北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35920号原告：北京五彩天地餐饮有限公司，住所地北京市海淀区清河三街（厂基建科及河沿家属区）9号平房9-3房间。法定代表人：孙鹏斌，总经理。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢琦，北京市中洲律师事务所律师。被告：北京天天德宝商务服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村东100米白各庄商业中心商业铺F2-51。法定代表人：杨百江，董事长。委托诉讼代理人：何龙，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：双民，北京市此众贺律师事务所律师。原告北京五彩天地餐饮有限公司（以下简称五彩天地公司）与被告北京天天德宝商务服务有限公司（以下简称天天德宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五彩天地公司之委托诉讼代理人南波、邢琦与被告天天德宝公司之委托诉讼代理人何龙、双民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。五彩天地公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认五彩天地公司与天天德宝公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除；2、判令天天德宝公司按照月租金65000元的标准支付自2018年7月20日至2018年12月28日期间的租金342333元；3、判令天天德宝公司支付自2019年1月3日至2019年1月18日房屋占有使用费69333元；4、判令天天德宝公司支付违约金250000元；5、判令天天德宝公司支付水电费8750元，其中水费350元、电费8400元；6、诉讼费由天天德宝公司负担。诉讼过程中，五彩天地公司变更第2、3项诉讼请求为：2、判令天天德宝公司按照月租金44167元的标准支付自2018年8月31日至2018年12月28日期间的租金175195元；3、判令天天德宝公司支付自2019年1月3日至2019年1月18日房屋占有使用费47111元。事实和理由：2017年7月31日，我公司与天天德宝公司签订《房屋租赁合同》，我公司将位于北京市海淀区清河三街（厂基建科及河沿家属区）×号平房×房屋出租给天天德宝公司使用，租期3年，自2017年7月20日起至2020年7月19日止，租金每月65000元。后天天德宝公司未按约定支付租金，我公司多次电话及书面催缴，天天德宝公司仍未履行支付租金义务。2018年12月28日，我公司书面通知天天德宝公司解除《房屋租赁合同》，天天德宝公司应支付违约金25万元。因天天德宝公司自身原因导致房屋于2018年11月3日被西城区人民法院查封，2019年1月18日，经我公司申请后予以解除查封，天天德宝公司才腾退房屋，故天天德宝公司应支付2019年1月3日至1月18日逾期腾退的房屋占用费。为维护我公司合法权益，故起诉。天天德宝公司辩称，我公司已于2018年8月初与五彩天地公司协商解除了《房屋租赁合同》，我公司租金已支付至2018年8月30日。我公司承租房屋后，将房屋转租给两个租户，许某和某公司（以下简称某公司）。双方解除合同后，五彩天地公司与我的租户许某另行签署了租赁合同，并收取了许某自2018年9月1日至2019年2月28日的房屋租金125000元。2018年10月31日，五彩天地公司已经收回了另一租户某公司的钥匙。如果我公司和五彩天地公司没有解除合同，五彩天地公司和我的租户签署合同，则应属五彩天地公司违约。五彩天地公司没有证据证明我公司拖欠水电费，且还有押金没有退还，水电费可以在押金中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2017年7月31日，五彩天地公司（甲方、出租方）与天天德宝公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定天天德宝公司承租位于北京市海淀区清河三街（厂基建科及河沿家属区）×号平房×（以下简称×号房屋），使用面积约为220平方米，房屋产权人为北京清河毛纺织厂；租赁期限自2017年7月20日至2020年7月19日，其中2017年7月20日至2017年8月30日为免租期；租金（含物业管理费）为65000元/月；租金支付方式为押一付六，首期租金于交付房屋后当日支付，全年租金按每六个月结算一次，乙方将租金以转账或现金方式支付至甲方，每次支付房租前一周内支付房租；乙方于房屋交付当日向甲方支付租赁押金人民币65000元以保证乙方退租时结清所欠租金及其他杂费；甲方在收到租赁押金时向乙方出具合法收据；全部租赁押金由甲方于本合同终止或解除之日起五日内扣除乙方欠付租金或其他杂费（如有）后，且乙方无违约行为时，无息返还乙方；租赁房屋的其他杂费（如水、电、燃气、电话费等）由乙方根据北京市有关规定、物业管理公约按实际用量计结；水：10元/吨，电：1.4元/度，由五彩天地公司收取；甲方负责乙方办理租赁房屋经营便利店营业执照和餐饮的正规营业执照；如甲方无法在规定时间内完成执照办理，免租期自动顺延至上述证照办理完毕；甲乙任何一方违反本合同约定给对方造成损失的，应当赔偿对方的全部经济损失，损失无法计算的，则按25万元支付违约金；因乙方原因导致中途解约的，乙方应当支付甲方25万元的违约金；无论本合同因何种原因终止或解除，乙方均应在合同解除或终止之日起五日内完成腾退工作，逾期腾退，应向甲方支付相当于原租金标准二倍标准的房屋占用费；因该房屋有部分违建（不包括门头），如该部分在乙方租赁期内被拆除，如导致乙方无法成店，则需履行违约条款，赔偿25万元的租金作为违约金，甲方还应当对乙方装修费用进行补偿。合同签订后，五彩天地公司将×号房屋交付天天德宝公司使用，天天德宝公司支付五彩天地公司押金65000元，并陆续支付租金至2018年8月30日。天天德宝公司于2017年8月5日与案外人许某签订《房屋租赁合同》，将×号房屋其中建筑面积140平方米，使用面积约110平方米转租予许某，租期自2017年8月5日至2022年8月4日。天天德宝公司另与某公司签订《房屋租赁合同》，将×号房屋其中建筑面积130平方米，使用面积约为82.12平方米转租予某公司，租期自2017年8月31日至2025年8月30日。天天德宝公司表示收取许某、某公司租金至2018年8月30日，并表示某公司因经营困难，于2018年7月收回了某公司承租房屋的钥匙。2018年11月3日，因某公司与他人发生纠纷，北京市西城区人民法院查封了某公司承租的房屋。2018年12月19日，五彩天地公司向天天德宝公司发送《催缴房屋租金通知书》，要求天天德宝公司支付2018年7月20日至2019年1月20日期间的租金39万元。2018年12月25日，五彩天地公司向天天德宝公司发送《解除合同通知书》，以天天德宝公司逾期支付租金39万元为由，要求解除双方《房屋租赁合同》，天天德宝公司于2018年12月28日收到上述通知。庭审中，五彩天地公司要求确认《租赁合同》于2018年12月28日解除，并要求天天德宝公司支付租金、房屋占有使用费、违约金等。天天德宝公司则对此不予认可，抗辩双方已于2018年8月协商解除合同关系。为此，天天德宝公司向本院提交五彩天地公司与许某签订《租赁合同》照片，显示租期自2018年9月1日开始。天天德宝公司据此表示五彩天地公司与其解除合同后，另行出租予许某。经询，五彩天地公司认可与许某签订合同，并自2018年9月1日起向许某收取租金，但表示系因天天德宝公司未按期支付租金，故与实际使用人许某签署合同，并否认与天天德宝公司协商解除合同。天天德宝公司另提交顺丰速运快递单，表示于2018年10月31日将某公司承租房屋的钥匙退回五彩天地公司。五彩天地公司认可收到天天德宝公司邮寄的钥匙，但仍否认协商解除合同的事实。经询，五彩天地公司收到钥匙后，并未再与天天德宝公司联系。五彩天地公司另表示北京市西城区人民法院于2019年1月18日解除对某公司承租房屋的查封，五彩天地公司收回房屋。另查，×号房屋产权人为北京清河毛纺织厂。五彩天地公司、天天德宝公司陈述实际租赁的×号房屋包括两个独立房屋及连接两个独立房屋的过道，其中过道部分属于违章建筑，门头部分属于违章建筑但已拆除。五彩天地公司主张《租赁合同》中的出租面积不包含违章建筑，但未就合同中针对违建部分的特别约定作出合理解释。五彩天地公司另要求天天德宝公司支付水费、电费，向本院提交北京瑞达嘉华投资管理有限公司（以下简称瑞达公司）出具《欠缴水电费情况说明》，主要内容为×号房屋的物业管理由该公司负责，该房屋2018年6月7日至2018年7月7日有水费350元、电费8400元未缴纳。天天德宝公司虽认可瑞达公司为×号房屋物业公司，但对该证据真实性不予认可。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，由双方《租赁合同》约定内容及双方当事人陈述可知，五彩天地公司出租予天天德宝公司的房屋过道部分属于违章建筑，故双方《租赁合同》中针对违章建筑部分的合同内容应属无效，除违章建筑部分的合同内容合法有效，对双方当事人具有约束力。天天德宝公司虽未就其主张的协商解除合同事实，向本院提交与五彩天地公司的书面协议等直接证据，但由天天德宝公司提交的五彩天地公司与许某签署《租赁合同》可知，五彩天地公司在与天天德宝公司合同租期内，另与许某订立租赁合同关系，并自2018年9月1日开始收取许某租金，五彩天地公司未就此作出合理解释。在天天德宝公司向五彩天地公司邮寄某公司承租房屋钥匙时，五彩天地公司亦未提出异议。且五彩天地公司在收取许某租金的同时，又向天天德宝公司催要包含许某承租房屋部分的租金，并以天天德宝公司逾期支付租金为由要求解除合同，五彩天地公司的行为前后相互存在矛盾之处。综上，由五彩天地公司另行出租×号房屋中部分房屋的事实及收取天天德宝公司退还房屋钥匙的事实，天天德宝公司关于双方已于2018年8月协商解除合同的抗辩，更具合理性，本院认定双方当事人《租赁合同》于2018年8月30日解除，对五彩天地公司要求确认双方合同于2018年12月28日解除的诉请不予支持。双方合同解除后，天天德宝公司不负有继续支付房屋租金之义务，本院对五彩天地公司要求支付租金、违约金的诉请不予支持。但在合同解除后，天天德宝公司应履行交还房屋之义务，现许某承租房屋部分已由五彩天地公司另行出租，应认定天天德宝公司已交还该部分房屋。而天天德宝公司于2018年10月31日才将某公司承租部分房屋钥匙交还五彩天地公司，履行交还房屋义务，应向五彩天地公司支付2018年8月31日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费，现结合双方《租赁合同》租金标准及某公司承租房屋面积计算房屋占有使用费，金额尚未超出天天德宝公司已缴纳的押金，本院对五彩天地公司主张的房屋占有使用费亦不予支持。五彩天地公司提交的《欠缴水电费情况说明》无相关负责人签字，不符合法律规定的证据形式，本院对该证据真实性不予采信，对五彩天地公司主张的水费、电费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下:一、确认北京五彩天地餐饮有限公司与北京天天德宝商务服务有限公司于2017年7月31日签订的《房屋租赁合同》中涉及违章建筑部分的合同内容无效；二、驳回北京五彩天地餐饮有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5208元，由北京五彩天地餐饮有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘雪琳二〇二〇年五月九日书记员  赵鸣鸣