河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终599号上诉人（原审原告）：程远恒，男，汉族，1991年10月22日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：刘焱，河南时代律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开封国际城一号实业开发有限公司。住所地：河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块12号住宅楼1单元202房间。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：马雪菲，该公司员工。上诉人程远恒因与上诉人开封国际城一号实业开发有限公司（以下简称一号公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。程远恒上诉请求：1、依法改判一号公司在一审判决的基础上向程远恒增加返还车位款8657.2元；2、本案诉讼费用由一号公司承担。事实与理由：《停车位合同》系本案《商品房买卖合同》的附属合同，可以适用《无理由退房协议》的约定与《商品房买卖合同》一并无理由解除。且在《商品房买卖合同》解除后，致使双方签订《停车位合同》的目的无法实现，属于法定的解除合同的事由，程远恒不应当承担违约责任。故，本案《停车位合同》的解除，可以适用《无理由退房协议》的约定，在程远恒没有违约的情况下，一号公司应当将车位款全额返还给程远恒。综上，一审判决程远恒承担《停车位合同》约定的违约金错误，恳请二审法院依法予以纠正。一号公司答辩称，一审法院判定解除车位合同适用的违约金计算基础应当为合同签订中车位的价款。一号公司上诉请求：1、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4291号民事判决，依法改判驳回程远恒的诉讼请求或发回重审；2、由程远恒承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实、确定法律关系错误。本案中停车位合同和房屋买卖合同并非同一法律关系，二者各自独立存在，并无从属关系，不符合一并解除的条件。另停车位合同中明确约定，合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。停车位合同中明确总价款为120000元，故程远恒单方解除停车位合同所应支付的违约金为12000元。一审法院认定程远恒按“实际总价款的10%”承担违约金为认定事实错误。程远恒实际支付的停车位价款为86572元，是因一号公司给予的优惠政策，倘若以此为基础计算违约金，则程远恒在享受一号公司给予的优惠之外，还额外降低了违约责任，这将严重损害一号公司的合法权益。二、一审中一号公司反诉要求程远恒配合办理预抵押登记撤销手续、预告登记撤销手续和商品房买卖合同备案，且程远恒已提供预抵押登记权利证书、预告登记权利证书等证据，若法院判决解除商品房买卖合同，则一号公司的反诉请求作为解除商品房买卖合同的附随义务，应当一并判决支持。房管局在办理撤销商品房买卖合同备案时，明确要求前提是房屋不存在任何预抵押登记和预告登记等权利负担，一号公司并非预抵押登记和预告登记的权利人，但法院可依职权调取相关证据查明事实、依法判决，否则房屋始终处于权利负担状态，无法进行二次销售。一审法院对事实认定不清，严重损害了一号公司的合法权益。综上，请二审支持一号公司的上诉请求。程远恒答辩称，一审判决认定停车位合同系商品房买卖合同的附属合同，一并予以解除并无不当。关于停车位合同的价款，合同虽约定为120000元，但在履行中双方变更合同总价款为86572元，一审认定停车位的合同实际价款为86572与事实相符，但一审判决要求程远恒承担违约金错误。预抵押登记和预告登记与本案案由并非基于同一法律关系，在本案当事人与银行之间的借款合同没有解除前，一审法院不予处理该问题是正确的。程远恒向一审法院起诉请求：判令解除程远恒、一号公司之间签订的《商品房买卖合同》和《停车位合同》；一号公司返还程远恒已支付的购房款1060718元和车位款86572元；诉讼费用由一号公司承担。一号公司向一审法院反诉请求：要求程远恒配合办理商品房买卖合同备案、预告登记撤销手续及预抵押登记撤销手续，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：程远恒和一号公司于2017年5月19日签订了商品房买卖合同（预售），由程远恒购买一号公司开发的郑开恒大未来城7号楼2单元33层3303房屋一套，房款1060718元。2017年5月1日，一号公司向程远恒出具无理由退房协议书，上面约定乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。合同签订后，程远恒支付房款共计1060718元，其中首付款为220718元，银行贷款840000元。程远恒已经于2018年8月31日将贷款本息全部结清。2018年3月13日，双方签订停车位合同，约定由程远恒购买一号公司开发建设的郑开恒大未来城13183号停车位，车位价款120000元，交付时间为2023年4月11日前。合同约定，合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10％向对方支付违约金。该车位经优惠后实际价款为86572元，程远恒已将该款项支付完毕。涉案房屋已经办理了登记备案手续。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同、无理由退房协议书、停车位合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。因双方均同意解除商品房买卖合同，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故一号公司应将房款1060718元返还给程远恒。合同解除后，《商品房买卖合同（预售）》登记备案应予撤销，程远恒应予配合一号公司办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案的撤销手续。对于一号公司要求的被告配合办理预告登记撤销手续及预抵押登记撤销手续，因证据不足，不予支持。对于程远恒要求解除双方签订的停车位合同，属于程远恒单方解除合同，根据该合同约定，应扣除停车位实际总价款的10％即8657.2元向一号公司支付违约金，剩余车位款77914.8元一号公司应返还给程远恒。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除程远恒和开封国际城一号实业开发有限公司于2017年5月19日签订的编号2019600《商品房买卖合同（预售）》和2018年3月13日签订的停车位合同。二、开封国际城一号实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还程远恒购房款1060718元和车位款77914.8元。三、程远恒于本判决生效之日起十日内协助开封国际城一号实业开发有限公司办理编号2019600《商品房买卖合同（预售）》的登记备案撤销手续。四、驳回程远恒其他的诉讼请求。五、驳回开封国际城一号实业开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7563元，由程远恒承担79元，开封国际城一号实业开发有限公司承担7484元。反诉案件受理费减半收取为100元，由反诉程远恒承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，程远恒与一号公司在商品房买卖合同以外就停车位的使用转让达成合意并签订《停车位合同》，系双方当事人真实意愿，合同有效，对双方具有约束力。程远恒预购车库使用虽然与购买商品房具有密切关联，但因合同标的物具有独立价值，且双方分别达成协议，故程远恒称该协议是商品房买卖合同的附属合同应使用主合同条款的理由不能成立，对其要求不承担单方解除违约责任的上诉请求本院不予支持。就该停车位合同解除违约责任的承担，合同约定责任方须按停车位总价款的10%承担违约金，因车位总价款在实际履行中产生优惠后的实际车位总价款和约定车位总价款，致使双方对车位总价款有不同理解，则应当按照合同有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则予以确定真实意思。结合一号公司给予优惠的实际情况和合同其他条款违约责任中按应付款比例确定违约金的约定，应理解为应付实际车位总价款，故一审以此确定程远恒应承担的违约金并无不当，双方对此的上诉理由均不成立。对于一号公司请求程远恒配合办理预告登记撤销手续及预抵押登记撤销手续的请求，因程远恒并非预抵押登记权利人，且该手续的办理是基于借贷法律关系而产生，非本案商品房买卖合同解除涉及的范围，一审不予处理并不不当。综上，程远恒、一号公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15176元，由程远恒负担50元，由开封国际城一号实业开发有限公司负担15126。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年五月十一日书记员  李宣宣