大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3394号原告：于志德，男。委托诉讼代理人：赵金芳，系辽宁五寰律师事务所专职律师。被告：刘玉鹏，男。委托诉讼代理人：陈宏伟，系辽宁先河律师事务所专职律师。原告于志德与被告刘玉鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于志德向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日的房屋租金人民币200,000元整；2、判令被告给付原告逾期支付租金的违约金人民币54,600元（自2019年11月2日起暂计算到2020年1月31日止，按照合同第六条第4款约定计算）。原告于2020年5月19日庭审中明确，违约金的计算标准为日千分之三，自2019年11月2日起算，暂计算至2020年1月31日，要求计算至被告实际给付租金时止。事实和理由：原告自有位于大连市甘井子区房屋。2017年11月21日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将上述房屋租给被告经营车行使用，租期10年，年租金贰拾万元，于每年的11月1日前支付下一年度租金。并约定被告逾期支付每逾期一天按未支付费用总额的千分之三支付滞纳金。合同签订后原告将案涉房屋交付被告使用，几天后原告到案涉房屋查看，发现被告将房屋所有暖气设施全部拆除，为此原、被告于2019年11月21日又达成补充协议，约定因被告拆除了暖气设施，无论什么原因解除合同时被告应将暖气和管线全部安装齐全或按照实际发生额支付甲方所有安装材料及工程款。后原、被告均按约履行。被告应在2019年11月1日支付下一年度租金，原告当日微信提醒被告支付租金，被告以在外地为由未予支付。2019年11月6日被告和原告见面表示要退租，原被告未达成一致意见，后双方陆续协商未果。原告认为被告单方表示退租，未能和原告协商一致，属于违约行为，原告有权要求被告按照合同约定的内容履行支付租金的义务和承担违约责任。故诉至法院请求依法判决。被告刘玉鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告由于经营状况不好，自2019年5月开始就停止在租赁房屋的汽车经营。但是被告考虑到合同约定2019年11月1日始支付下一年度租金的时间，所以坚持了六个月。被告在11月1日通过微信与原告商谈打算解除事宜，因为双方没有见面，在11月6日通过微信文字的方式向原告正式提出退组事宜，原告未积极配合处理。2010年5月12日，被告向原告补发解除房屋租赁合同通知书，原告于5月13日收到，进一步明确解除合同的时间是2019年11月6日，被告提出解除合同属无奈之举。依据双方签订的房屋租赁合同第六条第5款的约定退租。根据退租的约定，被告应按合同年度租金的20%的额度向原告支付违约金，即违约金的数额是4万元，而不是原告诉称的全年房屋租金20万元。案涉房屋租赁合同是原告提供的格式文本，其中第六条第四款关于滞纳金的约定是无效条款，因为滞纳金具有法定性。其次，关于应由被告负担的费用的约定，通读合同全文可以看出指的是合同第四条第四款约定的房屋管理费、物业费等费用。被告已确认过不拖欠上述费用中的任何费用，综合上述两点，在被告不拖欠应当由被告承担的费用并且约定的滞纳金无效的情况下，原告主张违约金没有法律依据。经审理查明：2017年11月15日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，原告将位于大连市甘井子区华北路一层20（0.5）、21、22号，二层20（0.5）、21、22号房屋总建筑面积约686.8平方米出租给乙方使用，合同约定：一、约定用途为经营汽车维修、保养等相关项目；二、租赁时间为2017年12月1日至2027年11月30日；三、年租金二十万元，租金支付方式为“上打租”（即先支付租金后占用房屋），第一年租金应于合同签订当日一次性交清，第二年租金应当于2018年11月1日前一次性交清，第三年租金于2019年11月1日前一次性交清；四4、租赁期间发生的房屋管理费、物业费、水电（气）费、采暖费等经营和生活费用均由乙方承担；六3、租赁合同期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同约定的年租金20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，合同列明的下列行为有七项：……（6）未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，（7）未按本合同约定支付房租，逾期15日以上；4、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的3/‰支付甲方滞纳金；5、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年度租金20%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应当承担赔偿责任。合同签订后，被告已支付两年租金，未支付第三年租金。原、被告均提供双方自2019年11月1日至今的微信记录。微信记录显示：2019年11月1日，原告催促被告交房租，被告表示过两天大连联系原告，原告同意。2019年11月6日上午，双方通过微信交谈约定下午两点在车行见面。2019年11月6日14时50分，被告在微信中称“于总，我这继续租也是闲置，我这着实压力太大了，我也不甘心，很认真的装修，光装修做牌匾费用就进去17万多，这两年这个点也亏了我不少钱！”2019年11月7日10时20分，被告在微信中称“于总，我现在就提前把房还与您！”2019年11月7日13时15，被告在微信中向原告发送一条语音信息，称“那个于总，于大哥您安心做手术吧，我这两天儿联系联系看看有没有那个人来看那个房子租出去。”2019年12月8日，原告微信称“就是房租的事，你最好转租，找到下家后咱们再谈解除合同的相关事宜。”被告回复：“于总，我不转了，您找吧！”原告回复：“既然这样那我们看你哪天有时间我们见面谈吧。”被告表示后天到大连找原告。2019年12月10日14时15分，原告微信中称：“……你应该认识到你是违约方，在这年头月尽的时候我不好往外租。我所提的意见那你再考虑一下，在合同期内你总得让出时间来让我再找下家的租户吧，还有一个补充协议的事不知你看了没有？你好好想一想如果有诚意的话我们改日定时间再协商。”被告回复：“于总，你先说的法院见！”原告回复：“是你说不和我谈了我只能说法院见呗。”被告回复：“于总，不是这样的，你上来就让我交5个月房租，我不能理解！”2020年5月12日，被告向原告发送一份补发解除房屋租赁合同通知书，通知书中称：“关于我与您2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》，经过履行一段时间，由于我的公司经营状况不好，资金压力很大，无法承受房租，所以合同不能继续履行，我们的公司经营也停止。为此，2019年11月6日开始，我便通过微信向您提出《房屋租赁合同》的请求，但您一直以其他理由推脱，拖延未处理此事，导致自2019年11月6日开始承租的房屋一直处于空置状态。鉴于您对此事的不积极处理，现特向您补发解除房屋租赁合同通知书，希望您收到本通知书后妥善配合处理租赁房屋之事，否则由于您的不积极处理导致扩大的一切损失均由您自行承担。”原告认可收到该通知书。原告于2020年5月13日回函称：“……二、你方在2019年11月6日通过微信提出解除合同的意愿……因此合同尚未解除，至今仍在履行中……五、现你方提出解书面解除合同通知书，单方明确表示不再履行《房屋租赁合同》，我方对此明确表示不同意解除……”案涉房屋现由被告占有。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点如下：一、案涉房屋租赁合同是否已经解除；二、被告逾期支付房租是否应按合同六4的约定的标准支付违约金。关于合同是否解除。原、被告在微信中虽然提及过合同解除一事，但是从双方提供的微信记录可以看出双方就解除合同一事并未形成一致的意见。被告虽然在2020年5月12日向原告发出了解除合同的通知，但原告明确表示不同意解除合同，且原告在2019年的4月份就已诉至法院要求被告支付租金，也就是要求被告继续履行合同，即案涉情形并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“合同自通知到达对方时解除的情形”。因案涉合同并未解除，故被告应当按照合同的约定支付第三年度的租金200,000元。关于违约金。合同第六条第三项列举了租赁期内乙方可能出现的违约行为，在该条的约定当中，第（6）项和第（7）项分别约定了“未缴纳按约定应当有乙方交纳的各项费用”和“未按本合同约定支付房租”，也就是说从合同的文本内容可以看出，“乙方交纳的各项费用”和房租是不同的两项费用。在合同第四条第四款约定了租赁期限内应由乙方承担的各项费用。故合同第六条第四款所说的应当由乙方负担的费用，应该指向的是合同第四条第四款约定的房屋管理费、物业费等费用，原告依据该条之规定要求被告按照3‰/日支付逾期支付租金的违约金，本院无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告刘玉鹏给付原告于志德2019年12月1日至2020年11月30日期间的房屋租金200,000元；二、驳回原告于志德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,120元（原告于志德已预交），由原告于志德负担820元，被告刘玉鹏负担4,300元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告于志德。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判长 李盼盼人民陪审员陈梅人民陪审员刘精华二〇二〇年五月二十一日书记员 王                健