山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初1121号 原告:山东奥德城投开发有限公司，住所地临沂市河东区北京东路与智圣路交汇处奥德国际商务中心。 法定代表人：孙玮，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张亚清,山东鼎航律师事务所律师。 被告:临沂鲁德城市建设有限公司，住所地临沂市兰山区南坊街道大朱夏村。 法定代表人：任大伟，经理。 委托诉讼代理人：郭凤香，临沂兰山商城法律服务所法律工作者。 原告山东奥德城投开发有限公司（以上简称奥德城投公司）与被告临沂鲁德城市建设有限公司（以下简称鲁德城市建设公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张亚清、被告的委托诉讼代理人郭凤香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥德城投公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同义务，为原告办理不动产备案、过户登记等事项；2.判令被告向原告支付违约金600万元；3.判令被告承担本案的诉讼费、邮寄费等费用。事实和理由：2018年7月1日，原、被告签订《不动产转让合同》，合同对转让的不动产概况、付款方式、房屋的交付及验收、税费承担、违约责任等事项作出了明确约定。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告并未按照合同约定履行法律及合同约定的不动产备案、过户登记等事项。令原告不能接受的是，被告在原告不知情的情况下，擅自将已转让给原告的车位售卖给第三人。经原告多次催促，被告拒不履行其上述合同义务。为维护原告的合法权益不受侵害，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告鲁德城市建设公司辩称，本案名为不动产转让，实际为民间借贷，之所以签订不动产转让合同是为了借款抵押。现部分车位、储藏室、车库已经出售，涉案合同无法继续履行，请求法院依法判令解除合同。对于原告主张的违约金，从合同上看原告的款项未按合同约定到位，违约是双方的，原告的诉讼请求不应得到支持。 原告围绕诉讼请求提交了两组证据：1、不动产转让合同、银行付款业务回单，拟证明原、被告均是本案适格主体，双方存在房屋买卖合同关系，原告依据合同约定履行了付款义务。2、澜泊湾一期1#车位（A2、A3、A4）、澜泊湾一期2#车位（A1、A5、A6、A7、A8）、澜泊湾二期车位（B1至B6号楼及3号楼地下一层）、澜泊湾四期洋房车位的查询明细，证明被告履行合同情况及被告构成违约，应承担违约责任。 被告发表质证意见：对证据1转让合同的真实性无异议，但对拟证明的内容有异议，所谓买卖合同应有出售的不动产具体位置、面积及相对应的价款，涉案合同并没有这种要约条款，不符合买卖合同的合同要件。对银行流水无异议，从付款数额来看，原告并未按合同约定付款，原告首先违约。对证据2无异议，蛤是该查询有时间限定，至目前为止在原告名下的车位仅有33个，并非原告主张的数字。原告未按照合同约定的时间履行付款义务，因此被告未将约定的车位网签到原告名下，包括被告解除的网签均是因原告未按约定支付款项引起，故违约系由原告引起。 被告围绕答辩意见提交了一组证据：兰山区人民法院于2018年10月9日出具的成交确认书两份，证明涉案车位的成交价款均在11余万元，而本案原、被告签订的不动产转让合同约定的车库、车位、储藏室的个数及价款与现实交易中的成交价款相差巨大，显然原、被告之间不是买卖合同关系。 原告发表质证意见：首先该份证据是复印件，对其真实性有异议；其次该证据中车位的价格与原、被告之间交易的不动产价格没有关联性，不能由此推翻原、被告之间交易的真实性；再次原、被告之间的买卖合同涉及的不动产是打包出售，与单个车位的价款没有可比性。 对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1是双方的真实意思表示，能充分证明双方签订不动产转让合同和原告履行付款义务的事实，本院依法予以采信。原告提交的证据2能充分证明双方签订不动产转让合同后，被告将合同约定车位等网签至原告名下，后又将部分已网签至原告名下的车位等注销，又签至他人名下的事实，本院依法予以采信。被告提交的证据系复印件，且该证据不能有效证明被告拟证明的事实，本院依法不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月1日，原告奥德城投公司（乙方）与被告鲁德城市建设公司（甲方）签订不动产转让合同一份，合同第一条约定：甲方将享有产权的位于临沂市兰山区和车位、车库转让给乙方，数量约：储藏室共有819间，车位共有1005个，车库75个，据实以房管局网签系统交易记录为准，具体分布及座落位置详见附表。第二条（五）项甲方声明：本合同项下转让的不动产中只有551套车位或车库抵押给了盛鲁杰等7位债权人，抵押金额总计人民币4850万元。甲方承诺，在签订本合同后15日内，与上述7位债权人达成协议，约定上述债权人解除对上述车位或车库的抵押。合同第三条约定成交价款和付款方式：1、在甲乙双方签订协议后，乙方将4850万元支付给甲方，汇至甲方指定的账户；2、甲方收到款项后于当日将此款支付给上述7位债权人，同时甲方协调抵押权人将抵押的车库、车位全部解除抵押，且将本合同项下不动产全部过户至乙方名下或乙方指定的人名下后，乙方向甲方付清剩余的价款1150万元。第六条约定：本合同签订后，出现甲方将该不动产另行转让给第三人，或抵押给第三人，或被法院查封等情形，导致乙方无法取得本合同项下不动产时，甲方应承担违约责任，赔偿给乙方造成的全部损失。合同第八条约定违约责任：1、如果甲方转让的不动产届时因甲方原因不能办理产权证，甲方应按合同价款的10%向乙方支付违约金，乙方有权解除合同；2、如果乙方逾期不支付转让价款，自逾期之日起，按银行同期同类贷款利率向甲方支付利息；3、甲方和乙方应严格履行本合同的其他约定，任何一方违约，违约方按本合同总价款的10%应向另一方支付违约金。合同签订后，原告奥德城投公司于2018年7月3日向被告鲁德城市建设公司指定银行账户转款4850万元，于2018年8月8日转款100万元，2018年8月13日转款58.5万元，2018年11月19日转款80万元。原、被告按合同约定到房产部门将大部分车位、储藏室、车库网签备案至原告名下，但自2019年起，被告又陆续申请注销了部分网签到原告名下的车位、储藏室等，并网签到他人名下。 本院认为，原告奥德城投公司与被告鲁德城市建设公司签订的不动产转让合同性质是商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对于该合同的效力本院依法予以认定。该合同对双方当事人均有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行己方义务。 根据合同第三条（二）项付款方式的约定，原告将4850万元支付给被告，被告未将本合同项下的不动产全部过户至原告名下或原告指定人名下，已先行违约，且被告又单方申请注销已网签至原告名下的部分车位、储藏室等并网签至他人名下，致原告无法取得已网签至原告名下的房产，因此，被告构成根本违约，应承担继续履行并按合同约定支付违约金的责任。被告辩称理由不足，本院依法不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告临沂鲁德城市建设有限公司继续履行合同义务，并于判决生效后30日内协助原告将位于临沂市兰山区间，车位1005个，车库75个备案至原告山东奥德城投开发有限公司名下或原告指定人名下。 二、原告山东奥德城投开发有限公司在被告临沂鲁德城市建设有限公司履行完毕第一判项后三日内向被告支付剩余购房款911.5万元。 三、被告临沂鲁德城市建设有限公司于判决生效后十日内向原告山东奥德城投开发有限公司支付违约金600万元。 如被告临沂鲁德城市建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53800元，减半收取计26900元，由被告临沂鲁德城市建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 尤文艳 二〇二〇年五月六日 法官助理 沈 梦 书 记 员 姚利军