安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初927号 原告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：陈洪涛，该公司经理。 委托诉讼代理人：陆磊，该公司员工。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 被告：李军良，男，1992年6月1日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。 原告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（简称东方公司）与被告李军良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告东方公司的委托诉讼代理人许光耀，被告李军良及其委托诉讼代理人徐敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东方公司向本院提出诉讼请求：1.解除东方公司与李军良签订的租赁合同及补充协议，判令李军良立即将位于东方城市广场·东方汇6层005号商铺交还给东方公司；2.判令李军良向东方公司支付租金139956元、管理费、物业费63206元、POS机使用费4103元，合计207265元；前述费用均计算至2018年8月31日，从2018年9月1日起按照合同约定的标准计算至交还商铺之日止；3、李军良向东方公司支付滞纳金（违约金）205479（暂计算至2018年8月31日），自2018年9月1日起，每逾期一日按照逾期支付租金、管理费、物业费等全部费用的3‰累计计算，直至全部付清之日止；4.诉讼费用由李军良承担。事实与和理由：东方公司与李军良于2016年9月2日签订商铺租赁合同一份，约定甲方（东方公司）将城市广场·东方汇购物中心6层005号商铺出租给李军良使用，该商铺套内建筑面积109㎡，租赁期限为3年。合同第4条约定，乙方应当向东方公司交纳租金、管理费、物业费等相关费用以及支付期限和方式等。合同签订后，东方公司如约将上述商铺交付给李军良使用至今。另，东方公司与李军良还就商铺租赁事宜签订补充协议一份，但是自2016年12月10日以来李军良一直拖欠租金、管理费、物业费至今，东方公司多次向其催要租金等相关费用均无果。2018年7月13日，东方公司向李军良公证送达了催缴租金等费用的《催收租金等相关费用的律师函》，但李军良仍不履行自己的义务；2018年7月18日，东方公司向其送达了《解除合同通知函》，书面通知解除了双方之间的租赁合同。李军良的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成了重大经济损失，特提起诉讼，请依法判决。 李军良辩称，租赁合同签订后，东方公司违约在先，违约情形具体表现是空调不能使用，房屋漏水现象严重，租赁的6层消防未审核过关及其他的虚假宣传的事项未落实到位，东方公司6层实际开业时间是2017年1月8日，大地影院开业后，李军良开业，因为6楼只有两家店面，一家是大地影院，一家是李军良的店铺，并不是东方公司所称的2016年12月10日开业，李军良实际经营该店面的时间是2017年1月8日至2018年3月14日，14个月6天的时间；基于东方公司的违约行为，本案件的租金应当酌定减少，因为李军良签订该租赁合同，因为空调不能使用，房屋漏水及其他的原因致使签订合同的目的无法全部实现，通过李军良提供的视频录像资料可以看出李军良的店面生意惨淡，客流很少，导致该现象的原因是东方公司的违约情形，故租金应酌定减少。对于管理费和物业费的支付，李军良认为应不予支付，因为6层的空调只有李军良的理发店一家店面在营业，东方公司认为给李军良进行空调使用是巨大的费用支出，故不给空调使用，而物业费和管理费的绝大部分是空调使用费用，因为空调没使用，故管理物业费用不应支付。李军良已经缴纳的保证金等费用应当给予返还；李军良店面装潢由于合同目的未全部满足，被迫解除合同，李军良进行店面装潢，装潢的时间是三年及三年以上的时间，仅仅营业14个月，导致投入的成本没有发挥最大的效益，因李军良的搬离导致的损失，因为店面不复存在，无法评估，但是请法庭在判决时候充分考量在租金的支付数额方面再次酌定减少，以使权利义务对等，平衡李军良的损失。本案件不存在滞纳金及其他违约金，因为东方公司向李军良发出通知解除合同，李军良即刻响应同意解除合同，并随时搬走店面的物品，故本案件不存在拖延的情况，东方公司把租赁的时间计算至2018年9月1日，认为9月1日之后继续计算相关费用没有事实和法律依据。综上，请法院查明事实，依法判决。 本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，东方公司与李军良签订租赁合同，主要内容：甲方（东方公司）将“城市广场·东方汇”购物中心6层005号商铺出租给乙方（李军良）；起租日（或计租日）即装修期结束之次日，如此时“城市广场·东方汇”尚未对外营业，则起租日为“城市广场·东方汇”对外营业（含试营业）之日；套内建筑面积约109㎡，商铺供乙方经营“KR国际造型”品牌生活配套项目；租赁期限3年，自2016年11月20日至2019年11月19日；第1、2个租赁年度，基本租金标准为62元/月/平方米，第3个租赁年度，基本租金标准为68.2元/月/平方米；自起租日起乙方应当交纳管理费，管理费按照商铺套内建筑面积计算，收费标准为约5元/月/平方米，计545元/月；乙方应自起租日起承担租金，首月基本租金由乙方在合同签订之日起7日内支付，每月10日（如遇休息日、法定节假日，顺延至下一个工作日）前支付下个月基本租金，首月基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数（自该商铺起租日起至该月月底）乘以每日基本租金计算（每日基本租金=月基本租金乘以12个月除以365天）；乙方应于合同签订之日起7日内向甲方支付经营保证金19620元；合同有效期内，乙方不得以任何理由要求甲方从其交纳的经营保证金或其他保证金、押金抵扣租金、管理费或其他款项；甲方于本合同结束（不论基于何种原因）及乙方交还商铺，双方就租赁合同产生的权利义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址）清理完毕后30个工作日内（但不早于乙方撤场之日起3个月）向乙方退还剩余的经营保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应支付物业费，物业费按商铺套内建筑面积计算，每月1635元；首月物业费由乙方自合同签订之日起7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，首月物业费以乙方在该月实际租赁的天数（自商铺起租日起至该月月底）乘以日物业费计算，即月物业费乘以12个月除以365天；乙方根据本合同应付的租金、管理费及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；乙方同意租用甲方提供的POS机专用收银系统（含收银机软硬件），接受其相关规定并承诺为此向甲方支付押金和月使用费。乙方需缴纳POS机押金1000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳（最晚不应迟于该商铺预计开业前20个工作日）；乙方应于每月10日前与月基本租金一并向甲方支付下月使用费200元/台（自起租日开始计算，首月、最后要一个月不足或等于15日按半个月计算使用费，及100元/台，超过15日按一个月计算使用费，即200元/台）；商铺交付日期暂定2016年9月20日，具体时间由甲方另行通知，乙方在收到甲方的书面交付通知后7日内派代表对商铺是否符合移交要求进行验收，乙方若验收合格应于当日即时接收商铺并签署《商铺交付确认书》；乙方有60个日历天的装修期，自该商铺交付日至次日起计算，装修期内乙方无需交付租金、管理费、物业费，需承担装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费，乙方于商铺交付之日起5日内全额支付上述费用，装修期满，经甲方及消防部门验收合格后1个月内，甲方或物业管理公司无息返还装修押金；若乙方未能在2016年11月20日前开业的，甲方除有权要求乙方按前述约定标准支付违约金外，还有权单方解除本合同（违约金计算至甲方通知乙方解除本合同之日止）；任何与合同有关的双方当事人发出的任何文件、通知及其他通信往来，必须采用中文书面形式，并约定双方的送达地址、电话号码、传真号码，如乙方指定其他联系地址或联系方式变更，须及时书面通知另一方，任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第7日视为送达，邮政部门的邮件发送记录为有效证明；甲方接受乙方的租金及其他款项，不得视为甲方放弃向乙方追究违反合同义务的权利，乙方交付的租金或其他款项不足合同规定的金额，甲方仍然接受，不视为甲方同意乙方少付租金或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及其他权利；如乙方逾期支付租金、管理费、租金，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金；如乙方拖欠租金和管理费、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收乙方的经营保证金，由此造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿，甲方单方面解除合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交还商铺，经营保证金作为违约金赔偿给甲方，如不足，乙方还应负责赔偿。 租赁合同签订后，李军良向东方公司支付意向定金（经营保证金）19620元、装修保证金8938元、出入证100元、装修管理费654元、装修垃圾清运费等1090元、电表、电卡水表水卡1100元等。东方公司于2016年9月28日将商铺交付李军良使用，后李军良对涉案商铺进行装修。李军良在涉案商铺设立了淮北市相山区军良国际造型美发店进行美容美发经营，2017年1月8日正式营业。2017年1月所处的冬季，东方公司未对李军良经营的美发店所在6层区域开通暖气空调，另李军良经营所在的房屋发生漏水情况东方公司未能及时予以解决。 李军良经营的美发店营业至2018年3月。2018年3月13日，李军良通过天天快递向东方公司法定代表人陈洪涛及公司营运部的工作人员朱全周、潘鸿生邮寄了《解除合同通知书》，称东方公司管理混乱，商场无法正常营运，致使租赁合同的目的不能实现，为防止损失继续扩大，现通知东方公司解除合同。该邮件于2018年3月14日被陈洪涛及朱全周、潘鸿生等的公司同事签收。 2018年3月27日，东方公司的营运方淮北市东方汇购物中心运营部向李军良发出解除合同催告函，称：李军良未经东方公司同意私自关闭店铺已达三日以上，东方公司分别于2018年3月14日、2018年3月19日向李军良送到了《催款通知函》、《合同违约函》，但李军良仍未支付租金等相关费用，存在严重违约行为，现正式通知李军良解除双方合作关系。 2018年7月13日，东方公司制作《解除合同催告函》，向李军良催要其拖欠的自2016年12月10日起至2018年6月30日的租金126440元、管理费、物业费57102元、POS机使用费3700元、违约金167859元，否则将依法解除租赁合同，并通过法律手段追索经济损失。东方公司于当日将上述解除合同催告函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年7月18日出具（2018）皖淮国公证字第4869号公证书。 2018年7月30日，东方公司制作《解除合同通知函》，主要内容为：东方公司自2017年1月16日起向李军良多次派员催收租金、POS机使用费等相关费用无果，于2018年7月13日向李军良送达《解除合同通知函》，但是至今仍未支付租金等相关费用，李军良的行为已严重损害了东方公司的合法权益，给东方公司造成重大经济损失，现根据《合同法》及《租赁合同》，向李军良通知如下：1、解除东方公司与李军良于2016年9月2日签订的租赁合同及补充协议；2、请李军良于2018年8月11日前将涉案商铺腾空后恢复原状返还给东方公司；3、请李军良在接到本通知函三日内向东方公司支付拖欠的自2016年12月10日起至2018年6月30日止的租金126440元、管理费、物业费57102元、POS机使用费3700元，上述租金及费用自2018年7月1日起继续计算至李军良将涉案商铺恢复原状返还至东方公司之日止；4、请李军良在接到本通知函三日内向东方公司支付自2016年12月10日起至2018年6月30日止的违约金167859.32元，自2018年7月1日起继续计算至全部付清上述租金及费用之日止，以此类推，否则将采取法律手段，要求李军良就东方公司的经济损失承担相应的法律责任。东方公司于当日将上述解除合同通知函交付EMS全球邮政特快专递，安徽省淮北市国信公证处对上述过程进行记录，并于2018年8月30日出具（2018）皖淮国公证字第6027号公证书。2018年9月1日，“城市广场·东方汇”整体关闭升级改建，涉案商铺由东方公司拆除。 另查，东方公司于2015年8月13日取得了营业执照，并于2016年4月8日通过了消防验收。2016年9月26日，“城市广场·东方汇”购物中心试营业，2016年12月10日正式开业。2017年1月12日，安徽省淮北市公安消防支队单独对东方城市广场二期商业部分第六层公共区域内装饰工程进行消防验收。 以上事实，有东方公司提交的租赁合同、商户场地确认书、商铺装修申请表、催款律师函、缴款通知单、光盘、解除合同催告函、2018年7月18日公证书、解除合同通知函、2018年8月30日公证书、淮北市中级人民法院（2018）皖06民终100号民事判决书、淮北市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，李军良提交的收据5张、消防验收意见书、照片、营业执照及照片、装修合同书、解除合同通知书及邮寄单3份、短信截屏二张及光盘一份、运营公司出具的解除合同的催告函，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，东方公司与李军良之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。 关于解除合同和收回商铺问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，李军良于2018年3月13日向东方公司法定代表人及营运部员工朱全周、潘鸿生邮寄了《解除合同通知书》表达了解除合同的意思表示，且东方公司的营运方淮北市东方汇购物中心运营部于2018年3月27日向李军良发出解除合同催告函，故本院确认双方之间租赁合同于2018年3月27日解除。2018年9月1日，城市广场·东方汇整体关闭升级改建时，东方公司已经将涉案商铺收回并拆除，故东方公司再要求李军良交还涉案商铺，没有事实依据，本院不予支持。 关于租金、物业费、管理费、POS机使用费问题。双方之间租赁合同于2018年3月27日解除，故李军良应按照合同约定的标准支付租金、物业费、管理费、POS机使用费至2018年3月27日。李军良经营的店铺于2017年1月8日正式营业，至2018年3月27日为14个月19天。鉴于存在东方公司未按约定提供暖气空调服务以及出现房屋漏水等影响李军良正常经营的情况，本院酌情予以减少1个月19天的租金、物业费、管理费、POS机使用费。即李军良应向对方公司支付13个月的租金87854元（62元/月/㎡×109㎡×13个月），13个月物业费21255元（1635元/月×13个月）、管理费7085元（545元/月×13个月）、POS机使用费2600元（200元/月×13个月），上述租金、物业费、管理费、POS机使用费合计118794元。合同解除后，李军良、李军良在签订合同时交纳的经营保证金19620元、POS机押金1000元、装修保证金8938元，合计29558元，东方公司应当予以返还。扣除对方公司应当返还的经营保证金、POS机押金、装修保证金，李军良尚应向东方公司支付租金、管理费、物业费、POS机使用费89236元。故东方公司要求李军良、李军良支付租金139956元、管理费、物业费63206元、POS机使用费4103元，合计207265元，本院仅对其中的租金、管理费、物业费、POS机使用费合计89236元以支持；超出部分，无事实依据，本院不予支持。 关于滞纳金问题。租赁合同约定，如李军良逾期支付租金、管理费、物业费、POS机使用费，每日按照逾期支付金额的3‰支付滞纳金。“滞纳金”系由国家机关、法律明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。根据租赁合同的上下文理解，此处“滞纳金”应为“违约金”。因东方公司在经营管理过程中存在延迟开业、管理不到位等情况，李军良在履行合同的过程中存在拖欠租金、物业费等的情况，因双方当事人都存在违反合同的情形，其违约责任相当。故东方公司主张违约金的诉讼请求，本院不再支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司与李军良签订的房屋租合同于2018年3月27日解除； 二、李军良于本判决生效后十五日内支付淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司租金、管理费、物业费、POS机使用费合计89236元； 三、驳回淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7491元，因适用简易程序减半收取3745.5元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担2935.5元，李军良负担810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  陈永战 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。