江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初15131号 原告：常熟市瑞朗服饰有限公司，统一社会信用代码91320581MA1W3RD198，住所地江苏省常熟市沙家浜镇常昆工业园6幢-5。 法定代表人：钱杨平，执行董事。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：常熟市新蓝服饰有限公司，统一社会信用代码9132058167303482XN，住所地江苏省常熟市常昆工业园区。 法定代表人：葛晓刚。 被告：葛晓刚，男，1987年1月8日出生，汉族，住江苏省沭阳县。 被告：徐梅芬，女，1965年6月19日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。 原告常熟市瑞朗服饰有限公司（以下简称瑞朗公司）与被告常熟市新蓝服饰有限公司（以下简称新蓝公司）、葛晓刚、徐梅芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告常熟市瑞朗服饰有限公司的法定代表人钱杨平及其委托诉讼代理人陶英杰、被告徐梅芬的委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。被告常熟市新蓝服饰有限公司、葛晓刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市瑞朗服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还已付房租金54865.75元(自2019年8月28日起至2019年12月30日的已付房租金)；2.判令被告返还保证金10000元；3.判令被告赔偿房租金差价损失17000元(以850平方米为计算，按60元/平/年的差价，计算自2019年9月至2019年12月，共4个月)；4.判令被告赔偿搬迁费6400元；5.判令被告赔偿经营损失45917.55元；6.诉讼费由被告承担。后审理中原告放弃第2、3、4、5项诉讼请求，其余请求不变。事实和理由：2018年11月7日，原告为承租被告的厂房向其支付了50000元定金，2018年12月11日，原告与被告一、被告三签订了一份《房屋租赁合同》，由原告向两被告承租位于常昆路新蓝服饰1号楼东二楼的房屋用于原告的生产经营，合同期为1年，自2018年12月30日起至2019年12月30日止，租金为161500元，保证金10000元。原告于当日向被告支付了剩余租金和保证金共121500元。此后，原告开始使用租赁厂房用于生产经营。然而，2019年8月28日，租赁厂房开始停水停电，导致原告无法继续使用租赁厂房，故搬离。现原、被告之间的《房屋租赁合同》已实际无法继续履行，被告的违约行为给原告造成了巨大损失。根据相关法律的规定，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法裁决。 被告常熟市新蓝服饰有限公司、葛晓刚未作答辩亦未提交证据。 被告徐梅芬辩称：原告诉请应当向被告一、二主张，合同签订主体是原告与被告一、二，房屋现在还未交还给被告一，不能生产的原因是原告自己导致的，政府部门下发文件对原告厂区内的消防设备明确下令整改，但原告未进行整改，请求驳回原告诉讼请求。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月11日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方（新蓝公司）出租给乙方（瑞朗公司）座落在新蓝服饰的房屋，面积850平方米。合同第二条租赁期限1、租赁期限为：2018年12月30日起至2019年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还房屋。如乙方有意继续承租的，在同等条件下具有优先承租权，但应提前三个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意后，双方重新签订租赁合同。第三条租金、保证金及其支付方式1、该房屋年租金为小写161500元，大写（壹拾陆万壹仟伍佰元）人民币。（租金不含税，税金由乙方承担）。2、支付方式：租金自租赁期限起开始征收，一年一付，先付后用。3、本合同签订之日，乙方应向甲方交纳壹万元作为保证金。合同期限届满，乙方无违约情况的并结清所有费用后，甲方无息退还。第四条维修养护责任1、对乙方的装修、改善和增设他物，甲方不承担维修义务，也不承担迁移时装修补贴和迁移费用。……3、租赁期间，乙方对租赁范围内的治安、环保、卫生、消防等负总责，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。……第六条关于房屋租赁期间的有关规定在租赁期间，水电费、空调费、煤气费等因经营生产产生的其他费用，由乙方按单独计量抄表数及国家规定价格准时支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。……第八条违约责任1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违约就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，双方都有过错的，应根据情况双方分担违约责任。2、因自然灾害和政策性等人力不可抗拒的因素，导致双方违约责任发生的，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任。之后原告按约进驻后，按自己的生产布局承租并安装消防器材后使用该厂房。在签订合同之前的2018年11月7日，原告已交付被告新蓝公司5万元（定金），在12月11日又支付新蓝公司租金121500元，以上合计171500元，其中包含保证金1万元。被告新蓝公司对上述收款出具收据，并加盖了公章。 另查，新蓝公司将厂区内的厂房出租给包括原告在内的多家企业进行生产经营。2019年8月29日，沙家浜镇消防安全委员会和沙家浜镇安全生产委员会对该厂区进行安全检查，原告收到消防安全隐患告知函。该函件载明“东侧第二层瑞朗服饰：①该公司承租1号楼二层东侧区块--采用单层隔断将区块分成南、北两块，现主要北侧生产加工，南侧空闲，整个区域内堆放布料，在制品量大，与作业照明灯及槽架没有50公分的防火间距，不少堆放与电气相邻。②东面外楼梯为应急疏散口，其中护栏已缺失。③消防器材未作定期查验，灭火器放置位置前有货物。④无任何安全防护警示标识。”原告接到该通知书后，随即寻找房东准备搬厂，2019年9月1日，原告即搬离出该房屋。 原告另举证其法定代表人钱杨平与被告徐梅芬微信联络，证明原告对搬离后剩余租期（9月至12月）租金多次向被告要求返还，被告徐梅芬认可，但没有返还。摘录微信记录（2019年9月18日）钱杨平：“徐总我那个退还租金能不能先退我一半先转个3万我余下的你看年底前弄掉你看行不行我最近也急用钱”。（2019年9月19日）徐梅芬回“钱总，知道了！尽量”。另，（2019年11月5日）钱杨平：“徐总你看这样行不行我那些要退还的租金总共5万多你这两天给我写个条子给我到年你慢慢还我”。徐梅芬回“好的，回去给你”。后双方交涉未果，2019年11月26日原告诉讼至法院。 再查，新蓝公司工商登记显示其成立于2008年3月21日。2018年5月31日，投资人变更为徐梅芬一人，公司类型变更为有限责任公司（自然人独资）。2019年4月3日，投资人从徐梅芬变更为葛晓刚，公司类型仍为有限责任公司（自然人独资）。审理中，被告徐梅芬、葛晓刚作为一人有限公司股东均未提交证据证明新蓝公司财产独立于股东自己的财产。被告新蓝公司对此亦未提交证据证明。 以上事实，由相应的工商登记材料、房屋租赁合同、收款收据、微信聊天记录、相关职能部门的《关于及时清除苏州市七彩城服饰有限公司区域内消防安全隐患的函》、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告瑞朗公司与被告新蓝公司、徐梅芬于2018年12月11日签订了房屋租赁合同后，双方当事人应按合同约定履行各自的权利义务。根据合同约定和原告提交的收据及支付凭证，被告新蓝公司收取原告租金161500元，保证金1万元，合计171500元。原告入住承租房屋使用至2019年9月搬离。另根据原告提交的双方微信聊天记录反映，自2019年9月18日原告多次向被告徐梅芬提出要求退还租金，并明确租金总共5万多元，后被告徐梅芬回应“知道了，尽量”、“好的，回去给你”等内容，可知双方对房屋租赁合同当时已达成合意解除并对退还剩余租金事宜不持有异议。据此，本院认定对租赁合同原被告之间已合意解除并交接，对退还租金事项也口头协商同意。但租赁期按现有证据可以确定的可推算至2019年9月18日止，之后租赁合同已解除，被告多收取的租金不再具有合法性和正当性，应按其口头承诺退还给原告。关于被告葛晓刚、徐梅芬的民事责任，依照法律规定一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人公司股权转让前发生的债务，原股东不能举证证明转让前公司财产独立于其个人财产的，债权人有权要求原股东承担连带清偿责任。原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告常熟市新蓝服饰有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告常熟市瑞朗服饰有限公司剩余房屋租金余额人民币45132元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××60）； 二、对上述第一项判决，被告葛晓刚、徐梅芬承担连带清偿责任； 三、驳回原告常熟市瑞朗服饰有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取人民币1172元，保全费820元，合计1992元，由原告常熟市瑞朗服饰有限公司负担353元，被告常熟市新蓝服饰有限公司、葛晓刚、徐梅芬负担1639元（原告同意被告负担部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  赵一波 人民陪审员  张 科 人民陪审员  倪 彪 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  江录梦