广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0781民初643号原告：林耀华，男，1977年5月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区兴隆里35号，公民身份号码：440************017。委托诉讼代理人：倪华晖，系广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张呈熙，系广东天杰律师事务所律师。被告：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊，统一社会信用代码：914***********210B。法定代表人：吕翼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨栩锋，系该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，系该公司职员。被告：广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市*************，统一社会信用代码：914***********186J。法定代表人：刘某1。原告林耀华与被告台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称为台山颐和地产）、被告广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司（以下简称为广州颐和房产代理台山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告林耀华的委托诉讼代理人倪华晖、张呈熙，被告台山颐和地产的委托诉讼代理人张哲到庭参加诉讼，被告广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林耀华向本院提出诉讼请求：1.解除林耀华与台山颐和地产签订的《商品房买卖合同》；2.判令两被告向林耀华返还购房款475721元以及利息（以475721元为本金，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至全部清偿之日止）；3.判令两被告支付逾期交房违约金13558.04元（以475721元为本金，从2019年3月30日起按照总房价款万分之一计算，暂计至2020年1月17日）；4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：林耀华与台山颐和地产在2017年签订了《商品房买卖合同》，约定林耀华向台山颐和地产购买地址为温泉颐和城颐秀街7号2501房的预售商品房（下称涉案房屋），双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。合同签订后，林耀华在2017年11月2日以自身控制的公司“广州领域置业发展有限公司”通过与台山颐和地产抵扣工程款的形式付清了房款。按照买卖合同第八条的约定，台山颐和地产应在2019年3月30日前向原告交付房屋。但截至起诉之日，台山颐和地产仍未向原告履行交付房屋的义务，至今涉案房屋仍然没有在台山市住房和城乡建设局登记备案。台山颐和地产的行为已构成严重违约。林耀华经多次找台山颐和地产协商交房未果，而办理房产证的事宜更是遥遥无期，双方签订的《商品房买卖合同》按现状已经完全无法履行，合同目的难以实现。为维护自身合法权益，林耀华遂提起本案诉讼。诉讼过程中，林耀华以广州颐和房产代理台山分公司是台山颐和地产的代理收款方，应对台山颐和地产涉案债务承担连带责任为由，申请追加广州颐和房产代理台山分公司为共同被告，要求广州颐和房产代理台山分公司共同承担涉案债务。台山颐和地产辩称，1.原告提出解除合同没有依据，根据商品房买卖合同第九条和补充协议第七条约定，双方不解除合同的履行，台山颐和地产应在合同第八条约定的交房日期的次日至实际交房之日止每日按房价的万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金总额不超过总房价的百分之二。2.原告未达到收楼条件，不应支付违约金。根据双方签订买卖合同补充协议第八条第二款约定，原告在缴纳全部房价款、全部税费和其他费用以及物业维修基金后方可收楼，否则台山颐和地产可顺延交付。逾期交付商品房的违约金责任由原告自行承担。原告至今仍未缴纳税费和物业维修基金，未达到合同约定的收楼条件，台山颐和地产不应支付逾期交楼违约金。3.原告并没有向台山颐和地产支付购房款，所以原告主张退房款、支付利息、违约金没有任何依据。原告没有向台山颐和地产交付涉案房屋的房款，是通过工程款抵扣，工程款的收款方为广州领域置业发展有限公司，如要退房款，也应该退给领域公司而非原告。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年，台山颐和地产作为发展商与林耀华作为购方、广州颐和房产代理台山分公司作为代理方，就林耀华向台山颐和地产认购商品房，台山颐和地产委托代理方广州颐和房产代理台山分公司销售房屋并收受房款一事，三方协商一致签订编号YH0010655《台山颐和温泉城认购书》，当中约定：认购单元台山市*****************房，建筑面积90.7平方米，套内面积约78.17平方米；认购成交价为475721元，付款方式为一次性付款：定金30000元于签署认购书时交付（在首期房款中抵扣），其余房款按《商品房买卖合同》的约定进行支付；该房产在林耀华履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年3月30日前交付林耀华使用。后林耀华作为卖受人与台山颐和地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为三合镇温泉颐和城颐秀街7号2501室。该商品房约定建筑面积共90.5平方米，其中，套内建筑面积78.17平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6086元，总金额475721元。第六条付款方式及期限：一次性付款，签订本合同之日交清房款475721元。第八条交付期限：出卖人应当在2019年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经甲方会同施工方、监理方和设计方四方共同进行工程验收合格为准。......第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、见附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条的规定。附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条甲方逾期交房的违约责任第一款：双方不解除合同的履行，甲方应自本合同第八条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第八条关于收楼的补充约定第2点：乙方在缴交全部房价款、全部税费和其他费用以及物业维修基金后方可收楼。否则，甲方可顺延交付，逾期交付商品房的违约责任由乙方自行承担。在乙方付清前述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。第十六条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。2017年9月1日，林耀华与广州领域置业发展有限公司签订《委托付款协议书》，当中双方达成如下协议：一、广州领域置业发展有限公司同意代林耀华履行上述《商品房买卖合同》中的付款义务，即代林耀华向颐和公司支付房款。二、广州领域置业发展有限公司将以应收颐和公司的代理款抵扣林耀华所购上述房屋的房款，抵扣额度为445721元。抵扣程序由广州领域置业发展有限公司自行与颐和公司接洽办理。三、广州领域置业发展有限公司代林耀华履行支付义务后，上述《商品房买卖合同》的签订主体不发生变化，林耀华仍然是合同标的房屋的购买方，广州领域置业发展有限公司不得依本协议主张取得房屋所有权。2017年12月11日及2018年1月20日，广州颐和房产代理台山分公司分别向林耀华出具金额为445721元及3万元的收据，两份收据均载明收款性质为温泉颐和城颐秀街7号2501房楼款。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。林耀华与台山颐和地产签订的商品房买卖合同及合同补充协议系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。林耀华以委托付款的方式向台山颐和地产支付了房款475721元，台山颐和地产也向其开具了相应金额的收款收据，其已按约向台山颐和地产履行了支付房款475721元的义务，而台山颐和地产未按约于2019年3月30日前向林耀华交房，事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案的争议焦点一：双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除。林耀华以台山颐和地产逾期交房导致双方签订的商品房买卖合同无法履行为由，要求解除合同。本院认为，逾期交房不足以导致合同无法履行，林耀华亦未能举证证明合同订立后涉案商品房存在被出卖给第三人等导致合同无法履行的情形。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，在台山颐和地产存在逾期交房此种非根本违约的情况下，林耀华亦应先履行催告义务后方可主张解除合同，但其未能举证证明其履行了催告义务。综上，林耀华要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，及以解除合同为前提的返还购房款及利息之诉求，不予支持。争议焦点二：逾期交房违约金问题。台山颐和地产抗辩因林耀华未按约定缴纳相关税费和物业维修基金，未达到合同约定的收楼条件，逾期交房责任在林耀华一方，故其不应支付逾期交楼违约金。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。台山颐和地产未能举证证明其曾向林耀华提出缴纳相关合理税费及物业维修基金的要求而林耀华拒绝缴纳，亦未能提供工程验收合格材料等证据证明涉案商品房已具备双方《商品房买卖合同》约定的交付条件，故其抗辩理据不足，不予采纳。双方之间的商品房买卖合同继续履行，台山颐和地产存在逾期交房的违约事实，应向林耀华支付逾期交房违约金。至于违约金的数额。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条及合同补充协议第七条的约定，双方不解除合同的履行，台山颐和地产逾期交房，应自约定的交房日期的次日起，每日按总房价款万分之一的标准向林耀华支付违约金至房屋实际交付之日止，但违约金总额不超过总房价款的2%。双方在前述合同补充协议中亦确认双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，对其中免除或限制对方责任、己方权利的内容已向对方进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映，一经签订，对双方均有约束力。因此，对于前述逾期交房违约金计算标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果，是双方的真实意思表示，合法有效，予以采信。经核算，以总房价款475721元为基数，从约定交房日期之次日即2019年3月31日起按日万分之一计至林耀华主张的2020年1月17日止的违约金为13938.63元，超过总房价款的2%即9514.42元，应按双方约定的总房价款2%上限认定违约金数额为9514.42元。对林耀华主张超出部分的违约金，不予支持。至于林耀华要求广州颐和房产代理台山分公司承担连带责任的问题。广州颐和房产代理台山分公司系受台山颐和地产的委托收受涉案房款，双方之间是委托代理关系，广州颐和房产代理台山分公司在代理权限内收受涉案房款的行为后果归于台山颐和地产，其无需承担连带责任。林耀华要求要求广州颐和房产代理台山分公司承担连带责任，不予支持。广州颐和房产代理台山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法予以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金9514.42元（该违约金以总房价款475721元为基数，按双方当事人约定的违约金上限即总房价款的2%计算）给原告林耀华；二、驳回原告林耀华的其他诉讼请求。如被告台山颐和温泉城地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4217.91元（已由原告林耀华预交），由原告林耀华负担4192.91元，由被告台山颐和温泉城地产开发有限公司负担25元。原告林耀华多预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告台山颐和温泉城地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  刘民强二〇二〇年五月十四日书记员  苏欣欣