江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6839号原告：刘杰，男，1981年9月26日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：金瑶，女，1992年8月21日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：杨宗余，江苏狮山律师事务所律师。原告刘杰与被告金瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判，并于2019年11月6日公开开庭进行了审理。因审理需要，本院裁定转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》和《最高人民法院关于民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，由审判员沈琳独任审理，于2020年4月22日再次公开开庭进行了审理。二次开庭，原告刘杰，被告金瑶的委托诉讼代理人杨宗余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杰向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即返还房屋押金租金共计42000元；2、判令被告支付违约金20000元；3、判令被告支付转让费20000元；4、判令被告承担诉讼费用。审理中，原告另明确要求解除与被告签订的《租房合同》，并对第2项诉讼请求同意放弃。事实与理由：原被告双方于2019年3月31日签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于苏州市相城区的商铺出租给原告用于商业餐饮，现因商铺无法办理餐饮类营业执照，就无法正常的开张营业，最终导致双方的租赁合同无法正常履行，合同日期生效后，原告方才了解到这种情况，就和被告告知过此事并有解除合同的想法一并告知，被告一直以办不出证与他无关为由，拒绝退还原告的租金和押金，后来为了减少损失，一直对外转让3月有余，但一直没有成功，按照双方的《商铺租赁合同》约定被告已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。被告的行为违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院。被告金瑶辩称，对合同的签订及支付40000元租金和2000元的押金没有异议，是收到的，被告已经按照约定将涉案房屋交付给原告，房屋也能正常使用，原告说办不了营业执照并无相关证据予以证明，即便办不了营业执照，原告也无过错。因此，原告并没有违约，合同第六条第十一款的约定，我方认为原告要求解除合同提前退租，我方可以不退还其交纳的租金，至于房屋转让费我方并未收到对此也不知情，没有支付义务。此外，本案租赁房屋并非不能办理营业执照，同类型房屋已经有‘美滋滋小吃店’、“新客来大饭堂”两家单位经营餐饮，原告在租赁前应对能否办理营业执照予以核实，然后再决定是否承租房屋，因原告未能核实造成的损失应由原告自行承担，不应由被告承担。因原告解除合同给我方造成的损失我方认为应该自合同解除之日起赔偿被告六个月的租金损失较为合理。同意解除合同。原告为证明其诉讼请求，向本院举证：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2、《租房合同》一份，证明双方租赁关系，房屋使用用途；3、房屋所有权证复印件一份，证明涉案房屋是商业用途，我对其能办证是没有异议的；4、支付宝转账流水打印件一份，证明我支付转让费给涉案房屋之前做美容的承租人沈丹华。经质证，被告表示，对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，合同第六条第四款第十一款的约定，目前原告还有物业费和水费欠缴；对证据3没有异议；对证据4关联性不认可，款项用途我方不知晓，该笔款项不是我方造成的，也不是我方收的，与本案没有关联性。被告为证明其抗辩主张，向本院举证：照片打印件三张，拍摄于2019年10月，证明涉案房屋可以开设餐饮，原告承租的商铺是在平雨装饰字体的左边，崇道院教育右边，“新客来大饭堂”是在7幢16号，“美滋滋小吃铺”是在7幢8号，“美滋滋小吃铺”、“新客来大饭堂”有营业执照和食品经营许可证的，如果有的话，庭后一周内提供，向法庭出示手机上“美滋滋小吃铺”营业执照。经质证，原告表示，涉案租赁铺位的位置是的，“美滋滋小吃铺”应该是家超市，外面有汉堡的摊，挂了这个牌子是因为对面有学校，没有证的，“新客来大饭堂”应该是有营业执照的，但是是通过其他途径办理出来的，没有通过北桥综治办。能不能开餐饮不看营业执照，看食品经营许可证的，“美滋滋小吃铺”的经营范围也不对，餐饮要看热食类制作，主体业叫微型餐饮，微型餐饮和大型餐饮食品经营许可证在涉案房屋那边就是办不了。第二次庭审中，原告举证决议复印件一份，证明涉案房屋不能开餐饮的原因。经质证，被告表示，对决议的内容被告不知情，即便该证据是真实的，我方认为也不能够成为原告向我方主张权利的依据，居委会签字的决议不能对抗国家规定、地方政府的政策，隔壁的餐饮公司已经办理出许可证，原告也可以通过相应方式取得许可，租赁房屋附近的美滋滋和苏州香依味餐饮服务股份有限公司经营的大饭堂于2019年7月4日取得了食品卫生许可证。被告补充提供：1、大饭堂的食品经营营业执照照片一份，证明涉案地方是可以经营餐饮的。2、房产证、土地证复印件一份，证明涉案房屋产权归被告所有，还登记在被告名下。3、苏州市中昌房地产物业有限公司收据复印件一份，证明被告为原告垫付了4376元的物业费。经质证，原告表示美滋滋汉堡店的营业执照是在2016年办理的，大饭堂的食品经营执照有没有办出来和我没有直接关系，我是拿着被告的产证去正常办理而没有办出来，他可以办出来是他能力大，我去办理时工商回复我说不能办，大饭堂是通过投资引进，没有通过北桥街道，是通过市里或区里通过投资引进而办的。对证据2没有异议。因为我没有实际经营涉案房屋，所以我没有交物业费。经审理查明，坐落于相城区的房屋登记所有权人为被告金瑶，房屋总层数3，建筑面积162.08㎡，规划用途非居住。2019年3月31日，原告为乙方、承租方，被告为甲方、出租方，双方签订《租房合同》一份，约定甲方将相城区的房屋一楼至三楼面积162.08平方米出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业餐饮使用。如进行商业经营活动的(符合国家规定的商业产品经营)，需办理相关的营业执照及其他证件。本合同商铺租赁期限六年，租赁期限为自2019年5月1日起至2025年4月30日止。甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用(从签字日期开始计算)。租金一年收房租为人民币40000元(未税价)。2020年后每年增长。在本合同正式生效当日内一次性交清一年租金共计人民币40000元(未税价)以及押金2000元(未税价)，押金租赁期满后退还，无利息。甲方以下行为之一的，乙方有权解除合同：(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。乙方的责任之一为负责申报及缴纳因经营所产生的各种税费。合同另对其他事项进行了约定。合同落款处，原告签名、书写联系电话、身份证号、签约期，被告签名、书写联系电话、身份证号、签约期。原、被告确认原告于2019年4月初支付被告租金40000元、押金2000元，合计42000元，并因原告系从前租客处转让，故2019年3月31日至2019年4月30日案涉房屋也属原告的使用期间。后原告因至相关部门申请办理餐饮店的营业执照和食品经营许可证未成，并被告知无法办理，遂与被告联系协商退租金或再予转让他人经营，后未成，原告遂于2019年9月诉讼来院。以上事实，有当事人提供的身份证、《租房合同》、房屋所有权证、国有土地使用证等证据及庭审笔录证实，本院予以确认。审理中，原告陈述，2019年4月底、5月初，原告去北桥街道综治中心询问要开馄饨店，想要办营业执照和食品经营许可证，她们说餐饮类那边办不了，不收材料，没有说理由，说奶茶类的可以办，没有给我不能开的书面材料。我问原因就说是那边规定，那时候“新客来大饭堂”在装修，我问了综治办的人回复我说“新客来大饭堂”是跳过他们办出了证。4月底咨询，5月我和我朋友分别都去了一次，都说没法办，后与被告联系协商退租金，被告不同意，我就打算将店转让给他人，好不容易找到一个做烘焙的，被告和新找到的人要签2年合同，和我签的是6年，我和烘焙的谈是签6年，后来没谈成。被告有卖房子的想法，做烘焙的人就更不愿意了。转让费20000元是我的间接损失，要求被告承担，并提供账单详情一份，对方账户“（*丹华）158××××**26”，支付时间2019年3月31日15：36，金额20000元，前任是开美容美发的，有硬装天花板、地板、门、热水器、地板等，还没到期，有原来租户的装修，所以付了转让费，房屋一天都没使用，因为我去问涉案房屋那边办不了餐饮类，装修图纸都设计好了，不敢动，我没有做新的装修，签合同前我没有了解过涉案房屋能否办餐饮营业执照，2019年4月看见旁边的大饭堂在装修就认为是可以的。被告陈述，房屋之前没有租赁给做餐饮的，其他做餐饮的都能办营业执照，原告应该也能办，其不清楚原告称给前租客20000元转让费，前租客是做美容的。审理中，本院依职权至租赁房屋所在地的苏州市相城区北桥街道寺泾社区居民委员会作了调查，该居委会向本院提供“关于规范管理镇区沿街店面经营服务范围的决议”一份，决议载明：为营造卫生、整洁的市容环境，进一步规范居民区周围沿街店面的经营范围，提升人民群众的生活水平。寺泾社区于2019年1月29日下午召开了社区居民代表会议。会议决议如下：在上塘街、下塘街、盛北街、觉林路、购物广场等居民区周围不得开设餐饮、小汽修、小五金加工等服务项目；对于有可能产生噪音、油烟、排污等问题的其他店面在居民区周边严禁开设，避免烟、气（味）、尘及噪场对居民的干扰和影响。……。北桥街道寺泾社区居委会（章）2019年1月29日。附居民代表的签名。调查中，居委会工作人员向本院表示该决议作出的前提是为配合331环境整治行动，涉案房屋（洋泾头路18号7幢3号）系北苑馨居小区周边的沿街商铺，实际位于觉林路，属于前述《决议》所涉及的范围之内，无法开办馄饨店，且该《决议》作出后即张贴于社区公告栏内。承办人现场拍摄的照片显示，案涉房屋位处觉林路。审理中，原告表示其于2020年4月29日晚将租赁房屋的钥匙放在门口空调洞内，被告确认于2020年5月7日拿到钥匙、收回了房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告系案涉房屋的登记所有权人，原、被告于2019年3月31日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告因为不能办理合同约定的餐饮店证照，致其合同目的无法实现，在本次诉讼第一次庭审时明确要求解除合同，被告在庭审中也同意解除合同，故本院认定原、被告《租房合同》于第一次庭审当日即2019年11月6日解除。合同解除后，原告应将承租房屋返还给被告。审理中，被告确认于2020年5月7日收回房屋，故本院对此不再予以理涉。本案争议焦点为，合同无法继续履行的责任在于哪一方。原告表示其向政府有关部门询问开办馄饨店，要求办理证照，被告知餐饮类办不了，故责任在被告。被告认为其他做餐饮的都能办营业执照，原告应该也能办，并提供了“大饭堂”的食品经营营业执照照片，证明涉案地方是可以经营餐饮的，故责任在原告。从本院调查情况来看，原告租赁区域确系因配合政府的331环境整治，该租赁房屋系位于商铺，当地居委会已于本案《租房合同》签订前召开社区居民代表大会并形成《决议》，明确不得开设餐饮等可能产生噪音、油烟、排污等问题的服务项目，并在《决议》作出后即张贴于社区公告栏内。被告作为出租方应该知晓其出租房屋在签订合同时应受到的经营限制，然其在与原告签订《租房合同》时未明确告知，对造成本案纠纷存在主观过错，对原告的损失应负相应的责任。被告提供“大饭堂”的食品经营营业执照照片不足以证明原告能经营餐饮，该主张依据不足，本院不予采纳。同时，原告的租赁用途即为经营餐饮店，其在与被告签订《租房合同》前，应当向有关部门了解及掌握其所租赁的房屋能否满足其租赁经营需求，但其未经充分了解即与被告签订《租房合同》用于经营餐饮店，并即占有该房屋至2020年5月，且其在发现不能办理餐饮店的证照后未采取其他补救措施，导致损失扩大，据此，原告对造成本案纠纷也存在主观过错，也应负相应的责任。原告支付被告租金40000元及押金2000元被告无异议，予以认定。原告主张支付转让费20000元未提供转让合同，不足以证明其主张，与本案之间缺乏关联性，依法不予认定。综上，本院根据双方的过错情况，酌情认定由被告承担50%的责任即返还原告租金20000元并应退还原告押金2000元，原告支付的其他租金损失由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告刘杰与被告金瑶于2019年3月31日签订的《租房合同》于2019年11月6日解除。二、被告金瑶应于本判决生效之日起十日内返还原告刘杰租金人民币20000元及押金人民币2000元。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019221。三、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币1350元，由原告刘杰负担1000元，由被告金瑶负担350元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041612）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年五月二十六日书记员 莫叶清