北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初28716号原告：姜缓缓，女，1984年12月19日出生，汉族，住北京市房山区。原告兼原告姜缓缓的委托诉讼代理人：孙庆和，男，1975年8月20日出生，汉族，住北京市房山区。被告：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：孟程程，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：范鑫，男，该公司法务专员。原告孙庆和、姜缓缓与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告姜缓缓的委托诉讼代理人孙庆和，被告中铁嘉业公司的委托诉讼代理人孟程程、范鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙庆和、姜缓缓向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年12月31日至2019年7月30日的逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金32383.5元；2.请求判令被告向原告支付2019年5月14日至2019年8月29日的逾期办理房屋权属转移登记违约金16423元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月13日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于房山区德润街xx号院xx号楼xxx层xx单元xxx号房屋，房屋共计101.06平方米，总价款1534762元。原告依约履行了付款义务，并于2018年11月25日办理了入住手续，但被告未能按照合同约定取得商品房所在楼栋权属证明及办理房屋所有权证书，根据合同约定被告应当向原告支付违约金。原告曾向人民法院提起诉讼，原告与被告就转移登记部分违约金达成了调解协议，且被告已经履行了调解协议内容，现原告就未诉讼部分违约金提起诉讼，望判如所请。被告中铁嘉业公司辩称：逾期办理初始登记和转移登记的责任不在被告，被告不承担任何逾期办证违约责任。退一步讲，即使需要被告承担逾期办理初始登记和转移登记的违约责任，因逾期办理初始登记和转移登记并未给原告造成任何损失，原告主张的违约金过高。同时，合同约定自房屋交付之日起750日办理完成转移登记，即被告在2019年7月20日前办理完成转移登记即可，实际办理转移登记时间为2019年8月29日，逾期天数为39天。即使被告存在逾期办理两证的行为，那么逾期取得初始登记和逾期办理转移登记重复约定违约金，相加数额过高，应当调整。双方于2019年6月6日签订和解协议，约定原告不再追究被告2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期办理不动产权证书的相关责任，原告目前的诉讼请求明显违反前述约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定原告购买被告开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块xxx住宅楼xx层xx单元xxx号房屋一套。该房屋预测建筑面积共100.37平方米，房屋总价款1521689元，付款方式为首付款加贷款方式付款。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款1534762元，被告于2016年11月5日向原告交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，涉案房屋于2019年8月29日办理了房屋权属转移登记。另查明，原告曾于2019年5月起诉本案被告要求被告支付2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期交付房屋所有权证书违约金26090元。双方于2019年6月6日达成《和解协议》，约定：在该和解协议签订后当日，姜缓缓、孙庆和向人民法院申请撤诉；姜缓缓、孙庆和撤诉后，中铁嘉业公司向姜缓缓、孙庆和支付26090元作为逾期办理姜缓缓、孙庆和所购房屋产权证书之违约金，该笔违约金计算周期为2018年11月25日至2019年5月14日；姜缓缓、孙庆和确认在中铁嘉业公司向姜缓缓、孙庆和支付本和解协议约定金额后，姜缓缓、孙庆和不再追究中铁嘉业公司自2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期办理不动产权证书的相关责任。该协议对付款账户等事项亦作了约定。当日，双方履行了该和解协议，姜缓缓、孙庆和为中铁嘉业公司出具收条一张，载明：今收到中铁嘉业公司支付的逾期办理产权证书违约金26090元。同时，姜缓缓、孙庆和向人民法院申请撤诉。本院认为，原告与被告在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，双方争议的焦点为前述《和解协议》约定的违约金所含内容，系原告主张的仅指逾期办理房屋权属转移登记违约金，还是被告所述的包含逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记两项违约金。首先，对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定被告应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，故被告存在逾期违约行为，违约期间为2019年1月1日至2019年8月21日，被告应当按照合同约定向原告支付2019年1月1日至2019年8月21日期间的逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金。而对于逾期办理房屋权属转移登记违约金，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告实际于合同约定的交房期限届满前交房，应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。因此，被告的违约期间为2019年7月20日至2019年8月29日，被告应当按照合同约定向原告支付2019年7月20日至2019年8月29日期间的逾期办理房屋权属转移登记违约金。由双方《和解协议》约定内容可见，26090元为2018年11月25日至2019年5月14日期间的违约金，而被告在此期间并无逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，加之《和解协议》中“姜缓缓、孙庆和不再追究中铁嘉业公司自2018年11月25日至2019年5月14日期间的逾期办理不动产权证书的相关责任”的约定，本院认为将《和解协议》约定的26090元违约金认定为包含逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记两项违约金更为合理。综上，本院综合考量双方合同约定、合同履行及被告已支付的逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金的情况、原告的实际损失、被告的过错程度以及原告的预期利益等因素，根据公平原则，确定被告应当承担的违约金。针对原告的诉求，本院依法计算认定被告在本案中应另行向原告支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金12586元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向孙庆和、姜缓缓支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记违约金共计12586元；二、驳回孙庆和、姜缓缓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，由孙庆和、姜缓缓负担378元（已交纳），由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担132元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年五月十一日书记员  李圆君