山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初1175号原告：张玉萍，女，1985年3月11日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：张丰俊，平度德胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。被告：张素令，女，1956年9月3日生，汉族，住青岛市市南区。被告：李小敏，女，1976年11月28日生，汉族，住青岛市崂山区。第三人：平度市人民政府东阁街道办事处尚家疃居民委员会（以下简称“尚家疃居委”），住所地平度市东阁街道办事处尚家疃村12-1号。法定代表人：尚寿山，主任。委托诉讼代理人：孙炜娜，山东简成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张立军，山东简成律师事务所律师。原告张玉萍与被告张素令、被告李小敏、第三人尚家疃居委租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告张玉萍的委托诉讼代理人张丰俊、被告李小敏、第三人尚家疃居委的委托诉讼代理人孙炜娜到庭参加诉讼，被告张素令经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告返还房租费9750元、水电履约保证金2800元，共计12550元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月25日签订《尚街商铺租赁合同》，合同约定租赁费用为78000元，水电履约保证金2800元，租赁期限为一年，至2018年8月8日，尚街所在的尚家疃居委给原告出具与被告解除租赁合同证明，证明被告与其已经解除合同，房屋被尚家疃居委收回，但原告已经向被告支付2018年度的房屋租赁费78000元及水电履约保证金2800元，自尚家疃居委解除合同，被告应当向原告返还1个月零15日的房屋租赁费9750元，原告多次向被告讨要，均未果。故诉至法院，望判如所请。被告张素令未到庭答辩也未提交书面答辩材料。被告李小敏辩称，与张玉萍签订的租赁合同，在合同期未到时，张玉萍已存在违约，水电违约保证金2800元，按正常合同约定不予退还，租金在我方与尚家疃居委租赁合同合法期内，是张玉萍事先违约，自愿再次交于尚家疃居委双份的租金，与我方无关，我方不用再支付张玉萍任何费用，并保留追究张玉萍事先违约对我方造成损失的权利。第三人尚家疃居委述称，第三人与被告张素令2018年3月28日签订的尚街商铺租赁合同已经于2018年8月7日解除，原告主张被告返还租赁费，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据一：租赁合同一份，证明原告与被告张素令、李小敏签订租赁合同一份，原被告租赁关系成立并生效履行；证据二：转账记录一份，证明原告给被告李小敏转账的事实，也是缴纳租赁费的事实；证据三：第三人的证明一份，证明被告张素令与李小敏在2018年4月8日前向第三人交纳下一年度租赁费，但二被告均未交纳，第三人阻止原告继续使用该房屋的事实，同时也证明，2018年8月8日，二被告与第三人房屋租赁合同终止。被告李小敏证据一合同没有异议，对证据二转账记录需要与财务进行确认。但被告没有按照本院要求将核实情况提交本院。对证据三村委证明，认为当时不交租赁费的原因是空置了1000多平方米的房子，当时与第三人协商怎么交租赁费，我方与第三人签订了1700平方米的房子，尚家疃村正在修路，修路的工人及工具都放在空置的房子内。我方正在协调期间，因为第三人租金比较低，与给我方的租金有很大的差价，原告处于希望能少交租金的心态，多次组织19户租户座谈，没有达成一致意见。我方与第三人协商不成，造成巨大损失，就退场，但没想到原告又来起诉。我方当时与第三人提的条件一是保证原商户能够继续经营下去，二是村委退回在我方与商户合同期内多交给村委的租金。当时我们与商户也有一个微信群，商户说是村委要求他们交租金，否则就清出尚街。第三人对证据一、二的质证意见为，因为第三人没有参与，对其真实性及证明事项均不能确认，与第三人无关；对证据三真实性无异议，该份证明材料，是在被告拒绝交付2018年4月9日至2019年4月7日租金的情况下，第三人与被告解除了租赁合同，合同解除之后，第三人又通过诉讼的方式向被告主张被告在实际占用期间的租赁费，2019鲁0283民初0905号民事调解书就双方解除合同及被告欠第三人租赁费达成一致意见，该调解书已经生效并且已经履行完毕，实际情况以该调解书内容为准。被告李小敏当庭没有提交证据，庭后也未提交证据。第三人提交《〈尚街〉商铺租赁合同》一份（复印件），证明2013年3月28日第三人与被告张素令签订《〈尚街〉商铺租赁合同》，合同约定第三人将其所有的尚街二号楼人民路87-7、8、9、10、11、12、15、16、18号商铺租赁给被告张素令用于餐饮经营，租期十年；提交（2019）鲁0283民初3935号民事调解书一份（复印件），证明第三人与被告张素令2013年3月28日签订《〈尚街〉商铺租赁合同》已经于2018年8月7日解除。原告对第三人提供的两份证据的真实性及证明内容无异议。被告李小敏称调解书中案件受理费数额不正确，而且是我方负担，第三人没有负担，准确数额我与财务确认后发到群中。另外调解期间及调解之前，我方一直想与第三人和7个商户要一个7名商户交租金的凭证，我们没有收到。另外对解除合同日期需要再确认，调解书是在2019年6月14日达成，而调解书中是2018年8月7日解除合同，对这两个日期我方有异议。对租赁合同没有异议。被告李小敏对原告出具的租赁合同中所载出租方为张素令无异议，称其与张素令是合作关系，张素令是签订合同的甲方代表，该合同是其委托张素令签订，合同的权利义务由其承担，与张素令无关。原告称知道出租方是两个人，认为是两个房东。根据原告、第三人提供的上述证据及原、被告、第三人的当庭陈述，本院认定如下事实：第三人尚家疃居委与被告张素令于2013年3月28日签订(尚街)商铺租赁合同一份，租赁期限为10年自2013年4月8日至满10年为止。租赁费提前一个月预交12个月租赁。2018年4月份，被告与第三人因续交房租事宜发生争议，被告一直未按合同约定向第三人续交房租，后来通过诉讼的方式解除了双方签订的合同。关于被告与第三人解除租赁合同时间，本院生效的民事调解书所载：双方于2019年6月14日达成调解协议，解除合同的时间为2018年8月7日。虽然被告李小敏对合同解除的时间有异议，但未提交证据否定该调解书所载解除该租赁合同的时间，故本院对本院生效法律文书所载被告与第三人解除租赁合同的时间2018年8月7日予以确认。被告张素令与原告张玉萍于2017年9月25日签订租赁合同一份，约定张素令将坐落于平度市人民路中段美食街1楼85-7出租给张玉萍用于商业经营活动。租赁期限为1年，自2017年9月25日至2018年9月24日止。合同约定租赁费一年78000元；水电费及本协议履约保证金2800元，本合同期满结清电水费交付商铺后一次性返还。被告李小敏对租赁合同的真实性无异议，但对原告交纳租赁费的数额没有当庭确认，称庭后提交核实情况，但未在本院限定的期限内提交核实情况。故本院对原告交纳租赁费78000元的数额本院予以认定；原告没有提交交纳水电费及本协议履约保证金的证据，且被告没有确认收到保证金，故本院对原告所称交纳该保证金2800元不予认定。本院认为，原告与被告张素令签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，该合同不违反法律法规规定，为有效协议，双方当事人应当依约履行。原告与被告签订的房屋租赁合同是以被告张素令与第三人签订的租赁合同为前提的，当被告张素令与第三人因交纳租赁费发生争议后，通过诉讼方式解除所签订的租赁合同时，原告与被告签订的租赁合同已经失去存在的基础，无法再继续履行，应当减少在被告与第三人解除租赁合同之日至原告与被告租赁合同到期之日期间的租赁费，故原告要求被告返还已经给付被告该期间的租赁费，本院予以准许。根据原告与被告张素令签订的租赁期限和租赁费数额可以计算出该期间（2018年8月8日至2018年9月24日计47天）的租赁费数额为：10043.84元（78000元÷365天x47天），原告主张返还9750元不超过该数额，本院予以支持。原告要求被告返还水电及履约保证金2800元未提交已经支付的证据，被告未予以确认，本院不予支持。原告提交的租赁合同出租方是张素令，被告李小敏称张素令与其是委托关系，该租赁合同的权利义务由其承担，但原告不予认可，认为是两个房东。故上述款项应当由被告张素令和被告李小敏共同返还。被告张素令经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担相应法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张素令、被告李小敏返还原告租赁费9750元，于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回原告张玉萍的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告张素令、被告李小敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐丛堂二〇二〇年五月八日书记员  陈蓉蕾申请执行期限为履行期届满二年内提出