福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初672号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年1月7日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：福建省南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、陈燕萍，该支行职员。                               被告                       被告陈铃华，男，1975年10月8日出生，汉族，住福建省福安市。             被告黄秋妹，女，1978年12月29日出生，汉族，住福建省福安市。             被告福建省南安市水头房地产开发公司，住所地：南安市水头镇，统一社会信用代码：91350583156328950H。             法定代表人黄子龙，该公司负责人。                               原告诉讼请求                       1、判令被告陈铃华、黄秋妹立即归还原告贷款本金27779.82元及相应未还的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2019年8月21日起至2020年4月20日为727.45元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）;             2、判令原告有权对被告陈铃华、黄秋妹提供的借款抵押物［南安市水头镇镇荷楼片区荷楼自然村安置区(世纪新城)14幢2层203室商品房］拍卖、变卖所得价款优先受偿;             3、判令福建省南安市水头房地产开发公司对上述债务承担连带清偿责任；             4、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告陈铃华、黄秋妹、福建省南安市水头房地产开发公司(以下简称水头房地产公司)未到庭参加诉讼也未提交答辩状。                               本院             认定             事实             证据                       2010年3月3日，原告（贷款人、抵押权人）与被告（借款人、抵押人）陈铃华、抵押人黄秋妹、保证人水头房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为320000元，用于借款人购买位于南安市水头镇荷楼片区荷楼自然村安置区世纪新城14幢203号房产；借款期限120个月，具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率在中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上下浮30%；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每月20日；担保方式为阶段性保证加抵押，保证人水头房地产公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人以南安市水头镇荷楼片区荷楼自然村安置区世纪新城14幢203号房产提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权。黄秋妹于同日出具《共同还款承诺书》给原告，为原告与陈铃华签订的《个人购房担保借款合同》项下的贷款320000元承担共同还款责任。同年3月8日，双方到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押字第0220100954号《房屋预告登记证明》。3月11日，原告发放贷款320000元给陈铃华用于支付购房款，执行年利率4.158%。上述借款，陈铃华、黄秋妹逾期未能还清借款本息，截至2020年4月20日，尚欠原告借款本金27779.82元及利息、罚息、复利727.45元。另查明，陈铃华、黄秋妹于1999年10月30日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。原告依约发放贷款320000元给陈铃华。该笔借款用于购买商品房，陈铃华的妻子黄秋妹亦出具《共同还款承诺书》，故属于夫妻共同债务。现借款期限届满，陈铃华、黄秋妹未能还清借款本息，尚欠借款本金27779.82元应予偿还，并依约支付利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由保证人水头房地产公司提供连带责任保证。此后，由陈铃华、黄秋妹以其购买的南安市水头镇荷楼片区荷楼自然村安置区世纪新城14幢203号房产为抵押财产作抵押担保。原告和被告陈铃华到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人陈铃华、黄秋妹办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人水头房地产公司对陈铃华、黄秋妹的债务承担连带保证责任。原告请求水头房地产公司对陈铃华、黄秋妹的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖陈铃华、黄秋妹的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、被告陈铃华、黄秋妹应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金27779.82元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年4月20日为727.45元，自2020年4月21日至实际还款日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             二、被告福建省南安市水头房地产开发公司对陈铃华、黄秋妹的上述债务承担连带清偿责任；被告福建省南安市水头房地产开发公司承担保证责任后，有权向陈铃华、黄秋妹追偿；             三、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费526元，由被告陈铃华、黄秋妹、福建省南安市水头房地产开发公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 长   尤江岚             人民陪审员 林寿辉             人民陪审员 傅南泽                                                             二〇二〇年五月十一日                                     书 记 员 吴桂菊