广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初40705号原告：戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司，营业场所广州市越秀区东湖路永胜上沙3号首层105A。负责人：姜文健。委托诉讼代理人：谢敬文，广东连越律师事务所律师。被告：彭晓汛，男，1969年2月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司诉被告彭晓汛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢敬文到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年8月1日至2019年8月31日共73个月期间的物业服务费共计837092.27元（其中2013年8月1日至2016年4月30日期间按建筑面积3302.3312平方米，6元/平方米/月计算；2016年5月1日至2019年8月31日期间按建筑面积763.4612平方米，6元/平方米/月计算）以及逾期支付上述物业服务费的违约金、利息（其中有签订前期物业服务合同的约定了逾期支付物业服务费的违约金，即按应缴费用每日千分之一计算，因此2013年8月1日至2014年6月30日期间逾期支付物业服务费的，应支付违约金，合同约定当月物业服务费应当在当月5号前支付，故违约金从当月6日开始计算，计算至被告实际支付之日止；从2014年7月1日起前期物业服务合同到期，跟业委会签订的物业服务合同没有约定违约金，故我方要求被告支付逾期缴纳物业服务费的利息，当月的物业服务费应在当月10号前支付，从当月11日起计算逾期缴纳当月物业服务费的利息，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际支付之日止）。事实和理由：一、原告与被告之间的物业服务概况。原告自2011年9月起一直为位于广州市越秀区永胜上沙1、3、5、7号东湖御苑小区提供物业服务。被告取得永胜上沙1、3、5、7号301-360共计60套房产的产权、面积共计3302.3312平方米，与原告于2011年9月22日签订《前期物业服务协议》，约定被告将上述60套房产交由原告统一管理，物业服务费标准为：商业按建筑面积6元/平方米/月计算，被告应在每月5日前缴纳，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交费用千分之一的标准支付违约金。自2014年7月1日起至今原告与东湖御苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》4份，为东湖御苑小区提供物业服务，并约定物业服务费标准为：商业按建筑面积6元/平方米/月计算，应在每月10日前缴纳。二、被告持有房产发生变更的情况。因被告与案外人广东粤大建设集团有限公司（以下简称粤大公司）发生纠纷，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日签发（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，裁定将被告位于永胜上沙1、3、5、7号东湖御苑小区三楼302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房产交付粤大公司抵偿相应债务。根据物权法第二十八条之规定，粤大公司自（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书送达之日取得永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房产的所有权。因此，粤大公司45套房产面积共计2538.87平方米，被告剩余房产面积合计为763.4612平方米。三、被告拖欠物业服务费的情况。被告自2012年5月起拖欠物业服务费至今，原告曾于2013年向法院提起诉讼向被告追讨2012年5月至2013年7月的物业服务费。法院作出（2013）穗越法民三初字第1924号民事判决，判令被告于判决发生法律效力之日起10日内向原告支付2012年5月至2013年7月的物业服务费及逾期付款违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明：原广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号302（餐厅）房屋，建筑面积3302.3312平方米，产权登记在被告名下。2011年9月22日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：物业名称东湖御苑，甲方所购房屋为商铺，座落广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号三楼铺位，建筑面积3302.3312平方米；协议期限为自房屋出售之日起至东湖御苑业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业管理服务内容包括制定物业管理服务工作计划并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、业主/用户档案与竣工验收资料等，房屋建筑共享部位的日常维修、养护和管理，共享设施设备和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，维修、养护管理物业管理区域内全体业主共有的共享部位和共享设施设备，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序，协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序，保证物业区域内的安全、安宁，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理，消防管理服务；甲乙双方确定本项目的物业管理服务费用的运作方式为酬金制，甲方交纳物业服务费用从发展商交付所购房屋之日（即：2011年8月1日）起计算；物业服务费标准：商业按建筑面积6元/平方米·月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电费按实际分摊）；物业服务费按月交纳，甲方或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；受有关部门或单位的委托，乙方可向甲方提供水费、电费、燃（煤）气费、租金、垃圾处理费、公摊费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，甲方应按时缴纳；甲方违反合同，不按协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应缴费用千分之一的标准向乙方支付违约金等。2014年6月30日，原告（为乙方）与东湖御苑业主委员会（为甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对东湖御苑小区（位置：广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号，建筑总面积143350.9943平方米，其中住宅面积112794.68平方米、商业用房面积3590.4平方米等）实行物业管理，期限自2014年7月1日至2016年6月30日止，委托管理事项为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、排水管、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的属配套服务设施（儿童乐园）的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通、车辆行驶及停泊，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，装饰装修管理，物业及物业管理档案、资料，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅2.75元/平方米/月，商业6元/平方米/月；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应当在当月十日前履行交纳义务等。上述《物业管理服务合同》到期后，原告与东湖御苑业主委员会先后于2016年3月31日、2017年9月7日、2019年4月1日续签了《物业管理服务合同》，将合同期限续至2020年3月31日止，约定物业服务费标准及其他内容与前份《物业管理服务合同》的基本一致。在2019年4月1日签订的《物业管理服务合同》中还约定了“业主逾期未缴纳物业服务费和其他应缴费用的，乙方应及时向其发出书面的催缴通知书督促业主及时缴纳费用，并可以向其主张逾期缴费违约金，按逾期部分每日3‰追收”。因被告拖欠物业服务费等费用，原告曾于2013年向本院提起诉讼，要求被告支付2012年5月至2013年7月的物业服务费及逾期付款违约金等。本院经审理于2013年12月12日作出（2013）穗越法民三初字第1924号民事判决，判令被告向原告支付2012年5月起至2013年7月的物业服务费（每月按6元/平方米×建筑面积3302.3312平方米计）以及逾期付款违约金（从2012年5月6日起至被告付清上述费用之日止，每日按被告同期所欠费用金额的千分之一计付），该违约金总额以不超过被告所欠物业服务费总额为限。该判决已发生法律效力。另查明，广州市黄埔区人民法院于2016年5月4日作出（2014）穗黄法执字第750-5号执行裁定书，其中裁定：将被执行人彭晓汛位于广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360（共45套）的房产作价37951424元，交付申请执行人粤大公司抵偿相应债务；申请执行人粤大公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，费用由粤大公司自行承担。粤大公司已向房管部门办理了上述房屋的不动产权证。据上述房屋的不动产权证记载，广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号302、303、306、307、309、314、315、317、319-324、327、330-336、338-360共45套房屋，建筑面积合计2538.87平方米，用途均为商业。据广州市规划和自然资源局于2020年2月24日出具的广州市不动产登记查册表记载，广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号304（建筑面积56.1414平方米）、305（建筑面积57.7621平方米）、308（建筑面积86.9554平方米）、310（建筑面积71.4991平方米）、311（建筑面积58.8581平方米）、312（建筑面积61.5174平方米）、313（建筑面积62.8327平方米）、316（建筑面积37.5401平方米）、325（建筑面积59.5909平方米）、326（建筑面积46.3372平方米）、329（建筑面积37.778平方米），产权仍登记在被告名下。以上合计建筑面积636.8124平方米。据广州市规划和自然资源局于2020年3月23日出具的广州市不动产登记查册表记载，广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号318，建筑面积39.4207平方米，产权于2012年10月25日变更登记在案外人李骁晋、邓智华名下；广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号328，建筑面积51.0283平方米，产权于2012年7月3日变更登记在案外人陈大椿名下；广州市越秀区东湖永胜上沙1、3、5、7号337，建筑面积36.2067平方米，产权于2012年6月11日变更登记在案外人范可乐名下。因本案纠纷，原告于2019年9月23日向本院提起诉讼。本院认为：被告作为东湖御苑小区的业主，依法负有按时交纳物业服务费用的义务。原告诉请要求被告支付拖欠的物业服务费及逾期付款的违约金，合法合理，本院予以支持。至于原告诉请所谓的逾期付款利息，其性质仍为逾期付款的违约金，原告要求参照银行同期贷款利率标准计算，并无不当，本院予以照准。因被告名下的物业产权已有所变更，但原告未对此相应调整，以致其相关费用的计算有误，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告彭晓汛向原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司支付2013年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费（其中2013年8月1日至2016年5月3日期间，按照建筑面积3175.6755平方米×6元/平方米/月计；2016年5月4日至2019年8月31日期间，按照建筑面积636.8124平方米×6元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（其中逾期支付2013年8月1日至2014年6月30日期间物业服务费的违约金，以当月欠付的物业服务费为本金，从当月第6日起，每日按当月欠付物业服务费的千分之一标准计至实际支付当月欠付的物业服务费之日止；逾期支付2014年7月1日至2019年8月31日期间物业服务费的违约金，以当月欠付的物业服务费为本金，从当月第11日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业服务费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金数额以不超过所欠物业服务费数额为限）。二、驳回原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17094元，由原告戴德梁行（广州）物业管理有限公司广州东湖御苑分公司负担1133元，被告彭晓汛负担15961元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  张承胜人民陪审员  卫宝钊二〇二〇年五月二十一日书 记 员  黄 冰