江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0902民初5647号原告：刘波，男，1962年10月25日出生，汉族，南昌市人，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：张文庚，宜春市正中法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘艳，女，1961年6月14日出生，汉族，广东省人，住广东省深圳市南山区。被告：梁雪，女，1980年2月8日出生，汉族，上海市人，住上海市。被告：席晓鸣，男，1981年12月4日出生，汉族，上海市人，住上海市。原告刘波诉被告梁雪、席晓鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张文庚、刘艳到庭参加诉讼，被告梁雪、席晓鸣经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告于2017年5月28日签订的《房屋买卖定金协议》；2.请求法院判令被告赔偿原告房屋价格上涨差价损失300000元（具体以司法评估为准）；3.请求法院判令被告支付定金50000元相等的违约金给原告，第2、第3项合计350000元；4.本案诉讼费和评估费由两被告承担。事实与理由：2017年4月份，原告在温汤宏祎房产中介公司了解到，被告已委托杨某（中介公司）出售位于宜春市的房产信息，原告考虑到天沐一期房可享受到天沐温泉每次20元终生优惠票价，即将位于温汤镇天沐温泉谷三期××室的房屋，委托杨某（中介公司）出售来购买被告要出售的房产。2017年5月28日，原告委托其姐姐刘艳与被告委托代理人杨某（中介）签订了《房屋买卖定金协议》，协议约定，被告自愿将坐落于宜春市的房产的出售给原告；房屋面积47㎡，双方议定房屋总售价41万元，付款方式为一次性付清；房屋买卖产生的税费由原告承担，由被告协助办理全部手续；被告委托中介向原告收取并保管签约定金50000元；双方不得违约，如甲方违约，则甲方应将定金退还给乙方，同时另付给乙方的定金数相等的违约金，如乙方违约，则甲方有权没收定金不退还；房屋交易需在2017年6月30日前办理房屋过户登记手续。协议签订后，原告当日支付购房定金5万元给丙方，丙方于当日把5万元定金汇给甲方（梁雪）。尔后，被告以各种原因一再拖延来温汤办理过户手续（2017年6月30日-2017年10月28日），直到温汤房屋大幅涨价时，被告于2017年10月28日在未与原告、中介商议情况下，单方违约将定金汇到中介账户上，并拒付违约金。甲方违约这一年多来，天沐温泉谷一期、三期同类型房，房产中介公司挂牌价：一期一栋××号类似房源，房价一直在每平方米16000-16500元之间；三期××室类似房源，房价一直在每平方米20000元以上。天沐谷一期一栋××房乙方买入协议价每平方米8500元，天沐谷三期××室房，当时乙方卖出价为每平方米9600元。由于房价上涨，被告不继续履行合同，导致原告损失达35万元左右。根据合同法的相关规定，请求判令被告赔偿原告的相应损失。两被告未作答辩。原告为证明其主张提交的证据有：证据一、原告身份证复印件一份；证据二、《房屋买卖定金协议》（2017年4月8日）一份，明月山温汤风景名胜区温汤宏祎房产出具的证明一份；证据三、《房屋买卖定金协议》（2017年5月28日）一份，房产证复印件一份；证据四、农业银行转账凭证三份；证据五、中介杨某与被告席晓鸣的微信记录及杨某出具的证明；证据六、2017年底天沐一期、三期的房价信息。本院认为原告提交的上述证据相互印证，能够形成完整证据链条，本院对证据的真实性、合法性及关联性予以确认并作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宜春市袁州区房屋属两被告共同共有。2017年初两被告委托中介公司明月山温汤风景名胜区温汤宏祎房产出售上述房屋。原告得知售房信息后，将其位于同一楼盘××室的房屋出售，准备购入两被告的房屋。2017年5月28日经被告席晓鸣授权，中介公司杨某（丙方）代两被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖定金协议》，协议约定房屋售价41万元，原告向中介公司交款5万元作为保证金，房屋需在2017年6月30日前办理过户登记手续。当日，原告将5万元转入中介公司账户，之后中介公司将定金转入被告梁雪银行账户。协议签订后，两被告一直拖延，不予办理房屋过户手续。2017年10月28日，被告将5万元定金退回给中介公司，随后中介公司将款项退回给原告。原告向两被告催讨赔偿未果遂诉至本院。原告曾于2017年12月15日起诉两被告要求办理过户登记手续，后原告又自愿撤诉。因原告撤诉时损失已经确定，可以要求两被告承担相应的违约责任，基于此，本院依职权委托鉴定机构以原告撤诉之日为基准日，对涉案房屋的市场价值进行鉴定。江西华泰资产评估有限公司与2020年4月23日出具赣华泰评报字[2020]第034号评估报告，该报告认为涉案房屋2018年5月29日的市场单价为10460元，总价为504200元。原告预交鉴定费8000元。本院认为，原告提交的微信聊天记录及证人杨某的当庭证词足以证明两被告委托杨某与原告签订《房屋买卖定金协议》的事实，该协议标的物、支付价款、办理过户登记及违约责任等内容具体明确，属于房屋买卖合同，本院对该合同予以确认。因被告拒不履行合同义务，致使协议无法履行，原告要求解除合同，本院予以支持。关于两被告的违约责任。原告要求两被告承担定金罚则及房屋差价损失，本院认为根据协议第五条的约定“签订本协议后双方不得违约，如甲方违约，则甲方应将定金退还给乙方，同时另付给乙方和定金数相等的违约金”，现两被告违约，原告可以要求双倍返还定金，两被告已于2017年10月28日返还5万元，还需向原告支付5万元。原告主张的赔偿差价实质上要求赔偿其他损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。经鉴定，争议房屋在2018年5月29日的市场价值为504200元，房价上涨94200元，仅定金已无法弥补原告的其他损失，故本院支持按94200元来计算两被告的违约责任（含定金罚则部分的5万元）。鉴定费用8000元，由两被告承担。原告的其他诉讼请求理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘波与被告梁雪、席晓鸣于2017年5月28日签订的《房屋买卖定金协议》;二、被告梁雪、席晓鸣应于本判决生效之日起五日内支付原告刘波违约金94200元、鉴定费8000元。三、驳回原告刘波的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告梁雪、席晓鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  敖志海人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇二〇年五月十三日代书 记员  彭 琪