广东省广州市南沙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0115执异37号 异议人（案外人）：吴松，男，1966年6月26日出生，汉族，户籍地：广东省龙川县。 异议人（案外人）：赖志英，女，1971年1月1日出生，汉族，户籍地：广东省龙川县。 上列两异议人的委托代理人：贺忠泽，广东稳健律师事务所律师。 申请执行人：广州银行股份有限公司信用卡中心，住所地广州市南沙区。 法定代表人：罗东华。 委托代理人：黄少国，男，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：马晗，女，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：陈香，女，1985年9月25日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。 被执行人：练伟文，男，1983年5月7日出生，汉族，住海南省儋州市。 在本院执行（2020）粤0115执40号申请执行人广州银行股份有限公司信用卡中心（下称广州银行信用卡中心）与被执行人陈香、练伟文信用卡纠纷一案中，案外人吴松、赖志英提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 案外人提出异议请求：裁定中止执行原案被执行人练伟文名下位于惠州市惠阳区的房产。事实和理由：两申请人于2018年5月23日与原案两被执行人签订房屋买卖合同，约定原案被执行人以29万元的价格将原案执行所涉房屋卖给两申请人，在2018年6月两申请人将所有房款交付完毕后，原案被执行人即将房屋交付两申请人。申请人耗费14万元左右装修好房屋之后，于2018年9月份即已入住。因政府房屋过户土地登记政策的变化，房屋一直未能过户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因收到贵院（2020）粤0115执40公告，申请人为维护自身权益，特向贵院提起申请，请求裁如所请。 异议人提供如下证据：一、2018年5月23日由练伟文、陈香、吴松、赖志英签署的《房屋买卖合同》1份；二、房地产权证1本；三、中国邮政储蓄银行2018年5月23日交易金额分别为79421.46元及69428.14元的《存取款业务凭证》各1份；四、2018年5月23日，练伟文出具收到赖志英购房款10万元的《收条》及2018年6月25日，练伟文、陈香收到赖志英购房款17万元的收据各1张；五、吴松与惠阳供电局淡水供电所于2018年6月25日签订的《委托划扣电费协议书》1份；六、盖有“广东电网有限责任公司惠州惠阳供电局用户工程业务专用章”的2019年4月至2020年2月由吴松邮储账户支出的用户名称为练伟文的电费清单1份。 申请执行人广州银行信用卡中心答辩称：请求法院依法驳回被答辩人的异议申请，继续拍卖案涉房屋。理由如下：一、根据被答辩人提供的买卖合同复印件，案涉房屋约定的交易价格为29万元，根据贵院2020年4月9日的《网络询价结果通知书》显示，案涉房屋的三家网络询价机构的平均评估价为808576.66元。被答辩人与被执行人约定的交易价格严重过低，真实性存疑。二、对于被答辩人提供的收条，真实性存疑，对于收条中提及的合共27万其在证据清单中称是取款后交付给被执行人，答辩人认为不符合正常的购房操作流程，未有其他证据佐证已经支付了相应款项（如银行转账单）。三、根据被答辩人提供的买卖合同复印件，合同约定的交易价格为29万元，目前被答辩人提供的收条显示只支付了27万元，尚未足额支付购房款，执行异议不成立。四、被答辩人现有证据未能证明已经实际占有案涉房屋。五、被答辩人与被执行人签订的买卖合同尚未进行房管部门的备案，也未出具相应的网签记录，对于房屋买卖合同签订与否存疑。综上所述，答辩人认为被答辩人的申请请求不成立，请求法院依法驳回，并继续拍卖案涉房屋。 两被执行人没有答辩。 本院经审查查明，广东自由贸易区南沙片区人民法院于2019年3月14日立案受理原告广州银行信用卡中心与被告练伟文、陈香信用卡纠纷一案，依原告的财产保全申请，于2019年3月27日查封了练伟文所有的惠州市惠阳区房屋。同年7月19日，作出（2019）粤0191民初339号民事判决书，判决：一、被告练伟文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州银行股份有限公司信用卡中心归还欠款本金61384.64元和支付手续费11400元、利息（截止至2019年7月2日为3896.37元，自2019年7月3日起以未清偿的本金部分为基数按每日0.05%的标准计算至实际清偿之日止，并按月计收复利）、违约金（截止至2019年7月2日为13747.08元，自2019年7月3日起按每月账单最低还款额未还部分的5%计算至实际清偿之日止）。二、被告陈香对被告练伟文上述判决第一项债务在64177.82元的范围内承担连带清偿责任，被告陈香承担保证责任后有权向被告练伟文追偿。 两被告没有履行上述判决，广州银行信用卡中心向本院申请执行，本院于2020年1月3日立案执行，案号为（2020）粤0115执40号。执行过程中，本院于2020年4月8日发出公告，拟评估、拍卖案涉房屋。2020年4月10日作出（2020）粤0115执40号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。 另查明，根据异议人吴松、赖志英提供的证据，被执行人练伟文、陈香作为卖方（甲方）与异议人吴松、赖志英作为买方（乙方），于2018年5月23日签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲方自愿将坐落于惠州市惠阳区房屋，建筑面积为84.5平方米，其中住宅建筑面积为78.96平方米，房屋所有权证号：第C7216315号，出售给乙方，售价为人民币29万元，乙方自签订合同之日一次性付10万元，待将所有事宜办完后当天付17万元，之后甲方需将房产证交由乙方保管，剩下尾款2万元在可以过户后（三天内）一次性结清；当房屋符合过户条件时，甲方应无条件配合乙方办理过户等相关手续等等。合同签订当天即2018年5月23日，赖志英支付给练伟文10万元，同年6月25日赖志英支付给练伟文、陈香17万元。异议人未提供案涉房屋未过户原因的证据。 本院认为，本案是案外人对执行标的提出排除执行的异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议人虽然在本院查封前已签订房屋买卖合同且并已支付大部分房价款，但其提供的证据五、六不能证明与案涉房屋有关，即不能证明其在法院查封前已合法占有案涉房屋，异议人也未能提供案涉房屋不能办理过户的原因的证据，且从异议人提供的《房屋买卖合同》中“……剩下尾款2万元在可以过户后（三天内）一次性结清；当房屋符合过户条件时，甲方应无条件配合乙方办理过户等相关手续”的约定可知，异议人在签订该《房屋买卖合同》时已清楚案涉房屋在当时存在不能过户的情形。故异议人的异议理由，不符合上述司法解释的规定，本院对其异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回异议人吴松、赖志英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐飞勇 审判员  关庆祥 审判员  王 涛 二〇二〇年五月二十八日 书记员  彭家儿 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。