贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终890号 上诉人（原审被告）：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：徐鹰，男，1991年5月21日出生，苗族，住都匀市。 上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司因与被上诉人徐鹰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 都匀市赛维房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销都匀市人民法院(2019)黔2701民初4353号民事判决,依法改判上诉人不承担逾期责任，本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一、原审判决否定上诉人不可抗力事实存在错误,认为政府实施的抽象行政行为不属于不可抗力是错误的。首先,可以作为在全省范围内实施的文件,应当是属于政府实施的抽象行政行为,是对不特定人具有的普遍约束力的规范性文件,其效力范围内,任何有关单位和个人都必须无条件执行,不得抗拒。本案中,政府出台的文件对我省新建住宅供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整,并采用收取配电设施建设费的方式取代原开发建设单位自建模式,导致电力部门自身无法操作,对上诉人以不存在的事实为由拒绝为上诉人进行电力设施施工,客观上导致上诉人工程验收延迟,上诉人不可抗拒也不可能自己施工。直至2017年10月10日贵州省人民政府颁布政府令(第177号),正式出台《新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》,同时废止2014年省政府发布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》,至此,不可抗力才正式结束,上诉人立即完成了电力施工。其次,本案政府政策的调整应认定为情势变更。依据最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”原审法院已经认定上诉人提供的材料证明存在一定的客观因素,是有不可预见性,同时也认定为并非商业风险情况。非上诉人主动工期延误、怠工,而是主管电力配套供应部门电力容量不足无法按规定流程、期限受理上述人申请,无法提供供电。当地电力部门非政府单位,属于电力专属建设供应企业,上诉人不可能自行寻求其他供电机构来按期实施。之后,省政府关于贵州省用电若干政策又延长了个地州市电力企业配套服务的执行措施,供电部门不能及时向新建住宅区供电,致使赛维公司房开项目因用电申请被搁置,签订供电协议的周期延长,不能在预计时间完成电力设施安装,最终达不到综合验收。因此,在处理和审判案件过程中应当根据事实予以变更合同关于交付、办证期限等原条款。上诉人认为,政府行为宏观调控整个市场经济的运转,行政行为出台导致电力部门拒绝为上诉人进行电力设施安装,必然导致房开企业逾期交房,则应当认定为存在不可抗力,因为政府的抽象行政行为何时出台?影响程度如何?作为不特定的单位和个人是无法预知、无法避免且不允许克服的,故而,政府作出的抽象行政行为而导致上诉人逾期符合不可抗力的定义。二、原审判决被上诉人明知受到权利侵害,怠于主张权利,其产生损失不大,上诉人请求违约金予以调整并降低。赛维公司项目的地基与基础工程于2013午8月12日验收合格,2014年中旬该项目完成了楼房主体工程施工,并于2014年4月10日验收合格,燃气、网络、防雷等工程于2015年底至2016年初也均验收合格,此基础上,在征得都匀供电局的同意,并在都匀市人民政府主要领导的关注以及项目高低压用电设备已按供电局审核的方案全部安装完毕情况下,采取借用工程用电电源的方式,先行向楼盘供电。2015年5月1日,赛维公司采用在销售部、小区物管处内张贴公告的形式通知各住户办理交房手续,同时告知住户尚未达到交房条件的原因。据此,该“公告”已表明,房屋已可以交付使用,并不影响被上诉人签订合同时目的,即,接房入住。公告张贴后便有与被上诉人同楼栋5号楼的住户陆陆续续签收入住。赛维公司采用张贴公告的形式履行了告知义务,被上诉人作为《商品房买卖合同》的相对方,也即商品房的买受人,理应知晓商品房的交付时间,且被上诉人在业主微信群里,其也应当通过群消息了解到交房的相关信息,此时应当认定上诉人交付房屋,而被上诉人至今不予接受房屋而继续主张违约金系恶意,故上诉人请求违约金予以调整并降低。综上所述,请求二审法院查明事实,正确认定支持上诉人的诉讼请求,维护上诉人的合法权益,保证司法公正。 徐鹰二审未作答辩。 徐鹰向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期办理商品房转移登记有关文书而应向原告支付的违约金（从合同约定的交房之日起计算至被告通知实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，2015年12月2日起至2018年6月30日，即：505297元×0.001×941天=475484元，因考虑违约赔偿金额较大，考虑被告执行存在困难，原告同意被告需支付的赔偿金额降至合同所约定赔偿金额的万分之零点五，即23774.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：位于都匀市汇悦新天地房开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2015年12月10日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第6栋19层02号房屋（建筑面积118.06平方米，套内建筑面积98.03平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价5154.51元，总价款505297元；第八条约定原告首付105297元，余款400000元公积金贷款支付；第十三条约定：逾期交房在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行…；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告于2016年1月11日与贵阳银行股份有限公司都匀分行签订《住房公积金委托贷款抵押借款合同》，于2016年1月18日公积金贷款进入原告公司账户，总支付购房款共计505297元；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉房屋于2015年7月30日交付原告使用，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年8月6日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2015年12月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、房屋初始登记的时间、条件及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务；按照合同约定，被告应当于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未按合同办理商品房转移登记，显属违约，应承担违约责任。关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效应自被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日较为合理，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年诉讼时效，原告于2019年8月1日书写诉状向本院主张权利，故逾期交付转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于的前述诉讼时效抗辩，本院不予采信。关于逾期办证截止时间认定问题：逾期办证，因被告至2018年8月6日才办理了商品房注册备案（所有权初始登记），至该时间始购房业主方能办理商品房转移登记的有关文书，故以此时间作为逾期办证截止时间更为合理，本案中，原告主张的逾期办证违约责任计算时间为2015年12月2日至2018年6月30日止，庭审中原、被告双方同意以原告付清全部房款之日即2016年1月18日起算，且原告主张该款计算至2018年6月30日，符合法律规定，本院予以采信。关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准调整为日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以支持，即逾期交付转移登记相关文书违约金计算为（2016年1月18日至2018年6月30日共计893日）×505297元×0.00005/日=22561.51元。关于被告辩称造成被告逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告徐鹰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金22561.51元（以交付房款505297元为基数，从2016年1月18日起按照日万分之零点五计算至2018年6月30日止）；二、驳回原告徐鹰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，因适用简易程序减半收取197元，由原告徐鹰负担44元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担350元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：一、行政行为是否属于不可抗力；二是违约金调整是否得当。 本院认为：关于争议焦点一，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。赛维房开公司主张政府实施的抽象行政行为属于不可抗力，与法律规定不符。赛维房开公司主张因供配电政策调整属情势变更、不应承担违约责任。虽然赛维房开公司不能预见供配电政策调整，但赛维房开公司并未在供配电政策调整后以情势变更为由请求变更或解除合同，双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效；同时，双方所签订的《商品房买卖合同》约定交房时间是2016年5月1日、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2015年12月1日，均在2017年10月10日颁布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》之前，抗辩理由明显不成立。因此赛维房开公司主张责任免除的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点二，被上诉人一审起诉时已在《商品房买卖合同》约定基础上调低违约金计算标准，一审判决结合本案中赛维房开公司的责任问题、购房者的损失举证问题等综合考量，作出相应的违约金计算标准调整并无不当。赛维房开公司提出再调低违约金，理由不够充分，故不予支持。 综上所述，都匀市赛维房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费364元，由上诉人都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年五月二十八日 法官助理黄诗泽 书记员万昌龙