福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初42号 原告：王超，男，1989年3月23日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告：庄建东，男，1980年2月23日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 原告王超与被告庄建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王超到庭参加诉讼，被告庄建东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王超向本院提起诉讼请求：1、解除双方于2019年2月9日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月14日解除；2、判令庄建东向王超支付未支付的三个月租金共计4800元及租金滞纳金（暂计至起诉之日：2019年11月16日至2020年1月1日）共计1504元；3、判令庄建东向王超支付违约金（年度租金的10%）共计1920元；4、判令庄建东支付2019年2月15日至2019年11月15日产生的水费250元；5、判令庄建东交还诉争房屋的卷帘门钥匙一把；6、判令庄建东承担本案的诉讼费用。事实和理由：双方于2019年2月15日签订《房屋租赁合同》，约定王超将坐落于莆田市城厢区房屋出租给庄建东，房屋租赁期限自2019年2月15日至2020年2月14日止，共计12个月。租金为每月1600元，付款方式为“押二付一，每月15日交租”，庄建东于2019年10月16日之后再无支付房租。租赁期间，未经王超同意，庄建东还擅自拆卸王超的空调，并在墙壁打了几个墙洞。2019年11月15日，庄建东提前搬走并未支付下月房租，并将房屋墙壁刮花刮坏。在此期间，王超多次要求庄建东继续履行租赁合同和恢复房屋原状，但对方拒不履行。王超于2019年12月13日告知庄建东其已违约。请求判如所请。 庄建东未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：挂号信函收据一张、通话记录一份、照片六张，视频光盘一份，王超与庄建东房屋租赁合同一份，王超与案外人杨丽霞的租赁房屋合同书一份，便笺一份。 根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 王超（出租方）与庄建东（承租方）于2019年2月15日签订《房屋租赁合同》，主要约定：王超将坐落于莆田市城厢区房屋出租给庄建东，房屋租赁期限自2019年2月15日起至2020年2月14日止，共计12个月；租金为每月1600元，付款方式为“押二付一，每月15日交租，租赁期间押金不抵付房租、水电费、物业费等（移交时电表基数10824度，每度1元，水表基数24吨，每吨5元）；在房屋租赁期间，违约方须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金，若逾期未交付租金的，每逾期一日，出租方有权按月租金的2%向承租方加收滞纳金，等。庭审时，王超自认其收取庄建东租赁押金3200元并称庄建东于2019年11月10日左右搬离诉争房屋，其同时自认在庄建东搬离房屋后其更换李房屋的门锁。 另查明，系王超向案外人杨丽霞承租本案诉争房屋后再将房屋出租给庄建东使用。王超提供其与案外人杨丽霞签订的《租赁房屋合同书》一份，该合同书约定租赁期限为2018年4月12日至2021年4月11日止。王超提供的落款为“杨丽霞”的便笺上载明：“同意乙方（王超）转租位于石景路191号店面给第三方（庄建东），转租期限从2019年2月9日至2020年2月9日止，如需续租须经甲方（杨丽霞）书面同意，否则不得转租。甲方：杨丽霞” 本院认为：王超将其向他人承租的房屋转租给庄建东，转租事实有王超提供的《房屋租赁合同》为据，事实清楚，证据充分，本院认定王超与庄建东之间存在房屋租赁合同关系。虽双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2019年2月15日起至2020年2月14日止，但因王超提供的便笺载明“转租期限从2019年2月9日至2020年2月9日止，如需续租须经甲方（杨丽霞）书面同意，否则不得转租”，现王超未提供证据证明“甲方（杨丽霞）”同意或追认转租期限延迟至2020年2月14日，故本院认定王超与庄建东在《房屋租赁合同》中约定超过2020年2月9日租赁期限的租赁期间应为无效，而合同其他条款系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。现王超请求确认《房屋租赁合同》于2020年2月14日解除缺乏依据，本院认定双方于2019年2月9日签订《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除。因合同中约定房屋租金为每月1600元且庄建东应在每月的15日前支付房租，王超主张庄建东尚欠其三个月的租金的4800元，而庄建东又未提出抗辩和异议，故王超有权向承租人庄建东主张按1600元/月计算三个月的房屋租金4800元。王超要求庄建东归还房屋卷帘门钥匙一把亦有理，本院亦予以支持。王超主张庄建东在租赁期间产生水费250元，虽双方约定水费按5元/吨计算，但因水费系特定的供水公司收取的费用，王超提供的照片无法证明诉争房屋在租赁期间的实际费用，故本院对王超的该诉讼请求不予支持。虽然双方约定违约方应支付年度租金的10%作为违约金，而逾期缴纳租金时可按月租金的2%加收滞纳金，但在庭审时王超自认其收取庄建东租房押金3200元，而双方设立租房押金就是履行合同的担保方式，即若缴存方出现违约行为时扣除部分或全部金额以弥补接受缴存方的损失并督促缴存方全面履行合同义务，且合同设定滞纳金、违约金的主要目的亦在于填补守约方的损失，因此，考虑王超已自认收取上述租房押金，若再按日利率2%计算滞纳金又收取年度租金的10%（即1920元）作为违约金显然加重了承租人的负担，故本院根据实际情况酌情认定庄建东应支付给王超的违约金、滞纳金为3200元，但此与庄建东已支付的租房押金3200元相互抵消，王超不应再要求庄建东另行支付。庄建东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，均视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、确认王超与庄建东于2019年2月9日签订的关于莆田市城厢区房屋的《房屋租赁合同》于2020年2月9日解除； 二、庄建东应于判决生效之日起十日内将上述第一项中的租赁房屋的卷帘门钥匙1把交还给王超； 三、庄建东应于本判决生效之日起十日内支付给王超拖欠的三个月租金4800元，并支付逾期缴纳租金的滞纳金和违约金共计3200元（该款与庄建东已支付的房屋租赁押金3200元相互抵消，庄建东不必再向王超支付）； 四、驳回王超的其他诉讼请求。 案件受理费人民币150元，由王超负担21元，庄建东负担129元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  叶丽爱 人民陪审员  郑梅娟 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。