山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初116号原告沃卫国，男，汉族，1958年9月2日出生，住咸阳市。委托诉讼代理人：彭明彪，陕西学进律师事务所律师。被告乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇。法定代表人：张永福，任经理。委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰北京律师事务所律师。第三人乳山市农村商业银行股份有限公司银滩支行，住所地山东省乳山市滨海新区天安海景园附1号。负责人：宫本禄，任行长。委托诉讼代理人：宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冠群，山东北斗星辰律师事务所律师。原告沃卫国与被告乳山松海房地产开发有限公司、第三人乳山市农村商业银行股份有限公司银滩支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告沃卫国委托诉讼代理人彭明彪、被告乳山松海房地产开发有限公司委托诉讼代理人于爱国、第三人乳山市农村商业银行股份有限公司银滩支行委托诉讼代理人刘冠群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告沃卫国与被告于2019年1月18日签订的《新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：W201901686)；2、请求依法判令解除原告与第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司于2019年1月23日签订的《个人(住、商)房担保借款合同》(合同编号：乳农商银滩支行房借字2019年第140号)；3、请求依法判令被告退还原告支付的首期购房款合计144642元并承担资金占用期间的利息损失（利息以144642元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2019年1月18日算至实际退款之日，现暂算至2020年1月1日，计6082.2元）；4、请求依法判令被告累计返还原告已支付的购房按揭款本息共49030.3元(暂时计算至2019年12月24日，其中本金13995.72元，利息5034.58元)；5、请求依法判令被告赔偿原告违约金1081.6581元(按照已交房款日万分之零点五从2019年10月31日算至实际交付之日，现暂算至2020年1月1日，计1081.6581元)：6、请求依法判令被告乳山松海房地产开发有限公司偿还第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司《个人(住，商)房担保借款合同》(合同编号：乳农商银滩支行房借字2019年第140号)项下的剩余贷款本金166004.28元，并支付以该款为基数按照《个人(住、商)房担保借款台同》(合同编号：乳农商银滩支行房借字2019年第140号)的约定利率计算的利息(包括如逾期支付产生的按约定应承钽的罚息等)；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月，原、被告协商，由原告沃卫国认购被告位于山东省威海市乳山市房屋，双方于2019年1月18日签订了《新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：W201901686)，约定原告沃卫国购买被告前述房屋，房屋单价8564.01元每平方米，总价款354642元，并约定被告于2019年10月31日交付该房屋。后原告向被告支付了首期购房款合计144642元，剩余房款原告在第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行办理按揭贷款。交付日期届满后，被告未将该房屋交付原告，原告多次与被告协商处理此事，无奈双方至今未达成一致意见。原告认为：原、被告双方在平等自愿的基础上签订《新建商品房买卖合同(预售)》，该合同合法有效，对双方产生约束力。合同签订后，原告积极履行自己义务支付首期房款，并按月支付按揭款项，被告迟延交付房屋的行为严重损害了原告的合法权益，据此，原告依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告乳山松海房地产开发有限公司辩称：一、原告所述事实及请求不符合客观事实，无法律根据，其诉讼请求应予驳回。合同约定，原告应在2018年10月8日前按房屋总价款的40%支付首付款144642元，但原告除了在2018年10月2日支付定金1万元，余款134642元支付时间为2018年10月28日，系原告违约。原告有履行付款在先的义务，这是其一；其二，原告由于拒绝还贷本金及利息165724.3元，导致银行在2020年1月份将被告银行账户扣划，原告再次违约。二、原告与被告所签订的新建商品房买卖合同合法、有效，原告负有先行履行的义务，无权要求解除合同。依据《合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告首先违约的情况下，原告不具有我国法律规定的合同解除权。三、原告首先违约，继而擅自断供再次违约，是违约方不享有合同解除权，不得单方强行解除合同，如单方强行解除合同，应承担解除合同给被告造成的全部损失，自身利益遭受损害的，应自行负责。首先，原告未按合同约定时间支付全部首付款,且拒不还贷，期间虽经被告多次催告，原告仍旧一再推脱拒不履行合同。根据合同附件四约定，涉案合同不能履行完全由原告引起。其次，法律规定的解除权应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有合同解除权。第三人乳山市农村商业银行股份有限公司银滩支行述称：第三人与原告签订的个人住房担保借款合同是真实有效的，第三人也按合同约定发放贷款，原告应按合同约定履行还贷义务，所以第三人不同意解除合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月2日，原、被告签订东方威尼斯商品房定购书，由原告沃卫国定购被告位于山东省乳山市房屋，并约定“购房人在2018年10月8日前，按总价款的40%一次性交纳首付款，首付款应付144642元（含定金伍万元），并同时签订《新建商品房买卖合同》及提交贷款资料，农商贷款210000元”。2019年1月18日原告沃卫国与被告乳山松海房地产开发有限公司签订了《新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：W201901686)，约定原告沃卫国购买被告位于乳山市房屋，房屋建筑面积41.9平方米，单价每平方米8464.01元，总价款354642元。该合同第七条付款方式及期限约定:(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写；伍万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第3种方式支付房款:3、贷款方式付款：商业贷款210000元（大写贰拾壹万元整）。买受人应当于2018-10-08前支付首期房价款人民币144642元（大写壹拾肆万肆仟陆佰肆拾贰元整），占全部房价款的40%。余款210000元（大写贰拾壹万元整）向银行申请贷款支付。第十一条交接时间和手续约定(一)出卖人应当在2019-10-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2，买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。原告沃卫国交纳10000元定金后，分别于2018年10月10日、10月15日、10月24日分四次共向被告乳山松海房地产开发有限公司交纳首付款134642元。2019年1月23日原告沃卫国、被告乳山松海房地产开发有限公司（保证人）与第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行签订了《个人(住，商)房担保借款合同》(合同编号：乳农商银滩支行房借字2019年第140号)，山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行于2019年1月24日向原告发放贷款210000元。原告共计交付购房款354642元.原告自2019年2月24日至2020年1月24日每月按期偿还贷款本息，后再未还款，2020年4月29日被告保证金垫款23647.38元。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，现原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼，要求解除新建商品房买卖合同，庭审中被告辩驳，关于延期交房必须要进行催告，催告期限是3个月，原告没有进行任何催告。被告由于受新冠××疫情影响延期交房符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，原告无权解除该合同。此案经调解无效。上述事实有各方当事人的陈述及原、被告、第三人提交的相关证据在案为证。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中原告与被告签订的商品房定购书、新建商品房买卖合同（预售）及与第三人乳山市农村商业银行股份有限公司银滩支行签订的个人(住，商)房担保借款合同未违反法律禁止性的规定,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告沃卫国支付了首付款144642元并办理了银行按揭贷款210000元，被告应按合同约定于2019年10月31日前交付房屋,现涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，按照合同约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。故原告要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同（预售）的诉求不符合合同约定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中合同约定交房时间为2019年10月31日，原告未提供证据证明曾向被告进行过催告。2020年1月新冠××疫情爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。故原告以被告逾期交房为由要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故被告乳山松海房地产开发有限公司应按合同约定向原告沃卫国支付逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中不存在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的情形，因此原告要求解除与第三人山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行签订的个人(住，商)房担保借款合同，理由不当，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条之规定判决如下：一、被告乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沃卫国违约金，数额以354642元为基数，自2019年11月1日起按日万分之零点五计算至实际给付之日止。二、驳回原告沃卫国的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3402元，原告承担3377元，被告乳山松海房地产开发有限公司承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  冯辛夷二〇二〇年五月二十九日书记员  崔楠楠