江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0724民初790号原告:中国农业银行股份有限公司灌南县支行，住所地灌南县新安镇人民中路24号。负责人：季峰，行长。委托代理人：程建明、金建生，该公司员工。被告：朱正荣，男，1986年5月1日出生，汉族，居民，住灌南县。被告:秦伟，女，1987年6月6日生，汉族，居民，住灌南县。被告：连云港兆隆房屋开发有限公司，住所地，连云港海州区通灌南路75号。法定代表人：李士军，总经理。原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行（以下简称农业银行）诉被告朱正荣、秦伟、连云港兆隆房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人程建明、金建生,被告秦伟，被告连云港兆隆房屋开发有限公司的委托诉讼代理人郭某、方某快到庭参加诉讼。被告朱正荣无正当理由未参加庭审。本案现已审理终结。原告农业银行诉讼请求：1、判令被告朱正荣偿还原告截到2019年12月10日的贷款本金442673.37元、利息9776.24元，合计452449.61元,2019年12月11日之后至本息还清之间的逾息、复利；2、判令原告对被告朱正荣、秦伟所有的灌南县享有优先受偿权；3、被告连云港兆隆房屋开发有限公司承担连带担保责任；4、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告朱正荣、秦伟系夫妻关系，因家庭购房，于2017年8月10日向原告借款457000元，双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，贷款期限30年，按月等额本息还款，执行贷款年利率4.41%，逾期利率在执行利率基础上上浮50%，即6.615%，被告朱正荣、秦伟以购买的灌南县产做抵押担保，并办理了房屋抵押预告登记手续。被告连云港兆隆房屋开发有限公司为该贷款承担阶段性连带担保责任。被告开始能按期偿还贷款本息，但从2019年12月起停止还款，经我行工作人员催收，被告一直不还，故诉来法院，请求支持其诉讼请求。被告秦伟辩称，对原告在本案中所主张的事实无异议，但认为，现在资金不足，请求依法判决。被告朱正荣未做答辩。被告连云港兆隆房屋开发有限公司辩称，被告朱正荣、秦伟借款是事实，为其担保也是事实，原告对涉案房屋享有优先受偿权。涉案房屋因没有进入综合验收，没有取得不动产登记证明书，所以造成至今没有与原告办理抵押登记。疫情影响是造成我方没有办理不动产登记原因之一。请求依法判决。本院经审理查明：被告朱正荣、秦伟于2017年8月10日向原告借款457000元用于家庭购房，双方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定，贷款期限30年，按月等额本息还款，执行贷款年利率4.41%，逾期利率在执行利率基础上上浮50%，即6.615%，被告朱正荣、秦伟以购买的灌南县兆隆加州水岸31幢1单元901房产做抵押担保，并办理了抵押预告登记手续。被告连云港兆隆房屋开发有限公司为该笔贷款承担阶段性担保责任。后被告朱正荣、秦伟截止到2019年12月10日仅偿还贷款本金14326.63元、利息36422.62元，尚欠原告贷款本金442673.37元及利息9776.24元。以上事实，有原被告陈述，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、借款凭证、还款记录、不动产预告登记证明等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》符合国家有关法律规定，应受法律保护。原告农业银行已按合同约定向被告朱正荣、秦伟提供借款457000元，被告朱正荣、秦伟应按照合同约定偿还本息，故对原告主张被告偿还所欠本息的诉讼请求，本院予以支持。原告所诉逾期罚息及复利计算方法，符合法律规定，本院予以支持。被告朱正荣、秦伟用其所有的位于灌南县产为抵押物为上述借款提供了抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，故被告朱正荣、秦伟不履行债务时，原告农业银行有权就设定抵押的财产（以预告登记为准）在抵押登记范围内享有优先受偿权。被告连云港兆隆房屋开发有限公司为该贷款承担阶段性连带担保责任，现在担保期限内，故应承担连带偿还责任。被告朱正荣无正当理由未到庭答辩，也未提供证据，视为放弃答辩权利，自行承担不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》二十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱正荣、秦伟于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行本金442673.37元及利息（借款期间内按照年利率4.41%计算截止2019年12月10日的利息为9776.24元，从2019年12月11日起至实际偿还之日止计算逾期产生的罚息和复利，分别以442673.37元、9776.24元为基数，均按照年利率6.615%计算）。二、原告中国农业银行股份有限公司灌南县支行对被告朱正荣、秦伟所有的灌南县产折价、变卖或拍卖所得的价款在前述第一项款项范围内优先受偿。三、被告连云港兆隆房屋开发有限公司对判决第一项中的款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4044元，由被告朱正荣、秦伟负担，原告已预交，被告朱正荣、秦伟兑现上述款项时给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8088元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 苗仕举二〇二〇年五月三十一日法官助理 万友新书 记 员 刘翠翠法律条文附录法律条文（一）、中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损坏赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的氛围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知本院将根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。