湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异73号案外人：钱力，男，1980年7月11日出生，汉族，居民身份证住址福建省厦门市思明区。案外人：郑严，女，1980年7月4日出生，汉族，居民身份证住址福建省厦门市思明区。上述案外人委托代理人：崔建龙、刘超，湖北瑞通天元律师事务所律师。保全申请人：平安银行股份有限公司武汉分行，营业场所武汉市武昌区中北路54号宏城金都1-3层。负责人：邓红，行长。委托代理人：李建平、周雪蓉，湖北金楚律师事务所律师。被申请人：何仕厚，男，1970年11月12日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。保全申请人平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）为与被申请人何仕厚金融借款合同纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，本院于2019年2月13日作出（2019）鄂0106财保172号民事裁定书，裁定：查封、冻结被申请人何仕厚银行存款71659.79元或者相等价值的其他财产。于2019年2月21日向武汉市武昌区不动产登记中心送达该民事裁定书及（2019）鄂0106财保172号《协助执行通知书》，轮候查封了被申请人何仕厚名下坐落于武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际五期4栋/单元33层3室的房屋（合同备案号：昌120422700，以下简称涉案房屋）。案外人钱力、郑严向本院提出异议，本院受理后，依法进行审查，本案现已审查终结。钱力、郑严请求：解除对涉案房屋的保全查封措施。事实与理由：申请人已经于2015年通过武汉景雅居房地产经纪有限公司复地东湖分公司从何仕厚、孙学兰手中购买了该房屋，并已付清房款且已经多年实际占有使用，涉案房产实际为申请人所有。第一，申请人在贵院查封该房屋前已经与被告何仕厚签订了《武汉市存量房居间买卖合同》并支付了全部房款。2015年7月4日，何仕厚、孙学兰与钱力、郑严、武汉景雅居房地产经纪有限公司复地东湖分公司共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，2016年4月19日各方共同签订了《房屋买卖合同》补充合同，两合同明确约定了对涉案房屋的买卖、价款、付款、过户、公证等事宜。第二、申请人在贵院查封之前就已经付清所有购房款，并已经实际占有使用涉案房屋。买卖合同签订后，申请人按合同约定支付了购房款和中介费，2016年4月，何仕厚、孙学兰向申请人交房，并交付了其与开发商签订的已经在房地局备案的《武汉市商品房买卖合同》及其附属文件资料、房屋钥匙、水电物业等。2016年7月，申请人已经向何仕厚付清了全部购房款，并已合法实际占有使用该不动产。何仕厚亦开具了相应金额的收款收据。第三、申请人对暂未办理过户登记一事没有任何过错。首先，涉案房屋系武汉中北房地产开发有限公司依法出售的商品房，何仕厚、孙学兰与开发商签订了买卖合同已经在房产局备案，申请人认为其购房行为及购房合同是完全合法有效的，并已经尽到合理的注意义务。其次，涉案房屋系因开发商原因拖延了办理房产证的时间，且涉案房屋仅是四栋共608户存在办证问题的房产之一。申请人在支付全部购房款项并实际占有房屋后，发现开发商无法正常为涉案房屋办理房产证，上访后才知道房屋违建，自2016年起已经和复地东湖国际的业主共同向开发商、武汉市武昌区城市管理委员会、武汉市住房保障和房屋管理局等相关部门反映过，同时为及时办证，申请人与何仕厚、孙学兰就登记、过户事项特地办理了公证文书。再次，申请人已经在得知可以办证的第一时间前往房管局办理相关手续。2019年8月27日，申请人接到通知可以开始办理商品房不动产登记手续，立即前往武昌区政务中心办理不动产登记手续。正是在办理不动产登记手续的过程中，被告知该房产存在被法院查封的情形。审查查明，2015年7月4日，经武汉景雅居房地产经纪有限公司复地东湖分公司居间，何仕厚、孙学兰与钱力、郑严签订《存量房居间（买卖）合同》，约定钱力、郑严以273万元的价格购买何仕厚、孙学兰所有的涉案房屋。合同签订后，钱力于当日分别通过招商银行厦门莲前支行、兴业银行厦门莲前支行向何仕厚各转账支付购房定金15万元（合计30万元），于7月11日、7月14日通过兴业银行厦门莲前支行转账支付首付款15万元、85万元（合计100万元）。于2016年3月22日支付首付款20万元。2016年4月19日，双方签订《存量房居间（买卖）合同补充合同》，补充合同确认：截止2016年3月22日，钱力已支付何仕厚定金30万元、房款120万元，剩余房款为123万元。补充合同对剩余房款的支付及房屋过户前相关手续的办理、公证、房屋的交付、违约责任等事项进行了约定。2016年4月20日，21日，钱力通过兴业银行厦门莲前支行向何仕厚转账支付购房款20万元、80万元（合计100万元）。2016年7月23日，钱力通过兴业银行厦门莲前支行将余下的23万元购房款支付给了何仕厚。2018年6月26日，复地东湖国际5期2、3、4、5栋全体业主向相关政府部门发出《关于请求督办解决武汉复地东湖国际五期房产证的请愿书》，主要内容为因开发商原因导致608户业主从2014年至2018年迟迟无法办理房产证，业主请求由武汉市人民政府牵头督办，协调各部门推进办理五期2至5栋房产证事宜。2019年8月1日，武汉市自然资源和规划局武昌分局向业主发出《公告》，表明建设单位已办理完不动产首次登记手续，业主可以持相关材料办理房产证。另查明，武汉市东西湖区人民法院因杨胜贵与何仕厚民间借贷纠纷一案于2018年8月17日查封了涉案房屋｛执行文书号：（2018）鄂0112执保327号｝。钱力向该院提出异议。该院于2019年11月4日作出（2019）鄂0112执异65号执行裁定书，裁定：中止该院（2018）鄂0112执保327号协助执行通知书对位于武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际五期4栋/单元33层3室房屋的执行（合同备案号：昌120422700）。上述裁定作出后，该院于2020年4月29日解除对涉案房屋的查封。上述事实，有案外人提供的《存量房居间（买卖）合同》及补充合同，钱力支付购房款银行清单、何仕厚出具的收条、及武汉市住房保障和房屋管理局“关于胡某某反映复地东湖国际五期项目房屋办证问题的答复意见书”系列材料等证据证明。本院认为，本案系因诉讼财产保全引发的争议，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，本院对该异议进行审查。根据本案查明的事实，钱力与被申请人何仕厚在本院查封前即订立有合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有该房屋，支付了全部购房款，双方虽未办理过户登记，但并非钱力、郑严自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，其对本案执行标的享有足以排除强制执行的权益，所提异议成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止本院（2019）鄂0106财保172号《协助执行通知书》的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  舒光明二〇二〇年五月十九日书记员  金 菁