西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初第1972号原告：陕西尧普律师事务所，住所地西安市。法定代表人：周娜，该所主任。委托诉讼代理人：毛雪莲，1992年4月21出生，该所律师，住西安市未央区。 被告：樊予燕，女，1959年8月15日出生，汉族，中国移动公司退休职工，住西安市雁塔区小寨省军区。原告陕西尧普律师事务所（以下简称尧普律所）与被告樊予燕房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尧普律所委托诉讼代理人毛雪莲、被告樊予燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告尧普律所向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋租赁押金2000元、退房时预交的电费200元、2018年7月至9月的物业费631.82元、维修房屋费用800元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2012年4月，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于莲湖区XX街XX号楼XX小区XX号楼XX单元XX房供律所办公。月租金2100元，租期2年，租金按季度交纳，因清明假期经协商租期自2013年4月10日起算，被告另收取押金2000元。原告刚搬进房屋即发现客厅卫生间拖把池堵塞漏水，疏通需80元，经沟通，被告承认该问题以前就存在，为长期租用，维护双方关系，原告自行维修。因之后原告未同意被告提出的涨房租要求，此后抽水马桶不能抽水、电灯故障，被告均以房租过低为由拒绝维修，原告只得自行出钱维修。2015年4月2日，双方续签两年合同，月租金涨至2400元，但到夏季，原告发现因墙壁内线路老化，空调常跳闸，被告以原告人多用坏为由不予维修。2018年6月，原告明确提出退租，在被告要求下无奈于7月5日搬离。因被告告诉物业必须缴纳2018年7月至9月3个月电费、物业费才开具出门证，原告无奈缴纳物业费631.82元。此外，电剩余几百度电，被告拒不补偿，所收保证金2000元亦不予返还。被告既不履行维修义务，也未保证案涉房屋设施完备，致原告权益受损。被告樊予燕辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告未交2018年7月1日至10日租金；原告享受物业服务，物业费理应由其缴纳，被告并未要求物业多收物业费，原告可找物业协商与被告无关；原告退房没有提前告知，被告无奈自行再找租客，致4个月没有房租收入；厕所堵塞系原告乱扔东西所致；原告前两年使用房屋线路完好，后因原告私自使用大功率电暖气，且办公设备电源线乱，插板质量差，被告多次口头告知电路出问题由原告自行负责，此后电路问题一直由原告自己处理。租给原告时，案涉房屋本就有电费、燃气费，比原告所称剩的要多很多。押金用于防止租客损坏房屋，根据合同约定，因原告造成房屋多处损坏，押金应不予返还。案涉房屋的10把钥匙、两张门禁卡，原告只交还2把大门钥匙，导致被告换新锁花费980元；原告丢失空调遥控器一个、损坏遥控器一个，被告另配每个花费30元；原告损坏多处设施设备给被告造成的损失有，维修壁挂锅炉和开关760元；更换地板两块28元、门损坏一个价值2000元，更换空调管300元；原告擅自拆除主卧室的面盆后面的软管，导致漏水到楼下，造成被告损失，维修卫生间水龙头花费17.9元，花洒20.5元；被告的经济损失维修房屋费用就达4609元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月1日，原告尧普律所（更名前名称为陕西周佳周律师事务所）负责人周娜与被告签订房屋租赁合同一份，约定承租被告位于西安市莲湖区XX街XX号楼XX小区XX号楼XX单元XX房（建筑面积138.14平方米）一套，相关设施：ＲOＣ壁挂锅炉、淋浴器一套，水龙头二具、洁具两套、复合地板、五台空调机（三台格力挂机、一台格力柜机、春兰挂机一台），租期自2013年4月10日至2015年4月10日。月租金2100元，按季度预交，缴费时间为预交费用到期前10日前。出租方提供房屋必须结构完整，水电及相关设施完备，负责水、电、天然气表前管线完整与维修；承租方进入房屋前向甲方缴纳房屋保证金2000元，保证该房屋的结构完整、设施完好。如有损坏，承租方照价赔偿或维修恢复，并承担因此可能的一切损失。承租方进入房屋时须登记水电表及天然气表的原始数据，经双方共同认可即定为起始数据，租赁期间的水电费、天然气费、物业管理费等由承租方负担。协议期满后，如不续租，经出租方检查，如房屋完好且承租人在承租期内未出现完全违约行为，出租人退还房屋保证金……出租人向承租人提供所有房门钥匙，共5套（10把）、二张门禁卡、一张天然气卡、一张电卡。2013年4月1日，被告收到周娜交付的保证金2000元及2013年4月10日至7月10日租金6300元。被告向原告交付房屋及钥匙5套（共10把）、门禁卡2张、天然气卡1张、电卡1张。2015年3月29日，因前述一份房屋租赁合同履行完毕，原告与被告沿用2013年4月1日合同大部分内容，将月租金调整至2400元，租期自2015年4月10日至2017年4月10日，签订房屋租赁合同一份。前后两份合同的水表、电表、天然气起始数均未填写。两份合同期内的租金原告均已缴纳，押金2000元沿用。2017年4月10日后，双方未签订书面租赁合同，原告继续使用案涉房屋，按季度向被告交付租金至2018年7月10日。2018年4月24日，原告交纳电费200元。2018年5月，案涉房屋的马桶堵塞，原告自行出资疏通。2018年6月，原告未预交下一季度租金，并告知被告不再租用案涉房屋。2018年7月5日，原告从案涉房屋中搬离，向被告归还大门钥匙两把。2018年7月6日，原告向案涉房屋的物业管理公司交纳2018年7月双倍物业费315.91元，8月和9月物业费共315.91元。此后，被告将案涉房屋重新装修，配备设施后，已对外出租。本院认为，原、被告曾签订书面房屋租赁合同，在房屋租赁合同到期后，未签订书面租赁合同，继续使用案涉房屋，故双方就案涉房屋形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。合同内容沿用此前第二份房屋租赁合同，原告未按提前一个月预付下一季度租金的交易习惯支付2018年7月10日以后的租金，且告知被告不再续租，并于2018年7月5日搬离案涉房屋，故双方的不定期租赁关系于2018年7月10日解除，双方的租赁期截止日以沿用的书面合同约定的当月10日为准，被告仅以本人陈述不足以证明截止日期为月末最后一天，故原告已将租赁期内租金足额支付至2018年7月10日。原告应承担租赁期内至2018年7月10日物业费，原告预交的2018年7月11日至7月31日物业费（单月物业费157.95元÷31天×20＝107元）、2018年8月和9月物业费315.91元，2018年7月11日到2018年9月30日物业费共计422.91元，该部分物业管理费服务期间由被告享有，故被告应向原告返还该部分物业管理费422.91元。原告仅以本人陈述不足以证明被告要求物业管理公司多收取一倍7月份物业管理费157.95元，故其自行多缴纳的一倍2018年7月份物业管理费157.95元涉及案外人，本院案不予处理。关于200元预交电费，因合同约定，接收房屋时，由原告登记电表的原始数据，经双方确认为起始数据，原告在两次签订合同，且长期使用房屋时未登记电表原始数据，由其自行承担电表底数不明的责任，现其仅以本人陈述不足以证明其于2018年4月24日购买用电花费200元，在2018年7月5日前仍未用完，结合案涉房屋的用途，在近三个月的时间内办公用电花费200元是合理的，被告无需返还原告已消费的电费200元。关于原告主张的维修费用，双方在书面租赁合同内约定被告作为出租方仅负责水、电、天然气表前管线完整与维修。故原告在使用案涉房屋期间对电灯的维修费用由其自行承担。原告仅以本人陈述和收款收据不足以证明马桶堵塞是马桶或下水道本身原因造成，原告仅以收款收据不足以证明所购买换气扇、镇流器、灯罩系用于案涉房屋相应设备，故对原告要求被告支付维修费用800元的诉请，本院不予支持。双方不定期租赁关系解除后，被告理应返还保证金2000元。现双方并无书面房屋交接手续，原告仅以本人陈述不足以证明，向被告归还了案涉房屋除大门锁之外的另4道门的门锁钥匙一及两张门禁卡。被告主张更换4把门锁花费784元、两张门禁卡共50元是合理的，本院予以支持。原告仅以本人陈述，不足以证明向被告归还了两个空调遥控器，故被告主张两个空调遥控器价值60元是合理的，本院予以支持。扣除前述门锁价值784元、门禁卡价值50元，空调遥控器价值60元，被告应向原告返还保证金1106元。被告将案涉房屋另行出租后，仅以本人陈述和手写证明不足以证明其主张的门、壁挂炉、窗户、玻璃、空调、地板、主卧脸盆下软管、窗台石材、开关由原告造成损坏，对其相应损失主张，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告樊予燕返还原告陕西尧普律师事务所2018年7月11日至2018年9月30日物业管理费422.91元及保证金1106元；二、驳回原告陕西尧普律师事务所要求被告樊予燕退还预交电费200元并支付房屋维修费800元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费50元，由原告陕西尧普律师事务所负担10元，被告樊予燕负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  长   秦 雁 审  判  员   岳  鹏人民陪审员   张扣利    二〇二〇年五月二十二日    书  记  员   周 萍 1