广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初873号原告：开平雅居乐雅生活物业管理有限公司，住所地：广东省开平市************************位。统一社会信用代码：91440783MA53H6AF4P。法定代表人：钟锦绣，该司总经理。委托诉讼代理人：周水兰，该司员工。委托诉讼代理人：刘乃凤，该司员工。被告：**，男，1963年5月18日出生，汉族，户籍地：广东省开平市****办事处长沙幕沙路9号2幢601房，现住广东省开平市**************************。身份证号码：440************031。被告：黄瑞兰，女，1968年12月20日出生，汉族，户籍地：广东省开平市****办事处长沙幕沙路9号2幢601房，现住广东省开平市**************************。身份证号码：440************025。原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司（以下简称雅居乐公司）诉被告**、黄瑞兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案，依法适用简易程序进行审理。于2020年3月31日第一次公开开庭进行了审理，原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈婷、刘乃凤，被告**到庭参加诉讼。于2020年5月13日第二次公开开庭进行了审理，原告雅居乐公司的委托诉讼代理人周水兰、刘乃凤，被告**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年5月至2019年12月期间共8个月的物业管理费2064元，违约金27.86元（违约金计算方法：以每月物业管理费258元为基数，分别从欠费次月1日起按每日万分之一利率计算至清偿之日止，暂计至2019年12月31日），上述请求金额暂共计人民币2091.86元；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。本院审理查明：被告**、黄瑞兰向开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳公司）购买了位于开平市**************************，房屋实际建筑面积为143.53平方米。2013年12月5日，富琳公司与珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称中珠物业公司）签订了《前期物业服务合同》，选聘中珠物业公司对涉案小区提供前期物业管理服务。2015年9月22日，被告**、黄瑞兰接收了涉案的物业，同日与中珠物业公司开平分公司签订了《前期物业服务协议》（以下简称旧合同），协议约定：“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取（入伙之日起三年内按每月每平方米1.5元收取，且按照珠海中珠物业管理服务有限公司与开平富琳裕邦房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的合同期限，自2018年12月5日（含5日）起全部按照建筑面积每月每平方米1.8元收取）”。2017年11月9日，包含涉案房屋在内的整幢物业通过了竣工验收。2019年4月25日，富琳公司与中珠物业公司签订了《协议书》，约定双方于2013年12月5日签订的《前期物业服务合同》在本协议书签订之日解除。2019年4月26日，富琳公司与原告雅居乐公司签订了《江门市前期物业服务合同》(以下简称新合同)，选聘原告雅居乐公司对涉案小区实施前期物业管理服务。原告雅居乐公司与中珠物业公司完成相关交接手续后，于2019年4月27日，中珠物业公司退出涉案小区的物业管理，由原告雅居乐正式进驻涉案小区提供物业管理服务。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。双方争议焦点如下：一、新合同对被告是否具有约束力。被告**抗辩旧合同尚未解除，应按旧合同执行，原告的诉讼主体资格不适格。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，涉案小区的前期物业公司是开发商富琳公司进行选聘的，其所签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力，根据新合同及协议书可知，富琳公司已与中珠物业公司解除了服务合同关系，重新选聘原告雅居乐公司作为涉案小区的物业服务公司，新合同对原告具有约束力，双方应根据新合同的约定主张权利和履行义务。二、被告应否向原告支付物业管理费。被告**抗辩涉案小区未达到交付使用的条件，小区的供水、供电、电梯、门禁、应急设备等基本配套设施是直至2019年10月才勉强完成，不应收取物业费，而且1.8元的收费标准也不符合旧合同的约定，应按“头三年1.5元，三年后按1.8元”的标准收取。首先，包含涉案房屋在内的1幢、2幢住宅已经于2017年11月9日完成竣工验收，被告在竣工验收前也接收入住涉案房屋，且被告也没有提供证据证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准导致小区秩序混乱，原告也就自2019年4月27日起向涉案小区提供了物业服务以及于2019年11月1日以书面的方式向被告提出催交物业管理费进行了举证，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，原告主张自2019年5月至2019年12月的物业管理费合理，本院予以支持。其次，按照新合同第八条的约定，高层住宅按1.8元每月每平方米计算物业费，即使按照旧合同的约定，物业费自2018年12月5日（含5日）起也全部按照建筑面积每月每平方米1.8元收取，故被告**抗辩按1.5元标准计算，本院不予支持。2019年5月至12月共8个月的物业管理费计算为1.8×143.53×8=2066.83元，原告主张2064元，本院予以支持。三、关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及新合同第九条约定，物业服务费按月交纳，应在每月10日前交纳；第三十八条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交金额的万分之一支付违约金（违约金不得超过造成损失的百分之三十）。但鉴于在原告进驻涉案小区之前，涉案小区由中珠物业公司进行管理之时，管理费是由开发商进行缴交的，故应从被告知道或者应当知道需要缴交物业管理费而未缴交之时开始计算违约金较为合理，原告是于2019年11月1日以书面的方式向被告提出催交物业管理费，故2019年5月至10月的物业管理费1548元的违约金应从2019年11月1日起计算，截至2019年12月31日的违约金为9.44元；2019年11月、12月的物业管理费分别以258元为基数从2019年11月11日、2019年12月11日起计算，截至2019年12月31日的违约金分别为1.32元、0.54元，合计11.3元。后续违约金，以2064元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿之日止，按日万分之一计算（以619.2元为上限）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告**、黄瑞兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费2064元、违约金11.3元以及后续违约金[以2064元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿之日止，按日万分之一计算（以619.2元为上限）]给原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司；驳回开平雅居乐雅生活物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（此款原告已预交），由原告开平雅居乐雅生活物业管理有限公司负担5元，由被告**、黄瑞兰负担20元（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄惠英二〇二〇年五月二十日书记员  许碧霞