广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初31104号原告：朱瑞华，女，1973年1月11日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢辉、陈晓建，均系广东德培律师事务所律师。被告：宋池凤，女，1970年6月8日出生，汉族，户籍地址广州市天河区。被告：广东胜美广告实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：宋池凤。被告：张尚力，男，1967年6月11日出生，汉族，户籍地址广东省梅州市梅县区。第三人：广州市金诺房地产开发有限公司，住所地广州市天河区。主要负责人：李军。委托诉讼代理人：彭彩金，该司职员。第三人：兴业银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。主要负责人：金林，该行行长。委托诉讼代理人：谭原基、庄弘，均系该行职员。原告朱瑞华与被告宋池凤、广东胜美广告实业有限公司（以下简称胜美公司）、张尚力及第三人广州市金诺房地产开发有限公司（以下简称金诺房地产公司）、兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行广州分行）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢辉、陈晓建及第三人兴业银行广州分行的委托诉讼代理人庄弘到庭参加诉讼，被告宋池凤、胜美公司、张尚力及第三人金诺房地产公司经本院合法传唤，期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月20日，第三人兴业银行广州分行与被告宋池凤签订抵押合同，约定被告以其名下房产为被告胜美公司与该行发生的债务提供担保。2014年3月6日，第三人兴业银行广州分行，双方就相关房产办妥预告抵押登记手续，第三人兴业银行广州分行为预告登记权利人。2014年9月24日，被告张尚力、宋池凤与第三人兴业银行广州分行签订保证合同，自愿为被告胜美公司与该行发生的债务提供连带责任保证。2014年9月26日，被告胜美公司与第三人兴业银行广州分行签订借款合同，约定借款300万元。同日，第三人兴业银行广州分行兴业向被告胜美公司发放贷款。其后，被告胜美公司未依约还款，第三人兴业银行广州分行将其诉至广州市天河区人民法院。经审理，法院以被告宋池凤提供的抵押房产未办理房地产权证为由对第三人兴业银行广州分行诉请的优先受偿权不予支持。根据相关法律规定，被告宋池凤应及时主动办理抵押房产的权属登记及抵押权登记。2019年6月12日，原告从第三人兴业银行广州分行处受让涉案债权并支付了转让款，相关通知义务也已通知相关被告，但各被告仍未履行相应义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告宋池凤向广州市不动产登记机构申请办理将保利中汇广场八栋6层606房（天河区林和西路157号606房）的预购商品房预告登记转为房屋所有权登记，以及一并申请办理将该606房的预购商品房抵押权预告登记转为抵押权登记。第三人广州市金诺房地产开发有限公司及第三人兴业银行股份有限公司广州分行应予以协助；2、判令被告宋池凤向原告支付本案律师费28000元；3、确认本案律师费28000元属于抵押物保利中汇广场八栋6层606房（天河区林和西路157号606房）的担保范围；4、确认被告广东胜美广告实业有限公司在（2015）穗天法金民初字第6091号民事判决项下的所有债务，包括判决确定的借款本金及利息（含利息、罚息、复利）以及迟延履行期间的加倍债务利息，属于抵押物保利中汇广场六栋6层606房（天河区林和西路157号606房）的担保范围；5、判令被告承担本案诉讼费用。第三人兴业银行广州分行对原告的诉请无异议，并表示其已将债权转让给原告，涉案纠纷由法院依法处理。被告宋池凤、张尚力、胜美公司及第三人金诺房地产公司均未到庭应诉答辩。本院经审理查明：2016年12月6日，广州市天河区人民法院就兴业银行广州分行与胜美公司、宋池凤、张尚力借款合同纠纷一案作出（2015）穗天法金民初字第6091号《民事判决书》，判决如下：一、被告广东胜美广告实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告兴业银行股份有限公司广州分行清偿借款本金300万元及利息【截止至2016年11月28日，利息19383.75元、罚息368111.17元、复利24621.07元；从2016年11月29日起至实际清偿之日止，罚息以本金300万元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.8%上浮50%计付；复利以19383.75元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.8%上浮50%计付】；二、被告宋池凤、张尚力对上述债务承担连带清偿责任。承责后，有权向被告广东胜美广告实业有限公司追偿；三、驳回原告兴业银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。该案就兴业银行广州分行要求对被告宋池凤为其所提供的位于广州市天河区林和西路157号A栋606房屋办理抵押登记手续以及对处分上述房屋所得价款享有优先受偿权的诉讼请求方面，依据《物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，以兴业银行广州分行未能提交证据证实该房屋是否已具备办证条件或已确权至被告宋池凤名下为由，对原告要求被告宋池凤为上述房屋办理抵押登记手续并要求对该房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。上述判决书生效后，兴业银行广州分行向广州市天河区人民法院申请强制执行，案号为（2017）粤0106执4875号。2018年11月27日，法院以未发现被执行人的下落和有可供执行的财产为由终结该次执行。2017年5月3日，兴业银行广州分行向天河区人民法院提起案号为（2017）粤0106民初11785号抵押合同纠纷一案，诉请判令被告宋池凤为其名下位于广州市天河区林和西路157号A栋606房的房产办理以兴业银行广州分行为抵押权人的抵押登记手续等。本案第三人金诺房地产公司在该案中向兴业银行广州分行函复涉案房产已经具备办理房地产权证给被告宋池凤的条件。2019年6月12日，原告与兴业银行广州分行签订编号为兴银粤管转字第201906100001号《债权转让协议》，约定原告受让兴业银行广州分行在兴银粤借字（小微企）第20140923001号《流动资金借款合同》项下对胜美公司享有的债权及对被告宋池凤、张尚力享有的担保权益。合同签订后，兴业银行广州分行以快递方式向三被告寄送《债权转让与催收通知》。诉讼期间，原告向本院提交《委托代理合同》、律师费发票及银行转账电子回单，用以证明其为追讨涉案纠纷支出律师费28000元。本院认为：被告宋池凤与第三人兴业银行广州分行签订《最高额抵押登记合同》，自愿以其名下位于广州市天河区林和西路157号A栋606房的房产为被告胜美公司与该行的债务提供担保并办妥预告抵押登记手续，第三人兴业银行广州分行为预告登记权利人。以上事实已在（2015）穗天法金民初字第6091号案中查明。其后，被告宋池凤一直未为该房产办理正式办理所有权登记及抵押权登记，致使第三人兴业银行广州分行无法行使抵押权，原告受让债权后同样无法行使该房产的抵押权。故被告宋池凤应否办理涉案房产所有权及抵押权登记，第三人、金诺房地产公司、兴业银行广州分行应否协助办理上述房产的所有权、抵押权登记，是本案争议的主要焦点。关于上述争议焦点，本院认为，涉案房产已办理抵押预告登记，但由于被告宋池凤尚未办理房屋所有权登记，阻却抵押预告登记变更为正式抵押登记。根据原告提交的证据及（2017）粤0106民初11785号查明的事实，涉案房产已具备办理过户登记的条件。在具备物权登记的情况下，被告宋池凤有义务与第三人金诺房地产公司一起办理房产所有权登记，被告宋池凤有义务与第三人兴业银行广州分行办理商品房抵押登记，但被告宋池凤怠于履行义务以致所有权登记、抵押权登记均未完成。故本院确定被告宋池凤及第三人金诺房地产公司应在三十日内办理涉案房产所有权登记至被告宋池凤名下，被告宋池凤在办理房产所有权登记的同时办理涉案房产抵押登记至第三人兴业银行广州分行名下。关于办理上述登记的税费负担，有关法律法规有明确规定，且该费用尚未发生，本案不予审理查处。关于律师费28000元的问题。本院认为，涉案《最高额抵押登记合同》中约定原告为实现债权的包括律师费在内的费用由被告宋池凤负担，涉案纠纷因被告宋池凤怠于履行相关登记义务而起，且原告在本案中亦已提交委托代理合同、律师费发票及相关转账凭证。原告现诉请被告宋池凤向其支付律师费28000元，有合同及事实的依据，本院对此予以支持。关于涉案房产的担保范围问题。本院认为，涉案《最高额抵押登记合同》中约定被抵押担保的债权为第三人兴业银行广州分行与被告胜美公司在抵押额度有效期内发生的在最高额限额1500万项下的所有债权（含本金、利息、罚息、复利、违约金及第三人兴业银行广州分行实现债权的费用等），而第三人兴业银行广州分行与被告胜美公司的债权债务经（2015）穗天法金民初字第6091号《民事判决书》判决确认并生效。原告现诉请被告宋池凤以其名下位于广州市天河区林和西路157号A栋606房的房产在办妥抵押登记备案手续后对（2015）穗天法金民初字第6091号《民事判决书》中确认的债务及本案律师费28000元承担抵押担保义务，并无不当，本院对此予以支持。至于迟延履行期间的加倍债务利息，本院认为，该费用的收取属于法院采取的惩罚性措施，且《最高额抵押登记合同》对该费用的负担亦无明确约定，故本院对原告该项诉请不予支持并依法予以驳回。被告宋池凤、胜美公司、张尚力及第三人兴业银行广州分行经本院合法传唤，逾期无正当理由不到庭，本院依法对本案作缺席审判。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告宋池凤及第三人广州市金诺房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内办理被告宋池凤名下位于广州市天河区林和西路157号A栋606房的房产所有权登记至被告宋池凤名下的手续；同时，被告宋池凤与第三人兴业银行股份有限公司广州分行为上述房产办妥以兴业银行股份有限公司广州分行为抵押权人的抵押登记备案手续；二、被告宋池凤以其名下位于广州市天河区林和西路157号A栋606房的房产在办妥抵押登记备案手续后对（2015）穗天法金民初字第6091号《民事判决书》中确认的债务及本案律师费28000元承担抵押担保义务；三、驳回原告朱瑞华的其他诉讼请求。本案受理费38800元，由原告朱瑞华负担1800元，被告宋池凤负担37000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何晖辉人民陪审员  刘其勇人民陪审员  吴旭英二〇二〇年五月二十五日书 记 员  叶玉环何家杰