山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2262号 原告：魏坤，男，1980年3月6日出生，汉族，初中文化，个体工商户，住枣庄市山亭区。 被告：山东美星置业有限公司，住所地枣庄市市中区龙城路中坚一品小区15幢103室,统一社会信用代码91370400577759900Q。 法定代表人：任伟杰，总经理。 委托诉讼代理人：桑刚、王伟，山东诺诚律师事务所律师。 原告魏坤与被告山东美星置业有限公司（以下简称美星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏坤、被告美星公司的委托诉讼代理人桑刚、王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魏坤向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》。二、返还原告的购房款817473元及利息(以417473元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2015年11月13日计算至2017年7月17日；以817473元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年7月18日计算至实际清偿为止)。三、赔偿原告的损失30000元。四、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2015年11月12日原告与被告签订了一份认筹协议书，原告认筹被告位于市中区胜利东路88号中坚一品1878号2号楼1013号商铺，建筑面积39.06平方米，原告当即交付了首付款417473元。2017年2月22日被告在具备销售房屋时，将原告手里的认筹书收回，原被告才签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于市中区胜利东路88号中坚一品1878号2号楼1013号商铺，建筑面积39.06平方米，每平方米21478.53元，总价款为817473元，付款方式为：原告在2015年11月12日支付首付款为417473元，贷款40万元，原告2017年7月17日将贷款办理完毕。被告应在2016年12月31日前向原告交付商品房，逾期交付原告有权解除合同，并按照原告已付房款的0.01%支付违约金，发生争议在房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按合同执行，缴纳了房款，被告不能在按照合同约定的时间办理房产过户登记，原告多次找被告，被告一直推脱。综上所述，被告不按《商品房买卖合同》执行，原告至今不能办理房屋产权证，给原告在经济上造成了不应有的损失，为此，根据法律规定特向贵院起诉，请求依法裁决。 被告美星辩称，原告关于答辩人解除双方间签订的《商品房买卖合同》及返还购房款817473元及利息和损失的主张没有事实与法律依据，对其诉请不应予以支持。一、原告在诉状中关于事实的部分陈述与客观事实不符。2015年11月12日，答辩人与原告签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买答辩人开发的位于枣庄市市中区商铺，建筑面积38.06平方米，房屋总价款817473元；答辩人应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；答辩人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因答辩人的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告选择解除合同的，答辩人应当退还原告全部已付款，并依照中国人民银行公布的同期贷款基准利率付给利息。原告选择不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记期限届满之日起至实际取得房屋所有权登记之日止，答辩人按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，2015年11月13日双方对于上述商品房买卖合同进行了备案登记。2015年11月12日原告支付首付款417473元，余款40万元原告需要向银行贷款。在答辩人联系有关银行为原告贷款并通知原告办理相关贷款手续时，原告以种种理由予以拖延直至2017年，原告才同意办理银行贷款，但因双方2015年11月12日签订的商品房买卖合同已超过一年期限，银行无法依照该合同为其办理银行贷款。为此，答辩人只得将原2015年11月的买卖合同的备案登记予以注销，按照原合同内容与原告于2017年2月22日重新签订了一份商品房买卖合同。2017年7月17日答辩人收到银行放款40万元。2017年10月19日，答辩人与原告进行房屋交付。2017年10月19日，原告与答辩人就买卖合同履行中的有关事宜进行协商并签订《协议书》一份，约定原告承诺并同意在收到违约金867元、经营补偿7122元后，对于双方签订的《商品房买卖合同》在履行过程中所产生的全部争议就此了结，永不再议，此后双方也不存在任何权利义务纠纷；协议书签收后，对于房屋面积差款645元，答辩人也在支付协议约定的违约金、经济补偿款项时一并支付给了原告。原告在办理上述手续的当天与物业公司签订了《中坚1878民国风情商业街装修手册确认书》及《装修安全管理责任承诺书》，同时缴纳装修保证金2000元并领取房屋钥匙。2019年6月份，答辩人将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案，2019年7月16日答辩人取得了不动产权证【鲁(2019)枣庄市不动产权第1006846号】。后答辩人通知原告办证，但原告迟迟不予办理，直至其提起诉讼。综合上述事实能够得知，答辩人与原告交付房屋的时间为2017年10月19日，答辩人进行初始登记并取得不动产权证的时间为2019年7月16日。二、原告的诉请缺乏事实与法律依据，依法不应予以支持。(一)原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实与法律依据。1、原告享有合同约定解除权的开始时间为2018年1月18日。依照2017年2月22日答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：答辩人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因答辩人的责任，原告不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，原告选择解除合同的，答辩人应当退还原告全部已付款，并依照中国人民银行公布的同期贷款基准利率付给利息。答辩人与原告交付房屋的时间为2017年10月19日，答辩人应于2018年1月17日之前将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。答辩人向产权登记机关备案的时间是2019年6月份，2019年7月16日答辩人取得了不动产权证。故原告于2018年1月18日开始享有合同约定的解除权。2、原告未在合同解除权发生之日起一年内行使，其解除权消灭。(1)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”依照上述司法解释规定，交付房屋与办理权属证书系房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务。办理权属证书应包含在该条款“交付房屋”的规定之中，在此应对“交付房屋”的内涵作全面的理解，即无论是交付房屋，还是办理权属证书，均符合法律及司法解释为行使解除权设定合理期间，用以督促当事人及时行使权利，维护交易稳定的目的，属于同样情况，故对两者应同样对待，即对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限，应类推适用逾期交房解除权行使期限的规定，而不能采用反面解释，排除该条款的适用。（2）如前所述，首先，原告自2018年1月18日起已获得合同解除权，对于该解除权的行使期间虽然商品房买卖合同没有作出约定，但依照《商品房买卖合同解释》第十五条规定，原告的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即2019年1月17日前，逾期未行使的，解除权消灭。而原告直至2020年4月9日才向法院起诉答辩人解除《商品房买卖合同》，此时其起诉已超过解除权行使一年的除斥期间，原告已丧失解除权；其次，答辩人已经按照约定向原告交付了案涉房屋，合同已经实际履行。原告接收房屋后已对房屋进行了装修使用，对外进行实际经营。同时答辩人于2019年7月16日对案涉房屋在产权登记机关进行了备案并领取了不动产权证书，包括案涉房屋在内的房屋均可以办理产权证书，不存在案涉房屋无法办理产权证书的情形。故本案尽管存在迟延办证的违约行为，但并不构成根本违约，故而不应再适用《商品房买卖合同解释》第十九条的规定，赋予原告不受行使期间限制的合同解除权。综上，原告因未在法律规定的解除权发生之日起一年内行使解除权其解除权已消失，故其主张解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实与法律依据，依法不应予以支持。（二）原告主张的返还购房款及利息和赔偿原告损失的主张均建立在商品房买卖合同解除后的基础之上的，如前所述，因原告的解除权已消灭，故其上述诉请依法不应予以支持。同时，2017年10月19日，原告与答辩人就商品房买卖合同履行中的有关事宜进行协商并签订《协议书》，在该协议书中双方已约定《商品房买卖合同》在履行过程中所产生的全部争议就此了结，永不再议，此后双方也不存在任何权利义务纠纷，故原告再行就此主张权利与该协议约定相悖，依法不应予以支持。综上所述，原告的诉请缺乏事实与法律依据，故答辩人请求法院在查明上述事实基础上，依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议的事实，本院确认如下： 2015年11月12日，原告魏坤（买受人）与被告美星公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS0102705），合同约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于市中区胜利东路88号中坚1878号的土地使用权出让证号为：市中国用(2015)第002号、市中国用(2015)第003号。在上述地块上建设商品房，暂定名：中坚1878建设工程(太平街棚改)。第三条基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2号楼【幢】【座】×【单元】【层】1013号商铺，房屋代码为388675。该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为6，建筑层数地上3层，地下0层。该商品房预测建筑面积共38.06平方米，其中，套内建筑面积28.06平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米21478.53元，总金额(人民币)捌拾壹万柒仟肆佰柒拾叁元整。第七条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。贷款方式付款：商业贷款(【公积金贷款】【商业货款】)。买受人首期支付全部房价款的51.07%，共计417473元，其余价款向【建设银行】借款支付。贷款最迟在2017年3月30日前办理完毕。第十条交付时间和条件(一)出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)、(2)和(3)不作累加)(1)逾期在90日之内(该期限应当不小于第九条第1(1)项中的期限)，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金(该违约金比率应当不小于第九条第1(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条的第1(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除买受合同通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第十九条房屋登记（三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。 合同签订后，2015年11月13日，原被告双方对于上述商品房买卖合同进行了备案登记。2015年11月12日，原告魏坤向被告美星公司缴纳购房首付款417473元后因担心被告美星公司建设的案涉房屋的项目会成为烂尾楼而没有向银行进行贷款。再后，原告看到被告美星公司仍在建设该项目，遂决定继续购买案涉房屋。但因双方2015年11月12日签订的商品房买卖合同已超过一年期限，银行无法依照该合同为其办理银行贷款。为此，被告美星公司将原2015年11月的买卖合同的备案登记予以注销，然后按照原合同内容与原告于2017年2月22日重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同内容与之前签订的合同一致。2017年7月17日，原告魏坤通过建设银行贷款向被告山东美星公司支付房款40万元，共计支付房款817473元。2017年3月16日，魏坤缴纳住宅专项维修资金2911元、登记费550元。 2017年10月19日，被告美星公司将涉案房屋交付给原告魏坤，并向原告收取装修保证金、物业费、垃圾清运费，同时原被告签订装修手册确认书、装修安全管理责任承诺书。同日，因房屋实测面积比预测面积小，被告美星公司向原告魏坤支付差款645元。同日，因被告美星公司迟延交房，原被告双方签订《协议书》，协议如下：一、魏坤承诺并同意在收到逾期违约金人民币867元、经营补偿7122元后，对于双方签订的《商品房买卖合同》在履行过程中所产生的全部争议就此了结，永不再议，此后双方也不存在任何权利义务纠纷。原告魏坤出具收条，收到被告美星公司支付的商铺迟延交付违约金867元，经营性补偿金7122元，共计7989元。原告魏坤接收房屋后对房屋进行了装修和使用。 另查明，原告魏坤自述2020年1月14日，因被告美星公司没有办理房屋所有权转移登记和办理不动产权证向被告邮寄《退房书》，要求被告退房。2019年7月16日被告美星公司取得了不动产权证【鲁(2019)枣庄市不动产权第1006846号】。 本院认为，本案的争议焦点是原告魏坤是否有权解除合同。 本案原告魏坤与被告美星公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实性意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当按照合同约定履行义务。该合同第十九条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。案涉房屋交付使用时间为2017年10月19日，被告美星公司完成登记备案的时间应为2018年1月17日，但被告美星公司至2019年7月16日才完成产权登记备案，故原告魏坤自2018年1月18日起取得解除合同的权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告魏坤自2018年1月18日取得合同解除权，但至2020年4月26日原告才向本院提起诉讼要求解除合同，原告魏坤行使解除权已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失。即使按照原告魏坤自述其于2020年1月14日曾向被告要求退房，也已超出行使解除权的法定期限。2019年7月16日后原告魏坤已可以办理房屋产权的转移登记，其解除合同的主要理由不复存在。另外，原告魏坤已实际使用该房屋，并就迟延交付与被告达成补偿协议，并实际收取了迟延交付违约金和经营性补偿金，为维护交易的安全稳定,本案亦不宜解除合同。 综上，原告魏坤要求解除商品房买卖合同，于法无据，其要求返还购房款、利息及赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告魏坤的诉讼请求。 案件受理费6137元，由原告魏坤负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 司永煜 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 杨帆帆 书 记 员 魏翔宇