北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初2571号原告：肖海林，男，1962年5月26日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：金碧物业有限公司北京分公司，住所地北京市昌平区沙河镇高教园北四街7号院13号楼206室。负责人：杨健峰，经理。委托诉讼代理人：陈思（公司职员），女，1995年6月20日出生，汉族，住天津市河西区。原告肖海林与被告金碧物业有限公司北京分公司（以下简称金碧公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖海林，被告金碧公司之委托诉讼代理人陈思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖海林向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告直接经济损失52000元；2、判令被告免除和退回原告14个月的物业费4130元；3、判令被告责令问题制造者向原告赔礼道歉；4、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告与北京沙河恒大置业有限公司于2014年11月6日签订《北京市商品房预售合同》，并签订该合同包含的《北京市前期物业服务合同》和《恒大幸福家园临时管理规约》，2016年6月30日签订《前期物业服务合同补充协议》。《北京市前期物业服务合同》第16条约定北京沙河恒大置业有限公司可自行直接或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。《前期物业服务合同补充协议》第八条约定原告同意北京沙河恒大置业有限公司选定被告提供恒大幸福家园的物业服务与管理、原告接受被告的管理和服务，并承担约定义务和责任。被告已经向原告收取了物业费，形成了事实上的物业服务合同关系。从2017年9月中旬开始，原告的邻居在原告家入户门的正前方仅约2米处将一个装满释放臭味的鞋子的大型简易鞋架正对原告家入户门摆放，此鞋架头10个半月（2017年9月中旬—2018年8月5日）基本上持续完全敞开，导致原告家不能打开入户门，再之后持续3个月（2018年8月6日—2018年11月20日）此鞋架移至紧挨原告进出入户门必经过道旁的北侧，虽不再直接正对原告入户门，但鞋架依然经常持续完全敞开，同时原告家从电梯口到入户门的必经楼道两侧地面经常到处是这个邻居乱放的鞋子，使得原告的家人进出家门只能从臭鞋场上经过，也不能在家门口楼道正常活动。由于恒大幸福家园新房是开发商刚刚交付使用和原告花巨资购买和豪华装修的全新住房，入户门对任何家庭都是神圣的、不容冒犯，入户门的起码舒适、干净和安全是必须确保的最起码的物业条件，但是这个鞋架根本性破坏了这一切：对原告家直接构成严重冒犯且影响消防安全，使原告家入户门口不再具有起码的舒适、干净和安全，尤其是使得原告家不能打开入户门、不能正常使用楼道公共空间，直接破坏了原告家的居住品质和重大物业资产的价值，使原告耗巨资花巨大精力和时间完成的豪华装修失去意义。原告长达14个月持续交涉，被告却不能解决，直接造成原告无法按计划入住新房，直接造成新房长达八个多月被迫空置而形成财产损失，被迫居住在装修简陋且已老旧的房子里，并产生精神困扰。从2018年3月原告直接到被告办公所在地当面投诉并提出尽快解决鞋架问题开始，原告无数次以电话、微信、短信、亲自上门交涉等方式要求被告尽快解决，并屡次提出如不解决，就无法入住、需赔偿财产损失，直到2018年11月中旬才算大体解决，一个十分明确的且有很多解决手段和措施可以使用以及只要手段和措施到位就不难解决的造成居住环境重大破坏的物业违规行为，拖延时间竟长达8个多月。虽然鞋架不是被告放的，但是依据合同约定，执行北京市住宅物业服务标准二级标准和“及时处理”物业违规问题是合同约定的被告的义务和责任。只要被告及时解决了鞋架问题，原告就能及时入住。同时，对于鞋架问题的解决，被告存在一系列的违规操作和严重的不作为，是导致鞋架问题长期得不到解决的直接原因，应承担完全责任和直接责任。综上，为维护原告的合法权益，维护社会公德，推进打造和谐美丽安全的恒大幸福家园，特向法院提起诉讼，恳请法院判决支持原告的全部诉讼请求。金碧公司辩称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。物业不是执法部门，没有处理甚至没收业主财产的权利。原告提出诉求后，我们已经和原告诉求的业主沟通过，也在业主群里发了消息，在小区张贴了通知，我公司已经尽到义务，不应该承担责任。原告如果认为放置鞋架损害其权益，不应该起诉本案的物业服务合同纠纷，应当起诉邻居的侵权纠纷，第三人的损害行为不应该由物业公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月6日，沙河恒大公司（出卖人）与肖海林（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定肖海林购买位于昌平区沙河镇（沙河高教园二期（一）地块）R2二类居住用地项目7#住宅楼21层2单元-2101的房屋（以下简称2101号房屋）。同日，肖海林（甲方，业主）与沙河恒大公司（乙方，建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定乙方按照《住宅物业服务标准》中的二级物业服务标准提供住宅的前期物业服务；本物业管理区域内的物业服务费标准为住宅2.5元/平方米/月；乙方可自行直接委托或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。第五条约定：乙方提供的前期物业服务包括：……2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；……5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第十六条约定乙方的权利义务：……2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；……4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督；5、对甲方和物业使用人违反本合同和临时管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促甲方和物业使用人改正。2016年6月30日，肖海林（甲方，业主）与沙河恒大公司（乙方，建设单位）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定甲方同意乙方或乙方选定金碧物业有限公司北京分公司提供物业服务，甲方接受金碧物业有限公司北京分公司的管理和服务，并承担约定义务和责任。庭审中，肖海林称其收房并装修完毕后，拟于2018年3月入住，但因2102号房屋的邻居在其门外放置了一个鞋架，导致其不能正常入住直至2018年11月，故请求赔偿其不能正常入住期间的房屋租金损失；另，自2017年9月至2018年11月，其屡次请求物业公司解决鞋架问题，直至2018年11月邻居换成白色的鞋柜才基本能接受，故不同意支付该期间的物业费，请求免除该期间的物业费。金碧公司称其接到原告的投诉后，积极与2102号的业主沟通、在业主群里发布通知，在小区公告栏张贴《关于公共区域杂物清理的通知》、并积极联系消防部门上门处理。因金碧公司强行将邻居的鞋架收走，2102号的业主报警，民警亦到场处理纠纷。为此，金碧公司提交微信截图、园区张贴的通知及照片，证明上述事实。肖海林认为张贴通知是在解决其与邻居的纠纷之后，其认可物业公司采取一定的措施，但并未积极有效的解决问题。肖海林曾因该纠纷起诉北京沙河恒大置业有限公司（以下简称恒大公司），本院作出（2019）京0114民初14200号民事判决书，因肖海林与恒大公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定由恒大公司选定金碧公司提供物业服务，肖海林亦认可其向金碧公司交纳了物业费，金碧公司亦实际提供了物业服务，本院认为肖海林与金碧公司成立了新的物业服务合同关系，肖海林以物业服务合同纠纷为由起诉恒大公司于法无据，故判决驳回肖海林的诉讼请求。肖海林不服，提起上诉，后撤回上诉。该案审理过程中，经现场勘验查明，2101号房屋与2102号房屋东西相邻，2101号居东，2102号居西。自电梯出来往右须先经过2102号房屋，再到2101号房屋。本院认为，肖海林与恒大公司签订的《前期物业服务合同补充协议》约定由恒大公司选定金碧公司提供物业服务，肖海林认可其向金碧公司交纳了物业费，金碧公司亦实际提供了物业服务，故肖海林与金碧公司成立了物业服务合同关系。双方均应按照《北京市前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》的约定履行相应的义务。现肖海林认为金碧公司未及时有效解决2102号业主在门口摆放鞋架的问题以致影响其入住使用房屋的权益，金碧公司违反合同约定的应及时处理业主投诉、按标准提供物业服务的义务，构成违约，并要求金碧公司承担赔偿损失等责任。本院认为，根据双方的举证情况及庭审查明的事实，金碧公司在接到肖海林的投诉后，采取了一系列的措施，包括与2102号业主沟通、联系消防部门上门检查、并清理2102号业主摆放的鞋架，通过多次协调，2102号业主同意将鞋架更换成白色鞋柜，肖海林亦对最终的结果表示接受，表明金碧公司在接到肖海林投诉后一直在试图通过各种方式解决问题，虽肖海林认为解决问题的时间跨度较长，但其未能提供充分的证据证明金碧公司在处理其投诉问题时存在怠于解决或故意拖延等严重违约行为进而导致其丧失根本上的合同利益，故肖海林主张金碧公司违约，并以此为前提的赔偿损失、退还物业费等主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回肖海林的全部诉讼请求。案件受理费602元，由肖海林负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田倩二〇二〇年五月十七日书记员  崔琪