广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25321号原告（反诉被告）：黄泽洋，男，1964年1月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区岐江苑十七幢303房，公民身份号码440620196401300870。被告（反诉原告）：刘应宇，男，1973年12月6日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇乐群龙阳路23号康桥翠苑12幢303房，公民身份号码422124197312062816。原告（反诉被告）黄泽洋与被告（反诉原告）刘应宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，被告刘应宇依法向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄泽洋、被告（反诉原告）刘应宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽洋向本院提出诉讼请求：1.被告立即交还位于中山市沙溪镇隆兴中路49号一楼地铺；2.被告必须按协议清空干净场地；3.从2019年9月22日至交还日，每天租金200元，必须由被告支付，预计20天共计4000元；4.给原告造成的误工费，要求给予补偿2000元。诉讼中，原告黄泽洋将诉讼请求明确为：1.被告立即退还位于中山市沙溪镇隆兴中路49号1楼的地铺；2.被告在2019年9月16日至30日交纳3000元租金不予退还；3.被告交纳押金10000元不予退还；4.从2019年10月1日至交还地铺之日止，由被告每天支付200元的租金。事实与理由：2019年9月18日，原告、被告、乐群村委人员在中山市沙溪镇隆兴中路49号签订搬迁协议，原告于当天将20000元付给被告，约定2019年9月21日被告必须将地铺归还原告，同时原告将多收租金归还被告。原告在2019年9月21日下午无条件退还3000元给被告，但被告不收取，并说不承认所签协议，无理要求再付20000元，并按每天2000元累加。被告不但不按时退还地铺也不作清场，故本人请求法院判决。搬迁协议共三份，原告、被告各一份，原件在沙溪镇乐群村委保存。原告黄泽洋为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.协议；2.收款收据；3.中国工商银行转账凭条；4.微信聊天截图（2019年8月21日至2019年9月30日）；5.房屋租赁合同；6.房地产权共有（用）证、土地证；7.图片4张、谈话录音U盘及文字资料；8.声明。被告刘应宇辩称，一、被告已按协议交还租赁物。2019年9月18日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告于2019年9月21日交付租赁物给原告。其后，被告按照约定将租赁内的物品搬离，但原告却无中生有以垃圾未清理完毕及部分墙体未拆除为由，拒绝接收租赁房屋钥匙及向被告退还租金、押金。然，被告已将租赁物清扫，有现场拍照证据证明，且被告已按约将营业执照迁移租赁物，以其行为表明被告有履行协议约定内容的意思。且原告在与被告争执后，又于2019年9月21日破门入租赁物占有了租赁物的实际使用权，故原告的诉讼请求第1、2、3项均系无理无据的请求。二、被告未对原告的工作经营造成影响，请求误工费无法律依据。原告与被告签订的《租赁合同》的租赁期限为3年，即自2019年4月1日至2022年3月31日。涉案租赁物本为被告正常使用，是因原告意欲收回该租赁物改造成公寓，故双方协议解除《租赁合同》。又因原告已于2019年9月21日以暴力手段收回了租赁物，已达到了《协议》约定的收回租赁物之目的，收回租赁物后原告也正进行装饰改造。故原告第4项诉讼请求要求被告支付误工费之请求，纯属是由原告庄周梦蝶，亦无任何事实基础及法律依据。三、原告应按双方补充协议约定，返还租房押金10000元和剩余房租3000元及利息。原告与被告约定，被告清理干净场地及办理好营业执照的注销，即退回押金给被告。被告欲向原告返还租赁物时，但原告却无中生有的理由，意欲侵占被告押金从而拒收租赁物，并在其后又占有了租赁物。在被告交付的租赁物符合返还条件时，因原告的拒收行为所造成的一切损失不应由被告承担，原告理应返还租房押金及剩余租金给被告。现被告在答辩中请求原告返还租房押金10000元及房租3000元，并支付自2019年9月21日起的利息。（利息以13000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年9月21日起计算至实际清偿之日止）。综上所述，被告不存在违约行为，并依双方协议交付租赁物，而原告应为其拒收租赁物及私自开锁的行为负责，且原告的所有诉请并无事实依据，其诉讼主张不能成立，恳请法院查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求，依法支持被告的答辩请求。反诉原告刘应宇向本院提出反诉请求：1.确认2019年9月8日签订的《补充协议》中第1条和第5条为无效条款；2.反诉被告支付提前收房违约金9000元（合同约定剩余租期租金的5%，6000元/月×30个月×5%）；3.反诉被告对反诉原告在隆兴中路49号经营公司期间所交全部租金208800元（4800元/月×12个月/年×3年+6000元/月×6个月）缴纳租赁税，并开具租赁发票提供给反诉原告做账。事实与理由：2016年3月反诉原告跟反诉被告签订《租赁合同》，位于隆兴中路49号一楼地铺房产证面积216平方米，3年合同期，期间每月交租，没拖欠一分，期间还为租赁税和部分细节问题补签说明。2019年3月续签合同，房租增加到6000元每月，原来条件维持不变，押金条没有换，还是原来那个押金条。期间反诉原告在今年3月续租后在2019年6月投入装修资金约8万余元，进行装修。2019年8月底，反诉被告口头通知反诉原告要收回房屋改造成公寓，并还要以无赔偿的条件收回房屋，反诉原告以对方没有书面提交收房请求为由拒绝，原合同第九条规定提前收房必须以书面文件通知。而且反诉被告还是在9月10日左右开具反诉原告收据，并收取该房9月1日至9月30日租金6000元。2019年9月18日下午，反诉原告在隆兴中路49号正常办公，反诉被告和乐群村委一行5人来到反诉原告处，签下了后面这份《协议》并留一份在村委。对于该份协议的签订，反诉原告是怀着与人为善、吃亏和解的想法，相信反诉被告才与反诉被告签下这个协议，未想这份协议却是让反诉被告要挟反诉原告克扣余下押金和3000元退租款的目的。9月18日签订协议，9月19日开始组织人工搬货品及办公家具，9月20日还在增加人手搬东西腾房。在9月20日早上，反诉被告来到搬运现场，反诉原告告诉对方9月21日可以准时收房，没想到反诉被告提出，必需清理与隔壁巷道垃圾，指出部分装修墙体需拆除清运干净，不拆到时候在后面押金里面扣，就走了。关于交房条件，在签订协议前双方就有口头交代，由于反诉原告没有要求反诉被告全款赔付装修款，反诉原告在该房装修的所有物件都可以拆走，不需要的也可以不拆，留下由房东自行处理，所以对于该协议中交房必须先清理干净再退款这一退款条件，双方发生分歧。按照该房开始承租时候，该房里面杂物成堆的标准，交房后租客不对里面物件行权索要，财产分割清楚，就是清理干净的标准。而此条款却成反诉被告侵占反诉原告财产权利的借口，而且还乘机提出跟反诉原告不相干的巷道垃圾清理等无理要求，其目的性就是为了占有，新协议中对于反诉被告收房权益充分保障，对于反诉原告退房后押金和承诺租金返还却可以被随便找借口扣掉，反诉被告的房子楼上租客都在退租时候没按约定退押金，都被以各种理由扣了部分。2019年9月18日由反诉被告写的第1条和第5条原协议条款，是单方面维护反诉被告利益，加重反诉原告责任，排除反诉原告权利的条款，导致反诉原告权益在协议执行期间权益没有保障，有失公平原则；第二，该条款违反国家税收法规。综合以上事实，请求法庭依法确认由反诉被告提供的合同条款协议中第1条和第5条为无效条款，按原租赁合同约定条款第九条和补充说明和对方提前收租赁物的事实，请法院支持第2、3项反诉请求。被告（反诉原告）刘应宇就其辩解及反诉请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.房屋租赁合同（2019年3月20日）；2.房屋租赁合同（2016年3月12日）及关于租房的补充说明（2016年9月14日）；3.协议（2019年9月18日）；4.收据（押金）；5.收据（部分房租）；6.报警回执；7.收款收据（装修费）；8.部分手机图片；9.标准变更登记通知书。反诉被告黄泽洋辩称，1.反诉被告对反诉原告的反诉是不承认的，是反诉原告无中生有。反诉被告于2019年9月18日与反诉原告签订《协议》，虽然反诉被告支付20000元给反诉原告，但是双方签订《协议》都是自愿的，且有村委在场，故这份《协议》应当受到法律保护，反诉被告不同意反诉原告认为《协议》第1条和第5条是无效的；2.《协议》第5条已清楚载明，签署该协议后之前的合同都作废；3.反诉被告不清楚发票是什么，反诉被告从来没有收过反诉原告任何的租赁税。反诉被告黄泽洋就其辩解，未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市沙溪镇隆兴中路49号的所有权人为黄泽洋、冯苑初。2016年3月12日，黄泽洋、刘应宇分别作为甲方（出租人）、乙方（承租人），双方签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于中山市沙溪镇隆兴中路49号一楼，房屋建筑面积216平方米，房屋租赁期限自2016年4月10日至2019年3月31日止；租金每月4800元（因该家属院管理费和垃圾费等，均由乙方承担）；租金以现金支付，甲方收取租金时向乙方出具收条，乙方还应向甲方交纳押金10000元，和首次租金一并交付，合同到期后乙方对房屋现状如无损毁，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足，该押金无利息；租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交纳总额的75%计算；租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的25%计算。合同还约定了其他事项。黄泽洋、刘应宇分别甲方、乙方处签名。合同签订后，刘应宇于当日向黄泽洋交纳押金10000元，黄泽洋将涉案租赁物交付给刘应宇使用。同日，黄泽洋出具《收据》，内容为：今收到刘应宇交租房押金（组隆兴中路49号一楼押金）10000元。黄泽洋在收据下方签名。刘应宇承租后，于2016年5月25日在租赁物处成立中山乐家居环保科技有限公司（以下简称乐家居公司），法定代表人为刘应宇。2016年9月14日，黄泽洋手写《关于租房的补充说明》，内容为：1.租赁税由甲方支付；2.关于分租，甲方同意乙方把前面第二卡分租，面积36平方米，在分租期限内乙方跟第三方的关系都跟甲方无关。2019年3月20日，黄泽洋、刘应宇分别作为甲方（出租人）、乙方（承租人），双方续签《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落于中山市沙溪镇隆兴中路49号一楼，房屋建筑面积216平方米，房屋租赁期限自2019年4月1日至2022年3月31日止；租金每月6000元（因该家属院管理费和垃圾费等，均由乙方承担）；租金以现金支付，甲方收取租金时向乙方出具收条，乙方还应向甲方交纳押金10000元，和首次租金一并交付，合同到期后乙方对房屋现状如无损毁，该押金全额退还给乙方，如有损毁，按实际损毁程度或按照物品价值原价予以扣除，不足的，乙方予以补足，该押金无利息；租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前一个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应支付违约金，违约金以剩余租期内应交纳总额的5%计算；租赁期间，如乙方需要退房，必须提前一个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算；注：续租，其他不变，3年，月租6000元。合同约定的其他事项与上述合同一致。黄泽洋、刘应宇分别甲方、乙方处签名。2019年9月18日，黄泽洋与刘应宇协商解除双方之间的租赁合同关系，黄泽洋、刘应宇分别作为甲方、乙方，双方签订《协议》，约定：乙方必须在2019年9月21日交还地铺给甲方，之前所签合同同时作废；甲方给予20000元给乙方，作为商铺搬迁补偿；租金到9月15日，9月15日至9月21日不收租金，多收部分退回给乙方；乙方必须清空干净场地，并办理好营业执照的注销，甲方才退回租房押金（营业执照迁移为准），乙方迁移手续办完出示甲方，甲方当天付款；本合同一式两份，签订后，原之前签订的租房协议合同同时作废，另留一份给村委。黄泽洋、刘应宇分别在甲方、乙方处签名捺印。协议签订后，黄泽洋于当日通过银行转账的方式向刘应宇支付搬迁补偿款20000元。同日，刘应宇出具《收款收据》，主要内容为：房东收回隆兴中路49号地铺补偿款20000元。刘应宇在收款人处签名，乐家居公司在收款单位处盖章。黄泽洋与刘应宇就腾退涉案租赁物、退还押金10000元及多交纳的租金3000元发生争议，黄泽洋遂于2019年9月24日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查，黄泽洋提交其与刘应宇的微信聊天记录，主要内容为：黄泽洋（2019年9月21日，以下简称黄）：刘老板，刚才到铺位查看，门未开你也不在，所以铺内情况不知。正面、玻璃门已拆除，建议重新装上或将整个玻璃拆除，都可以。第二，后院及后梯间什物未清理，建议尽快清理干净。谨此，望落实。谢谢！附图。黄泽洋向刘应宇发送现场照片。刘应宇（以下简称刘）：黄老板，今天是9月21日。刘：铺已达到你我约定交房条件，我已搬出大部分自用物品，本约你交接，你今又多生事情，我装的不能拆，不是我用过的隔壁巷子里面垃圾要我清，里面我拆了自己装的门你要扣钱，既然这样，剩下的钱随你扣好了。我九月份房租已交，也没有办法达到你的要求。刘：现在我在隆兴中路49号注册了公司，有正常的纳税经营，房租也没少一分交给你，现在国家报税严格，我要求你在收房前开具我交租发票。黄：刘老板，我不应该要求你把玻璃大门全拆，也不应该要求你把后院和后楼梯清理干净，这些我收回，对不起。确实你也想多了，既然20000元我都给你了，清理这些又算什么，9月份多收你的租金下面退还给你，因为虽然没进门看，估计你应该搬的干干净净了。至于钥匙什么时候给我，你看着办，谢谢了。黄泽洋向刘应宇微信转账3000元。黄：退回9月份多收租金。刘：房东黄老板，鉴于你贪财之道，损人之法太深，地铺9月份房租没差你一厘，房子我还是在租，你也随时可以要求我腾给你。但是现在赔偿金20000元已远远不够，从现在开始赔偿金还得20000元，而且每过一天，增加2000元。需一次性连同押金退到我账户，就立马交房了结。若再生事端，我会奉陪到底。刘（2019年9月23日）：黄老板，既然你已经拆了房，里面的东西我明天来清走，并于明晚上7点交钥匙给你，你还是转3000元来，押金也一并退回我，我将押金条给你。我还在沙溪，没有理由不迁移证件，你也不必压那个钱了。肯定不会长期在你那地方，这样这事就结束了，以后大家相安无事。刘：我在和解和较量之间选择和解，因为花那个时间和精力来处理这事没有必要。黄：你出尔反尔，言而无信，没有人会再相信你的话。刘：你三年半了，哪个月没交房租？怎么会言而无信？你不生事情扣钱我自不会较真。刘（2019年9月25日）：黄老板，房子已经清理干净，你今天刚好你在现场，交付钥匙你不收，那是什么意思？刘：兔子逼急了也会咬人的，我交钥匙给你不是按合同办事吗？刘应宇向黄泽洋发送现场照片。刘（2019年9月29日）：钥匙放在平安公寓，你随时可以去拿。黄：我9月26日收到法院的受理通知书，估计在当天你也会收到。今天是29号，我们还是等候法院的判决吧。黄泽洋提交刘应宇于2019年9月22日报警后，其与刘应宇、乐群村委、警察的谈话录音，主要内容为：警察：你有没有把合同协议拿过来？黄：有（然后去车上取协议），过来、我们过来，我们打开门说话，这协议是我和刘应宇在乐群村委见证下签订的（警察、乐群村委详细阅读了协议）。乐群村委：按合同，9月21日房子就属于房东，你没有权利锁房东的门，有什么纠纷可以去司法所解决。刘：合同不执行是因为他，如果我现在把房子交还他，他以后找原因扣我钱我怎样？既然他以后要扣我钱，给我挖坑，那就大家一起坑，我有更多的证据证明他扣我钱，他不想给钱，扣这扣那，前面的我给他了，后面的他扣我钱，那叫合同吗？那叫坑。合同签了你不执行，我也不执行，现在不要跟我谈合同的事。黄：我从来没有扣过你的钱，也从来没有说过要扣钱，是你自己想出来的，你先打开门，让大家看看里面清理的怎么样。刘：是这样的，9月份的租金我已经交了，我在这里做了三年半，今年三月份我又帮他续租了合同。刘：是这样的，我本来跟他签了这个协议，9月20日已经搬迁好，约好他9月21日交回出租物，但他21号早上打电话给我，隔壁巷道的垃圾要清走，前面玻璃门我在20号拆走了，他要我把剩余的部分要一起拆走，不然后面找人拆要扣我钱。我9月份的租金已经交了，我还拥有9月份出租物的使用权。我房租已经交了，并不是非要21号就要把房子交回给他，21号退回给他是他自己说的。黄：9月18日已经给了他20000元，昨天（即9月21日）也已经微信退给他租金3000元，是他在胡说八道，是他在找借口，我从来没有扣过他的钱，也从来没有说过要扣他的钱，是他向敲诈我，因为年底工期紧，昨天晚上（即9月21日）他要我再给他20000元，并连同押金一起支付，还说不按他要求每天累加2000元。我是不想跟他计较，但他却想着把我吃了。刘：现在这样子，我到派出所把证据拿出来给他看，派出所给我备案，他已经拆了我的房子，租金我已经交了，他已经把房子拆了，这个合同他没有执行，他已经撕毁了合同，他已经践踏了合同。警察：按协议，房东9月18日已经给了20000元补偿金，你也收了，3000元多收的租金在21号房东也转给你了，是你不收，房东已经按协议尽到了他的义务。按协议，9月21日你应该把房子交还给房东，已经不属于你了，你报什么警？现在是9月22日，房子已经不是你的。刘：但是现在他在开工，你先确定我的租金已经交了，但现在还没到期，钥匙没有交给他。警察：按协议已经到期，钥匙交不交已经没有意义，房东该怎么样就怎么样，该怎么做就怎么做，这是房东的事，与你无关。刘：那没有关系，你继续搞，继续拆，这钥匙还在我手上，我不会主动交出，你怎么搞怎么拆，反正我们去法院解决，就这样子。刘：铺位里面我还有东西，9月份的房租我还没有到期。再查，2019年10月11日，乐家居公司的经营场所变更为中山市沙溪镇乐群村龙阳路3号17卡之2。又查，2019年12月5日，涉案租赁物共有人冯苑初出具《声明》，内容为：就本人同黄泽洋（身份证号440620196401300870）两人共有的位于中山市沙溪镇永厚村（隆兴中路49号）的房产粤房地证字第C3442759号，此房产现用作出租用途。本人现在声明，本人全权委托黄泽洋负责该共有房产出租事宜，包括出租的方式、租金收入以及因此而产生的经济纠纷等，均全权委托黄泽洋办理，所有事项都由黄泽洋负责，本人概不过问。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄泽洋与刘应宇签订的2份《房屋租赁合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，黄泽洋将涉案商铺交付给刘应宇使用，故黄泽洋与刘应宇之间成立租赁合同关系。双方在履行租赁合同期间，因黄泽洋出租的商铺另有他用，故与刘应宇协商解除租赁合同，双方于2019年9月18日签订《协议》，解除了双方的租赁合同关系。关于《协议》第1条和第5条的效力问题。刘应宇认为《协议》第1条和第5条因有失公平而无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形。本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，《协议》第1条约定“乙方必须在2019年9月21日交还地铺给甲方，之前所签合同同时作废”，第5条约定“本合同一式两份，签订后，原之前签订的租房协议合同同时作废，另留一份给村委”，该约定是黄泽洋与刘应宇“经双方友好协商达成以下协议”，并非黄泽洋以欺诈、胁迫的手段强迫刘应宇订立，刘应宇未提交证据证明《协议》存在有失公平的情形，亦未提交证据证明黄泽洋存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，存在以合法形式掩盖非法目的，存在损害社会公共利益，存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，《协议》是双方在当地村委成员的见证下签订，并不存在有失公平的情形。故刘应宇要求确认《协议》第1条和第5条无效的请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。故本院认定《协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。双方在协议签订后并未按协议的约定履行，并发生纠纷，故本院首先认定黄泽洋与刘应宇谁存在违约的问题。首先，协议约定，“乙方必须在2019年9月21日交还地铺给甲方，甲方给予20000元给乙方，作为商铺搬迁补偿”，协议签订后，黄泽洋依约向刘应宇支付搬迁赔偿款20000元，刘应宇应于2019年9月21日向黄泽洋交还商铺，但刘应宇并未在2019年9月21日向黄泽洋交还商铺。经审查，刘应宇未搬走的原因为：黄泽洋于2019年9月21日上午到商铺查看时，商铺门未开，黄泽洋向刘应宇发送微信“刘老板，刚才到铺位查看，门未开你也不在，所以铺内情况不知。正面、玻璃门已拆除，建议重新装上或将整个玻璃拆除，都可以。第二，后院及后梯间什物未清理，建议尽快清理干净”，黄泽洋并发送几张未清理的图片，刘应宇回复“黄老板，今天是9月21日”、“铺已达到你我约定交房条件，我已搬出大部分自用物品，本约你交接，你今又多生事情，我装的不能拆，不是我用过的隔壁巷子里面垃圾要我清，里面我拆了自己装的门你要扣钱，既然这样，剩下的钱随你扣好了。我九月份房租已交，也没有办法达到你的要求”，黄泽洋之后回复“刘老板，我不应该要求你把玻璃大门全拆，也不应该要求你把后院和后楼梯清理干净，这些我收回，对不起。确实你也想多了，既然20000元我都给你了，清理这些又算什么，9月份多收你的租金下面退还给你，因为虽然没进门看，估计你应该搬的干干净净了。至于钥匙什么时候给我，你看着办，谢谢了”，并向刘应宇微信转账3000元。即在2019年9月21日当天，因刘应宇未及时搬走，双方因清理场地和拆除商铺大门产生了争执，但黄泽洋及时向刘应宇道歉，并没有继续要求刘应宇清理场地和拆除商铺大门，并将2019年9月多收的租金3000元通过微信转账还给了刘应宇，故刘应宇应按《协议》约定履行于2019年9月21日交还商铺义务，但刘应宇未返还商铺，亦未收取黄泽洋退回的租金3000元，并于当天微信聊天中称“房东黄老板，鉴于你贪财之道，损人之法太深，地铺9月份房租没差你一厘，房子我还是在租，你也随时可以要求我腾给你。但是现在赔偿金20000元已远远不够，从现在开始赔偿金还得20000元，而且每过一天，增加2000元。需一次性连同押金退到我账户，就立马交房了结。若再生事端，我会奉陪到底”，即刘应宇以实际行动表明其不会在9月21日交还商铺，反而要求黄泽洋再赔偿20000元，并要求每天增加2000元。其行为已违反《协议》的约定，构成违约。其次，在黄泽洋于2019年9月22日收商铺时，刘应宇不但不将商铺交还给黄泽洋，反而向当地公安机关报警，认为黄泽洋违法拆除商铺，要求公安部门处理。刘应宇报警后称“铺位里面我还有东西，9月份的房租我还没有到期”、“他已经拆了我的房子，租金我已经交了，他已经把房子拆了，这个合同他没有执行，他已经撕毁了合同，他已经践踏了合同”、“你继续搞，继续拆，这钥匙还在我手上，我不会主动交出，你怎么搞怎么拆，反正我们去法院解决，就这样子”，双方经当地村委和公安部门的调解仍未达成一致意见，刘应宇仍未按协议的约定履行返还商铺的义务。再次，刘应宇分别于2019年9月23日、9月25日在微信聊天中称“黄老板，既然你已经拆了房，里面的东西我明天来清走，并于明晚上7点交钥匙给你”、“黄老板，房子已经清理干净”，即刘应宇于2019年9月25日才清空涉案租赁物，故本院对刘应宇认为其于2019年9月20日已具备清理干净的条件、涉案租赁物里面的产品和家具已经搬空的抗辩不予采信。综上，刘应宇逾期交还涉案租赁物已构成违约，应承担违约责任。关于黄泽洋要求刘应宇退还涉案租赁物的请求。刘应宇分别于2019年9月25日、9月29日微信聊天中称“黄老板，房子已经清理干净，你今天刚好你在现场，交付钥匙你不收，那是什么意思”、“钥匙放在平安公寓，你随时可以去拿”，即刘应宇于2019年9月29日将涉案租赁物的钥匙放在涉案租赁物隔壁的平安公寓，并告知黄泽洋，故刘应宇已于2019年9月29日将涉案租赁物交还黄泽洋。黄泽洋要求刘应宇交还涉案租赁物并支付从2019年10月1日至交还涉案租赁物之日止的租金，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于黄泽洋要求刘应宇已交纳的从2019年9月16日至9月30日期间的租金3000元不予退还的请求。刘应宇已交纳2019年9月的租金6000元，《协议》约定“租金到9月15日，9月15日至9月21日不收租金，多收部分退回给乙方”，即双方约定黄泽洋只收2019年9月半个月租金，前提条件是刘应宇应在2019年9月21日搬出商铺。但刘应宇从2019年9月22日起逾期交还涉案租赁物，继续占用涉案租赁物，故本院对黄泽洋要求从2019年9月22日至交还涉案租赁物之日即2019年9月29日期间的租金1600元（6000元/月÷30天/月×8天）不予退还的请求予以支持，故黄泽洋应向刘应宇退还2019年9月多交纳的租金1400元（3000元-1600元）。关于黄泽洋要求刘应宇交纳的押金10000元不予退还的请求。《协议》约定“乙方必须清空干净场地，并办理好营业执照的注销，甲方才退回租房押金（营业执照迁移为准），乙方迁移手续办完出示甲方，甲方当天付款”，即退还押金的条件为刘应宇清空涉案租赁物且将乐家居公司迁移出涉案租赁物，而刘应宇已于2019年9月25日清空涉案租赁物，并于2019年10月11日将乐家居公司迁移出涉案租赁物，故黄泽洋应向刘应宇退还押金10000元。现刘应宇要求黄泽洋退还押金10000元，本院予以支持。刘应宇要求黄泽洋支付押金及多交纳租金的利息（利息计算方法：以13000元为基数，从2019年9月21日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于刘应宇要求黄泽洋支付提前收房违约金的请求。虽然黄泽洋要求提前收房，但黄泽洋与刘应宇签订《协议》，对提前收房进行约定，黄泽洋已依约向刘应宇支付提前收房的补偿款20000元。且《协议》约定“之前所签合同同时作废”、“签订后，原之前签订的租房协议合同同时作废”，即借据签订后黄泽洋与刘应宇签订的《房屋租赁合同》已解除，刘应宇再以《房屋租赁合同》中对提前收房的约定要求黄泽洋支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于刘应宇要求黄泽洋缴纳租赁税并开具租赁发票的请求。《房屋租赁合同》并未约定出租方应向承租方提供租金增值税专用发票，刘应宇的该项反诉请求缺乏依据，且租金增值税征缴是税务机关的管理职责，不属人民法院民事受案范围，刘应宇的该项反诉请求本院不予受理。综上所述，原告黄泽洋的本诉请求合理部分，本院予以支持。反诉原告刘应宇的反诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、反诉被告黄泽洋于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告刘应宇退还押金10000元及2019年9月多交纳的租金1400元；二、驳回原告黄泽洋的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘应宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，简易程序减半收取25元（原告黄泽洋已预交），由原告黄泽洋负担。反诉案件受理费25元（反诉原告刘应宇已预交），由反诉被告黄泽洋负担，并于本判决生效之日起七日内直接返还给反诉原告刘应宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  熊 伟二〇二〇年四月二十五日法官助理  梁永凤书 记 员  梁嘉丽