广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初22378号原告（反诉被告）：中山市沙溪镇时代旅店，住所地广东省中山市沙溪镇云汉甘树村墩花坛侧及甘树村墩17号第一幢副楼一至七层，统一社会信用代码91442000592122211F。投资人：冯伟权。委托诉讼代理人：李罡，广东广中律师事务所律师。被告：蔡超农，男，1984年2月6日出生，汉族，住河南省平舆县，被告（反诉原告）：中山市迪岸娱乐有限公司，住所地广东省中山市西区富华道63号水牛城商业广场首层一区142、143卡、2区二层468卡，统一社会信用代码91442000MA4ULM0F97。法定代表人：仇松，该司经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：董丹云，广东正鸿律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄昌盛，广东正鸿律师事务所律师。原告中山市沙溪镇时代旅店（以下简称时代旅店）与被告蔡超农、中山市迪岸娱乐有限公司（以下简称迪岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，被告迪岸公司依法向本院提起反诉，本院予以受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时代旅店的委托诉讼代理人李罡，被告蔡超农、被告（反诉原告）迪岸公司的共同委托诉讼代理人董丹云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代旅店向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付欠缴的租金7000元、水电费7337元；2.两被告共同向原告支付逾期违约金（以7000元为基数，按每日1%计算，自2018年9月1日暂计至2018年10月23日，暂计为3640元）；上述暂合计为17977元。诉讼中，原告时代旅店增加诉讼请求：1.解除双方签订的《员工宿舍租赁合同》；2.被告支付的保证金26400元归原告所有。事实与理由：2016年1月9日，原告与被告蔡超农签订了《员工宿舍租赁合同》，约定由原告将坐落于广东省中山市沙溪镇云汉村甘树墩时代旅店2层整层出租给承租方被告蔡超农的员工宿舍居住使用，租期为2016年3月1日起至2020年2月28日止共四年，租金计算方式为：2016年3月1日至2018年2月28日每月租金8800元、2018年3月1日至2020年2月28日每月租金9680元，每月1日至5日缴纳当月租金。承租期间水电费标准为：冷水3.77元/吨，热水25元/吨，电费标准是1.1元/KW，下月25日前结算上月水电费。其后因被告蔡超农以“二层环境因素”为由要求换至第6层，遂双方口头约定租金改为每月7000元。涉案租赁房屋的租金及水电等费用一直由被告蔡超农以现金方式支付给原告。合同履行至2018年8月一切顺利，直至2018年9月，被告蔡超农开始拒绝缴纳2018年9月租金及8月、9月的水电费，并在未有任何书面通知原告也未与原告办理任何退租手续的情况下，于2018年9月底陆续安排被告迪岸公司的员工搬离合同所涉租赁房屋。至2018年十一假期期间止，被告迪岸公司的员工已全部搬离合同所涉租赁房屋。原告多次要求两被告缴纳2018年9月租金7000元及8月水电费3664元、9月的水电费3673元，均未果。原告认为，被告蔡超农在合同期内单方面拒绝支付欠缴的租金及水电，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告迪岸公司作为涉案租赁房屋的实际使用人和实际受益人，应与被告蔡超农共同承担偿还责任。依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，恳请法院判允所请。原告时代旅店为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.员工宿舍租赁合同；2.时代公寓宿舍（六楼）水电费记录表；3.国家企业信用信息公示系统-企业信用信息公示报告；4.企业名称预先核准通知书、核准设立登记通知书、法定代表人信息、董事、监事、监理信息。被告蔡超农、迪岸公司辩称，同意双方解除合同。原告违约在先，原告对出租房屋内的设施设备负有修复的义务，合同在2016年1月9日签订，2017年8月份原告要求被告从二楼搬至六楼，被告搬到六楼后其员工多次反映无法正常提供热水，且长期没有修复完善，被告逼不得已才通知原告解除租赁合同，并组织员工搬离宿舍；针对原告主张的水电费7337元，被告认为没有证据予以证明。反诉原告迪岸公司提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《员工宿舍租赁合同》；2.反诉被告返还26400元保证金给反诉原告。事实与理由：2016年1月9日，反诉原告与反诉被告签订了《员工宿舍租赁合同》，约定反诉原告向反诉被告租赁中山市沙溪镇云汉村甘树墩时代旅店2层的宿舍作为公司宿舍使用。租期从2016年3月1日起到2020年2月28日止，2016年3月1日至2018年2月28日，每月租金为8800元（不含税费），2018年3月1日至2020年2月28日，每月租金为9680元，后双方协商变更为每月7000元。合同签订后反诉原告向反诉被告交付26400元作为保证金给甲方，合同约定保证金在租期届满或合同解除时，反诉原告在承担维修建筑设施、物品等义务后（如有），保证金退还给反诉原告。合同履行初期，双方合作良好。2017年8月始，反诉被告因旅店翻修需要（改为网吧），通知反诉原告调换宿舍，将原合同约定的2层搬至6层，此举虽给反诉原告所在公司员工带来不便，但反诉原告仍然说服员工搬6楼，但搬至6楼后，宿舍供水极不稳定，经常出现没有热水供应的现象，反诉原告多次向反诉被告反映，均得不到妥善解决。见反映的问题长期得不到根本解决，无奈之下，2018年9月反诉原告通知反诉被告解除租赁合同并将员工安排到另外的地方住宿。现因反诉被告的违约行为，导致反诉原告无法继续履行合同，且反诉原告员工已经全部搬离宿舍，客观上也无法继续履行本租赁合同，反诉原告诉请解除《员工宿舍租赁合同》并要求反诉被告返还保证金。为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，反诉原告特具状法院，请求法院依法查清事实并作出公正裁判。被告蔡超农、被告（反诉原告）迪岸公司就其辩解及反诉请求，在举证期限内向本院提交员工宿舍租赁合同作为证据。针对反诉原告迪岸公司的反诉请求，反诉被告时代旅店辩称，同意解除员工宿舍租赁合同。保证金问题，原告认为被告在没有通知原告解除合同的情况下搬离租赁物，其行为本身已违反了双方签订的合同，且后续拒绝支付拖欠的租金及水电费，被告的行为已构成实际性违约；原告认为保证金应归原告所有，根据合同约定，超过一个月未交租金的，视为违约，原告有权终止合同且不退还违约金，且追加水电费，被告逾期一个月并未支付房租，合同解除及保证金不予退回条件均已成就，原告有权除合同并不退还保证金符合双方约定，另外，合同第4条第10款有约定，赔偿对方违约金的字样，说明合同约定的违约责任并非单方增加被告的义务，而是考虑到公平原则，对双方均设置了同等的违约责任，因此原告认为，在被告先违约的情况下，保证金依约应归原告所有。对于被告的答辩我方补充：被告答辩称有通知原告解除合同的事宜，原告没有收到被告的任何通知；热水供应问题，原告所经营的旅店热水供应系统是在8楼楼顶，按常理，6楼比2楼更容易获得热水，并不存在被告称的热水供应不足的问题存在。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月28日，冯伟权投资成立时代旅店，企业类型为个人独资企业，住所地为中山市沙溪镇××村××花坛××及甘树村墩17号第一幢副楼一至七层。2016年1月9日，时代旅店、蔡超农分别作为甲方、乙方，双方签订《员工宿舍租赁合同》，约定：座落于广东省中山市沙溪镇云汉村甘墩时代旅店2层的宿舍租给乙方作为其公司员工宿舍使用；租期为四年，从2016年3月1日起至2020年2月28日止，乙方需按时（每月1至5日）缴纳租金，逾期一天按照月租金1%收取乙方违约金，超过一个月未交租金的，则视乙方违约，甲方有权终止合同的权利，且不退还保证金及追回所欠房租及水电费；2016年3月1日至2018年2月28日每月租金为8800元，2018年3月1日至2020年2月28日每月租金为9680元，合同签订后乙方应在即日交纳26400元作为保证金给甲方，租赁期满或按照合同法解除合同时，乙方需要维修好租赁的宿舍建筑设备、物品等，不能维修时可以双方协商议价赔偿，乙方维修好甲方退回保证金给乙方；乙方每月25日前交纳上个月的水电费给甲方，冷水水费3.77元/吨、热水水费25元/吨、电费1.1元/KW（甲方需在每月的月初提供上个月的水电总数给乙方）；在租赁期间，甲、乙双方如有一方违约，则赔偿对方违约金26400元作为违约补偿。合同还约定了其他事项。时代旅店、蔡超农分别在甲方、乙方处盖章、签名。合同签订后，迪岸公司向时代旅店交纳保证金26400元，时代旅店将涉案租赁物第2层交给蔡超农、迪岸公司，作为迪岸公司员工宿舍使用。此后双方按合同约定履行各自的义务。由于时代旅店第2层需改建网吧，涉案租赁物由第2层变更为第6层，租金变更为7000元/月。时代旅店主张蔡超农、迪岸公司未经其同意，陆续安排迪岸公司员工搬离涉案租赁物，在2018年10月1日前搬离完毕，蔡超农、迪岸公司拖欠其2018年9月租金7000元及2018年8月、9月水电费7337元未交纳。时代旅店经向蔡超农、迪岸公司追讨租金及水电费未果，遂于2018年10月23日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。蔡超农、迪岸公司认为涉案租赁物变更为第6层后员工多次反映无法正常提供热水，且长期没有修复完善，时代旅店违约在先，故其通知时代旅店解除租赁合同。迪岸公司遂向本院提起反诉，主张前述实体权利。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。时代旅店与蔡超农签订的《员工宿舍租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，时代旅店依约将涉案租赁物交付给蔡超农使用，蔡超农应按合同的约定支付租金。由于时代旅店与蔡超农确认迪岸公司的员工在2018年10月1日前已全部搬离涉案租赁物，故《员工宿舍租赁合同》于2018年10月1日已解除。现时代旅店、迪岸公司要求解除时代旅店与蔡超农签订的《员工宿舍租赁合同》已无必要，本院不予支持。时代旅店与蔡超农在庭审中确认拖欠2018年9月租金7000元未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，蔡超农应立即向时代旅店交纳承租期间拖欠的租金7000元。由于时代旅店与蔡超农、迪岸公司确认涉案租赁物作为迪岸公司员工宿舍使用，故迪岸公司作为涉案租赁物的实际使用人，应承担连带清偿责任。关于时代旅店要求迪岸公司交纳的保证金26400元归其所有及要求蔡超农、迪岸公司支付逾期付款违约金的请求。首先，关于保证金的性质。《员工宿舍租赁合同》约定“合同签订后乙方应在即日交纳26400元作为保证金给甲方，租赁期满或按照合同法解除合同时，乙方需要维修好租赁的宿舍建筑设备、物品等，不能维修时可以双方协商议价赔偿，乙方维修好甲方退回保证金给乙方”、“超过一个月未交租金的，则视乙方违约，甲方有权终止合同的权利，且不退还保证金及追回所欠房租及水电费”，合同中约定的保证金属于履约保证金，是合同双方当事人一方为担保合同履行，在合同订立时交付另一方一定数额的金钱作为担保合同履行的方式，其目的是为了保证承租人按约定履行合同义务。履约保证金具有担保合同履行的性质，属履约担保。履约保证金虽然产生的是担保责任，但同时也具有补偿性与惩罚性的双重属性，以补偿性为主，以惩罚性为辅。因此，该履约保证金具有违约金的性质。其次，关于逾期付款违约金的性质。《员工宿舍租赁合同》约定“乙方需按时（每月1至5日）缴纳租金，逾期一天按照月租金1%收取乙方违约金”，蔡超农、迪岸公司逾期交纳租金，造成时代旅店的利息损失，故该逾期交纳租金的违约金属于时代旅店的损失，属于损害赔偿金。由于蔡超农、迪岸公司逾期未交纳租金超过一个月，违反诚实信用原则，已构成违约，故本院对时代旅店要求保证金24600元归其所有的请求予以支持。因合同既约定了违约金即保证金，又约定了逾期付款违约金即损害赔偿金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金和损害赔偿金不能并存，时代旅店已要求迪岸公司交纳的保证金归其所有，故对其要求蔡超农、迪岸公司支付逾期付款违约金的请求不予支持。蔡超农、迪岸公司认为涉案租赁物变更为第6层后员工多次反映无法正常提供热水，且长期没有修复完善，时代旅店违约在先，但蔡超农、迪岸公司未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对时代旅店要求保证金26400元归其所有的请求予以支持，对迪岸公司要求时代旅店返还保证金26400元的反诉请求不予支持。关于时代旅店要求蔡超农、迪岸公司交纳拖欠2018年8月、9月水电费7337元的请求。《时代公寓宿舍（六楼）水电费记录表》是时代旅店自行制作的，蔡超农、迪岸公司没有在该水电费记录表上签名确认，蔡超农、迪岸公司在庭审中亦不确认该水电费的数额，而时代旅店未提交其代蔡超农、迪岸公司向供水供电公司交纳水电费7337元的证据，应承担举证不能的不利后果，故本院对时代旅店要求蔡超农、迪岸公司交纳2018年8月、9月水电费7337元的诉求不予支持。综上所述，原告时代旅店的本诉请求合理部分，本院予以支持。反诉原告迪岸公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蔡超农、中山市迪岸娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市沙溪镇时代旅店交纳拖欠的租金7000元；二、被告中山市迪岸娱乐有限公司交纳的保证金26400元归原告中山市沙溪镇时代旅店所有；三、驳回原告中山市沙溪镇时代旅店的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中山市迪岸娱乐有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费909元（原告中山市沙溪镇时代旅店已预交），由原告中山市沙溪镇时代旅店负担274元，由被告蔡超农、中山市迪岸娱乐有限公司负担635元（于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市沙溪镇时代旅店）。反诉案件受理费460元（反诉原告中山市迪岸娱乐有限公司已预交），由反诉原告中山市迪岸娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  高青薇二〇二〇年五月二十七日法官助理梁永凤书记员谭银娣陈奇