安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1632号 原告：曹静，女，1986年1月7日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告曹静与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告曹静的委托诉讼代理人刘文文、被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹静向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金4048.72元；2、依法判令德城公司立即返还曹静缴纳的契税、维修基金、办证费合计12305.72元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月16日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：曹静与德城公司系商品房买卖合同关系。曹静于2014年7月19日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，曹静购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为404872元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司在2014年11月15日将房屋交付给曹静使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为曹静办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推却，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了曹静的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了曹静的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本案诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，1、曹静主张的逾期办证违约金诉讼请求已经超出诉讼时效，应当予以驳回。根据商品房买卖合同第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，我公司交房时间为2014年11月15日，就已经将房屋交付曹静使用，曹静主张的诉请违约金的计算期限应当以交房时间往后730日，也就是2016.11.14，适用民法总则的规定诉讼时效为三年，曹静主张的诉讼时效2019.11.13就已经到了，而原曹静的立案时间显然已经超过了诉讼时效，应当予以驳回。第二，德诚公司未能按时办理产权登记手续，是由于政府相关的政策原因导致属不可抗力因素，而现在已经办理好了5号楼的产权，5号楼办理之后就应该是办理6号楼了，所以法庭应当酌情减少违约金的数额，第三，德诚公司收取相应的契税和维修基金系双方的合同约定，曹静授权德诚公司代相关部门收取并进行缴纳，曹静要求退回没有法律基础，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2014年7月19日，曹静与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将淮北市相山区房屋出售给曹静，房屋总价为404872元，采用按揭贷款方式付款，2014年7月18日前支付全部房款的30%，即124872元，剩余房款280000元于2014年8月1日前申请办理公积金贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用住房公积金按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订后，曹静于2014年7月23日首付124872元，2014年8月25日办清按揭贷款手续，于2014年9月1日支付了剩余房款280000元。2014年11月15日房屋交付给曹静，同日曹静向德城公司缴纳了契税4048.72元、维修基金8097元、办证费160元，合计12305.72元，德城公司至今未按合同约定期限协助曹静办理涉案房屋权属登记，曹静遂诉至本院。 另查：德城公司于2017年6月2日作出安徽省德城投资发展有限公司（2017）08号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于2017年10月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 以上事实，有曹静提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、《住房公积金借款合同》、德城公司收据、德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录，德城公司提交的业主入住登记表、不动产权证书、物业专项维修资金交存通知书、徽商银行电子回单以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，曹静与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，曹静交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对曹静要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金4048.72元（404872元×1%），对德城公司称系因相关政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称曹静请求上述违约金已过诉讼时效，从曹静提交的德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故曹静主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于曹静请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向曹静收取契税4048.72元、维修基金8097元、办证费160元，合计12305.72元，属于双方自愿行为。但德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，德城公司于2020年3月13日交存的维修基金系5幢楼的物业专项维修资金，并非曹静购买的6幢楼的物业专项维修资金，故曹静请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月15日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年11月15日起算，对曹静请求超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告曹静逾期办理房屋所有权证书违约金4048.72元，返还收取契税4048.72元、维修基金8097元、办证费160元，合计12305.72元及利息（以12305.72元为基数自2016年11月15日起至实际付清上述款项之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告曹静的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费209元，因本案适用简易程序审理，减半收取104.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二〇年五月二十八日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。