广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2871号原告：谈健强，男，1968年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托代理人：李倩雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：蒙猛，男，1984年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，第三人：王云超,男，1965年5月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：徐剑文、胡莎，分别广东宏安信律师事务所律师、实习人员。原告谈健强诉被告蒙猛、第三人王云超执行异议之诉一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员杨曼适用普通程序独任审理。原告谈健强及其委托代理人李倩雯、被告蒙猛、第三人王云超及其委托代理人徐剑文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：海珠法院受理的被告蒙猛执行异议申请，案号为：(2019)粤0105执异326号，原告于2019年10月25日收到中止执行佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房房产的裁定。涉案房产是第三人王云超名下所有，被告与第三人王云超发生的房屋买卖行为是在2019年1月，原告与第三人王云超之间借贷法律关系发生在此之前，即2018年11月25日，被告与第三人之间的买卖行为并不能产生对抗原告申请执行的法律效力，原告应当享有继续对涉案房产申请强制执行的权利。故起诉请求判令：1、撤销（2019）粤0105执异326号执行裁定书；2、判决继续执行王云超名下位于佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房房产；3、本案诉讼费由蒙猛承担。被告蒙猛辩称：不同意原告的诉请，房屋买卖是事实，我买了房屋但是住不住是我的事情，我空着也没有问题。房款和税费我已经全部付清了，付过部分物业费。第三人王云超辩称：同意原告所有诉讼请求。一、签署交房协议，办理相关物业入住手续，拿房屋钥匙并缴纳相关费用均是双方的的虚假合意，不存在交付房屋的真实意思表示。二、从被答辩人的种种行为上看，被答辩人根本没有合法占有过涉案房屋。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“合法占有”是指合法占有涉案房屋的状态或对对涉案房屋享有管领力的状态，而非任何“交付”的行为。因此，不论答辩人是否有向被答辩人做出过任何“交付”的行为，均不能够作为认认定被答辩人是否对涉案房屋“合法占有”的充分条件。答辩人已经有充分证据证明涉案房屋一直在其管领之下，被答辩人不存在任何对涉案房屋“占有”的状态。故被答辩人并不存在排除涉案房屋执行的条件。综上，答辩人并不满足《最高人民法院关于人民法院办理里执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件，故请贵院撤销(2019)粤0105执异326号裁定书，支持原告所有诉讼请求。经审理查明：关于谈健强诉王云超民间借贷纠纷一案，在财产保全过程中，本院于2019年6月24日查封了王云超名下位于广东省佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房。同年8月7日，双方达成调解协议，由王云超向谈健强支付1180702元等，本院已根据双方达成的协议内容制作（2019）粤0105民初15258号民事调解书。同年8月28日，因王云超并未按期履行义务，谈健强向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执11556号立案执行。执行过程中，被告蒙猛提出执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）粤0105执异326号执行裁定书，裁定中止对广东省佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房的执行。该执行裁定书于2019年10月25日送达给原告，原告于2019年11月4日提起本案诉讼。2019年1月20日，（出售方）王云超与（购买方）蒙猛、（居间方）佛山市盈福居房地产代理有限公司签订《佛山市存量房屋买卖合同》（合同编号：100003124229），约定：出售方所售房屋为广东省佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房，建筑面积为88.75平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司佛山分行，抵押登记日期为2018年3月28日，出售方承诺抵押贷款的本息不超过80万元，且出售方应于2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于原贷款机构通知还贷之日起10日内还清贷款并办理完毕解除抵押登记手续；该房屋的成交价格为1818000元，购买方应于本合同签署一个工作日内向出售方支付定金100000元，购买方应在出售方的贷款银行通知可以还款后3日内将518000元支付给出售方，剩余价款1200000元由购买方通过办理银行按揭方式支付；双方应于购买方办理完毕贷款预审手续且卖方注销完毕抵押后5日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将该房屋交付给购买方；本次房屋交易所涉及的主要税费全部由购买方承担；等。2019年1月21日，蒙猛通过尾数7519的中国农业银行账户向王云超转账支付10万元。同日，王云超向蒙猛开具了定金10万元的收据。同年1月28日，蒙猛再次通过以上账户向王云超转账支付首期款568000元。同日，王云超再次向蒙猛开具了首期房款568000元的收据。同年2月13日，蒙猛与王云超共同向房管部门申请办理上述房屋的产权转移登记手续，双方为此缴纳了相关税费并签订了《物业交验单》，王云超将房屋钥匙交付给蒙猛。同年2月25日，蒙猛就上述房屋交纳了相应的物业管理费及公摊电费。因上述房屋被佛山市禅城区人民法院于2019年2月13日以（2019）粤0604民初3135号案查封，蒙猛遂向该院提出执行异议要求解除查封。审查过程中，该院以蒙猛并未将剩余价款交付执行为由裁定驳回异议请求。同年4月10日，蒙猛针对上述房屋提起执行异议之诉，该院以（2019）粤0604民初9146号立案审理。该案审理过程中，蒙猛、王云超与广州裔隆校车租赁服务有限公司（以下简称裔隆公司）于2019年5月14日签订《和解协议》，三方就上述3135号与9146号案达成和解协议，其中约定：“一、三方确认以下事实：1.蒙猛与王云超于2019年1月20日就佛山市南海区桂城街道佛平四路1号富丰广场3座1602房签订《房屋买卖合同》，房屋成交总价为1818000元，蒙猛已支付668000元，还剩115万元未向王云超支付；2.3135号案中王云超应向佛山农村商业银行股份有限公司支付的款项共计1328493.32元。二、三方达成如下和解协议：1.裔隆公司同意借款178493.32元给王云超偿还佛山农村商业银行股份有限公司的欠款，王云超同意由裔隆公司直接支付到该银行的指定账户内；2.裔隆公司同意无息借款115万元给蒙猛支付购买房屋的剩余房款115万元；3.王云超同意蒙猛将余下购房款115万元直接支付至佛山农村商业银行股份有限公司指定账户内，代王云超偿还该银行的欠款，王云超同意蒙猛向该银行支付完毕该115万元后，视为蒙猛已按照《房屋买卖合同》的约定向王云超支付完购买上述房屋的所有房款；4.自款项1328493.32元汇入佛山农村商业银行股份有限公司指定账户后，即视为王云超已收到借款及余下购房款，并清偿该银行的所有欠款，即3135号案的判决内容全部履行完毕，裔隆公司不需要再为3135号案承担连带清偿责任；5.王云超和蒙猛应在上述房屋解除查封措施之日起10日内办理该房屋交易过户手续，并取得办理回执；6.蒙猛应在上述房屋登记在其名下之日起60天内将借款115万元一次性偿还给裔隆公司；等。”次日，蒙猛通过尾数9714的广州农村商业银行账户代王云超向佛山农村商业银行股份有限公司转账支付3135号案的款项115万元。同年5月22日，蒙猛在9146号案中申请撤诉，该院已裁定准许其撤诉。2019年6月5日，蒙猛向中国广州仲裁委员会申请仲裁，中国广州仲裁委员会于2019年12月9日作出（2019）穗仲案字第8345号裁决书裁决：（一）被申请人王云超继续履行《佛山市存量房买卖合同》，于本裁决送达之日起十个工作日内协助申请人蒙猛办理房屋权属转移登记手续；（二）被申请人向申请人支付其为本案支出的律师费6000元；（三）本案仲裁费30150元由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退回，由被申请人迳付给申请人）据查询时间为2020年4月8日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示：涉案房屋的产权人为王云超，建筑面积为88.75平方米，单独所有，登记日期为2018年3月28日，并无抵押登记信息，目前由本院以（2019）粤0105执保782号查封、佛山市南海区人民法院以（2019）粤0605执保3778号轮候查封及佛山市中级人民法院（2020）粤06执15号轮候查封。以上事实，有原告提交的（2019）粤0105民初15258号民事调解书、（2019）粤0105执11556号执行裁定书、（2019）粤0105执异326号执行裁定书被告蒙猛提供的《房屋买卖合同》、转账凭证、收据、纳税证明、《物业交验单》、管理费发票、《和解协议》、（2019）粤0604执异58号执行裁定书、（2019）粤0604民初9146号民事裁定书、（2019）穗仲案字第8345号裁决书、及当事人的庭审陈述等为证证实。诉讼中，被告蒙猛与第三人王云超确认王云超已收齐涉案房屋房款，双方已签订《物业交验单》，第三人王云超已在2019年2月将涉案房屋钥匙和门禁卡交给被告蒙猛，蒙猛并缴纳了涉案房屋的物业管理费和电费。被告蒙猛表示因第三人把房屋的锁更换了，其没有使用涉案房屋，不清楚现在谁在使用。第三人王云超确认其于2019年5月更换门锁，现钥匙在其手上。第三人王云超为证明其占有涉案房屋提交在房屋内拍摄的照片作为证据，被告对此质证表示真实性、合法性、关联系不予认可。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告对（2019）粤0105执异326号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，首先，蒙猛与王云超在2019年1月20日签订《房屋买卖合同》，双方就涉案房屋的价款、付款时间与方式、交付日期与标准、办证期限、违约责任等作出约定，是双方真实的意思表示，该合同内容并未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，且从后续履行情况看，双方之间确实存在真实的房屋买卖关系，故对于蒙猛在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实，本院予以确认。其次，蒙猛与王云超就涉案房屋约定的价款为1818000元，在合同履行过程中，蒙猛已向王云超转账支付了购房定金10万元及首期房款568000元，对于剩余价款115万元，蒙猛也已根据其与王云超、裔隆公司签订的《和解协议》代王云超向佛山农村商业银行股份有限公司转账支付了该115万元作为支付剩余房款，王云超亦确认已收齐全部房款，故对于蒙猛已支付全部价款的事实，本院亦予以确认。再次，根据涉案房屋的登记信息显示，被告蒙猛及第三人王云超在签订《房屋买卖合同》时该房屋并无查封登记信息，即不存在有限制该房屋产权过户登记的事由，故蒙猛在购买该房屋时已尽到一定的注意义务。虽然该房屋在办理产权过户登记手续时曾被佛山市禅城区人民法院查封，但蒙猛作为普通公民难以也不可能对案外人于合同履行过程中与王云超产生的纠纷有所预见，而且蒙猛也就该查封事宜积极与王云超协商解决，最终双方达成和解并以蒙猛代偿欠款的方式解决了查封事宜，而在该院解除查封之后，该房屋再次被本院诉讼保全查封，致使再次出现产权转移的障碍，蒙猛对此同样无法预见，由此产生的不利后果不应由其承担，且蒙猛也就该房屋过户事宜向仲裁机构主张权利，故蒙猛在房屋买卖过程中积极行使自己的权利，其对于不能办理产权过户登记并无任何过错。最后，关于在本院查封之前蒙猛是否已合法占有该不动产的问题。涉案房屋买卖合同合法有效，王云超应当按照合同约定履行交付房屋的义务。蒙猛与王云超在2019年2月13日向房管部门申请办理产权转移登记手续后就涉案房屋签订《物业交验单》，王云超已将该房屋的钥匙、门禁卡交付蒙猛，蒙猛此后也就该房屋交纳了相应的物业管理费及公摊电费，故可认定王云超已将房屋交付蒙猛使用，蒙猛在本院查封之前已取得对该房屋的管理与控制，可以视为蒙猛已经占有该房屋。至于第三人王云超以其更换房屋门锁为由主张涉案房屋现由其实际占有的意见，本院认为第三人王云超交付房屋后擅自更换门锁的行为实际上是对他人权利的侵害，其对涉案房屋现实的控制，不属于“合法”的占有。据此，蒙猛就涉案房屋享有足以排除谈健强对涉案房屋申请强制执行的民事权益，故对谈健强继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告谈健强的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告谈健强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二〇年五月二十二日书记员  颜姣吴晓菁