广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异36号 案外人东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市大朗镇大井头社区朗东路18号大朗碧桂园1#商业楼206号。 法定代表人陈军。 委托代理人廖觉规，广东宏尚律师事务所律师。 委托代理人何志健，广东宏尚律师事务所律师。 申请人林红琪，女，1950年12月20日出生，台湾地区居民。 委托代理人陈伟威，广东文厚律师事务所律师。 被申请人温丽嫦，女，汉族，1980年5月20日出生，住广东省龙川县。 被申请人曾国正，男，1969年2月28日出生，台湾地区居民。 被申请人东莞市皓钲针织有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇还珠沥村桔园路中段6号。 法定代表人温丽嫦。 本院在执行申请执行人林红琪与被执行人温丽嫦、曾国正、东莞市皓钲针织有限公司其他执行纠纷一案【案号为（2018）粤1973执保3658号】过程中，案外人东莞市大朗碧桂园实业投资有限公司（以下简称“大朗碧桂园公司”）于2020年1月17日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人向本院提出异议请求：请求法院依法撤销并解除对位于东莞市××路××广场××商业、办公楼办公室1108号房屋的保全措施。2020年5月19日，案外人变更异议请求为中止对位于东莞市××路××广场××商业、办公楼办公室1108号房屋的执行并解除该房屋的预查封。事实和理由:一、案涉房产项目是由案外人依法开发建设的，案外人作为原始取得，案涉商品房的所有权应当归属于案外人。二、被申请人温丽嫦并未向案外人足额支付合同价款，也没有实际占有案涉商品房，被申请人温丽嫦不是案涉商品房的实际权利人。三、案外人与被申请人温丽嫦所签订的的《商品房买卖合同（预售）》经司法确认已解除，故这基础法律关系已经灭失，法院所实施的预查封措施应予以解除。四、预查封并不能阻碍案外人行使解除买卖合同关系的权利，且案外人已通过诉讼的方式与温丽嫦解除买卖合同，案外人已成为案涉房屋的权利人，预查封的对象已不存在，应该解除案涉房屋的预查封。综上，案外人作为案涉商品房的所有权人，现因申请人林红琪对案涉房产实施的保全行为已实际阻碍异议人实体权利的实现，请求法院撤销该财产保全措施，解除案涉房产的查封。 案外人为证明其主张，提交了《商品房买卖合同（预售）》收款收据、《商品房合同备案登记证明书》《竣工验收备案证书》《不动产权证书》、民事判决书、生效证明、代付款证明、银行回单、不动产登记信息查询结果等予以佐证。 申请人林红琪称，一、案外人虽然提供了解除房屋买卖合同的判决书，但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，合同解除不能改变查封的法律效力，法院不得解除对保全房屋的查封。二、即使法院认为应当解除查封，也应是有条件的解除，及法院在解除预查封前向案外人发出协助执行通知书，办理保全标的的置换，案外人将应当退还给温丽嫦的购房款提存至法院，预查封才可解除。三、案外人应返还的购房款599712元不能与违约金、律师费进行抵消。 经审查查明，案涉房屋位于东莞市××路××广场××商业、办公楼办公室1108号，由案外人建造，已登记办理了《商品房备案证明书》（权属证书号为20171011E7D1A9821899），备案权利人为温丽嫦。案涉房屋现办理了不动产权属登记，证号为粤（2019）东莞不动产权第0267044号，登记权利人为案外人。 另查明，案外人提交的证据主要内容如下: 1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20171011E7D1A9821899）,案外人作为出卖人与被申请人温丽嫦作为买受人于2017年10月11日签订该合同，主要约定买受人以1179712元的价格向出卖人购买案涉房屋。 2.民事判决书及生效证明，关于广东省东莞市第二人民法院受理的原告（反诉被告）大朗碧桂园公司与被告（反诉原告）温丽嫦商品房预售合同纠纷一案【案号为（2019）粤1972民初2650号】，该院依法作出（2019）粤1972民初2650号民事判决书，判令确认案外人与温丽嫦所签订的《商品房买卖合同（预售）（编号：20171011E7D1A9821899）》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》于2019年1月23日起解除；温丽嫦应协助案外人办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20171011E7D1A9821899）的注销备案登记手续；案外人向温丽嫦退还购房款599712元；等等。该民事判决书已于2019年11月7日生效。 3.代付款项证明及银行回单。深圳碧胜发展有限公司受案外人委托，于2019年12月24日向温丽嫦名下的银行账户支付案款347635.6元。 再查明，关于本院受理的林红琪与被告温丽嫦、曾国正、东莞市皓钲针织有限公司合同纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初17131号】，林红琪向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）粤1973民初17131号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人温丽嫦、曾国正相应价值人民币2072190元的财产。2018年9月29日，本院依法预查封登记备案在被申请人温丽嫦名下的案涉房屋。 以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》收款收据、《商品房合同备案登记证明书》《竣工验收备案证书》《不动产权证书》、民事判决书、生效证明、代付款证明、银行回单、不动产登记信息查询结果、民事裁定书、协助执行通知书、送达回证、执行笔录等证据附卷佐证。 本院认为，案外人以其对案涉房屋享有所有权为由请求中止执行并解除查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定适用案外人异议进行审查。针对案外人的请求，本院分析如下： 首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”及十八条“预查封的效力等同于正式查封”的规定，本案中，被申请人温丽嫦向案外人购买案涉房屋并已办理了商品房预售合同登记备案手续,预告登记的权利人为温丽嫦。因此，本院根据申请人的财产保全申请,对上述房屋进行预查封符合规定,并无不当。 其次，案外人作为房地产开发企业,其因合法建造事实行为成为案涉房屋的所有权人，并已办理了不动产权登记。而本院对案涉房屋所采取的为预查封措施,预查封的对象不是房屋本身,而是房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。在前述请求权实现前，房屋所有权人尚未发生变更,仍应认定为案外人。现广东省东莞市第二人民法院作出的（2019）粤1972民初2650号民事判决书已判决解除房屋买卖合同及温丽嫦应协助案外人办理备案登记注销手续，故温丽嫦已丧失对案涉房屋所享有的房屋交付请求权和所有权转移登记请求权。因此，本院继续查封涉案房屋的基础条件已不存在。 综上所述，案外人提出的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对位于东莞市大朗镇富民中路193号碧桂园名座广场11号商业、办公楼办公室1108号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  何业生 审判员  梁 晨 审判员  莫芷维 二〇二〇年五月二十日 书记员  钟汝祥 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。