北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1037号原告：吴勇，男，1971年9月11日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：汇豪实业投资有限公司，住所地北京市房山区窦店镇交道东大街5号405室。法定代表人：梁汝明，总裁。委托诉讼代理人：雷志军，男，该公司法工委主任。原告吴勇与被告汇豪实业投资有限公司（以下简称汇豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴勇、被告汇豪公司委托诉讼代理人雷志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴勇向本院提出诉讼请求：1.汇豪公司即刻主导办理山水汇豪苑60#楼3单元1102室分户产权转移登记；2.汇豪公司向吴勇开具金额为325019元的购房款发票；3.汇豪公司向吴勇赔偿逾期办证损失95610元（以325019元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，具体为中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自2016年3月21日计算至2020年5月7日）。事实和理由：根据北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2556号判决书和北京市房山区人民法院（2019）京0111民初24449号判决书，吴勇系山水汇豪苑60#楼3单元1102室的业主，吴勇与汇豪公司签订的合同为有效的商品房买卖合同。汇豪公司在吴勇已经全额付款的情况下，长期怠于履行房产证给付义务，致使吴勇所购房屋长期闲置，企业不能入驻，造成了重大经济损失。吴勇为维护自身合法权益提起诉讼，望判如所请。汇豪公司辩称，不同意吴勇的诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：1.吴勇曾多次就同一事由提起诉讼，均被北京市房山区人民法院和北京市第二中级人民法院驳回，吴勇是滥用诉权。2.换签商品房买卖合同是吴勇办理产权转移登记的必要前置条件，但吴勇始终拒绝换签，其种种要求也在之前的诉讼中被法院驳回，这是导致至今未转移登记的根本原因。没有吴勇的配合，任何人也无法完成案涉房屋的产权转移登记。3.吴勇要求汇豪公司为其开具购房款发票的请求属税法调整的法律关系，超出了人民法院受理民事案件的范围，汇豪公司也从未拒绝为吴勇开具房款发票。4.无论是违约金还是违约损害赔偿，都应以违约行为和需要承担违约责任为前提，汇豪公司无违约行为，不应承担违约责任，吴勇对其损失也没有证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月25日，汇豪公司（出卖人）与吴勇（买受人）签订《山水汇豪苑内部认购书》（以下简称《认购书》）。《认购书》约定：吴勇购买汇豪公司开发建设的位于房山区窦店镇山水汇豪苑公建6#楼3单元1102号（坐落位置现确定为：房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼11层3单元1102号）房屋（以下简称1102号房屋），该商品房用途为商业，预测建筑面积为51.44平方米，其中套内建筑面积37.65平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.79平方米；按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方米8607.49元，总价款为324072元；吴勇于2012年9月25日一次性交付房款324072元，汇豪公司应该在2012年12月30日前交付房屋。《认购书》第十条为关于产权登记的约定，该条款约定：汇豪公司应当在商品房交付使用之日起24个月内，办理权属登记，有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准。《认购书》第十七条约定：双方于2013年7月30日前换签北京市住房和城乡建设委员会监制的《商品房现房买卖合同》，认购合同在签订正式合同当日自动失效。《认购书》还对逾期付款违约责任、逾期交房违约责任等事项进行了约定。吴勇于2012年9月9日向汇豪公司交纳购房定金2万元，于2012年9月25日交纳购房款304072元，于2012年12月29日交纳差价款947元，并同时交纳了契税、维修、代办、登记费等费用。汇豪公司向吴勇出具了收据，未开具发票。汇豪公司称其准备在换签《商品房现房买卖合同》时一并向吴勇出具发票，且吴勇一直未要求开具发票，如法院判决开具则同意履行。2012年12月29日，吴勇与汇豪公司进行了1102号房屋的交接验收，汇豪实业公司将房屋交付吴勇使用。2014年3月21日，房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼办理房屋所有权登记。2014年5月30日，汇豪实业公司向吴勇发出《告知函》，告知吴勇务必于2014年6月15日前到汇豪公司办理换签备案。吴勇前往汇豪公司换签《商品房现房买卖合同》时，双方就逾期换签的赔偿等问题发生争议，未能签订《商品房现房买卖合同》。此后，双方就换签合同问题再次协商，由于对于产权证办理时间、《认购书》处理等问题不能达成一致意见，未能换签合同。1102号房屋尚未办理所有权转移登记。另查明，2014年6月，吴勇以合同纠纷为由将汇豪公司诉至本院，要求：1.汇豪公司在换签《商品房现房买卖合同》前向吴勇赔偿损失57237.48元；2.汇豪公司赔偿后，双方继续履行换签《商品房现房买卖合同》事宜；3.汇豪公司书面提供房屋差价计算方法，出示房产分户平面示意图和房屋面积测算草图。本院于2014年9月12日作出（2014）房民初字第08374号民事判决书，判决汇豪公司向吴勇出示1102号房屋的房产分户平面示意图，驳回了吴勇的其他诉讼请求。吴勇不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2014年11月5日作出（2014）二中民终字第11150号民事判决书，驳回上诉、维持原判。2016年6月，吴勇以房屋买卖合同纠纷为由将汇豪公司诉至本院，要求：1.明确1102号房屋归属并请求法院协助产权转移，制止汇豪公司继续加害给付（瑕疵履行）；2.汇豪公司赔偿主合同标的减值损失15098元；3.汇豪公司向吴勇赔偿可得利益损失31212元；4.在吴勇获得产权转移前，汇豪公司无权向他人转让1102号房屋产权。吴勇在诉讼中表示，要求确认1102号房屋属于吴勇，不要求法院判决汇豪公司协助办理产权登记。本院于2016年9月8日作出（2016）京0111民初8360号民事判决书，判决汇豪公司向吴勇赔偿逾期办证损失15098元，驳回了吴勇的其他诉讼请求。吴勇、汇豪公司均不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年11月23日作出（2016）京02民终9455号民事裁定书，撤销原审判决、发回重审。案件重审过程中，吴勇申请追加杭州银行股份有限公司北京分行（以下简称杭州银行北京分行）、北京山水汇豪物业管理有限公司（以下简称汇豪物业公司）作为共同被告参加诉讼，并变更诉讼请求为：1.解除商业用商品房买卖合同，汇豪公司返还购房款325019元；2.汇豪公司返还契税、维修、代办和登记费用总计21478.56元；3.汇豪公司返还2014年3月17日至2017年3月26日的购房款、税费、维修费、代办费和登记费的总利息共计67074.33元；4.汇豪公司和杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向吴勇返还2012年9月25日至2014年3月17日的购房款利息29024.64元；5.汇豪公司承担侵权责任，向吴勇返还2012年9月25日至2014年3月17日的税费、维修费、代办费和登记费利息1918.06元；6.汇豪公司赔偿吴勇2014年3月17日至2017年3月26日的总房款损失按罚息计49889.53元；7.汇豪公司和杭州银行北京分行承担侵权责任，共同向吴勇赔偿2012年9月25日至2014年3月17日购房款罚息28314元；8.汇豪公司承担侵权责任，向吴勇赔偿2012年9月25日至2014年3月17日的税费、维修费、代办费和登记费罚息1918.06元；9.汇豪公司与杭州银行北京分行赔偿吴勇自禁售日2017年3月26日至宣判日按照诉讼请求1、2、3、4、5、6、7之和为本金，年利率为4.35%之利息；10.汇豪物业公司承担侵权责任，返还吴勇2012年12月至2014年3月物业费和供暖费4922元；11.汇豪物业公司向吴勇返还2014年3月之后的物业费和供暖费2733.13元；12.汇豪公司因违约赔偿吴勇损失之其它损失21986.42元。本院于2017年12月25日作出（2017）京0111民初950号民事判决书，驳回了吴勇的全部诉讼请求。吴勇不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年5月29日作出（2018）京02民终2556号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，对合同双方均具有法律约束力。吴勇与汇豪公司签订的《认购书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。汇豪公司和吴勇均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。吴勇与汇豪公司在《认购书》中对房屋坐落、房屋价款、支付方式、房屋交付、权属登记、违约责任等房屋买卖的具体事项均做出全面、明确约定，就房屋买卖意思表示的要素与常素达成合意；汇豪公司已经将1102号房屋交付吴勇，吴勇亦已交纳全部购房款及契税、维修、代办、登记等费用。综上，汇豪公司与吴勇已就1102号房屋建立了买卖合同关系并实际履行。按照约定向买受人吴勇交付1102号房屋并移转所有权，是汇豪公司作为出卖人的主要合同义务。汇豪公司于2012年12月29日向吴勇交付了1102号房屋，房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼于2014年3月21日办理房屋所有权登记。吴勇要求汇豪公司协助办理1102号房屋产权转移登记的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。汇豪公司的相关抗辩意见本院不予采信。《中华人民共和国税收征收管理法（2015年修正）》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”结合上述法律规定，开具并向交易对方交付发票，不仅是为规范税收征收和缴纳行为而应由相关纳税主体履行的法定义务，也是相关纳税主体应当履行的合同义务。吴勇要求汇豪公司开具购房款发票的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。吴勇要求汇豪公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿2016年3月21日至2020年5月7日期间因逾期办理所有权转移登记造成的损失95610元。《认购书》约定，汇豪公司应当在商品房交付使用之日起24个月内办理权属登记，有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准。汇豪公司在2012年12月29日向吴勇交付1102号房屋后，至今未能办理所有权转移登记。虽然《认购书》约定有关权属登记的具体事项以双方签订的《商品房现房买卖合同》为准，但在双方未能签订《商品房现房买卖合同》并通过该另行签订合同中的有关条款对权属登记事项进行变更的情况下，汇豪公司仍应依据《认购书》的约定履行。汇豪公司在2014年5月30日发函通知吴勇换签合同，因吴勇提出赔偿等条件导致合同未能签订，吴勇对此负有一定责任。此后，吴勇再次提出换签合同的要求且未附加其他条件，但汇豪公司也一直未予办理。汇豪公司对于未能换签合同并导致房屋所有权转移登记不能及时办理，应承担相应违约责任。对于吴勇主张的损失赔偿，本院以吴勇提供的证据为基础，综合考虑吴勇主张违约责任的期间，房屋产权登记部门对于所有权证办理的管理性要求，双方未能换签《商品房现房买卖合同》并办理网签备案的原因以及吴勇的历次诉讼行为包括在2014年起诉要求换签合同、在2016年的案件重审过程中变更诉讼请求要求解除合同等事实，酌情确定汇豪公司向吴勇赔偿逾期办理所有权转移登记的损失5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国税收征收管理法（2015年修正）》第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、汇豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助吴勇办理房山区窦店镇山水汇豪苑60号楼11层3单元1102号房屋的所有权转移登记，将房屋所有权登记至吴勇名下；二、汇豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向吴勇开具并交付价税合计额为325019元的增值税发票；三、汇豪实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向吴勇赔偿逾期办理房屋所有权转移登记损失5000元；四、驳回吴勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，由汇豪实业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年五月二十九日法官助理  冯瑞卿书 记 员  晋 月