湖北省英山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1124民初1443号原告：李学军，男，1973年8月27日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县，委托诉讼代理人：付炜，湖北耿信律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：曹建设，男，1970年7月17日出生，汉族，湖北省英山县人，住英山县，委托诉讼代理人：方念伯，湖北淋润律师事务所律师，代理权限特别授权。原告李学军与被告曹建设合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李学军及委托诉讼代理人付炜、被告曹建设及委托诉讼代理人方念伯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李学军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告依据协议约定将还建的一层、二层房屋迅速交付归原告所有。2.判令被告半年之内负责将所还建的房屋办理相关证件（不动产登记），并交付给原告。3、依据还建协议书第6条约定，依法判决该处非公共部分余基空坪归原告所有（或使用和管理）。4.判决被告因违约向原告支付10万元违约金。5、判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：英山县××白石坳村徐维煌因拥有土地使用权，原告经与徐维煌协议，受让了该处土地使用权，双方在中间人占宗本、郑飞的见证下于2006年10月26日签订了一份转让协议。原告受让该处土地使用权后，拟于2017年在该处土地上建房，因原告与彭安怀系同学关系，和彭安怀协商房屋建设事宜。被告认识彭安怀，强烈要求彭安怀将房屋建设事宜转由被告承建，并多次主动找原告，原告言明只要彭安怀同意由被告承建，并保证房屋质量及相关协议约定，可以由被告承建该房屋。后经彭安怀的同意，原、被告就房屋建设事宜于2017年元月20日签订了一份还建协议书。协议签订后，该房屋建设至2019年4月份全部竣工，原告见房屋竣工，要求被告将还建的房屋交付给原告时，发现被告准备将还建给被告第二层的房屋出售，原告找被告要求履行协议约定，被告以各种理由不履行。被告曹建设辩称，1.原告不是本案适格诉讼主体，依法应驳回原告诉求。2.原告与我签订《还建协议书》，其真实意思带有严重的欺诈性，而且违反法律强制性规定违章建六层，故该协议属于无效协议。3.还建协议根本无法履行，无法交付房产及办理不动产权属证书，更不用谈违约。请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据：2、2016年10月25日，李学军、徐维煌、郑飞、占宗本签订的转让协议书1份；3、李学军汇款收据1份及郑飞、占宗本收条1张；拟证明李学军依约受让了徐维煌拥用的该宗国有土地使用权，并向郑飞、占宗本支付土地转让款48万元。被告认为2016年10月25日转让协议是伪造的，对汇款收据有异议，汇款是占宗本收的，徐维煌没收到。本院经质证后认为，被告认为协议是伪造证据不充分，本院对上述证据予以采信。原告提交的第三组证据：2019年8月7日，李学军委托代理人向彭安怀所作调查笔录1份，拟证明李学军将该土地建房事宜交由彭安怀承包，后经彭安怀同意，最终由被告承包。被告对该证据有异议，认为证人对事实不清楚。本院经质证后认为，证人所称工程交由被告承包的事实与还建协议事实基本一致，具有真实性，本院予以采信。原告提交的第六组证据：竣工测绘报告及房屋建筑面积计算成果表，拟证明该房屋已全部竣工。被告对该证据有异议，认为其是单方找人测绘，数据造假，本院认为，该报告是英山县房地产测绘队作出，具有证明力，本院予以采信。原告提交的第七组证据：李学军与艾焱欢房屋改建协议书，拟证明李学军将第一层房屋改建一层隔楼的事实。该证据所证明情况属实，本院依法予以采信。原告提交的第八组证据：李学军与曹建设的手机短信记录，拟证明被告未按约交付房屋的事实。本院认为，该证据证明原告要求被告交付房屋的事实，本院予以采信。被告提交的证据一、被告委托代理人对徐维煌的调查笔录1份，证据二、占宗本证明1份，拟证明原告和徐维煌、占宗本、郑飞等人签订的转让协议是造假的。本院经质证后认为，被告提供上述证人证言证据不足以证明协议是虚假的，且相关权利人并未确认该协议无效，因此该意见本院不予采信。证据五、唐进安相邻协议1份，拟证明原告借用权利人徐维煌名义处理相邻纠纷，自己拖延工期，且双方对工期约定不切实际。证据六、查国全、查丽补偿协议和收条，拟证明被告完成协调工作，同时证明双方因处理相邻及土地权属争议的农户拖延了工期。本院经质证后认为，证据五、证据六证明了双方存在因建房与他人协调的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，李学军与徐维煌签订《转让协议》，李学军受让徐维煌位于英山县××白石坳村还迁征地690平方米（其中用地面积390平方米，道路公摊面积300平方米），转让金额50万元（含部分已经缴纳给城建、土地部门的费用）。协议约定徐维煌必须保证所转让土地四界以规划红线图为准，拥有合法权属。该处土地由来，英山县国土资源局于2012年7月18日作出说明，系徐维煌因1992年修建英浠公路，原房屋被拆除，县政府还建所取得。英山县国土资源局于1998年为该户办理了用地手续，并下发了国有土地使用权出让批准通知书。李学军受让上述土地后，2017年1月20日，与曹建设签订还建协议书，李学军是甲方，曹建设是乙方。李学军将从徐维煌处受让的地基，面积390平方米、土地宽12米、深33米交给曹建设建房。双方约定：1、乙方建设七层商住楼，还建给甲方底层及二层、底层二层按占地面积建设，三层以上分为前后两栋，每层建筑面积约为260平方米。一、二层间多出面积按照建设成本600元每平方米计算补给乙方。2、约定一层楼面净高4.5米、二层净高4米，本建筑楼上出入口设在后部，占用宽度不超过3米，故后部6米分成三层空间，高度基本平后面道路，方便出入。3、底层及二层还建部分证件归乙方一并办理，甲方按实支付乙方办理的费用，除还建房屋以外的证件手续归乙方办理，费用乙方自行负责。6、房屋建成后非公共部分余基空坪归甲方所有，乙方不得另行建设出售。之后，曹建设开始动工兴建房屋。2017年11月27日，李学军以徐维煌名义办理了建设工程规划许可证。其建设工程规划许可证注明建设规模：两栋，均为一层，用地面积387.29平方米，建筑面积264平方米。2018年8月16日，英山县城市管理执法局作出行政处罚决定书，以徐维煌未按照建设工程规划许可证的规定进行建设处以罚款147796元（其中曹建设支付了10万元）。房屋于2019年4月竣工。2019年4月16日李学军以徐维煌名义办理了房屋建设面积测量报告（竣工），建成的房屋共8层，建筑用途商住。其中商铺面积400.360平方米，住宅1428.420平方米，面积合计1828.780平方米。另查明，双方协议约定一层楼面净高4.5米、二层净高4米，本建筑楼上出入口设在后部，占用宽度不超过3米，故后部6米分成三层空间，高度基本平后面道路，方便出入。现一楼层高为5.8米，为商铺设计，二楼以上为住宅，二楼共两套房屋。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告是否是本案适格主体；二、原、被签订的还建协议书是否系无效协议；三、原告的各项请求是否支持。针对本案争议焦点一，原告是否是本案适格主体，原、被告因合伙建房签订还建协议，双方存在合同关系。现双方因合同履行产生纠纷，原告以合同纠纷提起诉讼，具有诉讼主体资格，是本案适格主体。被告认为李学军受让该土地的协议无效而无权签订还建协议，原告不具有诉讼主体资格。本院认为，被告所称2016年10月26日徐维煌与李学军签订的转让协议无效证据不充分，且相关权利人并未对该协议效力提起诉讼确认该协议无效，因此，被告辩解既无事实依据又无法律依据。针对本案争议焦点二、原、被签订的还建协议书是否系无效协议，本院认为，首先，涉案土地进行建设已办理了建设工程规划许可证，建设工程规划许可证内的部分系合法建筑，其次，超出规划范围部分，属效力待定状态，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责任停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正…，本案争议建筑虽超规划建设，但城乡规划主管部门已对该行为作出了处罚决定书，处以罚款，并未要求限期拆除。该协议的效力得以补正，因此，原、被告签订的还建协议并未违反法律强制性规定，被告认为协议无效无法律依据，本院不予支持。针对争议焦点三，原告的诉讼请求是否支持。原、被告的还建协议并不违反法律、法规的禁止性规定，该协议合法有效，原告具有请求被告返还房屋的请求权基础。按协议约定，被告应交付一、二两层房屋，原约定一层楼面净高4.5米，虽然在建设过程中，原告要求改为5.8米，但被告同意按此要求建成，建成后，一、二两层基本结构不变，并非不能交付。因此，被告应当按照协议约定向原告交付一、二层房屋。关于协议约定非公共部分余基空坪归原告所有，原告不能提供证据证明所建房屋哪部分属非公共部分余基空坪，该请求本院不予支持。关于办证，因该涉案土地办证涉及第三方，且该土地未交纳土地出让金，目前不能办理土地证和房产证，因此，该请求本院不予支持。原告要求被告支付延期交房违约金，本院认为，双方达成协议至被告建成房屋，期间原告更改设计，同时双方有协调土地及四邻关系等情况，因此，导致房屋未在约定时间建成并非被告责任，原告认为被告迟延交付违约证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曹建设依据协议约定将位于英山县温泉镇白石坳村六组所建房屋第一层和第二层在本判决生效后十日内向原告李学军交付；二、驳回原告李学军的其他诉讼请求。本案案件受理费2300元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 婵审 判 员  彭 斌人民陪审员  乐定良二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王小琴