山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2847号上诉人（原审被告）：上海瑞纳酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3601号2号楼6626室。法定代表人：濮伟梁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安琪，男，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：夏承恩，男，1963年10月9日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人：海阳望海置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区。法定代表人：赵学昌，该公司董事长。上诉人上海瑞纳酒店管理有限公司（以下简称上海瑞纳公司）因与被上诉人夏承恩、海阳望海置业有限公司（以下简称海阳望海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初5355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海瑞纳公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书；2.请求依法改判驳回夏承恩对上诉人的无理诉讼；3.请求依法改判一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、本案案由是租赁合同纠纷，租赁合同出租人与承租人的合同权利和义务，主要是一方交付租赁物和另一方支付租金，这是法院应当组织双方举证和进行法庭认定的本案最基本事实，而一审法院没有就这一基本事实进行审查和认定。1.本案基本事实。1.1上诉人与夏承恩签订的是《租赁管理合约》，双方是租赁法律关系，双方均应依据《租赁管理合约》的约定享有权利和负有义务；1.2《租赁管理合约》履行的首要条件是夏承恩向上诉人交付租赁物，这是承租人实现租赁合同目的的唯一要件；1.3本案中夏承恩至今未向上诉人交付租赁物，一审中夏承恩没有向法庭举证证明其履行了租赁物的交付义务；1.4一审中确认夏承恩的房屋在2018年5月31日前尚未由海阳望海公司进行房屋买卖的备案登记，证明夏承恩并没有将租赁物交付上诉人；同时也证明夏承恩与海阳望海公司在2018年5月31日之前也没有履行《商品房买卖房合同》交付房屋；1.5一审法院不是依据《租赁管理合约》来认定上诉人的合同义务，而是毫无根据地以“涉案房屋自2016年7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，被告一应该积极履行租赁管理合约约定的权利和义务”；殊不知房地产开发中的消防验收仅仅是综合验收的一部分，该涉案房屋在通过消防验收时尚未通过楼栋的单体质量验收(2019年6月份刚刚通过单体验收)及房屋综合验收，根本不具备开发商向小业主的交付条件，根本无法办理经营所需的环保、特种行业许可等证照，仅仅“通过消防验收即可进行使用经营”的说法明显不能成立。1.6被上诉人与海阳望海公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条规定证明文件并签署房屋交接单”。综上，一审法院没有对被上诉人未履行了《租赁管理合约》最根本合同义务即交付租赁物的合同义务进行基本事实的认定，是导致本案错判的根本原因。二、本案不是一般性租赁合同，而是专业酒店经营，《租赁管理合约》对上诉人的责任条件约定的很明确，不仅约定了三个责任条件，而且二个条件是并列的，缺一不可，任何其中一个责任条件成就，上诉人也不具备支付租金的义务，因此，必须同时具备才达到支付租赁费条件。同时还有具备酒店业的相应资质条件件。2.1《租赁管理合约》第一章第1.1(b)管理责任起始“客房”正式对外营业的日期（本合同所述房产交之日），即为管理方开始履行度假酒店管理责任之日。这是上诉人第一个责任条件；《租赁管理合约》第二章第2.2管理期限：将从房屋开发商正式向小业主交房并度假酒店对外正式营业之日（2014年11月1日）起三年期限。这是上诉人第二个并列责任条件（而这个设定的时间其实是房地产销售合同中开发商应该向小业主交付房屋的时间，这仅仅是一个设定的时间，在房屋没有实际交付的情况下没有实际意义）；2.3第三章第3.1小业主收益---保证自度假酒店正式营业之日起，在本合约履行期内，分别每年按照此总价值的6%、7%、7%的固定收益支付业主；这是上诉人第三个责任条件。综上，一审法院没有对上诉人在《租赁管理合约》中约定的责任条件予以认定，特别是对上诉人是否具备承担支付租金义务的并列责任条件没有明确认定，是导致本案错判的第二个原因。三、按照《租赁管理合约》的约定，酒店正式对外营业，管理期限起始，即上诉人必须具备酒店业的相应资质条件才算起始期限的开始，夏承恩因开发商的原因没有交付房屋，上诉人同样是因开发商迟延向小业主交房原因，未能取得酒店经营的相关资质，而没有达到正式对外营业条件；因此，也不具备正式营业的责任条件。3.1海阳望海公司开发的房产应通过综合验收包括消防验收、机电验收、环评验收、房屋质量验收等合格才能向小业主交付房屋；2018年5月31日夏承恩通过裁决已经明确该房屋不仅仅未交付使用，而且开发商未进行购买过程中的房屋产权登记，也就是说，该房屋对于夏承恩来说只是一纸合同而已，不具备任何拥有产权的法定依据。3.2而酒店正式对外营业，不仅上诉人要取得承租房屋使用权，还需相关主管部门的环评许可和特种行业许可。3.3本案不是一般租赁合同纠纷，而是租赁管理合同纠纷，一审法院判决书第6页第13行“7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，并且涉案房屋一直在被告二手中，被告一应该积极履行租赁管理合约”，通过验收是可以交付小业主的条件，而不是正式营业的条件，租赁用途是经营酒店，况且夏承恩未取得房屋的所有权及未交付房屋，上诉人如何积极履行管理合约。消防验收合格开发商并不能向小业主交付房屋，消防验收只是政府向开发商发放综合验收合格的一部分，是综合验收的一个重要的环节，另外还包括水电工程验收，质量验收等等，当然更重要的是土地和规划执行的合法性，所以，一审法院提出消防验收合格即可交付使用是不专业，事实上该房屋直到2019年6月份刚刚取得单体验收合格证，刚刚勉强具备了向小业主交房的条件，其根本原因在于土地和建筑容积率的问题，因其违法搭建的酒店大堂和会议室面积迟迟未获得政府的批准，也未补交相应的费用，因此迟迟未能取得综合验收合格。综上，上诉人未达到《租赁管理合约》所约定的正式对外营业的条件下，即便是夏承恩交付了租赁物也无权主张租赁费，因此，一审法院判决认定上诉人应该积极履行管理合约没有合同和法律依据。根据以上事实和理由，请二审法院依法驳回夏承恩一审诉请。被上诉人夏承恩辩称：1、上诉人认为房屋没有办出产权证就意味着没有将租赁物交付上诉人，这是违背事实的。2、上诉人认为没有通过消防验收和房屋单体质量验收就不具备开发商交房条件，也是违背事实的。上述实际情况是购买的毛坯房已经按约定进行价值1800元/平方米装修装潢，酒店已经按时使用经营。此外在长达三年的合约期内上诉人从来没有对合约提出过任何异议。3、上诉人提出的其他理由恰恰证明上诉人与海阳望海公司存在着利益矛盾，这些矛盾只能由他们双方协商解决而不应该涉及本案。请法院维持原判，由上诉人承担二审诉讼费。被上诉人海阳望海公司未作述称。夏承恩向一审法院起诉请求：一、判令被告支付租金95978元；二、判令被告按人民银行同期贷款利率计算自2014年11月1日至实际付款之日上述款项的利息；三、判令二被告承担连带付款责任；四、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求的第二项同期贷款利率确定为年利率4.35%。一审法院认定事实：2013年6月15日，原告购买被告二开发建设的位于海阳市望海·盛世双帆1幢13层1311号房屋一套，签订《商品房预（销）售合同》，合同约定：被告二应当于2014年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用。同日，原告与二被告签订了租赁管理合约，原告为出租人，被告一为承租人，租赁的用途为经营度假酒店，其中“望海·盛世双帆”2#楼605约定的管理期限为被告二将该房屋正式向原告交房并度假酒店对外正式营业之日（2014年11月1日）起三年期限，在上述合约履行期限内，被告一每年分别按照购房总价值479890元的6%、7%、7%的固定收益支付给原告，被告二为被告一的付款责任提供连带保证。夏承恩作为原告曾于2015年5月4日诉来本院，本院于2015年10月26日作出（2015）海开民初字第117号民事调解书，调解书载明案件事实：夏承恩购买的“望海盛世双帆”1号楼1311号房屋由海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司实际管理。2018年5月31日，夏承恩作为申请人以海阳望海置业有限公司作为被申请人向烟台仲裁委员会申请仲裁，因海阳望海置业有限公司没有按照约定为夏承恩办理“望海盛世双帆”1号楼1311号房屋产权登记，构成违约，烟台仲裁委员会裁决解除夏承恩与海阳望海置业有限公司于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》。被告二开发的“望海·盛世双帆1#楼、2#楼”于2016年7月26日经过烟台市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格,于2019年6月25日通过单体验收。被告一主张租赁管理合约签订后，被告一并未使用涉案房屋进行酒店经营，而是由被告二委托或组建的其他酒店经营公司实际使用涉案房屋，并且涉案房屋于2019年才通过单体验收，至今也没有通过综合验收，原告无法提供合法的租赁物给被告一，原告也无证据证明其履行了租赁物的交付义务，因此被告一不应该承担支付租金的义务。原告主张已于2014年11月1日从被告二手中接收涉案房屋，经查明海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司对涉案房屋进行了实际管理使用，被告二与海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司的法定代表人是同一个人赵学昌，对于二被告与海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司之间的关系应该由二被告承担举证责任。被告一称其与被告二、海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司没有任何经济利益和股份关系，二被告之间于2012年10月18日签订了“盛世双帆”酒店式公寓筹建及运营管理合同，并于2013年3月18日签订了上述合同的补充协议，被告一自2014年撤走了所有管理人员，从未使用涉案房屋进行酒店经营。原告称二被告签订的“盛世双帆”酒店式公寓筹建及运营管理合同以及合同补充协议，原告方不知情也没有参与，只对二被告具有约束力，并且二被告签订的“盛世双帆”酒店式公寓筹建及运营管理合同以及合同补充协议的时间早于涉案租赁管理合约的签订时间，从签订涉案租赁管理合约至今，被告一从未通知原告要求解除租赁合约，也未对于交付涉案房屋提出异议，二被告应该按照涉案租赁管理合约的约定履行租金支付义务。被告二称于2014年11月1日已经向原告交付了涉案房屋，被告二与海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司的法定代表人虽然是同一个人赵学昌，但两公司是独立经营，没有任何关系。原告要求二被告支付利息，以95978元为基数，按照年利率4.35%计算，自2014年11月1日至实际付款之日上。二被告均有异议，称没有约定不应支付。一审法院依据当事人陈述笔录、租赁管理合约、（2015）海开民初字第117号民事调解书、（2018）烟仲字第227号裁决书、烟台市公安消防支队建设工程消防验收意见书、（海建）备字（2019）第（084）号等认定上述事实。一审法院认为，原、被告签订的租赁管理合约系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对当事人具有法律约束力。涉案租赁管理合约的合同相对人是原告（出租人）与被告一（承租人），二被告之间签订的“盛世双帆”酒店式公寓筹建及运营管理合同以及合同补充协议系二被告之间的相关约定，不影响涉案租赁管理合约的依约履行，对原告不具有约束力。对于二被告之间签订的“盛世双帆”酒店式公寓筹建及运营管理合同以及合同补充协议，在本案中一审法院不予认定。原告与被告一之间签订的租赁管理合约，明确约定涉案租赁房屋的用途为进行酒店客房的经营，依据《中华人民共和国消防法》的规定，涉案房屋未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入营业。涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，原告与被告一签订的租赁管理合约属于一时不能履行，被告一于2016年7月26日之前无需向原告支付租金，被告二于2016年7月26日之前也无需承担对被告一租金支付的担保责任。原告主张已于2014年11月1日从被告二手中接收涉案房屋，被告二也对此无异议，并且（2015）海开民初字第117号民事调解书已确认海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司对涉案房屋进行了实际管理使用，一审法院认定涉案房屋于2014年11月1日进行了交接，被告二将涉案房屋进行支配交付给海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司进行实际管理使用，对于2014年11月1日至2016年7月25日期间的房屋占有使用费应参照涉案租赁管理合约对于租金的约定，由被告二向原告支付涉案房屋使用费53366.4元（自2013年11月1日计算至2016年7月25日止）。本案涉案房屋自2016年7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，被告一应该积极履行租赁管理合约约定的权利和义务，被告一应该依约向原告支付租金，涉案房屋租赁费为42611.6元（自2016年7月26日计算至2017年11月1日止），被告二对上述付款责任承担连带担保责任。对于涉案房屋为何由海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司实际管理使用，二被告应该承担举证责任，对于海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司对于涉案房屋进行实际管理使用的收益，二被告并可另案向海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司进行主张。原告要求二被告支付利息，以95978元为基数，按照年利率4.35%计算，自2014年11月1日至实际付款之日上，对于原告的上述诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告海阳望海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告夏承恩支付房屋占有使用费共计53366.4元。二、被告上海瑞纳酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏承恩支付房屋租赁费42611.6元，被告海阳望海置业有限公司承担连带保证责任。三、驳回原告夏承恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告上海瑞纳酒店管理有限公司、海阳望海置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2020年5月18日由上诉人公司出具的证明文件，拟证明夏承恩在一审提到已经在部分时间经营酒店的经营单位与上诉人无任何经济、法律关系。夏承恩质证称：对证据的真实性无异议，合法性无异议，对关联性有异议，夏承恩是基于和上诉人签订的租赁管理合约而提出起诉的，而且在长达3年多的合约期间内，上诉人并没有对签署的合约提出过异议或变更，夏承恩的房屋在2014年11月1日已经按照约定由酒店进行经营，所以上诉人现在突然提出经营方和承租方没有关联夏承恩不接受。海阳望海公司未提出质证意见。夏承恩提交2014年10月30日、2014年10月31日、2014年11月1日夏承恩入住涉案酒店，酒店方开具的客人账单、夏承恩银行卡的支付联以及2014年11月2日海阳贝斯特韦特斯酒店管理咨询有限公司为夏承恩开具的发票，上述证据拟证明涉案酒店已经开始经营了，夏承恩的钱进入该公司的银行帐户，该公司也已经取得税务登记，已领取税务发票。上诉人质证称：对该证据真实性、合法性无异议，但是对关联性有异议，上诉人在与夏承恩签订租赁管理合约时已经在海阳注册了一个用于经营的公司，名称是上海瑞纳酒店管理有限公司海阳分公司，但是由于夏承恩长期未交房给上诉人，另外上诉人也办不出去合法经营的证照，所以该公司执照从未使用，目前已注销；从夏承恩提供的证据可以看出，该经营单位并不是上诉人，上诉人也提交了补充证据，证明了该经营单位与上诉人没有任何的关联，因此该证据与上诉人不具备关联性。海阳望海公司未提出质证意见。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，夏承恩与海阳望海公司于2013年6月15日签订《商品房预（销）售合同》，同日上诉人与夏承恩签订租赁管理合约，2014年11月1日海阳望海公司与夏承恩对涉案房屋进行交接，海阳望海公司对房屋进行支配交付给海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司进行实际管理使用。2016年7月26日涉案房屋经过消防验收，一审法院判令上诉人向夏承恩支付2016年7月26日至2017年11月1日的租赁费42611.6元，海阳望海公司对上述租赁费承担连带保证责任并支付夏承恩房屋占有使用费53366.4元，事实清楚，并无不当。上诉人主张未实际管理经营涉案房屋，但对上诉人与海阳望海公司对于涉案房屋为何由海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司经营均未举证说明，上诉人以酒店未实际对外经营为由主张不应支付夏承恩租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。夏承恩根据合同相对性原则起诉上海瑞纳公司和海阳望海公司于法有据，对于海阳贝斯特韦斯特酒店管理咨询有限公司经营酒店而获取的实际收益，上诉人与海阳望海公司可另行主张。综上所述，上诉人上海瑞纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人上海瑞纳酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月二十七日法官助理张素素书记员车丽翠