上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5428号原告：杨建民。被告：朱瑾。委托诉讼代理人：王x。原告杨建民与被告朱瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨建民、被告朱瑾及其委托诉讼代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失57,300元，包括水管爆裂损失3,000元、原告另行租房支付的中介费1,000元、搬家费2,400元、被告殴打原告造成的精神损失费3,000元、律师费1,000元、双倍退还保证金1,400元(已退还1,400元)、承租本案房屋前支付的江月路房屋定金1,500元、水管爆裂导致的邮票损失44,000元。事实和理由：2015年2月，原告已在江月路看中房屋并支付定金1,500元。因被告急于出租上海市闵行区江玮路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，向原告承诺并写入租赁合同“只要房客有续租意愿，可一直续租下去，直到房东儿子结婚用房为止”，原告便承租了涉案房屋。2016年6月，因被告装修不当，滥用劣质水管，导致水管破裂，房屋内的家具、电脑、音响、珍贵集邮本全部浸坏，尤其是邮票被污水浸泡后大大贬值。被告再次承诺，一定让原告居住至儿子结婚为止，以此为条件换取原告赔偿楼下住户3,000元。2018年，被告称儿子要结婚，要求收回房屋。2019年1月10日，村委会召开调解会，杜行派出所周嘉伟警官及村委会调解主任孙xx主持会议。周嘉伟警官说，如果违约就应付赔偿金，并支付其他损失，一定要征得房客同意、满意。孙xx主任说，房屋水管爆裂，造成损失，应由房东负全责，我们小区历来如此。现原告请求法院主持公道，履行这两条处理意见。2019年2月8日，被告公然违抗派出所和村委会的处理意见，纠集十几人冲进涉案房屋大闹，原告联系律师支付律师费1,000元。2019年2月10日，被告诱骗原告去村委会调解，偷换门锁，贴上封条，公然打人，并强迫原告在《承诺书》上签字。原告患有XXX疾病，做过手术，有一台美国进口的肺心起搏器，原告要求进门取，被告拒绝，给原告造成了极大的精神痛苦。原告被迫搬离涉案房屋，支付搬家费1,400元，将新租房屋的旧家具搬走支付1,000元，另支出新租房屋的中介费1,000元。据此，原告诉至法院，要求被告根据租赁合同第五条的规定，双倍退还保证金，并赔偿各项损失。被告辩称，漏水发生在2016年1、2月左右，暂且不论漏水是由于水管爆裂还是忘关水龙头，原告在漏水后未告知被告，被告直至2016年11月才从楼下住户处得知漏水。经多次协商，被告垫付3,500元赔偿楼下住户，后原告拿出3,000元赔偿款交给被告。租赁合同到期的前一个星期，即2018年2月8日，被告仍未收到原告提出的要求续租的书面请求，根据合同第六条第(六)项的约定，被告当时完全有权不与原告续签合同，但考虑到儿子还没着急装修婚房及原告老夫妇租房不易，被告同意了原告续租的要求，也未涨租金。2019年11月7日，续签合同到期前的三个月，被告短信告知原告，由于儿子正在恋爱中，合同到期后需收回房屋装修作婚房，希望原告提前做好搬家准备。但直至2019年2月初，原告仍无搬家意愿，还不时短信骚扰威胁被告。后经居委会多次调解劝说，才签署搬家承诺书，于2019年3月4日搬离涉案房屋。房屋租赁期间，原告一直清早开音响打扰邻居，并且私拉电线、取暖器紧挨床边、床上开电热毯，安全隐患严重。本院经审理认定事实如下：2015年2月，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)、案外人上海B房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《不动产租赁合同》，约定：被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2015年2月8日至2018年2月8日，共计36个月，甲方于2015年1月24日前将房屋交付乙方使用。租金每月1,400元，于到期日前七日支付，先付后租，以转账方式支付。保证金1,400元。甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用。甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则须在租赁期满前壹个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。甲乙双方在第十一条手写约定：前两年每月租金1,400元，第三年每月租金1,500元，租金一年一付，第三年以后，租金都是1,500元/月。如前两年有中止合同的情况，该年的12个月租金以1,500元计算。从第三年开始，房租为1,500元/月。只要房客有续租意愿，可一直续下去，到房东儿子结婚用房止。双方现声明这一点，并且房东是3房，有1个房间放东西，按2个房间出租的。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告向被告支付保证金1,400元及租金。2016年，涉案房屋漏水至楼下，原告未及时告知被告。被告向楼下住户朱雪明赔偿房屋维修费用3,500元，后原告向被告支付3,000元。2018年2月5日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)再次签订《租赁合同》，约定租赁期限自2018年2月9日至2019年2月8日，每月租金1,750元，租金每12个月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租，租金以现金方式支付。保证金1,400元。双方在第十一条手写约定：按原合同续签一年，此合同按原合同续签。乙方居住期间所有安全问题与甲方无关，由乙方全权承担。2018年11月7日，被告短信通知原告：涉案房屋还有三个月租赁合同到期，由于家里小孩需要结婚用房，所以不能再跟您续约，望您理解，同时也希望提前做好搬离跟交接后续工作。2019年2月12日，原告向被告出具《承诺书》，内容为：原告现居住在涉案房屋，租房合同至2019年2月8日已到期，由于春节期间还未能找到租借的房子，还需暂时居住涉案房屋。承诺在两个星期内，也就是2019年2月24日前保证搬离，并且搬离房屋内属于原告的一切物品。在此临时居住期间，房屋内发生所有关于财产安全或者人身安全及伤亡事故，原告负全责，与被告无关。如果2019年2月24日前还不能搬离，房屋内属于原告的一切物品任由被告处置，并无异议。在临时居住的两个星期内，所发生的相关费用及损失后果由原告负担。原告在承诺人处签字，被告在房东处签字，居委会签字。2019年3月4日，原告与被告结清租金及所有水电气费用，搬离涉案房屋，被告退还原告保证金1,400元。2020年2月25日，上海市闵行区浦江镇闵浦第一居民委员会出具《证明》，内容为：兹有原告于2015年2月至2019年2月左右租借在涉案房屋居住。2019年2月8日房屋的租赁合同到期，但原告提出种种无当理由，不肯搬离，并与被告发生租赁纠纷。后经我居委多次调解、劝说，最终原告在2019年2月12日签下了搬离房屋承诺书，于2019年3月4日与房东结清租房费用并搬离。特此证明。另查明，被告之子在2019年2月未婚。以上事实，由《不动产租赁合同》、《租赁合同》、《承诺书》、《证明》、照片、收据、收条、聊天记录等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《不动产租赁合同》与《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。《不动产租赁合同》约定“只要房客有续租意愿，可一直续下去，到房东儿子结婚用房止”，本案中，在原告仍有续租意愿，且被告儿子未结婚用房的情况下，被告不再与原告续约，违反合同约定，应当双倍退还保证金。因被告已于原告搬离时退还保证金1,400元，故还应退还原告保证金1,400元。对于原告主张的水管爆裂的损失及水管爆裂导致的邮票损失，因原告提供的证据无法证明漏水系水管爆裂造成，亦无法证明邮票损失系水管爆裂造成，故本院难以支持。对于承租涉案房屋前支付的江月路房屋定金、另行租房中介费、搬家费及律师费，原告要求被告承担，于法无据，本院不予支持。对于被告殴打原告的事实，原告未能提供证据加以证明，故本院对原告主张的精神损失费难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱瑾于本判决生效之日起十日内退还原告杨建民保证金1,400元；二、驳回原告杨建民的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计616.25元，由原告杨建民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年五月十五日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。