四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初803号 原告：西昌市房地产开发有限责任公司（以下简称西昌市房地产开发公司），统一社会信用代码91513401MA62H6EP2B。 法定代表人：谌立湟，总经理。 委托诉讼代理人：寸江坤，四川骁驰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李俊，女，汉族，1970年6月24日出生，四川省西昌市人，个体户，住西昌市，现住西昌市（西昌飞月时装公司职工宿舍）。 被告：朱西娥，女，汉族，四川省西昌市人，个体户，住西昌市，现住西昌市（西昌飞月时装公司职工宿舍）。 第三人：西昌市飞月时装有限公司（以下简称西昌市飞月时装公司）。 法定代表人：刘运开，公司经理。 原告西昌市房地产开发公司与被告李俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法由审判员杨平适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中本院依据被告李俊的申请依法追加朱西娥为本案的被告参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，本院依法通知西昌市飞月时装有限公司作为本案的第三人参加诉讼。原告西昌市房地产开发公司的委托诉讼代理人寸江坤、被告李俊、朱西娥、第三人西昌市飞月时装公司的法定代表人刘运开到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告西昌市房地产开发公司在庭审中将诉讼请求变更为：1、要求人民法院依法解除原告与被告的房屋租赁关系，并判令被告将位于西昌市的房屋移交原告。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因经营需要，租赁了原告位于西昌市的房屋，被告经原告同意后，原告同意被告租赁该房屋至2019年12月30日，被告交纳租赁费也交至2019年12月30日，在原告同意的租赁期限届满后，为保障被告的优先租赁权，原告通知了被告在通知的期限内与原告协商是否继续租赁涉及的具体事宜，但在通知载明的期限中，被告并未与原告协商续租事宜。但被告至今占用原租赁的房屋继续使用。综上所述，被告与原告协商租赁事宜，在未与原告建立合法租赁关系的情况下，继续使用原租赁房屋的行为，损害了原告的合法权益，现原告向法院起诉，支持其诉讼请求。 被告李俊、朱西娥辩称，我们原系西昌市飞月时装公司的在职职工，2003年原告拆迁月城广场二期工程，公司拆迁我们成为失业人员，2004年7月我们租用了西昌市飞月时装时装公司的一间门市，工商、税务要求我们办理营业执照，必须要租赁协议才能办，我们当时找到原告授权其代管的刘运开厂长，请求签订租赁合同，刘厂长知道我们的门市随时可能拆迁，租用时间只能签到政府拆迁为止，并且说拆迁时不补偿装修及其他费用，要我们慎重决定，当时因失业没有别的出路签下合同，办理了所有的手续。合同期限是到政府拆迁为止，并没有原告所说的2019年12月30日租赁届满。我们不同意解除合同。 第三人西昌市飞月时装公司辩称：2003年8月下旬，按照西昌市人民政府的文件规定，公司将拆迁房屋的《房产权证》、《土地使用证》移交给了原告，因当时需要处理拆迁房屋的善后工作，原告委托时装公司代管理房屋，拆迁时交给他们，因我是公司法定代表人，房屋主要由我负责管理，原告（开发公司）每月发500元工资给我。当时确定的拆迁时间是2003年年底，2004年原告又通知拆迁延期一年，后代管了三四年，原告通知撤销代管派了一个姓谢的女同志来与我办理了结交，我将整栋大楼的钥匙交给了他们。在代管期间我与单位下岗职工李俊、朱西娥签订了一份合同（租房协议），当时我向原告单位有关领导请示过，征得开发公司的书记、副总经理同意后才签的合同，签合同主要是便于管理，避免拆迁时发生纠纷，租赁期限签到拆迁为止。 本案在审理过程中，原告西昌市房地产开发公司为支持自己的诉讼请求提交以下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明，证明：原告的诉讼主体资格。 2、西昌市人民政府出具的西府发（2001）9号《关于确定西昌市房地产开发有限公司为月城广场暨凉山州民族体育文化中心项目业主的批复》、西昌市房地产管理局出具的《房屋拆迁许可证》二份，证明：经西昌市人民政府等部门批准，原告成为合法的涉案房屋的拆迁业主，同时也是拆迁实施单位。 3、西昌市房地产管理局出具的《房屋拆迁公告》二份，证明：1）、涉案房屋的拆迁进行了公告的，公告要求暂停办理房屋使用性质变更、个体工商户注册登记，且应在规定时限内搬迁完毕，该公告由西昌市房地产管理局发布，被告应知道涉案房屋将面临拆迁，且被拆迁人在2003年是要将房屋移交给原告的；2）、原告在公告所述的时间到期后属于涉案房屋的实际产权人，对涉案房屋享有占用、使用、处分的权利。 4、《房屋搬迁协议》及结算收据五张，证明：2002年11月11日，原告作为拆迁业主及拆迁实施人与被拆迁人西昌市飞月时装有限公司达成协议后支付了拆迁补偿款，取得了涉案实际产权人，对涉案房屋享有占有、使用、处分的权利。 5、四川省凉山州租赁业务发票23张，证明：1）、被告在原告实际取得涉案房屋的产权后，与原告建立了租赁关系，被告长期向原告支付租金，先交付后使用，租金的标准跟随市场价格调整，并不是单一固定的；2）、原被告虽然未订立书面合同，但已经就涉案房屋实际建立了租赁关系，涉案房屋租赁关系的双方是原告和被告；3）、被告交纳的经原告同意的租赁费用截止时间为2019年12月，现原告同意的租赁期限已经届满，经原告多次催促被告与原告协商订立新的租赁合同，但被告拒绝协商及与原告签订租赁合同。 经庭审质证，被告及第三人对原告提交的上述证据无异议。 审理过程中，被告李俊、朱西娥共同提交了以下证据： 1、《房屋租赁协议》，证明2004年7月2日被告与时装公司的法人刘运开（原告授权代为管理时装公司）签订房屋租赁协议。 2、2004年被告发放《通知》一份，证明：2004年西昌市飞月时装公司对拆迁房屋有代管权，至到2007年4月被告西昌市房地产公司发通知解除代管权。 3、2019年7月15日《通知》，证明：2019年7月15日被告西昌市房地产开发公司要对租赁房屋进行消防整改，并清场，整改后另行通知再租时间。 4、2019年9月2日《通知》、律师函，证明：2019年10月1日被告西昌市房地产开发公司要对租赁房屋进行整体打造，另行招租。并要求被告于2019年10月15日前清场。 5、2006年到2007年的收据2张。证明：2007年以前的房租均由时装公司代收后交给原告。 6、书面意见书证明：2019年10月11日被告接到通知后主动与原告沟通协商。并不是被告所陈述的拒绝沟通 经庭审质证，原告的质证意见：对证据1关联性、合法性及证明目的不予认可，而且时装公司未加盖公司印章；对证据2三性均有异议，该证据是复印件，该通知也不涉及原告的涉案房屋；证据3、4、5的真实性无异议，该证据能够证明原告多次要求与被告协商终止租赁关系，并且要求被告办理新的预租登记，但至今被告至今未能与原告建立新的书面租赁合同。证据6意见书的真实性无异议。 第三人对被告提交证据无异议。 庭审中，第三人未向本院提交证据。 本院依职权从西昌市市场监督管理局调取了以下证据： 1、设立登记申请书、西昌市飞月时装公司法定代表人履历表等企业登记资料、证明：西昌市飞月时装公司成立的时间是2001年2月27日，公司法定代表人为刘运开。 2、西昌市飞月时装公司年检报告等资料，证明：2002年至2003年西昌市飞月时装公司都按期年检。后因“月城广场拆迁”公司属第二期拆迁单位，2003年5月23日经股东大会讨论决定依法解散公司。 3、西昌市市场监督管理局内资企业登记基本情况、凉工商西[2005]170号《行政处罚决定》，证明：因西昌市飞月时装公司未参加2004年度年检，原西昌市工商行政管理局对其作出吊销营业执照处罚，营业期限为2001年的1月27日至2004年2月26日，企业的状况现在是吊销未注销。 原告对本院从依法调取的证据提出以下质证意见：对法院调取的三组证据的真实性无异议，但认为三组证据也能够证实被告与刘运开签订的协议前，西昌市飞月时装公司已经解体，公司不可能以自己的名义对外从事民事行为。 被告、第三人对本院依职权调取的证据无异议。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料及本院依职权调取的证据认证如下： 原告提交的证据1、2因被告、第三人无异议，本院对其真实性及证明力予以确认；证据3、4、5其真实性本院予以确认，但证明力本院不予以确认。被告提交的证据1、2原告提出异议，本院认为原告提出异议的理由不成立，证据2虽然是复印件，但证明内容与本案事实相符，其真实性本院予以确认。对证据3、4、5、6原告无异议，本院对其真实性及证明力予以确认。对本院依职权调取的证据，原告、被告、第三人无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：2001年2月27日，第三人西昌市飞月时装有限公司在原西昌市工商行政管理局登记成立，原位于西昌市西门坡37号（现西昌市，公司法定代表人刘运开，公司大楼共5层，一楼有7间经营门市，全部由公司出租给商户经营，二楼为家具商场，三楼办公区域，四楼是材料、成品、库房，五楼生产车间，营业期限从2001年2月27日－2004年2月26日。后因西昌市飞月时装有限公司未在年检截止日前到西昌市工商行政管理局参加2004年度年检，该局于2005年10月11日对其作出凉工商西［2005］170号《行政处罚》，吊销了西昌市飞月时装有限公司《营业执照》，现公司现状为吊销未注销。被告李俊、朱西娥原系西昌市飞月时装有限公司职工。 2001年1月12日，西昌市人民政府因西昌月城广场项目建设，需要对广场周边州市体育场及四邻周边单位的房屋进行拆迁。根据西昌市人民政府西府发（2001）号批复，同意原告西昌市房地产开发公司为月城广场暨凉山民族体育文化中心项目业主。2002年7月4日，原告西昌市房地产开发公司取得西昌市房地产管理局颁发的折许字2001第05号《房屋拆迁许可证》。第三人西昌市飞月时装有限公司属“月城广场”第二期拆迁单位。2002年11月11日，原告西昌市开发公司房地产（甲方）与第三人西昌市飞月时装公司签订（乙方）签订《房屋拆迁协议》，其中约定：一、被搬迁房屋情况，被搬迁房屋为框剪结构，建筑面积3683.83平方米，占用国土面积为824.60平方米，临时房屋建筑面积268.80平方米。房屋产权证号：西市0005820号，国土证号：西市国用（00）字第××号。二、被搬迁房屋补偿、安置形式，甲、乙双方协商同意，对被搬迁房实行经补偿，不进行安置。三、经济补偿金额，经甲、乙双方反复协商同意，框剪结构被搬迁房屋一次性补偿550.00万元，临时房屋一次性补30000.00元，合计553.00万元。原告分别于2003年3－10月将拆迁补偿款汇入第三人西昌市飞月时装公司账户，第三人将拆迁房屋《土地使用证》、《房屋所有权证》交给原告。后第三人成立清算小组，因拆迁涉及到经营租赁门市的经济补偿及职工社保、医保等善后工作，原告未接收房屋，西昌市飞月时装公司仍对拆迁房屋进行管理。2003年8月因拆迁一楼一间租赁门市一家租户搬走，被告李俊、朱西娥找到西昌市飞月时装公司经理刘运开要求租赁该门市，刘运开将该涉案门市出租给被告，2004年7月2日，为办理经营所需的各项证照，被告李俊、朱西娥与刘运开签订了租房协议，协议写明：西门坡37号时装公司大楼底楼门市，因月城广场二期工程拆迁，在尚未拆除之前，受月城广场项目业主委托由时装公司代管至拆迁时为止，未拆迁之前可以出租。并约定：一、公司门市壹间，拆迁前出租给李俊、朱西娥经营，租金每月壹仟元整。二、每月初1－5号为交纳租金日期，按月收缴，先缴后用。三、租赁日期从现在起至拆迁时止，出租方提前一个月通知承租方，承租方无条件搬迁后交回门市…。由于本案诉争的租赁房屋至今尚未拆迁，被告一直租用该门市经营文化用品。2007年5月17日，原告向各出租商户发出通知（未通知被告），明确告知：租用的房屋产权属于公司，公司已于2007年4月解除原时装公司代管权，2007年5月底租用营业门市由公司收回。2019年7月15日，原告通知时装公司各租户，决定于9月对该楼进行打围施工，消防整改工程验收合格后，公司将另行通知再租时间。2019年9月2日，原告西昌市开发公司再次通知各租户，决定原时装公司大楼底层门市于2019年10月1日由公司收回进行整体打造，打造完成后底层门市将面向社会进行招租，各租户可在同等条件下优先租赁，原则上，经改造后的门市租赁单价不低于每平方米200.00元，因被告未与原告联系，2019年9月29日，原告委托四川星亮律师事务所律师向被告李俊送达律师催告函，要求被告于2019年10月15日前清场，并于2019年10月18日到原告处了结租赁关系。被告认为原合同签订租赁期限是到拆迁为至，现租赁期限未到不同意与原告重新签订新的租赁合同，原告于2020年3月19日向法院提起诉讼。 另查明，2003年至2007年，被告承租的房屋租金一直由西昌市时装公司代收后交原告。2008年1月至2019年12月31日，被告均按季度向原告交纳租金（其中2008年每月租金2000.00元，2009年每月租金2120.00元，2010年每月租金2220.00元，2011年每月租金2350.00元,2012年至2019年每月交纳租金2538.00元）。2019年12月被告向原告交纳2020年的租金，原告认为双方的租赁关系至2019年12月30日已终止，拒收被告租金。 本院认为：第三人西昌市飞月时装公司原是涉案房屋的所有权人，在未拆迁前公司法定代表人刘运开受原告的委托代管房屋并与被告李俊、朱西娥签订的《租房协议》，被告承租涉案房屋，自2003年开始向原告交纳房屋租赁费，原告知晓被告租赁商铺一事，十多年来原告未提出异议，应视为原告对案涉《租房协议》予以认可。因合同约定的解除条件是自拆迁为止，现房屋尚未拆迁，双方合同约定解除条件尚未成就，且被告一直按时交纳租金，无违约情形。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，被告于2003年8月承租涉案商铺已十六年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”规定，现解除期限条件未到，原告主张解除合同，重新与被告签订租赁合同的理由不符合法律规定，也不符合协议的约定，故原告诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告西昌市房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由原告西昌市房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 杨 平 二〇二〇年五月二十九日 书记员 徐金梅 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。