广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终333号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈东尧，男，1971年12月2日出生，汉族，住肇庆市鼎湖区****办事处水坑一居委会丰收2队3巷69号。委托代诉讼理人:胡玉清、温焕敏，均为广东长科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张智强，男，1959年9月4日出生，汉族，住广州市越秀区********，现居住地广州市天河区***********。委托诉讼代理人：黄立胜、靳东月，均为广东君南律师事务所律师。原审第三人（本诉）：肇庆市鼎湖区*************民小组。原审第三人（本诉）：肇庆市鼎湖区******民委员会。上诉人陈东尧因与被上诉人张智强、原审第三人肇庆市鼎湖区*************民小组、肇庆市鼎湖区************土地承包合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈东尧及其委托诉讼代理人胡玉清、温焕敏，被上诉人张智强的委托诉讼代理人黄立胜、靳东月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈东尧上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈东尧的全部诉讼请求，驳回张智强全部反诉请求；2.本案一审、二审案件诉讼费由张智强承担。事实和理由：一、本案案情较为复杂，应当适用普通程序审理。根据民事诉讼法第一百五十七条的规定，适用简易程序审理的前提是事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。而在本案中，张智强提出反诉，双方对于案件事实、双方权利义务存在较大争议，诉讼当事人较多，且双方并未协议选择简易程序来合并审理本诉和反诉。另外，本案开庭两次审理，可见本案案情复杂，证据较多，不应适用简易程序。一审在案情进一步复杂的情况下，应当将案件转化为普通程序审理，但一审在明知案情复杂、两名当事人缺席的情况下，依旧适用简易程序审理并作出判决，显属程序违法。二、一审认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决关于“双方当事人不是第三人肇庆市鼎湖区*************民小组的农户，均不具有承包农用地的资格”的认定错误。根据农村土地承包法第三十九条第一款“承包方可以在一定期限内将部分或全部土地承包经营权转包或出租给第三方，承包方和发包方的关系不变”以及农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律规定及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。受让方应当具有农业经营能力”的规定，土地承包经营权可依法流转，流转方式为转包、出租等。作为土地承包方可以将土地承包经营权在一定期限内转包给第三人，受让方并不局限于同集体经济组织内部的其他农户，可以是符合法律规定和有关规定具备农业经营能力的其他个人和组织。本案中，案外人吴进丰作为承包方，将其从肇庆市鼎湖区凤凰镇同古管理区承包的土地中位于肇庆市鼎湖区凤凰镇同古管理区名称“灯盏额”范围即涉案土地的土地承包经营权转租给陈东尧，并于2010年10月25日签订《土地转租承包合同》，陈东尧因此获得涉案土地的合法承包经营权。陈东尧登记注册的公司（鼎湖区云溪农场）作为具备农业经营能力的个体工商户，作为土地经营权流转的受让方并无不可，同理，张智强作为受让方亦无不可，故陈东尧和张智强均具备承包涉案土地的资格。2.一审法院混淆了“发包”与“流转”的概念，土地发包方的主体应为村集体，而土地经营权流转的主体应为土地承包方。当事人双方签订的虽名为租赁合同，但实际上是土地承包经营权的流转，陈东尧仅仅将土地承包经营权转租给张智强，并非将涉案土地发包给张智强。另外，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“承包方依法采取转包、出租、互换或其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，土地承包经营权流转合同是否备案，对合同的效力不产生影响，备案并非法律强制性规定，因此双方签订的《租赁合同》合法有效，一审法院适用农村土地承包法第四十八条的规定作出合同无效的认定，属于适用法律错误。综上所述，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，维护陈东尧的合法权益，支持陈东尧的上诉请求。陈东尧另补充以下事实与理由：一审法院认定租赁合同因违反法律规定无效，直接得出陈东尧要求张智强支付租金及拖欠租金的利息于法无据的结论是错误的。一审法院认为导致合同无效双方均有过错，但各方过错责任大小问题一审法院并未作出具体认定，且一审法院忽略如租赁合同无效，则应存在返还涉案土地的问题。本案中张智强在涉案土地上修建大门、放置物品且雇佣工人，由此可见张智强有占有使用土地的意思并一直实际使用，截至2019年3月才搬走其物品。根据合同法第58条，如租赁合同无效但张智强一直实际占有使用涉案土地，且张智强未举证其已将涉案土地返还，因此张智强应当参照合同约定的租金标准向陈东尧支付其未返还土地前一直占有使用土地期间的占有使用费及相应利息。张智强答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回陈东尧的诉讼请求。陈东尧认为本案应当适用普通程序没有法律依据，陈东尧不能以本案具有本诉及反诉及一审进行两次庭审倒推本案案情较为复杂。根据民事诉讼法第一百三十三条，一审法院有权根据案件难易程度决定以普通或简易程序审理案件，一审法院适用简易程序审理本案不违反法律规定。且陈东尧在一审适用简易程序时并未提出异议，因此其认定一审审判程序违法的理由不成立。涉案租赁合同无效，根据《农村土地承包经营权流转办法》第11-13条规定，案外人向陈东尧流转涉案土地应当及时向发包方及本案原审第三人备案，或经过发包方同意。但现有证据证明吴进丰向陈东尧流转土地并未向发包方备案或经其同意。陈东尧向张智强再流转也应当取得原承包方及吴进丰同意，但陈东尧再流转也未经过吴进丰同意。且陈东尧受让土地后改变流转土地农业用途，被鼎湖区人民法院及肇庆市中级人民法院以非法占用农用地罪追究刑事责任。陈东尧在改变土地农业用途后向张智强再流转土地的行为违反法律规定，无论吴进丰向陈东尧土地流转或陈东尧向张智强土地再流转均属无效，一审法院据此作出判决并无不当。如按照上诉人所述，仅发包方向承包方发包土地时需征得集体经济组织的土地，此后无论土地如何流转均无需集体经济组织的同意明显违背法理，不符合法律规定。陈东尧向一审法院请求：1.解除陈东尧、张智强于2016年12月1日签订的《租赁合同》；2.张智强向陈东尧支付2017年租金350000元及利息245000元（以350000元为基数，按照月利率2%计算，自2016年10月1日起计算至付清之日止，暂计至2019年8月16日）、2018年租金250000元及利息114166.67元(以250000元为基数，按照月利率2%计算，自2017年10月1日起计算至2019年8月16日租金218750元及利息46666.67元(以218750元为基数，按照月利率2%计算，自2018年10月1日起计算至付清之日止，暂计至2019年8月16日)，合计1224583.34元（其中，租金共计818750元，利息共计405833.34）；3.陈东尧无需向张智强返还履约保证金350000元；4.本案全部诉讼费用由张智强承担。张智强向一审法院反诉请求：1.确认陈东尧、张智强于2016年12月1日签订的《租赁合同》无效；2.陈东尧向张智强返还履约保证金350000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年10月11日起计至实际清偿之日止）；3.陈东尧向张智强返还租金450000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年10月11日起计至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由陈东尧承担。一审法院认定事实：1997年3月16日，由台湾商人吴进丰与肇庆市鼎湖区*************民小组签订《土地承包合同书》，台湾商人吴进丰承包该村民小组位于灯盏额村的山坡地、农用地共398亩。2010年10月25日，陈东尧、案外人陈仲尧、谢啟华与吴进丰签订转租合同，由上述三人承租上述土地，发展农家乐，同年11月9日，以谢啟华的名义办理营业执照，成立鼎湖云溪农场进行经营。同年11月开始，陈东尧、案外人陈仲尧、谢啟华在上述土地上陆续建成木瓦钢铁结构房屋十栋，并将农场一间原有房屋扩建成第十一栋房屋，推挖3米多深的鱼塘二口，修建硬底化停车场所、道路等，共非法占用农用地21.22亩。2011年8月23日，肇庆市国土资源局鼎湖分局向承租人发出《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令停止建设房屋，并于2012年6月25日作出《国土资源行政处罚决定书》，限陈东尧、案外人陈仲尧、谢啟华接到决定书之日起15天内自行拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复原状。但陈东尧、案外人陈仲尧、谢啟华没有履行处罚决定。2013年4月，陈东尧、谢啟华犯非法占用农用地罪，陈东尧被判决有期徒刑一年三个月；谢啟华被判决有期徒刑一年。2016年6月5日，陈东尧分别与陈仲尧、谢啟华签订《退伙协议书》，协议约定从签订协议当日，陈仲尧、谢啟华退出土地承包。2016年8月份，经陈东尧、张智强协商同意由陈东尧将肇庆市鼎湖区*************民小组位于灯盏额村的山坡地、农用地共398亩转包给张智强。期间，张智强委托李雨恬于2016年8月25日、同年9月15日、10月31日、11月1日向陈东尧支付款项分别为200000元、50000元、200000元、100000元，共计550000元。2016年12月1日，陈东尧、张智强签订了《租赁合同》，合同约定陈东尧将肇庆市鼎湖区*************民小组位于灯盏额（土名）鼎湖云溪农场所属地块共398亩出租给张智强，租赁期为30年，自2016年11月1日至2046年10月30日止；租金为每年350000元，前租赁期15年，每三年递增5%，后15年，每年5年递增8%。每年10月1日前支付当年租金；张智强需向陈东尧交付履约保证金350000元。张智强委托李雨恬于2017年8月30日、2018年12月1日向陈东尧指定的陈景然账户支付款项分别为150000元、100000元，共计250000元。2016年11月17日，肇庆市国土资源局鼎湖分局向陈东尧、案外人陈仲尧、谢啟华发出《责令改正违法行为通知书》，责令其自行拆除在非法占用的土地上建设的建筑物和其它设施，并恢复土地原状。2017年1月，鼎湖区凤凰镇人民政府会同相关部门拆除违法建筑，2017年3月14日和29日，被拆除的建筑物仍留有建筑垃圾，硬底化停车场、道路以及水塘依然存在，土地未恢复原状。一审法院认为，本案本诉和反诉两案均属于农村土地承包合同纠纷。2016年12月1日，陈东尧、张智强签订《租赁合同》，陈东尧出租给张智强位于肇庆市鼎湖区*************民小组土名“灯盏额”的鼎湖云溪农场地块共398亩，其中含有农用地，依照2016年12月1日陈东尧、张智强签订《租赁合同》时有效的《中华人民共和国农村土地承包法》第三条“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”和第十五条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”的规定，陈东尧、张智强不是肇庆市鼎湖区*************民小组的农户，均不具有承包农用地的资格，又依照该法第四十八条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”的规定，该合同未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以村民代表的同意，也没有报鼎湖区凤凰镇人民政府批准，因此陈东尧、张智强签订《租赁合同》违反法律强制性规定，是无效合同。据此，陈东尧基于有效合同而主张的请求：1.解除陈东尧、张智强于2016年12月1日签订的《租赁合同》；2.张智强向陈东尧支付2017年租金350000元及利息245000元，2018年租金250000元及利息114166.67元，2017年10月1日起计算至2019年8月16日租金218750元及利息46666.67元，合计1224583.34元；3.陈东尧无需向张智强返还履约保证金350000元理据不足，该院不予支持。据此张智强反诉主张陈东尧、张智强于2016年12月1日签订的《租赁合同》无效理由成立，该院予以支持。《租赁合同》无效，陈东尧因该合同取得的合同履行保证金350000元，应当予以返还张智强。陈东尧、张智强明知其租赁土地含有农用地，双方不具有承包农用地的资格，仍然合意签订土地租赁合同，导致合同无效双方都有过错，应当各自承担相应的责任，据此张智强已支付的部分租金，陈东尧不予返还，张智强已付的部分租金损失由张智强自行承担，张智强尚未支付的部分租金，陈东尧无权收取，陈东尧无权收取的部分租金损失由陈东尧自行承担。拆除鼎湖云溪农场内违法建筑的时间在2017年1月份，2017年3月14日和29日，被拆除的建筑物仍留有建筑垃圾，硬底化停车场、道路以及水塘依然存在，土地未恢复原状。而张智强最后一次付款给陈东尧的时间是2018年12月1日，根据张智强在拆除违法建筑物后，仍然继续向陈东尧支付租金的情况，可以应视为张智强在签订合同时是清楚土地状况的，并接受土地以签订合同的状况交付使用。张智强反诉认为，签订合同时不清楚土地状况，签订合同后未实际投入使用，应全额退还租金的理由不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回陈东尧本诉的全部诉讼请求；二、确认陈东尧与张智强于2016年12月1日签订的《租赁合同》无效；三、限陈东尧于该判决发生法律效力之日起十五内返还张智强合同履行保证金350000元；四、驳回张智强反诉的其它诉讼请求。本案本诉受理费9486元，由陈东尧承担。反诉受理费5900元，由陈东尧承担2581元，张智强承担3319元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为农村土地承包合同纠纷。一审法院适用简易程序审理本案，并未违反法律的规定，一审审判程序合法。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是涉案合同的效力问题。根据一审查明事实，陈东尧等人承包涉案土地后，在该土地上陆续建成木瓦钢结构房屋十栋，扩建了一栋房屋，推挖鱼塘两口，并修建硬底化停车场、道路等，其非法占用农用地的性质已经相关行政部门确认，并已经被刑事立案判处相应处罚。陈东尧明知其行为已经触犯刑法的情况下，仍以其非法占有的土地与张智强签订涉案租赁合同，其行为及目的均具非法性，该合同应属无效。一审依据双方的过错程度判定由张智强承担已支付的租金损失、陈东尧承担未支付的租金损失，并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，陈东尧的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18972元，由陈东尧负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 陈卓杰二〇二〇年四月三十日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦