河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4881号上诉人（原审原告）：河南中美置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环路17号16层1601号。法定代表人：李海军，总经理。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王英，女，1978年10月4日出生，汉族，住郑州市。上诉人河南中美置业有限公司因与被上诉人王英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初28834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南中美置业有限公司上诉请求：撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初28834号民事判决第二项，依法改判支持上诉人的第一项诉讼请求。事实与理由：本案的案由是商品房买卖合同纠纷，应当适用合同法的相关规定。本案涉案房屋产权明确，本案并非确权之诉，一审法院适用确权之诉的法律规定，适用法律错误。一审判决适用确权之诉的法律规定，也与该院同样案件生效的判决的认定抵触。存在预查封的情况下，当事人仍享有合同解除权。综上，一审法院错将本案认定为确权之诉，且以案涉房屋的“预查封”为由否认上诉人的合同解除权，严重损害了上诉人的诉权。王英未答辩。河南中美置业有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的合同编号为D16002283133的《商品房买卖合同》解除，判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记（编号为：1609016743）、初始登记（编号为：2018第0043888号）的注销手续；2、被告支付原告已代其偿还的银行贷款本息罚息844465.9元、违约金14507.13元（自代偿之日以代偿数额为基数按日万分之五暂计算至起诉之日2019年1月23日，主张至实际支付之日），暂共计858973.03元；3、被告承担原告支出的律师费45000元。（以上共计903973.03元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月15日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要载明：被告购买的商品房位于郑东新区永××、××西××楼××单元××号，建筑面积87.94平方米，总金额1128696元，首付款金额338696元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年1月15日；剩余款项79万元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年2月15日；原告应当在2017年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付被告使用；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金等。原告另提交被告与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行”）在2016年2月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要载明：贷款人为建设银行，借款人及抵押人为被告。借款本金为79万元，借款期限为252个月，即从2016年2月29日起至2037年2月28日止，借款用于购置郑东新区永平路南、站南路西8幢1单元25层2506号房屋。2015年3月13日，原告与建设银行签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要载明：为保障建设银行债权的实现，原告愿意为建设银行与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同债务人是指因购置坐落于郑州市永平路南、站南路西基正金悦府项目所属之住宅房产而与建设银行发生借贷关系的全部债务人。原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证。本最高额保证所担保的债权是指自2015年3月13日至2018年3月13日期间因建设银行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建设银行支付的其他款项（包括但不限于建设银行垫付的有关手续费、杂费等）、建设银行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、公告费、律师费等）。保证期间按建设银行对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自建设银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。原告提交《中国建设银行客户专用回单》及《个人贷款还款凭证》载明：日期分别为2017年9月29日、2017年9月29日、2017年10月27日、2018年1月26日、2018年3月30日、2018年6月27日、2018年9月20日、2018年12月7日、2019年4月1日、2019年6月24日、2019年9月17日，付款人均为原告，收款人均为贷款应付挂账户，金额分别为5408.28元、18681.05元、5397.28元、15873.91元、10609.11元、15908.32元、15933.64元、15906.01元、15854.09元、15950.17元、15922.99元。原告另提交中国建设银行个人贷款对账单载明：截止2019年4月3日，贷款余额为723077.5元，拖欠本金1995.4元，拖欠利息3247.83元、拖欠罚息110.38元。2018年9月12日，原告向被告邮寄催款通知书一份。2018年10月30日，原告向被告邮寄《解除的通知》一份。另查明：中国建设银行股份有限公司河南省分行诉王英、河南中美置业有限公司金融借款合同纠纷一案，该院于2019年4月30日作出（2019）豫0105民初7972号一审民事判决书，判决结果为：一、王英于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金729010.35元、利息12070.32元、本金罚息74.4元、利息罚息124.78元（利息、罚息计至2019年3月22日，自2019年3月23日起至还款之日止按合同约定计算）；二、河南中美置业有限公司对以上第一项判决义务承担连带清偿责任；三、驳回中国建设银行股份有限公司河南省分行其他诉讼请求等。2019年2月25日，原告向该院提起诉讼。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。现原告主张确认原、被告签订的合同编号为D16002283133的《商品房买卖合同》解除，被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记、初始登记的注销手续。但原、被告均未按照（2019）豫0105民初7972号生效判决，履行还款责任及连带清偿责任，被告的案涉房屋办理的抵押贷款并未清偿完毕，案涉房屋尚处于查封状态。由于该《商品房买卖合同》签订后，讼争房屋被人民法院另案查封（首封），原告诉讼目的为解除《商品房买卖合同》并办理与注销初始登记、注销预告登记等合同解除手续，实质涉及讼争房屋的权属，参照《最高人民法院印发》〔法发（2011）15号〕第二十六条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》〔法发（2008）9号〕第八条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属情况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以按照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”的规定，根据本案实际情况，应当裁定驳回起诉，以免影响原告的其他诉权。故原告第一项诉请应予驳回起诉。同时，关于原告与被告的追偿关系问题，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告作为保证人为被告代偿款项共计151444.85元，原告诉请被告支付银行贷款本息844465.9元中151444.85元部分，合法有据，该院予以支持。由于原告垫付该款项造成一定的资金占用损失，该院酌定以151444.85元为基数，自原告起诉之日即2019年2月25日起至实际清偿之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。原告诉请违约金过高部分，该院不予支持。关于原告主张律师费45000元，但未提交相关证据予以证明，该院不予支持。被告经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王英于本判决生效后十日内支付原告河南中美置业有限公司代偿款151444.85元及违约金（违约金以151444.85元为基数，自2019年2月25日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日）；二、驳回原告河南中美置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12840元，由原告负担10689元，被告负担2151元。本院二审期间，上诉人提交划拨通知、结清证明、银行查询单、还款凭证、贷款对账单（复印件），证明剩余的贷款上诉人已经全部结清。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同外。另查明，涉案房屋在中国建设银行股份有限公司河南省分行的借款剩余的本息，中国建设银行股份有限公司河南省分行已从上诉人的保证金账户中扣划，涉案房屋的按揭贷款已结清。本院认为，上诉人河南中美置业有限公司与被上诉人王英签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同依法成立并发生法律效力，各方均应按照合同约定履行自己的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一项第二目约定：王英逾期付款超过60日后，上诉人有权解除合同。合同附件四合同补充协议第三条约定，如王英未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求上诉人承担担保责任，自上诉人代王英向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。上述约定明确了上诉人享有合同解除权，根据本案查明的事实，王英未按期偿还银行贷款，导致上诉人承担担保责任，上诉人于一审法院审理后已为王英代偿了所欠按揭银行的贷款本息，因此上诉人要求解除合同的条件已成就，上诉人要求解除案涉商品房买卖合同的主张应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。预告登记的目的是为了保全一项旨在发生物权变动的请求权，不因债务人之后的物权变动行为而发生目的落空，因此，预告登记总是附属于该请求权并服务于该请求权，在此意义上，预告登记的消灭上亦具有从属性，即请求权因无效、被解除或被撤销而归于消灭时，预告登记的基础不存在，自然也归于消灭。结合本案，案涉《商品房买卖合同》的解除发生在预告登记权利人和预告登记义务人之间为双务合同的场合，合同的解除导致预告登记权利人王英的请求权消灭，即王英已丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案商品房的预告登记因合同解除而失效。上诉人请求王英在合同解除后履行配合注销房屋预告登记手续以及办理撤销房屋买卖合同备案登记手续的义务，应予支持。不论涉案房屋是否存在案外因素均不能否定王英在本案买卖合同关系中应当履行的法定义务。案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人应退还王英缴纳的购房款及王英已偿还的银行贷款，王英应向上诉人支付相应的违约金。但上诉人和王英均未提交王英已偿还按揭贷款情况的相关证据，上诉人也未提交其代王英偿还按揭贷款本金、利息、罚息等具体数额的相应充分证据，故对上诉人应退还王英缴纳的购房款及王英已偿还的银行贷款、王英应向上诉人支付相应的违约金的问题，本案不予处理，双方可另行解决。综上所述，上诉人河南中美置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初28834号民事判决；二、解除河南中美置业有限公司、王英签订的合同编号为D16002283133的《商品房买卖合同》；三、王英于本判决生效后十日内协助河南中美置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息、预告登记（编号为：1609016743）、初始登记（编号为：2018第0043888号）的注销手续；四、驳回河南中美置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12840元，由河南中美置业有限公司负担10689元，王英负担2151元。二审案件受理费11339元，由河南中美置业有限公司负担9400元，王英负担1939元。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  谢宏勋二〇二〇年五月二十二日书记员  娄杨杨