贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1845号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区富水北路99号，统一社会信用代码：91520103MA6E7NPMOP。法定代表人：黄贵文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：黄蝶，贵州紫来律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大方县和泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇利民路，统一社会信用代码91520521741100914M。法定代表人：简常林，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：付禹，贵州业精律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：余淼，贵州业精律师事务所实习律师。上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司（以下至判决主文前简称为：豪盛公司）因与被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为：和泰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豪盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持豪盛公司的一审诉讼请求；判决和泰公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。案涉销售代理合同签订后，因和泰公司与其股东刘龙军产生内部纠纷，刘龙军遂将售楼部大门紧锁，和泰公司调解后，于2018年10月1日与豪盛公司签订案涉补充协议，但是刘龙军于2018年10月3日又将售楼部大门紧锁，并在售楼部的玻璃上喷满了“内部纠纷，暂停销售”字样，导致和泰公司销售工作无法正常开展。且案涉补充协议第一条的约定为“原合同《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》第二条委托期限和销售代理进度的第2条更改为：乙方（即豪盛公司）自2018年10月8日起保证对该项目的服务人员至少20人，但甲方（即和泰公司）必须保证能正常销售（包含但不限于网签、备案、按揭等）”，即豪盛公司提供至少20人服务人员的前提是和泰公司保证能正常销售，但因售楼部被锁，豪盛公司无法正常开展销售工作，故无法提供20人以上的服务人员为和泰公司销售房屋，该情况是由和泰公司的内部纠纷造成的，而非豪盛公司违约，这一点可从豪盛公司一审提交的照片看出，刘龙军在售楼部玻璃上喷满“内部纠纷，暂停销售”的字样前，豪盛公司提供的服务人员是超过20人的，但之后因刘龙军在售楼部玻璃上喷满“内部纠纷，暂停销售”字样，导致豪盛公司无法正常开展销售工作，故无法提供20人以上的服务人员为和泰公司销售房屋。另外，虽然2018年10月8日以后，和泰公司已另在和泰酒店给豪盛公司另行设立了办公地点，但是，因刘龙军在售楼部玻璃上喷满了“内部纠纷，暂停销售”字样，不仅导致没有客户敢来购买房屋，甚至于已签订认筹协议的部分客户也要求退还认筹金，虽然刘龙军未来和泰酒店的办公地点阻工，但其紧锁售楼部大门并在售楼部玻璃上喷满“内部纠纷，暂停销售”字样的行为仍持续影响豪盛公司的正常销售，和泰公司不仅没有积极处理其内部纠纷，反而在未通知豪盛公司的情况下又将案涉房屋的销售工作委托给了大方县源圆房地产销售有限责任公司。根据补充协议第三条“乙方需按甲方规定交房后2个月完成甲方规定的销售总额的90%以上，若交房后2个月内未完成90%的，甲方宽限2个月时间，期内仍未完成的乙方所押佣金不予结算作为违约金由甲方扣留。”的约定，和泰公司既未向豪盛公司发出任何开盘通知，更未给予豪盛公司2个月的宽限期，在未满足解除合同的条件时就要求豪盛公司搬离售楼部，并在未告知豪盛公司的情况下将案涉商品房的销售工作另行委托他人，其行为明显违约，且豪盛公司在为和泰公司销售商品房期间，共计为和泰公司售出商品房24套，而不是一审法院认定的12套。因此，一审判决认为豪盛公司存在违约行为并将豪盛公司已销售的商品房认定为12套属于认定事实错误。2、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，案涉销售代理合同第六条第6项“因甲方原因导致销售工作不能正常开展，则乙方在服务期间产生的费用（包含但不仅限于工资、提成、宣传、装修售楼部等）由甲方承担，乙方需提供相应证明。”及第九条第3项“自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）”的约定，因和泰公司的内部纠纷，导致豪盛公司的销售工作不能进展，其应当向豪盛公司支付违约金300,000元，并赔偿原告售楼部装修、工人工资、宣传费用等损失共计292,063元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或委托合同不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”的规定，因和泰公司将案涉房屋的销售工作另行委托给了大方县源圆房地产销售有限责任公司这一不能归责于豪盛公司的事由，导致双方签订的销售代理合同不能完成，和泰公司应当将豪盛公司已售出的24套商品房的佣金602,718元支付给豪盛公司。但是，一审判决却依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第四百一十条的规定，驳回了豪盛公司的一审诉讼请求，显然是属于适用法律错误。被上诉人和泰公司辩称，1、涉案《销售代理合同》及《补充协议》因豪盛公司违约，已在2018年11月5日解除。2018年4月17日，和泰公司作为甲方，豪盛公司作为乙方，签订了《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》（以下称《销售代理合同》）。根据《销售代理合同》的约定，和泰公司将其名下“合盛园”项目A/B/C/D栋住宅（共计256套）委托给豪盛公司营销策划及代理销售，并以2,950元/㎡的单价作为底价，将每平方米超出2,950元的部分作为豪盛公司的佣金。佣金结算的基本条件为“豪盛公司负责宣传，促使客户成交，收集客户资料；当客户交完首付，豪盛公司收集客户网签、按揭资料、贷款进账结清，则该套物业销售完毕，和泰公司给豪盛公司结佣”，豪盛公司应在开盘当月完成销售总任务的50%（即256套×50%）。和泰公司于2018年9月30日取得商品房预售许可证后，于2018年10月1日按照合同的约定公示“五证”，豪盛公司开始销售工作，同时约定一方违约导致合同解除的，应当支付守约方违约金人民币30万元。双方又于2018年10月1日签订《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定自2018年10月8日起，豪盛公司至少提供20人以上专业销售团队以完成销售。因豪盛公司资金出现问题，没有找到合作伙伴，自2018年10月中旬开始，便无人正常上班，更未完成合同约定的销售业绩，使商品房严重滞销，给和泰公司造成巨大的经济损失，导致合同目的不能实现，豪盛公司已构成根本违约。因此，自2018年10月25日起至2018年11月5日之间，和泰公司的法人代表及员工曾多次电话通知豪盛公司的法人代表人黄贵文解除合同并搬走其物资。一审庭审中，豪盛公司执行董事黄贵文当庭承认，在此期间曾收到和泰公司要求解除合同的电话通知。因案涉《销售代理合同》系委托合同，根据《合同法》第410条的规定，和泰公司或豪盛公司均有权随时解除。同时，根据《合同法》第96条的规定，因豪盛公司以其行为明确表示不履行合同主要义务，构成预期违约，合同目的已不能实现，所以和泰公司有权要求解除合同。因此，《销售代理合同》及《补充协议》最迟于2018年11月5日已解除，而不是一审法院认定的2019年5月10日，且豪盛公司还应当支付和泰公司违约金人民币30万元。此外，《补充协议》第三条中的两个月宽限期，是指豪盛公司已尽勤勉义务的情况下，未完成销售任务的，和泰公司可以给予其两个月宽限期，以促使其完成销售任务，而在豪盛公司已构成预期违约的情况下，和泰公司不负有再给予其宽限期的义务。2、刘龙军的堵工行为并未影响豪盛公司的销售，也不是豪盛公司能对和泰公司进行抗辩的合法事由。一是刘龙军到和泰公司施工场地堵工、破坏施工场地电力设备以及封锁豪盛公司售楼部大门，系刘龙军的个人行为，并非和泰公司授意，不能将该个人行为等同于和泰公司的行为，不存在因和泰公司的原因影响豪盛公司销售的情形，若豪盛公司认为刘龙军侵权，可依法向其主张权利；二是从豪盛公司向法庭提供的视频可以看出，和泰公司法定代表人简常林曾多次建议豪盛公司自行开锁以进行销售，如刘龙军再来锁门，可报警处理等，然而豪盛公司置若罔闻，一直未履行销售等义务；三是刘龙军封锁售楼部后，和泰公司与豪盛公司协商一致，额外装修并提供和泰快捷酒店的二楼和一楼，另作为豪盛公司售楼部的办公室及接待室，而豪盛公司入驻后，也未履行销售、宣传等合同义务。在刘龙军实施堵工情况下，豪盛公司自始至终都是“躺在自己的权利上睡觉”，并未积极维权以保证合同的正常履行。根据合同的责任相对原则，豪盛公司因刘龙军堵工行为不履行合同义务情况下，和泰公司有权要求其承担违约责任，但和泰公司并未追究，而是积极提供其他办公场地供豪盛公司进行销售，以便双方继续履行合同。豪盛公司不但不履行合同义务，反而以刘龙军堵工为由，对和泰公司进行抗辩等意图逃避责任的说词无法律依据，不应得到支持。3、豪盛公司主张的佣金及损失无事实依据，依法应予驳回。（1）关于佣金。《销售代理合同》和《补充协议》签订后，截至2018年11月5日合同解除时，从和泰公司向一审法院提交的11份《商品房预售合同备案登记表》可以看出，除陈祖德与熊励2户均是现金全款支付，符合结佣条件，但因豪盛公司预期违约，不予结佣。其余9户均不符合结佣条件，理由如下：①冷新购买的2套与李恩益购买的1套均系Ｅ栋住宅，不在案涉合同约定的Ａ／Ｂ／Ｃ／Ｄ栋范围内；②唐汝萍虽是现金全款支付，但签订《商品房买卖合同》的时间为2018年11月26日，在涉案合同解除（2018年11月5日）之后；③刘贤伟、田厚国虽办理按揭贷款且银行已放款，但因刘贤伟、田厚国签订《商品房买卖合同》的时间分别为2019年3月22日、2018年12月12日，均在涉案合同解除（2018年11月5日）之后；④王敏德、黄志发、王志松、王志云虽分别于2019年4月12日、2019年5月20日、2019年1月22日、2019年5月17日签订《商品房买卖合同》，但银行均未放款，且签订合同的时间均在涉案合同解除（2018年11月5日）之后，亦不符合结佣条件。此外，有11个购房人（陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、彭聚、杨昕、万艳梅、吴启才）仅签订了认购书并分别缴纳了1万～3万元不等的定金后，他们在咨询豪盛公司的执行董事黄贵文时，黄贵文以和泰公司内部扯皮为由不予明确回复，最终导致这些客户全部退款，更不符合结佣条件。（2）关于工人工资、宣传费、装修费。根据《销售代理合同》的约定，员工工资、提成以及装修售楼部、项目宣传、广告以及佣金产生的税收费用应由豪盛公司自行承担。其中，工人工资214063元，豪盛公司只向一审法院提交的4、5、6月份员工工资明细表，未提供相关劳动合同、社保缴纳等其他证明，因此工资表不具有证明力，且与事实严重不符，不能采信。比如，豪盛公司在一审起诉状中自称2018年4月18日入驻和泰公司处，然而在其提交的4月份工资明细中，出勤天数低者18天，高者竟达22天。又如，经证人张某与冯某，豪盛公司自始至终并无20人服务团队，然而豪盛公司提交的5、6月份工资明细中，员工竟高达36人，明显与事实不符，涉嫌提供虚假证据。另外，豪盛公司提交的广告制作费用23958元与本案无关，且因豪盛公司虚假宣传，被大方县市场监管局处理，给和泰公司的形象带来不利影响。因此广告制作费用23958元及宣传费8000元，均不应得到支持，装修费按照合同约定，应当由违约方即豪盛公司自己承担。豪盛公司向一审法院按起诉请求：1、判决解除豪盛公司与和泰公司于2018年4月17日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》（以下简称销售代理合同）及2018年10月1日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同补充协议》（以下简称补充协议）；2、判决和泰公司向豪盛公司支付佣金602,718元；3、判决和泰公司向豪盛公司支付违约300,000元；4、判决和泰公司赔偿豪盛公司售楼部装修费、工人工资、宣传费用等损失共计292,063元；5、判决和泰公司承担本案诉讼费。和泰公司向一审法院反诉请求：１、判决豪盛公司支付和泰公司违约金30万元；２、本案诉讼费用由豪盛公司承担。一审法院认定事实：2018年4月17日，和泰公司作为甲方，豪盛公司作为乙方，签订销售代理合同，就产权属于甲方的A/B/C/D栋住宅委托给乙方独家代理销售，内容为：第一条、委托销售的方式和范围：甲方委托乙方全权负责营销策划及代理销售，委托的范围为“合盛园”A/B/C/D栋可售住宅（以下简称:物业）的营销及代理销售工作，乙方针对该物业有自主定价的权力。若乙方实际成交价不能高于3,180元/m2,但根据市场调整，若销售实际成交价高于3,180元/m2，则高于3,180元/m2的部分甲乙双方按照各50%的比例进行分配；原则上不高于发改局规定的最高限价。第二条、委托期与销售代理进度：１、销售代理期限为本合同签订当天到交房后两个月为止，若物业2018年10月30日交房则合同期限为2018年12月30号到期。若交房时间后押，则合同期限从交房之日起往后延长两个月为止。２、物业开盘时间待定，开盘当月任务为销售总金额的50%，交房后2个月完成总金额的95%。第三条第１项：甲方提供办公场地。第四条、佣金计算方式以及支付方式：１、佣金计算方式：(1)甲方规定合盛园A/B/C/D栋3-17层可售住宅按2,950元/平方米的单价作为底价，每平方米超出2,950元的部分作为乙方的佣金。（2）甲方规定合盛园A/B/C/D栋18层可售住宅按2,950元/平方米的单价作为底价，每平方米超出2,950元的部分作为乙方的佣金。２、佣金支付方式：Ａ)乙方每月完成销售总金额的10%，甲方次月10号前按乙方的销售业绩支付30%的佣金。Ｂ)若乙方销售完成甲方规定的销售总金额的50%，则甲方按40%的标准向乙方支付佣金。Ｃ）若乙方完成甲方规定的销售总金额的80%，则甲方按60%的标准向乙方支付佣金。Ｄ）若乙方完成甲方规定的销售总金额的95%及以上则甲方按100%给乙方结算佣金。第五条、双方费用分担：１、甲方承担所有物业销售所产生的税费、甲方开展工作的费用等。２、乙方承担员工工资、提成以及装修售楼部、项目宣传、广告以及佣金产生的税收费用。第六条、甲方责任与权利：５、甲方办理房屋预售许可证后，在售楼部公示“五证”复印件，乙方开始销售工作。６、因甲方原因导致销售工作不能正常开展，则乙方在服务期间产生的费用（包含但不仅限于工资、提成、宣传、装修售楼部等）由甲方承担，乙方需提供相应证明。第九条、违约责任：１、甲乙双方承诺遵守合同所有条款，共同执行。２、本合同执行过程中，如有不可抗力因素影响相关条款执行的，应由双方友好协商解决，在双方达成一致意见的基础上而中止合同或改变合同的有关条款不视为违约，经双方协商同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。３、自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）。４、如出现其它违约责任，甲乙双方可按《中华人民共和国合同法》等相关法律法规向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。５、乙方必须按甲方规定至签订本合同起至开盘当月完成甲方规定总额的50%；交房后2个月内完成甲方规定总额的95%以上，若交房后2个月内未完成95%的，甲方给予宽限2个月时间，宽限期内乙方仍未完成总额的95%，除承担第3条规定的违约金外，乙方所含佣金总额甲方将不予结算，作为违约金由甲方扣留。第十条、合同的终止：１、甲方根据合同及双方其他约定对乙方提出整改要求，如乙方整改后依然无法达到甲方要求，导致客户投诉、影响甲方公司形象，给甲方公司造成损失等，甲方可以视情况解除合同。２、甲方不按时结算佣金，超过1个月，乙方可以提出解除合同，乙方不承担责任，甲方并结算乙方在服务期间产生业绩的所有佣金（销售单价超出甲方规定的底价2850无/平方米的部分为乙方佣金）。第十一条、其它：２、本合同签订以前及以后，凡向甲方订购（或者甲方预售、销售）的物业，统一计算为乙方的销售业绩。销售代理合同签订后，因和泰公司的股东之间产生纠纷，股东刘龙军将售楼部的大门上锁，并在售楼部的玻璃门上写上“内部纠纷，暂停销售”，影响豪盛公司的正常销售。为此，双方于2018年10月1日签订了补充协议，内容为：“根据甲乙双方所签订的销售代理合同条款，因售楼部厦门被锁导致乙方从2018年7月28日至今无法正常开展销售工作，现经甲乙双方共同协商达成一致对所签订的销售代理合同时行如下补充和调整后，继续开展工作调整如下：一、原合同销售代理合同第二条委托期限和销售代理进度的第2条更改为：乙方自2018年10月8日起保证对该项目的服务人员至少20人，但甲方必须保证能正常销售（包含但不仅限于网签、备案、按揭等）。二、原合同销售代理合同第四条佣金计算方式以及支付方式的第2条佣金支付方式更改为：Ａ)因为前期甲方需要资金周转，乙方所销售的前40套佣金押后支付，超出40套的乙方每销售一套甲方给乙方结佣一套，结算佣金比例按照先结70%给乙方。Ｂ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的50%，则甲方按全部佣金的50%标准向乙方支付佣金。Ｃ）若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的80%，则甲方按全部佣金的70%标准向乙方支付佣金。Ｄ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的95%，则甲方按全部佣金的100%标准向乙方支付佣金。Ｅ)若乙方销售完成甲方所规定的销售总金额的100%，则所剩房源归乙方所有。甲方配合所剩物业的销售工作。三、销售代理合同第九条违约责任第5条更改为：乙方需按甲方规定交房后2个月完成甲方规定销售总额的90%及以上，若交房后2个月内未完成90%的，甲方宽限2个月时间，期内仍未完成的乙方所押佣金不予结算作为违约金由甲方扣留。（交房需按Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四栋交房为准，满足交房条件）。四、客户界定及结佣条件：乙方负责促使客户成交，收集客户资料，当客户首付支付完毕，乙方收集完毕客户网签及按揭资料贷款进账结清视乙方该套物业销售完毕甲方给乙方结佣。若因甲方原因导致不能贷款放款的甲方也需给乙方结佣。五、若甲方未按时结佣的超出7日则视甲方违约。六、本补充协议一式贰份，双方各执一份，与原合同具有同等法律效力。”因刘龙军阻工，和泰公司重新在和泰酒店为豪盛公司另行设立办公室开展销售工作。2018年11月5日，和泰公司通知豪盛公司将其所有的办公用品搬离售楼部办公地点，豪盛公司法人黄贵文同意搬离。一审法院另查明，2018年4月至6月，经豪盛公司代理，陈远举、王志云、唐汝萍、陈祖德、王志松、王敏德和尹忠明夫妻、先诗亚、李定芬、兰祥会、黄志发、李国林、万艳梅、陈君述、曾以炽、吴启才、田厚国、熊励、彭聚、冷新、杨昕、李恩益、刘贤伟与和泰公司签订了《商品房认筹协议》或《咨询服务协议》，并交纳了认筹金。熊励于2018年10月12日、陈祖德于2018年10月11日、黄志发于2019年5月20日、王志云于2019年5月17日、王敏德于2019年4月12日、王志松于2019年1月22日、唐汝萍于2018年11月26日、刘贤伟于2019年3月22日、李华琴于2018年12月12日、冷新于2018年7月5日、李恩益于2018年7月5日分别与和泰公司签订了《房屋买卖合同》。另外，除冷新和李恩益认购的房子为Ｅ栋外，其他购房人认购的房子皆为销售代理合同约定的案涉房屋。后和泰公司退还了彭聚的房款335,677元及陈远举、先诗亚、李定芬、兰祥会、李国林、陈君述、曾以炽、杨昕、万艳梅、吴启才的认筹金。2019年9月30日，和泰公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。一审法院认为，豪盛公司与和泰公司签订的销售代理合同和补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。豪盛公司与和泰公司签订的销售代理合同实质上属于委托合同。本案中，虽然和泰公司未提供书面证据证明其向豪盛公司发出了解除通知，但在其提供的2018年11月5日的录音中记录了其喊豪盛公司搬离其所属的售楼部，豪盛公司也予以同意。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”、第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同上的”及第九十六条“当事人一方依照枉法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，和泰公司作为委托方，享有任意解除权，故双方签订的销售代理合同和补充协议已于2018年11月5日已解除，故对原告要求解除销售代理合同及补充协议的诉讼请求不予处理。对豪盛公司要求的佣金、违约金和损失的诉讼请求，销售代理合同约定第二条第2项约定物业开盘当月任务为销售总金额的50%，涉案房屋共256套，在和泰公司通知解除合同前即2018年11月5日前签订《商品房买卖合同》的仅5套（熊励、陈祖德、李恩益各一套，冷新2套，且冷新和李恩益购买的房屋为Ｅ栋，不包含在销售代理合同的范围内）。同时，补充协议第一条约定自2018年10月8日起豪盛公司需保证涉案项目的服务人员至少20人以上，但豪盛公司并未提供有力证据证明涉案项目的服务人员为20人及以上，故豪盛公司存在违约。根据销补充协议第三条“乙方必须按甲方规定至签订本合同起至开盘当月完成甲方规定总额的50%；交房后2个月内完成甲方规定总额的95%以上，若交房后2个月内未完成95%的，甲方给予宽限2个月时间，宽限期内乙方仍未完成总额的95%，除承担第3条规定的违约金外，乙方所含佣金总额甲方将不予结算，作为违约金由甲方扣留”和第3条“自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付三十万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）”约定，豪盛公司所售豪盛公司存在违约，通过其代理售出的房屋不仅不能结算佣金且其前期支出的一切费用也应由其自行承担，故其要求的佣金、违约金及损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对豪盛公司诉称的因和泰公司股东刘龙军阻工，导致其不能正常销售的意见，根据其提供的视频资料，和泰公司股东刘龙军阻工是发生在补充协议签订前，即使按其所说，补充协议签订后，刘龙军也来售楼部阻工，但在2018年10月8日以后，和泰公司已另在和泰酒店给豪盛公司另行设立了办公地点，豪盛公司也认可刘龙军未来和泰酒店的办公地点阻工，故不存在影响其开展销售。另外，不管是根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定还是基于豪盛公司未完成销售任务及未按补充协议的约定提供20人以上的服务人员，和泰公司均有权解除合同，同时也有权委托他人销售涉案房屋，除非豪盛公司能提供证据证明和泰公司在通知其解除合同前就已经委托他人销售涉案房屋，但本案中豪盛公司并未提供。故对豪盛公司的该意见不予采纳。对和泰公司要求豪盛公司支付违约金300,000元的诉讼请求，根据和泰公司证人陈述，“五证”公示后就开盘，开始销售工作，和泰公司于2018年10月25日通知豪盛公司解除合同，但根据补充协议第三条“乙方需按甲方规定交房后2个月完成甲方规定销售总额的90%及以上，若交房后2个月内未完成90%的，甲方宽限2个月时间，期内仍未完成的乙方所押佣金不予结算作为违约金由甲方扣留”的约定，和泰公司未按该条的规定给予豪盛公司2个月或宽限2个月的时间，即在开盘的当月就通知豪盛公司解除合同。其称豪盛公司未正常开展销售工作，但未提供证据证明，故也存在违约，故其诉要求豪盛公司支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项四、第九十六条规定，判决：一、驳回原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的诉讼请求；二、驳回被告大方县和泰房地产开发有限责任公司的反诉请求。贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司交纳的案件受理费7,775元，由贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担；大方县和泰房地产开发有限责任公司交纳的反诉案件受理费2,900元，由大方县和泰房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审经审理查明：豪盛公司因装修和泰公司“合盛园”项目售楼部支付了78,000元装修费，因宣传“合盛园”项目支付了23,702.9元广告费。和泰公司股东刘龙军于2018年6月起阻止豪盛公司在“合盛园”项目售楼部销售房屋，将该售楼部的大门上锁，并在该售楼部的玻璃门上喷印“内部纠纷，暂停销售”字样。豪盛公司与和泰公司于2018年10月1日签订了补充协议后，和泰公司安排豪盛公司在距离“合盛园”项目售楼部一公里外的和泰快捷酒店二楼的一个房间内继续销售。和泰公司提交的商品房预售合同备案登记表显示，冷新房屋（建筑面积110.41㎡）于2018年6月21日付清房款362,144元，于2018年7月5日签约；李恩益房屋（建筑面积110.41㎡）于2018年6月25日付清房款362,144元，于2018年7月5日签约；熊励房屋（建筑面积109.13㎡）于2018年10月12日付清房款341,577元，于2018年10月12日签约；陈祖德房屋（建筑面积137.27㎡）于2018年10月11日付清房款425,537元，于2018年10月11日签约；唐汝萍房屋（建筑面积108.57㎡）于2018年11月26日付清房款314,853元，于2018年11月26日签约；彭聚房屋付清房款335,677元后，已于2018年9月10日到和泰公司退还全部房款；李华琴房屋（建筑面积137.27㎡）房价为428,008元，李华琴于2018年12月12日支付首付款138,008元，于2018年12月12日签约，已发放按揭贷款；刘贤伟房屋（建筑面积137.63㎡）房价为426,653元，刘贤伟于2019年3月22日支付首付款136,653元，于2019年3月22日签约，已发放按揭贷款；王志松房屋（建筑面积136.89㎡）房价为426,823元，王志松于2019年1月22日支付首付款136,823元，于2019年1月22日签约；王敏德房屋（建筑面积108.87㎡）房价为340,763元，王敏德于2019年4月12日支付首付款70,763元，于2019年4月12日签约；王志云房屋（建筑面积136.89㎡）房价为410,670元，王志云于2019年5月17日支付首付款90,670元，于2019年5月17日签约；黄志发房屋（建筑面积136.89㎡）房价为422,990元，黄志发于2019年5月20日支付首付款132,990元，于2019年5月20日签约。豪盛公司在二审中自认其尚未向工人支付过工资。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、豪盛公司与和泰公司签订的案涉销售代理合同及补充协议应否解除，和泰公司是否具有任意解除权；2、豪盛公司的诉讼请求应否支持。关于豪盛公司与和泰公司签订的案涉销售代理合同及补充协议应否解除，和泰公司是否具有任意解除权的问题。本案中，根据豪盛公司与和泰公司于2018年4月17日签订的案涉销售代理合同第三条约定，和泰公司应当为豪盛公司提供办公场地，豪盛公司将和泰公司提供位于“合盛园”项目处的办公场地装修为售楼部后，因和泰公司股东内部纠纷，和泰公司股东刘龙军于2018年6月起阻止豪盛公司在“合盛园”项目售楼部销售房屋，将该售楼部的大门上锁，并在售楼部的玻璃门上喷印“内部纠纷，暂停销售”字样，和泰公司未及时、妥善处理其股东内部纠纷，不但严重影响买房人购买“合盛园”项目房屋的意愿，还直接导致豪盛公司长期不能正常销售房屋，并导致豪盛公司不能如期完成合同约定的销售业绩。虽然豪盛公司与和泰公司因此重新协商后，于2018年10月1日签订了案涉补充协议，但和泰公司之后仍未能处理好股东内部纠纷，导致豪盛公司仍无法在“合盛园”项目售楼部从事销售活动，而和泰公司为豪盛公司安排的新办公场所，是在距离“合盛园”项目售楼部一公里外和泰快捷酒店二楼的一个房间内，该办公场所显然不能满足豪盛公司的销售需求。和泰公司及其股东的行为，导致豪盛公司无法完成合同约定的销售业绩，并直接导致豪盛公司不能实现合同目的，豪盛公司主张解除案涉销售代理合同及补充协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，依法应予支持，豪盛公司与和泰公司签订的销售代理合同及补充协议，至豪盛公司向一审法院提起本案诉讼即2019年5月10日解除。另根据案涉补充协议第一条的约定，豪盛公司自2018年10月8日起保证对该项目的服务人员至少20人的前提，是和泰公司必须保证豪盛公司能正常销售，但和泰公司股东刘龙军长期在豪盛公司装修的“合盛园”项目售楼部阻止销售的行为，以及和泰公司仅提供距离“合盛园”项目售楼部一公里外的和泰快捷酒店二楼的一个房间作为豪盛公司新办公场所的行为，显然不能保证豪盛公司开展正常销售，一审法院认定豪盛公司违约，和泰公司享有任意解除合同的权利错误，本院依法予以纠正。关于豪盛公司的诉讼请求应否支持的问题。案涉销售代理合同及补充协议系因和泰公司违约而解除，豪盛公司有权主张解除合同并要求和泰公司承担违约责任。关于豪盛公司主张的违约责任，根据案涉销售代理合同第九条第3款“自签署本合同之日起至合同期满止，如有一方违约则违约方向守约方支付叁拾万元违约金并承担一切费用（包含售楼部装修，工人工资，宣传物资物料等费用）”的约定，和泰公司作为违约方，应当支付豪盛公司300,000元违约金，并支付和泰公司“合盛园”项目售楼部装修费78,000元，支付“合盛园”项目宣传费23,702.9元；对于豪盛公司主张的工人工资，因豪盛公司未提供支付依据予以印证，且豪盛公司在二审中自认其尚未向工人支付过工资，故对于豪盛公司主张的工人工资，本院不予支持。关于豪盛公司主张的佣金，豪盛公司推销的房屋中，除售给冷新、李恩益、熊励、陈祖德、唐汝萍、李华琴、王志松、刘贤伟、王敏德、王志云、黄志发的房屋已经支付全部或部分房款外，其余房屋已经退房。对于已经退房的房屋，豪盛公司要求和泰公司支付已退房房屋的佣金不符合双方合同约定，不予支持。对于尚未退房的房屋，因和泰公司的违约行为导致豪盛公司无法履行合同，故豪盛公司主张解除合同即2019年5月10日之前已经完成的售房相关工作，均可视为豪盛公司已经履行的合同义务，冷新和李恩益购买的房屋虽不在豪盛公司与和泰公司合同约定的范围之内，但因冷新和李恩益购买的房屋与合同约定范围内的房屋系同一楼盘，且和泰公司已经实际接受豪盛公司的销售行为，故冷新和李恩益所购房屋的佣金可参照案涉销售代理合同及补充协议计算，结合商品房销售的特征和规律，对于豪盛公司主张解除合同前已经付清房款的房屋，和泰公司应向豪盛公司支付全部佣金；对于豪盛公司主张解除合同前已经签订合同但尚未付清房款的房屋，和泰公司应向豪盛公司支付三分之二佣金；对于豪盛公司主张解除合同前尚未签订合同也未付清房款的，和泰公司应向豪盛公司支付三分之一佣金。据此，和泰公司应当向和泰公司支付的佣金为：冷新户｛（362,144元-3,180元/㎡×110.41㎡）×50%+（3,180元/㎡-2,950元/㎡）×110.41㎡｝+李恩益户｛（362,144元-3,180元/㎡×110.41㎡）×50%+（3,180元/㎡-2,950元/㎡）×110.41㎡｝+熊励户（341,577元-2,950元/㎡×109.13㎡）+陈祖德户（425,537元-2,950元/㎡×137.27㎡）+唐汝萍户（314,853元÷108.57㎡＜2,950元/㎡，不符合结佣条件，佣金为0元）+李华琴户（428,008元-2,950元/㎡×137.27㎡）+刘贤伟户（426,653元-2,950元/㎡×137.63㎡）+王志松户（426,823元-2,950元/㎡×136.89㎡）×2/3+王敏德户（340,763元-2,950元/㎡×108.87㎡）×2/3+王志云（410,670元-2,950元/㎡×136.89㎡）×1/3+黄志发户（422,990元-2,950元/㎡×136.89㎡）×1/3=182,834.47元。豪盛公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十一条、第一百一十四条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初2548号民事判决第二项即“驳回被告大方县和泰房地产开发有限责任公司的反诉请求”；二、撤销贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初2548号民事判决第一项即“驳回原告贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的诉讼请求”；三、解除上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司与被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司于2018年4月17日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同》以及于2018年10月1日签订的《贵州豪盛宸宇·大方合盛园销售代理合同补充协议》；四、被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司支付上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司违约金300,000元、佣金182,834.47元，赔偿上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司装修费78,000元、宣传费23,702.9元，以上共计584,537.37元，限于判决生效后十日内付清；五、驳回上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司的其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7,775元，由于上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担4,064元，被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司3,711元；一审反诉案件受理费2,900元，由被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司；而审本诉案件受理费15,550元，由于上诉人贵州豪盛宸宇房地产营销策划有限公司负担8,128元，被上诉人大方县和泰房地产开发有限责任公司7,422元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年五月十五日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭