四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7159号 上诉人（原审被告）：成都澳吉特酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区白果林小区青西路6号。 法定代表人：刘群，执行董事。 委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祖成，四川蜀丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘运全，女，1960年12月22日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）：李祖成，男，1963年1月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人成都澳吉特酒店管理有限公司（以下简称澳吉特公司）因与被上诉人潘运全、李祖成房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初15897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 澳吉特公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判澳吉特公司在判决生效之日起10日内向潘运全、李祖成支付违约金3178元，并以欠付租金11838.8元为基数，从2019年7月26日起每日按万分之二的标准另行向潘运全、李祖成支付违约金至欠付租金实际清偿之日之日止；2.二审案件受理费由潘运全、李祖成负担。 事实和理由：潘运全、李祖成主张以租赁房屋总价款443362元为基数按照每日万分之三计算，澳吉特公司在一审中提出以总房款为基数计算的违约金过高，请求予以减少，但一审法院仍以房屋总价款为基数计算违约金，澳吉特公司认为仍然过高，请求改判以欠付租金金额为基数计算违约金。 潘运全、李祖成答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决确认的澳吉特公司应当支付的违约金合法，不应当予以减少。 一、一审确认的违约金符合合同约定。《房屋出租合同》7.3条约定拖欠租金的违约金，自逾期之日起澳吉特公司应按日以总房款万分之三向潘运全、李祖成支付租金；以及第7.4条潘运全、李祖成有权解除合同，按照7.3条的标准支付逾期付款违约金，澳吉特公司另额外支付当年三个月租金作为违约金。一审法院查明事实后，已在合同约定的基础上予以调整，将万分之三的笔录调整为万分之二，潘运全、李祖成认为一审法院已首先依照双方合意的前提下，再依法予以适当调整违约金，是符合事实和法律规定的。 二、一审法院认定的违约金符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院认定违约金考虑了澳吉特公司的过错程度以及潘运全、李祖成预期利益，体现了违约金的惩罚性，同时也符合租赁市场交易习惯，因此一审认定的违约金符合法律规定。 潘运全、李祖成向一审法院起诉请求：1．判令澳吉特公司支付2019年7月1日至2019年11月3日期间的租金11838.8元（从2019年10月开始每月租金为3178元）；2．判令澳吉特公司支付违约金9534元（按3个月房租计算）；3．判令澳吉特公司支付逾期付款违约金14767元（从2019年7月26日起每日按购房款443480元的万分之三计算至租金付清之日，暂计至2019年11月14日为14767元）；4．诉讼费由澳吉特公司承担。一审诉讼中，潘运全、李祖成增加诉讼请求：判令澳吉特公司退还未代缴的个人所得税4705.12元。 一审法院认定事实：2016年2月28日，潘运全、李祖成（出租方）与澳吉特公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．潘运全、李祖成将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积37.71㎡）出租给澳吉特公司，租期11年；2．租金按照产权证登记的房屋建筑面积计算，第1-2年每月为2781元，第3-5年每月为3178元，按季支付，于每季度第一个月25日前支付；3．若澳吉特公司在租赁期限内无故拖欠租金，自逾期之日起每日按总房款的万分之三支付违约金；澳吉特公司无故超过3个月未按约支付租金，潘运全、李祖成有权解除合同，澳吉特公司应按前述违约标准支付逾期付款违约金，且澳吉特公司应另外支付（当年3个月的租金）违约金。 合同签订后，潘运全、李祖成将租赁房屋交给澳吉特公司使用。 2019年7月1日以后的租金，澳吉特公司未支付。2019年10月26日，潘运全、李祖成向澳吉特公司送达了《解除房屋租赁合同告知函》，潘运全、李祖成于2019年11月4日收回案涉房屋。 另查明，潘运全、李祖成与成都三益利合投资有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定潘运全、李祖成向成都三益利合投资有限公司购买案涉租赁房屋，总价款为443362元。该合同已办理备案登记（签约备案号：3046130）。 一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、房屋交接单、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合摘要》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，潘运全、李祖成与澳吉特公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。澳吉特公司抗辩腾退合理期不应计入租金的意见，无合同依据，一审法院不予采纳；澳吉特公司应按合同约定标准向潘运全、李祖成支付该期间的租金。结合潘运全、李祖成主张至腾退之日租金的诉请金额，澳吉特公司应支付2019年7月1日起至交还租赁房屋之日的租金，计11838.8元。 另，澳吉特公司未按合同约定支付租金，已构成违约。对此，澳吉特公司抗辩潘运全、李祖成主张的违约金过高。根据合同约定逾期3个月，潘运全、李祖成有权解除合同，澳吉特公司每日应按总房款万分之三的标准支付违约金，且应按当年3个月的租金标准向潘运全、李祖成另行支付违约金的内容，结合澳吉特公司实际欠款金额及期限，澳吉特公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；考虑到合同约定逾期付款违约金计算基数系房款总价，本着公平原则，一审法院酌定澳吉特公司按1个月租金标准即3178元向潘运全、李祖成支付违约金，并从逾期之日即2019年7月26日起以房款总价443362元为基数，按每日万分之二的标准另行支付违约金至欠付租金实际清偿之日止；潘运全、李祖成超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 关于潘运全、李祖成主张退税的诉讼请求。一审法院认为，依法纳税系法定义务，其税额核定由税务机关认定。因潘运全、李祖成未提交税务机关核定税额，且澳吉特公司代扣税费若未及时依法缴纳，潘运全、李祖成可依据相关行政规定向有关部门寻求救济，故对潘运全、李祖成该项诉求，一审法院不予评议、处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、澳吉特公司于本判决生效之日起十日内向潘运全、李祖成支付租金11838.8元；二、澳吉特公司于本判决生效之日起十日内向潘运全、李祖成支付违约金3178元，并以房款443362元为基数，从2019年7月26日起每日按万分之二的标准另行向潘运全、李祖成支付违约金至欠付租金实际清偿之日止；三、驳回潘运全、李祖成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费821元，减半收取计410.5元，由澳吉特公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议、无补充。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人澳吉特公司的上诉请求与被上诉人潘运全、李祖成的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对澳吉特公司应当支付的违约金计算标准的确定是否恰当。现就该争议焦点的认定论述如下。 本院认为，澳吉特公司与潘运全、李祖成签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。潘运全、李祖成已按照约定向澳吉特公司提供了符合合同约定的房屋，澳吉特公司接受、占有、使用该房屋，则应当按照约定履行支付租金的义务。但根据本案查明的事实，澳吉特公司未按照合同约定支付租金，导致潘运全、李祖成未收到租金、导致案涉合同解除，澳吉特公司应当按照约定承担相应的违约责任。 潘运全、李祖成按照合同约定的标准诉请澳吉特公司支付违约金，具有合同依据。在一审中，澳吉特公司抗辩违约金过高，请求予以调整。一审法院综合考虑因合同约定将违约金由两部分组成，酌情将约定的三个月租金调整为一个月；将合同约定的按照已付房款每日万分之三的标准调整为万分之二后，合并计算违约金，已按照法律规定将违约金予以下调，部分支持了澳吉特公司的抗辩意见。澳吉特公司作为违约方，未按照合同约定履行自己的义务，应当承担相应的违约责任。澳吉特公司在一审提出调低违约金的抗辩，一审法院已支持其该抗辩意见的情况下仍提出上诉、要求二审法院在一审法院已调低的情况下继续调低，对此行为本院评述如下。 社会主义核心价值观包含“诚信”准则和“友善”准则。“诚信”即应诚实守信，在人际交往、商事交易中信守承诺、诚恳待人；《中华人民共和国合同法》第六条亦规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。“友善”即应和睦互助，在人际交往、商事交易中相互尊重、和睦友好；《中华人民共和国合同法》第七条亦规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。澳吉特公司未按照合同约定履行合同义务、未支付租金的情况下，守约方通过解除合同的方式减少自身损失，客观上也起到了租金不再连续计算、免除了澳吉特公司继续承担支付租金义务的作用，减轻了澳吉特公司的负担。澳吉特公司拒不支付租金的行为，已严重违反合同约定。在合同履行期间，如果存在经营困难的客观情况，澳吉特公司也可以及时通过向守约方提出分期支付、减少租金等变更合同条款等形式协商请求继续履行；如果存在不能继续经营的情况，也应当及时结清款项、解除合同后及时腾退房屋，以便守约方及时收到款项、收回房屋，减少损失。但在守约方按照合同约定和法律规定主张权利后，澳吉特公司仍拒不支付相应款项导致诉讼发生，实际上增加了守约方的人力成本、时间成本、经济成本。 在诉讼中，守约方诉请中关于违约金的计算标准具有合同依据。澳吉特公司请求调低违约金的抗辩理由一审法院依法予以采纳后，澳吉特公司仍然要求进一步调低的理由，既无合同依据，也无事实依据，更不符合社会主义核心价值观之“诚信”准则、“友善”准则以及《中华人民共和国合同法》第六条、第七条之规定，本院不予采纳。基于此，本院对澳吉特公司的上诉请求不予支持；且基于以上评述以及考虑到本案诉讼确因澳吉特公司违约行为导致，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”之规定，人民法院可根据诉讼费的分担，体现对违约行为的否定性评判。故本案一审、二审诉讼费均应由澳吉特公司负担。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费821元，减半收取计410.5元、二审案件受理费230元，均由成都澳吉特酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月二十六日 书记员 龙春光