文书内容重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初25010号原告：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92号，统一社会信用代码915000000772973679。法定代表人：金健，总经理。委托诉讼代理人：温灏洁，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴维幸子，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆晓月科技有限公司，住所地重庆市江北区金渝大道153号8号楼第20层7号、8号、9号，统一社会信用代码91500241MA5U76L95F。法定代表人：张文静，执行董事兼总经理。原告重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）与被告重庆晓月科技有限公司（以下简称晓月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人温灏洁、吴维幸子到庭参加诉讼，被告晓月公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除该公司与晓月公司于2016年11月24日签订的《重庆绿地申港房地产开发有限公司绿地保税中心房屋租赁合同》；2.判令晓月公司支付该公司2016年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金408522.43元[第一期（2016年11月15日至2017年11月14日）尚欠的租金76671.74元（总租金88640.89元-已付租金11969.15元，每月租金标准为32.08元/㎡×230.26㎡）＋第二期至第五期（2017年11月15日至2018年11月14日）期间的租金161089.88元（40272.47元/期×4期，每期为3个月，每月租金标准为58.30元/㎡×230.26㎡）＋第六期至第九期（2018年11月15日至2019年11月14日）期间的租金170760.80元（42690.20元/期×4期，每期为3个月，每月租金标准为61.80元/㎡×230.26㎡）]，并向该公司支付逾期支付租金的违约金（以每期拖欠的租金为基数，从应付租金之日起，按照年利率24%的标准计付至当期租金付清之日止）；3.判令晓月公司向该公司支付解除合同的违约金49598元（租金42690.20元+物业费6907.80元）；4.判令晓月公司向该公司返还位于重庆市江北区金渝大道153号8幢第20层7号、8号、9号房屋。事实和理由：2016年11月24日，我公司与晓月公司签订了《重庆绿地申港房地产开发有限公司绿地保税中心房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定晓月公司承租我公司所有的、位于绿地保税中心8号楼第20层7、8、9号房屋，租期从2016年11月15日起至2021年11月14日止，共计5年。合同约定，除第一期（2016年11月15日至2017年11月14日）的租金按年支付外，其余租期的租金按季度支付，并对每期的租金标准进行了约定。同时，合同还约定，若晓月公司未按期交纳租金，应当支付逾期付款违约金，且我公司有权解除合同，并要求晓月公司支付解除合同的违约金。合同签订后，我公司依约向晓月公司交付了房屋，但晓月公司除了支付租金11969.15元以及房屋租赁保证金38030.85元外，未再支付任何租金。为了实现我公司的合法权益，我公司多次通过微信、电话等方式向晓月公司催收租金，但均未果。2019年6月14日，我公司向晓月公司发送《付款催告函》，向晓月公司索要租金，依然未果。晓月公司未支付租金的行为已经构成违约，为维护自身的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。晓月公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：绿地公司为位于重庆市江北区金渝大道153号8幢的房屋的产权人，该幢房屋共计24层。2016年11月24日，绿地公司（甲方、出租方）与晓月公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将该公司所有的、位于绿地保税中心8号楼第20层7、8、9号房屋出租给乙方用于办公、经营，上述房屋以230.49㎡作为计租面积；2.租赁期限从2016年11月15日至2021年11月14日，房屋交付时间和计租时间均为2016年11月15日；3.具体的租金标准为：（1）2016年11月15日至2017年11月14日（第一期），租金标准为32.08元/㎡/月，每月租金合计为7394.89元；（2）2017年11月15日至2018年11月14日（第二期），租金标准为58.30元/㎡/月，每月租金合计为13437.57元；（3）2018年11月15日至2019年11月14日（第三期），租金标准为61.80元/㎡/月，每月租金合计为14244.28元；（4）2019年11月15日至2020年11月14日（第四期），租金标准为65.50元/㎡/月，每月租金合计为15097.09元；（5）2020年11月15日至2021年11月14日（第五期），租金标准为69.43元/㎡/月，每月租金合计为16002.92元；4.物业费按照计租面积计算，标准为10元/㎡/月；5.第一期的租金88738.65元按年支付，乙方应当于计租日前10个工作日内向甲方支付，之后每季度为一个付款周期，乙方应于每一个付款周期前10天一次性向甲方足额支付下期租金；6.乙方应当于合同签署之日起5个工作日内，向甲方支付首年度租期内的租赁保证金38030.85元，该保证金可与本合同项下的违约金累加计算，且不会减轻或免除乙方缴付本合同项下租金、物业费或其他费用的义务，如乙方未按合同约定时间及金额按期足额向甲方支付租金以及逾期付款违约金的，甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款项；7.乙方未按照合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额2‰的标准按日支付逾期付款违约金；8.乙方未依约支付租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过15天的，甲方有权解除合同，甲方解除合同后，乙方应支付合同解除前乙方应付未付金额2‰/日的逾期付款违约金；9.因乙方违约导致甲方终止合同的，甲方有权扣留租赁保证金，还应向甲方赔偿相当于3个月租金及物业费的违约金，“月租金及物业费”是指合同解除当月的月租金及物业费计算标准；10.乙方的送达地址为重庆市秀山县中和街道金码头义洲二街39号3-1号以及乙方在本合同项下所租赁的房屋。2016年11月25日，晓月公司向绿地公司支付了保证金38030.85元、租金11969.15元。2019年6月14日，绿地公司向晓月公司在合同中约定的送达地址邮寄了《付款催告函》，向晓月公司催收尚未交纳的365832.25元、逾期付款违约金292432.22元，但邮件均被退回。庭审中，绿地公司还陈述：1.在该公司提起本案诉讼之前没有向晓月公司发出解除通知，主张合同解除是根据合同的约定；2.案涉房屋现在还锁着，晓月公司的物品还在案涉房屋里面；3.对于晓月公司提交的保证金，根据合同约定不予返回，也不抵扣任何费用；4.租金实付部分的逾期支付违约金为159.59元。另，本院于2020年1月9日在《人民法院报》G30版刊登了本案的相关信息，向晓月公司送达了本案的起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。上述事实，有经过庭审举证、质证，本院予以确认的产权证、《重庆绿地申港房地产开发有限公司绿地保税中心房屋租赁合同》、收据、《付款催告函》、邮寄凭证等书面证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，晓月公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院视晓月公司放弃抗辩权利。绿地公司与晓月公司自愿签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于绿地公司所主张的2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金……本案中，第一，合同中载明以230.49㎡作为计租面积，现绿地公司只主张以230.26㎡作为计租面积，系对其自身权利的处分，本院予以确认；第二，根据合同中载明的各期的租金标准，晓月公司应当支付的2016年11月15日至2019年11月14日期间租金总额为420491.58元（计算过程详见附表），绿地公司主张晓月公司已付11969.15元，晓月公司也未举证证明该公司已经依约支付了各期租金，应当自行承担不利的法律后果，故晓月公司还应当支付绿地公司2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金408522.43元（420491.58元-11969.15元），本院对绿地公司要求晓月公司支付2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金408522.43元的诉讼请求予以支持。关于绿地公司主张合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定，在晓月公司未依约支付租金且经绿地公司发出书面催缴通知后超过15天的，绿地公司有权解除合同。如上所述，晓月公司拖欠了绿地公司租金，绿地公司在2019年6月14日根据合同约定的送达地址向晓月公司邮寄了《付款催告函》，绿地公司的此次催告为有效催告，而晓月公司至今未仍支付拖欠的租金，故绿地公司依法依约可取得合同的解除权。绿地公司在提起本案诉讼前，未向晓月公司提出解除合同的意思表示，故本院以本案起诉状副本送达晓月公司的时间作为绿地公司解除合同的意思表示到达晓月公司的时间，本院于2020年1月9日向晓月公司公告送达本案的起诉状副本，故本院确定绿地公司解除合同的意思表示于2020年3月10日到达晓月公司，双方之间于2016年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月10日解除。关于绿地公司所主张的逾期支付租金的违约金的问题。第一，根据合同约定，若晓月公司未依约支付租金，应当按照应付未付金额2‰的标准按日向绿地公司支付逾期付款违约金，故绿地公司向晓月公司主张逾期支付租金的违约金具有法律依据，同时绿地公司将违约金的计付标准调减为年利率24%，系该公司对自身权利的处分，本院予以确认；第二，根据合同，第一期租金应当于计租日前10个工作日内支付，合同约定的计租日为2016年11月15日，故晓月公司应当于2016年11月1日支付第一期的租金，现绿地公司主张该期应付租金的时间为2016年11月5日，系该公司对自身权利的处分，本院予以确认；第三，晓月公司在2016年11月25日支付了首期部分租金11969.15元，逾期了20天，应支付的逾期支付违约金为1181.88元（88640.89元×24%÷12个月÷30天/月×20天），但晓月公司只主张159.59元，系其对自身权利的处分，本院予以确认；第四，对于首期剩余未付的租金以及第二、三期的未付租金的逾期支付违约金，根据合同约定的每期租金的起付时间、每期应交租金的金额，截至合同解除之日2020年3月10日，晓月公司应当支付绿地公司2016年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金的违约金共计180036.72元（计算过程详见附表），据此，晓月公司应当支付绿地公司逾期支付租金的违约金180196.31元（159.59元+180036.72元），同时晓月公司还应当从2020年3月11日起，以所欠租金408522.43元为基数，按照年利率24%的标准计付绿地公司逾期支付的2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金的违约金，直至付清款项为止。关于绿地公司所主张的解除合同的违约金的问题。第一，合同约定，若因晓月公司违约导致绿地公司终止合同的，晓月公司应当赔偿绿地公司违约金，如上所述，案涉的《房屋租赁合同》系因晓月公司存在未依约支付租金的违约行为而由绿地公司行使解除权而解除，故绿地公司向晓月公司主张解除合同的违约金具有法律依据；第二，合同约定解除合同的违约金的计算标准为3个月的月租金及物业费，“月租金及物业费”是指合同解除当月的月租金及物业费计算标准，根据本院确认的解除时间以及合同约定租金标准、物业费标准，晓月公司应当向绿地公司支付的解除合同的违约金为52153.89元[（第四期租金标准65.50元/㎡/月+物业费标准10元/㎡/月）×230.26㎡×3个月]，现绿地公司仅主张49598元，系其对自身权利的处分，本院予以确认，对绿地公司要求晓月公司支付解除合同的违约金49598元的诉讼请求予以支持。关于绿地公司所主张的返还房屋的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……本案中，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，绿地公司要求晓月公司返还所租赁的房屋的主张具有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆绿地申港房地产开发有限公司与被告重庆晓月科技有限公司于2016年11月24日签订的《重庆绿地申港房地产开发有限公司绿地保税中心房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；二、被告重庆晓月科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆绿地申港房地产开发有限公司2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金408522.43元；三、被告重庆晓月科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆绿地申港房地产开发有限公司2016年11月15日至2019年11月14日期间拖欠的租金的违约金180196.31元，并从2020年3月11日起，以408522.43元为基数，按照年利率24%的标准计付原告重庆绿地申港房地产开发有限公司逾期支付的2016年11月15日至2019年11月14日期间的租金的违约金，直至付清款项为止；四、被告重庆晓月科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆绿地申港房地产开发有限公司解除合同的违约金49598元；五、被告重庆晓月科技有限公司于本判决生效之日起七日内将位于重庆市江北区金渝大道153号8幢第20层7号、8号、9号房屋返还给原告重庆绿地申港房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12379.06元，公告费600元，共计12979.06元，由被告重庆晓月科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  施荣鑫人民陪审员  康海霞人民陪审员  杨西强二〇二〇年五月十三日书 记 员  罗 静附：计算表            期数              期间              每月租      金标准      （元/㎡）              实测      面积      （㎡）              每月      租金      （元）              月数              租金      总额      （元）              应交租      金日期              已交      金额      （元）              欠费      金额      （元）              年利率              合同解      除时间              逾期      天数              未付租金应付违约金      （元）                  第一期              2016-11-15至      2017-11-14              32.08              230.26              7386.74               12              88640.89               2016/11/5              11969.15              76671.74               24%              2020/3/10              1221              62410.80                   第二期              2017-11-15至2018-2-14              58.30              230.26              13424.16               3              40272.47               2017/11/5              0              40272.47               24%              2020/3/10              856              22982.16                   2018-2-15至2018-5-14              58.30              230.26              13424.16               3              40272.47               2018/2/5              0              40272.47               24%              2020/3/10              764              20512.11                   2018-5-15至2018-8-14              58.30              230.26              13424.16               3              40272.47               2018/5/5              0              40272.47               24%              2020/3/10              675              18122.61                   2018-8-15至2018-11-14              58.30              230.26              13424.16               3              40272.47               2018/8/5              0              40272.47               24%              2020/3/10              583              15652.57                   第三期              2018-11-15至2019-2-14              61.80              230.26              14230.07               3              42690.20               2018/11/5              0              42690.20               24%              2020/3/10              491              13973.93                   2019-2-15至2019-5-14              61.80              230.26              14230.07               3              42690.20               2019/2/5              0              42690.20               24%              2020/3/10              399              11355.59                   2019-5-15至2019-8-14              61.80              230.26              14230.07               3              42690.20               2019/5/5              0              42690.20               24%              2020/3/10              310              8822.64                   2019-8-15至2019-11-14              61.80              230.26              14230.07               3              42690.20               2019/8/5              0              42690.20               24%              2020/3/10              218              6204.31                   合计                                                                                    420491.58                            11969.15              408522.43                                                        180036.72