河北省宽城满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0827执异14号 案外人：刘虹皓，男，1991年6月16日出生，汉族,住河北省迁安市。 委托代理人:裴庆富,男,河北伸正律师事务所律师。 申请人：中国信达资产管理股份有限公司河北分公司，住所地河北省石家庄市桥西区自强路118号中交财富中心T326、27层。 统一社会信用代码：91130000718389529T 负责人：曹彦辉，职务：负责人 委托代理人：许树，男。 委托代理人：于平，男，河北德汇律师事务所律师。 被执行人：宽城玉山矿业有限公司。住所地：河北省承德市宽城满族自治县汤道河镇李家窝铺村。 法定代表人：赵建东，该公司经理。 被执行人：北京金悦投资有限责任公司。住所地：北京市海淀区阜成路44号7号楼202室。 法定代表人：郭世雄，该公司经理。 被执行人：唐山龙丰轧钢有限公司。住所地：河北省唐山市丰南区银丰镇翟一村北。 法定代表人：张岩，该公司经理。 被执行人：王洋，男，1960年6月29日出生，汉族，现住河北省迁安市。 被执行人：王东友，男，1963年12月8日出生，汉族，现住河北省迁安市。 在本院执行中国信达资产管理股份有限公司河北分公司与宽城玉山矿业有限公司、北京金悦投资有限责任公司、唐山龙丰轧钢有限公司、王洋、王东友借款合同纠纷一案中，案外人王虹皓于2020年4月20日对本院作出的（2019）冀0827执1094号执行裁定书查封被执行人王东友名下位于迁安市处【建筑面积105.17平方米，房产证号：冀（2019）迁安不动产权第××号】不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘虹皓称,申请人于2017年9月12日与王东友签订房屋买卖合同，合同约定：申请人以65万元的价格购买王东友位于迁安市，建筑面积105.17平米王东友所持有的50％产权。【房产证号：冀（2019）迁安不动产权第××号】，申请人于2017年9月共支付王东友购房款60万元，房屋于2017年9月交付申请人使用至今，合同约定剩余5万元待房屋过户登记之后支付。因该房屋在此前有争议一直未办理产权证，后争议解决（详见迁安市人民法院于2013年11月29日作出的（2012）安民初字第902号判决），该房屋产权证直到2019年6月14日才办理到王东友名下，随后申请人在办理过户登记手续时得知该房产被贵院查封，贵院在办理中信银行股份有限公司唐山分公司、唐山龙丰轧钢有限公司、王洋、王东友借款合同纠纷一案中，于2019年9月9日作出的（2019）冀0827执1094号民事裁定书，裁定“查封被执行人王东友名下位于迁安市处，建筑面积105.17平方米，房产证号：冀（2019）迁安不动产权第××号”。综上所述，申请人于2017年9月12日与王东友签订的《房屋买卖合同》合法有效，法院所查封的房产属申请人的财产，故依据民事诉讼法的规定，向法院提出异议申请，请求法院依法撤销（2019）冀0827执1094号民事裁定书，解除对位于迁安市，建筑面积105.17平方米房产的查封【房产证号：冀（2019）迁安不动产权第××号】。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司河北分公司称，一、根据迁安市人民法院2013年11月29日作出的（2012）安民初字第902号民事判决、2015年1月13日作出的（2014）安执字第141-1号协助执行通知书以及冀（2019）迁安市不动产权第××号不动产登记证书表明，位于迁安市建筑面积105.17平方米的房屋由王东友、王志永共同共有。该房产的物权变更登记完成于2019年6月14日，为区分二人共同共有房屋的份额，案外人刘虹皓与王东友于2017年9月12日签订的房屋买卖合同第一条载明的“甲方所持有该房产的50%产权”与事实并不相符。从案外人刘虹皓主张的异议请求看，其请求排除的也并非房屋买卖合同所指的“该房产的50%产权”的执行，而是解除对王东友、王志永共同共有的整套房屋的查封，案外人无权提起此项执行异议请求。 《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共同有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据以上规定，王东友单方无权处分与王志永共有的涉案房屋，至人民法院查封涉案房屋之日，王志永未对王东友处分涉案房屋的行为予以追认，因此房屋买卖合同纠纷不属于有效合同。另外，上述判决和执行通知书均在2017年之前形成，结合房屋买卖合同记载的“甲方所持有该房产50%产权”内容，足可认定案外人刘虹皓在与王东友签订上述房屋买卖合同时明知王东友对于涉案房屋并不享有完全的所有权，即明知王东友对于该房屋无处分权与王东友签订有关房屋买卖合同，可认定案外人刘虹皓对于涉案房屋的购买并非善意，在未完成房屋物权权属变更前无权对抗第三人。 综上所述，案外人刘虹皓与王东友签订的是无效合同，也并不是该房屋的物权所有人，故并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，因此不享有排除执行的权利，人民法院应驳回其执行异议。 二、案外人刘虹皓并未向王东友支付全部价款。房屋买卖合同第三条约定“余款50000元于产权交割完毕当日付给甲方（王东友）”，案外人刘虹皓提交的付款凭证（银行转账记录）付款金额为60万元，在因涉案房屋系与案外人王志永共同共有情形下，无论是案外人刘虹皓还是王东友均不能预期王志永是否同意转让涉案房屋的共有产权，也不能确定房屋物权登记的变更时间，所谓“余款50000元于产权交割完毕当日付给甲方”根本不能实现，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项已支付全部款型，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定，故人民法院亦应驳回其执行异议。 三、涉案房屋2015年1月13日即根据人民法院的生效执行裁定产生物权变更的法律效力，2019年3月14日王东友、王志永方办理不动产登记，取得不动产权属证书。在房屋买卖合同签订之日起至被查封之日止无证据证明案外人刘虹皓采取积极主动的方式请求王东友或案外人王志永就共有房屋的处分予以追认、协助办理产权变更登记，案外人刘虹皓明知涉案房屋存在争议（见执行异议申请书“因该房屋在此前有争议一直未办理产权证”）而不采取诸如诉讼等方式维护自身权益，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，人民法院应驳回其执行异议。 四、根据涉案房屋不动产登记证书“用途：其他商服用地/商业服务”记载，应能确认涉案房屋系商业用途房屋，与一般用于居住的普通商品房存在不同，故案外人刘虹皓不属于用于居住的商品房消费者，其所购房屋并非用于居住而用于租赁，其不享有基于用于居住的商品房消费者的物权期待权利，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，案外人刘虹皓请求排除执行的请求不能成立，应予驳回。 本院查明，2017年5月20日，河北省高级人民法院作出（2017）冀民初15号民事判决书，判决书认定：宽城玉山矿业有限公司与中信银行股份有限公司唐山分行签订的2014唐银贷字Ｃ081、Ｃ082、Ｃ083号《人民币流动资金贷款合同》合法有效。判决如下：一、宽城玉山矿业有限公司于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司唐山分行支付借款本金10000万元及利息、罚息；二、中信银行股份有限公司唐山分行对北京金悦投资有限责任公司持有的宽城玉山矿业有限公司全部股权折价或者拍卖、变卖所得价款在12000万元的额度内享有优先受让权；三、中信银行股份有限公司唐山分行对宽城玉山矿业有限公司名下的李家窝铺铁矿采矿权拍卖、变卖所得价款在12000万元的额度内享有优先受让权；四、如中信银行股份有限公司唐山分行就宽城玉山矿业有限公司提供的抵押物行使优先受让权仍不足以清偿第一项付款义务的，北京金悦投资有限责任公司、唐山龙丰轧钢有限公司、王洋、王东友应在承诺担保的债权最高额限度12000万元内对判决第一项偿付金额的剩余部分承担连带清偿责任，保证人履行保证义务后，有权向宽城玉山矿业有限公司追偿。案件受理费589608元由宽城玉山矿业有限公司、北京金悦投资有限责任公司、唐山龙丰轧钢有限公司、王洋、王东友负担。判决生效后，宽城玉山矿业有限公司、北京金悦投资有限责任公司、唐山龙丰轧钢有限公司、王洋、王东友未按判决书的约定全面履行义务，中信银行股份有限公司唐山分行向法院申请执行，要求被申请人履行（2017）冀民初15号民事判决书。在申请执行过程中，中信银行股份有限公司唐山分行将该案债权全部转让给向中国信达资产管理股份有限公司河北分公司。2019年9月9日，本院作出（2019）冀0827执1094号执行裁定书，查封被执行人王东友名下位于迁安市处，建筑面积105.17平方米，房产证号：冀（2019）迁安不动产权第××号。 另查明，2003年10月23日，邓福荣与迁安市联谊房地产开发有限公司就合作开发迁安市商业广场工程签订商业广场合作开发协议，该工程已于2005年3月竣工。2005年4月18日，王东友与邓福荣签订房屋租赁合同，邓福荣将商业广场612号房屋（该房屋座落在迁安市，建筑面积105.17平方米）租赁给王东友、王志永经营。2010年8月7日，王东友与邓福荣签订了房屋买卖合同，将房屋出卖给了王东友、王志永。当王东友、王志永要求邓福荣办理房屋登记手续时，因邓福荣与迁安市联谊房地产开发有限公司之间存在争议，未能办理，后经法律途径解决（详见迁安市人民法院于2013年11月29日作出的（2012）安民初字第902号民事判决书）。2017年9月12日，案外人刘虹皓与被执行人王东友签订《房屋买卖合同》，刘虹皓以65万元的价格购买位于迁安市，建筑面积105.17平米王东友所持有的50％产权。双方约定，合同签订后七日内买方向卖方支付交易金额60万元，余款5万元于产权交割完毕当日付清。2017年9月13日，刘虹皓通过银行转账方式（两笔，每笔20万元）向王东友支付房款40万元，后于2017年9月15日又通过银行转账方式向王东友支付房款20万元。2017年9月15日，王东友向刘虹皓出具收到60万元购房款收据一张。2018年4月8日，刘虹皓与李丕茂签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋租赁给李丕茂，租期三年，每年6万元。2018年4月10日，李丕茂交付租金6万元。 （2012）安民初字第902号民事判决书生效后，经迁安人民法院强制执行，于2019年6月14日将涉案房屋产权证办理到王东友、王志永名下。 2020年4月11日，王志永出具《关于王东友卖合伙房屋给刘虹皓的说明》一份，证实王东友于2017年9月12日之前就欲将迁安市房屋50%产权出卖时征求了他的意见，王志永明确表示他自己不买，可以卖给别人，后王东友才将该房屋50%产权卖给刘虹皓。 本院认为,申请人中国信达资产管理股份有限公司河北分公司向本院提出执行申请后，本院依照法律程序对被执行人王东友名下位于迁安市房产进行查封，符合法律规定，并无不当。本院对案涉房产查封后，案外人刘虹皓提出执行异议，主张已于2017年9月12日与王东友签订了房屋买卖合同，支付了购房款后已交付使用至今，已经合法取得该房产，要求法院解除对该房产的查封。申请执行人中国信达资产管理股份有限公司河北分公司对案外人的主张虽以书面形式提出异议,但本院通过对案外人所提交的证据进行综合审查后，能够认定涉案房产原为王志永、王东友按份共有（各占50%），王东友在转让其享有的共有的不动产份额前征询了共有人王志永的意见，王志永明确表示放弃优先购买的权利，王东友可以将其享有的共有的不动产份额卖给他人。基于此，王东友才与案外人王虹皓签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，王虹皓按合同约定支付了价款，并实际占有使用了该房产，因法院查封未能及时办理过户手续，依据《最高人民法院》第二十八条的规定，刘虹皓享有的权利能够排除执行，但刘虹皓应在法院作出解除查封之前将余款5万元交到法院以供执行。另外，王志永也是涉案房屋的共有人，但王志永并非本案被执行人，法院无权对其享有的份额进行处分。综上，案外人提出的撤销（2019）冀0827执1094号民事裁定书，解除对位于迁安市，建筑面积105.17平方米房产的查封的异议请求符合法律规定，理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七第（二）项规定，裁定如下： 中止对登记在王志永、王东友名下的位于迁安市（建筑面积105.17平方米）房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨润国 审判员  宋敬宏 审判员  王文君 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘海旭