江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0115民初17621号原告（反诉被告）：潘家强，男，1976年12月31日生，汉族。委托诉讼代理人：周锦荣、汪雪，江苏上元律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京江山产业发展有限公司（统一社会信用代码913201157217982949），住所地南京江宁科学园竹山南路。法定代表人：王银云，公司总经理。委托诉讼代理人：丁晓磊，男，公司员工。原告（反诉被告）潘家强与被告（反诉原告）南京江山产业发展有限公司（以下简称江山公司）商品房现售合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘家强的委托诉讼代理人周锦荣、被告江山公司的委托诉讼代理人丁晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘家强向本院提出诉讼请求：被告江山公司协助将南京市江宁区不动产的不动产权变更登记至其名下。事实和理由：2002年12月5日，其与南京江山房地产开发有限公司协商，该公司将开发建设的位于南京市江宁区房屋出售给其，价款为90710元（1000元/平方米×90.71平方米），其付清了房款，该公司将房屋交付给其，其装修后居住至今。2019年8月9日，南京江山房地产开发有限公司变更为江山公司。现房屋已具备过户条件，但江山公司拒绝协助将不动产权变更登记至其名下，故诉至法院。被告江山公司辩称：双方就涉案房屋的买卖协商过，但没有达成买卖的合意，其并未将房屋出售给潘家强，即使其将房屋出售给了潘家强，双方当时亦未谈妥房款，请求驳回潘家强的诉讼请求。反诉原告江山公司向本院提出反诉请求：反诉被告潘家强支付剩余购房款95789.76元（1056元×90.71元/平方米）并支付利息（以95789.76元为基数，自2002年12月5日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日止，此后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）。事实和理由：潘家强未全额支付房款，应当参照当时的市场价补足房款，并支付自房屋交付入住之日起的利息。反诉被告潘家强辩称：其已支付全部购房款90710元，江山公司未提交证据证明房款总额为186499.76元，即使江山公司提供的发票载明的是预付购房款，亦无法证明潘家强的购房款是186499.76元；支付利息应当由双方约定，但根据并没有约定，故江山公司主张利息没有事实和法律依据；自2002年12月5日起，江山公司一直未提起诉讼或者向其主张过欠款，现江山公司提起反诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回江山公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2002年12月5日，潘家强购买江山公司（原名南京江山房地产开发有限公司）开发的位于南京市江宁区商品房，双方未签订书面合同。同日，江山公司交付房屋。2008年，潘家强支付房款91710元，同年6月16日，江山公司开具了发票，载明款项性质为预收购房款。2019年，南京市江宁区办理初始不动产权登记，登记于江山公司名下，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/市场化商品房，建筑面积为90.71平方米。另查明，南京市江宁区秣陵街道竹山路378号万欣花园11幢五单元共六层，其中一层是临街商铺，二至六层是住宅。2002年12月同期出售住宅的有210室，单价1919元/平方米；310室，单价2056元/平方米；410室，单价2017元/平方米；509室，单价1919元/平方米；610室，单价1882元/平方米。庭审中，江山公司陈述，万欣花苑是拆迁骆村土地的基础上开发建设，潘家强父亲潘持顺（音）当时是骆村9队队长，潘持顺找到其并要求购房，考虑到潘持顺对其工作的支持，其就同意先将房屋交付给潘持顺，后补办房屋买卖的手续；潘持顺后来找到其并要求按照当时拆迁安置购房的1000元/平方米的价格确定交易价格，其没有同意并要求按当时商品房的市场价格交易；2008年，潘家强向其提供了南京江宁东山城南建筑工程公司的转付证明，将其欠付南京江宁东山城南建筑工程公司的工程款90710元抵作涉案房屋的房款，因与潘家强未签订正式合同，其即按预收购房款开具了发票，并不是全部房款。潘家强陈述，其父亲当时虽是骆村9队队长，但涉案房屋是其购买；当时双方协商的价格即是1000元/平方米；江山公司同意其将房款付给南京江宁东山城南建筑工程公司，江山公司与南京江宁东山城南建筑工程公司于2008年结算时开具了发票，故其已支付全部房款。上述事实，有销售不动产统一发票、住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册、南京市物业管理服务合约、万欣花园楼宇交接书、物业交费凭证、不动产权证书、收据、转付凭证、销售发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。关于潘家强与江山公司之间是否成立商品房现售合同的问题。法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方虽未按《城市房地产开发经营管理条例》规定签订书面合同，但江山公司在双方协商后即将房屋交付潘家强，潘家强业已使用房屋十余年，故双方之间的商品房现售合同依法成立并生效，双方均应按约履行。现涉案房屋已经办理不动产权初始登记于江山公司名下，江山公司应将不动产权变更登记至潘家强名下。因双方未对变更登记的税、费作约定，故因变更登记产生的税、费由双方各自承担。关于房款如何确定的问题。法律规定，价款或者报酬不明确的，当事人不能达成补充协议，也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，因双方未签订书面合同对价格作明确约定，本院确定参照同幢楼同期销售的其它五套房屋的平均价格1958.6元/平方米来履行，故潘家强还应支付江山公司房款86954.61元（1958.6元/平方米×90.71平方米－90710元）。潘家强辩称总房款为90710元，但并未提供充分证据予以证明，故对该辩称意见，本院不予采纳。关于江山公司主张剩余房款的请求是否超出诉讼时效的问题。法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，因双方未对付款时间作约定，江山公司也一直未将不动产权变更登记至潘家强名下，双方之间的争议一直存在，故江山公司主张剩余房款的诉讼时效尚未起算，对潘家强辩称江山公司提出反诉超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于江山公司主张的利息的问题。本案中，因双方未签订书面合同对房款及付款时间作明确约定，江山公司也一直未向潘家强催要房款，故对江山公司主张的利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十二条第二项、第一百零九条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告南京江山产业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告潘家强将南京市江宁区不动产的不动产权变更登记至原告潘家强名下，变更登记的税、费由双方各自承担；二、反诉被告潘家强于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告南京江山产业发展有限公司支付房款86954.61元；三、驳回反诉原告南京江山产业发展有限公司的其他诉讼请求。本案本诉部分案件受理费减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由被告南京江山产业发展有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1098元，由反诉被告潘家强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  汪 印二〇二〇年五月十一日法官助理  陈薇羽书 记 员  吴宇晗