广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初16748号原告：陈可盈，女，1983年1月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：周倩仪，系广东诺臣律师事务所律师。被告：陈永佳，男，1979年9月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：欧志鹏、刘超韦，均系广东红棉律师事务所律师。原告陈可盈与被告陈永佳物权保护纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行审理。原告陈可盈的委托诉讼代理人周倩仪、被告陈永佳的委托诉讼代理人刘超韦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈可盈向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告腾空交还广州市天河区清风南街7号1702房（以下简称案涉房屋）；2.被告向原告支付案涉房屋的使用费（按每月40000元的标准，从2019年1月10日起计至被告实际腾空交还案涉房屋之日止）；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2019年1月9日参加广州市天河区人民法院在阿里拍卖平台进行的案涉房屋项目的公开竞价活动，以最高应价胜出，拍卖成交价格为21385298元。2019年1月10日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书，裁定被执行人王雪名下的案涉房屋归本案原告所有。同年4月9日，原告取得案涉房屋的《不动产权证书》。被告一直非法占用案涉房屋。原告多次找被告要求其停止侵权，但被告不予理会，现仍占用案涉房屋。被告的行为已侵犯原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失。被告陈永佳辩称：一、案涉房屋拍卖程序违法。从原告的证据可知，原告于2019年1月9日以网上竞价方式竞买案涉房屋，但是广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2019年2月14日才对本案被告提出的优先购买权及使用权异议的复议申请作出终审裁定，即在广州中院还没有最终否定本案被告的优先购买权之前，广州市天河区人民法院已启动拍卖程序，原告获得案涉房屋的程序违法。二、在原告竞买案涉房屋前，被告与案涉房屋的原产权人签订租赁合同，约定租赁期限自2013年7月25日至2025年6月24日，且被告已一次性付清租金。根据买卖不破租赁原则，被告理应有权继续使用案涉房屋直至租赁合同期限届满。三、案涉房屋拍卖时，被告已就案涉房屋提起执行异议，广州市天河区人民法院作出裁定后，被告授权代理人刘超韦向广州中院申请复议，但被告在收到本案诉讼材料之后才知悉广州中院已于2019年2月14日作出终审裁定，驳回本案被告的复议申请。终审裁定中没有本案被告代理人刘超韦的信息，广州中院也没有将终审裁定以有效方式送达给本案被告，即被告是在收到本案诉讼材料之后才知悉其对案涉房屋的使用受限制，因此，被告即便需要向原告支付使用费，也应当自收到本案诉讼材料之日起算。四、原告主张的房屋使用费标准没有依据。中介公司公布的租金金额是基于房屋业主的要求及出租房屋的客观条件如装修、配套家私家电等因素综合确定的，因此，原告以中介公司公布的同一楼盘的其他房屋的租金参考价作为计付案涉房屋使用费的标准有失偏颇。原告主张的使用费应以政府部门公布的租金参考价或评估机构出具的结果为依据。经审理查明：本院在（2017）粤0106执2058号申请执行人广发银行股份有限公司广州分行与被执行人王雪、广州明奕轩进出口贸易有限公司借款合同纠纷一案（以下简称2058号案）执行过程中，于2017年5月23日裁定拍卖登记在被执行人王雪名下的案涉房屋。此后，异议人陈永佳提出书面异议，以其与王雪于2013年7月25日签订的租赁合同约定王雪将案涉房屋出租给陈永佳、租赁期限自2013年7月25日起至2025年6月24日止、每月租金为20000元且其已依约将案涉房屋12年的租金合计2880000元交付给王雪并居住于案涉房屋至今为由，提出关于确认陈永佳为案涉房屋自2013年7月25日至2025年6月24日期间的合法承租人、对案涉房屋享有使用权及确认其对案涉房屋享有优先购买权等请求。本院经审查后，于2018年11月7日作出（2018）粤0106执异790号执行裁定书，裁定如下：“一、驳回异议人陈永佳的异议。二、去除异议人陈永佳在案涉房屋的租赁权”。之后，陈永佳不服上述裁定，向广州中院申请复议。广州中院经审查后，于2019年2月14日作出（2019）粤01执复12号执行裁定书，裁定如下：“驳回陈永佳的复议申请，维持广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106执异790号执行裁定。本裁定为终审裁定”。案涉房屋最终由陈可盈以最高价21385298元竞得。本院遂于2019年1月10日作出（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书，裁定如下：“一、王雪名下的案涉房屋归买受人陈可盈所有。二、买受人陈可盈可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。本裁定送达后立即生效”。上述裁定书于2019年3月5日送达给陈可盈。2019年4月9日，房地产管理部门核发了案涉房屋的《不动产权证书》，载明：权利人为陈可盈，用途为住宅，建筑面积为198.15平方米等内容。陈可盈还提供以下证据：1.录音光碟（1张；已出示手机。陈可盈称对话双方为其诉讼代理人周倩仪和陈永佳及其配偶，对话时间为2019年4月24日，地点为案涉房屋）及其书面整理材料，用于证明陈永佳确认其占用案涉房屋。2.“链家”租赁信息截图（打印件。显示：凯旋新世界广粤尊府3室2厅2卫、面积199平方米、楼层为中楼层/16层、有电梯的房屋的房租为每月38000元等内容），用于证明案涉房屋同一小区的面积、楼层相仿的房屋的月租金接近40000元。陈永佳发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，通过录音可知陈永佳不知道广州中院已作出复议的终审裁定。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；该证据不能反映案涉房屋的真实租金，每套房屋的租金均是根据房屋业主及房屋的装修、楼层、座向等情况确定的，中介公司发布的租金标准不等同于陈可盈可获得的租金。庭审中，陈可盈和陈永佳均确认案涉房屋属于天河区猎德街的凯旋新世界楼盘的电梯楼。关于案涉房屋的使用费计付标准问题。陈永佳认为应以房地产管理部门公布的案涉房屋的同地段同类房屋租金参考价或有资质的评估机构评估的租金标准为依据。陈可盈则称其不同意按照房地产管理部门公布的案涉房屋的同期同地段的房屋租金参考价计算使用费，因为同地段的房屋租金标准仅是范围内的一般标准，但房屋的实际租金要根据房屋的朝向、楼层、面积、装修、家私家电的情况进行评估；如果陈永佳不同意其主张的租金标准，其同意找相应的评估机构进行评估。本院遂告知陈可盈：如需申请评估应于本院指定期间内提交申请书，逾期不提交书面申请则视为陈可盈在本案中不申请评估；但即使提交书面申请，最终是否启动评估程序也由本院审查后决定。陈可盈认为其已提交上述证据2证明其主张，如陈永佳有异议，应由陈永佳承担举证责任。陈可盈没有提交评估申请书。关于陈永佳抗辩称案涉房屋的拍卖程序违法的问题，本院已于庭审中告知陈永佳：案涉房屋的拍卖程序不属于本案的审查范围。另，广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日公布《2019年广州市房屋租金参考价》，其中载明：位于广州市天河区猎德街的“清风南街”路段的居住用房（电梯楼）2019年的租金参考价为建筑面积100元/平方米·月。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”。王雪因拖欠债权人债务，其名下的案涉房屋由本院委托进行司法拍卖，陈可盈以最高价竞得，本院于2019年1月10日作出（2017）粤0106执2058-5号执行裁定书，裁定案涉房屋归买受人陈可盈所有，上述执行裁定书于2019年3月5日送达给陈可盈。依据上述规定，陈可盈自2019年3月5日起依法享有案涉房屋的物权。关于陈可盈主张陈永佳腾空交还案涉房屋的问题。本院认为，陈永佳在2058号案执行中已提出执行异议，请求确认其为案涉房屋自2013年7月25日至2025年6月24日期间的合法承租人、对案涉房屋享有使用权及确认其对案涉房屋享有优先购买权等请求，但本院和广州中院经审查后已先后裁定驳回陈永佳上述异议和复议申请，即陈永佳在案涉房屋的租赁权已被生效裁判文书裁定去除，陈永佳继续居住于案涉房屋没有合法依据。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。陈可盈作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，本院对陈可盈上述诉讼请求予以支持。考虑到陈永佳一家在判决后需要一定时间腾空搬离案涉房屋，本院酌情判令陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内腾空交还案涉房屋。关于陈可盈主张陈永佳按照每月40000元的标准支付2019年1月10日起至实际腾空交还案涉房屋之日止的使用费问题。陈可盈主张陈永佳支付无权占用案涉房屋期间的使用费合法合理，本院予以支持。房屋使用费应从陈可盈取得房屋所有权之日即2019年3月5日起算，陈可盈主张从2019年1月10日起算，本院不予支持。陈永佳无权占用案涉房屋期间的截止日为案涉房屋腾空交还给陈可盈之日。陈可盈主张房屋使用费按照40000元的标准计付，但其提供的前述证据不足以证明其主张，且未在本院指定期间内对上述标准申请评估，应承担相应的举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予支持，并据此认定案涉房屋的使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段住宅房屋的租金参考价计付，2019年之后的租金参考价尚未公布，参照2019年的上述租金参考价的标准计付使用费。综上，案涉房屋的使用费应按照建筑面积198.15平方米、建筑面积100元/平方米·月的标准从2019年3月5日计至陈永佳腾空交还案涉房屋给陈可盈之日止。按照上述标准计付，案涉房屋的每月使用费为19815元。对于陈可盈主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内，腾空广州市天河区清风南街7号1702房并交还给原告陈可盈。二、被告陈永佳于本判决发生法律效力之日起30日内，向原告陈可盈支付上址房屋的使用费（按照每月19815元的标准，从2019年3月5日计至实际腾空交还上址房屋之日）。三、驳回原告陈可盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3500元，由原告陈可盈负担2645元，被告陈永佳负担855元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  叶少冰人民陪审员  罗汉强二〇二〇年五月二十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠