安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1040号 原告：吴景龙，男，汉族，1966年4月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，该公司员工。 被告：合肥景煊营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基一期7栋6层608室。 法定代表人：朱晴，总经理。 被告：朱晴，女，1984年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：龚英亮,北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告吴景龙与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）、合肥景煊营销策划有限公司（以下简称景煊公司）、朱晴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴景龙及其委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，景煊公司、朱晴的委托诉讼代理人万应旭、龚英亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 吴景龙向本院提出诉讼请求：1.判决达贸公司、景煊公司和朱晴立即退还吴景龙团购费150000元，并自2019年4月1日起，按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，款清息止（截至2019年11月1日，利息为4156元，本息暂计154156元）；2.判决达贸公司、景煊公司和朱晴承担本案所有诉讼费用。事实和理由：在达贸公司安排下，吴景龙与景煊公司签订《电商服务合同》，约定由景煊公司在吴景龙与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务，吴景龙支付景煊公司150000元，可抵扣250000元购房款。同时，吴景龙与达贸公司签订《安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目认购协议》，房款为2050000元。2019年4月1日，吴景龙通过POS机向景煊公司转账150000元，景煊公司出具收据对该150000元团购费予以确认，未开具正式发票。2019年7月5日，吴景龙与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后，吴景龙得知达贸公司、景煊公司所谓15万元抵25万元团购优惠活动完全是欺诈，是在规避国家对房地产的调控，变相获得商铺备案价外的高额利益。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办【2016】43号)亦明文规定，房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中，达贸公司、景煊公司违反诚实信用义务，虚构事实、隐瞒真相，骗取吴景龙钱财，涉嫌欺诈。吴景龙为维护自身利益，特诉至法院，望判如所请。 达贸公司辩称，一、根据吴景龙在诉状中的陈述，吴景龙与景煊公司签订了《电商服务合同》（实为居间服务合同），景煊公司为其购房提供居间服务，且该居间服务费也是由景煊公司收取的，与达贸公司无关。合同具有相对性，吴景龙与达贸公司之间是商品房买卖合同关系，并不是居间服务关系，吴景龙要求达贸公司返还居间服务费没有事实和法律依据。二、景煊公司和达贸公司没有吴景龙诉称的欺诈行为。吴景龙也没有提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈的行为。三、《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定，“房地产开发企业应当在网签系统建立楼盘表，并在取得商品房预售许可证或现房销售备案证明后十日内在对外信息发布平台公示以下信息：（5）商品房房源信息、销售价格（住宅需经物价部门明码标价备案）、销售状态和权利限制状况等”。吴景龙购买的是非住宅商品房，无须进行价格备案，其认为达贸公司超出备案价格销售房屋系主观认识错误。综上，吴景龙要求达贸公司退还居间服务费没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 景煊公司辩称，一、吴景龙要求景煊公司返还居间服务费没有事实和法律依据。1、吴景龙在诉状中陈述景煊公司与其签订了《电商服务合同》（实为居间服务合同），约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务，向景煊公司支付15万元可抵扣25万元购房款。吴景龙经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了25万元的购房优惠，吴景龙应当向景煊公司支付15万元居间服务费。根据吴景龙的陈述，吴景龙支付给了景煊公司15万元，景煊公司出具的收据也载明该款项为团购费（实为居间服务费）。另外，吴景龙签字确认的认购协议书和置业计划书均载明已享受15万抵25万优惠，故吴景龙知晓该15万元的性质为居间服务费、知晓通过景煊公司居间已享受到了25万元的购房优惠。景煊公司依据《电商服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。2、根据合同法第58条、第97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。景煊公司与吴景龙之间的《电商服务合同》不具有无效、可撤销、解除的事由，吴景龙要求全额返还居间费无法律依据。二、景煊公司和达贸公司没有吴景龙诉称的欺诈行为。吴景龙也没有提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈的行为。三、景煊公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。吴景龙依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向景煊公司主张返还居间服务费没有法律依据。吴景龙已经达到了其签订《电商服务合同》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也获得了25万元的购房优惠。现吴景龙要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 朱晴辩称，一、吴景龙在诉状中陈述景煊公司与其签订了《电商服务合同》（实为居间服务合同），约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务、向景煊公司支付15万元可抵扣25万元购房款。吴景龙经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了25万元的购房优惠，吴景龙应当向景煊公司支付15万元居间服务费。二、朱晴的财务与景煊公司的财务各自独立，不存在财务混同，吴景龙要求朱晴承担责任没有事实和法律依据。综上，吴景龙要求朱晴退还居间服务费没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：景煊公司为达贸公司开发的郎峰大厦项目分销商。王文晖、吴景龙与景煊公司就购买郎峰大厦地下商业负壹-1053号房屋达成居间协议，约定王文晖、吴景龙向景煊公司支付15万元，即可参加开发商的交15万元抵25万元优惠活动。 2019年3月31日，王文晖、吴景龙与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定王文晖、吴景龙认购地下商业负壹-1053号房屋，该房屋建筑面积62.13平方米，单价32995.34元/平方米，总房款为2050000元。备注处载明吴景龙“已享受交15万元抵25万元的电商优惠活动，15万元不计入房款内。15万元约定于2019.4.1付清，若未交则不享受该优惠，则成交价为230万元”。2019年4月1日，景煊公司向王文晖、吴景龙出具《收款收据》，表明收到团购费15万元。 2019年6月30日，吴景龙、王文晖签字确认《朗峰大厦置业计划书》一份，该置业计划书载明吴景龙、王文晖所购房屋原价为2752219元，在享受交15万元抵25万元及其他折扣优惠后购房总价为2050000元。 2019年7月5日，吴景龙、王文晖与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房网上认购备案登记手续。 另查明，王文晖与吴景龙系夫妻关系，二人共同购买案涉房屋。但王文晖做出书面声明，放弃权利，由吴景龙个人提起诉讼主张团购费退还事宜。 以上事实有吴景龙提供的身份证、工商登记信息查询单、认购协议、团购费收据、《商品房买卖合同》，景煊公司提供的收款收据、认购协议、《置业计划书》、《商品房买卖合同》等证据，以及当事人的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案中吴景龙诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：吴景龙诉请返还的团购费（居间服务费）是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费（居间服务费）。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共存在两份合同，分别为居间协议和《商品房买卖合同》，两份合同收取的价款分别为团购费和购房款，达贸公司并非居间合同的相对人；二、居间服务费（团购费）实际收款人为景煊公司，吴景龙亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、景煊公司履行了合同中的主要义务，即促使吴景龙享受了开发商给予的25万元购房价款优惠，促成吴景龙与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了吴景龙15万元抵25万元的购房价款优惠。根据居间合同的约定，吴景龙与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表景煊公司已完成了居间服务。因此，本院认定景煊公司收取的居间服务费（团购费）并非案涉房屋购房款，且景煊公司亦按居间合同履行了居间义务。在景煊公司已履行居间义务的前提下，其有权收取相应的居间服务费，景煊公司及其独资股东朱晴均无需承担该笔费用的返还义务，故本院对吴景龙的诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告吴景龙的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为1692元，由原告吴景龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。