广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4606号原告：李冠健，男，1988年12月13日出生，汉族，住广东省普宁市********湖心洋西2片44号，公民身份号码445************356。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳汝杰，广东国龙律师事务所律师。被告：林子佳，男，1987年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区****************，公民身份号码440************756。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。原告李冠健与被告林子佳租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李伟波、劳汝杰，被告的委托诉讼代理人卢大为到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除佛山市南海广百地产开发有限公司与被告于2017年3月22日签订的《写字楼租赁合同》；2.被告立即交还其所租赁的位于佛山市南海区*****************办公920室的房屋予原告；3.原告无需返还被告支付的保证金4563元；4.被告向原告支付自2019年6月14日起至实际交还房屋之日止的租金（2020年4月1日前每月标准为1587元，2020年4月1日起至2021年3月31日止每月标准为1667元）；5.被告向原告支付自2019年6月14日起至实际交还房屋之日止的违约金（违约金以每月租金为本金自逾期之日起按日千分之二的标准计算）；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月22日，佛山市南海广百地产开发有限公司（以下简称广百公司）与被告签订《写字楼租赁合同》，约定广百公司将位于佛山市南海区*****************办公920室的房屋出租给被告作办公用途使用，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，其中2017年4月1日至2017年7月31日的租金为每月1587元，2017年8月1日至2019年3月31日的每月租金为1512元，2019年4月1日至2020年3月31日的每月租金为1587元，2020年4月1日至2021年3月31日的每月租金为1667元，2021年4月1日至2022年3月31日的每月租金为1750元，租金在每月的第10日前支付。合同同时约定承租方于合同签订之日向出租方支付相当于（指在2017年8月1日至2019年3月31日期间租金）三个月租金的款（即人民币4536元）作为租赁保证金。在租赁期限内，如承租方迟缓缴交租金和管理费及其它应缴之费，须向出租方支付违约金。从迟交日起，每逾期一天，须按当期应付未付金额的0.2%向出租方计付违约金。如逾期30天未能缴交租金(含未足额缴交)，无论是否已获正式通知催缴，出租方有权单方面解除合同，收回商铺，承租方的租赁保证金和管理保证金不予退还。上述租赁合同签订后，广百公司如约将涉案租赁房屋交付给被告使用。2018年8月8日广百公司意欲出售案涉房屋，已合法通知被告行使优先购买权。在被告放弃了优先购买权的情况下，广百公司于2018年10月8日与原告签订了《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议书》，将案涉房屋出售给原告。2018年10月24日，广百公司通知被告案涉房屋已出售给原告。2019年6月26日，广百公司通知被告该案涉商品房已出售予原告，原告已于2019年6月14日办理了收楼手续，被告应按照2017年3月22日与广百公司签订的《写字楼租赁合同》内容自2019年6月14日起向原告履行该租赁合同的义务。但被告却没有按租赁合同约定向原告支付租金，自2019年6月14日起一直拖欠租金。原告多次向其催讨，被告一直未付。由于被告不履行支付租金义务，已连续拖欠多月租金，已构成根本性违约，原告有权要求解除《写字楼租赁合同》。由于租赁合同系因被告单方违约而提前终止的，原告有权没收履约保证金。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告意图通过不提供收款账号的方式，造成被告违约的假象，进而达到提前解除合同的目的。如原告在诉状中所述，被告2017年3月22日与广百公司签订了《写字楼租赁合同》，约定广百公司将案涉租赁物出租给被告，租期从2017年至2022年3月31日，后因广百公司将租赁物出售给了原告，被告得知这一情况后，通过广百公司与原告联系，要求改签合同并将租金支付给原告。原告对此置之不理，一直不与被告见面，也没有提供银行账号给被告支付租金。甚至广百公司要求原告签字就可以将租金领走，原告又故意不领取。二、被告克服困难，支付了全部应缴租金，不存在违约行为。虽然原告设置了种种障碍，试图让被告无法缴交租金，从而造成被告违约的假象，但被告在这一段时间，继续按照原合同的约定，向广百公司缴纳了全部租金，因原告未提供收款账号，也未与被告重签合同，被告向租赁合同约定的收款账号支付租金的行为是符合合同约定的。三、被告不同意解除合同，被告与案涉租赁物原权属人签订的租赁合同合法有效，对原告具有约束力，应当按照合同履行。虽然广百公司将案涉租赁物出售给了原告，但根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。由此可见，被告与广百公司签订的租赁合同是合法有效的，对原告具有法律约束力，原告无故要求解除合同的行为没有法律依据。综上所述，原告提起本诉是因其认为租金较低，希望通过制造矛盾的方法达到提前解除合同的目的，其诉讼请求没有事实与法律依据，依法不应得到支持。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.租赁合同原件1份，用以证明2017年3月22日，广百公司与被告签订《写字楼租赁合同》，约定广百公司将涉讼房屋出租给被告作办公用途使用；3.优先购买权通知书复印件1份，4.在用商品房出售确认函复印件1份，证据3-4用以证明原告在向广百公司洽商购买涉讼房屋时，广百公司已依法、依约向被告提示行使优先购买权；5.商品房售出通知书复印件1份，6.商品房已收楼通知书复印件1份，证据5-6用以证明广百公司将关于涉讼房屋已由原告购买、已收楼的信息告知被告；7.商品房买卖合同（现售）原件1份，8.补充协议书复印件1份，9.不动产权证书原件1份，证据7-9用以证明原告已于2018年10月8日与广百公司签约购买涉讼房屋，并签订补充协议，约定自办妥收楼手续之日起，广百公司与被告所签订的租赁合同出租方合同项下权利义务由原告承担，原告已是上述房屋的产权人；10.微信聊天记录（地产物业管理处与被告）打印件1份（加盖物管公司公章），用以证明广百公司及时约被告办理三方交接手续，将原告已收楼的信息告知被告并将原告身份信息、联系方式、收取租金及管理费的银行账户资料通知了被告，通知被告将租金及管理费打入原告银行账户；11.微信聊天记录（原告与被告助理）1份（有手机原本核对），用以证明原告多次催促被告办理三方交接手续、收取租金及管理费；12.微信聊天记录（地产物业管理处与被告）打印件1份，用以证明房屋所在物管处多次向被告催收管理费。被告举证如下：1.手机截图打印件5张，2.电子回单打印件2张，3.银行流水原件1份，证据1-3用以证明被告将2019年3月至2019年12月份的全部租金支付至广百公司账号（租赁合同约定的收款账号）。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据5，加盖邮戳，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据6，未有送达予被告的依据且被告否认收到，本院对其证据效力不予确认；3.原告的证据12，与本案诉讼请求无关，本院不予审查认定；4.被告的证据1-3，证据3是银行流水原件，证据1、2与证据3相印证，本院对真实性均予以采信。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区*****************办公920室。2017年3月22日，被告（承租方、乙方）与广百公司（出租方、甲方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称涉讼租赁合同），约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用；租期从2017年4月1日起至2022年3月31日止；2017年4月1日至2017年7月31日月租金额756元，2017年8月1日至2019年3月31日月租金额1512元，2019年4月1日至2020年3月31日月租金额1587元，2020年4月1日至2021年3月31日月租金额1667元，2021年4月1日至2022年3月31日月租金额1750元；乙方在每月的10日前以银行转账付款方式缴付当月租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日）；双方签署本合同时，乙方另与广州晟汇物业服务有限公司佛山分公司（以下简称物业管理公司）签订物业管理协议，乙方须于每月10日前向物业管理公司缴交当月物业管理服务费、电费及相关费用；本合同签订之日，乙方向甲方支付4536元作为租赁保证金；乙方须按时向甲方及物业管理公司缴付租金、管理费及其它费用，乙方逾期缴交的须每日向甲方及该物业管理公司各支付相当于所欠费总额0.2%违约金；如乙方逾期缴交租金超过30天的（含未足额缴交），甲方有权单方解除合同、封锁场地收回该物业并没收乙方遗留在该物业内的物品，乙方缴纳的租赁保证金及管理费保证金不予退回，且保留向乙方追讨其余所欠费用、违约金及其它损失的权利；等等。2018年8月10日，广百公司向被告寄送《优先购买权通知书》，告知被告其拟出售涉讼房屋及售价、付款方式，并要求被告在一定期限内填写确认函，如期限届满未收悉被告确认函件的，视为被告放弃优先购买涉讼房屋的权利。2018年10月8日，广百公司（出卖人）、原告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定广百公司将涉讼房屋售予原告，总价款645087元；广百公司应当在2019年3月31日前向原告交付该商品房；等等。同日，广百公司与原告签订《补充协议书》，约定在原告付清买卖合同约定的全部购房款及其他一切应付款项以及办妥涉讼房屋收楼手续之日起，广百公司在涉讼租赁合同项下的权利义务全部概括转移给原告，广百公司在涉讼合同项下的权利义务概括转移给原告之日起180天内应将使用人预交的保证金无息移交给原告；等等。2018年10月25日，广百公司向被告邮寄《商品房售出通知书》，载明涉讼房屋已于2018年10月8日出售给原告，根据广百公司与原告的约定，原告将于付清买卖合同约定的购房款等一切应付款项以及办妥收楼手续之日起成为该商品房出租方，请被告届时向原告履行合同。2019年9月27日，涉讼房屋登记至原告名下。物业管理公司工作人员梁锦敏与被告的微信聊天记录有：2019年5月28日，梁锦敏告知被告“业主他想跟你见一面”，双方约定次日下午三点见面，梁锦敏告知被告“你带上租金押金收据过来业主他给你新的收据，以后租期到期由业主把押金退给你，还有就是四月五月的租金，明天大概就是这些事情”；2019年6月18日，梁锦敏向被告发送原告的身份证复印件照片、现楼收楼通知书复印件照片、原告账户信息和联系方式的照片，并告知被告“这是业主的资料，租金和管理费打入他的账号，有疑问您可以给他打电话”。原告与被告助理（微信号veeyo-）于2019年8月9日添加微信好友，原告“我是碧桂园902的业主，从今年的4、5、6、7、8月份一共5个月的租金要转给我5*1587=7935,4381.66这些是管理费和水电费，明细都有发单给你们或者发微信给你们”，被告助理“但是我们现在还是和地产物管那边签署的合同，一份合同没取消，钱却转给您”，原告“你们明天拿过来管理处这里，我们交接一下，改过来”，被告助理“我跟老板说说看”；后原告要求明天早上到管理处协商，被告助理表示明后天有工作在外拍摄，要求另约时间，原告表示星期一下午2点到管理处；2019年8月12日上午，原告通知被告助理下午2点到管理处处理，被告助理回复“我们4点才回到办公室，我觉得过来920谈吧，可以的话我们新旧业主先交接一下，再找物管去签署协议”，原告“下午在那里等你们很久，你们却不回信息也不说什么，我刚才走了，如果还想沟通的话就明天早上到物业那里来进行沟通，我再跑多一趟，如果不过来，地产和物业马上停电停水，还要过去锁门了”，被告助理“这周以内我们会将水电费和租金交至房地产，在租赁有效期内，我们还是直接对接房地产，不希望因为业主变更又签署新的合同，万一您这边业主再变更，我们是不是又要签署别的合同？这样太被动，也没有被尊重的感觉”；原告“要怎么交明天早上10点到物业沟通”；被告助理“1.明天没空，时间待定，2.根据原有与房地产合同，租金照理是给房地产，本周内安排款项，管理费再谈”；2019年10月8日，原告“到今天已经违约7个月的租金没交，你们的东西今天全部搬走，通知你们一下，明天开始锁门不租了”，被告助理“请您对接一下物业，我们的租金和管理费等全部费用都已经交到物业和地产了，钱到不了您的账户，不是我们造成的损失，麻烦您还是对接清楚了再说话”。被告于2019年2月24日转账4536元、2019年3月31日转账1512元、2019年8月13日转账7935元（附言10栋920单元2019.4-2019.8租金）、2019年10月8日转账3024元（附言10栋920单元2019.9-2019.10租金）、2019年12月17日转账3174元予广百公司。本案应诉材料于2020年3月18日送达被告。诉讼中，原告陈述：广百公司没有移交2019年6月起的租金给原告。被告陈述：被告没有收到《商品房已收楼通知书》，不清楚原告具体收楼日期；物业公司不是业主，也没有证据显示取得了原业主广百公司的授权，即使物业公司通知了被告，该通知也不具备法律效力。本院认为，涉讼房屋办理了相关产权登记，以涉讼房屋为租赁标的的租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。本案中，虽然广百公司与原告约定原告付清买卖合同约定的全部购房款及其他一切应付款项以及办妥涉讼房屋收楼手续之日起，广百公司在涉讼租赁合同项下的权利义务全部概括转移给原告，广百公司也告知被告届时向原告履行合同，但现有证据不能证明广百公司已将原告的收楼时间告知被告，且涉讼房屋登记至原告名下后原告也未向被告出示权属登记资料，被告收到本案应诉材料才确切知悉涉讼房屋的所有权人变更为原告，故被告此前向广百公司支付租金而未向原告支付租金不构成根本违约。原告诉请解除涉讼租赁合同、被告交还涉讼房屋、原告没收保证金的请求，本院均不予支持。原告主张被告支付2019年6月14日起的租金，根据被告向广百公司的转账记录，被告已向广百公司支付租金至2019年12月，被告已支付相应期间使用涉讼商铺的对价，故本院确定被告应支付2020年1月1日起的租金予原告。法庭辩论终结之日后的履行情况未确定，故本案租金计算至法庭辩论终结之日即2020年4月28日。经核算，被告应支付2020年1月1日至2020年4月28日的租金合共6316.87元（1587元/月×3个月+1667元/月÷30天×28天）予原告。原告主张的租金超出核定的部分，本院不予支持。在被告不清楚原告的实际收楼时间或房屋所有权变动时间的情况下，原、被告因租金支付对象产生争议，原告主张被告支付逾期交租违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林子佳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日至2020年4月28日的租金6316.87元予原告李冠健；二、驳回原告李冠健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费2132.8元，减半收取计1066.4元（李冠健已预交），由李冠健负担1041.4元，由林子佳负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予李冠健，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年五月二十六日书记员  余宝儿