广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初49号 原告唐春香，女，1988年2月15日出生，汉族，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人江模国，重庆岩松律师事务所律师。 委托诉讼代理人江意，重庆岩松律师事务所律师。 被告广西贵合苑商贸有限公司，住所北海市广东南路交新世纪大道东南角“世纪城”地下室A-1-1室。统一社会信用代码：91450503MA5MWJ520R。 法定代表人李东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人胡豪，男，该公司监事。 案由租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案时间2020年1月2日 开庭时间2020年4月20日 原告诉讼请求1.被告退还原告租赁保证金100000元；2.被告赔偿原告经济损失829832.74元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月23日，广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）与李东、段军签订《地下室租赁合同书》一份。租赁合同书约定镒建公司将位于北海市新世纪大道168号世纪城小区地下室共7252平方米租赁给李东、段军使用。租赁期限自2017年5月23日至2032年7月22日，共15年。租赁合同同时约定，承租人可以根据商场经营的区域分租给商户。2017年11月，李东与蔡蕊、胡豪、丁春陆共同出资设立广西贵合苑商贸有限公司（以下简称贵合苑公司）。被告将李东、段军与镒建公司签订的租赁合同所获得经营权作为公司资产进行经营，并将公司注册地址确定为租赁区域内。被告在经营“世纪城”地下室的过程中，将该区域商业打造成“壹健商业街”并对外招租。2019年4月30日，原被告签订《壹健商业街商铺租赁合同》一份，约定被告将北海市新世纪大道168号世纪城小区地下室改建的“壹健商业街”部分商场租赁给原告。租赁合同约定租赁面积为3203平方米，但实际使用面积约为2835平方米左右（双方尚未最终确定实际使用面积）。租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日，共5年。租赁合同同时约定，承租人可以分租给商户。租赁合同的约定，租金标准为12元/平方米。租赁合同同时约定，原告应向被告缴纳保证金100000元。原被告签订租赁合同协商期间，于2019年4月28日缴纳定金100000元、租金50000元。在租赁合同签订后，双方协商合同定金转为保证金。原告获得租赁权后，先后将租赁场地进行宣传招商并与客户签订商场商铺合同。根据招租情况，原告出租价格为15-21元/平方米。合同顺利履行的情况下，原告将获得适当收益。2019年10月26日起，原告及原告招商商铺陆续得到镒建公司通知。镒建公司以被告欠付租金为由解除了被告的租赁合同。被告与镒建公司解除租赁合同后，原告与被告的合同事实上已经终止，被告的租赁权、收益权均受到损害。自2019年10月26日起，因租赁权终止，原告不能再通过转租获得收益，损失共计829832.74元。原告自2019年10月26日起共应支出租金2147985.62元，共应收取租金2977818.36元，租金预期收益共计829832.74元。详见附件唐春香租金收益损失明细表。原告认为，依法成立的合同受法律保护，因被告原因导致原被告租赁合同无法履行，原告有权要求退还已交保证金100000元并要求被告赔偿原告经济损失829832.74元。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告答辩意见不同意原告的诉请。保证金是指当事人在租赁场地的时候作为押金使用，只有在租赁期满了才退还，因此不予退还。从租赁期至今，原告未按合同约定足额交付租金，还欠被告租金，因此对其诉请的经济的损失不予认可，因此其诉请没有事实及法律依据。 查明事实2017年5月23日，镒建公司与李东、段军签订《地下室租赁合同书》一份。租赁合同书约定镒建公司将位于北海市新世纪大道168号世纪城小区地下室共7252平方米租赁给李东、段军使用。租赁期限自2017年5月23日至2032年7月22日，共15年。租赁合同同时约定，承租人可以根据商场经营的区域分租给商户。2017年11月，李东与蔡蕊、胡豪、丁春陆共同出资设立贵合苑公司。被告将李东、段军与镒建公司签订的租赁合同所获得经营权作为公司资产进行经营，被告在经营“世纪城”地下室的过程中，将该区域商业打造成“壹健商业街”并对外招租。 2019年4月30日，原告唐春香（乙方）与被告贵合苑公司（甲方）签订《壹键商业街商铺租赁合同》，约定：甲方同意乙方在壹键商业街商场设置卖场，场地面积3203平方米，经营本合同所定的业种；本合同有效期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止；租金标准：12元/平米，综合管理费为3元/平（租金2021年开始递增，2021年5月1日至2022年4月30日租金为13.5元/平米；2022年5月1日至2023年4月30日租金为15元/平米；2023年5月1日至2024年4月30日租金为16.5元/平米），租金三月一交；保证金100000元；综合管理费9609元/月，与租金一同交付；租金及相关费用必须在到期前10天交付，否则甲方有权终止乙方水电服务，所有损失由乙方承担；保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商业步行街后，双方办理完毕卖场交接后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方归还乙方保证金，保证金退还时不计利息；如乙方违约解除本合同甲方不再退还乙方剩余租金及保证金，并且乙方应承担年租金10%的违约金。乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分1%的违约金，逾期支付租金超十日或者累计欠缴金额达500元以上时,甲方有权按照乙方违约解除合同；任何一方违约，按照本合同约定可终止；因甲方原因对乙方造成的一切损失，由甲方负全部责任，并且追究法律责任，并赔偿一切损失。合同签订后，唐春香和周宗利（原告的丈夫）于2019年4月28日，向被告交纳租赁合同定金150000元，2019年4月29日，双将该定金150000元变更为定金100000元及租金50000元，并由被告出具了收款收据。经原、被告确认，该笔定金转为合同保证金。2019年5月24日，原告向被告缴纳房租50000元。租赁期间，原告对合同约定的租赁场地面积有异议，认为其实际租赁场地面积为2835.4平方米，双方对场地面积未能达成共识，合同面积仍未变更。2019年6月8日，由于被告在2019年5月1日前没有完全撤场、租赁区域电没有分开、租赁区域面积未统计出来，原告与被告法定代表人李东签订《补充协议》，载明：经双方友好协商同意租赁合同日期从2019年6月1日起开始计算（免租1个月），本协议与原合同具有同等法律效力。2019年8月14日，原告向被告缴纳房租40000元。2019年8月31日，原告向被告缴纳房租65000元。2019年10月26日，镒建公司发出《解除通知书》，表明因李东租户于2017年5月23日与镒建公司签订了《地下室租赁合同》后未按时支付租金并逾期，李东租户已构成违约，镒建公司要求解除与其所签订的《地下室租赁合同》。2019年11月26日，原告向被告发出《要求结算租金、管理费的通知函》，要求被告对租赁面积进行最终确认并结算租金及管理费，并要求被告退还保证金100000元。2019年12月21日，镒建公司向世纪城地下室分租户发出《限期清场通知》，告知其与地下室承租方已于2019年10月27日解除《地下室租赁合同书》，其有权收回地下室使用权，因此限期各租户搬离商铺。在庭审过程中，原、被告确认涉案租赁场地面积为2840平方米。 另查明，原告承租被告场地后，分别将场地转给他人经营使用。其中：2019年5月1日，原告与张重意签订《商场商铺租赁合同》，约定商铺为A区1号铺面，面积为90平方米，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，租金为21元～28元/平方米（租金逐年递增）。2019年5月3日，原告与蒋利平签订《商场铺面租赁合同》，约定商铺为A区2号铺面，面积1610.4平方米，租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日，租金15元～20元/平方米（租金逐年递增）。2019年5月20日，原告与北海市银海区雅沣茶行签订《商场商铺租赁合同》，约定商铺区位号2号，商铺面积138平方米，租赁期限2019年5月20日至2024年5月20日，租金为19元～24.2元/平方米（租金逐年递增）。2019年5月22日，原告与樊景斌签订《商场商铺租赁合同》，约定商铺区位号为A区5号，商铺面积698平方米，库房98平方米，租赁期限为2019年5月2日至2024年5月1日，租金为18元～24元/平方米（租金逐年递增）。2019年8月2日，原告与王成飞签订《商场商铺租赁合同》，约定商铺区位号为A区6号，商铺面积为599平方米，租赁期限2019年8月2日至2024年8月1日，租金为18元～24元/平方米（租金逐年递增）。 本院意见综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.租赁保证金是否应当退还；2.原告诉请的经济损失应当如何计算。 被告的法定代表人李东自与镒建公司签订《地下室租赁合同书》后即取得涉案场地自2017年5月23日至2032年7月22日的转租权，被告贵合苑公司在转租期限内与原告唐春香与签订的《地下室租赁合同书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。 一、关于租赁保证金是否应当退还的问题。根据原、被告签订的《地下室租赁合同书》约定，合同履行期满原告迁出本商业步行街后，双方办理完毕卖场交接后，如无客户索赔、投诉等问题，且经被告确认原告没有任何违约行为及欠缴有关费用后被告退还原告保证金。现因被告未按期向镒建公司支付租金导致被告与镒建公司的租赁关系解除，原告招租的客户也被镒建公司通知搬出场地，原、被告租赁合同的基础已消失，最终导致原、被告之间的租赁合同因无法继续履行而提前终止。被告应依约与原告进行结算，清退保证金给原告。被告认为原告尚拖欠租金未支付，《补充协议》并非其被告公司所签订，且原告仍欠有6000元的拆除费用，不应退还保证金；原告则认为其已按实际租赁面积付清租金，被告应当全额退还保证金。根据查明的事实表明，原被告双方对租赁面积有争议是事实，被告法定代表人李东与原告签订的《补充协议》是双方真实意思表示，对双方均有约束力。被告认为免租一个月应在合同终结时计算，没有法律依据。根据双方合同及补充协议的约定，结合双方在庭审中确认的租赁面积2840平方米，自2019年6月1日至2019年10月26日，原告应缴纳房租及管理费为207320元（2840×15×4+2840×15÷30×26），原告已向被告缴纳205000元，仍拖欠被告租金及管理费2320元。对于被告主张的原告拖欠6000元拆除费用及原告在收到《限期清场通知》后仍在涉案租赁场地营业，被告未能提供相应的证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告应承担其举证不能的责任。由于本案租赁合同已无继续履行的可能，根据合同约定，被告在扣除原告尚欠的租金及管理费2320元后，应将剩余保证金97680元退还给原告。原告请求超出部分，本院不予支持。 二、关于原告诉请的经济损失应当如何计算的问题。原告主张被告赔偿其已将铺面再次转租后扣除原告应缴租金的预期利益829832.74元，属于合同可得利益的范畴。请求赔偿合同可得利益损失，是合同守约方向合同违约方主张的权利。从表面看，本案被告因未按时向场地所有人镒建公司交纳租金，导致被告与镒建公司签订的租赁合同被解除，从而导致原被告之间的租赁合同无法履行，被告已经构成违约；但从双方合同约定看出，双方在合同中约定租赁面积为3203平方米，从2019年6月1日至10月30日，原告需每月向被告支付租金及管理费共计48045元，共应支付240225元，原告实际支付租金及管理费合计205000元，尚欠租金及管理费35225元。原告提出其已按实际转租给其他商户的实际面积2835.4平方米交清了租金及管理费。本院认为，原被告双方在合同中约定租赁面积3203平方米，尽管原告对场地面积提出异议，但在合同未变更的情况下，双方仍应按合同约定履行，原告未按合同约定履行交纳租金及管理费，其已经构成违约。从原告与各商户签订的租赁合同表明，原告转租的面积（商铺3135.4平方米、库房98平方米）已经超过了原被告约定的面积3203平方米，故原告不按合同约定面积交纳租金及管理费的理由不成立。因此，原告未按合同约定交纳租金和管理费，与被告未按期交纳租金给镒建公司导致合同被解除有一定关联，但被告与镒建公司租赁合同被解除不能全部归责于原告。因此，原被告租赁合同被提前终止，原被告均存在过错，被告应负主要责任，原告负次要责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告有权向被告主张其预期利益的损失，但因原告也存在过错，故被告责任应相应减少。原告主张五年的转租收益作为其预期利益损失，原告虽与各商户签订了转租合同，但考虑到原告的转租收益与各商户本身的经营能力、市场状况等诸多不确定因素相关，以及各商户在签订合同后是否能实际产生经营收益以按期支付每期租金，即原告所主张的预期利益具有不确定性，同时，原告与各商户签订的转租合同所涉面积已超过本案原、被告所认定的2840平方米，且存在超过原、被告租赁合同租赁期限的转租行为，故本院酌情支持原告的预期利益为原告第一年度实际应向被告交纳二个月的租金，即2840平方米×15元/平方米×2个月=85200元，超出部分本院不予支持。 判决主文一、被告广西贵合苑商贸有限公司自本判决生效之日起十日内向原告唐春香退还保证金97680元； %1、被告广西贵合苑商贸有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告唐春香经济损失85200元； %1、驳回原告唐春香的其他诉讼请求。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费6549元（已减半收取）。由原告唐春香负担5261元，被告广西贵合苑商贸有限公司负担1288元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年四月三十日 法官助理 范舒云 书 记 员 姚 琳 附：本判决所引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 %1.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。