四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0180民初640号 原告：戴世和，男，1953年9月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：王京星，四川佛都律师事务所律师。 被告：四川万千房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区航空路7号华尔兹广场A幢1619号，统一社会信用代码91510000772960052L。 法定代表人：杨海毅，总经理。 诉讼代表人：国浩律师（成都）事务所，系四川万千房地产开发有限公司管理人。 负责人：石波，主任。 委托诉讼代理人：盛小俊，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：李春彦，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：高雅，女，1988年4月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告戴世和与被告四川万千房地产开发有限公司（以下简称万千公司）、第三人高雅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理，依法适用简易程序于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告戴世和及其委托诉讼代理人王京星、被告万千公司诉讼代表人国浩律师（成都）事务所的盛小俊、第三人高雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴世和向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）第1号楼2单元28层2-28-4号商品房为原告所有；2.判令被告立即向原告履行上述商品房的交付手续；3.本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告变更诉讼请求为1.确认原告为合同编号为（2015）0800194号的《四川省商品房买卖合同（预售）》所涉莱茵河畔1号楼2单元28层2-28-4号商品房的实际买受人；2.判令被告协助将《商品房买卖合同》买受人变更为原告，并将上述商品房备案登记至原告名下；3.确认位于莱茵河畔1号楼2单元28层2-28-4号商品房归原告所有；4.判令被告立即向原告履行莱茵河畔1号楼2单元28层2-28-4号商品房的交付手续；5.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加一项诉讼请求为，请求确认戴世和与高雅存在委托关系。 事实及理由：2015年8月11日经原告与第三人高雅协商，以高雅名义与被告万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买被告开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）第1号楼2单元28层2-28-4号房屋，该房建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为31.74万元。原告按合同约定将全部购房款已支付给被告，被告于2015年8月11日向房地产主管部门申请将该套商品房预售备案，预先登记在高雅名下。 因被告资金链断裂，莱茵河畔项目无法在约定期限内完工交付。成都市中级人民法院作出（2017）川01破申15号《民事裁定书》，受理成都爱美丝商贸有限公司对被告提出破产清算一案，指定国浩律师（成都）事务所为被告管理人。目前，莱茵河畔项目经续建已具备交付条件，开始向业主交房。被告在2019年10月28日向简阳市人民法院提出财产保全申请，简阳市人民法院作出（2017）川0180破1号之一《民事裁定书》，对包括案涉商品房在内的38套房屋采取查封保全措施，被告据此拒绝向原告交付案涉商品房。原告为案涉房屋的实际所有人，为维护自身合法权益，特起诉至法院，以保护原告合法财产权不受侵害。 万千公司辩称，第三人高雅与万千公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并办理网签备案手续；在万千公司进入破产后，万千公司管理人不具备另行与戴世和签订合同的权利；因万千公司与戴世和不存在合同关系，故应驳回原告的诉讼请求。 高雅述称，高雅于2015年左右受戴世和的委托帮他在万千公司购买房屋并签订合同，当时系口头约定，高雅只负责到场签名，其他付款、合同履行等与高雅无关。事后，高雅也不清楚万千公司破产和债权申报的相关情况。 本院经审理认定事实如下：2015年左右，戴世和与高雅口头约定，戴世和委托高雅与万千公司签订房屋买卖合同，高雅负责签名，戴世和负责付款及合同履行等。 2015年8月11日，高雅与万千公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508110000210），约定将万千公司开发的简阳市莱茵河畔（预售许可证150844号）1号楼2单元28层4号商品房销售给高雅，建筑面积为79.35平方米，房屋销售总价款为317,400元。该合同办理网签备案登记。 合同签订后，万千公司的法定代表人杨海毅于2015年8月11日分二笔均备注“代高雅支付购买莱茵河畔住房款”，转入万千公司中国建设银行账户95,220元和93,960元。万千公司于2015年10月15日出具收取31.74万元的收据。 另查明，2016年11月12日，万千公司就案涉房屋与付秀英签订《莱茵河畔商品房定购书》，约定总价款为36万元；2017年8月7日，万千公司进入破产清算。2019年2月13日，戴世和委托律师向管理人邮寄了对二套住房的申报申请。该申报未通过管理人审定。付秀英向管理人申报，在第一次债权人会议上，管理人公布的业主名单上载明了付秀英的业主身份。2019年11月8日，管理人在“关于付秀英、邓跃明要求交付房屋的回复”中明确，因案涉房屋网签备案在高雅名下，房屋权属处于争议状态，无法向其交付房屋。 诉讼中，戴世和向法庭陈述，其与杨海毅曾系同事关系。大约在2015年二次到简阳、一次在乐至交付现金与杨海毅，准备购买万千公司在简阳开发的二套住房作为投资，其中一套登记在戴世和名下、一套登记在高雅名下。交付现金时未要求杨海毅出具收条，杨海毅之后将万千公司出具的票据交付与本人。办理网签备案时，高雅到场签字并捺印，但实际上是戴世和借高雅名义签订合同，所有购房款由戴世和支付，与高雅无关。 以上事实，有戴世和向本院提交的身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、收据、挂号信收据、撤诉申请及笔录、银行明细；万千公司提交的记账凭证及附件等为佐证，本院予以确认。 本院认为，真实、合法、有效的合同关系应受法律保护。 关于高雅与戴世和之间委托关系的认定问题。高雅、戴世和均承认双方之间存在口头委托关系，戴世和借高雅名义与万千公司签订房屋买卖合同，高雅仅履行签订合同的义务，戴世和履行支付房款及其他义务。鉴于戴世和主张在本案中确认其与高雅存在委托关系，与本案讼争与万千公司的商品房预售合同非同一法律关系，不宜在本案中合并处理。 关于高雅与万千公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201508110000210）的效力问题。该合同已办理网签备案手续，网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，到房地产相关部门进行的备案，并进行网上公布。该网签备案的商品房预售合同合法、有效，在未经双方协商解除并办理网签合同注销备案登记手续，对双方当事人具有法律约束力。 关于戴世和能否依据委托关系主张合同权益的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”及第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。……”的规定，受托人高雅与万千公司签订合同时，戴世和并未提交相关证据证明万千公司知晓高雅与戴世和之间的委托关系；之后即使高雅向万千公司披露其与戴世和之间的委托关系，根据网签合同的性质，《商品房买卖合同（预售）》在办理网签登记后，即具有对外公示的效力，该合同直接约束高雅和万千公司，万千公司也不能随意变更合同主体。若万千公司同意讼争房屋的购房人为戴世和，则应当解除与高雅签订的网签合同后，另行与戴世和签订合同。本案中，万千公司在进入破产清算后，讼争房屋属破产财产，万千公司管理人不能随意处置破产财产，根据《中华人民共和国企业破产法》第六十一条第一款第八项“（八）通过债务人财产的管理方案；”及第六十九条第一款第一项“（一）涉及土地、房屋等不动产权益的转让；”的规定，管理人对破产财产的管理和处置方案应由债权人会议审议通过后，方可实施；并对实施后的处分行为向债权人委员会进行报告。 关于戴世和请求万千公司协助变更合同主体及办理网签手续的问题。戴世和应向万千公司管理人提出申请，若万千公司认可高雅与戴世和之间的委托关系，并同意选定戴世和为合同相对人，则由万千公司管理人根据情况，向债权人会议对案涉房屋提出审议方案，待债权人会议通过后，解除与高雅的网签合同，再另行与戴世和签订合同。本院不能代管理人及债权人会议履行相关职责。故戴世和依据委托关系主张合同权利，要求确认其系合同的实际买受人、讼争房屋归其所有及万千公司协助办理网签合同变更登记、交付房屋等诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国企业破产法》第六十一条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告戴世和的全部诉讼请求。 案件受理费3,031元，由原告戴世和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年五月六日 书记员  佟 鑫