大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7208号原告：陈宏伟，男，汉族，1958年4月8日生，住址辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：贺云鹏，辽宁瑞石律师事务所律师。委托诉讼代理人：高世玉，辽宁双护律师事务所律师。被告：郑群生，男，汉族，1977年6月17日生，住址辽宁省大连市中山区。委托代理人：张艳丽，辽宁五寰律师事务所律师。原告陈宏伟诉被告郑群生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏伟及委托代理人贺云鹏、高世玉，被告郑群生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月25日，原告与案外人王健签订房屋租赁合同，原告将位于大连市甘井子区，纵轴A-E公建出租给王健，租赁期限为60个月，月租金7500元。后王健因经济原因，拖欠房租，欲将该房屋转租给被告。2018年8月18日，原告、被告、王健三方经过协商，原、被告达成新的房屋租赁合同。合同约定：房屋租赁期间为2018年10月1日至2022年10月1日，年租金9万元，每年9月初，被告向原告交付9万元租金，合同约定的违约金为10000元。另三方又达成三方协议：被告承租该房屋后，承担王健租赁期间所欠原告的房租54800元。合同签订后，截止到2019年4月18日，被告总计向原告支付尚欠房租5万元，未按合同约定支付租金9万元及王健尚欠房租54800元。原告于2019年6月15日向被告下达解除合同通知书。截止到起诉之日，被告仍拒不支付房租。诉至法院请求：1，确认原、被告双方签订的房屋租赁合同解除；2，判令被告立即向原告支付所欠房租83300元（自2018年10月1日起暂计至2019年8月14日，实际计算至被告腾退房屋之日止）；3，判令被告向原告支付违约金10000元；4，判令被告腾退房屋，将原告的营业执照交还给原告；5，判令被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告单方解除房屋租赁合同，我不承认合同已解除。第二，对租金金额有异议，我只承认欠原告至2019年9月末的4800元租金，我已支付原告5万元租金，有转账记录和收条为证。第三，我没有违约，不应支付违约金。第四，我和原告签订合同时，原告已明确表示要出兑房屋，如果把设施拉走会给我造成重大经济损失，故不同意腾退房屋及交还营业执照。经审理查明，原告与案外人王健于2016年6月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于大连市甘井子区，纵轴A-E公建出租给王健，租期自2016年6月25日起至2021年6月24日止，年租金9万元。2018年8月18日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于大连市甘井子区的房屋租赁给被告，租赁期限自2018年10月1日起至2022年10月1日止。年租金9万元，每年9月月初向原告支付。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金10000元。2019年6月15日，原告向被告发出EMS邮寄速递一份和短信一条，并发布一份书面通知，内容均为因被告不及时支付房租，原告解除与被告的租赁合同，要求被告于5日内腾空门面。庭审时，原告举证三方协议，原告、被告、案外人王健于2018年8月18日签订，证明被告承租案涉房屋，被告承担王健尚欠原告房租54800元。被告质证：真实性无异议。签订时间是2018年8月18日，54800元我承认是欠原告的，但是2018年9月末至2019年9月末的房租。审查显示：原告、被告、案外人王健三方约定，饭店转让费用共184800元，其中130000元抵消胡静所欠郑群生全部债务，另54800元由郑群生支付给陈宏伟房租。原告对该证据说明称，王健欠我2017年的房租54800元，我限他2018年8月15日还清，限他经营案涉房屋至2018年10月1日。2018年7月25日被告找到我，称王健欠他钱，如果王健不给我欠的房租，被告给我，我便同意王健把店转给被告。2018年8月16日，我要求被告把王健欠我的54800元给我，被告答应。2018年8月18日，我和被告、王健在三方协议上签字，我和被告签订租赁合同。签完合同，被告说当时只有10000元，后被告陆续给了共计5万元。被告补充质证：王健欠原告多少钱我不清楚，签订合同时我认可我承担2018年9月末到2019年9月末的房屋租金54800元。庭审时，原告举证银行转账记录，证明被告向原告转账，2018年8月18日10000元、8月19日5000元、10月4日10000元、12月22日10000元，另2019年2月16日5000元、2019年4月17日10000元，共计5万元。被告质证：我向原告支付的5万元是下年度，即2018年9月末到2019年9月末的房租，不是承担王健的欠款。我当时没有多少钱，有钱就凑给原告了。原告补充：不认可被告的说法，原、被告签订的租赁合同约定年租金为9万元，不是被告所说的54800元。被告补充质证：年租金是9万，但当时王健说他已付了一部分，剩下的54800元由我付清。庭审时，被告举证收条，2018年10月4日原告收到被告支付的房屋租金25000元，证明约定的54800元是支付房租的钱。原告质证：真实性无异议，关联性有异议。该收条系2018年10月4日被告要求我出具的，假设如被告所说，54800元系下年度房租，被告转账时间明显不符合交房租的逻辑，侧面证明54800元系被告承担王健欠付原告的房租。该收条虽写的是房租，但实际是被告支付王健欠付原告的54800元。庭审时，被告称，三方协议约定的184800元的转让费用中130000元抵消王健欠我的债务，54800元给原告用于支付下年度房租。原告当庭表示，被告主张王健欠付原告的54800元系下年度房租无事实依据，且原、被告双方的租赁合同系被告亲自书写，如果54800元系下年度房租，被告亲自书写未写入合同中不符合常理。庭审时，原告称，被告延迟履行主要债务，经反复催要仍不履行，符合法定解除条件。被告表示，原告每个月都向其催要。庭审时，原告举证2019年4月18日原告妻子及被告、被告妹妹的谈话录音。证明案外人胡静欠原告的租金54800元由被告承担，被告承认该款项还没有支付给原告。证明被告庭审陈述虚假。被告质证：三方签订合同时，我前期给胡静13万，三方约定2019年10月1日前，我都可以使用。我承认胡静欠原告的54800元房租，由我承担，时间到2019年10月1日约定每年9月初，向原告支付房租。我给了5万。原告：被告没有否认录音证据，该录音的形成时间是2019年4月18日，被告给原告转的5万元是在2019年2月16日前。但被告在录音中确认还差原告54800元。如果按被告的意思，此时被告不可能欠原告54800元，被告所述前后矛盾。当庭被告确认录音真实，但表示当时没有具体计算还了多少钱，54800元到什么时间。原告：原告举证2019年4月17日原告、原告妻子、被告、被告妹妹在中国邮政储蓄银行（岭前文行）的谈话录音。证明2019年4月17日被告对原告说以后每月给被告支付1万房租，能多给就多给。证明被告拖欠原告的房租不止4800元。被告质证：真实性无异议，原告告诉我有小孩上学，花费高昂，下半年房租能不能提前支付。我说如果能给，我一定多给。审查显示，通话时间为2019年4月18日，通话内容显示：“原告：咱们签的是胡静钱由你承担，对不对，这是白纸黑字，你写的对不对。被告：我承担。原告：你承担。被告：嗯。原告：好了，就是说，你给我房租了，胡静钱没给，对不对。被告：我，对啊，差一份钱。原告：现在你给我多少房租，完了胡静这个肯定是由你承担对不对。被告：对。”原告庭后提交代理意见称，因被告拖欠房租，原告于2019年6月3日将案涉房屋上锁，并限期5日让被告腾退房屋，被告拒绝腾退并在6月15日之前对案涉房屋上锁。被告庭后提交代理意见称，案外人胡静在原告所有的案涉房屋处实际经营下馆子海鲜小酒馆胡静和原告签订案涉房屋租赁合同，胡静另外欠被告借款13万用于其经营期间的小酒馆经营，无力偿还，就和被告达成一致，将小酒馆转让给被告，转让费184800元，包括小酒馆转让费、酒馆内餐饮设备等物品、房租，其中有13万转让费抵消胡静欠被告的借款13万，双方之间的债权债务就此消灭，剩余54800元约定为被告向原告支付房屋租金，有王健签订合同一份为证。本院所确认的上述事实，有不动产权证书、房屋租赁合同、租赁合同、三方协议、EMS邮寄存根、短信、收条、银行转账记录、录音、通告、照片两张及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告之间关于转让费用中的54800元以及案涉房屋第一年度的房租是如何约定的。第一，结合三方协议的约定“130000元抵消胡静所欠郑群生全部债务”及被告对三方协议的解释“转让费用中130000元抵消王健欠我的债务”可知，在本案的法律关系中，案外人王健的债务与胡静的债务系同一债务。被告在录音中承认除了被告的房租外，胡静的钱也由被告承担，二者是两份钱，而被告在庭审时主张的“我只承认欠原告至2019年9月末的房屋租金”否认了胡静的钱的存在，这与其确认真实性的录音中所做意思表示相矛盾。被告庭后提交代理意见所述事实，能看出案外人胡静将案涉租赁房屋处的小酒馆转让给被告，转让费184800元，为被告获得租赁房屋经营权应付出的对价，其中130000元抵消胡静所欠郑群生即被告可获得的全部债务，剩余54800元理解为被告承担向原告给付未付房租为合理的解释，不能得出被告所谓的“签订合同时我认可我承担2018年9月末到2019年9月末的房屋租金54800元”的结论。第二，依被告对三方协议的解释，转让费用184800元中的54800元用于支付下年度房租，但54800元究竟是房租还是转让费用，被告对此不能做出合理说明。第三，被告主张案外人王健已经交付了一部分下年度租金，被告只需另支付54800元，但原、被告双方的租赁合同系手写合同，仅约定了年租金为9万元，双方未将被告主张的减付房租的情况写入合同，如被告所言则该合同的约定不符合常理，不符合理性经济人的行为准则。第四，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张“54800元是2018年9月末至2019年9月末的房租”，“王健说他已付了一部分，剩下的54800元由我付清”，应当对上述基本事实承担举证证明责任，而被告未提供证据证明上述事实，故应当承担不利后果。第五，尽管原告出具的收条显示收到房屋租金25000元，但这既不能说明双方此前约定54800元的转让费用抵顶被告的房租，也不能说明王健已经支付了一部分下年度的房租。综上，本院认定被告主张的上述事实不成立，认定转让费用中的54800元与案涉房屋第一年度的房租系两份钱，均应由被告承担，且第一年度房租不存在被告主张的减负情形。关于解除合同，原告与被告于2018年8月18日签订的租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告应该按照合同的约定履行各自的义务。被告未依约于2018年9月初向原告支付足额租金，迟延履行合同主要债务，经原告多次催告仍不履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，原告享有法定解除权，可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2019年6月15日以短信和EMS的形式向被告发出解除合同的通知，短信于当日到达被告处，租赁合同同时解除，不以被告同意为要件，故本院确认原、被告于2018年8月18日签订的租赁合同已于2019年6月15日解除。关于支付房租，第一，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同性质及履行情况，当事人可以要求赔偿损失，故法定解除权的行使不会影响原告请求被告履行债务的权利，原告有权要求被告支付王健欠付的房租54800元以及被告自己的房租。第二，在租赁合同尚未解除的前提下，原告于2019年6月3日对案涉房屋上锁，违反了出租人应当向承租人交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，导致被告失去了对案涉房屋的实际支配、使用权。因此原告无权向被告主张2019年6月3日至2019年6月15日合同解除之日的房租。第三，租赁合同解除后、原告取下门锁前，被告始终无法实际支配、使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚信原则，根据交易习惯履行协助义务。合同解除后，原告应该积极履行后合同义务，将其对案涉房屋上的门锁取下，以协助被告履行腾退房屋的义务。而被告怠于履行协助义务，故其无权向被告主张自合同解除之日起至实际取下门锁之日止的房租。综上，被告欠付原告的房租金额为：自2018年10月1日起至2019年6月2日止的房租，月租金7500元/月×8月+日租金250元/日×2日=60500元；被告已经向原告支付50000元，共计10500元。关于违约金，本案中，被告未按约定向原告支付房租，构成违约，并直接导致租赁合同解除，应承担相应的违约责任。被告未对原告的违约行为提出抗辩或反诉，故本院对原告的相应诉请予以支持。关于腾退房屋及交还营业执照，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告行使解除权后，被告无权继续占有案涉房屋，原告可以请求被告腾退房屋并返还营业执照，本院对原告的相应诉请予以支持。但如前所述，目前原告对案涉房屋上锁导致被告无法搬离，且被告搬离案涉房屋需要合理时间，故本院依据实际情况给予被告一定宽限，在本判决生效后、原告实际取下门锁后的十日内，被告若不腾退房屋，则被告应该向原告承担相应义务，按照租赁合同的标准支付相应房屋占用费。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈宏伟与被告郑群生于2018年8月18日签订的租赁合同已于2019年6月15日解除。二、于本判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟支付房租10500元，转让费用54800元，共计65300元。三、于本判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟支付违约金10000元。四、于本判决生效后、原告陈宏伟取下位于大连市甘井子区的房屋的门锁后十日内，被告郑群生腾退位于大连市甘井子区的房屋，否则向原告陈宏伟支付房租（按照9万元/年的标准，自原告陈宏伟取下上述门锁后第十一日起，至被告郑群生实际腾退大连市甘井子区的房屋之日止）。五、于本判决生效后十日内，被告郑群生向原告陈宏伟交还原告陈宏伟的营业执照。六、驳回原告陈宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3461.00元（原告已预交），由被告郑群生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行期限为两年。审判员 景 渤二〇二〇年五月二十九日书记员 郝安琪本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（三）项（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。