江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初4977号原告：南京朗清贸易有限公司，统一社会信用代码913201056867471089，住所地南京市建邺区邺城路19号双闸社区中心北楼10层。法定代表人：季学山，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱泊文，江苏东恒律师事务所律师。被告：南京玛尔家具有限公司，统一社会信用代码91320115MA1UTRTJ8Q，住所地在南京市江宁区滨江开发区闻莺路2号。法定代表人：王明祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方玉梅，江苏华旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范雅男，江苏华旦律师事务所实习律师。被告：王明祥，男，1981年12月25日生，汉族。委托诉讼代理人：方玉梅，江苏华旦律师事务所律师。委托诉讼代理人：范雅男，江苏华旦律师事务所实习律师。第三人：江苏佳的实业有限公司，统一社会信用代码913200007953538531，住所地在南京市江宁滨江开发区春阳路6号。法定代表人：蔡权洪，该公司总经理。第三人：南京慧轩文化艺术培训有限公司，统一社会信用代码91320114302693180M，住所地在南京市雨花台区玉兰路99号3幢606室。法定代表人：陈阳，该公司执行董事兼总经理。原告南京朗清贸易有限公司（以下简称朗清公司）与被告南京玛尔家具有限公司（以下简称玛尔公司）、被告王明祥、第三人江苏佳的实业有限公司（以下简称佳的公司）、第三人南京慧轩文化艺术培训有限公司（以下简称慧轩公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朗清公司委托诉讼代理人朱泊文，被告玛尔公司、王明祥共同委托诉讼代理人方玉梅、范雅男到庭参加诉讼，第三人佳的公司、慧轩公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朗清公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告的租赁合同无效；2.判令被告返还原告租金450000元、押金30000元，以上共计480000元及利息（以48万元为本金，按年利率6%为标准，自2019年1月29日算至实际付清之日止）；3.判令被告赔偿原告的搬家费等各项损失共计76960元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，原、被告签订《厂房租赁协议》。协议约定被告将位于江宁滨江开发区闻莺路2号的1800平方米的厂房租赁给原告，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日止。合同签订后，原告于2019年1月29日支付了第一年房租45万元以及3万元押金。后原告发现，厂房的产权人为佳的公司，佳的公司得知原告与被告的租赁事宜后，多次明确表示不同意原告使用涉案厂房，且根据（2018）苏0115民初11658号民事判决书认定的事实，厂房由佳的公司出租给慧轩公司，慧轩公司转租给王明祥，王明祥、玛尔公司又转租给朗清公司。现佳的公司与慧轩公司的租赁关系已经解除，故原告与被告的转租合同失去了法律基础，原告无法继续承租使用涉案厂房。被告玛尔公司、王明祥辩称：1.原告与二被告签订的租赁合同系双方真实表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。2.目前二被告对房屋仍然具有租赁权，（2018）苏0115民初11658号民事判决书尚未生效，并无生效判决认定两被告与慧轩公司的租赁协议无效或解除，因此原告主张返还租金及占有使用费无事实及法律依据。3.原告主张的搬家损失，没有付款凭证，损失是否实际发生不清楚。4.原告实际使用的涉案房屋期限自2019年2月1日至2019年2月底。5.原告未提供证据证明房屋无法使用。第三人佳的公司未应诉答辩。第三人慧轩公司未应诉答辩。本院经审理查明事实如下：2006年，佳的公司取得南京市江宁区滨江开发区翔凤路以南，地秀路以西地块的建设用地规划许可证，该证记载用地单位为佳的公司。2007年，佳的公司取得上述地上办公楼、一号厂房、传达室建设工程规划许可证。2017年5月18日，佳的公司（甲方、出租方）与慧轩公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于江宁滨江开发区闻莺路2号厂房、办公楼约9000平方米出租给乙方；租期10年，从2017年9月1日起至2027年8月31日止；交付日期为2017年5月25日。2017年12月20日，慧轩公司（甲方、出租方）与王明祥（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于江宁滨江开发区闻莺路2号厂房及办公楼出租给乙方使用经营（四层办公楼1100平方米以及两层厂房2700平方米，详见附件图纸）；租期9年4个月（依据甲方原始协议为准），从2018年3月1日起至2027年7月1日止。2018年2月4日，佳的公司（甲方）与慧轩公司（乙方）签订《补充协议》，上记载：“乙方于2017年5月租赁闻莺路2号厂房/办公楼，经过改造本想正常办学与培训，因滨江区管委会来校指出问题后责令乙方停止办学活动，为减少经济损失，甲乙双方本着相互理解的前提下拟定以下条款”约定：双方继续履行协议；甲方同意租赁给乙方的时间内，乙方为了挽回装修损失可以将厂房办公楼分租，甲方同意乙方转租第三方。2018年5月22日，佳的公司与慧轩公司签订《人民调解协议书》，上记载：“纠纷主要事实、争议事项：2017年5月18日江苏佳的实业有限公司蔡权弟将滨江开发区闻莺路2号厂房、办公楼租给南京慧轩文化艺术培训有限公司。2018年5月22日为租赁发生纠纷，要求承租方支付租金，解除租赁协议。经调解、方自愿达成如下协议：一、江苏佳的实业有限公司与南京慧轩文化艺术培训有限公司愿意解除双方在2017年5月18日签订的闻莺路2号的租赁协议，双方表示同意。并保证从2018年5月底前与王明祥、马红林、蒋希签订厂房租赁协议。二、南京慧轩文化艺术培训有限公司收到王明祥、马红林、蒋希的厂房租金押金剩余506488.6元，南京慧轩文化艺术培训有限公司经研究10天内给予江苏佳的实业有限公司答复。三、江苏佳的实业有限公司与南京慧轩文化艺术培训有限公司协商装修期间3个月不收转租人的厂房费用，江苏佳的实业有限公司承担一个月的厂房租用费用，南京慧轩文化艺术培训有限公司承担2个月的租房费用。四、南京慧轩文化艺术培训有限公司从2018年3月1日-2018年5月底已经支付20万元租金，下欠5万元的租金，南京慧轩文化艺术培训有限公司表示认可。五、此事经滨江派出所调解室一次性调解结束。”2018年7月，佳的公司以慧轩公司为被告，以马红林、王明祥、丰伊德公司为第三人，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告支付原告截止2018年5月31日的房屋租金5万元；2.判令第三人马红林立即迁出位于南京市江宁滨江开发区西侧办公楼第一层，返还给原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以822元/天的标准计算）；3.判令第三人王明祥立即迁出位于南京市江宁区厂房及北侧办公楼，返还原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以1863元/天的标准计算）；4.判令第三人丰伊德公司立即迁出位于南京市江宁区西侧办公楼第一层，返还原告，支付房屋实际占用费（自2018年6月1日起算至实际腾空之日，以411元/天的标准计算）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院作出（2018）苏0115民初11658号民事判决书，认定：佳的公司与慧轩公司签订的《人民调解协议书》已解除了佳的公司与慧轩公司之间的租赁合同。并判决：一、被告南京慧轩文化艺术培训有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏佳的实业有限公司租金50000元；二、第三人马红林于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区西侧办公楼第二至四层并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按298800元/年计算）；三、第三人王明祥于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区厂房及北侧办公楼并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按680000元/年计算）；四、第三人南京丰伊德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内迁出南京市江宁区西侧办公楼第一层并返还给原告江苏佳的实业有限公司，支付占有使用费（自2018年6月1日起至实际腾空之日，按150000元/年计算）；五、驳回原告江苏佳的实业有限公司的其他诉讼请求。马红林、王明祥不服该判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院2019年11月20日作出(2019)苏01民终4692号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月28日，玛尔公司（出租方、甲方）与朗清公司（承租方、乙方）、苏州铭顺往来信息技术有限公司南京分公司（居间方、丙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将江宁滨江开发区闻莺路2号厂房1800平方米、办公宿舍920平方米出租给乙方；租赁期限自2019年2月1日起至2024年1月31日，年租金45万元。合同还约定了其他事项。2019年1月29日，朗清公司向玛尔公司转账48万元（租金45万元、押金3万元）。2019年2月1日，玛尔公司向朗清公司交付房屋。2019年2月15日，朗清公司工作人员向王明祥发手机短信：“王总，你回个电话给我，我们要生产办公了，水电怎么接，你厂房还没清空，房租发票什么时候开给我啊”2019年2月16日，朗清公司工作人员向王明祥发手机短信：“姓蔡的找了几个活闹鬼堵在门口，你出来想办法处理哎”朗清公司在案涉房屋现场张贴了致玛尔公司的《告知函》，上记载：因你方与我方所签订的转租协议没有取得所有权人同意，造成我方生产办公不能正常进行。鉴于你方不能履行与我方签订的租赁合同，我方现提出解除合同诉求。现告知你方，我方于近日搬离该厂房，由此造成的损失由你方承担。2019年2月28日，朗清公司工作人员向王明祥发手机短信：“打你电话不接，厂房租赁的事到底怎么解决，派出所我也去过了，现在我把告知函发给你”并附了《告知函》照片。审理中，本院就玛尔公司与朗清公司签订的《厂房租赁合同》的效力进行释明。朗清公司表示：如合同有效，则基于合同无法继续履行要求解除合同，被告承担违约责任；如合同无效则基于合同无效，被告返还财产，赔偿损失。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。玛尔公司作为出租方，其主要义务是为承租人提供合法可用的房屋，现因房屋所有人提出异议等原因致承租人无法正常使用房屋，玛尔公司未尽其主要义务，经催告后合理期限内仍未履行，朗清公司有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除，朗清公司要求退还租金及押金，本院予以支持。朗清公司主张2019年2月26日搬离，但未提供充分证据，故本院认定其搬离时间为2019年2月28日。自2019年2月1日至2019年2月28日，朗清公司占有房屋，故朗清公司要求退还此期间的租金，本院予以支持。合同解除后，玛尔公司应当返还租金、押金而未退还，对朗清公司造成利息损失，朗清公司要求支付利息，应予支持。2019年2月28日朗清公司通知解除合同并搬离现场，故利息起算时间应为2019年2月28日。其主张按年利率6%计息，未超合理范围及法律规定的标准，本院予以支持。朗清公司要求赔偿搬家费，本院认为，即使租赁合同正常履行，合同期满朗清公司也会产生搬家费用，故搬家费用与玛尔公司的违约行为没有法律上的因果关系，本院不予支持。第三人佳的公司、慧轩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京玛尔家具有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告南京朗清贸易有限公司租金及押金共计442500元；二、被告南京玛尔家具有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告南京朗清贸易有限公司利息（以第一项中的442500元为本金，按年利率6%为标准，自2019年2月28日算至实际付清之日止）；三、驳回原告南京朗清贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费29256元、保全费3320元，合计32576元，由被告玛尔公司负担5571元，由原告朗清公司负担27005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王云峰人民陪审员  陆信亮人民陪审员  潘 伟二〇二〇年五月二十日书 记 员  高 岩