河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0411民初593号原告：王建新，男，1958年1月2日出生，汉族，住平顶山市湛河区。被告：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城丽景小区18号商铺。诉讼代表人：吕金城，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李金彪，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玥鑫，河南国银律师事务所实习律师。原告王建新与被告平顶山市立威房地产开发有限公司（简称立威房地产公司）与破产有关的纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建新、被告立威房地产公司的委托诉讼代理人李金彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建新向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令立威房地产公司予以确认给王建新所优惠的房款45000元，并支付逾期交房违约金53250元；2.诉讼费用由立威房地产公司负担。事实和理由：2011年2月25日，王建新与立威房地产公司签订了1号楼1单元15层东北户商品房认购协议，总价款381260元，首付总房款30%为115260元，交房约定时间为2013年6月30日，截止目前逾期6年4个月，按合同约定“逾期按每天千分之二的违约金赔偿”，经计算，立威房地产公司需支付王建新违约金共计53250元。2016年1月20日，立威房地产公司销售部电话通知搞优惠活动，按当时交房款金额的30%优惠（当时王建新缴纳房款150000元，抵房价195000元，即优惠45000元）有收据为证。但管理人只确认了首付115260元和150000元，共计265260元。王建新认为应对优惠的45000元给予确认，总付价款应为310260元，毕竟45000元对王建新来说不是小数目。自从不予确认后，王建新彻夜难眠，为维护王建新的合法权益，故诉至法院。立威房地产公司辩称，2019年7月16日，康英、徐东风、端木翠书以立威房地产公司不能清偿到期债务为由向平顶山市中级人民法院申请对立威房地产公司进行重整。平顶山市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）豫04破申4号裁定书，根据康英、徐东风、端木翠书的申请，裁定受理立威房地产公司重整一案，并于2019年7月26日作出（2019）豫04破5-1号决定书，指定河南国银律师事务所担任立威房地产公司管理人。在充分了解案情的基础上，管理人认为：一、王建新与立威房地产公司签订的《商品房认购协议书》属无效协议。本案王建新与立威房地产公司所签订的《商品房认购协议书》中所涉及的房屋并未取得预售许可证。《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。涉案房屋并未取得商品房预售许可证，所以并不能进行销售，故王建新与立威房地产公司签订的《商品房认购协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，该协议中的有关条款也应属于无效条款，王建新请求立威房地产公司支付违约金及优惠房款随双方签订的协议无效而不应予以支持；二、王建新无充分证据证明其向立威房地产公司支付了有关款项，王建新仅提供了《商品房认购协议书》及收据四份，未提供收据所对应的银行流水，也未提供相关转账凭证，根据法律规定，王建新在仅有收据，无其他银行流水及有关转账凭证予以佐证的情况下，不能作为定案的依据；三、王建新与立威房地产公司签订的《商品房认购协议书》中涉及的总价款381260元，对该部分债权王建新不享有优先受偿权。假如王建新确实向立威房地产公司支付了其提交的收据上的金额，其付款比例也未达到50%，《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿问题的批复》中明确规定：消费者支付购买商品房的全部或大部分钱款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；本案中，假如王建新向立威房地产公司支付了其提供的收据上显示的数额，因双方签订的协议无效，王建新对该笔债权也不享有优先受偿权；四、如果法院认为王建新与立威房地产公司之间签订的协议有效，那么依据该协议第七条，也应免除立威房地产公司的责任。因为双方在协议第七条关于逾期交房的违约责任中约定除特殊情况外，出卖人如果未按照本协议规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理。根据该条可知，如果有特殊情况，出卖人可以免除违约责任，立威房地产公司因资不抵债而进入重整程序，由管理人接管其财产，重新核实债权债务关系，应当属于特殊情况，故应免除立威房地产公司的违约责任。王建新围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.商品房认购协议书一份，拟证明按照双方合同约定，如立威房地产公司在2013年6月30日前未交付房屋，王建新要求继续履行协议的，立威房地产公司按日向王建新支付已交付房价款万分之二的违约金；证据2.收据一份，拟证明2016年1月20日，王建新缴纳了房款150000元，优惠45000元，共计缴纳房款195000元；证据3.收据三份，拟证明王建新分别在2011年1月1日缴纳10000元、1月14日缴纳75000元、2月25日缴纳30260元，共计115260元首付款。立威房地产公司对证据1合法性有异议，认为该协议违反了国家强制性规定属无效协议，对真实性有异议，因为立威房地产公司的法定代表人现在为候振伟而非候二伟，因立威房地产公司存在过印章丢失的情况，故该协议上的合同专用章真实性有待核实；对证据2真实性有异议，该收据上印章编号不清晰，无法辨认，其真实性有待核实，另立威房地产公司在经营期间资金链断裂导致不能清偿债务而进入重整程序，致使部分员工离职，没有做好交接工作，导致部分财务资料丢失，故在王建新仅提供该收据的情况下，管理人认为该收据真实性有待核实，不予认可；对证据3真实性有异议，王建新提供的流水无印章也不清晰，不予认可。经审查，对王建新提供的证据1真实性予以确认，该认购书加盖有立威房地产公司的合同专用章，法定代表人的变更不影响双方之间合同的有效成立；对证据2、证据3，四份收据上的印章一致，立威房地产公司以内部交接导致部分财务资料丢失为由予以否认不能成立，故本院证据2、证据3予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，王建新向立威房地产公司交付立威山1号楼1单元15层东北户意向金10000元，2011年1月14日交付75000元，2011年2月25日交付30260元。2011年2月25日,立威房地产公司为出卖人，王建新为买受人，双方签订《商品房认购协议书》一份。双方约定：王建新购买立威房地产公司开发的湛河区立威山1号楼东1单元15层东北户，该商品房单价为每平方米3450元，总价款为381260元；付款方式为按揭贷款：买受人在签订本协议书当日已付清首付房款115260元，余款266000元办理银行按。2016年1月20日，王建新再次向立威房地产公司缴纳150000元整，立威房地产公司出具收据一份，该收据载明：今收到王建新交来立威山1号楼东1单元15层东(北)户诚意金人民币壹拾伍万元整，优惠45000元，实收150000元，抵房款195000元。2019年7月16日，康英、徐东风、端木翠书以立威房地产公司不能清偿到期债务为由向平顶山市中级人民法院申请对立威房地产公司进行重整，2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威房地产公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，指定河南国银律师事务所担任立威房地产公司管理人。后管理人未确认王建新在2016年1月20日所缴纳房款中的优惠款45000元，为此引起本案诉争。诉讼过程中，王建新自愿放弃要求立威房地产公司支付违约金53250元的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。立威房地产公司称一次性交150000元优惠30%系其真实意思表示，且由其向王建新出具的收据（收据中显示“优惠45000元，实收150000元，抵房款195000元”）为证。双方的该约定未违法法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，故其应当按照约定对予以优惠的45000元确认为已交房款，王建新诉求该45000元应为已交房款的诉求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。王建新在诉讼过程中自愿放弃要求立威房地产公司支付违约金的请求系对其自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条之规定，判决如下：平顶山市立威房地产开发有限公司对王建新予以优惠的45000元房款应认定为已交购房款。案件受理费2256元，减半收取1128元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担517元，由王建新负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  焦俊艳二〇二〇年五月二十六日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。