北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24692号原告：陆云，女，1969年10月20日出生。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路甲12号9幢1层1135。法定代表人：杨维祥。原告陆云与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆云到庭参加诉讼，被告中科洪德公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆云向本院提出诉讼请求：1、判令中科洪德公司返还陆云租金290909元整；2、中科洪德公司支付陆云违约金（以30万元为基数，按每日万分之一支付自2017年9月5日起），并按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还租金之日止的利息；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月5日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（现更名为中科洪德公司）与陆云签订了《房屋租赁合同》一份，约定中科洪德公司将位于北京市丰台区玉泉营111号A座×号的精装修、商住两用房租赁给陆云使用，自2017年11月5日至2030年8月7日，到期后陆云继续使用至2050年8月7日，共计33年，租金30万元整。2017年9月5日，陆云向中科洪德公司一次性支付了全部租金30万元后，中科洪德公司一直未能完成精装修的约定标准，故无法向陆云交付房屋，直到2017年12月1日，中科洪德公司为安抚陆云，与陆云签订了《房屋委托经营管理合同书》一份，约定由其经营管理，期限为一年，陆云享受租金收益。该合同双方履行完毕。2018年11月19日，中科洪德公司依然不能按照合同约定交付房屋，又与陆云签订了第二份《房屋委托经营管理合同书》，内容仍然是约定由其经营管理，期限为一年，其每月给原告租金收益3000元，一年免租金一个月，按照11个月计算；任何一方无故终止协议，需要向守约方支付违约金1万元。其后，中科洪德公司就再没有履行所谓经营管理义务或者交付房屋义务。陆云无奈要求中科洪德公司返还房屋租金，但中科洪德公司拒绝退款。2018年12月13日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司将名称变更为北京中科洪德科技有限公司。现陆云为维护自身权益，特诉至贵院，要求中科洪德公司返还陆云租金290909元[30万元－（30万元÷33年）]，并按照《房屋租赁合同》的约定，按照30万元承担每日万分之一的违约金，自2017年9月5日起，并按照中国人民银行同期贷款利率承担至实际返还租金之日止的利息。同时，按照《房屋委托经营管理合同书》的约定，被告应承担10000元的违约金。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告中科洪德公司未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；陆云提交《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》、收据等证据材料；本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，陆云（承租方、乙方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方、甲方，现更名为北京中科洪德科技有限公司即本案被告中科洪德公司）签订《房屋租赁合同》，约定，“第一条：出租方在上述地块建设的房屋现定名暂定洪德金盛。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有13年使用权，即从2017年11月5日到2030年8月7日为止。合同到期后，承租人有优先续租权。第三条租金支付方式：按套整租，乙方一次性支付13年租金给甲方（不含税），总金额为30万元整。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上4层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定中的A座402室，合同约定建筑面积为37平方米，该房屋用途为商住两用。第五条出租方逾期交房违约责任：如遇到出租方未按合同约定期限将房屋交付给承租方使用，按以下方式处理：自逾期之日起，出租方按日计算向承租人支付已交付房价款万分之一的违约金，直至房屋交付之日止。如遭遇不可抗力，包括自然灾害、大规模疾病、疫清、战争等，出租方可据实延期交房。第七条：房屋交付时间：出租方应当在2017年11月30日前将质量合格的房屋交付承租方……”2018年11月19日，陆云（委托方、甲方）与中科洪德公司（受托方、乙方）就洪德金盛A座×号签订《房屋委托经营管理合同书》，约定陆云将洪德金盛A座×号房委托给中科洪德公司统一经营管理；第三条：受托经营管理期限为一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止；每年租金按季度给陆云，一年有一个月免租期，为3000元/月。第四条包租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金。乙方从合同生效之日起，从第一个月的月初支付甲方三个月房屋租金，以后每三个月一付。第五条甲方的权利义务：（1）在委托经营期间，无论乙方经营状况如何，甲方有权按照第四条之约定要求乙方支付约定好的租金收益……第八条：甲乙双方如果任何一方无故终止本协议，均需向守约方支付违约金，违约金金额为1万元。陆云提交收据载明：2017年9月5日，中科洪德公司收取陆云洪德金盛×号全款共计30万元，并出具收据一张；陆云称系交纳的全部租金。陆云称中科洪德公司收取房屋租金30万元后，仅是带其看房，但对方因没有装修就没有交付房屋，故与对方签订《房屋委托经营管理合同书》，陆云收取返租租金，陆云提交其名下农业银行交易明细清单显示其于2018年3月、2018年6月、2018年9月收取返租租金，分别为9000元、9000元、6000元。2018年11月13日，北京市丰台区消防支队等八单位联合发布《通告》，内容为：“玉泉营111号院A、B座存在重大火灾、治安等安全隐患……现决定于2018年11月13日起，对该区域开展综合执法。严禁将违法建筑和其他依法不能出租的房屋用于出租……”经本院查询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局出具《关于丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座建设规划许可证有关情况回复意见的函》，回复称未查询到丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座的有关规划许可手续。陆云称其在2018年11月，租赁标的房屋被整治封闭后不能进入使用，自2018年11月起的返租租金也没有收到。系中科洪德公司违约在先，若双方合同关系被确认无效，中科洪德公司应返还房屋租金，并支付违约金及利息。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中科洪德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证，故中科洪德公司与陆云签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》均应属无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据陆云的陈述及提交的证据可见，其已实际交纳2017年11月5日到2030年8月7日为止的租金共计30万元，其实际收取返租租金至2018年10月，陆云要求中科洪德公司退还租金，本院支持的部分为2018年11月至2030年8月的租金共计276470元。因上述合同无效，陆云要求中科洪德公司按照合同约定支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持；关于陆云要求对方支付利息一项，因中科洪德公司将无规划许可手续的房屋对外出租系主要过错方，本院结合现有证据及双方过错程度，确认支持的部分为以276470元为本金，自2018年11月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陆云租金276470元；二、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆云利息，以276470元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止。三、驳回原告陆云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6012元、公告费560元，均由被告北京中科洪德科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 杨 静人民陪审员 于 茜人民陪审员 梁大庄二〇二〇年五月二十二日书 记 员 李京文