广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1203民初332号原告：姚晔，女，汉族，1987年8月28日出生，住广东省肇庆市端州区*******幸福湖畔B区15栋703房，公民身份号码：441************526。委托代理人：陈温恒，男，汉族，1982年10月6日出生，身份证地址：广西北流市*******7-1号，现住广东省肇庆市端州区*******幸福湖畔B区15栋703房，公民身份号码：452************150，系原告的丈夫。被告：梁亚容，男，汉族，1956年2月10日出生，住广东省肇庆市鼎湖区*******委会葫芦园队，公民身份号码：441************219。委托代理人：梁英妹，女，汉族，1989年5月1日出生，住广东省肇庆市鼎湖区*******委会葫芦园队，公民身份号码：441************249，系被告的女儿。原告姚晔诉被告梁亚容租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月20日、5月11日公开开庭进行了审理。原告姚晔及其委托代理人陈温恒、被告梁亚容的委托代理人梁英妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚晔诉称，原告因经营需要于2018年10月23日与被告协商租赁位于肇庆市鼎湖区******广东理工学院鼎湖校区斜对面自建房的二楼和四楼共两层房屋。由于被告身体原因未能到场，委托其女儿梁英妹全权处理租房一切事务。因为租金等细节产生分歧，最终决定暂租二楼。梁英妹当天起草初始《房屋租赁合同》，合同对双方的权利义务作了一系列约定。原告就初始合同中的两项约定：1、租金每年递增百分之十；2、水费每方4.5元，电费1.5元每度，表示价格过高不同意没有签约。梁英妹就原告提出的异议承诺修改合同，并要求先交押金10000元，原告在当天向被告交付了10000元押金。2018年10月26日，梁英妹将初始合同修改：1、租金递增取消，改为租期届满后押金递增百分之十；2、水电费并未修改。梁英妹称因线路线新拉原因，供水电部门对该村统一按照合同上的价格收取，并未多收，不能修改。原告本着既然是供水电部门收取的单价和押金已交的事实，当天正式签订了合同。在合同的履行过程中，前期双方均很好的履行各自的义务。但到了2019年初，原本一直空置出租的4楼被告在无通知的情况下突然全家搬进居住，从此每日被告的孙女和外孙女上学回来都在楼梯玩耍吵闹大声喧哗，经常关闭一楼大门使顾客无法上来二楼，原告多次反映，但没有任何效果，严重影响了原告的经营，导致客源严重流失，入不敷出。2019年5月初，原先向梁英妹提出终止合同。经双方协商，被告受委托人同意减免一定租金，约定每年的7-8月两个月共交3000元，1-2月两个月共交4000元。当时本着互信原则并未写在合同，并到了7-8月，原告按约定一次性共交3000元，被告并无异议。但到了2019年11月1日，被告提出将租金每月上涨百分之十，原告以合同并无约定不同意。于是被告以合同约定月租金为3000元为由，对之前约定7-8月两个月共收取3000元和1-2月两个月收取4000元并未写进合同，只是口头承诺，不再作数，若不同意涨租金就提前搬走。原告按双方签订的《房屋租赁合同》约定的条款提前一个月微信和口头通知梁英妹（2019年12月31日）终止合同，被告也同意提前终止合同。由于原告家中有事且设备多未能在2019年12月31日搬离，于是通知梁英妹推迟到2020年1月5日搬离，多占用的5天按合同约定支付租金。梁英妹表示同意，但在原告搬离后梁英妹以没有重新装修房屋为由拒绝退还押金，原告多次要求退还均遭拒绝。同时1月份5天的水电用量拒绝提供，以此造成原告不交清费用的目的。原告去供电部门询问才得知全市的水电费都是按统一标准，不存在因拉线路而加价，被告收取原告的水电费明显高于当地政府水电收费的指导价。为了维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原被告的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告10000元押金，被告退还多收取原告的水电费用3919元，被告支付原告违约金3600元；3、本案诉讼费用由被告负担。原告姚晔举证如下：1、房屋租赁合同，证明合同中没有约定租金递增的事实；2、微信聊天记录，证明双方口头达成当年7、8月租金共3000元，1、2月租金共4000元，但被告不认账，要求每月租金3000元，之前的口头协议不再履行；3、押金转账记录与收据，证明原告缴纳押金，每月支付租金；4、水电费与租金转账记录，证明原告每月按时支付水电费及租金；5、政府部门制定水电费价格表，证明相关文件规定了水电费收费标准；6、被告身份证和委托授权书，证明被告委托了梁英妹处理出租房屋的事宜；7、视频影像U盘1个，证明梁英妹的女儿及其大嫂女儿每日都影响原告经营生意。被告梁亚容辩称，案涉房屋已经装修好，但原告把房屋墙壁及地板、楼梯上打了爆炸螺丝，损坏了房屋。卫生清洁没有弄好，墙上全是脚印。原告把二楼的电线线路全改了，并没有征得被告的同意和告知被告。原告安装空调把房屋的地脚线打穿，被告已告知原告，原告将房屋恢复原状就退还押金，但原告只愿意支付1000元，且不会将房屋恢复原状。关于水电费，原告租赁房屋签订合同前就已经知道水电费的收取标准，若原告不同意当初就不应租赁。已通知原告解除合同，但原告没有来办理解除合同手续，前提是把房屋恢复原状。原告没有缴纳11月的水电费。双方口头上已经约定房租的递增，但最后原告称没有该约定，应按照合同约定履行。被告梁亚容举证如下：1、房屋租赁合同，证明原告租赁被告的房屋并约定了房租递增的事实，原告在未到租赁期满就退租，按照约定原告应当缴纳违约金；2、微信聊天截图，证明被告要求原告退房前需要将房屋恢复原状，但至今原告没有将房屋恢复原状；3、收据五份，证明案涉房屋装修费为80000元，原告没有缴纳2019年11月至2020年1月5日的水电费；4、图片，证明原告毁坏了房屋的墙、天花等。经审理查明，位于肇庆市鼎湖区******的房屋产权属于被告梁亚容所有，房屋性质为普通住宅。被告将上述房屋的二楼约140平方米出租，被告因身体原因不能亲自办理，授权委托其女儿梁英妹全权处理代办房屋出租、收租等一切事务。2018年10月26日，原告姚晔与被告梁亚容签订了《房屋租赁合同》，主要约定被告（甲方）将自有的坐落肇庆市鼎湖区***********出租给原告（乙方）使用；租赁期共60个月，被告从2018年11月30日起将出租房屋交付原告使用，至2023年11月30日收回，2018年10月26日至2018年11月30日无偿提供原告办理相关证件及装修使用；房屋月租金为人民币3000元，按月结算；水费4.5元/方，电费1.5/度，按2个月结算一次；租赁期间，原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得被告同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，原告须将房屋设施恢复原状；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；本合同签订时，原告一次性缴交10000元整押金给被告，该押金在租期届满后即退给原告，一年后开始需要每年递增10%等内容。2018年10月23日，原告向被告支付了押金10000元，被告于当日出具收据给原告收执。合同签订后，原告对房屋安装了空调、风扇、光管、电视，用作经营休闲吧，双方均按照合同如约履行。之后经双方协商达成了口头约定：案涉房屋每年7-8月两个月的暑假租金共为3000元，1-2月两个月的寒假租金共为4000元。原告按照口头约定向原告一次性支付了案涉房屋7-8月两个月的暑假租金3000元，被告于2019年6月30日出具收据。2019年11月1日，梁英妹以合同约定租期满一年后案涉房屋租金每年递增10%为由，通过微信告知原告案涉房屋月租金增加300元。原告以合同并无此项约定为由不同意增加租金。梁英妹遂提出案涉房屋每年1-2月、7-8月的租金按照《房屋租赁合同》约定的每月3000元收取。原告认为被告擅自加租，当日原告丈夫通过微信通知梁英妹《房屋租赁合同》将于12月30日终止，梁英妹同意终止合同，并要求原告将案涉房屋恢复原状及搞好房屋卫生。原告于2020年1月5日搬离案涉房屋，尚欠2019年11月至2020年1月5日的水电费465元及2020年1月份5天的房屋占用费未缴纳，原告与被告协商在押金里扣除，要求被告退还剩余的押金。被告以原告私自装修损坏其房屋，且未将房屋恢复原状为由拒绝退还押金。随后，被告将案涉房屋出租给他人。原告称已将其安装的设备拆除搬走，恢复了房屋原状，对于其在墙上安装空调打孔问题，愿意向被告赔偿1000元。双方未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告姚晔与被告梁亚容签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。2019年11月1日，原、被告双方协商一致同意《房屋租赁合同》于2019年12月30日终止履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故原告与被告形成的租赁法律关系于2019年12月30日解除。原告于2020年1月5日搬离案涉房屋后，被告应当退还原告租赁押金10000元，因此，对原告要求被告退还押金的主张，本院予以支持，由于原告尚欠2019年11月至2020年1月5日期间的水电费465元及2020年1月5日5天的房屋占用费483.87元（3000元÷31天×5天）未缴纳，原告同意在押金中扣除，本院予以确认，故该费用可在押金中扣除，抵扣后被告应向原告退还9051.13元。原、被告双方在合同中约定了水电费收取标准，是双方当事人的真实意思表示，应按照合同约定履行，现原告以该价格高于当地政府对水电收费的指导价为由主张被告退还多收取的水电费，理据不足，本院不予支持。关于原告认为其与被告口头约定1、2月份寒假期间租金共4000元，而被告却要求原告寒假期间每月缴纳3000元租金，认为被告违约，要求被告支付违约金。由于原、被告双方在寒假前已经合意解除房屋租赁合同，被告亦没有每月多收取原告的租金，故原告主张被告支付违约金3600元，理据不足，本院不予支持。关于原告是否未经被告同意擅自装修损坏房屋问题，由于被告没有对案涉房屋损坏要求原告赔偿提起反诉，且被告已将案涉房屋出租给他人，被告如认为原告在房屋租赁期间损坏其房屋墙壁、地板砖、门锁等造成损失的，可另寻法律途径解决，本案对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告姚晔与被告梁亚容签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除；二、限被告梁亚容于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚晔退还押金9051.13元；三、驳回原告姚晔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118.99元，由原告姚晔负担57.12元，被告梁亚容负担61.87元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  伍钜雄二〇二〇年五月二十九日书记员  黄素怡