河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0791民初1192号 原告：张华敏，女，汉族，1981年12月19日出生，住张家口市怀安县。 委托诉讼代理人：任超，河北隆业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧，河北隆业律师事务所实习律师。 被告：王瑜，女，汉族，1986年9月15日出生，住张家口经济开发区。 被告：吴新阳，男，汉族，1986年7月20日出生，住张家口经济开发区。 第三人：张家口巨泰房地产经纪有限公司，住所地：张家口市桥东区胜利中路2号冠垣广场2号楼9层15号，统一社会信用代码：91130702MA07PU474C。 法定代表人：李峰，董事长。 委托诉讼代理人：史超，男，汉族，1988年5月13日出生，该公司员工，住张家口市桥东区。 原告张华敏诉被告王瑜、吴新阳、第三人张家口巨泰房地产经纪有限公司（以下简称巨泰经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任超律师、张慧律师，被告王瑜、吴新阳，第三人巨泰经纪公司的委托诉讼代理人史超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张华敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告王瑜、吴新阳共同履行《存量房屋买卖合同》项下义务，协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续；2、判令被告王瑜、吴新阳共同向原告支付违约金12690元（该金额按照《存量房屋买卖合同》约定的标准270元／天，自2019年3月21日计算至2019年5月7日，2019年5月7日之后的违约金继续按照该标准计算至房屋过户之日止）；3、由第三人为原、被告提供涉案房屋产权转移及附属设施过户手续代办服务；4、本案案件受理费、保全费（金额5000元）、律师代理费（金额45000元）等诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年1月16日，原告与被告王瑜及第三人签订《居间服务合同》，约定被告王瑜将其名下位于张家口经济开发区房屋出售给原告，第三人为原告、被告王瑜提供税、费代缴、房屋产权及附属设施过户代办等服务。同日，原告与被告王瑜签订《存量房屋买卖合同》，约定被告王瑜将涉案房屋及附属设施、装修装饰及相关物品以90万元价款出售给原告。原告在签订合同当日向被告王瑜支付定金50000元；在该房屋现有抵押贷款还款当日支付购房款55万元；在不动产过户签字当日支付购房款30万元。合同还约定，自合同签订之日起45个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移不动产登记手续。如合同双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同另一方支付总房价款万分之三的违约金。同时，违约方应赔偿守约方因主张债权而支出的律师费。协议签订后，原告依约支付了定金5万元及购房款55万元，但被告王瑜并未按照约定协助原告共同申请办理房屋权属转移登记。现《存量房屋买卖合同》签订已超过45个工作日，被告已构成违约。鉴于被告吴新阳以共有人身份就《存量房屋买卖合同》项下房屋转让事宜出具《同意出售声明》，故二被告应共同承担《存量房屋买卖合同》项下责任和义务。 被告吴新阳辩称：我代表我自己与王瑜一并发表答辩意见，卖房的事是我一手经办的，涉案房屋之前有抵押，抵押给了沈阳一家叫沈阳市和平银源小额贷款股份有限公司，该公司因为违规操作，已经被查封了，公司的联系电话无法接通，有一个代理人电话，电话为152××××9936，姓王，当时因为我做生意需要用钱，把房抵押给了这个小贷公司，借款59万元，是在2018年6月4日抵押的，抵押期间截止到2018年12月1日，并办理了抵押登记，现在这个钱本金没有还过，利息还到了2018年12月1日，后面利息没有还，因为本金现在没有人接收，小贷公司联系不到，我只能跟代理人姓王的联系，姓王的代理人讲只能接收利息，本金不能收，我当时签合同的时候就是和沈阳市和平银源小额贷款股份有限公司签的，还款应该还给银源，但是这个公司联系不到，我当时贷款是张家口叫北京中普车房网科技有限公司张家口分公司的公司经办的，是二级代理商，现在这个公司已经没人了，已经注销了，关于原告起诉的内容，我们也准备起诉银源公司的一级代理就是姓王的这个公司，现在正在查这个公司的名称，起诉的目的就是让姓王的公司协助办理房屋解押，另外不同意承担违约金，因为在2018年12月1日之前能够正常还款，所以对之后的违约金不予承担，对于原告起诉的诉讼请求及事实与理由我们都认可，原告已付5万定金及55万元购房款，剩余的30万元约定是办理过户的同时一并给付，现在没有到给付条件了，房子原告已经住进去了，如果原告主张违约责任我方也同意承担违约责任，如果原告要继续要房，那我们通过诉讼尽快将房屋解押，如果不要房那我们退还购房款并支付违约金，其他没有了。 第三人巨泰经纪公司述称：对原告诉讼请求没有异议，只要拿到房本协助办理过户没有异议。 经审理查明：2019年1月16日，原告张华敏（买受方）与被告王瑜（出卖方）签订《存量房屋买卖合同》，该合同载明：“第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为：经开区站前西大街34号鑫南家园小区4号楼3单元3层301室，建筑面积共82.67平方米。第二条房屋权属情况。（一）所有权证证号为：张房权证字第××号。（三）抵押情况为：已设定抵押，出卖人应于2019年1月20日前办理抵押注销手续。第三条出卖人和买受人通过张家口巨泰房地产经纪有限责任公司委托代理方式成交。第四条成交价格、付款方式。（一）该房屋成交总价为：人民币900000元（大写：玖拾万元整）。其中，成交价格为人民币600000元（大写：陆拾万元整）；附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款为：人民币300000元（大写：叁拾万元整）。买受人在签订本合同时支付定金人民币50000元（大写伍万元整）（不高于成交价格的20%）。第五条房屋产权及具体状况的承诺。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应该保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋……第七条违约责任。（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理。1、逾期在10日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行……第八条出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。第十条权属转移登记。（一）当事人双方同意，自本合同签订之日45个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移不动产签字手续。（二）如因出卖人的责任，致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起六十日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。第十四条其他约定。（一）付款方式及其付款期限。1、签订合同当日，买受人支付出卖人购房定金人民币伍万元整（50000元整）。2、出卖人约该房屋现有抵押贷款还款当日，买受人支付出卖人购房款人民币伍拾伍万元整（550000元整）用于出卖人还款解押房本。3、不动产签字当日，买受人支付出卖人购房款人民币叁拾万元整（300000元整），同时出卖人交付房屋给买受人。（其他合同条款详见合同文本）。该合同出卖人处有王瑜签字捺印，买受人处有张华敏签字捺印。被告吴新阳于2019年1月16日出具《同意出售声明》一份，载明：“本人吴新阳为张家口市站前西大街九克拉公馆4-3-301处房屋之共有人，本人同意将该处房产出售，特此声明。” 同日，出卖人王瑜、买受人张华敏、居间人巨泰经纪公司共同签订《居间服务合同》一份，该合同载明：“第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为：经开区站前西大街34号鑫南家园小区4号楼3单元3层301号（室），建筑面积共82.67平方米。该房屋所有权证证号为：张房权证字第××号。第二条成交总价。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币900000元（大写：玖拾万元整）。第三条居间人提供的服务。1、提供与上述房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；2、协助并撮合双方签订房屋买卖合同；3、代管相关的交易资料；4、代办税费缴纳事物；5、代办购房抵押贷款手续；6、代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续；7、协助查验并接收房屋、附属设施及家具设备等。第五条佣金及其代办费用的约定。在签订房屋买卖合同当日，买卖双方应向居间人支付佣金，其中买受人支付佣金人民币10000元（大写：壹万元整）。（其他合同条款详见合同文本）。该合同出卖人处有王瑜签字捺印，买受人处有张华敏签字捺印，居间人处加盖有张家口巨泰房地产经纪有限公司第一分公司合同专用章。 原告于2019年1月6日向第三人巨泰经纪公司支付居间服务费10，000元，并于同日向被告王瑜支付购房定金50，000元，2019年1月18日向被告王瑜支付购房款550，000元，原告另支付本案保全费5，000元、律师代理费45，000元。 经我院调查核实抵押情况，案涉房屋现存在两次抵押之情形。第一次抵押的抵押权人为沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司，借款人、抵押人为王瑜，被担保债权数额为590，000元，债务履行期限（债权确定期间）为自2018年6月4日起至2018年12月1日，抵押方式为一般抵押。第二次抵押的抵押权人为涿鹿轩辕典当有限责任公司，抵押人为王瑜，被担保债权数额为人民币200，000元，债务履行期限（债权确定期间）为2018年10月15日至2019年4月15日，抵押权人涿鹿轩辕典当有限责任公司已知悉此房产抵押给沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司，抵押权人涿鹿轩辕典当有限责任公司自愿作为顺位受偿人，抵押方式为一般抵押。 上述事实有原告提供的存量房屋买卖合同、居间服务合同、房屋产权证书、同意出售声明、收据、定金收据、财产保全费收据、民事裁定书、汇款凭证、委托代理协议、河北省律师服务收费指导意见，我院调取的案涉房屋抵押材料及本案庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，原告张华敏与被告王瑜签订《存量房屋买卖合同》，被告吴新阳以共有人身份就《存量房屋买卖合同》项下房屋转让事宜出具《同意出售声明》，故二被告应共同承担《存量房屋买卖合同》项下责任和义务，该《存量房屋买卖合同》应视为原告张华敏与被告王瑜、吴新阳签订之房屋买卖合同，双方当事人所签房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行各自义务。因本案所涉房屋已设定抵押权，根据合同约定，出卖人应于2019年1月20日前办理抵押注销手续，出卖人约该房屋现有抵押贷款还款当日，买受人支付出卖人购房款人民币伍拾伍万元整（550，000元整）用于出卖人还款解押房本，现原告张华敏已于2019年1月18日给付被告王瑜、吴新阳共计600，000元购房款，被告应依约偿还借款，于2019年1月20日前办理抵押注销手续，并协助原告办理房屋权属转移登记手续，现被告未能依约履行合同义务，应承担相应违约责任，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告王瑜、吴新阳应承担继续履行合同、采取补救措施的违约责任，即被告王瑜、吴新阳应依约及时办理抵押注销手续，并在抵押注销后协助原告办理房屋产权过户手续。办理上述房屋权属转移登记当日，原告张华敏应依约给付被告王瑜、吴新阳剩余购房款人民币300，000元。 原告主张被告支付违约金12，690元（该金额按照《存量房屋买卖合同》约定标准270元/天，自2019年3月21日计算至2019年5月7日，2019年5月7日之后的违约金继续按照该标准计算至房屋过户之日止）之诉讼请求，依据《存量房屋买卖合同》第十条权属转移登记（二）约定：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在双方向房屋主管部门提出转移登记申请之日起六十日内取得房屋所有权证书的，则视为出卖人违约，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期双倍利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内向买受人支付。”因被告未能依约注销房屋抵押登记，致使不能办理房屋权属转移登记，已构成违约，原告主张被告支付违约金的诉讼请求有据可依，但违约金标准应以上述合同约定按照全部已付款600,000元的万分之三即每日180元计算，违约金计付期间为原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日即2019年5月19日起（依据合同第十条（一）、（二）项确定）至原告实际取得房屋所有权证书之日止。 原告主张被告承担律师费之诉讼请求，双方《存量房屋买卖合同》第八条约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），本案原告主张被告承担律师代理费45，000元，有据可依，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 原告主张由第三人巨泰经纪公司为原被告提供涉案房屋产权转移及附属设施过户手续代办服务，根据原告张华敏、被告王瑜与第三人巨泰经纪公司签订的《居间服务合同》第三条第6项之约定，代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续属于居间人提供服务的范围，故原告的该项诉讼请求，有据可依，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百二十四条之规定，判决如下： 一、被告王瑜、吴新阳继续履行《存量房屋买卖合同》约定的合同义务，于本判决生效之日起六十日内办理房屋抵押注销手续； 二、被告王瑜、吴新阳于办理房屋抵押注销手续之日起十日内协助原告张华敏办理房屋产权转移登记手续，将坐落于张家口经济开发区房屋（房屋所有权证号：张房权证字第××号）转移登记至原告张华敏名下。办理上述房屋权属转移登记当日，原告张华敏给付被告王瑜、吴新阳剩余购房款人民币300000元； 三、被告王瑜、吴新阳以每日180元为标准计付违约金，给付原告张华敏从2019年5月19日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止的违约金； 四、被告王瑜、吴新阳于本判决生效之日起十日内给付原告张华敏律师代理费人民币45，000元； 五、第三人张家口巨泰房地产经纪有限公司为原告张华敏与被告王瑜、吴新阳提供上述房屋产权转移及附属设施过户手续代办服务。 本案案件受理费13，427元，保全费5，000元，由被告王瑜、吴新阳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  王爱军 人民陪审员  张晓舟 人民陪审员  李月影 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  秦泰春 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。