吉林省抚松县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0621民初2359号 原告：邹琴，女，1969年2月26日生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：邹德臣（邹琴之侄），男，1981年3月24日出生，住吉林省抚松县抚松镇。 被告：抚松县天池圣景房地产开发有限公司，住所地吉林省抚松县松江河镇。 法定代表人：吴海波，系经理。 委托诉讼代理人：郭明磊，公司员工。 委托诉讼代理人：哈蕴莉，公司员工。 原告邹琴与被告抚松县天池圣景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹琴委托诉讼代理人邹德臣，被告抚松县天池圣景房地产开发有限公司委托诉讼代理人郭明磊、哈蕴莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹琴向本院提出诉讼请求：请求抚松县天池圣景房地产开发有限公司承担违约责任，向邹琴支付产权证办结之日止的购房款逾期贷款利息22,338.12元（到2019年10月1日）。事实和理由：2017年7月1日，邹琴与抚松县天池圣景房地产开发有限公司签订购房合同，邹琴购买抚松县天池圣景房地产开发有限公司开发的现房，抚松县松江河镇宏城花园X号楼X单元702室，建筑面积52.40平米，每平米2,900元。邹琴当天交付全款151,960元。邹琴多次催告抚松县天池圣景房地产开发有限公司办理房屋产权证，至今尚未办理。抚松县天池圣景房地产开发有限公司应在购房合同签订之日起90天内办理产权证，延期办理，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应向邹琴承担赔偿责任。违约责任为购房合同签订90日后到产权证办结之日止，截止2019年10月1日的逾期贷款利息22,338.12元（151,960元×7.35％×2年）。 抚松县天池圣景房地产开发有限公司辩称：由于政府原因造成项目竣工验收时间拖延。松江河镇宏城花园小区是吉林省抚松县2014年重点棚户区改造项目。2015年5月28日开工建设前，已分别取得建设用地许可证、土地使用证、工程规划许可证和施工许可证（即五证），2015年6月15日取得商品房预售许可证。工程于2016年10月30日建设完工。我公司及时到抚松县国土资源局办理土地竣工验收手续，但抚松县国土局提出当年县政府没有对房地产开发项目的地下空间土地出让金缴纳作出相关规定，抚松县国土局没有收取该项目的地下土地出让金。2016年底，抚松县开展不动产业务，要求地上地下一并登记，抚松县国土局规定对未缴纳地下土地出让金的项目需要补交后才能给予办理竣工验收。对此突如其来的事件，我公司积极按照抚松县国土局相关部门要求，重新按照新建项目土地手续的程序办理。2017年初，我公司重新委托白山市城市规划院编制地下部分的控制性详细规划，又到抚松县规划管理中心办理控规的方案评审、公示、报批等一系列手续，期间公示期就需要一个月。2017年11月27日，抚松县政府对该项目地下空间利用作出批复。由于地下土地出让金此前从未收取过，特别是已经完工工程，怎么收取没有先例。我公司多次找抚松县政府、国土局讨论如何收取，但各部门相互推诿，拖延几个月，最终由抚松县政府主管县长出面协调，才确认以协议出让方式缴纳。至于地下土地出让金如何缴纳，抚松县国土局和财政局讨论近3个月，2018年5月底，我公司按照土地评估公司确定的价格缴纳地下土地出让金，国土局给予办理地下建设用地批准书。之后又通过抚松县规划管理中心对地下新建项目审批流程，于2018年6月中旬办理地下建设用地规划许可证。由于抚松县规划管理中心规划部门调整等原因，直到2019年4月份，抚松县规划管理中心才补办建设工程规划许可证，并于6月份出具建设项目土地验收意见书，该项目验收终于办理完成。在此期间，我公司为办理土地验收手续已经筋疲力尽，政府部门都不知道该如何办理，各部门相互推诿耗费时间。抚松县政府于2018年7月底才发布《关于解决地下空间利用及办理地下空间土地使用权相关问题的处理意见》，严重影响该项目土地验收的时间。邹琴于2017年7月份购买我公司开发建设的宏城花园小区X号楼X单元702室。按照约定，我公司及时给予办理不动产登记，并开具购房发票。对于不动产证办理时间的约定，虽未明确在合同上写明，但在交款收据上已明确约定2018年底前办理。由于政府原因，导致该项目土地竣工验收拖延，我公司对此不能预见、不能避免并克服的客观情况，导致未按时履约。但后经我公司与邹琴协商，邹琴要求在2019年12月23日前给予办理，经抚松县不动产管理中心协调配合下，2019年12月20日，我公司按时将邹琴的不动产证办理完毕。由于政府对地下土地认知不足等不可抗力原因，造成我公司履约受到影响，导致我公司无法履行办证义务。目前公司已经给邹琴如期办理不动产证，请法院驳回邹琴的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 由抚松县天池圣景房地产开发有限公司开发建设“宏城花园（地下）”项目，位于抚松新城松江河区域、光明路南侧、林园路北侧。2013年10月18日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司与抚松县国土自然资源局签订“国有建设用地使用权出让合同”，由抚松县天池圣景房地产开发有限公司对位于抚松新城松江河区域、光明路南侧、林园路北侧的宗地建设使用。2013年12月2日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县人民政府的“建设用地批准书”，批准“宏城花园小区项目（棚改）”建设用地。2014年3月25日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县住房和城乡建设局的“建设用地规划许可证”，用地项目符合城乡规划要求。2015年3月23日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司以出让方式取得“宏城花园（地下）”项目用地的国有土地使用权证。2015年3月24日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县住房和城乡建设局的“建设工程规划许可证”，建设工程符合城乡规划要求。2015年5月25日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县住房和城乡建设局的“建筑工程施工许可证”，准予施工。2015年6月15日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县房地产管理中心的“商品房预售许可证”，批准对商品房公开预售。“宏城花园（地下）”项目工程于2016年10月30日建设完工。2016年5月，吉林省要求办理地下空间土地使用出让金缴纳，并于当年10月1日公布相关文件。抚松县天池圣景房地产开发有限公司为此多次向抚松县相关部门申请办理地下空间土地使用出让金缴纳事项。2017年11月27日，抚松县人民政府作出抚政函[2017]262号“关于抚松新城松江河区域光明路南侧、林园路北侧地块地下空间利用补充文件的批复”，同意《抚松新城松江河区域光明路南侧、林园路北侧地块地下空间利用补充文件》规划成果；规划地下空间利用面积为5000平方米及相关控制指标等。2017年12月6日，抚松县规划管理中心作出“关于通报抚松新城松江河区域光明路南侧、林园路北侧地块地下空间利用补充文件的函”；将抚政函[2017]262号批复中批准的地下空间利用分图图则向抚松县国土资源局通报，按照批复要求执行。2018年3月8日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司与抚松县国土自然资源局重新签订“国有建设用地使用权出让合同”。2018年7月31日，抚松县人民政府作出抚政发[2018]17号“抚松县人民政府关于解决地下空间利用及办理地下空间土地使用权相关问题的处理意见”的文件，为解决政府批复实施的控制性详细规划对地下空间开发利用没有相关要求，导致规划审批的含地下建筑的建设项目无法办理地下空间用地审批及不动产登记的问题，提出具体处理意见等。2018年底至2019年2月，按照改革要求，抚松县规划管理中心并入抚松县自然资源局，期间相关业务受到影响。按照抚松县人民政府抚政发[2018]17号文件要求，2019年6月18日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得抚松县规划管理中心出具的“城乡规划核实合格通知书”，核实“宏城花园小区（棚户区改造）”项目符合规划条件；要求取得竣工验收后六个月内必须向城市规划行政主管部门报送有关竣工验收资料。2019年11月29日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得“建设项目竣工土地验收意见书”，通过竣工验收。2019年12月5日，抚松县天池圣景房地产开发有限公司取得“竣工工程备案证”。2019年12月13日，抚松县不动产登记中心正式受理“宏城花园”项目的不动产首次登记。 2017年7月1日，邹琴与抚松县天池圣景房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同（预售）”。约定买受人邹琴购买出卖人抚松县天池圣景房地产开发有限公司开发建设的“宏城花园小区”4幢X单元X层02号房；建筑面积52.40平方米，每平方米2,900元，合计价款151,960元，邹琴当时全部付清；并约定因出卖人的原因，买受人未能取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除买卖合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金等。邹琴于2017年7月取得房屋。2019年12月20日，邹琴取得向抚松县天池圣景房地产开发有限公司购买的“宏城花园小区”4幢X单元X层02号房的不动产权属登记证书。 认定上述事实的证据如下：当事人陈述、商品房买卖合同（预售）、交款收据及发票、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、“关于抚松新城松江河区域光明路南侧、林园路北侧地块地下空间利用补充文件的批复”“关于通报抚松新城松江河区域光明路南侧、林园路北侧地块地下空间利用补充文件的函”“抚松县人民政府关于解决地下空间利用及办理地下空间土地使用权相关问题的处理意见”、城乡规划核实合格通知书、建设项目竣工土地验收意见书、竣工工程备案证、不动产登记证书等。 本院认为，抚松县天池圣景房地产开发有限公司与邹琴签订的“商品房买卖合同（预售）”合同，合法有效，应受法律保护。对于抚松县天池圣景房地产开发有限公司何时向邹琴交付房屋权属不动产登记证书，“商品房买卖合同（预售）”未确定交付房屋权属不动产登记证书的期限，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，抚松县天池圣景房地产开发有限公司应于2017年10月1日前办理完毕房屋权属不动产登记证书。抚松县天池圣景房地产开发有限公司关于2018年年底前办理完毕房屋权属不动产登记证书的主张，无据证实，不予采信。因吉林省颁布地下空间土地使用出让金缴纳规定，抚松县人民政府需按照规定重新对地下空间开发项目办理审批规划并受理地下空间出让金缴纳，导致抚松县天池圣景房地产开发有限公司开发的含地下建筑项目无法及时办理审批及不动产登记；且期间相关部门机构改革，亦影响不动产权属证书登记时间。综上，不能于2017年10月1日前完成不动产权属证书登记的原因，不在于抚松县天池圣景房地产开发有限公司。故邹琴关于抚松县天池圣景房地产开发有限公司支付违约金22,338.12元的诉讼请求，无法给予支持。综上所述，依照上述法律规定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 驳回原告邹琴的诉讼请求。 案件受理费358元，减半收取计179元，由原告邹琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  彭希友 二〇二〇年五月二十九日 书记员  祝子涵