江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4955号原告（反诉被告）：许瑞，男，1988年6月25日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：郑铭、刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宏杰，女，1984年3月17日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市宁城县。被告（反诉原告）：王利军，男，1983年3月2日出生，汉族，住内蒙古赤峰市宁城县。以上被告共同委托诉讼代理人：江璞，江苏稼禾律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：鲜晓斌，上海方本（苏州）律师事务所律师。第三人:中国银行股份有限公司苏州吴中支行，住所地江苏省苏州市吴中区东吴北路110号。负责人：徐敏华，行长。委托诉讼代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。原告许瑞与被告王宏杰、王利军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序审理。王宏杰、王利军提出反诉，本院予以合并审理。审理中，依据原告许瑞的申请，本院通知中国银行股份有限公司苏州吴中支行（下称中国银行吴中支行）作为第三人参加诉讼，并于2019年11月12日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序于2020年5月8日再次公开开庭进行了审理。原告许瑞（第二次到庭）及其委托诉讼代理人郑铭、刘炎卉，被告王宏杰（第二次到庭）、王利军（第一次到庭）及两被告的共同委托诉讼代理人江璞、鲜晓斌（第二次），第三人中国银行吴中支行的委托诉讼代理人夏卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许瑞向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告于2019年4月28日签订的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：0005841)合法有效；2、两被告继续履行《房屋买卖(居间)合同》，将位于苏州市相城区房屋过户至原告名下；3、两被告将苏州市相城区房屋交付原告；4、两被告支付原告迟延履行违约金10000元(暂计金额，要求以房屋成交价1680000元为基数自2019年6月16日起按照每日0.05%计算至实际履行之日止)；5、两被告支付律师费30000元；6、两被告承担本案的诉讼费和保全费。审理中，原告许瑞增加请求，要求由其向第三人代为清偿案涉房屋贷款后，第三人协助办理案涉房屋他项权注销登记手续，被告返还为其垫付的贷款400806.63元，并支付该款自2020年4月8日起按年利率6%计算至实际返还之日止的利息。事实与理由：2019年4月28日，由苏州市世纪宜家房地产经纪有限公司提供居间服务，原告(买受方)与被告(出售方)签订了关于苏州市相城区的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：0005841)。合同约定房屋成交价为1680000元整，被告应当于2019年6月15日前还清贷款并注销抵押权。嗣后，原告按照约定履行了合同义务，包括且不限于支付定金、配合办理网签、资金托管和贷款等。在原告款项已经全部交付的情况下，被告拒不配合办理上述房屋的提前还贷和抵押权注销手续，并提出增加10万元房价的无理要求。被告的行为已构成根本违约，理应按照合同约定承担继续履行和支付迟延履行违约金的违约责任。原告为主张权利支出律师费3万元整，该费用按照合同约定应当由被告承担。被告王宏杰、王利军辩称，1、案涉房屋买卖合同合法有效，双方均应适当履行。原告没有按照合同约定的时间履行其主要义务。根据合同第三条，原告应于2019年5月24日将474000元存入资金托管账户，但原告至2019年6月3日才将该款转入指定的资金托管账户，逾期达11天，根据合同约定已构成违约，答辩人选择解除合同，并已及时通知了原告。2、答辩人根据合同约定已经解除了合同后，自然就不存在原告所主张的过户、交付等继续履行问题，不存在迟延履行违约金。3、因原告已经违约，无权主张律师费、诉讼费、保全费。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。还款行为是原告单方行为，未征得答辩人同意，答辩人不承担返还责任，要求原告恢复原状。第三人中国银行吴中支行述称，只要案涉房屋贷款得到清偿后，第三人会根据法院判决或要求协助办理涉案房屋的抵押权注销手续。反诉原告王宏杰、王利军请求判令：1、确认反诉原、被告于2019年4月28日签订的房屋买卖合同已解除；2、反诉被告支付反诉原告违约金336000元；3、反诉被告支付反诉原告律师费30000元；4、反诉被告承担本案的诉讼费用。审理中，反诉原告王宏杰、王利军将2项诉讼请求的金额变更为344400元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月28日签订的关于苏州市相城区的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：0005841)是事实且合法生效，合同生效后双方均应适当履行。然而，反诉被告未按合同约定的时间履行其主要义务。合同约定反诉被告应于办理资金托管当日将房款474000元存入资金托管账户，即应当于2019年5月24日存入，但反诉被告直至2019年6月3日才将该款存入资金托管账户，逾期达11天，已构成违约。况且，该款系反诉被告应支付的首付款部分，而非贷款部分，故其严重违约的行为具有明显的主观过错。反诉原告根据合同约定选择解除合同，且已通知了反诉被告。因反诉被告违约导致合同解除，反诉被告应承担违约金、律师费和诉讼费。反诉被告许瑞辩称，合同未能履行的违约方系反诉原告，反诉原告没有解除权，反诉被告不应当承担违约金、律师费。合同约定办理网签和资金托管的时间是2019年5月31日，并不是反诉原告所称的2019年5月24日。双方是在2019年5月24日提前办理了相关手续，反诉被告当日已准备好了首付款480000元，因为贷款银行预审批需要，反诉被告按贷款银行要求将该款先转至贷款银行，让贷款银行对首付款进行确认。预审批完成后，该款转至资金托管账户。从上述流程来看，反诉被告一直在积极配合履行，没有丝毫耽搁，也不存在首付款资金不足的问题。因此，反诉原告所主张的依据是不能成立的，请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人中国银行吴中支行述称，对此无异议。经审理查明，2019年4月28日，王宏杰（甲方、出售方）、许瑞（乙方、买受方）、苏州市世纪宜家房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将苏州市相城区出售给乙方。甲方确认于2019年6月15日前还清贷款并注销该抵押权手续。该房屋成交价1680000元。乙方于2019年4月28日前支付甲方定金40000元，于2019年5月10日前支付甲方定金60000元。首付款部分，乙方于办理资金托管当日将房款474000元存入政府管理部门指定的资金托管账户。贷款部分，乙方委托丙方办理1106000元贷款，实际贷款金额和年限以银行审批为准。甲乙双方于乙方贷款放款七日内办理过户手续。甲乙双方须在2019年5月31日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管；乙方须在前述日期前备妥资金托管的首付款；如乙方需办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部材料。并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管银行账户。甲乙双方应按本合同约定积极配合办理送审(如有)、网签、资金托管、贷款(若有)、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费。未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金。逾期十日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。乙方未按约定付款的，每逾期一日，应向甲方支付该套房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期十日甲方有权选择即日解除本合同并向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因乙方资质、征信、银行政策变动等原因导致贷款资金未能在办理资金托管手续九十日丙方内全部到达资金托管银行账户的，须由乙方以现金方式在本条款前述日期届满后十日内向甲方补齐全部房款；否则视为乙方违约，甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任。本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担。关于该房屋其他合同(包括但不限于签订时间在后的网签备案合同)与本合同不一致的，均以本合同约定为准。《房屋买卖（居间）合同》签订后，许瑞按约支付了定金100000元。2019年5月24日，王宏杰、王利军与许瑞经中介安排共同至房产交易管理部门签订《存量房交易信息确认书》（编号3417887）一份，确认书载明：房屋坐落于苏州市相城区，房屋价款为1580000元，贷款支付。同时，王宏杰（甲方）、王利军（共有人）与许瑞（买方）又签订《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》（编号40119051241）一份，协议载明：乙方将购房款1580000元存入托管账户。买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。双方还在该协议中分别确认了各自的结算账户信息，王宏杰的确认账户为尾号8761的中国银行账户，许瑞的确认账户为尾号4267的银行账户。又查，2019年5月24日，许瑞从其托管协议的确认账户中向其尾号5516的兴业银行账户转账支付480000元，附言“房首付”。2019年6月3日，许瑞又自前述兴业银行账户向其托管协议的确认账户转账支付480000元，该款于同日接受监管。2019年7月2日，兴业银行向许瑞发放贷款1100000元，同日，该款接受监管。2018年8月5日，王宏杰向许瑞发送短信，认为许瑞迟延履行付款义务达到约定解除合同条件，此前口头表达解除合同之意后，再次以此信告知许瑞决定解除合同。许瑞收到后表示对王宏杰所说的条件不懂，要求王宏杰与其代理律师谈。再查，位于苏州市相城区的不动产权登记权利人为王宏杰、王利军，系共同共有。该房屋办理了抵押，他项权证号为苏（2016）苏州市不动产证明第7028399号，他项权利人为中国银行吴中支行，债权数额为476000元，设定日期为2016年12月22日。2020年4月7日，许瑞向中国银行吴中支行清偿案涉房屋贷款本息合计400806.63元，其中本金400330.94元，到期利息475.69元，中国银行吴中支行出具贷款还款结清凭证及还款回单确认。王宏杰、王利军称，案涉房屋现由其居住使用。另查，许瑞为本案纠纷与江苏孚佑律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所指派律师为代理人，律师代理费30000元，该所于2019年8月19日开具发票确认。王宏杰、王利军为本案纠纷与江苏稼禾律师事务所签订《聘请律师合同》，委托该所指派律师为代理人，律师代理费30000元，该所于2019年7月31日开具发票确认。以上事实由当事人提供的原、被告身份信息、《房屋买卖（居间）合同》、定金收条、《存量房交易信息确认书》、《苏州市相城区存量房交易资金托管协议》、转账业务回单、结算凭条、交易明细、监管存款凭证、短信截屏打印件、贷款还款结清凭证、还款回单、不动产登记簿查询记录、《聘请律师合同》、发票及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。许瑞认为，我实际于2019年5月24日就已经备妥资金托管的首付款480000元，但因购买房屋贷款是向兴业银行申请的，兴业银行因预审批需要要求我将该首付款先转至该行账户以供审核确认，所以我于当日将该款打入了兴业银行账户，审核通过即支付至资金托管账户。在此过程中，我没有丝毫拖延，是在积极履行合同的。同时，王宏杰、王利军主张自2019年5月24日起算逾期日期的依据不足。根据合同约定，办理网签托管的截止时间是2019年5月31日，即使按照首付款接受监管的时间即2019年6月3日来算也未超十天。再退一步讲，即使按照2019年5月24日起算，十天后即2019年6月2日是周日，也应顺延至下一个工作日即2019年6月3日，我办理资金托管的时间也未达到合同约定的解除条件。我方不存在恶意违约的情形，合同不应解除。王宏杰、王利军是要涨价故意违约，怠于履行清偿房屋贷款义务，已超出合同约定的2019年6月14日，明显构成违约。王宏杰、王利军认为，根据合同约定，许瑞应当在办理资金托管当日将房款474000元存入资金托管账户。双方自2019年5月24日办理网签及资金托管手续，应当自当日起算逾期，许瑞实际至2019年6月3日才将该款存入指定的资金托管账户，逾期达11天。首付款逾期会导致贷款等款项往后拖延，如其不逾期，可能贷款在2019年6月20日就能够提前发放，而不是后来的2019年7月2日才发放，这会影响到我方房屋置换的时间，导致孩子的转学和上学都来不及。许瑞已经构成违约，我方根据合同约定有权选择解除合同。许瑞为证明其主张，另向本院提供其与王宏杰的短信截屏，拟证明王宏杰在2019年7月11日提到房屋一天一个价，实际是因房价上涨不想履行合同。经质证，王宏杰、王利军对真实性不予认可。中国银行吴中支行表示由法院依法认定。王宏杰、王利军为证明其主张，另向本院提供饶新疆于2019年7月9日出具的手写材料一份，拟证明其为购买石榴玉兰湾21#-1-2-201号房屋交纳意向金5000元，销售人员承诺保留房源三天，逾期退还意向金，因其要等许瑞的款项作为购房资金，最后未签订购房合同。经质证，许瑞对该证据不予认可，且当时案涉房屋贷款已经发放，如王宏杰、王利军顺利配合，是可以在该日期届满前拿到房款的。而且，案涉房屋买卖合同约定的贷款下发时间截止2018年8月31日，现在贷款是提早发放的。中国银行吴中支行表示由法院依法认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王宏杰、许瑞于2019年4月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定,应认定为合法有效。本案的争议焦点在于王宏杰、王利军是否有权解除该《房屋买卖（居间）合同》。对此，本院认为，其一，根据《房屋买卖（居间）合同》约定，双方应于2019年5月31日前办理网签资金托管手续，许瑞应当在该日期前备妥资金托管的首付款，于办理资金托管当日将474000元存入资金托管账户，其余1106000元办理贷款，许瑞应在办理资金托管手续后七日内提供相应材料，确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达托管银行账户。在实际履行过程中，双方于2019年5月24日即至房管部门签订资金托管协议，系提前履行合同约定的办理网签资金托管义务。根据许瑞提供的证据，可以证实2019年5月24日其账户内已经备好480000元，可以按约托管。许瑞主张因贷款银行即兴业银行要求审核首付款，因此未能直接将该款支付至指定托管账户，而是转至兴业银行审核确认再支付至资金托管账户，并非其怠于履行合同义务的抗辩，与其提供的银行交易流水及监管存款凭证显示情况相符，也符合二手房交易可能出现的合理情形，本院予以采信。故本院认为，许瑞没有恶意违约的主观故意。但许瑞未就该情况提前与王宏杰、王利军沟通并征得对方同意，存在不当之处。其二，根据监管存款凭证显示，案涉首付款480000元于2019年6月3日接受监管，确实晚于双方实际签订资金托管协议的日期，也晚于合同约定最晚办理网签资金托管的日期，可认定许瑞履行合同存在瑕疵。但即使按照原告主张的2019年5月24日起算，该首付款接受监管的时间也仅逾期十天，不能仅以此即认为许瑞已经构成根本违约。其三，根据《房屋买卖（居间）合同》约定，许瑞以首付加贷款方式购买案涉房屋，贷款最晚于办理资金托管手续九十日内达到资金托管账户。按照房屋买卖交易流程，在许瑞将首付款支付至监管账户后，王宏杰、王利军也无法立即领款，只有等到贷款到达资金托管账户后才能办理后续的过户领款手续，才能够取得托管账户内的全部房款。根据监控存款凭证，兴业银行发放的贷款1100000元已于2019年7月2日接受监管，距双方资金托管协议签订时间不到一个半月，如双方互相协助配合继续履行，王宏杰、王利军可远早于其合同预计的最晚时间拿到剩余全部房款1580000元。因此，王宏杰、王利军并不会仅因首付款480000元于2019年6月3日接受监管这一事实导致发生实际损失。王宏杰、王利军认为其因此产生无法另行购房、影响子女入学的主张，无事实依据，本院不予采纳。基于前述分析，本院认为，许瑞并不存在恶意违约的主观故意，王宏杰、王利军也未提供证据证明因此造成了合同目的不能实现的相应后果，故为维护交易稳定，从公平合理的角度出发，许瑞要求继续履行《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以准许。对于王宏杰、王利军要求解除《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于王宏杰、王利军基于合同解除主张的违约金、律师费，本院亦不予支持。《房屋买卖（居间）合同》并未特别约定案涉房屋抵押权由谁负责涤除，故按照通常惯例，应由出卖方即王宏杰、王利军负责涤除案涉房屋抵押权。现王宏杰、王利军未及时履行涤除义务，并以明确态度拒绝履行合同，已构成违约。许瑞自愿代为清偿案涉房屋所涉抵押贷款本息400806.63元且已经实际履行，中国银行吴中支行应配合办理案涉房屋的他项权注销手续。王宏杰、王利军应向许瑞返还代偿款400806.63元，及该款自2020年4月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息。案涉房屋他项权注销后，该房屋即符合转移登记条件，王宏杰、王利军应协助许瑞将案涉房屋权属转移登记至许瑞名下，根据合同约定，由此产生的相应税费由许瑞承担。王宏杰、王利军应于转移登记完成同时自行领取资金托管账户的相应购房款，并将案涉房屋交付许瑞。对于许瑞主张的迟延履行违约金及律师费，因许瑞在履行合同过程中自身确存在相应的瑕疵，且律师费也并非必然发生的费用，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告许瑞与本诉被告王宏杰于2019年4月28日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效。二、本诉被告王宏杰、王利军于本判决生效之日起十日内注销诉争房屋苏州市相城区的抵押登记手续，第三人中国银行股份有限公司苏州吴中支行予以协助。三、本诉被告王宏杰、王利军于诉争房屋抵押登记手续注销之日起三日内协助本诉原告许瑞将该房屋权属转移登记至许瑞名下，相关税费由许瑞承担。本诉被告王宏杰、王利军于转移登记手续完成同时自行领取资金托管账户内的购房款1580000元，并将诉争房屋交付本诉原告许瑞。四、本诉被告王宏杰、王利军于本判决生效之日起十日内返还本诉原告垫付的贷款本息合计400806.63元，并支付该款自2020年4月8日起全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022018501）。五、驳回本诉原告许瑞的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告王宏杰、王利军的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为19920元，保全费5000元，合计24920元，由本诉被告王宏杰、王利军负担(此款本诉原告自愿垫付，本院不再退还，本诉被告应于本判决生效之日起十日内直接支付本诉原告)。反诉案件受理费减半收取为9960元，由反诉原告王宏杰、王利军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  吴 宏二〇二〇年五月二十八日法官助理  唐若娴书 记 员  徐雯依