广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11003号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚斌，男，汉族，1963年4月24日出生，住所地：广东省惠州市惠城区，上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区欣旺商店，住所地：深圳市罗湖区延芳路罗芳村XXX号地铺，统一社会信用代码：92440300L37565470D。经营者：李楚。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖运娣，女，汉族，1960年12月15日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈锦南，男，汉族，1983年6月20日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区,两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人姚斌、深圳市罗湖区欣旺商店（以下简称欣旺商店）因与被上诉人赖运娣、陈锦南确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23526号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚斌、欣旺商店上诉请求，1、依法驳回赖运娣、陈锦南的起诉；2、纠正一审判决第三、第四条的错误判决，退还押金3500元；3、赖运娣、陈锦南承担一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。（一）一审判决己经认定赖运娣、陈锦南涉案房屋没有报建手续，没有建设规划许可证和相关主管部门的批准，属于不合法建筑，依照《最高人民法院当前民商事审判的36个重要疑难问题》第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，一审法院应当拒绝受理。（二）3月28日罗芳村签约旧改，进入拆迁补偿期，赖运娣、陈锦南拒不补偿，到7月份还提出解除合同属于不合法行为，造成姚斌、欣旺商店停产停业损失。姚斌、欣旺商店三月份交了房租，还有一个月押金，根据《中华人民共和国拆迁法》第三十条、第三十一条规定，其应当获得适当的补偿。二、一审判决第三项、第四项有错误。欣旺商店的店租是2600元，楼上住房是900元，总共3500元，一押一租，押金3500元。3月28日罗芳村签约旧改，开始拆迁补偿，所有的住户和商铺都不用交租，但却要求姚斌交四月份的租金，系错误的。姚斌楼上住房早已交房了，当时房东说楼上住房退其三个月房租一个月押金，商铺下一步再说，姚斌就交了楼上住房，但至今未收到房东退还的房租和押金。因此，房东应退押金3500元，就算4月份要交租也只有店租2600元，房东应该退还楼上住房押金900元，而非仍要求姚斌继续缴纳3500元。三、姚斌、欣旺商店自建小门面厕所和阁楼，有证人证言出庭作证，事实清楚，京基地产明码实价征收，己给赖运娣、陈锦南带来很大收益，这是赖运娣、陈锦南不当得到的财产。根据黄贝街道办公示的《深圳市房屋征收与补偿实施办法》摘要和《中华人民共和国拆迁法》第三十条，第三十一条规定承租人应当获得适当补偿。赖运娣、陈锦南辩称，姚斌、欣旺商店的上诉理由不成立。一、本案案由为确认合同无效纠纷，而非确权纠纷，不应适用《最高人民法院当前民商事审判的36个重要疑难问题》。同时，姚斌、欣旺商店不是城市更新拆迁补偿业主的主体，赖运娣、陈锦南作为被拆迁人，其与姚斌、欣旺商店之间不存在拆迁补偿法律关系，不适用《中华人民共和国拆迁法》，一审法院适用法律正确。二、目前，涉诉房屋仍控制在姚斌、欣旺商店手中，姚斌仍居住在其中，实际占有使用费应支付至实际交还之日止。三、姚斌、欣旺商店认为其应获得拆迁人的拆迁补偿无事实与法律依据，一审法院驳回其反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。姚斌、欣旺商店不是城市更新拆迁补偿业主的主体，姚斌、欣旺商店与赖运娣、陈锦南之间的原租赁合同约定的期限早已到期，其主张的装修损失、搬迁费、停业损失没有任何事实与法律依据。赖运娣、陈锦南向一审法院起诉请求，1、确认陈X芳与姚斌于2012年3月22日签订的《深圳市房屋租赁合同》无效及后续事实租赁合同关系无效；2、姚斌、欣旺商店腾空深圳市××××层商铺-欣旺电脑店（以下简称租赁房屋）并交回给赖运娣、陈锦南；3、姚斌、欣旺商店支付非法占有、使用租赁房屋使用费，使用费暂合计15900元（使用费计算标准：使用费每月2650元），暂计算2018年4月1日至2018年9月30日期间的使用费，实际计算至姚斌、欣旺商店腾空租赁房屋并交回给赖运娣、陈锦南之日止；4、姚斌、欣旺商店向赖运娣、陈锦南赔偿因其非法占有、使用租赁房屋给赖运娣、陈锦南造成的损失暂计20563元，损失计算标准：暂计2018年9月1日至2018年10月31日为（60690+1000)×2/6=20563元，2018年11月1日起每月损失按照（60690+1000+31972+1000)/6=15777元的标准计算，实际损失计算至姚斌、欣旺商店腾空租赁房屋并交回给赖运娣、陈锦南之日止；以上诉讼金额暂合计36463元；5、姚斌、欣旺商店承担本案产生诉讼费。姚斌向一审法院反诉请求，1、赖运娣、陈锦南退回姚斌交纳的房屋租赁保证金3500元；2、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿装修损失费10万元；3、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿搬迁费3800元；4、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿拆迁临时安置费（八个月）19600元（3500×8个月×70=19600元）；5、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿停产停业租赁补偿六个月21000元（3500×6=21000元）；6、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿没卖了的货物损失10万元；7、赖运娣、陈锦南向姚斌赔偿自建厕所、阁楼损失378800元（自建厕所砖墙水泥结构，约9平方9X4万=36万，自建阁楼约23.5平方米，按京基地产标准23.5X800=18800元；360000+18800=378800元）。一审法院经审理查明，深圳市罗湖区延芳路XXX号XXX栋私宅由罗芳村村民陈X芳所建。赖运娣为陈X芳的配偶，陈锦南为陈X芳的儿子。陈X芳于2014年6月4日去世。2014年7月24日，陈锦南通过继承公证取得陈X芳所建深圳市罗湖区延芳路XXX号XXX栋房屋。2012年3月22日，陈X芳与姚斌双方签订了《深圳市房屋租赁合同》，合同约定陈X芳同意将位于深圳市××××层商铺租与姚斌进行经营，月租金1000元，押金1000元。租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。合同到期后，双方没有续签租赁合同，姚斌、欣旺商店继续租赁赖运娣、陈锦南的房屋。姚斌、欣旺商店按照每月租金3500元向赖运娣、陈锦南支付租金至2018年3月。姚斌在该租赁房屋内经营罗湖区欣旺商店、深圳市欣旺锁业服务部。2017年6月，罗芳村列入深圳市城市更新计划，2018年3月，深圳市京基房地产股份有限公司正式启动罗芳村城市更新签约。2018年5月21日，陈锦南与深圳市京基房地产股份有限公司签订《搬迁安置补偿协议》。其中深圳市罗湖区延芳路XXX号XXX栋第一、第二层第XXX号《搬迁安置补偿协议》约定，该建筑一层、二层共计456.74平方米，京基按照1-1回迁。京基给予赖运娣、陈锦南一次性搬迁补偿费13702元。2018年7月9日，赖运娣、陈锦南向姚斌、欣旺商店发出《关于解除租赁关系的通知函》，自通知送达之日起，正式解除与姚斌、欣旺商店的租赁关系，姚斌、欣旺商店应自函件送达之日起7日内搬离租赁房屋。另查，姚斌、欣旺商店主张2003年6月在所租赁的罗芳村XXX号，加建了一间厕所及化粪池，面积9平方米，支付建造费12800元。另外建阁楼24平方米，支付建造费9500元。一审法院认为，赖运娣、陈锦南出租的涉案房屋，没有报建手续和建设工程规划许可证，建成后也没有取得房地产权证书，因此，赖运娣、陈锦南、姚斌、欣旺商店之间的租赁合同为无效合同。关于租赁押金，姚斌、欣旺商店主张交纳了租赁押3500元，没有提交书面证据，赖运娣、陈锦南确认收到押金2600元，一审法院予以认定。姚斌、欣旺商店按照一个月租金3500元向赖运娣、陈锦南交纳租金至2018年3月，双方因对搬迁赔偿未能达成一致，姚斌、欣旺商店未再支付2018年4月起的租金。2018年5月赖运娣、陈锦南与深圳市京基房地产股份有限公司签订《搬迁安置补偿协议》后，罗芳村整体进入搬迁阶段，并在2018年10月停水停电，该商铺已不具备经营条件，赖运娣、陈锦南要求姚斌、欣旺商店支付2018年5月以后的使用费，一审法院不予支持。赖运娣、陈锦南应退还给姚斌、欣旺商店的租赁押金2600元，姚斌、欣旺商店应当支付给赖运娣、陈锦南的2018年4月份租金3500元。姚斌反诉要求赖运娣、陈锦南赔偿自建厕所、阁楼损失378800元，因该自建厕所及搭建阁楼是违建行为，姚斌反诉要求赖运娣、陈锦南赔偿，没有法律依据，一审法院予以驳回。姚斌反诉要求赔偿装修损失、搬迁费、停业损失、安装费、货物存货损失等，因赖运娣、陈锦南与姚斌、欣旺商店之间的租赁合同无效，也已经超过原租赁合同的期限，姚斌、欣旺商店不是罗芳村城市更新业主的主体，姚斌的上述反诉请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈X芳与姚斌在2012年3月22日签订的《深圳市房屋租赁合同》及后续实际履行的租赁合同关系无效；二、姚斌、欣旺商店应于该判决生效之日起十日内将所租赁的深圳市罗湖区延芳路XXX号罗芳村XXX栋一楼返还给陈锦南；三、姚斌应支付陈锦南2018年4月份的房屋占用使用费3500元；四、陈锦南应退还姚斌租赁押金2600元。上述第三与第四项相抵后，姚斌应支付陈锦南700元；五、驳回赖运娣、陈锦南的其他诉讼请求；六、驳回姚斌的其他反诉请求。案件受理费356元，由赖运娣、陈锦南负担。案件反诉费5033元，由姚斌负担。本院二审查明，二审审理过程中，赖运娣、陈锦南确认除一楼的押金2600元外，还收取姚斌楼上房屋的押金900元。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据姚斌、欣旺商店的上诉请求，本案二审的争议焦点为：1、赖运娣、陈锦南应退还姚斌的保证金数额；2、姚斌是否应支付赖运娣、陈锦南2018年4月的房屋占有使用费。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，赖运娣、陈锦南二审已经确认收到姚斌押金总额为3500元，因此，应退还姚斌的押金总额3500元。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，姚斌在2018年4月并未搬离赖运娣、陈锦南的房屋，故一审判决其支付房屋占有使用费并无不当，本院对此予以维持。综上，姚斌的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23526号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23526号民事判决第五、六项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初23526号民事判决第四项为赖运娣、陈锦南在本判决生效之日起十日内退还姚斌押金3500元；四、驳回赖运娣、陈锦南的其他诉讼请求；五、驳回姚斌的其他反诉请求。若当事人如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费共计5389元，由赖运娣、陈锦南负担356元，姚斌、欣旺商店负担5033元。二审案件受理费50元，由赖运娣、陈锦南负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年五月二十五日书记员 张思懿（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。