广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终813号上诉人（原审被告）：肇庆市砚都物业管理发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区42区桥北路东侧(即鸿景锦园侧)第20幢第18卡。法定代表人：梁少霞，该公司经理。委托诉讼代理人：梁雄坚，广东端信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴东梅，女，1974年11月16日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区桥北路12号裕景广场A幢511房。委托诉讼代理人：李剑峰，男，1968年7月29日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区建华街68号之二2楼，系吴东梅丈夫。委托诉讼代理人：张婉媚，广东本务律师事务所律师。上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司（以下简称砚都物业公司）因与被上诉人吴东梅财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人砚都物业公司的委托诉讼代理人梁雄坚、被上诉人吴东梅的委托诉讼代理人李剑峰、张婉媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。砚都物业公司上诉请求：1.撤销肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初5115号民事判决书第一判项；2.改判砚都物业公司赔偿财产损失24432元给吴东梅(异议金额为256538元)；3.一、二审诉讼费用由吴东梅承担。事实和理由：一审法院对影响本案处理的重要事实认定不清，且错误适用法律，对吴东梅商铺内存放货物损失金额的认定存在错误，应予纠正。具体如下：一、一审法院没有查明本次火灾事故的灾害成因，单凭公安消防机构认定的起火原因对火灾所致的民事侵权责任进行划分有失偏颇。根据肇庆市端州区公安消防大队《火灾事故认定书》对起火原因的描述，吴东梅租赁的陶瓷城第18幢第15卡商铺门口西侧因电线短路，引燃存放于该铺位阁楼的可燃货物，可燃货物燃烧后导致火势蔓延至整个18幢阁楼。故本案引起火灾的原因虽是电线短路，但导致火灾蔓延的直接原因却是吴东梅租赁阁楼堆放的可燃货物燃烧波及邻近商铺阁楼。双方《商铺租赁合同》第7条约定，“乙方装修如改变室内结构或者加夹层必须有甲方签章认可才能施工，否则引起的一切后果，甲方概不负责”。吴东梅未经出租方同意擅自加建夹层，并在夹层堆放大量可燃货物，被邻近的阁楼火势波及而烧毁，也是造成租户财产损失的原因之一。电线短路只是引起火灾的诱因，吴东梅租赁的第15卡商铺未经出租方同意擅自加建夹层，并在夹层堆放大量可燃货物才是导致火势蔓延最终造成火灾财产损失的成因。双方《商铺租赁合同》第15条及所附《消防安全责任书》约定，吴东梅需在商铺内购置至少1只灭火器，吴东梅没有证据证明其有购置灭火器在商铺，很明显存在违约违法事实。公安部《火灾事故调查规定》（2012年修订版）对公安消防机构的火灾事故认定仅要求“及时作出起火原因的认定”，一改《2009年旧版》同时对“灾害成因”进行认定的规定。根据原规定，灾害成因认定内容包括“与火灾蔓延、损失扩大存在直接因果关系的违反消防法律法规、消防技术标准的事实”。故火灾灾害成因才是对火灾造成的财产损失(或扩大)赔偿责任划分的依据。一审法院单凭起火原因的认定就判断砚都物业公司承担全部侵权责任有失偏颇，应结合双方当事人是否存在“与火灾蔓延、损失扩大存在直接因果关系的违反消防法律法规、消防技术标准的事实”综合划分民事责任。二、一审法院对吴东梅商铺内存放货物的损失完全照搬《资产评估报告书》的结论，没有考虑报告书《特别事项说明》中“特别事项可能对评估结论产生较大影响，提请本评估报告使用者予以关注”的警示，故存在错误。1.本案《资产评估报告书》十一，特别事项说明及评估报告使用限制说明所载：（1）货物的数量及种类等以《资产清点清单》为准......。由于估价对象均受到火灾的严重影响，大部分甚至已被完全烧毁，无法对其受火灾影响前的状态进行准确判断，本次评估假设各项资产均为全新状态下的市场价值，提请报告使用者注意。（2）根据委托方提供的《资产清点清单》显示，商户（吴东梅方）的备注均为“不可用”，大桥北管理处（砚都物业公司方）的备注为“烧毁、并非烧毁、疑似、样板、砸烂、8成新”等，双方对资产的评估范围及状况持有不同意见。为了案件审理进展的需要，本次评估过程中，假设各项资产均为全新状态进行评估。最终是否按照全新状态、是否将相关争议资产列入评估及补偿范围，应由人民法院依法裁定......。（3）评估假设等条件以及评估中遵循的原则等情况发生变化时，评估结果一般会失效。《资产清点清单》为吴东梅单方制作，鉴于吴东梅商铺为起火点，铺内物品烧毁严重，砚都物业公司在配合清点时已经注明该清单不是最终进入评估物品清单，具体以公司意见为准。而公司意见明确表示“疑似的不予评估、按新旧程度评估”的意见。结合《资产评估报告书》特别事项的说明，一审照搬《资产评估报告书》结论断案，肯定存在“烧旧赔新”、“烧少赔多”等不公平现象。2.《商铺租赁合同》第8条约定，“乙方在商铺内存放的货物，其价值总额不得超过本合同租期的总租金金额”，该约定为双方自愿签署，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应予遵守。一审法院以该条款属于格式条款为由判定无效，同样有失偏颇。本案对吴东梅存放在商铺内货物被烧毁损失的认定，应当以2年合同总租金即24432元的金额为限。超出部分，属吴东梅自行扩大的损失，应自行承担。综上，一审法院对影响本案处理的重要事实认定不清，没有查明涉案火灾事故的灾害成因，错误划分火灾民事侵权责任，错误认定吴东梅商铺内存放货物损失金额，均应予改判。请二审法院查明案件事实，正确适用法律，纠正一审的错误，改判支持砚都物业公司的请求。吴东梅辩称，一、本案财产损害赔偿纠纷，属于侵权之诉，砚都物业公司应当按照实际损失为限承担赔偿责任。根据肇庆市公安消防支队端州区大队出具的端公消火认字（2018）第0003号《火灾事故认定书》，认定涉案火灾的起火点位于砚都物业公司管理配置的18栋第15卡镀锌铁皮屋檐下方电线瓷瓶位置至第18栋第15卡门口西侧漏电断路器处的的电力线路发生一次短路。砚都物业公司对上述《火灾事故认定书》并没有提起书面复核申请，认可肇庆市公安消防支队端州区大队认定的起火原因。同时，砚都物业公司并未提交任何证据证明案涉商铺的起火及火势加重原因在于吴东梅违规搭建和存放易燃物。因此确认案涉火灾的起火原因应当以消防部门出具的《火灾事故认定书》为准，砚都物业公司应当根据我国《侵权责任法》第六条的规定，对吴东梅因此造成的损失承担全部侵权责任。吴东梅因本次火灾造成的实际损失包括所经营的店铺内的室内装修及货物的价值损失。吴东梅在一审时也申请对案涉商铺室内装修和室内货物等实物资产进行评估，其中室内装修评估价值为56160元，室内货物等实物资产评估价格为280970元。砚都物业公司对评估机构的评估结果没有提起书面的复核申请，应视为其对评估报告的认可。因此，吴东梅因本次火灾造成的实际损失是337130元。根据我国《侵权责任法》第六条和第十九条的规定，砚都物业公司应当向吴东梅赔偿损失337130元，一审法院仅支持造成室内货物等实物损失280970元没有法律依据。二、本案有关赔偿损失的数额不适用双方签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》。本案所涉商铺的土地使用权权属人为肇庆市端州区教育局，涉案商铺属于地上建筑物，没有取得房产证，也没有相关报建手续，因此砚都物业公司与吴东梅签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》属于无效合同，一审法院和砚都物业公司均不能以无效的《商铺租赁合同》的条款对本案赔偿损失数额加以限制，无论是《商铺租赁合同》第七条、第八条、第十三条还是第十六条均属于无效条款，不对合同双方产生约束力。再者，本案属于侵权纠纷，则侵权人应当按照实际损失进行赔偿。根据一审法院从消防部门调取的卷宗可知，砚都物业公司经营的场所内，每个商铺均有搭建夹层，即砚都物业公司在向承租人交付商铺时阁楼已经存在，因此砚都物业公司不能以《商铺租赁合同》第七条的规定要求吴东梅承担责任。同时，该条款为格式条款，条款的规定也与砚都物业公司在实践中的做法不同，应当以砚都物业公司的实际情况为准。三、一审法院根据《商铺租赁合同》第十三条认定装修权益归属砚都物业公司错误。如前所述，本案属于侵权纠纷，侵权人应当对造成的全部实际损失承担侵权责任，同时双方签订的《商铺租赁合同》无效，该条款属于无效条款。另外，即使本案中适用双方签订的《商铺租赁合同》部分条款，吴东梅也不属于合同第十三条规定的情形。根据《商铺租赁合同》第十三条的规定，只有在吴东梅中途退租、违约被砚都物业公司提前解除合同、合同期满不再续租的，装修权益才能无偿归属砚都物业公司所有。本案中，吴东梅并不存在任何违约行为，因此装修权益仍然归属于吴东梅所有。因此，无论是根据侵权责任还是合同的约定，砚都物业公司也应当向吴东梅赔偿涉案商铺的装修价值56160元。综上，请求法院驳回砚都物业公司的全部上诉请求。吴东梅向一审法院起诉请求：1.判令砚都公司赔偿吴东梅财产损失共337130元，支付吴东梅垫付的评估费15000元；2.本案一切诉讼费用由砚都公司承担，并由砚都公司径付吴东梅。一审法院认定事实：吴东梅、砚都物业公司双方在2015年8月19日签订《商铺租赁合同》，合同约定吴东梅承租肇庆市端州区42区桥北路东侧（即鸿景锦园侧）第18幢15卡商铺（以下简称案涉商铺），月租金为1018元，从2015年9月4日起计收。合同约定租赁期限为2015年8月19日至2017年8月18日止。合同第七条约定“乙方（即本案吴东梅）装修如改变室内结构或者加夹层必须有甲方（即本案砚都物业公司）签章认可才能施工……”第八条约定“乙方经营范围必须在装饰材料范围内，如有改变经营范围必须征得甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权收回商铺。乙方不得经营易燃易爆商品，若因乙方违规经营，所引致消防等安全责任由乙方全部负责。乙方在商铺内存放的货物，其价值总额不得超过本合同租期的总租金金额”。第十三条规定：“乙方中途退租、违约被甲方提前解除合同、合同期满不再续租的，乙方所搭建筑物和安装的一切设施（固定资产除外）不得拆除和毁坏，并无偿归甲方所有。”第十六条规定“在租赁期内，如因国家征用建设或土地权属方开发建设，甲乙双方无条件服从，甲方退回押金，乙方按实际使用期间缴清租金，合同自行终止。”另查明，根据肇庆市公安消防支队端州区大队在2018年9月12日出具的端公消火认字（2018）第0003号《火灾事故认定书》显示，2018年7月23日4时22分位于端州区风华路大桥北陶瓷建材城第18栋发生火灾。对于起火原因，认定如下“架设于第18栋第15卡镀锌铁皮屋檐下方电线瓷瓶位置至第18栋第15卡门口西侧漏电断路器处的电力线路发生一次短路，引燃存放于第18栋第15卡阁楼的可燃货物。”吴东梅主张起火原因在砚都物业公司所管理的漏电断路器发生短路，但砚都物业公司主张火灾的起火及火势加重的原因在于吴东梅违规搭建，存放易燃货物，并申请对本次火灾灾害形成原因及各成因的参与度比例进行鉴定。因并无相关机构入围《广东省各级人民法院司法委托专业机构目录》，砚都物业公司提供了两家有资质的鉴定机构，分别是广东震华痕迹司法鉴定所及南昌大学火灾物证司法鉴定中心。其中，广东震华痕迹司法鉴定所并未签收一审法院的鉴定委托函件，经双方当事人同意，一审法院依法委托南昌大学火灾物证司法鉴定中心进行鉴定，该中心不予受理该项委托申请。砚都物业公司亦未就此出示其他证据。又查明，因火灾烧毁了吴东梅所经营商铺内的室内装修及货物，对于装修及货物的价值，一审法院根据吴东梅的申请，依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该公司作出信评字第Z1908605029号《资产评估报告书》，确定案涉商铺室内装修评估价值为56160元（备注：钢架结构1层，自建有夹层，本次评估结果包含夹层的装修价值），室内货物等实物资产评估价值为280970元，合计337130元。《资产评估报告书》第四条载明：“本次评估所选用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情形下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估价数额。”为此，吴东梅垫付了鉴定费15000元。经质证，吴东梅对《资产评估报告书》无异议。砚都物业公司有异议，认为评估价值是按市场价值评估，评估价格虚高，物品型号数量严重失实，评估意见存在严重错误。又查明，为建设小学新校区用地需要，肇庆市端州区教育局于2019年4月15日向砚都物业公司发出《清场通知》，载明：“贵公司正在使用的端州区42区桥北路东侧地块属我局所有（详见附图）。请贵司在2019年4月30日前完成清场工作并将该地块交还我局，逾期我局将视为无主物体，自行开展清场工作。”之后，砚都物业公司多次与吴东梅协商清场事宜，但因双方对火灾事故赔偿问题未能协商一致，故一直未能完成清场工作。诉讼中，吴东梅称：“因砚都物业公司告知案涉商铺可能要被拆迁，故《商铺租赁合同》到期后，双方没有进行续签，但我仍正常向砚都物业公司缴纳租金和管理费，一直交到火灾发生当月。租赁合同第八条约定的关于‘商铺内存放的货物价值总额不得超过本合同租期的总租金金额’是限制我方主要权利的格式条款，应认定无效。”砚都物业公司称：“租赁合同期满后双方没有续签书面合同，也没有约定续租的事宜，但吴东梅实际仍交租使用案涉商铺，租金交到2018年1月止。”但吴东梅出具证据证明其一直缴纳租金至2018年6月，均通过微信转账形式转账至砚都物业公司指定收款人肇庆市端州区华宝家具店。诉讼中，吴东梅申请对案涉商铺内的物品进行证据保全。一审法院作出民事裁定，采纳了吴东梅的申请并实施了证据保全措施。对此，吴东梅垫付保全申请费100元。2019年11月初，原砚都物业公司双方就案涉商铺清场事宜达成协议，案涉商铺内物品已于2019年11月12日搬离完毕，暂时存放于端州区旧粮食储备仓（位于肇庆市端州七路南侧，第三污水处理厂西侧），包括案涉商铺在内的所在地块已于同年11月14日被清场和推平。一审法院认为，本案是财产损害赔偿纠纷。对于双方的争议焦点，一审法院作如下评判：一、对于起火原因及责任承担主体的认定问题。首先，根据肇庆市公安消防支队端州区大队出具的端公消火认字（2018）第0003号《火灾事故认定书》，认定了起火点位于18栋第15卡镀锌铁皮屋檐下方电线瓷瓶位置至第18栋第15卡门口西侧漏电断路器处的电力线路发生一次短路。该位置位于案涉商铺的门外，属于由砚都物业公司管理配置。其次，砚都物业公司对于火灾的起火及火势加重的原因申请司法鉴定，经过两次移送有资质的机构进行鉴定，但并无机构接受申请进行鉴定，一审法院已经充分保障了砚都物业公司的权利。砚都物业公司亦未能列举其他证据予以证明其抗辩成立。再次，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，砚都物业公司应承担相应举证不能的法律后果。结合消防部门的《火灾事故认定书》，对于吴东梅主张起火原因在于砚都物业公司所管理的线路短路造成，并造成吴东梅案涉商铺内装修及货物损失，一审法院予以采信。一审法院认定本次火灾造成损失承担责任主体应为砚都物业公司。二、关于责任承担范围和金额。1.关于吴东梅、砚都物业公司双方的租赁关系。《商铺租赁合同》到期后，吴东梅继续交租并使用案涉商铺，砚都物业公司对此亦无提出异议，视为原《商铺租赁合同》继续有效，双方成立无固定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，砚都物业公司可以随时解除无固定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知吴东梅。案涉商铺于2018年7月23日发生火灾而无法使用，之后吴东梅亦无再交租给砚都物业公司，且考虑到案涉商铺所在地块已交还权属方肇庆市端州区教育局建设使用，故应视为原砚都物业公司双方的无固定期租赁合同于2018年7月23日终止较为适宜。2.关于案涉商铺内的装修损失。根据《商铺租赁合同》第十三条、第十六条的约定，以及考虑到双方书面约定的租赁期已届满，同时鉴于砚都物业公司有随时解除而不再续租无固定期租赁合同的权利，案涉商铺内的装修在租赁合同终止时归砚都物业公司所有更为公平合理。根据上述认定，案涉商铺内的装修权益归属出租方砚都物业公司，吴东梅要求砚都物业公司赔偿案涉商铺的装修损失，缺乏理据，一审法院不予支持。3.关于案涉商铺内的物品损失。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，《商铺租赁合同》是砚都物业公司提供的格式条款，其第八条约定吴东梅在商铺内存放的货物价值总额不得超过本合同租期的总租金金额（即24432元），但对于建材商店而言，其存放并售卖的商品价值远远超过24432元是合理且必须的对外经营需要，砚都物业公司为了减轻自身的风险，免除其责任而限制吴东梅存放商品的价值，不利于商家的正常经营和市场交易，亦加重吴东梅责任，排除了吴东梅的主要权利，对吴东梅而言显失公平，故该条款应认定为无效。故砚都物业公司抗辩称其赔偿物品损失应以24432元为限，一审法院不予采纳。吴东梅要求砚都物业公司赔偿案涉商铺内的物品损失，合理合法，一审法院予以支持。三、关于案涉商铺内物品损失的价值认定。对案涉商铺的物品损失价值，一审法院已委托评估公司进行评估，评估公司接受委托后派员到现场检测并作出《资产评估报告书》。评估程序合法有效。其次，上述评估报告均经过各方质证，内容合法有效，可以作为案涉物品损失的依据。砚都物业公司对上述报告提出异议，但均未能提供足以反驳的证据，故一审法院认定上述报告合法有效，认定该次火灾造成的案涉商铺内物品损失为280970元，砚都物业公司应向吴东梅赔偿财产损失280970元。考虑到《资产评估报告书》载明本次评估所选用的价值类型为市场价值，砚都物业公司认为案涉物品存在残值有一定合理性，为兼顾双方利益，根据公平原则，一审法院认为存放于端州区旧粮食储备仓的案涉商铺的所有物品归砚都物业公司所有更为公平合理。四、对于砚都物业公司的反诉的认定问题。首先，吴东梅诉讼主张本案适用的案由是财产损害赔偿，砚都物业公司提出的反诉请求吴东梅赔偿的财产损失仅仅是肇庆市端州区42区桥北路东侧（鸿景锦园建材城）第18幢其中15卡的修复重置的费用，而双方庭审中亦确认，上述商铺在火灾出租前已经出租使用，有关商铺已经装饰装修，砚都物业公司请求的修复重置范围已经包括了其他承租人装饰装修的附着物，所产生的损失应包括其他承租人的装饰装修损失。其他承租人可以主张权利，由此导致可能需要追加其他承租人参与诉讼。其次，砚都物业公司提出的反诉在诉讼参与人与本诉不一致，故在本诉中无法处理。再次，砚都物业公司反诉吴东梅向其支付租金、市场管理费用系属于租赁权纠纷，与本诉并非同一法律关系。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条的规定，对于砚都物业公司的反诉请求，一审法院不作处理，砚都物业公司可以另循法律途径主张其权利。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、砚都物业公司在一审判决发生法律效力之日起十日内向吴东梅赔偿财产损失280970元；二、驳回吴东梅的其他诉讼请求。本诉案件受理费6582元，诉讼证据保全费申请费100元，鉴定费用15000元，以上共计21682元（吴东梅已预交），由砚都物业公司负担，并由砚都物业公司在一审判决发生法律效力之日起十日内迳付吴东梅。反诉案件受理费2131.1元（砚都物业公司已经预交），因反诉请求一审法院不作处理，故反诉案件受理费予以退回给砚都物业公司。本院二审期间，双方当事人均无提供新证据证实自己的主张。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致，本院依法予以确认。本院认为，本案是财产损害赔偿纠纷，争议焦点为：一审法院对损害责任和损失金额的认定是否有误的问题。关于一审法院对损害责任的认定是否有误的问题。肇庆市公安消防支队端州区大队出具的端公消火认字（2018）第0003号《火灾事故认定书》确认：“架设于第18栋第15卡镀锌铁片屋檐下方电线瓷瓶位置至第18栋第15卡门口西侧漏电断路器处的电力线路发生一次短路，引燃存放于第18栋第15卡阁楼的可燃货物。”该事故认定书认定起火点是漏电断路器处的电力线路发生短路所致，而砚都物业公司确认该漏电断路器属于其管理配置。砚都物业公司作为涉案漏电断路器的管理者，对该漏电装置负有管理义务，应采取必要的防患措施，消除安全隐患，但因其疏于对涉案漏电装置的日常安全管理，致线路发生短路从而引起火灾，造成吴东梅及其相邻两家商铺及铺内货物被烧毁的损害后果，对该损害后果，应由砚都物业公司承担。虽砚都物业公司抗辩称“电线短路只是引起火灾的诱因，吴东梅租赁的第15卡商铺未经出租方同意擅自加建夹层，并在夹层堆放大量可燃货物才是导致火势蔓延最终造成火灾财产损失的成因”，但因鉴定机构未能就火灾的起火及火势加重的原因进行鉴定，且砚都物业公司亦未能提供相关证据证实其主张，故应由砚都物业公司承担举证不能的不利后果。因砚都物业公司未能举证证明本案存在《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条：“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”规定的可减轻侵权人责任的情形，其对火灾的发生应负全部责任，故一审认定火灾造成损失的责任承担主体为砚都物业公司并无不当，本院予以维持。关于一审法院对损失金额的认定是否有误的问题。一审法院根据吴东梅的申请，就其店铺内因火灾烧损的装修及货物进行损失鉴定，依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估。该公司作出信评字第Z1908605029号《资产评估报告书》，确定案涉商铺内物品评估价值为280970元。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司据以评估的《资产清点清单》由吴东梅及砚都物业公司代表共同清点确定，砚都物业公司上诉抗辩称物品型号数量严重失实的理据不足，本院不予采纳。至于其认为评估价值是按市场价值评估，评估价格虚高的问题，因其未能提供充分确实的证据证实广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的评估价格过高，故对其该主张，本院亦不采纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十六条规定：“人民法院对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：（一）委托法院的名称；（二）委托鉴定的内容、要求；（三）鉴定材料；（四）鉴定所依据的原理、方法；（五）对鉴定过程的说明；（六）鉴定意见；（七）承诺书。鉴定书应当由鉴定人签名或者盖章，并附鉴定人的相应资格证明。委托机构鉴定的，鉴定书应当由鉴定机构盖章，并由从事鉴定的人员签名。”即人民法院对鉴定人出具的鉴定书仅就上述事项是否具备进行形式审查。本案中，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司由一审法院依法选定，具备相应的鉴定资质，评估程序合法，且该评估报告经过双方质证。在砚都物业公司未能提供确实、充分的相反的证据足以推翻该评估报告书的情况下，可认定其内容合法有效，故一审法院以上述《资产评估报告书》作为本案涉物品损失的依据并以此认定吴东梅因本次火灾事故遭受的损害金额正确，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人砚都物业公司的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6582元，由上诉人肇庆市砚都物业管理发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡红茂审 判 员 李升文审 判 员 苏振伟二〇二〇年五月二十一日法官助理 苏翠华书 记 员 谢煌霖