河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终468号上诉人（原审被告）：程祥顺，男，1950年5月11日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：任文静，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨霏，大沧海律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审原告）：李雪琴，女，1972年12月21日生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：刘进峰，河南地利律师事务所律师。原审第三人：刘景棠，女，1960年5月11日出生，汉族，住安阳市。原审第三人：徐化斌，男，1959年2月15日出生，汉族，住安阳市。上诉人程祥顺因与被上诉人李雪琴、原审第三人刘景棠、徐化斌案外人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初2207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程祥顺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李雪琴的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由李雪琴承担。事实与理由：1.一审法院认定李雪琴为实际控制案涉房屋,该房屋自首封至今从未有人入住,为毛墙毛地,李雪琴住河南省安阳市××大道××号院3号楼2单元1号,李雪琴没有实际占有使用房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定；2.根据文峰区法院执行局于2019年1月21日14时50分对程祥顺与刘景棠、徐化斌制作的执行笔录内容显示，刘景棠、徐化斌与李雪琴2014年之前就已经签订了房屋购买合同，其提交的房屋购买协议签订时间为2015年7月11日,时间相矛盾,另外购房协议约定首次支付时间为2015年7月11日前,与刘景棠、徐化斌所述“2015年6月份之后的贷款手续不再负责”相矛盾,在刘景棠、徐化斌向李雪琴借款时房屋买卖协议同时产生,其双方之间名为房屋买卖,实为民间借贷,不能证明李雪琴与刘景棠、徐化斌在案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面购房协议；3.一审判决认定“李雪琴按照合同约定向刘景棠交付了购房款,并按照合同约定向银行偿还房贷”与事实不符,李雪琴提交的购房协议显示首次支付金额为848160元,首次支付时间为2015年7月25日,作为首付的支付凭证显示2015年8月14日杨某向刘景棠、徐化斌转账448000元,转账时间、金额与合同约定均不相符,且支付方杨某非房屋买卖合同的任何一方,其后的房屋贷款支付方多为银行工作人员,资金往来频繁且不明确,也非房屋买受方,不能证明李雪琴已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.一审庭审笔录第14页第四行，李雪琴陈述借款中30万元是建辉混凝土搅拌站的钱，如若李雪琴与杨某之间借款真实，30万应当归还建辉混凝土搅拌站，而不是归还李雪琴本人；5.根据2019年1月21日文峰区法院执行局所作的执行笔录显示原审第三人开办安阳市文峰区建恒小额贷款有限公司，李雪琴与原审第三人关系非同一般，李雪琴亲朋好友转账给原审第三人不能排除为挣取高额利息，让侄女、外甥女、司机等以5000元、100元等小额金额来帮忙还房屋贷款也有悖常理；6.李雪琴与刘景棠、徐化斌之间为普通债权而不是物权，不能排除执行。李雪琴辩称，1.一审判决第7页第14-15行明确写明李雪琴与刘景棠、徐化斌在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有使用房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，仅规定了查封前合法占有不动产，而非装修入住，交付钥匙就是实际占有和控制，故一审法院适用法律正确；2.购房协议约定的首次支付时间是2015年7月25日前，而非上诉人称的7月11日前，当时签订合同后李雪琴因经济困难多次找杨某偿还欠款，杨某按李雪琴要求于2015年8月14日将448000元转到刘景棠账户内，这一事实有杨某的证人证言及银行流水均能证明。2015年8月14日原审第三人写的收到条已标明已付房款848160元，法院查封的时间是2015年8月21日，故房子的付款时间、交付时间均在查封之前；3.2019年12月21日对刘景棠的笔录中并没有称2014年就签订的购房合同，实际情况是2014年把钥匙给了李雪琴，并称房子卖了偿还李雪琴借款，但因一直卖不出去，故才于2015年签订了购房合同，将房子卖给李雪琴；4.根据购房协议第4条第3项约定，从协议签订之日起，房屋贷款由李雪琴按月偿还，银行每月的扣除贷款时间是21日，通过一审法院查明的事实，李雪琴从2015年8月21日起开始偿还涉案房贷，故双方是买卖关系，而非民间借贷关系。同时，执行笔录中刘景棠虽称2015年6月以后的房贷由李雪琴偿还，但并没有指明是从7月还是8月由李雪琴偿还，结合购房协议及还款凭证均能证明李雪琴是从8月21日开始偿还房贷，故刘景棠的笔录从购房合同相互吻合，不矛盾。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人刘景棠、徐化斌未到庭，未作答辩。李雪琴向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决终止对位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产的执行；2.请求依法判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：1.2015年7月11日，原告李雪琴与第三人刘景棠、徐化斌签订购房协议，协议约定：刘景棠、徐化斌（甲方）自愿将位于安阳市文峰区XX小区9号楼2单元3层301室（建筑面积约为273.73平方米）出售给李雪琴（乙方），该房协议价格为1406247元，房价款的支付方式为首次支付时间为2015年7月25日前，支付金额为848160元，该房屋余款为银行按揭贷款780635元，按揭到期日为2023年1月8日，实行等额本息还款，从协议签订之日起次月该房屋按揭贷款由乙方按月归还。甲、乙双方定于协议签订日正式交付该房屋。2.关于首次支付的房款848160元，原告李雪琴称，其已向刘景棠支付了该款项，其中有案外人杨某向刘景棠转账448000元，对此原告申请证人杨某出庭作证，并提交杨某于2015年8月14日向刘景棠转账448000元的银行流水及刘景棠、徐化斌于当日出具的收到条，收到条中注明房款已付清848160元。关于剩余的400160元购房款，原告称刘景棠曾向其借款100万元，后刘景棠于2013年9月19日向原告偿还30万元、于2014年2月11日向原告偿还10万元，剩余60万元借款，其中10万元由原告指定刘景棠向案外人偿还，另10万元由刘景棠分次向原告偿还现金，另40万元的借款本金刘景棠以抵顶上述购房款400160元的方式向原告进行偿还，对此原告向法庭提交了刘景棠偿还借款的转账流水，刘景棠对此予以认可。综上，原告已向刘景棠支付了848160元的购房款。3.关于案涉房屋的贷款，原告称其已从2015年8月21日起至2018年6月6日向中国建设银行股份有限公司安阳县支行卡号为62×××67的案涉房屋贷款账户内偿还案涉房产贷款共计329194.2元，其中转账207293元，现金121600元，利息入账301.2元。对此，原告提交银行转账流水、证人杨某、李某、刘某出庭作证证言、杨某出具的证明，该银行流水显示杨某于2015年8月21日转入款项为11000元，李某于2015年12月2日至2016年1月28日共转入款项为32693元，刘某于2016年7月1日至2018年6月6日共转入款项为82000元，郑艳波于2016年5月14日转入款项为100元，任海丽于2016年9月2日转入款项10500元，许永庆于2017年1月21日至2018年4月5日共计转入款项71000元，其余现金121600元为原告李雪琴存入该账户内。证人杨某出庭作证称，其向原告借款50万元，后向刘景棠转账448000元、并存入上述账户11000元，用于抵偿借款。证人李某出庭作证称其为原告的侄女，原告因无力偿还贷款而向其借款并让其将款项转入刘景棠账户内用于偿还房贷。证人刘某出庭作证称原告为其舅妈，原告因无力偿还贷款而向其借款并让其将款项转入刘景棠账户内用于偿还房贷。案外人许永庆为原告的丈夫。上述证据能够证明原告通过其丈夫、亲属、朋友、同事及其本人一直在向银行偿还案涉房屋的贷款。4.2015年8月21日，安阳市文峰区人民法院依法对位于安阳市文峰区XX小区9号楼2单元3至4层0301室房产进行查封。2018年10月18日，安阳市文峰区人民法院作出（2016）豫0502执462号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人徐化斌、刘景棠名下的位于安阳市文峰区XX小区9号楼2单元3至4层0301室（建筑面积273.73平方米）房产一套。2018年11月14日执行笔录中徐化斌称案涉房屋已经抵给他人用于偿还借款。2019年1月21日两份执行笔录中刘景棠均称其于2013年向许永庆借款100万元，案涉房产已经抵给了李雪琴用于抵顶借款，其已和李雪琴签订了房产买卖合同，并于2014年将钥匙给了李雪琴，2015年6月后的房屋贷款手续均由李雪琴负责。2018年11月21日，河南四方资产评估事务所有限责任公司对案涉房屋市场价值进行了评估，案涉房屋内部无装修，毛墙毛地面。刘景棠及被告程祥顺均认可评估时未用钥匙打开房门。执行过程中，李雪琴向本院提出执行异议。2019年4月11日，安阳市文峰区人民法院作出（2019）豫0502执异23号执行裁定书，驳回案外人李雪琴的异议请求。一审法院认为，本案争议焦点是原告李雪琴对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。李雪琴与第三人刘景棠、徐化斌签订了在案涉房屋查封之前已经签订购房协议，李雪琴按照合同约定向刘景棠交付了购房款，并按照合同约定向银行偿还房贷，被告程祥顺辩称不认可购房协议及原告偿还房贷及向第三人支付首付款的事实，法院认为根据原告提交的证据，可以认定李雪琴已向刘景棠支付了房屋首付款，且支付首付款的时间是案涉房屋被查封之前，之后也均为李雪琴本人、其丈夫及其亲属向银行偿还贷款，其房屋买卖合同关系显然已经成立，故对程祥顺的答辩意见不予采信。同时双方在本院查封之前已经交付房屋，徐化斌、刘景棠在多次执行笔录中均称因向许永庆、李雪琴借款，将房屋抵给李雪琴，房屋钥匙也已在查封房屋之前交付给李雪琴，李雪琴提交的刘景棠偿还借款的银行流水可以证明徐化斌、刘景棠所述借款属实，刘景棠于2013年起开始向李雪琴偿还借款，直至2015年7月11日才以购房的形式将借款偿还完毕，虽然评估时房屋为毛墙毛地面，但李雪琴早已购买该房屋，程祥顺仅以该房屋为毛墙毛地面为由否认李雪琴已获得房屋钥匙显然不合理，李雪琴虽未入住该房屋，但已实际取得了房屋的钥匙，对房屋取得了实际的控制权，且不能进行办理过户登记也是因为该房屋存在房屋抵押。因此原告与第三人在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用房屋，原告已按照双方的合同约定支付购房款并向银行偿还房贷，但因房屋办理抵押无法办理过户手续，原告李雪琴享有的权利能够排除执行，其诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：不得执行第三人徐化斌、刘景棠名下位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产。案件受理费100元，由被告程祥顺负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,李雪琴与刘景棠、徐化斌在案涉房屋查封之前就已签订购房协议，程顺祥在二审期间申请对购房协议上当事人签名与手印的真实性及字迹形成时间进行司法鉴定，但程祥顺未提交否认该购房协议真实性的相关证据，其申请鉴定的理由不充分，本院不予准许，对于该购房协议的真实性本院予以确认。关于案涉房屋房款的支付，李雪琴提交证人杨某证言与转账记录、刘景棠、徐化斌出具的收到条、刘景棠偿还借款转账记录等证据，证实首付款已于案涉房屋被查封前通过他人代偿及债权抵顶的方式支付，房屋贷款也系由李雪琴本人、其丈夫及其亲属向银行偿还。程祥顺对于上述房款支付过程均不予认可，但未提交相应证据予以反驳，其对首付款、贷款支付主体及时间提出的异议均不足以否认房款支付的事实。关于案涉房屋的交付，徐化斌、刘景棠在多次执行笔录中均称因向许永庆、李雪琴借款，将房屋抵给李雪琴，房屋钥匙也已在查封房屋之前交付给李雪琴，虽然评估时房屋为毛墙毛地面，李雪琴亦未入住，但其因取得房屋钥匙实现对该房屋的实际控制，应当认定双方在法院查封之前已实现交付，且案涉房屋不能进行办理过户登记也是因为该房屋存在房屋抵押。故李雪琴与刘景棠、徐化斌在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用房屋，李雪琴已按照双方的合同约定支付购房款并向银行偿还房贷，但因房屋办理抵押无法办理过户手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李雪琴就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利，其诉讼请求本院予以支持。综上，上诉人程祥顺的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17456元，由上诉人程祥顺负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年五月二十九日书记员  邢露露