广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初1157号原告：雷月英，女，1979年12月13日出生，汉族，住广东省台山市*************之一。公民身份号码：440************127。委托诉讼代理人：蔡爱莲（系原告雷月英女儿），女，1999年3月11日出生，汉族，住广东省台山市************。公民身份号码：440************14X。被告：台山市恒瑞源房地产开发有限公司。住所地：广东省台山市********（员工宿舍楼2、餐厅）首层东侧二楼202-203房。统一社会信用代码：91440781MA4WWT1E83。法定代表人：康立冰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王浩权，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲源，该公司员工。原告雷月英与被告台山市恒瑞源房地产开发有限公司（以下简称恒瑞源公司）商品房预售同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷月英、被告恒瑞源公司的委托诉讼代理人王浩权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷月英等三人向本院提出诉讼请求：1.判令恒瑞源公司因逾期交房向雷月英支付违约金5063元（暂计至2020年3月23日，全部违约金从2020年1月1日计至交付房屋之日止）；2.本案诉讼费用由恒瑞源公司承担。事实和理由：雷月英于2018年6月22日与恒瑞源公司签订合同，购买恒瑞源公司所开发的位于台山市**********************，购房金额为611820元，并已经按照合同约定履行全部应付款义务。按照合同第八条规定，恒瑞源公司应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付雷月英使用。同时合同第九条规定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2019年12月31日，恒瑞源公司员工致电雷月英通知其收楼。在验收过程中，雷月英以房屋装修标准没有达到合同上约定的签收标准拒绝签收入伙通知书。后直至2020年3月29日，恒瑞源公司通知雷月英房屋已修好，雷月英于同月30日收楼。雷月英认为，恒瑞源公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给雷月英带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了雷月英的利益。为维护合法权益，雷月英现诉至法院，请求判如所请。恒瑞源公司辩称，一、恒瑞源公司已经按照买卖合同约定按时完工，满足合同约定的交付条件，按时通知雷月英收楼。根据双方签订的买卖合同第八条，双方约定交楼的时间为2019年12月31日，交付条件为商品房验收合格。恒瑞源公司于2019年12月30日向雷月英邮寄入伙通知书，告知其于合同约定的时间即2019年12月31日前往验收。恒瑞源公司提供的录音也明确雷月英已经获得并知晓当天收楼一事。合同附件四第五条补充约定，商品房经验收合格是指勘察、设计、施工、监理共同出具最终验收记录及消防和电梯合格验收证书，恒瑞源公司已于通知雷月英收楼前获得上述文件满足合同交楼条件。根据广东省高级人民法院《全省民事审判会议纪要》[粤高法（2012）240号]第六条关于买卖合同对房屋交楼标准有约定的按约定办理，根据《建设工程质量管理条例》及广东省高级人民法院在多份再审裁定中均认定五方验收合格即视为房屋合格，符合交付条件。二、雷月英提出的质量问题实际属于维保范围，其无权拒绝收楼。根据双方签订的买卖合同附件四第八条和第九条约定，买受人在接受房屋时除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝收楼。如确实存在问题的，买受人应当向出卖人出具广东省有资质的检测机构出具的鉴定意见。买受人如对装饰、设备提出异议的，由出卖人进行修理，但不影响交楼日办理房屋交接手续。雷月英提供的维修单中提出的维修意见均属于装修方面的维护保养问题，不属于主体质量问题。恒瑞源公司已经按照合同及保修书的要求及时进行维修，且雷月英对修复后的效果予以满意。根据最高人民法院民一庭编纂的商品房买卖合同解除疑难问题所持观点认为，以下情形可以认定为严重影响正常居住使用：（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的。恒瑞源公司向雷月英交付的房屋不存在上述问题，也不应当认定为买卖商品房司法解释因质量问题严重影响居住情形。三、恒瑞源公司向雷月英交付的房屋满足交付条件，且已及时通知雷月英收楼，雷月英因自身原因延迟收楼的应当按照买卖合同附件四第八条第一款约定，视为在合同约定交房日无质量问题，出卖人按期交楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：一、雷月英提交的贷款详情1份、收款收据1份、《商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》1份、广东省增值税普通发票1张。二、恒瑞源公司提交的《商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》1份、20号楼五方竣工验收记录1份、建设工程消防验收意见书1份、电梯监督检验报告3份、收楼物品领用登记表1份、广东省商品住宅质量保证书1份、台山—恒大名都物业服务中心维修单1份、录音光盘1个及录音文字版1份、录音系统截图1份。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.雷月英提交的台山—恒大名都物业服务中心维修单1份，拟证明雷月英收楼时间是2020年3月30日，恒瑞源公司逾期交楼。经质证，恒瑞源公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明雷月英于2020年3月30日前往恒瑞源公司收楼，不能证明是恒瑞源公司存在逾期行为，同时该证据也说明了雷月英提出的维修意见均属于维保范围，不是主体质量问题。且雷月英对维修结果表示满意，也证明房屋不存在严重质量问题，因雷月英自身原因不收楼，恒瑞源公司不应当担责。该证据经查证属实，本院予以确认，至于其证明内容，本院将结合本案其他证据进行综合认定。2.雷月英提交的12345政府服务热线网上回复1份，拟证明恒瑞源公司2020年3月25日才完成装修。经质证，恒瑞源公司认为该回复全篇没有出现雷月英或雷月英所购买的房屋，无法就回复内容与本案产生联系，且该回复也只能表明政府于2020年3月25日对该问题进行回复，并没有证明开发商于3月25日才完成维修。经审查，上述回复的内容未能反映出与涉案房屋相关，本院对该证据不予采纳。3.雷月英当庭提交的2018年4月商品房备案价统计表1份，拟证明雷月英购买的精装修房装修是有偿的。经质证，恒瑞源公司认为雷月英提交的该证据超过举证期限，其不对该证据质证。经审查，本院认为雷月英提交的上述证据超过举证期限，且对案件结果没有直接影响，故本院对该证据不予采纳。4.恒瑞源公司提交的《恒大名都入伙通知书》、快递单及EMS物流信息各1份，拟证明雷月英已收悉入伙通知书，且恒瑞源公司符合合同约定及时告知。经审查，该证据经查证属实，本院予以确认，至于其证明内容，本院将结合本案其他证据进行综合认定。5.恒瑞源公司庭后补充提交图片4张，拟证明涉案房屋的问题均属于装饰装修维保问题，且维修后雷月英满意。经质证，雷月英对第1、2张图片的合法性不予认可，对第3、4张图片的三性无异议。经审查，恒瑞源公司补充提交的第1、2张图片无法显示与涉案房屋相关，本院不予确认，对第3、4张图片经查证属实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月22日，恒瑞源公司(出卖人)与雷月英(买受人)签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定雷月英向恒瑞源公司购买系争房屋，价格611820元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行……。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：1.……2.详见附件四……。合同附件四第五点约定，双方同意本合同第八条补充如下：（一）……（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。合同附件四第八点约定，双方同意本合同第十一条补充如下：……（四）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定合同的约定对房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。合同附件四第十一条约定，关于通知的约定：……（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。合同签订后，雷月英按约定支付了房屋价款611820元。2019年9月27日，恒瑞源公司的恒大名都20号楼（系争房屋属于该号楼）的三台电梯经广东省特种设备检测研究院江门检测院检验，检验结论均为合格。2019年12月25日，恒瑞源公司的恒大名都20号楼经台山市住房和城乡建设局消防验收，意见为综合评定该工程消防验收合格。2019年12月26日，恒瑞源公司的恒大名都20号楼经勘察单位韶关地质工程勘察院、设计单位深圳市建设设计研究总院有限公司、施工单位广州市越秀住宅建设有限公司、监理单位广州市恒合工程监理有限公司、建设单位恒瑞源公司等五方核查，同意竣工验收。2019年12月30日，恒瑞源公司按约向雷月英寄送入伙通知书，邮件显示于当月31日由他人代收。当月31日雷月英至恒瑞源公司处办理系争房屋验收事宜。雷月英对系争房屋进行查验后，以房屋客厅天花（毛坯）不平、客厅地面瓷砖破损、主卧大飘窗玻璃破损等质量问题为由未接收房屋。嗣后恒瑞源公司对系争房屋上述问题进行维修。雷月英于2020年3月30日办理了收楼手续并签收《收楼物品领用登记表》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。雷月英、恒瑞源公司于2018年6月22日签订的《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于恒瑞源公司是否构成逾期交房问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。也即，在预售条件下，买受人作为先履行方，因其已先履行了支付房屋价款的主要义务，故享有因房屋质量存在缺陷而拒收房屋的权利，但对于该权利应严格适用，只有在所购房屋存在主体结构质量不合格的严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。其次，涉案《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》附件四第五点亦约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。本案中，系争房屋已经整体验收合格，恒瑞源公司已根据合同第十一条的约定书面通知雷月英接收房屋，而雷月英亦已实地查看了系争房屋，由于雷月英并未举证证明该房屋在交付时存在主体结构质量上的缺陷，故雷月英以该房屋存在客厅天花不平、客厅地面瓷砖破损、主卧大飘窗玻璃破损等质量瑕疵为由拒绝接受房屋，理据不足。据此，本院认定系争房屋已于2019年12月31日完成交付，恒瑞源公司不存在逾期交房的违约行为，雷月英诉请恒瑞源公司支付逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告雷月英的诉讼请求。一审案件受理费25元，由原告雷月英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  伍启韬二〇二〇年五月二十二日书记员  刘雯瑜