广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1337号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市德浩实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇莲湖社区***********。法定代表人：陈剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕春苗，女，1987年10月4日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为610************366。委托诉讼代理人：田华山，广东旭昶律师事务所律师。上诉人东莞市德浩实业投资有限公司（以下简称为德浩公司）因与被上诉人吕春苗租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审判决后，德浩公司不服，向本院提起上诉称：1、案件事实错误。基建费与租赁合同无关，基建费是租赁合同之外装修真实费用，并非喝茶费。2、一审没有确定合同解除时间，租金计算错误，损害德浩公司的利益。综上，请求二审法院：1、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10699号民事判决第五项，改判驳回反诉基建费请求；2、依法改判“商铺租赁合同”具体解除日期，吕春苗支付商铺占用租金35520元（2019年7月1日-2021年6月30日租金8880元/月；暂计2019年7月至10月租金35520元，直至返还商铺之日起）。3、本案一审、二审诉讼费由吕春苗承担。吕春苗答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回德浩公司的上诉请求。2019年6月27日，德浩公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、吕春苗支付租金40404元、管理费1554元、电费4512.30元、水费292.50元、违约金4345.65元（违约金按日利率1‰计算，暂从2018年12月5日起计算至2019年6月21日，直至付清为止），合计51108.45元；2、依法确认吕春苗违约，合同押金17760元不予退还；3、本案一审诉讼费由吕春苗承担。吕春苗提出反诉，向一审法院提出诉讼请求，请求判令：一、德浩公司向吕春苗返还喝茶费40000元；二、本案诉讼费由德浩公司承担。吕春苗当庭增加反诉诉讼请求：解除德浩公司与吕春苗签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》。一审法院认定以下事实：一、案涉物业的来源以及性质东莞东深经济发展有限公司是位于东莞市*************的房屋【不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0025135号】的所有权人。2018年1月31日，东莞东深经济发展有限公司与广东亚视演艺职业学院签订了《房屋租赁合同》，约定东莞东深经济发展有限公司将位于东莞市***********金湖粤海酒店前广场部分商铺出租给广东亚视演艺职业学院。2018年6月27日，广东亚视演艺职业学院在取得东莞东深经济发展有限公司同意的情况下将金湖粤海酒店前广场商铺转租给德浩公司。后德浩公司再将金湖粤海酒店前广场商铺的02号铺位（以下简称案涉租赁物）出租给吕春苗。二、案涉合同签订情况2018年6月16日，德浩公司与吕春苗签订一份编号为20180602的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》，合同的主要内容为：（一）德浩公司将案涉租赁物出租给吕春苗；（二）租赁期限3年，自2018年7月1日至2021年7月31日，其中2018年7月1日至2018年7月31日为免租期，2018年8月1日至2018年8月31日租金为5328元，2018年9月1日至2019年6月30日租金为7548元/月，2019年7月1日至2021年6月30日租金为8880元/月，管理费222元/月，押金17760元，吕春苗应于每月5日前支付当月租金；（三）如吕春苗未按期支付租金或管理费、租赁税费等，每延期一日，德浩公司有权要求吕春苗以所拖欠的款项为基数按日千分之一的标准支付违约金；（四）如吕春苗逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、水电费等费用达到5000元，德浩公司有权解除合同并收回商铺另行处置，吕春苗所支付的押金由德浩公司没收，另外赔偿因此给德浩公司造成的其他经济损失，同时德浩公司有权采取停水、停电等措施。三、违约主体以及合同解除原因（一）德浩公司主张吕春苗自2018年12月起没有按期支付租金、管理费、电费、水费等费用已经构成违约。（二）吕春苗确认其自2018年12月起没有按期支付租金等费用，并称其自2019年1月起没有在案涉租赁物处经营店铺，后吕春苗于2019年3月底与德浩公司就解除合同事宜进行交涉时发现案涉租赁物被德浩公司锁门。德浩公司否认吕春苗曾与其协商解除合同事宜，并称在吕春苗拖欠租金超过三个月即约2019年4月初时，德浩公司发现吕春苗张贴在案涉租赁物门口的告知书，故对案涉租赁物进行锁门，但德浩公司在锁门两三天后又开了锁。德浩公司于庭后称其当庭陈述的锁门时间是错误的，锁门时间是2019年6月5日，并提交照片佐证。吕春苗认为该照片是德浩公司单方面拍摄的，时间无法确定，且庭审时德浩公司代理人已明确陈述锁门时间是吕春苗停止交租金三个月以后。吕春苗称德浩公司在招商时宣传广东亚视演艺职业学院的学生人数在2700至3000人左右，但实际的学生人数仅为300至400人，由于德浩公司的虚假招商宣传导致吕春苗目的落空，若双方继续履行案涉合同，对吕春苗不公平，也会给吕春苗造成更大的经济损失，吕春苗于2019年4月1日在案涉租赁物门口张贴了告知，要求德浩公司收回铺位自行处理，另吕春苗确认案涉租赁物的钥匙尚未交还德浩公司。吕春苗认为其不存在违约，案涉合同应当按照情势变迁的原则予以解除。吕春苗就其主张提交了告知书照片、招商宣传单佐证。告知书载明“由于贵公司招商承诺与现实的情况反差太大，人流量稀少导致生意不好难以维持。如果继续经营下去亏损更大，实在无力支出相应租金。故告知贵公司收回铺位自行处理，请知悉！”德浩公司对告知书照片不予认可，并称告知书内容不属实，本案也不存在情势变迁的情形，是吕春苗存在违约行为，其同意解除合同；德浩公司对招商宣传单的真实性予以认可，但德浩公司不存在虚假宣传行为，并认为案涉合同与招商宣传单没有关联性，并称案涉租赁物周边除广东亚视演艺职业学院的学生，仍有很多流动人口，吕春苗应当承担相应的经营风险。四、德浩公司主张的损失以及证据1.德浩公司主张吕春苗自2018年12月起没有按期支付租金，其要求吕春苗支付7个月（自2018年12月起至2019年6月止）的租金40404元（5772元/月×7个月），并提交案涉合同、租金缴费通知单佐证。德浩公司确认2018年12月起至2019年6月止的租金为5772元/月。吕春苗称德浩公司自2019年3月份起至庭审辩论结束后一直对案涉租赁物锁门，其仅应支付2018年12月及2019年1-3月的租金，对于之后的租金属于扩大的损失，应由德浩公司自行承担，并于庭后提交了照片佐证，照片显示“御茶”商铺的大门被两把锁锁着。德浩公司认为照片打印件没有显示具体时间，且该照片不是当时拍摄的，对该证据的真实性、合法性均不予认可。2.德浩公司主张吕春苗自2018年12月起拖欠管理费，其要求吕春苗支付7个月（自2018年12月起至2019年6月止）的管理费1554元（222元/月×7个月），并提交案涉合同、租金缴费通知单佐证。吕春苗认为自2018年12月起就因校方人数较少，生意亏损严重而不再经营商铺，所以不应再支付管理费。3.德浩公司主张吕春苗拖欠电费4512.30元、水费292.50元，但未能提交相应的证据予以佐证。4.德浩公司要求吕春苗支付违约金，违约金以每月拖欠的租金、管理费为基数，按日利率1‰的标准分别自逾期之日起计至付清之日止，暂计至2019年6月21日止为4345.65元，并提交案涉合同佐证。5.德浩公司主张吕春苗违约，押金17760元不予退还，并提交案涉合同佐证。吕春苗认为解除案涉合同不是其违约造成的，所以押金应当与租金相抵扣。双方当事人确认德浩公司已经收取的押金为17760元。另吕春苗认为违约金过高，请求一审法院予以减少。五、吕春苗主张的损失以及证据吕春苗主张德浩公司在合同之外收取喝茶费40000元，要求德浩公司予以返还，并称吕春苗与德浩公司的法定代表人陈剑锋是朋友，所以租金、押金、喝茶费都是由吕春苗的丈夫易然转账给陈剑锋，其中银行转账53088元、微信转账10000元，陈剑锋收取款项的行为是职务行为。吕春苗就其上述主张提交易然身份证复印件、易然与吕春苗的结婚证、易然的个人账户交易明细清单、易然的微信转账账单详情、《亚视学院前广场商铺租赁合同》佐证。《亚视学院前广场商铺租赁合同》的合同编号为201806-02，出租方为陈剑锋，合同落款处的出租方有刘凯锋署名。德浩公司确认陈剑锋代其收取了上述费用，其中40000元是基建费，不是喝茶费，并称该费用是用于案涉租赁物外墙、广告等支出，是与吕春苗协商一致的费用。吕春苗对此予以否认，并认为德浩公司收取基建费没有事实和法律依据。德浩公司于庭后就其上述主张提交了基建费收据佐证。吕春苗对基建费收据不予认可，并认为案涉租赁物不存在德浩公司所称的广告等支出费用，且合同中并未约定基建费。以上事实有德浩公司提供的不动产权证书复印件、《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》、租金缴费通知单、《前广场招租合同》、复函复印件、《房屋租赁合同》、照片打印件，吕春苗提供的复函复印件、《亚视学院前广场商铺租赁合同》、《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》、告知书照片、招商宣传单、易然身份证复印件、易然与吕春苗的结婚证、易然的个人账户交易明细清单、易然的微信转账账单详情、照片打印件等证据以及一审法院庭审笔录等附案证实。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已经取得不动产权证，且德浩公司与吕春苗签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》并不违反法律法规的强制性规定，故案涉合同有效，依法对双方均产生法律约束力。吕春苗未按期支付租金，构成根本违约，德浩公司有权按照合同的约定解除合同，解除双方租赁关系。吕春苗主张本案应当适用情势变迁原则解除案涉合同的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采信。关于租金、管理费。德浩公司、吕春苗均确认吕春苗自2018年12月起没有按期支付租金、管理费，但吕春苗称自2019年3月底起案涉租赁物被德浩公司锁门，且庭审结束后案涉租赁物仍是被锁门状态。吕春苗未能就其抗辩意见提交充分证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对其相应的主张不予采信。案涉租赁物尚未被其他人承租，吕春苗关于租金的扩大损失意见，缺乏依据，一审法院不予采信。现德浩公司主张吕春苗支付2018年12月至2019年6月的租金40404元（5772元/月×7个月）、管理费1554元（222元/月×7个月）合理，一审法院依法予以支持。关于电费、水费。德浩公司未能就其主张的电费、水费提交相应的证据予以佐证，吕春苗亦不予认可，一审法院对上述费用不予支持。关于押金、违约金。由于吕春苗未按期支付租金，构成根本违约，德浩公司有权按照合同的约定解除合同，解除双方租赁关系，并按照合同约定没收押金17760元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因德浩公司未提供证据证明其除租金、管理费外尚有其他损失，且没收押金是承担违约责任的形式，德浩公司既主张没收吕春苗的押金又主张违约金，已过分高于造成的损失，因此，一审法院对德浩公司主张的违约金不予支持。关于吕春苗主张的基建费40000元。双方签订的案涉合同并无关于德浩公司有权收取喝茶费、基建费的约定，且德浩公司虽然称该费用是用于案涉租赁物外墙、广告等支出，但德浩公司未能就其上述主张提交相应的证据予以佐证，吕春苗亦不予确认，一审法院对德浩公司的主张不予采信。吕春苗主张德浩公司返还基建费40000元合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除东莞市德浩实业投资有限公司与吕春苗于2018年6月16日签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》（合同编号为20180602）；二、限吕春苗于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市德浩实业投资有限公司支付2018年12月至2019年6月的租金40404元；三、限吕春苗于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市德浩实业投资有限公司支付2018年12月至2019年6月的管理费1554元；四、确认吕春苗违约，东莞市德浩实业投资有限公司无需退还押金17760元；五、限东莞市德浩实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向吕春苗返还基建费40000元；六、驳回东莞市德浩实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费760.86元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担107.86元，吕春苗负担653元。本诉受理费东莞市德浩实业投资有限公司已预交。本案反诉受理费400元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担。反诉受理费吕春苗已预交。二审期间，德浩公司向本院提交新证据：1、施工合同，2、128金湖学院商铺分项结算单，3、收据。上述证据拟证明德浩公司收取吕春苗基建费，并将基建费使用于租赁物外墙、广告等工程，非为收取吕春苗喝茶费。吕春苗质证称：德浩公司在二审中提交的施工合同，不具有法律效力。1、《施工合同》及其收据都是一审庭审之前已经形成，不属于新证据；2、施工单位是林德富个人，个人不具有施工资质；3、施工合同的林德富的签名与收据的签名不一致；4、施工期是至2018年10月，德浩公司所提供的证据是虚假的。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对德浩公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：1、德浩公司是否应该向吕春苗返还基建费。2、新增租金诉请应否于本案中处理。关于焦点一，为证明吕春苗向德浩公司交纳的费用，吕春苗一审提交了转账记录，双方对于该笔费用总额为40000元没有异议，但对上述费用是喝茶费还是基建费有异议。本院认为，吕春苗提交的转账记录并没有记载款项内容且该费用双方当时已经交付完成，德浩公司二审提交的施工合同、结算单也能证明德浩公司有相关的工程。吕春苗主张上述费用是喝茶费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应该由吕春苗举证证明上述费用属于喝茶费而并非基建费。吕春苗不能提供证据予以证明应该承担举证不能的法律后果，一审法院举证责任分配错误，本院予以纠正，德浩公司无需向吕春苗返还基建费40000元。关于焦点二，一审法院已全部支持德浩公司关于吕春苗支付2018年12月至2019年6月租金的诉讼请求，德浩公司关于租金的上诉请求超出一审诉请范围，不应于本案中处理，德浩公司可依法另行主张权利。关于本案二审的诉讼费问题，因德浩公司逾期提交与本案有重要影响的证据，影响本案的审理，故本案二审的诉讼费由德浩公司承担。综上，德浩公司的上诉理据部分成立。一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10699号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10699号民事判决第五项；三、驳回东莞市德浩实业投资有限公司的其他上诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本案本诉受理费760.86元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担107.86元，吕春苗负担653元。本案反诉受理费400元，由吕春苗负担。本案二审案件受理费1688元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年五月十八日书记员  李 枫