江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初2612号原告：黄军，男，汉族，1970年9月29日生。委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田靖嵘，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：王兆明，女，汉族，1962年2月10日生。委托诉讼代理人：贾仕驹（系被告王兆明配偶），男，1957年5月3日生。原告黄军与被告王兆明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄军及其委托诉讼代理人杨丽霞、田靖嵘，被告王兆明及其委托诉讼代理人贾仕驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同关系于2019年4月26日终止；2、判令被告立即腾空、搬离并向原告返还位于南京市江宁区房屋；3、判令被告向原告支付自2019年10月1日至被告实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按照5500元/月标准计算；4、判令被告承担房屋占有期间的电费2085.2元；5、判令被告向原告支付违约金66000元。事实和理由：原、被告于2019年1月1日签订房屋租赁合同，约定：原告将名下位于南京市江宁区房屋（简称案涉房屋）出租给被告使用，租期自2019年1月1日至6月1日，到期不续租，被告必须30日内让出场地，年租金标准为66000元，到期不付租金，原告有权收回房屋，被告负担承租房屋期间的水电费；如遇国家政策、政府行为规划等原因拆迁时或租赁期满，原告收回或被告不再续租，被告投资的设备、餐灶具由被告自行拆走；双方必须严格遵守合同，不得违约或随意终止，否则以年租金1倍赔偿对方。租赁期间届满后，双方口头约定，租金按月付，未再签订书面的租赁协议。被告自2019年10月1日开始拖欠原告租金，属于根本违约。原告于2019年12月口头及书面方式通知被告解除租赁合同关系并要求其立即迁出房屋并返还给原告，但被告始终拒绝迁出，竟向原告索要巨额补偿，现案涉房屋仍由被告占有使用。被告该种不诚信行为已违反合同约定，严重侵害了原告合法权益，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院。被告王兆明辩称：案涉房屋已被纳入拆迁范围，其作为承租人有权获得相应拆迁补偿，原告黄军不给其补偿，其就拒绝迁出；其经营案涉房屋至2020年1月底，此后因疫情原因未再经营，其同意支付承租期间的欠付租金和水电费。要求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系原告黄军所有。2019年1月1日，黄军（出租方、甲方）与被告王兆明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方经营，建筑面积72.85平方米，租期自2019年1月1日至2019年6月1日止，一定半年不变，到期不续租，乙方必须30日内让出场地；租金及交付方式，年租金66000元，先付后租，每半年交付一次，乙方必须将租金于使用前一月内交到甲方，不得拖欠，如果到期不付租金，甲方收回房屋，双方所定租金不随市场、经营好坏而调整；甲方为乙方配备独立的水表、电表，水、电费由乙方自理，乙方不得拖欠拒付；租赁期满后乙方如需续租，在同等的条件下，甲方优先考虑乙方，租金另行商定；本合同如遇国家政策、政府行为，规划等原因拆迁时或租赁期满如甲方收回或乙方不再续租，乙方投资的设备如大型电器设备、餐灶具由乙方拆走；双方必须严格遵守合同，不得违约或随意终止，否则以年租金1倍赔偿对方。合同签订后，黄军将案涉房屋交给王兆明用于经营从孝酸菜鱼饭店。2019年4月26日，南京市江宁区人民政府作出江宁府征字[2019]第2号房屋征收决定，载明：征收目的为土山路两侧片区棚户区改造；征收范围为东至东沟巷、南至上元大街、西至土山以东、北至文靖路（具体房屋征收范围以征收红线为准）；征收签约期限自征收决定下达之日起120日内；被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。房屋征收决定公布后，原告黄军并未将案涉房屋从被告王兆明处收回，双方反而达成口头协议，约定王兆明继续使用案涉房屋经营并按月支付房屋占有使用费，王兆明向黄军支付了截止至2019年10月1日的房屋占有使用费并在案涉房屋内实际经营至2020年1月底，黄军还垫付了王兆明经营案涉房屋期间的电费2085.2元。后拆迁部门要求黄军交付案涉房屋进行拆迁，黄军自2019年12月起多次通知王兆明解约并返还案涉房屋、支付租金，王兆明以黄军尚未向其支付拆迁补偿为由拒绝返还案涉房屋。黄军多次报警无果后诉至本院。庭审中，原告黄军陈述因其尚未将案涉房屋交付给拆迁部门拆迁，拆迁部门尚未与其签订拆迁补偿安置协议，拆迁补偿款其也没有拿到。原、被告一致认可房屋征收决定公布后，案涉房屋外并未建造围挡，被告王兆明认为由于案涉房屋已纳入拆迁征收范围，对其经营造成了一定的影响。本院认为：房屋租赁合同租赁期内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。房屋征收决定于2019年4月26日发布，案涉房屋被纳入拆迁征收范围，原告黄军与被告王兆明2019年1月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月26日终止。合同终止后，王兆明无权再占有案涉房屋，应当将案涉房屋腾空后返还给王兆明用于拆迁部门拆迁。黄军在拆迁公告发布后已经无权将案涉房屋出租给王兆明，但王兆明在案涉房屋内实际经营至2020年1月底，王兆明也同意支付其承租案涉房屋经营期间的房屋占有使用费和电费2085.2元，考虑到拆迁公告势必对王兆明的经营造成一定影响，本院酌定王兆明按照4500元/月的标准向黄军支付自2019年10月起至2020年1月止4个月的房屋占有使用费18000元。故对原告黄军要求被告王兆明腾空、搬迁并返还案涉房屋，支付返还房屋前的房屋占有使用费、电费2085.2元的诉讼请求，本院部分予以支持。黄军与王兆明签订的《房屋租赁合同书》约定的租期自2019年1月1日起至2019年6月1日止，王兆明也支付了期间的租金和房屋占有使用费。根据双方陈述，此后黄军与王兆明系达成口头协议，约定案涉房屋继续由王兆明占有使用，房屋占有使用费每月支付，可见双方并未对违约责任和违约金标准进行明确约定。故原告黄军要求被告王兆明按照此前合同约定承担违约金66000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告王兆明辩称因原告黄军未向其支付拆迁补偿，其拒绝搬离案涉房屋。现黄军尚未与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议，拆迁部门也未向黄军支付拆迁补偿款，王兆明应先将案涉房屋返还给黄军，待黄军与拆迁部门签订拆迁补偿安置协议并获得拆迁补偿款后，再向黄军主张其应得的补偿款，而不能强占案涉房屋拒不搬迁影响拆迁工作的正常进行。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告黄军与被告王兆明2019年1月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年4月26日终止。二、被告王兆明于本判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区房屋腾空后返还给原告黄军。三、被告王兆明于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄军支付房屋占有使用费18000元、电费2085.2元，合计20085.2元。四、驳回原告黄军的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取992元，由原告黄军承担761元，由被告王兆明负担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  叶斐二〇二〇年五月八日书记员  魏静