安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终407号 上诉人（原审原告）:临泉县新百购物有限公司,统一社会信用代码913412213958914762（1-1），住所地临泉县鲖阳路与光明路交叉口西北角。 法定代表人：李静。 委托诉讼代理人：陈慧，北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙义梅,北京市炜衡(合肥)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:冯常春,男，1982年9月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王军,安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人:李云飞,安徽金睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘勇,男,1984年11月29日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：童国庆，北京市和本律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NQ29303,住所地安徽省临泉县光明路西侧临鮦路北侧新百购物广场三楼。 法定代表人：冯常春。 委托诉讼代理人：刘岩明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张伟丽,北京盈科（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人临泉县新百购物有限公司(以下简称新百公司)因与被上诉人冯常春、刘勇、临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司（以下简称水尚汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初4526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新百公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持新百公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.原审法院认定事实错误，新百公司与刘勇、冯常春约定租金按照建筑面积计算。新百公司虽于2018年12月18日向水尚汇公司发出催缴房租《律师函》，函上载明的租金数额系新百公司为尽快获得租金而给出的商业优惠、和解方案，由于被上诉人并未同意按照该方案进行支付，故新百公司在此后的函件中仍然要求被上诉人按照租赁合同之约定，按照建筑面积支付租金；2.原审法院认为刘勇、冯常春签订租赁合同的行为系履职行为，系认定事实错误，适用法律错误。刘勇、冯常春作为水尚汇公司的发起人应当承担租赁合同下承租人的义务，二人作为股东，未足额履行实缴注册资本的义务，故应对公司的租金债务承担给付义务。二人在实际履行合同过程中，也以支付租金的行为表达了履行合同约定的意思表示；3.原审法院未支持上诉人主张的欠付租金年利率6%的利息系适用法律不当。 冯常春辩称：1.一审判决认定租金事实清楚，新百公司主张租金按照房产证显示的建筑面积10935.6平方米计算不能成立。新百公司于2018年12月28日出具的律师函中对水尚汇公司所发函告予以回函，该回函对租赁面积8801平方米及年租金3485196元予以认可；2.涉案的《商铺场地租赁合同》加盖有水尚汇公司的印章，该合同已经新百公司认可，冯常春、刘勇作为该公司股东，履行的是职务行为，不应承担本案租赁合同支付租金的义务。一审判决驳回新百公司对冯常春、刘勇的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确。 刘勇辩称：一审法院适用法律清楚，判决正确，请求维持原判。 水尚汇公司辩称：1.一审法院关于租房面积认定事实正确，新百公司认为应以10935平方米的面积计算房租没有依据；2.刘勇、冯常春签订合同的行为系职务行为，水尚汇公司要求二人承担责任没有事实与法律依据。请求依法驳回上诉，维持一审判决。 新百公司向一审法院起诉请求：判令冯常春、刘勇、水尚汇公司共同支付第一年和第二年的租赁费用7784703元及自应付租赁费用之日起至付清之日止按年利率6%计算的利息和按日万分之三计算的违约金（截止到2019年5月5日应付逾期支付租赁费用的利息和违约金为1211782元；以后的利息和违约金，以7784703为基数，按年利率6%和日万分之三计算到付清之日止），冯常春、刘勇、水尚汇公司相互承担连带清偿责任；2、判令冯常春、刘勇、水尚汇公司支付电费28400元及自2017年12月1日起至付清之日止按年利率6%计算的利息（计算到2019年5月5日共17个月的利息为2367元）；以上诉讼请求金额合计为9027252元。3、判令冯常春、刘勇、水尚汇公司承担全部诉讼费及保全费。 一审法院查明事实:2017年5月，冯常春、刘勇与案外人吴东华、张伟四人协商准备共同发起设立公司。 2017年5月19日，公司发起人吴东华、刘勇、冯常春三人作为承租方与出租方临泉新百购物广场许德田、毕翔宇签订《商铺租赁合同》第一版，该合同尾部注明：“具体细节另行补充确认，本合同为意向合同，以正式文本为准”。 2017年5月23日，新百公司与冯常春、刘勇签订《商铺场地租赁合同》第二版，新百公司时任法定代表人**签名并加盖公司公章，冯常春、刘勇签名并按押，没有加盖水尚汇公司公章。该合同第3页合同条款“5.4”误写为“4.4”。 2017年5月23日，新百公司与冯常春、刘勇签订《商铺场地租赁合同》第三版，新百公司时任法定代表人**签名并加盖公司公章，冯常春、刘勇签名并按押，没有加盖水尚汇公司公章。该合同第3页合同条款误写的“4.4”改为“5.4”，第5页增加合同条款“9.4”。 2017年5月23日，新百公司与水尚汇公司签订《商铺场地租赁合同》第四版，出租方新百公司法定代表人**签字并加盖公司公章，承租方水尚汇公司法定代表人冯常春及股东刘勇签名并加盖水尚汇公司公章。第四版与第三版合同内容相同，新百公司对本次合同真实性无异议。 《商铺场地租赁合同》（第四版）约定：1.1甲方出租给乙方的是位于临泉县，该场所三楼建筑面积为__平方米。该租赁行为经临泉县万嘉置业有限公司书面同意。该物业场地租赁给乙方做（水尚汇）韩式养生会所休闲水疗娱乐项目。2.1租赁期限为15年，自2017年6月1日到2032年5月31日止。甲方应在2017年5月31日之前清场。2.2因乙方经营的特殊性装修周期较长，装修免租期定为6个月，自2017年6月1日到2017年12月1日止。（实际以甲方交付乙方场地时间为准），双方应互相理解，共同配合，乙方进场采取渐进方式，由甲方先将主场地交付，乙方进驻装修，同步清场，同步施工。3.1租赁费用从2017年12月1日起开始计算，每日每平方米为1.1元，一年一交租金遵循先交租后使用的原则，每年度租赁期开始日提前一个月一次付清。3.4合同签订后1周内支付甲方定金100万元，以后转为租金使用，保证金__元，期满后双方无争议后无息退还。3.5第一年甲方清场交付乙方时一周后支付50万元，剩余租金在乙方开门营业后一周内全部结清。4.1甲方应于合同签订__日内将租赁场地按照现状进行交付，双方签署租赁场地交付确认书，签署之日为场地正式交付之日，乙方已对该房屋基本情况进行充分的了解并完全接受并不提出任何异议。5.4甲方商场（地上、地下）所有车位与乙方共享，甲方不得收取乙方客户任何费用（以乙方票据为准），但自本合同签订之日起5年后，临泉县同行业都收取客户停车费的，双方另行协商。6.7甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其他国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需租赁标的的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费。因乙方原因未能办理以上相关证件，导致乙方不能正常经营，甲方赔偿乙方的经济损失。9.1任何一方无故解除合同或拒不履行义务超过三十天的，非违约方有权单方解除合同，违约方除赔偿对方经济损失外还应按照合同实际履行的年限乘以年租金的20%支付违约金。9.2乙方未能按合同约定支付合同款项，每延付一日违约金为延付金额的万分之三。10.1本商场的房产测绘报告、房产证（复印件加盖公章）为合同附件。 2017年6月6日冯常春、刘勇、吴东华、张伟四人共同签署《发起人协议》，约定设立公司事宜。 2017年6月7日，冯常春、刘勇、吴东华三人（丙方）与新百公司（乙方）、房屋所有权人临泉县万嘉置业有限公司（甲方）三方共同签订《协议书》。《协议书》第一条约定：甲方同意乙方将位于临泉县转租给丙方做（水尚汇）韩式养生会所休闲水疗娱乐项目，该场所三楼建筑面积约为9200平方米左右（最终以图纸面积为准）。 2017年6月8日，冯常春、刘勇、张伟、吴东华四人共同签署《临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司公司章程》。 2017年6月20日，水尚汇公司成立，公司经营范围包括汗蒸、洗浴、餐饮、住宿服务及管理，冯常春、刘勇、吴东华、张伟为公司股东。 涉案房屋房产证显示建筑面积为10935.6平方米。 水尚汇公司分别于2017年7月3日向新百公司支付房屋租金176000元，2017年7月4日支付824000元，2017年10月5日支付150000元，2018年2月14日支付82740元，共计1232740元。 水尚汇公司书面确认新百公司起诉书中称其公司“2017年9月30日”支付一笔150000元租金与其公司举证的“2017年10月5日”交纳一笔150000元租金系同一笔租金。 2018年12月18日，新百公司委托上海君之程律师事务所向水尚汇公司发送催缴房屋租金《律师函》，该《律师函》明确每年租金3485196元。 一审法院认为，新百公司与水尚汇公司2017年5月23日签订的《商铺场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己义务。水尚汇公司拖欠房屋租金理应支付，新百公司请求水尚汇公司支付拖欠房屋租金，并承担违约责任，应予支持。冯常春、刘勇系水尚汇公司成立前的发起人，其在公司成立前与新百公司协商、签订房屋租赁合同系公司发起人履行承担公司筹办事务义务的行为，该合同在公司成立后经公司签章确认，公司发起人个人不应当对其参与协商谈判的房屋租赁合同承担义务。水尚汇公司2017年6月20日成立，而2017年5月23日的《商铺场地租赁合同》加盖了水尚汇公司公章，显然是公司事后补盖的公章，是公司对发起人签订合同行为的追认。从水尚汇公司的名称、经营范围、冯常春和刘勇作为公司发起人和公司成立后的股东地位等诸多方面，均能认定冯常春、刘勇签名签订《商铺场地租赁合同》的行为系公司筹备中和公司成立后的职务行为，该租赁合同义务理应由水尚汇公司承担。 水尚汇公司称新百公司延迟交房一个多月，没有证据证明。合同约定“租赁期限为15年，自2017年6月1日到2032年5月31日止”。水尚汇公司第一年、第二年房屋租期应自2017年6月1日至2019年5月31日。新百公司自认“每年租金3485196元”，由于第一年免租半年，水尚汇公司这两年应交租金为5227794元，已交租金总额为1232740元，尚欠第一年、第二年房屋租金3995054元。合同约定“乙方未能按合同约定支付合同款项，每延付一日违约金为延付金额的万分之三”，新百公司请求判令水尚汇公司支付拖欠租金日万分之三的违约金，予以支持，但同时要求支付拖欠租金年利率6%的利息，没有合同及法律依据，不予支持。 合同约定，第一年免租期6个月自2017年6月1日到2017年12月1日止，租赁费用从2017年12月1日起开始计算,水尚汇公司第一年应交租金为半年1742598元。第一年租金应付时间为2017年11月1日前，水尚汇公司在此之前交付租金1150000元，尚欠租金592598元，2017年11月1日至2018年2月14日，水尚汇公司应支付违约金为18844.62元。2018年2月14日水尚汇公司交付租金82740元，尚欠租金509858元，2018年2月14日至新百公司起诉前2019年5月5日，水尚汇公司应支付违约金68219元。第二年租金应付时间为2018年5月1日前，应付金额为3485196元，水尚汇公司拖欠整年房屋租金，自2018年5月1日至新百公司起诉前2019年5月5日，水尚汇公司应支付违约金386856.76元。水尚汇公司拖欠第一年及第二年房屋租金，至起诉前的2019年5月5日，应承担违约金人民币473920.38元。 新百公司举证电表数字照片仅显示电表数字，不能证明系2017年12月1日电表数字，不能证明系水尚汇公司的用电量，更不能证明水尚汇公司拖欠电费；《2017年11月份水电费用量表》系单方制作，没有水尚汇公司签字、盖章确认，达不到证明水尚汇公司拖欠电费的目的；没有证据证明新百公司已经为水尚汇公司垫付了电费28400元。对新百公司请求判令水尚汇公司支付拖欠电费28400元及利息的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付临泉县新百购物有限公司房屋租金3995054元，并支付拖欠房屋租金日万分之三的违约金473920.38元（自应付之日起暂计至2019年5月5日，以后违约金继续计算，至本次拖欠房屋租金清偿之日止），合计4468974.38元；二、驳回临泉县新百购物有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37495元，由临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司负担18562元，临泉县新百购物有限公司负担18933元；财产保全费5000元，由临泉水尚汇汤泉企业运营管理有限公司负担。 二审中，新百公司提供银行转账凭证一组，证明已付租金都是冯常春及其配偶以个人名义支付。 冯常春质证认为：该组证据形成时间均在本案一审庭审及举证期限之前，且未在二审指定举证期限内提交，不属于新证据，不予质证。 刘勇质证认为：该组证据不属于新证据，冯常春是公司法人，可以代表公司支付，该组证据达不到上诉人的证明目的。 水尚汇公司质证认为：该组证据不属于新证据，不予质证。无论通过何种方式支付租金均是公司的行为，且新百公司都向水尚汇公司出具了收据。 本院认证意见：经审查，虽然该组转账凭证显示水尚汇公司法定代表人冯常春通过其个人及配偶银行账户转入新百公司租金，但该行为应视为系代表水尚汇公司缴纳租金的行为，新百公司在收到转账后亦向水尚汇公司出具了收据，故该组证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案商铺在计算租金时应按什么面积；二、冯常春、刘勇是否应对水尚汇公司欠付租金承担责任；三、新百公司主张欠付租金年利率6%的利息是否应予支持。 针对争议焦点一，本院认为，经审查，涉案《商铺场地租赁合同》及产权人临泉县万嘉置业有限公司参与签订的三方协议中，均没有确定水尚汇公司的租赁面积。后水尚汇公司委托安徽鸣理律师事务所于2018年12月6日给新百公司发函，明确租赁面积为8801平方米，年租金3485196元。当月28日，新百公司委托上海君之程律师事务所出具律师函，对水尚汇公司函告予以回函，对按租赁面积8801平方米计算出的年租金3485196元予以认可，故可视为双方至此对年租金达成一致意见。新百公司于2019年4月5日要求水尚汇公司以9200平方米支付租金，又于2019年5月7日起诉水尚汇公司要求以房产证显示建筑面积10935.6平方米计算租金，均系新百公司的单方行为，不能对水尚汇公司产生法律效力。新百公司辩称其公司出具律师函是给予水尚汇公司优惠及和解方案没有证据支持，本院不予采信。一审法院以双方律师函认定租赁面积为8801平方米，年租金3485196元并无不当，本院予以确认。 针对争议焦点二，本院认为，冯常春、刘勇系水尚汇公司成立前的发起人，二人以水尚汇公司名义与新百公司签订《商铺场地租赁合同》（第四版），水尚汇公司成立后在该合同上补盖了公司印章予以追认，新百公司也予以认可。该合同中的权利义务约定，均对水尚汇公司发生效力，之后新百公司和水尚汇公司也按合同约定履行义务，故冯常春、刘勇的签字行为应视为公司发起人代表公司的职务行为，相应的责任应由水尚汇公司承担。新百公司又辩称冯常春、刘勇未足额履行实缴注册资本义务，应在未出资本息范围内对公司债务承担给付义务，本院认为,参照《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第六条规定，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。故新百公司要求冯常春、刘勇承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，涉案合同中已对延迟支付租金情形作出了违约责任的约定，新百公司的经济损失可以得到弥补，新百公司同时要求水尚汇公司按年利率支付欠付租金利息没有合同及法律依据，不能成立。 综上所述，新百公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74990元，由上诉人临泉县新百购物有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二〇年五月七日 书记员 董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。