广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初4065号 原告韦某，女，汉族，1976年7月8日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人李富鑫，广西启辉律师事务所律师。 被告覃某某，男，壮族，1988年2月6日出生，住广西柳州市鱼峰区。 原告韦某诉被告覃某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告韦某的委托代理人李富鑫，被告覃某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韦某诉称:原告向被告购买柳州市某某小区某栋某号房屋一套，双方于2014年12月13日订立了《购房协议书》。协议书中约定房屋合同总价以及付款方式。同时还约定，从原告支付完房屋总价的30%首付款之日起，房屋的按揭贷款由原告代被告以被告的名义向银行支付，该款项属于原告购房款的一部分，可用于违约金中本金部分的计算，以及约定了相应的违约责任。2014年12月30日，原告按约定向被告支付了购房款共计506862元（该款项包括了《购房协议书》中约定原告应付的首付款和从2014年5月28日起，至2014年12月30日止的房屋月供以及该房屋管道燃气费和安装费的总和）。并且原告与被告在当日订立《购房协议书补充协议》，补充协议中约定原告从2015年1月至2016年6月每月将房屋的按揭贷款存入被告指定银行 扣款卡，并且再次约定该款属于购房款的一部分，可用于违约金中本金部分的计算。同时补充协议再次约定被告具有积极、按时帮助原告办理房屋过户手续的义务，不得无故拖延，否则视为违约。订立该补充协议后，原告从2015年1月至2016年4月每月均按约定支付房屋贷款，但被告没有履行协议的约定帮助原告办理房屋过户手续，且经原告多次催促后，被告承认无法办理过户手续，同意退款，但是一直拖延时间；也不同意出来见面或者签合同解除《购房协议书》。原告认为被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。故原告为了维护自己合法的权益，依法向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《购房协议书》和《购房协议书补充协议》；二、被告返还原告已支付购房款409273元，及原告向被告支付的按揭贷款97589元，共计506862元。三、被告赔偿原告违约金152058.6元。合计658920.6元。 被告覃某某辩称：本案是原告中断涉案房屋月供而导致房屋被房开收回，被告并不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张向本院提交了如下证据1、商品房买卖合同，证明原、被告在签订本案涉诉的购房协议书时，被告已经购买了涉案的房屋；2、购房协议书；3、购房协议书补充协议。2-3共同证明原告向被告购买涉案房屋及相关款项支付情况、违约责任的约定；4、转账记录及凭证。证明原告共向被告支付房款和按揭贷款合计506862元。当庭提交证据5银行卡明细。证明原告共向被告支付房款和按揭贷款合计506862元。当庭提交证据6查档结果证明书，证明涉案房屋已不在被告登记名下；7、撤诉裁定书，证明在16年年初，原告在帮被告交按揭款的最后一个月，被告已经明确和原告说涉案房屋已经不能够卖给原告，并要求解除合同，后原告就双方的买卖协议向鱼峰法院提起诉讼，但因被告承诺很快就能将原告的购房款返还，原告出于对被告的信任而撤诉。 被告对原告提交的上述证据的质证意见如下：1、1-6三性认可，但不同意原告证明目的，涉案房屋是因为原告断供后被房开收回。7、真实性认可。 被告在举证期限内向法院提交以下证据：1、执行通知书；2、某某诉讼明细；1-2证明涉案房屋是因为原告断供后被房开通过诉讼方式收回。 原告针对被告提交的证据发表以下质证意见：1、真实性无异议，但与本案无关；2、不是原件，看不清楚。 本院对双方无争议的证据予以确认，对有争议的证据，本院将结合本案案情进行综合认定。 经审理查明，2014年12月13日，原告韦某与被告覃某某签订《购房协议书》，约定被告自愿将其现购买的坐落于柳州市某某小区某栋某号房屋，以1171158元的价格出售给原告。原告预付5万元定金给被告（交付被告已付房款的剩余房款时要扣除定金），剩余款由原告在一个月以转账的方式付给被告（包括房子总价30％首付和贷款后每月的还贷，以购房发票及还贷清单为准）。由于该房屋的过户时间是附条件的，在该房屋的过户条件为成就期间双方均不能提出解除或终止本协议，如一方提出，提出一方视为违约方。如被告不按时将房屋交付原告，原告可以按被告违约处理。如原告违约，则原告已付定金不予退还；如被告违约则退还原告定金及定金相同数额的违约金。违约方的对方并有权要求终止或者继续履行本协议。如造成诉讼费及律师费用由违约方承担。从原告付完被告剩余款项之日起，房屋的按揭由原告代被告以被告的名义向银行支付，但此款是原告购房款的一部分，同样可以用于违约金的计算本金部分。此时如被告违约，被告将支付原告所付被告所有款项及每月代被告支付的月供总和的30％作为违约金及返还原告所支付所有款项。如原告违约，则被告可以扣除原告所支付所有款项的30％作为违约金。2014年12月30日，原告韦某与被告覃某某签订《购房协议书补充协议》，约定原告已将被告出售坐落于柳州市某某小区某栋某号房屋的房款共计409273元全部结清，该款包括了已付房款总价的30.07％的首付和从2014年5月28日起至2014年12月30日止8个月的月供以及该房屋管道燃气费和安装费的总和。从2015年1月至2016年6月（具体截止日期以房开交房后办理了过户时为准），该房屋的每月按揭由原告存入被告指定银行扣款卡，此款是原告购房款的一部分，同样可以用于违约金的计算本金部分，若原告不按时向银行缴纳月供，视原告违约处理。如被告违约，被告将返还乙方所支付给原告的所有款项，并支付给原告所有款项的30％作为违约金。如原告违约，则被告可以扣除原告所支付所有款项的30％作为违约金。在上述协议的履行过程中，原告向被告支付了首付及按揭款等费用共计506862元，但原告在2016年5月后未再按协议约定继续代被告支付按揭款。2019年11月12日，原告以被告没有依约履行涉案房屋过户手续构成违约为由诉至本院并提出上述诉讼请求。 另查明，覃某某与柳州市某某房地产开发有限公司于2014年2月15日签订《商品房买卖合同》，约定覃某某以按揭贷款的方式向柳州市某某房地产开发有限公司购买柳州市某某小区某栋某号房屋。 再查明，根据柳州市自然资源和规划局于2019年11月20日出具的《查档结果证明》显示涉案房屋的不动产预告登记已经注销。 本院认为，原告韦某与被告覃某某签订《购房协议书》和《购房协议书补充协议》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，因涉案房屋的不动产预告登记已被注销，原、被告签订《购房协议书》和《购房协议书补充协议》的合同目的已经履行不能，故原告诉请解除双方签订的《购房协议书》和《购房协议书补充协议》，合法有据，本院予以支持。关于原告主张被告返还已付购房款及按揭贷款共计506862元的诉讼请求，因根据协议约定，原告代被告支付涉案房屋按揭款的截止日期以房开交房后办理了过户时为准。而原告在房开未办理过户时就停止代被告支付涉案房屋按揭款的行为已经构成违约，被告可以根据协议约定扣除原告所支付所有款项的30％作为违约金，即被告扣除152058.6元（506862元×30％）作为违约金后，仍向原告返还354803.4元（506862元-152058.6元）。关于原告主张的违约金，因原告在履行合同的过程中存在过错，且原告并未提供充分证据证实被告存在违约的情形，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告韦某与被告覃某某签订的《购房协议书》和《购房协议书补充协议》。 被告覃某某向原告韦某返还354803.4元。 驳回原告韦某的其他诉讼请求。 案件受理费10390元（原告已预交），由原告韦某负担4795元，被告覃某某负担5595元。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  黎柳明 人民陪审员  韦 莉 人民陪审员  何 丽 二〇二〇年五月十五日 代书 记员  高 璐