陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕08民终1160号上诉人（原审被告）：榆林市欧亚汽车销售有限公司，住所地榆林市横山区白界镇，统一社会信用代码：91610***********45U。法定代表人：刘金怀，公司**。委托诉讼代理人：刘胜斌，该公司职工。委托诉讼代理人：白虎培，陕西尊尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：万国家居建材广场，住所地榆林市横山区。经营者：陈振军，男，1969年9月2日出生，汉族，现住榆林市横山区横山镇，身份证号码：6127***********110。委托诉讼代理人：秦生陈，男，1966年3月8日出生，汉族农民，住榆林市横山区。身份证号码：6127***************0110。被上诉人（原审被告）：白强，男，1989年10月12日出生，汉族，原系榆林市欧亚汽车销售有限公司销售经理，住址不详，身份证号码：6127***********216。上诉人榆林市欧亚汽车销售有限公司因与被上诉人万国家居建材广场、白强定金合同纠纷一案，不服陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初3104号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人榆林市欧亚汽车销售有限公司的委托诉讼代理人刘胜武、白虎培，被上诉人万国家居建材广场的委托诉讼代理人秦生陈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。榆林市欧亚汽车销售有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、错误，证据严重不足，适用法律错误，属于错误判决。第一，被上诉人白强并非上诉人的法定代表人，上诉人也没有委托其与被上诉人商谈租赁房屋事宜，一审认定被上诉人白强商谈房屋租赁行为属于履行职务行为，完全错误违法。根据民法总则第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被上诉人白强曾在上诉人公司从事销售工作，上诉人没有以任何方式授权其与被上诉人商谈房屋租赁事宜。上诉人对被上诉人之间商谈房屋租赁毫不知情，更没有获取任何利益。第二，一审判决认定被上诉人万国家居建材广场的经济损失为22916.75元，证据严重不足，请求依法判决驳回被上诉人万国家居建材广场的诉讼请求。一审已经查明，被上诉人欲出租的房屋始终由被上诉人自行管理使用，并没有向被上诉人白强交付，被上诉人万国家居建材广场要求赔偿经济损失无事实依据和法律依据。一审法院自行调查周边房屋租金的调查笔录作为被上诉人请求赔偿损失的依据明显违法，涉嫌滥用职权。况且，即便被上诉人白强存在缔约过失，也应当由被上诉人白强承担信赖利益损失，并非履行利息损失。而一审法院自行调查周边房屋租金后，按照合同履行后的损失判决承担责任不符合法律规定。第三，被上诉人万国家居建材广场收取被上诉人白强交付的定金2000元后，双方进行磋商订立租赁合同未果，本案属于定金合同法律关系，而非租赁合同法律关系，一审法院认定事实错误直接导致适用法律错误。本案被上诉人之间并未形成租赁房屋的一致意见，没有达成口头租赁房屋协议，也没有交付租赁物。被上诉人万国家居建材广场只能适用定金罚则，不能要求上诉人支付房屋租赁费。万国家居建材广场答辩认为，被上诉人白强是上诉人的销售经理，2017年6月4日被上诉人的代理人去找白强，白强和其他上诉人的工作人员说因为生意不景气，上诉人公司不租赁被上诉人的房子了。但是因白强代表上诉人交付了定金，被上诉人就将钥匙给了房屋所在地的管理人员，期间被上诉人多次联系白强，白强均称要租赁房屋，让继续给上诉人公司留着，不要对外出租，并且还给被上诉人的工作人员发了装修的效果图，说是因为上诉人公司的经理不在暂时无法签合同，被上诉人为了给上诉人预留房屋，从当年的一月份等到了六月份，最后当年该房屋也没有租出去，给被上诉人造成了很大的损失。一审对于该房屋的租赁费完全是按照被上诉人处其他门市的租赁价格计算的，符合市场价格。万国家居建材广场向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告租房给原告造成的经济损失23000元(从2017年1月2日至2017年6月2日的房租费)；2、请求依法解除原、被告口头约定协议；3、诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：被告白强原系被告欧亚公司汽车销售经理，于2017年6月份离职。2016年12月份，白强在职期间，找到原告商谈租赁房屋用于拓展其公司汽车销售业务，白强要求原告预留原告万国家具建材广场朝北方向的外租区门面房由东向西5间。2017年1月2日，原告收取定金2000元并向被告出具收据。2017年3月份，原告通过微信催促白强交付租金及签订书面房屋租赁合同，白强通过聊天记录向原告承诺租房事实但一直未付租金，直至2017年6月4日，原告与其公司职工去被告欧亚公司处询问缘由，才得知被告方已无租赁房屋的意思，双方商谈无果后，原告诉诸法院，诉请前列之诉求。另查明，原告同地段其他房屋房租一间为11000元每年。一审法院认为，首先，被告白强系欧亚公司销售经理，其在职期间所作出的与公司业务有关的意思表示，原告有理由相信系属职务行为，故对于被告欧亚公司提出其未委托白强租赁原告房屋故不认可该行为的抗辩观点不予采纳，该公司作为利益的既得者有承担白强行为所造成的相应法律后果的责任，相应的白强对其职务行为不应承担责任。其次，原、被告双方虽在微信里表达出成订立租赁房屋的意思，当时未明确约定租赁的期限、数量、具体租金额等要素作为合同基本形式要件，合同内容不具体明确，故原被告之间的合同尚未成立，故对于原告要求解除双方之间的协议的诉求，不予支持。再次，原告基于对被告的信任而做出为被告预留房屋的行为，而被告违背诚实信用原则导致合同未成立，造成原告的信赖利益受损，故被告应当承担缔约过失责任，因此对于原告要求被告承担赔偿损失的诉求，予以支持。被告提出本案系定金合同，白强未履行义务，无权要求返还定金即可，一审法院认为，定金不足以弥补原告的实际损失，基于被告违背诚实信用原则的行为，原告有权要求得到与其损失相对应的赔偿，对于原告实际损失的数额根据一审法院调查的市场行情，原告诉求被告赔偿的损失在合理范围之内，未高于同地段其他房屋的同期租金(最低房租一间每月为11000元∕12月=916.67元∕月，五间房屋房租总计：916.67元∕月*5间*5个月=22916.75元)，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告万国家居建材广场请求解除与被告榆林市欧亚汽车销售有限公司口头租赁协议的诉讼请求；二、被告榆林市欧亚汽车销售有限公司赔偿原告万国家居建材广场的损失共计22916.75元；三、被告白强在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告榆林市欧亚汽车销售有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，故本院予以确认。本院认为，本案二审争议的主要焦点是被上诉人白强在案涉争议中的行为是否履行职务行为、上诉人是否应当向被上诉人赔偿经济损失以及被上诉人主张的赔偿数额是否合理的问题。被上诉人白强系上诉人公司的销售经理，其与被上诉人万国家居建材广场协商房屋租赁并交付定金，之后关于租赁事宜白强一直通过微信与万国家居建材广场的工作人员协商，直至万国家居建材广场的工作人员到上诉人公司才知道上诉人不准备租赁案涉房屋了，因此发生纠纷。因此，在案涉租赁关系中，白强协商租赁事宜均系履行的职务行为，被上诉人有理由相信白强系代表上诉人租赁房屋，白强的行为构成表见代理。上诉人上诉称其不应当赔偿被上诉人万国家居建材广场的经济损失。经查，从被上诉人万国家居建材广场的工作人员与白强的微信聊天记录，可知在2017年3月份的时候万国家居建材广场的工作人员多次催促上诉人前来签订房屋租赁合同，并告知不租赁房屋，将另行出租。而上诉人在该月之后承诺租赁而未租赁，万国家居建材广场基于对上诉人的信赖做出为上诉人预留房屋的行为给万国家居建材广场造成了租金损失，上诉人应当承担缔约过失责任，那么从2017年3月份开始到上诉人明确表示不租赁房屋的时间2017年6月4日，这期间的租赁费属于万国家居建材广场请求的合理损失范围，一审按照同地点其他房屋的同期最低标准计算了5个月的租赁损失不当，应调整为3个月的房屋租赁损失，即13750.05元。综上所述，榆林市欧亚汽车销售有限公司的上诉人请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省榆林市横山区人民法院（2018）陕0803民初3104号民事判决第一、三项，撤销第二项；二、上诉人榆林市欧亚汽车销售有限公司赔偿被上诉人万国家居建材广场的经济损失共计13750.05元；三、驳回被上诉人万国家居建材广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费187元，由上诉人榆林市欧亚汽车销售有限公司负担130元，由被上诉人万国家居建材广场负担57元；二审案件受理费370元，由上诉人榆林市欧亚汽车销售有限公司负担270元，由被上诉人被上诉人万国家居建材广场负担100元。本判决为终审判决。审判长 王 燕审判员 魏 霞审判员 张彩莲二〇二〇年五月二十八日书记员 艾 聪