广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2735号原告：广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司，住所地广州市增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。法定代表人：陈春明。委托诉讼代理人：陈好军，系该公司员工。委托诉讼代理人：林恒娥，系该公司员工。被告：赵长凤，女，1980年7月31日出生，汉族，住广东省南雄市。被告：李扬斌，男，1972年11月6日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司与被告赵长凤、李扬斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的委托诉讼代理人陈好军、林恒娥，被告赵长凤、李扬斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2017年11月至2019年7月的物业管理费4966.5元、2017年3月至2019年6月的公共照明分摊电费273.89元、2017年11月至2019年6月的代收水费490.68元、2017年11月至2019年6月的电梯分摊电费466.03元、2017年11月至2019年6月的代收污水处理费276.9元，2017年11月至2019年6月的二次供水电费155.93元，2017年11月至2019年6月的违约金（违约金每天按欠缴金额的0.3%，暂计至2019年7月9日，需计算至付清之日止）；2.被告承担本案的全部公告费、诉讼费等相关费用。事实与理由：原告作为广州市增城区永和海伦春天小区的物业管理单位，与被告签订了《广州奥晨留学家园-前期物业管理服务协议》，由原告为被告购买的位于增城区新塘镇永和蝴蝶谷一街1座2001房提供前期物业管理服务。原被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定了高层住宅(带电梯)按建筑面积每月每平方米1.8元收取，被告所购房屋的建筑面积为131.39平方米，每月的物业管理费为236.5元。根据协议第八条，原告受有关单位可代收代缴公共水电费等费用。由于被告至今仍欠费未缴，根据协议第十一条第三项，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按逾期每天0.3%交纳滞纳金。双方签署上述协议后，原告依约履行了物业管理等其他义务，但被告却在2017年11月之后却未能依约缴付管理费、水费、公共照明费等，期间原告一直通过多种方式催收未果，故提起诉讼，请法院予以支持。被告赵长凤辩称：原告所说的不是事实，因为发现房子渗漏损害严重，不同意支付物业费，更加不愿意支付违约金。被告李扬斌辩称：因为房子权属归赵长凤所有，不同意支付物业费。经审理查明：广州中颐物业管理有限公司新塘分公司成立于2009年12月21日。2014年1月24日，广州中颐物业管理有限公司新塘分公司的名称变更为广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司。2011年9月29日，被告赵长凤、李扬斌（甲方、业主）与广州中颐物业管理有限公司新塘分公司（乙方、物业管理单位）签订《前期物业管理服务协议》，约定“……第一条甲方所购物业基本情况物业名称广州奥晨留学家园类型：住宅座落位置：D1栋2001号建筑面积：131.39平方米第二条双方的权利和义务……二、甲方的权利和义务……4、依据本协议按时向乙方交纳物业管理服务费用；……第六条、甲方交纳费用时间：……二、物业管理服务费用按照以下标准收取：1、高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取；……三、物业管理费不包含以下公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）……六、除首期费用以外，其他的交纳费用方式及时间：1、以银行划扣形式缴付。2、每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊等。……4、业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的滞纳金。……第八条代收代缴费用受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）。……第十一条违约责任……三、甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。……”。原告出具的三份《2017年12月～2019年06月公共电费分摊表（蝴蝶谷1座2001房赵长凤、李扬斌）》分别载明：2017年12月至2019年6月电梯电费、公共照明电费及二次供水电费的上月读数、本月度数、倍率、本月行度、单价、每月分摊总额、户数、每户分摊金额等。2017年10月19日，《维修工程调度及验收单》载明受理客户李扬斌的房号谷1-2001的问题反映，问题描述①主卧左侧墙面有裂纹、渗水；②次卧右侧墙面中间位置裂纹导致渗水；③儿童房左侧窗边有滴水。2017年12月20日，《维修工程调度及验收单》载明受理客户赵女士的房号谷1-2001的问题反映，问题描述公卫旁小房间墙面刨开。2017年12月21日，《维修工程调度及验收单》载明受理客户李扬斌的房号谷1-2001的问题反映，问题描述公卫旁小房间墙面抹防水水泥。2017年12月26日，《维修工程调度及验收单》载明受理客户赵女士的房号谷1-2001的问题反映，问题描述客房右侧墙面挂网。2017年12月27日，《维修工程调度及验收单》载明受理客户赵长凤的房号谷1-2001的问题反映，问题描述儿童房渗水脱灰刨开。2018年1月9日，广州市增城区房屋和建设局向赵长凤出具《信访事项处理意见》，载明：您反映增城区永宁街奥晨留学园蝴蝶谷一街1号1栋2001房，装修入住3个月后发现外墙开裂，房间渗水。希望政府相关部门予以解决。……接案后，我局工作人员立即联系信访人及开发商了解情况……经我局工作人员多次协调后，在2017年12月初至今返修班组分别对3个房间的墙面进行打凿、磨平、做防水的维修工作，目前维修工作仍在进行中。2019年7月5日，原告出具《广州海伦堡物业管理有限公司缴款通知书》催促被告赵长凤、李扬斌缴纳：2017年11月1日至2019年7月31日的本月管理费236.5元、往月费用4730元、违约金4161.93元；2017年10月1日至2019年6月30日的本月水费24.36元、往月费用466.32元、违约金414.58元；2017年10月1日至2019年7月31日的本月污水处理费13.3元、往月费用254.6元、违约金226.35元；2017年10月1日至2019年6月30日的本月二次供水电费6.13元、往月费用149.8元、违约金135.12元；2017年10月1日至2019年6月30日的本月电梯电费20.66元、往月费用445.37元、违约金396.58元；2017年10月1日至2019年6月30日的本月公共照明电费12.09元、往月费用261.8元、违约金232.59元。另外，原告于2017年10月6日出具《广州海伦堡物业管理有限公司缴款通知书》催促被告赵长凤、李扬斌缴纳2017年10月的水费、污水处理费、二次供水电费、电梯电费、公共照明电费分别是24.36元、13.3元、9.08元、24.28元、14.16元。另查，广州中颐物业管理有限公司新塘分公司与广州欧赛思房地产开发有限公司共同出具《海伦春天蝴蝶谷1栋2001房——关于漏水问题处理解决方案》，载明：经我物业工程部及相关有资质的鉴定海伦堡春天蝴蝶谷1栋2001房出现严重的质量问题，具体情况如下：主卧及两个客房内外墙面开裂渗水严重、墙体发霉、墙体发泡、墙身脱落等一些漏水导致房屋问题，严重导致业主家庭人员无法居住，严重影响各项工作及生活，为了业主一个健康安稳的生活环境在维修期间给业主提供相同面积的房屋给业主居住，现在为彻底解决房屋漏水问题，由相关专业防水检测公司决定把原内外墙漏水墙面打掉重新做防水处理，内外墙按照业主要求修复，并保证修复后五年内房屋内外墙不开裂，不漏水等一些房屋质量问题。如五年内出现内外墙漏水，或者房屋开裂等一些房屋质量问题，由广州中颐物业管理有限公司及广州欧赛思房地产卡法有限公司承担负责维修，并安排提供业主家庭相同面积海伦春天小区内房屋居住，或者补偿同样面积房屋租金给业主。在维修期如果发生业主财物受损，按物品市场价赔偿。如有问题，愿意负一切经济和法律责任。又查，《产权情况表》载明涉案房屋于2019年10月9日办理登记手续，房屋产权权属人为赵长凤。本案审理期间，原告提交《关于蝴蝶谷1座2001房水电费发票及各项费用计算方式的说明》，称：我司提供的2017年11月至2019年6月份的用水用电费用发票（电梯分摊电费、公共照明电费及水费发票），其中，电梯分摊电费发票的用电地址为广州市增城区永宁街永和居委会用书大道东海伦春天2#电房。1、关于电梯分摊电费计算方式：海伦春天小区每座均有独立的电梯／照明用量电表，其中蝴蝶谷1座电表安装在海伦春天2#电房里面，我司根据每月抄得的电表读数减去上月的读数，即可得出当月该座电梯用电行度，由于我司小区每座的电梯和公共照明是共用一个用量电表计量，根据电梯和公共照明电量使用（六四开来分摊），按照当月该座电梯用电行度*60%得出电梯用量，按照当月该座电梯用电行度*40%得出公共照明电量，得出该栋电梯用量*电费单价计算该栋电梯总金额，然后再根据电梯分摊的计算公式：该座电梯分摊总金额／（一段户数×1十二段户数×1.2十三段户数×1.4十三段户数×1.8），计得每户的分摊费用，由于被告房屋在20楼，故其从负一层车库到一楼的分摊系数标准按照6-10层的公式计算。（详细见蝴蝶谷9座电梯电费分摊表）由于供电部门是按小区蝴蝶谷1座电梯／公共照明总电量收费的，故我司按小区上月电梯用电量向供电部门交费（详细见已提交的供电部门开具的电梯电费发票）。2、关于公共照明分摊电费的计算方式：我司己提交的2017年11月至2019年6月份的公共照明电费发票上的用电地址为海伦春天蝴蝶谷1座公共照明，投递地址为增城区永宁街永和居委会用书大道东海伦春天2#电房，说明该公共照明电表也是安装在海伦春天2#电房里面，根据用电地址可得知已提交的发票含涉案的蝴蝶谷1座公共照明的用电量及金额。公共照明分摊电费的计算方式：每户梯灯分摊金额=梯灯用电金额／已安装梯灯楼层用户数。（详细见已提交的供电部门开具的公共照明电费发票及蝴蝶谷1座位公共照明电费分摊表）由于供电部门是按小区蝴蝶谷1座电梯／公共照明总电量收费的且金额开具同一张发票上面，故我司按小区上月电梯用电量向供电部门交费（详细见已提交的供电部门开具的电梯电费发票）。从2016年5月营改增开始取得增值税专用发票上面未备注用电地址，改为备注该楼栋的用户编号、结算户号、客户编码等，蝴蝶谷1座电梯／公共照明在供电局的用户编号为0800830053015800。3、关于二次供水电费的计算方式：我司已提交的2017年11月至2019年6月份的二次供水电费发票上的用电地址为海伦春天澜溪涧2座负2层。由于海伦春天小区地势较高，蝴蝶谷1栋1层用户就要采用水泵加压的方式送水，故产生的电需分摊二次供水电费，按用户用水量摊分：水泵实际用电量／该栋1层以上用户（含1层住户）的用水量=每立方水的二次供水电费，再用得出的每立方水的二次供水电费*每户的用水量=每户二次供水电费。由于供电局是按照小区增城区永宁街永和萎元村、简村（一区二期）专变非工业母表进行收取费用的，故我司也是按海伦春天小区该表行度缴纳电费。（详见已提交的供电局开具的二次供水电费发票）增城市永宁街永和蒌元村、简村（一区二期）专变非工业母表从年月营改增开始取得增值税专用发票上面未备注用电地址，改为备注该电表的用户编号、结算户号、客户编码等，二次供水电费电表在供电局的用户编号为：0800830051786360。4、关于自用水费和污水处理费的计算方式：关于水费发票的用户地址为增城区永宁街永和居委会永顺大道东15号。海伦春天蝴蝶谷1座单元业主均有自家的独立水表，该水表均安装在室外，我司每月根据抄表数计算每户的自用水费和污水处理费。涉案小区的业主自用水费和污水处理费用均由我司代收代缴，由于供水部门是按照小区水大总表进行收取费用的，故我司也是按海伦春天小区大总表行度缴纳水费。（详见已提交的供水部门开具的水费发票和污水处理费行政事业性收费）。被告提交案涉房屋照片，拟证明被告房屋质量问题、原告负有维修责任及原告未尽对业主责任等等。庭审过程中，原告陈述：1、对于被告称原告未尽物业服务不确认，原告已按照合同约定的物业服务内容提供了服务，如秩序维护、绿化养护、物业服务、清洁服务、公共区域的设施设备维护、消防、停车场等服务，在物业合同中均列有；2、业主每月10月前需缴纳当月物业服务费、上月的水电费、公共分摊费等；4、其他公共分摊费具体指的是：电梯分摊费、公共楼道照明电费、二次供水电费。两被告陈述：1、两被告于2017年办理离婚登记手续，被告李扬斌于2017年就搬离案涉房屋，目前案涉房屋由被告赵长凤居住；2、从2017年11月发现房子存在严重的质量问题开始拖欠物业费、公摊费；3、两被告在2012年12月收楼，房子保修期为5年，房子质量问题是在保修期内发现的，现向物业反映问题，但物业总是推三阻四，后来被告去政府信访，物业才对被告的房子进行维修；4、案涉房屋的装修期从2016年底到2017年5、6月份；5、原告服务的小区服务质量存在问题，治安不好，随意让陌生人进入，卫生清洁服务不到位，电梯的维护不到位，电梯间的瓷砖脱落严重也不管。本院认为：原告是广州中颐物业管理有限公司新塘分公司变更名称后的同一主体。原告与被告赵长凤、李扬斌于2011年9月29日签订的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告赵长凤、李扬斌购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告赵长凤、李扬斌按月支付物业服务费。该《前期物业管理服务协议》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告赵长凤、李扬斌作为受益人应按约定交纳物业服务费。被告赵长凤、李扬斌以房屋存在质量问题为由拒绝缴纳物业费，本院认为，两被告提供的证据不足以证明原告对小区提供的物业服务与合同约定不符，故本院不予采纳。另，关于被告李扬斌提出两被告于2017年离婚，被告李扬斌于2017年搬离案涉房屋，不应承担物业管理费用及违约金的抗辩。根据《产权情况表》显示涉案房屋于2019年10月9日变更登记为被告赵长凤单独所有，因此被告李扬斌的抗辩理据不足，本院不予采纳。因此，原告请求被告赵长凤、李扬斌支付2017年11月至2019年7月的物业服务费，理据充分，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付物业服务费为每月236.5元（131.39平方米×1.8元/平方米），上述期间的物业费合计4966.5元（236.5元/月×21个月）。关于公共照明分摊电费、水费、电梯分摊电费、污水处理费、二次供水电费的问题。《前期物业管理服务协议》约定“物业管理费不包含以下公共水费、电费（楼梯及大堂照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）”“受有关部门或单位的委托，乙方可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）”，且原告在本案审理期间已对公摊水电费的计算出具《关于蝴蝶谷1座2001房水电费发票及各项费用计算方式的说明》，原告的计算方法合理且适用于涉案小区所有住户，故本院予以采纳。因此，对于原告请求被告支付公共照明分摊电费、水费、电梯分摊电费、污水处理费、二次供水电费，理据充分，本院予以支持。根据原告提交的《广州海伦堡物业管理有限公司缴款通知书》，经核算，被告尚未支付以下费用：2017年10月1日至2019年6月30日期间的水费490.68元（2017年10月水费1.74元）、污水处理费267.9元（2017年10月污水处理费0.95元）、二次供水电费155.93元（2017年10月二次供水电费0.52元）、电梯分摊电费466.03元（2017年10月电梯分摊电费23.9元）、2017年8月1日至2019年6月30日的公共照明分摊电费302.31元，但并未显示2017年8月1日之前的欠缴情况。现原告主张两被告支付2017年3月至2019年6月的公共照明分摊电费273.89元及2017年11月至2019年6月的水费、电梯分摊电费、污水处理费、二次供水电费，是原告对自身权利的处分，本院予以准许，两被告应向原告支付2017年3月至2019年6月的公共照明分摊电费273.89元、2017年11月至2019年6月的水费488.94元、2017年11月至2019年6月的污水处理费266.95元、2017年11月至2019年6月的二次供水电费155.41元、2017年11月至2019年6月的电梯分摊电费442.13元。关于违约金问题。根据被告提交的证据《海伦堡春天蝴蝶谷1栋2001房——关于漏水问题处理解决方案》，显示至2017年12月起案涉房屋出现了严重质量问题，对被告家庭成员的工作及生活产生严重影响，在该方案上承诺为被告提供一个健康安稳的生活环境的原告，至今仍未能妥善解决案涉房屋出现的质量问题，已严重影响到被告的生活，因此，被告发现房屋出现质量问题时才拒绝缴纳物业服务费、水费、污水处理费、二次供水电费、电梯分摊电费、公共照明分摊电费确实事出有因，不属于恶意违约，情有可原，基于房屋质量问题已严重影响到了被告的生活，本院对原告要求两被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵长凤、李扬斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司支付2017年11月至2019年7月的物业服务费4966.5元、2017年3月至2019年6月的公共照明分摊电费273.89元、2017年11月至2019年6月的水费488.94元、2017年11月至2019年6月的污水处理费266.95元、2017年11月至2019年6月的二次供水电费155.41元、2017年11月至2019年6月的电梯分摊电费442.13元；二、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司新塘分公司负担26.5元，由被告赵长凤、李扬斌负担26.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年五月二十一日书记员  廖穗满