江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14238号原告：夏海燕，女，汉族，1977年1月22日出生，住所地上海市普陀区。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄小英，江苏惟勤律师事务所律师。原告夏海燕与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日对本案公开开庭进行了审理。之后，本院依法适用普通程序，于2020年5月26日对本案公开开庭进行了审理。原告夏海燕、被告红星公司委托诉讼代理人王介甫、严玉娟（简易程序中）、庄小英（普通程序中）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏海燕提出诉讼请求：1.判令红星公司向夏海燕支付非法侵占房屋的房屋使用费42675元（暂计2019年2月23日至2019年7月16日，要求以实际非法侵占日期计算），支付逾期支付非法侵占房屋产生的利息743元（按银行同期贷款基准利率计算，暂计至2019年7月16日）；2.判令红星公司支付合同违约金42675元；3.判令红星公司立即搬迁腾房；4.判令红星公司向夏海燕交还正常使用状态的涉案房屋；5.判令由红星公司承担本案财产保全费用、诉讼费用。庭审中，夏海燕明确诉请3、4合并为要求红星公司交还正常使用状态腾空出来的房屋。事实和理由：2008年5月4日，夏海燕与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定由红星公司负责为房屋招商、出租和管理，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司于2009年2月23日正式开业。根据双方合同第三条收益方式的约定，红星公司支付夏海燕租金以房屋实际测量建筑面积为准，夏海燕房屋实测建筑面积为57.13平方米；根据双方合同第四条支付方式的约定，红星公司租金半年一付，在每半年度的第一个月内支付；红星公司应支付房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2010年2月22日(2年)，免收红星公司管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日(2年)，红星公司应每年支付77035元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日(3年)，红星公司应每年支付84748元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日(3年)，红星公司应每年支付92462元固定管理租金收益。根据双方合同的实际履行情况，红星公司支付租金收益一直是扣除税款(营业税改增值税之前是5%，之后是3.5%)和每半年20元汇款手续费后，计算剩余租金收益向夏海燕实际支付。在合同期内，红星公司一直拖欠租金收益，红星公司已经逾期支付夏海燕合同内的部分租金收益，夏海燕已经另案诉讼至法院。双方合同已经于2019年2月22日合同期满，合同期满前后，夏海燕也已经多次以发函、电话、短信等多途径告知、要求红星公司合同到期后应归还涉案房屋，但红星公司一直无视夏海燕，并至今一直非法侵占涉案房屋。夏海燕遂起诉。红星公司辩称：不认可非法侵占，过渡期没到的时候司法所及新镇派出所让我们平稳过渡，到时有会议纪要，要求过渡3个月，2019年6月4日交接给了昆山众胜家具广场有限公司；租金现在正在与物管会代表商谈，还未向业主支付3个月的租金；本来就是打算届满后返还给业主的，是基于平稳过渡。合同结束后不应再适用原合同，应按照实际收到的租金扣除费用后的金额。不认可夏海燕诉请，请求法庭依法判决。在红星公司管理3个月期间收取的所有的商铺租金扣除相应的管理费后并没有多余，具体结算报告会提供给政府部门；根据红星公司提供的资料反应，夏海燕所涉的商铺在过渡期间的确有在出租，但在过渡期间红星公司收取的租金2019年2月23日至2019年3月30日总计4721.79元，3月30日之后的租金承租人至今未缴纳；即便按照夏海燕的相应的面积比例计算，我方也不应该向其支付相应的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明，2008年5月4日，夏海燕与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定夏海燕将本市XX东路XX号的商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向夏海燕支付租金，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司应支付房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2010年2月22日(2年)，免收红星公司管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日(2年)，红星公司应每年支付77035元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日(3年)，红星公司应每年支付84748元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日(3年)，红星公司应每年支付92462元固定管理租金收益；租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。双方合同于2019年2月22日期满，之后三个月仍由红星公司代管并收取租金。2019年6月至今，涉案整体商铺由案外人昆山众胜家具广场有限公司在经营管理，红星公司不再经营管理相应的商铺，但租金至今并未实际支付相应业主。夏海燕遂向法院提起诉讼。本院认为，夏海燕与红星公司之间的房屋租赁合同关系是当事人真实意思表示，不违反法律规定，所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。虽然双方合同于2019年2月22日期满，但之后三个月仍由红星公司代管并收取租金，因此双方仍应依法履行相应的义务。故夏海燕主张所谓的占有使用费（也即租金），在2019年2月22日期满之后的三个月内的租金，应依法由红星公司支付夏海燕。本案中，关于合同期满后三个月的租金标准双方有争议，鉴于红星公司至今未予支付租金，且法庭已经给予其时间进行租金清算等工作，但至今尚不能提供租金支付明细并实际向业主支付租金，红星公司依法应当承担相应的法律后果。因此，按照之前合同约定及交易惯例收取的租金标准（2016年2月23日至2019年2月22日，红星公司每年支付92462元）来支付所欠租金，并无不当；故本院依法支持2019年2月22日期满之后的三个月内的租金合计23115.5元（92462÷12×3），夏海燕主张红星公司支付关于三个月之后的所谓房屋使用费以及合同违约金，并无事实与法律依据，本院依法不予支持。关于利息，红星公司收取租金后并未及时支付业主，夏海燕主张利息于法有据，但应以23115.5元为基数，自三个月到期之日即2019年5月22日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算为宜。关于夏海燕要求红星公司交还正常使用状态腾空出来的房屋，鉴于红星公司已经不再经营管理涉案商铺，故该项主张无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告夏海燕支付租金23115.5元及逾期付款利息损失（利息以23115.5元为基数，自2019年5月22日至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告夏海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2032元，保全措施申请费881元，合计2913元，由原告夏海燕负担2152元，被告昆山红星时代家居广场有限公司负担761元。原告预交的案件受理费761元，本院予以退还。被告应当负担的761元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：3225019XXXXX4886开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 邹 军人民陪审员 孙 娟人民陪审员 俞雪莲二〇二〇年五月二十七日书 记 员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。