广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初282号原告：佛山市禅城区*****塘头股份经济合作联合社，住所地广东省佛山市禅城区********委会，统一社会信用代码N244***********048。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：王雪琴、刘嘉惠，均为广东昊法律师事务所律师。被告：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************************商铺，统一社会信用代码914***********194D。法定代表人：左某1。委托诉讼代理人：陈盛森、李忠生，广东汇顺律师事务所律师。原告佛山市禅城区*****塘头股份经济合作联合社（以下简称“塘头经联社”，原名：广东省佛山市禅城区*****塘头股份合作经济联合社）与被告佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称“家博城公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后,适用简易程序审理，后由于原告变更诉讼请求，转为适用普通程序审理。该案于2020年3月27日、2020年4月26日两次公开开庭进行了审理。原、被告双方的诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起如下诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告立即支付拖欠的2017年7月至2020年6月的租金共计人民币7,430,244.61元；2.判令被告向原告支付违约金共计人民币3,287,917.96元（暂至2020年3月31日，余下违约金以人民币7,430,244.61元为本金自2020年4月1日起按照年利率19%的标准计算至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月9日，原告塘头经联社、案外人佛山市禅城区*********风股份经济合作社（以下简称“沙岗东风经济社”）共同作为甲方，与作为乙方的案外人佛山市龙洲投资发展有限公司（以下简称“龙洲公司”）、作为见证人的案外人佛山市禅城区人民政府共同签订《“中国家居博览城”项目合作协议书》，达成租赁的初步意向；2009年2月18日，原告塘头经联社、案外人“沙岗东风经济社”（甲方）与“龙洲公司”（乙方）与被告家博城公司（丙方）签订《佛山国际家居博览城项目合作补充协议书》，约定将《“中国家居博览城”项目合作协议书》中“龙洲公司”的全部权利义务移转给被告家博城公司。2011年3月17日，原告塘头经联社与案外人“沙岗东风经济社”共同作为出租方，被告家博城公司作为承租方，签订《集体建设用地使用权出租合同》，将面积约合129726.53平方米的集体建设用地使用权出租给被告家博城公司使用，其中属于原告的土地面积是80441.49平方米。2011年6月28日，原告塘头经联社、案外人“沙岗东风经济社”与被告家博城公司及见证方佛山市禅城区*****办事处就2011年3月17日《集体建设用地使用权出租合同》签订《补充协议》，附件中明确了被告向两个集体经济组织应分别支付租金的各项明细。2012年1月9日，原告塘头经联社、案外人“沙岗东风经济社”与被告家博城公司达成《会议纪要》，第五条约定“租金的支付期限仍按2007年11月9日签订的《“中国家居博览城”项目合作协议书》的约定不作调整，即承租方于每季度的第二个月25日前向出租方缴交下个季度的租金”。2016年，案外人佛山市建进资产经营有限公司（以下简称“建进公司”）主张其对案涉地块一部分享有收益权，经佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初1746号、佛山市中级人民法院（2016）粤06民终6310号判决，确认了建进公司对其中的1062.57平方米（987.67平方米+74.9平方米=1062.57平方米）享有收益权。该部分占原告计租面积的比例是1.320922822%。故从2017年4月开始，各实际承租人交付给原告的租金数额在原有租金的基础上降低1.320922822%（见《塘头2017.7-2020.6应收家博城项目租金一栏表》）。被告一直拖欠原告租金，本次追收的欠租款是从2017年7-9月第三季度开始。2017年10月19日，为解决租金拖欠问题，佛山市禅城区*****、原告塘头经联社、案外人“沙岗东风经济社”、被告家博城公司及其股东代表、次承租人代表等召开会议并形成《关于佛山（国际）家居博览城有限公司租金问题工作协调会会议纪要》，主要内容为：由于家博城股东之间对于家博城内部权益的分配问题，持有C、D栋(占比41.15%)使用权益的股东广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司(以下简称“源海公司”）、持有A栋(占比29.03%）使用权益的股东佛山市钜隆房产有限公司（以下简称“钜隆公司”）、以及持有B栋(占比29.82％)使用权益的被告，分别按照其使用权益比例各自向原告支付应缴土地租金。自此，三个实际使用人一直分别交租至今。截至2020年3月31日止，被告及其实际股东左某1、陈天成拖欠原告B栋2017年7月至2020年6月的租金共计人民币7,430,244.61元。根据《补充协议》第十四条，被告延期支付租金的，每延期一天按日千分之一支付延期违约金，该标准转换为年利率是36.5%，原告主动调整为按照年利率19%的标准计算违约金。原告为此起诉。被告辩称，一、被告应向原告支付2017年第三季度至2019年第四季度的租金为4,329,984.86元，因为根据原告起诉主张的2017年第三季度至2019年第四季度的租金总额为16,268,368.70元，但被告已支付租金11,938,383.84元，被告的付款情况如下：于2017年12月28日支付当年第三季度租金1,459,651.19元、于2017年12月28日支付当年第四季度租金1,473,961.50元、于2019年2月2日支付2018年一二季度租金300万元、于2020年1月2日支付2018年7月至12月租金2,968,792.66元和支付2019年1月至6月租金3,035,978.49元；二、被告认为违约金的起算日期有误，因为根据《集团建设用地使用权出租合同》第三条第2点的约定，“乙方应于每季度第二个月的25日内将当季度租金以银行转账的方式支付予甲方，付款时间以款到甲方指定账户为准。”所以，2017年第3季度的违约金的起算日期应该是2017年8月26日，其他季度的违约金亦因如此类推，因此，原告从上一季度第二个月计算当季度的迟延支付租金的违约金是错误的。三、被告请求减免2019年第四季度的租金和违约金，如果不可以的话，被告请求将违约金的计算标准调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。理由是：被告前期经营状况良好,能按时缴交租金，后期因前期投入过大、股东之间的矛盾以及行业不景气等多方面原因导致经营困难，资金流动性出现问题，因而未能及时支付租金，但被告一直都积极想办法解决拖欠租金的问题，在开庭已向原告支付拖欠的部分租金，另外，近期受新冠肺炎疫情的影响，被告经营更是雪上加霜，于近期才正式复工复产，根本入不敷出，因此，被告恳请减免部分租金和违约金，这样亦有利于被告恢复元气，最终也是有利于保护原告的合法权益。根据国家及省市疫情期间推动复工复产相关规定，应当减免疫情期间的租金。四、原告诉讼中变更诉请不符合法律规定及事实依据。本案在2020年1月已立案，原告诉请追索2020年3月至6月份的租金，在本案立案之时原告显然不具备该项请求的诉权，应当不准许其变更该项诉请。同时原告变更的诉请提供的证据与起诉时提交的证据截然不同，应当要求其另案起诉。五、违约金约定违反法律强制性规定，年利率超过36%，该约定应当视为未约定。六、家博城项目是整体项目，不可能分割予以支付租金，原告应当将其他付款人支付款一并提交审核。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告举证的2017年11月9日《“中国家居博览城”项目合作协议书》、2009年2月18日《佛山国际家居博览城项目合作补充协议书》、2011年3月17日《集体建设用地使用权出租合同》、2011年6年28日《补充协议》及附件《租金一览表》、2012年1月9日《会议纪要》、佛山中院（2016）粤06民终6310号判决书、2019年12月30日转账凭证两张、2019年2月2日《对公账户跨机构出（入）账通知书》以及被告举证的（2019）粤06执异100号执行裁定书、（2019）粤06执异108号执行裁定书，双方经质证对真实性无异议，本院予以采信。对原告举证的《关于佛山（国际）家居博览城有限公司租金问题工作协调会会议纪要》及《签到表》因无原件核对，被告亦不确认真实性，本院不予采信。经审理，原告起诉所称的事实，除了对与《关于佛山（国际〉家居博览城有限公司租金问题工作协调会会议纪要》有关的内容以及原告关于案外人左某1、陈天成拖欠涉案土地租金的主张本院不予之外，对原告起诉的其他事实，本院予以认定。另查明:一、原告所出租给被告的涉案土地座落于佛山市禅城区****以西、镇中路以北，土地所有权人为塘头村农民集体，面积为80441.49平方米（以下简称涉案土地），并于2011年7月22日取得了佛禅集用（2011）第1000234号《集体土地使用证》。该证所记载的土地使用权人为被告。二、2011年6年28日各方所签订的《补充协议》的附件《租金一览表》载明，原告出租给被告的土地的计租面积为80441.49平方米；2017年第3季至2020年第2季之间的租金金额见下表（单位：元）2017年2018年2019年2020年第1季（1-3月）5,342,375.865,502,647.135,667,726.55第2季（4-6月）5,342,375.865,502,647.135,667,726.55第3季（7-9月）5,290,508.135,449,223.375,612,700.08第4季（10-12月）5,342,375.865,502,647.135,667,726.55三、2012年1月9日，原告、案外人“沙岗东风经济社”与被告签订《会议纪要》，第五条约定“租金的支付期限仍按2007年11月9日签订的《“中国家居博览城”项目合作协议书》的约定不作调整，即承租方于每季度的第二个月25日前向出租方缴交下个季度的租金”。四、庭审中，经询问，原、被告双方均确认，从2017年7月起至2020年6月期间，被告所支付的涉案土地的29.82％部分的租金合计11,938,383.84元。其明细为：被告于2017年12月28日支付了2017年第三季度租金1,459,651.19元和同年第四季度租金1,473,961.50元、于2019年2月2日支付2018年第一和第二季度租金300万元、于2019年12月30日支付2018年7月至12月间的租金2,968,792.66元和2019年1月至6月间的租金3,035,978.49元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。包括原、被告在内的各方所签订的2017年11月9日《“中国家居博览城”项目合作协议书》、2009年2月18日《佛山国际家居博览城项目合作补充协议书》、2011年3月17日《集体建设用地使用权出租合同》、2011年6年28日《补充协议》及附件《租金一览表》、2012年1月9日《会议纪要》等合同文件，均为签订各方的真实意思表示，内容不存在法律法规规定的无效或应予撤销的情形，合法有效，各方应诚实全面地履行。原告依照上述合同文件的约定向被告交付了涉案土地，被告即负有依约支付租金的义务。本案双方所讼争的仅为涉案土地的29.82%部分的租金权益（以下简称案涉租金）及相应的违约金，故本院仅针对此进行审理。一、关于租金首先，关于被告应付的案涉租金数额。根据2011年6月28日《补充协议》及附件《租金一览表》的约定，被告应付2017年7月至2020年6月期间的案涉租金数额为19,648,600.84元［（5,290,508.13+5,342,375.86+5,342,375.86+5,342,375.86+5,449,223.37+5,502,647.13+5,502,647.13+5,502,647.13+5,612,700.08+5,667,726.55+5,667,726.55+5,667,726.55）元×29.82%］。原告于本案中仅主张19,368,628.45元，是其对自身权利的合法处分，本院予以尊重。其次，关于案涉租金的支付时间。2012年1月9日《会议纪要》约定“承租方于每季度的第二个月25日前向出租方缴交下个季度的租金”，此为租赁双方关于租金支付时间的最新约定，应以此为准。根据查明事实，被告并未按照双方的约定按时足额支付租金，已经构成违约，应承担违约责任。再次，关于被告已付租金的数额。原、被告双方对被告已付案涉租金合计11,938,383.84元的事实及其付款明细均无异议，本院予以认定。复次，关于租金应否减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。被告提出受疫情影响要求减免租金，但却未提供任何证据证明其受到影响的程度，比如疫情前后经营收入变化的具体数据、与历史同期相比疫情期间经营收入减少的具体数额、被告对其他商户减免租金的具体数据等等，故被告该抗辩意见证据不足，本院不予支持。综上，被告还应向原告支付案涉租金的金额为19,368,628.45元-11,938,383.84元＝7,430,244.61元。原告要求被告支付该款，理据充分，应予支持。二、关于违约金首先，关于违约金的标准。2011年6年28日《补充协议》第十四条约定被告延期支付租金的，每延期一天按日千分之一支付延期违约金。原告于诉讼中主动调整为按照年利率19%的标准计算所欠案涉租金的违约金，未超出双方的约定，也未违反法律规定，本院予以支持。其次，关于违约金的计算时间。每期租金所产生的违约金应分别计算，以实际所欠的每期租金的金额为基数，从该期租金应付未付次日起计算至该期租金实际支付完毕之日止。根据查明事实，被告应于每季度的第二个月25日前向出租方缴交下个季度的租金，即相应的每季度的违约金应从上季度第二个月的26日起计算。经计算，暂计至2020年4月30日，被告应付原告涉案租金的违约金为3,247,401.83元（详见附表）。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告佛山（国际）家居博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市禅城区*****塘头股份经济合作联合社支付座落于佛山市禅城区****以西、镇中路以北面积为80441.49平方米土地中的29.82%部分的租金人民币7,430,244.61元及违约金（违约金的计算方式：暂计至2020年4月30日为人民币3,247,401.83，此后以未付租金为基准，按照年利率19%的标准，从2020年5月1日起计算至租金实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市禅城区*****塘头股份经济合作联合社的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取86109元（原告已经预交）,由原告佛山市禅城区*****塘头股份经济合作联合社负担326元，被告佛山（国际）家居博览城有限公司负担85783元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  羊 挺人民陪审员  赖莉容人民陪审员  李晓霞二〇二〇年四月三十日书 记 员  蔡漪琳合同约定的29.82%部分土地租金金额（元）原告主张的29.82%部分土地租金金额（元）被告已经付租金情况截至2020年4月30日被告欠付租金数额(元）截止2020年4月30日被告应付违约金付款曰期付款金额计算违约金的租金数额（元）违约金起算时间违约金截止时间拖欠时间违约金标准(年利率）违约金数额（元）2017年7月-9月1,577,629.521,577,629.522017/12/281,459,651.19117,978.331,459,651.192017/5/262017/12/2821619%164,120.78117,978.332017/5/262020/4/30107019%65,712.312017年10月-12月1,593,096.481,593,096.482017/12/281,473,961.50119,134.981,473,961.502017/8/262017/12/2812419%95,141.19119,134.982017/8/262020/4/3097819%60,651.132018年1月-3月1,593,096.481,509,739.502019/2/23,000,000.000.001,509,739.502017/11/262019/2/243319%340,291.152018年4月-6月1,593,096.481,572,052.9481,792.441,490,260.502018/2/262019/2/234119%264,531.4581,792.442018/2/262020/4/3079419%33,806.052018年7月-9月1,624,958.411,603,495.092019/12/302,968,792.660.001,603,495.092018/5/262019/12/3058319%486,627.812018年10月-12月1,640,889.371,619,214.45253,916.881,365,297.572018/8/262019/12/3049119%348,955.10253,916.882018/8/262020/4/3061319%81,023.832019年1月-3月1,640,889.371,619,214.452019/12/303,035,978.490.001,619,214.452018/11/262019/12/3039919%336,308.622019年4月-6月1,640,889.371,619,214.45202,450.411,416,764.042019/2/262019/12/3030719%226,410.54202,450.412019/2/262020/4/3042919%45,210.232019年7月-9月1,673,707.161,651,598.781,651,598.781,651,598.782019/5/262020/4/3034019%292,310.362019年10月-12月1,690,116.061,667,790.931,667,790.931,667,790.932019/8/262020/4/3024819%215,304.962020年1月-3月1,690,116.061,667,790.931,667,790.931,667,790.932019/11/262020/4/3015619%135,433.762020年4月-6月1,690,116.061,667,790.931,667,790.931,667,790.932020/2/262020/4/306419%55,562.57合计19,648,600.8419,368,628.4511,938,383.847,430,244.6119,368,628.453,247,401.83租金时段