广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初29号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区怡兴苑30幢一楼。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：严珊珊，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶妤，广东良匠律师事务所律师。被告：甘惠玲，女，1982年2月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区胜利路21号4幢1705室，公民身份号码441229198202101022。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称荔盈物业公司）诉被告甘惠玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶妤、被告甘惠玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年2月至2019年5月的物业费5536元、自用水费75.3元、公摊水费264.9元、公摊电费1724.3元，合计7600.5元。二、判令被告按每日千分之一向原告支付违约金2324.7元（从逾期之日起按应交费用的1‰/天计算，现从2016年2月15日起暂计至2019年5月31日）。以上款项合计9925.2元。三、本案诉讼费由被告承担。原告将第一项诉讼请求变更为：一、判令被告向原告支付2016年2月至2018年10月的物业费4567.1元,计算至2020年2月自用水费75.21元、公摊水费324.89元、公摊电费2087元。二、判令被告以4567.1元和50个月为基数按照合同约定每日千分之一计算滞纳金至全部款项付清之日止。事实和理由：原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会存在物业管理委托合同关系，双方自2013年1月14日起已签订《五邑城物业管理委托合同》，并到期续签。合同约定原告受江门市五邑城商住大厦业主委员会委托，自2013年1月14日起为坐落在江门市蓬江区胜利路21号物业的提供维修、养护和管理等物业服务。原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公用水电分摊、垃圾处理费和需要分摊的其他合理费用。原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会的《五邑城物业管理委托合同》真实合法有效，受我国有关法律的保护。然而被告系原告所管理的江门市蓬江区胜利路21号物业的业主之一，在享受原告提供的物业管理服务之后，拒不支付原告物业费和公摊水电费，并没有履行业主应尽的义务，也使原告维持日常运营难以得到保证。在经过原告的多次催告后，被告依然拒不缴纳物业费和公摊水电费。该行为不仅严重违反《五邑城物业管理委托合同》，违反《中华人民共和国合同法》，也严重侵犯原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。原告为其陈述提供的证据有：1.被告身份证；2.五邑城物业管理委托合同、补充协议；3.江门市不动产登记中心出具的房产登记信息；4.收费扣费凭证；5.律师函、ems快递单。被告甘惠玲答辩称：一、五邑城第二、三届业委会并非依法成立，不能够代表全体业主的意志。二、第二届业委会，任期3年。即2012.2-2015.1，但物管合同2013.2.1-2016.1.31是超出任期,无效也无权主张物业费。三、其选择原告也没有公开进行招投选聘，更没有通过业主大会依法投票选聘，故物业管理合同无效，无权主张管理费。江门市蓬江区住房和城乡建设局也出具书面证据证明其没有依法备案，原告已经违反了行政法律法规。四、第二、三届业委会是连续聘请原告，第三届任期4年，即2015.2-2019.1，但第三届的物管合同是2017.12-2021.3，也是超出任期。五、起诉前，被告一直不在涉案房屋居住，并未收到原告书面催告，原告起诉违反法释[2009-18号]“物业服务解释”第6条、第9条二款，应驳回起诉。六、原告无资格收费。2018年10月10日第四届业委会已解聘原告，但原告拒绝搬迁移交，根据法释[2009-18号]“物业服务解释”第10条二款，原告无权主张物管费。对原告的老赖行为，第四届业委会已对原告提起(2020)粤0703民初514号诉讼。七、原告的收费标准，未经合法表决。八、原告以“广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司”名义签订合同和履行合同，违反了《物业管理条例》第32条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定，合同无效。九、原告无权主张水、电费。《物业管理条例》第44条规定，水、电费应当向最终用户收取，物管企业代交的，不得收取手续费。十、原告未按合同约定提供服务。小区垃圾满地，帐目混乱，分摊水、电费不公示，公共墙壁不翻新，电梯常坏，门岗虚设，5楼线路乱拉接等等。十一、江门市税稽局查明：原告偷税12万多元，第三届业委会偷税50多万元，其行为损害国家利益，故物业管理合同无效。十二、原告的起诉，也超过诉讼时效。十三、在(2019)粤0703民初4891号案中，广东省江门市蓬江区人民法院民事裁定书已作出裁决判定2018.10.10《关于五邑城商住大厦临时业主大会表决结果公告》会上对“罢免第三届业主委员会”和“解聘广州荔盈物业管理有限公司江门分公司”的表决有效。再根据《五邑城物业管理委托合同》第十四条约定：“如有超过20%业主数认为乙方的物业管理工作不达标的，即视为乙方违约。甲方有权立即组织召开业主大会，乙方必须依法接受业主大会的表决结果并配合做好交接工作。”现五邑城商住大厦第四届业主委员会已经作出新决定，召开业主大会表决通过小区进行自治管理。十四、超过20%业主数认为乙方的物业管理工作不达标的，即视为乙方违约。业委会已经通过快递邮寄方式书面告知原告要求解除合同并要求其撤场做好交接工作，但原告不愿意撤场，强行留在小区继续收费。十五、被告实际于2018年1月2日购买涉案房屋并办理房产证。原告要求被告缴纳2016年2月至2020年2月的物业费不合理也不合法。被告为其陈述提供的证据有：1.不动产权证书、购房发票；2.蓬江区住建局“关于荔盈资料复函”；3.白沙街道城环局“关于五邑城业委会复函”；4.白沙街道岭梅居委会“关于五邑城业主大会表决公告”；5.江门市税稽局“告知书”2份；6.案件受理通知书；7.民事裁定书。本院依职权调取光碟一张，内容记录了江门电视台采访报道五邑城商住大厦内的情况。经审理查明：2013年1月14日，原告作为乙方与江门市五邑城商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定原告于2013年4月1日进驻五邑城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，原告依约进驻五邑城提供物业管理服务，被告亦按约交纳了一段时间的费用。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市五邑城商住大厦业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，原告继续提供物业管理服务。江门市蓬江区胜利路21号4幢1705室产生2016年2月至2018年10月的物业费4567.1元,2016年2月至2020年2月自用水费75.21元、公摊水费324.89元、公摊电费2087元。另查明，被告甘惠玲购买涉案江门市蓬江区胜利路21号4幢1705室（即五邑城商住大厦的房屋），2018年1月2日取得不动产权证书，该房屋的建筑面积为92.26平方米，每月物业费为138.39元。2018年1月至2018年10月的物业费1383.9元,2018年1月至2020年2月自用水费0元、公摊水费146.5元、公摊电费1029.6元。本院认为：关于原告的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，依法享有诉讼主体资格，因此，原告是适格的诉讼主体。关于《五邑城物业管理委托合同》是否合法有效的问题及是否对被告有约束力的问题。原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会之间签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。作为业主的代表江门市五邑城商住大厦业主委员会有权与原告签订物业服务合同，签订的合同对全体业主有约束力。根据《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”的规定及《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，江门市五邑城商住大厦业主委员会与原告签订了《五邑城物业管理委托合同》约定由原告为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费、自用水费，被告甘惠玲作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理及原告先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公用水电费、自用水费。关于物业管理服务费、公用水电费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为92.26平方米，即被告每月物业管理服务费为138.39元，被告甘惠玲2018年1月2日取得不动产权证书，应从20118年1月开始计算物业费。五邑城商住大厦由原告提供物业服务，从视频中可见，原告的物业服务质量存在瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，被告可以要求原告减少价款，本院结合被告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，酌情认定被告每月应向原告支付的物业费为124.55元（按90%计算）。对于原告的主张，本院予以部分支持。即被告应向原告支付的2018年1月至2018年10月期间的物业管理服务费为1245.5元（124.55元/月×10个月）。二、关于公用水电费的计算标准问题。原告提供水电费收据和收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，且被告没有提交相反的证据反驳原告提交的证据，本院采纳上述证据，原告的主张合理有据，本院予以支持，被告甘惠玲2018年1月2日取得不动产权证书，应从20118年1月开始计算公摊水费、公摊电费，即被告应向原告支付2018年1月至2020年2月公摊水费146.5元、公摊电费1029.6元。关于滞纳金的问题。原告主张滞纳金，其实质是主张被告支付逾期付款违约金，被告甘惠玲逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，现原告主张以4567.1元和50个月为基数按照合同约定每日千分之一计算滞纳金至全部款项付清之日止，原告的主张超出法律规定，本院认定以每月拖欠的应交物业服务费为本金从2018年2月1日起按每日万分之四计算至全部款项给付之日止。对于原告的主张，本院予以部分支持。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、被告甘惠玲应自本判决生效之日起五日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付2018年1月至2018年10月的物业服务费1245.5元及违约金（以每月拖欠的应交物业服务费为本金从2018年2月1日起按每日万分之四计算至全部款项给付之日止）；二、被告甘惠玲应自本判决生效之日起五日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公摊水费146.5元、公摊电费1029.6元；三、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告甘惠玲承担4.8元，由原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司承担20.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 陈 钧二〇二〇年五月二十五日书记员 李俊杰