贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2643号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晶，该公司员工。被上诉人（一审原告）：贺筱萍，女，汉族，1963年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司(以下简称：招商商置公司)因与被上诉人贺筱萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院支持的违约金明显过高应当调减。《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，调整逾期交付转移登记文书违约金按银行同期贷款利率计算较为合理。二、一审法院不应让上诉人全部承担一审案件受理费，根据法律规定，被上诉人部分诉讼请求被支持，部分诉讼请求被驳回时，案件受理费应按胜诉、败诉的比例进行分配。被上诉人贺筱萍二审未作答辩。贺筱萍一审诉讼请求：1.判令被告以856,460元购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付原告自2015年1月1日至2018年11月1日的违约金118,406元；2.本案的诉讼费用由被告承担。原判认定：原告贺筱萍作为买受人，招商局地产（贵州毕节）有限公司（已注销,被招商商置公司合并吸收）作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区，房号为酒店式公寓商铺1层57号；该商品房总价款为856460元；转移登记：出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向招商局地产（贵州毕节）有限公司支付了涉案房屋购房款856460元。2013年7月9日，招商局地产（贵州毕节）有限公司取得毕节市南部新区招商花园城《商品房备案证明书》。2018年9月23日，原告签署委托书，委托招商局地产（贵州毕节）有限公司办理房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。2018年11月1日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为原告。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，遂提起诉讼。一审庭审后，原、被告确认被告于2014年12月30日交房。另查明，招商局地产（贵州毕节）有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，招商局地产（贵州毕节）有限公司的债权债务由被告承继。招商局地产（贵州毕节）有限公司已注销登记。原判认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原告与招商局地产(贵州毕节)有限公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但出买人仍负有具备办理商品房转移登记的条件后通知原告的义务。《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第二款：“合同没有约定违约或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，出卖人于2014年12月30日向原告交房，应于交房之日起90日（2015年3月30日）内具备办理转移登记的条件并通知原告。出卖人于2013年7月9日取得毕节市南部新区招商花园城《商品房备案证明书》，已具备办理转移登记的条件，但被告未举证证明此时出卖人已通知了原告。而原告于2018年9月23日签署委托书，委托招商局地产(贵州毕节)有限公司为其办理涉案商品房的不动产权证时，应已知晓该公司具备办理涉案商品房转移登记的条件，视为已通知。但此时已超过按法律规定期限，招商局地产(贵州毕节)有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请以购房款856,460元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，于法有据,予以支持。同时,招商局地产(贵州毕节)有限公司已被本案被告合并吸收并已注销登记，其债权债务应由被告承继，故原告诉请被告支付违约金，予以支持。对于违约金的计算期间，被告提出2016年8月6日前的违约金已超过诉讼时效的抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年3月30日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2015年3月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时,诉讼时效期间开始计算。而原告于2019年8月6日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年8月6日）回溯三年即2016年8月6日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金从2016年8月6日起计算。如前所述，被告2018年9月23日已履行了通知义务，则违约金计算至2018年9月23日止。对于被告提出已于2018年8月23日邮寄办理产权证的告知函，完成了通知义务的抗辩主张，根据被告出示的邮寄单内容显示：邮寄时间为2018年10月19日；备注：C1住宅403。即被告邮寄的不是涉案房屋的办理产权证的告知函，该邮寄单与本案不具有关联性，不予采信。故被告的该抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，以原告已付购房款856,460元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，计算支付原告贺筱萍2016年8月6日至2018年9月23日期间的违约金；二、驳回原告贺筱萍的其他诉讼请求。案件受理费1,334元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：上诉人逾期未能交付办证有关文书的行为已经构成违约，逾期时间已超过180个工作日。因上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中对逾期交付办理转移登记有关文书超过180个工作日买受人不退房的违约金标准未作约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，并无不当。上诉人主张该违约金标准过高无事实依据，对其该上诉理由本院不予采纳。《诉讼费交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院在部分支持被上诉人的诉讼请求的同时，将诉讼费由上诉人全额负担不当，本院依法予以调整。综上，一审判决认定事实清楚，判决主文正确，但对诉讼费的负担分配不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1334元，由被上诉人贺筱萍负担600元，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担734元；二审案件受理费2668元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月二十一日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千