广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16787号上诉人（原审原告）：深圳市富裕泰贸易有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路2001号鸿昌广场3409室，统一社会信用代码：91440300065494742Q。法定代表人：屈利莉，执行董事。委托诉讼代理人：吴疆，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈利莉，女，汉族，1981年8月31日出生，住所地：武汉市武昌区，系该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：毛惠霞，女，汉族，1977年4月28日出生，住所地：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：刘国丽，广东瑞嘉律师事务所律师。原审第三人：张伟贤，男，汉族，1959年12月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，上诉人深圳市富裕泰贸易有限公司（以下简称“富裕泰公司”）因与被上诉人毛惠霞、原审第三人张伟贤返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粵0303民初20740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富裕泰公司上诉请求：1.撤销一审判决书，依法改判为支持富裕泰公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由毛惠霞承担。事实和理由：一、深圳中院在实施网络司法拍卖时披露了涉案房产的租赁情况，同时也明确指出不负责对相关租赁合同有效性的认定。因此不能以此证实毛惠霞和张伟贤存在真实合法的租赁关系。二、一审判决所说的从租赁管理部门查询的房产租赁备案信息，仅仅只是涉案房产的第一、二层，而非本案涉及的第三、四层。第一、二层的出租状态不能表明房产第三、四层也存在出租状态。三、毛惠霞和张伟贤之间的租赁合同是张伟贤为阻碍司法拍卖房产而编造的虚假合同。毛惠霞提供的租赁合同显示租期十一年且全部租金79.2万元在第一年内用现金分期付清。无论是从约定租金远低于市场价格方面看，还是从租金给付时间和大额现金支付方式方面看，该租赁关系都是不符合真实租赁常识的。从毛惠霞提供的现金收款收据编号看，2012年4月20日收据编号为301251,2011年4月29日收据编号为301370,顺序颠倒，可见是同一时间随意制作的。富裕泰公司曾申请笔迹鉴定因张伟贤难以配合而未获批准，现希望法院批准对毛惠霞提供的租赁合同和租金（现金）收款收据原件进行文书(文字）形成时间鉴定。毛惠霞辩称，2011年毛惠霞与张伟贤已签订租赁合同，并实际居住在涉案房屋内，第一层、第二层的备案是因为转租给他人，第三、四层没有备案不代表租赁合同不存在，在司法拍卖时已经明确告知富裕泰公司这其中带有租赁期11年，富裕泰公司明知房屋带有租赁合同还去购买，之后再主张合同虚假，毛惠霞认为是不正确的。毛惠霞一直有居住在涉案房屋，之前申请罗湖法院调取了电信信息，足以证明毛惠霞与张伟贤有租赁合同关系，请求二审法院驳回富裕泰公司的上诉请求。富裕泰公司向一审法院起诉请求：1.解除毛惠霞与原业主张伟贤签订的租赁合同，毛惠霞搬离涉案房屋并返还涉案房屋；2.毛惠霞从富裕泰公司取得产权证起至毛惠霞搬出租赁房之日止，按该区域市场价为标准支付租金，自拍卖成交书确认之日起每月支付租金15000元（2018年3月29日至2018年9月29日暂计90000元），如果毛惠霞未搬离，后续费用另算；3.毛惠霞承担本案的全部诉讼费用和解除租赁合同所支付的全部费用。一审法院认定事实：2018年3月29日，富裕泰公司在深圳中院司法拍卖网络平台竞得拍卖标的物“深圳市罗湖区中兴路翠园街5号整栋房地产”。富裕泰公司在拍卖成交确认书中确认了“拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖”、“对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担”的相关内容。2018年5月18日，前述拍卖标的物的所有权人由张伟贤变更登记至富裕泰公司名下。深圳中院在司法拍卖网络平台公示的拍卖标的物“占有使用或租赁情况”载明内容为：有人居住使用。该房产一层、二层已出租，租赁期限自2017年3月1日至2020年3月31日止；三、四层已出租，租赁期限自2011年5月1日至2022年4月30日止。“其他需说明的问题”载明内容为：已抵押给中国工商银行股份有限公司深圳湾支行”。另查，毛惠霞为证明其就涉案房产与张伟贤签订有租赁合同，向一审法院提交了其于2011年4月15日与张伟贤签订的《租赁合同》。该租赁合同载明：一、张伟贤将深圳市罗湖区中兴路翠园街5号整栋其中三、四楼面积250平方米全部出租给毛惠霞作居住用途。二、本合同的租赁期从2011年5月1日起至2022年4月30日止。三、出租房的租金为2011年5月1日起至2022年4月30日每月租金为每层3000元；缴纳方式为现金，毛惠霞须在2012年5月1日前付清所有房租，续租须在到期前2个月内双方协商。四、租赁期间，毛惠霞负责支付出租房的管理费（包括本体基金）、电费、水费、电话费、煤气费、有线电视费、垃圾处理费以及毛惠霞居住使用过程中发生的其他费用。五、租赁期间，不须经张伟贤同意，毛惠霞可将所租的房屋全部或部分转租他人；等等。毛惠霞还提交了张伟贤分别于2011年4月29日、2011年6月17日、2011年8月19日、2011年12月30日、2012年2月1日、2012年4月20日出具的收款收据，证明其向张伟贤付清了所有房租。毛惠霞曾于深圳中院实施网络司法拍卖张伟贤名下房产之前即2018年1月9日，向深圳中院出具《情况说明》，称其于2011年4月份与张伟贤签订了前述《租赁合同》，当时付给张伟贤的租金是以现金的方式支付的，都是分几笔支付的，现法院要将该楼层拍卖，望法院能保障其合法使用权益。又查，根据富裕泰公司的调查取证申请，一审法院向房屋租赁备案部门调取涉案房产的租赁备案信息。深圳市罗湖区东门街道社区网格管理中心出具的租赁合同信息显示，2011年3月1日至2013年2月28日，合同地址翠园街19号（原5号）的备案承租人为林海强，未具体显示翠园街5号三、四层的备案租赁信息。根据毛惠霞的调查取证申请，一审法院向电信部门调取毛惠霞是否在涉案房产处申请使用有线网络的情况。电信部门系统打印的信息单显示，毛惠霞于2011年10月11日在翠园街××房处申请了“普通电话（天翼宽带）”，但状态显示为“停机(欠费）批量”；2016年6月2日申请了“广东IPTV”，状态显示为“正常”；2018年12月9日申请了“中国电信移动电话”，状态显示为“新申请”。毛惠霞在庭后提交说明称，其申请宽带到安装需要一段时间，故显示停机状态，毛惠霞使用该宽带至今从未停机；2018年12月9日由于老用户优惠政策电信部门为毛惠霞选送了新号码153××××4739。一审法院认为，本案为原物返还纠纷，争议的焦点在于毛惠霞与张伟贤之间对涉案房产是否存在真实合法的租赁合同关系。对此，一审法院分析如下：其一，毛惠霞与张伟贤之间已经就涉案房产签署了书面的《租赁合同》，且富裕泰公司未举证证明张伟贤的签名为虚假。其二，毛惠霞在签订涉案《租赁合同》后的合理时间内向电信部门申请了“普通电话（天翼宽带）”，之后也申请增加了其他电信服务，电信部门反馈的信息也未显示所有电信服务已经停用，故可认定毛惠霞从2011年10月之后至今即在涉案房产处申请使用有线网络。其三，租赁管理部门的租赁备案信息显示，涉案房产所在的合同地址翠园街19号（原5号）于2011年3月1日至2013年2月28日已有租赁备案，可见涉案房产所在地址当时已处于整体出租状态，涉案房产没有进行租赁备案登记不能表明不存在出租事实。其四，深圳中院在实施网络司法拍卖时披露了涉案房产存在租赁情况，富裕泰公司在参与竞买时也是明知的。综上，一审法院认定毛惠霞与张伟贤之间对涉案房产存在真实合法的租赁合同关系。双方的《租赁合同》签订于富裕泰公司取得涉案房产所有权之前，根据买卖不破租赁的法律规定，该《租赁合同》的效力不受影响。因此，富裕泰公司要求解除毛惠霞与张伟贤的《租赁合同》，毛惠霞返还涉案房产并支付租金理由不成立，一审法院对该诉讼请求予以驳回。一审法院判决：驳回富裕泰公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币2050元，由富裕泰公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，富裕泰公司诉请解除毛惠霞与张伟贤签订的租赁合同，从该公司主张的事实与理由看，实质是认为毛惠霞与张伟贤之间未签订合法有效的租赁合同。对此本院分析如下：一、富裕泰公司认为争议房产的租赁合同中出租人张伟贤签名虚假，并申请进行笔迹鉴定。富裕泰公司另提交落款时间为2017年11月2日张伟贤与案外人林海强签订的《房屋租赁合同》一份以证明其主张。本院认为，从该合同文本看，张伟贤签名字迹与本案争议合同中的签名字迹确存在不同之处。但由于两份合同落款时间间隔较远，且即便二者之间确存在非张伟贤本人签名的情况，也无法直接推断签名虚假的即为本案争议合同。由于张伟贤在本案一审、二审程序以公告方式送达传票后均未到庭参加诉讼，对其是否签订本案合同的事实无法核实，亦缺乏进行笔迹鉴定的客观条件，在此情况下，由于主张张伟贤签名虚假的举证责任在于富裕泰公司，该公司承担举证不能的法律后果。二、关于毛惠霞支付租金事实的异议。毛惠霞共提交了六份收据，记载租金为现金支付，交纳时间在2011年4月29日至2012年4月20日期间，金额7万余元至19万余元之间不等。本院认为，上述内容与租赁合同约定的支付时间及支付方式并不相悖，且在各笔款项均不属于金额巨大的情况下，当事人采用现金方式支付，不属于明显违反日常生活法则的情况。三、富裕泰公司主张毛惠霞未实际使用房产。根据一审法院向电信部门调取的有线网络使用情况显示，毛惠霞至迟于2011年10月11日前在涉案房产内申请安装天翼宽带拨号。富裕泰公司以毛惠霞与张伟贤之间存在同事关系为由主张毛惠霞仅作为房屋临时管理人帮忙安装网络宽带，依据不足。另，富裕泰公司提交社区网络管理中心出具的《内地居民采集表》，因表内记载的“2016年7月14日”为信息采集时间而非实际居住时间，且表格下方明确注明不对信息内容的真实性、准确性负责，本院认为该证据不足以反映毛惠霞在涉案房产内居住的实际时间。综上，本院认为富裕泰公司主张毛惠霞与张伟贤之间未签订合法有效的租赁合同，理据不足，本院对该公司上诉意见不予采纳。此外，涉案房产在实施网络司法拍卖时已经标明房屋有人居住使用，且披露租赁情况与毛惠霞主张一致，以上占有使用及租赁情况实际对房产竞拍价格亦产生影响。富裕泰公司在竞买时对此明确知晓，其购得房产后另主张毛惠霞签订虚假租赁合同造成其租金损失并请求予以赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，富裕泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人深圳市富裕泰贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年五月二十九日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。