辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终813号 上诉人（原审被告）：丹东利达资产经营有限责任公司，住所地丹东市锦江街。 法定代表人：姜卫东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫翠茹，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李安平，男，1962年12月23日出生，住阜新市细河区。 委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人丹东利达资产经营有限责任公司（以下简称利达公司）与被上诉人李安平房屋买卖合同纠纷一案，辽宁省丹东市振安区人民法院于2019年6月17日作出（2019）辽0604民初576号民事裁定，裁定驳回原告李安平的起诉。被上诉人李安平不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月18日作出（2019）辽06民终1781号民事裁定，裁定撤销丹东市振安区人民法院（2019）辽0604民初576号民事裁定，指令丹东市振安区人民法院审理。丹东市振安区人民法院于2019年12月20日作出（2019）辽0604民初1482号民事判决。上诉人利达公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人利达公司的委托诉讼代理人胡冀东、被上诉人李安平的委托诉讼代理人任达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 利达公司上诉请求：1、撤销丹东市振安区人民法院（2019）辽0604民初1482号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同双方已经履行完毕，该合同已经终止，双方债权债务已经消灭。被上诉人要求解除合同并主张上诉人承担返还购房款及利息没有事实与法律依据。二、一审法院依职权认定涉案房屋买卖合同无效没有法律依据，且未向上诉人对合同无效进行释明，单方面判决上诉人返还购房款及利息，却没有判决被上诉人返还原物，并支付占用费用显失公平。三、一审判决在程序上相当于进行了再审程序，如果按照一审法院判决，涉案买卖协议无效的话，本案判决与另案生效执行裁定的法律效力就产生了矛盾，如果认定一审法院判决正确，相当于通过一审判决把另案丹东中院（1995）丹公执字第7号民事裁定书及同案号的协助执行通知书撤销，上诉人认为该案不是民事诉讼，不应该走民事诉讼程序，被上诉人是对丹东中院的执行行为产生异议，对案涉执行裁定应该通过执行异议解决或者通过审判监督程序将生效裁定撤销，不应该绕过生效判决直接提起民事诉讼。 李安平辩称，原审判决正确，上诉人所述（1995）丹公执字第7号裁定及协助执行通知书仅是双方当事人之间房屋买卖合同上诉人为了履行房屋交付的合同义务，法院作出的履行辅助行为，不改变双方之间买卖合同法律关系的性质。 李安平向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2007年11月29日签订的协议书；2、被告返还购房款75000元及利息（以75000元为本金，自2007年11月29日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告赔偿税费等费用5100元。 一审法院认定事实：2007年，被告与案外人丹东市振兴区锦江机电轴承经销处、李仁国借款合同纠纷一案，被告依据(1995)丹证字第12746号强制执行公证书向丹东市中级人民法院申请执行。2007年3月15日，丹东市中级人民法院作出(1995)丹公执字第7号民事裁定，将案外人李仁国所有的坐落于丹东市振安区九连城镇套外村赵家沟房屋一栋(房屋产权证号：振农房字第××号，二层，八间，面积170平方米)交付给被告抵偿债务。同年11月1日，丹东市中级人民法院向丹东市振安区城建局相关部门发出(1995)丹公执字第7号协助执行通知书，要求协助将案外人李仁国所有的涉案房屋过户给原告。同年11月29日，原、被告签订协议书，被告将涉案房屋出售给原告，原告向被告交付了购房款75000元，同时约定原告交付全部款项后，被告将房屋所有权证(振农房字第××号)交付原告，房屋买卖发生的所有费用由原告承担。2007年12月3日，原告取得了涉案房屋的所有权证，原告为此向九连城镇套外村委会交纳费用1000元，向地税振安分局交纳税费3000元，向丹东市振安区城乡建设局交纳登记费及手续费1100元，合计5100元。因案外人李仁国占据涉案房屋，原告不能入住，原告于2008年12月29日向一审法院提起诉讼，要求案外人李仁国将涉案房屋倒出交付原告。一审法院于2009年2月5日作出(2009)振安民一初字第00203号民事判决，判令案外人倒出涉案房屋。判决生效后，原告向一审法院申请执行。因一审法院发现该案原判决确有错误提起再审。一审法院再审后另查明，丹东市中级人民法院裁定将案外人李仁国的房屋抵偿被告债务时，没有将涉案房屋实际交付给被告。被告将涉案房屋出售给原告之前，原告委托他人与被告的工作人员一同去看涉案房屋，涉案房屋有人居住，被告称居住人是租房的，并承诺由被告负责清理。原告领取了涉案房屋的所有权证后，在办理涉案房屋宅基地使用权证时，得知购买的房屋是农村房屋，不能办理宅基地变更手续。一审法院再审后认为，丹东市中级人民法院执行时将涉案房屋抵顶丹东市振兴区锦江机电轴承经销处、李仁国欠被告的债务，但没有将涉案房屋交付给被告。被告未取得涉案房屋的所有权，再次将房屋出售给原告，原告也未实际占有涉案房屋，也未实际取得涉案房屋的所有权。原告在未取得房屋所有权的情况下，无权请求案外人李仁国倒出涉案房屋，其起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故一审法院于2018年10月11日作出(2018)辽0604民再8号民事裁定：撤销(2009)振安民一初字第00203号民事判决，驳回原告起诉。现该裁定已经生效。2019年4月8日，原告向一审法院提起诉讼。审理中，原告撤回要求被告赔偿办理不动产权证书产生的税费5100元的请求。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，丹东市中级人民法院裁定将涉案农村房屋抵偿给被告，被告自裁定生效时已经取得了涉案房屋的所有权。原、被告2007年11月29日就被告已经取得所有权的涉案房屋与原告签订的协议书，虽系双方真实意思表示，但因双方买卖的房屋坐落于丹东市振安区，系农村宅基地使用权上的房屋，原告作为非集体经济组织成员，不享有取得该宅基地使用的权利，故原、被告关于涉案房屋买卖的协议，因违反我国土地管理法等相关规定，为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告对造成该合同无效，具有同等过错，应各自承担相应的责任。被告应返还原告购房款75000元并支付利息。因原告主张的返还购房款并非借款，故原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息不妥，应以中国人民银行同期同类存款利率计算利息至实际给付之日止。原告撤回要求被告赔偿办理不动产权证书产生的税费5100元的请求，系对自身民事权利及诉讼权利的处分，一审法院予以准许。 一审法院判决：一、原告李安平与被告丹东利达资产经营有限责任公司于2007年11月29日签订的关于买卖丹东市振安区九连城镇套外村赵家沟房屋一栋(房屋产权证号：振农房字第××号，二层，八间，面积170平方米)的协议无效；二、被告丹东利达资产经营有限责任公司于本判决生效之日起10日内返还原告李安平购房款75000元，并自2007年11月29日始按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息至实际给付之日止；三、驳回原告李安平的其他诉讼请求。如被告丹东利达资产经营有限责任公司未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费1804元，原告李安平负担902元，被告丹东利达资产经营有限责任公司负担902元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案房屋买卖协议，虽然系双方当事人真实意思表示，但因该房屋系农村宅基地使用权上的房屋，被上诉人作为非集体经济组织成员，无法取得该宅基地使用权，故涉案房屋买卖协议应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人应返还被上诉人购房款75000元并支付利息，故一审判决并无不当。关于上诉人提出案涉房屋买卖合同双方已经履行完毕，被上诉人要求解除合同并主张上诉人承担返还购房款及利息没有事实与法律依据一节。经查，上诉人虽然取得了案涉房屋的房权证，但一直无法实际占有该房屋，且通过法院诉讼亦无法实际占有该房屋。故案涉房屋买卖合同并未履行完毕，且无法继续履行。为此，被上诉人向一审法院起诉索要案涉房屋购房款及利息，因该房屋买卖合同无效，被上诉人主张上诉人返还购房款及利息有事实与法律依据，且一审判决并未支持被上诉人解除房屋买卖合同的诉讼请求。故对上诉人的上述主张，本院不予支持。关于上诉人提出一审法院未向上诉人对合同无效进行释明，单方面判决上诉人返还购房款及利息，却没有判决被上诉人返还原物，并支付占用费用显失公平一节。经查，虽然案涉房屋买卖合同系双务合同，但被上诉人并未实际占有该房屋，亦未因该房屋取得收益，故一审只判决上诉人返还购房款及利息并无不当。对上诉人的该主张，本院不予支持。另外，上诉人虽然提出本案不是民事诉讼，不应该走民事诉讼程序，但本案系当事人双方因买卖房屋引起的纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，故一审法院受理本案并作出判决并无不当。 综上所述，利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1804元，由丹东利达资产经营有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维刚 审判员  曹立新 审判员  姜艳艳 二〇二〇年五月二十六日 书记员  于大海