四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初939号 原告：重庆昌乐物业管理有限公司。 住所地：重庆市渝中区中山一路220号10-5#。 法定代表人：胡政，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张英，该公司职工。 委托诉讼代理人：苟亚，四川竞壹律师事务所律师。 被告：杨能贤，男，1952年2月9日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：何腾交，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 原告重庆昌乐物业管理有限公司与被告杨能贤“物业服务合同纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告重庆昌乐物业管理有限公司的法定代表人胡政的委托诉讼代理人张英、苟亚与被告杨能贤及其委托诉讼代理人何腾交到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告重庆昌乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告物业管理服务费3270元并承担本案的法律规费。事实和理由：2013年9月29日，原告与通江县通江花园业主委员会签订了《四川省物业服务合同》，合同约定由原告向通江花园小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2013年10月至2018年10月止。合同约定：业主每月按房屋面积0.45/㎡元向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月30日前。 被告系通江县诺江镇通江花园***的业主，按约定应当向原告缴纳从2013年11月至2018年10月物业管理费用人民币3270元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，请求实现诉请。 被告杨能贤辩称：1、原告诉称的2013年9月29日同通江县通江花园业主委员会签订的《四川省物业服务合同》，被告不知晓、不知情，被告亦未参加业主大会；原告诉称的2013年11月至2018年10月，被告应交物管费3270元，原告与被告未签订《物业服务合同》，同时原告也未书面告知收费标准；2、被告拒交物管费的理由:被告于2006年在通江花园购房，2010年接房***，2012年，被告装修该房时，***外堆放有装修建筑垃圾，同时，也向原告反映过，不知是建筑方还是物管方清除部分有用材料，绝大部分垃圾未清理，2012年底，被告房屋装修完毕，一直未居住使用，2017年冬季，被告入住该房，发现室外还有建筑垃圾未清理，被告便自行清理，物管方同意支付200元搬运费，但至今未给，被告认为一是搬运费太少，二是室内装修受损未解决，故拒交物管费。2013年至2017年期间，原告未向被告催收物管费，2018年催收过。 经审理查明：原告重庆昌乐物业管理有限公司系依法登记成立的物业管理企业。2013年6月，原达州市通川区金星物业管理有限公司未到合同履行期限便终止在通江花园的物业服务，鉴于当时小区入住率高、小区内垃圾多、污水沿道路流淌、臭气逼人、杂草丛生的客观实际，原告重庆昌乐物业管理有限公司来小区查看并进行了前期物业服务后，通江花园业主大会决定原告重庆昌乐物业管理有限公司入驻通江花园开展物业管理服务。2013年9月29日，原告重庆昌乐物业管理有限公司以乙方名义同通江县通江花园业主委员会以甲方名义签订了《四川省物业服务合同》，合同约定的主要内容为,物业服务质量:乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准；物业服务费用：根据本物业管理区域的实际情况和四川省物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按每月0.45元／㎡收取；业主应于每月10日起交纳当月的物业服务费用或物业服务资金，应在每月30日前履行交纳义务；合同期限：5年，自2013年10月至2018年10月止。原告重庆昌乐物业管理有限公司在乙方签章栏处加盖了重庆昌乐物业管理有限公司的印章，通江县通江花园业主委员会在甲方签章栏处加盖了川Ｔ****通江县通江花园业主委员会专用章，业主委员会王旅、李欣、向云均和委托代理人杨健签注了自己的姓名。2013年12月1日，通江花园召开业主大会，选聘新的物业服务企业。同月2日，将大会决议在小区进行了公示，其主要内容为：同意重庆昌乐物业管理有限公司入驻通江花园进行物业管理工作，按三级物业服务标准实施，收费标准暂定为按0.45元／㎡／月,通江花园停车收费标准为月票车按60元／月收费，在新一届业主委员会未选举产生前，由原业主委员会继续履行职责。 原告重庆昌乐物业管理有限公司为证明自己已经尽到物业管理服务职责，向法庭提供了通江花园昌乐物业关于“打扫、清运垃圾；管理、修剪绿化；疏通、更换排污管道；检查、清掏化粪池；修补小广场瓷砖；更换楼道灯具；维修下水管道”等物业服务内容的维护维修记录薄和照片。 被告杨能贤入住四川省通江县通江花园后，成为***业主。其居住的房屋经通江县房产管理局测绘，预测面积为128.53㎡，按照约定的0.45元/㎡/月的标准，每月应计物业管理服务费57.84元。自2013年11月至2018年10月31日，共60个月，应计取物业管理服务费3470元，被告杨能贤于2017年交纳200元。原告重庆昌乐物业管理有限公司于2015年10月10日、2019年11月10日分别向被告杨能贤发出温馨提示和告知书催收物管费。截止2018年10月31日，被告杨能贤尚欠原告物业管理服务费3270元，被告杨能贤以室外堆放有建筑垃圾、物管未及时清理、造成室内财产损失应予赔偿为由一直拒交，原告重庆昌乐物业管理有限公司遂起诉来院，请求实现诉请。 同时查明：原告重庆昌乐物业管理有限公司与通江县通江花园业主委员会签订的《四川省物业服务合同》约定的合同期限届满，2018年10月31日，原告终止对通江县通江花园的物业管理服务。 庭审中，被告为证明房屋室内受损，向法庭提供了近期用手机拍摄的6张照片和证人王某、李某关于“杨能贤室外堆码有建筑废材，致使地面潮湿，造成室内墙壁、门、衣柜受损”的证明。原告方认为：被告提供照片的形成时间不明、房屋受损的原因不明、不能反映就是***房屋受损；证人未出庭作证，其证言不能采信。 本院认为：原告重庆昌乐物业管理有限公司与通江县通江花园业主委员会签订的《四川省物业服务合同》不违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，对全体业主均具有约束力，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定精神。本案所涉《四川省物业服务合同》对被告杨能贤具有约束力。原告重庆昌乐物业管理有限公司在前任物业服务公司终止履行合同后，对通江花园进行实地查看并实施了前期物业管理服务后同业主委员会签订《物业服务合同》，尔后被业主委员会选聘为新的物业服务企业，原告实际履行物业服务合同已达5年之久，虽然签订的《物业服务合同》现已到期，各方的权利义务已终止，但不影响合同中结算和清算条款的效力。期间，原告重庆昌乐物业管理有限公司与包括本案被告杨能贤在内的小区业主之间，存在物业服务合同法律关系，原告依照合同约定，实际履行了5年期限的物业管理服务，被告杨能贤有按照合同约定，交纳物业管理服务费的义务。基于本案庭审查明的事实，被告杨能贤自2013年11月至2018年10月期间，尚欠原告重庆昌乐物业管理有限公司物业管理服务费3270元，应当承担立即交纳的民事责任。原告的诉请理由成立，依法应予支持；被告杨能贤以其财产受损为由拒交物业管理服务费，虽向法庭提供有近期拍摄的房屋受损照片和证人的证明，就照片所反映的内容看，有受损的事实，但无证据证明造成房屋受损的事实和原因，亦不能证明财产受损就是被告室内的财产受损；虽有王某、李某的证明，但证人未出庭作证，其证言无法采信，故被告未向法庭提供充分、有力的证据证实损失的客观存在及损失大小。至于原告应否担责，应从其约定和法律的相关规定，且属另一法律关系，不属本案解决的范畴，其理由于事实和法律规定不符，不足以成为拒交物业管理服务费的理由。被告辩称的与本评判不一致的，本院不予支持。为了维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百〇九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 被告杨能贤于本判决生效后立即向原告重庆昌乐物业管理有限公司支付尚欠的物业管理服务费3270元。 义务人逾期不履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨能贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈加国 二〇二〇年五月十三日 书记员  杜林芩