广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2614号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：姚耀林，执行董事。委托代理人：官橙、姚云新，系该公司员工。被告：周连超，男，1974年3月19日出生，汉族，住广州市萝岗区。被告：王珍琴，女，1980年8月23日出生，汉族，住广州市萝岗区。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告周连超、王珍琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司委托诉讼代理人官橙、姚云新，被告周连超、王珍琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决两被告向原告支付自2014年11月1日起至今的物业服务费（暂计至2019年12月31日期间的物业服务费10664元）及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，分别从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为4792.26元）；2.请求判决被告向原告支付自2014年11月1日至2019年10月31日期间的水费2356元、污水处理费1057.95元及其违约金（每月的违约金以拖欠的水费、污水处理费为本金，分别从拖欠当月的次月31日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为1376.23元）；以上各项合计费用为20246.45元；3.请求判决本案的诉讼费用、公告费由两被告承担。审理中，龙光物业公司变更诉讼请求第2项，变更为：2.请求判决被告向原告支付自2014年11月1日至2019年10月31日期间的水费、污水处理费的违约金（每月的违约金以水费2356元、污水处理费1057.95元为欠费本金，分别从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为1376.23元）。事实和理由：周连超、王珍琴为广州市黄埔区景新二街5号4C栋1101房（以下简称案涉房屋）的产权人。案涉房屋的建筑面积为90.546平方米。2008年6月7日，龙光物业公司与周连超、王珍琴签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由龙光物业公司向周连超、王珍琴提供物业管理服务，周连超、王珍琴应以房屋建筑面积按1.9元/月*平方米的标准支付物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。周连超、王珍琴已接收案涉房屋。2012年7月，龙光物业公司与周连超、王珍琴所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会（下称“业委会”）签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向周连超、王珍琴提供物业管理服务，周连超、王珍琴以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业管理费；代收代缴费用项目包括：水费、电费、燃气费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。周连超、王珍琴每月应交纳物业费为172元。但是周连超、王珍琴无理拖欠龙光物业公司的物业管理费用、水费、污水处理费至今。龙光物业公司多次催收，周连超、王珍琴拒之无理，故向法院提起诉讼。周连超、王珍琴辩称：1.龙光物业公司非法盗用其向广州市龙光房地产有限公司提供的个人身份证复印件，其已于2020年3月18日报警，警方确认该事实属于个人信息泄露的违法行为。2.龙光物业公司主体错误，其签订的前期物业服务协议中甲方是：广东龙光集团物业管理有限公司广州分公司。其与诉状中的龙光物业公司无任何合同关系及经济纠纷。3.龙光物业公司诉讼请求中提供其与龙光物业公司广州分公司前期物业服务协议中第一条第5点约定中“未经业委会同意或未经半数以上业主同意不得将整体物业管理责任转让给第三方”。而其从未同意和知晓所谓的龙光物业公司物业管理服务合同，且龙光物业公司广州分公司在2019年11月23日收取了其交纳的2014年11月1日至2019年10月31日的水费及排污处理费。4.诉讼请求2中请求判决其支付2014年11月1日至2019年10月31日的水费及排污处理费及违约一事，纯属诬告。其已于2019年11月23日向龙光物业公司广州分公司交纳了水费及排污处理费。5.物业管理服务存在严重缺失，消防防范存在缺乏，根据消防法18条规定，导致火宅隐患严重，已被行政主管部门处罚，对其人身安全造成消防安全隐患，故延迟缴纳物业费用。综上，请求法院驳回龙光物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：龙光物业公司在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。周连超、王珍琴系广州市黄埔区景新二街5号4C栋1101房的产权人，该房屋的建筑面积为90.546平方米。2008年6月7日，龙光物业公司广州分公司与周连超、王珍琴签订《前期物业服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年1月9日，周连超签收了其购买的涉案房屋。2012年5月，业委会作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，乙方每六个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支情况账目和财务报表；该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司交纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金，其他代收代缴相关费用的滞纳金标准按照该代收费用规定的滞纳金标准执行；代收代缴的费用项目包括水费、电费、燃气费、排污费，乙方代收代缴的费用标准按照相关主管部门制定的统一标准执行，并根据相关主管部门的统一调价作相应的调整。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。业委会和龙光物业公司均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432-3”。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍为该小区提供物业管理服务。以上事实有《前期物业服务协议》《文件/钥匙签收表》《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递底单及网上物流信息等证据证明。周连超、王珍琴提交了《报警回执》及报警电话录音，拟证明其因龙光物业公司非法取得其身份信息而报警，广州市公安局黄埔区分局联和派出所认定房地产开发商将其身份信息泄露给物业公司；本院（2016）粤0112民初4469号龙光物业公司广州分公司诉谌水生、中国人民财产保险股份有限公司广州市黄埔支公司机动车交通事故责任纠纷案民事判决、缴纳水费的发票，拟证明龙光物业公司诉讼主体不合法，前期物业服务协议是其与龙光物业公司广州分公司签订并由该分公司提供管理服务的，后期物业管理服务合同是其与龙光物业公司签订的，原因是对该分公司的服务不满意，现龙光物业公司又将管理服务委托给分公司，有违诚实信用原则，且其缴纳水费的发票是龙光物业公司广州分公司出具的，亦能证明龙光物业公司诉讼主体不合法；广东消防火灾隐患举报手机截图，拟证明龙光物业公司在物业管理服务中存在严重缺失，影响到其人身及财产安全。周连超、王珍琴还认为龙光物业公司提交的《前期物业服务协议》是该公司变造的，因为该协议是与商品房买卖合同同日签订的，商品房买卖合同中约定的建筑面积为89.153平方米，而该公司提交的《前期物业服务协议》显示的建筑面积90.546平方米是后期经广州市国土资源和房屋管理局测量确定的。龙光物业公司认为其授权其分支机构广州分公司提供物业管理服务，主体合法；小区消防设施等公共设备老旧，存在故障属正常现象，其发现后会及时维修整改；对周连超、王珍琴提交的报警回执、广东消防火灾隐患举报手机截图不予确认。本案审理期间，经办法官与双方当事人到涉案小区进行现场勘查。经现场勘查，龙光峰景华庭小区仍由龙光物业公司提供物业管理服务，小区整体环境较为干净、卫生，绿化相对较好，管理人员和安全措施基本到位，车辆进出有序，车辆出入口、正门以及消防通道均有保安值班。但仍存在如下问题：1.部分楼道应急灯损坏无法使用或被拆除；2.小区6栋负一层出地下停车场门外大堆装修垃圾乱堆放；3.地下停车场空置处堆放木质家具等物品；4.部分通往地下停车场的消防门被拆除，换成镂空的铁门；5.负二层部分人防门下方用混凝土固定，无法使用；6.负一层风房门被锁；7.停车场天花个别地方有鼓泡现象。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”龙光物业公司广州分公司不具有法人资格，其在涉案小区从事物业管理活动，其民事责任由龙光物业公司承担。龙光物业公司具备相应的物业管理资质，其分公司在涉案小区从事物业管理活动不违反规定，龙光物业公司广州分公司一直为该小区提供物业管理服务。因此对周连超、王珍琴抗辩的龙光物业公司非法取得其身份信息及龙光物业公司诉讼主体不合法，本院不予支持。业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，对龙光物业公司和涉案小区全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。龙光物业公司已经为该小区提供了物业管理服务，周连超、王珍琴应当支付物业管理费。龙光物业公司主张的以1.9元/平方米/月的标准，按建筑面积90.546平方米计付从2014年11月1日起欠付的物业管理费，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。因龙光物业公司收取物业管理费应当以提供物业管理服务为前提，本院不能预先判定未到期间的物业管理服务费，故周连超、王珍琴的欠费期间应确定至法庭辩论终结前即2020年4月，龙光物业公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日止没有依据，本院不予支持。周连超、王珍琴应支付的2014年11月1日起至2020年4月30日止的物业管理费为11354.64元（1.9元/平方米/月×90.546平方米×66个月=11354.64元）。关于违约金。周连超、王珍琴基于物业管理服务问题拒交物业管理费，并非恶意拖欠，且经现场勘查，龙光峰景华庭小区存在一定的消防安全隐患，龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，龙光物业公司要求周连超、王珍琴支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告周连超、王珍琴在本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司支付从2014年11月1日至2020年4月30日止的物业管理费11354.64元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司负担67元，被告周连超、王珍琴负担86元。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  陈燕芳二〇二〇年五月二十七日异法官助理肖曾琪书记员林苑