广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4799号原告沈镔，男，汉族，1981年11月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人许伟青，北京市一法（深圳）律师事务所律师。被告一朱永通，男，汉族，1974年3月16日出生，身份证住址广东省封开县，被告二陈庆英，女，汉族，1975年5月15日出生，身份证住址广东省封开县，两被告共同委托诉讼代理人张威，广东鼎方律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人包宗权。原告沈镔与被告朱永通、陈庆英及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华地产”）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈镔及委托诉讼代理人许伟青、被告委托诉讼代理人张威到庭参加诉讼。第三人世华地产经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈镔向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与两被告于2019年4月18日签署的《意向书》；2.两被告返还原告定金人民币50000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。具体事实与理由：2019年4月18日，原告与两被告签订了购房《意向书》，约定原告向被告购买深圳市富通*丽沙龙都C栋C2座1单元202房，总价款为382万元。约定在签订《意向书》后30日内签署《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》，原告在签署《买卖居间合同》一日内向被告支付定金50000元。同日，原告通过银行转账的方式向被告二支付了定金50000元。2019年5月11日，原告发现案涉房屋存在严重的墙体渗水的质量问题，且水会沿通电线路渗出，存在安全隐患。此后，原告与两被告、第三人工作人员多次沟通上述问题，但都未能获得明确答复和改善方案。鉴于案涉房屋存在多处渗水问题，严重影响正常居住使用，不符合原告购置房屋的要求，原告于2019年5月14日向两被告及第三人世华地产发出《被迫解除购房和的通知》，要求解除与两被告签订的《意向书》并退还原告定金，但两被告未予回复。直至2019年5月25日才向原告发出《履约告知函》，通知视为原告放弃购买案涉房屋，已交的定金不予退还。原告认为，两被告未提前告知原告该房屋存在渗水的质量问题及相关安全隐患引发争议，致使《买卖居间合同》不能订立，责任在于被告，且《买卖居间合同》未订立，原告自始就不存在向被告支付定金的义务，故被告应当将原告支付的定金予以返还。特此起诉，请求法院判如所请。被告朱永通、陈庆英辩称，房屋不存在质量问题更没有安全问题，原告也没有任何证据证明房屋存在上述问题，上述问题均为原告不想按照意向书购房逃避违约责任而陈述。二手房就是按现状交楼，原告签意向书之前看过房，知道房屋的情况，后原告反悔想拿回5万元定金，遂无中生有，请法庭予以驳回。第三人世华地产未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称，一、我方并非本案适格主体，无须承担任何责任；二、涉案房屋交易无保证金或定金托管在我方；三、2019年4月18日，经我方居间，原被告就涉案房屋达成购买意向并签订《意向书》，原告于当日向被告支付5万元定金。签署《意向书》前，我方带原告现场看房，原告并未提出疑议。签署后，原告自行上门看房后，提出存在渗水的质量问题，业主称是厨房水管问题更换即可解决。2019年5月11日，我方于原被告一起现场看房，就咨询物业服务人员，物业服务人员认为房屋不存在质量问题，原被告未请有资质机构进行房屋质量鉴定。2019年5月15日，我方收到原告邮寄的《被迫解除购房和的通知》。后双方诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市富通*丽沙龙都C栋C2座1单元202房，不动产证号为5000162773，建筑面积为101.8㎡，用途为住宅，于2005年5月10日经核准登记至被告朱永通名下，权利份额100%。2019年4月18日，原告沈镔作为买方，被告朱永通、陈庆英作为卖方，双方签订《意向书》，约定：卖方自愿将位于深圳市富通*丽沙龙都C栋C2座1单元202房屋转让给买方，转让成交价为382万元，定金5万元，买方须于双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称“买卖及居间合同”）后1日内向卖方支付；剩余房款买方须于签署合同起30日内支付首期款并在签署日期届满后三日内提交按揭贷款申请，贷款无法获批或不足支付买方须于收到通知起十日内补足剩余房款；涉案房屋有抵押，卖方须于签署合同期30日内自行筹资赎楼；双方于买方获得贷款承诺函或一次性付款情况下剩余房款办理监管且交易房产注销抵押登记后5日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过后手续；卖方支付提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、赎楼担保费、按揭服务费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费，卖方支付其他税费；双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本《意向书》后30日签署买卖及居间合同，若卖方违约不签署买卖及居间合同则需双倍返还买方所付保证金，若买方违约不签署买卖及居间合同则卖方可没收买方已付保证金；双方成功签署买卖及居间合同的，双方同意向居间方支付房产成交价3%的居间服务佣金，并在签署合同时向居间方支付按揭服务费3000元/单。当日，原告向被告陈庆英支付定金5万元。原、被告及第三人均确认，原告签署《意向书》前曾到现场查看过涉案房屋。2019年5月11日，原告自行到涉案房屋查看。2019年5月12日，原、被告及第三人共同到涉案房屋查看，原、被告双方对墙体是否渗水及部分墙体内水管是否漏水发生争议，但原、被告未请有资质的机构进行鉴定。2019年5月15日，被告、第三人收到原告发出的《被迫解除购房和的通知》，载明因2019年5月11日看房过程中，被告陈庆英透露餐厅一侧墙体存在渗水，建议原告装修过程中进行处理，且经过2019年5月12日原、被告及第三人共同现场确认房屋情况，原告认为涉案房屋存在质量问题及安全隐患，要求解除《意向书》和《居间服务及佣金承诺书》并返还定金5万元。2019年5月25日，被告向原告发出《履约告之（应为“知”）函》，载明因原告未按照约定于2019年5月18日前签订合同的行为视为放弃购买涉案房屋，上述行为构成违约，原告已支付的定金不予退回。涉案房屋实际未交付；原、被告双方除定金外，均未履行任何其他内容。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的关于转让深圳市富通*丽沙龙都C栋C2座1单元202房屋的《意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对原、被告主张的事实进行答辩及对原告提供的证据进行举证、质证的权利。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案原、被告双方分别于2019年5月15日、2019年5月25日向对方书面通知解除《意向书》，应视为双方已对解除达成一致，本院确认院、被告双方签订的《意向书》于2019年5月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告约定签订《意向书》后30日签署买卖及居间合同，若卖方违约不签署买卖及居间合同则需双倍返还买方所付保证金，若买方违约不签署买卖及居间合同则卖方可没收买方已付保证金；买方须于双方签署买卖及居间合同后1日内向卖方支付定金5万元。原告作为买方，经过多次看房认为涉案房屋不符合其购房目的，且在约定签署买卖及居间合同的期限届满前明确告知被告表示不再购买涉案房屋；被告作为卖方，配合原告看房，并如实告知原告房屋使用中存在的问题，不存在故意隐瞒的情形。涉案房屋于2002年11月9日竣工，截至2019年已使用16年以上，本院认为原、被告双方就墙体及水管是否渗水存在争议的情况下，在签署转让意向书后，未能签订正式的房屋买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由；且《意向书》并未约定保证金，原、被告及第三人均确认原告支付的5万元为提前支付的购房定金，被告以原告违反《意向书》中的违约条款为由不予返还定金，缺乏依据。综上，被告应向原告返还已收取的购房定金5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告沈镔与被告朱永通、陈庆英2019年4月18日签订的关于转让位于深圳市宝安区富通*丽沙龙都C栋C2座1单元202房屋的《意向书》于2019年5月25日解除；二、被告朱永通、陈庆英于本判决生效之日起七日内向原告沈镔返还购房定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费525元，由两被告负担。受理费原告已预交525元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费525元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长 娄 靓二〇二〇年五月三十一日书记员 黄 蓉书记员 冯嫦娥附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。