上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2847号上诉人（原审被告）：上海市徐汇区教育局，住所地上海市漕溪北路336号1号楼7楼。法定代表人：王彤，局长。委托诉讼代理人：周松，上海徐晓青律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海凤梧物业管理有限公司，住所地上海市金山区蒙山路1480号202室。法定代表人：史雅敏，总经理。委托诉讼代理人：任忠华，该公司员工。委托诉讼代理人：葛光宇，该公司员工。上诉人上海市徐汇区教育局（以下简称徐汇教育局）因与被上诉人上海凤梧物业管理有限公司（以下简称凤梧公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初22533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐汇教育局上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回凤梧公司的原审诉请，本案的一、二审诉讼费由凤梧公司承担。事实与理由：凤梧公司与业主大会所签订的《物业服务合同》不适用于徐汇教育局，对徐汇教育局不具有约束力，前述物业服务合同的适用对象、适用标准均没有将徐汇教育局作为需要交纳物业费的主体纳入合同，故凤梧公司无权向徐汇教育局主张物业管理费用的支付。凤梧公司没有能力也实际没有向涉案幼儿园提供物业服务。被上诉人凤梧公司辩称，不同意徐汇教育局的上诉请求，要求维持原判。凤梧公司与业主大会（业委会）签订的物业服务合同对该小区的业主徐汇教育局具有约束力，且凤梧公司已经提供了相应的物业服务。凤梧公司向一审法院起诉请求：判令徐汇教育局立即支付2011年4月至2014年3月按每月每平方0.78元、2014年4月至2017年3月按每月每平方0.90元、2017年4月至2018年12月按每月每平方1.20元计算的物业管理费计234,215.40元。一审法院认定事实：徐汇教育局系上海徐汇区XX路XX弄XX号房屋（建筑面积为2,733.62平方米，用途为教育，以下简称系争房屋）的不动产权利人。2011年4月16日，上海市徐汇区XX小区业主大会（甲方）与凤梧公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定，由乙方为上海市徐汇区XX路XX-XX弄XX小区提供物业服务，四至范围：东至临江路、南至滨江休闲区、西至天钥桥南路、北至龙水南路。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：高层按1.10元/月·平方米，多层按0.52元/月·平方米，商业用房按1.04元/月·平方米。物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务。第十一条同时约定，住宅区域的非居住用房物业服务费按居住收费标准的1-2倍收取。本合同为期三年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止。2014年6月26日，双方续签物业服务合同，除物业管理费标准调整为住宅：高层按1.18元/月·平方米，多层按0.60元/月·平方米，商业用房按1.20元/月·平方米，管理期限为2014年4月1日至2017年3月31日外，其余条款不变。2017年5月26日，双方续签物业服务合同，除物业管理费标准调整为住宅：高层按1.38元/月·平方米，多层按0.80元/月·平方米，商业用房按1.60元/月·平方米，管理期限为2017年4月1日至2020年3月31日外，其余条款不变。徐汇教育局未向凤梧公司支付物业服务费，但按约支付停车费。系争房屋由上海市徐汇区XX幼儿园从2000年起办园使用，XX幼儿园为公办二级幼儿园，取得了《上海市学前教育机构办学许可证》。一审另查明，案外人上海市徐汇区XX幼儿园历年与案外人分别签订绿化养护合同书、协议书、垃圾清运协议书、保洁协议书、设施设备维护保养协议书、消防设施、安全报警系统等工作内容的服务协议书、保安服务协议书，并向凤梧公司支付停车管理费。一审另查明，凤梧公司于2015年12月24日向法院起诉要求徐汇教育局支付物业管理费，于2016年1月5日立案，后因故撤回起诉；又于2019年1月10日再次起诉要求徐汇教育局支付物业管理费，后又撤回起诉。一审庭审中，徐汇教育局认为系争房屋为教育用房，开设公办的上海市徐汇区XX幼儿园，占地位置独立封闭并始终通过独立封闭式管理来开展教学活动，幼儿园与小区没有明显的共用部位、共用设施设备和共用场地，内部的保安、保洁等均由徐汇教育局自己完成。凤梧公司则认为，其已经为XX小区提供了相应的服务，徐汇教育局不允许凤梧公司进入幼儿园内部提供服务，这是徐汇教育局自身的选择，与凤梧公司无关，且徐汇教育局有部分垃圾由凤梧公司清理，系争房屋门前三棵树，后面的草坪都是凤梧公司进行管理的，系争房屋下水道总管等与小区2、3、4栋房屋相连的。一审庭审后，凤梧公司针对徐汇教育局提出的诉讼时效抗辩，又提供了于2012年-2017年在小区内张贴的友情提示，拟证明发生过诉讼时效中断、中止的情形。一审法院认为，凤梧公司作为徐汇教育局所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区XX小区业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括徐汇教育局在内的小区全体业主具有法律约束力。凤梧公司在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。但是，由于系争房屋属于徐汇教育局开设公办的上海市徐汇区XX幼儿园，具有一定的特殊性，凤梧公司亦认可其并未对系争房屋内部提供相应的保安、保洁等服务；故一审法院认定，虽然系争房屋在形式上为上海市徐汇区XX小区的组成部分，但是实质上又是相对独立于小区其他物业的单独空间。综上，考虑到本案系争房屋具有一定的特殊性，故对徐汇教育局应当支付的物业管理费由法院根据本案的实际情况酌情予以扣减，具体数额由法院依法酌定。同时，一审法院必须指出，虽然在本案中，考虑到系争房屋的特殊情况，对徐汇教育局应当支付的物业管理费进行了酌减，但此系结合了凤梧公司与XX小区业主大会签订的《物业服务合同》确定的物业费标准而确定。鉴于物业服务合同约定物业服务费用（物业服务资金）按季度交纳，业主应在每季第二个月履行交纳义务，现徐汇教育局抗辩诉讼时效，虽然《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，凤梧公司于2015年12月24日、2019年1月10日分别向法院起诉要求徐汇教育局支付2011年4月至2018年12月间的物业管理费，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，故2017年10月1日前延付或者拒付物业管理费的诉讼时效为两年，2017年10月1日之后的延付或者拒付物业管理费的诉讼时效为三年。凤梧公司提供的张贴在上海市徐汇区XX幼儿园外墙上的催款通知、小区内张贴的友情提示等，均无法证明具体的催款时间，故2011年4月1日至2016年1月10日期间其主张的物业管理费未发生法律规定诉讼时效中止、中断之事项，凤梧公司要求徐汇教育局支付2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费已超过诉讼时效，且徐汇教育局不同意支付，一审法院不予支持；凤梧公司要求收取2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，一审法院予以支持，具体由一审法院酌情判处。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、上海市徐汇区教育局于判决生效之日起十日内向上海凤梧物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日间的物业管理费计84,633.30元；二、驳回上海凤梧物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4,814元，减半收取计2,407元，由上海凤梧物业管理有限公司负担1,537.20元，上海市徐汇区教育局负担869.80元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为凤梧公司与业主大会（业委会）签订的系列物业服务合同对该小区的业主徐汇教育局是否具有约束力，以及凤梧公司是否已经向徐汇教育局提供了相应的物业服务，凤梧公司是否有权收取物业服务费。关于凤梧公司与业主大会（业委会）签订的系列物业服务合同对该小区的业主徐汇教育局是否具有约束力的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条分别规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，凤梧公司作为徐汇教育局所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区XX小区业主大会签订了相应的物业服务合同，该系列合同对包括徐汇教育局在内的小区全体业主具有法律约束力。徐汇教育局上诉提出，凤梧公司与业主大会所签订的《物业服务合同》的适用对象、适用标准中均没有将徐汇教育局作为需要交纳物业费的主体纳入合同，该合同对其没有约束力，凤梧公司无权向其主张物业管理费用的支付。该上诉主张明显与事实不符：前述系列合同均约定由凤梧公司向上海市徐汇区XX路XX-XX弄XX小区提供物业服务，合同中对于向XX小区提供服务的小区物业四至范围作了明确的划定，徐汇教育局所有的系争房屋位于上海徐汇区XX路XX弄XX号，系争房屋是XX小区的组成部分、徐汇教育局是XX小区业主以及合同约定了凤梧公司向徐汇教育局在内的业主提供物业服务均为明显不争的事实。现徐汇教育局以其并非合同当事人等为由提出抗辩，于法无据，本院不予采纳。关于凤梧公司是否已经向徐汇教育局提供了相应的物业服务，凤梧公司是否有权收取物业服务费的问题，本院认为，凤梧公司与XX小区业主大会所签订的系列物业服务合同中约定了凤梧公司应向XX小区提供包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等在内的物业管理与服务，根据现已查明的事实，凤梧公司已依约向徐汇教育局提供了系争房屋内部区域范围之外的小区公共部位的上述相应物业管理服务，故其有权依照合同约定的收费标准向徐汇教育局收取相应的物业管理费。徐汇教育局有关凤梧公司没有能力也实际没有向涉案幼儿园提供物业服务的上诉意见，与查明的事实不符，本院不予采信。鉴于系争房屋由徐汇教育局开设公办的上海市徐汇区XX幼儿园，凤梧公司亦认可其并未对系争房屋内部提供相应的保安、保洁等服务，故一审法院有关虽然系争房屋在形式上为上海市徐汇区XX小区的组成部分，但是实质上又是相对独立于小区其他物业的单独空间的认定，并无不当之处；一审法院据此认定应对徐汇教育局应当支付的物业管理费予以相应酌减，亦无不当之处。一审审理过程中，徐汇教育局就凤梧公司物业管理费支付的请求提出了诉讼时效抗辩，一审法院遂根据凤梧公司举证的情况，认定凤梧公司要求徐汇教育局支付2011年4月1日至2015年12月31日期间的物业管理费依法已超过诉讼时效，在徐汇教育局亦不同意支付的情况下，一审法院对于该期间的物业管理费不予支持，并无不当；凤梧公司要求收取2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，则属于法有据，一审法院予以支持，亦无不当。一审根据本案的实际情况，结合凤梧公司的主张及合同的约定，最终酌定徐汇教育局应向凤梧公司支付2016年1月1日至2018年12月31日间的物业管理费计84,633.30元，徐汇教育局应付的物业管理费的标准与物业服务合同中多层住宅的收费标准大体相当，一审判决确定的该收费标准尚属合理，故本院对一审判决确定的上述物业管理费金额予以确认。综上，上诉人徐汇教育局的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审根据凤梧公司的诉请所作出的判决并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,915.8元，由上诉人上海市徐汇区教育局负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年五月十八日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……