广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初871号 原告：中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行，营业场所：桂林市临桂区人民路。 负责人：蒋某某，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄某某，广西立横律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某某，女，XXXX年XX月XX日出生，回族，住广西桂林市雁山区雁山镇雁山街。该支行客户经理。 被告：郭某，女，1985年10月28日出生，汉族，住吉林省九台市团结街向德委，现住桂林市临桂区。 被告：广西某某房地产开发有限公司,住所地：南宁市青秀区青秀路。 法定代表人：黄某某。 原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行与被告郭某、广西某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行的委托诉讼代理人黄某某、王某某，被告郭某到庭参加了诉讼。被告广西某某房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2018年05年23日签订《个人购房借款/担保合同》；2、请求法院判令被告归还原告贷款本金392770.03元，利息5466.84元（利息计算至2019年9月16日，以后利息按借款合同约定利息计算至清偿之日）；3、判令原告对被告提供的抵押物临桂县某某所）某某豪庭*单元**层**号房屋依法处置所得价款享有优先受偿权（他项权证：桂（2018）临桂区不动产证明第0024***号）；4、判令被告给付为实现债权的律师代理费18421元；5、请求法院判令被告承担本案的受理费用及其他相关费用；6、被告广西某某房地产开发有限公司对被告郭某上述债务承担连带责任。事实与理由：2018年5月23日原告与被告郭某签订了编号：[一手贷]字[桂林分]行[临桂]支行[2018]年[0000***]号《个人购房借款/担保合同》（以下称《借款合同》）。《借款合同》约定原告向被告发放个人一手住房购置贷款人民币39.8万元，期限为30年。2018年6月26日将39.8万元的款项发放到广西某某房地产开发有限公司临桂分公司账户。被告郭某用临桂县某某所）某某豪庭*单元**层**号房屋依法办理了抵押权登记。《借款合同》同时对利息、罚息、律师费用、案件受理费、保全费用等为实现债权而产生的费用进行了约定，这些费用均由被告来承担。由于被告于2018年9月份开始出现逾期还款，逾期还款违约现象至今已连续3期违约，累计违约6次，经原告催收多次，均未偿还。依照《借款合同》规定，借款人连续三期或累计六期未足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和未清偿的借款立即到期，及解除本合同。由于被告的违约行为，导致《借款合同》的目的不能实现，原告为维护自身权益，依法提起上述请示，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告郭某辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由都无异议，因为其现在是待业的，没有经济来源，所以暂时无法偿还原告的借款本息。 被告广西某某房地产开发有限公司未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西某某房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行提交的全部证据，被告郭某表示均无异议，因此，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2018年5月23日，原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行（为贷款人）与被告郭某（为借款人、抵押人）、广西某某房地产开发有限公司（为保证人）签订了编号A[一手贷]字[桂林分]行[临桂]支行[2018]年[0000***号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：第一条、贷款种类与金额：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币398000元（大写：叁拾玖万捌仟元正）元（大小写不一致时，以大写为准）。第二条、贷款用途：本合同项下贷款用于购买/自建坐落于临桂县某某所）某某豪庭*单元**层**号房屋，建筑面积123.85平方米，本合同项下贷款为个人购置住房贷款的，所贷款项用于购买家庭第1套住房（相关认定标准按照监管规定处理）。第三条、贷款期限：本合同项下贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条、贷款利率：4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式以贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第六条、还款：6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A、按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月15日为还款日；6.2借款人不享有宽限期；6.3本合同项下贷款发放日和约定的还款日为非对应日的，其首期和末期还款按第四条约定的利率和实际占用天数计收利息。第九条、罚息、违约金及利率调整：9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。9.2借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收100%确定。第十条、保证担保：10.2保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。第十四条、违约及违约责任：14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十七条、费用：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。第十八条、抵押物：18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。18.2《抵押物清单》对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制。18.3贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。18.8抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，应立即停止其行为；造成抵押物价值减少时，抵押人应及时恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。18.9抵押人所获得的抵押物的赔偿金、补偿金、保险金以及处分抵押物所得收益，抵押人同意贷款人可选择下列方式进行处理：A、清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务；B、存入贷款人指定账户，以担保借款人债务的履行；C、用于修复抵押物，以恢复抵押物的价值；D、双方约定的其他方式。抵押人或借款人提供符合贷款人要求的新担保的，抵押人可将上述价款自由处分。第二十一条、抵押物的处分：21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；B、发生第18.8条所述情形，抵押人未及时恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保；C、贷款人依法可以处分抵押物的其他情形。抵押物清单：抵押人郭某，建筑面积123.85平方米，抵押物价值569710元，房地产地址临桂县某某所）某某豪庭*单元**层**号房屋。第三十六条、送达：借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行、被告郭某、广西某某房地产开发有限公司分别在合同上盖章、签名。另，被告郭某、广西某某房地产开发有限公司分别向原告出具了一份《送达地址确认书》，被告郭某确认某某城**-**-**号作为编号为2018年0000***的《个人购房借款/担保合同》项下争议所涉诉讼/仲裁文书的送达地址，手机号码：180××××5966。被告广西某某房地产开发有限公司确认临桂镇世纪大道某某花园*栋*-*-*号作为借款人与某某银行签订的《个人购房借款/担保合同》项下争议所涉诉讼/仲裁文书的送达地址，单位电话：077X-XXXX。合同签订后，原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行于2018年6月26日依约将借款本金398000元支付至约定的被告广西某某房地产开发有限公司银行账户内。 2018年7月6日，涉案房屋办理了预告登记〔桂（2018）临桂区不动产证明第0024***号〕。被告郭某从2018年9月15日第一次出现逾期还款，到2020年3月23日累计逾期还款12次，截止2019年9月16日，被告尚欠原告贷款本金392770.03元，利息5466.84元，2019年9月17日起的利息按合同约定利息计算至清偿之日止。 2019年8月26日，原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行分别向被告郭某、广西某某房地产开发有限公司邮寄了一份《中国某某银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知被告郭某截至2019年8月22日止，已连续2期未依合同约定还款，共拖欠我行贷款本息4499.28元。告知被告郭某在收到本函之日起5日内清偿全部欠款。告知广西某某房地产开发有限公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。否则，我行将诉诸法律追偿欠款。 2020年3月23日，原告中国某某银行股份有限公司桂林分行向广西立恒律师事务所交纳代理费18421元。 本院认为，原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行与被告郭某、广西某某房地产开发有限公司签订的编号A[一手贷]字[桂林分]行[临桂]支行[2018]年[0000***]号《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。各方应全面履行合同义务。经审理查明，被告郭某从2018年9月起已累计逾期还款超过6期，根据《个人购房借款/担保合同》第十四条借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用直至解除合同，由于被告的行为已构成违约，原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行根据合同约定有权要求解除合同，提前收回借款，故原告诉请解除上述《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。故原告诉请被告郭某归还借款本金392770.03元及利息（按借款合同约定计算至2019年9月16日的利息为5466.84元，以后利息按借款合同约定利息计算至清偿之日）的诉请，与本院查明的事实及法律规定相符，本院予以支持。 关于原告是否对涉案房屋有优先受偿权的问题。被告郭某自愿将其购买座落于临桂县某某所）某某豪庭*单元**层**号房屋抵押给原告并办理了抵押预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《城市房地产抵押管理办法》第34条第二款规定：“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”从上述法律规定可以看出，预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的抵押权。故预告登记并不能取得与抵押权登记一样的法律效果，当事人在能够进行不动产登记之日起三个月内不申请抵押权登记的，预告抵押登记予以失效，也就是说只有在办理抵押权登记、债权人取得抵押权后，方能对抵押财产享有优先受偿权。故原告要求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告诉请的律师费18421元应否支持的问题。因双方签订的合同有约定，且原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行提供了代理费的发票，同时，该律师服务费没有超过《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，故原告的该项诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告广西某某房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任的问题。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告广西某某房地产开发有限公司对被告郭某的债务承担阶段性连带责任保证，即在被告所购房屋正式抵押手续尚未办理完毕且原告未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，被告广西某某房地产开发有限公司不能免除担保责任，广西某某房地产开发有限公司按约定承担担保责任后，有权向债务人追偿。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时，被告广西某某房地产开发有限公司在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为其放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行与被告郭某、广西某某房地产开发有限公司于2018年5月23日签订的编号A：[一手贷]字[桂林分]行[临桂]支行[2018]年[0000***]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告郭某应支付借款本金392770.03元及利息（按合同约定计算至2019年9月16日止的利息5466.84元，2019年9月17日起的利息按合同约定计算至清偿之日止）给原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行； 三、被告郭某应支付律师代理费18421元给原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行； 四、被告广西某某房地产开发有限公司对判决第二、三项确定的还款义务承担连带清偿责任；被告广西某某房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告郭某追偿； 五、驳回原告中国某某银行股份有限公司桂林市临桂支行的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7550元，依法减半收取3775元，由被告郭某、广西某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7550元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后，在上诉期限届满后未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年五月二十六日 书记员 唐景姣