广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1185号 上诉人（原审被告）：广西三江县某房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇。 法定代表人：吴某村，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙德民，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何德建，广西法顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦某芬，女，汉族，住广西壮族自治区三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：黄瑞忠，广西华怡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王胜兴，广西华怡律师事务所实习律师。 上诉人广西三江县某房地产有限公司（以下简称某房开）因与被上诉人秦某芬商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族壮族区三江侗族自治县人民法院（2019）桂0226民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成由覃琪蓉担任审判长，审判员谭皓匀和审判员黄智文参加的合议庭，于2020年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人某房开的委托诉讼代理人龙德民，被上诉人秦某芬的委托诉讼代理人黄瑞忠、王胜兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人某房开上诉请求：一、依法变更一审判决第一项为：上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金为已付购房款的0.1%;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决上诉人按已付购房款每日万分之零点五计付违约金没有事实依据和法律依据，应当依法改判。 违约金本质上属于补偿性质，只有违约方的违约行为导致守约方造成实际损失，违约方才需要根据守约方的损失进行补偿。本案中，上诉人已按照合同约定向被上诉人交付房屋，被上诉人亦已占有、使用房屋，未影响被上诉人的居住使用权，被上诉人并没有因此而遭受任何损失。 一审中被上诉人不能就逾期办证导致的经济损失数额承担举证证明责任，应当承担举证不能的法律后果。一审法院在被上诉人没有提供任何证据证明其存在损失及损失的金额的情况下，对双方约定的违约金进行调整没有事实依据和法律依据。 违约金分为当事人约定、法律直接规定两种形式。本案中，《商品房买卖合同》中已就产权登记进行了详细、明确的约定，那么就应当按照合同的约定履行。 《商品房买卖合同》的第十五条对办理权属登记有明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2钟方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”之规定。本案中，上诉人与被上诉人已就取得权属证书及违约责任进行了详细、明确的约定，上诉人逾期提交资料报不动产登记机关备案，并不影响被上诉人对涉案房屋的占有和使用,被上诉人可以自行居住，也可以出租收益，不影响房屋的正常使用价值及收益价值，逾期提交资料报不动产登记机关备案造成的损失与逾期支付房款的损失之间存在本质差别，因此双方约定逾期提交资料报不动产登记机关备案已付房款的0.1%支付违约金，是双方协商一致的结果，合法有效，双方均应恪守。 被上诉人在一审起诉时没有提出请求法院认定合同部分无效的诉讼请求，一审法院也没有就合同是否有效作出认定，因此一审法院脱离双方相应合同条款约定的违约金来判定上诉人向被上诉人支付违约金，是违反约定优先的法律原则。 被上诉人秦某芬辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决公正，请二审法院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，请予以驳回。 秦某芬向一审法院起诉请求：判令某房开赔偿秦某芬逾期办理房屋产权证书违约金36492元；本案诉讼费由某房开承担。 一审法院认定事实：秦某芬与某房开于2015年11月19日签订《商品房买卖合同》，秦某芬向某房开购买位于广西壮族自治区三江侗族自治县房屋，该房建筑面积为119.76平方米，房屋单价为每平方米3241.84元，总房价为388243元。在《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“1.按逾期时间，分别处理:（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”第十五条关于产权登记的约定中规定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。” 秦某芬在合同约定的期限内向某房开足额交清房款388632元，并交纳了契税。某房开于2016年8月19日将涉案房屋交付秦某芬使用。某房开于2016年8月27日向秦某芬收取办证费330元。某房开向三江侗族自治县不动产登记中心提交涉案房屋备案登记时间为2019年10月12日，逾期办证时间从2017年3月1日至2019年9月30日（起诉时），共计943天,秦某芬请求939天。因与某房开协商未果,秦某芬遂诉至该院。 另查明：庭审前，某房开已为涉案房屋办理房屋产权证。庭审中秦某芬撤回第一项诉请中“在本案判决生效之日起30日内为秦某芬办理房屋产权证书”的请求。 一审法院认为，本案争议焦点：违约金应如何确定?该院认为：秦某芬与某房开自愿签订《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，均应诚信履行合同义务，秦某芬按照合同约定支付房款、办理相关税费结算并于2016年8月19日接房，已完全履行了其作为购房者应承担的支付购房款的责任，某房开未按合同约定的时间将需由某房开提供的办理权属登记的资料向三江侗族自治县不动产登记中心备案登记，已构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本案的实际履行情况，某房开已按约向业主交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，且在庭审前，某房开已为秦某芬办理好涉案房屋的产权证书，并未给业主造成难以弥补的损失，秦某芬请求按已付购房款每日万分之一计算违约金过高，该院予以调整，酌定按已付购房款每日万分之零点五计付违约金。至于违约金的计算期间问题，从2017年3月1日至2019年9月30日，共计943天，秦某芬请求939天，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，该院予以准许，且庭审中某房开对秦某芬请求逾期办证天数予以认可，故某房开应承担的逾期办证违约金为18246元（324168元×0.00005×939天=18246元）。 庭审中秦某芬撤回第一项诉请中“在本案判决生效之日起30日内为秦某芬办理房屋产权证书”的请求，系当事人对其享有权利的自由处分，且不损害国家、集体和他人的合法权益，该院予以准许。 综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、广西三江县某房地产有限公司应于本案判决生效之日起十日内赔偿秦某芬逾期办证违约金18246元；二、驳回秦某芬的其他诉讼请求。案件受理费712元（秦某芬已预交356元），减半收取356元，由秦某芬负担178元，广西三江县某房地产有限公司负担178元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审查明的事实亦无异议，经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人某房开与被上诉人秦某芬签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，某房开于2016年8月19日将涉案房屋交付秦某芬使用，于2019年10月12日向三江侗族自治县不动产登记中心提交涉案房屋备案登记，某房开未按合同约定的时间完成资料报备义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。 至于违约金标准的问题，上诉人主张《商品房买卖合同》第十五条的约定来计算。对此本院认为，《商品房买卖合同》第十五条约定如因出卖人（上诉人）的责任，买受人（被上诉人）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期办证的违约金按已付房款的0.1%进行赔付。换言之，某房开无论何时为业主办理房产证，都只需向业主支付房款0.1%违约金，其违约责任不随违约时间的长短而发生变化。如按该条款履行，则未能起到督促开发商尽快履行办证义务以免承担更重违约责任的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿和惩罚双重性质，与公平原则相悖。因此，一审法院根据公平、平等原则，综合考虑当事人的过错程度以及预期利益损失，将逾期办证的违约金调整为按已付购房款每日万分之零点五计算，符合本案实际和法律规定，本院予以维持。对某房开主张逾期办证的违约金按已付房款的0.1%进行赔付的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人某房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费256元（广西三江县某房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西三江县某房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄智文 审 判 员 谭皓匀 二〇二〇年五月十八日 代书记员 覃宝云