河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3229号 上诉人（原审被告）：河北金尊珠宝首饰有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路189号燕春饭店一层商业-1。 法定代表人：白志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何建中，河北蓝天联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄瑞景房地产营销策划有限公司，住所地石家庄市长安区裕华东路189号皇庭轩3-2-101。 法定代表人：冯哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐超英，河北庞晶律师事务所律师。 上诉人河北金尊珠宝首饰有限公司（以下简称金尊珠宝公司）因与被上诉人石家庄瑞景房地产营销策划有限公司（以下简称瑞景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人金尊珠宝公司委托诉讼代理人何建中、被上诉人瑞景公司委托诉讼代理人徐超英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金尊珠宝公司上诉请求：1、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6074号民事判决第二、第三项内容。2、发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人出租给上诉人的位于石家庄市长安区中山东路189号燕春饭店一层商业一1房屋属于临建，没有合法权属手续，亦没有经过消防验收手续，属于不能用于商业经营房屋，上诉人租赁期间被多次查处，要求停业，严重影响了上诉人的经营活动，致使签订租赁合同的目的不能实现。因此，导致双方未能按2018年6月26日《协议书》第7条约定于2018年12月3日前签订正式合同，租赁合同解除的责任在被上诉人，上诉人没有过错，根据相关法律规定，被上诉人应在合同解除后将上诉人2018年12月28日交付的10万元租期保证金及以前交付的押金一并退还上诉人，并无权要求上诉人给予赔偿。2、上诉人已于一审诉讼期间将所租赁的405.49平米房屋腾清并将钥匙交付给了被上诉人了，涉案房屋已经返还完毕，一审判决第二项判令上诉人于判决生效后十日内返还该房屋已没有意义，也与事实不符。二、一审判令上诉人按照日租金5337.26元的标准向被上诉人支付自2019年2月26日至交付房屋之日止的房屋租金，没有事实和法律并依据。1、一审法院按照已失效《协议书》判令上诉人向被上诉人支付租金是错误的。日租金5337.26元的标准是上诉人和被上诉人在2018年6月26日签订的《协议书》中确定的，而该《协议书》第7条约定“截至2018年12月13日本协议失效”。一审判决不能以失效《协议书》确立的标准为依据，判令上诉人向被上诉人支付自2019年2月26日以后的租金。2、上诉人向被上诉人实际交付租金截至到2019年2月6日止，双方没有异议，鉴于租赁房屋消防验收不合格无法正常经营及双方在后期租金数额上未能达成共识，双方未能按《协议书》第7条约定，于2018年12月3日前签订正式合同，至此，应视为双方自愿解除了租赁合同关系，上诉人也于期满后腾清了房屋，被上诉人也在租赁房屋门口张贴布告出租该房，再要求上诉人支付房租，毫无道理。由于双方对返还房屋及保证金在时间上没有明确，从公平的角度上讲，被上诉人返还10万元租期保证金应当和上诉人交付房屋同步进行。一审法院不应将上诉人2018年12月28日向被上诉人支付的10万元租期保证金，按照日租金5337.26元的标准折抵19天的房屋租金，甚至判令上诉人支付房租至交付房屋之日止。双方未签正式合同，说明双方解除租赁关系的意愿是明确的，双方应当相互返还房屋和保证金。被申请人不能在未返还保证金的前提下，要求上诉人单方返还房屋，更不能把张贴出租公告后长期无人承租的损失要求上诉人承担，一审法院支持被上诉人的主张，有失公正。综上所述，一审法院未完全查明本案事实，判决有失公正，第二、第三项判决内容没有事实和法律依据，请二审法院查明事实，支持上诉人的全部上诉请求。 瑞景公司答辩称，一审判决事实清楚适用法律正确，应予维持，上诉人没有证据证明诉争房屋存在消防验收不合格等情况，一审判决所适用的日租金金额符合上诉人和被上诉人之间合同的约定及法律规定。 瑞景公司向一审法院起诉请求：1、解除瑞景公司、金尊珠宝公司签订的《协议书》；2、判令金尊珠宝公司向瑞景公司支付欠付的租金162341.7元及欠缴的水费3267.05元；3、判令金尊珠宝公司赔偿瑞景公司经济损失487025元；4、判令金尊珠宝公司赔偿瑞景公司自2019年3月26日起至实际招租之日的经济损失；5、判令金尊珠宝公司腾清租赁的房屋并搬离；6、诉讼费由金尊珠宝公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月13日，瑞景公司与石家庄市燕春饭店有限公司（以下简称燕春饭店）签订《房屋租赁合同》，瑞景公司承租燕春饭店13层楼北侧外墙一、二层商业，租赁面积405.49平方米，租赁期限自2014年2月7日至2020年3月6日。2016年4月25日，瑞景公司与燕春饭店签订补充合同，租期延长至2022年12月31日，且约定瑞景公司享有转租权。2018年6月26日，瑞景公司与金尊珠宝公司签订《协议书》，金尊珠宝公司承租瑞景公司上述房屋405.49平方米用于珠宝店经营，该协议第三条租赁期限及装修免租期载明“承租方租赁该房屋起止期限：本合同有效期自2018年2月7日起至2020年3月6日止，共计二年零一个月（2020年2月7日至2020年3月6日装修免租期一个月）。如承租方在租赁期限内退租，不赠送装修免租期一个月。租赁期满出租方无偿收回房屋使用权。如承租方继续使用，（必须提前三个月书面通知出租方）同等价格条件下，承租方拥有优先承租权，双方另议房价另签房屋租赁合同”。关于租金，该协议约定年租金194.81万元，每半年支付一次房租，金尊珠宝公司于2017年12月11日、2018年6月30日、2018年12月3日、2019年6月3日前分别支付房租1071455元、876645元、974050元、974050元。该协议第五条载明“承租方租赁期未满中途撤场，需提前三个月书面通知出租方，已交的租金不予退还”，第七条载明“本协议经双方正式签署后生效，原协议与本协议冲突的以本协议为准，后期双方于2018年12月3日前签订正式合同，截止2018年12月3日本协议失效，但承租方已交纳租金使用期限不变”。协议签订后，瑞景公司向金尊珠宝公司交付房屋，金尊珠宝公司向瑞景公司支付租金至2019年2月6日。2018年12月28日，金尊珠宝公司向瑞景公司支付10万元，瑞景公司向金尊珠宝公司出具收据，该收据收款事由载明“租期保证金，2019年2月7日后转为租金，且以当年租金为准，按天计入房租”，瑞景公司称该收据能够证明双方租赁关系的继续，瑞景公司已将该保证金抵顶了2019年2月7日至2月25日的租金，金尊珠宝公司不予认可，称双方未重新签订租赁合同，当年租金不明，瑞景公司按照原协议书抵扣租金错误。2019年3月22日，瑞景公司向金尊珠宝公司邮寄《关于房屋租赁合同事务的通知函》，并经公证，该通知函显示瑞景公司要求金尊珠宝公司三日内日全额交纳租金，并派员洽商合同履行或解除事宜，如金尊珠宝公司未派员洽商，瑞景公司解除合同。金尊珠宝公司称未收到该通知函。2019年7月15日，燕春饭店向金尊珠宝公司发出催款通知，要求金尊珠宝公司于2019年7月底缴纳水费3285.15元。金尊珠宝公司对该催款通知不认可，称瑞景公司、金尊珠宝公司之间的协议书未约定水费承担问题，金尊珠宝公司与燕春饭店也没有合同关系，水费不应由金尊珠宝公司承担。庭审中，瑞景公司、金尊珠宝公司均认可双方未按照协议书约定签订正式合同。金尊珠宝公司称瑞景公司采取停电措施存在违约行为，但未提交证据证明，瑞景公司不予认可。金尊珠宝公司称其2018年12月24日撤离该经营场所，人员也撤走了，没有办理终止租赁合同的相关手续，租赁房屋内还有金尊珠宝公司的柜台，瑞景公司称没有办理相关手续，金尊珠宝公司租赁房屋后瑞景公司不存在变更门锁或未经金尊珠宝公司同意打开房门的情况。以上事实，有瑞景公司提交的房屋租赁合同、协议书、通知函、催款通知，金尊珠宝公司提交的收款收据等证据及庭审笔录为证，足以认定。 一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，瑞景公司、金尊珠宝公司签订协议书，金尊珠宝公司承租瑞景公司燕春饭店13层楼北侧外墙一、二层商业405.49平方米房屋，该协议载明“后期双方于2018年12月3日前签订正式合同”，双方未按照上述约定签订正式合同，同时金尊珠宝公司向瑞景公司支付租期保证金10万元，并约定“2019年2月7日后转为租金”，且金尊珠宝公司未提交证据证明其与瑞景公司就终止租赁合同关系进行沟通，故应认定双方签订的协议书继续有效，租赁期限变更为不定期，金尊珠宝公司应当向瑞景公司支付租赁期间的租金。因金尊珠宝公司2019年2月7日后未再向瑞景公司支付租金，亦未提交证据证明其与瑞景公司解除了租赁合同关系，瑞景公司有权要求解除双方的租赁合同，金尊珠宝公司应当向瑞景公司交付租赁房屋，并按照双方签订的协议书载明的租金标准支付租金及房屋占用费。按照双方签订的协议书载明的租金标准，日租金为5337.26元，金尊珠宝公司支付的10万元折抵19日的房屋租金，金尊珠宝公司应当向瑞景公司支付自2019年2月26日至向瑞景公司交付房屋之日止的租金。瑞景公司关于金尊珠宝公司向其赔偿损失487025元的诉请，尽管双方协议书约定“租赁期未满中途撤场，需提前三个月书面通知出租方”，但因双方的租赁合同已变更为不定期租赁合同，故不予支持。瑞景公司关于金尊珠宝公司向其支付水费的诉请，因双方协议书未对水费的负担存在约定，且催款通知书显示为燕春饭店直接向金尊珠宝公司主张，同时瑞景公司亦未提交证据证明其代瑞景公司向燕春饭店支付了该部分水费，故亦不支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除瑞景公司与金尊珠宝公司于2018年6月26日签订的《协议书》；二、金尊珠宝公司于本判决生效之日起十日内腾清并向瑞景公司返还燕春饭店13层楼北侧外墙一、二层商业405.49平方米房屋；三、金尊珠宝公司于本判决生效之日起十日内按照日租金5337.26元的标准向瑞景公司支付自2019年2月26日至交付房屋之日止的房屋租金；四、驳回瑞景公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10326元，减半收取5163元，瑞景公司负担1408元，金尊珠宝公司负担3755元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，上诉人金尊珠宝公司与被上诉人瑞景公司对双方于2018年6月26日签订的《协议书》均未表异议，该《协议书》载明“后期双方于2018年12月3日前签订正式合同，截止2018年12月3日本协议失效”，但双方未按照上述约定签订正式合同，且上诉人未提交证据证明其与被上诉人就终止租赁合同关系进行过沟通，而是于2018年12月28日向被上诉人支付了租期保证金10万元，并约定“2019年2月7日后转为租金”，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原审法院认定双方签订的《协议书》继续有效，租赁期限变更为不定期，于法有据，上诉人应向被上诉人支付占用涉案房屋期间的租赁费用。上诉人认可2019年2月7日后未再向上诉人支付租金，在上诉人未提交证据证明其与被上诉人解除租赁合同关系并将涉案房屋交还被上诉人的情况下，原审法院按照双方签订《协议书》载明的租金标准，用上诉人支付给被上诉人的租期保证金折抵相应房屋租金后，判令上诉人向被上诉人支付自2019年2月26日至交还房屋之日止的租金，理据充分。上诉人主张已将涉案房屋腾清并交还被上诉人，被上诉人对此并不认可，上诉人对自己的主张未提交证据证明，且原审庭审时上诉人称未与被上诉人办理包含涉案房屋交接在内的终止租赁合同关系的相关手续、涉案房屋内还留有上诉人柜台等，故对其已将租赁房屋交给被上诉人的主张不予采信。上诉人称涉案房屋无合法产权手续和消防验收手续、其经营期间多次被查责令停业、签订租赁合同的目的不能实现等，但上诉人未提交任何证据对其上述主张加以证明，亦不予采信。综上所述，上诉人河北金尊珠宝首饰有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,326.0元，由上诉人河北金尊珠宝首饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘建国 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年五月十八日 法官助理梁阔 书记员谈梦雅 ——