广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初422号原告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区**********华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：帅寒露，女，系原告职工。委托诉讼代理人：黄沙，女，系原告职工。被告：佛山市住住企业管理服务有限公司，住所地：佛山市南海区*************************（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4WRC8T1X。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：彭清燕，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子聪，广东禅都律师事务所实习律师。原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告佛山市住住企业管理服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人帅寒露，被告的委托诉讼代理人彭清燕、陈子聪到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付剩余房款2584867元。2.被告向原告支付应交房款日起至实际交款日止的逾期付款违约金（逾期天数×万分之五×剩余房款，暂计至2019年11月30日止为618429.43元）。3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********202）及《补充协议》，约定被告购买由原告开发建设的位于佛山市南海区**********华南国际金融中心首层155铺,商品房总价款为3231084元。合同履行过程中，被告未能依约支付房款，至今仍拖欠第二期、第三期的房款共2584867元及其逾期付款的违约金。后原告分别于2018年9月30日、2018年12月19日及2019年4月1日向被告通过EMS邮寄了《关于限期付款的通知函》，告知被告其已严重违约，并限期其于2019年4月15日前付清所欠房款、违约金，否则原告有权解除买卖合同。以上三封通知函均已妥投送达。但截至原告起诉日止，被告至今未能付清上述剩余房款及相应的违约金款项。根据《中华人民共和国合同法》相关规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。以及《补充协议》第一条的约定，原告要求被告立即支付剩余房款及相应的逾期付款违约金。被告辩称，一、原告对涉案商铺的使用情况作出不真实的承诺，现因承诺落空导致被告难以实现合同目的，被告有权解除合同并拒绝支付剩余购房款，原告主张被告逾期付款构成违约明显违反公平合理原则，应当予以驳回。在涉案商铺所在项目预售期间，原告的销售人员曾向被告告知及口头承诺涉案商品房铺位与销售现场展示的铺位一致，并可于涉案商铺外另行提供五米范围予被告使用。此外，原告亦告知被告，目前原告已达成多个大型综合招商项目协议，涉案商品房所在项目即将入驻华南国际金融中心项目，商业前景极佳。被告基于对原告的信任，遂与原告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》。涉案合同签订后，被告按约支付定金及首期购房款。但被告发现涉案商铺门前增加了燃气管道以及大型的燃气阀门，严重影响被告实际使用，且涉案商铺外亦无法实现外摆五米范围的使用承诺。另一方面，原告承诺引进的大型综合招商项目亦未能落实。为此，被告曾多次与原告销售人员沟通洽谈，并提出解除合同诉求，但均协商未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告因对被告作出不实承诺，致使被告以高昂价格购入难以实现合同目的的商业不动产，若要求被告继续履行合同亦将对被告明显显示公平，为此，被告有权解除合同并拒绝支付剩余购房款，原告主张被告逾期付款构成违约明显违反公平合理原则，应当予以驳回。二、退一步而言，即使原告存在对外虚假宣传的情况下，法院仍认定被告构成违约，被告应承担的违约责任亦明显过重，法院应当予以适当减少。在涉案合同履行过程中，被告已经支付六十余万的购房款，且从未占有使用涉案商品房，涉案商品房并不存在因使用而消耗或贬值的情形；相反，涉案商品房市场价值在近一年来仍处于上涨趋势，原告完全可以在解除涉案合同后再次转售第三人而从中获得更高额利润，原告的损失实际上只有未付购房款在应付期间的银行贷款利息损失。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。故此，被告认为，原告主张的违约金618249.43元明显过分高于实际损失，法院应当以中国人民同期银行贷款利息为标准确定相应的损失数额，并对涉案合同约定的违约金予以下调。被告在诉讼中补充答辩意见：被告主张解除涉讼合同，被告已没有能力履行合同。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告企业机读档案登记资料打印件1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）及补充协议原件1份，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系。3.关于限期付款的通知函复印件3份、EMS快递单原件3份，以及EMS投递记录打印件3份，证明原告已多次按合同约定向被告催款未果，原告可主张剩余房款及逾期付款违约金。被告在诉讼中没有举证。经审查，被告对原告的证据1-2真实性均无异议，本院予以确认。原告的证据3是向被告合同载明的地址寄送，根据合同第二十五条的约定和补充协议第十一条的约定，向合同填写地址邮寄，自寄出之日视为收到，本院对证据3真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2018年6月6日，原告（出卖人）和被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买位于佛山市南海区**********华南国际金融中心155铺，总价款3231084元。签订合同前，买受人已支付定金100000元，于交付首付款时抵作商品房房价款。首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付646217元；第二期应于2018年7月2日前支付969325元；第三期应在2018年8月31日前支付1615542元。买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内的，按逾期应付款日万分之*支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应在2018年10月30日前交付商品房予买受人，等等。同日，原告和被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定商品房买卖合同第八条第1款变更为：买受人在签订本合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。买受人应按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付款的万分之五向出卖人支付违约金。逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费，等等。原告确认被告已支付首期款646217元。华南国际金融中心3/4/5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）于2018年6月22日竣工验收备案。原告分别于2018年10月1日、2018年12月20日、2019年4月2日送达《关于限期付款的通知函》，敦促被告支付未付购房款及迟延付款违约金。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（下称涉讼合同）及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉讼合同约定被告应于2018年7月2日前支付969325元，2018年8月31日前支付1615542元购房款，经原告多次催告，被告至庭审当日尚未支付上述购房款。被告辩称涉讼商铺的使用情况和原告承诺不相符，但被告没有举证证明和原告就商铺外另行提供五米范围的空间予以使用、商场的商户入驻率达成了约定，原告也不予确认。被告也没有举证证明商铺门前增加了影响涉讼商铺效用的燃气管道及燃气阀门，本院对被告基于上述理由抗辩支付剩余购房款不予采纳。但被告在诉讼中明确表示没有支付剩余购房款的能力，无法继续履行涉讼合同。本院综合考虑被告迟延付款的时长、已造成的违约损失、合同约定的根本违约的违约金标准、合同约定的解除条件，认为涉讼合同继续履行，将扩大双方损失，也不符合涉讼商铺发挥最大效用。由于被告作为违约方对涉讼合同没有解除权，原告在本案也并未提出解除合同，本院对合同是否解除不作认定。但原告在合同继续履行的基础上请求被告支付剩余购房款，不利于减少各方损失，不符合经济原则，本院不予支持，但不妨碍原告另行提起解除涉讼合同的诉讼。鉴于原告的逾期付款违约金是建立在合同继续履行基础上，本院在本案暂不予处理，不妨碍原告在主张解除合同违约责任的时候对损失一并主张。本案因被告违约导致原告提起，本案受理费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广东新天鸿物业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取计16213.19元（原告已预交），由被告佛山市住住企业管理服务有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月十五日书记员 谢雯艳