贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1084号 上诉人（原审被告）：秦明菊，女，1970年2月28日生，汉族，住贵州省福泉市。 被上诉人（原审原告）：黔南天源集团物业管理有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：查国涛，该公司总经理。 上诉人秦明菊因与被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 秦明菊上诉请求：一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初4497号民事判决，发回重审或依法改判；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人拒绝交纳2015年7月1日至2019年6月30日物业管理费6292.8元，因为上诉人于2014年2月22日入住案涉房屋，入住两三个月，一块高6.5米、宽24.6米的广告牌挡在上诉人主卧及客卧前面，影响了上诉人的采光。上诉人当时找到物业公司人多次反映，均未得到处理及答复，故上诉人为了保护自身合法权利，拒绝交纳物业管理费。根据《物权法》第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建筑标准妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”的规定，上诉人的采光权依法应受到法律保护，《贵州省物业管理条例》第六十六条第二款规定“物业服务企业或者其他管理人未履行服务合同约定或者法律法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。据此，被上诉人在上诉人房屋前设置广告牌的行为，侵犯了上诉人的采光权，导致上诉人不能入住，依法应当承担侵权损害赔偿责任。二、上诉人因多次与物业管理协商、协调都没结果，并且此广告牌也是在该物业公司管理期间搭建的，从未向业主委员会书面报告或与业主口头协商过，所造成经济损失和房屋不同损害，物业公司的管理不善，也应该承担相应的经济责任，请求法院判令停止侵权，拆掉广告牌，并且赔偿上诉人的经济损失费32000元，根据《民事诉讼法》第一百四十条规定，一审法院应当合并审理。但一审法院对上诉人提出的反诉请求是否成立不予答复和作出判定，也未合并审理，而是以反诉属另外的法律关系为由要求上诉人另行起诉。 被上诉人天源物业公司二审未书面答辩。 天源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费6292.8元（自2015年7月1日起至2019年6月30日止），逾期支付物业服务费所产生的违约金1887.84元，生活垃圾处理费336元（自2015年7月1日起至2019年6月30日止），以上共计8516.64元；2.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月28日，原告天源物业公司（合同乙方）与黔南天源集团实业开发有限公司（合同甲方）签订《沁园村前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对沁园村小区提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米；合同第七条约定业主应于交房通知书下达之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前履行交纳义务；合同第三十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日2‰的标准向乙方支付违约金；合同第三十五条约定本合同期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同第三十六条约定本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。《沁园村前期物业服务合同》签订后，原告进驻沁园村小区提供物业服务，被告作为沁园村小区2-405号（房屋面积为131.09平方米）的业主系原告提供物业服务的对象之一。自2015年7月1日起，被告以原告未经其同意，安装了大型广告牌遮挡其房屋采光，影响其正常生活为由拒交物业服务费，经原告催告后，被告仍未交纳，原告起诉请求依法判如所请。另，原告自述于2019年6月30日已退出沁园村小区。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，黔南天源集团实业开发有限责任公司与原告天源物业公司签订的《沁园村前期物业服务合同》对业主具有约束力，而被告作为沁园村小区的物业使用人之一，亦应按照此前期物业服务合同履行相关的权利义务。虽该前期物业服务合同约定的期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在2015年12月31日之后，原告实际还在为沁园村小区提供物业服务，故原合同权利义务延续，被告仍应向原告交纳物业服务费。在前期物业服务合同签订后，原告进驻沁园村小区，为该小区实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，被告作为小区的物业使用人，实际亦享受了原告提供的物业服务，对于服务标准，每个个体的主观认识不一，不能将自身对物业服务的不满作为拒绝交纳物业服务费的理由，且被告提出的因广告牌遮挡采光的问题系属另一法律关系，被告可另行主张解决。被告在拒交物业服务费后，原告已经书面催告，被告仍不履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。对于物业服务费的标准如何计算的问题。因原告主张被告应交纳的物业服务费标准为1元/月/平方米，予以确认；被告未交纳物业服务费的时间为2015年7月1日至2019年6月30日，故物业服务费计算为131.09平方米×1元/平方米/月×48个月=6292.32元。对于原告诉请的违约金是否应得到支持的问题。原告按约提供物业服务，被告应按约支付相应物业服务费，现被告未予支付，已构成违约，应支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告未举证因被告欠缴物业服务费而造成的损失数额，其主张的违约金金额无事实依据，但被告欠缴物业服务费，确会给原告造成一定的损失，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，将违约金调整为以2015年7月1日至2019年6月30日期间实际欠缴的物业服务费为基数自起诉之日即2019年8月26日起按照年利率6%计算利息至欠款还清之日止。对于原告主张的生活垃圾处理费336元，因原告未举证证明该费用是否已替被告代缴，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告秦明菊于本判决生效之日起十日内支付原告黔南天源集团物业管理有限责任公司物业服务费6292.32元，并以实际欠缴的物业服务费为基数按照年利率6%自2019年8月26日起向原告黔南天源集团物业管理有限责任公司支付至欠款还清之日止的违约金；二、驳回原告黔南天源集团物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告黔南天源集团物业管理有限责任公司负担5元，由被告秦明菊负担20元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案上诉请求及理由，归纳本案争议的焦点即秦明菊主张的采光权受到侵害应否与本案合并审理，拒付物业费的理由是否成立。 本院认为，关于秦明菊主张的采光权受到侵害应否与本案合并审理，应否作为拒付物业费理由的问题。首先，在本案一审案件受理后至法庭辩论结束前，秦明菊关于采光权收到侵害问题未提起反诉，故一审法院未对此未进行合并审理并无不当，秦明菊可另行主张。其次，天源物业公司基于其于2009年9月28日与黔南天源集团实业开发有限公司签订的《沁园村前期物业服务合同》为沁园村小区提供前期物业管理服务，合同于2015年12月31日到期后，因沁园村小区未重新聘请新的物业服务公司，天源物业公司遂按照原合同一直提供物业服务至2019年6月30日。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前述物业服务合同对沁园村小区业主产生约束力，秦明菊作为沁园村小区业主之一，实际享受了天源物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定履行支付物业管理费的义务。其主张的采光权受到侵害属侵权法律关系，且侵权主体尚未明确，其以此拒付物业管理费无事实及法律依据，故对其该项主张不予支持。 综上，秦明菊的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由秦明菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年五月二十六日 法官助理毛辉 书记员杨洁