河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初11079号原告：法亚楠，女，1982年3月16日生，回族，住荥阳市。委托诉讼代理人：刘丽君，河南邦科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚炳辉，河南邦科律师事务所律师。被告：荥阳市永恒房产营销策划有限公司，统一代码91410182777951438H，住所荥阳市康泰路西段北侧。法定代表人：朱登科，执行董事。委托诉讼代理人：李娜娜，公司员工。被告：朱硕，男，1991年1月20日生，汉族，住河南省内乡县。被告：余瑶，女，1990年8月27日生，汉族，住河南省内乡县。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，统一社会信用代码91410100727025903N，营业场所郑州市金水区金水路299号。负责人：董琢理，行长。委托诉讼代理人：刘美丽，该行员工。原告法亚楠与被告朱硕、余瑶、荥阳市永恒房产营销策划有限公司（以下简称“永恒公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年12月17日诉至本院，本院受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。审理中原告申请撤回对郑州市万山房地产营销策划有限公司的起诉，原告法亚楠及其委托诉讼代理人姚炳辉、刘丽君，被告永恒公司的委托诉讼代理人李娜娜，第三人的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加了诉讼，被告朱硕、余瑶经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法亚楠向本院提出诉讼请求：1.被告朱硕、余瑶立即履行《房屋买卖合同》的合同义务，在原告代为向第三人清偿抵押贷款、第三人解除抵押登记及查封、且原告支付完毕剩余房款后，将位于荥阳市××大道与××交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号的房产【所有权证号:豫（2019）荥阳市不动产权第0005140号】过户到原告名下，并协助办理相关不动产登记手续；2.被告荥阳市永恒房产营销策划有限公司协助原告与被告朱硕、余瑶办理房屋过户的相关手续；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告朱硕、余瑶承担。在庭审过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：判决被告朱硕、余瑶立即履行《房屋买卖合同》的合同义务，在原告代为向第三人清偿抵押贷款、第三人解除抵押登记及查封后，将位于荥阳市××大道与××交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号的房产【所有权证号:豫（2019）荥阳市不动产权第0005140号】过户到原告名下，并协助办理相关不动产登记手续。事实与理由：2018年10月10日原告通过居间方被告永恒公司与郑州市万山房地产营销策划有限公司（以下简称：万山公司），以原告作为买方、被告朱硕、余瑶作为卖方、万山公司作为名义上的居间方（当时万山公司与永恒公司系合作关系，万山公司与永恒公司为实际上的共同居间方），共同签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：“原告购买被告朱硕、余瑶位于荥阳市××大道与××交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号的房屋，房屋总价款为98万元。原告按揭付款，首付款46万元，被告朱硕、余瑶收到原告首付款三日内向原告交付房屋。待被告朱硕购买案涉房屋所交契税满两年且被告朱硕取得案涉房屋不动产权证书时再办理过户手续，案涉房屋过户及解押手续办理前的银行贷款由被告朱硕、余瑶承担。永恒公司和万山公司作为居间方按照合同价款的2%收取佣金共计19600元，由原告与被告朱硕、余瑶平均分担，万山公司与永恒公司代为办理案涉房屋的按揭贷款及房产过户手续，直至被告朱硕、余瑶收到全部房款或原告取得新的不动产权证书为止。”合同签订后，原告向被告永恒公司股东张金红的账户支付了佣金9800元（佣金收条由永恒公司于2018年10月22日开具）。原告依约分三次向被告朱硕、余瑶支付首付款46万元，即2018年10月10日向被告朱硕、余瑶支付定金3万元（该定金由万山公司指定永恒公司实际收取，定金收据由永恒公司于2018年10月22日开具，该定金由居间方代为保管，冲抵部分首付款），2018年10月16日向被告朱硕、余瑶支付37万元，2018年10月9日向被告朱硕、余瑶支付6万元。被告朱硕于2018年10月19日完成案涉房屋的契税缴纳；于2018年10月20日将该案涉房屋交付给原告进行居住至今；于2019年3月6日取得案涉房屋的不动产权证书。但在合同履行期间，被告朱硕、余瑶未积极办理案涉房屋的解押手续，将原告支付的房款挪作他用，未用于解除抵押，致使案涉房屋因逾期偿还第三人上海浦发银行股份有限公司郑州分行的抵押贷款，于2019年9月18日被郑州市金水区人民法院查封。自此，被告朱硕、余瑶难以履行合同义务，不能办理房屋过户手续，原告的合法权益面临重大威胁。原告为维护自身合法权益，自愿全款购买案涉房屋，并自愿以剩余房款替被告朱硕、余瑶偿还案涉房屋的银行贷款，涤除案涉房屋的抵押权并解除查封，最终将案涉房屋过户到原告名下。现原告诉至法院，请求判如所诉。被告朱硕、余瑶未答辩。被告永恒公司辩称，原告所述完全属实，同意协助原告办理涉案房屋的过户手续。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行辩称，原告若有资格有能力代被告朱硕、余瑶偿还银行贷款及利息，则第三人同意原告替被告朱硕、余瑶偿还银行贷款并结清第三人相关诉讼成本费用后，同意解除对案涉房屋的查封及抵押登记。本院经审理查明事实如下：2018年10月10日原告通过居间方被告永恒公司与万山公司以原告作为买方、被告朱硕、余瑶作为卖方、万山公司作为名义上的居间方（当时万山公司与永恒公司系合作关系，万山公司与永恒公司为实际上的共同居间方），共同签订了《房屋买卖合同》。该合同约定：“原告购买被告朱硕、余瑶位于荥阳市××大道与××交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号的房屋，房屋总价款为98万元。原告按揭付款，首付款46万元，被告朱硕、余瑶收到原告首付款三日内向原告交付房屋。待被告朱硕购买案涉房屋所交契税满两年且被告朱硕取得案涉房屋不动产权证书时再办理过户手续，案涉房屋过户及解押手续办理前的银行贷款由被告朱硕、余瑶承担。永恒公司和万山公司作为居间方按照合同价款的2%收取佣金共计19600元，由原告与被告朱硕、余瑶平均分担，万山公司与永恒公司代为办理案涉房屋的按揭贷款及房产过户手续，直至被告朱硕、余瑶收到全部房款或原告取得新的不动产权证书为止。”合同签订后，原告向被告永恒公司股东张金红的账户支付了佣金9800元（佣金收条由永恒公司于2018年10月22日开具）。原告依约分三次向被告朱硕、余瑶支付首付款46万元，即2018年10月10日向被告朱硕、余瑶支付定金3万元（该定金由万山公司指定永恒公司实际收取，定金收据由永恒公司于2018年10月22日开具，该定金由居间方代为保管，冲抵部分首付款），2018年10月16日向被告朱硕、余瑶支付37万元，2018年10月9日向被告朱硕、余瑶支付6万元。被告朱硕于2018年10月19日完成案涉房屋的契税缴纳，2018年10月20日将该案涉房屋交付给原告居住至今，2019年3月6日取得案涉房屋的不动产权证书。但在合同履行期间，被告朱硕、余瑶未积极办理案涉房屋的解押手续，未用于解除抵押，致使案涉房屋因逾期偿还第三人上海浦发银行股份有限公司郑州分行的抵押贷款，于2019年9月18日被郑州市金水区人民法院查封。2020年4月26日原告法亚楠与被告朱硕签订补充协议，约定原告与被告朱硕均同意由原告以剩余未付房款代被告朱硕向按揭贷款银行（即本案第三人）偿还该涉案房屋的按揭贷款，涤除按揭贷款银行的抵押权及相关法院对案涉房屋的查封，且朱硕愿意无条件配合办理过户手续；涉案房屋过户所需的相关税费按照法律规定由原告与被告朱硕分别承担，应当由被告朱硕承担的相关税费，原告可在剩余房款范围内代被告朱硕缴纳；原告代被告涤除抵押权、代为缴纳税费、诉讼费、保全费等合理的相关支出，均视为向卖方支付相应的购房款项；原告支付的涤除抵押权、代为缴纳税费、诉讼费、保全费等合理的相关支出后，如果支付数额小于买卖合同约定的数额的，应当自涉案房屋过户之日起三个工作日内向被告朱硕支付完毕剩余房款；若支付数额大于买卖合同约定的数额的，被告朱硕应当自涉案房屋过户之日起30个工作日内向原告返还超出部分的款项。另查明：涉案房屋于2019年12月19日因本案原告申请保全被本院轮候查封，查封期限为1019年12月19日至2022年12月18日。原告具备购房资格，且案涉房屋系被告朱硕、余瑶于2016年7月15日之前购买，不在限售之列。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告与被告及居间方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告要求继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因第三人对涉案房屋享有抵押权，而原告自愿一次性向第三人偿还以涉案房屋抵押担保的被告朱硕、余瑶所欠贷款。原告偿还贷款后，第三人及被告应将涉案房屋的抵押登记予以注销，原告向第三人所偿还贷款在原告应向被告朱硕、余瑶支付购房款中予以扣除。被告朱硕、余瑶在原告支付完剩余购房款及抵押登记注销后协助原告将涉案房屋过户至原告名下。综上，被告朱硕、余瑶应继续履行与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》；原告向第三人清偿以涉案房屋抵押担保的被告朱硕、余瑶所欠贷款（金额按照朱硕、余瑶与第三人所签订合同的约定计算）；第三人及被告朱硕、余瑶于上述欠款清偿后将涉案房屋的抵押登记予以注销，在原告向被告朱硕、余瑶付清合同约定的购房款98万元（包含原告已支付的购房款46万元，原告代朱硕、余瑶向第三人支付的贷款）及抵押登记注销后，被告朱硕、余瑶协助原告将涉案房屋过户至原告名下。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告朱硕、余瑶继续履行2018年10月10日与原告法亚楠及被告荥阳市永恒房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、原告法亚楠与本判决生效之日起十日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行清偿以荥阳市荥泽大道与文博路交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号房屋抵押担保的被告朱硕、余瑶所欠贷款（金额按照朱硕、余瑶与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行所签订合同的约定计算）；三、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行、被告朱硕、余瑶于上述欠款清偿后十日内将荥阳市荥泽大道与文博路交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号房屋抵押登记予以注销；四、在原告向被告朱硕、余瑶付清合同约定的购房款98万元（包含原告已支付的购房款46万元，原告代朱硕、余瑶向第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行偿还的贷款）及抵押登记注销后三十日内，被告朱硕、余瑶协助原告法亚楠将荥阳市荥泽大道与文博路交叉口东侧意墅蓝山六期106号楼1单元18层1××1号房屋过户至原告法亚楠名下。案件受理费13600元，保全费5000元，由被告朱硕、余瑶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵 霞人民陪审员  董国俊人民陪审员  郭连义二〇二〇年五月八日书 记 员  王锦鹏