吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0322民初3142号原告（反诉被告）：国永会，女，1969年1月27日出生，汉族，现住梨树县榆树台镇旭恒商业小区。原告（反诉被告）：韩春喜，男，1965年9月19日出生，汉族，梨树县榆树台镇旭恒商业小区，系国永会丈夫。二原告共同委托代理人陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：四平旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，职务：经理。委托代理人：**，吉林司评律师事务所律师。原告国永会、韩春喜与被告四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，由审判员张乐独任审判，公开开庭进行了审理。原告国永会及二原告的共同委托诉讼代理人陈景梅，被告旭恒公司的法定代表人杨明峰及委托代理人**到庭参加诉讼，因本案案情复杂，双方争议较大，且被告提起反诉，2018年12月3日本院裁定将本案转为普通程序，并决定将反诉与本诉合并审理。2020年4月3日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理原告国永会及二原告的共同委托诉讼代理人陈景梅，被告旭恒公司法定代表人杨明峰，委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月16日，原告购买被告商网楼，分三次交付房款276727元人民币，双方未签订书面合同，被告在售房时存在故意欺诈行为，且在售房时隐瞒了未取得商品房预售许可证的情形，故四平市中级人民法院于2018年5月15日做出终审判决，撤销原被告之间的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的相关规定，向被告主张权利。第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿损失。”故原告请求人民法院判令被告承担原告所交房款的一倍赔偿276727元；被告赔偿原告交付房款的利息和因购买房屋造成的直接经济损失237563元，由被告承担诉讼费用和鉴定费用。庭审中，原告进一步明确损失的数额为：装修损失为147563元，加上房款的利息损失83018.1元，合计为230581.1元。被告旭恒公司辩称，1、原告适用的法律依据错误，本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷第八条、第九条之规定，原告的请求权没有法律依据，不应得到法律支持，本案被告不符合相关的司法解释所规定，没有出现相关的情形所导致的合同被撤销或者无效；2、经过梨树县人民法院及四平市中级人民法院已生效的判决，国永会该部分的诉讼请求均已被人民法院所驳回，原告重复进行告诉，请法院予以驳回诉讼请求；3、由于原告无理进行告诉，故诉讼费及其他费用均由原告自行承担。根据原告的起诉和被告的答辩，本院确定本诉部分争议的焦点为：1、原告要求被告承担所交房款一倍的赔偿是否符合法律规定；2、原告要求被告赔偿交付房款的利息及因购买房屋造成的直接经济损失是否是重复起诉，被告应否承担赔偿责任。第一次开庭审理过程中，原告为证明自己的主张向法庭出示和宣读了如下证据：证据一、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、梨树县发改委（2015）12号文件（均为复印件），证明：被告于2015年6月24日取得商品房预售许可证，在2015年5月取得的建设用地、施工和工程规划许可证，被告于2013年7月16日出售房屋，在售房前未取得商品房预售许可证，五证全无，未批先建，故意隐瞒这一事实，存在欺诈行为，是赔偿原告购房款的事实和法律依据。被告质证称，对真实性无异议，原告提供的证据证明了被告具有相关的五证，最高院的司法解释同样规定了出卖人未取得预售许可证与买受人订立的预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得了该证明可以认定为有效，足见法律规定在诉前取得的行为既是合法有效行为，且原告与被告之间也没有存在预售的相关行为，从生效判决中可以看出2013年11月1日被告就将该房屋交付于原告，所以原告的请求和主张不能成立。证据二、梨树县人民法院（2017）吉0322民初3311号和四平市中级法院（2018）吉03民终415号民事判决书，证明二级法院最终确认被告在售房前存在欺诈行为，也认定了在售房前被告没有取得五证，是赔偿原告购房款一倍276727元损失的事实依据。被告质证称，判决是生效判决，但判决中的解除合同的事实不是因为没有预售许可证或者是受到欺诈，该判决中的认定只是宣传与实际不符，并且重申一点，在被告处宣传也与其实际是相符的。证据三、购房首付款票据复印件四张，证明原告交纳门市房首付款276727万元，是请求赔偿一倍购房款的事实依据；工程造价鉴定意见书，证明原告门市装修工程造价147563元，被告售房时存在欺诈行为，撤销房屋买卖合同后给原告造成的装修经济损失147563元，被告应赔偿。被告质证称，对购房票据无异议，对鉴定意见书有异议，首先从形式上看是单方委托，从实质内容来看，该鉴定不具有任何鉴定效力，首先对鉴定意见书是咨询鉴定名称，关于国永会门市房的工程造价，本案中国永会不是建筑的主体，在鉴定意见书的单位工程费用，原告国永会也不是单位的性质，并且项目明细中第二项是人工费，下面重复的计算了人工费，个人装修中产生的费用多数是不符合的，原告在梨树县人民法院和四平市中级人民法院均以反诉或者诉讼的形式请求了装潢的损失费及其利息，法院的三次判决均驳回了该部分的诉讼请求，所以请法院再次驳回原告诉讼请求。被告为证明自己的主张向法庭出示和宣读了梨树县人民法院（2017）吉0322民初3311号判决书、梨树县人民法院（2016）吉0322民初1004号判决书、四平市中级法院（2018）吉03民终415号民事判决书，证明国永会的诉讼请求人民法院以判决的形式驳回了关于利息和损失的诉讼请求。原告质证称，对梨树县人民法院（2016）吉0322民初1004号判决书真实性无异议，但该份判决书未生效，上诉后被发回重审，对四平市中级法院（2018）吉03民终415号民事判决书无异议，对证明问题有异议，415号判决书恰恰认定了被告在售房前存在欺诈行为，原告是基于终审判决认定的被告存在欺诈事实后另行起诉，本次起诉不是否定前两次判决，而是对415号终审判决的有力补充，不属于重复诉讼。反诉原告诉称，2013年被反诉人购买反诉人四平旭恒房地产开发有限公司开发的旭恒小区房屋，该房屋至今被被反诉人占有使用，反诉人新的小区，新的房屋距今五年后已让被反诉人占有使用应变成二手房，对房屋的价值差距影响巨大，且该房屋被反诉人一直无偿占有使用，产生房屋的收益也应归被反诉人占有，被反诉人应赔偿反诉人房屋租赁费用。故请求法院判令该一手房屋经过5年后赔偿房屋贬值损失，房屋被被反诉人占有经营使用5年，赔偿房屋租赁费150000元，反诉费由被反诉人承担。庭审中，反诉人变更诉讼请求为贬值损失为439942元，请求给付房屋租赁费用150000元，按6年计算。从2013年11月份至2020年3月22日。反诉被告答辩称，1、反诉人没有举出房屋贬值损失的证据或鉴定报告意见；鉴定报告中的房屋位置和面积与被反诉人购买的面积和位置不一致，2号门变成了6号门，鉴定书地理位置和合同不一致。2、由于反诉人的欺诈原因导致案涉房屋价值降低。3、双方不是房屋租赁关系。综上应驳回反诉人的反诉请求。针对反诉部分双方向法庭提交了如下证据。反诉原告提交的证据如下：证据一、四平市恒兴房地产评估有限公司20190070号评估报告书，评估案涉的评估价值531552元，而原告在2013年按照市场价值购买时是971494元，两者差额即为房屋的损失，该损失由被告承担。反诉被告质证称，有异议，该评估报告与反诉请求没有关联性，一、因为被反诉人在购买房屋时花5880元每平米的高价，是受到了反诉人的价格欺诈和虚假宣传，是开发商自己的定价而不是当时的评估定价或国家定价。二、该评估报告的类型为市场价值类型，受到价值规律或市场供求关系的影响很大不具有稳定性，如果有人急需房屋则价格虚高，如果供过于求则价格很低，该评估报告的价格不稳定性和不确定性导致其评估结果不能作为定案的证据。三、评估报告中的价值包含着被反诉人的装修价值，所以报告缺乏核算的独立性，无法区分权属性，该房屋不是反诉人出售时的状态，评估价值中包含了被反诉装修投入的价值。四、该评估报告的区位状况不客观不公正与事实不符。案涉楼房现在是死胡同不是四通八达，不属于鉴定书当中载明地段较好，所以该鉴定报告不能支持反诉人的请求。证据二、第二项请求的150000元房屋使用费用，是根据市场行情而定的，在2013年的市场价值45000元至50000元。反诉被告质证称，不同意返还150000元的使用费用，反诉人没有举出证据证明双方之间存在着租赁关系，或占用房屋使用费的约定，被反诉人是居住在自己购买的房屋中，而不是占用反诉人的房屋，所以不存在占用费或租赁费。原被告双方达成的是买卖房屋的协议不是租赁房屋的协议，是由于被告欺诈，才有今天的诉讼案件，应由被告承担本案所有的诉讼费用。2013年12月由于反诉人采取了奖励500元免取暖费的装修的沙子等方法，诱骗原告入住。不是原告本意入住。反诉被告提交的证据如下：证据一、三份商品房买卖合同，证明在2014年在榆树台镇比案涉房屋地段还好的地方的楼房卖价为每平米3000元还有2000元每平米以及2300元每平米。进一步证明案涉房屋售卖时价格因反诉人欺诈抬高售价比同类楼房价格高于一倍。因反诉人虚假宣传有18栋楼，才抬高价格售卖。反诉原告质证称，首先该组证据里均不是本小区所产生的楼房买卖协议，并且里面没有合同约定每平方米的单价，3000元每平方米是后附的不能证明合同的真实性，与本案没有任何关联性。合同与本小区没有关联性不能作为本小区参照的证据。证据二、案涉房屋饮用水照片一组（4张），证明该楼房从2013年至2018年，5年期间居民饮用水不达标，给居民身体造成严重伤害。反诉原告质证称，与本案没有任何关联性，另外该组证据没有合法性。证据三、照片两张，收据一份，证明被反诉人购买的2号门变成了6号门。反诉原告质证称，被反诉人指定该房屋进行购买，是同一房屋，并且鉴定报告是现居住的房屋进行的坚定。证据四、免取暖费收据四张，500元奖金收据，证明是反诉人诱骗入住。反诉原告质证称，与本案无关，也无法说明欺诈。经审理查明：2013年7月16日，原告购买被告在梨树县榆树台镇开发的商网楼，分四次交付房款276727元，双方未签订书面合同。2013年11月1日，被告向原告交付了房屋，原告经装修后经营使用至今。2017年，原告将被告诉至本院，请求：1、撤销双方购楼合同；2、退回已交房款276727元；3、赔偿经济损失装修损失300000元及购房款的银行利息及律师代理费。本院经审理认为政府在项目规划中明确有“总面积约7.48万平方米”，而旭恒公司在广告彩页中宣传有“20万平方米”字样，存在虚假宣传行为，构成民事欺诈，合同应予撤销，原告请求装修损失因证据不充分，不应予以保护，遂作出（2017）吉0322民初3311号民事判决书，判决撤销原告国永会、韩春喜与被告旭恒公司之间的房屋买卖合同，被告旭恒公司返还原告国永会购楼款276727元，原告国永会、韩春喜迁出争议房屋，驳回原告国永会、韩春喜其他诉讼请求。被告旭恒公司不服判决提起上诉，四平市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）吉03民终415号民事判决书，判决维持原判。后被告未按判决返还原告已付购楼款，原告亦未将房屋返还被告。原告于2018年7月5日委托吉林天诚信工程造价咨询有限公司对所购买被告门市装修造价进行了鉴定，结论为147563元。其中，门市电气8438元（含人工费2084元、材料费4117元，其他为企业施工派生的费用），门市建筑139125元（含人工费21978元、材料费45721元，其他为企业施工派生的费用）。为此原告支出鉴定费3000元。反诉原告旭恒公司，经四平市中级人民法院2019年12月18日委托四平市恒兴房地产评估有限公司，评估案涉榆树台镇旭恒小区1号楼第2门的商网的市场价值为531552元。本院认为，原告国永会、韩春喜从被告旭恒公司购买房屋，双方买卖合同被人民法院认定被告存在欺诈判决予以撤销，并判决原告返还房屋，被告返还已付购楼款。因导致合同被撤销的过错责任在被告，故原告有权依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，要求被告赔偿因购买楼房所受到的损失。原告购买楼房发生的装修损失为其实际损失，被告应赔偿给原告。关于装修损失，虽然原告在另案中提出请求被判决驳回，但驳回的理由是证据不充分，现原告提交具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见再行主张权利，不属于重复告诉。原告提交的《工程造价鉴定意见书》，为具有资质的专业鉴定机构做出，被告虽有异议，但未提出重新鉴定，本院应予以采信。庭审中原告未能举证证明装修系装修企业所为，故装修费用仅涉及人工、材料费，并不发生企业施工所产生派生费用，故本院认定鉴定意见中的人工费、材料费用为原告的实际装修损失，对其余部分不予采信，对原告请求的该部分损失70900元（其中人工费为2084元+21978元=24062元；材料费为4117元+42721元=46838元），本院予以支持。原告其他部分装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。现案涉房屋一直被原告占有、使用，原告要求给付购房利息损失，没有法律依据，本院不予支持。法院是以“虚假宣传行为，构成民事欺诈”判决撤销原、被告间买卖合同的，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的关于不超过已付购房款一倍赔偿的情形，原告主张被告承担所交房款一倍的赔偿276727元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。反诉原告在销售房屋过程中，存在虚假宣传，具有过错在先，且反诉原告收取了购房者首付款一直使用至今，其主张的房屋贬值损失及房屋租赁费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告四平旭恒房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿本诉原告国永会、韩春喜房屋装修损失70900元；二、驳回本诉原告国永会、韩春喜的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告四平旭恒房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费8944元，由原告国永会、韩春喜负担7371元，另1573元由被告四平旭恒房地产开发有限公司负担。反诉费4850元，由反诉原告四平旭恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判长  杨占宇审判员  张洪光审判员  张 乐二〇二〇年五月二十八日书记员  祝 悦