广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1952号上诉人（原审原告）：秦波，男，汉族，1987年4月6日出生，居民身份证住址为湖南省沅江市****************，公民身份号码为430************515。委托诉讼代理人：拱靖，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛泉，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱明明，男，汉族，1989年1月28日出生，居民身份证住址为河南省正阳县***********，公民身份号码为412************41X。委托诉讼代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。上诉人秦波因与被上诉人朱明明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16827号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告秦波向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.判令朱明明支付逾期交房的违约金74000元（按2000000元为基数，每日万分之五，从2019年6月5日起计算至2019年8月17日，共计74000元）；2.朱明明退还秦波多支付的款项254000元；3.朱明明承担秦波聘请律师支出的律师费10000元；4.朱明明承担本案受理费、保全费等。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、限朱明明于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房违约金9000元、律师费2000元给秦波；二、驳回秦波的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3020元，由秦波负担2915元，由朱明明负担105元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初16827号民事判决。秦波不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二项内容，改判朱明明向秦波支付逾期交房的违约金60000元（按2000000元为基数每日万分之五的标准，从2019年6月5日起计算至2019年8月4日即60天为60000元）；2.朱明明退还秦波多支付的款项254000元；3.朱明明承担秦波聘请律师所支出的律师费10000元；4.判令朱明明依法承担相应的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、逾期交房违约金应按照约定的房屋价款每日万分之五的标准计算，原审判决参照租金酌情进行调整不当。第一，从朱明明在《二手房买卖及居间服务合同》、《费用估算表》、《交易节点确认书》中同意按高于同期银行贷款利率的标准计付违约金来看，其具有确保按时交付房屋及自愿接受违约惩罚的意思表示，故约定的违约金更具有惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。本案中，秦波已按照合同约定将购房款全部支付给朱明明，为防止其怠于履行其合同义务，敦促其及时履行交付房屋的义务，违约金应按照合同约定计算。第二，朱明明主张合同约定的每日万分之五的逾期交房违约金标准过高，但其未能举证证明双方约定的违约金过分高于秦波的实际损失，应当尊重当事人对违约金标准的事先约定。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的逾期交付使用房屋违约金可参照同地段同类房屋租金标准确定的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案中已经明确约定了逾期交房的违约金应按照约定的房屋价款每日万分之五的标准计算。第四，即使参照中国人民银行同期贷款利率上浮30%至50%的逾期罚息计算方式来看，计算出来的结果也远高于原审判决参照租金标准进行调整计算得出的9000元，秦波该做法显失公平。第五，从司法实践看，逾期交房违约金按照当事人的合同约定履行是主流做法，法院一般不会轻易进行调整。二、朱明明应向秦波退还多支付的款项254000元。首先，原审判决对于房屋实际成交价格存在认知错误，以致对关键事实认定不清。就案涉房屋，朱明明给到中介报价的房屋意向转让价款即是2000000元（详见秦波在一审中提交的证据13），双方在此基础上进行商谈，据此测算的个人所得税在300000元左右，由秦波承担，为便于秦波去银行按揭贷款（贷款金额更多），故双方均同意将该300000元个税放入合同中，因此，还原出来的事实为实际房屋的成交价是2000000元、个税300000元由秦波承担，朱明明对此事实亦是予以认可的，并且，秦波在一审中提交的证据2、证据8、证据12、证据13等已经可以互相印证形成完整的证据链。其次，房屋实际成交价为2000000元、个税由秦波承担，现因个税政策调整，最终缴纳的个税为46000元，秦波为此多承担的254000元理应由朱明明退还。三、朱明明应当承担秦波聘请律师所支出的律师费10000元。根据证据1《二手房买卖及居间服务合同》第十条第1款“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方因维权支出的律师费由卖方承担”，根据证据3《交易节点确认书》框格下方的“除本确认书明确所约定的条款外，原合同的其他条款继续有效。原合同与本确认书内容相抵触的，以本确认书为准，买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任”。朱明明向本院答辩称：一、合同约定逾期交房违约金过高，原审判决参照租金标准酌情进行调整是符合法律规定的。在本案中，朱明明逾期交房给秦波造成的损失仅仅是延期使用房屋的情况，这种损失仅仅体现为房屋不能够及时的出租或者在别处延期租赁产生租金的损失，所以原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、本案不存在秦波多支付款项254000元的事实，根据双方交易的过程及最终签署的房屋买卖合同，双方约定的交易标的额2300000元，这个交易价格是明确、具体，不存在任何争议的。交易的个税也明确约定，交易过程中产生的税费、实际的支付情况与双方交易的总价格没有关联性。秦波主张多付的款项的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回秦波的上诉请求。三、秦波因为案涉纠纷自认为多支付了交易款项，并为此支付10000元律师费，原审判决根据秦波的诉请及法院最终判决支持的数额按照相应的比例酌情支持2000元律师费，朱明明认为也是合情合理合法的。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。双方及东莞市乐有家房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依诚实信用原则全面履行合同。针对秦波的上诉，本院分析如下：关于逾期交房的违约金问题。按照双方合同约定，朱明明应当于收到全部房款后5个工作日内即2019年6月4日前交房，而双方均确认的《交房确认书》显示案涉房屋于2019年8月4日正式交付，案涉房屋已迟延2个月交付，故本院认定朱明明应当向秦波支付逾期交房的违约金。朱明明一审庭审时主张其已于2019年6月26日将钥匙交给中介，秦波也是从中介处取得钥匙。秦波一审庭审阶段表示朱明明逾期交钥匙的原因系朱明明将本应交给秦波的部分家电带走，沟通很长时间没有返还，直至2019年8月4日才折现2000元转给秦波后双方才处理完争议。结合朱明明于2019年8月4日向秦波转账2000元的事实，本院认为，朱明明带走的部分家电并不影响案涉房屋整体使用，且从秦波陈述可知，其可使用案涉房屋的时间早于《交房确认书》记载的时间即2019年8月4日，故秦波在导致案涉房屋逾期交付的过程中亦存在一定过错。原审酌情认定朱明明应当支付秦波逾期交房违约金9000元并无不当，本院予以维持。关于朱明明是否应当向秦波退回部分价款问题。秦波主张合同总价款2300000元中包含300000元个人所得税，因东莞市二手房政策变更，朱明明缴交的个人所得税为46000元，其应向秦波返还个税差额254000元。本院认为，双方均确认的《二手房买卖及居间服务合同》、《费用估算表》等证据显示案涉合同交易价款为2300000元，朱明明承担个人所得税、银行评估费等费用。秦波并未提交任何证据证明案涉房屋个人所得税系其实际承担，朱明明系案涉房屋交易缴纳个人所得税的义务方，东莞市二手房个税政策变更风险与利益的承担方均为朱明明，与秦波无关。综上，秦波诉请朱明明退回254000元税费差额没有事实或法律依据，本院不予支持。关于律师费问题。双方约定，如因卖方逾期履行，卖方承担买方因维权所支出的律师费。因秦波提出的诉请只有部分成立，则秦波支出的律师费不应由朱明明全部承担。原审综合本案情况，确定朱明明应当支付给秦波律师费2000元并无不妥，本院予以维持。综上，秦波的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6160元，由秦波承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  王九龙二〇二〇年五月十五日书记员  王 安何家苗