江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终880号上诉人（原审原告、反诉被告）：于德明，男，汉族，1954年11月13日出生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：阮少顺，湖南宋牧律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：永新县官山农场，地址：永新县怀忠镇官山坪。统一社会信用代码：913608306859843126。法定代表人：颜洁，该场场长。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。上诉人于德明因与被上诉人永新县官山农场(以下简称官山农场)租赁合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人于德明及其委托诉讼代理人阮少顺、官山农场的法定代表人颜洁及其委托诉讼代理人尹志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于德明上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认原土地房舍租赁合同合法有效，合同当事人应继续履行合同；2、责令被上诉人恢复重建被拆除的十九间房舍（高6米×4米，二层）及两间简易棚舍（6米×4米）；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判部分事实认定不清、适用法律错误。1、上诉人于德明与被上诉人官山农场签订了为期20年土地房舍租赁合同，从事养殖业、种植业，并约定每年租金3800元，合同签订后，上诉人对被上诉人提供的十九间房舍进行维修、更新硬化及新建简易畜禽舍、棚，养牛、养羊、养鸡、养鹅、种植等，并雇佣大型挖机开垦、整地、修路、架桥、建涵洞及水、电安装，购置各种养殖、种植机械等，投入资金60万元。2018年，被上诉人未经上诉人同意，擅自将十九间房舍及上诉人自建的二间棚舍拆除，造成上诉人巨大经济损失。2、原判认定涉案的十九间房舍及简易棚舍为土坯房，危房，没有事实依据和法律根据。证人刘某庭审证实十九间房舍外面是火砖，包的是土砖，曾做过学校用。被上诉人的拆除行为，侵害了上诉人的合法租赁权，直接导致上诉人牛、羊、鸡、鹅低价出售，机械设备闲置，1000多棵桃树严重受损，使上诉人继续履行的合同目的中断，致使合同目的不能实现。故被上诉人应承担违约责任。3、原判将于德明委托定性为转租错误。一直都是于德明交纳土地租金，李祁康只是实际管理人，依法不能解除合同。4、原判认定上诉人没有养殖、种植和损失与事实不符。证人曾某庭审中证明上诉人在纠纷之前种植有1000多棵桃树，也有人看护，现桃树大部分死亡，也承认上诉人投资了资金和设备。综上所述，依法支持上诉人的上诉请求。官山农场辩称，1、双方在2010年签的合同有效，我方也认可。但是在合同履行过程中，上诉人存在违约行为，我方根据相关法律规定要求解除合同有理有据。上诉人未经出租人同意擅自转租，且拖欠两年租金没有上缴，被上诉人有权提出解除合同，一审判决依法有据，事实清楚。2、对方所说的损失是指房舍损失、投资投入损失、低价抛售损失。我方认为房舍的所有权在我方，拆掉房舍并未侵害上诉人的权利。上诉人一直没有提供投入投资的相关依据。当时拆除房舍是基于政策所需，我方在一审时提供了相关证据，里面都是土坯房，上面没有瓦，基本已经坍塌。在拆除时，李祁康已经将房屋里面的财产进行了搬离保护，在拆除时并没有看到牛、羊、鸡、鹅，李祁康也承认从2016年开始并未在农场进行经营，一直在外面跑项目。牛、羊、鸡、鹅不可能从2013年养到2019年，基于2016年上诉人已经不在官山农场经营的事实，上诉人的损失也不存在，不应得到法律支持。上诉人在经营过程中存在重大违约行为，即使有损失也不应赔偿。于德明向一审法院起诉请求：1.确认原、被告土地房舍租赁合同有效，责令被告继续履行土地房舍租赁合同；2.责令官山农场恢复重建被拆除的十九间房舍（6米*4米、高两层）及两间简易棚舍（6米*4米、高一层）；3.判令延长租赁期三年；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年4月19日，原、被告签订了为期二十年《土地房舍租赁合同书》，租赁范畴是被告提供房舍十九间、房后鱼塘一个及周边菜地，土地一块约60亩，从事养殖业、种植业，并约定每年租金3800元，在每年4月10日前一次性交清。合同签订后，原告对被告提供的十九间房舍进行维修、更新硬化及新建简易畜禽舍、棚，养牛、养羊、养鸡，种桃等。2013年11月1日，原告于德明向李祁康出具了一份委托书，其内容为：“于德明因年龄和身体病因原因，于2013年11月1日全权委托李祁康全面经营管理19间房屋、60亩地及鱼塘农场及周边菜地。并全权独立经营管理、承包上交租金和水电费，农场一切收入归李祁康所有。委托自此生效。2013年11月1日起以后发生的一切事情，均由李祁康负责，与于德明无关，李祁康具有农场的一切权力。委托人：于德明2013年11月1日受托人：李祁康2013年11月1日”。2018年5月份，被告根据《永新县2018年度城乡建设用地增减挂项目实施方案》（永）府办字[2018]24号文件要求原告将19间房舍以及2间简易棚舍予以拆除。双方协商未成，原告以被告的违约行为严重影响其正常生产经营，侵犯了合法租赁权，造成重大经济损失为由，向法院提起诉讼。一审法院认为，本案主要的争议焦点是：1、原、被告之间的租赁合同是继续履行还是解除；2、被告拆除19间房舍以及2间简易棚舍的行为是否给原告造成损失，若造成损失是否应当赔偿；三、原告拖欠被告的租金是否应当支付。对于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。若一方违约的话，另一方有权通过协商或者诉讼的形式解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。2013年11月1日，原告于德明向李祁康出具了一份委托书，经核实，自2013年11月1日以后，原告于德明基本未再来过农场，其虽辩称与李祁康是合伙关系，但没有任何投资，法庭上也未提供证据证明其出资情况，该授权委托书实际上转让了租赁合同，且未经官山农场同意。李祁康一直以代理人的身份参与对农场的管理，并以于德明的名义交纳租金，在原告起诉之前，被告根本不知道转租的事实。故官山农场主张依法解除合同，符合法律规定。对于焦点二，2018年被告在拆除房舍前事先通知了原告，并将房屋内的东西全部搬离。在拆除房屋时，房屋内没有任何东西，也没有养殖家禽家畜。原告自称在2017年开始想转型，经常在外跑业务，农场没有进行种养。庭审中，原告提供的损失都是原告自己列举的，没有一张有效的票据予以支持，被告对此不认可。原告主张添置了多种机械设备，但在现场并没有看到任何机械设备的痕迹。原告列举的花费，是生产需要的投资亦是原告的正常开支，不能作为本案的损失。对于焦点三，关于原告于德明拖欠官山农场租金问题，官山农场在庭后明确表示可以放弃，遵循当事人的意思自治。关于本诉请求，原告主张确认被告土地房舍租赁合同有效，要求继续履行的主张，不予支持。原告于德明私自将租赁合同转让给李祁康且未经出租人官山农场同意，官山农场可以主张解除租赁合同。房舍租赁合同已解除，原告主张责令官山农场恢复重建被拆除的十九间房舍（6米*4米、高两层）及两间简易棚舍（6米*4米、高一层）且要求延长租赁期三年，无法律依据和事实依据，不予支持。关于官山农场反诉主张解除与于德明的租赁合同，符合合同法的规定，予以支持。官山农场在庭后明确表示可以放弃于德明支付拖欠的2018年、2019年两年租金，予以认可；官山农场主张于德明交还其租赁的土地，如上所述，土地房舍租赁合同已解除，本诉原告于德明再占有使用，于法无据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款的规定，判决：一、解除于德明与永新县官山农场于2007年4月19日签订的《土地房舍租赁合同》；二、于德明于本判决生效之日起十五日内将租赁土地交还永新县官山农场；三、驳回于德明的诉讼请求；四、驳回永新县官山农场的其余反诉请求。二审期间，上诉人于德明提交两份证据，证据1：李祁康与颜洁之间的微信聊天记录截图一份，证明目的：（1）上诉人并未拒交土地房舍的租金，之所以没有即时交纳租金，是因为上诉人擅自拆除了承包地上建筑物，使上诉人无法继续经营下去。（2）被上诉人一直与于德明委托的实际管理人李祁康进行租赁业务交涉，说明被上诉人确认李祁康是上诉人委托的实际管理人或者承认了上诉人转租行为的合法性。（3）上诉人在接到2017年底官山农场的通知以后，并未对承包的土地疏于管理，任其荒芜，积极采取措施进行整治。官山农场质证认为，对证据1的真实性、合法性不持异议，但对关联性持有异议，不能达到上诉人的证明目的，不能证明李祁康与上诉人是合伙关系，且微信聊天记录只是部分聊天记录。本院经审查认为，微信截屏内容不全面，无法反映真实情况，不予采信。证据2：李祁康分别于2020年4月初在官山农场所拍摄的两张照片。证明目的：上诉人承包的土地已经被另作他用，用来养殖的场地已经被开垦成农田，被上诉人在判决尚未生效的情况下继续违约。官山农场质证认为，对证据2的真实性、合法性不持异议，但对关联性持有异议，不能达到上诉人的证明目的，被上诉人开垦播种，符合土地不能撂荒的政策。本院经审查认为，该组照片与案涉租赁合同应否解除无关联性，不予采信。二审查明的事实和证据，与一审相同，经审核，予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同依法予以解除。首先，于德明未经出租人同意转租给李祁康，出租人依法可以解除合同。于德明提交的委托书内容载明，由李祁康全面经营管理19间房屋、60亩地、鱼塘、农场及周边菜地，全权独立经营管理、承包，上交租金和水电费，农场一切收入归李祁康所有。2013年11月1日起以后发生的一切事情，均由李祁康负责，与于德明无关，李祁康具有农场的一切权力。综上，可以认定李祁康系该租赁标的物的实际承租人，于德明与李祁康并非委托管理关系。于德明二审庭审中陈述由其上交租金，李祁康系合伙人，均与委托书载明的内容不符，且不符合合伙关系的法定要件。其次，根据《永新县2018年度城乡建设用地增减挂项目实施方案》（永）府办字[2018]24号文件要求，永新县城镇建设工程有限公司出具材料亦证明案涉19间房舍以及2间简易棚舍为规划面积内予以拆除的项目。根据双方签订的《土地房舍租赁合同书》第五条的约定，租赁期间乙方（于德明）应满足国家项目征地，该约定亦赋予当事人一方解除合同的权利。于德明上诉主张继续履行合同，基于继续履行合同的诉请，即责令官山农场恢复重建被拆除的十九间房舍（6米*4米、高两层）及两间简易棚舍（6米*4米、高一层），并延长租赁期三年，缺乏事实和法律依据。本案中，于德明就官山农场拆除行为是否造成损失，既未提出具体诉请，更未提交有效证据予以证明。综上，于德明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由于德明负担。本判决为终审判决。审判长  陈素梅审判员  涂 强审判员  赖苏平二〇二〇年五月八日书记员  李小红