广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29080号原告：杨思远，男，1984年9月3日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********，公民身份号码440************654。原告：何铭生，男，1984年12月16日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码H04010420。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东瀛双律师事务所律师。原告杨思远、何铭生诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。杨思远、何铭生以及盛明公司的委托诉讼代理人李勇勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨思远、何铭生向本院提出诉讼请求：1.盛明公司退回已收取的140000元；2.盛明公司应支付违约金40000元；3.本案诉讼费由盛明公司承担。事实和理由：2017年10月1日，杨思远、何铭生购入盛明广场自编3座B幢0604号物业34年使用权，该物业总价182388元，杨思远、何铭生已按要求支付140000元，盛明公司在合同中承诺于2018年12月31日前该将物业毛坯交付验收，如未按时交付标的物，将按已收到的转让款每日千分之一的标准支付违约金，逾期超过90天的，何思远、何铭生有权解除合同，盛明公司应退还全部已收款，并从交付物业之日起按合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，现2019年10月16日，盛明公司仍未交付物业，也未支付违约金，请求法院支持杨思远、何铭生的诉讼请求。杨思远、何铭生在本起诉讼举证如下：1.盛明广场物业使用权转让定金确认单（复印件，1份）、收据（复印件，6张）、律师见证（复印件，2份）。盛明公司答辩如下:一、《物业使用权转让合同》约定的解除条件并未成就，杨思远、何铭生未按《物业使用权转让合同》约定向盛明公司支付物业使用权转让款，杨思远、何铭生存在违约行为，杨思远、何铭生要求解除合同、无事实与法律依据。1.杨思远、何铭生向盛明公司支付的款项140000元包含物业使用权转让款103500元和装修款36500元。2.杨思远、何铭生未按《物业使用权转让合同》向盛明公司支付第六至第十期物业使用权转让款。盛明公司向杨思远、何铭生交付案涉物业的实际有效期限应是从2018年12月31日起往后顺延至杨思远、何铭生补充履行支付使用权转让款30天内，现盛明公司不存在逾期交付的行为，杨思远、何铭生的可期待利益亦未受到损害，合同约定的解除条件并未成就，且杨思远、何铭生存在违约行为，杨思远、何铭生作为违约一方要求解除合同，返还已支付的物业使用权转让款无事实与法律依据。二、杨思远、何铭生诉请盛明公司支付违约金无事实与法律依据，且杨思远、何铭生诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1.如上所述，杨思远、何铭生存在违约行为，杨思远、何铭生作为违约一方要求盛明公司支付违约金无事实与法律依据。2.假设法院认定盛明公司需支付违约金。杨思远、何铭生主张的违约金过高，盛明公司请求法院予以调减。根据合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据前述规定，适用违约金时应以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，以实际损失为中心确定违约金数额。本案中，案涉《物业使用权转让合同》第二条约定杨思远、何铭生受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后杨思远、何铭生才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，杨思远、何铭生并不存在实际损失。现杨思远、何铭生并未证明其实际损失，杨思远、何铭生主张的违约金过高。3.假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，那么无效部分不存在解除的问题，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。综合上述事实和理由，盛明公司请求法院依法驳回杨思远、何铭生的诉讼请求。盛明公司在本起诉讼举证如下：1.建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（复印件，各1份）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年10月1日，杨思远、何铭生（受让方、乙方）与盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座B幢0604号物业的使用权转让给乙方，建筑面积31.17平方米，其中套内面积22.2平方米，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让借款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为182388元，不包含乙方应另行支付的装修款用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款，首期转让款73500元于本合同签订当日支付（含定金），余款36888元在一年内平均分2期免息付清。其中于2018年2月9日前支付18444元，于2018年8月9日前支付18444元。余款72000元在三年内平均分12期免息付清，第一期应在2017年12月9日前支付6000元，之后每三个月支付6000元，以此类推最后一期应在2020年9月9日前支付6000元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用，若乙方在此之前未能按约定履行付款义务的，则物业交付时间相应顺延至乙方补充履行义务后30日内。在本合同履行期满10年之日前1个月内（即自2029年4月1日至2029年4月30日期间），乙方有权可向甲方提出书面回购申请，要求甲方以153221.6元回购该物业使用权，逾期，乙方自动放弃回购申请。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，杨思远、何铭生（委托方、乙方）与案外人佛山市戴斯物业管理有限公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业在2019年5月1日至2025年4月30日委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。杨思远、何铭生向盛明公司付款情况：2017年10月1日支付110000元、2018年1月25日、8月7日、9月3日、9月15日、2019年1月17日分别每期均支付6000元。诉讼中，盛明公司陈述称涉讼物业尚未办理竣工验收。另查明，（2019）粤0605民初16985号中确认如下事实：佛山市南海区******“南侧”地段的土地所有权人为杏头经济社，土地使用权人为盛明公司，证号为佛府南集用（2012）第0400911号，土地用途为商业用地，使用权类型为批准拨用商服用地，使用权终止日期为2031年12月31日。（南海区）西*-规划条件（2011）405号《规划条件》载明：西***高路“南侧”地段的土地权属人为佛山市南海区*********民小组，主导使用性质为商业用地，可兼容使用性质为办公用地，主导建筑物性质为商业用房（含酒店）、办公用房；不准许在本项目建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等具有居住功能形式的用房，对于非住宅用地（用房）的管理需符合《关于加强非住宅用地管理的意见》（南府（2009）302号）及相关管理办法执行；等等。2012年12月2日，盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2011年12月31日起至2031年12月31日止，经双方协商可后续二十年租赁期。该合同于2012年12月4日经佛山市南海区***************鉴证。后盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订另一份《集体建设用地使用权出租合同》，约定甲方出租给乙方的地块位于佛山市南海区******“南侧”地段，出租的集体建设用地使用权面积为86938.05平方米，按照规划批准的用途为商业用地，租赁期限为20年，自2031年12月30日起至2051年12月31日止。该合同未经佛山市南海区***************鉴证。2012年12月3日，盛明公司（承租方、乙方）与杏头经济社（出租方、甲方）签订《集体建设用地使用权出租合同补充协议》，约定将上述土地使用权租赁期限由原合同约定的二十年变更为四十年，即用地时间变更为2011年12月31日至2051年12月31日止。佛山市南海区******“南侧”地段于2016年3月4日办理建设用地规划许可证。盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，何铭生为香港特别行政区居民，本案为涉港民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，合同约定适用内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行审理。杨思远、何铭生与盛明公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故杨思远、何铭生与盛明公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明公司将涉讼物业出租给杨思远、何铭生使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和杨思远、何铭生已支付租金的性质，不改变盛明公司将涉讼物业出租给杨思远、何铭生使用的年限至2051年12月30日及杨思远、何铭生支付的全部租金是杨思远、何铭生承租取得涉讼物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日起算，但涉讼物业约定毛坯交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算，《物业使用权转让合同》所约定的实际租赁期限为33年（2018年12月31日至2051年12月30日）。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，其他租赁期间（2038年12月31日至2051年12月30日）的约定无效。关于《物业使用权转让合同》的解除问题。《物业使用权转让合同》约定盛明公司应在2018年12月31日前将涉讼物业毛坯交付杨思远、何铭生。合同签订当日，杨思远、何铭生已支付110000元予盛明公司。根据杨思远、何铭生的支付情况，合同约定交付毛坯前杨思远、何铭生应于2018年12月9日前支付第五期转让款6000元，杨思远、何铭生迟延至2019年1月17日才支付第五期转让款，根据合同约定，毛坯交付时间应顺延至2019年2月17日。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予杨思远、何铭生检验的条件，盛明公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，杨思远、何铭生享有单方面解除合同的权利。杨思远、何铭生并未于本案中主张解除合同，但根据庭审查明，杨思远、何铭生明确主张返还所交付的转让款140000元，是基于合同目的已无法实现，故对该主张，本院予以支持。对于主张的违约金。《物业使用权转让合同》约定合同因杨思远、何铭生逾期付款超过30天而解除的，杨思远、何铭生应按合同约定转让款总额30%支付违约金；合同因盛明公司逾期交付超过90天而解除的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。以上约定的两种违约金标准均过高，本院结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、杨思远、何铭生的预期利益及实际损失等因素，酌情确定盛明公司以杨思远、何铭生已实际支付的转让款140000元为本金从逾期之日即2019年2月17日起至实际清偿之日止按日万分之五计付违约金予杨思远、何铭生。对其主张违约金超出本院核定部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款140000元予杨思远、何铭生；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以140000元为本金从2019年2月17日起至实际清偿日止按日万分之五计算的违约金予杨思远、何铭生；三、驳回杨思远、何铭生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费3900元、财产保全费1420元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于上述款项同期迳付予原告杨思远、何铭生，本院不另行收退。如不服本判决，原告杨思远、被告佛山盛明置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，原告何铭生可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  袁 单人民陪审员  李彩云二〇二〇年五月二十二日书 记 员  龙文媛