福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初4881号 原告：陈雅香，女，汉族，1982年2月18日出生，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：吕**，福建华睦律师事务所执业律师。 被告：林和兵，男，汉族，1974年12月23日出生，住福建省宁德市蕉城区（宁德市荣和农业机械有限公司）。 委托诉讼代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所执业律师。 第三人：宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所，住所地福建省宁德市东侨经济开发区福宁北路2号（东城国际）1幢1层110统一社会信用代码92350901MA2YNC931D。 经营者：丛姗。 委托诉讼代理人：吴军军，男，汉族，1991年4月26日出生，系公司员工。 原告陈雅香与被告林和兵、第三人宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所（以下简称迈尔中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈雅香及其委托诉讼代理人吕**、被告林和兵及其委托诉讼代理人高燕树、第三人迈尔中介所委托诉讼代理人吴军军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈雅香向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议；2.判令被告双倍返还原告定金即人民币200000元（其中第三人监管的90000元由第三人直接返还给原告）；3.判令被告承担原告支出的律师费10000元。事实和理由：2019年8月25日，原、被告二人经由居间方即第三人签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于宁德市蕉城区㎡的房产，价格为人民币1026000元，乙方向甲方支付保证金10万元。同时，双方约定了交易流程；自违约方行为发生之日超5日守约方可向违约方发信督促履约，发信即日起超过十日仍未履行，守约方可解除合同；守约方有权要求违约方支付因主张违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）。同日，原、被告又签订了补充协议，约定原告向被告支付购房定金100000元，其中90000元由第三人监管。后原告按照约定支付了定金100000元（10000元直接支付给被告，90000元由第三人监管）。但时至今日，被告未按约定交易流程办理房屋买卖手续，原告要求被告履行合同时遭到被告无理拒绝。2019年10月22日，原告依合同约定发函通知被告按约定流程办理房屋买卖过户手续，但被告仍拖延不按合同办理。综上，被告迟迟不能按照约定交易流程办理房屋买卖手续，以自己的行为表明不履行合同约定。为维护原告合法利益，请贵院依法及时判决。 被告林和兵辩称，一、被告林和兵在本案中没有违约行为，反而是原告和第三人存在共同违约行为。2019年8月25日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》，在《房屋买卖合同》第三条及其《补充协议》第一条中约定，原被告双方约定的诉争房产（新榕.金水湾三期17幢2805单元）成交价格是1026000元，本合同签订当日原告支付10万元购房定金由第三人代为监管，2019年8月26日前原、被告及第三人前往宁德市不动产管理中心查档，该房屋产权清晰，由居间方第三人支付6万元至被告账户。上述合同及补充协议签订后，2019年8月26日，原、被告及第三人前往宁德市不动产管理中心查询本案诉争房产的产权情况，查档后林和兵将房产资料及查档查询单交给第三人。但是，第三人仅支付1万元后，剩余定金6万元并未按补充协议约定的时间支付给林和兵。林和兵一再要求原告和第三人支付剩余6万元定金，而第三人和原告要求林和兵额外附加提交房产证原件等资料，才支付。这显然原告与第三人一起违反补充协议的约定，违约在先。依据《合同法》的定金规则，在原告单方变更定金金额并未支付剩余定金6万元的情形下，本案中的10万元定金未产生定金罚则两倍的效力。二、虽然，在《房屋买卖合同》第六条（一）B项约定，林和兵应在2019年9月10日前向抵押权人申请还款。但从该条款（二）的A项中约定，“甲方暨被告在抵押权人告知可还款且乙方暨原告的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款，抵押权人规定特定还款日期的，甲方暨被告应在乙方暨原告的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款”。依据上述约定条款分析，被告偿还抵押权人的贷款须具备两个前提条件，才有义务在2019年9月10日前向先锋广场支行还款：1、是在抵押权人暨中国银行宁德先锋广场支行告知才能还款，否则也就无法还款，经被告申请后，先锋广场支行通知被告在2019年10月31日还款，被告当天将42万元贷款本金汇入先锋广场支行。另外一条件是，原告的贷款申请获得批准后三个工作日内向先锋广场支行还款，而原告在2019年9月10日前未获得贷款批准，先锋广场支行也未在2019年9月10日前通知被告支付42万元贷款。因此，被告在原告没有获得房屋贷款批准的情形下，应先锋广场支行的通知履行合同约定的还款义务，不存在违约行为。至于被告在2019年10月31日还款，需要先锋广场支行的通知还款，那原、被告约定的银行还款日期，也理应顺延，这并不是被告的过错。三、原告于2019年10月22日向被告发律师函，催促在10日内履约，实际被告也已经在原告确定的10日内于2019年10月31日向先锋广场支行还款，随后于11月6日向宁德市不动产登记中心申请抵押权注销登记。原告主张的律师费1万元偏高，还有本案第三人存在违约占用定金的事实，未尽职履行居间义务，应由第三人赔偿原告和被告的经济损失。综上所述，由于原告和第三人违约支付购房定金在先，依据合同法规定，在原告先履行一方未履行债务或其履行不符合约定，作为被告后履行一方有权中止履行义务。因此，如果原告不再继续履行《房屋买卖合同》的情形下，被告有权另案向原告和第三人主张违约责任，并赔偿经济损失。 第三人迈尔中介所辩称，2019年8月26日，原、被告三方去往行政服务中心，查询房屋产权情况，被告领取了该房屋不动产证书，第三人要求被告将诉争房屋的不动产权证书交由居间方监管，但被告以存在交易风险为由，拒绝将不动产权证书交由第三人处监管，于是，三方达成口头约定，在银行审批贷款当日，再把不动产权证书交给第三人并支付定金6万元给被告，可到了银行在审批时，被告再次提出在过户之日再将不动产权证书交由第三人监管。被告方贷款审批之后，被告也前往银行还款但拒绝履行过户手续，这期间居间方一致催促被告。2019年10月10日，居间方发送履约通知函给被告，并由被告签收，函件内容为要求被告履行合同。 原告绕诉讼请求，被告及第三人迈尔中介所围绕抗辩意见，原、被告及第三人依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告及第三人无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告及第三人无争议的事实： 2019年8月25日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于宁德市蕉城区㎡的房产，价格为人民币1026000元，原告向被告支付保证金10万元。同时，双方约定了交易流程；自违约方行为发生之日超5日守约方可向违约方发信督促履约，发信即日起超过十日仍未履行，守约方可解除合同；守约方有权要求违约方支付因主张违约产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费）。同日，原、被告又签订了补充协议，约定原告向被告支付购房定金100000元，其中90000元由第三人监管。补充协议约定2019年8月26日前被告与第三人前往不动产管理中心查档，产权清晰情况下，居间方汇入6万元给被告，预留3万元为各项保证金，原、被告另协商约定补充协议第三条，被告收到领取不动产权证书3个工作日内，前往领取不动产权证书并交由第三人监管。该不动产权证书已于2019年8月26日由被告领取，被告于2019年10月31日将案涉房屋按揭贷款还清，并于同年11月6日前往不动产中心办理解押登记手续。 原、被告双方争议的焦点是：在房屋买卖合同履行过程中被告是 否违约责。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告陈雅香为证明自己的主张，出示如下证据:证据1、原告身份证，证明证明原告身份，作为原告适格。2、工商登记信息，证明第三人宁德市东侨经济开发区北湖迈尔房产中介所登记信息和经营者。3、房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、补充协议，证明原、被告和第三人约定内容。4、转账凭证、购房定金收条、收款收据，证明被告向原告支付定金10000元，其中10000元直接支付给被告，90000元由第三人监管。5、被告与原告短信聊天记录，证明被告拒绝履行合同。6、律师函、快递单、送达信息，证明原告向被告发律师函，督促被告履约，被告仍不按合同履行。7、代理合同、发票，证明原告支出律师费10000元。 被告林和兵质证认为，对证据1-2三性无异议，对证据3的待证事实有异议，在《房屋买卖合同》第六条（一）B项约定，林和兵应在2019年9月10日前向抵押权人申请还款。但从该条款（二）的A项中约定，“甲方暨被告在抵押权人告知可还款且乙方暨原告的贷款申请获得批准后三个工作日内向抵押权人还款，抵押权人规定特定还款日期的，甲方暨被告应在乙方暨原告的贷款申请获得批准后第一个特定的还款日期予以还款”，故在本案中不具备这两个条件，就没有权利要求被告在2019年9月10日之前申请偿还银行贷款。对补充协议证实2019年8月26日第三人应该要支付6万元定金给被告。证据4无异议。证据5真实性无异议，对证明对象有异议，聊天记录被告陈述到：“你一万元就想买100多万的房子”说明原告违约在先，没有按约定支付定金。对证据6律师函有异议，被告不存在恶意违约，已经在约定的10日内已经向银行申请还款。对证据7对律师费无异议，根据谁违约谁负担的原则，律师费金额由法庭认定。 第三人迈尔中介所质证认为，对原告出示的证据无异议。 被告林和兵为支持自己的抗辩意见，出示如下证据：1、林和兵离婚证、离婚协议及房屋产权证，证明涉案房屋是属于被告林和兵个人所有。2、银行转账记录的还款明细单，证明被告于2019年10月31日已向中国银行结清所有按揭款42万元。3、不动产受理通知书，证明被告与中国银行宁德先锋广场支行于2019年11月6日申请抵押注销手续。4、微信聊天记录，证明第三人工作人员未按补充协议约定将6万元支付给被告。补充出示5、《收证收据》，证明被告在委托中介方出售房屋时，已经将房屋票据、购房合同已经交由中介。 原告陈雅香质证认为，对证据1-4无异议，但强调一点，证据3证实被告申请办理抵押注销手续是在10月6日，超出律师函催告的时间。微信记录证实被告明确拒绝履行合同。证据5的关联性有异议，与原告没有关系。 第三人质证认为，对证据1-3无异议，对证据4的证明对象有异议，聊天人员只是前期的业务人员，而不是后期经办人员，对聊天截图的真实性异议，有可能被截取，不客观。聊天中，公司人员也明确告知提交不动产证的事项及付定金的事项。 第三人为证明自己主张，提供如下证据：1、履约通知书，证明第三人发函给被告，要求其履行合同，已经尽到该尽的义务。补充协议第三条约定，在领取不动产权证书后，要将证书交由第三人处，作为交易的保障，在履行合同过程中，第三人积极与被告沟通协调，在过户当天，被告明确表明不愿意继续履行合同，故在此情况下，第三人发函至被告，要求按约定履行合同。 原告质证认为，对第三人的证据无异议。 被告林和兵质证认为，对律师函的本身是有异议的，主要是第三人没有将6万元定金支付给被告，是原告违约在先。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点。原告出示的证据4，证明被告向原告支付定金100000元，其中10000元直接支付给被告，90000元由第三人监管。证据3其中的交易服务合同的补充协议第1条约定2019年8月26日前被告与第三人前往不动产管理中心查档，产权清晰情况下，第三人汇入60000元给被告，预留3万元为各项保证金。被告认为，对该交易服务合同的补充协议第1条证实2019年8月26日第三人应该要支付60000元定金给被告，但第三人未支付。本院认为，原告已支付定金100000元，其中10000元直接支付给被告，90000元由第三人监管，该交易服务合同的补充协议第1条已明确约定，待被告与第三人前往不动产管理中心查档，产权明晰，由第三人转60000元至被告账户，但第三人未将该60000元定金转入被告指定账户。第三人作为居间人应依合同将该60000元定金转至被告账户，以履行作为居间方的合同义务，但第三人未履行。被告作为居间合同后履行一方有权要求先履行一方履行，但第三人作为先履行一方未履行的，被告有权拒绝其履行要求即将不动产权证交付给第三人，被告林和兵并无过错，故本院认为，被告林和兵并未违约。 综上所述，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告陈雅香认为，其已将购房定金100000元交付，要求被告依约履行合同，被告未依约履行，原告要求被告承担违约责任。但依原、被告及第三人订立的交易服务合同的补充协议第1条的约定，待被告与第三人前往不动产管理中心查档，产权明晰，由第三人转60000元至被告账户。该案涉房产产权清晰，但第三人未将该60000元定金转入被告指定账户。第三人作为居间人应依合同将该60000元定金转至被告账户，以履行作为居间方的合同义务，但第三人未履行。被告作为居间合同后履行一方有权要求先履行一方履行，但第三人作为居间合同先履行一方未履行，被告有权拒绝其履行要求即将不动产权证交付给第三人，被告林和兵无过错，被告林和兵并未违约。原告所出示的证据也无法证明其主张，故本院对其诉讼请求不予支持。至此，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告陈雅香的诉讼请求。 案件受理费15834元，由原告陈雅香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  钟兰军 人民陪审员  林丽娇 二〇二〇年五月六日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。