贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初1412号 原告：喻申事为，男，汉族，1980年3月2日生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：任皓明、吴海芳，广东裕信律师事务所律师。特别代理 被告：李相朝，男，穿青人，1982年3月17日生，住本市云岩区。 第三人：贵阳政合兴益房地产经纪有限公司（以下简称贵阳政合兴益公司），住所地在本市花果园。 法定代表人：高晨，总经理。 委托诉讼代理人：毛宇，男，汉族，1985年9月20日生，该公司员工。特别代理 原告喻申事为诉被告李相朝及第三人贵阳政合兴益公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻申事为及其委托诉讼代理人吴海芳、被告李相朝、第三人贵阳政合兴益公司的委托诉讼代理人毛宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告喻申事为向本院提出如下诉请：一、请求判令解除原告、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；二、请求判令被告向原告返还已支付购房款3万元；三、请求判令被告向原告返还已付居间服务费27500元；四、请求判令被告向原告支付违约金144760元；以上合计202260元；五、请求判令被告承担诉讼费。事实及理由：2018年3月15日，原、被告在第三人处签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于贵阳市南明区房屋出售给原告，成交价为723800元。合同签订后，原告向被告支付了购房定金3万元。被告于2019年6月20日在第三人处明确表示拒绝履行前述《房屋买卖居间合同》，被告的行为已构成根本违约。为维护原告合法权益故诉至法院，提出如前诉请。 被告李相朝辩称：被告同意继续履约，但原告执意解除合同，被告同意退还购房款3万元，居间服务费系原告交给第三人，故不同意由被告向原告返还该费用。 第三人贵阳政合兴益公司述称：请法院依法判决，如合同正常履行贵阳政合兴益公司会配合原、被告双方办理房屋后续过户。贵阳政合兴益公司认可收到原告支付的居间服务费27500元。根据《房屋买卖居间合同》第9条第3款的约定，由于原、被告双方违约导致合同解除，贵阳政合兴益公司不予退还居间服务费。 本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告（甲方、卖方）、被告（乙方、买方）及第三人（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》一份，三方在该合同中约定：“……经丙方居间撮合，甲、乙双方就下述房屋的买卖事宜已达成一致意见，现经甲、乙、丙三方充分平等协商，特签署本协议，以资三方共同遵照执行。第一条、房屋基本情况：一、甲方所售房屋位于贵阳市南明区，建筑面积130.87平方米（建筑面积仅供参考，实际面积以房屋产权证登记的为准）。二、该房屋规划设计用途为住宅。……第二条、房屋权属情况：一、该房屋产权人李相朝……，房屋权属登记情况为以下第2种情形：……2、该房未取得产权证，产权人与开发商就该房屋签订了《商品房买卖合同》，合同编号101823，就该房屋暂时尚未取得产权证书的事实情况，甲乙双方知晓该事实，甲乙双方已明知交易风险，且自愿达成本交易。二、该房屋性质为商品房。三、该房屋抵押情况为：该房屋已设定抵押，甲方尚欠银行贷款以银行实际欠款为准。……第三条、成交价格及税费承担：一、甲乙双方议定交易房屋成交价款为723800元，此价格按套计算。……二、……2、在交易过程中产生的税费由乙方承担。……第四条定金支付及权证移交：1、乙方应于本合同签订之日交纳购房定金3万元，定金由乙方直接交付甲方或由丙方转付给甲方，届时定金冲抵购房款。2、甲方应于本合同签订之日将该房屋相关权证原件移交给丙方代为保管。第五条、购房款支付方式按第3项方式支付：……3、银行按揭付款，商业贷款，乙方应于提交更名申请当日将购房首期款（含定金）356800元以直接支付方式支付给甲方，余款367000元由乙方申请商业或公积金贷款支付，贷款发放后乙方授权银行一次性支付给甲方。……第六条居间服务费、代办服务费：一、甲、乙双方一旦签订本合同，即视为丙方促成甲、乙双方合同成立且已完成居间人义务，甲、乙双方确认按以下约定支付居间服务费：……2、乙方应于合同签订之日支付丙方居间服务费27500元。……第八条、房屋的交付、权属转移登记：一、甲方应当在重签购房合同之日将上述房屋正式交付给乙方，……。二、甲、乙双方一致同意，自房产满足过户登记条件后，丙方通知甲、乙双方办理过户登记手续之日起／个工作日内，甲方配合办理权属转移登记手续。……第九条、违约责任：一、逾期交房、过户责任：甲方未按照本合同第八条约定将该房屋交付乙方或办理过户手续的，自约定的期限届满或条件成就之次日起至实际交付／过户之日止，按照逾期时间分别处理：……2、逾期超过30日的，乙方有权选择解除合同。乙方选择解除合同，甲方应当按照总房款的20%向乙方支付违约金，……。三、逾期支付服务费责任：1、甲、乙双方一旦签订本合同，即视为丙方已促成甲、乙双方合同成立，如果甲、乙双方任何一方违约，导致合同不能继续履行或者解除，按下列情形分别处理：1）如果丙方已收取居间服务费的，则丙方无需退还居间服务费，由丙方配合付款方向违约方进行追索。……五、本合同签订后甲方反悔拒不履行合同或又将该房屋转让给第三人的，乙方有权解除合同，甲方应当自解除合同通知下达之日起7日内退还乙方全部已付款，除双倍返还定金给乙方外，还应按房款总额的30%赔偿乙方的经济损失。……七、三方一旦签署本合同，即视为对本合同所涉条款充分认知了解，并自愿接受本合同项下条款的约束，任何一方不履行本合同约定的义务，应当向守约方承担违约责任并赔偿守约方损失，包括但不限于直接损失、可得利益损失、处理争议的诉讼费、律师费。……第十四条、其他约定：甲方承诺该房屋除银行贷款外无任何贷款二次抵押等，如有以上情况由甲方自行承担，并不能影响乙方更名的正常流程。如有以上情况甲方将一次性赔偿乙方总房款的20%。2、甲乙双方在接到丙方通知之日起三个工作日到场配合丙方办理相关手续。3、更名流程办理后甲方退还维修基金10459元整，原业主之前交的3500元装修保证金归乙方所有。4、银行提前还款所产生的违约金由甲方承担，甲方所退维修基金归乙方所有。”被告李相朝、原告喻申事为分别在该合同落款甲方、乙方处签名并捺手印，第三人贵阳政合兴益公司在丙方处加盖其合同专用章。2018年3月15日，原告喻申事为向被告李相朝支付上述本市南明区花果园Ｌ1区6栋2单元4403号房的购房定金3万元，被告李相朝向原告喻申事为出具《定金收条》一张。2018年3月15日，原告喻申事为向第三人贵阳政合兴益公司支付购房佣金20500元、购房加急费6000元、退房加急费1000元，第三人贵阳政合兴益公司向原告喻申事为分别出具收到购房佣金20500元、购房加急费6000元、退房加急费1000元的“收款收据”三张。上述《房屋买卖居间合同》签订后涉案房屋未能办理更名至原告名下，被告遂一直归还涉案房屋房贷，2019年6月在涉案房屋具备办理产权转移登记条件后，双方协商过程中被告提出加价，双方协商未果，原告遂诉至本院，提出如前诉请。庭审中，被告当庭表示愿意继续履行合同，愿意继续按双方约定的成交价将涉案房屋出售给原告，但要求原告支付在此期间被告因涉案房屋归还的银行贷款利息。原告表示不愿再信任被告，且因疫情原告也遇到一些困难，要求解除合同。审理中，原、被告及第三人对原告已于2018年3月15日按约向被告支付购房定金3万元，已于当日向第三人支付购房佣金20500元、退房加急费1000元、购房加急费6000元无异议。第三人表示两笔加急费，一笔1000元，一笔6000元，共计7000元，可以退还给原告，原告可以到第三人处申请退款，但购房佣金不同意退还。另，根据本案涉案房屋的不动产自助查询结果，本案涉案房屋于2019年5月13日取得初始登记。 审理中，原、被告争议焦点为被告是否存在违约行为及是否构成根本违约。对此，原告主张被告存在以下违约行为：被告在第三人多次协调下均表示拒绝按合同约定履行，对于合同价款被告要求提高价格，在2019年6月20日甚至之前更久被告提出加价要求，被告不同意按合同价款履行，在诉前调解时被告也明确提出加价。被告否认其存在违约行为，不同意向原告承担违约责任，被告陈述：合同履行过程中在不具备更名的前提下被告请求第三人沟通，希望采取公证方式进行履约，但原告不同意，直至2019年6月20日涉案房屋也不具备继续履约的条件，即涉案房屋无法更名，而被告一直向银行归还房贷存在损失，6月20日双方是沟通以哪种方式解决问题，并不是加价，且被告从未接到过第三人书面通知要求配合办理相关手续，2018年10月不是被告不同意更名，是第三人不敢联系光大银行提前还款，是怕提前还款后许可证再次过期，2019年10月第三人才告知被告可以办理产权。第三人陈述：2018年3月15日原、被告及第三人三方签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋买卖标的金额及房屋过户方式即为更名，由于签订合同后房开公司预售许可证在2018年5月过期，但涉案房屋的抵押权解除由于光大银行的政策无法在5月办理，导致第一次更名无法进行，后续等待房开公司预售许可证延期才能办理更名；在2018年11月前原、被告有过几次调解，但双方未就公证、过户等事宜达成一致意见，在2018年11月房开公司通知预售许可证已延期且只能以一次性方式支付房款，第三人约原、被告协商，原告明确表示可以全款支付，但双方就签约日至协商之日的损失未能达成一致意见；房开公司在2018年10月26日至2019年1月15日取得了三个月预售许可证的延期，但是原、被告因怕申请提前还款光大银行未能在三个月之内审批而许可证又再次过期，故在此三个月期间也未能履行更名；2019年6月20日录音时涉案房屋具备办理不动产转移登记条件，第三人又约双方至第三人处协商，但由于之前的问题又协商未果，直至诉讼；两次协商过程中被告均提出加价，被告提出因未能及时完成交易，其另行办理了一笔贷款。 针对争议焦点原告提交的主要证据材料有：原、被告及第三人于2019年6月20日协商时的录音及该录音的书面整理资料。录音体现被告在协商中表示：当时卖房是急需用钱，因迟迟未能办理更名或过户以致被告另行借款，被告存在可得房款723800元的利息损失、被告支付购房贷款的利息损失、物业费损失等，被告明确向原告提出加价，最终被告要求原告按协商时房价与签订合同时房价的差额约225000元的50%补偿给被告；录音显示原告对此拒绝，双方协商未果。原告以该录音资料证明被告提出加价及拒绝按合同约定履行。被告对前述录音真实性无异议，但表示沟通时有过激语言，录音不可采信，不代表被告真实意愿，被告认为其并非要求加价履行，系因签订合同时第三人承诺5-7个月内办完更名手续，但因特殊原因未能完成，在此期间被告产生了物管费、已还贷款利息损失等经济损失，且协商时也不具备办理更名条件或办理房产证的条件。 以上事实，有原、被告及第三人陈述、《房屋买卖居间合同》、收据、录音等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案中，原、被告及第三人签订的上述《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，对三方均具有法律约束力，三方均应遵守诚信原则，按照合同约定履行义务，享有合同权利。对原告要求解除上述《房屋买卖居间合同》及要求被告向原告返还已付购房款3万元的诉请，根据原告审理中提交的2019年6月20日原、被告在第三人处协商的录音资料，此时涉案房屋已取得初始登记，具备办理房屋过户条件，原、被告协商时，被告明确向原告提出加价，被告提出的加价金额已超过在此期间被告的实际损失即已支付的购房贷款利息损失、物业费损失，被告的行为已构成违约，并导致合同未能继续履行，过错责任在被告，原告购房目的未能实现，故对原告诉请解除合同符合双方合同约定，依法应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，”之规定，被告应退还原告已支付的购房定金3万元。对原告已支付的居间服务费27500元，原告虽诉请全部由被告返还，但因第三人同意向原告退还其中两笔加急费共计7000元，本院可从其自愿；对该两笔加急费之外原告已支付的居间服务费20500元，系原告实际损失，被告应承担该部分损失，故被告应向原告支付居间服务费20500元。对原告要求被告支付违约金144760元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，导致合同解除的过错责任在被告，双方虽在合同中对违约金有约定，但不应过份高于给原告造成的损失，而原告审理中未举证证实除上述已付居间服务费外因被告违约行为受到的其他损失，同时被告也不应从其违约行为中获益，综合以上情况本院酌情考虑被告按双方约定总房款723800元的10%即72380元向原告支付违约金，对超出部分的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告喻申事为、被告李相朝及第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于2018年3月15日就位于本市南明区房屋签订的《房屋买卖居间合同》。 二、被告李相朝于本判决书生效之日起十日内向原告喻申事为返还购房定金3万元。 三、被告李相朝于本判决书生效之日起十日内向原告喻申事为支付中介服务费20500元。 四、被告李相朝于本判决书生效之日起十日内向原告喻申事为支付违约金72380元。 五、第三人贵阳政合兴益房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告喻申事为加急费7000元。 六、驳回原告喻申事为的其余诉讼请求。 案件受理费4334元，减半收取2167元，由被告李相朝承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 冯 雪 二〇二〇年五月十九日 书记员 陈永丽