北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8316号原告：李玉辰，男，1996年5月6日出生，汉族，无业，住河北省衡水市饶阳县。被告：成长大象（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代理人：吴锦欢，执行董事。原告李玉辰与被告成长大象（北京）资产管理有限公司（以下简称为成长大象公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告李玉辰到庭参加诉讼，被告成长大象公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李玉辰提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的合同编号为2101374、2101305的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房租人民币11340元及利息；3、判令被告返还原告租房押金人民币2000元及利息；4、判令被告返还原告更换房屋手续费人民币100元；5、以上合计14000元（包含精神损失费及利息）；6、本案诉讼费由被告承担。原告向本院陈述的事实及理由如下：原告于2019年6月19日与被告签订合同编号为2101305的房屋租赁合同，被告将坐落于北京市通州区梨园镇XX路XX小区X号楼X单元101的某一间房屋出租给原告，合同约定房屋租赁期至2019年6月22日至2020年6月21日，共计12个月，租金为每月人民币1500元，押一付三，原告通过支付宝扫码支付人民币6000元。2019年8月9日，原告因更换另一间房屋再一次与被告签订合同编号为2101374的房屋租赁合同，每月房租为2000元，折抵之前剩余房租，采取押一付六的方式支付人民币10507元，另支付更换房屋收手续费100元。2019年8月19日，案涉房屋的房东突然上门告知，被告已破产及联系不到，房东与中介合同单方面解除。要求原告两天内搬离，2019年8月19日，原房东韩某以更换门锁的方式强行将原告赶出租赁房屋。现为维护原告合法权益，故诉至法院。被告成长大象公司未答辩。经审理查明：2019年6月19日，原告（承租人、乙方）与被告（租赁代理机构、甲方）签订合同编号为2101305的《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区梨园镇XX路XX小区X号楼X单元161室（以下简称为案涉房屋）C间出租给原告，租期是2019年6月22日-2020年6月21日，月租金1500元，押金1500元，支付方式为押一付三，原告于合同签订当日向被告支付宝账户支付了6000元。合同签订后，双方依约履行。2019年8月8日，原告提出更换到案涉房屋的E间居住，故原、被告于2019年8月9日签订了合同编号为2101374的《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于北京市通州区梨园镇XX路XX小区X号楼X单元161室（以下简称为案涉房屋）E间出租给原告，月租金2000元，押一付六，租期是2019年8月10月-2020年8月9日。原告于合同签订当日向被告支付宝账户支付了10507元，据原告称该10507元系其应付第二份合同的租金及押金折抵第一份合同剩余租金后的租房费用，但具体如何计算得出此数，原告并未明确。关于折抵的计算方式，本院根据原告提交的证据核算如下：编号为2101305的《房屋租赁合同》的租期是2019年6月22日-2020年6月21日，更换房间的时间是2019年8月9日，故截至到2019年9月21日（原告已付三个月租金）已居住的天数为2019年6月22日-2019年8月8日，计1个月零17天，对应的已产生租金为2350元；未居住的天数为2019年8月9日-2019年9月21日，计1个月零13天，对应的未产生的租金为2150元；再计算已收取的押金1500元，被告应退还原告租金及押金共计3650元。编号为2101374的《房屋租赁合同》的月租金为2000元，押金2000元，支付方式为押一付六，故原告共应支付被告14000元，折抵上应退款款项3650元，原告还应再支付10350元，但本案原告实际支付了10507元。本院根据本案现有证据和当事人陈述，无法进一步查明10507元的计算方式，但因原告实际支付的金额大于本院核算的金额，故原告已经支付编号为2101374的《房屋租赁合同》的六个月租金和押金。另查，案涉房屋的房东为案外人韩某，本院经与房东韩某联系获知，案涉房屋系其所有，韩某于2018年6月1日将案涉房屋出租给本案被告成长大象公司，租期五年，即为2018年6月1日-2023年5月31日，但被告自2019年5月就拖欠韩某房租且失去联系，故韩某要求本案原告从案涉房屋中搬出，韩某与成长大象公司之间的纠纷尚未解决。原告称房东更换了案涉房屋的锁，原告便于2019年8月18日从案涉房屋中搬出。上述事实，有《房屋租赁合同》、支付宝支付截图、微信聊天记录截图及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》系基于当事人的真实意愿，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认。2019年8月8日，原被告经协商，原告将居住房间由案涉房屋的C间变更为E间，且对C间房屋的租金与E间房屋的租金、押金进行了折抵计算，且口头约定不再履行，故本院认为，合同编号为2101374的《房屋租赁合同》双方已通过协商一致的方式解除，因此，对原告要求解除原告与被告签订的合同编号为2101374的房屋租赁合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求解除原告与被告签订的合同编号为210374的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因被告拖欠房东租金而导致原告无法继续居住案涉房屋，故原告居住使用房屋的目的无法实现，现原告要求解除其与被告签订的合同编号为210374的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告返还原告房租11340元的诉讼请求，本院认为，原告已支付案涉房屋E间的6个月的租金，但只居住案涉房屋至2019年8月18日，剩余租期所对应的租金应予以退还，即被告应退还2019年8月19日-2020年2月9日期间的租金，经核算为5个月零21天，租金为11400，因原告主张的数额不高于本院核算的数额，故以原告主张的数额为准；但对原告要求支付房租11340元的利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还原告租房押金人民币2000元的诉讼请求，本院认为，缴纳房屋押金的目的是为了确保承租人妥善使用房屋及屋内设施，租赁合同终止后，如无相关证据证明房屋及屋内设施损坏或需要维修赔偿的，所收取的押金应全额返还。本案中，被告成长大象公司未答辩，亦未提交相关证据证明有案涉房屋内有物品损毁或需要维修，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；但对原告要求支付租房押金2000元的利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还原告更换房屋手续费人民币100元的诉讼请求，本院认为，更换房屋的手续费系原、被告口头协商一致的，由原告向被告支付的用于更换房屋的费用，本院本着尊重当事人意思自治的原则，对该费用的支付及数额不持异议。本案中，被告已为原告更换了房间，现原告以更换房间后没住多久为由而要求退还，本院认为该主张不能成立，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付精神损失费和利息的诉讼请求，无事实及法律依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李玉辰与被告成长大象（北京）资产管理有限公司于2019年8月9日签订的合同编号为2101374的《房屋租赁合同》于本判决书生效之日解除；二、被告成长大象（北京）资产管理有限公司退还原告李玉辰房屋租金11340元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、被告成长大象（北京）资产管理有限公司退还原告李玉辰房屋押金2000元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回原告李玉辰的其他诉讼请求。案件受理费75元，由原告李玉辰负担8元（已交纳），被告成长大象（北京）资产管理有限公司负担67元，于本判决书生效之日起七日内缴纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年五月十一日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛