北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初12301号原告：李外，女，1983年11月13日出生，汉族，无业，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：杨博玉，北京市东友律师事务所律师。被告：韩书会，女，1975年6月20日出生，汉族，无业，住河北省三河市。原告李外与被告韩书会房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李外之委托诉讼代理人杨博玉与被告韩书会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李外向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告于2017年7月4日签订的饭店租赁合同；2、请求法院依法判令被告向原告返还剩余租金6250元（2018年1月1日至2018年1月15日）；3、请求判令被告赔偿原告2018年1月1日至2018年1月15日的经营损失15000元；4、请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失188000元，冰箱损失2300元、开水器损失1350元、安装监控费6350元、家具损失9250元、厨具损失19216元、桌椅押金2800元、菜谱制作费3720元、广告制作费3960元、煤气管道安装费800元、空调安装费6300元、鱼缸及气泵损失3190元、洗衣机损失1600元、灶具餐具损失42360元及饭店转让费损失168600元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因经营饭店，于2017年7月4日与被告签订饭店租赁合同，合同主要条款约定“被告将位于北京市海淀区××1号平房出租给原告，租期为三年，自2017年7月15日至2020年7月15日，租金为全年15万元，每半年支付，被告保障原告所承租的房屋安全及水电使用。”合同签订后，原告依约向被告支付了半年房租7.5万元，并对涉案房屋进行了装修，购置了必要的经营物品，开始饭店运营。涉案房屋为被告自案外人房主田宝华处租赁而来，田宝华因与被告就涉案房屋的租赁事宜产生纠纷，于2018年1月1日将涉案房屋换锁封门，之后还对涉案房屋断水、断电，导致原告无法继续经营，至今饭店处于停业状态。原告认为，被告没能保障原告所承租的房屋安全及水电使用，导致饭店无法正常经营，其已构成违约，并导致原告租赁合同的根本目的不能实现。现原告为维护其合法权益，根据法律相关规定提起诉讼，望能判如所请。韩书会辩称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋租赁合同签订后原告交付半年租金，到2018年1月15日，原告实际经营到2018年3月15日，期间原告没有向被告支付租金，所以原告应当向被告交纳租金，而非被告返还租金。原告第三项诉讼请求我方不同意赔付，因为原告没有交纳租金，其经营损失没有计算方法。1、不同意解除原被告签订的饭店租赁合同，要求继续履行，要求原告按时交纳房屋租金；2、不同意原告第二项诉讼请求，在2018年3月15日之前原告一直在诉争房屋经营，经被告多次催缴，一直没有交纳房屋租金；3、在2018年3月15日原告与田宝华因诉争房屋产生纠纷，并报警，苏家坨派出所出警，原告被民警拘留，可以看出原告至2018年3月15日都在饭店经营；4、不同意原告第三项诉讼请求，原告的经营损失费没有计算标准，在实际经营过程中没有经营损失，至少在交纳房屋租金期间原告没有经营损失；5、不同意原告第四项诉讼请求，原告无论是装修还是购买饭店经营设备的花费都与被告无关，不应当由被告承担，这些都是经营饭店必须的设施设备，应当原告自己承担，桌椅押金损失应可以退回，饭店转让费并没有交给被告，原告也不是从被告处转让所得，是被告出租给她的，如果原告想要不应当向被告主张，如果原告想继续经营饭店，被告可以协助其解决纠纷，综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年，田宝华与韩书会签订《房屋租赁协议书》及《补充协议书》，约定：韩书会承租田宝华位于北京市海淀区苏家坨镇台头村×1车站旁的门面房，租期十五年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止，韩书会必须对所租房屋进行拆除并重建、扩建，韩书会承担全部建设费用，重建必须在2013年12月31日前完成，改造房屋占地面积约300平方米，合同到期房屋所有权归田宝华所有。上述协议签订后，韩书会对该租赁房屋进行了翻建，无相关审批手续。韩书会将翻建后的房屋对外出租，用于经营饭店。2017年7月4日，李外与韩书会签订《饭店租赁合同》，合同约定：韩书会将其从田宝华处承租并翻建的房屋转租给李外，租期为三年，自2017年7月15日至2020年7月15日，租金为每年15万元，李外如需对房屋进行装修、改造，应先征求韩书会同意，自签订合同之日起该饭店发生的水、电、物业管理费、电话费等一切费用均由李外承担，韩书会保障李外所承租的房屋安全及水电使用，协助李外办理营业执照。上述合同签订后，韩书会将房屋交付李外使用，李外向韩书会支付了半年的房屋租金75000元。庭审中，李外主张其于2017年7月4日与在该房屋处经营饭店的老马达成转让协议，其支付老马转让费168600元，转让费指向饭店内全部的桌椅板凳及灶具。就其支付转让费的情况，李外提交建设银行交易明细一份，证明其转账支付转让费8万元，其另主张通过重庆农村商业银行转账2万元，通过微信转账8600元，通过现金支付6万元，但未提交相应证据予以证明，韩书会对此不予认可。李外主张其为经营饭店对租赁房屋进行了装修，花费装修费18.8万元，其提交其与北京嘉丰建筑装饰工程有限公司签订的装饰装修工程施工合同一份及盖有该公司印章的金额为18.8万元的装修款收据一份对此予以证明，其主张装修款大部分是以现金方式支付的，其就实际支付装修款及具体装修情况未提交充分有效证据予以证明，且李外未举证证明其是在征得韩书会同意的情况下对涉案房屋进行的装修，韩书会对李外主张的装修情况不予认可。李外主张其为经营饭店购买冰箱花费2300元，购买开水器花费1350元，安装监控花费6350元，购买家具花费9250元，购买厨具花费19216元，桌椅押金支付2800元，菜谱制作花费3720元，广告制作花费3960元，煤气管道安装花费800元，空调安装花费6300元，购买鱼缸及气泵花费3190元，购买洗衣机花费1600元，购买灶具餐具花费42360元，李外提交买卖合同、安装合同及相应收据等证据对此予以证明，韩书会对此不予认可。李外主张在其经营饭店过程中，因田宝华与韩书会之间就房屋租赁事宜产生纠纷，田宝华于2018年1月1日将其赶出，将涉案房屋换锁封门，之后还对涉案房屋断水、断电，导致其无法继续经营饭店，之后田宝华将涉案房屋另租他人，李外就其上述主张未提供证据予以证明，韩书会对此不予认可。韩书会称李外在2018年3月15日之前一直在诉争房屋经营，且一直没有交纳2018年1月15日之后的房屋租金。李外称其被田宝华赶出后，其为经营饭店购买的上述设施设备均留在涉案房屋中。另查，2017年，田宝华将韩书会起诉至本院，田宝华向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的房屋租赁协议书及补充协议书无效。2、判令被告方把位于北京市海淀区苏家坨镇台头村东站路南×1号平房中300平方米承租房返还原告。3、判令被告方赔偿原告所建厨房损失22424元。韩书会辩称，对于原告提出的第一项诉讼请求、第二项诉讼请求我方同意，第三项诉讼请求我方不同意。另提起反诉，请求法院判决被反诉人向反诉人支付反诉人在北京市海淀区苏家坨镇抬头村车站路旁建造的地上物价值、附属物价值及装修价值10万元（暂估）。该案审理过程中，田宝华于2019年8月1日死亡。本院于2019年9月6日出具民事裁定书，裁定对原告田宝华起诉被告韩书会房屋租赁合同纠纷一案终结诉讼。经询问，韩书会无法提供田宝华法定继承人的身份信息。本院于2019年10月11日出具民事裁定书，裁定驳回反诉原告韩书会的反诉。另，本案审理过程中，韩书会提出反诉请求：1、请求法院判决李外向我支付2018年1月15日至3月15日的房屋租金25000元人民币；2、判令由被反诉人承担本案诉讼费用。2019年11月11日本案开庭时，反诉原告韩书会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，故反诉原告韩书会的反诉按韩书会撤诉处理。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，韩书会从田宝华处承租房屋后，未经相关部门批准对房屋进行了翻建，并将私自翻建后的房屋转租给李外，因此韩书会与李外之间签订的《饭店租赁合同》应属无效。李外主张田宝华于2018年1月1日将其从涉案房屋赶出，之后还对涉案房屋断水、断电，导致其无法继续经营饭店，但李外就其上述主张未提供证据予以证明，韩书会对此不予认可，韩书会称李外在2018年3月15日之前一直在诉争房屋经营，故李外要求韩书会退还2018年1月1日至2018年1月15日期间的房屋租金6250元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。李外要求韩书会赔偿2018年1月1日至2018年1月15日期间的经营损失15000元的诉讼请求，本院亦不予支持。李外称其被田宝华赶出后，其为经营饭店购买的设施设备均留在涉案房屋中，田宝华将涉案房屋另租他人。在此情况下，韩书会并未占有李外购买的设施设备，亦非导致其设施设备损失的侵权人，故李外要求韩书会赔偿其购买的设施设备损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李外可在查明其购买的设施设备现状的情况下，向实际侵权人主张相关权利。李外主张其支付老马转让费168600元，转让费指向饭店内全部的桌椅板凳及灶具，韩书会并未占有李外受让的上述物品，亦非导致其物品损失的侵权人，故李外要求韩书会赔偿其转让费损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。李外主张其为经营饭店对租赁房屋进行了装修，花费装修费188000元，主张装修费大部分是以现金方式支付的，其就实际支付装修款及具体装修情况未提交充分有效证据予以证明，且韩书会与李外之间签订的租赁合同中明确约定“李外如需对房屋进行装修、改造，应先征求韩书会同意”，李外未提交证据证明其对涉案房屋的装修是在征得韩书会同意后进行的，韩书会对李外主张的装修情况不予认可，故对李外要求韩书会赔偿其装修损失188000元的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李外与韩书会于2017年7月4日签订的《饭店租赁合同》无效；二、驳回李外的其他诉讼请求。案件受理费8516元（李外已预交4258元），由李外负担，剩余4258元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周志辉审判员  沙月亮审判员  陈迎宾二〇二〇年五月九日书记员  陈雅楠