江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1003民初3808号原告：**，男，1962年10月15日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：郑海涛，江苏尚鼎律师事务所律师。被告：扬州高力国际汽车博览城有限公司，住所地在扬州市邗江区江阳西路123号高力汽配城B1-406。法定代表人：蔡荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩冬，该公司员工。委托诉讼代理人：成春，该公司员工。原告**与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司（以下简称高力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理，依法由审判员王禹适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法适用普通程序又于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人郑海涛，被告高力公司的委托诉讼代理人韩冬、成春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《房屋使用权转让合同》；2、判令被告退还购房款1410141.7元；3、判令被告赔偿原告租金损失（按照15万元/年的标准计算）、营业损失、已付房款的利息损失和装修费损失（按5万元计算）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告1997年在江都设立扬州市江都区华安轮胎有限公司，为了扩大经营规模，原告想在扬州高力汽配城增加一处门店。2016年3月23日,原告与被告口头协商一致,被告将其所有的扬州高力汽车汽配城不动产A1-6产权（面积35.5平方米）以及与A1-06北边毗邻附属房屋“原直营店”的永久使用权一并出售给原告（“原直营店”房屋面积128平方米，原来是三一挖掘机销售门市，A1-6是三一挖掘机销售部办公室，“原直营店”南墙开门与A1-6互通，A1-6与“原直营店”构成一个整体）。A1-6房款为452907元，A1-6附属房屋“原直营店”永久使用权价款1155060元。当天原告向被告支付A1-6房款452709元（被告出具销售不动产统一发票一张）、“原直营店”永久使用权款247093元（被告出具收款收据一张）。同年3月29日，原、被告签订A1-6房屋买卖书面合同并到房管局备案；同年4月19日、6月24日原告向被告支付“原直营店”永久使用权款20万元、50万元（被告出具收据）；同年4月15日，原告向被告交纳A1-6登记费、维修基金装修押金等杂费5141.7元；同年11月1日原告向被告交纳A1-6附属房屋“原直营店”装修保证金5000元，被告交给原告一份《房屋使用权转让合同》草案一份，其中将“原直营店”表述为A1-6附属房屋，被告称等到“原直营店”交完全款后双方再签字盖章。至此原告向被告支付A1-6房款及其杂费458048.7元、支付A1-6附属房屋“原直营店”房屋使用权947093元、装修押金5000元，上述合计原告向被告交款1410141.7元，另原告缴纳A1-6税费13683.21元。2016年11月，原告开始装修A1-06房屋及“原直营店”房屋，拆掉“原直营店”即原三一挖掘机销售门市的前门和后墙。高力汽配城其他业主发现原三一挖掘机销售门市是高力汽配城的消防通道，遂向扬州市城管大队进行举报。扬州市城管大队到现场通知原告，因“原直营店”房屋是高力汽配城的消防通道不得装修使用。此后原告多次找被告协商解决未果。被告在原告购买不动产A1-06产权以及“原直营店”房屋的永久使用权时，隐瞒事实真相没有如实告知原告“原直营店”房屋系消防专用通道，违反诚实信用原则，将汽配城的消防通道作为“原直营店”房屋，将其永久使用权出卖给原告，并且与A1-06门市房所有权捆绑在一起销售给原告。被告的行为导致原告做出错误意思表示购买房屋，而A1-06门面房建筑面积仅为35.55平方米不能单独满足原告开店经营需要，因此在“原直营店”房屋不能使用的情况下，导致原告与被告之间的整个买卖合同目的不能实现。原告认为，被告将高力汽配城的消防通道作为“原直营店”房屋将其永久使用权出售给原告。原告装修时因高力汽配城其他业主举报、城管大队禁止使用，因而被告不能交付买卖标的物即“原直营店”房屋的使用权，而A1-6虽然有房产证，但原、被告双方是将A1-6的所有权及A1-6的附属房屋即“原直营店”的永久使用权作为一个整体同时进行买卖的，现在因该买卖合同中主要部分标的物交付不能，被告构成违约，在此情况下致使原告购买诉争房屋开店经营使用合同目的不能实现。根据《消防法》第28条、《合同法》第94条、第94条、97条之规定，原告诉请解除整个买卖合同、被告返还原告支付的价款并赔偿原告的损失，请求法院判如所请。被告高力公司辩称：1、原、被告之间《商品房买卖合同》是合法有效的，并且就A1-6的房屋被告已经为原告办理了房产证，所以该《商品房买卖合同》被告不同意解除。对于A1-06附属房屋即原直营店的《房屋使用权转让合同》，被告愿意与原告协商。如果能够协商一致，被告同意解除该《房屋使用权转让合同》，但如果该《房屋使用权转让合同》经原、被告双方协商一致解除了，那么原告不存在什么损失，被告也不同意赔偿损失；2、A1-06附属房屋即原直营店所在位置在规划上是普通的过道而不是消防通道。该附属房屋与A1-6商品房相邻，是两处独立的房屋。我公司接手后将相隔的墙打掉了，附属房屋作为经营区域，A1-6作为办公区域；3、被告在将涉案房屋交付给原告的时候，涉案房屋是完整的房屋，原告是在二次装修时被左右相邻的其他商户举报的，被举报了好几次。城管部门到现场确实通知不得继续装修使用，但就是口头通知不准再动了，并且把装的门拆掉了。被告经过与原告协商，承诺帮助原告与其他的业主进行协商，但协商未成功；4、被告认为附属房屋即原直营店不属于违章建筑，建好了之后如果不被举报两年之后是可以得到承认的，这个房子领不到产权证，但是有默认的使用权。我公司建设这处附属房屋没有任何的准建手续，但这个房子之前没有被人举报过。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月23日，高力公司向**出具收款收据一张，载明：收款金额为247093元，收款事由为预收款（原直营店房屋使用权）。2016年3月23日，**向高力公司交纳购房款452907元，高力公司向**出具销售不动产统一发票，载明：收款金额为452907元，销售的不动产楼牌号为A1-6，建筑面积为35.55平方米，此款已包含预售定金和预收购房款。2016年3月29日，**（买受人）与高力公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定**购买高力公司开发建设的位于扬州高力汽车汽配城A-1幢3单元6号房，建筑面积35.55平方米。该商品房的用途为商铺，层高为6米。其中，第四条“计价方式与价款”约定，该商品房总价款为452907元；第六条“付款方式及期限”约定，买受人按一次性付款方式付款，房款452907元于2016年4月1日前付清；第八条“交付期限”约定，出卖人应于2016年4月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条“关于产权登记的约定”约定，由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能地规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：3、按每日10元计算，不协助方向对方支付逾期期间的违约金，但因政府原因除外。第十八条约定，……出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。2016年4月15日，高力汽配城向**出具收款收据三张，载明：收款金额分别为2000元、1883.2元、1258.5元，收款事由分别为A1-06装修押金、登记费、维修基金、垃圾清运费等费用。2016年4月19日，高力公司向**出具收款收据一张，载明：收款金额为20万元，收款事由为预收款（原直营店房屋使用权）。2016年4月19日，**交纳契税13587.21元，扬州市邗江地方税务局税收缴款书（契税专用）载明：税种为契税，计税依据为452907元，房屋地址为高力汽车汽配城A1-06，成交面积35.55平方米。2016年5月5日，**交纳土地登记费90元。2016年6月24日，高力公司向**出具收款收据一张，载明：收款金额为50万元，收款事由为预收款（原直营店房屋使用权）。2016年11月1日，高力公司向**出具收款单一张，载明：收款金额为5000元，收款事由为施工交款，直营装修保证金。另查明，高力公司曾向**提供《房屋使用权转让合同》草案一份，草案载明：**支付高力公司1155060元取得扬州高力国际汽车博览城建筑面积为128.34平方米的A1-06附属房屋的使用权暨长期租赁，该房屋的用途为商业用房。该房屋达到交付使用条件后，高力公司应当书面通知乙方办理交付手续，自交付后该房屋的使用权即转让给**。房屋交付时，高力公司应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。**如需进一步装修或者增设附属设施的，应事先征得高力公司或物业管理公司的书面同意。按规定需向有关部门报批，报批获准后方可进行装修及增设附属设施。**受让房屋使用权后，因房屋修理、修缮发生的费用由**承担。原、被告双方未实际签订上述合同。高力公司于2016年3月23日将高力汽车汽配城A1-6的商品房及128.34平方米的附属房屋整体交付给**，并协助**于2016年5月24日办理了高力汽车汽配城A1-6房屋的产权证。**在对案涉房屋进行装修时，因其他商户举报，城管部门到现场执法要求**不得继续装修使用。**至今无法使用案涉房屋正常经营。再查明，高力汽车汽配城A1-6的房屋原为三一挖掘机销售部办公室，附属用房原为三一挖掘机销售门市。高力公司当庭自认附属房屋没有产权证，高力汽车汽配城A1-6的房屋与附属房屋相邻。高力公司将两房屋相邻的墙打掉，装了一扇玻璃门相隔。附属房屋作为经营区域，A1-6的房屋作为办公区域。高力公司当庭还自认《商品房买卖合同》约定A1-6房屋的层高为6米，但实际层高只有3米，实用面积仅有50%，二层还是高力公司的职工宿舍。本案的争议焦点为：1、原、被告之前签订的《商品房买卖合同》以及口头达成转让案涉附属房屋使用权的合同的效力，原告要求解除合同是否有事实和法律依据；2、如果合同无效或者被解除后，原告的购房款和损失应如何确定？针对本案的第一个争议焦点，本院认为，**与高力公司于2016年3月23日口头达成转让案涉附属房屋使用权的合同。根据原、被告双方的当庭陈述及**提供的《房屋使用权转让合同》草案，尽管草案中有“长期租赁”的字样，但根据双方转让价款的支付方式、使用年限、受让后修理费用的承担等内容的约定，本院认为与房屋租赁合同的特征不吻合，该房屋使用权转让协议性质应为房屋买卖合同。关于双方附属房屋使用权转让合同效力的问题。**诉称该附属房屋因占用消防通道，其在装修时因其他商户举报被城管部门要求停工，导致其至今无法经营，并提供了城建档案予以佐证。高力公司对附属房屋无产权证及占用过道的事实无异议，但辩称占用的系普通过道而不是消防通道。鉴于高力公司对涉案附属房屋无合法所有权，且附属房屋占用通道被城管部门要求停工的事实，高力公司无权处分涉案附属房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条中“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，**与高力公司于2016年3月23日口头达成的转让案涉附属房屋使用权的合同应认定为无效。2016年3月29日，**与高力公司签订了《商品房买卖合同》，约定高力公司将位于扬州高力汽车汽配城A-1幢3单元6号房出售给**，用途为商铺，商品房总价款为452907元。**按约付清了全部的购房款、契税及装修押金、登记费、维修基金、垃圾清运费等费用。高力公司辩称该《商品房买卖合同》合法有效，不应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因当事人违约致使合同目的不能实现，可以解除合同。**购买的高力汽车汽配城A1-6的房屋与其附属房屋是一个整体，A1-6的房屋作为办公区域使用，附属房屋作为经营区域使用，A1-6的房屋及附属房屋系整体用于汽车轮胎销售。附属房屋在装修过程中被城管部门要求不得继续装修使用，附属房屋使用权转让合同也已被本院认定无效，因此整体空间的独立完整性不复存在，**无法使用附属房屋。根据合同法第九十四条第（四）项，一方当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故本院认定涉案《商品房买卖合同》系有效合同，但因整体无法使用，导致**购买高力汽车汽配城A1-6的房屋的合同目的无法实现，应予以解除。针对本案的第二个争议焦点，本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高力公司应返还给**购房款1410141.7元；**应返还占用的案涉房屋（包括A1-6的房屋与附属房屋）。关于由此造成的双方损失，首先**因房屋装修所致损失，其仅提供了一张收款人为“徐寿华”的收条，不足以证明其主张，本院不予支持；其次，关于**主张的购房款利息损失，本院酌定应为**的购房款自最后一期交纳之日即2016年11月1日起至实际退款之日的同期银行贷款利息。结合原告的请求，本院确定应予以支持的计算利息方式如下：以1410141.7元为本金，自2016年11月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。再次，关于**主张的因未能使用涉案房屋经营产生的房租损失，高力公司辩称的**占用房屋的租金损失。**与高力公司在口头达成转让案涉附属房屋使用权的合同以及签订A1-6房屋的《商品房买卖合同》时均明知附属房屋无产权证，且A1-6房屋及附属房屋作为整体使用，但**仍愿意购买，故**也应当承担相应风险，双方均从对方完成的交付中获得相应利益，双方所称的损失均是获得利益的对价。高力公司明知案涉附属房产无合法产权证及非法占用过道，不得转卖，仍予以出售；**于购买时亦知道案涉附属房屋未办理产权证，因此双方对于转让案涉附属房屋使用权的合同无效均有过错，高力公司应承担主要责任。同时考虑到**主张的购房款利息损失法院已经予以了支持，作为违约金本身具有弥补损失的性质。故对**、高力公司所称的上述损失，均不予支持和采纳。对高力公司要求**恢复原状的抗辩主张，亦不予采纳。最后，关于**主张的其在扬州城东另行租赁房屋所产生的营业损失，其未提供证据予以证明，且即使存在该租赁合同也属另一法律关系，**亦未提供充分证据证明其作为承租人的经济损失与本案有直接的关联性，因此该主张缺乏事实和法律依据，理由不充分，本院不予支持。综上所述，**的诉讼请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告**与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于2016年3月23日达成的转让高力汽车汽配城A1-6的附属房屋使用权的合同无效；二、原告**与被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》予以解除；三、被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告**购房款1410141.7元并支付购房款利息损失（以1410141.7元为本金，自2016年11月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、原告**于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉高力汽车汽配城A1-6的房屋与附属房屋返还给被告扬州高力国际汽车博览城有限公司；五、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22881元，由原告**负担3432元，被告扬州高力国际汽车博览城有限公司负担19449元（原告已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。被告扬州高力国际汽车博览城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**直接支付19449元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 禹人民陪审员  丁久祥人民陪审员  刘 飞二〇二〇年五月三十日书 记 员  谢 扬