江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1078号上诉人（原审被告）：兴国索尔商贸有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县潋江镇滨江大道丽景豪庭6号楼D1-D4号，统一社会信用代码：91360732MA35X5N66W。法定代表人：陈科斌，公司董事长。委托诉讼代理人：谢运良，江西伦诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：永丰县鑫盛营运管理有限公司，住所地：永丰县桥南工业大道，统一社会信用代码：91360825MA35J94M0C。法定代表人：黄辉，公司总经理。委托诉讼代理人：邓武明，江西致成律师事务所律师。上诉人兴国索尔商贸有限公司因与被上诉人永丰县鑫盛营运管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服永丰县人民法院（2020）赣0825民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人兴国索尔商贸有限公司的委托诉讼代理人谢运良、被上诉人永丰县鑫盛营运管理有限公司的委托诉讼代理人邓武明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴国索尔商贸有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，并改判上诉人以履约保证金8万元抵销房租后不承担本案责任。（比原审判决少支付59250.89元）2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原判部分事实认定不清、适用法律错误。1、双方签订的《永丰汽车城商铺租赁合同》约定，租赁期限均自2019年7月1日至2034年6月30日，2019年9月30日以前免交租金，从2019年10月1日起按约定支付租金。2019年10月，因被上诉人运营不成熟，导致汽车城人气不足，经上诉人与被上诉人协商，被上诉人同意将交租期调换，即从2020年1月起开始交租。在上诉人没有违约且在免交租金期间，被上诉人于2019年10月即对4号楼包含上诉人承租的商铺进行大肆招商，导致上诉人无法达到自己的招商效果。2、被上诉人在2019年10月底已经对4号楼进行公开招租，表明不愿再与上诉人履行合同，上诉人在2019年11月1日以后没有向被上诉人交房租，是行使不安抗辩权。被上诉人与上诉人签订合同时，上诉人已经明确整体承租的目的也是用于分散招租营运。被上诉人在2019年10月底前公开向社会招租的行为是一种违约行为，被上诉人的违约行为直接导致上诉人招租失败，致使上诉人无法达到合同目的。被上诉人应为自己的违约行为承担违约责任。原审庭审时，上诉人提交了上诉人的工作人员杨韬与被上诉人工作人员李佐平的通话录音，经协商，被上诉人允许上诉人从2020年1月1日开始支付租金，合同双方应当按照补充口头协议履行自己的义务。3、原审判决未处理上诉人缴纳的8万元履约保证金，浪费了司法资源。上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷，本身就涵盖了租金、违约金、履约保证金等事项的处理，原审法院在本案中未处理上诉人缴纳的8万元履约保证金，必然导致上诉人与被上诉人就履约保证金的另一诉讼案件，上诉人请求在本案中一并处理。永丰县鑫盛营运管理有限公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。因上诉人违反了在2019年7月1日之前装修完毕并且营业的约定，依照合同约定，履约保证金予以没收，不存在冲抵上诉人交付租金和违约金的问题。请求驳回上诉，维持原判。永丰县鑫盛营运管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付租金229114.86元及违约金68734元，共计297848.86元；2.解除原告与被告于2019年6月9日签订的商铺租赁合同（租赁永丰县汽车城14栋D4-101-117号店铺）；3.解除原告与被告于2019年6月9日签订的商铺租赁合同（租赁永丰县汽车城4栋D4-210-218号、D4-226-231号店铺）；4.案件受理费由被告承担。在一审庭审过程中，经原、被告双方当庭确认，双方同意于2019年6月9日签订的两份《永丰汽车城商铺租赁合同》于2019年11月19日解除，原告亦当庭确认放弃第二、三项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年6月9日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《永丰汽车城商铺租赁合同》约定由被告租赁原告坐落于永丰县“汽车城”4栋二层D4－210－218号铀D4-226-231号铺，共计15间；三层D4－301－331号铺，共31间，总计46间，合计建筑面积3235.45平方米，租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日，共180个月。该商业用房租金价格为9元/㎡/月，月租金为29118.87元，租金按月支付。按建筑面积计算：4号栋商铺月租金价格9元/㎡/月，月租金为29118.87元。租金递增方式：第2019年7月1日至2024年6月30日五年租金不递增，第2024年7月1日至2026年6月30日在前一年租金的基础上按5%（9.45元）递增；……承租人需在签订租赁合同确认间当日，支付合同保证金46000元。租金支付时间：根据客户实际免租优惠，合同签订第1至6年合计免交租金36个月。合同期第一年：2019年7月1日至2020年6月30日共支付6个月租金（合计174713.22元）；2019年7月1日至2019年9月30日为免租优惠，免交租金；2019年10月1日至2019年12月31日按月缴纳29118.87元；2020年1月1日至2020年3月31日为免租优惠，免交租金；2020年4月1日至2020年6月30日按月缴纳29118.87元；乙方必须在2019年11月1日进场装修，否则保证金没收。……合同签订时乙方需向甲方支付人民币46000元履约保证金，该保证金于租赁期满时，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的相应费用，并按本合同规定承担向甲方交还租赁物后15个工作日内甲方向乙方全额退还，该保证金不计息。同时该保证金还承担着乙方按时足额交纳本合同中规定的各交款义务，未足额交纳或逾期交纳的，该保证金将先予扣除违约金、各项应付款项。乙方不得随意破坏房屋结构，如需装修或改变房屋结构，需征得甲方书面同意，费用由乙方处理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或交纳恢复工程所需费用，乙方安装的可拆设备乙方可以自由拆除，不能拆除的或者拆除影响安全的不得拆除，拆除后应当恢复原状。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同并无条件收回，租金不予退还；1、未按照甲方要求在开业前完成装修的；2、擅自拆改商业用房结构或改变承租商业用房用途；3、拖欠租金达15天以上的；4、乙方出售假冒伪劣产品、侵犯他人知识产权或者其它违法产品的；5、违反国家消防制度和有关法律法规的。有下列情形之一的，本合同终止履行：1.本合同履行期届满，未续约；2.甲乙双方协议解除本合同；3.因乙方违约，甲方决定单方面终止合同。本合同终止履行之日起15天内，乙方须将商业用房撤空，并将能正常使用的商业用房交回甲方，经甲方检查，发出同意离场通知书后，乙方不得损坏、拆除商业用商内不可移动的装修、固定部分和物件，否则照价赔偿。本合同终止后，甲方对乙方用于商业用房装修的投资以及在商业房内添置的物品不予补偿。租赁期间甲乙双方必须信守合同。因甲方无正当理由未能按照本合同约定交付商铺的，每逾期一天，应向乙方支付相当于月租金百分之一的逾期违约金，逾期超过30天，本合同自动终止；因乙方未能按本合同约定向甲方交纳租金及其它应交费用的，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之一的违约金，逾期超过30天，本合同自动终止。其后，双方签订《永丰汽车城商铺租赁合同确认单》再次确认了租赁的铺位、建筑面积、计价方式、付款方式、期限等，并确认2019年11月1日前场装修。2019年6月9日，原、被告双方再次签订《永丰汽车城商铺租赁合同》约定由被告作为承租方向原告租赁坐落于永丰县“汽车城”14栋一层D4－101－117号铺，共计17间，合计建筑面积1890.11平方米，租赁期限自2019年7月1日至2034年6月30日，共180个月。该商业用房租金价格为25元/㎡/月，月租金为47252.75元，租金按月支付。按建筑面积计算：14号栋商铺月租金价格25元/㎡/月，月租金为47252.75元。租金递增方式：第2019年7月1日至2024年6月30日五年租金不递增，第2024年7月1日至2026年6月30日在前一年租金的基础上按5%（26.25元）递增；……承租人需在签订租赁合同确认间当日，支付合同保证金34000元。租金支付时间：根据客户实际免租优惠，合同签订第1至6年合计免交租金36个月。合同期第一年：2019年7月1日至2020年6月30日共支付6个月租金（合计283516.5元）；2019年7月1日至2019年9月30日为免租优惠，免交租金；2019年10月1日至2019年12月31日按月缴纳47252.75元；2020年1月1日至2020年3月31日为免租优惠，免交租金；2020年4月1日至2020年6月30日按月缴纳47252.75元；乙方须在2019年7月1日装修完毕，便利店开业，否则保证金没收。……合同签订时乙方需向甲方支付人民币34000元履约保证金，该保证金于租赁期满时，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的相应费用，并按本合同规定承担向甲方交还租赁物后15个工作日内甲方向乙方全额退还，该保证金不计息。同时该保证金还承担着乙方按时足额交纳本合同中规定的各交款义务，未足额交纳或逾期交纳的，该保证金将先予扣除违约金、各项应付款项。该合同还约定了与之前合同相同的违约责任及终止合同情形。合同签订后，原告在签订合同当日将租赁的商铺交付给了被告，但是被告未按约定及时装修，亦未按约定支付租金。2019年11月19日，原告向被告发送律师函，写明因被告未按约定支付租金，原告将按合同约定通知被告其从即日起单方面解除合同，并于当日将该律师函发送给了被告，被告收到该函后未提出异议。现原告为维护其合法权益，特向法院提出诉讼，请求支持诉请。另查明，原告交付给被告的商铺为毛坯房未按照门窗，被告承租后亦未安装门窗。一审法院认为，原告与被告于2019年6月9日签订的两份《永丰汽车城商铺租赁合同》是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。本案租赁合同的相对方为原告与被告，原告和被告享有合同权利并承担合同义务。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，原告履行了交付商铺的义务，被告亦按约定履行支付租金的义务，因双方自愿同意该两份合同于2019年11月19日解除，根据合同约定，被告应当按合同约定支付租金至2019年11月19日，关于4号楼商铺的租金，双方约定月租金为29118.87元，2019年7月1日至2019年9月30日为免租期，故被告应当支付自2019年10月1日至2019年11月19日的租金，共计47560.8元（29118.87元+29118.87元÷30天×19天）；关于14号楼商铺的租金，双方约定月租金为47252.75元，2019年7月1日至2019年9月30日为免租期，故被告应当支付自2019年10月1日至2019年11月19日的租金，共计77179.49元（47252.75元+47252.75元÷30天×19天），租金共计为124740.29元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，双方在合同中约定：“因乙方未能按本合同约定向甲方交纳租金及其它应交费用的，每逾期一天，应向甲方支付相当于欠付费用总额百分之一的违约金”，该约定未超过法律规定的范围，因该合同约定的付款时间为按月支付，被告最迟支付租金的时间为2019年10月31日，至双方约定解除合同之日，被告还需支付原告19天的违约金14510.6元（29118.87元×1%×19天+47252.75元×1%×19天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告兴国索尔商贸有限公司应于本判决生效后立即支付原告永丰县鑫盛营运管理有限公司租金124740.29元及违约金14510.6元，合计139250.89元；二、驳回原告永丰县鑫盛营运管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实和证据，与一审相同，经审核，予以确认。本院认为，根据当事人双方签订的两份《永丰汽车城商铺租赁合同》约定，乙方即兴国索尔商贸有限公司必须在2019年7月1日对永丰县汽车城14栋一层D4-101-117号铺，共计17间，装修完毕，便利店开业，否则保证金34000元没收。在2019年11月1日前对永丰县汽车城4栋二层D4-210-218号铺、D4-226-231号铺，共计15间，三层D4-301-331号铺，共31间，进场装修，否则保证金46000元没收。一审庭审中，兴国索尔商贸有限公司自认其并未按合同约定时间完成永丰县汽车城14栋一层14间商铺的装修，亦未提供证据证明其于2019年11月1日前对永丰县汽车城4栋二层、三层商铺进场装修。故兴国索尔商贸有限公司上诉提出以上述8万元履约保证金抵销其该交的房租，缺乏事实依据，且与合同约定不符，不予支持。上诉人提交的通话录音并不能反映兴国索尔商贸有限公司上诉主张的其与永丰县鑫盛营运管理有限公司重新达成租金交付时间。综上，兴国索尔商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由兴国索尔商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二〇年五月二十八日书记员  李小红