湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初3582号 原告张某某。 委托代理人肖某某，系原告张某某丈夫。 被告湖南大成国际大酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。 法定代表人毛致平，董事长。 原告张某某诉被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际酒店）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月22日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用简易程序，并于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告张某某的委托代理人肖某某到庭参加诉讼，被告大成国际酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张某某诉称，2015年2月25日，大成国际酒店向张某某出售其房产2-122（商铺）号，张某某占该商铺50%产权，大成国际酒店并未将该房屋所有产权过户至张某某，而是约定返租给湖南大成酒店管理有限公司经营管理，租赁期最长不超过五年须由大成国际酒店按购房款金额回购，其实质为借款。湖南大成酒店管理有限公司为大成国际酒店紧密关联公司，法定代表人同为毛致平。张某某当日向大成国际酒店全额支付购房款200100元。同日，张某某与大成国际酒店签订商品房买卖合同和房屋租赁合同，约定购房款200100元和湖南大成酒店管理有限公司向张某某按购房款12.5％的年回报率每月支付租金(但自2016年9月起至今未按合同约定支付租金，张某某另行起诉)，大成国际酒店承担偿还担保责任，以及租赁期最长不超过5年须由大成国际酒店回购等相关条款。房屋租赁合同第六条对该房屋的租赁期限、转让(回购)和违约责任等作了明确约定。2015年2月25日张某某向大成国际酒店购买2-122（占50%）号房屋出租给湖南大成酒店管理有限公司至2020年2月25日已满5年，按合同约定大成国际酒店应从张某某转让(回购)该房屋，一次性支付200100元给张某某。2019年11月和2020年4月，张某某多次到大成国际酒店处和向其邮递函件要求大成国际酒店按合同约定转让该房屋，但大成国际酒店拒不接受张某某的转让申请和拒不履行合同约定义务。按合同约定，违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金;守约方并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失;湖南大成酒店管理有限公司应向张某某按购房款年利率12.5％支付租金，大成国际酒店承担偿还担保责任。张某某在庭审中变更诉讼请求：一、判令被告湖南大成国际大酒店有限公司履行回购义务偿还原告张某某购房款200100元;二、判令被告湖南大成国际大酒店有限公司向原告张某某支付违约金1000.5元;三、判令被告湖南大成国际大酒店有限公司从2020年2月25日起至清偿日止按购房款200100元的12.5％年利率利息作为被告湖南大成国际大酒店有限公司违约对原告张某某的赔偿；四、判令被告湖南大成国际大酒店有限公司承担本案受理、执行等相关全部费用。 被告大成国际酒店在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。 经审理查明，2015年2月25日，张某某（买受人）、案外人宋超英（共有人）与大成国际酒店（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人以400200元的总价款购买出卖人开发的长沙市五一大道838号新成大厦第2层2-122号房屋，其中买受人张某某、宋超英按份共有，对涉案房屋各占50%，规划用途为商业，合同第七条约定，签订本合同当日，买受人须一次性付清全部房款400200元；合同第九条约定出卖人应当在买受人付清该商品房全部房款之日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定该商品房已达第九条约定的交付条件，买受人付清该商品房全额房款之日即完成交房。合同还对其他权利义务进行了约定。张某某于签约当日支付了涉案房屋50%房款200100元。 同日，张某某（甲方）、案外人宋超英（甲方）与湖南大成酒店管理有限公司（乙方）、大成国际酒店（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将购买的长沙市五一大道838号新成大厦第2层2-122号房屋出租给乙方，由乙方统一经营管理、经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；月租金为4168元，其中张某某、宋超英的月租金分别为2084元，由乙方按月向甲方支付，支付时间为每月的最后一个工作日内，乙方将当月租金一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同第六条第二款约定租赁期满三年后，甲方可向丙方申请转让该房屋，但应按该房屋原始总价值(指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价，以下简称“原始总价值”)，转让该物业，丙方须接受转让；第三款约定租赁期满五年后，甲方应无条件按该房屋原始总价值将该物业转让给丙方，丙方须接受转让；第四款约定甲方向丙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，丙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合丙方办理转让手续。该房屋转让手续办妥之日丙方须一次性将转让款支付给甲方;上述第六条第二款、第三款、第四款约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金:逾期60天内因丙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成丙方的经济损失由违约方负责赔偿，逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失。合同还对其他权利义务进行了约定。 张某某委托代理人在庭审中称，张某某于2019年11月8日向大成国际酒店提交涉案房屋的回购申请，大成国际酒店拒绝签收该申请；2020年3月30日，张某某向大成国际酒店邮寄涉案房屋的回购申请，大成国际酒店拒绝签收该邮件并予以退回；张某某没有提起过要求大成国际酒店将涉案房屋产权转移登记至张某某名下的诉讼。张某某于2020年4月22日诉至本院，要求判如所请。 另查明,长沙市五一大道838号新成大厦至今尚未取得栋产权证。 以上事实，有商品房买卖合同、购房款收据、房屋租赁合同以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，张某某与大成国际酒店签订的《商品房买卖合同》、张某某与大成国际酒店、湖南大成酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应全面履行。 关于房屋回购和返还购房款问题。张某某购买大成国际酒店开发的位于长沙市五一大道838号新成大厦第2层2-122号房屋50%房屋份额后,虽然未办理权属登记,但根据张某某与大成国际酒店签订的《房屋买卖合同》,能够确认该涉案房屋50%房屋份额的实际所有人为张某某，张某某与大成国际酒店、湖南大成酒店管理有限公司于2015年2月25日签订的《房屋租赁合同(商铺)》约定租赁期满五年后，张某某应无条件按该房屋原始总价值将该物业转让给大成国际酒店，大成国际酒店须接受转让，张某某于2015年2月25日将涉案房屋出租给湖南大成酒店管理有限公司，至2020年2月24日租赁期满五年，大成国际酒店应自2020年2月25日起60日内回购涉案房屋，一次性将购房款返还给张某某,即大成国际酒店应于2020年4月27日前受让长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦第2层2-122号房屋份额50%,并一次性向张某某支付转让款人民币200100元，故张某某请求大成国际酒店履行回购义务偿还购房款人民币200100元的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。 关于违约金问题。根据双方签订的《房屋租赁合同(商铺)》约定，大成国际酒店应于2020年2月25日起60日内回购涉案房屋份额50%,并一次性向张某某支付转让款人民币200100元，任何一方若逾期60天未履行回购，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金。因大成国际酒店至今未履行回购义务、返还购房款,故张某某要求大成国际酒店按房屋总价值的千分之五支付违约金人民币1000.5元的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。 关于赔偿损失问题。张某某要求大成国际酒店支付自2020年2月25日至清偿之日止按购房款的年利率12.5%作为大成国际酒店违约对其的赔偿费，因张某某并未提供证据证明其所受损失大于违约金数额，且本院已支持其主张的违约金已弥补对其造成的损失。张某某该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条的规定,判决如下: 一、被告湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内受让原告张某某所占长沙市芙蓉区五一大道838号第2层2-122号房屋份额50%,并向原告张某某支付房屋转让款人民币200100元;二、被告湖南大成国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付违约金人民币1000.5元; 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 本案受理费人民币4317元,减半收取人民币2158.5元,由被告湖南大成国际大酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。