山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0703民初1345号 原告潍坊泰祥公司管理有限公司，住所地：潍坊市寒亭区泰祥街368号。社会统一信用代码：913707035887667948。 法定代表人张兴香，经理。 委托诉讼代理人陈宗智，山东潍滨律师事务所律师。 被告潍坊百汇大墉房地产开发有限公司，住所地：潍坊市寒亭区通亭街565号。统一社会信用代码：9137070374568032X5。 法定代表人蒋佳平，总经理。 委托诉讼代理人张鑫，江苏天刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人李伟，男，1973年1月21日生，汉族，住潍坊市潍城区，系公司职工。 原告潍坊泰祥公司管理有限公司（以下简称“泰祥公司”）与被告潍坊百汇大墉房地产开发有限公司（以下简称“百汇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥公司的委托诉讼代理人陈宗智、被告百汇公司的委托诉讼代理人张鑫、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费156449.36元（计算至2019年3月4日）及利息（自起诉之日2019年5月24日按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日）2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告自2017年6月5日开始负责被告开发的欧洲小镇小区的物业服务工作，该小区已经竣工但尚未出售或交付的房屋的物业费一直无人支付，根据山东省物业管理条例第七十条：已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担之规定，截止2019年3月4日，被告共欠未出售或者尚未交付的物业服务费156449.36元，被告的行为严重危害了原告的合法权益。为此原告提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告百汇公司辩称，1、原告未提供充分证据证明被告存有与其主张的物业费相对应的未售或者未交付的房屋，其主张的物业费数额与事实不符。2、在原告承接涉案小区的物业之前，被告每年按照约定向之前的物业服务单位上海龙予资产管理有限公司潍坊分公司（以下简称“龙予公司”）缴纳物业费，原告在本案中主张的物业费被告已经向龙予公司预先缴纳，该费用应由原告与龙予公司进行处理，不应再向被告进行主张。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据： 1、原告自行统计制作的“欧洲小镇未出售或未交付的空置房屋物业费明细表”，数据根据原、被告交接时提供的明细表统计，物业明细系被告于2017年6月5日前后与原告进行物业资料交接时提供，证实涉案47套房屋的位置、面积及拖欠物业费的计算标准（别墅0.8元/月/㎡、公寓楼为1元/月/㎡）。 2、EMS（单号1085928831024）查询结果及包裹图片，内容为催缴物业服费通知函，证实2019年4月1日原告曾就涉案款项向被告提出催告，被告次日拒收。EMS（单号1074304009932）包裹（该包裹被退回后一直未被拆封），证实山东潍滨律师事务所受原告委托于2019年4月19日就涉案款项的核对及催收向被告发出律师函，要求被告收函后及时与原告核对欧洲小镇空置房屋欠缴的物业费金额，逾期原告将依法起诉，被告于次日拒收。 3、原告与欧洲小镇业主委员会签订的物业服务合同，证实双方于2017年6月4日签订物业服务合同，合同约定了服务期限（2017年6月5日至2020年6月5日）、服务范围和服务标准等。 4、原告项目负责人韩学良与被告前期物业负责人冯明于2017年6月13日签订的《欧洲小镇物业截止2017.6.4应退各类费用汇总表》及双方在2017年6月5日前后共同抄水电表的明细，开发商处为被告工作人员冯明签字，冯明为被告公司副经理，开发商即本案被告，证实原告方积极与欧洲小镇原物业公司积极办理交接手续，将截止2017年6月4日的水电物业及卫生费进行统计，且原、被告双方就新旧物业交接核算过部分费用明细，但被告方至今未支付相应款项，也未将物业管理全部资料交接给小区业主委员会和原告。 5、潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初2254号民事判决书、潍坊市中级人民法院（2019）鲁07民终2406号民事判决书，证实2018年10月22日原告起诉龙予公司，该公司系被告公司关联公司，原告自2017年6月5日起被选聘为欧洲小镇的物业服务管理公司。原告接管欧洲小镇物业管理服务后，保洁服务费中对欧洲小镇小区区域内的保洁服务费予以核减，原告起诉龙予公司的案件是涉及2017年1月20日-2017年7月19日期间欧洲小镇与百汇大市场的保洁服务费，与本案的诉讼标的无关。 6、《山东省物业管理条例》，证实依据该条例第七十条规定，已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。 7、“欧洲小镇小区业务交接中存在的几个问题”，附欧洲小镇物业截止2017.6.4应退各类费用汇总表，证实2018年3月1日原告请求开元街道办事处帮忙协调被告尽快解决欧洲小镇物业交接问题，欧洲小镇的新旧物业交接手续至今未能达成是因为被告无故拖延导致，并非原告过错。 8、原告申请法院调取的欧洲小镇涉案楼房房地产登记证发放情况一宗：潍坊市不动产登记中心寒亭分中心出具的欧洲小镇15栋楼房产权登记情况15份、不动产权证书2份，证实17栋楼房房产登记原始所有权人为被告，被告系涉案楼房开发商。 9、原告“中华人民共和国物业服务企业资质证书”，资质等级为贰级。2013年1月28日《关于印发潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》、2015年9月9日《关于印发潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》、2018年1月23日《关于潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》。 对原告提交的证据，被告质证后认为： 1、真实性、合法性、关联性不予认可，该证据系原告自行制作，不能反映被告未出售或未交付房屋的实际情况，也不能证明物业费的标准及拖欠的具体时间；对于原告陈述的2017年6月5日前后的交接时间，该时间属实，但应该是原告与龙予公司进行的交接，并非是与被告的交接；原告主张的涉案房屋中X10-1-402、X10-3-201、69-1-501、69-2-603、70-1-503、70-1-604、70-2-503、70-2-204、70-2-504、70-1-601为普通多层住宅，其余为别墅，D5-1-602房屋不存在。 2、（当庭拆开单号1074304009932EMS包裹）对真实性认可，但对证明目的不予认可，邮寄面单上填写的被告收件地址（通亭街6889号）与实际地址（通亭街565号）不相符，不确认被告是否实际拒收了该通知；另在多份催收物业费通知函中原告陈述要求被告前往原告处进行核对，可见原告对其主张的物业费数额不确认。 3、被告未参与合同签订，真实性法院依法核实。对证明内容有异议，合同第五条包干制约定业主缴纳的多层住宅物业费为0.4元/月/平方，别墅为0.8元/月/平方，合同第八页第五段关于开发建设单位应当承担的物业服务费的标准双方并未作出明确约定，不能简单认为开发建设单位也应当参照业主的标准支付物业费。 4、汇总表从内容看应是原告与龙予公司之间的结算，真实性无法确认，对合法性、关联性不予认可，该证据可以看出原告与前期物业就应退物业费作出明确约定，本案中被告预先缴纳的物业费应当由原告与前期物业公司进行结算，不应再向被告另行主张，原告主张的关于履行相关义务、资料交接与本案无关联，被告已将物业资料移交龙予公司，原告应与龙予公司交接，且龙予公司已经移交原告；2010年至2013年10月冯明系被告工作人员，2016年8月至今冯明系龙予公司工作人员。 5、真实性无异议，但两份证据可以证明涉案小区前期物业公司为龙予公司，并非被告，根据常理原告承接该小区之后应与之前的物业公司进行交接，不是与被告，冯明可能是龙予公司人员；龙予公司与被告的股东及主要负责人均不同，不存在法律上的关联关系。 6、真实性无异议。 7、对关联性及证明目的不予认可。 8、真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可，房管部门的登记信息是基于公示公信的需要进行的法律拟制权属的证明，并非权属本身，推定的所有权情况与真实所有权情况并不完全相符，欧洲小镇诸多业主在签订合同及交付之后基于可以暂缓缴纳税费以及向案外人出售免去再次出售税费的考虑，暂时未配合被告进行所有权变更登记，相关法律规定仅规定已竣工尚未出售或未交付的物业费用由建设单位承担，但所有权是否登记在被告名下与物业是否已实际交付并不等同，该证据不能证明原告主张的涉案47套物业均属于未出售或未交付的状况。 9、对资质证书关联性不认可，潍坊市物业收费管理规定均针对业主，原告收费标准与管理规定及其资质等级相符并不能证明其有权按照前述标准对我公司进行收费。 被告为支持其抗辩理由提交如下证据： 1、潍坊农村商业银行股份有限公司开元支行转账凭证5份，分别为2013年8月6日汇款20100元、2013年9月4日汇款15000元、2014年3月6日汇款36600元、2014年9月4日汇款34000元、2017年2月23日汇款155000元（付款用途为借款），证实被告按期向物业公司缴纳物业费，原告主张的涉案期间的物业费被告已经预先向龙予公司进行缴纳。 2、上海嘉苏资产管理有限公司潍坊分公司（龙予公司曾用名，两公司系同一公司）向被告出具的收据5份，分别为2013年8月7日20100元、2013年9月5日15000元、2014年3月8日36600元、2014年9月5日34000元、2017年4月26日155000元（借款抵2017年5月-2019年11月物业费），证实证据1中的物业费龙予公司已经收到。 对被告提交的证据，原告质证后认为： 1、对四张转账支票存根中载明的转账是否实际发生有异议，对2017年2月23日汇款155000元真实性认可，但该笔款项被告方填写系借款，且该份证据不能证明被告的物业管理公司就是龙予公司。 2、四份收款收据真实性无法确认，被告应提供银行流水明细予以证明；对2017年4月26日155000元的收款收据真实性不予认可，该笔转账发生在2017年6月5日前不久，欧洲小镇新旧物业交接正在筹备当中，被告未提供与龙予公司签订的物业服务合同，也未说明龙予公司与被告之间的实际关联，其是否与龙予公司为母子公司或关联公司应由被告举证说明。2017年6月5日以后龙予公司已不能为欧洲小镇提供物业管理服务，即使该份收款收据记载的内容真实并非恶意串通，该笔款项亦应为被告与龙予公司之间的借贷纠纷，与本案无关。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据1-5、7，被告虽提出异议，但未提交证据反驳，本院予以采信；对原告提交的证据8，能够证实欧洲小镇部分房产存在未出售或未交付的情形，与证据1可以相互印证，本院予以采纳；对证据9的真实性，本院予以采信；同时原告对47套房产的产权登记情况已尽到举证义务，被告仅提出辩解意见但未提交证据，被告的意见本院不予采纳。对被告提交的证据，真实性本院予以采信，但与本案无关联，无法证实2017年6月5日之前的物业费已向原告交付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于潍坊市××区××小镇由被告开发，2017年6月4日之前，该小区物业服务由龙予公司负责。 2017年6月4日，原告与寒亭区欧洲小镇业主委员会签订《潍坊市物业服务合同》，主要内容为：物业名称：寒亭区欧洲小镇，物业类型：多层住宅、别墅，建筑面积：211943.6㎡，物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳：多层住宅0.40元/月.平方米、别墅0.80元/月.平方米、商业物业（公建楼）1.10元/月.平方米、多层带电梯住宅1.00元/月.平方米。合同期限自2017年6月5日至2020年6月5日。 2017年6月13日，原告项目负责人韩学良与前期物业负责人冯明签订“欧洲小镇物业截止2017.6.4应退各类费用汇总表”，其中应退装修押金、水电押金、物业费、卫生费应退合计为452905元，业主欠付物业费、卫生费应收合计为1648393元，开发商处有冯明签字；双方同时将欧洲小镇东区、西区、别墅区的水表进行了抄表统计。 2018年10月22日，原告以服务合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求龙予公司偿还原告保洁服务费60250元及利息，本院于2019年1月18日作出（2018）鲁0703民初2254号民事判决书，事实认定部分载明：原告自2017年6月5日起被选聘为欧洲小镇的物业服务管理公司，其与被告关于欧洲小镇的保洁服务关系解除。判决：龙予公司给付原告60250元及利息。龙予公司不服提起上诉，潍坊市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）鲁07民终2406号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年3月1日，原告向潍坊市寒亭区开元街道办事处提交“欧洲小镇小区业务交接中存在的几个问题”（附欧洲小镇物业截止2017.6.4应退各类费用汇总表），申请街道协调被告尽快解决欧洲小镇物业交接问题。2019年4月1日，原告向被告邮寄“催缴物业服费通知函”（EMS单号：1085928831024），催促被告及时交付2017年6月5日至2019年3月4日的物业服务费155932.98元（附明细表），被告如有异议可在收到函件三日内派人到泰祥物业欧洲小镇客服部核对，次日被告拒收，函件退回。同年4月19日，原告向被告邮寄“山东潍滨律师事务所函”（EMS单号：1074304009932），向被告催缴物业服务费156449.36元（附明细表），被告如有异议可在收到函件三日内派人到委托人处核对，否则视为认可，逾期原告将依法起诉，次日被告拒收，函件退回。 另查明，2016年5月18日，山东省住房和城乡建设厅向原告颁发“中华人民共和国物业服务企业资质证书”（编号：鲁物072078），原告的资质等级为贰级，有效期至2019年5月17日。 2009年5月1日施行的《山东省物业管理条例》第七十条规定：已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。2013年1月28日，寒亭区物价局与寒亭区住房和城乡建设局以寒价发（2013）2号文件转发《关于印发潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》（潍价费发[2012]31号），服务等级为二级的物业服务基准价格为：多层住宅0.50元/㎡.月、带电梯住宅1.15元/㎡.月，具体标准可在基准价格的20%幅度内上下浮动。2015年9月9日，潍坊市发展与改革委员会、潍坊市住房和城乡建设局发布《关于印发潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》（潍发改物价[2015]140号），服务等级为二级的物业服务基准价格为：多层住宅0.50元/㎡.月、带电梯住宅1.15元/㎡.月，具体标准可在基准价格的20%幅度内上下浮动。2018年1月23日，潍坊市发展与改革委员会、潍坊市住房和城乡建设局发布《关于潍坊市普通住宅前期物业服务等级内容和服务收费基准价格的通知》（潍发改物价[2018]429号），服务等级为四星级的物业服务基准价格为：未配备电梯0.50元/㎡.月、配备电梯1.15元/㎡.月，可上浮20%、下浮不限。 在审理过程中，原告申请本院向潍坊市不动产登记中心寒亭分中心调取欧洲小镇涉案楼房产权登记情况，该中心出具了欧洲小镇17栋楼房（1号、2号、4号、5号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、16号、17号、18号、69号、70号）共计226户住宅的房屋登记表或不动产权证书，其中35户房产的首次登记所有权人均为被告，包括14户别墅住宅。根据原告的统计，欧洲小镇已竣工尚未出售或尚未交付的房产共计47套，其中普通多层住宅3套（D5-1-602、X10-1-402、X10-3-201）、多层电梯住宅8套（69-1-501、69-2-603、70-1-503、70-1-604、70-2-503、70-2-204、70-2-504、70-1-601）、别墅住宅36套。原告对欧洲小镇的物业服务费收费标准为：普通多层住宅0.4元/月/平方米、多层电梯住宅1.0元/月/平方米、别墅住宅0.8元/月/平方米。2017年6月5日至2019年3月4日，欧洲小镇未出售或未交付的47套房产的物业费共计156449.36元。 再查明，2013年8月6日、2013年9月4日、2014年3月6日、2014年9月4日、2017年2月23日，被告通过潍坊农村商业银行股份有限公司开元支行分别向上海嘉苏资产管理有限公司潍坊分公司（上海龙予公司潍坊分公司曾用名称）转账20100元、15000元、36600元、34000元、155000元（付款用途为借款），龙予公司分别出具收款收据，其中2013年8月6日的转账凭证单位主管处有“冯明”签字，2017年4月26日155000元收据中载明“借款抵2017年5月-2019年11月物业费”。 本院认为,被告百汇公司系欧洲小镇的建设单位，2017年6月5日之前欧洲小镇的物业服务管理工作由龙予公司负责，此后原告被选聘为该小区物业服务管理公司，该小区物业工作由原告负责。2017年6月4日原告与欧洲小镇业主委员会签订《潍坊市物业服务合同》后，同年6月13日龙予公司与原告就欧洲小镇物业截止到2017年6月4的相关费用进行了统计、交接。上述事实，有原告提交的证据证实，本院予以认定。本案争议焦点为：2017年6月5日至2019年3月4日欧洲小镇未出售或未交付的47套房产物业费的数额及承担主体。 根据原告自行统计的“欧洲小镇未出售或未交付的空置房物业费明细表”，同时结合本院向潍坊市不动产登记中心寒亭分中心调取的房屋登记表、不动产权证书，欧洲小镇未出售或未交付的住宅共计47套，其中包括普通多层住宅3套、多层电梯住宅8套、别墅住宅36套；虽然原告自行统计的房产情况与房产登记部门的数据不能完全吻合，但房地产登记部门未提供欧洲小镇所有房产的登记情况证明，且本院已告知被告在休庭后两日内主动与原告核对物业费数额，原告亦曾向被告发函通知其及时核对，但被告不仅未主动核对，且未提交相应证据，故欧洲小镇未出售或未交付的住宅数量应以原告统计的47户为准。对于物业费的收费标准，结合原告的贰级资质等级，原告主张普通多层住宅0.4元/月/平方米、多层电梯住宅1.0元/月/平方米，该收费标准符合自2013年至今潍坊市的物业收费标准；原告主张别墅住宅0.8元/月/平方米，该标准符合原告与欧洲小镇业主委员会签订的《潍坊市物业服务合同》中对别墅物业费收费标准的约定；被告虽对该收费标准提出异议，但未提供证据反驳，故本院对原告主张的物业费数额156449.36元予以认定。对于被告应否承担原告所主张物业费的问题，被告作为欧洲小镇的建设单位，应做好小区物业的统计、安排与衔接工作，龙予公司作为欧洲小镇的前期物业公司，其与原告仅就相应费用进行了统计，并没有对未出售或未交付房产的物业费进行核算与结算；根据《山东省物业管理条例》第七十条规定：已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；而原告作为欧洲小镇的建设单位，有义务对尚未出售或未交付的47套住宅承担物业费。对被告提出其已向龙予公司交纳物业费的抗辩意见，根据合同的相对性，原告与龙予公司之间关于物业费的约定与交付情况与原告无关，且在原告被选聘为欧洲小镇物业服务管理公司之后，龙予公司并未与原告结算物业费，被告亦无证据证实涉案47套房产物业费已向原告支付，该抗辩意见本院不予采纳。故，原告要求被告支付物业费156449.36元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，符合法律规定，但应自立案之日2019年5月24日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《山东省物业管理条例》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊百汇大墉房地产开发有限公司支付原告潍坊泰祥物业管理有限公司欧洲小镇47套房产物业服务费156449.36及利息（自2019年5月24日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3429元，由被告潍坊百汇大墉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 刘 丽 人民陪审员 曹素霞 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 耿春辉