河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1720号上诉人（原审原告、反诉被告)：佘保正（证），男，1960年7月15日出生，汉族，住长垣市。委托诉讼代理人：郜红，河南牧野律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长垣县佘家供销合作社。住所：长垣市佘家镇佘家村。法定代表人：张广学，任主任。委托诉讼代理人：张晓贞，河南弘治律师事务所律师。上诉人佘保正因与被上诉人长垣县佘家供销合作社（以下简称佘家供销社）确认合同有效纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佘保正及其委托诉讼代理人郜红、徐小淦，被上诉人佘家供销社委托诉讼代理人张晓贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佘保正上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、三、四项判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。二、依法改判一审判决第二项为：上诉人支付被上诉人租赁费32300元。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已向被上诉人支付大部分租赁款项，上诉人之所以未按照被上诉人通知补交费用，系双方因所需支付的数额发生争议所致。1、2018年8月至2018年11月，被上诉人因建房需要，向上诉人两次借款共计299000元，双方约定利息为月息2分。被上诉人承诺待房屋建成交付上诉人使用之日，所借款项及利息折抵上诉人所需支付的建房成本及20年的租赁费10万元，不足部分由上诉人再进行补交。后被上诉人在未与上诉人进行核对的情况下，单方下发补交费用通知，且通知中的数额远远高于上诉人应当补交的数额，双方因此发生矛盾，导致纠纷的发生。2、纠纷发生系因被上诉人违约所致，被上诉人应当按照双方约定履行合同。上诉人所提交证据能够证实双方对于案涉房产的租赁费用及承租面积均己经形成一致，并经见证人见证，双方也签订了书面的协议，上诉人己经向被上诉人支付大部分款项，被上诉人应当按照约定继续履行合同，及时将房屋交付给上诉人使用。二、上诉人与被上诉人之间并非不定期租赁合同，而是定期租赁合同，上诉人在一审中所递交的两份证明能够证实，双方所签订的租赁合同的期限为20年，2018年之前的租赁合同系不定期租赁合同，本案本诉中所涉纠纷系2018年之后上诉人与被上诉人之间针对新建房屋承租的合同，并非指2018年之前的租赁关系。三、一审法院认定上诉人拖欠租赁费的期间错误，案涉房屋在2018年7月开始拆除，上诉人不可能继续使用。上诉人与被上诉人签订租赁合同明确约定租赁费数额为每月225元，每年按照2700元支付租赁费，一审法院按照每月375元的标准计算租赁费，缺少事实依据和法律依据的，应当依法予以纠正。上诉人租用的房屋是三间而非一审法院认定的五间，上诉人所欠租金费数额低于62850元。四、上诉人在承租范围内所自建的房屋早己于2018年7月之前拆除，己经不具备再次拆除的可能性，一审法院判决上诉人拆除不存在的建筑，导致判决不具有履行的可能性。佘家供销社答辩称：一、对于新建房屋租赁问题，双方并没有达成一致意见，无法形成合意，未形成租赁协议，无法继续履行。1、被上诉人进行旧房改造，房屋建成后，可以继续租赁给用户，但用户必须结清下欠的租赁费，必须配合被上诉人拆除旧房及其障碍物后，双方需重新签订租赁协议。2019年5月15日被上诉人书面通知上诉人，及时结清下欠租赁费，并交纳新房成本费等相关费用，逾期不缴纳，被上诉人将不再将新建房租赁给上诉人。上诉人接到通知后未在合理期限内交纳相关费用，双方就新房租赁事项未达成一致意见，未能成立新的租赁合同。2、对新建房成本的问题，双方存在重大分歧，未能达成一致，不能确定房屋最终成本价格。事实上房屋主体结构建成及后续装门、及勘察、设计等费用远远高于上诉人所说的成本价格。3、上诉人为违约方，上诉人租赁原供销社房屋，应当及时、全面履行给付租赁费的义务，上诉人欠付租赁费，重大违约，在被上诉人下发书面通知，上诉人收到通知后，仍未补交租赁费等相关费用，被上诉人将不再将新房继续租赁给上诉人。二、一审当中上诉人对从2004年起开始租赁被上诉人五间房屋的情况及租赁费每月375元没异议，上诉人在一审诉讼庭审中对已经缴纳的租赁费提交的相关证据，经核算为2650元，被上诉人在反诉数额中已经扣除，被上诉人在一审庭审中同意租赁期限截止至2018年7月，再扣减两个月租赁费750元。上诉人尚欠租赁费62940元，被上诉人对一审法院判决租赁费62850元没有异议。三、对于房屋拆除问题，在被上诉人出具的证据当中，其中一份呈请，同意继续租赁的人员，建房前必须将原租赁房屋腾退及其他障碍全部清除的义务；必须缴纳与建房所需足额保证金即建房成本费，上诉人及其他成员均予以签字。2018年4月12日新建房手续已办齐全，上诉人拒不腾退租赁原供销社房屋及全部清除的义务；至今，上诉人原租赁被上诉人的房屋仍未腾退；另外，上诉人在院内自行搭建房屋仍未拆除。上诉人并未履行先行义务，被上诉人有权拒绝继续租赁给上诉人。佘保正一审诉讼请求：要求判令佘家供销社继续履行协议，将新房交由佘保正使用。本案诉讼费由佘家供销社承担。佘家供销社一审反诉请求：1、解除双方的房屋租赁合同；2、佘保正腾退房屋五间并拆除在佘家供销社原有土地自行建造的建筑设施，恢复原状；3、佘保正向佘家供销社支付2004年6月至2018年9月的房屋使用费63690元，并支付至实际腾退之日期间的使用费；4、承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：佘保正曾是佘家供销社员工。自1994年左右，佘保正开始长期租用佘家供销社位于长垣市××字街××5间门市房。后双方签订了房屋租赁合同，约定自2004年1月起每月租赁费为375元，租赁期限为一年。此后双方继续按照该合同的约定履行，但未再签订书面合同。自2004年1月至2019年5月期间，租赁费共计63690元，佘保正共支付租赁费2650元，下欠租赁费62850元。租赁期间，佘保正未经佘家供销社同意在租赁房屋范围内的院落中自建了房屋，并一直未拆除。后原租赁的5间房屋被拆除新建，双方协商新建房屋的租赁事宜，但就其中房屋成本费一事未达成一致。2019年5月15日佘家供销社向佘保正发出通知，要求佘保正3日内交清租赁费及补交建房费用和续租费，否则不同意佘保正继续租赁新建房屋。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。佘家供销社将旧房改造前的房屋交付佘保正使用，佘保正支付了部分租金，双方之间成立租赁合同关系，佘保正应当按照合同约定支付租赁费，故对佘家供销社要求佘保正租赁费的主张，一审法院予以支持，佘保正应支付下欠佘家供销社的租赁费62850元。关于原租赁合同能否解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据上述规定，佘保正与佘家供销社之间的房屋租赁合同为不定期租赁。2019年5月15日，在佘家供销社通知佘保正履行交纳租赁费等义务后，在合理期间内，佘保正未及时补交相关费用，佘家供销社要求解除合同，一审法院予以支持。关于佘保正自建房屋的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定，佘家供销社有权要求拆除自建的房屋并恢复原状，故对佘家供销社该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于新建房屋的租赁，因佘保正与佘家供销社未就合同的主要条款达成一致，租赁合同未成立，对佘保正要求继续履行新的租赁合同的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除佘保正与长垣县佘家供销合作社之间五间门面房的租赁合同；二、佘保正于本判决生效后十日内支付长垣县佘家供销合作社租赁费62850元；三、佘保正于本判决生效后十日内拆除原租赁范围内自建的房屋并恢复原状；四、驳回佘保正其他诉讼请求；五、驳回长垣县佘家供销合作社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，反诉费696元，佘保正承担400元，佘家供销社承担396元。二审中，佘保正提交：证据一：1、2018年8月12日，被上诉人出具的收据一张(9万9千元）；2、2018年11月1日被上诉人出具的收据一张（20万元）。证明目的：(1)证明上诉人前期建房所需资金，向上诉人借款299000元，双方约定利息2分，计算至被上诉人通知交款之日共计本息342884.6元。(2)上诉人与被上诉人约定在通知上诉人支付房产成本价时将所借款项及利息与上诉人所需支付的费用进行抵顶，抵顶数额截止2019年5月15日应按照本息合计342884.6元进行抵顶。证据二：1、2019年7月8日证人佘某、钟某证人证言一份。证明目的：(1)证明2018年8月1日上诉人与被上诉人协商租赁事宜时，双方约定按照每平方1310元支付建房成本费外加10万元20年的租赁费进行交纳。(2)按照约定上诉人共租面积253.45m2,每平方1310元建房及10万租赁费，共计款项应为432019.5元，与2018年11月1日、2018年8月12日借款本息抵顶后，上诉人应付款项为89134.9元并非被上诉人2019年5月15日通知中所称的19万左右。证据三：1、被上诉人2019年5月15日交费通知一份；2、被上诉人一审提交的证据目录一份。证明目的：(1)被上诉人违约，上诉人已付大部分款项，也愿意按照双方约定数额补交后续款项，被上诉人应按约定继续履行合同。(2)退一步讲，即便按照被上诉人主张的建房单价1318.95元承担费用，按照该数额计算，上诉人应付数额总计为434287.88元，扣除2018年8月12日及2018年11月1日的款项仅剩91403.28元，与被上诉人所通知的19万左右相差甚远，上诉人一审中递交的证据目录中主张的第五组1-17项费用无权要求上诉人承担，应由被上诉人自行承担的款项。证据四：上诉人与被上诉人1995年4月1日租赁合同一份，证明目的：被上诉人向上诉人主张按375元标准计算5间房屋租赁费用没有事实依据和法律依据，应按照每年2700元标准租赁费计算欠付的租金。证据五：1、视频一份；2、2018年7月15日申请住房一份；3、1996年7月10日双方协议书一份。证明目的：上诉人现住临时房系被上诉人原本就有的房屋，上诉人经被上诉人同意后居住在该房中，该房仅系上诉人进行了部分修绪，并非上诉人所盖不应由上诉人拆除，且关于该房屋双方另签有书面协议，合同尚未到期。佘家供销社质证意见：1、对第一组证据的两份收据，真实性无异议，但是与本案没有关联性，没有折抵利息的说法，该证据是借款合同的性质，上诉人可以另案进行诉讼。2、对第二组证据中的证明，对真实性有异议，该证明既没有被上诉人法人代表的签字，有无被上诉人的签章，对于真实性不予认可，且二证人作为案外人，并非房屋的所有权人，通过证明的内容仅知道房屋主体的建成成本是1310元，但是涉案房产在前期的设计、勘察等方面及后续基本设施的装修，其建房成本远远高于1310元。3、对第三组证据的通知，该通知恰可以说明上诉人拖欠租赁费用至今尚未缴纳的事实，且租赁费的数额和租赁期限，一审中上诉人也予以认可。可见上诉人存在重大违约，被上诉人有权拒绝继续租赁，同时上诉人所计算的单价及其折抵利息的数额不予认可。关于第三组证据中的被上诉人提交的证据目录，该成本是房屋主体结构建成的成本，一审提交的证据中同时也计算了房屋建成的花销，所以房屋的总成本远远高于1318元。4、对于第四组证据的租赁合同，该租赁合同显示的日期是1995-1996，从1997年之后，上诉人租赁的房屋实际是5间，一审中被上诉人提交的呈请，并且该呈请有上诉人签字，其中明确显示租赁的涉案房产是五间，一审庭审中上诉人明确认可租赁房屋为五间，每月租赁费用为375元，被上诉人在一审庭审中同意扣减两个月，计算至2019年7月份，因此对被上诉人的证明目的不予认可。5、对于第五组的视频证据以及协议一份，对该协议真实性有异议，该签章并非是供销社的签章，另外根据合同内容租赁期限超20年，明显违反法律规定，该协议无效。佘家供销社提交照片三张，证明目的：第一张证明上诉人实际租赁的房屋为五间，第二张证明上诉人实际自行搭建的房屋尚未拆除，第三张证据截止今日上诉人租赁的五间房屋只拆除了一部分，并未完全拆除。佘保正质证意见：佘保正最早租了三间，后来接手了别人两间，现在实际使用了五间。租金一间是75元。佘保正接手别人的房有七八年了，接手的两间房屋佘保正没有直接向佘家供销社交过租金。本院认证：佘家供销社对佘保正提交的第一组证据真实性无异议，且该组证据与佘家供销社一审证据扣减费用相互印证，本院予以采信。钟某证人证言及第三组证据可以证明案涉房屋的主体成本，及佘保正尚未付清新建房相关费用，与本案具有关联性，且佘家供销社对此无异议，本院予以采信。证据四可以证明每间房租金75元，结合佘家供销社的质证意见，本院对每间房的租金予以确认。证据五与本案不具有关联性，且佘家供销社不予认可，本院不予采信。佘家供销社提交的照片与本案具有关联性，且佘保正不持异议，本院予以采信。本院二审另查明：佘保正从1995年开始租用佘家供销社房屋三间，后来又从第三人处接手两间，双方均认可每间房租金75元。案涉房屋于2018年8月部分拆除，租金费计算至2018年7月。佘家供销社负责人张广学于2018年8月1日向佘保正出具证明，载明“佘保证使用的十字街新建房，租给佘保正，成本加租赁费20年10万元壹拾万元正张广学2018年8月1日”，加盖佘家供销社公章，并有证明人（案涉房屋承建人）佘某、钟某签字确认。佘家供销社在新建房过程中于2018年8月12日、11月1日向佘保正借款299000元，向佘保正出具收据并载明月息2分。佘家供销社在一审的证据目录中载明“（费用）合计482496元，原告（佘保正）给付了299000元，原告尚需要给予183496元”以及危房改造建设每平方单价为1318.95元。佘家供销社于2019年5月15日向佘保正发出通知，载明：“通知佘家镇佘东村佘保证，身份证号，你在佘家供销社南院租赁的五间房已欠租赁费63690元及新建房需补交建房费用及续租费19万左右，望接通知后3天内交清，否则2019（笔误，应为2018）年8月份同意你继续租赁的新建房证明（陈赵路南，老十字往西第一间，6.85米宽，18.5米长，租期20年）的证明作废，一切后果由佘保证自负。长垣县佘家供销合作社2019年5月15日”，加盖有佘家供销社公章。佘家供销社于2019年5月15日向佘保正发出解除协议的通知，佘保正于2019年7月19日向一审法院提起诉讼，截止庭审，佘保正尚未支付剩余建房费用及所欠租赁费。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为：佘家供销社在建设新房过程中，向佘保正借款，且双方约定新房建好后佘保正交付成本及租金继续使用新房，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。佘保正已支付大部分房款及20年租赁费用，且愿意继续支付下欠款项，而佘家供销社在计算其费用时也同意扣减佘保正已支付的费用（佘家供销社一审证据目录），本案纠纷发生的原因在于双方对建房成本费用产生分歧，现佘家供销社仅以佘保正未及时支付下欠新建房费用及租赁费为由要求解除2018年8月1日的协议，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案中，佘保正起诉要求佘家供销社继续履行2018年8月1日的协议，交付房屋，佘家供销社反诉要求解除2018年8月1日的协议，双方诉争的实质在于佘家供销社于2019年5月15日向佘保正发出的解除协议的通知是否发生法律效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期限，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。佘保正在佘家供销社发出解除通知的三个月内提起诉讼，明确表示不同意解除佘家供销社负责人张广学于2018年8月1日作出的证明，佘保正在法律规定的异议期内提出异议，且其异议成立，佘家供销社于2019年5月15日作出的通知对佘保正不发生法律效力。关于新建房下欠费用，2018年8月1日的协议中对成本并未做明确限定，因佘保正主张按照1310元/平计算成本，佘家供销社主张应以房屋主体建设成本加上勘验、设计等费用计算成本，双方分歧较大，且佘家供销社并未反诉要求佘保正补交该部分费用，对该部分费用本院不予处理。关于2018年8月1日之前的租赁费数额，佘家供销社主张费用数额为62850元，因佘保正并未提供充分的证据证明已支付的租赁费数额，佘家供销社也已将其已支付的租赁费予以扣减，而佘保正主张的垫付的养老费、统筹金等费用与本案不是同一法律关系，其可以另行主张，故佘家供销社要求佘保正支付租赁费62850元，有事实及法律依据，本院予以支持。佘保正起诉要求确认协议有效，系确认之诉，佘家供销社反诉要求解除协议、支付租赁费，系确认之诉、给付之诉，并非同一法律关系，但鉴于两种法律关系的当事人一致且均是围绕佘保正租赁佘家供销社房屋一事产生的纠纷，且双方当事人对合并审理均未提出异议，一审法院为了减少当事人诉累，避免司法资源的浪费，及保障裁判的统一性，将两种法律关系合并审理并无不当。关于拆除房屋问题，一审已经论述清楚，本院予以维持，不再赘述。综上，佘保正的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初4515号民事判决第二、三、四、五项（即：二、佘保正于本判决生效后十日内支付长垣县佘家供销合作社租赁费62850元；三、佘保正于本判决生效后十日内拆除原租赁范围内自建的房屋并恢复原状；四、驳回佘保正其他诉讼请求；五、驳回长垣县佘家供销合作社其他诉讼请求）；二、撤销河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初4515号民事判决第一项（即：解除佘保正与长垣县佘家供销合作社之间五间门面房的租赁合同；）三、确认长垣县佘家供销合作社于2019年5月15日作出的通知不发生法律效力。维持一审案件受理费的分担；二审案件受理费564元，由佘保证负担464元，佘家供销社负担100元。本判决为终审判决。审判长  **民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二〇年五月二十一日书记员  文佳君