山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4700号上诉人（原审被告）：王冬冬，男，1987年6月18日出生，汉族，住鄄城县。上诉人（原审被告）：刘丽苹，女，1984年3月1日出生，汉族，住鄄城县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘欣，山东元邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：魏刚毅，董事长。委托诉讼代理人：汪涌，山东天齐律师事务所律师。上诉人王冬冬、刘丽苹因与被上诉人济南长箭房地产开发有限公司（下称长箭房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王冬冬、刘丽苹上诉请求：一、撤销济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2866号民事判决；二、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案诉讼费、保全费、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人未缴纳首期房款系事实认定错误。第一，根据一审法院认定的事实“2016年2月24日，王冬冬、刘丽苹，长箭房地产与中国工商银行股份有限公司济南长清支行签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定王冬冬刘丽苹向工行借款金额为人民币574000元……”另外，根据《个人住房贷款管理办法》第五条规定：“借款人须同时具备以下条件：一、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议；四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；六、贷款人规定的其他条件。”故上诉人既然已办理了相关贷款业务，那么上诉人系符合法规规定的合格借款人，具备全部贷款条件，不存在未缴纳首付款的情形。第二，一审中上诉人向法院申请调取上诉人委托席鹏于2016年垫付首付款的原始财务凭证及银行交易凭证，用以证明上诉人按期足额缴纳首付款。但一审法院于2019年12月17日，于长箭房地产仅调取了财务记账凭证，财务凭证系被上诉人单方制作无法如实反映付款情况。而一审法院在未调取查明全部证据的情况下，认定上诉人未缴纳首付款显然事实认定不清。综上所述，上诉人已支付了全部购房款，不存在任何违约的行为。一审法院认定上诉人未支付首付款系事实认定不清。二、被上诉人关于涉案首付款支付情况的陈述自相矛盾，存在虚假诉讼的可能。首先，根据被上诉人起诉状载明：“但合同签订时王冬冬、刘丽苹以资金紧张为名未向长箭房地产交纳首付款，后经长箭房地产催要迟迟不予支付。”而一审法院认定的事实却为：“王冬冬、刘丽苹因当时资金紧张，于2016年1月份向长箭房地产借款191993元，用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了制式借款借据一份，王冬冬、刘丽苹在借据上签名并摁手印。”显然被上诉人起诉状中关于首付款支付情况的陈述与其提交证据的证明目的相互矛盾，被上诉人刻意隐瞒案件真实情况、虚假陈述，存在虚假诉讼的可能。三、被上诉人在履行涉案房屋买卖合同的过程中存在重大违约行为，系导致双方产生纠纷的根本原因。首先，合同签订后，被上诉人未向上诉人交付付款收据或发票，违反了相关法规规定；其次，涉案房屋买卖合同签订至今，被上诉人一直未向上诉人交付房屋，严重违反合同约定；最后，上诉人购买的房屋已被被上诉人出租给第三人，严重侵犯了上诉人的合法权益。综上，被上诉人在履行涉案合同的过程中存在诸多重大违约违法违规的行为，严重损害了上诉人的合法权益。四、上诉人未违反合同约定，不符合合同解除条件，一审法院判决解除合同，支付违约金系适用法律错误。上诉人在签订涉案合同后，已依约履行了全部合同义务，不存在拖欠首付款的情形。被上诉人以上诉人未支付首付款为由要求解除合同并支付违约金显然是没有事实和法律依据的。一审法院在未查明全部事实的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条等规定，判决解除合同并要求上诉人承担违约金显然是适用法律错误。长箭房地产辩称，上诉人在商品房买卖合同履行期间严重违约，造成本案商品房买卖合同出卖人的合同目的不能实现，本合同应该依法予以解除。根据本案事实来看，两上诉人签订的房屋买卖合同购房总价款是765993元，而在合同实际履行中，两上诉人对购房的首付款191993元至今未予支付，并且在合同履行期间，购房合同签订于2016年1月份，其在2016年2月份所签订的按揭贷款合同，其只履行至2018年9月份，从2018年10月份起两上诉人即不再归还房屋按揭贷款，致使从2018年10月份至今其所有的房屋按揭贷款及违约利息均由提供按揭贷款的银行在被上诉人银行保证金当中扣除。从2016年签订房屋买卖合同以后，两上诉人只支付了3万元左右的房屋按揭贷款，就不再支付其他任何的购房款项。上诉人的行为属于合同的根本违约，合同已经没有履行的必要。被上诉人依据房屋买卖合同第7条以及房屋买卖合同附件5以及合同补充协议第2条第3款第6项约定，要求解除买卖合同，完全符合本案事实、合同及法律规定，所以上诉人的上诉请求不能成立，请依法予以驳回。长箭房地产向一审法院起诉请求：一、依法解除长箭房地产与王冬冬、刘丽苹签订的《商品房买卖合同》；二、判令王冬冬、刘丽苹支付合同违约金38398.60元；三、本案一切诉讼费用由王冬冬、刘丽苹负担。一审法院认定事实：2016年1月7日，长箭房地产与王冬冬、刘丽苹签订《济南市商品房买卖合同》两份，合同编号分别为：销售（字）2016103某和销售（字）2016103**。王冬冬、刘丽苹购买长箭房地产开发的银箭宜居佳苑4号楼3单元1层01号房屋和4号楼3单元-1层01号储藏室，总价款765993元。王冬冬、刘丽苹按合同约定，应支付首期房款191993元，剩余房款574000元，采用银行按揭方式付款。两份购房合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“…1.（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。…”附件五《合同补充协议》第二条第3款第（6）项约定：“出卖人在为买受人与贷款银行签订的购房借款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，不履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿后10日内偿还出卖人代为清偿的贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同，且买受人应承担出卖人代为清偿之款项20%的违约金及代为清偿的贷款罚息等全部款项…”。王冬冬、刘丽苹因当时资金紧张，于2016年1月份向长箭房地产借款191993元，用于支付首期房款，并向长箭房地产出具了制式借款借据一份，王冬冬、刘丽苹在借据上签名并摁手印。2016年2月24日，王冬冬、刘丽苹，长箭房地产与中国工商银行股份有限公司济南长清支行（下称工行）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定王冬冬、刘丽苹向工行借款金额为人民币574000元，长箭房地产对该借款提供阶段性连带责任保证；保证责任的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2018年10月31日前，王冬冬、刘丽苹一直按照合同的约定偿还贷款。自2018年10月31日起，因王冬冬、刘丽苹未能按时还贷，工行从长箭房地产的保证金账户开始扣款，截止2019年8月30日，长箭房地产为王冬冬、刘丽苹代偿借款本息共计32518.19元。长箭房地产为王冬冬、刘丽苹代偿上述按揭贷款的本息后，依据双方的合同约定诉来一审法院，请求解除与王冬冬、刘丽苹签订的两份《济南市商品房买卖合同》，并由其二人承担违约金38398.60元及本案诉讼费用。诉讼过程中，长箭房地产对其主张的违约金38398.60元的计算依据和标准，进行了明确：依据涉案购房合同第七条，按191993元的20%支付违约金。诉讼过程中，王冬冬称其答辩意见是富国公司的刘富国在开庭前一日给他的，对于答辩意见中欠条包含溢价的情况，自己并不清楚。并提交了刘富国妻子尾号为1674的农行卡的转账明细三份，用以证明富国公司已经向建筑商席鹏支付房款90000元，长箭房地产作为开发商将房产抵给了席鹏。对此，长箭房地产称从未收到上述款项，转账记录显示该笔款项并非转给长箭房地产，王冬冬也未提供收据，其该项主张没有任何事实依据。王冬冬、刘丽苹因此提出申请，请求调取席鹏帮助其垫付首付款的证据，一审法院于2019年12月17日，于长箭房地产调取了财务记账凭证，其中2016年4月30日的转账凭证中载明“王冬冬欠交首付款191993元”。王冬冬还提交了其尾号5967的工行卡历史明细清单一宗，用以证明其偿还了部分银行贷款。诉讼过程中，王冬冬、刘丽苹曾承诺，庭审后保证十五日内，将银行扣除原告的保证金偿还原告，同时保证按时偿还按揭贷款。长箭房地产至今未收到王冬冬、刘丽苹的承诺款项。一审法院认为，2016年1月7日，长箭房地产与王冬冬、刘丽苹签订的两份《济南市商品房买卖合同》，以及2016年2月24日，长箭房地产、王冬冬、刘丽苹与工行签订的《个人购房借款/担保合同》，有合同当事人的印章、签字捺印为凭，意思表示真实，合法有效，予以确认。工行依据《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款后在王冬冬、刘丽苹出现未按约还款的情况下，从长箭房地产保证金账户内扣划款项，截止2019年8月30日，长箭房地产为王冬冬、刘丽苹代偿了未按时足额偿还的贷款本息32518.19元，事实清楚，证据充分，予以采信。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项明确约定了合同解除的条件。王冬冬、刘丽苹长期拖欠长箭房地产首期房款，长箭房地产为王冬冬、刘丽苹代偿借款本息后，依据合同约定要求解除与二人签订的《济南市商品房买卖合同》，合理合法，予以支持。本案因王冬冬、刘丽苹未完全履行《济南市商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》义务，导致长箭房地产承担《个人购房借款/担保合同》的保证责任，亦导致双方签订的《济南市商品房买卖合同》的解除，王冬冬、刘丽苹理应承担违约责任，用以赔偿长箭房地产的损失。长箭房地产要求王冬冬、刘丽苹支付从长箭房地产借取的、并未实际交付的首期房款191993元产生的，按照涉案购房合同约定的20%计算的违约金，不违反法律规定，予以支持。王冬冬主张案外人席鹏代其垫付了部分房款，但对于席鹏与长箭房地产的关系，其并未举证证明。提交的案外人刘富国妻子向席鹏支付90000元的转账记录，不能证明向长箭房地产缴款的事实。经王冬冬、刘丽苹申请，一审法院调取的长箭房地产的财务记账凭证，亦未能证明王冬冬的主张，对其上述主张，不予采信。综上所述，判决：一、解除济南长箭房地产开发有限公司与王冬冬、刘丽苹，于2016年1月7日签订的、合同编号为“销售（字）2016103某”和“销售（字）2016103**”的《济南市商品房买卖合同》；二、王冬冬、刘丽苹于本判决生效之日，向济南长箭房地产开发有限公司支付违约金38398.60元（191993元*20%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，保全费1520元，由王冬冬、刘丽苹负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：王冬冬、刘丽苹是否交付了购房款，涉案商品房买卖合同应否解除。关于王冬冬、刘丽苹是否交付了首期购房款问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王冬冬、刘丽苹主张支付了首付款并付清了涉案付款，但王冬冬、刘丽苹自认首付款是打的借条，也自认不能提供首付款收据，一审提交的其他证据也不能证实其交付了涉案房款，因此应当承担举证不能的后果，一审判决认定首期房款191993元是王冬冬、刘丽苹从长箭房地产借取的、并未实际交付，即实际是“零首付”，并无不当。关于涉案商品房买卖合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《济南市商品房买卖合同》第七条、附件五第二条第3款第（6）项明确约定：如自出卖人代为清偿之日起计算超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上款项，则出卖人有权解除买卖合同…。本案中，自2018年10月份起王冬冬、刘丽苹即不再归还房屋按揭贷款；长箭房地产主张代王冬冬、刘丽苹偿还了其未按时支付的贷款本息，王冬冬、刘丽苹未提出异议，依法应予认定。长箭房地产为王冬冬、刘丽苹代偿借款本息且未获清偿后，要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》，符合上述法律规定和双方合同约定。综上，王冬冬、刘丽苹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人王冬冬、刘丽苹负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年五月二十日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂