甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终435号 上诉人（原审原告）：王肃先，男，1969年11月11日出生，汉族，户籍所在地甘肃省武威市凉州区，现住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：董睿，甘肃濂继胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李海花，女，1980年7月13日出生，汉族，户籍所在地甘肃省武威市凉州区，现住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：张开慧（系李海花之夫），男，1971年11月30日出生，汉族，住址同上。 上诉人王肃先因与被上诉人李海花房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初13290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王肃先的委托诉讼代理人董睿、被上诉人李海花及其委托诉讼代理人张开慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王肃先上诉请求：请求撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初13290号民事判决，改判支持王肃先的一审诉讼请求。事实及理由：1.上诉人与被上诉人自2013年2月起再未签订书面的房屋租赁合同，双方形成的房屋租赁关系为不定期租赁，按照《合同法》的相关规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案上诉人在2019年9月就已明确通知被上诉人解除租赁关系，给被上诉人留了充足的腾退时间，故一审法院判决驳回上诉人解除房屋租赁关系并腾退、交付租赁房屋的诉讼请求无法律依据。2.上诉人一审庭审中将请求判令被上诉人按照月租金5000元的标准支付2019年4月至10月的房屋租金变更为请求判令被上诉人从2019年4月15日起至交付房屋之日止按每月5000元的标准向上诉人支付租金。而一审判决将交付租金的日期延长至2020年4月16日超出了上诉人在一审中的诉讼请求且变相延长了上诉人与被上诉人之间的租赁关系，侵害了上诉人要求解除租赁关系的合法权益。 李海花辩称，三年合同期满的2013年春节，上诉人将租金上涨至4万元时，李海花就提出签订长期合同的请求，上诉人也作出签订房屋租赁合同的承诺。答辩人多次催促上诉人签订书面租赁合同，但直至2017年上诉人将房屋租金上涨至每年6万元，也未与答辩人签订书面的租赁合同。现上诉人以拖欠租金为由起诉答辩人腾退房屋并支付租金，答辩人支付6万元租金的前提是签订书面租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王肃先向一审法院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁关系并判令李海花腾退、交付房屋；2.判令李海花按照每月5000元支付从2019年4月15日起到房屋腾退交付之日止的房屋租金；3.判令李海花缴清物业费、水电费和暖气费等租赁期间的相关费用。 一审法院认定事实：2010年1月15日，王肃先与李海花签订房屋租赁合同。该合同约定李海花承租王肃先所有的位于武威市××区商铺（产权证地址：武威市××区商业用房，建筑面积146.8㎡），租赁期限为三年即2010年1月15日至2013年1月14日止，第一年租赁费为1.8万元，第二年租赁费为1.9万元，第三年租赁费为2万元，租赁费必须于每年1月15日前交清。合同还约定押金0.5万元，合同解除时退还李海花。合同签订后，李海花如约履行了合同项下的义务，向王肃先交付了三年租赁费。嗣后双方再没续签合同，李海花继续续租商铺，但口头约定每年租赁期限为2月15日至次年2月16日。2017年2月15日租赁费涨至6万元/年，李海花按该标准交付了2017年、2018年的房屋租赁费。及2019年4月之前的房租，之后的房租李海花只交了2.3万元剩余部分未交纳。一审法院认为，李海花承认王肃先在本案中所主张的事实，故对王肃先主张的事实予以确认。人民法院审理民事案件理应遵循法律和天理人情的有机统一，社会效果和法制效果的有机统一，当事人双方协商解除合同特别是房屋租赁合同理应得到充分的推崇和尊重。王肃先与李海花间于2010年1月15日签订的三年房屋租赁合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容明确、合法，当事人权利、义务明确，且不违背法律、法规的强制性规定，双方均依约履行，嗣后至今再没有签订过书面的房屋租赁合同也是客观事实。房屋租赁关系存续期间，由于承租商铺所在位置紧靠幼儿园，客流偏多，虽房屋租赁费成倍增加，但李海花尚能自觉履行和维持房屋租赁关系。在房屋租赁关系存续期间，李海花要求王肃先签订书面房屋租赁合同后再行偿付剩余租赁费亦是为了保护作为承租人的租赁利益而实施的先履行抗辩权，符合有关法律规定，作为房屋出租人的王肃先理应与李海花先签订书面租赁合同再按约定收取租赁利益，将双方的房屋租赁风险降至最低程度，是《中华人民共和国合同法》的价值追求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，李海花与王肃先自2013年2月起再未签订书面房屋租赁合同至今达六年有余，双方形成的事实房屋租赁关系依法视为不定期租赁，当事人双方随时均可提出解除，所以王肃先与李海花之间形成的房屋租赁关系本应依法予以解除，但考虑到王肃先起诉解除房屋租赁关系的时间正值数九寒天的隆冬时节，王肃先作为完全民事行为能力人，理应知晓自己所作所为所产生的法律后果，此时起诉解除房屋租赁关系并要求李海花腾退、交付房屋，显然不合时宜且会造成很大的经济损失和广泛的社会影响，因此王肃先现阶段起诉要求解除与李海花的房屋租赁关系并要求腾退、交付房屋的请求虽合乎法律，但不合乎天理人情，故王肃先起诉要求解除房屋租赁关系的请求暂应予驳回，待春暖花开适宜腾退、交付房屋时再行解除并不会影响或造成王肃先经济损失的扩大，但李海花理应积极主动偿付王肃先2019年4月15日至2020年4月16日期间的剩余房屋租赁费3.7万元，以取信于人，方不失公平合理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一项、第二百二十六条之规定，判决：一、李海花限本判决生效之日起20日内偿付王肃先2019年4月15日至2020年4月16日期间的剩余房屋租赁费3.7万元；二、驳回王肃先的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费680元，减半收取340元，由王肃先负担负担170元，由李海花负担170元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，王肃先与李海花签订的的书面房屋租赁合同到期后，双方未签订书面合同，但李海花继续租赁商铺并按双方口头约定的房屋租赁费标准向王肃先支付租赁费，双方形成不定期租赁合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。王肃先已向李海花发出解除租赁的通知，故王肃先请求解除与李海花之间的租赁关系并责令李海花腾退房屋是诉讼请求成立，但应当给李海花留必有的腾退时间，李海花应当腾退房屋并按双方口头约定的房屋租赁费标准向王肃先承担房屋占有使用期间的租赁费。王肃先要求李海花交清房屋占有使用期间的物业费、暖气费、水电费的请求，符合双方口头约定的房屋租赁合同内容，属于承租人应当履行的义务。 综上所述，王肃先的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初13290号民事判决； 二、王肃先和李海花之间的不定期租赁合同予以解除； 三、李海花于本判决生效之日起二十日内腾退商铺并交付王肃先； 四、李海花按每年6万元的标准偿付王肃先2019年4月15日至房屋腾退之日止的房屋租赁费（在执行时应扣减李海花已支付王肃先的2.3万元）； 五、李海花向王肃先移交房屋时交清房屋占有使用期间的物业费、暖气费、水电费。 一审案件受理费340元由王肃先、李海花各负担170元；二审案件受理费680元，由李海花负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永忠 审判员  蒋辉明 审判员  胡春芳 二〇二〇年五月二十六日 书记员  黄 蕊