上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7618号原告：李有志，男，1949年1月26日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会，注册地上海市闵行区。负责人：沈季良，主任。委托诉讼代理人：孙燕芬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告李有志与被告上海市闵行区合生城邦二街坊业主委员会(以下简称合生城邦二街坊业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李有志，被告合生城邦二街坊业委会的负责人沈季良、委托诉讼代理人孙燕芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李有志向本院提出诉讼请求：判令撤销被告于2020年1月19日发布的关于自2020年2月1日起调整合生城邦二街坊小区物业费的决定。事实与理由：原告系位于上海市闵行区金平路777弄的合生城邦二街坊小区156号902室的房屋产权人之一，被告系该小区业委会，案外人上海阳光投资(集团)物业管理有限公司(以下简称阳光物业公司)系该小区物业公司。根据物业服务合同约定，小区住宅物业费的收费标准为：多层0.75元/平方米/月、高层1.30元/平方米/月、别墅1.80元/平方米/月，商铺的物业费收费标准为2元/平方米/月，合同约定实行包干制，至2020年年底到期。2018年年底，被告就小区各项物业费标准上涨0.2元征询业主意见，未获大多数业主同意。2019年年底，被告及阳光物业公司根据小区管理规约第22条的规定，自行委托第三方评估机构上海青蓝管理咨询有限公司(以下简称青蓝公司)对小区物业费的标准进行评估。2020年1月19日，被告发布公告，决定自2020年2月1日起，小区物业费上调，标准分别为：多层及高层一楼1.10元/平方米/月、高层二楼及以上1.65元/平方米/月、别墅为2.15元/平方米/月、商铺为3元/平方米/月。由于物业费调整系属于建筑区划内有关共有和共同管理权力的其他重大事项，根据相关法律、法规规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被告发布的上述公告则违反该规定。另外，虽然小区管理规约第22条就物业服务费的调整引入评估程序，但规定模糊；而评估机构青蓝公司并无评估资质，评估参考的材料存在不实和片面之处，评估结果并不公允，两者均不能作为被告调整物业费依据。除此之外，阳光物业公司服务水平较差，投入成本较低，实际上并不存在亏损，即便其经营亏损，根据物业服务合同约定的包干制收费方式，物业公司在物业服务合同有效期内也应自负盈亏。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告合生城邦二街坊业委会辩称：对原所述事实基本没有异议，但本次物业费的调整系基于物业公司的调价申请启动，这也是2007年小区落成以来的第一次调整，期间先后经历了业主大会征询和第三方评估，期间均由街道房管办事处督导，业委会也多次组织业主会谈，听取业主意见。相关的会谈意见、审计报告、评估报告、工作进展，业委会也均及时向业主们进行公示。评估报告出具以后，业委会在此基础上，结合周边小区的物业费价格及本小区实际情况，才酌定调整了物业费。同时，业委会还向物业公司提出新的服务管理要求，物业公司也作出相应承诺。本次物业费调整的整个过程完全符合小区管理规约第22条关于“……(调整物业服务费)(业主)征询不通过，由物业服务企业和业主委员会共同指定社会中介机构，根据其出具的书面评估意见调整物业服务费……”的规定，也符合物业管理方面法律、法规的规定，不存在程序违法的情形。综上，被告请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告系涉案合生城邦二街坊小区156号902室的房屋产权人之一，被告系该小区业委会，阳光物业公司系该小区物业服务公司。2017年12月，被告与阳光物业公司续签《物业服务合同》，约定物业服务费标准为：住宅中多层为0.75元/平方米/月、高层为1.30元/平方米/月、(双栋及联排)别墅为1.80元/平方米/月，商业用房为2元/平方米/月，合同有效期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。《物业服务合同》第四条另规定：“本合同履行过程中，物业服务费标准按照以下方式按签约年度调整：根据本合同约定的内容和劳动力成本上升的因素，按小区管理规约22条相关条例物业管理费作适当调整。”另查明，2017年11月28日，合生城邦二街坊小区业主大会表决通过《管理规约》，之后在房管部门进行备案。该规约第22条系关于物业服务费调整的规定，内容为：“物业服务合同履行期间，符合下列情形的，由物业服务企业和业主委员会共同协商调整物业服务费，并向全体业主进行征询，征询不通过，由物业服务企业和业主委员会共同指定社会中介机构，根据其出具的书面评估意见调整物业服务费：政策规定的劳动力成本上调，客观造成物业服务企业不能继续履行合同的；……”《管理规约》生效日期为2018年1月1日。2018年9月，阳光物业公司以物业服务成本上涨，原定物业服务收费标准过低，影响小区物业服务质量等为由向被告提出各类物业费标准上调0.30-0.40元的申请。2019年1月11日，被告向小区业主发放“合生城邦二街坊业主大会《物业管理费调价征询》”单，就物业服务费每平米上调0.20元征询业主意见。2019年1月25日，被告公告开票结果：“本次物业管理费调价没有通过”。2019年10月16日，被告发布告知书，主要内容为：业委会根据小区业主管理规约，经充分讨论后，按照管理规约第22条启动第三方评估，对物业服务及收费标准进行市场评估来获得合理收费；经了解及讨论决定由青蓝公司进行评估；届时评估后的物业管理费，按照小区管理规约第22条执行。2019年12月17日，被告发布告业主书，告知业主被告已与青蓝公司签订委托合同及评估进展等情况。2020年1月，青蓝公司出具《上海市闵行区合生城邦二街坊住宅小区物业服务成本核算报告》，其中关于物业服务费用定价的建议为：多层1.59元/月·平方米、高层底层1.60元/月·平方米、高层1.98元/月·平方米、别墅2.39元/月·平方米、商业3.70元/月·平方米。之后，被告将该报告在小区张贴公示。2020年1月19日，被告发布公告，主要内容为：业委会经集体讨论，确认评估报告未失公允；依据《管理规约》授权，经业委会与阳光物业友好协商，自2020年2月1日起小区物业费多层及高层一楼调整为1.10元/平方米(/月)、高层二楼及以上调整为1.65元/平方米(/月)、别墅调整为2.15元/平方米(/月)、商铺调整为3元/平方米(/月)。诉讼中，被告并提供上海翰盛会计师事务所出具的合生城邦二街坊小区2017年及2018年物业费收支情况的审计报告等，以证明其启动物业费调价程序的客观依据，根据审计报告，2017及2018年度物业管理费收支净额分别为-18,566.10元、-365,010.28元。原告对该两份审计报告的真实性没有异议，但认为审计报告中成本虚高，收入项目不全，未涵盖从小区公共收益中拨付给物业公司的款项，故对结论不予认可。被告称，就小区公共收益拨付给物业公司的情况，根据业主的意见，评估时被告已反馈给青蓝公司并提出相应要求，青蓝公司评估时已加以考虑，所作出的结论符合小区实际情况。审理中，原、被告双方确认，自2007年合生城邦二街坊小区落成以来至本次调价之前，一直按上述《物业服务合同》约定的标准收缴物业服务费。本院认为，根据法律规定，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，业主可以请求人民法院予以撤销。业主提出业主撤销权诉讼的，其应就相关决定侵害其合法权利或者违反法律规定的程序承担举证责任。本案中，根据审理查明事实，被告作出涉案调整物业费的决定，系基于物业公司的申请，之后根据物业费收支情况审计报告，先征询业主意见，再进行第三方评估，进而作出，期间并进行过程公示，程序符合《管理规约》第22条的规定。而《管理规约》系经业主大会表决通过，被告作为业主大会常设和执行机构，根据《管理规约》的授权履行相应职责，未违反相关法律规定。被告在涉案决定中确定的物业费收费标准也未超出当地市场行情，也并无不妥。故原告诉请撤销，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李有志的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告李有志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张慧二〇二〇年五月六日书记员  戎蓉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。