北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23851号原告：陈继强，男，1979年11月26日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。被告：北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园23号楼2层23-1。法定代表人：许贺伟，经理。委托诉讼代理人：王爱云，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。原告陈继强与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈继强的委托诉讼代理人刘杰，被告华风腾龙公司的委托诉讼代理人王爱云、赵东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈继强向本院提出诉讼请求：1.判令华风腾龙公司返还陈继强购房款94828元；2.判令华风腾龙公司返还陈继强已还银行贷款67670.29元；3.判令华风腾龙公司支付利息，以94828元为基数按银行同期贷款利息计算，自2006年11月19日起直至付清为止，以67670.29元为基数按银行同期贷款利息计算，自2011年8月8日起直至付清为止；4.判令华风腾龙公司支付陈继强装修款100000元；5.诉讼费由华风腾龙公司承担。事实和理由：2006年11月19日，陈继强与华风腾龙公司签订《北京市商品房预售合同》，合同中约定陈继强购买华风腾龙公司开发建设的房山区窦店镇X住宅小区X号楼X层X单元602号房屋，陈继强于当天支付了房屋首付款94828元。陈继强于房屋过户手续办完并拿到钥匙后对房屋进行了装修，并于装修完毕后实际入住。2012年6月，华风腾龙公司以陈继强违约为由向房山区人民法院起诉，要求法院判令解除双方已签订的《北京市商品房预售合同》，2012年9月18日，房山区人民法院作出（2012）房民初字第07667号判决书，判决解除了双方签订的预售合同。该判决在陈继强不知情的情况下作出，且只判令解除合同并支付违约金，未处理已经支付房款的退还问题。陈继强多次与华风腾龙公司协商要求其返还购房款及房屋装修费用，但华风腾龙公司拒不返还，据此，陈继强诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。华风腾龙公司辩称，同意退还陈继强房屋首付款和已还银行贷款的本金，关于利息和装修费用不同意支付。我公司与陈继强签订了商品房预售合同，合同解除的原因是陈继强未按照合同约定偿还贷款，对此我公司没有过错，陈继强应自行承担利息和装修费用的损失。且陈继强于2006年购买了涉案房屋，截止目前已长达14年的时间，考虑房屋装修的价值折损和使用期限，房屋交付给我公司后，已没有任何装修价值，请求法院驳回陈继强不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月19日，陈继强与华风腾龙公司签订编号为Y372027的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定陈继强向华风腾龙公司购买位于房山区窦店镇X村X小区X号楼X层X单元0602号房屋，房屋总价款312828元，房屋交付时间为2007年6月30日前。同日，陈继强与华风腾龙公司签订贷款补充协议，约定如因买受人未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行，并要求出卖人承担连带保证责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日，《商品房预售合同》及其附件、补充协议同时解除。在《商品房预售合同》及其附件、补充协议解除时，买受人除需自行承担贷款费用、利息及签署和履行《商品房预售合同》而发生的双方税费的损失外，还须向出卖人支付相当于该商品房结算总价款百分之二的违约金。上述合同签订后，陈继强向华风腾龙公司缴纳房屋首付款94828元，并于2006年12月8日与中国工商银行股份有限公司北京房山支行（以下简称工行房山支行）、华风腾龙公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定陈继强自工行房山支行贷款218000元用于个人购置住房，贷款期限20年，华风腾龙公司承担阶段性连带责任保证。2007年7月8日，华风腾龙公司将涉案房屋交付给陈继强,房屋交付时为毛坯房状态，陈继强对房屋进行装修后入住。2007年1月8日起，陈继强开始向工行房山支行偿还贷款，截止至2011年8月7日，累计偿还贷款本金21999.56元、贷款利息40604.77元。后因贷款期限内，陈继强连续14期、累计55期逾期还贷，工行房山支行于2009年9月30日从华风腾龙公司账户上扣划本金、利息共计5065.26元，并于2011年9月3日向华风腾龙公司发出提前还款函。2011年9月29日，工行房山支行从华风腾龙公司账户扣划本金194181.05元、利息12470.70元，贷款合同终止履行。2012年，华风腾龙公司向房山区法院提起诉讼，请求判令解除其与陈继强签订的《预售合同》，并要求陈继强腾退房屋、支付借款利息、违约金等。2012年9月18日，房山区法院作出（2012）房民初字第07667号民事判决书，判决解除华风腾龙公司与陈继强签订的《预售合同》，并判决陈继强给付华风腾龙公司利息损失15719.57元、违约金6256.56元，驳回了华风腾龙公司的其他诉讼请求。该判决作出后双方均未上诉。2019年3月7日，华风腾龙公司再次提起诉讼，要求法院判令陈继强腾退涉案602号房屋，并支付房屋占用费用。2019年5月24日，房山法院作出（2019）京0111民初9479号民事判决书，判决陈继强腾退涉案602号房屋，并自2016年3月7日起按照每月1500元的标准向华风腾龙公司支付房屋占用费至房屋实际腾退之日止。陈继强不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，2019年7月30日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终8466号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，经陈继强申请，本院委托首信（北京）国际资产评估有限公司对房山区窦店镇X小区X号楼X层X单元602号房屋的装修价值进行了资产评估。2019年12月24日，首信（北京）国际资产评估有限公司出具首信涉评报字（2019）第1122号资产评估报告，确定房山区窦店镇X小区X号楼X层X单元602号房屋的装修价值为人民币99446元。对于上述资产评估报告，华风腾龙公司不认可评估数额，认为评估所得的装修价值过高，但对评估事项、评估程序、评估人员资质等未提出异议。陈继强支付评估费用10000元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依据本案查明的事实，陈继强与华风腾龙公司之间签订的《预售合同》合法有效，在《预售合同》履行期间，陈继强向华风腾龙公司交付房屋首付款94828元，并累计向银行偿还贷款本金21999.56元。2012年9月18日，经由本院作出（2012）房民初字第07667号民事判决书确认，双方签订的《预售合同》解除，《预售合同》解除后，华风腾龙公司占有的陈继强所缴纳的房屋首付款94828元应予以返还，陈继强偿还的银行贷款本金部分共计21999.56元，应计算为陈继强已付购房款，华风腾龙公司应一并予以返还。对于上述返还款项，华风腾龙公司应自2012年9月19日起向陈继强支付利息，具体利息支付标准，本院按照法律规定分段予以确定。关于陈继强已偿还的银行贷款利息，因该贷款利息系陈继强向银行借用资金而产生的费用，且《预售合同》中明确约定，因买受人未能按期归还银行贷款本息，出卖人承担连带保证责任，代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息，而最终导致《预售合同》解除的，买受人应自行承担贷款费用、利息及签署和履行《商品房预售合同》而发生的双方税费的损失，据此，陈继强要求华风腾龙公司返还其已向银行偿还的贷款利息并支付相应利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于装修费用问题，华风腾龙公司将涉案房屋交付给陈继强时，房屋状态为毛坯房，陈继强对涉案房屋进行装修，现因《预售合同》解除，陈继强负有将房屋返还华风腾龙公司的义务，但其所进行装修已成为涉案房屋的添附物无法拆除，此种情形下，考虑到陈继强对《预售合同》解除负有的过错程度、房屋实际使用年限、装修折旧等因素，本院参考首信（北京）国际资产评估有限公司出具首信涉评报字（2019）第1122号资产评估报告的评估金额，酌定华风腾龙公司支付陈继强装修补偿费用20000元，陈继强过高的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈继强购房款116827.56元并支付利息（以116827.56元为基数，自2012年9月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈继强装修补偿款20000元；三、驳回陈继强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费用10000元，由陈继强负担（已交纳）。案件受理费2619元，由陈继强负担1101元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担1518元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二〇年五月二十七日书记员  隗 苇