北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23627号原告（反诉被告）：北京博宇财富投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区金蝉西路甲一号酷车小镇园区西南角R商务楼。法定代表人陈师帅，执行董事。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京潘锐汽车科技服务有限公司，住所地北京市朝阳区金蝉西路甲一号酷车小镇园区西南角R商务楼R010。法定代表人刘望。委托诉讼代理人：徐艳，北京尚勤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司（以下简称博宇财富公司)与被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司（以下简称潘锐汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王怡然，被告之委托诉讼代理人徐艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。博宇财富公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年7月16日房屋租金730643元；3、判令被告向原告支付取暖费21907.2元；4、判令被告向原告支付违约金219192.9元;5、判令被告赔偿原告损失257875元。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订《酷车小镇“博宇大厦”商铺租赁合同》，根据合同约定，被告应于10月1日向原告支付三个月租金257875元并交纳取暖费21907.2元。原告于2018年10月29日通知被告应及时支付租金，但时至今日被告仍未交纳。综上，原告特诉至贵院，请求贵院依法查明案件事实，判如所请。潘锐汽车公司辩称并反诉称：同意博宇财富公司第一项诉讼请求，我们认为双方的租赁合同于2018年10月15日已经解除。第二项，不认可。原告与被告之间的租赁合同已经在2018年10月15日解除。在当天，原告通过锁门、断电、断水、贴封条等方式阻止我们进入承租地点，从这天开始我们就再也没进入过诉争房屋。因为是电动门，没有电我们进不去。我们在屋内的办公物品是在2019年7月16日双方进行交接之后搬走的。第三项，不认可，原告所缴纳的是2018年11月15日之后的供暖费，我们没有使用，所以不承担此项费用。第四项，原告给我方断水、断电、贴封条，是原告违约，不同意支付违约金。即使法院认为我方违约，我方也请求酌减违约金。第五项，不认可。我们没有给原告造成损失。而且原告主张违约金的同时主张损失，重复计算。另外，我方提起反诉：1、判令原告返还被告一次性履约保证金71358元；2、判令原告赔偿被告各项损失828642元。博宇财富公司针对反诉辩称：不同意反诉请求。第一项，保证金是履约保证金，因为被告违约，没有正确履行合同，所以该保证金我方不予返还。第二项，该损失没有任何事实以及法律依据，原告也没有违约，是被告方违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月1日，博宇财富公司作为出租方，潘锐汽车公司作为承租方，签订了《酷车小镇“博宇大厦”商铺租赁合同》，约定：潘锐汽车公司承租博宇财富公司的位于北京市朝阳区金蝉西路甲一号酷车小镇西南角“R商务楼（博宇大厦）”R009和R010号房屋（以下简称“诉争房屋”），租赁期限为2年，自2018年5月1日至2020年4月30日。月租金为85958元，三个月租金为257875元，年租金为1031500元。租金支付方式为押一付三，在合同签订时潘锐汽车公司应支付的首期租金（3个月）为257875元，第一期交纳租金的日期为2018年4月1日前，以后潘锐汽车公司应当在每期期限届满前30日向博宇财富公司支付下期的应付租金，每期交纳租金时间应在每年的1月1日，4月1日，7月1日，10月1日之前交纳。一次性履约保证金为71358元。租赁标的物内部的供暖供冷由博宇财富公司委托的物业公司提供，潘锐汽车公司应按照80元/平米供暖供冷季标准缴纳。潘锐汽车公司实际使用时如果只使用供暖或供冷的，则按上述标准减半收取。合同第十八条违约责任约定，潘锐汽车公司未按照约定期限按时交纳赔偿博宇财富公司租金、物业费及其他各种费用与损失的，除应依约足额支付所欠金额外，还应按每迟延一日2000元的标准向博宇财富公司支付滞纳金。2018年5月3日，潘锐汽车公司向博宇财富公司出具保证书，载明：我司2018年5月1日至7月31日季度房租总计257875元，2018年4月30日已支付8万元，季度房租尚未缴清，在这里我们表示深深的歉意。我们申请在5月7日前再支付一个月租金，25号前把季度房租款缴清，如不付清你方有权终止合同，不带走店里的装修，保证以后不再拖欠租金。在此我们对贵公司这么多年给付我们的帮助与理解表示深深的感谢！2018年11月，博宇财富公司向潘锐汽车公司发出律师函，载明：2018年4月1日，贵公司与我司签订《酷车小镇“博宇大厦”商铺租赁合同》。根据合同约定，贵司应于10月1日之前交纳租金但时至今日贵司仍未交租金。我司曾多次与贵司刘总（法定代表人：刘望）沟通（并附有对方保证书一份），看到贵司的态度，我司给予理解宽容。但理解和宽容并不是纵容，此次贵司拖欠租金的时间已超过我司的忍耐底线（30天），贵司屡次不信守承诺的行为让我司认为无法再与贵司继续合作，按照协议第15条规定，我司有权单方解除合同。根据协议第18条第二款规定，贵司应按每迟延一日2000元的标准向我司支付滞纳金。现我司已经对贵司租赁的商铺R09、R010进行断水、断电处理。为免诉累，请贵司在11月15日之前向我司支付租金及滞纳金。否则，我司将收回商铺并向人民法院提起诉讼申请人民法院采取强制执行措施。因此产生的所有费用和法律后果将由贵司承担。2019年7月15日，潘锐汽车公司发送《腾房告知书》至博宇财富公司处，载明：……我公司将在7月16日到北京市朝阳区金蝉西路甲一号酷车小镇园区西南角R商务楼R009和R010租赁地址搬走我公司所有的车辆，货物及其他东西，因租赁房屋是电动门，并且贵公司将大门锁上，焊死，我公司无法搬运东西，现通知贵公司在7月16日供电并打开大门，方便我公司搬运物品，腾退房屋……庭审中，就潘锐汽车公司租金支付情况，双方均认可潘锐汽车公司延期支付了2018年5月1日至2018年10月31日期间的房屋租金，且潘锐汽车公司并未支付2018年11月之后的租金。庭审中，就对诉争房屋锁门、断水、断电一事，博宇财富公司表示，因为潘锐汽车公司应该在2018年10月1日之前缴纳下期（2018年11月1日至2019年1月31日期间）房屋租金，但是潘锐汽车公司一直没有缴纳，我们在2018年11月11日给他们发送了律师函，催促其缴纳房屋租金。我们是在2018年11月12日对诉争房屋断水、断电的。潘锐汽车公司表示，不认可博宇财富公司所说的在11月12日锁门、断水、断电。我们是在2018年11月11日收到博宇财富公司给我们的律师函的，是贴在门上的。博宇财富公司从10月7日开始，就催促我方缴纳房租，给我方公司法人刘望的妻子以及父亲都打过电话要房租，但是因为资金出现了困难，我方确实没有缴纳房租。在2018年10月15日，博宇财富公司给我方进行了断水、断电，门是电门，断电之后就无法进入了。2018年11月11日，博宇财富公司在诉争地点所有的玻璃上贴了封条。还把门焊死，加上了两道锁。10月15日之后我方就一直没有进入诉争房屋。庭审中，就诉争房屋交接情况，双方均认可在2019年7月16日，双方进行了诉争房屋屋内物品交接，潘锐汽车公司将其全部物品从诉争房屋内搬出。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，博宇财富公司与潘锐汽车公司签订的《酷车小镇“博宇大厦”商铺租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现双方均同意解除上述合同，本院对此不持异议。就原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就合同解除原因，因潘锐汽车公司当庭认可其确实未按时支付2018年11月之后的房屋租金，且经过博宇财富公司反复催促，其仍未支付，故依据双方签订的租赁合同第十五条解除合同条款，博宇财富公司有权单方面解除合同，本院认定本案违约方系潘锐汽车公司。就原告第二项诉讼请求，现双方对博宇财富公司对诉争房屋锁门、断水、断电的行为均表示认可，但就上述行为发生的时间双方陈述不一。本院认为，根据潘锐汽车公司提交的照片证据，博宇财富公司所贴封条上落款的日期为2018年11月12日，且潘锐汽车公司就其所述博宇财富公司于2018年10月15日断水、断电并无其他证据予以证明，故本院综合各方提交的证据，认定博宇财富公司在2018年11月12日之后控制了诉争房屋，此后潘锐汽车公司再无法进入并使用诉争房屋。虽潘锐汽车公司此后无法使用诉争房屋，但其物品在2019年7月16日双方进行交接后才搬离诉争地点，就2018年11月12日至2019年7月16日期间诉争房屋空置所产生的房屋租金，本院认为双方均负有一定责任。博宇财富公司负有主动、及时与潘锐汽车公司沟通，督促其尽快搬离诉争房屋，及时止损的责任。潘锐汽车公司负有配合博宇财富公司将其物品搬离诉争房屋，减少占用房屋期间的责任。故本院综合考虑双方对此的过错程度以及由此给博宇财富公司带来的损失，认定潘锐汽车公司向博宇财富公司支付两个月租金作为赔偿较为适宜。就原告第三项诉讼请求，因博宇财富公司所缴纳的取暖费为2018年度，发生此项费用期间潘锐汽车公司已无法实际控制、使用诉争房屋，且博宇财富公司明确知晓此情况，故本院对此项费用不予支持。就原告第四项诉讼请求，潘锐汽车公司延期缴纳房屋租金已达到解除合同的条件，作为违约方，其理应支付违约金，但就违约金数额一事，博宇财富公司的主张过高，且潘锐汽车公司申请法院进行酌减，故本院综合考虑潘锐汽车公司的违约程度、由此给博宇财富公司带来的损失等因素，对违约金数额酌情调整为十万元。就原告第五项诉讼请求，导致诉争房屋延误出租一事，博宇财富公司也负有一定的责任，且其主张损失于法无据，本院不予支持。就潘锐汽车公司的反诉诉讼请求，本院认定如下：第一项，一次性履约保证金系定金性质，现博宇财富公司已主张违约金，故此费用理应返还潘锐汽车公司，对此本院予以支持；第二项，其主张的损失于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司与被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司于二〇一八年四月一日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司房屋租金十七万一千九百一十六元；三、被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司违约金十万元；四、原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司一次性履约保证金七万一千三百五十八元；五、驳回原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7933.28元，由原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司负担5759.29元（已交纳），由被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司负担2173.99元（北京博宇财富投资管理有限公司已交纳，北京潘锐汽车科技服务有限公司于本判决生效后七日内给付北京博宇财富投资管理有限公司）。反诉案件受理费6400元，由被告（反诉原告）北京潘锐汽车科技服务有限公司负担5892元（已交纳），由原告（反诉被告）北京博宇财富投资管理有限公司负担508元（北京潘锐汽车科技服务有限公司已交纳，北京博宇财富投资管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京潘锐汽车科技服务有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年五月十三日书记员 徐可卉