广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初7542号原告：刘小花，女，1980年1月10日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：陈羡玲、彭培锋，广东悦信律师事务所律师。被告：赖国龙，男，1975年7月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陈刘文，广东合众之源律师事务所律师。原告刘小花诉被告赖国龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小花及其委托诉讼代理人陈羡玲、彭培锋，被告赖国龙及其委托诉讼代理人陈刘文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小花向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签署的《租用商铺合同》；二、被告返还已付租金7000元；三、被告返还押金6000元；四、被告赔偿投资损失142341.26元；五、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月20日，原被告双方签订《租用商铺合同》，约定被告将其所有的位于增××××路21-1的商铺出租给原告，用于经营早餐及饭市。签订合同时，被告确定涉案商铺门前空地权属归其所有，并承诺由原告使用。签订合同后，原告投入装修用于快餐店经营。后原告称门前空地权属系其大哥所有，并围起了60公分高，原告一再确认，该60公分高的地方不会放置任何高出60公分高度的东西。然后原告开业后一周左右，涉案房屋门口就放置了一个大集装箱将原告的快餐店门面挡住一大半，导致原告无法继续营业，遂关门停业至今。为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告赖国龙辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。《租用商铺合同》是双方的真实意思表示，被告已经将房屋交付给原告使用，合同未达到解除合同的条件，所以应继续履行双方的房屋租赁合同。经审理查明：2019年4月20日，被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《租用商铺合同》，约定“……甲方同意将增××××路21-1的商铺的铺位租给乙方经营早餐及午晚饭市使用……一、租赁期限2019年5月1日起至2024年4月30日止。二、租金价格及付租金方法：前三年每月租金4000元整，……三、双方签约时，乙方交付8000元整给甲方作承租押金，承租期满经甲方检查无损坏商铺及装修物，退回全部押金给乙方。四、在租赁期内，乙方违约弃租商铺，甲方除收回商铺外，乙方在商铺投资装修的构筑物和水电设施（空调除外）及全部押金无偿归甲方所有。如甲方违约收回商铺，甲方要赔偿双倍押金并承担因此给乙方造成的所有经济损失。……八、租赁期满，乙方在商铺投资装修构筑物和水电设施无偿归甲方，乙方不得拆除和损坏（空调器除外）……”。原告为证明其装修损失提交了装修评估申请，请求对涉案房屋内不可拆卸的装修附着物及房屋门前空地铺设水泥的现值进行评估，评估基准日为评估公司进场评估之日。为此其支付评估费用8000元。经摇珠选定的广州市安衡价格事务所有限公司作出评估初稿（含附表）后，针对被告对初稿的质证意见，广州市安衡价格事务所有限公司作出函复，内容为“1.关于附表第1项室外水泥地面，该项目包含了地面垫高填充、找平的材料费、人工费、设备使用费等。经复核，该项目评估单价与市场平均价格相符，不存在偏高。2.附表第9项用餐区地面垫高，该项目包含了地面垫高填充的材料费、人工费、设备使用费等。经复核，该项目评估单价与市场平均价格相符，不存在偏高。3.关于《附表》第10、23、39、40项不存在的问题经复核现场勘查笔录及有关资料，上述项目是根据现场勘查时双方当事人指认的情况确定的。如异议人认为上述项目并非原告方投入，请提供证据到法院后转到我司，经复核后进行调整。4.《附表》第36项新风系统，该项目包含了新风系统设备（含排风管道制造）购置费、运输费、安装调试费等。经复核，该项目评估单价与市场平均价格相符，不存在偏高。”广州市安衡价格事务所有限公司于2020年2月28日作出的评估报告终稿（含附表），该报告载明，确定装饰装修部分评估项目的重置价格为119065元，按评估基准日2019年12月的成新率的评估总价为112162元，价格评估结论为，涉案房屋内不可拆卸的装修附着物现值及商铺门前空地铺设水泥的现值为112162元。本案审理中，一、原、被告双方确认，（一）签订合同后原告支付押金8000元，后退回2000元押金给原告。（二）支付租金情况为，2019年4月承租10天，支付1000元，5月和6月分别支付了3000元，即共7000元。（三）截至2020年5月6日庭审之日，双方未办理房屋交接手续。二、对于押金和租金下调的原因，（一）原告表示，在签订合同时被告表示房屋前面的空地没有争议，后来原告装修过程中被告提出该空地不是被告的，是被告哥哥的，于是被告就用砖块将房屋前面的部分空地围起来，高度约60公分。基于此，被告就自动将租金和押金都进行下调。原告同意押金租金下调并继续使用涉案房屋的前提是该围起来的空地不能放置物品。（二）被告表示，原因是在签合同时没有告知原告房屋前该空地不能使用，故后来对押金和租金进行下调。但是被告并未承诺过该空地不放置东西，因为该空地不是被告的，被告无法承诺。且原告装修的时候该空地就已经围起来。三、原告陈述如下，（一）其在2019年4月17日开始装修，约在6月7日左右装修结束，6月12日正式投入经营。（二）涉案商铺无法继续经营的原因是，商铺有两扇玻璃，第一扇是烧腊斩料的封闭玻璃窗口，隔壁有可以进出的小门，第二扇是商铺的大门。2019年6月19日，被告的哥哥将一个高于店面的集装箱放置在商铺的斩料玻璃窗口前面，所放置的位置就是被告围砌的60公分高的地方。该集装箱完全挡住了烧腊斩料窗口的这一扇门，挡住了原告商铺的光线以及商铺的伸缩雨棚。因此原告只能在2019年6月20日关门停业。四、被告陈述如下，（一）涉案房屋未办理报批报建手续，其亦不能提供土地的权属证明。（二）集装箱所放置的位置就是被告围起来的60公分高的地方，该地方被告之前已经告知原告该土地不是被告的，原告不能使用。涉案商铺是有两处门面共9米宽，该集装箱的占地大概是3米长，对原告的经营进出并无影响。（三）该集装箱是被告的哥哥赖国强大约在2019年6月放置的，原因是该集装箱原放置在鱼塘，后因承包期限届满，无处可放置，因而放在了涉案房屋的空地处。后该集装箱在2019年10月15日左右被城管部门搬走。五、针对涉案的评估报告，（一）原告变更其第四项诉讼请求为，要求被告赔偿装修成本损失119065元及赔偿原告购置的可拆卸可移动的物品损失50686元。对此，其提供了购买记录、收据、送货单等证据拟证明其购买的物品价值。（二）被告表示，评估报告中附表中第1项，原告所铺设的水泥地面约5厘米，原来水泥地面约15厘米高是出租前就已经铺设的；第9项实际上原告将涉案房屋旧有材料拆除后用于垫高，并没有另外购买混凝土来进行施工；第9项、第10项与第23项、第40项实际是重复的；第39项防水工程实际上并不存在；第47项的排水系统，原告有施工一部分，被告也有施工一部分；第36项，价格偏高；第37项，原告并没有做沉箱开挖。另外可移动、可拆卸物品是原告自己购置，与被告无关。六、经法庭释明，原告表示涉案房屋租赁合同的效力由法院认定。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《租用商铺合同》为无效合同。被告作为出租方未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，原告作为承租方在被告未提供建设工程规划许可证的情形下仍与被告签署合同，双方对于合同无效均存在过错。原告主张要求解除《租用商铺合同》，缺乏依据，本院不予支持。关于押金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告主张要求被告返还押金6000元，于法有据，本院予以支持。关于2019年4月至6月的租金（占用费）是否应返还的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，因2019年4月至6月为原告实际占有使用涉案房屋的期间，故原告主张要求被告返还上述期间的房屋占有使用费7000元，于法无据，不予支持。至于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”，涉案评估报告载明涉案房屋内不可拆卸的装修附着物现值及商铺门前空地铺设水泥的现值为112162元，被告提出评估报告中的部分项目重复、费用高等异议，评价机构对此已做出了相应的书面回复，而被告亦未提供其他证据证明其异议成立，故本院对其异议理由不予采信。结合双方导致《租用商铺合同》无效的过错程度，本院认定原被告对此分分担装修现值损失的一半即56081元，即被告应向原告支付装修损失56081元。原告主张要求被告赔偿超过上述金额的部分，于法无据，本院不予支持。至于可拆卸可移动的物品损失。原告购置的物品属于可自行搬离的物品，故其主张要求赔偿该部分物品损失56081元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赖国龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘小花退还押金6000元；二、被告赖国龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘小花支付装修损失56081元；三、驳回原告刘小花的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3363元，由原告刘小花负担1893元，被告赖国龙负担1470元。评估费用8000元，由原告刘小花负担4000元，被告赖国龙负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年五月十五日书记员  赵洁玲