北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初23589号原告：耿宝然，女，1988年9月13日出生，汉族，北京市大兴区青云店镇政府社区工作者，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯德强，北京海梁律师事务所律师。被告：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜香路10号3号楼126室。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李壮志，男，1980年4月22日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：张佩荣，女，1994年11月9日出生，汉族，该公司员工。原告耿宝然与被告明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称：明发公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿宝然的委托诉讼代理人侯德强，被告明发公司的委托诉讼代理人李壮志、张佩荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿宝然向本院提出诉讼请求：判决明发公司修复北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1305号室内屋顶、墙体；判决明发公司赔偿耿宝然家具电器等物品损失28135元、租金损失（租金计算标准按日租金100元计算，自2019年6月30日起至明发公司将房屋受损部位修复完毕之日止）；判决明发公司向耿宝然支付鉴定费3000元；诉讼费由明发公司负担。事实和理由：2018年11月1日，明发公司作为出租人（甲方）与耿宝然（乙方）签订了《北京市大兴区公共租赁住房租赁合同》（以下简称：租赁合同），耿宝然承租了北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1305房屋（以下简称：1305室）。租赁合同主要约定：1、租期自2018年11月15日-2021年11月14日；2、租赁期内，甲方应使房屋及其附属物品、设备设施处于安全和适用的状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施设备安全；3、甲方交付的房屋严重影响乙方安全、健康或不承担约定的维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应法律责任，并赔偿乙方的相应损失。同日办理了入住手续。2019年6月27日上午，被告电话通知原告发现有房屋漏水，要求原告到场进行排查，原告立即赶到现场，发现屋顶大面积漏水、滴水，导致原告购置的家具（衣柜2个、床2张、床垫2张、书桌1张、床头柜1个），床上用品（枕头6个、双人被褥三套）及电器（沁园饮水机1台、美的电饼铛1个、美的微波炉1台）全部被水淋、浸受损。室内屋顶、墙体被泡损。因房屋不能使用，原告不得不在外租房居住。后原告得知，泡水原因是楼上1405室内厨房水管爆裂所致，因明发公司系房屋所有权人和出租人，其提供房屋质量问题导致了原告的损失发生。被告明发公司辩称，耿宝然的诉讼主体错误，根据合同法第220条规定，根据1405室承租人侯萌萌与明发公司签订的合同，室内水龙头软管爆裂，属合同中第6条第5款第2项约定的情形，应由侯萌萌负责承担。明发公司将承租物交付承租人使用，并未有过错，承租人未将损坏阀门及时关闭，导致损失的扩大，应由侯萌萌承担义务。明发公司并非直接侵权人，案涉房屋具备居住条件，耿宝然主张租金损失没有依据。根据双方的租赁合同约定的租金，即使主张租金损失，也应以其为标准。事发后，耿宝然没有向我们报修，确实楼顶有些漏水，只是影响美观，其他问题不大。本院经审理认定事实如下：2018年11月，明发公司（出租人、甲方）与耿宝然（承租人、乙方）签订租赁合同，约定耿宝然承租明发公司1305室，建筑面积60.87平方米，租期自2018年11月15日至2021年11月14日止，月租金1521.75元。关于房屋维护及维修方面，合同约定租赁期内，甲方应使房屋及其附属物品、设备设施处于安全和适用的状态，履行房屋的维修义务并确保房屋和屋内设施设备安全，对于乙方装修和增设的其他设施设备等甲方不承担维修义务。由甲方承担维修义务的房屋及其附属物品、设备设施出现损坏时，乙方应采取适当措施防止损坏扩大，并及时通知甲方维修或更换，因乙方未采取适当措施或未及时通知甲方维修致使损失扩大，损失部分应由乙方承担。甲方应在接到乙方通知后的合理期限内进行维修。乙方须爱护使用、保管所承租的房屋及其附属物品、设备设施，在住房设计及建筑标准限定的范围内合理使用。因乙方保管不当或不合理使用导致房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，可由甲方负责维修，由乙方承担维修和材料费用或按照《房屋交割清单》中约定的损赔额由乙方予以赔偿。对于该房屋及其附属设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。室内的水龙头、瓷盆、便盆以及橱柜等设施设备的维修由乙方自行负责。关于违约责任处理部分，合同约定甲方交付的房屋严重影响乙方安全、健康或不承担约定的维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担相应法律责任，并赔偿乙方相应损失。合同签订后，侯萌萌按约定缴纳押金及月租金。2019年6月27日左右，本案1305室楼上侯萌萌承租的1405室因厨房连接水龙头的进水软管爆裂产生漏水，导致本案1305室屋顶、墙体因浸水受损。耿宝然提交国宏信价格评估集团有限公司出具的价格评估报告、家具送货单、电器收据，主张因漏水同时导致其家具、家电损坏，包括板材床2张、床垫2张、床头柜1个、推拉衣柜2个、书柜1个、电饭锅1个、微波炉1台、多功能煎烤机1个、饮水机1台，家具、家电损失共计28135元、鉴定费3000元。明发公司对上述家具、家电损失的真实性不予认可。耿宝然主张因房屋漏水不能居住，故在外租房，其提交《租房协议》、收条等，主张在北京市大兴区采育镇育星苑社区12号楼1单元402房屋租房，月租金3000元。明发公司对租赁合同及收条的真实性不认可，认为1305室只是部分墙皮有些浸渍、脱落，不影响居住，即使管理单位未及时维修，当事人可以自行维修，找产权单位报销，而不应在外租房扩大损失。本院认为，根据原、被告签订的租赁合同，明发公司应保障其出租房屋及附属物品、设备设施处于安全和适用状态，合同虽约定水龙头由承租人负责维修，但水龙头并不包含进水软管，故爆裂的进水软管应属于明发公司负责维修的项目，因1405室进水软管爆裂漏水导致本案1305室产生的合理损失亦应由明发公司负担，本院对耿宝然要求出租人明发公司修复1305室中因漏水而损坏的屋顶、墙体的请求，予以认可。关于家具、家电损失，原告提交了评估报告、送货单据及收据，被告虽不认可，但未提交足以反驳的证据，本院认为根据原告提交的现有证据，可以证明1305室家具、家电因本次漏水损坏产生损失28135元，鉴定费3000元，有相应发票，本院予以认可。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。具体到本案，耿宝然可以向明发公司报修因漏水造成的损坏项目，或者自行维修更换部分家具、家电，以便租赁房屋恢复正常使用，耿宝然要求明发公司赔偿自事发至今外出租房产生的租金，有未采取适当措施防止损坏扩大的责任，扩大部分的损失应由其负担，但考虑到维修墙体、屋顶，更换家具、家电确需一定时间，会给耿宝然的居住带来一定不便，明发公司应赔偿耿宝然一定的租金损失，原告提交租房合同、收条，明发公司不予认可，本院对其真实性亦无法确认，同时，因房屋的性质、面积、地段不同，不宜作为确定本案租金损失的依据，根据本案实际情况，本院酌情支持租金损失1500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：明发集团北京房地产开发有限公司修复耿宝然承租的位于北京市大兴区纪百户街18号院北京明发广场项目6号楼1单元1405号室内因漏水损坏的屋顶、墙体（于判决书生效后十日内履行）；明发集团北京房地产开发有限公司赔偿耿宝然家具、家电损失28135元、鉴定费3000元、租金损失1500元，共计32635元（于判决书生效后十日内履行）；驳回耿宝然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028元，由原告耿宝然负担345元（已交纳），由明发集团北京房地产开发有限公司负担683元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  焦福银人民陪审员  张立海二〇二〇年五月二十二日书 记 员  李 美