福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初633号 原告（反诉被告）：卢燕，女，1982年2月18日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：夏明森，福建世纪新安律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林才英，女，1968年8月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）卢燕与被告（反诉原告）林才英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢燕向本院提出诉讼请求：判令林才英立即返还卢燕租赁押金62499元并支付利息（利息以62499元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计算至实际还清款项之日止）。事实和理由：2018年8月17日，卢燕与林才英签订了《正式合同书》，约定卢燕承租林才英位于福州市台江区店铺，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金20833元，押金共计62499元；合同还约定租赁期间，双方均不得任意解除协议。若遇不可抗拒的原因（如天灾、政府政策变化影响等）而无法履行协议则不在此限。当日，林才英向卢燕收取了租赁押金62499元。此后，卢燕支付了至2020年1月30日止的租金。然而，自2020年1月以来，受新冠肺炎疫情和各级政府防控措施的影响，上述店铺无法经营使用，而且将长时间持续影响经营，卢燕的租赁目的无法实现，继续履行合同对卢燕明显不公平。卢燕经与林才英协商减免租金无果，于2020年2月19日通知解除上述合同之后林才英于2020年2月25日收回店面并解除合同，但林才英拒不退还押金。 林才英辩称：一、2020年爆发的新冠疫情及相应的管控措施不属于不可抗力因素，政府并没有出台强制性规定致使租赁合同无法履行，卢燕援引“不可抗力”为由解除合同没有事实和法律依据，林才英不同意解除合同。1、新冠疫情不是属于自然灾害；租赁房屋也没有被政府征收征用，更没有发生社会骚乱，故新冠疫情不属于不可抗力因素；2、涉案合同不存在无法克服的客观因素而导致无法履行的情形，是卢燕主观违约，不想继续承租房屋而提出的解约；3、根据政府公布的官方数据显示，福州地区受疫情影响较小，台江地区没有发现确诊病例。租赁房屋所在的商场也通知于2020年2月17日恢复正常营业；4、本次疫情爆发时间恰逢春节，卢燕系经营服装批发零售行业，通常开业时间也要到农历正月十五之后开业（即：2020年2月9日），距离商场通知开业时间2020年2月17日仅间隔8天不能开业。所以，系卢燕违约在先，新冠疫情不属于不可抗力因素，不能作为解除合同的理由。二、依据合同第六条约定，合同当事人要求解除合同的，须提前三个月通知对方，征得对方同意后方可解除合同，但提出解约的一方应支付三个月租金给对方作为补偿金的约定。卢燕本无权提出解约，林才英也已明确向卢燕答复不同意解除合同，所以林才英无须向卢燕退还押金，卢燕应当继续履行合同。三、卢燕的经营系受到电商冲击所致，实体店整体经营体量下滑。卢燕在2020年1月7日（此时福州市尚未响应疫情警报）就向林才英提出希望转让店铺的意愿，林才英同意其转让，后来卢燕撤回了转让意愿，表示继续承租店铺。双方经协商林才英原本同意部分减免卢燕2月份的租金。但卢燕仍执意解除租赁合同，林才英明确答复不同意解约，如果卢燕执意解约需要按照合同第六条约定承担违约责任。即：卢燕须向林才英支付三个月租金作为解约补偿，押金刚好用于冲抵补偿金，故卢燕无权要求林才英退还押金。四、如果卢燕既解约、又免租、还能退还押金的主张能够获得支持，无异于将经营风险全部转嫁给出租人。不但严重损害了林才英的合法权益，势必还会破坏了租赁市场的基本秩序。综上所述，卢燕主张疫情属于不可抗力缺乏事实和法律依据。卢燕拒交租金、擅自解除合同的行为已构成根本违约。依据双方合同第六条之约定，卢燕提出解约的须向林才英支付3个月补偿金，押金刚好用于冲抵补偿金，故林才英无须向卢燕退还押金。 林才英向本院提出反诉诉讼请求：1.判令卢燕向林才英支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金41666元；2.判令卢燕继续履行双方于2018年8月17日签订的《正式合同书》的合同义务。事实和理由：卢燕承租林才英位于福州市台江区店铺，双方于2018年8月17日签订《正式合同书》，主要约定：1、租赁期限自2018年10月1日至2021年9月30日，共三年；2、每月租金为20833元整；3、卢燕应于每月30日以前预先支付次月租金；4、押金为62499元整；5、租赁期间，双方均不得任意解除协议。一方如有正当理由要求解除协议，须提前叁个月通知对方，经对方同意后方可解除协议，但提出解除协议的一方应交付三个月租金给对方作为补偿金。2020年2月23日卢燕以新冠疫情属于不可抗力为由提出解除合同，林才英明确向其答复不同意解约。林才英认为：本次新冠疫情以及相应的政府管控措施并没有导致双方租赁合同无法履行的情形，国家及地方政府没有出台相应的强制性规定。并且根据官方的统计数据显示，福建地区受疫情影响不大，台江地区更没有发现确诊病例，租赁房屋所在的商场已通知于2020年2月17日恢复正常营业，受影响时间很短。所以，新冠疫情不属于不可抗力因素，没有导致合同无法履行的情形。依据双方签订的《正式合同书》第（四）、（六）条之约定，卢燕应当支付2020年2、3月份的租金，且未经林才英同意，解约无效。卢燕应当继续履行合同义务。综上所述，卢燕拒交租金、擅自解除合同的行为没有事实和法律依据已构成违约。 卢燕辩称，因为受疫情影响，出租人并没有保持租赁物的实租义务,根据公平原则林才英也不应当要求按租赁合同约定支付租金。双方合同已经解除了，林才英已收回店面并确认了解除合同的事实，其主张继续履行合同没有事实依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2018年8月17日，林才英为甲方（出租方），卢燕为乙方（承租方），双方签订《正式合同》，主要约定：（一）租赁店面及经营主体：乙方有意承租甲方位于Ｃ2层33-2号（产权号：利业苑连体部分185号店2楼）的店铺。（二）租赁期限：自2018年10月1日到2021年9月30日止，共三年。（三）租金：每月租金20833元。（四）租金预付：乙方应于每年每月30日以前预先支付首月租金至林才英账户62×××97。（五）履约保证金：在本合同书签订后三日内，乙方应支付（或补付）甲方三个月的履约保证金（以本合约最后一年的租金金额作计算），共62499元，该履约保证金在租赁期满后，乙方无违约（如：该店完好没损坏等）的情况下，甲方将无息退还履约保证金。（六）解除协议及续约：租赁期间，甲乙双方均不得任意解除协议。当事一方如有正当理由要求解除协议，须提前叁个月通知对方，经对方同意后方可解除协议，但提出解除协议的一方应付叁个月的租金给对方，作为补偿金。若遇不可抗拒的原因（如：天灾、政府政策变化影响等）而无法履行协议，则不在此限。租赁期满前，乙方若要续租，应提前叁个月书面通知甲方，乙方在同等条件下有优先续租权。 合同签订后，林才英将案涉店面交付给卢燕，卢燕向林才英支付押金62,499元并按月支付租金至2020年1月31日止。 合同履行过程中，卢燕于2020年1月7日先是向林才英表示给其10来天时间转让店铺，后又表示与家人商量后继续做下去。2020年2月19日，卢燕向林才英发送微信信息“阿姐，现在疫情期间这个店我实在是做不下去了，为不耽误你把店租出去我这两天把店移交给你，你把压（押）金退给我”。次日再次卢燕发送微信语音“而且现在这个中亭街，这个服装市场是根本做不下去的，知道吧，不是我做不做的问题了。你看现在这个疫情的话，开店也是店开了也是没有生意的。根本就做不下去是不是，那你看我的想一个人的话做事情。做生意也是挺难的。这个店的话是做不下去了，你就把那个押金退给我吧，退给我哈。你如果这个押金的话，不退给我的话，它本身这个疫情单方面也是可以解约合同的，我们这边如果协商不行的话，那我只能。我们只能去那个上诉，然后只能去法院见了，没办法”。林才英微信回复称“根据租赁合同约定，应于每月30日前缴交下个月租金，现本月租金已超过20天未交，按合同约定已经违约，目前已经联系了你但尚未收到转帐信息。鉴于疫情特殊情况，出于人道关怀，考虑这次租金给予5000元优惠减免，但只限于2020年2月23日之前转账交纳这个月租金；逾期缴纳房租的，则该减免优惠不予生效，并视同违约处理，业主将按合同报警或司法单位执行违约条款，并收回店面及押金。另外，这次疫情中，业主作为普通百姓也是受害一分子，不宜将损失全部转嫁予房东，进行道德绑架，曹德旺也说了，中国的商人不要一遇到困难就想着依赖国家救助，房东减租，应该多想想办法自己救自己，减是情份，不减是本份，况且过年之后服装市场一向淡季延迟开门实属正常。”卢燕则微信回复称“中亭街现在这样的情况是已经没办法经营下去了，我这边先通知你一下，我要求解约，疫情既是不可抗力的因素，所以我单方面要求解约”。 2020年2月25日，卢燕将讼争店铺腾空并交付给林才英。随后林才英贴出招租广告。 另查明，台江区后洲街道玉环路8号中亭街改造利业苑连体部分185店面所有权人为林才英与案外人魏云，建筑面积96.31平方米，权证号为榕房权证Ｒ字第××号。 诉讼中，卢燕提交了案涉店面所在商场视频，证明受疫情影响和各级政府防控要求，店面客源很少，无法正常开业经营等情况。林才英认为视频只是针对部分拍摄，不能反映商场整体情况，且2020年3月1日后商场已全面恢复营业。 诉讼中，卢燕认为：因疫情及各级政府采取的相关防控措施，导致商场没有客流，无法开门营业，其承租店面用于经营并获取利润的目的也根本没法实现，继续履行对卢燕明显不公平，卢燕有权解除合同，解除通知到达林才英之日合同解除，林才英也已收回店面确认了解除事实。同时因疫情和政府防控措施要求，直接造成其无法使用店铺，实质上属于林才英未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，如果仍按照租赁合同约定要求卢燕支付租金，违背了公平原则，因此应免除2020年1月24日至2020年2月19日的租金并返还押金62,499元。林才英则认为，本次疫情对福州及台江区域影响不大，不属于不可抗力时间，且时间周期极短，不属于不可克服的情形。林才英作为店面出租人已经履行了交付出租房屋的义务，卢燕应当支付相应的租金，卢燕经营受影响是受多方面影响的，不能简单地归纳为受疫情所致。虽林才英收回店面但不能视同林才英同意解除合同，收回店面是本着减少损失，如果店面在此期间能够顺利出租，林才英也同意作出相应的退让。即使合同于2020年2月25日解除，林才英也应支付2020年2月1日至2月25日期间的租金并承担违约责任。 本院认为，合议庭认为，卢燕与林才英于2018年8月17日签订的《正式合同书》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，各方均须依约履行。 卢燕主张新冠肺炎疫情及政府防控措施属不可抗力的情形，并致使承租店面用于经营营利的目的无法实现，据此提出解除合同，并要求林才英返还租赁押金及免除疫情期间的租金。对此本院分析认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠肺炎疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是，本案案涉店面租赁期间至2021年9月30日才届满，卢燕提出解除合同要求时距合同期满尚有20个月之久，在此期间防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，卢燕仍可利用讼争店面经营以获得利益。由此可以认定，新冠肺炎疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致卢燕未实现任何权利无法实现的程度。卢燕主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，本院不予采纳。卢燕于2020年2月19日、20日多次提出解除租赁合同要求，即明确表示不履行合同债务，已构成违约。林才英作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。卢燕于2020年2月25日将讼争店面腾空，林才英亦收回了钥匙并在随后发布招租广告将讼争店面另行出租，应当认定林才英以其行为同意解除了与卢燕签订《正式合同书》，故本院认定案涉《正式合同书》于2020年2月25日解除。林才英反诉请求继续履行《正式合同书》无据，本院不予支持。 对于林才英主张卢燕支付未付租金问题。如前所述，案涉《正式合同书》于2020年2月25日解除，卢燕亦于解除当日返还案涉店面，但卢燕仅支付租金至2020年1月31日止，故其还应支付2020年2月1日至25日期间的租金计18,600元（20,833元÷28天×25天，取整数）。由于确因疫情原因，导致卢燕使用讼争店面受到影响，故本院酌定卢燕应支付的租金减半为9300元。 对于卢燕主张返还租赁押金（履约保证金）的问题。《正式合同书》第（六）条约定，当事一方如有正当理由要求解除协议，须提前叁个月通知对方，经对方同意后方可解除协议，但提出解除协议的一方应付叁个月的租金给对方，作为补偿金。如前所述，《正式合同书》系因卢燕违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人卢燕的违约行为，与新冠肺炎疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，案涉店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，卢燕因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻，本院酌定承担的违约责任为2个月的租金。因此，本院判令林才英向卢燕退还租赁押金（履约保证金）20,833元。卢燕诉请林才英支付款项的利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林才英应于本判决生效之日起十日内向卢燕退还租赁押金20,833元； 二、卢燕应于本判决生效之日起十日内向林才英支付所欠租金9300元； 三、本判决第一、二项确定的支付义务相互抵扣后，林才英还应向卢燕支付款项合计11,533元； 四、驳回卢燕的其他诉讼请求； 五、驳回林才英的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1362元，由卢燕负担908元，由林才英负担454元；反诉案件受理费420元，由林才英负担327元，由卢燕负担93元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  刘健萍 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。