北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8126号原告：北京鼎韵文化投资有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦1002-20室。法定代表人：郭军，董事长。委托诉讼代理人：郭志宗，男，1982年11月18日出生，汉族，北京鼎韵文化投资有限公司销售总监。被告：北京东和瀚海投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园三区312号楼7层766。法定代表人：倪晓彬，总经理。委托诉讼代理人：张立峰，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟华，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被告：殷盖平，男，1973年11月9日出生，汉族，无业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨峥，北京华馥律师事务所律师。第三人：新疆东和实业集团有限公司，住所地昌吉市南公园西路3号。法定代表人：倪晓彬，董事长委托诉讼代理人：张立峰，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟华，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。第三人：谭伟嘉，男，1987年10月24日出生，汉族，中国人民财产保险股份有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何泽华，北京市广盛律师事务所律师。原告北京鼎韵文化投资有限公司（以下简称鼎韵公司）诉被告北京东和瀚海投资管理有限公司（东和瀚海公司）、殷盖平、第三人新疆东和实业集团有限公司（以下简称新疆东和瀚海公司）谭伟嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日作出（2017）京0102民初8308号民事判决。殷盖平不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）京02民终10395号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2019年1月16日立案后，依法另行组成合议庭进行审理。原告鼎韵公司的法定代表人郭军和委托诉讼代理人郭志宗、被告东和瀚海公司的委托诉讼代理人张立峰、赵伟华，被告殷盖平的委托诉讼代理人赵京京、杨峥，第三人新疆东和瀚海公司的委托诉讼代理人张立峰、赵伟华，第三人谭伟嘉的委托诉讼代理人何泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎韵公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院判令二被告协助原告将北京市西城区xxx房屋过户给原告指定的人员谭伟嘉；2、请求法院判令二被告连带赔偿原告损失五十万元；3、请求法院判令被告殷盖平退还收取原告的款项十万元；4、诉讼费用被告承担。事实和理由：原告与被告北京东和公司签订了出售包含位于北京西城区xxx房屋的共计40套房屋的买卖合同，殷盖平系涉案房屋的背户人并未支付购房款和银行贷款，原告支付北京东和公司7253万余元的购房款后，北京东和公司和殷盖平拒绝办理房屋的过户手续，经原告多次催告均未予办理，故诉至法院。北京东和公司辩称，认可原审查明的事实，涉案房屋是新疆东和公司于2005年1月6日从颐西房地产公司购买，2012年5月21日，北京东和公司受新疆东和公司委托，将涉案房屋出售给鼎韵公司，请求法院依法裁判，另外不同意赔偿原告的损失。殷盖平辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，原告起诉案由应该是权属纠纷，不应该是房屋买卖纠纷；第二，新疆东和公司没有履行过与开发商的协议，现在建委备案已经证明是殷盖平与开发商履行的买卖合同，殷盖平是房屋所有权人，而不是背户人，购房款为债权债务关系，不应影响房屋权利人的认定；第三，无论是新疆东和公司还是北京东和公司，都没有处分涉案房屋的权利，且殷盖平并没有承诺把房屋出售给鼎韵公司，因此鼎韵公司与北京东和公司签署的协议无效，一审认定事实有误。第四，鼎韵公司只提供了一个向殷盖平支付五万元款项的收条，五万元愿意返还。鼎韵公司主张的损失与殷盖平无关。新疆东和公司述称，同北京东和公司的答辩意见。谭伟嘉述称，我通过中介公司认识郭志宗，以660万元购买涉案房屋并签订了房屋买卖合同，我和家人已经入住涉案房屋3年，对本案原被告之间的纠纷并不知情，我是善意第三人，并且有能力全额缴纳购房款。本案经审理认定事实如下：2005年1月6日，新疆东和公司与北京颐西房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，约定北京颐西房地产开发有限公司拥有的xxx层52套房屋由新疆东和公司指定的受托人购买。北京东和公司受新疆东和公司的委托，代理新疆东和公司向鼎韵公司销售北京市西城区xxx层共40套房屋。2012年5月21日，北京东和公司（甲方）与鼎韵公司（乙方）与签订《协议书》，约定由鼎韵公司购买坐落在北京市西城区xxx共40套房屋，总建筑面积约5019．44平方米（具体以实际测量面积为准），房屋用途为：住宅。甲方同意以25000元/平方米的价格出售给乙方，总价款125486000元。协议第三条约定：乙方在本协议签订当日支付甲方三百万元；协议签订后五日内甲方协调开发商与法院的前期工作，乙方向甲方支付人民币1700万元，同时甲方向乙方移交20套房屋（4、5、6、7、8层）原始凭证（在银行的原始购房合同可先移交复印件）及其他资料；在甲方协调好开发商购房发票等事宜达到办理原业主房屋产权证条件时，乙方向甲方再支付人民币1000万元（此款项应首先用于缴纳甲方原业主办理产权的各项费用，甲方垫付了第五条第一款中应由乙方承担的费用后，乙方在垫付后十日内补齐此款）；甲方在银行的贷款，其中正常贷款户19户，每月应还本息175213．78万元，由乙方按月支付（每月20日支付），不正常贷款户20户，本金24249631．31元，利息6385227．13元，罚息1914732．43元，所欠到期的本息、罚息及滞纳金由乙方代为偿还（该20户首先应由乙方偿还银行本息至正常，再由乙方按约偿还贷款本息）；乙方扣除应付银行贷款本息51135053．43元（具体数字以银行对帐单为准），乙方应给付甲方的房屋款项约人民币74350946．57元；甲方与银行已达成协议，在还完贷款后可扣减二百万元，此款数甲方所有，应由乙方在银行扣减后支付给甲方；本协议签订之日起计算的甲方原业主所贷银行款项利息、罚息、滞纳金由乙方承担；第四条约定：甲方承诺在收到乙方所付3000万购房款时30个工作日内，配合乙方将房屋产权办至原购房人名下，结清银行欠款后60个工作日内配合乙方协调法院将房屋裁定过户至乙方指定的新买房人名下。第五条约定：甲乙双方协商，在办理产权手续时，一手房税费（包括交易时发生的契税，原百分之七十房屋按揭贷款发票的部分营业税）由甲方承担70%，乙方承担30%，公共维修基金由乙方承担；房屋从甲方原业主名下办理到乙方指定的新业主名下，到房屋的产权证办下需要缴纳的各项二手房税费或以法院裁定形式产生的其他必要包括但不限于以上内容的费用，由乙方承担；房屋拆改的相关费用由乙方承担，但房屋拆改工作甲方应予以配合；本协议签订之日前该房屋的相关费用，包括欠付的银行利息、罚息、滞纳金、水费、电费、物业费，均由甲方承担，签约后的贷款利息、罚息、滞纳金、水费、电费、物业费等费用由乙方承担。第六条约定，本协议签订之日，乙方向甲方支付三百万元。五日内乙方向甲方支付一千七百万元，同时甲方向乙方移交xxx20套房屋的资料及授权委托书。此后其他房屋材料与授权委托书依前述付款进度移交……；乙方在支付二千万元后可进驻该房，开展装修销售等工作。在合同履行期间该房屋由甲乙双方共管，待乙方付清全部款项，包括结清了银行贷款本息后，所有房屋实际移交于乙方；甲方应在乙方付款3000元后一个月内协调办理原业主产权证，待付清法院欠款（即银行贷款本息）后两个月内协助乙方配合法院将房屋产权过户至新的买房人名下。第七条违约责任约定：1、乙方未按本合同约定的时间交付足额购房款及足额执行案款则视为乙方违约，乙方应向甲方支付10万元的违约金；乙方向甲方迟延付款超出二十日的，则甲方有权解除合同，若甲方同意乙方可以向甲方缴纳应缴款部分的逾期滞纳金。滞纳金按本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照每日万分之三计算。2、在协议履行过程中，如签订合同当日一方未支付三百万元，此合同立即解除；支付了二千万元之后，发生了乙方履行不下去的情况，双方的买卖协议终止，已经产生的交易结算价由二万五千元变为二万七千元。3、如果在合同正常履行过程中，该楼九至十三层单方决定不将此房屋卖于乙方，或者乙方决定不买该房屋，皆应向对方支付五百万元的违约金。（如果由于乙方迟延付款导致合同解除，甲方不卖于乙方该房屋，则无需支付此违约金）；第九条约定：甲乙双方约定在2012年12月20日前办理房屋买卖的相关事宜，包括完成过户到乙方指定的户名下。2012年12月16日，北京东和公司（甲方）与鼎韵公司（乙方），签订《补充协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2012年5月21日就坐落在北京市西城区xxx层共40套房，总面积5019．44平方米的房屋，达成买卖协议，买卖协议约定了双方的相关权利与义务，订立合同后甲方向乙方移交了4-9层20套房屋的原始资料，并将公证授权书转委托到郭军名下。从订立合同到现在乙方共计向甲方支付了三千万（具体以对账单数为准）。现40套房屋契税款已交，房本正在协调银行与法院办理之中，现就房屋产权证的办理，剩余房屋款项支付办法，甲乙双方达成如下协议：一、1、甲方已将xxx20套房屋授权委托书公证授权委托转委托到郭军名下，该授权书截止时间为2012年12月20日止，现重新公证转委托到郭军名下，不予设置时间。2、甲方将剩余xxx层共计二十套房屋的所有原始资料移交给乙方，同时将该二十套房屋的委托代理人经公证转委托到郭军名下。3、乙方鼎韵文化投资有限公司在收到xxx层二十套房屋全部原始资料（包括40套房屋的全部契税票等手续，详见清单）的当日向甲方支付房屋款三千万元。4、四十套房屋中，林伟凤x号、丘丽君x号、张捷发x号房屋的贷款本息（包括滞纳金、罚息）应于2012年12月底之前由乙方清偿完毕：马群英x号、唐建新x号、陈晓娟x号、刘延宁x号房屋的贷款本息（包括滞纳金、罚息）乙方应于2013年2月9日前清偿完毕。5、甲方剩余房屋款项，乙方应在2013年1月20日前向甲方支付一千万元，期间甲方应尽快办理徐艳岭的房屋所有权证；甲方其余款项待办理完原四十户业主的房屋所有权证后五日内予以结清。（以上所指款项不含银行贷款本息部分）。6、该四十套房屋的贷款本息（包括罚息与滞纳金），在乙方偿付完毕后，甲乙双方无条件配合负责将原业主在银行的不良信用记录予以消除。二、1、甲方在以乙方为主的前提下积极配合乙方协调银行、法院相关工作，及办理房屋各项工作，包括房屋所有权证手续的办理，相关办事人员的引荐、对接，给乙方出具办理产权证的必要手续（以双方的材料清单为准）。2、甲方负责协调开发商配合房屋所有权证的办理，并提供目前阶段开发商所能配合且能出具的全部手续，同时协调新业主入住手续的办理。三、违约责任：1、如果乙方没有按时付清全部款项，甲方有权将x层房屋予以收回，乙方不得阻拦，清算后款项长退短补。2、如果开发商不予配合办理房屋所有权证，甲方应积极主动与开发商协调，并应达到有效且能办理房屋所有权证的结果。四、此协议是双方2012年5月21日协议书的补充，与主协议书矛盾之处，以此协议为准，协议中有其他未明确的地方以双方的主协议为准。上述合同签订后至2013年1月23日，鼎韵公司向北京东和公司支付及为北京东和公司垫付款项共计72531282．68元，包括合同款71400000元、银行利息1051282．68元、有线电视费80000元。北京东和公司已将包括涉案房屋在内的合同约定的房屋全部交付鼎韵公司。另查，一、2005年7月19日，北京颐西房地产开发有限公司（出卖人）与殷盖平（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定商品房位于x号楼地上全部x号楼部分地块上建设的x号房屋，预测建筑面积为80．85平方米，按照套内建筑面积58．86计算房屋价款，每平方米20562．78元。2008年，案外人北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行因殷盖平未按时偿还北京市西城区x房屋（以下简称803号房屋）的贷款为由，向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求解除与殷盖平、北京颐西房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》；要求殷盖平偿还贷款本金798314．88元及利息20395．40元、滞纳金494．45元，及至贷款付清之日止的利息及滞纳金；要求北京颐西房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。该案审理中，殷盖平答辩称其为新疆东和公司的员工，新疆东和公司是实际购房人及借款人。该案经法院审理于2008年10月17日作出（2008）通民初字第385号民事判决书，法院判决解除了北京农村商业银行股份有限公司马驹桥支行与殷盖平、北京颐西房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，并判决殷盖平偿还借款本金798314．88元、利息20395．4及2007年10月26日起至贷款还清之日止的利息，判决北京颐西房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。二、鼎韵公司于2013年4月28日将803号房屋的贷款本金840000元及利息376876．52元全部还清。三、2013年7月15日，803号房屋登记至殷盖平名下。2013年9月9日，殷盖平（甲方）与鼎韵公司的法定代表人郭军（乙方）签订《协议书》，约定：曾由北京东和瀚海投资有限公司以甲方名义购买的，位于北京市西城区x室房产（以下简称“该房产”），现已被乙方购得。为顺利实现该房产的产权过户，甲方与乙方经过协商，达成以下协议：1、甲方愿意提供与办理该房产产权过户相关的一切材料，如身份证、户口本、结婚证（或单身证明或离婚证）。2、甲方提供经公证的委托书；乙方收到公证书后，向甲方支付五万元人民币。3、该房产实现产权过户三日后，乙方再向甲方支付五万元人民币。4、本协议并不抵消北京东和瀚海投资有限公司或李紫雁向甲方承诺，由甲方获取的任何补偿。5、双方如发生争议，向甲方所在地人民法院提起诉讼。此外，办理该房产过户过程中产生的差旅费、公证费由乙方承担。上述《协议书》签订当日，殷盖平及案外人魏国香在新疆维吾尔自治区昌吉市公证处办理了公证委托书，授权郭志宗代为签订房屋买卖合同、收取房款、办理网上备案、银行按揭及产权过户手续及解除房屋抵押等权利。郭军于同日代表鼎韵公司向殷盖平支付现金五万元。2014年3月5日，鼎韵公司向殷盖平支付公证书费用两万元。2016年8月28日，郭志宗代理殷盖平（出卖人），与谭伟嘉（买受人）方签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定殷盖平将其名下的x号房屋出售给谭伟嘉，该房屋成交价格为六百五十万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价十万元。2016年11月23日，郭志宗代理殷盖平与谭伟嘉办理了网上签约手续，双方网签的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》约定：殷盖平将其名下的803号房屋出售给谭伟嘉，该房屋成交价格275万元。2017年1月11日，郭志宗代理殷盖平（甲方）与谭伟嘉（乙方）签订《补充协议》，约定除去乙方已经支付的定金五十万元、部分首付款五十万元，贷款一百七十八万元外，乙方应在取得新产权证后向甲方支付剩余首付三百八十二万元。后因2017年1月17日，殷盖平、魏国香撤销了对郭志宗的授权委托，803号房屋现仍登记在殷盖平名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。本案中，鼎韵公司与北京东和公司签订的《协议书》及《补充协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。根据上述协议的约定，北京东和公司有协助鼎韵公司将房屋过户至鼎韵公司指定的新买房人名下的义务。上述协议标的为包括x号房屋在内的40套房屋。根据在案证据表明，鼎韵公司已向北京东和公司支付的合同款项远远高于涉案房屋的购房款，且鼎韵公司已代为偿还了涉案房屋向银行的贷款，虽然北京东和公司与鼎韵公司签订的买卖协议涉及多套房产，但涉案房产可单独办理产权登记，因此，在鼎韵公司已交清803号房屋款项的情况下，可就该房屋的转移登记向北京东和公司主张权利，北京东和公司受新疆东和公司委托出售涉案房屋，北京东和公司有义务协助鼎韵公司办理房屋的转移登记手续。由于x号房屋登记在殷盖平名下，鼎韵公司提交了其与殷盖平之间签订的协议书，该协议载明殷盖平认可其未出资购买x号房屋，其是x号房屋出名人的事实，同时同意协助鼎韵公司办理x号房屋的产权过户手续，再行结合（2008）通民初字第385号民事判决书中殷盖平的答辩意见及各方当事人陈述，可以认定殷盖平为x号房屋的出名人。殷盖平虽然不予认可，但未提交证据推翻其之前自认的事实，因此本院对其答辩意见不予采纳。综上所述，殷盖平、北京东和公司有义务协助鼎韵公司将803号房屋过户到鼎韵公司指定的人员名下，现鼎韵公司要求北京东和公司、殷盖平协助其办理x号房屋产权过户手续的请求正当，本院予以支持。关于鼎韵公司要求北京东和公司、殷盖平赔偿其损失的请求，鼎韵公司针对其主张的损失未向本院提交证据加以证明，对其此项请求，本院不予支持。关于鼎韵公司要求殷盖平退还十万元的请求，鼎韵公司与殷盖平签订协议与本案房屋买卖合同纠纷，不属于同一法律关系，对鼎韵公司基于该协议要求殷盖平返还钱款的请求，应当另行解决，本案对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京东和瀚海投资管理有限公司、殷盖平协助原告北京鼎韵文化投资有限公司办理将北京市西城区x房屋产权过户至谭伟嘉名下的转移登记手续。二、驳回原告北京鼎韵文化投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19330元，由原告北京鼎韵文化投资有限公司负担7250元（已交纳），由被告北京东和瀚海投资管理有限公司和殷盖平各负担6040元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由由原告北京鼎韵文化投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郭云燕审 判 员 田晓昕审 判 员 李 俊二〇二〇年五月二十一日法官助理 王志伟书 记 员 李 婷