文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终232号上诉人（原审原告，反诉被告）：曾会，男，1956年10月8日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：刘文俊，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201410951460。上诉人（原审被告，反诉原告）：贵州鸣杨体育用品有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路27号鑫都财富大厦1幢22层10号。法定代表人：张忠跃，该公司经理。委托诉讼代理人：杨飞祥，贵州清雅律师事务所律师，执业证号：15201201510333952。原审被告：刘沛楠，男，1983年11月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。原审第三人：莫元胜，男，1987年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人(反诉第三人)：修文冠荣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇阳明大道璟苑1-2单元1-2层。法定代表人：陈忠斌，该公司董事长。原审第三人（反诉第三人）：贵州绿地物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路金融城D座15楼5号。法定代表人：雷勇，该公司董事长。原审第三人（反诉第三人）：贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司，住所地贵州省贵阳市修文县文城逸都B区13号楼一层。负责人：张贵贤。原审第三人：修文县龙场镇三六一度体育用品专卖店，住所地贵州省贵阳市修文县龙场镇文城逸都B4栋1-6。经营者：赵文江。上诉人曾会因与上诉人贵州鸣杨体育用品有限公司（以下简称鸣杨公司）及原审被告刘沛楠、原审第三人莫元胜、修文冠荣房地产开发有限公司（以下简称修文冠荣房开公司）、贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称贵州绿地物业公司）、贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司（以下简称贵州绿地物业公司修文分公司）、修文县龙场镇三六一度体育用品专卖店（以下简称修文三六一度专卖店）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初1939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾会上诉请求：1、依法撤销修文县人民法院作出的（2019）黔0123民初1939号民事判决书第一项判决、第二项判决；2、依法改判解除上诉人、被上诉人双方于2018年3月16日签订的《租赁合同》；3、依法改判被上诉人立即将位于修文县龙场镇高涧河与小夹角片区的文城逸都B4-1-1-5号商铺返还给上诉人；4、依法改判被上诉人支付上诉人租金暂计人民币146837.00元（从2018年12月1日支付至实际返还商铺之日止，暂计算至2019年12月5日为146837.00元）；5、依法改判被上诉人向上诉人支付逾期支付租金的违约金暂计人民币300.00元（按照日万分三从2019年12月1日计算至租金清偿之日止，暂计算至2019年12月5日4天，即300.00元）；6、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院在审理阶段确认本案诉争的租金支付期限为2019年12月1日，并以审理时被上诉人未到租金支付期限为由驳回了上诉人的一审诉讼请求。但在一审判决下达后，出现了新的事由（即一审判决依法确定的租金期限已经届满），经上诉人合理催告后，被上诉人仍未向上诉人支付租金，因此依法应当撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》，并改判被上诉人向上诉人承担支付租金及逾期支付租金的违约金的责任。首先，依据一审人民法院在法庭审理、庭审调查及判决文书认定的事实来看，一审人民法院根据上诉人与被上诉人签订的案涉《租赁合同》第三款：“租金及付款时间、定金及其他费用；3.1、乙方每年应支付的租金金额及付款时间如下”的约定，并根据《合同法》第二百二十六条的规定，依法认定被上诉人支付上诉人租金的期限为2019年12月1日之前，在此之前，被上诉人没有向上诉人支付租金的义务，并以此驳回了上诉人的一审诉求。一审判决送达上诉人后，在本案上诉期间，一审判决确认的租金期限已经届满，但被上诉人仍未向上诉人支付案涉租金，上诉人向被上诉人催收租金并给予上诉人合理的支付租金期限，被上诉人接到催收后未做任何答复，也未按期向上诉人支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被上诉人拒不支付租金、在接到上诉人合理催告后仍不支付租金的行为已经严重违反了《租赁合同》的约定，严重违反了上述法律的规定，依法应当解除双方之间的《租赁合同》，并由被上人向上诉人承担支付租金责任。其次，根据上诉人与被上诉人签订的案涉《租赁合同》及一审人民法院认定的全部事实看，被上诉人截止目前仍未向上诉人支付租金的行为已经构成严重违约并严重违反了法律的明确规定是不争的事实。根据案涉租赁合同“5.2：乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同”的约定，因被上诉人未按合同约定向上诉人支付租金，被上诉人存在明显违约事实，所以，被上诉人应当按照合同约定的违约责任向上诉人支付相应的违约金。综上所述，一审人民法院判决认定的事实已经发生明显变化，被上诉人支付上诉人租金的合同义务已经成就，被上诉人应当向上诉人支付全部的租金。被上诉人在支付租金期间届满后未支付上诉人租金，经上诉人合理催告仍不支付，被上诉人拒不支付租金的行为严重违约并违反法律的明确规定，严重侵害了上诉人的合法权益，给上诉人造成了较大的经济损失。恳请二审法院在查明本案事实的基础上，依法支持上诉人部的上诉请求。鸣杨公司辩称：第一，从2018年2月10日至今，B4-1-1-5门面一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，答辩人并没有得到使用，因此答辩人不应向被答辩人支付租金；根据吕书琴与张贵贤的通话内容、杨飞祥与被答辩人曾会及其儿子曾明虎的通话内容、调查笔录、2017年11月30日签订的《租赁合同》、2018年3月16日签订的《租赁合同》等证据证明，从2018年2月10日至今，B4-1-1-5门面一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，答辩人已多次要求被答辩人曾会、一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司、一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司处理B4-1-1-5门面被强制关门并停电停水事宜，但至今被答辩人曾会、一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司、一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司一直未处理答辩人并没有得到使用，因此答辩人不应向被答辩人支付租金。二、根据答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》5.2：“或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用”，现从B4-1-1-5门面因被答辩人原因一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，答辩人并没有得到使用，答辩人已多次要求被答辩人曾会处理，也在一审中要求被答辩人退还租金及支付违约金，因此答辩人与被答辩人处在双方存在争议尚未解决，故答辩人有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金。三、被答辩人向一审代理律师发送催收租金信息，但代理律师只是代理处理与被答辩人之间房屋租赁合同纠纷案件诉讼，其他实体处理没有义务替被答辩人传递任何信息，向一审代理律师发生信息不等于已向答辩人催收租金并给予合理的支付租金期限。四、因B4-1-1-5门面因被答辩人原因一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，答辩人并没有得到使用，答辩人已多次要求被答辩人曾会处理，但被答辩人一直未处理，故答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》4.4：“甲方保证依约向乙方交付房屋，并保证乙方能正常使用房屋经营销售”、5.4.5：“甲方未能兑换本合同项下的任何一项承诺或者保证，或者未能履行任何一项约定义务或者法定义务”、5.4.6.：“其他致使乙方未能正常营业或未能对房屋进行正常使用的情形”等约定，被答辩人并没有保证答辩人能正常使用房屋经营销售，因此被答辩人可能向答辩人赔偿损失，所以答辩人也有权拒绝支付租金。综上所述，答辩人并没有得到使用涉案商铺，且按照约定有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，同时也无需因此承担违约金，因此答辩人不应向被答辩人支付租金，故法院应驳回被答辩人上诉请求。鸣杨公司上诉请求：1、依法撤销（2019）黔0123民初1939号民事判决，依法改判被上诉人对上诉人向返还租金135960元、赔偿损失（损失金额以未能使用房屋起，每日按房屋租金的五倍计算，从2018年2月10日至正常营业止，暂计670000元）；2、判令被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请二审予以纠正，具体理由如下：一、一审认定的事实与一审认为完全矛盾，从2018年2月10日至今，B4-1-1-5门面一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，上诉人并没有得到使用，因此被上诉人应向上诉人返还租金135960元，故系导致本案一审错误判决理由之一。一审对吕书琴与张贵贤的通话内容、杨飞祥与被上诉人及其儿子曾明虎的通话内容、调查笔录、2017年11月30日签订的《租赁合同》、2018年3月16日签订的《租赁合同》等证据都予以采信，认定的事实如下：2011年12月1日，上诉人委托高朋与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司开签订B4-1-1-5、B4-1-1-6的租赁合同，租赁期限为2011年12月1日至2017年12月1日。2017年11月30日，在一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司与被上诉人的要求下，上诉人委托郑强与被上诉人签订B4-1-1-5、B4-1-1-6的租赁合同，约定了租金支付时间，租赁期限为2017年12月1日至2022年12月1日。2018年2月10日，在不拖欠一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司水电费及物业费的情况下，因被上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司纠纷，一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司要求一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司将涉案B4-1-1-5强制关门并停电停水。为了继续获得B4-1-1-5、B4-1-1-6的稀缺资源门面及B4-1-1-5的商品货物，无奈之下，2018年3月16日，上诉人与被上诉人签订B4-1-1-5的租赁合同，未约定租金支付时间。2018年4月18日，上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司关联公司签订B4-1-1-6的租赁合同。2018年4月18日，在上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司关联公司签订B4-1-1-6的租赁合同的当天，上诉人应向一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司关联公司支付租金，但由于上诉人工作人员操作失误，将B4-1-1-5的合同误认为是B4-1-1-6的合同而向被上诉人支付了租金。2018年6月15日，一审第三人修文冠荣房关联公司向修文县人民法院起诉上诉人要求上诉人支付B4-1-1-6的租金。2018年12月17日，上诉人经调查得知B4-1-1-6是开门经营的，才知道支付错了租金，在贵阳市中级人民法院达成调解：继续履行合同，支付租金。B4-1-1-5门面是当街的商铺，并非仓库。该门面是电动门，现被断电断水，该门面由于房屋紧闭而无法进入。在B4-1-1-5门面被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水后，上诉人已多次要求被上诉人、一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司、一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司处理B4-1-1-5门面被强制关门并停电停水事宜，但至今被上诉人、一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司、一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司一直未处理。但一审认定：“……被告贵州鸣杨公司主张由于原告与第三人修文县冠荣房开公司纠纷，导致涉案房屋于2018年02月10日被第三人修文冠荣房开公司停水停电强制关闭，2018年03月16日签订《租赁合同》后至今仍未能使用涉案房屋，但未提供充分的证据证明，且与被告贵州鸣杨公司至今仍使用涉案房屋堆放货物的事实不相符合。另，按被告陈述，其在明知涉案房屋因原告原因被第三人修文冠荣房开公司强制关闭无法使用，则其仍与原告签订《租赁合同》、支付第一年租金及现在仍要求继续履行合同之行为，明显不符合常理……”综上可以看出，一审认定的事实与一审认为完全矛盾，从2018年2月10日至今，B4-1-1-5门面一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，上诉人并没有得到使用，因此被上诉人应向上诉人返还租金135960元，故系导致本案一审错误判决理由之一。二、涉案B4-1-1-5门面被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水，那么根据上诉人与被上诉人于签订的《租赁合同》5.4约定，被上诉人应向上诉人赔偿损失（损失金额以未能使用房屋起，每日按房屋租金的五倍计算，从2018年2月10日至正常营业止，暂计670000元），故系导致本案一审错误判决理由之二。一方面，由于被上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司纠纷，导致涉案B4-1-1-5门面被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水，那么根据上诉人与被上诉人于签订的《租赁合同》5.4、5.4.4约定，被上诉人应向上诉人赔偿损失。首先，涉案门面B4-1-1-5及B4-1-1-6均是上诉人于2011年开始租赁经营的，在一审庭审中第三人修文冠荣房地产开发有限公司并没有否认。2017年11月30日，在第三人修文冠荣房地产开发有限公司及被上诉人要求下，上诉人委托郑强与被上诉人签订租赁合同，约定被上诉人将涉案门面B4-1-1-5及B4-1-1-6租赁给上诉人，租赁期限为2017年12月1日至2022年12月1日，并约定了租金支付时间。而在2018年2月10日，一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司在上诉人不拖欠其物业费、水电费的情况下，受一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司要求，将涉案门面B4-1-1-5强制关门并停水停电。因上诉人在涉案门面B4-1-1-5有货物，且涉案门面B4-1-1-5属于电动门无法打开的情况下，委托被告刘沛楠与上诉人于2018年3月16日签订租赁合同，约定被上诉人将涉案门面B4-1-1-5租赁给上诉人，租赁期限为2017年12月1日至2022年12月1日，但未约定租金支付时间。而B4-1-1-6则由上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司的关联公司重新签订了租赁合同。综上，将涉案门面B4-1-1-5强制关门并停水停电完全是由被上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司的纠纷所引起的，不然上诉人与被上诉人、一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司的关联公司重新签订涉案门面B4-1-1-5及B4-1-1-6的租赁合同。其次，根据上诉人区域主管吕书琴与一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司负责人张贵贤的通话录音，证明了2018年2月10日，因为被上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司的纠纷，受一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司要求，将涉案门面B4-1-1-5强制关门并停水停电。再次，在杨飞祥与被上诉人及其儿子的通话录音中，被上诉人知道因为其与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司的纠纷，一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及第三人贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司受一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司要求，将涉案门面B4-1-1-5强制关门并停水停电，且被上诉人要求上诉人去找一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司公司处理。且从涉案门面至今未办理房产证也可以看出上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司存在纠纷。最后，在一审庭审中，一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及第三人贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司承认涉案门面在2018年2月10日被强制关门并停电停水之前，上诉人并不拖欠第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及第三人贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司任何物业费、水电费，且也不采取强制关门并停水停电来收取物业费、水电费，而是其受到受一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司要求，将涉案门面B4-1-1-5强制关门并停水停电。另一方面，即使涉案B4-1-1-5门面不是由于上诉人与一审第三人修文冠荣房地产开发有限公司纠纷，但是被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水是事实，那么根据上诉人与被上诉人于签订的《租赁合同》5.4、5.4.1约定，被上诉人也应向上诉人赔偿损失。第三，因B4-1-1-5门面因被上诉人原因一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，上诉人并没有得到使用，上诉人已多次要求被上诉人曾会处理，但被上诉人一直未处理，故上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》4.4：“甲方保证依约向乙方交付房屋，并保证乙方能正常使用房屋经营销售”、5.4：“甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择甲方赔偿损失（损失金额以未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）”5.4.5：“甲方未能兑换本合同项下的任何一项承诺或者保证，或者未能履行任何一项约定义务或者法定义务”、5.4.6.：“其他致使乙方未能正常营业或未能对房屋进行正常使用的情形”等约定，被上诉人并没有保证上诉人能正常使用房屋经营销售，因此被上诉人曾会应向上诉人赔偿损失。综上所述，一审认定的事实与一审认为完全矛盾，从2018年2月10日至今，B4-1-1-5门面一直处于被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水中，上诉人并没有得到使用，因此被上诉人应向上诉人返还租金135960元，且涉案B4-1-1-5门面被一审第三人贵州绿地物业管理有限责任公司及贵州绿地物业管理有限责任公司修文分公司强制关门并停电停水，那么根据上诉人与被上诉人于签订的《租赁合同》5.4约定，被上诉人应向上诉人赔偿损失，因此一审判决认定事实及适用法律均存在错误。故，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人诉讼请求、支持上诉人的上诉请求为感。曾会辩称：一、关于被答辩人鸣杨公司主张其公司财务错误支付了租金，其要求答辩人曾会返还租金的上诉理由与客观事实不符，完全不能成立，且与本案不是同一法律关系，不具有请求权基础，依法应当不予支持。首先，具体到本案中，支付租金作为被答辩人鸣杨公司的主要合同义务，双方明确在租赁合同中注明了承租的门面为B4-1-1-5号，第一年度（2017年12月1日-2018年11月30日）租金为135960元，并在合同中用专门条款列明了答辩人曾会的银行收款账户。而被答辩人鸣杨公司在2018年4月18日支付给答辩人曾会的款项中，在金额上完全与双方合同约定的租金金额一致，同时也是完全按照合同约定的租金收款账户进行支付。而被答辩人鸣杨公司其与案外人其他门面的租金不可能与诉争的B4-1-1-5号在租赁期限及租金金额上（具体到个位金额）都完全相同；另外，在一审庭审中，被答辩人的代理人在庭审中陈述与其他门面的出租人已经结清了租金，既然不欠付租金又何来的错付租金？因此，被答辩人认为是其他门面的租金错误地支付给答辩人曾会的说法完全不能成立，其据此请求返还门面租金的诉请没有任何事实依据，依法不应得到支持。其次，从法律关系上来说，如果被答辩人鸣杨公司认为支付给曾会的款项是错误支付，性质上应当属于不当得利，而本案系租赁合同法律关系，两者之间不是同一法律关系，被答辩人不能在租赁合同关系中同时主张不当得利返还，故其在本案租赁法律关系中不具有返还不当得利的请求权基础。同时，如被答辩人认为是错付租金，为何在明知错付情况下，在本案之前从未向答辩人主张过返还，这显然也不符合常理。因此，被答辩人以错误支付为理由要求返还租金的上诉请求完全没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。二、被答辩人鸣杨公司诉称系因答辩人曾会与第三人纠纷原因导致其从租赁合同签订后一直未能使用租赁房屋的主张，与其在合同履行过程中向答辩人曾会支付租金以及一审中坚持要求履行租赁合同的行为之间自相矛盾，且严重不符合常理，没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立。首先，答辩人曾会系通过合法购买形式获得了位于修文县文城逸都b4-1-1-5号门面的所有权，并就此提供了相应的交易证据予以佐证。同时，在本案一审庭审中，第三人修文冠荣房地产开发有限公司已经明确说明，该公司与反诉被告曾会之间就B4-1-1-5号门面没有发生过任何纠纷，因此被答辩人没有证据证明的单方陈述显然不能成立；其次，本案有非常关键的三个时间节点，一是2018年2月10日，被答辩人鸣杨公司主张该时间节点是其知晓承租的门面就被强制关门并停水停电的日期；二是2018年3月16日，被答辩人与答辩人签订了本案诉争的租赁合同；三是2018年4月18日，被答辩人鸣杨公司根据合同约定的租金金额向答辩人曾会支付了租金；从三个时间节点及先后顺序上来看，被答辩人在2018年2月10日就已经明知门面被停水停电导致不能正常使用的情况下，仍然在2018年3月16日与答辩人签订了《租赁合同》，并在合同履行过程中于2018年4月18日继续向答辩人曾会支付了第一年度租金，这显然严重不符合正常逻辑及常理。同时，在一审庭审中，主审法官多次向被答辩人释明，既然其已经主张门面一直都无法正常使用，其合同目的已经不能实现，继续履行租赁合同已经没有意义，再三询问其是否同意解除合同？但被答辩人坚持要求继续履行租赁合同；如果真如被答辩人所称，该门面从租赁合同签订后至今一直无法正常使用，现在却又要求继续履行租赁合同，变相扩大自身的损失，这是完全不合常理的；一审法院据此认定被答辩人的这一反常行为明显不合常理，并以此驳回被答辩人要求赔偿损失的诉求是客观公正的，法官在自由心证的判断上也是非常准确的；因此被答辩人主张的事实与继续签订合同并支付第一年度租金及现在仍然要求继续履行合同的行为之间是严重自相矛盾的，相反是能够应证答辩人出租的门面至今被被答辩人用于存放公司货物，对其至今具有使用价值的客观事实。再次，根据谁主张谁举证的民事诉讼举证规则，被答辩人所举的证据均不能证明是因答辩人曾会与他人纠纷导致门面不能正常使用的事实；在一审庭审中，被答辩人的代理人明确陈述其没有证据能够证明这一事实（详见庭审笔录），其依法应当承担举证不能的法律后果。另外，在其自行提供的一份录音证据中（三性不予认可），刚好证明了反诉原告系因与其自身私自搭电、未缴纳水电费、物业费等原因导致门面使用受到影响，同时在庭审中被答辩人已经自认缴纳水电费、物业费系其合同义务，如因此产生的门面使用问题与反诉被告曾会毫无关联性，该录音证据没有其他证据予以佐证，不具有证据的盖然性，更不能作为被答辩人主张的支撑依据。因此，被答辩人要求赔偿其损失的主张没有事实依据，证据不足，依法应当得不到支持。综上所述，被答辩人要求返还门面租金及赔偿损失的上诉请求，没有证据支撑、没有事实基础、没有法律依据，依法应当得不到支持。恳请人民法院在查清本案事实的基础上，依法驳回被答辩人鸣杨公司的全部反诉上诉请求。刘沛楠、莫元胜、修文冠荣房开公司、贵州绿地物业公司、贵州绿地物业公司修文分公司、修文三六一度专卖店未陈述意见。曾会向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告鸣杨公司于2018年03月16日签订的《租赁合同》；2.判令被告鸣杨公司立即将位于修文县龙场镇高涧河与小夹角片区的文城逸都B4-1-1-5号商铺返还给原告；3.判令被告鸣杨公司、刘沛楠支付原告租金暂计110122.47元（从2018年12月01日支付至实际返还商铺之日止，暂计算至2019年09月01日为110122.47元）；4.判令被告鸣杨公司、刘沛楠向原告支付逾期支付租金违约金暂计5418.02元（按照日万分之三从2019年04月30日计算至租金偿清之日止，暂计算至2019年08月30日共计123天，即5418.02元）。鸣杨公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《租赁合同》；2.判令反诉被告向反诉原告返还第一年度租金135960.00元；3.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失（损失数额按每日房屋租金的五倍，从未能使用房屋2018年02月10日起计算至正常营业时止，暂计为670000.00元）。一审法院认定事实：第三人莫元胜、贵州绿地物业公司修文分公司、修文县三六一度专卖店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证质证抗辩权。对原告提供的《身份证》《营业执照》《证明》《协议书》《银行流水》，到庭当事人对真实性均无异议，予以采信。对被告鸣杨公司提供的《营业执照》《法定代表人身份证明》《身份证》《工商登记信息》、刘沛楠《劳动合同》、刘沛楠《社会保险参保缴费证明》、被告鸣杨公司出具的《声明》、2017年11月30日《租赁合同》、《身份证》，到庭当事人对真实性均无异议，予以采信。对原告提供的2018年03月16日《租赁合同》，被告鸣杨公司对合同第3.1条手写内容“每平米110元.每年递增8%.”持异议，因该部分手写内容未经合同双方当事人签章确认，故对该部分内容，不予采信，对合同其余内容，予以采信。对原告提供的《律师函》《EMS邮政快递单》《邮政快递查询截屏》，被告鸣杨公司不予认可，经核实《律师函》《EMS邮政快递单》客观真实，能够相互印证，予以采信，《邮政快递查询截屏》无法体现快递单号信息，不予采信。对原告提供的（2018）黔0123民初1074号《民事判决书》，因与本案无关联性，不予采信。对被告鸣杨公司提供的郑强出具的《声明》、郑福琴出具的《声明》、莫元胜《劳动合同》、赵文江《劳动合同》，原告不予认可，因该组证据与双方认可的该四人系被告鸣杨公司职工事实相符，故予以采信。对被告鸣杨公司提供的（2018）黔01民终9187号《民事调解书》，因与本案无关联性，不予采信。被告鸣杨公司提供该公司职工吕书琴与第三人贵州绿地物业公司修文分公司负责人张贵贤电话录音及其该公司委托诉讼代理人杨飞祥与原告、原告儿子曾明虎电话录音，拟证明因原告与第三人修文冠荣房开公司之间纠纷导致租赁门面被第三人修文冠荣房开公司停水停电强制关门。原告、第三人贵州绿地物业公司对该组证据真实性、合法性不予认可，因原告、第三人贵州绿地物业公司不申请司法鉴定，视为其对真实性无异议，另录音之前虽未征得对方同意，但没有损害对方合法权益，亦未违反法律禁止性规定，不属于非法证据排除的情形，可以作为合法证据，故对该组证据予以采信，但根据吕书琴与张贵贤的通话内容：“吕：我是贵州鸣杨361度的区域主管，我现在负责修文这边。然后我就想问你了解一下，我们文城逸都的门面为哪样要给我们关了，还要断电呢......张：当时的时候好像是房东和房开扯皮问题，没有对接好嘛，你们又把钱给了房东，本来这个门面是房开的，所以房开才强制关门，我了解的情况就是这样，但具体我也不清楚。吕：那现在能不能帮我们把门开了，把电接起呢？张：这个我不敢给你开，这个必须要房开公司。你们以前哪个和房开公司对接的要自家去找。吕：那么意思去年是哪点跟我们把门关了电断了呢？张：房开......”、“吕：我是贵州鸣杨负责修文这边361度的主管，刚刚给房开陈经理打了电话，我们这个店就是去年18年02月10号关的对不？张：嗯！吕：然后他让我来找你这边，看下怎么解决......张：关键你跟他讲好了没嘛，讲好了你就做你的啊，你只要把欠的电费和物业费补了，你就做你的嘛！吕：问题是之前的电表不是被你们物业剪断了吗？张：剪断了那你通电就可以了，但是你是用了的，你们自家私自搭起电用了电的，这电费要交呀。吕：我知道呀，该补的我们肯定会补，那我们这边电表被剪断了没法开门，要开门的话你肯定得把电给我接上，接上了我去补交这些费用，对吧？张：你这样子，你把门打开我的人才能接到电。吕：我们的门是电动门，要有电才能打开，我有钥匙也打不开，因为没电。张：那个你给我讲这个我也没办法，当时我也不晓得咋个整关的。吕：当时门不是你们关的吗？当时门是你们关的呀！张：不是我们，不是我们，房开公司关的。吕：房开公司关的是吧？张：对对对，你肯定要把门打开，我才能进去给通到电。吕：当时他们强制性关的，现在这个门已经坏掉了，不接电门没办法打开。张：对对对，我也不敢跟你撬嘛，我最多给你通电，你要喊我跟你把门打开我肯定不会打开。吕：不通电我也没办法开门。张：那我也没办法，你必须把门打开我才给你通电。吕：你之前是说房开公司把门关上的是吧？张：我不会给你关门，也不会给你锁你门，当时他们要求有停电我就给关了......吕：好嘛。我看下怎么处理。张：你把门打开打电话给我，我把电给通了......”及杨飞祥与原告、曾明虎的通话内容，均不能直接证实原告拟证明内容，原告亦未提供其他证据相互印证，因此，对原告提出租赁门面因原告与第三人修文冠荣房开公司之间纠纷导致被第三人修文冠荣房开公司、贵州绿地物业公司、贵州绿地物业公司修文分公司停水停电强制关闭的主张不予确认。经一审法院现场勘查制作《调查笔录》，案涉房屋现房门紧闭无法进入。原告主张案涉房屋内至今堆放了被告鸣杨公司修文三六一度专卖店的货物，被告鸣杨公司对此无异议，予以确认。根据经审查采信的上述证据及到庭当事人的陈述，一审法院确认如下事实：2017年11月30日，被告鸣杨公司职工郑强与原告签订《租赁合同》一份，合同约定原告将其向第三人修文冠荣房开公司购买的位于贵州省修文县高涧河与小夹角片区的文城逸都Ｂ4-1-1-5号门面（以下简称案涉房屋）、Ｂ4-1-1-6号门面出租给被告鸣杨公司使用，被告鸣杨公司用于第三人修文三六一度专卖店经营，租赁期限从2017年12月01日起至2022年12月01日止，租金按季支付。2018年03月16日，被告鸣杨公司职工被告刘沛楠委托第三人莫元胜（也系被告鸣杨公司职工）与原告就案涉房屋重新签订《租赁合同》一份（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》约定：“出租方（以下简称甲方）公司名称／自然人姓名：法定代表人：曾会......承租方（以下简称乙方）公司名称／自然人姓名：刘沛楠（莫元胜代）......一、租赁物的状况1.1甲方将位于贵州省修文县高涧河与小夹角片区的文城逸都Ｂ4-1-1-5房屋出租给乙方。租赁物实际可使用面积为103平方米。1.2甲方应向乙方提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证（营业执照）等文件。二、租赁期限2.1租赁期限：自2017年12月1日起至2022年11月30日止。甲方应于2017年12月1日向乙方交房，否则除承担违约责任外，租期还应相应顺延……三、租金及付款时间、定金及其他费用3.1乙方每年应支付的租金金额及付款时间如下：            年限              起止时间              租金（元）              付款时间（季付）                  第一年              2017年12月1日-2018年11月30日              大写：壹拾叁万伍仟玖佰陆拾元                                第二年              2018年12月1日-2019年11月30日              大写：壹拾肆万陆仟捌佰叁拾柒元              年  月  日前                  第三年              2019年12月1日-2020年11月30日              大写：壹拾伍万捌仟伍佰捌拾肆元              年  月  日前                  第四年              2020年12月1日-2021年11月30日              大写：壹拾柒万壹仟贰佰柒拾元              年  月  日前                  第五年              2021年12月1日-2022年11月30日              大写：壹拾捌万肆仟玖佰柒拾贰元              年  月  日前      3.2乙方于合同签订后向甲方支付壹万元作为定金。合同生效后该定金可抵作租金或者其他应付款项。3.3其他费用：乙方使用该房屋产生的水、电、电话、物业管理等费用由乙方承担……四、双方的权利和义务......五、违约责任5.1除本合同其他条款另有约定外......5.2乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同。甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水停电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指示他人影响、干扰乙方经营等行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付租金及其他费用的，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用……5.4甲方一旦出现下列情形之一的，乙方有权选择要求甲方赔偿损失（损失数额以乙方未能正常营业/使用房屋之日起，每日按房屋租金的五倍计算）……5.4.1甲方无正当理由提前解除合同（包括但不限于单方或第三人强行关闭房屋，或经乙方通知甲方未再乙方指定的期限交付房屋或明确不交付房屋的）；……7.4本合同经甲、乙双方签字或盖章，即具有法律效力......”2018年04月18日，被告鸣杨公司委托案外人郑福琴向原告支付第一年度即2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金135960.00元，对2018年12月01日之后的租金，被告鸣杨公司尚未向原告支付。2019年07月03日，原告向被告刘沛楠邮寄送达《律师函》催收租金未果。原告主张双方口头约定租金支付时间为每年的04月份，被告鸣杨公司则提出双方未作约定，因原告未提供证据证实，故对原告的该主张不予确认。因双方对租金支付时间分歧较大无法协商一致，且根据《租赁合同》条款也无法确定，故确认原告与被告鸣杨公司未约定租金支付时间。在诉讼过程中，经一审法院询问被告鸣杨公司是否要求解除《租赁合同》，被告鸣杨公司坚持要求继续履行《租赁合同》。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，第三人莫元胜受被告刘沛楠委托与原告签订《租赁合同》，而原、被告双方均认可被告刘沛楠系履行被告鸣杨公司职务行为，故合同主体应为原告与被告鸣杨公司，因合同产生的法律责任应由原告与被告鸣杨公司承担。《租赁合同》系原告与被告鸣杨公司真实意思表示，内容不违背法律行政法规效力性强制性规定，系合法有效合同，原告与被告鸣杨公司应当按照合同约定行使权利履行义务。在原告依照约定向被告鸣杨公司交付案涉房屋后，被告鸣杨公司应当按照约定期限支付租金，但双方在合同中未约定第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间及后期租金支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，双方租赁期间在1年以上，故第二年度租金应在2019年12月01日之前支付，现支付期间尚未届满，故原告要求被告鸣杨公司支付第二年度租金、逾期支付违约金的诉请，以及原告以被告鸣杨公司逾期支付租金为由要求解除《租赁合同》、返还案涉房屋的诉请，于法无据，不予支持，对被告鸣杨公司要求继续履行《租赁合同》的反诉请求，于法有据，予以支持。被告鸣杨公司主张由于原告与第三人修文冠荣房开公司纠纷，导致案涉房屋于2018年02月10日被第三人修文冠荣房开公司停水停电强制关闭，2018年03月16日签订《租赁合同》后至今仍未能使用案涉房屋，但未提供充分的证据予以证明，且与被告鸣杨公司至今仍使用案涉房屋堆放货物的事实不相符合。另，按被告陈述，其在明知案涉房屋因原告原因被第三人修文冠荣房开公司强制关闭无法使用，则其后仍与原告签订《租赁合同》、支付第一年度租金及现在仍要求继续履行合同之行为，明显不符合常理。因此，对被告鸣杨公司的该项主张，不予采信，对被告鸣杨公司要求原告返还第一年度租金135960.00元并赔偿其未使用案涉房屋所致损失的反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、驳回原告曾会的诉讼请求；二、反诉原告贵州鸣杨体育用品有限公司与反诉被告曾会继续履行双方于2018年03月16日签订的《租赁合同》；三、驳回反诉原告贵州鸣杨体育用品有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费10418.00元，减半收取计5209.00元，由原告曾会负担。反诉案件受理费11860.00元，减半收取计5930.00元，由被告贵州鸣杨体育用品有限公司负担。本院二审期间，双方上诉人均向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，对曾会提交的短信截图2张，经审查确系曾会委托诉讼代理人向鸣杨公司委托诉讼代理人及原审被告刘沛楠发出，本院对真实性予以认可并查明，曾会委托诉讼代理人刘文俊于2019年12月4日短信告知刘沛楠支付第二年度租金，并于2019年12月4日短信告知鸣杨公司委托诉讼代理人杨飞祥支付第二年度租金。对鸣杨公司提交的贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初1074号案件庭审笔录的真实性予以认可并查明，B4-1-1-6号门面系贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司所有，该案因该案被告刘沛楠、莫元胜、修文三六一度专卖店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。审理中，双方上诉人均确认涉案2018年03月16日《租赁合同》系各自真实意思表示。经审理查明的其余案件事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2018年03月16日《租赁合同》系曾会与鸣杨公司真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于曾会的上诉请求，在涉案合同履职中，双方因发生纠纷故而诉至法院，曾会向一审法院提起诉讼、主张鸣杨公司承担民事责任的依据为，鸣杨公司未在2019年4月中旬支付第二年度租金违约。经一审法院审理，认定因双方未约定第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间及后期租金支付期限，依据法律规定，第二年度租金应在2019年12月01日之前支付，曾会提起诉讼时支付期间尚未届满，故曾会请求鸣杨公司解除《租赁合同》、返还案涉房屋、支付第二年度租金、逾期支付违约金的诉请无事实依据，一审法院不予支持。涉案《租赁合同》尚在履行期间，且未因故解除，一审法院对鸣杨公司要求继续履行的反诉请求予以支持。曾会上诉虽未变更其诉讼请求的形式，但曾会上诉主张的事实依据是，其认可一审法院对第二年度即2018年12月01日至2019年11月30日期间租金履行期限的认定，提出因在本案二审期间，涉案《租赁合同》第二年度租金履行期限已届满，故请求鸣杨公司承担相应民事责任，曾会的上诉请求并非对其原审诉讼请求的继续主张，实为提出的新的诉讼请求，未经一审法院审理，亦非本案二审审理范围，故曾会应依法另行主张权利，本院对曾会的上诉请求依法予以驳回。关于鸣杨公司的上诉请求，其请求曾会退还第一年租金的理由是，因曾会与修文冠荣房开公司就涉案租赁门面存在权属争议，导致曾会交付的租赁房屋不符合合同约定的使用标准，但涉案涉案《租赁合同》虽然进行了相关约定，但鸣杨公司自认在签订合同之日一月之前，涉案租赁房屋已处于锁门断水断电状态，且在签订合同之日一月之后还支付了第一租赁年度租金，故应认定鸣杨公司在明知租赁物不符合合同约定的情形下，以其实际履行合同的行为作出在第一租赁年度接受租赁房屋使用状态的意思表示。鸣杨公司主张其支付租金系工作人员错误支付，实际履行的是其与贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司B4-1-1-6号门面租赁合同义务，但鸣杨公司支付的租金数额、收款账户与涉案《租赁合同》约定完全一致，且鸣杨公司未举证证实其与贵州臻成瑞熙餐饮服务有限公司租赁合同关系之约定，故对鸣杨公司该主张，本院不予采信。现鸣杨公司请求曾会返还第一年度租金无事实依据，一审法院不予支持并无不当，依法应予维持。鸣杨公司请求曾会依据涉案《租赁合同》第4.3条约定，按每日房屋租金的五倍赔偿其损失，但该条约定曾会按照以上标准赔偿的条件是，曾会未在收到鸣杨公司通知之日起三日内（或经双方协商并书面确定日期）维修完毕或恢复正常供应及使用。鸣杨公司未举证证实其已履行了通知曾会维修恢复的义务，其主张曾会由此赔偿的条件未成就，一审法院不予支持并无不当，依法应予维持。综上，双方上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持，一审判决依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取22278元，曾会预交的10418元由其自行负担，贵州鸣杨体育用品有限公司预交的11860元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月七日书记员 罗 艳