大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0293民初318号原告：大连耕海物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区彩霞园34-1号至34-5号，统一社会信用代码：91210211554994203P。法定代表人：甘国福，经理。委托诉讼代理人：谭永麟，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏亚，辽宁法大律师事务所律师。被告：大连海逸房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区大连奶牛厂英歌石村，统一社会信用代码：9121023169604000X1。法定代表人：徐志康，总经理。委托诉讼代理人：曲艳春，女，1978年9月7日出生，该公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：秦景霞，辽宁民同律师事务所律师。原告大连耕海物业服务有限公司（以下简称耕海公司）与被告大连海逸房地产开发有限公司（以下简称海逸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耕海公司的委托代理人谭永麟、被告海逸公司的委托代理人曲艳春和秦景霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耕海公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年10月17日解除原、被告双方之间《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）系违法解除；2.判令被告继续履行其与原告签署的上述《前期物业服务合同》；3.判令被告赔偿原告因违法解除合同而造成的损失10000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月15日，原告与被告签订了《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY），约定被告选聘原告对海逸·诺丁山项目提供前期物业服务，合同期限自2013年9月23日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告严格按合同约定履行义务。然而，被告于2019年10月17日向原告发出《关于解除的函》，在无任何事实及法律依据的情形下决定解除案涉《前期物业服务合同》。此外，被告于2019年11月8日在小区内擅自张贴《通知》，向小区业主通知被告决定更换前期物业公司。被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告曾多次找被告协调解决此事，但均未果。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告海逸公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告要求确认违法解除没有事实和法律依据，《前期物业服务合同》第九章合同效力第三十三条赋予双方当事人任意解除权，被告根据该约定解除合同具有合同依据，该合同已于原告签收被告发出的解除函时解除。其次，既然解除合同生效，原告要求继续履行也没有前提条件，同时在实际中也不现实，已经没有继续履行的可能性和必要性。被告包括各业主已经对原告的物业服务产生了严重的质疑，同时被告又签署了新的物业合同，在这个前提下，此物业合同已经没有继续履行的必要性，同时业主对原告失去了信心，超过一半以上业主同意更换物业，如果仍继续履行该物业合同，会造成更多的案外群体事件及其他不确定性因素影响社会稳定。最后，原告没有证据证明该合同解除对原告在合同履行过程中造成任何损失，且原告所主张的损失，与本案是两个法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交的《前期物业服务合同》、《关于解除的函》、《联络函》、《回复函》、《通知》、《工作联系函》、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证，被告提交的关于解除前期物业服务合同的函及文件、文件接收确认单、2020年1月8日被告向原告发出的通知、2020年2月3日被告向原告发出关于撤离诺丁山小区的函，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《通知》、照片7张、《治安调解协议书》，拟证明被告对其造成的损失，被告不予认可，上述证据需结合本院查明的案情及证据综合认定，在此不作表述。2.被告提交的照片11张、大连民意网2019年1月至12月的投诉截图8份、诺丁山598名业主名单以及313名业主对更换物业的反馈意见，拟证明其系合法解除案涉《前期物业服务合同》，原告不予认可，上述证据需结合本院查明的案情及证据综合认定，在此不作表述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告耕海公司与被告海逸公司签署《前期物业服务合同》（编号：GHWY/F/2013/001HY），建立前期物业服务法律关系，被告海逸公司选聘原告耕海公司对海逸·诺丁山项目提供前期物业服务，合同期限自2013年9月23日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。该《前期物业服务合同》第三十三条约定，除本合同另有约定外，本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。2019年10月17日，被告海逸公司向原告耕海公司发出《关于解除的函》，被告海逸公司依据上述《前期物业服务合同》第三十三条的约定，决定解除案涉《前期物业服务合同》。2019年11月13日，原告耕海公司向被告海逸公司发出《联络函》，明确表明被告海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》无任何事实及法律依据，要求继续履行案涉《前期物业服务合同》，并要求被告海逸公司立即采取措施消除因此给原告耕海公司造成的不利影响。2019年11月18日，被告海逸公司向原告耕海公司发出《回复函》，再次明确其解除案涉《前期物业服务合同》系根据合同第九章第三十三条的约定，并要求原告耕海公司尽快与新物业公司办理交接手续。2020年1月8日，被告海逸公司向原告耕海公司发出《通知》，再次要求原告耕海公司于2020年1月17日前撤出海逸·诺丁山小区，并于新物业公司进行交接。2020年1月14日，原告耕海公司向被告耕海公司发出《工作联系函》，再次重申被告海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》无任何事实及法律依据，系违法解除。2020年2月3日，被告海逸公司向原告耕海公司发出《关于撤离诺丁山小区的函》，再次要求原告耕海公司撤离并办理交接手续。另查，原告耕海公司与辽宁法大律师事务所签订《委托代理合同》，并约定律师代理费为5000元。2020年1月2日，辽宁法大律师事务所向原告耕海公司开具了发票。再查，截至本判决作出之日，海逸·诺丁山并未成立业主委员会，且原告耕海公司也一直在履行案涉《前期物业服务合同》。本院认为，结合上述已查明的相关事实及原、被告的诉辩主张可以看出，本案争议的焦点问题是：一、被告海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》是否有事实及法律依据；二、原告耕海公司是否有权要求被告海逸公司继续履行案涉《前期物业服务合同》；三、原告耕海公司要求被告海逸公司赔偿因违法解除合同而造成的损失10000元，是否有事实及法律依据。针对第一个焦点问题，本院认为，第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定的内容可以看出，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，被告主张案涉《前期物业服务合同》已依法解除，应当对引起合同关系解除的事实承担举证责任。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，当事人仅可依据合同约定或法律规定解除合同。本案中，被告海逸公司主张解除案涉《前期物业服务合同》系依据该合同第三十三条的约定。此条款载明“除本合同另有约定外，本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或本合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方”，此条款表明，在有相关合同约定或法律规定的前提下，具有解除权的主体才可以解除案涉《前期物业服务合同》，而并非赋予各方当事人任意解除权，而且包括上述第三十三条在内的《前期物业服务合同》中的全部条款，均未约定案涉《前期物业服务合同》的解除条件。此外，被告海逸公司提供的相关证据也无法证明原告耕海公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形。第三，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、《辽宁省物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第四十一条、《大连市物业管理条例》第二十五条、第二十六条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业的权利主体系业主大会，且须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后才能决定选聘和解聘物业服务企业。基于此，被告海逸公司作为开发商，并非选聘、解聘物业服务公司的合法权利主体。此外，被告海逸公司所提交的证据也无法证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。基于此，被告关于案涉《前期物业服务合同》已合法解除的抗辩意见，没有充分的事实和法律依据，本院不予采纳。针对第二个焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，被告海逸公司解除案涉《前期物业服务合同》，无任何事实及法律依据，其擅自解除合同的行为显属违约行为，另外，案涉《前期物业服务合同》第三十二条约定的合同期限为自2013年9月23日至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，而案涉小区至今未成立业主委员会，且原告耕海公司也一直在履行案涉《前期物业服务合同》，在此情形下，原告耕海公司请求被告海逸公司继续履行案涉《前期物业服务合同》，符合法律规定，本院予以支持。针对第三个焦点问题，本院认为，原告耕海公司主张本案律师费用5000元系被告海逸公司因违法解除合同而给原告造成的损失中的部分损失，原告应当提供相关合同依据或法律依据，而案涉合同中并无律师费应由被告承担的相关约定，且律师费也并非法定应由被告海逸公司承担的情形，故，案涉律师费不应作为损失的一部分而由被告海逸公司承担。此外，原告耕海公司亦未提交能够证明被告海逸公司因违法解除合同而给原告耕海公司造成损失的其他证据。据此，原告耕海公司关于要求被告海逸公司赔偿相关损失的主张，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连海逸房地产开发有限公司于2019年10月17日解除原、被告双方之间《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）系违法解除；二、被告大连海逸房地产开发有限公司继续履行其与原告大连耕海物业服务有限公司签署的《前期物业服务合同》（合同编号：GHWY/F/2013/001HY）；三、驳回原告大连耕海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取75元，由原告大连耕海物业服务有限公司负担7.5元，由被告大连海逸房地产开发有限公司负担67.5元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔洪梅二〇二〇年五月二十二日书记员  宋晓娜附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。