上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7460号原告：陈淼，男，1975年6月4日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：丁明春，男，1978年11月29日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海市闵行区上海康城业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：郭琪安，主任。委托诉讼代理人：朱小路，上海路森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兰兰，上海路森律师事务所律师。原告陈淼、丁明春与上海市闵行区上海康城业主委员会(以下简称康城业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈淼、丁明春，被告康城业委会的委托诉讼代理人朱小路、李兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淼、丁明春共同向本院提出诉讼请求：1.撤销上海康城小区关于上调下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业管理费的业主大会决定，并重新选定有资质的评估公司进行评估；2.重新评估费由被告承担；3.上海康城第三届业委会就评估报告问题在上海康城第三届业委会微信公众号做出公开说明。事实与理由：2019年10月26日，康城业委会发布会议纪要，说明委托第三方机构“上海芸绮投资管理有限公司(以下简称芸绮公司)”对康城的物业服务成本进行评估，并公示评估报告。2019年11月23日，康城业委会召开关于物业管理费调价的沟通会，但并未对业主的各项质疑作出说明。2019年12月10日，康城业委会在微信公众号发布《关于调整下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会公示》，定义下一合同期的服务内容为“提质改善型”。2019年12月17日，康城业委会发布前述物业费调整事项的业主大会公告，并明确选票的送达和投票时间。2020年1月5日，康城业委会在邻里中心组织计票，并统计投票结果。现原告认为：1.评估公司的选取未经过业主大会表决，程序有缺；2.评估公司不具有评估的相应资质；3.评估内容存有错误，无经过审计的物业收支情况作为依据；4.选票送达和计票均不规范，程序违法。故要求撤销康城业主大会关于下一合同期物业费调价的决定，重新选取评估公司进行评估，并就评估报告的问题进行说明。为维护自身合法权益，故原告诉至我院。被告康城业主大会辩称，不同意原告的全部诉请。1.诉请第一项关于重新选取评估公司及第二、三项诉请均不属于业主撤销权案件的审理范围；2.评估报告只是参考性的材料，小区物业费并未完全按照评估报告的意见进行调整；3.康城业委会就选票的送达、开票、公示、表决程序完全合法，未侵犯业主利益，原告亦未提供足具证明力的证据证明投票表决存在违法的情况。最终投票结果为同意票8268票(含未反馈票)，反对票3313票，弃权票339票。同意票占比68%，业主占比也是68%，均已过半，故关于上调下一合同期物业管理费的决定符合法律规定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈淼系上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道78号303室房屋产权人之一，原告丁明春系上海市闵行区莘松路958弄江山道23号1304室房屋产权人。被告康城业委会系上述两房屋所在小区上海康城的业主委员会。2019年12月10日，康城业委会在“上海康城第三届业委会”微信公众号上发布《上海市闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会公示》，内载讨论事项为：1.下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案；2.人行道路灯更新改造施工方案；3.康城部分主干道路面及人行道更新改造施工方案。并在该公示中提供查看及下载讨论事项所有附件的二维码，且提示业委会公告栏及各期居委会均可查阅所有附件。涉及本案的附件包括：1.上海市闵行区上海康城小区关于《下一物业合同期(2020-2023年)物业费调整方案》的公示，内载：“现将下一物业合同期(2020-2023年)物业费调整的方案予以公示，听取业主意见。(特别说明：此物业费调整方案中的价格和新增服务条款如获通过将作为下一合同期物业续聘的合同条款或公开招投标的招标要求条款。)如对此方案有意见或建议，可在7日内向业主委员会反映。在听取业主反馈意见，完善方案后，业主委员会将以书面征求意见的形式召集业主大会，向本小区全体业主发放表决票进行表决”。2.《下一物业合同期(2020-2023年)物业费调整方案》，内载：“调价标准：底层住宅1.5元/平方米、二层及以上住宅1.9元/平方米、商业3.8元/平方米”，并定义下一物业合同期的服务类型为“提质改善型”。2019年12月17日，康城业委会发布《上海市闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会公告》，书面征求全体业主的意见。公告内载：“……三、表决票送达方式：根据《上海康城小区业主大会议事规则》约定，属下列情形之一的，均为表决票已送达：(一)从2019年12月17日起至12月24日止，由业委会委托各期居委会，选派工作人员当面送达，并由业主或同住人签收；(二)从2019年12月25日起至12月26日止，由工作人员(每组不少于2人)投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内；(三)从2019年12月27日起，按照业主提供的联系地址、通讯方式通过挂号信发送(如业主向小区相关部门提供的联系地址有误，则由业主自行负责)。属前款第(二)、(三)项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况……。四、大会表决形式：(一)专人送达、当场回收……(二)设投票箱……。根据康城《业主大会议事规则》的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者在反馈的表决票中不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已回收票中‘同意、反对、弃权’项的多数意见。投票起止日期：自2020年1月1日起至1月5日11：00时止。业主可在1月1日-1月4日上午9：00-11：00时，下午13：30-16：30到所在居委会投票，1月5日投票时间为9：00-11：00。六、大会召开时间、地点：业主委员会将于2020年1月5日下午13：30时，在瀑布湾道49号康城邻里中心4楼组织工作人员对表决票进行汇总统计，择日将表决结果在小区内公告”。其中，上海康城业主大会讨论事项表决票内载：“1.下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整，底层住宅1.50元/平方米、二层及以上住宅1.90元/平方米、商业3.8元/平方米。同意()(二维码)，反对()(二维码)，弃权()(二维码)；2.人行道路灯更新改造施工方案，同意()(二维码)，反对()(二维码)，弃权()(二维码)；3.康城部分主干道路面及人行道更新改造施工方案，同意()(二维码)，反对()(二维码)，弃权()(二维码)。”2020年1月5日，康城业委会组织召开康城小区业主大会。并于同日公示《闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会讨论事项表决票统计表》，其中关于下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案的投票结果为：同意票数4096，反对票数3313，弃权票数339，未提意见视作同意多数人意见票数18，无效票232，未反馈视作同意多数人意见票数4154，最终同意得票数8268。另备注总发放票数12152票，回收票数7998票，未反馈票4154票。统计表还对人行道路灯更新改造施工方案及康城部分主干道路面及人行道更新改造施工方案进行了票数统计。2020年1月7日，康城业委会公布《闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会表决结果公告》，内载：“……根据国务院《物业管理条例》的规定，业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本小区投票权数12152票，住户12133票，总建筑面积XXXXXXX平方米，住宅XXXXXXX.25平方米，表决票送达12152张，占业主人数100%，建筑物总面积100%，符合业主大会召开条件。会议审议通过了如下表决事项：下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案，同意票8268票，反对票3313票，弃权票339票，同意票占建筑面积比例68.27%，同意票占业主人数比例68.04%……”。另查明，上海市芸绮投资管理有限公司于2019年11月5日出具上海康城物业服务成本评估报告一份，内载：“……依据物业服务合同约定的服务标准，在规范化运作下，目前物业服务收支相抵，亏损0.3元/㎡*月，考虑到未来三年的人工成本、耗材价格上涨因素，我们建议如下：(一)保质型。……即底层为1.50元/㎡*月。二层及以上为1.9元/㎡*月。商铺物业服务收费标准应上调0.8元/㎡*月。即3.8元/㎡*月。……(二)提质型。……即底层为1.80元/㎡*月。二层及以上为2.20元/㎡*月。商铺物业服务收费标准为4.40元/㎡*月……”。本院认为，业主大会作出的涉及小区业主公共利益的决定应当限于法律、法规规定的范围并遵守法律、法规规定的程序。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，原告虽对《闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会讨论事项表决票统计表》、《闵行区上海康城小区关于召开下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案等事项的业主大会表决结果公告》均无异议，但主张评估公司的选取未经过业主大会表决、评估公司不具有评估的相应资质、评估内容无经过审计的物业收支情况作为依据、选票送达和计票均不规范。本院认为本案系争的物业服务费调整决定属于必须通过业主大会表决的事项，表决程序是否存在程序违法或侵害业主合法权益的情形是本案的主要争议焦点。关于选票送达，原告主张有业主1月4日才收到，距离投票结束时间较短，但并无证据表明业主未能在1月5日前进行投票。关于计票，原告认为“同意”与“不同意”在同一张纸上，可能存在因距离近而投票错误的情况、现场计票无业主监督、计票结果半小时才出结果、不允许业主录像拍照、选票存在没有动过的迹象，但对前述计票质疑并未提供证据加以证明。根据现有证据，被告在作出涉案表决过程中，通过发放表决票书面征求业主意见，且送达、回收表决票及表决程序均不存在违反法律规定的情形。故原告关于表决票程序所持异议之主张，缺乏依据，本院难以支持。关于投票结果，康城小区全体业主所持投票权共12152票，涉案表决中总计发放12152张表决票，回收7998票，未反馈4154票。就涉案上调物业费调整的决定，同意4096票、反对3313票、弃权339票，未提意见视作同意多数人意见18票，无效232票，未反馈视作同意多数人意见4151票。最终表决结果为同意8268票，反对3313票，弃权339票。鉴于涉案表决同意票数已超过50%，且“同意”票业主专有部分也已超过建筑物总面积50%，故被告作出的下一物业合同期(2020.3.1-2023.2.28)物业费调整方案事项的决定，于法有据，并无不当。原告要求撤销被告涉案物业服务费调整决定的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于评估报告，涉案决议确定下一合同期的服务类型为“提质改善型”，物业费收费标准以低于评估报告建议的标准作出了决议，原告认为评估报告内容不真实且对小区业主的决定产生误导，但未提供足具证明力的证据证明评估存在违法或严重失实等情形。现原告要求重新选取评估公司、由被告承担评估费并要求被告就评估问题作出说明，该请求不属于业主撤销权案件的审理范围，本院对此不予处理。本案中需指出的是，康城小区属业主人数较为庞大的小区，物业管理较之其他小区难度更高，业主和业委会同为小区的利益共同体，为维护小区共同利益，双方应加强沟通，各秉诚信。原告作为业主对小区管理积极监督的同时也应对小区管理的难度保有适当的宽容和理解。被告作为业主大会的常设机构，在日常履职中也应多倾听业主的意见和建议，以求在工作过程中更加规范、透明、公正。双方共同协作，才能实现小区管理的稳定和小区管理品质的提高。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，判决如下：驳回原告陈淼、丁明春的诉讼请求。案件受理费40元，由原告陈淼、丁明春共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  庄玲玲二〇二〇年五月二十八日书记员  姜晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。