北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11590号原告：陈素芬，女，1963年1月1日出生，汉族，浙江省宁海县村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：常兴莲，北京市京师律师事务所律师。被告：北京吉大美业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区信息路（二层）甲28号C座02B室-431号。法定代表人：王冬青，总经理。被告：王冬青，男，1975年3月1日出生，汉族，北京吉大美业房地产经纪有限公司总经理，住北京市西城区。二被告委托诉讼代理人：胡林，北京朗庭律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：刘文文，北京朗庭律师事务所实习律师。原告陈素芬与被告北京吉大美业房地产经纪有限公司（以下简称吉大美业经纪公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈素芬的委托诉讼代理人常兴莲，被告吉大美业经纪公司和被告王冬青的委托诉讼代理人胡林、刘文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈素芬向本院提出诉讼请求，要求二被告：1、退还服务费1093880元；2、给付因提起本案诉讼支出的律师费35000元；3、承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2017年12月7日与原告签订《城南嘉园益嘉园安置房购房协议书之服务协议》（以下简称《服务协议》），为原告从开发商处购买位于丰台区南四环中路城南嘉园益嘉园3号楼5单元801室（以下简称801室）房屋提供经纪服务。合同约定，如开发商未按《城南嘉园益嘉园安置房购房协议书之补充协议》（以下简称《补充协议》）第一条约定，在原告付清购房款后的18个月内未办理好房屋产权手续，则原告有权要求被告退还服务费1093880元。之后，原告依约向被告支付服务费1093880元，并于2018年1月17日向开发商付清购房款，验收房屋居住至今。但开发商始终未办理房屋产权登记，更公开声称要重新处置房屋。故诉至法院，望判如所请。吉大美业经纪公司、王冬青辩称，首先，原告诉求没有事实依据。一、王冬青不是本案适格被告，不应将其列为本案被告。《服务协议》系原告与吉大美业经纪公司签订，协议约定吉大美业经纪公司指定王冬青的个人账户为收款账户。王冬青作为吉大美业经纪公司的法定代表人，其收款行为系职务行为，并非个人行为，故不应列为被告。二、案涉的1093880元系吉大美业经纪公司代收的房款，应由开发商退还。1、原告所购房屋单价应为50051元/平方米，合同所写的42000元/平方米是总代理北京华美行房地产经纪有限公司（以下简称华美行公司）对吉大美业经纪公司让利后的价格，目的为弥补吉大美业经纪公司销售其他房源的佣金。根据(2019)京0106民初37074号民事判决书以及开发商北京世纪开元房地产开发有限公司（以下简称世纪开元公司）的其他购房合同，可证明益嘉园项目的成交单价均在50000元/平方米左右。原告所购房屋单价50051元/平方米、面积135.86平方米，总价款6800000元，因此1093880元服务费包含在6800000元购房款之中。2、原告明知案涉的1093880元系吉大美业经纪公司代收房款，有其提交的银行转账电子回单为证，购房合同总价之所以为5706120元，源于记账和规避房屋契税的签约价格。3、服务费1093880元是佣金前置的表现形式。华美行公司与吉大美业经纪公司约定采用佣金前置的方式，将应结佣金提前从买房人应付的购房款中扣除，以服务费的形式直接由购房人支付。本案，吉大美业经纪公司仅提取了200000元佣金，其余款项付给了华美行公司。三、办理房产证不是吉大美业经纪公司的义务，不应由其承担退款责任。世纪开元公司与华美行公司、华美行公司与吉大美业经纪公司之间均为委托销售关系，世纪开元公司对原告承诺在付清房款后18个月内办理房屋产权手续，吉大美业经纪公司在《服务协议》中的承诺也是基于世纪开元公司给华美行公司的承诺。办理房屋产权手续属于开发商的义务，将该义务转嫁给吉大美业经纪公司有违公平原则。其次，原告的诉讼请求没有法律依据。一、根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，王冬青作为吉大美业经纪公司的法定代表人，其收款行为系从事经营活动的职务行为，应由企业吉大美业经纪公司承担民事责任。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，原告知晓被告与开发商的代理关系，且知道1093880元服务费为购房款。因此，该款应由开发商世纪开元公司返还。另外，为了查清案件事实，更好地解决争议，请求追加华美行公司与世纪开元公司作为本案的共同被告。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，原告陈素芬（乙方）与被告吉大美业经纪公司（甲方）签订《服务协议》，协议约定：1、甲方向乙方承诺，协助乙方以单价42000元/平方米的价格与世纪开元公司完成801室房屋的购房程序，乙方自愿向甲方支付购房服务费1093880元，甲方指定甲方法定代表人王冬青的个人账户为收款账户。2、甲方承诺，如果开发商没有按照安置房购房协议书之补充协议书的第一条约定，在乙方购房款全款付清之日起18个月内办理好房屋产权手续，则乙方有权要求甲方在30个工作日内退回乙方所缴纳的服务费，共计1093880元。3、如世纪开元公司违约，则乙方有权要求甲方在30个工作日内退回乙方打入甲方法定代表人王冬青账号的购房服务费计1093880元。2018年1月17日，世纪开元公司（甲方）与陈素芬（乙方）签订《安置房购房协议书》约定：乙方购买甲方开发的801室房屋，总房款5706120元。当日，双方签订《补充协议》约定，甲方在乙方购房款全额到账后，18个月内办理好房屋产权手续，甲方未在18个月内办理好房屋产权手续，乙方有权要求甲方在30个工作日内，以乙方该套房屋所购总价的1.2倍回购该套房屋。上述协议书及补充协议签订后，世纪开元公司交付了房屋，陈素芬向世纪开元公司支付购房款5706120元、契税85591.8元、公共维修基金27172元。2017年11月22日，陈素芬以黄晓燕名义向王冬青个人账户汇款100000元，汇款单显示汇款用途为房款；2017年12月8日，陈素芬向王冬青个人账户汇款200000元，汇款单显示汇款用途为服务费；2017年12月8日，陈素芬向王冬青个人账户汇款793880元，汇款单显示汇款用途为房款。现房屋尚未办理产权证。2019年7月，陈素芬将世纪开元公司诉至本院，要求按照1.2倍退还房款及相关损失。2019年11月22日，本院作出（2019）京0106民初34033号民事判决：一、世纪开元公司于本判决生效之日起七日内向陈素芬支付801室房屋回购房款6847344元；二、世纪开元公司于本判决生效之日起七日内向陈素芬返还契税85591.8元及公共维修基金27172元；三、驳回陈素芬的其他诉讼请求；四、驳回世纪开元公司的反诉请求。另查，陈素芬为提起本案诉讼，给付律师费35000元，北京市京师律师事务所出具了发票。再查，吉大美业经纪公司为有限责任公司（自然人独资），王冬青系投资人。本院认为，陈素芬与吉大美业经纪公司签订的《服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《服务协议》约定，陈素芬在付清房款之日起18个月内未能取得房屋产权手续，有权要求吉大美业经纪公司退还服务费1093880元。吉大美业经纪公司系自然人独资企业，王冬青系投资人，其不能证明公司财产独立于自己之财产，应对公司债务承担连带责任。华美行公司、世纪开元公司不是《服务协议》的相对方，亦非必须共同进行诉讼的当事人；至于购房单价是否为50000元、服务费是否含房款，以及与案外人是否为委托关系，均不能免除吉大美业公司、王冬青所应承担的退款义务。故对陈素芬要求王冬青、吉大美业经纪公司共退服务费1093880元之主张，本院予以支持，对王冬青、吉大美业经纪公司相关抗辩不予采纳。至于律师费，既无合同依据，亦非违约造成的必然损失，对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京吉大美业房地产经纪有限公司、王冬青于本判决生效之日起七日内退还陈素芬1093880元；二、驳回陈素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，由陈素芬负担232元（已交纳）、北京吉大美业房地产经纪有限公司、王冬青负担7248元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韩文川二〇二〇年五月二十二日法官助理  张 冉