安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初1013号 原告：戎茏，男，1997年4月1日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：戎如胜，男，1964年1月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：余洪涛，安徽谈锋律师事务所律师。 被告：安徽省欧陆置业有限公司，统一社会信用代码91341225793574767E，住所地安徽省阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧。 法定代表人：王成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 原告戎茏、戎如胜与被告安徽省欧陆置业有限公司（以下简称：欧陆置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，2020年2月10日，本案中止诉讼，2020年3月6日恢复审理，并公开开庭进行了审理，原告戎茏、戎如胜的共同委托诉讼代理人余洪涛、被告欧陆置业公司委托诉讼代理人余朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戎茏、戎如胜向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房屋产权登记的违约金318660元(从2018年5月14日至2018年12月26日共计226天,141万元X226天X0.1%=318660元);诉讼费用由被告负担。事实与理由:2017年11月14日，原告戎如胜与被告签订订房协议,约定原告购买被告位于欧陆花园6号商住楼112、212铺,价格141万元,协议签订之日原告给付购房款100万元,余款41万元于2018年2月10日前给付,被告于付清房款后60个工作日内为原告办理房屋产权手续,如有违约按总购房款每日0.1%支付违约金。原告按照约定交付购房款,被告直至2018年12月26日才为原告办理房产登记手续,被告的行为违反了协议约定的内容,侵害了原告合法权益。 被告安徽省欧陆置业有限公司辩称：原、被告订立的合同第十条约定，双方订立正式合同后该协议自动失效。原告诉称的该房屋已于2018年6月3日具备办理房产证手续，原告因自己原因不办理，被告不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：二原告系父子关系。2017年11月14日，原告戎如胜作为乙方与被告作为甲方签订一份《订房协议》,约定原告乙方购买被告开发建设的位于阜南县铺房屋，总价款为141万元，于2017年11月14日给付购房款定金100万元，定金在双方签定《商品房买卖合同》时自动转为购房款。余款41万元于2018年2月10日前付清。若有违约，原告则按总房款每日0.1%违约金付给被告。协议第六条约定：甲方需乙方付清房款后60个工作日内达到办理该房屋产权条件，若有违约，甲方则按总房款每日0.1%违约金付给乙方。协议第八条约定：因该房屋现处于租赁阶段，待乙方办理产权证后，甲方需配合乙方重新与租户签订租房协议。但乙方要继续履行甲方与租户的租房协议。乙方重新签订协议后，房屋租赁费用归乙方所有。本协议书甲乙双方各执1份，自双方签订《商品房买卖合同》后自动失效，由甲方收回。 原告戎如胜分别于2017年9月26日、11月13日、11月14日、2018年2月9日共四次向被告交付购房款141万元。 原告戎如胜与被告签订《订房协议》之后，又签订了一份《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方法处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同时，双方又签订合同补充协议，其中合同附件四约定：甲方需在乙方付清房款后60个工作日内达到办理该房屋产权条件，若有违约，甲方则按总房款每日1%违约金付给乙方。以上《商品房买卖合同》及补充协议签订落款日期记载为2013年3月20日，但双方均认可实际签订日期为2018年2月9日。 另查明，2016年8月3日，被告与郭文军签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋租赁给郭文军，期限自2017年1月1日至2021年12月31日。 2018年6月2日，涉案房屋所在小区通过了阜南县住宅小区综合查验。原告戎茏于2018年12月26日取得涉案房屋产权证书。 二原告自认：戎如胜是受戎茏委托与被告签订合同、付款等，对该涉案房屋所享有的权利均由戎茏享有。 另，被告向本院提交二份2013年3月20日其与落款为戎茏签订的《商品房买卖合同》复印件，合同所涉房屋与案涉房屋相同，但价款不同，为805400元。原告否认该合同系其所签，被告未能提交证据原件。 本院认为：二原告系父子关系，原告戎如胜受其子戎茏委托与被告签订《订房协议》之后又签订了《商品房买卖合同》及补充合同，该合同签订日期虽记载为2013年3月20日，但双方均认可实际签订日期为2018年2月9日，即《商品房买卖合同》及补充合同在《订房协议》之后，则《订房协议》已自动失效，双方在协议第六条约定的“付清房款后60个工作日内达到办理该房屋产权条件，若有违约，则甲方按总房款每日0.1%违约金付给乙方”也自然失效。 双方签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方重新达成的协议，是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在原告付清房款后60个工作日内达到为原告办理房屋产权条件，但涉案房屋直至2018年6月2日才通过综合查验，2018年12月19日才完成初始登记，至2018年12月26日方办理房屋产权证，之前未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。但之后的补充协议部分双方又约定甲方若有违约则按总房款每日1%违约金付给乙方。本院认为，补充协议是双方对合同的重新协议，应以补充协议的约定为合同履行依据。但双方约定违约金按总房款每日1%计算，明显过高，超出法律规定范围，本院不予支持,根据本案实际情况，依照公平原则，本院确定违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率4.35%再上浮50%的利率标准计算。 双方明确约定在原告付清房款后60个工作日内达到办理房屋产权条件，否则支付违约金，但对“办理房屋产权条件”，双方约定不明。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。涉案房屋直至2018年12月19日才完成初始登记，至2018年12月26日办理房屋产权证，故自原告付清房屋款之日2018年2月9日至2018年12月19日应为违约期，再扣除60个工作日，违约天数应为253天（313天-60天)。原告仅要求按226天计算违约金，本院予以支持。综上，逾期办证违约金应为56965.93元【1410000元×4.35%×（1+50%）÷365天×226天】。 被告辩称本案房屋系原告戎茏购买，故原告戎茏与被告订立的合同应该作为本案履行依据，但因被告未能举证2013年3月20日其与落款为戎茏的签订的《商品房买卖合同》原件，原告戎茏也不予认可，本院对该合同的真实性无法确认，故对其辩称不予采信。 原告戎如胜是受原告戎茏委托与被告签订合同、付款等，且其表示对涉案房屋所享有的权利均由戎茏享有，故原告戎如胜主张被告给付其违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戎茏逾期办理房屋产权登记的违约金56965.93元； 二、驳回原告戎如胜的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计3040元，由被告安徽省欧陆置业有限公司负担543元，原告戎茏负担2497元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李永静 二〇二〇年五月九日 书记员  孙露妮 （2020）皖1225民初1013号案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知：本案申请执行期限为2年，时间从本判决书生效之日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南支行；帐号：17×××07；并请通知主审法官。