广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初734号原告：周沛英，女，1983年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区乐平镇新旗大旗头村南一区**3*，公民身份号码440************625。委托诉讼代理人：骆国栋，广东诺标律师事务所律师。被告：梁明志，男，1976年4月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区*******6*****，公民身份号码440************416。原告周沛英与被告梁明志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周沛英的委托诉讼代理人骆国栋，被告梁明志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周沛英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交楼违约金20000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年7月9日，在佛山市永创房地产中介有限公司（以下简称永创公司）的撮合下，原、被告签订《房屋买卖合约》，约定由原告以96万元的价格，购买被告所有的位于佛山市三水区*******1*****6*******屋。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金2万元。2019年1月1日，被告收到银行放款。同年1月7日，原告收房时发现案涉房产还拖欠2018年8月-11月期间的电费以及2018年11月-2019年1月期间的物业管理费合共607.80元。原告认为，被告的行为已构成逾期交楼，按照买卖合同第二条第3款的约定“买卖双方同意卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天”，即2019年1月1日被告应当将案涉房产交付给原告，结果实际交付时间为2019年1月7日，同时买卖合同第三条约定“卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），否则视为卖方逾期交楼”。关于逾期交楼责任，合同第四条第2款约定“卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨”。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令支持原告诉讼请求。被告梁明志辩称：一、被答辩人至今仍有4万元的购房款未向答辩人结清，严格根据合同的约定，案涉房屋并未达到交付的条件，因此被答辩人要求答辩人支付逾期交楼违约金2万元没有依据。经答辩人核实，截至目前，答辩人合计收到购房款92万元，而案涉房屋成交价为96万元，被答辩人尚有4万元购房款未支付给答辩人，合同约定的交付条件尚未成就。所以答辩人没有违反合同约定，没有逾期交楼。二、被答辩人于2019年1月7日收楼并不是答辩人造成的，答辩人无须承担责任。答辩人是茂名人，案涉房屋本是买给答辩人儿子毕业后工作居住，答辩人户籍地、经常居住地和工作地是茂名，合同的签订、房屋的实际交付都是由中介跟进，答辩人已于2018年12月15日将案涉房屋钥匙交给中介公司。答辩人在2019年1月1日收到65万元房款时，已经通知了中介公司，中介公司亦通知被答辩人办理相关的收楼手续，但被答辩人迟延至2019年1月7日才去收楼，这个结果是被答辩人个人原因造成的。且据中介公司陈述，中介通知被答辩人后是被答辩人自己工作忙而迟延办理相关手续。另外，1月1日是元旦，距离1月7日期间并不长，属于合理的范围之内，且办理收楼手续需要双方配合，案涉房屋钥匙答辩人已交给中介公司，被答辩人在支付余下房款后，可随时前往中介公司办理手续，其直至2019年1月7日才收楼并非答辩人造成。三、案涉房屋于2018年9月办理过户手续，中介公司于同年10月与被答辩人达成口头协议，过户后由被答辩人缴纳电费和管理费，被答辩人直至2019年1月7日才去办理相关手续。而且，答辩人在案涉房屋办理过户手续后，就没有收到小区物业的公摊电费与管理费的账单通知，答辩人亦有办理银行代缴代扣服务，小区物业没有扣费应是已经知悉费用由被答辩人承担。四、在案涉房屋交易过程中，由于被答辩人存在两次延期办理相关手续的行为，违反诚实信用原则，导致双方之间矛盾激化。答辩人此前曾向三水法院起诉要求被答辩人承担逾期办理入押手续的违约金[案号：（2019）粤0607民初846号]。法院基于合理原则，平衡交易双方的权益，作出了答辩人败诉的判决。然而，被答辩人不知珍惜，却反过来起诉答辩人，恶意再次制造诉讼。五、本案是此前案件的延续，由于前案双方矛盾激化，最终无法解决纠纷，导致诉讼，被答辩人也存在过错。答辩人认为，不能苛求答辩人承担逾期交楼的法律责任。综上，请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合审查当事人提供的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年7月，原、被告与经纪方佛山市永创房地产中介有限公司共同签订《房屋买卖合约》及其附件，案外人林向东作为被告的委托代理人在合约上签名。合同约定：1.被告将其所有的位于佛山市三水区*******1************的房屋[不动产权证号：粤(2018)佛三不动产权第0008848*]转让给原告；2.案涉房屋的成交价为960000元；3.卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），否则视为卖方逾期交楼；4.卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失；5.定金20000元在签约时交给原告。2019年1月1日，原告收到银行短信息通知，其就案涉房屋办理的个人二手住房购置贷款的款项已发放成功。2019年1月7日，原告收到中介方代理人“谭春梅”转交的交楼材料，包括钥匙、门卡、维修基金存折等，并到物业管理处交纳了案涉房屋2018年11月至2019年1月的物业管理费535.80元、2018年8月至11月的公摊电费72元，合共607.80元。被告提供的其于2018年11月1日与中介方“黎春健”的电话录音中，有“梁明志”所说的“我的意思是物业过户那里啊”、“她要去办理物业的事啦，之前的物业管理费什么费我都已经缴清了”，“黎春健”所说的“我已经同她说过了这个月是由她来交管理费”、“我与她说一下，从11月份开始就是她的了”等内容。另查明，案涉房屋已于2018年11月过户登记至原告名下，变更后的不动产权证号为粤（2018）佛三不动产权第0051180号。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告主张被告逾期交楼，应承担相应的违约责任，其诉称事实主要有二：一是被告延期交房屋钥匙；二是被告未能在交楼时缴清此前的物业管理费和公摊电费等。对此，本院分析如下：第一，关于被告是否延期交房屋钥匙的问题。原告办理的房屋贷款于2019年1月1日放款，其至1月7日接收中介方转交的房屋钥匙，但其相隔几天才接收钥匙是否是被告过错造成，原告并无提供相关证据佐证。根据被告陈述，其已于房屋过户后即将房屋钥匙交给中介方，且通过中介方催促原告收楼，这与其提供的证据相符合。而双方当事人均确认原、被告之间的沟通是通过中介方完成，并无直接交接。案涉房屋已于2018年11月办理过户登记至原告名下，应不存在履行障碍，故原告至2019年1月7日才到物管处收楼的原因不能证明是被告所造成，本院对原告该项主张不予采纳。第二，关于缴费问题。双方在《房屋买卖合约》中约定“卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费”，否则视为卖方逾期交楼。原告在到物业管理处收楼当日缴付了案涉房屋2018年11月至2019年1月的物业管理费535.80元、2018年8月至11月的公摊电费72元，原告认为该费用应由被告承担，被告未付清该费用即为逾期交楼，属被告违约，故主张被告承担支付违约金20000元的责任。被告辩解称其已经与中介方谈好2018年11月后的物管费等相关杂费由原告承担，并提供了证据佐证。被告所主张事项系对于原合同条款的变更。如上所述，原、被告之间的沟通均通过中介方进行，被告在没有确切得到原告承诺2018年11月后的杂费由原告承担的情况下，仅凭中介方的陈述即认定与原告达成了合意，故没有交纳相关费用，显属不当。但即使是被告的原因没有按期交纳相关费用，亦属轻微的迟延履行行为，不构成根本性违约，并不足以导致双方的合同目的不能实现。原告未能举证证明因被告的行为造成严重损失，其主张违约金20000元，明显过高。被告在未得到原告同意的情况下没有交纳相关费用，原告为此支出了物管费和公摊电费共607.80元，被告应向原告返还该费用。原告诉请过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁明志于本判决生效之日起十日内向原告周沛英返还物业管理费535.80元、公摊电费72元，合共607.80元。二、驳回原告周沛英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元（原告已预交），由原告周沛英负担100元，被告梁明志负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇二〇年五月六日书记员 程秋燕