河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初29号原告（执行案外人）：孙鉴，男，1957年10月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李衡，河南嘉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卡，河南嘉泰律师事务所律师。被告（申请执行人）:洛阳银行股份有限公司国花路支行,住所地河南省洛阳市老城区国花路魏紫路口。负责人：张燕，该支行行长。委托诉讼代理人：张杨，男，1971年6月17日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。该公司职工。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南金运房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水路30号。法定代表人：莫志云，该公司总经理。委托诉讼代理人：张来胜，男，1966年8月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。该公司职工。原告孙鉴诉被告洛阳银行股份有限公司国花路支行（以下简称洛阳银行），第三人河南金运房地产开发有限公司（以下简称金运公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙鉴及其委托诉讼代理人李衡，被告洛阳银行的委托诉讼代理人张扬、付景新，金运公司的委托诉讼代理张来胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙鉴向本院提出诉讼请求：一、判令立即停止对位于郑州市二七区二七路28号金运大厦27层A、B、C、D、E、N、O、P、Q、R号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；二、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2000年10月6日，原告与金运公司签订《商品房购销合同》一份，合同约定原告购买金运大厦27层A、B、C、D、E、N、O、P、Q、R号房产及28层全层，金额6478274元，并约定在原告付清房款之日起60日内双方对该商品房进行验收交接。同日，双方将被告所欠孙鉴等人价款本金6478274元转为上述房产购房款。2000年10月11日，该《商品房购销合同》在郑州市房管局备案，在《商品房购销合同》备案后，金运公司向原告交付了上述房产。2001年8月10日，洛阳中院在洛阳银行与金运公司、洛阳春都集团股份有限公司借款担保合同纠纷一案中，查封了金运公司名下位于郑州市二七区××大厦××、××、××、Ｍ，第11层G、H、L、M，第12层A、C、D、E、M、N、O、P、Q，第13层C、D、F、G、O，第14层C、D、G、I、K、L、M，23层、24层、25层、27层全层房产。原告认为，上述被查封的27层A、B、C、D、E、N、O、P、Q、R号房产已在法院查封前交付原告，应为原告所有。2019年8月27日，原告向洛阳中院提出执行异议，2019年12月23日，洛阳中院作出（2019）豫03执异438号民事裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告的购买行为早于法院查封之前，并支付了全部价款，该购房协议已在郑州市房管局登记备案。因金运公司原因导致原告无法办理过户登记，原告对此并无过错，且原告现有证据能够证明原告已在法院查封之前合法占有了上述房产，原告对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，为维护原告的合法权益，清法院依法裁决。洛阳银行辩称，在洛阳中院查封之前原告并没有实际占有房屋，不能够对抗和排除洛阳中院的查封和执行，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。金运公司述称，应当支持孙鉴的诉讼请求，孙鉴起诉所称都是事实，金运公司与孙鉴签订了合同，并在备案以后马上把房子交给孙鉴了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年10月6日，孙鉴（曾用名孙鑑）与金运公司签订商品房购销合同，约定：孙鉴向金运公司购买金运大厦27层A、B、C、D、E、N、O、P、Q、R房产及28层房产，共2138.51平方米；房屋单价每平方米3029元，总金额为6478274元，于2000年10月6日前支付全部房款；金运公司须于2001年12月31日前，将竣工验收合格的房产交付给孙鉴；第十五条交接与甲方责任处约定在孙鉴付清房款之日起60天内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。根据郑州市个人房屋权属信息表（编号：2017-01-971-291041）显示，联网商品房合同备案信息查询结果为：孙鉴为涉案房产的购房人，合同签订日期为2000年10月11日。金运公司2000年3月8日印发的金运字（2000）第5号《关于对内部职工、职工亲属等融资性借款收益回报和偿还本金的安排意见》载明：“1997年至1999年，我公司对内部职工、职工亲属等以购买商铺有限使用权、产权和承租押金的形式作抵押进行了融资性借款。其中：购买商铺有限使用权、产权的款项已通过金运商贸公司代收；承租押金的款项直接收到我公司。对上述款项经公司研究，按以下原则予以安排：一、我公司目前资金极为紧张，一旦紧张状况有所缓解，公司一定按原定意见给予收益回报。二、我公司一旦资金宽松，在不影响正常经营的前提下，尽早优先偿还本金。”该文件附件为交款人名单，该名单中共有交款人31人，其中没有孙鉴。2000年10月6日金运公司出具收据，内容为：“今收到孙鉴等金运大厦承租押金、有限产权、免租金用房户转来以债款转购房款本息共计6478274元（本金以每一个人的收款收据为准）”。孙鉴另提交加盖金运公司财务专用章的收据四张，日期为1997年4月14日的三张、1997年5月13日的一张，金额共计16万元，其上注明所交款项为承租摊位、商铺的押金。孙鉴提交其与普靖华签订的《房屋委托租赁托管合同》一份，约定孙鉴将座落于郑州市二七路金运大厦27、28层整层的房屋租赁事宜全权委托给普靖华代为办理，委托房屋面积为2800平方米，年租金为336000元，载明的签订日期为2017年12月30日。根据本院作出的（2019）豫03执异438号裁定查明的事实，洛阳银行申请执行金运公司借款担保合同纠纷一案，本院于2001年8月10日查封了金运公司名下位于郑州市××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的涉案房产。2004年9月7日，金运公司在得知本院拟对金运大厦有关查封楼层予以评估拍卖后，向本院出具呈告书，写明：金运大厦所占用的9.935亩土地早已全部被郑州市工商银行抵押，现抵押仍未解除；本院查封金运大厦的楼层中有25户依法预购房的购房户，并都付清了购房款，购房合同在郑州市房管局依法备案。所附购房情况表中没有列明孙鉴主张的涉案房产。郑州市不动产登记中心出具的土地登记情况证明显示：涉案房屋所在土地使用权于1998年3月10日抵押给工行省分直属支行。孙鉴提起执行异议后，本院于2019年12月23日作出（2019）豫03执异438号执行裁定书，裁定驳回了孙鉴的异议请求，孙鉴在法定期限内提起了本案之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，孙鉴与金运公司签订的房屋买卖合同虽然通过互联网进行了商品房合同备案，但关于6478274元购房款的交付，根据孙鉴提交的金运公司出具的写明以债款抵顶房款的收据，以及金运公司做出的《关于对内部职工、职工亲属等融资性借款收益回报和偿还本金的安排意见》，可以认定房款的交付系基于孙鉴等案外人与金运公司之间存在债权债务关系。对此，孙鉴仅提交了其本人持有的原始收据四份，其上写明系承租押金，对于该承租押金的性质以及如何转变为购房款，孙鉴没有举证证明；孙鉴在庭审中所称的其代表的另有三十余人的事实，孙鉴没有提交其与他人签订的代理协议及与购房金额相符的原始收据；故对孙鉴主张的与金运公司之间的债权债务关系，本院尚无法予以认定，其提交的证据不能证明其已支付了房屋的全部价款。另根据合同约定，交房时应当对房产进行验收交接、交接钥匙、签署房屋交接单，孙鉴称并未办理上述正式交房手续，且对其主张的在查封之前已经占有房屋的事实，孙鉴亦没有提交其交纳物业、水电等费用的票据，其提交的与普靖华签订的《房屋委托租赁托管合同》远在查封之后，故孙鉴主张在查封前其已实际占有涉案房产的事实依据亦不充分。另结合房产所处土地使用权在1998年即抵押给银行，故对于房产不能及时办理过户所产生的风险，孙鉴未尽到必要的注意义务。参照上述规定，依法不能认定孙鉴对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，本院裁定驳回孙鉴的异议申请，处理并无不当。综上所述，孙鉴的诉讼请求事实及法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告孙鉴的诉讼请求。案件受理费24075元，由孙鉴负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年五月二十一日书记员 刘 博