甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1146号上诉人（原审原告）：三亚汉堡餐饮管理有限公司，住所地：海南省三亚市凤凰国际机场候机楼。法定代表人：许锬锬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈乃嵩，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司，住所地:兰州市七里河区西津西路兰州西客站。负责人：高永强，该公司经理。委托诉讼代理人：魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃兰铁国际旅行社有限公司，住所地:兰州市七里河区西站西路120号。法定代表人：符庆忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所律师。上诉人三亚汉堡餐饮管理有限公司（以下简称三亚汉堡公司）与上诉人甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司（以下简称西客站分公司）、被上诉人甘肃兰铁国际旅行社有限公司（以下简称兰铁国际）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2018）甘0103民初4202号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三亚汉堡公司上诉请求：1.依法改判被上诉人兰铁国际与西客站分公司共同承担对上诉人装修费、勘测费等共计l272225．81元的赔偿责任。2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院已认定“西客站分公司不具备法人资格，原告要求兰铁国际与西客站分公司共同承担责任的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持”,但在判决部分却遗漏判决兰铁国际与西客站分公司共同承担对上诉人装修费、勘测费等共计1272225.81元的赔偿责任。西客站分公司、兰铁国际共同辩称，总公司与分公司不影响责任的承担。西客站分公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回三亚汉堡公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由三亚汉堡公司承担。事实和理由：一、本案租赁合同合法有效，不符合法定或约定的解除条件，一审判决解除合同没有依据。兰州西客站是兰州铁路局投资建设的高速铁路客用车站，2014年12月底开通运行，到达层商业用房也同步建设完成。在兰州西客站站房本身修建完毕并正式开通运营的情况下，兰州铁路局将车站房屋按规划和实际用途授权并交付西客站分公司出租经营。该租赁合同严格遵照公开招标程序进行招标，西客站本身的相关信息也是完全公开的。三亚汉堡公司经考察与西客站分公司于2014年9月24日签订了《兰州西客站经营场所租赁合同》(以下简称租赁合同)。依据双方真实意思表示，内容不违反国家强制性规定，公平合理，合法有效。双方合意三亚汉堡公司承租西客站分公司位于铁路兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所，并签订合同确认权利义务，表明合同签订前三亚汉堡公司对该经营场所的商业性质、地理位置、经营方式等实际情况已充分了解，具体经营则属三亚汉堡公司的商业行为。西客站本身的车站布局和商业规划目前没有任何变化，该房屋也交付给了三亚汉堡公司，只不过是兰州市轨道交通公司的部分变化，影响了出租房屋使用的商业价值，也不是完全不能使用。现无法定或约定事由解除合同。二、按租赁合同的特别约定，西客站分公司不应承担责任。西客站分公司出租的该租赁场所的商业性质和规划至今未发生任何变化。兰州市轨道交通公司(建设运营兰州地铁的专业公司)的相关设计变化是兰州车站完工后兰州市政府规划变化的政府行为，西客站分公司事先不可能知情，当时也不知情。兰州市轨道交通公司的变化是政府行为，根据合同第13条的约定不可抗力及政府、甲方主管部门要求进行的车站布局变更或甲乙双方不可预见亦不能控制并且无法克服的事由，导致租赁区域不能正常经营，本合同不能全部履行或部分履行时，可全部或部分解除合同，双方互不承担责任。本条是双方关于不可抗力、政府行为等导致车站租赁区域不能正常经营的特殊约定，该约定没有违反国家法律法规的强制性规范，是合法有效条款，一审法院在认定租赁合同条款合法有效的情况下，又违背合同条款的约定，判决西客站分公司承担责任，没有依据。西客站分公司在本租赁合同履行过程中，320平方米铺面闲置，没有收取任何房屋租金，是受损方，按合同约定也只能自行承担责任。三、本案合同名为租赁，但在租金收益上实际是一种联营关系，应按收益比例承担风险责任。租赁合同第3条约定的8年合同期内的租金是按每月营业额的提成比例方式确定，即分年度按每月营业额的8％一10％提成租金。处于西客站商业位置的320平方米租赁铺面，西客站分公司至今长达5年未收到任何租金，租金损失已超过300万元。根据租金收益的比例约定，三亚汉堡公司应承担90%以上的责任。对其所谓的装修等损失，也应由其自行承担90%的责任。四、三亚汉堡公司的损失评估，因西客站分公司不同意解除合同，也不同意评估，对该评估不予认可。但三亚汉堡公司的装修费既然已经评估为1037225.81元，已经评估出了其装修价值，勘测费、设计费、监理费等就不应该再另行认定。三亚汉堡公司辩称，一、租赁场地不符合约定用途，答辩人订立合同的目的无法实现，租赁合同应当予以解除。《兰州西客站经营场所租赁合同》约定三亚汉堡承租兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场用于。合同签订后，三亚汉堡公司依约对承租的场地进行了勘测、设计、监理、装修，并购置了办公、厨房设备设施等，做好了开业的准备，但因经营场地出门就是全封闭的地下停车场，相当于把餐饮店开在了停车场，不符合防火规范，至今无法开业，且餐饮店被兰州市轨道公司安装的防火墙完全封闭，虽留有防火门帘可以出入，但已不具备开餐饮店的实际可能和商业价值，只能用作没有防火隐患的仓库使用，三亚汉堡公司订立合同的目的无法实现，根据《合同法》第九十四条的规定，应当解除租赁合同。二、西客站分公司存在缔约过失，应当承担赔偿责任。首先，西客站分公司在招商时存在误导宣传。西客站分公司招商时，一直宣传的餐饮店场地位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3，直接面对的是北广场，而且露天的，三亚汉堡公司去现场考察时也确实是这样。但由于招商时西客站北广场并未完全建设好，随着工程的进一步实施，三亚汉堡公司承租的场地实际和北广场负二层一致，而且完全封闭，和当初宣传彩页上的宣传完全不一致。其次，西客站分公司在不具备招商条件之时提前招商。西客站的铁路站房和北广场市政设施是同时规划、无缝对接建设的，由于施工进度不一样，承租场地作为铁路站房的附属完工之时，北广场仍在施工。承租场地能否作为商业餐饮招商并正常营业，取决于北广场市政设施的建设进度和状态。西客站分公司在承租场地可能的用途尚不确定之时，提前招商存在过失。第三，西客站分公司没有如实告知并提示风险。由于铁路站房和市政设施是无缝对接，三亚汉堡公司店铺门外就属于市政设施(封闭式大型社会车辆停车场)，市政设施怎么建设，西客站分公司作为房东作为西客站整体工程的一部分是清楚的，但西客站分公司没有如实告知，并作风险提示。三、兰州市轨道交通公司建设的社会车辆停车场规划没有变化，也不属于不可抗力。三亚汉堡公司曾向兰州市轨道交通公司咨询了解北广场规划是否有变更，得到的明确答复是没有，有的话会向社会及时公告。如果西客站分公司在招商时，对承租场地的使用有巨大影响的社会车辆停车场建设情况知情，应当向三亚汉堡公司如实告知情况，如果确如西客站分公司所说的不知情，鉴于对承租场地的使用有巨大的影响，西客站分公司在招商时应当作出风险提示。这个情况能够预知并克服，不属于不可抗力。四、三亚汉堡公司的装修费、勘测费、设计费、监理费经过鉴定，且实际发生，西客站分公司应当全额赔偿。三亚汉保公司因租赁合同纠纷产生的直接损失近共三百多万元，一审仅支持了一部分。从签订的合同性质来看，是租赁合同，只是租金按照营业收入的比例支付，不固定而已，双方没有联营的意思表示，不是联营关系，按照租金在营业额中的比例承担责任，没有法律依据。另外，三亚汉堡公司诉讼请求主张的装修费是材料和施工费，不包含勘测费、设计费、监理费，鉴定报告将勘测费、设计费、监理费单列，只是习惯问题，并不违法，应当支持。综上所述，西客站分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。三亚汉堡公司向一审法院起诉请求:1.判令解除原告三亚汉堡公司与被告西客站分公司签订的《兰州西客站经营场所租赁合同》；2.判令被告西客站分公司、兰铁国际共同赔偿原告各项经济损失3172634.75元，其中装修损失1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、设备费1230063.94元、前期人员开办费183000元、评估费27000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金的机会成本274345元、保证金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实如下：2014年9月24日，原告三亚汉堡公司通过投标方式中标被告兰铁国际位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3场地租赁权。2014年11月6日，原告依中标通知书与被告西客站分公司签订了《兰州西客站经营场所租赁合同》。合同1.约定西客站分公司（甲方）将位于铁路兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所租给三亚汉堡公司（乙方），该经营场所建筑面积320平方米，具体位置参见附件经营场所位置平面图；乙方经营场所用作汉堡王品牌经营项目；租赁期限自2015年1月1日起至2022年12月31日止，共8年。合同3.1约定西客站分公司按每月营业额提成的方式缴纳上月租金；4.1约定乙方应于合同签订之日向甲方支付履约保证金10万元；5.约定为达到兰州西客站整体商业档次及质量要求，乙方必须按照甲方确认的装修设计方案实施，并有符合资质的施工单位进行施工；装修时间节点要求，乙方从进场装修施工之日起至2014年12月31日前为经营场所的装修、试运期间，乙方在此期限内免付租金;乙方于2014年10月25日之前完成进场装修准备工作;乙方于2014年12月15日前完成装修工作，12月20日前完成开业准备工作;自2015年1月1日起计算租金，若因乙方原因导致延迟开业，乙方应承担延迟开业的违约责任，并向甲方支付1万元（大写：壹万元整）作为违约金。如因甲方原因造成开业延迟，则免租期自动延顺。11.约定甲方义务为保证租赁区域为合法建筑，其规划、设计和建筑符合土地使用条件及有关法律法规，且不存在任何争议;使租赁区域处于安全，良好的状态，承担租赁区域的管理工作，定期或应乙方要求检查，修缮租赁区域及相关的公用设施。若有损坏，甲方应及时予以修复，费用由甲方自行负担，但因乙方原因造成的损害，修复费用由乙方负担;为乙方工作人员按照有关规定办理相关证件;协调乙方进场货物按照有关规定通过安全检查。13.约定不可抗力和双方约定的其他免责事项，租赁期限内，租赁区域发生不可抗力情形，如地震、火灾、水灾、台风、流行疾病、法律法规调整或国家、政府、甲方主管部门要求进行的车站布局变更或甲乙双方不可预见亦不能控制并且无法克服的事由，导致租赁区域不能正常经营，本合同不能全部履行或部分不能履行时，双方应及时协商，并在提供相应证明文件后，可全部或部分解除合同，双方互不承担责任，但甲方应退还乙方所交付的全部或部分履约保证金，并按乙方实际占用租赁场所天数、面积结算租金和其他费用等。合同签订后，原告三亚汉堡公司缴纳保证金10万元，与西客站分公司办理了租赁场地的移交后，原告开始着手装修,并委托第三方对经营场地进行勘测、设计、监理、装修，并购置了经营所需的办公、厨房及前堂的设备设施，进行员工招录、培训。至2014年12月31日合同约定的开工营业期限，已具备开业条件，只因场地外仍在施工中，影响了开业。至兰州市轨道交通有限公司配套消防工程完工后，消防通道的防火墙将原告欲经营的汉堡王店面隔离，为此原告多次找西客站分公司协商，西客站分公司也联系了兰州市轨道交通有限公司，但始终未果，故西客站分公司未收取租赁费。另查，兰州市政对铁路和地铁实行分别建设、分别管理，以车站与广场建筑物收缩缝为界，车站内属西客站管理，站外属兰州市轨道交通有限公司物业管理。消防通道的防火墙、防火卷帘系兰州轨道置业公司根据公共场所消防规范设立。审理中，本院组织原、被告共同到租赁场地进行了实地勘察，汉堡王餐厅地处兰州西客站社会地下停车场，已装修完毕，尚未开业；汉堡王餐厅外墙设有消防防火墙，餐厅的橱窗被防火墙隔离，餐厅门与防火卷帘相重。审理中，原告向本院提出申请，要求对承租经营场地的装修和购置设施进行评估。本院委托甘肃汇通信诚价格认证中心进行了鉴定。2019年6月21日，该认证中心出具了甘汇通估报字（2019062101）鉴定报告书，认定：纳入认证范围内的原告承租经营场地的勘测、设计、建立、装修等费用和购置设备设施的评估价值为2777131.24元，其中装修费用1037225.81元、餐饮家具费用121239.6元、厨房设备费用972408.94元、IT设备费用224891.74元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、装修施工配合费4800元、出租方水电表及安装费800元、保证金10万元。由此产生鉴定费用27000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原告三亚汉堡公司与被告西客站分公司签订的兰州西客站经营场所租赁合同能否解除；2.原告主张的损失能否支持。本案中，三亚汉堡公司与西客站分公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，且没有违反相关强制性规定，合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”西客站分公司将位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所出租给原告，双方在租赁合同中约定所租赁场所用于经营汉堡王餐厅，西客站分公司作为出租方，应该承担租赁区域的管理工作，使租赁区域处于安全，良好的状态，从而实现三亚汉堡公司租赁合同目的。但西客站分公司在已知兰州市政府对铁路和地铁实行分别建设、分别管理，以车站与广场建筑物收缩缝为界，车站内属西客站管理，站外属兰州市轨道交通有限公司物业管理之时，对该情况在签合同之时，应该向原告告知而未告知，且在兰州市轨道交通有限公司尚未完成全部施工时，即以营业场地进行招租，并对装修时间、开业时间在合同中都作了约定，导致原告在装修完工后长时间内不能正常开业，无法实现合同预期目的。上述事由不存在西客站分公司不可预见、不能控制且无法克服的情形，对此西客站分公司存在缔约过失，应承担过错责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定。原告要求解除合同，有事实与法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。原告主张赔偿的装修损失1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、设备费1230063.94元、前期人员开办费183000元、评估费27000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金机会成本274345元、保证金10万元。本院对租赁场所内的装修及其他费用，根据甘肃汇通信诚价格认证中心的鉴定报告，装修费用1037225.81元、勘察费5000元、设计费68000元、监理费35000元、保证金10万元，以及所产生的评估费27000元，予以支持；对原告主张设备费1230063.94元，因设备均为可移动设备，可由原告自行处理；前期人员开办费183000元、前期人员储备工资24万元、前期投入资金的机会成本274345元，无证据佐证，本院不予支持。西客站分公司不具备法人资格，原告要求兰铁国际与西客站分公司共同承担赔偿责任的诉请，符合法律规定，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条规定，判决如下：一、解除原告三亚汉堡餐饮管理有限公司与被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司签订的房屋租赁合同；二、被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司于本判决生效后十日内赔偿原告三亚汉堡餐饮管理有限公司装修费用1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、保证金10万元，评估费27000元，共计1272225.81元；三、驳回原告三亚汉堡餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32282元，原告三亚汉堡餐饮管理有限公司负担16032元，被告甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司负担16250元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定一致，依法予以确认。本院认为，合法的民事权益受法律保护。西客站分公司与三亚汉堡公司签订的《租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据诉、辩双方的意见，本案的争议焦点是租赁合同解除的条件是否成就；兰铁国际与西客站分公司是否应当向三亚汉堡公司共同承担赔偿损失。关于解除租赁合同的条件是否成就的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案中，案涉《租赁合同》签订后，西客站分公司将位于兰州西客站到达层北外立面西侧-3经营场所交付给三亚汉堡公司，三亚汉堡公司遂进场施工装修、购置设备、招录员工等。三亚汉堡公司完成前期工作准备如期开业时，却因租赁的经营场所消防通道的防火墙问题无法解决，导致三亚汉堡公司自合同签订的2015年1月1日起至目前无法入驻经营，致使租赁合同的目的无法实现。一审法院依据本案的实际情况和租赁合同约定的解除情形以及法律规定，判决解除《兰州西客站经营场所租赁合同》正确。二审中，三方当事人均同意解除案涉合同，本院予以支持。兰铁国际与西客站分公司是否应当向三亚汉堡公司赔偿损失。本案中，西客站分公司上诉提出导致案涉租赁合同无法实现是因为兰州轨道交通公司修建地铁相关规划设计的变化，此政府行为其事先并不知情，系不可抗力，属于免责事由的上诉理由。本院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；认定为不可抗力须同时满足如下条件：即合同订立时尚未发生且不能预见，合同履行中不能避免且不能克服，主张不可抗力一方需证明该事件与其不能履行合同之间存在因果关系。西客站铁路建房和北广场市政设施建设是无缝对接，三亚汉堡公司店铺门外属于市政设施(封闭式大型社会车辆停车场)，双方的施工进度不一样，铁路站房的附属完工后，北广场仍在施工，西客站分公司对此是应知的；案涉承租场地能否作为商业餐饮招商并正常营业，西客站分公司在签订租赁合同时对可能存在的风险没有向三亚汉堡公司提示或告知，加之西客站分公司在出租场地时西客站北广场并未完全建好，其对租赁场地的用途尚不确定，现有证据无法证明轨道交通建设的社会车辆停车场规划发生了变化。案涉《租赁合同》第13条约定“租赁期内，租赁区域发生不可抗力情形的………导致租赁区域内不能正常经营，………，并在提供相应证明文件后，可全部或部分解除合同………”，据此，西客站分公司应当就案涉租赁合同不能正常履行与轨道交通建设存在必然联系提供相关证据，由于西客站分公司没有提交证据证明其主张，故应当承担相应的民事责任，并赔偿给三亚公司造成的损失。综上，西客站分公司此上诉理由不能成立，本院不予支持。关于赔偿的损失数额问题。一审判决依据评估鉴定报告，判处的装修费、勘测费、设计费、监理费等费用并无不当。三亚汉堡公司上诉提出兰铁国际与西客站分公司应共同承担本案民事责任的理由。本院认为，一审判决已认定西客站分公司不具备法人资格，兰铁国际、西客站分公司共同承担民事责任，但在判决部分遗漏，二审予以纠正。综上，三亚汉堡公司此上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，三亚汉堡公司的上诉请求成立，本院予以支持；西客站分公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初4202号民事判决第一项、第三项及案件受理费部分；二、撤销兰州市七里河区人民法院（2018）甘0103民初4202号民事判决第二项；三、甘肃兰铁国际旅行社有限公司、甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司于本判决生效后十日内赔偿三亚汉堡餐饮管理有限公司装修费用1037225.81元、勘测费5000元、设计费68000元、监理费35000元、保证金10万元，评估费27000元，共计1272225.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三亚汉堡餐饮管理有限公司预交的二审案件受理费16250元，甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司预交的二审案件受理费16250元，合计32500元，由甘肃兰铁国际旅行社有限公司兰州西客站分公司、甘肃兰铁国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王瑞莲审判员王晖审判员金文丽二〇二〇年五月十八日法官助理杨小艳书记员汪冰花