广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0104民初5213号原告：谢潮满，男，1954年9月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：东方晓、陈雪云，广东合拓律师事务所律师。被告：广东省二轻工业供销有限公司，住所地广州市越秀区署前路33号。法定代表人：沈旭东，职务总经理。委托诉讼代理人：林涛，广东省广轻控股集团有限公司律师。被告：唐伟洪，男，1967年9月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省恩平市。被告：梁永雄，男，1968年11月13日出生，汉族，身份证登记住址广东省恩平市。原告谢潮满诉被告广东省二轻工业供销有限公司（以下简称“二轻公司”）、唐伟洪、梁永雄确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢潮满的委托诉讼代理人东方晓、陈雪云，被告二轻公司的委托诉讼代理人林涛，被告唐伟洪、梁永雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告二轻公司与被告唐伟洪、梁永雄于2012年12月28日日签订的关于坐落于广东省恩平市××北郊××、××幢房屋买卖的《转让协议》无效。事实和理由：1994年11月21日，原告以680万元的价格购买广东省恩平市恩城镇塘洲水电站西边桥头路以南土地17270平方米及其地面上的房屋两幢。1995年2月13日。恩平市政府就该宗土地向原告颁发（恩城）字第006367号国有土地使用权证。2000年9月10日，原告该宗土地使用权依法评估1424.26万元作为他人债务担保，并于2000年11月10日办理抵押登记。该宗土地上的广东省恩平市××北郊××、××幢房屋，原告另行单独获颁房产证，建筑面积合计1908.48平方米。2012年12月28日，被告二轻公司以63万元的价格将广东省恩平市××北郊××、××幢房屋，脱离土地单独出卖给原房屋承租人被告唐伟洪、梁永雄并签订《转让协议》。原告认为，三被告恶意串通，企图以合法形式掩盖非法占有原告财产的目的，无视房地一体的法定原则，将存在抵押权的土地上的房屋单独买卖，不仅违反法律规定，导致房屋买卖不能更名过户，交易无法完成，而且损害原告合法权益，导致原告土地使用权被被告唐伟洪、梁永雄非法侵占，根本无法利用，纠纷不止，纷争不断。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告二轻公司辩称：一、涉案房屋为二轻公司所有，二轻公司有权处分涉案房产，原告不是涉案房屋的所有权人，其并非本案适格原告。二、被告二轻公司与唐伟洪、梁永雄之间签订的《转让协议》并无恶意串通和非法侵占原告财产的情形，该协议合法有效。1、涉案房屋经过专业机构的合法评估，评估价值为629798.40元，二轻公司以63万元的价格将涉案房屋转让给被告唐伟洪、梁永雄的行为并无高价低卖的恶意。2、根据担保法解释第67条和物权法第191条的规定，受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。3、二轻公司转让涉案房屋并无无视“房地一体”原则，虽然我国一般要求土地使用权和地上建筑物一并抵押，但是土地使用权和地上建筑物可分别评估，具有独立的交换价值，在国家对不动产实行统一登记制度之前，土地使用权和建筑物的抵押也分别由国土和住建部门登记。根据担保法第43条和担保法司法解释第49条的规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，虽然原告将涉案房屋的土地使用权抵押给广东南粤信托开发有限公司，但是涉案房屋查询无抵押查封登记记录，不得对抗二轻公司与唐伟洪、梁永雄的转让行为，且原告并非该国有土地使用权的抵押权人，二轻公司将涉案房屋转让给唐伟洪、梁永雄并未损害原告的合法权益，即便主张抵押权也非由原告来行使。4、二轻公司与唐伟洪、梁永雄之间签订的《转让协议》已由恩平法院审理过，法院依法确认该协议的效力。综上，原告的证据隐瞒了本案的关键事实，其诉请毫无事实依据，不能证明其主张，故依法应予驳回。被告唐伟洪、梁永雄共同辩称：与被告二轻公司的答辩意见一致。经审理查明：1994年11月21日，案外人恩平市冶金物资公司（乙方）与恩平市塘洲水电站（甲方）签订《协议书》，其中约定：一、现因甲方生产发展急需资金，决定将塘洲水电站西边桥头路以南的土地17270平方米及地面的房屋二幢1872.5平方米、厕所一座23.7平方米和围墙212.8米全部有偿转让给乙方，经甲、乙双方多次协议总金额为680万元整；等。该协议尾部乙方代表签名处为“谢潮满”。1995年2月13日，恩平市政府向原告核发《国有土地使用证》，载明：土地使用者为谢潮满，地号为恩城镇北郊，用途为办厂房用地，用地面积17270平方米。1995年5月25日，恩平市××北郊××、××幢房屋经核准登记在被告谢潮满名下。2000年9月10日，恩平市冶金物资公司、广州天河冶金开发中心（乙方）与广东南粤信托房产开发有限公司、广东南鑫贸易有限公司、广东南粤装饰设计工程有限公司（甲方）及谢潮满（丙方）签订《协议书》，其中约定：乙方于1994年12月起至97年10月期间，分五次向甲方借入资金350万元、500万元、160万元、190万元和50万元，总额共1250万元经营建筑材料，现借款期限已过，乙方未能按时归还上述资金，之后乙方支付了96年以前的资金利益及本金90万元，余下的1160万元本金及部分利息未能归还。现经甲乙丙三方协商，达成如下协议：一、甲方同意乙方之法人代表谢潮满（即丙方）将其名下一块土地作为上述借款的抵押。二、如至2001年12月底止，乙方仍未能归还甲方的资金，则甲方有权处理该抵押物，用以抵偿乙方所欠甲方的资金（包括利息）。三、该土地位于恩平市××城镇北郊，总面积17270㎡，土地证号：恩国用【恩城】字第006367号，评估价为1424.26万元；等。2016年7月22日，恩平市国土资源局向广东合拓律师事务所出具《不动产登记资料查询结果证明》，主要内容为：一、谢潮满（无身份证号码核对）名下坐落于恩平市××城镇北郊，面积17270平方米，土地证号为（恩城）006367号/006367号的土地使用权于2000年11月10日抵押给广东南粤信托房产开发有限公司，他项证号为恩府他项（2000）第39号，截至目前查询日期无查封登记记录。二、谢潮满（身份证号码：）名下坐落于恩平市××北郊××幢，建筑面积954.24平方米，该房屋截至目前查询日期止无抵押无查封登记记录。三、谢潮满（身份证号码：）名下坐落于恩平市××北郊××幢，建筑面积954.24平方米，该房屋截至目前查询日期止无抵押无查封登记记录。恩平市不动产交易登记中心出具《不动产登记查询结果证明》，载明：权利人为谢潮满，坐落恩平市恩城北郊，登记时间为1995/2/9，权利类型为国有建设用地使用权，土地面积为17270平方米，抵押权人为广东南粤信托房产开发有限公司，登记时间为2000-11-10，无查封。同日，恩平市不动产交易登记中心就恩城镇北郊1幢及恩城镇北郊2幢房屋亦出具《不动产登记查询结果证明》，均载明：权利人为谢潮满，房屋建筑面积为954.24平方米，权利性质为其他，无查封、抵押。另查明，1998年9月24日，被告二轻公司（乙方）与广州天河冶金开发中心（甲方）签订《联营协议书》，其中约定：一、由乙方注资80万元入甲方银行账户，折计线材320吨，甲方负责该材料的采购及销售；四、注资期满，如甲方没归还全部款项，处以注资总额3%罚金，并按月息2%计付超期利息，到期还款不得超一个月；等。2001年，被告二轻公司以广州天河冶金开发中心、谢潮满为被告向原广州市东山区人民法院提起欠款纠纷诉讼，该院于同年7月23日出具（2001）东法经初字第826号民事调解书，载明：一、两被告在2002年3月底前分期付清全部欠款1027569.40元给原告。其中2001年8月15日前支付10万元，9月底前支付20万元，余款每月平均分摊支付（即2001年10月-2002年2月每月支付121000元；2002年3月底前付清全部余款）。若两被告在2001年9月底前不能支付30万元给原告，则原告有权向法院申请执行剩下全部欠款。二、被告谢潮满继续用其自有的、坐落于恩平市××北郊××、××幢房屋作为该欠款的抵押担保直至清偿全部欠款给原告为止。三、其他问题互不再追究。上述调解书生效后，被告二轻公司申请强制执行，广州市东山区人民法院于2001年12月18日作出（2001）东法执字2723号民事裁定书，载明：申请执行人为二轻公司，被执行人为广州天河冶金开发中心、谢潮满，本院依据已发生法律效力的（2001）东法经初字第826-1号民事调解书，于2001年11月12日向被执行人发出执行通知，责令被执行人在2001年11月19日前履行还款义务，但被执行人至今未按执行通知履行法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条的规定，裁定如下：拍卖被执行人谢潮满的财产：广东省恩平市××北郊××、××幢。2002年12月9日，广州市东山区人民法院又作出（2001）东法执字第2723号民事裁定书，其中载明：本案在执行过程中，查封了被执行人谢潮满名下的广东省恩平市××城镇北郊一栋、二栋房屋。经评估，上述房屋价值530600元。上述房屋经以评估现值和降价40%进行拍卖，均未能卖出。申请执行人于2002年11月25日向本院提出同意将上述房屋按评估价值的60%以物抵债，折抵（2001）东法执字第2723号案件的部分债务318360元。遂裁定：广东省恩平市××城镇北郊一栋、二栋房屋所有权归申请执行人二轻公司所有，以抵偿被执行人广州天河冶金开发中心、谢潮满应清偿的欠款318360元。2003年，广州市东山区人民法院向恩平市房地产管理局发出《协助执行通知书》，请协助执行以下项目：1、解除对被执行人谢潮满名下的广东省恩平市××北郊××、××幢房屋的查封；2、将广东省恩平市××北郊××、××幢房屋过户给申请人二轻公司。过户的有关费用由二轻公司负担。2012年12月28日，被告二轻公司（甲方）与被告唐伟洪、梁永雄（均为乙方）签订《转让协议》，其中约定：一、房屋基本情况。乙方购买甲方拥有的坐落于恩平市××北郊××、××幢房屋所有权或权益，建筑面积合计1908.48平方米，该房屋占用范围内的国有土地使用权存在抵押权，乙方已对前述房屋的权属、权利负担等情况和历史来由做了清楚认识，部分详见广州华旭资产评估事务所出具的资产评估报告书。二、付款方式、双方协定上述房屋所有权或权益转让价63万元整，此价款为甲方净价，不包含转让中所产生的任何费用。2、本协议签订后两个工作日内乙方一次性将上述款项汇入甲方指定的银行、账户（以乙方汇出的银行日期为准）。三、甲方责任。1、甲方在收到乙方汇入转让款后，根据乙方要求积极配合，协助乙方办理相关过户手续或确权事宜，但甲方只协助办理此房屋所有权过户或确权，不负责土地使用权相关事宜。2、甲方在乙方签订协议后，不再与第三方签订任何有关上述房屋所有权或权益转让协议。四、乙方责任。1、乙方在与甲方签订房屋所有权或权益转让协议书后，负责办理房屋所有权过户或确权，以及该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押权涂销、注销他项权等一切手续。3、该房屋所有权过户或确权办理时间为六个月（从协议签订之日计算）。4、在限定时间内，乙方无法完成办理该房屋所有权过户或确权手续，乙方所汇入给甲方的款项，甲方不再退还给乙方，甲方亦不再承担其他义务；等。2014年3月13日，被告唐伟洪、梁永雄以二轻公司为被告向广东省恩平市人民法院提起买卖合同纠纷诉讼，诉请要求：1、解除唐伟洪、梁永雄与二轻公司于2012年12月28日签订的《转让协议》，二轻公司向其退还转让款63万元。广东省恩平市人民法院于2014年5月8日作出（2014）江恩法民二初字第68号民事判决，认为：本案属买卖合同纠纷。唐伟洪、梁永雄与二轻公司自愿达成《转让协议》，二轻公司作为卖方将其拥有的恩平市××北郊××、××幢房屋转让给唐伟洪、梁永雄，协议的签订是双方真实的意思表示，符合法律的有关规定，对双方当事人均有约束力……并且协助办理房屋过户只是合同的《转让协议》的附属义务，即使二轻公司未能积极履行该附属义务，也不属于法定的解除合同的事由。故对唐伟洪、梁永雄逾期解除《转让协议》及退还转让款的主张，理据不足，不予支持。遂判决：驳回唐伟洪、梁永雄的诉讼请求。该判决已于2014年5月27日发生法律效力。诉讼中，原告称：我方是广州天河冶金开发中心及恩平市冶金物资公司的法定代表人；三被告签订的转让协议交易的标的物是原告名下房屋且是脱离土地使用权单独交易的房屋，并且在涉讼房屋转让协议签订前，土地使用权已依法办理抵押登记，该抵押登记的效力也当然及于涉讼房屋。三被告在签订转让协议之前，被告二轻公司为出租人，被告唐伟洪、梁永雄为承租人，三被告对涉讼房屋及其土地使用权的权属、抵押权等事实当然明知不可能存在不知情的善意，故三被告客观上是违反房地一体的效力性强制性规定，主观上是串通损害原告合法权益的行为，故转让协议为无效。本院认为，关于被告唐伟洪、梁永雄与被告二轻公司于2012年12月28日就买卖位于恩平市××北郊××、××幢房屋签订的《转让协议》的效力问题，已有生效的（2014）江恩法民二初字第68号民事判决予以认定，在该生效判决未被撤销即仍然有效的情况下，原告现提起本案诉讼要求确认该《转让协议》无效，于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告谢潮满的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  徐 娟人民陪审员  卢金玲人民陪审员  胡翠琼二〇二〇年五月十九日书 记 员  梁梓鹏