文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初23019号原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街102号，统一社会信用代码:915000009031397757。负责人:谭永胜，职务行长。委托诉讼代理人：王孛，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：孟浩，男，汉族，1984年5月28日出生。委托诉讼代理人：李艳，女，1985年11月15日出生，系孟浩之妻。被告:李艳，女，1985年11月15日出生。被告:重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊支路12号附35号第3层，统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人:彭善荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：孙佳云，该公司员工。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行与被告孟浩、李艳、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称：恒大公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的委托诉讼代理人王孛，被告李艳同时作为被告孟浩的委托诉讼代理人，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙佳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告孟浩、李艳立即偿还借款本金536136.79元、截至2019年8月7日的利息32180.35元、罚息503.5元、利息复利1570.35元、罚息复利14.68元(以上合计570405.67元)，并支付自2019年8月8日起至本息结清之日止，以借款本金536136.79元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的罚息，及以未支付的利息32180.35元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利；2.判令原告对被告孟浩、李艳提供的位于XXXXX的抵押物享有优先受偿权，有权以就该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿；3.判令被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告孟浩、李艳的上述债务承担连带清偿责任；4.本案的诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2014年2月20日，被告孟浩、李艳与原告签订《个人房产抵押贷款合同》，约定向原告借款57万元用于购买房屋。合同对贷款利率、违约责任、律师费的负担等进行了约定，被告恒大公司自愿为被告孟浩、李艳的上述贷款提供连带责任保证。被告孟浩、李艳将其所购上述房屋向原告提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放了贷款。但被告孟浩、李艳未按约全部履行义务。原告催收未果遂向法院起诉，诉如所请。被告孟浩、李艳辨称，其二人向原告贷款和差欠款项未付是事实，被告正在筹集资金偿还贷款。对涉案房屋抵押登记情况不清楚。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辨称，涉案房屋并没有办理抵押权登记，所以抵押权不成立，原告不享有优先受偿权。被告恒大公司对被告孟浩、李艳差欠原告的具体金额不了解，是否承担连带清偿责任及具体金额，由法院依法认定。原告在起诉前未通知公司，公司不承担因此产生的诉讼费、保全费等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告（贷款人、乙方）与被告孟浩、李艳（借款人、甲方）、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（保证人、丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》。合同主要内容为：1.甲方向乙方借款57万元用于购买坐落于XXXXX号房屋，贷款期限为360个月；2.合同执行浮动利率，按中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%，随中国人民银行基准利率调整而调整，利率调整日为次年1月1日，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；3.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；4.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；5.如甲方违反本合同的约定，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；6.丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用，包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；7.甲方取得本合同约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。原告（甲方）与被告孟浩、李艳（乙方）、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同对贷款金额、用途、利率、抵押、保证责任等进行了约定。重庆市国土资源和房屋管理局就坐落于XXXXX房屋出具了105渝预告〔2014〕字第04448号《重庆市土地房屋预告登记证明》，房地产预告登记业务种类为预购商品房抵押权,担保借款金额57万元。上述合同签订后，原告按照合同约定于2014年3月7日发放贷款57万元。其后，被告孟浩、李艳开始归还借款，2018年6月起，被告孟浩、李艳开始逾期还款。截至2019年8月7日，被告孟浩、李艳累计未还借款本金536136.79元、利息32180.35元、罚息503.5元、复利1585.03元（包括利息复利1570.35元和罚息复利14.68元）。审理中，原告陈述，1.起诉后被告孟浩、李艳无还款，要求孟浩、李艳清偿尚欠的上述款项及其后的罚息和复利；2.本案所涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，未办理房屋抵押登记。原、被告一致确认被告孟浩、李艳未取得合同约定的房屋权利证明。本院认为，本案原告与被告孟浩、李艳、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。原告按约履行了借款57万元的出借义务以后，被告孟浩、李艳理应按期偿还借款本息，被告孟浩、李艳逾期还款，已构成违约。原告有权宣布合同项下款项提前到期并要求被告偿还。原告诉请被告孟浩、李艳偿还借款本金、利息、罚息、复利，理由正当、于法有据，本院依法予以支持，但合同约定的是以未支付的利息为基数计收复利，未约定以罚息为基数，故对以罚息为基数计收的复利部分，本院不予支持，2019年8月20日后的利率应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%计算。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司自愿为被告孟浩、李艳向原告借款提供连带责任保证。合同约定，被告孟浩、李艳到期不清偿债务，未取得合同约定的房屋权利证明，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司又未代被告孟浩、李艳履行还款义务时，原告有权向被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司追偿被告孟浩、李艳所欠全部债务，并可申请处分抵押物。原告起诉要求被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司承担连带清偿责任，是合法行使其诉讼权利。在本案审理过程中，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司亦未清偿债务，故原告实现债权的费用并非原告扩大损失。原告诉请其对被告孟浩、李艳所负借款债务承担连带保证责任，正当合法，依法应予支持。被告孟浩、李艳虽以其所购坐落于XXXXX号房屋提供抵押，并办理了预购商品房抵押权登记，但由于所办理的预购商品房抵押权登记为预告登记，不是抵押登记，其法律效力仅为登记的权利人获得要求登记的义务人优先办理抵押登记的请求权，即在所提供抵押的房屋能够办理抵押登记时，登记权利人有权请求登记义务人优先于其他债权人设立抵押权；在抵押登记办理之前，对提供抵押的房屋的折价或者拍卖、变卖价款并不享有优先受偿权。因此，原告依据预购商品房抵押权的预告登记诉请确认对房屋享有抵押权，对抵押物折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，于法无据，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告孟浩、李艳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行借款本金536136.79元，截至2019年8月7日的利息32180.35元、罚息503.5元、利息复利1570.35元；二、被告孟浩、李艳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行自2019年8月8日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%再上浮50%计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%再上浮50%计算至付清之日止的罚息和复利（其中罚息以未还借款本金536136.79元为基数，复利以截至2019年8月7日的利息32180.35元为基数，利随本清）；三、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对被告孟浩、李艳的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9504元、财产保全费3420元、公告费300元，共计13224元，由被告孟浩、李艳、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 昕人民陪审员  任贵英人民陪审员  钟恩扬二〇二〇年五月十一日法官 助理  王 超法官 助理  李 欢书 记 员  赵莉莉