宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4675号 上诉人（原审原告）：刘某，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：王某，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：银川市金凤区艾悦美酒店,经营场所宁夏回族自治区银川市金凤区新华联广场15-18号公寓。 负责人：李某。 被上诉人（一审被告）：郑某，住宁夏回族自治区银川市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：金某，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张某，宁夏国信嘉华律师事务所律师。 上诉人刘某与被上诉人银川市金凤区艾悦美酒店、郑某房屋租赁合同纠纷一案，不服银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9657号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月28日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人刘某向本院提出上诉请求：1、撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初9657号民事判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院遗漏诉讼请求，且没能查清案件事实，纵容违约。一、一审法院遗漏诉讼请求，应当依法将本案发回重审。1、一审法院遗漏了上诉人要求判决占用房屋期间欠缴的物业费、电梯费等费用。无论是上诉人主张的自解约通知到达之日的房租，还是欠缴的物业费、电梯费等费用。上诉人的诉讼请求均清楚无误地载明系“房屋占用期间”的费用，其诉讼请求第3、4项亦相应地注明“暂自……算至……”，而非仅仅只是上诉人代被上诉人缴纳的部分费用。与上诉人在一审中诉讼请求相对应的是一审判决书第10页第2项的判决内容：“……被告银川市金凤区艾悦美酒店于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付租金及占有使用费为1094.2元，2019年7月21日至实际交付房屋期间的租赁费按每月每平方米33元计算……”也就是一审判决支持了上诉人第4项诉讼请求，判决被上诉人支付从拖欠租金之日起至其实际占用房屋期间的使用费，而并不仅限于解约通知到达之日止的房屋租金。承租房屋产生的费用不只是租赁费，还包括承租期间的物业费、水电费、暖气费等费用。因此，上诉人与被上诉人在租赁合同中，约定由被上诉人承担租赁期间的水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费和有线电视月费等费用--也就是一审判决第7、8页查明的事实。一审法院既然支持了上诉人要求被上诉人支付房屋占用期间使用费的诉讼请求，却枉顾上诉人同样要求被上诉人支付房屋占用期间的物业费、电梯费等费用的诉讼请求。2、一审法院遗漏了上诉人要求支付违约金的诉讼请求。如前所述，上诉人在一审中也主张了违约金（详见一审判决书第2页）。在一审判决书中的本院认定事实部分，明确载明“对于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按六个月合同租金向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付金额千分之三将甲方支付违约金……”“2019年7月17日，刘某向银川市金凤区艾悦美酒店、李某及郑某发出房租催缴通知书，要求被告向其支付欠付的房屋租金及物业费、采暖费等费用合计4924.26元。如被告在接到催缴通知后未能积极履行上述义务，原告将单方解除合同，收回出租房屋……”（详见一审判决书第8页）。且一审法院在判决书第9页认为“被告（本案被上诉人）属于违约，原告（上诉人）可按合同约定的时间解除合同。”那么，一审法院既已查明双方签订的租赁合同约定的违约金为六个月房租，且认定被上诉人的行为属于违约，那么为什么又不支持上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求呢？二、郑某作为金凤区艾悦美酒店的经营人之一，应当对上诉人承担连带赔偿责任。在新华联诸多业主诉金凤区艾悦美酒店的系列案中，不乏郑某亲自与业主签订合同的案例，比如2019宁0106民初9653号、9655号、9656号等。均是由郑某、金凤区艾悦美酒店一起与业主方签订的租赁合同。且在被上诉人在一审庭审中提交的公证书中，明确载明申请人为郑某，且郑某本人多次出现在该公证书的照片、视频中。以上种种事实足以证实，郑某也属于本案合同相对方之一。因此，一审法院认为郑某不是合同相对方也就是无稽之谈。郑某应当与金凤区艾悦美酒店共同向原告承担违约责任。三、上诉人要求被上诉人承担采暖费。由于本案起诉时是在夏天，出乎上诉人意料的是，由于新华联广场业主起诉诸多，导致本案审理时限延长，从7月立案，一直拖到采暖期开始才审结。在等待判决的过程中，被上诉人一直未将房屋交付上诉人，一直占有使用至今。故上诉人在要求被上诉人承担本采暖期的采暖费1218.63元。四、一审法院过于保护商户利益，对以上诉人为代表的业主方的利益于不顾。上诉人是普通的工薪阶层，还在偿还涉案房屋的贷款（在一审中出示过还款证据、银行催款短信等证据）。一审法院却无视上诉人承担的经济压力，将本该由被上诉人承担的经营风险转嫁给上诉人。 被上诉人银川市金凤区艾悦美酒店、郑某共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：1、被上诉人同意解除涉案的《房屋租赁合同》，并要求与上诉人立即办理房屋交接手续，将涉案房屋交还给上诉人。避免双方的损失继续扩大。2、被上诉人可以支付交房之前的物业费和电梯费。3、一审判决无遗漏判决事项，一审判决第四项已清楚的判决：驳回原告的其他诉讼请求，故上诉人在一审时所主张的违约金诉请已被判决驳回，并未遗漏。且一审判决驳回的理由非常清楚，系合同约定不明，上诉人的此项上诉理由不能成立。4、被上诉人与上诉人签订涉案合同，并以被上诉人名义经营涉案房屋，郑某仅仅是被上诉人聘请的管理人员，不是合同相对方，故郑某与本案无关。5、依据民事诉讼“不诉不理”之原则，上诉人关于采暖费的诉请不在本案的审理范围之内，故与本案二审的审理无关。6、实际上，上诉人利用出租人在租赁关系中的优势地位，实际受损的是被上诉人。如果一审双方都认可解除租赁合同时就办理房屋交接手续，就不会带来物业费、电梯费甚至是采暖费的诉争。现在上诉人迟迟不办理房屋交接手续，被上诉人就只能被动的承担房屋租金和相关费用直至交付房屋之日。本案一审立案前，被上诉人仅仅拖欠20日的房屋租金，且被上诉人正与之协商。上诉人利用提供格式租赁合同的优势，在被上诉人没有严重违约之情形下提起诉讼，目的在于要被上诉人承担高额的违约金。该租赁合同关于违约金之约定明显与《合同法》之规定不符。且此类约定也并不利于合同顺利履行。 刘某向一审法院提出如下诉讼请求：1.判令确认解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并返还房屋；2.判令三被告共同向原告承担解除合同违约金9848.52元；3.判令三被告共同向原告支付占用房屋期间欠缴的物业费731.16元（暂自2019年1月1日至2019年6月30日）、电梯费990元（暂自2018年1月1日至2019年6月30日），共计1721.16元；4.判令三被告支付自解约通知到达之日起，至真正交房之日止的房租，房租每日54.71元，非法占用房屋时间暂自2019年7月1日算至2019年7月20日，合计1094.20元，以上各项合计12663.88元；5.由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实如下：位于银川市××区房屋系原告刘某与张建军所购买。2017年1月14日，原告刘某与宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订《房屋租赁合同》，被告年春磊为该公司的负责人。租赁期限自2017年1月14日至2029年1月14日。2018年9月18日，年春磊的妻子石芳芳（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李某（乙方）签订了《艾乐美酒店转让协议》，约定甲方向乙方整体转让艾乐美酒店。2019年1月1日，原告刘某与宁夏艾乐美酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方同意解除于2017年1月14日签订的《房屋租赁合同》，原租赁合同尚未履行的合同内容终止执行，合同解除后，任何一方均无需承担原租赁合同项下约定的权利义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。2019年1月1日，原告刘某（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋为涉案房屋，面积49.74平方米，租赁期限自2019年1月1日至2024年1月1日，租金标准为33元每月每平方米。乙方选择按季度、以货币形式支付租金，在租赁标的物交付承租方的十日前支付第一租赁年度的第一季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。乙方承担租赁期间的水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费和有线电视月费。甲方承担整改费。合同还约定如甲方不承担约定及法定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋达到15日的，乙方有权单方解除合同，乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同收回房屋。对于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按六个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。2019年7月17日，刘某向银川市金凤区艾悦美酒店、李某及郑某发出房租催缴通知书，要求被告向其支付欠付的房屋资金及物业费、采暖费等费用合计4924.26元。如被告在接到催缴通知后未能积极履行上述义务，原告将单方解除合同，收回出租房屋。2019年7月18日，被告银川市金凤区艾悦美酒店向刘某发出《退回出租房屋通知书》，称由于涉案房屋陈旧破损，顶部漏水，客人入住期间顶部大快掉水泥涂抹层，致使客人投诉并要求赔偿，等其他问题，被告无法正常使用房屋，要求解除合同，并称因其酒店已无力支付房租，宣布经营破产，决定注销营业执照，请原告方速前来收回所出租的房屋。被告银川市金凤区艾悦美酒店对包括涉案房屋在内的11套房屋进行了证据保全，涉案房屋内有三张照片，其中照片21显示有渗水的情形。另原告缴纳涉案房屋2019年1月1日至6月30日期间的物业服务费731.16元及2018年1月1日至6月30日期间的电梯费990元。庭审中，年春磊向原告支付了其使用涉案房屋期间即2017年1月14日至2018年9月19日期间的电梯费，原告申请撤回对年春磊的起诉，一审法院裁定予以准许。 一审法院认为，依据原告与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》，2019年7月至9月的租金被告银川市金凤区艾悦美酒店应在2019年6月30日前付清，逾期支付达15日，原告催告后，15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。原告向被告发出房屋催缴通知书，被告未按合同约定及催缴通知书向原告支付房屋，被告属于违约，原告可按合同约定的时间解除合同。被告银川市金凤区艾悦美酒店在庭审中表述其认可合同解除的时间为2019年7月18日，虽然其认为合同解除的理由并非原告主张的理由，但其认可合同解除，故对原告要求确认双方房屋租赁合同已经解除的诉讼请求予以支持。被告称涉案房屋存在水压过低、返潮等质量问题，但被告提交的公证书中的照片虽可见涉案房屋存在返潮但不足以影响被告正常经营，对被告的该项抗辩主张不予采纳。2018年9月20日至2019年6月30日，由被告银川市金凤区艾悦美酒店使用涉案房屋，故该部分时间的电梯费及物业服务费应由被告银川市金凤区艾悦美酒店负担。物业服务费为731.16元，电梯费为515元，合计1246.16元。原、被告认可合同已经解除，合同解除前的租金被告应向原告支付，后续占有使用房屋的费用参照租金标准计算。2019年7月1日至2019年7月20日的租金及占有使用费为1094.2元（49.74×33÷30×20）。根据双方往来的通知，双方虽均提到解除合同要求交付房屋，但在庭审中原、被告均未提交房屋交付的证据，故占有使用费按每月每平方米33元计算至实际交付之日。《房屋租赁合同》第十四条对违约金虽有约定，但因违约金约定不明，不予支持。涉案租赁合同承租人为被告银川市金凤区艾悦美酒店，并非郑某，原告要求被告郑某承担责任没有依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认原告刘某与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》（合同编号：17#-2612）已解除;二、被告银川市金凤区艾悦美酒店于判决生效之日起十日内向原告刘某支付租金及占有使用费为1094.2元，2019年7月21日至实际交付房屋期间的租赁费按每月每平方米33元计算;三、被告银川市金凤区艾悦美酒店于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付物业服务费为731.16元，电梯费为515元，合计1246.16元；四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。案件受理费116元，由被告银川市金凤区艾悦美酒店负担。 二审期间上诉人向本院提交如下证据： 证据一、金凤区人民法院民事判决书原件四份，分别为（2019）宁0106民初9653、9654、9655、9656号，证明：1、与本案情形完全相同的另外四件由一审法院受理的租赁合同纠纷中，一审法院对事实的认定均与本案一审判决认定一致。该四件案件的原告与被告签订的租赁合同中，除违约金部分有12个月租金和6个月租金的区别之外，其他内容均与本案上诉人向一审法院提交的合同内容一致，且该四件案件中，被告方通知解除合同的时间都是同一时间；2、不论四起案件原、被告之间如何约定违约金，一审法院均将违约金调整为3个月租金。因此，本案中，一审判决对原、被告之间违约金约定不明的认定显然有误。应当予以纠正。 二被上诉人对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，我国不是判例法法律体系，上诉人向法庭举证的四份判决书也不是指导性案例。本案与这四份判决结果不同是法官行使自由裁量权的结果，所以，这四份判决对本案毫无关联性。被上诉人对这四份判决中关于违约金的判项是有异议的，只是因为被上诉人考虑到继续上诉会导致其继续向四名房主支付房屋占用费和其他费用，为避免损失的扩大，被上诉人才放弃了该四份判决的上诉。 证据二、手机短信截图1张，证明:上诉人对一审判决不服，故未与被上诉人办理房屋交接。 二被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，该证据不属于新证据。 经审查，上诉人提交的证据一与本案不具有关联性，本院不予采信，证据二无其他证据与之相印证，达不到上诉人证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依据明确约定的内容履行各自义务。因年春磊已向上诉人支付自2017年1月14日起至2018年9月19日期间的电梯费，一审法院支持上诉人主张被上诉人银川市金凤区艾悦美酒店支付自2018年9月20日至2019年6月30日期间的电梯费515元，处理合理适当，并在上诉人一审主张的自2018年1月1日起至2019年6月30日期间电梯费范围内。上诉人一审主张自2019年1月1日起至2019年6月30日的物业费731.16元，一审法院已予以支持，故对以上两项诉讼主张并无遗漏。对于上诉人一审主张违约金的诉讼请求，因涉案合同对违约金多次约定，一审法院视为约定不明，未予支持，并无不当。另，上诉人一审诉讼主张并不包括采暖费，故一审法院未予评判，处理适当、合法。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费116元，由上诉人刘某负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 刚 审判员 **程 审判员 杜 欣 二〇二〇年五月二十八日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。