山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初4112号 原告：王凤东，男，1965年6月5日生，汉族，住青岛平度市。 委托诉讼代理人：王萍，平度宏伟法律服务所法律工作者。 被告：青岛绿阳投资置业有限公司，住所地青岛胶州市胶莱街道办事处政府前路8号。统一社会信用代码：91370281061094565G。 法定代表人：张丽秋，总经理。 委托诉讼代理人：刘志华，女，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：高琪，女，汉族，该公司工作人员。 原告王凤东与被告青岛绿阳投资置业有限公司（以下简称“绿阳公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王萍，被告委托诉讼代理人刘志华、高琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凤东向本院提出诉讼请求：1.解除王凤东与绿阳公司签订的《房屋定购协议书》；2.绿阳公司返还购房定金1万元、首付款9万元，合计10万元整；3.绿阳公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年12月31日，王凤东与绿阳公司签订《房屋定购协议书》一份，王凤东购买绿阳公司的开发的位于胶州市禹州路30号“绿阳．锦绣城”小区9号楼1单元902室楼房一套。王凤东于2020年1月1日交付房屋定金1万元、首付款9万元，共计10万元整，约定剩余首付款于2020年3月25日前交齐。现因疫情严重，王凤东至今未复工，其经济状况难以实现合同目的，无奈依据自身现实情况及合同约定，具状起诉，请求法院判如所请。 绿阳公司辩称，同意解除房屋定购协议书，但因王凤东违约，定金1万元不予退还，且王凤东应承担违约金40408元（213801元的首付款每日3‰从2020年3月25日计算至2020年5月26日为63天）；但若王凤东同意继续履行协议，绿阳公司同意将原来2020年3月25日的付款时间延期三个月至2020年6月25日。 王凤东围绕诉讼请求提交了房屋订购协议书一份、收据两张，绿阳公司对上述证据均无异议，本院予以采信。 根据上述证据及当事人陈述，本院认定的事实如下： 2019年12月31日，甲方绿阳公司与乙方王凤东签订《房屋定购协议书》，主要内容如下：一、乙方自愿定购甲方坐落在胶州市，总金额为711801元整，当天订房享优惠价666326元整，乙方须在2020年1月1日前向甲方支付商品房总金额的30%作为首付购房款200326元，逾期未按时交款办理按揭手续不享受优惠价格，价格按照原单价执行；二、签订本协议时乙方向甲方支付购房定金2万元整（双方签订商品房预售合同时冲抵房款），取得该商品房的认购权，乙方须在2020年1月1日前到绿阳锦绣城接待中心足额交纳首付款及相关费用并签订商品房预售合同和交纳贷款资料办理按揭，首付款缴纳比例最终以银行审批确定为准；三、乙方未在上述约定日期内支付房款并签订商品房预售合同和交纳贷款资料办理按揭的，则视为乙方违约，乙方应按日向甲方支付逾期应付款3‰的违约金，逾期超过5日，则视为乙方自愿放弃协议约定商品房的认购权，甲方有权将该商品房另行出售，购房定金不予退还，本协议同时作废。上述协议最后备注“2020年1月1日交部分首付10万元，含定金1万元，剩余款于2020年3月25日前交齐，逾期不享受优惠，原价执行”。 2019年12月25日，王凤东交纳定购9-1-902房屋定金1万元，2020年1月1日交首付款9万元。 王凤东未在合同约定的2020年3月25日前交齐首付款并于2020年4月份提起本案诉讼。 庭审中，王凤东称，其是在建筑工地上班，自由职业，没有固定工作，正常情况月收入3000元，从2020年春节前至今未上班，现居住在平度，地很少，主要靠打工。当时买房子是考虑给孩子买的，想让孩子到胶州上班，家里经济来源主要是靠王凤东在家里打工，现在疫情什么时间结束还不清楚，所以没有能力继续履行合同。绿阳公司不认可王凤东以上所述，主张以上所述与其当时在售楼处买房时候的说法不一致，当时王凤东一开始定的是套三的，说的是老两口住，没说给孩子买，后来说两个人住太大了就换成了个套二的，而且说其在胶州跟人合伙开了个家具厂，还款能力没有问题，因为售楼处需要给客户计算贷款额和还款额，按照王凤东购房价格，如果贷款15年每月要还款4000元，而且收入额要达到还款额的两倍，当时王凤东说他付全款的钱都有，订房的时候王凤东去了好几次，而且中间还换过一次房子，肯定是深思熟虑才定了这个房子，当时还说首付要多付，不止30%,按正常程序应该是7天内交首付，之所以给王凤东延期是因为当时王凤东说有一笔理财款3月份到期所以让延期到3月份付款，王凤东肯定是担心房价下降才不想买了，其主张因为疫情原因理由不充足。 本院认为，王凤东与绿阳公司签订的《房屋定购协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，因合同中约定了涉案房屋的坐落、价款等等,并约定了将来在一定期限内订立正式的商品房预售合同的内容,依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定,双方签订的《房屋定购协议书》具备预约合同的性质，现王凤东未在约定期限内履行签订商品房预售合同的义务，并要求解除该协议书，绿阳公司也同意解除，故本院对王凤东提出的解除协议的诉讼请求予以支持，协议解除后，绿阳公司应返还王凤东首付款9万元。 本案双方争议的焦点是：王凤东是否构成违约，应否承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王凤东主张其是因为疫情原因导致没有收入，属于不可抗力，根据合同法第117条因不可抗力不能履行合同应该免除责任，因此其不构成违约，不应承担违约责任。本院认为，王凤东未按协议约定期限交纳剩余购房款并签订商品房预售合同即构成违约，至于该违约行为是否因为疫情这一不可抗力导致，本院分析认为，首先，疫情虽属于不可抗力，也可能会导致王凤东收入减少，但目前本地疫情已经得到有效控制，各行业也已基本复工复产，绿阳公司提出将履行期限延长三个月，基本可以抵消疫情对王凤东收入的影响，而王凤东称无论绿阳公司给其延期多长时间都不同意继续履行合同；其次，结合生活常识，购房可以说是日常生活中最大额的支出，购房的决定一般是需要家庭成员共同协商深思熟虑之后才能作出的，一般都会提前考虑购房款的来源，很少会将短期内的收入作为购房款来源的考量因素，而且相对于购房款如此大额的支出，三四个月的短期收入减少并不足以对购房计划造成根本性的影响，尤其是王凤东称其一个月只有3000元的收入，更何况绿源公司已经同意将交款时间延迟。综合以上分析，本院认为，疫情导致的收入减少并非王凤东违约的根本原因，王凤东的违约并非不可抗力造成，其仍应对其违约行为承担相应的违约责任。 根据双方签订的房屋订购协议书的约定，王凤东未在约定日期内支付房款并签订商品房预售合同和交纳贷款资料办理按揭逾期超过5日，应视为王凤东自愿放弃协议约定商品房的认购权，购房定金不予退还，因此对王凤东要求绿阳公司返还定金1万元的诉讼请求本院不予支持。 关于绿阳公司主张的违约金40408元，其依据的是协议约定的“乙方未在上述约定日期内支付房款并签订商品房预售合同和交纳贷款资料办理按揭的，则视为乙方违约，乙方应按日向甲方支付逾期应付款3‰的违约金”，但该条款同时约定“逾期超过5日，则视为乙方自愿放弃协议约定商品房的认购权，甲方有权将该商品房另行出售，购房定金不予退还”，本院认为，上述条款应理解为，若买方逾期未履行预约合同的义务，双方仍同意继续履行预约合同的，则买方应承担按日支付逾期付款违约金的违约责任，若买方不同意继续履行预约合同则有权单方解除合同且买方应承担定金不予返还的违约责任，也就是说，绿阳公司主张的按日计算的违约金是针对双方继续履行预约合同的情况，但现在预约合同已经解除，绿阳公司再按该条款主张逾期付款违约金于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告王凤东与被告青岛绿阳投资置业有限公司于2019年12月31日签订的《房屋定购协议书》； 二、被告青岛绿阳投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王凤东首付款9万元； 三、驳回原告王凤东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告王凤东承担115元，由被告青岛绿阳投资置业有限公司承担1035元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟伟 二〇二〇年五月二十八日 书记员  高碧菡