山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终289号上诉人（原审被告）：张双明，男，1972年12月8日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。上诉人（原审被告）：任贵芳，女，1972年12月20日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。被上诉人（原审原告）：班振国，男，1977年12月30日出生，汉族，榆次区居民，住榆次区。委托诉讼代理人：李芸芳（系班振国之妻），女，1974年11月16日出生，榆次区居民，住址同上。上诉人张双明、任贵芳因与被上诉人班振国房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张双明、任贵芳上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回班振国的诉讼请求；2.案件受理费等费用由班振国承担。事实和理由：本案合同没有解除。1.本案属于定期租赁合同，双方约定的租赁期限为2019年1月3日至2020年1月3日，在合同有限期内，无正当理由不能随意解除合同；2.即使班振国提供录音中提到双方曾经口头约定为不定期租赁合同，但是随着双方签订正式书面租赁合同，就意味着双方的真实意思表示是定期合同，之前的口头约定被书面合同所代替；3.张双明、任贵芳的表弟提出退还班振国5000元并解除合同的建议，张双明、任贵芳当场就予以回绝，一审认定上诉人同意此建议没有事实依据；4.本案房屋截至目前，被上诉人仍未将房屋钥匙交付上诉人，这也足以说明双方合同没有解除；5.本案不存在法定或者约定的单方面解除合同的情形，也不存在双方协商一致解除合同的情形，故一审判决认定合同解除没有事实和法律依据，一审判决上诉人退还被上诉人3000元是错误的。根据本案的事实，如果执意要解除合同，班振国应向张双明、任贵芳支付违约金并承担直至交付房屋之日起的租金和各种费用。班振国辩称，1.上诉人与答辩人口头约定变更了原书面合同期限，且是上诉人向答辩人提出了解除合同的条件，答辩人按上诉人的要求逐一履行。本案的实质为：上诉人购买此房时，尚在答辩人与原房东的房屋租赁合同期限内，答辩人在此房内连续租用了三年。答辩人在此房内从事书画教学工作，此房已按教学要求进行了装修装饰，教学地点必须稳定不变，如换教学场所对于答辩人来说有形、无形的损失都是巨大的。为此，答辩人希望能够长期租赁此房。上诉人要将此房装修给其儿子作婚房，不具备继续出租的条件，在2019年1月5日与答辩人续签合同时，上诉人提出租赁期内由答辩人另行寻找房源，具体租赁期限以答辩人实际占用时间为准。为此，提出变更合同期限的一方是上诉人，而不是答辩人。在答辩人找到合适房源后，于2019年4月6日告知了上诉人，上诉人口头提出解除合同，答辩人6月4日正式搬离，6月14日后与上诉人协商退房屋租金时，上诉人提出其要给儿子婚房作装修，要求答辩人拆除全部装修装饰后再按实际租用期限结算，退还答辩人剩余房租。按照上诉人的要求，答辩人倾尽人力、物力将房屋内装修装饰全部拆除，打扫干净，于6月19日向上诉人索要应退房租时，上诉人反悔；2.上诉人视钱如命、不诚信是导致双方发生矛盾以致诉至法院的根本原因。答辩人搬离后多次找上诉人要求退房租，上诉人即开始躲闪。2019年6月14日双方在上诉人张双明表弟的摊位谈判时（有录音为证），上诉人张双明提出要求答辩人拆除地板、壁纸、窗户贴纸等装修装饰后即给退租金。如果双方没有约定解除合同，就不会要求拆除装修。上诉人上诉称“双方不存在协商一致解除合同”，与事实不符；3.答辩人多次找上诉人退还钥匙，上诉人拒不接收，直至一审审理阶段，答辩人将钥匙主动交到一审法院（有录音为证）后，上诉人仍不接收，故不存在答辩人不交付上诉人钥匙的问题；4.上诉人在一审法院审理阶段（合同期内）已经自行将门打开，予以了装修。综上，答辩人认为双方已经口头约定解除合同，请求驳回上诉，维持原判。班振国向一审法院起诉请求：请求判决张双明、任贵芳退还班振国房租8750元，并承担从2019年6月5日起至退还之日的利息损失。一审法院认定事实：2016年1月，班振国与案外人签订房屋租赁协议，租赁榆次区尧晨苑小区13号楼2单元302室房屋三年。在此期间,张双明、任贵芳从案外人处购买了该房屋。2019年1月3日,张双明、任贵芳作为甲方，班振国作为乙方，签订《房屋租赁协议》一份,内容为:“乙方以每年壹万伍仟元租甲方位于尧晨苑13号楼2单元302室的房屋,租期一年（2019.01.03-2020.01.03),期间甲方不得以任何借口退租。”协议签订后，班振国给付张双明、任贵芳租金15000元。本案在审理过程中，班振国提供一份2019年6月14日班振国、班振国妻子、张双明、任贵芳、张双明表弟的谈话录音，在该谈话录音中，班振国提及双方曾口头约定房屋租几个月算几个月,张双明对此不持异议;班振国陈述其找到新房源,不再租赁张双明、任贵芳房屋，要张双明、任贵芳退租金;张双明表弟自愿做中间人建议张双明、任贵芳退班振国5000元租金了结此事，班振国、张双明、任贵芳对此均未提出异议;张双明要求班振国将所租房屋的地板、壁纸、窗户贴纸等清理干净,恢复原样，班振国答应照办。庭审中,班振国诉称其按张双明、任贵芳要求将所租房屋进行清理后，张双明、任贵芳不予退还租金，故其未将所租房屋钥匙交给张双明、任贵芳，要求张双明、任贵芳退还其8个月的房租8750元,并从2019年6月5日起按存款利率支付利息至退还之日止。张双明、任贵芳则不同意班振国主张，要求按双方所签订房屋租赁协议办理。庭审结束后，班振国将其所租赁房屋2019年4-6月的物业费等交清,并于2019年9月26日上午将所租房屋钥匙送交一审法院，称张双明、任贵芳不接受该钥匙。经与张双明电话联系，张双明同意于当日下午来该院领取该钥匙，但当日下午张双明称其在外地，未到该院领取该钥匙。一审法院认为，班振国与张双明、任贵芳所签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律强制性规定，为有效合同，当事人均应严格遵守，自觉履行，但根据班振国提供的谈话录音，班振国、张双明、任贵芳双方在事实上已就该协议的解除及协议解除后的相关事宜处理达成一致意见,该口头意见依法对双方当事人也具有约束力。鉴于班振国、张双明、任贵芳基于诸多原因未能按照双方口头达成的意见办理,综合考虑本案实际，班振国承担所租房屋2019年9月26日前产生的物业费、水电费、卫生费等，并对张双明、任贵芳进行适当补偿，张双明、任贵芳将2019年9月26日后租金退还班振国较为适当，相互抵顶后，张双明、任贵芳应酌情偿还班振国租金3000元。依据《中华人民共和国合同法》第十条、第九十二条、第九十七条之规定，判决：（一）限张双明、任贵芳在判决书生效后十日内共同退还班振国租金3000元；（二）驳回班振国的其他诉讼请求。二审中，班振国向法庭提交了2019年6月21日班振国及其妻子李芸芳与张双明表弟的谈话录音，用以证明2019年6月14日双方协商完以后，班振国曾经多次找张双明，不存在不给张双明钥匙，同时证明张双明是同意解除合同的，并愿意返还班振国5000元租金。张双明、任贵芳对该证据质证称，录音里面是我表弟声音，但我没有听见我表弟说他在中间当中间人，这个录音不完整，我还说过让他找物业去，谈话时我就在场。本院经审查后对该证据的真实性予以采信，对其证明目的需综合本案案情及其他证据予以认定。其余事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：张双明、任贵芳与班振国是否已经协商解除了案涉房屋租赁协议，张双明、任贵芳应否向班振国退还部分租金。针对该争议问题评判如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，张双明、任贵芳与班振国所签订的《房屋租赁协议》虽约定为一年期的定期租赁协议，但根据班振国所提供的谈话录音反映的情况来看，在该租赁协议履行期间，班振国与张双明、任贵芳事实上已就该协议的解除及协议解除后的相关事宜处理达成一致意见，且班振国亦按照协商时张双明提出的要求对承租的房屋进行清理并向张双明提出交还钥匙，在本案一审诉讼过程中班振国再次通过一审法院向张双明提出交还钥匙，但张双明拒绝受领。综上，本院认为，张双明、任贵芳与班振国已经协商解除了案涉的房屋租赁协议，张双明、任贵芳应当向班振国退还部分租金，一审判决酌情确定张双明、任贵芳退还班振国3000元租金并无不当，应予维持。综上，张双明、任贵芳的上诉请求不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张双明、任贵芳负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年五月二十九日书记员  张亚红