上海市崇明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0151民初3082号 原告：何红，女，1977年11月11日生，汉族，住上海市金山区。 原告：沈妤庭，女，2001年8月26日生，汉族，住上海市金山区。 两原告共同委托诉讼代理人：宋濂溥，上海市白玉兰律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：夏亦凉，上海市白玉兰律师事务所律师。 被告：上海宝鸿投资管理股份有限公司，住所地上海市崇明区。 法定代表人：张峰，董事长。 委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。 原告何红、沈妤庭与被告上海宝鸿投资管理股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告何红及两原告的委托诉讼代理人宋濂溥、夏亦凉，被告上海宝鸿投资管理股份有限公司的委托诉讼代理人姚尚宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金307326元(计算方式：已支付房款XXXXXXX元及咨询费512705元，自2019年3月31日至2019年9月22日，按日利率万分之五计算为199928元；5年租金收益折抵房款XXXXXXX元，自2019年6月1日至2019年9月22日，按日利率万分之五计算为107398元，合计307326元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月14日，原告何红、沈妤庭与被告签订《中旭广场定金合同》，约定两原告作为买方购买被告坐落于上海市闵行区春申路XXX号XXX室办公楼(以下简称涉案房屋)，总价为XXXXXXX元。双方口头约定原告需向被告支付咨询费512705元。2018年12月8日，两原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定房地产转让价款为XXXXXXX元。同日，两原告与被告及上海中旭投资控股有限公司签订《商铺委托招商及经营管理合同》，约定该涉案房屋的交接日为2019年6月1日，首期委托期限为5年，自2019年6月1日至2024年5月31日止，约定租金6.47元/平方米，建筑面积159.33平方米，5年租金XXXXXXX元。三方约定用该5年租金收益折抵房款。原告在2019年2月28日前按约向被告支付了房款XXXXXXX元。2019年1月10日，原告应被告要求将512705元咨询费付至上海贝津置业有限公司。原告付款后，被告因没有及时还清银行抵押贷款，故没有按《上海市房地产买卖合同》第六条的约定，在2019年3月31日前办理转让过户手续，直至2019年9月22日才办理过户，根据《上海市房地产买卖合同》约定，被告应向两原告支付违约金，故诉至法院。 原告为其诉请向本院提交了如下证据：1.《中旭广场定金合同》，用于证明原、被告约定房屋总价为XXXXXXX元；2.《上海市房地产买卖合同》，用于证明合同约定2019年3月31日前办理过户手续及违约责任；3.《商铺委托招商及经营管理合同》，用于证明原、被告及上海中旭投资控股有限公司约定，原告以该商铺5年租金XXXXXXX元折抵房款；4.企业登记信息，用于证明被告及上海中旭投资控股有限公司的法定代表人均为张峰；5.收据5张，用于证明原告在2019年2月28日前共向被告支付房款XXXXXXX元；6.微信记录、汇款凭证、收据，用于证明原告应被告要求，于2019年1月10日向上海贝津置业有限公司支付咨询费512705元；7.上海市不动产登记簿，用于证明被告直至2019年9月22日才办理房产过户手续；8.被告工作人员李冰手写的房款计算方法，用于证明房款总价包括合同价XXXXXXX元、租金XXXXXXX元、咨询费512705元三部分；9.原告与被告工作人员李冰的微信聊天记录，用于证明双方对违约金未达成一致意见。 被告上海宝鸿投资管理股份有限公司辩称，不同意原告诉请。原、被告之间在《上海市房地产买卖合同》签订后就房屋过户时间达成了新的合意为2019年10月30日之前，因此被告不存在违约。即使被告违约，对于违约金金额有异议。首先，违约金计算基数应为原告实际支付的房款XXXXXXX元加上2019年6月1日至9月22日的租金，之后的租金未实际产生，咨询费是支付给第三方的，和被告无关，均不应计入违约金计算基数；其次，违约金过高，要求法院适当调低。 被告为其辩称向本院提交了从房地产交易中心调取的《上海市房地产买卖合同》，用于证明原、被告就过户时间达成了新的合意。 经举证质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、7无异议；证据6，与被告无关，被告不清楚，不认可原告的证明目的；证据8、9，不认可，李冰非被告工作人员，是中介公司的人。原告对被告提供的证据“三性”均不予认可，关于新的过户时间的两页是另外加进去的，没有原、被告的签章，对原告没有约束力，且原、被告并未就过户时间达成新的合意。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院于法院评析部分加以综合阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月14日，原告与被告签订《中旭广场定金合同》，约定原告向被告购买涉案房屋。2018年12月8日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向被告购买涉案房屋，房屋建筑面积159.33平方米，房地产转让价款共计XXXXXXX元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2019年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记日为准。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按乙方已付款日万分之5计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止……。同日，两原告与被告及案外人上海中旭投资控股有限公司(系被告的关联公司)签订《商铺委托招商及经营管理合同》，约定两原告委托案外人对涉案房屋进行统一招商、经营、管理。交接日为2019年6月1日，首期委托期限为5年，自2019年6月1日至2024年5月31日。该首期委托管理期限内，租金为6.47元/平方米。自计租日起至委托期限届满，该物业实际租金收益的10%作为案外人的运营管理费，扣除运营管理费及其他应扣费用后的剩余商铺实际租金收益由原告获得。鉴于原告在购买涉案房屋时，被告代原告已经预支了5年即首个委托期限的租金，故在第一个5年委托期限内，案外人无某向原告支付租金收益，而应将具体物业的租金扣除案外人应某的10%管理费之外，全额支付给被告。2019年2月28日前，原告按约向被告支付了房款共计XXXXXXX元。因被告在涉案房屋的抵押未及时涤除，直至2019年9月22日，原、被告就涉案房屋办理了产权过户手续。 本院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护，双方均应遵照履行。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，合同约定被告应积极协助原告在2019年3月31日前办理涉案房屋转让过户手续，否则应承担违约责任，现由于被告的原因致使涉案房屋于2019年9月22日才办理过户手续，显属违约，故原告要求被告支付违约金，本院予以支持。被告辩称，双方就过户时间达成新的合意，并提供了登记备案的《上海市房地产买卖合同》，但被告所谓的新的合意只是在原先的《上海市房地产买卖合同》中插入了两页，该两页上无原、被告双方的签字，不发生合同的效力，且原告也否认双方曾达成新的合意，故对被告的该辩解本院不予采纳。关于违约金金额，根据合同约定，应按原告已付款日万分之五自约定的应当交付之日起计算至实际交付之日止。原告已实际支付房款XXXXXXX元，双方均无异议，本院予以确认，原告要求被告支付该款自2019年3月31日至2019年9月22日的违约金，并无不当，予以支持；咨询费512705元，原告认为属于房款，但该款系支付给案外第三方，现有证据不足以证明属于房款的一部分，因此不应作为计算违约金的基数；5年租金收益XXXXXXX元，《商铺委托招商及经营管理合同》明确约定该款已由被告预支，且双方确认该款用于抵扣房款，因此亦应作为计算违约金的基数，原告要求被告支付该款自2019年6月1日至2019年9月22日的违约金，本院予以支持。被告认为违约金过高，要求适当调整。本院认为，《上海市房地产买卖合同》对违约金做了明确约定，系双方真实意思表示，应予尊重，除非违约金相对于原告的实际损失过分畸高，否则不宜随意调整。本案中，综合考虑原告的实际损失、被告的过错、合同履行情况等，原告主张的违约金在合理范畴，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下： 被告上海宝鸿投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何红、沈妤庭违约金262208元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5910元，减半收取计2955元，由原告何红、沈妤庭负担338元，被告上海宝鸿投资管理股份有限公司负担2617元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  施黎黎 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴 燕 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 ……。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ……。 二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 ……。