重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初20974号原告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，职务董事长。委托诉讼代理人：胡明，重庆尚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟先才，重庆尚润律师事务所律师。被告：高成芳，住重庆市江北区。被告：高成红，住重庆市江北区。二被告共同委托诉讼代理人：殷运健，重庆仁效律师事务所律师。原告保利（重庆）投资实业有限公司与被告高成红、高成芳商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡明，被告高成红、高成芳及其委托诉讼代理人殷运健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余房款1515239元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（计算标准为：以253239元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年6月8日起计算至付清之日止；以1262000元为基数，按照每日万分之五的标准，从起诉之日起计算至付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月7日，原、被告就位于重庆市江北区鸿恩寺片区K11-1/02地块B3宗商业裙房1-商铺22的商品房签署《重庆市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。依据买卖合同第五条的约定，该房屋总价款2525397元，付款方式为首付分期、余款按揭，首付款分期支付金额及期限为于合同签订当日缴付总房款的20%即505079元，于2018年6月7日内缴付总房款10%即252540元，于2019年6月7日内缴付总房款20%即505778元，另向银行申请1262000元按揭贷款。依据该合同附件五补充协议第五条关于分期付款的约定，被告选择分期付款的方式支付购房款的，则被告应当按合同第五条约定的支付时间向原告支付房价款，若被告未按约定时间支付相应房价款的，则原告有权宣布剩余全部房价款提前到期，被告应当立即向原告一次性付清剩余房价款，并按合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。另根据合同附件五补充协议第二十六条约定，双方同意将该合同第十条变更为：被告如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，被告承担逾期付款违约责任如下（一）被告逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性支付该违约金。截至目前，经原告多次催收，被告应于2019年6月7日支付的首付款仍有253239元逾期未支付，鉴于此，原告要求被告支付剩余全部房款，原告为维护合法权益，诉请至法院。被告高成红、高成芳答辩称：原告销售时虚假宣传，夸大商铺业主的投资形式，原告曾经告知被告其购买的门面位于该小区正大门旁，后原告又擅自将该小区的消防通道改成正大门（主入口），导致被告购买的门面人流量和签订买卖合同时预期的人流量完全不符，商业价值严重贬损，被告认为原告构成根本违约，并已于2019年6月11日向重庆市江北区人民法院起诉要求解除合同，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年6月7日，原告和二被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定二被告向原告购买位于重庆市江北区鸿恩寺片区K11-1/02地块B3宗商业裙房1-商铺22的房屋，建筑面积77.72平方米，总成交金额2525397元，二被告共有方式为按份共有，约定的份额具体为高成芳50%，高成红50%，被告应于合同签订当日付清总房款的百分之二十即505079元，于2018年6月7日内缴付总房款的百分之十即252540元，于2019年6月7日内缴付总房款的百分之二十即505778元作为首付款，向银行申请1262000元10年的按揭贷款，被告应于签订合同当日付清首付款，并于合同签订当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的全部资料。合同第十条约定，被告未按合同约定时间付款，逾期超过30日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。合同附件五第五条关于分期付款的补充约定，若被告未按买卖合同约定时间支付相应房价款的，则原告有权宣布剩余房价款提前到期，被告应当立即向原告一次性付清剩余房价款，并按买卖合同第十条承担逾期付款的违约责任。合同附件五第二十六条约定，双方同意将买卖合同第十条的违约责任变更为：被告如未按本买卖合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，被告逾期支付款项，自本买卖合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向原告支付该违约金。同日，原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定被告应付房屋首付款总额为购房款总额的50%即1263397元，付款期限为2017年6月7日前支付505079元，2018年6月7日前支付252540元，2019年6月7日前支付505778元。如被告未按本补充协议约定的时间付款，被告构成违约，逾期在3日（含此日）之内，自本补充协议约定的应付款到期日之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过3日后，原告有权解除合同，被告按房款总额的20%向原告支付违约金，被告自行承担因原告解除合同产生的所有相关损失。被告付清首付款当日，开始计算网签办理期限，被告需按照按揭银行要求提供齐全的相关签约资料。若因被告原因（包括但不限于征信问题），导致银行贷款审核未通过或原告未收到按揭贷款，被告应于付清首付款后30日内，以现金方式向原告一次性付清除首付款之外的剩余尾款。本协议相关条款约定和合同约定不一致的，以本协议约定内容为准。2019年5月23日，被告委托重庆仁效律师事务所向原告邮寄《关于请求解除高成芳、高成红与贵司之间的律师函》，告知原告其于买卖合同签订后发现存在以下几点问题：1、原告置业顾问刘志薇在与被告商谈买卖合同时，告知被告该小区仅有被告购买门面旁边一个出口，人流量大，但被告接房后发现小区实际上有3个出口，被告所购门面人流较少，导致门店经营便利店亏损严重；2、原告置业顾问刘志薇告知被告购买门面门头有3.5米左右，但被告接房后装修时发现该房屋门头实际不足3米；3、原告置业顾问刘志薇给被告出具的置业预算表计算的月供金额低于银行实际核算的月供金额，因原告置业顾问在和被告商谈买卖合同时存在对门面位置和门头方面的欺诈以及计算月供方面的误导性陈述，且被告接房经营后亏损严重，导致被告经济状况恶化，故发函要求和原告协商解除买卖合同。原告不认可双方就合同解除达成一致意见，认为被告逾期付款系自身违约行为导致，而非原告原因。审理中，原、被告认可原告已付购房款1010158元，原告陈述被告尚欠253239元首付款及按揭房款1262000元未支付。另查明：二被告于2019年7月16日向重庆市江北区人民法院起诉要求解除和原告签订的《商品房买卖合同》并要求原告退还已付购房款，重庆市江北区人民法院裁定将该案移送至重庆市渝北区人民法院审理，后二被告又向重庆市渝北区人民法院申请撤诉。以上事实，有重庆市商品房买卖合同及补充协议、置业预算表、律师函、快递记录单、照片、通话录音、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原告和二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告应于2019年6月7日前支付完毕首付款共计1263397元，但被告至今尚欠首付款253239元未付，审理中，被告表示不愿意继续支付房款，要求解除合同，原告不予认可，被告曾以原告违约为由起诉至重庆市江北区人民法院要求解除合同、退还已付购房款，后又撤回起诉，被告亦未在本案中就合同解除问题提起反诉，故本院对被告关于要求解除合同的抗辩意见，不予采纳，双方合同尚未解除，被告应当按约履行支付房价款的义务，现合同约定的支付首付款的期限已届满，被告逾期未付款，故对于原告要求被告支付尚欠首付款253239元的诉请，本院予以支持。被告逾期未付款的行为，已经构成违约，按约应承担相应的违约责任。至于违约金标准的问题，原告主张按每日万分之五计算，不违反合同及法律的相关规定，应当予以支持；至于违约金起算点的问题，被告逾期未支付首付款253239元，违约金应自合同约定的首付款履行期届满之次日即2019年6月8日起开始计算。根据买卖合同附件五约定，若被告未按买卖合同约定时间支付相应房价款的，则原告有权宣布剩余房价款提前到期，但根据双方签订的补充协议，若因被告原因导致原告未收到按揭贷款，被告应于付清首付款后30日内，以现金方式向原告一次性付清除首付款之外的剩余尾款，且补充协议约定和买卖合同约定不一致的，应以补充协议为准，现被告尚未付清首付款，原告要求剩余购房款提前到期的条件尚不成就，对于原告要求被告支付剩余房款1262000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告高成芳、高成红于本判决生效之日起十日内支付原告保利（重庆）投资实业有限公司购房款253239元；被告高成芳、高成红于本判决生效之日起十日内支付原告保利（重庆）投资实业有限公司逾期付款违约金（计算方式为：以253239元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年6月8日起计算至付清之日止）；驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为9253.33元，由被告高成芳、高成红共同负担1546.49元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担7706.84元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请单的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年五月十八日法官助理 朱 灿书 记 员 向恺霖