广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初1104号原告：李召，男，1983年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码342************714。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：何珊红，广东宏力律师事务所实习律师。被告：黎含花，女，1982年6月3日出生，汉族，住广东省怀集县****************，公民身份号码441************026。原告李召诉被告黎含花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，分别于同年3月16日及3月31日公开开庭进行了审理。原告李召及其委托诉讼代理人王磊、何珊红及被告黎含花到庭参加。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告于2019年12月12日签订的房地产买卖合同及2019年12月31日签订的房屋买卖合同均于2020年1月12日解除；2.请求判令被告向原告返还双倍购房定金200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月12日，原被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售位于广东省佛山市南海区************************（以下简称涉讼房屋），价款为1350000元。上述合同签订后，原被告又重新协商，调整合同价款及房款支付方式，将房屋总价款调整为1470000元，其中首付570000元（含定金100000元），银行按揭贷款900000元。原告分三次向被告支付100000元购房定金，2019年12月12日支付30000元，同年12月29日支付45000元，同年12月31日支付25000元。2019年12月31日，原被告另行签订《房屋买卖合同》，约定被告在收到定金起一周内配合原告办理相关买卖手续；在办理房屋产权证等相关过户手续后之日起3日内，原告一次性支付首期款570000元，并办理剩余房款的按揭贷款手续。涉讼房屋是被告以按揭付款方式购买的一手房，尚欠开发商购房款，至今未办理不动产权证。签订上述合同后，原告才知道被告逾期未支付银行按揭款，银行已向法院提起诉讼。经审理，法院判决被告一次性偿还银行全部借款本金和利息。上述案件的诉讼过程中，银行向法院申请财产保全，为顺利完成过户手续，被告须先向开发商和银行偿还借款，办理不动产权证。但被告仍未向开发商和按揭银行偿还债务，导致无法办理房屋过户手续。原告于2020年1月9日发出律师函，告知被告收到律师函之日起三日内偿还所有欠款，否则视为违约，合同解除并承担违约责任。但被告未按期履行义务。被告的行为已经构成严重违约，应当向原告承担违约责任。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，被告认为自己没有违约行为。被告认为是证人吴晓燕违约了，她收取了费用但是没有完成垫资的服务。证人吴晓燕无法垫资赎契，就应当早点解除合同。证人吴晓燕将垫资赎契的费用退回原告，但是又没有与被告解除合同。证人吴晓燕的行为，造成涉讼房屋无法交易。被告认为原告也有违约行为，原告向中介要求解除合同，但是当被告同意解除合同了，原告又不同意。原告逼被告签订房屋买卖合同，是原告违约。原告向本院提交如下证据：1.原告身份证原件1份、被告身份证复印件1份，证明双方诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份，证明原被告于2019年12月12日签订房地产买卖合同。3.房屋买卖合同原件1份，证明原被告于2019年12月31日就购买涉讼房屋另行签订房屋买卖合同及有其他约定。4.定金收款证明、补充协议、定金收款收据、转账凭证原件各1份，证明原告已向被告支付了合同约定的100000元定金。5.原告与被告的微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明被告预期违约，在约定的合同履行期满前明确告知原告不继续履行合同义务，不再向原告出售涉讼房屋。6.原告与被告的微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明原告于2020年1月8日发微信催告被告还清开发商和银行欠款。7.律师函原件1份，证明原告已委托律师于2020年1月9日向被告发出律师函。8.（2020）粤0607民初5842号民事判决书及民事裁定书打印件各1份，证明被告拖欠银行按揭款项，被银行起诉，涉讼房屋被查封。9.微信转账及聊天记录手机截屏打印件3页，证明证人吴晓燕退还给原告代收的定金70000元。被告向本院提交如下证据：1.被、原告的微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明被告一直愿意交易，没有违约。2.被告与中介公司的微信聊天记录手机截屏打印件1份，证明被告一直愿意交易，没有违约。原告跳过原先的中介交易，不想支付中介费。3.被告与证人吴晓燕的微信聊天记录手机截屏打印件1份,证明原告支付的定金70000元支付给了证人吴晓燕，其中45000元为开发商的内部转名费，25000元为利息。4.快递单复印件1份，证明被告收到了律师函。5.同意书打印件1份，证明证人吴晓燕怂恿原告发律师函。6.被告与原告、证人林尾娣、证人吴晓燕的微信聊天记录手机截屏打印件1份及情况说明1份，证明被告没有违约行为，原告、林尾娣（原名林萍）和吴晓燕没有履行合同义务。7.广东省商品房买卖合同原件1份，证明涉讼房屋的权属情况。本院出示如下证据：涉讼房屋的佛山市（佛山市）不动产登记信息查询结果。诉讼中，原告向本院申请证人吴晓燕、林尾娣（原名林萍）出庭作证，本院经审查予以准许。证人吴晓燕出庭作证陈述如下：2019年12月27日晚，有地产中介向我提供了被告的资料，说被告需要垫资。被告在同年12月28日下午约原告到我公司面谈。双方当时协商好，由原告进行资金监管，原告同意。次日，被告又问我能不能一手过户。我经过咨询，是可以的。原告告诉我，其对被告的个人诚信有怀疑，害怕把资金转到被告账户会被其他银行扣除。所以由我替被告代收一手转名的费用45000元。如果无法办理，我在7天内会退还给原告。没有赎契成功的原因是被告一直反复升价，要求原告把税费等费用给她，原告也同意了。2019年12月31日，我与原被告三方签订了房屋买卖合同，涉讼房屋的交易价格变更为1470000元。2020年1月1日，被告又要求原告多支付20000元才愿意交易。因为上述问题双方没法谈拢，我知道双方已无法交易，我就将70000元退还给原告。我收取25000元的垫资费用是给被告一笔250000元和一笔790000元的贷款垫资。开发商表示，只要偿还250000元就可以一手过户，被告为了阻止交易，就在一月份与开发商业务员故意把贷款金额提高，提高到接近500000元，以导致交易无法进行。同时，被告还不断地让开发商业务员带其他客户看房。证人林尾娣（曾用名：林萍）出庭作证陈述如下：原被告谈好交易价1350000元之后，被告告诉我说她欠银行700000元，欠开发商250000元。我在《房地产买卖合同》签订前就已经将上述情况告诉了原告。我在签订合同前不知道涉讼房屋已被法院查封。原被告签订《房地产买卖合同》后，原告支付了30000元定金。当天晚上原被告都走了，我感觉不放心又打电话给被告，被告说涉讼房屋没有按时还款，在法院有诉讼。我立刻电话联系原告，组织双方解除合同，但是原告不同意解除合同。第二天，我向银行查询发现被告不是欠银行700000元，而是欠款780000元，而且银行还告诉我涉讼房屋已被法院查封。我打给开发商，开发商说被告并没有正常还款。但是被告的说法是她一直正常还款。我马上打电话告诉原告我查到的所有情况，原告还是想继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据及本院出示的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2、3、5、6及证人证言，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区***********************，登记的权利人为案外人佛山市长信宏龙房地产有限公司。2016年3月29日，被告向案外人佛山市长信宏龙发地产有限公司购买了涉讼房屋，合同编号为201********102。法庭辩论终结时，涉讼房屋存在抵押登记及查封登记。2019年12月12日，被告（卖方，甲方）与原告（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方是该物业的权属人，对涉讼房屋享有完整所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况；甲方出售涉讼房屋，房屋建筑面积122.01平方米；卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续），合同备案登记号为201********102；成交价格为1350000元；该物业抵押中，欠款额约950000元，涂销方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资450000元，买方出资500000元；定金50000元，买方在合同签订当日支付卖方；买方应于2020年3月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方同意于2020年5月30日前办理交易过户手续，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后10个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续；在卖方完成涂销抵押手续后10日内办理交易递件手续；首期房款（含定金）500000元，买方先给卖方300000元还开发商首付贷，买方向银行申请850000元按揭贷款；违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的10%支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行，守约方有权选择解除合同，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失；买方在卖方收到银行通知扣款当天支付卖方200000元，卖方在办出房产证后抵押给买方；等等。2019年12月12日，被告出具收据，载明收到原告定金50000元。原告当日向被告支付定金30000元。2019年12月13日，原被告及案外人林尾娣（原名林娣）签订《补充协议》，约定涉讼房屋的定金从50000元改为30000元。2019年12月29日，原告向证人吴晓燕转款45000元，备注“房屋内部过户更名费用”；2019年12月31日，原告向被告转款25000元，备注“购房定金”。2019年12月31日，原被告及证人吴晓燕签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉讼房屋出售给原告，原告也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买涉讼房屋，涉讼房屋建筑面积122.01平方米；房屋总价款为1470000元，其中首付570000元，银行按揭900000元，该房屋在转让过程中产生的手续费、税费、房屋维修基金、按揭贷款等所有费用全部由原告承担；原告在本合同签订之日支付给被告100000元，作为定金；被告应在收到定金起一周内配合原告、证人吴晓燕办理该房屋相关买卖手续；在房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日起3日内，原告一次性支付首付款570000元，并办理余款按揭，办理按揭相关费用由被告承担；在交易过程中，原告需要证人吴晓燕垫付的费用，由证人吴晓燕代收该费用，并出具收据，由被告、证人吴晓燕共同签字，该费用计算在首付款内，在支付首付款时予以扣除；在办理房屋产权登记及土地使用权转移过户登记时，如需要被告出面处理时，不论何时，原告应予配合；如因被告的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由被告负赔偿责任；等等。2019年12月31日，被告出具收据载明收到原告购买涉讼房屋的定金两笔共70000元，吴晓燕在备注处签名。2020年1月9日，原告委托广东宏力律师事务所向被告发出律师函，因被告仍未向开发商和按揭银行偿还债务，导致无法办理房屋过户手续，并通知被告在收到该律师函之日起三日内开发商和按揭银行履行全部还款义务；若被告未能在上述期限履行义务，则视为被告违约，合同解除并追究违约的法律责任。被告于2020年1月10日签收了上述律师函。2020年1月13日，证人吴晓燕向原告转账70000元。2020年1月13日，原告提起本案诉讼。2020年2月27日，原告起诉状送达给被告。另查明，2019年11月5日，佛山市三水区人民法院作出（2019）粤0607民初5842号民事裁定书，裁定冻结被告黎含花、佛山市长信宏龙房地产有限公司的银行存款707225.78元或查封、扣押其相应价值的财产或财产权利。2019年11月8日，佛山市三水区人民法院依据（2019）粤0607执保788号查封了涉讼房屋。2019年12月5日，佛山市三水区人民法院作出（2019）粤0607民初5812号民事判决书，因被告逾期向中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行支付涉讼房屋的借款本息，判决被告黎含花向中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行偿还贷款本金677206.91元及利息、罚息（计至2019年10月15日止的利息12321.1元）、罚息153.77元；从2019年10月16日起至实际清偿日止，以尚欠贷款本金677206.91元为基数，按《个人消费贷款及担保合同》约定的标准计算利息和罚息），支付律师费17544元等。诉讼中，原被告双方确认如下情况：房地产买卖合同签订的日期为2019年12月12日；原告证据中的70000元定金收据开具的时间为2019年12月31日，笔误写成了2019年12月13日；证人吴晓燕收取的费用是包括了其提供资金偿还被告欠开发商和银行的两笔贷款；在《房地产买卖合同》签订时，原告尚不知晓涉讼房屋已被查封。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年12月12日签订的《房地产买卖合同》，后为履行上述合同原被告与证人吴晓燕于2019年12月31日签订的《房屋买卖合同》，两份合同中有关原、被告双方权利义务的约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。被告主张是原告逼迫其签订《房屋买卖合同》，其提交证据中的微信聊天记录表明是其联系证人吴晓燕后再联系原告签订合同，故本院对其该主张不予采纳。关于何方违约。原告方面，原告按照房屋买卖合同约定向被告支付了定金30000元，并为协助原告偿还其贷款将定金70000元直接支付给了证人吴晓燕。房屋买卖合同对于原告购买涉讼房屋首付支付的时间变更为过户手续办理完毕之日起三日内，原告支付房屋首付的前提尚未成就。故原告已履行了涉讼合同的约定。被告方面，《房地产买卖合同》约定被告保证涉讼房屋不存在被查封的情况。原被告确认在合同签订时原告不知道涉讼房屋被查封的陈述与证人林尾娣（原名林萍）的证言印证，本院予以采信。《房屋买卖合同》约定被告用部分定金支付证人吴晓燕垫资赎契的费用及被告应配合证人吴晓燕办理涉讼房屋相关买卖手续，故被告应解除涉讼房屋的交易限制。涉讼房屋现仍存在抵押及查封登记，不具备过户条件，原告购买涉讼房屋目的无法实现。被告已构成根本违约。《房屋买卖合同》的丙方即证人吴晓燕于2020年1月13日退还所收款项给原告并明确表示不再履行该合同。原告要求被告三日内履行合同否则解除合同的律师函于2020年1月10日送达至被告，本院据此认定房屋买卖合同中有关原、被告权利义务的约定于2020年1月13日解除。关于违约责任的承担。《房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》解除的原因是被告未按合同约定履行义务，被告构成根本违约，应承担违约责任，原告请求被告双倍返还定金符合合同约定，本院对原告该部分诉讼请求予以支持。基于证人吴晓燕已将定金70000元返还给了原告，故被告应向原告返还定金130000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李召与被告黎含花于2019年12月12日签订的《房地产买卖合同》及原告李召、被告黎含花与案外人吴晓燕于2019年12月31日签订的《房屋买卖合同》中有关李召、黎含花权利义务的约定于2020年1月13日解除；二、被告黎含花应于本判决发生法律效力之日起十日内向返还定金130000元予原告李召；三、驳回原告李召其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取9015元（原告李召已预交）,由原告李召负担3155元，被告黎含花负担5860元。被告黎含花应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费5860元，逾期本院将依法强制执行。原告李召预交的案件受理费5860元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年五月六日书记员  卢丹伦