广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0303民初6493号原告：钟洪春，男，汉族，1964年8月1日出生，身份证住址长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：王根霞，广东天浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈猛飞，广东天浩律师事务所实习律师。被告：杨珍清，女，汉族，1978年1月12日出生，身份证住址湖北省广水市，委托诉讼代理人：张红鑫，广东卓科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶玲，广东卓科律师事务所实习律师。被告：广东巨龙律师事务所，住所地广东省深圳市福田区彩田路广电文创中心10层，统一社会信用代码31440000G34802235T。法定代表人：熊斌，系主任。委托诉讼代理人：马俊昌，广东巨龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚建英，系该所员工。被告：深圳市吉泰房地产经纪有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道理想家园1栋商铺122，统一社会信用代码914403005554318320。法定代表人：石金香。原告钟洪春与被告杨珍清、广东巨龙律师事务所、深圳市吉泰房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟洪春的委托诉讼代理人王根霞、陈猛飞、被告杨珍清的委托诉讼代理人张红鑫、被告广东巨龙律师事务所的委托诉讼代理人马俊昌、龚建英到庭参加诉讼。被告深圳市吉泰房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告钟洪春向本院提出诉讼请求：1、判令原告钟洪春与被告杨珍清签署的《房产交易合同》无效;2、判令被告杨珍清返还购房款人民币1,380,000元，中介佣金人民币15,000元，律师见证费人民币5,000元；3、判令被告杨珍清赔偿原告钟洪春由此造成的损失人民币515,000元；4、判令被告深圳市吉泰房地产经纪有限公司、被告广东巨龙律师事务所对被告杨珍清的上述所有债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年底，被告深圳市吉泰房地产经纪有限公司（下简称吉泰公司）将被告杨珍清所有的涉案房屋【深圳市罗湖区大望村485号住宅楼三楼西面301号房（原103号房）】介绍给了原告。2018年1月5日，原告向案外人岳海梅借了1,500,000元用于购买涉案房屋。2018年1月8日，原告与被告杨珍清签订了《房产交易合同》。然后由被告广东巨龙律师事务所律师何永生对该份协议做了见证。原告给了律师见证费3000元，也给了被告吉泰公司中介佣金7,500元。其后，原告将全部购房款1,380,000元打到被告吉泰公司人员杨洋的银行账户上。因被告杨珍清与上一业主宁洪章没有在大望村村委办理房屋交易确认手续，导致原告也无法办理手续。于是，在被告吉泰公司人员吴克健的指导、要求下，原告先给了大望村村委人员喝茶费80,000元，后由被告吉泰公司协调宁洪章与杨珍清签订假的《房屋交易合同》，再由被告巨龙律所律师何永生做见证。原告又为此支付了律师见证费2000元，也给了被告吉泰公司剩余中介佣金7,500元。2018年1月24日，原告在大望村村委办理了房屋交易确认手续，并给了大望村委房屋基础设施费75,000元。2019年1月7日，原告给案外人岳海梅支付了购房借款2018年的利息360,000元。涉案房屋为村民住宅，不能向大望村集体组织以外的个人转让，被告杨珍清隐瞒该事实，且转让给了原告，违反法律法规的禁止性规定，该《房屋交易合同》应属无效。被告杨珍清应当返还购房款，并赔偿原告因此遭受的所有损失。被告吉泰公司没有告知原告该房产非本村村民不得转让，也隐瞒了与前任业主之间的重重矛盾而致使房屋无法正常居住的事实，并为禁止交易的房屋提供经纪服务，损害了原告的利益，应当承担损害赔偿责任。而被告巨龙律所律师何永生作为专业法律人员，没有尽到合理的审查义务，给原告造成了巨大损失，应当由其所在的巨龙律所承担赔偿责任。被告杨珍清辩称，一、原告行为已经违反了诚实信用原则。1、本案房产转让协议是买卖双方意思自治体现，被告已经向原告解释了房产的权属性质，并没有任何隐瞒的行为，双方进行了两次律师见证是直接证明，也可以看出原告对购买的房产存在风险有足够认识及知晓，原告作为买方为了追求更高的利益回报，自愿投资，理应风险自担，同时在涉案房产交易过程中被告对房产的权属性质没有过错及隐瞒。2、民法总则第七条规定，应遵循诚信原则，恪守承诺。依据该原则民事主体必须具有诚实信用善意的主观心理状态。在从事民事活动过程中，应遵循事实真相，不能欺骗他人，损人利己。3、原告与被告的买卖行为是双方自愿，被告已经将涉案房产交付原告2年多之久，且原告长期占有、使用、收益，原告因为用电原因，起诉要求确认合同无效，其行为违反了双方的约定，辜负被告的信赖，违反合同交易的稳定性及安全性。法律规定不明确时可以依据诚实信用原则行使公平裁量权，直接调整当事人的权利义务关系。合同约定不明确时法院及仲裁机关解释合同时也应遵守诚实信用原则，正确解释合同，解决当事人纠纷。二、本案房产交易是双方平等自愿，合同已经履行完毕，不存在无效情形，不应解除。原告提交的证据1第五条内容，甲方有责任协助乙方办理房产证，办证的一切费用由乙方负责，由此可以看出原告在签订房产转让协议时知道房产的权属性质，双方明确了涉案房产目前不具备办理房产证的条件，不进行物权变动；其次，依据物权法第十五条，虽然涉案房产目前没有办理过户登记，但是不影响房屋买卖合同的效力，即涉案房产转让协议有效。三、本案转让协议不影响合同法五十二条规定。1、合同法第五十二条第一款第五项规定，违反法律及强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一项第四条，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应以全国人大制定的法律及国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规及行政规章为依据。2、本案不属于合同法第五十二条规定的任一情形，不能确认为无效。由于先行法律法规对于农民房买卖问题缺乏系统规定，根据土地管理法第26条第四款规定，农村村民出卖出租房屋后，再申请宅基地的不予批准，从该规定看，法律不禁止转移农村村民转卖房屋时转让宅基地使用权。3、从法律保护所有权基本精神看，不是对农民利益的有利保护，而是对农民利益的侵犯。4、根据原告提交的证据8，罗湖区大望村收取了购房基础建设费，说明双方的买卖合同已经得到该罗湖区大望村的认可。四、原告诉请主张经济损失不应由被告承担。1、佣金15000元不是由被告杨珍清所收，原告应以居间服务纠纷另案起诉。2、原告为购买房屋支付的律师费5000元应由被告广东巨龙律师事务所承担，因律协有明确规定律师不应对小产权房进行见证，故原告应向被告广东巨龙律师事务所主张权利。3、罗湖区大望村交易费75000元，系原告购买房屋的基础建设费，本应由其自行缴纳，与被告没有关系，原告应向罗湖区大望村委主张权利。喝茶费8万元没有任何证据证明该事实存在，即使存在，该行为涉嫌黑社会性质，本案应移交刑庭处理，并报案处理侦查。4、原告一年期的利息36万元及后续借款利息应由原告自行承担，被告对原告借款的真实性存疑，原告向法院提交借款协议及付出的利息及利息流水单，150万元的借款无对应的转账记录佐证，即使有银行转账记录，该借款如何认定系购买涉案房产的款项？原告为购买房屋进行借款，属于其自身选择，利息是属于间接损失，后期利息是属于不确定损失，不应由被告承担。5、即使法院认定合同无效，利息及损失应由原告承担。依据相关会议纪要245号文件规定，合同不成立、无效及被撤销时，标的物返还及价款返还双方应同时返还；关于是否应支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形，一般应支付使用费，该费用应与占用价款一方应支付的资金占用费相互抵消。故，一方在返还原物时应支付本金而不是支付利息。无论合同效力如何，经济损失应由原告自行承担。6、如法院确认合同无效，原告应向被告赔偿涉案房产贬值损失，目前房产已经贬值40万元左右，原告违反诚实信用原则并存在过错，依据会议纪要内容规定，原告应向被告承担该损失。综上所述，依据民法总则第七条规定、维护合同的稳定性、交易安全性原则及会议纪要相关规定，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告广东巨龙律师事务所辩称，一、被告不是本案的当事人，故非本案被告。根据原告诉求是确认《房屋交易合同》（下称合同）无效纠纷，该《合同》纠纷的当事人是房屋买卖双方的卖方杨珍清与买方钟洪春之间的民事纠纷，被告并非其中任何一方，既不是买方也不是卖方。因此，被告并非本案的被告。原告之所以将被告广东巨龙律师事务所申请为被告的理由是：被告为买卖双方的《房产转让协议书》（下称协议）曾做过见证书。但是，见证行为仅仅是一种证明，是受双方委托的代理关系，它是另外一个民事法律关系，而不是买卖关系，这是两个性质截然不同法律关系，不能混为一谈。如果原告执意要求被告承担责任，其只能另寻法律途径解决。由此可见，被告不是本案的当事人，亦非本案被告。二、被告和何永生律师未为《合同》作过见证。根据原告提交的《合同》，是其与卖方自行签订的，没有证据证明被告及何永生律师为该《合同》作过见证。虽然何永生律师曾为《协议》作过见证，但该《协议》已经被买卖双方注销，同时也就意味着撤销了何永生律师的见证，与他们双方不再存在任何关系。三、被告从未授权何永生律师对《合同》和《协议》进行见证。被告根据上级主管单位规定，要求律所的每位律师不得开展小产权房或合作建房的见证业务。因此，被告没有授权何永生律师开展该项见证，其所使用的印章未经被告允许，被告也从未刻过及向相关部门备案该印章。因此，被告没有对该案的《合同》和《协议》作过见证。故不承担见证责任。四、原告应自行承担损失责任。原告其本身是具有完全行为能力之人，对自身所实施的行为有着明确的认识。小产权房是否可以买卖，原告是心知肚明，既然买了就要承担责任，与他人无任何关系，损失自然也就自行承担。况且，被告及何永生律师也没有收到原告的见证费，也无证据证明被告收取了见证费用。综上所述，被告在本案中没有对《合同》进行见证，也未收取原告的见证费，又不是本案中当事人。故原告的诉求没有事实和法律依据，请本院驳回其诉求。被告深圳市吉泰房地产经纪有限公司辩称，一、深圳市吉泰地产经纪有限公司不应承担连带返还购房款138万的责任。原告钟洪春在与被告杨珍清交易过程中，双方签订有《房产转让协议书》，协议第五条约定:政府有关部门允许此类房产办理房地产权证时，甲方有责任协助乙方办理房产证，办证的一切费用由乙方负责。该条约定说明双方在涉案房产交易的过程中，明知涉案房产目前无法在国土局办理商品房房产证，知晓涉案房产无合法报建手续，无法办理过户手续，依法不得买卖。因此《房产转让协议》违反我国法律法规的相关规定，应属无效，依据合同无效的处理原则，应当由被告杨珍清返还138万元购房款。对于原告钟洪春所主张的隐瞒涉案房产前几任业主之间矛盾重重一事也缺乏事实根据，涉案房产是于2017年12月交易，现房产已经交易长达二年之久，如若被告真的故意隐瞒，原告钟洪春不可能现在才知晓，现其以此为由主张被告承担连带返还购房款的责任，缺乏事实以及法律依据。二、关于原告钟洪春要求被告赔偿其515000元的损失及见证费用5000元。原告钟洪春为购买涉案房产，委托广东巨龙律师事务所进行见证，系其自愿，对于广东巨龙律师事务所在做见证时对涉案房产未进行任何查实的情况，属于见证律所的过错，其应向见证律所主张，该笔损失与被告无关，被告不应承担该赔偿责任。关于大望村交易费80000元，该笔费用系原告钟洪春为了在大望社区大望村完成房产登记，所缴纳的登记费以及物业管理费，此乃双方房产交易完成以后，原告钟洪春所应当缴纳的费用，属于原告钟洪春个人行为，与被告并无直接因果关系，应向费用收取方主张。关于大望村喝茶费80000元，原告钟洪春明知该房产的性质，仍予以交易，本身应风险自担，对于涉案房产无法在村委办理登记手续的结果，亦应自担后果。其为达目的向村委支付80000元“喝茶费”，本人应知晓该笔费用属不正当支出，自身存在过错。现其又主张该笔费用由被告承担，于法无据。关于一年期借款利息360000及后续借款利息，房产交易本应量力而行，原告钟洪春向他人举债并约定利息的行为属其自愿，并非被告导致的结果，被告也不存在过错，其也不应向被告主张赔偿该损失。三、关于是否应当返还佣金15000元的问题关于涉案房产的交易，原告钟洪春现向本院提起诉讼，要求确认合同无效，关于合同效力有无的问题，被告认为，如若合同有效，被告作为居间方，为双方介绍服务撮合成交，在没有任何过错的情况下，享有报酬请求权，此时居间佣金15000元无须返还；如若双方的《房产转让协议》最终被认定为无效，那么依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告负有返还义务，被告愿意返还15000元的佣金。综上所述，本案中被告作为居间方，收取居间服务费15000元，如若《房产转让协议》最终被认定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;因此被告仅负有返还15000元佣金的义务。经审理查明，本案诉争房产的建设用地系大望自然村宅基地，原告钟洪春、被告杨珍清均非宅基地所在集体经济组织的成员。本院认为，鉴于本案诉争房产的建设用地系宅基地，且原告与被告杨珍清均非宅基地所在集体经济组织的成员，故，原、被告买卖诉争房产的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。在行政主管部门对其违法行为作出处理之前，原告起诉要求确认买卖合同效力不属于本院受理民事案件的范围，其起诉应予驳回；同时，原告要求被告广东巨龙律师事务所、深圳市吉泰房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任的请求，是基于原告与被告杨珍清买卖合同能够确定效力的情况下，因此，对该起诉本院也一并予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告钟洪春的起诉。案件受理费人民币11018元，全部退还原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王艳二〇二〇年五月二十六日书记员  许爵