山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1418号上诉人（原审原告）：傅蕾，女，1979年2月11日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王金，山西乾宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，山西乾宁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：太原市杏花岭区东涧河村民委员会，住太原市杏花岭区中涧河乡东涧河村。负责人：张彪，主任。委托诉讼代理人：李吉厚（东涧河村民委员会支部委员），男，汉族，1960年4月6日出生，住山西省太原市杏花岭区中涧河乡村东街22号，身份证号：×××。被上诉人（原审被告）：张宝生，男，1964年5月28日出生，汉族，太原市村民，现住太原市。被上诉人（原审被告）：宋太和，男，1959年1月4日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人傅蕾、上诉人太原市杏花岭区东涧河村民委员会因与被上诉人宋太和、张宝生侵权责任纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人傅蕾委托诉讼代理人王金、王婷婷，上诉人太原市杏花岭区东涧河村民委员会委托诉讼代理人李吉厚，被上诉人宋太和、张宝生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅蕾上诉请求：一、请求二审法院依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初3736号民事判决书,并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、本案系因被上诉人擅自处分上诉人土地及地上房屋所引起的物权损害赔偿纠纷,一审法院依据《合同法》判令东涧河村委会按安置房可获利益的20%给予损失赔偿,既无事实依据,也无法律依据。(一)一审法院已经认定上诉人系案涉土地使用权人,故东涧河村委会应按土地面积266.66平方米的安置房按5000元/㎡全部补偿给上诉人。1.根据在案证据及一审法院认定的事实,应按土地面积对上诉人进行补偿在案证据:《杏花岭区中涧河乡东涧河村城中村改造拆迁补偿安置方案》第四条“补偿方式:实行产权置换和货币补偿相结合的办法,以合法宅基地证面积为准”;第六条“房屋补偿、过渡费、搬迁费、附着物等均是按合法宅基地面积补偿为准”;阳泉市中院(2019)晋C3行初39号庭审笔录(第16页倒数第一行)中,东涧河村委会也承认是按土地面积进行补偿的。一审法院认定:东涧河村委会以合法宅基地面积为准按每分地安置133平方米房屋进行补偿的2、实践中,太原各城中村均是按土地面积对被拆迁人进行拆迁安置补偿。综上,基于一审法院认定的上述法律事实及参考太原各城区城中村拆迁安置方案补偿标准,东涧河村委会应将面积为266.66平方米全部补偿给上诉人,一审仅按安置房可获利益的20%给予损失赔偿是错误的。(二)一审法院应当适用《物权法》第37条、《侵权责任法》第15条规定依法公正判决,而不应当适用《合同法》第107条规定给予上诉人损失赔偿,故一审法院适用法律错误。本案案由为侵权纠纷,属于物权保护中的财产损害赔偿纠纷。一审法院混淆本案基础法律关系,错误适用《合同法》第107条规定,仅判决东涧河村委会按回迁安置房可获利益20%给予损失赔偿,导致一审法院认定事实与判决结果严重相悖离,严重侵犯了上诉人合法财产权益。二、一审法院未查清三被上诉人构成共同侵权的事实,直接驳回对张宝生、宋太和承担连带赔偿责任的诉讼请求,明显错误。上诉人一审向法院提交的《工程承包合同》、《住宅楼购销合同》、《协议书》及《放弃宅基地产权承诺书》,已证实东涧河村委会、张宝生明知案涉土地使用权及房屋系上诉人所有,仍将案涉房屋出售给宋太和,系对上诉人财产的无权处分,已构成侵权;而宋太和、东涧河村委会明知案涉土地属上诉人所有,但为了领取拆迁利益和拆除房屋,未经上诉人同意,擅自出具《放弃宅基地产权承诺书》,并签订拆迁安置补偿协议,侵犯了上诉人的财产权利。三被上诉人的行为构成共同侵权，应承担连带赔偿责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人太原市杏花岭区东涧河村民委员会辩称，案涉房屋属于张宝生，张宝生与村委会定有合同，房屋如果要卖也应该由张宝生出卖。宋太和辩称，我购买张宝生的房屋将近20年了，也没有人来主张权益，后来拆迁了以后，傅蕾才出来主张权益，拆迁补偿款应归我所有。张宝生辩称，2000年我与东涧河村委会签订协议，开发建设房屋并负责销售，因该村委会把其中的两套房土地使用证办给了傅蕾和另一个人王双城，从而引起纠纷。2007年村委会与我曾达成协议，答应将此二个集体土地使用证件收回并进行变更，但是至今没有履行太原市杏花岭区东涧河村民委员会上诉请求：1.依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初3736号民事判决书,并依法改判为“驳回被上诉人付蕾对上诉人太原市杏花岭区中涧河乡东涧河村民委员会的诉讼请求”。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由:一、一审判决所认定的基本事实错误。1、一审法院认定上诉人将涉案房屋出售于被上诉人事实错误。首先,上诉人与被上诉人之间并没有房屋买卖合同关系。上诉人东涧河村民委员会并没有向被上诉人出售涉案房屋的事实。根据一审查明的事实可以看出:涉案房屋仅是在2003年4月20日，由村委会与宋太和(原审被告)签订了《住宅楼购销合同》，同日宋太和交付购房款23.5万元后便一直居住使用，直至城改拆迁之前。上诉人并没有与被上诉人签过任何房屋买卖协议，也没有收到过上诉人的任何购房款项。其次，涉案房屋于2013年初才建成，被上诉人所持有的《集体土地使用证》，其登记发证的日期却是2000年12月，当时涉案小区才刚刚开始筹划建设，涉案房屋并不存在，被上诉人在位置、面积等尚未确定的情况下，便办理了集体土地使用证，有违常理，与客观事实不符。一审法院在未确定以上事实的情况下，认定上诉人与被上诉人就涉案房屋存在买卖合同关系，缺乏事实依据。况且被上诉人并非本村集体成员，也未在此实际居住。2、一审法院认定上诉人收取被上诉人建房款12万元，土地费5000元并要求上诉人返还，事实错误。上诉人东涧河村民委员会与被上诉人并没有房屋买卖合同关系，更未收到过被上诉人购房款及土地费。根据上诉人一审提交的证据可以表明：上诉人并未收取被上诉人购房款，被上诉人提交的三分收条均有其两位个人收取，而且三分收条显示的收款内容不同，一份购房款、一份建房款、一份现金，其并不能直接说明该款项属于被上诉人的购房款，况且实际收款人并未就以上事实到庭说明，因此直接认定三笔款项为被上诉人的购房款并由上诉人直接收取，缺乏事实依据。以上事实均可以说明上诉人与被上诉人并没有房款买卖合同关系，更未收取过被上诉人任何购房费用，因此一审法院的认定与事实相违背，依法应当撤销。二、一审法院适用法律错误。首先，本案属于侵权责任纠纷，上诉人与被上诉人并没有合法的房屋买卖合同关系，也未收取被上诉人的购房款，上诉人并未获益，因此并不存在侵权责任问题，也就无法适用合同法关于违约赔偿损失的相关条款。其次，被上诉人自房屋实际建成后并未在此实际居住，在长达18年的时间里也未主张过任何其权利受到侵害的事实，也能说明上诉人并未侵害其实体权利，因此直接认定上诉人侵权并承担赔偿责任，缺乏法律依据。第三，一审法院依据城中村改造补偿安置协议中房屋面积确定的金额来确认损失，缺乏法律依据。首先，上诉人并非侵权获益的主体。其次，酌定赔偿损失数额明显高于被上诉人实际支出，期间被上诉人又从未进行主张，应从主张之日依法应该予以减少。综上，请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。傅蕾辩称，一审法院认定东涧河村委会向被上诉人傅蕾出售案涉村建房屋，并收取被上诉人傅蕾购房款及土地费等事实完全正确1.该事实已有一审法院查明并经阳泉市中级人民法院（2019）晋03行初39号行政裁定书生效判决书予以认定：被上诉人傅蕾已向东涧河村委会购买了案涉房屋并支付了购房款及土地费等；2.根据在案证据显示，案涉村建房屋虽建成在后，但被上诉人实际取得土地使用权在先。根据“房地一体”原则，土地及其地上房屋应属于同一权利主体，在被上诉人土地上建成的房屋理应归被上诉人所有，故被上诉人基于土地权利取得财产利益当然合法、合理；3.东涧河村委会2017年11月4日、2018年8月6日分别收取了被上诉人小区配套费95000元、水费1000元，并出具了加盖公章的收据，说明东涧河村委会也认可被上诉人为案涉房屋所有权人，且该事实与与被上诉人提交的购房款收据等证据能相互印证。综上，被上诉人傅蕾与东涧河村委会之间已形成了事实上的房屋买卖合同关系，被上诉人为案涉土地及房屋的合法所有权人毋庸置疑。二、一审法院基于查明事实，认定东涧河村委会构成侵权，并判决东涧河村委会承担赔偿责任正确（一）基于一审法院认定上述事实，东涧河村委会明知案涉土地使用权及房屋系被上诉人所有仍擅自处分，构成侵权，根据法律规定，应对被上诉人造成的经济损失承担损害赔偿责任。一审法院根据庭审查明的事实，认定东涧河村委会构成侵权，判决赔偿被上诉人傅蕾经济损失是完全正确的，而东涧河村委会虽在上诉状中一再强调其不构成侵权的主张，只是故意回避本案基础法律事实，纯属无理狡辩。（二）被上诉人傅蕾是否在该案涉房屋实际居住使用，并不影响土地及土地上房屋的权属，更不会将东涧河村委会、张宝生、宋太和在本案中客观存在的侵权行为合法化。（三）被上诉人实际遭受的损失远高于被上诉人实际支出，故东涧河村委会认为一审法院酌定损失赔偿数额明显高于被上诉人实际支出的说法与本案客观实际严重不符1.东涧河村委会擅自将被上诉人所有房屋出售给宋太和，并对宋太和进行拆迁安置补偿的行为，侵犯了被上诉人傅蕾的所有权。现案涉土地已被收回、诉争房屋也被全部拆除，被上诉人现不但损失了原购买的土地、案涉房屋，且事实上也未基于案涉财产取得相应拆迁利益。根据《物权法》第二百四十四条“占有的不动产或动产毁损、灭失，该不动产或动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失”规定，东涧河村委会作为侵权人应以土地面积266.66平方米的安置房按5000元/㎡全部补偿给被上诉人才能弥补被上诉人实际遭受的上述全部损失。2.案涉房屋存在一房二卖的情形，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定，东涧河村委会除了向被上诉人返还221000元外，还应向被上诉人支付一倍购房款即120000元及利息损失159136.03元。综上所述，恳请二审法院查明本案全部事实，驳回东涧河村委会全部上诉请求。傅蕾向一审法院起诉请求：1、三被告连带赔偿原告经济损失2160750.47元(安置补偿金827450.47元、面积为266.66平方米安置房以5000元/平方米价格计算为1333300元)；2、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。一审法院认定事实：原告傅蕾与被告宋太和，均不是被告太原市杏花岭区东涧河村民委员会的村民。原告傅蕾持有《集体土地使用证》（杏花岭集用（2000）字第0702126684号），系太原市杏花岭区土地管理局2000年12月颁发，登记土地所有者为太原市杏花岭区东涧河村，土地使用者为傅蕾，用途为住宅，使用权为集体，使用权面积为338.55平方米，发证面积133.33平方米，附记“该户为村民统建楼，超标205.22平方米，国家、集体建设需要时无偿、无条件退出”。另查明，1999年被告东涧河村委会决定开发建设东虎庄园，2000年3月25日与被告张宝生签订《工程承包合同》，由被告张宝生出资开发建设房屋并负责销售工作，约定从2000年4月20日起至2001年12月底，根据实际情况每年建成25套房屋，每建成一套由村委会提取2.5万元（含各种税和土地管理费、房产证），对售房预售款专款专用，村委会不得挪用。张宝生2003年4月20日经村委会同意，办理了被告宋太和与太原市杏花岭区东涧河村民委员会《住宅楼购销合同》，由被告宋太和购买该村建设上述东虎庄园住宅区房屋一处，位置A7排7号院，为南北朝向二层建筑，独门院，院内地面约160平方米，小区地面约270平米砖混主体结构，住宅楼建筑面积228平方米，并交付购房款23.5万元。该房屋由被告宋太和一直居住至该城中村改造拆迁前。就该东虎庄园遗留问题及欠款，被告东涧河村委会曾与被告张宝生2007年6月20日签订协议，约定因被告东涧河村委会将上述统建楼的其中二户集体土地证办与本案原告傅蕾及案外人王双成引起纠纷，被告东涧河村委会承诺出具证明并将此二个集体土地使用证件收回变更交予张宝生，但未予履行。2017年，被告东涧河村民委员会对该村进行城中村改造，制定《杏花岭区中涧河乡东涧河村城中村改造拆迁补偿安置方案》，在全村范围内进行宣传，补偿方式实行产权安置和货币补偿相结合的方法，以合法宅基地面积为准，房屋补偿以合法宅基地面积每分地安置133平方米房屋每平米以5000元计算。2017年10月30日，原告傅蕾与太原市杏花岭区东涧河村民委员会签订《东涧河城中村拆迁安置草签协议》。被告东涧河村民委员会委托山西宜钲测绘有限公司对涉案土地及地上房屋进行了测绘，并形成《房产测绘调查成果报告书》，该报告书写明申请人为付蕾（宋太和），原告、宋太和所争议的是同一块土地。因该房屋由被告宋太和居住使用，被告东涧河村民委员会未与原告傅蕾签订拆迁安置协议，于2018年12月29日与被告宋太和签订《太原市杏花岭区（东涧河）片区城中村（棚户区）房屋拆迁与补偿安置协议书》，约定搬迁面积250.41平方米，安置房屋建筑面积266.66平方米；以133.33平方米分别计算打包费为99,992.17元、奖励费为599,954.33元、过渡费3年为119,991.67元，搬迁费7,512.3元，共计827,450.47元。被告宋太和予以搬迁并向该村委会交回房屋，领取了安置补偿金。现尚未进行安置回迁房屋。因被告东涧河村委员会对原告不予拆迁安置补偿，原告傅蕾于2019年向阳泉市中级人民法院提起与太原市杏花岭区人民政府、东涧河村委会、宋太和行政纠纷一案，该院于2019年5月14日作出（2019）晋03行初39号行政裁定书，认为村改造过程中的安置补偿主体为该村民委员会，太原市杏花岭区政府不是该案适格主体，该村委会对同地块房屋向傅蕾、宋太和二人一起出售，只与宋太和一人签订补偿协议，傅蕾的合法权益受损可通过其他途径解决，裁定驳回傅蕾的起诉。为此，现傅蕾再次向本院提起诉讼。原太原市杏花岭区东涧河村民委员会主任贾全顺于2001年1月20日、5月24日、29日收取原告傅蕾建房款共计12万元，原告于2004年10月27日向被告东涧河村委员会缴纳土地费5000元；2007年该村拆迁改造，原告在签订拆迁安置草签协议后，于2017年11月4日向被告东涧河村民委员会支付配套费9.5万元、2018年8月6日支付水费1000元。一审法院认为，原告傅蕾购买本案的村建房屋，已取得集体土地使用证,其权益受损，被告东涧河村委会作为该城中村拆迁安置主体，其作为本案被告主体适格，应承担损害赔偿责任。被告东涧河村委会对涉案同地块房屋分别向原告傅蕾及被告宋太和二人一起出售，在本城中村改造拆迁安置中只与被告宋太和一人签订安置补偿协议，造成本案纠纷，负有过错。原告向与被告东涧河村委会购房，虽已取得集体土地使用证在先，但被告东涧河村委会在涉案房屋建成后，并未向原告进行交付使用，交付房屋义务未履行。原告称其在购房后已取得房屋使用权，无证据证明。现被告东涧河村委会进行城中村改造中拒绝对原告进行回迁安置，则应向原告返还已付的购房款等共计22.1万元，并赔偿原告相应的损失。关于损失数额，根据原告取得的集体土地使用证批准发证面积记载133.33平方米，参考与张宝生签订的补偿安置协议书的回迁安置房屋面积266.66平方米及回迁房屋单价每平米5000元，酌定赔偿损失数额为安置房屋可获利益的20%计算为266660元。关于安置补偿金，系房屋居住使用人搬迁过渡奖励费用，不应计入原告损失之范围。原告主张本案三被告恶意串通，无证据证明，对其要求被告张宝生、宋太和承担本案民事责任，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告太原市杏花岭区东涧河村民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告傅蕾返还购房款、土地费、配套费、水费共计221000元；二、被告太原市杏花岭区东涧河村民委员会于本判决生效之日起十五日内向原告傅蕾赔偿损失266660元；三、驳回原告傅蕾的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：太原市杏花岭区中涧河乡东涧河村民委员会、宋太和、张宝生是否应当赔偿傅蕾损失及赔偿损失的数额。被上诉人宋太和于2003年4月20日与上诉人东涧河村民委员会签订购房合同，并全额支付23.5万元购房款，东涧河村民委员会将案涉房屋交付宋太和，宋太和一直在该房屋居住至拆迁前。故宋太和与东涧河村民委员会间的房屋买卖行为合法有效。而上诉人傅蕾并未与东涧河村民委员会签订房屋买卖合同，其仅支付了部分购房款且并未实际居住使用，故宋太和为案涉房屋的所有权人，应当享有该房屋拆迁后的拆迁利益。上诉人东涧河村民委员会与上诉人傅蕾形成事实上的房屋买卖合同关系。本案中，东涧河村民委员会一房二卖，负有过错。傅蕾先后向东涧河村民委员会支付购房款12万元、土地费5000元、配套费9.5万元、1000元，共计22.1万元。东涧河村民委员会应将该22.1万元返还傅蕾并承担赔偿责任。因傅蕾并未实际居住使用案涉院落房屋，一审法院根据傅蕾取得的集体土地使用证批准发证面积为133.33平方米，参考与宋太和签订的补偿安置协议书的回迁安置房屋面积266.66平方米及回迁房屋单价每平米5000元，酌定赔偿损失数额为安置房屋可获利益的20%计算为266660元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人傅蕾、上诉人太原市杏花岭区东涧河村民委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28472元，由上诉人傅蕾负担19857元，上诉人太原市杏花岭区东涧河村民委员会负担8615元。本判决为终审判决。审 判 长 王庆河审 判 员 郝利亚审 判 员 任 华 二〇二〇年五月十九日法官助理 李 静书 记 员 聂 璐