江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初901号原告：广州众元置邦物业管理有限公司，住所地：广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第11层1101号房（仅限办公）。统一社会信用代码：91440101MA59LK5A7C。法定代表人：许冠昌，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李光亮，男，汉族，1995年8月10日生，系该公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：彭彭，女，汉族，1977年2月3日生，系该公司员工，住江西省赣州市章贡区，代理权限为特别授权。被告：廖新明，男，汉族，1956年8月15日生，住江西省赣州市章贡区。被告：廖江平，男，汉族，1982年7月14日生，住江西省赣州市章贡区。共同委托诉讼代理人：黄丽萍（系被告廖新明儿媳、被告廖江平配偶），女，汉族，1984年10月30日生，住址同上，代理权限为特别授权。原告广州众元置邦物业管理有限公司（以下简称为众元物业公司）与被告廖新明、廖江平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众元物业公司的委托诉讼代理人李光亮、彭彭，被告廖新明、廖江平的共同委托诉讼代理人黄丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众元物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告清付拖欠2016年4月-2019年12月共欠物业服务费2497.5元；2、判令被告向原告支付逾期违约金暂计至2019年12月约1659.6元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每月千分之一的标准计算至交清之日止）；合计：4157.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于赣州市。2007年6月30日，被告与广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称为莱佛士赣州分公司）签订《万盛ＭＡＬＬ前期物业管理协议》，约定:为被告所住物业在内的赣州市提供物业管理服务，并确定物业服务费按每月每平方米0.6元收取，所购物业建筑面积92.5平方米，被告每月应交管理费共计55.5元，每月管理费应在每月5日前交纳。因各项原因，莱佛士赣州分公司于2018年9月10日将债权债务全部移交给赣州和富置业有限公司（以下简称为和富公司），当日，和富公司将此债权债务移交给原告众元物业公司，并登报公示，至此由原告众元物业公司履行催收物业费的权利和义务。协议签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业管理费4157.1元，经原告多次催要无果，遂起诉。被告廖新明、廖江平答辩称，一、原告与被告没有法律关系，其起诉被告不符合诉讼主体资格。因原广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称为莱佛士公司）与小区业主签订了《前期物业管理服务协议》，但莱佛士公司于2018年8月私自撤走。2018年9月，众元物业公司在没有召开业主大会并征得业主大会同意的情况下，擅自闯入万盛小区，并未在市住建主管部门备案取得合法的资质，故其诉讼主体不合法。二、被告与莱佛士公司只存在物业服务个体纠纷，并且是超过诉讼时效的合同纠纷，根本不存在债权债务转让的问题。从2009年7月到2018年8月近十年来，莱佛士公司没有派人上门或书面向被告催缴过物业费，更没有采取诉讼方式主张权利，已超过诉讼时效。另根据《中华人民共和国和同法》第80条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权从转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。根据法律规定，莱佛士公司既没有通知被告对其享有的债权已转让给原告，也没有被告、莱佛士公司、原告三方共同订立的债权转让协议书签字确定，所以不存在债权债务转让的问题。三、莱佛士公司在提供物业服务期间未按照《前期物业管理服务协议》提供合格的物业服务，存在小区管理混乱、绿地被私自侵占、安保措施不到位等问题。自2018年8月莱佛士公司私自撤走以后，万盛小区住宅部分实际形成了一种自治管理模式，原告只对某一个业主负责，并不是对广大业主服务。小区环境卫生恶劣、门禁保卫形同虚设、治安消防安全隐患严重、公共设施破坏和老化严重等问题大量存在。万盛小区公共场所的收益未归全体业主所有。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廖新明、廖江平系坐落于赣州市章江新区房屋所有权人。2007年6月30日，被告廖新明、廖江平与莱佛士赣州分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：由莱佛士赣州分公司对万盛ＭＡＬＬ小区提供前期物业管理服务。2018年9月10日，和富公司与莱佛士公司签订《赣州［万盛ＭＡＬＬ］物业管理交接协议》，约定：莱佛士公司把截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让给和富公司。同日，和富公司与原告众元物业公司签订《万盛ＭＡＬＬ物业管理委托合同》，约定：和富公司将前物业公司移交给和富公司的截止至2018年9月10日前发生的：1、莱佛士公司因万盛ＭＡＬＬ物业管理工作产生的应收未收的物业管理费、公摊水电费等业户欠费；2、应付未付的承判商服务费、公共水电费、业主押金及其他应付账等费用；3、万盛ＭＡＬＬ物业项目的其他债权债务，全部转让予众元物业公司，由众元物业公司进行收缴与支付（众元物业公司承诺无条件承接前物业公司移交给和富公司的债权债务金额）。2018年11月10日，莱佛士公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及莱佛士公司与和富公司达成的物业管理交接协议，现将莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给和富置业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及债权的债务人向和富置业公司履行债务。2018年12月6日，和富公司在赣南日报刊登《债权转让通知》，载明：根据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及和富公司与众元物业公司达成的协议，现将和富公司从莱佛士公司受让的莱佛士公司为江西省赣州市万盛ＭＡＬＬ项目提供物业服务期间的所有对外债权（含业主所欠物业费及其他债权）从2018年9月11日起全部依法转让给众元物业公司，与此次转让债权相关的其他权利也一并转让。故请本次涉及转让债权的债务人向众元物业公司履行债务。上述合同签订后，众元物业公司以被告尚欠物业费为由，起诉至法院。另查明，莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、原告法定代表人身份证复印件、被告廖新明及廖江平身份证复印件、收楼文件签收表复印件、前期物业服务协议复印件、物业管理交接协议、物业管理委托合同、债权债务转让公告复印件等证据及原、被告庭审陈述，在卷佐证。本院认为，首先，无论是莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，还是和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均是对莱佛士赣州分公司与被告廖新明、廖江平签订《前期物业管理服务协议》中莱佛士赣州分公司的权利和义务的一并转让，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。即合同权利义务的概括转让应当经合同另一方的同意；其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主可以请求确认合同或者合同相关条款无效。综上，因莱佛士公司与和富公司签订《赣州[万盛MALL]物业管理交接协议》，和富公司与众元物业公司签订《万盛MALL物业管理委托合同》，均未经万盛MALL业主共同决定，未经万盛MALL业主大会由业主表决同意，对万盛MALL业主不产生法律效力，原告众元物业公司基于以上两份合同向被告要求支付物业服务费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州众元置邦物业管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州众元置邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴 芬人民陪审员  赖媛媛人民陪审员  黄 虎二〇二〇年五月三十日法官助理蓝娟书记员周琦