广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异82号 异议人（案外人）：邵志芳，女，汉族，1979年6月5日出生，身份证住址河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏滢渟，广东德赛律师事务所律师。 申请执行人：珠海可道建筑装饰设计工程有限公司，住所地珠海市香洲区华威路96号2栋一层102号，统一社会信用代码91440400559174888J。 法定代表人：谢恩荣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。 被执行人：珠海银通房地产开发有限公司，住所地珠海市金湾区金湖路16号办公楼102室，统一社会信用代码91440400568292106U。 法定代表人：魏国华，执行董事。 本院在执行珠海可道建筑装饰设计工程有限公司（以下简称可道公司）与珠海银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）承揽合同纠纷一案中，异议人（案外人）邵志芳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月13日举行听证，异议人邵志芳的委托诉讼代理人潘雪、申请执行人可道公司的委托诉讼代理人陈杰参加了听证。本案现已审查终结。 异议人邵志芳提出如下异议请求：请求终止执行并解除查封珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房。 事实与理由：异议人因家庭居住需要向银通公司购买了珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房，并向银通公司支付了全部房款人民币866872元。2016年10月27日，双方为此签订了《商品房买卖合同》，并在珠海市不动产登记中心办理了合同备案手续。2017年1月13日，银通公司将涉案房产交付给异议人，后涉案房产一直由异议人占有。2019年1月28日，贵院因可道公司与银通公司建设工程施工合同纠纷一案【案号（2018）粤0402民初12901号】，查封了涉案房产，并于2020年1月2日立案执行。 异议人认为，涉案房产已经出售给异议人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人有权申请贵院对涉案房产解除查封。综上，异议人为了维护自身的合法权益，特申请贵院依法对涉案房产终止执行并予以解封，望贵院支持异议人的申请。 异议人邵志芳向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同；2、中国工商银行转账凭证；3.收据；4.收款收据；5.临时车辆卡；6.珠海市不动产登记情况查询结果；7.房屋交付使用通知书；8.水电费缴费详情；9.物业管理费缴费明细和发票；10.网签备案查询；11.认购协议。 申请执行人可道公司答辩称，异议人与被执行人银通公司商品房买卖合同关系真实性存疑，其异议主张缺乏事实依据，具体理由如下： 一、涉案商品房未办理过户登记手续，异议人存在重大过错，且在开发商逾期办证，其“购买”的房屋被查封的情况下，迟迟未向开发商主张办理产权证书，更未就房屋被查封情况向相关主体投诉或提出异议，明显有违一般常理。 依照异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，结合其自认的受让房屋的时间（2017年1月13日），异议人最迟在550天内即2018年7月17日即办理房屋产权证书，但从异议人付款及签订所谓的《商品房买卖合同》至今早已超过合同约定的办证期限，与答辩人申请保全案涉房屋（2019年9月3日）足足有一年有余。若异议人属案涉房屋的真实购房者，按理应在合同约定的办证期限届满时即应向开发商主张权利，及时办理产权证书以保障其财产权益，而异议人在本案中没有任何证据表明其曾向任何主体（包括开发商）主张办证或投诉，存在重大过错且有违一般常理。 在案件诉讼过程中，答辩人申请保全被执行人名下四套房屋，分别为珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房、1203房、1204房及2002房。完成查封登记后，被执行人与1204房业主向法院提出1204房已出售，答辩人经与被执行人协商，同意被执行人提出的置换查封物申请。而反观本案案涉的1202房、1203房、2002房，在诉讼过程中无论是异议人本人还是被执行人并未就此提出异议，而是在案件进入执行程序时才提出异议致使执行程序暂停，异议人的该行为存在与被执行人恶意串通、逃避执行的嫌疑。 二、异议人对涉案房屋已合法占有证据不充分，不能证明异议人现已合法占有涉案不动产。 正常情况下，业主占有房屋不仅会产生物业费，还会有水电费使用缴费转款记录，即便房屋空置，亦应有公用水电费分摊费用，业主同样应予缴纳，如房屋已装修，还有装修合同及相应支出等证据予以佐证，但本案异议人就涉案房屋占有，仅提供了一张写有“2017年1月-12月份管理费”的收款收据及停车卡，没有相关的支付凭证，且管理费的收据不具有连贯性，也没有相关的水电缴费记录，物业公司作为被执行人的关联企业，该证据出据方与本案有利害关系，依法其证据不能单独作为定案依据，更不能据此即认定异议人已合法占有涉案房屋。 三、本案事实多处存疑，并不排除异议人与被执行人恶意串通，损害债权人合法权益的情形。 1、异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601060785）签订时间为2016年10月27日，在当时，珠海出台全市范围内房屋限购政策。而并无证据证明异议人具备当时的购房资格。 2016年10月6日，珠海市住房和城乡规划局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的若干意见》，该意见第三条规定，“自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”本案所涉商品房买卖合同的签订时间为2016年10月27日，该时间是在上述限购政策出台之后，异议人也未能提供相关的个人所得税、社保等缴费记录证明其具备当时的购房资格。 2、异议人付款的时间不符合合同约定，远早于合同约定的付款时间及合同订立的时间、甚至早于案涉商品房项目取得预售许可证的时间，有违一般商品房交易常理。 经上珠海市住建和城乡规划局官网查询，案涉商品房住宅项目（山海一品海岸花园5栋）取得预售许可时间为2015年2月12日，商品房买卖合同的签订时间及合同约定付款时间为2016年10月27日，而从异议人提交的银行转账凭证来看，其付款时间为2014年3月18日支付60万元、2014年4月1日支付266872.26元，该时间早于合同订立时间两年有余，且早于案涉商品房住宅项目取得预售许可证时间也将近一年，显然不符合常理。 结合异议人的实际付款时间及合同的订立时间与案涉项目取得预售许可证的时间，可推论出异议人早在合同签订之前的两年有余的时间，甚至是在项目未取得预售许可证的情形下支付全款购房显然不符合常理，根据2004年建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。在现今商品房买卖作为家庭重大资产购买，普通消费者必定会慎之又慎，但匪夷所思的是本案异议人在开发商并不具有商品房预售资格的情况下，且没有任何合同保障的情况下直接向被执行人支付案涉房屋的全部购房款甚至是超出合同约定总价款（合同约定价款826310元，实际付款866872.26元），这明显有违一般的商品房交易常理。 3、异议人所付房款已超过合同约定总价款，有违常理；并且从付款方式、付款时间、付款金额、超出合同约定价款的金额均与另外异议人康淑苹高度一致，故其为案涉房屋买受人的真实性存疑。按照《商品房买卖合同（预售）》第六条的约定，案涉5栋2单元1202房的总价款为826310元，而异议人分别2014年3月18日支付60万元、2014年4月1日支付266872.26元，合计支付866872.26元，该笔款项高出合同约定价款40562.26元，有违常理。 此外，另案异议人康淑萍就5栋2单元1203房所提的异议材料中可看出：该房屋的合同总价款同样为826310元，异议人康舒萍分别于2014年3月18日支付60万元、2014年3月28日支付266872.26元，合计支付866872.26元，该笔款项同样高出合同约定价款40562.26元，此种“巧合”异议人实难自圆其说。 由此可看出异议人邵志芳与异议人康舒萍所涉房屋的付款方式均为分两笔，一笔60万元、一笔266872.26元支付，付款时间相差无几，付款总金额均高出合同约定价款40562.26元。两独立的异议人，两套本应独立的商品房，但在付款方式、付款时间、付款金额及超付金额上却高度一致，故两异议人为案涉房屋真实买受人的真实性存疑。 4、异议人的身份存疑。本次执行异议所涉三套房屋，均为答辩人在申请保全时从被执行人的未售房屋列表中随机挑取。而从三名异议人提交的执行异议申请书中载明的异议人地址，均为河北省邯郸市。而被执行人的实际控制人魏银仓也恰好为河北邯郸人，结合上述的其他与正常商品房交易惯例不符的情形，三异议人是否案涉房屋真实购买者身份存疑。 综上所述，异议人与被执行人银通公司商品房买卖合同关系真实性存疑，其异议主张缺乏事实依据。恳请法院查明相关事实，依法驳回其异议请求。 申请执行人可道公司没有提交证据。 被执行人银通公司没有提交答辩意见和证据。 本院经审查查明，可道公司与银通公司承揽合同纠纷一案，双方在诉讼过程中达成和解，本院于2019年8月23日作出（2018）粤0402民初12901号民事调解书。该调解书于2019年8月28日发生法律效力后，银通公司没有主动履行约定的义务，可道公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月2日立案，执行案号为（2020）粤0402执38号。至本案异议审查终结，该案仍在执行过程中。 （2018）粤0402民初12901号案诉讼过程中，本院依法作出（2018）粤0402民初12901号民事裁定书，裁定查封银通公司所有的位于珠海市金湾区××、××、××、××房，查封期限三年，自2019年1月28日至2022年1月27日止。 另查明，2016年10月27日，邵志芳与银通公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定邵志芳向银通公司购买珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房，房屋总价款为826310元，支付方式为一次性付款。合同还约定，银通公司应当在2016年12月31日向邵志芳交付该商品房。邵志芳提交了2014年3月18日向银通公司支付60万元、2014年4月1日向银通公司支付266872.26元的银行转账凭证，用于证明其已经付清全部房款。邵志芳称由于认购案涉房屋时尚未取得面积测绘表，因此房屋总价上存在差距，多出款项后用于冲抵房屋维修基金等。此外，异议人邵志芳提交了2017年1月13日银通公司开具的收款收据，显示邵志芳支付了案涉房屋维修资金和2017年1至3月份的管理费。听证后，异议人邵志芳补充提交了《房屋交付使用通知书》，显示2016年12月29日银通公司通知邵志芳收楼；邵志芳还提交了2017年9月起的物业管理费和水电费的增值税发票，开票日期是2020年4月15日。 又查明，上述《商品房买卖合同（预售）》已于2016年10月27日在网上备案。关于未办理产权证的原因，异议人邵志芳称，房屋达到办证条件后，异议人曾向银通公司提出办证要求，但由于银通公司经营出现问题，无法联系银通公司相关人员，因此一直无法办理产权证。 本院认为，异议人邵志芳对本院（2020）粤0402执38号案查封的房产主张所有权，向本院提出案外人执行标的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人邵志芳主张已支付全部购房款并实际占有、使用了案涉房屋，为此向本院提交了《商品房买卖合同（预售）》、房款转账凭证、《房屋交付使用通知书》、物业费收款收据等证据。上述证据初步证实，本院对案涉不动产查封前异议人邵志芳与银通公司已经签订书面买卖合同，异议人邵志芳已按照合同约定付清了全部购房款，并已合法接收案涉房产，现没有证据证明因异议人邵志芳自身原因未办理过户登记。因此，本院初步认定邵志芳所主张的事实理由符合该规定对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，异议人邵志芳据此提出排除执行的异议请求，本院予以支持。 需要说明的是，本院在执行程序中仅结合异议人邵志芳提出的异议主张并根据执行异议相关规定对异议人主张案涉房产实体权利进行初步审查。异议案件的当事人如对本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉寻求救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 在本院（2020）粤0402执38号案中，中止对位于珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  孙伯华 人民陪审员  伍燕华 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。