江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0426民初178号原告：九江千磁科技有限公司，住所为九江市德安县工业园七期新105国道旁，统一社会信用代码913604263092636505。法定代表人：冯雁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶学忠，男，该公司员工。被告：吴某某，女，1984年6月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。被告：江西省逸逸纺织科技有限公司，住所为九江市德安县工业园七期新105国道旁，统一社会信用代码91360426MA37YML83M。法定代表人：吴某某，该公司执行董事。原告九江千磁科技有限公司（以下简称千磁公司）与被告江西省逸逸纺织科技有限公司（以下简称逸逸公司）、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九江千磁科技有限公司法定代表人冯雁及其委托诉讼代理人叶学忠到庭参加诉讼，被告吴某某、被告江西省逸逸纺织科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告千磁公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告支付原告2号2万平方米厂房从2019年8月15日至2020年2月15日期间租金及物业服务费72万元中的6万元，并支付逾期付款违约金（按年租金79.2万元部分的20%支付逾期违约金15.84万元）；2.请求法院依法判令两被告支付原告1号8400平方米厂房从2019年8月1日至2019年11月1日（起诉书中的2020年11月1日系笔误）期间租金15.12万元；3.请求法院依法判令两被告支付原告1号1600平方米厂房从2019年8月1日至2020年2月1日期间租金5.76万元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月25日与吴某某签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告厂房3万平方米及办公楼，年租金为216万元，租金每期到期前一个月支付。后因被告提出退回1万平方米厂房给原告，并于2019年8月30日签订《房屋租赁及物业服务合同》及《房屋租赁面积变更等补充合同》。该合同约定被告承租原告2号2万平方米厂房及办公楼，每年租金79.2万元及物业服务费64.8万元（合计144万元），租金及物业服务费半年支付一次，其中的50%用于支付被告垫付的工程款，另50%提前一个月支付，如逾期支付相关费用超过30天，被告每逾期一次另需向原告按年租金的20%支付逾期违约金。另约定被告支付原告1号1万平方米厂房延期退回的租金，计算时间为自2019年8月1日到付清前期合同租金日期止，并及时将1号1万平方米厂房维护好交付给原告。合同签订后，按合同约定2号2万平方米厂房从2019年8月15日至2020年2月15日期间36万元租金及物业服务费被告应在2019年9月30日前支付，至今被告仍有6万元未付；前期合同中约定的3万平方米厂房租金被告于2019年11月6日付清至2019年8月1日，但其中1号1万平方米厂房中被告已交回的8400平方米厂房从2019年8月1日至2019年11月1日期间15.12万元租金及其中未交回的1600平方米厂房从2019年8月1日至2020年2月1日期间5.76万元租金被告未支付。原告多次催讨未果，故诉至法院。被告吴某某、江西省逸逸纺织科技有限公司均未作答辩。经审理查明，2018年4月25日，原告千磁公司与被告吴某某签订了《房屋租赁合同》，编号为20180425，合同约定：原告出租给被告吴某某坐落于江西省九江市国旁的厂房（1幢101-103号；2幢201-306号，面积为3万㎡）及办公室（1楼西侧1层，2楼东、西侧整层，面积为500㎡）。租赁用途为生产、物流及仓储等。租赁期限为5年自2018年8月1日至2023年7月30日止。押金为50万元。厂房租金为每平方米6元，每月租金为180000元。500平方米的办公室租金为0元。物业管理费厂房按3万平方米计，每平方米每月0.5元；其他每月0元，每月共计15000元（暂不收取，前期物业管理由被告吴某某免费自理，如达不到相关部门、其他租赁方或原告方的正常要求，原告方有权接管相关工作，费用由被告吴某某承担）。被告吴某某于合同签订后2018年5月5日前向原告支付押金，2018年8月1日前向原告支付第一期50%租金，每一期的租金中扣除50%用于支付吴某某为原告垫付的2＃厂房相关的地面硬化工程款，直至扣满相应工程款数额为止。吴某某逾期支付租金时，除应支付租金外，还需向原告支付逾期违约金，逾期违约金按逾期之日其每日租金的1%向原告支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金。租金和物业管理费支付方式为一次支付半年租金，应在租金到期前提前30日支付。在签订正式合同后及租赁期间内，如吴某某单方面终止合同或提前终止合同的，押金不退回。吴某某拖欠租金达15天以上，原告有权单方面解除合同，有权收回房屋使用权并追究吴某某违约责任，在吴某某租金没支付完成或责任没完全履行前，原告有权限制出租物内的相关资产。同日，原告与被告吴某某签订《房屋租赁补充合同》，约定就原20180425编号的租赁合同押金及第一期租金的支付方式等内容做如下补充：约定，签订合同后，2018年5月5日前吴某某除须付租金押金50万元给原告外，另须支付装修押金50万元给原告，租金和装修押金在合同期满达到合同要求后退回；2018年8月1日前吴某某向原告支付第一期6个月100%租金（即108万元），以后每一期的租金中扣除50%用于支付吴某某为原告垫付的2＃厂房相关的地面硬化工程款，直至扣满相应工程款数额为止。2019年8月30日，原告与被告逸逸公司签订了《房屋租赁及物业服务合同》，合同约定原告出租给被告逸逸公司坐落于江西省九江市旁的厂房（2幢201-206，面积为2万㎡）及办公室（1楼西侧1层，面积为100㎡；2楼东、西侧整层，面积为200㎡）。租赁用途为生产、物流及仓储等。租赁期限为4年自2019年8月15日至2023年8月14日止。押金为100万元。厂房租金为每平方米3.3元，每月租金为6.6万元。300平方米的办公室租金为0元。每年租金为79.2万元。物业管理费按2万平方米计，每平方米每月2.7元；每月物业服务费为5.4万元，每年物业服务费不含税计64.8万元。本合同年租金与年服务费不含税合计为144万元。被告逸逸公司签订合同后于2019年9月30日前向原告方支付半年租金及物业服务费的50%，租金及物业服务费的另50%用于支付被告逸逸公司为原告方垫付的工程款（此50%扣除前原告欠被告逸逸公司工程款128.62万元，此款由被告逸逸公司在以后每期应付给原告的租金及物业服务费中扣除50%偿还，直至还清为止）。支付方式为一次支付半年，应以每年起租日为准，提前30天支付。被告逸逸公司需保证每期租金及物业服务费等费用按时支付，如逾期支付相关费用超过30天，被告逸逸公司每逾期1次另需向原告按年租金的20%支付逾期违约金，同时原告有权单方面解除合同。本合同经原告与被告逸逸公司双方签字盖章并在原20180425编号主合同与相关补充合同履行完成后生效。当日，原告与被告逸逸公司签订了《房屋租赁面积变更等补充合同》，约定就原20180425编号的租赁合同（以下称原合同）租赁面积变更及其他相关内容做补充，约定原合同租赁面积由2019年8月1日后由3万㎡变更为2万㎡（被告逸逸公司退回1号厂房1万平方米给原告）；被告逸逸公司同意此1万㎡于2019年8月1日后到前期租金付清日期时之间的租金按每月每平方米6元与前期租金一起支付给原告（按原合同约定租金数额支付），被告付清前期和此1万㎡的延期租金日起此1万㎡停止计算租金。被告原支付给原告的100万元押金不退回，直接转为原告方与被告逸逸公司签订的新合同中约定的押金。1号厂房1万㎡中被告已转租的部分（约1500㎡），被告与其转租方签订的合同责任与收益自2019年8月1日后全部由原告承继，被告方将此日期后所有收到的租金、押金和费用支付给原告，此日期后合同期限内未收的租金、押金及费用由其转租房直接支付给原告。截止至2019年8月1日前，被告逸逸公司扣除原告54万元租金偿还工程款后仍欠原告租金29万元。原告与被告逸逸公司以后以新签订的合同履行责任和义务。本合同经原告与被告逸逸公司签字盖章后，并在被告逸逸公司支付清前期的29万元租金和此1万㎡的延期租金后与原被告双方签订的新合同一起生效。合同签订后，截止至2019年8月1日的租金被告吴某某已付清，付清之日为2019年11月6日。另2号2万平方米的厂房从2019年8月15日至2020年2月15日期间的租金及物业服务费共计72万元，其中被告已支付30万元，扣除50%的工程款36万元，被告于起诉之日(即2020年3月17日)时尚欠原告6万元。1号8400平方米厂房从2019年8月1日至2019年11月1日期间的租金共计15.12万元，被告于起诉之日(即2020年3月17日)时未支付；1号1600平方米厂房从2019年8月1日至2020年2月1日期间的租金共计5.76万元，被告于起诉之日(即2020年3月17日)时未支付；另查明，原告自认两被告于2020年4月8日支付给原告租金及物业服务费共计30万元。原告陈述称该款系被告支付的原被告双方于2019年8月30日签订的合同中约定的第二期的租金及物业服务费。以上事实，有原告的陈述，《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，《房屋租赁及物业服务合同》及《房屋租赁面积变更等补充合同》，庭审笔录等证据存卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原告千磁公司与被告吴某某于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》均系双方当事人的真实意思表示,内容不违反相关法律规定,依法成立并生效。原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据查明的事实，本案的争议焦点如下：一、原告千磁公司与被告逸逸公司于2019年8月30日签订的《房屋租赁及物业服务合同》及《房屋租赁面积变更等补充合同》效力如何？二、两被告于2020年4月8日支付给原告的30万元的租金款项如何认定？三、原告的诉讼请求是否应予支持。一、关于原告千磁公司与被告逸逸公司于2019年8月30日签订的《房屋租赁及物业服务合同》及《房屋租赁面积变更等补充合同》效力如何的问题。本院认为，《房屋租赁及物业服务合同》明确约定本合同经原告与被告逸逸公司双方签字盖章并在原20180425编号主合同与相关补充合同履行完成后生效。《房屋租赁面积变更补充合同》中明确约定本合同经原告与被告逸逸公司签字盖章后，并在被告逸逸公司支付清前期的29万元租金和此1万㎡的延期租金后与原被告双方签订的新合同一起生效。该约定应视为原告与被告逸逸公司对合同的效力约定所附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案两被告并未给付原告1万㎡的延期租金，故依此约定，原告与被告逸逸公司于2019年8月30日签订的《房屋租赁及物业服务合同》及《房屋租赁面积变更等补充合同》所附生效条件未成就，故该两份合同未生效。原告与被告吴某某应以双方于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的约定全面履行自己的义务。二、关于两被告于2020年4月8日支付给原告的30万元的租金如何认定的问题。本院认为，原被告双方于2019年8月30日签订的合同未生效，故该30万元租金应认定为原告与被告吴某某于2018年4月25日所签订的合同中被告吴某某所欠的租金。原告陈述称该款系依据原被告于2019年8月30日签订合同中的第二期的租金的观点，与本院查明的事实不符，本院不予确认。三、关于原告的诉讼请求是否应予支持的问题。依据本院查明的事实，从2019年8月15日至2020年2月15日期间，被告吴某某尚欠原告2号2万㎡的厂房租金6万元（于起诉之日时）。关于逾期付款违约金的问题，本院认为，被告逾期交纳租金，应承担违约责任。合同约定被告逾期支付租金时，逾期违约金按逾期之日其每日租金的1%向原告支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金。依此约定从2019年8月15日至2020年2月15日期间租金的违约金应为15600元【40元/天×390天（按合同约定应付租金日期为2019年1月15日）】。另1号8400平方米厂房从2019年8月1日至2019年11月1日期间，被告吴某某尚欠原告租金15.12万元（于起诉之日时）；1号1600平方米厂房从2019年8月1日至2020年2月1日期间，被告吴某某尚欠原告租金5.76万元（于起诉之日时）；综上，被告尚欠原告的租金及违约金的金额共计284400元（于起诉之日时），鉴于被告已于2020年4月8日支付给原告30万元租金及物业服务费，故被告欠原告的租金及违约金已履行完毕。故原告要求两被告支付租金及违约金的诉讼请求,无事实和法律根据,本院不予支持。被告吴某某、江西省逸逸纺织科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告九江千磁科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3854元（已减半，原告已垫付），由原告九江千磁科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 李 华二〇二〇年五月二十五日书记员 汤小莹