福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9498号 原告：童建军，男，1979年10月30日出生，汉族，居民，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：李东成，福建公治律师事务所执业律师。 被告：中浦融资租赁有限公司，住所地上海市（上海）自由贸易试验区杨高北路2001号1幢4部位三层333室，统一社会信用代码913100000841005771。 法定代表人：李文华，总经理。 委托诉讼代理人：张宇、翁文捷，福建津都律师事务所执业律师。 被告：黄斌，女，1968年4月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈海超，福建吴子胜律师事务所执业律师。 被告：蒋奕欣，男，1965年7月1日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 第三人：福建龙岩百合建材有限公司，住所地福建省龙岩市龙岩经济技术开发区联发路16号，统一社会信用代码913508007053796207。 法定代表人：肖鹏，总经理。 第三人：肖鹏，女，1968年12月19日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 第三人：陈航，男，1964年6月9日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 第三人：肖晟，男，1972年1月28日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 第三人：张巧珍，女，1979年8月19日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告童建军与被告中浦融资租赁有限公司（下称中浦公司）、黄斌、蒋奕欣、第三人福建龙岩百合建材有限公司（下称百合公司）、肖鹏、陈航、肖晟、张巧珍案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告童建军及其委托诉讼代理人李东成、被告中浦公司的委托诉讼代理人翁文捷、张宇、被告黄斌的委托诉讼代理人陈海超、第三人百合公司法定代表人暨第三人肖鹏到庭。被告蒋奕欣、第三人陈航、肖晟、张巧珍经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告童建军向本院提出诉讼请求：请求解除对第三人肖鹏位于福建省龙岩市新罗区房屋的查封，并不得执行该房屋。事实与理由：肖鹏、陈航系夫妻关系。2012年11月20日、2013年3月12日，肖鹏、百合公司因资金周转困难，先后两次向童建军借款400000元，合计800000元。童建军分别通过银行转账、现金支付方式给肖鹏借款本金合计80万元。肖鹏收到童建军的出借款后，向童建军出具了《借条》和《收条》，百合公司也在借条上盖章。借款后，童建军多次要求肖鹏归还借款本金，但肖鹏表示因生意不好无力归还借款。2015年，肖鹏与福建金弘达实业股份有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买坐落于福建省龙岩市新罗区房屋。2017年7月，肖鹏、陈航与童建军口头协商，表示愿将其夫妻购买的坐落于福建省龙岩市新罗区房屋转卖给童建军，双方约定房产转让总价款为800000元，房屋转让款的支付方式为以物抵债，即童建军应支付给肖鹏的购房款与肖鹏尚欠童建军于2012年11月20日、2013年3月12日的借款相互抵消80万元。双方达成一致口头协议后，肖鹏将涉案房屋交付给童建军。2017年7月底，童建军将涉案房屋第1至3层的装修工程以包工包料的形式发包给林某装修，第1至3层房屋用途为经营龙岩市建瑞汽车服务有限公司（下称建瑞公司）。2017年8月3日，因涉案房屋装修设计需要，需要对自动喷淋提高10公分，童建军要求肖鹏向海西汽贸交易城物业中心提交《报告》一份。2017年9月中旬，童建军完成涉案房屋装修。2017年9月22日，童建军将建瑞公司的经营办公场所搬迁至涉案房屋，并向工商登记机关申请办理住所变更，即将建瑞公司的原住所地由龙门镇谢洋村闽西交易城北城世纪大厦9层915室变更登记为龙岩市新罗区龙门镇海西汽贸城Ｃ7-16号。因童建军配偶朱敏芬负责建瑞公司日常财务工作，该房屋有关的物业费、水电费等日常办公费用均由朱敏芬负责缴交。2017年10月，因该房屋暂无法办理房屋变更登记手续，童建军和肖鹏、陈航为了明确双方权利和义务、减少纠纷，经双方协商，于2017年11月8日签订了《协议书》一份，并于当日向龙岩市龙津公证处申请公证签订协议书及相应内容的事实，龙岩市龙津公证处做出了（2017）闽龙津证民字第7475号公证书。2018年4月，童建军再次将涉案房屋四层装修工程发包给林某，房屋装修的用途为居住（厨房、卧室）。2018年5月装修完毕，童建军添置了整套的厨房、卫生间、卧室用具，童建军夫妇经常也居住涉案房屋。2018以来，童建军多次催促肖鹏尽快催促相关部门办理房屋变更登记手续，但肖鹏告知童建军无法确定具体的过户时间，由于双方约定支付购房款80万元是以物抵债，但是双方签订的《协议书》未体现以物抵债具体内容，而童建军与以物抵债的具体操作方式相对简单，即童建军将肖鹏出具的《借条》《收条》《银行转账凭证》原件还给肖鹏，童建军保留上述复印件的形式，以此证明童建军与肖鹏完成以物抵债。2018年11月7日，童建军认为上述以物抵债方式将来可能会引发争议，为了书面明确以物抵债的具体操作方式和内容，童建军与肖鹏、陈航签订《补充协议书》一份，《补充协议书》确认该房屋转让首付款为400000元，与肖鹏于2012年11月20日向童建军的借款400000元本息相互抵消；剩余房款400000元，与肖鹏于2013年3月12日向童建军的借款400000元本息相互抵消，双方将债权转化为支付房屋款项的对价。2019年4月10日，新罗区人民法院（2019）闽0802民初1164号对中浦公司与百合公司、肖鹏、陈航、肖晟、张巧珍合同纠纷一案做出民事判决：百合公司应偿还中浦公司融资款200万元并支付利息、律师代理费14142元、诉讼保全申请费5000元；中浦公司有权以陈航、肖晟提供的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；陈航、肖鹏承担连带清偿责任。判决生效后，新罗区人民法院于2019年7月2日做出（2019）闽0802之一执行裁定，并向龙岩市不动产登记中心要求协助查封坐落于龙岩市新罗区汽贸综合体Ｃ地块）7幢16号房屋。2019年10月11日，童建军向新罗区人民法院提出执行标的书面异议，新罗区人民法院于2019年10月22日做出（2019）闽0802执异147号执行异议裁定：驳回案外人童建军的异议请求。童建军认为，2012年11月20日、2013年3月12日，童建军与肖鹏形成借贷关系。其后，双方于2017年7月8日口头约定以房抵债，并于2017年11月8日签订以房抵债协议，龙岩市龙津公证处做出了（2017）闽龙津证民字第7475号公证书,依法对双方签订的《协议书》公证。2018年11月7日，双方再次签订《补充协议》，确认肖鹏、陈航以其购买的位于福建省龙岩市新罗区房屋抵偿肖鹏于2012年11月20日、2013年3月12日向童建军借款本金80万元及利息。根据双方的协议约定，协议已经生效，童建军对肖鹏的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，童建军已经付清全部购房款。而2017年7月交付涉案房屋给童建军以来，童建军于2017年7月开始雇人装修该房屋1至3层，2017年9月底完成装修，并于2019年9月底开始用于实际经营建瑞公司，2018年又将涉案房屋装修，用于居住和生活。童建军在法院查封前已实现对房屋的合法占有、使用、收益。截止今日，龙岩市新罗区海西汽贸综合体Ｃ地块所有房屋，因房地产开发商的原因一直无法办理产权登记手续，导致童建军无法办理房屋产权变更登记手续，房屋所有权尚未变更登记至童建军名下，但未变更登记并非童建军原因所致，且童建军并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，童建军对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应停止对涉案房屋的强制执行。 被告中浦公司辩称：童建军适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提起本案诉讼，显属适用法律错误，具体理由如下：一、从证据上看：1、童建军与肖鹏、陈航就涉案房产仅存在租赁关系。首先，根据《协议书》及童建军提供的装修证据可以证明，童建军与肖鹏、陈航建立租赁关系及装修涉案房产均在《协议书》签订前，且《协议书》明确写明涉案房产租赁给童建军。因此，童建军对涉案房产所进行的装修，系其租赁涉案房产期间因经营公司的需要而进行的。其次，童建军并未依约向肖鹏、陈航支付购房款，因此，《协议书》并未得到实际履行，童建军支付物业费等行为，均属于租赁期间所应当履行的义务。因此，童建军与肖鹏、陈航所签订的《协议书》并未实际履行，肖鹏、陈航将涉案房产交付给童建军使用，也是基于租赁合同的原因，故童建军与肖鹏、陈航就涉案房产仅存在租赁关系。2、童建军与肖鹏、陈航签订的《补充协议书》不具有合法性且侵害了其他债权人的利益。首先，根据童建军提供的银行转账记录可以确定，童建军仅向肖鹏汇款共计75.2万元而非80万元，即使先行扣除《借条》所约定的3%的月利息，童建军亦应当转账77.6万元，而非75.2万元，该转账款项是否是童建军向肖鹏支付的借款亦或是其他款项尚未可知，且该债权也未经生效判决确认，因此童建军对肖鹏所享有的债权的真实性、合法性无法确定，故基于此债权所签订的《补充协议书》同样不具有合法性。其次，根据童建军提供的《协议书》及中浦公司提供的证据可以证明，2017年11月8日童建军与肖鹏、陈航签订的《协议书》属于房屋买卖合同，而不属于以物抵债协议。若童建军与肖鹏、陈航于2017年便已达成以物抵债的合意，则2017年童建军与肖鹏、陈航所签订的《协议书》便应当是以物抵债协议而非房屋买卖合同，而《补充协议书》系在2018年11月签订，而此时肖鹏、陈航及百合公司早已无力偿还中浦公司的多笔债务，且童建军所提交的起诉状也已自认，其已明确知晓肖鹏、陈航无力偿还债务，肖鹏、陈航名下的财产早已不足以清偿全部债务的事实。因此，童建军与肖鹏、陈航于2018年11月所签订的《补充协议书》，极有可能是童建军为协助肖鹏、陈航逃避债务而签订的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第二项规定的“恶意串通，损害利益”的行为，故肖鹏、陈航擅自将涉案房屋抵偿给童建军的行为，明显侵害了包含中浦公司在内的其他债权人的利益。另外，据中浦公司了解，2019年11月童建军与肖鹏、百合公司就另一债权向新罗区人民法院起诉并快速调解，令人不得不怀疑其双方有逃避债务和虚假交易的合意。二、从法律适用上看：童建军对涉案房产并不享有足以排除强制执行的权利。本案中，童建军与肖鹏、陈航就涉案房产仅存在租赁关系。童建军与肖鹏、陈航签订的《补充协议书》是以物抵债协议而并非房屋买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的法定情形针对的是对无过错的买受人所进行的特别保护，其基本理念是基于不动产买卖而产生的物权期待权或准物权应当优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的，根据《九民纪要》的观点，是将新的以物抵债协议作为旧的借贷之债新的履行方式，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，与其他债权人的金钱之债无本质区别，这与基于不动产买卖而产生的物权期待权或准物权具有基础性的区别。最后，童建军提供的《协议书》明确约定，童建军应当分两次向肖鹏、陈航支付总价为80万元的购房款，但童建军并未向肖鹏、陈航支付任何购房款，《协议书》并未实际履行，且童建军与肖鹏、陈航于2018年11月7日所签订的《补充协议书》，实质上解除了双方之间的房屋买卖合同关系。综上所述，童建军对涉案房产提出案外人执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的物权期待权保护的情形，童建军对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，请求驳回童建军的诉讼请求。 被告黄斌辩称：一、童建军与百合公司、肖鹏、陈航存在生意合作关系，三者之间有大量资金转账往来，童建军提供的《借条》及《收条》既没有借款日期也没有落款日期，无法证明2012年11月20日以及2013年3月12日童建军给肖鹏的两次转账款项性质为借款。二、童建军与肖鹏、陈航对案涉房产仅存在租赁关系，于2017年11月8日签订的《协议书》及童建军提供的装修证据可以证明，童建军早在《协议书》签订之前便已租赁涉案房屋，用作建瑞公司经营场所，童建军出于公司经营需要对涉案房产进行了装修，童建军支付物业费等行为也是属于租赁期间的义务，故童建军与之间就涉案房产仅存在租赁关系。三、童建军提供的《协议书》属于房屋买卖合同，协议明确约定涉案房屋以总价款80万元出售给童建军，童建军应在协议书签订后3日内付清首付款40万元，剩余40万元在肖鹏、陈航取得房产的不动产权证书后三日内付清，但是童建军并未依约向肖鹏、陈航支付购房款，该《协议书》并未得到实际履行。四、根据童建军提供的银行转账记录可以证明，童建军于2012年11月20日以及2013年3月12日两次给肖鹏转账共计75.2万元，该转账金额既与《借条》借款金额不符也与《协议书》约定款项不符。童建军债权的真实性及合法性无法确定，故基于此债权所签订的《补充协议书》同样不具合法性。童建军与肖鹏、陈航于2018年11月7日签订《补充协议书》时，肖鹏也早已无力偿还黄斌债务。不排除童建军与肖鹏、陈航签订《补充协议书》系童建军为协助逃避债务而签订的可能性，该行为明显损害了黄斌及其他债权人的利益。综上，童建军对涉案房产提出案外人执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的物权期待权保护的情形，童建军对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利，请求驳回童建军的诉讼请求。 第三人百合公司、肖鹏述称：因涉案房产的开发商福建金弘达实业股份有限公司欠肖鹏的工程款，故将涉案房产抵债给肖鹏并办理备案登记。前述两笔各40万元的借款，童建军在出借时预先扣除两个月的利息，所以实际各转账37.6万元。肖鹏与童建军有债务关系，童建军一直催肖鹏还钱，肖鹏表示无力偿还并将涉案房产抵押给童建军，手续是交给律师办的，双方约定房产证拿到后就将房子过户给童建军。涉案房屋至今未办理房产证。 被告蒋奕欣、第三人肖鹏、陈航、肖晟、张巧珍未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年11月，肖鹏、百合公司共同向童建军借款400000元并向童建军出具《借条》一份，载明：借款人借到童建军现金400000元，借款月利率为3%，若借款人逾期15日未足额支付当月利息，出借人有权在借款期限届满之前要求借款人一次性偿还借款本金和利息。2012年11月20日，肖鹏向童建军出具收条一份，载明：收到童建军转入400000元。当日，童建军在扣除两个月借款利息24000元后，将借款本金376000元转账支付至肖鹏账户。2013年3月，肖鹏、百合公司共同向童建军借款400000元并向童建军出具《借条》一份，载明：借款人借到童建军现金400000元，借款月利率为3%，若借款人逾期15日未足额支付当月利息，出借人有权在借款期限届满之前要求借款人一次性偿还借款本金和利息。2013年3月12日，肖鹏向童建军出具收条一份，载明：收到童建军转入400000元。当日，童建军在扣除两个月借款利息24000元后，将借款本金376000元转账支付至肖鹏账户。前述两笔借款，双方均未约定借款期限。 2015年9月22日，肖鹏与福建金宏达实业股份有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：肖鹏向金宏达公司购买位于龙岩市新罗区房屋（下称涉案房产）一幢，总价为1052645元。此后，金宏达公司办理涉案房产的预售登记至肖鹏名下，至今未办理不动产产权登记。此后，肖鹏与厦门友朋四方物业管理有限公司龙岩分公司就涉案房产的物业服务签订《海西汽贸交易城前期物业服务协议》。 2017年7月，肖鹏将案涉房屋出租给童建军使用。2017年7月底至10月，童建军委托林某对案涉房产一楼至三楼进行装修并购买家具等，入驻使用。2017年8月3日，肖鹏以业主身份向海西汽贸交易城物业服务中心出具《报告》，主要内容为：其系7号楼16店业主，因经营需要店内部分改动等。该《报告》中所记载的肖鹏联系电话系童建军的电话号码。2018年，童建军又委托林某对案涉房产四楼进行装修，并入住使用。2017年7月至2019年11月，童建军的妻子朱敏芬陆续向厦门友朋四方物业管理有限公司龙岩分公司海西汽贸城物业服务中心缴纳海西汽贸城Ｃ7-16号房产的水电费、物业费等费用。此外，童建军将龙岩市建瑞汽车服务有限公司（童建军为该公司法定代表人）的住所地也登记为案涉房产所在地。 2017年11月8日，陈航、肖鹏（甲方）与童建军（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：甲方系夫妻关系，肖鹏于2015年9月22日向金宏达公司购买了位于龙岩市新罗区，该房产现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证书，该房产目前已经租赁给乙方；乙方向甲方购买该房产，转让总价款为800000元；该房产目前有剩余按揭贷款42万元，乙方于三日内付清首付款40万元，该房产剩余按揭贷款由甲方负责偿还；甲方取得该房产的不动产权证书后，乙方应在三日内向甲方付清剩余购房款40万元；甲方取得该房产的不动产权证书后，应在三日内通知乙方办理产权过户相关手续并于三十日内办理过户的相关手续；若乙方拒不付款，乙方应向甲方支付违约金20万元，甲方有权要求乙方继续履行合同。同日，陈航、肖鹏与童建军就前述《协议书》在龙岩市龙津公证处办理公证书。 2018年11月7日，陈航、肖鹏（甲方）与童建军（乙方）就购房款支付事宜签订《补充协议书》一份，主要约定：1.乙方应当支付给甲方的首付款40万元，与甲方肖鹏于2012年11月20日向乙方借款40万元尚欠的本金40万元相互抵消，尚未支付的利息免除；2.乙方应当支付给甲方的剩余购房款40万元，与甲方肖鹏于2013年3月12日向乙方借款40万元本金相互抵消，尚未支付的利息免除；3.因该房产尚有剩余按揭贷款38万元，甲方承诺并保证，甲方每月必须按时支付房屋按揭款，并保证抵押权人不会行使抵押权拍卖该房屋；4、签订本协议后，乙方必须将甲方肖鹏于2012年11月20日向乙方出具的借条、收条、银行转账凭证及甲方肖鹏于2013年3月12日向乙方出具的借条、收条、银行转账凭证原件交付给甲方保管，但为了避免日后因支付款项发生争议，甲方必须在上述复印件上签署“复印件与原件一致”，复印件由乙方保管。此后，童建军将前述两组借条、收条、银行转账凭证原件交给肖鹏。 原告黄斌与被告肖鹏民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月1日作出（2019）闽0802民初66号民事调解书，主要内容：一、肖鹏应偿还黄斌借款本金400000元。还款方式为：肖鹏应于2019年5月31日前归还黄斌50000元、于2019年9月30日前归还黄斌50000元、于2019年12月31日前归还黄斌100000元、于2020年3月31日前归还黄斌100000元、于2020年6月30日前归还黄斌100000元。二、若肖鹏有任何一期未按上述约定的期限和数额履行付款义务，则黄斌有权就肖鹏尚欠全部款项一次性向法院申请强制执行，并有权要求肖鹏支付从逾期付款之日起至款清之日止、以尚欠款项为本金、按月利率1.5%计算的利息。调解生效后，黄斌向本院申请强制执行。 原告中浦公司与被告百合公司、陈航、肖鹏、肖晟、张巧珍合同纠纷一案，本院于2019年4月10日作出（2019）闽0802民初1164号民事判决，判决：一、百合公司偿还中浦公司保理融资款2000000元并支付利息；二、百合公司给付中浦公司因本案支出的律师代理费14142元及诉讼保全申请费5000元；三、百合公司到期不履行本判决主文第一、二项确定的还款义务，中浦公司有权以陈航提供抵押物即位于龙岩市新罗区饲料交易城）5幢1层30号、31号店面折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在本判决主文第一、二项所确定的债务范围内优先受偿；四、百合公司到期不履行本判决主文第一、二项确定的还款义务，中浦公司有权以肖晟提供抵押物即位于龙岩市新罗区饲料交易城）5幢1层32号店面折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在本判决主文第一、二项所确定的债务范围内优先受偿；五、肖鹏应对上述判决主文第一、二项所确定的百合公司的债务承担连带清偿责任；六、陈航应对上述判决主文第一、二项所确定的百合公司的债务承担连带清偿责任。该案已经发生法律效力。判决生效后，中浦公司向本院申请强制执行。 原告蒋奕欣与被告百合公司、杨建亭、肖鹏、陈秀卉民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月19日作出（2018）闽0802民初1333号民事判决，判决：一、百合公司返还蒋奕欣借款本金65万元，并支付该款从2017年12月19日起至款清之日止、按年利率24%计算的利息。二、肖鹏应对百合公司的上述债务承担连带清偿责任。肖鹏在承担保证责任后，有权向福建龙岩百合建材有限公司追偿。三、杨建亭、陈秀卉应对福建龙岩百合建材有限公司归还蒋奕欣借款本金26.4万元及支付该款从2017年12月19日起至款清之日止、按年利率24%计算的利息的债务承担连带清偿责任。杨建亭、陈秀卉在承担保证责任后，有权向福建龙岩百合建材有限公司追偿。该案已经发生法律效力。判决生效后，蒋奕欣向本院申请强制执行。 2019年7月2日，本院作出（2019）闽0802执2640号之一执行裁定，查封百合公司、陈航、肖鹏、肖晟、张巧珍的财产，以2019142元及款清之日止的利息和应由百合公司、陈航、肖鹏、肖晟、张巧珍承担的案件受理费、财产保全费、律师费、执行费为限。2019年7月12日，本院向龙岩市不动产登记中心送达该执行裁定及协助执行通知书，要求协助查封坐落于龙岩市新罗区房产。 2019年10月11日，童建军向本院提出执行异议。本院于2019年10月22日作出（2019）闽0802执异147号执行裁定，驳回案外人童建军的异议请求。童建军在法定期限内提起执行异议诉讼。 庭审后，童建军向本院缴纳购房款余款48000元作为肖鹏的被执行财产。 上述事实有原告童建军提交的《商品房买卖合同（预售）》、《海西汽贸交易城前期物业服务协议》、《协议书》、《公证书》、《补充协议》、《借条》复印件、《收条》复印件、《银行转账记录》复印件、林某出具的证明、装修工程结算和付款凭证、房屋装修凭证、照片、营业执照、结婚证、海西汽贸城物业服务中心出具的证明、物业费收款凭证、物业费及水电费转账记录、执行裁定书、送达回证、证人林某的庭审证言，被告中浦公司提交的（2019）闽0802民初1164号民事判决书，被告黄斌提交的（2019）闽0802民初66号民事调解书、借条、收条、转账凭证、本院依法调取的（2018）闽0802民初1333号民事判决书，及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该规定体现出一个原则，房屋买受人已经支付完全部价款、合法占有房屋、非因自身原因未办理过户登记的，对其就房屋所享有民事权益的保护优于一般债权。本案中，童建军与肖鹏、陈航签订的《协议书》、《补充协议》实际系以物抵债协议，签订时间在借款之后、案涉房产被查封之前，系双方当事人真实意思表示，合法有效。2017年7月起，肖鹏基于租赁关系将案涉房产交付给童建军，此后通过以物抵债方式将案涉房产转让给童建军，并由童建军装修入住使用，并交纳物业费用至今。童建军系合法占有涉案房产。此外，肖鹏至今未取得案涉房产的房产证，故并非因童建军自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，童建军与肖鹏约定的购房款为80万元，但童建军将按月利率3%计算的两个月的利息从本金中扣除，实际向肖鹏支付的借款为75.2万元，童建军在庭审后已按照法庭要求将购房款尾款48000元交纳至本院，故童建军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形。综上，童建军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的权利，应停止对福建省龙岩市新罗区房屋的执行并解除查封。被告蒋奕欣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 解除对肖鹏名下位于福建省龙岩市新罗区房屋的查封，并不得执行该房屋。 案件受理费15135元，由中浦融资租赁有限公司、黄斌、蒋奕欣共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 罗  婷  婷 人民陪审员 邱  宝  华 人民陪审员 李  丽  月 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员 蓝倩如(代) 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。