大连市沙河口区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0204执异20号案外人：沈阳新洲实业股份有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南区。法定代表人：高辛奇，董事长。委托诉讼代理人：吴鸿飞，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。申请执行人：王俊刚，男，汉族，1987年4月27日生，住辽宁省大石桥市。被执行人：刘恒，男，汉族，1974年9月25日生，住辽宁省瓦房店市。在本院执行王俊刚与刘恒等民间借贷纠纷一案中，案外人沈阳新洲实业股份有限公司（以下简称“新洲公司”）对本院查封的房屋提出排除执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，2016年5月30日，案外人与被执行人刘恒签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘恒购买案外人开发建设的位于沈阳市浑南区绮霞街6-8号1-14-2号房屋，建筑面积82.96平方米，总金额612442元，付款方式为首付款132442元、贷款480000元；出卖人承担担保责任后，有权解除合同。2016年4月9日，案外人与刘恒签订《垫付房款合同》，第一条约定，案外人为刘恒垫付房款132000元，刘恒应在2016年至2019年每年的10月30日前偿还33000元；第三条约定，刘恒未能按时还款的，自逾期之日起每日按未还款数额千分之一承担违约责任；第四条第五项约定，刘恒同意在其归还全部垫付款和支付违约金之前，案外人不为刘恒办理入住手续及房屋产权证。截至今日，刘恒尚未履行全部还款义务。2016年6月16日，被执行人刘恒与交通银行股份有限公司辽宁省分行签订《个人房产抵押贷款合同》，合同第五条约定，案外人作为担保人，为刘恒提供连带责任保证；刘恒未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项；借款人取得房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除，但在贷款人取得签署他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任；第十三条约定，借款人任一笔贷款出现逾期的行为均视为提前到期，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2016年7月13日，沈阳市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记。刘恒未在合同约定还款期限内向交通银行辽宁省分行偿还贷款，截至2020年3月10日已逾期9期，逾期本金、利息、罚息、复利合计26111.42元。依据《物权法》规定，案外人自依法建造案涉房屋之日起，便取得案涉房屋的所有权，被执行人刘恒虽办理了预告登记，但尚未变更不动产权属登记，不发生物权变动的效力。因案涉房屋归案外人所有，故请求法院解除对案涉房屋的查封。本院查明，王俊刚与刘恒等民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月9日作出（2018）辽0204民初3715号民事裁定书，裁定查封被申请人刘恒名下位于沈阳市浑南区绮霞街6-8号1-14-2号房产。2018年7月11日，本院将协助执行通知书送达沈阳市不动产登记中心，查封正式生效。2018年8月10日，本院作出（2018）辽0204民初3715号民事判决，主文内容为：“1、被告刘恒于本判决生效之日起十日内偿还原告王俊刚借款本金100万元；2、被告刘恒于本判决生效之日起十日内向原告王俊刚支付利息（以借款100万元为基数，借款期限内利息按照年利率8%计算为54575元，逾期利息按照年利率24%计算至借款还清之日止）；3、原告对被告刘恒持有的恒晟信息技术（大连）股份有限公司666666股份评估拍卖后的折价款享有优先受偿权；4、被告恒晟信息技术（大连）股份有限公司对上述借款本金和利息承担共同还款责任。”恒晟信息技术（大连）股份有限公司不服，均提出上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2019年1月17日作出（2018）辽02民终10350号民事判决，主文内容为“一、维持大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3715号民事判决的第一项、第二项、第三项；二、撤销后大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初3715号民事判决的第四项；三、驳回上诉人恒晟信息技术（大连）股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被上诉人王俊刚的其他诉讼请求。一审案件受理费6990元、保全费5000元，合计11990元（被上诉人王俊刚已预交），由被上诉人刘恒负担；二审案件受理费6990元[上诉人恒晟信息技术（大连）股份有限公司已预交]，由被上诉人王俊刚负担。”刘恒未履行生效文书确定的义务，王俊刚向本院申请执行。经查，案涉房屋预告登记在被执行人刘恒名下，本院对案涉房屋的查封为预查封。案外人为证明其主张，向本院提供了《商品房买卖合同》及补充协议、《垫付房款合同》、《个人房产抵押贷款合同》、预告登记证明等证据材料。根据上述材料记载，2016年5月30日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定案外人开发建设的位于沈阳市浑南区绮霞街6-8号1-14-2号房屋，建筑面积82.96平方米，总价款612442元，付款方式为2016年4月9日之前支付房款442元；2016年4月16日之前支付房款132000元；2016年5月16日之前支付房款480000元。后案外人与刘恒签订《垫付房款合同》，约定因刘恒资金周转困难，由案外人为刘恒垫付房款132000元，刘恒应于2016年至2019年每年10月30日前偿还33000元，刘恒未能按时还款的，自逾期之日起每日按未还款数额千分之一承担违约金。2016年6月16日，借款人刘恒、贷款人交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称“交通银行”、担保人新洲公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人刘恒向交通银行借款480000元用于购买案涉房屋，贷款资金以借款人名义支付至新洲公司账户，同时，新洲公司作为担保人为该贷款合同项下贷款提供连带保证责任。2016年7月13日，案涉房屋预告登记在被执行人刘恒名下。本院认为，本案的争议焦点为案外人新洲公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。首先，案涉房屋预告登记在被执行人刘恒名下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即，预告登记是不动产登记的特殊类型，预告登记的效力属于物权性质，经预告登记保全的请求权，不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条之规定，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，故本院于2018年7月11日对处于预告登记权利状态的案涉房屋采取预查封措施，符合相关法律规定。其次，虽然案外人在《商品房买卖合同》及补充协议、《垫付房款合同》中具有在被执行人逾期偿还借款时解除合同、主张违约金及利息等权利，在《个人房产抵押贷款合同》中作为担保人具有承担连带清偿责任后向被执行人追偿等权利，但截至目前，被执行人仍系案涉房屋的预告登记权利人，案外人为被执行人购买案涉房屋提供了借款和担保，由此获得的权利实质上是对被执行人享有的债权请求权，该权益并不足以排除本院对案涉房屋的查封。综上，案外人提出的排除执行异议，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人沈阳新洲实业股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向大连市沙河口区人民法院提起诉讼。审 判 员  蓝 天人民陪审员  吕国萍人民陪审员  王敬君二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杨 丹附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。