上海市浦东新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0115民初13433号 原告：缪国伍，男，1978年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。 原告：李林，女，1982年5月11日生，汉族，住上海市浦东新区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：罗震坤，上海正策律师事务所律师。 被告：上海康桥高科创业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：高峰，总经理。 委托诉讼代理人：凌代忠，男。 委托诉讼代理人：徐益虹，女。 原告缪国伍、李林与被告上海康桥高科创业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告缪国伍、李林及其委托诉讼代理人罗震坤，被告上海康桥高科创业发展有限公司的委托诉讼代理人凌代忠、徐益红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪国伍、李林向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告于2018年10月30日签订的《上海市商品房出售合同》；2.判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)600万元、原告返还被告上海市浦东新区瑞建路《海棠名苑》184号房屋(以下简称系争房屋)。事实与理由：2018年8月，两原告经中介推荐得知被告开发的商铺《海棠名苑》正在出售，并由中介安排至现场看房。被告和中介隐瞒了商铺正在降价的事实，使用销售策略等方法，包括公布最终备案价格，暗示出售价格与备案价格相当，利用原告无经验，缺乏相应判断能力，致使原告认为商铺出售价格正常。在被告相关人员催促原告签合同时，包括签约当天，原告反复询问商铺后期会不会降价，得到的答案是不可能降价。被告相关人员甚至主动表示再给原告减去房价零头78,000元。后原告2018年10月30日与被告签订《上海市商品房出售合同》，原告以149,366元/平方米的单价、600万元的总价购买了系争房屋。签约后，原告听说商铺正在降价销售，遂联系被告方询问，但相关人员矢口否认。几天后，原告亲戚欲购买商铺，同一中介承诺可低于备案价格近200万元购买。原告再次与被告方联系，相关人员再次否认商铺在降价出售，具有欺诈故意并实施了欺诈行为。原、被告签约七天后，被告将同址182号商铺以101,794元/平方米的单价、4,340,492元的总价出售给案外人。该房屋的面积比原告购买的房屋还要大2.5平方米。原告认为，被告联合中介利用其优势地位故意隐瞒商铺正在降价出售的事实和商铺的真实价格，用最终备案价格欺骗原告签订合同，且成交价格远远超过商铺价格正常的波动范围。根据《民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条以及《合同法》第五十四条，订立合同时显失公平，存在欺诈，故为维护自身合法权益，原告起诉至法院。 被告上海康桥高科创业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1.合同是双方真实意思表示，最终成交价格是经过公示和政府部门备案的，不存在价格欺诈，合同已实际履行。2.被告其他地段的商铺与系争房屋所在地段存有差异，他处商铺降价是正常市场行为，不可就此推断被告存在欺诈行为。3.被告也并未向原告作出过商铺不降价的承诺，原告认为系争房屋降价，被告工作人员对其说明不构成任何关于价格的承诺。4.签约前，原告已知悉系争房屋价格、位置、面积等，在此基础上，原告于2018年8月19日支付被告定金30万元，在之后正式签约和支付余款过程中，原告从未提出过价格异议。5.原告所述价格显失公平并不存在。首先，被告已公开系争房屋备案价格、位置、面积等，原告若存疑，完全可以不购买，不存在处于危困状态、缺乏判断能力等；其次，房价波动属于正常市场风险，任何一方不得以此作为显失公平而主张撤销合同的理由。 本院经审理确认如下事实： 2018年10月30日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》。该合同第三条约定，乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为149,366元，总价款为600万元。该合同附件一中约定，2018年10月30日前，乙方支付甲方房款(首期付款)300万元；2018年12月28日前，乙方支付甲方房款计300万元。该合同补充条款一第四条中约定，3.合同第三条房屋单价和总价已充分考虑了该房屋在房屋情况(包括但不限于房屋户型、面积、层高、飘窗、门窗、阳台等房屋结构、房屋外立面等)、相邻关系及小区布局等差异因素，以及差异因素给乙方在使用功能上(包括但不限于采光、通风、观景等)可能产生的影响。因房屋为现售，乙方购买时已实际现场查看该房屋情况并知悉在购买该房屋时在价格中已经含有前述因素及影响，并且放弃就前述差异因素或影响向甲方要求解除合同和/或赔偿/补偿的权利，并不得因此拒绝办理房屋交付手续。 系争房屋属被告开发的《海棠名苑》二期商铺，该二期商铺分布于瑞建路(周浦医院对面)、周园路、沈梅东路三处。瑞建路商铺共有12套房屋，其中184号(系争房屋)备案单价156,004元、备案总价6,266,681元，182号备案单价156,606元、备案总价6,677,680元(被告已经以总价4,340,492元出售给案外人)、178号备案单价154,886元、备案总价6,221,771元。周园路10套商铺的备案单价为12,000余元或13,000余元，沈梅东路16套商铺(单独一幢除外)的备案单价为11,000余元或12,000余元。 经原、被告确认，原告在售楼处获悉备案价格，一房一价；原告于2018年8月16日支付被告意向金10万元、2018年8月19日支付意向金20万元、2018年9月1日支付预付款70万元、2018年10月29日支付预付款178万元、2018年10月30日支付22万元、2019年1月19日贷款支付300万元，综上，原告已向被告付清总房价款600万元；被告于2018年11月底向原告交付了系争房屋。 原告称，2018年11月4日，原告亲戚与中介电话联系得知，与系争房屋相同位置的商铺已大幅降价(中介就178号房屋报价448万元)，但同日原告与被告销售总监联系时，对方不承认商铺降价，被告具有欺诈故意；结合与系争房屋几乎相同地段的周园路商铺打了对折、商铺未卖出的情况，均说明价格虚高。 被告称，周园路、沈梅东路地段劣于系争房屋所在的瑞建路地段，被告根据销售和回款情况对该两处商铺价格降价调整，但瑞建路商铺并未降价，基本均按备案价格的95%出售，购买182号房屋的是特殊客户，故价格较低。 以上事实，有《上海市商品房出售合同》、房款发票、房屋价目表、电话沟通记录等以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。 本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件。原告以法律规定的显失公平和欺诈为由，要求撤销涉案出售合同，因此本案争议焦点在于涉案出售合同是否原、被告真实意思表示，亦即买卖双方在签订合同过程中是否存在显失公平和欺诈的情形。 显失公平，是指一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的行为。在判定是否构成显失公平时，应结合主客观考虑，即主观上一方当事人有无利用自己的优势或利用对方的困境、危难、无经验、缺乏判断力等签订合同；客观上当事人之间有无利益明显不平衡。本案中，首先，系争房屋性质为商铺，原告购买目的是投资或经营以获取收益，按常理应当会对房屋相应的位置、面积等状况与房屋价格等充分关注。原告自述购房过程中曾反复询问是否会降价等，也反映出原告在购房时已对房价等因素充分考虑。自原告支付第一笔款项10万元至签订正式合同之日，期间长达两个半月，其有充分的时间和条件进行比较、选择。因此，本案证据不能证明被告存在利用优势地位或利用原告处于困境、危难、无经验、缺乏判断力的情况下签订合同。其次，商品房买卖是市场行为，开发商可以自主决定商品房价格，“一房一价”也是商品房销售过程中的普遍定价模式，原、被告最终的成交价格低于政府备案价格，没有证据证明双方之间的交易违背了公平、等价有偿原则且双方利益明显不平衡。综上，涉案出售合同签订过程中并不存在显失公平情形。 欺诈，是指一方故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，使对方陷入认识错误，并因认识错误作出不真实的意思表示。现有证据不足以证明被告在签订合同过程中存在故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况以诱使原告作出错误意思表示的事实。如前所述，从原告购房的整个过程可见，其在与被告签订涉案出售合同前，已对同地段相同类型房屋的市场价充分了解，其签约决定是经过慎重考虑而作出，不存在违背真实意思签订合同的情形。 综上所述，原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条之规定，判决如下： 驳回原告缪国伍、李林的全部诉讼请求。 案件受理费53,800元，减半收取计26,900元，由原告缪国伍、李林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 张卓郁 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 许瑞芬 书 记 员 陈倩茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百五十条一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。