山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初1682号原告:陶喜国,男,1982年8月23日生,汉族，住平度市。委托诉讼代理人：牛得彪，山东相泰律师事务所律师。被告：孙典芝，女，1965年3月28日生，住平度市。委托诉讼代理人：李宏伟，平度顺民意法律服务所法律工作者。第三人：刘杰，女，1977年10月1日生，住平度市。原告陶喜国与被告孙典芝、第三人刘杰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶喜国及其委托诉讼代理人牛得彪、被告孙典芝及其委托诉讼代理人李宏伟、第三人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶喜国向本院提出诉讼请求:1、请求判决立即停止对位于平度市人民东路1号31号楼2单元601户房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封、停止评估、拍卖等。2、依法确认2018年11月12日原告与第三人签订的上述房屋的售房合同合法有效，且该房屋的所有权归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因对被告申请贵院查封的登记在第三人名下的位于平度市人民东路1号31号楼2单元601户房屋的执行裁定书不服，向贵院提出执行异议，申请解除对该房屋的查封，以便原告继续办理该房屋的过户手续，贵院作出（2020）鲁0283执异20号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告认为该执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。具体事实及理由如下：一、原告与第三人于2018年11月12日签订了涉案房屋的售房合同，2019年2月份原告实际占有涉案房屋并居住至今，目前原告已将全部房款付清，房屋未能及时办理过户，是因第三人延迟解押导致，原告不存在过错。原告的行为完全符合最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件司法解释第二十八条的规定。二、贵院（2020）鲁0283执异20号执行裁定书以原告与第三人签订的售房合同不具有法律效力为由驳回原告的执行异议申请系适用法律错误。首先，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并受法律保护，不存在法律规定的合同无效、可撤销情形，贵院认定该合同不具备法律效力系适用法律错误。其次，在日常的二手房屋买卖中，在房屋出卖时存在大量房屋有抵押贷款的情形，在签订房屋买卖合同时，不存在征求银行同意的商业交易惯例，解决方式均是由房主办理解押后办理过户手续，在商业习惯中以取得抵押权银行同意的方式办理产权变更的情形是不存在的，因此，原告与第三人的售房合同在根本上不存在侵害或损害银行的可能。被告孙典芝辩称，被告作为申请人申请执行第三人刘杰的执行案件，程序合法，无不当之处，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。第三人刘杰述称，同意原告的诉讼请求，解除对涉案房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，当事人举证、质证情况如下：一、原告提供的证据1、平度市人民法院（2020）鲁0283执异20号执行裁定书1份及签收回执。证明：原告就涉案房屋的查封提出执行异议后被驳回，原告不服该裁定提起本案诉讼，符合法律规定。2、原告与第三人签订的售房合同及涉案房屋的不动产权证各1份。证明：⑴原告与第三人于2018年11月12日签订售房合同，约定第三人将其所有的涉案房屋出售给原告，原告自愿购买，总价款148万元。⑵该合同依法成立并有效。⑶合同第八条约定第三人应于2019年3月1日前交付房屋。⑷该合同在涉案房屋被查封前就已签订。3、原告向第三人付清涉案房屋房款的银行流水及债权转让协议和第三人向原告出具的收款收据等1宗。证明：⑴原告通过银行转账方式支付第三人房款共计118万元。⑵原告通过债权转让方式支付第三人房款28万元。具体为：原告将对杨某享有的30万元债权以28万元的价格转让给第三人，以折抵原告应付给第三人的28万元购房款。⑶原告转让的对杨某的30万元的债权真实合法，有杨某出具的借条和原告向杨某支付借款本金的转账流水为证（说明：转账28.5万元、现金1.5万元）。⑷第三人向原告出具了收到原告购房款120万元的收款收据（说明：银行转账118万元、购房定金现金支付2万元）。前述证据综合证明：截止2019年12月3日原告已向第三人付清全部购房款148万元。4、青岛欣桥物业服务有限公司出具的居住证明1份及原告与其配偶窦艳艳支付涉案房屋的电费、物业费、供暖费的支付记录1宗。证明：⑴涉案房屋的物业服务公司证明：2019年2月至今，涉案房屋的居住使用管理及物业费、水电费、供暖费的交纳均为原告夫妻。⑵原告及其配偶通过支付宝、银行刷卡等方式实际支付了涉案房屋自2019年3月至今的物业费、水电费等。前述证据综合证明：原告自2019年2月起至今已经合法占有涉案房屋。5、涉案房屋2020年5月11日的青岛市不动产登记信息1份。证明：截止本案庭审时，涉案房屋已无抵押担保物权设立，（2020）鲁0283执异20号执行裁定书作出不支持原告执行异议申请的事实基础依据已经不存在。6、证人杨某的证言，证明：原告与杨某之间的债权债务关系属实，原告与第三人之间的债权转让已通知杨某。被告的质证意见：对证据1没有异议，证据1也说明了法院依法查封了登记在第三人名下的房屋，程序合法，符合法律规定。对证据2的真实性无法确认，被告在2019年12月份以第三人为被告提起民间借贷诉讼，且申请了诉讼保全。对证据3的银行流水的真实性无异议，但无法确认该笔转账是否用于涉案房屋的购买。对第三人向原告出具的收条及债权转让协议的真实性不予认可。对证据4的真实性没有异议，但无法证明原告是涉案房屋产权人的事实。对证据五的真实性没有异议。对证据6有异议，债权转让后，杨某并没有向第三人支付款项。第三人对原告提供的证据及证明事项均没有异议。二、被告提供的证据1、借条4份，证明被告对第三人享有58万元的债权，并约定将涉案房屋用于抵债。2、（2019）鲁0283民初10935号民事调解书一份，证明被告依据该调解书向法院申请强制执行。原告的质证意见：对证据1的真实性认可，但借条中以房抵债的约定，违反了物权法强制性规定，属于流质条款，该约定无效。对证据2的真实性认可，该证据证明被告与第三人本次执行属于金钱债权的执行，在原告的条件符合排除被告申请执行权利的情况下，法院应当解除对涉案房屋的查封。第三人对被告提供的证据没有异议。三、第三人提供的证据1、青岛市不动产登记信息、房地产权登记信息、抵押权登记信息、查封登记信息各1份，证明涉案房屋已没有抵押。原告的质证意见：对证据的真实性没有异议，质证意见同原告证据5的举证意见。被告的质证意见：对证据的真实性及证明事项没有异议，但原告与第三人向青岛银行的还款都是在被告申请查封后采取的补救措施。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年11月10日，第三人刘杰取得平度市人民东路1号江山帝景小区31号楼2单元601室房屋的不动产权证，证号为鲁（2017）平度市不动产权第0016861号，权利人为刘杰，单独所有，房屋建筑面积118.56㎡。2018年6月7日，第三人刘杰与青岛银行股份有限公司签订《个人授信循环借款合同》和《个人最高额担保授信合同》，约定刘杰以上述涉案房屋作抵押向青岛银行借款75万元，循环借款本金最高额度及抵押最高授信额度均为75万元，循环借款期限及抵押期限均为36个月，均自2018年6月7日至2021年6月7日止。2017年6月13日、6月19日，原告通过支付宝多次给杨某打款共计7万元，2017年9月29日原告分4次通过银行转账方式给杨某打款共计20万元，2018年5月12日原告通过微信转账打给杨某15000元，上述共计28.5万元,此外,原告还付给杨某现金15000元。2018年8月16日，杨某给原告出具借条，内容为：今借到陶喜国人民币30万元，自2018年8月16日至2021年8月16日每月分红8000元，共计分红288000元，分红结束返还本金30万元。2018年11月12日，原告与第三人签订售房合同，约定：第三人刘杰将其上述涉案房屋（建筑面积118.56㎡、储藏室7㎡）出卖给原告陶喜国，总价款148万元，原告在签订合同时支付定金2万元，自支付定金之日起一个月内支付首付款72万元（定金从中扣除），汇入刘杰工商银行账户。原告支付首付款后，第三人应积极配合原告办理房屋过户手续，待房屋过户到原告名下时，原告应向第三人付清全部房款余额，第三人应在2019年3月1日前将该房屋交付原告，届时该房屋应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住使用、无欠账。签订合同时，第三人已将涉案房屋存在抵押情况告知了原告。涉案房屋根据青岛市房屋限购政策，办理产权证2年后才能办理过户，即2019年11月10日后才能办理过户手续。售房合同签订后，原告当日用现金支付定金2万元，后通过银行转账方式于2018年11月12日付30万元、2018年11月23日付40万元、2019年12月2日付48万元，第三人于2018年11月12日、11月23日、2019年12月2日分别给原告出具收到购房款32万、40万、48万元的收条，上述已付购房款共计120万元。2019年12月3日，原告与第三人签订债权转让协议，约定：原告将其对杨某享有的借款本金30万元债权以28万元的价格转让给第三人刘杰，以抵顶原告应当支付给刘杰的剩余房款28万元，原告应在2日内向杨某发出债权转让通知并向第三人提供已通知到杨某的证明材料。2019年12月3日，原告给杨某送达了债权转让通知，杨某签收。2019年2月第三人刘杰将涉案房屋交付给原告，原告及其家人在涉案房屋居住至今，并交纳了此期间的水电费、物业费、供暖费。2019年12月10日，本院受理被告孙典芝与第三人刘杰民间借贷纠纷一案，被告起诉第三人要求偿还借款本息59万余元，同时申请财产保全，2019年12月11日，本院作出（2019）鲁0283民初10935号-1民事裁定书，查封刘杰所有的涉案房屋，查封期限自2019年12月13日至2022年12月12日。2019年12月18日，本院作出（2019）鲁0283民初10935号民事调解书，被告与第三人达成调解协议如下：第三人偿还被告借款本金56万元及利息并负担该案的诉讼费、保全费，其中2019年12月30日前偿还21800元，自2020年1月至2022年12月，每月30日前偿还本金15000元及利息，剩余本金20000元及利息于2023年1月付清。2020年1月8日，被告持（2019）鲁0283民初10935号民事调解书申请强制执行，本院以（2020）鲁0283执95号案件受理。2020年2月18日，原告向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。2020年2月26日，本院作出（2020）鲁0283执异20号执行裁定书，驳回原告的执行异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。2020年5月6日，原告与第三人刘杰达成协议书，约定：鉴于刘杰目前无力偿还青岛银行贷款本息，原告自愿代第三人偿还该笔贷款本息，偿还后第三人应积极配合办理涉案房屋的抵押解除手续并将解押证明交与原告，第三人应于原告向银行付款之日起1年内将该笔款项偿还原告。2020年5月8日，原告替刘杰向青岛银行偿还贷款本息764116.17元。2020年5月9日，青岛银行办理了涉案房屋的注销抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，结合本案事实，本院分析如下：涉案房屋的产权登记人为第三人刘杰，其对涉案房屋拥有处分权。原告与第三人2018年11月12日签订的涉案房屋售房合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。原告提供的物业公司证明、原告及其配偶支付水电费、物业费、供暖费的凭证，能够证实原告自2019年2月份开始入住涉案房屋至今。原告提供的银行打款凭证、收条，能够证实原告已支付购房款120万元，原告提供的借条、打款明细、债权转让协议、债权转让通知、证人杨某的证言等证据，能够互相印证，证实原告在2019年12月3日已将剩余房款28万元以债权转让的方式付清。涉案房屋受青岛市房屋限购政策约束，2019年11月10日前不能办理过户，2019年11月10日后因第三人未及时偿还青岛银行的抵押借款，致使房屋无法办理过户登记，2019年12月13日涉案房屋被查封。综上，原告在本院查封涉案房屋前就与第三人签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋并支付全部购房款，涉案房屋未办理过户登记的原因不在原告，原告的起诉符合上述司法解释的规定，其主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的合法权益，符合法律规定，本院予以支持。原告与第三人签订的涉案房屋售房合同合法有效，原告已按合同约定支付全部购房款，第三人已经交付房屋，现涉案房屋的限购期限已满，抵押权登记也已注销，原告要求确认涉案房屋归其所有，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、在（2020）鲁0283执95号执行案件中不得执行位于平度市人民东路1号江山帝景小区31号楼2单元601室房屋。二、原告陶喜国与第三人刘杰于2018年11月12日签订的售房合同合法有效。三、登记在第三人刘杰名下的位于平度市人民东路1号江山帝景小区31号楼2单元601室房屋归原告陶喜国所有。案件受理费18120元，由被告孙典芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘 虹人民陪审员  刘景太人民陪审员  李振聪二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈肖肖