上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初25868号原告：上海庄力实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道XXX号XXXX室。法定代表人：庄强，执行董事。委托诉讼代理人：修同飞，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：上海仄柔建筑设计有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：林一麟，主持建筑师。原告上海庄力实业有限公司与被告上海仄柔建筑设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人修同飞、被告上海仄柔建筑设计有限公司的法定代表人林一麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海庄力实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告上海庄力实业有限公司与被告上海仄柔建筑设计有限公司之间订立的《租赁房承包管理合同》；2.被告向原告支付租赁保证金(押金)60000元；3.被告向原告支付房租欠款82400元；4.被告向原告支付自2017年9月起至2019年6月止的收益款(每月15000元)330000元；5.被告向原告支付按照每月8100元计算的收益补足款，自2019年6月起计算至本判决生效之日止；6.被告向原告支付违约金22000元。事实和理由：2016年11月1日，原告与案外人胡某签订《房屋租赁合同》，约定原告承租上海市复兴中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年11月2日，原告与被告上海仄柔建筑设计有限公司签订《租赁房承包管理合同》(以下简称承包合同)，该合同约定原告将系争房屋承包给被告装潢、管理以及出租，房屋的转租应该以原告名义进行，转租的租金应由原告收取；原告承担45万元装潢费用；被告承担房租以及每月向原告支付收益款15000元。承包合同签订后，原告支付给被告45万元装潢费用。2018年6月，被告的法定代表人林一麟未经原告许可，以自己名义与案外人上海真禄文化传播有限公司(以下简称真禄公司)签订《上海市房屋租赁合同》，并约定由林一麟收取租金。2019年6月6日，原告收到系争房屋业主胡某委托律师发来的律师函，得知原告欠胡某租金82400元，林一麟收取真禄公司一年租金36万元以及保证金(押金)6万元，既未足额支付胡某房租也未支付原告收益款。为此，原告解除了对林一麟的租赁委托授权，胡某也解除了对林一麟的租赁委托授权。2019年6月18日，原告、胡某以及真禄公司签订协议，根据承包合同的约定把原林一麟与真禄公司订立的转租合同出租方调整为原告，房租收款人调整为胡某，其他内容保持不变。据此，原告与真禄公司重新签订租赁合同，原告向胡某支付82400元的房租欠款。2019年7月20日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告结清房租、收益款以及押金，否则原告将于2019年9月1日起解除承包合同，律师函发出后，被告未能履约。原告诉至本院，要求判如所请。上海仄柔建筑设计有限公司辩称，同意解除《租赁房承包管理合同》及支付违约金22000元，原告的剩余诉讼请求均不同意。因为《租赁房承包管理合同》约定了违约金条款，所以被告认可违约金。原告支付的装潢款45万元并不能完成项目改造，改造项目自2016年11月开始，直到2018年6月才施工完成。期间，每个月给了房东租金22000元，租金已经超过投资款；装修费不够，原告没有增加投资款，让被告自己解决。被告和真禄公司签订合同，差价被告用来交房租，所以以自己名义出租的。合同没有约定被告如果退出合同，需要承担房租和押金。故不同意原告的诉讼请求。本院认定事实如下：系争房屋的产权人系案外人胡某。2016年11月1日，原告(承租方、乙方)、案外人胡某(出租方、甲方)及上海荣禄租赁咨询有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋交付给乙方管理，甲方同意乙方将系争房屋出租给第三方，由乙方收取第三方租金，并同意乙方对该房屋进行装修、维护、添置家具家电；资产管理期限自2016年11月7日起至2024年1月6日止等条款。同日，胡某交付给被告的法定代表人林一麟《房屋租赁委托书》，胡某全权委托林一麟：代为处理系争房屋包括物业维修、租约签订、收取押金及租金、物业管理等一切事宜，委托期限自2016年11月7日至2025年1月6日。2016年11月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《承包合同》，约定：甲方于2016年11月1日承租系争房屋，根据与房东的合同约定，系争房屋租赁期限为9年，甲方依约享有转租权，鉴于乙方具有丰富的住房装潢设计、施工和管理专业能力，甲方决定聘请乙方管理租赁房，以使双方获得增值收益，为此，甲乙双方订立本承包合同：1、甲方自取得租赁房后即将所租房屋交由乙方装潢和管理，乙方必须根据甲方订立的《房屋租赁合同》相关条款规定和甲方利益最大化原则实施装潢设计、施工和管理；2、本合同承包期限与甲方的《房屋包租合同》承租期限同步，为期九年；3、本合同生效后，甲方应为乙方承包管理的房屋承担45万元人民币的初始装潢费用，此后的物业维护和管理费用均由乙方承担；4、甲方的投资款分四笔支付给乙方，第一笔6.6万元，在本合同签订后一个工作日内支付，其中4.4万元支付租赁房屋押金，2.2万元支付中介佣金；第二笔12.8万元，在乙方施工方进场后支付；第三笔12.8万元，在工地原始状况拆除工作完成后支付；第四笔12.8万元，在地面材料进场后支付；5、甲方已根据《房屋承包合同》向租赁房业主支付4.4万元(相当于二个月租金)租房押金，本合同生效后，除上述押金外，租赁房的每月2.2万元房租由乙方承担；6、双方确认，无论乙方有无租金收入，须在2017年5月起，每月支付甲方收益人民币1.5万元，直至本合同终止；7、承包期间，乙方可自主选择转租对象，但转租合同须以甲方的名义签署，租金和押金由乙方收取，租金先进入甲方账户，在甲方扣除房屋租金和本合同第6条规定的收益后及时返给乙方，如若甲方拖延返还时间超过7天，视为甲方违约；8、乙方应根据转租合同规定的房租和押金支付期限支付甲方，最迟不得超过7天，逾期未能支付经催告后超过15天的仍不支付的，甲方有权终止本合同，收回承包方全部物业；9、乙方不得并且保证被转租人不会在租赁房屋内从事违法活动，一经有关司法机关查处，本合同立即终止，因此造成的不良后果和经济损失由乙方全部承担，包括因甲方订立的《房屋承包合同》被依法终止造成的包括但不限于甲方押金，已交租金在内的全部经济损失；10、因上述第8、9条原因造成本合同无法履行的，乙方还须向甲方支付人民币2.2万元违约金；11、甲方除上述第8、9条原因外终止合同，视为甲方违约；12、甲方在合同期内违约(包括上述第7条和第11条的情况)，造成的乙方经济损失由甲方承担，以合同剩余天数乙方应得总收益款作为违约赔偿等条款。上述合同签订后，原告实际转账给被告装修款406000元。另外被告确认原告支付给胡某的押金44000元也作为初始装潢费用，原告共计支付被告45万元。2018年6月，被告的法定代表人林一麟未经原告许可，以自己名义与案外人真禄公司签订《上海市房屋租赁合同》，并约定由林一麟收取租金。林一麟已经收取真禄公司支付的2018年6月至2019年6月的租金36万元及押金6万元。2019年6月6日，原告收到胡某委托律师发来的律师函，要求原告在2019年6月15日前向胡某付清2019年2月7日至6月6日的租金82400元，并按照租赁合同的第八条支付相应的逾期违约金；若原告不按照上述要求履行的，租赁合同于2019年6月16日即解除，原告应于合同解除之日起7日内将房屋内原告的物品清空等。为此，原告解除了对林一麟的租赁委托授权，胡某也解除了对林一麟的租赁委托授权。2019年6月18日，原告、胡某以及真禄公司签订协议，根据承包合同的约定把原林一麟与真禄公司订立的转租合同出租方调整为原告，房租收款人调整为胡某，其他内容保持不变。据此，原告与真禄公司重新签订租赁合同，原告向胡某支付82400元的房租欠款。2019年7月20日，原告委托律师向被告发出律师函，要求：1、被告应向原告转交真禄公司租赁保证金60000元；2、被告应向原告支付代垫房租款82400元；3、被告向原告支付自2017年9月起至2019年6月止的收益款(每月15000元)330000元；4、被告向原告支付按照每月8100元计算的收益补足款，自2019年6月起至2020年6月日止共计97200元；5.被告向原告支付自2020年6月起至2021年6月止的收益补足款61200元；上述被告应付款472400元，要求被告在2019年8月前付清。被告如不能按照原告的上述要求履行义务，承包合同将于2019年9月1日解除，原告将向法院起诉，请求追究被告的法律责任。另查明，被告自2019年2月7日起未支付租金；自2017年9月起，被告未支付原告收益款。在本案审理过程中，被告同意解除原告上海庄力实业有限公司与被告上海仄柔建筑设计有限公司之间订立的《租赁房承包管理合同》及支付原告违约金22000元，但不同意支付房租欠款82400元及自2017年9月起至2019年6月止的(每月15000元)收益款。原告确认：鉴于原告公司的工作人员林小玲借款给被告公司的法定代表人林一麟的借条中同意收益款从2017年9月起，并且原告与真禄公司的合同签订日期等原因，故原告诉请调整要求被告支付收益款自2017年9月起至2019年5月止的(每月15000元)315000元。原告并撤回诉讼请求第2条、第5条，本院已经口头裁定予以准许。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有上海市房地产权证、租赁合同、承包合同、银行流水、租赁委托书、收据、律师函、协议书及借条等证据佐证，本院予以确认。本院认为，涉案承包合同系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同全面履行自己的义务，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告与真禄公司合同的性质，本案中，原告虽然在承包合同中明确约定：“承包期间，被告可自主选择转租对象，但转租合同须以原告的名义签署，租金和押金由被告收取，租金先进入原告账户，在原告扣除房屋租金和本合同第6条规定的收益后及时返给被告”。但2018年6月被告即与真禄公司签订了房屋租赁合同，被告收取真禄公司的租金及押金一年多，作为出租人的原告不可能不知晓系争房屋出租真禄公司事宜。而且系争房屋的产权人在《承包合同》签订前已经授权被告全权委托处理包括物业维修、租约签订、收取押金及租金、物业管理等一切事宜，表明胡某亦给予被告房屋转租权。故在合同履行过程中，原告实际确认被告转租真禄公司的行为。而且审理中原、被告均认定被告与真禄公司之间系转租关系。原告以未支付房租、收益款为由诉请要求解除与被告之间签订的《承包合同》并支付违约金22000元，因原告诉请有事实及合同依据，本院予以支持。关于收益款及租金，《承包合同》约定应由被告支付，被告辩称只要支付违约金即可免除租金及收益款支付义务，无合同依据，本院不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除上海庄力实业有限公司与上海仄柔建筑设计有限公司之间于2016年11月2日就上海市复兴中路XXX号XXX室房屋订立的《租赁房承包管理合同》；二、上海仄柔建筑设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海庄力实业有限公司自2019年2月7日起至2019年6月6日止的房屋租金82,400元；三、上海仄柔建筑设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海庄力实业有限公司自2017年9月起至2019年5月止的收益款315,000元；四、上海仄柔建筑设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海庄力实业有限公司违约金22,000元。案件受理费减半收取计4,534元，由上海仄柔建筑设计有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年五月十一日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。