山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4957号 上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：赵波，支行行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔健，男，1965年3月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：韩鲜叶，山东运策律师事务所律师。 原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，董事长。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）与被上诉人崔健、原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初6726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行城阳支行上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回崔健的诉讼请求；3.上诉费用由崔健承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.崔健不能证明已经支付全部房屋价款。崔健证明已经支付全部房屋价款的证据是吉昌公司出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。一审法院仅凭收款收据即认定崔健已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2.崔健不能证明房屋已经交付并实际入住。崔健证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费、垃圾清运费、水费收据、房屋维修基金，以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为崔健没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，一审法院认定房屋已经交付崔健并实际入住，也属于认定事实错误；二、一审判决适用法律错误。一审判令农行城阳支行解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，崔健至少存在以下错误：第一、没有将购房款交付给农行城阳支行；第二、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第三、不能够证明已经实际入住；第四、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，一审依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令农行城阳支行解除涉案房屋抵押，适用法律错误。 崔健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 崔健向一审法院起诉请求：1.判令吉昌公司与农行城阳支行解除城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x户的在建工程抵押手续；2.吉昌公司协助崔健办理城阳区正阳路619号吉昌馨苑x号楼x单元x室房屋的所有权登记手续；3.本案诉讼费由吉昌公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月12日，崔健与青岛吉昌房地产开发有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，该合同载明：吉昌公司依法取得城阳区1400100020017000地块土地使用权（出让合同编号：青城土合字（2005）328号），投资建造的《吉昌馨苑》商品房已竣工，并办理了房屋初始登记；约定崔健向吉昌公司购买城阳区正阳路619号《吉昌馨苑》x号楼x单元x户房屋，建筑面积143.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价5000元，总房价款716550元；吉昌公司在收到崔健全部房价款之日起90天内向崔健交付该房屋；吉昌公司向崔健保证在交付该房屋时已清除原由吉昌公司设定的抵押权，如交付房屋后发生与吉昌公司保证不相一致的情况，由吉昌公司承担相应的违约责任，该房屋交付的标志为交钥匙；崔健、吉昌公司双方商定，2013年12月31日前，由吉昌公司向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证；付款方式为一次性付款，崔健于2012年12月10日与吉昌公司签约，并支付房款共计716550元。2012年12月10日，吉昌公司为崔健出具收据，载明吉昌馨苑23-x-x购房款计716550元；同日，崔健缴纳了房屋专项维修资金7381.23元。2012年12月31日，青岛爱康物业管理有限公司出具收据，载明收到崔健缴纳的23-x-x户垃圾清运费401元、2013.1-2013.6物业费473元、装修保证金1000元。崔健已对涉案房屋进行了装修，并实际占有使用。第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行于2009年12月14日取得包括涉案房屋的在建工程抵押权，因吉昌公司没有偿还全部借款，第三人至今未将涉案房屋解押。2012年6月28日，吉昌公司取得涉案房屋的初始登记，具备了办理不动产权证登记手续的条件，涉案房屋在青岛市城阳区房产管理处登记的实测建筑面积为144.73平方米。2019年9月9日，崔健向法院提交书面申请，载明：“2012年12月12日，本人崔健与青岛吉昌房地产开发有限公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定本人购买吉昌馨苑23号楼1单元401户房屋，建筑面积143.31平方米，每平方米房屋建筑面积单价5000元，总房价款716550元，我已一次性缴清。经向房产部门查询房屋实测建筑面积为144.73平方米，故应补房屋差价款计7100元，但因吉昌房地产公司经营异常，本人无法继续向吉昌房地产公司支付余款。现本人申请一次性付清涉案房屋余款共计7000元。”2019年9月9日，崔健已将剩余购房款7100元提存至法院。 一审法院认为，崔健与吉昌公司于2012年12月12日签订的《青岛市商品房出售合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效合同。2009年，吉昌公司为办理贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给第三人并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，第三人对涉案房屋享有抵押权，涉案商品房出售合同的履行受第三人的约束。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，崔健在涉案商品房出售合同履行过程中没有过错，且崔健已经一次性缴清全部购房款，并实际占有使用该房屋，其购得涉案房屋的相应权益亦优先于第三人的在建工程抵押权和其他债权，涉案房屋已具备办理产权登记手续的条件，故崔健要求第三人协助办理涉案房屋解除抵押登记手续、吉昌公司协助办理涉案房屋房产证的主张，理由正当，于法有据，予以支持。吉昌公司经法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。 一审判决：1.中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助崔健办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑23号楼x单元x户房屋的抵押登记解除手续；2.在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后十五日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助崔健办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑23号楼x单元x户房屋的所有权登记手续。 案件受理费100元，公告送达费600元，共计700元，均由青岛吉昌房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，崔健与吉昌公司签订的《青岛市商品房出售合同》系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定涉案《青岛市商品房出售合同》合法有效并无不当。合同签订后，崔健支付了全部购房款，崔健对此已经提交了支付购房款的相关凭证，崔健在购房过程中不存在过错，并且崔健提交的物业费和垃圾清运费收据，可以证实崔健已实际入住。现吉昌公司的法定代表人不知去向，公司停业，崔健作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于农行城阳支行上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定崔健购得涉案房产的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权符合法律规定。 综上，农行城阳支行的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员吴苗苗