广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7660号上诉人（原审原告）：中山市诚众房地产服务有限公司，住所地广东省中山市*********第5卡，统一社会信用代码91442000MA4UHM493X。法定代表人：刘海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方强，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉明，广东丰邦律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：邱柳颖，男，1992年12月18日出生，汉族，住福建省长乐市************。原审第三人：张秀生，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省清新县**************。上诉人中山市诚众房地产服务有限公司（以下简称诚众公司）因与被上诉人邱柳颖、原审第三人张秀生居间合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚众公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，按照三方的合同约定，由于邱柳颖违约，导致诚众公司的损失，邱柳颖应当支付本案的中介费32400元。（一）邱柳颖将涉案房屋委托诚众公司进行挂售，诚众公司为邱柳颖寻找买家，多次带买家去看房，已经履行了自己的全部义务，促成了双方的交易。签订中介合同时，双方对房屋的情况都明确清晰，以及后续买卖双方签订的补充协议，整个交易过程，三方均知情，是双方真实意思表示，不存在故意欺骗等情况。（二）本次无法交易的根本原因在于邱柳颖违约行为，邱柳颖与第三人之间的一房二卖行为没有处理完毕，导致该房屋一直被查封，无法进行交易，按照《房屋买卖合同》第八条第一款的约定，邱柳颖应当赔偿诚众公司及买方的全部损失。（三）《房屋买卖合同》中虽然约定中介费由买方支付，但是由于邱柳颖的违约行为，导致交易无法进行，再要求买方支付中介费没有事实和法律依据，如果邱柳颖按照合同约定继续履行，不存在违约行为，三方的权益都不会受损，现因为邱柳颖违约行为，导致买方及中介方均发生损失，所以，该中介费作为诚众公司的损失，应当由邱柳颖支付。（四）邱柳颖的违约行为已经法院判决，该案件已经生效，虽然邱柳颖申请再审，但再审对一审的判决进行改判或者处理，一审判决仍然生效。综上，邱柳颖的种种违约行为，导致房屋无法交易过户，导致诚众公司的损失发生。（五）一审提到的房屋买卖合同已经过法院判决解除，所以一审认定的基础已经不存在，诚众公司没有另案起诉张秀生要求赔偿也是基于买卖合同已经撤销，而且也判决邱柳颖承担违约责任，但未就诚众公司的中介费支付情况进行处理，既然法院已经认定邱柳颖承担违约责任，所以应当支付诚众公司的中介费。邱柳颖辩称，诚众公司明知涉案房屋未颁发房产证，不能上市交易，但为了骗取邱柳颖与张秀生的居间中介费，诱骗邱柳颖与张秀生签订涉案合同，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二、四、六项及《土地管理法实施条例》《合同法》，属于无效合同。诚众公司没有履行居间义务责任，其无权向邱柳颖追讨居间服务费，而是应当承担促成无效合同给邱柳颖造成200000元直接财产损失的赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，请求二审法院驳回诚众公司的上诉请求，维持原判，并要求诚众公司及张秀生共同赔偿邱柳颖的直接财产损失20万元整。张秀生述称，张秀生与邱柳颖一案纠纷判决之前，张秀生与诚众公司协商好相互不追究责任，由违约方承担中介费。所以诚众公司就把中介费退回给张秀生，张秀生认为应当由邱柳颖承担中介费。诚众公司向一审法院起诉请求：判令邱柳颖向诚众公司支付居间服务费32400元。一审法院认定事实：2017年7月29日，诚众公司(经纪方)与邱柳颖(卖方)、第三人张秀生(买方)签订了一份《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方转让位于中山市***************的房地产，该物业转让总金额为1350000元，此价格已包含卖方自买入该物业后至本次出售前已产生的及已支付之一切费用(包括物业维修基金、管道煤气初装费、电话初装费、网络初装费、有线电视初装费、装修费用等)。买卖双方协商一致，卖方同意买方以银行按揭方式付款，第一期购房款(定金)150000元买方于签署本合同当日支付给卖方，第二期购房款250000元于买方转入卖方账号用于房屋赎楼之用，第三期购房款950000元等买方贷款银行直接转入买方收款账号。买卖双方待房产证赎楼后，银行同意贷款文书出具后到物业所在地国土局办理该物业的过户手续，如因政府部门、银行、买卖双方协商解决或不可抗力因素等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。该物业交付使用的时间为手续办完、收齐全款，买卖双方应在收楼当天一并到场验收房屋。验收后双方签妥《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交给买方，即视为房屋转移占有的标志。本次交易过户所需缴纳的一切税费及费用，由买方负责；在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买方负责；银行按揭费用由买方负责。鉴于经纪方已提供居间服务，促成了合同的订立。买卖双方同意在签订本合同当日向经纪方支付服务费，由买方向经纪方支付32400元。在签署本合同后，若本合同被取消、解除、未实际履行或买卖双方和解合同，均不影响经纪方收取上述服务费的权利。卖方确保合法持有上述物业，确保上述物业产权的合法、有效性，不存在法律规定或其它约定限制或禁止转让情况，不存在任何权益纠纷，如因此而导致无法办理过户，应赔偿买方及经纪方造成的全部损失。卖方不得隐瞒与买卖相关的重要事实或提供虚假情况，或隐瞒其它足以影响买方正常使用的情况，否则，买方有权解除合同并要求赔偿损失。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易过户所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)等。本合同未尽事宜，三方可协商签订补充协议(附件)，补充协议与本合同具有同等法律效力。备注：卖方实收1350000元，第三方中介公司收取32400元，买方自己承担双方交易所产生的费用和中介费用。因此房还没有出房产证，所以手续待房产证出后再办流程。双方违约由违约方承担赔偿事宜，不影响第三方中介公司费用，第三期购房款待公证之后支付。合同还约定了其他事项。合同落款处邱柳颖作为卖方签名并按捺指模，张秀生作为买方签名并按捺指模，经纪方加盖有诚众公司合同专用章。合同签订后，张秀生于2017年7月25日向诚众公司支付了中介费11200元。2018年5月18日，张秀生以邱柳颖为被告、诚众公司为第三人向一审法院提起诉讼，请求邱柳颖继续履行与张秀生签订的房地产买卖合同及房屋买卖补充协议，将位于中山市***************的房地产过户给张秀生，并解除房屋现有查封，及时办理房产证、协助张秀生办理包括但不限于如下事项：办理银行贷款、注销抵押登记。产权过户转移、收付楼款等事宜；邱柳颖向张秀生支付违约金37800元(从2018年4月20日起按每日总楼价的千分之一计算至邱柳颖实际将房屋产权证交付给第三人诚众公司之日止)。一审诉讼过程中，张秀生变更诉讼请求为：1.请求解除张秀生与邱柳颖于2017年7月29日签订的房地产买卖合同；2.邱柳颖向张秀生双倍返还定金300000元；3.邱柳颖向张秀生返还房款56414.59元。一审法院于2018年11月15日作出(2018)粤2072民初5767号(以下简称5767号)民事判决，认定张秀生与邱柳颖、诚众公司签订的房地产买卖合同合法有效，因邱柳颖存在民事纠纷导致涉案房地产被法院查封，无法完成过户登记手续，违反法律规定。邱柳颖存在违约行为，致使诚众公司与邱柳颖及张秀生的涉案买卖房屋合同目的不能实现，遂判令：一、解除张秀生与邱柳颖于2017年7月29日签订的房地产买卖合同；二、邱柳颖向张秀生返还购房款56414.59元和双倍返还定金300000元。5767号判决发生法律效力后，邱柳颖不服，向中山市中级人民法院申请再审，中山市中级人民法院于2019年4月8日立案受理了邱柳颖的再审申请，案号为(2019)粤20民申93号，该案尚未作出裁决。在5767号案审理期间，诚众公司(乙方)与第三人张秀生(甲方)达成协议，于2018年10月9日签订《协议书》，约定：甲乙双方就各方之间签订的《房地产买卖合同》履行中出现的纠纷进行充分协商，达成如下意见：一、乙方同意于2018年10月25日前一次性退还甲方中介费11200元。如逾期支付的，则需支付甲方违约金2000元。二、乙方按本协议第一条履行后，甲乙双方均互不追究对方任何责任，并由乙方自行向邱柳颖主张全部中介费，由此引起的风险、责任、费用等由乙方自行承担。三、本协议一式两份，甲方双方各执一份，均有同等法律效力。本协议自甲乙双方或其他代表签字或盖章之日起发生法律效力。张秀生作为甲方签名、乙方有杨平和冼英强签名(诚众公司称是诚众公司的代表)。诚众公司于2018年10月20日依该协议约定向张秀生退还了中介费11200元。诚众公司以邱柳颖违约造成三方签订的房地产买卖合同无法履行为由，向一审法院提起诉讼，要求邱柳颖承担违约责任，向其支付中介费损失37800元。一审法院认为,诚众公司与邱柳颖及张秀生签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，各方应恪守履行。《房地产买卖合同》明确约定：“在签署本合同后，若本合同被取消、解除、未实际履行或买卖双方和解合同，均不影响经纪方收取上述服务费的权利。”“卖方实收1350000元，第三方中介公司收取32400元，买方自己承担双方交易所产生的费用和中介费用”“双方违约由违约方承担赔偿事宜，不影响第三方中介公司费用”等内容，所以，即使5767号民事判决认定是由于邱柳颖存在违约行为，导致该合同无法实际履行而被解除，但据三方签订的合同约定，合同被解除不影响诚众公司向张秀生收取中介费。虽然诚众公司与张秀生后来达成新的协议，变更了原合同，由诚众公司退还张秀生已支付的中介费，但该协议是诚众公司与张秀生双方的约定，未经邱柳颖同意，对邱柳颖不发生法律效力，不能变更三方原来所签订的《房地产买卖合同》的内容，故诚众公司向邱柳颖主张中介费，缺乏依据，不予支持。邱柳颖和张秀生经合法传唤未到庭应诉，视为其放弃对诚众公司诉讼请求的抗辩，缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回诚众公司的诉讼请求。案件受理费610元，由诚众公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：本院于2019年6月27日作出（2019）粤20民申93号民事裁定，驳回邱柳颖的再审申请。该裁定查明：邱柳颖提供的中山市商品房销售登记备案表显示，其已于2015年1月17日向中山市华盛房地产开发有限公司购买了涉案房产，并在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。本案的争议焦点在于诚众公司是否有权要求邱柳颖支付其服务费32400元。目前，一审法院作出的5767号判决已经生效，认定因邱柳颖的违约行为导致涉案房屋无法过户登记，并判决解除涉案合同以及邱柳颖向张秀生返还购房款及双倍定金。邱柳颖虽然对该判决申请再审，但已被本院驳回再审申请。因此，本院对于本案因邱柳颖违约导致涉案房屋无法过户的事实予以认定。邱柳颖辩称其受诚众公司诱骗签订涉案合同，涉案合同因房产证尚未办理而无效。对此，本院认为，涉案房屋系邱柳颖向开发商购得并办理了备案登记，只是尚未办理房产证，但邱柳颖仍然享有涉案房屋的处分权利，故邱柳颖的上述抗辩于法无据，且与5767号生效判决的认定不符，故本院不予采纳。涉案合同合法有效，但因邱柳颖违约而导致张秀生不能实现合同目的，故已经被5767号生效判决解除。涉案合同约定，因卖方违约导致无法过户的情况下，卖方应赔偿买方及经纪方的全部损失。故本案中，在邱柳颖违约导致无法办理过户且诚众公司未能收取全部服务费的情况下，邱柳颖应承担一定的赔偿责任。但是，一则，诚众公司作为专业的房产业务经纪机构，未能充分评估及提示未出房产证房屋交易的风险，在涉案合同未能履行的问题上存在一定过错，故诚众公司应当就其过错自行承担一部分损失；二则，涉案合同约定，本次交易过户所需缴纳的一切税费及费用，由买方负责。买卖双方同意在签订合同当日向经纪方支付服务费。若合同被取消、解除、未实际履行或买卖双方和解合同，均不影响经纪方收取上述服务费的权利。从上述约定来看，买方应在签订合同之日即支付服务费32400元给经纪方。此后，不管合同履行情况如何，买方均不得向经纪方要求返还服务费。本案中，在没有证据证明邱柳颖参与并同意的情况下，诚众公司与张秀生在5767号案件审理过程中私下和解，并向张秀生退回已收的服务费，应视诚众公司自行放弃其合同权利，故诚众公司无权要求邱柳颖向其支付该部分服务费。综上所述，结合双方当事人在本案中的违约行为、过错程度、损失大小、诚众公司提供居间服务等情况，本院酌定邱柳颖应向诚众公司支付50%的服务费即32400×50%＝16200元。一审法院对此适用法律不当，本院予以纠正。综上，诚众公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；部分不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初12926号民事判决；二、邱柳颖于本判决生效之日起三日内向中山市诚众房地产服务有限公司支付服务费16200元；三、驳回中山市诚众房地产服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费610元，由邱柳颖承担305元，中山市诚众房地产服务有限公司承担305元；二审案件受理费610元，由邱柳颖承担305元，中山市诚众房地产服务有限公司承担305元。本判决为终审判决。审 判 长 姜新林审 判 员 蔡惠群审 判 员 刘运充二〇二〇年五月二十七日法官助理 刘晓婷书 记 员 王甲欣