广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终214号上诉人（原审原告）：何孝辉，男，1961年11月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区******浪琴居天鹅心殿1603房。上诉人（原审原告）：尹爱林，男，1956年6月11日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区十里亭镇黄岗轧钢厂宿舍127号。上诉人（原审原告）：何孝贵，男，1963年8月13日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***************。上诉人（原审原告）：林清，男，1962年9月3日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区十里亭镇黄岗轧钢厂宿舍第10栋401房。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：谢斌，广东金韶律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨慎，男，1993年11月13日出生，汉族，住广东省英德市***************。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文昕，广东万解律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：韶关市信亿置业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区***（原百货仓库）一层左侧办公室。法定代表人：杨士明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈帮新，男，该公司职员。原审第三人：广东鸿瑞建筑工程有限公司。住所地：广东省梅州市蕉岭县**********。法定代表人：徐忠立，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖家禄，广东蕉法律师事务所律师。上诉人何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清因与被上诉人杨慎、韶关市信亿置业有限公司（以下简称信亿置业公司）、原审第三人广东鸿瑞建筑工程有限公司（以下简称鸿瑞建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判准许对位于韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺恢复执行；2．本案一、二审诉讼费用由杨慎、信亿置业公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审判决认定杨慎、信亿置业公司签订的案涉商铺《商品房买卖合同》为合法有效合同是错误的。杨慎与信亿置业公司法定代表人杨士明、实际控制人杨仕凡存在亲属关系。为规避信亿置业公司原有的债务责任，杨仕凡通过安排其亲属与信亿置业公司进行恶意串通，签订案涉《商品房买卖合同》并进行备案，但不办理不动产权转让或预告登记方式，隐藏信亿置业公司名下财产，损害何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的合法债权利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《商品房买卖合同》当属无效合同。2．一审判决认定杨慎已实际交付购房款的事实是错误的。现有证据可以推定，杨慎与信亿置业公司存在以通过杨慎账户先行转出一笔大额款项，该转出款项不明确用途，之后再按备案的12份合同约定的不同购房款分别扣减前期大额款项的余额，通过杨慎账户进行多笔转账，并在附言中指向转款对应的房产，从而制造房款已经交付的虚假事实。此外，杨慎提供的购房发票开具的时间，距离其主张缴交房款的时间已半年有余，可进一步佐证杨慎交付购房款不真实。3．一审判决认定杨慎已实际占有使用案涉商铺是错误的。由信亿置业公司提供的案涉商铺交付杨慎占有使用的相关证据材料不真实，这些材料都是信亿置业公司委托的景泰花园物业管理企业所提供，该企业与信亿置业公司有关联，存在配合信亿置业公司虚构事实的可能。现有证据也不能证明杨慎已经使用商铺，并为此支出了水电、物业管理费用。4．一审判决认定杨慎的物权期待权具有排除何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清一般债权执行效力是错误的。案涉商铺为现售房产，在何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清查封之前并无抵押或查封状况，杨慎申请办理权属转移登记没有任何障碍。可见，未能及时办理案涉商铺转让登记的原因出自杨慎一方，其不享有物权期待权，更没有排除何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清一般债权执行的事实和法律依据。二、一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清申请调取信亿置业公司案涉账户流水不予准许，是错误的。因杨慎等人主张已支付购房款的情况不符合日常生活，存在虚假交易可能，为帮助法院查明有关事实，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清申请调取信亿置业公司的相关银行账户合理合法，一审法院对此申请不予准许，损害了何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的诉讼权利。三、一审法院认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，适用法律错误。案涉商铺登记在房地产开发企业信亿置业公司名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉商铺并非用于居住的商品房，且商品房网签登记也不具有发生物权变动的法律效力，故人民法院对其排除执行的异议主张，依法应不予支持。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请二审法院在查明相关事实的基础上依法予以纠正。杨慎辩称，法院对案涉商铺查封以前，杨慎已经和信亿置业公司签订买卖合同，并按照合同约定支付了相应价款，案涉《商品房买卖合同》真实合法，商铺已交付给杨慎使用。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。信亿置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，请二审法院维持原判。鸿瑞建筑公司述称，同意何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉意见和请求，一审判决错误。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清向一审法院起诉请求：1．判令准许对位于韶关市武江区****************恢复执行；2．由杨慎、信亿置业公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清（均作为原告）与信亿置业公司（作为被告）、鸿瑞建筑公司（作为被告）买卖合同纠纷一案，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清于2017年12月13日向韶关市武江区人民法院提出诉前财产保全申请。该院依据其申请作出（2017）粤0203财保59号民事裁定，并于2017年12月15日向韶关市*******送达了民事裁定书及协助执行通知书，该不动产登记中心在送达回证标注：“经查，无景泰花园01、02、03、04、05、06、09、10号商铺的相关登记记录”的内容，而未能予以查封。之后，韶关市武江区人民法院于2018年5月14日作出（2018）粤0203民初145号民事判决，判决：“一、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司于判决生效之日起十日内向何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清共同支付钢材货款利息2199661.98元。二、驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的其他诉讼请求。”信亿置业公司、鸿瑞建筑公司对该判决不服提起上诉，本院于2018年9月29日作出（2018）粤02民终1337号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，因信亿置业公司、鸿瑞建筑公司未按判决指定的期间履行给付义务，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清遂向韶关市武江区人民法院申请强制执行，该院依其查封申请作出（2018）粤0203执1679号民事裁定，并于2018年12月17日查封了登记在信亿置业公司名下的位于韶关市武江区******景泰花园1层2号等商铺。2019年1月18日，杨慎以案外人的身份就上述商铺向韶关市武江区人民法院提出执行异议，请求解除对上述商铺的查封。韶关市武江区人民法院于2019年1月23日作出（2019）粤0203执异5号民事裁定，裁定：“解除对韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺的查封”。何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清签收了（2019）粤0203执异5号民事裁定书后，因不服该裁定，遂提起诉讼。另查明，杨慎于2018年5月28日与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》，约定杨慎向信亿置业公司认购景泰花园1层2号商铺，建筑面积约为76.24平方米，总价款为686160元，杨慎须在签订本认购书后7日内即2018年6月3日前付清总房款686160元，同时与信亿置业公司签署《商品房买卖合同》（含附件、补充合同）及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。2018年5月31日，杨慎分两次（500000元、186160元）将上述房屋价款686160元转账支付至信亿置业公司在韶关市区**信用合作联社的单位存款专用账户。2018年10月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由杨慎向信亿置业公司购买位于韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺（房屋建筑面积76.64平方米），房屋价款为686160元，其中合同第八条第一项约定付款方式为一次性付款。买受人应当在2018年12月31日前支付全部价款；合同第十七条第（二）项约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”。2018年11月8日，双方在韶关市******办理了合同备案手续。2019年1月8日，信亿置业公司出具了涉案商铺的购买发票。杨慎主张涉案商铺已经实际交付，对此，提供了装修指南、业主手册及韶关市商品住宅使用说明书（质量保证书）予以佐证，信亿置业公司对此无异议。目前案涉商铺尚未办理过户登记。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。争议的焦点为：一、就案涉商铺杨慎与信亿置业公司之间的交易是否真实合法有效；二、杨慎对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的权利，其排除执行的主张应否得到支持。对此作如下分析：关于焦点一。在案涉商铺被查封之前，杨慎即与信亿置业公司签订了《景泰花园住宅认购书》及《商品房买卖合同》，且双方签订《景泰花园住宅认购书》后，杨慎依照约定，在付款期限内将全部购房款存入信亿置业公司单位存款专用账户，之后亦签订了《商品房买卖合同》并在韶关市******办理了合同备案手续。据杨慎提供的装修指南、业主手册及韶关市商品住宅使用说明书（质量保证书）证据显示，信亿置业公司亦于2018年5月31日将房屋交付给了杨慎使用。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为杨慎与信亿置业公司之间的交易行为并非真实的理由为：一、杨慎存在利用先前交易行为所形成的转账凭据，事后编造《商品房买卖合同》和申请开具购房发票；二、涉案商铺至今未办理产权转移登记，交易流程违反正常交易规则；三、杨慎是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，故其双方之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能。首先，杨慎与信亿置业公司就涉案商铺于2018年5月28日就签订了《景泰花园住宅认购书》，并约定在签订认购书后7日内即2018年6月3日前付清总房款686160元，而杨慎亦是按上述约定于2018年5月31日将上述房屋价款686160元转账支付至信亿置业公司在韶关市区**信用合作联社的单位存款专用账户，且两笔款项的累计金额与认购书所约定的商铺价款一致，另外金额为186160元的款项附言内容为“2号商铺尾款”。至于杨慎与信亿置业公司是在支付完房款后再签订《商品房买卖合同》并不违反法律的规定。而何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张杨慎存在利用先前交易行为所形成的转账凭据，事后编造《商品房买卖合同》和申请开具购房发票的行为，但并未提交相应证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提出的主张不予采信。其次，杨慎与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》、交纳房款后亦与信亿置业公司签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案手续，信亿置业公司亦向杨慎交付了涉案商铺。虽双方并未明确约定办理过户登记的时间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第二款“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人每日支付全部房款万分之一的违约金，到买受人办理商品房的房屋所有权转移登记手续日期为止”的约定，可推断双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内。而案涉商铺交付时间与被查封的时间不到半年，未超出双方合意的时间。故对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提出的案涉商铺交易流程违反正常交易规则的主张一审法院不予采信。最后，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清认为杨慎是信亿置业公司实际控制人及法定代表人的亲属，但未提交证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清该主张一审法院不予采信。综上，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清主张杨慎与信亿置业公司之间签订合同不是真实履行合同，存在以虚假交易规避债务的可能，一审法院亦不予采信。杨慎与信亿置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。关于焦点二。案涉商铺目前仍未办理过户登记，虽根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条之规定，杨慎对执行标的尚不享有所有权，但杨慎作为案涉商铺的买受人，其对案涉商铺享有的物权期待权，也具有排除一般债权执行的效力。案涉商铺被查封的时间为2018年12月17日，在此之前，杨慎已与信亿置业公司签订《景泰花园住宅认购书》、《商品房买卖合同》，信亿置业公司也将案涉商铺交付给杨慎由其合法占有，案涉商铺价款亦已全部支付完毕。至于案涉商铺未在被查封前办理过户登记亦并非买受人本身原因所致。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案商铺不存在他人权利障碍，杨慎已经尽到合理注意义务。其次，案涉商铺买卖不存在政策限制。最后，如前所述，双方关于办理过户登记时间的合意应为房屋交付之日起365天内，案涉商铺在交楼后半年内未办理完过户登记手续不属于非正常情形，且在发现房屋被查封后，杨慎也积极向执行法院提出书面异议，并不存在消极不行使登记权利的情形。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定的情形，解除对韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺的查封并无不妥。故对于何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清请求准许对位于韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺恢复执行的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的全部诉讼请求。案件受理费100元，由何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清负担。本院二审期间，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清提交了2组证据：证据1，民事上诉状、民事答辩状；拟证明信亿置业公司在应诉何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清诉其与鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷案［一审案号为（2018）粤0203民初145号，二审案号为（2018）粤02民终1337号］中，自认杨仕凡是信亿置业公司的实际控制人。证据2，英德市公安局河头派出所出具的证明；拟证明杨容、杨慎是杨仕凡的子女，信亿置业公司实际控制人杨仕凡以签订虚假转让合同方式，将案涉房产备案在自己子女名下，意图逃避债务。杨慎对上述证据发表质证意见称，证据1在2018年何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清就已持有，但一审时其并未向法院作为证据提供，该组证据不是新证据，二审法院应不予采纳；因该组证据不符合新证据的条件，杨慎不予质证。证据2的真实性、合法性由法庭认定，但杨慎认为该证据来源不合法，证明上的印章是否真实其无法查证，且派出所出具证明依法需要有经办人签名；即使杨容、杨慎与杨仕凡存在亲属关系，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清未在一审时提供证据证明，故此证明不属于新证据，杨慎不予认可；杨慎通过支付全额对价，签订房屋买卖合同，并实际占有了房屋，以上行为均发生于法院查封之前，合法有效；杨慎与杨仕凡之间的关系并不导致买卖合同无效，且交易真实发生，不存在虚假的情形。信亿置业公司、鸿瑞建筑公司均未对何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清二审提交的证据发表质证意见。杨慎、信亿置业公司、鸿瑞建筑公司二审未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，在何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清诉信亿置业公司、鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷一案中，杨慎以其为信亿置业公司副经理的身份，作为信亿置业公司二审阶段的委托诉讼代理人参与诉讼。2020年4月8日，英德市公安局河头派出所出具《证明》，其中写明经核查户籍档案记载，杨仕凡与杨慎属父子关系。二审再查明，2018年5月31日，杨慎分别向信亿置业公司转账500000元、186160元，其中，在金额为186160元的转账业务凭证附言内容载明“2号商铺尾款”。从韶关市******于2019年4月24日向广东金韶律师事务所出具的《房产交易信息查询结果证明》反映，2016年12月2日至2018年10月17日期间，杨慎共签约购买信亿置业公司名下位于韶关市武江区******景泰花园的房屋及商铺共计12次11套，并办理了合同备案手续，部分交易交易状态显示为“已注销”。其中，杨慎于2018年5月23日签约购买上述景泰花园商铺共计7套。案涉韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺于2018年5月23日签约购买并备案的交易状态现显示为“已注销”，2018年10月17日，杨慎与信亿置业公司签约购买案涉商铺，并办理了合同备案手续。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。根据本案各方当事人在二审中的上诉请求和答辩、陈述意见，本案二审争议的焦点为：杨慎对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”本案中，首先，虽然在执行法院对案涉商铺采取查封措施之前，杨慎已与信亿置业公司签订了《景泰花园住宅认购书》和《商品房买卖合同》，但结合杨慎与信亿置业公司签订合同的时间及何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清诉信亿置业公司、鸿瑞建筑公司买卖合同纠纷一案的诉讼时间看，杨慎与信亿置业公司系在该案一审判决作出之后签订《景泰花园住宅认购书》，二审判决作出后签订案涉《商品房买卖合同》，而杨慎作为信亿置业公司的副经理及上述诉讼案件的委托诉讼代理人，理应清楚知道信亿置业公司与何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清之间的债务纠纷，在此情况下，杨慎并未尽到合理注意义务，相反，在2018年5月23日至2018年10月17日期间，共与信亿置业公司签约购买信亿置业公司名下位于韶关市武江区******景泰花园的房屋及商铺共计11次10套（包括案涉商铺），因此，应认定杨慎与信亿置业公司签订案涉《商品房买卖合同》并非出于善意。其次，杨慎主张其于2018年5月31日分别向信亿置业公司转账500000元、186160元，已支付案涉商铺的总价款686160元，但是，杨慎提交的上述500000元的转账业务凭证中，并未备注任何事项，仅有186160元的转账业务凭证的附言内容载明“2号商铺尾款”，而在2018年5月23至30日期间，杨慎共与信亿置业公司签约购买景泰花园的房屋及商铺共计9套，在杨慎作为信亿置业公司的副经理且其与信亿置业公司存在多笔经济往来的情况下，杨慎提交的上述500000元的转账业务凭证无法充分证实该款为支付案涉商铺的款项，因此，杨慎提供的现有证据并不足以证实其已支付案涉商铺的全部价款。结合以上事实分析，杨慎对登记在信亿置业公司名下的案涉商铺提出的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，杨慎对登记在信亿置业公司名下的案涉商铺不享有排除强制执行的权益，一审法院认定杨慎对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。综上所述，何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2019）粤0203民初669号民事判决；二、准许执行韶关市武江区******景泰花园1层2号商铺。一审案件受理费100元，由杨慎负担。一审案件受理费已由何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清预交，由一审法院退回何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清100元。杨慎应向一审法院交纳一审案件受理费100元。二审案件受理费100元，由杨慎负担。二审案件受理费已由何孝辉、尹爱林、何孝贵、林清预交100元，由本院予以退回。杨慎应向本院交纳二审案件受理费100元。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二〇年五月十一日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠