安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖01民终3150号 上诉人（原审原告）：六安市新安物业管理有限责任公司，住所地安徽省六安市明珠广场D区西头地下室，统一社会信用代码91341500762793158P。 法定代表人：梁发云，该公司经理。 委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：国厚金融资产管理股份有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区皖江财富广场A1座11楼1102、1103室，统一社会信用代码91340207098681720A。 法定代表人：李厚文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑静，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽闻德生物科技有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区翡翠路与芙蓉路交口翠微苑二期16幢109商，统一社会信用代码9134010066143704X6。 法定代表人：梁发雨，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：安徽福雅莱饮料有限责任公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区翡翠路与芙蓉路交口翠微苑二期16幢109商，统一社会信用代码913401007810600997。 法定代表人：费维来，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：梁发雨，男，1975年1月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审被告）：李娜，女，1980年3月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审被告）：费维来，男，1969年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审被告）：章燕，女，1981年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审被告）：费维春，男，1981年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥。 上诉人六安市新安物业管理有限责任公司（以下简称新安物业公司）与被上诉人国厚金融资产管理股份有限公司（以下简称国厚公司）、安徽闻德生物科技有限责任公司（以下简称闻德公司）、安徽福雅莱饮料有限责任公司（以下简称福雅莱公司）、梁发雨、李娜、费维来、章燕、费维春案外人执行异议之诉一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初11906号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新安物业公司上诉请求：1、裁定撤销合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103执异13号执行裁定、（2019）皖0103民初11906号民事裁定；2、判决确认新安物业公司与费维来2011年1月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，新安物业公司对安徽省六安市解放路明珠广场商业用房（房屋面积929.95平方米，权属编号分别为：房地权证房产中心字第××、33××22、33××09、33××10、36××20、36××23、36××24、36××25、39××87、36××21、36××22、39××91、31××00、39××96、39××98、39××88、39××90）享有租赁权，并继续履行租赁合同；3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、原审认定新安物业公司起诉不符合案外人执行异议之诉的受理条件并裁定驳回起诉，属于认定事实不清、适用法律错误。1、根据“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，则会导致拍卖后房屋移交给买受人，严重侵害承租人的权益。本案中，原审法院《评估、拍卖告知书》【（2017）皖0103执1866号】载明“关于涉案房屋租赁、占有使用人请于15日内携带有效证件及证明合法占有、使用上述房产的材料，前往我院提出书面异议，逾期未提出书面异议的，本院将以该房屋不负担租赁、占有的状态下对其进行评估、拍卖”，如新安物业公司不提出异议，案涉房屋在拍卖后将交付买受人，导致新安物业公司无法继续占有使用房屋，故新安物业公司提出执行异议。原审法院作出（2019）皖0103执异13号执行裁定，对新安物业公司提交的2011年1月10日《房屋租赁合同》的真实性不予认可，该裁定对认定新安物业公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生了实质影响。因此，承租人在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。新安物业公司提起诉讼请求确认2011年1月10日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。2、（2019）皖0103执异13号执行裁定载明的救济途径为诉讼程序，新安物业公司提起诉讼后，原审法院又以不符合起诉条件为由驳回起诉，前后矛盾。 二、原审法院未依新安物业公司申请调取重要证据，程序违法。在庭审过程中，被上诉人陈述在办理案涉房屋抵押前，招商银行合肥长江路支行对房屋现场进行了查看，并要求费维来提供租赁合同供银行审查及备案，这符合金融机构审查贷款的交易惯例，也是金融机构风控措施的必要手段。因案涉租赁合同及转租合同发生在2011年，距今时间较长，导致新安物业公司举证较为困难。为此，新安物业公司申请调取招商银行合肥长江路支行案涉贷款抵押的银行档案材料，以便证明租赁关系的真实性。该证据关系着新安物业公司的切身利益，但原审法院拒绝调取，导致新安物业公司无法取得该证据。 三、新安物业公司对案涉房屋享有租赁权，应当予以保护。新安物业公司提供了租赁合同、租金支付银行流水及次承租人利用案涉房屋办理个体工商户营业执照等证据，可以证明案涉房屋在抵押前出租给新安物业公司后进行了转租。被上诉人国厚公司对租赁合同的真实性不予认可，但并未能提供充分的证据证明2011年1月10日《房屋租赁合同》是虚假的。并且，被上诉人费维来自2005年起在明珠广场拥有四五十套房屋，不可能不对外出租获取收益，其委托新安物业公司对外出租符合常理。在最高院（2018）最高法民再352号案件中，最高人民法院审理认为如人民法院否定租赁权成立或存续的涉及到实体权利争议，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。前述案件的审理结果是最高人民法院认定原审法院驳回起诉不当，应予纠正。 综上所述，新安物业公司认为，合肥市庐阳区人民法院执行异议裁定、执行异议之诉一审裁定认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销。新安物业公司对案涉房屋享有租赁权，应当予以保护。据此，新安物业公司为维护自身的合法权益，特提起上诉，望判如所请。 国厚公司辩称，一、新安物业公司提交的《房屋租赁合同》并不具有真实性，新安物业公司并非案涉房屋的相关权利人，其主张的租赁权利当然不能排除执行。新安物业公司自提出执行异议申请开始就无法提供完整的证据证明案涉租赁权的真实、合法。一审时，新安物业公司提供的证据一方面存在大量相互矛盾的地方（具体详见一审质证意见），面对被上诉人国厚公司的质证以及提问，新安物业公司却又无法做出合理解释，只以时间较长、记忆不清为由进行解释。另一方面新安物业公司的一审证据也不具有完整性，不能够形成完整的证据链，涉及本案17套抵押物的租金支付凭证缺失严重，且新安物业公司提供的转租合同等证据也多不涉及案涉17套房产。另外，新安物业公司对于法律关于举证责任的分配存在严重误解，新安物业公司对自己主张的事实有义务提供证据加以证明，其提供的证据不足以证明其主张的事实，依法应当承担举证不能的不利法律后果，被上诉人国厚公司无法、也不需要提供任何证据证明不存在的事实。综上，新安物业公司提供的证据无法证明其主张的租赁权的真实性与合法性，其当然不能够用虚假的租赁合同排除法院的强制执行。 二、新安物业公司认为原审法院存在程序违法情形，缺乏事实和法律依据，依法不应支持。首先，新安物业公司是案涉租赁合同、转租合同的当事人，对上述合同的原件负有妥善保管的义务，其要求原审法院调取的证据明显不属于法律规定的因客观原因无法取得的证据。关于一审时，新安物业公司是否以书面形式向法院提起调取证据的申请，请二审法院核实。如果新安物业公司真的与第三方签订了租赁合同，该租赁合同的原件也应由承租人和出租人（即新安物业公司）分别持有，即便金融机构需要审查备案，也不可能要求贷款人提供租赁合同的原件，新安物业更不可能将出租人和承租人分别持有的全部原件提供给银行！新安物业无法提供其所认为的重要证据的唯一解释就是新安物业公司主张的租赁权不具有真实性。其次，抵押物的权利负担情况，是金融机构贷款风险防控的重点。金融机构要求贷款人提供抵押担保的目的就在于如果发生逾期还款，金融机构能够在担保范围内就抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿，这才是金融机构审查贷款以及进行风险防控的目的所在。新安物业公司认为发放贷款的金融机构在发放贷款前明知案涉17套房产在抵押权设定前就存在长达18年的租赁，却仍然发放了数额高达1600万的贷款，这不仅与金融机构风控目的相悖，更与常理不符。最后，新安物业对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，新安物业以时间较长为由，认为举证困难，明显缺少法律依据，其应当承担举证不能的不利法律后果。 三、本案为案外人执行异议之诉纠纷，新安物业公司应当在起诉时提出符合法律规定的正确的诉讼请求，（2019）皖0103民初11906号民事裁定合理合法。新安物业公司起诉时的第一项诉讼请求是：请求确认新安物业公司与费维来于2011年1月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，新安物业公司对案涉抵押物享有租赁权，并继续履行租赁合同。分析该项诉讼请求可知，新安物业诉请是要求原审法院对新安物业公司与费维来之间签订的《房屋租赁合同》的效力以及合同的履行进行确定，新安物业公司在该项诉讼请求中并非案外人的身份，而是合同的当事人。但是本案为案外人执行异议之诉，新安物业公司并没有以案外人的身份提出正确的诉讼请求，原审法院在庭审过程也明确对新安物业公司进行了询问，但是新安物业公司并未当庭变更诉讼请求，因此，一审裁定合理合法。 新安物业公司原审诉讼请求：1、请求确认新安物业公司与费维来于2011年1月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效，新安物业公司对位于安徽省六安市解放路明珠广场商业用房（房屋面积929.95平方米，权属编号分别为：房地权证房产中心字第××、33××22、33××09、33××10、36××20、36××23、36××24、36××25、39××87、36××21、36××22、39××91、31××00、99××96、39××98、39××88、39××90号）享有租赁权，并继续履行租赁合同；2、本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼，并不是单纯确认对标的物享有的权利或者实现当事人的某项民事权益。新安物业公司向本院提起案外人执行异议之诉，却未对执行标的即查封房产的所有权及具体执行行为是否侵害其权益提出任何异议，也没有提出明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条第一款关于“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”的规定，案外人新安物业公司提起的执行异议之诉不符合法律规定的起诉条件，故依法驳回其起诉。 据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条第一款、第三百一十条之规定裁定:驳回原告六安市新安物业管理有限责任公司的起诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。新安物业公司在原审庭审时已明确要求停止对案涉房屋的交付执行，该主张符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条第一款关于“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”的规定，人民法院对本案应当继续审理。新安物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审法院以新安物业公司提起执行异议之诉不符合法律规定为由，裁定驳回新安物业公司的起诉错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下。 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初11906号民事裁定； 二、本案指令安徽省合肥市庐阳区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年五月六日 书记员  刁春晖 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十二条第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。