文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初27690号原告：重庆宏声物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区江南大道75号1单元5楼，统一社会信用代码915001087093601506。法定代表人：吴跃军，总经理。委托诉讼代理人：冉晓燕，重庆邦民律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵宇晨，重庆邦民律师事务所律师。被告：重庆市中生环保工程有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺凤凰路9号3-1，统一社会信用代码915001077365538203。法定代表人：刘祖平，总经理。委托诉讼代理人：王明平，男，公司职工。原告重庆宏声物业管理有限责任公司（下称宏声公司）与被告重庆市中生环保工程有限公司（下称中生公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宏声公司的委托诉讼代理人冉晓燕，被告中生公司的委托诉讼代理人王明平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏声公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即支付原告2014年12月23日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1236916元及违约金（2014年12月23日至2019年7月31日期间的违约金，以当月应缴纳的费用为基数，按照每日千分之三的标准，自下月1日起计算至2019年7月31日止，2019年8月1日至付清为止期间的违约金，以1236916元为基数，按照每日千分之三的标准计算）。事实及理由：原告于2013年9月13日与恒德国际企业园（一期）的开发商重庆恒德远景实业有限公司（下称恒德实业）签订了《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同》及补充协议，约定由原告为恒德国际企业园（一期）的业主或使用人提供物业共用部位的维持、养护和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护运行和管理等物业服务，并按照4.2元/月平方米的标准收取物业服务费；业主应于接房之日或者商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；园区内公共部分的水电费按实际发生据实分摊，由业主、使用人缴纳（公共水电费包含园区路灯、景观照明、水景水电及公共设施设备所需能耗和楼内公区照明）；恒德实业、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应以未交总金额为基数，每日支付千分之三的逾期缴纳违约金。被告系新天泽国际总部城第1幢1单元、2单元房屋的业主，应自2014年12月23日起按前期物业服务合同的约定，向原告交纳物业服务费，并据实分摊公摊水费、公摊电费。但被告未履行前述义务，原告遂诉至法院。被告中生公司辩称，被告至今未接房，原因为开发商破产程序延误交房；2017年3月达到交房条件，因被告经济条件未交房成功。对于物业费，物业费的面积无异议，认为在2017年3月达到交房条件后，因被告原因未交房成功，从2017年3月起的物业费应由被告承担，但对物业费单价4.2元有异议，对于其中载明的公摊水电费金额无异议，认为在2017年3月达到交房条件后，因被告原因未交房成功，从2017年3月起的公摊水电费应由被告承担。原告计算依据是前期物业服务合同，如果需要计算物业费，原告需与被告签订正式物业服务合同，以前期物业服务合同计算本金及违约金不合理；对于违约金的约定，前期物业服务合同违约金计算以日千分之三费用过高，被告不应承担物业费、违约金；如果法院要求被告承担违约金，违约金的标准应调整至中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准。本院经审理认定事实如下：2013年9月13日，宏声公司与恒德实业签订了《前期物业服务合同》，载明：物业名称为恒德国际企业园（一期）；服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；物业服务费收费标准为工业办公4.2元/月·平方米；园区内公共部分的水电费按实际发生据实分摊，由业主、使用人缴纳（公共水电费包含园区路灯、景观照明、水景水电及公共设施设备所需能耗和楼内公区照明）；业主应于接房之日或商品房买卖合同约定的接房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由恒德实业全额交纳；本合同期限为3年，自2013年9月13日至2016年9月12日；恒德实业、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按以未交总金额为基数，每日支付千分之三的逾期交纳违约金。同日，宏声公司与恒德实业签订了《恒德国际企业园（一期）前期物业服务合同补充协议》，载明：业主应于建设单位通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因恒德实业原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用收取标准调整为原合同约定收费标准的50%，由恒德实业承担并交纳给宏声公司。2014年9月25日，重庆市南岸区房屋管理局作出渝南物备[2014]第24号《前期物业服务合同备案证明》，证明宏声公司与恒德实业签定的《前期物业服务合同》已报备案。2014年1月8日，中生公司与恒德实业签订《房屋买卖合同》，购买了“新天泽国际总部城”第5幢1、2单元1、2、3、4、5、6层（暂编号）房屋，恒德实业应当在2014年7月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记并符合本合同约定条件的房屋交付中生公司使用。恒德实业于2014年9月25日通过EMS全球邮政特快专递向中生公司邮寄了《接房及提交办证资料通知书》。2015年4月8日，中生公司与恒德实业签订《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》，载明：双方协商认定的实际交房日为2014年12月22日。后中生公司就其购买的房屋进行了房屋权属登记，载明：房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢1-1号，建筑面积为417.69平方米，套内面积为342.23平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢5-2号，建筑面积为414.19平方米，套内面积为339.36平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢4-2号，建筑面积为385.24平方米，套内面积为315.64平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢1-2号，建筑面积为417.69平方米，套内面积为342.23平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢3-1号，建筑面积为416.23平方米，套内面积为341.03平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢4-1号，建筑面积为414.19平方米，套内面积为339.36平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢2-1号，建筑面积为417.18平方米，套内面积为341.81平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢2-1号，建筑面积为417.18平方米，套内面积为341.81平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢3-2号，建筑面积为416.23平方米，套内面积为341.03平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢5-1号，建筑面积为402.37平方米，套内面积为329.68平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢6-4号，建筑面积为402.54平方米，套内面积为329.82平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢6-3号，建筑面积为58.95平方米，套内面积为48.30平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢6-2号，建筑面积为414.36平方米，套内面积为339.50平方米；房屋坐落为南岸区江峡路1号1幢6-1号，建筑面积为87.70平方米，套内面积为71.86平方米；房屋用途均为工业用房。2013年10月起，宏声公司开始为恒德国际企业园（一期）实施物业服务。2019年7月23日，宏声公司委托重庆邦民律师事务所律师向中生公司出具《律师函》，向中生公司催收物业服务费及公共部分的水电费，并要求收到函件后3日内支付。中生公司于2019年7月25日收到《律师函》。庭审中，宏声公司举示了恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片、转账凭证及发票；举示了中生公司物业费水电费明细表（1号楼），载明部分内容如图            年月              面积              物业费单价              物业费              公摊电费              公摊水费              小计                  2014.12.1              5081.74              4.2              6196.440                                           6196.440                   2015.1.1              5081.74              4.2              21343.308               1018.640               60.320               22422.268                   2015.2.1              5081.74              4.2              21343.308               1229.780               350.640               22923.728                   2015.3.1              5081.74              4.2              21343.308               1280.600               168.700               22792.608                   2015.4.1              5081.74              4.2              21343.308               1189.120               198.190               22730.618                   2015.5.1              5081.74              4.2              21343.308               1143.390               340.480               22827.178                   2015.6.1              5081.74              4.2              21343.308               1163.710               447.190               22954.208                   2015.7.1              5081.74              4.2              21343.308               1085.460               147.370               22576.138                   2015.8.1              5081.74              4.2              21343.308               1427.970               376.050               23147.328                   2015.9.1              5081.74              4.2              21343.308               1387.320               391.290               23121.918                   2015.10.1              5081.74              4.2              21343.308               1121.810               228.680               22693.798                   2015.11.1              5081.74              4.2              21343.308               1173.880               142.290               22659.478                   2015.12.1              5081.74              4.2              21343.308               1209.450               157.530               22710.288                   2016.1.1              5081.74              4.2              21343.308               1433.050               76.230               22852.588                   2016.2.1              5081.74              4.2              21343.308               1859.920               137.210               23340.438                   2016.3.1              5081.74              4.2              21343.308               1910.730               137.210               23391.248                   2016.4.1              5081.74              4.2              21343.308               1163.720               96.550               22603.578                   2016.5.1              5081.74              4.2              21343.308               1097.650               86.390               22527.348                   2016.6.1              5081.74              4.2              21343.308               1255.190               86.390               22684.888                   2016.7.1              5081.74              4.2              21343.308               1209.460               101.630               22654.398                   2016.8.1              5081.74              4.2              21343.308               1229.780               228.680               22801.768                   2016.9.1              5081.74              4.2              21343.308               1504.190               396.380               23243.878                   2016.10.1              5081.74              4.2              21343.308               1138.310               152.450               22634.068                   2016.11.1              5081.74              4.2              21343.308               1163.720               60.980               22568.008                   2016.12.1              5081.74              4.2              21343.308               1250.110               137.210               22730.628                   2017.1.1              5081.74              4.2              21343.308               1250.110               132.130               22725.548                   2017.2.1              5081.74              4.2              21343.308               731.770               50.820               22125.898                   2017.3.1              5081.74              4.2              21343.308               670.790               106.720               22120.818                   2017.4.1              5081.74              4.2              21343.308               589.480               55.900               21988.688                   2017.5.1              5081.74              4.2              21343.308               579.320               101.630               22024.258                   2017.6.1              5081.74              4.2              21343.308               619.970               269.330               22232.608                   2017.7.1              5081.74              4.2              21343.308               670.790               421.780               22435.878                   2017.8.1              5081.74              4.2              21343.308               823.240               147.370               22313.918                   2017.9.1              5081.74              4.2              21343.308               813.070               304.900               22461.278                   2017.10.1              5081.74              4.2              21343.308               533.580               127.040               22003.928                   2017.11.1              5081.74              4.2              21343.308               569.160               76.230               21988.698                   2017.12.1              5081.74              4.2              21343.308               589.480               80.290               22013.078                   2018.1.1              5081.74              4.2              21343.308               726.690               104.180               22174.178                   2018.2.1              5081.74              4.2              21343.308               538.660               48.280               21930.248                   2018.3.1              5081.74              4.2              21343.308               452.270               147.370               21942.948                   2018.4.1              5081.74              4.2              21343.308               477.680               30.490               21851.478                   2018.5.1              5081.74              4.2              21343.308               426.870               50.820               21820.998                   2018.6.1              5081.74              4.2              21343.308               279.500               142.290               21765.098                   2018.7.1              5081.74              4.2              21343.308               350.640               193.110               21887.058                   2018.8.1              5081.74              4.2              21343.308               299.830               249.010               21892.148                   2018.9.1              5081.74              4.2              21343.308               304.900               249.010               21897.218                   2018.10.1              5081.74              4.2              21343.308               228.680               284.580               21856.568                   2018.11.1              5081.74              4.2              21343.308               299.820               106.720               21749.848                   2018.12.1              5081.74              4.2              21343.308               457.360               137.210               21937.878                   2019.1.1              5081.74              4.2              21343.308               172.780               147.370               21663.458                   2019.2.1              5081.74              4.2              21343.308               879.140               132.130               22354.578                   2019.3.1              5081.74              4.2              21343.308               370.970               284.580               21998.858                   2019.4.1              5081.74              4.2              21343.308               421.780               142.290               21907.378                   2019.5.1              5081.74              4.2              21343.308               370.970               223.600               21937.878                   2019.6.1              5081.74              4.2              21343.308               467.520               223.600               22034.428                   2019.7.1              5081.74              4.2              21343.308               553.910               193.110               22090.328                   合计                                          1180078.380               47167.690               9669.930               1236916.000       拟证明2015年1月至2019年7月期间，园区公共用水用电情况，及用水用电支付情况。中生公司对恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片的真实性不予认可，认为是宏声公司单方制作的；对转账凭证及发票的真实性予以认可；对中生公司物业费水电费明细表（1号楼）的真实性不予认可，认为是宏声公司单方制作的，对于物业费，物业费的面积无异议，认为在2017年3月达到交房条件后，因中生公司原因未交房成功，从2017年3月起的物业费应由中生公司承担，但对物业费单价4.2元有异议，应由双方重新签订合同确定单价，对于其中载明的公摊水电费金额无异议，认为在2017年3月达到交房条件后，因中生公司原因未交房成功，从2017年3月起的公摊水电费应由中生公司承担。庭审中，中生公司举示了房屋买卖合同补充协议二，拟证明2015年4月8号对买卖合同进行了变更，没有达到接房条件。宏声公司对其真实性、合法性认可，证明目的不认可，由装修变为清水标准只能证明交房标准更简单，开发商交房条件已具备，合同协商确定交房时间为2014年12月22日，所以中生公司需2014年12月23日起按照前期物业服务合同支付物管费。中生公司举示了通知书（2016年3月10日），拟证明开发商通知中生公司终止履行合同，等待管理人通知。宏声公司对该证据真实性不予认可，因为无任何签章确认。中生公司举示了通知书两份（2017年2月10日），拟证明管理人要求中生公司继续履行合同，缴纳剩余房款。宏声公司对该证据真实性认可，但认为该通知书仅证明管理人向中生公司继续缴纳房款的事实，不能证明不具备交房条件。中生公司举示了房款对账明细（2017年2月21日），拟证明2017年2月21日中生公司与开发商才具有交房条件。宏声公司对该证据的真实性认可，但认为达不到证明目的，该证据仅是双方对金额的明确，同时载明的逾期违约金与协议二载明的逾期违约金金额一致，也进一步证明2017年2月21日双方仍然对交房日期确定为2014年12月22日。中生公司举示了（2017）17509号民事判决书，拟证明中生公司在2015年5月5日前未接房，不予支付开发商的违约金。宏声公司确认判决书的真实性，但证明目的不认可，认为案件中未对交房进行审理，仅对开发商逾期办证进行了查明。另查明，中生公司未交纳2014年12月23日至今的物业服务费。再查明，本院于2017年10月13日作出(2017)渝0105民初1112号民事判决书，载明：“本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，恒德实业与宏声物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在恒德国际企业园（一期）业主选聘新的物业服务企业之前，宏声物业及恒德国际企业园（一期）全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。2014年10月至2014年12月期间，宏声物业为恒德国际企业园（一期）提供了物业管理服务，恒德实业作为恒德国际企业园（一期）的建设单位，应当交纳向业主交房之前的物业服务费，因恒德实业举示的《新天泽国际总部城（一期）房屋买卖合同补充协议二》能够证明其已于2014年12月22日将案涉房屋实际交付给中生公司，故恒德实业2014年10月1日至2014年11月30日应交纳的物业服务费为4.2元/日/平方米×50％×5081.74平方米×2个月＝21343.31元；恒德实业2014年12月1日至2014年12月22日应交纳的物业服务费为0.14元/天/平方米×50％×5081.74平方米×22日＝7825.88元，合计29169.19元,故对宏声物业要求宏德实业支付2014年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费288134.56元的诉讼请求，本院予以支持29169.19元，超过部分本院不予支持。对宏声物业要求恒德实业支付逾期支付物业服务费的违约金183765.9元（当月物管费的违约金，应当以当月应缴纳物管费为基数，从次月1日起按照每日千分之三计算至2017年1月31日止）的诉讼请求，因恒德实业认为《前期物业服务合同》对逾期支付物业服务费的违约金约定过高，应予调整，结合本案实际及宏声物业履行物业服务职责状况等因素,酌情主张500元，超过部分本院不予支持”。宏声公司就该案上诉至重庆市第一中级人民法院，重庆市第一中级人民法院于2018年3月19日作出（2018）渝01民终1231号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。再查明，坐落于南岸区江峡路1号1幢1-1号、南岸区江峡路1号1幢1-2号、南岸区江峡路1号1幢2-1号、南岸区江峡路1号1幢2-2号、南岸区江峡路1号1幢3-1号、南岸区江峡路1号1幢3-2号、南岸区江峡路1号1幢4-1号、南岸区江峡路1号1幢4-2号、南岸区江峡路1号1幢5-1号、南岸区江峡路1号1幢5-2号、南岸区江峡路1号1幢6-1号、南岸区江峡路1号1幢6-2号、南岸区江峡路1号1幢6-3号、南岸区江峡路1号1幢6-4号房屋已登记在中生公司名下。以上事实，有《前期物业服务合同》、《房屋买卖合同》、恒德国际企业园园区公共用电和能耗分摊方案及公示照片、公共用水损耗分摊方案及公示照片、转账凭证、发票、中生公司物业费水电费明细表（1号楼）、（2017）渝0105民初1112号民事判决书、（2018）渝01民终1231号民事判决书、律师函、重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息查询证明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，恒德实业已于2014年12月22日将案涉房屋实际交付给中生公司，该事实已经（2017）渝0105民初1112号民事判决书、（2018）渝01民终1231号民事判决书确定，本院亦确认前述事实的真实性，故在此不再赘述。前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，恒德实业与宏声物业签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在恒德国际企业园（一期）业主选聘新的物业服务企业之前，宏声物业及恒德国际企业园（一期）全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。2014年12月至今，宏声公司为中生公司在本案中所涉房屋提供了了物业管理服务，中生公司作为业主，应当按照《前期物业服务合同》约定的单价交纳物业服务费并承担公摊的水电费，故2014年12月23日至2014年12月31日应交纳的物业服务费为0.14元/天/平方米×5081.74平方米×9日＝6402.99元；2015年1月1日至2019年7月31日应交纳的物业服务费为4.2元/月/平方米×5081.74平方米×55个月＝1173881.94元；合计应交纳的物业服务费为1180284.93元；2015年1月1日至2019年7月31日应承担的公摊电费47167.69元；2015年1月1日至2019年7月31日应承担的公摊水费9669.93元；总计应支付2014年12月23日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1237122.55元；宏声公司要求中生公司在1236916元范围内承担责任，系对其自有权利的合法处分，不违反法律禁止性规定，本院以1236916元为标准予以支持。因《前期物业服务合同》未明确约定支付物管费、公摊水费、公摊电费的具体日期，现有证据中宏声公司向中生公司主张前述权利的依据仅有《律师函》，结合《律师函》载明的内容及收寄时间，本院确定支付前述款项的合理期限应为2019年7月28日。中生公司未在2019年7月28日前支付前述款项，已构成违约，应承担相应违约责任。鉴于违约金标准约定过高，对于宏声公司要求中生公司支付违约金的请求，本院酌情以1236916元为基数，从2019年7月29日起至物管费、公摊水费、公摊电费付清之日止，按照年利率6%标准计算的金额予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告重庆市中生环保工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆宏声物业管理有限责任公司2014年12月23日至2019年7月31日期间的物管费、公摊水费、公摊电费合计1236916元及违约金（以1236916元为基数，从2019年7月29日起至物管费、公摊水费、公摊电费付清之日止，按照年利率6%标准计算）；二、驳回原告重庆宏声物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15932.24元，减半收取7966.12元，财产保全申请费5000元，合计12966.12元，由被告重庆市中生环保工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张畅二〇二〇年五月十五日书记员  周梨