陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民再68号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：梁岁绒，女，1983年XX月XX日出生，汉族，无业，住陕西省西安市未央区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：贾德章，男，1968年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人：程元元，陕西晓红律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陕西佳和商业运营管理有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区劳动南路甲字 1 号柠檬宫舍 1 幢 1 单元25 层 12512 号。法定代表人：陈明亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：焦秦豫，男，1996年2月14日出生，汉族，住陕西省西安市莲湖区，系该公司员工。再审申请人梁岁绒因与被申请人贾德章、陕西佳和商业运营管理有限公司(以下简称佳和公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2019)陕01民终1328号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2019年11月27日作出（2019）陕民申2881号民事裁定书，指令本院再审本案。本院受理后，依法进行审理，再审申请人梁岁绒、被申请人之委托诉讼代理人曹晓红、程元元及被申请人佳和公司委托诉讼代理人焦秦豫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁岁绒申请再审称，二审判决认定申请人实际支付2.5万元定金的事实缺乏证据证明。根据双方签订的《房屋买卖居间合同》第三条第3款及第十五条第2、3款的约定，本案定金为5万元。合同履行中，因合同约定贾德章应向中介交纳2.5万元的履约保证金，因此，申请人经贾德章同意，将其应支付给贾德章的5万元定金直接支付佳和公司，再由佳和公司向贾德章转付2.5万元，剩余2.5万元作为贾德章向佳和公司交纳的履约保证金，对此，贾德章通过向申请人出具定金收据的方式加以确认。一、二审庭审中，佳和公司对前述定金的支付方式和支付过程均予以认可。佳和公司也承认其扣留申请人支付的2.5万元作为贾德章向其交纳的履约保证金的事实。基于以上证据和事实，申请人实际已向贾德章支付5万元定金，二审认定申请人实际支付2.5万元定金错误。综上请求:撤销二审判决第二项，改判由被申请人贾德章双倍返还申请人支付的购房定金共计10万元。贾德章辩称，一、梁岁绒诉称“其向贾德章支付的定金为5万元”与事实严重不符。梁岁绒向佳和公司支付了5万元定金，而佳和公司向贾德章实际仅转付了2.5万元，另2.5万元至今仍存留在佳和公司账户处。三方居间合同第三条第3款明确约定梁岁绒应于合同签订之日向贾德章支付定金2万元。居间合同无任何条款约定佳和公司可以代收定金或代为保管定金。贾德章也从未授权或同意梁岁绒将定金直接交付给佳和公司。佳和公司作为房产中介，其无权向买卖任何一方收取定金。但梁岁绒在实际支付定金时，将5万元定金分两次均直接支付给了佳和公司而非贾德章。梁岁绒也当庭承认在支付第二笔定金3万元的时候，贾德章根本不在场，梁岁绒与佳和公司在贾德章不知晓亦不在场的情况下完成第二笔定金的支付，并将该条款擅自添加在居间合同上（贾德章持有的居间合同并没有该条款）。梁岁绒也承认添加条款上的手印并非贾德章而是佳和公司店长魏凯，因此没有在贾德章同意下向佳和公司支付定金一说。虽然贾德章在佳和公司事先安排及强行要求下出具了共计5万元的定金收据，但从始至终贾德章仅仅收到了2.5万元的定金。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十九条的规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”，因此贾德章收到定金实为2.5万元，另2.5万元定金的实际收取者为佳和公司，与贾德章无关。二、佳和公司违规收取定金，并擅自扣留2.5万元至今未予退还，存在严重过错，应承担相应的法律责任。佳和公司作为房产中介，在合同未约定其代收定金的情况下，收取梁岁绒支付给贾德章的定金实属违规。在收取定金后，本应及时将该定金全额转付给贾德章，但其仅仅转付了2.5万元给贾德章。无论佳和公司想以何种借口逃避法律责任，其错误扣留梁岁绒支付的2.5万元是铁一般的事实，至未予退还更是错上加错，因此该部分款项的返还义务应由佳和公司向梁岁绒直接履行。三、贾德章实际收取梁岁绒支付的定金为2.5万元，且已履行了双倍返还的义务，因此，无需再向梁岁绒承担任何责任，依法应予以驳回梁岁绒的诉讼请求。本案二审判决生效后，梁岁绒于2019年7月16日向西安市莲湖区人民法院提出强制执行的申请。根据西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104执2511号执行结案通知书，贾德章已于2019年8月1日向梁岁绒支付50600元的执行款，其中50000元为2.5万元定金的双倍返还款，600元为诉讼费。至此，贾德章已经完成2.5万元双倍返还的义务，二审判决已履行完毕。综上所述，本案中，梁岁绒将5万元定金支付给佳和公司，而佳和公司仅向贾德章转付了2.5万元，另2.5万元从始至终均存留在佳和公司处。贾德章实际收取的定金为2.5万元，且已双倍返还给梁岁绒，无需再向其承担任何责任。因此，请依法驳回梁岁绒的再审请求。佳和公司辩称，申请人向贾德章交付的是5万元购房定金，同意申请人的诉请。梁岁绒向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间于2018年6月8日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令贾德章向其双倍返还已付购房定金共计10万元；3、判令佳和公司退还其房屋买卖居间费21000元整；4、贾德章承担本案诉讼费。一审法院审理查明，2018年6月8日甲方贾德章、乙方梁岁绒及丙方佳和公司签订《房屋买卖居间合同》约定，甲方将其位于西安市未央区XX园XX小区XX幢XX单元XX室（宏林名苑）、建筑面积为145.96平方米的房屋转让给乙方，双方协商房屋售价140万元，乙方在签订本合同时向甲方支付购房定金人民币贰万元整。甲方承诺已告知产权人及产权共有人并全权代表房屋产权人及产权共有人签订本合同，如在交易过程中发生一切违约责任，由甲方全权负责，并承担一切因此产生的法律责任。甲方的上述房屋为可上市并能顺利过户的正规产权房。违约责任约定为，甲方违反本合同约定的义务，致使本合同无法正常履行即构成违约，乙方有权提出解除合同，甲方应在乙方提出解除合同3日内双倍返还乙方支付的购房定金，并承担因本次房产交易所产生的评估费，按揭代理费，中介费等费用。补充协议：1、甲丙双方保证上述房产为“宏林名苑”并于6月8日上午去宏林名苑物业核实该名称；2、乙方并于6月8日内交付剩余叁万元购房定金；3、已收到乙方支付剩余叁万元购房定金。同日，贾德章出具定金收条两张，载明其收到梁岁绒支付的定金共计5万元。梁岁绒向佳和公司支付中介服务费21000元。位于本市未央区XX园XX小区XX幢XX单元XX室房屋登记在贾德章、李某某名下。贾德章与李某某原系夫妻关系，2015年4月14日经四川省南部县人民法院(2014)南民初字第2342号民事判决书判决如下：1、准予贾德章与李某某离婚；2、贾德章与李某某共有的座落在西安市未央区XX路XX苑XX区XX号楼XX单元XX住房一套，李某某自愿将其享有部分赠与贾德章之子贾某甲（又名贾某乙）所有，本院予准许；……该判决于2015年7月16日发生法律效力。审理中，贾德章称因涉案房屋李某某所享有的部分已赠与其子贾某甲，贾某甲亦愿积极配合办理相应手续，但其无法与李某某本人取得联系，李某某不能前来配合办理相应手续。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行其义务。梁岁绒按合同约定支付定金，贾德章应通知产权共有人配合办理相应手续，审理中，贾德章称其无法与产权共有人李某某取得联系，致使合同无法继续履行，应属违约，现梁岁绒要求解除其与贾德章签订的《房屋买卖居间合同》，贾德章亦同意解除合同，故法院依法确认。关于梁岁绒要贾德章双倍返还已付购房定金10万元之诉讼请求，符合双方合同约定，亦不违反法律规定，予以支持；关于梁岁绒要求佳和公司退还梁岁绒房屋买卖居间费21000元之诉讼请求，因佳和公司在提供居间服务过程中，未严格审查房屋出售方产权相关信息，共有人李某某无法配合办理相应手续，其提供的居间服务存在瑕疵，故梁岁绒要求佳和公司退还居间服务费之诉讼请求，于法有据，予以支持。关于贾德章辩称，涉案房屋中其前妻李某某所享有份额已赠予其子贾某甲，贾某甲愿意配合办理相关手续，并非其违约一节，因物权以登记为准，虽李某某将其所享有份额赠予贾某甲，但并未办理变更登记，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果，故对贾德章辩称理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第十条、第十四条之规定，判决如下：一、确认梁岁绒与贾德章、佳和公司签订的《房屋买卖居间合同》于2018年10月18日解除；二、本判决生效后十日内，贾德章双倍返还梁岁绒支付的购房定金共计10万元整；三、本判决生效后十日内，佳和公司返还梁岁绒支付的居间服务费21000元整。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元（梁岁绒已预交），减半收取1360元，由贾德章承担1000元，佳和公司承担360元。宣判后，贾德章不服一审判决，向本院上诉请求：1、撤销一审判决改判其不返还梁岁绒的定金；2、本案诉讼费由梁岁绒承担。本院二审经审理查明，贾德章所持有的《房屋买卖居间合同》第十五条补充协议部分并无“3、已收到乙方支付剩余叁万元购房定金，2018.6.8日”的内容，梁岁绒2018年6月7日向佳和公司支付2万元，2018年6月8日向佳和公司支付3万元，贾德章分别出具了2万元和3万元的定金收据，但佳和公司只在2018年6月7日向贾德章转付了1万元，2018年6月8日向贾德章转付了1.5万元，共计2.5万元的定金。2018年7月9日三方共同前往办理涉案房屋买卖合同的网签备案，贾德章当天并未携带李某某的授权委托书，也未携带贾某甲的授权委托书，梁岁绒认为贾德章一人无法办理买卖合同的网签备案手续，当天也未实际办理。一审法院查明的事实属实。本院二审认为，贾德章出售的房屋登记的所有权人系其与李某某，两人虽经四川省南部县人民法院（2014）南民初字第2342号民事判决确认，李某某将其共有份额赠与其子贾某甲，该判决虽已生效，但并未实际履行并变更涉案房屋的登记所有权人，根据《物权法》第九条的规定，不动产未依法变更登记的，不发生物权变动的效力，故在涉案房屋登记所有权人仍为贾德章、李某某的时候，贾德章在处分涉案房屋时应需登记的共有产权人李某某作出同意出售的意思表示，否则无法办理房屋买卖合同的网签备案及过户登记。贾德章以未实际履行的生效判决认为只需其子贾某甲的同意既可出售该房屋的理由不成立。梁岁绒、贾德章、佳和公司三方曾共同前往办理买卖合同的网签备案手续，但贾德章并未携带其已经取得共有产权人同意出售涉案房屋的相关手续，故当天未办理买卖合同网签备案手续的责任应由贾德章承担，一审法院认定贾德章构成违约，应承担违约责任是正确的。双方认可约定的定金为5万元，合同约定梁岁绒应直接向贾德章支付，并未约定佳和公司可代收定金或代为保管定金，但在实际履行定金支付义务时，梁岁绒将定金5万元均支付给了佳和公司，佳和公司只向贾德章转付了2.5万元的定金，故贾德章实际收取梁岁绒的定金只有2.5万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同”，应认定双方实际产生定金法律效力的只有2.5万元，贾德章违约，应承担双倍返还定金5万元的违约责任。关于贾德章上诉称佳和公司在涉案的房屋买卖中介服务中对其的服务存在过错和未尽到服务义务的责任，并非本案的审查范围，贾德章可另案诉讼，本案不予审理。综上所述，原审判决定金数额认定错误，应予变更。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7618号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7618号民事判决第二项为：本判决生效后十日内，贾德章双倍返还梁岁绒支付的购房定金共计5万元整；三、驳回梁岁绒的其余诉讼请求。一审案件受理费2720元，梁岁绒已预交，减半收取1360元，由梁岁绒承担500元，贾德章承担600元，陕西佳和商业运营管理有限公司承担260元；二审案件受理费2300元，贾德章已预交，由贾德章承担1150元，梁岁绒承担1150元。贾德章与陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向梁岁绒支付。再审审理查明，原审所查属实。在原庭审中，各方都认可定金数额为5万元，其中，梁岁绒总共交给佳和公司7.1万元，2.1万元是给佳和公司的中介费，5万元是给贾德章的定金，但是佳和公司认为贾德章应交2.5万元售房保证金，故将梁岁绒应给贾德章的2.5万元未转给贾德章，视为贾德章缴纳的保证金。本院再审认为，本案争议的焦点是梁岁绒交给贾德章交付的定金是2.5万元还是5万元。本案中各方都认可定金数为5万元。梁岁绒也确实向佳和公司交纳了5万元的定金，只是佳和公司认为贾德章未交售房保证金，故将梁岁绒转给贾德章的2.5万元未转给贾德章，视为贾德章已经交付。梁岁绒已经完成了合同约定的交付义务。贾德章认为自己只收到2.5万元，梁岁绒应该直接将5万元交给自己。梁岁绒则称三方协商是交给佳和公司，然后再由公司转给贾德章，佳和公司认可梁岁绒的说法。从双方交付的情形来看，如果约定梁岁绒直接向贾德章支付，应该是要么5万元全部由梁岁绒直接给贾德章、要么5万元全部由佳和公司转给贾德章，而不应该出现2.5万元的定金从佳和公司转给贾德章的情况。另外2.5万元梁岁绒再直接给贾德章，如果贾德章认为没有收到，应不会在收条上明确书写已经收到定金5万元，之后一直也未提异议，没有再向梁岁绒主张。故贾德章说法不能成立，应不予采信。至于佳和公司未将全部定金全部转给贾德章及贾德章认为佳和公司服务中存在过错等问题，本案不予审理，贾德章可以另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院(2019)陕01民终1328号民事判决书；二、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7618号民事判决书。案件受理费2720元（梁岁绒已预交），减半收取1360元，由贾德章承担1000元，陕西佳和商业运营管理有限公司承担360元。二审案件受理费2300元（贾德章已预交），由贾德章承担。梁岁绒已预交的部分由贾德章、陕西佳和商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向梁岁绒支付。本判决为终审判决。  审 判 长   车   宾   审  判  员   晏  永  娟审 判 员    张      磊 二○二○年五月二十五日  书 记 员    贾  磊  晶                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   1