广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终1115号 上诉人（原审被告、反诉原告）:东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区防城港市东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面）。 法定代表人：艾加勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：申桃志，男，1968年2月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：申晓芳，女，1968年10月3日出生，汉族，住湖南省邵东县。 原审被告（反诉原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧。 负责人：艾加勇。 上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）因与被上诉人申桃志、申晓芳，原审被告东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿通公司上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初3309号民事判决第一项，改判支持上诉人原审反诉请求；2.撤销（2019）桂0312民初3309号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的原审关于退还预收办证费的诉请；3.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决遗漏认定事实。《商品房买卖合同》附件五第（2）预收办证费（产权证）：暂定1000元/户（按政府部门实际发生费用执行，多退少补。含办理贷款时的预告登记费及抵押费）。同时，委托书申明明确表示了在办证过程中受托人的行为即代表委托人，并承担相应法律责任，具体到本案，实际发生的办证费用，包含测绘费、宗地测量制图费、抵押费、预告登记费以及办理住宅不动产登记费等费用均应当由被上诉人承担。2.原审判决适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》第五条约定中“按房产登记机关实测的面积差异据实结算”，“实测的面积差异”包含实测建筑面积和实测套内面积。上诉人以房屋建筑面积销售房屋，理应按产权证上房屋建筑面积差异多退少补房款。 申桃志、申晓芳辩称，请求驳回鸿通公司的诉讼请求。 鸿通临桂分公司未提交意见。 申桃志、申晓芳向一审法院起诉请求：1.判决被告退还鸿通•世纪华庭2幢1单元11层02号房款788元给原告；2.判决被告退还预收办证费和有线电视入网费1,336元给原告；3.判决被告赔偿原告资金占用损失141元（以上述应退费用合2,124元款项为基数，按年利率6%计算，自2018年3月22日起计至实际退还全部款项给原告之日止。现暂计至2019年4月30日404天，逾期部分另计）；（以上3项合计暂为2,265元）4.判决本案的案件受理费等诉讼费用由被告全部承担。在庭审过程中，原告（反诉被告）申桃志、申晓芳增加第5项诉讼请求：退还对讲系统费用1,800元。 鸿通公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告补交鸿通?世纪华庭2幢一单元11层2号房款1,108元给反诉原告；2.本案诉讼费由反诉二被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月24日，原告申桃志、申晓芳与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》，主要内容包括：“第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于临桂县南侧（交通局与旅游局之间）、编号为（201010）的地块的土地使用权……。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字2012-060号。第三条买受人所购买的商品房的基本情况。买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第2幢1单元11层2号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为三米，建筑层数地上十八层，地下×层。该商品房阳台是半封闭式。该商品房合同约定建筑面积共121.1平方米，套内建筑面积103.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.76平方米。第四条“计价方式与价款”约定。出卖人与买受人约定按第2种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积……。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,635.35元，总金额（人民币）肆拾柒万玖仟零佰壹拾柒元整（￥479,017）。3、按套（单元）计算……。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积的确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。（2）×。（3）×。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）的，按实结算房价款；（2）面积误差绝对值超出3﹪时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人补足；超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100﹪。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及限期。买受人按第4种方式按期付款：1、一次性付款……。2、银行贷款：……。3、公积金贷款……。4、其他方式分期付款：签订本合同时支付首付人民币壹拾捌万零壹拾柒元整（￥：180017），余款人民币贰拾玖万玖仟元整（￥：299000）于2013年9月10日前付清，否则按本合同第七条执行。第七条买受人逾期付款的违约责任……。第八条交付期限……。第九条出卖人逾期交房的违约责任……。等等。”同日，原告申桃志、申晓芳与被告鸿通临桂分公司签订《委托书》，主要内容约定“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我们办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及打接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。委托人声明：受托人在委托事项范围内的一切行为均代表我们，与我们的行为具有同样的法律效力，对代理人委托范围内的行为，我们均认可并承担相应的法律责任。委托人（盖章）：申桃志、申晓芳，受托人（盖章）：鸿通临桂分公司。”之后，原告按合同约定支付房价款479,017元给被告鸿通临桂分公司。2013年6月14日，被告鸿通临桂分公司预收办证费1,000元、有线电视入网费336元。2014年7月29日，被告鸿通临桂分公司向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付了测绘费52,305.6元。2016年10月11日，被告鸿通临桂分公司收取了燃气管道初装费3,200元、可视对讲系统1,800元。 另查明，被告鸿通临桂分公司为原告申晓芳、申桃志提交材料办理不动产权证。2018年3月22日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0002275号不动产产权证，该证载明坐落桂林市临桂区临桂镇世纪东路39-1号鸿通·世纪华庭2幢1单元11层02号，房屋建筑面积121.38平方米，专有建筑面积103.17平方米，分摊面积18.21平方米，权利人申晓芳、申桃志。被告鸿通临桂分公司为原告申晓芳、申桃志支付电视入网安装费336元给广西广播电视信息网络股份有限公司。被告鸿通临桂分公司为原告申晓芳、申桃志向临桂县地产公司国土勘测站支付了宗地测量制图费300元。合同约定的商品房已交付给原告申晓芳、申桃志。该商品房已安装好可视对讲系统（包括对讲机）。 一审法院认为，原告申晓芳、申桃志与被告鸿通临桂分公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同履行约定的义务。关于本诉退还房款及赔偿资金占用费的争议问题。该《商品房买卖合同》约定商品房价格按套内建筑面积计价，在产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的情形下，双方同意最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，本案房产登记机关实测套内建筑面积是103.17平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.17平方米，被告鸿通临桂分公司应按照合同约定退还房款788元（计算方式：0.17平方米×单价为每平方米4,635.35元）给原告申晓芳、申桃志。合同明确约定按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息，故原告要求被告赔偿资金占用费的诉讼请求，不符合合同约定，没有事实依据，该院不予支持。关于退还办证费及有线电视入网费的争议问题。根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告鸿通临桂分公司办理住宅不动产登记（登记一次80元），应属于原告申晓芳、申桃志的委托事项范围内，义务人是原告申晓芳、申桃志，该登记费80元应由原告申晓芳、申桃志承担，同时被告鸿通临桂分公司支付的电视入网安装费336元、宗地测量制图费300元，也在委托的事项内，义务人是原告申晓芳、申桃志，应当由原告申晓芳、申桃志承担，以上被告鸿通临桂分公司代原告申晓芳、申桃志支出的费用合计716元，应当在被告鸿通临桂分公司预收办证费及有线电视入网费1,336元中扣除，且被告鸿通公司及鸿通临桂分公司也未提供有效的证据证明剩余的预收办证费用620元已经代原告申晓芳、申桃志支出的事实，故被告鸿通公司及鸿通临桂分公司应该将该剩余的预收办证费用620元退还给原告申晓芳、申桃志。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，故上述被告鸿通临桂分公司退还房款788元及退还办证费620元的民事责任由被告鸿通公司承担。根据《房产测绘管理办法》的规定，房产测绘所需费用由委托人支付即由开发商承担，故被告鸿通临桂分公司于2014年7月29日向临桂县联发房地产测绘有限责任公司支付的测绘费52,305.6元，不应由原告申晓芳、申桃志方承担，故被告鸿通临桂分公司要求此笔费用分摊在购房人的抗辩理由，该院不予支持。该房屋未进行预告、抵押登记，被告鸿通临桂分公司要求在预收费中扣除的理由，没有事实及法律依据，该院不予采信。《委托书》未对结算的时间及费用如何退还进行约定，故原告申晓芳、申桃志要求被告承担资金占用费的诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于退还对讲系统费用的争议问题。被告鸿通临桂分公司已将对讲系统安装好，且原告申晓芳、申桃志未提供证据证实被告鸿通临桂分公司应退还对讲系统费用的事实，故原告申晓芳、申桃志要求退还对讲系统费用的诉讼请求，与本案查明的事实不符，该院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告补交房款的争议问题。本诉争议中已阐明反诉原告与反诉被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房价按套内面积计算，并没有约定按建筑面积单价3,955.55元/平方米计算，同时反诉原告也未提供证据证实房价应按建筑面积单价3,955.55元/平方米计算的事实，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故反诉原告要求反诉被告申晓芳、申桃志补交的诉讼请求，与本案查明的事实不符，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告东兴市鸿通房地产开发有限公司退还房款788元给原告申晓芳、申桃志；二、被告东兴市鸿通房地产开发有限公司退还预收办证费620元给原告申晓芳、申桃志；三、驳回原告申晓芳、申桃志的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，本案适用简易程序，依法减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告东兴市鸿通房地产开发有限公司、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司负担。 本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2018年3月22日，桂林市临桂区不动产登记局颁发了桂（2018）临桂区不动产权第0002275号不动产产权证，该证刊载的房地产权登记勘察平面图载明，涉案房屋套内建筑面积（平方米）为103.17。 本院认为，鸿通公司上诉主张按照房屋建筑面积结算房款，而本案《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4635.35元，总价款：￥：479017元……”第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“3、双方自行约定：出卖人和买受人最后按房产登记机关实测的面积差异据实结算房款，多退少补，互不计息。”从上述条款可以看出，双方是以套内建筑面积计价，因此“按房产登记机构实测的面积差异据实结算房款”应当指的是按房产登记机构实测的套内建筑面积差异结算房款。现实测涉案房屋套内建筑面积为103.17平方米，少于合同约定的套内建筑面积0.17平方米（103.34平方米—103.17平方米），一审判决据此计算鸿通公司应当退还的房款差价并无不当，本院予以维持。鸿通公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。关于测绘费、抵押权登记费由谁承担的问题，根据《房产测绘管理办法》第十条第一款规定：“房产测绘所需费用由委托人支付。”房产测绘系开发商即鸿通临桂分公司委托，因此测绘费应当由出卖人承担；抵押权登记费是登记机构向房屋他项权利人颁发的证书，登记机构收费的对象是享有他项权利的人即银行，不应当由买受人承担。 综上所述，上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰