江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8507号原告：刘道强，男，1965年11月10日出生，汉族，住河南省固始县。原告：刘德亮，男，1994年2月18日出生，汉族，住河南省固始县。两原告共同委托诉讼代理人：李伟明、葛凤娟，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。被告：张建明，男，1964年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：韩业兰，女，1968年2月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：张蓉（曾用名陈韩姣），女，1992年8月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：曾巧珍，女，1931年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。四被告共同委托诉讼代理人：王玉良、郭艳迎（实习），江苏苏明律师事务所律师。原告刘道强、刘德亮与被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年5月22日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告刘德亮及两原告的共同委托诉讼代理人李伟明，被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍的共同委托诉讼代理人王玉良、郭艳迎到庭参加诉讼。第二次开庭，原告刘道强、刘德亮的共同委托诉讼代理人葛凤娟，被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍的共同委托诉讼代理人王玉良、郭艳迎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘道强、刘德亮诉称，2017年6月2日，原被告双方签订了《房屋买卖协议》一份，约定四被告将座落于苏州市相城区安置房屋出售给两原告，房屋总价78万元(含屋内装修)，并约定被告在取得产证起30日内配合原告办理房屋过户手续。合同签订后，两原告按约定支付了相应房款，四被告也于2017年6月5日将安置房屋当场交付给了两原告，两原告已居住至今。现该安置房屋不动产证已办出，两原告已入住二年多，但被告单方违约，要求涨价，拒绝过户。原被告双方协商多次未果，形成诉讼，实属无奈。请求法院判令：1、两原告与四被告签订的房屋买卖协议合法有效。要求四被告继续履行合同，将苏州市相城区不动产证过户至两原告名下。2、由四被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第1项诉讼请求为：确认两原告与四被告签订的房屋买卖协议合法有效。要求四被告继续履行合同，将苏州市相城区不动产证过户至两原告名下。被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍辩称，由于在可办理过户之日，两原告在苏州没有购买社保，且不符合相城区的购房积分政策，两原告不具备法律规定的过户条件，属于合同履行不能，不同意继续履行合同，可以返还两原告支付的购房款74万元。原告刘道强、刘德亮为证明自己的主张，向本院举证如下：1、房屋买卖协议原件1份，证明四被告将位于苏州市相城区出卖给两原告的事实。2、见证书原件1份，证明双方签订的房屋转让协议由苏州市相城区黄桥法律服务所进行见证，房屋买卖协议的签订系双方真实意思表示。3、拆迁安置房定销合同复印件1份，证明四被告出售的苏州市相城区系四被告共同所有。4、结婚证复印件1份，证明被告张建明、韩业兰系夫妻关系。5、中国建设银行交易明细复印件2页、收条原件4份、代收房款收条原件1份，证明四被告已收到两原告支付的购房款共计74万元，尚有4万元房款待房屋过户后支付给四被告。6、不动产登记簿查询记录原件1份，证明涉案房屋登记在被告张建明名下。经质证，被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍发表如下质证意见：证据1、真实性无异议。证据2、真实性无异议。证据3、真实性无异议。证据4、真实性无异议，但是被告张建明、韩业兰目前已经离婚。证据5、该组证据真实性均无异议，确实已收到两原告支付的房款74万元。证据6、真实性无异议。经审理查明，2017年6月2日，原告刘道强、刘德亮（乙方）与被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将其共同所有的苏州市相城区太平街道青漪花园小区安置房一套出售给乙方，经双方协商一致，达成如下协议：一、苏州市相城区安置房屋精装现房(建筑面积为85.2平方米，详见拆迁安置房定销合同)一套出售给乙方(含房屋内的装修及空调)，甲方保证该房屋系其共同所有，无权属争议，并承诺该房屋的出售系其全部共有人真实意思，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷导致协议无法履行，由甲方负责并承担相关违约责任。二、甲方确认前期拿房的购房款已付清。双方明确甲方现出售房屋的金额为人民币78万元，该房屋在今后办理产证时的实际面积不论多于或少于本合同第一条确定的面积，双方均按第一条确定的面积以总价78万元成交。三、支付方式：乙方于本协议签订前已于2017年4月份陆续支付给了张建明房屋转让款人民币44万元(刘德亮、刘道强已于2017年4月14日支付张建明房屋转让定金人民币2万元(现金)、2017年4月16日刘道强通过苏州银行转帐给张建明指定的，收款人王晓媛，苏州银行卡62×××06，银行转帐人民币185000元，2017年5月26日刘德亮通过苏州邮政储蓄银行转帐给张建明指定的，收款人韩业林，6221503000037325581，转帐金额人民币8万元，支付给张建明建行卡62×××81，转帐金额95000元，上述刘德亮、刘道强共计支付给了张建明房屋转让款人民币44万元)。2017年6月2日前，乙方支付甲方房屋转让款人民币16万元，2017年8月31日前支付房屋转让款人民币10万元，2018年1月31日前支付房屋转让款人民币4万元，余款人民币4万元于办理房屋过户当天付清，乙方可通过银行转帐至甲方张建明的银行卡，户名：张建明，开户行：建行太平支行，卡号：62×××81。四、房屋交付日期：甲方定于2017年6月5日前将房屋交付给乙方，并将房屋及附属钥匙、水、电、煤卡等材料交付给乙方(待产证过户后，甲方应无条件协助乙方办理水电、煤气卡更名)。双方明确本协议达成，甲方收到乙方购房款合计人民币60万元时，该房所有权即归乙方。五、由于该房屋系拆迁安置房，不动产证尚未办理，故双方一致确认：甲方应在可办理不动产证之日起30内至相关部门办理不动产证手续，并在取得不动产证后配合乙方办理过户手续，将上述不动产权利证书过户登记至乙方名下，同时甲方不得向乙方索要其他任何款项(除房屋转让余款4万元外)，如甲方不予配合，造成乙方过户受阻，乙方可依法向相城区人民法院提起诉讼，请求法院强制过户。六、甲方办理不动产证所产生的费用由甲方承担，过户至乙方名下所产生的各项税费由乙方承担。七、在可办理不动产证的情况下，甲方应积极办理，若甲方怠于办理，则乙方有权代甲方办理不动产证手续。八、甲方承诺今后自行解决住房，不得以任何理由向政府部门申请住房。九、本协议签订后，双方在未办理不动产证过户前，如乙方需再次将该转让房屋转卖他人的，甲方应无条件积极配合乙方办理房屋转让手续。十、违约条款，签订合同后，甲乙双方均应按约履行上述合同条款所确定的义务，如有一方拒绝履行协议，或发生与上述协议条款相关的违约责任，由违约方向另一方支付合同金额50%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。如甲方反悔的，除支付相应违约金，还应按房屋市场价的评估值及装修费赔付乙方。甲方对外因债务纠纷引起的一切法律问题，均由甲方自行承担，甲方不得再次将该安置房屋做任何抵押、转卖，如有此情形的，甲方承担一切法律后果。两原告均在协议落款乙方处签字，四被告在协议落款甲方处签字捺印。上述《房屋买卖协议》由苏州市相城区黄桥法律服务所法律见证。另查，2015年9月8日，被告张建明（乙方）与苏州市相城区金澄资产经营有限公司（甲方）签订《拆迁安置房定销合同》一份，载明，乙方购买甲方拆迁安置房青漪花园16幢1002室，建筑面积（办证面积）85.2平方米，结算面积74.67平方米（面积差10.53平方米，为电梯井道、电梯前室、过道部分的公摊面积及阳台面积的一半，由政府承担），该拆迁户享受安置价面积74.67平方米，售价为1250元/平方米，房款合计93338元，代收款6159元。该合同还对其他事宜作了约定。再查，苏州市相城区太平街道青漪花园16幢1002室现登记在被告张建明名下，登记日期为2019年10月23日，权证号苏（2019）苏州市不动产权第7036477号，房屋建筑面积为85.25平方米。庭审中，原被告一致确认，原告已支付购房款74万元（其中包含由王永明代为收取的房款2万元），被告于2017年6月将涉案房屋交付给原告，后原告在涉案房屋内居住至今。上述事实，由当事人提供的《房屋买卖协议》、见证书、《拆迁安置房定销合同》、收条、不动产登记簿查询记录等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告在第二次庭审中明确，两原告在苏州缴纳社保不满一年，第一次开庭时两原告并没有在苏州缴纳社保，由于两原告社保没有缴纳满两年，两原告目前确实不符合苏州市政府出台的购房政策。本院认为，原告刘道强、刘德亮与被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍于2017年6月2日签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故原告要求确认与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效这一诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告系非苏州市户籍居民，其明确在苏州缴纳社会保险未满1年，不符合苏州市限购政策，原告要求被告将案涉房屋过户至原告名下这一请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：一、原告刘道强、刘德亮与被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍于2017年6月2日签订的《房屋买卖协议》合法、有效。二、驳回原告刘道强、刘德亮的其他诉讼请求。本案案件受理费11600元、财产保全费4420元，合计人民币16020元，由被告张建明、韩业兰、张蓉、曾巧珍负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041413）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年五月二十七日书记员  林晓华