湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15677号原告（反诉被告）：张某，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴攀，湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱某，住湖南省张家界市永定区，系张某的丈夫。被告（反诉原告）：邱某，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吴婷，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡某，住长沙市岳麓区，系邱某的丈夫。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）邱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人吴攀、朱某，被告邱某及其委托诉讼代理人吴婷、蔡某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2019年1月18日签订的《北大资源·时光项目商品租赁合同》解除；2.被告立即支付四个月免租期租金29442.4元；3.被告立即支付违约金14721.2元，原告已收取的14721.2元保证金不予退还；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月18日签订了《北大·时光项目商品租赁合同》，该合同对租赁期限、租金、支付方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定。根据合同4.1条，被告应于2019年9月20日支付下一季度租金，但被告一直未予支付，被告已于2019年10月7日搬离并清空门面，且未与原告移交，也无任何告知。根据合同第23条第23.3款，出现下列情形之一时，甲方有权解除合同收回租赁场地并无需承担违约责任。乙方不按时支付保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用或未补足保证金，逾期超过30日。同时，合同第22.7条、23.5条、23.6条，原告有权要求被告补齐4个月的免租期租金，所交保证金不予退还并支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。邱某辩称，1.涉案租赁房屋门口长期滴水，厕所返粪水、排水不畅等，存在严重质量问题，双方多次沟通无果。涉案合同已于2019年9月30日终止，无需解除。自商铺交付当天（2019年3月1日），门面上方即一直滴水。自2019年4月中旬开始，店内下水道屡次出现排水不畅问题，甚至出现了积水。邱某承租房屋经营“芭芭多”品牌主营面部护理项目，洗脸水较多，店员不得不将水提到门口倒掉。同时，面部护理至少需持续1-2小时，因厕所排便不畅，店内禁止大便，店员和顾客不得不绕道去很远的公共厕所。直到2019年6月，店内厕所开始返粪水，为防止粪水冒出便坑，店员不得不把粪水掏出一桶桶提到门外倒掉，整个门店一股臭味。另外，因长时间的返水导致店内货品、机器发霉，货物无法售卖，机器需要送厂返修。因环境恶劣，严重影响客户服务体验，新顾客不愿上门、老顾客不愿多来做护理，导致产品积压，营业额下降。员工因业绩上不来，选择辞职。根据合同第4.1条，租金按季度支付，但原告要求被告一次性预付5个月租金。被告与原告、物业公司多次沟通协商无果后，原告要求被告于2019年9月30日搬离租赁房屋，并于当日一早到场张贴“房东直租”广告，并现场监督、督促被告搬离。被告考虑到双方已无信任和合作基础，故于2019年9月30日搬离租赁房屋。综上，租赁合同已于2019年9月30日终止。2.原告要求支付免租期租金29442.4元，没有法律和事实依据，依法应予驳回。3.租赁合同第22.7条、23.5条是格式条款，加重了被告的责任，依据合同法第40条规定，该条款无效。租赁合同系原告违约在先及其要求解除，并非被告无故解除或中途退租，故被告无需支付违约金，原告已收取的保证金应予返还。反诉原告邱某向本院提出诉讼请求：1.判决张某向邱某返回保证金14721.2元。2.判决张某向邱某赔偿装修残值损失29019.7元（暂定以鉴定金额为准），加盟费损失9800元。3.本案案件受理费、财产保全费、鉴定费等费用由张某承担。事实与理由：2019年1月18日，邱某与张某签订《北大资源·时光项目商品租赁合同》，约定邱某向张某承租北大资源·时光项目商铺，双方对租金、租赁期限等进行约定。合同签订当日，邱某向张某交纳保证金14721.2元，并预交三个月租金22081元。合同签订后，邱某投入32852.5元对商铺进行装修，用于经营“芭芭多”品牌。自商铺交付当天（2019年3月1日），门面上方即一直滴水。自2019年4月中旬开始，店内下水道屡次出现排水不畅问题，甚至有积水。邱某承租房屋经营“芭芭多”品牌主营面部护理项目，洗脸水较多，店员不得不将水提到门口倒掉。同时，面部护理至少需持续1-2小时，因厕所排水不畅，店内禁止大便，店员和顾客不得不绕道去很远的公共厕所。直到2019年6月，店内厕所开始返粪水，为防止粪水冒出便坑，店员不得不把粪水掏出一桶桶提到门外倒掉，整个门店一股臭味。另外，因长时间的返水导致店内货品、机器发霉，货物无法售卖，机器需要送厂返修。因环境恶劣，严重影响客户服务体验，新顾客不愿上门、老顾客不愿多来做护理，导致产品积压，营业额下降。员工因业绩上好，选择辞职。对此，邱某反复与张某沟通，张某以本人不在长沙为由，推说直接找物业公司解决。邱某多次与物业公司沟通后，物业公司也仅仅是派人过来看看，并未采取实质性措施解决问题。直到9月30日，张某到场监督、督促邱某搬离店铺为止，上述问题仍未解决。综上，邱某依法提起反诉，望判如所请。反诉被告张某辩称，1.根据双方签订的租赁合同，是邱某未按时交纳租金。张某不需要退还保证金。2.装修损失应当由邱某自行承担。加盟费损失也不是张某过错导致的邱某直接损失。虽然商铺客观上确实存在漏水以及堵塞的问题，物业公司已经解决或提出了解决方案，但邱某未予同意。邱某未就滴水和堵塞问题采取任何措施，也没有找人维修，只是要求张某到场解决。张某不是专业的技术人员，也没有表示拒绝承担合理的维修费用。邱某考虑到自身营业不能被耽误，疏通和维修需要十来天时间，既拒绝物业公司提出的方案，也不自己处理，由此产生责任应由其自己负担。经审理查明，2019年1月18日，张某与邱某签订《商铺租赁合同》，合同第1条约定：邱某承租位于长沙市岳麓区北大资源·时光项目商铺从事商业经营。第3条约定：租赁期限从2019年3月1日起至2024年2月29日。装修期（含试营业期）4个月（自2019年3月1日起至6月30日止），邱某应在5月1日前完成装修并试营业。装修期（含试营业期）不计租金。第4条约定：租赁第1期，2019年3月1日至2020年2月29日；月租金为7360.6元，季度租金为22081.8元，第一期租金为58884.8元，租金支付时间为：合同签订之日支付首笔租金22081.8元。剩余36803元租金于2019年9月20日前按季度足额预付租金，免租期4个月；......；每季度租金须于每季度开始前提前10日支付。第5条约定，除因张某违约邱某行使本合同项下单方解除合同的权利外，本合同期满或提前解除，邱某归还承租物或张某按本合同约定收回承租场地时，邱某不得以任何理由要求张某收买承租场地进行的内装修或装饰及其附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租场地内属于邱某添置的各种设施和设备，更不得要求支付因搬运、撤离或拆除等发生的费用等。第11条约定：邱某如发现租赁场地内公用装置、设施（包括但不限于任何电气设备、线路或管道）破损或发生故障，应及时通知张某，不得擅自处理，......。第22条违约责任的约定：1、邱某逾期支付租金等，每逾期一日，按逾期支付金额的日万分之3向张某支付违约金。逾期超过30天的，张某有权单方解除租赁合同。2、任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后7天内予以更正，并承担相应的违约责任。3、邱某在租赁期内确需中途退租，应提前两个月向张某提出书面申请，经张某书面同意后，邱某须缴清应缴费用，邱某所交保证金不予退还。第23条合同解除的约定：1、双方协商一致，可提前解除合同。2、一方单方提出解除合同，另一方同意的。3、在邱某不按时支付租金等，逾期超过30日的，张某有权解除合同并无需承担违约责任等。4、张某根据本合同约定解除合同的，或者邱某无故解除本合同的，张某有权没收邱某的保证金，同时，邱某还应支付张某不少于按照本合同解除时当期月租金标准（第1期内解除合同的，邱某不享受首年租金优惠折扣）计算的2个月租金的违约金，并赔偿张某损失。第24条合同解除的处理约定，邱某自费装修的，张某无需补偿。2019年1月18日，邱某向张某支付了保证金14721.2元和首笔租金22081元（2019年7月-9月）。邱某在合同签订后，于2019年3月1日对租赁房屋进行装修，并于2019年3月23日营业，经营“芭芭多”品牌，主营面部护理项目。案涉商铺下水道自2019年4月中旬开始出现多次排水不畅，导致厕所无法正常使用及商铺门口上方广告箱积水滴水的情况。邱某已将此情况告知张某。物业公司上门进行过查看。后从6月份开始，商铺厕所出现严重的返水情况，厕所被禁用。为此，邱某多次找到张某和第三方物业公司要求解决厕所排水问题。至7月份，张某到过现场一次。物业公司也于7月6日派员查勘并将户外地面破开进行排查堵塞原因，并提出相应的解决方案，因未能得到邱某认同而未实施。张某曾于2019年9月16日、17日向邱某提醒在9月20日前交纳租金。邱某就厕所不能使用问题与张某进行电话沟通，双方对后续房租支付问题未能协商成功。9月29日，张某向邱某发出信息，载明：邱某应在9月20日前交纳截止2020年2月的租金36803元，但至今未收到；我方默认你单方违约，按合同承担相应违约责任，于9月30日前退出场地等。2019年9月30日，张某丈夫到商铺现场并张贴招租广告。同日邱某于搬离了涉案商铺。在审理过程中，本院进行现场查勘，发现案涉商铺厕所位置高于地面20厘米左右。在相邻商铺使用厕所冲水后，案涉商铺厕所随即出现返水情况。上述事实，有当事人的当庭陈述，张某提供的商铺租赁合同、短信聊天记录、微信聊天记录、长沙市商品房买卖合同，邱某提供的商铺租赁合同、账单详情截图、物业费发票等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，张某与邱某签订的租赁合同系各自真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，张某于2019年9月29日向邱某发出通知，称邱某已违约，应于2019年9月30日退场。次日，张某的丈夫朱某在涉案商铺张贴转租广告并监督邱某搬离商铺，邱某于当日搬离了涉案商铺，至此双方均已实际行动表明涉案租赁合同解除，视为双方协商一致解除涉案合同。故张某请求确定双方签订的商铺租赁合同已解除，本院予以支持。对于邱某是否支付免租期租金和张某是否返还保证金问题。本院认为，涉案合同明确约定，2019年6月30日前属于装修期，不计租金，且第1期租金已实际扣除4个月的免租期，为58884.8元。剩余租金在2019年9月20日前按季度付清。因邱某没有在2019年9月20日前向张某交纳剩余应付租金，张某于2019年9月29日向邱某发出解除合同的通知要求在2019年9月30日前退场。涉案合同又约定邱某交纳租金逾期30日的，张某有权解除合同并没收保证金，但张某于邱某逾期10日时就提出解除合同，邱某接到通知后也以实际行动表明同意即时解除双方的合同，视为双方协商一致解除涉案合同。故张某无权要求邱某支付免租期租金，同时张某没收保证金的条件并不成就，故张某应向邱某退还保证金14721元。关于邱某是否支付违约金问题。本案中，作为承租人的邱某支付租金是其主要义务，根据涉案合同约定，邱某应在9月20日前按季度支付租金，邱某不能以商铺存在漏水、下水道堵塞等事由拒付租金，故邱某存在逾期支付房租的违约行为，应按合同约定支付相应的违约金。张某主张违约金14721元，其要求过高，因涉案合同已于9月30日解除，本院认定由邱某向张某支付以逾期支付金额22081元为基数按日万分之3计算10天的违约金66元。对于邱某要求张某赔偿的装修残值和加盟费损失问题。因本案双方当事人协商一致解除涉案合同，根据涉案合同约定，合同解除后邱某的装修部分，张某无需补偿。至于加盟费损失，因涉案合同是邱某自愿解除的，故邱某主张由张某承担此损失，无事实与法律依据，本院对该项反诉请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认张某与邱某签订的《商铺租赁合同》已解除；二、邱某在本判决生效后十日内支付张某违约金66元；三、张某在本判决生效后十日内退还邱某保证金14721元；前述第二、三项相抵后，张某应支付邱某14655元；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回邱某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1272元，减半收取636元，由张某负担600元，邱某负担36元；反诉费570元，由张某负担380元，邱某负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇二〇年五月六日法官助理成功书记员陈莎附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。