甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2020）甘0982民初527号   原告：张某1，甘肃省酒泉市人，现住甘肃省敦煌市。   委托诉讼代理人：张某2，甘肃嘉煌律师事务所律师，特别代理。   被告：石某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市。   委托诉讼代理人：梁某，甘肃省敦煌市人，现住甘肃省敦煌市，系被告石某丈夫。   原告张某1与被告石某租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人张某2、被告石某及其委托诉讼代理人梁某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   张某1向本院提出诉讼请求：1.判令石某向张某1支付商铺租金262497元；2.判令石某向张某1支付利息损失34612元；3.判令石某向张某1支付迟延交付房屋的房屋占用费30072元。以上合计327181元。   事实和理由：张某1与石某于2014年10月9日签订《万盛家居广场租赁合同》，约定将张某1所有的位于敦煌市××路商铺出租给石某使用，双方对租赁期限、租金、违约责任等均作了约定。合同还约定，出租人保证2014年10月10日至2016年5月30日期间的商铺租金不变，从第三年2016年5月31日开始，商铺租金在原租金基础上每年上涨10%，承租人若拖欠租金应按照拖欠金额的千分之五向出租人交纳滞纳金。合同签订后，张某1依约交付商铺，石某入驻商铺。2019年8月30日，双方的租赁合同期满，经双方核账，石某拖欠了2018年租金118947元，2019年租金163550元，合计282497元。张某1多次催要，并要求石某腾退房屋，石某找各种理由搪塞，严重侵害张某1的合法权益。2019年11月22日，在张某1的多次催要下，石某向张某1交纳了2万元房租后才将房屋腾退，将钥匙交于张某1。张某1认为，石某拖欠租金又迟延交付房屋的行为，构成违约，侵害了其合法权益，故提起诉讼。   石某辩称，双方签订租赁合同的事情属实，租赁合同约定的租期为5年，前三年的租金已经交清，其中第一年交纳了租金73728元、第二年交纳了租金73728元、第三年交纳了租金98304元，第四年的租金确实没有交清，只在2019年11月22日交纳了20000元。石某同意向张某1给付第四年的租金，但对应当给付的租金金额不予认可。2018年8月15日，经张某1同意后石某搬离了所租赁的房屋，搬离房屋后石某向张某1交付房屋钥匙，张某1以房屋租金没有交清为由不予接收，直到2019年11月22日石某向张某1给付房屋租金20000元时，张某1才接收了房屋钥匙。自2018年8月15日后，石某未再使用该房屋，为此，石某主张，对于张某1所主张的第五年的房屋租金以及迟延交付房屋的房屋占用费用不应由其承担。对于未能按时交清第四年房租的违约金，石某可予以适当承担。   经审理，本院确认以下案件事实：   2014年10月9日，出租方（甲方）张某1与承租方（乙方）石某签订万盛家居广场租赁合同1份，双方就张某1将位于敦煌市××路，共占地面积204.8平方米的房屋出租给石某使用进行约定。租赁合同第二条、第三条、第十三条、第十七条分别就租赁费用结算方式、合同年限和租金递增、合同的终止和解除、合同效力及承诺等进行了明确。其中，第二条（租赁费用结算方式）第一款约定：甲乙双方商定，按年度交纳房租费，单价40元/平方米/月，年租金98304元整，大写人民币玖万捌仟叁佰零肆元整。第一年实收九月，实收73728元，人民币大写柒万叁仟柒佰贰拾捌元整。第三条（合同年限和租金递增）第一款约定：合同起止日期：自2014年10月10日起，至2019年8月30日止；第三款约定：从第叁年起商铺租金在原租金基数上每年增长10%。第十三条（合同的终止和解除）第一款约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，乙方应承担两个月的商铺租金，作为违约处罚金，甲方有权单方面终止和解除本合同。A……；B拖欠应交款额十日以上（含十日）；C……。第十七条（合同效力及承诺）第二款约定：甲方保证前两年商铺租金不变（即2014年10月10号至2016年5月30号）。同时，租赁合同特别约定第一年免租叁个月、第二年免租叁个月。租赁合同签订后，张某1将租赁区域交由石某经营使用。第一年石某向张某1交付租金73728元、第二年石某向张某1交付租金73728元、第三年石某向张某1交付租金98304元、第四年石某未能按时向张某1交付房租。2018年7月，石某与张某1协商搬离房屋事宜，张某1同意但要求石某将第四年的租金交清。2018年8月15日，石某搬离租赁房屋不再使用。石某搬离房屋后向张某1交付房屋钥匙，张某1以石某未交清第四年的房屋租金为由，对房屋钥匙拒绝接收。2019年11月22日，石某向张某1给付第四年的房屋租金20000元，并将房屋钥匙进行了交付。2020年3月19日，张某1以石某为被告提起诉讼。   以上事实由双方当事人的一致陈述及张某1向本院提交的租赁合同予以证实。   本院认为，张某1与石某于2014年10月9日签订的万盛家居广场租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，合同双方均应按照合同的约定享受权利并履行各自义务。围绕张某1于本案中的诉讼请求，本院分别评析、认定如下：   首先，租赁合同约定房租费按年度交纳，但依据租赁合同所载明的租赁期间（自2014年10月10日起，至2019年8月30日止），该租期明显不足5年。基于租赁合同既约定了单价40元/平方米/月的计价标准，也约定了年租金为98304元，且年租金98304元由月租金按年计算而来，故第一年度所对应的租期时间应为2014年10月10日起至2015年10月9日止，依次类推第二年度、第三年度、第四年度所对应的租期时间，下剩2018年10月10日至2019年8月30日，计10个月20天。诉讼中，张某1主张应依据租赁合同第十七条第二款（甲方保证前两年商铺租金不变，即2014年10月10号至2016年5月30号）的约定，将第二年度的租期界定为2015年10月10日至2016年5月30日，并依次类推第三年度、第四年度、第五年度的租期。本院认为，依据租赁合同“第一年实收九月，实收租金73728元”“甲方保证前两年商铺租金不变”及“第一年免租叁个月、第二年免租叁个月”的约定，以及石某第一年、第二年分别实交租金73728元的事实，张某1的该主张与实际不符且无法律依据，故对于该主张，本院不予采纳。   其次，关于第四年度（2017年10月10日至2018年10月9日）的租金金额。依据租赁合同第三条第三款“从第叁年起商铺租金在原租金基数上每年增长10%”的约定，第四年度的房屋租金应为：98304元×（1+10%）×（1+10%）=118947元，扣减石某于2019年11月22日已支付的20000元，未付房屋租金金额为98947元，石某对此负有给付义务。   诉讼中，石某对其没有按时足额交清第四年度房屋租金的事实予以认可，故依据租赁合同第十三条（合同的终止和解除）第一款的约定，石某未能如数如期交清房屋租金的行为应认定为违约行为，应向张某1给付违约金。对于违约金的数额，依约定，应为两个月的商铺租金即19825元=118947元÷12月/年×2月。   对于张某1主张由石某承担逾期支付租金的利息损失的诉求。本院认为，违约金的功能在于填补守约方损失，其本质属于损害赔偿额的预定。本案中，石某已因其违约行为而承担违约金的给付责任，且所承担的违约金的数额已能填补张某1的损失，已属完全赔偿，故对张某1的该项诉求，本院不再予以支持。   再次，对于2018年10月10日至2019年8月30日期间的房屋租金是否应由石某负担的认定。   本院认为，诉讼中，双方一致认可张某1同意收回房屋的前提需石某将第四年度的房屋租金交清，故石某未能交清上年度房屋租金而搬离房屋的行为，不符合双方的约定，不应认定为属双方协商一致而解约。石某单方搬离房屋的行为，属于以其行为表明其不再履行租赁合同，对于拒绝履行租赁合同而造成张某1损失的，石某应承担赔偿损失的违约责任。石某搬离房屋后，租赁合同的目的已无法实现，此时张某1负有减少损失扩大的义务，并享有租赁合同的法定解除权，但张某1怠于行使。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，故张某1应对其怠于行使权利而致使损失扩大的行为后果承担相应责任。综合租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁及双方当事人的过错程度等因素，本院酌定石某向张某1赔偿损失的数额以8个月的房屋租金为准，具体的金额为98304元×（1+10%）×（1+10%）×（1+10%）÷12个月×8个月=87228元。   最后，对于石某是否应承担自2019年8月30日至2019年11月22日期间的房屋占用费用的认定。   本院认为，张某1对石某于租赁期限届满前搬离房屋及搬离后房屋处于闲置状态的事实系熟知的。租赁合同到期后，张某1本应收回租赁房屋对其再行租赁以防止损失的扩大，虽然此时房屋钥匙在石某处，但房屋并未在石某的实际控制之下，但张某1却放任房屋闲置状态的延续，对于闲置的房屋是否再行租赁系张某1对其用益物权的自由处分，因其未能正确行使权利而造成的损失，不应由石某承担，故张某1请求石某承担自2019年8月30日至2019年11月22日期间的房屋占用费用的请求与事实不符、于法无据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：   石某支付张某1房屋租金及违约金合计206000元，限于本判决生效后十五日内履行；   驳回张某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6208元，减半收取计3104元（张某1已预交），由张某1负担1150元，石某负担1954元。   如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 杨风乐     二〇二〇年五月二十日   书记员 巩晓慧