云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终4542号上诉人（原审被告）：申某某，男，1987年7月17日出生，汉族，云南省镇雄县人，个体工商户,身份证住址云南省昭通市镇雄县，现住昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：云南重洋商贸有限公司。住所地云南省昆明市官渡区世纪城玉春苑4幢01号。法定代表人申某某，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：黎桉丽，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨阳，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭某某，女，1968年1月9日出生，汉族，贵州省盘县人，自由职业,身份证住址贵州省盘县，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李迎涛，云南恩龙律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：贺兰，云南恩龙律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：董某某，女，1988年2月10日出生，汉族，贵州省盘县人，自由职业，身份证住址云南省曲靖市麒麟区，现住云南省昆明市官渡区。原审第三人：宋某某，男，1987年2月7日出生，汉族，山东省青岛市人，自由职业，身份证住址山东省青岛市崂山区，现住云南省昆明市官渡区。二原审第三人共同委托诉讼代理人：郑菲，云南滇昆律师事务所律师。特别授权代理。上诉人申某某、云南重洋商贸有限公司因与被上诉人郭某某，原审第三人董某某、宋某某返还原物纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。经依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。申某某、云南重洋商贸有限公司上诉称：1、请求二审法院撤销官渡区人民法院（2018）云0111民初7140号民事判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、第三人董某某、宋某某将诉争房屋出租给上诉人的行为构成了表见代理，被上诉人郭某某作为被代理人与上诉人之间成立房屋租赁合同关系，郭某某应受该合同的约束。2、被上诉人郭某某对诉争房屋的租赁情况知情，并对其女儿、女婿的租赁行为认可。3、上诉人占有、使用争议房屋是基于承租人的身份，系合法有权的占有使用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。郭某某辩称：上诉人对诉争房屋是无权占有。被上诉人是诉争房屋的所有权人，该房屋是被上诉人借给女儿使用。被上诉人是准备将自己的房屋卖出去才知道房屋是申某某在使用，被上诉人有多名子女，其中一名子女作出的决定并不构成表见代理。上诉人办理工商执照，明知房屋是郭某某的，但是没有进行催告，系无权占有房屋。上诉人应该立即腾房，返还房屋，并承担侵权责任，根据物权法相关规定，涉案房屋的产权人是被上诉人，被上诉人对房屋享有收益使用权益，上诉人已经侵害了被上诉人的权益，被上诉人和第三人之间是另外的法律关系，应该另案处理。董某某、宋某某辩称：上诉人陈述的不是事实，超市转让合同是第三人与上诉人签订，没有告知产权人郭某某，房租是每月7万，对方房祖交到了2018年6月30日。一审中郭某某起诉的时候只计算了一个月的房租，但是现在上诉人仍然占有房屋，房租没有交。第三人是瞒着郭某某与上诉人签订的转让合同，最后才告知郭某某该情况。郭某某向一审法院提出的诉讼请求：1、被告立即停止侵害，立即腾还非法占用原告的房屋；2、被告支付原告非法占用其房屋期间的占用费（自2018年7月1日起至起诉之日止占用费为7万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告郭某某系昆明市官渡区世纪城玉春苑4幢01号房屋（建筑面积478.34平方米，共计三层）的所有权人，原告将该房屋借给女儿董某某开设副食店小超市。2018年7月1日，原告欲处分自己的房屋，却发现被告在原告所有的上述房屋内开设超市，原告通知被告立即腾出房屋交还原告，但被告置之不理。至今仍未腾房，其行为严重侵害了原告的合法权益。为保护原告的合法民事权益不受侵害，依法提起诉讼。一审法院认定事实：第三人董某某与原告郭某某系母女关系，与第三人宋某某系夫妻关系。被告申某某系被告云南重洋商贸有限公司的法定代表人。原告郭某某系昆明市房屋（建筑面积478.34平方米，共计三层）的所有权人。第三人董某某自2012年起在上述房屋开设“美秀精品生活超市”。被告申某某与第三人宋某某于2016年7月23日签订《超市转让合同》一份。该合同约定，第三人宋某某将昆明市官渡区美秀副食店转让给被告申某某经营，该超市位于昆明市，超市经营场所房屋系甲方即第三人宋某某所有，共三层，房屋建筑面积478.34平方米，套内面积468.72平方米。超市经营者为董某某。合同期限为十年，即自2016年9月20日起至2026年9月20日止。乙方即被告申某某应于本协议签订3日内向甲方即第三人宋某某支付前期租金20万元；自乙方即被告申某某实际经营之日起，乙方应在每月10日之前向甲方即第三人宋某某另行支付每月租金7万元直至本合同期满。乙方即被告申某某逾期付款7日，则甲方即第三人宋某某有权提前解除本合同，同时按照本合同约定向乙方即被告申某某主张违约责任等。合同签订后，第三人宋某某向被告履行了交付超市的义务，被告申某某按合同约定向第三人宋某某、董某某履行了支付转让款及2018年7月1日前的房屋租金的义务。现因原告欲出售涉案房屋，故向法院提出诉讼请求，要求二被告停止侵害、返还非法占用的房屋及支付房屋占用费自2018年7月1日起至起诉之日即7月23日止为7万元。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十条规定：二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。本案中，原告郭某某系昆明市房屋（建筑面积478.34平方米，共计三层）的所有权人。第三人董某某系昆明市官渡区美秀副食店的经营者，自2012年起在上述房屋内开设“美秀精品生活超市”。对第三人宋某某与被告申某某签订《超市转让合同》，第三人董某某作为宋某某之妻未曾表示反对，其收取被告申某某支付租金的行为，应视为对第三人宋某某所签订合同的认可。故《超市转让合同》系被告及第三人双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。由于该超市设在原告所有的房屋内经营，原告以对转让合同并不知晓、未经其同意为由，认为二被告侵犯其财产权益，要求返还房屋并支付房屋占用费。法院认为，第三人宋某某虽是原告女婿，但不是涉案房屋的所有权人，其在《超市转让合同》中，以超市经营场所房屋所有人的名义与二被告签订该份合同，而被告申某某在签订合同时未对第三人宋某某是否系房屋真实权利人、或是否取得所有权人的委托授权进行审查，二被告及第三人向法院提交的证据均不能证实在双方签订《超市转让合同》时取得了房屋所有权即原告的允许或同意，事后也未得到原告的追认或授权，故被告申某某与第三人宋某某签订的《超市转让合同》侵犯了原告财产权利。二被告系房屋的实际占有及使用人，故法院对原告主张二被告腾还房屋的请求予以支持。二被告及第三人宋某某、董某某作为共同侵权人，应对其侵权产生的财产损失向原告承担连带赔偿责任。依据合同约定月租金为7万元，故法院支持赔偿原告自2018年7月1日起至7月31日止的房屋占用费即7万元。至于二被告与第三人宋某某之间因签订《超市转让合同》所产生的争议，系另一法律关系，双方当事人可另行提起诉讼主张其权利。据此，法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十条之规定，判决：一、被告申某某、云南重洋商贸有限公司于本判决生效后十日内腾还原告郭某某昆明市房屋（建筑面积478.34平方米，共计三层）；二、被告申某某、云南重洋商贸有限公司与第三人宋某某、董某某连带赔偿原告郭某某自2018年7月1日起至7月31日止的房屋占用费7万元。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院依法调取了郭某某、宋佳健、申某某在公安机关的询问笔录。对于郭某某的询问笔录，上诉人发表意见认为，对郭某某在笔录中陈述的内容的真实性不予认可，郭某某与上诉人一起吃过饭，并非不认识上诉人，对合同是知晓的。被上诉人认可笔录的真实性、合法性、关联性，认为上诉人称被上诉人与之吃过饭，与本案没有关联性；原审第三人对郭某某的笔录真实性、合法性、关联性予以认可，并认为如果知晓合同中约定了十年的租期，被上诉人是不会出售房屋的。对于申某某的询问笔录，上诉人认可真实性、合法性和关联性，认为笔录中谈到本案中合同的租期问题，结合本案的其他证据，证明租金已约定为一年42万元，租期为五年；被上诉人认为申某某的笔录证实了第二次双方协商的降低房屋的合同，其认可是收到了，但未签字也未提交，证明他们没有对第二份协议达成合意，即42万一年的租金并没有约定好。其次在笔录中谈到“宋佳健对我们和郭某某都有欺诈行为”，证明被上诉人并不知晓合同的事；原审第三人对笔录的真实性、合法性和关联性予以确认，但笔录中表明一直与上诉人联系的人是宋佳健，郭某某的身份证是宋佳健提供的，郭某某从未与上诉人联系过。关于合同期限的问题，上诉人自己陈述的是十年，现其代理人陈述的是五年，存在矛盾，双方虽然对租期和租金进行了协商，但没有成功，合同租期还是十年。对于宋佳健在询问时谈到的“第二份合同虽然没有签订，但约定好是2017年6月1日至2018年5月30日租金变为42万一年，时间是至2018年5月30日止，该案发生纠纷之前2018年2月的租金上诉人已经欠付了。”的情况，上诉人对此不予认可，认为已交付42万，支付至2019年6月3日。被上诉人认为是发生纠纷时第三人董某某才告知其合同签订了一年，至2018年6月30日止。本院对申某某、郭某某、宋佳健在公安机关的询问笔录的真实性、合法性予以确认，但询问笔录内容的真实性与关联性是否予以采纳，本院结合查证的事实予以综合评判。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，申某某与宋佳健签订《超市转让合同》后，从2016年7月26日起至2018年6月30日止，申某某向董某某支付租金款项共计1738786元。2016年8月13日，宋佳健通过微信向申某某发送昆明市官渡区世纪城玉春苑4幢01号的房屋所有权证，2017年10月26日，董某某通过微信将郭某某的身份证向申某某进行了发送。2017年11月2日，申某某作为申请人，填报《昆明市市场主体住所（经营场所）申报承诺书》，记载市场主体名称为云南重洋商贸有限公司，住所（经营场所）昆明市官渡区，房屋性质为租用，使用期限为2017年10月15日至2018年10月14日。昆明市官渡区市场监督管理局于2017年11月3日登记云南重洋商贸有限公司营业执照，营业期限自2017年11月3日至2037年11月2日。上诉人申某某与原审第三人宋佳健、董某某对超市转让的期限及租金各执一词。本院认为，郭某某作为昆明市官渡区世纪城玉春苑4幢01号房屋的房屋所有权人，享有对房屋的所有权和使用权，其将该房屋交付给女儿董某某开办美秀精品超市，系其对自己房屋的合法处分。董某某作为该超市的经营者，其有权在经营范围内享有处置权。宋佳健与申某某签订《超市转让合同》，董某某向申某某交付了超市，收取了租金，是对宋佳健签订合同行为的追认，故《超市转让合同》合法有效。在履行合同的过程中，申某某已知晓该超市房屋的所有权人为郭某某，为了经营之便，在经营超市一年后，申某某在租赁地点申请开办了云南重洋商贸有限公司，董某某、宋佳健为配合其办理之便，提供了郭某某的身份证明，基于董某某与郭某某系母女的特殊关系，申某某有理由相信董某某与宋佳健的上述行为已得到郭某某的认可和同意，且在申某某经营超市和公司两年时间内，房屋所有权人郭某某并未对此提出异议。宋佳健与董某某提出向郭某某隐瞒了转让超市的事实，但又为申某某装修超市和开办公司积极提供郭某某的证件，申某某在公安机关的笔录中谈到“宋佳健对我们和郭某某都有欺诈行为”，但不能证明申某某对郭某某有欺诈行为，其主观没有侵权故意，并无过错，所承租并占有案涉房屋的行为并不具有违法性。根据一审申某某提交的证据与二审中调取的宋佳健所作笔录内容，从证据与本案事实的关联程度、日常生活经验法则，本院综合审查，认定郭某某知晓超市转租的事实，在合同履行二年期间未提出异议，申某某对其房屋的占有为合法占有。根据《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺，本院认为，原审原告及第三人不能在履行合同过程中以原审原告现要出售房屋或第三人与申某某就租金、租赁期限问题发生争议为由否认上诉人申某某占有使用昆明市官渡区世纪城玉春苑4幢01号的合法性，进而认为申某某侵权。郭某某提出其不知晓董某某已将超市转让给申某某经营的事实不符合常理和生活经验。原审法院认定申某某与宋佳健签订《超市转让合同》侵犯了原告的财产权利无事实依据，本院予以纠正，上诉人申某某提出其有权占有本案争议房屋的上诉理由成立，本院予以采纳。关于上诉人申某某、云南重洋商贸有限公司是否应赔偿郭某某2018年7月1日至7月31日止的房屋占用费的问题。根据本案查明的事实，对于合同期限虽双方各执一词，上诉人主张已变更合同期限为五年，原审第三人则坚持合同约定的租赁期间为十年，宋佳健在公安机关所作询问笔录中陈述郭某某问过合同何时到期，到期之后要将商铺出售，宋佳健则向郭某某表示双方租赁合同系2018年5月底到期，申某某在笔录中确认收到过变更的合同，但没有签字确认，在本案法庭审理中，宋佳健与董某某又自认双方合同的租期仍为十年，租金也并未变更。由此，在确认上诉人申某某对案件房屋为有权占有的前提下，各方主张的合同期限均未到期，故原审原告郭某某主张赔偿其2018年7月1日至7月31日的房屋占用费无依据，上诉人所提应驳回该项诉讼请求的上诉理由本院予以采纳。至于上诉人申某某与原审第三人宋佳健所签《超市转让合同》产生的争议，系另一法律关系，当事人可另行主张权利。综上所述，上诉人申某某、云南重洋商贸运输公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初7104号民事判决；二、驳回原审原告郭某某的诉讼请求。一审案件受理费1550元，由郭某某负担；二审案件受理费，由由郭某某负担。本判决为终审判决。审判长 赵 敏审判员 李城橙审判员 方 虎二〇二〇年五月九日书记员 罗 响