广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2687号原告：梁日养，男，1984年3月28日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市***************，公民身份号码440************210。原告：邱亚妹，女，1983年5月1日出生，汉族，身份证住址广东省吴川市***************，公民身份号码440************620。两原告共同委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李蓉，广东敏锐律师事务所实习律师。被告：中山市冠亿房地产开发有限公司，住所地中山市************，统一社会信用代码914************049。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：冯秀萍，系该司行政。原告梁日养、邱亚妹与被告中山市冠亿房地产开发有限公司（以下简称冠亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁日养、邱亚妹的委托诉讼代理人张明双、李蓉，被告冠亿公司的委托诉讼代理人冯秀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁日养、邱亚妹向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付中山市*********************的违约金（以购房款492987元为基数，按每日万分之一计算，从2017年4月1日计付至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并实际交付给原告之日止）；2.被告向原告支付逾期办理中山市*********************房地产权属证书的违约金（以购房款492987元为本金，按每日万分之一，从2020年2月16日计付至被告办妥该房地产权属证书之日止）。事实与理由：2016年5月5日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于中山市*********************，房屋总价款为492987元，被告应在2017年3月31日前在当地建设行政主管部门办理该商品房的工程竣工验收备案手续、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给原告；被告未能如期交房的，被告应按原告已交付房价款的0.01%的标准每日计算违约金支付给原告，自合同约定的最后交房期限的第二日起计算至实际交付之日止。合同第十四条约定被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。前述合同签订后，原告如约向被告支付购房款492987元，但被告并没有在约定的交楼日期完成相应的交楼义务且至今没有为原告办理产权登记，已构成违约。被告冠亿公司辩称，被告于2020年4月20日通过了土建验收，准备安排6月份交楼给业主，办理证件时间要看政策，被告也不清楚具体时间，一般是有两年半时间。经审理查明：2016年5月5日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市*********************的预售商品房，购房总价492987元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。原告（买受人）与被告（出卖人）签订的合同补充协议第四条约定：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过商品房总房价款的3%。庭审中，原告与被告一致确认涉案房屋至今未交付使用。涉案房屋所在建设工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同和补充协议系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在2017年3月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告至今仍未向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年4月1日起，以总房款492987元为基数，按日万分一的计算标准向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止时间。涉案商品房应取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并由被告向原告送达收楼通知书，通知原告在规定期限内前往被告处办理收楼手续，此时涉案商品房才具备交付条件。故涉案逾期交房违约金的截止日应计算至涉案商品房取得竣工验收备案登记证，原告实际收楼之日止。但在涉案商品房取得竣工备案登记证且被告已向原告送达收楼通知书后，因原告自身原因怠于行使收楼权利所造成的损失，被告无需承担责任。关于违约金支付上限。合同补充协议第四条约定“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过商品房总房价款的3%”。本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。且原告作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益等权利，被告未能按约将商品房交付给原告使用，使原告的上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。本案中，被告至今仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，若仍然以合同约定已付房价款的3%作为违约金的计算上限，显然不利于维护原告的权利，也无法督促被告积极履行验收房屋、交付合格房屋的义务，不利于原告实现其对涉案房地产所享有的占有、使用、收益等权利。结合前述审判意见，本院认为本案中被告应付逾期交房违约金不应设置上限。关于逾期办证的问题。涉案合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。被告至今未将涉案商品房交付给原告使用，被告为原告提供资料到产权登记机关备案的条件未成就，因此被告不存在逾期办证的违约行为。原告基于被告存在逾期办证行为提起的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市冠亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁日养、邱亚妹支付逾期交房违约金（以购房款492987元为基数，自2017年4月1日起按日万分之一计至原告梁日养、邱亚妹实际收楼之日止）；二、驳回原告梁日养、邱亚妹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元（该款原告已预付），由原告梁日养、邱亚妹负担40元，由被告中山市冠亿房地产开发有限公司负担1066元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  张洁星人民陪审员  林 双二〇二〇年五月二十日书 记 员  梁敏霞孙永辉