贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终581号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王军、何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶发超，男，1988年12月3日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：陈丽，女，1988年10月27日出生，汉族，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：吴大艳，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下简称“新鼎公司”）因与被上诉人陈丽、叶发超商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院(2019)黔0525民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新鼎公司上诉请求：1.撤销纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3220号民事判决并依法改判或者发回重审；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案中被上诉人并无实际损失，原判认定上诉人按照合同约定承担违约金无事实依据，属于认定事实错误，适用法律错误。1、违约金的主要功能和作用在于“填补损失”。从《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》(以下简称“《合同法解释二》”)第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十六条的规定可以看出，违约金调整无论是增加违约金还是减少违约金，都以实际损失为基础，亦即违约金和实际损失之间具有因果关联性——违约金适用的目的为填平损失——即违约责任原则乃“损失填平”原则。2、违约金兼具一定的惩罚性，但无论是适用违约金责任还是承担损害赔偿责任均应以存在实际损失为前提。守约方要主张违约金，虽然无需举证证明因违约造成的损失具体数额，但是仍应举证证明因违约造成实际损失的基础事实，否则其诉请不应得到支持。另外，本案中双方约定的所谓“违约金”，其实质为损失赔偿计算方法。原、上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条内容为：“……出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。该约定明显不属于《合同法》第一百一十四条第一款规定的“一定数额的违约金”，而是属于“因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因此虽然该约定有“违约金”的字样，但其本质上仍然属于损害赔偿，而承担损害赔偿责任的前提是存在实际的损失，因此被上诉人应当举证证明其实际损失。但无论将《商品房买卖合同》第二十二条理解为违约金还是违约的损失计算方法，依据《合同法》、《合同法司法解释二》、《商品房买卖合同司法解释》的规定，承担违约责任均须以存在实际损失为前提，没有损失就没有违约金责任和损害赔偿责任（无论法定还是约定的损害赔偿）。即便是适用30%的违约金惩罚赔偿，也须以实际损失的存在为前提。3、交付办理商品房转移登记的有关文书无财产给付内容，未给被上诉人造成财产损失，不应承担违约责任。首先，迟延履行不影响被上诉人合同根本目的的实现。迟延交付有关文书并不会导致标的物所有权转移不能实现，结合案涉房屋经过了房管部门的网签备案和进行了不动产预告登记的事实，买受人取得标的物的所有权是必然的结果，迟延交付有关文书仅仅影响取得所有权的时间。其次，上诉人的迟延履行并未给被上诉人造成任何财产损失。本案的案涉标的为商铺，而商铺的用途为经营性用途，而非用于出卖，而上诉人已经按照合同约定交付了房屋，被上诉人已经对案涉房屋实际享有了占有、使用、收益等所有权权能，物的效用已经得以发挥，被上诉人购买商铺的经营目的已经得以实现，被上诉人的经济收益并未受到任何影响。退一步讲，即便由于上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺售卖，上诉人也无需承担责任。因为商铺的性质属经营性用房，上诉人在签订合同时根本无法预见到被上诉人购买商铺后用于出卖，因此要求上诉人承担被上诉人因商铺不能交易造成的损失违反了“合理预见”原则。另外，被上诉人也未提交证据证明其曾出卖过案涉商铺，且因上诉人未交付有关文书导致被上诉人交易未达成并对其造成了损失。因此，被上诉人主张由于上诉人未提交办理转移登记的有关文书对其造成损失的理由不成立。又，依据“损益相抵”原则，被上诉人购买房屋时的价格低于现在的市场价格，若上诉人迟延交付有关文书导致被上诉人未能将商铺出卖，那么上诉人的行为也未造成其损失。相反，虽然上诉人存在违约，但被上诉人却因为房价上涨而获益，依据“损益相抵”原则，上诉人也不应承担责任。最后，上诉人在没有任何直接财产损失的情况下仍然获得高额违约金赔偿违反民法的公平原则。根据《民法总则》第五条、第六条的规定，自愿原则与公平原则是民事活动中均应遵循的基本原则，两者并不矛盾，并无相互排斥的关系，自愿原则是民事主体设立、变更、终止民事法律关系的出发点，而公平原则则是衡平民事主体的权利义务的落脚点，否则，如不根据公平原则确定各方的权利和义务，将会导致当事人之间利益的严重失衡，使得民法沦为当事人牟利的工具，最终损害的是经济秩序和社会诚信体系。前已述及，本案中上诉人的延迟履行并未造成被上诉人遭受损失，而关于万分之三的违约金的约定明显对上诉人一方不公，如人民法院机械地认定案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应予尊重，因此判决上诉人按照合同约定承担违约金，则民法所确立的“公平”的基本原则形同虚设。二、原判在被上诉人并无实际损失的情形下仍按照合同约定判令上诉人承担违约责任，且未根据公平原则和诚实信用原则调整违约金，使得被上诉人不当获益，双方的利益严重失衡，属于认定事实错误，适用法律错误。根据我国现有法律规定，假定将违约金制度的功能理解为督促当事人诚实信用原则地履行合同，违约金的承担不以实际损失存在为前提，那么本案中上诉人承担违约金的前提并非被上诉人存在实际损失，而是基于上诉人的违约行为可能会给被上诉人造成不利影响以及对于此行为的合理惩戒。但是，在被上诉人并无实际损失的情况下，完全按照合同约定的违约金计算方式计算违约金将导致合同双方的利益严重失衡，被上诉人反而因上诉人的轻微违约而获取巨大利益，故本案的违约金应参照上诉人违反主合同义务（即交房义务）依法应承担的租金损失进行调整，这样既保护了被上诉人的合法权益，又兼顾了公平：1、不能在约定期限内提交办理转移登记有关文书属于轻微违约。本案上诉人未在约定期间内提交办理转移登记的有关文书，该义务的违反导致的后果并非不能转移所有权而是取得所有权时间迟延。因此，就未能在约定期限内提交办理转移登记文书的义务而言，该违约并非根本违约而是轻微违约。2、人民法院应参照案涉房屋的租金损失调整违约金。《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定在没有约定违约金的情况下逾期交房应参照租金损失进行赔偿，在交付标的物和转移标的物所有权均为卖方主要义务的前提下，参照房屋租金损失进行调整比较公平合理，且双方利益并不明显失衡。3、上诉人一直遵循诚实信用的原则履行合同，逾期交付办理商品房所有权转移登记的有关文书实非上诉人的过错，因此也应对违约金进行调整。纳雍县商品综合批发大市场本质上是纳雍县人民政府的招商引资项目。然而，纳雍县人民政府并未按期完善市政基础设施及完成征地拆迁工作。（1）供电基础设施未及时建设完善，严重拖延了案涉项目的消防及规划验收。（2）市政道路建设未及时完成致使案涉项目的竣工验收及消防验收滞后。（3）案涉项目的A11栋后面及中心大道后面的土地及房屋征收拆迁工作按期未完成，导致小区内垃圾配套用房无法开工建设。根据《不动产登记暂行条例实施细则》及不动产登记管理部门的要求，“建设工程规划验收资料”、“房屋竣工验收资料”、“消防验收合格资料”均是申请办理商品房所有权初始登记的必备资料，因纳雍县人民政府未能如期履行供电基础设施建设、市政道路建设及征地拆迁等政府义务，致使上诉人不能按期向不动产登记管理部门提供相应的办证资料，以取得商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书。上诉人为了积极地履行合同义务，甚至自行出资建设本应属于纳雍县人民政府应该建设的民用电公共基础设施并积极协调解决其他存在的问题，以期能够尽快办理商品房所有权初始登记，因此本案中上诉人已经最大程度地尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况实非上诉人的过错，人民法院应充分考虑这一客观情况对违约金予以调整。四、本案中上诉人虽然迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，但其通过克服种种困难并积极向有关部门申请办理，现案涉项目已经取得了商品房所有权初始登记，已经可以交付办理商品房转移登记的有关文书，对此被上诉人已经接到通知并已了解，但被上诉人为了持续计算违约金而拒绝受领。因此，上诉人的迟延履行状态至其通知之日已经完全消除，不应再继续承担违约责任。被上诉人叶发超、陈丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。原审原告叶发超、陈丽向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以购房价款235447元为基数,按照日万分之三计算自2017年1月1日起至被告实际履行交付之日止，暂计算至起诉之日为65830.98元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，原告与被告签订了合同编号为2015001462号的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍县新鼎大商汇B3-1栋2单元5层2号商品房，建筑面积109.51平方米,套内建筑面积96.21平方米，该商品房总价款为235447元。合同还对付款时间、付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项进行了约定，被告新鼎公司在该合同第八章第二十二条约定承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即原告；约定日期起90日内，出卖人即被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，买受人即原告不退房的，出卖人即被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人即原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付完毕案涉房屋的全部购房款。截止本案庭审时，根据双方合同的约定，被告新鼎公司除案涉房屋的初始登记外，仍未能提供证据证明其已能够或已经向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书。本案一审争议焦点：1、被告新鼎公司未向原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约；2、被告新鼎公司主张违约金过高能否调减，违约责任如何承担，违约金计算的起止时间如何确定。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》显示的合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，系被告新鼎公司提供的格式合同，该案涉房屋及格式合同已按规定向纳雍县房产事业局和纳雍县工商行政管理局报备,该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。一、关于被告新鼎公司未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记相关文书的抗辩主张能否成立，被告是否构成违约的问题。被告新鼎公司庭审中抗辩称其已办理涉案房屋的初始登记，根据原被告双方签订的合同约定，被告庭审中提供的案涉房屋所有权“初始登记”仅是合同约定交付条件之一，被告新鼎公司至今未按照合同约定向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的事实客观存在。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理商品房转移登记条件的原因系被告自身原因或案外第三人原因，均不能改变新鼎公司已违约的客观事实。针对新鼎公司以政府征地规划、电力部门电力供用电等原因导致未向原告交付案涉房屋的初始登记或转移登记的有关文书为由提出的抗辩意见。首先，被告新鼎公司未能证实其提交的证据中《纳雍县商品综合批发市场项目合作协议书》合同方的乙方“贵州海鼎老百姓医药有限责任公司”与本案被告新鼎公司之间的关系，无法核实其关联性，且该协议书的签订时间为2012年9月3日，其签订时间远远早于本案原被告双方签订的案涉《商品房买卖合同》；其次，被告新鼎公司提交的电力部门的暂缓用电受理通知书、客户用电受理回执供电方案协议等资料，均系被告自身项目开发建设及工程验收过程中为满足竣工验收条件应自行处理和协调的事项，与本案审理的事实不具有关联性。再次，被告新鼎公司庭审中均未能提交证据证明其未能按约定交付具有不可抗力的免责事由或双方合同约定的免责事由，被告亦未提交证据证实其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料或登记部门停止过办理登记业务，被告应承担由此导致的举证不能的不利后果。截止本案庭审中，被告新鼎公司亦自认除所有权“初始登记”外未能提交证据证实其已经具备办理涉案商品房转移登记相关文书的条件，被告新鼎公司的行为已经构成违约。二、关于被告新鼎公司主张违约金过高应否进行调整，违约金的起算时间如何确定的问题。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，合同约定的违约责任条款内容由被告事先拟定并填写好后再提供给原告签订，被告理应能够预知该合同约定可能带来的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。原被告双方案涉合同第八章第二十二条第三款对出卖人即被告承诺向买受人即原告办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，并约定按已付购房价款每日万分之三支付违约金的计算方式，被告未提供证据证明确实过高，衡量违约金是否过高应结合被告的违约事实、过错程度以及给原告造成的损失等因素综合考虑。被告不能交付为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，涉及的是能否取得案涉房屋所有权的问题，被告新鼎公司申请一审法院对与涉案房屋同地段的租金进行鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案审理的待证事实无关联性，一审法院不予准许，故对被告的该项抗辩意见及主张一审法院亦不予采纳。三、关于违约金计算的起止时间如何确定的问题。对于被告提供“通知记录”证实被告已经通知原告办理涉案商品房转移登记相关文书，应以通知时间作为计算截止日期的抗辩意见，该“通知记录”原告质证不予认可，原告认为被告是附不平等条件的电话通知且不是告知商品房转移登记相关文书，经一审法院核实通知记录的内容，系被告员工电话告知原告方案涉房屋的“初始登记”情况，包含对办理涉案商品房转移登记相关文书的进一步磋商，并不能证实被告已经能够履行、已经履行交付“转移登记相关文书”的合同义务，且与原告提供的被告质证认可合法性、真实性的证据“视听资料”中的部分视频内容相互印证。庭审中被告虽出示案涉房屋已经办理不动产权登记（即被告庭审中陈述的案涉房屋初始登记或通知记录、视听资料中被告员工所述的“大证”），但与原被告双方合同第二十二条（一）中约定的“取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的意思和内容约定并不一致，故对被告抗辩称应以该电话“通知日期”作为计算违约金的截止时间的该项抗辩意，一审法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告叶发超、陈丽支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价235447元为基数按照日万分之三标准计算自2017年1月1日起至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案纳雍新鼎大商汇城市综合体一期工程B3-1栋2单元5层2号商品房转移登记的有关文书实际交付给原告叶发超、陈丽之日止。案件受理费1446元，减半收取723元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。二审中，新鼎公司提交了不动产登记中心出具的商品房转移登记需要提供材料清单一份，拟证明上诉人已经取得办证的初始登记证书，具备办理转移登记条件。被上诉人质证称，达不到证明目的。本院认为，该证据材料可以作为认定事实的根据。对一审提供证据的分析与认定：上诉人一审提供的涉案房屋的不动产权证，被上诉人无异议，应采信作为定案依据。上诉人一审提供的通知记录（录音），用以证明涉案房屋已经取得商品房所有权初始登记，可以办理商品房转移登记，已于2019年6月26日通知，故逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金计算截止时间为前述通知日期。被上诉人认可该证据的真实性，但认为取得方式不合法，达不到证明目的，认为电话通知可以领取办理商品房转移登记的有关文书只有不动产权证书，而上诉人应交付的还有其他证书，且上诉人交付不动产权证书还需被上诉人放弃主张相关违约责任才交付。本院认为，被上诉人认可通知记录的真实性，应采信作为定案依据。二审查明：上诉人于2019年6月24日取得案涉房屋B3-1栋的初始登记（不动产权证），于2019年6月26日通知被上诉人已取得大证（不动产权证），但为被上诉人办理小证（涉案商品房的不动产权证），需被上诉人来办理相关手续，被上诉人未提异议。其余查明事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任？2、一审确定的违约金截止时间是否正确？关于争议焦点一，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明。商品房买卖合同中，出卖人向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记，均系出卖人应当承担的主要合同义务。逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金条款，作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的约定，司法予以尊重。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但上诉人于2019年6月24日取得案涉房屋的初始登记，上诉人显然违约，应承担违约责任，上诉人认为被上诉人无实际损失，故其不应承担违约金给付义务的上诉理由不成立。双方当事人约定在约定日期起90日内，上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任；约定日期起90日以后，被上诉人不退房的，上诉人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该违约金条款亦不存在利益明显失衡的情形，上诉人主张应根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整的上诉主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据查明事实，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中约定由上诉人将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。在履行合同过程中，上诉人取得涉案房屋的初始登记（不动产权证）后，已向被上诉人披露取得大证（不动产权证），为被上诉人办理小证（涉案商品房的不动产权证），需被上诉人来办理相关手续，被上诉人未提异议。上诉人与被上诉人通过事实行为，已将“共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的内容变更为由上诉人代为办证。故上诉人无须再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付给被上诉人，上诉人通知被上诉人的时间2019年6月26日，应作为计算违约金的截止时间。一审认定违约金截止时间应计算至上诉人将办理商品房转移登记的有关文书实际交付给被上诉人时不当。上诉人认为违约时间应截止于其通知之日，之后其不再承担违约责任的上诉理由成立。综上，上诉人新鼎房开的上诉理由部分成立，故对其相对应的上诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初3220号民事判决；二、由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被上诉人陈丽、叶发超支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以购房价款235447元为基数按照日万分之三标准计算(自2017年1月1日起至2019年6月26日止)；三、驳回被上诉人陈丽、叶发超的一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费723元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担648元，由被上诉人陈丽、叶发超负担75元；二审案件受理费1446元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年五月七日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮