广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1305号原告(反诉被告)：博罗县******苏屋股份经济合作社，住所：广东省惠州市博罗县******苏屋小组，统一社会信用代码：N1441322G18870801X。法定代表人：苏某2。委托诉讼代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶仕英，广东科明律师事务所实习律师。被告：苏某1，男，汉族，1977年12月21日出生，住址：广东省博罗县******委会苏屋小组，公民身份号码：441************253。被告（反诉原告）：惠州市皓竣实业投资有限公司，住所：博罗县***************，统一社会信用代码：91441322MA51MXL94N。法定代表人：苏某1。二被告共同委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。原告（反诉被告）博罗县******苏屋股份经济合作社（以下简称“苏屋合作社”）诉被告苏某1、被告（反诉原告）惠州市皓竣实业投资有限公司（以下简称“皓竣公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告苏屋合作社法定代表人苏某2、委托诉讼代理人陈晓丽、叶仕英，二被告共同委托诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏屋合作社诉称，2018年6月7日，原告召开农村村务会议，会议讨论并决议将村民小组集体所有的位于博罗县******苏屋小组星地花场进行招租。之后在报经中岗村两委研究确定招投方案后，2018年7月25日，原告向博罗县***********提交了《招投申请书》、《石湾镇农村经济及工程项目呈批表》等材料。2018年9月29日，经石湾镇公共资源交易中心对外发放招投公告，进行公开招投标。2018月10月12日，作为原告村民小组成员的被告苏某1通过投标，成为中标单位，原告与被告苏某1双方于2018年10月18日签订《土地租赁合同书》，被告皓竣公司在此租赁合同中的承租方上加盖公章确认此租赁行为。租赁合同约定：中标地块为中岗村委会苏屋经济合作社星地（土名），地块共15318平方米并附有四至图；租地用途按土地的现状使用（土地性质为农用地，原租赁用途为花场）；租赁期限自2018年12月1日起至2047年11月31日止，租用期限为29年；租金第一个五年每年每亩租金为58420元，每五年递增10%，被告皓竣公司应在每月15日前缴交当月租金；合同签订当日，被告皓竣公司缴纳5万元履约保证金用于合同顺利履行；如被告皓竣公司未能按合同约定向被告苏屋合作社支付租金，应当以欠付金额为基数按照每日3%的标准向被告苏屋合作社支付逾期付款违约金，若被告皓竣公司逾期支付租金三个月的，被告苏屋合作社有权单方解除本合同，并有权没收履约保证金，地上所有建筑物归被告苏屋合作社所有，造成被告苏屋合作社损失的，被告苏屋合作社可要求被告皓竣公司赔偿经济损失。《土地租赁合同书》签订后，原告依约向被告交付了土地，被告也依约交纳了5万元履约保证金，且被告接收地块后对地块进行了围蔽、填土等，已然在正常使用。但被告却不按约定履行合同义务，自租赁合同约定开始计算租金的2018年12月1日起，至2020年2月29日已逾期15个月未支付租金，且经原告多次催缴未果，所以，根据租赁合同原告有权解除租赁合同并没收5万元履约保证金，并要求两被告依约按地块面积15318平方米约22.97亩计算，每亩每年58420元，支付15个月租金共计人民币1677887元，按照约定被告苏某1、皓竣公司应当以欠金额为基数按照每日3%的标准计算违约金，考虑合同约定标准过高，原告主动按银行同期贷款利率标准计算逾期付款违约金，暂计至2020年2月15日逾期付款违约金合计人民币46491.45元（具体计算方式见附表）。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判决如上所请。诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告苏某1、皓竣公司签订的《土地租赁合同》；二、依法判令被告苏某1、皓竣公司支付租金人民币1677887元（按15318平方米约22.97亩计算，每亩每年58420元，从2018年12月1日起暂计至2020年2月29日共15个月）；三、依法判令原告依约没收两被告的履约保证金人民币50000元，并判令两被告支付原告逾期付款违约金人民币46491.45元（从2018年12月15日起暂计至2020年2月15日）；四、依法判令由被告苏某1、皓竣公司承担本案的诉讼费用。被告皓竣公司辩称，本案土地租赁的当事人是答辩人与原告，苏某1仅以答辩人法定代表人的身份履行职务，属于职务行为，并非案涉租赁合同的承租人。原告及镇公共资源交易中心等四单位联合发布的《投标公告》备注部分规定：“缴交招投押金时，缴款人需为参投单位或其法人（负责人）”。原告提交的《参投申请书》第五条备注第1款规定：“参加投标的竞标单位，进场人数不得超过2人，其中一人为法定代表人或具有公司出具委托书的委托人…”，上述由原告提交的证据可证明原告招标对象为非自然人。在签收博罗县***********送达的《中标通知书》时，是以答辩人的名义进行签收，后续作为承租方与原告签订《土地租赁合同书》也是答辩人，证明与原告实际履行租赁合同的是答辩人，苏某1仅以法定代表人的身份履行职务，属于职务行为。租赁合同签订后，原告应按合同第五条第1款的约定于签订合同后一个月内将合同项下土地交付给答辩人使用。原告认为已向答辩人交付土地，应当提供相关证据予以证明。事实上，原告一直未向答辩人交付土地，且原告提交的证据土地四至图与原告向镇公共资源交易中心申请公开招标的四至图并不一至，此可直接证明原告不但没有向答辩人交付土地，且拟交付的土地也不符合约定，原告根本没有向答辩人交付合同项下土地的意愿。根据《合同法》第二百一十六条出租人基本义务：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”答辩人承租土地之合同目的是取得合同项下土地的用益物权，原告严重违反合同约定，致答辩人合同目的至今没有实现，原告要求被告支付租金没有任何事实和法律依据。原告单方违约在先，且违约提出解除合同，应依法承担违约责任，包括退还保证金并赔偿答辩人因此而受到的损失。原告诉请要求没收答辩人的保证金没有任何依据。答辩人认为，本案租赁合同属于无效合同。原告提交的《石湾镇农村村务会议记录书》记载：“会议讨论事项：关于星地花场，投资老板建有2万平方混凝土，年限要求29年”，作为会议主题，证明原告出租该土地承诺可办理手续用于非农用途，目的是为取得更高的租金收入，该会议记录具有极大的误导性，不但误导了村民，也误导了答辩人等投标人。原告提交的《石湾镇农村经济及工程项目呈批表》国土所意见是该地块不符合土地利用总体规划，村建所意见是该地块规划属于社会福利用地，根本不属于经营性用途，根据《国土管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”该土地根本无法进行审批用于非农经营性用途。原告将农用地出租给答辩人用于非农建设，违约反了法律法规的禁止性规定。再者，根据《村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（八）以借贷、租赁或者其他方式处理村集体财产；”第二十一条：“村民会议由本村十八周岁以上的村民组成。”从原告提交的《石湾镇农村村务会议记录》记载，原告所召开的并非村民会议，而是村民代表会议，且该村民代表会议未得到村民会议的授权，该会议召开时，应到会人数43人，实到22人，未过三分之二，不符合开会条件，该会议议程及决议违反了法律规定，有可能损害村民的利益，因该会议后续所产生的招投标、合同签订等均不合法。对于未经民主决议所订立的合同属于无效合同。被告苏某1同意被告皓竣公司的答辩意见。反诉原告皓竣公司反诉称，2018年10月12日，反诉被告将其位于中岗村委会苏屋经济合作社星地的土地使用权以公开招投标的方式进行招租，反诉原告中标，并于2018年10月23日向反诉被告支付了履约保证金50000元，后双方于2018年10月30日签订《土地租赁合同书》。租赁合同第五条第1款约定，反诉被告应在签订合同后一个月内将本合同土地交付给反诉原告使用，但合同签订后，反诉被告并没有将合同项下土地使用权交付给反诉原告使用，反诉原告多次要求反诉被告前往土地现场根据合同约定将合同项下土地开线定界后交付给反诉原告，但反诉被告均无理拒绝，让反诉原告自行前往收地，无奈，反诉原告于2020年3月10日委托律师向反诉被告发出律师函要求反诉被告交付土地，反诉被告回复称己交法院处理，仍然拒绝交付土地，致使反诉原告自始至终无法使用承租的土地。反诉原告认为，反诉被告违约未向反诉原告交付土地，且单方解除合同，致使反诉原告合同目的不能实现，应返还反诉原告履约保证金并赔偿利息损失。据此，原告特提起反诉，请求：一、判令反诉被告返还给反诉原告履约保证金人民币50000元及资金占用期间的利息（自2018年10月23日起按年利率6%计算至全部款项付清日止，暂计至2020年3月22日止的利息为4500元）；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告苏屋合作社辩称，反诉原告不具有主体资格，合同投标主体是苏某1个人，整个招投标过程也是苏某1履行并中标，土地已经实际交付且苏某1及反诉原告已经在实际使用。所以反诉原告提出的反诉请求不成立。经审理查明，原告苏屋合作社系位于苏屋合作社星地（土名）土地的的权属人。原告就该土地中的15318平方米拟招租时，向相关行政部门报批，石湾国土资源所出具意见为：该地块规划为农用地，不符合总体规划，未经上级国土部门批准，不能擅自改变用途。石湾镇村镇建设管理所出具意见为：该地块在总体规划中属于社会福利用地，未完善相关用地、报建手续，不能用于房屋建设及改变使用用途。2018年9月29日，原告苏屋合作社在石湾镇公共资源交易中心发布《资源资产招投公告》，就上述地块15318平方米公开招租。2018年10月12日，苏屋合作社及石湾镇公共资源交易中心作出《中标通知书》，通知被告苏某1中标上述招租项目。被告皓竣公司系被告苏某1开办，被告苏某1占股90%。按照《中标通知书》的要求，2018年10月30日，原告苏屋合作社与被告皓竣公司签订《土地租赁合同书》，约定：原告将15318平方米的上述土地出租给被告皓竣公司，租赁期限29年，自2018年12月1日起至2047年11月31日止，第一个五年租金每年每亩58420元，每月15日前交纳当月租金，被告皓竣公司交纳5万元作为保证金。第六条第2款约定，被告皓竣公司在租赁期内，如需开发利用该土地搞建筑，必须依法依规办理相关用地建设手续，国土证要办入原告苏屋合作社名下，一切费用由被告皓竣公司负责，并保证建有不少于20000平方米以上的（混凝土结构）建筑物，被告皓竣公司提供相关证照给原告苏屋合作社审核后，从建筑日起，原告苏屋合作社给予12个月建设免租期给被告皓竣公司。建筑免租期不列入租用期限，建筑免租期到期之日起，被告皓竣公司仍按原来的付租方式继续向原告苏屋合作社缴交租金。合同期满后，该土地上建筑物无偿归原告苏屋合作社所有。如果被告皓竣公司没有完善用地手续在该土地上搞建设，一切后果由被告皓竣公司负责。被告皓竣公司依约向原告交纳了保证金5万元。合同履行过程中，因招标公告及《土地租赁合同书》中的土地四至图没有精确的坐标，双方对合同标的土地的具体位置产生争议。原告重新制作四至图，显示合同标的土地面积为15066平方米。2019年12月31日，原告苏屋合作社会议记录显示，被告皓竣公司要求原告在高压线外丈量11000平方米的土地后交付。另查明，双方签订合同后，被告未交付租金给原告。案涉土地性质并未变更，仍为农用地。合同签订前，该块土地租赁给他人用于花场经营，每年每亩租金为1800元。经本院释明合同效力，原告坚持主张合同有效，不变更诉讼请求。本院认为，关于租赁合同的承租人的问题，不应当仅以投标人的身份确认租赁合同的当事人，而应当以双方签订的正式合同确定合同当事人，双方在中标后签订的合同更反映当事人的真实意思，原告与被告皓竣公司签订合同，说明原告认可皓竣公司为承租方。且被告苏某1系被告皓竣公司的控股股东及法定代表人，代表公司参与投标，并无不当。因此原告主张被告苏某1系合同当事人，理由不成立，本院不予采纳。原告与被告皓竣公司签订的《土地租赁合同书》，约定租金58420元/亩/年，远远高于农业用途的租金行情，且约定建设不少于20000平方米的混凝土建筑，可见双方约定租赁的实际用途为开发建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，案涉土地农用地，租赁用途为建设开发，截至法庭辩论终结，仍未取得建设用地审批手续，《土地租赁合同书》违反上述法律规定，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效，原告主张的保证金条款不发生效力，原告应当返还保证金5万元给被告皓竣公司。对于合同无效，双方均知晓案涉土地系农用地，仍然约定用于建设开发，均有过错。反诉原告主张保证金的利息损失，本院不予支持。关于土地租金的问题，合同无效，租金条款不发生效力。双方对合同约定的土地准确范围产生争议，系合同约定不明，不能归责于任何一方。案涉土地系农用地，原告主张按照建设用地的标准计算土地占用损失，理由不成立，本院不予支持。案涉土地系闲置状态，基于公平原则，本院认定按照合同签订前花场用途时的租金标准计算原告的土地闲置损失，即自2018年12月1日至2020年2月29日共计50850元（15066平方米÷666.67平方米/亩×15月×1800元/亩/年÷12月/年）。被告对原告指示的土地范围有异议，应当及时主张权利，防止土地闲置造成损失，被告对于土地闲置负有过错，上述损失50850元应当由被告皓竣公司承担。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告博罗县******苏屋股份经济合作社、被告惠州市皓竣实业投资有限公司于2018年10月30日签订的《土地租赁合同书》无效。二、被告惠州市皓竣实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告博罗县******苏屋股份经济合作社支付土地闲置损失50850元。三、驳回原告博罗县******苏屋股份经济合作社的其他诉讼请求。四、反诉被告博罗县******苏屋股份经济合作社应于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告惠州市皓竣实业投资有限公司返还保证金50000元。五、驳回反诉原告惠州市皓竣实业投资有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费20769元，由原告博罗县******苏屋股份经济合作社负担20269元，被告惠州市皓竣实业投资有限公司负担500元。反诉案件受理费581元，由反诉原告惠州市皓竣实业投资有限公司负担81元，反诉被告博罗县******苏屋股份经济合作社负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  曹  万  畅人民陪审员  朱  志  立人民陪审员  李  焕  东二〇二〇年五月二十八日法官 助理  刘  秋  菊法官 助理  兼书记员江立基