四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终981号 上诉人（原审原告）：梁兴民，男，汉族，生于1970年2月24日，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张健民，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：刘晓莉，女，汉族，生于1975年8月22日，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张健民，南充市天顺法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：四川中星房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇相如大道（相如饭店）。 法定代表人：陈忠，总经理。 委托诉讼代理人：韩宇，四川星奎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段容，四川星奎律师事务所律师。 上诉人梁兴民、刘晓莉与上诉人四川中星房地产开发有限公司（以下简称中星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人梁兴民、刘晓莉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持梁兴民、刘晓莉的诉讼请求。事实及理由：1、一审认定梁兴民、刘晓莉主张的逾期交房违约责任、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失已过诉讼时效错误，应予纠正。中星公司逾期交房构成违约的事实已经由一审认定，梁兴民、刘晓莉对于逾期交房违约金的主张并未超过三年诉讼时效。一审计算诉讼时效的起算时间为2015年1月1日是错误的，合同约定的违约金支付时间是“实际交付房屋之日起60日内向买受人支付”，并非约定的“违约情形发生的次日向买受人支付”。但实际交房时间为2015年9月7日，按照合同约定，中星公司应当在2015年11月7日前履行违约金支付义务。故梁兴民、刘晓莉在2018年8月27日起诉主张逾期交房违约金并未超过三年诉讼时效。2、按照合同约定，中星公司在2014年12月31日前并未达到交付条件，在2015年9月7日结算时也未达到交付条件。中星公司的房屋取得合格备案的时间是2016年4月12日，取得楼栋权属证明的时间是2017年4月18日，中星公司在2015年9月7日根本不具备交房条件，故中星公司的违约情形在2017年4月18日前一直处于持续状态。3、梁兴民、刘晓莉购买的房屋属于营业用房，一审中已经提交了《房屋租赁合同》和房租收据，足以证明两个门面每年的房屋收益为4万元。4、梁兴民、刘晓莉两个门面之间的墙体和窗户是中星公司房屋设计应有的内容，应当由中星公司履行合同进行施工，但中星公司并未施工，而是梁兴民、刘晓莉自己出资进行安装、施工，该部分损失应由中星公司予以赔偿。且梁兴民、刘晓莉的房屋外墙原本的设计是花岗石墙面，但中星公司擅自改变为漆面，中星公司应当赔偿差价。5、一审判决认定初始登记时间和转移登记时间一致，是同一违约行为是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》约定的初始登记时间是2016年12月31日前，转移登记时间为交付房屋之日起730日内，并非是同一时间、同一违约行为，合同虽然对违约金计算方法约定不明，但梁兴民、刘晓莉主张参照银行年利率6%计算并不违反法律规定。 中星公司答辩称，梁兴民、刘晓莉请求中星公司承担违约金超过诉讼时效，其主张的房屋维修费用也超过诉讼时效。梁兴民、刘晓莉对交房时间是明知的，中星公司也张贴了公告告知业主交房时间和办理产权证书，其应在时效范围内主张权利。中星公司一审中提交的房屋结算表载明的时间就是向业主交房的时间，梁兴民、刘晓莉对此予以认可的。此外，案涉房屋在2014年12月31日就已经竣工，而非梁兴民、刘晓莉主张的2015年12月23日是主体竣工时间。 中星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回梁兴民、刘晓莉请求支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由梁兴民、刘晓莉负担。事实及理由：1、案涉房屋迟延办理初始登记的责任不在中星公司，中星公司不应承担违约责任。一审中，中星公司已经举证证明迟延办理初始登记的责任不在中星公司，梁兴民、刘晓莉也未举证证明因中星公司缘故迟延办理初始登记的证据，其应承担举证不能的法律后果。2、梁兴民、刘晓莉未提交办理房屋转移登记的相关资料，也未向中星公司交纳委托代办房产证的100元费用，双方的《商品房买卖合同》约定迟延办理转移登记的违约金由双方协商处理，而未约定购房户可直接要求中星公司承担违约金的权利，中星公司向物管公司提出了对包括梁兴民、刘晓莉在内的一期购房户免收两年物业管理服务费（从2016年5月1日起至2018年4月30日止），梁兴民、刘晓莉也确未交纳过物业管理服务费，故双方对迟延办理转移登记违约金的处理方式进行了约定，也在实际履行过程中进行了具体的协商处理，完成了“双方协商处理”的解决方式。故中星公司不应承担逾期办理转移登记的违约金责任。 梁兴民、刘晓莉答辩称，中星公司迟延办理初始登记是中星公司的原因造成的，案涉房屋办理初始登记的时间是2017年4月18日，但中星公司主张其在2014年12月就通知交房是不可能的，即使中星公司通知交房，也没有竣工验收报告，业主是可以拒绝接房的。初始登记时间延迟自然也就导致了转移登记时间的延迟，且梁兴民、刘晓莉在签订商品房买卖合同的时候就已经交了相关的资料和办证费用。对于诉讼时效期间的问题，诉讼时效期间的起算时间不能按照合同约定来计算，应当按照案涉房屋取得竣工验收报告的时间来计算，即从2016年开始计算，或从取得初始登记的时间开始计算。中星公司提供的物业管理服务公司的证据，不能证明双方对违约行为进行了协商。 上诉人梁兴民、刘晓莉一审起诉请求：1.判令中星公司支付违约金（逾期交房及逾期办证）135,079.18元；2.判令中星公司赔偿迟延交房造成的损失27,500元；3.判令中星公司支付窗户安装、外墙装饰、排水管改装、门面之间的隔断安装费用及施工费用共计27,250元；4.案件诉讼费由中星公司承担。 一审审理查明，2013年7月20日，梁兴民、刘晓莉与中星公司签订《商品房买卖合同》两份，约定梁兴民、刘晓莉购买中星公司开发的位于蓬安县相如镇“中星明都”小区14幢第1层1-4号、1-5号门面两间，并约定了合同总价款为338,792元、339,622元，该合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”，第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）......（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”，第十五条第一款约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”，第二十条第一款约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列方式处理：……买受人不退房的，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”，合同第二十条第二款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商处理。”。合同签订后，梁兴民、刘晓莉缴纳了两个门面的部分购房款计576,662元。2015年9月7日，中星公司将案涉门面两间交付给了梁兴民、刘晓莉，当日梁兴民、刘晓莉补交了购房款101,792元。2016年4月12日，中星公司取得蓬安县住房和城乡规划建设局出具的同意备案意见的竣工验收备案书。2019年1月8日，梁兴民、刘晓莉以中星公司逾期交房、未办产权登记、逾期办理产权登记及交付的房屋不符合合同约定等为由向一审法院提起诉讼，请求中星公司承担逾期交房、逾期办证违约金并赔偿其损失等。梁兴民、刘晓莉现已取得案涉房屋产权证书。 以上事实有《商品房买卖合同》、房屋结算表、收款收据、《四川省建设工程竣工验收备案书》及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方均有约束力。中星公司应当按照合同约定的交房时间、办理产权证的时间向原告交付房屋并办理产权登记。根据查明的事实，一审法院确定本案的争议焦点为：1.梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约责任、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失是否已过诉讼时效；2.中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式； 1.关于梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约责任、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失是否已过诉讼时效的问题。双方确认房屋结算表上的签字时间即2015年9月7日为实际交房时间，中星公司逾期交付房屋违反双方合同约定，已构成违约，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”之规定，对债权请求权当事人可以提出诉讼时效抗辩，现中星公司提出梁兴民、刘晓莉主张逾期交房应支付违约金的请求已过诉讼时效的抗辩，一审法院应予审查。双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2014年12月31日，梁兴民、刘晓莉于2015年1月1日即已知道中星公司交付房屋时间不符合合同约定，即应当知道权利受到侵害，诉讼时效自此起算至其起诉时已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。房屋实际交付的时间为2015年9月7日，梁兴民、刘晓莉实际接收房屋时即已知道中星公司交付的房屋不符合合同约定，其应当知道权利受到侵害，诉讼时效起算，至梁兴民、刘晓莉起诉讼时也已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效。庭审过程中，梁兴民、刘晓莉未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的情形，其依法不能取得胜诉权，故一审法院对梁兴民、刘晓莉主张逾期交房违约金、逾期交房损失以及交付的房屋不符合约定而造成的损失的诉讼请求不予支持。 2.关于中星公司逾期办理房屋产权登记是否应承担违约责任以及违约金的计算方式问题。对于中星公司逾期办理房屋产权登记的行为，中星公司抗辩不属于其自身原因，而系案涉商品房的土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工、2016年下半年蓬安县房地产管理局暂停办理房屋产权登记业务以及梁兴民、刘晓莉未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用所导致。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，即使存在土地使用权交付迟延、土地上高压电线未及时移除、农民阻碍施工等属于第三人原因造成中星公司违约，也应由中星公司向原告承担违约责任；同时，2016年10月蓬安县房地产管理部门对不动产登记事项进行职能调整但并未停办产权登记，不属于影响中星公司按期为梁兴民、刘晓莉办理房产权属证明的不可抗力因素；再次，中星公司未能证明系因梁兴民、刘晓莉未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖合同的交易惯例梁兴民、刘晓莉也不可能不按时提交办证所需证件资料；因此，中星公司抗辩的免责事由均不成立，理应承担违约责任。至于违约金的计算方式，双方签订的商品房买卖合同没有约定逾期办证违约金或违约金的计算方式，之后双方也未能协商达成一致处理方案，梁兴民、刘晓莉亦未举证证明其因此所遭受的实际损失，但中星公司确存在违约行为，应当对其违约行为承担法律后果，故一审法院酌定违约金为6,800元。对于梁兴民、刘晓莉主张的逾期办理产权初始登记违约金的诉讼请求，因双方约定的办理产权初始登记时间与转移登记的时间完全一致，中星公司逾期办理产权初始登记与逾期办理产权转移登记应评价为同一违约行为，不应进行重复处理，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上所述,经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:一、四川中星房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向梁兴民、刘晓莉支付逾期办理房屋产权转移登记违约金6,800元；二、驳回梁兴民、刘晓莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,568元(梁兴民、刘晓莉已预交)，由梁兴民、刘晓莉负担1,518元，由四川中星房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向一审法院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 二审中，梁兴民、刘晓莉提供第一组证据：《产权情况记载》和《房产登记信息查询情况说明》，拟证明案涉房屋的初始登记时间是2017年4月18日；第二组证据：梁兴民、刘晓莉的交费收据，拟证明梁兴民、刘晓莉交纳了相关费用；第三组证据：中星公司的《中星名都已交税差资料人员名单》，拟证明梁兴民、刘晓莉已经全部提交了相关资料。中星公司质证的，对于第一组证据予以认可，初始登记时间是2017年4月18日。第二组证据的交费收据，两张收据金额为550元，但这550元是预告登记费用，不能证明梁兴民、刘晓莉交纳了100元的委托办证费用，且收据中载明的业主名字是“梁兴明”，收据上也没有加盖中星公司的印章，对其真实性不予认可。第三组证据的差资料人员名单的三性均不予认可。 二审查明，梁兴民、刘晓莉与中星公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2向所列条件……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；……”。 中星公司取得竣工验收报告的时间是2015年12月23日，在《竣工验收备案书》上载明的报送时间是2015年12月23日，蓬安县住房和城乡规划建设局同意备案时间为2016年4月12日。 二审另查明，梁兴民、刘晓莉已于2019年9月10日取得案涉房屋不动产权证书。 二审查明其他事实与一审查明一致。 本院认为，梁兴民、刘晓莉与中星公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。梁兴民、刘晓莉与中星公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2014年12月31日前，虽梁兴民、刘晓莉已于2015年9月7日接收房屋，但因中星公司在2016年4月12日才取得竣工验收备案表，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（二）项的约定，即中星公司于2016年4月12日才符合交房条件，故本院认定2016年4月12日为商品房的实际交付之日。双方签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金约定按日计算，该违约金应当从违约之日起按日分别计算至违约终止时，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。梁兴民、刘晓莉一审提起诉讼的时间为2019年1月8日，按照法律规定的诉讼时效期间倒推3年，即2016年1月8日以后发生的违约金在法律保护范围之内，2016年1月8日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间。故中星公司应向梁兴民、刘晓莉支付2016年1月8日至2016年4月12日期间的逾期交房违约金。合同约定出卖人逾期交房应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，结合中星公司的履行情况以及梁兴民、刘晓莉的损失情况，本院酌定中星公司以梁兴民、刘晓莉已交购房款总额678454元为基数按日万分之0.5的标准支付逾期交房违约金3223元[678454元×0.00005×95天≈3223元]。 关于逾期办理初始登记违约金的问题。双方合同约定中星公司应当在2016年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，中星公司实际办理初始登记的时间是2017年4月18日，故中星公司应向梁兴民、刘晓莉支付2017年1月1日至2017年4月18日期间的迟延办理初始登记违约金。合同约定出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，本院酌定将逾期办理初始登记违约金调减至日万分之0.5的标准计算。即中星公司应以梁兴民、刘晓莉已交购房款总额678454元为基数按日万分之0.5的标准支付逾期办理初始登记违约金3630元[678454元×0.00005×107天≈3630元]。 关于逾期办理转移登记违约金的问题。中星公司未按照约定为梁兴民、刘晓莉办理房屋产权证书，应当承担违约责任。中星公司主张虽双方合同约定买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记，但梁兴民、刘晓莉未交纳委托办理房屋转移登记的费用100元，且中星公司张贴公告要求业主提供办证相关资料，但梁兴民、刘晓莉并未提交相关资料。本院认为，商品房买卖合同涉及较多房地产相关政策，出卖人系专业的房地产公司，对商品房相关信息了解更充分更便捷，在合同签订履行中居于主导地位。中星公司与梁兴民、刘晓莉约定了不动产权登记由买受人委托出卖人办理。中星公司应对交纳相关费用、提交办理不动产权登记需要的资料、注意事项等通知梁兴民、刘晓莉，中星公司张贴的公告仅在小区内张贴，中星公司未提交其他证据证明其将收取委托办证费用、办理不动产权登记需要提交的相关资料、时间等告知了业主，故对中星公司的主张本院不予支持，中星公司应当承担迟延办理转移登记的违约责任。根据合同约定，因出卖人责任，买受人未在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商处理，即中星公司应在2016年12月31日前办理转移登记。中星公司未按约定办理转移登记，应从2017年1月1日起计算转移登记违约金。但逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的时间部分重合，对梁兴民、刘晓莉造成的损失是同一的，可以将迟延办理初始登记和迟延办理转移登记时间重叠部分视为一个整体计算违约金。即中星公司应向梁兴民、刘晓莉支付自2017年4月19日起至2019年9月10日期间的逾期办理转移登记违约金。合同约定逾期办理转移登记违约金由双方协商，属约定不明，虽中星公司主张已经与业主协商以物管费抵扣逾期办证违约金并提供物管公司的情况说明，但梁兴民、刘晓莉不予认可，并陈述系因与物管公司的其他物管纠纷而产生的物管费抵扣，中星公司也未提供其他证据予以佐证，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定中星公司以梁兴民、刘晓莉已交购房款总额678454元为基数按日万分之0.5的标准支付逾期办理转移登记违约金29648元[678454元×0.00005×874天≈29648元]。 关于梁兴民、刘晓莉主张的窗户安装、外墙装饰、排水管改装、门面之间的隔断安装费及施工费的问题。梁兴民、刘晓莉提供其与第三人的《门面租赁合同》显示，案涉房屋已于2015年9月10日租赁给他人投入使用，即此时梁兴民、刘晓莉已经知晓案涉房屋存在瑕疵，故梁兴民、刘晓莉主张的窗户安装、外墙装饰、排水管改装、门面之间的隔断安装费及施工费已过诉讼时效，对其该主张不予支持。 综上，梁兴民、刘晓莉的上诉请求部分得到支持，中星公司的上诉请求不能成立。中星公司应向梁兴民、刘晓莉支付逾期交房违约金3223元、逾期办理初始登记违约金3630元及逾期办理转移登记违约金29648元，共计36501元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初1459号民事判决； 二、四川中星房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起十日内向梁兴民、刘晓莉支付逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金及逾期办理转移登记违约金共计36501元； 三、驳回梁兴民、刘晓莉的其他诉讼请求。 如四川中星房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1568元，由梁兴民、刘晓莉负担1293元，由四川中星房地产开发有限公司负担275元；二审案件受理费3136元，由梁兴民、刘晓莉负担1293元，由四川中星房地产开发有限公司负担1843元。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年五月十一日 书记员 李 俊