天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初8099号原告：邢忠桂，男，1976年8月26日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：杨天择，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋志国，天津金诺律师事务所律师。被告：高银地产（天津）有限公司，住所地天津滨海高新区华苑海泰华科九路16号B座302。法定代表人：郑嘉欣，董事长。委托诉讼代理人：任凯，北京市中伦律师事务所律师。原告邢忠桂与被告高银地产（天津）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邢忠桂的委托诉讼代理人杨天择、宋志国，被告高银地产（天津）有限公司的委托诉讼代理人任凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢忠桂向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将原告房屋内石材铺设的地面、墙面更换为质量合格且同色同款的石材；2.请求法院判令被告将原告房屋内厨房地面、墙面的瓷砖更换为石材；3.请求法院判令被告在原告房屋内南侧卧室增设预留灯口，保证原告房屋的正常使用和美观；4.请求法院判令被告将原告房屋内北侧外敞阳台的天花板，按照双方合同约定的标准进行装修；5.若被告拒绝对原告房屋按照诉讼请求1-4项进行维修，则请求法院判令被告依据修复房屋质量所需费用的造价鉴定结果向原告赔偿损失；6.请求法院判令被告按照每月8251元标准向原告支付自2017年7月2日至实际交房之日止的租房损失；7.请求法院判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。诉讼过程中，原告于2020年4月27日变更诉讼请求：1.被告依据造价鉴定结果向原告赔偿因房屋质量不合格产生的维修费用100000元；2.被告按照每月8251元标准支付原告自2017年7月2日至实际交房之日的租金损失（计算至2020年5月1日数额为280534元）；3.被告赔偿原告已支付的2017-2018年度物业费11266元及采暖费3460元；4.被告承担诉讼费、鉴定费等所有费用。事实和理由：原告于2016年10月24日与被告签署了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天津市滨海高新区房屋。原告已经按照合同约定向被告缴纳全部房款并取得被告开具的等额发票。后原告接到被告发送的《交房通知书》，并按照被告要求于2017年7月2日缴纳了水费、电费、采暖费和物业费等，履行了全部收房义务。但是，在被告工作人员带领原告进入富御园30-702号房屋时，原告发现房屋内地面、墙面上铺设的石材均有肉眼可见的明显裂缝，除此之外还有若干其他质量问题，因此要求被告进行维修。被告虽口头表示同意维修，但经原告数次验收，仍未能真正解决房屋质量和房屋装修质量问题。鉴于此，原告于2017年8月16日委托专业验房师、律师，并通知被告共同前往富御园30-702号房屋，进行第五次验房。令人遗憾的是，被告仍未能实质性解决房屋质量和室内装修质量问题，经过验房师现场勘验，出具了《检测验收报告》，报告中详细记录了目前房屋中存在的全部问题。因多次协商未果，原告无奈诉至法院，望法院判如所请。被告高银地产（天津）有限公司辩称，第一，被告按约定履行合同，涉案房屋符合合同约定，原告的诉讼请求与事实不符。第二，鉴定报告仅证明更换石材所需要的费用，并不能证明被告在商品房中已铺设的石材地板有质量问题，造价信息得出的结论是所需修复费用是94054元，不能证明原告变更后的100000元维修费用。第三，原告并未提交关于承租房屋的租赁合同及相应发票，因此原告主张的是假设该房屋交付验收可使用后其对外出租所应得的预期利益损失。被告认为原告不应向被告主张该笔预期损失，因为房屋已经经过原告验收达到合同约定标准，能够使用。第四，原告已于2017年8月16日与被告验收并接收案涉房屋，自其接收房屋之日起即享受物业公司提供的物业服务及供暖公司提供的供暖服务，应当自行承担物业费及采暖费。原告未实际入住案涉房屋也应当承担前述费用，而不应由被告承担该费用。退一步讲，即使房屋存在质量瑕疵，但该等瑕疵并不影响原告的居住和使用。因此，原告不能以其未居住而要求被告承担物业费和采暖费。第五，对于原告所有诉讼请求，被告均不予认可，应当由原告自行承担本案的诉讼费、鉴定费等所有费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签署了一份《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市滨海高新区房屋，建筑面积171.32平方米，总价款为5601036元，甲方应于2017年6月30日前将房屋交付乙方使用。合同附件三对商品房质量、设备等情况进行了约定。合同附件六补充合同第4.8条约定，甲方交付商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、工程监理等单位验收合格，甲方应当与乙方共同查验收房。乙方在查验该商品房时，如发现该商品房有质量问题或者装修、设备未达到附件三约定的标准，乙方应在《买卖合同》约定的交付期限最后一日或甲方发出的交付通知书规定的日期届满之日（以日期较前者为准）前，向甲方以书面形式提出要求进行整改或修复，但乙方不得以此为理由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿或退房之权利。签订合同后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告于2017年6月27日通知原告自2017年6月30日起一个月内办理房屋验收手续。2017年7月2日，原告办理了相关收房手续，但在验房时在验收单中提出了十多项房屋质量问题，双方商定于2017年8月16日进行复验。后在2017年8月16日复验时，原告仍提出数十项需要修复的房屋质量问题。原告提出的房屋质量问题主要包括：屋内墙面地面石材严重开裂；房屋厨房地面墙面均为瓷砖，不符合合同约定的“石材”交房标准；房屋南侧卧室没有按照房屋的照明平面示意图预留灯口，影响房屋的正常使用；北侧外敞阳台天花板交房时不符合合同约定的交付标准，且存在反水问题；合同附件三的第三页第八条规定阳台顶棚的交付标准为无极纤维喷涂，铝扣板吊顶。诉讼过程中，被告曾表达过一次性赔偿的意向，后又改称同意将原告房屋厨房地面墙面的瓷砖，都更换成大理石石材；同意将客厅地面和两个卫生间墙面，全部拆除重新铺设成相同材质的质量合格大理石。后双方因维修事项及赔偿事项未能达成一致意见，被告表态不同意赔偿亦不同意维修。原告于2017年7月2日向物业公司交纳2017年8月1日至2018年7月12日的物业管理费11266元；向被告交纳采暖费3460元。案件审理过程中，原告提出对房屋质量问题部位修复造价进行鉴定的申请，本院依法委托中国建设银行股份有限公司天津市分行进行鉴定。鉴定过程中，鉴定单位要求双方提供房屋装修主材价格信息，被告作为房屋装修方称由于房屋装修系委托第三方包干施工，主材成本及价格无法进行核算。中国建设银行股份有限公司天津市分行于2020年4月23日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.依据天津市建设工程造价和招投标管理协会发布的2019年5月天津工程造价信息，石材价格按每平米340元考虑，得出涉案房屋存在质量问题所需的修复费用为94054元；2.依据相关市场价格信息，石材价格按每平米220元考虑，得出涉案房屋存在质量问题所需的修复费用为67462元；3.两个修复费用所依据的定额及工程量确认方式并无差别，主要差别在装饰面层的主材价格上面。原告支付鉴定费3762元。本院认为，原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。在2017年7月房屋交接验收时，原告即向被告反映房屋相关质量问题，被告作为开发商应及时予以修复。但被告至今仍怠于履行维修义务，故应承担就此给原告造成损失的赔偿责任。关于房屋维修费用，因被告未提供房屋装修时相应的主材价格标准，综合本案的情况并参考鉴定单位出具的鉴定意见，本院认为被告按照造价信息标准支付维修费用较为合理。因此，被告应支付原告的维修费用为94054元，原告自行对房屋相关质量问题进行维修。由于房屋存在质量问题需要维修，原告不能正常使用该房屋产生损失，被告应按约承担违约赔偿责任。根据本案的具体情况，参照天津市相关房屋指导租金标准，并考虑到合理的维修期限，本院酌情认定被告赔偿原告自2017年7月2日至2020年7月1日的租金损失148020元（24元/每月每平方米*36个月*171.32平方米）。原告交纳的鉴定费3762元以及已发生的物业费损失11266元和采暖费损失3460元，被告亦应予以赔偿。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告高银地产（天津）有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告邢忠桂房屋维修费用94054元、租金损失148020元、物业费损失11266元、采暖费损失3460元和鉴定费3762元。三、驳回原告邢忠桂的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7229元，由原告邢忠桂负担2029元，由被告高银地产（天津）有限公司负担5200元（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 桂 炉人民陪审员 薛 娜人民陪审员 赵夫江二〇二〇年五月十八日书 记 员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。