上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初203号原告：潘丽美。原告：全锋。两原告委托诉讼代理人：吴风虎，上海海耀律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：戚晓君，上海海耀律师事务所律师。被告：上海绿地奉翔置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。原告潘丽美、全锋诉被告上海绿地奉翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月16日、2020年4月1日、2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告潘丽美及两原告委托诉讼代理人吴风虎、戚晓君，被告上海绿地奉翔置业有限公司的委托诉讼代理人夏海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将位于上海市奉贤区湖堤路XXX弄XXX号XXX层XXX室过户至原告名下；2、判令被告支付自2017年6月27日起的逾期办理房屋产权小产证的违约金，以人民币(下同)2,332,482为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。事实与理由：2016年8月26日，原、被告双方就原告向被告购买奉贤区湖堤路399弄《绿地玉湖庭》23号20层2003室房屋一事协商一致，并签署了《上海市商品房预售合同》。合同第三条约定：房屋总价款为2,337,437元；第十四条约定在取得房地产权证(大产证)后30日内，由原被告双方签署《房屋交接书》，被告须于签署《房屋交接书》10日内，共同向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，因房屋实际面积与暂测面积存在误差，故双方约定将房款变更为2,332,482元，后原告按被告要求支付了全部款项，并于2016年12月27日收到被告开具的购房全额发票。原、被告双方于2017年6月30日办理了房屋交接手续，但因被告原因致使原告至今仍无法取得本案系争房屋小产证。另，鉴于原、被告双方的合同对于违约金的计算方式并未明确约定，故原告要求参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金，故原告诉讼来院。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，并确认第1项诉讼请求起止日期为自2017年8月7日起至2020年3月29日止。同时补充事实理由：2017年6月底，原告因为想要办小产证所以找到被告当时全权负责原、被告交易的人，叫叶壮，他告诉原告房屋存在抵押，需要等被告通知后再去办理。之后原告找到奉贤区房地产交易中心询问情况，交易中心告诉原告，原告的小区因为有大量的人员要求来办理小产证，但小区是有抵押的，所以不能办，而且原告手上的过户材料是不全的，让原告等开发商通知。之后原告还是找叶壮沟通，叶壮一直跟原告说需要等消息，并告诉原告办理过户的话需要支付一个维修基金，而维修基金的话也是需要等被告通知的，原告就一直在等。2019年时原告再去找叶壮，叶壮已经找不到了，合同上的被告电话也是打不通，故原告提起诉讼。原告在第一次开庭时了解到系争房屋抵押已经涤除，就携带了相关材料跑去交易中心，交易中心告诉原告，原告所携带的材料是不全的，让原告再去与开发商联系。原告之后是通过小区业主群，找到了被告的地址，被告才给了原告相应的材料。原告之前拿到的房屋交接书和申请书其实都是复印件，并且不是用于办理过户的材料，直到2020年3月29日原告才领取到了相应的真实的申请书和房屋交接书的原件材料。原告已于2020年4月16日取得房屋产权证。被告上海绿地奉翔置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经配合原告办理小产证，向原告提供了被告所能提供的办理小产证的材料，原告至今未能办理小产证并非被告的原因。被告已经于2018年1月2日撤销了系争房屋的在建抵押，即便被告迟延撤销抵押，也未给原告造成损失。如果原告能提供证明被告延迟撤销抵押给原告造成损失的，损失责任以预售合同约定为准，合同没有约定延迟撤销抵押造成原告损失的赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：原告提供的由被告盖章的《上海市房地产登记申请书》、《房屋交接书》、《委托书》、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《购房人及家庭成员名下已拥有住房明细》以及被告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件一组，证明原告于2020年3月29日才收到被告交付的用于办理小产证的相关材料，这些材料与被告之前给原告的不一致，原告无法用原先的材料办理产权证系被告提供材料不合规所致。被告对上述证据表示无法核实，无法核实是何时向原告提供的，也无法核实是否为被告方提供给原告，被告已经于2017年向原告提供了可以办理小产证的材料。对此本院认为，首先，被告未能举证证明其于2017年向原告交付了办理小产证的所有材料原件，故本院采纳原告的意见，认定2017年被告仅向原告交付了《上海市房地产登记申请书》、《房屋交接书》的复印件；其次，原告提交的该组证据为原件，盖有被告的公章，并已经凭上述材料向交易中心申请办理小产证成功；综上，本院对被告的意见不予采信，本院依法对上述证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月26日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：两原告向被告购买位于上海市奉贤区湖堤路399弄《绿地玉湖庭》23号2003室房屋；房屋暂测建筑面积为84.92平方米；房屋总价款为2,337,437元；被告定于2016年12月31日前将房屋交付给原告；该房屋符合本合同约定的交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起10日内，会同被告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为被告交房通知书规定日期；在被告办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；被告保证在向原告交付该房屋时该房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如房屋交付后出现与被告保证不一致的情况，由被告承担全部责任；合同附件四该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)中载明系争房屋所在项目存在一个持证抵押(权证或证明号奉XXXXXXXXXXXX)及一个在建房屋抵押(权证或证明号奉XXXXXXXXXXXX)。系争房屋买卖为工程款抵房，被告确认原告已全额付清购房款2,332,482元。2017年6月27日，被告取得系争房屋的房地产权证(大产证)。被告于2017年6月30日将系争房屋交付给原告，并于当日向原告出具《房屋交接书》及《上海市房地产登记申请书》复印件各一份。2018年1月12日，被告将系争房屋上的两个抵押权涤除。2020年3月29日，原告从被告处取得由被告盖章的《上海市房地产登记申请书》、《房屋交接书》、《委托书》、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《购房人及家庭成员名下已拥有住房明细》的原件以及被告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件；此次获得的《上海市房地产登记申请书》、《房屋交接书》与原先获得的复印件文本格式均不同，且该《上海市房地产登记申请书》原件左上角显示打印日期为2020年3月29日。2020年4月3日原告支付3,292.93元上海市商品住宅维修基金，并取得收款凭证。2020年4月16日，原告取得系争房屋的不动产权证(小产证)。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，双方应当在大产证办出之日起四十日内申请办理小产证。系争房屋所在小区的大产证于2017年6月27日办出，被告最晚应于2017年8月6日前与原告一同前往交易中心办理小产证。然被告在该期限届满前尚未涤除设于系争房屋上的抵押权，未能按期履行协助原告办理小产证的义务，已经违约。其后被告仍负有协助原告办理小产证的义务，除保证房屋权利清洁，可以过户之外；还应当前往交易中心配合原告办理过户手续，或向原告提供可以由原告自行办理过户的一切材料。现被告于2018年1月12日涤除设于系争房屋上的抵押权，且于2020年3月29日方将可以由原告自行办理过户的材料原件交付原告，其逾期协助原告办理小产证的违约行为延续至2020年3月29日为止，应当承担逾期期间的违约责任。双方在合同中对逾期办理小产证的违约责任没有约定，适用相关法律规定，故对原告要求被告支付以2,332,482元为本金，自2017年8月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准以及自2019年8月20日起至2020年3月29日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算的逾期办理小产证的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告辩称系争房屋上的抵押权于2018年1月12日涤除，即使要计算违约责任，也应当计算至该日期的辩解意见，本院认为，被告在双方约定办理小产证的期限内未能涤除抵押权，且未能举证证明在实际涤除抵押权之后履行了向原告进行通知的义务，故本院对被告该辩解意见不予采信。对于被告辩称原告在2019年11月21日调取系争房屋不动产登记簿信息的时候已经明知抵押已经撤销，故当时已经可以办理小产证的辩解意见，本院认为，根据已经查明的事实，即使原告在该日期已经明知房屋抵押已涤除，但被告当时仍未向原告交付可以办理过户的所有材料原件，故被告当时未履行协助过户的义务；被告虽辩称对原告陈述的交付过户材料的时间等事实有异议，但未能举证证明其向原告交付材料的实际时间，故本院采纳原告的意见；综上，本院对被告该辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告上海绿地奉翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘丽美、全锋以人民币2,332,482元为本金，自2017年8月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%标准以及自2019年8月20日起至2020年3月29日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准计算的逾期办理小产证的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,850元，减半收取，计人民币3,425元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年五月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。