贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初653号 原告：张仕学，男，1978年5月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：彭兴琼，女，1982年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：丁坤、潘鲜鲜，贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海、宋芳，贵州创驰律师事务所律师。 原告张仕学、彭兴琼与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张仕学、彭兴琼的委托诉讼代理人丁坤、潘鲜鲜，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人黄海、宋芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张仕学、彭兴琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的各项开户费及交易费4494元及利息(利息以4494元为基数，按照中国人民同期贷款利率从2011年12月15日起计算至上述费用全部返还完毕之日止）；2.判令被告向原告支付逾期交付贵州毕节七星关区碧阳国际城第10栋1单元13-1号房不动产权证期间的违约金34544.34元；3.本案的诉讼费、保全费等费用全部由被告承担。 事实及理由：2011年12月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市南部新区，房屋价款为362100元整；被告承诺于2013年7月30日将涉案房屋交付给原告使用，同时被告承诺在房屋交付使用之日起90日内申请涉案房屋所有权初始登记。补充协议约定，被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，逾期未能向原告提供的，则被告按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定将全部购房款362100元支付给被告，同时被告还代收原告的各项开户费及交易费4494元。但是被告未按照合同约定将房屋交付给原告使用，直到2015年7月15日才将涉案房屋交付给原告使用。同时，被告于2017年12月1日才取得涉案房屋的初始登记。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定履行，被告未按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用已构成违约，应承担违约责任，鉴于双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对于原告何时提交办证的资料并未进行约定，且取得商品房初始登记是履行办理转移登记的前提条件，在被告未取得涉案商品房初始登记前，即使原告及时提交办证的资料，被告依然不能代原告办理涉案房屋的转移登记。被告作为专业的房地产开发商，在原告办理入住手续时未通知原告提交办证资料，其未履行告知义务，阻碍其向原告代为办理涉案房屋的转移登记，在此情形视为被告向原告代为办理涉案房屋的转移登记条件已经成就。另，被告代收原告的各项开户费及交易费4494元无任何事实及法律依据，应予退还。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律、法规及其相关司法解释的规定，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的如前诉请。 被告碧阳置业公司答辩称：一、关于各项开户费、交易费及计息问题。原告的该项诉求依法不能支持，被告所收取的该几项费用是根据合同补充协议第四条第4.1款的约定而收取，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行合同，被告依据合同享有收取各项开户费的权利，原告依据合同承担支付各项开户费的义务。同时，被告已经将该费用转交到相关部门并未实际占有，且原告也实际享受到该费用带来的生活便利。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，在贵阳市中级人民法院2020年3月24日作出的（2020）黔01民终1984号裁判文书中以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判文书中，上述法院通过充分的分析、论证、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，原告的该诉讼已超过诉讼时效，应不予支持。就本案而言，由于原告的该诉求已过诉讼时效，请法庭予以驳回。同时，该费用不属于民间借贷或金融借款，即便支持，原告主张利息也于法无据，应当驳回。原告主张的交易费是主管部门收取，被告只是代收代缴，原告的该主张没有法律及事实依据。 二、关于原告主张逾期办证问题。被告认为，原告诉求无事实及法律依据，依法不能支持。理由如下：首先，根据双方的合同第二十二条：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。同时，根据《商品房买卖合同》补充协议8.3条的规定，逾期办证违约起算时间应当是原告向被告提交完毕办证资料并缴纳完毕相关税费之日起360日以后开始计算。据此，双方已约定了转移登记以补充协议约定方式为准，初始登记不作为双方权利义务的责任承担方式。只要被告为其办理产权证是在资料提交之日起360内既可。同时双方约定并不是房屋交付之日360日。被告认为该约定并不违反法律的规定，应当予以尊重意思自治的原则。由于本案原告在实际收房办理入住时没有提交办证所需费用及资料。因此，被告才于2018年1月15日在原告居住的涉案楼栋电梯口张贴提交办证资料的通知，在张贴办证通知后由于涉案楼栋部分业主及原告没有及时前来提交办证资料，被告又于2018年3月16日通过毕节日报再次登报通知该楼栋业主及原告提交办证资料办证。该通知事实在前期同类案例中已经得到部分业主及法院的认可和认定。在经过两次通知后原告未及时开发票、完税提交资料，直到2019年7月17日被告再次短信通知后，原告于2019年7月31日才开具发票，2019年8月2日才完税提交资料、出具委托书。就本案而言，原告交齐办证资料的时间正是向被告出具委托书之日，故办证违约起算时间也应当从原告委托被告办证之日往后推360日，即2020年7月29日开始，而本案原告已于2019年8月取得涉案房屋权属证书，被告并未超过合同约定时间，不存在违约，依法不应承担违约责任。其次，若法院认定以实际交房后360日内办理产权过户手续，超过该期限便违约。则对于办证违约起算时间应当先根据《民法总则》对诉讼时效的规定依法扣除超过诉讼时效部分后开始起算，基数金额以原告提供的购房发票金额计算。而办证违约截止时间应当计算到被告张贴办证通知原告提交办证资料之日止，即2018年1月15日。因双方形成的是委托代办关系，被告已经完成资料提交义务，取得办证条件，原告应履行其资料提交义务及出具委托书的义务。被告的义务履行后通知原告即完成，原告若不向被告提交办证资料，被告是无法为其办证的，故未能在通知后提交资料的责任不应由被告承担。且从原告的诉请及理由可以看出，小区的业主提交办证资料具有随意性，不及时提交的并不在少数，如按原告的诉请将导致业主完全不用理会被告的通知，而是想什么时候提交资料就什么时候提交资料，想什么时候领取不动产权证就什么时候领取，而违约金要一直计算，这显然是对房开企业的极大不公平，也是无限扩大房开企业的责任，目前小区仍有部分业主在被告多种通知仍不提交资料，这将使该责任处于无限存在的状况，不利于社会关系的稳定。再次，从违约金性质来说，违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有补偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案补充协议第八条的约定，双方当事人并未明确约定违约金的性质，从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则中可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为补偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为补偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本系列案中，案涉房屋已交付使用，且由于涉案房屋系原告按揭贷款购买，房屋权属处于抵押状态，原告从法律上对涉案房屋不享有绝对完整的所有权，至少原告个人是无法将涉案房屋转让给他人的，因此产权登记的转移无论从事实上还是理论上都不可能对原告使用该房屋造成任何损失。因此，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定，被告请求将办证违约金赔偿率下调至0.002%；并且，根据我省遵义市各级法院、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院统一认识及裁判，对于办证违约金计算标准均在考虑是否产生损失的情况下进行分析认定，并对违约金计算标准进行符合实际的调减，其中在遵义市两级法院均把原合同约定的办证违约金计算标准下调至0.002%。同时，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了被告无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生情势变更。因此，若法院最终支持原告主张的办证违的金，则请求法院参照相邻的遵义、安顺市各级法院及贵州省高级人民法院的判决并充分考虑是否产生实际损失及实际损失多少进行论证分析对合同约定的办证违约金进行调减。最后，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且七星区市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，再加上今年全国疫情的原因导致全国每个行业的企业都受到不同程度影响，企业已经举步维艰，全国经济持续下滑，若不对违约金进行调整，则不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。且当前我市的房开企业纠纷逾演逾烈。法院以及企业的负担均极大，这其中包括部分业主产生期望值过高。按这些判决七星关区的房开企业将面临生死存亡，房地产作为我区的经济支柱产业，基本上都是高成本融资进行开发，本身利润并不高，尤其是碧阳小区在2017年以前销售的房屋大多均价在30万元左右，有些甚至20多万元，而动辄数万元的判决，让企业完全没有生存空间。我们认为明显过高，应予以调整。当前中央提出大力创造营商环境，但七星关区的房开企业基本已无发展后劲，仅应诉就已无力支撑，更何谈更进一步的发展。事实上关于逾期办证问题，就碧阳小区来说，大多数业主是以按揭方式购买，本身房产处于抵押状态，对其并不产生什么影响和损失。在省高院、安顺、遵义等各级法院就办证违约金问题均充分考虑是否因逾期办证而产生了实际损失，若无损失就进行调减。希望我区法院也能充分考虑这些因素，对逾期办证违约金进行调低处理。对双方均进行保护，不致因单方的过度保护而至企业走上消亡之路，最终损害的也是业主利益和社会稳定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月16日，以原告张仕学、彭兴琼为买受人，被告碧阳置业公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米。该商品房总价款为364810元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109810元，余款255000元以公积金贷款支付。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款362100元。同时，被告向原告收取各项开户费及交易费4494元。2015年7月15日，被告将涉案房屋交付原告。2015年7月22日，被告取得涉案楼栋的商品房备案证明书。2018年1月15日，被告通知原告提交办证所需资料。2019年8月14日，被告为原告办理了涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告办理商品房转移登记存在违约，以及应退还各项开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。 对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2015年7月15日办理入住手续，被告应当于原告办理入住手续的360日内（即2016年7月10日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件后被告未按约定履行义务，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月11日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年1月7日）往前倒推三年，即2017年1月7日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年1月7日起计算。对于违约金计算截止日期的问题。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记。故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的2018年1月15日。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款362100元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月7日计算至2018年1月15日。 对于原告诉请判决被告退还各项开户费及交易费的问题。被告在《商品房买卖合同》履行过程中，以代收代缴名义向原告收取各项开户费及交易费4494元，被告收取各项开户费的行为并无法律规定，且被告也未举证证明已代原告缴纳完毕上述费用。故对原告诉请判决被告退还各项开户费及交易费的请求，本院予以支持。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张仕学、彭兴琼逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以原告已付购房款362100元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月7日计算至2018年1月15日）； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张仕学、彭兴琼各项开户费及交易费共计4494元； 三、驳回原告张仕学、彭兴琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费388元，由原告张仕学、彭兴琼263元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年五月二十三日 书记员 杨云兴