广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1025号原告（反诉被告）：惠州市惠阳区南豪实业有限公司，住址：惠州市惠阳区***********。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人李振华，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人程婷，广东江畔律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨秀凤，女，汉族，1979年8月18日出生，户籍住址：贵州省松桃苗族自治县******董上组，公民身份号码：522************422。委托诉讼代理人皮建彪，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人陈芷，广东江畔律师事务所实习律师。原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司（以下简称南豪公司）与被告杨秀凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理，2020年3月19日被告杨秀凤向本院提起反诉，本院受理后于2020年4月21日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）惠州市惠阳区南豪实业有限公司委托诉讼代理人李振华、程婷、被告杨秀凤（反诉原告）及其委托诉讼代理人皮建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市惠阳区南豪实业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号:2N00003]；2、判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]的注销备案手续；3、判令被告协助原告办理注销华茂大厦B栋1615号房的预告登记[预售登记号：2N00003]手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年6月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]。该合同约定被告购买原告位于惠州市惠阳区*******************，房屋总价款为人民币209675元。原、被告双方约定付款方式为：被告于2007年5月29日付清首期款人民币63675元，余款人民币146000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2007年5月31日，被告付清房屋首期款63675元。2007年7月13日，被告及中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称银行）签订《个人房屋抵押借款合同》，由被告向银行借款，原告对上述借款承担连带保证担保责任。在合同履行的过程中，被告要求将华茂大厦B栋1615号房更换为B栋2109号房，被告己支付B栋1615号房屋首期款63675元折抵B栋2109号房的部分首期款，原告同意被告要求并对房屋进行了置换，B栋1615号房屋的银行贷款由原告偿还，但未办理解除商品房买卖合同的相关手续。由于原告未及时偿还B栋1615号房屋的贷款，银行向大亚湾区法院起诉，法院作出（2018）粤1391民初866号判决，判令解除《个人房屋抵押借款合同》，由被告向银行偿还借款本金100658.75元及利息、律师费，原告对上述款项承担连带清偿责任。2019年11月20日，原告将执行款人民币131766.84元支付至法院，该判决己执行完毕。因原、被告双方协商一致更换房屋，并于2008年5月7日就华茂大厦B栋2109号房重新签订新《商品房买卖合同》[合同编号：2N00386]，被告己支付B栋1615号房屋首期款折抵B栋2109号房的部分首期款，且B栋1615号房屋的贷款均由原告偿还，原告亦已支付完毕对银行所负的所有债务，原、被告关于原《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]的权利义务己结清。经原告多次催促，被告不配合处理原《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]及B栋1615号房的后续处理问题，因此，原告请求解除原《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]，并请求被告协助原告进行办理注销合同备案手续及房屋预告登记手续。为此，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉至法院，请求依法判如所请。惠州市惠阳区南豪实业有限公司向本院提交如下证据：1、营业执照；2、被告身份证；3、《广东商品房买卖合同》；4、记账凭证；5、民事判决书（2018）粤1391民初866号；6、执行申请书；7、广东省人民法院案款收据；8、结案通知书。针对本诉，杨秀凤答辩称，1、其对此次纠纷的发生不存在任何过错，反而是南豪公司在涉案房屋的处理上存在诸多过错责任与严重失信行为，从而最终导致纠纷的发生。杨秀凤同意解除与南豪公司签订的《商品房买卖合同》并办理《商品房买卖合同》的注销备案手续和华茂大厦B栋1615号房的预告登记手续，但是南豪公司在起诉状中陈述的部分事实与本案的事实并不相符，杨秀凤曾多次请求南豪公司及时办理好B栋1615号房的注销预售登记手续，但南豪公司均无正当理由拒不配合办理在先。本案的基本事实情况是：2007年6月12日，杨秀凤与南豪公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]一份，合同约定：杨秀凤购买南豪公司开发的位于惠州市惠阳区*******************，房屋总价款为人民币209675元。杨秀凤于2007年5月31日按合同约定支付了购房首期款人民币63675元，余款人民币146000元杨秀凤向银行申请按揭贷款。2007年7月13日，杨秀凤与中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称“银行”）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，并每月按照合同约定偿还房贷。然而，2008年4月杨秀凤在收楼过程中发现，房屋的户型结构并不符合《商品房买卖合同》的约定，B栋1615号房的实际户型与签订合同时的房屋平面结构图存在重大差异。图纸显示的平面结构的为一室一厅一卫双阳台，但实际房屋的生活阳台并不存在，且观景阳台实际上为封闭阳台，采光不好，阳台既不通透也不通风。鉴于以上问题，杨秀凤多次与南豪公司协商，要求解除合同并退还购房款并遭到南豪公司的拒绝，在杨秀凤的努力坚持下，南豪公司终于承认房屋的实际平面结构与图纸不符，但拒绝向杨秀凤返还购房款，并提出更换房屋的解决方案。杨秀凤因自身经济状况等条件所限，被迫同意了换房的方案。2008年5月7日，杨秀凤与南豪公司重新签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00386]一份，杨秀凤另行购买华茂大厦B栋2109号房。同时双方协商确认，杨秀凤用已支付的B栋1615号房的首期款及银行按揭还款等款项共计78523.52元，折抵B栋2109号房的部分购房款。另一方面，针对原来B栋1615号的购房合同，应予以解除，同时银行贷款合同也应解除，但南豪公司当时以银行不接受未满1年的房屋按揭贷款更改贷款户名为由，要求杨秀凤将还贷的存折交给了南豪公司，并由南豪公司暂时偿还银行贷款，待满1年后办理相关过户等解除手续。贷款满1年后，杨秀凤多次要求南豪公司去解除购房合同和按揭合同，南豪公司却表示其公司正在还房贷，出于其自身利益，一再拒绝了杨秀凤的要求。而后，杨秀凤一直找南豪公司办理按揭贷款户名更改无果，此事一直就拖了下来，没有处理。直到2015年，因杨秀凤准备购买第二套商品房，杨秀凤又一次找到南豪公司法人吴某1协商，要求办理解除B栋1615号房的合同手续，并明确告知吴某1，如果南豪公司未及时协助杨秀凤办理合同解除手续，会增加杨秀凤第二套房贷款的首付比例和税费，造成的损失由南豪公司全部承担。吴某1后虽然打电话通知南豪公司法律顾问李振华并要求其处理B栋1615号房的合同解除手续，但由于南豪公司内部的原因，此事又一次不了了之。由此又直接导致杨秀凤在购买第二套房屋时贷款利率提高并产生了多出的税费等各项经济损失。更严重的事情是2016年1月起，南豪公司停止了向银行支付B栋1615号房的房贷。同年3月，杨秀凤找到南豪公司公司经理刘和清，要求其马上解除合同并解除房贷问题，但却遭到刘和清的暴力威胁，杨秀凤出于人身安全考虑，寻求了惠阳区公安局司前派出所出面协商。刘和清在派出所承诺会协助杨秀凤处理好按揭贷款户名更改等手续，但实际上却再一次南辕北辙，此事并未落实解决。期间，杨秀凤因每月都收到银行拖欠房款的通知，多次要求南豪公司向银行履行还款义务，但南豪公司仍未履行向银行还款的约定。而后，因为南豪公司长期未按照约定向银行及时支付B栋1615号房的按揭贷款，杨秀凤非常冤枉的被银行起诉，起诉过程中，南豪公司方也未能出面解决诉讼纠纷，进而最终导致案件进入法院执行程序，杨秀凤因此被法院列为失信被执行人，导致杨秀凤个人信用受到严重的影响，而杨秀凤的精神亦遭受了严重的困扰和剧烈的打击。由此可见，以上皆因南豪公司的过错及严重失信行为而导致，给杨秀凤的经济造成直接的损失，对杨秀凤的个人信用亦造成严重影响，而杨秀凤在此事过程中并无任何过错，不应承担任何不当的法律责任。2、杨秀凤无需支付本案的诉讼费用。解除与南豪公司签订的《商品房买卖合同》并办理《商品房买卖合同》的注销备案手续和华茂大厦B栋1615号房的预告登记手续，是南豪公司与杨秀凤重新换房后理应承担的责任，之前杨秀凤多次要求办理以上手续，但南豪公司却一再无理拖延，并不是杨秀凤一直不配合南豪公司办理上述手续，本案归根结底是由于南豪公司的过错导致双方诉讼关系的发生。因此，杨秀凤对此事没有任何责任与过错，更无须承担本案的诉讼费用。综上所述，南豪公司本身违约在先。侵害杨秀凤利益在先。应承担自身造成的一切损失，并依法赔偿杨秀凤的经济、精神及名誉等各项损失。杨秀凤为其本诉抗辩向本院提交证据如下：1、《户型平面图》；2、[合同编号：2N00386]《商品房买卖合同》；3、《计算单》;4《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》5、《粤地产权证惠州字第3300086191号》；6、《微信及短信截图》。经开庭质证，杨秀凤对南豪公司提交的证据发表意见如下：证据一至证据四的三性无异议，杨秀凤在购买南豪公司1615房后，因交付不符合约定，将房屋进行更换为1209号房，当时1615号首付款在1209做了抵扣；2、对证据五的三性无异议，判决包括南豪公司说明是未偿还房屋贷款导致，被银行起诉，因此杨秀凤在整个事件中不存在过错行为；3、对证据六至证据八的三性无异议，判决后执行过程中南豪公司才将执行款支付到法院，说明南豪公司之前一直没有主动积极的处理事情，偿还房贷，解除合同，导致杨秀凤被银行起诉，被执行列为失信人员的发生，南豪公司对此应承担全部责任。南豪公司对杨秀凤提交的证据发表意见如下：1、对证据一至证据五的三性无异议；2、对证据六的关联性有异议，杨秀凤购房的贷款利率，是由杨秀凤与银行决定的，与南豪公司无关；3、对证据七的真实性合法性无异议，关联性有异议，杨秀凤的大亚湾房产与本案无关；4、对证据八的三性有异议，杨秀凤提供的是其与中国银行95566以及李经理中国银行法院执行局工作人员的聊天记录，与南豪公司无关。杨秀凤反诉称，2007年6月12日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]一份，合同约定反诉人购买被反诉人开发的位于惠州市惠阳区*******************，房屋总价款为人民币209675元。反诉人于2007年5月31日按合同约定支付了购房首期款人民币63675元，余款人民币146000元反诉人向银行申请按揭贷款。2007年7月13日，反诉人与中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称“银行”）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，并每月按照合同约定偿还房贷。然而，2008年4月反诉人在收楼过程中发现，房屋的户型结构并不符合《商品房买卖合同》的约定，B栋1615号房的实际户型与签订合同时的房屋平面结构图存在重大差异。反诉人多次与被反诉人协商，要求解除合同并返还购房款但遭到被反诉人的拒绝，被反诉人承认房屋的实际平面结构与图纸不符，但拒绝向反诉人返还购房款，并提出更换房屋的解决方案。反诉人因自身经济状况等条件所限，被迫同意了换房的方案。2008年5月7日，反诉人与被反诉人重新签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00386]一份，反诉人另行购买华茂大厦B栋2109号房。同时双方协商确认，反诉人用已支付的B栋1615号房的首期款及银行按揭还款等款项共计78523.52元，折抵B栋2109号房的部分购房款。被反诉人要求解除B栋1615号的购房合同和银行贷款合同，但被反诉人以银行不接受未满1年的房屋按揭贷款更改贷款户名为由，要求反诉人将还贷的存折交给了被反诉人，并由被反诉人暂时偿还银行贷款，待满1年后办理相关过户等解除手续。贷款满1年后，反诉人多次要求被反诉人解除购房合同和按揭合同，被反诉人却以其公司正在还房贷等各种理由，一再拒绝反诉人的要求。2015年，反诉人购买第二套商品房，因之前的购房合同和按揭贷款合同均未解除，从而导致反诉人在购房按揭时以第二套的形式计算贷款利率。反诉人在购买第二套房屋时贷款利率因此上浮了15%，从5.37%上浮到6.18%,反诉人此套房屋总贷款金额为120000元，因此而多支出的费用为19440元，由此而产生了多出的税费损失反诉人认为应由被反诉人承担。另外，2016年6月起被反诉人停止了向银行支付B栋1615号房的房贷，由此直接导致反诉人被银行起诉追偿，案号：（2018）粤1319民初866号案，案件诉讼过程中，被反诉人亦未能出面解决诉讼纠纷，进而导致案件进入法院执行程序，反诉人因此被法院列为失信被执行人，个人资产被冻结，个人信用受到严重的影响。虽然，被反诉人在2019年11月20日履行了上述判决确定的义务，将上述案件执行款共131766.84元支付到执行法院，此案最终结案。但是，被反诉人未按期履行银行按揭还款累计已逾43期，如此已对反诉人信用造成重大影响，反诉人的社会名誉受损，信用产生严重污点，同时精神亦遭受了严重的困扰和剧烈的打击。现在，反诉人在金融贷款方面根本无法通过银行的信用评估，也无法通过正常金融途经贷款，只能选择较高利率成本的民间借贷方式融资，融资成本提高，这也是反诉人的实际损失。另外因为上述严重的信用问题，反诉人现在也无法按揭办理购房购车，反诉人本身家庭经济正常，却受到上述信用受损的诸多困扰。总之，以上各个社会问题方面都对反诉人造成困扰和实际损失，在当今个人信用记录日益重要的社会，个人信用受损也是个人名誉及经济利益受损的一个重要方面。综上所述，被反诉人违反约定，侵害反诉人利益，应依法赔偿反诉人的经济、精神及个人征信等各项损失。为了维护反诉人的合法利益，请求贵院依法查明事实，支持反诉人的各反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人的过错导致反诉人购买位于惠州市大亚湾西区***********************多支付二套房的上浮利息人民币19440元（以首套房按揭贷款利率上浮15%为二套房贷款利率为6.18%）。2、判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人未按照约定偿还位于惠州市惠阳区*******************的按揭贷款，导致反诉人被列入征信黑名单的精神损失费人民币30000元、个人征信损失费人民币50000元。3、本案的诉讼费由被反诉人承担。杨秀凤为其反诉提交的证据与本诉答辩提交的证据一致。南豪公司答辩称，1、利息损失因为是二套房，其在大亚湾购买的是第二套房，银行是按什么标准计算，没有任何相关证据证明，且二套房利息的问题是银行问题，与南豪公司无关。2、本案属于买卖合同纠纷，适用经济范畴，不存在精神赔偿的问题。3、征信损失是没有计算依据，只是被告随性，而非法定依据，因此被告不应得到支持。针对杨秀凤反诉提交的证据，南豪公司的质证意见与本诉质证意见一致。南豪公司未为其反诉答辩向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月12日，原被告双方签订《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]，合同约定，被告以人民币209675元的价格购买原告位于惠州市惠阳区*******************，被告应于2007年5月29日付清首期款人民币63675元，余款人民币146000元由被告向银行申请按揭贷款支付。2007年5月31日，被告付清房屋首期款63675元，2007年7月13日，被告及中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行（下称银行）签订《个人房屋抵押借款合同》，由被告向银行借款，原告对上述借款承担连带保证担保责任。在合同履行的过程中，原被告双方协商一致将华茂大厦B栋1615号房更换为B栋2109号房，被告己支付B栋1615号房屋首期款63675元折抵B栋2109号房的部分首期款，但未办理解除《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]的相关手续。因原被告双方对借款合同还款义务方产生分歧，双方均未偿还借款，逾期还款给被告征信造成不良影响，银行亦起诉原被告还款，2018年10月27日，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2018）粤1391民初866号判决，判令解除《个人房屋抵押借款合同》，由被告向银行偿还借款本金100658.75元及利息、律师费，原告对上述款项承担连带清偿责任，2019年11月20日，原告向法院支付了执行款131766.84元，该案执行完毕。本院认为，南豪公司称双方协商一致在换房后B栋1615号房贷款系由杨秀凤承担，杨秀凤则称双方约定由南豪公司承担还款义务，对此双方各执一词，因双方已达成换房协议，且银行放款后南豪公司即可收取房款，对B栋1615号房的还款义务理应由南豪公司承担，杨秀凤同意由其承担的可能性不大，故本院采信杨秀凤的说法，因此在南豪公司未积极履行还款义务的情况下，杨秀凤无需承担还款义务，但基于合同的相对性，中国银行股份有限公司惠州大亚湾支行催促杨秀凤还款及向中国人民银行报告其逾期还款行为并无不当，由此产生的损失应由南豪公司负担，在南豪公司承担损失后方可主张杨秀凤协助其办理合同的注销备案手续和房屋注销预告登记手续，因双方达成换房协议，其实质是双方协商解除《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]并达成新的购房协议，故南豪公司主张解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]的诉讼请求应予支持。杨秀凤称因南豪公司过错致其在购买花千树苑10栋1单元1501号房多支付二套房上浮利息人民币19440元，但其提供的证据仅能证明其还款情况及按照不同利率计算出的利息差额，未提供当时购房的相关政策、规定及其他证据，不能证明当时购房利息上浮的原因就是华茂大厦B栋1615号房贷款未结清，因此无法证实该部分利息差额系其实际损失，故本院对其第一项反诉请求不予支持。关于杨秀凤第二项反诉请求，本院认为，个人征信系公民一项重要的民事权益，不良的征信有可能会给公民带来经济损失和精神损害，南豪公司的不作为已侵害到杨秀凤的征信利益，给杨秀凤造成精神痛苦，故本院对杨秀凤主张的精神损失费30000元予以支持，因无证据证实杨秀凤因征信受损造成的损失，故本院对其主张的个人征信损失费人民币50000元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）惠州市惠阳区南豪实业有限公司与被告（反诉原告）杨秀凤签订的《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]。二、原告（反诉被告）惠州市惠阳区南豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨秀凤精神损失费人民币30000元。三、被告（反诉原告）杨秀凤待原告（反诉被告）惠州市惠阳区南豪实业有限公司支付清结第二判项的款项后，十五日内协助办理完毕《商品房买卖合同》[合同编号：2N00003]的注销备案手续及华茂大厦B栋1615号房产的注销预告登记手续。四、驳回原告惠州市惠阳区南豪实业有限公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告杨秀凤其他反诉请求。如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2223元，由惠州市惠阳区南豪实业有限公司自行负担。反诉案件受理费2286元由惠州市惠阳区南豪实业有限公司负担，惠州市惠阳区南豪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内迳付杨秀凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年五月十四日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露