安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初2967号 原告：周红梅，女，1974年2月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，系公司员工。 被告：安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区双岗街道蒙城路金丰商业广场办1001室。 法定代表人：黄朝军，总经理。 委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告周红梅与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）、安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司（以下简称豪仕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周红梅的委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，豪仕公司的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 周红梅向本院提出诉讼请求：1.判令达贸公司、豪仕公司立即退还居间服务费20000元，并自2017年7月30日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，款清息止（截至2019年10月30日，利息为2058元，本息暂计22058元）；2.判令达贸公司、豪仕公司承担本案所有诉讼费用。 事实与理由：在达贸公司安排下，周红梅与豪仕公司签订《居间服务协议》，约定由豪仕公司在周红梅与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务，周红梅支付豪仕公司2万元，可抵扣4万元购房款。2017年7月30日，周红梅与达贸公司签订《达贸公司一朗峰项目认购协议》，协议对周红梅购买商铺的具体位置、价位、付款方式等进行了约定。并对周红梅与豪仕公司之间的《居间服务协议》进行了确认。同日，周红梅通过POS机向豪仕公司转账20000元，豪仕公司出具收据对该2万元居间服务费予以确认，未开具正式发票。当日，周红梅与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后，周红梅经朋友告知，发现自己中了圈套。达贸公司、豪仕公司所谓2万元抵4万元居间服务合同，是在规避国家对房地产的调控，变相获得商铺备案价外的高额利益。达贸公司、豪仕公司以居间服务的名义，合谋骗取购房人钱财。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办【2016】43号)亦明文规定，房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中，达贸公司、豪仕公司违反诚实信用义务，虚构事实、隐瞒真相，通过编造居间服务费的名义骗取钱财，构成销售欺诈。同时，豪仕公司作为中介机构，和达贸公司串通一气，侵害周红梅财产权益，应依法承担相关赔偿责任。故周红梅诉至法院，请求判如所请。 达贸公司辩称，一、周红梅与豪仕公司签订《豪仕地产服务合同》，由豪仕公司为周红梅购房提供居间服务，则可享受购房优惠，周红梅依约将居间服务费支付给豪仕公司，达贸公司并未收取居间服务费，且达贸公司非合同当事人，周红梅要求达贸公司退还居间服务费没有事实与法律依据。二、本案诉争的为居间服务费，是基于周红梅与豪仕公司的居间服务合同关系，达贸公司与周红梅为商品房买卖合同关系，本案案由不应当为房屋买卖合同纠纷而应当为居间合同纠纷。三、周红梅为享受房款优惠，自愿与豪仕公司签订服务合同，并非在达贸公司的安排下，达贸公司无欺诈等违法行为，周红梅也未提供任何证据证明豪仕公司和达贸公司具有欺诈行为，达贸公司仅收取周红梅购房款，并未收取购房款之外的其他款项。四、周红梅混淆了购房合同备案与价格备案的概念，其认为达贸公司超过备案价销售房屋系主观认识错误。根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定，由于周红梅购买的为非住宅商品房，因此无须在销售前向物价部门进行价格许可备案。达贸公司根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条、第九条的规定，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）后，向房管部门办理备案登记。因此，该房屋备案确认单是买卖双方签订商品房买卖合同后，达贸公司根据规定向房管局办理商品房买卖合同备案登记的成果。综上，周红梅要求达贸公司退还居间服务费无事实和法律依据，请求驳回诉请。 豪仕公司辩称，一、本案周红梅按照房屋买卖合同纠纷起诉，房屋买卖合同的当事人是周红梅与达贸公司，豪仕公司并非合同当事人，不是本案适格的被告主体。二、周红梅要求豪仕公司返还居间服务费没有事实依据与法律依据。周红梅与豪仕公司签订《豪仕地产服务合同》，约定向豪仕公司支付2万元居间服务费，可享受豪仕公司提供的增值服务，即参加开发商交2万元抵4万元的购房优惠活动。周红梅经豪仕公司居间与达贸公司签订《商品房买卖合同》，也享受到了4万元的购房优惠，周红梅应当向豪仕公司支付2万元居间服务费。根据《豪仕地产服务合同》约定，周红梅向豪仕公司支付了居间服务费2万元，豪仕公司出具的收据也载明该款项为居间服务费。另外，周红梅签字确认的认购协议书和置业计划书均载明已享受2万抵4万优惠。故周红梅知晓该2万元的性质为居间服务费、知晓通过豪仕公司居间已享受到了4万元的购房优惠。豪仕公司依据《居间服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。根据合同法第58条、97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。豪仕公司与周红梅之间的《豪仕地产服务合同》不具有无效、可撤销、解除的事由，周红梅要求全额返还居间费无法律依据。三、豪仕公司和达贸公司没有欺诈行为。周红梅也未提供任何证据证明豪仕公司和达贸公司具有欺诈的行为。四、豪仕公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。周红梅依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向豪仕公司主张返还居间服务费没有法律依据。周红梅已经达到了其签订《豪仕地产服务合同》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》、也获得了4万元的购房优惠。现周红梅要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2017年7月，周红梅（合同甲方）与豪仕公司（合同乙方）签订《豪仕地产服务合同》一份，约定乙方根据开发商提供的购房优惠活动，为甲方与开发商签订商品房买卖（预售/现售）合同提供居间服务，甲方欲购房屋的开发商为达贸公司，项目名称为朗峰大厦；甲方向乙方支付2万元，确认购房并核销后成为居间服务费（该费用不构成房款的一部分），可享受乙方提供的增值服务，即可参加开发商的交2万元抵4万元优惠活动；甲方通过乙方的增值服务与开发商签订商品房买卖（预售/现售）合同后，该居间服务费转为甲方支付乙方居间服务费；如甲方未能成功购房，乙方向甲方提交放弃购买申请书，经开发商确认无误后，乙方完成核销并在15个工作日内将甲方已付的居间服务费全额无息退还给甲方；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，周红梅向豪仕公司交纳了居间服务费2万元。 2017年7月9日，周红梅与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定周红梅认购1幢1-商644号房屋，总房款为573836元，备注处载明周红梅享受交2万元抵4万元优惠活动。同日，周红梅签字确认《朗峰大厦置业计划书》一份，该置业计划书载明周红梅所购房屋原价为637375元，在享受交2万元抵4万元及其他折扣优惠后购房总价为573836元。 之后，周红梅与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房网上认购备案登记手续。 以上事实有双方提供的身份证、工商登记信息查询单、《豪仕地产服务合同》、认购协议、收据、《商品房买卖合同》、《置业计划书》、《商品房买卖合同》等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，原告诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：原告诉请返还的团购费（居间服务费）是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费（居间服务费）。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共签订了两份合同，分别为《豪仕地产服务合同》和《商品房买卖合同》，两份合同载明的收取的价款分别为居间服务费和购房款，达贸公司并非居间合同的相对人；二、居间服务费（团购费）实际收款人为豪仕公司，原告亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、豪仕公司履行了合同中的主要义务，即促使周红梅享受了开发商给予的4万元购房价款优惠，促成周红梅与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了周红梅2万元抵4万元的购房价款优惠。根据居间合同的约定，周红梅与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表豪仕公司已完成了居间服务。因此，本院认定豪仕公司收取的居间服务费（团购费）并非案涉房屋购房款，且豪仕公司亦按居间合同履行了居间义务，故本院对原告的诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告周红梅的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为176元，由原告周红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年五月二十八日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。