广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初275号原告（反诉被告）：中山世创热能科技有限公司，住所地广东省中山市***************之五。法定代表人：杨德纲，职务总经理。委托诉讼代理人：欧子俊，广东瀛湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周骏康，广东瀛湾律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山市伙伴物业管理有限公司，住所地广东省中山市***************之一。法定代表人：彭凯,职务总经理。委托诉讼代理人：饶燕文，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦活，广东品政律师事务所律师。被告：彭凯，男，1986年5月25日出生，汉族，住湖南省邵阳县************。原告中山世创热能科技有限公司（以下简称世创公司）诉被告中山市伙伴物业管理有限公司（以下简称伙伴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，原告世创公司于2020年2月20日向本院申请追加彭凯作为被告，本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告法定代表人杨德纲及委托诉讼代理人欧子俊，被告伙伴公司委托诉讼代理人陈锦活、饶燕文均到庭参加诉讼，被告彭凯经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年11月23日签订的《厂房租赁合同》；2.被告返还原告租赁保证金414000元和水电押金60000元，共计474000元；3.被告赔偿原告损失1500000元；4.被告彭凯对原告诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2017年11月23日，原告与被告伙伴公司签订《厂房租赁合同》，约定原告承租位于中山市*********山市天乙铜业有限公司（以下简称“天乙铜业公司”）内三栋从2号门到4号门共十二格厂房用于工业生产，厂房面积约6500平方米，租赁期限为6年，自2017年11月23日起至2024年2月28日止。双方就押金事项进行了如下约定：原告向被告伙伴公司交纳相当于3个月厂房租金、宿舍租金、管理费、电梯费以及清洁费共计414000元，正式入驻时，原告还需向被告伙伴公司交纳水电押金60000元。原告随后向被告伙伴公司交纳上述厂房押金和水电押金共计474000元。租赁期间，原告为满足生产之必需对厂房进行了消防工程、环保工程、环境监测、行车改造、厂房装修等16项装饰装修工程，共计花费2920065.13元。2019年11月18日，广东省中山市中级人民法院出具(2018)粤20破49号之二公告（以下简称“公告”），依法裁定受理天乙铜业公司破产清算案。本案租赁合同所涉房屋属于天乙铜业公司所有，在破产财产所涉及的地块范围内。公告责令相关使用人于2019年12月4日18时00分前迁出涉案房产，逾期不履行的，法院将依法强制执行。被告伙伴公司出租给原告的厂房如今己被列入破产财产名单且法院己出具公告责令原告迁出，致使原告与被告伙伴公司之间的《厂房租赁合同》无法继续履行。原告为租赁厂房用于工业生产进行了必要的装修、改造以及购买安装设备，共计花费2920065.13元，而截止到公告要求迁出之日，原告实际租赁厂房仅为2年，且经原告查证，被告伙伴公司租赁给原告的房屋属于天乙铜业公司抵押给银行的抵押物，银行并未同意被告伙伴公司将上述房屋出租。因上述租赁合同无法继续履行，导致原告租赁房屋用于生产经营之目的落空，被告伙伴公司应当承当赔偿原告相应的损失。另，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”原告认为被告彭凯应对公司债务承担连带责任，且本案受理费应由两被告共同承担。综上，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，恳请法院在查明案全部事实的基础上，依法支持原告的所有诉讼请求。被告伙伴公司答辩称，一、对于原告的第一项诉讼请求，被告伙伴公司同意解除双方签订的《厂房租赁合同》。但是，需要向法院明确：1.本案合同解除的原因是涉案租赁的物业之所有权人中山市天乙铜业有限公司进入破产清算管理程序，中山市天乙铜业有限公司破产管理人已于2019年12月接管了涉案物业，中山市天乙铜业有限公司破产管理人及受理破产清算的中山市中级人民法院同意原告继续使用涉案物业，原告亦于同年12月开始将租金交给中山市天乙铜业有限公司破产管理人，本案厂房租赁合同系非因被告伙伴公司原因无法继续履行导致解除；2.截止目前，虽然原告不再继续向被告伙伴公司履行支付租金的合同责任，但是，原告仍然可以继续使用涉案物业，因此，原告使用租赁房屋用于经营之目的尚未实际落空。二、对于原告的第二项诉讼请求，由人民法院依法判决。三、对于原告的第三项诉讼请求，被告伙伴公司认为，该项诉讼请求不应予以支持，理由如下：首先，原告主张的装饰装修未经被告伙伴公司同意，即使产生损失也应由原告自行承担。根据《厂房租赁合同》第5.2条约定，原告需要进行内部装修，在装修前须将装修方案交被告伙伴公司审查同意方可施工，否则应自行承担由此产生的一切责任。本案中，原告在租赁期间，并未将有关的任何装修方案交被告伙伴公司审查同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条有关“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，本案中，原告主张的装饰装修未经被告伙伴公司同意，即使产生损失也应由原告自行承担。其次，退一步而言，即便认定本案将存在装修损失且需被告伙伴公司承担，也应以实际损失发生为原则[即以剩余租赁期内（无法使用租赁物的租赁期间）装饰装修残值损失]来确定，而截止目前，原告可以继续使用租赁物，其主张的损失尚未发生，故其诉求不应予以支持。本案中，如前所述，原告已经中山市天乙铜业有限公司破产管理人及受理破产清算的中山市中级人民法院同意，原告可以继续使用租赁物，那么在原告可以使用租赁物期间，不存在装修等损失的问题。原告可以继续使用租赁物，则装饰装修残值损失的起算时间也就尚未确定，换言之，因无法使用租赁物所造成的损失尚未实际发生，具有不确定性。故原告在本案中提出赔偿损失的诉讼请求，因损失尚未实际发生，不应在本案中予以支持。第三、即便无法使用租赁物的租赁期间的装饰装修残值损失可以确定，本案中，鉴于并非因被告伙伴公司原因拒不履行合同，故依法应按照公平原则由原告与被告伙伴公司分担相应损失。如前所述，本案系因租赁物所有权人破产原因引起的合同解除，该事由系不可归责于合同双方的事由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项有关“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，本案中，即便无法使用租赁物的租赁期间的装饰装修残值损失可以确定，相应的损失也就由原告与被告伙伴公司共同分担，而不应全部由被告伙伴公司承担。最后，退一万说，即便存在损失，损失的范围也应按照法律规定及公平原则予以确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，装饰装修残值损失应以己形成附合的装饰装修物，对于未形成附合的装饰装修物（包括但不限于可拆除的设备、设施等）应由原告继续使用，不应计入损失范围之内。另外，对于原告主张的损失，如果属于并非因无法使用租赁物所造成的，也不得计入损失数额中。至于己形成附合的装饰装修的残值损失应在损失确定时，即原告无法继续使用租赁之日起，委托有资质的鉴定机构进行鉴定予以确认。综上，被告伙伴公司认为，本案中，鉴于原告尚能继续使用继续物，原告的主张的所谓损失并未实际发生，具有不确定性，不应在本案中予以支持；即便需要判决被告伙伴公司承担损失，也应依法合理确定损失范围，并由原告和被告伙伴公司共同承担。对于原告的第四项诉讼请求，本案与原告签订租赁合同的是被告伙伴公司，被告彭凯只是被告伙伴公司的股东，根据《中华人民共和国公司法》有关股东以出资额为限对公司债务承担责任的规定，原告要求被告彭凯与被告伙伴公司承担连带责任，没有事实和法律依据。被告伙伴公司另在答辩期间依法提起反诉，反诉请求1.反诉被告立即向反诉原告支付2019年11月的剩余租金费用6680元以及2019年12月1日至4日的租金费用19780元，合计26460元，并支付逾期付款滞纳金（滞纳金以人民币26460元为本金，按每月2%标准，自2019年12月5日计至清偿之日止）。反诉事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月23日签订《厂房租赁合同》，由反诉被告（乙方）承租反诉原告（甲方）在中山市********天乙铜业有限公司内三栋从2号门到4号门共二十格的厂房（以下简称“租赁物”），合同约定租赁期限为6年，即从2017年11月23日起至2024年2月28日止。双方并约定厂房第一、二年租金标准为月租金人民币138000元，从第三年起租金每二年递增一次，递增幅度为10%。租赁物遵循先交租后使用的原则，租金每一个月支付一次，每期提前二十五天交清租金(05号之前)，如乙方不按时缴纳则每逾期一天，甲方将每日按总费用的百分之一（即1%）加收滞纳金，超过一个月不缴清所有费用的，甲方有权单方终止合同工并收回厂房、宿舍及追回欠款，其中造成的损失由乙方自负。合同签订后，反诉被告一直存在不按时、足额缴纳租金、水电费的情况，反诉原告于2019年11月及2019年12月1日分别向反诉被告送达《付款通知》，要求其在限期内缴交租金、水电费等欠款，但反诉被告依然没有依约支付相应费用。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》合法、有效，反诉被告应按约定支付租金及其他费用。现反诉被告拖欠租金等费用的行为已严重损害反诉原告的权益。为维护合法利益，反诉原告根据合同约定依法向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持反诉原告的请求，维护反诉原告的合法权益。被告彭凯针对原告提起的本诉无出庭，亦无答辩。原告针对被告伙伴公司的反诉答辩称，一、原告已按照合同约定向被告伙伴公司足额支付了2019年11月份的厂房租金，被告伙伴公司提出的原告应支付2019年11月剩余租金费用6680元的主张缺乏事实和证据。原告提交的《中国农业银行个人明细对账单》清楚显示原告于2019年11月21日向被告伙伴公司提供的吴国雄名下623*************278的银行账号转账l39500元，根据双方之间的《厂房租赁合同》4.1条“租金每一个月支付一次，每期租金138000元”之规定，原告已足额交纳2019年11月份的厂房租金。关于租金增加的内容，双方当时协商一致后，口头约定增加租金的时间从免租期之后第三年开始计算，并且原告认为合同中2017年11月23日至2017年12月31的免租期即装修期也不应计算在内，从而厂房租金递增的起算时间应在2019年11月之后，因此2019年11月租金仍为138000元，不存在未足额交纳租金的情况。二、原告己向中山市天乙铜业有限公司管理人支付2019年12月租金，被告伙伴公司主张的2019年12月1日至4日的19780元租金费用不成立。早在2017年12月29日，广东省中山市中级人民法院就作出(2017)粤20破申67号民事裁定书，裁定受理中山市天乙铜业有限公司破产申请清算，后中山中院于2018年8月8日作出(2018)粤20破49号决定书，指定中山市成诺会计事务所有限公司担任管理人。原告分别于2019年11月18日和2019年11月19日收到中山市中级人民法院和天乙铜业公司管理人的公告，责令相关使用人于2019年12月4日18时00分前迁出涉案房产。2019年12月17日，原告应天乙铜业公司管理人要求，将12月租金转入天乙铜业公司管理人名下账号为312********5025的银行账户，金额为138000元，原告提交的证据《客户收付款入账通知》清楚显示以上信息。因此，原告己足额交纳2019年12月租金，被告伙伴公司的主张不成立。三、原告交纳租金的时间遵循了双方长期以来的交易习惯，没有违反合同约定，不存在未按期交纳租金的情形。虽然合同规定每期租金提前二十五天交清（*号之前），但是合同签订后在实际履行中，合同履行的方式即租金交纳时间发生了变化。从原告提交的过往租金收据可看出，原告交租时间与合同约定的每月5号前并不相符，但被告伙伴公司均无异议，这体现出双方在实际履行中已形成的交易习惯，这亦比合同约定更能反映双方事人的真实意思表示。当事人一旦采用交易习惯作为合同的履行的方式，实质上就是双方当事人以实际履行行为变更了合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，当交易习惯与合同约定不一致时，应认定交易习惯起到变更合同约定的效力，并以交易习惯作为标准来判断双方的履行行为。因此，交易习惯下的交租时间有理由推定为每月房租到期日即每月的23号（合同签订时间为11月23日），原告每期租金交纳时间均在此之前，遵循双方交易习惯，被告伙伴公司主张不成立。综上，原告己按时、足额交纳租金，不存在违反合同约定的形，被告伙伴公司所诉缺乏事实依据、无确凿证据，被告伙伴公司的各项讼请求均应予以驳回。被告彭凯针对被告伙伴公司的反诉无出庭，亦无答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：天乙铜业公司是位于中山市***********工业厂房的所有权人，该工业厂房已办理房地产权证【产权证号为：粤房地权证中府字第0109007257号】。2015年10月28日，天乙铜业公司与中山市乐泰荣贸易有限公司（以下简称乐泰荣公司）签订《租赁合同》一份，约定天乙铜业公司将其公司现有的铜加工设备（包括铜杆、铜管、铜板带、铜棒、铜球生产设备）、铜加工场地、附属配套设施等物品出租给乐泰荣公司从事生产经营活动，租赁期限为2015年11月1日至2023年10月31日。上述合同另附加手写内容“甲方（天乙铜业公司）租给乙方（乐泰荣公司）的厂房地址位于中山市*************”以及“同意转租”的内容，天乙工业公司在手写内容加盖公章予以确认，且天乙铜业公司及乐泰荣公司均在合同落款处加盖公章予以确认。2017年10月23日，乐泰荣公司与唐龙强签订《厂房租赁合同》一份，约定乐泰荣公司将其承租的位于中山市********天乙铜业公司内面积为23000平方米的厂房出租给唐龙强使用，租赁期限为2017年11月1日至2024年2月28日。上述《厂房租赁合同》另约定如唐龙强对所租厂房进行分租，必须与分租客户逐个签订合同，唐龙强在合同约定及实际操作中都必须是逐月向其分租客户收取租金。此后，乐泰荣公司又与被告伙伴公司签订《厂房租赁合同补充协议》一份，载明双方已于2017年10月23日签订了上述《厂房租赁合同》，因当前情况与《厂房租赁合同》签订之时相比发生了重大变化，所以双方就新建厂房、新建厂房租金等其他事宜作补充约定，乐泰荣公司及被告伙伴公司均在该《厂房租赁合同补充协议》落款处盖公章予以确认。2017年11月23日，被告伙伴公司与原告世创公司签订《厂房租赁合同》一份，而唐龙强则作为被告伙伴公司一方的签约代表，双方约定被告伙伴公司将其通过分租方式取得的位于中山市********天乙铜业公司内三栋从2号门到4号门共二十格约6500平方米的的厂房出租给原告用于工业生产。上述《厂房租赁合同》另约定如下事宜：1.第一、二年月租金标准为138000元，自第3年起租金每两年递增一次，每次递增幅度为10%；2.租赁期限为2017年11月23日至2024年2月28日，其中2017年11月23日至12月31日为原告装修期；3.原告应向被告伙伴公司缴纳相当于3个月的厂房租金、宿舍租金、管理费、电梯费、清洁费共计414000元作为租赁保证金，并缴纳60000元的水电押金，在合同生效期内，如被告伙伴公司需要提前收回房屋而造成原告无法经营生产，必须提前两个月书面通知原告，并退还租赁保证金；4.双方约定租金以现金、转账方式缴交，实行先交租后使用的原则，原告应于本合同签订后被告伙伴公司通知厂房交付原告之日起交付，租金每月支付一次，每期每月租金138000元，每期租金提前25天缴清（5号之前）；5.如原告不按时缴纳逾期一天，被告伙伴公司将每日按总费用的百分之一加收滞纳金并有权停水停电，原告超过一个月不缴清所有费用的，被告伙伴公司有权单方终止合同并收回厂房、宿舍及追收回欠款，其中造成的损失由原告自负；6.租赁期内，原告在不改变房屋主体结构和功能的前提下，可根据实际经营需要进行内部装修，在装修前将装修方案交被告伙伴公司审查同意方可施工，否则应自行承担由此产生的一切责任，装修必须符合建筑和消防安全规定；7.从计装修期之日起30天内原告未进场装修，被告伙伴公司可视为原告放弃承租权利，被告伙伴公司可将厂房另行出租，与原告无关，原告所交付租赁保证金不退。原告与被告伙伴公司均在上述《厂房租赁合同》上盖公章予以确认，唐龙强作为被告伙伴公司代表签名确认，杨德纲作为原告世创公司代表签名确认。上述《厂房租赁合同》签订后，原告诉称其已向被告支付租赁保证金414000元及水电押金60000元，被告伙伴公司对此予以确认。2017年12月29日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20破申67号民事裁定书，裁定受理中国银行股份有限公司中山分行对天乙铜业公司的破产清算申请，因此天乙铜业公司自该日起进入破产清算阶段。2019年11月18日，中山市中级人民法院作出（2018）粤20破49号之二号公告，认定天乙铜业公司名下位于中山市******土地及地上建筑物均为债务人财产，责令相关使用人于2019年12月4日18时前迁出前述房产。2019年11月19日，天乙铜业公司发出公告，指定中山市成诺会计师事务所有限公司担任破产管理人。庭审中，原告与被告伙伴公司均确认案涉租赁物已于2019年12月5日起由破产管理人接手管理，原告确认案涉租赁物至今仍由其使用，并于2019年12月17日向破产管理人账户转账支付2019年12月份租金138000元。另查明，原告诉称其租用案涉厂房后，依法对厂房进行了装修，并花费了2920065.13元的装修费用。原告向本院提交《世创热能科技有限公司装修费用明细表》、《工程合同书》、《环保工程及其验收合同书》、《环境监测合同》、《装修结算表》、《工程承包合同》、《世创车间配管道安装工程合约》、《燃气设备合同》、《工业用户管道燃气设施配套合同》以及一系列收款收据、付款凭证及网上银行电子回单等证据以证明为装修案涉厂房而支出2920065.13元的装修费用的事实。被告伙伴公司对原告所提交的上述证据均不予确认，并辩称由于原告并未依照《厂房租赁合同》第5.2条的约定于装修前将装修方案交给被告伙伴公司审查同意，故由此产生的装修损失应由原告自行承担。原告诉称厂房装修过程中被告伙伴公司曾派员在场，并称曾提交图纸给被告伙伴公司审核，但其并没有签收；原告另称案涉所有的装修工程项目都是经被告伙伴公司同意的，但是并没有形成书面的审批方案。原告认为被告伙伴公司从未对原告的装修行为提出异议，应视为其同意原告进行装修。再查明，原告已向被告伙伴公司支付2019年11月份租金139500元，被告伙伴公司反诉称原告并未足额支付2019年11月份的租金，尚欠6680元的差额及2019年12月1日至4日期间的租金19780元未付。庭审中，被告伙伴公司向本院提交2019年11月1日及12月1日的两份《付款通知》以证明原告欠缴租金的事实。经查，2019年11月1日的《付款通知》载明被告伙伴公司向原告公司代表杨德纲催缴2019年11月1日至22日期间的租金101200元，11月23日至30日租费递增后的租金40480元，新增面积租金1500元。2019年12月1日的《付款通知》载明被告伙伴公司向原告公司代表杨德纲催缴2019年12月1日至31日期间的租金151800元及新增面积租金1500元，并载明原告拖欠2019年11月未付租金6680元。庭审中，被告伙伴公司辩称之所以在2019年11月出现租金差额的争议，是因为按照《厂房租赁合同》2.1条的约定，租金自第3年起每两年递增一次，递增幅度为10%，故2019年11月23日至30日期间的租金应按增加之后的金额计算。原告对此不予确认，辩称《厂房租赁合同》明确约定了免租期，故租金上浮的起算时间应为原告正式支付租金满两年后起算，免租期不应计算在内，并辩称曾与被告伙伴公司工作人员口头协商达成该协议。对于2019年12月1日至4日期间的租金，原告称其已直接向天乙铜业公司的破产管理人支付。又查明，被告伙伴公司是被告彭凯自然人独资的有限责任公司，被告彭凯并未举证证明其个人财产独立于被告伙伴公司的财产。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告及被告伙伴公司均对解除双方于2017年11月23日签订的《厂房租赁合同》并无异议，本院予以认可，并对原告的该项诉讼请求予以支持。此外，《厂房租赁合同》所约定的租赁物因其所有权人进入破产清算程序的缘故，已全部由破产管理人中山市成诺会计师事务所有限公司接管，故被告伙伴公司已不再享有对案涉租赁物的承租及转租权利，其于原告之间的《厂房租赁合同》实际上已无法履行，合同目的已无法实现，因此在《厂房租赁合同》解除后，原告有权要求被告伙伴公司退还已缴纳的租赁保证金414000元及水电押金60000元，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、被告彭凯是否须对被告伙伴公司的上述债务承担连带清偿责任。本院认为，被告伙伴公司是被告彭凯自然人独资的有限责任公司，在其并未举证证明个人财产独立于公司财产的情况下，其须对被告伙伴公司的上述债务承担连带清偿责任。二、被告伙伴公司是否须赔偿原告装修费用损失。本院认为，《厂房租赁合同》解除后，被告伙伴公司无论基于事实角度还是法律角度均对该装修设施不享有任何权利，其不可能取得该装修设施，亦不可能就该装修设施获益。此外，原告现已与天乙铜业公司破产管理人形成了事实上的租赁合同关系，并已向天乙铜业公司缴纳相应租金，故原告作为承租人实际上仍可使用案涉厂房，其承租权利实际上并未受到损害。因此，原告诉讼请求被告伙伴公司赔偿其该新增厂房的装修费缺乏事实依据，本院不予支持。三、原告应向被告伙伴公司支付的租金金额。本院认为，根据《厂房租赁合同》第2.1条明确约定租金自第3年起每两年递增一次，每次递增幅度为10%，而合同其他条款并未约定租金递增的起算时间为免租期满后第三年开始，原告亦未举证证明其曾与被告伙伴公司协商变更租金递增的起算时间，因此，对于租金递增的起算时间仍应以合同约定的时间为准。上述《厂房租赁合同》于2017年11月23日签订，故按第2.1条的约定，租金应自2019年11月23日起递增10%，即每日租金由4600元（138000元/月÷30天/月）提高为5060元（138000元/月×110%÷30天/月），原告应按该标准支付2019年11月23日至30日期间的租金40480元（5060元/天×8天），加上2019年11月1日至11月22日期间的租金101200元（4600元/天×22天），原告应向被告伙伴公司支付的2019年11月份租金总额为141680元（40480元+101200元），加上新增厂房租金1500元后为143180元（141680元+1500元），减去原告已付的139500元，原告仍须向被告伙伴公司支付2019年11月份租金差额3680元（143180元-139500元）。对于2019年12月1日至4日期间的租金。本院认为，天乙铜业公司破产管理人实际接管案涉租赁物的时间为2019年12月5日，故2019年12月1日至4日期间，原告与被告伙伴公司之间的租赁合同关系仍然存续，原告理应向被告伙伴公司支付上述期间的租金19587元（151800元/月÷31天/月×4天）。综上，原告应向被告伙伴公司支付的租金金额为23267元（3680元+19587元）。此外，由于原告逾期缴纳上述租金，故被告伙伴公司有权要求原告按《厂房租赁合同》第4.2条的约定自2019年12月5日起支付滞纳金，被告伙伴公司反讼请求以实欠租金金额为基数按2%/月的标准计算滞纳金，是其对于自身权利的自由处分，且不违反法律规定，本院予以支持。被告彭凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本案按其缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中山世创热能科技有限公司与被告中山市伙伴物业管理有限公司于2017年11月23日签订的《厂房租赁合同》；二、被告中山市伙伴物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山世创热能科技有限公司返还租赁保证金414000元和水电押金60000元，合共474000元；三、被告彭凯对被告中山市伙伴物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、原告中山世创热能科技有限公司于本判决生效之日起七日内向被告中山市伙伴物业管理有限公司支付2019年11月租金差额3680元、2019年12月1日至4日期间的租金19587元，合共23267元及滞纳金（以实际欠款金额为基数，自2019年12月5日起按2%/月的标准计算至清偿之日止）；五、驳回原告中山世创热能科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告中山市伙伴物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22566元，由原告中山世创热能科技有限公司负担17148元（原告中山世创热能科技有限公司已向本院缴纳），由被告中山市伙伴物业管理有限公司、彭凯负担5418元（该款原告中山世创热能科技有限公司已预交，本院不另收退，被告中山市伙伴物业管理有限公司、彭凯于本判决生效之日起7日内迳付原告)。反诉费231元，由被告中山市伙伴物业管理有限公司负担28元（被告中山市伙伴物业管理有限公司已向本院缴纳）,由原告中山世创热能科技有限公司负担203元（该款被告中山市伙伴物业管理有限公司已预交，本院不另收退，原告中山世创热能科技有限公司于本判决生效之日起7日内迳付被告中山市伙伴物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  阮明俞审判员  黄宏图审判员  廖 雪二〇二〇年五月二十日书记员  周淋淋尹珍