广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2081号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市***餐饮服务有限公司。住所地：广东省东莞市********太隆小组。统一社会信用代码为91441900MA52083H86。法定代表人：王创基，该公司总经理。委托诉讼代理人：李科，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社。住所地：广东省东莞市********民委员会。机构代码为618109446。负责人：冯润明，该经济联合社董事长。委托诉讼代理人：韩友江，广东格雷兄弟律师事务所律师。原审第三人：王创基，男，汉族，1988年1月15日出生，住广东省东莞市*********，公民身份号码为441************516。上诉人东莞市***餐饮服务有限公司（以下简称香鸽园公司）因与被上诉人东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社（以下简称西太隆经联社）、原审第三人王创基土地租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。香鸽园公司原审的本诉请求：1.判令西太隆经联社赔偿香鸽园公司收取的所有费用2857873.5元，详见证据统计表；2.西太隆经联社赔偿香鸽园公司因《土地租赁合同书》无效而产生的全部损失1972428.08元（其中利息损失暂计至2019年6月30日，详见统计表，诉请二、三合计4830301.58元）；3.本案诉讼费用由西太隆经联社承担。于本案庭审中，香鸽园公司当庭增加诉讼请求：确认香鸽园公司、西太隆经联社签订的《土地租赁合同》无效。西太隆经联社原审的反诉请求：1.依法解除香鸽园公司、西太隆经联社2018年5月24日签订的《土地租赁合同书》；2.香鸽园公司支付西太隆经联社2019年上半年租金554382.5元和2018年5月至12月土地补偿款154000元、2019年1月至6月土地补偿款117000元；合计825382.5元；3.本案反诉费由香鸽园公司承担。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中国人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认香鸽园公司与西太隆经联社于2018年5月24日签订的《土地租赁合同书》无效；二、限西太隆经联社于判决发生法律效力之日起十五日内返还香鸽园公司土地交易保证金2000000元和合同履约保证金500000元；三、限西太隆经联社于判决发生法律效力之日起十五日内支付香鸽园公司损失417988元；四、限香鸽园公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付西太隆经联社2019年上半年土地占有使用费268405.2元；五、驳回香鸽园公司的其他诉讼请求；六、驳回西太隆经联社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费22721元（香鸽园公司已预交），由香鸽园公司承担7721元，西太隆经联社承担15000元；一审反诉案件受理费6026.91元（西太隆经联社已预交），由香鸽园公司承担1980元、西太隆经联社承担4046.91元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13378号民事判决。原审宣判后，香鸽园公司不服，向本院提起上诉：一、撤销原判，改判西太隆经联社返还已向香鸽园公司收取的所有费用2857873.50元；二、改判西太隆经联社赔偿香鸽园公司因《土地租赁合同书》无效而产生的全部损失1972428.08元（其中利息损失暂计至2019年6月30日）；三、即使要根据过错责任分担香鸽园公司与西太隆经联社的责任，也应当按合理方式分配双方的责任承担；四、本案诉讼费由西太隆经联社承担。事实和理由如下：一、香鸽园公司已极尽合理信赖和审查义务，《土地租赁合同书》的无效系西太隆经联社的过错造成，原审判决认定香鸽园公司与西太隆经联社各承担50％，违背了客观事实，显失公平。（一）西太隆经联社作为具有公信力的组织，通过一系列公开行为表示可以将案涉地块变更为建设用地。1、西太隆经联社除多次向香鸽园公司承诺可以将案涉地块变更为建设用地外，还于2017年8月25日举行了领导班子会议，会议一致通过“同意利用香鸽园农庄继续发展观光农业，调整香鸽园南面土地用于建设”。2、西太隆经联社在集体决策表决后，就案涉地块的建设租赁事宜进行了公开招投标，香鸽园公司通过公开招投标获得了租赁案涉地块的资格。西太隆经联社在上述一系列公开行为中既有全体村民表决，又有党员和国家公务人员的决策。香鸽园公司完全有理由相信西太隆经联社一系列公开行为的公信力，也尽到了自身的合理审查义务。（二）香鸽园公司之所以与西太隆经联社签订了《土地租赁合同书》，是在西太隆经联社的各种压力下，为了配合莞番高速项目的建设而签订。这本是香鸽园公司为配合国家建设所作的牺牲，而不是香鸽园公司的过错行为。根据香鸽园公司提交的证据可知，在2018年4月9日王创基与西太隆经联社签订《拆迁补偿协议书》之前，香鸽园公司与西太隆经联社就着手实施了香鸽园重建相关事宜。香鸽园公司与西太隆经联社签订《土地租赁合同书》与莞番高速项目的拆迁工程密切相关，也可见莞番高速拆迁项目与案涉地块的租赁事宜交叉进行。因为莞番高速拆迁项目的紧迫性以及西太隆经联社给予香鸽园公司足够大的拆迁压力。（三）香鸽园公司一直在积极配合西太隆经联社申报工作，而西太隆经联社既不为香鸽园公司办理好报建手续，又不直接告诉香鸽园公司真实情况，使得香鸽园公司白白浪费了大量的时间和资金实施着毫无意义的准备工作，通过香鸽园公司提交的与西太隆经联社工作人员“阿梁”的聊天记录可知。这显然是西太隆经联社的过错，原审判决在这种情况下认定香鸽园公司与西太隆经联社各承担50％是不公平的。二、原审判决对案涉地块占有使用费用的计算起止时间、计算标准和过错责任分担均认定错误。（一）对案涉地块的设计测绘并不需要西太隆经联社交付案涉地块。香鸽园公司并未实际占有使用案涉地块。由于无法申请报建导致香鸽园公司一直未实际使用该案涉地块，更无从进行任何建设。（二）退一步讲，即使本案存在“占有使用”案涉地块的情形，香鸽园公司已经于2019年4月19日通过《律师函》将案涉地块“交还”给了西太隆经联社。由于案涉地块只是一块空地，香鸽园公司未进行任何建设，也未设置任何围栏，香鸽园公司与西太隆经联社根本无法履行某一具体的交付或者交还行为。（三）退一步讲，即使存在所谓的“占有使用”，也应当由香鸽园公司与西太隆经联社根据过错责任予以承担。1、占用使用费本质上属于西太隆经联社因《土地租赁合同书》无效而产生的可期待利益损失或者说是香鸽园公司得利西太隆经联社损失，但无论哪种解释都系西太隆经联社的利益损失，因此根据《合同法》第五十六条的规定，对于西太隆经联社占有使用费的损失也应当按照过错责任予以分担。2、对于香鸽园公司所产生的实际损失，原审判决按照过错责任进行分配，但对于西太隆经联社的占有使用费的损失却不按照过错责任进行分配是不公平合理的。（四）退一步讲，即使存在所谓的“占有使用”，占用使用费也不应当参照《土地租赁合同书》中的建设用地的租金计算，而应参照《土地租赁合同书》中的农业用地的租金计算。《土地租赁合同书》无效，也应当按照案涉地块的实际性质和市场真实价格计算占有使用费。同时西太隆经联社应当退还其多收取的不合理租金。三、原审判决的结果实际导致西太隆经联社未产生任何损失反而获利而香鸽园公司却产生巨大的损失，这样的判决是违背公平正义原则的。（一）即使西太隆经联社按照农业用地的价格合法合规地出租案涉地块，其收取的租金都没有香鸽园公司交付的“占有使用费”高。西太隆经联社通过违法行为获利:1、西太隆经联社至今仍无偿使用着香鸽园公司缴付的250万元以及多付的租金。2、西太隆经联社通过收取“占有使用费”的方式，以农业用地收取了建设用地的租金。3、西太隆经联社在明知《土地租赁合同书》已经实际无效的情况下，向香鸽园公司隐瞒真实情况，拖延时间，从而可以更多地收取“占有使用费（二）较之西太隆经联社的获利，香鸽园公司则产生了巨大的损失，包括250万元及多付租金的资金成本、因西太隆经联社虚假承诺而放弃的经营性损失补偿、香鸽园公司持续花费的相关报建成本。综上所述，原审判决的结果使得《土地租赁合同书》无效而导致西太隆经联社实际已经获利，而香鸽园公司却承受了巨大的损失，是不公平不合理的。西太隆经联社未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。王创基未在法定期限内向本院提交书面意见。二审期间，香鸽园公司主张原香鸽园拆迁工作于2018年12月底才完成，提交了相关转账记录予以证明。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，香鸽园公司于2019年4月19日向西太隆经联社发出律师函，通知西太隆经联社自行处理案涉地块。西太隆经联社于2019年4月22日签收。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、案涉土地租赁合同书无效的过错责任应如何划分；二、占有使用费应如何认定。对于焦点一，香鸽园公司在拆迁前所使用土地为农用地，案涉地块亦为农用地，在案涉土地租赁合同书签订前，部分案涉土地也是香鸽园公司所使用，香鸽园公司应当知晓案涉地块为农用地，在办理相关审批手续前，不能用于非农建设，土地租赁合同书对此亦有明确约定。香鸽园公司对于合同无效存在过错，原审法院认定双方各承担50%责任，以及对各项费用、损失的认定，处理正确，本院予以维持。对于焦点二，香鸽园公司就异地重建的事宜进行了设计、测绘等行为，西太隆经联社提交的照片显示有专人看管，香鸽园公司已经缴纳2018年5月至12月租金，以上事实证明西单塘地块实际上已经交付，西太隆经联社已不能对该地块进行利用，香鸽园公司应当支付占有使用费。如上所述，香鸽园公司在签订土地租赁合同书时已经知晓案涉地块的性质，在对案涉地块进行竞投时，香鸽园公司理应对该地块的租金水平及相关风险进行了评估，合同所约定的租金价格是双方协商一致的结果，原审法院参照合同约定的租金标准认定占有使用费，并无不当。香鸽园公司主张以西单塘原租金标准1600元/亩计算租金，理由不成立，本院不予支持。香鸽园公司于2019年4月19日发律师函至西太隆经联社，通知西太隆经联社自行处理案涉地块，西太隆经联社未举证证明此后香鸽园公司仍占有案涉地块，其亦确认地上残损建筑不属于香鸽园公司所有。西太隆经联社此时接收案涉土地并不存在障碍。据此，自西太隆经联社于2019年4月22日收到香鸽园公司的律师函之日起，香鸽园公司实际上已不占有案涉地块，故占有使用费应计算至2019年4月22日为44734.2元/月×3.73个月=166858.57元。对于西太隆经联社超过该数额的主张，本院不予支持。至于香鸽园公司要求西太隆经联社返还已交租金，理由不足，本院不予支持。综上所述，香鸽园公司的上诉理据部分成立，本院对其成立部分予以自持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13378号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13378号民事判决第六项；三、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13378号民事判决第四项为：限东莞市***餐饮服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社2019年1月1日至2019年4月22日期间土地占有使用费166858.57元；四、驳回东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费22721元，反诉受理费6026.91元，合计28747.91元，由东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社负担14943元，由东莞市***餐饮服务有限公司负担13804.91元；二审案件受理费45442.41元，由东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社负担955.41元，由东莞市***餐饮服务有限公司负担44487元（以上诉讼费均已预交）。因双方同意由败诉方向胜诉方迳付诉讼费，故东莞市沙田镇西太隆股份经济联合社应向东莞市***餐饮服务有限公司支付一、二审诉讼费9871.5元，本院不再进行退收。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年五月二十六日书记员  谢爱玲