山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终4709号上诉人（原审被告）：王世赟，男，1976年11月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：贾清，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国辉，山东海右律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑承涌，男，1971年7月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琨，山东祥天律师事务所律师。上诉人王世赟因与被上诉人郑承涌房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王世赟上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回郑承涌的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由郑承涌承担。事实与理由：一审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误。一、一审法院认定王世赟已付房款总额是1011740.8元，证人唐某收到王世赟支付的88259.2元及40万元两笔款项未计入已付房款中，认定事实错误。（一）唐某在涉案房屋买卖合同中是作为出卖人的履约担保人出现的，也是房屋买卖合同的主体，依据房屋买卖合同第七条的约定，出卖人及履约担保人共同负责买卖合同更名，所有涉及出卖人应当承担的责任和义务，均由出卖人和履约担保人共同承担。出卖人及履约担保人都有权收取王世赟的房款或更名费，所有以房款或者更名费名义收取的买受人的款项都应抵扣房款。（二）王世赟支付给济南历下区国有资产运营有限公司（以下简称运营公司）的911740.8元，是王世赟委托证人刘某转账给毛某，毛某转账给唐某，唐某再转账给运营公司。郑承涌认可该笔款项的收取，其允许唐某收取王世赟款项。（三）即使郑承涌没有授权唐某代其收款，但依据民法总则第一百七十二条规定，王世赟有充分理由相信唐某有代理权，构成表见代理。1.唐某作为房屋买卖合同中的履约担保人，与郑承涌共同承担该买卖合同中的义务和责任。2.唐某曾收取王世赟911740.8元，由唐某代其支付给了运营公司，而郑承涌对此认可。3.结合王世赟一审中提交的唐某与郑承涌之间的合作协议，两人存在内部合作关系，既然郑承涌允许唐某收取911740.8元房款，就没有理由不认可唐某收取的上述两笔款项。其中的88259.2元，是为了与911740.8元凑足100万元，由王世赟于2014年7月31日付款当日委托刘某转款给唐某，由唐某给王世赟出具了100万元的收到条。其中的40万元，是唐某以办理房屋买卖合同更名为由向王世赟收取的。（四）郑承涌与唐某系内部合作关系，是否出资及房款如何分配，是另一法律关系，应另案解决。在房屋买卖合同关系中王世赟没有义务了解其内部合作关系，也没有义务为其分配房款收益。王世赟支付的上述两笔款项事实清楚，且其是善意的，唐某的收款行为依法也构成了表见代理，故两笔款项应当抵扣应付房款。二、一审法院认定双方在房屋买卖合同中约定的合同更名不能作为付款条件，且王世赟实际占有涉案房屋基本实现了合同目的，属于认定事实错误和适用法律错误。（一）双方在房屋买卖合同中约定的付款条件有效，且存在可履行性。依据双方签订的房屋买卖合同第三条第2款约定，待郑承涌与运营公司签订的房屋购买合同更名到王世赟名下时，王世赟支付郑承涌房款总计至190万元。合同更名实践中往往都是原买卖合同协商解除，然后在原买受人的协调下，原出卖人再与第三人重新签订房屋买卖合同，并不是直接将原房屋买卖合同中的买受人更名，这种交易方式并不违法。因涉案房屋所有权尚未登记在郑承涌名下，故双方约定合同更名的付款条件仍存在实际可履行性。依据民法总则第一百五十八条规定，民事法律行为可附条件。双方约定的合同更名，并不违背法律或行政法规的强制性规定，也存在实际可履行性。王世赟在房屋买卖合同中的主要目的是取得房屋所有权，并非实际占有和使用。依据物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记。涉案房屋产权尚在运营公司名下，王世赟虽已实际占有，但并未从法律上取得房屋所有权。（二）现房屋买卖合同尚未更名到王世赟名下，且房产证也未办理到王世赟名下，所以双方约定的付款条件并未成就，郑承涌现无权要求王世赟支付剩余房款。双方签订的房屋买卖合同第三条第2款的真实意思是，待房屋购买合同更名到乙方名下，然后支付大部分房款，乙方从运营公司处直接获得办理房屋所有权登记的请求权，即王世赟无需经过郑承涌即可从原出卖人处办理产权登记时，方可支付大部分房款。（三）王世赟在合同履行过程中没有过错，而郑承涌存在过错，应当由其承担不利后果。2018年9月27日，运营公司就已经完成了涉案房屋所有权的初始登记。而郑承涌在起诉请求解除涉案房屋买卖合同未得到支持的情况下，并没有积极办理房屋买卖合同更名手续或者办理房屋产权登记，而是向王世赟要求支付剩余房价款，不应得到法律支持。双方约定的付款条件尚未成就，且合同更名义务在郑承涌，王世赟对此没有任何过错。即使合同更名无法完成，结合双方在合同中的约定的付款条件，郑承涌应当尽快办理产权登记至自己名下，然后再过户登记至王世赟名下，同时向王世赟主张支付所有剩余房款。而郑承涌怠于办理房屋产权登记，视为其对于双方约定的付款条件及王世赟合同目的的实现具有恶意，故应当作出对其不利的判决。郑承涌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回王世赟的上诉，维持原判。理由：一、王世赟转给唐某的88259.2元及40万元两笔款项与本案无关。（一）唐某既非涉案房屋的出卖方，又没有出卖方的明确授权，其无权代出卖方收取房款。郑承涌与王世赟签订的房屋买卖合同第三条明确约定，乙方（王世赟）应在本合同生效之日起2014年7月31日中午12点前，支付结清应付给运营公司的房款，该付款凭证或收据交乙方保管，同时甲方（郑承涌）为乙方出具收款收条。由此可知，王世赟向运营公司付清郑承涌欠运营公司房款系其合同义务。王世赟实际通过证人唐某转到运营公司只能证明其付清运营公司的房款事实，不能实现其他证明目的。合同明确约定，王世赟向郑承涌支付购房款，郑承涌从未授权他人代收房款，也未指示王世赟向他人支付购房款。（二）唐某、李宝刚作为履约担保人，买卖合同中明确其担保的责任范围为房屋合同的更名及郑承涌的责任和义务，不存在其他内容，不能以此推定唐某能代表郑承涌收取房款。（三）（2017）鲁0102民初2423号生效判决书可确定王世赟陈述及唐某证人证言的虚假性。判决书第6页确定王世赟累计向郑承涌支付1011740.8元房款，2014年7月30日支付给郑承涌购房款10万元；2014年7月31日代郑承涌向运营公司支付购房款911740.8元。该判决系2018年4月10日作出，截止该日王世赟累计共付房款1011740.8元，尚欠房款988259.2元。王世赟主张其2016年转给唐某的钱为涉案房款，与其在2423号案件中陈述及法庭查明的事实不符，存在虚假陈述、证人作伪证的情况。（四）郑承涌认可王世赟代其付清运营公司房款，并不能以此推出唐某得到郑承涌的授权代收房款，因此，王世赟以其通过唐某转款至运营公司为由确定唐某有权代郑承涌收取房款的主张不能成立。（五）郑承涌通过工商查询得知，王世赟与唐某、刘某共同经营公司，在多个公司担任职务，存在密切的经营往来。本案不构成表见代理，王世赟、唐某均参与房屋买卖合同的签订，不存在善意第三人的情形。（六）王世赟以“郑承涌与唐某、李宝刚签订三方协议”为由，声称其2016年向唐某转款为支付给郑承涌的购房款，理由不能成立。三方协议签订的主体为郑承涌、唐某和李宝刚，王世赟非协议主体，其在庭审向法庭提交，不具有合理性，存在与唐某恶意串通的情况。根据三方协议，郑承涌委托唐某、李宝刚将涉案房产更名至王世赟名下，郑承涌支付相应报酬，合作内容仅限更名支付报酬，不存在郑承涌与唐某、李宝刚对涉案房屋共同享有权利。一审时，唐某不知道郑承涌从运营公司购买涉案房产的具体情况，自认其没有出资，主张合伙购房关系不成立。三方协议签订后，各方均未履行约定的更名义务，该义务也违反法律强制性规定，对各方均不具有约束力。综上，唐某无权代郑承涌收取王世赟的购房款，王世赟提交的银行流水及唐某的证人证言不具有可信性。王世赟以合同约定的付款条件未成就，拒绝向郑承涌支付剩余购房款，理由不成立。二、合同虽约定待房屋购买合同更名至王世赟名下，支付房款至190万元，但是该约定违反法律强制性规定，且合同是否更名不属于当事人双方个人意愿所能达成，且至今未能实际履行，因此，约定合同更名已不能作为付款条件，王世赟已实际占有涉案房屋多年，合同目的基本实现，王世赟应自确认双方房屋买卖合同效力之日起支付房款至190万元，剩余10万元办理房产证后结清。郑承涌与王世赟签订房屋买卖合同时，郑承涌将涉案房产的情况均向王世赟披露，郑承涌对涉案房产没有办理房产证不存在任何过错。对于合同更名的约定系王世赟提出，其作为完全行为能力人且经营多家房产经纪公司，应清楚正常程序办不了更名。因唐某声称其认识运营公司领导，可以帮忙联系办理更名，为此郑承涌与唐某、李宝刚签订三方协议，约定唐某、李宝刚办理更名成功后其愿意支付报酬。郑承涌对此约定不存在任何过错，更无恶意，不应承担责任。郑承涌向一审法院起诉请求：1.判令王世赟支付购房款888259.2元；2.本案诉讼费用由王世赟承担。一审法院认定事实：2011年2月23日，运营公司与郑承涌签订房屋买卖合同，约定郑承涌购买运营公司位于盛福花园中林路北侧公建*号楼*层5号房，商业用途，建筑面积为174.16平方米，每平方米6380元，房款总计1111140.8元，自来水一户一表费600元/户，总计1111740.8元；合同第四条约定，买受人交纳全部房款经确认到账后领取钥匙。房屋交于买受人2年内，出卖人协助买受人办理房产证等相关证件。郑承涌实际向运营公司支付房款20万元。2014年7月30日，郑承涌（甲方）与王世赟（乙方）签订房屋买卖合同，约定郑承涌于2011年与运营公司签订房屋购买合同，购买了盛福花园中林路北侧公建*号楼*层5号房，总房款1111740.8元，郑承涌已付20万元，郑承涌同意把此房屋转卖给王世赟。双方约定上述房屋总价款为人民币200万元（此价格包含该房所有权更名）；合同第三条约定：乙方应在本合同生效之日起2014年7月31日中午12点前，支付结清应付给运营公司的房款，该付款凭证或收据交乙方保管，同时甲方为乙方出具收款收条。待甲方与运营公司签订的房屋买卖合同更名至乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，剩余10万元办理房产证后结清；合同第四条约定：乙方结清甲方应付运营公司的剩余房款费用的同时，甲方办理运营公司房屋交接手续。乙方另支付甲方10万元房款，同时将房屋买卖合同原件和收据等所有该房屋的手续交给乙方。该房屋所有权益转让至乙方；合同第五条约定：乙方未按本合同规定的付款时间付清首期款项，则视为乙方违约。违约金20万元整。如甲方未配合乙方办理合同更名手续，则视为甲方违约。违约金20万元整。双方如有一方违约，则合同解除；合同第七条约定：甲方、履约合同担保人负责房屋买卖合同更名，乙方配合办理更名签字手续。甲方、乙方房屋买卖交易中，所有涉及卖方人应承担的责任和义务，均由甲方和履约合同担保人共同承担。郑承涌、王世赟各自在合同中甲方、乙方处签名，唐某、李宝刚在履约合同担保人处签名。2014年7月30日，王世赟向郑承涌支付购房款10万元，郑承涌出具收条一份。2014年7月31日，王世赟代郑承涌向运营公司支付房款911740.8元，郑承涌将其购房手续交付给王世赟，王世赟取得并占有上述房屋。2017年3月28日，郑承涌向一审法院提出诉讼请求，因涉案房屋无法更名，王世赟仅支付房款1011740.8元，郑承涌无法拿到剩余房款，合同目的无法实现，请求判令解除郑承涌与王世赟签订的房屋买卖合同，判令王世赟返还郑承涌与运营公司签订的房屋买卖合同原件及3张收据，判令王世赟返还涉案房屋并支付房屋占用费30万元。王世赟不同意解除双方签订的房屋买卖合同，认为合同合法有效，即使不能更名，也完全可以通过房产证办理过户登记手续的方式履行。2018年4月10日，一审法院作出（2017）鲁0102民初2423号民事判决书，认定郑承涌与王世赟签订的房屋买卖合同合法有效，判决驳回郑承涌的全部诉讼请求。该判决书已发生法律效力。另查明，2018年9月27日运营公司取得涉案房屋房产证，登记房屋坐落为济南市历下区盛福片区61号楼沿街公建105号，房产证号济南20180197052，面积178.88平方米。本案审理中，王世赟主张2014年7月31日通过刘某向唐某银行账户转账88259.2元，2016年11月10日王世赟向唐某银行账户转账40万元，均为唐某代收的购房款，用于盛福花园中林路北侧公建*号楼*层5号房屋办理更名过户费用，如该房屋没有更名过户至王世赟名下，则该款项从郑承涌、李宝刚、唐某三人所签的协议收益中唐某的份额内扣除。王世赟提交郑承涌与李宝刚、唐某三人签订的协议书，证明郑承涌及李宝刚、唐某存在内部合作关系。证人刘某、证人毛某证明代王世赟向唐某转款的事实，证人唐某证明其与郑承涌及案外人李宝刚系合伙关系，三人合作出资购房，但唐某认可未对涉案房屋出资，唐某认可收到王世赟房款，将收到的88259.2元转付给李宝刚了，收到的40万元自己花费，用于更名的应酬。郑承涌认可2014年7月30日收到王世赟10万元房款及2014年7月31日由王世赟直接交到运营公司房款911740.8元，不清楚唐某代收的款项，认为李宝刚、唐某只是担保合同更名，无权代替收取房款，不认可证人唐某的证言及王世赟的主张。一审法院认为，郑承涌与运营公司签订房屋买卖合同，向运营公司购买涉案房屋，因郑承涌未向运营公司付清房款911740.8元，郑承涌将房屋转卖给王世赟，双方签订了房屋买卖合同，并由郑承涌及履约担保人承诺向运营公司办理房屋买卖合同更名。2014年7月30日，王世赟向郑承涌支付购房款10万元，向运营公司付清郑承涌所欠房款911740.8元。上述事实，双方均无异议。2017年3月28日，郑承涌未能为王世赟办理房屋买卖合同更名的情况下，郑承涌提起诉讼，请求解除双方之间的房屋买卖合同，王世赟不同意解除。一审法院作出的（2017）鲁0102民初2423号民事判决书，确认双方之间的房屋买卖合同合法有效，判决驳回了郑承涌的诉讼请求。故王世赟应按照合同约定履行向郑承涌支付剩余房款的义务，郑承涌负有为王世赟办理房屋权属证书的义务。合同约定“更名至乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，剩余10万元办理房产证后结清”，一审法院认为，郑承涌向运营公司购买房屋，已付清购房款，运营公司负有为其办理房屋权属证书的义务。所谓的更名，是重新签订王世赟与运营公司的房屋买卖合同，该约定并非郑承涌与王世赟个人意愿即能达成，并且至今未能实际履行，因此“约定合同更名”已不能作为付款的条件，且王世赟已实际占有涉案房屋多年，合同目的基本实现，应自确认双方房屋买卖合同效力之日起，王世赟支付房款至190万元，剩余10万元办理房产证后结清。对于证人唐某收到的88259.2元、40万元是否可以视为王世赟支付的购房款。一审法院认为，证人唐某与案外人李宝刚作为房屋买卖合同中履约担保人，协助郑承涌办理房屋买卖合同更名手续，合同中并没有约定唐某有权代替郑承涌收取王世赟的购房款，且唐某的收款行为未得到郑承涌的认可，故王世赟主张上述款项系支付的购房款，证据不足，一审法院不予采信。王世赟应支付房款至190万元，已付1011740.8元，郑承涌主张王世赟向其支付购房款888259.2元的请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：王世赟向郑承涌支付购房款888259.2元，于判决生效之日起十日内履行。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12680元，由王世赟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑承涌提交证据1.济南尚本房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告四份，拟证明王世赟与证人唐某、刘某从2006年11月8日至今共同经营多家公司，存在频繁经济往来。证据2.济南市自然资源和规划局2019年4月3日出具的复函原件一份，拟证明涉案房产目前不具备办理产权证书过户的条件。王世赟质证称，对证据1真实性无异议，该证据记载的内容与本案争议焦点无关，该证据能够证明唐某与王世赟之间有业务合作关系，正是因为互相熟悉才存在以唐某为主、让双方诉讼当事人存在业务合作的可能性，该证据不能实现郑承涌的证明目的。对证据2无异议。经审查，郑承涌提交的上述证据与本案争议焦点无关联，本院在本案中不予采信。二审查明，2018年4月10日，历下区人民法院作出的（2017）鲁0102民初2423号生效民事判决书，在查明事实部分认定：郑承涌与王世赟房屋买卖合同签订后，王世赟累计向郑承涌支付1011740.8元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，王世赟已付购房款的数额如何认定，是否应当继续支付购房款至190万元。关于已付购房款的数额如何认定的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实,当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。（2017）鲁0102民初2423号民事判决书认定，截止2018年4月10日，王世赟在双方签订房屋买卖合同后累计向郑承涌支付购房款1011740.8元，王世赟本案中主张的其他两笔购房款共计488259.2元的支付时间均在该文书作出之前，但王世赟并未对该案提起上诉；在王世赟未能提交相反证据足以推翻上述生效文书的情况下，一审判决认定王世赟已付购房款数额为1011740.8元，并无不当，本院予以确认。王世赟主张唐某作为涉案房屋买卖合同的主体，有权收取购房款，与合同约定的出卖方为郑承涌，唐某仅系履约合同担保人而非出卖方不符；亦与合同条款“甲方、履约合同担保人负责房屋购买合同更名…所有涉及卖房人应承担的责任和义务，均由甲方、履约合同担保人共同承担”不符，根据该条款无法推断得出唐某有代郑承涌收取购房款的权利，故王世赟主张向唐某支付的488259.2元亦应当认定为购房款的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王世赟应否支付购房款至190万元的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同中约定，“待甲方与运营公司签订的房屋购买合同更名到乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，余10万元办理房产证后结清”，王世赟依据该约定主张办理更名系其支付剩余购房款的条件，但该条款在未征得案外人运营公司同意的情况下为其设定了就涉案房产重新签订合同的义务，案外人是否履行该义务并不以郑承涌、王世赟的意志为转移，因此，一审法院认定合同更名不能作为付款条件，并结合王世赟占有使用涉案房产多年的事实，判决王世赟继续支付购房款888259.2元，剩余10万元办理房产证后结清，并无不当，本院予以确认。综上所述，王世赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12683元，由上诉人王世赟负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年五月二十日法官助理 杨志颖书 记 员 李在利