广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12456号原告：卞静波，男，汉族，1982年4月22日出生，身份证住址湖南省南县，委托代理人：李继承，广东深宝律师事务所律师。被告：罗文焕，男，汉族，1972年3月5日出生，身份证住址广东省丰顺县，委托代理人：蒋金全，男，苗族，1969年8月16日出生，身份证住址湖南省洪江市，系被告罗文焕的同事，在被告开办的公司工作。被告：肖志，男，汉族，1985年5月15日出生，户籍住址湖南省益阳市赫山区，委托代理人：周春花，湖南骄阳律师事务所律师。原告卞静波诉被告罗文焕、肖志合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卞静波及其委托代理人李继承、被告罗文焕的委托代理人蒋金全、被告肖志及其委托代理人周春花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卞静波诉求：1．判令撤销原告与被告2018年11月1日签订的《商住楼委托管理合同》及《租赁合同》；2．判决被告返还原告预付款390万元及利息（利息自起诉之日起至款项付清之日止，月利率人民银行同期贷款利率）；3.判令被告承担本案诉讼费用。第一次庭审中，原告变更第一项请求为：判令确认原告与被告2018年11月1日签订的《商住楼委托管理合同》及《租赁合同》无效。被告罗文焕答辩称：1.对原告的第一项诉讼请求，原告要求撤销其与被告罗文焕签订的委托管理合同，事实上，该合同就是无效合同，无须撤销。因为签订该合同时，注明“按月打租金”，但是未打过一分钱。2.对原告第二项诉讼请求，与本案事实不符，应该是判令被告肖志返还390万元，与被告罗文焕没有任何关系。3.本案的诉讼费应由原告承担，建议法庭依法驳回原告的诉讼请求，本案是原告与被告肖志之间的法律关系，如果被告肖志与被告罗文焕有法律关系，应另行起诉，而不应在本案中一并处理。4.深圳中院所判的商住楼申请强制执行过程中，有部分属于罗文焕，并非所有的商住楼都属于村委。5.两被告之间的合同没有解除，本案是原告与被告肖志之间的纠纷，与被告罗文焕没有直接关系，合同有效或无效由法院确定。被告肖志答辩称：1.肖志不是案涉《商住楼委托管理合同》的合同主体，不应承担该合同约定的权利义务，即使合同最终被法院确认为无效合同，根据合同的相对性原则，合同无效的法律后果也不应由非合同当事人的肖志承担；2.原告请求确认其与罗文焕之间的合同无效，肖志对此没有异议，但是原告主张肖志返还预付款没有法律依据。首先本案中罗文焕作为出租方收取了原告的预付租金，在合同被确认无效后，应当按照法律规定承担返还财产的法律后果。本案中虽然原告的相关款项支付至肖志名下，但肖志的收款行为是基于罗文焕要退还肖志之前向其支付押金未到期的租金及装修费用，因此原告将本应该支付给罗文焕的款项直接支付至肖志名下，肖志在原告之前承租了罗文焕的涉案房产，并向罗文焕支付了押金租金，对涉案房产进行了装修，在合同到期前，罗文焕将涉案房产另行出租给原告，是本应当按照合同约定退还肖志支付的租金、押金及装修支出的费用，因此该笔费用直接由原告支付至肖志名下，是符合租赁市场的交易习惯的。罗文焕虽然没有直接收到原告的预付租金，但是肖志接收原告付款的行为抵销了肖志与罗文焕之间的债务关系，罗文焕无需再向肖志返还预付租金、押金及装修等费用，事实上肖志的收款是原告根据合同支付给罗文焕的，若本案合同被法院确认无效，原告仅仅根据肖志收到了其支付的款项，就要求肖志返还，于法无据。如果本案中罗文焕之前与多个主体存在债权债务关系，要求原告将本应支付给罗文焕的款项直接支付给其他债权人，那合同无效后，是不是所有债权人都要成为本案被告，并承担返还财产的义务，这显然不是法律规定的无效合同法律后果，合同的相对性应当严守，不得随意突破，因此本案中原告主张合同无效，返还财产的责任主体只能是合同相对人罗文焕，要求肖志返还财产没有法律依据。其次，如果法院确认合同无效后，判决肖志承担合同无效的法律责任，返还财产，而案涉房屋已经另行出租给原告经营，肖志之前支付的房租、押金、装修等费用，是必要另行向罗文焕主张，这样既增加了当事人诉累，从节约司法资源的角度来说，也是不妥当的，而且金钱是种类物，占有即所有，肖志接受卞静波的付款是基于其与罗文焕之间的法律关系，应当受到法律保护，合同无效后返还财产的请求权只能是向合同当事人提出，当事人以外的第三人都不应承担合同被确认无效后返还财产的责任。3.关于原告庭审时补充的事实理由，根据原告提交的深圳中院的裁判文书，该文书出具的时间是2017年，执行文书出具的时间是2019年6月4日，裁判文书是公开上网的，原告可以自行在网上查找到涉案房屋的现状，被告罗文焕在与原告签合同的时间是2019年3月，此时裁判文书已出来，但执行文书没有出来，所以被告肖志并不存在与被告罗文焕串通隐瞒的事实，且合同是原告和罗文焕之间签订的，与肖志无关，肖志不应该承担该合同的权利义务及合同被撤销的后果。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年12月30日，被告罗文焕与被告肖志签订《商住楼委托管理合同》，合同约定罗文焕将位于深圳市××街道横岗社区××楼至××楼委托给肖志管理，委托管理期限2018年1月1日起至2023年12月30日，2018年2月1日至2021年1月31日租金为5万元/月，肖志签订管理合同时，先交付履约保证金10万元，2018年至2021年2月1日三年租金一次交清为人民币壹佰肆拾万元；委托管理期间水费6元/吨，电费1元/度。2018年7月15日，罗文焕与肖志签订《租赁合同》，约定罗文焕将前述地址的6楼整层共计3套房屋出租给肖志使用，租金为42000元/年，按年交付，两年后递增10%，其他条款与2017年12月30日双方签订的《商住楼委托管理合同》同步，具有同等法律效力。2017年12月30日，罗文焕向肖志出具《收据》确认收到肖志2018年2月1日到2021年2月1日三年租金140万元正，2018年8月26日，罗文焕出具收据确认收到肖志预交房租181070元，2018年7月15日，罗文焕出具收据确认收到华西××号6楼2018年8月1日至2019年7月30日租金42000元（每月3500元）。2018年11月1日，被告罗文焕与被告肖志再次签订《商住楼委托管理合同》，约定内容与2017年12月30日签订的基本一致。2019年3月，被告肖志与原告达成口头协议，将前述房屋的管理使用权转让给原告，收取原告390万元，同时被告肖志告诉被告罗文焕要将主要的股份转让给原告，需要罗文焕与原告重新签订一份合同。2019年3月29日，肖志在场，原告与罗文焕签订《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》，约定将前述房屋委托给原告管理，期限自2018年11月1日至2026年10月31日，履约保证金10万元，2018年至2021年2月1日三年租金一次性交清为人民币壹佰玖拾万元，其他约定与之前两被告签订的合同一致。同日罗文焕向原告出具押金100000元收据、六楼租金14000元收据、2019年4月1日-2023年1月1日租金1757612元收据（二楼至五楼）。前述合同及收据（除了六楼租金以外的）落款时间均为2018年11月1日。2019年3月29日，肖志出具《收款收据》，确认收到原告支付的华西公寓房款200万元，差140万星期一付清。2019年3月至4月期间，原告委托下列人员向肖志转账，卞江波63万元，卞顺华193.5万元+111000元微信转账，蒋胜霞60万元，陈柳14.9万元，陈丽35万元，卞静波微信转账121000元，此外肖志直接从租户处收了4000元，肖志确认收到原告支付的款项共计390万元。原告与被告肖志确认二至五楼租金标准是50000元/月，一次性累计缴纳，打折按照38800元/月收取，六楼三套房租金标准是3500元/月。另查明，涉案房屋无产权证及建设工程规划许可证。2007年11月1日，被告罗文焕与深圳市龙岗区横岗股份合作公司坝心分公司（以下简称横岗股份公司）就位于横岗街道华西××号厂房一栋（建筑面积1200平方米）的租赁事宜达成《租赁合同书》，2010年7月16日达成《补充协议》，约定租赁期限自2007年11月1日至2022年10月31日止；若罗文焕拖欠租金超过30天，横岗股份公司有权解除租赁合同，同时留置罗文焕的一切财物，折价抵扣欠款。2010年罗文焕与横岗股份公司协商，在未经报建审批的情况下，在涉案厂房之上又加建三层。2016年横岗股份公司起诉罗文焕，要求确认合同无效，罗文焕支付占有使用费，2016年11月19日，本院作出（2016）粤0307民初8604号民事判决，认定罗文焕向横岗股份公司支付占有使用费146000元及逾期利息。横岗股份公司上诉，2017年6月19日，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终4822号民事判决，认定1.罗文焕向横岗股份公司支付从2015年8月1日至2016年5月31日期间房屋占有使用费共计人民币146000元以及逾期利息7830元；2.确认横岗股份公司与罗文焕于2007年11月1日签订的《租赁合同书》、2010年7月16日签订的《补充协议》无效；3.罗文焕向横岗股份公司返还深圳市龙岗区横岗街道华西××号厂房。2017年11月14日，横岗股份公司向本院申请强制执行[案号（2017）粤0307执18496号]，在执行过程中，本院在涉案房屋上张贴公告，责令罗文焕返还位于华西××号厂房，并自行搬迁。2018年4月18日，本院工作人员告知被告肖志（2017）粤03民终4822号民事判决内容，以及横岗股份公司要求被告罗文焕退还涉案厂房的情况，肖志表示已经看到本院张贴的公告，知悉这一情况。同日，本院告知原告前述判决情况，原告表示签订合同前两被告没有告知其前述情况。2019年5月30日，本院告知罗文焕（2017）粤03民终4822号民事判决的执行内容为返还包括加、扩建在内的横岗街道华西××号房产全部给横岗股份公司。2019年5月31日，横岗股份公司告知本院，涉案厂房一楼到五楼已经与张振球、卞静波谈好，签完合同后这部分的房子就都收回来了，2019年6月4日，横岗股份公司确认已经与罗文焕及其家属约定将华西××号包括加建在内的3200平方米全部还给横岗股份公司。同日，本院裁定终结本次执行。2019年6月1日，原告与横岗股份公司签订《房屋占有使用许可合同》，约定横岗股份公司将龙岗区横岗街道华侨西村二巷8号二至四楼、五楼三间公寓、六楼房屋租给原告使用，建筑面积2000平方米，租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止。原告向横岗股份公司支付租房保证金107000元。被告罗文焕确认原告承租的2000平方米包括罗文焕原来与横岗股份公司租的2、3楼的800平方米以及罗文焕加建的1200平方米。上述事实有当事人的当庭陈述、商住楼委托管理合同、收据、租赁合同、转账记录、民事判决书、执行裁定书、执行案件档案材料等证据为证，足以认定。关于原、被告之间的法律关系，两被告之间签订了《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》，《商住楼委托管理合同》名为委托管理，实为租赁，故两被告之间建立的是租赁关系。被告肖志与原告口头约定将租赁权益转让给原告，协商的结果是原告和罗文焕之间签订新的租赁合同替换两被告签订的合同，被告罗文焕与原告建立新的租赁关系。涉案罗文焕出租给原告的房屋无房产证及建设工程规划许可证，因此，原告与被告罗文焕于2019年3月29日签订的《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》均属无效合同，故原告主张确认前述合同无效，本院予以确认，被告因此取得的财产应返还原告。原告2019年4月1日开始使用涉案房屋，2019年6月1日横岗股份公司已经将涉案房屋收回，原告与横岗股份公司签订的合同与本案无关，原告实际占有房屋自2019年4月1日至2019年5月31日止，原告同意按双方约定的租金标准向被告支付占有使用费84600元（38800元/月×2个月+3500元/月×2个月），关于被告肖志收取的其中2000000元，肖志主张是装修费，但未提供有效证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院采信原告的主张，认定该2000000元为转让款，故被告肖志应向原告返还3815400元（3900000元－84600元）。被告罗文焕有向原告出具收据，但没有直接收取原告的款项，罗文焕之前收过肖志的预付租金，肖志支付的未使用房屋期间的预付租金为1050626元（1400000元÷36个月×22个月＋42000元÷12个月×4个月+181070元）应转为原告的预付租金，故被告罗文焕应在1050626元范围内承担连带返还责任。关于利息，两被告应在各自承担的返还款项范围内向原告支付利息，利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日（2019年6月13日）起计至付清之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认原告卞静波与被告罗文焕实际于2019年3月29日签定的《商住楼委托管理合同》和《租赁合同》无效；二、被告肖志向原告卞静波返还3815400元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月13日起计至付清之日止）；三、被告罗文焕在本判决第二项中的1050626元范围内承担连带返还责任；四、驳回原告卞静波的其他诉讼请求。上述付款义务人应于本判决生效日之日起三日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费19000元（原告已预交），由原告自行承担412元，由被告肖志承担18588元，被告罗文焕在5118元范围内承担连带责任。被告承担部分，被告应在判决生效之日起五日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二〇年五月二十日书记员  杨雅倩