沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书2019辽0103民初6087号原告：隋超，女，1978年5月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告：隋群，女，1979年12月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：大连银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区北站路77-1号1门。负责人：许敬畏，系该分行行长。委托诉讼代理人：张帆，系该分行理债部员工。被告：沈阳苏伯林房地产开发有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：姚振军。被告：沈阳蓝德温泉度假村有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：金辉。被告：沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司，住所地新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：解令法。被告：姚振军，男，1979年2月23日出生，汉族，住吉林省永吉县。被告：支秀明，女，1981年10月15日出生，汉族，住吉林省永吉县。被告：解令法，男，1961年1月3日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被告：金辉，男，1985年7月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：仇馨平，女，1990年3月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告隋超、隋群与被告大连银行股份有限公司沈阳分行、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋超，隋群到庭参加诉讼。被告大连银行股份有限公司沈阳分行、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院公告传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告隋超、隋群向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司开发建筑的位于新民市（建筑面积24.09平方米）的楼房系原告出资购买并享有权利，请求依法判决不得执行该执行标的；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：于2013年12月7日原告隋超、隋群与本案的被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司签订《大连银行沈阳分行团购协议》，合同约定原告以75585元购买被告开发建筑的位于新民市（建筑面积24.09平方米）的楼房，当日案外人交付了购买房屋全款75585元，甲方承诺，乙方所定购商品房于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司给原告出具了收款收据。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司出售给案外人的房屋主体建筑已经完成，至今未交付给原告。由此可以证明，不能入住及其不能办理该房屋过户登记手续的原因均不是原告的原因所导致。2018年8月30日查封了新民市兴隆堡镇富康街9号房产，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理给户登记。”本案中，案外人同被执行人案外人沈阳苏伯林房地产开发有限公司未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的定要件。签署规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业民下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排出执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封是已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且上手人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”我具有优先权，该所有权应归原告所有。请求法院依法确认被告开发建筑的位于新民市（建筑面积24.09平方米）的楼房系原告出资购买并享有权利，请求依法判决不得执行该执行标的。被告大连银行股份有限公司沈阳分行辩称，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司都是关联企业，实际控制人是一个人，我方给三个公司名称下面作企业贷和个人贷，企业贷是500万元，个人贷也是500万元，所以做贷款业务阶段性担保都是被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司名字，由于资产不好，担保公司名下的房产进行查封，包括原告在内的，该房屋登记在沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下。银行查封的不是某个人的房产，我们是去新民房产局查询的沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的房产，是开发商自己的房产，抵押物我们一直在执行也没有不处理，因为不足额了，还有其他的房产也做的按揭贷款，我们对房产进行查封也是有权的，原告应该针对开发商，而不是银行。银行查封的是开发商名下的房产，直到贷款全部还清，多余的可以解除查封，因为备案就在开发商名下，查封开发商名下的房产是没有异议的。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳蓝德温泉度假村有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告姚振军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告支秀明经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告解令法经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告金辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。被告仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行进行了举证和质证。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连银行股份有限公司沈阳分行与沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平曾在本院起诉金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月22日作出（2017）辽0103民初10725号民事判决书，判决：一、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元（截止2017年6月20日）；二、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司于该判决发生法律效力后十日内偿还大连银行股份有限公司沈阳分行借款本金人民币4617848.17元的利息（从2017年6月21日起至该判决确定的债务实际清偿之日止，按合同约定及法律规定计算）；三、如沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司逾期履行该判决的第一、二项，则大连银行股份有限公司沈阳分行对沈阳蓝德温泉度假村有限公司提供抵押的房产（坐落于新民市房屋所有权证号N170029911）享有优先受偿权；四、沈阳苏伯林房地产开发有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平对上述债务承担连带责任保证；五、驳回大连银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。判决生效后，沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平未按期履行判决义务，大连银行股份有限公司沈阳分行向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月30日作出(2018)辽0103执3474号协助执行通知书，查封了沈阳苏伯林房地产开发有限公司名下的包括位于新民市，建筑面积24.35平方米的房屋在内的多处房产。执行案外人隋超、隋群对此提出异议。本院于2019年4月12日作出(2019)辽0103执异221号执行裁定书，该裁定认为：“最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案外人同被执行人沈阳苏伯林房地产开发有限公司未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉诉房产至今未交付使用，故案外人提出的异议，不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。前述规定第二十九条规定：‘金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，案外人未能提供证据证明购买该房屋用于居住且名下无其他居住的房屋，故案外人提出的异议，亦不符合上述条款规定的排除执行的法定要件。综上，对案外人提出的异议，本院不予支持。”驳回了隋超、隋群的异议请求。隋超、隋群不服该裁定向本院提起执行异议之诉。2013年12月7日，原告隋超、隋群与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订《大连银行沈阳分行团购协议》一份，其中，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司作为甲方，原告隋超、隋群作为乙方。协议约定：乙方自愿定购甲方开发建设的“美国郡百岁温泉二期”23栋3单元10层12号商品房，暂定建筑面积24.09平方米，朝向南向，预交单价3137.61元/平方米，预交款金额75585元。甲方承诺，乙方所定购商品房于2014年12月31日前竣工并以清水房标准交付使用。乙方定购的商品房产权面积以新民房产处出具的测绘面积为准，房款按预交单价实行多退少补。乙方交纳的预交款及差价款由甲方开具三联据，待甲方取得商品房预销售许可证双方签订《商品房买卖合同》后，由甲方开具商品房销售发票。乙方在签订《商品房买卖合同》前，可免费办理更名手续一次；签订《商品房买卖合同》后不再办理更名手续。双方共同约定本协议不可更改，不可撤销。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司在“甲方”处盖章，原告隋超、隋群在“乙方”处签字。同日，即2013年12月7日，被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司向原告隋超、隋群开具金额为75585元的收款收据。另查明，庭审中，原告隋超、隋群明确表示案涉房屋并未实际交付，未办理入住手续。现原、被告因案外人执行异议问题发生纠纷，原告起诉来院。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告和被告大连银行股份有限公司沈阳分行提供的证据对本案的事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉。原告隋超、隋群作为案外人对本院在执行以被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司、沈阳赛多纳温泉度假酒店有限公司、姚振军、支秀明、解令法、金辉、仇馨平为被执行人的案件中查封的涉案房屋提出异议，并在执行异议被本院驳回后提起执行异议之诉，请求确认案涉房屋所有权、解除本院对案涉房屋的查封，即排除对诉争房屋的执行。综合原、被告的陈述以及各方提供的证据，可以看出本案的争议焦点在于原告（执行案外人）隋超、隋群对案涉房屋是否享有能够排除对诉争房屋强制执行的权利。本案中，原告提供了其与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司于2013年12月7日签订的《大连银行沈阳分行团购协议》一份，该份协议中载明了商品房基本状况、总价款等内容，但协议已载明双方需另行签订商品房买卖合同，而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”因此，上述团购协议不应当认定为有效的商品房买卖合同。虽被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司为原告开具了收款收据，但原告隋超、隋群在庭审中明确表示案涉房屋并未实际交付，未办理入住手续。被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司与原告之间系债权的法律关系，并未发生物权的法律效力，原告隋超、隋群并未取得坐落于新民市（建筑面积24.35平方米）的房屋所有权。故，对于原告要求确认其对于案涉房屋享有所有权、被告应交付房屋并给付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”现原告与被告沈阳苏伯林房地产开发有限公司、沈阳蓝德温泉度假村有限公司并未签订有效的书面商品房买卖合同，且原告并未占有案涉房屋。因此，原告提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的法定要件。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告隋超、隋群的诉讼请求。案件受理费1689元，公告费260元，由原告隋超、隋群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红审 判 员  周 鹏人民陪审员  史秋卓二〇二〇年五月十八日法官 助理  周家安书 记 员  梁 丹