北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16963号原告：王纯，男，1989年4月9日出生，汉族，美的生活有限公司销售主管，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美超市有限公司员工。原告王纯与被告北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王纯及其委托诉讼代理人陈珺，物美超市的委托诉讼代理人郎爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王纯向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《专柜租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告损失共473315.5元（其中履约保证金50000元，电费3632元，证照办理费9700元，核名费200元，装修费129890元，桌椅板凳及物料80894元，厨房设备46898.44元，宽带安装费1480元，员工工资及住宿支出51048.06元，自采辅料3071元，经营损失10万元）及相应利息（利息以473315.5元为基数，自2017年9月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、鉴定费用6500元由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告位于物美大卖场庞各庄的店铺招标，原告于2017年9月27日投标成功后向原告支付了定金。原告于10月中旬至11月25日期间进场装修。当时被告告知原告应于2017年11月28日开业，并要求原告进入待开业状态。后原告安排人员进场，并准备了开业所需物料。但直至2018年4月下旬涉案店铺仍未开业，后被告于2018年8月2日告知原告无法办理营业执照，告知原告无法开业。后原告一直与被告协商退款事宜，但被告一直未予答复。被告的行为给原告造成了严重的经济损失，故诉至贵院，望判如所请。物美超市辩称，根据双方合同约定，原告租赁涉案场地依法自主经营并办理相关证照手续，我方没有为原告办理营业执照义务，我方只是协议帮其办理，但没有合同义务；涉案场地不能办理营业执照是由于政策原因导致属地镇政府不给盖章，属于不可抗力。我方不存在违约行为，同意解除租赁合同，但我方没有义务赔偿原告损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月27日，物美超市（甲方）与北京东道联盟品牌管理有限责任公司（以下简称联盟公司、乙方）签订《专柜租赁合同》，合同约定：由乙方租赁甲方位于北京市大兴区庞各庄店B1层，经营范围为中式快餐，经营品牌为“鱼你在一起”，租赁期限自2018年2月1日止2020年1月31日，月租金为15880元，乙方在签订合同同时须缴纳履约保证金47640元。该合同末尾乙方签章后的“法定代表人/授权人”处由王纯签名。针对涉案合同非王纯名义与物美超市签署，王纯表示：联盟公司是“鱼你在一起”的品牌公司，王纯作为“鱼你在一起”的加盟商要求加盖的联盟公司印章，其是涉案合同场地的实际使用、收益人，以及履行合同义务人。王纯为此提交了联盟公司出具的授权书，载明：“王纯作为我公司加盟方，就品牌鱼你在一起在庞各庄物美店的加盟及装修、管理费用，均由王纯个人承担，王纯独立经营，自负盈亏。我公司授权王纯以个人名义对我公司与庞各庄物美之间的合同纠纷一案主张权利，并获得赔偿，王纯的行为我公司已知晓，并表示认可”。物美超市亦对王纯作为本案诉讼的原告资格没有提出异议。2017年9月26日，由加东海通过银行转账的方式向物美超市转账30000元；2017年9月27日，由张义苹（王纯妻子）通过POS机刷卡的方式向310110154110118物美刷卡支付20000元。王纯主张上述两笔款项共计50000元，是其向物美超市交付的履约保证金，对于多缴纳的超出合同约定的履约保证金是为了以后方便临时费用的交纳。物美超市主张认可收到加东海转账的30000元，是王纯缴纳的招标保证金，在招投标结束后会转为租金或履约保证金；对于张义苹以POS机刷卡的款项经核实并未收到，310110154110118的账户也并非物美超市的账户。本院经向中国农业银行股份有限公司北京庞各庄支行查询张义苹以POS机刷卡的资金流向未果。王纯为此向本院提交POS机刷卡付款所得据票一张，小票抬头为“物美总部001”，POS机号码为110118，金额为20000元，日期为2017年9月27日。物美超市对POS机小票的质证意见为真实性与证明目的均不予认可，该份证据无法核实刷卡方与收款方。2018年9月7日，王纯分两笔通过支付宝转账的方式向物美超市转款共计5500元用于缴纳电费，物美超市认可收到了上述款项，后经双方核实涉案店铺剩余电费为3632元。2018年1月24日、25日，杨慧通过银行转账的方式分别向北京物美综合超市有限公司转款5000元及4700元。王纯主张上述两笔款项是其向物美超市支付的证照费用。物美超市认可收到的上述两笔款项共计9700元，但不清楚该笔款项的用途。王纯另主张其为办理营业执照支付了200元的核名费，但没有提交相关证据。庭审中，王纯提供了包括租赁物美超市涉案场地众多商户与物美超市员工建立的微信聊天群记录，记录时间集中在2017年11月至2018年6月间，微信主要内容显示：各方为商铺装修、试营业、政府盖章、证照办理、损失赔偿、联营等情况沟通过程。王纯以此主张因物美超市无法协助办理营业执照，其未能在涉诉商铺正常经营；物美超市认可微信聊天的参与者系其公司员工，但不认可上述聊天记录的真实性。王纯主张其承租涉案场地后对铺面进行装修损失，申请进行鉴定，经本院委托北京中原正信资产评估有限公司于2019年8月22日出具《司法鉴定项目评估报告》，载明：评估对象位于北京市大兴区庞各庄物美店“鱼你在一起”店铺内装饰装修及附属物的造价；评估基准日2019年5月5日；评估价值为129890元。为此支付鉴定费6500元。物美超市认为评估价金额较高。王纯主张为在涉案商铺准备经营而发生其他损失，提交了：证据一、2017年9月25日签订的“鱼你在一起”物资必备单、加盟商首次申购物资签收确认回执单共计77396元；2017年9月25日签订的装修定金合同涉及定金10000元；2017年9月25日的装修定金收据、装饰工程施工合同、支付宝转账回单三张、合作协议、厨房设备合同；证明装修、设备、物资等费用清单及转账凭证。证据二、2018年1月4日签订的店铺防火安全责任书、防火窗及防火玻璃门产品供货安装协议书合同及收据3张，微信转账凭证、电子监控设备、音响费用，消防报备改造微信支付凭证、厨房设备支付清单（有10000元定金为现金）、电子发票3张、灭火器收据、电饭煲、配料收据、32寸液晶电视机、电视安装费，2017年12月25日和2018年1月31日微信转账凭证，证明原告部分经济损失凭证；证据三、雇佣合同、工资单、健康证、培训合格证，证明原告因被告要求随时到岗，自2017年12月25日开始雇佣员工并支付工资，办理健康证、依据被告要求进行培训；证据四、现场照片，证明装修情况；证据五、收益预算表，证明一年的损失。物美超市对上述证据的质证意见为：对证据一，物资必备清单与加盟商首次申购物资签收确认回执单是鱼你在一起与王纯签订的，真实性、关联性与证明目的均不认可。装修定金合同与装修定金收据无法看出与我们诉争门店有关联，真实性、关联性及证明目的均不认可。装饰工程施工合同没有相应发票，真实性、关联性和证明目的均不认可。支付宝转账回单账户付款双方与被告没有关系，真实性、关联性及证明目的均不认可。合作协议双方当事人并没有被告，被告不了解具体情况，真实性、关联性及证明目的均不认可。厨房设备合同书，没有看到有原告，场地与诉争场地有关，真实性、关联性、及证明目的均不认可；对证据二，店铺防火安全责任书没有我公司盖章，真实性、关联性及证明目的均不认可。防火窗及防火玻璃门产品安装协议书当事人没有被告，不了解具体情况，真实性、关联性及证明目的均不认可。对收据也不认可。配料收据不是正规发票，被告也没有参与其中，真实性不认可，也看不出与本案有关系，关联性及证明不认可。增值税电子发票真实性认可，关联性证明目的不认可，看不出与本案有关系。电视安装架收据与32液晶电视机及所有涉及发票金额的证据看不出与我公司有关系；对证据三，雇佣合同被告不了解当时情况，真实性不认可，签约主体是两个个人签署，没有盖章，真实性、关联性及证明目的均不认可。工资单完全是原告自己打印制作的，真实性、关联性及证明目的。健康证、培训合格证真实性认可，看不出与本案有关系，关联性及证明目的均不认可。；对证据四，照片真实性认可，关联性及证明目的不认可；对证据五，收益预算表盈亏预算是原告自己制作的，真实性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，双方诉争中涉及的《专柜租赁合同》显示，出租方为物美超市，承租方为联盟公司，但该合同中承租方其他签名处均为王纯本人签字，结合联盟公司向本院提交“授权书”内容、王纯实际参与该合同的履行情况以及物美超市的意见，对王纯系该合同实际承租人的事实，本院予以确认。涉案《专柜租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案《专柜租赁合同》约定经营以“鱼你在一起”为品牌的中式快餐，其合法经营前提是持有营业执照，虽然合同中未约定物美超市负有办理营业执照的义务，但物美超市作为涉案场地出租方，其有义务协助承租方获得与涉案场地有关、且办理营业执照所需的前置审批手续。根据庭审查明事实，物美超市不能获得上述审批手续，导致王纯无法办理营业执照，因此王纯租赁涉案铺位的合同目的无法实现，王纯主张解除合同，并要求物美超市承担违约赔偿责任，应予支持。现因合同已经到期，本院对于王纯要求解除合同的诉讼请求，不再处理。王纯因承租涉案场地经营所需，对承租铺面进行了装修，对于已与租赁场地形成附合的装修费用，物美超市应当赔偿，具体数额以司法鉴定报告评估价值129890元为准，并承担王纯为此支付的鉴定费用6500元。对于王纯之妻张义苹以POS机刷卡支付的20000元，根据王纯提交的证据，结合刷卡支付的时间、合同约定的履约保证金数额、双方前期履行合同情况，可以认定该笔款项系为履行涉案合同支出的费用。因合同已经到期，双方亦均同意合同的解除，王纯要求物美超市退还履约保证金50000元、剩余电费3632元、证照办理费9700元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于王纯主张物美超市退还核名费200元，因其未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。关于王纯主张的桌椅板凳及物料费、厨房设备、宽带安装费、员工工资及住宿支出、自采辅料的损失问题。本院认为，虽然王纯承租店面尚未正式经营，但根据一般经营运作规律，其必然存在前期投入雇佣员工、采购餐饮物料等费用，且物美超市亦曾告知入住商户进行试营业，但最终未能营业，故，王纯的损失客观存在，关于损失的具体数额，本院参考租赁合同约定的一个半月的租金即23820元，酌定由物美超市予以赔偿；王纯主张的上述其他损失，包括了未与租赁场地形成附合的购置财物费用，以及王纯作为经营者，在尚未取得营业执照获得合法经营资格前，本应有合理判断、防控经营风险和止损的义务，故对于王纯上述损失过高部分诉讼请求，本院不予支持；王纯关于赔偿宽带安装费请求，因未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。王纯关于不能在租赁场地经营的预期利益损失问题，因无事实和法律依据，本院不予支持。王纯关于各项赔偿涉及的利息损失，因无合同约定，本院确定自其向本院主张权利时起算，参照中国人民银行贷款利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内退还王纯履约保证金、电费、证照办理费共计63332元；二、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿王纯装修损失129890元及司法鉴定费6500元；三、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿王纯前期投入损失23820元；四、北京物美超市有限公司于本判决生效后七日内赔偿王纯上述三项所确定数额的利息损失（以223542元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回王纯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12363元，由王纯负担6181元（于本判决生效之日起七日内交纳）；北京物美超市有限公司负担6182元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  鲁金娥人民陪审员  张彦春二〇二〇年五月四日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞