安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1322民初1490号原告：浙江奥航物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区德胜新村50幢3号3楼。法定代表人：马志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙月朋，男，该公司工作人员。被告：唐怀芝，女，1982年7月6日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：贺永建（系唐怀芝丈夫），住安徽省淮北市杜集区。原告浙江奥航物业管理有限公司（以下简称奥航公司）与被告唐怀芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告奥航公司的委托诉讼代理人孙月朋、被告唐怀芝及其委托诉讼代理人贺永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥航公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令唐怀芝支付物业服务费3357元（自2017年3月1日计至2019年10月31日止），2．依法判令唐怀芝支付自违约之日起至实际履行期间的违约金暂计1007元；3．本案诉讼费由唐怀芝承担。事实和理由：唐怀芝系萧县嘉泰·龙城壹号小区18-1-1002室业主。2016年12月26日，奥航公司与建设单位萧县嘉泰置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由奥航公司为嘉泰·龙城壹号小区提供相关物业管理服务，并约定了相关物业管理服务的收费标准及违约责任；其中约定高层住宅物业管理费1.1元/月/㎡。奥航公司按约履行了物业管理服务义务。而唐怀芝自2017年3月1日起至今一直未交纳各项物业管理费。期间，奥航公司经多次催告，且于2019年3月1日向唐怀芝邮寄了《物业费催缴通知书》，该通知书明确了自2017年3月1日至2019年10月31日止应缴物业管理费3357元、违约金1007元，共计4364元，并要求唐怀芝于接到通知书7个工作日内缴纳上述欠缴的全部费用。唐怀芝于2019年3月2日签收上述通知书，但时至今日仍未能缴纳。综上，奥航公司与唐怀芝建立了合法有效的物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。在合同期内，奥航公司一直积极履行协议约定的相关义务，但唐怀芝却怠于履行自身的支付义务，长期拖欠物业费和相关费用，已构成严重违约，应当依法承担相应的责任。唐怀芝辩称，她不知道什么时间变更的物业，也没有收到通知。在2018年房屋维修时才知道变更了物业，经协商等维修好房屋后，再缴纳物业费，物业也同意，但房屋修完后有质量问题，她又找物业协商，一直没有结果。现不同意缴纳物业费，她与奥航公司没有签订合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对奥航公司提供的证据2《前期物业服务合同》1份，欲证明奥航公司进入龙城壹号小区的合法性。唐怀芝认为不清楚，不是与业主签订的合同。经审核，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，对该证据予以认定。证据3费用催缴通知单1份，欲证明唐怀芝所欠的物业费的服务期限和服务费用。唐怀芝认为收到了催款通知，但对服务期限及服务标准有异议。经审核，奥航公司自认其公司于2017年3月1日进驻涉案嘉泰·龙城壹号小区，开始为该小区提供物业服务，而该通知单载明物业费自2016年11月1日起至2019年10月31日止，计3777元，此时奥航公司并未开始为该小区提供服务，唐怀芝异议理由成立。故对该证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定。2．对唐怀芝提供的证据1照片1组，欲证明小区消防水龙头没有水，灭火器材没有检查维修过；23栋旁边的护栏坏了没有人维修；27栋的消防停车位有根钢筋露出地面，没有任何遮挡物；标示牌倒着放，说明物业工作不认真；27栋走道旁边有一堆砖块放很久没有人动过；18栋楼下过道有一根电线以前维修过，有安全隐患。奥航公司认为对照片中反映的问题，物业每个月都在做，也经常更换。经审核，对该证据真实性予以认定。证据2《业主手册》《前期物业服务协议》《业主临时规约》1组，欲证明唐怀芝与奥航公司没有签订任何合同。奥航公司认为其公司不需要与每户业主签订，只需与大业主开发商签订前期物业服务合同。经审核，对该证据真实性予以认定。证据3票据4张，欲证明钱塘物业多收取费用。奥航公司认为装修保证金在开发商那边，业主装修结束后没有违章，开发商会退，100元房产代理费与奥航公司没关系，1450元物业费是2015年11月1日至2016年10月31日的。经审核，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐怀芝与萧县嘉泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的萧县嘉泰·龙城壹号小区18幢1单元1002室，成为该小区业主，该商品房建筑面积95.41平方米，系高层住宅。2015年11月2日，唐怀芝与该小区的前期物业企业杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司签订《前期物业服务协议》，约定由开发单位选聘的物业服务企业即杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司为该小区提供物业管理服务，住宅按建筑面积预收高层每月每平方米1.10元；本协议经双方签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时终止等。2016年12月26日，建设单位萧县嘉泰置业有限公司与奥航公司签订了《前期物业服务合同》，约定由奥航公司为嘉泰·龙城壹号小区提供相关物业管理服务，高层住宅物业管理费1.1元/月/平方米；同时还对服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。2017年3月1日，奥航公司进驻嘉泰·龙城壹号小区，为该小区提供相关物业管理服务。唐怀芝在上房时向杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司缴纳了2015年11月1日至2016年10月31日期间的物业费1450元，自2017年3月1日起未向奥航公司缴纳物业管理费。奥航公司分别于2019年3月1日通过短信及通知、2019年8月21日通过邮政特快专递等形式向唐怀芝催缴物业费。此后，唐怀芝没有缴纳物业费。另查明，涉案嘉泰·龙城壹号小区没有成立业主委员会。杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司在奥航公司进驻涉案小区前撤出。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，涉案《前期物业服务合同》是案涉小区建设单位萧县嘉泰置业有限公司与奥航公司签订，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人及业主具有法律约束力。奥航公司作为建设单位选聘的案涉嘉泰·龙城壹号小区的物业服务企业，其公司已按合同约定为案涉小区提供相应的物业管理服务，唐怀芝作为该小区业主实际上也享受了奥航公司提供的物业管理服务，理应缴纳相应的物业服务费。现奥航公司主张唐怀芝给付自2017年3月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费3357元（95.41平方米×1.1元/月/平方米×32个月），符合相关法律规定，应予支持。唐怀芝辩称其与奥航公司没有签订合同，变更物业公司时没有收到通知，不同意缴纳物业费。经审查，唐怀芝与该小区的前期物业企业杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司签订的《前期物业服务协议》，虽然约定协议至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时终止，目前涉案嘉泰·龙城壹号小区没有成立业主委员会，并未与物业服务企业签订《物业服务合同》，杭州钱塘物业管理有限公司萧县分公司已于2017年3月1日奥航公司进驻涉案小区前撤离，终止了为该小区提供物业服务，即该公司与业主之间的前期物业服务协议已实际解除。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”也就是说，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。因涉案小区的业主大会未召开，业主委员会未成立，萧县嘉泰置业有限公司作为该小区的建设单位另行选聘前期物业企业未违反相关法律规定；且双方并未约定建设单位不可以更换物业服务企业，也未约定建设单位更换物业服务企业需征得业主同意，故涉案小区建设单位萧县嘉泰置业有限公司可以更换物业服务企业，另行选聘奥航公司为该小区提供物业服务。因此，唐怀芝的上述辩解意见不能成立，不予采信。关于奥航公司主张唐怀芝支付自违约之日起至实际履行期间违约金1007元的诉讼请求。本案中，奥航公司进驻涉案嘉泰·龙城壹号小区时并未向小区业主进行公示，导致该小区业主对小区已更换物业的情况并不知情；且奥航公司未能将涉案《前期物业服务合同》向小区业主进行告知或者公示；对于违约金数额1007元的计算起止时间、标准均未能明确。因此，奥航公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、唐怀芝于本判决生效后十日内给付浙江奥航物业管理有限公司物业服务费3357元；二、驳回浙江奥航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由唐怀芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 孙 伟二〇二〇年五月十四日书记员 晁晓晓附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。