湖北省枣阳市人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂0683民初5316号之一原告：朱玉宇，女，1982年4月13日出生，汉族，户籍地枣阳市，现住枣阳市。原告：杨小榜，男，1979年8月8日出生，汉族，住址同上。上述二原告共同委托诉讼代理人：唐树胜，湖北鸣天律师事务所律师。被告：付喜凤，女，1953年6月16日出生，汉族，户籍地枣阳市，现住枣阳市。被告：韩光军，男，1978年4月27日出生，汉族，户籍地枣阳市，现住。被告：李艳红，女，1977年6月8日出生，汉族，住址同上。上述三被告共同委托诉讼代理人：张勇，湖北胜和律师事务所律师。原告朱玉宇、杨小榜与被告付喜凤、韩光军、李艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告朱玉宇及其与杨小榜的共同委托诉讼代理人唐树胜，被告付喜凤及其与韩光军、李艳红的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉宇、杨小榜共同向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2016年8月11日签订的《还建房买卖合同》有效；2、判令原、被告继续履行2016年8月11日签订的《还建房买卖合同》，被告向原告交付位于枣阳市韩家岗小区3号楼1单元F户型9楼房屋，协助原告办理不动产登记，税费由被告承担并承担违约责任（房屋总价款30%）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月11日原、被告签订了位于韩家岗小区（枣阳市南城办事处沙店社区）3号楼1单元F户型9楼《还建房买卖合同》的房屋买卖，该房屋买卖合同约定“原告于合同签订日支付被告购房定金壹拾万元；下余壹拾捌万捌仟元在南城办事处沙店社区居委会交付给被告后，被告应及时交付给原告该标的房屋，交房当日原告一次性结清”。双方签订合同的当天，原告向被告支付款项100000元。现该标的还建房已由南城办事处沙店社区居委会交付给被告，但被告拒不按照该房屋买卖合同的约定履行交付标的房屋，为保护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告付喜凤、韩光军、李艳红共同辩称：1、2016年8月11日签订的还建房买卖合同是部分共有权人，擅自处分共有财产的行为，属无权处分。目前，其他共有人不同意处分权利，该合同应当认定无效合同；2、签订合同时，原告明知部分共有权人在无任何委托文书的情况下，确未让其他共有人签字，对于无效合同的形成，同样具有过错，在双方均由过错的情况下，应当互相承担各自相应责任；3、该房屋拆迁还建房屋，无法办理相关手续，不能再市面流通，购房者在明知此情况下，仍然签订该合同，具有过错，同样应当自但损失。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。同意退还已交纳的10万元，不同意赔偿任何损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月24日，枣阳市南城办事处沙店社区居委会作为甲方，付喜凤作为乙方，双方签订《房屋征收与补偿协议书》一份。该协议内容为：一、房屋、土地现状：1、房屋：乙方现有住宅房屋480.89㎡，其中480.89㎡为砖混结构，--㎡为砖木结构，--㎡为宅房（住宅房屋及附属物现状、面积、结构等以评估审核确认为准）；2、土地：乙方占用土地面积—㎡，其中住宅房建筑占地—㎡。（土地现状面积，价值以审核确认为准）；3、附属用房、附属物、装修及其他评估，合计201057元。二、调换房屋及门面：乙方选择房屋位于韩家岗小区：第一套位于2号楼3单元E户型5楼，面积80.3平方米；第二套位于2号楼3单元E户型10楼，面积80.3㎡；第三套位于6号楼1单元C户型8楼，面积121.9㎡；第四套位于3号楼2单元F户型9楼，面积113.5㎡；第五套位于3号楼1单元F户型9楼，面积113.5㎡；第六套位于3号楼1单元D户型10楼，面积113.5㎡；第七套位于6号楼1单元A户型10楼，面积125.1㎡；第八套位于2号楼2单元D户型10楼，面价113.5㎡。1、乙方按《实施方案》规定可还住宅房屋面积721.335㎡（置换面积及奖励政策面积）。乙方实际选择调换住宅房屋8套，合计861.6㎡。2、乙方选择调换住宅房屋面积大于按政策规定应还建面积（简称政策还建面积）140.265㎡，其中80.3平方米为超出其住宅住房面积30%以内，按1500元/㎡另加楼层差价1540元/㎡标准购买，及123662元，59.965㎡按1570元/㎡标准购买，计94145元，合计217807元；--㎡为超出30%以上，按2500元/㎡加楼层差价—元/㎡标准购买，计--元，两项合计217807元，在乙方领取新房钥匙前支付给甲方；调换后住宅房屋面积小于其政策还建住宅房屋面积—㎡，按2500元/㎡标准，共计—元由甲方支付给乙方。差额结算：--元在乙方房屋拆除后，由甲方支付给乙方；16750元在甲方交付房屋时，由乙方支付给甲方。3、房屋登记部分登记确认面积与本协议约定面积不一致的，按登记面积据实结算，多退少补。三、其他费用补偿：1、搬家费4809元；2过渡费5771元/三个月；合计10580元（过渡费发放时间为签订协议并拆除房屋之日起至房屋交付后两个月止）。四、拆除时间及奖励：1、乙方保证自本协议签订后，在__年__月__日前拆除本协议补偿范围内所有房屋及土地上的附属物、构筑物等，拆除的建筑材料归乙方所有。2、乙方在__年__月__日前签订协议并拆除房屋的奖励10000元。五、调换房屋质量标准及证件办理：1、调换房屋结构、质量以建筑设计达标准为准，达到国家规定的合格要求。2、证件办理：《土地使用证》、《房屋所有权证》由甲方统一办理，乙方不承担所有费用。六、物业管理：对被征收人居住的还建房屋免收五年的物业管理费。七、交房时间：还建房的交房时间为房屋拆迁完成后—个月内。如提前或延迟应另行通知。属拆迁原因延迟的，由甲方另补过渡费。八、违约责任：1、乙方未在本协议约定的时间内支付差价款的，甲方不交付还建房，并从逾期之日起，每日按未付金额的银行同期贷款利率支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权变卖乙方房屋抵扣。2、乙方未在本协议约定的时间内自行拆除所有房屋的，从逾期之日起，每日按还建房价款的银行同期贷款利率支付违约金，同时甲方可以组织拆除，拆除的建筑材料归甲方所有，也可以依法裁决并强制拆除。九、证件注销：1、乙方应在签订协议时向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一向房管、土地部门办理注销手续。未移交的或没有证件的，视为统一注销作废。2、被拆迁房屋的水、店、电话、有线电视等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。十、其他：1、乙方要确保其签订和拆除的房屋产权属其合法所有，无产权争议和瑕疵，否则，因此造成的责任和损失由其自行承担。2、乙方要确保签订协议的依据真实、有效。签订本协议视为已告知其家属成员，如因乙方的证件和相关证明不实，导致其获得不当还建安置补偿利益，乙方应当返还，甲方有权追回或解除协议。3、本协议未尽事宜，由双方按照《实施方案》的规定进行协商后另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。4、本协议经双方签订后生效。本协议文本一式四份，双方及房产、土地部分各存一份。枣阳市南城办事处沙店社区居委会在《房屋征收与补偿协议书》甲方处盖章；韩大国、付喜凤、韩光辉、高健、韩钰洁、韩奕昕、韩光军、李艳红在乙方签名。2016年8月11日，付喜凤作为出卖人（甲方）与朱玉宇作为买受人（乙方），双方签订了一份《还建房买卖合同》。该合同约定：一、甲方愿将自有座落于韩家岗小区（甲于枣阳市南城办事处沙店社区居委会所签房屋征收补偿协议书NO:OYD025）中第二项第五款第五套位于3号楼1单元F户型9楼，面积113.5㎡的还建房屋出卖给乙方，包括附属设施见附件一（附件一：甲方与南城办事处啥电视合区居委会签订的《房屋拆迁补偿协议》）。上述房屋、房屋占有范围内的土地使用权及附件所列附属设施、设备状况等房屋附属设施、设备，在本合同中均简称为“该房屋”。二、本合同第一条所列该房屋的买卖价格为2537.4元/㎡，合计为：人民币贰拾捌万捌仟元（￥28.8万元），本合同生效后，乙方向甲方支付房屋买卖定金人民币壹拾万元（￥10万元），余款人民币壹拾捌万捌仟元（￥18.8万元）在甲方交房后，面积以协议书上面积为准，结算款交房后当日一次结清；三、甲方按下列方式向乙方交付房屋：1、甲方应将该房屋的入住手续及房屋钥匙等该房屋的全部手续交付乙方，并配合乙方实际接受该房屋；2、本合同生效当日，甲方将附件一所列《房屋拆迁补偿协议》等相关资料凭证签名的复印件交付乙方；四、甲方保证，其与枣阳市南城办事处沙店社区居委会或开发商2016年3月24日签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定应由甲方承担的义务，甲方已全部履行完毕，甲方享有的该房屋全部权益一并转让给乙方；五、甲方保证其出卖给乙方的该房屋产权清楚，无任何担保等他项权利设置、查封、债务或其他纠纷。乙方买受该房屋后，因该房屋存在产权纠纷或第三方对该房屋主张权利，致使乙方不能正常使用该房屋，或者不能取得该房屋的所有权，或者给乙方造成其他损失，由甲方承担全部赔偿责任。（按房屋总价款的30%支付违约金）。六：该房屋出卖乙方后，如因房屋存在质量问题或其他问题，需以甲方名义向该房屋枣阳市南城办事处沙店社区居委会或开发商主张权利，甲方应配合向枣阳市南城办事处沙店社区居委会或开发商主张权利。七、鉴于该房屋的房屋所有权证及土地使用权证（以下简称“两证”）须由甲方配合村委会，开发商办理在乙方名下，办理产权证手续的费用由乙方承担。（包括但不限于先办到甲方名下，又过户到乙方名下。）但能否办理两证与甲方无关。八：违约责任1、除甲方双方协商，凡任何一方未能全面履行本合同约定之义务，即构成对本合同的违约，应当向未违约方承担违约责任；2、未违约方有权要求：（1）违约方继续履行本合同约定的义务；（2）违约方于期限内采取补救措施；（3）违约方因承担违约行为对未违约方造成的经济损失。3、甲方未按本协议约定配合乙方办理该房屋的“两证”手续的，甲方应赔偿乙方的一起损失。4、若乙方未按约定履行付款义务，则逾期一日应向甲方支付千分之三违约金。九、共有权人韩大国、付喜凤、韩光辉、高健、韩钰洁、韩奕昕、韩光军、李艳红同意甲方全权处理出卖该房屋的相关事宜，并愿对甲方在本合同中的义务向乙方承担连带责任。十、本合同在履行中发生争议，由甲、乙两方协商解决。协商不成的，双方均可向有管辖权的人民法院起诉。十一、本合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。十二、本合同共2页一式三份，甲、乙双方各执一份，见证人一份。本合同自甲、乙双方签章之日起生效。付喜凤在《还建房买卖合同》甲方处签名，该合同下方共有权人签名处有韩大国、韩光军、李艳红、韩光辉的署名。朱玉宇亦在《还建房买卖合同》乙方处签名，李文黎、付鑫在该合同见证人处签名。该《还建房买卖合同》签订后，朱玉宇按合同约定向韩光军支付了部分购房款。2016年8月11日，韩光军向朱玉宇出具收条，收条载明：“今收到朱玉宇购房定金拾万元整（100000.00元）。韩光军。2016年8月11日。”。2019年11月6日，原告朱玉宇、杨小榜来院起诉，请求：依法确认双方于2016年8月11日签订的《还建房买卖合同》有效；判令被告继续履行2016年8月11日签订的《还建房买卖合同》，向原告交付位于枣阳市韩家岗小区3号楼1单元F户型9楼房屋，协助原告办理不动产登记，税费由被告承担并承担违约责任（房屋总价款30%）。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋征收与补偿协议书》、《还建房买卖合同》、开庭笔录等在卷予以证实。本院认为：本案的《房屋征收与补偿协议书》、《还建房买卖合同》中均明确本案讼争房屋系韩大国、付喜凤、韩光辉、高健、韩钰洁、韩奕昕、韩光军、李艳红共有，而原告朱玉宇、杨小榜却只将付喜凤、韩光军、李艳红列为案件当事人，明显的遗漏了诉讼主体。因此，本案原告朱玉宇、杨小榜诉讼主体有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告朱玉宇、杨小榜的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 艾 斌审判员 彭金宏审判员 谷中合二〇二〇年五月十一日书记员 陈一杰