广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初33号原告：茂名和信房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区********保利大都会营销中心二楼，统一社会信用代码：914409********913C。法定代表人：唐翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁国光，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：杨文辉，男，汉族，1990年3月5日出生，住广东省茂名市电白区********，公民身份号码：440************230。原告茂名和信房地产开发有限公司（以下简称和信房地产公司）与被告杨文辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，适用普通程序审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和信房地产公司的委托诉讼代理人袁国光、被告杨文辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和信房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》；2.请求判令被告协助原告办理位于茂名市滨海新区*****保利海湾城海悦花园38号房产的注销、变更网签登记备案手续；3.请求判令被告向原告支付违约金人民币270792.2元（人民币1353961元×20%）；4.请求判令被告向原告支付律师费人民币15000元；以上第3、4项诉讼请求合计人民币285792.2元；5.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，约定：被告购买原告开发的茂名市滨海新区*****保利海湾城海悦花园38号房产，房产的建筑面积为177.89平方米，单价为每平方米人民币7611.23元，总价款为人民币1353961元；房款分四期支付，第一期房款人民币338490元应于2018年5月22日前支付，第二期房款人民币338490元应于2018年11月22日前支付，第三期房款人民币406188元应于2019年5月22日前支付，第四期房款人民币270793元应于2019年11月22日前支付。被告于签约当日支付第一期房款人民币338490元后，未按约定向原告支付第二期、第三期和第四期的房款。为此，原告多次催促被告及时付款，并于2018年11月30日、2018年12月12日向被告发送《催款函》和《律师函》，要求被告依约履行付款义务，但截止至本案起诉之日，被告仍未支付剩余的购房款。原告认为，被告拒绝支付约定房款的行为己构成根本违约，根据《补充协议》第三条之约定，原告有权解除合同，要求被告支付总购房款20%的违约金，且应承担因买卖合同解除所产生的全部费用，并有权在被告已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。原告此前与被告多次沟通无果，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定诉至法院，望依法判如所请。被告杨文辉辩称：一、被告没有与原告签订了合同，当时被告只收到了认购书及收据；二、被告到房产局查询了被告名下并没有涉案房屋的资料；三、原告的起诉不属实，因此原告的诉讼请求均不应支持。经审理查明：2018年5月22日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为2018052420《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同主要约定：原告将位于茂名市滨海新区*****保利海湾城海悦花园38号房屋出售给被告；该商品房预测建筑面积共177.89平方米，套内建筑面积为177.89平方米，按套出售，每平方单价为人民币7611.23元，总价款为人民币1353961元；付款方式及期限：分期付款，买受人应当在2019年11月22日前分4期支付该商品房全部价款。首期房款人民币338490元，应当于2018年5月22日前付清；二期款人民币338490元于2018年11月22日前付清；三期款人民币406188元于2019年5月22日前付清；四期款人民币270793元于2019年11月22日前付清。逾期付款责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金；商品房交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；等等。同日，原、被告双方签订《补充协议》，补充协议主要约定:关于逾期付款，如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，也未能以出卖人认可的其他付款方式如期足额支付应付款的，买受人逾期付款超过90日时，出卖人有权解除买卖合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总购房款20%的违约金，且买受人应承担因买卖合同解除所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、公证费、合同注销手续等），出卖人有权在买受人已付的购房款中优先扣除前述违约金及费用。签订合同当天，被告支付了首期房款338490元。被告所欠的第二期至第四期房款自2018年11月22日起逾期至今分文未付。原告为此诉至本院成讼，请求判如所请。另查明：原、被告双方于2018年6月4日到茂名市房屋交易管理所办理涉案商品房的备案登记手续，原告尚未将涉案商品房交付给被告使用，也未办理不动产权证。原告委托北京市盈科（深圳）律师事务所提起本案诉讼用去律师代理费15000元。以上事实，有原告提供的原告法定代表人证明书、营业执照、商品房预售许可证、被告身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》以及庭审笔录附卷为证，本院予以认定。本院认为，原告和信房地产公司与被告杨文辉在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》，是双方真实意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。被告没有按照合同的约定履行支付涉案商品房的购房款义务，属违约行为，应当承担违约责任。直至原告于2020年1月2日起诉时，按被告逾期支付第二期购房款338490元的时间起算，从2018年11月22日起算至2020年1月2日，已超过90天，原告有权依据合同的约定，请求解除原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持。上述《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》解除后，原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，原告应退还购房款338490元给被告，原告可另行处理茂名市滨海新区*****保利海湾城海悦花园38号房屋。原告诉请被告配合其到房产登记部门办理注销涉案商品房的备案登记手续之理由合理正当，本院予以支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的约定，被告应向原告支付总购房款20%的违约金，原告请求被告支付违约金270792.2元（1353961元×20%），并且原告有权在被告已付购房款中优先予以扣除违约金，理据充分，本院予以支持。原告请求被告支付律师代理费15000元，有委托合同及增值税发票予以证实，理据充分，本院予以支持。被告辩称希望继续履行合同之理由，由于原告不予同意，对于被告该辩称，本院不予采纳。被告辩称违约金、滞纳金按合同支付之理由正当，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告茂名和信房地产开发有限公司与被告杨文辉签订的合同编号为2018052420《商品房买卖合同（预售）》及相应的《补充协议》；二、限被告杨文辉在本判决生效之日起十五日内，配合原告茂名和信房地产开发有限公司到茂名市房屋交易管理所办理注销合同编号为2018052420《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的登记手续；三、限原告茂名和信房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还购房款338490元给被告杨文辉；四、限被告杨文辉在本判决生效之日起十五日内支付违约金270792.20元给原告茂名和信房地产开发有限公司；五、限被告杨文辉在本判决生效之日起十五日内支付律师代理费15000元给原告茂名和信房地产开发有限公司。如果原告茂名和信房地产有限公司、被告杨文辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19557.78元（原告已预交），由被告杨文辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。审 判 长  林 明人民陪审员  陈洪超人民陪审员  陈思燕二〇二〇年五月十三日法官 助理  何雨潞书 记 员  陈香珊