广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1931号上诉人（原审被告）：毛方齐，男，1970年8月28日出生，汉族，住湖北省公安县*********。被上诉人（原审原告）：吴小明，男，1970年5月23日出生，汉族，住重庆市合川市************。委托诉讼代理人：叶伟其，北京市京师（中山）律师事务所律师。原审被告：周巡芳，女，1971年5月10日出生，汉族，住湖北省公安县*********。上诉人毛方齐因与被上诉人吴小明、原审被告周巡芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。毛方齐上诉请求：撤销一审判决第二项，即毛方齐无须支付利息损失17835元。事实与理由：吴小明确认已收取毛方齐退房款，应视作同意解除合同。在一审审理过程中，吴小明在2017年9月-11月期间已经收到毛方齐退回的36万元房款，并且对该款项没有退回，其行为应当视作同意解除购房合同。一审法院以判决毛方齐支付吴小明房屋溢价损失35万元，再要求支付利息没有事实依据，也没有法律依据。房屋溢价损失是为违约金的性质，已经弥补了吴小明的损失，在判决违约金再要求利息显然是对吴小明的损失重复计算，没有事实依据，也没有法律依据。吴小明答辩称，毛方齐的上诉请求无法律与事实依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判，理由如下：一、吴小明在被动下收到退还的购房款，不能视为吴小明同意解除合同，吴小明并未与毛方齐、周巡芳达成解除合同的合意。吴小明从未表示解除合同或者终止履行合同。吴小明收到退还款项后，基于对交易的不安而没有重新向毛方齐、周巡芳支付退还的款项，符合情理。一审法院认定毛方齐、周巡芳违约的事实正确。二、房屋溢价损失与利息请求属于不同时间阶段的损失，并未重复计算，且两者之和并未超过法律规定所保障的利益，应当支持。溢价损失为吴小明在2018年3月13日失去购房权利的经济损失，而利息损失是溢价损失以外的损失，是合同无法履行，毛方齐、周巡芳在一房二卖的情况下占有吴小明购房本金而造成吴小明的经济损失，两者在本质上、时间上、种类上根本不属于同一种损失。利息损失是直接损失，而房屋差价损失是预期可得利益损失，两者并行不悖，应当得到支持。周巡芳未向本院发表陈述意见。吴小明于2019年1月21日向一审院起诉请求：毛方齐、周巡芳继续履行房屋买卖合同所确认的义务，协助吴小明将位于广东省中山市******2***********过户登记至毛方齐、周巡芳名下并交付给吴小明使用。后吴小明向一审法院提交变更诉讼请求申请书，明确其诉讼请求为：1.毛方齐、周巡芳向吴小明退还购房款410000元；2.毛方齐、周巡芳赔偿吴小明房屋溢价损失480000元；3.毛方齐、周巡芳向吴小明支付利息损失53400元（从2016年12月18日计算至2019年3月13日）。一审法院认定事实：一审诉讼中，吴小明申请以2018年3月13日为价值时点对涉案房屋进行价值评估，一审法院经摇珠依法委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司进行评估。该公司于2019年9月10日出具房地产估价报告[中展房估字（2019）第0770号]，该报告载明涉案房屋在2018年3月13日评估价值为1096456元。但因涉案房屋已转让至第三方名下，评估公司无法进入房内核算房内装修、家具家电，前述评估报告是评估公司根据当事人现场确认，估价房屋室内已装修，水、电、通讯、燃气等设施齐全，可正常使用的前提下得出。吴小明预付评估费5241元。2016年12月18日，吴小明与周巡芳、毛方齐签订房屋买卖合同1份，约定周巡芳向吴小明出售涉案房屋（含装修及部分家具家电：红木床2张；红木餐桌、红木沙发、红木茶几1套；空调三台），购房总价为720000元，过户费用不需吴小明承担，周巡芳在2017年正月20日向吴小明交付该房屋。涉案房屋登记在周巡芳一人名下。2016年12月18日，毛方齐出具资金往来单，载明：现已付房款510000元；现房子尾款在银行全部付清转户还要240000元。现由吴小明付清房子尾款要多出30000元，由毛方齐在2006前付给吴小明。手续办完后生效。毛方齐在欠款人处签名及捺印。2016年12月19日，毛方齐、周巡芳向吴小明出具收条1张，载明收到吴小明顺枫华庭买房款750000元。涉案房屋曾抵押登记在案外人董土珍名下，抵押担保债权金额为845000元，债务履行期限为2017年8月31日至2018年3月6日，后双方于2018年3月6日办妥注销抵押登记手续。吴小明、周巡芳、毛方齐一致确认涉案房屋已变更登记在案外人名下。毛方齐曾于2016年5月14日、2017年9月2日、9月11日、11月6日分别向吴小明转账20000元、200000元、100000元、40000元。一审庭审中，周巡芳、毛方齐主张是基于解除合同而向吴小明退还上述款项，且退还上述款项后吴小明没有提出异议。吴小明主张，周巡芳、毛方齐在2017年8月25日将涉案房屋抵押给案外人借取845000元后，仍恶意占用吴小明的购房款，又将涉案房屋出售予第三方，其行为存在欺诈。一审庭审中双方一致确认，涉案房屋交易涉及其中510000元购房款原为周巡芳、毛方齐向吴小明的借款，后因无力偿还借款而与吴小明达成涉案房产交易，将前述借款转为吴小明向周巡芳、毛方齐购买涉案房屋的购房款。但周巡芳、毛方齐主张该以物抵债行为还没有发生效力。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周巡芳与吴小明签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应恪守履行。虽该合同记载出卖方为周巡芳，但根据庭审双方陈述，毛方齐、周巡芳出具的收条及毛方齐向吴小明转账的情形分析，涉案房屋买卖交易的实际交易相对方应为毛方齐、周巡芳及吴小明。毛方齐、周巡芳与吴小明均应按涉案合同履行各自义务。毛方齐、周巡芳主张本案的基础法律关系应为民间借贷，且双方之间发生的以物抵债行为因没有办理过户手续而没有实际发生效力。一审法院认为，毛方齐、周巡芳与吴小明之间关于510000元的民间借贷关系，在双方就涉案房屋买卖达成合意，并一致同意将前述借款转化为吴小明已向毛方齐、周巡芳支付的购房款510000元时，毛方齐、周巡芳与吴小明之间的民间借贷关系已终止。周巡芳与吴小明在涉案房屋买卖合同签名后，该合同已发生法律效力，双方之间已形成房屋买卖关系。周巡芳、毛方齐在收取吴小明购房款后，未经吴小明同意擅自将部分购房款退还给吴小明并主张解除合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同解除权实际属于私力救济权，是为了使守约方在法律允许的范围内，依靠自身通过实施解除行为以救济已被侵害的合法权益之民事权利。在涉案房屋交易没有出现合同约定或法定的解除情形时，周巡芳、毛方齐作为涉案房产交易违约方，不享有合同解除权。在周巡芳、毛方齐提出解约要求后，因周巡芳、毛方齐将涉案房屋转让给第三方而导致涉案合同履行不能，吴小明于2018年3月13日同意解除合同，该时间应视为涉案合同的解除时间。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故吴小明诉请判令周巡芳、毛方齐退还购房款及赔偿损失，理据充分，一审法院予以支持。对于应退购房款的金额。包含借款转化为购房款的510000元在内，吴小明合计向周巡芳、毛方齐支付了750000元购房款。而周巡芳、毛方齐在涉案合同签订后，合计向吴小明转款340000元，该款应视为周巡芳、毛方齐向吴小明返还的购房款。至于毛方齐于2016年5月14日的转款20000元，发生在涉案房屋交易之前，周巡芳、毛方齐主张该款属于涉案房屋买卖交易中向吴小明退还的购房款，有悖于常理，一审法院不予采信。故周巡芳、毛方齐还需向吴小明退还购房款410000元，吴小明该项诉求合法合理，一审法院予以支持。对于房屋溢价损失及利息的问题。周巡芳、毛方齐主张，在其向吴小明退还部分购房款后，吴小明已实际收取该退款，且对于收取该款吴小明没有提出任何异议，吴小明不存在房屋溢价损失，且即便法院认定存在溢价损失，也应以周巡芳、毛方齐退款期间（2017年9月至11月期间）作为价值评估点，不应以2018年3月作为价值评估点。一审法院认为，权利的放弃应以明示方式作出。吴小明在周巡芳、毛方齐提出解除合同的情况下收到其退还的部分购房款，在未确定交易能否继续履行的情况下，出于对交易的不安没有重新向周巡芳、毛方齐支付退还的购房款，符合情理，不能因吴小明被动收取周巡芳、毛方齐退还的部分购房款则认定吴小明同意周巡芳、毛方齐解除合同的行为且视为吴小明放弃追究周巡芳、毛方齐的违约责任。如前所述，涉案合同解除时间点在2018年3月13日，且周巡芳、毛方齐至今仍有超过50%的购房款未向吴小明返还，其违约行为持续至今，吴小明主张以合同解除的时间节点为房屋溢价损失的价值时点，合法有据，故对评估报告中所显示的涉案房屋价值，一审法院予以采纳作为涉案房屋溢价损失的参照。根据评估报告显示，涉案房屋在2018年3月13日价值1096456元，该价格为涉案房屋室内已装修，水、电、通讯、燃气等设施齐全，可正常使用的情况下所评估得出。对于吴小明主张应在评估价值基础上增加家私家具等价值，房屋应作价1200000元，但其未能提供证据证明涉案房屋购入时家私家电的价值情况，对于其前述主张，一审法院不予采信。涉案房屋在吴小明购买后至双方解除合同时，溢价376456元。周巡芳、毛方齐擅自解除涉案合同，剥夺了吴小明基于获取涉案房屋不动产权所产生的相应收益，同时也使其丧失了向他人以类似价格购买类似房屋的机会。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述法律规定，结合庭审中周巡芳、毛方齐陈述“被告找到买家能支付更高的价格”，可推定周巡芳、毛方齐对于涉案房屋的涨价情况是清楚的，对于其违约可能出现的房屋溢价损失也有一定预判。吴小明诉请判令周巡芳、毛方齐赔偿房屋溢价损失，符合法律规定，应予支持。但因周巡芳、毛方齐在2017年9月至11月期间已向吴小明陆续退还购房款340000元，结合周巡芳、毛方齐的违约程度、对吴小明造成的损失，一审法院酌情将周巡芳、毛方齐因违约对吴小明造成的房屋溢价损失定为350000元。对于吴小明主张的利息损失，实际为其所付购房款产生的资金占用损失。在2018年3月13日前的损失，已判令周巡芳、毛方齐赔偿房屋溢价损失，已足以弥补该期间吴小明的所有损失，故该期间的利息损失不应再重复计算。对于合同解除后（2018年3月13日），周巡芳、毛方齐应向吴小明退还所有购房款，对于其未退还的410000元，吴小明要求赔偿资金占用期间的利息损失，合情合理，应予支持。庭审中，吴小明明确利息结算的截止点为2019年3月13日，故利息损失应以410000元为基数，从2018年3月14日起计算至2019年3月13日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，即周巡芳、毛方齐应付利息损失为17835元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周巡芳、毛方齐于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴小明退还购房款410000元；二、周巡芳、毛方齐于一审判决发生法律效力之日起七日内向吴小明支付房屋溢价损失350000元及支付利息损失17835元。如果周巡芳、毛方齐未按一审判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，诉讼保全费4120元，以上合计15120元（吴小明已预付），由周巡芳、毛方齐负担（周巡芳、毛方齐于一审判决生效后迳付给吴小明）。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明：吴小明在2019年10月31日一审法庭辩论终结之前，申请撤销其变更后的第3项诉讼请求，即毛方齐、周巡芳向吴小明支付利息损失53400元（从2016年12月18日计算至2019年3月13日）。除上述事实外，本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为：毛方齐是否应当向吴小明支付利息损失17835元。本院认为，因吴小明于一审期间已经明确申请撤回要求毛方齐、周巡芳支付利息损失的诉讼请求，故一审法院判决毛方齐、周巡芳向吴小明支付利息损失17835元，超出了吴小明的一审诉讼请求的范围，不应支持。一审判决对此处理有误，违反民事诉讼处分原则，本院予以纠正。另，因吴小明预付了本案评估费5241元，此费用应当由违约方毛方齐、周巡芳负担。综上，毛方齐的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2249号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2249号民事判决第二项为：上诉人毛方齐、原审被告周巡芳于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人吴小明支付房屋溢价损失350000元；三、驳回被上诉人吴小明的其他诉讼请求。如果周巡芳、毛方齐未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11000元、诉讼保全费4120元、评估费5241元，合计20361元（吴小明已预付），均由毛方齐、周巡芳负担（毛方齐、周巡芳应于本判决生效后七日内迳付吴小明）；二审案件受理费246元（毛方齐已预交），由吴小明负担（吴小明应于本判决生效后七日内迳付毛方齐）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇二〇年五月九日书记员 刘粤湘