昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初5159号原告：李凤珍，女，汉族，1971年9月27日生，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：赵文讲，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：祝正芬，女，汉族，1968年5月11日生，住云南省曲靖市会泽县。被告：肖良金，男，汉族，1967年12月30日生，住云南省曲靖市会泽县。被告：肖弼奎，男，汉族，1989年10月15日生，住云南省曲靖市会泽县。被告：钱志玲，女，白族，1994年8月6日生，住云南省保山市隆阳区。原告李凤珍与被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤珍及其委托诉讼代理人赵文讲，被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。原告李凤珍向本院提出诉讼请求：1.判令四个被告继续履行与原告签订的《房屋转让预约合同》；2.判令四个被告办理坐落于呈贡新区雨花片区广电苑小区（义园）x幢xx层xxxx号房屋过户手续，并将产权办理登记至原告名下；3.判令四个被告办理坐落于呈贡新区雨花片区广电苑小区(义园)地下车位x层xxxx号车位房屋过户手续，并将产权办理登记至原告名下；4.判令四个被告支付原告支付违约金20000元；5.判令四个被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月20日，原告与被告及中介云南恒远房地产经纪有限公司在呈贡区签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定被告将坐落于呈贡新区雨花片区广电苑小区(义园)x幢xx层xxxx号房屋以及坐落于呈贡新区雨花片区广电苑小区(义园)地下车位x层xxxx号车位转让给原告，该房屋未办理产权证，建筑面积共121.81平方米，车位33.33平方米，房屋和车位成交价总金额为68万元。约定付款方式为分期支付，合同签订时支付1000元的定金，2017年12月20日办理合同公证支付500000元（含定金），2018年2月20日前支付80000元，办理过户手续后支付100000元。以及该房屋未抵押等双方权利义务。2017年12月20日，签订上述合同后，双方办理了预约合同公证，再次确认了交易基本情况。之后，原告按照约定向被告支付了第一笔、第二笔款项，己经履行了主要的合同义务。依据合同约定被告应当在房管局为原告办理该房屋权属转移登记等相关手续，将房屋过户到原告名下。同时，被告向原告交付了证件手续和钥匙。但是，被告隐瞒了该房屋有抵押的情况，以及被告拖欠了银行贷款，导致了该房屋无法完成交易。经过原告多次沟通和催告后，被告仍未能解决债务和过户问题。为此，被告的行为违反了合同约定及法律规定，造成了原告损失，被告应当依据合同约定继续履行并承担相应的违约责任。被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲未做答辩。原告李凤珍针对其诉请向本院提交商品房买卖合同、房屋买卖居间合同、公证书、收条两份、汇款单两份、查询表、传票、协议，欲证明双方签订的房屋买卖合同合法有效，原告按约定支付购房款，被告拖欠农村信用社贷款并用该房屋进行抵押，原告提前支付后续购房款10万元并借款62211.87元给被告偿还贷款。本院认为，上述证据真实、合法，与本案关联，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月20日，祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲（甲方）与李凤珍（乙方）签订《房屋转让预约合同》约定,第一条甲方祝正芬、肖弼奎于2016年10月20日与云南亚广传媒发展有限公司签订《商品房购销合同》，购买了位于呈贡新区雨花片区广电苑住宅小区（义园）x栋xx层xxxx号房屋，建筑面积121.81平方米，套内建筑面积99.66平方米，商品房买卖合同登记备案号CG2xxxxxxxxxx31,地下车位负一层xxxx号，建筑面积33.33平方米，套内面积12平方米,商品房买卖合同登记备案号CG2xxxxxxxxx36。第二条，甲方承诺购买了上述房屋及车位后，将该房屋及车位转让给乙方，双方应按本约合同内容签订正式房地产转让合同。第三条，双方约定该房屋及车位的转让价款为680000元。即使产权证登记面积出现误差，仍以该价款为准，不做任何任意变更。第四条，甲、乙双方约定于2017年12月20日乙方向甲方支付购房及车位预付款500000元，剩余尾款180000元。乙方于2018年2月10日前支付80000元给甲方与办理上述房屋及车位过户手续当日一次性支付100000元给甲方。第五条，房屋及车位的登记过户手续按国家有关规定办理，过户手续的各项税费按国家有关规定执行。办理房地产权属过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易、契税、印花税营业税、个人所得税、增值税等）均由乙方承担。如按国家有关规定应由甲方承担的税费，亦由乙方承担，并以甲方名义交纳。第六条，甲方应于取得该房屋或车位不动产权证书原件，并符合产权登记部门相关转移登记条件后30日内与乙方签订正式房屋或车位买卖合同，并办理过户产权登记手续。第九条，违约责任：若甲方拒不签订正式合同，将房屋及车位转让给他人，提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收的全部预付款外，还需向乙方支付房屋及车位交易总金额20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋及车位转让给乙方，若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付房屋及车位交易总金额20%的违约金，同时甲方有权要求乙方继续履行合同。2017年12月19日，原告向被告支付定金1000元。2017年12月21日，原告向被告支付房屋及车位房款499000元。2018年1月21日，原告向被告支付房款及车位80000元。2019年12月6日，原、被告双方达成协议，针对被告拖欠农村信用社贷款导致房屋被西山法院查封事项以及后续款项问题达成一致意见，由原告先支付后续购房款10万元，并借款62211.87元给被告用于偿还贷款。本院认为，被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲与李凤珍签订《房屋转让预约合同》成立并生效，也不存在法律规定的无效事由，被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲应当按照约定承担继续履行合同义务。上述合同的约定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告作为出卖人已按照约定收受买受人支付的全部购房款，因此，《房屋转让预约合同》虽形式上为预约，但已具备预约转化为本约的条件，被告应当继续履行与原告签订的《房屋转让预约合同》。根据上述合同约定，甲方应于取得该房屋或车位不动产权证书原件，并符合产权登记部门相关转移登记条件后30日内与乙方签订正式房屋或车位买卖合同，并办理过户产权登记手续。四被告应当在条件成就时配合原告办理涉案房屋、车位的产权过户登记手续。对于原告主张的违约金，根据双方合同约定，甲方保证已向开发商付清全部购房及车位款，甲方应按揭购房所欠的银行贷款由甲方负责偿还，且已经办理完毕房屋及车位的交接手续，无拖欠房款或其他费用，该转让房产权属清楚完整，无任何债权债务纠纷，该房产属于甲方所有，无其他共有人，甲方对该房产享有完全处分权。根据法院查明的事实，被告因差欠农村信用社的贷款，导致涉案房屋被信用社申请查封，被告存在违约行为，原告主张的违约金20000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲继续履行与原告李凤珍2017年12月20日签订的《房屋转让预约合同》，由被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲在具备办证条件时协助、配合原告李凤珍办理位于呈贡新区雨花片区广电苑住宅小区（义园）x幢xx层xxxx号房屋（商品房买卖合同登记备案号CG2xxxxxxxxx31）以及地下车位x层xxxx号（商品房买卖合同登记备案号CG2xxxxxxxxxx36）的不动产权转移登记手续，将不动产权登记于原告李凤珍名下；二、由被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲在本判决生效后十天以内向原告李凤珍支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取200元、保全费3920元，由被告祝正芬、肖良金、肖弼奎、钱志玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年五月四日书记员 黄馨漫