广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1104号上诉人（原审被告）：邓榆霖，男，汉族，1992年7月5日出生，户籍住址：广东省深圳市罗湖区****************，身份证号码：440************111。委托诉讼代理人：郭俊，广东星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐嘉凤，女，汉族，1993年2月4日出生，户籍住址：广西岑溪市*************，身份证号码：450************420。委托诉讼代理人：代荣凤，女，汉族，1975年8月4日出生，户籍地址：广西岑溪市*************，身份证号码：232************02X。上诉人邓榆霖与被上诉人徐嘉凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1157号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人邓榆霖上诉请求：1、请求依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1157号民事判决之第一项中上诉人向被上诉人支付违约金130000元的判决内容。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人支付违约金130000元没有合同依据，一审法院查明事实不清。1、根据双方签订的《补充协议书》第三条第二款A项的约定：如上诉人违约，被上诉人没收上诉人支付的首期购房款中的人民币13万元。这显然对违约金的来源依据与计算方法有明确约定。即在上诉人向被上诉人支付了首期款后，上诉人违约的，才从支付的首期款中没收其中13万元作为违约金，而本案上诉人并未支付首期款，则无从没收。2、根据《补充协议书》第二条第3款的约定，如上诉人逾期支付，依欠款额度日计滞纳金千分之一。此事对逾期支付首付款而约定的违约金条款。以此可以证明，双方对于不同的违约情形约定了不同违约责任。即如果上诉人支付了首期款，且上诉人违约的，被上诉人从首期款中没收13万元作为违约金。如上诉人逾期支付首付款的，则按合同第二条第3款的约定支付违约金。二、一审判决要求上诉人向被上诉人支付13万元违约金没有法律依据。1、合同从不同的角度约定了违约金，且被上诉人并未证明其受到的损失。2、被上诉人仅收到上诉人购房款29.5万元。却要向被上诉人支付13万元违约金，该违约金部分显然已严重超出被上诉人的损失，此约定明显过高，违反法律规定，一审法院应依法予以调整。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法予以改判。被上诉人徐嘉凤答辩称：一、本人坚持原来的请求，上诉人立即偿还邓榆霖415000元的购房款以及违约赔偿金13万元，共计545000元。二、上诉人支付诉讼费用。一审判决说原告主张被告返还购房款没有事实依据。合同协议约定返还购房款不是依据。现房价已升至60多万元。三、原告家没钱，请不起律师办理，每次原告都要从广西赶过来7个多小时，原告的房子被被告卖了，要么给钱，要么给房子，两个都不给，就给违约金。双方已签订合同，是很明显的事情。徐嘉凤向一审法院起诉请求:1、被告立即偿还原告反购房款415000元，违约罚款130000元，合计545000元；2、被告支付全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，被告邓榆霖作为甲方与原告徐嘉凤作为乙方签订《房屋转让协议》，约定甲乙双方经商议，以33万元人民币转让惠州大亚湾澳头石化大道中367号花样年花郡小区5栋17楼04号房，面积70.4平方米套内建筑面积54.07平方米。乙方先以23万元先交齐甲方所欠开发商房款（购房款）（甲方已交首付10万元）。交齐房款后，约一个星期拿到办房产证资料，甲方及时去房产局交齐资料办房产证。拿到回执交给乙方，房产证办下来第一时间，甲方配合乙方办理过户手续，过户所有费用由乙方承担。甲方不得将房屋作出处理、交易、抵压（押）行为。即日起，甲方已付的10万元，乙方于一年内付清此款给甲方。甲乙双方已清楚上述内容并同意确认签名。此后，原告向被告支付了购房款29.5万元。2017年5月11日，被告邓榆霖取得涉案房屋的产权登记证[证号粤（2017）惠州市不动产权第4035195号]，并将房产证原件交由原告持有。2018年12月5日，被告邓榆霖作为甲方与原告徐嘉凤作为乙方签订《补充协议书》，主要内容：甲乙双方于2016年8月8日签订了《房屋转让协议》（下称原协议），甲方以33万元出让惠州大亚湾澳头石化大道中367号花样年花郡花园5栋1704房（下称该物业）给乙方，乙方依约共付款29.5万元给甲方，余款3.5万元在办理该物业房产过户时一次性付清。现惠州市房产事业不断发展，该物业存在升值空间，为避免办理房产过户之繁琐，乙方同意甲方反收购该物业，为此，甲乙双方在平等、公平、互利的原则下，达成本反收购该物业的补充协议。条款如下：一、乙方实收该物业房价人民币45万元。二、甲方支付房款计划：1、甲方于2019年2月3日之前划付给乙方首期购房款人民币20万元。如甲方逾期5天划付首期购房款给乙方，甲方购房无效，不属甲方违约处理，但甲方必须依原协议条款的规定，于10日内将该物业的产权过户乙方名下，手续费、税费由乙方支付并由乙方一次性清付给甲方购房尾数人民币3.5万元。2、余款25万元减去乙方应付给甲方的购房尾数3.5万元，即余款为人民币21.5万元，此款于2019年12月30日之前，甲方全部清还给乙方。3、甲方确保依上述计划付款给乙方，如逾期支付，依欠款额度日计滞纳金千分之一，逾期90天，则视为甲方违约。4、无论房价升幅，在本协议持续时效，未经甲方同意，乙方不能以任何形式，将该物业转让、出租给第三方，否则视为乙方违约。5、在甲方未能全部付清该物业房款给乙方之前，未经乙方同意，甲方不能将该物业产权转让以及出租给第三方，亦不能将该物业的产权以任何形式贷款及担保抵押，否则视作甲方违约。6、甲方转出购房款银行账号：621*************736，开户行中国银行，持卡人邓榆霖。7、乙方收取购房款银行账号：621*************761，开户行中国银行，持卡人徐嘉凤。8、由甲方全部付清给乙方购房款之日起，终止原协议及本补充协议，该物业与乙方无关联，甲方拥有该物业的使用权、产权、主张权。9、本补充协议与原协议如有相悖之处，均依本补充协议之条款履行。三、违约责任：1、如属乙方违约，则作如下处理：A、退还给甲方全部支付给乙方的购房款；B、乙方赔偿给甲方人民币13万元；C、该物业的使用权、产权、主张权仍属于乙方所有，甲方在15天内将该物业过户给乙方，其手续费、税费等全部由乙方负责支付。2、如属甲方违约，则作如下处理：A、乙方没收甲方支付的首期购房款中的人民币13万元；B、乙方退回给甲方首期购房款中的人民币7万元和其余购房款项；C、该物业的使用权、产权、主张权人属于乙方所有，甲方在15日内将该物业的产权过户给乙方，其手续费、税费等全部由乙方负责支付。3、上述违约条款的履行如遇到与房管制度相悖，甲乙双方同意一起通过法律程序的调解诉讼保存或判决解决。五、如有未尽事宜，甲乙双方本着平等互利的基础上另行协商处理，如属不能达成一致意见，可单方向该物业管辖区人民法院提起诉讼。此后，被告向原告支付了款项1万元，剩余款项没有支付。被告邓榆霖私下将该房屋转让给案外人叶光明，并于2018年12月13日到物业处办理了涉案房屋的变更声明。为此，原告认为被告存在违约行为，遂向本院起诉，主张上述权利。一审法院认为,原告徐嘉凤与被告邓榆霖签订的《房屋转让协议》及《补充协议书》，主体资格和内容不违反法律强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。原告在签订合同时，对被告未取得涉案房屋权属证书的事实是清楚明知的。合同签订后，原告按照约定向被告支付了29.5万元购房款，剩余购房款3.5万元在办理过户时一次性付清。此后，被告没有将房屋登记至原告名下，也没有按照约定向原告支付款项，存在违约行为，应承担相应的违约责任。被告抗辩认为原告支付到被告母亲账号的款项其不知情，其没有收到原告支付的购房款29.5万元。本院认为，被告在《补充协议书》已经确认收到原告支付款项29.5万元，为此，其抗辩原告没有按照约定支付购房款的主张，与事实不符，本院不予采信。由于被告已经将涉案房屋转让给案外人，原被告之间购房合同无法继续履行，为此，原告请求被告返还购房款及支付违约金的主张，具有合同依据，本院予以支持。原告向被告支付购房款29.5万元，被告向原告退还了1万元，因此，被告尚欠28.5万元房款应退给原告。原告主张被告返还购房款41.5万元，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓榆霖在本判决生效之日起十日内向原告徐嘉凤返还购房款285000元并支付违约金130000元；二、驳回原告徐嘉凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9250元，由被告邓榆霖负担7044元，原告徐嘉凤负担2206元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方于2016年8月8日签订《房屋转让协议》后，被上诉人徐嘉凤按照合同的约定支付了29.5万元购房款，上诉人邓榆霖未按照合同的约定为被上诉人办理房屋的过户登记手续。此后，双方于2018年12月15日签订《补充协议书》，上诉人邓榆霖未按照合同的约定在2019年2月3日之前向被上诉人支付首付款20万元，在逾期未支付首付款后，亦未按照原协议即《房屋转让协议》的条款在10日之内将房屋过户至被上诉人名下，且擅自将涉案房屋转让给案外人，上诉人邓榆霖违约事实存在，已构成违约。一审法院判决上诉人邓榆霖根据《补充协议书》第三条第2条的约定“如甲方邓榆霖违约，则作如下处理：A、乙方徐嘉凤没收甲方邓榆霖支付的首期购房款中的人民币13万元”，支付违约金13万元并无不当，上诉人称其未支付首期款的抗辩，本身就是违约行为。因此，对其该辩解本院不予支持。综上，上诉人邓榆霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2900元，由上诉人邓榆霖负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇二〇年四月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧