广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28479号原告：李宋明，男，1956年8月19日出生，汉族，身份证住址湖北省武汉市黄陂区**********，公民身份号码420************215。委托诉讼代理人：李恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：周永洁，男，1981年11月19日出生，汉族，身份证住址广西灵山县****************，公民身份号码450************217。委托诉讼代理人：杨志崇，广东凯行律师事务所律师。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地中山市*********州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914************617。法定代表人：刘文磊，总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，系该司员工。原告李宋明与被告周永洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依据原告的申请依法追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）作为本案第三人参加诉讼。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李宋明的委托诉讼代理人李恒，被告周永洁及其委托诉讼代理人杨志崇，第三人世华公司委托诉讼代理人覃文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宋明向本院提出诉讼请求：1.被告因违约向原告支付380000元（双倍返还定金）；2.被告向原告支付律师费27976.05元；3.被告向原告支付利息损失（以190000元为基数，从2018年5月3日起至实际清偿之日止，按中华人民共和国同期贷款利率计算）；4.被告承担本案诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、保函费等）。庭审中，原告增加诉讼请求：请求解除原告与被告签订的房地产买卖及居间合同。事实与理由：2018年5月13日，原告与被告、世华公司签订房地产买卖及居间合同（合同编号1702489），被告作为卖方、原告作为买方、世华公司作为居间方。根据合同约定，被告将位于中山市********锦绣海湾城锦泉园91座802房作价950000元出售给原告。原告于签订合同当日支付定金50000元，于签订合同3日内支付定金140000元，于递件过户当天支付290000元，剩余470000元由买方向银行申请银行按揭贷款支付给被告，放款程序按银行规定。被告自行赎楼，应于签署合同之日起150日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产证原件托管于居间方作为办理过户手续之用，否则视为被告违约。原告依约共向被告支付定金190000元，并已向银行申请购房借款。被告向原告出具已收到定金190000元的收据，上述定金实际属于购房款950000元的一部分。但被告始终以各种理由搪塞原告，拒绝与原告就涉案房产办理网签。被告更未按照约定在合同签订之日起150日内履行赎楼及注销抵押，并将房地产权证/不动产证原件托管于居间方等义务。被告的行为已构成根本违约，致使本协议无法履行。被告长期恶意占用原告资金，致使原告资金周转陷入严重困难，更让原告的生活及家庭陷入困境。根据《中华人民共和国合同法》第91、94、96、116条，《房地产买卖及居间合同》第15条及其他相关规定，被告应向原告承担违约责任。原告曾于2019年9月20日委托律师向被告发送《律师函》，但被告仍未履行相关义务。被告周永洁答辩称，原告所诉与事实不符。2018年5月13日，原告、被告与世华公司签订涉案合同后，双方均积极履行合同，且各自花费6000元合计12000元加急办理出证，但未能如期出证。因此，2019年5月1日，原告与被告、世华公司签订补充协议，重新对三方的权利义务作了约定，明确解除原合同等。签订协议后，被告积极履行协议，于2019年6月28日联系相关人士，自费10000元加急办理出证，但还是未能在2019年8月1日之前如期出证。按协议约定，到了2019年8月30日，由于被告一时无法凑齐190000元，所以通过中介公司沟通协商能否分期归还款项（第一期退还100000元、第二期在一个月内退还剩余90000元）。中介公司称可以帮忙沟通，被告就一直等待答复。但原告就直接去法院起诉了。被告均不知情，直到收到法院传票才知道，打电话责任中介，向中介索要原告电话，联系原告后才得知中介对原告说只退还70000元余款不退，该误会被告一直不知情，还在等待原告回复的退款方案。根据补充协议书的约定，由于涉案房屋尚未办出房产证，如在2019年8月1日之内该房屋还不能出房屋产权证，三方同意解除所有合同，被告必须在2019年8月30日前一次性退还原告全部定金190000元，三方各不追究责任，如果在规定时间内不能一次性退还全额定金，被告不允许再次出售，直至退还全额定金后才允许再次出售。补充协议已明确约定执行原合同的唯一条件是2019年8月1日内房产证办出。涉案房产证至今仍未办出，故原合同无法执行，被告无需双倍返还定金，原告也不能依据原合同约定要求被告支付律师费。涉案协议书约定被告迟延退还定金的违约责任是不能出售该房屋直至还清定金为止。涉案房屋至今没有重新出售，被告承担了房价下降的巨大损失，被告无需再向原告支付利息。被告只需向原告退还190000元定金，无需承担其他责任。第三人世华公司陈述称，2018年5月13日，原告与被告通过世华公司撮合交易涉案物业，当时双方签订了房地产买卖及居间合同，是双方真实意思表示，没有违法相关法律强制性规定，该合同真实有效。后由于被告无法交首期款，双方协商分期付款，后双方签订一份补充协议，退还定金，解除合同。对后来双方签订的补充协议的履行情况，世华公司不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2018年5月13日，以李宋明为买方、周永洁为卖方、世华公司为居间方，三方签订了房地产买卖及居间合同。合同约定李宋明以950000元总价向周永洁购买位于中山市********锦绣海湾城锦泉园91座802房，该物业成交定金为190000元，首期款（不含定金）290000元在递件过户当天支付，余款470000元以银行按揭贷款方式支付；买方应自双方签署本合同之日起90日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件；卖方应于签署本合同之日起150日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用；如卖方未按照合同约定的期限履行义务超过日或有其他根本违约行为的，买方可要求解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总额的20%违约金或双倍返还定金。合同特别声明中以加黑加粗字体记载“除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方的行为，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或者任何人士代表居间方签订或开具本合同外的法律文件。”。2.2019年5月1日，李宋明、周永洁与世华公司签订补充协议书1份，约定三方于2018年5月13日签订的房地产买卖及居间合同，各方经协商一致，由于该物业尚未出房屋产权证，如2019年8月1日之内该房屋还不能出房屋产权证，三方同意解除所有合同，卖方周永洁必须要在2019年8月30日前一次性退还买方李宋明全部定金190000元，三方各不追究责任，如果在规定时间不能一次性退还全额定金，卖方不允许再次出售，直到退还全额定金后才允许再次出售。该协议书由李宋明、周永洁及世华公司工作人员廖青化签名。3.周永洁提供微信聊天记录及转账记录、收据截图等拟证李宋明、周永洁为加快办理涉案房屋的不动产权证曾支出加急办证费用的事实。4.中山市完全物业管理有限公司曾于2020年4月20日通知周永洁办理涉案房屋的不动产权证，并记载因房屋被法院查封，导致无法为房屋办理确权及办理房产证手续。5.庭审中，李宋明表示知道涉案房屋存在抵押，但不清楚涉案房屋是否办出房产证。周永洁与世华公司明确在签订涉案合同时三方均清楚涉案房屋并没有办出房产证。李宋明、周永洁、世华公司均已确认在签订涉案合同时各方均未就办出涉案房屋房产证时间进行约定。6.世华公司庭审中明确不追认补充协议书的法律效力。7.李宋明因本案诉讼保全支出3700元委托代理费用。李宋明提交银行个人税收声明文件、收入证明、住房证明等拟证其有积极履行涉案合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。李宋明与周永洁、世华公司签订的房地产买卖及居间合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。本案的争议焦点为：1.补充协议书是否发生法律效力；2.周永洁是否构成违约。关于争议焦点一。涉案合同特别声明中以加黑加粗字体记载“除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方的行为，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或者任何人士代表居间方签订或开具本合同外的法律文件”内容，对此，李宋明、周永洁应清楚了解。涉案补充协议书丙方为世华公司，但签名处仅由世华公司工作人员廖青化签名，没有加盖世华公司公章，属于效力待定合同。庭审中，世华公司明确表示对涉案协议书的效力不予追认，故涉案协议书不发生法律效力。关于争议焦点二。李宋明主张周永洁存在违约行为主要有三：1.涉案房屋没有办出房产证导致无法办理银行按揭，合同无法履行；2.因周永洁至今没有办出房产证，更谈不上注销抵押及交付房产证予居间方，已超过150个自然日；3.涉案房屋至今未办出房产证，涉案房屋无法完成交易。根据庭审中周永洁及世华公司的陈述，在涉案房屋交易时，各方均清楚涉案房屋未办出房产证的事实。而李宋明作为买方，对于涉案房屋的产权登记情况、办证情况应尽审查义务。故此本院采纳周永洁、世华公司的上述意见，认定李宋明在涉案房屋交易时已清楚房屋未办出房产证的事实。李宋明在明知道涉案房屋尚未办出房产证的情况下仍向周永洁购买涉案房屋，且涉案合同中没有约定房屋的具体办证期限，由此产生的交易风险，李宋明应予了解。涉案房屋何时能办证，需要由该房屋的开发商的履约情况决定。庭审中，李宋明、周永洁、世华公司均已确认在签订涉案合同时各方均未就办出涉案房屋房产证时间进行约定。在周永洁没有明确承诺何时能办妥涉案房屋不动产权证的前提下，在李宋明也没有举证证明涉案房屋至今未能办出房产证的责任在于周永洁的情况下，李宋明以涉案房屋至今未能办证为由主张周永洁违约，要求周永洁承担违约责任，于法无据。李宋明主张周永洁未按合同约定在签订合同后150日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处，构成根本违约。本院认为，虽然涉案合同有约定周永洁的前述合同义务，但在2019年5月1日，周永洁、李宋明、廖青化已签订补充协议书1份，约定“如2019年8月1日之内该房屋还不能出房屋产权证，三方同意解除所有合同，……三方各不追究责任……”。该协议书虽没有发生法律效力，但周永洁、李宋明均已在该协议书中签名确认，协议内容应视作周永洁、李宋明的真实意思表示。其后李宋明没有再要求周永洁按原合同履行各自义务，在此情况下，周永洁基于双方对涉案合同的履行所作出的意思表示（如在2019年8月1日之内该房屋还不能出房屋产权证，同意解除所有合同……互不追究责任），在涉案房屋办出房产证前暂缓履行涉案合同约定的赎楼、办妥注销抵押登记手续等义务，合理有据，不能据此认定周永洁构成违约。综上分析，在本案房屋买卖交易中，周永洁不构成违约，李宋明基于周永洁违约要求周永洁承担违约责任，本院不予支持。因此，李宋明基于周永洁违约要求周永洁双倍返还定金、支付律师费、支付利息损失、维权损失，理据不足，本院不予支持。至于涉案合同是否解除。因涉案房屋至今未办出房产证，李宋明也无法通过按揭付款履行合同付款义务，合同部分条款至今未能履行。现李宋明要求解除合同，而李宋明、周永洁也曾就合同解除问题达成合意，被告亦同意向李宋明退还190000元定金，故李宋明诉请判令解除合同，返还定金190000元，本院予以支持。综上所述，李宋明诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李宋明与被告周永洁于2018年5月13日签订的房地产买卖及居间合同（编号：NO.1702489）；二、被告周永洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李宋明返还定金190000元；三、驳回原告李宋明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7607.32元，诉讼保全费2622元，合计10229.32元（原告已预付），由原告负担4622元，由被告周永洁负担5607.32元（该款被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 杨 颖人民陪审员 林 双人民陪审员 施丽辉二〇二〇年四月三十日书 记 员 梁敏霞孙永辉