安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初182号原告（反诉被告）：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路472号。法定代表人:刘震生，总经理。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽东和升投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖四川路与杭州路交口滨湖欣园农贸市场3楼308。法定代表人：葛和生，总经理。委托诉讼代理人：叶义才，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛少军，安徽中天恒律师事务所律师。合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称商业资产公司）诉安徽东和升投资管理有限公司（以下简称东和升投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，东和升投资公司提起反诉，本院依法对本、反诉合并适用普通程序，公开开庭进行了审理。商业资产公司的委托诉讼代理人刘磊、吴蓉蓉及东和升投资公司的委托诉讼代理人叶义才、葛少军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。商业资产公司向本院提出诉讼请求：1、确认商业资产公司与东和升投资公司间的房屋租赁合同于2018年11月19日解除；2、东和升投资公司立即将位于合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201的房屋腾空后返还商业资产公司；3、东和升投资公司立即支付商业资产公司房屋租金555546元（2018年5月20日-2018年11月19日）并承担逾期支付租金违约金至实际付清之日止（按年利率24%自2018年5月20日起暂计算至2018年12月19日为155552.9元）；4、东和升投资公司立即支付商业资产公司房屋占有使用费，自2018年11月20日暂计算至2019年1月19日为185182元，按月租金185182元计，此后按合同约定的租金标准支付占有使用费至实际返还房屋之日止）并承担逾期交房违约金（自2018年11月30日起按每日3000元标准支付至房屋实际返还之日止）；5、东和升投资公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月30日，东和升投资公司通过竞标形式确认为合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201房屋租赁的受让方，并于12月6日与商业资产公司签订《房屋租赁合同》，房屋建筑面积约4025.71㎡，租期5年，自2018年2月20日起至2023年2月19日止。租赁房屋首年年租金为1111092元，自第二年起，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增,租期内租金总额为6139485元。租金按先支付后使用的原则，以三个月为一期按期支付。首期租金在合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前支付。另合同第十二条明确约定，东和升投资公司未按约支付租金及返还房屋的，应承担相应的违约责任。合同签订后，商业资产公司即于当日将涉案房屋交付东和升投资公司。但东和升投资公司自交纳首期租金后以各种理由拒付后期租金，商业资产公司多次电话、发函催要均未果，无奈于2018年11月19日发函解除双方的租赁合同，而东和升投资公司至今不返还房屋，不支付租金。鉴于东和升投资公司的行为已构成违约，商业资产公司为了防止国有资产的流失，根据相关法律规定，特诉至贵院，望判如所请。东和升投资公司辩称：原被告双方合同已经实际解除，案涉房屋不符合使用条件，案涉房屋已经实际交给商业资产公司；商业资产公司主张租金没有事实及法律依据，因房屋的消防设施存在安全隐患被消防部门查封已经无法使用；由于房屋被查封，东和升投资公司没有实际使用房屋，故商业资产公司主张租金的前提不存在，无权要求主张租金，商业资产公司主张房屋占用费没有实施及法律依据，占有费是基于合同解除后，承租方拒不交付而产生的费用，在商业资产公司起诉之前东和升投资公司已经交还给商业资产公司了，但商业资产公司拒收，占有使用费的前提已经不存在了。东和升投资公司请求驳回商业资产公司的全部诉讼请求并提出反诉请求：1、解除东和升投资公司与商业资产公司2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2、商业资产公司返还东和升投资公司租金277773元(2018年2月20日-2018年5月19日期间已缴纳租金)；3、商业资产公司返还东和升投资公司已支付的履约保证金277773元；4、商业资产公司赔偿东和升投资公司租赁物装修、设施设备损失3244634元；5、商业资产公司赔偿东和升投资公司因无法使用租赁物造成的经营损失300000元；6、本案一审诉讼、鉴定费用等由商业资产公司承担。事实和理由：2017年11月30日，东和升投资公司通过招投标取得合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201，共4025.71㎡区域的租赁权。2017年12月6日，东和升投资公司与商业资产公司签订了《房屋租赁合同》，当日双方办理了房屋移交手续，东和升投资公司立即进场进行装修改造，同时开始了招商及招募人员的相关工作。但在接收租赁物及装修过程中，东和升投资公司即发现租赁物未经过公安消防部门验收，且配套的消防设施损坏，同时存在室内消防无水、墙体渗水严重的重大安全隐患，虽东和升投资公司多次向商业资产公司提及，但直至东和升投资公司装修完毕至开业前上述问题一直存在。2018年3月19日，合肥市瑶海区公安消防大队在对租赁物进行检查中发现室内消防栓无水，无法正常使用，已不具备消防防灭火需要。2018年3月20日，合肥市瑶海区公安消防大队正式下达了《临时查封决定书》，查封了东和升投资公司全部租赁物区域，查封期限为2018年3月20日17时-2018年4月19日17时。因租赁物查封致使东和升投资公司不得以关门歇业，并由此导致供货商集体讨要货款解除供货关系、已转租商铺的租户无法经营解除租赁关系等一系列结果。上述事件在当地造成了不良的社会影响、严重损害了东和升投资公司社会信誉，致使后期东和升投资公司已无法正常继续经营并由此造成巨大经济损失，重新开业已无可能。后期，东和升投资公司虽多次向商业资产公司及相关部门反映，要求立即进行维修并赔偿我方损失。但相关维修及后续赔偿问题，一直迟迟未解决。东和升投资公司认为商业资产公司交付具有重大缺陷房屋的行为，已严重违反双方合同约定，构成重大违约，依法应承担违约及赔偿责任。为维护东和升投资公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特具状贵院，请求贵院在驳回商业资产公司本诉请求的同时，依法判决支持东和升投资公司的全部反诉请求。商业资产公司对东和升投资公司的反诉主张辩称：东和升投资公司的反诉无事实及法律依据，双方合同合法有效，现都同意解除合同，但合同解除时间望法庭予以考虑；涉案房屋已经经消防部门消防备案，消防合格，东和升投资公司对涉案房屋内消防工程经过改造，且未经验收，按照合同第八、九条约定，涉案房屋附属设施、设备均由东和升投资公司检测维修和监管，如果出现问题我司不承担责任。涉案房屋仅为现状交付，东和升投资公司应当按照消防部门要求配备齐全并及时更新消防设施设备；东和升投资公司与新华物业签有物业服务合同，涉案小区整体消防管网由新华物业公司进行管理，新华物业公司可能对消防系统进行维护不利造成管网内无水，为查明案件事实建议将新华物业公司作为第三人参与诉讼。综上，房屋消防出现问题与我司无关，且原因不详；即使房屋消防出现问题可以通过维修整改解决，并不必然发生合同无法履行、超市关门的结果，据了解消防管网问题已经解决，东和升投资公司的处理方式导致其损失扩大，应当由其自行承担责任；东和升投资公司停止经营后应当清空物品将房屋返还，但至今未返还，导致我司租金损失，该损失东和升投资公司应当予以赔偿。经审理查明：案涉合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201房屋由合肥市瑶海区城建投资有限公司建设，交由商业资产公司经营管理。2017年11月30日，东和升投资公司通过竞标取得上述房屋的承租权。同年12月6日，东和升投资公司与商业资产公司签订《房屋租赁合同》，约定：房屋建筑面积约4025.71㎡，租赁用途为商业。租期5年，自2018年2月20日起至2023年2月19日止。首年年租金为1111092元，自第二年起，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增,租期内租金总额为6139485元；租金按先支付后使用的原则，以三个月为一期按期支付；首期租金在合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前支付。合同对双方的其他权利义务及违约责任均作明确约定。合同签订当日，商业资产公司将合同约定的房屋交付东和升投资公司，东和升投资公司亦于2018年1月15日支付了2018年2月20日至5月19日的首期租金277773元和履约保证金277773元。东和升投资公司将房屋交给安徽好睦邻超市有限公司进行运营管理，安徽好睦邻超市有限公司设立好睦邻超市漕冲店作为超市运营主体并于2017年12月29日向瑶海区公安消防大队申请建设工程消防设计备案，工程名称为“好睦邻购物中心内装修”。2018年2月1日，合肥市瑶海区公安消防大队向好睦邻超市漕冲店发放合瑶公消竣备字（2018）第0022号《建设工程竣工验收消防备案凭证》。案涉房屋装修完成后，好睦邻超市在取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后于2018年2月12日开始营业。2018年3月20日，合肥市瑶海区公安消防大队向好睦邻超市漕冲店下达《临时查封决定书》，上载明：“我大队于2018年3月19日派员对你单位（场所）进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：店内室内消火栓损坏，无法正常使用，已不具备防灭火需要……现决定予以临时查封。查封部分、场所的范围为安徽好睦邻超市有限公司漕冲店整体；查封期限2018年3月20日17时至2018年4月19日17时……”，好睦邻超市漕冲店因此关门歇业。2018年4月3日，好睦邻超市漕冲店向消防大队提交申请，上载明：“好睦邻超市漕冲店于2018年2月12日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，同时正式开始投入营业，消防二次查验时，因总泵房内无水，引发我超市内所有消防管道无水，遂合肥市瑶海区公安消防大队于2018年3月20日对超市进行依法查封。经抢修，负责该事故主要责任的相关部门从市政用水接入消防泵房，经查验消防栓有水，作为经营主体单位，好睦邻超市漕冲店现请求合肥市瑶海区公安消防大队前来超市进行消防整改后查验，确认合格后，同时申请解除查封一事……”，合肥市瑶海区公安消防大队于同年4月19日向好睦邻超市漕冲店下达《同意解除临时查封决定书》，上载明“……室内消火栓压力正常，可以正常使用。经检查，同意解除对好睦邻超市漕冲店的临时查封”。此后，好睦邻超市并未开业经营，东和升投资公司亦未支付2018年5月20日之后的房屋租金。商业资产公司于2018年11月6日向东和升投资公司发出律师函，要求东和升投资公司尽快支付房屋租金，后又于2018年11月19日再次向东和升投资公司发出律师函，要求东和升投资公司于接函后3日内支付拖欠的租金及违约金，如逾期不予办理，商业资产公司自该函出具之日解除与东和升投资公司的租赁合同并追究其违约责任。东和升投资公司于同年12月19日向商业资产公司递交退租申请，称“东和升投资公司承租贵公司瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201房屋，现申请退租。合同期2018年2月20日至2023年2月19日，因合同未到期提交退租，赔偿违约金92591元”。此后，双方因租金支付及损失赔偿等问题发生争议，协商未果，商业资产公司遂向本院提起诉讼，请求判如所请，东和升投资公司提起反诉，请求判如所请。案在审理中，东和升投资公司申请撤回关于经营损失的诉讼请求，对其主张的装修改造损失申请司法鉴定。本院依法委托安徽宝申资产评估有限公司对案涉房屋共4025.71平方米区域的租赁物装修、改造及配套设施设备进行鉴定，该评估公司出具皖宝评报字【2019】第032号评估报告，评估结论为：截至评估基准日2018年3月20日，合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201装修、改造及配套设备的市场价值为3244634元,其中装饰装修项目评估价值1240375元，设备评估价值2004259元，不可移动设备价值960618元。关于案涉房屋内消火栓无水的具体原因，消防大队称系因房屋所属漕冲小区消防供水管网无水所致，与超市内消防改造无关。新华物业对于漕冲小区消防管网漏水的事实亦予认可，其陈述好睦邻超市漕冲店被查封后，该物业公司一直在对小区内消防管理进行维修调试，直至2018年9月份彻底维修好，此后消防管网供水可以正常使用。上述事实，有商业资产公司提交的《成交确认书》、《房屋租赁合同》、房屋移交状况表、规划许可证、移交报告及移交表（瑶海城投移交给商业资产公司）、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、《物业服务合同》及中标通知书、《漕冲小区商业门面服务管理协议》及收据、安徽好睦邻超市有限公司曹冲店、安徽好睦邻超市有限公司、安徽东和升投资管理有限公司企业信息、东和升投资公司提交的企业信息查询、房租租赁合同、临时查封决定书、照片、视频、建设工程验收消防备案情况登记表、备案凭证及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、新华物业出具的承诺、退租申请、装修改造、设施设备、工程材料采购的相关合同及账目、凭证、装饰装修损失评估报告书、照片打印件、视频、网上新闻复印件、租赁费、履约保证金支付收据两张及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为：当事人双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。本案的主要争议焦点在于：一、合同解除时间节点的确定；二、导致合同解除的原因归责；三、商业资产公司主张的租金及违约金、房屋占用费及违约金的认定；四、东和升投资公司主张的租金、履约保证金的返还及装饰装修损失的认定。一、关于合同解除的时间节点。当事人双方均主张解除合同，本院予以确认。商业资产公司于2018年11月19日向东和升投资公司提出解除合同，东和升投资公司于2018年12月19日向商业资产公司提出退租申请，视为双方此时就解除合同达成一致，本院据此认定双方的租赁合同于2018年12月19日解除。二、关于合同解除的原因归责认定。根据我国合同法的相关规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定的方法使用租赁物。本案中，当事人双方在租赁合同中约定的房屋租赁用途为“商业”，东和升投资公司承租后实际用途为经营超市，符合合同约定的租赁用途。但超市开业仅一个多月就被消防部门以室内消火栓损坏为由作出了临时查封一个月的处罚决定。商业资产公司主张消火栓损坏是东和升投资公司消防改造所致，但根据本案查明的事实，超市被消防部门临时查封系因案涉房屋所在的漕冲小区整体消防管网漏水，以致消防部门在查验房屋消防设施时发现消火栓内无水，与东和升投资公司消防改造无关，故商业资产公司此节主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。商业资产公司又称案涉房屋于2018年4月19已经解除了临时查封，房屋可以继续使用，合同也可以继续履行，但临时查封的解除是在临时抽水加压使得消火栓内有水的情况下做出的，事实上漕冲小区的消防管网漏水情况直至2018年9月底才得以彻底解决，在此之前案涉房屋仍然存在着消防安全隐患，超市并不具备继续经营的条件。因此，商业资产公司向东和升投资公司交付的房屋因存在消防安全隐患，致东和升投资公司长时间不能使用房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。东和升投资公司在接收及装修房屋过程中，即知晓案涉房屋存在消防隐患问题，但未主张解除合同而是选择继续装修并使用房屋，后在超市被临时查封直至2018年12月19申请退租长达近一年的时间内，既不向商业资产公司主张解除合同，也不使用房屋、支付租金，而是任由房屋空置，放任损失的扩大，其怠于主张权利、履行义务的行为，是导致本案合同解除的主要原因，且根据其在退租申请中愿意支付提前退租违约金的内容，东和升投资公司亦自认构成违约。综上，本院认定本案租赁合同系因双方违约解除，对于合同解除的过错程度上，东和升投资公司负主要责任，商业资产公司负次要责任。三、关于当事人主张的各项诉讼请求。1、关于商业资产公司主张的租金、房屋占用费及违约金。案涉房屋于2018年3月20日被查封，至9月30日小区消防管网维修好，该期间由于房屋存在消防安全隐患，东和升投资公司未占用使用案涉房屋，商业资产公司无权主张该期间的房屋租金。2018年9月30日之后，房屋的消防问题已经解决，超市具备了经营条件，东和升投资公司既然未向商业资产公司主张解除合同，则视为双方合同继续履行直至2018年12月19日合同解除之日，此期间东和升投资公司应按约定支付租金241931.32元（92591元×2+92591元÷31天×19天）；2018年12月20日合同解除后，东和升投资公司未按合同约定及时向商业资产公司返还租赁房屋，因而导致的房屋占用费的扩大损失，应由东和升投资公司根据合同解除的过错责任比例，按照合同约定的租金标准的80%支付给商业资产公司，自2018年12月20日计算至2020年5月19日的房屋占用费应支付1326459元【（92591元×2+1166647元+1224979元÷12×3）×80%】，此后按上述标准计至房屋实际返还之日止。当事人双方在本案合同履行中均构成违约，商业资产公司主张的逾期付款违约金及逾期交房违约金，本院均不予支持。2、关于东和升投资公司主张返还的租金、履约保证金及装饰装修损失。东和升投资公司已向商业资产公司支付2018年2月20日至5月19日期间的租金277773元，上一节中本院已认定2018年3月20日至9月底期间的房屋租金商业资产公司无权主张，故3月20日至5月19日期间的租金185182元，商业资产公司应返还给东和升投资公司，可从应付租金中抵扣；同时因合同已解除，东和升投资公司支付的履约保证金277773元，商业资产公司亦应返还，可从房屋占用费中抵扣。关于东和升投资公司主张的装饰装修损失，经鉴定，涉案房屋的装修改造及配套设备损失总计为3244634元，其中装饰装修项目损失1240375元，设备损失2004259元，设备损失中不可移动设备价值960618元，可移动设备价值1043641元。商业资产公司主张的不应纳入赔偿范围内的损失，本院经审查后认定，装修项目第11项大理石砖（评估价值50450元）、第15项停车场改造（评估价值9810元）、第16项广场透水砖（评估价值10349元），上列三项不在合同约定的租赁范围内，系东和升投资公司为改善其营业环境、提升超市品质而自行装修改造，且未征得商业资产公司的同意，该部分损失应予扣除；面馆（装修24500元）及药店（装修12912+7497+19630、设备70479元）系东和升投资公司转租他人经营的店铺，均处于租赁范围之内，虽不是东和升投资公司投资装修，但根据东和升投资公司与面馆、药店的转租合同约定，转租合同解除后，次承租人在房产内添置的装修、设施、设备资产无偿归属转租人所有，故该两处店铺所涉装饰装修损失应纳入赔偿范围内；关于设备损失，其中未形成附合的装饰装修物价值1043641元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，应由东和升投资公司自行拆除、搬离，考虑到承租人上述物品主要用于经营超市，在合同解除后，已无更多利用价值，出租人对于合同解除也负有一定过错，故本院酌定由商业资产公司补偿东和升投资公司该部分损失的10%计104364.1元；其他不可移动物品均纳入到已形成附合的装饰装修物的损失中，合计为2200993元（1240375+960618），根据上述司法解释第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定，应根据双方违约情况和过错情况综合认定。如前所述，本案租赁合同因双方违约解除，对于合同解除的过错程度上，承租人负主要责任，出租人负次要责任，同时考虑到合同解除后已形成附合的装饰装修物的物权归属于商业资产公司，经综合考量，该部分损失本院酌情判令由商业资产公司按30%比例补偿给东和升投资公司660297.9元（2200993*30%），两项损失合计补偿764662元（660297.9+104364.1）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司与安徽东和升投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月19日解除；二、安徽东和升投资管理有限公司于本判决生效后十日内自行将合肥市瑶海区漕冲小区2号停车楼101、102、201房屋内可移动的装修物拆除并搬离（物品清单附后），同时将上列房屋（建筑面积约4025.71平方米）整体返还合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司；三、安徽东和升投资管理有限公司向合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司支付2018年10月1日至2018年12月19日期间的房屋租金241931.32元；合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司返还安徽东和升投资管理有限公司2018年3月20日至5月20日期间的租金185182元，两项相抵后，安徽东和升投资管理有限公司支付合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司租金56749.32元，于本判决生效后十日内付清；四、安徽东和升投资管理有限公司按合同约定的租金标准的80%支付合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司房屋占用费损失（自2018年12月20日计算至2020年5月20日为1326459元，此后计至房屋实际返还之日止），于本判决生效后十日内付清；合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司返还安徽东和升投资管理有限公司履约保证金277773元，从房屋占用费中抵扣；五、合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司于本判决生效后十日内补偿安徽东和升投资管理有限公司装饰装修损失764662元；六、驳回合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回安徽东和升投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12760元，由商业资产公司负担8900元，东和升投资公司负担3860元；反诉案件受理费18600元，由东和升投资公司负担13020元，商业资产公司负5580元；鉴定费56400元，由东和升投资公司负担39480元，商业资产公司负担16920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  刘槐槐人民陪审员  夏 梅二〇二〇年五月二十九日书 记 员  陈晓薇