云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9197号上诉人（原审被告）：昆明中炬房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市五华区人民中路都市名园C座25层2502室，统一社会信用代码：9153010266825481XN。法定代表人：刘支元，总经理。委托诉讼代理人：程云、赵雄，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘丽娜，女，傣族，1978年2月21日生，云南省人，身份证住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：陈超，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：冯勇，男，汉族，1969年5月3日生，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：鲁艳，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明中炬房地产经纪有限公司（简称：中炬公司）与被上诉人刘丽娜、冯勇房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中炬公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回刘丽娜对中炬公司的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审中刘丽娜以缔约过失责任纠纷提起本案诉讼，一审法院自行变更案由不当，一审法院对本案的基础法律关系性质认定错误；二、中炬公司不存在违约行为，也没有应当承担责任的事由，一审判决认定中炬公司承担责任错误；刘丽娜也未能证明其损失数额。三、刘丽娜的两项诉讼请求总金额为10万元，一审收取8050元的诉讼费不符合《诉讼费用交纳办法》。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判。刘丽娜辩称，双方的房屋买卖居间合同因未得到吴海坤的追认，冯勇未获得授权，合同未成立，是中炬公司的原因所致，中炬公司应当承担赔偿责任，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。冯勇辩称：因为冯勇的无权代理行为，该合同成立但是没有生效，各方当事人都存在过错，中炬公司应当承担赔偿责任。刘丽娜一审起诉请求：1、判令中炬公司、冯勇共同返还刘丽娜购房定金5万元；2.判令中炬公司、冯勇共同赔偿刘丽娜5万元；3.判令本案诉讼费、保全费由中炬公司、冯勇共同承担。。一审法院认定案件事实：刘丽娜作为买方（乙方）与案外人吴海坤作为卖方（甲方）、昆明中炬房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）于2018年3月20日共同签订《房屋买卖暨居间协议》，约定甲乙丙三方就房屋买卖及居间服务的协议约定如下：1、甲方自愿将坐落于昆明市房屋（建筑面积86.29平方米，权属证书号：201543012）的房屋（以下简称该物业）出售给乙方，此房屋成交价为1700000元整。甲方承诺该房屋应于2018年7月31日前解除抵押手续赎回该物业权属证书，保证双方能够在本合同第六条约定的时间前办理产权过户手续。乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业。2、签订本协议当日，乙方向甲方支付购房定金人民币50000元整，支付方式为乙方直接支付给甲方，甲方交由丙方托管，前述司法文书、支付条件未达成的，非经甲乙丙三方协议、政府指令、甲乙方均无权要求托管方将托管定金支付于本方，且甲乙方不得因此要求丙方承担相关责任…3、甲乙双方约定2018年7月31日前办理房屋权属转移登记等相关手续，如甲乙任何一方不配合办理过户手续，即视为违约。4、本协议签订后，各方应该严格执行，因一方违约导致诉讼的，违约方应承担守约方为实现债权支付的诉讼费、律师费等。合同甲方签字处为“委托代理人：冯勇代吴海坤。”即冯勇代吴海坤签订该协议。合同签订后，刘丽娜向冯勇支付了定金50000元，中炬公司均予以认可并承认由其保管，承诺愿意根据最终判决将50000元退还刘丽娜或是转交冯勇。一审法院认为：双方签订《房屋买卖暨居间协议》时，冯勇未得到案外人吴海坤的书面授权擅自与刘丽娜及中炬公司共同签订该协议，事后未得到吴海坤的追认。该协议系无权处分他人财产的买卖合同系有效的债权合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”被告方在未取得案外人吴海坤书面授权下签订该协议的行为，属于缔约过失要件中“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，故被告方存在缔约过失责任。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对刘丽娜要求中炬公司、冯勇共同返还购房定金人民币50000元的主张，审理中已经查明，刘丽娜交纳的定金由中炬公司收取保管，故该定金应由中炬公司承担返还义务。对于刘丽娜要求中炬公司、冯勇共同赔偿损失人民币50000元的请求，刘丽娜主张的损失数额50000元客观真实，应当予以支持。对于责任的承担，冯勇明确无处分权，故意隐瞒真实情况，导致刘丽娜合同目的不能实现，应对刘丽娜损失承担赔偿责任，中炬公司作为居间人，在明知冯勇无权处分涉案房屋的情况下，未尽到合理注意义务存在过错，应承担赔偿责任，根据各方的过错程度，确认由冯勇承担3万元损失，中炬公司承担2万元损失。鉴于本案保全费未实际产生，故对保全费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十二条、第五十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告昆明中炬房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘丽娜购房定金人民币5万元；二、被告昆明中炬房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币2万元；三、被告冯勇于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币3万元；四、驳回原告刘丽娜的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由冯勇、昆明中炬房地产经纪有限公司共同承担。双方当事人在二审中均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：中炬公司是否应当承担赔偿责任。本院认为，一、关于冯勇承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第三款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”本案中冯勇未经房屋所有权人吴海坤明确授权，代理吴海坤与刘丽娜、中炬公司签订《房屋买卖暨居间协议》，但是因吴海坤一直未追认，未对吴海坤发生法律效力，刘丽娜基于冯勇提交的房产证等材料以及对中炬公司专业能力的信任，属于善意相对人，有权就受到的损害向无权代理人冯勇主张赔偿。二、关于中炬公司返还定金及承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”中炬公司作为合同的一方当事人，也是冯勇无权代理行为的相对人之一，其作为专业的居间人，明知冯勇无权代理仍与之订立合同，导致合同未发生法律效力，对造成刘丽娜的损失存在过错，应当返还因合同收取的定金并承担相应的赔偿责任。本案中刘丽娜的损失主要是因冯勇的无权代理行为所致，冯勇应当承担4.5万元，中炬公司应当承担5000元，一审判决中炬公司承担的责任过高，本院予以调整。三、关于本案的法律关系及损失数额认定。刘丽娜主张的5万元损失仅相当于双方合同约定的定金数额，并远远低于双方约定的违约金数额，不存在主张过高的情形；本案双方当事人基于房屋买卖合同的相关权利义务发生纠纷，一审法院认定案由为房屋买卖合同纠纷符合法律规定。四、关于诉讼费的问题。《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项规定：“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”刘丽娜在一审中将诉讼请求金额由45万元变更为10万元，应当相应减少诉讼费5750元，中炬公司的该项上诉理由成立，本院对诉讼费进行相应的调整。综上所述，中炬公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2943号民事判决第一项即：“一、被告昆明中炬房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘丽娜购房定金人民币5万元；”二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初2943号民事判决第二、第三、第四项即：“二、被告昆明中炬房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币2万元；三、被告冯勇于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币3万元；四、驳回原告刘丽娜的其他诉讼请求。”三、由昆明中炬房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币5000元；四、由冯勇于本判决生效之日起十日内赔偿刘丽娜人民币4.5万元；五、驳回刘丽娜的其他诉讼请求。六、驳回昆明中炬房地产经纪有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费2300元，由冯勇负担，并入应付款项一并执行；退回刘丽娜多预交的一审诉讼费5750元；二审诉讼费2300元，由昆明中炬房地产经纪有限公司负担，退回昆明中炬房地产经纪有限公司多预交的二审诉讼费5750元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月十四日书记员  蔡 磊