重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终788号上诉人（原审原告）：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：范东，执行董事。委托诉讼代理人：商文财，四川沱江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昌骏，男，1978年11月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：何静，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙海，男，1986年9月23日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人重庆新东原物业管理有限公司（以下简称新东原公司）因与被上诉人李昌骏、龙海物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20688号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人新东原公司的委托诉讼代理人商文财、被上诉人龙海、被上诉人李昌骏的委托诉讼代理人何静到庭参加询问。本案现已审理终结。新东原公司上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20688号民事判决书；2、依法改判李昌骏、龙海向新东原公司支付拖欠的物业管理费112986.2元，并以该金额为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日起计付利率至所欠服务费付清之日止；3、李昌骏、龙海承担本案一审、二审全部诉讼费。主要事实和理由：新东原公司主张李昌骏、龙海支付2015年3月至2016年9月拖欠的物业服务费，并未超过诉讼时效，应当支持。1、李昌骏、龙海与重庆同原房地产开发有限公司（以下简称同原公司）就房屋租赁合同签订变更协议时，因李昌骏概括承受之前合同的权利义务，龙海也愿意为之后的合同义务承担连带保证义务，故新东原公司与李昌骏签订新的物业服务协议时就之前拖欠的物业服务费给予了宽限期，故2015年3月、4月的物业服务费应当支持。2、黄永刚与李昌骏系合伙关系，全权负责商铺经营，另案中李昌骏对此予以认可，黄永刚于2016年3月8日向新东原公司出具分期还款承诺书、新东原公司向李昌骏的身份证住址（附有李昌骏使用的电话号码）邮寄催费函件以及新东原公司直接向案涉商铺送达暂停服务通知书并由黄永刚和店员分别签收的事实，应当起到中断诉讼时效的作用，故2016年1月、6月至9月的物业服务费亦应当支持，龙海应当承担连带保证责任。3、新东原公司于2019年8月22日就本案提起诉讼，诉讼时效再次中断。综上，一审法院认定2016年10月之前拖欠的物业管理费超过诉讼时效，为事实认定不清，法律适用错误，请二审法院依法改判支持上诉请求。李昌骏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持一审判决。1、李昌骏不应支付2015年3月、4月的物业费。租赁合同的变更协议仅就商铺租赁关系下的承租主体进行变更，李昌骏概括承受租赁合同产生的权利义务，不涉及物业服务费等租赁关系以外的内容，且新东原公司并非该变更协议的当事人；在变更协议签订之前，李昌骏并非案涉商铺的承租人，也不是业主，没有交纳物业费的义务。2、2016年9月前的物业费已经超过诉讼时效。李昌骏并未委托他人签收文件，且与黄永刚协商退出“天赋美业”，对新东原物业公司送至商铺的通知书不知情，不能产生诉讼时效中断的效力；按照前期物业服务协议的约定，每月25日前交纳次月物业服务费，2016年9月的物业服务费应在2016年8月25日前交纳，诉讼时效为三年，而起诉时间为2019年8月28日，故一审法院认定2016年9月以前的物业费已过诉讼时效并无不当。龙海辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。新东原公司向一审法院起诉请求：1.判令李昌骏、龙海向新东原公司支付2015年3月至2015年4月、2016年1月、2016年6月至2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费112986.2元；2.判令李昌骏、龙海向新东原公司支付逾期利息（以112986.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠费用付清之日止）。一审法院认定事实：同原公司与新东原公司签订了《东原·Ｄ7区（三期）前期物业服务合同》，约定：新东原公司为位于重庆市江北区物业提供物业服务；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费（不含公摊水电费、中央空调费用）标准为ＬＯＦＴ为4元／平方米／月，ＳＯＨＯ为3.5元／平方米／月，写字楼为15元／平方米／月，商业为35元／平方米／月，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，物业服务费按月交纳，应于（每月）前15日内履行交纳义务，未按时如数交纳的，每逾期一日，应按逾期金额3‰的标准支付违约金；合同期限为三年，自2014年12月19日至2017年12月18日止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2016年10月17日，同原公司与新东原公司签订了《关于延长期限的协议》。后同原公司与龙海签订《商铺租赁合同》，约定：同原公司将位于重庆市江北区出租给龙海用于经营服务类直觉品牌，该商铺套内建筑面积为200平方米；商铺租赁期为自2014年10月29日起至2020年2月18日止，商铺交付时期为2014年10月29日；2014年12月19日至2020年2月18日运营期间的物业服务费按租用面积45元／平方米／月计算；本合同签订前，同原公司已委托“新东原物业管理公司”对本商场进行物业管理，龙海同意在商铺交付前与该物业管理公司签订《新东原物业管理有限公司物业管理协议》，并服从“新东原物业管理公司”的管理。同原公司与龙海另就前述合同签订《合同条款变更协议》，双方将UG层A25-2号商铺变更为L1层A19号商铺，套内建筑面积为289.72平方米。2015年11月9日，同原公司、龙海、李昌骏三方签订《关于的变更协议》，约定：将原新新PARK购物中心商场的L1层A19号商铺租赁合同的承租人由龙海变更为李昌骏，同时将经营品牌“直觉”更改为“天赋美业”，李昌骏概括承受龙海的权利义务；龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务；原租赁合同、补充协议其他条款不变。李昌骏与新东原公司另签订《东原新新PARK前期物业服务协议》，约定：李昌骏租赁房屋为L1层A19号，建筑面积为289.72平方米；新东原公司的权利义务包括对设施设备、建筑物、环境卫生、消防、治安、经营秩序实施管理和维护，收取李昌骏应缴的物业服务费等，并有权向逾期未付者追索欠款及滞纳金，对公共配套设施设备、公共区域进行服务并保证正常安全运行，对公共秩序维护等；李昌骏的权利义务包括享有使用符合《商铺租赁合同》的要求和协议约定的公用设施的权利，按期付清与新东原公司相关的各种费用等；被告应依约交纳服务费（包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费）及其他费用（如代收代缴的水电费等），无论商铺是否空置，均按标准价格执行；服务费的收取起始以约定交铺日期为准；服务费的标准为45元/平方米/月，按每户的租赁/建筑面积计收，李昌骏应在每月25日前（遇节假日需提前）交纳次月物业服务费、上月水电费等费用，逾期将按每日3‰交纳违约金；租赁户租赁商铺内自用水电费按月抄表，随服务费一起交纳；本协议自双方签字或盖章之日起生效，至本物业业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。庭审中，新东原公司主张按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的为45元/平方米/月的标准收取物业服务费，并对逾期交纳物业服务费的违约金，主动调整为按年利率6%的标准收取逾期利息。新东原公司要求龙海承担责任的理由系依据同原公司、龙海、李昌骏三方签订《关于的变更协议》中关于“龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务”的约定。一审法院认为，新东原公司与同原公司签订的《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》以及李昌骏与新东原公司之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。李昌骏抗辩《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》无效的主张，一审法院不予采纳。结合当事人陈述及新东原公司举示的证据，新东原公司诉请的物业服务费实际系《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定的服务费。虽然《东原·D7区（三期）前期物业服务合同》具有普遍约束力，新东原公司所诉期间亦在该合同的期限内，但是李昌骏与新东原公司之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》系双方基于商业物业服务的特别约定，该服务费包括但不限于物业服务费、公摊水电费、中央空调使用费，故对新东原公司按《东原新新PARK前期物业服务协议》中约定为45元/平方米/月的标准收取服务费的主张，一审法院予以确认，对于李昌骏与此标准相关的抗辩意见，一审法院不予采纳。相关法律虽然对书面催交进行了规定，但该书面催交并不当然成为物业公司起诉的前置程序，且亦未规定该书面催交系效力性前置程序，物业公司要求支付服务费的权利是基于合同请求权，故对于李昌骏与此相关的抗辩意见，一审法院不予采纳。现新东原公司请求李昌骏、龙海支付2015年3月至2015年4月、2016年1月、2016年6月至2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的物业服务费。虽然同原公司、龙海、李昌骏三方签订的《关于的变更协议》约定涉讼商铺的承租人由龙海变更为李昌骏，李昌骏概括承受龙海的权利义务，龙海对李昌骏履行原租赁合同项下义务承担连带保证义务。但是合同具有相对性，约束的是合同当事人，该协议涉及的是另一法律关系，新东原公司并非该协议的当事人，新东原公司系基于《东原新新PARK前期物业服务协议》主张服务费，故对于新东原公司据此要求龙海履行支付服务费义务的请求，一审法院不予支持。同理，李昌骏于2015年11月9日签订《关于的变更协议》时才成为涉讼商铺的承租人，故对于此日期之前的服务费，李昌骏不应承担，一审法院对于新东原公司诉请的2015年3月至2015年4月期间的服务费不予支持。李昌骏抗辩新东原公司诉请的2016年9月之前的服务费已过诉讼时效，一审法院经审查认为，新东原公司举示的证据并不能证明其在本案立案（2019年8月28日）之前已及时进行过权利主张并导致诉讼时效中断，应承担相应的不利法律后果。故新东原公司关于2016年1月、2016年6月至2016年9月期间的服务费请求已过诉讼时效，一审法院不予支持。新东原公司关于2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费请求，一审法院予以支持，并确认该期间的服务费金额为39112.2元。李昌骏未举证证明前述期间的服务费已交纳，故自行承担不利的法律后果。关于逾期利息。李昌骏未依约交纳服务费的行为已构成违约，应依约承担违约责任。现新东原公司主张按低于合同约定的违约金标准即按年利率6%的标准计收逾期利息，一审法院予以确认。如前所述，对于新东原公司基于2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费而请求的逾期利息，一审法院予以支持，并确认被告以39112.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠服务费付清之日止。对于新东原公司请求的其余部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告李昌骏于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付2016年10月以及2017年1月至2017年2月期间的服务费39112.2元；二、被告李昌骏于本判决生效之日起十日内向原告重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以39112.2元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠服务费付清之日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2864.78元，减半收取计1432.39元，由原告重庆新东原物业管理有限公司负担931.05元，被告李昌骏负担501.34元。”二审中，新东原公司向本院举示了《分期还款承诺书》一份，拟证明新东原公司向天赋美艺门店主张过权利，该门店的负责人黄永刚系李昌骏的合伙人，应当适用诉讼时效中断的法律规定。经质证，龙海表示对此不清楚。李昌骏认为该证据不属于新证据，即便法院认定为新证据，其认为该承诺书系案外人单方出具，对其真实性无法认可，且天赋美艺并未委托黄永刚签署该份承诺书，该承诺书与李昌骏以及天赋美艺均无关。经审查，当事人对该证据的真实性、合法性均未明确提出异议，且该证据与本案具有关联性，本院依法予以采信。本院二审查明，黄永刚系李昌骏就案涉物业经营项目的合伙人。黄永刚于2016年3月8日向新东原公司出具《分期还款承诺书》一份，就“天赋美艺”欠付的物管费、水电费的金额进行了确认并就偿付方式做出了承诺。2017年12月13日，新东原公司向“天赋美艺”商铺送达《暂停服务通知书》，黄永刚在该通知书上签字并落日期。另查明，一审法院收到新东原公司民事起诉状的时间为2019年8月22日，立案时间为2019年8月28日。本院查明的其他案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为本案诉讼时效是否中断及相应法律后果。李昌骏在一审中认可黄永刚是其经营案涉物业所涉经营项目的合伙人，故本院认为新东原公司于2017年12月13日将催告水电费、物管费的通知向天赋美艺商铺送达的时候，黄永刚进行了签收，此时诉讼时效的中断。故新东原公司的主张物管费、水电费期间并未超过诉讼时效。至于新东原公司的诉讼请求是否应当全部支持，本院认为，2015年3月、4月的物业服务费，李昌骏、龙海均无需承担支付责任，具体理由一审法院已做详细阐述，本院在此不做赘述。除此以外的物业服务费，因李昌骏与新东原公司之间签订的《东原新新PARK前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故李昌骏应当依照约定向新东原公司支付物业服务费，对该部分诉讼请求，依法应予支持。新东原公司一审中举示的欠费明细显示，2016年1月欠费11074.8元、2016年6、7、8、9月分别均欠费13037.4元，2016年10月欠费9112.2元，2017年1月欠费8037.4元，2017年2月欠费6537.4元，共计86911.4元。因新东原主张的费用未超出约定的物业服务费标准13037.4元/月（45元/平方米·月×289.72平方米），且李昌骏未提出相反证据证明其已交费情况，故本院对新东原公司主张的欠费金额予以确认，李昌骏应向新东原公司支持欠付的部分物业服务费86911.4元。相应的逾期利息，亦应以86911.4元为基数计算。综上所述，因出现新证据导致本案认定的部分事实发生变化，本院依法予以改判。新东原公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初20688号民事判决；二、李昌骏于本判决生效之日起十日内向重庆新东原物业管理有限公司支付2016年1月、2016年6月至10月、2017年1月至2月期间欠付的部分物业服务费86911.4元；三、李昌骏于本判决生效之日起十日内向重庆新东原物业管理有限公司支付逾期利息（以86911.4元为基数，按年利率6%的标准，自2017年3月1日计付至所欠服务费付清之日止）；四、驳回重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1432.39元（已减半），由重庆新东原物业管理有限公司负担931.05元，由李昌骏负担501.34元；二审案件受理费2559.72元，由重庆新东原物业管理有限公司负担1023.89元，由李昌骏负担1535.83元。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年五月二十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟