陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异201号案外人：成芳利，女，1960年6月6日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。申请执行人：陕西省信用再担保有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区唐延路3号旺座国际城B座25层。法定代表人：刘生远，该公司董事长。委托代理人：范鹏飞，陕西弘业律师事务所律师。被执行人：西安胜丰物流货运有限公司，住所地陕西省西安市临潼区新丰开发区庆山路159号。法定代表人：李刚。被执行人：陕西汇豪置业投资有限公司，住所地陕西省西安市临潼区人民北路53号。法定代表人：冯小育。被执行人：李刚，男，1979年12月21日出生，汉族，住陕西省西安市临潼区。被执行人：曹树华，男，1976年8月12日出生，汉族，住西安新城区。被执行人：任小婷，女，1979年8月19日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：曹文华，男，1971年9月26日出生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：任颖梅，女，1975年3月10日出生，汉族，住西安市临潼区。陕西省信用再担保有限责任公司（以下简称信用再担保）与西安胜丰物流货运有限公司、陕西汇豪置业投资有限公司（以下简称汇豪置业）、李刚、曹树华、任小婷、曹文华、任颖梅合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2015年6月16日出具的（2015）陕证经字第004964号公证书、于2017年3月15日出具的（2017）陕证执字第089号执行证书已发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人信用再担保向本院申请强制执行,本院依法立案执行。执行标的为:被执行人向申请执行人支付代偿的本金2300万元;代偿的利息（含罚息）101.491864万元；代偿后利息29.001649万元、代偿后罚息14.500824万元（均暂计算至2017年2月27日）；2017年2月28日至实际清偿之日止的本金、利息、罚息（利率按照同期银行贷款利率计算，逾期罚息利率按照同期银行贷款利率的50%计算，以代偿款2401.491864为基数）；律师费；执行费91850元。执行中，本院于2017年4月5日作出（2017）陕01执468号之三执行裁定书，查封了登记在信用再担保名下但实际归属于被执行人汇豪置业所有的位于西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑的26套房产（含1幢2单元12层21201号房屋，以下简称案涉房屋），预售证号为临预字（2013）柒号。案外人成芳利对此不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人成芳利执行异议称，2015年11月18日，其与汇豪置业签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，建筑面积为99.06平方米，总价41.6052万元。合同签订后成芳利交付了购房款，汇豪置业出具了收款凭证，当日交付了案涉房屋，成芳利予以装修居住至今，且购买该房屋为的是居住，应当依法保护其生存权。根据最高法院异议复议规定29条之规定，请求法院解除对案涉房屋的查封，终止拍卖。为支持其异议请求，案外人成芳利向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.收据。3.《证明》。4.《工商服务业统一收款收据》。5.《西安市住房情况查询结果证明》。申请执行人信用再担保答辩称，一、案外人所提交的证据材料不足以排除人民法院的执行。1.案外人所提交的《商品房买卖合同》不具有真实性、合法性，且侵害了申请执行人的权益，应属无效。首先，从该份《商品房买卖合同》的形式上来看，案外人仅提供了一份复印件，并未有原件，故仅凭一份复印件无法证明案外人是否与汇豪置业签订了涉案房产的《商品房买卖合同》，该份合同不具有真实性；其次，从该份合同的合法性上来看，申请执行人与汇豪置业已经就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了登记手续，具有合法性，而案外人与汇豪置业在明知涉案房屋已经出售并登记给了申请执行人的情况下，在房管部门的登记具有公示公信效力的情况下，仍然签署《商品房买卖合同》且因无法登记而未登记，故案外人所签合同不具有合法性，更损害了申请执行人的合法权益。且据该份案外人所签订合同中的签订日期一项为空白，无法确定该合同的签订日期，亦不符合该合同第二十三条“本合同自双方签订之日起生效”的合同之生效要件。2.案外人所提供的手写收据无法证明其已经实际支付了购房款。首先，从一般的商品房买卖交易程序来看，买受人在开发商处购买房屋，开发商应向其出具正式的收款收据，并非仅仅是一张个人手写的收据，形式上与一般的商品房买卖的交易习惯不符；其次，该收款收据系曹树华个人向其出具的，仅能说明其将一笔款项支付给了曹树华个人，而不能说明其已经向汇豪置业支付了购房款；再次，根据日常交易习惯，大额的金钱交易会通过银行转账等非现金的方式，而案外人仅有一张收据，并没有银行转账凭证等进行证明其确实已经支付了涉案房屋的购房款；第四，该收据并未载明房号，不能当然证明是案外人支付涉案房产的购房款。故该份收据不具有真实性和合法性，无法证明案外人已经实际支付了购房款的事实。3.案外人提交的西安市住房情况查询结果与本案无关。根据案外人提供的西安市住房情况查询结果证明可知，该份住房情况的查询范围仅包含西安市城六区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区，并不包含案外人所居住的临潼××及其他地区，案外人在上述区域没有居住用房，并不能证明其在自己××区及其他地区再无居住用房，故该份证据与本案并无关联。4.案外人对未办理涉案房产的登记手续存在过错。按照案外人与汇豪置业所签订的《商品房买卖合同》第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向临潼区房管所申请登记备案”，但自案外人签订合同至今已经多年，且涉案房屋自2015年2月15日就已登记在申请执行人名下，具有对外公示效力，申请执行人亦应知道涉案房产是无法办理过户登记的，故案外人对涉案房产无法办理过户登记的事情存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，案外人所提供的证据材料不能排除人民法院对涉案房屋的执行，依法应驳回其异议申请。二、申请执行人与汇豪置业已签订正式的《商品房买卖合同》并在房管部门办理了登记，且已经向汇豪置业支付了房屋对价，申请执行人系涉案房产的权利人。1.申请执行人早在案外人之前就已经与汇豪置业签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了登记手续，该登记具有公示公信及排他效力，足以排除案外人晚于申请执行人签订的且未办理登记手续的《商品房买卖合同》。根据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。在本案中，申请执行人于2015年2月15与汇豪置业签订了涉案房产汇豪星河苑21201号房产的《商品房买卖合同》并在房屋管理部门办理了登记手续，而案外人与汇豪置业签订的《商品房买卖合同》既未写明签订日期，也未在房屋管理部门登记备案，故案外人主张其是涉案房产的权利人明显于法无据。2.申请执行人已经支付了涉案房屋的购房款。根据申请执行人与汇豪置业签订的《商品房买卖合同补充协议》之约定，在申请执行人、汇豪置业与成都银行签订的《委托贷款借款合同》到期后，若汇豪置业未向申请执行人偿还借款，申请执行人有权以其享有的《委托借款合同》项下的债权金额冲抵《商品房买卖合同》项下的应向汇豪置业支付的购房款，即申请执行人与汇豪置业就购房款的支付方式达成了一致约定，由申请执行人以债权款项冲抵同等金额的购房款。借款到期后，由于汇豪置业未按时足额向申请执行人偿还借款，雁塔法院作出的(2017)陕0113民初110121号民事判决书确认汇豪置业欠申请执行人的借款本金为300万元及利息等共500余万元。按照双方签订的《补充协议》之约定，申请执行人以享有的500余万元的债权冲抵同等金额的购房款，故申请执行人已经向汇豪置业支付了21201号房产的购房款。综上所述，案外人所提异议因缺乏事实与法律依据并不足以排除法院的执行行为。故请求法院在查明事实的基础上驳回案外人的异议请求，维护申请执行人的合法权益。为支持其异议请求，申请执行人信用再担保向本院提交了以下证据：1.(2017)陕0113民初110121号民事判决书。2.《商品房买卖合同》。3.《补充协议书》。本院查明，1.2015年11月18日，成芳利作为买受人与出卖人汇豪置业签订《商品房买卖合同》，购买汇豪星河苑1幢2单元12层21201号房屋，建筑面积99.06平方米，总价款41.6052万元。2.汇豪置业于2015年11月18日出具收据，载明收成芳利房款41.6052万元。3.汇豪置业于2020年3月3日出具《证明》，载明其于2016年6月28日将汇豪星河苑21201号房屋交付成芳利入住。4.西安树生物业管理有限公司出具的《工商服务业统一收款收据》载明，21201成芳利自2017年1月至2019年8月交付物业费、电梯费、卫生费、电费等。5.《西安市住房情况查询结果证明》载明，成芳利在西安市国有土地上没有房屋。6.信用再担保于2017年5月10日向本院提交的强制评估、拍卖申请书载明，请求本院依法对查封的登记在申请执行人名下但实际归被执行人汇豪置业的案涉房屋进行评估拍卖。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院在执行信用再担保与汇豪置业等人合同纠纷一案中，于2017年4月5日查封了登记在信用再担保名下但实际归属于被执行人汇豪置业所有的案涉房屋。首先，案外人成芳利与汇豪置业于2015年11月18日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不因未办理备案登记而丧失其合法性。故可以认定案外人与汇豪置业在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，《工商服务业统一收款收据》以及《西安市住房情况查询结果证明》可以证明案涉房屋系案外人成芳利用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于名下无其他用于居住的房屋应当理解为在案涉房屋同一设区的市内没有用于居住的房屋。再次，汇豪置业出具收据认可收到成芳利全部房款41.6052万元，满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。虽然申请执行人信用再担保与被执行人汇豪置业签订了案涉房屋的买卖合同，根据该合同的约定和申请执行人的陈述，该合同实际为申请执行人与被执行人借款的担保，信用再担保所提供的证据不能证明其系案涉房屋的权利人。综上，成芳利的异议请求符合上述司法解释规定的条件，其享有的权利可以排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对西安市临潼区文化西路南侧汇豪星河苑1幢2单元12层21201号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年五月二十八日书记员  任苏轩