湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初3926号原告：武汉能昶物业发展有限公司，住武汉市汉阳区鹦鹉大道197号综合楼1幢1层3室。法定代表人：李丽娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡家浩，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：魏守波，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。被告：洪菲，男，1980年1月3日出生，汉族，武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店经营者，住武汉市汉阳区。被告：武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店，住武汉市汉阳区鹦鹉大道197号4栋1号。经营者：洪菲，系该火锅店经营者。两被告共同委托诉讼代理人：胡锦鹏、项永斌，湖北我们律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉能昶物业发展有限公司与被告洪菲、被告武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店（以下简称“刘大侠火锅店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月19日公开开庭审理后转为普通程序审理，于同年10月31日由审判员崔玉华担任审判长与人民陪审员张建芬、熊艳组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告武汉能昶物业发展有限公司的委托诉讼代理人胡家浩、魏守波、被告刘大侠火锅店的经营者洪菲、被告洪菲及二被告的共同委托诉讼代理人项永斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉能昶物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金、水电费等共计人民币61,720.3元（租金欠费月份为2018年12月-2019年4月，水电费欠费截至2019年4月18日）；2、判令被告从欠租时起至实际给付时止，按欠租金额的每日千分之一为标准向原告支付违约金，暂计算至2019年7月3日止为人民币15,069.4元（分别以人民币49,205元从2018年12月4日起、以人民币39,470元从2019年3月4日起、5月4日起、8月4日起、11月4日起、2019年2月4日起，暂计算至2019年7月3日止，按合同约定的每日千分之一计算违约金）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2016年5月获得武汉市汉阳区鹦鹉大道197号鹦鹉风情镇美食一条街的商户招商、场地招租以及市场、环境、治安、物业等商务活动的经营管理、对外发包的经营权。2017年10月17日，原告与被告洪菲签订《租赁合同》，约定原告将鹦鹉大道197号4栋1号上下层的房屋租赁给其做餐饮使用，租赁期限自2017年10月20日至2019年4月30日，起租日为2017年12月1日。合同约定租金每月人民币19,735元，租金按季支付，合同签订之日起3日内，支付首期租金人民币59,205元，每期租金届满后3日内，支付下期租金。合同中还对违约责任进行了约定，被告洪菲在此经营刘大侠火锅店。合同签订后，起初被告尚能依约支付租金，从2018年12月开始至2019年4月被告拖欠租金共计人民币88,675元、拖欠截止2019年4月18日的水电费人民币3,163.10元，经原告催收，被告仍未支付。经扣减被告所交的保证金人民币20,000元和应退电费人民币10,117.80元，被告还应向原告支付所欠的租金、水电费等共计人民币61,720.30元。鉴于上述情况，原告为维护自身合法权益，现向法院起诉，请求依法判如所请。被告洪菲、刘大侠火锅店辩称：1、本案是租赁合同纠纷，租赁合同签订主体是原告与被告洪菲，与武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店无关。2、在租赁合同期内，原告超出国家、武汉市的水电收费标准，多收取的相关费用应当折抵租金。3、因原告未提供合适的房屋租赁条件导致房屋漏水，诉争房屋二楼所有包房都无法使用，导致客人无法用餐，被告不得已为此花费房屋装修费用约12万元，对该笔费用原告应当折价予以赔偿。4、因房屋漏水导致被告二楼的火锅店包房无法正常使用，给被告造成重大经济损失，该笔费用原告应承担。5、双方租赁合同已于2019年4月30日到期，原告主张在此之后的违约损失不应得到支持。6、本案起诉之前，洪菲已经与新的出租方武汉市君悦达酒店管理有限公司签订了租赁合同，合同明确记载了建筑面积为147.5平方米。第二层没有出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道197号10栋至20栋、30栋至34栋房屋登记所有权人系武汉市汉阳区市政建设工程总公司（后更名为武汉市汉阳市政建设集团公司后又更名为武汉市汉阳市政建设集团有限公司），房屋设计用途工、交、仓，其中13栋、32栋、34栋系两层、其余楼栋均为一层，证载总建筑面积为3,121.99平方米。2005年7月6日，武汉市汉阳区市政建设工程总公司就鹦鹉大道197号土地办理了《建设用地规划许可证（编号：武规阳地字（2005）029）》，有效期一年，项目名称新建临时美食市场用地性质市场用地（临时）。2008年武汉市汉阳区鹦鹉大道197号土地登记土地使用者为武汉市汉阳市政建设集团公司，土地用途机关团体用地、使用权类型划拨。后上述武汉市汉阳区鹦鹉大道197号房屋经改扩建成鹦鹉风情镇美食一条街，改扩建的楼栋编号与2004年房屋所有权证证载编号不一致。本院在武汉市国土资源和规划局汉阳分局未能查到鹦鹉风情镇改扩建房屋的建设工程规划许可证。武汉市君悦达酒店管理有限公司系武汉市汉阳市政建设集团有限公司全资子公司，2016年4月26日成立。2016年4月29日，武汉市汉阳市政建设集团公司授权委托武汉市君悦达酒店管理有限公司全权处理鹦鹉风情镇美食一条街物业的经营管理等相关事宜，委托期限三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。同年5月31日，武汉市君悦达酒店管理有限公司与武汉能昶物业发展有限公司签订承包经营合同，约定由武汉能昶物业发展有限公司承包武汉市君悦达酒店管理有限公司开发的“鹦鹉风情镇美食一条街”的承包经营管理权对外进行招商、场地招租以及市场、环境、治安、物业等商务活动的经营管理，对外进行发包。该场所占地面积约为12,925.74平方米，可使用房屋面积为16,913.03平方米。承包期为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。2017年11月3日，洪菲注册登记了“武汉市汉阳区刘大侠火锅店”的个体工商营业执照，经营范围为餐饮服务，经营场所为武汉市汉阳区鹦鹉大道197号4栋1号。2017年10月17日，武汉能昶物业发展有限公司作为出租方（甲方）与承租方洪菲（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落武汉市汉阳区鹦鹉风情镇197号4栋1号，上下二层。该房屋建筑面积约295平方米，搭盖16平方米。乙方租赁该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。房屋租赁期限自2017年10月20日至2019年4月30日。甲方于2017年12月1日前向乙方交付该房屋（起租日）。租赁期满，乙方如期腾退，返还甲方房屋。该房屋租金为每月19,735元。租金按季支付。合同签订之日起3日内，乙方支付甲方首期租金59,205元。每期租金届满后3日内，支付下期租金。为保证合同的履行，乙方向甲方支付保证金20,000元。如乙方逾期支付租金及缴纳水电等费用，甲方直接从保证金中扣除以上款项，乙方应将保证金全额补齐。乙方未如期缴纳房屋租金及费用，每逾期一日，按合同金额的千分之一承担违约金。给甲方造成损失的，承担赔偿责任。武汉能昶物业发展有限公司、洪菲在该合同上签字捺印。合同签订后，洪菲依约支付原告保证金人民币20,000元，并于同年10月对租赁房屋进行整体装修后于同年12月5日开始经营刘大侠火锅店。后因租赁房屋有漏水问题，2018年4月，原告针对在诉争房屋所在的整栋楼进行了防水处理，但未能完全避免漏水问题。2018年7月，洪菲对诉争房屋的二楼进行了翻新。在合同履行中，洪菲依约使用诉争租赁房屋至2019年4月30日期满，并于2019年初曾将诉争房屋二楼转租给他人经营卡拉OK，后卡拉OK于2019年4月关停。关于租赁期间的租金及水电费用，洪菲支付租金至2018年12月份，2018年12月份尚欠付租金人民币9,735元未支付，2019年1月至4月30日期满，未支付租金，欠付租金人民币78,940元，合计欠付租金人民币88,675元。2019年4月12日，原告在租赁房屋张贴催收租金通知，要求洪菲支付欠付的租金人民币88,675元，洪菲未支付。关于水电费、卫生费，洪菲依约支付至2019年4月，截止2019年4月18日，洪菲欠付水电费、卫生费合计人民币3,163.1元。2019年4月30日后，原告因承包经营合同期满，退出鹦鹉风情镇美食一条街的经营管理。原告收取的被告的保证金人民币20,000元尚未退还。2019年7月12日，洪菲就诉争房屋一楼（建筑面积147.5平方米）、搭盖16平方米房屋与武汉市君悦达酒店管理有限公司签订租赁合同继续经营刘大侠火锅店，租赁期限2019年5月1日至2020年4月30日。自2019年4月18日后的水电费、卫生费，洪菲已向新的出租方缴纳。现原、被告因为2019年4月30日前洪菲欠付租金、水电、卫生费产生纠纷，原告诉至本院请求判如所请。另查明，原、被告在履行合同过程中，水费一直按每吨3.6元计算，卫生费后期按照每月622元计算。2019年3月之前电价按每度1.4元计算。2019年3月之后电费按照每度0.783元计算，2019年4月18日原告出具被告的水电卫生费收费单显示被告用电2,220度，电费1,738.30元，平均每度电按照0.783元计算。2019年6月18日，洪菲向新的承租方支付的水费仍然为每吨3.6元，电费每度约为0.84元，卫生费每月622元。因为2018年8月，国家发改委发布关于降低一般工商业目录电价的有关事项的通知，明确自2018年9月1日起执行新的目录电价。原告主张自2018年9月起即按照2019年3月新的电费计算，退还2018年9月19号至2019年2月18日的抄表单中多收取的被告的电费。在原告提交的2018年9月19日至2019年2月18日6份电费收费通知单显示，被告在该期间使用的总电量为18,000度，结合原告实际收取的每度1.4元与新的电价每度0.783元计算，原告自2018年9月起至2019年2月多收的电费为人民币11,106元。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道197号土地使用权人及该土地上的10栋至20栋、30栋至34栋房屋登记房屋所有权人系武汉市汉阳市政建设集团有限公司，该公司将上述房屋改扩建成鹦鹉风情镇美食一条街，后授权委托武汉市君悦达酒店管理有限公司进行管理，武汉能昶物业发展有限公司通过与武汉市君悦达酒店管理有限公司签订承包经营合同获得“鹦鹉风情镇美食一条街”的承包经营管理权，武汉能昶物业发展有限公司有权对外招租并收取费用。但原鹦鹉大道197号房屋多系一层结构，设计用途为工、交、仓，武汉市汉阳市政建设集团有限公司在对该房屋改扩建过程中并未办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，本案诉争房屋在改扩建过程中并未办理建设工程规划许可证，亦不符合原老房屋的设计用途，能昶物业公司与洪菲之间于2017年10月17日签订的《租赁合同》无效。但能昶物业公司将诉争房屋交付洪菲，洪菲使用该房屋办理了营业执照并经营刘大侠火锅店至租赁期满。洪菲应支付其使用期间的房屋占有使用费及其使用期间产生的水电、卫生费，以双方约定的租金标准计算占有使用费。现被告洪菲、刘大侠火锅店欠付2018年12月至2019年4月30日期间的房屋占有使用费为人民币88,675元、欠付水电、卫生费人民币3,163.1元，应向原告交纳。因为诉争租赁房屋在租赁期间存在漏水情况，但双方并未就漏水原因进行明确，本院酌定对于被告欠付的房屋占有使用费人民币88,675元按照80%计算，由被告支付原告人民币70,940元。对于自2018年9月起至2019年2月多收的电费为人民币11,106元，原告表示予以返还，本院予以照准。扣除多收取的电费人民币11,106元以及被告在原告处的保证金人民币20,000元，被告仍应支付原告的房屋占有使用费、水电费、卫生费人民币合计人民币42,997.1元。对于被告主张的水费、电费、卫生费均应自2018年5月予以返还，从被告支付的水电费、卫生费单据可以看出，水费一直执行的系每吨3.6元，卫生费后期也一直系每月622元，在被告履行新的合同之后仍系该价格，水费、卫生费应系双方明确协商一致的，被告要求返还无事实依据。关于电费，被告未能提供充分的证据证明应予2018年5月起予以返还，本院不予支持。对于原告主张的被告逾期支付租金的违约金的诉讼请求，因诉争租赁合同无效，对原告主张按照合同约定的日千分之一计算违约金的请求本院不予支持，但洪菲有按时缴纳占有使用费的义务，其未按时支付应承担逾期支付责任，因原告处有保证金可以予以抵扣、多收取的电费应予以返还，故本院酌定洪菲、刘大侠火锅店以应付费用人民币42,997.1元为基数，自2019年5月1日起按年利率6%的标准计算利息至实际付清之日止。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告洪菲、武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店于本判决生效之日起十日内向原告武汉能昶物业发展有限公司支付截止2019年4月30日的房屋占有使用费、水电费、卫生费合计人民币42,997.1元；二、被告洪菲、武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店于本判决生效之日起十日内向原告武汉能昶物业发展有限公司支付利息（以人民币42,997.1元为本金，按年利率6%的标准，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告武汉能昶物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,720元，由原告武汉能昶物业发展有限公司负担人民币320元、被告洪菲、武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店负担人民币1,400元，此款原告武汉能昶物业发展有限公司已交纳，被告洪菲、武汉市汉阳区刘大侠传统火锅店于本判决生效之日起十日内将应承担的款项人民币1,400元直接支付给原告武汉能昶物业发展有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇二〇年五月九日法官助理凃晓剑书记员李玥