湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0124民初3922号原告：唐建红，女，1976年12月16日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省宁乡县。原告：李艳红，女，1976年5月22日出生，汉族，居民，户籍所在地长沙市天心区。两原告共同委托诉讼代理人：郑凤辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：喻德，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。被告：长沙江城农产品股份有限公司，住所湖南省宁乡县双江口镇长兴新区。法定代表人：袁超,该公司副总经理。被告委托诉讼代理人：戴事雄，湖南严明律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：潘瑶，湖南严明律师事务所实习律师。第三人：长沙大河西农产品市场管理有限公司，住所地宁乡市双江口镇长兴新区523室。法定代表人：叶锋。原告唐建红、李艳红诉被告长沙江城农产品股份有限公司（以下简称“江城农产品公司”）、第三人长沙大河西农产品市场管理有限公司（以下简称“大河西农产品公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐建红、李艳红委托诉讼代理人郑凤辉、被告江城农产品公司委托诉讼代理人戴事雄、潘瑶到庭参加了诉讼，第三人大河西农产品公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建红、李艳红向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告唐建红、李艳红与被告长沙江城农产品股份有限公司签订的《商铺买卖合同》解除；2.判令解除原告唐建红、李艳红与第三人长沙大河西农产品市场管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；3、判令被告长沙江城农产品股份有限公司返还原告唐建红、李艳红已付房款884344元；4.判令被告长沙江城农产品股份有限公司支付原告唐建红、李艳红违约金8843元（884344*1%=8843元）；5.判令被告长沙江城农产品股份有限公司返还原告唐建红、李艳红税费42264元；6.判令被告长沙江城农产品股份有限公司支付原告唐建红、李艳红资金占用损失77085.32元（资金占用损失暂从2017年8月10日以884344元为基数按照年利率6%计算至2019年1月15日，后段利息计算至房款实际退还之日止）；7、法院判令由被告承担本案的诉讼、保全等费用。事实和理由：2017年2月24日两原告与被告签订《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定两原告购买被告位于宁乡县双江口镇长兴新区（长沙大河西农产品物流中心）B4栋151号商铺一套。合同签订后，两原告按照合同约定在2017年8月9日向被告足额支付房款884344元，2017年2月24日支付相应税费42264元。同时，原告与被告关联公司即第三人签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺委托给第三人经营管理。合同第五条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商铺。”此外，合同第十三条约定：“买受人购买的商铺为现房，在商铺交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列事项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起90日内，将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。……。”现被告交付两原告商铺已超过365日，两原告要求被告办理房屋所有权证和土地使用权证，但被告多方推诿并未做出实质回应。2018年10月11日，两原告向被告发《律师函》要求解除《商铺买卖合同》并退还购房款883444元、相关税费42264元、违约金8843.4元，但被告在收到《律师函》后一直置之不理。综上所述：两原告与被告签订的《商铺买卖合同》符合法律法规的约定，现两原告按照合同约定履行合同义务，但被告未按合同约定的期限履行办理房屋产权证和土地使用权证的义务，违反合同约定。两原告有权按照合同约定行使合同解除权并要求被告退还两原告已付房款及承担违约责任。此外，两原告与第三人签订的《委托经营管理合同》，因合同目的无法实现，理应解除。因此，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。庭审中，原告将事实与理由部分的“合同签订后，两原告按照合同约定在2017年8月9日向被告足额支付房款”更改为“合同签订之前即2017年2月24日之前原告向被告足额支付了购房款”。被告江城农产品公司辩称：原告所诉与客观事实不符合，解除合同及返还购买方及支付违约金没有事实依据和法律依据。理由如下：1、答辩单位未收到长沙市中级人民法院（2019）湘01民特字29号《民事裁定书》，因此，原告起诉尚不符合法定条件，故请求人民法院依法驳回原告的起诉。2019年1月18日，原告向长沙市中级人民法院申请确认双方签订的《商铺买卖合同》中约定的仲裁条款无效，2019年5月20日，长沙市中级人民法院作出了（2019）湘01民特29号民事裁定书，确认双方约定的仲裁条款无效，随后，原告向宁乡市人民法院提起诉讼。但是，答辩单位至今未收到该民事裁定书。根据《最高人民法院关于审理仲裁司法审查案件若干问题的规定》第二十条：“人民法院在仲裁司法审查案件中作出的裁定，除不予受理、驳回申请、管辖权异议的裁定外，一经送达即发生法律效力。”本案中，因答辩单位至今并没有收到上述民事裁定书，因此，该民事裁定书至今并未生效，原告起诉尚不符合法定条件，故请求人民法院依法驳回原告的起诉。2、答辩单位未按约定办理好房屋所有权证系多方原因造成的，无故意违约，且该商铺交付原告，原告也实际占有了商铺，并未给其造成任何损失，现原告要求解除双方签订的《商铺买卖合同》，退还购房款884344元及税费42264元，不利于交易稳定，且影响社会安定，因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。2017年2月24日，答辩单位与原告签订《商铺买卖合同》，2017年2月25日答辩单位即将商铺交付给原告使用，并且答辩单位将《委托管理合同》中约定的前三年租金也已经支付给了原告。答辩单位自签订本合同之日起，如期交付了商铺，并且一直积极履行办证义务，从未中断，但因为经济下行压力巨大，办证任务繁多，尚未及时完成，但答辩单位一直在不断努力，将不久完成办证义务。考虑到本案中原告所购买的商铺已实际交付，也收取了前三年的租金，未给原告造成经济损失，同时所有权证近期将会办妥，为促进交易稳定，维护社会安定，请求人民法院对原告的诉讼请求不予支持。3、原告要求答辩单位支付违约金8843元,因原告并未产生实际损失，请求人民法院酌情予以减少。根据双方合同第十三条约定，“商铺交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证及土地使用权证。”第十六条约定，“本合同内约定的日均为工作日。”因此，根据合同约定，实际办好产权证的日期可以至2018年7月24日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，答辩单位自签订本合同之日后，原告所购买的商铺已实际交付，也收取了前三年的租金，未给原告造成经济损失，根据上述法律规定，请求人民法院对违约金予以减少，维护答辩单位的合法权益。4、原告请求答辩单位支付资金占用费77085.32元，没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告该项诉讼请求。根据双方签订的《商铺买卖合同》可知，双方并未约定资金占用损失。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。当事人有约定的，从其约定，是合同法的基本准则，合同缔约方应当严守。我国法律并无关于资金占用损失的概念、适用规则等规定。因此，原告要求答辩单位支付资金占用费并无事实及法律依据。同时，原告与答辩单位签订的《商铺买卖合同》中，已经约定了违约金，原告再要求支付资金占用损失明显属于重复要求，显失公平。请求人民法院依法驳回原告要求答辩单位支付资金占用费的诉讼请求。综上所述，答辩单位认为：因仲裁条款的民事裁定书尚未生效，因此，原告的起诉尚不符合法定条件，人民法院应当依法驳回原告的起诉。同时，原告购买的商铺已经交付，且提前支付了前三年的租金，答辩单位虽然没有按时为原告办理所有权证，但没有影响原告的生产经营，也未给原告造成损失，同时，答辩单位的办证正在进行之中，不久将会完成，为保护合法交易，维护社会稳定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人大河西农产品公司未向本院提交书面陈述意见和证据，视为对其陈述、举证、质证权利的放弃。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对于原、被告均无异议的证据即《商铺买卖合同》、《委托经营管理合同》（151号商铺）合同审批表、收据（151号商铺）、长沙市中级人民法院（2019）湘01民特29号裁定书，本院予以采信。对于双方有异议的证据，本院认证如下：被告对于原告提交的发票真实性没有异议，但交款时间应为2017年8月9日，对于该证据，本院采信被告的质证意见,即交款时间应以实际开具的票据为准；对原告提交的EMS快递单及送达回证，因原告已提供签收回执，应视为已送达，对于被告的质证意见本院不予采信。根据采信的证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2017年2月24日，原告唐建红、李艳红与被告长沙江城农产品股份有限公司签订《商铺买卖合同》，购买了坐落于宁乡县区（长沙大河西农产品物流中心）的第Ｂ4栋151号商铺。根据双方签字确认的合同审批表，该商铺原单价8120.36元／平方米，三年返租79折、一次性付款97折、五天内签约减3万，特批96折，折后单价5785.31元／平方米，折后单个商铺总价884344元。合同签订后，两原告向被告共计支付房款884344元、代收费用42264元。合同第五条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商铺。”合同第十三条约定：“买受人购买的商铺为现房，在商铺交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第项处理：1、买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起90日内，将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%支付违约金。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日90日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。……。”合同第十五条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协议解决，也可请求消费者协会调解；协商不成的，按照下列第2种方式解决：……2、提交宁乡县仲裁委员会仲裁。”合同第十六条约定：“…本合同内约定的（日）均为工作日。…”同日，原告与第三人长沙大河西农产品市场管理有限公司签订了《委托经营管理合同》，双方约定将位于宁乡县区（长沙大河西农产品物流中心）的第Ｂ4栋151号的商铺全权委托给第三人经营管理。合同签订后，被告长沙江城农产品股份有限公司交付了房屋，但并未按照约定将房屋所有权证和土地使用权证办理至原告名下。2018年10月8日、11月18日，两原告委托湖南唯楚（宁乡）律师事务所向被告和第三人分别寄发《律师函》，要求解除《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》。2019年1月18日，原告唐建红、李艳红向湖南省长沙市中级人民法院申请确认仲裁协议效力。2019年5月20日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民特29号裁定书，确认原告唐建红、李艳红与被告长沙江城农产品股份有限公司于2017年2月24日签订的《商铺买卖合同》中约定的仲裁条款无效。庭审中，被告述称（2019）湘01民特29号民事裁定书已于2019年7月30日由被告江城农产品公司工作人员签收。本院认为，本案的争议焦点为：两原告是否可以要求解除与被告及第三人签订的《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》。对于上述焦点问题，现分述如下：1、商铺买卖合同是指出卖人将商铺交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告按照合同审批表约定的“三年返租79折、一次性付款97折、五天内签约减3万，特批96折，折后单价5785.31元/平方米，折后单个商铺总价884344元”的价格与两原告签订了《商铺买卖合同》，该合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原告支付了全部购房款及相关费用，被告亦交付了房屋，合同主要目的已经实现。2、根据合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《商铺买卖合同》中关于合同解除的约定为“买受人购买的商铺为现房，在商铺交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第项处理：1、…2、…”关于上述约定，现分析如下：第一，该条第二款在涉及如何处理时，对于到底按哪一项处理，合同并未作明确的约定，既未明确按第一条处理，也未明确按第二条处理，应理解为约定不明。第二，在合同约定不明时，双方可以签订补充协议，在无补充协议条件下，从法定，根据合同法第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在原告履行合同义务后，被告在一定期间内协助为两原告办理好不动产权证应为被告义务，但应理解为附属义务，可以在合同的履行过程中进行完善，并非合同的目的不可实现。经本院核实，涉案商铺现可全面办理不动产权证，被告正在积极采取补救措施，但需要原告积极协助配合，故本案办证的附属义务并非不可实现，且被告没有按期办证并未影响原告的经营，原告也没有提供证据证明没有按期办证给其造成的财产损失，且在《合同审批表》中两原告已经享受了三年返租的折扣，现两原告以未办理不动产权证解除合同，依据不足，也不利于维护市场交易秩序的稳定和长沙大河西农产品市场的持续稳定发展。加之，原告要求解除合同的请求权基础为该项约定，并据此向对方邮寄了《律师函》，但基于双方之间的约定并不明确，事后也未达成补充协议，本院认为原告据此行使解除权的请求权基础不成立。故对于两原告要求解除《商铺买卖合同》和《委托经营管理合同》、返还已付购房款及税费、资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。3、虽然本案已经实现了合同目的，但被告未按期协助办证确实属于违约行为，应当承担相应的违约责任，本院根据本案的实际情况，在综合考虑原告因违约所造成的交易损失难以确定、被告迟延协助办证主观过错不大且在诉中积极采取补救措施、涉案大河西农产品市场系长沙大河西的一个“菜篮子”民生工程等因素，根据公平原则酌情确定被告应当承担违约金额为应付房款的1%为宜，经核算为8843.44元（884344×1%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下:一、被告长沙江城农产品股份有限公司在本判决发生法律效力后三日内支付原告唐建红、李艳红违约金8843.44元；二、驳回原告唐建红、李艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13912元，由原告唐建红、李艳红负担912元，由被告长沙江城农产品股份有限公司负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李慧芳人民陪审员  周华军人民陪审员  赵新江二〇二〇年五月二十八日书 记 员  王 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。