云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初1798号原告：云南浙商投资开发有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。委托代理人：马配娟、张寓，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司。住所：云南省昆明经济技术开发区云大西路81号。法定代表人：潘红。委托代理人：吴佩倩、刘荣洪，公司员工，特别授权代理。被告：林瑞良，男，汉族，1976年12月24日出生，身份证住址福建省霞浦县。原告云南浙商投资开发有限公司诉被告昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司、林瑞良执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月12日对本案进行了公开开庭审理，原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：原告）的委托代理人马配娟、张寓，被告昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司（以下简称“被告阿拉沪银行”）的委托代理人吴佩倩、刘荣洪到庭参加诉讼，被告林瑞良经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求贵院依法撤销（2019）云0111执异405号执行裁定书，解除对“呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业X号房屋”的查封；2、请求贵院依法确认该房屋归原告所有；3、请求法院判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：阿拉沪银行（申请执行人）与林秀辉、林瑞斌、昆明酷悠经贸有限公司、昆明软丽商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、昆明禄锆商贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司（被执行人）金融借款合同纠纷一案，昆明市官渡区人民法院作出（2015）官民二初字第169号《民事调解书》，申请执行人阿拉沪银行已向贵院申请强制执行【执行案号：（2019）云0111执恢508号】。之后，贵院对林瑞良（被执行人）仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的房屋采取了强制执z行措施【房屋座落：昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业X号；以下简称“该房屋”】，并拟对该房屋进行拍卖。但是，被执行人林瑞良并非该房屋的所有权人，若贵院拍卖该房屋将严重侵犯原告作为房屋所有权人的利益，故原告希望贵院立即停止对该房屋的执行。一、该房屋所有权自始归属于原告，不属于林瑞良。林瑞良与原告签订《商品房购销合同》，向原告购买该房屋，但该房屋仅依照行政管理的相关法律规定办理了《商品房买卖合同》备案手续，并未实际交付，更没有办理房屋所有权登记手续。合同备案登记属于行政管理的范畴，并非权属登记，不具有物权变动的效力。根据《物权法》等相关法律的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但是，本案所涉房屋所有权一直归属于原告，并未变更至林瑞良名下，林瑞良并未取得房屋所有权。二、因林瑞良、陈翠玲的严重违约行为，原告向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，昆明市呈贡区人民法院作出的生效《民事判决书》已判决确认解除林瑞良与原告之间签订的《商品房购销合同》。根据林瑞良与原告签订的《商品房购销合同》：林瑞良应按约向原告支付购房款，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为林瑞良向贷款银行承担保证责任；若林瑞良自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为林瑞良单方解除合同，原告有权自行处置该房屋。林瑞良、陈翠玲未按约定向原告支付购房款，原告作为保证人为其向贷款银行清偿房屋贷款，致使原告遭受严重损失。林瑞良、陈翠玲的行为显属违约，根据《商品房购销合同》的约定以及相关法律的规定，《商品房购销合同》自林瑞良逾期付款超过60天起已解除。同时，原告为维护自身权益，于2018年4月3日向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，昆明市呈贡区人民法院于2018年9月10日已作出生效《民事判决书》【案号：2018云0114民初1133号】。生效判决书己判决确认解除林瑞良与原告之间签订的《商品房购销合同》，并判决林瑞良、陈翠玲协助原告办理房屋撤销备案登记。三、《商品房购销合同》解除后，林瑞良无法取得该房屋所有权，在以林瑞良为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件。本案所涉房屋并未变更登记至林瑞良名下，在《商品房购销合同》解除后，林瑞良对该房屋己没有交付请求权和所有权转让请求权，仅对已付购房款在原告扣除相关款项（如：原告为林瑞良清偿贷款产生的损失，以及违约金等）后所剩余的款项享有请求权。贵院的执行，亦只能针对林瑞良在解除《商品房购销合同》后形成的债权（即己付购房款项），让原告协助执行应退还给林瑞良的购房款，而不是通过没有法律依据的拍卖程序处置属于原告的房屋，完成对林瑞良案件的执行。此外，若贵院坚持对该房屋进行拍卖，则拍卖的标的系林瑞良享有的合同权益，而非物权。综上，依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规的规定，原告作为案外人特向贵院提出执行异议，请贵院立即停止对该房屋的执行，并解除查封。被告阿拉沪银行答辩称：根据官渡区法院2019年12月23日出具的（2019）云0111执异405号裁定书，预查封的效力等同于正式查封，请求驳回原告的异议。被告林瑞良未到庭进行答辩。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》，原告与林瑞良签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：林瑞良向原告购买房屋【房屋座落：呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业X号房屋，以下合称“该房屋”】，除首付款外，其余购房款以申请银行按揭贷款的方式支付；林瑞良应按约定向原告支付购房款，并清偿按揭贷款，若林瑞良自合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为其单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，林瑞良未及时履行商品房贷款合同义务，导致原告承担连带责任的，原告有权解除合同，合同中，双方就各方权利义务、交房条件以及其他事项进行了明确；2、商品房买卖合同登记备案表，欲证明原告与林瑞良办理了商品房买卖合同登记备案；3、《个人贷款还款凭证》、《结清证明》，欲证明因林瑞良未按时向贷款银行清偿按揭贷款，直接导致原告为林瑞良承担保证责任，为其向贷款银行偿清贷款；4、（2018）云0114民初1133号《民事判决书》，欲证明因林瑞良的严重违约行为，原告向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，昆明市呈贡区人民法院作出的生效《民事判决书》己判决确认解除林瑞良与原告之间签订的《商品房购销合同》，并判决林瑞良、陈翠玲协助原告办理房屋撤销备案登记；5、立案通知书，欲证明（2018）云0114民初1133号《民事判决书》生效后，因林瑞良拒不遵照生效判决书履行义务，原告于2019年4月19日向呈贡区人民法院申请强制执行。经质证，被告阿拉沪银行对原告提交的以上证据的真实性、合法性及关联性无异议。针对本案，被告阿拉沪银行向本院提交以下证据：（2019）云011执异405号《执行裁定书》、借款合同、保证合同、保证函、（2015）官民二初字第169号《民事调解书》、（2015）官法执字第662、663、664、665、666-1号《执行裁定书》。经质证，原告对被告阿拉沪银行提交的以上证据的真实性、合法性及关联性无异议，但认为裁定书事实认定及适用法律上均有错误。本院对原告及被告阿拉沪银行提交以上证据的真实性、合法性及关联性予以确认。被告林瑞良未到庭发表质证意见，也未提交证据。经本院审理查明并确认如下法律事实：2013年10月1日，原告与被告林瑞良签订《商品房购销合同》，约定林瑞良向原告购买位于呈贡洛羊物流片区房屋，约定首付款为154763元，其余按揭支付，该合同于2013年10月10日办理登记备案，备案登记的房号为商业1304，合同登记号为ＣＧ2013101003991。后原告、被告林瑞良与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人购房担保借款合同》，约定由林瑞良就购买的昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋向中国建设银行股份有限公司云南省分行办理按揭贷款，由原告作为保证人承担连带保证责任。因林瑞良未及时向银行归还借款，原告就该套房屋于2015年9月25日向中国建设银行股份有限公司云南省分行结清借款本息、罚息，原告承担了保证责任后，就被告林瑞良购买的昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼主张权利，昆明市呈贡区人民法院于2018年9月10日作出已经发生法律效力的（2018）云0114民初1133号《民事判决书》，判决林瑞良与原告于2013年10月1日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》于2015年9月25日解除，并由林瑞良协助办理昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋的备案登记注销手续。原告现已向呈贡区人民法院申请了强制执行。2013年10月22日，被告阿拉沪银行与昆明软丽商贸有限公司签订了《借款合同》，约定由阿拉沪银行向昆明软丽商贸有限公司发放借款100万元，还款期为2014年10月21日，林瑞良为该笔借款承担连带保证责任，昆明禄锆商贸有限公司、昆明酷悠经贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林瑞斌则与阿拉沪银行签订联保协议书、联保承诺书，对联保内的所有借款总金额承担连带保证责任，因昆明软丽商贸有限公司未及时归还借款，阿拉沪银行于2015年将昆明酷悠经贸有限公司、昆明禄锆商贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明软丽商贸有限公司、昆明芬萌商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林瑞斌、林瑞良以金融借款纠纷诉至本院，本院于2015年1月29日作出（2015）官民二初字第169号《民事调解书》，约定由昆明禄锆商贸有限公司、昆明酷悠经贸有限公司、昆明琴锐贸易有限公司、昆明芬萌商贸有限公司、云南正亚建筑材料有限公司、林瑞斌、林瑞良承担连带赔偿责任等条款，案件生效后，阿拉沪银行向本院申请执行，在执行过程中，本院于2015年8月12日作出（2015）官法执字第662、663、664、665、666-1号《执行裁定书》，依法对林瑞良名下的昆明市呈贡东盟商贸港项目二2幢X号房屋进行了查封。原告就本院查封的被告林瑞良名下的昆明市呈贡东盟商贸港项目二2幢X号房屋向本院提起执行异议，本院于2019年12月23日作出（2019）云0111执异405号《执行裁定书》，裁定驳回执行异议请求，原告不服该裁定，以执行异议之诉起诉至本院。本院认为，执行异议之诉中，如案外人对执行标的享有实体权益，该权利优先于申请执行人依据执行依据对债务人享有的权利，且人民法院的执行行为已经妨碍案外人实体权利的行使时，则该执行异议之诉即可成立，原告就本案涉案的昆明市呈贡东盟商贸港项目二2幢1304房屋，经昆明市呈贡区人民法院于2018年9月10日作出生效判决，确认解除林瑞良与原告于2013年10月1日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并协助办理昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋的备案登记注销手续等事项，虽房屋在被告阿拉沪银行申请下由本院采取了查封措施，但根据《城市房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定，商品房预售合同登记备案是我国行政法上的一项制度，是商品房预售人的一项法定义务，商品房预售合同登记备案的法律依据是行政法律规范，对预售合同进行登记备案制度属于我国的行政管理制度，备案登记并不直接创设权利，也不使原有的权利产生对抗第三人的效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，不动产物权应当经预告登记后，才产生对抗第三人的效力，因此，在执行中对昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋的查封，已经影响了原告对该房屋进行处分的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，对原告主张昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋应停止执行；涉案的昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋系原告开发并作为出卖方进行销售，该房屋并没有办理交房且未过户至被告林瑞良名下，关于该房屋的《商品房购销合同》及补充协议已被解除，故涉案房屋的所有权归原告所有。据此，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋（合同登记号为CG2013101003991）的执行；二、原告云南浙商投资开发有限公司对昆明东盟商贸港项目二2幢X号房屋（合同登记号为CG2013101003991）享有所有权。案件受理费5871元，由被告昆明阿拉沪农商村镇银行股份有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后两年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  黄 文人民陪审员  李金昌二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杨玉池