福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2145号 上诉人（原审被告）：邱少锋，男，1990年9月20日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：耿泽伟，福建知力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳平，福建知力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州福仕特汽车维修有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇琴亭村东浦路133号。 法定代表人：林坚，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：吕寅生，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。 原审被告：福建省天恩缘投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区黎明街1号2#楼。 法定代表人：苏秀杭。 上诉人邱少锋因与被上诉人福州福仕特汽车维修有限公司（以下简称“福仕特公司”）、原审被告福建省天恩缘投资有限公司（以下简称“天恩缘公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱少锋上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案全部诉讼费由福仕特公司承担。事实和理由：一、一审未查清福仕特公司是否交付了合同保证金15万元。邱少锋并未收到合同保证金15万元，出具给福仕特公司15万元的《收款收据》主要是基于其承租在讼争房屋内，故先出具书面《收款收据》，后收保证金，一审法院并未查明该15万元保证金如何支付，福仕特公司至今尚未提供支付保证金的证据。二、退一步而言，即便认定邱少锋与天恩缘公司已经收到合同保证金15万元，该合同保证金因福仕特公司违约应当被没收。讼争合同租赁期于2016年12月31日届满，但福仕特公司至今仍未搬离，根据邱少锋与福仕特公司签订的《商铺租赁合同》约定，福仕特公司应在合同期满前撤离搬空，在租赁期满时，应将房屋使用权完整交还给邱少锋，并约定福仕特公司应配合政府拆迁行为，否则视为违约。而拆迁公告已于租期内（2016年12月27日）张贴，福仕特公司至今未搬离，根据上述约定，邱少锋可以没收合同保证金15万元。三、福仕特公司逾期不搬离讼争房屋的行为致使邱少锋未能获得拆迁补偿，给邱少锋造成损失。福仕特公司自2017年1月1日起便未向邱少锋支付租金，至今仍未搬离讼争房屋，其已无偿使用讼争房屋两年多，从中获利。已经生效的（2017）闽0111民初2797号民事判决，判令福仕特公司搬离讼争房屋，其仍拒绝履行该生效判决。事实上，福仕特公司至今仍占有讼争房屋是为了获得拆迁补偿款。综上，一审认定事实错误，导致判决错误，损害了邱少锋的合法权益，应予改判。 福仕特公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。一、邱少锋在一审中对福仕特公司出具的《收款收据》的真实性不持异议，其作为成年人，不可能无故出具该《收款收据》。福仕特公司向邱少锋承租讼争商铺至今，若福仕特公司未支付保证金，为何邱少锋从未向福仕特公司催告。且邱少锋在另案（2017）闽0111民初2797号中，也从未主张过福仕特公司未支付保证金，故邱少锋所述福仕特公司未支付15万元保证金违背事实。二、福仕特公司不存在违约行为。邱少锋在另案诉讼中，并未主张要求福仕特公司补交15万元保证金以及赔偿15万元违约金，另案生效判决也认定讼争商铺所在地块已于2016年12月31日之前被政府征收，并判决驳回了邱少锋要求福仕特公司支付场地占用费和律师费的诉请，表明另案生效判决已认定福仕特公司不存在违约行为。三、福仕特公司之所以未搬离讼争房屋，属依法行使不安抗辩权，并未对邱少锋造成损失。1.双方签订的租赁合同明确约定，室内装修及搬迁费按国家规定赔偿后属福仕特公司所有。截至目前，拆迁部门对福仕特公司室内装修进行测量后，始终未给出测量结果，至今未对拆迁补偿费和搬迁费作出最终认定，而福仕特公司室内装修设备一旦拆除无法再进行准确评估，故为维护自身权益，在拆迁部门未作出最终补偿方案前，福仕特公司无法搬离讼争商铺，其行为属依法行使不安抗辩权。且讼争商铺的权利人从未向福仕特公司主张违约责任，要求其搬离。福仕特公司早在租赁合同到期后即承租了新的场地，其现因无法将设备搬至新场地，已对其经营活动造成严重损失。2.另案生效判决已查明邱少锋自2017年1月1日起未向天恩缘公司支付过租金，其也无任何证据证明系因福仕特公司导致其无法获得征收补偿。综上，请求维持原判。 天恩缘公司未作陈述。 福仕特公司向一审法院起诉请求：1.判决邱少锋、天恩缘公司返还福仕特公司合同保证金150000元；2.判决本案诉讼费用由邱少锋、天恩缘公司承担。 一审法院认定事实：福州市晋安区新店镇东浦路133号房屋系由福州市新店镇琴亭经济合作社管理使用。2011年5月25日，福州市新店镇琴亭经济合作社与天恩缘公司签订房屋租赁合同将上述房屋出租给天恩缘公司。2015年1月20日，天恩缘公司将上述房屋第一层场所转租给邱少锋。2015年5月6日，邱少锋（出租方）与福仕特公司（承租方）及天恩缘公司（担保方）签订一份《商铺租赁合同》，约定邱少锋将福州市晋安区新店镇东浦路133号房屋第一层场所总计建筑面积约1600平方米租赁给福仕特公司，用于经营汽车维修及商业；租赁期限为18个月，自2015年7月1日起至2016年12月31日止；每次租金按季度缴纳，于每季度第一个月的1日前一次性付清季度租金，从2015年7月1日开始为第一季度以此类推，每月租金68000元；合同保证金为150000元，租赁期满，双方对执行本合同均无异议时，合同保证金无息如数退还给福仕特公司；若福仕特公司违约，邱少锋可以没收合同保证金，福仕特公司还应赔偿150000元；合同到期前，福仕特公司应在到期日前撤离清空；福仕特公司在租赁期届满时应把房地产使用权完整交还给邱少锋；在租赁期间，遇不可抗力及政府拆迁造成租赁房屋损坏或无法继续履行合同的，双方各自承担责任；租赁期满，福仕特公司应按时将讼争房屋归还邱少锋；天恩缘公司同意对邱少锋的履约及违约行为承担连带责任等。合同签订后，双方均依约履行。2016年12月31日，合同期限届满后，因双方发生争议，福仕特公司仍继续使用讼争房屋，邱少锋亦未向福仕特公司退还合同保证金。2017年6月22日，一审法院受理邱少锋诉福仕特公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2017年12月7日作出（2017）闽0111民初2797号民事判决，认定讼争合同合法有效，讼争房屋已被纳入征收范围内，已不能正常使用，且邱少锋也未向天恩缘公司交纳2017年1月1日之后的租金，其要求福仕特公司支付2017年1月1日之后的场地占用费的诉讼请求，无事实与法律依据，遂判决福仕特公司应依约搬离讼争房屋，并判决驳回邱少锋要求福仕特公司支付自2017年1月1日起至实际搬离之日止的场地占有使用费等诉讼请求。福仕特公司不服上述判决，提起上诉，后于2018年6月20日向福州市中级人民法院撤回上诉。 一审法院认为，讼争合同经一审法院（2017）闽0111民初2797号生效判决认定合法有效，当事人应当依约履行。本案中，福仕特公司提供邱少锋出具的收款收据可以证实其已向邱少锋支付了合同保证金150000元，邱少锋主张未收到上述合同保证金，缺乏依据，不予采信。对于福仕特公司提出返还合同保证金的诉讼请求，邱少锋主张因福仕特公司违约，致使其未能获得拆迁补偿，其有权没收合同保证金，对此，一审法院认为，福仕特公司虽未在讼争合同期限届满时搬离、归还讼争房屋，但根据一审法院上述生效判决有关讼争房屋已被纳入征收范围，不能正常使用，福仕特公司无需向邱少锋支付2017年1月1日之后的场地占用费的认定，福仕特公司的行为并未给邱少锋造成损失，邱少锋亦未能举证证明福仕特公司的行为对其造成了相关损失，故对于邱少锋的上述抗辩主张，不予支持。另，邱少锋主张其系作为天恩缘公司的员工代表公司签订讼争合同，应由天恩缘公司承担责任，缺乏依据，不予认可。综上，讼争合同期限届满后，福仕特公司诉请邱少锋返还合同保证金150000元，符合法律规定，予以支持。根据讼争合同有关天恩缘公司同意对邱少锋的履约及违约行为承担连带责任的约定，福仕特公司诉请天恩缘公司对邱少锋上述返还合同保证金的义务承担连带偿还责任，符合讼争合同约定，于法无悖，予以支持。天恩缘公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应承担其放弃答辩、举证、质证权利所产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、邱少锋应于判决生效之日起十日内向福仕特公司返还合同保证金150000元；二、天恩缘公司应对邱少锋的上述第一项债务承担连带偿还责任。案件受理费3300元，由邱少锋、天恩缘公司共同负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，福仕特公司提交了邱少锋出具的《收款收据》，证明其已向邱少锋支付了合同保证金15万元，邱少锋辩称其未收到该笔合同保证金，但却未能提交足以反驳的证据，一审对其抗辩不予采信，并无错误。 邱少锋与福仕特公司签订的《商铺租赁合同》明确约定，福仕特公司应在合同到期日前撤离清空，在租赁期届满时应把房地产使用权完整交还给邱少锋，若福仕特公司违约，邱少锋可以没收合同保证金。本案中，福仕特公司在合同到期后未搬离租赁房屋，甚至在经生效判决判令其限期搬离后，仍未搬离。在此情况下，其要求邱少锋返还合同保证金，缺乏依据，一审法院对福仕特公司的诉讼请求予以支持错误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初1340号民事判决； 二、驳回福州福仕特汽车维修有限公司的一审诉讼请求。 一审案件受理费3300元，由福州福仕特汽车维修有限公司负担。二审案件受理费3300元，由福州福仕特汽车维修有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年五月二十八日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴