广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29914号原告：陈孟红，女，1984年1月8日出生，汉族，住广东省台山市*************，公民身份号码440************728。委托诉讼代理人：李洲，广东永诺律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告陈孟红诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下称盛明投资公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（下称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告及原告的委托诉讼代理人李洲，被告盛明公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告佛山盛明置业有限公司与原告签订的《物业使用权转让合同》、被告佛山市戴斯物业管理有限公司与原告签订的《委托经营管理合同》；2.被告佛山盛明置业有限公司向原告退还本金216868元，并支付补偿款8000元；3.被告佛山盛明置业有限公司向原告支付以转让款218780元为基数每日按千分之一自2019年3月30日起计至实际还清之日止的违约金，暂计至2019年12月6日的违约金为55132.56元；4.被告佛山市盛明投资咨询有限公司和佛山市戴斯物业管理有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的责任承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：首先，原告和被告盛明公司于2018年1月28日签订《物业使用权转让合同》，约定盛明公司将盛明广场1座0623A号物业的使用权以218780元转让给原告，原告享有该物业使用权至2051年12月30日止，盛明公司应在2019年3月30日前交付使用，否则，原告有权解除合同，盛明公司应按转让款218780元的每日千分之一向原告支付违约金。被告因政府及资金的原因，导致停工，至今无法交楼。签订上述合同后，共支付被告216868元；原告在上述签订合同的当天与戴斯公司签订《委托经营管理合同》，将涉案物业租给戴斯公司、日期自2019年8月1日至2025年7月30日；盛明投资公司全资设立盛明公司。原告认为，原告与盛明公司、戴斯公司签订的合同合法有效，盛明公司现无法交楼，已经根本违约，并导致《委托经营管理合同》无法履行，上述合同应当解除。盛明公司、戴斯公司、盛明投资公司设在同一地址，股东及管理人员均相同，涉案房屋表面是归原告使用，但实质归三被告共同经营管理并收益，显然，原告仅是借钱给三被告建设涉案物业的投资者，三被告才是实质占有、使用涉案物业并且享有该物业的收益权，据此，戴斯公司、盛明投资公司应对盛明公司的责任承担连带清偿责任；另外，盛明投资公司是盛明公司的唯一股东，经营地址相同，法定代表人相同，据此，盛明投资公司与盛明公司人格混同，盛明投资公司应当对盛明公司的责任承担连带清偿责任。被告盛明公司和盛明投资公司共同辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经于2019年7月18日协商解除，自解除之日起，原告不得再以已经解除的物业使用权转让合同或装修协议向被告主张权利。二、原告诉请被告盛明公司支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1.原告与被告盛明公司签订的《解除合同协议书》并无约定任何的逾期还款违约责任，原告诉请无合同依据。即便原告按照《物业使用权转让合同》为由主张权利，但双方已经协商解除了物业使用权转让合同，原告不得再以解除的合同向被告盛明公司主张权利。2.原告于本案中，既主张补偿款又同时主张违约金，属于重复主张，应当予以驳回。3.退而言之，即便法院认定双方签订的物业使用权转让合同未解除，认定被告盛明公司需支付违约金。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《物业使用权转让合同》第二条约定原告受让的物业使用权作为商业酒店可兼容办公用途，案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4.假设法院认定涉案合同《物业使用权转让合同》中超出20年的部分因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定而无效，无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。三、原告与被告盛明公司签订的装修协议并未约定任何的违约金条款，原告将装修款60500元纳入至计算违约金的本金中无事实与法律依据，应当予以驳回。四、被告盛明公司与被告盛明投资公司两家独立的法人，二人财产相互独立，不存在混同情况，原告诉请被告投资公司对被告盛明公司的债务承担连带清偿责任无事实与法律依据，应当予以驳回。五、原告在诉请中要求被告盛明公司按解除合同协议书约定支付补偿款8000元即原告行为表明原告认可原告同被告盛明公司签订的解除合同协议书签订当日已协商解除双方签订的物业使用权转让合同及装修协议，如原告不认可双方签订的上述两合同已解除，被告盛明公司无合同义务和法律义务依照解除合同协议书约定支付补偿款8000元；六、原告所支付的款项应当区分物业使用权转让款及装修款，双方签订的解除合同协议书明确原告与被告盛明公司已签订两份合同为物业使用权转让合同及装修协议；七、被告盛明公司与盛明投资公司、戴斯公司是独立的法人，组织架构及人员均不一致，原告请求三被告共同承担责任无法律依据。被告戴斯公司没有答辩。经审查，被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证质证的权利。原告、盛明公司和盛明投资公司的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场1座已办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2018年1月28日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编1座0623A号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为218780元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年3月30日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方委托甲方进行装修，乙方一次性支付装修费用60500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付装修费用60500元予盛明公司。盛明公司确认原告向盛明公司支付转让款156368元。2018年1月28日，原告（乙方）和戴斯公司（甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托甲方统一经营管理，委托经营管理期限从2019年8月1日至2025年7月30日，等等。2019年7月18日，原告和盛明公司签订《解除合同协议书》，约定双方一致同意解除《物业使用权转让合同》和《装修协议》，盛明公司同意退还原告已支付款项合计216868元及补偿款8000元，合计224868元，分3期支付，第一期于2019年11月28日前退还72200元，第二期于2019年12月31日前退还72200元，第三期于2020年1月15日前退还80468元（72468元及8000元补偿款）；盛明公司如期全额退款之日为双方签订的《物业使用权转让合同》《委托经营管理合同》《装修协议》正式解除之日，双方就上述合同产生的权利义务了结，双方今后互不追究。如盛明公司未能如期退款，原告有权采取法律手段，维护自身权益。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2019年12月13日，本院受理原告提起的诉讼。被告盛明公司于2019年12月20日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年3月30日至2039年3月29日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，致使双方签订《解除合同协议书》。虽然《解除合同协议书》约定盛明公司如期全额退款之日为涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》正式解除之日，但双方在《解除合同协议书》中一致同意解除涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，且此后双方亦并未再继续履行涉讼转让合同及《盛明广场装修协议》，故本院确认涉讼转让合同中有效租赁期间的约定及《盛明广场装修协议》实际已于《解除合同协议书》签订当日即2019年7月18日解除。盛明公司应返还已收取的转让款156368元和装修款60500元予原告。关于盛明公司应承担的违约责任，根据《解除合同协议书》的约定，盛明公司如期全额退款后，双方就涉讼转让合同全部权利义务方了结，现盛明公司未按期退款，即便涉讼转让合同已协商解除，原告亦有权根据涉讼转让合同的约定，向盛明公司主张违约责任。本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，参照涉讼转让合同关于一方无正当理由提前解除合同的违约责任及原告逾期付款导致合同解除的违约责任的约定，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司按原告已付转让款30%（即156368元×30%=46910.4元）计付违约金予原告。原告的违约金请求过高，本院对超出本院核定部分不予支持。本院已对盛明公司的违约责任作出认定，原告的补偿款请求也是请求盛明公司承担合同解除的违约责任，原告在本院认定的违约金之外另行主张补偿款过高，本院不予支持。装修协议并未约定违约条款，原告请求按涉讼转让合同计收违约金没有依据，本院判定盛明公司以60500元为本金从本院受理原告起诉之日（2019年12月13日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则《委托经营管理合同》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除,本院对原告的解除请求予以支持。原告仅以戴斯公司住所地在盛明广场及股东相同为由主张戴斯公司和盛明公司人格混同，没有法律依据，本院对原告请求戴斯公司对盛明公司的债务承担连带责任不予支持。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈孟红与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年3月30日至2039年3月29日期间的租赁约定于2019年7月18日解除；二、解除原告陈孟红与被告佛山市戴斯物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款156368元予原告陈孟红；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金46910.4元予原告陈孟红；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元予原告陈孟红；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以60500元为本金从2019年12月13日起至上述第五项判决履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告陈孟红；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第三至六项判定的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告陈孟红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2764.35元，财产保全费1925元，合计4689.35元（原告陈孟红已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月二十九日书记员 谢雯艳