广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初321号原告：乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司，住所地：乳源县乳城镇文昌南路紫荆苑荷花阁304房（限作办公室使用）；统一社会信用代码：91440232MA51LLLA4W。法定代表人：林玉梅，系该公司文员。被告：丘洁芸，女，汉族，1961年7月2日出生，住广东省乳源瑶族自治县**************，身份证号码：440************521。原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司（以下简称“展鸿物业公司”）诉被告丘洁芸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员毛政新适用简易程序中的小额诉讼程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，由法官助理李雄财协助办案，由书记员曾敏担任记录。原告展鸿物业公司法定代表人林玉梅、被告丘洁芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鸿物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告丘洁芸立即缴交所欠物业费1313.2元（134平方米，每平方米每月0.7元，每月应交93.8元，从2019年1月计至2020年2月，共14个月），并按每日3‰支付滞纳金；二、判令被告丘洁芸承担本诉所产生的诉讼费。事实和理由：原告展鸿物业公司于2018年5月与乳源瑶族自治县****业主委员会签订物业服务合同，并根据政府相关部门进行了备案。自签订物业服务合同以来，原告展鸿物业公司根据合同约定的服务事项进行了有效的管理服务，得到了广大业主的好评。个别业主以各种无关理由拒缴物业服务费，导致原告展鸿物业公司出现一些经济问题，并最终可能导致整个小区出现管理问题。为维护自身合法权益，也为维护福源新村小区广大业主利益，依据相关法律规定，特诉诸法院，望判如诉请。被告丘洁芸辩称，一、被告丘洁芸不知道有原告展鸿物业公司的存在。二、被告丘洁芸没有签订物业服务合同。三、原告展鸿物业公司服务不到位，乱收物业费。四、原告展鸿物业公司允许楼上业主安装太阳能，导致被告丘洁芸家窗户进水，要求原告展鸿物业公司维修未果。五、封路：许志坚利用手中职权，未经业主同意，强行封闭福源新村小区西1栋原有道路；原告展鸿物业公司对此事也是知情的，但没有为业主说话。六、没有绿化：原告展鸿物业公司没有为福源新村小区种植过一棵大树；许志坚为了私利，不顾广大业主利益，随意砍伐大树，破坏小区原有的绿化，甚至和开发商私下签订合约允许开发商占用小区公用面积100多平方米违建楼房。七、乱收物业费：原告展鸿物业公司是一家不正规的物业公司，收费没有国家有关部门的许可。八、物业管理不善：原告展鸿物业公司允许其他业主在楼顶安装太阳能热水器，严重损害了顶楼业主的利益。九、公共设施不维护、不维修：福源新村小区共有300多户业主，每月交纳物业费3万多元，但原告展鸿物业公每个月收到物业费却不为小区服务。十、原告展鸿物业公司和许志坚允许开发商建房，日夜开工，噪音大，灰尘垃圾一大堆，严重影响了业主的睡眠和休息，对业主身体健康造成严重影响。十一、开发商建房子时已赔付了一笔款项给业主，但未到业主手中，不知是否是原告展鸿物业公司和许志坚私吞了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告展鸿物业公司向本院提供的证据材料有：一、营业执照，证明原告展鸿物业公司的信息情况；二、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，证明原告展鸿物业公司法定代表人身份信息；三、被告身份证复印件、房产证复印件，证明被告身份信息以及被告是福源新村小区西2栋801房业主；四、《福源新村物业服务合同》，证明原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订了物业服务合同。对原告展鸿物业公司提供的上述证据材料，被告丘洁芸发表的质证意见为：对证据一营业执照，表示不知道有原告展鸿物业公司的存在；对证据二法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，表示与其无关；对证据三被告身份证复印件、房产证复印件，表示不合理，认为原告展鸿物业公司随意公开其证件；对证据四《福源新村物业服务合同》，表示不知情，其本人没有签订物业服务合同。被告丘洁芸向本院提供的证据材料有：一、《收据》2张，证明原告展鸿物业公司乱收费，且未开具发票；二、《2019年乳源区域福源新村楼顶场地租赁合同》，证明福源新村小区的楼房楼顶是属业主的财产，原告展鸿物业公司无权处理，无权与他人签订租赁合同；三、照片，证明开发商新建楼房，封闭道路，占用公共面积，破坏绿化。对被告丘洁芸提供的上述证据材料，原告展鸿物业公司发表的质证意见为：对证据一《收据》，表示没有乱收费，其中1张盖有原告展鸿物业公司公章的《收据》是其收取2018年5月至12月共8个月的物业费716元所开具的收据，另外1张《收据》加盖的不是原告展鸿物业公司的公章，与原告展鸿物业公司无关；对证据二租赁合同，表示该租赁合同在原告展鸿物业公司入驻福源新村小区时就已签订，是福源新村业主委员会委托原告展鸿物业公司与中国铁塔股份有限公司韶关市分公司签订合同，方便收取租金，但收取的租金已全数交给福源新村业主委员会；对证据三照片，表示与其无关，认为是开发商封闭道路，与原告展鸿物业公司无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告展鸿物业公司提供的证据一营业执照，本院认为，该营业执照是由工商行政部门审核颁发的，对其真实性本院予以确认。二、对原告展鸿物业公司提供的证据二法定代表人身份证明书和法定代表人身份证复印件，本院认为，该组证据是由原告展鸿物业公司出具的以证明其法定代表人是林玉梅，盖有该公司公章，且被告丘洁芸也未否认该组证据的真实性，故对该组证据的真实性本院予以确认。三、对原告展鸿物业公司提供的证据三被告身份证复印件和房产证复印件，本院认为，被告丘洁芸并未否认该组证据的真实性，故对该组证据的真实性本院予以确认。四、对原告展鸿物业公司提供的证据四《福源新村物业服务合同》，本院认为，该合同是原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的，且与原件核对一致，故对该合同的真实性本院予以确认。五、对被告丘洁芸提供的证据一《收据》，本院认为，其中1张《收据》是由原告展鸿物业公司开具的，且盖有该公司公章，故对该张《收据》的真实性本院予以确认；至于另1张《收据》是由乳源瑶族自治县鑫福物业服务有限公司开具的，与原告展鸿物业公司无关。六、对被告丘洁芸提供的证据二《2019年乳源区域福源新村楼顶场地租赁合同》，因原告展鸿物业公司认可该租赁合同是其受福源新村业主委员会委托签订的，故对该租赁合同的真实性本院予以确认。七、对被告丘洁芸提供的证据三照片，因该照片拍摄于福源新村小区，且原告展鸿物业公司也未否认该照片的真实性，故对该照片的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告展鸿物业公司成立于2018年4月27日，法定代表人为林玉梅，类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为物业服务（依法须经批转的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告丘洁芸系福源新村小区西2栋801房的业主，该房建筑面积为134.9平方米。2018年5月1日，原告展鸿物业公司（乙方）与福源新村业主委员会（甲方）签订了一份《福源新村物业服务合同》，许志坚代表福源新村业主委员会在该合同上签名。2018年5月20日，原告展宏物业公司将该物业服务合同向乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局进行了备案。2019年3月7日，被告丘洁芸向原告展鸿物业公司交纳了2018年5月至12月间的物业费716.6元，但未向原告展鸿物业公司交纳2019年1月至2020年2月间的物业费，且经催收未果，原告展鸿物业公司遂向本院提起本案诉讼。在本案庭审中，原告展鸿物业公司表示开发商即乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司因在福源新村小区内施工新建楼房的需要，基于施工安全问题而封闭了小区原道路。另查明，《福源新村物业服务合同》约定：“第一章、总则。……根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将福源新村（物业名称）委托于乙方服务管理，订立本合同。第二条、物业基本状况。物业名称：乳源福源新村住宅小区；物业类型：住宅；座落位置：乳源瑶族自治县*******；占地面积：约40800平方米；建筑面积：约43450平方米。第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。第二章、委托服务事项。第四条、房屋建筑本体共用部位，包括：楼盖、外墙面、楼梯间、走廊通道、楼门等需要维护的，在共有人提出委托时，乙方原则上应接受委托，费用由委托人承担。第五条、全小区公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：垃圾池、全小区公用照明、大门、天线、楼内消防设施设备、监控设备等，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第六条、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、沟渠、停车场等的维护，工程费用超过300元的，超出部分由全体业主按住房面积分摊。第七条、公用绿地、花木、养护与管理。第八条、公共环境卫生，包括公共场所。第九条、车辆停放秩序的管理，不含使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十条、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任。第十一条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十二条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。第十三条、对业主和物业使用人违反物业管理规定的行为，根据情节轻重采取报告规劝、制止、并上报当地政府有关部门等措施。第三章、委托服务期限。第十四条、委托服务期限：自2018年5月1日0时起至2020年2月29日24时止。……第六章、物业管理服务费用。第十八条、物业服务费：1、本物业的服务费执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定；2、本物业公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方缴纳，别墅的花园按业委会制定适当的收费标准收费。缴费时间为当月25日至次月10日，逾期可代甲方执行《福源新村小区用水管理协议》规定或向人民法院起诉。……8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十二条第一款规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案中，原告展鸿物业公司作为经营范围为物业服务且具有独立法人资格的企业，其为承接福源新村小区的物业服务而与福源新村业主委员会签订了《福源新村物业服务合同》；该合同系双方真实意思表示，内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》对福源新村小区全体业主具有约束力；而被告丘洁芸作为福源新村小区西2栋801房的业主，理应按照该合同的约定全面履行自己的权利和义务。被告丘洁芸辩解称原告展鸿物业公司存在乱收物业费的行为；对此，本院认为，根据《福源新村物业服务合同》的约定，物业费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.7元交纳，原告展鸿物业公司在本案中主张的物业费计算标准与合同约定一致，不存在提高收费标准的情形，对被告丘洁芸的该辩解本院不予采纳。在《福源新村物业服务合同》签订后，原告展鸿物业公司已向被告丘洁芸提供了物业服务，被告丘洁芸理应按照合同约定向原告展鸿物业公司交纳物业费。但被告丘洁芸未向原告展鸿物业公司交纳2019年1月至2020年2月间的物业费，其行为已构成违约。根据原告展鸿物业公司提供的房产证复印件，本院确定被告丘洁芸所有的福源新村小区西2栋801房建筑面积为134.9平方米以及被告丘洁芸应交纳的2019年1月至2020年2月共14个月的物业费为1322.02元（134.9平方米×0.7元/平方米×14个月）。现原告展鸿物业公司要求被告丘洁芸交纳2019年1月至2020年2月间物业费1313.2元，系其自行处分自己的民事权利和诉讼权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院予以支持。对原告展鸿物业公司要求被告丘洁芸支付前述物业费1313.2元的诉请，依照《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。本案中，被告丘洁芸辩称原告展鸿物业公司物业管理不善，允许其他业主在楼顶安装太阳能热水器，损害了顶楼业主的利益，但本案现有证据并不足以证明其该辩解的事实，对其该辩解本院不予采纳。被告丘洁芸还辩称原告展鸿物业公司未经业主同意将福源新村小区楼顶场地租赁给他人；对此，本院认为，业主依法享有的物业共用部位的所有权或者使用权，原告展鸿物业公司不应擅自处分，如被告丘洁芸认为原告展鸿物业公司将小区顶楼场地租赁给他人侵害业主合法权益，可另循合法途径解决，本案不作处理。至于被告丘洁芸辩解开发商未经业主同意新建楼房、封闭小区道路以及赔偿、许志坚随意砍伐大树等理由能否成为拒交纳物业费的正当理由；对此，本院认为，原告展鸿物业公司经工商行政部门核准的经营范围仅为物业服务，其并不具备房地产开发资质，更不具有建设行政部门的建筑审批权限，在建设行政部门审批许可的情况下，开发商即乳源瑶族自治县福源新邨置业有限公司在福源新村小区内新建楼房、基于施工安全而封闭小区道路以及是否赔偿都无需征得原告展鸿物业公司的同意，许志坚随意砍伐大树破坏小区绿化也与原告展鸿物业公司无关；由此可见，被告丘结芸前述抗辩理由并非是原告展鸿物业公司未依约提供物业服务所导致的，故被告丘洁芸的抗辩理由不属于业主拒交物业费的正当理由，对其抗辩本院不予采纳。关于滞纳金支付问题。由于被告丘洁芸未向原告展鸿物业公司交纳2019年1月至2020年2月间的物业费的行为已构成违约，故原告展鸿物业公司有权按照合同约定要求被告丘洁芸支付逾期交纳物业费的违约金。本案中，虽然原告展鸿物业公司与福源新村业主委员会签订的《福源新村物业服务合同》第十八条约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金”，但该滞纳金从性质上来讲实属违约金，且该滞纳金计算标准过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，结合本案实际，本院酌情确定滞纳金数额为80元；对原告展鸿物业公司诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第四款、第三十二条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告丘洁芸于本判决生效之日起十日内一次性支付原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司物业费1313.2元、滞纳金80元，合计1393.2元；二、驳回原告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费50元，适用简易程序中的小额诉讼程序审理减半收取即25元（告乳源瑶族自治县展鸿物业服务有限公司已预交），由被告丘洁芸负担。本判决为终审判决。审 判 员 毛政新二〇二〇年四月二十九日法官助理 李雄财书 记 员 曾 敏