安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终388号上诉人（原审被告）：金佩龙，女，1987年6月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县。被上诉人（原审原告）：徐亮，男，1981年7月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：李金明,安徽徐秉宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子云,安徽徐秉宸律师事务所实习律师。上诉人金佩龙因与被上诉人徐亮房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。金佩龙向本院提出上诉请求：1.撤销原判，重审或改判；2.二审诉讼费用由徐亮承担。事实与理由：租赁期间双方没有纠纷，至2019年12月13日合同期满，双方口头约定：1.可以延租，房租每月5000元，租用两年，不涨房租；2.也可以双方加锁，等下一租客来租赁，承诺在此期间房租认付，因承租人在经营期间投入装修有15万余元，下一租客来后，可以协商损失的赔偿。事后双方没有再见过，直至收到法院传票。本着诚信原则，在房屋没有返还给徐亮的期间，该承担的房租一定给付。但从2019年12月14日至今，因疫情影响，餐饮停业，停业期间（2020年1月24日至2020年3月11日）的房租不予认可。徐亮答辩：1.金佩龙陈述的不是事实，2019年12月13日合同到期后，金佩龙明确表示不再续租，也未支付租金，却一再拒绝腾空、返还房屋，直至2020年4月24日才将租赁房屋返还给徐亮。2.因金佩龙无正当理由拒绝返还租赁房屋，房屋占用费的产生是由于金佩龙的过错导致。租赁期满时，疫情尚未爆发，金佩龙如果能在租赁合同期满后返还租赁房屋，则不会发生房屋占用费，因此金佩龙主张不承担疫情期间的房屋占用费于法无据，金佩龙不能因自己的违约行为而受益。请求驳回上诉，维持原判。徐亮向一审法院提起诉讼，请求判令：1.金佩龙立即将商南新村41栋2号网点腾空并返还给徐亮；2.金佩龙支付上述房屋的逾期腾空占有使用费（2019年12月13日起按每月6000元计算至实际返还之日止）；3.本案的诉讼费用由金佩龙承担。一审查明事实如下：2010年12月13日徐亮的母亲方成霞受徐亮委托与金佩龙签订一份《租房协议》，协议约定：徐亮将位于商南新村41栋2号网点租赁给金佩龙从事个体经营，租期暂定为一年，从2010年12月13日至2011年6月13日每月房租1200元，从2011年6月13日至2011年12月13日按每月房租2200元，时间从2010年12月13日至2011年12月13日止，如超过交款日一天，按10%罚滞纳金，超过交款半个月，按房租的100%罚款，不得以任何理由拖欠。金佩龙缴纳押金3000元，租房期满时徐亮一次性退还给金佩龙，如金佩龙未按租房协议期限约定履行,徐亮有权不予退还押金。同等条件下金佩龙有续租优先权，徐亮在五年之内不得出售，租金随行就市。同时协议还约定其他事项。2017年徐亮的母亲方成霞再次受徐亮委托与金佩龙签订一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：1.本补充协议作为双方原合同的补充协议，除租金外，其他条款执行2010年12月13日的老合同。2.本补充协议主要针对：原2016年12月13日至2017年12月13日租赁合同期内，徐亮按照市场对租金提出调价至5500元/月，金佩龙提出给予半年时间转让，否则按徐亮调价付租金，但金佩龙一直未转让，徐亮也一直以优惠价4000元/月收取，现又一年到期，徐亮再次提出调价至6000元，金佩龙及其家人（姑妈等）再次要求徐亮在吃点亏，再给金佩龙一年时间转让，房租按4600元/月结算，如到时再转让不掉，徐亮不再给予优惠，在这种情况下，徐亮本着和气生财的原则，再次谦让，租赁按4600元/月，但金佩龙在2017年12月13日至2018年12月13日转让时房租必须按6000元/月，2018年12月13日至2019年12月13日转让时房租必须按7000元/月。如在一年内金佩龙未转让掉，则自动搬出。3.如金佩龙继续想租从2017年12月13日至2018年12月13日租金按每月4600元给付徐亮，2018年12月13日至2019年12月13日租金按每月6000元给付徐亮。2019年下半年徐亮与金佩龙协商，房租下调到每月5000元，2019年9月22日金佩龙向徐亮支付了15000元房租（截止2019年12月13日的房租）。《房屋租赁补充协议》约定的期限届满后，金佩龙未将租赁房屋返还给徐亮，从2019年12月14日起未再向徐亮支付租金。一审法院认为：双方签订的《租房协议》和《房屋租赁补充协议》,系双方真实意思表示,协议合法有效。协议期满后,金佩龙未按约定腾空房屋并返还,系违约行为,徐亮要求金佩龙房屋腾空并返还的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。因双方协商下调租金至5000元，故徐亮要求金佩龙每月按6000元支付房屋占有使用费的请求，应调整为每月按5000元支付房屋占有使用费。金佩龙辩称徐亮承诺赔偿其8万元损失，因金佩龙未举证证明，故对金佩龙的辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定,判决:一、金佩龙应在本判决生效后十日内将租赁的房屋腾空并返还给徐亮。二、金佩龙应在本判决生效后十日内向徐亮支付房屋占有使用费（自2019年12月14日起至被告实际返还之日止，按每月5000元计算）。如果金佩龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由金佩龙负担。二审中，双方均未提出新的证据、事实和理由。当事人的举证及质证意见同一审，本院认证意见同于一审。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是金佩龙主张的停业期间的房屋占用费应否扣除；装修损失应否支持。金佩龙提出2020年1月24日至3月11日因疫情影响而停业，所以这期间的房屋占用费应扣除的上诉请求。双方签订的房屋租赁协议及补充协议是双方真实意思的表示，真实、合法、有效，本院予以认定。根据合同约定，金佩龙若于2019年12月13日期满前，仍未转让掉案涉房屋，则应搬出该房，并将房屋返还徐亮。租赁期满后，金佩龙未依约返还房屋。在徐亮起诉后，金佩龙仍未归还该房屋，房屋占有使用费是其主观过错原因而导致的，并非因新冠病毒疫情导致停业而产生的损失，故对金佩龙这一上诉请求，本院不予支持。关于金佩龙主张的装修损失，因双方合同中未约定装修费用的承担，金佩龙也未提起反诉，故本院不予处理。综上所述，上诉人金佩龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金佩龙负担。本判决为终审判决。审判长 方 彤审判员 朱小文审判员 盛丽娜二〇二〇年五月二十七日法官助理王小江书记员武华君附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决、发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。