广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3443号原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：薛房林，男，1975年12月8日出生，汉族，住广东省阳山县。原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：梁建萍，女，1992年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：余帅文，广东高哲律师事务所律师。被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）：佛山中交房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷三号之四，统一社会信用代码91440606MA4X8AM21X。法定代表人：钟瑾。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告薛房林、梁建萍诉被告佛山中交房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月31日立案后，被告提起反诉。本院受理后，依法适用简易程序独任审判，先后于2020年3月23日、4月21日两次公开开庭进行了合并审理，原告薛房林及其委托诉讼代理人余帅文、被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《中雅江湾豪庭认购书》；2.被告向原告返还定金20000元；3.被告向原告返还购房款136439元及利息（利息以136439元为基数，从起诉之日计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月7日，原、被告签订了《中雅江湾豪庭认购书》，约定原告向被告认购位于广东省佛山市顺德区**********************房，总价为1564385元。原告于2019年7月7日向被告支付了定金20000元，并于2019年7月12日支付了购房款136439元。此后不久，因案涉房屋及其所在楼盘、所在地段的其他房屋价格均大幅下降，原告多次要求被告解除合同，但被告均以各种理由拒绝。原告认为，根据相关法律规定，因合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告明显不公平或者不能实现合同目的，原告有权要求解除合同，被告应向原告返还全部已付定金和购房款。被告的答辩意见：一、双方基于自愿原则分别签订了《中雅江湾豪庭认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，各合同是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则严格按照各合同约定履行。二、价格变化是市场经济规律决定的，属于正常的商业风险，非无法预见、不可避免或不能克服的情况，不属于情势变更情形，若允许各方毁约，则直接破坏市场交易的稳定性和契约精神。故原告以房价下降为由要求解除此前签订的各合同并返还已支付款项，无事实和法律依据。三、本案纠纷是由原告在签约后反悔造成的，原告不仅不及时支付购房款，且不按时申请银行贷款，导致被告至今未如约获得期待利益，原告应继续履行合同承担相应的违约责任。被告向本院提出反诉请求：1.两原告继续履行《中雅江湾豪庭认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.两原告立即向被告支付购房款1407946元；3.两原告立即向被告支付逾期付款违约金（以1407946元为基数，自2019年10月8日起每日按万分之二的标准计算至完全清偿之日止，暂计至提起反诉之日为45617.45元）；4.原告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月7日，原、被告签订《中雅江湾豪庭认购书》，原告认购被告开发的****************物业；成交价为1564385元；付款方式为银行按揭，其中，定金20000元；第一期楼款136439元在2019年7月14日前支付，第二期楼款317946元在2019年10月7日前支付。双方于2019年7月12日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，再次确认原告向被告购买上述物业，并约定原告需按时向被告支付各款项，如逾期付款在90日内，原告应按日向被告支付逾期应付款项万分之一的违约金；逾期超过90日，被告有权解除合同，若被告不解除合同的，原告应按日向被告支付逾期应付款项万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了定金和第一期楼款，余款未支付也未依约申请银行贷款。被告多次督促无果。被告认为原告上述行为构成违约。原告的反诉答辩意见：一、原、被告未就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》。第一，根据被告提交的《商品房买卖合同（预售）》显示，该合同只有最后一页有原告的签名，其他页均没有签名或骑缝章，被告提交的《商品房买卖合同（预售）》不具真实性、合法性。第二，根据原告从佛山市住房保障和房地产登记信息中心官方网页打印的《房屋基本信息》显示，案涉房屋的权属状态为“可售”，销售状态为“可售”。可见，原、被告并没有就案涉房屋签订买卖合同，更没有办理网签登记备案手续。第三，原告就案涉房屋只签订了《中雅江湾豪庭认购书》，被告从未提及双方有签订《商品房买卖合同（预售）》，更没有向原告交付所谓的《商品房买卖合同（预售）》。二、如法院最终认定被告提交的《商品房买卖合同（预售）》是双方签订的，该合同以及《中雅江湾豪庭认购书》也均已解除，不存在继续履行的条件。第一，根据原告薛房林与被告销售代表翁忠淼的微信聊天记录显示，原、被告双方已就因房屋价格大幅下降而终止案涉房屋买卖达成一致，由被告没收20000元定金，并退回原告其余购房款；原告已通过微信等方式通知被告终止案涉房屋买卖，且被告已表示同意，不存在继续履行合同的条件。第二，根据被告提交的《商品房买卖合同（预售）》第七条显示，1090000元购房款余款是通过贷款按揭方式支付，因贷款按揭涉及第三方银行贷款机构，且原告表示不再购买案涉房屋，原告也无能力支付该巨额购房款，案涉合同已不存在继续履行条件。第三，因被告的原因，上述合同至今未办理网签登记备案手续，已不存在继续履行的条件。根据被告提交的《商品房买卖合同（预售）》第十九条，该合同显示的签订时间为2019年7月12日，但被告并没有在上述合同约定的时间内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。因此，上述合同至今未办理网签登记备案手续，已不存在继续履行的条件。三、被告主张的逾期付款违约金没有任何事实和法律依据。第一，如上文所述，原、被告双方已就因房屋价格大幅下降而终止案涉房屋买卖达成一致，由被告没收20000元定金，并退回原告其余购房款。现被告又主张所谓的逾期付款违约金，被告的主张毫无事实和法律依据。第二，被告以包括贷款按揭方式支付的1090000元购房款在内的未付款总额即1407946元为基数计算逾期付款违约金，没有事实和法律依据。根据被告提交的《商品房买卖合同（预售）》的第七条显示，1090000元购房款余额是通过贷款按揭方式支付。但被告从未告知原告双方有签订案涉买卖合同，也没有向原告交付所谓的《商品房买卖合同（预售）》，更从未通知原告办理贷款按揭手续或提交办理贷款按揭相关资料。未能办理贷款按揭的过错不在于原告，现被告以包括贷款按揭方式支付1090000元购房款在内的未付款总额即1407946元为基数计算逾期付款违约金，没有事实和法律依据。第三，《商品房买卖合同（预售）》约定以每日按照万分之二的标准计算逾期付款违约金明显过高，被告主张的违约金不应支持。综上所述，被告的反诉没有事实和法律依据，应当驳回其全部反诉请求。原、被告均围绕争议焦点提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认证：1.原告提供的房屋基本信息二份，在佛山市住房保障和房地产登记中心的相关网页上可查询得到，故本院对其真实性予以确认。2.被告提供的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，虽两原告只在最后一页落款处签名确认，但其并无证据证明被告对合同的其他页进行了更改或替换，故本院对两份合同的真实性予以确认。3.被告提供的《催款函》及其物流查询两份，已可证明被告将相关函件邮寄送达至原告在合同中留存的通讯地址并有人签收，已构成有效送达，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年7月7日，原、被告签订一份《中雅江湾豪庭认购书》，约定原告认购被告的**************房产（以下简称案涉房产）；认购价为1564385元；定金20000元，第一期楼款136439元于2019年7月14日前付清，第二期楼款317946元于2019年10月7日前付清，余款1090000元申请银行按揭手续；原告须于2019年7月14日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。2019年7月7日，原告向被告支付了定金20000元，被告亦向原告出具了一份《收款收据》予以确认。2019年7月12日，原告向被告支付了第一期楼款136439元，被告亦向原告出具了一份《收款收据》予以确认。2019年7月12日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，再次确认原告购买案涉房产，总价款为1564385元；原告应当于2019年7月12日前支付首期房款156439元（含上述定金20000元），于2019年10月7日前支付二期房款317946元，余款1090000元应于2019年7月12日前向银行或公积金中心申请办理银行按揭手续并按照按揭方式付款；原告如逾期付款在90日内，应按日向被告支付逾期应付款项万分之一的违约金；原告如逾期付款超过90日，被告有权解除合同，若被告不解除合同的，原告应按日向被告支付逾期应付款项万分之二的违约金。2019年12月期间，原告以房价下跌为由与被告的工作人员协商退房退款事宜，但无果。后因原告未支付剩余房款，被告先后于2020年1月18日、2020年2月20日向原告在合同中留存的通讯地址邮寄送达了《催款函》，催促原告立即付清拖欠的房款及相应的违约金。原告遂于2020年1月21日向本院提起本案诉讼，被告亦于2020年3月23日提起反诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》效力为何；二、原告以房价下跌为由要求解除合同是否成立。针对第一个争议焦点。首先，原告认为其只在落款处签名但未在骑缝处签名确认，故合同并未成立及生效。对此，本院认为，根据对合同原件的审查，原告对落款处的签名及指模予以确认，虽原告并未在每页或骑缝处均予以签名，但原告并无证据证明被告对合同内容进行过修改或对合同页进行过替换，故本院对被告提供的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》的真实性予以采信。其次，原告亦认为《商品房买卖合同（预售）》并无办理网签手续，因此并未成立生效。对此，本院认为，网签是房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案并在网上予以公布，用户可以根据网签号对合同进行查询。即网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示的行政程序，而并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力，只是不能对抗善意第三人。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》应为原、被告的真实意思表示，自双方签章之日起成立并生效，对原、被告均有约束力，双方均应按照合同的约定行使权利并履行义务。针对第二争议焦点。原告认为因房价下降，继续履行双方合同则对原告不公平。对此，本院认为，原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时，不存在被告利用其自己优势或者原告缺乏经验而订立合同的情形。案涉房产价款是双方根据合同签订时房屋的地理位置、交通、周边环境、质量、户型等多种因素确定，且房产交易属于大宗财产交易，涉及交易金额巨大，原告作为完全民事行为能力人，其在决定购买案涉房产前，势必会对前述相关影响交易的因素进行充分考虑及风险评估。即便在合同订立后因同小区或楼盘房屋降价出现案涉房产的价格与合同订立前时存在差价，亦属于原告可以预见的商业风险，以此认为继续履行合同对其不公平并主张解除双方商品房买卖合同，没有法律依据，本院不予支持。另，原告主张其与被告的工作人员在2019年12月的微信中已对退房退款达成合意，但经对微信证据的审查，被告的工作人员已明确表示相关方案需向上级领导请示作决定，由此再结合被告的反诉主张可知，双方退房退款并无达成合意，原告该主张无事实依据，不予支持。综上，原告的合同解除、退回已支付的款项并支付相关利息的所有主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。而被告作为守约方，主张继续履行案涉的《中雅江湾豪庭认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，本院依法予以支持。且根据合同的约定，二期房款317946元的支付期限已届满，余款1090000元原告亦并未按照约定的时间申请银行按揭，均已构成逾期，原告仍需向被告支付剩余款项共1407946元，并支付相应的违约金。而原告的逾期支付行为已超90日，根据合同的约定，其需自逾期之日起按日万分之二（相当于年利率7.2%）向被告支付违约金，合理，本院予以支持，并确认被告主张的自2019年10月8日暂计至提起反诉之日即2020年3月23日共168天的违约金为45617.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告薛房林、梁建萍与被告佛山中交房地产开发有限公司签订的《中雅江湾豪庭认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》继续履行；二、原告薛房林、梁建萍应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告佛山中交房地产开发有限公司支付剩余购房款1407946元及其违约金（暂计至2020年3月23日的违约金为45617.45元；此后违约金计算方法：以尚欠的购房款为基数，自2020年3月24日起计至款项清偿之日止）；三、驳回原告薛房林、梁建萍的全部诉讼请求；四、驳回被告佛山中交房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为1714.39元、财产保全费为1202.2元，合共2916.59元（原告薛房林、梁建萍已预交），由原告薛房林、梁建萍承担；反诉受理费减半收取为8941.04元（被告佛山中交房地产开发有限公司已预交），由原告薛房林、梁建萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何斯琳二〇二〇年五月十一日书记员  李秋霞