重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终789号上诉人（原审原告）：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谭平，女，1986年10月8日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）因与被上诉人谭平物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20098号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人新东原公司的委托诉讼代理人商文财、被上诉人谭平到庭参加询问。本案现已审理终结。新东原公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20098号民事判决书；2、依法改判谭平向新东原公司支付拖欠的物业管理费163215元，并以该金额为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日起计付利息至所欠服务费付清之日止；3、谭平承担本案一审、二审全部诉讼费。主要事实和理由：新东原公司主张谭平支付2016年3月至2016年9月拖欠的物业管理费，并未超过诉讼时效，应当支持。1、新东原公司于2017年12月14日向谭平邮寄了催费律师函，为诉讼时效中断的法定情形之一，应当认定诉讼时效中断。谭平与新东原公司签订物业服务协议时没有另行约定邮件送达地址，新东原公司按照谭平身份证地址邮寄催费函并附了谭平至今仍使用的电话号码，邮件显示2017年12月14日已经签收，符合诉讼时效中断的法定情形。2、新东原公司于2019年8月22日就本案提起诉讼，诉讼时效再次中断。综上，一审法院认定2016年9月26日之前拖欠的物业管理费超过诉讼时效，为事实认定不清，法律适用错误，请二审法院依法改判支持上诉请求。谭平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。新东原公司向一审法院起诉请求：1.判令谭平向新东原公司支付2016年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费163215元；2.判令谭平向新东原公司支付逾期利息（以163215元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠物业服务费付清之日止）。一审法院认定事实：新东原公司与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）签订了《东原·Ｄ7区（三期）前期物业服务合同》，约定：新东原公司为位于重庆市江北区物业提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费（不含公摊水电费、中央空调费用）标准为ＬＯＦＴ为4元／平方米／月，ＳＯＨＯ为3.5元／平方米／月，写字楼为15元／平方米／月，商业为35元／平方米／月，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，物业服务费按月交纳，应于（每月）前15日内履行交纳义务，未按时如数交纳的，每逾期一日，应按逾期金额3‰的标准支付违约金；合同期限为三年，自2014年12月19日至2017年12月18日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2016年10月17日，新东原公司与同原公司签订了《关于延长期限的协议》。2015年4月7日，谭平与同原公司签订《商铺租赁合同》，约定：同原公司将位于重庆市江北区出租给谭平用于经营服务类雪依氏美容品牌，该商铺建筑面积为279平方米；商铺租赁期为自2015年4月14日起至2019年4月30日止，租赁期限自商铺交付之日起算，交付日期为2015年4月14日；2015年7月14日至2019年4月30运营期间，物管费按租用面积45元／平方米／月计算；在本合同签订前，同原公司已委托新东原公司对本商场进行物业管理，谭平同意在商铺交付前与新东原公司签订物业管理协议，并服从新东原公司的管理，谭平与新东原公司在履行物业管理协议中产生的争议与同原公司无关；同原公司有权代收本项目下的物管费及处理本租赁约定内容有关的事项，合同约定该租赁合同效力及于谭平与新东原公司签订的物管协议，物管协议与本租赁合同不一致的以本租赁合同为准，其余内容仍按物管协议约定执行。谭平与新东原公司另签订了《东原新新PARK前期物业服务协议》，约定：新东原公司的权利义务包括对设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施管理和维护，收取谭平应缴的物业服务费等，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金，对公共配套设施设备、公共区域进行服务并保证正常安全运行，对公共秩序维护等；谭平的权利义务包括享有使用符合《商铺租赁合同》的要求和协议约定的公用设施的权利，按期付清与新东原公司相关的各种费用等；服务费的收取起始以约定交铺日期为准；谭平应依约交纳服务费（包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费）及其他费用（如代收代缴的水电费等），无论商铺是否空置，均按标准价格执行；服务费的标准为45元/平方米/月，按每户的租赁/建筑面积计收，谭平应在每月25日前（遇节假日需提前）交纳次月物业服务费等费用，若逾期，新东原公司有权按日向谭平加收应交纳费用3‰的滞纳金；本协议自双方签字或盖章之日起生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。谭平未交纳2016年3月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，新东原公司主张按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的物业服务费的标准为45元/平方米/月收取，并对逾期交纳物业服务费的违约金，主动调整为按年利率6%的标准收取逾期利息。一审法院认为，结合新东原公司、谭平陈述及新东原公司举示的证据，新东原公司诉请的物业服务费实际系《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的服务费。新东原公司与同原公司签订的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》以及新东原公司、谭平之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》均依法成立。虽然《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》具有普遍约束力，新东原公司所诉期间亦在该合同的期限内，但是新东原公司、谭平之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》系双方基于商业物业服务的特别约定，该服务费包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费，故对新东原公司按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定为45元/平方米/月的标准收取服务费的主张，一审法院予以确认，对于谭平与之标准相关的抗辩意见，一审法院均不予采纳。谭平抗辩新东原公司所诉请的2016年3月1日至2016年9月25日期间的服务费已过诉讼时效，一审法院经审查认为，新东原公司举示的证据并不能证明其在本案立案（2019年8月28日）之前已及时进行过权利主张并导致诉讼时效中断，应承担相应的不利法律后果。故新东原公司关于2016年3月1日至2016年9月25日期间的服务费请求已过诉讼时效，一审法院不予支持。新东原公司关于2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费请求，一审法院予以支持，并确认该期间的服务费为77422.5元。对于谭平陈述承租房屋漏水的问题，并不属于谭平在本案中有效的抗辩事由，谭平因此遭受的损失，可另行向相应义务人主张。关于逾期利息。谭平未依约交纳相关费用的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现新东原公司主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率6%的标准计收逾期利息，一审法院予以确认。如前所述，对于新东原公司基于2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费而请求的逾期利息，一审法院予以支持，并确认谭平以77422.5元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠服务费付清之日止。对于新东原公司请求的其余部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告谭平于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2016年9月26日至2017年3月31日期间的服务费77422.5元；二、被告谭平于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以77422.5元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠服务费付清之日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4004.98元，减半收取计2002.49元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担967.49元，被告谭平负担1035元。”二审中，当事人均未举示新证据。二审另查明，一审法院收到新东原公司民事起诉状的时间为2019年8月22日，立案时间为2019年8月28日。本院查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为本案诉讼时效是否中断及相应法律后果。首先，新东原公司并未举示充分证据证明其于2017年12月14日向谭平邮寄的催费律师函被谭平本人或谭平委托的他人签收，不能确定该律师函已经送达给谭平，故不能达到中断诉讼时效的法律效果。其次，新东原公司向人民法院提起诉讼，诉讼时效依法中断，未超过诉讼时效期间的请求应当得到支持。至于如何确定诉讼时效中断的具体时间，分析如下：本案一审法院立案时间为2019年8月28日，但收到新东原公司起诉状的时间为2019年8月22日。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，应当认定本案诉讼时效于2019年8月22日中断。根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，当事人主张的债权履行期限在2016年8月22日后的均未超过诉讼时效。新东原公司与谭平签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定“乙方应在每月25日前（遇节假日需提前）缴纳次月物业服务费”，即谭平应在2016年8月25日前向新东原公司交纳2016年9月的物管费。2016年8月25日后新东原公司即可主张谭平向其交纳该笔物管费用，因此新东原公司主张谭平交纳2016年9月的物管费未超过诉讼时效。一审法院认定2016年9月1日至2016年9月25日期间的物业服务费请求已过诉讼时效，认定有误，本院依法予以纠正。综上，本院对2016年9月1日至2017年3月31日期间的物业服务费的诉讼请求予以支持，共计45元/平方米·月×279平方米×7个月=87885元。综上所述，因新查明的事实导致本案认定的部分事实发生变化，本院依法予以改判。新东原公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20098号民事判决；二、谭平于本判决生效之日起十日内向重庆新东原物业管理有限公司支付2016年9月1日至2017年3月31日期间的物业服务费87885元；三、谭平于本判决生效之日起十日内向重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以87885元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月31日计付至所欠服务费付清之日止）；四、驳回重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2002.49元（已减半），由重庆新东原物业管理有限公司负担967.49元，由谭平负担1035元；二审案件受理费1944.81元，由重庆新东原物业管理有限公司负担1701.81元，由谭平负担243元本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年五月二十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟