上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4838号原告：曹永盘，男，1973年5月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：张良，上海辉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹云贺，上海辉和律师事务所律师。被告：陈刚，男，1990年10月16日出生，汉族，户籍所在地江苏省。原告曹永盘与被告陈刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人张良到庭参加了诉讼。被告陈刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曹永盘向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付拖欠房租(按年租金人民币9万元(以下币种均为人民币),自2019年10月20日起计算至合同解除之日止)；3、判令被告支付水电费10,986元;4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定原告将位于上海市青浦区马阳村XXX号(合同中写“嘉定区”系打印错误)一楼后面3间,二楼5间,二楼5间,房屋东侧及房屋后面的场地租赁给被告使用,租赁期限自2019年3月1日至2024年2月28日,租金90,000元/年,合同签订后,原告将房屋交付被告使用,截止2019年12月31日,被告向原告支付租金合计57,500元、押金7,500元,尚欠17,500元房租未支付,水电费也未缴纳,原告多次催讨无果,遂诉至法院,望依法判决。经开庭审理查明，2019年3月1日,原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定甲方坐落在上海市青浦区华新镇马阳村XXX号房屋出租给乙方使用，具体租赁内容：一楼后面3间，二楼5间，三楼5间，房屋东侧及房屋后面的场地。房屋租赁期为5年。自2019年3月1日起至2024年2月28日止，租金为9万元/年，租金按季度支付，合同签订后乙方应向甲方支付第一个季度的租金，以后每季度提前7日前乙方向甲方支付下个季度的租金，合同满一年后应提前一个月并且按照年付的方式支付甲方租金。押金7,500元，如合同到期，乙方没有损害房屋内的设备，则甲方应该在合同期满日如数退还。租赁期间内,乙方不得有下列行为,否则甲方有权解除合同,收回房屋,并有权依据协议要求乙方无条件搬离：(1)擅自将房屋转租、转让、转借的；(2)利用承租房屋进行非法活动的,损害公共利益；(3)拖欠租金超过30日；(4)乙方在使用场地时应遵守当地相关政策,若所经营的活动影响到其他人,或当地村委会下发通知整改拒不履行的。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约交房，被告支付保证金7,500元、租金57,500元。被告已搬离系争房屋。原告已支付电费9,408元、水费1,578元。另查明，系争房屋宅基地登记于案外人徐某某(户主)名下，住房占地面积94平方米，建筑面积188平方米，棚舍占地71平方米，场地199平方米。2017年，原告(乙方)与案外人徐某某(甲方)签订《租赁合同》(编号：XXXXXXX)，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市青浦区华新镇马阳村XXX号房屋出租给乙方使用，乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为仓库、居住使用。租赁期限自2017年6月1日起至2027年5月31日止。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前的壹个月向甲方提出书面意向,双方可在对租金,期限重新协商后，签订新的租赁合同。合同另行约定了其他权利义务。2017年6月1日，徐某某出具《转租同意书》：本人对青浦区马阳村海洋庙366号房屋拥有房屋所有权,并就该房屋于2017年6月1日与曹永盘签署了房屋租赁合同。现本人同意曹永盘有权将该承租房屋转租他人或与他人合作经营,该转租或合作行为不视为违约行为。转租的期限自2017年6月1日至2027年5月31日。以上事实，由原告的陈述，合同、租赁合同、支付宝缴费凭证、农民宅基地登记表、转租同意书等予以证明，并经庭审出证属实，本院经审核后依法予以确认。审理过程中，原告表示，被告于2019年3月1日入住系争房屋，被告租赁用途居住使用。被告支付租金至2019年10月20日前几天，大约7.6个月。被告没有结清水电，均系原告支付的。被告拖欠电费9,408元、水费1,578元。发现被告搬走的日期系2019年12月29日，被告将物品全部搬走了，打被告电话，被告称搬走了、不租了、没钱支付房租，当天原告报警，但警察不处理，原告也没有换锁，房屋一直空置。合同尚未解除，房屋还是被告的，合同解除时间今天庭审日。被告陈刚庭后来院辩称：同意解除房屋租赁合同。2019年7月,城管表示不能在院子里堆放材料,被告是做工程的,需要场地堆放材料,2019年8月与原告儿子提过如果院子不能放东西要搬走。2019年10月下旬搬走的,被告的东西全部搬走了，搬走时,钥匙放在门上。2019年12月29日，原告打被告电话,告知原告搬走了、房子也不租了。原告房屋共有租户三家,被告是其中一家，与原告合同系2019年12月29日打电话当天明确不履行了。2019年3月1日起支付租金,共计支付57,500元,年租金9万元。如果原告将城管拉走的东西取回,愿意支付至2019年12月29日的剩余租金。水电费平时系原告支付后再收取，原告主张的电费9,408元、水费1,578元,金额认可。租金、水电费没有问题,愿意支付租金至2019年12月29日，但合同约定场地包括在内,在履行过程中由于无法使用场地,导致东西被城管拉走,造成被告损失,要另案起诉损失以及保证金问题。根据庭审确认的事实，本院认为，合同履行过程中，被告因自身原因提前退租并搬离系争租赁房屋，违反合同约定，被告提前退租的行为构成违约，原告要求解除合同，被告同意解除，原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，本院结合双方的陈述及相应的证据材料等，确定合同解除时间为2019年12月29日。对于欠付至合同解除日的租金及水电费，被告确认同意支付，原告要求支付至合同解除日租金及水电费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告曹永盘与被告陈刚于2019年3月1日签订的房屋租赁合同解除；二、被告陈刚应于本判决生效之日起十日内支付原告曹永盘租金人民币17,260元；三、被告陈刚应于本判决生效之日起十日内支付原告曹永盘电费人民币9,408元；四、被告陈刚应于本判决生效之日起十日内支付原告曹永盘水费人民币1,578元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币506.10元，减半收取计人民币253.05元，由被告陈刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年五月二十日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。