重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终2174号上诉人（原审被告）：江信梅，女，1966年5月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：袁彬，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冉长祥，男，1964年3月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：官建，重庆康渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫华林，重庆康渝律师事务所律师。上诉人江信梅因与被上诉人冉长祥房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日对本案进行了询问。上诉人江信梅的委托诉讼代理人袁彬与被上诉人冉长祥的委托诉讼代理人官建、莫华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江信梅上诉请求：撤销一审判决第二项；改判江信梅支付租金112523元；本案一、二审诉讼费用由冉长祥承担。主要事实和理由：１．冉长祥一审请求2016年3月6日至2019年2月9日期间（合计35个月零4天）的租金金额为378401.95元，冉长祥陈述已经收到租金183230元，故按照冉长祥的陈述，此段期间的租金总额为378401.95＋183230＝561631.95元，561631.95÷35个月（零4天）÷184.9平方米＝87元/平方米。冉长祥并未以90元/平方米主张权利，也未按照次年租金上涨8%的标准主张权利，一审法院以此标准作出判决，超出冉长祥主张的权利范围；2.一审判决对租金单价事实认定不清，导致江信梅欠付租金的金额判决错误。双方通过协商，有微信聊天记录佐证单价已调到65元/平方米，一审法院应当以此标准计算租金，一审法院应当按照微信记录双方达成一致的内容进行判决；3.一审判决未抵扣天然气安装等费用，加重了张信梅的支付责任。被上诉人冉长祥答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。江信梅向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告于2016年3月6日签订的《房屋租赁合同》并立即退还房屋；2.判决被告支付从2016年3月6日至2019年2月9日期间拖欠的租金378401.95元；3.判决被告支付原告违约金18920元（按所欠租金378401.95元的百分之五计算）；4.判决被告支付租赁期间产生的水、电、物业管理费54824.5元（暂计算至2019年2月）。一审法院认定事实：涉讼房屋位于重庆市江北区，建筑面积为184.19元，原告系涉讼房屋的产权人。2016年3月6日，原、被告就该诉讼房屋签订房屋租赁合同，约定：1.租赁期限从2016年3月10日至2021年3月9日；租赁用途为餐饮；缴费标准为：2016.3.5——2018.3.4日，每月应缴租金每平方米90元，以后逐年度每月租金在前一年基础上上涨8%；支付方式为每季支付租赁应缴费用一次，合同全年租赁应缴费用共分4期支付，被告每次应提前十天支付下季度租赁费用；签订合同时，被告向原告交付房屋租赁使用保证金20000元；被告负责租赁房屋及设备设施的维修并承担费用；支付在租赁房屋期间所发生的水、电、气、通讯、闭路、物管及其他一切费用；被告逾期交付应缴费用，除补足应缴费用外，每逾期一天，还须按季度应缴费用总额的0.5%向原告缴纳滞纳金；任何一方违反本合同都应向守约方支付年应缴租赁费用5%的违约金，如被告单方终止合同，除支付原告违约金外，原告不退还被告保证金。被告承租后，对涉案房屋进行了装修，并安装了天然气，用于餐饮。承租期间被告缴纳了183230元租金及20000元保证金。审理中，双方均认可被告于2018年10月停止在涉讼房屋处经营。经一审法院依法调查，涉案房屋所在小区物业公司区域管家证实：被告营业的当月，由于被告欠交租金和物业费，物业公司在原告的要求下对涉案房屋加锁。故涉案房屋从2018年10月起被上两把锁（一把明锁，系被告在经营期间上的、一把铰链锁系物业公司上的）。审理中，被告举示的微信截屏显示，2018年10月16日和17日，双方就合同的解除及欠租金的事宜协商，原告向被告发微信，确认以下内容：从2018年1月10日起，房屋租金为每平方米65元，截止2018年10月10日，被告应付租金414420元，扣除已缴纳的215190元（包括保证金20000元），尚欠租金199230元，原告承诺补偿被告装修3万元及开通天然气4万元，被告还应支付129230元；2018年11月10日定为合同终止时间；租金偿还期限为60日内；若同意原告提出的条件，拟定满足原告提出的条件的还款协议书并在11月23日前联系原告进行还款协议的签订，原告要求还款协议书上需有夏洪凌及其江信梅2人共同签字方予认可；被告对原告提出解除合同及合同解除时间未提出异议，仅对原告提出的租金支付金额有异议，提出只给10万元。原告认可微信内容的真实性，但认为上述数据是协商并以被告及时支付为前提，但被告并没有支付，不能作为判决的依据。审理中，双方均认可被告已交租金183230元，保证金20000元。一审法院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应受到该合同的约束。关于合同解除的问题。原告在起诉状中称被告于2018年10月未开门经营，被告在庭审中辩称其于2018年10月起未再使用涉讼房屋，由此可以认定，原告知晓被告停止在涉案房屋处经营的事实；结合被告举示的原告向其发的微信截图显示的内容，即在合同履行过程中，原告于2018年11月17日就有关合同解除及租金的计算和支付方式，向被告提出调解意见，提出将2018年11月10日定为合同终止时间，被告对原告提出的解除合同的时间没有提出异议，仅对欠租金数额有异议，由此，可以认定双方协商的结果是双方于2016年3月6日签订的《房屋租金合同》于2018年11月10解除。故一审法院确认原、被告于2016年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月10日协议解除。关于退还房屋问题。合同解除后，被告应向原告退还房屋。根据查明的事实：双方均认可被告在2018年10月停止经营，当月，原告以被告欠交租金为由要求物业公司对涉案房屋加锁，该事实证明被告交还房屋有障碍，并且该交房障碍因素是原告的行为所致，故对原告要求判决被告立即向原告退还房屋的诉讼请求一审法院不予支持。关于原告要求被告支付欠缴的租金问题。首先关于租金标准，被告以原告在调解意见中表示从2018年1月10日起，租金标准为每月每平方米65元为由，要求按照该标准计算租金。一审法院认为，由于双方并未达成调解协议，原告在调解意见中陈述的事实不能作为判决的依据。故租金标准仍应按照合同约定执行，即每月每平方米90元；关于涉讼房屋租金金额的问题,因原、被告签订的合同于2018年11月10日解除，故原告要求判决被告支付2018年11月10日之前欠付的租金的诉讼请求于法有据且符合双方约定，一审法院予以支持，即2016年3月5日至2018年11月10日期间的租金544656（184.19×90×24＋184.19×97.2×8＋184.19×97.2÷30×6），减去已缴纳183230元，尚欠361426元。对其超出部分主张，一审法院不予支持。关于原告主张违约金的问题，根据《房屋租赁合同》第四条2款约定：被告应提前十天支付下季度租赁费用；第九条第1款约定：被告逾期交付应缴费用，除补足应缴费用外，每逾期一天，还须按季度应缴费用总额的0.5%向原告缴纳滞纳金；第九条第4款约定任何一方违反本合同约定，都应向守约方支付年应缴租赁费用5%的违约金。应当理解为第九条第1款是专门针对逾期缴纳租金应当承担的违约责任，而第九条第4款是针对逾期缴纳租金之外的其他违约行为应当承担违约责任的约定，且第九条第4款约定是由违约方向守约方支付年应缴租赁费用5%的违约金。因此，原告要求按照被告所欠租金总额的5%主张违约金，没有事实依据，亦不符合合同约定，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付租赁期间的水电物业费的诉讼请求。虽然合同约定，租赁期间所发生的水、电、气、闭路、物管及其他一切费用由被告承担，但原告举示的证据不能证明上述费用实际发生，故一审法院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告冉长祥与被告江信梅签订的《房屋租赁合同》于2018年11月10日解除；二、被告江信梅向原告冉长祥支付租金361426元；三、驳回原告冉长祥的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取6373.13元，由被告江信梅负担。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，一审判决并未超出冉长祥的诉讼请求，一审中江信梅主张租金378401.95元，一审判决租金361426元，江信梅该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。另，双方协商的微信记录中，冉长祥提出的租金标准65元系以江信梅及时支付为前提，但江信梅并未支付也未认可该标准，并提出只给10万租金，微信记录的各项内容系双方协商的过程，并不是协商的结果，双方并未达成一致，江信梅要求以此为履行依据本院不予支持。再，江信梅提出的按微信记录抵扣天然气安装费用等，如前所述，微信内容只是协商内容，并未达成一致，江信梅要求以此为依据抵扣费用没有事实和法律依据，且就抵扣相关费用江信梅亦未提出反诉，对其该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人江信梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12746元，由上诉人江信梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年五月二十八日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢