云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初1371号原告：邵维权，男，1985年9月16日生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：李仕灵，云南援边律师事务所律师，特别授权代理。被告：腾冲越州文化发展有限公司，住所地云南省腾冲市腾越镇天成社区文风小区19号，统一社会信用代码915305226787437727。法定代表人：陈兴发，任该公司董事长。（未出庭）委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师，特别授权代理。原告邵维权与被告腾冲越州文化发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告邵维权及其委托诉讼代理人李仕灵，被告腾冲越州文化发展有限公司的委托代理人郑治凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵维权向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告双方于2019年1月11日签订的《“天成商业街”定购协议书》；2.判令被告返还原告购房款190000元，并承担已付房款一倍即190000元的赔偿责任，以上共计380000元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年1月11日，原告邵维权与被告腾冲越州文化发展有限公司签订了“天成商业街”定购协议书，约定原告定购被告位于腾冲市腾越镇天成社区***号“天成商业街”项目*幢**号房屋，建筑面积为74.20平方米，双方约定房屋总价为380000元，并由原告在签订协议时支付购买该房屋的定金50000元。协议签订后，原告按协议约定于2019年1月12日支付了购房定金50000元，并于2019年5月2日支付了剩余首付款140000元，两次付款共计190000元，有被告出具的交款单为证。之后，原告多次与被告联系交房及办理按揭贷款事宜，被告均告知原告等待通知，到2019年11月9日原告才得知被告将自己购买的房屋再次出卖给另外买受人并已交付房屋。原告及原告家人多次向被告主张权利，要求解决问题，但被告均未解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，虽然原、被告未签订商品房买卖合同，但是原告已经向被告支付了购房款190000元，已履行了主要义务，被告收取了原告支付的购房款，应当认定为原、被告已成立了商品买卖合同。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，买受人无法取得该房屋，原告有权依法要求被告返还已付房款190000元，并承担已付房款一倍及190000元的赔偿责任。综上所述，因被告一房二卖的违约行为，严重违反国家法律法规的规定，以及诚实信用原则，给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，特向腾冲市人民法院提起诉讼。被告腾冲越州文化发展有限公司辩称，一、答辩人从未与原告签订任何合同协议书，也没有收到原告的付款，更不可能答应办理按揭贷款，后经了解卖房给原告的人是属于腾冲博玳商贸有限公司的人员。二、本案被告主体不适格，答辩人不应当成为本案被告。理由是：第一，答辩人没有与原告签订《“天成商业街”订购协议书》，也没有收取原告定金及购房款，与原告之间不具有合同关系；第二，与原告签订《“天成商业街”订购协议书》的人是谁答辩人不知道，有没有签过协议答辩人也不知道，假设有人与原告签订过合同或协议，原告应当起诉合同的相对人。第三，答辩人已经于2018年8月22日将腾冲天成商业街*幢**号房屋出卖给了徐海军、陆正方，并于2018年8月25日进行了备案登记，该房屋自2018年8月22日后已经不属于答辩人，答辩人就不存在再出卖的问题；第四，答辩人收到法院《民事起诉状》副本后，经调查落实才知道卖房给原告的可能是段生辉，而段生辉属于腾冲博玳商贸有限公司的员工，原告应当向段生辉或腾冲博玳商贸有限公司主张权利；第五，原告提交的“天成商业街”定购协议书、天成商业街交款单都没有答辩人的签名盖章，不是公司行为，答辩人不认可。至于原告提交的两份情况说明中阐述的在腾冲市天成商业街客户接待中心收款的情况，答辩人不清楚，但从阐述的人员来看，段兰云、周光铭都属于腾冲博玳商贸有限公司人员，且该客户接待中心也是腾冲博玳商贸有限公司使用。而答辩人委托腾冲博玳商贸有限公司的是商铺的招租，而不是销售，销售事宜答辩人有自己的销售团队，腾冲博玳商贸有限公司员工所做的任何销售行为与答辩人无关。综上所述，原告的起诉没有事实依据及法律依据，请贵院在查清事实的基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求。综合双方当事人诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求能否得到支持？针对以上争议，原告邵维权向本院提交以下证据：1、身份证、结婚证复印件各一份，欲证明原告主体资格及与吴丽波系夫妻关系。2、天成商业街订购协议书一份，欲证明原告于2019年1月11日与被告腾冲越州文化发展有限公司签订了天成商业街订购协议书，原告订购被告天成商业街项目*幢**号房屋，建筑面积为74.20平方米，房屋总价为380000元。3、天成商业街交款单一份，欲证明原告于2019年1月12日支付购房定金50000元，于2019年5月2日由原告妻子吴丽波支付首付款140000元，两次付款共计190000元。4、情况说明二份，欲证明原告于2019年1月12日及5月2日支付购房定金和首付款均是在被告公司的客户接待中心办理的，经手人分别为被告公司职工段兰云和周光铭，后来段兰云、周光铭告知原告，房屋已出卖给另一买受人。5、图片三张，欲证明原告所订购的*栋**号商铺是由被告公司在进行销售，当时公示的出售价格为482300元，原告以380000元购买该房屋完全符合市场价格，现在该房子已出售。6、微信转账、手机银行转账图片各一份，欲证明原告通过微信支付了20000元定金，通过手机银行转账支付了首付款140000元，与被告公司员工所说的完全一致，原告共支付了190000元的购房款。7、证明一份，欲证明被告存在一房二卖的违约行为，将已卖给原告的商品房又出卖给了第三人王国楼。8、通话录音一份，欲证明该房屋是由被告公司负责销售，被告在明知工作人员已卖给原告并收取了房款的情况下，仍将房子又出卖给了第三人王国楼，存在一房二卖的行为。9、商品房销售合同二份、交款单三份，欲证明公司在出卖商品房时，收受买受人的定金及房款时所出具的交款单均不用盖章，这属于公司的一贯做法和正常现象，并不影响双方协议的成立。10、证人明某出庭作证称，我与邵维权是同学，2019年3月份因我自己在天成商业街的房屋卫生间漏水，需要重新装修，装修完后剩下一些沙子和水泥，我就问邵维权在天成商业街是否买了房子，邵维权告诉我买了，叫我把剩下的沙子和水泥放在他买的*栋**号房屋里。经质证，被告腾冲越州文化发展有限公司对原告邵维权提交的证据1无异议；对证据2不认可，认为协议书只有邵维权的名字，具体谁签的不知道，甲方没有任何的签字和签章，合同并没有成立；对证据3不认可，认为被告没有与原告签订过订购协议，也没有收过原告的定金及购房款；对证据4不认可，认为段兰云、周光铭不是公司的员工，且该商铺已于2018年8月22日卖给徐海军和陆正方，不存在再销售的问题，公司也没有收到原告任何款项；对证据5不认可，认为该商铺已于2018年8月22日以502681元卖给徐海军和陆正方，不存在再销售，假设原告说的价格属实，但与市场价格悬殊，原告不存在善意，现该房子已出售，但是是徐海军和陆正方出售的；对证据6真实性、合法性认可，对关联性和证明观点不认可，认为被告没有收到原告的定金和购房款，且该员工不是被告的员工，而是博玳公司的员工；对证据7真实性、合法性认可，对证明观点不认可，认为只能证明徐海军、陆正方又把房屋出卖给王国楼，并办理了过户登记，并不能证明是被告出卖给王国楼；对证据8不认可，认为段兰云说的不是事实，该商铺已于2018年8月22日出售，不存在公司再次出售的问题，买受人再出售与公司无关，被告不存在一房二卖的行为，且段兰云、周光铭、杨总（杨李庆）、段生辉四人都不是被告公司的员工，同时，从王国楼的录音可以看出，是徐海军、陆正方委托杨李庆个人进行卖房，被告公司并没有委托；对证据9真实性、合法性、关联性认可，但被告方不知道原告的该组证据从哪里得来的，从该证据可以看到，只有当被告公司与买受人签订了商品房购销合同，买卖关系成立，才存在收款的问题，同时公司收款的人是王从春，不是原告所说的段兰云、周光铭、段生辉，且该组证据恰恰证明买卖关系不成立；对证据10不认可，认为该证人与原告有利害关系，而且证人的证言与本案无关。被告腾冲越州文化发展有限公司对其答辩及反诉理由，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，欲证明被告已经于2018年2月22日将腾冲天成商业街*幢**号房屋出卖给了徐海军、陆正方，并于2018年8月25日办理了备案登记。2、《电子回单》、《网上银行电子回单》、《腾冲博玳公司2018年6月份至2019年1月份工资表》，欲证明段生辉属于腾冲博玳公司员工。3、《腾冲天成商业街商业招商代理合同》，欲证明被告委托腾冲博玳商贸有限公司的是商铺招租，而不是商铺销售。经质证，原告邵维权对被告腾冲越州文化发展有限公司提交证据1真实性、合法性、关联性认可，对证明观点不认可，认为该房屋的实际持有者是陈新友，只是登记在徐海军的名下，现在公司要清盘，所以股东的房屋以公司的名义销售，房款也是转给了陈新友，而不是徐海军；对证据2不认可，认为电子回单除了博玳公司的章是红色的，其余的都是黑色的，且段生辉是在被告处上班，门口登记的是天成商业街销售中心，开单据、签订协议也是在销售大厅进行，我们认为他就是被告的员工，行为就是职务行为，工资表是博玳公司一方制作；对证据3不认可，认为被告和博玳公司之间到底是委托商铺招租还是商铺销售，原告均不清楚，也不知晓，这是属于另外的合同关系，与本案无关，本案原告只认可看房是在被告的销售大厅看到的销售信息，由销售大厅的置业顾问带其看的房子，在销售大厅交纳的定金以及首付款，出具给我们的收据也是以被告公司的名义出具的，我方认为我们购房是和被告购买，且在整个购买的过程中，被告也从来没有说过说博玳公司的事。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告邵维权提交的证据1被告认可，本院予以采信；证据2没有被告腾冲越州文化发展有限公司（甲方）经办人的签名，也没有加盖被告方的公章，故本院不予采信；证据3没有收款人签名及盖章，无法核实其真实性，本院不予采信；证据4无其他证据佐证，本院不予采信；证据5无法确认公示的时间，故本院只对公示内容的真实性予以采信；证据6、7不能证明原告的观点，但被告认可其真实性，本院对其真实性予以采信；证据8不能证明其观点，本院不予采信；证据9、10与本院无关，本院不予采信。被告腾冲越州文化发展有限公司提交的证据客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月12日，原告邵维权通过微信转帐的方式向他人转款20000元；2019年5月2日原告邵维权的妻子通过手机银行向周光铭转帐140000元。2020年4月3日，原告持“天成商业街”订购协议书及交款单，向本院提起诉讼，要求解除双方签订的定购协议书，并返还原告购房款190000元，支付已付房款一倍的赔偿责任，合计380000元。另查明，2018年8月22日，被告与案外人徐海军、陆正方签订《商品房买卖合同》，将腾冲天成商业街*幢**号房屋出售给了徐海军、陆正方，并于2018年8月25日办理了备案登记，现该房屋登记在王国楼名下，并于2019年12月2日办理了不动产权证。本院认为，本案涉及的天成商业街*栋**号房屋，虽然《“天成商业街”定购协议书》上的甲方是腾冲越州文化发展有限公司，但是该协议书只有乙方邵维权的签名，甲方腾冲越州文化发展有限公司一栏内既没有经办人签名，也未加盖公章，该定购协议书无法确定是原、被告双方签订，故原告要求解除双方签订的《“天成商业街”定购协议书》的诉请，本院不予支持。至于原告要求返还购房款及赔偿损失共计380000元的问题，因《“天成商业街”定购协议书》上并未加盖被告方的公章，且交款单上既没有收款人的签名，也没有加盖被告公司的公章，原告也未向法庭提交证据证实该款项已转入被告公司帐户，故对原告要求返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告邵维权的诉讼请求。案件受理费人民币7000元，减半收取3500元，由原告邵维权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审判员  马艳萍二〇二〇年五月二十六日书记员  牛玉蕾