广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5322民初14号原告：郁南县星悦房地产开发有限公司。住所地：云浮市郁南县***********线和高速G80封开连接线交汇处（地号220161240）办公楼02室。法定代表人：钟永刚，董事长。委托诉讼代理人：彭怡，女，该公司员工。被告：郁南县纯新食用油厂。住所地：云浮市郁南县******（广隆农贸市场前排商铺）第5-7号。投资人：梁洛成，男，1981年2月23日出生，汉族，公民身份号码441************417，住肇庆市端州区***9号1*****。被告：梁洛成，男，1981年2月23日出生，汉族，公民身份号码441************417，住肇庆市端州区***9号1*****。第三人：广东广隆集团有限公司。住所地：云浮市郁南县*********。法定代表人：梁某1。原告郁南县星悦房地产开发有限公司（以下简称星悦公司）与被告郁南县纯新食用油厂（以下简称纯新油厂）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。诉讼过程中，星悦公司申请追加梁洛成为被告，本院通知广东广隆集团有限公司（以下简称广隆公司）作为第三人参加诉讼。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭审理了本案。原告星悦公司的委托诉讼代理人彭怡、被告纯新油厂、梁洛成到庭参加诉讼，第三人广隆公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星悦公司向本院提出诉讼请求：1.被告纯新油厂支付2019年5月至2019年12月的租金24000元；2.终止与被告纯新油厂的租赁关系；3.本案一切诉讼费用由被告纯新油厂承担。诉讼过程中，星悦公司变更诉讼请求为：1.被告纯新油厂、梁洛成支付2019年5月至2019年12月的租金24000元，2020年1月1日后的租金按每月3000元标准计至被告纯新油厂、梁洛成退还商铺给原告星悦公司之日止；被告纯新油厂、梁洛成支付逾期支付租金的滞纳金（按每日10元的标准从2019年5月1日起计至被告纯新油厂、梁洛成退还商铺给原告星悦公司之日止）。2.终止与被告纯新油厂、梁洛成的租赁关系。3.本案诉讼费用由被告纯新油厂、梁洛成负担。事实和理由：2018年6月24日，原告通过淘宝网司法拍卖竞得郁南县******开发区云苍公路与二环路交接处的土地使用权[证号：郁府国用（2004）字第0385号]及地上建筑物，云安区人民法院作出（2018）粤5303执217号之一执行裁定，裁定上述土地使用权及地上建筑物所有权由原告取得。两被告一直在上述土地进行生产经营，自2018年7月起，两被告一直正常向原告缴纳租金。2019年1月，原告将租金2650元/月调整为3000元/月，两被告也一直正常缴租。2019年5月至今，两被告一直以各种籍口拒绝交租。原告通过司法拍卖取得土地使用权及地上建筑物所有权，属于善意取得，应当受到法律保护。为维护原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼。被告纯新油厂辩称，1.原告称其于2018年6月24日通过司法拍卖竞得郁南县******开发区云苍公路与二环路交接处土地使用权及地上建筑物，但根据原告的证据，原告非上述土地的使用权人，不具有本案原告诉讼主体资格。2.2014年12月2日，梁洛成与广隆公司签订《租赁合同》，在广隆公司的建筑物内进行经营生产，纯新油厂与原告不存在租赁关系。3.梁洛成与广隆公司签订租赁合同后，莫伙炎以其与广隆公司存在土地争议为由，常到梁洛成的租赁场地，影响梁洛成的经营活动。为此，自2015年起至2018年6月期间，梁洛成多次请求广隆公司处理其与莫伙炎的土地争议，广隆公司认为其与莫伙炎不存在土地争议。4.2018年7月，原告称其通过拍卖竞得郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》的土地使用权及地上建筑物，要求继续履行梁洛成与广隆公司签订的《租赁合同》。梁洛成看到云安区人民法院的执行裁定书，遂按照《租赁合同》每月2650元的标准向原告交租。2019年1月，原告调高租金，由2650元/月调高到3000元/月，梁洛成要求与原告重新签订《租赁合同》，原告以土地没有办理变更登记手续为由拒绝重新签订租赁合同。综上，原告与纯新油厂不存在租赁关系，没有签订租赁合同。原告请求纯新油厂支付租金、滞纳金和终止双方的租赁关系，缺乏事实和法律依据。被告梁洛成辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下：1.原告和纯新油厂均不是本案适格主体。纯新油厂没有与广隆公司或莫伙炎签订任何合同，签订合同及履行合同的主体一直都是梁洛成。2.根据买卖不破租赁原则，即使原告与梁洛成需要履行合同，也应按梁洛成与广隆公司签订的合同履行，原告不按该合同履行，构成违约，应承担违约责任。梁洛成与广隆公司于2014年12月2日签订租赁合同，约定租赁期限为2014年12月2日至2020年12月1日，2017年12月至2018年11月租金为每月2650元，2018年12月至2019年11月租金为每月2900元。但原告从2019年起违反合同约定，每月收取梁洛成3000元租金至莫伙炎提出异议止。因此，原告的行为构成违约，应承担违约责任。3.因涉案土地权属存在纠纷，梁洛成无所适从，无法确定涉案土地的归属，不知应向谁交租。梁洛成与广隆公司签订租赁合同后一直按合同约定向广隆公司支付租金，后梁洛成向原告也交付了一定期限的租金。再后来莫伙炎向梁洛成提出，涉案的土地属其所有，并向梁洛成出示了涉案土地的土地使用证及莫伙炎起诉郁南县人民政府、郁南县国土资源局的行政判决书，梁洛成无奈之下又与莫伙炎签订了租赁合同。由于涉案土地存在纠纷，梁洛成无法认定谁是合法使用人，因此无法判断应向谁交租。梁洛成作为一名普通百姓，担心向任何一方支付租金，可能存在其不是合法主体，导致要再向合法主体交租的可能性。因此，希望法院可以对涉案土地进行确权，以便梁洛成履行合同约定。4.本案没有追加莫伙炎参加诉讼，原告起诉行为实属虚假诉讼。原告没有帮助梁洛成处理莫伙炎提出的请求，现莫伙炎要求到梁洛成经营场所居住，受疫情期间开工不足影响下，原告还一纸状告梁洛成，令梁洛成受到金钱损失，故要求原告赔偿梁洛成30000元的经济损失。第三人广隆公司未作陈述。原告星悦公司围绕诉讼请求提交了以下证据：1.郁府国用（2004）字第0385号土地租户情况表；2.微信账单详情、聊天记录；3.收据6张；4.成交确认书；5.云安区人民法院（2018）粤5303执217号之一执行裁定书。被告纯新油厂提交了以下证据：1.梁洛成与广隆公司签订的租赁合同；2.案外人执行异议书；3.（梁洛成）居民身份证、（纯新油厂）营业执照；4.云浮市中级人民法院（2018）粤53行初45号行政判决书；5.梁洛成与莫伙炎签订的租赁合同。被告梁洛成、第三人广隆公司没有提交证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广隆公司于1999年8月18日登记成立，类型为有限责任公司，法定代表人梁某1。星悦公司于2015年8月26日成立，类型为有限责任公司，法定代表人为钟永刚。2004年5月13日，郁南县国土资源局向梁某1核发了郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》所记载的土地使用者为梁某1，土地座落：郁南县******开发区云苍公路与二环路口交接处，土地使用面积为3329.3平方米。上述《国有土地使用证》所登记的土地原系郁南县***********民小组集体所有土地。2014年12月2日，广隆公司与梁洛成签订《租赁合同》，约定：广隆公司将郁南县******开发区第5、6、7号商铺出租给梁洛成，用作榨油坊和办公室；租赁期限自2014年12月2日至2020年12月1日止，2015年1月至2016年11月租金为2400元/月，2017年12月至2018年11月租金为2650元/月，2018年12月至2019年11月租金为2900元/月，2019年12月至2020年11月租金为3200元/月，每月10日前交纳上月租金；签订合同时交纳押金3000元，若不按时交纳租金，广隆公司有权立即终止合同并处欠交租金的两倍罚款。郁南县******开发区第5、6、7号商铺属于郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》范围内。2014年12月12日，纯新油厂登记成立，类型为个人独资企业，投资人为梁洛成，住所地：郁南县******（广隆农贸市场前排商铺）第5-7号。另查明，莫伙炎是郁南县****************民。1999年2月11日，郁南县国土资源局颁发《集体土地建设用地使用证》给莫伙炎，该证记载土地使用者为莫伙炎，地址为郁南县************，用地面积127平方米。2018年7月24日，莫伙炎向郁南县人民政府申请行政复议，请求：1.确认郁南县国土资源局向梁某1发放郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》的行政行为违法；2.撤销郁南县国土资源局发给梁某1的郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》。2018年10月15日，郁南县人民政府作出郁府行复〔2018〕10号《行政复议决定书》，维持了郁南县国土资源局发给梁某1的郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》。莫伙炎不服，向云浮市中级人民法院提起行政诉讼。2019年4月12日，云浮市中级人民法院作出（2018）粤53行初45号行政判决，确认郁南县国土资源局向梁某1核发郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》的行政行为违法。莫伙炎不服，向广东省高级人民法院提起上诉。2019年11月22日，广东省高级人民法院作出（2019）粤行终893号行政判决，驳回上诉，维持原判。上述行政判决查明，2014年10月31日，郁南县广鑫冶炼有限公司（以下简称广鑫公司）与云浮市云安县**信用合作联社（2015年9月25日变更名称为云浮市云安区**信用合作联社，以下简称云安农信社）签订《流动资金借款合同》，广鑫公司向云安农信社借款20000000元。同日，梁某1、卢丽嫦与云安农信社签订《抵押担保合同》，梁某1、卢丽嫦提供6宗房地产作为广鑫公司上述借款的抵押担保，并办理了抵押登记。抵押的房地产包含位于郁南县******开发区云苍公路与二环路口交接处的土地使用权[证号：郁府国用（2004）字第0385号]。广鑫公司借款后没有按照约定归还借款本息，云安农信社遂向云安区人民法院提起民事诉讼。2018年1月23日，云安区人民法院作出（2017）粤5303民初704号民事判决。因该案的被执行人拒不履行判决确定的义务，云安区人民法院于2018年5月16日作出（2018）粤5303执217号执行裁定，拍卖梁某1位于郁南县******开发区云苍公路与二环路口交接处的土地使用权[证号：郁府国用（2004）字第0385号]。2018年6月24日，星悦公司以最高价竞得上述土地使用权及地上建筑物。上述行政判决认为，星悦公司根据云安区人民法院的依法拍卖而取得郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》所登记的土地使用权及地上建筑物所有权，属于善意取得，应当受到法律保护。2018年7月25日，云安区人民法院作出（2018）粤5303执217号之一执行裁定，裁定如下：一、位于郁南县******开发区云苍公路与二环路口交接处的土地使用权[证号：郁府国用（2004）字第0385号]及地上建筑物的所有权自裁定送达买受人星悦公司时起转移；二、买受人星悦公司可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。星悦公司尚未办理上述土地使用权的相关产权过户登记手续。再查明，星悦公司竞得上述土地使用权及地上建筑物所有权后，云安区人民法院告知星悦公司土地租户情况，其中包括纯新油厂，星悦公司遂通知梁洛成。2018年12月，星悦公司书面通知梁洛成，自2019年1月起，梁洛成所租赁的3卡商铺的租金升为3000元/月。2018年7月至同年12月，梁洛成每月向星悦公司支付租金2650元；2019年1月至同年4月，梁洛成每月向星悦公司支付租金3000元。2019年5月后，梁洛成没有再向星悦公司支付租金。2019年5月1日，梁洛成与莫伙炎签订《租赁合同》，约定莫伙炎将郁南县******开发区第5、6、7号商铺租赁给梁洛成，租赁期限从2019年5月1日起至2020年12月2日止，租金为每月500元。梁洛成陈述其与莫伙炎签订合同后支付了租金500元给莫伙炎。2020年1月2日，星悦公司向本院提起本案诉讼，2020年3月10日提出追加梁洛成为被告，本院于2020年3月20日向梁洛成送达了本案的起诉状副本等材料。庭审中，梁洛成陈述同意解除《租赁合同》，并同意在2020年7月底前搬走。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：1.星悦公司作为本案原告诉讼主体是否适格，梁洛成应向谁支付租金；2.纯新油厂作为本案被告诉讼主体是否适格，纯新油厂应否承担责任；3.涉案《租赁合同》是否解除；4.梁洛成应支付多少租金；5.逾期支付租金的违约金应否计算。关于星悦公司作为本案原告诉讼主体是否适格，梁洛成应向谁支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，广隆公司与梁洛成签订《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。星悦公司根据云安区人民法院的依法拍卖而取得郁府国用（2004）字第0385号《国有土地使用证》所登记的土地使用权及地上建筑物的所有权，属于善意取得，其租赁权应予保护。租赁物所有权发生变动后，广隆公司与梁洛成订立的《租赁合同》仍然具有法律约束力，梁洛成继续享有《租赁合同》规定的权利，履行《租赁合同》规定的义务，而广隆公司的权利义务则由租赁物的新所有权人星悦公司承继。因此，星悦公司作为本案原告诉讼主体适格，梁洛成应向星悦公司支付尚欠的租金。关于纯新油厂作为本案被告诉讼主体是否适格，纯新油厂应否承担责任的问题。涉案《租赁合同》由广隆公司与梁洛成签订，纯新油厂不是《租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，合同规定由当事人承担的义务，不能对第三人产生拘束力。故纯新油厂作为本案被告诉讼主体不适格，星悦公司请求纯新油厂支付租金、滞纳金和终止与纯新油厂租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。关于涉案《租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，星悦公司请求解除涉案《租赁合同》，梁洛成表示同意解除合同。故对星悦公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，如相对人对解除行为有异议，可请求人民法院对合同解除的效力作出裁判确认。本院已于2020年3月20日向梁洛成送达了本案起诉状，此时星悦公司关于解除《租赁合同》的意思表示已经到达梁洛成，故本院确认涉案《租赁合同》于2020年3月20日解除。关于梁洛成应支付多少租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，星悦公司于2018年12月书面通知梁洛成，自2019年1月起，梁洛成所租赁的3卡商铺的租金由2900元/月上升为3000元/月，后梁洛成支付了2019年1月至同年4月的租金。梁洛成应当按照3000元/月的标准支付合同解除前所拖欠的租金，并按照3000元/月的租金标准支付合同解除后至实际返还租赁物前的房屋使用费。故梁洛成应向星悦公司支付2019年5月2日至2020年5月1日的租金及房屋使用费36000元（3000元/月×12个月），2020年5月2日后的房屋使用费按照每月3000元的标准计至梁洛成将租赁物（郁南县******开发区第5、6、7号商铺）返还给星悦公司时止。关于逾期支付租金的违约金应否计算的问题。涉案《租赁合同》约定，若不按时交纳租金，承租人有权立即终止合同并处欠交租金的两倍罚款。本案中，星悦公司请求梁洛成支付逾期支付租金的滞纳金，上述关于滞纳金的请求，在性质上属于违约金。根据合同的约定，梁洛成应向星悦公司支付逾期支付租金的违约金。关于违约金的计算标准，违约金具有“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的双重性质。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金应以实际损失数额作为基础，结合合同履行情况，并根据公平原则及诚实信用原则作出处理。本案中，梁洛成未按约定支付租金，星悦公司的损失主要是未按时收取租金的利息损失，故本院酌情调整梁洛成逾期支付租金的违约金按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的130%，以各期未付租金为基数，自各期租金应当支付日次日起计算至款项还清日止。星悦公司该项请求超出部分，理据不足，本院不予支持。至于梁洛成认为，星悦公司没有帮助其处理莫伙炎提出的请求，令其受到金钱损失，故主张星悦公司赔偿30000元损失的问题，因梁洛成没有明确提起反诉，梁洛成可就此另行主张权利，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认被告梁洛成与第三人广东广隆集团有限公司签订的《租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告梁洛成于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郁南县星悦房地产开发有限公司支付2019年5月2日至2020年5月1日的租金及房屋使用费36000元，2020年5月2日后的房屋使用费按照每月3000元的标准计至被告梁洛成将租赁物（郁南县******开发区第5、6、7号商铺）返还给原告郁南县星悦房地产开发有限公司时止；三、被告梁洛成于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郁南县星悦房地产开发有限公司支付2019年5月2日至2020年5月1日期间逾期支付租金的违约金（违约金具体计算如下：1.2019年5月租金的违约金为：自2019年6月11日起至2019年8月19日止，以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算；自2019年8月20日起至款项还清日止，以3000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；2.2019年6月租金的违约金为：自2019年7月11日起至2019年8月19日止，以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起至款项还清日止，以3000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；3.2019年7月租金的违约金为：自2019年8月11日起至2019年8月19日止，以3000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，自2019年8月20日起至款项还清日止，以3000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；4.2019年8月至2020年4月租金的违约金为：2019年8月的违约金自2019年9月11日起至款项还清日止，2019年9月的违约金自2019年10月11日起至款项还清日止，2019年10月的违约金自2019年11月11日起至款项还清日止，2019年11月的违约金自2019年12月11日起至款项还清日止，2019年12月的违约金自2020年1月11日起至款项还清日止，2020年1月的违约金自2020年2月11日起至款项还清日止，2020年2月的违约金自2020年3月11日起至款项还清日止，2020年3月的违约金自2020年4月11日起至款项还清日止，2020年4月的违约金自2020年5月11日起至款项还清日止，分别以3000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）；四、驳回原告郁南县星悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（该款原告郁南县星悦房地产开发有限公司已预付），由原告郁南县星悦房地产开发有限公司负担50元，被告梁洛成负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  谢 宁人民陪审员  周少云人民陪审员  陈宝玲二〇二〇年五月十五日书 记 员  邓广华吴瑶