广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1916号上诉人（原审被告）：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区****************，统一社会信用代码914***********536U。法定代表人：郑炎顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨银婷，广东一然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谢泳儿，女，1981年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区***************。上诉人中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）因与被上诉人谢泳儿商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。昆宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢泳儿的全部诉讼请求。事实和理由：一、《中山市商品房买卖合同》约定昆宏公司应于2016年3月31日前向谢泳儿交付涉案商品房，昆宏公司实际提前至2015年12月16日即向谢泳儿交付房屋，谢泳儿因此提前实现了居住目的。故昆宏公司协助办理不动产权证的期限应从2016年3月31日起算720个工作日。二、一审法院忽略双方当事人的真实意思表示，片面比对双方在《中山市商品房买卖合同》中关于对方违约应承担的责任的约定，并得出违约责任不对等、昆宏公司提供的格式条款无效的结论，属于适用法律错误。涉案《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，一审法院片面比对该合同有关双方违约责任的约定，忽略了该约定为双方当事人真实意思表示这一事实。同时，涉案合同关于“上述违约金累计金额最高不超过买受人累计已付总房价款的1%”的约定，是有关违约金最高额度的约定，并非约定昆宏公司违约不需要承担违约责任，不属于“免除出卖人责任”的情形。涉案合同也约定了昆宏公司须承担交付房屋、协助办证等主要合同义务，也并未“排除买受人的主要权利”。故一审法院认定该条款为无效的格式条款，属于认定错误。即使法院认定昆宏公司存在逾期办证的违约行为，相关违约责任的判定也应该遵循双方合同约定的支付标准，即以总房款1%为限。房屋是用来住而不是用来炒的，谢泳儿已实际入住涉案商品房，实现了居住的目的，其因未办理补偿产权证带来的损失是非常微小的，谢泳儿在本案中也未提交证据证明其实际损失高于合同约定的违约金限额。故一审法院对逾期办证违约金进行调整不符合合同法的相关规定。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。谢泳儿辩称：昆宏公司的办证期限应自实际收楼之日起加上720个工作日起算。谢泳儿于2019年5月24日向一审法院起诉请求：1.昆宏公司立即为谢泳儿办理房地产权属证；2.昆宏公司延迟办证违约金的计算方式应按同等违约责任计算并按此计算方式（每日按总房价款的0.03％的标准支付违约金，同时再按总房价的15％支付违约金）向谢泳儿支付延迟办证（从2018年9月16日开始计算）违约金直至房地产权属证办好为止。（截止2019.5.16（8个月232天）26700×0.03％×322天=25792+15％违约金40050元，合计65842元）；3.谢泳儿房屋的保修期限从实际竣工日期开始计算，未通过综合验收前由谢泳儿支付的物业管理费由昆宏公司承担。2016年5月2日—2019年5月2日，90×12×3年=3240元；4.昆宏公司承担本案的全部诉讼费用（律师法律指导费及文书费（5000元）、诉讼费、误工费（333元/天））合计5333元；合计：①65842元+②3240元+③5333元=74415元。一审法院认定事实：2015年9月13日，谢泳儿（买受人）与昆宏公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区************屋2220房（建筑面积40.75平方米，套内建筑面积29.47平方米），总价款为267000元，付款方式为商业贷款133000元，134000元于2015年9月13日一次性现金付清；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价15%向出卖人支付违约金……出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金；若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内持办证权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计金额最高不超过买受人累计已付总房价款的1%，合同还约定了其他事项，并由谢泳儿签名、昆宏公司盖章确认。签订合同后，谢泳儿依约向昆宏公司支付房价款267000元。谢泳儿自认已经于2015年12月16日办理了房屋交接手续。昆宏公司提交工程现场施工质量监督任务告知书，以证明涉案房屋已经验收合格，谢泳儿以昆宏公司的房屋未按照合同约定办理产权证，构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中昆宏公司与谢泳儿于商品房买卖合同中约定，昆宏公司应当在商品房交付使用后720个工作日内即在2018年9月19日之前，持办证权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。昆宏公司对谢泳儿主张已于2015年12月16日办理了收楼手续不持异议，从该日起计算720个工作日为2018年9月19日。昆宏公司未能按合同约定期限取得房地产权属证书，至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，已构成违约，应承担相应的逾期办证及继续履行办证义务的违约责任。关于谢泳儿认为合同约定的逾期办证违约金过低，以因买受人原因导致逾期付款的违约责任标准要求昆宏公司支付逾期办证违约金，因买受人原因导致逾期付款的违约责任对应的是出卖人逾期交房的违约责任，双方针对逾期办证在合同中已经有明确约定，即出卖人自延误之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计金额最高不超过买受人累计已付总房价款的1%。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案商品房买卖合同系昆宏公司为重复使用而预先拟定之格式合同，昆宏公司作为该合同的提供者，应当依法遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。出卖人违约时应承担违约责任的条款中的以已付房价款的1%为上限，不足以制裁出卖人的违约和敦促出卖人尽快履行合同约定的办证义务，属于免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，合同中关于逾期交付违约责任条款中的违约金金额以已付房价款的1%为上限属无效条款，昆宏公司应当按合同约定，自延误之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案中，合同约定的逾期办证违约金出卖人自延误之日起每日按买受人已付房款的万分之一，谢泳儿并未举证证明上述合同约定的计算方式显著过低，不足以弥补其损失，故一审法院确认昆宏公司以购房款267000元为基数，依合同约定，按每日万分之一的标准从2018年9月20日起计至昆宏公司持办理本案房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关之日止。谢泳儿在明知涉案房屋未办理建设工程竣工验收备案登记证的情况下已经实际收楼，要求昆宏公司承担收楼之后的物业费，缺乏依据，一审法院不予支持。谢泳儿要求昆宏公司向其支付律师法律指导费、文书费、误工费，缺乏依据，一审法院不予支持。谢泳儿的诉讼请求，有理部分，一审法院予以支持，无理部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、昆宏公司于一审判决生效之日起50日内持谢泳儿购买的坐落于中山市西区************屋2220房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关；二、昆宏公司于一审判决生效之日起七日内向谢泳儿支付逾期办证的违约金（计算标准为以267000元为基数，自2018年9月20日起按每日万分之一的标准计至昆宏公司持办理本案房屋权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关之日止）；三、驳回谢泳儿的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元（谢泳儿已预交），由谢泳儿负担734元，由昆宏公司负担96元（昆宏公司于一审判决生效之日起七日内迳付谢泳儿）。二审中，谢泳儿未向本院提交新的证据。昆宏公司围绕其上诉请求向本院提交了竣工验收备案登记证打印件作为新证据，拟证明涉案商品房所在工程项目已于2020年1月3日正式取得竣工验收备案登记证。经庭审质证，谢泳儿对上述证据的真实性不予确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条约定，若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付时间为准起算办理产权登记的期限。该补充协议未约定若买受人提前收楼，则办证期限应自何时起算的问题。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据昆宏公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：昆宏公司的办证期限应自何时开始起算；二是一审判决确定的昆宏公司应支付的逾期办证违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即昆宏公司的办证期限应自何时开始起算的问题。双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定昆宏公司应于2016年3月31日前向谢泳儿交付涉案商品房，“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”该合同的补充协议虽然约定昆宏公司实际交楼时间晚于合同约定时间的，其办证期限从实际交楼时间起算，但双方在补充协议中并未对昆宏公司提前交楼时昆宏公司办证期限应自何时起算作出明确约定。因此涉案《中山市商品房买卖合同》中约定的“商品房交付使用后720个工作日”应指商品房实际交付使用之日加上720个工作日，而非合同约定的交付使用之日加上720个工作日。本案中，昆宏公司在上述合同约定的交楼时间（2016年3月31日）前向谢泳儿交付涉案商品房，根据合同约定，昆宏公司协助办证的时间应从2015年12月16日起加上720个工作日起算。昆宏公司关于其办证期限应以合同约定的交楼时间即2016年3月31日加上720个工作日作为起算时间的说法，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，即一审判决确定的昆宏公司应支付的逾期办证违约金是否妥当的问题。首先，关于逾期办证违约金总额能否超过该商品房总价款1%限额的问题。谢泳儿与昆宏公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了昆宏公司承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房房价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与昆宏公司逾期交房行为的违约时限相联系。本案中，昆宏公司的逾期交房时间已超过了100天（即以总房价款按日0.01%计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数）。因此，如果昆宏公司只向买受人承担涉案商品房总房价款1%的违约金，显然与昆宏公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的完整产权构成利益失衡。在昆宏公司较长时期逾期办证且何时能够办证尚不能确定的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补谢泳儿的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”谢泳儿诉讼主张涉案合同约定的逾期办证的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于昆宏公司的逾期办证违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日0.01%为标准，以总房价款为基数计算逾期办证违约金，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，昆宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人中山昆宏投资发展有限公司负担（中山昆宏投资发展有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年五月七日书记员  杨俊彦