贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6005号上诉人（原审被告）：饶安贵，男,1946年4月14日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：唐波,贵州名城（金沙）律师事务所律师，联系。被上诉人（原审原告）：陈怀远，男,1964年9月24日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。委托诉讼代理人（特别授权）：蒋鑫，贵州恒发律师事务所律师。上诉人饶安贵与被上诉人陈怀远排除妨害纠纷一案，贵州省金沙县人民法院于2019年3月25日作出(2019)黔0523民初5号民事裁定书，陈怀远不服，上诉至本院。本院于2019年6月10作出(2019)黔05民终2826号民事裁定：一、撤销贵州省金沙县人民法院(2019)黔0523民初5号民事裁定；二、本案指令贵州省金沙县人民法院审理。贵州省金沙县人民法院重新审理后作出（2019）黔0523民初2572号民事判决，饶安贵不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人饶安贵上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审遗漏必须参加诉讼的当事人，应依法追加安居工程有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，以便查清本案事实。二、一审认定事实和法律关系错误。1、上诉人提交的证据均能证实金沙县国土资源局挂牌出让“金沙县公安局城中派出所”国有土地使用权，上诉人饶安贵挂靠金沙县安居工程有限责任公司，以68.3万元的价格得到该国有土地使用权，并与金沙县国土资源局签订《成交确认书》，后又与金沙县安居工程有限公司签订《工程承包协议书》。2、一审认定饶安贵是温小江的代理人，在“竞买人资格卡”上是委托代理人，这一认定与客观事实严重不符。3、一审认定上诉人造成被上诉人2万元租金损失属认定事实错误。三、一审适用法律错误。温小江并不享有涉案门面的所有权，其私自将涉案门面转让给被上诉人，其行为是无权处分，被上诉人的占有行为应属无权占有，亦不能享有占有保护请求权。原审原告陈怀远向一审法院起诉请求：1、依法判决被告停止侵害，排除妨害，赔偿原告房屋租金损失30000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2××4年6月16日，金沙县国土资源局在金沙县土地交易所挂牌出让“金沙县公安局城中派出所”国有土地使用权，温小江以68.3万元的竞拍价格中标，获得该国有土地使用权（宗地编号为2××4-13号），由于温小江本人无开发资质，便挂靠金沙县安居工程有限责任公司。当天，金沙县国土资源局和竞得人金沙县安居工程有限责任公司签订了《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，饶安贵作为金沙县安居工程有限责任公司的委托代理人在确认书上签名。该修建工程共五层，全由温小江出资修建，建成后二楼以上四层归派出所所有，一层五个门面归温小江所有。饶安贵与温小江系翁婿关系，温小江即委托饶安贵为代理人，办理交款及相关承建工作。2××4年6月16日，金沙县安居工程有限责任公司作为甲方，与乙方金沙县安居工程有限责任公司第二施工队副队长饶安贵签订了《工程承包协议书》。协议约定：“二、该改建工程项目，由乙方自己组织施工，甲方同意该改建工程的国有土地使用权、所建底层门面所有权和使用权全部归乙方所有，由乙方自主经营，甲方无权干涉。甲方必须在工程竣工验收合格后，协助乙方办理相关手续。房屋建成后，县房管局确认该工程房屋未进行交易，2009年8月3日，就由金沙县安居工程有限责任公司办理了证号为“金房权证金府房字第××号，坐落于金沙县房屋所有权证，房屋所有权人为金沙县安居工程有限责任公司，共有情况为单独所有。2008年6月15日至2008年10月7日，温小江将属于自己所有的位于金沙县门面作价46万元出售给原告陈怀远，原告陈怀远在这个时间段三次付购房款29万元给温小江，温小江在2008年10月7日的《收条》上注明：今收到陈怀远交来门面出售定金五万元，交付之日起门面交付房屋产权归陈怀远使用，余款壹拾柒万元，待房产证办理完毕后付清，交付之日前若有债权债务及经济纠纷由本人负责”。温小江将门面交付给原告陈怀远，陈怀远一直使用至今。2009年7月27日，原告陈怀远最后一次交付1万元给温小江，作为分摊门面手续费。原告陈怀远前后四次共交款30万元给温小江购买17号门面房，尚差16万元至今未交。2015年9月28日，温小江死亡。2018年3月，该门面以陈怀远的户名被纳入金沙县鼓场街道棚户区改造。原告陈怀远从2008年10月起，就将购买的17号门面出租给他人使用，一直未发生任何纠纷。2017年9月，原告陈怀远与陈征群签订了《租赁合同》，将17号门面出租给陈征群使用，期限2017年10月22日至2021年10月21日，租金为每年20000元，一年一结，合同签订之日起二年内不涨租金，以后按市场价商议。2018年5月15日，被告饶安贵来到17号门面房，对陈征群说门面有争议,阻止陈征群经营。同年8月25日，被告饶安贵在门面上张贴《通知》，通知门面租户：你所租门面，饶安贵是权属人。陈怀远无权再租，你的租期到2018年10月底止。在门面上写注“门面扯皮，暂不营业，购物对面”。并在陈征群的租房内阻止陈征群经营，导致陈征群无法经营，向公安局报警。陈征群在无法经营的情况下，要求原告陈怀远退还房租20000元，终止合同。原告陈怀远只好将房租20000元退还给陈征群，导致原告陈怀远的门面不能出租，造成陈怀远20000元的租金损失。为维护原告的合法权益，陈怀远起诉至法院，请求依法判决，实现其诉讼请求。一审法院认为：证据证明，死者温小江是该门面的实际所有权人，在出让“金沙县公安局城中派出所”国有土地使用权时，是温小江以68.3万元的竞拍价格中标，获得该国有土地，由于温小江本人无开发资质，便挂靠金沙县安居工程有限责任公司，房屋建成后，温小江拥有一层五个门面，在金沙县房屋所有权登记审批表上，领证人是温小江。由于该房屋未进行交易，就由温小江挂靠的金沙县安居工程有限责任公司办理了证号为“金房权证金府房字第××号房产证。温小江实际拥有房屋后，就将15号门面出卖给陈博，将17号门面出卖给原告陈怀远，至今已十年有余。金沙县安居工程有限责任公司是温小江的挂靠公司，不是五个门面的所有权人，金沙县安居工程有限责任公司及其法人代表赵连华都已证明。被告饶安贵自称是门面的权属人，但证据显示，被告饶安贵也不是该五个门面的所有权人，饶安贵是温小江的岳父，是温小江的代理人，在“竞买人资格卡”上是委托代理人；在《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》上是委托代理人；在《工程承包协议书》上是第二施工队副队长，是承建人。原告陈怀远是金沙县门面的实际占有人，陈怀远已四次交款30万元给温小江，温小江已于2008年10月7日将该门面交付予陈怀远，陈怀远占有该门面至今已十年有余，且将门面出租予别人，收取租金。从2018年5月15日起，被告饶安贵多次来到17号门面房，以门面权属人的身份对陈怀远出租给陈征群经营的17号门面进行妨害，不准经营，还在门面上张贴《通知》，通知门面租户：你所租门面，饶安贵是权属人。陈怀远无权再租，你的租期到2018年10月底止。另在门面上写注“门面扯皮，暂不营业，购物对面”等字样。饶安贵在门面房内阻止陈征群经营，还导致陈征群向公安局报警。以上饶安贵的妨害行为，饶安贵均已认可。陈征群在无法经营的情况下，要求原告陈怀远退还房租20000元，终止合同。原告陈怀远只得将房租20000元退还给陈征群，导致原告陈怀远的门面不能出租，造成陈怀远20000元的租金损失。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理特权登记的，不影响合同效力。”第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案门面未变更登记在陈怀远名下，其并非该门面的所有权人，但其依据购买合同，对出卖人享有交付房屋及办理变更登记的请求权。陈怀远基于与案外人温小江之间的购房协议而占有涉案门面，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定：合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告陈怀远因购买协议占有使用涉案门面，对涉案门面享有债权请求权及占有保护请求权，所以要求被告饶安贵停止侵害，排除妨害的诉讼请求一审法院予以支持。原告陈怀远请求被告饶安贵赔偿原告房屋租金30000元，因承租人陈征群提供了房屋《租赁合同》原件，合同载明租金20000元，出租人陈怀远因饶安贵的妨害向承租人陈征群退还了租金20000元，一审法院予以确认原告陈怀远的损失是20000元，应由饶安贵赔偿原告陈怀远门面租金损失20000元。被告饶安贵辩称自己才是涉案门面的实际所有权人，因被告饶安贵未依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告饶安贵未能充分举证证明该门面房屋系自己所有，故对其抗辩意见一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（一）项、第（二）项、第（八）项；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:一、由被告饶安贵在本判决生效后十日内立即停止对原告陈怀远占有的位于金沙县门面的侵害，并排除妨碍。二、由被告饶安贵在本判决生效后十日内给付原告陈怀远赔偿款20000元。案件受理费人民币（减半收取）280元，由被告饶安贵负担。二审中，上诉人饶安贵向一审法院提交证据：1、（2019）黔05民再37号民事判决书。用以证明：温小江存在贩毒、吸毒行为。被上诉人陈怀远质证意见：对该证据的真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的。2、建设勘察合同、建设工程竣工验收表。用以证明：整个工程都是上诉人承建的，一审法院认定事实错误。被上诉人陈怀远质证意见：对竣工验收的真实性无异议，但不能说明工程就是上诉人修建，上面没有上诉人的任何签字；对勘察合同的真实性无异议，但是不能证明工程是上诉人所建，因为上诉人是以代理人身份签字，可见上诉人是受温小江委托签字的。3、照片两张。用以证明：一审判决之前，门面还是租给别人的，就不存在损失一说，一审法院违背法定程序，判决赔偿没有任何法律依据。被上诉人陈怀远质证意见：对证据真实性无异议，但门面需要经营，里面有东西不代表在经营，由于上诉人在门面上写了门面有争议导致门面关门，所以产生营业损失。经一审法院审查，上诉人提交的证据1与本案没有关联性，一审法院不予采信；证据2中建设勘察合同上饶安贵是以代理人的身份签字，而建设工程竣工验收表上没有饶安贵的任何签字，均不能证明工程是由上诉人饶安贵修建，一审法院不予采信；证据3不足以证明被上诉人没有因上诉人的行为导致营业损失，对该证据一审法院不予采信。对一审查明的事实一审法院予以确认。本案二审争议焦点：一、本案是否应追加安居工程有限责任公司作为当事人参加诉讼；二、上诉人是否应停止侵害、排除妨碍并赔偿被上诉人2万元损失。一审法院认为，关于本案是否应追加安居工程有限责任公司作为当事人参加诉讼的问题。本案中，安居工程有限责任公司并非《最高人民法院关于适用的解释》规定的必须参加共同诉讼的当事人；为查明本案事实，一审依职权调取了（2017）黔0523执恢96号民间借贷纠纷卷宗，其中安居工程有限责任公司出具的《证明》及安居工程有限责任公司法定代表人赵连华的调查笔录已经证实改建城中派出所为商用房和办公楼是温小江挂靠安居工程有限责任公司修建；且一审调取的金沙县房屋所有权登记审批表上“领证人签章”栏内也是温小江签名。故上诉人认为本案应追加安居工程有限责任公司作为当事人参加诉讼无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于上诉人是否应停止侵害、排除妨碍并赔偿被上诉人2万元损失的问题。涉案房屋为被上诉人向温小江购买，并已实际支付购房款30万元，双方约定剩余房款16万元等房产证办理完结后付清。因房产证未办理至被上诉人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，被上诉人仍未取得涉案房屋的所有权。但被上诉人基于与温小江之间的协议合法取得了涉案门面占有、使用及收益的权利，上诉人从2018年5月15日起多次阻挠承租人陈征群营业并张贴《通知》等行为导致陈征群无法经营，被上诉人因此损失了相应的租金2万元，故一审根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”的规定判决上诉人停止侵害、排除妨碍并赔偿被上诉人2万元损失并无不当。上诉人主张派出所商用房和办公楼是其挂靠安居工程有限责任公司修建，但一、二审中上诉人提交的证据均不足以证明其主张，对上诉人的上诉请求一审法院依法不予支持。综上，上诉人饶安贵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元由上诉人饶安贵负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 朱 莉审判员 曹建军二〇二〇年五月二十六日书记员 向 旭