重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2614号上诉人（原审原告）：张宏伟，男，1972年7月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谢波，重庆善弘律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王小玲，女，1972年12月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谢波，重庆善弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆桓炬房地产顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪珠江路48号3幢27-3#，统一社会信用代码91500107304950742A。法定代表人：张志勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹渝飞，重庆钜沃（深圳）律师事务所律师。上诉人张宏伟、王小玲因与被上诉人重庆桓炬房地产顾问有限公司（以下简称桓炬公司）居间合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初21705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宏伟、王小玲上诉请求：1.撤销原判；2.本案的一、二审费用由桓炬公司承担。事实和理由：2018年3月28日，张宏伟、王小玲与桓炬公司签订了《东海·定南山项目居间咨询服务协议》，该协议第二条约定桓炬公司为张宏伟、王小玲提供居间服务，张宏伟、王小玲预付桓炬公司居间服务费230214元作为佣金，桓炬公司需帮助张宏伟、王小玲向开发商争取优惠的购房条件。合同第八条约定每份协议可享受一次本协议争取到的优惠。张宏伟、王小玲认为在《东海·定南山项目居间咨询服务协议》多次提到为张宏伟、王小玲争取购房优惠，基于此张宏伟、王小玲才愿意支付巨额的居间服务费用。作为普通公民，对于购房优惠自然而然认为是对于房价的优惠，但桓炬公司辩称以十分之一的定金提前锁定案涉房屋就是购房优惠明显不合情理，且桓炬公司提供的证据无法证明其帮助张宏伟、王小玲争取到定金优惠。《房地产经纪管理办法》第十八条规定“房地产经纪服务实行明码标价制度。不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标识每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。”桓炬公司并未在协议中明确收费项目名称和收费标准，也未在一审中提供相应的证据证明具体收费项目及收费标准，一审法院未考虑居间合同实际履行情况，仅依据《东海·定南山项目居间咨询服务协议》第4条内容进行判决，属于认定事实不清。桓炬公司二审答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。桓炬公司收取相关费用符合双方签订的居间咨询服务协议第四条的约定。张宏伟、王小玲与开发商签订重庆市商品房买卖合同的时间以及向桓炬公司支付费用的时间均为2018年4月7日，张宏伟、王小玲清楚的知晓交易条件，并以实际履行认可了双方之间的咨询服务协议。张宏伟、王小玲向一审法院起诉请求：1.判令桓炬公司返还张宏伟、王小玲居间服务费230214元；2.本案诉讼费用由桓炬承担。事实和理由：2018年3月28日，张宏伟、王小玲与桓炬公司签订《东海·定南山项目居间咨询服务协议》，约定桓炬公司为张宏伟、王小玲提供居间服务，张宏伟、王小玲预付桓炬公司居间服务费230214元，桓炬公司需帮助张宏伟、王小玲向开发商争取优惠的购房条件。2018年4月7日，张宏伟、王小玲与开发商重庆东海汉辰房地产开发有限公司（以下简称汉辰公司）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同载明房屋总价款2069788元。经张宏伟、王小玲核实，该房屋在重庆市国土资源和房屋管理局备案价格为2069788元。张宏伟、王小玲并未享受到任何购房优惠。桓炬公司向张宏伟、王小玲承诺能争取优惠房价的前提下，张宏伟、王小玲才与桓炬公司签订《东海·定南山项目居间咨询服务协议》。但张宏伟、王小玲实际上并未享受到任何购房优惠，桓炬公司应退还张宏伟、王小玲居间服务费。一审法院认定事实：2018年3月28日，张宏伟、王小玲（甲方）与桓炬公司（乙方）签订《东海·定南山项目居间咨询服务协议》，约定：“1.甲方意向购买乙方提供居间服务的重庆东海汉辰房地产开发有限公司开发的位于重庆市的物业，房号为24-1-3。甲方最终购买的房号和房屋具体特性以甲方与重庆东海汉辰房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的《商品房买卖合同》为准。2.针对乙方为甲方提供的居间服务，甲方向乙方支付230214元整的咨询服务费作为佣金，乙方为甲方提供包括但不限于以下内容的房产咨询居间服务：（1）产品、户型、项目配套的咨询服务；（2）银行按揭贷款问题的咨询服务；（3）项目区域配套的咨询服务；（4）开发商背景的咨询服务；（5）房地产政策的咨询服务；（6）帮助甲方向开发商争取优惠的购房条件；（7）《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律法规规定的应由房地产居间服务企业提供的其他服务。4.甲方成功购房是指甲方选定房源，并与开发商签订《认购协议》或《商品房买卖合同》，即视为乙方提供了全部的居间咨询服务，甲方所支付的咨询服务费不予退还。7.甲方签署本咨询服务协议和与开发商最终签署的《商品房买卖合同》的主体应当一致，如有变更，需征得开发商的同意，但须提供关系证明及开发商提供的变更文件。无论最终甲方签署本咨询服务协议及与开发商签署的《重庆市商品房买卖合同》的业主是否变更，均不影响本咨询服务协议的法律效力，咨询服务费不予退还。8.每份协议只能用于向一套物业房屋争取优惠。每套物业房屋仅能享受一次本协议争取的优惠。开发商对本协议争取到的优惠是否与其他优惠活动叠加使用具有最终决定权。10.甲方确认：本次咨询服务活动的乙方仅提供咨询服务组织服务等居间服务，本协议与佣金收款收据同时出具才具法律效力。11.鉴于甲方委托乙方向开发商争取优惠，不因此构成此外的任何承诺。甲方保证在任何情况下不得要求乙方承担任何形式的赔偿。乙方已就该条含义向甲方进行充分说明和解释，甲方对该条的含义已充分理解，并充分预见免除乙方赔偿责任可能对自身权益的影响。”2018年3月28日，张宏伟、王小玲（乙方）与案外人汉辰公司（甲方）签订《商品房定金协议》，约定：“第一条，乙方预订甲方开发建设的巴南区花溪街道渝南大道115号东海·定南山项目的X房。第二条，乙方预定的房屋总房价为人民币2069786元。第三条，乙方同意签订本协议当日支付定金人民币100000元作为乙方订立商品房买卖合同的担保。补充：乙方于2018年3月28日缴纳房屋定金10000元，剩余定金90000元承诺于2018年4月9日前补齐，逾期未补齐定金，乙方预定房屋不予保留，支付定金不予返还。”2018年4月7日，（乙方）张宏伟、案外人张爽（系张宏伟之女）与案外人（甲方）东海公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方以2069788元的价格购买甲方开发的位于重庆市巴南区渝南大道115号X东海·定南山住宅房屋。2018年4月7日，桓炬公司出具《收据》，载明：“今收到王小玲、张宏伟、张爽交来东海定南山居间服务费230214元。”一审庭审中，张宏伟、王小玲举示网上房地产网签合同查询信息并陈述案涉房屋的网签备案价格与实际成交价格一致，桓炬公司未为张宏伟、王小玲争取到任何优惠。桓炬公司举示《商品房定金协议》并辨称桓炬公司为张宏伟、王小玲争取的优惠购房条件并非房屋成交价格而是以十分之一的定金提前锁定案涉房屋，桓炬公司已为张宏伟、王小玲向开发商争取到优惠的购房条件。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张宏伟、王小玲主张其与桓炬公司签订的《东海·定南山项目居间咨询服务协议》第2条（7）款约定的优惠购房条件为案涉房屋的房价优惠。但是，该协议条款对优惠购房条件的具体内容并无明确约定，张宏伟、王小玲亦未举示相关证据予以证明，故就张宏伟、王小玲主张优惠购房条件为房价优惠的陈述，一审法院不予采信。居间合同是指居间人一方为使委托人与第三人订立合同提供机会或者进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。张宏伟、王小玲（甲方）与桓炬公司（乙方）签订的《东海·定南山项目居间咨询服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。《东海.定南山项目居间咨询服务协议》第4条明确约定张宏伟、王小玲选定房源，并与开发商签订《认购协议》或《商品房买卖合同》，即视为桓炬公司提供了全部的居间咨询服务。张宏伟、王小玲已于2018年4月7日与汉辰公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买了案涉房屋，按照《东海·定南山项目居间咨询服务协议》的约定应视为桓炬公司为张宏伟、王小玲提供了全部的居间咨询服务。桓炬公司收取张宏伟、王小玲支付的居间服务费230214元符合张宏伟、王小玲与桓炬公司双方签订的协议约定和法律规定。张宏伟、王小玲要求桓炬公司返还张宏伟、王小玲居间服务费230214元的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张宏伟、王小玲的全部诉讼请求。本案案件受理费2377元，由张宏伟、王小玲共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张宏伟、王小玲向本院举示三张微信截图、一张短信截图（复印件），拟证明：桓炬公司工作人员未能向张宏伟、王小玲履行相关的居间服务，居间服务中的办理按揭贷款均由张宏伟、王小玲自行办理，桓炬公司未达到服务条件。桓炬公司发表如下质证意见：对证据的真实性无异议的，短信张宏伟、王小玲未完整截图，孔雨还说了一句“我已经帮你们沟通得差不多了”。对其证明目的不予认可，不能证明桓炬公司未履行居间协议，咨询服务协议约定的是银行按揭贷款的咨询服务，而不是银行按揭贷款的代办服务，从该证据可以看出是对贷款的办理、银行的选择以及银行的对接做了工作的。居间咨询服务协议的根本目的是促使张宏伟、王小玲能够成功购得指定的房源，并签订认购协议或商品房买卖合同，达到该目的即视为桓炬公司提供了全部的居间咨询服务。张宏伟、王小玲要证明桓炬公司未履行咨询服务协议，应当举证证明其未能成功购房。经审查，本院对张宏伟、王小玲举示的上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力将结合对事实的认定进行综合判定。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：桓炬公司是否应当向张宏伟、王小玲退还居间服务费。张宏伟、王小玲上诉称，本案所涉居间咨询服务协议中约定的争取优惠的购房条件是对于房价的优惠，桓炬公司未为张宏伟、王小玲争取到该优惠的购房条件，张宏伟、王小玲不应支付居间服务费。本院认为，张宏伟、王小玲的上诉理由不能成立，本院不予采纳。首先，在张宏伟、王小玲与桓炬公司签订的《东海·定南山项目居间咨询服务协议》中约定，桓炬公司为张宏伟、王小玲提供的居间服务包括了七项内容，其中一项为桓炬公司帮助张宏伟、王小玲向开发商争取优惠的购房条件。但双方并未约定桓炬公司帮助张宏伟、王小玲向开发商争取的优惠的购房条件即为房价的优惠。其次，双方签订该居间咨询服务协议的时间为2018年3月28日，张宏伟与开发商签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2018年4月7日，张宏伟、王小玲向桓炬公司支付居间服务费的时间也为2018年4月7日。同时，在张宏伟、王小玲与开发商于2018年3月28日签订的《商品房定金协议》中约定的总房价为2069786元，在张宏伟与开发商于2018年4月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的房价为2069788元。在张宏伟、王小玲于2018年4月7日向桓炬公司支付居间服务费的时候，张宏伟、王小玲即应该知道其购买的房屋并无房价的优惠。最后，在张宏伟、王小玲与桓炬公司签订的《东海·定南山项目居间咨询服务协议》中约定，张宏伟、王小玲成功购房是指张宏伟、王小玲选定房源，并与开发商签订《认购协议》或《商品房买卖合同》，即视为桓炬公司提供了全部的居间咨询服务，张宏伟、王小玲支付的咨询服务费不予退还。根据双方的前述约定，结合张宏伟、王小玲在与开发商签订房屋买卖合同后向桓炬公司支付居间服务费的事实，应视为桓炬公司提供了全部居间咨询服务，张宏伟、王小玲支付的咨询服务费不应予以退还。综上所述，上诉人张宏伟、王小玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4573.21元，由上诉人张宏伟、王小玲负担元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 娟审 判 员  夏东鹏审 判 员  郝绍彬二〇二〇年五月二十七日法官助理  程 婷书 记 员  母雪桥