广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2795号原告：广州锦日物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇花园东路6号（办公楼）第四层。负责人：李云华。委托诉讼代理人：刘立成，该公司员工。被告：黄文良，男，1969年9月14日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司与被告黄文良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司的委托诉讼代理人刘立成、被告黄文良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：1、被告依法支付新塘新世界花园嘉慧苑16座302房（建筑面积140.83平方米）自2016年5月至2019年10月止（暂计至2019年10月31日）的物业管理费7098元、城市生活垃圾处理费126元、电费0元、电费分摊费0.8元、水费0元、公摊水费0元、滞纳金4448.67元，合计11673.47元；2、本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：原告于2016年2月29日在广州市增城区依法注册成立，经营范围为：物业管理服务；房屋租赁；停车场经营；物业配套设施的经营及管理（国家有专项规定的除外；物业中介代理服务。2016年5月6日，广州锦日物业服务有限公司与新塘新世界花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告自2016年5月6日起为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务；原告根据法律规定和《物业管理服务合同》约定，为新塘新世界花园住宅小区提供了物业管理服务，但被告自2016年5月起一直拖欠原告各项管理费用及代收代缴费用。被告的行为已严重违反了《物业管理条例》的规定以及《物业管理服务合同》的约定，侵犯了原告的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益；因此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄文良辩称：不同意原告的诉讼请求。我方与原告之间没有签订物业服务合同，相互间没有合同法律关系，希望法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2016年5月6日，新塘新世界花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》（含附件）约定：根据有关法律、法规，甲乙双方经协商一致，由乙方通过设立于广州市增城区的广州锦日物业服务有限公司增城分公司为新塘新世界花园住宅小区提供物业管理服务；物业坐落位置为广州增城区新塘镇花园东路6号；物业管理事项包括负责向业主和物业使用人收取各项费用：1、物业管理费用；2、有偿服务费用；3、市政代收代缴费用（如水费、电费、生活垃圾处理费等）；物业管理服务期限为10年，自2016年5月6日起至2026年5月5日24时止；物业管理费由乙方向业主或物业使用人收取，其中多层住宅（无电梯房）按建筑面积每月每平方米1.2元收取，高层住宅（电梯房）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，商业建筑面积每月每平方米3元收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费和水电费的，从逾期之日起每天按累计欠交费用的千分之一交纳滞纳金；乙方有权通过在小区内公布欠款名单和采取法律途径等方式进行追讨。2017年3月20日，增城区新塘镇环境卫生管理办公室发布《通告》载明：根据广州市人民政府《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》（穗府[2002]28号）及2016年6月16日广州市城市管理委员会关于印发《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知（穗城管委[2016]483号）等相关规定，具体收费标准如下：一、居民每月每户收取5元；……。2017年8月7日，广州市黄埔区人民法院在淘宝网发布《拍卖公告（第一次）》记载：……六、特别提醒：……可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担……。2017年9月14日，涉案房屋在淘宝网拍卖成交。2017年10月18日，涉案房屋登记到了被告名下。《不动产登记查册表》载明，涉案房屋所有权人为黄文良，共有情况为单独所有，面积为140.83平方米，并注明“1.根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后发方可转让或办理析产手续，从2017年10月18日起。4.该房产根据（2016）粤0112执1231号《协助执行通知书》及（2017）粤0112执1231号之二《执行裁定书》所得。”原告分别于2016年8月1日、12月1日，2017年3月1日、7月1日、12月1日，2018年3月15日、6月1日、11月1日，2019年3月1日、6月1日在案涉房屋门口张贴《关于催交物业服务费和水电费的通知》。根据原告提供的《欠费明细单》显示，被告拖欠2016年5月至2019年10月的物业服务费7098元、电费分摊0.8元、生活垃圾处理费126元。在本案审理过程中，原告陈述以下：1、原、被告双方没有直接签订物业服务合同，但是原告与案涉房屋所在小区的业主委员会签订了物业服务合同；2、对于长期拖欠物业管理费的业主，原告会通过书面形式将公告贴于物业门口，同时，原告通过查册知晓被告经常居住地后，邮寄了物业催缴通知给被告；3、《物业服务合同》没有约定业主的具体缴费时间，仅明确了当月交纳当月费用。被告陈述以下：1、被告经常居住地为汕头市，因要到增城居住，才购买了案涉房屋；2、被告于2017年10月才享有案涉房屋的产权，期间原告控制水表，导致被告无法用水，无法正常居住，且房屋漏电造成被告损失电费10.42元；3、被告确认购买的案涉房屋位于新塘新世界花园，但是并没有与原告签订物业服务合同，原告与业主委员会签订的合同与被告无关；4、被告未收到原告邮寄的催收通知。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与被告所在的小区业主委员会签订《物业管理服务合同》（含附件），约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，协议中属原告应履行物业管理服务的义务及应享有的权利均由原告承担和享有。《物业管理服务合同》（含附件）没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对被告有约束力。被告抗辩上述合同对其没有约束力，本院不予采纳。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付物业服务费，其行为已构成违约。至于被告所提及原告控制水表，导致被告无法用水和无法正常居住，且因房屋漏电造成被告损失电费10.42元等问题，该纠纷的产生与涉案物业服务无关，且与本案双方之间的物业管理合同关系不属于同一法律关系，不属于本案的审理范围，当事人可另行主张权利。被告未按合同约定支付自2016年5月至2019年10月止的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算，被告应支付每月的物业服务费为169元（1.2元/平方米/月×140.83平方米），故2016年5月至2019年10月的物业服务费为7098元（169元/月×42个月）。被告抗辩其于2017年10月才取得房屋所有权，不应缴纳之前产生的物业费，本院认为，拍卖公告已记载“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”，被告仍对涉案房屋进行竞价，最后成交且办理了房屋所有权的变更登记，视为同意支付之前拖欠的物业费，故本院对被告的上述抗辩不予采纳。原告主张被告应缴纳城市生活垃圾处理费126元和电费分摊0.8元，为此原告提供了发票及通告为证，且结合合同对分摊电费、垃圾处理费的相关约定，可见原告依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述分摊电费和垃圾处理费，但被告于2017年10月才取得房屋所有权，故垃圾处理费要从2017年10月开始计算，经核算，被告应支付2017年10月至2019年10月的城市生活垃圾处理费75元（3元/月×25个月）和电费分摊0.8元。原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。至于滞纳金的问题。对于物业服务费及城市生活垃圾处理费的滞纳金，根据《物业管理服务合同》的约定，被告逾期缴纳物业管理费和水电费的，从逾期之日起每天按累计欠交费用的千分之一交纳滞纳金，现原告主张从次月1日起计算物业服务费的滞纳金，无违反法律法规强制性规定，本院予以确认。滞纳金以每月欠付的物业服务费为本金按每日千分之一的标准，自次月1日起计算至付清款日止，每月的滞纳金以每月欠付的物业服务费169元为限，滞纳金总额以原告主张的物业服务费7098元为限。对于生活垃圾处理费的滞纳金，由于《物业管理服务合同》中并未约定逾期缴纳生活垃圾处理费的违约责任，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄文良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司支付2016年5月至2019年10月的物业服务费7098元及滞纳金（每月滞纳金从每月拖欠物业服务费的次月1日起以每月应缴的物业服务费169元为本金，按每日千分之一计算至付清款日止，每月物业服务费的滞纳金不得超过169元，滞纳金的总额不得超过7098元）、电费分摊费0.8元；二、被告黄文良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司支付2017年10月至2019年10月的城市生活垃圾处理费75元；三、驳回原告广州锦日物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46元，由被告黄文良负担。本判决为终审判决。审判员  陈少梗二〇二〇年五月六日书记员  谢明慧