贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终879号上诉人（原审被告）林飞乐，男，汉，1977年9月22日出生，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人王妍、朱超，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）毕节市人力资源和社会保障局，住所地贵州省毕节市行政办公中心C栋西区715，统一社会信用代码11522400009650819B。法定代表人郑荣，该局局长。委托诉讼代理人何华、赵雄，贵州本芳律师事务所律师。上诉人林飞乐因与被上诉人毕节市人力资源和社会保障局（下称毕节人社局）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林飞乐委托诉讼代理人王妍、朱超，被上诉人委托诉讼代理人赵雄参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人林飞乐上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11141号民事判决第一项，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人和被上诉人签订的《房屋租赁合同》解除条件不成就，不应当予以解除，理由如下：1.上诉人对毕节洪山妇产医院房屋改造、装修、新建是按使用十五年整体医疗机构设计，至今已陆续投入两千余万元（具体投资项目凭据附后）。目前医院仅使用五年，尚有十余年使用期。上诉人所欠租金三百余万元，而投入是两千余万元。众所周知，法律为维护公平正义，会对违法行为作出惩罚，罚与违法行为必须对等才能达到惩前毖后维护公平正义目的。为及时偿付被上诉人三百余万元欠款而要上诉人付出损失两千余万元代价，这明显违背公平对等原则，既不合情理，更不合法。2.本案的审理程序违法。在庭审过程中，被上诉人当庭增加诉讼请求解除双方签订《房屋租赁合同》，一审对该请求作出判决，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。”之规定，原告增加诉讼请求应当在举证期限届满前提出，而本案中原告增加诉讼请求的时间是在庭审过程中，故一审审理程序属于程序违法，依法应当发回重审。综上所述，一审判决审理程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请求贵院依法予以发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人毕节人社局答辩称：1.一审判决解除合同并无不当，合同是否应当解除关键在于解除权人行使解除权的条件是否成就，上诉人对洪山妇产医院的投入与本案合同并无任何关联性。2.答辩人增加诉讼请求符合法律规定，本案一审审理程序合法，保障了上诉人的一审诉讼权利，无需发回重审。原审原告毕节人社局起诉请求：一、判决被告立即支付原告租金3716500.00元、违约金112000.00元。二、本案案件受理费、保险费、保全费由被告负担。诉讼中，增加诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》。二、判决被告支付原告2019年9月2日至被告实际腾退房屋给原告之日止的租金(租金计算标准为2019年9月2日至2020年5月31日为每日3068.40元，2020年6月1日至2021年5月31日为每日3282.20元，2021年5月31日后为每日3509.60元，租金暂计至2019年11月11日为214795.00元)。事实及理由:2013年7月9日，原告内设机构办公室代表原告作为甲方与被告签订《房屋租赁合同》。约定:”1.甲方将位于毕节市七星关区房屋（已出售给赵树兰的房屋除外）出租给乙方，一楼商铺在房屋交付时再签协议……；2.租赁期共9年，租期从2012年7月9日起至2021年7月8日止，期满后收回。租金第一年为80万元，租金从房屋交付之日给乙方之时起计算，从房屋交付的第2年起每年租金按上年租金的7%递增……租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金，逾期不支付相金，视为放弃继续租赁，并承担违约责任，违约金为当年租金的20%。”2013年7月30日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，约定“为使老三餐馆法人谢德祥提前终止房屋租赁合同并按期交付房屋给林飞乐使用，由乙方自愿代甲方垫付283200.00元给老三餐馆法人谢德祥，用于老三餐馆因房屋租赁未到期提前终止合同的补偿费，该笔补偿费在乙方租用甲方拥军路1号整栋房屋租赁费中扣减。”2014年3月1日，原、被告双方签订《房屋交付确认书》，约定:“甲乙双方现就乙方租用甲方位于七星关区拥军路一号二至六楼房进行以下确认：1.甲方将该房屋二至六楼交付给乙方，交接时间:2014年3月1日。2、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，乙方在合同期内对房屋进行管理使用。”上述书面协议签订后，被告并未按照约定及时、全面地履行支付租金义务。被告付款情况为2013年7月23日支付了400000.00元，2018年8月14日支付了300000.00元，另支付了《房屋租赁补充协这）约定的垫付款283200.00元。因原告多次催要，被告均未按时、足额支付租金，所以原告工作人员金伟与被告于2019年5月10日签订《林飞乐租赁拥军路军转大楼房屋租金计算清单》，确认被告欠付军转大楼二至六楼租金3213800.00元，违约金642700.00元。2019年6月3日，被告支付了700000.00元。合同对租金、支付时间及违约责任均进行了明确具体的约定，上述约定并不违反法律强制性规定，合法有效。被告应当按照约定支付租金。被告未按时、足额支付租金，已经构成违约。故被告还应当按照合同约定支付违约金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定:“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息:（三）主债务。”因本案合同约定的违约金性质等同于利息，故被告2019年6月3日被告支付的700000.00元应当先行清偿违约金后再清偿租金。该700000.00元清偿违约金642700.00元后，剩余部分清偿租金57300.00元。被告还差欠租金3156500.00元。三、合同第二条约定租金按季度支付，被告支付租金时间为每季度最后一个月最后一天前。逾期不支付租金，违约金为当年租金的20%，第六年度租金从2019年3月1日起算，至2019年9月1日两个季度已经届满。现欠原告的租金本金已经高达3716500.00元，由此产生的违约金为112000.00元。合同明确约定解除权行使条件的，守约方有权据此解除合同。《房屋租赁合同》第二条约定:“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:5、乙方不按时足额缴纳房屋租金。”被告长时间不按时足额缴纳房屋租金，严重违约。原告行使解除权的条件成就，有权请求人民法院判决解除房屋租赁合同。另外，被告需就实际使用房屋的期间支付租金。因租金为每年在上一年基础上递增7%,故每年租金支付标准不同。一审认定事实：2013年7月9日，以原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于毕节市七星关区房屋（已出售给赵树兰的房屋除外）出租给被告使用。该合同第二条约定:“租赁期共9年，租期从2012年7月9日起至2021年7月8日止，期满后收回。租金第一年为80万元，租金从房屋交付给乙方之时起计算，从房屋交付的第2年起每年租金按上年租金的7%递增……租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金，逾期不支付租金，视为放弃继续租赁，并承担违约责任，违约金为当年租金的20%。乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:……5.乙方不按时足额缴纳房屋租金。”该合同第四条约定:“……10.租赁期满或合同解除，乙方无条件将房屋交还甲方，逾期交还的，乙方逾期每天向甲方支付当年租金的每日租金赔偿甲方损失。”2013年7月30日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，约定:“为使老三餐馆法人谢德祥提前终止房屋租赁合同并按期交付房屋给林飞乐使用，由乙方自愿代甲方垫付283200.00元给老三餐馆法人谢德祥，用于老三餐馆因房屋租赁未到期提前终止合同的补偿费，该笔补偿费在乙方租用甲方拥军路1号整栋房屋租赁费中扣减。”2014年3月1日，原、被告双方签订《房屋交付确认书》，约定:“甲乙双方现就乙方租用甲方位于七星关区拥军路一号二至六楼房进行以下确认：1.甲方将该房屋二至六楼交付给乙方，交接时间:2014年3月1日。2、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，乙方在合同期内对房屋进行管理使用。”上述书面协议签订后，被告并未按照约定及时、全面地履行支付租金义务。被告于2013年7月23日支付了400000.00元，2018年8月14日支付了300000.00元，另支付了《房屋租赁补充协议》约定的垫付款283200.00元。原告从2017年3月份以来，多次催要，被告均未按合同约定履行。原告于2019年5月10日与被告签订《林飞乐租赁拥军路军转大楼房屋租金计算清单》，该清单记载：2014年3月1日至2019年2月28日军转大楼二至六楼租金3213800.000元、违约金642700.00元。2019年6月3日，被告支付了700000.00元。从2019年3月1日起算，至2019年9月1日两个季度已经届满，被告还应支付两个季度的租金共计560000.00元。截止2019年9月1日，被告共欠原告租金3073800.00元（3213800.00元＋560000.00元-700000.00元）。因被告至今仍未支付上述租金，原告诉至一审法院，请求判如所诉。一审认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将房屋交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。故对原告要求被告支付截止2019年9月1日的租金3716500.00元的诉讼请求，予以支持3073800.00元；超出部分，因无事实及法律依据，不予支持。对2019年9月2日以后的租金，按双方在《房屋租赁合同》中约定的标准计算至被告将房屋腾付给原告之日止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可由解除合同。”之规定及双方签订的《房屋租赁合同》第二条：“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:……6.乙方不按时足额缴纳房屋租金。”之约定，被告未按照合同约定支付租金，几经催告后至今仍未支付，原告有权解除合同并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，予以支持。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。因双方在合同中约定“租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金”，故一审支持以被告每季度应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付租金之次日起计算支付至实际履行完毕之日止，首次计付起算时间为2016年3月1日，以后按季度以此类推。对于2019年9月2日至被告实际移交涉案商铺之日的租金，按照《房屋租赁合同》约定的租期内租金的计算标准计算支付。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、解除原告毕节市人力资源和社会保障局与被告林飞乐于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告林飞乐于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告毕节市人力资源和社会保障局从2015年3月1日至2019年9月1日的租金3073800.00元及违约金，违约金计算方式为：以被告每季度应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付租金之次日起计算支付至实际履行完毕之日止，首次计付起算时间为2016年3月1日，以后按季度以此类推；对于2019年9月2日至被告实际移交涉案房屋之日的租金，按照涉案《房屋租赁合同》约定的租期内租金的计算标准计算支付；三、驳回原告毕节市人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。案件受理费19573.00元（已按简易程序减半收取），保全费5000.00元，共计24573.00元，由原告毕节市人力资源和社会保障局负担4914.60元，被告林飞乐负担19658.40元。二审中，被上诉人提交如下证据：毕节市机关事务管理局2019年8月27日出具的《证明》一份。用以证明：毕节人社局所属军转培训大楼（拥军路1号）一楼门面及房屋按照《毕节市市级行政事业单位国有资产出租管理暂行办法》｛毕府通【2014】11号｝的规定，应当及时移交毕节市局机关事务管理局管理，但由于该门面房屋现已整体出租给林飞乐用于经营医院，租期至2021年7月8日止，由于租期过长，不符合移交条件，故该房屋一直由毕节人社局履行原租赁合同，拟待合同期满后毕节市人社局再将涉案房屋整体移交给毕节市机关事务管理局。毕节人社局系涉案房屋登记产权人和实际管理出租人，其与林飞乐签订的《房屋租赁合同》合法有效。经质证，上诉人林飞乐对证据的三性无异议，本院予以确认。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.被上诉人毕节人社局请求解除案涉租赁合同的主张如何认定；2.毕节人社局在一审庭审中增加诉讼请求是否符合法律规定。本院认为：关于焦点一，被上诉人毕节人社局请求解除案涉租赁合同的主张如何认定的问题。一方当事人无需经过合同相对方的同意而基于自身的意思表示解除合同，应以该当事人享有合同解除权为必要。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据该条规定，当事人签订合同时，可以在合同中约定一方当事人解除合同的条件，使得一方当事人在约定条件下取得合同解除权。本案中，《房屋租赁合同》第二条约定若林飞乐不按时足额缴纳房屋租金，毕节人社局有权解除租赁合同并收回房屋，已然约定林飞乐未足额支付租金条件下，毕节人社局可以解除租赁合同。租赁合同签订后，毕节人社局已依约将毕节市七星关区房屋（已出售给赵树兰的房屋除外）交付林飞乐管理使用，林飞乐应当按约履行足额租金支付义务。而林飞乐在2017年3月以来未足额支付租金且经毕节人社局多次催告未果，其行为构成违约，除已达到合同约定的解除条件外，同时满足《中华人民共和国合同法》第二百二十七条出租人解除合同的法定条件，毕节人社局请求解除案涉租赁合同符合法律规定，一审予以支持，并无不当。关于焦点二，毕节人社局在一审庭审中增加诉讼请求是否符合法律规定的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”被上诉人毕节人社局在一审法院2019年11月11日第一次庭审法庭调查阶段即请求增加诉讼请求，针对毕节人社局的增加诉讼请求申请，林飞乐请求给予举证与答辩时限已获一审法院准许，其就增加的诉讼请求部分向一审法院提交了书面答辩状且在第二次庭审中进行了陈述及发表了充分意见，故毕节人社区在一审中增加诉讼请求的申请符合前述法律规定。上诉人林飞乐以增加诉讼请求应当在举证期限届满前提出，一审违反法定程序的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人林飞乐的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人林飞乐承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇二〇年五月二十八日书记员  曹晶