杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初425号 原告：杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社，统一社会信用代码：91330183B00117495R，住所地：杭州市富阳区富春街道巨利村。 法定代表人：蒋培松，执行董事。 委托诉讼代理人：华湘君,浙江天和天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡国豪,浙江天和天律师事务所律师。 被告：朱群飞，女，1988年5月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：连骏，浙江泽大律师事务所律师。 被告（追加）：周伟松，男，1974年01月13日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社（以下简称巨利村经合社）诉被告朱群飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序,于2020年3月6日公开开庭进行了审理。后因被告朱群飞申请追加周伟松为共同被告参加诉讼，经原告同意，本院依法追加其为被告参加诉讼，并于2020年4月29日再次公开开庭进行了审理。原告巨利村经合社的委托诉讼代理人华湘君、胡国豪、被告朱群飞的委托诉讼代理人连骏两次开庭均到庭参加诉讼；被告周伟松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨利村经合社向本院提起诉讼，请求判令：1.被告立即腾退并返还租赁房屋；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金352456.71元和违约金42796.25元（2018年6月26日至2019年6月25日），以及按房屋租金352456.71元为基数按日万分之五计算自2019年6月26日至款项付清日止的违约金（暂算至2019年12月25日为31721.1元）；3.被告向原告支付物业费（暂算至2019年11月30日为3088.9元）；按照每平方米2元计算，自2018年6月26日开始计算至实际腾退之日；4.被告向原告支付按年422100元为基数计付自2019年12月6日至实际腾退之日的房屋占用费（暂算至2019年12月31日为28910.96元）；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告立即腾退并返还租赁房屋；2.被告向原告支付拖欠的房屋租金335110.13元（截至2019年11月20日）和违约金42796.25元（2018年6月26日至2019年6月25日），以及按房屋租金335110.1元为基数按日万分之五计算自2019年6月26日至款项付清日止的违约金（暂算至2019年12月25日为30495元）；3.被告向原告支付物业费（暂算至2019年11月30日为3088.9元），按照每平方米2元计算，自2018年6月26日开始计算至实际腾退之日；4.被告向原告支付按年租金422100元为基数计付自2019年11月21日至实际腾退之日的房屋占用费（暂算至2019年12月31日为46257.53元）。事实与理由：2017年8月26日，原告与被告朱群飞签订《租赁合同》，由被告朱群飞承租富阳区春秋北路591号巨利商业综合办公大楼2楼（建筑面积1235.56㎡），租赁期间自2017年8月26日至2025年8月25日，租金先交后用，租金第一年402000元，第二年不变，第三年起租金每年递增5%。每年租金支付时间需在一年度到期2个月前支付下一年度的租金。逾期支付租金的，按每日0.05%收取欠交租金的滞纳金，物业费每月缴纳。2019年7月12日，原告向被告朱群飞发函，告知被告朱群飞因其不按时支付租金已经违约，原告要求在2019年7月20日前前往原告处付清2018年拖欠的房租234500元，2019年拖欠的房租422100元、物业管理费2471.12元以及相应的滞纳金。2019年11月20日，因被告朱群飞以种种理由拒不支付拖欠房租以及水电，原告发函给被告朱群飞要求解除案涉《租赁合同》，将不再租赁给被告朱群飞使用，要求被告朱群飞在2019年12月6日前做好搬离准备工作，及时搬离、腾退租赁房屋并向原告支付拖欠的2018年和2019年租金和承担相应的违约责任以及要求被告朱群飞及时结清水电费和物业管理费。嗣后，被告朱群飞仍未支付房屋租金也未腾退房屋。截至2019年11月，被告朱群飞尚欠原告2018年房屋租金234500元、2019年房屋租金117956.71元、物业费3088.9元。故原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告朱群飞辩称，一、被告朱群飞系受托代为签订案涉《租赁合同》，并非本案适格被告，依法无需承担任何责任。首先，被告朱群飞系浙江车邦互联网金融信息服务有限公司（以下简称车邦公司）普通员工，家庭收入一般，并没有能力也没有必要承租案涉房屋。事实上，案涉房屋租赁投标保证金及房屋租金等款项均由实际承租人周伟松支付。其次，被告朱群飞在车邦公司任职期间，接受公司实际控制人周伟松的委托，代为签订案涉《租赁合同》，周伟松也在与原告协商的情况下就委托事项向被告朱群飞出具债务承诺书，书面确认案涉房屋系由其实际经营，《租赁合同》权利及义务均由周伟松享有和承担。第三，原告在案涉房屋招租前即2017年6月13日就已经与周伟松委托的其他代理人王明亮（周伟松妹夫）签订租赁协议，约定租期为8年，2017年7月1日起至2025年6月30日。因涉及案涉房屋必须采取公开招租的方式，周伟松则委托被告朱群飞代为签署确认书并签订租赁协议，被告朱群飞所签订的合同实际上是原王明亮所签订租赁协议的延续，所有投标事宜和竞标价格等都是由周伟松与原告协商并一手操办，被告朱群飞并不知情。因此，原告在招标前以及签订案涉《租赁合同》时均已知晓案涉房屋实际承租人为周伟松，被告朱群飞系受托签订《租赁合同》。本案应当适用《合同法》第四百零二条规定，该合同直接约束原告和周伟松，原告应当向实际承租人主张权利。最后，被告签订合同后，所有租金及保证金都是向周伟松进行催讨并由周伟松支付，而且周伟松委托王明亮以其个人名义将案涉房屋直接出租给案外人杭州环猫科技有限公司（以下简称环猫公司）并签订合同，朱群飞在受托收到环猫公司支付的租金、保证金款项后也是转账给车邦公司法定代表人许奇华，由实际控制人实际支配使用。原告在签订合同时就知道委托人周伟松是实际承租人的事实，被告朱群飞也早在原告发函前就已经如实披露是接受周伟松的委托签订合同，原告也一直在向周伟松催讨房租，根据《合同法》第四百零三条的规定，原告在已经得知委托人的情况，并且选择委托人周伟松为本案《租赁合同》相对人，原告不得再变更选定的相对人。因此，原告在向周伟松催讨无果后竟然违背诚信原则直接依据合同又向答辩人主张，于理不合，更违反了《合同法》的规定。二、原告主张租金及违约金滞纳金错误，于约定不符，应当予以纠正。根据原告提供的《租赁合同》租赁期限为2017年8月26日至2025年8月25日共计8年，第一年及第二年租金为402000元，第三年起每年租金递增5%。同时该合同第二条第2款约定，因为设计缺陷、修复及巨利社区办公尚未搬离的原因，原告给予承租人免租期5个月，即2017年8月26日至2018年1月25日。则第一年租赁期限应为2018年1月26日至2019年1月25日，第二年租赁期限应为2019年1月26日至2020年1月25日，租金应依照约定在2018年11月27日前支付，第三年则应在2019年11月27日前支付。现原告自认第一年租金已经收取，第二年租金则应在2019年11月27日前支付。现原告自认第一年租金已经收取，第二年租金已付167500元，仍欠付234500元，并陈述承租人应支付第三年的租金。根据合同约定，承租人仅欠付第二年租金部分款项，原告发函催款并非全部合理，且原告已经于2019年11月20日发函解除合同，早于承租人支付第三年租金的时间，因此，原告要求支付第三年的租金于法无据。即使需要相应主体来承担责任，根据被告提供的房租支付情况，并严格根据合同约定据实计算相应的金额及责任。三、原告依法应承担隐瞒事实真相的法律责任。根据被告朱群飞提供的证据以及陈述，原告系明知被告朱群飞并非实际承租人，而且也选定了周伟松为合同相对方。原、被告双方并无真实租赁法律关系的情况下，仍然隐瞒其与周伟松之间才是真实房屋租赁关系的事实而恶意起诉被告朱群飞，并导致今天的诉讼，原告依法需要承担相应的民事责任及刑事责任。综上所述，原告的诉请均无事实依据，于法相悖，依法不能成立，存在属于恶意虚假诉讼嫌疑，请求驳回其诉讼请求。 被告周伟松未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周伟松未到庭质证，视为其自动放弃质证权利。对原告及被告朱群飞提供的证据，本院认定如下： 一、原告的证据。 1.富春街道巨利商业办公综合大楼使用权招租挂牌文件、富春街道巨利商业办公综合大楼使用权招租成交确认书各1份，以证明原告通过招投标方式将案涉富春街道巨利商业办公综合大楼出租给被告朱群飞的事实； 2.房屋产权证（复印件）、不动产权属查询信息各1份，以证明案涉房屋系属于原告所有的事实； 3.《租赁合同》1份，以证明原告将房屋租赁给被告朱群飞的事实以及双方对于租金、租期、违约责任、管辖法院等约定的事实； 4.村组织会议记录1份（与原件核对一致的复印件），以证明案涉房屋的物业费收费标准为2元/平方米的事实； 5.律师函、快递面单、快递信息（打印件）各2份，以证明原告向被告朱群飞催款以及送达不再续约解除合同的事实。 被告朱群飞质证后认为，对证据1，挂牌文件的真实性、合法性、关联性均有异议，该文件仅有在封面上由原告盖章并没有骑缝章和相应落款尾章，是原告自己制作提供，以该文件招租是不符合相关招租要求的，对于该文件的时间节点被告认可，与案涉房屋承租给王明亮的时间相距一个月。投标文件都是由周伟松一手操办的。被告朱群飞无法核实。对成交确认书系原告与周伟松协商后确定的文件，被告朱群飞是受周伟松委托，在原告经办人见证和知情的情况下代周伟松签订该份文件。 证据2，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告是否为产权人与其能否出租无关，与本案无关。 证据3，该份合同是在原告经办人以及周伟松陪同下，完全知悉被告朱群飞是周伟松委托代为签订的合同。合同确定的免租期是5个月，实际起租日期是2018年1月26日开始计算，以该时间作为起算点支付租金。 证据4，系复印件，真实性、合法性有异议，原告作为房屋出租人又作为物业费收取人又作为物业费定价组织对承租人是不公平的，合同中没有明确约定物业费金额，不足以证明待证事实。 证据5，真实性没有异议，被告是收到了，对证明目的有异议，催款函所述不是事实。 本院经审查后认为，证据1，可以证明原告通过招投标方式将案涉富春街道巨利商业办公综合大楼出租给被告朱群飞的事实。证据2，予以认定。证据3，予以认定，具体将在本院认为部分作详细阐述。证据4，经被告同意，庭后本院对该原件进行了核对，故对其真实性予以认定。证据5，可以证明原告曾向被告朱群飞催讨租金等费用，并提出解除合同的事实。 二、被告朱群飞的证据。 1.浙江省社会保险历年参保证明1份，以证明原告在2017年2月至2019年9月期间就职于车邦公司的事实； 2.原告与案外人王明亮签订的《租赁合同》1份、廉政合同1份（复印件），以证明：⑴案涉房屋于2017年6月13日由王明亮承租的事实；⑵案涉房屋系王明亮承租1个月后于2017年7月又重新组织公开招租的事实； 3.车邦公司工商登记信息1份、付款申请单２份及报销单３份、许奇华招商银行账户历史交易明细１份，以证明⑴许奇华为车邦公司原法定代表人；⑵周伟松系车邦公司实际控制人；⑶王明亮承租房屋租金及保证金，许奇华根据周伟松指令实际支付保证金130000元及租金300000元。 4.债务承诺书1份，以证明被告受周伟松委托代为签订案涉房屋《租赁合同》的事实； 5.朱群飞账号存款分户明细表1份、许奇华招商银行账户历史交易明细1份，以证明⑴被告朱群飞及许奇华的银行卡均由公司实际支配使用；⑵案涉房屋竞拍保证金及房屋租金均由周伟松支付的事实； 6.王明亮就案涉房屋与案外人环猫公司签订的《房屋租赁协议》１份（复印件）、朱群飞账号存款分户明细表1份，以证明案涉房屋转租，被告朱群飞将王明亮转租案涉房屋后所收取的所有租金交付给车邦公司法定代表人许奇华的事实； 7.2019年7月26日及2019年11月25日谈话录音资料各1份，以证明原告在签订《租赁合同》时已经知晓被告受托签订合同的事实； 8.许奇华证人证言，以证明许奇华是车邦公司原法定代表人，实际控制人是周伟松，许奇华与朱群飞有大量经济往来的事实； 9.2019年7月26日录音资料1份，以证明原告在签订《租赁合同》时就已经知晓被告朱群飞受托签订合同的事实。 原告质证后认为，对证据１，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有实际关联。 证据２，形式真实性、合法性没有异议，关联性有异议，案涉房屋已经重新签订房屋租赁合同。 证据３，对工商登记真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案没有实际关联。付款申请单及报销单真实性、合法性、关联性有异议，单据记载与本案无关，也可单方制作。许奇华招商银行账号明细真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告朱群飞与许奇华有大量资金往来，许奇华仅仅是代被告朱群飞支付租金及保证金。 证据４，周伟松签字认可愿意与被告朱群飞共同承担责任，但是被告朱群飞也是要承担责任的。 证据５，形式真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，从存款分户明细单看，被告朱群飞与许奇华有大量资金往来，被告转账给许奇华，许奇华支付房屋租金240000元，由此可知是由被告朱群飞实际租赁房屋并支付房屋租金。 证据６，《房屋租赁合同》系复印件，故对真实性、合法性、关联性均有异议，原告只知道有转租，具体事宜不清楚。对朱群飞的账号存款分户明细表形式真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，恰好证明被告朱群飞实际租赁房屋，环猫公司的租金直接打给被告朱群飞账户。 证据７，真实性没有异议，合法性、关联性及证明目的有异议，不能证明原告在签订合同时知道被告朱群飞是受委托的情况，被告朱群飞是自行签订合同也未提交相关授权委托材料，原告无从知晓被告朱群飞是受委托的情况。 证据8，证人陈述不客观，从工商登记情况看周伟松没有出资，许奇华陈述以车邦公司名义去竞标没有记录。许奇华与朱群飞共事这么久只知道朱群飞是财务不知道具体做什么。许奇华只知道一楼租赁的事情，对二楼情况一概不知，回避了与朱群飞相关的事实，不能达到被告朱群飞想要证明朱群飞的银行卡为公司所用的事实。 证据9，形式真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，系被告朱群飞私自偷录行为，提问具有诱导性，不能达到被告朱群飞的证明目的。过董不能代表原告的观点，原告也未授权。从其文字摘要第二页、第三页均可知过董是被告知之后才知道朱群飞可能存在授权进行签字的情况，在第三页过董也是那天才知道这么一个情况，在签订合同时原告是不知情的。朱群飞本人进行签字她也知道相应的法律后果。可以反映朱群飞系本案的适格被告。 本院经审查认为，证据1，真实性予以认定。证据2，予以认定。证据3，真实性均予以认定，但与本案无关联。证据4，真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据5，真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据6，《房屋租赁协议》系复印件，本院无法核实其真实性。对分户明细对账单真实性予以认定。证据7，对真实性予以认定，对证明目的不予认定。证据8，证人并不清楚案涉房屋租赁事宜，故对该证人证言本院不予认定。证据9，真实性予以认定，对证明目的不予认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 一、原告名下的位于杭州市富阳区的使用权通过富阳区公共资源交易中心以公开挂牌方式对外招租。报名时间及挂牌报价时间为2017年7月19日9时至2017年7月27日9时，成交时间为2017年7月27日9时。2017年7月29日，被告朱群飞与富阳区公共资源交易中心签订成交确认书一份，确认朱群飞以最高报价人民币402000元／年，竞得富春街道巨利商业办公综合大楼二楼承租权，建筑面积为1235.56平方米。租赁年限为八年，租赁用途为商业服务形式。 二、2017年8月26日，原告（出租方、甲方）、被告朱群飞（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、租赁标的物和租赁用途。1、甲方将富阳区富春街道春秋北路591号巨利商业综合办公大楼2楼建筑面积为1235.56㎡（含公用分摊面积）出租给乙方作商业服务使用，乙方不得改变房屋用途或破坏性使用。二、租赁期限、免租期及租金。1、租赁时间为捌年，即从2017年8月26日起至2025年8月25日止。2、因本大楼东面设计缺陷不通风，现在正在更换铝合金修复工程以及巨利社区办公尚未搬离，影响到承租人租赁权，经合作社股民代表大会通过，给予乙方5个月时间，在这期间内，甲方不计收乙方租金。免租期间为签订合同时间起从2017年8月26日起至2018年1月25日止。3、该房屋三楼的租金第一年为肆拾万贰仟元人民币（￥402000）。第二年的租金与第一年的租金一致，第三年的租金在第二年的基础上递增5%，第四年的租金在第三年的基础上递增5%，以此类推。4、租金以人民币统一结算，按每租赁期年度结算，先交后用，首笔租金应于本租赁协议签订时一次性全额支付，往后每年的租金支付时间均需在一年度到期2个月前支付完下一年度的租金，若乙方租赁期未满，法定式合同约定事由终止协议，则甲方可以没收履约保证金。……六、水电费和物业费的交纳。……3、该租赁物的物业管理费由乙方按规定向本社物业管理科直接交纳。七、1、乙方未按本协议定期支付租金及其他费用，甲方按每日0.05%收取欠交租金的滞纳金。合同对其他权利义务作了相应约定。 三、2017年7月3日，原告召开村组织会议，形成如下会议纪要：案涉房屋1-4楼物业费收缴，拟定2元/㎡。 四、《租赁合同》签订后，原告即向被告朱群飞交付了案涉租赁房屋。原告自认被告交纳了2017年8月26日至2018年8月25日的房屋租金234500元及2元/㎡的物业费以及次年的部分租金167500元。2019年7月12日，原告向被告发送律师催款函一份，载明：浙江天和天律师事务所接受杭州市富阳区富春街道巨利股份经济合作社（以下简称委托人）委托，全权处理贵公司与委托人房屋租赁合同纠纷一事。2017年8月26日，委托人与你签订《租赁合同》，由你承租富阳区春秋北路591号巨利商业综合办公大楼2楼（建筑面积1235.56㎡），租赁期间自2017年8月26日至2025年8月25日，租金先交后用，租金第一年402000元，第二年不变，第三年起租金每年递增5%。每年租金支付时间需在一年度到期2个月前支付完下一年度的租金。逾期支付租金的，按每日0.05％收取欠交租金的滞纳金，物业费每月缴纳。根据合同约定，你应该于2018年6月25日前支付2018年度租金（2018年8月26日至2019年8月25日），于2019年6月25日前支付2019年度（2019年8月26日至2020年8月25日）租金，但你至今不但2019年租金分文未付，甚至拖欠2018年租金尚有234500元未支付。且拖欠物业管理费2471.12元（2018年8月25日至2019年8月26日）未支付。前述拖欠款项，委托人己经多次催讨，但你至今仍未支付。为了避免不必要的纠纷，现特发函通知如下：1.请你于2019年7月20日前前往委托人处付清2018年度拖欠租金234500元、物业管理费2471.12元，共计236971.12元及相应滞纳金。2.请你于2019年7月20日前前往委托人处付清2019年度拖欠租金422100元及相应滞纳金。若你经约定时间仍拒绝支付或不作回复，委托人有权根据合同法规定，单方与你解除租赁合同，要求你结清欠款搬离租赁物。被告于2019年7月13日收到该律师函。2019年11月20日，原告再次向被告发送《律师催款函》一份，载明欠款内容及金额，并通知：1.在你收悉本律师函之日，委托人即与你解除《租赁合同》，你需在15日内腾退并交还房屋。2.请你于2019年11月27日前前往委托人处付清2018年度拖欠租金234500元及相应滞纳金。3.请你于2019年11月27日前前往委托人处付清2019年度拖欠租金234500元及相应滞纳金。4.请你及时结清物业管理费等相关费用。被告于2019年11月21日收到该律师函。 五、2019年7月26日，被告周伟松出具债务承诺书一份，载明：本人周伟松对于朱群飞在2017年8月26日和巨利股份合作社签订的关于富阳区富春街道春秋北路591号巨利商业综合大楼2楼建筑面积1235.56平方米（含公用面积）的租赁合同，系经由本人经营，该合同项下的权利和义务由本人享有和承担，并由本人承担相应的违约责任。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和查明的事实，本案的主要争议焦点为：案涉《租赁合同》承租人的确定问题。 个人是自我利益的最佳判断和维护者。本案中，被告朱群飞作为完全民事行为人，以自己的名义参与案涉房屋的租赁竞拍并与原告签订案涉《租赁合同》，其知道或应当知道其行为的法律后果及应承担的法律责任。因此，应认定被告朱群飞系案涉《租赁合同》的合同当事人，系与原告发生房屋租赁合同关系的承租方。 即使被告朱群飞主张的被告周伟松系案涉《租赁合同》的实际承租人，朱群飞系受周伟松委托与原告签订《租赁合同》的事实成立，根据法律规定，也应认定朱群飞系案涉房屋《租赁合同》的合同当事人。理由是，本案中，朱群飞系以自己的名义与原告签订《租赁合同》，根据法律规定，若其系受周伟松的委托，在周伟松授权的范围内与原告签订《租赁合同》，原告在订立合同时知道朱群飞与周伟松之间的代理关系的，案涉房屋《租赁合同》可直接约束原告和周伟松。但本案中无充分证据证明原告在与被告朱群飞签订《租赁合同》时知道朱群飞与周伟松之间的代理关系。其次，朱群飞系以自己的名义与原告签订《租赁合同》时，原告不知道朱群飞与周伟松之间的代理关系的，因周伟松的原因导致朱群飞对原告不履行义务，朱群飞向原告披露周伟松系实际承租人时，原告依法可以选择向周伟松主张权利。但在本案中，即使认定被告朱群飞提交的录音证据可以证明朱群飞向原告的相关人员披露了周伟松系实际承租人，原告也未选择向周伟松主张权利。第三，周伟松于2019年7月26日向朱群飞出具的《债务承诺书》，系周伟松与朱群飞之间的权利义务约定，不能约束原告。朱群飞与周伟松之间的权利义务可另行解决。 综上，案涉房屋《租赁合同》系原告与被告朱群飞的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，朱群飞系案涉房屋《租赁合同》的合同当事人，系承租人，依法应履行合同义务。 关于原告主张的租金、物业费、占有费及违约金。 案涉房屋《租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。被告朱群飞未依约按时支付原告租金，已构成违约，原告依法可以行使双方约定的合同解除权。关于被告朱群飞提出因合同约定了免租期，故租赁期限应该扣除免租期后顺延，朱群飞迟延支付原告租金未满足合同约定的解除条件的抗辩理由，本院认为系被告朱群飞对合同条款的曲解。合同约定的免租期，系免收租金的期限，并未改变合同约定的租赁期限，且案涉《租赁合同》对租赁期间有明确约定。在被告朱群飞迟延支付租金的情况下，原告两次发函催告朱群飞支付租金并给于其合理的宽限期，但被告朱群飞仍未及时支付原告租金，应视为原告已通知被告朱群飞解除案涉《租赁合同》，且庭审中被告朱群飞确认，若本院认定其为承租人，则认可案涉《租赁合同》于2019年11月21日解除。因此，本院确认案涉房屋《租赁合同》于2019年11月21日解除。 合同解除后，不影响守约方向违约方主张违约责任。被告朱群飞应向原告返还案涉房屋并支付原告未付的租金335110.13元，以及自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。 关于原告主张的物业费。案涉房屋系原告集体经济组织所有的房屋，物业由其自行管理，原告通过召开村组织会议的形式对物业费的收取标准形成会议纪要，且案涉房屋的物业费以2元/㎡/年的标准收取也与富阳区物业费收取的标准大致相当，合同履行期间被告朱群飞也未对原告确定的物业费收取标准提出过异议，故对原告主张的物业费本院予以支持。 关于原告主张的违约金。被告朱群飞抗辩认为违约金约定过高。本院认为，根据法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中合同约定被告朱群飞逾期支付租金，需支付原告以房屋租金为基数按日万分之五计算违约金。承租人逾期支付租金给出租人造成的损失既有资金占用损失，也有合同解除之后需寻找下一承租人导致的空置损失，根据损失填补原则，承租人所应承担的违约责任应与损失基本相当。本案中，在原告已向被告朱群飞要求支付至合同解除日止的租金及至实际腾房日止的占有使用费的情况下，以日万分之五计算违约金该约定显然过高，本院依法予以调整为以未付租金为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付违约金（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 综上，原告诉讼请求的合理部分，于法有据，本院予以支持。被告周伟松经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告朱群飞将坐落于杭州市富阳区富春街道春秋北路591号巨利商业办公综合大楼二楼的房屋腾空并返还给原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、被告朱群飞支付原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社截至2019年11月20日的房屋租金335110.13元并支付自2019年11月21日起至实际腾空日止的占有使用费（按年租金422100元计算，暂计算至2019年12月31日为46257.53元），于本判决生效之日起三十日内付清； 三、被告朱群飞支付原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社自2018年6月26日起至2019年6月25日止，以未付租金234500元为基数按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的违约金11262.51元，于本判决生效之日起三十日内付清； 四、被告朱群飞支付原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社自2019年6月26日起至租金实际给付之日止，以未付租金335110.13元为基数计算的违约金（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计算至为2019年12月25日为7081.96元），于本判决生效之日起三十日内付清； 五、被告朱群飞支付原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社自2018年6月26日起至实际腾退之日止，以2元/年/平方米计算的物业费（暂计算至2019年11月30日为3088.90元），于本判决生效之日起三十日内付清； 六、驳回原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8166元（预收8185元），减半收取4083元，由原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社负担490元，被告朱群飞负担3593元。 原告杭州市富阳区富春街道巨利村股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告朱群飞于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  彭明月 二〇二〇年五月二十六日 书记员  蒋露英