山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1302民初4186号 原告：中国建设银行股份有限公司临沂市中支行，住所地临沂市金雀山路105号，统一社会信用代码91371300868257206M。 主要负责人：吕秋洁，行长。 委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。 被告：何华，男，1988年8月31日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 被告：何昌亭，男，1964年7月14日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 被告：孙福兰（曾用名孙平），女，1964年11月26日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 被告：临沂鲁银房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区青杨路西侧龙腾华景（林丰花园）2号楼104室，统一社会信用代码91371300728616641H。 法定代表人：许景云，执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司临沂市中支行（以下简称建行市中支行）与被告何华、何昌亭、孙福兰、临沂鲁银房地产开发有限公司（以下简称鲁银房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尚小伟、被告何华到庭参加诉讼；被告何昌亭、孙福兰、鲁银房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行市中支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还贷款本金100425.41元、利息347.69元、罚息9.45元（利息已付至2019年5月15日，自2019年5月16日起，利息、罚息按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准计算）；2.判令原告对被告抵押的房产行使抵押权；3.判令由被告承担诉讼费等实现债权的费用。事实及理由：2008年11月27日，被告与原告签订《个人住房借款合同》。合同约定，被告何华向原告借款20.6万元，期限为240个月，自2008年11月27日起至2028年11月27日止，利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上浮50%，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，并以被告所购住房为贷款提供抵押。2008年7月1日，被告鲁银房地产公司与原告签订个人住房借款最高额保证合同，对上述借款承担连带保证责任。原告按约放款后，被告未能按约履行还款义务，为维护原告的合法权益，特依法起诉。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令四被告偿还剩余贷款本金88408.79元及利息（利息已付至2020年5月1日；自2020年5月2日起，按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准计算)。 何华承认建行市中支行提出的全部诉讼请求。 何昌亭、孙福兰、鲁银房地产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2008年7月1日，原告建行市中支行（债权人、乙方）与被告鲁银房地产公司（保证人、甲方）签订编号为2008-07-01-001的《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称保证合同）。保证合同约定，为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称“债务人”是指因购置座落于青杨路中段项目所属之龙腾华景房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人;本合同所称“主合同”是指在本合同第二条约定的期间内,乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件;被保证的债权是指自2008年7月1日至2010年7月1日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为9500万元，在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款，甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式）,乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任；保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日等。 同年11月27日，原告建行市中支行（贷款人）与被告何华（借款人、抵押人）、何昌亭（共同借款人）、孙福兰（共同借款人）签订编号为370828601-011-2008000920的《个人住房借款合同》（以下简称借款合同）。借款合同约定，借款用途为购买售房人鲁银房地产公司出售的位于龙腾华景1号楼908的房产；借款金额为20.6万元；借款期限为240个月，即2008年11月27日至2028年11月27日；贷款月利率为4.335‰，浮动利率，于每年的1月1日调整；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次划入借款人指定账户；还款方法为等额本金还款法；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押物为抵押财产清单列明的位于龙腾华景1号楼908的房产，权属证书编号为ＹＳ028831；出现借款人、保证人违反本合同约定的任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。同日，原告建行市中支行与被告何华就抵押的房产（位于兰山区龙腾华景（林丰花园）1号楼9层908）在临沂市房产登记交易中心办理了抵押权预告登记，预购商品房抵押权预告登记号为临房预兰山区字第××号。 借款合同签订后，原告建行市中支行依约于当日发放借款20.6万元。被告何华在个人贷款支付凭证上签字确认。借款借出后，被告未按约定履行还款义务，引起诉讼。 另查明，截至2020年5月1日，被告欠本金88408.79元，已支付利息至2020年5月1日。 本院认为，原告建行市中支行与被告何华、何昌亭、孙福兰、鲁银房地产公司签订的借款合同、保证合同，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行合同义务，支付借款20.6万元。借款合同约定，出现借款人、保证人违反本合同约定的任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，被告何华未按约定履行还款义务，构成违约，应当承担违约责任。被告何昌亭、孙福兰作为债务人何华的共同借款人，应当承担共同还款责任。被告何华以其房产设定抵押，并进行了预告登记，尚未依约定办理抵押登记，根据有关司法解释的精神应当理解为办理抵押物登记只是对抗要件，而非生效要件，原告据此在不对抗善意第三人的情况下可以对抵押物享有优先受偿权，只是登记的抵押权人有优先于未登记的抵押权人进行受偿的权利。被告鲁银房地产公司作为借款人何华、何昌亭、孙福兰的保证人，为案涉贷款提供连带责任担保，虽然本案中同时存在主债务人自己提供的抵押担保，但双方已约定“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式）,乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任”，故被告鲁银房地产公司应依约承担保证责任，并在承担相应的责任后，有权向被告何华、何昌亭、孙福兰追偿。被告何昌亭、孙福兰、鲁银房地产公司未到庭参加诉讼，应视为其对答辩权、质证权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何华、何昌亭、孙福兰于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司临沂市中支行剩余借款本金88408.79元，并支付利息（利息已付至2020年5月1日；自2020年5月2日起至实际给付之日止，按双方订立的《个人住房借款合同》约定的标准执行）； 二、被告何华、何昌亭、孙福兰如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司临沂市中支行有权对被告何华抵押的位于临沂市兰山区龙腾华景（林丰花园）1号楼9层908的不动产（预购商品房抵押权预告登记号为临房预兰山区字第××号）行使抵押权，对该不动产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权； 三、被告临沂鲁银房地产开发有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费的负担在9500万元的限额内承担连带清偿责任； 四、被告临沂鲁银房地产开发有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告何华、何昌亭、孙福兰追偿的权利。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1005元，由被告何华、何昌亭、孙福兰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李新广 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘 迪