广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终835号 上诉人（原审被告）：肖利军，男，1984年8月16日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：刘陶，女，1988年4月14日出生，汉族，无业，住址同上（与肖利军系夫妻关系）。 被上诉人（原审原告）：黄益钒，男，1985年8月2日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人肖利军与被上诉人黄益钒房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖利军上诉请求：1．撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3313号民事判决中第一、第二项判决。2．改判黄益钒继续履行《房屋买卖合同》，配合上诉人办理房屋贷款一次性还款手续和房屋过户手续。3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与黄益钒签订房屋买卖合同后，2012年年底，黄益钒在取得房产证后，要求过户给上诉人，因当时政策调控，过户费用高，黄益钒同意上诉人请求满5年后过户，在2013年12月5日接受上诉人支付房屋尾款10,000元后，应按合同约定要求履行房屋过户手续，但均被黄益钒以各种理由拖延或拒不与上诉人联系。2019年3月份，上诉人为防止黄益钒将房屋用于买卖或抵押停止归还银行按揭贷款，是上诉人行使不安抗辩权。2017年12月黄益钒与上诉人联系并向上诉人借款1.5万元，视为双方同意继续履行合同的口头约定，应受法律保护。 黄益钒答辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 黄益钒一审起诉请求：一、终止原、被告于2011年4月22日签订的《房屋买卖合同》，被告把房屋使用权交还给原告；二、被告赔偿原告违约金50,000元；三、被告支付原告2011年5月起至2019年7月15日的房屋使用费117,600元（98个月×1,200元）；2019年7月15日之后的房屋使用费按月租金1,500元收取；四、本案所产生的一切相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月16日，黄益钒向银行贷款162,000元购买了来宾市人民路西298号裕达城市广场金座2栋4单元7-4号房屋。2011年4月22日，黄益钒将该房出售给肖利军，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：1．房屋转让价250,000元，在合同生效后一周内交付86,000元，负责偿还原贷款余额153,999.02元（还贷银行账户62×××98）；房产过户后一个月内，付清购房款余额10,000.98元。2．合同生效之日一周内，房屋交付买方使用，卖方协助装修、通电、通水等正常使用该房屋所必需的手续；卖方负责原房产过户不存在产权纠纷；合同签订之日前该房屋所产生的一切税金、费用、债务（甲方购买该房屋产生的银行贷款除外）由卖方承担，因此造成买方损失的卖方承担赔偿责任。3．卖取得房产证后，买方还清卖方贷款及房费后，办理产权过户手续，否则退还买方房屋价款并支付违约款伍万元。4．卖方办理房产证所产生的一切税费由其自行承担，过户的费用由买方承担。5．买方擅自毁约、不按时偿还贷款月供，影响卖方信贷信用，卖方有权收回所售房屋，终止合同，买方支付违约金伍万元。签订合同后，肖利军已支付了购房款96,000元，于2011年5月对房屋装修后使用至今。2013年11月27日开始，肖利军未按合同约定按期归还涉案房屋贷款，黄益钒起诉前的几个月，仍有逾期还款行为。2012年1月17日，房屋所有权登记在黄益钒名下。 另查明，黄益钒的个人信用报告显示，从2010年起至今向多家金融机构贷款，有5笔贷款（贷记卡）存在逾期记录，包括本案房屋贷款。黄益钒因经济困难向他人借款，逾期后经过诉讼程序于2017年被法院查封了案涉房屋。为解除查封，黄益钒向肖利军借款10,000元，案涉房屋现已被解封。 在一审庭审中，肖利军当庭提出反诉，但未在指定的时间内交纳案件受理费。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条强制性规定，根据契约自由原则，属于合法有效合同，原、被告应当受该合同的约束。被告逾期归还原告房屋贷款的事实清楚，虽然原告也有其他贷款逾期影响自身信用，但被告逾期还款的行为，也是影响原告信用的原因之一。被告辩称是因为原告向他人借款逾期、信用不好，联系不上原告且本案房屋被法院查封，才逾期还款，并提供了一定证据，但是被告没有依法履行不安抗辩权（本案是否符合不安抗辩构成要件是另一回事）通知原告提供担保或者对待给付，就随意逾期还款，已经违约，应承担违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》第五条“乙方不按时偿还甲方银行按揭贷款月供，影响甲方信贷信用的，甲方有权收回所售房屋”，对于原告要求终止合同、返还房屋的诉讼请求，予以支持。 被告在2011年已经支付了购房款96,000元、合同对案涉房屋装修所产生的残值损失约定完全由被告自身承担，则这两项费用足以充抵被告从2011年5月使用房屋至今的费用，故对于原告诉请被告支付2011年5月起至被告返还房屋之日止的房屋使用费，本院不予支持。违约金是为填平守约方遭受的实际损失，因双方签订的《房屋买卖合同》第五条规定：终止合同后，房屋装修（不包括家具）、维护等发生的费用均不予退还；案涉房屋现已涨价；原告对本案纠纷的处理亦缺乏一定的善良和理性；原告也没有证据证明被告逾期代为归还银行贷款后，自己还产生了其他的具体经济损失，故对于原告要求被告支付违约金50,000元，一审法院不予支持。被告代原告归还的银行贷款，原告应当予以返还；就该问题，一审法院建议双方本着善良、理性原则协商解决。无法协商的，被告可另行起诉。 一审法院判决：一、解除原告黄益钒与被告肖利军于2011年4月22日签订的《房屋买卖合同》；二、被告肖利军于本判决生效之日起十五日内退还房屋给原告黄益钒；三、驳回原告黄益钒的其他诉讼请求。案件受理费3652元由原告黄益钒负担。 本案二审期间，上诉人肖利军提交证据：1．《收条》，证明其已于2013年12月5日向黄益钒付清购房尾款10,000元。2．《催告函》，证明造成黄益钒的银行征信问题是黄益钒欠贷不还的事实。3．肖利军与黄益钒短信联系截图，证明肖利军催黄益钒办理房屋过户手续。4．中国工商银行还贷凭证，证实肖利军一直替黄益钒归还房贷，继续履行合同。黄益钒质证认为，对证据的合法性、真实性没有异议，但不同意肖利军的证明目的。本院对该证据认证如下：该证据系肖利军履行合同、黄益钒违约影响自己信贷信用的事实，本院予以采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题：2013年11月、2019年，肖利军存在逾期还贷是否构成实质性违约，房屋买卖合同是否应当解除。 经查，肖利军逾期偿还贷款行为并未造成实质性违约，并在采取补救措施后继续履行合同，黄益钒也接受肖利军继续偿还贷款履行合同义务，双方签订的房屋买卖合同应当继续履行。首先，黄益钒的个人征信问题有其自身原因造成：黄益钒自2010年向多家金融机构贷款，有多次逾期还贷影响其个人征信的事实；2017年又因黄益钒不履行法院裁判文书确定义务，导致涉案房屋被法院查封。因此，肖利军2013年11月、2019年逾期还贷只是黄益钒个人征信问题的原因之一。其次，黄益钒在肖利军逾期还贷行为发生之后，仍然要求肖利军履行合同义务：自双方履行合同开始至今，黄益钒仍然接受肖利军代其偿还银行贷款即接受肖利军履行合同义务；黄益钒于2013年12月接受肖利军支付购房尾款10,000元，没有对肖利军逾期还贷行为提出解除合同。因此，肖利军逾期还贷行为，未造成房屋买卖合同实质性的违约。一审判决以肖利军逾期还贷影响黄益钒信贷信用为由，判决解除双方签订房屋买卖合同，适用法律不当，本院予以纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初3313号民事判决。 二、驳回被上诉人（原审原告）黄益钒一审起诉的诉讼请求。 一审案件受理费3,652元，二审案件受理费3,652元，总计7,304元，由被上诉人黄益钒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 黄美霜 书 记 员 莫龙涛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。