上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10601号原告：章淼，男，1974年5月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘亚平，上海华尊律师事务所律师。被告：王翠莲，女，1969年3月25日出生，汉族，住安徽省池州市。委托诉讼代理人：刘福明(系被告丈夫)，住同被告。原告章淼与被告王翠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告章淼及其委托诉讼代理人刘亚平，被告王翠莲的委托诉讼代理人刘福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章淼向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租赁保证金(押金)人民币(以下币种同)9,800元；2.判令被告支付原告违约金19,600元；3.判令被告承担本案的诉讼费。审理中，原告自愿将诉讼请求2中违约金变更为11,000元。事实和理由：2019年10月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋以及47号车位(以下简称涉案房屋)出租给原告，被告应于2019年11月1日交付涉案房屋，租赁期限为2019年11月1日至2021年11月1日，月租金为9,800元，租金按2个月为一期支付，租赁保证金(押金)为9,800元，原告应于交房当日或之前支付。合同还约定“甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于两个月租金的违约金。支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。(1)甲方逾期交付该房屋，经乙方催告15日内仍不交付的。(2)甲方在合同期限届满前无正当理由提前解除合同的。(3)甲方交付的房屋不符合本合同约定、甲方违反本合同7.1款之约定，不能实现租赁目的的。……”根据交易习惯，租赁商业用房会有一到两个月的免租期，故签订合同当日，被告即将涉案房屋的钥匙交付原告，同意原告将物品搬入涉案房屋内。2019年11月1日上午，中介告知原告，被告将原告的物品搬出了涉案房屋，放置于中介处。原告于当日傍晚带着租金赶到中介处欲交付房屋租金，履行合同，但被告拒绝交付房屋，亦不出面协商解决。现因被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，造成原告更换锁芯费用、律师费、中介费、油画画框损失及公司运营损失，故原告诉至法院，要求判如所请。王翠莲辩称，1.不同意返还押金。押金代表的是被告不再将涉案房屋租赁给其他人，后续系因原告未支付房屋租金故被告未交付房屋。签订合同当日即2019年10月13日，被告给原告的是备用钥匙，是用来给房屋先行通风的，但后续原告未按约支付第一期房屋租金，且自行更换了门锁。后因合同未履行，被告方于2019年10月20日左右找到派出所，在其见证下更换了门锁。2.不同意支付违约金。2019年10月14日，原告报警说屋内失窃、保险柜被撬，杨思派出所和浦东刑侦出警，但因被告方未接到电话，故第二天去派出所做了笔录。涉案房屋有两道门，被告方交付的是第一道门的临时钥匙，第二道门本来就没锁，保险柜本身也是坏的，被告方去派出所做笔录时也叫了原告一同前往，并告知原告其因原告报假警人品存在问题不愿意再将涉案房屋租赁给原告，愿意退还押金，但原告予以拒绝。2019年10月20日，被告接到青浦公安分局的电话问原告是否有租房事宜，公安表示正在调查原告但未找到。因此，被告找到中介表示认为原告有问题不敢将房屋租赁给原告，在中介劝说下被告决定再给原告机会。2019年10月21日，被告代理人让中介通知原告支付房屋租金并交接水电煤，但原告未到场，后续原告也未支付房屋租金故被告未交房。2019年10月31日，原告在未支付房屋租金的情况下又将房屋的门锁更换，想强行进入，故被告方报警，后续不了了之。同日，被告方通过中介和小区保安将原告画框搬到中介处，并将房屋钥匙放在中介，让中介予以协调，后中介协调不成。本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给原告；月租金为9,800元，租赁保证金(押金)为9,800元。合同第3.1条约定“租赁期限为两年，自2019年11月1日起至2021年11月1日止；甲方应于2019年11月1日交付该房产。交付标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》(详见附件)。”合同第4.2条约定“支付方式：租金按2个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年11月1日前付清，以后每期租金乙方应提前3日支付甲方。每期租金由乙方以现金形式或以银行划账方式付至如下甲方账户：……”合同第10.4条约定“若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于两个月租金的违约金。支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。(1)甲方逾期交付该房屋，经乙方催告15日内仍不交付的。(2)甲方在合同期限届满前无正当理由提前解除合同的。(3)甲方交付的房屋不符合本合同约定、甲方违反本合同7.1款之约定，不能实现租赁目的的。(4)甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。”合同附件《房屋租赁交接表》双方均签字，手写备注“窗户需要修理一下可要配合”。合同签订后，原告支付被告租赁保证金(押金)9,800元。现因双方就交付房屋、支付租金等事项发生争议且协商不成，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认解除双方之间的《房屋租赁合同》。2.原告提供：(1)原告与被告代理人之间的微信聊天记录截屏打印件，证明被告于合同签订当日即将涉案房屋交付给原告，2019年10月15日被告同意将所有钥匙都交给原告，且允许原告将物品搬入房屋。经质证，被告认可该份证据的真实性，但认为原告明知被告处仍有钥匙且在未付房屋租金情况下不应当将物品搬入，且也不应该作为办公使用。因被告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(2)律师费发票，证明原告为此次诉讼聘请律师花费律师费3,000元。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认。(3)2019年10月16日微信账单详情截屏打印件，证明2019年10月16日原告更换锁芯花费150元。经质证，被告确认原告换锁的事情，但认为涉案房屋产权是被告的，原告不应当私自进入，系违法行为。(4)2019年10月13日微信账单详情截屏打印件，证明原告支付中介穆磊中介费1,000元。经质证，被告确认穆磊为双方中介，确认原告方只支付了中介费1,000元，被告支付了4,000元。(5)油画框损坏照片打印件，证明被告强行将原告物品搬出导致原告的油画框被被告破坏。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认，不知道损坏是否属实。(6)录音光盘及录音文字整理材料，录音时间为2019年11月1日，人物为原告、原告父亲、中介，证明原告于2019年11月1日到中介处，要求与房东见面交付房屋租金，继续履行合同，但被告代理人拒绝提供委托书，拒绝接受房屋租金，且拒绝见面协商，违反合同约定。经质证，被告对录音真实性不予确认，录音中提及的吴总监并未参与本案房屋租赁事宜，但表示确实接到过原告电话，原告给被告打电话时时间为2019年11月1日晚上7-8时，要求被告立刻过去，被告表示没有时间开车也要半小时，鉴于原告之前种种行为且认为支付租金可以直接划卡，故被告未去现场，但此时原告已经违约未按时支付租金。(7)原告工商银行借记卡账户历史明细清单复印件，证明原告为支付涉案房屋租金于2019年10月25日将20,000元存入卡内准备取出支付给被告。经质证，原告对该份证据的真实性不予确认，认为该银行卡非被告的卡故被告不清楚,且从银行流水看该款是2019年11月2日才分批取出，并非原告所述2019年11月1日已经带好现金至中介处。(8)原告微信朋友圈照片截图打印件，证明2019年11月1日，被告将原告物品搬入中介处，原告将当时情况发朋友圈。经质证，被告对该份证据的真实性予以确认，确实被告于2019年10月31日将原告物品搬到中介处。因被告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。3.被告提供：(1)监控视频截屏打印件，证明2019年10月31日，原告在不支付房屋租金的情况下带人来撬锁。经质证，被告对该份证据的真实性不予确认，认可2019年10月31日确实至房屋处准备换锁，但发现不是2019年11月1日实际未予更换门锁。(2)落款日期为2018年10月18日的钥匙保管书复印件，证明被告将钥匙交给中介，等待原告支付房屋租金。经质证，原告确认该份证据的真实性，但认为被告处共有8把钥匙，只给了中介4把，被告处仍有钥匙留存可以进入房屋。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(3)被告代理人与中介穆磊间短信截屏打印件，证明被告经过中介劝说后还是愿意与原告继续履行合同的。经质证，原告确认该份证据的真实性，但认为从短信内容来看，被告代理人仍愿意履行合同，合同仍旧有效。2019年10月25日，原告已经准备好钱款，同月31日原告要求与被告本人见面，但总是被告代理人出面从未见过被告本人，且被告代理人拒绝出具委托书，故原告要求中介约被告本人于同年11月1日面见。合同第4.2条约定原告可以现金支付房屋租金，故11月1日原告去了中介处有了录音，且约定了即便原告逾期支付租金，被告可以主张滞纳金而不是直接解除合同。《中华人民共和国民法通则》第155条表明了以内应该包括本数，即11月1日前应当包括11月1日，原告未违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第94条第3款也表明了需要催告后仍不支付租金才能解除合同，被告不符合法定解除条件，原告认为被告不按约交付房屋且损坏原告物品的行为系违约行为。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(4)被告代理人拍摄的照片打印件，证明2019年10月18日，被告代理人在小区保安、中介在场情况下将锁换了回来，之后就将钥匙给了中介。经质证，原告对该份证据的真实性不予确认，认为证明事实与本案无关。(5)上海市公安局发送的短信截屏打印件，证明2019年10月31日，被告代理人进行了报警，原因为门锁被撬。经质证，原告确认该份证据的真实性，但认为原告只是看错时间，以为到合同履行时间了，实际并未去撬。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(6)外门撬坏的照片打印件，拍摄时间为2019年10月31日上午9时23分，系报警警察到场后被告代理人进行了拍照。经质证，原告认为照片上显示的门锁状态与原告提供的证据(4)是一样的，说明2019年10月18日时门锁已经是这样状态，也表明了原告2019年10月31日并未撬锁。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(7)原告与被告代理人之间微信聊天记录截屏打印件，证明原告明知所有钥匙在被告手中还将物品搬入激怒被告。经质证，原告对真实性无异议，但是被告认为原告报假警，被告于2019年10月15日就确认要将钥匙全部交给原告，晚上报警就是因为已经通知过被告了，但晚上仍旧发现有人进入室内。2019年10月16日被告只是出于怀疑就想与原告解约是违反合同约定的，且能看出被告对原告搬入物品无异议。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(8)被告代理人向中介穆磊(真名为穆万磊，微信名为穆磊)支付宝账单详情截屏打印件，证明被告已将押金9,800元转给中介，后中介表示原告不接受又将9,800元还给被告代理人。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为2019年10月17日中介或被告均未通知原告返还押金，且后续被告也表示继续履行合同，故原告对退还押金一事不知情。因原告对真实性不持异议，本院对该份证据的真实性予以确认。(9)原告与被告代理人之间微信聊天记录截屏打印件(庭后提交)，证明原告想要跳过中介，直接与被告方沟通租赁事宜，以节省中介费，说明原告人品存在问题。经质证，原告认为该份证据已超过举证期限，对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。现原、被告双方均同意解除合同，仅对解除合同的原因及违约责任的承担发生争议。合同解除后，被告理应返还原告租赁保证金(押金)，故对于原告要求还租赁保证金(押金)的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告承担违约责任。被告辩称系原告未按约支付租金违约。根据庭审查明的事实，本案租赁合同约定，原告应于2019年11月1日前付清第一期租金，被告应于2019年11月1日交付涉案房屋，交付标准为交付钥匙并签署房屋交接书(即合同附件房屋租赁交接表)。实际双方于合同签订当日，约定的租期开始前，被告便向原告交付涉案房屋钥匙，双方签署《房屋租赁交接表》，可视为被告已履行合同约定的交付房屋的义务。涉案房屋交接后，原告于2019年10月16日更换了门锁，但之后被告在未有证据证明原告不再履行合同时便自行更换了原告的门锁，并于2019年10月31日将原告放置于涉案房屋内的物品搬至中介处，被告的上述行为系被告以行为表明其不再履行合同义务，本案租赁合同未能顺利履行的原因主要在于被告，其应当承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金11,000元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告王翠莲于本判决生效之日起十日内返还原告章淼租赁保证金(押金)9,800元；二、被告王翠莲于本判决生效之日起十日内支付原告章淼违约金11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由被告王翠莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年五月七日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。