福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0825民初2101号 原告：龙岩连城金鼎房地产开发有限公司，住所地福建省连城县庙前镇坪头村工业集中区加油站旁，统一社会信用代码91350825056110890D。 法定代表人：林鼎凯，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李大荣，福建闽台律师事务所律师。 被告：福建龙台非融资性担保有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道华莲路53号8层810B，统一社会信用代码91350800567319880C。 法定代表人：陈振洲，职务：董事长。 被告：游贵源，男，1986年9月21日出生，汉族，住福建省上杭县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：林天四，福建同荣仁律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：廖慧芳，福建同荣仁律师事务所律师。 原告龙岩连城金鼎房地产开发有限公司（以下简称“金鼎公司”）与被告福建龙台非融资性担保有限公司（以下简称“龙台公司”）、游贵源委托合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，于2018年8月30日中止本案诉讼，后于2020年4月20日恢复诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鼎公司委托诉讼代理人李大荣及被告龙台公司、游贵源共同委托诉讼代理人林天四、廖慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙台公司赔偿金鼎公司因无权处分六幢房产造成金鼎公司的经济损失共计1412450元；2.判令游贵源对金鼎公司的经济损失承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费用由龙台公司、游贵源承担。事实与理由：金鼎公司于2012年10月29日注册成立，旨在开发位于连城县平方米国有土地使用权的房地产。因资金周转需要，金鼎公司于2015年1月16日向龙岩台商协会下属的龙台公司借款200万元。在办理手续时，龙台公司以金鼎公司法定代表人从未见过面也不相识的游贵源名义作为出借人签订了《借款合同》，以游贵源为抵押权人，将金鼎公司开发的六幢商品房作为抵押。同时，游贵源分别与金鼎公司法定代表人林鼎凯及其父亲林金泉就此借款签订了《保证合同》，龙台公司作为连带责任保证方与金鼎公司及林鼎凯、林金泉就此借款又签订了《反担保合同》。2016年，在未经金鼎公司同意的情况下，龙台公司擅自将六幢商品房贱价出售给第三方，所得款项172.30万元由游贵源拿走作为抵偿游贵源的借款本息。经调查，上述六幢商品房，总建筑面积为1214.43平方米，于2015年1月16日以游贵源的名义在连城县不动产登记中心抵押债权400万元，平均抵押价值为每平方米3293.73元。2017年12月18日，龙岩市中级人民法院《关于被执行人龙岩连城金鼎房地产开发有限公司位于连城县地产拍卖款分配方案》显示，101号房产总拍卖价125.95万元，附件《连房权证字第××号》房权证体现101号房建筑面积为673.56平方米。经计算拍卖成交价为每平方米1869.92元。金鼎公司开发的101号房产是与上述用于游贵源抵押的六幢商品房系相同地点、相同质量和结构，并且联排。为了实事求是地体现涉案房屋的实际价值，公正客观地评估龙台公司贱卖金鼎公司六幢别墅的实际损失。金鼎公司认为应该将上述抵押价值和法院拍卖价格综合评估得出损失额：①根据龙岩中级人民法院的拍卖单价计算，金鼎公司的六幢抵押房产建筑面积1214.43平方米，价值至少为227.09万元，可龙台公司仅以172.3万元进行出售，造成金鼎公司经济损失至少54.79万元；②根据六幢房屋在连城县不动产登记中心的抵押债权400万元计算，六幢抵押房产龙台公司贱卖了400万元-172.30万元＝227.70万元。综合计算平均损失额（227.7万元＋54.79万元）÷2＝141.245万元，应由龙台公司承担。金鼎公司认为龙台公司未经金鼎公司授权许可，擅自将金鼎公司的六幢房产出售给他人，侵害了金鼎公司物权，致使金鼎公司遭受巨大的经济损失，应当承担赔偿责任。游贵源与龙台公司恶意串通，应对金鼎公司的经济损失承担连带赔偿责任。据此，金鼎公司诉至法院，要求判如所请。 龙台公司、游贵源辩称，一、答辩人系经金鼎公司授权后才处置涉案六幢房地产，并非金鼎公司所说的无权处分其房产。1.2015年12月11日，金鼎公司向答辩人出具了《委托书》，因其公司经营不善，无法偿还游贵源借款本息，特委托答辩人代为处置抵押土地之地上建筑物，即涉案六幢房地产，所得款项用于偿还金鼎公司结欠游贵源的借款本息；2.因答辩人为金鼎公司向游贵源的借款提供保证担保，金鼎公司以其土地抵押给答辩人作为反担保。答辩人为了减轻自己的保证责任，接受金鼎公司的委托，代为处置涉案六幢房地产，以所得款项向游贵源清偿。二、六幢房产总成交价为188万元，符合该地段房产的行情价，答辩人并未侵害金鼎公司的物权。1.六幢房地产中，四幢的成交价均为32万元，其余两幢成交价均为30万元，总成交价为188万元，扣除过户税费后其余款项答辩人按金鼎公司的授权向游贵源清偿。2.涉案六幢房地产于2016年上半年的成交均价为1548.60元／㎡（188万元/1214㎡），而金鼎公司提供的证据显示龙岩中院于2017年底司法拍卖101号房的成交单价为1869.92元／㎡，答辩人处置六幢房产的成交价略低于龙岩中院司法拍卖成交价，且成交时间不同，价格略有差别属于房产市场的正常价格波动。答辩人处置上述房产的成交价符合市场行情价，并未给金鼎公司造成损害。三、金鼎公司提出的以房产抵押登记债权额及龙岩中院成交价二者之间的均价来衡量其经济损失完全没有依据，金鼎公司并不存在经济损失，答辩人无需向金鼎公司进行赔偿。1.首先，房管部门登记的抵押债权额指的是债权人对抵押房产所享有的可受清偿的债权金额，并非指房产的价值，金鼎公司混淆了二者的概念。其次，龙岩中院司法拍卖同地段房产101号房成交均价为1869.92元，按金鼎公司陈述，则龙岩中院司法拍卖成交价亦为贱卖？因此，金鼎公司所提出的经济损失计算方法没有事实依据，依法不能成立；2.金鼎公司在向答辩人出具的《委托书》中已经明确了“凡因本次委托事项导致的任何纠纷，由龙岩连城金鼎房地产开发有限公司负全部责任，与贵公司无关”，且答辩人已经尽到了受托的义务，合法合理地履行了处置相关房产的义务，依法无需向金鼎公司承担赔偿责任。综上，答辩人处置涉案房产并未给金鼎公司造成损失，金鼎公司的主张没有事实与法律依据，依法应驳回金鼎公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年1月13日，龙台公司与金鼎公司、林鼎凯、林金泉签订一份《反担保合同》，约定因龙台公司为金鼎公司向游贵源借款200万元提供连带责任保证，金鼎公司、林鼎凯、林金泉自愿提供反担保，其中金鼎公司提供坐落于连城县庙前镇坪头村使用权面积1617.17㎡的土地（土地证号：连国用[2013]第0093号）作抵押。2015年1月16日，金鼎公司与游贵源签订一份《借款合同》，金鼎公司向游贵源借款200万元，约定借款月利率3%，按月付息。同日，游贵源分别与林鼎凯及其父林金泉、龙台公司签订《保证合同》，约定由林鼎凯、林金泉、龙台公司为金鼎公司的上述借款提供连带责任保证。2015年12月11日，金鼎公司向龙台公司出具《委托书》一份，载明“鉴于本公司于2015年1月16日向游贵源借款人民币200万元整，该笔借款由贵公司向游贵源提供连带责任保证，且本公司将位于连城县庙前镇坪头村1617.17平方米国有土地使用权为贵公司提供抵押反担保。现因本公司经营不善，无法偿还游贵源的上述借款本息，特委托贵公司代为处置抵押土地之地上建筑物，即福建龙岩台商综合配套服务中心112号、113号、114号、115号、116号、118号、212号、213号、214号、215号、216号、218号房产，所得款项用于偿还本公司结欠游贵源的借款本息。委托权限至委托事项完成之日止。凡因本次委托事项导致的任何纠纷，由龙岩连城金鼎房地产开发有限公司负全部责任，与贵公司无关。”。后龙台公司于2016年3月-6月期间以金鼎公司的名义与买方签订《商品房买卖合同》，将（107号、207号）房产售予罗金明、黄秀，将（112号、212号）房产售予饶素兰，将（113号、213号）、（114号、214号）房产售予肖紫燕，将（115号、215号）房产售予杨四妹，将（116号、216号）房产售予黄福元，建筑面积合计1214.43㎡，销售总价款188万元。2017年8月15日，游贵源以金鼎公司未还清借款为由诉至龙岩市中级人民法院。2017年11月8日，龙岩市中级人民法院依法作出（2017）闽08民初131号民事判决书，将所得房款抵扣相应借款本息后判决金鼎公司偿还游贵源借款本金958,291元及相应利息，林鼎凯及林金泉承担连带偿还责任。金鼎公司、林鼎凯、林金泉均不服一审判决，上诉至福建省高级人民法院。福建省高级人民法院于2018年3月19日作出（2018）闽民终132号判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院在审理过程中另查明，连城县公安局曾于2018年4月23日对金鼎公司报案称游贵源涉嫌伪造公文印章罪立案侦查，本院故中止本案诉讼。 上述事实有金鼎公司提供的《委托书》、（2018）闽民终132号民事判决书，龙台公司提供的（2017）闽08民初131号民事判决书,本院依法调取的连城县公安局立案决定书、商品房买卖合同及双方代理人在法庭上的陈述予以证实，本院予以认定。 本案双方争议的焦点为：一、金鼎公司与龙台公司是否建立合法的委托合同关系；二、龙台公司是否违反诚实勤勉义务，低价处理房产损害金鼎公司利益。本院根据庭审查明的事实及双方举证、质证、法庭辩论情况对上述二焦点分析认定如下：一、金鼎公司与龙台公司是否建立合法的委托合同关系：本案龙台公司依据《委托书》证明其系经金鼎公司授权处分房产，金鼎公司主张其未出具《委托书》，《委托书》中金鼎公司公章系龙台公司伪造。对此，本院认为，首先，金鼎公司、林鼎凯、林金泉曾在龙岩中院审理的（2017）闽08民初131号案中均答辩称将公司公章交给龙台公司用于协助办理房屋过户手续，且已生效的（2017）闽08民初131号及（2018）闽民终132号民事判决书均认定金鼎公司委托龙台公司销售房产，并将所得价款用于偿还游贵源的债务。金鼎公司现辩解系原代理人记错作出错误陈述，不符常理，本院不予采信。其次，因连城县公安局于2018年4月23日对金鼎公司报案称游贵源涉嫌伪造公文印章罪立案侦查，本院为进一步查明案件事实，故中止本案诉讼。后本院依据福建省公安厅物证鉴定中心于2020年3月11日作出的闽公鉴（2020）93号鉴定书恢复本案审理，该鉴定书鉴定龙台公司持有的金鼎公司公章，即《委托书》中所盖公章与林鼎凯《台湾居民来往大陆通行证》、已生效的谢在龙诉金鼎公司民间借贷案在案证据《担保借款合同》及借条中金鼎公司的印文系同一枚印章所盖。综上两点，即便《委托书》上公章与金鼎公司现备案公章不一致，本院亦足以认定金鼎公司在经营过程中曾使用过《委托书》中所盖公章，并出具本案《委托书》，将该枚公章交给龙台公司用于处理房产交易的事实，龙台公司基于金鼎公司交付公章的信赖利益应予支持，双方之间存在合法的委托合同关系。对于（107号、207号）房产，虽然不在《委托书》委托范围，但（107号、207号）房产曾在抵押范围之列，结合（118号、218号）房产在之前已被金鼎公司售予他人的事实，并依房地产交易惯例，（107号、207号）房产能交易成功应是取得金鼎公司将（118号、218号）房产变更为（107号、207号）房产的授权及协助配合。二、龙台公司是否违反诚实勤勉义务，低价处理房产损害金鼎公司利益：金鼎公司以六幢房产的抵押权利价值及龙岩中院同类房屋拍卖价格认定应售价款。本院认为，首先，房产抵押权利价值并不等同于房屋价值本身，且其中（107号、207号）房产与（112号、212号）、（113号、213号）、（114号、214号）、（115号、215号）房产建筑面积及房屋性质均相同，但（107号、207号）房产登记的抵押权利价值却是其余四套房产的五倍之多，欠缺客观。而龙岩中院依法拍卖的金鼎公司开发的同地段同类型房屋已实际成交，其交易情况可供参考，均价为1,259,500元÷673.56㎡=1869.92元/㎡，龙台公司在2016年3月-6月期间受托售房的均价为1,880,000元÷1214.43㎡=1548.05元/㎡。众所周知，房地产市场行情受当地经济发展状况，居民收入及消费水平影响，龙台公司受托售房时间与龙岩中院拍卖时间相距一年多，单价仅相差300余元，属正常范围内的市场价格波动。再次，依房地产交易惯例，交易需金鼎公司协助配合方能完成，且据本院向其中（115号、215号）房产买方杨四妹及（116号、216号）房产买方黄福元依法制作的询问笔录，金鼎公司应当知晓并许可上述六幢房产进行交易。综上，金鼎公司提供的证据不足以认定龙台公司违反诚实勤勉义务，低价处理房产损害金鼎公司利益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十七条的规定，判决如下： 驳回龙岩连城金鼎房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费17,512元，减半收取计8756元，由龙岩连城金鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员  刘启冬 二〇二〇年五月二十八日 法官助理张育顺 代理书记员  陈金丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务