沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16294号原告（反诉被告）：沈阳市喜福家超市有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路。法定代表人：任永杰，系该公司经理。委托代理人：胡明哲，系辽宁法意衡平律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳市和平区光阴的故事酒吧，住所地沈阳市和平区哈尔滨路。经营者：范思威。委托代理人：温鸿恺，系辽宁百联律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市喜福家超市有限公司诉被告（反诉原告）沈阳市和平区光阴的故事酒吧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员赵淑媛、魏晓萍参加评议。于2019年10月9日和2019年12月16日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人胡明哲和被告（反诉原告）委托代理人温鸿恺均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2018年11月，原、被告签订一份房屋租赁合同，租期自2018年12月1日起至2020年8月31日，房屋租赁面积为1121.50平方米，租金为每天每平方米2元。每月末提前5天缴纳下月租赁费用。合同第6.2条约定，被告应按合同规定，按时足额缴纳租金及其他相关费用，不能按时缴纳，每天按所欠金额的千分之五承担违约金。逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。截止到原告起诉之日，被告仅支付了自2018年12月1日起至自2019年3月31日止的租金和相关费用，2019年4月至7月租金一直未付。原告虽多次催要，但被告均以各种理由拒绝。因此原告起诉至法院。诉讼请求：1、依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，腾退房屋；2、判令被告给付自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租赁费（现暂计算至起诉之日止的房屋租赁费人民币273646元）；3、判令被告按拖欠租金及其他费用金额每天千分之五的标准支付违约金（现暂计算至起诉之日止违约金104333.15元）；4、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。第一，本案原、被告之间房屋租赁合同不具备解除条件、原告无权要求被告腾房：1、原告实施了停电、停用电梯等多次违反合同约定的行为，给被告的经营造成了高额的经济损失，原告未按合同约定内容提供相关的配套设施服务，被告在此情况下拒绝支付租金是行使《合同法》第67条规定的后履行抗辩权，同时《合同法》第231条也规定了在租赁物无法实现目的的情况下承租人可以要求减少租金或者不支付租金，故被告的行为不构成违约。2，案外人沈阳市蔬菜果品总公司诉本案原告房屋租赁合同纠纷案件【案号：（2018）辽0102民初11853号】中，法院在2019年9月16日的庭审中追加本案被告作为该案第三人参加诉讼，而该案件蔬菜果品公司的诉讼请求是要求解除其与本案原告的租赁合同，要求本案原告、被告一同腾房并共同支付房租、水电费及相应迟延支付违约金，该案的诉讼请求囊括了本案的诉讼请求，该案裁判结果定会影响本案的审理走向以及判决结果，本案需要以该案的审理结果作为依据，故依照《民事诉讼法》第150条之规定，本案应当中止诉讼，待另案审理完毕后再恢复诉讼。第二，原告无权索要2019年4月1日起至实际腾房之日止期间的房屋租赁费。1、（2018）辽0102民初11853号民事案件已在2019年8月30日追加本案被告参加该案诉讼，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条之规定，倘若该案判决合同解除并腾房，则本案原告无权向本案被告主张2019年8月30日以后的租金给付请求权。2、对于2019年4月1日至2019年8月30日期间的房租，一方面被告支付了部分房租，另一方面被告提出反诉，要求原告赔偿给被告造成的经济损失，进而双方进行折抵。第三，被告拒绝支付房租的行为不构成违约，原告索要违约金没有事实和法律依据。假设法院认定被告行为构成违约，那么合同中约定的违约金标准也过高，不应予以全部支持。反诉原告诉称：原、被告房屋租赁合同纠纷案件被贵院依法受理。我酒吧确实承租使用了位于沈阳市和平区哈尔滨路建筑物西侧三楼部分空间，但在具体房屋租赁履行过程中多次出现了我酒吧经营过程中水电等公共配套设施无法正常使用的情况，其中，2019年1月3日下午我酒吧被强制停电，2019年3月22日供我酒吧使用的两部电梯被断电，2019年7月14日我酒吧再次被强制停电数天，现供我酒吧使用的两部电梯自2019年8月1日起无任何正当理由被停用至今。我酒吧因以上种种行为遭受了高额的经济损失。我酒吧认为，喜福家公司作为出租人有保障作为承租人的我酒吧在经营过程中水电等公共配套设施正常使用的责任。故现我酒吧依照《民事诉讼法》第五十一条“被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”以及第一百四十条“原告可以增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”之规定提起反诉，请求贵院公正审理后依法作出判决。诉讼请求：1、判令反诉被告连带赔偿反诉原告经济损失30万元（暂计，具体金额以实际损失为准）；2、判令反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告辩称:电梯不是专供酒吧使用，是整个大楼共用，我们没有强制停电，被告阐述的强制停电导致经营损失既没有事实依据也没有因果关系，据我们了解酒吧一直在经营，我们向其下达的缴费通知以及解除合同通知之后仍然在经营，拒不腾退房屋，所以经营损失没有事实依据，其目的就是为了拖延案件审理。经审理查明：2018年11月，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于沈阳市和平区哈尔滨路喜福家超市东侧三层计1121.50平方米的房屋、附属设备设施和附属场地用于商业经营，租赁物的附属设备设施包括：正常使用的供水供电系统；租赁期限为21个月，自2018年12月1日至2020年8月31日；合同到期或双方根据合同中途解除合同，被告应在合同到期或解除合同之日起15天内撤出。在撤离期内，被告将所有权属于被告的设备设施及货物清除出租赁房屋，但不得破坏装修装饰物。逾期未拆除的设备设施原告有权自行处理。拆除费用由被告负担，被告应在合同到期或解除合同之日按前一个月水电费向原告交纳预付金。租赁结束撤离后预付金多退少补。租赁期限内，如被告在合同未到期时因自身原因提前解除合同需赔偿原告一个月租金，扩建租赁物及逾期未拆除的设备设施归原告所有，原告有权自行处理。被告应对本租赁区域内的包括配电柜在内的供电设备设施进行维护保养，若因被告维护不当导致不能正常使用，被告自负。当供电部门临时不能正常供电时，由被告自行解决临时用电量，原告不予负责。租赁费用为：按每天每平方米2元计算。租赁费用采取“先付后租”的方式按月支付，被告于每月末提前5日向原告缴纳下月租赁费用。被告应按本合同规定，按时足额向原告缴纳租赁费用及其他相关费用。如不能按时缴纳，除补齐上述所欠费用外，每天按所欠费用的千分之五向原告交纳违约金。逾期超过一个月的，原告有权解除合同。原、被告双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可以协商解决，协商不成的，双方均可向原告所在地人民法院起诉。另查明：被告已缴纳2018年12月1日至2019年3月31日期间的租金271403元。被告于2019年5月9日和5月13日各缴纳了租金5000元，2019年6月10日缴纳租金9000元。2018年8月22日，沈阳市蔬菜果品总公司与原告就房屋租赁合同纠纷一案起诉至本院，被告作为该案的第三人参加诉讼，2019年12月13日，本院依法作出（2018）辽0102民初11853号民事判决书，判决如下：一、解除原告与沈阳市蔬菜果品总公司签订的《租赁合同》、《共用合同书》、《关于沈阳市和平区哈尔滨路西2号房屋租赁的补充协议》；二、原告将沈阳市和平区哈尔滨路西2号，建筑面积19600平方米三层副食品交易大厅（包括三楼顶层）及院内7243平方米场地完好腾空，返还沈阳市蔬菜果品总公司；三、原告给付沈阳市蔬菜果品总公司尚欠的房屋租金12541700元；四、原告给付沈阳市蔬菜果品总公司场地占有使用费，自2019年11月1日起至实际撤场之日止，按月租金500000元的标准给付；五、原告给付沈阳市蔬菜果品总公司租金利息；六、原告给付沈阳市蔬菜果品总公司垫付电费3096401.01元；七、原告给付沈阳市蔬菜果品总公司垫付电费利息。现该判决已生效。2019年7月16日，被告曾因停电一事向原告发出过《警告函》。2019年7月31日，原告向被告送达了一份《通知书》，该通知书中载明：被告拖欠原告房租、水电费、经多次催要至今尚未缴纳，并私自在电梯上接电，电梯产权归原告所有，现作出电梯停运决定。同日，被告给原告作出了《回复函》，函中对其是否拖欠房租、水电费及私自在电梯上接电问题进行了说明，函中并载明，由于电梯断电致使被告无法使用，被告自行雇佣工人恢复电梯的使用，其不欠原告水电费及要求先商谈损失抵扣租金等事宜。2019年8月1日，沈阳市和平区市场监督管理局就电梯向原告下发了沈和监特令（2019）第096号特种设备安全监察指令书，责令原告于2019年8月4日前采取以下措施予以改正或者消除事故隐患：1、责令停止使用有关特务设备；2、检验合格后方可使用。同日，原告发出了《通告》，通告中载明：电梯所有权归原告，任何单位或个人无权开启和使用，违者追究法律责任。同日，被告就关于要求尽快恢复两部电梯正常使用向原告去函，要求原告配合政府部门完成对两部电梯的年检，尽快恢复电梯使用，降低被告的经济损失。2019年8月15日，被告再次至函原告要求尽快恢复两部电梯的使用。2019年9月20日，被告就两部电梯无法使用及原告装修产生的灰尘问题向原告发出《沟通函》，要求原告予以解决。在本院审理过程中，被告就电梯断电无法使用给其造成了经济损失为由要求进行司法评估，本院依法委托辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司进行评估，2019年11月25日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司以经与相关当事人详细沟通和了解，评估师无法对电梯多次断电造成酒吧的经济损失予以量化评估为由予以了退卷。以上事实有房屋租赁合同、收款收据、通知书、通告、特种设备安全监察指令书、警告函、回复函、关于要求尽快恢复两部电梯正常使用的函、再次要求尽快恢复两部电梯正常使用的函、沟通函、手机银行转帐凭证截图、证人证言等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案中原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案原告承租的涉案房屋的产权人系沈阳市蔬菜果品总公司，根据已生效的（2018）辽0102民初11853号民事判决书，沈阳市蔬菜果品总公司与原告的房屋租赁关系已解除，故本案的被告作为次承租人与原告签订的房屋租赁合同亦应予以解除，且根据本案双方签订的合同约定被告承租房屋期间拖欠原告租金属违约，按合同的约定原告有权要求解除合同，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持；依据《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，合同解除后，涉诉房屋被告应予腾退，故本院对被告提出的不同意解除合同腾退房屋的辩解不予采纳；对于原告主张的租金，经查，被告从2019年4月1日开始拖欠租金，截止至2019年8月5日，被告拖欠租金282618元（2元×1121.5平方米×126天），被告在2019年5月至6月间又缴纳了租金19000元，扣除后尚欠租金263618元（282618元-19000元），因被告至今仍占有使用涉诉房屋进行实际经营，按合同约定应支付租金，故本院对被告不同意给付2019年4月1日以后租金的辩解不予采纳；对于原告主张的违约金，经查，被告拖欠租金属违约，按合同约定，被告应承担违约责任；但庭审中，被告提出其承租的电梯于2019年8月1日被沈阳市和平区市场监督管理局指令停止运行至今，影响了被告的正常使用，原告对此亦负有相应的责任，双方过失相抵，故本院对原告的该项请求不予支持。对于反诉原告主张的经济损失，经查，虽然电梯不能正常使用，对反诉原告产生一定的影响，但其并未因此而停止经营，因反诉原告主张其经济损失无法评估且结合该案的实际情况，其损失可用违约金予以抵顶，故本院对反诉原告的该项请求不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳市喜福家超市有限公司与被告沈阳市和平区光阴的故事酒吧签订的《房屋租赁合同》；二、被告沈阳市和平区光阴的故事酒吧于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区哈尔滨路喜福家超市东侧三层计1121.50平方米的房屋、附属设备设施和附属场地腾空后完好无损的返还给原告沈阳市喜福家超市有限公司；三、被告沈阳市和平区光阴的故事酒吧于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市喜福家超市有限公司2019年4月1日至2019年8月5日期间的租金263618元；四、被告沈阳市和平区光阴的故事酒吧于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市喜福家超市有限公司2019年8月6日至房屋返还之日的占有使用费（计算标准：按合同约定承租面积1121.50平方米×每天每平方米2元×实际占用天数）；五、驳回本诉原告和反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6970元，由原告沈阳市喜福家超市有限公司承担2091元，被告沈阳市和平区光阴的故事酒吧承担4879元；反诉费2900元（已减半收取），由反诉原告沈阳市和平区光阴的故事酒吧承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年五月二十九日书 记 员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。