山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终490号上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司威海分行,住所地山东省威海市青岛北路9号。负责人：王国庆，行长。委托诉讼代理人：汤庆华，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露露，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**，男，1984年2月5日出生，汉族，住辽宁省黑山县。委托诉讼代理人：万润杰，威海文登众诚法律服务所法律工作者。原审被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登经济开发区九龙路甲61号。法定代表人：刘祖延，经理。上诉人中国银行股份有公司威海分行（以下简称中国银行威海分行）因与被上诉人**、原审被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初7038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国银行威海分行上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回**的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，判决解除双方签订的贷款合同，不符合法律规定。**与恒峰公司已于2014年11月25日解除了双方签订的商品房买卖合同，合同解除后其没有及时解除贷款合同，而是一直偿还贷款(至2019年12月4日的已到期的贷款本息均已偿还)，**没有在合理期间内提出解除贷款合同，且其持续还款的行为应视为放弃了解除权，其又起诉解除贷款合同，不符合法律规定。2.购房人要求解除购房合同和借款合同，银行要求借款人承担还款义务、开发商承担连带保证责任符合立法本意和合同相对性原则，法院依法应当予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，开发商应将剩余的贷款本息返还给银行，从法律规定上看，并没有免除购房人(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。因商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭贷款合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同均解除后，没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，在银行要求借款人承担还款责任的情况下，如果法院只判决开发商承担对银行剩余贷款本息的还款责任，免除了《个人住房(商业用房)借款合同》借款人的还款责任是违背了立法本意的。另外，借款人、开发商和银行共同签订的借款合同约定，如因借款人与开发商解除购房合同影响借款合同的履行，银行有权宣布借款提前到期，有权要求借款人承担还款义务、要求开发商承担连带保证责任。该约定不违反法律规定，对合同各方具有约束力，按照约定优先的原则，法院应当依据合同约定判令借款人承担还款义务、开发商承担连带保证责任。3.最高人民法院的相关判决澄清了对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的错误理解，应当参照执行。最高人民法院(2017)最高法民终683号民事判决和黑龙江省高级人民法院(2016)黑民终482号民事判决对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的适用都进行了明确和详细地阐释，在没有相反规定和约定的情况下，应当参照最高人民法院的判决适用有关法律规定。4.判决免除借款人的还款责任不利于市场稳定，会引发房地产市场的动荡和金融风险的发生。在开发商经营困难的情况下，购房人解除购房合同会造成许多不利后果。首先对购房人来讲，解除购房合同将所购房产退给开发商，由于开发商资金紧张，购房人很难在开发商处得到首付款和已经偿还的银行贷款，造成案件胜诉后执行难，往往是房钱两空，形成新的社会矛盾；第二，购房人大量弃房，会对当地房地产市场形成负面影响，影响房地产业的健康发展；第三，如果免除了购房人对银行贷款的还款义务，在市场不景气或开发商资金困难的情况下，会变相鼓励购房人弃房，形成金融风险，给金融资产的安全造成影响。因此，对该类案件的判决应当考虑相应的社会效果。**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法维持原判。恒峰公司未陈述意见。**向一审法院起诉请求：1.判令解除**与被告中国银行威海分行于2012年12月4日签订的个人一手住房贷款合同；2.判令被告恒峰公司偿还上述贷款合同项下剩余贷款本息。一审法院认定事实：2012年12月4日，**（借款人）与被告中国银行威海分行（贷款人）、被告恒峰公司（保证人）等签订一份《个人一手住房贷款合同》，编号（2012）威住借字0393号，约定**向被告中国银行威海分行贷款137000元用于购买被告恒峰公司开发的位于威海市房屋；贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率调整方式为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.46‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方法为按月等额本息还款法，还款日为每月4日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人逾期或未按约定金额归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款提前到期，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。本合同项下的贷款担保为抵押加保证，**以所购房屋提供抵押担保，被告恒峰公司提供阶段性连带责任保证担保，山东慧缘融资性担保有限公司提供全程连带责任保证担保，并签署相应的保证合同。保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。案外人周剑波作为抵押物共有人同意以所购房屋为本合同项下贷款向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。2014年10月24日，**向文登区人民法院起诉，以被告恒峰公司逾期交房为由要求解除双方之间的商品房买卖合同。诉讼中，双方于2014年11月25日达成如下调解协议：一、双方自愿解除双方于2012年10月22日签订的商品房买卖合同一份（合同编号为：20121022118F40219689）；二、被告恒峰公司返还**首付款29488元、已偿还银行贷款37418.4元，以上共计66906.4元，于2015年6月1日前偿清；三、自2014年12月5日之后的诉争房屋银行贷款由被告恒峰公司负责偿还，并于2015年11月55日前全部偿清。上述调解协议经人民法院予以确认，调解书已向**、被告恒峰公司送达。合同解除后，被告恒峰公司自2014年12月5日至2015年11月3日向被告中国银行威海分行偿还贷款，自2015年11月4日至今的贷款由**向被告中国银行威海分行偿还，至今不欠付被告中国银行威海分行已到期按揭贷款本息。截止到2019年12月4日，**剩余贷款本金为49259.8元。2019年11月28日，**向法院递交起诉材料。一审法院认为，**与被告中国银行威海分行、恒峰公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明的事实看，**向被告中国银行威海分行贷款的目的是为向被告恒峰公司购买商品房，现**与被告恒峰公司已于2014年11月25日解除商品房买卖合同，涉案借款合同的目的已经无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故作为房屋买受人和借款人的**要求解除涉案借款合同，依法予以支持。被告中国银行威海分行关于涉案借款合同不应解除的意见，不予采纳。对于涉案购房借款合同解除后果的处理问题。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，**于2019年11月28日递交起诉材料，要求解除涉案借款合同后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房担保贷款合同被解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故此后的贷款本息应由恒峰公司负责返还，被告中国银行威海分行主张应由**继续承担返还或保证责任无事实和法律依据。**已结清2019年12月4日前到期贷款本息，故其主张之后的贷款本息由被告恒峰公司偿还，依法予以支持。被告恒峰公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告**与被告中国银行股份有限公司威海分行及被告威海恒峰房地产开发有限公司签订的编号为（2012）威住借字0393号《个人一手住房贷款合同》；二、被告威海恒峰房地产开发有限公司向被告中国银行股份有限公司威海分行偿还上述《个人一手住房贷款合同》项下截至2019年12月4日的贷款本金49259.8元及自2019年12月5日起至实际履行之日止的利息、罚息、复利（按合同约定的方式及标准计算）；判决于生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告威海恒峰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、**要求解除案涉《个人一手住房贷款合同》应否予以支持；二、**应否向中国银行威海分行继续承担还款、付息责任。关于争议焦点一，**要求解除案涉《个人一手住房贷款合同》应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，**与恒峰公司签订的商品房买卖合同已于2014年11月25日解除，本案借款合同的合同目的已无法实现，**起诉要求解除《个人一手住房贷款合同》，符合上述司法解除及合同法规定的合同解除条件，一审法院判令解除案涉借款合同并无不当。中国银行威海分行主张**未在合理期间内提出解除贷款合同且其持续还款的行为视为放弃了解除权的上诉理由无法律依据，该上诉理由不成立。关于争议焦点二，**应否向中国银行威海分行继续承担还款、付息责任。《最高人民法院》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。根据该规定，在《商品房买卖合同》和《个人一手住房贷款合同》均被解除后，应由贷款的实际收取方即开发商将购房贷款返还银行。本案中，**已结清了2019年12月4日前的到期贷款本息，**主张此后的贷款本息应由恒峰公司负责返还符合上述法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国银行股份有限公司威海分行负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年五月十五日法官助理李亚男书记员姜楠