河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0411民初765号原告：朱鹏超，男，1977年12月4日出生，汉族，平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：戴彦楠，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：江月，河南博识律师事务所律师。被告：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城丽景小区18号商铺。诉讼代表人：李金彪，系破产管理人负责人。委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏星，河南国银律师事务所实习律师。原告朱鹏超与被告平顶山市立威房地产开发有限公司（简称立威房地产公司）与破产有关的纠纷，由平顶山市中级人民法院报请河南省高级人民法院移交本院管辖，河南省高级人民法院于2020年3月12日作出（2020）豫民辖33号批复，同意将该案移交本院审理。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱鹏超及其委托诉讼代理人戴彦楠、江月，被告立威房地产公司的委托诉讼代理人吕金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱鹏超向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认朱鹏超与立威房地产公司签订的《商品房认购协议》有效；2.依法判令立威房地产公司继续履行《商品房认购协议》义务，并向朱鹏超支付违约金29976.8元（违约金自2017年5月31日起按照日万分之一暂计算至2019年7月25日，具体金额计算至房屋实际交付之日止）；3.诉讼费用由立威房地产公司负担。事实和理由：2015年1月27日和2月28日，朱鹏超与立威房地产公司分别签订一份由朱鹏超出借给立威房地产公司150000元，借期三个月的借款合同和一份由朱鹏超出借给立威房地产公司100000元，借期三个月的借款合同。两份借款合同到期后，立威房地产公司未能偿还朱鹏超本金及利息。2015年7月17日，朱鹏超将立威房地产公司诉至法院，法院于2015年7月24日作出（2015）湛民三初字第108号民事调解书，但立威房地产公司仍未按照调解协议内容履行义务。后朱鹏超向法院申请强制执行。2016年4月15日在执行过程中，经法院调解立威房地产公司与朱鹏超达成以物抵债协议，立威房地产公司将其所有的位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角开源国际城XX号楼XX号房屋抵偿给朱鹏超，并约定2017年5月30日向朱鹏超交付该房屋。2019年7月25日法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，依法受理立威房地产公司进入破产重整程序。朱鹏超向立威房地产公司管理人依法申报债权，并主张对该房屋享有优先权，但立威房地产公司管理人未予确认。朱鹏超认为，立威房地产公司管理人的行为侵犯了朱鹏超的合法权益，故诉至法院。立威房地产公司辩称，双方之间签订的以物抵债协议是无效的，亦无法履行。朱鹏超所缴纳的款项从根源上是借款，不能认定为优先债权，否则不仅违法也损害了其他债权人的合法权益。朱鹏超也存在相应的过错，故立威房地产公司不应当承担违约责任。朱鹏超围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.（2015）湛民三初字第108号民事调解书一份，拟证明朱鹏超与立威房地产公司曾因借款纠纷达成了调解；证据2.《商品房认购协议》一份，拟证明在对借款执行过程中，朱鹏超与立威房地产公司达成了协议，立威房地产公司将其位于姚电大道的开源国际城5号楼708号房抵债给朱鹏超；证据3.收据一份，拟证明朱鹏超抵房时已经向立威房地产公司支付了331884.83元的房款，立威房地产公司出具了收据；证据4.办理维修房屋专项维修资金缴存通知单一份，拟证明立威房地产公司在2016年4月15日已经确认该房屋业主是朱鹏超，并要求朱鹏超办理房屋专项维修资金；证据5.情况说明一份，拟证明2016年4月15日，朱鹏超与立威房地产公司双方以物抵债协议经法院确认，且朱鹏超将全部购房款378840元履行完毕；证据6.债权暂确认函一份，拟证明立威房地产公司管理人暂未对朱鹏超对该房屋享有优先权予以确认。立威房地产公司对证据1真实性无异议，认为该证据可以证明朱鹏超所缴纳的款项实际上是借款，本金为250000元，且在借款同时就明确存在让与担保的意思表示；对证据2、证据3真实性无异议，能够证明双方在2015年4月15日所签订的《商品房认购协议》实际上是以物抵债行为；对证据4真实性无异议，但不能证明立威房地产公司已经交付房屋，也不能证明房屋具备交付条件；对证据5真实性无异议，该证据恰可以证明双方是以和解的形式达成的协议，未经法院裁定，该说明上显示剩余尾款46955.17元已交付法院，但该款项并没有交于立威房地产公司，立威房地产公司在当时还不具备交付房屋的能力；对证据6真实性无异议，管理人认为朱鹏超的诉求应该是普通债权；对证据7系网络打印件且未加盖公章，案件情况与本案亦不同，不能参照使用。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月17日，朱鹏超诉立威房地产公司、平顶山联达宏益实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院经审理后，于2015年7月24日作出（2015）湛民三初字第108号民事调解书，协议内容为：一、被告平顶山市立威房地产开发有限公司借朱鹏超人民币25万元及利息3万元，共计28万元，自2015年7月起每月30日前还7万元，至2015年10月30日前全部还清。被告平顶山联达宏益实业有限公司对上述借款本、息自愿承担连带清偿责任；二、原告朱鹏超自愿放弃其它诉讼请求；三、案件受理费5500元，减半收取2750元，原告承担1000元，被告平顶山联达宏益实业有限公司承担1750元。后因立威房地产公司未履行该协议，为此朱鹏超向本院申请执行。在执行阶段，双方自愿达成和解协议，立威房地产公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角开源国际城XX号楼X楼西北户XX室以总价378840元以物抵债给朱鹏超。2016年4月15日，立威房地产公司为出卖人、朱鹏超为买受人，双方签订《商品房认购协议》一份，协议约定立威房地产公司将其位于平顶山市××路与××电大道交叉口东南角（立威山北地块儿）开源国际城第XX号楼XX号房出卖给朱鹏超，该房建筑面积约108.24平方米，单价为3500元，总金额为378840元，付款方式为买受人朱鹏超在签订本协议当日已付房款331884.83元。该协议同时约定立威房地产公司应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过竣工验收合格的房屋交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，如地震、洪涝等自然灾害的；2.因国家或者地方政府政策等非甲方原因造成停工或者缓建的……；出卖人如未按本协议规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第七条规定的协议逾期截止日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，立威房地产公司向朱鹏超出具收据一份，载明：今收到朱鹏超交来开源国际城5#708号房诚意金人民币叁拾叁万壹仟捌佰捌拾肆元捌角叁分（￥331884.83），融资部借款抵。其中尾款46955.17元朱鹏超已交予本院。2019年7月16日，康英、徐东风、端木翠书以立威房地产公司不能清偿到期债务为由向平顶山市中级人民法院申请对立威房地产公司进行重整，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威房地产公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，指定河南国银律师事务所担任立威房地产公司管理人。后朱鹏超向管理人申报债权，管理人认为在未实际变更登记产权的情况下，以房抵债的协议或合同不视为履行，更不能视为产权的归属已经发生变更，依此确认朱鹏超不能对案涉房屋享有物权，为此引起本案诉争。另查明，涉案房屋所在5号楼已经取得了商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。朱鹏超与立威房地产公司在签订《商品房认购协议》之前存在民间借贷法律关系。在双方就民间借贷案件经法院审理达成调解协议后，在执行阶段，双方达成一致意见，协商将借款本息及其他费用转为已付购房款，并签订《商品房认购协议》一份，将借款合同关系转为房屋买卖合同关系，并在协议中就房屋位置、面积、价款、交付时间及交付条件等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要经过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案当事人经协商一致，将借款合同关系转为商品房买卖关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是在立威房地产公司无力偿还借款时，通过将房屋出售给朱鹏超的方式实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故朱鹏超与立威房地产公司之间签订的《商品房认购协议》有效，本院予以确认。关于朱鹏超要求立威房地产公司继续履行《商品房认购协议》中的交房义务的诉讼请求。双方在认定协议中就商品房的楼号、楼层、房号、面积等约定均具体明确，系特定物，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，立威房地产公司履行交付房屋的义务，并非《中华人民共和国企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。且在朱鹏超主张继续履行双方签订的《商品房认购协议》的情况下，立威房地产公司亦未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第九十四条及第一百一十条所称的不能履行或者不适于继续履行的情形，故立威房地产公司应当继续履行案涉《商品房认购协议》，将案涉房屋交予朱鹏超。关于朱鹏超要求立威房地产公司支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，双方约定立威房地产公司应在2017年5月30日前交付房屋，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出民事裁定书，受理了对立威房地产公司的破产重整申请。故立威房地产公司不能免除责任，对朱鹏超要求立威房地产公司支付违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、确认朱鹏超与平顶山市立威房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》有效。二、平顶山市立威房地产开发有限公司继续履行《商品房认购协议》。三、平顶山市立威房地产开发有限公司向朱鹏超支付违约金（违约金自2017年5月31日起以378840元为基数，按照日万分之一的标准计付至交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元，减半收取374.5元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  焦俊艳二〇二〇年五月二十八日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。