福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初6240号 原告：泛诚(福州)物业管理有限公司，住所地福州市晋安区三八路10号丽景东方2号楼01店面。统一社会信用代码：91350111770671361L。 法定代表人：严学榜，董事长。 委托诉讼代理人：黄书俭，男。 委托诉讼代理人：朱世珍，女。 被告：王荣荣，男，汉族，住福州市晋安区，现住福州市晋安区。 原告泛诚(福州)物业管理有限公司与被告王荣荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泛诚(福州)物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱世珍到庭参加诉讼，被告王荣荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泛诚(福州)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2017年8月1日起至2019年6月30日止共计23个月的物业服务费1534.56元，并按每日千分之三计算支付自逾期之日起至实际付款之日止的逾期违约金；2.判令被告立即向原告支付自2017年8月1日起至2019年6月30日止的代收公共水电公摊费628.11元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告增加诉讼请求：判令被告支付2019年7月1日至2019年12月31日止共计6个月的物业服务费400.32元。事实和理由：原告系经福州市房地产主管部门审批、福州市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为二级，2014年4月1日原告与福建世欧投资发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由原告为世欧王庄城乐东地块提供物业服务至2017年3月31日止；物业服务费为：高层住宅：1.1元/㎡/月，商业物业3元/㎡/月；业主应于每月10日前支付物业服务费；业主违反上述约定，应当按拖欠金额的每日千分之三计算支付违约金。原告依合同约定对世欧王庄城乐东地块提供物业服务，而被告作为该物业服务区域内世欧王庄城XXX单元的业主，自2017年8月1日起拒绝缴纳物业服务费和公共水电公摊费，累计拖欠原告截至2019年12月31日止的物业服务费1934.88元及截至2019年6月30日止的水电公摊费628.11元。被告的行为构成违约，原告多次通过口头、电话及书面函件催缴，但被告至今未履行付款义务。请求判如所请。 王荣荣未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了福建省前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、福州市物业服务合同备案证明、福州市晋安区王庄街道乐东社区居民委员会出具的证明、被拆迁人为王荣荣的拆迁补偿安置协议书及拆迁户回迁安置决算单为证。本院据此认定事实如下： 2010年，被告王荣荣与福州市晋安区建设投资发展中心、福州地源拆迁工程处签订拆迁补偿安置协议书，以产权调换方式安置选购60㎡住宅一套。2014年，王荣荣在王庄危旧房改造项目被拆迁户回迁安置决算单中签名确认取得了福州市晋安区房屋XXX（建筑面积60.65㎡）的使用权。 2014年2月20日，原告与福建世欧投资发展有限公司(以下简称世欧公司)订立福建省前期物业服务合同，约定由原告为世欧公司开发建设的世欧王庄城乐东地块的高层住宅安置房的全体业主提供物业服务，合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止，合同期限届满前三个月内，业主委员会尚未成立的双方应就延长本合同期限达成协议；未能达成协议的，世欧公司应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。同年3月31日，福州市晋安区住房保障和房产管理局对上述物业服务合同予以备案。 2014年6月4日，原被告就上述房屋的前期物业服务事宜订立前期物业管理服务协议，协议约定：由原告对房屋的共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告或物业使用人应于每月15日之前交纳当月物业服务费，当月未交纳的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金；高层住宅的物业服务费按建筑面积1.1元／㎡／月计算；公共用水、公共用电费用由全体业主每月按实分摊。合同订立后，被告交纳了自2014年6月4日起至2017年7月31日止的物业服务费及水电分摊费。自2017年8月1日起，被告不再交纳物业服务费及水电公摊费。原告为此诉至本院。 综上事实，本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的业主、物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，原告请求被告按月计算支付其住房的物业服务费66.72元/月(60.65㎡×1.1元/㎡/月)，符合合同约定，本院予以支持。自2017年8月1日起至2019年12月31日止共29个月，物业服务费计1934.88元(66.72元／月×29月)，被告应当支付。根据合同约定物业服务费为按月支付，被告未按月支付物业服务费，其行为已构成违约，应当承担违约责任。但原告未提供证据证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失，其请求按每日千分之三计算支付逾期违约金，明显过高，本院酌情调整违约金标准为每日万分之五。前期物业服务合同约定被告于每月15日前支付当月的物业服务费，自2017年8月1日起被告未再支付物业服务费，故该月物业服务费的履行期限至2017年8月15日届满，按此计算自被告拖欠各期物业服务费的16日起(2017年8月16日)至2019年12月31日止的逾期违约金为426.65元(详见附件一)。 根据物业管理服务协议的约定，公共用水、用电费用由全体业主每月按实分摊，原告虽提供了各月公共水电分摊费的分摊方式及计算方法，但未提供其向供水、供电单位代缴公用水电费的票据，不能证明该物业服务小区内每月公用水电的实际用量及金额,原告请求被告支付公共水电分摊费628.11元，依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定,判决如下： 一、被告王荣荣应于本判决生效之日起十日内支付原告泛诚(福州)物业管理有限公司物业服务费1934.88元，及截至2019年12月31日止逾期支付各期物业服务费的违约金426.65元，自2020年1月1日起的逾期付款违约金以尚欠的物业服务费为基数按每日万分之五计算支付至实际还款之日止； 二、驳回原告泛诚(福州)物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告泛诚(福州)物业管理有限公司负担10元，由被告王荣荣负担40元；公告费560元由被告王荣荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴仕红 人民陪审员  杨景明 人民陪审员  叶 鸿 二〇二〇年五月六日 书 记 员  黄静晶 附件一 世欧王庄城乐东地块C2-7#楼2807单元王荣荣逾期支付物业服务费的违约金                            计算期间                       物业费                       截至2019年12月31日的逾期天数                       日万分之五             0.5‰                       违约金计算公式                       违约金数额                               2017-08                       66.72元                       自2017-08-16起算共867日                       0.0005                       66.72元×0.0005×867日                       28.92元                               2017-09                       66.72元                       自2017-09-16起算共836日                       0.0005                       66.72元×0.0005×836日                       27.89元                               2017-10                       66.72元                       自2017-10-16起算共806日                       0.0005                       66.72元×0.0005×806日                       26.89元                               2017-11                       66.72元                       自2017-11-16起算共775日                       0.0005                       66.72元×0.0005×775日                       25.86元                               2017-12                       66.72元                       自2017-12-16起算共745日                       0.0005                       66.72元×0.0005×745日                       24.85元                               2018-01                       66.72元                       自2018-01-16起算共714日                       0.0005                       66.72元×0.0005×714日                       23.82元                               2018-02                       66.72元                       自2018-02-16起算共683日                       0.0005                       66.72元×0.0005×683日                       22.78元                               2018-03                       66.72元                       自2018-03-16起算共655日                       0.0005                       66.72元×0.0005×655日                       21.85元                               2018-04                       66.72元                       自2018-04-16起算共624日                       0.0005                       66.72元×0.0005×624日                       20.82元                               2018-05                       66.72元                       自2018-05-16起算共594日                       0.0005                       66.72元×0.0005×594日                       19.82元                               2018-06                       66.72元                       自2018-06-16起算共563日                       0.0005                       66.72元×0.0005×563日                       18.78元                               2018-07                       66.72元                       自2018-07-16起算共533日                       0.0005                       66.72元×0.0005×533日                       17.78元                               2018-08                       66.72元                       自2018-08-16起算共502日                       0.0005                       66.72元×0.0005×502日                       16.75元                               2018-09                       66.72元                       自2018-09-16起算共471日                       0.0005                       66.72元×0.0005×471日                       15.71元                               2018-10                       66.72元                       自2018-10-16起算共441日                       0.0005                       66.72元×0.0005×441日                       14.71元                               2018-11                       66.72元                       自2018-11-16起算共 410日                       0.0005                       66.72元×0.0005×410日                       13.68元                               2018-12                       66.72元                       自2018-12-16起算共 380日                       0.0005                       66.72元×0.0005×380日                       12.68元                               2019-01                       66.72元                       自2019-01-16起算共349 日                       0.0005                       66.72元×0.0005×349日                       11.64元                               2019-02                       66.72元                       自2019-02-16起算共 318日                       0.0005                       66.72元×0.0005×318日                       10.61元                               2019-03                       66.72元                       自2019-03-16起算共 290日                       0.0005                       66.72元×0.0005×290日                       9.67元                               2019-04                       66.72元                       自2019-04-16起算共 259日                       0.0005                       66.72元×0.0005×259日                       8.64元                               2019-05                       66.72元                       自2019-05-16起算共 229日                       0.0005                       66.72元×0.0005×229日                       7.64元                               2019-06                       66.72元                       自2019-06-16起算共 198日                       0.0005                       66.72元×0.0005×198日                       6.61元                               2019-08                       66.72元                       自2019-07-16起算共 168日                       0.0005                       66.72元×0.0005×168日                       5.6元                               2019-07                       66.72元                       自2019-08-16起算共137日                       0.0005                       66.72元×0.0005×137日                       4.57元                               2019-09                       66.72元                       自2019-09-16起算共 106日                       0.0005                       66.72元×0.0005×106日                       3.54元                               2019-10                       66.72元                       自2019-10-16起算共 76日                       0.0005                       66.72元×0.0005×76日                       2.54元                               2019-11                       66.72元                       自2019-11-16起算共 45日                       0.0005                       66.72元×0.0005×45日                       1.5元                               2019-12                       66.72元                       自2019-12-16起算共 15日                       0.0005                       66.72元×0.0005×15日                       0.5元                               违约金合计： 426.65元                附件二 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。