上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初784号原告：长江国际商业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谈意道，董事长。原告：谈鹏，男，1983年9月27日生，汉族，住上海市黄浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：董云峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海膳美餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵汝华，执行董事。委托诉讼代理人：李玉霞。委托诉讼代理人：陆钰，上海市海华永泰律师事务所律师。第三人：宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区殷高西路XXX号地下一层001室。法定代表人：郑渭涛，执行董事。委托诉讼代理人：卢成亮。原告长江国际商业有限公司(以下简称长江公司)、谈鹏与被告上海膳美餐饮管理有限公司(以下简称膳美公司)、第三人宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称嘉力公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长江公司、谈鹏的委托诉讼代理人董云峰，被告膳美公司的委托诉讼代理人李玉霞、陆钰，第三人嘉力公司的委托诉讼代理人卢成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江公司、谈鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同于起诉状副本送达日期即2020年1月15日解除；2、被告向原告支付自2018年6月25日至2020年1月25日期间的租金1,961,580元；3、被告支付原告截止2020年1月15日逾期支付租金的滞纳金2,254,959元；4、被告将上海市宝山区殷高西路XXX号房屋返给原告；5、被告按每日10,275元标准向原告支付自2020年1月26日起实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。审理中，原告将滞纳金调整为355,170元，并表示2020年1月15日之后的滞纳金放弃主张。事实和理由：2015年11月27日，原告与被告签订房屋出租合同，约定原告将系争房屋出租给被告使用，被告开办大西洋海鲜自助餐厅，租赁期为2017年4月1日至2032年3月31日，2017年4月1日至2019年3月31日期间按照月租金93,409元标准给付租金，2019年4月1日至2020年3月31日期间按照月租金102,749元标准给付租金，第四至第十五年逐步增加租金。同时合同约定被告租金应向第三人指定银行账号支付租金，并由第三人对被告租赁场地商业经营物业实施管理。2016年4月1日，原告为扶持被告经营与被告签订补充协议，约定2017年4月1日至2018年5月31日免除被告给付租金。被告应于2018年6月起向原告缴纳租金，但至今其未支付租金，故原告诉至本院。被告膳美公司辩称，对原、被告之间存在租赁关系以及被告有部分租金未支付的事实被告是认可的，但是本案的租赁协议签订至今，原告作为出租方也存在多个违约行为，未能完全履行其合同义务，主要有下面三个方面：第一，无证出租。原告出租给被告的房屋内有证的套内面积仅1,037.76平方米，其余部分或属于无证的违章建筑或属于案外人所有。根据最高院相关的司法解释，无证部分签订的租赁合同无效，故被告认为原告仅有权就1,037.76平方米主张租金，之外的部分无权收取租金。第二，未按合同约定提供中央空调配套系统。被告从事餐饮行业，对中央空调出风的要求极高。租赁合同约定原告应当为被告提供空调、消防、排烟等主管道，风口由原告安装。原告在被告装修前许诺空调出风经过调试没有问题，但直至餐厅装修完毕测试时才发现中央空调根本无法使用。被告餐厅至今都只能使用挂壁式空调，严重影响了餐厅夏天、冬天的出风，也对被告的经营造成了影响，导致被告无法实现租赁目的。第三，原告没有按照租赁合同第20条及其他条款中第八项的约定向被告无偿提供广告位的使用权。从租赁协议生效至今，原告并未正常提供相关的广告位使用权，导致被告作为一家餐饮企业的经营受到严重影响。基于上述原告的违约情形，原、被告长期就租金的减免、原告的整改等事宜一直在进行沟通，直至2019年11月双方才达成一致意见，即自2018年6月1日至2019年12月31日租金按照合同约定租金的50%的标准付清，自2020年1月起按照合同约定租金支付。第四，自2010年1月被告交付当月租金后，原告对系争房屋进行了锁门，被告无法正常使用系争房屋。现被告不同意解除租赁合同，双方已经就欠付租金事宜于2019年11月达成过一致的处理方案，且之后被告根据双方的约定于2020年1月支付了当月的租金，双方应当按照既定方案继续履行系争的租赁协议。第二项租金部分，被告认为应当按照两部分计算，其中2018年6月1日至2019年12月31日，应按照合同约定租金标准的50%即1.025元每日每平方米标准，计算有证套内面积1,037.76平方米。同时基于原告的违约行为给被告造成的损失，应当酌情扣除租金的20%，故该部分的租金被告认可的金额为1.025×1,037.76×30天×18个月×80%即459,520元，再扣除被告已缴纳的15万保证金及12万燃气配置工程费，最终数额为189,520元。另，自2020年1月起，2020年1月的租金被告已经支付，之后因为新冠疫情的影响以及原告人为锁上门锁的行为，故被告再也没有使用过系争房屋，故2020年1月之后的租金被告不同意支付。关于滞纳金，因为双方一直处于一个协商的过程，且在2019年11月达成了一致，考虑一个月的合理履行期，滞纳金的起算时间也不应从原告主张的时间起算，而是应该自2020年1月起算。关于滞纳金计算标准，合同约定标准明显过高，应按照全国银行间同业拆借协会公布的利率标准计算。因为被告不同意解除合同，故不同意返还系争房屋。第三人嘉力公司述称，同意原告意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市宝山区殷高西路333、379、397、517、555、579、597房屋权利人于2008年10月30日登记为长江公司。上海市宝山区殷高西路XXX号3层权利人于2013年12月15日登记为谈鹏，建筑面积为1343.07平方米。2015年11月，长江公司、谈鹏(甲方)与膳美公司(乙方)之间签订《上海市房屋出租合同》，约定甲方将上海市宝山区殷高西路XXX号(333号三楼西侧)出租给乙方用于开办大西洋海鲜自助餐厅，套内使用面积为1,498(1,175+323)平方米，甲方应于2015年12月1日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自交付日后满16个月起计算，即自2017年4月1日至2032年3月31日，第一、二年月租金93,409元，第三年月租金为102,749元，第四、五、六年月租金102,977元，该房屋租金按月计算，每月缴付一次，先付后用，该租金不包含物业管理费，乙方应于每月25日前按合同约定金额预付下月租金，乙方延迟支付本合同项下的租金，应向甲方支付逾期付款违约金，每逾期一日甲方有权按照未收到的租金总计金额的0.5%计算滞纳金，累计逾期30日甲方有权选择解除合同，并让乙方赔偿甲方相关损失。合同第7条约定，经约定就本合同下的保证金金额为10万元，管理方在合同终止后双方结算完毕后(包括但不限于乙方付清租金、物业管理费、电话和网络费用、滞纳金及其费用，注销租赁备案登记、办理电话和网络的销户手续)30日内，将保证金无息退还给乙方。第十三条约定，房屋返还时的状态除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的初始租期届满后或者由于本合同规定的终止合同条件发生后的合同终止的10日内应返还该房屋，若经过甲方同意延期返还的，可按照当月的日租金对实际超出的日期进行结算，若未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当月的日租金的3倍向甲方支付该房屋占用使用费。乙方逾期30日没有返还房屋甲方有权自行收回房屋。屋内装修工程和留置物品视为遗弃物，甲方有权自行拆除、清理和处分，并由乙方承担相关费用。第十五条第二款约定，甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按合同解除时适用的当年平均月租金及月物业管理费的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。或者守约方可仅按照本款规定主张违约金而不解除本合同：……(4)乙方逾期未足额支付租金费用累计超过30日的(本补充条款第五条第十款规定的滞纳金仍须支付)。合同第20.8条约定，甲方无偿提供乙方承租物业出入口处指示用广告位使用权。2016年4月1日，长江公司、谈鹏(甲方)与膳美公司(乙方)之间签订《海鲜城补充协议》，约定：一、乙方负责用于海鲜城经营的租赁场地建设工程(包括改建和原有设备的搬迁等)实施，改建工程由甲方承担，费用由乙方先行垫付，经甲方核准后的工程款50万元，甲方以减免租金的方式进行相应的抵扣折算后共计5个月。二、因原有建筑内配备的空调排量有限，乙方为了经营需要增设空调设备，增设费用由乙方先行垫付，经甲方核准后的工程款58万元甲方以减免租金的方式进行相应抵扣，折算后共计6个月。三、为表示甲方的诚意，特优惠给予乙方租赁免租期3个月。四、以上约定减免租期共计14个月，即2017年4月1日至2018年5月31日，在此期间乙方无需支付租金，但在此期间的物业管理费及其它费用仍按标准收取，乙方自2018年5月31日起正式计算租金，按实支付。五、甲方同意原《租赁合同书》约定的租赁费用委托管理方嘉力公司收取，管理方按原合同约定将租赁费用发票直接向乙方开具。如对租赁费用收取方发生变更的，以甲方独立出具的书面通知为准。另，膳美公司与长江公司曾签订《关于燃气入户手续确认单》，约定双方租赁合同约定燃气配套设施由长江公司从室外引至承租区域内，目前该项工程由膳美公司申请开通并由其与燃气公司签订相关合同，相关费用由膳美公司先行垫付，共计12万元，以上费用请长江公司确认并作后期抵扣相关房屋租金。再查明，膳美公司支付租赁保证金10万元及装修保证金5万元。膳美公司除于2020年1月21日支付一笔租金102,749元外未再支付租金。2020年3月10日，嘉力公司对系争房屋进行了锁门处理，膳美公司物品在系争房屋内。审理中，长江公司、谈鹏与膳美公司均同意保证金用于抵扣租金。本院认为，长江公司、谈鹏与膳美公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明事实，膳美公司应于2018年6月起支付租金，然膳美公司除于2020年1月21日支付一笔租金102,749元外未再支付租金，膳美公司的行为构成根本违约，长江公司、谈鹏有权行使合同解除权。现长江公司、谈鹏要求确认双方之间的租赁合同于起诉状副本送达之日即2020年1月15日解除于法有据，本院予以准许。就长江公司、谈鹏主张的2018年6月25日至2020年1月25日期间的租金，膳美公司理应按照合同约定的租金标准支付租金。根据合同约定2018年6月25日至2020年1月25日期间的租金为1,869,416.59元。因膳美公司于2020年1月21日曾支付租金102,749元，理应在其应付租金金额中扣除。膳美公司与长江公司曾签订《关于燃气入户手续确认单》，由膳美公司垫付燃气配套设施费用12万元，该笔费用根据双方协议约定亦应在租金中扣除。长江公司、谈鹏同意保证金15万元用于抵扣租金，本院予以准许。扣除上述款项后膳美公司应支付2018年6月25日至2020年1月25日期间的租金及房屋占有使用费为1,496,667.59元。关于滞纳金，合同约定的滞纳金标准过高，且膳美公司亦要求调整，考虑合同约定及膳美公司欠付租金金额及长江公司就2020年1月15后的滞纳金予以放弃等本案实际情况，本院酌情将滞纳金调整为15万元。租赁合同解除后，膳美公司理应将系争房屋返还给长江公司、谈鹏。关于长江公司、谈鹏根据合同第十三条约定按照三倍租金标准主张自2020年1月26日起房屋占有使用费的主张，考虑疫情因素及嘉力公司对系争房屋锁门影响膳美公司对系争房屋的使用等本案实际情况，长江公司、谈鹏按照三倍租金标准主张房屋占有使用费有违公平，故房屋占有使用费应视情扣减，本院酌情确定按照每月3万元标准予以支付。关于膳美公司辩称的无证出租问题，本院认为长江公司、谈鹏为证明系争房屋的合法性提供了房屋产权证，可以认定系争房屋的合法性。退一步讲，系争房屋即使存在违建部分，膳美公司亦应当就该占用部分支付占有使用费，膳美公司辩称长江公司、谈鹏就违建部分无权收取租金的意见本院不予采信。关于膳美公司辩称长江公司、谈鹏未提供中央空调配套系统构成违约，因长江公司、谈鹏与膳美公司于2016年4月1日签订的《海鲜城补充协议》就中央空调配套系统事宜与租金抵扣事宜达成一致意见，故膳美公司该辩称意见本院不予采信。关于膳美公司辩称的广告位问题，膳美公司未提供证据证明其主张，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告长江国际商业有限公司、谈鹏与被告上海膳美餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2020年1月15日解除；二、被告上海膳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告长江国际商业有限公司、谈鹏2018年6月25日至2020年1月25日期间的租金及房屋占有使用费1,496,667.59元；三、被告上海膳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告长江国际商业有限公司、谈鹏逾期支付租金的滞纳金15万元；四、被告上海膳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将其承租的位于上海市宝山区殷高西路XXX号三层房屋返还原告长江国际商业有限公司、谈鹏；五、被告上海膳美餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月3万元标准支付原告长江国际商业有限公司、谈鹏自2020年1月26日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取12,667元，由原告长江国际商业有限公司、谈鹏负担2,857元，被告上海膳美餐饮管理有限公司负担9,810元。保全费5,000元，由被告上海膳美餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二〇年五月二十八日法官助理 汤 娜书 记 员 王晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……