云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初879号原告：林簪，女，汉族，1969年11月8日生，住浙江省苍南县。委托代理人：刘胡香、黄丹，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南尚居地产有限公司。住所：云南省昆明市西山区广福路陆家社区云南红星广场商业区7号楼8层809号。法定代表人：曹颖，董事长。委托代理人：王石诚，该公司法务，特别授权代理。原告林簪诉被告云南尚居地产有限公司商品房销售纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托诉讼代理人刘胡香、黄丹，被告的委托诉讼代理人王石诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年6月29日，原被告双方签订的《商品房购销合同》（合同编号：滇池龙岸九十区G46-04），约定原告向被告购买滇池龙岸的房屋，房屋总价款为5090000元。原告已向被告支付合计1530000元的购房款，其余价款3560000元向富滇银行世纪城支行贷款支付。同时约定，被告应于2017年12月31日前，向原告交付符合合同约定的商品房，逾期应承担相应违约责任等内容。合同签订后，原告已按约定付清了所有房款，但被告至今未向原告交付符合合同约定的房屋。被告逾期交房的违约行为，不仅诚信缺失有悖商道，且给原告造成重大经济损失。现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求：一、判令被告按房屋总价款日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日起至交付符合合同约定的房屋之日止，暂计算至2019年12月15日为人民币1088750.88元）；二、判令被告承担原告为维护自身合法权益支付的律师费人民币10000元；三、本案诉讼费、保全担保费等由被告承担。被告答辩称：一、答辩人履行了交房义务。二、延期交房违约金最高不超过全部已付款的2%。三、延期交房时间应截止2019年9月29日。四、律师费不应得到支持。原告举证如下：第一组：1、商品房买卖合同（预售）合同编号：滇池龙岸九、十区G46-04，证明：1、原被告双方存在买卖合同关系，2、若被告逾期交房，应自2018年1月1日起每日按总房价的万分之三向原告支付违约金，3、补充协议中的约定被告逾期交房的违约责任条款系格式条款，不公平、不对等，严重损害原告权益，属无效约定。第二组：2、收款收据，3、公证书，（2018）云昆公证经字第11460号，4、还款明细。证明：原告已按照合同约定向被告付清总房款5090000元，同时，还负担着被告逾期交房期间的资金利息。第三组：5、中航云玺大宅宣传册，6、云玺大宅九、十区F户型选房图纸，7、云玺大宅销售终结中介尊园房产工作人员“彭华龙”朋友圈宣传资料，证明：1、被告在前期宣传中已明确“云玺大宅”的房屋将获得超高赠送，包括地上及地下采光拓展空间。2、被告对于小区环境、面积赠送、拓展空间（包括花园）的宣传和在选房图纸中的记载对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，是双方买卖合同的组成部分。第四组：8、告示，9、诉求函，10、昆明恒大云玺收（验）楼通知书，11、2019年7月29日云玺九、十区实地图，12、2019年8月31日云玺九、十区实地图，13、关于恒大房地产业务交接的新闻报道链接与图片，14、2017年10月31日、2018年2月18日、2019年3月13日云玺大宅9、10区的Google地图，15、尚居地产逾期交付的诉讼，证明：1、被告多次通知原告延期交付房屋，并承诺按合同约定承担逾期交房的违约责任。2、被告2019年8月前还在整改消防通道，因此，被告不可能于2019年9月30日前交付符合合同约定的房屋。3、被告于2019年7月29日及8月31日实地查看发现，被告施工进度缓慢，且拟交付的房屋存在严重质量问题，明显不符合交付条件。4、涉案小区存在逾期交付的事实已为生效法律文书确认。第五组：16、滇池龙岸九、十区交楼标准，17、2019年10月2日云玺九、十区实地图，18、2019年10月2日云玺九、十区实地拍摄视频，19、要求对不符合安全标准交付标准的“云玺大宅”第九、十区房屋立即进行整改的函，20、小区业主与销售代表熊瑞阳关于房屋不符合约定的聊天记录，21、被告拟交付的小区房屋的现状照片。证明：被告交付的房屋存在质量问题，原告已向被告提交整改意见，但被告至今未完成整改，被告应当继续承担逾期交付的违约责任直至整改完成。第六组：22、诉讼费收款收据及回执单，23、律师费发票，证明：原告支出诉讼费14689元，律师费10000元。第七组：24、关于相关法院支持原告诉讼请求的相关判例，证明：针对开发商在签订协议时将其逾期交房违约金进行限制的，而不对业主逾期付款违约金作相应调整的，则该条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大减轻了自身的违约责任，应属无效条款。被告质证称：第一组，1，第二组，2,3,4，第四组，8,9，10，11，第五组，17，三性无异议，第六组，22,23三性无异议，但对相应的证明内容，包括延期交房的违约金，我们认为应当按照合同补充协议的约定为准。被告举证如下：1、商品房购销合同，证明：根据商品房购销合同第十条的约定，被告通过邮寄方式书面通知原告于2019年9月30日办理接房手续，根据合同约定，被告已履行交房义务。2、根据合同补充协议第三条第六项约定，合同违约金最高不超过全部已付款的2%，不应当按照每日万分之三计算。2、竣工验收备案证明书、房产测绘成果书，住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明：被告已满足合同约定的交房条件。3、交楼通知书、EMS快递单、快递截屏，证明：涉案房屋被告已通知原告交房，交楼通知书通知办理时间为2019年9月30日，逾期交房时间应当截止到2019年9月29日。原告质证称：1、真实性认可，证明内容不认可。根据补充协议。由于补充协议中针对违约金不超过2%的约定属于无效约定，因此应按合同中日万分之三的标准承担逾期交房的违约责任。2、真实性认可，证明内容不认可，虽然被告提高提供了竣工验收备案证明书，但被告实际交付的房屋存在墙砖大面积脱落的问题，该质量问题导致房屋实际上不能交付业主使用。因此被告应当继续承担逾期交房的违约责任。3、系他人代收，原告并未收到，因此三性不予认可。本院对各方当事人没有争议的证据真实性依法予以确认，争议观点下文评述。综上，本院依法认定以下案件事实：原告与被告于2017年6月29日签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市官渡区处滇池龙岸的房屋，同年7月5日进行合同登记备案。合同约定该房套内建筑面积为205.05平方米，房屋总价为509万元。该房屋购房首付款102万元，余款407万元向富滇银行世纪城支行按揭贷款。出卖人应于2017年12月31日前向买受人交付合同约定的房屋。合同第十二条约定：出卖人未按约定时间交房，逾期在90天内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同补充协议第四条第4项约定：出卖人延期交房超过90日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。合同补充协议第十一条第1项第（1）小项约定，出卖人和买受人之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人的广告和宣传资料不构成合同内容，双方不受其约束。2018年9月28日，滇池龙岸项目（北地块）九、十区建设工程竣工验收合格。2019年9月23日，被告向原告邮寄《昆明.恒大云玺收（验）楼通知书》通知原告于2019年9月30日办理交房手续，邮寄地址为云南省昆明市官渡区六甲叶家村（水星家纺内），邮寄电话为136××××6896，该地址及电话系原告在《商品房购销合同》中载明的原告通讯地址及联系电话。邮件最终状态显示他人代收。原告为实现本案债权产生律师费10000元。本案争议焦点是：一、被告实际交付房屋的时间？二、被告承担违约责任的标准？关于争议焦点一，被告认为交房时间为2019年9月30日，两原告以未收到被告交房资料的邮件及房屋质量不合格为由不认可上述交房时间，本院认为，关于邮件为他人代收，邮件单的邮寄地址为原告在《商品房购销合同》中预留的通讯地址及电话，按双方合同约定，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。因此，本院认为，被告按照原告预留的通讯地址及电话向原告邮寄办理交付手续的通知，应当视为送达。关于房屋质量，被告已经向法庭提交相关资料证实房屋经相关组织验收合格，原告认为房屋质量不合格，应当另行处理，不能据此主张交房时间不定。综上，本院认为，涉案房屋实际交付时间为2019年9月30日。关于争议焦点二，被告作为出卖人，负有依约交付房屋之义务，其未在约定期限内交房，应承担违约责任。现原告主张被告逾期交房的行为构成违约，应按《商品房购销合同》约定的违约金计算方法（即以房屋总价款为基数按万分之三/日的标准计算）承担违约金，被告则主张应按《补充协议》的违约金条款（延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%）计算违约金。对此，本院认为，违约金应当与当事人所造成的损失基本相当，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金以房屋总价款为基数自交房期限届满次日起至2019年9月29日止（637天）按万分之二/日（每日1018元）的标准计算，金额为648466元。关于原告主张的律师10000元，因被告确有违约行为，系原告维护自身合法权益产生，因双方合同未明确约定该费用的承担，本院酌情支持5000元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告云南尚居地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告林簪逾期交房违约金648466元；二、由被告云南尚居地产有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告林簪律师费5000元；三、原告林簪的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14689元，由被告云南尚居地产有限公司承担10334元，由原告林簪自行承担4355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  孙劲松二〇二〇年五月九日书记员  温梦亭