呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2020）内0102民初787号原告：云秀瑞，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：聂原灵，内蒙古文义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霞，内蒙古文义律师事务所律师。被告：霍志强，男，住呼和浩特市。原告云秀瑞诉被告霍志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云秀瑞及其委托诉讼代理人聂原灵、王霞，被告霍志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云秀瑞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还租赁原告的呼和浩特市新城区世纪双语学校教学房屋、场地、课桌及办公桌、一幅字画等设备设施；3.判令被告支付原告未按约定时间缴纳租金的违约金9万元（截止2019年11月6日）；4.判令被告支付占有房屋期间的使用费用，按每日822元计算，自2020年1月1日至实际交付之日；5.判令被告支付原告提前擅自解除租赁合同的违约金41400元；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是呼和浩特市新城区世纪双语学校的负责人，位于呼和浩特市新城区毫沁营镇沙梁村的呼和浩特市新城区世纪双语学校内的房屋和场地属于原告建设，并且归原告所有。在2017年12月31日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将原告所有的呼和浩特市××区的世纪双语学校内的建筑面积约3000平方米教学房屋及场地、办公桌椅设备设施、学校出租给被告使用；被告租赁原告学校房屋场地的用途是办学，租赁期限为5年，自2017年12月31日至2022年12月31日，合同第四条约定第一年的租金为每年18万元，第2年度、3年度、4年度、5年度的租金为每年30万元，合同还约定在租期内，水、暖、电等费用由被告承担，合同第4.2.3条约定，被告先交原告租金后使用房屋，每年的租金缴纳时间在合同到期前两个月先付清（即每年的10月31日前付清下个年度的租金）；合同9.1条规定租期内被告延期缴纳房租5日以上视为违约，违约后被告应按照合同年租金的30%向原告支付违约金，原告有权解除租赁合同，合同9.3条又规定被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按照合同总租金3%的额度向原告支付违约金，合同第12条规定，合同在履行过程中发生争议，协商不成，双方在呼和浩特市新城区人民法院诉讼解决，合同还约定房屋租赁合同双方签字盖章生效；房屋租赁合同学校没有盖章，原告个人签字，被告签字。合同签订后，原告按照约定向被告交付了教学房屋、学校和场地，全面履行了合同，被告开始接收了租赁合同约定的教学房屋和场地，并开始招收学生，正常运营，而且被告也按照合同的约定支付了第一年、第二年的租金。在2019年10月31日，被告应当按照合同的约定向原告缴纳第3年度租金的时间，被告未缴纳，原告要求被告支付租金，但被告以种种理由拒绝，同时被告又把租赁教学房屋的房屋大门锁上，鉴于被告于2019年12月31日租金已到期，原告于2019年12月31日上午曾两次打电话要求被告前来学校解决此事（解除该合同，并将租赁的校舍腾退返还给原告），遭到被告拒绝，当日下午原告以短信的方式告知被告，两日内解决此事，被告回复拒绝解决此事，导致原告既不能使用，也不能再对外租赁。被告不交纳租金和其他费用后，原告自己交涉没有结果，无奈的原告又委托律师与被告在2020年1月9日下午在呼和浩特市政府西门对面的老绥远饭馆谈判，被告是解除合同、还是继续租赁的事宜，被告当面告知原告要起诉原告，而且认为租赁合同涉嫌犯罪，要追究原告的责任；对于上锁的事情既不开锁，也不回答，不交租金，也不说解除合同。原告认为，原被告签订的租赁合同合法有效，合同签订后，双方应诚实信用的全面履行合同，被告违约应该承担合同约定的违约责任。原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告霍志强辩称，一、本案事实清楚，原告提供的房屋租赁合同双方当事人是世纪双语学校与本人，与云秀瑞并无关系，原告与被告并无直接利害关系，不符合起诉的条件，不应当立案；二、原告及本人提供的房屋租赁合同作为关键证据，其双方当事人是本人与世纪双语学校，原告不是适格的当事人，应当驳回其起诉；三、原告辩称只有法定代表人的签字，但是未加盖学校的公章，应当认定合同双方为原被告，这一理由不能成立，原告所提供的证据不足以说明其与被告之间存在直接的利害关系，至于其辩称的房屋的所有权属于原告的理由，暂且不论其是否成立，即使成立，房屋的租赁合同与房屋的所有权也没有关系。综上所述，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，呼和浩特市新城区世纪双语学校（甲方、出租方）与被告霍志强（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租位于呼和浩特市新城区毫沁营镇沙梁村的呼和浩特市新城区世纪双语学校房屋，房屋租赁用途只可用于教育办学用房；第三条租赁期限约定：合同租赁期限为五年，自2017年12月31日至2022年12月31日；第四条租金、相关费用、保证金及付款时间和方式约定：第一年租金为18万元，从第二年度租金为30万元；乙方应于本合同所约定的起租日前交纳首年度租金人民币18万元，下年度的租金在本年度到期之日两月前支付；第九条违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，乙方应按照合同年租金的30%向甲方支付违约金：9.1.4逾期交纳房租5日以上的。原告云秀瑞于《房屋租赁合同》首页中的甲方法定代表人处签字，于《房屋租赁合同》尾页甲方（出租方）处签字；被告霍志强于乙方（承租方）处签字。呼和浩特市新城区世纪双语学校未加盖公章。2018年2月26日，原告与被告员工李树平签订了《财产登记》清单。庭审中，被告霍志强认可其租赁房屋，系用世纪双语学校的资质办学；原、被告认可被告向原告支付了两年的租金48万元，被告陈述向原告支付了使用学校资质的手续费10万元；被告认可世纪双语学校有独立的账户，其租赁期间系使用此账户。本院认为，根据原告向本院提交的《房屋租赁合同》，书写的双方虽为呼和浩特市新城区世纪双语学校与被告霍志强，但世纪双语学校未加盖公章，且由原告于甲方（出租方）处签字，结合原、被告于庭审中的陈述，被告系向原告交纳了房屋租金，及使用学校资质的使用费，故本院认定签订《房屋租赁合同》的双方为原告云秀瑞与被告霍志强，被告霍志强称原告主体不适格的抗辩理由，本院不予支持；原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告未按照合同约定的时间向原告交纳房屋租金，已经构成违约，应当承担违约责任，故对于原告请求解除合同，及被告承担违约金9万元（30万元×30%）的诉请，本院予以支持；合同解除后，被告应向原告返还租赁的房屋、场地及设施设备，根据原告向本院提交的交付《财产登记》清单的明细，对于原告请求被告返还租赁的房屋、场地、课桌及办公桌、一幅字画等设备、设施的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付自2020年1月1日至实际返还之日止的使用费的诉请，根据双方合同约定：被告逾期交还承租房屋，每逾期一日应向原告支付原日租金两倍的房屋使用费，原告请求按照年租金30万元计算逾期交房使用费，符合法律规定，本院予以支持；对于原告请求被告支付擅自解除合同的违约金41400元，因原告未向本院提交证据证明被告向其提出过解除合同的请求，且双方合同的解除系由于被告未按时交纳租金，原告诉请解除，故对于原告的此诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：解除原告云秀瑞与被告霍志强于2017年12月31日签订的《房屋租赁合同》；被告霍志强于本判决生效之日起三十日内向原告云秀瑞返还租赁的位于呼和浩特市新城区世纪双语学校教学房屋、场地、课桌、办公桌、一幅字画等设施、设备；被告霍志强于本判决生效之日起十日内向原告云秀瑞支付违约金90000元；并支付自2020年1月1日至返还上述设施、设备之日止的使用费（按照年租金30万元计算）；驳回原告云秀瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币1464元，由被告霍志强负担1003元，原告云秀瑞负担461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇二〇年五月九日书记员 杨婷