文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1311民初900号原告：李加强，男，1973年11月27日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原告：王淼，女，1981年8月12日出生，居民，住宿迁市宿豫区。二原告委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。二原告委托诉讼代理人：叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。被告：尹辉，男，1968年6月10日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：王莉，女，1968年8月20日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原告李加强、王淼与被告尹辉、王莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李加强及二原告委托诉讼代理人殷爱亭、被告尹辉、王莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李加强、王淼向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告交付宿豫区农机汽配城19幢19B-11号商铺并支付逾期交房违约金37122元、逾期办证违约金1200元；2.本案诉讼、代理等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为要求判令被告支付逾期交房违约金51289元（自2019年12月1日起至2020年4月22日止，以538000元为基数按月利率2%计算）及逾期办证违约金2152元，合计53441元。事实与理由：原、被告经案外人宿迁利某房产经纪有限公司居间介绍，就宿迁市宿豫区农机汽配城19幢19B-11号房屋买卖事宜达成共识，并于2019年10月16日签订房屋买卖合同一份。合同签订后，原告按约定支付了购房定金及购房款共计538000元，被告于2019年11月6日才协助办理产权手续，但至今未将涉案房屋交付原告。被告的不守信行为已严重侵犯原告的合法权益，为维护原告的权益，特提起诉讼。被告尹辉、王莉辩称，原告并未在2019年10月26日前支付购房款500000元，故没有办证。原告拖欠购房款至2019年11月6日才交付400000元，后答辩人至银行结清贷款，余款80000元于2019年11月7日支付，原告逾期在先。余款18000元至今未收到，答辩人已于2020年2月14日将房屋钥匙交付给中介，中介催促原告拿钥匙结清水电费，原告迟迟不拿，在此期间的利息不应由答辩人支付。原告主张的违约金过高，答辩人只同意承担3000元。本院经审理认定事实如下：2019年10月16日，原告李加强、王淼（乙方）经宿迁利某房产经纪有限公司（以下简称利某公司）居间与被告尹辉、王莉（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定甲方将其所有的位于宿豫区农机汽配城19幢19B-11号房屋以538000元价格出售给乙方；付款方式为签订合同当日给付定金20000元，乙方于2019年10月26日前支付购房款500000元（定金充当房款），甲方于收到房款后5日内偿还房屋贷款并办理撤押手续，双方于2019年10月31日前办理产权过户，尾款18000元于2019年12月1日前在交房当天支付甲方；乙方违约的按已付房款的0.3%每日支付违约金，甲方违约的按乙方已付房款的0.3%每日支付乙方违约金，甲方双方均须积极提供办理产权过户手续和按揭贷款手续所需材料，如任何一方故意延迟办理产权过户手续，延误方须支付对方每日200元违约金至办理完毕止；因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理人等相关费用均由违约方承担；甲方收到乙方全部房款当日将房屋及房屋内设施交付给乙方······。合同签订后，原告于2019年10月16日支付被告购房定金20000元，于2019年10月29日支付被告400000元，于2019年11月6日支付被告20000元，于2019年11月7日支付被告80000元。原告于2019年11月6日将尾款18000元交付给利某公司，该公司向原告出具收据一份，载明“今收到李加强购买宿豫区农机汽配城19幢19B-11号房屋交房押金壹万捌仟元整（待交房时把此押金交于卖方尹辉）。”2019年12月24日，利某公司向原告出具情况说明一份，载明“因卖方尹辉、王莉单方原因，至宿迁市宿豫区农机汽配城19幢19B-11号商铺未能依约于2019年12月1日前交付给买方李加强、王淼。期间，虽经买方及我司多次沟通，督促卖方交房，至今仍未交房。合同履约期间，买方已经足额及时支付购房款：伍拾叁万捌仟元整（其中买方于2019年11月6日已将购房尾款壹万捌仟元整，按约定交于我司暂予保管，待买方交付房屋及结清水电、物业等费用后退还卖方）”。2020年1月14日，被告将涉案房屋钥匙交付利某公司，后利某公司工作人员于2020年1月15日联系原告交房，在得知相关水电费、物业费未结清后，原告未接收房屋。直至2020年4月22日，原告在利某公司组织下接收房屋，完成交房。另查明，涉案房屋在2019年11月6日办理过户手续。本案的争议焦点为:被告是否存在逾期办证、逾期交房的违约行为，如存在违约行为，相应的违约金如何认定。本院认为，原告李加强、王淼与被告尹辉、王莉签订的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。关于被告是否存在逾期办证的事实，本院认为，双方签订的房屋买卖合同约定：原告于2019年10月26日支付被告购房款500000元，被告须在收到原告房款后5日前即2019年10月31日前办理产权过户，而双方经中介协调，原告实际于2019年11月7日才向被告付足500000元，相应办理产证的时间应作相应顺延，因涉案房屋过户时间为2019年11月6日，故被告并不存在逾期办证的行为。原告主张被告同意先支付400000元办理过户，但被告不予认可，因该内容与合同约定不符，原告亦未提供证据予以证实，故对于原告的主张，本院不予支持。关于被告是否存在逾期交房的事实，本院认为，双方签订的房屋买卖合同已约定被告应于2019年12月1日前交房，被告陈述于2020年1月14日才将涉案房屋钥匙交于中介的工作人员，该行为已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的数额，原告自认中介公司人员于2019年2月15日通知交接房屋，因未结清相关费用款项等原因，原告拒绝接收房屋。本院认为，利某公司在2019年11月6日收取了原告支付的购房尾款18000元，其在向原告出具的情况说明中已载明“待买方交付房屋及结清水电、物业等费用后退还卖方”，且在原告2020年4月22日实际接收房屋时，相关费用确由利某公司人员支付，故原告以未结清物业费、水电费为由拒绝接收房屋并不能成立。而结合原告提供的照片，亦不足以阻止原告接收房屋。综上，本院认为，被告逾期交房期间应为2019年12月1日至2020年1月15日。关于逾期交房违约金的计算标准，原告主张以538000元为基数按月利率2%计算违约金，被告辩称违约金过高，但提供的证据并不足以证实其辩解，因违约金兼具弥补损失及惩罚性，结合双方合同的约定、合同履行情况、双方过错程度等因素，原告的该主张不违反法律规定，本院予以支持。经计算，被告应支付的逾期交付违约金数额为15781元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告尹辉、王莉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李加强、王淼逾期交房违约金15781元；二、驳回原告李加强、王淼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取计379元，由原告负担223元，被告负担156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 康 凯二〇二〇年五月二十七日书记员 张雨沫附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。