上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初1150号原告：上海张江企业孵化器经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢101(复式)215、216、217、218室。法定代表人：张泓斐，总经理。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽芸，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：上海瞪羚创业孵化器管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道3000号1幢裙楼106-A01室。法定代表人：梁龙水，总经理。委托诉讼代理人：黎炜，男。原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司诉被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司的委托诉讼代理人孙加锋、王丽芸，被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司的委托诉讼代理人黎炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月15日到期终止；2.被告立即迁出位于上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106A-01室~106A-27室、龙东大道3000号1幢裙楼106B-01室~106B-19室的房屋并将其恢复原状后归还于原告；3.被告向原告支付自2019年3月16日起至2019年12月15日的租金人民币(币种下同)1,535,462.38元；4.被告向原告支付逾期迁出房屋的占用费(按月租金170,606.93元的1.5倍标准，自2020年1月1日起计算至被告实际迁出房屋之日止)；5.被告向原告支付逾期支付租金的违约金(按日千分之一的标准，以511,820.79元为基数，分别自2019年3月6日起、2019年6月6日起、2019年9月5日起计算至实际支付之日止)；6.被告将注册地迁出上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106-A01室；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第1项、第6项诉讼请求，并明确房屋原状为毛坯状态。事实及理由：2017年11月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于上海市浦东新区张江高科技园区龙东大道3000号1幢裙楼106A-01室~106A-07室、龙东大道3000号1幢裙楼106B-01室~106B-19室房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积为1602.57平米，租金为3.50元/平米/天，租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止，其中2016年12月16日至2017年2月15日为装修免租期。合同亦约定了租金支付方式、退租、恢复原状、违约责任等条款。合同签订后，原告按约交付系争房屋。截止目前，被告仅支付了2019年3月15日前的租金，累计拖欠租金1,535,462.38元。原告几经催讨无果。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司辩称：合同对续租进行了约定，被告希望与原告协商继续租赁系争房屋。然原告于2019年4月1日在系争房屋张贴停水停电的通知，并直接向次承租人主张权利，对被告的经营造成了干扰。现在由于疫情等因素，被告经营困难，无力支付欠付租金1,535,462.38元。原告称，系争房屋交付时为毛坯，但被告认为毛坯也有一个标准，现在被告同意在条件具备的情况下，返还系争房屋。另外，被告还支付过押金511,820.79元，应抵扣欠付租金。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告认为日千分之一的标准过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106室房屋产权人为上海张江企业孵化器经营管理有限公司，建筑面积为1602.57平米，用途为商业科研教育用地。2017年11月8日，甲方上海张江企业孵化器经营管理有限公司与乙方上海瞪羚创业孵化器管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，房屋建筑面积为1602.57平米，租赁用途为办公。协议条款：五、租赁期限及房屋交付。5.1乙方向甲方租赁本合同所定租赁房屋，首轮租期为36个月，自2016年12月16日起至2019年12月15日止。其中租期前两个月为免租期，即自2016年12月16日起至2017年2月15日止。5.2双方同意，在同等条件下，乙方具有优先承租权。首轮租期届满前2个月，乙方应书面告知甲方是否申请续租该房屋，未提交书面告知的，视为乙方不续租。甲方同意乙方续租申请的，双方应签订续租协议，第二轮续租租期为24个月，即自2019年12月16日起至2021年12月15日止；甲方不同意乙方续租申请的，合同在首轮租期期满后终止。六、租金标准。6.1本合同所定租赁房屋的租金标准为每天每建筑平米3.50元。七、履约保证金数额。7.1本合同生效后十五日内，乙方应支付给甲方511,820.79元作为本合同的履约保证金。十四、其他。14.1甲乙双方于2016年11月29日签订的《上海张江企业孵化器经营管理有限公司房屋租赁合同》作废，原合同中所约定的双方的权利与义务将在本协议生效后全部消灭。本合同生效后自动替代原合同中所有的权利与义务。标准条款：七、租金及支付。7.2租金支付：7.2.1租金每三个月(自租期开始日起算)支付一次，先付后用。乙方应于本合同签订后10天内(但不迟于租赁房屋交付日之前)，向甲方预付租赁房屋3个月的首期租金；其后各期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前10日向甲方支付。十七、续租、合同终止及单方提前终止合同。17.1如乙方要求在租赁期限届满后续租的，应在不迟于房屋租赁期满前三个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商一致后，应重新订立合同。双方在合同租期最后一个月前不能达成一致的，视乙方为不再续租。17.4租赁期满或合同终止，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期归还。因乙方原因使得甲方在乙方租赁房屋租赁期满或合同终止后无法按照本合同规定收回的，乙方除应支付违约金外，还须按违约行为发生时的市场价格(且不低于原租金标准的1.5倍)向甲方支付租金或使用费。十八、退租、恢复原状。18.1.1乙方应在租赁期满或本合同提前终止时，将其所租赁的房屋拆除装修及乙方自设的附属设施(如果有)，恢复房屋至交房时的状态，交房时的状态无法确定的，恢复至毛坯状态。十九、违约责任及免责。19.5乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。双方一致确认：被告支付了押金511,820.79元，并付清了截至2019年3月15日的租金。2019年12月3日，原告向被告发送《不再续租通知书》，主要内容为双方于2016年11月29日签订的房屋租赁合同将于2019年12月15日到期终止，原告不再与被告就该房屋签订续租合同。请被告于2019年12月15日前将房屋恢复原状后，办理房屋移交手续。审理中，被告提交2019年4月1日的停电通知书、关于房屋租赁相关问题的告知书、证明、微信聊天记录等以证明被告在2019年3月底支付了2019年3月15日之前的租金，但原告仍张贴了停电通知，在未经被告许可下，原告直接与次承租人沟通退房之事，对被告的经营行为造成了干扰。原告质证称：合同约定，租金系先付后用，被告于2019年4月1日支付了部分租金，显然被告已逾期支付租金，且原告并未实际采取停电措施；由于双方未续签房屋租赁合同，应按合同约定处理。对于次承租人的事宜，原告不要求在本案中处理。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同约定，租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止，现租赁期间已届满，原告要求被告按毛坯状态返还系争房屋，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩，希望与原告续订房屋租赁合同，原告对此不予同意，故对被告该抗辩意见本院难以采纳。支付租金是承租人的主要义务，原告要求被告支付欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。合同到期后，被告还应支付合同到期后的房屋使用费。原告要求被告按租金标准的1.5倍支付房屋使用费，被告抗辩，因为疫情因素，被告经营困难，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，被告抗辩日千分之一的标准过高，请求予以调整。本院认为，每日千分之一的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院酌情调整。原、被告一致认为，被告已支付的押金应抵扣欠付费用，自可准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区龙东大道3000号1幢裙楼106A-01室~106A-27室、龙东大道3000号1幢裙楼106B-01室~106B-19室房屋恢复至毛坯状态并返还给原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司；二、被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司2019年3月16日至2019年12月15日的租金1,535,462.38元。该款扣除被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司的押金511,820.79元，余款应于本判决生效之日起十日内付清；三、被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司房屋使用费(按3.50元/天/平米的标准，自2020年1月1日起计算至房屋实际返还之日止)；四、被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(每期以511,820.79元为基数，按每日万分之四计算，分别自2019年3月6日、2019年6月6日、2019年9月6日起计算至实际支付之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,579.64元，减半收取计10,789.82元，由被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年五月六日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。