云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终332号上诉人（原审被告）：李常明，男，1968年11月13日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：郑春丽，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：罗海青，男，1963年6月2日生，现住云南省澜沧拉祜族自治县。上诉人李常明因与被上诉人罗海青房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2019）云0828民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李常明上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审。二、要求改判李常明继续使用房子至建房款使用完毕。事实和理由：一、一审法院违反法律程序，以罗海青提供的伪造《合同书》为定案依据作出判决。该合同书上有李常明及合同相对方邓某的签名、捺印，一审过程中罗海青自认，其与各合同方当事人并未实际签订《合同书》，一审判决中也己确认实际未签合同的事实，故该《合同书》是罗海青伪造。但一审法院不但未对罗海青伪造证据妨碍人民法院审理案件的行为进行惩戒、追责，竟还采信罗海青提供的伪造《合同书》，以此作为本案的定案依据，从而作出判决。二、一审法院以《合同书》作为本案判决依据,无事实和法律依据，一审判决违反法律规定。1.罗海青提供的伪造《合同书》，从本质上来说，是不能作为法律规定的证据的。本身不具有真实性和合法性，不符合法律规定的证据，只是罗海青自己编造的自书材料。2.即使认为《合同书》是真实存在的，但从合同书的内容看，《合同书》的相对方是罗海青和邓某，合同的内容对李常明不具有约束力。三、一审法院适用法律错误。根据案件审理而知，李常明是基于房屋租赁关系合法使用涉案房屋的，且还自行投资建盖其使用的房屋，并不存在侵权的无权占有行为。四、一审法院审理案件过程、认定事实及判决结果上均表现出偏袒罗海青之意，对李常明显失公平。1.一审法院应当依法对罗海青伪造证据行为进行惩戒、追责，但一审法院并未对罗海青采取相应强制措施。2.即使合同真实存在，李常明也不是合同的主体。一审法院采信该《合同书》作出判决，明显己违反法律规定，存在偏袒之意。3.对于判决结果来说，一审法院也是明显表现出对罗海青的偏袒之意。（1）一审法院判决李常明一个月内返还房屋的时间确实太短，不符合法律规定的合理期限。一审判决并未实际充分的考虑李常明一家的实际困难情况。（2）关于判决确定租金问题，一审法院偏重罗海青的利益。即使按照罗海青自己拟草的合同租金按12000元每年计算，现在李常明使用的房屋本来就是一大间，只是设置了三道门而以，不能就以此按照三间来计算租金。再说，建盖房屋户型设计全部是按照李常明意思设计的，并不是罗海青意见建盖的，所以计算租金的公平原则就是按照面积来算。一审法院关于租金计算也是无任何事实和依据的。（3）对于李常明为房屋使用配备的必须附属设施设备支付的费用，一审法院均未支持采纳，增加李常明诉讼成本。（4）本案双方完全有协商调解的可能，但一审法院迳行违反法律规定、违背公平原则作出支持罗海青诉求的判决，李常明实在难以接受和理解。罗海青书面答辩称，李常明找到罗海青说邓某愿意出资100000元盖房，必须租五年，房租价格按市场价给罗海青。罗海青认为，房子能修盖好并能适当回收成本，也照顾了亲戚李常明。故在2014年3月10日，李常明交给罗海青一份承租人邓某、担保人李常明并签好名字按好手印的租房合同书时，虽然合同不规范但也跟事先商量讲的意思大体吻合，罗海青就收下了。后因邓某不出100000元，李常明提出愿意出100000元由他来租，条件也是跟讲好的一样。罗海青同意。李常明投资100000元是根据签定的合同作为他租房子的预付款，后面的建房款是按照当初的约定是由罗海青支付给施工方，其中43900元是分两次（当时李常明和罗海青都在现场）由张会芳亲手交到她姐姐胡云珍（李常明妻子）手上，其目的是由他家代为转付给建房施工方赵德华，收款收据由赵德华开具才合理。罗海青已如实履行了支付行为。现因其它糯扎渡街面房租已是上万元了。请求给予确查2014年建房，罗海青支付43900元的事实。三、请求法院支持房租随市场上涨的合理要求。罗海青提供的电信公司租房合同在案涉房子对面，合同有公章可保证真实有效，如有不实罗海青愿承担法律责任。自2014年至2018年共计311900元。四、请求判令李常明交清自交房之日止的房租，并保证房子不得损坏完好正常，终止租赁关系。罗海青向一审法院起诉请求；一、请求判令李常明停止侵权，返还罗海青位于澜沧县信用社旁的三格门面；二、请求判令李常明支付罗海青自2014年至2019年未缴纳的三格门面租金50000元；三、本案诉讼费由李常明承担。一审法院认定事实：罗海青系原澜沧县电影公司雅口放映队职工，与李常明系姨夫关系。1995年澜沧县人民政府推行企事业单位房改政策时，购买了原澜沧县电影公司雅口放映队职工宿舍，取得了本案诉争房屋所涉及的土地的所有权，罗海青在该土地上建盖房屋作为门面使用，后因外出打工，该门面出租给外地人经营，2006年又出租给李常明。2014年，罗海青欲重新修建房屋，李常明得知此事后找到罗海青，告知案外人邓某愿意出资100000元帮忙建盖房屋，其余部分建房款由罗海青支付。2014年3月10日，根据与案外人邓某事先达成的口头协议，双方明确《合同书》内容，合同约定：邓某出资100000元帮忙建盖房屋，条件为该门面的两格由邓某租用，每年每格租金6000元，从修建房屋费里扣除，如退还房屋须退还对方余款。李常明在《合同书》上以担保人的名义签名捺印。后邓某回老家，不再承建建房事宜，故建房《合同书》上的签名并不是邓某本人签名。因邓某不再承建房屋，李常明向罗海青提出继续由李常明按约定履行协议，双方同意后，李常明找到案外人赵德华建盖房屋，2014年3月底赵德华开始施工建房，2014年7月工程竣工，房屋实际门面三格，总计工程款153900元（罗海青支付质保金10000元，李常明支付143900元），2014年9月10日李常明正式投入使用该房屋至今，期间李常明未支付租金。2018年5月23日，罗海青准备收回房屋自行管理使用，并以现金的方式到李常明家将60000元交与李常明。2018年11月罗海青告知李常明能否让出一格门面让自己经营电信业务，遭到李常明的拒绝，双方为此发生争议。罗海青认为，该房屋系以前电影队改制时分给自己的，自己一直拥有该房屋的所有权，就算李常明出资100000元建盖房屋，但罗海青于2018年5月23日已经将60000元现金全部还给李常明，但李常明却一直不肯退还门面，且协议约定李常明只租赁两格门面，但李常明却一直使用三格门面，因此李常明不但应将三格门面返还罗海青，并将三格门面房屋租金全部结清，同时终止租赁关系。2014年7月至2019年7月合计总款三格门面×6000元×5年＋罗海青给付李常明的60000元建房款，合计150000元，抵扣建房款100000元，应付罗海青50×××××元房屋租金。故罗海青向一审法院提起诉讼。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，任何人不得侵占，侵占他人财产的，应当予以返还。关于罗海青主张的房屋租金问题，一审法院认为，涉案房屋门面总共为三格，依照《合同书》内容，每格门面的租金为每年6000元，自2014年9月10日至2019年9月10日，李常明共计租赁期间为5年，三格门面的总租金应计算为：6000元／年×5年×3格＝90000元。以及罗海青已支付的60000元款项，合计150000元。扣除李常明已经支付的建房款143900元，李常明实际还应支付罗海青的款项为：150000元-143900元＝6100元。虽然罗海青主张以现金的方式已经支付过李常明22000元，但未提供证据证实，一审法院不予采纳。关于涉案房屋是否应当返还的问题，一审法院认为，本案虽然涉案房屋经罗海青、李常明共同协商，最终系由李常明依照《合同书》明确的内容出资建盖，但并未改变涉案房屋的所有权人系罗海青的事实。虽然涉案房屋系罗海青有条件租赁给李常明使用，但根据《合同书》第3条明确的“乙方退还甲方房屋，甲方必须退还乙方所余款项，注：必须五年以后……”内容，李常明自2014年9月10日使用该房屋至罗海青于2019年10月21日向本院起诉时，已超过了五年时间，且根据《合同书》约定的内容，罗海青已经将所余款项以房屋租金及支付现金的方式全部付清。因此，根据约定内容，罗海青要求常明返还租赁房屋的条件已经成就。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，罗海青起诉要求李常明返还涉案房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。关于李常明提出的《合同书》上的签名、捺印不是自己的签名，合同内容约定与自己无关的问题，一审法院认为，从庭审查明的事实看，在签订《合同书》前，罗海青并不认识案外人邓某，是在李常明的引荐下才认识邓某，因此，关于房屋的修建事宜应当也是在李常明的引荐下达成，因邓某最终未承建涉案房屋，未在《合同书》上签名、捺印，该事实双方已在庭审中予以确认。在邓某不再承建涉案房屋后，作为自2006年起就一直租赁罗海青房屋、在《合同书》上作为担保人签名、捺印，以及最终实际负责雇请赵德华承建房屋并支付除10000元质保金外的所有工程款项的李常明，在未能提供证据证实其与罗海青之间还存在就承建建房事宜的其他相关约定的情况下，双方依照《合同书》约定承建房屋并履行合同协议内容的事实一审法院予以采纳。故李常明的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于李常明提出的完工后楼上加盖了两间彩钢瓦房面积30.8平方米，支出费用4310元、水安装费380元、电安装费2500元、安装太阳能费用2120元、门前的彩钢瓦和水泥地板6000元，合计15310元，一审法院认为，因李常明在本案中未提出反诉，对李常明的该项主张一审法院不做评判，李常明可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李常明于本判决生效之日起一个月内，返还原告罗海青位于澜沧县信用社旁的涉案房屋，并将其所属物品从该房屋中搬离；二、被告李常明于本判决生效之日起十日内，支付原告罗海青房屋租金6100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，原告罗海青负担460元，被告李常明负担65元。诉讼保全费520元，由原告罗海青负担。本院二审期间，李常明向法院提交了证据四组。第一组:《证明》一份，欲证明本案原承租人刘益良自2002年租糯扎渡镇信用社旁边罗海青门面一间，住房一间，租金为4000元／年的事实。第二组:《证明》一份，证明李常明将房屋的建设交由赵德华，按1350元／平方米的单价计算，共114平方米，建房款合计153900元，李常明新建后的房屋实际只为一间，中间未做隔断，租金只能按一间房的租金进行计算，而不应按三间房进行计算租金的事实。第三组:照片三张，欲证明李常明新建后的房屋实际只为一间，中间未做隔断，租金只能按一间房的租金进行计算，而不应按三间房进行计算租金的事实。第四组：证人邓某的证言。欲证明邓某与李常明均未在《合同书》上签过字，但邓某与罗海青口头协商约定房屋租金为每年12000元。罗海青质证认为，对第一组证据无异议；证据二不认可，李常明当时只支付了100000元；证据三不认可，房租是要按市场价格来计算的。证据四不认可，当时商量时三间门面18000元，邓某要两间，李常明要一间，《合同书》上是李常明、邓某做好后，罗海青在上面签名。本院认为，第一组证据的真实性当事人认可，本院予以确认，但与本案无关联性，本院不予采信。第二组、第三组证据能够证明房屋的面积及外观，不能直接证明租金的计算方式。第四组证据，邓某的证言能够证明邓某曾与罗海青、李常明对建房、租房事宜进行过商议，但邓某并未在《合同书》上签字。对第二、三、四组证据本院将结合其他证据对涉案房租进行综合认定。罗海青提交证据一组：《房屋租赁合同》一份、《澜沧公司糯扎渡入营业厅房屋租赁合同》一份，欲证明在同等地段相同面积的租金每20平方米为12000元，与罗海青租金是同等价格。李常明质证认为，该组证据为复印件，对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，地段租金应综合考虑综合评判，不能以一家的租金来认定。本院认为，该组证据为复印件，无原件进行比对，证据的真实性存疑，且本案有《合同书》对涉案租金进行明确约定，该组证据与本案无关联性。故对该组证据本院不予采信。经本院审查的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，经罗海青自认涉案房屋在签订《合同书》前为两间门面。本院认为，关于《合同书》的效力。李常明认为《合同书》系罗海青伪造，即使《合同书》真实存在，李常明也不是《合同书》的相对人，该合同对其不产生约束力。本院认为，一审法院在审理过程就《合同书》上李常明签名的真实性向李常明释明，可以进行笔迹鉴定，李常明予以拒绝，应视为对其签名的认可。故，对李常明认为《合同书》系罗海青伪造的主张，本院不予支持。关于合同相对人的问题。从《合同书》的签订及履行上看，《合同书》的乙方虽为案外人邓某，但邓某本人并未在《合同书》上签名，也未实际履行该合同。对涉案房屋进行修建及租赁的是在《合同书》担保人处签名的李常明。故本院认为，该案并不因李常明在《合同书》上的签名位置决定李常明在合同中的法律地位。该租赁合同系李常明及罗海青的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同有效。根据《中华人民共和同合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故，李常明及罗海青均应按合同约定履行合同义务。李常明认为《合同书》对其不产生约束力的主张，本院不予支持。关于租赁费。李常明认为房租应以房屋面积计算，不应按所建房门数量计算。本案中，李常明及罗海青在《合同书》中对涉案房屋的租金进行了明确约定。两间门面每间每年6000元，每年合计12000元。房屋修建后在外观上增加了一扇房门，房屋未做隔断但房屋面积不变。本院认为，在房屋面积未增加，且罗海青并未提供相关证据证明双方就修建后房屋租金进行了重新约定的情况下，本案所涉房租应根据双方在《合同书》中的约定，以每年12000元计算5年租金。故对李常明上诉主张以房屋面积计算租金的主张，本院予以支持。一审法院按三间门面计算5年租金为90000元，并以此判决扣除李常明建房款后还应支付罗海青房屋租金6100元不当，本院予以纠正。关于租赁物的返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质的使用后的状态。”本院认为，李常明与罗海青约定的租赁合同期限已届满，罗海清有权收回房屋。对李常明认为返还房屋时间过短，不符合法律规定，要求继续使用房子至建房款使用完毕的主张，本院不予支持。另，因租赁期间届满，李常明未能进行抵扣的部分建房款，李常明可另行起诉，本院不予处理。综上，李常明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2019）云0828民初2051号民事判决第一项，即“一、被告李常明于本判决生效之日起一个月内，返还原告罗海青位于澜沧县信用社旁的涉案房屋，并将其所属物品从该房屋中搬离；”二、撤销云南省澜沧拉祜族自治县人民法院（2019）云0828民初2051号民事判决第二项，即“二、被告李常明于本判决生效之日起十日内，支付原告罗海青房屋租金6100元。”三、驳回罗海清的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，罗海青负担500元，李常明负担25元。诉讼保全费520元，由罗海青负担。二审案件受理费1050元，由罗海青负担1000元，李常明负担50元。本判决为终审判决。审判长 张  坤审判员 田  田审判员 邱 继 娇二〇二〇年五月二十八日书记员 欧阳成愉