河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初10111号原告（案外人）：黄帅，男，汉族，1984年8月8日出生，住址河南省南召县，联系。委托诉讼代理人：刘连敏，女，汉族，1965年8月6日出生，住址河南省南召县，系原告丈母娘，委托权限为特别授权，联系。委托诉讼代理人：王俊山，河南大统律师事务所，委托权限为一般代理。被告（申请执行人）：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：富丽岩，女，汉族，1969年3月10日出生，住址南阳市宛城区。被告（申请执行人）：赤光梅，女，汉族，1958年12月26日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：何玉，女，汉族，1959年7月22日出生，住址南阳市。被告（申请执行人）：曹德好，女，汉族，1972年4月2日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：白英辉，女，汉族，1973年2月20日出生，住址河南省唐河县。委托诉讼代理人：白占毅，男，汉族，1946年7月21日出生，住址南阳市，现住址南阳市。被告（申请执行人）：刘绮映，女，汉族，1954年5月10日出生，住址南阳市宛城区，被告（申请执行人）：候光兰，女，汉族，1939年3月4日出生，住址南阳市。第三人（被执行人）：南阳市玉米综合开发有限责任公司，住所地南阳市明山路西侧，统一社会信用代码91411300681756806D。法定代表人：刘聚兰，任公司总经理。第三人（被执行人）：南阳市天海房地产开发有限公司，住所地南阳市高新区明山路86号，统一社会信用代码914113006700883046。法定代表人：杨松，任公司总经理。第三人（被执行人）：杨天海，男，汉族，1964年10月26日出生，住址南阳市。原告黄帅与被告白占毅、富丽岩、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉、刘绮映、候光兰、第三人南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称“玉米公司”）、南阳天海房地产开发有限公司（以下简称“天海公司”）、杨天海案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年12月11日诉至本院，本院同日作出受理决定。2020年4月15日，本院适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告黄帅的委托诉讼代理人刘连敏、王俊山及被告白占毅兼被告白英辉的委托诉讼代理人、赤光梅、何玉、曹德好到庭参加诉讼，被告富丽岩、刘绮映、侯光兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，第三人玉米公司、天海公司、杨天海经本院公告传唤，无故未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告黄帅向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与第三人于2013年8月16日签订的《天海金苑房屋认购协议》合法有效；2.依法解除对南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1502号商品房（以下简称“案涉房产”）查封措施。3.确认原告为涉案房产的权利人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月16日，原告与第三人南阳市玉米综合开发有限责任公司签订《天海金苑房屋认购协议》，以总价款400665元的价格购买了位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1502号的案涉房产，当场支付100000元现金的房款，后于2014年1月8日交付现金120665元的房款，1月11日（换票）交付了20000元的定金，余款16万元双方约定办理按揭，经装修已实际入住至今。2016年1月26日，南阳市卧龙区法院下达查封裁定，原告知情后不服，随即提起执行异议，法院经听证后驳回原告的异议请求。原告认为该裁定侵犯了原告的合法财产权益。原告已分期缴纳现金240665元首付购房款，超过合同约定总价款的一半多，且购买商品房用于自住，原告名下无其他住房，故原告认为双方签订的购房协议合法有效，且已实际交付240665元首付购房款，超过总房款的60%。综上所述,原告购买涉案房屋属实，为维护原告的合法权益,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告白占毅、赤光梅、何玉、曹德好、白英辉辩称，一、（2019）豫1303执异183号执行裁定书认定事实清楚,适用法律正确。原告所提交的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下:1.《认购协议书》并非国家认可的《商品房买卖合同》,仅为前置文书，性质是认购,而非预售,是预约而非本约。2.玉米公司与认购者签订《认购协议书》后,没有开具商品房销售的发票，仅仅开具了《收据》,但收据和《认购协议书》中收款方加盖的均是天海公司的印章，而不是玉米公司的印章，存在印章不同、出售方与收款方不同的问题。3.《收据》不是正规的商业发票,而且没有对应的银行打款流水予以印证,且原告所提交的几张《收据》中,收款人“杨博翔”的前后签名字迹不一,明显存在造假痕迹,原告亦没有提交《城市商品房预售管理办法》第10条及《中华人民共和国发票管理办法》第21条规定的证据以证实其购房真实，原告没有完整的证据链来证明《收据》中的款项为房款。4.黄帅提供的异议材料中，2013年8月16日签订《认购协议书》，交了100000元购房款，却在2014年1月11日交了20000元定金，前后矛盾，违背常理。黄帅提供的证据仅有收据，甚至省略了《认购协议书》，收据的随意性很大，且没有与之对应的银行流水予以佐证，缺乏真实性。二、原告不符合预售商品房的购房条款,存在虚假诉讼的可能。按揭买房需要准备夫妻双方身份证、户口本（外地人需暂住证和户口本）、结婚证（离婚证或法院判决书、单身证明2份）、收入证明(银行指定格式)、所在单位的营业执照复印件(加盖公章)、资信证明（包括学历证,其他房产,银行流水,大额存单等）、如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。原告在2016年、2017年、2019年开具的不动产登记查询结果证明,是在购房协议签订一两年后获得的个人征信证明，请求法庭依法核实上述情况,被告保留向法院追究原告虚假诉讼的法律责任。三、查封案涉房产符合法律规定。1.2016年1月22日,法院依法查封玉米公司1301、1302、1303、1502四套房产。此时四套房产是空房,房管局无网签备案,未装修,未住人，法院查封后立即通知了玉米公司,其公司及法人认可,未提出异议。原告在几年的时间内没有网签,没有备案,也没有交大修基金(房管局的发票为准)，更没有在30日内办理相关手续,甚至连张像样的正规商业发票也没有,在被告向法院提交强制执行申请的时候却向法院提出执行异议，不难看出被执行人意图在原告的帮助下选避债务。四、请合议庭合议时对下述情形予以充分考量：1.天海公司法人总经理杨天海曾因伪造公章罪被南阳市卧龙区人民检察院于2010年6月17日提起公诉【宛龙检刑诉(2010)200号】，2010年9月5日,卧龙区法院以杨天海犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑一年,缓期两年执行【（2010）宛龙刑初字264号】；2.申请执行人中好几个是××的70多岁的老人(白占毅哮喘病、白英辉抑郁症),他们把一辈子积攒的心血借给杨天海以及当时杨天海名下的玉米公司,但借款人在合同到期之后不归还借款并一拖再拖,几十次上门追讨、无数次的电话却被他们置若惘闻，出借人四处奔波,时隔几年后在追讨无望、欲哭无泪的情况下,将杨天海以及玉米公司诉至法院。幸得公正执法,将借款人财产查封。但准备执行时,杨天海及玉米公司却又利用异议人逃避债务。为维护申请执行人的合法权益，请求依法驳回原告的无理诉求。被告富丽岩、刘绮映、侯光兰未到庭，未答辩。第三人玉米公司、天海公司、杨天海未到庭，未答辩。原告黄帅为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、2013年8月6日《天海金苑房屋认购协议》。证明事实：1.2013年8月16日，异议申请人黄帅与南阳市玉米综合开发有限责任公司签订《天海金苑房屋认购协议》，认购南阳市玉米综合开发有限责任公司开发的位于南阳市张衡路与明山路交汇处北100米天海金苑项目1栋3单元1502层号的商品房。2.该协议合法有效，明显早于2016年1月22日的法院查封，也明显早于刘映、富丽岩、侯光兰等的金钱债权之债。二、付款凭证及银行流水。证明事实：1.2013年8月16日，异议申请人黄帅与南阳市玉米综合开发有限责任公司签订《天海金苑房屋认购协议》后，按照玉米公司的要求向其交付了10万元现金购房款。2.2014年1月8日，异议申请人黄帅通过其丈母娘刘连敏按向玉米公司交付刷POS机153424元，其中包含120665元为本次的购房款，18000元为下余的定金款，14759元为支付涉案房屋的各项杂费；2014年1月11日，玉米公司重新向申请人出具2万元定金条据。3.异议申请人共支付240665元。按《天海金苑房屋认购协议》中约定，房屋总价款为400665元，故异议申请人已支付的价款已超过合同约定总价款的百分之六十。三、不动产登记（房产）资料查询结果证明。证明事实：2020年4月10日，异议申请人黄帅购买此商品房的目的就是用于居住，根据2020年4月10日南阳市不动产登记服务中心查询异议申请人黄帅，截止2020年4月10日名下别无其他居住的房屋。四、李某1、李某2证人证言（证人出庭作证）及购房资料。证明事实：1.2013年8月6日，原告母亲曹平与证人李某1、李某2等人一起在南阳市玉米综合开发有限责任公司购买房屋的事实，原告的母亲曹平当场交付10万元现金的事实。2.李某1、李某2等人购房款支付均是按照开发商的要求支付购房款，分别通过商号为31×××68的POS交付购房款。五、工商登记信息、POS机及杨松银行流水明细。证明事实：1.南阳市玉米开发综合开发有限责任公司、南阳市天海房地产开发有限公司在2013年度至2015年度两公司的股东为杨天海、杨松、杨博翔，两公司在同一办公地，同一人员，同一经营项目——天海金苑，实际上是一家公司。2.涉案天海金苑项目系由南阳市玉米开发综合开发有限责任公司、南阳市天海房地产开发有限公司共同经营，统一收房款的POS机银行账户为商号31×××68，该商号的关联账户为杨松的交通银行账户62×××68。3.杨松的交通银行账户62×××68系天海金苑项目的统一收款账户。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉对原告提交的证据发表以下质证意见：一、天海金苑认购协议上没有经办人签字、没有落款日期，跟证人李某1同一天交钱的公章不一样，交钱没有按照协议来进行；不动产登记资料查询结果，应该开到买房前；查封时杨天海没有告知房子已经卖了。买卖双方都没按照协议进行。二、认购协议公章与收据公章不一致；取款日期与交款日期时间跟金额都不符，不能证明原告是支付购房款；购房证明显然与购房无关；房款交款存疑，没有办理房款按揭；房款未清就交房，实属串通，损害第三人利益。综上，黄帅提交的证据证明不了买房的事实。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅未举证。被告富丽岩、刘绮映、侯光兰未到庭举证、质证。被告玉米公司、天海公司、杨天海未到庭举证、质证。本院认证意见为：本院将结合案情对原告所举证据进行综合分析，以确认本案相关事实。结合原、被告的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：一、关于案件由来的事实。本院在审理白占毅(两案)、富丽岩、赤光梅、何玉(两案)、曹德好、白英辉、刘绮映(两案)、侯光兰与玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔共计十一个民间借贷纠纷案中,本院于2016年1月22日依据(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事裁定书保全查封了玉米公司所有的“天海金苑”2013058(3单元1301、1302、1303、1502室)房产。2016年3月11日,本院作出了(2015)宛龙高民初字第599、663、664、665、670、671、672、673、678、695、704号民事判决书,判决玉米公司偿还原告白占毅等八人借款本金共计86万元及应付利息,天海公司、杨天海对上述债务承担连带清偿责任。玉米公司、天海公司、杨天海、杨博翔不服,向南阳市中级人民法院提起上诉。2016年7月26日,南阳市中级人民法院作出(2016)豫13民终1901、1902、1903、1904、1905、1906、1907、1908、1909、1910、191号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。执行过程中,本院于2019年1月23日续行查封了案涉房产。原告黄帅以“案涉房产的所有权归其所有”为由,提出执行异议。本院经审查后作出（2019）豫1303执异183号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服，向本院提出执行异议之诉。二、关于案涉房产的事实。黄帅家住河南省××××黄杨路，想在南阳市购房，就到天海金苑小区的售房部询问，售房部**给黄帅介绍称该小区交通方便，设计、户型都较好，说五证齐全能办房产证，黄帅就决定在此购房。2013年8月16日，黄帅与玉米公司签订《天海金苑房屋认购协议》，载明认购天海金苑项目1栋3单元1502号房产，建筑面积106.56㎡，每平方米单价3760元，总房款400665元，认购缴款240665元，余款160000元办理银行按揭。关于购房款的支付时间和支付方式，黄帅称，2013年8月16日签订合同当日现金支付100000元房款，天海公司出具收据一份；2014年1月8日黄帅通过其丈母娘刘连敏的银行账户POS机刷卡支付153424元（其中包含120665元为本次的购房款，18000元为下余的定金款，14759元为支付涉案房屋的各项杂费），天海公司出具收据一份，载明收到房款120665元；2014年1月11日天海公司重新向黄帅出具2万元定金收据（证人李某1称定金与首付款一起交付）。关于交房日期，黄帅自认称，玉米公司于2016年4月份向黄帅交付案涉房产，黄帅进行了装修，2016年底2017年初入住，该房屋作为黄帅家人在南阳市的落脚点，谁来谁住。为证实所述属实，黄帅提交了房屋认购协议、天海公司证明、房款收据、银行账户历史交易明细、证人李某1、李某2出庭作证。被告白占毅、何玉、曹德好、白英辉、赤光梅不认可黄帅的上述陈述内容，认为黄帅提交的银行账户交易明细取款日期与交款日期时间、金额均不相符，不能证明原告是支付购房款，房款交款存疑，没有办理房款按揭，且法院查封时案涉房产为空房，交付房屋在法院查封之后。另查明，玉米公司工商登记的经营范围为：房地产开发（仅限南阳市明山路北段西侧“天海金苑小区”项目的房地产开发，不得开发新项目）；玉米综合开发技术咨询服务。本院认为，本案的争议焦点是黄帅对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”2013年8月16日黄帅与玉米公司签订的《天海金苑房屋认购协议》，双方意思表示真实，玉米公司具备销售资格，因此，该认购协议合法有效。该认购书约定了位置、面积、价款、付款方式、违约责任等条款，具备房屋买卖合同的属性。双方按照认购协议的约定支付房款、交付房屋，履行了合同的主要义务。原告称多次催促玉米公司予以备案并办理按揭贷款，但玉米公司迟迟不予办理，玉米公司未予抗辩,因此，本院确认原告认购房屋并支付首付款后未备案登记、未交付剩余房款的过错责任在玉米公司。认购书签订、首付款支付均在人民法院查封之前。原告提交的房屋认购协议、天海公司证明、房款收据、银行账户历史交易明细、证人李某1、李某2出庭作证的证言等证据，能形成完整的证据链条，能证明房屋已交付原告占有使用属实。结合原告购买房屋的目的为居住，系消费购房，原告在南阳市无其它住房的事实，与被告的金钱债权比较，原告的物权期待权有明显的优势，应优先保护。在本案的审理过程中，经本院协调，原告将未付房款提交法院以清偿申请执行人的债权，并代被执行人南阳市玉米综合开发有限责任公司、南阳市天海房地产开发有限公司、杨天海向申请执行人偿还债务10万元，申请执行人（被告）为此出具声明，自愿放弃对案涉房产的查封、执行。对代偿的10万元，原告有权向债务人追偿。综上，本院确认黄帅为涉案房产的实际权利人，原告请求排除执行，其事实理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。至于原告请求解除查封，因不属于执行异议之诉的处理范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，判决如下：一、南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1502号商品房归黄帅所有；二、不得执行原告黄帅购买的位于南阳市张衡路与明山路交汇处天海金苑项目1栋3单元1502号商品房；三、驳回原告黄帅其它诉讼请求。案件受理费7310元由被告南阳市玉米综合开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。本院（2019）豫1303执异183号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘红艳审 判 员  刘 路人民陪审员  张俊国二〇二〇年五月十四日书 记 员  王 晨