北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25381号原告：北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业区北京大富源建筑市政工程有限责任公司院内1幢206号。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：魏巧霞、北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄庆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：田明，男，1973年5月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：何安妮，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：万佳，北京市两高律师事务所实习律师。原告北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称：奕兴置业公司）与被告田明财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奕兴置业公司的委托诉讼代理人魏巧霞及甄庆贵、被告田明的委托诉讼代理人何安妮及万佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。奕兴置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因侵害原告不动产所有权给原告造成的损失共计3378793元；2、判令被告承担诉讼费和保全费。事实与理由：原告系大兴区开泰东里17号楼-1层104的房屋所有权人，依法享有对诉争房屋的占有、使用、收益和处分权利。2016年4月1日，被告未经原告的同意占用诉争房屋并将该诉争房屋非法出租给案外人校国庆，并向校国庆及北京聚成名品餐饮管理有限公司收取租金，2018年1月15日，被告未经原告同意又将诉争房屋非法出租给案外人钱俊兰用于经营。被告的行为侵害了原告对诉争房屋的占有、使用、收益和处分权利。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。田明辩称：涉案房屋系奕兴置业公司自愿提前交付给田明，田明系有权占有、合法占有。就涉案房屋原被告双方曾经签订过两份合同，双方实际履行的第二份合同中能够看出购房款下调四十多万元，且房屋状态由已出租变更为未出租，足以证实被告愿意让渡部分利益给原告，正是为了让被告与川城味道公司继续签订租赁合同并收取租金。田明使用涉案房屋过程中，原告公司项目经理王子仲、技术总监刘岩曾配合田明在物业公司处报修，因此，原告对于田明自2015年起占有、使用房屋的事实，不仅知情，且同意、配合。原告曾出具说明，直接证明原告自愿交付案涉房屋的事实。被告已举证证明田明占有房屋的合法性，应由原告承担举证不能的责任，没有原告的许可，物业服务公司不可能向被告提供相关公共服务；被告自2015年起对涉案房屋进行使用、收益，并承担业主的所有义务，但原告从没有向被告主张侵权责任，与常理不符。原告起诉时已超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，奕兴置业公司（出卖人）与田明（买受人）曾签订《北京市商品房现房销售合同》，约定奕兴置业公司将大兴区开泰东里17号楼104房屋（以下简称104房屋、涉案房屋）售与田明，建筑面积共1042.58平方米，其中套内建筑面积861.36平方米。关于租赁情况，合同载明出卖人已将该房屋出租。商品房屋按照套内建筑面积计算，该商品房屋单间为每平方米16340.24元，总价款为14074830元。合同中约定出卖人应当在买受人支付完毕该商品房全部房价款，以及本合同及其补充协议中约定的所有税、费后第30个工作日前向买受人交付商品房。合同中还对付款期限、逾期付款责任、逾期交付责任、交接手续、房屋质量等双方权利义务进行约定。双方当事人均认可该合同未实际履行。2015年11月28日，奕兴置业公司（出卖人）与田明（买受人）就涉案房屋重新签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同载明实测建筑面积共1042.58平方米，其中套内建筑面积861.36平方米。关于租赁情况，合同载明出卖人未将商品房出租。商品房屋按照套内建筑面积计算，该商品房屋单间为每平方米15793.54元，总价款为13603920元。合同中约定出卖人应当在买受人支付完毕该商品房全部房价款，以及本合同及其补充协议中约定的所有税、费后第30个工作日前向买受人交付商品房。合同中还对付款期限、逾期付款责任、逾期交付责任、交接手续、房屋质量等双方权利义务进行约定。后双方在合同履行产生纠纷，奕兴置业公司将田明诉至法院，要求解除合同、注销网签、返还房屋，田明于2019年4月16日将购房尾款6800000元支付给奕兴置业公司，生效判决驳回了奕兴置业公司的全部诉讼请求。现涉案房屋的登记所有权人仍系奕兴置业公司，双方尚未办理产权变更登记。2013年6月10日，奕兴置业公司将诉争房屋出租给案外人郭帅，租赁期限三年，自2013年6月10日至2016年6月9日止。2017年9月，奕兴置业公司以郭帅拖欠租金为由将郭帅、北京聚诚名品餐饮管理有限公司（法定代表人：校国庆）诉至我院，请求判决解除其与郭帅之间签订的房屋租赁合同，由二被告支付拖欠的租金、违约金并腾退房屋，在该诉讼中，北京聚诚名品餐饮管理有限公司主张其从于坤处转租涉案房屋，自2016年6月起一直向田明交付房租。后本院作出生效判决，判决解除奕兴置业公司与郭帅之间的房屋租赁合同，由郭帅支付拖欠的租金、违约金，二被告共同腾退涉案房屋。2016年4月1日，田明将诉争房屋出租给校国庆，租期三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止，用于经营北京聚诚名品餐饮管理有限公司，在合同履行期限届满前，双方解除了租赁合同，田明将涉案房屋出租给案外人钱俊兰，租赁期限自2018年1月15日至2022年1月14日。2017年7月，案外人孟宪华以诉争房屋所立的广告牌匾遮挡了其房屋窗户、诉争房屋的排气烟囱弥漫烟雾、存在噪音、污染严重为由，将田明诉至我院，后在我院主持下，双方达成调解，由田明拆除存在遮挡的广告牌及烟囱。庭审中，经本院询问，田明自认其于2015年4月即接收涉案房屋，理由为双方于2014年12月26日签订的现房销售合同后，因涉案房屋纠纷不断（漏水、暖气不通、广告牌侵权等），奕兴置业公司不厌其烦，主动将房屋交付给田明，并告知了物业。田明称，鉴于诉争房屋存在的诸多问题，双方于2015年11月28日重新签订合同时，成交价格做了适当下调，并将房屋状态由已出租变更为未出租。庭审中，田明提交了三份报修单，报修单底部注明第一联：客服（白），第二联：业主（绿），第三联：工程（粉），第四联：财务（黄）。其中2015年10月21日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：9：00，报修内容：电梯坏，处理记录：查看人员有开发商王子忠、刘严，代（原文如此，下同）工程人员来查看田明物业工程”。2016年5月13日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：10：00，报修内容：污水泵坏，处理记录：完成”。2017年6月10日的报修单载明“报修人：业主，报修时间：18：00，报修内容：电梯坏，漏水。处理记录：因电梯底部漏水，开发商人员王子忠、刘岩代工程人员进行查看。田明。”经核实，田明手持报修单为绿色，即业主联。报修单涉及到的人员应为王子仲、刘岩。其中，王子仲时任涉案项目销售经理、负责管理整体的销售工作。刘岩，时任涉案项目客服部员工，负责涉案项目的维修、维保和客服工作。就2015年10月21日电梯漏水情况，本院询问王子仲时，其称因为当时田明具有了购买意向，所以在维修电梯时通知了田明。刘岩则称对报修单情况不知情，但对电梯维修知情，并称维修电梯与是否交房无关，即便是未销售房屋，奕兴置业公司同样具有保修义务。经询问，对于田明占有、使用涉案房屋时间跨度如此之久，奕兴置业公司是否主张过权利，奕兴置业公司称该公司销售人员多次要求田明交纳购房款，未提交证据证明曾要求田明停止侵害，返还房屋。此外，庭审中，奕兴置业公司还提交了涉案房屋周边房屋的出租信息，欲证明田明非法占有涉案房屋导致的租金损失。田明提交了一份说明，说明载明“同意田明作为开泰东里17号楼104房业主管理该房，收取租金。”该说明加盖奕兴置业公司公章，奕兴置业公司称曾在2017年12月为田明所购买的涉案项目中107房屋办理产权登记时加盖印章，否认该公章系2015年所出具，并申请对“说明”上印章的真实性、印章与手写文字是否是同一时间形成及形成的先后顺序、印章和手写文字与双方2018年11月28日签订的现房销售合同中的印章是否是同一时间形成及形成的先后顺序进行鉴定。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案争议的焦点在于田明对涉案房屋是否有权占有、使用、收益。从田明持有的业主联报修单可以看出，田明在2015年10月及2017年6月的两次报修中，均是以业主的身份出现，奕兴置业公司均明知且派员进行了处理。双方签订的房屋买卖合同签订于2015年11月28日，而田明于2015年10月21日即因电梯损坏进行了报修，可推知田明不晚于2015年10月21日就占有了涉案房屋，奕兴置业公司对于田明占有一节是明知的，奕兴置业公司时任员工王子仲称因田明当时具有购买意向，所以在维修电梯时通知了田明，该解释明显不符合常理，本院实难采信。结合双方就涉案房屋曾签署过两份合同，合同中仅就价款及出租状态进行了变更，特别是将房屋状态由出租状态变更为未出租，而此时尚处于奕兴置业公司与郭帅的租赁合同期限内，奕兴置业公司就该变更未作出合理解释，故涉案房屋系田明从奕兴置业公司处提前接收的解释具有一定的可信度。庭审中，经询问奕兴置业公司在起诉前是否曾要求过田明停止侵害，奕兴置业公司未提交证据证明曾要求田明停止侵害，仅称要求过田明支付购房款，截至起诉时，田明占有、使用房屋已四年之久，而涉案房屋面积逾千平方米，每年的租金收入数十万元，收益相当可观，奕兴置业公司在长达四年的时间里没有证据证明曾向田明主张过权利，不符合常理。且在案外人孟宪华发现涉案房屋妨碍了其房屋使用时，尚能知晓向田明主张权利，由此可见，田明占有、使用涉案房屋在邻居、物业公司处等一定范围内已经形成了共识，此时，奕兴置业公司称其直至2017年9月起诉郭帅解除房屋租赁合同一案时，方才发现田明存在侵权行为，亦不符合常理。因此，结合日常生活经验，本院对田明所称的涉案房屋系由奕兴置业公司交付而非其强行占有并出租的抗辩意见予以采信。关于奕兴置业公司申请对田明所持“说明”中加盖的印章及文字进行鉴定一节，本院认为，从现有证据能够证明田明系有权占有，不构成侵权，故即便经过鉴定能认定“说明”并非奕兴置业公司于2015年所出具，亦不影响本案事实的认定，故本院对奕兴置业公司的鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回北京金融街奕兴置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费33830元，保全费5000元，均由北京金融街奕兴置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年五月八日书记员  赵若含