云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云O111民初2132号原告（反诉被告）何龙源，男，汉族，1983年6月10日生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人：杨慧，北京盈科（昆明）律师事务所律师.特别授权代理。被告（反诉原告）昆明新科泌尿专科医院有限公司。住所云南省昆明市官渡区关上镇老民航路460号。法定代表人张文宗，总经理被告吴淑英，女，汉族，1971年6月16日生，身份证住址福建省莆田市秀屿区。两被告共同委托代理人：黄磊、刘涛，九夏律师事务所律师。特别授权代理。原告何龙源诉被告昆明新科泌尿专科医院有限公司（以下简称“新科公司”）、吴淑英租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，被告新科公司在提出答辩状期间针对本诉部分提起反诉，本院依法适用普通程序，由审判员朱蓉独任审判，于2020年5月13日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。上列原、被告的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何龙源诉称：2014年3月31日原告与被告吴淑英签署《房屋租赁合同》，双方约定原告将自己有使用权的房屋租赁给被告吴淑英作为经营医院使用，租期十年，租金按年支付，第一年租金326万元，以后每年递增6%。2014年至2016年9月9日期间，被告吴淑英依约足额交付租金。2016年9月10日至2018年9月9日两年间，被告新科公司欠付租金573,858元，并且被告新科公司自承违约并提前解除合同，原告同意解除，双方于2018年10月5日解除合同归还房屋。但是，被告新科公司至今仍未补足所欠租金。被告吴淑英是《房屋租赁合同》的签约人、新科公司有前法定代表人及全资股东，且与新科公司资产混同。诉请判令：被告新科公司支付应付租金573,858元，支付该款自2017年9月10日起至最终实际支付日的逾期付款利息；被告吴淑英对上述经济赔偿承担连带责任。被告新科公司辩称：被告新科公司在承租期间，于2018年提出退租的同时，与原告何龙源就租金的减免达成口头协议，原告何龙源系按双方口头协议约定的金额收取了租金，故不再欠付原告租金。另根据原告所诉，欠租的时间起点为2016年9月，至今已超过诉讼时效，请求驳回原告何龙源的诉讼请求。被告吴淑英辩称：被告吴淑英与原告何龙源签订《房屋租赁合同》及之后向何龙源支付租金均系履行职务的行为，应由新科公司承担责任。请求驳回原告何龙源对被告吴淑英的诉讼请求。反诉原告新科公司提起反诉称：2014年3月31日反诉被告何龙源与吴淑英签订了《房屋租赁合同》，约定承租人应向出租人缴纳20万元作为履约保证金，80万元为转让费，出租人在收到租金后应当提供租赁发票。承租租赁的房屋范围为一层952平方米，二层面积1630平方米，三层面积1804平方米，负一层面积为1111平方米。并具体约定了房屋租金为第一年326万元，第二年为342.3万元。合同签订后承租人按照合同约定支付履约保证金20万元及第一年度的房屋租金。但是在合同履行过程中反诉被告何龙源未向反诉原告提供发票，且将负一层三分之一的面积租赁给第三方开设洗车场一直使用至今。诉请判令反诉被告返还缴纳的履约保证金20万元，返还占用反诉原告负一层房屋的租金70万元。反诉被告何龙源辩称：反诉原告新科公司在承租期间于2014年5月14日签署《承诺书》，承诺在承租期满后不继续租赁时，应将房屋一楼大厅楼梯、后门楼梯恢复原状，反诉被告方应返还20万元履约保证金。反诉被告何龙源承租的负一层面积为2200平方米，分租给反诉原告的只是其中的一半1111平方米，另一半由反诉被告于2013年就另行出租开设洗车场。反诉原告的反诉请求没有事实依据，请求予以驳回。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，双方当事人对下列事实无争议：原告何龙源与被告吴淑英于2014年3月31日签订《房屋租赁合同》，由被告吴淑英向原告何龙源承租位于昆明市官渡区的房屋作为专科医院自主经营使用（暂定名昆明强生泌尿专科医院）。租赁期自2014年4月10日至2024年9月9日，具体楼层和面积为一层952Ｍ2，二层1630Ｍ2，三层1804Ｍ2，负一层1111Ｍ2。第一年租金为3260000元，第二年起每年租金递增5%，租金一年一付，乙方（吴淑英）须提前一个月支付下一年度租金。乙方（吴淑英）另应向甲方（何龙源）交付贰拾万元整作为履约保证金，本合同到期后，若乙方无违约事项，甲方在扣除相关费用（如存在的水、电费，未支付的房租房屋人为损坏）后在三个工作日内如数退还给乙方。合同签订后同，双方于2014年5月24日签订《承诺书》，就“昆明市官渡区一楼大厅楼梯、一楼后门楼梯改造”的相关事宜达成如下意见：“乙方在承租期满后若不继续承租房屋时，乙方应根据原楼梯结构进行恢复，如未履行承诺甲方将从履约保证金中扣除楼梯恢复费用”。合同签订后，吴淑英向何龙源支付履约保证金200000元后入场经营并开设了昆明新科泌尿专科医院有限公司，该公司于2014年10月31日注册登记成立，为自然人独资的有限责任公司，吴淑英持有该公司100%的股权。合同在履行过程中，吴淑英于2015年8月3日向何龙源支付租金3260000元，于2016年8月8日付租金3423000元，于2018年4月10日付租金3294150元，于2017年9月4日付租金3500000元。与合同约定的标准相较，未支付的部分共计573858元。合同在履行过程中，双方经协商，于2018年9月解除合同并将场地归还何龙源，但就合同的结算各持一辞，遂诉至本院主张前述请求。本案双方当事人争议的焦点为：一、新科公司是否存在欠付租金的情形？二、何龙源交付吴淑英负一层的面积是否达到合同约定的1111M2？三、合同解除后何龙源收取的履约保证金200,000元应否退还？四、吴淑英在本案中应否承担责任？五、本案的诉讼时效应如何计算？针对争议焦点一，被告新科公司抗辩，被告于2017年9月4日提出解除合同的同时向出租人何龙源支付租金3,500,000元，出租人何龙源接受上述款项，表明双方已就租金结算、出租人何龙源同意减免达成谅解，故新科公司不再欠付租金。本院认为，本案双方当事人就达成与履行租赁合同均形成了书面合同，双方并未在解除合同时就租金的减免达成书面意见，仍应以合同约定的金额进行结算。仅凭被告吴淑英付款、出租人何龙源收取款项的行为不能得出原告何龙源同意减免所欠租金的结论，被告新科公司、吴淑英的此项辩解不成立，本院不予采纳。对原告何龙源的此项诉讼请求，予以支持。针对争议焦点二，被告新科公司提交房屋移交清单及昆明市官渡区洁驰洗车店工商登记信息，欲证实何龙源在新科公司承租的官渡区民航路460号负一层经营汽车业务。反诉被告何龙源则提交其与昆明官渡区关上镇香条后村股份合作社于2003年3月26日签订的《租赁合同》，欲证实何龙源承租的老民航路上段460号地下停车场面积为2200平方米。本院认为，根据被告新科公司提供的上述证据，经营者为何龙源的昆明市官渡区洁驰洗车店成立于订立租赁合同之前的2012年11月22日，且本案出租方与承租方于2014年4月11日签署的移交清单已清楚记载负一层的面积为1111M2。根据上述证据，不能证实在新科公司经营期间，出租人何龙源占用负一层以及应向新科公司支付占用费的事实，故对反诉原告新科公司的此项反诉请求，不予支持；针对争议焦点三，本院认为，出租人何龙源与承租人吴淑英在《房屋租赁合同》及《承诺书》中就履约保证金有明确约定，现根据庭审查明的事实，楼梯结构被承租人拆建改建后未恢复，但并未影响出租房屋的整体使用，故对出租人何龙源“退还履约保证金的条件”尚未成就的观点不予采纳，应由出租人何龙源在合同解除后退还该笔履约保证金；针对争议焦点四，本院认为，新科公司虽为领取营业执照的独立企业法人，但新科公司为股东仅有一人（即本案被告吴淑英），且在履约过程中，均由吴淑英以昆明强生泌尿专科医院或本人的名义支付租金，足以证实吴淑英与被告新科公司存在财产混同的情形，故原告何龙源要求吴淑英承担连带责任的观点成立，本院予以采纳；针对争议焦点五，原告何龙源主张，双方签订的租赁合同履行期为十年，被告欠付租金时尚在履行期限内，故本案的诉讼时效应自2018年合同解除时起算。本院认为，被告新科公司欠租的行为与租赁合同的持续状态并行，以原告何龙源实际收取最后一项租金的时间2017年9月4日来计算此前欠付租金符合市场交易习惯，本院以该时间点为本案诉讼时效起算的依据，故原告何龙源起诉在该时间段内。同理，原告何龙源主张以2017年9月10日起计算逾期付款利息有事实及合同依据，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告昆明新科泌尿专科医院有限公司支付原告何龙源租金573,858元；二、反诉被告何龙源退还反诉原告昆明新科泌尿专科医院有限公司履约保证金200,000元；三、以上两项相抵，由被告昆明新科泌尿专科医院有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告何龙源373,858元，并自2017年9月10日起，依照中国人民银行同期流动资金贷款利率计付该款利息，至付清之日起；四、被告吴淑英对上述租金及逾期付款利息的给付承担连带责任；五、原告何龙源的其他诉讼请求不予支持；六、反诉原告昆明新科泌尿专科医院有限公司的其他反诉请求不予支持。本诉案件受理费9539元，由被告昆明新科泌尿专科医院有限公司、吴淑英承担7539元，由原告何龙源承担2000元；反诉案件受理费6400元由反诉原告昆明新科泌尿专科医院有限公司承担5000元，由反诉被告何龙源承担1400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  朱蓉二〇二〇年五月二十日书记员  于晶