广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20420号原告:卢庆国，男，1980年3月18日出生，汉族，住广州市白云区**********，公民身份号码220************952。委托诉讼代理人：严达兴，广东的信律师事务所律师。被告：穆景红，女，1986年7月14日出生，汉族，住福建省永春县***********，公民身份号码350************52X。第三人：佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，住所地：佛山市南海区****************酒店负一层，统一社会信用代码914***********551B。法定代表人：梁金生，执行董事。委托诉讼代理人：田野，女，该司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司广州天河支行，住所地：广州市天河区********，统一社会信用代码91440********0019U。负责人：陈立华，行长。原告卢庆国与被告穆景红、第三人佛山市南海盈裕房地产发展有限公司（以下简称盈裕公司）、中国建设银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中国建行天河支行）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2020年1月10日、5月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人严达兴、第三人盈裕公司的委托诉讼代理人田野到庭参加两次庭审，中国建行天河支行的委托诉讼代理人杨新宇到庭参加了第一次庭审，被告穆景红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢庆国向本院提出诉讼请求:1.原告代被告偿还被告就涉案房屋在第三人建行天河支行的贷款本息，将剩余款项支付予被告后，被告协助原告办理产权登记；2.被告及第三人建行天河支付协助原告办理涉讼房屋的涂销抵押预告登记手续；3.被告继续履行合同，并协助原告办理产权登记手续；4.被告及第三人盈裕公司协助原告办理产权登记手续；5.被告承担全部诉讼费。事实和理由：原告于2018年7月16日与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将其向第三人盈裕公司出购买、位于佛山市南海区里水镇恒大金碧湾3栋5503室出售给原告，房屋总价款为1940000元，采取分付款方式付款。由于被告与第三人盈裕公司采取首付款分期付款方式，合同签订时被告尚未付清房屋首付款，原告在合同签订后先后向被告本人及代其向第三盈裕公司支付完毕首付款，累计支付435000元。被告将房屋移交原告使用，原告已将房屋装修投入使用。另，被告因采取按揭付款方式购买房屋，抵押权人为第三人中国建行天河支行。原告支付上述购房款后，被告迟迟不肯配合原告办理相关手续，直至后来失去联系，致使原告无法履行合同，也无法办理产权登记手续。因此，原告为维护其合法权益，特提起本案诉讼。被告未作答辩。第三人盈裕公司陈述意见，首先，第三人盈裕公司与原告之间不存在任何法律关系，没有义务协助其办理房屋产权登记。其次，依据《商品房买卖合同》，第三人盈裕公司理应为被告办理房屋产权登记，但被告存在银行按揭贷款逾期还款行为，第三人盈裕公司无法从建设银行处获得相关材料，为其办理房屋产权登记。最后，根据已生效的广州市天河区人民法院出具的（2019）粤0106民初12825号民事判决书，第三人建行天河支行诉被告及第三人盈裕公司金融借款纠纷一案中，判决显示被告应偿还借款本金1158645.28元及利息等费用，第三人盈裕公司对其债务承担连带清偿责任。2020年1月21日，第三人建行天河支行已向广州市天河区人民法院申请强制执行，第三人盈裕公司作为被执行人，如原告代被告垫付该涉案款项，第三人盈裕公司在不承担连带清偿责任的情况下愿意配合其协助办理房屋产权登记。中国建行天河支行陈述意见，被告欠我行的贷款已逾期，中国建行天河支行已起诉，且法院已作出判决，中国建行天河支行已向法院申请强制执行，现被告按揭贷款欠款本金1158645.28元，利息66641.71元，拖欠罚息4279.49元。原告在诉讼中举证如下：1.卢庆国身份证、穆景红身份证复印件各1份、工商登记资料打印件1份，用以证明原、被告以及第三人的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份、收款收据原件4份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已按照合同约定履行了义务。3.个人所得税纳税记录原件2份、税收完税证明原件1份，用以证明原告具有购房资格。4.支付宝网商银行余额截图打印件1份、基金交易卡余额截图打印件1份、借记卡账户信息截图打印件1份，用以证明原告具有一次性支付剩余购房款的能力。5.交楼清单原件1份，用以证明被告向原告交付涉案房屋的情况。第三人盈裕公司在诉讼中举证如下：1.商品房买卖合同原件1份，用以证明第三人盈裕公司与被告之间存在商品房买卖合同关系。2.楼宇抵押贷款合作协议复印件1份，用以证明第三人盈裕公司购买房屋所贷款项承担连带保证责任。3.中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书复印件1份，用以证明被告未按《借款合同》约定还款，第三人盈裕公司将承担连带保证责任。4.（2019）粤0106民初12825号民事判决书原件1份，用以证明被告未按《借款合同》约定还款，第三人盈裕公司将承担连带保证责任。中国建行天河支行在诉讼中举证如下：1.（2019）粤0106民初12825号民事判决书复印件1份。2.中国建设银行个人贷款对账单原件1份。证据1、2，用以证明被告逾期偿还第三人中国建行天河支行的银行按揭贷款，第三人中国建行天河支行已向广州天河法院提起诉讼。为查清本案事实，本院依法调取以下证据：1.佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于广东省佛山市南海区人民法院调查函（2019）粤0605民初20420号的复函原件1份。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。经审查，原告及第三人提交的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，其他当事人未提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。经质证、辩证，原告对本院调取的证据无异议。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年2月2日，被告（买受人）与第三人盈裕公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：被告向第三人盈裕公司购买佛山市南海区****************************（以下简称涉案房屋），购房款总金额为1730239元，首期款520239元自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款1210000元，应于2016年2月2日前办理银行按揭手续；第三人盈裕公司应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付给被告。2018年7月16日，被告（卖方，甲方）、原告（买方，乙方）及广州市胜逸房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售予原告；被告持有该物业之权属证明为广东省商品房买卖合同，房屋总价款1940000元；被告交付物业予原告使用之日期为收取定金30万元当天；部分定金5万元，原告应在签署合同同时自行交付被告，定金25万元，原告须在2018年7月27日前自行交付被告，原告陪同被告一起完成，原、被告同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后10个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；被告同意在收取定金后10日内向抵押银行办理申请提前还贷手续，被告向银行申请提前还贷的申请获银行批准后，原告同意在银行通知预约扣账日或之前，原告提取首期楼款110万元转入被告贷款账号用以偿还被告所欠的银行贷款，被告不得擅自挪用该笔资金，否则视为被告违约并承担相应的违约责任，银行到账后即视为被告已收取相应楼款；楼价款余款54万元，原告在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行支付给被告。同日，被告（卖方，甲方）、原告（买方，乙方）及经纪方《房地产买卖合约》签订《补充协议》，约定：被告知悉原告现在没有佛山购房资格，原告佛山购房资格在办理中，被告同意原告具备佛山购房资格才办理过户手续。2018年7月25日，被告出具《收款收据》，确认收到原告交来承购涉案房屋的定金5万元，款项支付至被告指定的中国农业银行收款账户。被告出具《收款收据》，确认收到原告承购涉案房屋的部分首期款10000元，款项支付至被告指定收款支付宝账户。2018年7月26日，被告出具《收款收据》，确认收到原告交来承购涉案房屋的款项30万元，其中40464元转到交通银行账户，其中259536元转到恒大开发商作为支付首期尾款，备注刷卡金额共三笔，94500元、95500元、69536元。2018年12月24日，被告出具《收款收据》，确认收到原告交来承购涉案房屋的部分楼款75958元，其中25958元是代交契税，50000元是转账。2019年4月10日，中国建行天河支行诉穆景红、康锦民、盈裕公司房屋买卖合同纠纷一案，广州市天河区人民于2019年9月24日作出（2019）粤0106民初12825号民事判决书，查明并依法判决：2012年6月11日，盈裕公司与中国建行天河支行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定中国建行天河支行与盈裕公司依法开发建设并销售的坐落于佛山市南海区******的经批准命名为恒大金碧湾的商品楼宇进行抵押贷款合作，中国建行天河支行为盈裕公司上述项目的购房人提供相关的贷款业务，盈裕公司对中国建行天河支行向购房人发放的住房抵押贷款，在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证等；2016年2月18日，中国建行天河支行与穆景红、康锦民签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金121万元，借款期限为2016年2月19日至2046年2月19日，担保方式为抵押加阶段性保证，抵押财产为涉案房屋；2016年2月19日，中国建行天河支行向穆景红、康锦民发放贷款121万元；判决解除中国建行天河支行与穆景红、康锦民签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；穆景红、康锦民于本判决发生法律效力之日起十日内向中国建行天河支行偿还借款本金1158645.28元及利息（含罚息、复息）；盈裕公司对穆景红、康锦民上述债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向穆景红、康锦民追偿。该民事判决书已发生法律效力。2019年8月19日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述涉案房屋已交原告进行使用，原告已支付被告购房款435958元，尚欠1504042元，同意代被告偿还涉案房屋项下第三人中国建行天河支行的抵押贷款；原告确认涉案房屋过户产生的税费由其承担。中国建行天河支行陈述被告没有向银行申请办理提前还贷手续。本院为查清涉案房屋情况，依法致函佛山市自然资源局南海分局、佛山市南海区住房城乡建设和水利局。佛山市自然资源局南海分局函复本院：涉案房屋已网签未办理合同备案及产权登记，房屋对应的开发商已办理商品房首次登记（即大确权），权利人为佛山市南海盈裕房地产发展有限公司，由于涉案房屋未有合同备案，办理权利人变更手续建议咨询开发商。佛山市南海区住房城乡建设和水利局函复本院：经查“佛山市住建局房产信息查询系统”，原告为非本市户籍居民，至2019年12月16日止，其在佛山市的个人住房记录为0套；经查“佛山市房地产市*信息系统”，合同编号：201********402，地址：佛山市南海区****************************，房屋状态为已售未备案；根据《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》（佛建管函〔2017〕190号）文件规定，“一、继续在禅城区全区，南海区桂城街道、大沥镇、里水镇，顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策。二、本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售限购区域的新建商品住房。三、非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。”另根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于执行我市住房限购政策的意见》（佛建管函〔2017〕403号）文件规定，执行范围：限购区域内国有土地上的新建商品住房和二手住房。综上，根据佛山市商品住房限购政策及相关材料，原告与被告于2018年7月16日签订《房地产买卖合同》时，原告在我市缴纳个人所得税缴纳或社会保险缴纳证明未满一年，不符合非本市户籍居民家庭在限购区域内购买住房的条件。另关于办理房产证的手续问题，建议咨询不动产登记部门。本院认为，原、被告及经纪方广州市胜逸房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉案合同既包含了原、被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含经纪方广州市胜逸房地产代理有限公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉案房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。在本案合同履行过程中，原告已经按照合同约定向被告支付了购房款435958元，履行了合同中约定的原告义务。按照合同约定，被告应在收到定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。现被告未能在约定时间内向抵押银行申请办理提前还贷手续，未能涂销涉案房屋存在的预告抵押登记，已构成违约。在被告违约的情况下，原告明确要求继续履行合同，本院予以支持。因案涉房屋办理有预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，如预告抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让的限制，现原告同意一次性支付剩余购房款，并代被告垫付资金向第三人中国建行天河支行偿还被告就涉案房屋的抵押贷款，原告提供了与涉案房屋成交价等额的资金以证明其有资金履行能力，第三人中国建行天河支行对于原告要求代被告偿还涉案房屋项下剩余抵押贷款的诉请表示无异议，故第三人盈裕公司应按照其与被告签订的《商品房买卖合同》的约定协助被告办理将案涉房屋的产权办理至被告名下，再由被告协助将房屋产权变更登记至原告名下，故对原告要求继续履行合同并将案涉房屋变更登记至原告名下及被告第三人盈裕公司协助办理过户义务的诉请合理合法，本院予以支持。上述清偿的贷款应在未支付的房款余款中扣除，如有剩余房款可另案起诉予以支付。被告经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。第三人中国建行天河支行经本院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告卢庆国应于本判决发生法律效力之日起十日内代被告穆景红向第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行清偿被告穆景红就位于佛山市南海区****************************在第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行的贷款本息；二、第三人中国建设银行股份有限公司广州天河支行、被告穆景红应于上列第一项义务履行完毕之日起十日内协助原告卢庆国办理位于佛山市南海区****************************涂销抵押预告登记手续；三、第三人盈裕公司应于上列第一、二项义务履行完毕之日起十日内协助被告穆景红办理将佛山市南海区****************************转移登记至被告穆景红名下的手续，所产生的税费由原告卢庆国垫付，嗣后可向被告穆景红追偿；四、被告穆景红应于上列第一、二、三项义务履行完毕之日起十日内协助原告卢庆国办理将佛山市南海区****************************转移登记至原告卢庆国名下的手续，所产生的税费由卢庆国承担；五、原告卢庆国应于被告穆景红履行第四项义务的同时将以1504042元扣除上述第一项原告卢庆国代为垫付的款项后应付的购房余款一次性支付予被告穆景红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费22260元（原告已预交），由被告负担，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费22260元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  叶瑞婵人民陪审员  曾春前二〇二〇年五月二十九日书 记 员  刘冬花