广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终15207号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄妃梧，男，汉族，1989年4月28日出生，住广东省雷州市***********，公民身份号码为440************655。委托诉讼代理人：林龙宗，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李浩，广东佑德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈木耿，男，汉族，1973年7月20日出生，住广东省普宁市************，公民身份号码为440************733。委托诉讼代理人：钟佳伟、翁泳斌，均系广州金鹏（花都）律师事务所律师。原审第三人：东莞市恒昇房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇清厦村行政中心区御鹿华庭2区7栋118-1号铺位。法定代表人：黄某1。上诉人黄妃梧因与被上诉人陈木耿、原审第三人东莞市恒昇房地产经纪有限公司（以下简称恒昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄妃梧原审的本诉请求：1.解除黄妃梧、陈木耿签订的《房屋买卖协议书》（NO.0000049）；2.陈木耿向黄妃梧双倍返还定金979777.6元（50万元+2398888元×20%）；3.本案诉讼费由陈木耿承担。陈木耿原审的反诉请求：1.判令黄妃梧、陈木耿双方继续履行《房地产买卖协议书》（NO.0000049）；2.黄妃梧向陈木耿支付第二期房款298888元，按协议约定履行到房管所签订《房屋买卖合同》，并向银行申请贷款；3.判令陈木耿没收黄妃梧已支付的50万元定金；4.判令黄妃梧按3000元/月向陈木耿支付房屋占有使用费，自2018年8月起计算至黄妃梧支付第二期购房款止；5.本案诉讼费用由黄妃梧负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄妃梧与陈木耿、恒昇公司继续履行涉案《房屋买卖协议书》（NO.0000049）；二、陈木耿于判决发生法律效力之日起三十日内清偿东莞市***************商业住宅楼*单元504房贷款债务、注销房产抵押登记；三、黄妃梧应于东莞市***************商业住宅楼*单元504房注销抵押登记之日起十日内支付陈木耿第二期房屋转让款298888元；四、黄妃梧与陈木耿、恒昇公司三方应积极配合办理按揭贷款手续，恒昇公司应在黄妃梧支付完毕第二期款298888元起十日内指定贷款银行，若因银行的政策及相关条例变更，而使黄妃梧不能办理银行按揭的，恒昇公司应在收到银行拒绝办理的通知之日起十日内与黄妃梧、陈木耿三方配合转换银行办理贷款，若黄妃梧在收到恒昇公司办理转换银行通知之日起十日内不配合办理按揭导致银行不能贷款，则黄妃梧应采取非按揭付款方式，即应从第十一日起在十日内以现金方式支付第三期房款160万元整；若银行实际贷款额度不足支付该160万元的，则黄妃梧应在收到银行通知五个工作日内以现金方式支付不足部分给陈木耿；五、黄妃梧与陈木耿、恒昇公司三方积极配合，于黄妃梧付清房屋转让余款160万元之日起十日内办理将上述房屋过户登记至黄妃梧名下的手续（过户登记税费由黄妃梧负担）；六、驳回黄妃梧的全部诉讼请求；七、驳回陈木耿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费13598元（已由黄妃梧预交），反诉受理费4984元（已由陈木耿预交），由黄妃梧承担16490元，由陈木耿承担2092元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1973民初2821号民事判决。原审宣判后，黄妃梧不服，向本院提起上诉：1、撤销原判，改判支持黄妃梧的全部诉讼请求并驳回陈木耿的反诉请求。2、本案一、二审诉讼费全部由陈木耿承担。事实与理由：一、陈木耿逾期办理一手房产证构成根本违约。（一）双方在《房地产买卖协议书》中约定陈木耿应于2017年6月前办出一手证。协议书中原文表述为“第二期房款，在甲方接到《不动产权证书》即2017年6月，乙方现金支付给甲方人民币298888元”。合同法第一百二十五条规定“应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”首先，从词句解释来看，“甲方接到不动产权证书即2017年6月”中的“即”字在《新华字典》和《现代汉语词典》中，排在第一位的释义均为“就是”之意，原审判决认定“即”之前的内容为真实意思表示从而否定“即”之后的意思表示属于文意解释错误。其次，从合同条款性质来看，该条款既是付款期限条款，也是付款条件的条款，陈木耿取得一手证是黄妃梧付款的前提条件，二者密不可分，原审判决以该条款是付款期限条款而非办理房产证期限的专项条款进而否定付款条件（办理房产证）约定的有效性，割裂了合同条款的内在联系性，侵犯了合同自治原则，法律从未规定办理房产证期限需要专项条款进行约定，也从未限制当事人不可以在某一条款中约定其他相关事项，换言之，一个合同条款可以约定N个权利义务。再次，从合同目的来看，办理一手证既是支付第二期购房款的前提条件，也是案涉房屋能否过户给黄妃梧的前提条件，那么办理一手证一定需要一个确定的期限，否则过户可能无限期拖延而达不到房产交易的目的，也使得黄妃梧无法确定准备购房资金和过户手续的履约预期。双方当事人约定办理一手证时间为2017年6月就是为了保证履行合同的关键时间节点具有确定性。原审认为双方未明确约定一手房产证出证时间，属认定事实错误。（二）陈木耿应在2016年3月18日前即具备办理一手房产证的条件。第一，既然原审认定陈木耿与世博新天地公司签订的《商品房买卖合同（预售）》未约定具体办证时间，那么根据《城市房地产开发经营管理条例(2011修订)》第三十三条、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条的规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。合同法的基本原则是有约定从约定，无约定从法定，法定的期限对双方当事人都产生信赖利益。在预售商品房买卖合同关系中，陈木耿应当办理一手房产证的时间应为交房之日（2016年12月18日）起90日内，即2016年3月18日。第二，双方约定2017年6月前办出一手证，说明已经充分给足了陈木耿办理房产证的期限。第三，办出一手证主要是陈木耿的责任和义务。《城市房地产开发经营管理条例(2011修订)》第三十三条、《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条均规定，在一手商品房买卖关系中，购房人承担主要的办证手续，开发商只是协助义务。原审认为一手证办理时间应以开发商为准，属适用法律错误。第四，未及时办理一手证的违约后果应由陈木耿承担。陈木耿办理一手证是为了履行其与黄妃梧之间的房屋买卖协议，是对黄妃梧的承诺，黄妃梧基于该承诺产生成了合同履行的预期。合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。合同法司法解释第一百二十二条进一步规定“因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”。无论陈木耿基于何种原因（包括自身原因和案外人原因）未依约按时办出房产证，均对黄妃梧构成了违约，相应后果和责任均应自行承担，不得以任何案外人的因素作为免责理由。（三）黄妃梧暂未支付第二期房款298888元是基于陈木耿逾期办理一手房产证而行使先履行抗辩权。双方合同第四条第1款约定黄妃梧支付第二期房款298888元的前提条件是陈木耿于2017年6月如期取得一手房产证。合同法第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”黄妃梧已支付第一期购房款50万元，此时交易风险主要在黄妃梧一方，则陈木耿取得一手房产证的时间对黄妃梧的资金安全和交易安全有着重大影响。双方约定约定陈木耿应于2017年6月取得一手房产证，陈木耿实际于2018年8月方才取得房产证，已经逾期14个月，此时黄妃梧支付50万元房款已达20个月，双方交易进程远远超出了黄妃梧的预期，履行合同的成本和情势已经发生重大变化，黄妃梧基于自身风险考虑，暂不支付第二期房款有合理依据。二、陈木耿未依约提前还贷注销抵押登记构成根本违约。（一）陈木耿未履行解押义务已达三年之久。双方合同第八条第8项约定陈木耿应于本协议签订后五个工作日内（即2016年10月16日）向银行申请提前还款，但陈木耿时至今日未启动任何解押动作，已经完全丧失履约诚意。（二）黄妃梧依约支付定金不构成违约。首先，双方约定签约当日支付第一期定金10万元，黄妃梧在签约当天及2016年10月11日通过其哥哥黄妃柏的建行账户向陈木耿转账10万元（详见银行转账凭证），并未延迟支付。原审依据陈木耿出具的定金收据认定黄妃梧交付定金的时间为2016年11月9日，但该收据注明收款方式为转账，原审并未查明首笔定金的实际转账时间，属于认定事实错误。其次，双方约定第二期定金40万元于办理该房屋公证后支付，则陈木耿要办出公证书且要通知黄妃梧，黄妃梧才负有支付义务。事实上，陈木耿直到2016年11月9日才通知黄妃梧已拿到公证书，当日黄妃梧转账支付40万定金给陈木耿，黄妃梧亦未延迟支付。原审认定陈木耿办理公证书的时间为2016年10月12日，实际上该时间是陈木耿签署委托书的落款时间，但公证书的落款时间为10月18日，原审属认定事实错误。原审认为黄妃梧11月9日支付定金构成违约，但并未考虑到公证书从开始办理到送达到通知黄妃梧需要时间，陈木耿对此负有举证责任却未举证，原审分配举证责任错误导致错误认定黄妃梧违约。再次，担保法第九十条规定“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”定金的支付时间只是影响定金条款生效时间，对陈木耿履行合同并无影响。（三）原审判决认定“双方违约行为可以抵消，双方以行为表明一致同意继续履行合同”无任何法律依据。首先，合同法第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”也就是说，假如当事人双方都存在违约行为，应该各自评判，法律从未规定双方违约行为可以简单抵消，黄妃梧也从未同意抵消。其次，黄妃梧及时足额支付了定金，以实际行动来继续履行合同，但陈木耿至今未履行解押义务。再次，陈木耿拒不解押的违约状态持续至今，黄妃梧有权随时追究，原审无权强行剥夺。第四，陈木耿在自身未履行解押义务的情况下，反而向黄妃梧发送律师函，并表明将采取解除合同、不予退还购房定金、另卖他方等措施，这说明陈木耿已经明确表示拒绝履行合同。（四）陈木耿至今未履行解押义务对黄妃梧的交易安全构成重大风险。（五）黄妃梧没有为陈木耿提供解押资金的义务。双方合同六条、第八条第8款和陈木耿出具给钟佳文、钟家果的公证书均表明，解押是陈木耿的单方义务，不以黄妃梧支付房款为前提条件。三、黄妃梧解除合同并适用定金罚则追究陈木耿违约责任于法有据。第一，迟延办理一手证和拒不解押对二手房交易构成重大影响。原审判决关于“在一手房产证出来前，是否已办妥注销抵押登记手续对二手房交易不产生实质性影响”的论断违反常理。只要陈木耿断供，就面临银行的起诉、查封和拍卖，导致黄妃梧无法实现买房的合同目的。其次，合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，陈木耿律师函中声称解约、没收定金、转卖他人已经是不履行债务的明确表示，且拒不解押也是以行为表明不履行主要债务；陈木耿延迟办证和拒不解押，都属于在合理期限内未履行。陈木耿的种种行为都构成了该条法律规定的解除合同的情形。再次，合同法第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。担保法司法解释第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”。综上所述，原审判决在认定事实和适用法律上存在错误，请求二审法院依法支持黄妃梧的上诉请求。陈木耿未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。恒昇公司未在法定期限内向本院提交书面意见。二审期间，陈木耿提交不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋已注销抵押，查封情况为无查封。黄妃梧提交以下证据：1.新华字典对“即”字的释义，拟证明房地产买卖协议书第四条第1款约定2017年6月为陈木耿办理一手房产证时间；2.建设银行个人活期账户交易明细、中国银行网上电子回单，拟证明其于2016年10月11日支付定金10万元，于2016年11月9日支付定金40万元。本院向黄妃梧询问是否有能力履行案涉合同，其表示有能力履行合同，且有融资渠道，并提交了其名下粤（2019）东莞不动产权第0387540号房屋的登记信息查询结果，以证明其具有履行能力。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：黄妃梧解除合同的理由是否成立。房地产买卖协议书并未明确约定陈木耿办理一手房产证时间，合同第四条第1款为付款时间的约定。本案纠纷产生的原因在于交易税费政策的变化，并非陈木耿的行为导致。陈木耿于一审判决之后才解除抵押登记，除了陈木耿的原因之外，亦由于黄妃梧提出解除合同并提起本案诉讼导致解除抵押登记手续的进一步迟延。原审法院认定陈木耿未及时办理注销抵押登记手续仅构成一般违约，不存在根本违约，并无不当。现陈木耿已注销抵押登记手续，办理了房产证，并已将案涉房屋交付给黄妃梧，黄妃梧亦表示有能力继续履行合同，故原审法院认定双方应当依照房地产买卖协议书的约定继续履行合同，处理正确，本院予以维持。综上所述，黄妃梧的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13598元，由黄妃梧负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年五月二十五日书记员  安燕玲谢爱玲