福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初666号 原告：福建燕中物业服务有限公司，住所地永安市五洲小区29幢605室，社会统一信用代码91350481768575047R。 法定代表人：刘启锋，职务总经理。 诉讼委托代理人：林桂荣。 被告：邓松贵，男，1989年9月10日出生，汉族，住永安市。 福建燕中物业服务有限公司与被告邓松贵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林桂荣、被告邓松贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建燕中物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付物业服务费分别为：物业费521元，水电公摊费20.2元，违约金202元，合计743.2元。二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年1月1日，原告与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》，合同约定由原告提供各项物业管理服务，按合同约定物业价格收取物业服务费，受益业主及使用人按房屋面积及性质向原告支付收取物业管理费用。逾期缴费从逾期之日起按应缴费用总额的千分之三缴纳违约金，鉴于日千分之三标准过高，原告改按央行同期贷款年利率的5%收取，原告在管理服务该小区期间按照物业服务合同约定已履行了合同义务，提供了物业管理服务。被告系该小区业主，建筑面积108.62平米，每月应交物业费86.9元。被告从2016年7月1日起至2016年12月31日止未交物业费，期间共欠物业服务费521元，水电公摊费20.2元，违约金202元，合计743.2元。原告经电话、发函等方式多次催缴，被告仍拒交。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 邓松贵辩称，物业公司不作为，所以其没缴纳。其楼上空调漏水，物业公司不处理；其进户右手也渗水，物业也没处理，还是新的物业处理；包括停车在其门口，也没处理。 福建燕中物业服务有限公司的意见：被告所说楼上空调漏水，说物业没处理，我认为是不可能的，如果是楼上漏水物业只能协调，楼上业主如果不听劝告，我们物业没办法，被告可以跟楼上住户进行协商。进户右手漏水，也是被告专有部分，不是物业公司处理范围，物业公司可以协助。 福建燕中物业服务有限公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、营业执照一份，证明原告主体身份；2、五洲小区B区物业管理服务合同一份，证明原、被告形成物业管理合同关系；3、物业工作照片一份，证明原告对小区的物业工作及管理情况；4、催缴函一份，证明原告向被告催讨过物业费；5、房产信息登记表，证明被告是该房产业主。 邓松贵的质证意见：对原告证据予以认同。 本院经审理认定事实如下：福建燕中物业服务有限公司于2016年1月1日与永安市五洲小区Ｂ区业主委员会签订《五洲小区Ｂ区物业服务合同》一份，其中合同约定，物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅每平方按0.8元向物业业主收取，非住宅按1元向业主和物业使用人收取。签订合同后，福建燕中物业服务有限公司依约履行合同约定的主要管理服务事项和义务。邓松贵系永安市房产的业主，建筑面积为108.62㎡，每月应交物业费86.9元。从2016年7月1日起至2016年12月31日止，2016年7月1日欠物业费521元，欠公摊水电费20.2元。 另查明，邓松贵在庭审上，称其不交物业费有原因，其楼上空调漏水；其进户右手也渗水；包括停车在其门口，物业公司都没处理。未向本院提交相关的证据。 本院认为，原告作为物业服务单位与永安市五洲小区B区业主委员会签订《五洲小区B区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，福建燕中物业服务有限公司在提供物业服务过程中确实存在一点瑕疵，但其已基本履行了合同义务，存在的不尽如人意之处属一般的违约行为。福建燕中物业服务有限公司在履行合同过程中，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况。邓松贵称其楼上空调漏水；其进户右手也渗水；包括停车在其门口，物业公司都没处理，未向本院提交相关的证据，本院无法支持。故福建燕中物业服务有限公司要求邓松贵支付物业费521元、公摊水电费20.2元的诉请，没有违反相关法律规定及合同约定，予以支持。福建燕中物业服务有限公司要求邓松贵支付违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于福建燕中物业服务有限公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，免除违约金不会影响福建燕中物业服务有限公司正常提供物业服务，因此，本院酌情免除邓松贵的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条、第六十四条的规定，判决如下： 一、邓松贵应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司物业管理费521元。 二、邓松贵应于本判决生效后十日内支付福建燕中物业服务有限公司公摊水电费20.2元。 三、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由邓松贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇二〇年五月十二日 书记员  钭扬 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第一款第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第四十四条物业管理辖区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等费用。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。