贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2301民初7959号 原告：贵州圆梦商业管理有限公司，住所地贵州省兴义市神奇东路12号。 法定代表人：曾清雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵云，贵州心达律师事务所律师。 被告：林荣贵，男，1989年8月28日出生，汉族，现住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：张宜泓，贵州天翊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐金丽，贵州天翊律师事务所律师。 原告贵州圆梦商业管理有限公司（以下简称圆梦公司）与被告林荣贵租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序于2018年11月22日公开开庭进行了审理，原告圆梦公司的委托诉讼代理人赵云，被告林荣贵及委托诉讼代理人张宜泓、徐金丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圆梦公司向本院提出诉讼请求：1、判令林荣贵向圆梦公司支付截至2018年7月31日的房屋使用费77040元，并按照0.9%/月支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年7月31日的逾期违约金为2825.28元）；2、判令林荣贵向圆梦公司支付截至2018年7月31日的电费35612元、商业管理费3240元及推广费65484元，并按照月利率2%支付逾期违约金至支付完毕之日止（截至2018年7月31日的逾期违约金为9037.26元）；3、判令林荣贵履行腾房义务，并按照10800元/月的标准和9720元/月标准支付腾房义务履行完毕前的房屋使用费和商业管理费、推广费；4、本案诉讼费用由林荣贵承担。 事实与理由：2016年9月2日，圆梦公司与林荣贵经协商一致，就林荣贵承租圆梦公司位于兴义市，双方签订了《商铺使用合同》《商业管理合同》。依据合同的约定，该商铺的建筑面积为108㎡，林荣贵在承租期间以建筑面积为基数，按照100元／月／㎡缴纳使用费，同时按照5元／月／㎡缴纳商业管理费和85元／月／㎡缴纳推广费，并自行承担水电费用等。若林荣贵逾期交付前述费用时，需要按照合同约定的标准支付违约金，同时，当林荣贵逾期交付费用时间累积达15日或者累积三次延迟履行，或者存在停止运营连续五日以上的情形时，贵州圆梦公司有权解除合同。合同签订后，圆梦公司根据上述合同的约定履行了交付门面、提供商业管理等义务，但林荣贵持续存在拖欠使用费、商业管理费、推广费及水电费等行为，故圆梦公司据此于2018年6月28日下午通过其工作人员的微信向林荣贵送达了解除合同的律师函，并再次向林荣贵主张拖欠的费用，但林荣贵仍拒绝履行支付义务。综上所述，林荣贵的行为已经构成违约，并严重损害了圆梦公司的合法权益，故圆梦公司有权解除合同并根据《中华人民共和国合同法》等有关法律及司法解释的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告林荣贵辩称，一、林荣贵从未拖欠圆梦公司租金，正如圆梦公司所述，林荣贵与圆梦公司于2016年9月2日签订《商铺使用合同》《商铺管理合同》，约定林荣贵向圆梦公司租赁位于地标广场内的1-17号商铺，建筑面积为108㎡，租金为每月100元/㎡，即每月租金10800元，同时约定免租期为1个月装修期，2个月经营免租期，免租期以商城整体试营业开始起算，林荣贵分别于2016年8月30日支付圆梦公司定金10000元；于2016年9月2日支付圆梦公司租金9980元，物管费540元；于2016年10月8日支付圆梦公司租金59940元，管理费1080元；于2017年8月30日支付圆梦公司装修保证金5000元；以上租金共计79920元，管理费共计1620元，装修保证金5000元。合同签订后，圆梦公司于2017年10月27日正式开业，除去双方约定的免租期2个月，从2017年12月27日开始计算商铺租金至林荣贵2018年6月30日搬离该商铺，共6个月，总计64800元，而林荣贵已预付租金为79920元，超出应付租金15120元，林荣贵要求退还多余租金及所交装修保证金共计20120元。二、电费应以电表实际计量的用电度数及供电局统一收费标准为准。三、管理费应扣除林荣贵已交三个月管理费共计1620元，实际应交5个月管理费2700元。四、正如《商铺管理合同》约定，圆梦公司收取林荣贵推广费，应进行商业推广活动，自商业开业以来，圆梦公司要求林荣贵每月支付推广费，但推广活动仅仅进行了一两次，且推广活动完全达不到圆梦公司向林荣贵承诺的推广安排，推广活动期间，圆梦公司甚至要求林荣贵等商铺经营者另行交钱、出人开展推广活动。林荣贵认为，圆梦公司每月收取推广费，应专款专用，按约定保质保量进行推广活动是圆梦公司的先合同义务，若圆梦公司未履行该义务，则不能要求林荣贵支付推广费，且圆梦公司收取的推广费完全没有统一的标准，林荣贵的商铺推广费为85元/㎡，而有的商铺却只收取10元/㎡，商城统一举办推广活动，对每一个商户推广效果并无不同，差异化收取推广费明显不合理。因此，圆梦公司要求林荣贵支付推广费依法不应得到人民法院的支持。五、关于圆梦公司要求林荣贵履行腾房义务，林荣贵在收到圆梦公司微信送达的律师函后2日，便已将大部分物品搬离该商铺，剩余柜台等还未来得及搬离，该商铺就被圆梦公司锁上，林荣贵多次找到商城管理员要求其开锁让林荣贵将物品搬离该商铺均遭到拒绝，现该商铺已在重新招商中，林荣贵要求圆梦公司返还林荣贵未搬离的柜台等物品，否则将另案起诉圆梦公司返还原物。六、圆梦公司已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。根据双方于2016年9月2日签订的《商铺使用合同》，圆梦公司应在2017年4月1日将商铺交付给林荣贵，但实际上圆梦公司在2017年8月31日才将商铺交付给林荣贵，圆梦公司要求林荣贵在一个月内装修完毕，并支付其5000元装修保证金，称商场在2017年9月27日要正式开业，林荣贵为此提前进货，但圆梦公司又通知林荣贵商场延期于2017年10月27日才正式开业，导致林荣贵一个月的营业额损失。商场开业当天，林荣贵等商铺经营者才发现，商铺实际情况和圆梦公司在招商时所承诺的，如配套设施等均完全不符，商户对此违约情况曾联名要求圆梦公司给予解决，但圆梦公司并未回应。对此给林荣贵造成的损失，林荣贵保留对圆梦公司另行起诉的权利。综上所述，请求人民法院依法驳回圆梦公司对林荣贵不合理的诉讼请求。 本案经本院审理认定事实如下：2015年11月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《地标广场商业管理委托合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司将其拥有使用权和租赁权的地标广场项目委托圆梦公司经营管理，总建设面积57743.2平方米，委托期限起始于2015年11月1日，止于2030年10月31日。2017年5月1日，圆梦公司与黔西南州地标房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同约定黔西南州地标房地产开发有限公司选聘圆梦公司实施物业管理的事宜，合同起止时间2017年5月1日至2022年4月30日。 2016年8月30日，林荣贵向圆梦公司支付商铺租赁定金10000元。同年9月2日，圆梦公司（甲方）与林荣贵（乙方）签订《商铺使用合同》，合同约定：甲方将兴义市地标广场1－17号商铺提供给乙方使用，乙方用于经营品牌老庙黄金，合同期限4年，该商铺建筑面积108平方米，使用费100元/㎡/月,2019年开始递增5%，首月租金10800元。该商铺交付时间为2017年4月1日。免租装修期分为1个月装修期，2个月免租期，免租以商城整体试营业开始起算。履约保证金为30000元，由乙方于签署本合同之日起15日内向甲方交纳。每季度基本使用费须于每季第3日前支付。该合同还约定，乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予赔偿；在使用期限内，乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。 同日，圆梦公司（甲方）与林荣贵（乙方）签订了《商业管理合同》，合同约定期限为4年，管理费5元/㎡/月（540元/月），推广费85元/㎡/月（9180元/月），首月管理费、推广费于商铺交付之日支付，其余月份于每月第1日支付；履约保证金为29940元，由乙方于签署本合同之日起15日内向甲方交纳。在经营期限内，乙方逾期交付管理费、推广费、电费以及其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。 前述两份合同签订当日，林荣贵向圆梦公司支付租金9980元、物管费540元,圆梦公司为此向林荣贵出具《收据》，其中载明：“今收到林荣贵交来租金9980元、物业管理费540元”。2016年10月8日，林荣贵向圆梦公司支付租金59940元、管理费1080元，圆梦公司为此向林荣贵出具《收据》，其中载明：“今收到林荣贵交来租金59940元、物业管理费1080元”。 2017年8月31日，林荣贵接收商铺并进场装修，同时向圆梦公司交纳5000元装修保证金。同年10月27日，地标广场开业，11月6日，圆梦公司向林荣贵发送《地标广场开业通知函》，其中载明：“地标广场于2017年10月27日盛大开业。商城整体开业之日正式算起租日（包括免租期、租金及物管费等）。” 2018年4月，地标广场多家商户向圆梦公司发出联名信，要求降低租金，延期免租期，解决各商家店内因商城硬件不完善给店铺造成的损失，以及反应招商前和现在的所有设计规划有很大出入等有关需要调节事宜。 2018年6月28日，贵州心达律师事务所受圆梦公司委托，向林荣贵发送《律师函》，其中载明：“根据阁下与圆梦公司签订的《地标广场商铺使用合同》第19.4条，若阁下在承租期间拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次延交使用费及其他费用的，视为违约，圆梦商管公司可以解除与阁下签署的合同，并收回商铺，同时不予退还阁下已经缴纳的履约保证金。根据圆梦商管公司的披露，阁下自2018年1月起未按约支付租金及商业管理费。为此，本所特向阁下发函告知：1、圆梦商管公司与阁下签订的《地标广场商铺使用合同》自本函发出之日解除。2、阁下应当自本函发出之日5个工作日内搬离阁下承租商铺……”。林荣贵于当日收到该律师函。2018年6月30日，案涉商铺被圆梦公司上锁，导致林荣贵无法搬离室内物品。其后，经本院协调，双方确认林荣贵于2019年11月14日将剩余物品全部搬离案涉商铺。 上述法律事实，有各方当事人的陈述以及圆梦公司提供的《商业使用合同》《商业管理合同》、地标广场进场单、店铺闭店照片、律师函，林荣贵提供的收据、开业通知函、律师函等证据在卷为据，故作认定。 本院认为，圆梦公司与林荣贵签订的《商铺使用合同》《商业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同约定承租人拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，出租人有权单方面解除本合同，圆梦公司以林荣贵欠使用费为由于2018年6月28日发函通知林荣贵解除《商铺使用合同》,林荣贵于当日收到该通知并不持异议，因此，该合同于2018年6月28日解除。 关于房屋使用费，地标广场于2017年10月27日开业，合同约定免租期为2个月，双方对房屋使用费自2017年12月27日起算不持异议。对于搬离商铺的时间，林荣贵主张2018年6月30日商铺被圆梦公司上锁导致室内物品无法搬离，并提供照片予以证实，同时，圆梦公司提供的照片也显示商铺在2018年6月30日处于关闭状态并上有两把锁，结合以上事实，本院对林荣贵的主张予以采信，因此，房屋使用费计算至2018年6月30日为宜，按照双方在合同中约定的使用费10800元/月计算，林荣贵应承担2017年12月27日至2018年6月30日的商铺使用费66240元（10800元/月×6个月+360元/天×4天)。 关于商业管理费，合同约定商业管理费自商铺交付之日起计算，但圆梦公司开业后又向林荣贵发函，载明商城整体开业之日正式算起租日（包括免租期、租金及物管费等），因此，管理费应自开业之日2017年10月27日起开始计算至2018年6月30日，按照双方在合同中约定的物管费540元/月计算，林荣贵应承担物管费4392元（540元/月×8个月+18元/天×4天)。 关于推广费，双方在合同中明确约定推广费按85元/㎡计算，该约定是双方真实意思表示，林荣贵应按照合同约定支付该费用。合同约定推广费自商铺交付之日起计算，但圆梦公司开业后又向林荣贵发函，载明商城整体开业之日正式算起租日（包括免租期、租金及物管费等），因此，推广费应自开业之日2017年10月27日起开始计算至2018年6月30日，按照双方在合同中约定的物管费9180元/月计算，林荣贵应承担2017年10月27日至2018年6月30日的推广费56304元（9180元/月×6个月+306元/天×4天)。 关于电费，合同约定电费由圆梦公司代收代缴，圆梦公司主张林荣贵租赁期间使用电费30510度，产生电费36612元，但圆梦公司提供的证据不能证明林荣贵实际使用的用电度数以及实际代缴的电费金额，鉴于林荣贵在商铺使用期间确实产生了电费，本院酌情由林荣贵承担电费18000元。 关于逾期付款违约金的计算。林荣贵未按照合同约定支付店铺使用费及其他费用，应承担逾期付款的违约责任。双方虽在合同中对逾期支付租赁费的违约责任作了明确约定，但双方约定的违约金计算标准过高，根据林荣贵公司已付款项的金额、过错程度及圆梦公司实际损失情况，对圆梦公司主张的违约金酌情支持15000元。 对于圆梦公司主张履约保证金59940元不予退还的问题，合同中虽然约定了履约保证金，但是林荣贵在合同签订后未向圆梦公司支付履约保证金，且圆梦公司出具的收据明确载明系收取的租金及物管费，故圆梦公司的该主张得不到本院支持。 以上五项费用共计159936元，扣除林荣贵已支付的装修保证金5000元、定金10000元、租金69920元、管理费1620元，林荣贵实际还应支付圆梦公司商铺使用费、商业管理费、推广费、电费、违约金共计73396元。另，由于林荣贵已将涉案商铺返还给圆梦公司,圆梦公司要求返还商铺的诉求已实现,本院无需再作判项处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、林荣贵于本判决生效之日起十日内支付贵州圆梦商业管理有限公司商铺使用费、商业管理费、推广费、电费、违约金共计73396元； 二、驳回贵州圆梦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4164元，减半收取2082元，由林荣贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年五月七日 书记员  罗婷文