上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2848号原告(反诉被告)：管达，男，汉族，1989年11月25日出生，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐雅姝，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁浩，上海市沪西律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱连山，男，汉族，1968年5月4日出生，户籍地江苏省。原告管达与被告朱连山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序审理，被告朱连山于2020年4月17日当庭向本院提起反诉，本院依法予以受理，并合并审理。本院于2020年4月17日公开开庭进行了审理，管达的委托诉讼代理人徐雅姝、丁浩及朱连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管达向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；2.判令朱连山返还管达已支付的租赁押金25,000元；3.判令朱连山向管达支付违约金共计50,000元。事实和理由：2019年12月11日，管达与朱连山签订《房屋租赁合同》，合同约定：管达承租上海市徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号二层前间、二层后间、二层阳台、搭建间、底楼的房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为4年，自2020年1月8日起至2024年1月7日止，月租金为25,000元，朱连山给管达装一个旋转楼梯，可以从一楼直接到二楼。合同签订后，管达向朱连山支付租赁押金25,000元。后管达带设计师至房屋现场进行勘测，设计师告知管达系争房屋一层与二层中间无法安装楼梯，管达向房管所等有关部门核实，均被告知安装楼梯系违章搭建，有关部门可依法责令拆除并给予相应的处罚，故合同中关于朱连山给管达装旋转楼梯的约定无法实现，系朱连山违约。同时，管达在租赁系争房屋前明确告知朱连山与居间方，管达租赁系争房屋作为工作室使用，对外经营，但管达在合同签订后才发现系争房屋不可作为经营使用，存在多次被举报投诉并被有关部门处罚的情形，房屋租赁合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。朱连山辩称，不同意管达的全部诉讼请求。朱连山不同意租赁合同于2019年12月27日解除，也不同意返还押金。管达支付的25,000元是定金，管达是看过房屋满意后才交的定金。合同签订后，朱连山交付了房屋，但管达一直没有付房租，系争房屋目前仍空关。朱连山从未保证系争房屋可以用于经营，管达租下房屋能做经营就做经营，不能就居家使用。系争房屋室外有楼梯从一层通向二层，在房屋内安装旋转楼梯不需要相关部门同意，朱连山承诺管达支付房租后十天左右可以装好楼梯，但管达没有支付房租，所以没有安装楼梯。朱连山没有违约，不同意支付违约金。朱连山当庭向本院提出反诉诉讼请求：1.要求管达支付2020年1月8日至2020年4月7日期间的房租75,000元；2.双方租赁合同于2020年4月8日解除。事实与理由：系争房屋空关是管达造成的，故要求管达按照合同约定支付三个月的租金。管达对朱连山的反诉辩称，不同意朱连山的反诉请求。朱连山构成根本性违约，管达已于2019年12月27日解除合同，朱连山无权再要求管达支付租金。本院经审理认定事实如下：2019年12月11日，管达(承租方，乙方)与朱连山(出租方，甲方)、上海乐恒房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：朱连山将上海市徐汇区襄阳北路XXX弄XXX号二层前间、二层后间、二层阳台、搭建间、底楼的房屋出租给管达，租赁期限为4年，自2020年1月8日起至2024年1月7日止。租金每月25,000元。租金按一个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年(合同上笔误，实际应为2020年)1月3日前付清。乙方须支付甲方租赁押金5万元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁押金同时应予以书面签收。除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁押金抵付租金等任何费用。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定的相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的两倍。其他约定：房东(甲方)给乙方装一个旋转楼梯，可以从一楼直接到二楼。合同签订当日，管达向朱连山转账25,000元，朱连山向管达出具《租赁定金收据》，表示收到管达支付的租房定金25,000元。2019年12月27日，管达向朱连山发送短信，短信中管达表示于当日解除租赁合同。理由主要为，合同约定朱连山给管达装一个旋转楼梯，但管达咨询有关部门后得知，该楼梯安装后系违章搭建，该条款无法实现，系朱连山违约；系争房屋不可作为经营使用，存在多次被举报投诉并被有关部门处罚的情形，房屋租赁合同目的无法实现。管达并要求朱连山返还已支付的押金25,000元。审理中，管达提交其与中介的微信记录、视频，以证明朱连山明知管达租赁系争房屋的用途是开工作室。朱连山质证称，上述证据是管达与中介沟通的，与朱连山无关。朱连山表示告知过管达，系争房屋是住家的，不可以经营使用。审理中，管达称，朱连山于2019年12月11日将系争房屋二楼的钥匙交付给了管达，管达发现房屋有问题后，于12月18日至12月20日之间将房屋钥匙退回给了中介。审理中，朱连山称，系争房屋一楼、二楼各有一把钥匙，2019年12月11日朱连山将二楼钥匙交给了管达，后来中介告知管达不租了，朱连山于2020年1月1日左右从中介处拿回二楼钥匙，2020年1月初一楼住户搬走，朱连山才拿到一楼的钥匙，没有再给管达。以上事实，除双方当庭陈述外，另有房屋租赁合同、转账记录、租赁定金收据等证据证实，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，管达与朱连山签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方均要求解除租赁合同，合同履行的基础丧失，故本院对双方签订的租赁合同予以解除。本案的争议焦点在于导致合同解除的责任应归责于何方。本院认为，首先，管达作为承租人应当对房屋的用途及使用情况尽到一般注意义务，管达并无证据证明朱连山承诺系争房屋可作经营使用，双方租赁合同亦未约定房屋用途，管达以系争房屋不能用于经营为由解除合同，显然缺乏依据；其次，虽然合同约定朱连山需安装一楼至二楼的旋转楼梯，但安装楼梯与否并不影响房屋的居住使用功能，且合同未约定安装期限，亦未约定管达据此享有合同解除权；最后，管达在并无法定或约定解除权的情形下单方解除合同，其行为构成根本性违约，应承担相应的违约责任。根据审理查明的事实，管达要求朱连山返还的租赁押金实为履约定金，管达作为违约方，无权要求朱连山返还，故本院对于管达要求返还押金25,000元的诉请不予支持。管达要求朱连山支付违约金的诉讼请求，缺乏法律及事实依据，本院亦不予支持。关于朱连山要求管达支付租金的反诉请求。根据审理查明的事实，合同约定租赁期限自2020年1月8日开始，管达于2019年12月27日即提出退租申请，朱连山于2020年1月1日取回房屋钥匙后，应积极采取措施以避免损失的进一步扩大。但朱连山怠于行使合同解除权，客观上存在扩大损失之嫌，其反诉请求有违公平和诚信，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除管达与朱连山签订的《房屋租赁合同》；二、驳回管达的其余诉讼请求；三、驳回朱连山的其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取计878元，由管达负担；反诉案件受理费减半收取计838元，由朱连山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨锋二〇二〇年五月二十八日法官助理 张鑫书 记 员 谯烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。