贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1286号上诉人（原审被告）：李平伟，男,1974年3月9日出生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号15201201410230944。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所实习律师。执业证号2301171121435。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王海燕，女，1981年8月17日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：赵宽容，贵州博矩律师事务所律师，执业证号15201201710701301。原审被告、反诉原告：杨洁，女，1977年10月22日出生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号15201201410230944。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所实习律师，执业证号2301171121435。原审第三人：贵州瑞都易家不动产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号山水黔城七组团6栋2号，统一社会信用代码91520102314248084Y。法定代表人：彭晓莉，女，汉族，1967年6月13日生，住所地四川省成都市高新区交子大道199号6栋2单元201号，该公司执行董事兼总经理。上诉人李平伟因与被上诉人王海燕及原审被告、反诉原告杨洁、原审第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司（以下简称：瑞都经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李平伟上诉请求：撤销原判第三项，改判上诉人承担王海燕三分之一的损失即229622元，理由是，一、原审认定事实错误，上诉人没有同意王海燕入室装修；杨洁对出售房屋不知情；造成合同不能履行被上诉人有过错。二、合同解除非上诉人一人之责，判令上诉人承担全部损失有失公平。观山湖区房屋价格快速上涨超过上诉人订立合同时的预期，双方签订合同时，约定了高额的违约金，应以违约金标准作为确定赔偿的依据。被上诉人王海燕答辩称，上诉人的主张自相矛盾，请求维持原判。原审被告、反诉原告杨洁认可李平伟的上诉主张。原审第三人瑞都经纪公司没有到庭进行答辩。原审原告王海燕的诉讼请求为：1.判令二被告立即将位于贵州省贵阳市观山湖区房屋办理变更登记给原告（备案合同号为520191-2010-ＣＲ-0007）；2.判令二被告支付原告违约金86000元；3、本案诉讼费、保全费、责任保险费由二被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令解除2017年3月5日原告与被告李平伟、杨洁签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款5万元；3.判令被告支付违约金25.8万元（86万元的30%）；4.判令被告赔偿原告损失128.72万元（中介费2万元，装修费36.26万元，房产评估费1.1万元，房屋涨价差89.36万元）；5.本案诉讼费、保全费、责任保险费均由二被告承担。原审反诉原告杨洁反诉请求：1、判令反诉被告王海燕赔偿因其擅自装修、毁坏房屋原有结构给反诉原告造成的财产损失3万元；2、反诉费用由反诉被告承担。原审经审理查明：被告李平伟与杨洁系夫妻关系，二人于2006年11月29日在安顺市平坝区民政局办理了婚姻登记手续。2012年11月3日，被告杨洁作为买受人，与案外人中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司（下称水电集团）签订了《商品房买卖合同》一份，由杨洁购买了水电集团开发的位于贵州省贵阳市观山湖区房屋。2017年3月5日，经第三人瑞都经纪公司居间介绍（丙方），由被告李平伟代表杨洁作为出售方（甲方），原告王海燕作为买受方（乙方），三方就前述杨洁购买于水电集团的房屋签署《房屋买卖合同》一份。在该合同首部甲方处，载明的出售人名称为“杨洁”。该合同约定甲方将案涉房屋以86万元的价格出售给乙方，对于房款的支付，合同约定签约时支付定金5万元，首付款20.8万元于过户当天支付，尾款60.2万元由王海燕以银行按揭贷款方式支付，若不能申请到贷款或贷款额度不够，则由王海燕一次性补足款项，此外合同约定若房设定抵押甲方承诺在90个工作日办理完该房屋的他项权注销手续。对于违约责任，合同第7.5条约定“甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的50%向对方支付违约金。”合同还约定了其他权利义务。在该合同尾部甲方签章处，签署了“李平伟杨洁”两人的名字，在甲方代理人处，签有“李平伟（代）字样”，对于甲方签章处“杨洁”签名，原、被告及第三人均确认非杨洁本人所签，而是由李平伟代签。上述合同签订当日，原告王海燕向被告李平伟支付了定金5万元，向第三人瑞都经纪公司支付中介费2万元，被告李平伟与第三人瑞都经纪公司分别向王海燕出具收据，确认收到款项。据原告王海燕、被告李平伟、第三人瑞都经纪公司陈述，在合同签约及后续履行中，均是由李平伟出面与原告及第三人工作人员对接。因案涉房屋设定有抵押，需要向银行还清贷款方能解押办理过户手续，而李平伟表示资金周转原因暂不能向银行提前还贷解押，经与第三人工作人员联系，各方达成意见先由原告王海燕入室进行房屋装修，等待李平伟还贷解押，待解押后双方再进一步履行合同，第三人遂将李平伟交在其处的房屋钥匙交由原告用于房屋装修。2017年10月20日，原告王海燕与贵州艺界装饰工程设计有限公司（下称艺界装饰公司）就上述房屋装饰装修工程签订《装修工程施工合同书》，约定由艺界装饰公司对案涉房屋进行装修，合同价格51.8万元，因房屋门锁开启有故障，原告遂更换了门锁锁芯，2017年11月中旬，艺界装饰公司入室开始进行装修，期间，二被告认为原告系私自入室装修，双方为此发生争议，协商未果，原、被告双方遂分别以前述事实及理由诉至法院。庭审中，原告表示其已支付了部分装修工程款，并提交了艺界装饰公司出具的收款收据两张，其中一张金额为25.9万元，另一张金额为10.36元，金额合计36.26万元，被告认为原告未出示款项的转款凭证，不认可原告已支付了该款。另查明，2018年4月12日，案涉房屋所在物业管理方出具证明一张，载明被告杨洁并未收房，未办理钥匙等物品相关手续。原告及第三人称在签订合同当日，被告李平伟将房屋钥匙交予第三人，第三人再将钥匙转交给原告。本案在审理期间，原告王海燕经其委托的律师事务所向贵州磐基房地产评估有限公司提交了评估委托，就案涉房屋价值进行了市场评估，该公司于2018年11月21日出具《房地产评估报告》，载明截止2018年10月1日的价值时点，案涉房屋评估总价为1753629元，评估单价为12264元/㎡。原告为此次评估支付评估费11000元。原审认为，本案中所涉房屋系被告李平伟与杨洁婚后购买，购买时虽然登记在杨洁一人名下，但目前并无明确证据证实该房产为杨洁一人所有的个人财产。李平伟作为杨洁的丈夫，代表杨洁与原告王海燕签订房屋买卖合同，虽无杨洁出具的书面授权委托书，但基于其与杨洁的特殊身份关系，加之房屋购买于李平伟与杨洁婚后，同时双方在签约时李平伟也通过电话与杨洁进行了沟通，原告王海燕与第三人瑞都经纪公司有理由确信被告李平伟对案涉房屋享有合法的处置权利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即便李平伟在与王海燕签约时未得到杨洁的授权，其与王海燕签订的合同也不当然被认定无效。案涉房屋买卖合同系买卖双方当事人自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性规定，对签订合同的当事人均有拘束力。现原告基于被告明确表示不愿继续履行合同的意思表示提出解除合同的诉请，而被告对此也表示同意，表明双方对于合同解除达成一致意见，此项诉请，予以支持。现确认双方《房屋买卖合同》解除，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于李平伟已经收取的定金5万元，被告李平伟及杨洁基于夫妻关系，均具有向原告王海燕返还的义务，此项诉请，予以支持。对于原告王海燕的诉请被告向其赔偿的各项损失，共主张理由系基于被告的违约行为，而被告则认为签约三方均有过错，对此，根据庭审查明的事实，可以确认原告及第三人瑞都经纪公司已经尽到了合理审慎义务，合同不能继续履行乃至解除，过错在被告李平伟，则李平伟理应承担相应违约责任，原告因此产生的损失其应当予以赔偿。原告现主张的损失包括违约金25.8万元，房价上涨的差价损失89.36万元，中介费2万元，装修费36.26万元，评估鉴定费1.1万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，案涉房屋自2017年3月以后单价持续上涨，若双方合同如约履行，原告将享受到房地产市场上涨的价差利益。被告既然出售房屋就应当遵循市场规律，预料到市场千变万化的可能，有上涨也有下跌的风险，虽然案涉房屋价格上涨迅速，但这并非不能预见而拒绝赔偿的正当理由。对于房价上涨的价差损失，原告提交了评估报告以证实在2018年10月案涉房产单价为12264元/㎡，但该报告系原告单方委托，被告对该报告客观性产生质疑，该报告形成过程记述粗略，并无比较法、收益法数据来源或计算过程，结论并不足以令人信服；被告在庭审中也提交了三份同等条件房屋价格，证实业主在2018年11月的标价均低于评估价，基于此，酌情以三套房屋均价作为认定案涉房产单价的标准，确认案涉房屋因价格上涨至2018年11月的总价值为1548868元（单价10832元/㎡），则与原、被告双方签约时的合同差价为688868元，该项损失，按此金额予以确认支持。对于原告诉请的违约金25.8万元，现已经确认被告向其赔偿房价差价损失，也即合同履行后的可得利益，而原告同时主张违约金赔偿，确属重复主张，此项诉请，不予支持。原告为履行案涉房屋租赁合同支付了中介费2万元，此为原告的实际损失，被告李平伟应当予以赔偿；原告基于对所签订合同的信赖且经李平伟同意后入场装修并支出了部分装修费用，此亦为原告的实际损失，对于该损失金额，原告在庭审中提交了艺界装饰公司收据二张以证实已实际支付装修费362600元，原告也在庭审中表示因无法继续履行装修合同，其与艺界装饰之间的纠纷尚未厘清，原告对于装修的实际损失尚不清楚，其以已付价款主张该项损失的数额，证据不确实充分；关于房产评估费，认定原告自行委托评估得出的评估报告有失公正客观，虽然原告支出了该费用，但其以全部数额主张赔偿有失公允。上述三项损失，基于已经确认被告赔偿原告房屋可得利益损失688868元，该款已经足以弥补其上述已经实际支出的各项损失以及可获得利益的损失，故此三项诉请，不再予以支持。被告杨洁在房屋买卖合同中未签字，在事后亦未追认，上述合同产生的债务对被告杨洁不产生效力。关于被告杨洁提起反诉要求王海燕向其赔偿因装修对其造成的损失3万元，通过房屋现状来看，基本处于毛坯状态，装修也尚在水、电安装阶段，客观上杨洁并未有明显损失，即便确有损失，杨洁也未举证证实目前房屋内的装修工程对房屋造成的损害达3万元，故杨洁的此项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）王海燕、被告李平伟及第三人贵州瑞都易家不动产经纪有限公司于2017年3月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李平伟于本判决生效之日起十日内，退还原告（反诉被告）王海燕定金50000元；三、被告李平伟于本判决生效之日起十日内，赔偿原告（反诉被告）王海燕损失688868元；四、驳回原告（反诉被告）王海燕的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨洁的反诉请求。本诉案件受理费13260元（原告预交13260元），诉讼保全申请费5000元，共计18260元，由原告王海燕负担6630元，被告李平伟负担11630元；反诉案件受理费275元（被告杨洁预交275元），由被告杨洁负担。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体应当遵循诚实信用原则，以善良的心态从事民事活动，并自觉接受合同条款的约束，非因法定条件或双方约定条件之成就，不得擅自解除合同。本案中，李平伟与王海燕在第三人瑞都经纪公司处签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。李平伟在合同生效、收取了王海燕定金50000元后，因房屋市场价格的上涨而反悔，拒绝继续履行合同，其行为构成违约，应当承担违约责任。就李平伟提出王海燕未经其同意即对房屋进行装修的问题，本院认为，王海燕在合同签订后即对房屋进行装修是基于其对合同相对方的信任和愿意履行合同的善意，如没有李平伟交付房屋钥匙，王海燕是无法进入房屋并进行装修的，故李平伟称不同意王海燕进行装修的理由不能成立，且在合同顺利履行的情况下，王海燕对房屋进行装修不会损害李平伟的权益。就李平伟提出其妻杨洁不同意出卖房屋的问题，虽然案涉房屋登记在杨洁名下，但该房屋系杨洁与李平伟的夫妻共同财产，夫妻双方均有处理房屋的权利。在瑞都经纪公司签订合同上，李平伟出具了其与杨洁的身份证和杨洁与中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司（下称水电集团）签订的《商品房买卖合同》原件，则王海燕有理由相信李平伟的行为代表杨洁，构成表见代理。退而言之，即使杨洁不同意李平伟出卖房屋，也属于其家庭内部问题，对外不产生效力，故杨洁是否同意出卖房屋不是李平伟违约的合理抗辩。就瑞都经纪公司是否存在过错的问题，瑞都经纪公司作为居间人，是将出卖人告知的情况反馈给买受人，并促成双方达成交易。李平伟没有提供证据证明瑞都经纪公司在此过程中，存在隐瞒与订立合同有关的重大事项或提供虚假情况的情形，故瑞都经纪公司不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，买受人王海燕除了要求李平伟退还定金之外，还有权要求赔偿损失。一审中，王海燕提交了2018年10月1日时点案涉房屋的市场价值，原审综合市场因素并结合评估报告的结论，确定了房屋增值利益为688868元并判令李平伟赔偿并无不当。现李平伟主张仅赔偿增值利益的三分之一无事实依据，不予支持。另外，鉴于王海燕未就杨洁承担责任问题提起上诉，本院不予处理。综上所述，本院认为原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人李平伟上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10688元，由上诉人李平伟负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年五月二十七日书记员 唐正艳