广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初566号原告：林伯康，男，1969年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********2****，公民身份号码440************690。委托诉讼代理人：潘正兵，广东华生律师事务所律师。被告：詹代凤，女，1967年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********1*，公民身份号码512************229。委托诉讼代理人：许先虎，男，系被告的丈夫。第三人：佛山市三水区源潭智地物业投资有限公司，住所地为广东省佛山市三水区乐平镇源潭圩12号首层，统一社会信用代码91440607MA52MYQD2H。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：禤湛明,男，该公司员工。原告林伯康与被告詹代凤、第三人佛山市三水区源潭智地物业投资有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告林伯康和及其委托诉讼代理人潘正兵、被告詹代凤的委托诉讼代理人许先虎、第三人佛山市三水区源潭智地物业投资有限公司的委托诉讼代理人禤湛明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同，被告退还原告保证金5000元；2.判令被告立即返还原告各项补偿款130000元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由:原告从事废旧回收。2015年4月1日，原告开始承租被告的土地1200平方，租赁合同直到2025年3月31日。因业务需要，原告对承租土地进行了必要的建设和改造，添置了设备、储存了大量废旧物品和其他杂物。2019年7月24日，被告在没有和原告协商的情况下，将原告承租的土地和建筑物征用给第三人。第三人按照现状对土地上的建筑物和附着物进行了清点和补偿。被告将属于原告的各项补偿款约130000元占为己有。被告辩称：原告从2019年4月起至今未交租金。出租时已告知原告土地属于农用地。被告曾与原告口头协议各享有一半补偿款，但原告想毁约。不同意解除合同。正常解除合同才能退还押金。不接受原告要求130000元补偿款的请求。第三人辩称：不清楚原告与被告之间的事。原告在诉讼中提交了如下证据：1.《租赁合同》一份、收据一份。证明本案的租赁事实。2.《公告》一份。证明第三人和被告于2019年7月24日签订了土地经营合同，并在2019年9月30日前付清了全部补偿款、在2019年10月15日前付清了青苗补偿款和合同保证金。3.《公示》一份。证明包括被告在内的所有村民已收到各项补偿款和保证金，第三人要求原告在内的承租人于2020年1月10日前搬离。4.照片十九张、光盘一个。证明租赁土地的现状。5.现场清查核实作业表一张。证明第三人清点原告的租赁场所的财产，财产大部分属于原告，补偿款归原告。6.录音光盘一个。证明被告承认租赁土地已被第三人征收，原告无需交租。7.原告的居民身份证、被告的人口信息查询表、第三人的企业信息各一份。证明各当事人的主体资格。8.财产评估明细表七页。证明财产损失金额为142371.75元。被告对原告的证据1.2.3.4.5.7无异议，证据6未发表质证意见，证据8的金额应为124807.75元。第三人对原告的证据1.4.5不清楚，证据6未发表质证意见，证据2.3.7.8无异议。被告在诉讼中提交了如下证据：权属证明一份。证明租赁土地属于被告。原告、第三人对被告的证据无异议。第三人在诉讼中提交了如下证据：1.证明一份。证明“萝卜地”属于农业用地。2.《乐源村土地经营合同》一份。3.《资产评估结果汇总表》一份。证明租赁土地的财物清单和补偿价值。原告、被告对第三人的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告、被告、第三人的证据，内容真实，来源合法，本院予以采信。经审理查明，2015年3月17日，原告与被告签订《租赁合同》一份。该合同的主要内容有：1.被告将位于佛山市三水区乐平镇源潭管理区***“下沙心田”面积为1200㎡的土地（以下简称案涉租赁土地）出租给原告使用。2.租期10年即2015年4月1日至2025年3月31日。3.签订合同时支付合同保证金5000元。4.第一年租金30000元、第二年租金30000元、第三年租金40000元、第四年租金50000元，第四年之后每年总租金递加20000元。每年6月30日前交清上半年租金，12月30日前交清下半年租金。5.如果政府征收，本合同终止，双方不负任何责任，原告定期离场，被告退还保证金。属于原告的生产设备归原告所有，补偿费及搬迁费归原告所有。地上建筑物补偿归原告所有，经改建的建筑物各占50%，土地补偿归被告所有。其后，双方开始履行租赁合同，原告在案涉租赁土地上经营废旧材料回收业务。2015年3月25日，被告收取原告合同保证金5000元。2019年7月24日，第三人与佛山市三水区********（40户）144名村民签订《乐源村土地经营合同》，第三人获得佛山市三水区********86.4亩土地的经营权，其中包含案涉租赁土地的经营权。其后，第三人对案涉租赁土地上的财产进行了清点。2019年12月6日，第三人向佛山市三水区********（40户）144名村民发布《公示》，要求上述村民于2020年1月10日前自行清理、搬离。案涉租赁土地的地上物补偿问题尚存争议，补偿款尚未支付。2020年1月16日，原告提起本诉。诉讼中，原告与被告共同确认原告的损失为124807.75元。同时查明，案涉租赁土地位于佛山市三水区******“萝卜地”，土地性质为农业用地。案涉租赁土地现由原告使用。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是合同效力、过错责任、赔偿金额问题。分析如下：一、合同效力。为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，我国实行严格的土地用途管制制度，其中，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款规定“……；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。”就是我国制定的关于土地用途的管制制度之一，属于强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉租赁土地属农业用地，实际用于经营废旧物资回收，即案涉租赁土地属农业用地却被作为工业用地使用，改变了土地用途，故原告与被告签订的《租赁合同》违反了上述强制性规定而无效。原告认为《租赁合同》有效而请求解除合同，于法无据，本院不予支持。二、过错责任。本地地处珠三角经济活跃地区，政府对土地用途的管制制度尤为严格，对土地政策、土地法律的宣传也相当普及。原告和被告均明知或者应当知道不能随意改变农业用地的用途，但为一时之利，或为降低生产成本，或为获取较高租金，无视农业用地的有关管制制度而签订租赁合同，最终导致合同无效，双方均存在过错。综合双方的过错责任大小、引起本诉的原因等因素，本院酌定原告损失中的60%由被告承担，其余损失由原告自行承担。第三人不是《租赁合同》的当事人，在本案中不承担任何责任。三、赔偿金额。合同双方确认原告的损失为124807.75元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，《租赁合同》无效，合同双方都有过错，根据双方的责任比例，被告应承担原告损失的60%，即被告应赔偿原告124807.75元×60%≈74884.65元。案涉租赁土地的地上物补偿款尚未支付,不存在所谓的返还问题,原告要求被告返还补偿款130000元，实际是要求被告赔偿合同无效造成的损失130000元。该诉讼请求偏高，对偏高部分，本院不予支持。此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效,被告因合同取得的合同保证金5000元应返还给原告。原告关于返还合同保证金5000元的诉讼请求合法，本院予以支持。被告拒绝退还合同保证金的抗辩主张，不能成立。合同无效,原告因合同取得的案涉租赁土地应返还给被告。虽然被告在本案中未提出返还土地的反诉请求，但是本着公平原则，本院确认原告需向被告返还案涉租赁土地，即《租赁合同》无效，被告需向原告赔偿损失并返还合同保证金，原告需向被告返还土地。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告林伯康与被告詹代凤于2015年3月17日签订的《租赁合同》无效。二、被告詹代凤于本判决生效之日起十日内向原告林伯康赔偿损失74884.65元、返还合同保证金5000元，合计79884.65元。三、原告林伯康于本判决生效之日起十日内向被告詹代凤返还位于佛山市三水区***********“萝卜地”的面积为1200㎡的土地。四、驳回原告林伯康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3613元（原告已预交），由原告林伯康负担2158元，被告詹代凤负担1455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  张 荣二〇二〇年四月二十九日法官助理  张俊彦书 记 员  梁丹蕾