广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9705号原告：广州萝岗万达广场有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路89号402房。法定代表人：齐界，执行董事。委托诉讼代理人：黄佩仪，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。被告：何金明，男，1968年8月8日出生，汉族，住广东省龙门县。第三人：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路239号。负责人：毛丽冰。原告广州萝岗万达广场有限公司（简称“萝岗万达公司”）诉被告何金明，第三人广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（简称“农商行番禺支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告萝岗万达公司的诉讼代理黄佩仪到庭参加诉讼，被告何金明、农商行番禺支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告萝岗万达公司向本院提出诉讼请求：1.判决何金明立即办理位于广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1、D3-2栋）235房（简称“涉案房屋”）不动产权转移登记手续，将涉案房屋的产权登记至何金明名下；2.判决何金明承担办理涉案房屋过户过程中所产生的契税62412.63元等各项费用；3.判令何金明立即配合农商行番禺支行办理案涉房屋的抵押权登记手续；4.判令何金明从2018年10月20日起至提交办理不动产权转移登记、抵押权登记手续所需全部资料和缴纳契税等各项费用之日止，以购房款2080421元为基数按每日万分之一标准向萝岗万达公司支付违约金（暂计至2019年6月30日为52842.69元）；5.判决本案诉讼费由何金明承担。经本院释明，萝岗万达公司明确第一项诉讼请求为：要求何金明提交办理涉案房屋产权证资料和缴纳办证所需的契税等各项费用，并协助萝岗万达公司办理涉案房屋产权登记的手续。事实和理由：2014年8月29日，萝岗万达公司与何金明签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定何金明向萝岗万达公司购买位于广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1，D3-2栋）235房，该房屋按套内面积计算房款，总价款为2084281元。何金明支付首期款1044281元，余款1040000元向农商行番禺支行申请按揭贷款方式支付。合同签订后，何金明以涉案房屋向农商行番禺支行进行预抵押，涉案房屋已竣工验收合格并于2015年6月24日办理竣工验收备案，于2016年1月12日办理了商品房初始登记，已具备交付及办理不动产转移登记的条件。双方于2016年12月28日办理涉案房屋交付手续，但何金明未按照合同补充协议约定向萝岗万达公司提交涉案房屋办理不动产权转移登记、抵押权登记手续所需资料及未缴纳契税等各项费用，经萝岗万达公司多次通知仍未提交资料和缴纳费用，其行为已构成违约。因何金明拒不办理该房屋的产权证，致使涉案房屋无法办理抵押权登记手续，进而致使萝岗万达公司为了何金明的按揭贷款向农商行番禺支行提供的担保责任无法解除，何金明的不作为行为加重了萝岗万达公司的义务，违反了诚信及公平原则。萝岗万达公司特诉至法院，请求判如所请。被告何金明、第三人农商行番禺支行未应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：2013年12月18日，萝岗万达公司（甲方）与农商行番禺支行（乙方）签订《楼宇按揭合作协议》，载明就坐落于广州市开发区开创大道以南、科丰路以西的经批准命名为萝岗万达广场的商品楼进行按揭合作。对购房人（也称预购人），甲方有权推荐其向乙方申请借款。对符合条件的购房人，乙方与其签订楼宇按揭合同后，向其提供贷款，作为购房人向甲方支付的部分房价款。第6条甲方之保证责任，6.1甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的阶段性连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。6.2甲方对每笔借款的保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。2014年2月14日，萝岗万达公司（卖方、甲方）与何金明（买方、乙方）签订《商品房预售合同》，约定乙方购买萝岗万达广场第自编D3-1，D3-2栋235房，房屋地址：广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1，D3-2栋）235房。第八条付款方式为首期款1044281元，剩余房款1040000元须于2014年2月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是农商行番禺支行。第十三条房屋交付，甲方应在2015年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十二条延迟办理产权登记的违约责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》：第四条第5点约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且为本合同及补充协议项下乙方主要义务，双方明确如下：1.乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失支付给甲方。同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金)万分之五的违约金。第十条第3点约定，如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续前向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税等费用。2014年2月28日，何金明（甲方、借款人、抵押人）与农商行番禺支行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《楼宇按揭合同》，约定乙方向甲方提供贷款金额为1040000元整。贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计10年。甲方授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入发展商指定账户广州萝岗万达广场有限公司（开户行：农信银行广州农村商业银行股份有限公司天安分理处，账号：08×××06）。2014年9月5日，案涉房屋分别办理两份广东省房地产预告登记证明。其中粤房地预登穗字第××号登记证明载明，预告登记权利人为何金明，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记。粤房地预登穗字第××号登记证明载明，预告权利人为广州农商行番禺支行，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，预购商品房抵押权预告登记。案涉房屋于2015年6月9日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，何金明于2016年12月28日签署《萝岗万达广场业主收楼确认单》，确认收楼。2017年12月13日，萝岗万达公司办理公证手续，公证事项为萝岗万达公司通知何金明完善收房资料登记手续并配合办理房屋的产权登记各项手续，并邮寄送达《产权催办告知函》。但没有何金明签收手续。2018年10月10日，萝岗万达公司再次向何金明邮寄《告知函》，要求何金明于2018年10月19日前提交办理房产证资料（业主本人身份证原件及复印件、预付产权登记费、全额购房发票及复印件），但快递邮件没有妥投。退件原因收件人不在指定地址。另查明，根据查册时间为2019年7月4日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋分别被广州市增城区人民法院、广州市黄埔区人民法院、广州市中级人民法院分别执行了七次预查封。因何金明下落不明，本院于2019年9月16日公告送达本案起诉状副本等诉讼材料。还查明，中国广州仲裁委员会于2017年7月7日受理申请人农商行番禺支行与被申请人何金明金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）穗仲案字第7482号，该仲裁裁决结果如下：1.解除申请人农商行番禺支行与被申请人何金明于2014年2月28日签订的《楼宇按揭合同》；2.何金明向农商行番禺支行偿还借款本金817216.99元及至清偿之日的利息、逾期利息、复利；3.农商行番禺支行对何金明所有的位于广州市萝岗区科丰路75号235房的房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；4.何金明向农商行番禺支行补偿财产保全费4719元；5.本案仲裁费由何金明承担。农商行番禺支行并在仲裁程序中提出财产保全申请，广州市黄埔区人民法院作出（2017）粤0112财保52号裁定书，裁定查封何金明名下的案涉房屋，查封金额为839815.82元。上述事实，有《房屋买卖合同（预售）》《补充协议》《公证书》《楼宇按揭合作协议》《楼宇按揭合同》《收楼确认书》《产权催办告知函》《广州市不动产登记查册表》、（2017）穗仲案字第7482号裁决书、民事起诉状及当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，何金明、农商行番禺支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核萝岗万达公司提交的证据基础上对本案进行裁判。何金明与萝岗万达公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十条第三点约定，若何金明以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托萝岗万达公司或萝岗万达公司指定的代办单位统一办理，何金明承担代办费用。何金明应于办理房屋交付手续前向萝岗万达公司或其指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其它资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税等费用。若乙方未按照本款前述约定提交资料或向萝岗万达公司预交全部税费，萝岗万达公司有权拒绝交付该房屋并暂停代办该房屋产权登记及抵押登记手续。何金明每延迟一日，应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金，延迟超过30日的，萝岗万达公司有权解除合同并要求何金明承担违约责任。根据上述合同约定，萝岗万达公司的合同义务是办理产权证，何金明的合同义务是提交办证资料及缴纳契税等各项费用。因此，双方均应履行各自合同义务，积极办理涉案房屋产权证手续。本案中，何金明已经办理收楼手续，但其未按照约定提交办理涉案房屋产权证的相关资料，配合萝岗万达公司办理涉案房屋所有权转移登记手续，已经构成违约，应承担违约责任。萝岗万达公司要求何金明提交办理涉案房屋产权证所需的资料，并协助办理该房屋的所有权转移登记手续的请求合理，本院予以支持。至于何金明应缴纳契税等各项费用的问题，属于何金明应当提交办理涉案房屋产权证所需的资料范畴，萝岗万达公司要求何金明承担办理涉案房屋过户过程中所产生的契税62412.63元等各项费用缺乏依据，本院不予支持。关于违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，何金明未按照约定提交办证资料或向萝岗万达公司预交全部税费，何金明每延迟一日，应向萝岗万达公司支付购房款总额万分之一的违约金。何金明办理收楼手续后未按照约定提交办理房产证的相关资料，已经构成违约，应按照合同约定支付违约金。萝岗万达公司虽然于2018年10月10日向何金明邮寄《告知函》，要求何金明于2018年10月19日前提交办理房产证资料，但快递邮件没有妥投而退件，即萝岗万达公司并未实际通知到何金明。萝岗万达公司提起本案诉讼后，何金明在本案起诉状副本送达之日起十日内仍然没有提交办证相关的资料。因此，何金明应以购房款总额2080421元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年11月26日起至提交办理产权证所需全部资料之日止向萝岗万达公司支付违约金。因何金明违约怠于还款，广州仲裁委员会已经作出生效裁决，解除农商行番禺支行与何金明签订的《楼宇按揭合同》，萝岗万达公司诉请要求何金明配合农商行番禺支行办理案涉房屋的抵押权登记手续，已无实际意义。萝岗万达公司的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何金明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州萝岗万达广场有限公司提交办理广州市萝岗区科丰路75号（自编D3-1、D3-2栋）235房产权证所需的全部资料，并协助原告广州萝岗万达广场有限公司办理该房屋的所有权转移登记手续；二、被告何金明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州萝岗万达广场有限公司支付违约金（以购房款总额2080421元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年11月26日起计至提交办理产权证所需全部资料之日止）；三、驳回原告广州萝岗万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1121元，由原告广州萝岗万达广场有限公司负担571元，被告何金明负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  杨树玲人民陪审员  刘永建二〇二〇年五月二十六日书 记 员  林 婕