云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O111民初791号原告云南滇沪房地产开发有限公司住所昆明市滇池度假区红塔东路669号A座办公楼3楼304号。法定代表人范雁川，董事委托代理人杨博，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。被告刘金强，男，汉族，1986年8月19日生，身份证住址贵州省盘县。委托代理人：程大志，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。原告云南滇沪房地产开发有限公司（以下简称“滇沪地产”）诉被告刘金强租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告滇沪地产的特别授权委托代理人、被告刘金强及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滇沪地产诉称：原、被告双方于2018年4月10日签订了《银海尚御幸福广场商铺租赁合同》，约定原告将位于市官渡区方使用，租赁期限五年，自2018年4月10日起至2023年4月9日止，免租期为2018年4月10日起至2018年7月9日止，计租面积为581.57平方米，租金为50元／月／平方米，租金支付方式为每三个月预交一次，此外，合同还对双方的权利义务、违约责任以及合同的解除等内容进行了约定。合同签订当日，原告将租赁房屋交付被告，被告接收了租赁房屋并开始装修、使用。2018年10月10日起，被告未按约定支付租金。2019年7月10日，原告向被告邮寄了《关于租金欠费交纳及解除商铺租赁合同告知函》，要求被告于2019年7月15日前全额前清拖欠的租金，并宣布租赁合同于2019年6月30日解除。被告至今未按原告要求支付租金。诉请确认原、被告双方所签订的《银海尚御幸福广场商铺租赁合同》已于2019年6月30日解除，判令被告向原告支付2018年10月10日起至2019年6月30日止的租金218982.75元，退还租金折扣87262.5元，支付延迟履行滞纳金144087.85元，违约金87262.5元。原告滇沪地产针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、《银海尚御幸福广场商铺租赁合同》，欲证实原、被告形成租赁合同关系及各自权利义务；2、装修申请表，欲证实2018年4月16日，原告将租赁房屋交付被告，被告接收并投入使用，提交装修申请的情形；3、欠费计算表，欲证实按照合同约定，被告欠付租金的情形及滞纳金、违约金的计算方式；4、公证书，欲证实原告于2019年7月10日发送告知函，行使解除权并经公证的情形。被告刘金强辩称：因经营状况不佳，被告刘金强自2018年10月7日起即与原告方的经办人员张洛嘉联系并商议退租事宜，因此被告刘金强不应承担2018年10月22日之后的租金。被告在承租商铺时已交纳保证金34078.5元，已由原告单方扣款。双方在合同中对违约金、租金折扣、延迟履行违约金的内容因系格式合同的条款，应当按无效约定处理。被告刘金强承担的违约责任，只是三个月的房租，扣除原告已扣下的34078.5元，只应支付53184元。请求依法判决。被告刘金强针对其诉讼主张提交如下证据材料：1、房屋交接书、移动收款收据，欲证实滇沪地产方与被告刘金强联系的经办人为张洛嘉；2、微信联系记录，欲证实刘金强多次联系张洛嘉。原告滇沪地产质证称：张洛嘉确曾系被告滇沪地产员工，但对原告提交的微信联系记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。同时，亦不能证实原、被告双方就被告刘金强于2018年10月7日即提出解除合同达成一致意见。本院在审理中，注意到在被告刘金强提交的微信记录中，仅有2018年10月7日提出“店面开不下去想转”的内容，以及2019年1月25日提出“本店于2015年4月10日在银海尚御S1栋508经营牛肉火锅，2018年8月初与合作伙伴发生经济纠纷后合伙人带部队全部撤离，事发后本人亲自去贵州重新组建餐饮合作团队。年后行程仍然还未组建好团队，会在2月份期间来办理相关手续”的内容，并未明确提出退租。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告滇沪地产与被告刘金强于2018年4月10日签订《银海尚御幸福广场商铺租赁合同》，约定由刘金强向原告滇沪地产承租银海尚御幸福广场S1栋第五层508号商铺（套内面积581.57平方米），租赁期限五年，自2018年4月10日至2023年4月9日，租金自2018年4月10日开始计收，每三个月预交一次，其中2018年4月10日至2018年7月9日为免租期，租金标准为每月29087.50元。合同签署当日，乙方（刘金强）应当向甲方（滇沪地产）支付34078.50元作为履约保证金。合同约定：乙方延迟交给本合同项下租金或者其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3%0的延迟履行滞纳金。延迟超过三个月，甲方有权单方解除合同；因乙方原因而提前解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除或终止前六个月平均月租金标准，向甲方支付三个月租金总额作为提前解除或终止合同违约金，同时应在本合同终止后7日内补交已享受的全部租金折扣，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。合同签订后，被告刘金强交付了部分租金及履约保证金34078.50元后入场经营，但自2018年10月22日起欠租。2019年7月10日，原告滇沪地产发出告知函，告知因被告欠费，出租人滇沪地产于2019年6月30日行使解除权。现上述商铺处于闲置状态，但被告刘金强的部分物品仍放置其中。本案双方当事人争议的焦点为：1、被告刘金强辩称其于2018年10月7日起即提出退租，此后的租金不应支付，其辩解是否成立？2、租赁合同中关于合同解除的违约条款（包括租金折扣、延迟履行滞纳金、违约金）的效力为何？针对争议焦点一，本院认为，被告刘金强提交的微信联系记录不能证实被告刘金强于2018年10月7日向原告滇沪地产的经办人员提出退租（此微信联系记录未获原告滇沪地产认可，且内容为转租并非退租），并不因此产生刘金强已于2018年10月7日即提出解除合同的效力。因此本院认为，被告刘金强主张自2018年10月7日后不应计付租金，此部分租金属原告故意扩大的损失的观点不能成立。本院确认因被告刘金强自2018年10月22日起欠租，原告滇沪地产于2019年6月30日行使解除权仍法成立；针对争议焦点二，本院认为，本案原、被告双方签订的租赁合同并非加重承租人义务的格式合同，包括租金折扣、延迟履行滞纳金、违约金的条款体现了被告刘金强在承租期内无欠租违约情形之下利益的让与，以及违约时应承担的违约责任，至于延迟履行滞纳金及违约金有重复计收的情形，以及违约金标准过高的情形，本院依照法律规定予以调整。本院认为：被告刘金强作为承租人，在承租期间欠付租金，已构成违约，原告滇沪地产要求解除合同、继续支付欠付的租金、违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告滇沪地产主张的违约金过高，本院依法予以调整。其中被告刘金强自2018年10月22日至2019年6月30日欠付的租金为256,031.25元，被告刘金强于签订合同时交付的履约保证金转化为租金后，尚欠218,982.75元。原告滇沪地产主张的租金折扣有合同依据，本院亦予以支持。原告滇沪地产主张的违约金、滞纳金属重复计算，本院依法予以调整，以实际欠付租金218,982.75元的30%计算支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告云南滇沪房地产开发有限公司与被告刘金强于2018年4月10日签订的《银海尚御幸福广场商铺租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告刘金强于判决生效后十日内一次性支付原告云南滇沪房地产开发有限公司租金218,982.75元，违约金65,694.83元，退还租金折扣87,262.5元，上述合计371,940.08元；三、原告云南滇沪房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费9176元，由被告刘金强承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年五月十日书记员  于晶