广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8658号原告：广州兆成景置业有限公司，住所地广东省广州市天河区华强路1号1307房（部位：A），统一社会信用代码91440106304669571B。法定代表人：彭成兴，系该司总经理。委托诉讼代理人：郑大坤，系该司职员。委托诉讼代理人：邓瑶滔，系广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州市柏乐商务服务有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路161号3901房自编A房，统一社会信用代码91440101MA5AYW3QXL。法定代表人：黎志民，系该司执行董事。委托诉讼代理人：马平川，系广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏静欣，系广东环宇京茂律师事务所实习律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6楼、7楼自编701房，统一社会信用代码91440101721902071C。法定代表人：高军，系该司总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，系该司广州分公司职员。委托诉讼代理人：刘超韦，系广东红棉律师事务所律师。原告广州兆成景置业有限公司（以下简称兆成景公司）与被告广州市柏乐商务服务有限公司（以下简称柏乐公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，并依据被告柏乐公司的申请依法追加广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为第三人参加诉讼。本院于2019年8月14日公开开庭审理本案。原告兆成景公司的委托诉讼代理人郑大坤、邓瑶滔，被告柏乐公司的法定代表人黎志民及其委托诉讼代理人马平川、魏静欣，第三人链家公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆成景公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付中介服务费42045元[包括：首月实收租金37045元（其中80%即29636元属于原告，20%即7409元属于原告提供本次居间服务的员工）以及现金奖5000元（属于原告提供本次居间服务的员工）]及利息（以42045元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年11月21日起计至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告负责广州市天河区林和西路161号中泰国际广场39层的招商业务，并于2018年11月8日在群聊名称为“柏乐会中泰国际广场”的微信群公布《柏乐会中泰国际广场39全层最新推租表》（以下简称《最新推租表》），向有关中介公司公开承诺按照“首月租金100%＋现金奖”的标准支付佣金。原告作为提供房屋租赁居间服务的中介公司，经与被告谈判，被告同意按租金155元/平方米/月、每年递增6%的标准向客户上海益家互动广告有限公司（以下简称益家公司）出租广州市天河区林和西路161号中泰国际广场39楼自编3901L单元（以下简称案涉房屋）。益家公司经由原告争取的最优惠租金标准向被告承租案涉房屋，并于2018年11月14日向被告支付定金37045元及在原告提供居间服务的情况下签订了《中泰国际广场3901L单位承租确认书》（以下简称《承租确认书》）。但被告经原告多次催促至今仍未向原告支付中介服务费，严重违背《最新推租表》的承诺及双方的约定，构成严重违约。被告柏乐公司辩称：一、第三人促成合同成立，被告已足额向第三人支付居间报酬。地产租赁居间成功，至少需要完成如下工作：1.向租客介绍物业情况；2.带租客到物业实地考察；3.在租客表示满意后代表租客与业主反复协商租期、租金、递增率、免租期等交易细节；4.协助业主和租客签订租赁合同；5.协助租客入驻场地。2018年9月开始，第三人为被告和益家公司提供居间服务，至2018年11月13日下午，益家公司同意承租案涉房屋，此后，被告与第三人耗时五六个小时、经几轮磋商后达成交易条件，后第三人为被告和益家公司办理签约、入驻等具体手续直至交易结束。本案中，第三人独立完成前述全部环节，促成合同成立并参与合同履行，被告向第三人支付居间报酬并无不妥。二、原告未促成合同成立，被告不应向其支付居间报酬。原告隐瞒其与益家公司的关系，益家公司于2018年11月14日在察看案涉房屋10分钟后即表示可以承租案涉房屋，并抛出被告与第三人于2018年11月13日谈妥的条件，这个过程显然与常理不符。原告在没有任何事先考察、事后协商的情况下能够直接锁定案涉房屋、确定交易条件，只能是事先从益家公司处得知交易细节，从这个角度分析，原告只是益家公司的代理人而已。被告与益家公司得以建立租赁合同关系，与原告无关。综上，第三人促成交易，被告向其支付居间报酬并无不妥，原告未促成合同成立，且有悖诚实信用原则，被告不应向其支付居间报酬。第三人链家公司述称：原告的诉讼请求没有指向第三人，但原告主张的中介服务费指向交易的中介服务已由第三人提供，第三人最终促成合同成立，故第三人认为原告的诉讼请求没有事实依据。经审理查明：在群聊名称为“柏乐会中泰国际广场租赁群”的微信群（群成员合计500人）中，刘顺林（注：兆成景公司称刘顺林是柏乐公司负责中泰国际广场招商的工作人员，柏乐公司对此没有提出异议）于2018年11月12日上午9时11分发送截图微信[截图显示《最新推租表》，表格中的房屋信息包括：单位、面积、租金（实收）、朝向、格局、现金奖六列；其中单位为3901L（即案涉房屋）的信息如下：面积为239平方米，租金（实收）为162元/平方米，朝向为东南向，格局为3＋1，现金奖为5000元；租金为实收价（含税＝实收×1.12），一年起租，第二年在前一年的基础上递增8%；交付时间：签约即交付；交付标准：精装修、网络、茶水间、健身室、会议室、豪华洗手间（免费试用）、可量身配置全套办公家私；保证金：三押一租；管理费：29元/平方米/月（含中央空调费）；佣金：一个月的80%为对公佣金、20%为个人现金奖；地址：广州市天河区林和西路161号中泰国际广场39楼；招商热线：刘顺林Andy：139××××5719（微信同号）……2018年11月8日（最新推租表）等内容]，于2018年11月14日下午12时27分发送内容为“@所有人……又成交啦，3901L单位239方的已租，恭喜成交的地产公司朋友”的微信。作为业主/发展商/管理处的柏乐公司与链家公司签订《客户确认书》，其中的“代理公司”一栏显示：代理公司名称为链家公司，联系人为吴宗昌，参观日期为2018年9月17日，接待人为刘顺林等内容；“准租户资料”一栏显示：公司名称/个人为益家公司，电话号码/手机号码为185××××6142，行业为网络科技、传媒等内容；“准租户要求”一栏显示：面积为3901L约239平方米，租金预算为约155元/平方米/月，已参观的物业为广州市天河区林和西路161号中泰国际39楼等内容；“签名（签章）确认”一栏显示：1.满堂红已介绍以上客户到现场视察上述单位登记后与贵方成功租出该物业之单元，贵方按与客户签署的该单元正式租赁合同约定的月租金金额的80%之标准支付满堂红中介服务费；2.如满堂红所介绍客户自行或通过其他代理公司向贵方商议该物业事宜，贵方应将此事通知满堂红并将此客户转回满堂红跟进，如贵方自行与此客户洽谈租赁事宜或达成协议，贵方则须支付相当于月租金金额的80%作为赔偿我司之损失；……等内容。双方均未填写上述确认书的签署日期。兆成景公司认为上述确认书可能是事后补充签署的。广东纵横天正律师事务所（律师邓瑶滔）受兆成景公司的委托于2018年11月21日向柏乐公司邮寄《律师函》，函中包括：兆成景公司以其员工于2018年11月14日携同客户益家公司至案涉房屋、益家公司确认向柏乐公司承租案涉房屋并由其代益家公司向柏乐公司支付定金37045元、其促成益家公司与柏乐公司签订案涉房屋的《承租确认书》为由，要求柏乐公司在收到函件之日起五日内按照《最新推租表》及其与柏乐公司过往的交易习惯向其支付中介服务费42045元[即佣金：首月实收租金的100%（37045元）及现金奖5000元]等内容。柏乐公司确认其于次日收到上述邮件，但表示其不认可《律师函》的内容，其认为其应向链家公司支付佣金，不应向兆成景公司支付佣金。2018年12月5日，柏乐公司以银行转账方式向链家公司支付案涉房屋的“中介佣金”29636元。当事人有争议的证据及涉及案外人的证据情况如下：一、兆成景公司提供的微信号为“×××”、昵称为“Andy刘顺林”的人员的微信朋友圈截图（已出示手机原始记录），用于证明刘顺林代表柏乐公司负责中泰国际广场39层的招租、招商工作。柏乐公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。二、兆成景公司提供的微信往来记录截图{已出示手机原始记录。兆成景公司称微信往来双方是其员工郑大坤与柏乐公司的员工刘顺林（该人员的微信号为×××）。其中包括以下（但不限于）微信往来记录：2018年11月13日，对方于下午10时13分通过郑大坤的朋友验证请求，郑大坤遂发送内容为“刘总，您好”“深夜打扰了”的微信，对方回复内容为“没事”的微信，郑大坤发送内容为“明天早上想过来看中泰39楼的单位，您在现场么？”的微信，对方回复内容为“在的”“几点”“多大面积呢”的微信，郑大坤回复内容为“正常你们是9点上班么，可能9点”的微信，对方回复内容为“可以”等微信，郑大坤回复内容为“239方，或者305主要这两个”的微信，对方回复内容为“好”“明天见”的微信；2018年11月14日，郑大坤于上午8时58分发送内容为“客户到了……我们准备上来”的语音微信，对方回复内容为“OkA座上来啊……”的语音微信，郑大坤于上午9时36分发送内容为“刘总，你有空啊，下来找个地方坐一下聊一下喽，我把这个客户的情况跟你说一下，可能是兴趣比较大”的语音微信，对方回复内容为“你上来嘛……”的语音微信，郑大坤回复内容为“行了……我上去找你啊”的语音微信，对方回复内容为“好”的微信，双方于上午10时47分语音通话11分钟，对方遂发送一份文件名为“伯乐会合同标准版本20180910”的文件（即出租方/甲方为柏乐公司的《房屋租赁合同》，承租方/乙方、单元号、面积、租期、月租金额等空格均未填写内容），郑大坤于上午11时11分发送内容为“顺林啊，你hold一hold，我想按照一个月定金去给，正在跟财务沟通。稍等”的微信，对方回复内容为“好的”“现在这个中介在我这里等他客户”的微信及一条视频微信（视频显示一名男子坐在椅子上看手机。柏乐公司称该名男子即是链家公司的员工吴宗昌），郑大坤回复内容为“谁啊”“今天早上过来看楼的？”的微信，对方回复内容为“是啊”的微信，郑大坤回复内容为“刚带客户过来看么”的微信，对方回复内容为“不是”“等他客户过来谈细节”的微信，郑大坤于上午11时58分发送内容为“顺林那边怎样，财务在外面。一会才能打”“Hold一下”的微信，对方回复内容为“他们要含税价租吗”的微信，郑大坤回复内容为“要”的微信，对方回复内容为“好”“含税是41490元一个月！”“定金可以打实收，签完合同，补齐就行”的微信，郑大坤回复内容为“我知道，定金是37045。后续公司转3押一租是含税的”的微信，对方回复内容为“好的”的微信，郑大坤于下午12时04分发送内容为“财务太久了，我哥让负责人先垫啦。打了钱我把确认书带给你盖章”的微信，对方回复内容为“他们签几年”的微信，郑大坤回复内容为“3”的微信，对方回复内容为“好的”等微信，郑大坤于下午12时07分发送一条照片微信（照片显示：任慧良于2018年11月14日下午12时05分56秒向柏乐公司转账支付37045元等内容）及内容为“跨行的，可能要等一下下”的微信，对方回复内容为“好”的微信，郑大坤发送内容为“他短信已经提醒扣款了”的微信及一条照片微信（照片显示《中泰国际广场3901L单位承租确认书》，包括：面积为239平方米；租期为3年；租金为实收155元/平方米/月；递增为第二年开始每年递增6%；免租期为5天；家具为8元/平方米/月等内容；尾部出租方签章一栏显示柏乐公司的打印内容但未加盖印章，承租方签章一栏显示一个手写签名但无法辨认内容），对方回复内容为“好的……”等微信，郑大坤于下午12时12分发送内容为“收到告诉我一声，我跟那边说”等微信，对方回复内容为“到账了”的微信，对方于下午12时29分发送一条照片微信及内容为“他还在……”“已经和他说收了定金”等微信，郑大坤回复内容为“一会吃完饭过去找你盖章”等微信，对方于下午3时16分发送两条照片微信[照片分别显示《承租确认书》（其中载明：面积为239平方米；租期为3年；租金为实收155元/平方米/月；递增为第二年开始每年递增6%；免租期为5天；家具为8元/平方米/月等内容。尾部出租方签章处显示柏乐公司的印章和黎志民的个人印章，承租方签章处显示柏乐公司的印章及一个手写签名但无法辨认内容，日期均为2018年11月14日）以及柏乐公司于2018年11月14日开具的《收款收据》（包括：今收到任慧良租赁案涉房屋交来定金37045元等内容）]及内容为“盖章盖快了”的微信，郑大坤回复内容为“那我让同事去拿吧”“换一张”“或者打印一张盖好，我让同事去换”等微信，对方回复内容为“没事”的微信；2018年11月15日，郑大坤于上午10时52分发送内容为“刘经理，公司的层面要求提供首认制的证明文件，包括昨天我亲自带看也没有提过要确认，否则我司会对这件事采取措施。有必要在招商群让中介要评论此事”的微信，对方于上午11时14分发送两条截图微信（两张截图的微信往来双方的头像一致，其中，微信往来对方为“谢小姐”的截图包括：己方发送内容为“我又上来了”“您在哪里”“经纪公司：链家客户姓名：魏小姐客户电话：185……6142需求面积：200~300行业：金融经纪人：王新亚经纪电话：159××××1081报备时间：2018.9.17”的微信等内容；微信往来对方为“中介王新亚”的截图包括：己方发送内容为“你客户和我报备下”“我还要汇报给老板”的微信，对方回复内容为“我又上来了”“您在哪里”“经纪公司：链家客户姓名：魏小姐客户电话：185……6142需求面积：200~300行业：金融经纪人：王新亚经纪电话：159××××1081报备时间：2018.9.17”等微信）等内容}，用于证明经由兆成景公司的员工郑大坤提供中介服务，益家公司向柏乐公司支付了定金，柏乐公司以微信方式与郑大坤确认已经签订《承租确认书》及开具收到案涉房屋定金的《收款收据》。柏乐公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性均不予认可；郑大坤加刘顺林为微信朋友的时间是2018年11月13日下午10时13分，这不是正常交易时间和商业谈判时间，如果郑大坤确实是经各方认可并积极提供全面居间服务，按照正常逻辑不应在非交易时间突然加刘顺林为微信朋友；刘顺林于2018年11月14日发送视频微信给郑大坤并告知郑大坤称“现在这个中介在我这里等他客户”，上述视频中的“中介”即是链家公司的员工吴宗昌，微信中的“客户”即是承租人益家公司，当时郑大坤并没有向柏乐公司说明其所代表的客户是益家公司；从整个微信往来记录看，郑大坤从看楼到最后让益家公司支付案涉房屋定金的时长不超过两个小时，完全没有正常交易过程中的考察、协商、谈判、讨价还价环节，上述非正常交易模式显示郑大坤只能是事先从益家公司处获取案涉房屋的全部交易细节后代表益家公司支付定金；郑大坤于2018年11月14日下午12时04分发送内容为“财务太久了，我哥让负责人先垫啦。打了钱我把确认书带给你盖章”的微信、刘顺林回复称“他们签几年”、郑大坤回复称“3”，由上可知，郑大坤代表的兆成景公司与益家公司的负责人任慧良存在特殊关系，否则很难理解中介公司如何指挥任慧良以私人款项先垫付益家公司承租案涉房屋的定金，且兆成景公司在连交易细节均没有谈妥的情况下直接指挥益家公司转账支付定金，从柏乐公司的角度来看，只能理解为兆成景公司抢在链家公司之前支付案涉房屋的定金，这不是正常的商业交易模式。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议；兆成景公司沟通的时间与签订合同的时间很接近，且并未完成完整的居间介绍和促成合同订立，不符合正常的商业接洽模式。三、兆成景公司提供的照片（共2张；均为证据2中微信号为“×××”的人员发送的照片微信。其中一张照片显示《承租确认书》，另一张照片显示柏乐公司于2018年11月14日开具的收到任慧良租赁案涉房屋交来定金37045元的《收款收据》），用于证明柏乐公司与益家公司签订《承租确认书》，并收取定金。柏乐公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议；该证据指向的交易是由链家公司提供居间服务促成的，与兆成景公司无关。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议；该证据仅能证明益家公司与柏乐公司订立合同；关于定金的问题，该证据证明任慧良与益家公司存在关联关系，其行为和后果与益家公司是一体的。四、兆成景公司提供的郑大坤的名片（已出示彩印件）、兆成景公司与郑大坤于2018年7月25日签订的《劳动合同书》（未能出示原件）和天河区社会保险基金管理中心于2018年12月26日打印的参保人为郑大坤、所属单位为兆成景公司的《个人参保证明》（未能出示原件），用于证明郑大坤是兆成景公司的员工。柏乐公司发表以下质证意见：对名片的真实性无异议，其他证据由法院依法认定。链家公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。五、兆成景公司提供的微信往来记录[已出示手机原始记录。兆成景公司称微信往来双方是其员工郑大坤与益家公司的任慧良（该人员的微信号为×××）。其中包括以下（但不限于）微信往来记录：2018年11月13日，对方于下午9时28分发送内容为“1.签3年2.租金158实收3.第二年开始递增7%4.租金跟管理费，三押一付，水电周转金20元/平米（中途可转租）5.免租期5天”的微信，郑大坤回复内容为“收到，谢谢任总”的微信，对方回复内容为“是他们放给我们的条件，其实这个老板我们另外一个朋友也认识，就这个39层的呀，那后来也才知道他也认识。那现在是因为他们也带我们见了几个地方了……今天是见着了，所以我们也不好弄，所以我们只能说比较哪家拿的好，条件好是吧，这样的话我们也都不得罪人嘛”等语音微信，郑大坤回复内容为“其实我们这种业务公司做业务的都是……就是看结果嘛，反正最后谁来完成这个交易才是最重要的，所以业务压力也很大”“我也明白您的难处，所以也要我们也会尽力去争取到比这个条件更为优惠一些……”的语音微信……对方发送内容为“还有一个说法是，那个中介说是那个另外有个人在看，说那边两套多少一起拿下来，然后希望我今天晚上就签约……”“就我的感觉，我觉得他是可能知道了有竞争，所以他那个故意来逼我们呐”的语音微信，郑大坤回复内容为“但是你们这样他逼你们，这种也比较麻烦，因为你们那个总部不是在广州，可能要走一个流程，预计的话也快递来寄送合同，什么合同也是也好几天时间了嘛，那个放心，这个我明天早上就确定，如果说条件都发给你觉得OK的话，那我们公司我有我的做法就是……”“在争取就是说啊……几天之内能够给到这个合同盖完章，然后再付款，那我可以自己个人或我们公司先垫付这个定金，这都没问题的，这个灵活操作，但主要是确保这个单位能够确定下来”的语音微信，郑大坤于下午11时14分发送内容为“任总，这个158块钱一平方，是包括配家私的费用还是家私另外算”的微信，对方回复内容为“另外算”“8块一方”的微信，郑大坤回复内容为“好的”的微信；2018年11月14日，郑大坤于上午9时26分发送内容为“孙总啊，我们现在在那个中泰啊，约了他大概是九点半，当面谈一下这个情况，那个条件，那如果说那个链家那边……就是给钱签合同的话，你就先说那个上海总部那边还没有答复她就行了……”的语音微信，对方回复内容为“好”的微信……郑大坤于上午10时49分发送一份文件名为“伯乐会合同标准版本20180910”的文件（即出租方/甲方为柏乐公司的《房屋租赁合同》，承租方/乙方、单元号、面积、租期、月租金额等全部空格均未填写内容），对方于下午12时07分发送一条截图微信（截图显示：任慧良于2018年11月14日12时05分56秒向柏乐公司转账支付37045元等内容）及于下午3时09分发送一条截图微信（截图显示对方与“Jimmy.黎中泰房东”的微信聊天记录，其中，“Jimmy.黎中泰房东”于下午3时08分发送内容为“任总啊，那个今天我听你同事，听我同事说，你那边已经把定金交了是吧，然后那个租赁协议也签了。但是现在有个问题就是，今天过来的那个中介公司的人，不是昨天那个。因为他们经理又打电话给我了，这个事情到底怎么回事”的语音微信）和内容为“那老板问”“39层”的微信以及于下午3时22分发送内容为“我在开会”“你捋一捋”的微信，郑大坤回复内容为“收到”等微信，对方于下午4时17分发送内容为“老板是这么说的，说那个阿昌跟你们找的不是老板，是吧，你们找的谁”的语音微信，郑大坤回复内容为“找的是他们那个负责整个场地，那个招商的那个李总，他应该早上都不在啦，李总没有见到他人呐”的语音微信，对方回复内容为“对呀，就是黎总找我的，他现在觉得这个不吻合……你们这个行业的规则……可能是链家给他那个制造压力了吗”的语音微信，郑大坤回复内容为“这个链家给他们制造压力这一块应该不太那个现实了，因为主要是客户方来做这个决定的，不是那个业主方来决定这个事情，客户租跟不租跟那个业主方实际的关系……那个影响不大”的语音微信等内容]，用于证明兆成景公司能够为客户益家公司提供更优越的价格服务，故益家公司选定以兆成景公司争取的价格条件与柏乐公司签订案涉房屋的租赁合同，但柏乐公司却错误认为是链家公司促成合同的签订。柏乐公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明内容不予认可；该证据显示益家公司向兆成景公司介绍案涉房屋，而不是兆成景公司向益家公司介绍案涉房屋；该证据可证明益家公司已经决定承租案涉房屋，只是选择兆成景公司出面协商更好的价格，兆成景公司是益家公司的代理人，而非益家公司与柏乐公司的居间人；“是他们放给我们的条件……这样的话我们也都不得罪人嘛”说明兆成景公司很清楚链家公司此前已经成功提供居间服务，益家公司已经决定承租但是不方便协商价格，但益家公司决定承租案涉房屋及交易细节是链家公司的工作成果，也是柏乐公司的商业秘密；“任总，这个158块钱一平方，是包括配家私的费用还是家私另外算”显示兆成景公司根本没有提供居间服务，对于行情一无所知，需要靠益家公司解释才明白他人的底价构成；案涉房屋是益家公司指定的、底价是益家公司披露的、底价构成是益家公司反复解释的，说明益家公司比兆成景公司更熟悉案涉房屋和交易细节，居间人还没有委托人熟悉情况无法提供居间服务。链家公司发表以下质证意见：链家公司未参与上述对话，无法核实该证据的真实性、合法性，由法院依法审查；对于关联性，一是该证据只能证明兆成景公司与益家公司曾就案涉房屋租赁事宜进行交流，且是由益家公司将链家公司协助磋商的条件告知兆成景公司；二是益家公司于2018年11月14日向柏乐公司支付定金、于次日签订租赁合同，但兆成景公司在支付定金前一天晚上仍处于了解租赁信息的状态，其介入益家公司租赁案涉房屋事宜相当仓促，无从谈及促成租赁双方就租赁事宜达成合意；三是兆成景公司提供的证据不能证明其与柏乐公司成立居间合同关系，柏乐公司未就居间服务、居间报酬等事项向兆成景公司作出任何要约或承诺，兆成景公司主张本案居间费用没有合同和法律依据。六、柏乐公司提供的其作为出租方/甲方与益家公司作为承租方/乙方于2018年11月15日签订的《房屋租赁协议》（以下简称《协议》）[已出示原件。约定：第1条租赁标的及配套：（1.1）甲方柏乐公司为案涉房屋的权利人，将案涉房屋出租给乙方使用……（1.3）案涉房屋的出租面积为239平方米……第2条租赁期限、免租期、起租日、递增：租赁期限为2018年11月15日至2021年11月24日；2018年11月15日至11月24日为免租期，2018年11月25日至2019年11月24日的月租金额为38897元，2019年11月25日至2020年11月24日的月租金额为41231元，2020年11月25日至2021年11月24日的月租金额为43704元；注：表中均为含税月租金额；第3条租金、物业管理费及税费：（3.1）2018年11月25日至2019年11月24日，案涉房屋的单位租金按房屋出租面积每平方米每月155元，月租金额为37045元，房租税率5%，含税额为38897元；3.2）月租金额从第二年开始每年递增6%；（3.3）物业管理费按房屋出租面积每平方米每月29元（含税4%），月物业管理费总额为6931元；……第5条交楼时间及标准：（5.1）甲方应收到所有保证金及首期租金之后的叁日内将案涉房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；（5.2）双方约定于2018年11月20日前办理案涉房屋移交手续；……等条款]和《交铺标准确认书》[已出示原件。首部显示出租方为柏乐公司、承租方为上海壹家互动广告有限公司的打印内容。其中包括：自2018年11月15日正式履行交房手续等内容。尾部出租方签章处显示柏乐公司的印章，承租方签章处显示杨某某的手写签名（柏乐公司称该人员是益家公司的员工杨丹杰）；上述签章处下方显示“租赁房屋交付时间：2018年11月15日”的内容]，用于证明柏乐公司经链家公司提供居间服务与益家公司签订并履行《协议》。各方当事人均称租赁双方当事人及中介方没有就本案租赁交易签订三方合同。兆成景公司与链家公司均对《协议》和《交铺标准确认书》的真实性无异议。兆成景公司认为该组证据仅能证明柏乐公司与益家公司签订《协议》及《交铺标准确认书》，无法证明是链家公司提供居间服务。七、柏乐公司提供的显示由“刘顺林”于2019年6月4日作出的《情况说明》[已出示原件。其中包括：我叫刘顺林……系柏乐公司员工，自2018年8月开始受指派负责中泰国际广场39楼写字楼招租工作；2018年8月，我入职后，就开始和同事谢美玉一起负责39楼的招商工作；我们的工作方式是，先建立微信群，将附近的地产中介都拉到群里来，然后在群里发布公司准备放租的楼盘信息，也包括中介推荐成功后如何计算和支付佣金等大致内容；……我们公司和其他地产中介一样，建立了报备制度；……这是由于很多客户会找不同中介反复来看盘，打探公司的底价等，如果不进行登记，会很难分清到底是哪个中介作了工作，未来支付佣金的时候也会发生冲突；……整个地产中介行业都是遵循这个惯例，我们在接待地产中介来看盘的时候，也会事先和他们说明白，避免未来发生争议；我参与公司的时候，谢美玉已经告诉了我相关物业的报备情况；其中，链家地产的王新亚和吴宗昌在2018年9月17日，报备了39楼的客户魏小姐，登记的行业是金融业……但是当时没有下定；之后我们一直将魏小姐作为链家客户处理；2018年11月13日下午，吴宗昌带着任总过来39楼看盘，并当着任总的面介绍说，魏小姐是任总的员工，上次回去介绍过情况，这次是老板亲自过来看盘；我就带着吴宗昌和任总到现场看物业；任总将整个39楼的各个单元都看了一遍后，到下午5点左右的时候，就当着我和吴宗昌的面表示，要承租39楼L单元，租期三年；然后任总就让吴宗昌跟魏小姐具体谈条件，自己就走了；我当时不知道任总就是任慧良；任总走后，我……和吴宗昌在办公室……开始谈条件；我第一次报给吴宗昌的是每平方租金168元，租金每年递增8%，免租期为7天；吴宗昌就和我砍价，让我把租金递增降至6%，我答应了；然后吴宗昌就用电话把报价报给了魏小姐，这时大约是晚上7点；魏小姐收到报价后，说要先汇报下；过了十几分钟后，魏小姐就打电话给吴宗昌，说希望租金155元每平方，其他条件可以接受，第二天就可以签约；吴宗昌跟我讲了后，我和老板商量了下，到大约晚上9点时候老板就同意了，吴宗昌就告诉了魏小姐；谈妥价格后，我还和吴宗昌说，希望客户晚上就先把定金打过来，然后再签约；吴宗昌和魏小姐说了之后，魏小姐就说，时间已经太晚了，要不明天签约的时候一起付了吧；吴宗昌就和魏小姐约第二天上午10点来我办公室签约；……当天晚上10点多……突然有人（郑大坤）加我微信，说第二天早上9点要来看楼，我同意了，然后就结束了谈话，没谈任何细节；之前，我不认识郑大坤；14日早上9点10分，郑大坤带了一个青年男人到39楼，我带着他看了39楼待租的几个户型；郑大坤没有介绍这个男人姓名，也没有说他代表哪家公司；在看盘过程中，郑大坤和这个男人既没有问租金，也没有问递增，也没有问租期，也没有问免租期，什么都没说，也什么都没问，直接就走了，整个过程不超过10分钟；早上9点30分左右，吴宗昌来到我的办公室等魏小姐过来签约……这期间，郑大坤发了微信给我，约我下去喝咖啡，我说有什么事情来办公室谈……而且我当时也在等着和魏小姐签约，也走不开；快到10点的时候，吴宗昌微信催促魏小姐来签约，魏小姐说等等，吴宗昌就坐在我的办公室等；到了10点30分左右，郑大坤又返回我办公室，吴宗昌看我来客户了，就走出去休闲区继续催魏小姐；郑大坤直接跟我说，客户决定租L单元，并且直接开出条件，租金155元每平方，年递增6%，免租期7天，租期3年，可以马上交定金；因为魏小姐还没有来，我就答应了郑大坤；然后我就制作了《成交确认书》并加盖了印章，给郑大坤拿走了；过了20分钟左右，客户就将承租L单元的定金3.7万打到我公司账户上，付款账户显示是任慧良；公司财务就制作了“任慧良租赁中泰国际广场39L单元定金37045元”的收据，由我拍照发给了郑大坤；当时我并不知道任慧良就是吴宗昌带过来的任总；收到定金后，我就去找吴宗昌，说已经有客户承租了L单元，定金都已经到账了；吴宗昌就问我，是哪家公司承租的，是从事什么行业的，我没有告诉他；说话间，魏小姐答复吴宗昌，说他们公司有变动，决定不再承租L单元了，然后吴宗昌就走了；中午没过多长时间，公司老总黎志民就打电话给我，说链家崔经理打电话给他了，问为什么任总下定金没有通过链家，黎志民就问我怎么回事；我说我不知道怎么回事，我不知道链家推荐的任总和郑大坤带来的客户代表的是同一家公司啊；谁先付定金我就租给谁啊；下午4点多，黎志民就约链家的崔嘉龙经理和吴宗昌，以及郑大坤到我公司办公室谈判；那时候我才知道郑大坤是代表兆成景公司；……崔嘉龙和郑大坤对于任慧良就是任总，双方带的是同一个客户，没有争议，但链家坚持任慧良是他的客户，中介费应该支付给链家；郑大坤坚持说任慧良是他的客户，中介费应该支付给兆成景；到后来也没有谈妥；2019年11月15日上午，吴宗昌陪着益家公司的杨丹杰过来公司，按照13日谈妥的条款签订了《协议》等内容]，用于证明柏乐公司确认经链家公司提供居间服务成功出租案涉房屋。兆成景公司对该证据发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；其中大部分是柏乐公司的内部经营管理情况，与兆成景公司无关；刘顺林提及郑大坤提供了居间服务，例如签约条件是由郑大坤提出的，且郑大坤明确提出可立即支付定金，柏乐公司才同意由郑大坤代表益家公司承租案涉房屋，即郑大坤促成本次交易。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议；其中涉及各方当事人就本案租赁客户归属的问题进行协商和谈判（注：兆成景公司确认各方当事人确实曾进行谈判，并称当时柏乐公司认定是链家公司提供本次交易的居间服务）。八、柏乐公司提供的“吴宗昌”于2019年6月6日作出的《情况说明》（已出示原件。其中包括：我叫吴宗昌……在2017年至2018年12月间，是链家公司员工，负责房地产出租的居间工作；2018年9月14日，我公司同事崔嘉龙介绍了益家公司的魏晓敏给我和王新亚，说让我接手负责帮益家公司在耀中广场附近寻租一处办公室，并大致告诉了我要求，我们就加了一个微信群谈这个事情；当天17时左右，我就向魏小姐推荐了中泰国际广场39楼；9月17日，我第二次向魏小姐推荐了中泰39楼；当天我们让魏小姐提供她的联系方式给我，由王新亚去找业主柏乐公司去做了中介的报备；之后我陆续也向魏小姐推荐了附近其他的盘；11月13日，我重新向魏小姐推荐了中泰国际39楼；当天16:30左右，益家的负责人任总过来，我陪着他一起看了中泰国际的39楼，看了房之后，任总当场定了要租39楼的L单元，之后他就走了；当天17:30左右，魏小姐再次确定要租，让我谈商务条款；我坐在中泰国际的办公室，代表魏小姐与刘顺林、柏乐老板黎总一起谈价格和条件；大概谈到当天晚上10点多，基本上谈妥了价格和条件；我就约魏小姐第二天过来签约，魏小姐答应第二天十点左右来签约；11月14日，魏小姐没有在约定时间来，后来崔经理就去协调看是怎么回事；当天晚上，崔经理和我，以及柏乐的刘顺林和黎总，还有兆成景公司的郑大坤和另外一个人，就在柏乐公司的办公室谈判，就是谈益家这个客户到底是哪家中介的；……最后柏乐根据备案情况和带客看盘和谈商务条款的过程，认定益家属于链家的客户，兆成景不认可，最后三方没有达成一致；11月15日开始，我开始和益家广告的杨丹杰具体落实合同条款，中间又就细节讨价还价，主要是税费和合同条款等细节，最后大约在月底前全部落实；租金和签约日均从15日开始起算等内容）和《转账记录查询》截图（已出示手机原始记录。显示：收款人为吴宗昌，金额为12409元，转账时间为2018年12月5日，附言为现金奖等内容），用于证明柏乐公司经链家公司的员工吴宗昌提供居间服务与益家公司签约的过程；柏乐公司向吴宗昌全额支付了中介员工个人现金奖12409元。兆成景公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议；《情况说明》没有显示吴宗昌给客户的优惠比郑大坤给客户的优惠大；《转账记录查询》截图证明柏乐公司错误向吴宗昌支付中介员工个人现金奖。链家公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。九、柏乐公司提供的微信群往来记录截图[已出示手机原始记录。柏乐公司称群成员包括链家公司的员工崔嘉龙、吴宗昌及益家公司的员工魏晓敏，王新亚曾是群成员但后来退出微信群。显示：群聊名称为“链家-魏小姐选址服务小组”，“崔嘉龙”于2018年9月14日邀请“吴宗昌”和“魏晓敏”加入群聊。其中包括以下（但不限于）记录：2018年9月14日，吴宗昌于16时44分邀请“王新亚”加入群聊，“吴宗昌”于17时01分发送内容为“中泰国际高区248方，租168实收，管理费29，业主可以帮租户配齐办公家具，同楼层有免费水吧，会议室，会客室”的微信，“魏晓敏”回复内容为“收到”“几楼”“几个隔间？”的微信，“王新亚”回复内容为“39楼”“3~4个间隔”的微信，“魏晓敏”回复内容为“好”“我考虑一下”的微信，“吴宗昌”于17时34分向“魏晓敏”发送内容为“魏小姐您明天有时间吗？我带你去看中泰的单位”的微信，“魏晓敏”回复内容为“考虑一下，要不要在那边”的微信；2018年9月17日，“吴宗昌”于11时59分向“魏晓敏”发送内容为“您好中泰那个位置您考虑喜欢吗？”的微信，“魏晓敏”回复内容为“我有空会联系你”的微信，“吴宗昌”回复内容为“好的”的微信，“魏晓敏”于16时48分发送内容为“中泰那个今天能看吗”的微信，“王新亚”回复内容为“可以”“您几点方便”“我们马上安排”的微信，“魏晓敏”回复内容为“现在可以”的微信……“王新亚”于17时42分向“魏晓敏”发送内容为“魏小姐麻烦您再发一次联系电话，我们和业主做个报备，谢谢您”的微信，“魏晓敏”回复内容为“185××××6142”的微信；2018年9月20日，“魏晓敏”于12时20分发送内容为“目前暂时只考虑耀中广场、中泰及附近，谢谢”的微信，“王新亚”回复内容为“收到”“我们继续留意”的微信；之后，“吴宗昌”“王新亚”继续向“魏晓敏”发送其他物业的信息；2018年11月13日，“吴宗昌”于14时42分向“魏晓敏”发送内容为“中泰39楼的单位你们会重新考虑吗？那边新装修，可以跟业主协商配置办公家具”的微信及一些照片微信，“魏晓敏”回复内容为“是不是之前看过的”“多大的，几个房间”等微信，“吴宗昌”回复内容为“是的”“这图片是9月底拍的”“单位面积239方，租金162实收，管理费29”“总共有3个房间，同楼层配有免费会议室”的微信，“魏晓敏”回复内容为“好”“现在装修好没？”“配办公家具怎么算的”的微信，“吴宗昌”回复内容为“现在装修好了，配家具每平米租金加8元”“要过去看一下吗？”的微信，“魏晓敏”回复内容为“会议室是怎么使用的？”“几家共用”“配什么样的家具？”的微信，“吴宗昌”回复内容为“会议室提前跟楼管预约就可以的了，同楼层有13家左右公司，有部分是不常用到会议室的”“办公家具请参考图片。统一标准”的微信及一条图片微信，“魏晓敏”回复内容为“现在去看一下吧”“约几点？”的微信，“吴宗昌”回复内容为“帮您约了四点半”的微信，“魏晓敏”回复内容为“好”“到了找你”的微信，“吴宗昌”于16时21分向“魏晓敏”发送内容为“我到了，在这里等你同事”的微信，“魏晓敏”回复内容为“好”的微信并于17时17分发送内容为“这套要了”“谈一下细节吧”的微信，“吴宗昌”回复内容为“好的”的微信，“魏晓敏”回复内容为“那边老板认识的，说给个优惠价”的微信，“吴宗昌”回复内容为“明白，我落实好回复您”“你们计划合同签多少年？”的微信，“魏晓敏”回复内容为“三年吧”的微信，“吴宗昌”回复内容为“收到”的微信，“魏晓敏”于17时34分发送内容为“好，你来安排合同事宜”“确认价格”的微信，“吴宗昌”回复内容为“好的，正在沟通商务条款，我迟点回复你”的微信，“魏晓敏”回复内容为“好”的微信；2018年11月14日，“吴宗昌”于20时07分向“魏晓敏”发送内容为“魏小姐晚上好！今天我跟业主见过面了，最终条款已经落实，而且业主也已经收了你们的定金，你看下明天有没有空安排过来中泰签合同”“承租条件请参考图片”的微信及一条照片微信（照片内容即是《承租确认书》），“魏晓敏”回复内容为“我现在没再负责这事了，问一下情况”的微信，“崔嘉龙”于20时12分发送内容为“魏经理您好，业主这边现在委托我们对接贵司，不知道现在主要是哪位同事在负责呢？方便让我们联系一下他吗，业主希望明天早上签约”的微信，“魏晓敏”回复内容为“我们总部的同事”“好像还有另一家中介公司”的微信，“崔嘉龙”回复内容为“这个我们已经沟通好了，您放心”的微信，“魏晓敏”回复内容为“明白，对我来说价格合适谁签都行，但因为你们之前报的价格过高，我总部同事现接手过去了”的微信，“崔嘉龙”回复内容为“嗯嗯，这个是我们的失误，现在是任总那边负责吗”的微信，“魏晓敏”回复内容为“不知道这中间怎么沟通的”“不是”的微信，“崔嘉龙”回复内容为“业主那边让我们联系任总”的微信，“魏晓敏”于20时41分发送内容为“我来签吧”等微信，“崔嘉龙”回复内容为“好的，您明天什么时候方便？”的微信，“魏晓敏”回复内容为“明天我安排同事联系你”“合同要走我们上海总部”的微信；2018年11月19日，“吴宗昌”于18时06分发送一份文件名为“中泰3901L单位最新合同（业主确认）”的文件及向“魏晓敏”发送内容为“魏小姐您好，合同已经按照贵司要求改好了税点，请确认金额”的微信，“魏晓敏”回复内容为“嗯，让我同事确认就好了”的微信；2018年11月22日，“吴宗昌”于16时05分向“魏晓敏”发送内容为“魏小姐下午好！您这边方便出一份独家委托书给我交给公司吗？委托书上面会写明贵司是旧客户转介成交，我帮您申请免中介服务费”的微信，“魏晓敏”回复内容为“是什么意思”的微信，“吴宗昌”回复内容为“没问题的话我等下做好模板发给您这边申请盖章就可以了”“我打给你”的微信，“魏晓敏”没有回复，“崔嘉龙”于16时34分向“魏晓敏”发送内容为“下午好魏小姐，今天我们正好带另一个客户看中泰那边，业主表示贵司对于合同的推进比较慢，由于免租期到24号，剩下的时间不多，业主建议贵司可以尽快定下合同的问题，以便在24号前顺利签约，如果目前合同还有任何问题，可以一次性提出来我们马上沟通解决”的微信，“魏晓敏”回复内容为“有什么问题找我同事可以了”的微信，“吴宗昌”于17时35分发送一份文件名为“独家委托书（上海益家互动）”的文件等内容]，用于证明吴宗昌与益家公司的员工魏晓敏联系看盘、确定租赁的过程。兆成景公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；2018年11月14日，魏晓敏发送内容为“明白，对我来说价格合适谁签都行，但因为你们之前报的价格过高，我总部同事现接手过去了”的微信，链家公司的员工回复内容为“嗯嗯，这个是我们的失误，现在是任总那边负责吗”的微信。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。十、柏乐公司提供的微信往来记录截图｛已出示手机原始记录。显示：一方的微信号为“ydj516”（柏乐公司称该人员即是益家公司的员工杨丹杰），另一方的微信号为“wzcLOVE9”（柏乐公司称该人员为链家公司的员工吴宗昌）。其中包括以下（但不限于）微信往来记录：2018年11月14日，对方于21时19分通过“吴宗昌”的朋友验证请求，“吴宗昌”发送内容为“杨总您好我叫吴宗昌”的微信，对方回复内容为“有什么需要我配合”等微信，“吴宗昌”发送一条照片微信（照片显示吴宗昌的名片，名片包括吴宗昌是“链家”的商业地产经纪人等内容）……“吴宗昌”发送内容为“合同条款请您确认，有疑惑的地方随时沟通”等微信，对方回复内容为“就你发的那份合同对吧”的微信，“吴宗昌”回复内容为“是的，我再私发给你”的微信和一份文件名为“任总合同”的文件（其中约定免租期为2018年11月15日至11月19日等条款），对方回复内容为“我明天发公司法务审核”“公司流程比较麻烦”等微信；2018年11月15日，对方于16时25分发送内容为“业主同意10天免租”“麻烦改下合同发我”的微信……“吴宗昌”回复内容为“我跟总负责人确认一下，请稍后”“马上帮您改”的微信并于16时54分发送一份文件名为“中泰国际3901L合同”的文件（其中约定免租期为2018年11月15日至11月24日等条款）；2018年11月16日，对方于12时09分发送一条照片微信（照片显示尚未签章的《授权委托证明书》，证明书中包括：我授权委托杨丹杰……为全权办理案涉房屋《广州市房屋租赁合同》合同签署及房屋备案登记及收楼等相关事宜的代理人等内容）和内容为“这份法人签章就好”“还是还需要盖章”的微信，“吴宗昌”回复内容为“要盖章才有效”的微信，对方回复内容为“我还得重新申请”等微信，“吴宗昌”回复一条照片微信（照片显示《法人代表证明书》和《授权委托证明书》打印于同一张纸张，但空格处均未填写内容）……“吴宗昌”于13时发送一份文件名为“中泰国际3901L合同”的文件、一条照片微信[照片中包括“（备注：含税＝实收×1.12”）”等内容]及内容为“你看这样写行不行”的微信，对方回复内容为“好”“把开票开增值税专用发票也写进去”“麻烦改下”等微信……“吴宗昌”于14时16分回复内容为“看一下，这都是小问题，我叫业主都能满足你们的，就是你能不能先发那个合同到上海那边，就那天和新的条款让法务审那些”的语音微信及内容为“或者你想改什么你来加进去，完了以后通知我哪一条有变动”的微信，对方回复内容为“好”的微信，“吴宗昌”于18时36分发送一份文件名为“中泰国际3901L合同”的文件及内容为“改了第四条”的微信和内容为“杨总，合同以这个最新的为准，然后改了第四条的一些金额，您确认一下”的语音微信，对方没有回复，“吴宗昌”于22时35分发送内容为“管理费跟家具发票要明天才有答复。业主的财务都休息了”“您这边还有什么问题吗？咱们一次性落实清楚”的微信，对方回复内容为“好”的微信；之后，双方继续对税费问题进行沟通；2018年11月19日，“吴宗昌”于18时01分发送一份文件名为“中泰3901L单位最新合同（业主确认）”的文件和内容为“杨总，这个合同金额已根据你们要求改了，就是税费是五个点的……”的语音微信等微信；2018年11月20日，“吴宗昌”于11时44分发送一份文件名为“中泰3901L单位最新合同（业主确认）”的文件、一条图片微信及内容为“请合同加了一条请参考第八条，第8.4小条”的微信，对方回复内容为“可以”的微信，对方于12时18分发送一份文件名为“中泰3901L单位最新合同（业主确认）”的文件等微信，“吴宗昌”回复内容为“请问你改了哪个位置？”等微信，对方回复两条图片微信（图片内容分别为第4.2、4.3款和第3.1款）及一份文件名为“中泰3901L单位最新合同（业主确认）（6）”的文件，“吴宗昌”回复内容为“收到”“业主确了认没问题”的微信，对方回复内容为“好”的微信，“吴宗昌”于13时11分发送内容为“杨总，下午需要我这边陪同过去吗？”的微信，对方回复内容为“可以”的微信，“吴宗昌”回复内容为“好的”“我三点在中泰楼下等你”的微信，对方回复内容为“可以”的微信……对方于15时49分发送文件名为“中泰3901L单位最新合同1120”的文件和内容为“在这个基础上改吧”等微信，“吴宗昌”回复内容为“杨总，你等我一下，我现在在外面办事情，迟点我帮你改啊，改的话主要是把那个家具的那些租金减出来就行了，是吧”的语音微信，对方回复内容为“还有保证金”“首次付款啥的”等微信，“吴宗昌”回复内容为“迟点我帮你处理”的微信……“吴宗昌”于17时04分发送内容为“我已经把家具的所有费用都减出来了”“另外，业主也同意在收到贵司的钱后会把任总的定金退回”等微信，对方回复内容为“好”等微信……2018年11月22日，“吴宗昌”于17时35分发送文件名为“独家委托书（上海益家互动）”的文件，对方没有回复，“吴宗昌”于18时14分发送内容为“杨总，3901L单位的家具，业主今晚会清空，你们有新的家具可以先搬过去”的微信，对方回复内容为“嗯嗯”的微信；2018年11月26日，“吴宗昌”于15时53分发送内容为“你能安排其他同事过来吗？原先约定是24号签的哦，尽量今天过来吧……”的微信，对方回复内容为“可以啊，我同事去签，签了你们能认就可以了”“法人授权是我……”的微信，“吴宗昌”回复内容为“我帮你确认一下，请稍等”的微信，“吴宗昌”于16时15分发送内容为“杨总有联系好同事吗？我可以代劳过去取的，拿过来等业主盖好章我再帮你们送回去。这样可以帮你们节省时间”的微信，对方回复内容为“稍等”“我待会复你”等微信；2018年11月29日，“吴宗昌”于10时08分发送内容为“杨总早上好！请问独家委托书贵司盖好章了吗？”的微信，对方回复内容为“还在流程”的微信，“吴宗昌”回复内容为“好的，麻烦您帮忙跟进独家委托书跟打款事宜”的微信，对方没有回复；2018年12月3日，“吴宗昌”于10时53分发送内容为“杨总独家委托书你们寄出了吗？还没寄的话能不能直接发我们公司地址，这样大家都方便”的微信，对方没有回复等内容｝，用于证明吴宗昌与益家公司的员工杨丹杰协商租赁合同条款及处理跟进相关事务的过程；足以证明链家公司促成柏乐公司与益家公司签订合同并提供合同签订之后的入驻、沟通细节等相关中介服务。兆成景公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；柏乐公司明知促成合同签订的居间人是兆成景公司，却仍只认定链家公司为居间人、只与链家公司对接，导致兆成景公司无法完整提供后续的居间服务。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议；吴宗昌与杨丹杰的微信往来记录显示链家公司曾要求益家公司与链家公司订立委托租赁的文件并将相关文本向益家公司发布但益家公司没有最终盖章，足以佐证魏晓敏、杨丹杰、任慧良与益家公司均存在关联关系，最终益家公司与柏乐公司订立合同；链家公司参与了前期的协商和交接事宜；综上，作为居间服务提供方的兆成景公司提供居间服务不能强迫客户接受，柏乐公司作为服务接受方有权选择服务提供方且有权对服务提供方的争议作出认定；兆成景公司根据柏乐公司发布的租赁信息转介客户，只是接受柏乐公司发出的要约邀请并发出要约，因客户归属发生争议，柏乐公司并未向其作出承诺，兆成景公司和柏乐公司之间的居间合同关系实质上未成立。十一、柏乐公司提供的案外个人作出的《情况说明》[共13份；均已出示原件。其中的打印内容均一致；空格处手写作出人的姓名及其属于哪一家地产公司的员工等内容。主要包括：作出人在何时（其中一份说明没有填写时间，其他各份说明填写的时间在2018年8月至10月期间）应柏乐公司邀请参加其招商推介会；柏乐公司的总经理黎志民在会上明确表示柏乐公司将严格按照中介行业惯例“首问制”方式，让各中介放心的引荐客户；所谓“首问制”，即不同中介公司带同一客户来看房，业主只认可首先带客并在业主方备案的中介公司为居间方，也就是保护首先带客一方中介的利益，但前提条件就是如果在备案之日起一段时间内这个物业没有租出去，那么就不再考虑首先带客中介的利益，而是视实际签约的中介为居间方等内容]，用于证明柏乐公司在推介会上介绍物业时明确表示适用首问制以及首问制为交易惯例。兆成景公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；仅仅13位身份不明的人员签署《情况说明》，不能证明行业的客观情况；《情况说明》存在逻辑谬误，一是其中提及“首问制”的前提条件是“备案之日起一段时间内这个物业没有租出去”但没有明确是多长时间，不具备客观可行性；二是其中提及“中介首先带客户，并在业主方备案”，备案行为完全是柏乐公司的单方行为，完全不等同于客户认定某中介公司为独家代理行为，即客户完全有选择中介服务提供方的自主权；三是假设按照柏乐公司虚构的“行业惯例”进行实际操作，则居间人的义务不是为客户争取更有利条件使得客户满意，而是争先办理备案手续以取得首问资格。链家公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均无异议；对于上述证人证词，经向链家公司参与招商会议的工作人员了解，确认柏乐公司在相关会议发布了相关内容。各方当事人还陈述以下意见：1.柏乐公司称其只认可首位带承租人看盘的中介公司，并视该中介公司为合法交易对象，具体的保障制度是当某一中介公司带一位新客户看盘时，出租人会将该中介公司的信息及潜在客户的信息予以备案，并给予该中介公司一个合理保护期（大概是六个月），在保护期内只要是曾经备案的客户签约的交易均视为是首先备案的中介公司提供的居间服务并向首先备案的中介公司支付相应报酬（即首认制）；即使两个中介公司与出租人协商的租赁条件不同，也不影响柏乐公司认定哪一个中介公司促成交易，即还是认定是首先备案的中介公司提供居间服务。兆成景公司认为柏乐公司上述陈述并非行业惯例，且不合理；如果先带客户看盘的中介公司不能为客户争取到其想要的条件，则客户有权选择能为其争取优惠条件的其他中介公司；如果“首认制”存在，柏乐公司应书面公示告知；如果案涉房屋的交易柏乐公司只认可链家公司，则柏乐公司也应告知兆成景公司。2.柏乐公司称其在群聊名称为“柏乐会中泰国际广场租赁群”的微信群中没有公示其只认可首位带客户看房的中介公司，但在推介会上已公示“首认制”；本院遂要求柏乐公司举证证明其已在推介会上公示上述规则，柏乐公司提供了前述13份《情况说明》。3.链家公司称案涉房屋的交易并非独家委托代理，承租人有权选择不同的中介公司承租房屋，出租人也有权选择不特定的中介公司提供居间服务。兆成景公司确认其与链家公司均不是独家委托代理。4.链家公司称任慧良于2018年11月13日下午9时28分以微信方式告知郑大坤的租赁条件是链家公司经过磋商为益家公司争取的最终成交条件，即租赁价格为158元/平方米/月。柏乐公司称链家公司将案涉房屋的租赁价格协商至158元/平方米/月，益家公司同意于次日交付定金并签约；兆成景公司是在知悉链家公司协商的底价为158元/平方米/月的情况下，才向柏乐公司开出155元/平方米/月的条件，该条件损害柏乐公司的利益。兆成景公司则称柏乐公司如果认为兆成景公司开出的上述条件损害其自身利益，可以不签订租赁合同。5.兆成景公司与链家公司均称己方在案涉房屋的交易中只向出租人柏乐公司收取中介服务费，不需要向承租人益家公司收取中介费。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在提供中介服务过程中，居间人应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为委托人提供中介服务、按照法律法规的规定履行职责。本案各方当事人均称作为出租人的柏乐公司与作为承租人的益家公司已就案涉房屋租赁事宜签订《协议》，但兆成景公司和链家公司均认为是己方促成柏乐公司与益家公司成立租赁合同关系及据此主张应由己方获得本次交易的居间报酬，而柏乐公司亦认为链家公司是促成本次交易的居间人。结合各方当事人提供的证据及陈述，本院认定如下：一、郑大坤和刘顺林及吴宗昌、王新亚的行为分别代表兆成景公司和柏乐公司及链家公司。二、链家公司从2018年9月14日起开始为益家公司寻找适租房源。吴宗昌、王新亚于2018年9月14日17时01分向“魏晓敏”（各方当事人均称“魏晓敏”代表益家公司）推荐“中泰国际高区248方，租168实收，管理费29，业主可以帮租户配齐办公家具，同楼层有免费水吧，会议室，会客室”“39楼”“3~4个间隔”的房源并表示第二天带“魏晓敏”看“中泰的单位”，“魏晓敏”表示考虑一下；吴宗昌于2018年9月17日陪同“魏晓敏”到中泰国际广场看房，王新亚当天要求“魏晓敏”提供联系方式以供链家公司向业主报备（结合刘顺林于2018年11月15日11时14分向郑大坤发送的两条截图微信可知，王新亚曾向“谢小姐”报备“魏晓敏”的租赁意向等事宜，但报备时间不清楚）；吴宗昌于2018年11月13日14时42分询问“魏晓敏”称“中泰39楼的单位你们会重新考虑吗？……”“单位面积239方，租金162实收，管理费29”“总共有3个房间，同楼层配有免费会议室”“现在装修好了，配家具每平米租金加8元”“要过去看一下吗？”，“魏晓敏”于同日表示“现在去看一下吧”并于17时17分发送内容为“这套要了”“谈一下细节吧”的微信、于17时34分发送内容为“好，你来安排合同事宜”“确认价格”的微信。由上可知，链家公司已为柏乐公司和益家公司达成订立租赁合同的初步意向提供媒介服务。三、从任慧良（各方当事人均称任慧良代表益家公司）于2018年11月13日下午9时28分向郑大坤发送内容为“1.签3年2.租金158实收3.第二年开始递增7%4.租金跟管理费，三押一付，水电周转金20元/平米（中途可转租）5.免租期5天”“是他们放给我们的条件……所以我们只能说比较哪家拿的好，条件好是吧……”等微信可知，任慧良希望兆成景公司为其争取以更优惠的条件承租案涉房屋。为此，郑大坤才于当天下午10时13分主动加刘顺林为微信朋友并与刘顺林预约次日上午九点看房。从2018年11月14日的情况看，任慧良于当天12时07分向郑大坤发送内容为其于当天12时05分56秒向柏乐公司转账支付37045元的截图微信，郑大坤随即将该截图微信转发给刘顺林（转发时间亦是当天12时07分），刘顺林确认上述款项到账后还以微信方式告知郑大坤称吴宗昌还在刘顺林处等待“魏小姐”，后刘顺林还于当天下午3时16分向郑大坤发送两条照片微信（照片分别显示《承租确认书》和上述款项的《收款收据》），由上可知，郑大坤介入提供居间服务将租金由158元/平方米/月降至155元/平方米/月，益家公司应是通过郑大坤最终确定支付定金、承租案涉房屋的。四、链家公司从2018年11月14日起继续为柏乐公司和益家公司协商租赁合同具体条款事宜提供居间服务（包括：免租期变更为10天、删除有关家具费用的条款等）。五、柏乐公司称其招租采用“首认制”、其虽没有在群聊名称为“柏乐会中泰国际广场租赁群”的微信群中公示“首认制”但在推介会上已对此作出公示，并提供了前述13份《情况说明》予以证明，上述《情况说明》属于证人证言，但《情况说明》的作出人并未出庭作证，本院无法核实作出人的身份及《情况说明》的真实性，因此，本院不采纳上述《情况说明》作为认定本案事实的依据。退一步说，即使上述《情况说明》中作出人的签名是真实的，也不足以证明柏乐公司上述陈述。结合刘顺林在2018年11月13日加郑大坤为微信朋友时至次日以微信方式向郑大坤发送《承租确认书》和《收款收据》之时均没有要求郑大坤备份信息及在知悉郑大坤提供居间服务的标的是案涉房屋的情况下没有审查郑大坤是哪一家中介公司的员工的情况，本院采信兆成景公司关于其不清楚案涉房屋的招租采用“首认制”的陈述。六、从各方当事人的陈述并结合吴宗昌多次分别要求“魏晓敏”“杨丹杰”出具《独家委托书》但对方均未予回应且没有出具上述委托书的情况可知，现有证据并未显示益家公司独家委托链家公司提供承租案涉房屋的居间服务。综上，本院认定兆成景公司和链家公司均为本次交易提供了居间服务，其二者共同提供居间服务促成了柏乐公司和益家公司建立租赁合同关系。本院综合兆成景公司和链家公司为本次交易提供的居间服务情况，从公平原则和权利义务相一致原则出发，酌情认定柏乐公司应向兆成景公司支付中介服务费（含支付给兆成景公司提供本次居间服务的员工的个人佣金和个人现金奖在内）12613.5元。对于兆成景公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。至于兆成景公司主张的上述中介服务费的利息问题。柏乐公司提供的《协议》虽显示签订时间为2018年11月15日，但从柏乐公司提供的吴宗昌与“杨丹杰”的微信往来记录看，吴宗昌和“杨丹杰”直至2018年11月26日仍在协商签约时间问题，同时，现有证据未显示关于柏乐公司应于何期限内支付中介服务费的相关约定，因此，本院参照柏乐公司向链家公司支付中介服务费的时间（即2018年12月5日）认定应付款期限，并据此认定上述利息应从2018年12月6日起算。兆成景公司主张从2018年11月21日起算利息，本院不予支持。上述利息应以12613.5元为本金，其中，2018年12月6日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。对于兆成景公司主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市柏乐商务服务有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州兆成景置业有限公司支付中介服务费12613.5元及利息（以12613.5元为本金，其中，2018年12月6日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际支付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。二、驳回原告广州兆成景置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，由原告广州兆成景置业有限公司负担735元，被告广州市柏乐商务服务有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  王瑞霞人民陪审员  秦碧辉二〇二〇年五月二十九日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠