广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35408号原告：江萌，男，汉族，1990年11月4日出生，身份证住址湖北省安陆市，被告：何寿江，男，汉族，1979年2月10日出生，身份证住址四川省射洪县，被告：胡小林，女，汉族，1987年8月26日出生，身份证住址安徽省池州市东至县，第三人：何婷，女，汉族，1997年10月1日出生，身份证住址广东省吴川市，委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进汉，广东品杰律师事务所律师。原告江萌与被告何寿江、胡小林，第三人何婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张旭增适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江萌、被告何寿江、第三人何婷及其委托诉讼代理人黄进汉到庭参加了诉讼。被告胡小林下落不明，经本院公告送达开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江萌的诉讼请求：1、被告返还原告交付的22000元，并承担转让费百分之十的违约金和店铺装修费用5000元，合计27200元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告胡小林于2019年8月15日签订《转让店面合同协议书》，约定由被告将位于广州市白云区*街*路147号*园82-1，总建筑面积165平方米其中100平方米房屋转让给原告承租。合同约定租期三年即自2018年4月4日起到2021年5月30日止。合同签订后，原告支付了转让费22000元，并按被告要求交付18000元保证金。后来经营期间原告发现该房屋房租费用不相符合，并且不能办理营业执照，造成原告无法经营，按合同约定使用建筑面积为165平方米的面积房屋，实际使用面积仅60余平方米。与合同约定面积严重不符。原告认为，被告以隐瞒事实的方法，欺骗原告签订合同，严重的损害了原告的利益。根据合同法的相关规定，原告有权撤销合同，且被告应当返还原告交付的各项款，并承担违约责任，赔偿百分之十的违约金和店铺装修费用5000元，合计27200元。被告何寿江辩称：不同意原告的诉讼请求，本来这个合同应该是原告与物业方签订的，但他由于资金不足，我出于好心帮他去签协议，当时我的店面转让价格是非常低的一个价格，而且他还没有完全支付给我。被告胡小林无答辩意见。第三人何婷对上述诉请无陈述意见，其在诉讼中以有独立请求权的第三人提出诉请，要求原告及两被告返还房屋押金8400元，并赔偿三个月的租金8400元。后在本案诉讼中，第三人已就该诉请与被告何寿江达成调解协议，本院对此不再进行处理。经审理查明，2018年4月4日，被告胡小林与案外人张光签订《房屋租赁合同》，约定张光将位于广州市白云区*街*路147号*产业园B2栋1、2号现状出租给胡小林，租赁期限自2018年4月4日至2021年4月30日，每月租金6000元。2019年4月21日，被告何寿江以其本人名义与第三人何婷签订《租赁合同》，将上述胡小林承租商铺中的一部分转租给何婷，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日，租金每月2800元，押金8400元。该《租赁合同》签订后，相应部分商铺由何婷承租使用，何婷亦向何寿江支付了押金8400元。2019年8月15日，何寿江代胡小林与原告江萌签订《转让店面合同协议书》，约定胡小林将位于*路××*××ｂ2-1店铺转让给江萌。双方约定：店铺转让给乙方（即江萌）后，乙方同意代替甲方（即胡小林）向物业方履行原有《租房协议》中所规定的条款，并且定期交纳租金及该《租房协议》所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让店铺现有的装修、装饰及其他所有营业设备在转让后归乙方所有。乙方在接收该店铺后，有权根据经营需要或经营状况，在保证房屋安全使用的状况下进行再次装修或再次转让；乙方于本合同签订之日向甲方支付转让费28000元（大写：贰万捌仟元整），甲方在合同签订次日向乙方腾让店铺并交付钥匙；上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。合同第八条另有手写条款约定：甲乙双方本协议签订后，乙方支付甲方贰万元整，8月19日支付甲方柒仟元整，剩余壹仟元乙方办理好营业执照和食品许可证后支付给甲方，出租给美甲店（何婷）的店铺押金（8400元，捌仟肆佰元整）由乙方承担。诉讼中，江萌提交了胡小林签名确认的收取何寿江代办广州市白云区*路147号*园B2-1档口全部事宜的《授权委托书》，何寿江对该证据予以认可，并表示其是受胡小林委托与江萌签订上述协议。因胡小林未到庭应诉答辩，亦未提供相反证据，其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对上述《授权委托书》予以采信，并据此确认上述协议是何寿江受胡小林委托与江萌签订。上述协议签订后，江萌向何寿江支付了转让费共计22000元，相应商铺亦于协议签订当天实际交付江萌使用。何寿江将上述店面转让事宜告知了何婷，但协议内容未经过何婷的同意，且该转让事宜未经过出租人张光的同意。后何婷向江萌支付了其承租的部分店铺在2019年9月、10月的租金各2894元，江萌亦称其向张光支付了涉案店铺（含转租给何婷的部分店铺）2019年9月的租金及水电费7741元、2019年10月的租金及水电费8851元。关于何婷承租的部分店铺的押金退还事宜，何婷与江萌、何寿江未达成一致意见。2019年10月14日左右，因江萌承租使用的部分店铺无法办理营业执照，江萌要求何寿江进行处理。2019年10月24日，广州市白云区市场监督管理局出具《责令改正通知书》，以江萌在涉案店铺无照经营为由责令其立即予以改正。庭审中，江萌及何婷均称因未向张光支付2019年11月的租金，涉案店铺已于2019年11月被张光收回；何寿江表示其亦未向张光支付涉案店铺2019年11月的租金，并确认江萌及何婷曾就店铺交接事宜向其发过微信，要求其处理。江萌与何寿江一致确认涉案的转让费包括店铺装修及设备费用，江萌表示设备还在，双方同意相应设备返还事宜由江萌与何寿江另行协商解决，无需在本案中处理。江萌另在诉讼中撤回要求被告承担违约金及店铺装修费用5000元的诉讼请求，本院对此予以准许。另经本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房产的产权登记及规划报建情况，该局复函本院称未查到相关《建设工程规划许可证》及产权信息。江萌、何寿江及何婷均表示对涉案协议属于无效合同无异议。以上事实，有《转让店面合同协议书》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》、《授权委托书》、《责令改正通知书》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案的《转让店面合同协议书》虽约定由江萌代替胡小林向物业方张光履行原有租房协议中所规定的条款，但该协议未经过张光的同意，其实质上仍为胡小林与江萌之间就涉案商铺转租事宜达成的租赁协议。各方均未提供证据证实涉案商铺已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故江萌要求胡小林返还转让费22000元的诉请本院予以支持。何寿江是作为胡小林的委托代理人与江萌签订涉案转让协议，则相应的法律后果应由作为被代理人的胡小林承担，何寿江本人并非该转让协议的合同相对方，江萌要求何寿江返还涉案转让费的诉请本院不予支持。被告胡小林下落不明，经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告胡小林向原告江萌返还转让费22000元；二、驳回原告江萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由原告江萌负担92元，被告胡小林负担388元。被告胡小林负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年五月二十五日书记员  冼颖斯