汉中市汉台区人民法院民事判决书 (2020)陕0702民初1701号原告汉中泓渟农业科技有限公司，地址：陕西省南郑区楼。法定代表人：刘婷，该公司总经理。统一社会信用代码：91610721MA6YN02R8F。委托代理人雷海发，陕西达聪律师事务所律师。委托代理人王珊，陕西达聪律师事务所律师。被告刘晓春，男，生于1969年3月17日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。原告汉中泓渟农业科技有限公司诉被告刘晓春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告汉中泓渟农业科技有限公司法定代表人刘婷及委托代理人雷海发、王珊，被告刘晓春均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汉中泓渟农业科技有限公司诉称： 2019年5月30日被告刘晓春与原告签订《房屋租赁合同》，将汉中市XX城XX楼门面房两间转租给原告，合同约定：（1）、租赁期自2019年6月1日起算，因该门面房系刘晓春承租他人房屋，原合同期限至2019年11月30日到期，合同期满续订合同，后期房租由刘婷缴纳给原出租人，不会涨房租。（2）、年租金6.6万元，房屋转让费4.7万元。  合同签订后，2019年5月30日原告向被告交纳了房屋转让费4.7万元及半年房租3.3万元，合计8万元，被告刘晓春向原告出具了收款条据。但之后原出租人找到原告告知，被告刘晓春未经其同意非法转租，原告再找被告处理问题但总也见不到被告刘晓春，不得已为了止损原告才装修了房屋，直到2019年7月31日才开业经营。期间粮食局也说原被告的合同无效，2019年底原出租人要求原告腾房。被告刘晓春隐瞒了其不能转租的事实，原告房屋租赁后的损失是被告造成的，被告应予赔偿，为此原告找被告要求解除合同，返还原告所缴纳的房租及转让费，被告则表示拒绝返还，故原告诉讼，请求判令：（1）、确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效；（2）、被告刘晓春向原告退还转让款4.7万元，并自2019年6月1日起按照银行贷款利率支付逾期还款利息至尚欠款清偿之日止。（3）、被告刘晓春向原告返还房屋租金3.3万元，并自2019年6月1日起按照银行贷款利率支付逾期还款利息至尚欠款清偿之日止。（4）、被告刘晓春向原告赔偿装修费25070元。被告刘晓春辩称：原、被告签订“转让合同”系双方自主自愿，签约人刘婷是具有完全民事行为能力的成年人，所以“转让合同”应当有效，不应擅自变更或解除合同。被告给原告转让房屋时房屋内装修、设施、物品折价等4.7万元，并非空房。被告转让的是租期内的半年，也只收取了半年租金，之后是否续租以及租期、租金等是原告和原出租人季彩琴、夏田的事与被告无关。转租合同签订后房屋是原告在使用，房租费用应由原告自行承担。原告装修的事被告并不知情，那是原告自己的事，原告自己装修也是其自己使用的，没理由让被告赔偿。经审理查明：原告汉中泓渟农业科技有限公司系刘婷开办的自然人独资公司。2019年5月30日被告刘晓春与原告签订《房屋租赁合同》，被告刘晓春将其从原出租人季彩琴、夏田手中承租的汉中市XX城XX楼门面房两间转租给原告（原合同约定“不得随意转租”），原、被告签订的“转租合同”约定：（1）、租赁期自2019年6月1日起算，因该门面房系刘晓春承租他人房屋，原合同期限至2019年11月30日到期，合同期满续订合同，后期房租由刘婷缴纳给原出租人，不会涨房租。（2）、年租金6.6万元，房屋转让费4.7万元。合同签订后，2019年5月30日原告向被告交纳了房屋转让费4.7万元及2019年6月1日至2019年11月30日半年房租3.3万元，合计8万元，被告刘晓春向原告出具了收款条据。原、被告签订上述转让合同前，原出租人夏田曾与原、被告有过接触，夏田也向原、被告表达过希望原告与夏田直接签订租赁合同的意愿，但被告刘晓春并未理睬直接与原告签订了“转租合同”，事后夏田向原告告知，被告刘晓春未经其同意非法转租，转租行为无效，故此原告再找被告处理问题但无结果。遂后原告将所租房屋装修后2019年7月31日开业经营。2019年8月27日汉中市市场监督管理局（原粮食局）向所有租赁商户发出“通告”：“按照市政府国有资产管理要求，决定将出租门面房屋按到期一家收回一家的原则予以收回，改为办公用房”。2019年11月陕西锐博律师事务所受夏田的委托，向原告发出“律师函”要求原告腾退房屋。因原告没有腾退房屋，原出租方季彩琴、夏田对刘晓春及汉中泓渟农业科技有限公司提起了腾退房屋的诉讼。基于上述原因，原告认为被告刘晓春隐瞒了其不能转租的事实，原告房屋租赁后的损失是被告造成，遂找被告请求返还原告所缴纳的房屋转让费、租赁费、并应赔偿装修损失等遭被告拒绝，故诉讼，请求判令：（1）、确认原、被告所签《房屋租赁合同》无效；（2）、被告刘晓春向原告退还转让款4.7万元，并自2019年6月1日起按照银行贷款利率支付逾期还款利息至尚欠款清偿之日止。（3）、被告刘晓春向原告返还房屋租金3.3万元，并自2019年6月1日起按照银行贷款利率支付逾期还款利息至尚欠款清偿之日止。（4）、被告刘晓春向原告赔偿装修费25070元。上述事实，有原告当庭陈述，原告提举：原告公司信息、房屋租赁合同、收条、转账凭证、被告与案外人季某某签订的房屋租赁合同、装修损失报价单和三张票据等证据在卷佐证。本案在审理中，经本院主持调解，被告刘晓春仅同意返还给原告7000元，双方意见分歧，调解未果。本院认为：关于本案原、被告所签“转让合同”效力问题，法律规定 “未经出租人同意的转租合同无效，出租人可以要求解除”，本案所涉原合同也约定了“未经出租人同意不得转租”，原合同的出租方季彩琴、夏田虽然知晓原、被告之间的转租行为，但并没有同意二被告直接签订租赁合同，被告刘晓春的转租行为不符合原合同当事人的真实意思表示，不能视为原出租人“同意”，本案“转租合同”应当被认定为无效。而被告刘晓春的违约行为及随意承诺合同期满之后 “续租、不涨价”等均超过了其权利范围，存在明显的过错；原告汉中泓渟农业科技有限公司在承租前没有认真考察房屋的实际状况，草率签约酿成损失，其过错责任同样无法推卸，原、被告应当对自己的过错造成的法律后果承担相应的责任。原告请求由被告退还转让款4.7万元，因本案合同归于无效，后期续租无法实现，原、被告均有责任，同时考虑到原告已经将店面使用了多半年，可酌情由被告刘晓春向原告退还转让款4.7万元的60%，即28200元；返还房屋租金3.3万元的诉讼请求，因法律规定合同无效，次承租人应当按照租金标准支付房屋占有使用费，故原告该项请求本院不予支持；赔偿装修损失的诉讼请求，法律同样规定，未经出租人同意的装修由承租人自己负担，原告方刘婷在诉讼中陈述“接管房屋后再也见不到刘晓春，为了止损不得已才装修营业”证明装修未经过被告刘晓春同意，故请求被告刘晓春赔偿装修损失无事实依据和法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第八十四条；《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条；《最高人民法院关于租赁合同纠纷司法解释》第五条、第十三条之规定，判决如下：一、确认原告汉中泓渟农业科技有限公司与被告刘晓春所签《房屋租赁合同》无效。二、限被告刘晓春在本判决生效之日起10日内，向原告汉中泓渟农业科技有限公司返还转让费28200元（47000元×60%）。三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费1972元，减半收取986元，由被告刘晓春承担60%，即592元，其余40%，即394元由原告汉中泓渟农业科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审  判  员  陈 明 平 二〇二〇年四月三十日 书  记  员  刘 姝 麒   1