山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终207号上诉人(原审被告):晋中市兴晋房地产开发有限公司，住所地：晋中市榆次区修文民营工业基地。法定代表人：张宝元，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅建国，山西专务律师事务所律师。被上诉人（原审原告):晋中市金荣祥茶叶商城有限公司,住所地：晋中市榆次区桥东街196号。法定代表人:曹荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志军，山西民力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:曹荣华,男，1976年7月18日出生,汉族，江苏省盐城市城南新区居民，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：王志军，山西民力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人):姜为祥，男，1974年10月26日出生，汉族，山西省晋城市城区居民。上诉人晋中市兴晋房地产开发有限公司（以下简称兴晋公司）因与被上诉人晋中市金荣祥茶叶商城有限公司（以下简称金荣祥公司）、曹荣华、姜为祥租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。兴晋公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决以兴晋公司未取得建设工程规划许可证为由,认定兴晋公司与姜为祥签订的《租房协议》、《商铺租赁合同》及兴晋公司与三被上诉人签订的《商铺租赁补充合同》无效，存在认定事实和适用法律错误问题。案涉商铺系榆次区政府启动的桥东街木器厂宿舍片区棚户区改造重点工程，该工程在开始建设时，由于拆迁及土地征收等原因虽未取得建设工程规划许可证，但政府为及时安置拆迁户，先行批准建设。一审时，兴晋公司提交了主管部门批准建设的文件及相关文件。但一审法院对兴晋公司提供的经主管部门批准建设的系列证据不予认可。另外,本案系榆次区政府启动的桥东街木器厂宿舍片区棚户区改造重点工程，不是兴晋公司主导开发的工程，在建设时涉及拆迁、土地征收需要时间与及时安置拆迁户的矛盾问题,一直是相关政府部门主导协调办理。土地证在一审开庭时已办理完毕。在一审法院判决前已取得建设工程规划许可证。由于该工程确系政府主管部门批准建设，兴晋公司才未将已取得建设工程规划许可证作为新的证据向一审法院提供,应当视为兴晋公司在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，故一审认定协议无效是错误的；2.一审以协议无效为由，判决兴晋公司返还被上诉人20万元定金，未考虑本案引发争议是基于被上诉人恶意违约，严重损害了兴晋公司合法权益。首先，本案是由于被上诉人违约造成。签订租赁合同后，兴晋公司依约向被上诉人交付了房屋并被其占有使用。被上诉人却未按约如期支付租金,经兴晋公司再三催促也不交纳，却以所谓的租赁合同无效为由,将兴晋公司起诉至法院。在合同履行中兴晋公司没有任何违约行为；其次,被上诉人占用商铺达7个多月,应付占用房屋期间的使用费105万余元，即使合同无效,该占用房屋期间的使用费也应当支付，20万元定金也应当折抵占用房屋期间的使用费，也不应当返还；3.一审法院在开庭时对兴晋公司提出的反诉不予审理，在判决时，让兴晋公司另案主张，不符合法律规定，损害了兴晋公司正当的诉讼权利。金荣祥公司、曹荣华共同辩称，1.关于本案合同的效力问题，我们认为是无效的。在一审中，一审法庭要求兴晋公司出示该房屋的相关建设手续及物权文书，兴晋公司均未提交，所以本案诉争的房屋属于违章建筑。兴晋公司在一审提交的一些文件均无法证明与本案诉争房屋的关联性，其上诉理由不成立，我们认为双方签订的房屋租赁合同由于违反了相关法律规定导致合同无效；2.关于上诉人的第二点上诉理由，该理由应在合同有效的情况下提出，我们认为合同无效就不存在履行问题，就不存在违约问题。至于上诉人提出的占有使用费，实际和其提出的反诉是一样的，上诉人在上诉状中没有如实陈述，一审开庭时法庭已经向上诉人口头裁定了上诉人反诉不成立的理由，上诉人当庭并未提出异议，所以我们认为上诉人的此项理由不成立。反诉是针对本诉而言，本诉的原告是金荣祥公司，上诉人提出的反诉是针对本诉原告及追加的另外两个当事人，从主体上不符合法律规定。从诉求上也不符合法律规定，我们认为合同无效，上诉人认为合同有效，所以一审法院认定其反诉不成立是符合法律规定的。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求维持一审判决。姜为祥未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。金荣祥公司向一审法院起诉请求：1.依法确认兴晋公司与姜为祥分别于2016年5月10日和2016年5月22日签订的《租房协议》、《商铺租赁合同》及金荣祥公司与兴晋公司与姜为祥、曹荣华于2016年6月25日签订的《商铺租赁补充合同》无效;2.判令兴晋公司赔偿金荣祥公司前期投资（包括但不限于商铺装修费）1475000元:3.判令兴晋公司返还金荣祥公司租金定金200000元;4.本案诉讼费用由兴晋公司承担。兴晋公司向一审法院反诉请求：1.判令金荣祥公司和曹荣华、姜为祥立即支付兴晋公司租金和占用使用费共计1350000元及利息;2.判令金荣祥公司和曹荣华、姜为祥支付拖欠的物业费、水费等费用共计95950元;3.判令金荣祥公司和曹荣华、姜为祥将租赁的商铺恢复原状并承担恢复费用;4.本案诉讼费用由金荣祥公司和曹荣华、姜为祥承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，兴晋公司（甲方）与姜为祥（乙方）签订一份《租房协议》，合同主要内容为:甲方将位于榆次区出租给乙方经营茶城使用，租期10年，自2016年5月10日至2026年5月10日，年租金200000元;合同签订后，甲、乙双方均未履行合同。2016年5月22日，兴晋公司（甲方）与姜为祥（乙方）针对本案租赁物重新签订一份《商铺租赁合同》，合同主要内容为:甲方将位于榆次区桥东街196号，建筑面积约为4500平米，建筑物为地上1至4层（消防控制室、地下车库通道除外，公共楼梯共同使用）出租给乙方使用,租期10年，自2016年9月1日起至2026年8月30日止，甲方在收到乙方200000元定金后于2016年6月1日将商铺交付乙方,2016年6月1日至2016年8月31日期间为免租装潢期，不收取租金;租金及交纳方式为，2016年9月1日至2019年8月30日每年租金为1800000元，2019年9月1日至2022年8月30日每年租金为2160000元，2022年9月1日至2026年8月30日每年租金为2592000元,租金为每年支付一次，第一年租金支付时为2016年5月30日前支付定金200000元，2016年9月1日前1800000元租金全部付清，以后每年租金必须提前两个月时间（即每年7月1日前）付清;同时双方对租赁期间房屋修缮、各项费用的承担和交纳、违约责任等事项作了约定。2016年6月1日，兴晋公司与姜为祥共同出具证明双方于2016年5月10日签订的《租房协议》作废不再执行。2016年6月8日，曹荣华、姜为祥作为股东成立金荣祥公司,曹荣华任公司法定代表人。2016年6月25日，兴晋公司（甲方）与金荣祥公司（乙方）及曹荣华和姜为祥（丙方）签订一份《商铺租赁补充合同》，合同主要内容为丙方出资设立乙方公司进行经营,并于2016年5月22日丙方代表姜为祥与甲方签订了《商铺租赁合同》，租赁甲方商铺作为乙方经营场所使用,合同签订后,乙方于6月8日正式成立，现为保障《商铺租赁合同》的顺利履行，在合同条款不变的情况下,对有关事项进行补充:金荣祥公司及曹荣华均为2016年5月22日签订的《商铺租赁合同》履约主体，承担《商铺租赁合同》的相关权利义务，金荣祥公司和曹荣华、姜为祥对《商铺租赁全同》及《商铺租赁补充合同》的履行承担连带责任;由于金荣祥公司经营需要兴晋公司同意拆除一至二层楼梯七间共七套,所产生费用由金荣祥公司承担，合同届满或解除时，由金荣祥公司恢复原状，所产生费用由金荣祥公司承担，负责赔偿兴晋公司损失100000元;同时三方还对电梯安装及使用进行了约定。合同签订后，曹荣华于2016年6月1日通过手机银行支付兴晋公司定金200000元，兴晋公司将商铺交付金荣祥公司所有;2016年12月，金荣祥公司从本案所涉商铺撤出人员，兴晋公司于2016年12月14日以手机短信的方式通知金荣祥公司及曹荣华、姜为祥解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁补充合同》。审理中,金荣祥公司根据其主张提供《租房协议》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》、电梯买卖合同、工程决算书、广告合同予以证明。兴晋公司对《租房协议》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》真实性无异议，但认为《租房协议》双方均未履行，且已解除，故不存在无效一说;兴晋公司出租的商铺为合法建筑，因此所签订的租赁合同应属有效合同,兴晋公司不应赔偿金荣祥公司前期投入及返还定金,对金荣祥公司提供的其他证据不认可,同时提供《租房协议》、兴晋公司与姜为祥于2016年6月1日出具的证明、晋中市榆次区人民政府作出的榆政函（2010）21号文件、2011年榆次区住房保障和城乡建设管理局请示、榆次区城建重点工程指挥部作出的榆城建重指办函（2014）3号文件、晋中市规划勘测局作出的市规发（2014）68号文件、2016年11月25日晋中市住房保障和城乡建设局作出的意见、通知。曹荣华对金荣祥公司提供的证据予以认可;对兴晋公司提供的《租房协议》和证明的真实性无异议，对其他证据不认可。金荣祥公司对兴晋公司提供的《租房协议》和证明无异议，认为兴晋公司提供的相关政府文件无法证明其所建商铺拥有合法建设手续,并且政府所述的先建后批与国家法律规定不符。另金荣祥公司在诉讼中申请对商铺装修等前期投资费用进行价格鉴定，后因其未按时交纳鉴定费而未能鉴定为本案事实。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉租赁房屋，兴晋公司至今未能提供建设工程规划许可证，其所提供证据亦无法证明其已取得建设工程规划许可证，因此，兴晋公司与姜为祥于2016年5月10日签订的《租房协议》和2016年5月22日签订的《商铺租赁合同》及金荣祥公司、兴晋公司与曹荣华、姜为祥于2016年6月25日签订的《商铺租赁补充协议》应属无效。关于金荣祥公司主张兴晋公司赔偿前期投资1475000元一节,因金荣祥公司提供的证据无法佐证其实际投入或已实际支付该费用，且兴晋公司也不认可,同时金荣祥公司因未按时交纳鉴定费致使鉴定不能，故该院对金荣祥公司该主张不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故该院对金荣祥公司要求兴晋公司返还租房定金200000元的主张予以支持。对于兴晋公司提出的反诉请求，因不符合法律规定，兴晋公司可另案诉讼主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决：（一）晋中市兴晋房地产开发有限公司与姜为祥于2016年5月10日签订的《租房协议》和2016年5月22日签订的《商铺租赁合同》及晋中市兴晋房地产开发有限公司、晋中市金荣祥茶叶商城有限公司与曹荣华、姜为祥于2016年6月25日签订的《商铺租赁补充合同》无效;（二）晋中市兴晋房地产开发有限公司于判决生效后15日内返还晋中市金荣祥茶叶商城有限公司租房定金200000元;（三）驳回晋中市金荣祥茶叶商城有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴晋公司提交了建设工程规划许可证一份，用以证明在一审判决前案涉楼房已经取得了建设工程规划许可证。金荣祥公司、曹荣华共同质证称，对证据的真实性无异议，但上诉人的取得时间是2019年1月25日，是在一审开庭终结前取得的，租赁合同还应当认定为无效。金荣祥公司、曹荣华则提交了照片九张，用以证明2016年11月30日装修期间金荣祥公司锁了门，兴晋公司又在门上加了一把锁，金荣祥公司无法进入。兴晋公司质证称，对照片有异议，照片中一个场面可以确定是当时的出租商铺售楼部的部位，但是拍摄时间不能确定，当时金荣祥公司欠装修钱扣了他的车不能经营，这个责任不能归于兴晋公司。本院对双方当事人提交的上述证据经审查后认证为，对兴晋公司提交的建设工程规划许可证予以采信；对金荣祥公司、曹荣华提交的照片的真实性予以认定，但因该证据无法证明拍摄时间及实施锁门行为的主体，故该证据无法达到其举证目的。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：1.案涉《租房协议》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》的效力如何认定；2.兴晋公司应否向金荣祥公司返还20万元定金；3.一审法院对兴晋公司提出的反诉请求的处理是否适当。关于合同效力的认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据兴晋公司提交的晋中市榆次区人民政府作出的榆政函（2010）21号文件、2011年榆次区住房保障和城乡建设管理局请示、榆次区城建重点工程指挥部作出的榆城建重指办函（2014）3号文件、晋中市规划勘测局作出的市规发（2014）68号文件、2016年11月25日晋中市住房保障和城乡建设局作出的意见等文件，可以证明案涉楼房系原木器厂宿舍片区改造项目，该项目是榆次区人民政府牵头负责的2008年榆次棚户区改造重点工程，该楼房属于经主管部门批准建设的工程项目，且兴晋公司现已取得了该工程的建设工程规划许可证。依据上述法律规定，案涉《租房协议》、《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》应属有效。关于定金返还问题。本案中，被上诉人与兴晋公司签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁补充合同》后，被上诉人并未依约向兴晋公司支付租金，显已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被上诉人作为违约方，无权向兴晋公司主张返还定金，故本院对金荣祥公司要求兴晋公司向其返还定金的诉讼请求依法不予支持。关于兴晋公司一审期间提出的反诉问题。依据民事诉讼法的相关规定，本诉的被告可以向本诉的原告提起反诉，但本案中兴晋公司所提出的反诉被告还包括本诉第三人，不符合相关法律规定，一审法院无法对其反诉请求与本案予以合并审理，对此一审法院已当庭向兴晋公司释明，故一审程序并无不当。兴晋公司对其相关的诉讼请求可另行解决。综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初530号民事判决。二、驳回晋中市金荣祥茶叶商城有限公司的诉讼请求。一审案件受理费19875元，二审案件受理费4300元，共计24175元，由晋中市金荣祥茶叶商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年五月二十九日书记员  张亚红