本溪市溪湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0503民初26号原告：王艳，女，1973年8月16日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：段习全（王艳的丈夫），男，1969年4月8日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。被告：张喜华，女，1971年11月21日出生，汉族，辽宁省大连市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：张福奇（张喜华的儿子），男，1998年8月12日出生，汉族，辽宁省大连市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。第三人：宋连英，女，1951年12月13日出生，汉族，辽宁省大连市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。委托诉讼代理人：张福奇（宋连英的外孙），男，1998年8月12日出生，汉族，辽宁省大连市人，无职业，现住辽宁省本溪市溪湖区。原告王艳与被告张喜华、第三人宋连英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳的委托诉讼代理人段习全，被告张喜华、第三人宋连英的共同委托诉讼代理人张福奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同关系；2、请求被告支付原告拖欠的2019年5月至实际交付房屋之日止的租金，每月按1500元计算；3、被告向原告返还溪湖区兴运便利店经营的整套房子，并恢复房屋原状；4、第三人对上述返还房屋承担辅助配合义务；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月6日，原告与被告签订了兑店协议，双方约定：1、原告将彩屯兴运便利店以198000元的价格兑给被告（包括1年房租）；2、租期日期为2016年4月6日至2017年4月5日，到期应提前半个月交下一年房租，原告负责交纳取暖费，其他费用由被告负责；3、店内所有商品归被告所有；4、被告交给原告兑店款53000元，剩余145000元最迟不能超过年底，先拿房票作为抵押，全部给完，房票归还，最少租房不少于5年。兑店协议签订后，原告将便利店交予被告经营。2018年3月8日，原告与被告就剩余兑店款问题，经本溪市溪湖区人民法院调解，双方达成一致协议，被告于2018年3月30日前给付兑店款148078元。2019年3月7日，原告到溪湖区人民法院诉讼被告，本溪市溪湖区人民法院作出（2019）辽0503民初412号民事判决书，判决后，原、被告均上诉。2019年10月14日，本溪市中级人民法院作出（2019）辽05民终1429号民事判决书，判决被告给付原告2018年11月至2019年4月房屋租金9000元。原告在申请执行房屋租金过程中，得知被告已经于2018年3月21日将诉争便利店及租赁房屋转租给第三人经营。被告违反了租赁合同第5条最少租5年的约定，被告在未经原告同意的情况下，将诉争便利店及租赁房屋转租给第三人经营系无效行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条约定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被告将其整体承租的房屋已转租给第三人，违反了合同约定，原告有权主张解除租赁合同，被告返还涉案房屋并恢复原状，第三人应辅助配合。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告得知被告未经其同意而将诉争便利店及房屋转租给第三人后，立刻提出了异议，并向法院诉讼，且被告系无权处分人，其转租行为侵害了原告的合法权益且未得到原告的追认。因此，被告转租诉争便利店及房屋的行为应为无效行为，故提起本案诉讼。被告张喜华辩称，1、不同意解除合同，原告不能脱离兑店协议整体内容主张解除合同，显失公平。因为原告是把店的经营权交予给我，协议约定最少不能少于5年，被告承担的兑店款中5年租期是不可或缺的部分。原告在兑给我店第一年多就开始跟我要店，找各种理由，把门都锁上了。原告要店可以，但得把钱给我，或者把剩下4年的利润给我，原告钱不想返给我还想方设法要店，我不同意。我花了将近20万元去买店里的东西的话，那不如去批发市场买了，又何必去原告那买呢？更何况当时原告店里的东西没多少，都不值5万元。2、我不欠房租，因为合同约定暖气费由原告承担，而这两年原告把暖气停了，造成我方损失（现在正诉讼）。3、因为各种原因，我又把店的经营权给了宋连英，以20万元的价格兑给宋连英，允许宋连英经营到2021年4月5日，我是转让经营权，再者协议里并没有约定我不能兑店，法律也没有约定，原告在法院曾向我主张房租。4、我没有拆原告的违建账篷，是溪湖执法局用挖沟机拆的，所以跟我无关。第三人宋连英辩称，我于2018年3月8日跟被告签订的兑店协议，协议约定以20万元的价格兑给我，允许我在此地方经营到2021年4月5日。因为被告欠我钱，我也是没办法才兑的，所以我要求按照约定的时间进行经营，被告与原告之间的事情与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合案件事实综合予以判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，原告王艳与被告张喜华签订了《兑店协议》，双方约定：1、原告王艳将彩屯兴运便利店以198000元的价格兑给被告张喜华（包括1年房租）；2、租房日期为2016年4月6日至2017年4月5日，到期应提前半个月交下一年房租，原告王艳负责交纳取暖费，其他费用由被告张喜华负责；3、店内所有商品归被告张喜华所有；4、被告张喜华交给原告王艳兑店款53000元，剩余145000元最迟不能超过年底给付，先拿房票作抵押，全部给完，归还房票，最少租房不少于5年。《兑店协议》签订后，原告王艳将该便利店交予被告张喜华经营。2018年3月8日，原告王艳与被告张喜华就剩余兑店款问题，经本院调解，双方达成一致协议，被告张喜华于2018年3月30日前给付原告王艳兑店款148078元。2019年3月7日，原告王艳到本院起诉被告张喜华，要求解除双方房屋租赁合同，支付拖欠的房屋租金9000元。2019年5月16日本院作出（2019）辽0503民初412号民事判决书，判决被告张喜华给付原告王艳从2018年11月至2019年4月房屋租金9000元。判决后，双方均提起上诉。2019年10月14日本溪市中级人民法院作出（2019）辽05民终1429号民事判决书，维持原判，驳回上诉人王艳的其他诉讼请求。现被告张喜华从2019年5月起至今拖欠原告王艳的房屋租金。另查明，被告张喜华系第三人宋连英的女儿。2018年3月8日，被告张喜华与第三人宋连英签订《兑店协议》，双方约定：被告张喜华将彩屯兴运便利店以20万元的价格出兑给第三人宋连英（从宋连英借给张喜华的钱中抵扣），经营时间为2018年3月8日至2021年4月5日止。2018年3月21日，第三人宋连英办理了该便利店的营业执照，经营至今。本院认为，原告王艳与被告张喜华于2016年4月6日签订的《兑店协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。关于原告王艳主张被告张喜华给付拖欠房屋租金的诉讼请求，经查，本案双方在《兑店协议》中约定“到期应提前半个月交下一年房租”，由此可见，双方系约定以上拿租的方式缴纳房屋租金。被告张喜华自2019年5月起拖欠原告王艳房屋租金，本院生效法律文书已确认案涉房屋租金为1500元/月，故被告张喜华应按合同约定给付原告王艳从2019年5月6日起至2021年4月5日合同期满之日止的房屋租金计345000元（1500元/月×23月）。关于原告王艳主张解除与被告张喜华之间的房屋租赁合同关系及返还租赁房屋的诉讼请求，经查，本案双方在《兑店协议》中约定“最少租房不少于5年”，由此可见，双方对案涉房屋租期的约定与兑店行为及兑店款的约定系不可分割之整体。虽然被告张喜华因家庭内部原因，将案涉房屋及经营权转让给第三人宋连英至租赁期满，但被告张喜华仍需按《兑店协议》的约定履行给付原告王艳房屋租金的义务。现原告王艳脱离了《兑店协议》的整体内容，以被告张喜华拖欠房屋租金及未经其同意转租第三人宋连英为由，提前解除租赁关系，显失公平，故对原告王艳要求解除房屋租赁合同关系及返还租赁房屋的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张喜华于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王艳从2019年5月6日起至2021年4月5日止的房屋租金34500元。二、驳回原告王艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百六十三元，由被告张喜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  何丹人民陪审员  马红人民陪审员  李岩二〇二〇年五月七日书 记 员  斗洋附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。