山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初1512号 原告：日照银行股份有限公司,住所地山东省日照市烟台路197号。 法定代表人：王森，董事长。 委托诉讼代理人：宋卿，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：冯峰，男，该公司职工。 被告：张斌，男，1970年11月8日出生，汉族，居民，住山东省日照市。 被告：日照铭泰房地产开发有限公司，住所地山东省日照市绿舟南路68号(辉煌国际海港城1号。 法定代表人：孙文杰，经理。 委托诉讼代理人：徐淑峰，山东振鲁律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：韩丽，山东振鲁律师事务所专职律师。 原告日照银行股份有限公司诉被告日照铭泰房地产开发有限公司、张斌金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照银行股份有限公司的委托诉讼代理人冯峰，被告日照铭泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩丽、被告张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照银行股份有限公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法判令被告张斌立即偿还原告借款本金人民币374017.29元及实际还款日的应付利息、复息、罚息(按借款合同约定计付至实际还款日)，被告日照铭泰房地产开发有限公司对上述贷款承担连带保证责任；2.本案的诉讼费、保全费由上述被告承担。事实与理由：原告日照银行股份有限公司与被告张斌于2006年8月17日签订了个人住房贷款借款合同，同时被告日照铭泰房地产开发有限公司在担保人栏内盖章确认了保证担保责任，约定借款金额为人民币68万元整，利率为年利率5.44%，约定还款方式为等额本息，借款用途为购房，借款到期日为2026年08月17日。借款合同签订当日，原告向被告张斌足额发放借款本金人民币68万元整。借款期间，被告张斌未能按照合同约定按时还款，原告多次催要仍然有374017.29元本金未还，为了维护原告的合法权益，现诉请人民法院依法判令上述被告立即按合同约定，履行还款义务，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告张斌辩称：借款属实，已偿还部分本息，房产已由案外人申请拍卖，款项在东港区法院。 被告日照铭泰房地产开发有限公司辩称：不同意承担保证担保责任，原告与铭泰公司之间的担保合同无效，根据公司法第十六条规定，公司向他人提供担保必须有董事会、股东会的决议，本案中铭泰公司为张斌担保没有经过董事会、股东会的决议，所以是无效的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交如下证据：证据一、日照银行与张斌的《借款凭证》，2006年8月17日我行向张斌足额发放借款金额68万元，用于购房，期限20年；证据二、《日照市商业银行个人购房借款合同》，约定了张斌贷款68万元用于购买日照市东港区辉煌国际海港城的住房，借款人张斌，保证人日照铭泰房地产开发有限公司在合同签字处签字盖章；证据三、《欠款明细》打印件，证明被告张斌尚欠借款本金374017.29元。 被告张斌发表质证意见为：证据属实，无异议。 被告日照铭泰房地产开发有限公司发表质证意见为：对《借款凭证》的真实性无法确认，请求法院确认；对于《个人购房借款合同》，原告提交的与被告处的合同不一致，第二被告处的合同第九页合同附件一抵押物清单中有抵押物清单，抵押物是张斌的海港城二小区001座一单位602号，抵押物的原值是97.936万元，折扣率69.43%，抵押值68万元；对于证据三，罚息标准超过国家规定的标准，根据《人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发2003251号）第三条规定，逾期贷款，罚息利率由现行的按日万分之2.1计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%到50%,本案合同约定的罚息是日万分之五。 被告日照铭泰房地产开发有限公司提交如下证据：证据一、被告处的借款合同及抵押物清单复印件，庭后提供原件核对，证实第一被告以购买的房屋作为借款合同的抵押物；证据二、日照市东港区人民法院（2019）鲁1102执恢247号之三《民事裁定书》一份，证实张斌所有的涉案房屋被东港区法院以人民币1507420元的价格拍卖。 原告发表质证意见为：对于证据一因被告未提供原件无法核对，要求被告提交原件；对于证据二的真实性不清楚。 被告张斌发表质证意见为：无异议。 原告庭后提交《董事会（股东会）决议》一份。 被告张斌发表质证意见为：真实性不清楚，如果属实，这也是铭泰房地产与日照银行银海支行的承诺，我本人购买房屋后，交齐了首付并缴纳了保险，在抵押清单上签字，履行了自己的义务。没有办理抵押是日照银行与铭泰房产的事情，因此损失这一块被告不应承担，如果需要被告承担，在房屋拍卖过程中，日照银行和铭泰房地产就直接支取了，不需要再起诉被告。他们应该对自己的过失承担责任。 被告日照铭泰房地产开发有限公司发表质证意见为：无异议。 被告张斌未提交证据。 经审查，对双方无异议的证据，本院予以确认，对双方有异议的证据，本院将结合关联证据予以综合确认。上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 被告张斌因购买住房向原告申请贷款68万元。2006年7月25日，被告日照铭泰房地产开发有限公司向原告出具《董事会（股东会）决议》一份，同意为购买日照铭泰房地产开发有限公司开发的“辉煌国家.海港城”项目下楼房的购房人自日照市商业银行银海支行与借款人签订借款合同之日起至日照铭泰房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等权属证明文件交日照市商业银行银海支行保管之日止，向日照市商业银行银海支行申请个人购房贷款提供连带责任保证，担保最高限额为金额人民币贰亿元。 2006年8月17日，被告张斌（借款人、抵押人）、被告日照铭泰房地产开发有限公司（保证人）与原告（贷款人）签订编号为日商个房借银海字2006年026号《个人购房借款合同》一份，合同约定贷款金额人民币（大写）陆拾捌万元，贷款用途为借款人购买坐落于日照市东港区的住房，贷款利率为月利率4.7925‰，贷款期限为20年，自2006年8月17日起至2026年8月17日止。借款人按月归还贷款本息（一次性还本付息除外）共240期，借款人自愿按等额本息还款方式归还贷款本息，借款人如未按约定的时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之五罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利。《个人购房借款合同》中约定了抵押条款，借款人(即抵押人)保证以其有权处分的本合同的房产和本合同所附《抵押物清单》列示财产的全部权益抵押给贷款人(即抵押权人)，作为偿还本合同项下之借款的担保，并保证承担法律责任。抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息(包括按本合同第九条规定所计收的复利)、罚息以及实现债权的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、拍卖费、差旅等费用。《个人购房借款合同》还约定了保证条款，保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按本合同约定及贷款人的要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息(包括按本合同第九条规定所计收的复利)、罚息以及实现债权的诉讼费、仲裁费、律师费、评估费、拍卖费、差旅等费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保期限自贷款人向借款人通知提前收回贷款之日起两年。合同还约定了其他条款。被告张斌在借款人及抵押人处签字，原告在贷款人处盖章，被告日照铭泰房地产开发有限公司在保证人处盖章。 《个人购房借款合同》附件一为《抵押物清单》，清单载明，被告张斌将海港城二小区001座1单元602号抵押给原告，原值为97.936万元，折扣率为69.43%，抵押值为68万元。 2006年8月17日，原告按约向被告张斌发放借款本金68万元，《借款凭证》记载还款日期为2026年8月17日，贷款利率为4.7925‰，每月还款额为4774.56元，每月20日扣款。 截至2020年4月7日，被告张斌尚欠原告借款本金374017.29元。经催要未果，原告诉至本院，请求依法处理。 另查明，本院于2019年10月14日作出（2019）鲁1102执恢247号之三的《执行裁定书》，将涉案房屋拍卖，拍卖价格为1507420元。 本院认为，原告与被告日照铭泰房地产开发有限公司、张斌签订的《个人购房借款合同》，被告日照铭泰房地产开发有限公司向原告出具的《董事会（股东会）决议》，均系各方当事人真实意思表示，其内容不违背法律、行政法规禁止性规定，原告与各被告之间的借款及保证担保合同关系均成立且合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告按约向被告张斌发放借款68万元，履行了合同义务。被告张斌作为借款人亦应按约履行还本付息义务。然借款期间，被告张斌未能按照合同约定按时还款，亦未支付足额借款利息，显属违约。被告日照铭泰房地产开发有限公司辩称，罚息标准超过国家规定的标准，根据《人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款，罚息利率由现行的按日万分之2.1计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%到50%。根据《人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第四条规定：对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行。涉案合同已明确约定逾期罚息利率为日万分之五,原告主张的罚息符合合同约定，故本院对被告辩称不予采纳。综上所述，对于原告要求被告张斌归还原告剩余借款本金374017.29元及至实际还款日的应付利息、复息、罚息(按借款合同约定计付实际还款日)的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 被告日照铭泰房地产开发有限公司作为诉争借款承担连带责任人，因发放借款68万元未超过其担保的借款本金余额，担保人对借款人即被告张斌所欠原告借款本息承担连带清偿的义务。故原告要求被告日照铭泰房地产开发有限公司对诉争借款承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告日照铭泰房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告张斌追偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告张斌于本判决生效之日起七日内归还原告日照银行股份有限公司借款本金374017.29元及利息、罚息等(按借款合同约定计付至实际还款日止)； 二、被告日照铭泰房地产开发有限公司对被告张斌的上述第一项偿还义务承担连带清偿责任；被告日照铭泰房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告张斌追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6910元，减半收取3455元，均由被告张斌、日照铭泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  刘善霞 二〇二〇年五月二十日 法官助理赵兰倩 书记员张翠翠