北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初66974号原告：王樱淏。被告：北京华润京通房地产开发有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街118号13层。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：钱焕章。委托诉讼代理人：杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：熊翊华，总经理。委托诉讼代理人：郭博。原告王樱淏（以下简称原告）与被告北京华润京通房地产开发有限公司、华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下一并提及时简称二被告，单独提及时分别称华润京通公司、华润置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告、华润京通公司之委托诉讼代理人杨顺义及华润置地公司之委托诉讼代理人郭博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告对原告所购房屋顶部、内墙、外墙开裂墙体及卫生间顶部渗漏进行修复；2.二被告为原告安装暖气设备并恢复供暖；3.二被告赔偿原告房屋空置损失2228516元；4.二被告将淋浴间恢复原状。事实和理由：2004年，原告从华润京通公司处购得精装房一套，房屋位于北京市朝阳区广渠门外大街*号优士阁小区东座*号，建筑面积97.35平方米。房屋交付时存在严重的墙面、顶面开裂的质量问题，至今一直未解决。从2005年夏季开始，房屋内卫生间屋顶渗漏，墙体轻微漏雨，导致精装修出现损坏现象。2006年至2009年，漏水问题越来越严重，导致原精装修及橱柜等财产损坏。原告于2010年重新装修，但因华润京通公司不作为、不处理外墙开裂漏雨等问题，导致本次装修再次损坏。另外，2005年冬季，房屋内暖气出现渗水现象，到2007年暖气漏水严重，给原告造成损失。2010年，因暖气漏水严重无法使用，二被告拆除了涉案房屋室内暖气片，至今未再安装、供暖。几年间，原告多次找二被告协商解决问题。2014年9月12日，二被告作出《优士阁B座2610相关问题研讨解决会议纪要》，承认原告所反映的房屋问题，制订了解决房屋漏水和供暖等问题的物业解决方案，并承诺予以解决，但拖延至今未予维修、解决，致使房屋至今多年不能使用。因质量问题导致房屋长期闲置，原告于2015年初找到华润置地公司询问能否进行第三次装修，华润置地公司告知春节过后才能办理装修，并承诺春节过后安排维修。原告于2015年3月20日申请办理了装修手续，在进行基础施工时，被华润置地公司以集团没批维修手续为由叫停，给原告造成重大损失。多年来，原告多次与二被告交涉，二被告相互推诿，至今未予解决，故诉至法院，请求依法判决。华润京通公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告没有任何证据证明房屋存在质量问题。即使存在质量问题，已经过了质量保证期限。其次，华润京通公司不存在任何违约行为。原告主张华润京通公司给其造成损失没有任何事实依据和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。再次，原告购房日期是2004年2月29日，入住时间是2004年的3月份，原告诉请已过诉讼时效。另外，关于原告所述淋浴间问题，原告自己也装修过，且自2004年到现在近15年时间了，故不同意原告诉讼请求。华润置地公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，暖气是原告自己申请拆除的，且保证以后不再增加暖气片。其次，原告自己室内装修，物业公司没有权利去阻止。而且房屋本身是精装修，到现在已经都15年了，里面正常老化，重新装修是正常的，与物业公司没有关系。再次，原告提供的当时的会议纪要是原告自己修改的，提供的是一个假的版本；提供的关于二次装修损失的资料，真实性亦不认可，原告没有损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾用名为王艳明。2004年2月29日，原告作为买受人、华润京通公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定原告购买华润京通公司位于北京市朝阳区广渠门外大街*号*层东座*号房屋（以下简称涉案房屋），购房款为850007元。2004年3月17日，原告作为甲方、华润置地公司作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定华润置地公司自2003年12月31日起至优士阁业主委员会与物业管理企业重新签订物业管理委托合同止期间向涉案房屋提供物业服务。2010年4月21日，原告向华润置地公司提交申请书，载明：涉案房屋由于暖气片质量问题，出现多处漏水现象，主管及支管锈蚀严重，并已过保修期，现申请拆除暖气片，并做管道维修及刷防腐漆，原告保证以后不再申请增加暖气片。2011年8月24日，原告取得涉案房屋所有权证，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。2014年9月12日，原告、华润置地公司工作人员就涉案房屋进行研讨并形成会议纪要，主要载明：原告反映的问题为房屋存在漏水情况、供暖问题、物业延缓开据证明影响业主注册公司。其中，关于房屋漏水情况一节，原告反映，自2004年3月17日验收时，涉案房屋即存在室内墙面顶面多处有裂纹现象，物业一直未能解决。2007年存在轻微渗漏，2009年2月，4个窗台下侧渗水，墙面开裂，2010年初进行户内装修，2011年再次漏水，导致窗台下侧壁纸大面积翘起，内侧墙面发霉、阳台柜子再次因渗水损坏。物业解决方案为，根据物业工程部门现场勘察，窗户密封胶存在开裂现象、外墙抹灰层龟裂、户内窗台、阳台下壁纸开裂脱落；初步解决方案为将原有窗胶剔除，重新打胶，窗台刷GS防水涂层，并按业主所提要求，扩大防水涂层面积；户内墙面裂纹维修，可通过贴布工艺解决，物业只对渗漏部分及相连（墙面）进行维修，并对壁纸进行恢复，其他部位需业主自行解决。关于供暖问题一节，原告反映，户内原有6-7组暖气片，在2005年至2006年间发现暖气少量渗水，反映至物业后，物业当时回复无法维修。至2007年，暖气横管、竖管皆出现水锈，怀疑开发商漏涮防锈漆造成。由于物业公司、热力公司、地产公司对暖气维修工作的相互推诿，造成暖气漏水问题一直未给予解决，暖气渗漏造成用户电子原器件受损，赔偿用户达74000元。2010年4月，业主装修期间，将户内暖气片拆除，并按物业要求签署一份拆除暖气申请书，现户内靠空调供暖。物业解决方案为，暖气属市政设施，供暖问题解决分为两部份，共有部分管道为热力公司维修，专属部分为业主自行维修，供暖费需业主与热力公司进一步协调、解决。“会议纪要”另载明了物业延缓开据证明、物业费缴纳等事宜。2014年10月14日，华润置地公司优士阁物业管理部向其公司有关领导提交请示，载明：经排查，优士阁大厦AB座共计26户每逢雨季都有不同程度阳台、窗户滴、漏、渗水现象，经现场查验，漏水原因为大厦外墙部分出现裂缝，防水层老化。管理部虽多次进行维修，但不能根治漏水问题，同时造成相关投诉，影响客户满意度及物业费收缴（其中B2610业户多次到公司及地产公司反映此问题）。为彻底解决此问题，故申请北京市安达亿防水工程有限责任公司对优士阁大厦进行外墙漏水及室内装修进行修复维修。2015年，华润置地公司以物业服务合同纠纷为由，将原告诉至本院。该案审理过程中，原告述称涉案房屋自2007年起出现外墙开裂、渗水现象，华润置地公司认可原告入住涉案房屋时曾报修过外墙渗水问题，且在2007年至2009年之间亦报修过该问题。华润置地公司于2015年7月20日表示，截止该日，其未对漏水外墙进行维修。本院经审理认定华润置地公司有义务对涉案房屋外墙进行维修和管理，其未尽到对涉案房屋进行维修的义务，并据此酌情判决原告向华润置地公司给付的物业费数额。审理中，本院曾组织各方当事人至涉案房屋处进行现场勘验，勘验结果为：客厅顶部有裂缝；主卧北侧窗户下方墙体有水渍并开裂；主卧东侧方向窗户下方墙体有水渍并开裂；阳台柜体有漏水浸泡痕迹；阳台外侧墙体有裂痕；无暖气管片；主卧顶部南侧、东侧有裂痕；卫生间顶部东南角有水渍痕迹。经询，原告坚持本案按照商品房销售合同纠纷起诉，并据此要求华润置地公司承担连带责任。原告表示其损失包括：1.暖气漏水造成电子原件损失74000元。原告表示，涉案房屋出租期间，因房屋漏水，承租人产生损失达二十多万元。经双方协商，原告赔偿承租人损失59000元，并退还剩余租金15000元，故产生上述损失；2.涉案房屋原精装修损失116400元；3.涉案房屋二次装修损失280000元；4.2007年4月30日至2008年2月6日、2009年4月25日至2019年12月31日期间房屋空置损失共计1778116元。其中，2007年4月30日至2008年2月6日期间，系因暖气漏水导致涉案房屋不能出租。2009年4月25日至2015年3月20日期间，系因二被告不予出具“企业住所（经营场所）证明”，致使涉案房屋不能出租。2015年3月21日至2019年12月31日期间，系因二被告阻止原告进行装修，致使涉案房屋不能出租。本院认为，依据本案查明事实可以认定，涉案房屋由原告自华润京通公司处购买，并由华润置地公司提供物业服务，即本案存在两个基础法律关系：一是原告与华润京通公司之间的商品房买卖合同关系；二是原告与华润置地公司之间的物业服务合同关系。华润京通公司、华润置地公司基于不同的合同关系承担各自的合同权利义务。鉴于华润置地公司并非商品房买卖合同的相对人，与原告并无直接的房屋买卖关系，原告以商品房销售合同纠纷为由要求华润置地公司承担赔偿责任，与合同相对性原则相悖，本院不予支持。原告主张涉案房屋存在质量问题，致使其受到经济损失，故要求华润京通公司承担赔偿责任。根据本案查明事实，本院从实体权利和程序权利两个方面论述如下：关于实体权利方面。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张涉案房屋存在质量问题，就此提交的证据仅为会议纪要，其中关于房屋质量的问题均为其自述情况，且其收房后对于涉案房屋再次予以装修。在此情况下，本院难以认定涉案房屋在交付时即存在质量问题。关于程序权利方面。诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效制度有以下特征：在诉讼时效届满时权利人的胜诉权消灭；诉讼时效届满不消灭实体权利；诉讼时效属于强制性规定。对诉讼时效期间的经过、届满以及中止、中断、延长事由的认定，是判断权利人有无请求人民法院保护其民事权利的根据。原告自入住涉案房屋十余年期间，均未向华润京通公司主张过权利。在双方未就诉讼时效终止、中断、延长事由进行举证的情况下，其诉讼时效已届满。综合上述分析，在原告未提出足够支持其诉求的证据且华润京通公司明确提出诉讼时效抗辩的情况下，对于原告要求华润京通公司维修房屋并赔偿经济损失等诉讼请求，本院一并予以驳回。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王樱淏的全部诉讼请求。案件受理费24628元，由原告王樱淏负担（原告王樱淏已交纳10950元，余13678元于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 磊人民陪审员  薛美英人民陪审员  耿绍武二〇二〇年五月二十五日书 记 员  胡琪汶