福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初1930号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年3月24日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地：南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码：91350583856303885A。             代表人刘梅莲，该支行行长。             委托代理人黄振裕、李梦凯，该支行职员。                               被告                       被告蓝云浪，男，壮族，1986年4月25日出生，住广西马山县。             被告蒙兰凤，女，壮族，1985年10月3日出生，住广西马山县。             被告南安中禧房地产开发有限公司，住所地：南安市仑苍镇仑苍街，统一社会信用代码：91350583581122486Y。             法定代表人吴成祖，该公司经理。             委托代理人李燕玲，该公司职员。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原被告签订的编号为35020120170087213的《个人购房担保借款合同》；             2、判令被告蓝云浪、蒙兰凤立即归还原告贷款本金560331.61元及相应未还的利息、罚息、复利（贷款未还的利息、罚息、复利至2020年4月20日为9659.20元，此后产生的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行相关规定计算至贷款本息清偿日止）；             3、判决原告有权对被告蓝云浪提供的借款抵押物［南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）3号楼22层2203室］拍卖、变卖所得价款优先受偿；             4、判令南安中禧房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；             5、判令被告承担本案全部诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告蓝云浪辩称：其与原告签订的《个人购房担保借款合同》属实，向原告借款本金650000元属实，但因资金困难，未能按合同约定方式足额还款，现尚欠本金560331.61元，请求通过调解解决纠纷。             被告蒙兰凤未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告南安中禧房地产开发有限公司辩（以下简称南安中禧公司）称：我公司与原告签订的《个人购房担保借款合同》属实，为蓝云浪的住房贷款本金650000元提供阶段性连带责任保证，我公司愿意按照合同承担保证责任，要求原告与蓝云浪提供偿还贷款的明细账及扣款账户。                               本院             认定             事实             证据                       2017年10月16日，原告（贷款人、抵押权人）与借款人（抵押人）蓝云浪、抵押人蒙兰凤、保证人南安中禧公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为650000元，用于借款人购买位于南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）3号楼22层2203室；借款期限15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率为借款发放日中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%；还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每月20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放贷款，提前行使担保权；担保方式为阶段性保证担保加抵押；阶段性保证人南安中禧公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；蓝云浪、蒙兰凤以南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）3号楼22层2203室提供抵押担保。蒙兰凤于同日出具《共同还款承诺书》给原告，为原告与蓝云浪签订的《个人购房担保借款合同》项下的贷款650000元承担共同还款责任。同年11月9日，双方到南安市国土资源局办理了《不动产登记证明》，证明事项为预告登记。同年11月22日，原告发放贷款650000元给蓝云浪用于支付购房款，执行年利率5.145%。上述借款，蓝云浪、蒙兰凤未能按合同约定还款方式按时足额还款，截至2020年4月20日，尚欠原告借款本金560331.61元及利息、罚息、复利9659.20元。另查明，蓝云浪、蒙兰凤于2014年1月26日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告依约发放贷款650000元给蓝云浪，但蓝云浪、蒙兰凤未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金560331.61元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求蓝云浪、蒙兰凤偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用阶段性保证担保加抵押方式担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，由阶段性保证人南安中禧公司提供连带责任保证。此后，由被告蓝云浪、蒙兰凤以其购买的南安市仑苍镇仑苍街水暖新都城（滨江新城）3号楼22层2203室房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告蓝云浪、蒙兰凤到南安市国土资源局办理了《不动产登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人蓝云浪、蒙兰凤办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安中禧公司对蓝云浪、蒙兰凤的上述债务承担连带保证责任。原告请求拍卖、变卖被告蓝云浪、蒙兰凤的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安中禧公司依约承担连带保证责任后,有权向蓝云浪、蒙兰凤追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告蓝云浪、蒙兰凤、南安中禧房地产开发有限公司于2017年10月16日签订的《个人购房担保借款合同》；             二、被告蓝云浪、蒙兰凤应于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金560331.61元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利计至2020年4月20日为9659.20元，自2020年4月21日至实际还款日止的利息、罚息按中国人民银行的有关规定和《个人购房担保借款合同》的约定计算）；             三、被告南安中禧房地产开发有限公司对蓝云浪、蒙兰凤的上述债务承担连带清偿责任；被告南安中禧房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向蓝云浪、蒙兰凤追偿；             四、驳回中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费9570元，减半收取为4785元，由被告蓝云浪、蒙兰凤、南安中禧房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年五月十八日                                     书 记 员 吴桂菊             速 录 员 徐 彤