广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14627号上诉人（一审被告）：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹永生，总经理。委托代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：林美云，女，汉族，1961年11月16日出生，住广东省海丰县***********，公民身份号码为442************027。委托代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。上诉人东莞市樟木头房地产开发总公司（以下简称樟木头房地产公司）因与被上诉人林美云商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林美云向一审法院起诉，请求：1.樟木头房地产公司支付林美云违约金400553元；2.由樟木头房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、东莞市樟木头房地产开发总公司应于判决发生法律效力之日起五日内向林美云支付延迟交楼违约金85771.6元；二、驳回林美云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3654元（林美云已预交），由林美云负担2872元，东莞市樟木头房地产开发总公司负担782元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10350号民事判决书。樟木头房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，驳回林美云的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由林美云承担。事实和理由：一、樟木头房地产公司认为案涉房屋已于2017年12月27日符合交楼条件。双方合同上明确约定了办理交付手续的时间、地点，并约定了林美云没有收到书面通知不视为樟木头房地产公司未履行通知义务，林美云不得以此为由主张樟木头房地产公司逾期交楼。案涉合同第十一条第2款约定免除了樟木头房地产公司书面通知义务，樟木头房地产公司无需承担责任。即便林美云没有收到通知，其亦应该在约定期限内主动到楼盘现场办理交接手续。林美云怠于收楼，应承担不利后果。二、林美云未按合同约定怠于办理按揭贷款手续，未按合同约定的2017年3月12日支付尾款，而于2017年6月2日才将购房贷款放款到账，构成逾期付款，违约在先。另外，林美云违约后未支付逾期付款违约金，也没有按照合同约定提供办理合同预告登记手续的全部资料及费用、办理用水用电手续所需的全部资料、签署《委托银行代收费合同》，违反房屋交付的先合同义务，樟木头房地产公司有权根据合同附件十一补充协议第五条第1款第2项的约定顺延办理交楼手续，林美云不得主张逾期交楼。三、林美云违约在先，一审判决认定樟木头房地产公司违约有误。且2017年12月27日案涉房屋已经取得工程建设竣工验收报告，符合交楼条件，一审判决认定违约金计算期限为2018年1月1日至2018年5月15日是错误的。即便认定樟木头房地产公司逾期交楼，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，林美云的损失赔偿额可以参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准确定。据查询，2018年1月1日至2018年5月15日期间，案涉房屋租金标准为每平方24.8元，林美云房屋每月租金为3612元。同时根据中国人民银行公布的数据，2018年1月至今的同期贷款利率为年利率4.35%。一审判决在林美云未举证证明其物质损失及损失数额的情况下，判决的违约金数额高出上述租金10倍、同期贷款利率5、6倍，过分高于林美云的经济损失。四、樟木头房地产公司一审庭审时有申请对案涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定，一审法院没有告知是否同意及理由，没有行使释明权。本案双方争议较大，案情复杂，一审适用简易程序错误。林美云答辩：一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，房地产开发项目竣工、验收合格后，方可交付使用。房地产开发项目竣工验收，属于房屋交付的前提条件。本案中，樟木头房地产公司因自身原因导致案涉项目进度迟延，要求与林美云签订补充协议，为规避其违约赔偿责任。在补充协议中，将法律规定的前提条件约定为唯一条件，该补充条款因违反法律、行政法律的强制性规定应归于无效。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条的规定，项目是否满足竣工条件，应以向县以上建设主管部门申请备案为准。二、林美云提交的楼宇认购书，以及樟木头房地产公司在另案中提交的其与农业银行、广发银行东莞分行、东莞银行签订的《房屋按揭贷款合作协议》，均能证明樟木头房地产公司与贷款银行之间存在贷款合作关系。三、出卖方是否迟延交房与买受人是否迟延付款，非同一法律关系，如出卖人认为买受人违约，应反诉或另行起诉。四、根据补充协议第五条第1款第1项约定，樟木头房地产公司具有通知买受人办理房屋交接手续的义务。且在获取工程进度、建筑质量与配套设施建设情况等信息方面，樟木头房地产公司与林美云处于不对等地位，要求林美云主动到楼盘办理手续，是樟木头房地产公司推卸违约责任。樟木头房地产公司在2018年5月10日突然恢复履行通知义务，明显违背常理，该日前御景花园无一业主完成房屋交付手续或入住房屋。证明在2017年12月31日前，房屋并未达到交付条件。五、如樟木头房地长公司在案涉房屋建造过程中，与村民存在经济赔偿纠纷，应寻求司法解决，不能成为迟延交付的理由。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本案为商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对樟木头房地产公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：一、樟木头房地产公司是否存在延迟交楼的情形。二、业主应否承担按揭款迟延支付的违约责任。三、延迟交楼的违约金的计付标准是否过高。对此本院分析如下：首先，案涉《商品房买卖合同（预售）》为双方自愿签订，内容没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”以及附件十一补充协议第五条第1款第（1）项“交付的通知，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联系方式通知买受人办理房屋交付手续；……”的约定，按通常理解，樟木头房地产公司应当在2017年12月31日前以合同记载的联系方式通知买受人办理房屋交付手续。现樟木头房地产公司于2018年5月10通过邮政快递的方式通知林美云于2018年5月15日前收楼，一审法院认定其属于逾期交楼的情形，并无不妥，樟木头房地产公司依约应承担2018年1月1日至2018年5月15日期间违约责任，支付违约金。樟木头房地产公司提出异议称，其出售的案涉房屋已于2017年12月27日取得竣工验收报告及房屋测绘报告，已符合合同约定的交付条件，即便没有收到其通知，林美云也应在合同约定的交付期限内主动到楼盘现场办理交接手续。对此，本院认为，取得竣工验收报告及房屋测绘报告仅为樟木头房地产公司得以交楼的条件，并非约定的交楼时间。对合同双方来说，取得房屋竣工相关文件的时间，只有樟木头房地产公司最先知晓，案涉房屋即便于合同约定的交楼时间前已具备交楼条件，樟木头房地产公司仍应负有通知买受人收楼的义务。樟木头房地产公司主张林美云应自行到楼盘现场办理房屋交接手续，明显加重了林美云作为买受人的责任，故对于樟木头房地产公司提出的异议，本院不予采纳。鉴于樟木头房地产公司违约在先，其有关林美云未按合同附件十一补充协议第五条第1款第（2）项的约定办理用水、用电、银行托收管理费等收楼手续，应视为因林美云原因未能按期交付的抗辩理由，理据不足，本院不予采纳。其次，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二、第三条分别对原合同第七条付款方式及期限、第八条买受人逾期付款的违约责任作出了补充或修改，为双方最终的真实意思表示。其中，附件十一补充协议第三条第1款仅对买方自行办理按揭贷款逾期付款的情形，作出了违约责任的约定；对于出卖人代理买受人办理按揭贷款或出卖人指定按揭银行的情形，并未作出违约责任的约定。林美云向广东国锋律师事务所支付了按揭律师费，樟木头房地产公司亦确认其与广东国锋律师事务所就案涉楼盘存在合作关系，而案涉《个人购房担保借款合同》由中国农业银行股份有限公司樟木头支行、林美云以及樟木头房地产公司三方共同签署，综合以上事实，不能排除按揭贷款系由樟木头房地产公司代为办理或樟木头房地产公司指定按揭银行的可能性。根据“谁主张，谁举证”的证明规则，樟木头房地产公司要求林美云支付逾期付款违约金，应对林美云自行办理按揭贷款进行举证，现其并未提交任何证据予以证明其主张，依法应当承担举证不能的不利后果，故本院对樟木头房地产公司关于要求林美云承担按揭贷款逾期付款的违约责任，以及其因林美云未按时支付按揭款而得以延期交楼的主张，不予支持。再次，关于违约金的标准，《商品房买卖合同（预售）》附件第六条明确约定：“双方同意对出卖人逾期交房的违约责任做如下补充修改……”，显然该条第1项的约定：“无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。”是对主合同“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充与修改，为双方最终的真实意思表示。樟木头房地产公司作为格式合同的提供方，在合同中处于主导地位，现其主张其订立的违约金标准过高，缺乏理据，本院不予采纳。一审法院依据合同约定，认定樟木头房地产公司应向林美云支付违约金85771.6元，于法有据，本院予以维持。至于樟木头房地产公司又称一审法院驳回其鉴定申请以及适用简易程序审理本案，属于程序违法。本院认为，樟木头房地产公司的鉴定申请内容与本案没有关联性，一审法院不同意其鉴定申请，合法有理。樟木头房地产公司未能提交证据证明一审法院审判程序对其诉讼权益造成何种侵害，故本院对其主张一审程序违法不予采纳。综上所述，樟木头房地产公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1944元，由东莞市樟木头房地产开发总公司承担（东莞市樟木头房地产开发总公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年五月十三日书记员  梁艳君赵雪然