文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初407号原告：刘春兰，女，1987年1月22日出生，汉族，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：唐彩云，重庆汇远鸿律师事务所律师。被告：刘祥友，男，1971年3月21日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘其万，重庆市渝北区两路法律服务所法律服务工作者。第三人：重庆到家了网络科技有限公司福城大道分公司，住所地重庆市江津区双福街道福城大道34号，统一社会信用代码91500116MA5YNCW76R。负责人：黄云，该公司经理。委托诉讼代理人：蒲泽钢，男，该公司员工。原告刘春兰与被告刘祥友、第三人重庆到家了网络科技有限公司福城大道分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告刘春兰及其委托诉讼代理人唐彩云、被告刘祥友及其委托诉讼代理人刘其万、第三人到家了公司的委托诉讼代理人蒲泽钢均到庭参加诉讼。在审理期间，因新冠肺炎疫情，扣除部分审限。本案现已审理终结。原告刘春兰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，被告按合同约定支付原告违约金151800元；2.被告退还原告已付定金50000元；3.被告支付原告已交的居间服务费5000元；4.被告支付原告主张权利的律师服务费7000元。事实与理由：2019年10月8日，原、被告双方通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告坐落于重庆市江津区双福街道恒大大道1号恒大金碧天下407幢某房屋，成交价759000元，并约定原告在签订合同时支付定金50000元，被告应当在2019年11月20日前将房屋交付原告，双方最迟于2020年1月30日前办理银行贷款手续，在银行按揭审批通过后原告支付首付款。在合同签订后，原告按约支付了定金50000元，原告及第三人多次联系被告，被告至今不愿意交付房屋，严重违反合同约定，遂诉至法院提出上述诉讼请求。在同地段，同大小、户型的案涉房屋租金1500元/月。被告刘祥友辩称，被告仅收到定金50000元，同意继续履行合同，不存在违约行为。相反，按合同第六条约定原告应立即办理按揭贷款，90日内付清房款后交付房屋。被告解除租赁收回房屋，但原告支付定金后拒不到银行办理按揭，实为无贷款资格，其违约在先，应承担违约金151800元。在同地段，同大小、户型的案涉房屋租金1600-1700元/月，原告应赔偿租金损失8000元。因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人到家了公司述称，原、被告双方通过第三人自愿签订《房屋买卖合同》，系双方意思表示真实，合同依法成立有效。原告并非无按揭贷款资格，在签订合同时，因原告系卖房又买房，首付款未到位，故双方约定在2019年11月20日前交房，以及最迟在2020年1月30日前办理买房按揭，按揭审批通过后支付首付款21万元用于解除案涉房屋抵押。在同地段，同大小、户型的案涉房屋租金1500-1600元/月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2019年10月8日，在第三人到家了公司居间促成下，原告刘春兰（乙方、购房方）与被告刘祥友（甲方、售房方）签订《房屋买卖合同》（以下简称合同），原告购买被告所有的坐落于重庆市江津区双福镇恒大大道1号恒大金碧天下407幢某房屋（有抵押和租赁），面积106.65㎡，总价759000元，合同第五条付款方方式约定：“乙方按第（二）种方式向甲方交付房款：……（二）贷款：1.定金50000元，由乙方于签订本合同当日交付予甲方。2.乙方同意采取下列第（2）、（3）种方式交付首付款（除定金、银行贷款和尾款以外的房款）：……（2）乙方交付首付款210000元，用于该房屋解押：乙方应按照本合同第六条第（一）款第3项约定履行。（3）甲乙双方自行交接欠款：首付款39000元由乙方于按揭审批通过后20个工作日内、办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方。3.乙方银行按揭460000元，由放贷银行直接交付予甲方，若银行实际贷款额不足以交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额予甲方。……”第六条权属解押约定：“该房屋已设定抵押，乙方为贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起90个工作日内办理完成解押手续。……解押方式为第3种：……3.乙方资金解押乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款（房款金额以本合同第五条第（一）款第2项第（2）小条或第五条第（二）款第2项第（2）小条约定的为准）用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，约定的解押时间相应顺延。……”第七条房屋贷款、权属转移及抵押登记约定：“甲乙双方应最迟于2020年1月30日前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。”第九条房屋交付约定：“（一）甲方应于2019年11月20日之前将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰交付予乙方，乙方应及时配合办理房屋交接手续。若甲方未按照本合同约定的条件将房屋交付予乙方，甲方同意乙方从尾款中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修该房屋以该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额。”第十一条违约责任约定：“（五）逾期迁出户口或者交房的违约责任：……甲方逾期交房，如果还未与乙方办理产权转移登记的，自约定的应交房之次日起，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金，并于实际办理交房之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，乙方有权解除合同。合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款。……（六）其他……，因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）、第三人（丙方）签订《居间服务合同》，约定乙方在本合同签订之日向丙方支付居间服务费7590元，合同第三条违约责任第（四）款约定：“因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。”2019年10月8日，原告向被告支付定金50000元。2019年10月9日，原告向第三人支付居间服务费5000元。2019年12月10日，原告与重庆汇远鸿律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该所为原告与被告房屋买卖合同纠纷一案提供法律服务，约定律师服务费7000元。2019年12月11日，原告向重庆汇远鸿律师事务所转款支付律师服务费7000元。另查明，案涉房屋同地段、同户型租金1500-1700元/月。本院于2020年3月19日依法向被告直接送达民事起诉状副本等法律文书。本院认为，原告刘春兰与被告刘祥友在第三人居间促成下，自愿签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。在合同生效后，原告按约向被告支付了定金，被告应按约定期限交付房屋，否则原告有权按约定解除合同，并由被告承担相关违约责任。在本案中，原告主要义务系支付房款，根据合同约定，房款由定金50000元、首付款210000元、按揭460000元和尾款39000元四部分组成，定金在签订合同之日支付，首付款210000元用于解除案涉房屋抵押。根据合同第六条，甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，首付款210000元在抵押权人或被告告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向被告银行还款账户汇入。而合同第七条约定办理按揭贷款申请提交资料则最迟在2020年1月30日前。被告主要义务是交付房屋及配合办理按揭、解除抵押、过户等，而合同第九条约定被告应于2019年11月20日之前交付房屋。因此，在本案中，被告交付房屋时间明确具体，而双方配合办理按揭、原告汇入首付款的时间则可能在交付房屋之前或之后，依约并无履行先后顺序。现原告已于2019年10月8日支付被告定金50000元。合同第十一条违约责任约定，被告交付房屋逾期超过15日，原告有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，原告请求解除合同，事实清楚，于法有据，本院予以支持。被告辩称“因原告未付首付款，故有权拒绝交付房屋”，与查明事实不符，该先履行抗辩权，本院不予支持。被告抗辩“原告拒不到银行办理按揭，实为无按揭贷款资格”，因原告、第三人均不认可，被告也未举证证明原告确无贷款资格，故被告主张的该不安抗辩权，本院不予支持。原告依约定解除合同，应当通知被告，本院于2020年3月19日向被告邮寄送达载明原告请求解除合同的民事起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，《房屋买卖合同》于2020年3月19日到达被告时解除。关于违约金的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在本案中，原告诉请按合同约定房屋成交价的20%主张违约金，经本院当庭释明是否调整违约金，被告坚持认为不存在违约不支付违约金，本院本不应再调整该违约金。但是，被告逾期交付房屋，对原告而言其实际损失主要体现为不能占有案涉房屋另行租房的租金损失，诉请的违约金相较房屋租金而言也明显过高。从合同履行进度看，已付定金占房屋总价的6.5%，而逾期交房的违约金占房屋总价的20%，二者之间也有悬殊。被告未依约定履行交房义务，确有违反诚实信用和未严格履行合同的过错，但系基于一般在支付首付款后交房的交易习惯认知，并愿意继续履行合同，其过错程度相对较小。为平衡当事人之间的权益，经本院庭后沟通，原告自愿参照双倍返还定金的标准调整违约金。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金。在本案中，合同约定的定金50000元系履约定金，若原告违约该定金不予返还，若被告违约须双倍返还定金，该定金法则应在当事人的预期范围之内。同时，合同又约定数额更高的违约金，既然原告主张利益更大的违约金，当然没有放弃利益更小的定金，二者的请求权基础均是基于违约损害赔偿请求权，具有补偿与惩罚双重性质。因此，为既能维护诚实信用与合同严格履行原则，又能平衡当事人利益，兼顾合同当事人预期，本院酌定按定金双倍返还原则调整违约金，即支付违约金50000元。关于定金、居间服务费和律师服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，原告在签订合同之日支付被告定金50000元，该定金在合同解除后依法应当返还原告，故原告请求被告返还该定金，证据充分，于法有据，本院予以支持。《居间服务合同》第三条违约责任第（四）款约定：“因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致交易无法进行，丙方有权按本合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该居间服务费。”原告在房屋买卖成立后，依约向第三人支付居间服务费5000元，因被告违约解除合同后，该居间服务费应作为损失，由被告赔偿，故原告请求被告支付居间服务费5000元，证据充分，于法有据，本院予以支持。《房屋买卖合同》第十一条违约责任约定：“（六）其他……，因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费等）。”原告委托律师为其提供法律服务，已支付律师服务费7000元，是其实现权利支出的合理费用，该费用符合双方约定，并已实际产生，故原告请求由被告承担律师服务费，证据充分，于法有据，本院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘春兰与被告刘祥友2019年10月8日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月19日解除。二、被告刘祥友在本判决生效之日起七日内向原告刘春兰返还定金50000元，赔偿居间服务费5000元、律师服务费7000元，并支付违约金50000元，共计112000元。三、驳回原告刘春兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11390元，减半收取为5695元，保全申请费1520元，合计7215元。由被告刘祥友负担，此款原告已预交本院，经其同意由被告在履行上述判决义务时一并支付原告刘春兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗勇二〇二〇年五月十三日（院印）书记员  朱凤