广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51072号原告：深圳市圳宝实业有限公司，住所深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码914403001921894418。法定代表人：王庆。委托代理人：高晶荣，女，汉族，1988年12月2日出生，系原告员工。被告：上海舜燊餐饮管理有限公司，住所上海市金山区枫泾镇环东一路65弄6号2508室，统一社会信用代码91310116MA1J9E3K61。法定代表人：韩青松。原告深圳市圳宝实业有限公司与被告上海舜燊餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高晶荣到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定被告承租原告位于广东省××××路卓悦汇商场B2楼，房屋号为B2-10。《租赁合同》“简况表”约定：2017年6月10日至2018年6月9日，月保底租金含税35122.50元／月，月提成租金为月营业额的10%，2018年6月10日至2019年6月9日，月保底租金含税36878.63元／月，月提成租金为月营业额的11%，被告按照月保底租金和月提成租金两者取高模式向原告支付月租金。运营期的管理费／含税为6737元／月。推广管理费含税为851元／月。数据采集系统维护费为含税424元／月。外摆管理费含税为8332元／月。经原告多次催缴，截止至今，被告仍拖欠2018年6月1日至11月14日的租金合计201078元、管理费合计36829元、推广管理费合计4652元、数据采集系统维护费合计2318元、外摆管理费45548元，以及2018年6、7、8月应付的水电费共计33424.10元，以及逾期付款违约金等费用。被告多次且长期迟延支付租金等款项，原告多次与被告沟通，但被告屡次失信，未履行沟通内容。被告的欠款事实严重违反合同约定且严重损害原告的合法权益，因此，根据法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告立即支付从2018年6月1日至11月14日应付的租金、管理费、推广管理费、数据采集系统维护费、外摆管理费共计290425元；2、被告向原告立即支付2018年6、7、8月应付的水电费共计7411.69元；3、被告向原告立即支付装修期间的租金35123元；4、被告向原告立即支付违约金41860元；5、被告向原告立即支付拖欠应缴款项的违约金暂计155674元（违约金暂计至2019年1月31日，应计至全部费用付清之日止）；6、被告向原告立即支付恢复毛坯费用16072.95元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确第五项诉讼请求的违约金以当月应交的含税的金额为计算基数，自当月的五日起按日千分之三的标准计算。被告未提交书面答辩状，开庭时缺席。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于广东省××××路卓悦汇商场B2楼，商铺号为B2-10出租给乙方使用。租赁期为36个月，即2017年6月10日起至2020年6月9日止。乙方按照保底租金与提成租金两者取高模式向甲方支付租金，即2017年6月10日起至2018年6月9日，保底月租金是33450元与提成租金月营业额10%比较取其高为本月租金，2018年6月10日起至2019年6月9日，保底月租金35122.50元与提成租金月营业额11%比较取其高为本月租金,2019年6月10日起至2020年6月9日，保底月租金36878.63元与提成租金月营业额12%比较取其高为本月租金。该房屋当月保底租金于每月5日前支付（若当月5日为节假日，则顺延至下一个工作日）。该房屋的租赁保证金为128130.89元、装修押金为30000元、POS专用收银系统/数据采集设备押金为3000元。该房屋装修期间管理费按照每月3077.40元核算，合计3077.40元、运营期的管理费按照6355.50元／月核算，宣传推广管理费按照802.80元／月核算，外摆管理费按照7860元／月核算，POS系统/数据采集系统维护费按照400元／月核算，装修垃圾管理费为2007元，若实际产生的垃圾清运费超过以上费用，则超出部分由乙方承担。与该房屋使用有关的水费、电费及其本合同约定的其他费用由乙方承担，由甲方或甲方委托的物业公司统—代收代付；乙方根据自身经营，需要使用电话、网络、有线电视、燃气等，自行向相关职能部门申请开通和缴纳费用。该房屋的交付日为2017年5月10日，若甲方另行通知交付日期的，则以甲方通知的交付日期为准。甲方同意给予乙方一个月的装修期（自房屋交付日起算）。乙方须不迟于2017年6月10日开业，若乙方实际的开业日早于上述开业日期，则租金、管理费及其他所有费用应自实际开业日期开始计算。乙方应按房屋交付时的状况交还房屋，恢复房屋原状所产生的费用由乙方承担。乙方逾期10天以上交还该房屋，则甲方有权采取强制方法收回房屋，甲方有权停止水、电、燃气、空调供应等强制措施。甲方可自行处分该房屋内的装修及所有附属设施/设备，相关费用由乙方承担。租赁期间，如果乙方发生违约行为，甲方有权直接从乙方租赁保证金中抵扣乙方应承担的违约金或赔偿金。租赁期限内，乙方逾期交付租金及其他所有费用，应按逾期交付金额的0.3%／天支付违约金。逾期30日以上或拖欠金额达1万元以上，均视为乙方根本违约。租赁期限内，乙方擅自解除本合同，乙方除需付清合同解除日之前的欠付的所有费用外，甲方还可向乙方主张以下全部权利：1、乙方已支付的租金以及租赁保证金不予退还；2、乙方须将装修期内的租金按首年租金标准补交给甲方；3、乙方还须支付给甲方相当于当年1个月的租金和1个月的管理费之和的金额作为违约金；4、若上述费用不足赔偿甲方损失的，乙方应负责补足。乙方发生本合同约定的根本违约情形，甲方有权单方面提前解除本合同。甲方因向乙方追偿而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费、保全费），及甲方因行使本合同项目下其他任何权利而引起的所有费用，均由乙方承担。2018年5月22日至11月13日期间，原告多次向被告发出《催款通知书》，最后一份通知书载明，被告拖欠2018年5-11月租金、管理费、推广费、滞纳金等费用共计383412.88元，要求被告于2018年11月14日前缴清以上欠款，否则将根据租赁合同相关约定酌情采取一切催收措施，包括但不限于停止对商铺的一切相关服务（例如水、电供应等）而不再另行通知。2018年11月14日，原告通过EMS快递给被告邮寄《解除卓悦汇购物中心B2-010号房屋的通知》称，被告未支付2018年5月至11月租金、管理费、滞纳金等应付费用，通知被告于2018年11月14日解除《租赁合同》，收回出租房屋，被告于2018年11月14日前缴清所有欠款、并搬离租赁房屋、缴清拖欠的各项费用，如逾期搬离，原告有权按照《租赁合同》约定将租赁房屋内被告的财务办理出去，且不负保管责任。该邮件未妥投。2018年11月，原告（甲方）与案外人海图（深圳）装饰设计工程有限公司（乙方）签订《卓悦汇B2-10青木手作恢复毛坯工程施工合同》约定，乙方负责按《卓悦汇B2-10青木手作恢复毛坯工程》所示区域内所有装饰的拆除，验收合格后，乙方向甲方出具全额合法增值税专用发票，甲方20个工作日内向乙方支付合同总价的100%即16072.95元。海图（深圳）装饰设计工程有限公司于2018年11月29日向原告开具16072.95元的增值税专用发票，并备注工程项目：卓悦汇B2-10青木手作恢复毛坯工程。原告于2018年12月17日通过银行转账向海图（深圳）装饰设计工程有限公司支付16072.95元，备注为卓悦汇B2-10青木手作恢复毛坯工程竣工付款。原告为证实被告拖欠水电费等费用的金额，另向本院提交了相应的账单予以佐证。账单显示，2018年6月租金为36351.79元、管理费6736.83元、数据采集系统维护费424元、外摆管理费8331.60元、推广管理费850.97元，2018年4月16日至2018年5月15日期间的水费为188.44元、电费为2650.80元，共计55534.43元；2018年7月租金为36878.63元,2018年5月16日至2018年6月15日期间的水费为280.12元、电费为2755.20元，其余费用与上月一致，共计56257.35元；2018年8月的电费为1267.20元，电费计算期间为2018年6月16日至2018年7月15日，无水费，其余费用与上月一致，共计54489.23元。另查，原告为涉案房产的权利人，被告向原告支付了租赁租赁保证金128130.89元，装修押金3万元，数据采集设备押金3000元。足额支付租金、管理费、数据采集系统维护费、外摆管理费、推广管理费至2018年5月，水电费支付至2018年4月15日。原告主张的租金及其他费用均包含了税费，被告实际已向原告支付的租金等费用亦包括了税费的部分。庭审时，原告称被告自行搬离，搬离时未与原告进行交接，并且未退还POS机等设备，原告未退还被告的租赁保证金、装修押金、数据采集设备押金。以上事实有原告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行义务。合同约定被告应于每月5日前支付各月预付的租金。根据原告提交的租金支付凭证显示，被告逾期支付2018年5月份的租金、自2018年6月开始即欠缴租金、管理费等费用，原告多次向被告发出催款通知后被告依旧没有付款，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定单方解除合同并不予退还被告支付的租赁保证金。被告承租商铺是经营餐饮的，从原告提交的缴费明细可能看出，2018年6月16日至2018年7月15日期间涉案商铺的水费为0元，由此可知，被告最迟在2018年6月16日即开始停止营业，原告作为出租方，在被告没有实际使用商铺并未按期支付租金的违约情况下，其有防止扩大损失的义务，本院酌定原告行使合同解除权并另行出租商铺的合理期限为3个月，即原告可向被告收到截止2018年9月15日期间的租金，之后的租金为原告扩大的损失，应由原告自行承担。同理，被告未实际使用商铺，对于原告主张的2018年7月及之后的管理费、推广管理费、数据采集系统维护费、外摆管理费，本院均不予支持。被告向原告支付了装修押金3万元，按照合同约定该押金在被告完成装修且没有违反装修规定并验收合格后30日内应退还被告，无证据显示被告的装修不合格，原告应向被告返还该3万元，为避免诉累，本院直接将该3万元装修押金抵押被告拖欠原告6月份的租金。被告另向原告支付了数据采集设备押金3000元，原告称被告未退还POS机等设备，被告未举证证明其已向原告退还该设备，原告无需返还该3000元。综上，被告应向原告支付2018年6月期间的租金、管理费、数据采集系统维护费、外摆管理费、推广管理费及水电费25534.43元（55534.43-30000）、2018年7月的租金、水电费39913.95元（36878.63+280.12+2755.20）、2018年8月的租金及电费（2018年6月16日至7月15日期间的费用）38145.83元（36878.63+1267.20）、2018年9月1日至15日的租金18439.32元（36878.63×1/2），以上费用合计122033.53元（25534.43+39913.95+38145.83元+18439.32），对原告主张各费用超出的部分，本院不予支持。关于装修期间的租金和违约金。合同约定，被告违约，原告有权没收租赁保证金，被告应将装修期内的租金按首年租金标准补交给原告，还应支付给原告相当于当年1个月的租金和1个月的管理费之和的金额作为违约金，逾期支付费用的，按日0.3%的标准支付违约金。被告构成根本违约，其应按合同约定向原告补足免租期的租金33450元。在本院认定原告有权没收被告支付的租赁保证金，原告未举证证实因被告违约给其造成的其他损失的情况下，对原告主张的违约金41860元，本院不予支持。被告逾期支付租金等费用，合同约定的逾期付款违约金过分高于被告逾期付款给原告造成的损失，本院酌定被告按日万分之五的标准自应交费用当月的6日起向原告支付违约金至实际清偿之日止，2018年6月份费用的逾期付款违约金以25534.43为计算基数、2018年7月份费用的违约金以39913.95元为计算基数、2018年8月份费用的违约金以38145.83元为计算基数、2018年9月份费用的违约金以18439.32元为计算基数。关于恢复毛坯的费用。合同约定了被告要将涉案房屋恢复毛坯状态交还，因被告搬离时未恢复毛坯状态，原告自行恢复原状，并提供了相应的施工合同、发票、转账单佐证，对原告的该请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、被告上海舜燊餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市圳宝实业有限公司支付租金、管理费、数据采集系统维护费、外摆管理费、推广管理费、水电费共计122033.53元及逾期付款违约金（违约金按日万分之五的标准从应缴月份当月的6日起计算至实际清偿之日止，其中2018年6月份费用的逾期付款违约金以25534.43为计算基数从2018年6月6日起计算、2018年7月份费用的违约金以39913.95元为计算基数从2018年7月6日起计算、2018年8月份费用的违约金以38145.83元为计算基数从2018年8月6日起计算、2018年9月份费用的违约金以18439.32元为计算基数从2018年9月6日起计算）；二、被告上海舜燊餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市圳宝实业有限公司支付装修期间的租金33450元、恢复毛坯费用16072.95元；三、驳回原告深圳市圳宝实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费9266元（原告已预交），由原告负担6154.61元，被告负担3111.39元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审审 判 长  肖 英人民陪审员  黄美容人民陪审员  谭录岗二〇二〇年五月二十六日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。