河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初914号原告（反诉被告）：李红星，男，1976年2月14日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告（反诉原告）：平顶山市湛河区九里山街道叶刘村村民委员会，住所地：平顶山市湛河区西苑东路南段。统一社会信用代码：54410411ME3082866G。法定代表人：刘志博，主任。委托诉讼代理人：代丽霞，河南容克律师事务所律师。委托诉讼代理人：**阳，河南容克律师事务所实习律师。原告李红星与被告平顶山市湛河区九里山街道叶刘村村民委员会（简称叶刘村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李红星、被告（反诉原告）叶刘村委会的委托诉讼代理人代丽霞、**阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李红星向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令叶刘村委会2019年12月11日下达的解除租赁合同通知书无效，并继续履约本案合同；2、判令叶刘村委会支付合同违约金3000元；3、依法判令叶刘村委会承担2017年至2019年间修缮房顶漏水李红星垫付的维修费12700元。4、本案诉讼费由叶刘村委会承担。事实和理由：李红星和叶刘村委会在2017年4月签订了《西苑综合市场设施租赁合同》，合同约定按年租执行，每年租金15000元。李红星春节前现金支付该年度租赁费用，叶刘村委会开具正规收据。合同履约期间，李红星一直遵守合同约定，按照约定每年春节前按时交纳租金，无违约行为。叶刘村委会在2019年11月中旬，单方面要求房屋租赁费涨价，要求李红星按照每年30000元交纳租赁费。期间，李红星多次前往村委交涉，要求叶刘村委会按照合同履约。但村委主任、村党支部书记及工作人员均不接收李红星交纳的租金15000元。李红星又给村里收取房租工作人员微信转账，其同样拒接。同时叶刘村委会于2019年12月11日对李红星以逾期交纳租赁费为由下达了解除租赁合同通知书。鉴于叶刘村委会的违约行为，李红星至法院，请求判如所请。叶刘村委会辩称，请求依法驳回李红星的诉请。李红星在履约中存在过错。租赁合同上加盖是叶刘村综合市场的章，并非叶刘村委会印章。叶刘村委会并无该合同原件，对于该合同的履行的实际情况一概不知。李红星前几次缴租金并不及时，前几任村委会并没有过多的规整，去年新村委会成立以后对村委会的相关企业进行重新规整，在不知该合同的情况下，按照其他租赁合同的形式以及合同约定接收了李红星的租赁费。无奈，村委会在2019年12月11日正式向李红星下达解除租赁合同通知书，并且将该通知书张贴在了李红星承租房屋的推拉门上。村委会并并不存在违约，租赁房屋并没有存在漏水事项，维修费无从谈起。请求依法驳回李红星诉讼请求。叶刘村委会向本院提出反诉请求：1、请求法院确认叶刘村委会向李红星送达的《解除租赁合同通知书》生效，双方租赁合同已解除；2、判令李红星按照每日41元的标准自2019年12月11日起至实际搬离之日止向叶刘村委会支付房屋占用费；3、判令李红星支付合同违约金3000元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由李红星承担。事实与理由：2017年4月11日，叶刘村委会与李红星签订了《西苑综合市场设施租赁合同》，合同第二条明确约定市场设施费应当在签订合同前以现金形式交付甲方。第七条第三款约定：乙方(李红星)超过5天不按时交纳市场设施费、物业费或不遵守市场管理制度，自行停止经营时，甲方有权终止本合同，并追回所欠各项费用。李红星在合同履行过程中未按照合同约定交纳市场设施费，存在违约行为。故叶刘村委会于2019年12月11日向李红星送交了《解除租赁合同通知书》，通知李红星即日起解除双方的租赁合同，并请李红星在接到通知后5日内腾空房屋，付清费用，并承担违约责任。李红星接到通知后并未按照通内容及时搬离，也未承担违约责任。鉴于李红星的违约行为和叶刘村委会送交《解除租赁合同通知书》的事实，叶刘村委会请求法院确认叶刘村委会与李红星之间签订的《西苑综合市场设施租赁合同》有效，支持叶刘村委会的诉讼请求，维护叶刘村委会的合法权益。李红星对叶刘村委会的反诉辩称，叶刘村的解除租赁合同通知书无效。在此之前我一直向叶刘村交纳房租，但是新的村委会需要增加我的房租才愿意继续履行合同，所以我不存在违约行为，也不需要交纳违约金，而且本案的诉讼费应由叶刘村来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。李红星提交以下证据：1、段予山、郑新证人证言两份，证明李红星多次去交纳租金但是叶刘村委会不接收的事实。2、发票一张、收据两份，证明往年缴费的时间。3、维修房屋的收据，证明实际发生过的维修费用。4、微信聊天记录一张，证明李红星跟叶刘村委会的收费人员秋萍（音）聊天记录，证明李红星曾经交纳房租，但是叶刘村委会拒收的事实。5、微信群聊天记录13页，证明在市场商户群里大部分商户都在反映自己交纳房租，但叶刘村委会不接收的事实。6、西苑综合市场设施租赁合同一份，证明李红星跟叶刘村委会签订了租赁合同。7、解除租赁合同通知书，证明叶刘村委会违约的事实。叶刘村委会发表以下质证意见：对证1不予认可，证人应该出庭作证来证明其要证明的事实；2不能证明李红星没有违约，依据李红星提供的缴款收据上能够证实交纳租赁费的最后期限是11月1日，实际上李红星已经超出期限交纳租赁费。村委会已经给其延长了缴款期限，但是在缴款期限后其并没有缴费，已经存在根本违约，我方解除合同并无不当之处。证3与本案无关，另外根据租赁合同第七条第二款的规定，对市场设施损害的李红星应当赔偿并给予修复，所以真的存在漏水也应当由李红星自行承担。村委会并没有人跟李红星承诺过替他报修这些费用。证4、5与本案无关，不予质证。对证6真实性无异议，根据证6的可以说明所盖公章并不是村委会公章，而是西苑综合市场的内部章，而且原协议仅有一份由李红星保管，村委会并没有原件；对证7真实性无异议，我们确实给其下达了解除合同通知书，我们认为解除合同已经生效。叶刘村委会提交以下证据：1、西苑综合市场设施租赁合同复印件一份，证明李红星存在违约行为，叶刘村委会有权解除合同并追回所欠各项费用。2、解除租赁合同通知书，证明叶刘村已经于2019年12月11日向李红星送交了解除租赁合同通知书，双方已经解除租赁合同。李红星对上述证据的真实无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：平顶山市湛河区叶刘村西苑综合市场（简称西苑综合市场）未领取营业执照，隶属于叶刘村委会。2017年4月11日，西苑综合市场（甲方、出租方）与李红星（乙方、承租方）签订《西苑综合市场设施租赁合同》，约定：甲方自愿将西苑综合市场西苑路7#楼西顶层出租给乙方使用；甲乙双方议定上述市场设施租赁费用（人民币大写）为年租金壹万伍仟元整，￥15000.00元，月租时，应当在当月1-5日交清当月租赁费用，否则视为乙方弃租。租赁期限自2016年12月31日至2026年12月31日止。市场设施费应当在签订合同签以现金形式交付给甲方；乙方对甲方的上述市场设施在合同有效期内使用不当或者其他原因使市场设施损坏的，乙方负责赔偿或者给予修复；乙方超过5天不按时交纳市场设施费、物业费或者不遵守市场管理制度，自行停止营业时，甲方有权终止本合同，并追回所欠各项费用。李红星于2016年12月5日、2018年11月13日、2019年1月27日向叶刘村委会分别交纳租金15000元，叶刘村委会出具收据3张并加盖村委会财务专用章，载明：租房款（2016.11.1-2017.10.31）、租房款（2017年11月1日-2018年11月1日壹年）、租房款（2018年11月1日-2019年11月1日壹年）。2019年12月11日，西苑综合市场在李红星租房处张贴《解除租赁合同通知书》，内容为：“贵我双方于2017年4月11日签订了《西苑综合市场设施租赁合同》，但贵方在合同履行过程中存在如下违约行为，依据《西苑综合市场设施租赁合同》第二条规定，截止目前并未交市场设施费，未遵守合同约定，现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请贵方在接到本通知后5日内腾空退还房屋、付清费用，并承担违约责任。”2019年12月23日，李红星将叶刘村委会诉至本院。后本院组织双方进行了诉前调解，因双方分歧较大，未能形成一致意见。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因西苑综合市场并不具备民事权利能力与行为能力，其民事权利、义务应由设立者叶刘村委会行使、负担。本案的争议焦点为：西苑综合市场于2019年12月11日作出的《解除租赁合同通知书》是否有效。合同的解除分为约定解除与法定解除。1、约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案所涉《西苑综合市场设施租赁合同》约定，乙方（李红星）超过5天不按时交纳市场设施费、物业费或者不遵守市场管理制度，自行停止营业时，甲方有权终止本合同，并追回所欠各项费用。该合同第二条虽然约定“月租时，应当在当月1-5日交清当月租赁费用，否则视为乙方弃租”，但李红星交租租金的方式为年租而非月租，对于年租的交纳时间，合同并未约定。从近三年来叶刘村接收李红星租金的时间来看，自11月1日之后的3个月内交纳下一年度的租金已成为双方的交易惯例。而2019年11月1日至2020年11月1日交费年度开始仅仅月余，西苑综合市场便以李红星逾期交费为由要求解除租赁合同，显然既无合同依据又与双方交易习惯不符。2、法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”现有证据无法证实李红星存在导致合同目的无法实现的违约行为，故叶刘村委会并不享有合同的法定解除权。故西苑综合市场于2019年12月11日作出的《解除租赁合同通知书》并不发生解除合同的效力。叶刘村委会要求确认该通知书有效的反诉诉讼请求以及要求李红星支付房屋占用费的反诉诉讼请求，本院依法不予支持。双方应当继续依约履行签订的《西苑综合市场设施租赁合同》。《西苑综合市场设施租赁合同》载明，乙方对甲方的上述市场设施在合同有效期内使用不当或者其他原因使市场设施损坏的，乙方负责赔偿或者给予修复。据此，承租期间修复租赁房屋漏水的相关费用，应由李红星承担。故李红星要求叶刘村委会承担维修费用12700元的诉讼请求与上述合同约定不符，本院依法不予支持。《西苑综合市场设施租赁合同》并未约定一方要求解除合同属于违约行为，故李红星要求叶刘村委承担违约金3000元的诉讼请求没有事实根据与法律依据，本院依法不予支持。叶刘村委会要求李红星支付违约金3000元的反诉诉讼请求，本院亦依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认平顶山市湛河区叶刘村西苑综合市场于2019年12月11日作出的《解除租赁合同通知书》无效。李红星与平顶山市湛河区九里山街道叶刘村村民委员会继续履行《西苑综合市场设施租赁合同》。二、驳回李红星的其他诉讼请求。三、驳回平顶山市湛河区九里山街道叶刘村村民委员会的反诉诉讼请求。本诉案件受理费293元，减半收取146.5元，由李红星负担；反诉案件受理费150元，减半收取75元，由平顶山市湛河区九里山街道叶刘村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  程浩朋二〇二〇年五月二十八日书记员  黄 晶附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。