广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1232号上诉人（原审原告）：许瑞军，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：吕国昌，广东新北江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书远，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市时代天骄房地产开发有限公司。法定代表人：贺某1。委托诉讼代理人：朱素娴，广东朝纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：成丽慧，广东朝纲律师事务所律师。原审第三人：清远市红十字会办公室。住所地：清远市清城区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文昕，广东万解律师事务所实习律师。原审第三人：清远市博爱学校。住所地：清远市清城区新城东19号区。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩珊，广东金亚律师事务所实习律师。上诉人许瑞军因与被上诉人清远市时代天骄房地产开发有限公司（以下简称“时代天骄公司”）、原审第三人清远市红十字会办公室（以下简称“红会办”）、清远市博爱学校（以下简称“博爱学校”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初9416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。许瑞军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持许瑞军的诉讼请求；2、诉讼费用由时代天骄公司、博爱学校承担。事实和理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》无效是错误的，实际是将其与《商品房开发回购协议》对立。当时红会、博爱学校的资金不足，就动员以职工名义申请贷款。有些职工担心有风险，红会最后提出房屋20年使用权归学校、房屋产权归职工、学校支付的按揭款作为职工欠款、房屋在20年内统一计算租金300元，后以博爱学校的名义与职工签订了《协议书》。二、认定《商品房买卖合同》有效的理由有：1、该合同是许瑞军与时代天骄公司签订的，博爱学校不是合同当事人，其意见不能作为合同当事人的意见。2、《商品房开发回购协议》确认的买卖关系相当于是团购协议，第二条也约定由职工与时代天骄公司签订购房合同。所以《商品房买卖合同》才是最终的买卖关系。3、博爱学校同步签订了《协议书》，明确职工是房屋的购买人，房屋归职工所有。若许瑞军只是挂名，为何将合同备案登记在许瑞军名下。4、《协议书》内容没有歧义也不违反法律规定，且有17个同类购房者提供了原件，签约代表胡志年也证明所有购房者均签订了《协议书》。5、为支付房款，签订《个人住房按揭合同》后进行了公证。许瑞军已通过按揭贷款的方式支付了全部价款。6、许瑞军、时代天骄以及红会办三方对房屋买卖合同的真实性均是确认的。三、事后签订《协议书（补充）》和《协议书》的职工只有11人，一审法院采信以少胜多的逻辑没有说服力。且有权属内容的《协议书》在前，其后签订的《协议书》是博爱学校提供的格式合同，应属无效。四、一审法院没有受理博爱学校提出的诉讼并合并审理，就根据其主张认定合同无效是错误的。五、许瑞军不是《商品房开发回购协议》、《协议书（补充）》的合同主体，对许瑞军没有约束力。两份协议侵害了许瑞军的权利，应依法无效。六、清远市清城区人民法院（2006）城法民初字第1079号判决不能作为认定《商品房开发回购协议》有效的依据。本案《商品房买卖合同》、《协议书》均证实《商品房开发回购协议》并非当事人真实意思表示，且部分内容损害许瑞军的利益，故生效判决认定的事实并非一定可以作为认定有效的证据。七、博爱学校在股权转让和改制以后，清远市审计局对博爱学校股权转让的相关事项进行专项审计调查，根据审计报告第二项，存在未经市政府批准的情况下就签订合作办学协议，没有按法定程序进行清产核资和资产评估等问题。反映出转让存在不合法、不合规、不合理的情况，博爱学校的转让可能涉及非法侵吞国有资产的问题，所以，股权转让可能会被推翻。综上，请求法院依法予以纠正。时代天骄公司答辩称：坚持一审意见。确认与许瑞军签订的房屋买卖合同合法有效，但无法确认房屋权属，请法院依法认定；我方已经履行回购协议的内容，但由于红会办未按该协议书履行付款义务，至今仍欠70多万元未付，我方有权拒绝协助办理产权登记。红会办述称：坚持一审意见，对许瑞军的诉求及事实理由无异议。博爱学校述称：《商品房开发回购协议书》明确回购是目的，按揭贷款是为回购筹集款项。1、该回购协议书是各方当事人的真实意思表示，且经生效判决认定合法有效，故回购是签订协议的目的。2、根据回购协议书第六条、第七条的约定可知，许瑞军办理按揭贷款是为回购筹集购房款。3、许瑞军签订《商品房买卖合同》的目的不是为了购房，应依法认定无效。4、回购协议的效力已经多个生效判决予以确认，时代天骄公司在生效案件中确认回购协议就是房屋买卖合同，生效判决的既判力只能通过审判监督程序推翻。5、博爱学校转制是否合法不属于本案的审查范围。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一审法院作出判决：一、确认许瑞军于2001年11月14日与清远市时代天骄房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回许瑞军的诉讼请求。一审案件受理费1406元，由许瑞军负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，许瑞军提交如下证据：1、关于解决市博爱学校教师宿舍建设用地问题的报告，拟证明建设博爱园的目的是分配住房给许瑞军等人；2、土地使用权转让合同，拟证明转让时约定博爱园土地用于建设教职工宿舍；3、清远市不动产登记资料查询结果证明，拟证明该土地不属于博爱学校；4、协议书，拟证明许瑞军是产权人，博爱学校对房屋只有承租权；5、公证书，拟证明购房款是许瑞军支付的，再次确认了许瑞军是房屋买受人；6、《清远市审计局专项审计调查报告》，拟证明红会办与陈济敏以合作办学的名义转让博爱学校不合法、不合规、不合理。博爱学校提交如下证据：1、《社会力量办学许可证》、《关于健全学校领导机构和进一步加强学校安全工作的通知》，拟证明博爱学校从1999年12月8日至2006年3月21日的法定代表人（校长）是潘*贞；2、《公证书》，拟证明潘*贞声明任校长期间没有实施为职工买房、分房或学校借钱买房的行为；3、《关于清远市博爱学校不良按揭贷款处置的请示》，拟证明涉案房屋按揭贷款的还款责任人是博爱学校；4、《关于清远市博爱学校安置教职人员发放住房改革补贴（4%部分）的审核回复》及附件，拟证明由教育局安置的原职工均表示在博爱学校任职期间无享受过住房优惠政策。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：许瑞军与时代天骄公司之间是否存在订立房屋买卖合同的真实意思表示。许瑞军承认博爱学校借用职工名义向银行贷款支付购房款，再由博爱学校分期归还银行贷款，也承认购房款项全部由博爱学校支付，但主张购房款为学校替许瑞军垫付，许瑞军付清垫付款后从学校取回房产证。时代天骄公司认为与许瑞军签订的房屋买卖合同合法有效，但无法确认房屋权属，该公司在与红会房产公司和红十字集团公司签订《商品房开发回购协议书》中（时间早于签订案涉房屋买卖合同前）约定该公司将与许瑞军等红十字集团公司教职员工签订房屋买卖合同并办理银行按揭贷款用于筹集购房款，该公司也通过此种方式收回了部分购房款。红会办对许瑞军的诉求及事实理由无异议。博爱学校对上述房屋买卖合同的实际购买方和权属提出质疑，主张与许瑞军之间存在借名购房合同关系，博爱学校只是借用许瑞军之名签订房屋买卖合同及办理银行按揭贷款。由于许瑞军与博爱学校之间的合同纠纷不属于本案的审理范围，博爱学校也已明确将另行解决权属及办证纠纷，本院在本案中对于博爱学校与许瑞军之间是否存在借名购房合同等关系不作确认，但博爱学校提出的答辩意见已动摇了许瑞军关于房屋买卖合同是双方真实意思表示的主张。首先，房屋买卖合同签订前时代天骄公司已明知红十字集团公司借职工之名购房及贷款用于筹资，并与红会房产公司和红十字集团公司约定各自职责，即红会房产公司负责签订内部购房协议，时代天骄公司负责办理按揭贷款，红十字集团公司负责与教职员工签订购房合同和办理按揭贷款手续作为时代天骄公司申请贷款的重要依据等。而且（2006）城法民初字第1079号生效判决已确认《商品房开发回购协议书》有效，判令红会房产公司与红十字集团公司应向时代天骄公司支付拖欠的购房款。时代天骄公司先与红十字集团公司签订了回购协议并在协议中约定以借红十字集团公司职工的名义贷款筹资，实际履行及引发诉讼纠纷的也是上述回购协议，时代天骄公司与许瑞军等签订房屋买卖合同及办理银行贷款等实际上也是在履行回购协议的合同义务。上述事实表明时代天骄公司在与许瑞军签订房屋买卖合同时意思表示存在瑕疵，即时代天骄公司清楚实际购房者是红十字集团公司。其次，从房屋买卖合同履行情况来看，所有购房款均由博爱学校支付，许瑞军未实际出资，房屋也一直由博爱学校占有使用，即许瑞军签订房屋买卖合同后并未实际履行合同义务。因此一审法院认定许瑞军与时代天骄公司之间不存在订立房屋买卖合同的真实意思表示并无不当。再次，许瑞军的诉讼请求中包括确认合同有效，法院在审理合同案件中对合同效力作出认定并无不当，一审法院以双方意思表示虚假为由认定合同无效适用法律正确，本院予以维持。最后，如上所述，许瑞军与博爱学校之间的各种协议纠纷可另寻途径解决。综上，许瑞军的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2812元，由上诉人许瑞军负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗文雄审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年五月二十九日法官助理 陆倩倩书 记 员 潘丽泳