广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0402执异84号 异议人（案外人）：魏樨，女，汉族，2001年12月2日出生，身份证住址河北省邯郸市涉县。 委托诉讼代理人：潘雪，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏滢渟，广东德赛律师事务所律师。 申请执行人：珠海可道建筑装饰设计工程有限公司，住所地珠海市香洲区华威路96号2栋一层102号，统一社会信用代码91440400559174888J。 法定代表人：谢恩荣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈杰，广东铭建律师事务所律师。 被执行人：珠海银通房地产开发有限公司，住所地珠海市金湾区金湖路16号办公楼102室，统一社会信用代码91440400568292106U。 法定代表人：魏国华，执行董事。 本院在执行珠海可道建筑装饰设计工程有限公司（以下简称可道公司）与珠海银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）承揽合同纠纷一案中，异议人（案外人）魏樨向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月13日举行听证，异议人魏樨的委托诉讼代理人潘雪、申请执行人可道公司的委托诉讼代理人陈杰参加了听证。本案现已审查终结。 异议人魏樨提出如下异议请求：请求终止执行并解除查封珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元2002房。 事实与理由：异议人因家庭居住需要向银通公司购买了珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元2002房，并向银通公司支付了全部房款人民币1615873元。2017年5月28日，双方为此签订了《商品房买卖合同》，并在珠海市不动产登记中心办理了合同备案手续。签约当天，银通公司将涉案房产交付给异议人，后涉案房产一直由异议人占有。2019年1月28日，贵院因可道公司与银通公司建设工程施工合同纠纷一案【案号（2018）粤0402民初12901号】，查封了涉案房产，并于2020年1月2日立案执行。 异议人认为，涉案房产已经出售给异议人，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，异议人有权申请贵院对涉案房产解除查封。综上，异议人为了维护自身的合法权益，特申请贵院依法对涉案房产终止执行并予以解封，望贵院支持异议人的申请。 异议人魏樨向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同；2、浦发银行交易流水；3.物业费缴费证明；4.珠海市不动产登记情况查询结果；5.增值税发票；6.物业费发票；7.水电费、燃气费缴费详情；8.网签备案查询。 申请执行人可道公司答辩称，异议人与被执行人银通公司商品房买卖合同关系真实性存疑，其异议主张缺乏事实依据，具体理由如下： 一、涉案商品房未办理过户登记手续，异议人存在重大过错，且在开发商逾期办证，其“购买”的房屋被查封的情况下，迟迟未向开发商主张办理产权证书，更未就房屋被查封情况向相关主体投诉或提出异议，明显有违一般常理。 依照异议人与被执行人签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，结合其自认的受让房屋的时间（2017年5月28日），异议人最迟在550天内即2018年11月29日即办理房屋产权证书，但从异议人付款及签订所谓的《商品房买卖合同》至今早已超过合同约定的办证期限，与答辩人申请保全案涉房屋（2019年9月3日）足足有一年有余。若异议人属案涉房屋的真实购房者，按理应在合同约定的办证期限届满时即应向开发商主张权利，及时办理产权证书以保障其财产权益，而异议人在本案中没有任何证据表明其曾向任何主体（包括开发商）主张办证或投诉，存在重大过错且有违一般常理。 在案件诉讼过程中，答辩人申请保全被执行人名下四套房屋，分别为珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元1202房、1203房、1204房及2002房。完成查封登记后，被执行人与1204房业主向法院提出1204房已出售，答辩人经与被执行人协商，同意被执行人提出的置换查封物申请。而反观本案案涉的1202房、1203房、2002房，在诉讼过程中无论是异议人本人还是被执行人并未就此提出异议，而是在案件进入执行程序时才提出异议致使执行程序暂停，异议人的该行为存在与被执行人恶意串通、逃避执行的嫌疑。 二、异议人对涉案房屋已合法占有证据不充分，不能证明异议人现已合法占有涉案不动产。 正常情况下，业主占有房屋不仅会产生物业费，还会有水电费使用缴费转款记录，即便房屋空置，亦应有公用水电费分摊费用，业主同样应予缴纳，如房屋已装修，还有装修合同及相应支出等证据予以佐证，但本案异议人就涉案房屋占有，仅提供了一份盖有物业公司印章的明细表，没有相关的支付凭证，且管理费的收据不具有连贯性，也没有相关的水电缴费记录，物业公司作为被执行人的关联企业，该证据出据方与本案有利害关系，依法其证据不能单独作为定案依据，更不能据此即认定异议人已合法占有涉案房屋。 三、本案事实多处存疑，并不排除异议人与被执行人恶意串通，损害债权人合法权益的情形。 1、异议人与被申请人签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1701010883）签订时间为2017年5月28日，在当时，珠海出台全市范围内房屋限购政策。而并无证件证明异议人具备当时的购房资格。 2016年10月6日，珠海市住房和城乡规划局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的若干意见》，该意见第三条规定，“自即日起，我市执行住房限购政策，对以下类型居民家庭，暂停在全市范围内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通住房：1.拥有3套及以上的本市户籍居民家庭；2.拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭；3.无法提供购房之日前在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。”本案所涉商品房买卖合同的签订时间为2017年5月28日，该时间是在上述限购政策出台之后，异议人也未能提供相关的个人所得税、社保等缴费记录证明其具备当时的购房资格。 2、异议人的身份存疑。本次执行异议所涉三套房屋，均为答辩人在申请保全时从被执行人的未售房屋列表中随机挑取。而从三名异议人提交的执行异议申请书中载明的异议人地址，均为河北省邯郸市。而被执行人的实际控制人魏银仓也恰好为河北邯郸人，结合上述的其他与正常商品房交易惯例不符的情形，三异议人是否案涉房屋真实购买者身份存疑。 综上所述，异议人与被执行人银通公司商品房买卖合同关系真实性存疑，其异议主张缺乏事实依据。恳请法院查明相关事实，依法驳回其异议请求。 申请执行人可道公司没有提交证据。 被执行人银通公司没有提交答辩意见和证据。 本院经审查查明，可道公司与银通公司承揽合同纠纷一案，双方在诉讼过程中达成和解，本院于2019年8月23日作出（2018）粤0402民初12901号民事调解书。该调解书于2019年8月28日发生法律效力后，银通公司没有主动履行约定的义务，可道公司向本院申请强制执行，本院于2020年1月2日立案，执行案号为（2020）粤0402执38号。至本案异议审查终结，该案仍在执行过程中。 （2018）粤0402民初12901号案诉讼过程中，本院依法作出（2018）粤0402民初12901号民事裁定书，裁定查封银通公司所有的位于珠海市金湾区××、××、××、××房，查封期限三年，自2019年1月28日至2022年1月27日止。 另查明，2017年5月28日，魏樨与银通公司签订《商品房买卖合同（现售）》，约定魏樨向银通公司购买珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元2002房，房屋总价款为1615873元，支付方式为一次性付款。合同还约定，银通公司应当在2017年12月31日向魏樨交付该商品房。魏樨提交了浦发银行交易流水，显示魏建荣于2017年4月29日向银通公司支付1615873元。2017年12月28日，异议人魏樨取得了案涉房屋的购房发票。异议人魏樨还提交了物业公司出具的缴费清单，显示魏樨自2017年5月起按月支付管理费至2019年9月。听证后，异议人魏樨补充提交了燃气费缴费记录截屏，显示魏樨自2018年4月28日支付了2017年12月起的燃气费。 又查明，上述《商品房买卖合同（现售）》已于2017年5月28日在网上备案。关于未办理产权证的原因，异议人魏樨称，房屋达到办证条件后，异议人曾向银通公司提出办证要求，但由于银通公司经营出现问题，无法联系银通公司相关人员，因此一直无法办理产权证。 本院认为，异议人魏樨对本院（2020）粤0402执38号案查封的房产主张所有权，向本院提出案外人执行标的异议，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条案外人执行标的异议及相关规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人魏樨主张已支付全部购房款并实际占有、使用了案涉房屋，为此向本院提交了《商品房买卖合同（现售）》、房款转账凭证、购房发票、燃气费缴费凭证等证据。上述证据初步证实，本院对案涉不动产查封前异议人魏樨与银通公司已经签订书面买卖合同，异议人魏樨已按照合同约定付清了全部购房款，并已合法接收案涉房产，现没有证据证明因异议人魏樨自身原因未办理过户登记。因此，本院初步认定魏樨所主张的事实理由符合该规定对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，异议人魏樨据此提出排除执行的异议请求，本院予以支持。 需要说明的是，本院在执行程序中仅结合异议人魏樨提出的异议主张并根据执行异议相关规定对异议人主张案涉房产实体权利进行初步审查。异议案件的当事人如对本审查结果不服，可以依法提出执行异议之诉寻求救济。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条的规定，人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 在本院（2020）粤0402执38号案中，中止对位于珠海市金湾区三灶镇虹阳路XX号XX栋XX单元2002房的执行。 如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百零八条之规定，向本院提起诉讼。 审 判 长  崔少俊 审 判 员  孙伯华 人民陪审员  伍燕华 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  陈晓容 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。