江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1302民初9081号 原告：张令国，男，1970年3月17日生，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人仲冬梅，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张赫，北京盈科（宿迁）律师事务所实习律师。 被告：刘超，男，1989年11月10日生，住宿迁市湖滨新区。 原告张令国诉被告刘超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年3月16日公开开庭进行了审理，原告张令国委托诉讼代理人仲冬梅、张赫，被告刘超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张令国向本院提出以下诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》及于2019年2月28日签订的《补充协议》，被告立即腾空并向原告交付涉案租赁房屋。2、被告向原告支付2019年7月1日至合同解除之日期间的租金、此后至实际交付房屋期间的占有使用费（租金和占有使用费均按336000元/年的标准计算）及利息（以欠付的租金和占有使用费为基数、按照月息2分标准、自欠付款项之日起计算至实际履行之日止），并支付违约金336000元。3、被告向原告赔偿拆除窗户、将房屋四周原有夹胶坡璃毁损造成的损失27480元。4、被告向原告支付电费13643.95元及物业费600元，合计14243.95元。5、被告向原告支付律师费8000元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年7月25日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于楚街南门凯林瑞·巴黎都市西2-2号东面部分房屋出租给被告使用，房屋建筑面积600平方米，并约定了租赁期限、不得擅自对房屋进行外立面积结构性更改、违约责任等。2019年2月18日，双方签订《补充协议》，约定将租金降为33.6万元/年（不含税）、每两月支付一次等。后被告支付租金至2019年6月，此后租金不再支付。另发现被告将涉案房屋南面3个窗户拆除、四周夹胶玻璃毁损等。原告发函要求限期整改未果故诉至法院提出上述请求。 被告刘超辩称：不同意原告的诉讼请求。1、2019年3月1日我已将涉案房屋转租给案外人鲍善永，原告对此知情。2019年3月1日租金也是鲍善永交给原告的。自2019年7月1日起鲍善永就未付租金。我也起诉鲍善永了。我认为原告主张款项应由鲍善永支付。2、2019年7月，鲍善永已经搬离涉案房屋。2019年8月我收到被告通知函时合同就已经解除。2019年8月以来，我一直都与原告工作人员周某沟通退房问题。我最多认可租金支付至2019年8月份。3、原告主张的违约金过高，费用太多。4、原告主张的电费、物业费无异议。5、关于原告主张的窗户及夹胶玻璃问题，我认可是我拆除的，但是经过房东同意的，其口头陈述费用一人一半。 经审理查明：宿迁市宿城区发展大道东侧凯林瑞商场1＃楼＃西2-2不动产登记所有人为原告张令国。 2018年7月25日，原告张令国与被告刘超签订《房屋租赁合同》约定：一、租赁房屋基本情况。1、甲方将其拥有的座落于宿迁市南门）凯琳瑞·巴黎都市——西2-2号东面部分房屋按现有状况出租给乙方使用。房屋建筑面积大约600平方米。2、房屋现状。以房屋现状出租。二、租赁用途。乙方租赁房屋的用途是作为巴适火锅经营场所。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的用途。三、租赁期限。租赁期限为3年，自2018年9月1至2021年8月31日止，2018年9月1日作为租金起算日。四、租金及付款方式。1、租金以人民币为计算单位，甲方不提供租赁费发票。如乙方需租赁费发票，待乙方向甲方另行支付相应税金后，甲方向乙方出具。2、租金标准：第一年度租金为33万元，第二年度为35万元，第三年度为35万元。……五、其他费用。1、履约保证金：乙方在签订本合同时，应向甲方支付履约保证金2万元。租赁期内，如乙方无任何违约行为，该保证金冲抵最后一期应缴租金。如乙方在租赁期内存在任何违约行为，甲方有权将该保证金直接扣除，不足部分，乙方补足。2、租赁期间，乙方应该按照凯琳瑞物业规定，按期按表支付水、电费用，按租赁面积分摊物业管理费用。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部设施及水、电等完好，同时结清所有应当由乙方承担的各项费用。六、其他约定。1、租赁期内，乙方因经营需要可对租赁房屋进行装修、装潢，但不得破坏租赁房屋的主体结构，且乙方的装修、装潢方案在实际动工前必须经过甲方书面同意。乙方应向甲方提交一份完整的经甲方同意的装修方案、图纸，由甲方留存备案。乙方不得擅自对所租房屋进行外立面及结构性更改，否则甲方有权要求乙方限期恢复原状、赔偿损失。2、租赁期内，乙方若对外转租、转借第三方或与第三方共享，需向甲方提交书面转租、转借、共享申请，在征得甲方书面同意情况下方享有对外转租、转借、共享权，且转租、转借、共享期限不得超过乙方的剩余租赁期限。乙方保证继续按照本租赁合同的约定向甲方支付本租赁合同期限内的所有租金，乙方不得因转租、转借、共享而缩短本合同约定的租赁期限。如第三方的行为给甲方造成任何损失，乙方需承担连带赔偿责任……七、合同的解除。1、租赁期内，甲乙双方均不得以任何理由单方面解除合同，但经各方协商一致的或是满足本合同有关单方解除合同约定条款的，可以提前终止本合同。2、有下列情形之一的，本合同自通知到达乙方时终止，各方互不承担违约责任：（1）该租赁房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的，合同自拆迁行为发生之日（包含接到征收部门相关通知）解除。（2）因自然灾害或不可抗力因素致使租赁房屋毁损、灭失的，本合同自上述事由发生之日解除；甲方因相关部门要求而需要收回房屋进行改造的或甲方因经营需要收回房屋的……3、乙方未按照约定支付租金达30日以上的，甲方有权选择解除合同或继续履行合同。如甲方选择解除合同，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除（乙方如对解除合同有异议，可在接到甲方通知之日起五日内向法院诉讼，逾期视为没有异议），并有权要求乙方支付违约金。违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若支付的违约金不足覆盖甲方的损失，乙方还应向甲方承担不足部分的赔偿责任。如甲方选择继续履行合同，乙方除应继续按照本合同约定支付应付租金外，还需以应付租金为基数，按照日千分之一标准向甲方支付违约金。4、乙方有下列情形之一的，甲方可在书面通知乙方后解除本合同，合同自通知到达乙方时解除（乙方如对解除合同有异议，可在接到甲方通知之日起五日内向法院诉讼，逾期视为没有异议），并有权要求乙方支付违约金。违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若支付的违约金不足覆盖甲方的损失，乙方还应向甲方承担不足部分的赔偿责任。（1）因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的。（2）乙方违反本合同约定擅自转租、转借、与第三方共享该租赁房屋的或未经曱方同意改变房屋用途的。（3）乙方违法经营受到公安机关查处的。（4）乙方擅自对所租房屋进行外立面及结构性更改，经甲方提出未在限期内整改的或赔偿损失的。（5）乙方先装修后报审核、验收违反法律、法规规定未能通过相关部门审核、验收，导致租赁房屋不能正常使用的。（6）乙方违反本合同约定的其他义务，经甲方提出未在限期内整改的或赔偿损失的……十、违约责任。1、因发生本合同第七条第二款约定的事由，甲方提前终止合同的，乙方仅应支付当年度实际使用房屋的租金，多缴租金部分，甲方应退还乙方。2、在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面提前终止本合同，或因乙方原因造成房屋主体结构严重损坏的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方还需向甲方支付违约金，违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍，若因乙方单方提前解除合同给甲方造成的损失大于违约金约定的数额，乙方应向甲方承担的违约责任以甲方实际损失金额为准。3、乙方未按约定支付租金达30日以上的，视为乙方根本违约，甲方有权对乙方采取停止供水、供电、关门停业等措施阻止乙方正常经营活动，有权扣留、变卖乙方财产偿还租金，并有权单方解除合同收回房屋，没收乙方履约保证金，且乙方还需向甲方支付违约金，违约金数额为尚未履行的租期应付租金数额的2倍。4、守约方因违约方的违约行为提起诉讼的，违约方还应向守约方承担守约方为此支付的维权费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费…… 2019年2月18日，原被告签订《补充协议》约定：租金标准为：一、年租金336000元，不含税，如乙方需租赁费发票，由乙方承担开具该租赁票发票有关的所有税金后（包含出租方和承租方应当承担的税金），甲方再向乙方出具。二、支付方式为：先付后用，采取两月一付方式，每两月支付租金为56000元，乙方应于每两月1号前付清下两个月的租金。乙方不得以租赁发票为由拒付租金。三、租赁期满后合同终止或提前终止的，乙方须将租赁房屋内其装修装潢部分拆除恢复原状后将房屋返还甲方，如乙方未拆除，甲方可委托第三方进行拆除，由此产生的费用均由乙方承担，乙方须按照月息2分标准自甲方付款之日起向甲方返还本息。四、原合同其他条款继续有效，甲乙双方均应参照执行。五、本协议自甲乙双方签字签章之日起生效，本协议一式贰份，各方各执一份，与原合同具有同等法律效力。 2019年3月22日，被告刘超通过微信告知原告工作人员周某，其合伙人将剩余租金送去。2019年7月6日，原告向被告邮寄一份《通知函》，要求被告收到通知之日起5日内将欠付的租金交清并将拆除的3个窗户和四周的夹胶玻璃恢复原状，并拆除南门一楼两间门面房门头上的招牌，如逾期，要求赔偿直接经济损失。次日，被告收到该通知。2019年8月8日，原告向被告送《通知函》，要求被告于2019年8月10日中午12点前交付尚欠电费9483.98元、垃圾处理费600元。2019年8月12日，原告工作人员周某告知被告已经起诉了，有问题上法院说吧。被告告知周某鲍某交两次房租。周某陈述：对呀，是你让他代付的。被告陈述：这我没让他付，中间那次付房租是鲍某直接联系周某的等。 2019年8月16日，原告签署本案诉状。2019年8月30日，本院签收原告诉状等材料进入诉前调解。原告工作人员周某陈述，2019年8月被告刘超向其询问原告是否已经起诉，周某告知其已经起诉，后被告又询问为何未收到法院通知，但未询问诉讼请求内容等。 2019年10月2日，原告通过微信向被告周某询问：怎么还没有起诉，这时间拖太长，想早点弄结束。对此周某答复早已起诉。2019年11月4日，原告通过微信向被告周某询问：你们公司起诉我都已经4、5个月下来了，怎么还没收到律师函，请帮我问一下，这时间搁置、放着也不是事情，总归要解决。对此周某答复起诉材料已经报上去。2019年11月23日，原告通过微信向周某询问：你那边租房合同，我申请解除合同，你们那边那么大企业，从7月份就说起诉我的，到现在马上12月了，也没有动静。对此周某未回复。2019年12月2日，被告通过微信向周某询问：你们公司起诉我从7月份开始的，到现在也没动静，我向你们公司解除合同！你得给我回复！你问下你们张总。周姐看到回复下好不好……你们公司也不处理这事情！就放着！我也承担不起！你帮我问问张总！总归有个处理方式和结果！你们从7月就说要起诉我得，到现在为止我没收到任何信息……真不知道你们公司是什么意思。对此周某答复：你自己到法院查一查，并将诉讼费缴纳单据传给被告等。 2020年1月22日，被告收到本院送达的诉状副本。2020年3月16日，庭审中被告明确告知原告同意交付房屋，并陈述2019年7月底其转租后的承租方已经搬离，此后一直是空置状态。原告工作人员周某陈述：2019年8月份起诉时，被告还未搬离涉案房屋，直至2019年9月收取被告电费时发现其已搬离涉案房屋，具体时间记不得了，因为被告没有交付电费，原告垫付了电费。原告提供电费交付发票开票时间为2019年8月12日、2019年9月9日。 另查明，涉案房屋，原告收到被告保证金2万元。关于涉案房屋，被告尚欠原告电费为13643.95元（9483.98元+4159.97元）、物业费600元，合计14243.95元。被告刘超将涉案房屋南面窗户拆除和将房屋四周夹胶玻璃毁损，双方一致认可对此恢复原状材料及人工费合计为27480元。原告为本案诉讼支付律师代理费8000元。 上述事实有不动产登记信息查询结果、房屋租赁合同、补充协议、微信聊天截图、微信语言、2019年7月6日通知函及邮寄单和邮寄结果查询、2019年8月8日通知函、委托协议及相关发票、电费和物业费明细及相关发票、窗户等装修款项明细及当事人的陈述等足以证实。 本院认为：原告张令国与被告刘超之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》依法成立、合法有效。原被告双方应按合同约定全面履行各自义务。 关于原告主张合同解除的问题，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告于2019年8月诉讼至本院要求解除涉案合同，原告于2019年9月初应已知晓被告搬离涉案房屋。2019年8月至10月，被告多次向原告询问原告是否已经起诉。2019年10月2日，被告告知原告想早点结束涉案租赁问题。至此，原告知道或应当知道被告同意解除合同，且如要求被告继续履行合同对其显失公平，综上本院认定涉案合同于2019年10月2日解除。 关于原告主张的租金、占有使用费及利息问题，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原告欠付被告租金期间为2019年7月1日至2019年10月2日（93天），租金数额为85611元（33.6万元/365天*93天，取整），原告要求被告给付于法有据，应予以支持。关于占有使用费，合同解除后，被告应向原告返还租赁物，被告陈述次承租人于2019年7月底搬离涉案房屋以及涉案房屋系开放式房屋不需要交付钥匙但并未提供证据证实，原告于2019年8月即提起本案诉讼要求解除合同、被告于2019年8月后多次询问原告是否起诉，2019年9月初即知晓被告已搬离涉案房屋，原告亦负有避免损失扩大义务，综合上述情况，对于原告主张合同解除后的占有使用费，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款利息，被告主张认为标准过高，综合合同约定、原告主张，本院调整为：1、以56000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年8月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准1.3倍计算。2、以85611元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算至实际给付之日止。被告辩称租金等应由案外人鲍某支付，没有依据，本院不予采信。 关于原告主张的违约金问题，被告认为原告主张违约金数额过高。对此本院认为，被告未按约定支付租金等导致本案合同解除，被告行为构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金数额，综合原告索要租金时间、起诉时间、被告与原告沟通过程等，本院酌定支持3个月租金损失即8.4万元。被告已经向原告支付的保证金2万元，充抵该项费用后余款为6.4万元。 关于原告主张的损失27480元、电费及物业费14243.95元。律师费8000元，符合本案合同约定，亦不违反法律规定，本院依法予以支持。被告辩称窗户、玻璃等装修改造系经过原告同意，并未举证证实，本院不予采信。 关于原告要求被告腾空并返还房屋问题，综合原告自认被告于2019年9月已经搬离、上述合同解除及占有使用费问题认定分析、被告当庭再次明确同意向原告交付房屋等，应认定该项请求被告已经履行，原告再行主张本院不予支持。 综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告张令国与被告刘超双方于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》及于2019年2月28日签订的《补充协议》于2019年10月2日解除。 二、被告刘超于本判决生效之日起三日给付原告张令国欠付租金85611元及利息（1、以56000元为基数，自2019年7月1日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率标准的1.3倍计算，自2019年8月20日至2019年8月31日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准1.3倍计算。2、以85611元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的1.3倍计算至实际给付之日止）、违约金6.4万元。 三、被告刘超于本判决生效之日起三日向原告张令国赔偿损失27480元，给付欠付电费13644元（取整）、物业费600元及律师费8000元。 四、驳回原告刘超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7052元，由原告张令国负担2706元，由被告刘超负担4346元（原告已预交，被告履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  臧玉艳 人民陪审员  冯光云 人民陪审员  夏红羽 二〇二〇年五月二日  书记员刘婷婷 法律提示： 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 逾期申请的，人民法院不予立案执行。