黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终1192号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司，住所地哈尔滨市道里区抚顺街288号。法定代表人：卢溅平，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜福贵，黑龙江百发律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贾成伟，男，1963年10月20日出生，汉族，齐齐哈尔市公安局龙沙公安分局退休干部，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：林冬梅，黑龙江普仁律师事务所律师。上诉人中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司（以下简称黑龙江能源公司）因与被上诉人贾成伟租赁合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑龙江能源公司上诉请求：1.变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决第三项为：贾成伟给付欠缴黑龙江能源公司租金合计29,750.00元（从2018年1月1日起至2019年9月30日止），超过部分给付至贾成伟实际搬出并交付给黑龙江能源公司时止；2.撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决第四项，依法改判驳回贾成伟要求黑龙江能源公司赔偿经济损失的诉讼请求；3.判令贾成伟自行将在争议房屋四楼上自建的建筑拆除；4.上诉费由贾成伟承担。事实和理由：一、原审判决第三项贾成伟给付欠缴租金遗漏了2019年9月30日后至实际搬出之前的部分，应当予以纠正。黑龙江能源公司一审诉讼请求是包含此部分内容的，在庭审时为了明确诉讼请求，黑龙江能源公司重新明确了要求贾成伟搬出具体使用的房屋信息，对于租金的诉讼请求并未变更，开庭笔录遗漏了此部分内容。二、一审判决在无相关证据予以证明的情况下，对事实给予认定，缺乏事实依据。三、一审判决黑龙江能源公司赔偿贾成伟经济损失252,500.00元没有法律依据。在房屋租赁过程中，黑龙江能源公司没有过错，不应赔偿贾成伟经济损失。贾成伟在未取得黑龙江能源公司同意的情况下私自调换房屋，并且私自装修、自建房屋、拖欠租金，其具有过错，属于违约，损失应当由其自行承担。四、判决赔偿损失依据的评估报告不具备客观性，而且该鉴定所涉及的项目还包括了贾成伟在三楼顶自建的违章建筑的价值，该部分因违反法律规定，应当从中剔除。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。贾成伟辩称，一审判决依据的事实及证据客观真实，审理程序合法，适用法律正确。一、黑龙江能源公司请求变更原审判决第三项，证据不足，不应支持。庭审笔录是以文字形式记录庭审活动的全部过程，如实反映诉讼活动的重要法律文书，是法院认定案件事实、居中裁判的基础。贾成伟在庭审笔录上签字，说明其对书记员当天记录的庭审笔录的全部内容无异议并表示完全认可。二、证人方某的证词，已经完全证明本案的事实真相，一审判决认定的事实并无不当之处。三、一审判决赔偿贾成伟经济损失252,500.00元，事实清楚，证据充分。四、本案的《评估报告》具有关联性、真实性、合法性，因此具有法律上的证明力。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、审理程序合法，请求二审法院依法驳回黑龙江能源公司的上诉请求，维持原判。黑龙江能源公司向一审法院起诉请求：1.贾成伟立即从龙沙区火电公司退休办三楼中搬出，给付2018年至2019年9月租金29,750.00元，赔偿黑龙江能源公司的租金至贾成伟搬出之日止；2.贾成伟将在火电安居小区火电公司退休办三楼楼上自建建筑自行拆除恢复原状；3.诉讼费由贾成伟承担。诉讼中，黑龙江能源公司变更及增加诉讼请求为：1.贾成伟从三楼的两个房间及四楼的一个房间以及一楼的一个车库中搬出；2.2018年1月1日起至2019年9月30日止，一共是一年零九个月的租金29,750.00元；3.将四楼上的自建建筑拆除。贾成伟向一审法院反诉请求，黑龙江能源公司赔偿贾成伟280,000.00元损失。一审法院认定事实：坐落于齐齐哈尔市龙沙区安居火电小区的黑龙江省火电第三工程公司齐市离退休办公室的三层楼房，是火电三公司于1999年建造的，无产权证照。2007年火电三公司拟将该办公楼对外出售，贾成伟得知此事后，找到时任火电三公司齐市离退休办公室主任方德有，表示要购买此楼房，方德有与贾成伟一同到经营场所在哈尔滨市的火电三公司找经理赵永海商谈，赵永海表示此楼是要出售，出售价款2,000,000.00元，但出售时间未确定，并表示如果出售就卖给贾成伟，让贾成伟准备好购房款等待。贾成伟即开始筹备购房款，在筹款过程中，贾成伟还将自己在齐市的一处180平方米住宅以250,000.00元的价格出卖。在等待购买此楼房期间，火电三公司同意在该楼房没有出售给贾成伟之前，让贾成伟先在该楼房选房间居住，贾成伟即在该楼房中的二楼选了两个房间居住。2008年，火电三公司尚未表示出售楼房，贾成伟自愿按每年5,000.00元的价格向火电三公司齐市离退休办交纳房租金，2010年又将年租金提高到7,000.00元。火电三公司齐市离退休办还将三楼租赁给李飞驰开办英语学校。此后，因贾成伟、李飞驰双方的各自需要，经协商后互换了楼层，贾成伟使用三楼的两个房间，李飞驰使用二楼的房间。事后，贾成伟又到火电三公司找赵永海经理询问购房之事，得到的答复是：楼房肯定要卖，但需等公司改革完之后。2012年，贾成伟将其居住的三楼两个房间、卫生间、楼梯和四楼的一个房间进行了装修，并在四楼房间外的三楼平台上连接四楼房间自建了100多平方米的彩钢房，又以年租金10,000.00元的价格租用了离退休办的一个车库。2018年，贾成伟因患脑梗住院治疗8个月，因此没有交纳房租金，退休办就此向公司打了缓交租金报告。2019年4月，退休办更换了负责人，并告知贾成伟年租金涨到75,000.00元。2019年5月21日，黑龙江能源公司给贾成伟下了一份《告知函》，告知贾成伟在6月15日前限期搬离，贾成伟于2019年7月5日向黑龙江能源公司送交一份居住此房屋原因的《情况说明》，并希望公司能妥善处理，黑龙江能源公司为此诉至一审法院。诉讼中，一审法院依贾成伟的申请，经齐齐哈尔市中级人民法院审批，委托七台河市旭太价格评估有限责任公司对涉案房屋装修投入的价值进行鉴定，其鉴定意见为：齐齐哈尔市安居火电小区退休办综合楼贾成伟投入的三层装修、四层装修及四层扩建工程价值共计252,500.00元。一审法院认为，当事人双方的房屋租赁合同关系源于双方的房屋买卖意向协议，贾成伟为筹措购房款，出卖了自己唯一居住房屋，火电三公司口头承诺，在其办公楼未出卖之前，贾成伟可在该楼房里自选房间居住，使贾成伟有理由相信火电三公司将该退休办楼房出售给自己的确定性。源于买卖关系的意识，贾成伟对其居住房屋进行了扩建及装修，火电三公司对此没有提出异议，应视为是同意或默许。该公司退休办更换负责人后，将案涉房屋年租金提高到75,000.00元，明显超出承租方能够理解及接受的房屋租赁一般性常规的价格，根据《告知函》的内容，该公司其真实意思已表示出不准备履行双方于2007年口头达成房屋买卖的意向性协议以及双方形成的事实租赁合同关系。根据平等、自愿的民事法律原则，财产所有权人有权自主决定对其财产的处置，因此，黑龙江能源公司表示不再将案涉房屋出租给贾成伟，要求贾成伟搬出案涉房屋及补交拖欠的房租金，不违反法律规定，一审法院应予准许及支持。但贾成伟拖欠案涉房屋2018年至2019年的租金，是因意外患病，其退休办也将此情况向公司打了报告，因此，黑龙江能源公司以贾成伟未缴纳房租金构成实质性违约的理由不能成立。租赁合同关系解除后，贾成伟对其案涉房屋的扩建及装修尚存在价值，该价值是原火电三公司明确表示将其退休办楼房出售给贾成伟并同意在该楼房出售前贾成伟可先行居住而产生的，属贾成伟的经济损失，故根据公平原则，作为该价值的受益方和单方解除合同的责任方黑龙江能源公司应当对贾成伟的该部分经济损失予以赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十四条、第二十一条、第四十二条第（三）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司与被告（反诉原告）贾成伟之间的房屋租赁合同关系；二、被告（反诉原告）贾成伟于本判决生效之日起30日内从租赁原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司的房屋中搬出；三、被告（反诉原告）贾成伟给付欠缴原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司的租金合计29,750.00元（从2018年1月1日起至2019年9月30日止）；四、原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司赔偿被告（反诉原告）贾成伟经济损失252,500.00元。上述第三项、第四项折抵后，原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司给付被告（反诉原告）贾成伟222,750.00元，于本判决生效后即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费544.00元，减半收取272.00元，由被告（反诉原告）贾成伟承担；反诉费2,750.00元、鉴定费4,300.00元，由原告（反诉被告）中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司承担6,844.00元，被告（反诉原告）贾成伟承担206.00元。二审中，黑龙江能源公司、贾成伟均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黑龙江能源公司虽未与贾成伟签订房屋租赁合同，但双方已形成事实上的租赁合同关系。贾成伟在案涉房屋中居住，其应履行支付租金的义务。贾成伟自认其自2018年以来一直未缴纳房屋租金，故一审判决贾成伟给付黑龙江能源公司欠缴的租金并无不当。黑龙江能源公司在一审起诉状中明确主张租金应给付2018年至2019年9月共计29,750.00元，直至贾成伟实际搬出之日止，在一审庭审中黑龙江能源公司变更及增加诉讼请求时，租金主张29,750.00元，未主张租金给付直至贾成伟实际搬出之日。但在一审庭审中，黑龙江能源公司未明确表示放弃后续的租金，而且贾成伟尚使用案涉房屋，其应履行支付后续租金至实际搬出之日的义务。故黑龙江能源公司主张贾成伟支付租金至实际搬出之日的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决对2019年9月30日至贾成伟实际搬出之日的租金未进行认定，实属不当，本院对此予以调整。关于贾成伟的经济损失问题。贾成伟在黑龙江能源公司原经理口头承诺将案涉房屋卖给其的情况下，对房屋进行了装修改造。时任火电三公司离退休办公室主任方德有表示，对于贾成伟装修扩建行为，方德有是默许的。现黑龙江能源公司已无法履行将案涉房屋出卖给贾成伟的承诺，并要求解除租赁合同。贾成伟在案涉房屋投入的装修价值，七台河市旭太价格评估有限责任公司进行了鉴定，三层装修投入价值为84,400.00元，四层装修投入的价值为89,900.00元,两项装修投入共计174,300.00元，此投入损失应当由接收房屋的受益方黑龙江能源公司予以补偿。关于贾成伟扩建的四层主体房屋投入价值78,200.00元是否应由黑龙江能源公司赔偿的问题。贾成伟在未取得行政审批的情况下私自进行四层主体扩建，黑龙江能源公司要求其拆除该部分扩建工程并恢复原状的请求应予支持。贾成伟私自扩建投入的财产损失，应由其自行承担。一审判决认定该部分损失由黑龙江能源公司承担有失公允，本院对此予以调整。综上所述，黑龙江能源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决第一项、第二项；二、变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决第三项为：贾成伟给付欠缴中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司租金29,750.00元（从2018年1月1日起至2019年9月30日止），并按照每年租金17,000.00元的标准支付至实际搬出之日；三、变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初2920号民事判决第四项为：中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司赔偿贾成伟经济损失174,300.00元；四、贾成伟于本判决生效之日起30日内将四层主体扩建部分拆除；如贾成伟未能按时拆除，中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司可自行拆除，拆除的材料归中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司所有，以抵顶拆除费用。上述第二项、第三项于本判决送达之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一、二审案件受理费8,110.00元，由中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司负担5,224.00元、贾成伟负担2,886.00元；鉴定费4,300.00元，由中国能源建设集团黑龙江能源建设有限公司负担2,968.00元、贾成伟负担1,332元。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年五月二十八日书记员  王鹤霏