广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终289号上诉人（原审原告）：王文生，男，1981年1月20日出生，汉族，住广东省乐昌市*************宅。委托诉讼代理人：马规化，广东深达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵忠葵，男，1971年12月25日出生，汉族，住广东省乐昌市***********。被上诉人（原审被告）：黄彩红，女，1981年1月15日出生，汉族，住广东省惠州市龙门县*************。原审第三人：赵春养，男，1975年3月12日出生，汉族，住广东省乐昌市***********。原审第三人：乐昌市合富地产房屋中介服务部。住所地：广东省乐昌市****************。经营者：颜文俊，男，1981年10月20日出生，汉族，住广东省乐昌市**************。上诉人王文生因与被上诉人赵忠葵、黄彩红、原审第三人赵春养、乐昌市合富地产房屋中介服务部（以下简称合富地产中介部）房屋买卖合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2019）粤0281民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王文生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王文生的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由赵忠葵、黄彩红负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审庭审中，黄彩红确认其是赵春养的前妻，赵忠葵是涉案房屋所有人赵春养的哥哥。也就是说赵忠葵、黄彩红与赵春养有密切或直接的亲属关系，赵忠葵、黄彩红对于涉案房屋的情况应该相当清楚，但一审法院回避了事实，导致适用法律不当。（二）涉案《房屋买卖合同》是在黄彩红的主导下签署的。一审庭审中，合富地产中介部证实涉案《房屋买卖合同》的签署事宜均是与黄彩红联系的，也是黄彩红联系赵忠葵签署了涉案《房屋买卖合同》，并收取了王文生20000元定金。在王文生与黄彩红的对话中也可以看出黄彩红是涉案《房屋买卖合同》的实际履行人。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院以赵忠葵无权代理赵春养签订涉案《房屋买卖合同》并推导出涉案《房屋买卖合同》无效，是对法律的错误理解与适用。1.无权代理并不必然导致合同无效。赵忠葵作为赵春养的哥哥，即便其行为构成无权代理，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，不能因此认定涉案《房屋买卖合同》无效。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”的规定，即使赵忠葵无权代理，王文生也有权要求赵忠葵、黄彩红履行债务，一审法院未判决赵忠葵承担责任不当。（二）涉案《房屋买卖合同》并不存在法律规定的无效事由。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十四条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的、违背公序良俗的、行为人与相对人恶意串通、损害他人合法权益的民事法律行为才是无效行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条也对合同无效的情形作出了明确规定。但无权代理行为均不符合上述法律规定的无效情形，一审法院认定涉案《房屋买卖合同》无效不当。三、王文生在涉案《房屋买卖合同》签署过程中没有过错，属于善意相对人。赵忠葵是涉案房屋所有人赵春养的哥哥，黄彩红是赵春养的妻子，且在涉案房屋整个买卖过程中黄彩红也并没有告知王文生其与赵春养已经离婚的事实。黄彩红声称赵春养无法到现场签字，让赵忠葵代签，王文生有理由相信，赵忠葵、黄彩红有权处置涉案房屋，且毫无戒心地将房屋定金支付给黄彩红。一审法院应当从王文生有理由相信赵忠葵的代理行为是合法有效的角度确认涉案《房屋买卖合同》的效力。四、涉案《房屋买卖合同》是合法有效的，不存在因合同无效而导致的过错责任划分问题。综上，请求二审法院支持王文生的上诉请求。赵忠葵辩称，赵忠葵签署涉案房屋买卖合同系基于赵春养的委托，但并无书面授权。且涉案合同定金20000元是由黄彩红代为收取，赵忠葵的代理行为是也是应合富地产中介部要求。因此，赵忠葵不应为代理赵春养与王文生签订涉案房屋买卖合同而承担相关责任。更何况，涉案合同定金也已退还王文生，王文生也并未产生其他损失。综上，赵忠葵不存在违约行为，不应承担违约责任，请求二审法院驳回王文生的全部诉讼请求。黄彩红辩称，一、黄彩红并非涉案合同的实际履行人及主办人。涉案房屋的产权人为赵春养，涉案房屋买卖合同也是由赵忠葵与王文生签订，黄彩红既非房屋产权人，也非合同签订者，不承担涉案合同义务。且赵忠葵作为赵春养代理人签订涉案合同时，并无房屋产权人赵春养的相关授权，事后也没有得到赵春养的追认，赵忠葵的代理行为无效，涉案房屋买卖合同不对赵春养产生效力。二、房屋买卖并非一般的合同交易，合同签订双方均应审慎检查房屋的产权、代理人证件、证照是否齐备。王文生称因赵忠葵、赵春养的兄弟关系，所以认可赵忠葵作为代理人在涉案合同上签字的行为，但王文生也知晓赵忠葵在签订涉案房屋买卖合同时并无赵春养的书面授权，王文生作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应当知道代理人没有产权人书面授权而签署房屋买卖合同而存在的风险。三、退一步而言，涉案合同的订金也已退还王文生，王文生并无产生其他损失，黄彩红既非合同相对人，也非房屋产权人，无论从法律和事实而言，均不应由黄彩红承担违约责任。综上，请求二审法院驳回王文生的全部上诉请求。赵春养述称，赵忠葵系无权代理，赵春养不对赵忠葵的无权代理行为进行追认，涉案合同不对赵春养产生效力。赵春养并未签订涉案房屋买卖合同，也未收取定金，更未出具定金收据。王文生不能仅因赵春养与赵忠葵的兄弟关系而主张涉案合同对赵春养发生法律效力。且王文生也并未将赵春养列为被上诉人，赵春养仅为本案第三人。综上，赵春养不受涉案房屋买卖合同约束，也不存在违约行为，不应承担违约责任，请求二审法院驳回王文生的全部诉讼请求。合富地产中介部未向本院提交陈述意见。王文生向一审法院起诉请求：1.判令赵忠葵、黄彩红赔偿违约金20000元；2.由赵忠葵、黄彩红负担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于乐昌市******乐昌XXX房屋登记于赵春养名下。2019年6月29日，赵忠葵与王文生、合富地产中介部，三方签订了《房屋买卖合同》，合同主要内容：“卖方赵春养，卖方代理人赵忠葵，买方王永生（本院注：合同内容存在笔误，实际应为“王文生”）。买卖双方通过中介方提供的居间服务，卖方将其位于乐昌市******乐昌XXX房之物业所有权及该物业占用范围的土地使用权转让给买方，成交价人民币663000元。1.定金的支付：卖方须出示该物业产权权属证明原件与买方签订本合同，买方签合同时须支付购房定金人民币贰万圆整（20000元）给卖方。卖方违约的应双倍返回定金即人民币肆万圆整（40000元）给买方。买方违约的，无权要求卖方返还定金。该定金款项在买卖双签署《广东省房地产买卖合同》时自动转为购房款。2.卖方如未能即时出示该物业产权权属证明原件签合同，则定金暂由中介方代管，待卖方出示该物业产权权属证明原件后再由中介方转交卖方。卖方收取定金是应将该物业产权权属证明原件交由中介方，中介方出具收到凭证……”。该合同对买卖双方的其他权利和义务还作了约定，该合同落款签署为“卖方签署：赵春养（赵忠葵代），买方签署：王文生，中介方：乐昌市合富地产房屋中介服务部（盖章），经办人签署：余洁芳。”赵忠葵代签以上合同时没有赵春养的书面授权委托书。合同签订当日，王文生向合富地产中介部交款20000元，由经手人余洁芳收款。同日，余洁芳将20000元转至黄彩红账户，由赵忠葵出具了代赵春养收定金的收据。2019年7月5日，黄彩红以“本人非房屋的产权人”为由将20000元退至余洁芳账户，余洁芳将20000元退至王文生账户。王文生以要求赵忠葵、黄彩红依合同约定支付违约定金未果为由提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点是:一、赵忠葵签订合同的行为是否属于无权代理，赵忠葵签订的《房屋买卖合同》效力应如何认定；二、王文生与赵忠葵、黄彩红在本案中有无过错责任，王文生的诉讼请求能否得到支持。一、关于赵忠葵签订合同的行为是否属于无权代理，赵忠葵签订的《房屋买卖合同》效力应如何认定的问题。涉案房屋登记于赵春养名下，涉案《房屋买卖合同》以及定金收据均是赵忠葵以赵春养代理人的名义签订及出具，但赵忠葵没有赵春养的书面授权委托书，赵春养亦未对赵忠葵代签房屋买卖合同的行为进行追认，故赵忠葵代赵春养签订《房屋买卖合同》的行为构成无权代理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，因王文生与赵忠葵签订《房屋买卖合同》后，未得到赵春养的追认，对赵春养不发生效力，赵忠葵代赵春养签订《房屋买卖合同》的行为构成无权代理，该合同应为无效合同。二、关于王文生及赵忠葵、黄彩红在本案中有无过错责任，王文生的诉讼请求能否得到支持的问题。如前所述，涉案《房屋买卖合同》为无效合同，从评析王文生、赵忠葵、黄彩红对无效合同的过错责任来看，王文生在《房屋买卖合同》的签订中，明知代理人赵忠葵没有提交赵春养的书面授权委托书，而仍与赵忠葵签订合同，存在审查不严，缔约过失之过错责任；赵忠葵无权代理，其代理行为未得到被代理人赵春养的追认，有过错责任；黄彩红虽然收取购房定金，但是黄彩红既非房屋产权人，亦非《房屋买卖合同》相对方。而且在《房屋买卖合同》没有得到赵春养追认的情况下，黄彩红通过合富地产中介部已退回定金20000元给王文生，没有证据显示黄彩红有过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”的规定，鉴于王文生交的20000元已被返还，不存在再返还财产的问题，而关于王文生主张赔偿违约金20000元损失的问题，结合本案案情，因合同无效，导致双倍返还定金的约定条款也无效，王文生也没有提交其受到损失的证据，王文生应就此承担举证不能的法律后果，再者王文生本身也有过错责任。综上所述，王文生要求赵忠葵、黄彩红赔偿违约金20000元的诉讼请求，其证据不足，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年11月8日作出（2019）粤0281民初1353号民事判决：驳回王文生的诉讼请求。本案受理费150元，由王文生负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕王文生上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、涉案房屋买卖合同是否有效；二、王文生诉请赵忠葵、黄彩红支付违约金20000元应否予以支持。一、关于涉案房屋买卖合同是否有效的问题。本案中，涉案房屋登记于赵春养名下，而涉案房屋买卖合同系赵忠葵以赵春养代理人的名义与王文生、合富地产中介部签订。但赵忠葵并未能提供证据证明其曾得到赵春养委托其签订涉案房屋买卖合同的授权，且根据赵春养的答辩意见来看，赵春养并不认可其曾授权赵忠葵签订涉案房屋买卖合同，也不追认赵忠葵签订涉案房屋买卖合同的行为。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，赵忠葵无权代理赵春养签订涉案房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同对赵春养不发生效力。但涉案房屋买卖合同对赵春养不发生法律效力，并不代表涉案房屋买卖合同无效，而应该由赵忠葵自己承担签订涉案房屋买卖合同的相应责任。本院认为，从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定内容可知，在买卖合同法律关系中，买卖合同只是物权变动的原因行为，出卖人对于出卖的标的物是否具有所有权或者处分权并不影响合同效力。本案中，虽然赵忠葵并非涉案房屋的产权人，但该因素并不影响作为原因行为的涉案房屋买卖合同的效力，只是影响涉案房屋买卖合同是否发生涉案房屋所有权转移的物权变动效果。在涉案房屋买卖合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定之合同无效情形的情况下，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同，只是合同相对人并非被代理人赵春养，而是实际签署合同的行为人赵忠葵。因此，一审法院认定涉案房屋买卖合同为无效合同不当，本院予以纠正。二、关于王文生诉请赵忠葵、黄彩红支付违约金20000元应否予以支持的问题。（一）关于赵忠葵应否向王文生支付违约金20000元的问题。如前所述，涉案房屋买卖合同应认定为王文生与赵忠葵、合富地产中介部签署的有效合同。因赵忠葵未取得涉案房屋产权人的授权而签署涉案房屋买卖合同，导致涉案房屋买卖合同不能产生涉案房屋所有权转移的物权变动效果，涉案房屋买卖合同的目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，并结合涉案房屋买卖合同第二条第二项第1点：“……卖方违约的应双倍返还定金即人民币：肆万圆整（￥小写：40000元）给买房。……”的约定，在赵忠葵仅向王文生退还定金20000元的情况下，王文生要求赵忠葵还应向其支付违约金20000元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，应予以支持。（二）关于黄彩红应否向王文生支付违约金20000元的问题。本案中，虽然王文生主张涉案房屋买卖合同是在黄彩红的主导下签署的，但黄彩红并非涉案房屋买卖合同的签订人。黄彩红曾参与过涉案房屋买卖合同的签署过程，以及涉案房屋买卖合同定金是支付到黄彩红的银行账户，并不能作为认定黄彩红为涉案房屋买卖合同相对方的理由。由于黄彩红并非涉案房屋买卖合同的签订人，王文生要求黄彩红接受涉案房屋买卖合同的约束，承担合同违约责任向其支付违约金20000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，王文生的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销乐昌市人民法院（2019）粤0281民初1353号民事判决；二、赵忠葵应于本判决发生法律效力之日起十五日内向王文生支付违约金20000元；三、驳回王文生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由赵忠葵负担。赵忠葵应向一审法院交纳一审案件受理费150元。王文生预交的一审案件受理费150元由一审法院负责清退。二审案件受理费300元，由赵忠葵负担。赵忠葵应向本院交纳二审案件受理费300元。王文生预交的二审案件受理费300元，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年五月六日法官助理 杨 瑜书 记 员 李 娟