广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初561号原告：梁德明，男，汉族，1965年7月6日出生，住广东省茂名市电白区*********，公民身份号码：440************159。原告：黄媚，女，汉族，1966年5月15日出生，住广东省茂名市电白区旦场镇教育办公室宿舍。公民身份号码：440************187。委托诉讼代理人：邓文强、陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市电白区奋达房地产有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇新湖区A-194-195号，统一社会信用代码：914***********082J。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。原告梁德明、黄媚与被告茂名市电白区奋达房地产有限公司（以下简称奋达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，第一次开庭时原告梁德明及原告梁德明、黄媚共同委托诉讼代理人陈锐寿、被告奋达公司的委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼；第二次开庭时原告的委托诉讼代理人陈锐寿、被告奋达公司的委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁德明、黄媚向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金，违约金自2017年4月26日起，以房屋总价442904元为基数，按照6%的年利率计算至2020年1月1日，违约天数为980天，违约金为71350.01元；二、请求判决被告在判决书生效之日起30天内将广东省电白区水东镇东阳北街上排路39号1102房资料报不动产登记机关备案。三、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原、被告双方在电白水东签订《广东省商品房买卖合同》。由原告以442904元购买被告位于广东省电白区水东镇东阳北街上排路39号1102房。该房建筑面积158.18㎡,套内面积139.76㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为18.42㎡。原告己经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修资金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2015年7月10日，被告实际于2015年11月3日向原告交付了约定的房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后540天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。被告至今未交付房地产权属证书给原告，故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任明显过低，存在以格式化条款明显减少被告违约责任，属显失公平。故根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17、18、19条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告奋达公司辩称：一、原告请求被告支付逾期提交资料报产权登记机关备案违约金没有事实和法律依据，理由如下:1、原商品房登记制度与不动产登记制度明显不同，所需资料较多，程序复杂特殊。涉案商品房办证处在原商品房登记制度与不动产登记制度之间，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》时，电白区不动产登记中心还未成立，《广东省商品房买卖合同》第十五条约定的是原告为被告办理的是房产证。根据《房屋登记办法》的有关规定，原商品房登记只是登记房屋所有权，而对商品房所占的土地使用权不进行登记；2016年6月29日电白区不动产登记中心成立后，电白区实行不动产统一登记制度,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、第十五条规定，原商品房登记制度与不动产登记制度明显不同，商品房不动产登记除必须房地一体登记外，还应对不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确等内容进行查验，工作量大，所需资料较多，程序复杂特殊。2、原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》后，原告即开始为被告办理产权证。在本案中，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》后，被告第一时间为涉案商品房买卖合同进行了备案登记，开始为原告办理预告登记证和房产证。2016年6月29日电白区不动产登记中心成立后，电白区停止办理房产证，转办不动产权证。被告继续为原告办理不动产权证，并为原告代缴了各种办证费税。因为不动产权证是新生事物，与原商品房登记制度相比是一种全新的登记制度，所需资料较多，程序复杂特殊，办证人员对业务也不熟悉，摸着石头过河，边摸索边办证，出现的问题较多，出证时间较长，责任不在被告。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，被告在双方约定的540天前已履行并完成了涉案商品房的提供资料义务,不存在违约行为，不应承担违约责任。3、本案应参照电白区同类楼盘办理不动产权证的办证时间，把涉案商品房的办证时间调整为999天至1080天。原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》时，《不动产权法》还未施行，电白区不动产登记中心还未成立，涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条是约定被告为原告办理的是房产证，办证时间也是办理房产证的时间。2016年6月电白区不动产登记中心成立后，电白区终止办理所有的房产证，转为办理不动产权证。而不动产证需要房地一起登记，对不动产的界至、空间界限、面积、权属等进行准确的查验，所需资料较多，办证时间较长，此时电白区同类楼盘办理不动产权证的办证时间普遍为999天至1080天。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条约定540天远远不够，应参照电白区同类楼盘办理不动产权证的办证时间，把涉案商品房的办证时间调整为999天至1080天。二、即使被告存在违约行为，原告请求以房屋总价为基数，按照6%的年利率计算本案违约金也没有事实和法律依据,请求法院依法予以驳回，理由如下:1、原告以违约金过低为由提出调整,但没有提供相关证据证明。在本案中，根据双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项“140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五佰元/套违约金。如属登记机关的原因则不能视为出卖人违约。”的约定，原告请求以房屋总价为基数，按照6%的年利率计算本案违约金，该诉请应视为请求人民法院增加违约金。违约金条款是合同主体契约自由的体现，合同主体在订立合同时即明确了违约后果，从而做到审慎订约、适当履约，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。由此说明，原告以违约金过低为由提出调整的，增加违约金，应当负有举证证明因被告违约造成了原告的损失且损失高于约定的违约金之证明责任。鉴于原告到庭审为止，未依法向法院提供相关证据证明其实际损失，仅陈述所主张的违约金即损失，故应承担举证不能的不利后果。因此，对原告的该项主张，请求法院应当依法予以驳回。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不适用本案，请求法院依法予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述规定的违约金按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的标准，针对的是商品房买卖合同没有约定违约金的情形，而在本案中，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项“140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五佰元/套违约金。如属登记机关的原因则不能视为出卖人违约。”已对违约金的计算方法进行了约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条不适用本案。3、本案应以双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项的约定计付违约金，请求法院依法予以支持。根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项“140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五佰元/套违约金。如属登记机关的原因则不能视为出卖人违约。”约定，是双方的真实意思表示，也没有违反国家法律法规的强制性规定，具有契约和法律效力，如果原告在本案中存在违约行为，违约金的计付应当按照《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项的约定计算，请求法院依法予以支持。三、原告的起诉已超过法律规定诉讼时效期间，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，结合本案，涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，本案涉案商品房在2015年7月10日前交付、第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，本案诉讼时效期间应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算，即从2017年1月10日起开始计算，而原告虽然在《民事起诉状》中的具状时间为2019年11月19日，但直到2020年2月18日才提起本案诉讼主张权利，原告的起诉明显已超过了法律规定的诉讼时效期间，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另外补充一点，根据合同第十五条第1点约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得权属证书的，出卖人才承担违约责任，但是原、被告在合同中并没有约定取得房地产权证书的时间，原告请求被告承担违约责任条件不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年9月9日，原告梁德明、黄媚与被告奋达公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015090495），合同约定：被告奋达公司（出卖人）将座落于电白县**************块上暂定名为广隆雅苑的住宅楼1102房出卖给原告梁德明、黄媚（买受人），该商品房建筑面积158.18平方米，其中套内建筑面积139.76平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.42平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3169.03元，总价款为442904元。合同第六条约定付款方式及期限，首期：232904元须于2015年9月9日前付清，剩余房款：210000元须于2015年9月15日前到银行办妥按揭手续；合同第八条约定被告应当在2015年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条逾期交房违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之0.5（该比例率应不小于第（1）项中的比例率）的违约金；合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3、140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五百元/套违约金。如属登记机关的原因则不能视为出卖人违约。原告梁德明、黄媚与被告奋达公司签订合同后，原告依照合同的约定向被告支付了全部的购房款442904元，被告奋达公司也予以认可。庭审中，被告表示已经按约定于2015年11月3日将验收合格的涉案商品房交付给原告使用，原告称没有办理书面的交房手续，双方确认收房时间为2015年11月3日。未有证据显示被告奋达公司提交资料给产权登记机关办理涉案商品房的房地产权属证书。原告认为涉案合同第十五条约定的关于产权登记违约金过低，主张逾期办证的违约金以房款总价为基数，按照年利率6%计算，自2017年4月26日开始计算至2020年1月1日，共980天。被告奋达公司认为应根据原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条第3项“140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五佰元/套违约金”约定计算违约金。被告表示140平方米以上及以下应以计算购房款的套内面积计，按交付房屋使用后540天后每推迟一个月计算，不足一个月不用支付违约金。原告提出异议，并主张不足一个月应按一个月以建筑面积计算。另查明，被告奋达公司已经将涉案商品房交付给原告使用，但涉案商品房交付原告使用后，被告至今未交付涉案房屋的房地产权属证书给原告梁德明、黄媚，原告以被告奋达公司至今未向不动产登记机关提交办理权属登记的相关资料办理房地产权属证书诉至本院，要求办理。本院认为,原告梁德明、黄媚与被告奋达公司在自愿前提下签订《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照合同全面履行自己的义务”。本案合同对涉案房屋的交付及办理房地产权属证书的权利义务均有明确的约定，原告梁德明、黄媚与被告奋达公司应按合同约定全面履行自己的义务。因此，本案双方的争议焦点：一、被告逾期提交资料报产权登记机关办理权属证书是否构成违约；二、违约金应如何计算的问题；三、本案是否已超过诉讼时效。一、被告逾期提交资料报产权登记机关办理权属证书是否构成违约。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合同约定交房后540日内被告奋达公司为原告办理房屋权属登记备案。奋达公司直至2015年7月10日交付房屋后至今未能进行产权登记备案，也没有证据显示被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办理权属证书。因此，原告收楼至今未能取得涉案商品房权属证书，奋达公司已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。另外,因奋达公司导致原告至今未取得产权证，原告主张奋达公司向电白区不动产登记中心提交办理电白县**************块上暂定名为广隆雅苑的住宅楼1102房权属登记备案资料，合理合法，本院予以支持。至于被告以2016年6月29日电白区不动产权登记中心成立后电白区停止办理房产证，转办不动产证所需要的资料较多，程序复杂特殊，出证时间较长，并要求参照电白区同类楼盘办理不动产权的办证时间，把涉案商品房办证时间调整为999天至1080天，抗辩被告不存在违约行为。由于被告未能举证证明办证确实受电白区停止办理房产证、转办不动产证的实质影响，其主张证据不足、理由不充分，故本院对被告的抗辩不予采纳。二、违约金应如何计算的问题。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条第3项“140平方米以下按月推迟一个月出卖人向买受人支付三佰元/套违约金，140平方米以上按月推迟一个月出卖人向买受人支付五佰元/套违约金。如属登记机关的原因则不能视为出卖人违约”。原告认为合同约定的违约金过低，违约金应予以调整，原告主张违约金以已付购房款为基数，按照年利率6%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。但原告至今未能提供证据证明被告逾期办理权属证书对其造成的实际损失，且原告收楼之后已经装修使用。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告逾期办证需要承担的违约责任按套每月数额计算明显过低，有失公平，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》对于公平原则的相关规定，本院综合衡量本案情况，结合双方合同约定及履行情况、被告的过错程度，按照公平原则,酌定以已付购房款总额为基数，根据被告逾期天数扣除交房之日起540天办理产权证的天数后，按照年利率3%计算违约金。被告提出逾期办证的违约金应按合同约定执行，理由不足，本院不予采信。综上，关于逾期办证违约金计算的问题，本院根据民事诉讼活动中的公平和诚信原则，调整本案逾期办证违约金的计算方法为：以已付购房款总额为基数，根据被告逾期天数扣除交房之日起540天办理产权证的天数后，按照年利率3%计算违约金。本案中原、被告确认涉案商品房于2015年11月3日交付，合同约定交房后540日内（即2017年4月26日前）内办理房屋权属登记，根据合同约定，被告应在2017年4月26日前将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告责任，原告至今未能取得房地产权属证书，故逾期办理房地产权证违约金应按原告已付购房款442904元为基数，自2017年4月27日起计算至2020年1月1日（违约天数为979天），本院认定奋达公司应向原告支付逾期办证违约金为35638.60元[442904元×（3%÷365天）×979天]。原告请求被告支付逾期办证违约金71350.01元，超出35638.60元的部分本院不予支持。三、本案是否已超过诉讼时效。被告奋达公司在庭审中辩称根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”和《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，被告主张的逾期办证违约金已超过《民法总则》规定的三年诉讼时效。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，双方并没有对商品房作出明确约定取得房地产权属证书的具体日期，但商品房交付使用后540日内，原告至今尚未取得房地产权属证书。再者，本案认定的逾期交房违约金系按月累加计算，是出卖方逾期办证时购房人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一个月就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。从合同约定的540日内办理权属登记证书起至实际交付房地产权属证之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，该债务最迟应当在交付房地产权属证之日履行。因此，购房人在实际未取得房地产权属证书之前主张逾期办证违约金的，应当根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定计算诉讼时效。故被告奋达公司的上述辩称因没有事实和法律依据，本院不予采纳，应认定原告梁德明、黄媚于2020年2月18日提起本案诉讼没有超过诉讼时效。综上所述，原告梁德明、黄媚的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持，不具有充分事实和法律依据部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区奋达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁德明、黄媚支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金35638.60元（该违约金以原告梁德明、黄媚已付购房款442904元为基数，按年利率3%计，从2017年4月27日起计算至2020年1月1日）；二、限被告茂名市电白区奋达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内内向不动产登记机关提交办理电白县**************块上暂定名为广隆雅苑的住宅楼1102房权属登记备案资料；三、驳回原告梁德明、黄媚的其他诉讼请求。如果被告茂名市电白区奋达房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元（原告已预交），由被告茂名市电白区奋达房地产有限公司负担396元，原告梁德明、黄媚负担396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。审 判 员 蔡小丹二〇二〇年五月十二日法官助理 李文伟书 记 员 林建雄