文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初1007号原告：重庆钢之林金属制品有限公司，住所地重庆市江津区双福工业园拆迁安置综合楼A区1幢2-2号，统一社会信用代码91500116678680425A。法定代表人：何积燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶刚，重庆博爱兴律师事务所律师。被告：重庆向荣车辆配件有限公司，住所地重庆市江津区双福新区A31-5/01号地块，统一社会信用代码91500116084699954L。法定代表人：陈世春，该公司经理。委托诉讼代理人：李清勇，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁月云，重庆津舟律师事务所实习律师。原告重庆钢之林金属制品有限公司（以下简称钢之林公司）与被告重庆向荣车辆配件有限公司（以下简称向荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告钢之林公司的委托诉讼代理人叶刚、被告向荣公司的委托诉讼代理人李清勇、丁月云均到庭参加诉讼。在审理期间，因受新冠病毒肺炎疫情影响，本院扣除部分审限。本案现已审理终结。原告钢之林公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年1月5日签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬出租赁厂房；2.判决被告向原告支付从2019年7月起至搬出租赁厂房之日止的租金（暂欠租金206082元）、房屋占有使用费（参照合同约定租金标准计算）、电费10311元；3.判决被告向原告支付违约金100000元；4.判决原告对留置的被告两台注塑机（FT-125、PD2088）的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实与理由：2015年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的位于江津区双福街道聚福路81号附1号1号厂房1-1约2000㎡厂房，租期从2015年1月5日至2018年1月5日，租金360000元/年，半年一交180000元，先付租金后使用，满三年后租金逐年递增7%。租赁期限届满后，双方继续履行原租赁合同，但从2019年7月起，被告拖欠原告租金、电费。2019年9月28日，经结算，被告尚欠到期租金206082元（30000元/月×（1+7%）2×6月）、暂估电费100000元。后被告支付电费100000元，尚欠到期租金206082元及截止起诉之日的电费10311元。根据合同第五条第1款第（5）项、第八条第1款约定，因被告未按约定期限交纳租金达半个月，保证金不予退还，并承担违约金10万元，较总租金而言，该定额违约金并不高，与合同第七条原告违约的责任对等，即便过高也可按年利率24%调整。根据双方协议，被告在2020年1月10日前未付清到期租金、电费，原告有权留置注塑机，现原告已事实上占有注塑机，对其处置款享有优先受偿权。经多次催收未果，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。被告向荣公司辩称，第一，我方同意《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除，因厂房内物品多、体积大，请给予2个月的腾退期。第二，原告诉请的暂计租金计算方式有误，之前已多付的租金应冲抵现欠付的租金，并且应退还的保证金5万元，也应冲抵欠付的租金。房屋占有使用费，继续逐年递增7%过高，应参照2020年的租金30000元/月×（1+7%）3计算，不再递增。被告租赁厂房装有独立电表，新产生电费不详，需查电表。第三，第八条“乙方违约责任”约定的“1.租赁期间，乙方有违反本合同五条第1项约定的，甲方有权解除合同，收回该房屋，所缴纳的保证金不予退还。同时乙方还应向甲方支付违约金10万元。”中“五条第1项”是指“未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋”这一情形，被告未进行转租，不存在该违约行为。即便原告主张的违约事实成立，也应以到期未付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算违约金。第四，留置权是法定物权，原告尚未占有两台注塑机，不享有留置权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2014年12月18日，原告钢之林公司（甲方、出租方）与被告向荣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的坐落于江津区双福街道聚福路81号附1号1号厂房幢1-1第二间约2000㎡，合同第二条租赁期限约定：“1.租赁期限为三年，从2015年1月5日至2018年1月5日。2.合同约定的租赁期限届满之日或双方协商一致解除合同或一方依据合同约定解除、终止合同后3日内，乙方应向甲方交还房屋并办理交接手续，交接时乙方应保证其人员撤离、将属于自己的设备、货物、原材料等全部腾空，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。否则，对未经同意留存的物品及设施，视为乙方的废弃物品，甲方有权处置，因此产生的费用由乙方承担。……”第三条保证金、租金约定：“1.保证金（不计利息）及交纳期限：乙方签订合同之日即交纳保证金5万元，用于确保乙方按时履行其合同义务，租赁期内若乙方义务履行完毕，按约交还房屋，甲方无息退还上述保证金；相反，乙方若不履行合同义务或严重违约，甲方有权不退还该保证金。2.租金及交纳期限：每月租金3万元，采用先交纳后使用原则，每半年交纳一次，合同签订之日交纳2015年1月5日至2015年7月5日的房租18万元，租金到期前一个月的23日前交纳下期租金。……4.三年后房租在原单价上浮7%，逐年递增。”第五条合同的变更、解除与终止约定：“1.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；……（5）逾期未交纳按约定或应当由乙方交纳的租金及各项费用，累计达半个月的。”第六条房屋交付及收回的验收第5款约定“乙方付给甲方的保证金，乙方在租赁期间无损坏财产设施和拖欠租金、水电等各项应交纳费用以及无违约的情况下，租赁期满，办理完成相关手续后，甲方如数（不计利息）退还给乙方。”第七条甲方违约责任约定：“甲方违反合同约定，擅自提前收回房屋的，应向乙方支付违约金10万元。”第八条乙方违约责任约定：“1.租赁期间，乙方有违反本合同五条第1项约定的，甲方有权解除合同，收回该房屋，所缴纳的保证金不予退还。同时乙方还应向甲方支付违约金10万元。……4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按应付未付租金额的0.3%支付滞纳金。”在合同签订当日，被告向原告交纳保证金5万元、首期租金18万元，并按约履行了租赁期内的合同义务。租赁期满后，双方继续履行原租赁合同，未另行签订租赁合同，但被告未能按期履行支付租金、交纳电费义务。2019年9月28日，双方签订《还款协议》，载明：“经结算。乙方欠甲方2019年下半年厂房租金：206082元、电费暂估100000元：该欠款乙方承诺于2020年1月10日前还清，否则，甲方有权将其留置乙方的两台注塑机的处置款项用于抵偿乙方欠甲方的房屋租金、电费（以最后对账金额为准）。”之后，被告支付原告电费100000元。另查明，本院于2020年1月10日收到民事起诉状，于2020年3月4日依法向被告直接送达民事起诉状副本等法律文书。本院认为，原告钢之林公司与被告向荣公司自愿签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。在本案中，《房屋租赁合同》原租赁期间至2018年1月5日，租赁期间届满，被告向荣公司继续使用厂房，原告钢之林公司没有提出异议并收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，该《房屋租赁合同》继续有效，对原、被告仍具有法律约束力，但租赁期限为不定期。关于合同解除、搬出厂房的问题。在合同生效后，原告按约向将租赁厂房交付被告，被告应按约定支付租金，否则将承担继续履行、赔偿损失等违约责任。在本案中，合同第三条第2款租金及交纳期限约定“租金先交纳后使用原则，每半年交纳一次，租金到期前一个月的23日前交纳下期租金……。”因此，被告应在2019年6月23日前支付2019年7月5日起六个月的租金，但被告至今仍未履行支付该租金义务，已构成届期违约。合同第五条第1项第（5）款约定“逾期未交纳按约定或应当由乙方交纳的租金及各项费用，累计达半个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋。”根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，现原告依约定解除合同的条件成就，有权依约定主张解除租赁合同。原告依约定解除合同，应当通知被告，本院于2020年3月4日向被告直接送达载明原告请求解除合同的民事起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《房屋租赁合同》于2020年3月4日到达被告时解除。合同解除后，被告应当向原告返还厂房，并使厂房符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故原告请求被告搬出厂房，本院予以支持。关于尚欠租金、房屋占有使用费及电费的问题。原告主张2019年7月至搬出厂房期间的租金，实际包含截至解除之日前的租金，以及解除后继续占有、使用期间的房屋占有使用费。关于合同解除前的租金，2020年1月5日前的租金已经双方结算，即《还款协议》所载明的206082元，经核算，按合同约定该金额并无计算错误；2020年1月6日至2020年3月3日的租金应实际天数计算，小计71052.49元（30000元/月×（1+7%）3/30天×58天）。关于合同解除后的房屋占有使用费，房屋占有使用费与租金是有本质区别的。第一，法律依据不同。租金是基于有效租赁合同，出租人要求承租人履行合同义务的一种方式；而“房屋占有使用费”是合同无效、解除、终止后，出租人要求承租人返还占有利益的一种方式，因占有利益是无形财产，因此以“房屋占有使用费”的方式折价为现金。第二，支付标准不同。租金的支付标准是依据合同的约定标准；而“房屋占有使用费”的标准是参照租金的支付标准。本案中，合同约定“解除、终止合同后3日内，乙方应向甲方交还房屋并办理交接手续”，合同于2020年3月4日解除，被告本应在2020年3月6日前返还厂房，因被告向荣公司逾期未腾退涉案房屋，损害了原告钢之林公司对厂房的占有、使用和收益，故应当从逾期腾退之日即2020年3月7日起，酌定参照合同解除时的租金即30000元/月×（1+7%）3计算房屋占有使用费至搬出厂房之日。关于截至起诉之日的电费，《还款协议》暂估电费100000元，被告在之后已支付，原告未举证证明截至起诉之日电费金额，本院不予支持。关于违约金及保证金抵扣的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当继续履行。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量……。”原告主张违约金10万元，被告认为相较于原告的资金占用损失，明显过高，请求法院予以调整。本院认为，租赁合同已正常履行四年半，未付租金期限占连续租期的1/10，被告的租金支付义务总体履行较好，首次拖欠租金行为过错应属较小。但是，截至原告起诉时，被告已逾期支付租金半年多，2020年1月6日起半年的租金又继续拖欠，其行为已构成严重违约，给原告造成巨大资金占用损失，清偿越迟损失越大。综合上述分析，本院酌定将违约金调整为50000元。关于保证金抵扣的问题，根据合同约定“交纳保证金5万元，用于确保乙方按时履行其合同义务，租赁期内若乙方义务履行完毕，按约交还房屋，甲方无息退还上述保证金；相反，乙方若不履行合同义务或严重违约，甲方有权不退还该保证金。”该保证金系为履行租赁合同提供的担保，以弥补承租方违约造成的损失，具有违约补偿性质。现被告已存在严重违约，应当以该保证金冲抵租金、违约金等。关于留置权的问题。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”留置权属于担保物权，鉴于物权法定性，其种类和内容均应由法律直接规定，而不得由当事人约定创设。留置权的适用应当满足两个要件：一是债权人合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有需有法律上的依据，包括因法律行为（交付）而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。被告应于2019年6月23日前支付租金，原告未举证证明在租金到期前，被告已将两台注塑机交付原告，而且被告至今未将厂房腾退返还原告，原告对厂房及在内的财产不存在进行控制、管理的事实行为。二是债权人留置的动产应与债权属同一法律关系。本案租金债权对应的标的物是厂房而非向荣公司用于生产经营的机器设备等财产。虽然企业间的留置可不受同一法律关系的限制，但这仅限于商事法律关系中的留置，公司间的房屋租赁不属于商事行为，不能适用商事留置权。因此，原告主张对两台注塑机享有留置权，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第五条、第二百三十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆钢之林金属制品有限公司与被告重庆向荣车辆配件有限公司2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月4日解除。二、被告重庆向荣车辆配件有限公司在本判决生效之日起七日内搬出原告重庆钢之林金属制品有限公司所有的坐落于江津区双福街道聚福路81号附1号1号厂房幢1-1第二间约2000㎡厂房。三、被告重庆向荣车辆配件有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告重庆钢之林金属制品有限公司租金277134.49元、房屋占有使用费（从2020年3月7日起，按36751元/月的标准，计算至搬出厂房之日）。四、被告重庆向荣车辆配件有限公司在本判决生效之日支付原告重庆钢之林金属制品有限公司违约金50000元（以重庆向荣车辆配件有限公司交纳的保证金50000元冲抵）。五、驳回原告重庆钢之林金属制品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6046元，减半收取为3023元，由被告重庆向荣车辆配件有限公司负担，此款原告已预交本院，经其同意由被告在履行上述判决义务时一并支付原告重庆钢之林金属制品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗勇二〇二〇年五月十五日（院印）书记员  朱凤