重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民初88号原告（申请执行人）：重庆银行股份有限公司，住所地重庆市江北区永平门街6号，统一社会信用代码91500000202869177Y。法定代表人：林军，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖东锋，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘西持，重庆静昇律师事务所律师。被告（案外人）：彭世斌，男，1964年8月1日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈留，贵州教学律师事务所律师。被告（案外人）：彭丽，女，1972年3月15日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈留，贵州教学律师事务所律师。被告（案外人）：饶国琴，女，1939年9月27日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈留，贵州教学律师事务所律师。被告（案外人）：彭世洪，男，1967年1月27日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：范应普，贵州教学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈留，贵州教学律师事务所律师。第三人（被执行人）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司董事长。原告重庆银行股份有限公司（以下简称重庆银行）与被告彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪、第三人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告重庆银行的委托诉讼代理人刘西持，被告彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪的委托诉讼代理人范应普，到庭参加诉讼。荣达房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆银行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）渝执异66号执行裁定书；2.判决对荣达房地产公司名下位于贵州省贵阳市乌当区悦景新城32-A栋楼负二层11号、12号商业门面继续执行；3.本案诉讼费用由彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪承担。事实和理由：因重庆银行与荣达房地产公司、文学强、丁建英、文川、文黔借款合同纠纷一案，重庆银行向重庆市高级人民法院（以下简称重庆高院）提起诉讼，并对荣达房地产公司抵押财产进行了查封。重庆高院经审理作出（2019）渝民初9号民事判决书，判决重庆银行就（2016）乌当不动产证明第×××××号、（2016）乌当不动产证明第×××××《不动产登记证明》所记载的抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。现该判决已生效并进入执行阶段。在执行中，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪就前述抵押物中位于贵州省贵阳市乌当区悦景新城32-A栋楼负二层11号、12号商业门面提起执行异议，经重庆高院审理后作出（2019）渝执异66号执行裁定书，裁定中止对上述商业门面的执行。重庆银行认为，重庆高院作出执行裁定书的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条，但该条是针对在商品房买卖行为中对于买受人与拆迁安置人权利冲突的解决方式，并未赋予拆迁安置人享有对抗抵押权人的权利，故上述执行裁定书以此裁定中止对案涉房屋的执行属于法律适用错误。此外，我国现行法律并无拆迁安置人可以对抗抵押权人的规定，重庆银行对案涉商业门面享有抵押权，依法应当受到法律保护。彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪请求中止对案涉商业门面执行的请求于法无据，应当对案涉商业门面继续执行。彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪答辩称，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪取得案涉商业门面是通过产权调换而来，本质上是物权的互换，其对案涉商业门面享有的是物权期待权而非债权。根据《商品房买卖合同司法解释》第七条之规定，从拆迁人处购买补偿安置房屋的买受人所享有的权利滞后于被拆迁人，抵押权亦属于基于所有权而产生的处分权，抵押权人所享有的抵押权也应当滞后于通过产权调换方式取得的物权期待权。相关法律、司法解释对商品房买受人对抗抵押权人所作出的规定均属于买受人尚未取得物权的情形，而彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪对案涉商业门面所享有的权利本身即属于物权，系根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定基于事实行为而取得物权，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪对案涉门面占有使用的时间亦早于重庆银行设定抵押的时间。因此，重庆银行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理应予以驳回。荣达房地产公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆银行与荣达房地产公司、文学强、丁建英、文川、文黔借款合同纠纷一案，重庆高院于2019年1月2日立案受理。诉讼中，重庆高院根据重庆银行的诉讼财产保全申请，于2019年1月24日作出（2019）渝民初9号民事裁定书、（2019）渝执保6号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结荣达房地产公司、文学强、丁建英、文川、文黔合计价值290208417.04元的财产。2019年1月28日，重庆高院查封了荣达房地产公司名下位于贵州省贵阳市乌当区北衙路的商业、车库共82套、尚善御景小区的50套房屋及土地使用权（证号为乌国用2013第64号），并在房产所在地张贴了查封公告。2019年3月18日，重庆高院作出（2019）渝民初9号民事判决书，判决荣达房地产公司偿还重庆银行借款本金249374442.15元及利息、罚息、复利、违约金、律师费等，并由文学强、文川、文黔就相应债务承担连带清偿责任，重庆银行在上述债务范围内就（2016）乌当不动产证明第×××××号、（2016）乌当不动产证明第×××××号《不动产登记证明》所记载的抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决生效后，因荣达房地产公司等债务人均未履行付款义务，重庆银行遂向重庆高院申请强制执行，重庆高院于2019年9月24日立案执行，并于2019年10月8日作出（2019）渝执42号执行裁定书，裁定将该案指定由重庆市第五中级人民法院执行。执行中，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪向重庆高院提起执行异议，请求解除对贵州省贵阳市区悦景新城32-A栋楼负二层11号、12号门面的查封。重庆高院于2019年10月23日作出（2019）渝执异66号执行裁定书，裁定中止对荣达房地产公司名下位于贵州省贵阳市乌当区悦景新城32-A栋楼负二层11号、12号商业门面的执行。重庆银行对该裁定不服，遂提起本案诉讼。另查明，2008年4月21日，荣达房地产公司（拆迁人、甲方）与彭世斌（原户饶国琴）、彭世洪、彭丽（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定：甲方经乌当区人民政府批准在贵阳市乌当区北衙村北衙路地区进行项目建设，修建经济适用房，并于2007年9月10日取得拆许字[2007]第50号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围内涉及乙方乌当区北衙村北衙路的房屋，建筑面积1138.62平方米。乙方将房屋所有权证、土地使用权证交甲方送有关部门注销，并于2008年4月28日前搬迁完毕。甲方以乌当区北衙村北衙路房屋（建筑面积831.1平方米）与乙方进行产权调换，乙方补给甲方9542.4元。后双方发生纠纷，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪遂于2015年1月19日提起诉讼。2015年7月13日，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪与荣达房地产公司达成民事调解书，确认荣达房地产公司于2015年7月17日前将位于乌当区北衙路7号悦景新城32－A负二层11号、12号门面交付给彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪等内容。2015年7月16日，荣达房地产公司与彭世斌、彭世洪达成《楼宇交接书》，荣达房地产公司将案涉商业门面交付给彭世斌、彭世洪，彭世斌、彭世洪补交了面积差额款。还查明：重庆银行与中泰信托有限责任公司（以下简称中泰信托公司）签订《资金信托合同》，约定重庆银行自愿将2.5亿元资金委托中泰信托公司用于向荣达房地产公司提供贷款，用于尚善御景项目建设。2016年3月18日，荣达房地产公司与中泰信托公司签订《抵押合同》，约定荣达房地产公司向中泰信托公司借款2.5亿元，并以包括贵阳市乌当区北衙路18号（悦景新城）国有出让土地使用权及其在建工程（乌国用2014第044号）在内的财产设定抵押，后双方于2016年3月23日办理了抵押登记。2018年6月1日，中泰信托公司向重庆银行发出《信托财产分配通知书》，通知提前终止信托。重庆银行于2018年10月24日作出《宣布贷款合同提前到期及提前收回贷款通知书》，向荣达房地产公司宣布提供终止贷款合同并提前收回全部贷款。以上事实，有《民事判决书》《执行裁定书》《房屋拆迁产权调换协议》《民事调解书》《楼宇交接书》《抵押合同》《不动产登记证明》以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系重庆银行所提起的申请执行人执行异议之诉,其缘由在于其作为申请执行人申请执行荣达房地产公司名下的案涉商业门面时，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪作为案外人提起执行异议，人民法院支持彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪的执行异议后，重庆银行不服而提起本案诉讼。执行异议之诉案件的审查重点在于案外人对执行标的所享有的民事权益是否可以对抗申请执行人的执行，而案外人对执行标的所享有的民事权益能否对抗执行是由案外人对执行标的所享有的民事权益是否具有优先性来确定的。在本案中，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪对案涉商业门面所享有的民事权益是其作为被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权益，而重庆银行对案涉商业门面享有的却是其作为抵押权人对抵押权所享有的抵押权。因此，本案的审查重点便是被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权益是否优先于抵押权人对抵押物享有的抵押权。对此，本院认为，从我国现有法律体系上讲，应当认定被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权益优先于抵押权人对抵押物享有的抵押权，其理由如下：首先，《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。根据该条规定可知，被拆迁人取得拆迁安置房屋的基础在于所有权调换，如果拆迁人将拆迁安置房屋另行出卖给他人的，被拆迁人可以优先于其他买受人取得拆迁安置房屋。在该条规定中，其他买受人的身份并未受到限制，房屋消费者亦应包含在内。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定可知，建设工程的承包人对建设工程所享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而商品房消费者在交付全部或者大部分款项后对商品房所享有的权益又优先于建设工程的承包人对建设工程所享有的建设工程价款优先受偿权。最后，根据上述论述可知，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的权益优先于商品房消费者，商品房消费者对所购商品房所享有的权益优先于建设工程的承包人对建设工程所享有的建设工程价款优先受偿权，建设工程的承包人对建设工程所享有的建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权人对作为抵押物的商品房所享有的抵押权。由此不难看出，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的权益优先于抵押权人的抵押权。在本案中，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪于2008年4月21日便与荣达房地产公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，约定荣达房地产公司经政府批准在贵阳市乌当区北衙村北衙路地区修建经济适用房，并取得《房屋拆迁许可证》，拆迁范围内涉及彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪乌当区北衙村北衙路的房屋，荣达房地产公司以乌当区北衙村北衙路房屋与彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪进行产权调换。此后，荣达房地产公司与彭世斌、彭世洪达成《楼宇交接书》，荣达房地产公司将案涉商业门面交付给彭世斌、彭世洪。因此，彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪对案涉商业门面所享有的民事权益是其作为被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，而重庆银行对案涉商业门面所享有的是抵押权，由于被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的权益优先于抵押权人的抵押权，故彭世斌、彭丽、饶国琴、彭世洪可以对抗重庆银行的执行。综上所述，重庆银行的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告重庆银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费22004.4元，由原告重庆银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  谭振亚审判员  廖晓莹审判员  姜圆圆二〇二〇年五月二十八日书记员  **平