重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1798号上诉人（原审被告）：杨雷，男，1988年2月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：罗嵛榆，重庆广贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思睿，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：勾正英，女，1976年7月8日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈荣业，男，1962年6月18日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：万伶，重庆百君律师事务所律师。上诉人杨雷因与被上诉人勾正英、陈荣业房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初8286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人杨雷的委托诉讼代理人罗嵛榆、杨思睿，被上诉人勾正英、陈荣业的共同委托诉讼代理人万伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨雷上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实及理由：1.一审认定事实错误。杨雷在合同履行中主动就租金支付方式与勾正英进行协商，但勾正英于2018年9月30日通知杨雷解除合同。杨雷随即表示需搬空屋内相关物品但遭勾正英阻拦，勾正英于2018年10月1日对房屋进行违法断电，并于10月3日张贴招租启示。之后杨雷要求勾正英归还物品并办理房屋交接，但双方直至2018年11月14日才交接房屋。2.一审认定双方于2018年9月30日合意解除合同错误。按照合同约定，杨雷拖欠租金超过5天，勾正英才有权解除合同，故勾正英在2018年9月30日并无合同解除权。对杨雷而言，其与勾正英微信沟通的本意是协商降租或变更支付方式，并非解除合同，相反是勾正英毁约,违法解除合同。另，合同解除需采用书面形式，双方以微信形式协商的结果不具有合同解除的效力。3.勾正英违法解除合同及断水断电，应对杨雷的损失进行赔偿。4.勾正英要求杨雷于2018年9月30日合同解除当天搬离房屋，与常理不符，客观上也无法完成。勾正英在2018年10月1日封铺后，杨雷即未再占用使用房屋，房屋由勾正英控制。勾正英采取封铺、断水断电等措施是导致杨雷无法搬离的原因。故杨雷不应支付房屋占用费、违约金及占用期间的物业管理费等费用。勾正英、陈荣业共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由：1.勾正英、陈荣业与杨雷系合意解除合同，合同解除合法有效。2.根据双方在一审举示的证据，可以证明在双方办理交接手续前房屋一直由杨雷掌控，杨雷应支付房屋占用费、物业费等相应费用。3.杨雷作为完全民事行为能力人，应对商业经营活动具备独立判断能力，在其不能履行合同义务的情况下应采取合理措施减少双方损失。4.杨雷所称勾正英封铺、断水断电与客观事实不符，其主张的损失亦无充分证据加以证明。即使勾正英确对房屋断水断电，亦是在双方合意解除合同之后，并且杨雷在此之前已张贴告示该店将不再经营，故勾正英对商铺断水断电的行为对杨雷并未产生损失。勾正英、陈荣业向一审法院起诉请求：1.判决杨雷支付勾正英、陈荣业从2018年10月1日至2018年11月14日房屋占用使用费22000元；2.杨雷向勾正英、陈荣业支付逾期交付房屋的违约金37000元；3.杨雷支付勾正英、陈荣业房屋占用期间的物业管理费300元；4.杨雷支付勾正英、陈荣业补办水电卡的费用70元；5.本案诉讼费由杨雷承担。一审法院认定事实：勾正英、陈荣业系位于重庆市南岸区南坪珊瑚路X号X栋X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积为48.33平方米。2017年9月11日，勾正英（甲方）与杨雷（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将前述房屋租赁给杨雷用于饮食，房屋租赁期从2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金15000元，租金支付方式：第一年，按每半年为一期支付：（第一期为2017年10月1日；第二期为2018年3月31日前），第二、三年按每年为一期支付，（第二年租金于2018年9月30日前支付，第三年租金于2019年9月30日前支付）。本合同终止时，乙方应在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，乙方须需保证屋内的固定附着物、设备、设施完好（自然磨损除外）。合同终止时乙方延期交付房屋，每逾期一天，应向甲方支付双倍日租金的违约金。乙方逾期支付租金，每逾期一天，则需按应付租金的千分之十支付违约金，拖欠租金超过5天，甲方有权解除本合同，收回房屋；甲方通知乙方解除合同3日后，房屋内遗留物品，视乙方放弃，甲方有权处置。乙方提前解除合同，应提前30天通知甲方，租金押金不予退还。签订该《房屋租赁合同》后，勾正英、陈荣业将涉案房屋交付杨雷，杨雷在涉案商铺经营mumu奶茶。根据合同约定，杨雷应当在2018年3月31日前缴纳2018年4月至9月的房屋租金90000元。2018年3月27日，勾正英通过微信要求杨雷支付2018年4月至9月的房屋租金，杨雷表示目前还没有盈利，一天只有500元营业额，只够租金，并且商铺位置不好，人流量少。2018年4月1日，2018年4月4日、2018年4月8日、2018年4月11日、2018年4月12日、2018年4月13日，勾正英通过微信多次催收租金，直至2018年4月17日，杨雷才将2018年4月至9月的房屋租金90000元支付给勾正英。2018年9月20日早上10:53，勾正英给杨雷发送微信“杨雷！你好！下期租金在这个月底以前付。提前给你打个招呼。谢谢！”“麻烦你给财务提前做好沟通哈！”杨雷回答“嗯好的”2018年9月28日，勾正英再次给杨雷发微信，要求其在2018年10月1日前存入下一年度租金，共计18万元，杨雷在微信中与勾正英协商，请求将租金分两次支付，并表示上半年都亏，下半年才有点起色，确实没有找到钱，无法一次性支付，勾正英不同意分期支付，要求杨雷按照合同的约定一次性支付一年的房屋租金。2018年9月30日早上，勾正英再次催收杨雷，要求杨雷在当天内存入租金。杨雷没有回复。2018年9月30日中午13:39，勾正英给杨雷发送微信“杨总，今天到现在为止，我仍没有收到租金。所以，我们只有依合同的约定执行。我在这里正式通知你们，明天我要收回商铺。我会封铺。如果你未经我同意擅自开锁的话，我会立刻报警，追究开锁人的法律责任。……”杨雷回复：“姐，你去锁吧，确实是一下拿不出来这么多钱，一直都是亏起得，现在刚刚有起色，并不是我开起为了赚你这个几天盈利得钱，我们不做了，你打转出去也可以，我帮你一起转也行，中间有好多天我承担好多天的租金得……”勾正英：“正式通知你！请你今晚清空店里物品。明天没清理的视为放弃，我有权处置……”杨雷：“……今天清空店是清理不了的，你锁了后面那天我们来取都可以。”勾正英：“请你立马清除，我们好放租。”杨雷：“你可以去放租得”勾正英：“你不清理我当你放弃，请做事有计划，不是你想怎样就怎样。”2018年10月1日中午12:59，勾正英通过微信告知杨雷，因杨雷决定了退出，且没有按合同约定交租，又欠交了一个季度的管理费，我已经通知物管今天起停电。杨雷没有按照合同的约定按时缴纳租金，中途退出已经构成违约，应于2018年10月8日前交还商铺，从2018年10月9日起遗留物品视为杨雷放弃，因杨雷违约而致提前解除合同，租金押金不予退还，并追诉10月1日至10月8日的租金、违约金。杨雷未办理交接手续（扣压水电卡，和钥匙）强行办理物品，我已通知管理处报警处理。杨雷回复，因你通知物管停电，导致店铺从10月1日下午起无法正常经营，店上数万元的原材料都是需要冷冻冷藏的保管，因你的强行断电收回房子及让物业不许我们搬离冷冻食品及时合理的处理，对此造成的损失，会用法律的形式保证自己的合法权益。2018年11月13日，杨雷表示委托了其他人与勾正英办理清场事宜。2018年11月14日，双方就涉案门面进行了交接。在2018年11月28日的聊天记录中，勾正英表示要收回水电卡，却屡屡遭到杨雷朋友的不配合，杨雷说对该事情进行落实。勾正英另表示自己从广东回来与杨雷办交接，但是杨雷几天拒不见人。一审法院另查明，杨雷（乙方）与案外人杭州大咖品牌管理有限公司（甲方）于2017年7月1日签订了《Mumuteapresso品牌代理合同》，约定代理区域为重庆直辖市，商标使用费500000元，保证金50000元，代理期限自2017年7月1日至2020年6月30日。签订该协议后，杨雷在涉案商铺中经营mumu奶茶，杭州大咖品牌管理有限公司附带了门店加盟盈利分析推演，其中月租金1.5万至2万元的商铺类型，均客单价为10元，月毛营业额为105000元，月净利润为6.51万元，预计年纯利润为78.12万元，但注明以上内容仅供参考。2018年9月17日，案外人张海琴向案外人肖栋转账2940元，向案外人汪倩羽转账4810元，向案外人王妃转账3009元，用途均为重庆二店工资。2018年9月4日，案外人张海琴向案外人诸葛伟转账10元，6285元，2018年9月6日转账1055元，2018年9月25日转账5455元用途均为二店材料款。一审法院认为：勾正英、陈荣业与杨雷签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，杨雷拖欠租金超过5天，勾正英、陈荣业就已经取得合同解除权，即2018年4月6日，勾正英、陈荣业就已经取得合同解除权，但经杨雷与勾正英、陈荣业协商，勾正英、陈荣业同意杨雷延迟支付租金，未将合同解除。基于该不良记录，勾正英、陈荣业于2018年9月20日提前十天告知杨雷准备下一年度租金180000元，杨雷表示同意，并未就租金的延迟支付或分期支付与勾正英、陈荣业协商，直至2018年9月28日，在租赁期限还有两天即将到期时，杨雷才提出租金分期支付，并表示因资金紧张无法按照合同的约定履行合同义务，勾正英、陈荣业当即予以否定。在2018年9月30日合同履行期限的最后一天，在杨雷已经明确表示不能按照合同履行的情况下，即在履行期限届满之前，当事人一方已经明确表示不履行主要债务，达到了法定解除条件，勾正英、陈荣业已经取得解除权，勾正英、陈荣业提出解除合同，杨雷亦明确表示“我不做了”，故勾正英、陈荣业与杨雷双方于2017年9月11日签订《房屋租赁合同》已经于2018年9月30日合意解除，而并非杨雷所抗辩的在其拖欠租金5天后即2018年10月6日后勾正英、陈荣业才取得的约定解除权。按照合同约定，合同终止时，乙方应当在合同终止当日将该租赁物业交还甲方，勾正英、陈荣业、杨雷于2018年9月30日合意解除了该合同，该合同已经于当日终止，故杨雷应当将涉案房屋于2018年9月30日交还勾正英、陈荣业。而杨雷于2018年11月14日才将涉案房屋交还勾正英、陈荣业，杨雷抗辩系勾正英、陈荣业迟迟不回重庆办理搬离事宜，但并未举示证据，且在聊天记录中勾正英、陈荣业于2018年10月2日催促杨雷搬离，2018年11月14日杨雷还在表示愿意配合勾正英、陈荣业搬离，并还不确定是否找到了地方。故对于勾正英、陈荣业请求的支付逾期交付房屋的房屋占用费22000元的诉讼请求该院予以支持。关于违约金，虽然根据合同第17条，承租方在合同终止时延期交付房屋，每逾期一天，向出租方交付日租金双倍的违约金，但该约定过高，勾正英、陈荣业也未举示证据证明其实际产生了双倍房屋租金的损失，故该院酌情调整为日租金的24%，2018年10月1日至2018年10月8日期间的违约金勾正英、陈荣业自愿放弃，该院予以确认。故违约金该院支持4320元。关于房屋占用期间的物业管理费，参照勾正英、陈荣业与杨雷之间签订的《房屋租赁合同》，在房屋使用期间的物业管理费由杨雷承担，现因涉案房屋从2018年10月1日至2018年11月14日期间一直由杨雷占用，并未向勾正英、陈荣业返还，故该段时间的物业管理费由杨雷承担，勾正英、陈荣业已经涉案房屋的物业管理公司深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳了该段时间的物业管理费，现勾正英、陈荣业主动降为主张300元，该院予以支持。关于补办电卡、水卡的70元，勾正英、陈荣业已经向物业管理公司深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳了该笔费用，根据双方的聊天记录，截止2018年11月28日，双方还在交涉交还水电卡的事宜，证明截止该日，杨雷依然未将水电卡交还勾正英、陈荣业，之后也未提交证据证明其办理了交接手续，故对于补办水电卡的70元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：“一、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业2018年10月1日至2018年11月14日的房屋占用费22000元；二、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业违约金4320元；三、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业2018年10月1日至2018年11月14日的物业管理费300元；四、被告杨雷于本判决生效之日起十日内支付勾正英、陈荣业水电卡补办费70元；五、驳回原告勾正英、陈荣业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由原告勾正英、陈荣业承担408元，由杨雷承担234元（此款勾正英、陈荣业已垫付，杨雷支付上述款项时一并付清）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，杨雷应当在2018年9月30日前支付第二年租金，虽然杨雷在2018年9月28日通过微信与勾正英协商，请求将租金分两次支付，但勾正英对此并未同意。在2018年9月30日勾正英再次向杨雷催收租金并表示将于次日收回商铺时，杨雷微信回复“姐，你去锁吧，确实是一下拿不出这么多钱……我不做了，你打转出去也可以，我帮你一起转也行……”，杨雷的这一意思表示应视为其已明确表示不再履行主要债务。根据合同约定，虽然勾正英只有在杨雷拖欠租金超过5天，也即2018年10月6日才能取得合同解除权，但因杨雷在2018年9月30日合同履行期限届满之前明确表示不再履行主要债务，根据我国相关法律规定，勾正英于此时即取得了对合同的法定解除权。同时，杨雷明确表示“我不做了，你打转出去也可以，我帮你一起转也行……”，亦是其对勾正英关于合同解除意思表示的认可。结合双方的意思表示，可以确认双方已对合同解除达成一致意见，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月30日合意解除，符合我国相关法律规定。杨雷上诉主张其与勾正英微信协商的本意是要求降租或变更支付方式，并非解除合同，但从双方微信聊天记录来看，除了杨雷在2018年9月28日请求将租金分两次支付外，双方之后并无任何关于降租或者变更支付方式的意思表示，相反杨雷在2018年9月30日明确表示“我不做了”。故杨雷的这一上诉理由与客观事实不符，其理由不能成立。因双方签订的合同已于2018年9月30日解除，根据双方签订的《房屋租赁合同》，杨雷应在合同终止当日，即2018年9月30日将涉案房屋交还勾正英、陈荣业。杨雷上诉主张勾正英在合同解除后即控制房屋，并且因勾正英对房屋采取封铺、断水断电才导致杨雷无法搬离涉案房屋。对此本院认为，首先，虽然勾正英于2018年10月1日通过微信告知杨雷其已通知物管对涉案房屋停电，但对涉案房屋停电并不能等同于此时房屋已经由勾正英实际控制。相反，根据双方的微信聊天记录，双方在2018年11月13日、14日还在就房屋交接问题进行交涉，并于2018年11月14日才正式对涉案房屋办理交接手续，由此可以说明在此之前房屋仍由杨雷实际占有。其次，即使勾正英于2018年10月1日通知物管对涉案房屋停电，但停电这一事实并不影响杨雷搬离房屋。在双方合同已解除的情况下，勾正英对涉案房屋停电，即使采取的措施不当，目的是为了使杨雷早日搬离房屋，防止自己损失的进一步扩大，而杨雷亦未提供相关证据证明勾正英存在其他阻拦其搬离涉案房屋的证据。因此，杨雷的这一上诉理由不能成立。因杨雷在合同解除后一直占有涉案房屋至2018年11月14日，一审判决杨雷向勾正英、陈荣业支付2018年10月1日至2018年11月14日期间的房屋占用费，合理合法。杨雷若认为勾正英解除合同及断水断电的行为对其造成损失，可另行向勾正英进行主张，本案对此不予处理。根据双方签订的《房屋租赁合同》，承租方在合同终止时延期交付房屋，每逾期一天，按照日租金的双倍支付违约金。本案中，杨雷在合同解除后未在约定的时间内交付房屋，已构成违约，理应按照合同约定向勾正英、陈荣业支付相应的违约金。一审法院根据案件实际情况，酌情将违约金标准调整为日租金的24%，由杨雷向勾正英、陈荣业支付相应的违约金，并无不当。因涉案房屋从2018年10月1日至2018年11月14日期间一直由杨雷占用，杨雷应支付该段时间的物业管理费。同时，因杨雷未将水电卡交由勾正英、陈荣业，杨雷亦应支付勾正英、陈荣业补办水电卡的费用。一审认定杨雷应向勾正英、陈荣业支付2018年10月1日至2018年11月14日的物业管理费300元及支付水电卡补办费70元，本院对此予以确认。综上所述，杨雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284元，由上诉人杨雷负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年五月二十七日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶