河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1315号上诉人(原审原告)：新乡明大置业有限公司，住所地新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕。委托诉讼代理人：牛红江，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗俊峰，河南仟问律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：郭宝靖，女，1980年9月6日出生，汉族，住新乡市。被上诉人(原审被告)：王慧强，男，1984年8月15日出生，汉族，住新乡市。被上诉人委托诉讼代理人：王运庭、贾星汉，河南联盟律师事务所律师。上诉人新乡明大置业有限公司（以下简称明大公司）因与被上诉人郭宝靖、王慧强商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人明大公司委托诉讼代理人牛红江、苗峻峰、被上诉人郭宝靖及其委托诉讼代理人王运庭、贾星汉参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人明大公司上诉请求：1、请求撤销原审法院（2019)豫0702民初3078号民事判决，改判解除上诉人明大公司与被上诉人郭宝靖、王慧强2017年9月30日签订的一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017-0930032),改判被上诉人郭宝靖、王慧强将其购买的房屋明大拉菲国际小区10号楼1层104号商铺返还给上诉人明大公司；2、一审鉴定费应由被上诉人郭宝靖、王慧强承担；3、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：事实和理由：一、一审法院认定“但因双方未完全按照该合同约定履行，而是另行依照案涉《借款合同》作为房款支付方式”、“双方就付款方式另行约定”没有任何事实和法律依据，实属错误，应予纠正。被上诉人提交的《借款合同》是被上诉人郭宝靖、王慧强与案外人冯卫华签订的，司法鉴定意见书显示，《借款合同》上加盖的明大公司印章经过检验是伪造的，说明明大公司不知道、也不同意用涉案房屋为郭宝靖、王慧强出借给冯卫华100万元提供担保，更不可能同意用《借款合同》约定的借款作为涉案房屋购房款。事后更未得到明大公司的同意或追认。故该《借款合同》对上诉人明大公司不产生任何法律效力。二、一审法院认定“沈明良自称其在明大公司售楼部卖房，具体由冯卫华与明大公司联系，明大公司派刘茜配合办理相关手续”、“沈明良在售楼部售卖房屋，又有明大公司工作人员刘茜配合”与事实不符，实属错误，应予纠正。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》是书证，而沈明良、刘茜的证言是人证，不应当以人证推翻书证。沈明良、刘茜既未出庭接受当事人的询问，庭前法院对其询问时也未通知双方当事人在场。沈明良、刘茜与本案具有利害关系，沈明良与被上诉人王慧强有频繁的经济往来，他们其之间存在借款关系，且沈明良接受郭宝靖、王慧强的委托，收了王慧强的钱款，却直接把钱扣下来，与《商品房买卖合同（预售）》的合同条款明显矛盾，根据证据规则，书证的效力大于人证的效力，对沈明良、刘茜的证言不应采纳。三、一审法院认定“在新的付款方式中郭宝靖、王慧强已经按约定支付了99万元”、“案涉《商品房买卖合同（预售)》的大部分房款郭宝靖、王慧强已经支付”，实属错误，应予纠正。本案并不存在新的付款方式。郭宝靖、王慧强转账的99万元，并非按照案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定支付给明大公司指定的银行账户。被上诉人王慧强的99万元是向沈明良转账支付的。而上诉人明大公司未委托沈明良代收房款，被上诉人也未提供上诉人委托沈明良代收房款的证据。郭宝靖、王慧强实际在履行《借款合同》中的借款义务，并收取利息。郭宝靖、王慧强签订的购买明大公司房屋仅实际缴纳了55700元。房屋定金10000元是郭宝靖在明大公司POS机刷卡支付的。一审认定是“通过银行转账”支付是错误的。2017年12月29日，明大公司收到45700元，是郭宝靖通过沈明良转账交给明大公司，明大公司按要求为郭宝靖、王慧强开具的收款收据。由此充分证明郭宝靖、王慧强与沈明良之间委托付款关系的存在。四、一审法院对上诉人明大公司的一审诉求不予支持，实属错误。根据郭宝靖、王慧强与明大置业公司于2017年9月30日签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，在郭宝靖、王慧强没有按照约定按期付清房款的情况下，郭宝靖、王慧强应当返还明大拉斐国际小区10号楼1层104号商铺。五、一审鉴定费应由负有举证义务的一方被上诉人郭宝靖、王慧强承担。被上诉人郭宝靖、王慧强辩称，一、根据《商品房买卖合同（预售）》及被上诉人的转账记录足以证明被上诉人与上诉人构成买卖房屋的合意，100万元支付的是购房款，原审法院认定“双方约定按照《借款合同》作为房款支付方式”，认定事实明确，具有事实依据。对于该笔款项实际用途是购房，而不是借贷。明大公司对这种支付方式是默许的。明大公司称该款项是与冯卫华之间的借款，其逻辑不通，被上诉人可以直接将款支付给冯卫华，而不是先转给明大公司销售人员，再由明大公司转给实际借款人。刘茜每次收到款项后，都出具了收据。上诉人将所谓的利息直接转给刘茜用来交付房款，由此证明被上诉人是通过这种方式支付购房款。明大公司在签订合同当日为被上诉人办理了预售登记，明大公司认可其未向被上诉人催收过房款，且《借款合同》与被上诉人的第一笔转账款项均在《商品房销售合同》签订之前。这正是明大公司为被上诉人办理预售登记和支付房款的方式。公章的的真假系明大公司内部管理问题，被上诉人不可能甄别公章的真假。二、原审法院认定沈明良为明大公司销售人员认定事实清楚。明大公司有多套房屋是通过刘茜、沈明良销售的，被上诉人有对其二人有充分的信赖基础和依据。原审法院出示的二人的《询问笔录》可以证明二人的销售身份，根据相关法律规定，二人无须再出庭经过双方当事人的询问，且该两份《询问笔录》已质证。另外，明大公司委托静雅酒店公司出租、销售房屋是事实，沈明良作为静雅酒店公司的股东是具有代表明大公司对外进行销售的身份的。三、原审法院认定“在新的支付方式中郭宝靖、王慧强已经按照约定支付了99万，大部分房款已经支付。”认定事实清楚。被上诉人的99万通过数次银行转账给刘茜，刘茜代表明大公司收取购房款的行为应当认定为职务行为。明大公司存在可以将购房款直接交给个人的情况就，且存在多起类似案件，其内部管理问题应自负责任，而不应向合同相对人主张。四、鉴定费用应由明大公司承担。虽然公章是伪造的，但是被上诉人不可能具有辨别能力，并且也不影响双方以《借款合同》作为支付房款的真实意思表示。原审查明，郭宝靖、王慧强（郭宝靖之夫）前往明大公司购买房屋，由明大公司销售人员刘茜接待。2017年9月14日，明大公司（甲方）与郭宝靖（乙方）签订《明大·拉斐国际认购书》一份，载明：郭宝靖认购拉斐国际10号楼1层04户，建筑面积55.7平方米，优惠前总价1476050元，优惠后总价1214260元；认购定金10000元；乙方在签订本认购书后7日内，应与甲方签订《商品房买卖合同》并付清房款／首付款，认购定金转入房款／首付款房款；在签订《商品房买卖合同》前，本协议为买卖双方的正式合约，具有同等法律效力；一次性付款要求签订购房合同时，按照合同要求，付清100％房款；按揭付款要求签订购房合同时须缴纳房款的30％-90％为首付款，购房人在5日内根据要求提交银行按揭办理所需资料，并主动和甲方到指定银行办理相关手续；该认购书还约定了其他内容。当日，郭宝靖通过银行转账向明大公司账户支付10000元定金，明大公司出具了收据。后刘茜将郭宝靖介绍给沈明良，沈明良称其带郭宝靖见了冯卫华。2017年9月22日，王慧强、郭宝靖作为出借方（甲方）与借款方（乙方）冯卫华、保证方（丙方）明大公司签订《借款合同》（编号2017-9-22）一份，载明：乙方向甲方借款100万元，借款时间2017年9月22日至2018年3月22日，共计六个月；月利息1％，按月支付；乙方为保证甲方出借款项的权益，以位于向阳路589号拉斐国际10号楼104房，合同备案面积55.7平方米作为本次借款的保证；乙方自收到甲方出借款100万元十日内为甲方办理商品房网签备案合同；保证方为本次借款提供连带保证，期限自借款到期后两年；借款到期后，乙方未能按时归还借款，所网签商品房不再办理更名手续，依照网签商品房买卖合同金额由乙方及丙方在十日内出具网签购房合同全额发票及相关手续，但相关购房契税和维修基金由甲方承担，甲方不再补齐备案价格款项（网签备案差额款项214260元，不须补齐，备案合同金额已缴清），本借款合同终止，本次借款不再归还；乙方归还甲方借款后，本借款合同终止，三日内双方办理商品房合同的更名，甲方应配合乙方办理更名手续，不得以任何理由阻碍乙方办理更名等相关手续，且由乙方及丙方承担撤案费用。如因甲方原因无法办理更名则等同于购买该商品房，须补足房产销售金额（销售价格以开发商价格为准），乙方不再归还甲方借款，甲方不再要求乙方归还借款，借款结清，本合同终止；合同还约定了其他内容。本案审理中，经鉴定，该借款合同中“新乡明大置业有限公司”印文与样本印文不是同一枚印章盖印形成。2017年9月30日，明大公司作为出卖人，郭宝靖、王慧强作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2017-0930032）一份，载明：郭宝靖、王慧强购买位于新乡市明大拉斐国际10号楼104号房屋，面积55.7平方米，总价1214260元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人于2017年9月30日一次性付清房款1214260元；交付房屋时间为2017年9月30日前；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同还约定了其他内容。该合同于2017年9月30日备案到郭宝靖名下。另查明一，2017年9月22日王慧强账户向刘茜账户转账300000元后，当日沈明良账户向王慧强账户转账3000元；2017年9月30日王慧强账户向刘茜账户转账300000元后，当日沈明良账户向王慧强账户转账3100元；2017年10月27日沈明良账户向王慧强账户转账6100元；2017年11月6日王慧强账户向刘茜账户转账300000元后，当日沈明良账户向王慧强账户转账3000元；2017年11月27日沈明良账户向王慧强账户转账6100元；2017年12月3日王慧强账户向刘茜账户转账90000元后，当日沈明良账户向王慧强账户转账900元；2017年12月27日沈明良账户向王慧强账户转账9100元；2018年1月27日沈明良账户向王慧强账户转账10000元；2018年3月7日沈明良账户向王慧强账户转账10000元。以上共收取利息51300元。另查明二，2017年12月28日，沈明良向明大公司财务人员蔡志禹的个人账户转账45700元。明大公司称系沈明良以郭宝靖名义交纳的房款并出具收据载明是郭宝靖、王慧强10号楼104号商铺房款；但郭宝靖、王慧强不予认可交过此款。另查明三，明大公司认可刘茜为其销售人员，但不认可沈明良系其公司人员，称沈明良为其客户并介绍客户给明大公司。明大公司自认其为回笼资金，急于销售房屋，内部管理有漏洞，存在由私人账户收取房款的情况。沈明良自称其在明大公司售楼部卖房，具体由冯卫华与明大公司联系，明大公司派刘茜配合办理相关手续。另查明四，案涉房屋尚未办理产权登记，明大公司自认房屋尚未交付。原审认为，本案中涉及商品房买卖合同和借款合同，对于两份合同的性质以及相互的关系问题，具体分析如下：一、对本案中郭宝靖、王慧强为购房人还是借款出借人问题。综合本案证据、庭审情况以及一审法院受理的类案，一审法院认为郭宝靖、王慧强为购房人，理由如下：1．郭宝靖、王慧强与明大公司签订了《明大·拉斐国际认购书》早于《借款合同》，郭宝靖、王慧强依照认购书约定向明大公司交纳了10000元定金；2．明大公司认可沈明良向蔡志禹转账的47500元为沈明良以郭宝靖名义交纳的购房款，因此明大公司认可郭宝靖、王慧强购房人身份；3．郭宝靖、王慧强自认为购房人，明大公司也以购房人起诉郭宝靖、王慧强，双方对此主张一致；4．反向看，如果郭宝靖是出借人，沈明良无必要为其交纳房款。二、刘茜、沈明良行为性质为何。综合本案证据、庭审情况以及一审法院受理的类案，一审法院认为刘茜、沈明良的行为应视为明大公司的行为，理由如下：1．刘茜作为明大公司销售人员，其与沈明良一起在售楼部为郭宝靖办理了认购书、案涉房屋商品房买卖合同的签订、备案等相关手续。刘茜的行为代表了明大公司。对于沈明良行为的性质，即使如明大公司所述，沈明良并非其工作人员，只是为其介绍客户，但沈明良在售楼部售卖房屋，又有明大公司工作人员刘茜配合，并能顺利办理案涉房屋的相关手续，作为买房人对此并无甄别能力。一审法院受理的类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，加之沈明良自认其售房身份，作为买房人的郭宝靖、刘慧强对刘茜、沈明良系明大公司工作人员有充分的信赖基础和依据。2．2017年9月14日郭宝靖、刘慧强签订认购书并支付10000元定金后，其称刘茜、沈明良向其介绍明大公司有优惠政策，最终签订了《借款合同》。郭宝靖、刘慧强依据《借款合同》在《借款合同》签订当天即2017年9月22日付给刘茜30万元。后刘茜、沈明良于2017年9月30日为郭宝靖、王慧强办理了案涉《商品房买卖合同（预售）》签订、备案手续，王慧强当天付给刘茜30万元。之后王慧强分两次支付39万元给刘茜。沈明良在2017年12月28日向明大公司交纳郭宝靖房款47500元。以上整个付款和签订认购书、商品房买卖合同、借款合同的过程以及合同的约定可以看出，明大公司、刘茜、沈明良的行为是相辅相成的，均能相互印证。因此，可以认定明大公司认可刘茜、沈明良的售房和收款行为。3．王慧强作为购房人向明大公司的销售人员刘茜支付房款，刘茜称其转给了沈明良。虽然沈明良只将其中部分款项支付给了明大公司，但沈明良支付的款项来源于郭宝靖、王慧强的付款，已经形成完整的证据链。这可以进一步证明明大公司认可刘茜、沈明良的收款行为。4．对于上述47500元，郭宝靖、王慧强并不认可是其所交纳，明大公司亦未提供郭宝靖、王慧强委托沈明良交纳的证据。且依据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定郭宝靖、王慧强应在签订合同的2017年9月30日当天交纳全部首付款1214260元，而依照明大公司的陈述郭宝靖、王慧强除了10000元定金外，只在2017年12月28日交纳了47500元。在此情况下，明大公司仍然为郭宝靖、王慧强办理了合同备案。这应是明大公司内部管理疏漏所致。明大公司称其向郭宝靖、王慧强催要剩余房款，但并未提供证据证明。实际上郭宝靖、王慧强将99万支付给了刘茜。沈明良于2017年12月28日只向明大公司蔡志禹转账47500元，刘茜、沈明良并未将郭宝靖、王慧强的全部购房款交给明大公司。刘茜、沈明良私自以借款名义收取房款、支付利息以及收取房款后未向明大公司交纳等，均属于明大公司内部管理问题。况且即使是沈明良向明大公司交纳郭宝靖、王慧强的房款亦不是交纳到明大公司账户。上述分析与明大公司自认其内部管理混乱，有疏漏相符合。作为买房人的郭宝靖、王慧强不应承担由明大公司内部管理问题导致的责任。原审判决：一、郭宝靖、王慧强于判决生效之日起十日内支付明大公司265560元房款后一个月内，明大公司协助郭宝靖、王慧强办理位于新乡市向阳路以北、规划振中街以西、103厂以东明大拉斐国际小区10号楼1层104号商铺（合同编号2017-0930032）产权转移登记手续；二、驳回明大公司的诉讼请求；三、驳回郭宝靖、王慧强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15728元、保全费5000元、反诉费7864元，共计28592元，由明大公司负担15000元，由郭宝靖、王慧强负担13592元。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于双方是否约定按照《借款合同》作为购房款的支付方式的问题。《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。《借款合同》系对《商品房买卖合同（预售）》中约定的支付方式的另行约定。明大公司在《借款合同》签订之后与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》并为被上诉人办理了合同备案。上诉人明大公司的主张《借款合同》系被上诉人郭宝靖、王慧强与案外人冯卫华签订的，加盖的明大公司印章经过检验是伪造的。原审判决认为被上诉人一方不具有辨别公章真假的能力符合本案实际，该伪造的公章系上诉人明大公司内部管理混乱的问题，但同时也不影响其依法向公安机关控告、申诉有关公章刑事责任问题。故原审认定双方约定按照《借款合同》作为房款的支付方式并无不妥。关于沈明良的行为是否应视为明大公司的行为的问题。上诉人明大公司主张沈明良系认购案涉商品房的客户，不认可其行为代表明大公司的行为理由不成立。刘茜作为明大公司的工作人员配合沈明良在明大公司售楼部售卖房屋，并办理案涉房屋的相关手续，且明大公司为被上诉人办理了合同备案、房屋预抵押以及按揭手续，出具收到首付款收据等，在办理手续过程中，明大公司明知沈明良的行为并未否认沈明良售卖房屋的身份，作为买房人对此亦无更多的甄别义务，故原审判决认定为是对其售卖房屋行为代表公司并无不当。人民法院受理的其他类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，故作为买房人郭宝靖、王慧强对刘茜、沈明良的行为可以代表明大公司有充分的信赖基础和依据。关于被上诉人是否已经支付了99万元房款的问题。本案中，被上诉人郭宝靖、王慧强已经按《借款合同》支付了99万元。而非上诉人明大公司诉称的被上诉人郭宝靖、王慧强只缴纳了55700元。作为成立多年的专业房地产开发公司、市场主体的上诉人明大公司不可能在被上诉人郭宝靖、王慧强除了10000元定金外，只在2017年12月28日交纳了47500元的情况下为其办理备案手续。虽然被上诉人没有直接转账至上诉人明大公司指定的收款账户，但上诉人明大公司自认存在由私人账户收取房款的情况，此为上诉人明大公司内部管理问题，并不能对抗被上诉人，也不能据此免除其合同义务和责任。综上所述，上诉人明大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15728元，由新乡明大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年五月十八日书记员  刘 冬