成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初1055号 原告：卢登凤，女，1955年4月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴垠，系卢登凤之子。 被告：曾鸶迪，女，1986年11月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：赵子戈，北京东卫（成都）律师事务所律师。 原告卢登凤诉被告曾鸶迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法于2019年4月20日公开开庭进行了审理。原告卢登凤及其委托诉讼代理人吴垠，被告曾鸶迪的委托诉讼代理人赵子戈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 卢登凤向本院提出诉讼请求：1、判决解除卢登凤与曾鸶迪于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判决曾鸶迪向卢登凤支付拖欠的房屋租金（自2019年10月10日起至搬出房屋之日止，暂计算到2019年12月10日为26355元）；3、判决曾鸶迪向卢登凤支付拖欠房屋租金的资金占用利息（以拖欠房屋租金为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算至付清房屋租金时止）；4、曾鸶迪未经卢登凤许可擅自拆改变动房屋主体结构，要求曾鸶迪恢复房屋原结构，还原独立门面。事实及理由：原被告于2015年7月10日签订房屋租赁合同一份，合同约定由卢登凤将位于太平下街××号房屋出租给曾鸶迪使用，租期为6年，自2015年7月10日起至2021年7月9日止，曾鸶迪按约向卢登凤支付租金。但自2019年10月10日起，曾鸶迪以卢登凤不具有该房屋的所有权为由，拒不向卢登凤交付房租，拖欠卢登凤房屋租金达2个月，卢登凤曾于2019年11月16日向曾鸶迪发送催收房租通知，曾鸶迪仍不予理睬。该出租房屋产权人为卢登凤丈夫（已去世）和卢登凤丈夫的姐姐，曾鸶迪以此作为不交付房租的理由于法无据。 曾鸶迪辩称，卢登凤要求支付租金的请求于法无据，卢登凤在未取得吴蓉授权或书面同意的情况下出租房屋，若曾鸶迪继续向卢登凤支付租金，将导致吴蓉可行使物权返还请求权，要求曾鸶迪归还房屋，将对承租人曾鸶迪造成巨大损失，并导致曾鸶迪无法使用租赁房屋。本案中，曾鸶迪已经多次告知卢登凤，请与吴蓉协商租金分配以及取得租赁房屋的产权，但卢登凤仍然不予理会。因曾鸶迪已经向吴蓉支付租金，并且吴蓉已经起诉要求卢登凤分割房屋（案号××号）和归还侵占租金（案号3854号），因此卢登凤应当在3854号案件中将双方租金进行综合计算和抵扣，而非在本案中主张，故请驳回卢登凤的全部诉讼请求。 卢登凤围绕诉讼请求，依法向本院提交了房屋租赁合同、案涉房屋产权证、卢登凤与丈夫吴俊炉结婚证明（户口簿登记信息）、吴俊炉去世证明信息、卢登凤向曾鸶迪发送的催缴房租的信息、公证书等证据材料。曾鸶迪质证认为，对租赁合同三性不予认可，主张签订合同之时并不知晓房屋所有权可能在未来会产生争议，且卢登凤对于房屋不具有所有权，房屋所有权人以明确告知要求曾鸶迪不得再向卢登凤支付租金。 曾鸶迪为支持其反驳主张，向本院提交了租赁房屋的产权人及家庭构成关系图、成房权证监证字第××号房屋所有权证书、房屋租赁合同等证据材料。卢登凤质证认为，双方签订的租赁合同还未到期，曾鸶迪不应再与吴蓉签订合同，且曾鸶迪和吴蓉签订合同卢登凤也不知情，曾鸶迪不能随意否定合同效力。 本院查证认为，卢登凤、曾鸶迪提交的证据材料均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、案涉租赁房屋位于成都市锦江区，该房屋初始物权人为吴贵智，2006年吴贵智去世后，由其子女吴蓉、吴俊炉予以继承。2014年6月23日，该房屋所有权人变更为吴蓉与吴俊炉共同所有。 2014年12月，吴俊炉去世，其妻卢登凤和其子吴垠继承属于吴俊炉部分的房屋所有权。2016年5月25日，经成都市公证处公证，吴垠放弃对被继承人吴俊炉房产的继承权，吴俊炉遗产部分的上述房屋份额由卢登凤继承。 至此，案涉租赁房屋属于卢登凤与吴蓉共同所有，因卢登凤与吴蓉至今未协商一致办理房屋产权变更登记手续，至今房屋产权仍然登记为吴蓉与吴俊炉共同所有。 二、2015年7月10日，卢登凤与曾鸶迪就案涉房屋签订了《房租租赁合同》，约定卢登凤将案涉房屋出租给曾鸶迪从事酒吧经营，租期六年，租金季付，2015年7月10日至2016年7月9日月租金6000元，2016年7月10日至2017年7月9日月租金6600元，2017年7月10日至2018年7月9日月租金7260元，2018年7月10日至2019年7月9日月租金7986元，2019年7月10日至2020年7月9日月租金8785元，2020年7月10日至2021年7月9日月租金9663元。 上述合同签订后，曾鸶迪承租案涉房屋经营酒吧至今，其实际向卢登凤缴纳房屋租金至2019年10月10日。 在此期间，案涉房屋共有人吴蓉得知上述房屋出租事宜之后，于2019年8月21日向曾鸶迪发送告知函，载明因其得知曾鸶迪与卢登凤签订合同租金情况，因为卢登凤隐瞒真实租金，每个月仅向其支付几百元租金，故告知曾鸶迪由于卢登凤并非房屋的所有权人，在未征得本人同意或授权的情况下与卢登凤签订《房屋租赁合同》，故所签合同无效，请卢登凤将2019年10月10日之后的房屋占有费按照合同约定的租金标准向吴蓉支付，如曾鸶迪同意租赁该房屋，请于收到告知函后30日内，按照原租赁合同同等的租赁条件与吴蓉签订新的《房屋租赁合同》。 三、2019年9月5日，吴蓉与曾鸶迪签订《房屋租赁合同》，约定吴蓉将案涉房屋出租给曾鸶迪，租赁期限为六年，自2019年10月10日至2025年10月9日，固定租金递增率为10%，其中2019年10月10日至2020年10月9日租金8785元，曾鸶迪将应付租金以银行转账方式分别存入吴蓉指定的收款人李绍伟账户。 四、2019年11月12日，曾鸶迪向卢登凤发送短信，其主要内容为：1、房屋产权人吴蓉通知曾鸶迪，告知吴蓉从未授权卢登凤出租房屋并收取租金，卢登凤严重损害了房屋所有权人吴蓉的合法权益；2、告知卢登凤，在卢登凤成为承租房屋产权人，并且与吴蓉签订关于租金分配文件后，曾鸶迪将一次性向卢登凤支付应付租金。 2019年11月17日，卢登凤回复曾鸶迪短信，向其发送房屋催款通知，要求曾鸶迪支付2019年10月10日至2020年1月9日租金。当日，曾鸶迪回复卢登凤：因吴蓉告知卢登凤侵占房租事宜，且卢登凤至今未成为承租房屋所有权人，请卢登凤履行相应手续，取得房屋产权证书，与吴蓉协商解决租金分配事宜后，曾鸶迪将按照房屋租赁合同约定向卢登凤支付租金。 在卢登凤与吴蓉未就租金分配事宜协商一致的情况下，曾鸶迪于2019年11月20日、2020年1月11日、2020年4月11日，分别向吴蓉指定的银行账户支付了租金26355元、26400元、26400元，共计支付租金79155元。 五、2020年3月5日，本院依法受理原告吴蓉与被告卢登凤、第三人曾鸶迪共有权纠纷一案，原告吴蓉诉请卢登凤支付侵占房屋租金210237.5元及资金占用利息。 2020年3月24日，本院依法受理原告吴蓉与被告卢登凤共有物分割纠纷一案，原告吴蓉诉请案涉房屋与卢登凤各占二分之一份额，卢登凤协助吴蓉办理案涉房屋产权变更手续。 目前，上述两案尚在审理过程中。 本院认为，针对卢登凤与曾鸶迪之间于2015年7月10日签订的房屋租赁合同，现双方当事人庭审均同意解除合同，本院应予准许，故本院对卢登凤诉请解除合同予以支持。 曾鸶迪自2019年10月10日起未再向卢登凤履行租金支付义务，现双方之间的房屋租赁合同关系予以解除，曾鸶迪是否应当继续向卢登凤支付之后的欠付租金是本案争议的焦点。本院认为，案涉房屋登记共有人为吴蓉与吴俊炉，因吴俊炉去世之后卢登凤继承取得吴俊炉共有的房屋份额，因此现房屋实际为卢登凤与吴蓉共有。在房屋实际为二人共有的情况下，二人至今未能协商一致将产权办理变更为双方共有，并最终引发房屋租金收益及产权分割纠纷诉讼。根据本院查明的事实，在卢登凤与曾鸶迪房屋租赁合同关系存续期间，因吴蓉与卢登凤之间就案涉房屋的出租管理产生矛盾纠纷，吴蓉即以其房屋产权登记共有人身份，要求曾鸶迪与其重新签订了房屋租赁合同，至此针对案涉房屋出现了前后两份租赁合同。 在案涉房屋实际发生存在两份租赁合同的情况下，对于承租人曾鸶迪而言应属无奈的选择。曾鸶迪在选择按照后合同向签约相对人吴蓉履行租金支付义务之时，也向前合同签约相对人卢登凤表明了希望共有人之间协商好房租分配方案，但共有人之间至今未能够协商一致，卢登凤也未能够通过产权变更登记为显名共有人。因此，曾鸶迪作为承租人选择不履行前合同租金支付义务，而按照后合同向显名共有人吴蓉履行租金支付义务，不能据此认定曾鸶迪的行为存在过错，也不能据此认定其履行后合同的行为是对前合同相对人卢登凤的违约。因此，卢登凤未能依据前合同收取租金不能归责于承租人曾鸶迪的过错。就承租人曾鸶迪而言，其在房屋共有人对房屋出租管理发生争议的前提下，选择与显名登记的产权共有人签订合同并按合同约定缴纳租金，其行为本身并不存在违约，显然卢登凤于本案中请求曾鸶迪支付租金，其后果的实质就是一个标的房屋需要承租人同时向不同的共有人缴纳两份租金，该房屋租金支付义务叠加的结果就是对承租人的不公平对待。故，在曾鸶迪已经实际向房屋共有人吴蓉支付租金的情况下，卢登凤于本案中再行要求曾鸶迪支付自2019年10月10日起算的租金及资金占用利息的理由不能成立，本院不予支持。至于卢登凤与吴蓉之间的租金收益分配争议应属本院另案解决的问题，本案不予评判。至于卢登凤关于解除前合同之后腾退房屋之时，承租人曾鸶迪应当恢复还原出租房屋原有结构的请求，因承租人曾鸶迪与物权共有人吴蓉就出租房屋存续的后合同尚在实际履行之中，因此不存在对房屋的腾退并恢复原状之说，故本院对卢登凤的该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告卢登凤与被告曾鸶迪于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告卢登凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费459元，因适用简易程序减半收取229.5元，由原告卢登凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇二〇年五月六日 书记员  陈 岚