四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3250号 上诉人（原审原告）：雷某，男，2004年3月4日出生，汉族，住四川省泸县。 法定代理人：周某，女，1965年7月23日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：余学民，四川中豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金益远航房地产开发有限公司。住所地成都市高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：王涛，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆春成商业管理中心（有限合伙）。住所地重庆市江北区海尔路319号4-8-37。 执行事务合伙人：李凤军。 委托诉讼代理人：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张渝鑫，北京大成（重庆）律师事务所律师。 上诉人雷某因与被上诉人成都金益远航房地产开发有限公司（以下简称金益远航）、重庆春成商业管理中心（有限合伙）（以下简称重庆春成）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人雷某不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）川0191民初10302号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷某上诉请求：判决二被上诉人退还上诉人房款433117.00元及从2017年12月24日起的资金占用利息（利率按照同期中国人民银行贷款利息计算）到款项付清为止。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、二被上诉人有人格和财务的混同。2、本案争议房屋的价格应当以《四川省商品房买卖合同（预售〉》约定的价格为准。3、被上诉人重庆春成与金益远航没有买卖关系。二、一审法院适用法律错误：本案应适用《物权法》进行审理。1、被上诉人重庆春城没有争议房屋的所有权，也没有争议房屋的处分权。2、被上诉人重庆春成没有资格收取上诉人购房款，理应退还。三、一审法院程序违法。2019年8月1日，高新区人民法院受理立案，11月21日开庭审理。本案已超过简易程序审理期限，一审法院应适用普通程序进行审理。四、金益远航在商品房买卖合同第六条第二款约定，该商品房没有出售给本合同出卖人以外的第三人，重庆春成不是独立的销售行为。确认函显示重庆春成与金益远航是委托代理关系，商品房买卖合同补充协议第四条约定价格和销售动态和建筑面积等相关信息进行了公示，所以商品房买卖合同确认的价格才是双方交易的真实价格，是双方的真实意思表示。当受托人与委托人的意见不一致的时候应该以委托人金益远航的意见为准。《认购书》损害了国家利益、社会公共利益和第三人利益。春成中心的偷税行为损害了上诉人的利益，造成了上诉人以后向第三人转让涉案不动产的时候个人所得额度增加，交易价差增大。春成中心的偷税行为转嫁给了上诉人，损害了上诉人和第三人的利益和社会公共利益，因此《认购书》是违法的。春成中心涉嫌偷税罪，根据相关法律的规定，人民法院应该移送检察机关或者公安机关。 金益远航答辩称，首先，我方与春成中心没有股权关系，也没有无人员、业务上的交叉或混同，更无财产方面的交叉或混同，不存在“人格混同”或“财务混同”的任何可能。其次，我方收款账户、出具收据的主体、开具发票的主体、合同签订主体，与春成中心都是分开的，不存在任何混同。 此外，雷某在上诉状中提到的支付情况与事实不符，我方仅于2017.12.14收到雷某283441元的刷卡支付，除此之外并未收取雷某其他款项，且该转账已经在一审质证时各方确认，但是并未记录在判决中，ＰＯＳ单的证据也没有记录在一审卷里，因此现场出示四张（三案）ＰＯＳ单证明上述情况。二、本案《商铺转让认购书》与《四川省商品房买卖合同（预售）》之间不是预约合同与本约合同的关系：首先，从合同主体来看，《商铺转让认购书》的签约主体是雷某和春成中心，《四川省商品房买卖合同（预售）》的签约主体是雷某与我方，该两份合同系不同签约主体之间达成的两份独立协议。 其次，从合同目的来看，《商铺转让认购书》的签约目的是雷某向春成中心认购春成中心在我方购买的商铺，且认购书载明了各项转让细节，并非仅为预约签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。 最后，从《商铺转让认购书》载明的内容来看，本案春成公司向我方购买涉案商铺后，再将涉案商铺转让给雷某，并非我方一房二卖，《商铺转让认购书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该认购书中，多处均表明了雷某对案涉商铺的转售性质等各项细节均为知情。 三、关于我方与春成公司所签订的《买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第六条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”因此，《买卖合同》是否备案，不影响合同效力，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 重庆春成答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。1、被上诉人重庆春成与被上诉人金益远航不存在上诉人所称的人格混同和财务混同，二被上诉人属于两个相互独立的主体，其实际控制人不同，员工不同，住所地不同，业务及财务上也无任何润通，上诉人的说法没有事实依据和法律依据。2、认购书价格与商品房买卖合同价格不一致，应当按照认购书约定价格为准。认购书是上诉人与被上诉人春成中心的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人具有约束力。从认购书载明内容来看，上诉人知晓并认可重庆春成向金益远航定制案涉房屋以及由金益远航与上诉人签订商品房买卖合同的事实。此外，上诉人实际向二被上诉人支付的款项金额也与认购书约定的房屋价款金额恰好一致，足以说明上诉人认可认购书内容且已经按照认购书约定履行付款义务。案涉房屋系包含在四川春成向金益远航公司购买的房屋中，金益远航公司与上诉人签署《四川省商品房买卖合同》系履行《买卖合同》的约定，亦系完善《认购书》的义务。故认购书中载明的房价才是各方真实意思表示，《四川省商品房买卖合同》中载明的房价仅是真实房价的一部分，本案应该《认购书》确认房屋价款。3、四川春成和重庆春成先从金益远航公司出整体打包购买包括案涉房屋在内的133套房屋，再对外进行转让销售，故春成与金益远航公司不是委托代理销售关系，而是具有包销性质的买卖合同关系。（最高法关于审理商品房买卖合同司法解释20-22条对此种包销商业模式已经认可并做出相应的规定）此外，上诉人在签订认购书时明显已经知晓所有情况，故双方应当按照认购书履行各自义务。4、本案是商品房买卖合同纠纷，不涉及到物的归属等物权纠纷，无需适用《物权法》进行审理，一审法院适用合同法等相关法律规定，是正确的。5、一审法院不存在程序违法情形。本案一审立案受理时间为2019年8月1日，被上诉人春成中心在2019年8月19日收到应诉通知书并于2019年8月27日依法向一审法院提起管辖权异议，后于2019年11月1日向法院申请撤销管辖权异议。本案扣除管辖异议期间后未超过审限，不存在程序违法。综上所述，上诉人所有的上诉请求均不应当得到支持，请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 雷某向一审法院起诉请求：1、责令金益远航、重庆春成退还雷某商铺房款433117元人民币；2、责令金益远航、重庆春成支付从2017年12月24日起到房款退清为止的资金占用利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3、诉讼费由金益远航、重庆春成承担。 一审法院认定事实：2017年11月26日，案外人钟成友、姜林（乙方）与重庆春成（甲方）签订了《北大资源·颐和翡翠府商铺转让认购书》（简称《认购书》），主要约定：1．乙方充分了解甲方定制标的物业，即位于成都市高新区应龙南一路36号北大资源·颐和翡翠府第2栋2层1号物业。该物业建筑面积为50.75㎡，建面单价19888元／㎡，优惠前总价1009316元；2．认购优惠内容：乙方申请并向甲方缴纳受让认购定金50000元整；3．该物业以定制物业以期房及清水交房状态及其附属设施转让予乙方，转让成交价为单价19704.43元／㎡，成交总价为1000000元（含定金、房款以及相关转让费用），具体付款方式以及乙方签署《四川省商品房买卖合同》相关事宜，乙方已确认完整、准确理解该物业现状及相关转让交易细节并接受，不再有其它异议。4．乙方承诺在本认购书签署后7日内签订《四川省商品房买卖合同》。5．甲方保证乙方在和成都金益远航房地产开发有限公司签署《四川省商品房买卖合同》时，根据《四川省商品房买卖合同》约定的权益向雷某提供相应的权属证明及其附件，并按四川省人民政府相关管理规定，完成乙方所购买该物业的合同网签、该物业备案登记等权属确认程序。乙方签署完成《四川省商品房买卖合同》之日起，如乙方再对本交易有异议，由乙方所签署《四川省商品房买卖合同》约定双方根据约定条款另行处理。6．乙方签署本认购书之后，双方均不能单方面提出解除、修改或者其它不同于本订购书约定条款意愿的要求以及实施相关行为。2017年12月24日，雷某与金益远航签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定购买北大资源·颐和翡翠府第××号商品房，规划用途为商业，商品房预测建筑面积为规划用途为商业，商品房预测建筑面积为50.75平方米，房屋总价款为566883元。雷某向金益远航、重庆春共计支付了1000000元的购房款（含定金）。金益远航向雷某开具了566883元的发票，重庆春成向雷某开具了433117元的收据，收据载明为商铺房款。 2、2017年5月19日，金益远航与案外人四川春成商业管理管理有限公司（简称四川春成）签订了《北大资源·颐和翡翠府商业买卖合同》，约定四川春成购买金益远航开发的“北大资源·颐和翡翠府”项目1-3层商铺133套，共计总价为151340000元。该合同约定金益远航应积极配合四川春成指定任意第三方签署《商品房买卖合同》。2017年5月23日，四川春成向金益远航支付了59670000元，2017年5月24日，四川春成向金益远航支付了6000000元。3、四川春成提交一份《情况说明》载明，四川春成与重庆春成就北大资源·颐和翡翠府项目系合作伙伴关系。其与重庆春成在合作时约定，以四川春成名义与金益远航签订买卖合同，以重庆春成名义对外转让销售、与购房者签订转让认购书、收取购房款及开具收据发票。该项目由四川春成与重庆春成共同出资，共享收益，共担风险。4、案涉《北大资源·颐和翡翠府商铺转让认购书》系钟成友、姜林代雷某签订。 一审法院认定上述事实，采信了当事人当庭陈述、《北大资源·颐和翡翠府商铺转让认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、付款凭证、《北大资源·颐和翡翠府商业买卖合同》、《情况说明》等证据。 一审法院认为，案涉《认购书》系雷某与重庆春成的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。根据《认购书》明确约定可知，雷某与金益远航签订《四川省商品房买卖合同（预售）》系履行《认购书》中相关约定的具体方式，故《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于价格的约定并非雷某购买案涉商铺的真实意思表示。雷某购买案涉商铺的真实价格应以《认购书》中约定的价格为准，实际雷某也按照该约定支付了相应价款，故关于雷某要求金益远航与重庆春成退还相应差额款项的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，关于金益远航与重庆春成是否存在违反商品房销售的行政管理规定的问题，因相应规定系管理性规定，并不影响法院对于《认购书》效力的认定，但为了规范商品房销售秩序，法院将酌情以合适方式向相关行政管理部门反映本案中出现的相关情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回雷某的全部诉讼 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：本案涉案房屋买卖合同双方主体是谁；房款应该是多少；上诉人雷某主张返还的款项性质如何认定。针对焦点本院评判如下：上诉人雷某在购买涉案房屋时，知晓重庆春成与金益远航之间的关系，对购买房屋情况是明知的，在这种情况下仍然与重庆春成签订《认购书》，并且《认购书》详细地约定了合同所包含的主要内容，因此，双方形成了商品房买卖合同关系，合同主体是重庆春成和雷某，之后雷某再次与金益远航签订《四川省商品房买卖合同（预售）》是金益远航根据其与四川春成签订的《确认书》履行约定的义务，因此，本案《认购书》是雷某与重庆春成之间的房屋买卖合同，是有效合同，雷某应该履行相关义务，且事实上，雷某也确实履行了相关义务。雷某关于该《认购书》因损害了国家利益、社会公共利益和第三人利益而无效的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人雷某主张返还的款项是按合同约定支付的购房款，其关于返还的主张，本院不予支持。另，根据金益远航与四川春成签订的《北大资源·颐和翡翠府商业买卖合同》，以及四川春成出具的《情况说明》，重庆春成对涉案房屋具有处分权，有权以自己名义对外签订合同，至于违反商品房销售行政管理规定的行为，应该由相关行政管理部门处理。本案属于房屋买卖合同纠纷，一审适用关于合同效力的法律规定正确，上诉人雷某关于一审适用法律错误的主张，本院不予支持。一审法院没有违反法定程序需要发回重审的情形出现，上诉人雷某关于一审程序违法应该发回重审的主张，本院不予支持。 综上，雷某的上诉主张均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7797元，由上诉人雷某负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 赫耀文 审判员 祝颖哲 二〇二〇年五月十八日 书记员 丁大贵