广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6061号原告：庞良玉，男，1972年12月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽燕，广东天地正律师事务所律师。被告：佛山市舜驰房地产咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区*****************商业311铺之三，统一社会信用代码91440605MA4WXQRH57。法定代表人：张华华，该司执行董事。委托诉讼代理人：李小红，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福寿，广东华安联合律师事务所律师。被告：张华华，女，1979年9月1日出生，壮族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码450************022。原告庞良玉与被告佛山市舜驰房地产咨询有限公司（以下简称舜驰公司）、张华华居间合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理。舜驰公司在答辩期间提出管辖权异议申请，本院于2019年12月5日作出裁定驳回舜驰公司的管辖权异议。舜驰公司不服该裁定提起上诉，佛山市中级人民法院于2020年2月12日作出裁定驳回舜驰公司的上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告庞良玉的委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕，被告舜驰公司的委托诉讼代理人黄福寿到庭参加了诉讼，被告张华华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞良玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告舜驰公司向原告支付居间费人民币1219101.50元及利息（从2017年11月8日起计至实际清偿债务之日止，按中国人民银行一年期同期贷款利率计算）；2、判令被告舜驰公司向原告支付违约金人民币20万元；3、判令被告张华华对舜驰公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年10月25日，庞良玉与舜驰公司签订《不可撤销居间合同》一份，约定：由庞良玉向舜驰公司提供信息收集、协助考察等服务，促成舜驰公司取得广东冠益投资有限公司（以下简称冠益公司）投资开发的佛山市三水区****凰都公馆项目144套住宅的包销权。庞良玉促成舜驰公司取得上述项目住宅销售权的，舜驰公司应以取得销售权的住宅面积为基数，按人民币150元∕㎡向庞良玉支付居间费用。居间费分两期支付，第一期为舜驰公司进场销售半个月内，以舜驰公司取得销售权住宅面积为基数，按75元∕㎡计付居间费用给庞良玉；第二期为进场销售一个月，以舜驰公司取得销售权住宅面积为基数，以75元∕㎡计付剩余的居间费用给庞良玉。若舜驰公司逾期付款，需向庞良玉支付违约金20万元。上述合同签订后，庞良玉积极向舜驰公司提供凰都公馆项目信息，并多次与冠益公司破产管理人面谈，组织各方实地查看现场，积极促成各方就凰都公馆项目包销事宜达成合意。2017年11月8日，冠益公司破产管理人向冠益公司债权人委员会发出《关于凰都公馆项目销售机构选定的报告》，告知决定选定舜驰公司为凰都公馆项目的销售代理公司。2017年12月8日，舜驰公司与冠益公司破产管理人签订《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》。根据上述包销合同的约定，舜驰公司以保底价7350元∕㎡的价格取得凰都公馆项目149套住宅的包销权。舜驰公司应以取得销售权的住宅总面积9794.01㎡为基数，按人民币150元∕㎡标准向庞良玉支付居间费用9794.01㎡×150元∕㎡＝1469101.50元。但截止至2019年10月28日，舜驰公司仅向庞良玉支付居间费用25万元，剩余1219101.50元居间费至今未付。庞良玉为促成舜驰公司取得凰都公馆项目销售权，耗费了大量人力物力，支付了巨大成本，舜驰公司应当立即支付庞良玉剩余居间费用，并承担相应的违约责任。另舜驰公司是张华华一人投资开办的有限责任公司，根据公司法的相关规定，张华华不能证明该公司财产独立于其个人财产的，张华华应当对舜驰公司的债务承担连带清偿责任。被告舜驰公司辩称：一、本案《不可撤销居间合同》签订的背景。舜驰公司获悉冠益公司的破产管理人拟将凰都公馆项目开发的房产对外委托公司进行包销，便有意参与。舜驰公司在凰都公馆房产现场参观考察时，庞良玉向舜驰公司声称其能够向舜驰公司提供居间服务，在一个月内居间促成舜驰公司与冠益公司签订相应的包销代理协议，并承诺如一个月内未能居间促成舜驰公司与冠益公司签订包销协议的，则视为居间不成功，不收取任何居间服务费。舜驰公司作为房产销售代理机构，为避免公司的销售团队、资产闲置而造成损失，希望能够尽快落实销售代理项目，并且考虑到庞良玉承诺能够一个月内促成舜驰公司与冠益公司签订包销协议，遂与庞良玉签订《不可撤销居间合同》。二、庞良玉没有居间服务能力，也没有按照居间合同的约定履行居间服务义务。1、本案居间合同签订后，舜驰公司获悉冠益公司选定案涉房产包销代理人的流程为：由冠益公司的管理人采用在新闻报刊上刊登《招募公告》的形式，对外接受不特定的房产销售代理公司的响应报名，并根据响应公司提出的销售方案，选出最优销售方案的公司，最终交由冠益公司破产债权人会议通过表决的形式确定包销代理人。而庞良玉在冠益公司的上述选定包销代理人的程序中，没有任何话语权，也没有提供任何居间服务，更起不到促成包销合同签订的作用。舜驰公司是否能够成为凰都公馆的包销代理人完全由冠益公司破产管理人及债权人会议决定。舜驰公司最终能够被冠益公司选定为包销代理人完全是因舜驰公司提出的销售方案在众多报名响应的公司所提出的销售方案中为最优销售方案所致。因此，案涉包销合同并非因庞良玉的居间活动促成的。2、因为庞良玉在凰都公馆项目包销代理人选定程序中，及包销代理合同的签订过程中，没有任何的话语权，也起不了任何居间服务作用，居间合同签订之后，庞良玉没有合同履行能力。事实上，庞良玉也没有向舜驰公司提供过任何居间服务。三、根据舜驰公司与庞良玉于2017年10月25日签订的《不可撤销居间合同》的约定，居间合同签订之日起一个月内，庞良玉须完成居间任务促成舜驰公司与冠益公司签订包销协议，否则居间合同自动终止。而案涉包销协议的签订时间为2017年12月8日，已超过居间合同约定的一个月的履行期，根据合同约定，该居间合同已自动终止。综上，庞良玉没有履行《不可撤销居间合同》的约定，已构成违约，庞良玉主张舜驰公司支付居间服务费没有事实和法律依据，请法院驳回庞良玉的全部诉讼请求。被告张华华在诉讼中没有进行答辩。原告庞良玉围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告舜驰公司及张华华没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的证据认证意见如下：1.对于原告提供的《不可撤销居间合同》、《关于凰都公馆项目销售机构选定的报告》、《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》，被告舜驰公司对上述证据的真实性均无异议，但认为原告没有按照案涉居间合同约定提供居间服务，且舜驰公司取得凰都公馆项目包销权亦与原告无关。本院对原告上述证据的真实性予以确认。2.对于原告提供的吴紫媚身份证及《关于代为收款的说明》、原告出具的委托吴紫媚收款的《委托收款证明》、转账记录、银行账户交易明细，舜驰公司确认张华华向吴紫媚转账25万元的事实，但并不认可该25万元属于居间服务费，对于上述25万元的相关转账凭证本院予以确认，但对于该款项的性质于本院认为部分进行论述。另本院依职权调取的广东南耀工程技术有限公司（以下简称南耀公司）的企业信用信息公示资料，证明庞良玉是南耀公司的董事长，庞良玉与舜驰公司对该资料的真实性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：广东冠益投资有限公司（以下简称冠益公司）是三水凰都公馆房地产项目的开发商。经冠益公司债权人申请，本院于2017年7月25日裁定受理了冠益公司破产清算案。2017年10月25日，舜驰公司（作为合同甲方）与庞良玉（作为合同乙方）签订《不可撤销居间合同》一份。合同约定：乙方为甲方取得凰都公馆项目144套住宅的包销权提供居间服务，最终要促成甲方与凰都公馆项目开发商签订包销协议。甲方的义务为向凰都公馆项目开发商支付人民币500万元作为项目的销售保证金，并组建销售团队对凰都公馆项目进行销售，按要求进行项目的销售和回款工作。乙方的义务为提供凰都公馆项目的有关信息，包括但不限于公司的营业执照、包销单位等信息，并协助甲方对凰都公馆项目进行实地考察。居间成功，甲方按合同约定向乙方支付居间报酬。本项目居间报酬计算方法及支付期限为：按甲方取得本项目包销房屋总面积为基数，以150元∕㎡计算居间费用，在甲方进场销售半个月内支付乙方50%的居间费用，甲方进场销售一个月后向乙方支付剩余50%的居间费用，如甲方不按期支付居间费用，需向乙方支付违约金20万元。乙方无论是否完成本合同所包含的委托事项，均同意自行承担全部居间活动费用。本合同签订后一个月内，乙方仍未促成甲方与凰都公馆开发商签订包销协议的，本合同自动终止。2017年11月8日，冠益公司管理人向冠益公司债委会成员发出《关于凰都公馆项目销售机构选定的报告》，报告内容为：冠益公司管理人已于2017年10月28日在佛山日报刊登凰都公馆项目销售代理招募公告，至报名截止日，含舜驰公司在内共有六家公司报名，管理人比较了各报名公司的情况及销售方案，认为舜驰公司的方案具有一定优势，决定选定舜驰公司作为凰都公馆项目的销售代理公司，并在不低于舜驰公司报价的基础上与舜驰公司签订房地产销售代理协议，并将代理协议交由债权人会议表决。2017年12月8日，冠益公司管理人与舜驰公司签订《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》，约定：1.舜驰公司代理销售凰都公馆项目物业住宅（毛坯房）约149套，车位296个、写字楼14套、商铺2间。2.代理销售周期，考虑住宅项目预售证发放的不确定性，以住宅预售证取得当天为正式开售之日，2个月内完成住宅销售的95%，2个半月（不含春节）内完成销售及回款，如舜驰公司无法完成销售，由舜驰公司出资购买所有剩余代销物业。3.代理销售价格和房款收取方式，针对住宅，舜驰公司以底价不低于7350元/㎡价格承销本合同标的物业，超过部分作为冠益公司向舜驰公司支付的税前佣金，代理销售总底价为71985974元，低于该底价销售，差价由舜驰公司补足。舜驰公司以冠益公司管理人名义对外销售住宅项目仅限于毛坯房，不得以冠益公司管理人名义对外签订装修装饰合同等。另本院审理的（2020）粤0607民初804号案件（李杰贤、李嘉莹与广东南耀工程技术有限公司、佛山市舜驰房地产咨询有限公司、广东冠益投资有限公司装饰装修合同纠纷案）中查明：2017年12月，舜驰公司（甲方）与南耀公司（乙方）签订《合作协议》一份，约定，舜驰公司于2017年12月5日取得涉案凰都公馆项目130多套毛坯住宅的销售权，舜驰公司在销售过程中明确南耀公司为该批单位的装修施工单位，南耀公司和购买客户签订装修协议。其中双方权利义务约定，舜驰公司委托南耀公司负责该批房屋的装修施工，按750元/㎡的标准（含税）装修，南耀公司负责该批商品房的签约、装修开票转账等具体事宜，并与业主签订《装修工程合同》及相关协议等。其中装修工程款事项约定，双方共同确定了“凰都公馆”项目剩余130多套单位的总装修面积及总装修工程款，其中商品房装修单价为3700元/㎡，该批装修款项的收取由南耀公司开具装修发票向购房者收取，收款账户由南耀公司开设，应由双方共管。对溢价部分装修款的支取原则约定，业主交付的装修款中的750元/㎡的装修款，进入共管账户，并冻结至装修开工；装修款中1850元/㎡的装修款，打入装修溢价及居间服务费谢良才约定的账户中或进行提现；装修款中1100元/㎡的装修款，打入舜驰公司的账户或进行提现，并且该装修溢价及配套服务金额的提取首先满足合同生效之日起2个月内，舜驰公司资本借款400万元的退出，同时根据舜驰公司与开发商签订的包销协议，满足整个项目的付款进度为先后，双方根据实际用款计划提取。本院认为，原告庞良玉与被告舜驰公司签订的《不可撤销居间合同》是合同双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效，对当事人具有约束力。本案当事人争议焦点问题为：庞良玉有否为舜驰公司取得凰都公馆项目房产包销权提供居间服务，舜驰公司应否向庞良玉支付合同约定的居间费用。原告庞良玉提出，其与舜驰公司签订《不可撤销居间合同》后，已按合同约定为舜驰公司提供了居间服务，并促成舜驰公司与凰都公馆项目开发商签订包销协议，完成了居间合同约定的委托事项，有权收取相应的居间费用。根据庞良玉与舜驰公司签订的《不可撤销居间合同》反映，对于庞良玉需履行的居间合同义务约定并不清晰具体，只列明庞良玉需向舜驰公司提供凰都公馆项目的相关信息，包括公司工商执照、包销单位信息，并协助舜驰公司对凰都公馆项目进行实地考察。除此之外，庞良玉在诉讼中亦未能进一步明确其为舜驰公司取得案涉项目包销权提供了何种居间服务。因此本院对庞良玉主张已依约向舜驰公司提供了居间服务，并促成舜驰公司与冠益公司管理人签订包销协议的事实不予确认。其次，从冠益公司管理人提供的项目销售机构选定报告进行分析，冠益公司管理人在选定凰都公馆项目包销代理机构时采取了一系列流程和方式，如在报刊刊登招募公告，评比报名机构的销售方案，进行优劣分析等，最终决定选择舜驰公司作为案涉项目的销售代理公司，并交由冠益公司债权人会议表决后，最后才确定舜驰公司作为凰都公馆项目的包销机构。上述凰都公馆项目包销机构选定流程遵循公开透明、公平、择优等原则，不存在依赖庞良玉提供的居间服务而促成舜驰公司与冠益公司管理人签订包销协议的条件，何况庞良玉于本案中并未举证证明其具体为舜驰公司提供何种居间服务。因此本院认为庞良玉主张因其提供的居间活动促成舜驰公司与冠益公司管理人签约理据不足。最后，庞良玉认为舜驰公司已向其支付居间费25万元，但舜驰公司并不认可。庞良玉提供的转账凭证虽能反映张华华于2018年1月15日、1月16日向吴紫媚的银行账户转款9万元、16万元，但结合本院审理的（2020）粤0607民初804号案件查明的事实：即南耀公司与舜驰公司于凰都公馆项目存在合作关系，舜驰公司委托南耀公司负责凰都公馆项目部分包销房屋的装修施工，南耀公司与购房人签订房屋装修合同，房屋装修款由南耀公司向购房人收取，但装修款由舜驰公司与南耀公司共管等，因原告庞良玉是南耀公司的董事长，故不能排除庞良玉主张的其指定吴紫媚收取的上述25万元与舜驰公司和南耀公司之间基于上述合作关系而产生的装修款项或其他债权债务具有关联性，因此，本院认为单凭庞良玉个人出具的《委托收款证明》不足以证实上述25万元款项属于本案的部分居间费用，本院对此不予确认。庞良玉于本案主张的舜驰公司法定代表人张华华划付给吴紫媚的25万元并不足以认定为居间费用。综上，虽然庞良玉与舜驰公司签订了《不可撤销居间合同》，但庞良玉没有提供充分证据证实其为舜驰公司提供了居间服务，以及基于其提供的居间服务促成舜驰公司与冠益公司管理人签订凰都公馆项目房屋包销协议，因此庞良玉要求舜驰公司及张华华支付其居间服务费理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告庞良玉对被告佛山市舜驰房地产咨询有限公司、张华华的诉讼请求。案件受理费全额收取18614元，由原告庞良玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  徐立伟审判员  蔡月梅审判员  甘 露二〇二〇年五月二十日书记员  成婉玲