云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13303号原告（反诉被告）：张开兰，女，ｌ1947年12月28日出生，彝族，云南省人，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。委托诉讼代理人:刘秋庆，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明德晖商贸有限公司，住所地：昆明市官渡区福海乡大坝村。注册号：530112100003683。法定代表人：简荣。委托诉讼代理人：许英华、尤祥龙，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。原告张开兰诉被告昆明德晖商贸有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，被告昆明德晖商贸有限公司于2019年9月30日在举证期限内提出反诉，本院受理后，适用普通程序依法组成合议庭公开开庭，对原告的本诉和被告的反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）张开兰及其委托诉讼代理人刘秋庆，被告（反诉原告）昆明德晖商贸有限公司的法定代表人简荣及其委托诉讼代理人许英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张开兰诉辩称：2004年10月31日，原告与案外人五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组签订两份《坡地承包合同》，双方约定案外人将王家桥第四居民小组位于金家山北二环路上回族公路以下山坡地共计37.6亩承包给本案原告用于经营苗圃及农家乐，承包期限50年，从2004年10与31日至2054年10月31日。2009年11月29日，案外人王家桥第四居民小组与原告签订《补充协议》，约定本案原告可与第三人联合开发使用上述两份《承包合同》中约定的地块，同意原告转租。2010年4月3日，原告与被告签订《坡地承包权及地上附属物转让合同》，双方约定原告将从王家桥第四居民小组承包的坡地承包权转让给被告，转让费为660万元。但是被告仅支付了460万元转让费，且被告未按协议约定向王家桥第四居民小组交纳承包费，原告代为垫付交纳承包费27万元，原告多次找被告协商处理承包费事宜，但被告态度恶劣，为维护原告合法权益，故诉至本院。请求判令：1、解除原、被告双方于2010年4月3日签订的《坡地承包权及地上附属物转让合同》；2、被告支付原告为其代缴的承包费27万元；3、被告在合同解除后一个月内返还《坡地承包权及地上附属物转让合同》中原告交由被告承包的坡地及所有地上附着物。4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）昆明德晖商贸有限公司答辩并提出反诉称，针对原告的诉讼请求：1、我方同意解除《坡地承包权及地上附属物转让合同》，2、同意支付原告代缴的承包费27万元，但是我方要求原告返还未使用期间的承包费，因此提起反诉，请求法院判令：1、解除原、被告双方于2010年4月3日签订的《坡地承包权及地上附着物转让合同》；2、请求反诉被告返还转让补偿费人民币3159974元；3、请求反诉被告返还咨询费40万元；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）张开兰答辩称：1.反诉被告不应返还转让补偿费人民币3159974元；《坡地承包权及地上附属物转让合同》第十条约定，乙方(反诉原告)不按照合同约定时间足额支付转让费，甲方（反诉被告）有权终止合同，收回地块及附着物，已支付费用不予退还。反诉原告未按约足额支付转让费，构成根本违约，故不应返还转让补偿费；2.若法院认为合同解除后，反诉被告应退还转让费，其计算方式也应按660万除以14年计算。因为依据《合同法》笫214条规定，租赁期最长不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，本案受法律保护的租赁期限应是2004年起后推20年至2024年，反诉原告2010年承租该土地，受法律保护租赁期限14年，截止2009年诉讼，反诉原告共使用租赁土地9年，计算公式460万_27万_(660万*14年x2019年_2010年))=87142.15元；3.不应返还咨询费40万元；本案是土地租赁合同纠纷，咨询合同属另外的法律关系，且案外人郑继恒实际收到案外人简荣咨询费30万元，反诉原告诉求无事实及法律依据。请求驳回其2.3.4项反诉请求。本院组织双方当事人进行了举证，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据予以在卷佐证并依法确认以下法律事实：1、2004年10月31日，原告张开兰（乙方）与案外人昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组（甲方）签订《坡地承包合同》，合同约定：甲方将昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组位于金山路北二环路上回族公路以下上坡地承包给乙方用于经营苗圃及农家乐等各种服务行业。承包坡地16亩，但承包费按15亩计算，每年每亩土地承包费为2000元。承包期限为五十年。时间从2004年10月31日至2054年10月31日。原该坡地内青苗、果树及树木种植补偿费按16亩，每亩3000元，共肆万捌仟元人民币，由乙方一次性补偿原承包该坡地荒山的各农户。在承包期间，第一个十五年每亩承包费为2000元；第二个十五年每亩承包费为3000元；第三个最后二十年每亩承包费用为4000元，承包费用在每年的十月三十一日以前付清。2006年1月16日，原告张开兰（乙方）与案外人昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组（甲方）签订《坡地承包合同》，合同约定：甲方将昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组位于金家山北二环路上回族公墓以下上坡地承包给乙方用于经营苗圃及农家乐等各种服务行业。原该坡地内青苗、果树及树木种植补偿费按21.6亩，每亩3000元人民币，共计陆万肆仟捌佰元人民币，由乙方一次性补偿原承包该坡地荒山的各农户。在承包期间，第一个十五年每亩承包费用为2000元人民币，第二个十五年每亩承包费用为3000元人民币，第三个最后二十年每亩承包费用为肆仟元人民币。承包费用在每年的六月三十日以前付清。2、2009年10月29日，原告张开兰（乙方）与案外人昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方分别于2004年10月31日、2006年1月16日签订《坡地承包合同》，为充分利用合同涉及的地块，甲方同意乙方可以与第三人联合开发使用该地块，同意乙方部分或全部转包该地块，如部分或全部转包该地块，原合同中乙方的权利义务完整、全部由新的承包人继受。3、2010年4月3日，原告张开兰（甲方）与被告昆明德晖商贸有限公司（乙方）签订《坡地承包权及地上附属物转让合同》，约定：甲方把从居民小组承包经营的坡地承包权转让给乙方，同时一并将在该地块界限范围内地上地下投资建设的附属物转让给乙方，附属物指房屋、基础设施（水、电路、管网、围墙、挡墙等）、果树林木、餐厅用具设备等（甲方私人用品不含在内），转让补偿费为人民币660万元，承包权转让期限为2010年4月3日，终止日期与甲方张开兰与居民小组签订的两份《坡地承包合同》终止日期一致，转承包的面积和付费条件与甲方和居民小组所签的两份《坡地承包合同》一致，均为经营权全部转让。付款方式：乙方在2010年4月18日前支付50万元；2010年4月30日前支付30万元；加上甲方已经支付的80万元，共同组成首付款160万元。剩余500万元由乙方在2011、2012、2013、2014、2015年每年4月3日前支付甲方100万元。2010年的承包费已由甲方支付，之后自2011年起及以后各年承包费由乙方承担支付给居民小组。如甲方违约，不按时移交给乙方承包的土地和地上附着物的，或是转包期未满单方面提出终止转包的，甲方必须赔偿乙方所有由此产生的经济损失，包括已收取的转让金及后续开发投入资金加上相应的银行利息，此外还要再支付本合同总额20%的违约罚金。乙方如不按照合同约定时间足额支付转让费，甲方有权终止本合同，收回该地块上的附着物，已支付的费用不予退还，乙方已在本地块上的投资归甲方所有，且不予补偿。2015年12月21日，原告向居民小组支付青苗费72000元；2016年12月16日，原告向居民小组支付青苗费66000元；2017年12月14日，原告向居民小组支付青苗费66000元；2018年11月21日，原告向居民小组支付青苗费66000元。原告提交了向王家桥第四居民小组交纳的2015年至2018年山地青苗费收据四份，金额27万元；另，原告在庭审过程中自认收到被告支付的租赁费用460万元，咨询费30万元。本院在庭后传昆明市五华区普吉街道办事处联家社区居民委员会王家桥第四居民小组组长王开勤到庭接受询问，其表示村小组认可原告的转租行为，租赁费用应由原告张开兰支付。本院认为：原告张开兰与被告被告昆明德晖商贸有限公司签订的《坡地承包权及地上附属物转让合同》是双方真实意思表示，双方当事人均应当依约履行。本案争议的问题有：1、被告昆明德晖商贸有限公司是否应当向原告张开兰支付27万元青苗费；2、原告张开兰是否应当返还被告昆明德晖商贸有限公司剩余租赁期限内的租金3159974元及咨询费40万元。关于第一个问题，本院认为，原告张开兰与居民小组之间签订的《补充协议》中约定“居民小组同意原告张开兰部分或全部转包该地块，如部分或全部转包该地块，原合同中张开兰的权利义务完整、全部由新的承包人继受”，原告张开兰向村民小组支付了青苗费27万元，现被告昆明德晖商贸有限公司同意向原告张开兰支付其垫付的青苗费，本院予以确认。关于第二个问题，被告(反诉原告)昆明德晖商贸有限公司主张同意解除双方签订的《坡地承包权及地上附属物转让合同》，但要求原告张开兰返还剩余承包期限内的承包费3159974元及咨询费40万元。关于承包费金额460元，对此本院认为，虽被告昆明德晖商贸有限公司未提交支付承包费及咨询费的银行流水，但原告张开兰自认其收到被告支付的转让费460元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，本院确认该事实。现原被告双方均表示愿意解除合同，故原告应当返还剩余租赁期限的转让费。关于租赁期限，根据原告张开兰与村民小组签订的合同约定，租赁期限为50年，虽原告主张合法的租赁期限仅为20年，超出的租赁期限无效，故租赁费用应按20年中使用部分折算扣除，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十六条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”及《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。”的规定，本院认为，土地的所有权人认可原被告之间的转租行为及转租时间，且被告签订合同时系参照合同约定的租期支付转让费用，根据双方签订合同时的真实意思表示及自愿原则，原告与村小组签订的租赁合同租期应当按照50年计算。而原被告于2010年4月3日签订合同，租赁期限截至2054年10月31日，租赁期限共计44年零211天，总的转让费用为660万元，则每日租赁费用为405.63元（6600000元÷44年零211天）。现被告仅使用了10年零35天（2010年4月3日计算至2020年5月8日），该期间的租赁费用为1494746.55元（405.63元/天×10年零35天），故原告应返还被告剩余租赁期限的租赁费用3105253.45元（4600000元-1494746.55元）。至于返还咨询费40万元，被告昆明德晖商贸有限公司主张其向原告张开兰支付了40万元咨询费，实为租赁费用，现要求原告张开兰一并返还咨询费。而原告张开兰认为该笔费用系支付给案外人郑继恒的聘用费用，且实际仅收到30万元。对此本院认为，虽原告张开兰认为该笔费用与本案租赁合同无关联性，但未提交证据证明案外人郑继恒与被告之间存在雇佣关系，无法说明该笔款项的性质，结合本案证据，双方之间除租赁合同关系外无其他法律关系，原告收取该笔费用无正当性，为避免当事人诉累，现双方租赁合同关系解除，原告应予返还30万元咨询费。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百二十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告张开兰与被告昆明德晖商贸有限公司于2010年4月3日签订的《坡地承包权及地上附属物转让合同》；二、原告张开兰于本判决生效后十日内向被告昆明德晖商贸有限公司返还剩余租金3105253.45元及咨询费300000元；三、被告昆明德晖商贸有限公司于本判决生效后三十日内向原告张开兰腾还《坡地承包权及地上附属物转让合同》约定的租赁土地及约定的原附着物，并于本判决生效后十日内支付原告张开兰代交青苗费270000元；四、驳回本诉原告张开兰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告昆明德晖商贸有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币5350元，由本诉被告昆明德晖商贸有限公司负担。反诉案件受理费人民币17640元，由反诉被告张开兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林 昆人民陪审员  钱志红人民陪审员  李晓明二〇二〇年五月八日法官助理石艳书记员**远