江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初4386号原告：扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州经济技术开发区大庙街道办事处后姚村委会211室。负责人：董鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：张绍文，徐州市贾汪区佩剑法律服务所法律工作者。被告：李修梅，女，1980年3月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：梁斌，江苏浩然风律师事务所律。原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司（以下简称大成物业公司）与被告李修梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大成物业公司的委托诉讼代理人张绍文，被告李修梅及其委托诉讼代理人梁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大成物业公司向本院提出诉讼请求：1.解除市场商铺租赁合同；2.被告支付房屋租金38071元及违约金7614元，共计45685元；3。诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年3月15日签订二份市场商铺租赁合同，被告未按合同约定交纳租金，经多次催要，被告以种种理由拒绝交付。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的各项诉请。被告李修梅辩称，1.双方存在租赁关系属实，被告同意解除租赁合同。2.因被告未能及时支付租金，原告于2019年9月25日晚在被告租赁的商铺大门加锁，导致被告无法正常经营，被告对原告锁门之后的租赁费用不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，徐州市贾汪区世纪明珠装饰城业主委员会（甲方）与大成物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定，甲方将世纪明珠建材家具市场委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止。经甲乙双方协商一致，乙方为甲方提供以下特约服务：（一）本物业空置区域的招商管理及市场运营服务；（二）本物业停车场的收费管理；（三）本物业广告位、灯箱等宣传设施的招商管理及运维服务。业主委托乙方代收已售代租商铺及开发商自持已租商铺的租金，乙方提取2%作为服务费；甲方委托乙方代租本物业内空置商铺，乙方提取两个月房屋租金作为招商服务费。2019年3月15日，出租方大成物业公司（甲方）与承租方李修梅（乙方）签订了《市场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方受产权人全权委托代为将世纪明珠装饰家具市场商铺6A#楼二层2**、2**、2**号共计三个商铺出租给乙方使用并收取租金，租赁期限商定为一年，自2019年3月10日至2020年3月9日止，合同期满前，如乙方继续承租本商铺，应在合同期满前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下，乙方可持上一年的《商铺租赁合同》享有优先租赁权。租赁用途及经营范围为木门、地板，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营范围或变更经营用途；如乙方擅自改变经营范围则为严重违约，甲方有权立即解除本合同。第四条约定付款方式：双方一致同意租金采取先交费后使用的原则，提前30天一次交清全年租金，不受其它因素影响；商铺租金计算为：1.6A-2**号商铺，面积98.88㎡，单价22.05元/㎡/月，月租金2180.30元，全年租金26164元；2.6A-211号商铺，面积57.44㎡，单价19.68元/㎡/月，月租金1130.42元，全年租金13565元；3.6A-212号商铺，面积69.18㎡，单价19.68元/㎡/月，月租金1361.46元，全年租金16338元；租金半年一付，余额28034元于2019年9月9日前交清。乙方不得以任何理由或借口故意拖欠租金及其它相关费用，久欠不交的，甲方可根据违约情况如期收回商铺。第九条约定合同解除条件：1.有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺另行租赁：（1）乙方擅自改变租赁用途、房屋结构、超范围经营或擅自转租、转让商铺的；（2）乙方不按期交清租金达15日以上的；（3）乙方自己或纵容他人利用所租商铺从事非法活动或危害甲方及其他业主利益的；（4）从事不正当经营、非法经营或销售假冒伪劣商品而被媒体报道的。2.有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）甲方迟延交付所租商铺达10日以上的；（2）甲方在接收乙方书面通知后合理时间内不承担正常维修责任，致使乙方无法继续使用所租赁摊位的。第十二条约定违约责任：1.本合同生效后，乙方不按本合同约定期限继续装修或进场经营的，甲方有权解除合同，对乙方所交履约、装修保证金不予退还，且乙方应按照合同租赁年限内总房租的10%作为违约金支付给甲方；2.乙方违反本合同约定，中途单方解除合同或因出现本合同第九条第1款情形而解除合同的，除按合同约定向甲方支付至实际解约退场之日止已发生的租金外，并按本合同全部租金总额的10%标准向甲方支付违约金，其履约装修保证金不予返还。此外，合同还约定双方的权利义务、装修、履约装修保证金及租赁标的物返还等内容。2019年3月15日，大成物业公司（甲方）与李修梅（乙方）签订了《市场商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方受产权人全权委托代为将世纪明珠装饰家具市场商铺6A#楼二层2**号一个商铺出租给乙方使用并收取租金，租赁期限商定为一年，自2019年3月1日至2020年2月29日止。商铺租金计算为：6A-2**号商铺，面积72.26㎡，单价23.15元/㎡/月，月租金1672.82元，全年租金20074元，租金半年一付，余额10037元于2019年8月31日前交清。其该合同约定其他内容与上一份租赁合同一致。上述合同签订后，大成物业公司依约将商铺交付给李修梅租赁使用。另查明，2019年3月15日至4月4日，李修梅向大成物业公司支付商铺租金共计38071元。以上事实，有双方签订的商铺租赁合同、微信记录、收据、证人证言以及当事人的陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效，依法应当保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案原告以被告拖欠租金为由主张解除合同，被告在庭审中亦同意解除，且合同约定的租赁期限现已届满，据此认定双方就解除合同达成一致意见，故原、被告之间签订的商铺租赁合同予以解除。关于原告主张的租金及违约金的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告依约将涉案商铺交付给被告租赁使用，被告应当履行按约支付租金义务。根据商铺租赁合同约定的租金计算标准，被告李修梅向原告租赁四个商铺，约定应付租金总额为76142元（28034×2+20074），扣除被告已付租金38071元，据此认定被告拖欠租金38071元。因双方履行合同过程中，原告以被告欠付租金为由将被告租赁的商铺大门锁住，致使被告无法经营，应当扣除相应的租金。根据证人证言及微信记录等证据，能够证实原告安排保安人员锁住被告承租商铺，致使被告停止经营19日，应当免除被告已付租金3963.5元（76142÷365×19），故本案中被告实际应支付租金为34107.5元（38071-3963.5）。被告未能按约定期限支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。因《商铺租赁合同》第十二条约定“乙方（承租方）应按照合同租赁年限内总房租的10%作为违约金支付给甲方（出租方）”，即双方明确约定违约金的计算标准，故被告应向原告支付违约金7614元（76142×10%）。原告要求被告承担律师费用，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原、被告双方于2019年3月15日所签订的《市场商铺租赁合同》予以解除；二、被告李修梅于本判决生效后十日内向原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司支付租金34107.5元，并支付违约金7614元，合计41721.5元；三、驳回原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费992元，由原告扬州市双龙大成物业管理有限公司徐州分公司负担122元，被告李修梅负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张玉忠人民陪审员  范津立人民陪审员  梁 锦二〇二〇年五月十三日书 记 员  李维娜