宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终1322号 上诉人（原审原告）：谭某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：任某1，宁夏善谨仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邹某，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：任某2，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人谭某因与被上诉人任某2、邹某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初15403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问并听取双方当事人及其委托诉讼代理人意见，对案件事实及证据进行核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人谭某的上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金40782元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决适用法律错误。一审判决认定上诉人与邹某之间形成口头租赁关系错误，本案就是房屋租赁中的转租纠纷；原审判决认定上诉人与邹某未签订书面房屋租赁合同，认定邹某无需承担违约责任错误。邹某虽未与上诉人签订书面租赁合同，但其与任某2签订的租赁转让协议中约定邹某全面承接任某2与银川新华联房地产开发有限公司（实际为房屋所有权人即上诉人）签订的租赁合同中载明的权利义务，因此邹某应当按照逾期支付租金的约定支付违约金。即使不援引该约定，邹某与任某2之间的租赁转让协议中也约定了违约责任条款。无论依据哪一份合同，邹某都应当支付12个月的租金作为违约金；原审判决认定任某2不承担连带支付房租的义务错误；原审判决的错误思路导致一系列的严重后果。本案不是个案，因为2017年包括涉案房屋在内共有52套房屋的业主与任某2签订了12年的房屋租赁合同，也同样于2018年转租给邹某。本案判决后，邹某以原判中认定“邹某与谭某建立口头租赁关系”为由挟持众业主，要求降低租金标准，直接导致众业主当初签订的12年的投资收益权落空。 被上诉人邹某辩称，要求解除合同，不认可违约金，上诉人可去开发商处领取保证金，认可一审判决。 被上诉人任某2辩称，对一审判决无异议，上诉人明知转租协议，我没有拖欠租金，是上诉人不愿意签订合同。 谭某向一审法院提起的诉讼请求：1.依法判令被告邹某向原告支付租金10195.5元(2019年第四季度租金)，欠付租金2446.8元(2018年第四季度租金)，违约金40782元(月租金1699.25元*12个月)，共计53424.3元；2.依法判令被告任某2对上述款项承担连带支付责任；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年2月9日，原告与被告任某2签订《房屋租赁合同》二份。合同约定原告将所有的位于银川市××区、1616室房屋出租给任某2用于经营酒店，两套房屋面积都是48.55平米，房屋租赁期自2017年4月9日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35元/平米/月，每三年递增7%，即至第三租赁年度的租金标准为35元/平米/月，第四至第六租赁年度的租金标准为37.45元/平米/月，第七至第九租赁年度的租金标准为40.07元/平米/月，第十至第十二租赁年度的租金标准为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整，租金支付方式为:承租人按季度支付，自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。合同还约定承租人应按照合同约定按时向出租人支付房屋租金，逾期支付的，应按照十二个月的租金向出租人支付违约金。2018年9月，任某2将上述酒店转让给被告邹某，此后由被告邹某继续履行上述《房屋租赁合同》，原告对此未持异议。2019年6月，被告邹某通知原告欲降低房屋租金标准，原告明确拒绝，要求被告按约支付租金，但被告邹某截止目前不予支付，被告任某2也拒绝履行涉案合同。 被告邹某辩称，对于原告起诉的欠付房屋租金部分予以认可，期限到2019年12月31日，对于违约条款不予认可。因为我没有违约。现在原告认为我违约，那么我要求解除合同。 被告任某2辩称，对于原告起诉要求我承担连带支付责任我不予认可，我与原告在2017年1月签订了房屋租赁合同，在2018年8月1日将我经营的金桔公寓转让给邹某经营，我与原告签订的《房屋租赁合同》第七条中明确约定我可以转租房屋。我在与邹某签订转租协议中约定房租等由邹某来承担，所以我不应当承担连带支付责任。在转让后我也积极协调原告与邹某签订三方平移协议，但是因为原告要更改原合同中的条款，导致三方协议没有签订，但是我与邹某都已经签字了。 一审法院认定的事实，2017年2月9日，原告与被告任某2经协商签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定原告将所有的位于银川市××区、1616室两套房屋出租给任某2用于经营酒店，两套房屋面积均为48.55平米，房屋租赁期自2017年4月9日至2028年12月31日，共计12年，租金标准为前三年起始租金为35元/平米/月，每三年递增7%，即一至三年租金为35元/平米/月，四至六年租金标准为37.45元/平米/月，七至九年度租金为40.07元/平米/月，十至十二年租金为42.87元/平米/月，在合同有效期内租金标准不再予以调整。租金支付承租人按季度支付，自租赁物交付承租方的十日前，支付第一年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。承租人应按约定时向出租人支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，按应付金额的千分之三向出租人支付违约金。合同签订后，原告将上述房屋交给被告任某2经营公寓酒店，被告任某2也按约履行了支付租金的义务。2018年8月1日被告任某2与被告邹某签订了一份租赁转让协议，协议约定被告任某2将其开办酒店的52套房屋转让给被告邹某使用，由被告邹某继续履行上述《房屋租赁合同》所租赁的房屋用于酒店经营，租期、租金均与原租赁合同一致。协议签订后被告邹某按原租赁合同向原告支付租金，原告也对此提出异议。2019年6月两被告告知原告租赁转让事宜，原告未表异议。当二被告提出由被告邹某与其签订房屋租赁合同时，原告未在二被告签订的补充协议上签名。后被告邹某向原告提出降低房屋租金标准时原告表示不同意，被告邹某在缴纳2018年第四季度房屋租金时以其代付房产租赁税为由欠交租金2446.8元，2019年第四季度被告邹某因故也未向原告交纳，原告经追要无果，遂以二被告违约为由诉至一审法院，请求依法判如所请。 一审法院认为，原告与被告任某2签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当自觉全面履行合同的义务。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告任某2也按约向原告履行了交付租金的义务。但二被告签订租赁转让协议时却未告知原告，被告邹某按其与被告任某2签订的租赁转让协议向原告履行交纳租金的义务，原告未表异议。当二被告告知原告其双方签订的租赁转让协议后，原告在未与被告邹某签订房屋租赁合同的情况下，仍接受被告邹某交付的房屋租金，双方形成了口头的租赁关系，被告邹某除支付了部分房屋租金外，尚欠原告2018年第四季度下剩租金2446.8元和2019年第四季度租金10195.5元未付，应承担偿付责任。原告主张被告邹某偿付上述拖欠租金的诉请，符合事实和法律依据，予以支持。原告请求被告邹某承担违约金的诉请，因双方未签订书面房屋租赁合同，非合同相对人，故原告的此项诉请，不予支持。原告请求被告任某2对上述义务承担连带支付责任的诉请，因原告明知二被告予以转租超过六个月未提出异议，视为对双方转租行为的认可，任某2对上述义务不承担连带支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告邹某于判决生效之日起十日内偿还拖欠原告谭某的房屋租金共计12642.3元。二、驳回原告谭某的其他诉讼请求。案件受理费568元，由原告谭某负担506元，被告邹某负担62元。 在二审中，双方提交以下证据： 上诉人谭某提交上诉人与邹某的短信记录截图打印件13页，证明2018年6月25日任某2向我方告知转租的事实，我方表达应由任某2继续履行原房屋租赁合同，2018年9月15日邹某发送给我方的信息提及要求终止合同，2019年6月30日邹某发出的信息提及重新签订合同，可证明任某2将房屋转租给邹某时明确约定由邹某继续履行原房屋租赁合同，2020年3月26日邹某发给我方的信息显示其认可使用房屋是因房屋租赁合同第7条约定，可转租，其认可其次承租人的法律地位。邹某对真实性无异议，证明目的有异议，我与上诉人要求签订合同，但上诉人一直没有过来签订合同。任某2对真实性无异议，证明目的有异议，上诉人当时表述称不愿意签转租协议，且一审上诉人的律师也不建议上诉人签订转租协议，且上诉人对此事知晓，合同未签订不是我方造成的。经审查，上诉人提交的证据真实，予以采信。 被上诉人邹某提交网络下载图片打印件4页、短信截图1页，证明2020年2月以政府政策鼓励协调降租，且因租金过高，导致租金至今未付。上诉人对三性及证明目的有异议，邹某提及的政府政策是2020年与2019年第四季度所诉租金无关，政策是鼓励并非硬性要求。任某2无异议。经审查，被上诉人邹某提交的证据与本案不具有关联性，不予采信。 经审理查明，谭某与任某2签订的《房屋租赁合同》12违约责任12.1约定：乙方（任某2）有12.4约定的情形之一的，应按十二月的租金向甲方（谭某）支付违约金。12.4约定：乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金。由邹某、任某2签字（谭某未签字）的《房屋租赁补充协议》中第二条约定：丙方（邹某）承诺按甲乙双方（谭某、任某2）2017年2月9日签订的合同履行合同中乙方的权利义务。第三条约定：丙方按甲乙双方签订的合同承继合同中的权利义务。2018年8月1日，任某2与邹某签订的《租赁转让协议》也约定由邹某全面承接任某2与银川新华联房地产开发有限公司签订的租赁合同中载明的权利及义务。 二审查明的其他事实与一审一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故租赁期限为六个月以上的租赁合同为要式合同，需双方签订书面的租赁合同，虽然被上诉人任某2与被上诉人邹某签订的《租赁转让协议》中约定邹某承继上诉人与任某2签订的《房屋租赁合同》的权利义务，但上诉人与被上诉人邹某之间并未签订书面租赁合同，被上诉人邹某相对于上诉人而言并非合同相对方，上诉人主张被上诉人邹某承担违约金不成立；上诉人主张被上诉人任某2承担连带责任，因上诉人明知二被上诉人转租超过六个月未提出异议，视为上诉人对转租行为认可，现上诉人主张被上诉人任某2承担连带责任无法律依据。综上，上诉人的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费819.55元，由上诉人谭某负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪新秀 审判员  王 刚 审判员  赵来珍 二〇二〇年五月十九日 书记员  吴恩玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。