云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5709号原告：胡某某，男，汉族，1974年11月29日生，云南省马关县人，小学文化，家住文山市。原告：李某某，女，汉族，1974年5月20日生，云南省马关县人，小学文化，家住文山市。胡某某、李某某委托诉讼代理人：陆道晃，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：云南金昆房地产集团有限公司（统一社会信用代码：91532621725282260C）。法定代表人：李某1，董事长。住址：文山市。被告：李某1，男，汉族，1965年12月25日，云南省文山市人，家住文山市。二被告委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告胡某某、李某某与被告云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）、李某1合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某、李某某及其委托诉讼代理人陆道晃，被告金昆公司、李某1的委托诉讼代理人赵影武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡某某、李某某与金昆公司于2013年3月29日签订的《内部职工购地协议》、2015年9月21日签订的《购地补充协议》、2018年4月18日签订的《购地协议》；2.判令金昆公司返还胡某某、李某某购地款130万元，并按月利率2%支付从2013年3月29日起至购地款返清之日止的资金占用费，本案计算至2019年11月29日合计208万元，本息合计338万元；3.判令金昆公司支付胡某某、李某某本案的诉讼服务代理费6万元；以上三项合计344万元；4.判令由李某1对前述第2、3项的返还及支付义务承担连带清偿的担保责任。事实和理由：金昆公司从事房地产开发，2013年3月29日，其称有香杉古镇凤凰路延长线的宗地转让，便与胡某某、李某某签订了《内部职工购地协议》，双方约定：金昆公司将前述地块转让予胡某某、李某某，共计2.3亩，每亩190万元，总价437万元及相关违约责任等；2015年9月21日双方就前述协议签订的《购地补充协议》，补充约定了胡某某、李某某对宗地的要求及双方的违约责任；因金昆公司迟迟未能交付宗地，双方于2018年4月18日又签订了的《购地协议》，约定除了细化交易方式、宗地要求、双方违约责任之外，还明确了地块交付时间为2018年12月31日前，产生诉讼由金昆公司支付律师代理费、诉讼费、财产保全费，且法定代表人李某1对金昆公司协议项下的履约行为承担连带责任保证等。签订第一份协议时即2013年3月29日，胡某某、李某某便把购地款130万元转入被告指定的李某1账户，同时金昆公司出具了《收条》交由胡某某、李某某收持为据。现地块交付期限早已届满，但金昆公司仍拒不交付，且也无法查找地块的位置及相关信息，合同目的无法实现，严重侵害了胡某某、李某某的合法权益。因李某1作为自然人在协议项下为金昆公司履约行为进行担保，故其应承担连带清偿的保证责任。金昆公司辩称，1.本案双方签订的三份合同的性质为投资合作合同，并非胡某某、李某某在起诉状中定性的建设用地使用权出让合同纠纷，胡某某、李某某对本案的案由定性错误，本案应定性为合同纠纷。2.上述协议签订后，金昆公司一直积极向相关政府部门争取涉案地块的建设用地使用权，但因2019年城市规划变更，导致部分土地用于城市道路建设，其余部分经投标后被他人获得，原、被告签订协议的目的不能实现，故金昆公司不存在违约行为，不应当支付资金占用费。3.退一步讲，即使金昆公司应当承担资金占用费，资金占用费的起算时间应为涉案地块招投标完成时间，即金昆公司无法实际履行的时间，而不是第一份《内容职工购地协议》的签订时间，且本案中的资金占用费明显过高，应当予以适当调整。李某1辩称，其保证期间已过，其不再承担保证责任。2018年4月18日，胡某某、李某某与金昆公司签订《购地协议》，约定：金昆公司将位于文山市内的土地转让给胡某某、李某某；转让地块交付日期为2018年12月31日前，金昆公司须把转让地块交付给胡某某、李某某，交付后同步为胡某某、李某某办理土地使用权属登记，否则视为金昆公司违约；金昆公司法定代表人及李某1对本协议项下金昆公司的履约行为产生的法律后果承担连带保证责任。由此可知，金昆公司向胡某某、李某某交付土地的履行期限为2018年12月31日。履行期限届满时，金昆公司未按照合同约定交付涉案土地。根据《担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，李某1未与胡某某、李某某约定保证期间，当债务人金昆公司未按照约定履行合同义务时，胡某某、李某某应当在主债务履行期届满之日（即交付转让土地日期2018年12月31日）起六个月内要求李某1承担保证责任，而本案李某1的保证期间为2018年12月31日起至2019年6月30日止，胡某某、李某某于2019年12月向法院提起诉讼，并未在法律规定的保证期间内要求李某1承担保证责任，因此，李某1的保证期间已过，李某1不再承担保证责任。胡某某、李某某为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1.《内部职工购地协议》、《购地补充协议》、《购地协议》，证明：胡某某、李某某与金昆公司于2013年3月29日签订《内部职工购地协议》、于2015年9月21日签订《购地补充协议》，协议约定：金昆公司将香木古镇凤凰延长线的宗地转让给胡某某、李某某，共计2.3亩，每亩190万元，总价437万，定于2018年12月31日前交付，违约金支付地款月利率2%的资金占用费及李某1对公诉的履行欣慰承担连带保证等。2．《银行转款凭证》、《收条》，证明：签订第一份协议时即2013年3月29日，胡某某、李某某便把购地款130万元转入被告指定的李某1账户，同时被告金昆公司出具了《收条》交由胡某某、李某某收持为据。3.立案登记表、委托合同、授权委托书、指派函、发票，证明：胡某某、李某某委托七乡律师事务所代理进行诉讼活动，为此支付了6万元代理费。经质证，金昆公司、李某1对胡某某、李某某提供的证据发表如下质证意见：对第1组证据真实性无异议，对合法性有异议，双方是合作关系，当时土地权属为国家，双方都明知未取得建设用地使用权，胡某某、李某某的证明观点不能成立，双方的约定与法律关系相冲突。李某1的保证期间已经经过，胡某某、李某某未在保证期间内要求李某1承担连带保证责任，李某1不再承担保证责任。对第2组证据的真实性无异议，但该款项是投资合作款，不是购地款。对第3组证据真实性无异议，但该主张不应得到支持，委托时间与交费时间相冲突，委托代理协议中约定付款日期为委托协议签订之日一次付清，但发票的付款日期为2020年3月23日，胡某某、李某某仅提供发票，但未提供实际入账的依据，并且委托费用过高，胡某某、李某某未提供收入的依据。金昆公司、李某1为支持其辩解，向本院提供了如下证据：1.营业执照复印件、法人身份证复印件，证明：金昆公司的合法营业资格。2.文山市发展和改革局文件（文发文【2015】199号）一份、文山市规划局（文规函【2015】102号）一份，证明：被告一直积极向相关政府部门争取涉案地块的建设用地使用权。3.政府招拍挂出让成交公告（文市自然资告字【2019】07号），证明：2019年地块经招投标后被他人取得，导致原、被告签订协议的目的不能实现。经质证，胡某某、李某某对金昆公司、李某1提供的证据发表如下质证意见：对第1组无异议。对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明观点不予认可，根据转让合同规定，卖方须取得出卖标的物所有权进行转让，至今卖方如何取得标的物的所有权与买方无关，且协议没有胁迫等情况，在双方平等、自愿的基础上签订，卖方就应对其作出的承诺承担法律责任，故其证明观点不能成立。对第3组证据三性无异议，但致使合同目的不能实现是基于被告的违约行为造成，被告未尽到卖方的义务以及合同约定的义务，故其根据合同约定承担相应的违约责任。本院对当事人提供的证据作如下分析认证：胡某某、李某某提供的第1、2、3组证据，金昆公司、李某1提供的第1、2、3组证据，证据本身真实，对证据本身载明的内容本院予以采信，对双方据此主张的观点，本院将在本院认为部分综合评判。经过庭审、举证、质证、认证并结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：一、2013年3月29日，胡某某、李某某与金昆公司签订《内部职工购地协议》，约定金昆公司将位于文山市延长线转弯外三面采光的2.3亩土地转让给胡某某、李某某，每亩单价为190万元等内容。胡某某、李某某于2013年3月29日支付金昆公司购地款130万元。二、2015年9月21日，胡某某、李某某与金昆公司签订《购地补充协议》，约定金昆公司保证《内部职工购地协议》的合法、有效性，包括但不限于约定内容合法、程序合同，若因金昆公司原因导致该协议无效的，金昆公司不但应赔偿胡某某、李某某的经济损失（经济损失包括但不限于诉讼仲裁费、律师费、差旅费、可得利益损失等），还应承担违约责任；违约责任为：违约方不但应足额赔偿守约方的经济损失外，还应承担违约金，违约金按购地价值总额10%的标准计付，同时金昆公司还必须支付胡某某、李某1资金占用费，按银行同期利息2倍支付。三、2018年4月18日，胡某某、李某某与金昆公司签订《购地协议》，协议除了对《内部职工购地协议》、《购地补充协议》的内容进行确认之外，还约定转让地块交付日期为2018年12月31日前，金昆公司须把转让地块交付给胡某某、李某某，交付后同步为胡某某、李某某办理土地使用权属登记，否则视为金昆公司违约；对违约责任约定为：双方必须按照协议约定履行合同义务，若有一条履约行为不符合约定的，则视为违约，违约方须支付对方购地款总额20%的违约金，违约金不足以弥补损失的还应继续赔偿损失，损失包括但不限于已付款额的资金占用利息（乙方支付的130万元，从2013年3月29日起按月利率2%计算至纠纷解决完结之日止）律师代理费、财产保全费、执行费等。金昆公司法定代表人李某1自愿以自然人的身份对本协议项下甲方的履约行为所产生的法律后果承担连带责任保证。就上述地块转让事宜，签订本协议后，以本协议约定的内容为准。本协议与双方于2013年3月29日签订的《内部职工购地协议》、2015年9月21日签订的《购地补充协议》条款约定发生冲突的，以本协议为准，之前约定的条款，而在本协议中未进行约定的，之前的约定条款继续有效。四、上述协议签订后，金昆公司未按约定交付地块给胡某某、李某某。本院认为，建设用地使用权转让合同纠纷是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同产生的纠纷。而金昆公司并未取得建设用地使用权，故本案案由不应为建设用地使用权转让合同纠纷，但双方确实签有关于建设用地使用权转让协议，所以本案属于合同法调整的范围，本案案由应为合同纠纷。胡某某、李某某与金昆公司签订《内部职工购地协议》、《购地补充协议》、《购地协议》，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《内部职工购地协议》、《购地补充协议》、《购地协议》有效，双方均应按上述协议履行各自的合同义务。但因金昆公司未取得转让地块的使用权，无法按约定交付给胡某某、李某某，致使合同目的不能实现，胡某某、李某某关于解除上述协议的诉讼请求予以支持；关于由金昆公司返还胡某某、李某某购地款130万元，并按月利率2%计算支付从2013年3月29日起至购地款返清之日止的资金占用费（本案计算至2019年11月29日止合计208万元，本息合计338万元及由金昆公司支付胡某某、李某某本案的诉讼服务代理费6万元；以上三项合计344万元的诉讼请求，因上述费用系双方在2018年4月18日签订的《购地协议》中明确约定由违约方承担的费用，金昆公司作为违约方，应承担违约责任，故胡某某、李某某的上述诉讼请求亦应予支持；关于由李某1对前述第二、三项的返款及支付义务承担连带清偿的担保责任的诉讼请求，因李某1的保证事项是“本协议项下金昆公司的履约行为所产生的法律后果承担连带责任保证”，而非对“2018年12月31日前，金昆公司须把转让地块交付给胡某某、李某某，交付后同步为乙方办理土地使用权属登记……。”承担连带责任保证，然金昆公司的履约行为所产生的法律后果在双方在签订保证合同时并不确定，故本院认为不能视为双方对保证期限未约定，李某1的保证责任应从金昆公司履约行为产生法律后果确定之日起计算，即从本案判决确认金昆公司因违约应承担的法律责任起开始计算，故李某1的保证期限未经过，其应按保证合同约定对金昆公司承担连带保证责任。金昆公司关于本案案由应为合同纠纷的辩解，与本案查明的事实相符，予以采纳；关于其未违约、不应当支付资金占有费的辩解，不予采纳，理由为本案双方对金昆公司无法交付土地使用权均无异议，而无法交付土地使用权已构成根本违约，关于资金占用费的金额及支付的起止时间均系双方约定；关于资金占用费明显过高，应予以适当调整的辩解，不予采纳，理由如下：首先，资金占用费的金额系双方约定；其次，在双方约定既有违约金又有资金占用费的情况下，胡某某、李某某方只起诉资金占用费，而未违约金和资金占用费一并起诉；最后，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”，参照此规定来看，本案双方约定的资金占用费在司法解释允许的范围内。李某1关于其保证期限已过，应免除保证责任的辩解，与本案查明的事实不符，不予采纳。综上，胡某某、李某某的诉讼请求予以支持，金昆公司、李某1的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、解除胡某某、李某某与被告云南金昆房地产集团有限公司于2013年3月29日签订的《内部职工购地协议》、2015年9月21日签订的《购地补充协议》、2018年4月18日签订的《购地协议》；二、云南金昆房地产集团有限公司返还胡某某、李某某购地款130万元，并按月利率2%计算支付从2013年3月29日起至购地款返清之日止的资金占用费，本案计算至2019年11月29日止合计208万元，本息合计338万元；三、云南金昆房地产集团有限公司支付胡某某、李某某本案的诉讼服务代理费6万元；四、李某1对上述第二、三项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42240元，由云南金昆房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长 王  娟人民陪审员 欧阳月情人民陪审员 邓  霞二〇二〇年五月十一日书 记 员 钱 光 玉