安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初284号原告（申请执行人）：陈昌辉，男，1973年6月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：韩洪立、李子宽，安徽志豪律师事务所律师。被告(执行异议案外人)：张伟，男，1976年6月17日出生，汉族，住安徽省太和县。被告(执行异议案外人)：崔杰兰，女，1977年8月15日出生，汉族，住安徽省太和县。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈安宗、郭昊，安徽京阜律师事务所律师。被告(被执行人)：高文彬，男,1972年1月2日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告陈昌辉诉被告张伟、崔杰兰、高文彬执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法组成合议庭于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告陈昌辉的委托诉讼代理人韩洪立、被告张伟、崔杰兰的共同委托诉讼代理人陈安宗、郭昊、被告高文彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈昌辉向本院提出诉讼请求：1.请法院判决确认位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼115室房屋归被告高文彬所有，并继续对该财产执行；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：一、被告高文彬与被告张伟、崔杰兰签订《房屋买卖合同》，存在恶意转移财产行为。2017年8月2日陈昌辉因承包天泽业达集团（阜阳）生产基地工程劳务，以高文彬等人为被告提起建设工程施工合同纠纷的诉讼，后因部分被告无法送达于2017年10月19日撤诉。之后再次起诉。该事实说明在2017年11月14日前高文彬已明确知道原告向其起诉主张工程劳务款。所以被告高文彬在2017年11月14日与被告张伟、崔杰兰签订《房屋买卖合同》，明显存在恶意转移财产行为。二、被告签订《房屋买卖合同》存在恶意串通，损害原告利益的情形，该合同应属无效。首先，通过市场了解，被告之间签订《房屋买卖合同》约定的交易价明显低于市场价。其次，被告所称的银行交易明细，不足以证明是购买本案执行标的房款。执行裁定认定已支付全部房款，证据不足。再次，如按照被告案外人所称2017年11月14日签订合同、2018年1月22日支付房款、2018年3月8日办理网签备案登记，那么被告为何不依法办理过户，又为何至2019年8月份才提起执行异议，从而可以看出，被告高文彬借助其与中介公司法人之间关系，混淆与公司法人和公司之间经济往来关系，以明显低于市场价格签署合同，又不依法纳税办理过户，被告签署《房屋买卖合同》明显存在恶意串通，损害原告利益情形，根据《合同法》第五十二条等法律规定应属于无效。三、法院执行裁定认定“如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼115室房屋实体权利归被告张伟、崔杰兰，证据不足，认定错误。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案的执行标房屋登记在被告高文彬名下，该事实执行裁定已经确认。但该房屋至今未发生物权变动。所以该房屋依法应属高文彬所有。特提起诉讼，请依法判决。被告张伟、崔杰兰共同辩称：一、张伟、崔杰兰申请执行异议有理有据，颍州区人民法院（2019）皖1202执异96号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确，审查程序合法，完全正确，应当予以维持。2017年11月14日张伟通过阜阳市宜扬房产经纪有限公司与高文彬签订房地产买卖居间协议，约定张伟购买登记在高文彬夫妇名下的位于如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室、115室房屋及仓库（其中112室系为朋友张雪松购买），约定房价108万元，签约当日，交付定金30万元，2018年1月22日支付购房款86万元。2018年3月8日，二被告与高文彬及其妻子蒋艳完成网签，当日高文彬夫妇将房产证在房管部门进行转让登记后交给二被告，截止2018年4月20日，二被告付清了全部过户费和中介费。2018年1月高文彬夫妇将涉案房屋交付给二被告，对该房产进行装修后，于2018年8月20日将该房产租赁给杨玉影使用至今。二、原告起诉的事实和理由不存在，其诉讼请求无理无据，应依法予以驳回。高文彬夫妇通过中介机构阜阳宜扬房产经纪有限公司卖房，张伟、崔杰兰通过中介机构买房，双方原本互不相识，所有买卖手续都是通过中介机构完成，支付了购房款和过户费，不存在恶意串通，损害他人利益。约定的交易价两套房208万元，评估价是201.8万元，且该房产位于开发区，位置偏僻，单价已属偏高。没有能够及时过户原因是因为中介机构认为评估价高于他们预估，如果按照评估价缴纳税费，他们不但赚不到钱还要贴本，所以中介机构准备重新评估，耽误了过户，二被告完全按照房地产买卖居间协议约定，交清了购房款和过户费，不存在任何过错。被告高文彬辩称：房子确实是我的，房子卖给张伟，是在未查封之前一年左右。本院查明如下法律事实：陈昌辉诉高文彬等人建设工程施工合同纠纷案件，陈昌辉曾于2017年8月和10月向本院提起诉讼，后均又撤回起诉。2018年3月1日再次向本院提起诉讼，法院变更案由为劳务合同纠纷，并于2018年10月20日作出（2018）皖1202民初1125号民事判决书，判决高文彬和另一被告方志海共同给付陈昌辉工资1623907元并返还保证金300000元。2018年11月30日本院作出（2018）皖1202民初1125号民事裁定书，并于2018年12月6日查封登记在高文彬名下位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼115室房屋一套。判决生效后，由于高文彬和方志海未按判决书确定的内容履行，陈昌辉申请法院强制执行。在执行过程中，张伟、崔杰兰提出异议，本院于2019年12月17日作出（2019）皖1202执异96号执行裁定书，裁定中止对高文彬名下位于阜阳市经济技术开发区如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼115室房屋的执行。陈昌辉不服，提出执行异议之诉。另查明：2017年11月14日张伟通过阜阳市宜扬房产经纪有限公司与高文彬（甲方）签订房地产买卖居间协议，约定购买方张伟（乙方）购买登记在高文彬夫妇名下的位于如意豪庭宝石苑28#29#30#商住楼112室、115室房屋及仓库（其中112室系张伟为朋友张雪松购买），协议约定：第一次签订买卖合同当日，乙方支付甲方100万元，含已付定金30万元，第二次甲乙双方办理产权过户当日乙方支付甲方100万元。该协议约定了在二手房买卖交易过程中所产生的税及费用由乙方张伟全部承担。签约当日，张雪松通过支付宝账户，向阜阳市宜扬房产经纪有限公司法定代表人王晓峰个人银行账户转款20万元，张雪松称其中含张伟购房款5万元，当日，王晓峰通过其中国建设银行账户，向高文彬银行账户转款15万元。2018年1月19日，张伟转给张雪松，由张雪松再转给王晓峰账户10万元，2018年2月28日，张伟向王晓峰银行账户转款6万元，2018年1月22日张伟通过中国邮政储蓄银行股份有限公司阜阳市人民中路支行向高文彬银行账户一次性转款86万元，高文彬给张伟出具86万元购房款收条一张。2018年3月8日张伟、崔杰兰与高文彬、蒋艳签订案涉房屋的“阜阳市存量房买卖合同”，并办理了备案登记，“阜阳市存量房买卖合同”载明房屋买卖价80万元。2018年2月28日、4月20日，阜阳市宜扬房产经纪有限公司给张伟、张雪松出具了总额30万元的收据，并载明“过户费已付清”。2018年1月高文彬夫妇将涉案房屋交付给张伟、崔杰兰，二人对该房产进行装修后，于2018年8月20日将该房产租赁给杨玉影使用至今。庭审中阜阳市宜扬房产经纪有限公司法定代表人王晓峰称张伟网签合同的价格与居间协议的价格不一致是为了少交税收，之所以没有过户是因为税务部门对涉案房屋评估价格太高，导致过户费超过30万元，申请重新评估的时间要相隔一年以上。上述事实，由身份证、民事裁定书、执行裁定书、银行交易明细、收条、房地产买卖居间协议、阜阳市存量房买卖合同、证人证言及当事人陈述等，予以证实。本院认为，本案中张伟、崔兰杰购买案涉房屋，符合最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，能排除对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告陈昌辉的诉讼请求。案件受理费152400元，由原告陈昌辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  谢 云审 判 员  季云玲人民陪审员  杜 梅二〇二〇年五月十四日书 记 员  闫永琪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。