广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初3638号 原告：黄月云，女，1963年2月2日出生，汉族，贺州市平桂区黄田镇水岩坝矿老矿部单身1栋9号。 原告：陈小民，男，1963年3月29日出生，汉族，住贺州市平桂区。 二原告共同委托诉讼代理人：张志红，广西齐兴律师事务所律师。 被告：雷美银，女，1970年9月20日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：廖文娣，广西宏民律师事务所律师。 被告：刘都，男，1987年1月7日出生，汉族，住贺州市平桂区。 第三人：徐燕红，女，1992年7月1日出生，汉族，住贺州市平桂区。 原告黄月云、陈小民与被告雷美银、刘都、第三人徐燕红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄月云、陈小民及委托诉讼代理人张志红，被告雷美银的委托诉讼代理人廖文娣到庭参加诉讼。被告刘都、第三人徐燕红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小民、黄月云向本院提出诉讼请求：1、确认原告陈小民、黄月云完全享有被贺州市八步区人民法院执行的贺州市智凌中心城1号楼1单元1803号房，人民法院不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由雷美银、刘都、徐燕红承担。事实和理由：2018年6月20日，原告陈小民、黄月云在贺州市恒基房地产经纪有限公司的推荐下与被告刘都、第三人徐燕红达成《房屋转让协议》，约定两原告以总价530000元购买被告刘都、第三人徐燕红当时所有的贺州市智凌中心城1号楼1单元1803号房。在签订房屋转让协议后，两原告按照协议约定在2018年6月20日支付定金20000元，后继续按照房屋转让合同向刘都、徐燕红缴纳剩余购房款项。因当时该房屋尚在银行办理抵押，所以剩余购房款均是由两原告向该银行缴纳。截至2019年8月，两原告已经按照《房屋转让协议》的约定，向刘都、徐燕红支付256907元购房款，并已经按照相应银行与刘都、徐燕红的房屋买卖合同书的要求，继续履行刘都、徐燕红与相应银行抵押按揭款项的缴纳。尾款剩余30000元，按照《房屋转让协议》的约定，待刘都、徐燕红将房产变更登记至两原告名下后一次性付清。义务履行之后，两原告与刘都到房屋所在物业公司备案，物业公司在2018年7月后已经知道两原告与刘都、徐燕红对房屋的买卖事宜。2018年9月15日，房屋所在小区物业公司广西贺州市中天物业管理有限公司通知两原告可以交房,两原告取得钥匙后在2019年3月份完成房屋的基本装修，2019年5月入住。2019年8月22日，两原告得知刘都、徐燕红与他人因与被告雷美银在八步区法院因原告不知情的原因引起诉讼，刘都、徐燕红的债权人雷美银向贺州市八步区人民法院申请执行。于是两原告提出对于涉案执行标的房屋的执行异议，贺州市八步区法院作出（2019）桂1102执异83号执行裁定书，认为两原告提出的执行异议，需要以民事诉讼的方式，在人民法院的民事程序下确认两原告与被告刘都、第三人徐燕红《房屋转让协议》的合同效力，以及两原告对于交付的购房款、占有房屋的证据也需要以诉讼方式进行确认，本案需要启动执行异议诉讼程序。原告认为，徐燕红系刘都妻子，且其参与了与两原告就房屋的签订，款项的收取，并且房屋的处理也与其具有一定的利害关系，应参加本案诉讼。被告刘都、第三人徐燕红于2018年6月20日与两原告签订的《房屋转让协议》合法有效。房屋出售后，两原告即取得上述房产，两原告在取得房屋后还进行了装修，并在2019年5月对房屋进行入住。原告无法得知刘都、徐燕红在此之前和在此之后是否存在债务行为，为证实房屋买卖标的物在物权上无被除法院之外的相对人存在抵押、法院保全等情况，在房屋买卖合同签订前两原告要求刘都、徐燕红出具房屋信息查询证明，证实了该房屋不存在保全或者执行等问题，原告陈小民、黄月云已经完全履行了一个购房者对房屋买卖合同的谨慎义务，原告在购房过程中没有过错，属于善意，原告依法享有涉案房屋的物权，该民事权益足以排除人民法院对于该房屋的执行。 被告雷美银辩称：一、刘都、徐燕红与原告陈小民、黄月云于2018年6月20日签订的《房屋转让协议》售价偏低，并且徐燕红明知刘都需要对雷美银负有赔偿责任，仍配合刘都转让本案涉案房产。原告陈小民、黄月云在起诉状称系经过贺州市恒基房地产经纪有限公司的推荐下与被告刘都、徐燕红就本案的诉争房屋达成《房屋转让协议》，但在协议上无恒基房地产经纪有限公司的盖章，也无单独的置业居间合同，并且售价偏低。同时，徐燕红明知刘都需要对雷美银负有赔偿责任，仍配合刘都转让本案涉案房产，属于在诉讼期间恶意配合转移财产。二、现有证据无法证明原告陈小民、黄月云实际占有房屋的时间为2018年9月15日。原告陈小民、黄月云与中天物业管理有限公司签订的《智凌城前期物业服务协议》、《房屋装修装饰管理协议》的日期是2019年5月5日，中天物业管理有限公司出具收取物业费的收据时间段为2019年6月1日至2019年11月30日。物业公司出具的说明也仅是2018年9月15日通知可以交房，但物业公司通知谁可以何时交房、是否当天就领取了钥匙、钥匙领取人是谁都未明确。且原告陈小民、黄月云提供的家装产品订单的订货日期是2019年6月24日之后，与物业公司出具的证明2019年5月份入住房屋说法不符。原告陈小民、黄月云与贺州市华润燃气有限公司签订的《管道燃气设施建设单位合同》、《居民用户供用气合同》日期均为2019年7月26日。三、徐燕红明知刘都有机动车交通事故纠纷仍与原告陈小民、黄月云签订《房屋转让协议》，且获得房屋转让款后，没有敦促刘都主动履行赔偿义务，属于配合被执行人转移财产，使刘都丧失偿还能力。四、如人民法院最终支持原告陈小民、黄月云的诉请，原告陈小民、黄月云至少将尾款30000元交到人民法院账户。 被告刘都、第三人徐燕红书面辩/述称：一、本次纠纷引起的原因并非刘都不愿意承担赔偿责任，而是目前尚无支付能力，在具有支付能力之后，会积极履行赔偿义务。二、贺州市智凌中心城1号楼1单元1803号房，刘都、徐燕红在2018年6月20日经贺州市恒基房地产经纪有限公司的推荐下已经出售给原告陈小民、黄月云，房屋买卖合同有效。三、刘都、徐燕红出售贺州市智凌中心城1号楼1单元1803号房不存在违反法律规定的情形。四、刘都、徐燕红出售贺州市智凌中心城1号楼1单元1803号房不存在逃避债务和法律责任的情形，而是形势所逼为了清偿债务而不得不为之，对于（2018）桂1102民初913号民事判决的判决义务，刘都会竭尽全力清偿。五、对于原告所提交的12组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。 经审理查明：雷美银诉刘都侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月29日裁定对登记所有人为刘都、徐燕红位于贺州市八步区智凌中心城1号楼1单元1803号房屋进行查封，并于2018年10月16日作出（2018）桂1102民初913号民事判决书，判决刘都赔偿雷美银各项损失507466.88元。后雷美银就该案向本院申请强制执行，本院于2019年8月20日作出（2019）桂1102执358号执行裁定书，裁定拍卖刘都与徐燕红共同所有的位于贺州市八步区智凌中心城1号楼1单元1803号房。原告陈小民、黄月云对本院裁定执行该房屋不服，向本院提出书面异议。本院于2019年10月25日作出（2019）桂1102执异83号执行裁定书，裁定驳回异议人陈小民、黄月云的执行异议申请。原告陈小民、黄月云不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。 另查明，原告陈小民与黄月云系夫妻关系。2018年6月20日，原告陈小民与被告刘都及第三人徐燕红签订《房屋转让协议》，双方约定刘都、徐燕红将其贺州市八步区智凌中心城1号楼1单元1803号房出卖给陈小民，房屋成交价格为530000元。协议中载明在2018年6月20日乙方（即陈小民）付给甲方（即刘都、徐燕红）房屋定金款20000元，在2018年6月30日前由乙方付给甲方236907元，该房贷款余额243093元在2018年7月起由乙方每月按时还款（包含本金利息），剩余房款30000元在甲方协助乙方办理好不动产权证过户当日一次性付给甲方。签订协议时，该房已在贺州市房屋交易管理中心备案，尚未取得不动产权证书，在广西贺州桂东农村合作银行鹅塘支行抵押贷款260000元，无查封情况，房地产开发公司亦未将房屋交付使用。签订协议前，陈小民已于2018年6月20日向刘都、徐燕红支付购房定金款20000元，刘都、徐燕红于2018年6月29日将《商品房买卖合同》、房屋收款收据、备案登记收据、税收缴款书等购房材料原件及刘都的还贷银行卡交付陈小民、黄月云。签订协议后，黄月云于2018年6月29日通过银行向徐燕红汇款200000元，陈小民于2018年7月11日通过银行向徐燕红汇款36907元。2018年7月起，原告陈小民、黄月云以刘都名义每月向银行偿还该房屋贷款。2019年3月份原告拿到房屋钥匙，经装修后居住至今。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告陈小民、黄月云需举证证明其符合该条规定中的情形。本案中，原告陈小民与被告刘都及第三人徐燕红于2018年6月20日签订的《房屋转让协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方签订协议的时间在2018年9月29日本院裁定查封案涉房屋之前。虽然在本院查封案涉房屋之前，原告尚未在该房屋中居住生活，但系由于该房屋尚未达到交付条件，在客观上交付不能，而由于刘都、徐燕红已将其与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务转移给原告，在案涉房屋达到交付条件后，原告便得以领取房屋钥匙，事实上也已实际居住。且原告已按照合同约定交付完毕其应当交付的款项，也按月向银行偿还房屋贷款，剩余30000元因尚未满足合同约定应当支付的条件而未支付。另，因该房屋系在银行抵押贷款，非因原告的原因未办理过户登记。综上，本院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的情形，原告陈小民、黄月云享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行贺州市八步区智凌中心城1号楼1单元1803号房。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 不得执行贺州市八步区智凌中心城1号楼1单元1803号房。 案件受理费100元，由被告雷美银、刘都共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  于松贵 人民陪审员  黎琼珍 人民陪审员  张裕标 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  杨 娟 书 记 员  凌 姿