盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1103民初1033号原告:中国工商银行股份有限公司盘锦分行，住所地:盘锦市兴隆台区市府大街9号。负责人:王卓力，该行行长。委托诉讼代理人：董政，辽宁圣代律师事务所律师。被告：张洪海，男，1966年9月16日出生，汉族，住盘锦市大洼区。被告：王素环，女，1964年6月23日出生，汉族，盘锦市大洼区。被告：盘锦天安房地产开发集团有限公司，住所地：盘锦市大洼区田家街道天沐路（盘锦天沐实业有限公司宾馆2#106），统一社会信用代码：91211100122491880F。法定代表人：安立平，该公司经理。委托诉讼代理人：刘殿双，该公司法律顾问。原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行（以下简称盘锦工商银行）诉被告张洪海、王素环、盘锦天安房地产开发集团有限公司（以下简称天安地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告盘锦工商银行委托诉讼代理人董政、被告天安地产的委托诉讼代理人刘殿双到庭参加了诉讼，被告张洪海、王素环经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求二被告张洪海、王素环偿还欠贷本金240,835.62元，利息26,757.20元，本息合计267,592.82元（利息截止到2019年8月21日，具体金额按照合同约定至清偿之日止，以银行系统数据为准）；2.判令被告盘锦天安房地产开发集团有限公司承担连带保证责任；3.判令原告对贷款抵押物享有优先受偿权；4.涉诉费用由三被告承担。事实与理由：2014年7月14日，被告张洪海、王素环在原告处办理一手房按揭贷款，贷款金额260,000.00元，贷款期限20年，贷款年利率6.55%，并以所购的盘锦市大洼区田家镇林海景天林溪苑小区9号楼3单元501室房屋作抵押，由被告盘锦天安房地产开发集团有限公司承担阶段性连带保证责任。原告按照合同约定将贷款260,000.00元打入盘锦天安房地产开发集团有限公司账户。起初被告一直按时还款，至2016年11月22日，被告连续出现逾期未还款的违约情形。经过原告多次催缴，被告拒不偿还，截至2019年8月21日，被告尚欠贷款本金240,835.62元，利息26,757.20元，本息合计267,592.82元。原、被告贷款合同中明确约定了逾期还款的违约责任。原告为维护合法权益，诉至法院。被告张洪海、王素环未作答辩。被告天安地产辩称，对原告所诉的被告张洪海、王素环贷款具体金额和情况无异议。但我公司承担的是阶段性连带保证，即该房屋具备办理产权证之日起，原告方应与贷款人共同办理抵押登记，解除我公司的保证责任。现该小区均已办理产权证，原告方怠于行使权利应承担法律后果，且在担保合同中明确约定原告方对贷款人所购买的房屋具有优先受偿权，如该房屋的担保价值不能偿还原告的贷款，担保人才承担相应的担保责任，故申请法院依法驳回原告对我公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：个人贷款发放单、房屋预售所有权登记证书、房屋预售所有权登记证书和预售商品房抵押权证书、银行缴费流水，本院予以确认；对原告提交的个人购房借款担保合同，被告天安地产对真实性无异议，以上证据经本院审查，予以确认并在卷为凭。本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，原告盘锦工商银行（贷款人）与被告张洪海、王素环（借款人）、天安地产（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定原告向被告张洪海、王素环提供贷款，用于二被告购买坐落于大洼县建筑面积95.33平方米的房屋。贷款金额为人民币260,000.00元，贷款期限为240个月，自2014年8月22日至2034年8月22日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，即6.55%，还款方式为按月等额本息还款，借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。被告张洪海、王素环以该合同项下贷款所购房屋向为贷款提供抵押担保，并在大洼县房产管理中心办理了预售商品房抵押权登记（房预田家字第××号）。被告天安地产作为保证人为该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同第五十四条约定：该抵押房屋的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述抵押权预告登记信息的证明文件，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第十四条14.1约定：发生下列一项或者多项情形的，构成借款人违约：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……合同第十四条14.2约定：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多次措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本和同；……2014年8月22日，原告向被告张洪海发放贷款260,000.00元。截至到2019年8月21日，被告张洪海、王素环累计拖欠原告贷款本金240,835.62元，利息26,757.20元，本息合计267,592.82元。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告向被告张洪海、王素环发放贷款后，被告应当按照合同的约定履行还本付息的义务。被告未按照合同履行还款的义务，已经构成违约，原告有权按照合同约定单方面宣布合同项下未偿还的借款全部提前到期，要求被告张洪海、王素环立即偿还所有贷款本金并结清利息，故对原告主张的解除合同、偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张对抵押物享有优先受偿权，但案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，原告行使抵押物优先受偿权的请求本院不予支持。对于原告主张的被告天安地产承担连带清偿责任，因该抵押房屋已办理了预售商品房抵押权登记，符合合同约定的免除保证责任的情形，故被告天安地产对借款人的债务免除了保证责任。被告张洪海、王素环经本院合法传唤后，既不答辩又不出庭应诉，视为其放弃对原告诉请的抗辩，亦不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十三条、第四十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行与被告张洪海、王素环、盘锦天安房地产开发集团有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告张洪海、王素环于本判决生效后十日内一次性给付原告中国工商银行股份有限公司盘锦分行贷款本金240,835.62元；截止到2019年8月21日的利息26,757.20元，并从2019年8月22日起至本判决确定的给付之日止，按合同约定的计息方式向原告支付利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,314.00元，减半收取2,657.00元，由被告张洪海、王素环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  马力二〇二〇年五月二十六日书记员  李宁