上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6656号原告：沈仕龙，男，1958年8月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：沈舟，上海驷言律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖锦龙，上海市珠玑律师事务所律师。被告：石建苗，女，1978年12月28日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告沈仕龙诉被告石建苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。审理中，根据沈仕龙申请，本院依法对系争房屋采取了财产保全措施。本案于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告沈仕龙的委托诉讼代理人肖锦龙到庭参加诉讼，被告石建苗经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈仕龙向本院提出诉讼请求：1、确认沈仕龙与石建苗于2015年11月9日签订的《动迁房屋买卖协议》有效；2、要求石建苗将坐落于上海市青浦区盈浦街道盈浩路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至沈仕龙名下；3、要求石建苗支付沈仕龙违约金人民币500,000元。审理中，原告变更第三项诉请金额为55,636.90元(按照总房价2,575,780元的每日万分之三的标准，自2020年3月11日起计算至2020年5月22日止)。事实与理由：2015年11月9日，沈仕龙与石建苗签订《动迁房屋买卖协议》，约定沈仕龙向石建苗购买上海市青浦区盈浦街道盈浩路XXX弄XXX号XXX室房屋，暂定面积125平方米，总价人民币2,475,000元。后实测面积为130.09平方米，双方又于2018年10月19日签订《补充协议》，沈仕龙按照实测面积补足石建苗购房款。截至2018年10月19日，沈仕龙共向石建苗支付购房款2,276,564元。2019年9月30日，沈仕龙通知石建苗配合过户，但石建苗拒绝配合。2020年3月，沈仕龙又得知系争房屋涉抵押，后要求石建苗撤销抵押，石建苗依然拒绝配合。系争房屋已经达到过户条件，石建苗拒绝配合过户行为严重侵犯沈仕龙合法权益，故沈仕龙诉至本院，要求判如所请。被告石建苗未作答辩。经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区盈浦街道盈浩路XXX弄XXX号XXX室，系石建苗于2012年1月14日签订动迁协议取得的动迁安置房。上海盛青房地产发展有限公司于2016年9月30日取得该房屋大产证。石建苗于2018年10月8日取得该房屋小产证，建筑面积130.09平方米，备注：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。目前系争房屋上存在如下过户障碍：1、2020年3月11日，案外人李清作为抵押权人所作抵押权登记，债权数额2,000,000元，登记证明号为沪(2020)青字不动产证明第XXXXXXXX号，债务履行期限自2020年3月10日起至2020年9月9日止；2、2020年4月17日，本院因本案所作查封，期限自2020年4月17日起至2023年4月16日止。2015年11月9日，沈仕龙(乙方)与石建苗(甲方)签订《动迁房屋买卖协议》，约定甲方将位于上海市青浦区盈浦街道盈浩路双桥二期5号1单元1203室房屋(即系争房屋)出售给乙方，建筑面积125平方米，总价2,475,000元。签订买卖合同后，乙方应于2015年11月10日支付甲方定金30,000元；于2015年11月20日前支付1,000,000元；于甲方交钥匙当天支付1,045,000元。甲方同意留400,000元押金，其中100,000元无息，300,000元按银行3年定期利息4%利息，甲方交钥匙当天起算、利息按年化利率4%结算，满3年甲方配合乙方贷款申税过户。该房屋按政府规定要到动迁协议期满可过户登记，所以甲方需在按政府规定该房屋到允许交易期后及时协助乙方办理房屋产权过户登记等。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因此遭受的损失由甲方负赔偿责任(按该房屋总价款的1‰天计算)。双方备注：甲方拿钥匙的维修基金由甲方承担(乙方承担垃圾费、物业费、有线电视初装修)。甲方保证125㎡，多退少补，合同另对其他事项作出约定。合同签订后，沈仕龙于2015年11月9日现金支付石建苗30,000元，于2015年11月18日转账支付石建苗1,000,000元，于2016年3月22日转账支付石建苗1,045,000元，于2016年3月23日转账支付石建苗103,691元(含补5.09平方米房款100,782元、非生活垃圾费400元、物业费2,029.20元、有线电视初装费480元)。2018年10月19日，沈仕龙与石建苗就系争房屋签订《补充协议》，约定产证面积为130.09平方米，比合同约定多出5.09平方米，实行多退少补，按照每平方米19,800元计算为100,782元。当日，沈仕龙又支付石建苗100,782元(其中转账支付100,000元)。综上，沈仕龙共计支付石建苗购房款2,276,564元。沈仕龙已居住使用系争房屋至今。以上查明的事实，由以下证据证明：沈仕龙的陈述，沈仕龙提供的《动迁房屋买卖协议》、《补充协议》、收据、汇款凭证，本院出示的拆迁补偿安置协议、上海市不动产登记信息、上海市不动产登记簿等证据予以佐证，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，沈仕龙称，1、关于两次支付面积补差款100,782元，第一次支付100,782元时，双方已知产证面积多出5.09平方米，便支付给石建苗面积差价。但石建苗办出小产证之后，又过来催要面积补差款，沈仕龙忘记已经支付过，故又再次支付给石建苗面积补差款。2、其目前已婚，名下无其他商品房，具备上海市购房资格。3、2019年9月30日，沈仕龙曾电话通知石建苗办理过户手续，当时石建苗同意国庆节之后办理，但国庆节过后，石建苗就一直推脱不予配合过户。2020年3月中旬，石建苗丈夫的朋友告知沈仕龙，系争房屋已经被石建苗抵押了，于是沈仕龙诉至本院。坚持诉请，不要求解除合同。诉请中违约金是依据合同约定每日千分之一标准，自2019年10月8日计算至2020年5月22日计算227天得出金额为584,702.06元，本案中自愿调整截至庭审之日止的违约金标准。之后产生的违约金另案主张。根据庭审查明的事实，本院认为，沈仕龙与石建苗双方签订的《动迁房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。故对沈仕龙要求确认双方所签协议合法有效的诉讼请求，本院予以支持。石建苗应当按照买卖协议约定，自2019年10月起协助沈仕龙办理过户手续，但石建苗于2020年3月11日以系争房屋为他人设定了抵押权，导致系争房屋目前无法办理过户手续，故沈仕龙要求石建苗协助过户的诉讼请求目前无法支持。石建苗应按合同约定承担逾期协助过户的违约金，沈仕龙主张的违约金计算方式符合合同约定和法律规定，本院予以确认。石建苗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一、第二、第三款规定，判决如下：一、原告沈仕龙与被告石建苗于2015年11月9日签订的《动迁房屋买卖协议》合法有效；二、被告石建苗应于本判决生效之日起十日内支付原告沈仕龙逾期过户违约金人民币55,636.90元；三、驳回原告沈仕龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,184.10元，减半收取计592.05元，由被告石建苗负担。财产保全申请费3,020元，由原告沈仕龙负担2,500元，被告石建苗负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年五月二十二日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。