效期间内催收过上述费用，但无法提供相关证据，应承担举证不能的责任。故根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十九条的规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，林涛抗辩认为安庆物业公司主张的2016年9月8日前的诉讼请求超过诉讼时效，系林涛对其自身权利的自由主张，本院依法予以确认，故对安庆物业公司主张林涛支付2015年7月1日至2016年9月8日期间的物业管理服务费及滞纳金、2015年7月1日至2016年6月30日的电费及利息的诉讼请求，本院依法予以驳回。安庆物业公司与东莞市塘厦镇**业主委员会签订了《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，林涛对东莞市塘厦镇**业主委员会的主体资格不予确认，但并未提交证据予以反驳，本院不予确认，且考虑到林涛于2015年7月前即按照该《物业管理委托合同》及《公告》缴纳物业管理费与水费，未就该协议提出过异议，林涛应向安庆物业公司履行《物业管理委托合同》、《公告》约定的义务。关于拖欠的物业管理服务费，2016年9月9日至2019年9月30日期间，林涛仍应支付拖欠安庆物业公司物业管理费2532.3元[21天×（69元/月÷30天/月）+36个月×69元/月]，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，林涛作为业主对物业服务有意见有权要求更换物管或通过其他合理途经维护自身权利，但不能以拒缴物业费来对抗，故安庆物业公司诉请林涛支付拖欠2016年9月9日至2019年9月30日期间的物业管理服务费2532.3元，本院依法予以支持；关于物业管理服务费的滞纳金，《物业管理委托合同》约定“从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金”，本院认为，林涛拖欠物业管理费的行为属于违约行为，故安庆物业公司主张逾期缴纳物业管理费的滞纳金符合事实及法律规定，本院依法予以支持，安庆物业公司认为滞纳金按照每日万分之三计算过低，应按照每日千分之三的标准予以计算，但《物业管理委托合同》约定的是按照万分之三交纳滞纳金，且其并未提交相关证据证明其实际损失高于按照每日万分之三计算滞纳金的数额，故本院对安庆物业公司主张滞纳金按照每日千分之三计算不予支持，本院依法认定逾期缴纳物业管理服务费2532.3元的逾期付款滞纳金从起诉之日起按照合同约定的每日万分之三计算至实际付清之日止，基于公平原则，滞纳金应当以不超过本金为限。对于安庆物业公司超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百一十九条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告林涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市安庆物业管理有限公司支付2016年9月9日至2019年9月30日期间的物业管理服务费2532.3元以及逾期付款滞纳金（逾期付款滞纳金以2532.3元为本金，从起诉之日按照每日万分之三计算至实际清偿之日止，滞纳金以不超过本金为限）；二、驳回原告东莞市安庆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为50元，由被告林涛负担。受理费原告东莞市安庆物业管理有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谭雅婷人民陪审员  尹见群人民陪审员  刘青强二〇二〇年五月十四日书 记 员  郑婵娟赵亮明附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。