北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10906号原告:王丽杰，女，1944年7月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：王凌，女，1977年1月1日出生，汉族，住天津市南开区。二原告委托诉讼代理人：安立刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：王娟，女，1974年6月8日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。被告：王巍，男，1972年2月17日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：阚世山，北京阚世山律师事务所律师。原告王丽杰、王凌与被告王娟、王巍合同纠纷一案，本院于2019年2月1日作出（2017）京0114民初16280号民事判决书。王丽杰、王凌对该判决不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院以案件审理事实不清为由发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王丽杰及其委托诉讼代理人安立刚、原告王凌，被告王巍的委托诉讼代理人阚世山，被告王娟的委托诉讼代理人向华平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结，王丽杰、王凌向本院提出诉讼请求：1．请求解除与王娟的借名买房合同关系；2．请求依法判令王娟、王巍共同支付王丽杰、王凌位于北京市昌平区东小口镇天通北苑二区24号楼4门201号售房款3833000元；3．本案诉讼费由王巍、王娟承担。事实与理由：王丽杰与王长立系夫妻关系，二人育有二子女即王凌和王巍。王巍与王娟系夫妻关系，王长立于2016年2月4日去世。2004年5月31日，王丽杰与王长立出售了坐落于北京市顺义区石园东小区22号楼5单元501号房屋，于2005年初为王巍出资购买了坐落于昌平区东小口镇天通北苑二区33号楼5单元302号房屋一套，房屋登记在王巍名下。2006年王巍和王娟找王丽杰和王长立商量，希望二老能在天通苑买一套房屋，这样住的比较近，照顾方便。于是王丽杰和王长立于2006年5月30日出售了坐落于顺义区裕龙花园一区14号楼5单元101号房屋，因王丽杰年龄较大无法办理贷款，故借王娟的名义购买了北京市昌平区东小口镇天通北苑二区24号楼4单元201号房屋（以下简称201号房屋）。该房屋首付款和贷款皆为王丽杰和王长立支付，且一直由王丽杰和王长立居住使用。2017年9月20日王丽杰在家休息时，突然被声称为中介经理的人员告知，201号房屋已经被王娟和王巍出售，售房款460万元已经打入王娟账户，要求王丽杰2017年9月23日腾房，这时王丽杰才知道王娟在未经其同意下私自将201号房屋出卖他人。现王丽杰无家可归，居无定所，且身患脑膜瘤，无力支付巨额医药费，为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。王娟辩称：二原告的起诉没有任何依据，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、201号房屋于2006年8月购买，因当时王巍、王娟快要结婚，由王丽杰支付首付款购买的该房产，登记在王娟名下，房屋总价为300165．50元，首付款9万元，贷款21万元，2007年7月13日取得房产证。后王巍、王娟于2007年10月26日登记结婚，婚后由双方共同偿还该房屋的贷款，并非完全由王丽杰偿还。虽然涉案的房屋首付款是由王丽杰支付的，但是房屋登记在王娟名下，且在婚前取得房产证，依据法律规定，视为王丽杰对王娟的赠与，房屋跟王丽杰、王凌没有任何关系。王丽杰和王娟之间更不存在借名买房合同关系，王丽杰、王凌所谓借名购买的201号房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且王丽杰没有购买资格，双方也没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。二、201号房屋登记在王娟名下，并且于王娟、王巍结婚前取得房产证，依据《物权法》第9条、16条、17条之规定，该房屋的所有权人为王娟，王娟作为房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，不存在侵害王丽杰、王凌合法权益的行为，王丽杰、王凌要求返还房款没有任何法律依据。三、王巍、王娟已于2016年3月30日离婚，而201号房屋是在2017年6月3日出售的，虽然涉案房款应归王娟所有，鉴于王丽杰出的首付款及王巍、王娟共同偿还的贷款，在房屋出售以后，王娟通过各种方式与途径将涉案460万元房款基本上已全部返还给了王丽杰、王巍，王娟现所剩无几，无钱返还给二原告。综上，201号房屋登记在王娟名下，是其婚前财产，应归其所有，王娟依法行使相关权利，王丽杰、王凌无权干涉，况且售房款已基本上返还给了王丽杰及王巍，请求法院能够结合本案的实际情况，作出公正判决。王巍辩称：不同意二原告的诉讼请求。201号房屋是当时我跟王娟准备结婚，王娟要求我再买一套房，由于我当时资金紧张，便与王丽杰商议，从王丽杰处借取部分资金用于买房，王丽杰便替我出了购买该房的首付款，贷款由我与王娟共同偿还，并非完全由王丽杰偿还，201号房屋的首付款虽然是王丽杰出资的，但是根据婚姻法及司法解释的规定，应当视为王丽杰对我们的赠与，并无王丽杰所称借用王娟名义买房的事实。后我与王丽杰商议，由我替妹妹王凌支付部分首付款，以折抵王丽杰购买201号房屋的首付款及按揭款，此后我为王凌买房出资首付、按揭贷款、信用贷利息以及中介费近120万元左右，因此我与王丽杰、王凌之间的债权债务已全部了结。201号房屋跟王丽杰、王凌没有任何关系，其要求返还购房款无任何法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，买房之前，王丽杰给了9万元的款项是首付款，买房日期是倒签的，之后又给王巍、王娟24万元是结婚的费用，和买房没有任何关系，房款的贷款是王巍、王娟偿还的，王丽杰说借王娟名买房不成立，就是把买房款9万元赠与给王娟，后来房子卖了460万元。如果法院认为房款应返还，王巍的父亲已经不在了，应返还给其继承人，保留返还应得的份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下:王丽杰与王长立系夫妻关系，二人育有一子王巍、一女王凌。王巍与王娟系夫妻关系，二人于2007年10月26日登记结婚，于2016年3月30日协议离婚。2016年2月4日，王长立去世。双方当事人均认可王长立的父母先于王长立去世。2005年12月30日，王娟（买受人）与顺天通房地产开发集团有限公司（出卖人）（以下简称顺天通公司）签订《商品房买卖合同》，约定由王娟购买201号房屋，建筑面积113．27平方米，房屋总价300165．5元。出卖人应当在2006年8月7日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件5约定付款方式为：买受人于2005年12月30日前交付房款90165．50元；余款人民币21万元，作20年银行按揭贷款，买受人保证自签订本合同后3日起银行按揭5个工作日内将上述贷款金额汇入出卖人指定账户内。三方当事人均认可上述《商品房买卖合同》的实际签订时间为2006年8月2日，但因201号房屋为经济适用房，指标有效期为1年，故合同文本上倒签的时间为2005年12月30日。2006年8月2日，王娟与广东发展银行股份有限公司北京天通苑支行（以下简称广东发展银行）签订《房屋按揭贷款合同》，约定由王娟向广东发展银行贷款21万元，用于支付201号房屋的购房款，贷款期限为240个月，采用等额本息还款法，月还款额为1474．50元。2006年8月5日，顺天通公司为王娟出具总金额为300165．5元的购房发票。2007年7月2日，昌平区建设委员会为王娟出具了经济适用住房补交综合地价款2017元的土地出让金收据。购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由王丽杰持有。2007年7月13日，201号房屋登记至王娟名下。2017年6月3日王娟与案外人贾月云签订《存量房屋买卖合同》，将201号房屋出售给贾月云。2017年7月28日，王娟与贾月云签署网签合同。该合同已实际履行完毕，王娟认可已收到售房款460万元，但称已将其中133万元转帐给王巍，另外还给了王巍一部分现金，具体金额记不清了。关于给付王巍售房款的原因，王娟主张系其与王巍离婚时未处理201号房屋，因此在201号房屋卖出后给予王巍一笔补偿款。王巍对王娟的主张均予以认可，并称也不记得王娟给了其多少钱。王丽杰、王凌主张，王丽杰和王长立系借用王娟的名义购买的201号房屋，双方存在借名买房的合同关系，王娟将201号房屋出售所得的售房款，应当返还给王丽杰和王长立的法定继承人王凌；王巍是售房款的实际控制人，因此主张王巍和王娟一并返还。王巍、王娟均否认王丽杰、王长立与王娟存在借名买房的合同关系。关于借名买房的经过，王丽杰称，双方没有书面协议，王娟取得经济适用房的购房资格后，2006年2月，王巍、王娟和王丽杰、王长立商量让二老去天通苑买房，2006年5月，王巍、王娟说房子已经定下来了，王丽杰、王长立就卖了顺义的房子，并出资以王娟的名义买了201号房屋；201号房屋的位置、户型、面积是王巍和王娟看好以后于2006年5月告知的，自己给王巍钱的时候并不知道房子的总价、贷款具体是多少，就听王巍说首付款要24万元。王凌称，201号房屋是经济适用房，王丽杰、王长立买房子的时候已经超过60岁了，家里没有合适的人去贷款，所以以王娟的名义买的房子办的贷款。王巍、王娟均称没有约定借名买房一事，当时二人准备结婚，王娟说想要一套房子，王巍才找到父母要钱付的首付款买的房子。关于201号房屋首付款的支付情况，2006年7月28日，王丽杰从银行取款24万元交给王巍，当天，王巍将24万元存入王娟的工商银行账户。王丽杰主张24万元全部为购房款，包括首付款、税费、装修、还贷等。王巍、王娟曾在（2017）京0114民初16280号案件中主张24万元为王丽杰给其二人结婚的钱，与本案无关，201号房屋首付款是王丽杰另外给王巍的现金支付的。在本案审理过程中，王巍称24万元中有一部分用于买房，剩下的是为了结婚。关于按揭贷款的偿还情况，201号房屋的按揭贷款于2006年8月2日起息，于2015年2月28日还清，本息共计283684．05元。王丽杰、王凌主张，用于还贷的银行卡办好之后就由王丽杰和王长立持有，贷款全部由王丽杰、王长立通过现金存入账号的方式偿还，并提供银行存款凭条和回单，显示金额共计233133．13元，王丽杰称其余还款系通过ATM机所还，未留有凭据。此外，王丽杰主张其夫妻曾给王巍买过一辆车，王巍将车卖掉以后，又将卖车款交给王长立用于偿还贷款，因此该笔款项仍应属于王丽杰和王长立的出资。王巍、王娟则主张，银行卡是2008年交给王长立和王丽杰的，认可有银行存款凭条和回单的金额系由王丽杰和王长立存入，但是主张这些并非贷款的全部金额，且其中一些大额存款与购房无关；自己也把钱交给王丽杰和王长立，让他们去还贷款；车辆是父母赠与给王巍的，卖车款9万元应当属于王巍，用于偿还贷款后，该笔款项应当视为王巍、王娟的出资；还有一部分贷款是王巍、王娟直接还的。王巍和王娟对自己的主张均未提交证据证明。关于房屋居住情况，王丽杰主张2006年房屋交付后即搬进201号房屋内居住，王巍、王娟居住在昌平区东小口镇天通北苑二区另外一套房号为302号的房屋（以下简称302号房屋）内，并不与其一起居住。在（2017）京0114民初16280号案件中，王巍、王娟主张201号房屋于2006年8月交付后装修到2007年7月左右，王巍和王娟搬入201号房屋，王丽杰于2007年底搬入201号房屋与其一起居住；本案中，王巍称其夫妻二人刚开始在201号房屋中居住，后来在302号房屋居住较多。302号房屋于2005年12月份购买，2016年3月卖出。另查一，王丽杰现名下无房，与王凌共同居住。王巍名下有一套房屋。另查二，王巍和王娟离婚时签订的《离婚协议书》载明：“一、男女双方自愿离婚。二、男女双方婚后无子女。三、男女双方婚后无共同财产。四、男女双方婚后无共同债权债务。”上述事实，有《商品房买卖合同》、银行卡交易明细、中国工商银行存款单、广东发展银行存款回单、存款凭条、税费发票、土地出让金收据、《存量房屋买卖合同》、贷款结清证明、证明信、死亡证明、《房屋按揭贷款合同》、房屋所有权证书、结婚证、离婚证、《离婚协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、借记卡账户历史明细清单等证据及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的主要争议焦点在于王丽杰、王长立与王娟是否形成借名买房合同关系。基于王丽杰、王长立与王娟的特殊关系，双方并未签订书面的借名买房合同。本案中，根据本院认定的事实：201号房屋的首付款系由王丽杰和王长立出资；201号房屋的贷款银行卡掌握在王丽杰和王长立手中，并由该二人偿还贷款；201号房屋的购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由王丽杰持有；王巍和王娟虽主张也偿还了一部分贷款，但未提交有效证据证明；综合上述，201号房屋全部由王长立和王丽杰出资购买并由王长立和王丽杰实际居住使用，结合王长立和王丽杰名下已无其他住房的事实，本院认定王丽杰、王长立和王娟形成了事实上的借名买房合同关系，201号房屋系王丽杰、王长立借王娟之名购买。201号房屋属于经济适用房，但购买201号房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之前,相关政策并不否认此时借名买卖经济适用住房合同的效力。王丽杰和王长立亦已交付全部购房款并实际入住201号房屋,王丽杰、王长立与王娟之间借名购买201号房屋并未违反法律、法规的强制性规定,亦不存在其他导致合同无效的情形,故双方的借名买房合同关系应属有效。关于王巍主张其将卖车款9万元用于偿还贷款，该笔款项应当视为其与王娟的出资一节，首先城镇房屋的出资不能作为享有所有权的依据。其次，由于车辆系王丽杰夫妇给王巍出资购买，王巍将车辆出售后所得款项用于偿还房屋贷款时，未有证据证明该笔款项系对王丽杰、王长立的借款，结合王巍没有购买201号房屋的意思表示，本院认为该笔款项亦应当视为王巍对王长立和王丽杰的赠与。现201号房屋已被王娟出售，该借名买房合同无法继续履行，故王丽杰请求解除与王娟的借名买房合同关系，合法有据。王丽杰于本案审理过程中明确提出解除合同的诉讼请求，王娟与王巍于2020年2月26日收到该请求，故本院认定合同解除的时间为2020年2月26日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王长立已去世，王凌作为其继承人有权与王丽杰共同要求王娟赔偿损失。由于除本案当事人以外，王长立再无其他继承人。王丽杰和王凌亦要求按其应继承的份额取得赔偿，为减少当事人的诉累，本院予以一并解决为宜。关于损失数额，王娟将201号房屋出售所得的房款为460万元，本院综合考虑房屋情况、购房成本、售房成本等因素，结合王丽杰和王凌的继承份额，对王娟应当赔偿的数额予以酌定。对于王丽杰、王凌的过高要求，本院不予支持。对于王丽杰、王凌要求王巍共同赔偿损失一节，由于王娟系借名买房合同的相对方，且王娟系与王巍离婚后将201号房屋出售，售房款亦打入了王娟个人账户，王娟与王巍虽认可其相互之间有转账，但不代表王巍因此负有向王丽杰和王凌赔偿损失的义务，故对于王丽杰和王凌的该项请求本院不予采信。此外，本案庭审中，王巍和王娟亦主张已经用售房款为王凌出资购买房屋，故对王凌不再负有赔偿义务，对此本院认为，王巍和王娟坚持不认可201号房屋系王丽杰和王长立借名购买，其该项主张与其抗辩相矛盾，且该主张与本案并非同一法律关系，当事人可另诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王丽杰、王长立与王娟的借名买房合同关系于二○二○年二月二十六日解除；二、王娟于本判决生效后十五日内赔偿王丽杰、王凌306万元；三、驳回王丽杰、王凌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37464元，由王丽杰、王凌共同负担6184元，已交纳；由王巍、王娟共同负担31280元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由王巍、王娟共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 李 笑审判员 张祎慧审判员 郭晓利二〇二〇年五月九日书记员 闫 薇