上海市第二中级人民法院行 政 判 决 书（2020）沪02行初24号原告韩影菲，女，1956年9月1日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。原告徐扬华，男，1956年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。原告徐孜祺，男，1987年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上述三原告共同委托代理人赵健，北京京平律师事务所律师。上述三原告共同委托代理人蔡晓仪，北京京平律师事务所律师。被告上海市静安区人民政府，住所地上海市静安区。法定代表人于勇。委托代理人范亚玲，女。委托代理人李雪婷，上海市欣隆律师事务所律师第三人上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市静安区。法定代表人姜伟成。委托代理人刘漪，女。第三人宁波银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区。负责人刘浩毅。委托代理人谢丽珊，女。委托代理人陈妍虹，女。原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺不服上海市静安区人民政府(以下简称“静安区政府”)作出的沪静府房征补(2019)30号房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院依法受理后，向被告静安区政府送达了起诉状副本及应诉通知书，向双方当事人送达了举证通知书，被告静安区政府在法定期限内向本院提交了答辩状和作出被诉行政行为的证据。因上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“静安房管局”)、宁波银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称“宁波银行徐汇支行”)与本案有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺及其委托代理人赵健、蔡晓仪，被告静安区政府的委托代理人范亚玲、李雪婷，第三人静安房管局的委托代理人刘漪，第三人宁波银行徐汇支行的委托代理人谢丽珊、陈妍虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告静安区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)第四十二条、沪府发〔2012〕73号《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》于2019年9月30日作出沪静府房征补(2019)30号房屋征收补偿决定，主要内容为：一、征收部门静安房管局支付被征收人韩影菲、徐扬华、徐孜祺非居住房屋价值补偿款68,952,000元，非居住停产停业损失补偿款6,895,200元，非居住装饰装修、设备搬迁安装及无法恢复使用的设备补贴款8,840,000元，合计84,687,200元；二、静安房管局在支付被征收人补偿款84,687,200元中应扣除截止至被征收人搬离原址交出房屋之日在宁波银行徐汇支行的贷款及相应利息，并向公证机构办理提存；三、被征收人韩影菲、徐扬华、徐孜祺应当自收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬离本市普善路XXX号，并将被征收非居住房屋腾空，与上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司办理移交手续办理移交手续。原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺诉称：原告个人所有的普善路XXX号房屋系非居住用房，征收过程中第三人静安房管局对该房按办公用房进行评估，导致评估价过低。征收部门申请鉴定，虽通知原告参加，但相关人员没有出示身份证明，导致原告未配合。原告经征收经办人同意后于2018年5月，曾委托上海沪宁房地产估价有限公司对被征收房屋进行评估。同月10日，上海沪宁房地产估价有限公司作出上海市静安区(原闸北区)普善路XXX号全幢办公用途房地产估价报告，估价结果为估价对象在满足全部假设和限制性条件下于价值时点(2017年12月8日)折合单价为109,000元。故被告应以该报告评估的价格为依据作出房屋征收补偿决定。上海安仁企业咨询有限公司(以下简称“安仁公司”)自注册后，未实际经营过，原告的房屋并未用于该公司的经营，而是由原告个人用于出租，按个体工商户纳税，故应按个体工商户标准对原告进行补偿，不应按办公用房标准对原告进行补偿安置。被告现以征收时点的评估价对原告进行补偿不合理。原告请求撤销被告作出的沪静府房征补(2019)30号房屋征收补偿决定。被告静安区政府辩称：被告具有作出房屋征收与补偿决定的法定职权，所作被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，具体补偿方案合理，符合法定程序。征收部门对原告房屋以征收决定公告为时点进行评估，原告未在规定时间内申请复估、鉴定，因原告对评估单价有异议，静安房管局向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)提交了鉴定申请。后因原告拒绝鉴定，专家无法入户查勘，致鉴定终止。因原告对房地产市场评估单价有异议、要求按居非兼用房屋进行补偿，与征收部门存在较大分歧，致征收双方迟迟未达成协议。被告作出房屋征收补偿决定对原告户的非居住房屋以货币方式进行征收补偿的方案，符合征收规定和房屋征收基地的《普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)。被告请求驳回原告的诉讼请求。第三人静安房管局述称：同意被告静安区政府的意见，静安房管局不清楚征收经办人同意原告自行委托评估的事宜，请求驳回原告的诉讼请求。第三人宁波银行徐汇支行述称：原告向其贷款，其是被征收房屋的抵押权人，请法院依法判决。本院经审理查明：为了普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)，静安区政府于2017年12月8日作出沪静府房征〔2017〕7号房屋征收决定。静安房管局委托上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司承担该项目房屋征收与补偿的具体工作。正式签约期为2017年12月31日至2018年1月31日止。本市普善路XXX号，在上述房屋征收决定的征收范围内，该房屋的产权人为韩影菲、徐扬华、徐孜祺，房屋类型：办公楼,房屋用途为办公,非居住部位及建筑面积为全幢2210平方米。根据《上海市不动产登记薄》(房地产抵押状况信息)记载该房屋抵押权人为第三人宁波银行徐汇支行，其中备注栏一项记载本次抵押为剩余价值抵押、最高额抵押，最高债权限额1,000万元，债权发生期间为2011-10-26至2021-10-25。根据宁波银行徐汇支行提供的资料截至2019年9月9日尚欠贷款本金2,760,021.05元、利息6,525元，合计本息2,766,546.05元。另该地址于2003年注册了安仁公司，法定代表人为韩影菲。按照《实施细则》《补偿方案》规定，经上海八达国瑞房地产估价有限公司评估,被征收房屋于征收决定公告之日的房地产市场评估单价为每平方米31,200元。原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺在期限内未申请复估、鉴定。专家委员会依静安房管局申请，对被征收房屋征收估价分户报告进行鉴定。2018年11月28日，专家委员会组织专家前往普善路XXX号全幢房屋进行实地查勘，原告拒绝鉴定，致使专家无法入户查勘。鉴于该情况，专家委员会经研究决定，对静安区普善路XXX号全幢(韩影菲、徐扬华、徐孜祺户)上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告的鉴定予以终止。根据《实施细则》及该地块《补偿方案》，被征收非居住房屋补偿款为68,952,000元(计算公式：31,200元/平方米×2210平方米)，非居住停产停业损失补偿费6,895,200元(计算公式：31,200元/平方米×2210平方米×10%)，非居住装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备补贴8,840,000元。原告在征收补偿方案确定的签约期限内，与第三人静安房管局达不成房屋征收补偿协议，静安房管局于2019年8月16日报请被告静安区政府作出征收补偿决定。同日，被告静安区政府向原告发出调解会通知，8月20日，原告及宁波银行徐汇支行等出席调解会，但双方未达成一致。同年9月9日，被告静安区政府延长审理期限。2019年9月30日，被告静安区政府作出沪静府房征补(2019)30号房屋征收补偿决定，于次日送达原告并公告。原告不服，诉至本院。本院审理期间，因原告对被征收房屋面积提出异议，本院要求征收部门对被征收房屋进行勘测。2020年4月18日，上海闸北第二房屋征收服务事务所有限公司申请上海城欣测绘有限公司对原告房屋进行勘测，该公司出具房屋建筑面积勘测报告书，总建筑面积2665.25平方米。静安房管局表示从协商的角度自愿对超出房地产权证记载的455.25平方米未见证面积按《补偿方案》给予原告1,000元/平方米的残值补贴，计455,250元(计算公式：1,000元/平方米×455.25平方米)。同时，考虑到对原告系货币补偿，被征收房屋市场价值经上海八达国瑞房地产估价有限公司2019年9月30日的市场价格测算，单价为34,300元/平方米，故静安房管局表示自愿在房屋征收补偿决定的基础上，增加非居住房屋补偿款6,851,000元计算公式：〔(34,300元/平方米-31,200元/平方米)×2210平方米〕，相应的增加非居住停产停业损失补偿费685,100元〔计算公式：(34,300元/平方米-31,200元/平方米)×2210平方米×10%〕。原告对未见证面积无异议，但不认可静安房管局超过法定举证期限提供的证据，并表示不接受上海八达国瑞房地产估价有限公司测算的单价，要求以《补偿方案》个体工商户的补偿标准对原告按个人进行补偿。因双方有关补偿安置的争议难以消弭，致调解未成。以上事实，由关于对韩影菲、徐扬华、徐孜祺作出房屋征收补偿决定的报告，委托征收协议、征收部门组织机构代码证及法定代表人身份证明、征收事务所营业执照及法定代表人身份证明、工作人员委托书及工作证，受理通知书、调解会通知及送达回证，签到单、调解笔录，延期审理决定及送达回证，宁波银行徐汇支行营业执照、授权委托书，情况说明，更正报告及送达回证，房屋征收补偿决定书及送达回证、公告照片，房屋征收决定、《补偿方案》，上海市房地产权证、不动产登记簿，营业执照，评估机构公告、评估机构营业执照及资质证书，分户报告单及送达回证，专家鉴定申请受理告知单及送达回证、终止鉴定的通知及送达回证，通知及送达回证、房屋建筑面积勘测报告书，协商记录，本院审理期间第三人静安房管局提交的房屋建筑面积勘测报告书，关于普善路XXX号全幢办公房地产评估的咨询意见书等证据以及当事人庭审陈述予以证明。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，被告静安区政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权。本案中，原告与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期内无法协商达成一致意见的情况下，第三人静安房管局报请被告静安区政府作出房屋征收补偿决定。被告静安区政府受理后，核实了相关材料，查清了房屋征收补偿的事实，并组织原告与第三人静安房管局进行调解，原告出席，双方仍未达成协议。被告静安区政府于法定期限内作出被诉房屋征收补偿决定，并向双方送达，执法程序合法。被诉房屋征收补偿决定对被征收房屋的性质、类型、居住面积、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款的计算，有相应证据予以佐证，认定事实清楚。按照《实施细则》第二十五条关于房屋征收价值评估规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，价值评估时点为房屋征收决定公告之日；《实施细则》第三十四条关于征收非居住房屋的补偿规定，征收非居住房屋的，可以选择货币补偿或者产权房屋调换。被告决定以房屋征收决定公告日为被征收房屋评估时点，以货币方式补偿原告并不违反上述规定。被告所作决定内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施细则》的规定及涉案地块《补偿方案》，未明显损害原告的合法权益。原告个人所有的普善路XXX号房屋根据房地产权证的记载系非居住用房，房地产权证上明确记载房屋类型为办公用房，征收过程中第三人静安房管局委托的征收基地投票选举的评估机构上海八达国瑞房地产估价有限公司，对该房按办公用房进行评估，在评估机构的确定及对被征收房屋性质的认定上均无不当。原告未注册过个体工商户，其认为对其应按个体工商户进行补偿，缺乏法律依据。原告对评估单价虽有异议，但未申请复估、鉴定，静安房管局向专家委员会提交了鉴定申请。后因原告拒绝鉴定，专家无法入户查勘，致鉴定终止。被告按评估分户报告认定评估单价，符合《实施细则》的规定。原告自行委托其他公司进行评估，不符合《实施细则》第二十四条及《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》对评估机构选定的规定，原告认为应以其自行委托公司所作估价报告的价格为准作出补偿决定，缺乏法律依据。同时，征收部门静安房管局在诉讼中承诺自愿在房屋征收补偿决定的基础上，对原告未见证面积按《补偿方案》给予1,000元/平方米的残值补贴，计455,250元，按2019年9月30日的市场价格测算增加补偿款6,851,000元，相应的停产停业损失增加685,100元。鉴于被诉房屋征收补偿决定系对原告办公用房性质的产权房按货币进行补偿，经上海八达国瑞房地产估价有限公司对被征收房屋2019年9月30日(被诉房屋征收补偿决定作出日)的市场价格测算，市场价格略有上涨，为充分保障原告的合法权益，增加货币补偿款有利于保护原告的征收补偿利益，亦不违反法律法规的禁止性规定，故本院予以准许。综上，原告请求撤销被诉房屋征收补偿决定的主张，缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：一、驳回原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺的诉讼请求。二、准许第三人上海市静安区住房保障和房屋管理局自愿给予原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺未见证面积残值补贴人民币455,250元、货币补偿款人民币6,851,000元、停产停业损失人民币685,100元，合计人民币7,991,350元。案件受理费人民币50元，由原告韩影菲、徐扬华、徐孜祺共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理刘文君审 判 长  马浩方审 判 员  田 华人民陪审员  单秀琴二〇二〇年五月二十日书 记 员  倪 晨附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。