广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1553号原告（反诉被告）:广州南沙经济技术开发区建筑总公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中富汇街3号502之一,统一社会信用代码914401151914666382。法定代表人：郑永明，职务总经理。委托诉讼代理人：肖硕彬，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宜静，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市南沙区高技酒店，经营场所广东省广州市南沙区南沙街金岭北路合成工业区B、C厂房，统一社会信用代码92440101L02799955F。经营者：高恒，职务总经理。委托诉讼代理人：李琴，广东凤图律师事务所律师。第三人：广州市锦毅物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区珠江东路14号办公楼2层202室，统一社会信用代码9144011566813595XX。法定代表人：唐衍斌。委托诉讼代理人：李观敏，广东丰信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州南沙经济技术开发区建筑总公司（以下简称南沙建筑总公司）与被告（反诉原告）广州市南沙区高技酒店（以下简称高技酒店）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日以（2017）粤0115民初5295号案立案，于2018年11月30日作出（2017）粤0115民初5295-2号民事裁定书，裁定驳回南沙建筑总公司的起诉和高技酒店的反诉。南沙建筑总公司不服该裁定，上诉于广州市中级人民法院。该院于2019年1月24日作出（2019）粤01民终1411号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0115民初5295-2号民事裁定书，由本院继续审理。本院立案后依法追加广州市锦毅物业管理有限公司（以下简称锦毅公司）为第三人，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。南沙建筑总公司的委托诉讼代理人肖硕彬、刘宜静、高技酒店的委托诉讼代理人李琴、锦毅公司的委托诉讼代理人李观敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南沙建筑总公司向本院提出诉讼请求：1.确认南沙建筑总公司与高技酒店签订的《广州南沙经济技术开发区土地协议书》于2016年5月1日解除;2.高技酒店将广州市南沙区金岭北路西侧15242.40平方米土地（《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》的附图红线内即《关于继续履行〈国有土地使用权出让合同〉的复函》附件的附图红线内的土地）返还南沙建筑总公司;3.高技酒店向南沙建筑总公司支付5000平方米土地2014年11月1日至2015年2月28日、2019年5月1日至返还土地之日止的租赁费用（以人民币2元/平方米/月的标准计算）;4.高技酒店向南沙建筑总公司支付10242.4平方米土地的占用费用（自2014年11月1日起计至高技酒店交还土地之日止，以市场平均价格人民币12元/平方米/月的标准计算）;5.高技酒店向南沙建筑总公司赔偿已付土地出让金利息损失（以土地出让金10364832元为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为准，从2016年5月1日起计至高技酒店交还土地之日止）；6.高技酒店向南沙建筑总公司赔偿预期损失3400800元（按截至2017年10月广州市赛隆投资有限公司实际投入资金11336000元的30%计算);7.高技酒店赔偿南沙建筑总公司因本案支出律师费90000元、财产保全费5000元;8.高技酒店承担本案全部诉讼费用。事实与理由：南沙建筑总公司对位于广州市南沙区金岭路朝阳桥边15242.4平方米地块的土地（以下简称该地块）拥有使用权，并实际管理控制。南沙建筑总公司于2015年3月2日与高技酒店签订《广州市南沙经济技术开发区土地协议书》。《土地协议书》中约定：在南沙建筑总公司商住项目启动前，南沙建筑总公司将该地块中的5000平方米土地租赁给高技酒店临时作农民自营果蔬市场用；高技酒店于每月10号前向南沙建筑总公司支付10000元的临时使用场地费；当南沙建筑总公司收回该场地时，所有建筑物必须无条件拆除；该合同为不定期租赁合同，若南沙建筑总公司收回该场地需提前一个月以上通知，高技酒店必须在一个月内将该场地无条件退还给南沙建筑总公司，如拖延交回场地，须负违约责任，赔偿南沙建筑总公司产生的一切损失……高技酒店在签订协议时已知悉该地块将进行开发建设，其只能建设临时性建筑物，但高技酒店却仍在该地块上大肆扩建各类建筑。《土地协议书》中约定南沙建筑总公司仅向高技酒店出租该地块的5000平方米土地，但实际上高技酒店多年来一直与其关联公司实际占用和控制了该地块全部面积。《土地协议书》生效后，高技酒店实际只按5000平方米土地面积向南沙建筑总公司支付每月10000元的租金，而对其余实际占用的土地未支付任何占用费。同时，在租赁期间，高技酒店也向锦毅公司承租了位于南沙区板头裕兴涌南侧1350平方米的建筑面积，锦毅公司的部分物业面积包含在南沙建筑总公司持有的该地块面积内。2016年3月4日，南沙建筑总公司向高技酒店发函，要求高技酒店于2016年5月1日前拆除全部建筑物并返还地块。南沙建筑总公司多次书面催促高技酒店进行搬迁，并给予了高技酒店足够的搬迁时间，但高技酒店一直置之不理，至今仍然强制占用该地块不肯交还，已构成严重违约。南沙建筑总公司已向有关土地行政管理部门支付了10364832元的土地出让金。同时也与案外人广州市赛隆投资有限公司签订了《合作协议书》，约定须于一年内开发完毕，未在约定时间内完成相关工作的，意味着南沙建筑总公司必须承担严重的违约责任。由于高技酒店至今未拆除该地块的地上建筑并将其归还南沙建筑总公司，对南沙建筑总公司造成了极大的损失和将带来巨额的赔偿，严重违反了合约精神和法律规定，依法应承担相应责任。高技酒店辩称：不同意南沙建筑总公司的所有诉讼请求。1.南沙建筑总公司仅通知高技酒店要收回该土地，但是并没有正式通知《土地协议书》于2016年5月1日起解除，高技酒店对于该解除日期不予确认。而且建筑总公司的通知及《律师函》中均只提示收回5000平方米的土地。2.南沙建筑总公司仅向高技酒店出租了5000平方米的土地，其不是该5000平方米以外土地的适格的原告。3.如南沙建筑总公司以其是该15242.40平方米土地的使用权人为由要求高技酒店返还并支付相关费用，则其应当提供证据证明其取得了讼争土地的使用权，则本案已经不属于土地租赁合同纠纷的范畴，应当另案处理。截止诉讼时止，南沙建筑总公司尚未取得土地使用权，也没有取得建设工程规划许可证。4.除5000平方米以外的土地，高技酒店与锦毅公司签订了《裕兴建材市场铺位租赁合同》。即便以上土地需要返还，高技酒店也应当向锦毅公司返还。高技酒店同意返还土地，但应当向适格主体返还。5.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定，由于南沙建筑总公司还没有拿到土地使用权证和建设用地规划许可证，也没按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，租赁合同有可能被认定为无效，如被认定无效，则高技酒店无须向南沙建筑总公司承担违约责任或赔偿损失。6.《板头商住用地项目合作协议书》第五条第二款约定“由于现时项目地块上建筑物全部为甲方收租经营，所有在本协议签订之日起90天内甲方负责清除交给乙方”，说明南沙建筑总公司在签订合同时向塞隆投资有限公司隐瞒该土地上建筑物为高技酒店收租经营的事实。7.《板头商住用地项目合作协议书》并未约定南沙建筑总公司诉称的高技酒店导致违约应当向塞隆投资有限公司支付30%的违约金条款，该预期损失并没有实际发生，没有证据显示该损失经过生效判决认定及实际支付。8.南沙建筑总公司与塞隆投资有限公司签订的《板头商住用地项目合作协议书》效力存疑，可能会被认定为无效。南沙建筑总公司在签订该合作协议书时没有取得土地使用权证和建设用地规划许可证，该合作协议书因其自身原因无法履行，也就不存在向建筑总公司支付所谓的利息损失和预期损失的问题。《板头商住用地项目合作协议书》中并未约定高技酒店导致其违约应当向塞隆投资有限公司支付30%的违约金，且该损失并没有实际发生。9.双方没有对因产生纠纷而支出的律师费作出明确约定，律师费应当由南沙建筑总公司作为维权费用自行承担。10.南沙建筑总公司诉请的5000平方米土地自2014年11月1日起至2015年2月28日止的租金已经超过诉讼时效。锦毅公司述称：同意南沙建筑总公司的意见。高技酒店承租锦毅公司的1350平方米建筑物是南沙建筑总公司与锦毅公司的共同主管部门广州南沙资产经营有限公司交给锦毅公司管理，故由锦毅公司与高技酒店签订租赁合同。双方租赁合同于2018年9月30日到期，高技酒店应当于2018年10月1日起腾空并归还，锦毅公司多次催促，高技酒店拒不归还。该1350平方米建筑物包含在南沙建筑总公司所要求返还的15242.2平方米的土地内。高技酒店向本院提出反诉请求：1.南沙建筑总公司返还2000年8月11日至2019年6月的租金共计4359632元；2.南沙建筑总公司赔偿在租赁土地上投入的建筑物、装修、设备等损失；3.南沙建筑总公司赔偿律师费112500元；4.南沙建筑总公司承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：一、租赁的基本情况。2000年8月11日起，南沙建筑总公司与高技酒店共签订了四份《租赁合同》。分别为：2000年8月11日至2004年8月10日；2004年8月11日至2010年8月10日；2010年8月11日至2011年8月10日：以上合同中约定南沙建筑总公司将金岭路朝阳桥边7547.7平方米的工业用地出租给高技酒店。最后一份合同自2015年3月2日至今，合同约定南沙建筑总公司将坐落在金岭路朝阳桥边5000平方米的工业用地出租给高技酒店。由于本案的案由是土地租赁合同纠纷，但南沙建筑总公司与高技酒店仅该5000平方米的工业用地签订了合同。南沙建筑总公司起诉的其他面积的土地并非以其作为主体与高技酒店订立合同，因此南沙建筑总公司在本诉中就除该5000方外其他面积土地的诉讼请求不是适格的诉讼主体。二、高技酒店在该土地上投入了大量资金。承租该土地后，高技酒店投入巨额资金对该土地进行整理，并在土地上建造了大量建筑物，用作装饰装修城和开办信宜市场，以上投入共计约1500万元。高技酒店所经营的装饰装修城，长期以来为多家小型或家庭式的装修装饰单位提供了生活来源，信宜市场则是响应区委区政府的号召为信宜村及附近人口保障了日常生活的基本需求。高技酒店租用土地开办装饰装修城和信宜市场已经告知过南沙建筑总公司且得到了南沙建筑总公司的支持和同意。三、高技酒店近期才知悉南沙建筑总公司并未取得该土地的权属证书。根据南沙建筑总公司提供的《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》，南沙建筑总公司没有在两年内送齐用地材料，办理用地手续；或未在两年内动工建设；或未足额交付土地开发费及土地使用权出让金的，出让合同解除。南沙建筑总公司将土地出租给高技酒店期间，并未取得该土地的使用权登记证书，南沙建筑总公司无权出租该土地。鉴于该土地使用权仍然属于国家所有，因此南沙建筑总公司无权向高技酒店收取租金、水电费等与租赁相关的费用。经高技酒店了解，本案涉案的土地在《南沙拟定住宅开发区（第三开发区）》中规划的用途是绿化带和小公园地块。南沙建筑总公司无权将该块土地用于开发商业地产，违反了原规划用途。为此，海庭社区金苑小区的居民一直在向相关部门投诉及信访。由以上事实可见，南沙建筑总公司诉称其对该土地有使用权并实际管理控制没有任何事实及法律依据，南沙建筑总公司无权要求收回土地。长期以来，南沙建筑总公司就相关土地产权的事实对高技酒店进行隐瞒，导致高技酒店在该土地上投入了大量的建设、装修，并且常年向无权收取相关费用的南沙建筑总公司缴纳租金、水电费等。因此，南沙建筑总公司应当退回高技酒店的相关租赁、水电费，并且赔偿高技酒店的损失。南沙建筑总公司辩称：1.从高技酒店主张以及提交的证据可以看出，高技酒店是承认南沙建筑总公司与南沙区高技食品厂以及广州市高技食品有限公司，虽然名称不同，但实际是同一承租主体以及同一标的物。2.高技酒店要求退还租金，已经超过诉讼时效，且没有事实和法律依据。高技酒店并没有诉求确认租赁合同无效，但当庭及答辩状中认为租赁合同无效，并要求退还多交的租金，明显是互相矛盾的。3.双方多份租赁合同均约定，南沙建筑总公司因政府建设需要有权提前一个月通知解除租赁关系并不作任何补偿。高技酒店在南沙建筑总公司多次提醒、通知要求之下，仍然与案外小租户签订续租协议，投入资金开发，根据相关约定，南沙建筑总公司以及政府部门不作任何赔偿。而且，高技酒店未提供任何损失产生的证据。4.高技酒店在南沙建筑总公司多次书面致函解除租赁关系后，仍然拒绝腾空交还土地，产生的损失不应由南沙建筑总公司承担。锦毅公司述称：高技酒店的反诉与锦毅公司无关。锦毅公司交付的是1350平方米土地和地上一层建筑物，高技酒店加建的一层建筑物及投入的装修设备等均未征得锦毅公司的同意。经审理查明：2002年8月23日，广州南沙经济技术开发区国土办公室（出让方、甲方）与南沙建筑总公司（受让方、乙方）签订南国土让字[2002]25号《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》，约定甲方出让给乙方的国有土地使用权面积为15242.4平方米，甲方自广州南沙经济技术开发区管委会批准之日起三十天内把上述土地按地貌现状提交给乙方使用；出让土地用途为商住，乙方只能按规定用途和规划要求使用土地；本合同的土地使用权出让年限为70年，土地出让期自广州南沙经济技术开发区管委会批准出让土地之日起计算；乙方受让的土地，必须在两年内动工建设，并应在2006年12月底前竣工，批准受让土地后超过两年未使用土地或超过竣工期两年未竣工，甲方无偿收回土地使用权，注销《建设用地批准书》；乙方应向甲方缴付土地开发费10212408元，土地使用权出让金152424元，总费用为10364832元。2011年7月5日，南沙建筑总公司补缴土地出让金10364832元。2016年10月20日，广州市南沙区国土资源和规划局向南沙建筑总公司出具穗南国规[2016]1337号《关于继续履行〈国有土地使用权出让合同〉的复函》，载明南沙建筑总公司已缴纳全部土地出让金，同意继续履行上述《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》。2018年4月23日，南沙建筑总公司取得穗国土规划地证[2018]163号《建设用地规划许可证》，用地项目名称为南沙金岭北路项目，用地位置为广州市南沙区金岭北路西侧，用地性质为商业服务业设施用地（B）、绿地与广场用地（G）、道路与交通设施用地（S），用地面积为15242.4平方米。2019年3月15日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源业务函[2019]1427号《关于金岭北路项目延期的复函》，载明同意《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2018]163号）有效期延期至2019年10月22日，其余事项维持不变。南沙建筑总公司在庭审中陈述由于高技酒店一直占用上述土地，故至今尚未办理土地使用权证。2004年8月11日，南沙建筑总公司（出租方、甲方）与广州市番禺南沙高技食品厂（承租方、乙方）签订《广州南沙经济技术开发区工业用地租赁合同书》，约定甲方将金岭路朝阳桥边7547.7平方米的工业用地出租给乙方使用，租赁期间该用地只能建设临时性建筑物，并经有关部门批准方可使用。租赁期共6年，自2004年8月11日起至2010年8月10日止。从2004年8月11日起至2007年8月10日止每月租金为18869元，从2007年8月11日起至2010年8月10日止每月租金为26416元。2010年5月5日，南沙建筑总公司（出租方、甲方）与广州市南沙区高技食品厂（承租方、乙方）签订《广州南沙经济技术开发区土地租赁合同书》，约定甲方将金岭路朝阳桥边7547.7平方米的工业用地出租给乙方使用，租赁期间该用地只能建设临时性建筑物，并经有关部门批准方可使用。租赁期限自2010年8月11日起至2011年8月10日止，每月租金为27700元。2015年3月2日，南沙建筑总公司（出租方、甲方）与高技酒店（承租方、乙方）签订《广州市南沙经济技术开发区土地协议书》（以下简称《土地协议书》），约定：“根据南沙街道办事处意见，为方便信宜村、合成村群众，在甲方商住项目启动前，由乙方临时使用南沙街金岭路朝阳桥边，部分地块以作农民自营果蔬市场之用，双方协议如下：一、甲方将坐落在金岭路朝阳桥边5000平方米的工业用地给乙方临时使用，临时使用期间，该用地只能建设临时性建筑物，并经有关部门批准方可使用。二、土地使用形式：临用，当甲方收回该场地时，所有建筑物须无条件拆除。三、乙方需向甲方交纳每月10000元临时使用场地费，每月10号前交纳。四、其他约定。1、乙方使用场地的一切费用，包括水、电等，均由乙方负责。2、乙方须交纳20000元的保证金。3、如遇不可抗力令本协议不能履行或者不能够完全履行时，双方互不追究责任，并应妥善进行协商，变更或者解除协议。4、该协议为临时使用协议，若甲方收回该场地需提前一个月以上通知乙方，乙方必须在一个月内将场地无条件退还给甲方，如拖延交回场地，须负违约责任，赔偿甲方产生的一切损失。南沙建筑总公司与高技酒店在庭审中确认2011年8月11日签订了一份租赁合同书，约定租期为2011年8月11日至2011年11月10日，租赁面积为7547.70平方米，每月租金为27700元；确认南沙建筑总公司与广州市高技食品有限公司在2008年8月10日也签订了一份租赁合同书，约定租期为2008年8月11日至2010年8月10日，租赁面积为7547.70平方米，每月租金为26417元。高技酒店在庭审中陈述南沙建筑总公司与广州市南沙区高技食品厂签订过一份租期为2000年至2004年的租赁合同。南沙建筑总公司对租期为2000年至2004年的租赁合同的陈述不予确认。高技酒店在庭审中陈述2011年8月11日至2015年2月28日，南沙建筑总公司与高技酒店没有签订书面租赁合同，当时承租人为高技酒店的经营者高恒；南沙建筑总公司则陈述不清楚上述期间的租赁情况，暂时未发现有签订书面租赁合同。高技酒店在承租上述土地后进行建设。南沙建筑总公司陈述高技酒店的上述建设未征得其同意，其不清楚高技酒店的具体建设情况；高技酒店则主张在建设前有向南沙建筑总公司书面申请，得到南沙建筑总公司的同意，建设的建筑物没有进行报建，也没有取得产权证，因为在建设完毕后办理报建手续过程中发现上述土地未取得土地使用权证。高技酒店未提供其在上述土地进行建设取得南沙建筑总公司同意的证据。南沙建筑总公司提供了其向高技酒店出具的4份函件和通知的复印件：1.2015年12月8日的《关于租用我公司金岭路地段土地有关问题的函》，载明：……近期，我公司发现你单位未经得我公司同意，在该地块投入大量资金建设了大批商铺，拟作为南沙标杆式农贸市场，并进行了相关的招租活动。我公司之前已多次约谈你单位负责人，告知该地块我公司现已进入项目开发建设规划审批阶段，该土地开发在即。按协议约定，我公司可随时收回该土地，且对地上建筑物不作任何补偿，对在该地块上经营所产生的一切经济责任概不负责。为此，我公司再次郑重提醒你单位，使用该土地及投入资金和招租方面，请慎重考虑双方协议约定，以免造成你单位的经济损失及社会负面影响。该函件空白处有“已收到函陈飞2015.12.8”签名字样。2.2016年3月4日的《关于收回租赁土地及拆除建筑物的通知》，载明：……我司于2015年3月2日与贵单位签订了土地临时租赁协议，将位于南沙街金岭路朝阳桥边5000平方米的土地临时租赁给贵单位作农民自营果蔬菜市场之用。贵单位未经得我司同意的情况下，擅自在租赁土地上搭建了大量建筑物。我司即将要对该土地进行开发建设，按照协议约定，现正式通知贵单位我司将收回该土地，不再租赁给贵单位，请贵单位在2016年5月1日前将在该土地上所搭建的建筑物全部拆除、清理，将该土地交回给我公司。该通知空白处有“已收通知陈飞”签名字样。3.2016年3月14日的《关于板头地块商铺停止招租及清理租户的通知》，载明：……我司于2016年3月4日向贵单位发出了《关于收回租赁土地及拆除建筑物的通知》，我司即将要对该土地进行开发建设。为此，再次郑重通知贵单位，请立即停止该地块商铺的一切招租行为，已出租的商铺请尽快与租户结束租赁关系，将商铺全部清理、拆除，并将该土地交回给我司。该通知空白处有“已收通知陈飞2016.3.14”签名字样。4.2016年10月27日的《关于收回租赁土地及拆除建筑物的通知》，载明：……我司将正式开发租赁给贵公司临时使用的南沙街金岭北路板头地段15242.4平方米的土地……现正式通知贵公司，我司将收回该土地，不再租赁给贵公司，请贵公司在2016年12月1日前将该土地上所搭建的建筑物全部拆除、清理，无条件将该土地交回给我司。该通知空白处有“已收通知陈飞”签名字样。高技酒店以没有原件为由对上述4份函件和通知的真实性均不予确认。2017年5月15日，南沙建筑总公司委托北京大成（广州）律师事务所向高技酒店寄送《律师函》，载明：……南沙建筑总公司将坐落在金岭路朝阳桥边5000平方米工业用地给高技酒店临时作农民自营果蔬市场之用……现由于南沙建筑总公司已将该场地纳入开发计划，需解除《土地协议书》，并无条件收回。南沙建筑总公司已于2015年12月起多次发函告知，要求收回场地，但高技酒店至今仍拒绝交回该场地……要求高技酒店于接到本函后立即启动腾退工作，自行遣散商户，并将该场地拆除建筑物后交还。快递查询显示该《律师函》于2017年5月16日被苏凤连签收。高技酒店确认该《律师函》的真实性，确认收到该函，并认为该函中只提及收回5000平方米的土地。2005年10月18日，广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司（甲方）与广州市番禺南沙高技食品厂（乙方）签订《裕兴建材市场铺位租赁合同》，约定甲方向乙方出租南沙开发区板头裕兴涌南侧裕兴建材市场铺位1号-27号（含铺位前后可利用空地），铺内面积为1350平方米，租期从2005年11月1日起至2009年10月31日止，从2005年11月31日至2006年10月30日月租金为10125元，从2006年11月1日至2007年10月31日月租金为10631元，从2007年11月1日至2008年10月30日月租金为11162元，从2008年11月1日至2009年10月31日月租金为11720元。2009年10月31日，锦毅公司（甲方）与广州市番禺南沙高技食品厂（乙方）签订《裕兴建材市场铺位租赁合同》，约定甲方向乙方出租南沙开发区板头裕兴涌南侧裕兴建材市场铺位1号-27号（含铺位前后可利用空地），铺内面积为1350平方米，租期从2009年11月1日起至2012年10月31日止，从2009年11月1日至2010年10月31日，月租金为7425元，月管理费为5400元，合计12825元；2010年11月1日至2011年10月31日，月租金为7796元，月管理费为5670元，合计13466元；2011年11月1日至2012年10月31日，月租金为8181元，月管理费为5954元，合计14135元。2015年3月15日，锦毅公司（甲方）与高技酒店（乙方）签订《临时租赁协议》，约定甲方将南沙开发区板头裕兴涌南侧裕兴建材市场铺位1号-27号（含铺位前后可利用空地）1350平方米的工业用地给乙方临时使用，当甲方收回该场地时，所有建筑物须无条件拆除；乙方须每月向甲方交纳租金9000元和管理费9000元，合计18000元；协议有效期至2015年12月31日，若该场地2015年12月31日仍未开发，甲乙双方再协商重新签订协议。2015年7月30日，锦毅公司（甲方）与高技酒店（乙方）签订《临时租赁合同解除协议书》，约定双方自愿解除于2015年3月15日签订的《临时租赁协议》。2015年7月31日，锦毅公司（出租方、甲方）与高技酒店（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于南沙区板头裕兴涌南侧的物业，建筑面积为1350平方米（包含公摊面积），具体见附件，租赁期从2015年8月1日至2018年9月30日，其中2015年8月1日至2015年9月30日为装修优惠期，期间免收（租金/物业管理费）；用途为农贸市场；2015年10月1日至2016年9月30日，月租金为13500元，月管理费为13500元，合计324000元/年；2016年10月1日至2017年9月30日，月租金为14175元，月管理费为14175元，合计340200元/年；2017年10月1日至2018年9月30日，月租金为14883.75元，月管理费为14883.75元，合计357210元/年。高技酒店在庭审中陈述锦毅公司向其交付了1350平方米地上建筑物及其所占土地和周边道路、停车场等共计10242.4平方米的土地，锦毅公司对此予以否认，认为其只交付1350平方米的土地及地上建筑物，高技酒店在使用过程中自行扩建。锦毅公司和南沙建筑总公司在庭审中确认《物业租赁合同》中租赁的建筑物未办理建设工程规划许可证，也没有办理报建手续。锦毅公司和高技酒店在庭审中确认高技酒店租赁上述建筑物后存在加建情况。高技酒店在庭审中确认加建的建筑物未取得建设工程规划许可证。锦毅公司在庭审中陈述高技酒店的加建行为未经锦毅公司同意，高技酒店则主张是经锦毅公司同意后加建的，但未提交证据证实。锦毅公司在庭审中陈述《物业租赁合同》中的管理费实质上也是租金的一部分，考虑到减轻高技酒店的纳税成本，所以将部分租金拆分为管理费。高技酒店则主张管理费与租金是相互独立的两个费用。锦毅公司与高技酒店在庭审中确认双方未签订物业服务合同。锦毅公司陈述其未提供物业管理服务，未派驻人员对租赁物进行安全管理。高技酒店则认为锦毅公司有协助盖章、配合办理营业执照等相关事务，且锦毅公司有提供租赁物的安全管理，有专门负责安全管理的人员与高技酒店对接，因此锦毅公司在一定程度上提供了物业管理服务。2015年5月19日，高技酒店向广州市南沙区道办事处申请在海庭××（××）旧厂用地，改建成大型农贸市场，旧厂用地面积12982平方米，改建面积5890平方米。2015年6月16日，南沙街道办事处出具《临时经营场所使用证明》（编号南沙街3637），载明高恒使用的广州市南沙区金岭北路朝阳桥边高技酒店房屋可临时作为生产（经营）性场所使用。本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明。本证明有效期自2015年6月16日至2018年6月15日，有效期满需继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期届满20日前，到出具本证明的单位办理续期手续。出具本证明的单位不予续期的，本证明自动失效。2015年8月13日，广州南沙开发区工业和科技信息化局出具穗南开工科信函[2015]7号《关于对南沙街开办信宜市场意见的复函》，载明支持市场投资者在金岭北路海庭居委“信宜村”小区周边选址建设一农贸（肉菜）市场，具体功能选址及用地面积向规划部门申报办理。2015年9月30日，广州市南沙区道办事处向高技酒店出具《关于对的回复意见》，载明同意开办信宜肉菜疏导摆卖点。2018年9月10日，锦毅公司出具《关于物业租赁到期撤场的通知》，通知高技酒店租赁期即将结束，于2018年9月15日前缴清所欠租金及水电费，做好撤场准备。该通知空白处加盖有高技酒店公章和“陈飞”签名字样。2019年6月3日，锦毅公司委托广东丰信律师事务所向高技酒店住所地和租赁地寄送两份《律师函》，函告高技酒店于2019年6月10日前清空物业撤出场地。快递查询显示该两份《律师函》均于2019年6月4日被高风邦签收。高技酒店确认收到上述通知和律师函，表示同意向锦毅公司返还该1350平方米地块。锦毅公司表示其出租给高技酒店的1350平方米场地所在地块使用权归属于南沙建筑总公司，故在其2019年12月13日向本院提供的《情况说明》中载明同意由南沙建筑总公司向高技酒店主张该1350平方米地块的返还及占用费的权利。该《情况说明》在庭审中经过高技酒店和南沙建筑总公司质证。南沙建筑总公司提供收租明细显示2009年9月30日至2019年6月25日合计收取场地使用费1827206.72元，并分别于2019年5月31日和2019年6月25日将2019年5月和6月临时场地使用费退还给高技酒店。锦毅公司确认高技酒店支付场地使用费至2019年4月份，并分别于2019年5月31日和2019年6月25日将2019年5月和6月场地使用费退还给高技酒店。高技酒店确认南沙建筑总公司和锦毅公司陈述的将其支付的2019年5月和6月的费用退回的时间。高技酒店在庭审中陈述其向南沙建筑总公司缴纳2000年8月11日至2019年4月30日租金共计4359632元，向锦毅公司缴纳1998年11月1日至2019年4月30日租金共计3383350.5元。锦毅公司则陈述因时间久远无法核实已收取的租金和管理费。南沙建筑总公司则表示无法核实2014年以前的租金缴纳情况。高技酒店和南沙建筑总公司在庭审中确认高技酒店未缴纳过2014年11月1日至2015年2月28日的租金。南沙建筑总公司在庭审中确认除本案起诉外，没有通过其他途径要求高技酒店支付2014年11月1日至2015年2月28日的租金。高技酒店和南沙建筑总公司在庭审中确认高技酒店实际占有使用的土地范围与南沙建筑总公司第二项诉讼请求主张的范围一致。为查明涉案地块情况，本院在（2017）粤0115民初5295号案中分别向广州市南沙区国土资源和规划局和广州市城市管理综合执法局南沙区分局发函。广州市南沙区国土资源和规划局于2018年11月22日出具穗南国规[2018]3109号复函，载明：……位于广州南沙区金岭北路西侧地块土地性质为国有，该地块由广州南沙经济技术开发区国土办公室于2002年8月出让，受让人为南沙建筑总公司，出让用地面积15242.4平方米，已全额缴纳土地出让金。经核查，未查询到该地块办理的相关报建手续，无南沙建筑总公司名下位于金岭北路西侧的土地登记信息。广州市城市管理综合执法局南沙区分局于2018年11月26日出具穗南综执法函[2018]270号复函，载明：……南沙街金岭北路西侧地块建筑占地大约1350平方米，为一层建筑，未办理建设工程规划许可证。该建筑由广州南沙经济开发区新宏基房地产公司于1994年建设，1997年以来均由高技酒店租赁。据高技酒店称，高技酒店向锦毅公司租用该地块，于2015年在该地块原新宏基一层建筑的基础上，建设了共两层的农贸市场，并在南沙街道办事处领取了南沙街3637号临时经营场所使用证明。南沙街城管执法队收到群众投诉后，对高技酒店发出询问通知书和责令限期改正通知书，督促高技酒店于2017年7月对二楼建筑拆除。南沙建筑总公司在诉讼中提供广州市南沙区综合行政执法局于2019年6月11日向其出具的穗南综行执法函[2019]378号《关于认定金岭北路高技酒店所建建筑物性质的复函》，载明：……《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2018]163号）地块上的建筑物未办理相关报建手续或建设工程规划许可证，属于违法建设。此外，本院在本案中就涉案地块现状向广州市南沙区综合行政执法局发函，该局于2019年11月20日复函：南沙区金岭北路西侧用地面积15242.4平方米土地上盖建（构）筑物已全部清拆完毕。南沙建筑总公司与广州市赛隆投资有限公司于2017年1月12日签订的《板头商住用地项目合作协议书》，约定南沙建筑总公司以《国有土地使用权出让合同》（南国土让字[2002]25号）项下土地使用权作价85357440元投入合作项目，广州市赛隆投资有限公司以土地使用权出让金、建设所需的资金、建设配套费包括技术、管理费、财务费用等总额作计算投入合作项目，共同合作开发房产项目；其中违约规定第七条约定甲方应保证本项目及其土地使用权的真实、合法、有效，并拥有完全的处分权，不存在任何形式的抵押、质押、查封等一切权利限制或负担，甲方同时应保证不会有第三方向乙方主张任何权利或者对本项目提出任何异议。本协议签订之后，甲方不得擅自将房屋和土地使用权出让或者设定抵押，不得与任何第三方就本项目地块签订任何协议，不得将土地交付给任何第三方，并保证本项目土地使用权、任何资产、银行共管账户、监控账户不因甲方的原因被查封，否则，视为甲方根本违约，乙方可以解除本协议，解除协议的，甲方应返还乙方的投资，并向乙方承担经双方确认已从专用账户中划出并实际使用到合作项目的资金的30%的违约金……第十条约定如因甲方原因无法办理房地产开发相应资质，导致合同无效、合同解除等，造成乙方损失的，甲方应返还乙方投资及利息，并向乙方承担经双方确认已从专用账户中划出并实际使用到合作项目的资金的30%的违约金。南沙建筑总公司与广东广信君达律师事务所就涉案纠纷签订《委托代理合同》，约定律师费共计90000元，南沙建筑总公司已支付45000元。高技酒店与国信信扬（南沙）律师事务所就涉案纠纷签订《委托代理合同》，支付了112500元律师费。南沙建筑总公司在庭审中向本院提交了网上打印的南沙区东井村顶立路3号约5000平方米土地出租招标公告，载明交易底价为30000元/月，南沙区厂房招租报价15元/平方米/天、13元/平方米/月、32元/平方米/月。经质证，高技酒店认为该组证据：1、仅有复印件，真实性、合法性和关联性均不予确认。2、该证据显示的土地位置与涉案土地位置不同，因此两者价格不能相比较。3、对于土地占用费，如本案中确实需要评估其市场价格，应委托有资质的第三方机构出具相应结论。锦毅公司对该组证据没有意见，同意南沙建筑总公司的意见。南沙建筑总公司在庭审中申请对涉案土地租金和占用费标准进行鉴定。高技酒店不同意上述鉴定申请，认为即使租赁合同无效或解除，租金标准均应按照原合同标准执行，根本无需鉴定。高技酒店与南沙建筑总公司在庭审中确认涉案15242.4平方米土地于2019年7月16日被围蔽。高技酒店在庭审中陈述2019年7月11日，南沙建筑总公司擅自带人入场施工围蔽，高技酒店阻拦过程中，双方报警处理，高技酒店为避免事态扩大，且鉴于2019年5月和6月的租金被退回，2019年7月份无法继续使用涉案租赁物，故高技酒店自行拆除地上建筑物，涉案租赁土地已于2019年7月份返还给南沙建筑总公司。南沙建筑总公司在庭审中陈述涉案15242.4平方米土地于2019年7月16日被广州市赛隆投资有限公司围蔽，高技酒店与南沙建筑总公司至今未办理交还租赁土地和占用土地的手续，违建物业的拆除系行政力量介入后的强拆行为，应视为高技酒店至今未交还土地。高技酒店在2020年5月14日的庭审中同意南沙建筑总公司收回涉案15242.4平方米土地，南沙建筑总公司同意当庭收回涉案15242.4平方米土地。在（2017）粤0115民初5295号案件诉讼过程中，南沙建筑总公司向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结高技酒店名下存款4888515.48元或等额价值财产。本院于2017年11月17日作出（2017）粤0115民初5295号民事裁定书，裁定：“查封、冻结被告广州市南沙区高技酒店名下存款4888515.48元或等额价值财产。”南沙建筑总公司为此支出诉讼保全费5000元。本院认为：关于涉案《土地协议书》的效力、解除时间和法律后果。南沙建筑总公司于2002年8月23日签订《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》，于2016年10月20日取得广州市南沙区国土资源和规划局同意继续履行上述《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》，南沙建筑总公司已交纳上述出让土地的土地出让金。高技酒店于2015年3月2日向南沙建筑总公司临时租赁5000平方米土地，涉案《土地协议书》是高技酒店与南沙建筑总公司真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。涉案《土地协议书》未约定租期，该租赁关系为不定期租赁，南沙建筑总公司依法可以随时解除涉案《土地协议书》，并要求返还租赁物。虽然南沙建筑总公司举证发函给高技酒店要求收回土地，但因没有原件，高技酒店否认该组证据的真实性，且其后南沙建筑总公司继续收取高技酒店支付的租金至2019年4月份，南沙建筑总公司于2019年5月31日退还高技酒店缴纳的2019年5月份租金时，涉案《土地协议书》即解除。南沙建筑总公司主张涉案《土地协议书》于2016年5月1日解除，于法无据，本院不予支持。涉案《土地协议书》解除后，高技酒店应当向南沙建筑总公司返还租赁的5000平方米土地。关于高技酒店与锦毅公司于2015年7月31日签订的《物业租赁合同》的租赁范围、效力及法律后果。锦毅公司陈述租赁范围仅为1350平方米建筑物，而高技酒店陈述租赁范围包括1350平方米建筑物和建筑物所占土地及其周边道路、停车场和空地合计10242.4平方米的土地。根据高技酒店与锦毅公司签订的一系列租赁合同来看，此前的租赁物为南沙板头裕兴涌南侧裕兴建材市场铺位1号-27号（含铺位前后可利用空地），《物业租赁合同》约定租赁物为南沙区板头裕兴涌南侧的物业建筑面积为1350平方米（包含公摊面积），从合同内容来看，都包括可利用空地或公摊面积等一层建筑物所占土地以外的土地；从合同实际履行来看，高技酒店占用其所主张租赁范围的空地多年，锦毅公司都没有提出异议，故对于锦毅公司主张的租赁范围，本院不予采信。因双方未交接确认租赁物范围，锦毅公司未能举证证明具体租赁范围，本院采纳高技酒店对《物业租赁合同》的租赁范围的主张。高技酒店签订《物业租赁合同》主要租赁目的系用于经营农贸市场，该1350平方米建筑物未办理建设工程规划许可证等规划报建手续，故《物业租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，合同无效，锦毅公司随时可以要求高技酒店返还租赁物。锦毅公司在庭审中同意由南沙建筑总公司向高技酒店主张返还租赁物及占用费，实际上是向南沙建筑总公司转让锦毅公司与高技酒店租赁关系中锦毅公司的债权，并在庭审中履行向高技酒店的告知义务，高技酒店应当向南沙建筑总公司返还《物业租赁合同》中租赁的土地和支付占用费。关于涉案15242.4平方米土地的返还和占用费问题。南沙建筑总公司与高技酒店已于2020年5月14日的庭审中同意由南沙建筑总公司收回涉案15242.4平方米土地，南沙建筑总公司再行诉请高技酒店返还涉案15242.4平方米土地，没有事实依据，本院不予支持。南沙建筑总公司未能举证证明其于2014年11月1日至2015年2月28日期间将5000平方米土地租赁给高技酒店，即使租赁给高技酒店，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”南沙建筑总公司未提供证据证明2014年11月1日至2015年2月28日期间租金存在诉讼时效中断中止情形，故上述期间的租金诉讼时效在民法总则施行前已经届满，不应适用三年诉讼时效，高技酒店关于上述期间租金超过诉讼时效的抗辩，于法有据，本院予以采纳。南沙建筑总公司和锦毅公司已退回高技酒店支付的2019年5月份和6月份租赁费，而高技酒店于2020年5月14日才返回租赁的全部土地，故南沙建筑总公司要求高技酒店支付涉案15242.4平方米土地自2019年5月1日起的租赁费用，依据充分，本院予以支持。南沙建筑总公司与广州市赛隆投资有限公司签订《板头商住用地项目合作协议书》，南沙建筑总公司以涉案15242.4平方米土地作价与广州市赛隆投资有限公司在上述土地上合作开发房产项目，涉案15242.4平方米土地于2019年7月16日被广州市赛隆投资有限公司围蔽，高技酒店已经丧失涉案15242.4平方米土地的使用权和收益权，故高技酒店有权拒绝支付2019年7月16日起的占用费，故高技酒店应当向南沙建筑总公司支付2019年5月1日至2019年7月15日的租赁费用。关于租赁费用标准，因涉案《土地协议书》与《物业租赁合同》分别对5000平方米土地和另外10242.4平方米土地的租赁标准进行约定，高技酒店主张参照上述《土地协议书》与《物业租赁合同》标准支付，符合租赁合同双方对于租金占用费标准的预期，本院予以采纳。在涉案租赁土地有合同约定租金占用费标准的前提下，南沙建筑总公司主张10242.4平方米土地按照12元/平方米/月标准支付租赁费用以及申请鉴定确定租金占用费标准，依据不足，本院不予采纳。《物业租赁合同》中约定的管理费和租金，根据高技酒店和锦毅公司对是否提供物业服务的陈述，结合未签订书面物业服务合同的情况，锦毅公司主张管理费实质上也是租金的一部分更具合理性，本院予以采纳。高技酒店主张管理费与租金是相互独立的两个费用的抗辩，本院不予采纳，故应当以《物业租赁合同》最后月份约定的月租金为14883.75元、月管理费为14883.75元合计金额作为占用费标准。综上，高技酒店应当分别向南沙建筑总公司支付2019年5月1日至2019年7月15日的5000平方米土地和10242.4平方米土地租赁费用分别为24838.71元和73938.63元。关于赔偿损失和律师费的问题。南沙建筑总公司支付土地出让金系其在《广州南沙经济技术开发区国有土地使用权出让合同》的义务，与涉案《土地协议书》属两个法律关系，土地出让金利息与本案并没有直接的因果关系，故南沙建筑总公司要求高技酒店支付土地出让金利息损失，依据不足，本院不予支持。《板头商住用地项目合作协议书》中约定南沙建筑总公司需支付违约金的情形并不包括南沙建筑总公司延迟交付土地情形，且南沙建筑总公司明知涉案土地尚存在争议，在尚未收回土地的情况下就签订《板头商住用地项目合作协议书》，即使产生损失也应当由其自行承担，南沙建筑总公司亦未举证证明《板头商住用地项目合作协议书》存在解除并被广州市赛隆投资有限公司索赔的情况，故南沙建筑总公司要求高技酒店赔偿预期投资损失3400800元，依据不足，本院不予支持。高技酒店使用涉案土地，应当支付相应租赁费用，高技酒店诉请返还租金，于法无据，本院不予支持。《土地协议书》已明确约定涉案地块由高技酒店临时使用，只能建设临时性建筑物，且南沙建筑总公司收回场地时，所有建筑物须无条件拆除，高技酒店诉请南沙建筑总公司赔偿租赁土地上投入建筑物、装修、设备等所有损失，依据不足，本院不予支持。南沙建筑总公司和高技酒店分别要求由对方承担自己为本案纠纷支出的律师费，缺乏合同依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第七十九条、第八十条、第二百二十八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州市南沙区高技酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州南沙经济技术开发区建筑总公司支付2019年5月1日至2019年7月15日占用5000平方米土地的费用24838.71元；二、广州市南沙区高技酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州南沙经济技术开发区建筑总公司支付2019年5月1日至2019年7月15日占用10242.4平方米土地的费用73938.63元；三、驳回广州南沙经济技术开发区建筑总公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市南沙区高技酒店的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费102702元，由广州南沙经济技术开发区建筑总公司负担101949元，由广州市南沙区高技酒店负担753元；反诉受理费21289元，由广州市南沙区高技酒店负担；保全费5000元，由广州南沙经济技术开发区建筑总公司负担4899元，由广州市南沙区高技酒店负担101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  黄钧仲二〇二〇年五月十九日书 记 员  陈洁莹