广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初891号原告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地：佛山市南海区**********华南国际金融中心1幢3616房，统一社会信用代码914**********114XF。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：冯志锌，男，1984年12月14日出生，汉族，住广州市白云区************，公民身份号码4401***********412。委托诉讼代理人：沈灿洪，广东臻于至善律师事务所律师。原告广东新天鸿物业发展有限公司与被告冯志锌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李立、杨兆霖，被告的委托诉讼代理人沈灿洪到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月27日起至2019年7月2日止的逾期付款违约金，即183300元。2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月27日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********102）及《补充协议》，约定被告购买由原告开发建设的位于佛山市南海区**********华南国际金融中心5幢2808房,商品房总价款为1056371元。合同履行过程中，被告未能按照合同约定时间向原告支付剩余房款520000元。根据原被告双方签署的《补充协议》第一条约定：如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金。因此，原告须向被告支付逾期付款违约金¥183300元。但经原告多次口头及书面函件催收，被告至今未能付清上述违约金款项被告辩称，一、被告无需向原告支付逾期违约金。被告已依约支付首期款。2017年6月13日，被告前往国际金融中心即原告的售楼处指定的广州易贷通房地产顾问有限公司进行办理代理办理按揭，并支付代理费1800元，且在其工作人员指导下到中国银行提交贷款申请资料。后来中国银行工作人员提出需提供最新流水且需在银行工作人员陪同下打流水，于是中介公司陈观妹指导更换光大银行办理按揭。被告在2017年7月2日前已到中国银行办理按揭手续，被告收到中国银行不合理要求后，已马上联系按揭中介公司，工作人员陈观妹答复已与原告的徐燕妙经理协商并同意安排被告转到光大银行办理按揭手续，被告于2017年9月18日到光大银行重新办理按揭手续。被告的行为符合补充协议第一、二条的约定，并无违约的故意。且被告提交按揭资料后，光大银行也没有书面明确告知被告的贷款按揭不审批通过，直至该笔贷款于2019年7月汇入原告的账户，说明被告是已经获得银行贷款审批同意，只是银行原因导致放款延迟。原告于2019年3月28日发函主张被告未通过银行审批，应选择现金方式有违公平合理原则。被告事后询问光大银行为何放款迟延，其口头答复是政策调整，银行因政策调整调整放款不属于双方当事人可预见的情形，造成延迟付款，被告可免除责任。二、即使被告需承担逾期违约金，也应按双方过错责任进行合理承担并调整违约金。补充协议的约定属于格式条款，应认定合同无效。原告没有及时行使变更支付方式的催告权利，其行为故意扩大逾期付款的违约金。被告收到催款函后已马上书面函复告知银行没有收到拒贷通知，原告的主张和事实不符。被告在整个办理过程并无过错。法院如认为被告在偿还贷款外还需支付违约金，会导致变相的套路贷，加重被告的负担。被告只能另案起诉解除双方的合同，要求原告返还已支付的房款，自愿承担所谓的违约金。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）及补充协议原件1份，证明原被告双方存在商品房买卖合同关系。3.催款函复印件1份、EMS快递单原件1份，以及EMS投递记录打印件1份，证明原告已多次按合同约定向被告催款，原告可主张逾期付款违约金。4.网上银行电子回单打印件1份，证明被告在2019年7月2日成功办理房贷，被告已经严重违约。被告在诉讼中举证如下：1.佛山华南国际金融中心商品房认购书原件1份，证明被告与原告的工作人员徐燕妙签订了涉案房产的认购书的事实。2.预收款凭证原件2份，证明原告向被告出具其已支付第一期至第三期的涉案房款的凭证。3.佛山富力国际金融中心签约流程原件1份、收款收据原件2份，证明被告按原告的要求在广州易贷通房地产顾问有限公司进行代办涉案房产的银行按揭手续并向该公司缴交相关的代办费用。4.缴款通知书、住宅专项维修资金登记簿（3页）、税收完税证明原件各1份，证明被告就涉案房产办理相关的缴费，能客观反映被告积极履行合同没有违约的故意。5.与中介人员陈观妹的微信截图打印件7份，证明涉案房产的代办按揭工作人员陈观妹与原告的徐妙燕经理协商，安排到光大银行办理涉案房产按揭手续。6.与中国银行千灯湖支行工作人员的微信截图打印件2份，证明被告已依约向中国银行提交《个人房屋贷款申请表》等资料。7.与光大银行的工作人员林坚锐的微信截图打印件2份，证明被告在陈观妹的指引下到光大银行佛山支行与该行的工作人员林坚锐办理涉案房屋的按揭手续。8.回复函复印件1份，证明被告在收到原告的《催款函》后已及时向原告回复。本院出示以下材料：1.回复函（中国光大银行股份有限公司佛山分行）原件1份。2.银行提供的贷款材料复印件1组。经审查，被告对原告的证据1-4、原告对被告的证据1、3真实性均无异议，本院予以确认。被告的证据2、4有原件核对，本院对其真实性予以确认。被告的证据5不能证明中介公司和按揭公司由原告指定，本院对被告主张的证明内容不予确认。本院已根据被告的申请向光大银行发函调查被告申请贷款的情况，相关情况以复函为准，被告的证据6、7和复函回复情况一致的，本院予以采信，不一致的情况，本院不予确认。双方对本院出示的材料真实性均无异议，本院对真实性予以确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2017年6月27日，原告（出卖人）和被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买位于佛山市南海区**********华南国际金融中心5幢2808房，总价款1056371元。签订合同前，买受人已支付定金50000元，于交付首付款时抵作商品房房价款。首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付536371元，剩余房款520000元应于2017年7月2日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内的，按逾期应付款日万分之*支付违约金；逾期超过60日，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应在2018年10月30日前交付商品房予买受人，等等。同日，原告和被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定商品房买卖合同第八条第1款变更为：买受人在签订本合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。买受人应按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按应付款的万分之五向出卖人支付违约金。如因买受人原因未办妥按揭手续且未获得银行审批通过的，原成交价余款总额须由买受人于2017年7月27日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。原告确认被告已支付首期款536371元。2019年4月7日，被告向原告发送《回复函》，主张原告落款日期为2019年3月28日的催款函，被告已收到；原告寄给被告的材料中没有银行相关文书证明被告的按揭审批未获通过，被告已按银行要求递交相关材料，至今没有收到按揭申请未获审批的通知，被告愿意继续履行买卖协议等。2019年7月2日，原告收到中国光大银行就被告购买涉讼房屋申请发放的贷款520000元。诉讼中，本院根据被告的申请，向光大银行佛山分行发函调查被告申请贷款的情况。该行复函：该行于2017年9月18日初次接到被告的申请后及时进行查询个人征信和进行初审审批，由于被告及配偶征信显示负债偏高及征信查询次数过多，初审不符合该行贷款审批要求，同时也与开发商沟通该情况。直至2018年5月被告再次提交申请贷款资料，征信显示负债依旧过高，仍然无法通过审批，已及时和开发商协商处理，未有后续反馈。后在2019年3月28日被告第三次递交贷款申请资料给该行审批，当时被告资质符合审批条件并于2019年6月26日审批通过，于2019年7月2日发放贷款。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（下称涉讼合同）及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。双方约定被告应于2017年7月2日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告主张已在2017年7月2日前到中国银行办理相关按揭手续，但没有证据证明被告当时在贷款申请获得批准的情况下更换贷款银行，且根据光大银行的复函，被告在申请光大银行贷款期间也因被告个人原因导致未能获得通过贷款初审，被告直至2019年3月28日才通过初审并提交正式贷款申请。其后至2019年7月2日为银行审核放款的正常期间。被告在2017年7月3日至2019年3月28日期间构成逾期履行，本院对被告辩称已提交贷款申请资料故没有构成违约的意见不予采纳。但根据光大银行的回复，被告多次因个人原因未能获得贷款初审审批，银行已将情况告知原告。原告在知悉的情况下，在被告逾期长达一年的情况下并未敦促被告变更付款方式，至2019年3月28日向被告发出催款函时，被告的贷款申请已获受理，原告对损失的扩大负有一定的责任。本院综合双方的过错程度和合同的履行情况，酌定被告以迟延支付的购房款520000元为本金从2017年7月3日起至2019年3月28日按日万分之五计算的款项164840元的60%即98904元予原告，原告的诉请超出本院核定部分，本院不予支持。被告作为贷款申请人，在光大银行贷款初审期间多次提供银行流水予光大银行，被告于2019年3月28日到银行办理贷款申请正式提交手续，证明被告清楚并了解自己的贷款申请情况，被告辩称其从未收到贷款未获批准的通知故对延期付款不需承担责任，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯志锌应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金98904元予原告广东新天鸿物业发展有限公司；二、驳回原告广东新天鸿物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1983元（原告已预交），由原告负担846.7元，由被告负担1136.3元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月十五日书记员 谢雯艳