河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1500号上诉人（原审原告）：李孟(梦)粉，女，1965年9月2日出生，汉族，住延津县。委托诉讼代理人：王俊杰，男，1988年6月11日出生，住延津县。被上诉人（原审被告）：河南华之源置业有限公司延津分公司。地址：延津县胜利路与健康路交叉口。负责人：张作厚，总经理。上诉人李孟粉与被上诉人河南华之源置业有限公司延津分公司（以下简称华之源公司延津分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0726民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，李孟粉委托诉讼代理人王俊杰到庭参加诉讼，华之源公司延津分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李孟粉上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0726民初3274号民事判决；2、改判华之源公司延津分公司赔偿因逾期办理房产登记造成的损失，损失数额按已付房款为基数以银行逾期贷款利息的标准从2017年3月1日至办理完毕房产登记之日止；3、本案诉讼费用由华之源公司延津分公司承担。事实与理由：1、华之源公司延津分公司未取得竣工备案验收证书，导致没有办理房产首次登记手续，其已构成违约，原审认定事实清楚，但处理不当；2、涉案合同约定的违约金明显过低，严重不公平，李孟粉要求增加违约金合理合法；3、李孟粉的损失不能确定，李孟粉要求按照银行逾期贷款利息标准计算合法有据。华之源公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。李孟粉原审诉讼请求：1、判决华之源公司延津分公司履行合同手续为李孟粉办理房产登记证书；2、判决华之源公司延津分公司承担因违约逾期办理房产证登记给李孟粉造成的损失，损失数额以房产总额352517元为基数，按照银行逾期贷款利息的标准从2017年3月1日起计算至房产不动产登记办理完毕之日止；3、诉讼费由华之源公司延津分公司承担。原审查明：李孟粉于2013年9月22日在华之源公司延津分公司开发的盛世华府小区购买一套房产（27号楼3单元7层701户）。购买合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。华之源公司延津分公司至今未拿到竣工备案验收证书，导致没有办理首次登记手续。华之源公司延津分公司于2015年9月1日将房屋交付李孟粉。李孟粉购买房屋总价款352517元，已经办理了按揭贷款手续。原审认为，合同应该履行。双方之间签订了房屋买卖合同，约定了产权登记的有关事项。截至目前华之源公司延津分公司尚未拿到竣工备案验收证书，没有办理首次登记手续，导致李孟粉取得房地产权属证书的期限变得无法确定。根据买受人不退房，出卖人应当按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定，华之源公司延津分公司应该向李孟粉支付违约金352517×0.1%=352.52元。华之源公司延津分公司应该积极采取相关措施将产权登记资料报送产权登记机关，履行合同义务，使李孟粉能够早日取得房地产登记证书。华之源公司延津分公司并不负有为李孟粉办理房产证的义务，只是负有向产权登记机关报送相关资料的义务，故李孟粉要求华之源公司延津分公司为李孟粉办理房产登记证书的请求不予支持。关于违约金，合同有明确的约定，李孟粉要求违约损失按照银行逾期贷款利息的标准从2017年3月1日起计算至房产不动产登记办理完毕之日止，理由不充分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决：一、华之源公司延津分公司于判决生效后三日内赔偿李孟粉违约金352.52元；二、驳回李孟粉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，李孟粉负担50元，华之源公司延津分公司负担100元。二审诉讼中李孟粉提供的证据有照片两张，证明华之源公司未取得竣工验收合格证，结合一审提交的证据，可以证明是由于华之源公司延津分公司原因无法办理房产证。本院认证意见：李孟粉二审提供的证据可与其一审提供的网上回复等相印证，予以采纳。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金数额或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。涉案合同约定:出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按上述约定,华之源公司延津分公司应在2017年12月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但华之源公司延津分公司未在上述期限届满前履行己方合同义务，其行为已构成违约，李孟粉要求其自2017年3月1日其承担相应的违约责任并无不当。至于违约金标准，涉案合同约定为已付房价款的0.1%，远低于涉案合同约定的逾期付款违约金标准，不足以体现华之源公司延津分公司作为违约方应承担的责任，也不足以弥补李孟粉作为守约方所受到的损失，合同条款有失公允，应予调整，结合合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利息损失等因素，本院酌定违约金以352517元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。另考虑华之源公司的违约时间，为衡平双方权益，防止出现当事人权利义务失衡的情况，涉案违约金以不超过李孟粉支付的总房款即352517元的30%为宜。综上，对李孟粉上述主张合理部分予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初3274号民事判决第二项；二、变更河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初3274号民事判决第一项为：河南华之源置业有限公司延津分公司于本判决生效后十日内支付李孟粉违约金（以352517元为基数，自2017年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，减半收取150元，由河南华之源置业有限公司延津分公司承担100元，由李孟粉负担50元。二审案件受理费100元，由河南华之源置业有限公司延津分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年五月六日书记员  刘 冬