北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12281号原告：羊海松，男，1973年10月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：黄海洲，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁阳，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：北京市神州百戏文化产业有限公司，住所地北京市房山区长沟镇长沟大街17号。诉讼代表人：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司、北京市中咨律师事务所，北京市神州百戏文化产业有限公司破产管理人。管理人负责人：孙萍。委托诉讼代理人：付典典，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京文化硅谷资产运营集团有限公司，住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号409号。法定代表人：韦红星，经理。被告：韦俊康，香港特别行政区居民，男，汉族，1961年1月22日出生。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。原告羊海松与被告北京市神州百戏文化产业有限公司（以下简称神州百戏公司）、北京文化硅谷资产运营集团有限公司（以下简称文化硅谷公司）、韦俊康商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告羊海松之委托诉讼代理人黄海洲，被告神州百戏公司之委托诉讼代理人付典典、李刚，被告韦俊康之委托诉讼代理人汪春旭到庭参加诉讼。被告文化硅谷公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。羊海松向本院提出诉讼请求：1.神州百戏公司继续履行《北京市商品房预售合同》义务，向羊海松交付位于房山区××等地块文化交流中心5层501的商品房；2.神州百戏公司支付逾期交房的违约金（以已付房款日万分之二的标准，自2016年12月31日起至实际交付之日止）；3.文化硅谷公司、韦俊康对神州百戏公司所欠债务承担连带责任；4.神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康承担本案包括但不限于诉讼费、差旅费5330元、律师费6万元等全部债权追讨费用。诉讼过程中，羊海松变更诉讼请求为：1.确认羊海松与神州百戏公司签订的编号为Y1751054的《北京市商品房预售合同》有效，神州百戏公司应当继续履行《北京市商品房预售合同》项下商品房交付义务；2.神州百戏公司在编号为Y1751054的《北京市商品房预售合同》约定的交付房屋条件成就时，向羊海松交付位于房山区××等地块文化交流中心5层501的商品房；3.确认神州百戏公司欠付羊海松逾期交房的违约金563225.76元（自2016年12月31日起至2019年7月18日止）；4.确认神州百戏公司欠付羊海松逾期取得权属证明的违约金254330.68元（自2017年3月31日起至2019年7月18日止）；5.文化硅谷公司、韦俊康对神州百戏公司所欠债务承担连带责任；6.神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康承担本案包括但不限于诉讼费、差旅费5330元、律师费6万元等全部债权追讨费用。事实和理由：2015年7月16日，羊海松与神州百戏公司签订编号为Y1751054的《北京市商品房预售合同》，约定羊海松购买坐落于北京市房山区××号商品房，神州百戏公司应在2016年12月30日前向羊海松交付该商品房。根据合同约定，如神州百戏公司逾期交房，逾期超过60日后，羊海松作为买受人可以要求继续履行合同，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，神州百戏公司按日计算向羊海松支付全部已付款万分之二的违约金。如神州百戏公司逾期取得权属证明的，羊海松作为买受人可以要求继续履行合同，合同继续履行，自第二十一条约定的取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，神州百戏公司按日计算向羊海松支付全部已付款万分之一的违约金。2017年4月26日，神州百戏公司向羊海松出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称因房屋室内装修和北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程无法按时完工，承诺在2017年12月30日交付房屋，并严格履行双方签署的预售合同。2018年1月3日，神州百戏公司再次向羊海松出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称由于房屋室内装修、北京市住建委关于在雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期完工，承诺在2018年9月30日交付房屋，并严格履行双方签署的预售合同。如神州百戏公司在2018年9月30日仍未交付房屋、履行预售合同义务，则文化硅谷公司、韦俊康愿向羊海松承担保证责任，担保内容包括根据预售合同神州百戏公司应向羊海松承担的一切债务。神州百戏公司至今仍未依约向羊海松交付房屋，已构成根本违约。文化硅谷公司、韦俊康也未履行相应偿还责任。为了维护羊海松的合法权益，特提起诉讼。神州百戏公司辩称，第一，羊海松支付购房款的真实性不能确认。羊海松仅提交《收据》作为其履行预售合同付款义务的依据，没有提交付款凭证，本案中也没有其他证据可以证明羊海松支付了购房款。第二，即使羊海松支付了房款，神州百戏公司的房屋也不具备交付条件，违约金的支付条件也尚未成就。神州百戏公司在进入破产重整程序前早已资金链断裂，经营紧张难以维系，无法继续进行涉案房屋在建工程项目的建设直至将建筑工程竣工验收备案。因此，羊海松主张的房屋目前不具备交付的条件。根据预售合同第十四条“逾期交房责任”条款的约定，即使羊海松支付了房款、神州百戏公司应当支付违约金，支付时间也应当为“该商品房实际交付之日起60日内”，现神州百戏公司尚未交付房屋，违约金的支付条件尚未成就。神州百戏公司已进入破产重整程序，现没有投资人对神州百戏公司进行重整，神州百戏公司没有资金继续完成房屋建设。因此，神州百戏公司从事实上已不能履行房屋交付义务，属于事实上不能履行合同义务的情形，依据预售合同依法应予解除。第三，假设羊海松支付了房款，在合同解除后，其房款及相关违约金应当认定为普通债权，不享有优先受偿权。该商品房规划用途为艺术家工作室，土地用途为综合，出卖人和买受人均不能擅自改变该用途，因此本案房屋不是“直接用于满足生活居住需要”的住宅房屋，其房款和相关违约金均不享有优先受偿权。第四，预售合同中没有对关于发生差旅费、律师费的费用后如何处置的约定，该费用的支付也没有相关的法律依据。综上所述，羊海松的诉讼请求没有依据，请求法院判决驳回羊海松的全部诉讼请求。文化硅谷公司未作答辩。韦俊康辩称，羊海松目前向韦俊康主张承担保证责任缺乏依据，应当依法驳回羊海松对韦俊康的全部诉讼请求，具体理由如下：第一，《担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条规定：“连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。”由上述规定可见，保证期间是债权人要求保证人承担保证责任的起止期限。也就是说，只有在主债务履行期限届满后，即保证期间开始后，到保证期间届满前的这段时间内，债权人才可以向保证人提出权利主张。本案中，预售合同约定违约金的支付期限为“于商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。可见，本案中主债务的履行期尚未届满，保证期间尚未开始，羊海松此刻即向保证人主张承担保证责任缺乏事实依据和法律依据。第二，根据承诺书，韦俊康承诺的保证内容为“根据《商品房预售合同》神州百戏公司应承担的一切债务”，因此，即使认定韦俊康应当承担保证责任，韦俊康也仅需就逾期交房违约金承担保证责任，对羊海松主张的诉讼费、律师费、差旅费等不承担保证责任。第三，如果需要承担违约责任，因2018年1月3日的承诺书中神州百戏公司承诺的是2018年9月30日交房，已经把交房日期变更到2018年9月30日，故羊海松违约金计算的起始日期错误。第四，羊海松主张的违约金过高，请求法院酌情予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月13日，神州百戏公司（出卖人）与羊海松（买受人）签订合同编号为Y1751054的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定羊海松向神州百戏公司购买鼎九大厦项目中坐落于房山区××等地块文化交流中心5层501。该商品房规划用途为艺术家工作室，预测建筑面积共161.5平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18770元，总价款为3031355元。买受人采取一次性付款方式付款。预售合同第十二条交付条件条款约定：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十四条逾期交房责任条款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十一条产权登记条款关于初始登记约定：出卖人应当在2017年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。另查，2015年7月16日，神州百戏公司出具《证明》一份，载：今收到羊海松交来“鼎九大厦”的购房款3031355元，共壹套房，房号如下：501。羊海松向本院提交的收据显示：“今收到羊海松房款3031355元。”该收据落款日期为2015年7月17日，加盖有神州百戏公司公章及其财务专用章。羊海松陈述购房款为以房抵债形式支付，所抵债务为彭建超对神州百戏公司享有的担保借款债权。2017年4月26日，神州百戏公司出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》载：“……由于房屋室内装修和去年北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程未能按期完工，造成与业主签订的预售合同中约定的2016年12月30日向业主交付房屋无法实现。因此我公司会积极解决，并承诺如下：1.我公司对业主所签署预售合同的内容承诺严格履行。2.我公司承诺将加快施工进度，在2017年12月30日交付给业主使用。”2018年1月3日，神州百戏公司向羊海松出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》载：“……神百公司与贵方签订的预售合同中约定的交房日期为2016年12月30日，但在项目施工过程中，由于房屋室内装修、北京市住建委关于在雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期完工，神百公司未能按期向贵方交房。现神百公司郑重向贵方承诺如下：1.神百公司承诺继续严格履行与贵方所签署的预售合同。2.神百公司承诺在北京市住建委停工令（自2017年11月15日至2018年3月15日）结束后，神百公司将积极组织力量加快施工进度，保证在2018年9月30日向贵方交付房屋。若神百公司在2018年9月30日仍未能向贵方交付房屋、不能履行与贵方签署的预售合同，则文化硅谷公司、韦俊康愿向贵方承担保证责任，保证内容包括根据预售合同神百公司应向贵方承担的一切债务。”该承诺书尾部担保方处有文化硅谷公司盖章及韦俊康签名。案涉项目于2017年停工后至今未继续施工，未施工完毕。2019年7月18日，本院裁定受理神州百戏公司的破产重整申请。2019年9月11日，本院确定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司及北京市中咨律师事务所共同担任破产管理人，同时指定孙萍担任管理人负责人。羊海松已经就本案所涉债权向神州百戏公司的管理人进行债权申报。羊海松曾于2018年11月21日以商品房预售合同纠纷为由将神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康诉至本院，要求文化硅谷公司、韦俊康承担保证责任，后于2019年5月向本院申请撤回起诉。本院作出（2019）京0111民初1607号民事裁定，准许羊海松撤诉。本案庭审过程中，经释明，神州百戏公司未申请对违约金数额进行调整。本院认为，羊海松与神州百戏公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。神州百戏公司与羊海松签订预售合同后，为羊海松出具收据及说明，应当认定羊海松履行了交付房款的义务。从现有证据和庭审中的各方陈述意见可知，案涉房屋未完工，尚不具备交付条件，且交付时间无法确定，故对于羊海松要求神州百戏公司继续履行合同、向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。神州百戏公司未按预售合同约定的时间交房，构成违约，应当按照预售合同的约定支付违约金。对于神州百戏公司及韦俊康所持房屋尚未实际交付，预售合同约定的“该商品房实际交付之日起60日内支付违约金”的条件尚未成就的意见，本院不予采信。按照预售合同约定，出卖人应当在2017年3月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明。神州百戏公司未按期办理权属证明，亦应按照预售合同约定承担相应的违约金。羊海松主张逾期交房违约金及逾期取得权属证明违约金均从预售合同约定的履行期限次日计算至本院裁定受理神州百戏公司的破产重整申请之日，并无不当，本院对此不持异议。两项违约金的具体数额，本院根据合同约定并结合羊海松的诉讼请求计算确认。因羊海松的合同义务已履行完毕，且羊海松现不同意解除合同，故对于神州百戏公司以合同事实上无法履行为由主张预售合同应依法解除的意见，本院不予采纳。羊海松要求神州百戏公司承担其支出的差旅费、律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。关于保证责任的问题。神州百戏公司、文化硅谷公司及韦俊康于2018年1月3日出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》中并未对保证方式进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应按连带责任保证承担保证责任，即文化硅谷公司、韦俊康应对神州百戏公司应承担的违约金承担连带清偿责任。韦俊康虽主张《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》中承诺2018年9月30日交房为双方对交房日期的变更，逾期交房违约金应从该日之后起算，逾期取得权属证明违约金的起算时间亦应相应顺延，但该承诺书中表述的保证内容为“根据预售合同神州百戏公司应向贵方承担的一切债务”，从字面上无法推断相应违约金计算的起算日期需顺延，且韦俊康作为保证人，应当知道预售合同的具体约定，故对于韦俊康的此项抗辩意见，本院不予采信。另外，在诉讼过程中，韦俊康主张羊海松主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。考虑到羊海松主张的两项违约金的计算期间存在一定程度的重合，本院综合考虑买受人的实际损失、合同履行情况、双方的过错程度等因素，酌情对韦俊康应承担保证责任的两项违约金的总额予以调整，韦俊康对于神州百戏公司需承担的违约金在调整后数额范围内承担连带清偿责任。文化硅谷公司、韦俊康在承担上述连带清偿责任后，取得羊海松在北京市神州百戏文化产业有限公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在文化硅谷公司、韦俊康履行连带清偿责任前，北京市神州百戏文化产业有限公司的破产程序已经终结，应扣除羊海松在破产程序中得到清偿的部分。文化硅谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认羊海松与北京市神州百戏文化产业有限公司于2015年7月13日签订的合同编号为Y1751054的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》有效；二、确认北京市神州百戏文化产业有限公司应支付羊海松逾期交房违约金563225.76元；三、确认北京市神州百戏文化产业有限公司应支付羊海松逾期取得权属证明违约金254330.68元；四、北京文化硅谷资产运营集团有限公司于本判决生效后十日内对本判决第二项、第三项债务向羊海松承担连带清偿责任，北京文化硅谷资产运营集团有限公司在承担上述连带清偿责任后，取得羊海松在北京市神州百戏文化产业有限公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在北京文化硅谷资产运营集团有限公司履行清偿责任前，北京市神州百戏文化产业有限公司的破产程序已经终结，应扣除羊海松在破产程序中得到清偿的部分；五、韦俊康于本判决生效后十日内在563225.76元范围内对本判决第二项、第三项债务向羊海松承担连带清偿责任，韦俊康在承担上述连带清偿责任后，取得羊海松在北京市神州百戏文化产业有限公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在韦俊康履行清偿责任前，北京市神州百戏文化产业有限公司的破产程序已经终结，应扣除羊海松在破产程序中得到清偿的部分；六、驳回羊海松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38114元，由北京市神州百戏文化产业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费520元，由韦俊康负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  李欣宇审判员  殷岚岚审判员  万 青二〇二〇年五月八日书记员  陈 悦