广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初17117号原告：邝暖春，男，1967年8月10日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************613。委托诉讼代理人：徐宏威，河南民青律师事务所律师。被告：邝景祥，男，1958年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************555。第三人：邝淦芬，女，1994年7月8日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为441************588。第三人：邝志华，男，1996年4月19日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************559。原告邝暖春与被告邝景祥合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，邝淦芬、邝志华申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭审理。原告邝暖春的委托诉讼代理人徐宏威、被告邝景祥、第三人邝淦芬、第三人邝志华到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告邝暖春向本院提出诉讼请求：1.确认邝暖春向邝景祥转售位于东莞市**************、18号、19号共三栋房产的行为无效；2.本案诉讼费由邝景祥承担。事实与理由：邝暖春因资金周转需要于2018年初向邝景祥借款3200000元。同年6月6日，邝暖春与邝景祥达成《买卖合同书》，同意邝暖春将位于东莞市*************的**占地面积300平方米、建筑面积约1500平方米的4层房产以4500000元转让给邝景祥，并且，邝暖春再向邝景祥借款3100000元，即合计借款6300000元，此款折抵房款4500000元后，实际仍借款1800000元。于是，双方在《买卖合同书》中约定，针对前述1800000元借款，邝暖春将位于东莞市**************、18号、19号的三栋房产以1800000元转让给邝景祥，以此偿还借款，但邝暖春对该三栋房产随时享有以1800000元赎回的权利；且邝景祥同意将该三栋房产以每月60000元的租金标准返租给邝暖春使用，从2018年6月1日开始计租，邝暖春需在每月10日前支付当月租金，超过12个月以上未支付租金的，视为邝暖春放弃三栋房产的赎回权，邝景祥可以自由处理房产。然而，双方当时签订合同的真实意思是确立借款合同关系，由邝景祥借款1800000元给邝暖春，并每月支付利息60000元，借款期限为无固定期限，邝暖春可以随时归还，同时约定以物抵债，在邝暖春超过12个月未支付利息的情形下，以三栋房产抵债，且基于双方约定的利息超过法定标准，双方将利息表示为租金。其后，因邝暖春无力偿还利息，邝景祥要求邝暖春迁出房产，造成邝暖春全家无处居住。邝暖春认为，以上以物抵债的约定，本质上是为了担保债权的实现，属于流质条款，应属无效，故其提起诉讼。被告邝景祥辩称，邝景祥不清楚案涉《买卖合同书》是否有效，但根据邝景祥、邝暖春是同一农村集体经济组织成员，买卖行为已经过双方确认及邝暖春妻子的确认，并有村民委员会盖章证明等事实可知，案涉房屋买卖行为成立。如邝暖春同意，邝景祥愿意以合适的价格将房屋卖回给邝暖春。第三人邝淦芬、邝志华向本院提出诉讼请求：确认邝暖春向邝景祥转售位于东莞市**************、18号、19号共三栋房产的行为无效。事实与理由：案涉《买卖合同书》约定的以物抵债行为，实际上是指房产抵押，且属于流质条款，违反了《中华人民共和国物权法》的规定，故属无效。另，案涉三栋房产属于家庭共同财产，邝淦芬、邝志华享有相应权益，邝暖春无权单独处分，故邝暖春与邝景祥的房屋买卖行为无效。原告邝暖春对第三人邝淦芬、邝志华提出的诉讼请求没有意见。被告邝景祥对第三人邝淦芬、邝志华提出的诉讼请求所持意见与其前述答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，邝暖春、邝景祥签订《买卖合同书》，确认截止至签约时，邝暖春向邝景祥借款3200000元，邝暖春同意将位于东莞市****************占地面积300平方米、建筑面积约1500平方米的4层房产以4500000元转让给邝景祥，并且，邝景祥同意再借款3100000元给邝暖春，合计借款6300000元，此款折抵房款4500000元后，实际借款为1800000元；针对该1800000元借款，邝暖春同意将位于东莞市**************的一栋占地面积约110平方米、建筑面积440平方米的4层房产，位于东莞市*****************占地面积110平方米、建筑面积440平方米的4层房产，及位于东莞市*****************占地面积约135平方米、建筑面积600平方米的4层房产（以下分别称“园塘街17号、18号、19号房产”），共三栋房产以1800000元转售给邝景祥，以此偿还借款，但邝暖春对该三栋房产随时享有以1800000元赎回的权利；且邝景祥同意将该三栋房产以每月60000元的租金标准返租给邝暖春使用，从2018年6月1日开始计租，邝暖春需在每月10日前支付当月租金，超过12个月以上未支付租金的，视为邝暖春放弃三栋房产的赎回权，邝景祥可以自由处理房产。《买卖合同书》并有邝暖春的妻子李映弟、儿子邝志祥*签名确认。同日，邝暖春、李映弟与邝景祥在东莞市*********民委员会的见证下，又签署了《房屋转让证明书》，确认转让和受让园塘街17号、18号、19号共三栋房产的事实。后园塘街17号、18号、19号房产一直由邝暖春使用，但邝暖春没有支付租金，邝景祥称视为邝暖春放弃上述三栋房产的赎回权。2019年6月14日，邝暖春与邝景祥签订《债务协议书》，确认2019年5月31日前邝暖春向邝景祥借款的本息合计为2935000元，双方同意邝暖春将园塘街17号、18号、19号共三栋房产的拥有权交给邝景祥，以抵清邝暖春欠邝景祥所有的债务；同时，邝景祥同意邝暖春使用园塘街18号房产一楼至2019年12月31日。并且，双方在《债务协议书》中约定，用于抵债的三栋房产价值为3000000元，其中18号、19号房产可以让邝暖春于2019年12月31日前自行筹钱赎回，赎回金额如下：如19号房产卖出2000000元，邝暖春可以用1000000元赎回17号和18号房产；如17号、19号房产卖出2800000元，邝暖春可以用200000元赎回18号房产，如此类推；且邝景祥同意18号房产在2019年12月31日前不能出售，如邝暖春在此日期前没有赎回，邝景祥可自行处理。但期限届满，邝暖春没有筹集到资金赎回房产。邝淦芬、邝志华分别是邝暖春的女儿和儿子，其二人主张对园塘街17号、18号、19号的三栋房产享有权益，但没有提供相关证据予以证明。经向东莞市自然资源局调查，园塘街17号、18号、19号的三栋房产均没有办理相关报建手续，亦没有进行不动产权属登记。据此，邝暖春认为该三栋房产属于违章建筑，邝暖春与邝景祥约定转让该三栋房产，也应认定为无效。以上事实，有《买卖合同书》、房屋转让证明书、《债务协议书》、业务受理单、个人网上银行交易信息、确认书、门面出租合同、转账记录、民事起诉状、户口簿、东莞市自然资源局的复函及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点为:一、邝暖春与邝景祥之间的法律关系如何认定；二、双方就园塘街17号、18号、19号房产所达成的协议是否有效。针对焦点一。邝暖春与邝景祥确认双方之间存在借贷关系，邝暖春主张双方签订案涉《买卖合同书》，目的是以园塘街17号、18号、19号的房产作为抵押物，担保债务履行；邝景祥则不确认邝暖春所述，主张合同目的是以物抵债。本院对此分析如下：其一，案涉《买卖合同书》无论从合同名称还是从内容上，均表述为“买卖”“转售”“出售”“赎回”等，形式上符合买卖合同的一般特点；其二，案涉《买卖合同书》签订后，双方还签署了房屋转让证明书和《债务协议书》，进一步确认了双方转让和买受房产的意思表示，并以此抵销双方之间因借贷关系形成的债权债务关系；其三，邝暖春在案涉《买卖合同书》签订后，没有继续就双方之前的借贷关系向邝景祥还款，表明双方认可此前借贷关系的权利义务已经了结；其四，现有证据不能显示双方形成了抵押担保的法律关系，虽然双方约定邝暖春在一定条件和期限下，可以赎回房屋，并约定赎回房屋前，邝暖春有权以支付租金的方式使用房产，但单凭以上内容，不能认定房产即属于抵押物以及租金即为借款利息，更不能据此认定相关条款属于担保中的流质条款。因此，邝暖春的主张不成立，本院不予采纳。案涉《买卖合同书》关于园塘街17号、18号、19号房产的条款应属于以物抵债的协议。针对焦点二。案涉《买卖合同书》关于园塘街17号、18号、19号房产的协议内容，是邝暖春与邝景祥的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。即使邝暖春在转让房产时，案涉房产尚未办理相关报建手续及不动产权属登记手续，但此情形并不必然导致协议无效。此外，邝淦芬、邝志华主张对园塘街17号、18号、19号房产享有权益，其二人均没有提交证据予以证明，仅凭其与邝暖春之间的近亲属关系，不能得出上述房产属于其与邝暖春共有财产的结论，且案涉《买卖合同书》签订时，已经过邝暖春的妻子李映弟、儿子邝志祥的同意。本案亦无证据表明案涉《买卖合同书》的签订损害了其他债权人的权益。因此，邝暖春、邝淦芬、邝志华主张转让协议及行为无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。则对邝暖春、邝淦芬、邝志华提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告邝暖春的诉讼请求；二、驳回第三人邝淦芬、邝志华的诉讼请求。本案受理费共21000元，由原告邝暖春承担10500元，由第三人邝淦芬、邝志华承担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇二〇年五月七日书记员  叶清仪伍秀娟（代）