广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终480号上诉人（原审被告）：梅州市漫城时光酒店有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区三角镇富奇嘉信酒店招待所201。法定代表人：陈志强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏苑君，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梅州市***餐饮管理有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区********************。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：邓颖，广东客中梅律师事务所律师。原审第三人：梅州市嘉信生态发展有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区三角镇寮背岭市农科所内。法定代表人：陈天粦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李瑜曾，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小波，该公司员工。上诉人梅州市漫城时光酒店有限公司（以下简称“漫城公司”）因与被上诉人梅州市***餐饮管理有限公司（以下简称“富海园公司”），原审第三人梅州市嘉信生态发展有限公司（以下简称“嘉信公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。漫城公司上诉请求：1.撤销原判，并改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案产生的一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3.将本案涉及第三人涉嫌违法犯罪的线索移送梅州市公安机关。事实和理由：第一，一审法院事实不清，判决无法律依据。一审认为合作长达一年多期间上诉人未对被上诉人的装修形式提出异议，应视为默认，是错误的。《合作经营协议书》对装修有着明确的要求，被上诉人在进场后的装修方案和整体费用幅度应征得上诉人的同意。而被上诉人并未履行，且被上诉人经营时间短，不可能“长达一年多”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷若干问题的解释》第十三条和第七条，被上诉人未经允许，擅自改造，应自行承担损失，甚至还应将破坏墙体修复，其中还有违章建筑物海鲜池房、收银台也应拆除，恢复原样。第二，涉案仲裁裁决根本没有将“魏苑君投入的装饰及设备无偿归嘉信公司所有”，涉案的所有财产权属原主，未发生物权变动。在涉案仲裁审理中，上诉人也从未提交过任何涉及被上诉人的仲裁请求、数据和证明材料。被上诉人的财产本就不属于上诉人，也就更不属于自认。属于可移动的、未形成附合物的设备和物品应被上诉人自行拆卸搬走，其在也有别处在经营烧烤店“段友烤吧”也可以使用。第三，一审认定招牌制作费错误。本案鉴定书只能说明该项目的存在和价值，并不能证明由被上诉人出资。根据现场招牌，被上诉人悬挂的招牌由啤酒公司的标志，根据交易习惯，该招牌属于啤酒商的赞助，被上诉人提供的收据是虚假的联号收据，梅州市是世彩实业发展有限公司的营业范围无修剪花木的业务，该公司涉嫌伪造、毁灭证据。涉案招牌制作费不应列入赔偿损失范围。第四，双方虽然约定保证金30000元，但被上诉人仅支付了22000元的保证金，其余8000元属于上诉人的优惠条件。履约期满才退回30000元保证金，现前提条件未达到，因此只能退回实际支付的22000元。即便有损失，也应将8000元在损失中进行折抵。第五，在与第三人的租赁合同长达2年多的履约期间，各方同在一个围墙范围内办公住宿，三方均悬挂有明显的公司招牌，原审第三人未表示异议且持续每个月都收取租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的第十六条规定，应视为默示追认，自始有效。被上诉人无法经营是由于原审第三人采取暴力封锁、破坏监控、拉闸断电，霸占财产等违法犯罪手段使被上诉人的合法经营权和财产权遭到侵犯。但这一切并非上诉人的意愿，上诉人一直都如约履行协议。《合作经营协议书》的特别约定10.4条也明确了其他非甲方原因导致房屋所有权人收回房屋，由甲方双方共同与房屋所有权人商议赔偿金并归乙方所得。另外，被上诉人的六名股东对《合作经营协议书》附件一知悉清楚，仍愿意派代表签订该协议书，即愿意自行承担以此为名的风险，应当负全部责任。富海园公司辩称，一审判决认定事实清楚，应当驳回上诉人的上诉请求。一、被上诉人在装修之前已经用电子版的形式将装修方案送达给上诉人，上诉人作为场所的出租人，对经营场所具有实际控制权，对被上诉人的装修方案不同意，早就可以对被上诉人的经营行为提出异议，但上诉人依旧收取了被上诉人的租金，未提出任何书面的异议。二、上诉人申请鉴定的装饰装修项目属于不可拆卸的装饰物，是针对酒店的特定的环境和场所制定的设备和装修，拆除后没有任何的利用价值，与经营场所的材料形成了混合物，因此,该不可拆卸物的价值应由过错方上诉人承担赔偿后果。三、关于被上诉人的招牌制作费用，在一审中已经提交了相关费用收据，上诉人提出的抗辩没有任何的证据佐证，属于推测。四、关于保证金的问题，双方在经营本场所时，由上诉人提出按优惠条件补偿给被上诉人8000元，收取22000元，总计30000元的保证金，并出具了30000元的凭据，因此双方认可的数额是30000元。根据双方合同规定，产生纠纷后上诉人应退还30000元保证金。五、本案原审第三人的办公场所也在整个经营场所的围墙内，原审第三人出租场所给上诉人约定的用途是成立漫城时光酒店，而在经营场所内同时出现了多家其他字号的经营店铺，说明原审第三人对转租的行为是知晓的，并且是视同为默认。嘉信公司述称，上诉人在二审中增加诉讼请求，违反法律规定，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人自2018年7月25日以来，不断向司法、行政机关诬告原审第三人，其持续对原审第三人进行污蔑、攻击与抹黑的行为，已触犯刑法。2019年6月21日，梅州市公安局梅江分局已向陈天粦等人下达了《撤销案件决定书》、《撤案告知书》、《解除取保候审决定书》等，为原审第三人及法定代表人恢复了名誉。原审第三人对上诉人的诬告行为保留追究其法律责任的权利。富海园公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《合作经营协议书》；2.被告赔偿装修费用和设备损失224,124元，退还30,000元保证金给原告；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：原告是经营餐饮管理服务等范围的自然人投资或控股有限责任公司，于2017年11月3日经工商登记成立。被告是经营旅馆业、餐饮服务、房屋租赁等范围的自然人投资或控股有限责任公司。2017年10月6日，被告作为甲方与原告股东梁国雄作为乙方签订《合作经营协议书》，载明：甲方于2016年5月从房屋所有人嘉信公司租赁整体酒店及商铺（嘉信公司与本协议甲方签署的租赁合同，只提供部分复印件（有遮盖内容）共2页由本协议甲乙双方签字作为本协议的附件一）。现在注册名称为漫城酒店现将位于风味园地商铺整体租给乙方用于商业经营（附图片）。现甲方拟以房屋现状寻求乙方作为合作经营伙伴，共同在其租赁的商铺内从事合法的商业经营。协议第一条1.1约定甲方从房屋所有权人嘉信公司处租赁的商铺坐落于梅州市梅江区*******原嘉信大酒店（现梅州市漫城时光酒店）。1.2甲方与乙方进行合作经营的场所为漫城时光酒店一楼风味园1-15号作为住宿和办公使用，其中有一侧（靠近保安亭）2间房为业主保留房间，不做乙方使用并保留该2间房使用的通道。第二条2.1约定甲方向乙方提供经营场地，乙方负责合作店铺的日常经营管理工作，包括经营的财务管理事项、进出货物及货物销售事项等一切事项，甲方不参与合作经营公司的任何日常经营事项。甲乙双方共同承担经营期间的物业管理，垃圾，安保费用。乙方愿和甲方共同分摊该经营场所的相应的场所场地使用费第一年每个月14000元人民币，第二年起每个月15400元，第三年起每个月费用16940元，第四年起每个月18634元。2.2约定乙方按月向甲方支付的店铺合作经营的店铺使用费，作为甲方的合作收入，并且甲方占有乙方公司项目的百分之一的股权。2.3约定双方合作时间为4年。2.4约定双方签定合作协议后乙方须向甲方支付3万元人民币保证金，合作到期后甲方须将合作保证金无息退回给乙方。第四条4.3约定甲方已明确而告知乙方房屋所有权人及甲方租赁房屋的期限等相关情况，若因租赁期限届满或者其他非甲方原因导致房屋所有权人收回房屋，或不可抗力的因素（如自然灾害，政府强制行为等）导致乙方不能继续经营的，乙方无权要求甲方赔偿其损失。第五条5.1约定任何一方在履行本协议时出现违约行为造成损失的，均应当承担守约方全部的经济损失，并按照本协议约定承担违约责任。第十条10.4约定本协议第4.3条中的“其他非甲方原因导致房屋所有权人收回房屋”“乙方无权要求甲方赔偿损失”改为甲乙双方共同与房屋所有人商议赔偿金并归乙方所得。在该合同落款日期下方空白处，双方所作“特别约定中10.5甲方优惠条件补捌仟元给乙方清理卫生和装修即约定的3万元履约保证金，收取22000元，协议期满无息退回保证金30000元正。”另，被告提交涉案《合作经营协议书》“附件一”为本案被告代理人魏苑君与第三人签订的《租赁合同》共2页，显示可见条款至第八条，以下空白。可见条款对租赁场地范围及租金缴交等权利义务进行了约定，第八条约定承租期间，魏苑君不得将租赁财产设置他项权利或出质财产等损害嘉信公司权益的行为，允许魏苑君合作经营，但不得自行转租，如需转租，必须征得嘉信公司同意。续租人继受本合同魏苑君的权利义务。签订《合作经营协议书》后，被告就原告支付的履约保证金出具两张收款收据，其中一张金额为22000元，另一张金额为8000元。被告按约交付场地，原告接收后进行装修，于2017年12月23日正式经营。双方合作期间，原告自主经营自担风险利润，被告未参与经营管理，亦未从原告处获取利润分配及分红。原告向被告缴付每月场地使用费，至2018年7月份场地使用费已付清。2018年7月25日，因第三人与被告之间发生的纠纷，第三人要求原告暂停营业，原告收到第三人向包括原告在内的各经营户发出的告知书，内容主要载有魏苑君未按约缴交租金及滞纳金等，已通知其在7天内将租赁物交还，在未取得出租方同意情况下，各经营户以何种方式进场经营，嘉信公司是不知情的，各经营户与魏苑君之间的纠纷与嘉信公司无关等，各经营户在本通知之日起7天内，搬走各自资料、财务腾空房产、物业等。2018年7月25日，原告因无法进入经营场所而停止营业。2018年11月16日，根据被告代理人魏苑君报案，梅州市公安局梅江分局受理第三人法定代表人陈天粦等涉嫌寻衅滋事案，2019年6月21日梅州市公安局梅江分局作出撤销此案决定书。查，第三人与本案被告代理人魏苑君于2016年5月8日签订《租赁合同》，约定魏苑君承租嘉信公司房产、场地用于餐饮、客房等，承租范围有梅州市梅江区***嘉信大酒店围墙内的中餐部、客房部、桑拿部现有的设备、设施，租赁期限自2016年5月13日至2024年5月12日止，共捌年。租赁期满后应保持各种设备设施完好和正常运转交还给嘉信公司等权利义务内容。2017年嘉信公司与魏苑君出现纠纷，后矛盾上升。2018年8月，梅州仲裁委员受理了双方之间租赁合同纠纷仲裁案，并于2019年5月7日作出[2018]梅仲案字第129号裁决书，裁决解除嘉信公司与魏苑君订立的租赁合同，嘉信公司返还租赁保证金15万元给魏苑君，魏苑君支付嘉信公司租金174333.41元等。裁决书仲裁庭意见部分确定魏苑君投入的装饰及设备无偿归嘉信公司所有，对魏苑君提出的由嘉信公司赔偿损失286万元的反请求不予支持。魏苑君向梅州市中级人民法院申请撤销上述裁决，梅州市中级人民法院受理后于2019年7月18日作出（2019）粤民特18号民事裁定书，裁定驳回魏苑君要求撤销的申请。审理中，原告表示公司股东梁国雄与被告签订《合作经营协议书》是履行公司职务行为，权利义务由原告承受。梁国雄庭审后向一审法院表示其是受原告其他股东委托，代表原告与被告签订《合作经营协议书》。被告对与原告形成《合作经营协议书》无异议，同意与原告解除该份协议书。另原告表示签订协议时未收到被告提供的“附件一”，被告则表示实收原告履约保证金22000元。再，原、被告双方确认原告经营的场地属魏苑君与第三人租赁合同所载租赁场所的一部分。被告陈述在与第三人仲裁案中，已将原告经营场所装修及设备列入魏苑君方损失清单，但未获支持，但也未将该物品裁决给第三人。诉讼中，原告申请对涉案场地即位于漫城时光酒店内的风味园地商铺1-15号的装修、设备价值进行鉴定。受一审法院依法委托，国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月11日作出国宏信[粤·梅州]（价）字2019第030号价格评估报告，评定各项评估价值合计224124元，具体：1.全屋拆打、建墙部分2580.6元；2.海鲜池建设41339.07元；3.收银台23949.25元；4.露天活动区19428.41元；5.烧烤房8640元；6.厢房部分50759元；7.卫生间（公共）、（厢房）、工人房间13301元；8.中餐厨房、煤气房14457.5元；9.水电、综合杂项部分28900元；10.电器、灯具、招牌等设备项目79758.4元。原告支付评估费8000元。原告对评估结论无异议。被告提出l.未经允许的破坏墙体建墙和擅自改装行为，原告应自己承担损失；2.原告未经允许的装饰装修物品和设备，可移动设备未形成附着物，可以搬走的原告应该自行搬走；3.花木的修剪有着阶段性变化性，原告经营中已经将修剪花木的成果享用完毕，无剩余残值，由原告方自行承担；4.第十大项28-30小项（固定招牌制作费）不属原告损失，第九大项3小项是经营场所原有的设施，不属原告损失；5.其余的项目同样也是原告方未经允许，擅自做出的扩大性经营的行为，原告方自行承担损失，最好恢复原样。第三人嘉信公司于2019年10月28日提交反诉申请书，请求判令两被反诉人富海园公司与漫城公司的《合作经营协议》无效，两被反诉人交回第三人的全部钥匙，承担诉讼费及维权费。一审法院作出(2019)粤1402民初1103号之一裁定书，裁定不予受理，该裁定已生效。一审法院认为，原告股东梁国雄代表原告与被告于2017年10月6日签订《合作经营协议书》的事实，双方无异议，予以认定。协议内容虽然显示双方是合作经营关系，但在合作期间，被告仅向原告提供场地，由原告自主经营，被告未参与经营管理、未获取任何利润分配及分红，由原告向被告交纳逐年递增的场地使用费，双方的权利义务符合房屋租赁合同法律关系，应认定为房屋租赁合同关系。现原告请求解除《合作经营协议》，被告同意，原告该项请求，予以准许。本案争议焦点为：原告请求赔偿损失及退还30000元保证金应否支持。一、关于赔偿损失问题。首先原告损失认定，对原告经营涉案场所装修设备价值，国宏信价格评估集团有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，予以认定。根据该评估报告，被告认为原告未经允许破坏墙体建墙，应自行承担损失。因原、被告协议对装修要求未作具体约定，且原告与被告合作长达一年多期间亦未对原告装修形式提出异议，应视为默认，被告异议不成立，不予采纳。被告提出可移动设备未形成附着物可搬走意见。被告庭审表示已将原告装修设备列入魏苑君与第三人仲裁案请求损失清单中未获支持。因原告经营场所属魏苑君向第三人承租财产的一部分，根据已生效[2018]梅仲案字第129号裁决书，已确定魏苑君投入的装饰及设备无偿归嘉信公司所有，故被告该主张，不予支持。被告提出花木修剪3000元在原告经营期间已享用成果的意见合理，予以采纳，原告应自行承担该项费用。被告提出招牌制作费（第10项28-30小项共计）由啤酒赞助商制作，不存在出资问题，但未对该主张提出相应证据，不予采纳。综上，剔除花木修剪3000元外，结合评估报告，认定原告装修设备损失221124元（224124元-3000元）。其次，损失承担责任认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告代理人魏苑君与第三人《租赁合同》约定不得转租租赁财产。被告未征得第三人同意将其中一部分场地转租给原告，亦未提交第三人认可该行为的事实依据，且因与第三人纠纷致使与原告协议无法继续履行，被告应对与原告协议提前解除所造成原告损失承担主要过错。原告提交的《合作经营协议书》无“附件一及图片”，庭审亦否认收到被告该部分材料。因《合作经营协议书》中已明确载明作为附件一所涉相关内容，对被告提供的魏苑君与第三人之间《租赁合同》至第八条为止的条款内容是“附件一”予以采信。根据该部分内容，原告明知承租场所受不得转租条款制约，在未征得第三人同意，风险后果可预见的情况下，仍向被告承租涉案场所，应对因合同解除造成的经济损失承担部分过错责任。根据双方过错程度及原告损失金额，被告应对被告损失承担70%责任即赔偿原告154786.8元（221124元×70%），由原告承担30%责任及对应的剩余损失。二、关于退还保证金问题。原告提供被告出具的30000元收据主张该请求，被告认为仅收取保证金22000元。因双方协议“特别约定10.5协议期满无息退回保证金30000元”，现双方同意解除合同，原告该请求合理，予以支持。关于第三人要求被告承担因维权产生的律师费等，因本案第三人是为查清案件事实而予以追加，属无独立请求权第三人，对第三人上述主张，本案不作处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告梅州市***餐饮管理有限公司与被告梅州市漫城时光酒店有限公司于2017年10月6日签订的《合作经营协议书》；二、被告梅州市漫城时光酒店有限公司应赔偿装修、设备损失合计154786.8元给原告梅州市***餐饮管理有限公司；三、被告梅州市漫城时光酒店有限公司应退还保证金30000元给原告梅州市***餐饮管理有限公司；四、上述第二、三项合计184786.8元，被告梅州市漫城时光酒店有限公司应于判决生效之日起十日内付清给原告梅州市***餐饮管理有限公司；五、驳回原告梅州市***餐饮管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费5111.86元（原告已预交8789.22元），鉴定费8000元，合计13111.86元，由原告梅州市***餐饮管理有限公司负担3577.54元，由被告梅州市漫城时光酒店有限公司负担9534.32元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：1.漫城酒店是否应当就本案《合作经营协议书》的解除而承担赔偿富海园公司财产损失的责任；2.应如何确定漫城酒店应退还富海园公司的保证金金额。关于漫城酒店是否应当就本案《合作经营协议书》的解除而承担赔偿富海园公司财产损失责任的问题。第一，漫城酒店作为出租方，提供适租场地是其主要义务，其将未获得准许的场地转租给富海园公司的行为，是导致嘉信公司申请仲裁解除其与漫城酒店签订的《租赁合同》的原因之一，经仲裁裁决，嘉信公司与漫城酒店之间的租赁合同已解除，从而导致本案合同也无法继续履行，故漫城酒店应对本案合同的解除承担主要责任。第二，由于漫城酒店未提供适租场地，导致富海园公司的正常营业被中止，营业场所被业主即嘉信公司接管，致使富海园公司无法拿回其在经营场所投入的任何财产，从而造成财产损失。依据《合作经营协议书》约定，若漫城酒店违约，则按照富海园公司实际发生的装修费用进行赔偿。漫城酒店主张富海园公司应自行拆卸搬走可移动的、未形成附合物的设备和物品，但漫城酒店在本案中未能与实际控制场地的嘉信公司协商关于可移动设备和物品的处理方式，而富海园公司自2018年7月25日至今无法进入经营场所，故富海园公司确实存在除装修费用之外的财产损失。第三，关于财产损失的金额，经一审法院委托，国宏信价格评估集团有限公司评估认定了富海园公司的装修、设备的价值。其中，漫城酒店对富海园公司主张的招牌制作费提出了异议，但未提供足以反驳的证据，故对其抗辩意见不予采信。一审根据双方的过错程度，认定漫城酒店承担富海园公司70%的损失金额并无不当，予以维持。漫城酒店提出富海园公司未在约定的期限内提供装修清单，主张富海园公司应自行承担全部财产损失，依据不足，不予采纳。关于应如何确定漫城酒店应退还富海园公司的保证金金额的问题。双方签订的的《合作经营协议》约定保证金30000元，漫城酒店以优惠条件补8000元给富海园公司清理卫生和装修的方式，实际收取了富海园公司22000元的保证金，但承诺协议期满后无息退回保证金30000元，并且出具了两份保证金收据合计30000元。现由于归责于漫城酒店的原因，致使涉案合同无法继续履行，在双方一致同意解除涉案合同的情况下，一审按照协议期满的情形确定漫城酒店应退回富海园公司保证金30000元并无不妥，予以维持。此外，漫城公司若认为嘉信公司存在违法犯罪行为，可向公安机关提出。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5111.86元，由上诉人梅州市漫城时光酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖庆浪审判员  周展明审判员  曾柳青二〇二〇年五月七日书记员  江 逸