广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终330号上诉人（原审原告）：李志文，男，1962年9月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区*************。委托诉讼代理人：谈肇峰、陈凤仪，广东砚正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏志华，男，1971年5月12日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区***************。委托诉讼代理人：陈金瑞、黎少艳，广东政勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：慕容少波，男，1973年2月12日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区******委会五队。上诉人李志文、苏志华因与被上诉人慕容少波租赁合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1441号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李志文及其委托诉讼代理人谈肇峰、苏志华的委托诉讼代理人陈金瑞、被上诉人慕容少波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李志文提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持李志文的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由苏志华与慕容少波承担。事实与理由：1、2008年3月26日，李志文与慕容少波签订《鱼塘猪场租赁合同》，租赁期限从2008年4月1日至2016年3月21日止，李志文收取慕容少波105000元保证金(押金)。签订合同后，慕容少波在交纳前两年的租金后，就将案涉土地交由苏志华单独使用，并由苏志华向李志文交租，李志文认为慕容少波与苏志华是存在某种合作关系。既然慕容少波实际上已退出与李志文的租赁关系，为什么慕容少波在2011年左右退出租赁后至今长达9年之久仍没有向李志文提出返还105000元保证金的权利主张，这一点从逻辑上讲不通。李志文是有理由相信慕容少波自始至终仍没有退出本案场地租赁关系，与苏志华是存在合作关系，并与苏志华共同向李志文承租案涉土地进行合作经营。2、李志文与高要市*******有限公司(以下简称广新公司)分别于2004年8月8日、2004年8月23日、2004年12月19日、2008年3月26日签订了《“荔林生态”鸡养殖承包合同》《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》《补充承包合同》《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》后，因资金周转问题，曾于2008年6月30日通过《报告》向广新公司请批获得了将案涉土地转包(租)的权利。李志文把案涉土地再行转租给慕容少波和苏志华的行为合法有理，李志文和慕容少波、苏志华租赁关系成立并持续至今。依据合同法第二百二十四条规定，即使未经广新公司同意，李志文也有转租权利。李志文与慕容少波、苏志华之间租赁关系不应因此而被认定无效。3、李志文自2004年承包案涉土地至今就已投入了高达约85万元用于案涉土地的房屋、棚舍、设施等财产的搭建和安装等，广新公司亦在合同中对上述投入进行了确认，《补充承包合同》证明以上事实。2008年4月，慕容少波与苏志华在向李志文承租案涉土地交接时也有对案涉土地原有的财物进行盘点，并整理成《盘点表》，有慕容少波签字确认，案涉土地原有的房屋、棚舍、物品及用具等财物就已经存在。但是至今案涉土地原有的房屋、棚舍、物品及用具等财物现已不复存在，慕容少波和苏志华损毁案涉土地上的设施设备事实明确。2019年3月李志文到案涉土地催收租金时发现，慕容少波和苏志华已经改变了养殖模式并拆毁了双方签订合同时清点的猪舍等设施，正在养鹅。根据《鱼塘、猪场租赁合同》第四条、第九条的约定，慕容少波和苏志华的行为已构成根本违约行为，应向李志文承担赔偿损失的违约责任。根据合同法第二百一十九条、第二百二十二条的规定，慕容少波和苏志华应按照约定使用经营案涉土地及土地附着物，并妥善保管好案涉土地上原有附着物和相关设备等财物，但慕容少波和苏志华在没有征得李志文的同意下就肆意改变和损毁案涉土地原有财物，应向李志文承担损害的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实不清，请二审法院查明事实，依法改判支持李志文的诉讼请求。苏志华辩称，1、李志文未能提供证据证明其对案涉土地投入53万元、具体包含了哪些设施设备以及设施设备的价值分别为多少的事实，也未能举证证明《盘点表》上列明物品的所有权归属于李志文。根据李志文与广新公司于2004年签订的《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》，广新公司于2004年8月23日将案涉土地发包给李志文时，场地已有旧猪场共49卡和新猪场共37卡，这些新猪场和旧猪场的所有权归属于广新公司。李志文于2008年3月26日将案涉猪场和鱼塘出租给慕容少波时，盘点的新猪场数量仍为37卡，无新建，旧猪场原有49卡却没有。《盘点表》上列明物品并非全部是李志文投资购买或增建。根据《补充承包合同》前言第一句，李志文主张的53万元投入实际是养殖管理投入，并非其主张用于案涉土地的房屋、棚舍、设施等财产的搭建和安装。《补充承包合同》陈述李志文拟将进行的投入只是合同双方在协商承包事宜时的计划，不能作为李志文实际投入的依据。李志文未能举证证明苏志华或慕容少波实施了故意损毁房屋、棚舍、物品及用具的行为，也未能举证证明苏志华或慕容少波实施的该损毁行为造成的相应损失，更未能举证证明该损失与苏志华或慕容少波的行为存在因果关系。2、根据肇庆亨昌实业投资有限公司(以下简称亨昌公司)出具的《证明》，案涉瘦蛇塘鱼塘和养猪场在内475515.7平方米土地已于2012年5月12日被亨昌公司通过转让方式取得。根据买卖不破租赁原则，虽然《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》约定有效期延至2021年8月26日，但原合同的权利义务由买受方亨昌公司继受。根据《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》的约定，李志文必须在当年8月26日前缴清承包费，否则发包方有权终止协议。李志文在一审庭审中承认2016年8月26日之后无缴纳案涉土地的承包费。因此，针对李志文的违约行为，亨昌公司有权单方终止李志文与广新公司签订的《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》、要求李志文支付欠付的承包费及返还已收取的租金利益。因此，李志文已丧失对案涉土地的承包权，不再享有对案涉瘦蛇塘鱼塘和养猪场的转租权，不是本案适格的原告，其提出要求判令解除李志文与慕容少波、苏志华之间的土地租赁关系及返还土地的诉求不应得到支持。综上所述，李志文提出的上诉请求、事实及理由均不能成立，请二审法院依法查明事实，判决驳回李志文的上诉请求。慕容少波辩称，慕容少波承租了涉案场地两年至2010年就已经退出，李志文也是清楚的，对于李志文与苏志华的承租事宜，慕容少波退出时已经说清楚与其无关。苏志华提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回李志文的起诉；3、本案诉讼费用由李志文承担。事实与理由：一审法院一方面否认李志文享有合法转租权，另一方面却判决苏志华向李志文返还场地及支付场地占用费，显然系事实认定错误。苏志华提交书面申请要求追加案涉土地使用权人亨昌公司为本案第三人参加诉讼，以查明李志文是否享有对案涉租赁物的承租权，一审法院却不予追加，程序违法，认定事实不清。理由如下：1、李志文取得对案涉瘦蛇塘鱼塘和养猪场的承租权必须同时满足以下两个前提条件，一是李志文与发包方签订了承包合同且在承包期限内；二是李志文已按照承包合同的约定履行了主要义务即给付承包费。本案中，李志文未能举证证明2016年8月26日之后其已向土地使用权人交纳了承包费。根据权利义务相对等的原则，李志文自2016年之后不再享有对案涉瘦蛇塘鱼塘和养猪场的承租权。因而无权提起本案诉讼，不是本案适格的原告，依法应裁定驳回其起诉。2、苏志华经了解，发现包括案涉瘦蛇塘鱼塘和养猪场在内的475515.7平方米土地已于2012年5月12日被亨昌公司通过转让方式取得。亨昌公司从2012年取得案涉土地后从未收取李志文支付的承包款，也未同意将案涉土地承包给李志文。根据买卖不破租赁原则，原合同的权利义务由亨昌公司继受，李志文必须在当年8月26日前缴清承包费，否则发包方有权终止协议。一审庭审后苏志华从亨昌公司处得知，该公司已向李志文发出了书面解除合同通知，李志文对案涉租赁物不再享有承租权，因而无权占有物业和收取场地占用费。即便苏志华需要返还《鱼塘、猪场租赁合同》约定的瘦蛇塘鱼塘和养猪场场地和支付场地使用费，也应当向亨昌公司履行，而不应当向李志文履行。综上所述，一审法院遗漏诉讼当事人、程序违法，导致认定事实不清，判决不公，请二审法院予以改判。李志文辩称，1、2008年李志文获得了广新公司的授权，可知李志文已获得了合法的承租和转租权。李志文有按时交租，而且从李志文与广新公司于2008年3月26日签订的合同，可知李志文获得的租赁期限已延长至2021年8月26日。因此，李志文将案涉土地转租给慕容少波和苏志华是合法的。2、本案是李志文与慕容少波、苏志华之间的租赁合同纠纷，是本案所有租赁合同的相对人，而广新公司和亨昌公司不是本案的当事人，也不是本案合同的相对人，与本案无关。且苏志华和慕容少波并没有提供直接的证据证明李志文与案外人广新公司或者亨昌公司已解除租赁合同关系，李志文是本案的适格原告。慕容少波对苏志华的上诉没有异议。李志文向一审法院提出诉讼,请求判令：1、解除慕容少波、苏志华与李志文的土地租赁关系；2、慕容少波、苏志华立即将所租赁的土地归还给李志文；3、慕容少波、苏志华立即向李志文支付土地占用费，按每月6666.7元计算，计至慕容少波、苏志华向李志文归还土地时止，计至起诉之时暂为33333元；4、慕容少波、苏志华赔偿在其承租期间损毁的李志文所出租的土地上原有的房屋、棚舍、物品及用具共计53万元；5、慕容少波、苏志华赔偿因其违约仍不退还承租土地而造成的李志文养殖损失每月4.2万元；6、本案诉讼费用由慕容少波、苏志华共同承担。一审法院经审理查明：2004年8月8日，李志文与广新公司签订《“荔林生态”鸡养殖承包合同》、同年8月23日签订《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》、同年12月19日签订《补充承包合同》，约定由李志文承包广新公司所有的花果山养鸡场及设施（包括“瘦蛇塘”猪场），承包人转包给他人，须先征得发包人同意后方可进行等条款。2008年3月26日，李志文与广新公司再签订《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》，承包期限双方延续至2021年8月26日。李志文举证证明向广新公司交纳了相应的承包金。2008年3月26日，李志文与慕容少波签订《鱼塘、猪场租赁合同》，约定将李志文租赁的瘦蛇塘鱼塘和养猪场场地转租给慕容少波承包，租金每年7万元，每年一次性支付且以后在每年对应日支付，期限自2008年4月1日起至2016年3月31日等条款。承包期满后李志文陈述该场为苏志华实际经营，并由其交纳租金（通过银行转账支付）。慕容少波则陈述其实际只经营两年，之后三方经口头协商，将上述合同场地整体转让给苏志华经营，其已经退出承包租赁。《鱼塘、猪场租赁合同》到期后，李志文与苏志华经口头协商约定，由苏志华继续租赁使用该上述场地经营，但未有场地设施交接的相关依据，双方协商租金由原来每年7万元提升至8万元。苏志华在使用过程中，李志文认为2019年慕容少波、苏志华均没有按合同约定在3月支付当年租金，且经到场地查看催收租金时发现，慕容少波、苏志华改变了养殖模式并损坏原场地的设施，李志文为维护其自身权益向法院提起上述诉讼。庭审中李志文确认苏志华已经交纳2018年3月31日至2019年4月1日的租金，另外李志文对其提出的设备设施损失没有提交相关证据予以证实。本案庭审后苏志华认为李志文对涉案场地不具有合法租赁权，土地使用权证反映所有权人为亨昌公司，并提出申请追加亨昌公司为本案第三人参加诉讼。本案在审理过程中，李志文向该院提出财产保全申请，该院依法作出（2019）粤1204民初1441-1号民事裁定书，在价值60万元范围内查封苏志华名下财产。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。结合当事人的起诉、答辩及该院查明的事实，本案争议的问题为：一、关于李志文与慕容少波签订的《鱼塘、猪场租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同签订的程序和合同的内容不违反法律强制性规定，故合同为有效合同。本案中《鱼塘、猪场租赁合同》已经到期，双方权利义务已经终止，且没有证据证实慕容少波继续履行该合同。李志文请求慕容少波归还租赁标的物及支付占用费等诉求，理据不足，该院依法不予支持。二、关于李志文与苏志华关系问题。在合同期满后李志文陈述，该租赁场地为苏志华实际经营，并按原《鱼塘、猪场租赁合同》履行，租金由原来每年7万元提升至8万元，苏志华亦予以确认并实际使用该场地。李志文与苏志华没有签订书面租赁合同，双方有租赁的合意，依照合同法规定应视为不定期租赁。但另一方面综合前期李志文与广新公司签订《“荔林生态”鸡养殖承包合同》《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》《补充承包合同》等约定，承包人转包给他人，须先征得发包人同意后方可进行，其后补充协议约定李志文与广新公司延续承包期限至2021年8月26日，李志文未提交证据证实出租给苏志华是否经得原出租方广新公司同意。李志文再行转租明显属于违法，双方租赁关系不成立。由于苏志华实际对涉案场地占有使用，其依法应向承租人李志文返还场地并支付场地占用费，占用费可参照双方约定的年租金8万元标准计算自2019年4月起至返还时止。李志文主张赔偿损失的请求，未有提交相关证据证实，理据不足，该院不予支持。苏志华认为李志文对涉案场地不具有合法租赁权，并提出申请追加亨昌公司为本案第三人参加诉讼，但该申请与本案无直接租赁法律关系，且租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，为此该院对该申请不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏志华应于该判决生效之日起三十日内向李志文返还《鱼塘、猪场租赁合同》约定的瘦蛇塘鱼塘和养猪场场地，并向李志文支付自2019年4月起场地占用费，按每月6666.66元标准计算至返还时止；二、驳回李志文的其他诉讼请求。本案一审受理费5160元、保全费3520元，合共8680元，由李志文负担8400元，苏志华负担280元。二审中，慕容少波没有提交新证据，李志文提交如下新证据：1、《报告》，拟证明李志文已向广新公司请批获得了将案涉土地转包（租）的权利，李志文与慕容少波、苏志华之间租赁关系合法有效；2、图片，拟证明案涉土地的附着物、房屋、猪舍、水电设施等物品被损坏，而且鱼塘被分为两部分的事实，案涉土地上的经营模式已由养猪、养鱼转变为养鹅的事实。苏志华提交如下新证据：1、亨昌公司营业执照、2、核准变更登记通知书，拟证明案涉土地的土地使用权人亨昌公司的主体信息，亨昌公司原名称为高要市亨昌实业投资有限公司的事实；3、《证明》，拟证明案涉土地的土地使用权人亨昌公司已解除了李志文与广新公司签订的《鸡场、猪场、鱼场剩菜剩饭合同补充协议》，李志文未取得涉案场地合法转租权，无权提起本案诉讼的事实。经质证，苏志华认为，对李志文提交报告的真实性由法院认定，对关联性是不予确认的。理由如下：1、李志文所提供的该份报告，只能证明李志文将案涉土地转租给慕容少波当时是履行了相应手续，经得发包人同意，但是该转租行为成立的前提要件是李志文按照承包合同及补充合同的约定履行了按时交纳承包费的义务。由于李志文从2016年8月26日起没有向广新公司或者土地新产权人亨昌公司交纳相应的土地承包费，按照承包合同及补充协议的约定，发包方有权终止协议。而根据亨昌公司出具的证明其已经解除了与李志文的承包合同及补充协议，因此，李志文不享有对案涉土地的承包权，因而不再享有对案涉土地转租的权利。2、对图片的真实性庭后核实，针对关联性有异议，李志文所提供的6张照片，无法证明案涉土地出租当时设施设备的现状与拍摄图片当时现场的不同，李志文应当同时提交转租当时土地设施设备的图片用于对比证明，而其所提供的6张照片无法直观反映出原设施设备的情况，以及其主张设施设备被损坏的情况。至于李志文所主张养殖种类的改变，即属于租赁方的自主经营权，而养殖鹅只同样是属于农业养殖，在本质上与其他种类养殖是没有区别的，不存在经营场地性质的改变。另外，李志文每年催交租金时均会到案涉鱼塘进行场地查勘并了解经营情况，其最迟在2019年3月之前清楚苏志华养殖鹅只的事实，而且在租赁合同期满之前，李志文多次前来鱼塘与苏志华协商租赁合同期满后的租赁事宜，从未提及对苏志华养殖鹅只有异议，也未提及对所谓设施设备被损坏有异议。慕容少波认为其退出租赁场地后没有再去过，对于现场情况不清楚。李志文认为，对苏志华提交证据1、2的真实性、合法性由法院核实，对其关联性有异议，本案为李志文与慕容少波、苏志华之间的租赁合同纠纷，亨昌公司作为案外人与本案没有任何关联。对证据3的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，理由如下：1、该证据日期为2019年11月26日，是在一审判决作出之后取得的，苏志华有与案外人亨昌公司恶意串通的故意。2、该证明仅是亨昌公司单方面作出的一个文书，并没有李志文的签名确认，对李志文没有任何法律效力，即使有法律效力也是待定的。因此，该份证据并不足以证明李志文与亨昌公司已解除租赁合同关系。根据合同法第二百二十九条规定的买卖不破租赁原则，李志文从广新公司取得了承租和转租权之后，亨昌公司获得了该土地使用权，并不影响李志文与广新公司原签订合同的有效履行。慕容少波认为其租赁了两年涉案场地，三方也说清楚，以后由苏志华交租，对于以后的事慕容少波不清楚。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2008年6月30日，李志文出具《报告》给广新公司，内容为：“本人由于近段时间资金出现了问题，因此需把承包贵公司的生态养殖基地中的部分场地转包（租）他人，特望批准！”。广新公司加具“同意按规定转包并办理有关手续”的意见并加盖其公章。本院认为，本案系租赁合同纠纷。李志文与广新公司签订《“荔林生态”鸡养殖承包合同》《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》《补充承包合同》，取得涉案场地的承包经营权，其后征得发包人同意进行转包。李志文与慕容少波签订《鱼塘、猪场租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：1、李志文是否可以主张涉案场地的租赁权利；2、李志文主张苏志华赔偿案涉土地设施设备毁坏损失是否成立。关于李志文是否可以主张涉案场地的租赁权利的问题。李志文与慕容少波签订的《鱼塘、猪场租赁合同》已经履行届满，双方的合同权利义务已经终止，且李志文没有证据证实慕容少波继续履行该合同。李志文请求慕容少波归还租赁标的物及支付占用费等事实依据不足，本院不予支持。在合同期满后李志文陈述该租赁场地为苏志华实际经营，并按原《鱼塘、猪场租赁合同》履行，租金由原来每年7万元提高至8万元，苏志华亦予以确认并实际使用该场地。李志文与苏志华没有签订书面租赁合同，双方达成租赁合意，但租期不明确，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，应视为李志文与苏志华存在不定期租赁关系。由于苏志华拖欠李志文2019年4月的租金，李志文提出解除租赁关系并要求苏志华返还场地。苏志华对涉案场地仍在占有使用，其应向李志文返还场地并按照双方约定的年租金8万元标准自2019年4月起计算场地占用费至返还时止给李志文。苏志华上诉认为李志文不具有涉案场地的合法租赁权，并提出申请追加亨昌公司为本案第三人参加诉讼，但李志文与广新公司签订《“荔林生态”鸡养殖承包合同》《花果山猪场和“瘦蛇塘”承包合同》《补充承包合同》，补充协议约定李志文与广新公司延续承包期限至2021年8月26日，李志文取得涉案场地的承包经营权在前，涉案场地所有权发生变动在后，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案场地原合同的权利义务由亨昌公司承接。苏志华提供亨昌公司的证明内容仅是其单方面陈述，李志文予以否认，无法证明亨昌公司已与李志文解除承包合同及补充承包合同等。李志文与亨昌公司、苏志华之间是相互独立的租赁合同法律关系，根据合同相对性原则，苏志华在本案中无权以李志文违反与亨昌公司的合同约定为由抗辩。因此，李志文具有涉案场地的合法租赁权，是本案的适格原告，可以主张其租赁权利。苏志华上诉认为李志文不具有涉案场地合法租赁权而无权占有物业和收取场地占用费的法律依据不足，本院不予采纳。关于李志文主张苏志华赔偿案涉土地设施设备毁坏损失是否成立的问题。李志文与苏志华的不定期租赁关系尚未解除，李志文至今未能收回租赁标的物，双方没有办理有关案涉场地的交接手续，案涉土地设施设备是否有损坏、损失价值为多少尚未确定，李志文主张苏志华赔偿案涉土地设施设备毁坏损失的条件尚未成就，李志文日后可另行主张。综上所述，李志文、苏志华的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11453元，由李志文负担10320元，苏志华负担1133元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  张秀丽审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月十四日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲