湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0103民初3188号原告：邓安琪，女，1984年7月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张晓兰，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖斌，湖南湘达律师事务所律师。被告：湖南壹号管家不动产管理顾问有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段600号玮苑6栋811房。法定代表人：蒋腾飞。被告：蒋腾飞，男，1989年1月21日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：湖南三益泰不动产管理咨询有限公司，住所地长沙市天心区竹塘西路228号环景苑1栋801房。法定代表人：蒋腾飞。原告邓安琪与被告湖南壹号管家不动产管理顾问有限公司（以下简称壹号管家公司）、蒋腾飞、湖南三益泰不动产管理咨询有限公司（以下简称三益泰公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓安琪委托诉讼代理人张晓兰、肖斌到庭参加了诉讼，被告壹号管家公司、蒋腾飞、三益泰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告邓安琪向本院提出如下诉讼请求：1、被告壹号管家公司立即向原告支付房屋租金6200元，并支付违约金，违约金按100元/日标准计算，自2019年8月2日计算至实际清偿之日止，暂计算至2019年10月10日为6900元；2、被告壹号管家公司立即向原告支付物业管理费756元；3、被告蒋腾飞对被告壹号管家公司的上述债务承担连带责任；4、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告邓安琪与被告壹号管家公司签订《长沙市房屋出租委托合同》，将自有房屋委托被告壹号管家公司代理出租，被告壹号管家公司未按约支付租金。被告壹号管家公司将房屋出租后，承租人向其支付了物业费，但被告壹号管家公司未向物业公司缴纳。被告蒋腾飞系被告三益泰公司、被告壹号管家公司的法定代表人，且为被告三益泰公司唯一股东，被告蒋腾飞利用其余两被告主体资格滥用公司人格，实际控制两公司，三被告财产混同，应当承担连带责任。被告壹号管家公司、蒋腾飞、三益泰公司未作答辩。本院经审理认定事实如下:原告邓安琪系长沙市天心区竹塘西路180号天鸿小区他城时代公寓xx号房屋（以下简称涉案房屋）登记的所有权人。2019年4月29日，以原告邓安琪为甲方（委托方）、被告壹号管家公司为乙方（受托方），双方签订《长沙市房屋出租委托合同》，约定的主要内容：甲方委托乙方全权代理出租涉案房屋；期限36个月，即2019年5月2日至2022年5月1日；租金价格为每月1550元；甲方免从2019年5月2日至2019年6月1日的租金；乙方按月将各期租金划入甲方账户，首次付款日期为2019年6月2日，第二次付款日期为2019年7月2日，之后每月2日余不列举；乙方有义务按照约定向甲方划转房屋租金，如超过1日，以100元/日支付违约金；委托期限内房屋水、电、煤气、电话费、有线电视费、卫生费、共用电费及物业费等使用而发生的费用，由乙方向承租人代收；乙方未按照约定划转租金达10日以上的，甲方有权终止合同并不承担违约责任;合同还约定了甲方收取租金的银行账户。合同签订之后，原告邓安琪向被告壹号管家公司交付了涉案房屋。原告邓安琪自述仅收到了2019年6月2日至2019年7月2日共计2个月的租金3100元。原告邓安琪向被告壹号管家公司主张租金未果，遂酿成纠纷。原告邓安琪提交的约定收取租金的银行账户《账户历史交易明细表》显示，最后一次收到租金的日期是2019年7月2日。庭审中，原告邓安琪述称，已将涉案房屋收回。另查明，被告三益泰公司与环景苑小区、天鸿小区他城时代公寓的部分业主签订《长沙市房屋出租委托合同》，并由被告蒋腾飞向房屋实际承租人收取了部分租金。本院认为：原告邓安琪与被告壹号管家公司签订的《长沙市房屋出租委托合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告邓安琪向被告壹号管家公司交付了房屋，被告壹号管家公司应当按约支付租金。原告邓安琪提交的约定收取租金的银行账户《账户历史交易明细表》显示，最后一次收到租金的日期是2019年7月2日，原告邓安琪诉请的2019年8月2日至2019年11月2日的租金4650元（1550元／月*3个月），本院予以支持。根据合同约定，交付房屋及三个月免租是原告邓安琪的主要合同义务，双方在合同中约定委托租赁期间的头三个月免租，且合同并没有约定免租期与合同实际履行期间存在关联，现免租期已届满，原告邓安琪的免租义务已履行完毕，其再诉请免租期内的租金，本院不予支持。被告壹号管家公司没有按约履行支付租金的义务，应承担相应的违约责任；合同约定的100元／天的违约金过分高于造成的损失，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、免租的事实以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告壹号管家公司按欠付租金的30%承担违约金1395元，原告邓安琪诉请的违约金超过此部分的，不予支持。原告邓安琪提交一份被告壹号管家公司就涉案房屋向案外人出具的收取物业费的《收据》，要求被告壹号管家公司支付物业费，但仅凭该《收据》不能证明被告壹号管家公司没有履行代收代缴的义务，故原告邓安琪要求支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告壹号管家公司并非一人有限责任公司，原告邓安琪诉请被告蒋腾飞对被告壹号管家公司的前述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南壹号管家不动产管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓安琪支付租金4650元；二、被告湖南壹号管家不动产管理顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓安琪支付违约金1395元；三、驳回原告邓安琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取73元，由原告邓安琪承担23元；被告湖南壹号管家不动产管理顾问有限公司承担50元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇二〇年五月九日法官助理杨微书记员彭幼华附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。