江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初647号原告：张云茱，女，1987年9月12日出生，汉族，住河南省固始县。被告：苏州爱家营物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市十梓街485号-487号。法定代表人：王锋，总经理。委托诉讼代理人：任文、陈西西，系该公司员工。原告张云茱与被告苏州爱家营物业服务有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理。本院适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告张云茱，被告爱家营公司的委托诉讼代理人陈西西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云茱向本院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的20#103房屋的租金，合计人民币12017元整(从2018年10月8日计算至2019年1月20日)；二、被告支付拖欠的20#102房屋的租金，合计人民币1517元整(从2019年1月8日计算至2019年1月20日)；三、被告支付迟延支付20#103房屋租金的滞纳金，合计人民币2478元(从2018年10月8日开始，每天按照所欠月租金的0.3%计至2019年1月20日)；四、被告返还30天的免租期---管理服务费用3500元/套*2套=7000元整；五、被告向原告支付违约金3500元/套*2套=7000元整；六、被告支付使用承租的两套房屋产生的水、电和燃气等费用，合计人民币200元；七、被告归还两套房屋的门禁卡，合计8张。若不能归还门禁卡实物，则按照一张20元的费用赔偿，合计160元；八、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告张云茱明确第二项诉请的金额变更为1917元，第三项的滞纳金主张6000元，第六项诉请的水电燃气费变更为100元。另增加要求被告赔偿保洁费600元以及房屋内物品遗失、损坏的赔偿款（椅子150元、热水器配件300元、电视机遥控器50元）。事实与理由：原告与被告在2018年8月4日签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：原告将其位于苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园20幢102室和20幢103室的两套房屋(以下简称“两套房屋”)委托给爱家营公司。服务有限公司全权代理出租。合同签订后，被告在租赁期内按时支付了20#102的房屋租金，但20#103房屋的租金从2018年10月8号以后就未按时支付。后来，被告爱家营公司解除两套房屋的委托代理合同，且只愿意支付一个月的违约金和一个月的租金作为解除两套房屋的补偿，原告明确表示不同意被告的解决方案。后来双方经过多次协商，均未能达成一致意见。原告为维护自身合法权益，现诉至法院。被告爱家营公司辩称，关于租金，我方并未拖欠原告租金。20#103室房屋已在2018年10月初就跟原告提出解约，102室在2018年12月25日左右提出解约。关于违约金，每套3500元我方是认可的。管理费我方不认可返还，本案合同中第三十条明确约定该款不应该退还。关于第六项诉请以及原告所主张的各项损失，原告应该提供相应证据证明，否则我方不予认可。经审理查明，2018年8月4日，张云茱（作为委托人、甲方）与爱家营公司（作为受托方、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方全权代理出租位于苏州相城区元和街道御窑路1260号魅力花园20幢103室的房产，委托日期为2018年8月8日起至2021年8月7日止。委托租金为3500元/月。代理期限内甲方向乙方支付等于135天租金的管理服务费。管理服务费由乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付。1、委托期内第一年甲方于第2次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费。……委托期内租金转付方式：1、乙方选择按月转付租金，收齐甲方的资料并审核通过后，于每月的20日，在扣除按照本合同规定应由甲方承担的费用后向甲方付租金。乙方权利和义务。乙方承诺双方约定对该房屋的出租行使代理权，甲方同意乙方可根据需要对门锁进行更换（更换费用由乙方承担）。乙方归还甲方该房屋时，负责该房屋的清洁工作。乙方应按照合同固定的付款方式和金额，定期向甲方支付租金。委托期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、数字电视收视费、卫生费、公共电费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收。乙方应在委托期满，退还该房屋后45天内，向甲方结清委托期内发生的水、电、煤/燃气、电话、数字电视收视、卫生、公共用电等相关费用。合同起始之日至合同履行完毕，由于房屋设施使用不当产生的维修责任，由乙方承担；由于房屋本身或设施老化、损耗产生的维修责任，由甲方承担。如乙方无故逾期支付房租（非乙方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.3%作为滞纳金。乙方有权单方解除合同，在书面通知到达之日合同终止。甲方应于收到通知五日内办理房屋交接手续，如逾期不办理，则应承担相应的责任。若乙方在委托起始30日内解除合同，乙方已垫付的首月租金甲方可不予退还；若乙方在委托起始30日之后解除合同，乙方需额外支付甲方一个月租金作为补偿，但乙方支付的超出合同解除之日的租金甲方应予退还。因任何一方原因导致合同解除的，乙方不再收取解约年度对应合同期内剩余应交乙方的管理服务费，合同期内甲方已支付的管理服务费乙方不予返还。乙方归还甲方该房屋时如对装修、器物等硬件设施、设备有异议的，甲方应先接收房屋，有争议部分另行协商赔偿、修复事宜。双方另针对位于苏州相城区元和街道御窑路1260号魅力花园20幢102室房屋签订了《房屋出租委托代理合同》，相关租金、委托期限、管理服务费、双方权利义务、房屋维修、违约责任的约定均与前述合同内容一致。另查，坐落于苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园20幢102室、103室，该房屋的所有权人为张云茱。审理中，张云茱与爱家营公司一致确认：1、爱家营公司已支付102室房屋租金至2019年1月7日、103室房屋租金至2018年10月7日。2、爱家营公司在合同履行过程中为案涉房屋安装了两台空调，由于退房时发现房屋内存在墙面受损、物品损坏及遗失的情况，双方同意爱家营安装的两台空调归张云茱所有，并与案涉房屋内的墙面、物品损失相互抵销。张云茱明确在本案中不再主张赔偿物品损失的诉讼请求。另查，本院曾受理张云茱与苏州珞克房地产经纪有限公司、王占洋房屋租赁合同纠纷一案，并于2019年10月30日作出（2019）苏0507民初5351号民事判决书，该判决现已生效。在该案中查明张云茱与苏州珞克房地产经纪有限公司于2019年1月14日就本案案涉两套房屋签订《房屋出租委托合同》，约定出租代理期自2019年1月16日至2022年1月16日。以上事实，有原告举证的身份证复印件、营业执照复印件、《房屋出租委托代理合同》、告知函、不动产权证书，本院调取的（2019）苏0507民初5351号民事判决书以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。审理中，张云茱主张爱家营公司应支付案涉两套房屋租金至2019年1月20日，为此举证：证据1、其与爱家营公司员工梅越、李磊等人之间的聊天记录，证明双方就房屋内损坏的墙面、物品的处理问题一直在协商。该记录显示：2018年12月29日，张云茱称“这是20-102……我上午路过去拍的，你们去现场核实一下，整个房子墙面都毁了，椅子也少了一把”，爱家营工作人员回复称“如果确实是我们的问题可以还原的帮你还原还原不了的赔偿该维修的维修您看呢？”。张云茱回复“我明天有事，后天过去”。2019年1月21日，张云茱称“你们这个月房租要给付我了”，对方回复称“解约函件上个月已经发了”，张云茱称“可是房子有问题，没办法接收啊……”。证据2、落款时间为2018年12月28日的《告知函》照片打印件一份，显示爱家营公司以其出租房屋遇到很大困难为由，根据合同第三十条的约定提前解除双方之间的关于102室房屋的《房屋出租委托代理合同》，该函中另表示其同意额外支付一个月房租作为补偿，但要求已支付超出合同解除之日的租金应予退还，并要求接函五日内与公司联系办理房屋交接事宜。证据3、保洁费收据，证明其为两套房屋保洁支出800元。证据4、预收电费收据、电费卡照片打印件各一页，张云茱认为其仅收到过这份《告知函》，并明确实际于2019年1月5日左右才收到。张云茱另述称，因为爱家营公司弄丢了房屋的门禁卡及钥匙，其在2019年1月20日才收到新钥匙，之前都是通过阳台才能翻入室内。经质证，爱家营公司认为，对证据1、2真实系无异议，虽然房屋钥匙于2019年1月20日才交付，但是其已于2019年12月6日、11日、28日三次发函通知张云茱解除合同，是张云茱迟迟不来办理交房手续。真实系不认可。为反驳张云茱的主张，爱家营公司举证了三份告知函打印件。同时，爱家营公司确认因其未保留邮寄凭证，故无法举证证明告知函的送达情况。本院认为，张云茱与爱家营公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性效力性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，《房屋出租委托代理合同》中约定爱家营公司有权单方提前解除合同，但爱家营公司仅能提供三份《告知函》的照片打印件，并未举证相应的邮寄或送达凭证，应负举证不能的法律后果。张云茱称其于2019年1月5日左右收到落款时间为2018年12月28日的《告知函》，但根据其举证的微信聊天记录，可以证明双方至少在2018年12月29日已开始针对房屋中损坏及遗失的物品进行协商，可合理推定至少在此时张云茱已实际知晓爱家营公司要求单方解除合同，故本院认定《房屋出租委托代理合同》已于2018年12月29日实际解除。虽然爱家营公司已实际支付102室房屋租金至2019年1月7日，但是考虑到该房屋的确存在墙面毁损以及多件物品丢失的情况，且在一定程度上影响了房屋的交付及后续使用，双方在房屋交接前对维修、赔偿事宜进行协商需要一定合理期间，故本院认定张云茱无需向爱家营公司返还超付期间内的租金。关于103室房屋，爱家营公司仅支付租金至2018年10月7日，根据前述认定的解除时间，爱家营公司应向张云茱支付2018年10月8日至2018年12月29日的租金，为9450元。张云茱主张租金均应支付至其接收房屋钥匙的2019年1月20日，但根据本院受理的其他关联案件可知张云茱在2019年1月14日时已着手将案涉两套房屋另外委托出租给其他公司，故即便其于2019年1月20日才接收房屋钥匙，也并不影响本院前述关于合同解除及租金支付的认定。关于张云茱主张的违约金7000元，爱家营公司并无异议，本院予以认定。关于滞纳金，根据合同约定，爱家营公司应于每月20日支付当月租金，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.3%作为滞纳金。张云茱主张6000元，经核算，并不超过法律允许范围，予以准许。关于管理服务费，本院认为，双方《房屋出租委托代理合同》已经明确约定了提前解约亦不退还管理费的条款，现有证据无法证明双方曾对该条款的约定进行了重新协商及约定，故张云茱要求返还管理服务费，依据不足，碍难支持。关于保洁费、电费，根据合同约定，爱家营公司应承担合同期内的电费，在返还房屋时应负责房屋保洁，故对该两项主张予以支持，爱家营公司应支付保洁费600元、电费100元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏州爱家营物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云茱房屋租金9450元、违约金7000元、滞纳金6000元、保洁费600元、电费100元，合计23150元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019596）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张云茱的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为279.5元，由原告张云茱负担66.5元，被告苏州爱家营物业服务有限公司负担213元（该款原告张云茱已预交，本院予以退还，被告苏州爱家营物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  候佳芸二〇二〇年五月二十六日书记员  陆锦枫