广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初30789号原告：于媛，女，1972年5月9日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区，委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。被告：王荣辉，男，1950年4月22日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道北62号3楼。负责人：陈汉华，经理。第三人：广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处，住所地广东省广州市海珠区工业大道北60号。负责人：陈智凡，主任。被告广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司和第三人的共同委托诉讼代理人：王泽、何文颖，均系广东海云天律师事务所律师。原告于媛诉被告王荣辉、广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司（以下简称“凤凰公司”），第三人广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨练飚、被告凤凰公司及第三人的委托诉讼代理人何文颖到庭参加了诉讼。被告王荣辉下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告与广州市海珠区华联房产服务公司（以下简称“华联公司”）于1995年6月26日签订了《房屋安置协议书》，约定：原告向华联公司购买位于广州市工业大道路凤凰北三街一至五号第东梯905房，一房一厅一厨一厕，面积为52.17平方米；每平方米3980元，成交总价为207636元；原告委托华联公司代为产权，华联公司负责代原告办理合法产权手续；原告将房屋全部款项付清后，华联公司负责将该房屋于1995年8月31日前交付原告使用。该协议签订时在广州市海珠区公证处办理了公证书。合同签订后，原告全额向华联公司支付了购房款，华联公司于1996年1月22日向原告出具了房款发票。在交付时，华联公司才告知原告9楼只有四套房，交付的房号为904房．原告在收到华联公司交付的904房后，对房屋进行装修后使用至今。该房屋的水、电、管道煤气、有线电视所登记的地址均为海珠区工业大道北路凤凰三街64号904房。因华联公司已于1998年9月10日注销，而涉案房屋是由第三人申请规划报建，由第三人下属的被告凤凰公司与华联公司合作建设的，故海珠工业大道北路凤凰三街北64,65号（共14套）（包括涉案的904房）登记到被告凤凰公司名下。综上，原告已经依约支付了全部的购房款并占有、使用涉案房屋，现被告在合同约定的期限内未能为原告办理涉案房屋的房地产权证，其行为已经明显构成违约，严重损害了原告的合法权益。故起诉请求判令：1、确认原告系海珠区工业大道北路凤凰三街北64号904房的所有权人；2、两被告协助原告办理位于海珠区工业大道北路凤凰三街北64号904房的房屋产权过户登记手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告王荣辉没有提出答辩意见和举证。被告凤凰公司辩称：原告提起诉讼的依据是1995年6月26日由华联公司与原告签订的《房屋安置协议书》。从《房屋安置协议书》签订主体来看，被告凤凰公司并不是该《房屋安置协议书》的当事人或签约人。根据合同相对性原则，被告凤凰公司并非合同相对方，并不负有合同履行义务。涉案房屋由被告凤凰公司与海珠区华联房屋搬迁安置服务部合作改建，根据双方于1992年4月30日签订的《房迂安置改建承包合同》第四条约定，涉案大楼建成后按照总建筑面积平均分配，各方各占百分之五十的房屋面积及产权。大楼建成后涉案房屋依法分配至被告凤凰公司名下，被告凤凰公司未有出售涉案房屋。第三人述称：和被告凤凰公司的答辩意见一致。经审理查明：1995年6月26日，原告（乙方）与广州市海珠区华联房产服务公司（甲方）签订《房屋安置协议书》，约定，甲方提供位于广州市工业大道路凤凰北三街1至5号东梯905层一房一厅一厨一厕，面积52.17平方米给乙方安置居住；该房屋是由乙方委托甲方代办产权的房屋；由甲方代收取房屋土建费，搬迁、安置、拆迁、补偿等每平方计人民币3980元正，总额共207636元；甲方负责代乙方办理合法产权手续，费用按房管部门规定支付；乙方将房屋全部款项付清后，甲方负责将该屋于1995年8月31日前交付乙方使用；等。广州市海珠区公证处于1995年7月5日以（95）穗海证经字第2087号公证书对上述协议书进行了公证。1996年1月22日，华联公司向原告出具了三张发票，分别载明凤凰北三街九楼904房房款69212元。1996年2月5日，第三人与华联公司签订《关于凤凰北三街64至66号综合楼分配协议》，约定：综合楼64-66号一至三层，64号梯703、704、901、902、903号房，65号梯705、801、802、803、804、903号房为凤凰街办事处所属分配权；综合楼64-65号四至六层，64号梯701、702、705、801、802、803、804、805,65号梯701、702、703、704、706、901、902、904号房为华联公司所属分配权；等。同日，广州市海珠区人民政府凤凰街道办事处与华联公司签订《街办事处、华联所有权面积分配表》，约定：一、二、三层面积，增四层面积46.0656共1828.9304平方米，65号梯八层、64号梯九层面积加65号903面积，扣64号904面积共543.2498平方米，街办处所有；五、六层面积增四层面积578.8562共1828.6998平方米，65号梯九层，64号梯八层面积扣65号903面积，增64号904面积共532.6498平方米，华联所有；七层面积，其中凤凰街办处218.76平方米，华联公司406.1618平方米；等。1998年9月10日，华联公司注销。广州市工商行政管理局海珠分局的档案资料中有一份由王荣辉于1998年8月13日书写的《债权债务承诺书》，内容为“本人是华联公司法人代表王荣辉，因本公司近年经营亏损，已由1998年8月1日起停止营业，现向有关部门申请歇业，本人愿承担华联公司歇业前发生的债权债务，特此承诺”；等。据查册时间为2020年2月21日的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区工业大道北路凤凰三街北64、65号（14套）（包括64号904房）的产权人为被告凤凰公司。2020年5月9日，广州市海珠区不动产登记中心向本院出具的《购房资格告知书》载明：经核查，截至2020年5月9日止，原告具备本市住房限购区域内购买海珠区工业大道北路凤凰三街北64号904房的购房资格。广州市公安局海珠区分局龙凤派出所于2019年9月18日出具证明：原“凤凰北三街1至5号东梯”为我所辖内旧门牌，现新门牌为××”，房号不变。诉讼中，原告、被告凤凰公司和第三人均确认如下事实：广州市海珠区凤凰工业公司变更名称为广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司（即本案被告凤凰公司）;广州市工业大道路凤凰北三街1至5号现址为广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号、65号，64号楼没有905房，9楼只有4个单元。被告凤凰公司表示：涉案大楼由华联公司投资，由其提供用地，用其名义负责报建手续，大楼建成后，其按照分配协议拿到一部分房屋安置给员工，剩余分配给华联公司的房屋也登记在华联公司名下；认可第三人签订的协议，涉案房屋分配给华联公司。第三人表示：涉案房屋分配给华联公司。原告为证明涉案房屋由其使用，提交了涉案房屋水、电、有线电视、管道燃气等使用凭证。被告凤凰公司和第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。被告凤凰公司为证明其主张，提交了如下证据：广州市海珠区凤凰工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房屋搬迁安置服务部（乙方）于1992年4月30日签订的《房屋搬迁安置改建承包合同》，约定：甲方将工业大道北凤凰北三街一至五号地段旧厂房，占地面积七佰六十八平方米作改建综合大楼的用地，乙方负责承包搬迁安置、组织职工集资、建筑施工管理；综合大楼拟建九层，总建筑面积约为四仟平方米，总投资约贰佰六十万元人民币，由乙方全部负责集资支付，以及工程前后期工作的一切费用（除征地费用外）；大楼建成后，按总建筑面积平均分配，甲乙双方各占百分之五十的房屋面积及产权，其中一至三层、七层归甲方所有，不足部份的房屋在第九层补足，四至六层八层及九层部份的房屋由乙方安排职工居住；等。2、广州市海珠区凤凰工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房屋搬迁安置服务部（乙方）于1992年4月22日的签订《补充合同书》，约定：双方就海珠区工业大道北凤凰北三街一至三号地段原签订的：《房屋搬迁安置改建承包合同》的基础上，签订以下补充合同书；乙方所分配的面积，应由甲方提供有关行政手续及资料以职工集资及房改的形式，积极协助乙方办理各住户的产权分割公证等相应手续；等。证据1-2拟证明涉案房屋依法分配给被告凤凰公司，被告凤凰公司未出售房屋。原告质证表示：上述证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性有异议,涉案房屋是改建房屋，大确权只能登记在被告凤凰公司名下，被告凤凰公司有配合被告王荣辉将涉案房屋过户到原告名下的义务。第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院认为：原告主张其与华联公司签订的《房屋安置协议书》约定的广州市工业大道路凤凰北三街1至5号东梯905层现址为广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号904房，根据广州市公安局海珠区分局龙凤派出所出具的证明、当事人的陈述及原告提供的使用涉案房屋的证据，本院对原告的该主张予以确认。涉案房屋产权现登记在被告凤凰公司名下，但从被告凤凰公司提交的《房屋搬迁安置改建承包合同》、《补充协议书》及第三人与华联公司签订的《关于凤凰北三街64至66号综合楼分配协议》、《街办事处、华联所有权面积分配表》的内容来看，该房屋系分配给华联公司的。诉讼中，被告凤凰公司与第三人对此亦予以确认，故本院对该事实予以认定。因此，华联公司有权出售涉案房屋。原告与华联公司签订的《房屋安置协议书》约定华联公司提供涉案房屋给原告，原告支付对价，故该《房屋安置合同》实为房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同关系成立。上述合同是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。华联公司注销后，其歇业前发生的债权债务由被告王荣辉承继，故被告王荣辉应承担涉案合同的相应义务。原告主张其已向华联公司付清购房款，并接收房屋使用至今多年，提交了华联公司出具的发票等证据予以证明，被告王荣辉对此未作否定抗辩，且拒不到庭参加诉讼，应承担不利的后果。本院对原告主张的该事实予以认定。《房屋安置协议书》约定华联公司负责代原告办理合法产权手续，华联公司一直未为原告办理，故原告要求被告王荣辉协助办理涉案房屋的产权过户登记手续符合合同约定，本院予以支持。但涉案房屋产权现登记在被告凤凰公司名下，被告凤凰公司亦确认该房屋系分配给华联公司，故原告要求被告凤凰公司协助办理涉案房屋的产权过户登记手续合法有理，本院予以支持。原告要求确认涉案房屋产权归其所有于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市海珠区龙凤街凤凰工业公司、王荣辉在本判决生效之日起五日内，协同原告于媛办理广州市海珠区工业大道北路凤凰三街北64号904房的产权过户登记手续；二、驳回原告于媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费13800元，由原告负担13700元，被告王荣辉负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年五月二十日书记员  于悦姗何国卫