广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初15478号原告：肖根秀，女，1981年6月6日出生，汉族，住广东省中山市*********************。委托诉讼代理人：方海江，系广东德元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德勇，系广东德元律师事务所实习律师。被告：陈豪，男，1995年9月26日出生，汉族，住广东省高州市************。委托诉讼代理人：黄春娥，系广东莱特律师事务所律师。原告肖根秀与被告陈豪房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告肖根秀及其委托诉讼代理人方海江、被告陈豪及其委托诉讼代理人黄春娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖根秀向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除肖根秀、陈豪和中山市中茂房地产经纪有限公司于2018年4月24日签订的《房地产买卖及居间合同》（编号：0010198）中的房地产买卖合同部分；2.请求判令陈豪向肖根秀双倍返还购房定金600000元；3.请求判令陈豪赔偿肖根秀律师费损失70000元。事实和理由：2018年4月24日，肖根秀与陈豪、中山市中茂房地产经纪有限公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定陈豪将位于广东省中山市*************可逸豪苑4期20幢2002房的房产转让给肖根秀。虽然双方在合同中对涉案房产的过户没有约定具体期限，但是在合同履行过程中，陈豪多次口头承诺涉案房产的初次办证期限，最后一次承诺的期限为2019年6月，但涉案的房产至今仍未完成初次办证。陈豪的行为已经构成根本违约，肖根秀有权解除涉案合同及要求陈豪承担全部违约责任。陈豪辩称，同意解除涉案的房屋买卖合同关系，但陈豪不存在违约行为，肖根秀解除合同属违约，应承担全部违约责任，请求驳回肖根秀相应的诉讼请求。主要理由为：一、在签约时和履约过程中，陈豪没有对肖根秀作出初次办证期限的口头承诺，双方并没有对原合同进行补充，原合同仍然是约束双方权利义务的唯一依据，而原合同对涉案房产的初次办证及本次交易办证的期限并未进行明确约定，不存在肖根秀主张的逾期办证的事实；二、双方签约时，肖根秀已经明确告知陈豪涉案房产产权现状及本次交易流程提示，其中涉案房产的现状为涉案房产系赵书梅向中山市金满房地产开发有限公司购入的一手商品房，仅办理了商品房销售合同登记备案，登记权利人为赵书梅，但尚未办理不动产权证，陈豪是通过向赵书梅购买涉案房产后转让给肖根秀的；过户交易提示为涉案房产的过户无论是以从赵书梅名下直接过户至肖根秀名下的方式还是以先过户至陈豪名下再过户至肖根秀名下的方式，交易的启动均是以赵书梅取得涉案房产不动产权证为前提。也正是基于上述交易的复杂性和不确定因素，双方在签订涉案合同时才没有将涉案房产的初次办证及本次交易产生的二次、三次办证期限内容列入合同中，合同签订后为促成交易，陈豪已经多次催促上一手业主赵书梅及中介公司经办人，并将其掌握的房产初次办证信息及时向肖根秀反馈，已经履行了催告和告知的合同义务，不存在肖根秀主张的因陈豪怠于履行义务致使其合同目的落空的事实。就初次办证，肖根秀虽多次向陈豪催办，但陈豪每次答复的期限均是参考正常情况下一手商品房的办证时间流程预计的预期时间，根本不是肖根秀所主张的承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月24日，陈豪作为卖方、肖根秀作为买方、中山市中茂房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订房地产买卖及居间合同，约定陈豪转让位于广东省中山市*************可逸豪苑4期20幢2002房的房地产[土地证号：中府国用（2007）第易091315号]给肖根秀。合同的主要内容为：1.价款，该房产转让成交价为1220000元；2.付款方式，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金180000元，在本合同生效后7个工作日内再向卖方支付定金120000元。第二部分房款为920000元，付款方式为银行按揭付款，买方申请银行按揭贷款金额为780000元。买方须在过户当天将首期款（除已付之定金外）人民币140000元直接交付给卖方；3.产权现状，该房地产产权现状为已办理商品房登记备案，不动产证办理中，买卖双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售，买方已对本合同所涉房地产进行充分了解及检查或已授权代表代为检查该房地产，各方不得以此为由拒绝履行合同；4.违约责任，在此交易期间，买卖双方接到经纪方通知，需要协助办理或需要提供相关资料的，必须积极配合以保证交易顺利完成，任何一方都不能无理由推搪或借故拖延，否则视为违约；如买方未履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，则卖方有权单方面解除合同；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，买方有权解除合同并要求卖方承担返还双倍定金责任；5.备注，经买卖双方商议后达成一致意见，如因为买方原因干扰导致卖方无法履行合同过户交易，卖方仅退还定金，无需赔偿其他任何费用，如卖方主动解除合同，卖方一定赔付双倍定金等内容。签订合同后，肖根秀分别于2018年4月24日和同年4月30日通过银行转账方式向陈豪支付了购房定金共计300000元。陈豪收取定金后就合同的履行多次与肖根秀、赵书梅和郑嘉豪进行微信沟通，其中2019年2月20日的微信聊天记录显示，肖根秀问：“老板，现在那房几时才可以？麻烦给我个明确答复”，陈豪答：“办证的没有回复我，明天我去找他。出证就能过户”，肖根秀问：“那期全部都出证了吗”，陈豪答：“一个都还没出，所以才在找关系加快出证啊”。2019年2月26日的微信聊天记录显示，肖根秀问：“是不是最迟6月份百分百可以”，陈豪答：“最迟都是6月份，不用加急都会出。正常买新楼，收楼后两年内会出证，2018年6月份收楼的”。2019年6月14日的微信聊天记录显示，肖根秀问：“你是怎么样回事？你上次讲6月份一定可以的”，陈豪答：“原来业主是2017年6月份收楼，收楼后开始办证正常都是720个工作日以内出到房产证。就是2年内，现在超出时间，楼盘有问题，超出预算”，肖根秀说：“当时，你第一次当初讲2018年9月份，第二次又话2019年6月，没问题可以搞掂的”，陈豪答：“实在没出证也办不了手续，你看下想如何解决咯，并没有存心骗你，我也是听到人家点讲我就点同你讲”，肖根秀说：“老乡，我问到朋友有的是加急出左证了”，陈豪答：“越秀4期，综合验收都没过，一期二期我就知道有”。另查，中山市商品房销售合同登记备案证明表载明：案外人赵书梅购买了坐落于广东省中山市*************可逸豪苑4期20幢2002房的房地产，合同业务编号为HTN2016036560，签约时间为2016年3月25日。本院认为，本案系二手房买卖合同纠纷。围绕本案肖根秀的诉讼请求、事实和理由以及陈豪的答辩意见，双方争议焦点主要为：一、双方有无对原合同的办证期限条款进行补充约定；二、合同解除后，责任归责于哪一方。关于争议焦点一，本院从以下方面进行分析：首先，肖根秀主张双方签订涉案合同时，陈豪曾口头承诺涉案房产初次办证期限，但肖根秀并未提供相应的证据证明且陈豪予以否认，肖根秀应承担举证不能的不利法律后果，其相应的诉讼主张，本院不予支持；其次，肖根秀主张在合同履行过程中，陈豪于2019年2月20日、同年2月26日与其微信沟通过程中对办证期限作出承诺，但综合上述肖根秀提供的微信聊天记录内容来看，陈豪在办证期限内容方面的回复，均是通过询问处理办证的工作人员或者根据一般商品房买卖交易后办证流程所需耗费时间预估的，表述上多带有“大概”、“左右”等不确定的字眼，不具有明确承诺的意思表示；再次，涉案争议的交易条款是双方交易中的重要内容，如有重大变更，一般会以补充协议的形式明确，但双方在本案诉讼前均没有签订任何补充协议，不符合交易习惯。综上分析，本院认为肖根秀与陈豪并未对涉案房地产不动产权证办理期限达成补充约定。关于争议焦点二，上述本院已经认定肖根秀与陈豪并未对涉案合同达成补充约定，也就是说原合同的约定是界定哪一方违约的唯一依据，而原合同并没有对初次办证时间进行约定，肖根秀主张陈豪没有在约定的期限内办理涉案房产的不动产权证，缺乏合同依据，其要求陈豪承担违约赔偿责任的主张，本院不予支持。鉴于原合同对涉案房产交易所涉及的多次办证期限均没有约定，事后双方亦未能就这方面的内容进行补充约定，如果仍然按原合同履行，必然引发双方争议且不利于双方交易目的的实现，故原合同存在重大内容约定不明的情形，不宜继续履行，且陈豪亦同意解除涉案合同，本院对肖根秀要求解除涉案合同予以支持。由于双方在缔约过程中均存在过错，根据双方过错程度，结合肖根秀并未实际使用涉案房产，本院认为陈豪在涉案合同解除后应向肖根秀退回购房款及赔偿利息损失。故陈豪相应的抗辩意见，本院不予采纳。肖根秀超出本院上述核定的补偿内容的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告肖根秀、被告陈豪与中山市中茂房地产经纪有限公司于2018年4月24日签订的房地产买卖及居间合同（合同编号：0010198）中的房地产买卖合同部分于本判决发生法律效力之日解除；二、被告陈豪于本判决发生法律效力之日向原告肖根秀退回购房款300000元并支付利息损失（以150000元为基数从2018年4月24日起，以150000元为基数从2018年4月30日起均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告肖根秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，诉讼保全费3520元，合计14020元，由原告肖根秀负担7146元，被告陈豪负担6874元（该款已由原告肖根秀预交，被告陈豪负担部分于上述付款期限内一并迳付原告肖根秀，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杜万枝审判员  梁 瑜审判员  邝 羽二〇二〇年四月二十二日书记员  肖亮华