重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2444号上诉人（原审原告）：李光普，男，汉族。被上诉人（原审被告）：重庆同景宏航置地有限公司。法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司员工。上诉人李光普与被上诉人重庆同景宏航置地有限公司合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月14日对本案进行了审理，上诉人李光普、被上诉人重庆同景宏航置地有限公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加了询问。本案现已审理终结。李光普上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费由重庆同景宏航置地有限公司承担。主要事实和理由：一、一审法院事实认定不清。一审法院认定《告知书》内容合法有效，但并未认定重庆同景宏航置地有限公司违反《告知书》约定义务的事实。二、一审法院适用法律错误，举证责任应由重庆同景宏航置地有限公司承担。一审法院认为李光普变更后的诉讼请求对重庆同景宏航置地有限公司不产生效力属于法律适用错误；在李光普提出《告知书》中约定义务履行的优选方案时，重庆同景宏航置地有限公司仍坚持不能进行区隔、分开管理，对此应由该公司负举证责任。综上，请求依法判决支持李光普的请求。重庆同景宏航置地有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李光普向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令重庆同景宏航置地有限公司继续履行《告知书》第一条、第二条的内容，对四、五组团别墅与高楼（含洋房）区域用绿植方式进行区隔，分开管理，对四、五组团别墅交界的消防通道进行景观升级；2.由重庆同景宏航置地有限公司负担本案全部诉讼费用、保全费用、鉴定费用。一审法院认定事实：2018年5月16日，李光普与重庆同景宏航置地有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：该商品房项目名称为同景优活城项目（四组团），案涉房屋坐落为重庆市沙坪坝区标准分区Ｌ40-1／03号地块8号楼1-3，该房屋为预售商品房，重庆同景宏航置地有限公司应于2018年12月30日之前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付李光普使用。上述《重庆市商品房买卖合同》还对双方的违约责任、房屋质量标准、基础设施等进行了约定。另查明，2017年5月19日，重庆同景宏航置地有限公司出具《告知书》，主要内容是：感谢全体业主同意我司规划方案调整，按照业主要求，我司配合工作如下：一、四五组团的别墅统一管理且无围墙隔离，四五组团别墅与高楼（含洋房）区域分开管理，采用绿植等方式进行区域分隔。二、四五组团别墅交界的消防通道在满足验收条件下进行景观升级。三、在符合法律法规政策的前提下，确保楼下地库两个车位由别墅业主同等条件下优先购买，如暂时不能销售，确保优先租用。四、保证四组团别墅已认购未签约的客户陆续进行签约工作，明细详见现场公告。之后，由于李光普要求重庆同景宏航置地有限公司按照《告知书》内容整改未果，李光普遂提起本案诉讼，要求法院依法判如所请。在本案审理中，李光普明确诉讼请求如下：1.将四组团中每一家的别墅入户处修建门头，并修建围墙（围墙样式为0.4米左右的砖墙做底，上面修建铁栅栏，风格为法式，外立面由被告重庆同景宏航置地有限公司维护，内部由业主自己负责）做成独家独户的封闭式；2.将四组团、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石）；消防通道路面用大理石铺设；将四、五组团之间的消防通道靠四组团一侧的12、14、16幢别墅和消防通道之间的绿色植物予以拆除并修建法式喷泉景观，将10、18、19幢别墅和消防通道之间的绿色植物，升级为：在路边沿修建花坛，花坛内根据花坛长度修建2-3个法式高立花盆，花盆内的植物根据季节更换为不同颜色绚丽的鲜花，花坛内种植不低于60厘米的常青植物，并配以名贵花卉，花期一年不少于两季。靠五组团一侧，31、35幢别墅之间的区域修建一个半径不低于1.5米、高度不低于2米的圆形的中心对称造型的喷泉景观。针对李光普变更后的上述诉讼请求，重庆同景宏航置地有限公司认为，李光普只能代表四组团部分业主的意见，李光普提出的上述方案，涉及到侵犯其他业主的合法权益，且该方案并没有任何合同依据，实际上也没有办法落实。《告知书》上要求对别墅区域采用绿植等方式进行区域分割，且实际上也已经对别墅采用了绿植进行分隔。李光普变更后的诉讼请求，超出了《告知书》和《重庆市商品房买卖合同》约定的范畴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李光普自述，《告知书》是参加重庆同景宏航置地有限公司变更规划听证的业主领取，并根据《告知书》第一条和第二条来确定本案诉讼请求。该《告知书》虽然从形式上看系重庆同景宏航置地有限公司单方承诺，但因《告知书》明确表达了意思表示，相对方即李光普也表示接受。因此，《告知书》对本案双方发生法律效力。但《告知书》的内容，“分开管理”、“绿植”、“景观升级”等约定较为主观和模糊，双方在审理中也无法就上述问题达成补充协议，应视为约定不明。李光普变更后的诉讼请求，对《告知书》中的内容进行了细化，属于对合同内容的解释。一审法院认为，首先，在审理中，李光普上述解释内容未取得重庆同景宏航置地有限公司的同意。其次，根据《告知书》的内容，结合《告知书》所使用的语句、有关条款、合同目的、交易习惯等，均无法得出李光普变更后的诉讼请求的内容。因此，李光普对《告知书》的解释、变更后的诉讼请求，对重庆同景宏航置地有限公司不发生法律效力。其次，李光普变更后的诉讼请求，即要求重庆同景宏航置地有限公司将四、五组团之间的消防通道提升至路旁地面相同高度（拆掉路沿石），并将消防通道的路面用大理石进行铺设。一审法院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。消防通道作为消防设施，其建设、维护、修缮等，都应符合相关要求，并接受消防部门的检查验收。李光普上述要求，不仅超出双方之间在《重庆市商品房买卖合同》以及《告知书》中的约定，且违反消防法相关规定。李光普的请求，不符合法律规定，也不够明确，缺乏可操作性。再次，李光普的要求，涉及该小区公共区域，影响其他业主的权益，李光普的要求需要按照规定和程序征求其他业主的意见。综上，李光普的诉讼请求不成立，应予驳回。据此，一审法院判决：“驳回原告李光普的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元（原告李光普已预交），由原告李光普负担。”二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议。另，李光普举示如下新证据：1.照片打印件6张（P1-6），拟证明四组团的洋房和别墅没有分隔；2.照片打印件4张（P7-10），拟证明四组团的洋房和别墅没有按照承诺分开管理，车库乱成一团；3.照片打印件9张（P11-19），拟证明交付给我方的房屋和四组团样板房图片不一致。四组团和五组团均系别墅区，但环境配置（绿植、灯光）不一致；4.照片打印件21张（P20-40）。证明目的：四组团的洋房和别墅没有按照承诺分开管理及隔离，对其生活造成影响。重庆同景宏航置地有限公司质证认为：证据第11、12、13、15、20页未举示原始载体，故对真实性不予认可；对其余证据真实性认可，但并非属于新证据，且照片中不能看出何时拍摄及拍摄标的物属于哪里，不能达到证明目的，与本案无关联。本院认为，因李光普未举示第11、12、13、15、20页照片的原始载体，对其真实性不予确认，对其余照片的真实性予以确认，但从时间上看，李光普举示的上列证据不属于二审中的“新证据”，且从内容上看，亦不能达到其证明目的，故本院对上列证据不予采信。重庆同景宏航置地有限公司未举示新证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，对于重庆同景宏航置地有限公司是否存在违反《告知书》约定义务的事实，一审法院已经作出评判，本院予以认可，故不再赘述。至于李光普在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法均不予支持。综上所述，李光普的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李光普负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年五月十八日法官助理  庞端端书 记 员  董昫顗