山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终516号上诉人（原审原告、反诉被告）:山西田森汇商贸有限公司平遥分公司，住所地:山西省晋中市平遥县顺城路。负责人:覃昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾一聪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁秀妮，女，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）:闫春，男，1991年7月1日出生，汉族，平遥县村民，住本村。上诉人山西田森汇商贸有限公司平遥分公司（以下简称田森汇平遥分公司）因与被上诉人闫春租赁合同纠纷一案，不服山西省平遥县人民法院（2019）晋0728民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田森汇平遥分公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判支持上诉人的一审本诉请求，驳回被上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定“原告要求被告支付2016年-2017年度的取暖费没有事实依据”系无证据支持、事实认定错误下的主观臆断。2018年2月8日的洽谈结果只是对2017年8月14日-2018年12月31日期间租金和物业费的确认,而非对首次承租期内(2016.5.1-2017.4.30）所涉费用的确认，且被上诉人也未提供证据证明其已缴纳取暖费。真实情况是上诉人对全部商户进行了供暖，包括被上诉人承租的商铺，根据诚实信用原则，闫春应根据平米数按照约定及国家相关费用缴纳的规定，缴纳暖气费;2.一审故意偏袒被上诉人，无视门被锁的正当原因及被上诉人偷电的过错行为，就推断门被锁了5个月并认定上诉人存在过错，从而不支持违约金及租金物业费的请求，无证据及事实支持；3.一审推测被上诉人租期截止至2018年7月30日，但根据被上诉人在一审中提交的收据可知，被上诉人在2018年8月30日向上诉人缴纳了物业费、管理费、租金等费用，且被上诉人在2018年12月23日、2019年1月19日分别以现金、刷POS机的方式向上诉人支付电费300元、600元。此行为与其在一审所称商铺自2018年7月31日锁至2018年12月31日矛盾。闫春辩称，上诉人的供暖一直没有用，温度不达标，很多商铺都反映过。我拍的锁门照片是拍了好几天，之前他们员工把门锁了说是排查是否有偷电行为。当晚我锁门后第二天去看，除了我的一把锁，上诉人还加了两把锁。上诉人说我有偷电（行为），但一直没有提供证据。2018年7月30日他们给我锁了门，一直锁到2018年12月底，12月底上诉人的工作人员打电话让我过去谈一谈，让我开门营业，我还交了电费，我开了不到一个月时间后上诉人又说让我交锁门期间的费用，我说那你们还是锁了，他们就又继续锁了。即使我偷电，上诉人应该是报公安，也不应该给我锁门。他们锁门后我没有经营，我不应该承担违约金，他们锁门后对我还有损失，我的货物都在店里，正常开业期间我一直是正常交费的。田森汇平遥分公司向一审法院起诉请求：1.判令闫春向田森汇平遥分公司支付拖欠的租金及物业费50000元、取暖费2029.5元,共计52029.5元;2.判令闫春向田森汇平遥分公司支付违约金20824元，自2018年7月31日暂计至2019年8月30日,实际计算至判决确定的给付之日止(按月息2分计算);3.与本案有关的包括但不限于诉讼费、保全费用由闫春承担。闫春向一审法院反诉请求：田森汇平遥分公司返还闫春租金及物业费25000元。一审法院认定事实：2016年1月16日，田森汇平遥分公司为甲方与闫春为乙方签订《合作协议》,协议约定:甲方将位于平遥县顺城路599号建筑面积67.65㎡,编号为py1096的商铺出租给乙方经营“冠芝霖手机通讯”。场地使用费3.6元/㎡/天,管理费1.7元/㎡/（月、天),物业费0.2元/天/㎡。合作期限为2016年5月1日至2017年4月30日（其中2016年3月1日至2016年4月30日为装修期),起租日为2016年5月1日。乙方向甲方缴纳质量保证金3000元、装修保证金2000元。乙方经营期间发生的水、电、煤气等费用，由其自行负担。乙方迟延交付场地费及其他费用，甲方有权按照约定终止协议，甲方无正当理由单方解除合同的，应向乙方退还剩余场地费并赔偿损失。协议在其他条款中约定，首次支付质保金，预付租金5万元，剩余租金于2016年5月1日前付清。协议签订后，田森汇平遥分公司将租赁物交付闫春使用,合同到期后,但闫春仍使用租赁物,2018年1月19日，田森汇平遥分公司向闫春发出通知，要求闫春续签租赁合同，并补交所欠租金及物业费。2018年2月8日,双方达成清欠续约洽谈结果，内容为:1.合同时间自2017年8月14日至2018年12月31日止;2.自2017年8月14日至2018年12月31日止的租金及物业费为18万元;3.支付方式2018年3月5日支付8万元,2018年4月30日前支付5万元，2018年7月31日前支付5万元;4.商户因前期私自偷用山西田森汇电费，待山西田森汇物业部核实后由该商户一次性付清。后闫春向田森汇平遥分公司缴纳租金及物业费13万元。2018年7月16日，田森汇平遥分公司又向闫春发出通知,内容为:现你方应缴纳我司截止2018年12月31日止租金及物业费5万元。请你方于2018年7月31日前将上述租金及物业费缴至财务部并签订租赁合同。如你方逾期，我司以欠费为由给你方停止供电，并将追究你方违约责任,同时赔偿我方因此遭受的全部损失，并将采取一切措施维护我司权益，由此所造成的后果由你方承担。2018年7月30日，田森汇平遥分公司以闫春偷电为由，对闫春租赁商铺进行排查时，双方发生争执，田森汇平遥分公司将闫春租赁的商铺上锁,并于2018年8月8日向闫春发出通知,通知要求闫春于2018年8月10日前将所欠5万元租金及物业费缴至财务部。逾期将以欠费为由将你方清场,并追究违约责任,同时赔偿我方遭受的全部损失,并将采取一切措施维护我司权益，由此所造成的后果将由你方承担。一审法院认为：闫春与田森汇平遥分公司于2016年1月16日签订的《合作协议》实际为房屋租赁合同,该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定,为有效合同。由于双方在履行合同中发生争议，在合同到期后,于2018年2月8日,双方对于之前合同达成清欠续约协议，该协议对前期双方的债权债务进行了结算，故田森汇平遥分公司要求闫春支付2016年至2017年度的取暖费，没有事实依据，该院不予支持。田森汇平遥分公司要求闫春支付从2018年7月31日至2019年8月30日的违约金20824元及实际给付之日的违约金，因闫春在该协议约定的2018年7月31日前支付5万元未到期的情况下，以闫春偷电为由，对闫春所租赁的商铺进行排查而发生争执,并将该租赁商铺上锁,致使闫春不能正常营业，故对该请求该院也不予支持。关于闫春要求田森汇平遥分公司退还租金及物业费25000元的租金损失问题。闫春以2018年2月8日,双方达成清欠续约协议中,租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日，租金总额为18万元,由于田森汇平遥分公司将其商铺上锁,实际占用7个月,缴费13万元,每月15000元,应当缴纳105000元，故田森汇平遥分公司应当退还租金及物业费25000元。但2018年2月8日双方达成清欠续约洽谈结果为:自2017年8月14日至2018年12月31日止的租金及物业费为18万元。据此可以得出，每月租金及物业费为180000元/16.5月=10909.09元，闫春自2017年8月14日至2018年7月30日正常营业，实际占用11.5个月，闫春实际占用期间的费用为10909.09元/月×11.5个月=125454.55元，故田森汇平遥分公司应当退还租金及物业费4545.45元。至于田森汇平遥分公司称其给闫春商铺上锁一天，而闫春则称田森汇平遥分公司将商铺锁至2018年12月31目，然田森汇平遥分公司未能提供其为闫春商铺开锁时间的证据，故该抗辩理由不能成立,该院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第七十一条、第七十七条、第一百二十二条规定，判决:（一）驳回山西田森汇商贸有限公司平遥分公司的诉讼请求;（二）由山西田森汇商贸有限公司平遥分公司在判决生效后十日内退还闫春2017年8月14日至2018年7月30日间多收取的租金及物业费4545.45元。二审中，田森汇平遥分公司围绕其上诉请求向法庭提交了以下证据：证据一、平遥县公安局2018年7月30日接处警登记表，用以证明2018年7月30日因闫春曾多次具有偷电的行为。上诉人合理怀疑闫春偷电，上诉人的电工胡云山进店排查，闫春反倒把胡云山锁在店内。闫春具有主观过错。因此2018年7月31日，我方人员仅仅是正当防卫进店锁门排查，方式并无不当、无违约的过错，且锁门时间仅仅维持了一天。后闫春自行关门停止营业。一审并无证据证明2018年7月31日之后上诉人将门锁住。一审仅仅凭当日的锁门证据不能恶意推测之后锁门的主体都是上诉人。证据二、商户收款单两张及POS机刷卡单据一张，用以证明闫春于2018年12月23日以现金方式向上诉人支付电费300元，并于2019年1月19日以pos机刷卡方式向上诉人支付电费600元，故一审认定上诉人将闫春的商铺锁至2018年12月31日认定事实错误。证据三、上诉人公司运营经理梁秀妮与闫春关于其偷电行为处罚一事的微信聊天记录截屏一张，用以证明2018年8月8日双方就闫春偷电行为如何处置进行了交谈，一审认定上诉人将闫春的商铺锁至2018年12月31日认定事实错误。闫春对上述证据质证称，对证据一的真实性无异议，当时是我把我和田森汇的工作人员锁进去的，我锁门是为了让他们查清楚我哪里偷电，我就没有偷过电；证据二交费票据也是真实的，该证据印证了2018年7月30日-2018年12月23日期间我没有营业；对证据三微信聊天记录不认可，我的微信上没有收到过这样的照片。闫春二审中亦向法庭提交了照片三张，用以证明田森汇平遥分公司向其主张2016年11月至2017年4月期间暖气费，但该期间闫春经营的店铺的门是锁着的，门当时被汽车堵着。田森汇平遥分公司对该证据质证提出，闫春提供的照片中有一张上有水印显示拍照时间是2018年，而我们主张的是要2016年-2017年的暖气费，且该证据无法证明门是上诉人锁的，也无法证明是上诉人堵着门。本院对双方当事人在二审期间提供的证据经审查后认证为，对田森汇平遥分公司提供的证据一、二的真实性予以采信，但该两份证据无法直接证明田森汇平遥分公司2018年7月31日之后至2018年12月期间是否锁门的事实；对证据三，因闫春提出异议，且本院无法核实该证据是否为上诉人工作人员与闫春之间的聊天记录，同时该证据亦无法证明上诉人是否锁门的事实，故本院对该证据不予采信。对闫春提供的照片，因该证据与待证事实欠缺关联性，故本院不予采信。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间争议的焦点问题是：1.闫春应否向田森汇平遥分公司支付2016年-2017年的取暖费；2.闫春应否向田森汇平遥分公司支付2018年7月31日-2018年12月31日期间的租金及违约金。关于取暖费问题。根据查明的案件事实，田森汇平遥分公司与闫春存在长期的租赁关系，因前期出现争议及费用欠付的问题，双方于2018年2月8日经协商达成了《清欠续约洽谈结果》，该协议应当视为双方对协议签订前的债权债务进行的最终结算。现田森汇平遥分公司再次要求闫春支付2016年-2017年度的取暖费无事实依据，本院不予支持。关于租金及违约金问题。根据《清欠续约洽谈结果》的约定，闫春应于2018年7月31日前向田森汇平遥分公司交纳最后一期租金及物业费5万元，但在协议约定的2018年7月31日前支付5万元未到期的情况下，田森汇平遥分公司以闫春偷电为由对闫春租赁的商铺进行排查发生争执并将该商铺上锁，致使闫春无法正常营业。田森汇平遥分公司上诉称其对闫春的门店上锁仅维持了一天，闫春一直营业至2018年12月底，但闫春对此予以否认，且田森汇平遥分公司亦未提交其为闫春的店铺开锁时间的证据，故本院对田森汇平遥分公司主张的事实难以采信。同时考虑到闫春租赁的商铺系一家经营手机通讯的门店，正常经营期间必然会产生电费，而田森汇平遥分公司在二审中向法庭提交的闫春缴纳电费的票据亦反映了闫春的店铺在2018年12月23日之前并未正常营业的事实。综上，田森汇平遥分公司请求闫春支付2018年7月31日-2018年12月31日期间租金及违约金的主张，欠缺事实依据，本院难以支持。综上，田森汇平遥分公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1622元，由上诉人山西田森汇商贸有限公司平遥分公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年五月二十九日书记员  张亚红