广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1489号上诉人（原审被告）：叶智林，男，1982年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************218。上诉人（原审被告）：余少柳，女，1986年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************24X。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：冯志华，广东华法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区龙江镇苏溪股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区**********。负责人：叶遂枝。委托诉讼代理人：何伟琪，广东海顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁少珊，广东海顺律师事务所律师。上诉人叶智林、余少柳因与被上诉人广东省佛山市顺德区龙江镇苏溪股份合作经济社（以下简称苏溪股份社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0606民初3264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶智林、余少柳上诉请求：1.撤销一审判决，改判叶智林、余少柳无须向苏溪股份社支付占用费447667.5元及支付从2019年1月至叶智林、余少柳实际搬离涉案房产之日止的占用费；2.本案一审、二审的全部诉讼费由苏溪股份社承担。事实和理由：一审判决认定叶智林、余少柳在《催款通知书》上签字即为对双方之间的债权债务确认，是认定事实不清。首先，《催款通知书》是苏溪股份社单方出具，是其利用自身的强势地位强迫叶智林、余少柳签字。2018年10月涉案厂房发生火灾，因无消防设施，导致厂房内的财产全部损毁，当时，苏溪股份社表示如不按其指示签字则禁止保险理赔人员进行勘验，阻碍叶智林、余少柳办理理赔手续，无奈之下，叶智林、余少柳才在《催款通知书》上签字，《催款通知书》记载的内容与事实不符。其次，涉案厂房是违章建筑，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定的租赁条件，《租赁协议书》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，苏溪股份社仅有权请求参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费，无权收取其他费用。因此，苏溪股份社违法收取从2012年8月至2018年10月的社区基础设施管理费、治安联防费应返还给叶智林、余少柳或抵扣未付租金。再次，苏溪股份社提供的涉案厂房存在重大瑕疵，与承租时苏溪股份社承诺的规划不符。每逢下雨均会发生河水倒灌现象，造成厂房被淹，导致叶智林、余少柳损失重大。甚至，厂区没有安装消防栓，也没有通过消防验收，存在安全隐患，导致涉案厂房发生火灾时无任何消防救援设施，造成叶智林、余少柳损失扩大。同时，叶智林、余少柳多次要求苏溪股份社整改，苏溪股份社却以各种名义要求叶智林、余少柳支付违约金，并强制将叶智林、余少柳支付的租金以违约金的名义扣除，苏溪股份社应返还违法收取的违约金。最后，涉案厂房在2018年10月发生火灾被烧毁后已清理完毕，叶智林、余少柳无法实际使用厂房，且本次事故苏溪股份社亦存在重大过错，故叶智林、余少柳无需向苏溪股份社支付2018年10月以后的租金。苏溪股份社辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。另叶智林、余少柳至今仍未将涉案厂房交还苏溪股份社，因此租金应继续计算至其搬离厂房日止。苏溪股份社向一审法院起诉请求：1.判令叶智林、余少柳立即偿还拖欠苏溪股份社的款项827613.91元（暂计至2019年1月1日止，其中租金572868.92元，社区基础设施管理费20028.58元，治安联防费7022元，延期付款违约金142542.63元），此后的租金按合同标准计算至叶智林、余少柳实际搬离之日止；2.解除苏溪股份社与叶智林于2012年8月21日签订的《租赁协议书》并交还厂房；3.本案诉讼费用由叶智林、余少柳承担。一审法院认定事实：2012年8月21日，苏溪股份社与叶智林签订一份《租赁协议书》，约定苏溪股份社将位于佛山市顺德区龙江镇苏溪工业区*****之一的房产（仓库）出租给叶智林，使用面积约为5081平方米，租用期限从2012年9月1日至2020年8月30日止，每月“租金”为50810元，租金在出租期内第3年后递增10%，在当月10号前向苏溪股份社缴清。另有社区基础设施管理及维护费每月1937元，每3年递增10%，治安联防费每月800元，垃圾处理费每月200元，治安联防费及垃圾处理费每年7月调整一次。同时，叶智林在签订协议书之日向苏溪股份社缴交履约保证金152430元。双方亦在房产（仓库）交接书上签名盖章，办理了交接房产（仓库）的交接手续。2017年11月1日，苏溪股份社与叶智林又签订了一份《补充协议书》，约定涉案房产“租金”从2017年11月至2018年10月止，苏溪股份社按59389.77元/月实收，2018年11月1日起按原合同租金执行收取并终止让利。因叶智林未能按时足额支付上述费用，苏溪股份社分别于2018年4月12日、2018年5月22日、2018年6月14日、2018年7月19日、2018年8月17日、2018年9月21日、2018年12月17日分七次向叶智林发出催款通知书，分别由叶智林或余少柳在通知书上签名，其中2018年12月17日的催款通知书中显示叶智林截止2018年12月14日，尚欠苏溪股份社2018年4月至12月份“租金”和费用600097.5元（其中“租金”572868.92元、社区基础设施管理费20028.58元，治安联防费7200元）。另查明，上述涉案房产没有相关的产权证明，也在建设时没有取得建设工程规划许可证，没有依法办理报建手续，在一审法庭辩论终结时仍未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，一审法院依法应先审查案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，苏溪股份社出租给叶智林的物业未取得建设工程规划许可证，依据上述法律的规定，苏溪股份社与叶智林签订的《租赁协议书》应认定为无效。既为无效，故不存在解除合同的情形，苏溪股份社请求解除该《租赁协议书》的请求于法无据，一审法院不予支持，同时苏溪股份社请求的违约金一审法院亦不予支持。苏溪股份社亦应向叶智林退还已收取的履约保证金152430元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”案涉《租赁协议书》虽认定为无效，但由于《租赁协议书》签订后，案涉房产已经实际交付给叶智林使用，叶智林亦占有使用案涉房产，故苏溪股份社请求叶智林、余少柳支付租金及其他费用作为占有使用的对价有理，应予支持，且叶智林和其妻子余少柳亦在苏溪股份社出具《催款通知书》上签字，是其对双方债权债务的确认，亦是叶智林、余少柳对自身权益的合法处分，符合法律的规定，一审法院予以确认，根据该通知书显示其拖欠苏溪股份社2018年4月至12月份租金和费用600097.5元（其中租金572868.92元、社区基础设施管理费20028.58元，治安联防费7200元）。至于此后的费用应参照《租赁协议书》中有关“租金”约定的条款即81830.01元/月计算房产占有使用费至房产实际交付之日止。至于苏溪股份社主张的其他费用，双方除《租赁协议书》之外，再无其他书面协议约定，故一审法院不再支持。至于叶智林、余少柳抗辩称苏溪股份社应返还或抵扣叶智林、余少柳之前支付给苏溪股份社的不合理的费用（包括违约金等），因上述费用是叶智林、余少柳自愿按照《租赁协议书》的相关规定支付给苏溪股份社的，已经履行完毕，叶智林、余少柳再要求予以返还或抵扣无相关的法律依据，故一审法院不予采纳。关于本案债务是否属于叶智林、余少柳的夫妻共同债务。从苏溪股份社提供的证据催款通知书可知，余少柳在苏溪股份社催缴的费用通知书上签名，据此可认定是知悉叶智林的上述债务，亦可推知余少柳是参与到叶智林的生产经营中，故本案债务系叶智林、余少柳在夫妻关系存续期间共同经营产生，因此应属二人夫妻共同债务，余少柳应向苏溪股份社共同偿还。综上所述，苏溪股份社应向叶智林、余少柳退回保证金152430元，叶智林、余少柳应向苏溪股份社支付厂房占用费和相关费用600097.5元，为避免诉累，在本案中一并处理，两者抵扣后，叶智林、余少柳应向苏溪股份社支付厂房占用费和相关费用447667.5元以及按照81830.01元/月的标准支付房产占有使用费至房产实际交付之日止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、第五条之规定，判决：一、叶智林、余少柳于判决生效后十日内共同向苏溪股份社支付2018年4月-2018年12月期间拖欠的厂房占用费及相关费用合计447667.5元，并支付从2019年1月至叶智林实际搬离上述涉案房产之日止的占用费，按照每月81830.01元计算；二、驳回苏溪股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为12076.14元，由苏溪股份社承担5555.14元，叶智林、余少柳承担6521元。二审期间，叶智林、余少柳提交苏溪收款收据，拟证明苏溪股份社将叶智林、余少柳支付的租金以违约金的名义扣除，苏溪股份社应当返还违法收取的违约金及社区基础设施管理费、治安联防费。苏溪股份社质证认为叶智林、余少柳多次逾期交付费用，按合同约定，叶智林、余少柳应当支付违约金，且该违约金是双方同意扣除，且已经支付完毕，不应在未付租金里抵扣。苏溪股份社没有提交新证据。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但该证据不能证明叶智林、余少柳的主张，本院对该证据不予采纳。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋赁合同纠纷，根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：叶智林、余少柳应否向苏溪股份社支付2018年4月-2018年12月期间拖欠的房产占用费及相关费用合计447667.5元，以及支付从2019年1月至叶智林实际搬离上述涉案房产之日止的占用费。对此本院分析如下：其一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案《租赁协议书》虽被认定无效，但涉案房产在签订《租赁协议书》后已交付叶智林使用，叶智林亦已实际占有使用涉案房产，叶智林、余少柳依法应向苏溪股份社占有使用费。本案中叶智林、余少柳在《催款通知书》签字确认其拖欠苏溪股份社2018年4月至12月份租金和费用600097.5元（其中租金572868.92元、社区基础设施管理费20028.58元，治安联防费7200元），应视为其对双方债权债务的确认，故2018年4月至12月份租金和费用按照《催款通知书》上记载的数额计付，此后的费用应参照《租赁协议书》中有关“租金”约定的条款即81830.01元/月计算占有使用费至涉案房产实际交付之日止。一审法院对此处理正确，本院予以维持。至于叶智林、余少柳提出《催款通知书》是苏溪股份社以禁止其办理理赔手续为由强迫签署的，不能以其在《催款通知书》上签字即为对双方之间的债权债务确认之意见。经审查，苏溪股份社分别于2018年4月12日、2018年5月22日、2018年6月14日、2018年7月19日、2018年8月17日、2018年9月21日、2018年12月17日分七次向叶智林发出《催款通知书》，明确欠款情况，但叶智林或余少柳在签字时并未对此提出异议或拒绝，多次在《催款通知书》上签字，明显不符合常理，且叶智林、余少柳亦未提供证据证明其存在受胁迫签字的情形，因此，一审法院认定叶智林、余少柳在《催款通知书》上签字，其行为构成对双方债权债务的确认，亦系其对自身权益的合法处分正确，本院予以确认。其二，叶智林、余少柳认为苏溪股份社向其提供的涉案厂房存在重大瑕疵，导致其产生重大损失，故苏溪股份社无权收取其他费用，应返还或抵扣叶智林、余少柳之前支付给苏溪股份社的不合理费用（包括违约金等）。经审查，叶智林在签订《租赁协议书》之日与苏溪股份在房产（仓库）交接书上签名盖章，办理了交接房产（仓库）的手续，视为涉案房产已实际交付予叶智林，叶智林、余少柳未提供证据证明其曾在使用涉案房产过程中因存在瑕疵而向苏溪股份社主张承担维修义务，而上述费用叶智林、余少柳也按照《租赁协议书》的约定支付给苏溪股份社，且已履行完毕，现叶智林、余少柳以苏溪股份社提供的涉案厂房存在瑕疵，导致其产生重大损失为由要求苏溪股份社返还或抵扣叶智林、余少柳之前支付给苏溪股份社的不合理费用（包括违约金等），违反诚实信用原则，本院不予支持。综上，叶智林、余少柳的上诉理由不成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12076.14元，由上诉人叶智林、余少柳负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月二十二日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力