上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3144号原告：上海五天实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：林文昌，董事长。委托诉讼代理人：余静雯，女。被告：上海蓝和生物科技有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：翁桂华，总经理。原告上海五天实业有限公司(下简称五天实业)与被告上海蓝和生物科技有限公司(下简称蓝和生物)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年3月26日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理。原告五天实业的委托诉讼代理人余静雯、被告蓝和生物的法定代表人翁桂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五天实业向本院提出诉讼请求判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同(编号：180046)；2、被告支付拖欠的租金人民币63,234元(2018年11月10日至2019年5月9日，每月10,539元，欠付63,234元)以及滞纳金(以31,617元为本金，自2018年10月16日起算；以31,617元为本金，自2019年1月16日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；3、被告支付物业管理费9,900元(2018年11月1日至2019年4月30日，每月1,650元)以及滞纳金(以1,650元为本金，自2018年11月6日起算；以1,650元为本金，自2018年12月6日起算；以1,650元为本金，自2019年1月6日起算；以1,650元为本金，自2019年2月6日起算；以1,650元为本金，自2019年3月6日起算；以1,650元为本金，自2019年4月6日起算，均按月利率2%计算至实际付清之日止)；4、被告支付水电费5,084元；5、被告支付违约金21,078元；6、被告腾退并返还位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国梦谷产业园区3号楼第9层9015、9016号房屋。审理中，原告申请撤回诉请6。事实和理由：2018年7月12日，原被告签订租赁合同，约定被告向原告承租位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国梦谷产业园区3号楼第9层9015、9016号房屋，租期自2018年8月10日起至2020年8月9日止,每月租金为10,539元(2.1元/平方米/天)，从2018年8月10日起开始计费，被告应在每期房租的租金最后缴纳日之前支付当期租金。物业管理费每月为1,650元(10元/平方米/月)，从2019年8月10日起开始计费,被告应在每月5号前将当月物业管理费支付。照明电费单价1.4元/度，按抄表数计算，计费时间从双方交接钥匙开始。中央空调外机电费按660元/月计算,每年的6月、7月、8月、9月、12月、1月、2月收取。房屋水费每月83元计算,计费时间从双方交接钥匙开始。被告发生的电费、水费按自然月计算，被告应在每月5号之前将上个月发生的电费、水费支付至原告。被告延迟支付或者没有足额支付甲方租金、物业管理费或者电费、水费的，应当按照当期应付租金、物业管理费或者电费、水费的总金额的日千分之五向原告支付滞纳金。合同期内，被告拖欠上述费用15日以上的，原告有权立即解除合同，并要求被告向原告支付两个月租金作为违约金。被告自2018年10月起未足额支付上述费用，滞纳金标准调整为按月利率2%，原告遂诉至法院做如上诉请。被告蓝和生物辩称：涉案合同已于2018年12月由双方协商一致解除。2018年11月底，被告向原告提出退租，要拿物品时发现无法进入房屋，被告提出要取出房屋内的小冰箱及快递打印机等，原告的陈斌表示因未付租金不能拿。被告打电话告知陈斌表示不再租赁，陈斌同意。后双方就未再就房屋租赁事宜联系过，被告也未接到过原告电话。被告已经付清首期租金、押金及物业费，因实际使用至2018年11月30日，该日之后的费用不同意。水电费如核实后未付过，仅愿意支付至2018年11月30日。滞纳金不同意支付，具体由法院裁判。合同是协商解除，不同意支付违约金，如法庭认定需支付，原告主张过高，要求调整。系争房屋是密码锁，原告未交付过钥匙。当初被告要搬离但原告未同意且在房屋上上锁。房屋内物品被告放弃，由原告自行处理。经开庭审理查明：本案涉案房屋位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号中国·梦谷产业园区3号楼9015、9016室。2013年2月20日，上述房屋登记在原告名下。2018年7月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期2年，计租面积165平方米。自2018年8月10日起至2020年8月9日止，租金单价2.10元/平方米/天，每月租金10,539元，计费时间从2018年8月10日起开始，租金按押一付三的方式，付款按照附表一的约定执行，乙方应当在每期房租的租金最后缴纳日之前以银行转账的方式将当期租金支付至甲方指定的银行账户，物业管理费单价10元/平方米/月，每月物业管理费1,650元，计费时间从2018年8月10日开始。乙方应当在每月5日之前以银行转账的方式将当月物业管理费支付至甲方指定的银行账户。电费包括照明电费和中央空调外机电费。照明电费单价1.4元/度，按抄表数结算，计费时间从双方交接钥匙开始。中央空调外机电费按660元/月计算,每年的6月、7月、8月、9月、12月、1月、2月收取中央空调外机电费。水费按每月83元计算,计费时间从双方交接钥匙开始(0.5元/平方米/月)。乙方发生的电费、水费按自然月结算。乙方应当在每月5号之前将上个月发生的电费、水费支付至甲方指定的银行账户。甲方同意2019年7月10日至8月9日、2020年7月10日至8月9日共计2个月免除乙方租金。乙方迟延支付或者没有足额支付租金、物业管理费或者电费、水费的，应当按照当期应付租金、物业管理费或电费、水费的总金额的日千分之五支付滞纳金，滞纳金的收取不影响甲方按照合同的其它应当另行追究乙方违约责任，要求乙方支付违约金。乙方向甲方支付押金10,539元。本合同所约定的押金仅限于约束乙方在合同租赁期限届满后及时向甲方归还的标的房屋及其所有设施、设备。乙方不应当向甲方主张在押金内抵扣任何费用(包括但不限于租金、物业管理费、电费、水费及其滞纳金)。合同履行期内，乙方违约的，甲方不予退回乙方押金。甲方不予退回押金的，不影响甲方向乙方追索违约金。合同期内，乙方拖欠租金、物业管理费、电费、水费或者其他费用15日以上的，甲方有权解除合同，乙方应当支付的违约金的金额相当于合同在正常履行状态下甲方应当收到的租金。乙方构成违约的,甲方有权无需通知乙方立即解除合同，停止一切水电供应,禁止乙方人员进入租赁房屋并不承担任何赔偿责任。同时甲方有权收回标的房屋将房屋内的物品自行处置,或将物品堆放在甲方指定场所内,由乙方支付相应的仓储费用。甲方还有权要求乙方按两个月的租金标准支付违约金,若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。除上乙方应承担的违约金外，甲方所收取的押金有权不予退还。合同另行约定了其他权利义务。合同附表一约定每期租金的金额及支付时间。合同签订后，原告依约交付房屋，被告按约支付押金10,539元，并已付清截至2018年11月9日的租金及截至2018年10月31日的物业费，后续的租金和物业费均未支付。截至本次诉讼，双方未办理过房屋腾退的交接手续。以上查明的事实，由当事人陈述、上海市房地产权证、租赁合同等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：1、合同签订及退租都是叶有德办理，房屋没有钥匙，是门禁系统，有初始密码。交付房屋后，被告更换密码，但未将新密码告知原告，故原告不可能进入房屋。如原告采取断电措施，断电后密码失效，只能撬锁进入。被告欠租后，原告一个多月打一次电话或当面要求其支付租金，但无果，未发过解除函。2018年12月，被告还在办公。2018年12月抄表时发现不发生电费，但也要累计三个月才催款。2019年1、2月份房屋内只有桌椅，无人办公。2019年5月1日原告对房屋断电，不清楚谁在房屋上锁。2019年5、6月叶有德多次口头、电话告知被告办理退租手续，但其均未回复，租金催要都是叶有德负责，因其离职，无法举证。租赁部门与被告在同一楼层，其应知晓并来退租。陈斌不是原告的员工，未委托其办理交接退租和交接手续。因被告违约，故原告有权没收押金。2、系争房屋门外有分电表，电费每月每度1.4元，是根据电表读数计算电费金额。水费合同约定每月83元，即使不用也要交。空调费每月660元，每年1、2、6、7、8、9、12月收取。为此，原告提供了自制的水电费明细表。被告对真实性、关联性不认可。被告表示：签订及履行合同都是原告的陈斌出面，叶有德从未与被告联系过。当时与陈斌说不再承租时，陈斌表示物品和押金就算了。去拿物品时发现房屋上加了环形锁，无法进入，陈斌也表示不要为难他，就不要物品了。涉案房屋是密码交付，是有管理员密码和租客密码。被告承租前密码锁是坏的，请原告人员来修复后，重新设置了新密码，后续有无更改过密码不清楚。即使租客更换密码，管理员也可通过管理员密码进入房屋，不需要撬锁进入。涉诉后与陈斌联系，其表示已离职。被告的员工和原告的陈斌可证明被告实际使用房屋至2018年11月30日，相关费用均应计算至该日。同意押金在本案中抵扣，且陈斌也同意押金抵扣欠付费用。审理中，被告申请证人于某和张某某出庭作证，欲证明原告上锁不让被告搬离物品及交接。证人于某陈述，其于2018年10月至被告工作，于系争房屋内办公。2018年11月，韵达快递客服人员要回房屋拿打印机，发现房屋上锁无法进入。证人另外一个同事联系了物业要拿物品，物业也未派人来，也不同意拿物品，就将情况告知被告法定代表人，后续情况证人不清楚。证人张某某陈述，其2018年7月至被告工作，证人与被告的员工刘强在同一宿舍。证人是听刘强陈述过，快递公司有物品在房屋内，刘强其与快递公司联系直接去房屋内拿物品，并告知密码，但因房屋上锁无法进入，后续不清楚，快递人员哪天去的房屋不清楚。被告公司的物品之前已经搬离了一部分，搬离前知道欠租事实。原告不认可证人陈述内容及事实，证人无法证明是被告员工，证人证言无法达到证明目的。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。原告将房屋交付被告使用，被告理应按约支付各项费用。被告主张双方已协商一致于2018年11月30日解除合同，但未就此举证，对其上述意见本院不予采纳。现被告拖欠原告租金和物业费，构成根本违约，原告按约主张解除合同。关于合同解除日，原告未发过书面解除函，但其表示在2019年5月1日断电，且结合合同第7.8条的内容，乙方构成违约，甲方有权无需通知乙方立即解除合同，并停水停电的约定，本院认定合同已于该日解除。被告主张于2018年11月30日搬离，且因原告原因无法办理交接并搬离屋内物品，但未就此进行充分举证，对被告主张相关费用均应计算至2018年11月30日的抗辩意见，本院难以采纳。虽被告搬离未与原告及时进行交接，存在主要过错，但本院也注意到，原告未在约定时间内收到租金和物业费时，在2018年12月就发现系争房屋不再产生电费，且在2019年1、2月份发现被告不再房屋内办公，在合同7.8条已有乙方有权立即收回房屋的约定的情况下，原告并未举证已在合理期间内向被告及时主张权利、收回房屋、进行交接、及时止损，致损失进一步扩大，对此存在一定过错。综上，本院在计算租金和物业费时酌情予以调整。其中，2018年11月10日至2019年2月9日的租金，按合同标准，每月10,539元，合计为31,617元；2019年2月10日至断电期间的租金，本院酌情调整为共计10,539元。2018年11月1日至2019年1月31日物业费，按合同标准，每月1,650元，合计为4,950元；2019年2月1日至2019年4月30日的物业费，本院酌情调整为每月550元，合计为1,650元。关于水电费，原告主张的标准符合合同约定，但结合房屋使用情况和公平合理原则，本院对截至2018年12月的水电费予以支持，后续水电费不予支持，故被告应支付水电费合计2,772元。关于滞纳金标准，原告自愿调整到月利率2%，被告主张该标准过高，本院酌情调整为日万分之一。关于违约金，因系被告违约导致合同解除，原告有权按照合同约定没收押金，本院参酌合同约定标准、双方过错程度、实际使用情况、押金没收情况等，违约金调整为5,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海五天实业有限公司与被告上海蓝和生物科技有限公司于2018年7月12日签订的《租赁合同》在2019年5月1日解除；二、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司租金42,156元；三、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司租金逾期付款滞纳金(以31,617元为本金，自2018年10月16日起算；以10,539元为本金，自2019年1月16日起算，均按未付款项的日万分之一计算至实际付清之日止)；四、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司物业管理费6,600元；五、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司物业管理费逾期付款滞纳金(以1,650元为本金，自2018年11月6日起算；以1,650元为本金，自2018年12月6日起算；以1,650元为本金，自2019年1月6日起算；以550元为本金，自2019年2月6日起算；以550元为本金，自2019年3月6日起算；以550元为本金，自2019年4月6日起算，均按未付款项的日万分之一计算至实际付清之日止)；六、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司水电费2,772元；七、被告上海蓝和生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海五天实业有限公司违约金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,282.40元，减半收取计1,141.20元，由原告负担534.60元，被告负担606.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年五月十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。