广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2236号原告：林镇伟，男，汉族，1982年11月29日出生，户籍地广东省深圳市罗湖区*********万达丰大厦23A，公民身份号码440************01X。委托诉讼代理人：黄伦丽，广东指针律师事务所律师。被告：林浩霖，男，汉族，1989年1月19日出生，户籍地广东省惠东县************，公民身份号码441************316。委托诉讼代理人:林锦泉，广东盈科（惠州）律师事务所律师。第三人：广东博罗农村商业银行股份有限公司汤泉支行，住所地博罗县*******************、65、67号。负责人：杨志坤。原告林镇伟与被告林浩霖、第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司汤泉支行（以下简称博罗农商行汤泉支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭对本案进行了审理。原告林镇伟的委托诉讼代理人黄伦丽、被告林浩霖的委托诉讼代理人林锦泉到庭参与诉讼，第三人博罗农商行汤泉支行经本院传票传唤缺席庭审。本案现已审理终结。原告林镇伟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》合法有效,双方继续履行合同；2、请求判令在原告代被告向第三人清偿涉案房屋的剩余银行贷款后，被告及第三人协助原告注销抵押权，并办理转移登记手续，相关税费由各自承担；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年3月22日签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”），合同第二条约定被告名下单独所有的位于惠东县**********【不动产权证号：粤（2019）惠东县有动产权第0048845号，宗地面积：327.6平方米，房屋建筑面积：2109.02平方米】的房屋以人民币810万元出售给原告，目前该房屋抵押至第三人名下，担保债权数额为人民币450万元。合同第四条第（一）款约定合同签订当天，原告向被告支付定金100万元，合同第四条第（二）款约定被告应当在签订本合同后5个自然日内结清银行贷款。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金100万元，而被告未在合同约定的期限内结清涉案房屋的银行贷款，原告于2020年3月29日发函催告被告，由原告代被告结清涉案房屋的银行贷款，但被告迟迟未配合原告办理结清手续，导致原告无法办理后续过户手续。根据合同第七条约定“若甲方无能力结清贷款的，应及时与乙方协商，乙方既可选择解除本房地产买卖合同，要求甲方返还定金，也可选择继续履行合同，代甲方偿还贷款余额450万元，代偿还贷款后即视为乙方已完成第二笔付款义务，同时甲方应积极配合乙方办理结清银行贷款手续以及后续的办证过户手续”。原告认为，原、被告双方签订的合同属于双方的真实意思表示，为使合同顺利履行，降低双方的损失，即便被告未按照合同约定履行结清贷款义务，原告仍愿意按照合同约定，代被告清偿涉案房屋银行贷款，并继续履行合同。综上，为维护原告的合法权益，根据《民法总则》第七条、《中华民族共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请。被告林浩霖答辩称：1、被告同意继续履行合同，但因无法在合同约定时间内筹集款项清偿与第三人之间的贷款，同意由原告代为履行。2、在原告代被告履行完向第三人清偿贷款后，应依合同约定将剩余款项支付给被告。第三人博罗农商行汤泉支行答辩称：一、答辩人并非房地产买卖合同的合同当事人，被答辩人向林浩霖购买房屋，林浩霖收取房屋款，双方为买卖合同关系，答辩人没有参与合同的签订，也不是合同的当事方。从双方签订的房屋买卖合同来看，被答辩人清楚林浩霖在签订房产买卖合同时已将涉案房产抵押给答辩人，被答辩人与林浩霖在房产买卖合同条款中也进行了明确约定。被答辩人与林浩霖之间的房屋买卖合同与答辩人没有任何关系。二、答辩人不是本案的适格诉讼当事人，答辩人与被答辩人无任何法律上的关系，根据合同相对性原则，被答辩人一并起诉答辩人作为案件第三人没有事实和法律依据，也违反合同相对性原则。三、答辩人与林浩霖存在金融借款抵押合同关系，在林浩霖没有清偿金全部借款本息及相关费用前，答辩人不可能协助解除抵押登记放弃优先受偿权，答辩人按照与林浩霖签订的金融借款合同和抵押借款合同履行自身合同义务，与被答辩人没有任何关系，被答辩人诉请答辩人协助解除抵押以及协助注销抵押权不是答辩人的义务，被答辩人无权向答辩人主张关于解除房屋抵押的任何权利。四、答辩人与本案的判决结果没有利害关系，不属于必须参加诉讼的第三人。林浩霖向答辩人金融借款，以其位于惠东县***********屋【不动产证号：粤（2019）惠东县不动产权第0048845号】做抵押担保，并于2019年9月24日办理抵押登记，合法有效，答辩人享有对该抵押物处置所得价款享有优先受偿权。通过被答辩人提供的不动产登记资料查询结果证明也可以清晰看出涉案房屋详细的抵押登记信息，抵押借款的事实清楚，无需答辩人作为第三人参加本案诉讼，浪费司法资源，增加诉讼成本。综上所述，答辩人与本案没有法律上关系，与判决结果没有利害关系，答辩人的抵押权依法受法律保护，应当驳回被答辩人针对答辩人的全部诉讼请求。原告林镇伟围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1、房地产买卖合同，2、司法拍卖截图，证明房地产买卖合同是原、被告双方真实意思表示，价格合理，未损害第三人利益。3、不动产权证，4、不动产登记资料查询结果证明，证明涉案房屋所有权归被告单独所有，抵押登记在第三人名下。5、电子回单，6、定金收据，证明原告于2020年3月22日依法履行了第一笔付款义务，支付100万元。7、履约催告函，8、履约催告函寄出凭证，9、履约催告函签收情况，证明原告给予被告宽限期办理结清贷款事宜，但被告仍未履行。关于本案事实本院认定如下：被告林浩霖系涉案位于惠东县***********屋所有权人及对应的国有建设用地使用权人【宗地面积327.6㎡，房屋建筑面积2109.02㎡，不动产证号：粤（2019）惠东县不动产权第0048845号】。2020年3月22日，原告林镇伟（乙方、买方）与被告林浩霖（甲方、卖方）达成了合意并签订了一份《房地产买卖合同》，约定：第一条、此次转让的不动产包括位于惠东县***********屋【不动产证号：粤（2019）惠东县不动产权第0048845号】及对应的土地使用权，以及负担在房屋装修装饰部分及不可分物、附属物（包括但不限于电线、装修装饰物）。甲方在签订本合同后，不得对房产进行装修改造或拆屋房产的附属物。第二条、上述转让标的物为810万元整。第三条、甲方所转让的不动产权在进行过户交易产生的税、费由双方共同承担，承担比例为各占50%。第四条、乙方所支付的款项包括了房款、办理产权过户合同约定应该由乙方承担的税、费。按照以下方式进行支付：（1）第一笔款：乙方于签署本合同当天向甲方支付定金100万元；（2）第二笔款：目前交易的不动产权抵押给了广东博罗农村商业银行股份有限公司汤泉支行，抵押金额为450万元，甲方应在签署本合同5个自然日内清偿银行贷款；乙方在甲方清偿交易不动产权的银行贷款并办理注销抵押登记后向甲方支付450万元；（3）第三笔款：在缴纳税费前三日，乙方应当将合同约定所需要承担的税款准备充足，及时予以缴付，不得拖延缴税，过户时间；（4）第四笔款：子啊领取产权证当日，乙方向甲方支付房款200万元，余款60万元作为保证金，用于结清本合同第六条中的费用后3日内，乙方将剩余款项一次性支付给甲方。乙方按照以上方式支付后，即为完全履行了付款义务。以上交易过程是本着极大的信任方可进行，若在交易过程中，甲方有债务被诉讼，考虑交易安全，乙方的付款转变为全额监管，直到新的不动产权证办理出来后，再行解除监管并支付给甲方。第五条、甲、乙双方均应履行各自的而约定和法定义务。甲方的主要义务：清偿银行贷款、办理注销抵押登记、配合办理权籍调查、缴税、提交办证资料、签署网签合同、国有土地使用权转让合同等。乙方主要义务：按时、足额支付款项，配合甲方提供相关资料办理过户、签署网签合同、国有土地使用权转让合同。甲、乙双方完全配合的前提下，应在签署合同当日起90个工作日内将房产办理至乙方名下。因办理过户需要向房产管理局提交二手房交易合同，该合同会对房屋价款及支付方式等进行约定，若有与本合同不一致的，以本合同为准。第六条、截止到新的不动产权证书办理出来当日甲方所欠付的水费、电费、物业费、卫生费、有线收视费、电话费等费用均由甲方自行承担。由于交易房屋目前存在租赁，若乙方在签署本合同当日同意在房屋交接后将房屋交付给乙方，租赁合同由乙方和租客重新签订；若乙方在签署本合同当日不同意在房屋交接后继续出租给原租客的，则甲方承诺在房屋交付给乙方前解除租赁合同并将房屋按空置状态交付给乙方。甲方同意将房屋的水、电过户至乙方名下。乙方交付第二期费用后，甲方应将租户的押金、保证金转付给乙方，租户的租金应由乙方收取。第七条、（一）……（二）甲、乙双方明确甲方不动产权证目前抵押给广东博罗农村商业银行股份有限公司汤泉支行，由甲方在5各自然日内结清尚欠的贷款余额，甲方不得以任何理由拖延结清银行贷款，否则乙方有权要求甲方承担每逾期一日1000元的违约责任；若甲方无能力结清贷款的，应及时与乙方协商，乙方既可选择解除本房地产买卖合同，要求甲方返还定金，也可选择继续履行合同，代甲方偿还贷款余额450万元，代偿还贷款即视为乙方已完成第二笔付款义务，同时甲方应积极配合乙方办理结清银行贷款手续以及后续的办理过户手续；（三）本合同已经签署，双方不得任何终止、中止、解除、撤销，若一方违反上述约定条款的，需要承担约定和法定的违约责任。若双方一致同意解除本合同，则解除本合同后，甲方需要将已收到的款项返还给乙方，并承担乙方已付款项的10%违约金。（四）若甲方或乙方拖延办理相关事务（包括但不限于付款义务、赎楼义务），经守约方催告后五日内仍不履行的，需要承担每逾期一日1000元的违约责任，逾期超过20天未履行的，守约方有权选择继续履行合同或选择解除合同（若甲方为守约方的，甲方解除合同后无需返还已收取的款项；若乙方为守约方的，乙方解除合同后，甲方应返还已收取的款项，并双倍返还已收取的定金）……，落款处有原告林镇伟及被告林浩霖的签名及捺印确认。合同签订当天，被告林浩霖出具了一份《定金收据》，载“林镇伟先生：今本人收到您依照本人与您签署的《房地产买卖合同》中第四条付款方式约定的由您支付的第一笔款100万元（以银行转账实际到账为准），该款为购房定金。”，空白处有“本次付款有林钦龙本人账户支付。林钦龙本人予以确认”手写字样，右下方有“同意付款林钦龙”的签名你捺印确认。同日，案外人林钦龙通过其个人银行账户向被告林浩霖转账100万元。2020年3月28日，原告以被告在收取第一笔100万元定金后未按照约定在5个自然日内结清银行贷款并办理注销抵押登记为由，向被告林浩霖送达《履约催告函》，催告其在收到催告函三日内，联系本人协商继续履行合同的相关事实，并积极配合本人办理结清银行贷款手续及办理过户登记手续。若继续不配合履行合同，有权要求按每逾期一日计付1000元违约金。庭审中，双方均确认系自愿签署涉案《房地产买卖合同》，并不存在强迫、威胁等情况，交易价格也是与市场价格一致。涉案房屋过户需要交纳的税费及相关费用愿意一人负担一半。经本院释明，被告表示不在本案中一并主张购房款的支付问题，待后另行主张。另查：被告林浩霖与第三人博罗农商行汤泉支行存在金融借款合同关系，被告于2019年9月24将涉案不动产抵押给第三人博罗农商行汤泉支行，登记证明号为粤（2019）惠东县不动产证明第0030039号，抵押期限为2019年9月20日至2022年9月19日，债权数额为450万元。截至2020年3月19日查询当日，涉案房产并无查封情况。本院认为，原告与被告于2020年3月22日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，系合法有效的，双方应诚实履行合同义务。本案中，涉案不动产在2019年9月24日已办理抵押登记手续，抵押权人为第三人博罗农商行汤泉支行，原告在2020年3月22日已向被告支付了第一笔购房定金100万元，但截至本案辩论终结前，被告仍未按约清偿其与第三人之间欠款，致使涉案房屋无法办理后续的注销抵押登记手续和过户登记手续，已经构成违约。现双方均同意继续履行合同、及由原告代被告向第三人清偿剩余欠款，本院根据当事人作出的意思表示予以照准，但原告代被告向第三人偿还的款项应在涉案购房款中予以扣减。经本院释明，被告明确表示因为不确定尚欠第三人的款项数额，所以在本案中不就剩余购房款主张权利，双方另寻途径解决，故本院不对剩余购房款的支付问题进行处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认被告林浩霖与原告林镇伟于2020年3月22日签订的《房地产买卖合同》系合法有效的，合同继续履行。二、被告林浩霖应在原告林镇伟代其向第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司汤泉支行清偿债务后10个工作日内办理涉案位于惠东县***********屋【不动产证号：粤（2019）惠东县不动产权第0048845号】上抵押权注销登记手续。在上述不动产抵押权注销登记后5个工作日内，被告林浩霖应配合原告林镇伟办理涉案房屋的不动产所有权转移登记手续，税费及其他相关费用由原告林镇伟及被告林浩霖各负担一半。案件受理费68500元，由被告林浩霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  马水木人民陪审员  张美芝人民陪审员  林广正二〇二〇年五月十一日法官 助理  詹 颖书 记 员  张启立