河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1628号上诉人（原审原告）：新乡市平原示范区师寨供销合作社，住所地原阳县师寨镇师寨村。法定代表人：张浩然，主任。委托诉讼代理人：师国发，该社副主任。委托诉讼代理人：单福领，原阳县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：何长军，男，1949年9月9日出生，汉族，住原阳县。被上诉人（原审被告）：何青霞，女，1973年2月15日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：李保玉，男，1972年7月18日出生，汉族，住原阳县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：曹守安，河南兴原律师事务所律师。上诉人新乡市平原示范区师寨供销合作社（以下简称师寨供销社）因与被上诉人何长军、何青霞、李保玉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（以下简称原审法院）（2018）豫0725民初22号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人师寨供销社委托诉讼代理人师国发、单福领，被上诉人何长军、何青霞、李保玉共同委托诉讼代理人曹守安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师寨供销社上诉请求：撤销原审判决，改判支持师寨供销社的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审程序违法。对于师寨供销社的诉讼请求，原审均未判处，仅作出超过二十年租赁期限的部分无效。二、原审判决结果错误。未经师寨供销社许可擅自加盖第二层致租赁房屋形成危房，应当判决解除合同。同时，原审判决超过二十年租赁期限无效，依照无效合同取得的财产应予以返还。原审判决另行主张增加了诉累。何长军、何青霞、李保玉辩称：在合同签订当日，承租人一次性交清了30年的租赁费45000元，师寨供销社作为出租人当日将出租房屋交付，已履行18年之久没有违约情形。本案不存在解除合同的法定事由。请求维持原判。师寨供销社向原审法院提出诉讼请求：1、请求解除双方2000年元月1日签订的租赁合同（该项诉讼请求为师寨供销社2018年1月24日变更后的诉讼请求）；2、判决何长军、何青霞、李保玉支付师寨供销社自2000年元月1日起至交回房屋之日止期间的房屋租赁费92160元；3、判决何长军、何青霞、李保玉在一定期限内返还占用师寨供销社的房屋土地。原审法院查明：1997年师寨供销社经原阳县人民政府批准，取得国有规划商业用地一处。1997年4月1日，原阳县人民政府颁发004974号国有土地使用证。2000年1月1日，师寨供销社与何长军经协商签订《租房合同》，约定师寨供销社将位于新集村集贸市场北门口西侧的三间百货门市部门面房承包给何长军使用；承包期间为2000年1月1日起至2030年12月31日止，承包时间三十年；承包费4.5万元，在签订合同时一次交清；并约定在承包期内，不经原告许可，何长军不得随意翻拆、转租他人使用，只准许自己经营。合同签订后，何长军开始使用该三间门市部进行经营，现该涉案房屋由何长军、何青霞与李保玉共同合伙使用，并在使用过程中在该三间租赁房屋上面加盖了第二层。1997年，在紧邻涉案房屋后面建造平房用于居住，面积40.50平方米，东西长10米，南北宽4.5米，该平房所占用的土地并不在涉案租房合同占地范围内。另查明，涉案的租赁房屋系师寨供销社在1973年7月建造的。何长军与何青霞系父女关系，李保玉与何青霞系夫妻关系。2016年7月，师寨供销社委托河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司对包括涉案租赁房屋在内的所有供销社临街门面房进行检测。2016年7月23日，河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司作出S02类2016年第1106号检测报告，检测结论及建议为：根据检测鉴定机构结果，根据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999），原阳县师寨供销合作社临街门面房得出安全性等级评定为Dsu级，其安全性极不符合国家相关规范要求，已严重影响承载能力，必须及时或立即采取措施进行处理。2016年11月，师寨供销社再次委托河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司对包括涉案房屋在内的所有供销社临街门面房进行检测。2016年11月23日，河南省建筑工程质量检验测试中心站有限公司作出S02类2016年第3904号检测报告，综合鉴定结论为：根据对原阳县师寨供销合作社临街门面房的结构安全性分析结果，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）的规定，该房屋安全性评定等级为Dsu级，安全性严重不符合国家标准要求，严重影响整体承载。2016年11月26日，该评估检测机构同时出具专家论证意见建议：根据鉴定结论，结合被鉴定房屋现状，采取相应处理措施。庭审中，何长军、何青霞、李保玉对上述两份检测报告均不认可，并申请对涉案房屋的倾斜度、房屋墙体有无裂缝及房屋基础承载能力进行司法鉴定，依法委托河南正合房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，但在规定的预交鉴定费期限内未能缴纳鉴定费，鉴定申请被鉴定机构作退鉴处理。原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方就涉案的房屋签订的租赁合同期限为30年，故认定二十年以内的租赁期限继续有效，超过二十年的部分无效。师寨供销社主张涉案房屋经鉴定安全性评定等级为Dsu级，安全性严重不符合国家标准要求，不适宜出租，要求何长军、何青霞、李保玉返还所占用的租赁房屋的诉讼请求，因没有法律明确规定，不予支持，但在法定二十年租赁期限届满后，师寨供销社可以另行主张要求何长军、何青霞、李保玉返还所占用的房屋及土地；关于师寨供销社要求返还在租赁房屋后所占用土地的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，可以另行主张权利；关于师寨供销社要求支付自2000年元月1日起至交回房屋之日止期间的房屋租赁费92160元的诉讼请求，因双方签订的《租房合同》约定租赁费4.5万元在签订合同时一次交清，且在2017年5月3日的庭审中签订合同当时原告的法定代表人李胜超出庭证明何长军、何青霞、李保玉已经按时交纳该租赁费，故对师寨供销社的该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会研究决定，原审判决：2000年1月1日师寨供销社与何长军签订的《租房合同》超过二十年租赁期限的部分无效。本案受理费2104元，由师寨供销社与何长军各负担1052元。本院二审审理过程中，何长军、何青霞、李保玉提交一份协议，用以证明：双方在2016年达成新的意向。师寨供销社发表质证意见称：真实性没有异议，证明目的有异议，师寨供销社同意将原出租旧房返还给何长军、何青霞、李保玉是基础条件，建新后也是新房进行租赁。师寨供销社提交一组照片，用以证明：加盖二层，是危房。何长军、何青霞、李保玉发表质证意见称：照片没有显示加盖二层。没有证据是危房。本院分析认证意见：何长军、何青霞、李保玉提交的协议，师寨供销社对真实性不持异议，本院予以采信。师寨供销社提交的照片，与何长军、何青霞、李保玉提交的以旧建新协议并不矛盾。本院经审理查明：2016年，师寨供销社与李保玉达成《协议书》，该协议载明：李保玉配合师寨供销社将房屋以旧建新。师寨供销社建成后，李保玉可按原租赁户所租赁平方数继续租赁房屋（一平方换一平方），所多出的平方数租赁房须按当时本地市场价给予租赁费，租赁费须按原租赁合同所剩年限一次性付清。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”原审判决作出后，何长军、何青霞、李保玉未提出上诉，仅师寨供销社提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审仅对师寨供销社提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本院二审围绕争议焦点分别评述如下：一、关于合同期限问题。本案中，原租赁合同约定自2000年1月1日起至2030年12月31日止，期限30年。但是需要注意的是，在2016年双方达成新的合同意向，即以旧建新协议。因此，自2016年起计算新的租赁合同期限，故不违反《合同法》第二百一十四条关于租赁期限的规定。二、关于合同解除问题。本案中，师寨供销社主张案涉房屋为危房，因2016年双方达成的以旧建新协议可以解决危房问题，故以旧建新协议存在继续履行的条件。故师寨供销社提出解除合同，依据不足，本院不予支持。三、关于支付租金问题。本案中，结合原审庭审情况，可以证明原租金已支付。对于以旧建新协议中关于多出平方数的租赁费，应按照以旧建新协议处理。四、关于返还房屋土地问题。诚如上文所述，师寨供销社要求解除合同缺乏依据，故对于其提出的返还房屋土地相关请求，不予支持。但何长军、何青霞、李保玉亦应按照以旧建新协议配合拆旧建新。综上，双方均应按照以旧建新协议履行各自合同义务，在租赁合同履行中贯彻诚实信用原则。原审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、撤销河南省原阳县人民法院（2018）豫0725民初22号民事判决；二、驳回新乡市平原示范区师寨供销合作社的诉讼请求。一审案件受理费2104元，二审案件受理费2104元，均由新乡市平原示范区师寨供销合作社负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇二〇年五月二十日书记员  叶 青