湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初94号原告湖南昱鸿物业服务有限公司，住所地岳阳经济技术开发区屈原路1号。法定代表人武占祥，该公司董事长。委托代理人张婷、唐苗，湖南金骏律师事务所律师。被告湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙市高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人刘鲲鹏，该公司董事长。委托代理人王嫱，湖南越一律师事务所律师。原告湖南昱鸿物业服务有限公司（以下简称昱鸿公司）与被告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昱鸿公司的诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业移交清算费用合计277660.16元，并支付逾期滞纳金（以277660.16元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2018年9月12日至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至付清之日止）。2、被告与原告就岳阳春晖花园小区剩余124户业主的水费进行结算，并向原告支付结算款项。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告昱鸿公司原为岳阳春晖花园小区前期物业管理单位，后该小区通过选任方式选定了被告鲲鹏公司为其物业服务单位，并于2018年4月10日签订了正式的物业服务合同。2018年6月吗，原告与被告及春晖花园业主委员会签订了《春晖花园物业交接协议》，约定原告退出春晖小区，并由被告与原告安排财务人员对原告涉及春晖花园小区的债权、债务进行清算、交接。后经双方一致清算，并经各项债权债务冲抵后，被告还应付原告277660.16元，另尚有124户水费未结算支付。原告多次催促被告履行上述义务，但是被告拒不履行。被告鲲鹏公司辩称，1、被告未向原告支付结算款系因原告违约在先。原告并未依照交接协议的约定向被告如实提供业主信息存在债权不实的情况，也未按照交接协议的约定配合被告收回债权。2、被告与原告的结算清单存在遗漏金额。3、由于原告在其服务期间提供的瑕疵服务，导致被告不得不就该部分瑕疵服务向业主进行赔偿或减免物业费，该部分费用共计26324.44元。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2018年6月2日，岳阳经济技术开发区春晖花园业主委员会（甲方）与被告鲲鹏公司（乙方）以及原告昱鸿公司（丙方）签订《春晖花园小区物业交接协议》，约定岳阳春晖花园小区现已通过春晖花园小区业委会选聘方式，选定被告鲲鹏公司作为小区物业服务单位，甲乙双方已经签订正式物业服务合同，小区前期物业管理单位原告昱鸿公司按照国家相关规定即将退出小区，为保障甲乙丙三方合法权益，保证乙丙双方现场交接工作有序进行，经三方协商，拟定本协议：一、关于物业管理费。1、签订协议后乙方和丙方立即安排财务人员对丙方涉及春晖花园小区的债权、债务进行清算，清算日期截止到2018年5月31日，协议里所述债权不实的，丙方负责向乙方补足。2、2018年5月31日前小区物业服务费由丙方享有，2018年6月1日起的小区物业服务费由乙方享有。3、丙方涉及小区的物业费应收欠费按7.5折进行打包转让给乙方。4、由于首次付款债权及债务未核实清楚的情况下，乙方首次把欠费里的20万元支付给丙方，第一次支付时间为协议签订后的5个工作日内。丙方在收到乙方第一笔款项的次日开始向乙方移交春晖花园的管理事项。5、双方债权债务全部核实清楚后，乙方按欠费总数（包括物业费、水、电等欠费）后的剩余部分支付比例给丙方，支付时间为协议签订后70日内，如乙方未按约定期限付款，乙方承诺放弃控辩权利，按国家规定向丙方支付滞纳金。6、甲方须在收到经丙方提供而乙方确认的小区业主欠费详单后三日内，以业委会名义在小区发布催促业主交纳欠费的通知，通知内容在发布前要经乙方同意，通知发布当日，甲乙丙三方就小区业主欠费明细及总额进行确认，在乙方催缴欠费期间，甲方必须全力配合并协助收费，所收费用全部归乙方所有，其收费风险亦归乙方承担。7、乙方对丙方第一次付款20万元后，丙方需提供授权委托书给乙方全权收取小区所有欠费，小区所有欠费归乙方所有，后续如有业主需进行诉讼追讨欠费的，丙方应当无条件配合乙方并提供在管期间相关证据。原告在诉讼中提交的《春晖花园物业移交财务清算明细表》显示，原告的债权为：截止2018年5月31日止物业费（折前）1418402.6元，折后物业费1063801.95元。业主水费342202.19元，124户未抄完需另行结算。截止2018年6月8日，车库电费4264.85元。截止2018年6月7日至，门面电费48670.21元。截止2018年6月7日至，门面水费4072.44元。截止2018年6月7日，门面专变预存电费19774.98元。前期投入费用170000元。合计1652786.62元。原告债务为：截止2018年5月31日，预收物业费111997.6元。截止2018年5月31日，装修押金128500元。截止2018年5月31日，水费周转金565650元。截止2018年6月8日，业主预存电费181206.7元。截止2018年6月10日，车库预交管理费4070元。截止2018年6月10日，车位预交管理费13788元。截止2018年6月8日，应交电费59061元。截止2018年6月8日，应交水费10853.16元。已收预付款300000元。合计1375126.46元。债权债务相抵后被告应付原告277660.16元（还有124户水费未抄完，需另行结算）。被告对此并未提出异议。双方《业主水费核算结果》的内容为：经昱鸿物业与鲲鹏物业双方核算，结算至2018年6月10日止，春晖花园业主共产生水费欠费342202.19元。另124户未抄表户，待抄表后另行结算。此清算结果经双方物业签章后作为债权债务结算依据。双方对下列事实存在争议：1、被告主张的128户业主物业费无法收回以及另有27户业主信息不明导致物业费无法收回，是否属于双方合同约定应当抵扣原告合同清算款的情形。被告认为原告在履行双方签订的《春晖花园小区交接协议》时，未向被告提供128户业主的身份信息、也未出具诉讼授权委托手续，导致被告至今仍有128户业主共计276883.73元物业费无法收回，另外有27户业主的姓名、身份信息、联系方式等原告未向被告提供，导致被告也无法催收该笔物业费223224.27元，根据《交接协议》第一条第一款约定，上述债权不实，原告应当向被告补足，故被告有权按照约定的7.5折扣减原告清算款375081元，并提交了27户业主信息不实情况统计表、128户业主欠缴物业费情况统计表等证据。原告不认可被告提供的上述证据，认为该证据系被告单方制作，双方已经交接完毕，原告在结算中已经将业主的情况告知被告，其中未入伙的情形是指业主没有办理收房手续，原告客观上无法向被告提供业主信息，被告对此知情并签字确认，不存在资料不齐全的情况，并提交了双方确认的《春晖花园小区物业交接协议》、《春晖花园物业移交财务清算明细表》、《春晖花园小区物业费清算结果》、《业主水费核算结果》、《春晖花园车库电表抄录表》、《春晖花园门面专变预存电费核算结果》、《春晖花园未退装修押金明细表》、《春晖花园业主预存水费周转金名单》、《春晖花园小区业主预存电费核算结果》、《春晖花园小区业主预交车库管理费核算结果》、《春晖花园小区业主预交车位管理费核算结果》，以及双方签字确认的《春晖花园业主缴费情况明细表》、《金子湾春晖花园前期物业管理服务合同》及邮寄凭证等证据。被告对上述证据的证明目的不认可，认为原告提交的《春晖花园业主缴费情况明细表》并没有业主的身份信息情况，无法核实该债权是否真实存在。原告也无法证明其在交接时已将前期物业服务合同原件移交给了被告。本院认为，根据本案《春晖花园小区物业交接协议》的内容，双方约定该协议里所述债权不实的，由原告负责向被告补足，据此，原告向被告补足款项的前提是债权不实，被告虽提出原告未提供部分业主身份信息、联系方式和诉讼授权委托手续的主张，但该主张并不能等同于债权不实，原告亦有负责核实相关业主信息的义务和可能性，在业主委员会参加的情况下，双方已经办理结算且签订《春晖花园小区物业交接协议》，原告是否出具授权委托书并非其行使诉讼权利的客观障碍，双方签字确认的《春晖花园业主缴费情况明细表》以及被告提交的27户《业主信息不实情况统计表》中已经相应注明了房屋状态为未入伙，双方作为专业的物业服务公司应当对未入伙表示未办理入住手续的情况知情，在未办理入住手续的情形下，原告无法提供业主的具体信息实属正常，原告在诉讼中向被告提供了《金子湾春晖花园前期物业管理服务合同》，已经尽其所能履行了提供相应移交资料的义务，不能认定为债务不实，故对被告提出扣减原告清算款375081元的主张，本院不予支持。2、对物业费中是否存在3272.38元的统计错误。被告主张物业费统计中存在4-1301房、8-2001房、9-2109房、9-2405房移交数据和实际数据不一致的统计错误，并提交了8-2001房准予交房通知书（该通知书显示通知交房时间为2015年2月3日）、商品房买卖合同（合同签订日期为2014年11月20日）等证据。原告认可4-1301房、9-2109房、9-2405房确实存在统计错误的情况，但不认可8-2001房存在统计错误的情况。本院认为，根据被告提供的8-2001房准予交房通知书和商品房买卖合同显示的时间看，双方统计中的交费时间2014年2月1日与实际数据的确存在差异，故对被告提出的统计错误，应当扣减物业费3272.38元的主张，本院予以支持。3、对水表金额1453元是否统计错误的争议。被告主张双方在统计时对2-507房的水表金额统计错误，实际抄表读数为80，错误抄表数为487，并向法庭提交了春晖花园业主水费缴费情况抄表单，显示原告经办人袁霞在2-507房一栏处特别标注。原告在庭审中不认可被告的该主张，在庭审核实后，认可被告该主张。本院认为，由于原告认可被告该主张，故对2-507方水表金额存在1453元的统计错误的情况，本院予以确认。4、对未退装修押金是否统计错误的争议。被告主张3-1805房、1-120房、7-1301房、7-1501房的装修押金共计5500元都未退，未进行统计，并提交了原告袁霞经理的微信聊天记录（该记录显示袁霞经理认可7-1501房未退装修押金）。原告对3-1805房、1-120房、7-1301房未退装修押金，未进行统计的情况并无异议，但主张7-1501房的装修押金已退，并向法庭提交了该房业主刘潇已退费的收据。被告对此并未提出异议。本院认为，原告对3-1805房、1-120房、7-1301房未退装修押金，未进行统计的情况并无异议，故在原告主张的本案移交清算款中应当扣除上述三房的装修押金共计5500元。原告在诉讼中提交的7-1501房装修押金收据显示该押金已经退还，被告对此并未提出异议，故对被告提出要求扣减7-1501房装修押金的主张，本院不予支持。5、关于蓝牙卡押金是否核减的争议。被告认为原告收取了业主的蓝牙卡押金，被告予以了退还，应当在原告的结算款中扣减该部分费用12310元，并向法庭提交了退蓝牙卡押金明细表以及退款的凭据。原告对该证据的真实性无异议，但主张《交接协议》没有对蓝牙卡押金作出约定，原告为蓝牙卡车场系统投入了上万元的成本，该系统由被告继续使用，原告未向被告收取任何成本费用。本院认为，原告收取了业主的蓝牙卡押金，被告退还了业主相应的蓝牙卡押金均为事实，在双方办理交接过程中并未对该蓝牙卡押金和蓝牙车场系统成本的归属进行约定的情况下，应视为原告在移交时放弃了对蓝牙车场系统的成本权利的主张，但并不能推断出被告也放弃了退还业主蓝牙卡押金后向原告主张抵扣的权利，原告并无证据表明其蓝牙车场系统一直由被告在使用，被告对此也不认可，且从被告已退业主蓝牙卡押金的情况上看，被告未继续使用的可能性较大，故对被告提出要求扣减蓝牙卡押金12310元的主张，本院予以支持。6、对被告提出的因原告服务瑕疵，导致被告向业主赔偿或减免物业费26324.44元的争议。被告在诉讼中提出因原告服务瑕疵等原因，导致被告向业主赔偿或减免物业费26324.44元，并向法庭提交了前物业遗留问题不交物业费统计表。原告对此不予认可。本院认为，由于被告提交的前物业遗留问题不交物业费统计表系其自单方制作，并无原告的签字确认，被告亦无其他证据予以佐证，原告对此予以否认，故被告提交的该证据不能达到其证明目的，对被告的上述主张，本院不予支持。7、对124户业主水费未结算是否应当抵扣原告结算款的争议。被告认为由于原告交接存在巨大瑕疵，即提供业主信息不全以及业主信息不实的情况，导致双方就该部分业主无法就其水费进行核算，该部分造成的损失应当由原告自行承担。原告则认为其多次催促被告对124户业主水费进行核算，但被告拒不履行。本院认为，由于被告主张原告提供的业主信息不全不实的主张不能成立，被告应当按照约定履行抄表核实的义务，由于双方并未对此项费用进行核算，且从双方《业主水费核算结果》的内容上看，该项费用属于原告债权的可能性较高，故对此费用可在双方进行核算后另行处理，并不影响原告在本案中主张其他项目的清算款。本院认为，原告昱鸿公司与被告鲲鹏公司就春晖花园小区物业交接等事宜达成《春晖花园物业交接协议》，并就有关事项进行了移交清算，该《交接协议》属双方当事人真实意思表示，合法有效，被告鲲鹏公司应当按照约定支付原告结算款。被告提交的证据以及其抗辩理由不能达到证明原告在交接过程中存在债权不实的程度，也无充分证据证明因原告服务瑕疵而导致被告向业主赔偿或减免物业费，124户业主水费未结算并不影响原告本案权利的主张，由于被告在诉讼中对原告提出的剩余结算款的具体金额为277660.16元的情况并未提出异议，故被告应当支付原告剩余结算款277660.16元，但应当扣除统计错误的物业费3272.38元、水表统计错误金额1453元、未退装修押金5500元、蓝牙卡押金12310元，被告还应当支付原告255124.78元（277660.16元-3272.38元-1453元-5500元-12310元）。被告未依约支付上述款项，给原告造成资金占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，故对原告提出的要求被告以255124.78元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月12日至2019年8月19日的利息以及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至付清之日止利息的主张，本院予以支持。由于双方目前未对春晖花园小区剩余124户业主的水费进行核算，双方可在完成该项目核算后另行主张权利，故对原告提出的要求被告对该项水费进行结算并向原告支付结算款的主张，本院暂不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告湖南鲲鹏物业服务有限公司在本判决书生效后七日内支付原告湖南昱鸿物业服务有限公司结算款255124.78元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年9月12日至2019年8月19日的利息以及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至付清之日止利息；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费5464元，减半收取2732元，由原告湖南昱鸿物业服务有限公司承担732元，由被告湖南鲲鹏物业服务有限公司承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇二〇年五月六日书记员 张小红