黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1033号上诉人（原审被告）：黑龙江德维商贸有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区建设大街。法定代表人：高伟，该公司经理。委托诉讼代理人：谷焕平，黑龙江齐大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站（原中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处），住所地哈尔滨市香坊区红旗大街261号。负责人：尹丁胜，该站站长。委托诉讼代理人：金海华，辽宁迅驰律师事务所律师。上诉人黑龙江德维商贸有限公司（以下简称德维公司）因与被上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站（以下简称哈尔滨管理站）房屋租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德维公司上诉请求：1.变更（2019）黑0202民初723号民事判决为：德维公司支付哈尔滨管理站租金为945,815.00元（即1,576,359.00元的60%）；2、一、二审诉讼费由哈尔滨管理站承担。事实和理由：一、原审判决完全是依据黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法鉴定意见书的鉴定结论作出的。但该鉴定结论是单纯的依据土地的面积，来计算土地和地上建筑物整体租金，不但计算不合理，还严重脱离租赁物的市场价值，不具有证据的客观真实性。1.黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法鉴定意见书，鉴定金额=租金单价X计租面积=79.21X16111.93=1,276,226.00元。而其中的租金单价计算方式为：用三年总租金1,576,359.00元除以租赁合同上显示的土地面积19900平米，得出的租金单价为79.21元。但是德维公司承租的租赁物不仅包括19900平米的土地，还包括19900平米地上几千平米的建筑物，鉴定机构这种不考虑租赁物现场实际情况，用简单的加减乘除算法得出的租金价格，必然违背客观事实、违背市场价格。本案租赁合同中包含宠物市场地段，宠物市场是效益很好的市场，其地上建筑物密集且经济效益极好，是整个租赁物中租金最高的部分。德维公司认为宠物市场部分租金应占本案租赁合同总租金的40%-50%左右才更加合理。而黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法鉴定意见书，却用简单的加减法只减除了宠物市场所占土地部分面积，剩余即为德维公司租赁面积，并以土地面积乘以平米单价来计算德维公司所应承担的租金，必将导致整个租金比例严重失衡。因此，该鉴定结论不符合市场行情，缺少客观真实性，不应作为认定案件事实的证据予以采纳。综上，原判简单、机械地以司法鉴定意见书的鉴定结论作为依据，判决德维公司支付哈尔滨管理站1,276,226.00元租金，违背了租赁物的实际情况，缺乏客观依据，原判认定事实错误，必然导致判决结果错误，鉴于原判违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款的规定，理应予以纠正。德维公司只认可支付哈尔滨管理站三年租金1,576,359.00元的60%，即945,815.00元，请求二审法院依法变更原判决；2.《鉴定意见书》陈述自相矛盾，不应作为证据采纳。《鉴定意见书》第7页：数据测算：租金单价：计租面积为土地面积19900平方米，租金总额为1,576,359.00元，即租金单价为79.21元/平方米。而在第8页鉴定意见又陈述：申请人所属的土地及地上建筑物的租金价格为人民币1,276,226.00元。租金单价只是按土地面积计算得出的，没有包含地上建筑物，而价格鉴定结论中却称土地及地上建筑物的租金价格为1,276,226.00元，显然是前后自相矛盾的。原审法院没有仔细审查鉴定结论是否客观、真实，也没有采纳德维公司对该鉴定书反驳的充分理由，仍以此鉴定结论为依据作出了判决，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条的规定，违背了本案租赁双方的本意，背离了租赁物的市场价格，损害了上诉人的利益。二、原审判决仅认定哈尔滨管理站将所属的土地租赁给德维公司、而未认定建筑物，系认定事实错误。原审法院没有仔细审查双方签订的《军队房地产租赁合同》，该合同中已载明哈尔滨管理站租赁给德维公司的不仅仅只有19900平方米的土地，还有地上建筑物—建筑面积为1722平方米的多座房屋，原审认定事实错误。三、哈尔滨管理站存在多处违约行为，应向德维公司承担违约赔偿责任，减少德维公司的租金。1.出租物存在使用权属不清的情况。哈尔滨管理站没有将租赁合同中的全部租赁物交付给德维公司使用，有部分租赁物一直被他人占有使用未交付给德维公司，双方签订的租赁合同并未全部、如期履行。《军队房地产租赁合同》中约定的出租物为房屋建筑面积1722平米、场地面积19900平方米。1722平米房屋中包含宠物市场部分，这部分房屋一直被他人占有、使用、出租，至2018年12月15日三年租赁合同期满，始终也没有交付给德维公司，导致德维公司至今无法享受该部分房屋的承租人权益，给德维公司造成了很大经济损失；2.哈尔滨管理站违约在先，应减免德维公司租金。2016年3月中央军委发布通知，要求军队停止从事一切有偿服务活动，哈尔滨管理站即通知德维公司停止一切租赁活动，不允许对外出租房屋。从原审德维公司提供的照片可以看出，至合同期满，仍有四个门市房屋一直空闲，导致德维公司无法获得期望的收益。因宠物市场房屋没有交付、四个门市房屋空闲，收益最好的部分没有如期收取租金，导致德维公司投入的管理成本大，获取的收益少，给德维公司造成了很大经济损失。综上，《军队房地产租赁合同》中约定的租金系土地加地上建筑物的租金，《司法鉴定意见书》仅以土地面积折算出来的单价计算土地和地上建筑物的整体租金，不但计算的不科学、不合理，还严重脱离该地区租赁物的市场价值，不具有证据的客观真实性，不应作为证据采纳。因此，原判以鉴定结论作为依据判决德维公司支付哈尔滨管理站租金，严重缺乏客观依据。鉴于原判认定事实错误，判决所依据的《鉴定意见书》不具有客观真实性，必然导致原审判决结果错误，垦请二审法院应予以纠正。哈尔滨管理站辩称，原审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。德维公司的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。德维公司承租哈尔滨管理站所有的场地及地上建筑物进行商贸经营，合同约定租赁场地面积为19900平方米，但由于有一部分场地及地上建筑物被案外人占用未交付给德维公司，德维公司就合同租金提出异议，只同意给付已交付使用部分的租金，所以在一审审理过程中，哈尔滨管理站申请对德维公司实际承租使用的场地及地上建筑物的面积及租金价格进行司法鉴定，黑远大技鉴字（2019）地061号鉴定意见书得出的鉴定结论为德维公司所使用的场地面积为16111.93平方米，地上建筑物的面积为6339.43平方米；黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法意见鉴定书得出的鉴定结论为2015年12月15日至2018年12月14日期间德维公司所承租的土地及地上建筑物的租金价格为1,276,226.00元。鉴定机构的鉴定原则、鉴定标准及鉴定方法客观、科学、合理，鉴定结论公平、公正、真实。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分、判决正确，德维公司的诉求无任何事实与法律依据，请求二审法院查清事实，依法驳回上诉，维持一审判决。哈尔滨管理站向一审法院起诉请求：1.判令德维公司支付2015年12月15日至2018年12月14日的租金1,576,359.00元；(庭审中变更诉请要求德维公司支付2015年12月15日至2018年12月14日的租金1,276,226.00元)；2.案件受理费由德维公司承担。一审法院认定事实：2015年12月16日，中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处（以下简称军分区房管处）与德维公司签订《军队房地产租赁合同》一份，德维公司承租军分区房管处所属的位于黑龙江省××××大街与开发路南北侧的房地产进行商贸经营，房屋建筑面积为1722平方米，场地面积为19900平方米，租期为2015年12月15日起至2018年12月14日止，年租金为510,000.00元，于每年合同到期前十日内付清当年租金。合同签订后，军分区房管处将房屋场地交付给德维公司使用，德维公司至今未缴纳房屋租金，尚欠军分区房管处租金1,276,226.00元未支付。经军分区房管处申请，一审法院委托黑龙江仁杰司法鉴定中心、黑龙江远大司法鉴定中心对黑龙江德维商贸有限公司2015年12月15日至2018年12月14日所承租的申请人所属的土地及地上建筑物的租金及面积进行司法鉴定，黑龙江仁杰司法鉴定中心于2019年11月4日作出黑仁杰评[2019]价司鉴字195号鉴定意见书，结论为：价格鉴定标的黑龙江德维商贸有限公司2015年12月15日至2018年12月14日所承租的申请人所属的土地及地上建筑物的租金为1,276,226.00元。黑龙江远大司法鉴定中心于2019年10月16日作出黑远大技鉴字[2019]第061号鉴定意见书，结论为：经现场测量，黑龙江德维商贸有限公司2015年12月15日至2018年12月14日所承租的申请人所属的土地及地上建筑物的面积为16111.93平方米。一审法院认为，合同法律关系是市场经济基础法律关系，合同一经成立，即对合同相对人产生约束力，合同相对人应当全面、诚信的履行合同义务，正当、有序的行使合同权利。本案中军分区房管处按照合同约定将所属的土地租赁给德维公司，德维公司应按照合同约定履行支付价款义务，现德维公司已构成违约，因此军分区房管处要求德维公司支付租金1,276,226.00元的诉讼请求，予以支持。德维公司以双方签订的租赁合同没有全部履行抗辩，未提供充分的证据予以证实，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：被告黑龙江德维商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处租金1,276,226.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,286.03元，减半收取8,143.02元，由被告黑龙江德维商贸有限公司负担8,143.02元，退回原告1,350.98元。鉴定费55,000.00元，由被告黑龙江德维商贸有限公司负担。二审中，德维公司、军分区房管处均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2020年1月，原中国人民解放军沈阳军区哈尔滨房地产管理处划归中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局哈尔滨管理站。本院认为，2015年12月16日德维公司与原军分区房管处签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。虽然合同中约定的一部分土地及建筑物由于被案外人占用导致无法交付，但德维公司从合同履行开始对此已知情，德维公司并未要求解除合同，视为其对该部分土地及建筑物无法交付是认可的。哈尔滨管理站履行了向德维公司交付土地及建筑物的义务，而德维公司至今仍未履行给付租金的义务，构成违约。鉴于双方对土地及建筑物的租金数额不能达成一致意见，经一审法院委托鉴定机构对租金进行司法鉴定，鉴定结论为：鉴定标的黑龙江德维商贸有限公司2015年12月15日至2018年12月14日所承租的申请人所属的土地及地上建筑物的租金为1,276,226.00元。故一审判决德维公司应给付哈尔滨管理站1,276,226.00元租金正确，本院予以确认。关于德维公司主张黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法鉴定意见书出具的鉴定结论不具有客观真实性的问题。德维公司称对鉴定的计算方法有异议，但根据《司法鉴定现场勘验记录》记载，鉴定机构工作人员、人民法院办案人员、哈尔滨管理站代理人李伊爽及德维公司代理人罗汀、诉讼代理人谷焕平于2019年8月24日对于价格鉴定基准日、价格鉴定标的、价格鉴定原则、价格鉴定方法等事项进行确认，德维公司对以上事项并未提出异议。德维公司主张鉴定意见不具有客观真实性，但既未对该鉴定结论申请重新鉴定，亦未能举证证实该鉴定结论存在明显错误、不应予以采信的情形，故对德维公司该主张本院不予采信。关于德维公司主张原审判决仅认定哈尔滨管理站将所属的土地租赁给德维公司、而未认定地上建筑物，属认定事实错误的问题。一审判决书第7页认定事实部分明确写明，《军队房地产租赁合同》包括“房屋建筑面积为1722平方米，场地面积为19900平方米”，已经对土地及地上建筑物予以认定，故德维公司该主张无事实依据，本院不予采信。关于德维公司主张哈尔滨管理站违约，应承担违约赔偿责任，减少德维公司租金的问题。黑仁杰评（2019）价司鉴字195号司法鉴定意见书，对德维公司2015年12月15日至2018年12月14日期间实际占有和使用的土地及地上建筑物的租金进行司法鉴定，已经相对合同约定数额予以减少。德维公司主张支付哈尔滨管理站945,815.00元租金的主张（合同约定租金1,576,359.00元的60%），无事实与法律依据，本院不予采信。综上所述，德维公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,256.16元，由黑龙江德维商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年五月十九日书记员  王鹤霏