广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5496号原告：蓝文芳，女，1977年9月29日出生，汉族，住广东省高州市******委宿舍，公民身份号码440************441。原告：杨亚岳，男，1976年8月7日出生，汉族，住广东省吴川市*********，公民身份号码440************413。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区*******************，统一社会信用代码914***********947F。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所律师。原告蓝文芳、杨亚岳与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金13179.8元（以购房款426531元为基数，自2016年11月25日起按每日万分之一计算至2017年9月30日止）；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金30781.3元(以购房款426531元为基数,按年利率6%从2016年11月25日起计算至2018年2月1日止);3.判令被告向原告退还套内面积差异款2995.7元。事实与理由:2012年8月10日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山市火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢1503房的商品房一套。合同约定被告应当在2013年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年2月1日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。两被告的不动产权证书载明的专有建筑面积比商品房备案登记表上的套内面积少0.5平方米,被告应依照合同约定向两原告支付面积差异款。被告答辩称：1.关于逾期交房违约金。根据双方的合同约定，被告应在2013年6月30日前将具备五方工程竣工验收报告即单体竣工通过验收报告为条件的商品房交付给原告，被告已于2013年6月18日通过五方验收取得约定报告，原告也于2014年3月25日收楼，双方已经履行商品房交付的义务，被告不存在违约情形。原告主张商品房以《竣工验收备案登记证》作为交付条件，没有任何事实和法律依据。退一步而言，即使有关部门出具了相关规定，根据法不溯及既往原则也不追溯至2013年已经按约定履行完毕的行为。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第32条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，应当驳回该项诉求。并且，原告主张已经超过诉讼时效。2.关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。“合同交付使用”是指实际交付日的次日，即2014年3月25日后720个工作日起算。由于原告于2019年11月29日才提起诉讼,部分逾期办证违约金已超过法定诉讼时效。被告已于2018年1月23日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年1月22日止。双方约定，“出卖人按已付房价款每日万分之0.1向买受人支付违约金”，逾期办证违约金应按已付房价款万分之0.1计算。原告主张按年利率6%计算缺乏理据。经审理查明：2012年8月10日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼14幢1503房的预售商品房，购房总价426531元；套内建筑面积71.19㎡，5991.45元/㎡；合同约定计价面积与实测套内面积有差异的，以实测套内面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方多退少补；合同第八条规定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。被告提交有原告在落款处签名的《诚果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》记载了收楼时间为2014年3月25日。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告于2018年1月23日取得涉案房屋不动产登记受理通知书。2018年2月1日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区**********1******房，专有（即套内）建筑面积为70.69㎡。另查，原告于2019年11月27日向本院提起本案网上立案申请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，同时根据合同约定，被告应当在2013年6月30日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。本案中，虽然原告于2014年3月25日收楼时，涉案商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，但依照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合法定可以拒绝接收。原告在被告未能提供法定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年3月25日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合法定的交付条件，但不能据此认定商品房于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，现又以商品房不具备交付条件为由主张交付后的逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。故本院仅支持2013年7月1日至2014年3月25日期间的违约金。根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间。原告于2019年11月27日向法院申请立案，则原告的上述债权，因早于2016年11月28日，已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2014年3月26日起算720个工作日，即2017年2月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年1月23日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。至于逾期办证期间的截止日，原告主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至被告履行备案义务之日止，即2018年1月23日。综上，被告逾期办证应向原告支付逾期办证违约金23909.1元[计算方式：以426531元为基数，按照年利率6%计算，从2017年2月16日起计至2018年1月23日止，共341天]。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积71.19平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积70.69平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为-0.70%，属应按房屋差价多退情形，故被告应向两原告退回房屋差价2995.7元【5991.45元/平方米×（71.19-70.69）平方米】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蓝文芳、杨亚岳支付逾期办证违约金23909.1元；二、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蓝文芳、杨亚岳支付面积差异款2995.7元。三、驳回原告蓝文芳、杨亚岳其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，减半收取为487元（该款原告已预付），由原告蓝文芳、杨亚岳负担251元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担236元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 李 芳二〇二〇年四月二十七日书记员 程梓欣