广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初7363号原告：刘柱祺，男，1970年8月6日出生，汉族，住址：广东省东莞市******************，公民身份号码：442************753。委托诉讼代理人：黄翠丹，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦洪超，广东彭代强律师事务所律师。被告：杨远文，男，1957年5月8日出生，汉族，住址：湖北省洪湖市********，公民身份号码：421************118。原告刘柱祺与被告杨远文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘柱祺及其委托诉讼代理人黄翠丹、被告杨远文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘柱祺向本院提出诉讼请求：一、解除刘柱祺、杨远文之间的《楼房出租合同书》；二、杨远文立即交回租赁物业[位于东莞市********文昌官（土名）联兴楼A栋二三四五共四层及一楼6号铺]给刘柱祺；三、杨远文支付租金45500元（2019年9月至2020年3月）及其他租金（按6500元/月从2020年4月1日起计至杨远文交回租赁物业当月止）；四、杨远文支付水费3212元、电费12156.17元；五、杨远文承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：双方签订《楼房出租合同书》，刘柱祺将约定物业出租给杨远文，租赁期至2019年9月12日止。合同到期前，刘柱祺已告知杨远文不再续租，杨远文要求刘柱祺补偿装修损失400000元，且未及时支付租金，故诉至法院。杨远文辩称，之前与刘柱祺协商过转租的事情，杨远文不同意把房子退还给刘柱祺，因为是杨远文从其他人手中转租过来的，已向前一手支付了相应的转让款。2019年9月的房租和水电费已付清，从2019年10月至2020年4月的房租、水电费需刘柱祺提供单据后再支付，现不同意刘柱祺主张的合同到期，要求搬走，刘柱祺应支付相应的投资款。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于东莞市**************，由刘柱祺兴建，但未办理相关的房地产权证及建设规划许可证。刘柱祺从2011年9月13日开始已将案涉房屋出租给杨远文，合同至2017年9月12日到期。合同到期后，双方又续签了《楼房出租合同书》，约定：刘柱祺将案涉房屋的第一层楼6号铺及A幢二、三、四、五层租给杨远文，租期为2017年9月13日至2019年9月12日，每月租金6500元。杨远文支付租金至2019年9月，支付水电费至2019年8月。杨远文未支付2019年9月至2020年3月的水电费共14975.27元及2019年10月至2020年4月的租金共45500元。案涉房屋现仍由杨远文在使用。根据刘柱祺提交的证据及双方的质证意见，本院对以上事实予以确认。庭审中，刘柱祺主张，如法院认定租赁合同无效，其部分诉讼请求变更：第一项为：确认合同无效；第三项将租金变更为场地占有使用费；第四项变更为2019年9月至2020年3月的电费15567.98元、水费4232元，后续的水电费根据水电表度数支付至杨远文实际交还租赁物之日止。本院认为，本案为租赁合同纠纷，关于刘柱祺的诉请分析如下：一、案涉租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉房屋既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的房屋。因此，案涉的《楼房出租合同书》应为无效合同。二、租赁物返还。双方的合同无效，杨远文应向刘柱祺返还案涉房屋，而杨远文因合同无效导致的损失可另行主张。三、占有使用费。案涉租赁合同无效，但杨远文仍应按每月6500元的标准承担从2019年10月起至其返还房屋前的占有使用费。四、水电费用。杨远文应向刘柱祺支付2019年9月至2020年3月的水电费共14975.27元，对超出该数额的部分本院不予支持。另外，对未产生的水电费，因双方没有约定支付的标准，故本院暂不予支持，刘柱祺可待实际产生后另行主张。综上，案涉《楼房出租合同书》无效，杨远文应向刘柱祺返还案涉房屋并支付房屋占有使用费、水电费。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘柱祺与被告杨远文之间的《楼房出租合同书》无效；二、被告杨远文应在本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘柱祺返还位于东莞市**************的房屋；三、被告杨远文应按每月6500元的标准向原告刘柱祺支付从2019年10月起至返还完房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告杨远文在本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘柱祺支付2019年9月至2020年3月的水电费共14975.27元；五、驳回原告刘柱祺的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1344.93元，其中受理费716.25元、保全费628.68元，由原告刘柱祺负担233.93元；被告杨远文负担1111元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢建文二〇二〇年五月十一日书记员  谢雪君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。