云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初1332号原告：云南楚雄汇东物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城东路45号，统一社会信用代码：915323006655415814。法定代表人：邢建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘译，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：胡庆发，男，1972年10月29日生，汉族，大学文化,云南省楚雄市人，个体户，住楚雄市。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司(以下简称为汇东物业公司)与被告胡庆发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇东物业公司的委托诉讼代理人方晓莉、刘译及被告胡庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇东物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年7月1日至2018年6月30日止的物业服务费1910元，电梯日常维护保养费及年检费600元，自来水二次加压设备日常维护保养费120元，电梯、自来水二次加压设备日常运行电费380元；2015年7月1日至2018年6月30日止的城市垃圾生活处理费288元；2016年10月1日至2018年6月30日止的车位费1680元，以上费用共计4978元；2.判令被告向原告支付逾期交纳以上费用的违约金329元（按银行同期贷款利息4.75%计算至2019年11月21日）；3.本案诉讼费由被告承担。被告胡庆发辩称，第一、2012年7月1日被告进驻小区，我在从未见过物业合同的情况下积极按照原告要求交纳物业费，之后原告通过（2017）云2301民初2308号民事判决书知晓权益受损2700多元，原告在明知多收被告2700多元物业费已远远大于其诉请的物业费的情况下，选择默认已收到被告的物业费，所以原告在离开小区前及离开后从未向被告催要物业费，被告多交的物业费抵扣未交部分是合情合理的。原告通过一些渠道知晓被告收据丢失后，选择在已过诉讼时效的情况下进行起诉是明显有失情理的。第二、原告诉请被告支付2016年7月至2018年6月电梯费600元，自来水二次加压设备维护费120元，电梯、自来水二次加压设备运行费380元与物业服务合同约定不符，被告拒绝支付合理合法。2015年7月1日起至2018年6月30日止的城市生活垃圾处理费288元，实际合同从2016年7月1日起，应从2016年7月起算，从被告多交的物业费中扣除即可。第三、原告诉请被告支付2016年10月1日至2018年6月30日止的车位费1680元缺乏依据，没有证据证明被告在此期间租用原告的车位。第四、原告诉请被告支付违约金329元的要求与合同约定不符，不予认可。第五、原告起诉时间为2020年3月份，2016年7月至2016年12月31日期间的费用实际已过诉讼时效。原告汇东物业公司为证明其诉讼主张,向本院提交证据1、被告胡庆发身份证复印件、《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表，2、《西辰壹品物业服务合同》三份，西辰壹品小区分层收取电梯、二次加压运营电费方案公示，3、《业主委员会备案申请表》、《西辰壹品小区选举业主委员会委员选票》、《会议汇总》、《会议情况》、《公告》，4、《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复》、《垃圾处理费收款收据》、《生活垃圾处理合同书》，5、《电梯维修保养合同》三份，6、部分业主缴纳物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费的《收据》，7、西辰壹品小区收取物业管理费、车位费等费用的公示照片。被告胡庆发针对其辩称向本院提交证据1、物业费收据，2、电梯日常维护、年检费，电梯二次加压运营电费，二次加压日常维护费收据，3、胡庆发身份证复印件。经审核，本院对原告提交的证据1至6予以采信，证据1证实了被告基本情况；证据2证实了原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》；证据3证实了楚雄西辰壹品小区成立了业主委员的事实；证据4证实了原告收取垃圾清运费的事实；证据5证实了原告对电梯进行了维护；证据6证实了原告收取了部分业主的费用；证据7属于原告单方提交，本院不予采信。被告提交的证据1证实了被告缴纳了2012年7月1日至2016年6月30日物业费的事实，本院予以采信；证据2证实了被告于2012年11月9日、2014年7月30日、2015年4月27日、2016年8月11日交纳了电梯日常维护、年检费、电梯二次加压运营电费、二次加压日常维护费共计2210元的事实，本院予以采信。经审理，本院认定本案法律事实如下：2012年6月26日，原告汇东物业公司与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定：原告对楚雄西辰壹品住宅小区进行物业管理服务，管理期限自2012年6月30日起至2014年6月30日止；物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户；（2）二次加压按5.00元/月/户；（3）公共区域电费按200元/年/户；收费方式：按年度收取。2014年6月21日，原告又与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会续签订了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2014年6月30日起至2016年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2016年6月30日，原告又再次与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会续签了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2012年7月5日，楚雄西辰壹品小区业主委员会向小区业主公示了原告的物业服务费收费标准及收取项目，即住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费合计按560元/年/户收取，按年度收取。2013年5月29日，楚雄西辰壹品小区业主委员会再次向小区业主公示原告的物业服务费收费标准及收取标准及收取项目，住宅物业服务费标准未变，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费根据楼层不同收费。被告胡庆发系楚雄西辰壹品小区A幢1308室住宅业主，其房屋产权面积为83.77平方米。本院认为，原告汇东物业公司与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订的《西辰壹品物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上对楚雄西辰壹品小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。此合同对小区业主均具有约束力，且原告自2012年6月26日起进驻楚雄西辰壹品小区进行物业服务管理是客观存在事实，原告根据《西辰壹品物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告胡庆发作为楚雄西辰壹品小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。关于物业服务的收费标准，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，第十条：“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”，第十一条：“实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”之规定，物业服务收费实行政府指导价的物业服务收费标准由价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向小区业主公布，物业服务收费无论实行政府指导价或者市场调节价，物业服务企业均应将收费标准报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案，本案中，原告未提交价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门针对楚雄西辰壹品小区制定相应的基准价及浮动幅度的文件，也未提交楚雄西辰壹品小区物业服务费收费标准经当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案的记录。因此，原告的物业服务收费标准只能根据《西辰壹品物业服务合同》的约定收取。但原、被告双方对《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款“物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户……”的理解发生分歧，原告认为物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，另外再收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，而被告认为原告收取的物业服务费中已包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，不应再另行收取。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款应理解为：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，该费用包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费为物业服务费的细划，原告再另行收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费不符合合同约定，原告向小区业主公示的收费标准及收费项目与合同约定不符，公示的标准及项目本院不予采信，故原告的物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，垃圾清运费按每年96元收取，对原告主张由被告再支付其电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费的诉请，本院不予支持。被告胡庆发提出原告起诉2016年12月31日前的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起算”之规定，原告明知被告胡庆发拒绝交纳物业服务费，应在诉讼时效期间内对被告提起诉讼，而原告于2020年3月26日才向被告提起诉讼，《西辰壹品物业服务合同》中约定物业服务费按年度收取，根据该合同约定，2016年度的物业服务费，被告应在2016年度末交纳，原告最迟应在2019年12月31日提起诉讼，原告明知其权利受到侵害，却未在诉讼时效期间内主张2016年度的物业服务费，原告也未提交证据证实有诉讼时效中止、中断的情节，故对被告提出诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。原告主张由被告支付其2016年度物业服务费的诉请，本院不予支持。2016年度之后的物业服务费，原告在诉讼时效期间内提起诉了诉讼，本院予以支持，故被告应交纳自2017年1月1日起至2018年6月30日期间的物业服务费1432元（83.77平方米×0.95元/月/平方米×18个月）、垃圾清运费144元（8元×18个月）。被告提出用2012年11月9日、2014年7月30日、2015年4月27日、2016年8月11日交纳的2210元电梯日常维护、年检费、电梯二次加压运营电费、二次加压日常维护费抵扣物业服务费的辩称，因诉讼时效问题，本院支持原告的是2017年1月1日起至2018年6月30日期间的物业服务费，故该辩解本院不予采纳。原告提交与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订的《西辰壹品物业服务合同》，约定租用露天车位管理费按960元/年收取，被告庭审中认可从2013年开始使用车位至2016年，但其未提交证据证实2016年后已向原告提出停止租用露天车位或租用的露天车位管理费已交至2018年6月30日，故被告应支付2017年1月1日起至2018年6月30日止的车位费1440元（80元/月×18个月）。对于原告主张的违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告胡庆发于判决生效后十日内支付原告云南楚雄汇东物业管理有限公司自2017年1月1日起至2018年6月30日止的物业服务费（含电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用）1432元、垃圾清运费144元、租用露天车位管理费1440元，合计3016元，款交本院；二、驳回原告云南楚雄汇东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡庆发负担（未交，于判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杨文君二〇二〇年五月十八日书记员  张玲欢