宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2020）宁0122民初581号   原告：李某，甘肃省静宁县人，住内蒙古自治区乌海市。   委托代理人：俞某，宁夏平瑞律师事务所律师。   被告：王某，河南省兰考县人，住河南省兰考县。   被告：宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司。   负责人：郑某。   委托代理人：路某，宁夏回族自治区贺兰县人，宁夏回族自治区××县。   被告：宁夏丰泽来房地产开发有限公司。   法定代表人：冯某。   原告李某与被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来房地产公司）、宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司房屋买卖合同纠纷一案（以下简称丰泽来房地产公司贺兰分公司），本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人余德渊、被告丰泽来房地产公司贺兰分公司的委托代理人路某到庭参加了诉讼。被告丰泽来房地公司、王某经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》。2.判令被告返还原告购房款135000元、物业储备金3181元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年初，被告王某与原告李某约定，将被告丰泽来房地产公司贺兰分公司抵顶给被告王某的××县房屋一套以售价135000元出售给原告李某。2014年4月22日，原告与被告丰泽来房地产公司贺兰分公司签订《银川市商品房买卖合同》，同日，原告通过其表哥胡金池向王某支付房款85000元。2014年4月25日，原告向被告丰泽来房地产公司贺兰分公司交纳物业储备金3181元。2014年11月16日，原告再次通过胡金池向被告王某配偶张凤琴支付房款55000元。2015年6月3日，原告支付完房屋的全部费用后，丰泽来房地产公司贺兰分公司向涉案房屋物业公司宁夏家恒物业管理有限公司出具《锦瑩湖畔商品房办理验收通知单》，同日，原告领取房屋钥匙并办理了全部接收手续。后该房屋原告一直未入住。2019年5月17日，贺兰县人民法院查封了涉案房屋。原告向法院提出执行异议，经审查，法院驳回了原告的执行异议。后原告得知，涉案房屋所在小区于2013年被整体查封，无法办理房产证。原告认为，被告隐瞒事实，致使原告无法办理房屋过户手续，该行为严重损害了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求判如所请。   被告丰泽来房地产公司贺兰分公司辩称，被告不同意解除合同，原、被告以顶账的形式签订了商品房买卖合同，但《银川市商品房买卖合同》中第七条第四项中约定，此房为施工队顶账房，被告按照工程部的通知，将抵顶给孙某的房屋以当场指定给原告的方式，与原告签订的《银川市商品房买卖合同》，但被告未收取原告房款，也并未给原告出具过购房发票。原告陈述，原告将房款交给被告王某，被告与王某没有关系。所以原告要求返还房款的诉讼请求，被告不予认可。物业储备金收据是被告给交款人胡金池开具的，胡金池需向被告提交银行进账单，否则被告不予认可。被告有给孙某顶账房屋的协议书，协议书约定房屋出现任何问题由孙某负责。   被告王某、丰泽来房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。   本院经审理认定事实如下：2014年，被告王某与原告李某约定，将被告丰泽来房地产公司贺兰分公司抵顶给其的××县房屋一套出售给原告李某，房屋出售价款135000元。2014年4月22日，原告李某与被告丰泽来房地产公司贺兰分公司签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定，被告丰泽来房地产公司贺兰分公司将位于××县房屋一套出售给原告李永峰，房屋售价144567元，建筑面积79.52平米。同日，原告李永峰通过其表哥胡金池向被告王某支付房款85000元，2014年4月25日，原告向被告丰泽来房地产公司贺兰分公司交纳物业储备金3181元，2014年11月16日，原告通过胡金池向被告王某配偶张凤琴支付房款55000元，被告王某向原告出具收条一份，载明：“收条，房款已清，拾叁万伍仟元整（135000元整），王某，2014.11.16号”。2015年6月3日，被告丰泽来房地产公司贺兰分公司向贺兰县洪广镇锦莹湖畔小区物业公司宁夏家恒物业管理有限公司出具《锦瑩湖畔商品房办理验收通知单》一张，载明：“原告李永峰先生购买的锦莹湖畔××楼房已办理完毕相关缴费手续。请协助办理房屋验收、交接手续”。合同签订后，原告未入住该房屋，也未办理房屋登记手续。2017年12月15日，因另一起执行案件申请执行人陈某与被执行人丰泽来房地产公司贺兰分公司、丰泽来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）宁0122执2407号执行裁定书，查封了本案争议房屋，2019年9月17日，原告向本院提出执行异议，经审查，本院作出（2019）宁0122民初126号执行裁定书，裁定驳回原告李某的执行异议。原告认为，被告隐瞒事实，致使原告无法办理房屋过户手续，严重损害了原告的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。   以上事实，由原、被告提交的证据以及原、被告当庭陈述予以佐证，本院予以采信。   本院认为，原李某与被告丰泽来房地产公司贺兰分公司签订《银川市商品房买卖合同》，原、被告之间形成房屋买卖合同法律关系，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，原告虽未直接向被告丰泽来房地产开发公司贺兰分公司交纳购房款，但根据原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，以及被告向原告出具《锦莹湖畔商品房办理验收通知单》可以确定，贺兰县洪广镇锦瑩湖畔小区10-2-401室房屋缴费手续已经办理完毕，该房屋已经由被告丰泽来房地产开发公司贺兰分公司交付给原告李某，原告李某向被告王某支付的房款，视为被告丰泽来房地产公司贺兰分公司向被告王某及案外人孙某支付的工程款费用，视为被告丰泽来房地产公司贺兰分公司抵顶了房款。原告按照《银川市商品房买卖合同》支付完毕房款135000元，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续。因被告丰泽来房地产公司贺兰分公司拖欠案外人陈某工程款，导致涉案房屋被查封，使得原告签订《银川市商品房买卖合同》的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，故原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，并要求由被告向原告退还房款及物业储备金的诉讼请求，本院予以支持。被告丰泽来房地产公司为被告丰泽来房地产公司贺兰分公司的开办单位，对被告丰泽来房地产公司贺兰分公司的行为承担补充清偿的民事责任。原告要求被告王某承担连带清偿责任，因被告王某并非原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》的合同相对方，根据合同相对性原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。被告丰泽来房地产公司贺兰分公司辩称，被告不同意解除合同，原、被告以顶账的形式签订了商品房买卖合同，且被告未收取原告房款，也并未给原告出具过购房发票，被告该项辩称，不符合合同约定与案件事实，现原告合同目的已经无法实现，故被告辩称理由本院不予采纳。   综上所述，本院支持解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，并支持由被告丰泽来房地产公司贺兰分公司返还原告购房款135000元、物业储备金3181元，并由被告丰泽来房地产公司对该笔欠款承担补充清偿责任。被告王某、被告丰泽来房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告李某与被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司签订的《银川市商品房买卖合同》；   二、被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司支付原告李某购房款135000元、物业储备金3181元，共计138181元，于本判决生效之日起十日内付清；   三、上述款项不足清偿部分，由被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司承担；   四、驳回原告李某的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1532元（已减半收取）、公告费600元，由被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司、被告宁夏丰泽来房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张保生     二〇二〇年五月二十六日   （法官助理 袁 晨   书记员 宋莉莉   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审理。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。