云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1899号原告廖林桃，女，汉族，1963年4月27日生，身份证登记住址浙江省苍南县。委托代理人王丽丹，云南凌云律师事务所律师。特别授权代理。被告吴建羊，男，汉族，1976年10月23日生，身份证登记住址江西省上饶市上饶县。委托代理人**，云南经典阳光律师事务所律师。特别授权代理。原告廖林桃诉被告吴建羊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告廖林桃及其特别授权代理人王丽丹，被告吴建羊的特别授权代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖林桃诉称：2017年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定被告将位于昆明市官渡区旁场地出租给原告作为仓库使用，租赁物面积共180㎡，租期为3年，自2017年10月6日至2020年10月5日止，租赁物每年租金为36000元，按年支付，先付后用。本合同签订之日起7日内，原告需向被告一次性支付房屋保证金5000元。合同第十一条违约责任约定：甲乙双方愿按合同规定严格执行，如有违反本合同约定，违约方应向守约方支付房租租金总额的20%作为违约金。2019年3月1日，被告突然驱逐原告，要求原告一周之内搬走并于2019年3月8日前腾空房屋并将房屋交还给被告，否则将予以清空。原告无奈之下只能另行租赁仓库，产生高昂的搬运费、租金等，原告租赁涉案仓库时，购买原材料15730元用于装修，拆除后已失去原有价值，仅出售了2500元，该部分损失应由被告承担。另外，根据合同约定，被告在房屋租赁期间违反合同约定擅自解除租赁关系的，须向原告支付房屋租金总额的20%作为违约金。故原告诉至法院诉请判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付违约金21600元；3、被告向原告支付仓库装修原料费15730元；4、被告向原告支付搬运费2025元；5、被告向原告返还剩余租金13000元；6、被告向原告返还管理费1380元；7、被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费等原告为实现债权所支出的全部费用。被告吴建羊辩称：合同是无效合同，所以不存在解除，双方的合同目的之前是能得到实现的，因国家政策的原因导致大棚被拆除，所以不是被告的原因被拆除的，清理房屋的时候已经与被告进行了清算，且清算后已经退给了原告。13,000元已经退还给原告了。因为合同无效，所以约定的违约金也应当无效，且被告没有违约的行为。对原告起诉的管理费予以退还，其它诉讼请求是没有事实及法律依据的，综上依法驳回原告的诉讼请求。原告廖林桃为证明自己的主张提交以下证据：一、身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格。二、房屋租赁合同、管理费收据2张、钢材销售清单、录音、仓库现状照片，欲证明2017年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》就租赁房屋的位置、面积、期限、用途、租金以及租赁期间的相关费用进行明确约定。合同第十一条“违约责任”约定：甲、乙双方要签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各有权利、义务清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如果有违反本合同约定，违约方应向守约方支付房屋租金总额的20%作为违约金。2019年3月1日，被告强行要求原告搬出租赁房屋，但拒绝返还原告已缴纳的租金及管理费，且拒绝向原告作出提前解约的任何赔偿。三、诉讼费发票、委托代理协议，欲证明原告多次向被告协商未果，采取诉讼方式实现债权所支出的诉讼费1144元、律师费540元，应由被告承担。被告吴建羊质证认为：认可证据一的真实性。认可证据二中房屋租赁合同真实性、关联性，不认可合法性，本案涉及的房屋实际上是没有合法的行政审批建盖手续的临时性的钢结构房屋，按照司法解释的规定，房屋租赁合同因为没有行政部门的审批的合法手续，是一个无效的合同。认可收据的真实性、关联性和合法性。不认可销售清单的真实性、关联性、合法性。不认可录音的真实性、关联性、合法性。认可照片的真实性。认可诉讼费发票的真实性、关联性、合法性，但诉讼费由败诉方承担，对委托代理协议真实性不予评判，但是没有律师费的实际发生，合同中也没有约定过律师费承担的问题。认可1290元的管理费，13,000元如果转账错误，被告会要回来再退还原告的。被告吴建羊为其辩解向法庭提交以下证据：一、昆明市人民政府召开“大棚房”问题清理整治工作推进会的网络公布信息，欲证明2019年1月21日上午，昆明市人民政府召开全市“大棚房”问题专项清理整治行动推进工作会议，对昆明市“大棚房”问题专项清理整治工作进行再安排再部署，提出了相关具体要求，要求在2019年3月底前全面完成整治整改政务。二、收条，欲证明根据上述昆明市政府专项清理整治“大棚房”的会议精神和要求，官渡区党委、政府及相关部门予以大力推进和实施，被告所建盖的简易钢结构房屋无法继续出租给原告。在此情况下，被告向包括原告在内的众多租户充分解释和说明情况，众多租户均能理解和配合，并同意由被告退还剩余未能租用期间的租金和押金后自行搬离。原告也同意并收取被告退还的租金及押金13000元并搬离。三、照片一组，欲证明被告房屋属于本次清理整治范围，不能再继续出租，故由社区统一收回用于居民停放电动车。四、情况说明，欲证明官渡区关锁社区居委会出具证明证实本案所涉房屋地处该社区辖区，属于本次“大棚房”专线清理整治范围，按照官渡区党委、政府、街道及相关上级部门的要求，关锁社区多次要求吴建羊清退租户、收回房屋等候整治，故吴建羊只能收回房屋交由关锁社区，后社区为提升村民居住环境、解决乱停乱放的问题，将该房屋用于集中零时停放电动车，持续至今。故房屋不能出租，完全是因国家政策因素所致，吴建羊也遭受了重大损失。原告廖林桃质证认为：不认可证据一、四的真实性、关联性和合法性及证明目的。认可证据二、三的真实性、关联性和合法性。并指出被告本人也确认转账错误，并未将第二次应退的13000元退给了原告。原、被告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2017年9月20日，原告廖林桃（合同乙方）与被告吴建羊（合同甲方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将搭建为大棚的房屋出租给乙方使用，出租房屋面积共180平方米，房屋租赁期为3年，自2017年10月6日至2020年10月5日，租赁该房屋仅作为仓库使用。房屋年租金为36,000元。本合同签订之日起7日内，乙方向甲方一次性支付一年的租金，同时支付5000元的房屋保证金。甲、乙双方要签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自权利、义务清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如有违反本合同约定，违约方应向守约方支付房屋租金总额的20%作为违约金。因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告在使用租赁物期间，因昆明市人民政府“大棚房”整治工作，原告使用的租赁物被收回，经原、被告协商，被告向原告退还剩余租金和保证金共计26,000元，原告主张被告仍有13,000元未退还，且有其他费用应该由被告承担。被告主张已退还。原告对退还款项产生异议，故原告诉至法院诉请如上。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告出租给原告的“大棚房”为未经批准建设的临时建筑，被告将该“大棚房”出租给原告所签订的《房屋租赁合同》依法为无效合同。被告主张《房屋租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院采纳其主张。原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。租赁物退还后，原、被告已协商清退了租赁物及结算了部分租金、保证金，对于尚未退还的13,000元，被告抗辩已退还，但对其抗辩意见未提交证据予以证明，故本院支持原告要求被告退还13,000元的诉请。对于双方争议的违约金，被告认为其没有违约行为，故不应当承担违约责任，本院认为本案因政府政策原因收回“大棚房”，虽然被告有保障原告正常使用租赁物的义务，但原告亦有在签订合同时审查租赁物合法性、权属来源的义务，且原、被告合同中约定因国家政策需要拆除或改造租赁的房屋，甲、乙双方互不承担责任，故本院不予支持原告的违约金主张。对于仓库装修原料费，原告所举证据不能证明该费用与本案的关联性及无法证明装修残值价值。对于搬运费，并非合同无效而扩大的损失，本院不予支持。对于管理费，原告认可1290元，本院予以支持1290元。原告主张律师费，无合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告廖林桃与被告吴建羊于2017年9月20日签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、被告吴建羊于本判决生效之日起三日内向原告廖林桃退还租金13,000元、管理费1290元；三、原告廖林桃的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元，由被告吴建羊承担316元，由原告廖林桃承担828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年五月二十九日书记员  李彦霈