山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1526号上诉人（原审原告）：崔晨，男，1991年2月12日出生，汉族，个体。上诉人（原审原告）：杨倩，女，1990年10月20日出生，汉族，个体。二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓霞，山西赛诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西鼎强房地产开发有限公司，住所地太原市经济技术开发区南黑窑村庆云街路南二层，统一社会信用代码×××。法定代表人：李爱明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：温进宇，山西华炬律师事务所律师。上诉人崔晨、上诉人杨倩因与被上诉人山西鼎强房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初9555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔晨、上诉人杨倩上诉请求：1.依法撤销一审判决，并依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决确认了被上诉人逾期交房的事实，但却无视因被上诉人逾期交房导致上诉人产生的实际损失要远高于合同约定的违约金的事实，在上诉人依据相关法律规定主张按照市场以及行业标准支付违约金后，一审法院对该标准未予认定，仍按照合同约定的违约金判决违约责任，属于事实认定不清、适用法律错误，且显失公平。被上诉人山西鼎强房地产开发有限公司辩称：一、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因政策原因及政府行为，被上诉人可据实延期交房。本案中，被上诉人向上诉人交房逾期244天，而被上诉人因太原市人民政府及相关行政管理部门的政策原因及政府行为导致停工398天。被上诉人逾期交房的天数少于因政府行为、政策原因导致可据实延期的天数，故，被上诉人并不存在违约行为。二、逾期交房是因为政府原因、政策原因导致，被上诉人不构成违约，一审法院判决被上诉人承担违约责任没有法律依据，被上诉人不应承担逾期交房的违约责任。三、被上诉人逾期交房不构成违约，因政府行为政策原因，我们没有违约。上诉人提出的损失没有依据，上诉人租房的实际损失与本案无关。政府文件可以作为逾期交房的理由，因为政府行为要求扬尘污染类的停止施工在2017.8.30，我们主体施工完成道路绿化更需要完善。崔晨、杨倩向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金23000元；2、判令被告承担本案受理费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于太原市经济技术开发区唐明路20号1幢3单元12层1202号房屋，房屋总价款644530元，首付款164530元，银行按揭贷款480000元。被告应当在2017年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.其他非出卖人的原因，如政策原因、政府行为等。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180个工作日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金。合同签订后，原告依约履行了向被告支付首付款的义务，并于2016年3月14日办理了贷款手续，银行已将原告购房款汇入被告账户。2018年9月1日，被告将房屋交付原告。另查明，在合同履行期间，因治理空气污染，太原市人民政府多次发布通知、通告，限制建筑工地土石方施工和扬尘作业。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告按合同约定将购房款交付被告，但被告未按约定期限交付房屋，构成违约。原告认为，双方在合同中约定的违约金较低，主张调整。本院认为，该约定并未违反法律、法规强制性规定，且被告延期交房确也受到政府因环境等因素限制施工的影响。故本院认为，按照合同约定，以实际逾期交房日期计算违约金为宜。原、被告约定的交房时间为2017年8月30日，被告实际交房时间为2018年9月1日，逾期367天。被告应按房屋总价款644530元的日万分之0.01向原告支付违约金236.54元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告山西鼎强房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十五日内支付原告崔晨、杨倩违约金236.54元。本院二审期间，上诉人提供了：新证据：1、太原市政府发布的相关文件，2001年开始每年都会进行大气污染联防联控，被上诉人作为开发商应当将停工令的时间计算在内。政府的停工令仅仅针对土石方工程符合施工条件仍可施工，对被上诉人交房没有影响，政府的停工令不能构成逾期交房的理由。2、被上诉人给业主发的25号交房通知载明2017.10.25交房，合同约定的交房时间是2017.8.30，已经在约定时间之后，本案上诉人购买房产时已经封顶，施工令不影响二次装修。3、被上诉人向全体业主出示的收房标准，收房标准要求水电暖正常使用及绿化完成，提供两书一表也就是说交房时被上诉人的房屋不符合交房标准。4、被上诉人27号文件，证明2018.8.31正式交房，比合同约定晚一年，导致业主另外租房一年,，而且交房时被上诉人房屋不符合标准。对开发商下发的文件没有原件，证据来源是开发商贴在小区里和小区业主微信群里我们拍照的。被上诉人质证意见为：对证据1，与本案没有关联性，每年都有的文件但是对停工的天数是不确定的，正因为这样我们才在合同第8条约定。政府行为不等同于不可抗力，这个文件与本案无关。对证据2，合同约定2017.8.30交房，因为政府行为导致可逾期的天数，主体已经完成但是道路硬化和绿化没有完成，政府禁止扬尘所以逾期交房，对交房通知我们认可。对证据3，收房标准与本案无关。对证据4，真实性认可证明内容不认可。因为政府原因导致开发商延期交房，开发商是在积极履行合同而不是违约。被上诉人山西鼎强房地产开发有限公司二审未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“本案被上诉人是否构成违约，合同约定的违约金是否低于实际损失，约定的违约金标准是否应予调高”。从本案一、二审查明的客观事实看，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人在按合同约定将购房款交付被上诉人后，被上诉人应当依约定期限交付房屋。关于被上诉人是否构成违约的问题，本院认为，本案的客观实际情况为，被上诉人延期交房确系受到政府因环境等因素限制施工的影响，其延期交房的行为系依照合同约定的因素作出相应合理的顺延。上诉人上诉主张，双方在合同中约定的违约金较低，应予调高。对此一审法院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定并未违反法律、法规强制性规定，且被上诉人延期交房确也受到政府因环境等因素限制施工的影响，从而综合认定应按照合同约定，以实际逾期交房日期计算违约金为宜的处理结果合理。综上所述，上诉人崔晨、上诉人杨倩的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人崔晨、上诉人杨倩负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二O二O年五月十三日书记员 连 娟