福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初208号 原告（执行案外人）：福建仁文建设有限公司，住所地福州市鼓楼区，统一社会信用代码*****。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：肖炳祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被告（申请执行人）：刘剑平，女，1985年7月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：王兴，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林亨康，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈美珍，女，1963年3月6日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：谢端门，福建光榕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，福建光榕律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄传武，男，1963年8月21日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福建仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）与被告刘剑平、陈美珍、黄传武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年4月9日，因被告陈美珍对仁文建设公司与其商品房预售合同纠纷一案【（2017）闽0102民初6369号】已向福州市鼓楼区人民法院申请再审，而该案尚未审结，本院裁定中止诉讼，后因该案于2019年12月12日作出（2019）闽0102民申9号《民事裁定书》，裁定驳回陈美珍的再审申请，本案于2020年3月9日恢复审理。原告仁文建设公司的委托诉讼代理人肖炳祥、熊益彬，被告刘剑平委托诉讼代理人王兴，被告陈美珍的委托诉讼代理人谢端门、张洁，被告黄传武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁文建设公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行福州市鼓楼区某房屋；2.确认福州市鼓楼区某房屋属于仁文建设公司所有，并解除对该房屋的冻结手续。事实和理由：2013年3月22日，陈美珍与仁文建设公司签订编号为*****的《商品房买卖合同》（以下简称合同），陈美珍购买仁文建设公司开发的位于福州市鼓楼区某房屋（以下简称案涉房屋），总金额为1615747元，其中1130000元由陈美珍向银行申请按揭贷款支付。合同签订后，陈美珍仅支付首付款485747元，购房余款1130000元迟迟未办理按揭贷款手续，亦未采取其他方式支付，仁文建设公司据此向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼。2018年4月10日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初6369号《民事判决书》，确认仁文建设公司与陈美珍2013年3月22日签订的《商品房买卖合同》已于2017年7月3日解除，该判决已于2018年6月25日生效。上述判决生效后，仁文建设公司向福州市不动产登记和交易中心办理解除案涉房屋预告登记及备案登记手续时，方知案涉房屋因刘剑平与陈美珍、黄传武民间借贷执行一案，已被福州市晋安区人民法院冻结，无法办理相关变更手续。 仁文建设公司认为，预告登记是为保障将来物权的实现而将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，并不导致不动产物权的设立或变动。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，虽然案涉房屋预告登记在陈美珍名下，但因陈美珍未按约定支付购房款，仁文建设公司已依法通过诉讼方式解除与其签订的《商品房买卖合同》，预告登记已失效，陈美珍丧失请求将来发生不动产物权变动的权利，法院采取的预查封已不可能转为正式查封。仁文建设公司因合法建造的事实取得案涉房屋的所有权，案涉房屋尚未登记至陈美珍名下，仍属于仁文建设公司所有。为此，仁文建设公司提出执行异议，要求解除对案涉房屋的冻结手续，并中止对案涉房屋的执行。2018年12月24日，福州市晋安区人民法院作出（2018）闽0111执异76号《民事裁定书》，裁定驳回仁文建设公司的异议请求。仁文建设公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋并不属于可供执行的财产，福州市晋安区人民法院在刘剑平与陈美珍、黄传武民间借贷案件中冻结案涉房屋并驳回仁文建设公司的执行异议没有事实和法律依据。遂于2019年1月10日提起案外人执行异议之诉，望判如所请。 刘剑平辩称，一、贵院作出查封措施符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，陈美珍购买的案涉房屋虽未进行房屋所有权登记，但人民法院也可以进行预查封。在其诉陈美珍、黄传武民间借贷纠纷一案中，贵院依法于2018年6月20日作出（2018）闽0111执1516号《执行裁定书》，而福州市鼓楼区人民法院作出的关于仁文建设公司与陈美珍商品房买卖合同纠纷的（2017）闽0102民初6369号民事判决书于2018年6月25日才发生法律效力，贵院作出的查封行为时间早于该《民事判决书》的生效时间。因此，贵院关于对讼争房产的查封措施符合相关法律规定。二、仁文建设公司主张停止执行没有依据。1、已销售并办理了预售登记备案的预售商品房，开发商是否能够主张完整的物权。在仁文建设公司与陈美珍的商品房买卖合同纠纷中，双方在房产交易所作出的预售备案登记具有排除陈美珍之外的其他第三人包括仁文建设公司的公示效力。如允许仁文建设公司既收取了购房款，又主张房产完整的物权，则有违公正。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记权利人是购房人，开发商对房产的处分权受到限制，仁文建设公司不能基于房产尚登记在其名下，对已办理了预售登记备案的预售商品主张完整的物权。2004年《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可见，对于已经销售、办理了预售合同登记、但是尚未办理产权变更的预售商品房，更倾向于作为购房人的财产处置。因此仁文建设公司不享有涉案房产的完整物权。2、办理预售备案登记后，购房人与开发商是否能够解除购房合同。仁文建设公司提出，因为陈美珍未履行全部的付款义务，其据双方的《商品房买卖合同》的约定，发生此事由可以解除合同。仁文建设公司提起解除合同之诉前贵院尚未对讼争房产采取保全措施，提起诉讼时理应对标的物的权利是否有瑕疵进行审查并首先查封讼争房产。仁文建设公司此前收取了陈美珍部分房款，该房款应视为陈美珍的其他债权人对该涉案房产的期待价值，在鼓楼法院生效判决确认仁文建设公司应当返还陈美珍首付款的情况下，且明知陈美珍有其他债权人，却未将原应退还陈美珍的购房款向贵院提存，使得其他债权人对涉案房产的价值期待落空，之后仁文建设公司再向贵院申请预查封措施的执行异议，属于非善意且损害了其他债权人的合法权益，不应予以支持。若仁文建设公司将购房款交付至法院后，同意解押。 陈美珍辩称，本案不存在虚假恶意诉讼，也不属于夫妻共同债务。 黄传武辩称，案涉房屋系抵押给刘剑平，且其与陈美珍已于2015年左右离婚。本案与其无关。 仁文建设公司围绕诉讼请求依法提交了证据：（2017）闽0102民初6369号民事判决书及生效证明、（2018）闽0111执1516号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）闽0111执异76号执行裁定书及送达材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2013年3月22日，陈美珍与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，约定陈美珍购买本案讼争房屋，房屋总价为1615747元。陈美珍仅支付首付款485747元，其余购房款1130000元未按约定时间向银行申请按揭贷款支付，亦未采取其他方式支付。 2017年7月28日，仁文建设公司就与陈美珍商品房销售合同纠纷一案向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，该院于2018年4月10日作出（2017）闽0102民初6369号民事判决书，判决确认仁文建设公司与陈美珍签订的《商品房买卖合同》已于2017年7月3日解除。该判决书于2018年6月25日发生法律效力。陈美珍对此不服，遂提起再审申请，福州市鼓楼区人民法院于2019年12月12日作出（2019）闽0102民申9号民事裁定书，驳回陈美珍的再审申请。该讼争房屋仅办理预告登记，尚未办理产权初始登记。 另查明，本院于2017年1月5日受理刘剑平、郑维寿与黄传武、陈美珍民间借贷纠纷一案，于2017年12月27日作出（2017）闽0111民初99号民事判决：“被告黄传武、陈美珍应于本判决生效之日起十日内偿还原告刘剑平借款本金60万元及利息”。该判决于2018年3月28日生效。因黄传武、陈美珍未按判决确定的期限履行还款义务，刘剑平向本院申请执行。本院于2018年6月20日作出（2018）闽0111执1516号执行裁定书及协助执行通知书，冻结陈美珍名下坐落于福州市鼓楼区某房屋［权证号：*******］房产的物权变更、抵押等登记手续，期限三年。 2018年12月3日，仁文建设公司对执行位于福州市鼓楼区某房屋的执行标的提出书面异议，请求解除对案涉房屋的冻结措施并终止对案涉房屋的执行。本院于2018年12月24日作出（2018）闽0111执异76号执行裁定书，裁定驳回仁文建设公司的异议请求。仁文建设公司不服该裁定，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 审理中，仁文建设公司已将陈美珍交纳的首付款485747元提存至我院银行账户。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方式。本案中，陈美珍与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》，仁文建设公司由此已取得首付款485747元，同时为保障将来实现的物权，陈美珍对讼争房屋进行了预告登记，但陈美珍未按约定时间支付其余购房款1130000元。因陈美珍未依约履行付款义务，仁文建设公司依法有权诉请法院判决解除合同，且福州市鼓楼区人民法院作出的生效判决，确认陈美珍与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》已于2017年7月3日解除，合同解除后，陈美珍对讼争房屋享有的物权期待权消灭。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行”规定，仁文建设公司已将首付款485747元提存至本院账户，故其主张不得执行讼争房屋并解除冻结手续的请求，本院予以支持。 关于仁文建设公司主张确认讼争房屋归其所有问题，因案涉房屋并未办理初始登记，且福州市鼓楼区人民法院未判令陈美珍向其返还讼争房屋，故仁文建设公司要求确认讼争房屋归其所有，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定，判决如下： 一、不得执行坐落于福州市鼓楼区某房屋，并解除对该房产的物权变更、抵押等登记手续； 二、驳回原告福建仁文建设有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20178元，由原告福建仁文建设有限公司负担20078元，被告陈美珍、黄传武负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李 卓 人民陪审员  李东光 人民陪审员  吴志伟 二〇二〇年五月七日 书 记 员  董琳榕 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。