上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22322号原告：上海醇耀餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：沈思北，执行董事。委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海申渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天洛，上海申渝律师事务所律师。被告：耿敏，男，1968年3月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘瑞峰，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告上海醇耀餐饮管理有限公司与被告耿敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月11日组织进行证据交换。当日，被告耿敏提出司法鉴定申请，本院依法委托司法鉴定科学研究院对相关鉴定事项进行鉴定，该院于2020年3月25日出具《司法鉴定意见书》。其后，本院经双方当事人申请庭外和解一个月，于2020年4月21日再次组织进行证据交换，并于2020年5月6日对本案公开开庭进行了审理。原告上海醇耀餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人郭鹏飞、被告耿敏的委托诉讼代理人刘瑞峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海醇耀餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》已于2018年12月22日解除；2.被告支付违约金809,050元；3.被告返还租赁保证金396,000元；4.被告赔偿装修损失450,000元；5.被告赔偿固定资产及物料损失607,265.81元。事实和理由：自2015年8月起，原告法定代表人沈思北以个人名义承租被告位于上海市长宁区泰安路XXX号XXX楼房屋(以下简称涉讼房屋)，用于经营西餐厅。2018年7月25日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，根据合同约定，房屋租赁期限自2018年8月1日起至2022年12月31日止，租赁期限约为5年，月租金为66,000元。2018年12月22日，被告在未事先书面通知原告的情况下，擅自组织人员将原告员工及顾客遣散并强行封门，随后便组织人员拆除了原告的装饰装修并进行重新装修。被告的上述行为，导致原告无法正常营业，在房屋中的固定资产以及正常经营所需的原材料等均遭到严重损坏，给原告造成了严重的经济损失。据此，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请。被告耿敏辩称，系争《上海市房屋租赁合同》未成立，原告未在合同原件上盖章，无权基于该合同主张权利。合同原件一式三份，且仅有被告及沈思北的签名。原告当时鉴于沈思北未清偿所欠付的租金，故将三份合同原件交由中介上海公恒房地产经纪有限公司(以下简称公恒公司)保管，只有当沈思北付清所欠付的租金后，其才会通知中介将三份合同原件交由原告盖章，租赁关系实际发生在被告与沈思北之间。即便认定合同成立，原告也未能举证证明其损失。不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的银行交易明细、证照交接清单、《收据》、上海公安局案(事)件接报回执单、律师函、被告的身份证、营业执照、历次变更清单、企业基础信用报告、保存在中介处的《上海市房屋租赁合同》，以及原件与复印件核对一致的《转让协议》、《室内装修合同》、《销售及安装合同》、《厨房加工承揽合同》、《合同》、上海市房地产权证、被告与沈思北签订的《上海市房屋租赁合同》、《借款确认书》等证据，本院予以确认并在卷佐证。关于司法鉴定科学研究院出具的《司法鉴定意见书》及发票，原、被告均无异议，本院同样予以确认并在卷佐证。审理中，被告提供公恒公司卢海龙的证人证言，卢海龙陈述：其系公恒公司总经理，2018年1月，被告与沈思北签订了租赁合同，其后，沈思北欠付租金，并提出变更合同主体。2018年7月的新合同上，仅有被告及沈思北(作为担保人)的签名，原告未签名，当时约定新合同一式三份保存在中介公司，待沈思北将之前所欠租金偿付完毕后，新合同再生效。其后，沈思北所欠租金未偿付完毕，故合同一直存放在其保险柜内。原告对此表示，当时新合同一式四份，对其余证人证言无异议。被告对证人证言无异议。本院对于当事人无异议部分的证人证言予以采信，对于其余证人证言以及原告所提供的系争《上海市房屋租赁合同》等证据的认定，本院将在“本院认为”部分阐述。本院认定如下事实：被告系涉讼房屋产权人之一，沈思北系原告法定代表人。2018年1月19日，被告作为出租方(甲方)、沈思北作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期自2018年2月1日起至2022年12月31日止，租期约为5年；2018年2月1日至2019年12月31日，每月租金66,000元，2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金84,200元，2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金88,900元；乙方应于2018年1月20日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即198,000元。公恒公司作为居间方，亦在合同落款处盖章。自2018年1月15日起，李晓楠陆续向被告转账交付如下款项：1.2018年1月15日60,000元，备注泰安路押金；2.2018年1月19日50,000元、14,000元，均备注房租及押金；3.2018年1月20日50,000元、10,000元、10,000元、10,000元，均备注房租；4.2018年2月2日510元，备注滞纳金补差；5.2018年2月27日66,000元，备注泰安路房租；6.2018年3月26日20,000元，备注泰安路房租；7.2018年4月26日30,000元，备注房租；8.2018年7月6日14,000元，备注房租。原告表示李晓楠系公司财务。2018年7月3日，被告收到200,000元，该款项备注4-7月房租。2018年7月25日，原、被告及沈思北协商由原告承租涉讼房屋，并形成被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)的《上海市房屋租赁合同》，该合同载有如下内容：甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期自2018年8月1日起至2022年12月31日止，租期约为5年；2018年8月1日至2019年12月31日，每月租金66,000元，2020年1月1日至2021年12月31日，每月租金84,200元，2022年1月1日至2022年12月31日，每月租金88,900元；乙方应于2018年7月25日前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为3个月的租金，即198,000元；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的0.25倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；本合同连同附件一式3份。被告在合同落款处签名，沈思北作为担保方亦在合同落款处签名，原告未在合同原件上盖章。其后，三份合同原件交由中介公恒公司保管。自2018年7月25日起，原告陆续向被告转账交付如下款项：1.2018年7月25日41,397.28元；2.2018年8月27日16,000元、50,000元；3.2018年9月25日41,000元。2018年9月25日，被告另收到25,000元，该款项备注房租。2018年12月22日，被告收回涉讼房屋。另查明，原告在起诉时向本院提供落款时间为2018年7月25日的被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)的《上海市房屋租赁合同》一份，其合同条款与保管于中介公恒公司处的落款时间为2018年7月25日的被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)的《上海市房屋租赁合同》的内容相一致，但落款乙方及担保方处均盖有原告印章。对此，被告向本院提出如下鉴定申请：1.原告所提供的《上海市房屋租赁合同》第5页落款处原告两个印章是否系复印、打印所得；2.原告所提供的《上海市房屋租赁合同》第5页落款处原告两个印章与手写及打印内容形成的先后顺序；3.原告所提供的《上海市房屋租赁合同》除原告两个印章外，是否系公恒公司所提供的《上海市房屋租赁合同》原件的复印件；4.原告所提供的《上海市房屋租赁合同》与公恒公司所提供的《上海市房屋租赁合同》原件生成的时间，以及时间差。原、被告代理人均在检材右下方签名确认，被告同时提供保管于中介公恒公司处的三份《上海市房屋租赁合同》原件作为样本。2019年11月20日，原告来院接受本院调查，调查笔录中有如下内容：审：请陈述租赁合同签订过程？原：在卢海龙的公司里，在场有三个人，沈思北、被告和中介公司的负责人卢海龙，当场签订租赁合同一式四份，卢海龙保留三份，沈思北带走一份。被告、沈思北均当场在四份合同上签字，原告公司公章均未盖。沈思北本人带走原件一份，但是原件找不到了，保留了一份复印件，章是后面盖的。审：在中介处的三份是否有盖章？原：没有。审：为什么不盖？原：被告说要等等。审：为什么没有到卢海龙的三份上盖章？原：沈思北要求盖章，但是被告要求房租交齐后再盖章。2019年12月5日，本院委托司法鉴定科学研究院对被告所提出的事项进行鉴定，该院于2020年3月25日出具《司法鉴定意见书》，作出如下鉴定意见：1.检材《上海市房屋租赁合同》第5页上的两枚“上海醇耀餐饮管理有限公司”印文不是复印、打印等方式复制形成，而是印章直接盖印形成；2.检材《上海市房屋租赁合同》第5页上的两枚“上海醇耀餐饮管理有限公司”印文与相交叉的手写体字迹、打印体字迹的形成先后顺序均为：先形成文字后盖印文；3.检材《上海市房屋租赁合同》(除第5页上的两枚“上海醇耀餐饮管理有限公司”印文及右下方“郭鹏飞2019.11.11刘瑞峰2019.11.11”字迹外)是以样本1《上海市房屋租赁合同》为母本复印形成；4.无法判断检材《上海市房屋租赁合同》的形成时间及与样本1、样本2、样本3《上海市房屋租赁合同》形成的时间间隔。因鉴定，产生鉴定费24,560元。还查明，上海艺丰建筑装饰有限公司(以下简称艺丰公司)与上海凡味投资管理有限公司(以下简称凡味公司)于2015年8月27日签订《室内装修合同》，约定艺丰公司对上海市长宁区泰安路XXX号进行装修，总价款995,000元，工期自2015年8月27日起至2015年10月26日止。2015年11月20日，艺丰公司与凡味公司书面确认实际支付工程款总价为1,040,000元。审理中，原告就其所主张的租赁保证金396,000元作如下陈述：被告就涉讼房屋之前所签订的租赁合同中有300,000元保证金未返还，该300,000元支付凭证未能提供，差额96,000元为李晓楠2018年1月15日支付的60,000元以及2018年1月19日支付的64,000元中的36,000元。原告就其所主张的装修损失450,000元作如下陈述：艺丰公司就涉讼房屋及3楼进行装修，工程款总价1,040,000元，按比例计算后，涉讼房屋为450,000元。原告就其所主张的固定资产及物料损失607,265.81元，提供自制清单及部分合同，相关合同均发生在2015年。审理中，原告确认其要求被告偿付各项费用系基于房屋租赁法律关系。因被告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，原告主张系争《上海市房屋租赁合同》已成立并生效，被告则辩称该合同未成立，故本案首要解决的争议焦点即在于系争《上海市房屋租赁合同》是否成立并生效。首先，原告所提供的《上海市房屋租赁合同》经司法鉴定科学研究院鉴定，除第5页上的两枚原告印文及右下方原、被告代理人的签名外，是以保管于中介公恒公司处的三份《上海市房屋租赁合同》原件中的一份为母本复印形成，故原告实际未在合同原件上盖章。尽管原告主张存在四份合同原件，但是未能提供证据证明，且原告的该项主张与合同中所载明的“本合同连同附件一式3份”的内容以及卢海龙的证人证言相矛盾，故本院对此难以采信。其次，根据被告的抗辩意见，三份《上海市房屋租赁合同》原件之所以存放于中介处，系因为沈思北未清偿所欠付的租金，只有当沈思北付清所欠付的租金后，被告才同意由原告承租涉讼房屋。被告的上述抗辩与卢海龙的证人证言相一致，且根据原告在本院2019年11月20日的调查笔录中的陈述，存放在中介处的三份合同原件原告之所以未盖章，系因为被告要求房租交齐后再盖。由此可见，被告在沈思北付清所欠付的租金前，并无将涉讼房屋出租给原告的意思表示，被告将已经签名的三份合同原件存放于中介处的行为，不能视为其已向原告发出签订合同的要约。最后，尽管原告自2018年7月25日起陆续向被告转账交付部分款项，但是，合同的成立与生效系以双方意思表示相一致为要件，考虑到被告与原告法定代表人沈思北曾签订过《上海市房屋租赁合同》，且无在案证据证明在被告收回涉讼房屋前，双方已解除该份合同，并鉴于原告与沈思北间关系的特殊性，故原告的上述单方付款行为，也不能推断出被告已确认由原告承租涉讼房屋的事实。综上，鉴于在案证据并无法证明系争《上海市房屋租赁合同》已成立并生效，而原告在庭审中确认其要求被告偿付各项费用系基于房屋租赁法律关系，故本院对原告的诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海醇耀餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。鉴定费24,560元，由原告上海醇耀餐饮管理有限公司负担11,060元，由被告耿敏负担13,500元。案件受理费24,369.86元，因本案适用简易程序审理，减半收取计12,184.93元，由原告上海醇耀餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年五月二十七日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。