广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15977号原告（反诉被告）：陈学忠，男，1967年10月1日出生，汉族，住所地广东省饶平县。原告（反诉被告）：江鸿飞，男，1992年11月17日出生，汉族，住所地广东省饶平县。两原告的委托代理人：林泽斌、王宏，均为广东圣和胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：林双龙，男，1969年7月29日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。委托代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。被告：陈宏英，女，1970年10月18日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区。被告：温伟峰，男，1988年10月5日出生，汉族，住所地广东省兴宁市。委托代理人：温建良，广东正诺律师事务所律师。第三人：广州市海珠区兴州酒店管理服务中心，住所地广州市海珠区黄埔路42号之二303。投资人：江鸿飞。委托代理人：郑少华，女，1968年12月23日出生，该中心职员。原告（反诉被告）陈学忠、江鸿飞诉被告（反诉原告）林双龙、陈宏英、温伟峰、第三人广州市海珠区兴州酒店管理服务中心(下称兴州酒店)租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈学忠、江鸿飞，两原告的委托代理人林泽斌，被告林双龙、温伟峰的共同委托代理人温建良，兴州酒店的投资人江鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两原告是叔侄关系，双方合伙共同向被告租赁场所进行酒店经营。2017年9月26日，原告江鸿飞作为代表，与第三人广州市海珠区兴州酒店管理服务中心签订《物业租赁协议》，约定江鸿飞向兴州酒店承租位于广州市海珠区黄埔路42号之二303房屋的二、三、四层楼，以及一楼原兴州宾馆前台大堂部分作为商业用途使用。协议签订后，江鸿飞向兴州酒店交纳了保证金人民币15万元。原告陈学忠于2018年5月21日与林双龙经协商重新签订租赁合同，对所租赁场所的租金作了些许变更。合同签订后，应被告温伟峰要求，两原告另行向温伟峰支付了入场费用人民币105000元。原告承租上述场所后，因原产业破旧，无法投入经营，原告须投入大量资金进行装修及购置酒店用品；经被告同意，原告对租赁场所进行了装修，为此实际支付了装修费用人民币470000元。所租赁场所至今没有开业。2018年6月7日，南部战区空军全面停止有偿服务工作领导小组办公室在涉案租赁场所发布公告，要求所有租户在2018年6月30日前腾退涉案宾馆。此前，被告方从没有告知涉讼场所的性质为军管产业，也没有告知原告该物业是即将被收回的军管产业。被告在签订租赁合同时故意隐瞒重要事实，致使原告所投入的资金血本无归。被告明知所出租的场所即将被军队收回，仍出租给不明真相的他人，并承诺其出租的物业不在收回之列，被告的种种行为带有明显的欺诈性，损害了他人合法权益，所签订的租赁协议因带有欺诈性，应属可撤销合同。鉴于被告的行为存在过错，应退还己收取的保证金及租金，并赔偿原告因此而投入的装修、购置酒店用品所导致的损失。事情发生后，原告多次要求被告协商解决此事，但被告均不予理会。为此，现起诉请求判决1、撤销两原告与被告签订的《物业租赁协议》、《租赁合同》；2、林双龙、陈宏英、温伟峰立即向两原告退还已交纳的租金人民币50万元；3、林双龙退还保证金人民币15万元；4、温伟峰退还入场费人民币105000元；5、林双龙、陈宏英、温伟峰赔偿两原告因装修、购置用品费用导致的损失人民币470000元；6、林双龙、陈宏英、温伟峰对以上债务互相承担连带偿还责任；7、林双龙、陈宏英、温伟峰承担本案一切诉讼费用。被告林双龙答辩并反诉称：一、签约时，已明确告知涉案酒店客房是部队产业，相关合同中也有提及。我方不存在欺诈，故无需返还已收取的占用费。我方与江鸿飞签订的租赁协议已于2018年5月1日解除，故江鸿飞不是适格的主体。二、我方同意无息退回保证金15万元，但退还的保证金应抵扣陈学忠欠我方的2018年6月的占用费6万元。三、我方没有收取两原告的入场费105000元，故无需返还该费用。四、我方无需向陈学忠赔偿装修、购置用品的损失47万元。退一步说，如我方有过错，陈学忠明知涉案物业是部队产业且没有相关产权证，陈学忠仍然同意承租涉案物业，根据相关法律规定，陈学忠应当自行承担装修损失。另外，陈学忠提供的相关装修、购置用品的凭证并没有发票，无法证实陈学忠是否有装修和购买日用品的行为，也无法证实陈学忠装修和购置日用品花费的金额是多少。五、引发此次纠纷是两被答辩人滥用诉权导致的结果，因此，应当由被答辩人承担此次诉讼费。另外，兴州酒店物业没有报建规划，没有产权证，故双方的合同无效，但陈学忠实际使用了兴州酒店所在物业，故其需负担2018年6月的占用费60000元。该酒店交给对方时，有固定财产，包括53台格力空调，但均让对方拿走或变卖，据此，反诉要求1、陈学忠向林双龙支付2018年6月1日至6月30日的占用费60000元；2、若法院认定本诉讼江鸿飞是适格主体，判令江鸿飞向林双龙返还53台格力空调（53台格力空调价值53000元）；3、本案反诉费由陈学忠和江鸿飞承担。被告陈宏英辩称：一、答辩人不是签订合同的当事人，不是适格的主体。二、因答辩人不是适格的主体，原告要求答辩人承担责任没有依据。要求驳回原告的诉求。被告温伟峰辩称：一、答辩人提供的《物业租赁协议》上有答辩人签名属于伪造，答辩人并未在《物业租赁协议》上签名，答辩人并非签订《物业租赁协议》和《租赁合同》一方当事人，因此答辩人不是适格的主体。答辩人于2014年入职兴州酒店担任经理，该酒店的负责人林双龙长期居住在深圳。因答辩人与林双龙是老乡，基于信任，兴州酒店很多具体事务由林双龙委托答辩人经办。而涉案物业出租的信息及招租广告也是答辩人经手，但最终是由林双龙与对方签订合同。二、答辩人履行职务从事的民事活动，其法律后果由兴州酒店承受，两被答辩人诉请要求答辩人对退还入场费105000元、退还己缴纳的租金、保证金和赔偿装修损失470000元承担连带责任，没有事实和法律依据，应当依法驳回。答辩人并未收取被答辩人支付的入场费105000元。而且，退一步说，答辩人在与两被答辩人租赁物业的相关协义书上签名或者收取相关款项，但答辩人是兴州酒店的员工，答辩人履行职务代表的是兴州酒店，因此答辩人履行职务从事的民事活动，其法律后果应由兴州酒店承受，答辩人收取被答辩人的相关款项也已经交回兴州酒店，因此两被答辩人对答辩人的诉请，不应得到支持。三、被答辩人江鸿飞也并非本案适格主体，江鸿飞无权提起本次诉讼。2017年12月左右，江鸿飞和案外人李年喜在未得到林双龙的同意下，私自将兴州酒店大堂格局改变，拆分出一间商铺分租，并且对兴洲酒店原有装修进行拆除，清理兴洲酒店置办的物品，同时对外开始转租。期间，答辩人代表兴州酒店多次制止他们行为，并且表示拆除行为对兴州酒店损失巨大，如果他们中途退租了，兴州酒店要损失两三百万，案外人李年喜跟江鸿飞表示是为了重新装修，以后会置办新的家具家电，即使不租了也会将装修跟物品留给兴州酒店使用。他们继续拆除的同时并对外招租。后转租未能成功。2018年2月起，江鸿飞等因资金紧张，开始拖欠租金，经协商，最终由陈学忠与林双龙于2018年5月1日签订《租赁合同》，双方同意将此前江鸿飞与林双龙签订的协议作废。因此，江鸿飞早已退出，其仍作为原告不适格。四、本案诉讼费应由滥用诉权的陈学忠、江鸿飞承担。原告陈学忠、江鸿飞针对被告林双龙的反诉答辩称：1、原告方无需向林双龙支付2018.6.1-6.30的占用费。林双龙已经口头向陈学忠承诺不需承担该费用。军队的服务中心已经发出了要收回涉诉酒店，故陈学忠无需向林双龙支付租金。2018年5月10日，广州市乾锋物业管理服务部发出通知，要求尽快结清用电费用，后关闭所有用电，当时有发给了林双龙，原告方已经没有必要向林双龙缴纳租金。2、该空调据我方调查，已经由第一房东的弟弟邓秋练给拆除了，与原告江鸿飞没有关系。收场时，物业已被收回，留在原地设备的保管责任已经转回给出租方，空调被拆除与江鸿飞无关。3、原告方没有责任，无需承担反诉费。经审理查明：第三人兴州酒店为个人独资企业，原登记的投资者为被告林双龙，于2017年12月5日变更为原告江鸿飞。2017年9月26日，原告江鸿飞作为乙方，与甲方的第三人兴州酒店签订《物业租赁协议》，约定：江鸿飞向兴州酒店承租位于广州市海珠区黄埔路42号之二303房屋中的二、三、四层楼，以及一楼原兴州宾馆前台大堂部分作为商业用途使用；租赁期限自2017年11月10日至2022年12月31日，前期月租金75000元；乙方需交纳给甲方保证金15万元，在租赁期满或解除合同日退回；房屋的免租期是2个月，从约定的交付时间日起计等。该协议的落款甲方处，由兴州酒店盖章，并有林双龙签字，委托代理人处有温伟峰的签字。(林双龙提供的同一内容合同的右上方有“作废江鸿飞”字样，林双龙据此认为江鸿飞已退出此次租赁协议的租赁，双方执行的是2018年5月21日与陈学忠个人所签合同，故江鸿飞不是适格的主体。庭审中，江鸿飞对“作废江鸿飞”为其所写不持有异议，但认为真实意思是前一份协议作废，双方按2018年5月21日的合同履行，只不过其与陈学忠是合伙关系，后一份合同实际是其与陈学忠作为共同承租人，共同履行并享有权利义务。陈学忠认同江鸿飞的说法。)江鸿飞、陈学忠先后共向林双龙支付了65万元(包括保证金15万元)，并在签约后接收了房屋用作酒店经营。2018年5月21日，原告陈学忠作为乙方与甲方的林双龙重新签订《房屋租赁合同》，对上述物业的承租进行重新约定，明确：甲方应向乙方出示租赁合同证明享有房屋所有权，租赁期限自2018年5月1日至2022年12月31日，2018年5月开始交纳月租金6万元，2020年4月30日前的月租金均是6万元；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意并经相关部门审批后方可施工，甲方须在10日内给予明确书面答复；乙方需在起租日前向甲方支付保证金15万元；租赁期满或合同解除后，乙方应退还该房屋及其附属设施；物业及附属设施自然损坏不计；乙方添置的新物（如空调、风扇等）可由其自行收回，而对于乙方固定的间隔、装饰、装修的部分，均不作价归甲方所有；合同期内，有下列情况之一的，可协商解除合同，包括如遇国家建设征用、部队房地产管理局征用等非甲方造成的不可抗力因素需要回收该物业的，甲方需提前六个月通知乙方，甲乙双方均须服从上级安排，但搬迁费由乙方向征收方收取；租赁期内，非政府或部队行为，而是因甲方主观因素需提前收回该房屋的单方解除合同行为，甲方应提前90日通知乙方，需要赔偿本合同内租赁保证金的两倍等。该合同的抬头甲方处打印了林双龙、陈宏英的名字；但落款甲方处仅有林双龙个人签字。(庭审中，林双龙表示其与陈宏英是朋友，林双龙长期在深圳市生活，那天特意来广州，借用陈宏英的办公室，用陈宏英的电脑草拟并签订合同，故抬头误标注了陈宏英的名字，实际上，陈宏英并非合同的当事人。)陈学忠、江鸿飞表示其承租涉案物业时，各房间原有共35台空调，均已使用了10年，按200元/台计算，价值7000元；期间，对物业进行了装修，投入了大量资金和设施、设备。2018年6月7日，中国人民解放军南部战区空军保障部在涉案租赁场所发布公告，要求所有租户在2018年6月30日前退场。陈学忠、江鸿飞得知后，搬走了酒店中的物品，并退出了承租物业。林双龙表示涉案物业自2018年6月30日起已由部队收回管控；并提交了现场外围照片，可见空调外挂机已全拆除。本院认为：关于租赁合同的主体。针对涉案物业的租赁情况，当事人先后签订了两份合同，其中，2017年9月26日的《物业租赁协议》已由江鸿飞注明作废，对方无异议，故双方的租赁关系应以2018年5月21日重新签订的《房屋租赁合同》为准，故应确认出租方为被告林双龙。原告方主张被告陈宏英、温伟峰也是出租人的意见，因陈宏英并未在合同上签字，温伟峰仅是代理人身份，故对原告的该主张不予采纳。至于承租人，鉴于庭审中，原告陈学忠、江鸿飞均确认两人是合伙关系，只是前一份协议由江鸿飞代表签字，后一份合同由陈学忠代表签字，结合实际履行合同时均是陈学忠、江鸿飞共同履行的事实，故可认定承租人是陈学忠、江鸿飞。由于没有证据证明涉案物业已取得合法产权，或具有合法的使用权，故双方签订的协议、合同无效。原告方主张涉案协议、合同因出租方存在欺诈行为而要求撤销，本院不予支持。关于原告方要求退还租金50万元和租赁保证金15万元的问题。由于原告方实际经营使用了租赁物业，故其应依约履行支付租金的义务，将承租期间(2017年11月11日至2018年6月30日,扣除2个月免租期，2018年5月1日前按照75000元/月计，之后按照60000元/月计，所产生的租金是42万元)的租金42万元支付给林双龙。现有证据显示原告方已付的租金为50万元，故林双龙应将多收的租金8万元退还给原告方。原告方表示因林双龙未能依约履行租期，导致房屋被提前收回，造成损失，而要求退还全部已付租金，缺乏理据，本院不予采纳。因合同无效，且原告中途已撤场，故原告方要求退还租赁保证金15万元，有理，本院予以支持。关于原告方要求退还入场费105000元的问题。原告方虽主张先后共向林双龙等人支付了入场费105000元，但双方在合同中并未约定有入场费，原告方所提交的转账记录中亦不能证明有入场费的交易，在被告方亦予否认的情况下，对原告方所主张的该事实不予确认，对该项请求不能支持。关于原告方要求赔偿装修、购置物品损失的问题。虽然原告方主张其接收房屋后进行了装修，但并未提供相关证据证明；在起诉后，原告方虽申请了装修造价评估，但后来又撤回了申请，故在没有证据证明原告方投入了多少装修金额及购置物品价值，现被告方又否认的情况下，对其该项请求，本院不予支持。基于上文已认定出租方只是林双龙一人，故原告方要求陈宏英、温伟峰承担本案的连带责任，本院不予支持。关于林双龙要求江鸿飞赔偿空调损失的问题。林双龙主张交付出租物业时附有53台空调，但江鸿飞撤场时未交还该空调，故要求赔偿残值损失53000元。对此，江鸿飞表示承租时仅接收过35台空调，在撤场时并未拆走，是由原业主拆走的。由于林双龙不能举证证明实际交付给江鸿飞的空调数量，故可按照江鸿飞确认的35台来确认。因林双龙提交的照片显示租赁物的空调已灭失，而江鸿飞又不能举证证明其撤场时该空调仍存在，之后是由原业主拆除，故其应对该空调的灭失承担赔偿责任。林双龙现未举证证明空调的残值，可酌情由江鸿飞赔偿7000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告江鸿飞与被告林双龙、广州市海珠区兴州酒店管理服务中心签订的《物业租赁协议》，及陈学忠与林双龙签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告林双龙在本判决生效之日起10日内向原告陈学忠、江鸿飞退还租金8万元及保证金15万元。三、原告江鸿飞在本判决生效之日起10日内向被告林双龙赔偿7000元。四、驳回原告方的其他诉讼请求。五、驳回被告方的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15825元、反诉受理费1280元，由原告方负担本诉受理费12854元、反诉受理费79元；由被告林双龙负担本诉受理费2971元、反诉受理费1201元。上述本诉受理费已由原告方预交，原告方同意对方在履行本判决时将其应承担的受理费直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  区伟斌人民陪审员  陈金爱人民陪审员  陈丽娥二〇二〇年五月二十七日书 记 员  廖钺铃郭倩怡