河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终665号上诉人（原审原告）：朱文骞，男，1999年12月16日出生，汉族，住河南省新乡县。委托诉讼代理人：马玉荣，系朱文骞母亲。上诉人（原审被告）：李淮忠，男，1964年4月1日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审被告）：周瑞雪，女，1977年10月17日出生，汉族，住新乡市。上诉人李淮忠、周瑞雪共同委托诉讼代理人：霍新丽，河南瀛汉律师事务所律师。上诉人李淮忠、周瑞雪共同委托诉讼代理人：胡光红，河南瀛汉律师事务所律师。原审第三人：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，住所地：新乡市开发区22号街坊新飞花园D35号楼1层4号营业房。法定代表人：赵立。上诉人朱文骞因与上诉人李淮忠、周瑞雪、原审第三人新乡市励阳房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初3818号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱文骞委托诉讼代理人马玉荣，上诉人李淮忠、周瑞雪共同委托诉讼代理人胡光红到庭参加诉讼。经本院传票传唤，新乡市励阳房地产经纪服务有限公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱文骞上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判李淮忠、周瑞雪立即返还垫付的税费、水电表费、维修资金、暖气初装费共计46000元，违约金26800元，并且承担诉讼费用。事实和理由:《房地产买卖合同》第六条第一项约定：卖方须保证对上述物业享有完整所有权，能完全支配与处理在此次转让前产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则卖方应赔偿买方由此引起的一切损失。朱文骞垫付的税费、水电表费、维修资金、暖气初装费均为约定房款以外的费用，应属于《房地产买卖合同》第六条第一项约定的范围。李淮忠、周瑞雪辩称：同李淮忠、周瑞雪上诉意见。李淮忠、周瑞雪上诉请求：撤销原判，改判驳回朱文骞的诉讼请求。事实和理由:一、李淮忠、周瑞雪没有隐瞒房屋尚有款项未结清的事实。朱文骞在买房之前是先到房屋现场看过的，充分了解了房屋现状为毛坯，没有入户门，没有开通水、电、暖气的。签订合同时，宋新梅也告知励阳房产，手中仅有判决书、契税票，没有交维修基金。正是因为房屋现状，案涉房屋的交易价格才明显低于市场价。二、朱文骞买的是毛坯房，买房后需要通水电暖气，为了其自己使用缴纳，并非替李淮忠、周瑞雪缴纳。三、李淮忠、周瑞雪已办过房产证了，说明不欠任何税款，至于朱文骞所缴纳的税款31000元是何种税费，开发商是否有权代收，收取的是否合理合法也不清楚。四、《房地产买卖合同》第八条约定：“上述物业在现有状况之下由买方购入，买方曾被邀检查上述物业或授权代表检查，买方签署本合同是基于以上检查及本合同之条款，而并不是依赖卖方或他人陈述或保证，卖方同意且接受上述物业之现状，不得籍此拒绝交易。”朱文骞辩称：同朱文骞上诉意见。经本院依法传唤，新乡市励阳房地产经纪服务有限公司未到庭发表意见。朱文骞向原审法院起诉请求：1、李淮忠、周瑞雪返还朱文骞给开发商垫付的税费、水电表费、维修资金、暖气初装费46000元；2、李淮忠、周瑞雪依照《房地产买卖合同》第十条约定向朱文骞支付损失补偿金26800元；3、本案诉讼费用由李淮忠、周瑞雪承担。原审法院查明：2019年2月13日，朱文骞的父亲朱绪双与李淮忠、周瑞雪的合同签订代理人宋新梅通过第三人励阳公司签订《房地产买卖合同》，约定：双方购买及出售新乡市红旗区道清路开发区27号街坊温泉假日公馆3单元31028室房屋，成交价为268000元；签订合同时，买方立即支付20000元作为购房定金；2019年2月15日前双方签署新乡市房屋买卖契约，买方于签订该合同前将剩余房款248000元全部付清；卖方须保证对上述房屋享有完整所有权，在此次转让前产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在转让完成前清理完毕；卖方在国土局出具买方新的《房地产证》之前，负责结清上述房屋在交付予买方之前产生的相关费用（水电费、管理费、煤气费、电话费、有线电视费等相关费用），上述事项办理过户所产生的手续费用由买方承担。2月14日，朱绪双通过其中国邮政储蓄银行账户（账号为62×××54）向李淮忠账户（账号62×××43）汇款248000元，向励阳公司支付中介手续费2700元，向国家税务总局新乡市税务局第二税务分局（以下简称“新乡第二税务分局”）缴纳李淮忠应缴税款22783.32元，缴纳其应缴税款3616.4元，新乡第二税务分局出具增值税发票。2月15日，朱文骞向新乡市房产管理局高新区分局缴纳不动产登记费80元。3月4日，朱绪双代朱文骞向新乡市新橙物业管理有限公司（以下简称“新橙物业公司”）交纳物业费1157元（3月1日-12月31日），维修管理费60元；代李淮忠、周瑞雪向新乡市升华房地产开发有限责任公司（以下简称“升华公司”）补缴税款31000元、维修资金3500元、水电表款1000元、暖气初装费10500元；3月5日，朱绪双交电费100元、水费50元。另查明，2018年6月14日，原审法院作出（2017）豫0702执1210-4号执行裁定书，裁定：1、将升华公司所有的备案在周瑞雪名下的案涉房屋以第二次拍卖价格207200元交付申请执行人李淮忠、周瑞雪抵偿207200元。案涉房屋所有权自本裁定送达申请执行人李淮忠、周瑞雪时起转移；2、申请执行人李淮忠、周瑞雪可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。后李淮忠、周瑞雪为案涉房屋办理豫（2019）新乡市不动产权第0002462-1号产权证，李淮忠、周瑞雪按份共有，周瑞雪占47%，李淮忠占53%。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱文骞的父亲朱绪双代朱文骞与李淮忠、周瑞雪的合同代理人宋新梅签订房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，故朱文骞及李淮忠、周瑞雪应当按照合同约定履行义务。合同中约定，李淮忠、周瑞雪须保证对上述房屋享有完整所有权，在转让前产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜、在国土局出具买方新的《房地产证》之前产生的相关费用（水电费、管理费、煤气费、电话费、有线电视费等相关费用）均由其清理完毕。合同签订时，李淮忠、周瑞雪未向朱文骞说明案涉房屋尚有款项未结清的事实，也未对欠缴费用进行补缴，导致朱文骞接收房屋时，代李淮忠、周瑞雪向升华公司补缴税款31000元、维修资金3500元、水电表款1000元、暖气初装费10500元，共计46000元。现朱文骞起诉要求李淮忠、周瑞雪返还其缴纳的上述费用，但升华公司不具备收取税款的权力，而朱文骞仍向其缴纳31000元税款，故对朱文骞要求李淮忠、周瑞雪返还该笔费用的诉讼请求不予支持，朱文骞可另行主张权利；剩余维修资金、水电表款及暖气初装费共计15000元，根据合同约定，应由李淮忠、周瑞雪在过户前结清，但最终由朱文骞支付，故对该笔费用，支持朱文骞的诉讼请求，由李淮忠、周瑞雪予以返还。朱文骞主张李淮忠、周瑞雪未按照合同约定履行结清房屋应缴款项义务，属于违约，应按合同约定的房屋成交价的10%支付损失补偿金26800元，但双方约定的损失补偿金是在卖方违约导致房屋未能成交的情形下支付，本案中案涉房屋已经成交，且李淮忠、周瑞雪履行了主要的合同义务，其违约行为不会导致朱文骞合同目的无法实现，故对其要求损失补偿金的诉讼请求不予支持，仅支持李淮忠、周瑞雪自起诉之日起以15000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至二人实际返还15000元之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，原审判决：一、李淮忠、周瑞雪于判决生效之日起十日内返还朱文骞15000元，并自起诉之日起以15000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际返还之日止；二、驳回朱文骞其他诉讼请求。如果李淮忠、周瑞雪未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由李淮忠、周瑞雪承担。本院经审理查明的事实中关于朱文骞交费是否系替代李淮忠、周瑞雪交纳，详见本院认为部分的论述。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，结合各方诉辩意见，现就诉讼焦点分别评析如下：一、关于维修资金3500元问题。本案中，因维修基金费用承担问题在《房地产买卖合同》中并未明确约定，且维修资金亦未写明包含在已付房款中，故朱文骞要求李淮忠、周瑞雪承担该笔费用缺乏相应合同依据和相关证据。二、关于水电表款1000元、暖气初装费10500元问题。本案中，朱文骞认可签订《房地产买卖合同》之前到案涉房屋进行查看，故在《房地产买卖合同》中并未明确约定该两笔费用由何者承担的情况下，朱文骞要求李淮忠、周瑞雪承担该两笔费用同样缺乏相应合同依据和相关证据。三、关于补缴税款31000元问题。《房地产买卖合同》第六条写明，卖方应在转让前清理完毕税项等事宜，因此，该笔费用应由李淮忠、周瑞雪承担。此外，需要说明的是，李淮忠、周瑞雪提出案涉房屋已顺利过户，相关税费已交纳，对该笔费用提出质疑，但客观上不交纳该笔费用，开发商拒绝办理相关手续，故该笔费用由李淮忠、周瑞雪承担后，由李淮忠、周瑞雪与开发商协商处理该笔费用。四、关于违约金问题。《房地产买卖合同》对违约责任进行了明确约定，现朱文骞主张按照总房款的10%计算违约金，但与合同约定的违约情形不符，故本院不予支持。综上，在二手房买卖合同关系中，对于维修资金、暖气初装费等费用承担问题应约定明确，且买卖双方均应秉持诚实、恪守承诺。原审判决结果缺乏相应依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初3818号民事判决；二、李淮忠、周瑞雪于本判决生效之日起十日内向朱文骞支付31000元；二、驳回朱文骞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1620元，由朱文骞承担930元，由李淮忠、周瑞雪承担690元；二审案件受理费1420元，由朱文骞承担815元，由李淮忠、周瑞雪承担605元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年五月二十七日书记员  车韩卓