湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0111民初6904号 原告：何平，男，1968年2月22日出生，汉族，湖北省来凤县人，来凤县民政局干部，身份证住址:湖北省来凤县，现住湖北省来凤县， 被告：武汉东湖新技术开发区管理委员会，住所地：湖北省武汉市洪山区高新大道777号。 负责人：陈平，该委员会主任。 委托诉讼代理人：宫步坦、范红霞，湖北金卫律师事务所律师。代理权限：一般代理。 第三人：中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司，住所地：江岸区解放大道1070号。 负责人：刘理利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告何平与被告武汉东湖新技术开发区管理委员会（以下简称东新管委会）及第三人中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司（以下简称中国人寿武汉分公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年10月9日、2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告何平，被告东新管委会的委托诉讼代理人范红霞，第三人中国人寿武汉分公司的委托诉讼代理人张玉到庭参加诉讼。案件审理过程中，当事人向本院申请了调解期限。本案现已审理终结。 原告何平提出诉讼请求：1．判令被告将武汉市东湖新技术开发区新管理大楼C区4楼不动产（建筑面积405平方米）交付给原告，并将房屋所有权证办理至原告名下；2．判令被告返还房屋面积误差款1008000元给原告；3．判令被告支付逾期交房的违约损失给原告（以405平方米为基数，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公告或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算，计算时间从2003年11月6日起至办结交付为止）；4．判令被告支付逾期办理产权证书的违约损失给原告（以1008000元为基数，按照人民银行计收逾期贷款利率计算，计算时间从2003年11月6日起至办结交付为止）；5．判令被告承担所有诉讼费用。 事实和理由：1993年被告发展第三产业，修建商品写字楼出售。1993年12月29日，被告与第三人签订了购房协议，约定第三人购买被告在洪山区修建的写字楼一楼西端，建筑面积504平方米，按照约定第三人于1994年5月底依约付清了房款。后被告将该房产交第三人使用。2003年11月6日，被告又与第三人签订了一份房屋置换协议，约定被告将武汉市东湖新技术开发区管理大楼C区4楼（建筑面积405平方米）置换给第三人，但被告一直未向第三人交房。2017年11月16日，第三人请示总公司同意并由总公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司就该财产权利在北京进行了公开拍卖。原告依法竞买成功，签订了成交确认书，并如期交清拍卖款，移交了相关资料。后原告多次要求被告交房、办理不动产证，但被告不积极办理，相互推诿，为此，原告提起诉讼。 被告东新管委会辩称：1．原告诉讼请求超过诉讼时效。案涉《购房协议》复印件载明的签订日期为1993年12月29日，但在2018年原告起诉时，其与第三人均未提供合同签订主体在此前主张权利的证明，超过了二十年的最长时效。且《房屋置换协议》中载明的主体即第三人在2012年12月1日向被告办公室发函主张该《房屋置换协议》中房屋的使用权，产生诉讼时效中断的效力，但此后原告与第三人均未提供主张权利的证明，超过了三年的诉讼时效期间。另2003年11月6日签订的《房屋置换协议》与《购房协议》复印件签约主体及标的不一致，并非被告的意思表示，不具有真实性，与被告无关，原告主张从2003年11月6日起由被告承担逾期交房和逾期办证的违约损失并无依据。2．原告的诉讼主张无证据证明，且自相矛盾。原告提交的《购房协议》《房屋置换协议》中协议主体不一致，拍卖时权利移交主体与两份协议中的也不一致，诉争标的也不明确。被告办公室不具备签约主体资格，被告在诉讼时效期间内也未收到任何债权人关于任何债权转让的通知。3．原告主张权利的法律依据为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但本案诉争不动产并非商品房，原告也无法转移其所有权。4．拍卖的财产权利所依附的不动产与两份协议中的标的不一致，且该拍卖的财产权利与被告无关，原告提交的证据无法证明其通过拍卖获得的财产权利所依附的不动产，与《购房协议》、房屋置换协议》及起诉状中所称标的具有同一性。5．原告提交的《竞买协议》中的附件《标的的现状及瑕疵不担保声明》、《标的查看确认书》表明其明知拍卖标的存在严重瑕疵及占用使用情况等，应自担风险。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人中国人寿武汉分公司述称，1993年12月29日，被告与当时的中国人民保险公司东湖新技术开发区支公司签订了《购房协议》，购买了案涉房屋。2003年11月6日，被告与第三人签订了《房屋置换协议》，主体不一致系因1995年左右中国人民保险公司拆分成中国人寿及中国人保，在分家过程中案涉房屋的权利归属于第三人，委托拍卖合同中出现的主体是因为中国人寿不良资产处置均由省公司一并处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明其诉讼请求，原告提交了《拍卖成交确认书》、《标的移交确认书》、《购房协议》、《房屋置换协议》、物业费收据、《委托拍卖合同》、国寿人险复〔2017〕515号批复、拍卖公司营业执照、资质证书、拍卖公告、《竞买协议书》、收款收据《金融企业国有资产转让管理办法》、《关于中国人寿保险公司办公用房有关事宜的函》、照片8张；被告提交了《关于我公司房产使用有关问题的函》。第三人未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1993年12月29日，被告与原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司签订了《购房协议》，约定由中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司购买被告在武汉市洪山区修建的写字楼一楼西端，建筑面积为504平方米，售房价为1008000元。在付清购房款后，被告将该房产交中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司使用。2003年11月6日，被告下属办公室与中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司签订了《房屋置换协议》，约定由第三人就原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司于1993年12月29日所购在东湖新技术开发区旧管理大楼西侧房屋（实测建筑面积398.8平方米）进行置换，被告将武汉东湖新技术开发区新管理大楼（武汉市洪山区）C区4楼（建筑面积405平方米）置换给第三人。后第三人腾退了原房屋，但被告未能按协议履行置换。2017年，中国人寿保险股份有限公司湖北省分公司向中国人寿保险股份有限公司请示，关于市场化处置部分留存资产（包括涉案房屋），得以批复同意。国寿投资控股有限公司、北京嘉禾国际拍卖有限公司、中国人寿保险股份有限公司湖北省分公司签订委托拍卖合同。2017年11月16日就该财产（拍卖标的名称为湖北省武汉市武昌区东湖路开发区管委会大楼C座四层不动产的财产权利）在北京进行了公开拍卖。原告以2079000元竞买成功。2018年1月17日，中国人寿保险股份有限公司湖北省分公司向原告移交了《房屋置换协议》原件及《购房协议》复印件各一份。后原告多次向被告主张有关权利，但至今无果。为此，原告提起诉讼。 另根据原告申请，本院向武汉东湖新技术开发区管理委员会不动产登记中心就诉争不动产进行了调查，以“东湖新技术开发区管理委员会”、“东湖路开发区管委会”等关键词进行搜索，返回的不动产登记信息中并无诉争房屋的相关信息。就此本院要求被告确认诉争房屋是否办理不动产登记，被告未能确认。 本院认为，原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司通过支付对价的方式取得了位于被告在武汉市洪山区修建的写字楼一楼西端房屋（实测建筑面积398.8平方米），其享有该房屋的所有权。2003年11月6日，被告下属办公室与第三人中国人寿保险股份有限公司武汉市分公司签订了一份房屋置换协议，双方协商进行房屋置换，约定第三人将原中国人民保险公司武汉市东湖新技术开发区支公司购买的武汉市洪山区写字楼一楼西端房屋（实测建筑面积398.8平方米）腾退给被告，被告将武汉市东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区）C区4楼房屋（建筑面积405平方米）置换给第三人。虽该协议是被告下属办公室与第三人签订，但在第三人按照该协议履行过程中，被告并未提出异议，应视为对该协议的追认，故该协议有效。现被告未能按照协议履行义务，第三人有权向其主张财产权利。对该财产的权利，第三人经上级部门同意，通过拍卖方式进行处置，并未违反法律禁止性规定，原告通过竞买的方式从第三人处取得该财产权益，故可以代位向被告主张财产权利，即要求被告对置换房屋进行交付。原告在向被告主张权利及诉讼过程中，被告实际知晓第三人已将权利转让给原告，但其并未提出实质性的抗辩意见，故应视为第三人履行了通知的义务。虽在拍卖过程中，所表述的标的物位置存在瑕疵，但不影响该标的物的特定性，同时被告亦未能提交反驳的证据，故对原告要求被告将武汉市东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区）C区4楼不动产（建筑面积405平方米）交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。本案涉及诉争房屋的相关权属，不受诉讼时效的限制，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。对原告要求被告将房屋不动产权证办理至原告名下的诉讼请求，因被告与第三人此前对此并无合同约定，且办理房屋不动产权证并不是出卖人的法定义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告向原告返还面积差异款1008000元的诉讼请求，因在2003年11月6日的房屋置换协议中，当事人并未对此进行明确约定，且该协议中载明原武汉市洪山区写字楼一楼西端房屋实测建筑面积为398.8平方米，而置换后的房屋面积为405平方米，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持；对原告要求被告支付逾期交房及逾期办证损失的诉讼请求，因原协议当事人在协议中并未约定交房时间及办证时间等事项，因此不存在逾期的问题，且原告也未能提交存在实际损失的证据，故对原告的上述诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第六条的规定，判决如下： 一、被告武汉市东湖新技术开发区管理委员会于本判决生效之日起三十日内将位于原武汉东湖新技术开发区管理大楼（武汉市洪山区马家庄）C区4楼房屋（建筑面积405平方米）交付给原告何平； 二、驳回原告何平的其他诉讼请求。 案件受理费26800元，由原告何平负担2680元，被告武汉东湖新技术开发区管理委员会负担24120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  唐培森 人民陪审员  陈德平 人民陪审员  张 萍 二〇二〇年五月七日 书 记 员  黄雨婷