山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终5398号上诉人（原审原告）：高海英，女，1971年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘凤丽，上海段和段（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南银丰唐冶房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李美萱，董事长。委托诉讼代理人：宫智勇，男，该公司员工。上诉人高海英因与被上诉人济南银丰唐冶房地产开发有限公司（以下简称银丰唐冶房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。高海英上诉请求：1.请求撤销一审判决书，依法改判或发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金自2018年4月1日计算至涉案楼房2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明之日，有事实和法律依据。理由如下：一、2016年9月22日，被上诉人与上诉人签订的《济南市商品房买卖合同》及2017年8月17日签订的《停车位使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于有效合同。有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。依据被上诉人与上诉人签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，上诉人的主要合同义务是按约定向被上诉人支付购房款，被上诉人的主要义务是向上诉人交付符合合同约定及法律、法规规定使用条件的房屋及车位。本案双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定：被上诉人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用。第十四条被上诉人承诺：水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件。按照上述合同约定：被上诉人向上诉人交付商品房使用的条件是：取得开发项目《分期综合验收备案证明》及水、电达到使用条件。在上述合同的履行过程中，上诉人按照合同约定向被上诉人支付了购房款及购车位款，按约履行了相关义务。但是，被上诉人没有按约履行自己的主要义务：2018年3月31日前没有取得开发项目《分期综合验收备案证明》，水、电也没有达到使用条件。被上诉人没有按照合同约定的时间、交房条件和标准及《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的开发项目经过综合验收才能交付使用的房屋交付给上诉人，构成逾期交房及车位，被上诉人应当承担逾期交房及车位的违约责任。本案一审法院已经查明，涉案楼房于2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，才达到双方合同约定的及相关法律和地方人民政府规定的商品房交付使用条件。也就说2019年7月16日被上诉人才能够将合同约定的商品房及车位交付给上诉人使用。因此，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金自2018年4月1日计算至2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明之日，有事实和法律依据。另外，涉案楼房直到现在使用的水、电均为临时用水、临时用电，尚不具备市政正式用水用电，且水质不符合卫生标准，菌落总数超标严重，饮用会严重损害人体健康。涉案楼房系为保障居住使用的永久性建筑，上诉人倾全家之力甚至举债购房，就是为了交房后就能够居住使用，但是，直到现在，被上诉人交付给上诉人使用的商品房的水、电也没有达到合同约定及法律、法规规定的使用标准和条件，被上诉人应当承担交房不符合合同约定及法律和地方人民政府关于交房规定的违约责任，而不是一审法院认定的承担交房瑕疵责任。二、2016年9月22日，被上诉人与上诉人签订的《合同补充协议》（附件五），因不是上诉人的真实意思表示，并且该《合同补充协议》（附件五）直接降低了《济南市商品房买卖合同》中被上诉人应当承担的主要义务和责任，加重了上诉人的责任，降低和排除了上诉人应当享有的权利，规避了法律和地方人民政府的关于开发项目交付使用的条件和标准之规定，是无效协议。被上诉人不能按照该补充协议约定的条件向上诉人交付房屋。理由是：1.本案被上诉人属于房地产开发企业，上诉人系自然人，被上诉人与上诉人在签订购房合同时，虽然从法律上来说属于平等的民事主体，现实中签订购房合同时，房地产开发企业绝对处于强大优势地位，购房者处于弱势地位，由被上诉人（房地产开发企业）提供事先拟好的格式化的《济南市商品房买卖合同》及相关合同补充协议，上诉人（购房者）并不能添加、减少或更改合同及补充协议的内容及条款，根本不能表达自己的真实意思。2.2016年9月22日，被上诉人要求上诉人同时签订《济南市商品房买卖合同》和《合同补充协议》（附件五）。仔细比对上述《济南市商品房买卖合同》和《合同补充协议》（附件五）的相关条款，可以发现作为附件五的《合同补充协议》完全将《济南市商品房买卖合同》中约定的被上诉人应当承担的主要义务和责任都进行了变更修改，大大降低了被上诉人应当承担的主要义务和责任的标准与条件，将被上诉人应当履行的最主要的合同义务交房的标准与条件，由被上诉人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付上诉人使用，变更为2018年3月31日前，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付给上诉人使用。虽然只是单单将由取得开发项目分期综合验收备案证明变更为取得单体竣工验收备案证明几个字的变更，但是实质意义却发生了很大变化，大大降低了被上诉人应当按照《济南市商品房买卖合同》第八条约定及相关国家及地方人民政府有关开发项目应当经过综合验收才能交付房屋使用的交房标准。也就是说大大降低了被上诉人履行主要合同义务的标准，大大降低并限制了上诉人应当收到的是符合合同约定及相关法律及地方人民政府规定的收房的条件和标准的房屋。规避了《济南市商品房买卖合同》的约定及相关国家及地方人民政府有关开发项目交付使用的规定。3.通常意义上签订合同补充协议是针对主合同未尽事宜进行约定。本案，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》也说明，本合同未尽事项，可由双方签订补充协议（附件五）。被上诉人与上诉人在《济南市商品房买卖合同》第八条及第十四条明确约定了交房标准和条件，并且上述条款约定的交房标准和条件是符合国家及地方人民政府有关开发项目交付使用条件和标准的规定的。但是，被上诉人在同一天，同一时刻，让上诉人签订《合同补充协议》（附件五），直接变更了《济南市商品房买卖合同》中约定的交房条件和标准，根本不是对《济南市商品房买卖合同》未尽事宜的约定，而是直接变更了其承担的主要义务。显而易见，被上诉人是有意为之，显然是在规避相关法律和地方人民政府关于开发项目交付使用的条件和标准。《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五）是由被上诉人提供的早就拟好的格式化合同，被上诉人不在《济南市商品房买卖合同》第八条中直接约定2018年3月31日前，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付给上诉人使用，而是要在《合同补充协议》（附件五）中作出上述变更，其目的就是规避主合同约定及法律和地方人民政府关于交房的标准和使用条件。4.《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五）是由被上诉人提供的早就拟好的格式化合同，2016年9月22日，被上诉人要求上诉人同时在《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五）上签名，并没有向上诉人解释为什么在同一天签订的合同补充协议中要变更主合同的主要条款，将交房标准由主合同约定取得综合验收备案证明作为交房条件和标准改为取得单体验收备案证明作为交房条件和标准，为什么不在主合同中直接约定取得单体验收备案证明作为交付房屋使用的标准与条件，而要在对主合同未尽事宜才签订的补充协议中变更主合同的主要条款，也没有给上诉人解释取得综合验收备案证明与取得单体验收备案证明的主要区别是什么。被上诉人违背了诚实信用原则以及其要求上诉人签订的《合同补充协议》（附件五）中的关于交房条件和标准的条款与《济南市商品房买卖合同》中第八条的约定相对比，属于免除其责任，加重对方责任，排除对方权利，符合《合同法》第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》的规定中关于提供格式合同条款中免除其责任，加重对方责任，排除对方权利的，该条款无效之规定。法律还规定提供格式条款的一方对减轻自己责任和义务的条款要给对方特别解释和说明才有效。2016年9月22日，被上诉人要求上诉人同时在其提供的格式化的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五）上签名，关于在补充协议中变更了交房条件和标准并没有给上诉人任何解释和说明。5.2016年9月22日，被上诉人要求上诉人同时在其提供的格式化的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五）上签名，如果不在《合同补充协议》（附件五）上签名，就不将商品房卖给上诉人。由此看出，上诉人在签订《合同补充协议》（附件五）时，根本就不是自己的真实意思表示。综上，本案被上诉人应当按照《济南市商品房买卖合同》中约定的交房标准与条件向上诉人交付房屋及车位。上诉人要求被上诉人支付逾期交房及车位违约金自2018年4月1日计算至涉案楼房2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明之日，有事实和法律依据，一审判决按照《合同补充协议》来认定交房标准和条件属于认定事实错误，请法院依法查明事实，依法予以改判或发回重审，支持上诉人的主张。银丰唐冶房地产公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方签订《济南市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，上诉人购买被上诉人开发的银丰唐郡8号地块56号楼2-***号房屋及储藏室。主合同第八条约定：“出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”补充协议第二条约定：经买受人同意，双方一致协商将主合同第八条约定的交付条件修改为：出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（一）该商品房取得单体竣工验收备案证明。……”该约定是双方真实的意思表示，合法有效。2017年8月17日，被上诉人与上诉人签订《停车位使用权转让合同》，上诉人购买被上诉人开发的银丰唐郡8号地1号车库-R015号停车位，总价款为127000元。双方在合同中明确约定了车位的交付条件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。2018年3月19日修改后施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第698号）将《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据以上规定，法律、行政法规已经取消了竣工综合验收作为交付条件的规定，房地产项目经竣工验收合格后即可交付使用。双方约定商品房取得单体竣工验收备案证明作为交付条件，符合法律、法规的规定，此约定的交付标准高于法律规定的标准，不仅没有免除被上诉人责任加重对方责任排除对方权利，而是加重了被上诉人的责任，并且没有加重对方责任排除对方权利。并且补充协议在开头部分“特别提示”约定：“经出卖人、买受人双方平等、友好协商，在签订《商品房买卖合同》(以下简称主合同)的基础上，双方一致同意订立本补充协议。为确保买受人充分理解本补充协议条款，出卖人特提示买受人在签订前，仔细阅读并充分理解主合同及本补充协议、附件等全部条款及内容。买受人所提问题出卖人已在本补充协议签订前予以充分解释或说明，买受人已经全部理解和接受。本补充协议一经签订即对双方具有约束力。”第十八条又约定：“第十八条:双方签署《商品房买卖合同》及本补充协议时，出卖人进行了逐条解释和说明，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，履行了告知和提示义务，买受人已认可并接受《商品房买卖合同》及本补充协议的全部条款。”在补充协议中均对上述文字进行了加黑。第十九条又约定：“......《商品房买卖合同》条款与本补充协议发生冲突的，以本补充协议为准。......”补充协议不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利之情形，被上诉人已尽到了必要的提示义务，该补充协议有效。全国人大和全国人大常委会颁布的法律中的强制性规范、国务院颁布的行政法规中的强制性规范，是确认合同效力的依据，不能以地方法规和规章作为否定合同效力的依据。《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》分别为地方性法规和规范性文件，不但违反了《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》等上位法的规定，而且该规定也不是效力性强制性规定。因此，商品房买卖双方约定以商品房取得单体竣工验收备案证明为交付条件，合法有效。济南市中级人民法院和济南市各区人民法院近年来审理的此类案件也均按照以上法律、行政法规的规定，认定商品房买卖双方约定以商品房取得单体竣工验收备案证明为交付条件，合法有效。被上诉人于2018年5月29日取得涉案楼房的建筑工程竣工验收备案单。并通知上诉人于2018年5月31日办理收房手续。被上诉人将取得竣工验收备案单的房屋及车位交付给上诉人，符合法律、行政法规的规定，交房行为合法有效。一审法院依法认定补充协议关于商品房交付条件的约定是有效约定，被上诉人将经过竣工验收备案的商品房交付上诉人符合合同约定系认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、被上诉人与上诉人对商品房的交付有明确的约定。（一）主合同约定了逾期交付60日的合理顺延时间，及逾期交房违约金最高限额为总房款的1%，双方变更了合同约定的交付日期，上诉约定为双方真实意思表示，被上诉人在延期交房60日内免于承担违约责任。主合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（2）种方式处理：……2、其他处理方式（不作累加）：（1）出卖人在本合同规定交付期限届满60日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延期间，出卖人不因此承担延期交房的责任。……”该条款约定可以将交付期限顺延60日，事实上双方变更了合同约定的交付日期，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并加以下划线提示，不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利之情形，应当认定该约定有效。因此一审法院确认60天免责期，并判决被上诉人支付逾期交房违约金97.63元，逾期交付车位违约金1270元，认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。（二）水、电不是合同约定的交付条件，对此合同对基础设施、公共配套建筑正常运行做出明确约定。主合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：（一）水、电于房屋交付使用之日达到使用条件......”第二款约定：“如果在规定期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如以上设施因相关行业或企业办理延误原因不能按期使用的，出卖人不承担责任，但出卖人同意协助买受人协调处理至正常使用。......出卖人可据实予以延期，并不承担责任。”该内容加以下划线予以提示，唐冶片区是新开发小区，地理位置偏远，配套设施不完善，因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水水源，该片区用水均为地下水，被上诉人已在济南市水务局办理了取水许可证，根据以上合同条款和法律规定，被上诉人不应当承担责任；关于因供电公司办理供电配套设施验收延误，致使在交房时不能使用，被上诉人积极协调供电公司尽快处理至正常使用，但根据合同约定不应承担责任。该条款并未变更房屋交付条件，房屋交付条件仍然是取得单体竣工验收备案证明，水、电于房屋交付使用之日已达到使用条件，并且该条款未约定违约金，上诉人以合同约定的逾期交房违约金的计算方式主张违约责任没有依据，且上诉人也没有证据证明其损失的存在，对此一审法院认定事实清楚，应依法驳回上诉，维持原判。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。高海英向一审法院起诉请求：1.判令银丰唐冶房地产公司支付高海英逾期交房违约金41590元；2.请求判令银丰唐冶房地产公司支付高海英车位逾期交付违约金5410元；3.诉讼费用由银丰唐冶房地产公司承担。一审法院认定事实：1.2016年9月22日，高海英（买受人）与银丰唐冶房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于历城区围子山西侧的银丰唐郡五区56楼2单元2-***号房屋一处，房屋总价款为976296元。第八条交付期限出卖人应在2018年3月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.（1）因有关法律法规或政策的重大变化或政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等非出卖人原因）造成工期延误的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，出卖人在本合同规定交付期限届满60日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间，出卖人不因此承担延期交房的责任。（2）逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……（4）本条逾期交房违约金最高限额为总房款的1%。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1.水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如以上设施因相关行业和企业办理延误原因不能按期使用的，出卖人不承担责任，但出卖人同意协助买受人协调处理至正常使用。因专业经营单位的原因或遇本合同第八条第二款所规定的特殊情形致使专业经营设施设备不能正常使用的，出卖人可据实予以延期，并不承担责任。”该合同附件五补充协议中约定：“经买受人同意，双方一致协商将主合同第八条约定的交付条件修改为：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用。”2.2017年8月17日，高海英（乙方）与银丰唐冶房地产公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“本合同所约定的停车位为甲方开发建设的银丰唐郡8号地块项目2号车库-1单元-***号停车位。第四条停车位总价款为壹拾贰万柒仟元整。第六条乙方于2017年7月4日前一次性向甲方支付全部价款。第八条1.甲方于2018年3月31日前将停车位交付给乙方，乙方所购停车位经验收即达到交付条件，即甲方交付之标的物最终以甲方竣工验收的现状为准。2.如遇下列特殊原因，甲方相应延期交付：……（3）因政府原因导致不能按期交付……。第九条2.在乙方依照合同约定足额付款后，甲方如未按本合同约定的时间交付停车位，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付合同总价款万分之一的违约金，合同继续履行。甲方支付违约金最高不超过本合同总价款的1%”。3.上述合同签订后，高海英履行了付款义务。涉案楼房于2018年5月29日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，涉案车库及配套设施于2018年11月8日取得建筑工程竣工验收备案单。银丰唐冶房地产公司于2018年5月31日向高海英交付涉案房屋和停车位。涉案楼房和车库于2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。本案争议的事实如下：1.涉案《商品房买卖合同》补充协议约定的交付条件是否为无效条款，涉案商品房交付是否符合约定？高海英主张，涉案《商品房买卖合同》补充协议约定的“单体竣工验收备案证明”交付条款违反了法律法规强制性规定，应为无效条款。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议是当事人自愿签订，系当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。高海英主张的《城市房地产开发经营管理条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等关于综合验收备案的规定，并非行政法规的效力性强制性规定，故其主张补充协议约定的交付条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，不符合上述法律规定，一审法院不予采信。高海英主张合同约定条款系格式条款，加重了其义务，应为无效条款。一审法院认为，竣工验收备案系法定最低交房标准，双方约定该交付条件并未加重购房者的义务，高海英依此为由主张约定无效，一审法院不予采信。综上，涉案《商品房买卖合同》补充协议关于商品房交付条件的约定，系有效约定，银丰唐冶房地产公司将经过竣工验收备案的商品房交付高海英，符合合同约定。2.银丰唐冶房地产公司是否逾期交付商品房和车位，应否承担逾期交付的违约责任？涉案《商品房买卖合同》约定交付商品房和车位的时间为2018年3月31日，实际交付时间为2018年5月31日。银丰唐冶房地产公司抗辩合同中约定了60天的免责期以及因政府原因造成停工延期142天。一审法院认为，银丰唐冶房地产公司主张因环保原因，政府责令停工导致工期顺延，其虽提供相应的文件和监理单位及施工单位的证明，但未提供相应的施工日志，不能充分证明其主张，故对其该项抗辩理由，一审法院不予采信。关于60天的免责期，系涉案《商品房买卖合同》中明确约定，且加以下划线提示，对此，一审法院予以确认。综上，涉案商品房合同约定的交付时间为2018年3月31日，扣除60天的免责期，至2018年5月30日，其实际交付时间为2018年5月31日，故其逾期的交付时间为1天。银丰唐冶房地产公司应当承担逾期交房违约金，以976292元为基数，按照日万分之一计算为97.63元。关于车位的交付，合同约定将竣工验收的车位予以交付，虽然银丰唐冶房地产公司于2018年5月31日交付车位，但涉案车位所在的2号车库于2018年11月8日取得竣工验收备案单，也就是银丰唐冶房地产公司在交付车位时，并未达到合同约定的交付条件，所以其仍应承担逾期交付车位的违约责任。扣除约定60天的免责期，故违约金应自2018年5月31日起计算至2018年11月8日止，共162天，以127000元为基数，按日万分之一计算为2057.4元，超过了合同约定的最高违约金总房款1%即1270元的标准，故一审法院支持其逾期交付车位违约金1270元。3.临时用水、临时用电是否符合合同约定的商品房交付条件，银丰唐冶房地产公司应否承担违约责任？高海英主张商品房虽已交付，但使用水电为临时用水、临时用电，且水质不符合卫生标准，银丰唐冶房地产公司应承担违约责任。高海英提供《责令停止违规行为通知书》、《信访事项处理意见书》、水质检测报告予以证明。《信访事项处理意见书》载明：“济南市历城区银丰唐郡玫瑰园项目确未提报综合验收备案，但已通知全部业主交房。项目目前采用自备井供水（唐冶片区无自来水水源），临时用电（正在办理正式用电），小高层已通气，企业计划在水电气等通过验收之后提交综合验收备案申请。”水质检测报告为2019年5月、6月作出，结论为菌落总数超标。银丰唐冶房地产公司主张临时用水用电已达到商品房交付的使用条件，合同约定了市政设施因相关企业办理延误原因不能按期使用，开发商不应承担责任；本案中银丰唐冶房地产公司已积极协调供电公司尽快验收；关于临时用水，因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水管网，小区临时用水是经批准取得的地下水，其亦提供自行委托的水质检测报告，证明水质符合标准；所以银丰唐冶房地产公司不应承担责任。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》约定“水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件”，双方对于“达到使用条件”有不同的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用水用电显然不能满足使用需求。因此，涉案商品房买卖合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用水用电。因涉案商品房交付时不具备市政正式用水用电，故银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货等违约责任。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”涉案《商品房买卖合同》约定水电等设施因相关行业或企业造成无法使用的，银丰唐冶房地产公司不承担责任；且该部分内容加以下划线予以提示。因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水水源，该片区现用水均为地下水，银丰唐冶房地产公司已在济南市水利局办理了取水许可证，根据以上合同约定条款和法律规定，银丰唐冶房地产公司不应承担责任；但其应保证临时用水的水质，以保证居民的用水安全。综上，高海英以合同约定的逾期交房违约金的计算方式主张瑕疵交付的违约责任，没有依据；高海英亦没有提供因瑕疵交付造成损失的证据，故对其该项主张，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效。银丰唐冶房地产公司交付的商品房，没有违反合同约定，但银丰唐冶房地产公司没有按照合同约定期限交付，应承担逾期交付商品房的违约责任。银丰唐冶房地产公司没有按照合同约定期限和交付条件交付车位，应承担逾期交付车位的违约责任。因涉案商品房系临时用水用电，银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。因合同未约定该项违约责任，高海英也未提交相应的损失证据，故高海英主张按照逾期交房违约金的计算方式支付违约金，一审法院不予支持。判决：一、济南银丰唐冶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高海英逾期交付房屋违约金97.63元。二、济南银丰唐冶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付高海英逾期交付车位违约金1270元。三、驳回高海英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由高海英负担463元，济南银丰唐冶房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据一、济南市历城区人民政府行政处罚信息公示一份，拟证明被上诉人在2019年10月14日因为供应的生活饮用水水质不符合卫生标准被行政处罚，交房一年多后水质还没有达标，无法饮用。证据二、2019年7月10日出具的国家城市供水（排水）监测网济南监测站检测报告一份，拟证明上诉人生活的小区水质有五项不符合标准要求，水质不达标。证据三、玫瑰园南区物业通知群聊天记录一份，拟证明被上诉人交付给上诉人的楼房燃气是2019年1月17日开通，另一个小区是在2019年2月28日开通，房屋交付一年半以后才开通燃气，拟证明被上诉人当时按照补充协议向上诉人交付的房屋不具备使用条件，也不符合双方合同约定交付的条件。经质证，银丰唐冶房地产公司认为：对于证据一，被上诉人认为该证据与本案无关，因为水电不是商品房买卖合同交付的条件。对于证据二，被上诉人认为该证据与本案无关。该监测报告系2019年7月份出具，涉案房屋交付时间为2018年，2019年7月份出具的报告不能证明涉案房屋交付时水质不达标，交房后饮用水的管理归物业公司。一审中，被上诉人已提交了自2018年3月至2019年5月的全部水质月检测报告，检测结果合格，因此被上诉人认为水电问题不属于商品房交付的条件，应按照合同约定的商品房交付条件，以约定的单体竣工验收备案为交付条件。对于证据三，被上诉人无法核实该证据的真实性，且对该份证据不予认可，燃气也不是合同约定的交付条件，燃气应当按照合同的约定执行。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、涉案《商品房买卖合同》附件五合同补充协议的效力；二、被上诉人应否就交付的商品房未具备市政正式用水用电承担逾期交房的违约责任。关于焦点问题一，补充协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。上诉人主张涉案合同补充协议中约定房屋交付标准为“单体竣工验收备案证明”违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等关于综合验收备案的规定，但上述规定均非系效力性强制性规定，故上诉人以此主张涉案合同补充协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同补充协议虽系银丰唐冶房地产公司提供，其中约定商品房交付条件为“取得单体竣工验收备案证明”，该约定虽变更了涉案《商品房买卖合同》第八条中关于商品房交付条件的约定，但“取得单体竣工验收备案证明”系商品房交付的最低法定标准，并未免除被上诉人的义务、加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利，故上诉人以此主张涉案合同补充协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，涉案《商品房买卖合同》的合同补充协议（附件五）系双方当事人真实意思表示，未违反法律和法规的效力性强制性规定，应为有效合同，一审法院对《商品房买卖合同》的补充协议（附件五）效力的认定无误，应予维持。关于焦点二，被上诉人应否就交付的商品房未具备市政正式用水用电承担逾期交房的违约责任。上诉人主张被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，应当承担违约责任。本院认为，根据涉案商品房买卖合同约定，被上诉人向上诉人交付的商品房和车位存在逾期交房行为，一审法院已经根据合同约定判决被上诉人就其逾期交房行为承担相应的违约责任。关于用电及用水问题，被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，不具备市政正式用水用电，其交付的商品房存在瑕疵，应当承担瑕疵交付的责任，上诉人可就被上诉人瑕疵交付行为给其造成的损失主张权利，但上诉人以合同约定的逾期交房违约责任主张被上诉人瑕疵交付的责任，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，高海英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由上诉人高海英负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年五月二十六日书记员 薛嘉丽