河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终920号上诉人（原审被告、反诉原告）：史志红，男，1977年1月5日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵振洪，男，1969年7月8日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：赵桢，河南九明律师事务所律师。上诉人史志红因与被上诉赵振洪房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史志红上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回原审原告诉求；3.支持反诉原告诉求；4.判决由被上诉人承担两审全部诉讼费。事实和理由：上诉人史志红在报纸上看到被上诉人赵振洪发布的房屋出租广告之后，于2016年6月18日与之签订了5年租赁合同，并按要求依次交了房租，合同范本由被上诉人提供。合同第6条1-2款明确规定，被上诉人要确保房屋能正常使用，但是房屋漏雨严重完全不能使用。然而在长达一年的时间里被上诉人在收取了房租之后却一直推拖，导致上诉人无法入场装修和使用。期间上诉人也曾多次表示愿意垫付治漏费用，届时顺延抵租即可。可是被上诉人明确表示不用，他因故想从联通（铁塔）公司身上打主意出这笔费用。在合同到达一年之际，被上诉人不但不履行合同义务，并且打伤上诉人被派出所拘留了5天，还采取堵锁眼、换锁、加装消防通道铁栅栏门等多种不法手段扣压、致损和盗窃了上诉人的部分财产。而且还拿出一份一年期的合同恶意诉讼，妄图达到继续坑害上诉人并掩盖自己违法行为的不法目的！一审中上诉人已经提交了充足的合法文本、声像和视频证据，法庭也先后两次赴现场录像留证。一审中，认可了上诉人提交的5年期合同证据，那么就是否决了被上诉人的1年期合同，就应该驳回被上诉人基于1年合同提出的诉求。一审中，上诉人提出了反诉，而被上诉人却没有基于上诉人的诉求提出反诉。那么，一审若认为上诉人的诉求合法合情合理，可以予以支持。如果不合法理，可以驳回，不应与原审原告诉求相混淆。反诉中，反诉被告只能要求驳回反诉原告诉求，依法没有在反诉中对反诉原告提出新的主张诉求权。如果一审认为5年期合同应该依法解除，那么可以向被上诉人提出另行主张的司法建议。就如同一审判决中向上诉人提议另行主张维护财产权那样，而不是基于同一个法律事实，却采用双重判决标准。综上证据证明的合法事实与正当法律依据，一审认定的事实与法律依据完全错误，请支持上诉人史志红的全部上诉请求。赵振洪辩称，上诉人租赁房屋后一直正常使用，且房屋没有漏雨，到期后上诉人不交房租也不腾房，至今仍然留存大量物品，导致被上诉人损失持续扩大。正是上诉人不支付房租也不腾房我方才起诉，一审考虑是我方单方解除合同，且合同目前已经无法履行，所以判决解除合同，被上诉人承担50%违约责任，所以我方认为解除合同虽是上诉人所致，但尊重一审判决，请求维持原判。我方从来没有扣押上诉人物品，是上诉人拒不腾清房屋。赵振洪向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告腾清洹北宾馆院西电影院及临街电影院正门，排除妨害，恢复房屋原状；3.依法判令被告赔偿原告从2017年8月20日至腾清房屋之日止的损失（损失按天计算，每天损失82元）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。史志红向一审法院提出反诉请求：1.要求赵振洪尽快消除隐患、维修房屋至能正常使用状态；2.要求把合同从史志红能正常使用入驻房屋之日计算顺延够五年使用时间；3.要求赵振洪赔偿收取占用史志红一年房租和投资采光棚共计五万的两年同期银行贷款利息6000元；4.要求赵振洪将史志红货品和建筑结构恢复原状；5.要求赵振洪赔偿史志红合理维权费用3000元；6.驳回赵振洪所有诉求，判令赵振洪承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月18日，原告（反诉被告）赵振洪（作为出租方，甲方）与被告（反诉原告）史志红（承租方，乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方的房屋位于洹北宾馆院西电影院（含临街电影院正门），房屋每年租金3万元，按年交纳；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于七日内向对方主张。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋出租时的状态，不得留存物品，对未经同意留存的物品，甲方有权处置；在租赁合同期限内乙方未经甲方同意不得将房屋部分转租或做其他用途；在租赁合同期限内，如遇不可抗拒事由（如政府征地、自然灾害），甲方有权提前终止合同，收回房屋，双方互不负责等内容。合同签订后，2016年6月30日，史志红交付了房屋订金3000元整；2016年7月15日，史志红交付2万元；2016年8月21日，史志红交付2500元；以上赵振洪出具了三份单据，注明了收到房屋订金及租赁费。庭审中，赵振洪提供的租赁合同其中租赁期载明的是2016年8月21日起至2017年8月20日止（一年期合同），而史志红提供的租赁合同其租赁期限载明的是2016年8月21日起至2021年8月20日止（五年期合同）。赵振洪称两份租赁合同均是其签订，但五年期合同是在史志红履行合同、续租的情况下才生效，由于一年期合同到期后史志红未依约支付租金，五期年合同不发生效力。而史志红不认可一年期合同，称合同到期后不交纳租赁费系租赁场地存在漏雨现象，而赵振洪一直未维修。另外，赵振洪书面承诺“自2016年8月21日起至2021年8月20日止，如有不可抗拒因素（如政府收回等原因，按评估公司评估赔偿乙方装修费用）。2016年8月21日起至2018年8月20日止房租为叁万元整。2018年8月21日起至2021年8月20日止，房租为伍万元整（免三个月装修期）”。史志红还提供了《通信基站站址租赁合同》，用于证明承租场地漏雨需要找中国联合网络通信有限公司安阳市分公司协商，赵振洪将上述租赁合同交付给史志红。另查明：涉案租赁场地归安阳市龙安区人民政府管理，其办公室出具了证明，证明洹北宾馆全部房屋由赵振洪租赁经营，由赵振洪全部处理宾馆房屋相关租赁经营事宜。2017年8月22日，赵振洪与史志红因租赁纠纷，在安阳市××区洹北北路洹北宾馆门面房（即承租场地）发生争执并引发打架，安阳市公安局北航分局依法作出了行政处罚决定。经现场勘验，电影院临街门市进行了部分改造，而洹北宾馆院西电影院内存放有大量史志红的物品。一审法院认为，原告（反诉被告）赵振洪与被告（反诉原告）史志红签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法保护。根据庭审双方提交的房地产租赁合同、陈述及赵振洪书面承诺，能够证明史志红是以五年租赁期为目的签订的合同，赵振洪不能仅凭史志红不交纳租赁费认定史志红拒不续租，在没有其他证据证明其主张的情况下，应视为双方签订的租赁合同其租赁期限为五年。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。赵振洪主张史志红未按照约定支付租金，其有权索要，但是应基于合法合理的方式，现合同履行期限未届满，赵振洪采取封门，对部分租赁物进行了改造等方式明确表示不再出租给史志红，双方签订合同目的已经不能实现，故赵振洪要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同已经解除，根据现场勘查情况，史志红存放物品较多，应给予其合理的期限进行腾清，考虑实际情况，一审法院确定三个月内腾清较为适宜。关于赵振洪要求史志红支付从2017年8月20日至腾清之日的损失，双方租赁合同中未对提前解除合同进行明确约定，也未明确约定违约责任，在双方发生纠纷后，史志红所有的物品一直存放在租赁场地即西电影院内，占用期间的租赁费应当支付，但考虑到系赵振洪单方提前解除合同，存在违约行为，该笔损失按照日损失82元的50%计算。双方签订的租赁合同解除，故史志红要求赵振洪消除隐患维修房屋至能正常使用状态、顺延租赁期限、并将货品及建筑结构恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于史志红要求赵振洪赔偿收取租金和投资采光棚利息的诉讼请求，史志红作为承租户，应当履行支付租金的义务，故其要求赔偿占用租金产生的利息损失，于法无据，不予支持。史志红要求赔偿的维权费3000元，合同中未明确约定，其也未提供证据，也不予支持。因赵振洪明确表示不再与史志红继续履行租赁合同，关于史志红搭建采光棚的投资损失、货品损失等，其可在合同解除后另行进行主张。综上，双方合法合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、原告（反诉被告）赵振洪与被告（反诉原告）史志红于2016年6月18日签订的五年期《房地产租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）史志红于本判决生效后三个月内腾清租赁场地；三、被告（反诉原告）史志红于本判决生效后三个月内支付原告（反诉被告）赵振洪租金损失（按照每天41元从2017年8月20日计算至实际腾清之日）；四、驳回原告（反诉被告）赵振洪的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）史志红的反诉诉讼请求。案件受理费930元，由原告（反诉被告）赵振洪负担465元，被告（反诉原告）史志红负担465元；反诉费175元，由被告（反诉原告）史志红负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋租赁合同应否解除及违约责任承担问题。关于案涉合同应否解除问题。本案双方当事人签订的《房地产租赁合同》系其真实意思表示，不违背法律法规的规定，且已经过案涉租赁场地权利人的认可，为合法有效的民事行为，对双方当事人均具有法律约束力。本案虽存在一年期和五年期两份合同，但根据双方提交的房地产租赁合同、陈述及赵振洪书面承诺，一审法院认定双方签订的租赁合同租赁期限为五年并无不当。根据合同法的规定，合同解除权系非违约方享有的约定解除权或法定解除权，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性的房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局的情况下，违约方起诉要求解除合同的，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权，人民法院依法可以支持。本案中，赵振洪单方提前解除合同，采取封门、对租赁物部分改造等方式明确拒绝履行出租案涉房屋的义务，致使合同约定内容失去履行基础，双方签订合同的目的已经不能实现，一审判决解除合同并无不当。关于本案违约责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵振洪在租赁合同履行期届满前单方提前解除合同构成违约，史志红未按约定缴纳租金的行为亦构成违约。因此，关于赵振洪要求史志红支付从2017年8月20日至腾清之日的损失，一审法院按照日损失82元的50%计算并无不当。关于史志红搭建采光棚的投资损失、货品损失等，因赵振洪明确表示不再与史志红继续履行租赁合同，其可在合同解除后另行进行主张。关于史志红要求赵振洪消除隐患维修房屋至能正常使用状态等诉讼请求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人史志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人史志红负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年五月七日书记员  王林娟