广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终265号上诉人(原审被告)：吴广新，男，1972年4月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区***************。上诉人(原审被告)：韶关市曲江区车达汽车服务有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇南华开发区大丘麻ABC座首层1-5号(原中行宿舍楼)。法定代表人：吴广新，该公司执行董事。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘超，广东同仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韶关市曲江区创华贸易有限公司，住所地：广东省韶关市曲江区马坝镇南华开发区大丘麻C幢303房。法定代表人：黄树新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖永明，广东韶正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江美熔，广东韶正律师事务所律师。上诉人吴广新、韶关市曲江区车达汽车服务有限公司（以下简称车达公司）因与被上诉人韶关市曲江区创华贸易有限公司（以下简称创华公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴广新、车达公司共同的委托诉讼代理人刘超、被上诉人创华公司委托的诉讼代理人江美熔到庭参加诉讼(网上开庭)，本案现已审理终结。上诉人吴广新、车达公司上诉请求：一、请求撤销一审判决的第二项、第三项、第四项、第五项；二、请求依法改判吴广新、车达公司仅需给付租金人民币319100元；三、本案一、二审诉讼费由创华公司负担。事实和理由：一、解除权的生效时间应当以短信通知送达时为准，《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年4月21日。一审法院认定吴广新与创华公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年8月14日是错误的。吴广新在2019年4月21日与创华公司的员工付丽英有沟通涉案房屋承租事宜，付丽英向吴广新发出解除租赁合同的意思表示的相关短信。创华公司的员工付丽英在短信上称“吴老板，最后的期限已经到了，明天给不了租你们暂时关门吧”、“先关门吧”等意思表示。一审庭审时主审法官也已核实短信聊天人员是创华公司的员工付丽英与吴广新，且吴广新、车达公司与创华公司对此无异议。根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。创华公司也是以吴广新拖欠其租金为由行使《房屋租赁合同》中的解除权，那么，付丽英发出的解除租赁合同的意思表示即生效。且在发出短信后，创华公司强行不让吴广新、车达公司承租房屋。故，《房屋租赁合同》的解除时间应当是2019年4月21日。据此，2018吴广新车达公司创华公司年12月至2019年4月21日的租金应为61100元。二、一审法院判决吴广新、车达公司承担律师费2万元没有法律依据，且明显过高。即使支持，也应当根据当地经济水平，律师办理本案的难易程度，再根据吴广新、车达公司可获支持的诉讼请求数额的比例来承担。被上诉人创华公司辩称,一审法院认定事实清楚、适用法律正确。1、创华公司与吴广新于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月14日解除，吴广新无理由继续占用涉案商铺。创华公司曾于2019年11月12日及2019年11月27日两次向吴广新、车达公司发出《通知》，要求吴广新、车达公司将涉案商铺返还创华公司，但到目前为止，吴广新、车达公司仍未将涉案商铺返还给创华公司，导致创华公司的经济损失。为此，创华公司保留要求吴广新、车达公司自合同解除之日起到其返还商铺之日止占用商铺期间造成创华公司的全部经济损失。2、一审法院判决吴广新、车达公司支付租金362000元给创华公司，符合事实和法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款：“承租人应当按照约定期限支付租金。”的规定，由于吴广新、车达公司向创华公司立下的《欠条》已经确认尚欠答辩人租金从2018年4月至2018年11月止合计258000元。由于双方在2019年8月14日一审庭审时同意解除租赁合同，租金计算应计至2019年7月份。由于双方对租金的计算方式按照13000元/月不持异议，从2018年12月至2019年7月的租金为104000元，故一审法院判决吴广新、车达公司支付租金362000元给创华公司，符合事实和法律规定。3、一审法院判决吴广新交给创华公司的押金60000元，不予退回，该款为吴广新的违约金支付给创华公司，符合事实和法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，双方在合同中约定，吴广新、车达公司悔约，创华公司则不返还押金60000元，该约定符合法律规定。由于吴广新、车达公司没有及时缴交租金，已经构成违约，应承担违约责任，故一审法院判决吴广新交给创华公司的押金60000元，不予退回，该款为吴广新的违约金支付给创华公司，符合事实和法律规定。4、一审法院判决吴广新、车达公司向创华公司支付律师费20000元，符合双方的约定及法律规定。吴广新、车达公司在立给创华公司租金“欠条”上签字、盖章。“欠条”上吴广新、车达公司约定没有如期支付租金，因此产生的律师费、诉讼费、保全费由吴广新、车达公司承担。该约定是吴广新、车达公司的真实意思表示，且不违反法律的规定，创华公司依法与律师事务所签订了《委托代理合同》且支付了律师费20000元，故一审法院判决吴广新、车达公司向创华公司支付律师费20000元，并无不当。5、车达公司应对吴广新的上述债务承担共同清偿责任。由于吴广新将承租的房屋给了车达公司使用，而且车达公司在“欠条”上加盖了公章，故车达公司应对上述债务承担共同偿还责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吴广新、车达公司的上诉请求毫无事实理由和法律依据，请求依法驳回吴广新、车达公司的全部上诉请求，维持原判。创华公司向一审法院起诉请求：1、解除创华公司与吴广新于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》，同时吴广新立即将房屋交还创华公司；2、吴广新立即向创华公司支付租金349000元(暂计2018年4月至2019年6月；后按每月13000元计算，从2019年7月计至吴广新将房屋交还创华公司时止)；3、吴广新向创华公司支付滞纳金(资金占用期间利息)59280元(暂计至2019年6月，后以13000元为基数，从2019年7月起按月利率2%计算至吴广新将房屋交还创华公司时止)；4、吴广新向创华公司交付的押金60000元不予退还；5、车达公司对吴广新的上述债务承担共同偿还责任；6、吴广新、车达公司承担创华公司为实现债权所支付的律师代理费人民币20000元；7、请求法院判令吴广新、车达公司承担本案诉讼费用。上述2、3项合计428280元。一审法院认定事实：2017年5月22日，创华公司(甲方)与吴广新(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，双方约定，“甲方将位于韶关市曲江区城东大丘麻原中行宿舍楼A、B、C三栋楼一楼商铺1697.13平方米出租给乙方使用。租赁期限：自2017年6月1日至2027年5月31日止。装修期为2017年6月1日至2017年8月30日。装修期免收租金。如期满同等条件下乙方有优先续租权利。该商铺面积1628.1平方米，月租金为每平方米18元，加建仓库69.03平方米，月租金为每平方米12元，租金每年递增10%，每月交租一次，第一年租金从9月1日开始收取，总计5月租金30000元，第二年从2018年6月1日起月租金33000元，第三年月租金36300元，第四年月租金39930元，第五年月租金42923元……每一个月10号前交纳本月租金，以上租金不含门面或房租租金税(如需缴纳由承租方缴纳)，乙方须按时交租，如有拖欠租金，每天按租金金额的2%收取滞纳金，如逾期十天未交租金，甲方有权终止合同，限时十天内搬迁。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金(人民币)陆万元整，在合同期满结清手续后甲方无息返还押金给乙方。租赁期满。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，甲方须将押金退还乙方。如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件及清空室内垃圾。搬迁后内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满或合同解除，乙方必须10天内搬迁，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失，必要时甲方可以向人民法院起诉和申请执行。因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、乙方迟延交租，拖欠租金累计达1个月；5、利用承租房屋进行6违法活动的；6、故意损坏承租房屋的，未经甲方同意改变房屋用途。提前终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提早半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。甲方不退押金，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前三个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿……违约责任，租赁期间双方必须信守合同，未经双方同意，任何乙方提前终止合同，造成对方损失，由提出终止合同方负责；如果乙方悔约，甲方则不返还押金。”。创华公司的法定代表人黄树新的妻子唐桂峰代表创华公司、吴广新在合同上签字，创华公司亦在合同上加盖了公章。合同签订当天，吴广新向创华公司交纳了押金60000元。创华公司依约将房屋交付给吴广新使用。吴广新将承租的房屋提供给自己为法定代表人的车达公司使用。吴广新从2018年4月起没有按时交纳租金给创华公司，直至2018年12月21日，吴广新立下欠条给创华公司收执。欠条内容：“本人吴广新(身份证号码：440************11X)到目前为止尚欠韶关市曲江区创华贸易有限公司(位于韶关市曲江区城东大丘麻中行宿舍楼A、B、C三栋楼一楼商铺1679.13平方米)的租金共计人民币贰拾伍万捌仟元整(￥258000.00)，本人承诺于2019年6月30日前全部付清。否则，韶关市曲江区创华贸易有限公司有权向法院起诉，因此导致其为追索债权而支付的律师费、诉讼费、保全费等本人自愿承担。”。车达公司在该欠条加盖公章。逾期，吴广新、车达公司没有如期向创华公司缴交租金，创华公司向该院提起诉讼，要求解决。一审诉讼中，吴广新、车达公司提出从2018年12月起至2019年4月21日的租金应按13000元月计算；2018年4月至11月的租金，应按照商铺面积1587.07平方米计算，因为商铺的房产权证上的面积是1587.07平方米，而不是1697.13平方米。当时认为相差的面积不大，故没有理会，现坚持按照租赁商铺的房产权证上的面积计算租金。创华公司对此认为，应按照双方签订合同时实地测量的面积为准；另外，创华公司尚欠吴广新、车达公司修理费15000元至20000元，应扣减。创华公司对此认为，吴广新、车达公司没有提交相关汽车修理费的凭证，不予认可。吴广新、车达公司提出双方终止合同的时间应该为2019年4月21日，提交了吴广新与创华公司员工付丽英的信息对话。短信内容：付丽英：“吴老板，最后的期限已经到了，明天给不了租你们暂时关门吧!我们老板已经给了很多机会你们，你们已经欠租15个月了，没得再欠”，吴广新：“时间确实是不短了，我们也一直在想办法。外面的款也追不回，把我搞的是浇头烂额。现在生意刚好转，正在找人谈合作，但现在还在洽谈中。”，付丽英：“先关门吧”，吴广新：“谢谢你长期以来的支持。的确给你添了不少的麻烦”。创华公司对短信的内容不予认可。另外，一审庭审中，创华公司、吴广新同意解除《房屋租赁合同》。一审法院认为，关于创华公司提出解除《房屋租赁合同》的问题。双方在诉讼中同意解除《房屋租赁合同》，该院予以确认。鉴于双方已解除合同，吴广新、车达公司应将租赁房屋交回创华公司。由于吴广新、车达公司尚有部分机械设备放置在租赁屋内，需要一些时间搬迁，所以，该院给予吴广新、车达公司半个月的时间进行搬迁。关于创华公司提出要求吴广新支付租金349000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，由于吴广新欠下创华公司租金从2018年4月至2018年11月止合计258000元，有吴广新立下的租金欠条为凭，创华公司诉请，该院予以支持。吴广新、车达公司提出从2018年4月至11月的租金，应按照商铺面积1587.07平方米计算问题，因吴广新、车达公司对所欠租金已立下欠条给创华公司收执，视为吴广新、车达公司对商铺面积的认可。况且其在诉讼中亦表示由于商铺的面积相差不大，故没有提出异议。因此，吴广新、车达公司对此的抗辩，该院不予支持。至于创华公司租金应计算至何时止的问题。由于双方在2019年8月14日一审庭审时同意解除租赁合同，租金的计算应计至2019年7月份。由于双方对租金的计算方式按照13000元月不持异议，从2018年12月至2019年7月的租金为104000元。创华公司提出租金计算至吴广新、车达公司将房屋交还时止的请求，该院不予支持。吴广新、车达公司提出双方解除合同的时间应该为2019年4月21日，从吴广新、车达公司提交的“短信”的内容来看并不能证明双方有解除合同的真实意思。作为承租方即吴广新、车达公司在不能实现合同的情况下，应该采取积极的方式与创华公司沟通或者终止合同，但其没有。故吴广新、车达公司的抗辩，该院不予采纳。关于创华公司提出吴广新支付滞纳金及不予退还押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，创华公司的该项请求，双方在合同中均有约定，现创华公司提出吴广新应以所欠租金按照月利率2%计算违约金，又提出不予退还押金60000元，该院认为，吴广新没有及时缴交租金，已经违约，应承担违约责任，但约定的违约金过分高于造成的损失，综合本案情况，应选择其中一项作为违约责任，故押金60000元不予退回。创华公司提出以所欠租金按照月利率2%计算违约金的诉请，该院不予支持。关于创华公司提出吴广新支付律师代理费人民币20000元问题。吴广新、车达公司在立给创华公司租金“欠条”上签字、盖章。“欠条”上吴广新、车达公司约定若没有如期支付租金，因此产生的律师费、诉讼费、保全费由吴广新、车达公司承担。故创华公司的该项请求，该院予以支持。关于创华公司提出车达公司对吴广新的上述债务承担共同偿还责任问题。由于吴广新将承租的房屋给了车达公司使用，而且车达公司在“欠条”上加盖了公章，故车达公司应对上述债务承担共同偿还责任。一审法院判决：一、解除创华公司与吴广新于2017年5月22日签订的《房屋租赁合同》。吴广新应于判决生效后十五日内将承租商铺返回给创华公司。二、吴广新于判决生效后五日内支付租金362000元给创华公司。三、吴广新缴交给创华公司的押金60000元，不予退回，该款为吴广新的违约金支付给创华公司。四、吴广新应于判决生效后五日内支付律师费20000元给创华公司。五、车达公司对上述债务承担共同清偿责任。六、驳回创华公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3862元，由吴广新、车达公司共同负担。本院查明，双方当事人对一审判决认定事实部分均未提出异议，本院予以确认。上诉人吴广新、车达公司补充认为，自2019年4月21日后被上诉人便不允许上诉人继续经营，故租金支付期限应当计至上述日期；此外，一审判决后，其主动要求清空案涉商铺，但遭被上诉人拒绝，对于被上诉人扣压其设备造成的价值贬损，应由被上诉人承担。二审庭询后，上诉人向本院提交其与被上诉人员工付丽英的微信聊天记录以证实其主张。被上诉人则认为，一审庭审中，上诉人明确表示同意解除合同，故解除合同的时间应为2019年8月14日；对于扣压设备的问题，上诉人持有案涉商铺的钥匙，根本不存在被上诉人扣压物品一说。同时，认为付丽英未取得被上诉人的授权，其陈述不代表被上诉人。二审庭询后，本院于2020年4月23日组织双方当事人现场清铺交接，双方当事人同意自2020年4月25日起7天内由上诉人腾空房屋交还被上诉人。同时，双方当事人达成协议，车达公司拆除的设备变现后直接交给创华公司以抵偿租金。2020年5月10日，创华公司共收到设备变现款50000元。本院认为：本案系租赁合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点为:一、案涉合同的解除时间应如何确定；二、案涉租金如何确认；三、案涉律师费是否过高。对于案涉合同的解除时间应如何确定的问题。吴广新及车达公司主张，创华公司员工付丽英就案涉房屋承租事宜于2019年4月21日与其沟通，付丽英明确向吴广新发出解除租赁合同的意思表示，故案涉合同自上述日期解除。从创华公司员工付丽英与吴广新的微信对话记录看，付丽英的微信记录已表明对尚欠租金进行催告，并通知未如期交租予以解除租赁合同，收回案涉租赁的房屋的意思表示，即创华公司此时已通知承租人解除租赁合同。在此日期之前，吴广新已构成违约，未如期交纳租金已达15个月。根据双方所签订的《房屋租赁合同》约定，如逾期十天未交租金，创华公司有权终止合同，吴广新应十天内搬迁。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，案涉合同应认定自2019年4月22日起解除。一审判决以庭审中双方确认解除合同的时间点作为案涉合同的解除时间欠妥，本院予以纠正。对于案涉租金的认定问题。吴广新及车达公司于2018年12月21日共同出具“欠条”，承认欠创华公司租金258000元。但吴广新在出具欠条后仍未按期交纳租金，故案涉租金在原欠款基础上增加2018年12月至2019年4月22日止。由于双方对租金的计算方式按照13000元月不持异议，故吴广新及车达公司应支付租金为（13000×4）+（13000÷30×21）+258000=319100元。二审审理过程中，双方同意用设备变现款抵扣租金，创华公司亦已收到设备变现款50000元，抵扣后吴广新及车达公司应支付租金为269100元。至于吴广新及车达公司在解除案涉合同后虽没有继续营业，但其并未把租赁房屋交还给创华公司，二审诉讼中，双方当事人均对未交付房屋的原因各执一词，而创华公司并未就占用费提起诉讼，故本院对此不作审查。创华公司可另行主张权利。至于上诉人主张律师费过高的问题。根据《广东省律师服务政府指导价》第三条、第四条的规定，本案诉讼20000元并无不妥。上诉人该上诉理由本院不予采纳。综上所述，吴广新、车达公司的上诉请求部分成立，对其有理部分本院予以采纳；一审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初1437号民事判决第三项、第四项；二、撤销广东省韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初1437号民事判决第一项、第五项、第六项；三、变更广东省韶关市曲江区人民法院（2019）粤0205民初1437号民事判决第二项为：上诉人吴广新于本判决发生法律效力之日起五日内支付租金269100元给韶关市曲江区创华贸易有限公司；四、韶关市曲江区车达汽车服务有限公司对上述债务承担共同清偿责任；五、驳回韶关市曲江区创华贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3862元，由韶关市曲江区创华贸易有限公司负担772.4元，由吴广新及韶关市曲江区车达汽车服务有限公司负担3089.6元。韶关市曲江区创华贸易有限公司向一审法院预交的一审案件受理费3862元，由一审法院退回3089.6元，吴广新及韶关市曲江区车达汽车服务有限公司应于本判决生效之日起七天内向一审法院交纳3089.6元；二审案件受理费2758元，由吴广新、韶关市曲江区车达汽车服务有限公司负担1103元，由韶关市曲江区创华贸易有限公司负担1655元。吴广新与韶关市曲江区车达汽车服务有限公司向本院预交的二审案件受理费2758元，由本院退回1655元，韶关市曲江区创华贸易有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳二审案件受理费1655元。本判决为终审判决。审  判  长  林 梦审  判  员  赖凯文审  判  员  李飞洲二〇二〇年五月十八日（代）书记员  张 燕