贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终826号上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：肖功兵，男，1971年8月15日出生，侗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：万虹余，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司，住所地贵州省凯里市北京西路清江休闲购物广场1幢10层。负责人：青峰，副经理。上诉人肖功兵因与被上诉人中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司（以下简称“平安人寿黔东南支公司”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖功兵上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，驳回被上诉人本诉请求，支持上诉人反诉请求。事实和理由：一、被上诉人交纳的保证金是履约保证金，被上诉人交回的房屋不符合合同第十条的约定，需承担修复责任，上诉人享有先履行抗辩权，即只有在被上诉人承担修复责任后，才能将保证金退还给被上诉人。一审判决双方同时履行存在错误。二、空调管线和网线属预埋在天花板和地板内的管线，与天花板和地板等装饰装修物形成附合，天花板与地板又是与房屋形成附合的装饰装修物，不可分离。预埋在天花板和地板内的空调管线和网线，与天花板和地板一样均属于附合的装饰装修物。三、被上诉人将裸露在外的空调管线和网线剪断是对形成附合的装饰装修物的破坏，一审未判决被上诉人承担相应责任错误。四、一审判决以租赁房屋已办理交接手续为由不支持租金和物业费损失错误。2018年9月15日被上诉人将房屋交回时，所交回的房屋并未达到合同约定的标准，被上诉人至今拒绝整改，导致房屋至今未能投入使用。被上诉人至今尚未正确履行交房义务，应赔偿租金和物业费损失。平安人寿黔东南支公司未作出答辩。平安人寿黔东南支公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告租赁保证金12万元，并以人民银行同期贷款利率4.35%计算滞纳金至被告退还保证金之日止，其中截止至12月31日应付滞纳金为1673.20元；2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。肖功兵向一审法院提出反诉请求：1.判决反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状以及将非正常损耗的内部设施修复完好；2.判决反诉被告赔偿反诉原告2018年9月21日至空调管线和网线恢复原状以及非正常损耗的内部设施修复完好之日的租金损失，其中2018年9月21日至2019年3月20日租金损失为464841.27元；3.判决反诉被告赔偿反诉原告2018年9月21日至空调管线和网线恢复原状以及非正常损耗的内部设施修复完好之日的物业费损失，其中，2018年9月21日至2019年3月20日的物业费损失为11694.12元；4.判决反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月31日，肖功兵作为出租方（甲方）与承租方平安人寿黔东南支公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于凯里市房屋租赁给乙方使用，建筑面积共计974.51平方米，租期为2012年9月1日至2017年8月31日。2017年8月3日，肖功兵与平安人寿黔东南支公司经协商后续签《房屋租赁合同书》，并约定：租期为2017年9月1日至2018年8月31日，平安人寿黔东南支公司原交纳的保证金12万元继续作为本合同的租赁保证金。合同第十条约定：“合同终止时，乙方应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施的完好且乙方不得对已形成附和的装饰装修物进行破坏或拆除（正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用。”合同第十二条约定：“租赁合同终止及解除或履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，甲方则在5日内将租赁保证金退还乙方。”第十八条约定：“本合同期满后，乙方应于期满后15日内迁离出租房屋并将其返还甲方，此期间免收租金及物管费。”第十九条约定：“甲、乙各方不履行本合同所定的义务造成对方损失的，应向对方予以赔偿。”续签合同租期届满后，2018年9月11日，平安人寿黔东南支公司向肖功兵发出书面《告知函》，通知肖功兵交接房屋并退还12万元保证金。同年9月15日，肖功兵与平安人寿黔东南支公司办理涉案租赁房屋交接，当时发现空调、网络交换机等设备在拆除时空调管线、网络线被剪断，部分瓷砖地脚线脱落，室内房间玻璃门的门芯破损，不锈钢安全栏杆被锯断，拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损等，肖功兵遂向平安人寿黔东南支公司发出《接房异议函》，要求平安人寿黔东南支公司对房屋出现的上述被破坏的空调管线、网线、吊顶、墙体等恢复原状或将所有的装饰装修物予以全部拆除恢复到租赁前的状态。同年9月20日，平安人寿黔东南支公司向肖功兵发出《交房告知函》，称拆除空调、网络交换机时对管线进行剪断处理并无不妥，并再次要求肖功兵退还租赁保证金。同年9月28日，肖功兵向平安人寿黔东南支公司发出《对交房告知函的回复》，称平安人寿黔东南支公司交回的房屋不符合合同第十条的约定，不同意退还租房保证金。双方为此未能达成一致意见，平安人寿黔东南支公司遂诉至一审法院。诉讼过程中，肖功兵提起反诉。案经调解未果。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》，是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护，对双方当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。涉案合同租赁期间届满后，原、被告已于2018年9月15日办理房屋交接手续。被告应按约将租赁保证金退还给原告。现原告主张被告退还保证金，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于原告主张被告按人民银行同期贷款利率计算支付滞纳金的诉请，原、被告在交接房屋时，因原告所交付的房屋有部分破损情形，被告对此提出要求原告进行整改，双方为此而引发纠纷，被告未按约退还原告保证金系因原告未同意修复房屋破损部位，原告存在一定的责任，且合同中没有未退还保证金应支付滞纳金约定，故原告的该项诉请缺乏事实依据，理由不成立，不予支持。关于反诉原告主张反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状以及将非正常损耗的内部设施即脱落的瓷砖地脚线、破损的玻璃门心、被锯断的不锈钢安全栏杆、拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损的部分进行修复的诉请，庭审中，原、被告对上述设施存在破损均予以认可。但空调的管线及网线系承租人即反诉被告在租赁期间因其需要而安装的，不属于附合的装饰装修物，租赁期限届满后，反诉被告可拆除该空调管线、网线。现反诉原告诉请反诉被告将被剪断的空调管线和网线恢复原状，其诉请理由不成立，不予支持。反诉被告虽可以拆除空调及网线，但在拆除时不得损毁房屋墙面及顶面，因原告在拆除空调管线、网线时造成房屋墙面及顶面破损，以及搬离房屋时存在瓷砖地脚线脱落、玻璃门心破损、不锈钢安全栏杆被锯断等情形，反诉原告主张反诉被告将上述受损部位进行修复，符合合同约定及法律规定，理由成立，予以支持。关于反诉原告主张反诉被告赔偿租金损失464841.27元及物业费损失93550元的诉请，涉案合同租赁期限届满后，反诉原告与反诉被告已于2018年9月15日办理了涉案租赁房屋的交接手续，反诉被告不再承担向反诉原告支付涉案房屋的租金及交纳物业费的责任。故反诉原告的该项诉请缺乏事实及法律依据，理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、本诉被告肖功兵于本判决生效之日起30日内退还本诉原告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司房屋租赁保证金12万元。二、驳回本诉原告的其余诉讼请求。三、反诉被告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司于本判决生效之日起30日内将凯里市房屋内脱落的地脚线、破损的玻璃门心、被锯断的不锈钢安全栏杆、拆除空调室内挂机时给墙面顶面造成破损的部位进行修复。四、驳回反诉原告肖功兵的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1367元，反诉费4224元，二项共计5591元，由原告中国平安人寿保险股份有限公司黔东南州中心支公司负担91元，被告肖功兵负担5500元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院二审只围绕上诉人的上诉请求进行审理。对于上诉人肖功兵提出其享有先履行抗辩权，在被上诉人承担修复责任后，保证金才退回被上诉人的问题。先履行抗辩权是指互负债务的当事人，先履行一方履行的债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求，其前提是先履行一方履行的债务不符合约定。本案中被上诉人平安人寿黔东南支公司按照合同约定于2018年9月11日腾房，并通知上诉人接收房屋。被上诉人已经交纳了相应的租金以及履行腾房义务，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第十二条的约定，即“租赁合同终止及解除或履行完毕，不再继续租赁的，乙方无需将租赁房屋恢复至租赁前的状态，甲方则在5日内将租赁保证金退还乙方。”平安人寿黔东南支公司租期届满后腾房的先履行义务并未违反合同约定，肖功兵主张先履行抗辩权不成立，本院不予支持。一审判决平安人寿黔东南支公司在修复受损房屋后，由肖功兵退还租赁保证金，是根据合同约定对合同终止后双方权利义务的处理，并无不当。对于上诉人提出空调管线和网线属于附和的装饰装修物的上诉理由是否成立的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”的规定，租赁合同中所称的已形成附和的装饰装修物是指与建筑物不能分离，拆除将会损害建筑物本身价值。本案中，平安人寿黔东南支公司在装修时安装的空调管线及网线系被上诉人在租赁期间因其需要而安装，属于未形成附和的装饰装修物，即拆除不会损害建筑物主体结构以及价值本身。因此，上诉人上诉以《房屋租赁合同书》第十条“合同终止时……乙方不得对已形成附和的装饰装修物进行破坏或拆除（正常损耗的除外）……。”约定，主张被上诉人将被剪断的空调管线和网线恢复原状，其主张不符合法律规定，本院不予支持。对于肖功兵上诉称要求被上诉人将租赁物恢复到被破坏前的状态的上诉理由，按照双方签订的《房屋租赁合同书》第十二条的约定，上诉理由不能成立。如前所述，此处不再累赘。对于上诉人提出办理交房手续后的租金和物业费损失应当由被上诉人承担的上诉理由，本院认为，被上诉人已经于2018年9月11日腾房，并通知上诉人接收房屋，2018年9月15日双方办理房屋交接手续。上诉人以空调管线和网线被剪断为等由向平安人寿黔东南支公司发出《接房异议函》，通过以上分析，空调管线和网线被剪断并未对肖功兵的房屋造成价值本身的损害，上诉人的异议不成立。合同终止条件已经成就，双方的权利义务也应当随之终止，双方已经于2018年9月15日办理房屋交接手续，对于之后产生的损失应当由上诉人自行承担，不应当由被上诉人负担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人肖功兵负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年五月二十八日法官助理罗惠书记员熊慧灵