云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云33民终78号 上诉人（原审原告）：马丽华，女。 委托诉讼代理人：黄爱忠，泸水市上江镇法律服务所基层法律服务工作者，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：怒江中启房地产开发有限公司，住所地云南省泸水市六库镇赖茂新城滨江郦景一期A区5栋5S-205号商铺，统一社会信用代码：91533321584823309C。 法定代表人：李的很，系公司总经理。 委托诉讼代理人：卢向黎，男，特别授权代理。 上诉人马丽华因与被上诉人怒江中启房地产开发有限公司（以下简称中启公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马丽华的委托诉讼代理人黄爱忠、被上诉人中启公司的委托诉讼代理人卢向黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马丽华上诉请求：1.撤销云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初632号民事判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对本案“房屋是否交付”这个重要事实，作出错误的判断。（一）关于商品房交付的一般概念、事实要件和法律要件。商品房的交付是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。商品房的交付前提是工程竣工验收合格，而一审中，被上诉人仅以2017年6月28日《工程竣工验收证明书》证明其主体完工，也未提交相关法律法规所规定的“一表二书”（即商品房综合验收备案表及住宅质量保证书和住宅使用说明书）。一审庭审中，上诉人的代理人询问对方代理人是否经过竣工验收以及是否具有综合验收备案表时，被上诉人的代理人都明确表示“没有”。因此被上诉人的房屋交付欠缺合法前提，即便是已经“交房”也是违法的，是无效的交付，但一审法院始终未审查被上诉人交付房屋的合法前提要件。(二）被上诉人事实上存在两个层面的交付违约行为。一是被上诉人没有在合同约定的交房时间即2017年6月28日交房，构成交房迟延，应承担违约责任。二是被上诉人即使已于2017年6月30日将房屋交付给上诉人，但该交付行为因不具备合同约定的交付条件，同样构成违约，该违约行为的时间一直延续到被上诉人满足合同约定的交付条件时才终止。合同约定的交付条件就是国家和地方人民政府的有关规定，即交付商品房必须同时交付“两书一表”。二、一审法院适用法律错误。本案不仅适用《民法通则》《合同法》的相关规定，还应适用《建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《消防法》等法律法规的规定。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，公平公正依法改判。二审庭审中，上诉人将其主张逾期交房违约金的计算天数变更为自2016年12月29日至2018年3月11日止。 中启公司辩称，请求驳回上诉人上诉的全部诉讼请求。（一）双方签订的《商品房购销合同》及其附件《〈商品房购销合同〉补充协议》，合法有效，受法律保护。补充协议第三条已对具备向乙方交付房屋使用条件进行了明确约定。（二）上诉人已对案涉房屋进行验收，完成了项目初验，并依约刊登了交房公告，被上诉人已完成了合同约定的所有交房义务。上诉人已接房并实际占有和使用了该房屋，却又怀疑房屋竣工合格的程序不合法，要求被上诉人赔偿，既不合理也不合法。（三）因滨江郦景业主购买房屋的时间不同，签订《商品房购销合同》的时间也不一致，所以合同中约定的交房时间也不一致，上诉人要求以实际接房时间作为交房时间要求赔偿没有法律依据。法律法规仅仅规定，商品房的交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，经验收合格的主体依然是在有资质的建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，备案行为与工程验收合格与否没有直接联系，不能作为评价被告是否履行法定义务的标准。（四）延期交房和办证，并非被上诉人过错，主要受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够，物理、生化防护措施不足造成对滨江郦景项目建设的影响（原泸水县政府的规划错误）。（五）截止2019年12月23日，滨江郦景项目已经办理接房手续收房的业主已经达到248户，占总开发量288户的86.11%，由于政府政策原因暂时无法办理竣工验收的情况已经获得了大多数业主的谅解，被上诉人也在积极协调各方面的条件，争取早日获批相关手续。此外在泸水市人民法院一审40起案件中（含本次上诉4户），对于约定交房日期和交房公告之间有差距的，被上诉人已经按照实际交房日期2017年6月28日，进行计算赔偿，相关业主均无异议。 马丽华向一审法院起诉请求：1.判令中启公司承担延期交房的违约金883天×30元/天=26490元(自2016年12月29日至2019年6月2日止)，并承担自2019年6月3日起至交付合格房屋止每天30元的违约金；2.判令中启公司尽快将相关办理房产权证材料交由房管所；3.诉讼费用由中启公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月29日，马丽华与中启公司签订了《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》，马丽华向中启公司购买位于泸水市，合同约定房屋总价417120元，首付款为127120元，余款29万元采取银行按揭贷款方式支付。马丽华与中启公司合同签订后，马丽华依约履行了付款义务，但中启公司未按照合同按期交付房屋。双方合同第七条约定：“甲方应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。”合同第九条约定“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按每天30元支付违约金”。合同第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”中启公司于2017年6月30日，按照合同约定在第4206期怒江报上刊登了“交房公告”。2017年6月28日，中启公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》。2018年3月11日，马丽华在房屋交接验收单上签字办理了交接手续，分别在入伙会签单、业主承诺书、滨江郦景业户消防安全责任书、前期物业管理服务协议上签名捺印，并在房屋交接验收单上签名，领取了案涉房屋钥匙。 另，因受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够、物理、生化防护措施不足造成对案涉房屋所在的滨江郦景项目的影响，滨江郦景项目至今仍然无法获得滨江郦景项目环境影响评价行政许可，由于项目环境影响评价行政许可属于主管部门验收的前置条件，需等到污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收并最终获得政府相关主管部门的审批手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同,依法成立的合同，受法律保护。本案中，马丽华与中启公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。双方在合同中约定的交房条件为“建设单位组织验收合格”，且补充协议中明确约定了参与验收的相关单位，并未约定案涉房屋需取得建设工程竣工验收备案表后才能交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，建设工程交付使用的条件为建设工程验收合格，且双方合同约定的交付条件并未违反我国法律强制性规定，故，一审法院对马丽华提出案涉房屋达不到交付条件的观点不予采纳。 马丽华提出中启公司承担延期交房的违约金问题，依据马丽华与中启公司签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》的约定，马丽华已经向中启公司全额支付了房屋价款，中启公司也应当对案涉房屋通过建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格后，按照合同约定以媒体公告的形式通知马丽华于2016年12月28日到交房现场办理交接房手续，但中启公司在2017年6月28日才对案涉房屋通过验收，且于2017年6月30日才以媒体公告的形式通知马丽华办理交接房手续。综上,中启公司存在违反合同约定逾期交付房屋情形，且已逾期185天，中启公司对于逾期交房期间应向马丽华承担违约赔偿责任，故，中启公司应对双方《商品房购销合同》约定交付房屋时间至实际达到交付房屋期间向马丽华支付每天30元的违约金，即应承担185天×30元/天=5550元的违约金。 另,马丽华要求中启公司尽快将相关办理房屋产权证的材料交由房管所的问题。一审法院认为，案涉房屋达到办理房屋产权证条件后，中启公司有义务配合马丽华进行办理，涉及中启公司需要向办证机构提交的材料的应及时提交。本案中，因案涉房屋所在项目需等到泸水市污水处理厂技改方案完成后，获得省、州一级环保主管部门的验收合格以后才能获得项目环境影响评价行政许可，才能继续对滨江郦景项目后期的专项验收，并最终获得政府相关主管部门的审批手续，故，中启公司应当在泸水市污水处理厂技改完成并获得行政许可后及时配合马丽华办理房屋产权证手续，因马丽华该项诉讼请求涉及相关行政行为，且马丽华的诉讼请求没有明确中启公司需要提交的具体材料，属于诉讼主张不明确，不宜在本案中作出具体裁判，马丽华的该主张一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、中启公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给马丽华逾期交房违约金5550元；二、驳回马丽华的其他诉讼请求。案件受理费462元，由中启公司负担。 二审期间，马丽华提交了证据《地产公司收费明细》《收据》，欲证明中启公司交房时间为2018年3月11日，并非交房公告上所载明的时间。经质证，中启公司对马丽华提交的证据的真实性、合法性认可，对其关联性和证明目的不予认可。本院认为，马丽华提交的证据不能证明其欲证目的，故对该两份证据不予采信。 二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院依法予以确认。 综合双方诉辩主张，本案的争议焦点是：1.中启公司是否应向马丽华支付逾期交房违约金？如支付，如何计算？2.马丽华请求判令中启公司将相关办理房产证材料交由房管所是否成立？ 关于中启公司是否应同马丽华支付逾期交房违约金，如支付，如何计算问题？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马丽华与中启公司签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定“甲方（中启公司）应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（马丽华）。在马丽华已按照约定支付了全部购房款情况下，中启公司也应当履行按期交付房屋的义务，但案涉房屋于2017年6月28日才通过验收，中启公司于2017年6月30日才按照合同约定以媒体公告的形式通知马丽华办理交接房手续，已构成违约。中启公司应向马丽华支付逾期交房违约金。关于违约金如何计算问题。根据双方签订的《商品房购销合同》第十条的约定，案涉商品房经建设单位（中启公司）组织验收合格后，中启公司应当以媒体公告形式通知马丽华办理交接手续。中启公司发布媒体公告后，视为交接通知已经送达马丽华。公告的第二日应作为交房日期，故一审法院认定中启公司存在违反合同约定逾期交付房屋情形，且已逾期185天，按照合同约定每天30元计算，判令中启公司对于逾期交房期间应向马丽华支付违约金5550元，并无不当，本院予以维持。 马丽华主张违约行为的时间一直延续到被上诉人满足合同约定的交付条件时才终止，其认为合同约定的交付条件指工程竣工验收合格，要具备相关法律法规所规定的“一表二书”，本院认为双方签订的《〈商品房购销合同〉补充协议》已对“建设单位组织合格”作出明确约定，即由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位共同对乙方所购房屋单体工程验收合格。上诉人的主张与合同约定不符，且其主张的“一表二书”并无具体的法律法规进行强制性规定，故对上诉人上述主张的观点不予采纳。 关于马丽华请求判令中启公司尽快将相关办理房产证材料交由房管所问题。本院认为，根据双方《商品房购销合同》的约定，若案涉房屋达到办理房屋产权证条件后，中启公司有义务配合马丽华进行办理，涉及中启公司需要向办证机构提交的材料的应及时提交。但是本案房产证不能及时办理主要原因是泸水市污水处理厂与案涉房屋所在小区滨江郦景距离不够、物理、生化防护措施不足，导致滨江郦景建设项目的环境影响评价行政许可决定被撤销。案涉房屋产权证的办理须等泸水市污水处理厂技改完成以及相关部门的行政许可。故一审法院驳回上诉人该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上所述，马丽华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费462元，由马丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  肖媛华 审判员  陈中朝 二〇二〇年五月十八日 书记员  夏玉琴