山东省潍坊市寒亭区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁0703执异16号 案外人：贾春美，女，1955年4月27日生，汉族，住山东省济南市槐荫区， 申请执行人：张向伟，女，1963年7月15日生，汉族，住潍坊市奎文区。 申请执行人：安邦，男，1984年9月25日生，汉族，住潍坊市奎文区， 申请执行人：梁志强，男，1978年12月12日生，汉族，现住潍坊市潍城区， 申请执行人：徐彩萍，女，1962年11月12日生，汉族，住潍坊市奎文区， 申请执行人：王国梁，男，1974年8月8日生，汉族，住潍坊市奎文区， 上述共同委托诉讼代理人：赵凯，山东文信律师事务所律师。 申请执行人：王美英，女，1965年10月13日生，汉族，住山东省寿光市， 被执行人：潍坊昊海置业有限公司，住所地；潍坊市寒亭区海龙路456号龙润花园2号商住楼2-07室。 法定代表人：薛绍花，董事长。 委托诉讼代理人：武桂兰，女，1963年6月26日生，汉族，住潍坊市寒亭区。该公司实际控制人。 本院在执行申请执行人张向伟与被执行人潍坊昊海置业有限公司（以下简称昊海置业）商品房销售合同纠纷，案号（2015）寒执字第1113号、1091号；安邦与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷，案号（2015）寒执字第1103号；梁志强与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷，案号（2015）寒执字第1090号；徐彩萍与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷，案号（2015）寒执字第1108号；王国梁与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷，案号（2015）寒执字第1112号；王美英与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷，案号（2019）鲁0703执字898号中，贾春美对本院查封昊海置业公司名下的X室房产（上述七案件）提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，于2020年4月29日进行了听证，因上述七案件被执行人均为昊海置业，故依法合并审理。案外人贾春美、申请执行人的张向伟、安邦、梁志强、徐彩萍、王国梁的共同委托诉讼代理人赵凯，被执行人的委托诉讼代理人武桂兰均到庭参加了听证，但武桂兰因身体不适中途退庭。申请执行人王美英经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审查终结。 案外人贾春美称，案外人于2010年11月6日与昊海置业签订了一份《商品房定购合同》，约定其购买昊海置业位于潍坊市××小区××楼××室商品房××套，总价款621314元。同日，案外人按约定通过中国建设银行转账94万元（其中包含相邻X号楼X室的47万元），余款2万元现金交付，昊海置业为案外人出具了49万元的《收款收据》一份（内容为收到X商铺购房首付款49万元），剩余房款131314元及房屋维修基金13638.6、配套费9361.60元合计154314.3元定于房屋办理网签、交付楼房、办房产证时付清。后因昊海置业资金链断裂，工程至今未交付使用。2013年涉案商铺的10号楼被潍坊市中级人民法院（以下简称潍坊中院）查封、拍卖。案外人向潍坊中院提出执行异议，潍坊中院作出（2014）潍执异字第7号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。后2019年在滨海经济技术开发区政府的协调下，涉案房屋已竣工，在办理房产手续时发现涉案房屋被寒亭法院查封。请求排除执行，解除查封。 案外人为证明其主张提供证据如下：1、《商品房定购合同》一份;2、收款收据、建设银行转账凭证一份;3、潍坊市滨海××技术开发区国土局信访处理意见书、滨海央子街办信访处理意见书;4、潍坊中院执行裁定书。 申请执行人张向伟、安邦、梁志强、徐彩萍、王国栋辩称，案外人贾春美与被执行人昊海置业签订预购合同，没有签订正式购房合同，该合同签订时没有取得预售许可，双方没有依法办理网签手续，其买卖合同不真实，请求法院驳回案外人的诉讼请求，依法继续执行。 被执行人昊海置业辩称，案外人陈述属实，涉案房屋由案外人购买，已按合同约定交付80%房款。 经审理查明，申请执行人张向伟与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷一案【（2015）寒执字第1113号、（2015）寒执字第1091号】；申请执行人安邦与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷一案【（2015）寒执字第1103号】；申请执行人梁志强与昊海置业商品房销售合同纠纷一案【（2015）寒执字第1090号】；申请执行人徐彩萍与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷一案【（2015）寒执字第1108号】；申请执行人王国栋与被执行人昊海置业商品房销售合同纠纷一案【（2015）寒执字第1112号】，上述六执行案件在执行过程中，本院于2016年9月21日合并查封昊海置业名下的楼房（位于潍坊市××小区××楼××室），查封期限自2016年9月21日至2019年9月21日止，期满后本院于2019年9月4日再次续封至2022年9月2日。另，原告王美英与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日作出（2018）鲁0703民初2146号民事裁定书，查封涉案房屋，期限至2021年10月8日，执行案号为（2019）鲁0703执第898号。 上述案件的基本情况如下： 1、原告张向伟与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初字第75号民事调解书，确认：一、解除原告张向伟与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告张向伟返还购房本金1291920元，并赔偿损失546861.2元及利息（详见调解书），以上共计1838781.2元定于2015年4月26日前付清购房款本金645960元，定于2015年5月26日前付清购房本金645960元，定于2015年8月26日付清原告损失546861元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1113号。 2、原告张向伟与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初字第76号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告安邦返还购房本金3447618元，并赔偿损失1392355元及利息（详见调解书），以上共计4839973元定于2015年4月26日前付清购房款本金1723809元，定于2015年5月26日前付清购房本金1723809元，定于2015年8月26日付清原告1392355元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1091号。 3、原告安邦与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初字第77号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告安邦返还购房本金1966680元，并赔偿损失842211元及利息（详见调解书），以上共计2808891元定于2015年4月26日前付清购房款本金983340元，定于2015年5月26日前付清购房本金983340元，定于2015年8月26日付清原告损失842211元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1103号。 4、原告梁志强与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初字第78号民事调解书，确认：一、解除原告梁志强与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告梁志强返还购房本金1577520元，并赔偿损失675557.1元及利息（详见调解书），以上共计2253077.1元定于2015年4月26日前付清购房款本金788760元，定于2015年5月26日前付清购房本金788760元，定于2015年8月26日付清原告损失675557.1元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1090号。 5、原告徐彩萍与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，2015年3月30日本院作出（2012）寒民初字第79号民事调解书，确认：一、解除原告徐彩萍与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告徐彩萍返还购房本金1052280元，并赔偿损失445423.1元及利息（详见调解书）以上共计1497703.1元，定于2015年4月26日前付清购房款本金526140元，定于2015年5月26日前付清购房本金526140元，定于2015年8月26日付清原告损失445423.1元。该民事调解书生效后，被告未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1108号。 6、原告王国梁与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案本院于2015年3月30日作出（2012）寒民初字第80号民事调解书，确认：一、解除原告王国梁与被告昊海置业于2011年6月17日签订的四份商品房定购合同及补充协议；二、被告昊海置业向原告王国梁返还购房本金1255800元，并赔偿损失537783.8元及利息（详见调解书），以上共计1793583元定于2015年4月26日前付清购房款本金627900元，定于2015年5月26日前付清购房本金627900元，定于2015年8月26日付清原告损失537783.8元。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2015）寒执字第1112号。 7、原告王美英与被告昊海置业商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日作出（2018）鲁0703民初2146号民事判决书，判决：一、解除原告王美英与被告昊海置业于2013年8月1日签订的《商品房定购合同》；二、被告昊海置业向原告王美英返还购房款44853元、维修基金4085元共计48938元及利息（详见民事判决书），三、被告昊海置业赔付原告王美英律师代理费3000元，上述第二、第三项限于本判决生效后十日内付清。该民事调解书生效后，被告昊海置业未按约定期限履行付款义务，原告向本院申请执行，执行案号为（2019）鲁0703执第898号。 另查明，案外人贾春美于2010年11月6日与昊海置业签订了一份《商品房定购合同》，约定其购买昊海置业位于潍坊市××××楼××室商品房××套，总价款621314元，合同签订日付款49万元，余款131314元约定办理网签、交付楼房办证时付清。同日，案外人贾春美通过中国建设银行转入昊海置业公司经办人鄢金颜账户94万元（其中有相邻房屋X号楼X室的47万元），昊海置业为案外人贾春美出具了收款收据,内容“收到X商铺购房首付款49万元”。另，2013年5月20日潍坊中院因中国工商银行股份有限公司潍坊潍城区支行与昊海置业金融借款合同执行一案拍卖涉案房屋。案外人贾春美向潍坊中院提出书面执行异议申请，该院于2014年4月3日作出（2014）潍执异字第7号执行裁定书,认定涉案房屋系贾春美购买，且已交房大部分房款，虽然未能实际占用涉案房屋，亦未办理房屋确权登记手续，但贾春美没有主观过错，应适用弱者保护原则，贾春美未支付的购房款可以作为昊海置业在贾春美的到期债权予以执行。裁定中止对潍坊市滨海区海港路“昊海花园”小区10号楼103号商品房的执行。 本案的争议焦点：案外人贾春美是否享有昊海置业名下涉案房产排除执行的权利。 案外人向法庭提供1、《商品房定购合同》一份、2、收款收据、建设银行转账凭证一份。3、滨海国土局信访处理意见书、滨海X街办信访处理意见书、潍坊中院执行裁定书。经质证，申请执行人认为案外人在执行人昊海置业没有取得预售许可的情况下签订的商品房预定合同，该合同应为无效合同，银行转账凭证载明案外人贾春美将款转账到鄢金颜个人账户，不能证明该款为房款，故其购买房屋的真实性无法确认。另外，潍坊中院的裁定认定案外人无主观过错不当。涉案房屋时案外人应当知道被执行人没有取得销售许可，案外人存在重大过错。被执行人昊海置业质证无异议。 本院认为，案外人与被执行人双方自愿签订买卖房屋合同，并按合同约定履行了付款义务，该合同没有违反法律强制性规定，故案外人提供的证据真实、合法、有效，可以作为本案的定案依据。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十条规定，对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容，案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性，该权利能否排除执行。本案中，案外人贾春美在本院查封前已与被执行人昊海置业签订购房合同并按合同约定交付80%的房款。因涉案房屋为期房，被执行人昊海置业由于资金不足，长达七年未竣工，竣工后因客观原因至今尚未交付案外人。据此，贾春美已按合同约定交房大部分房款，虽然未能实际占用涉案房屋，亦未办理房屋确权登记手续，但非案外人贾春美的主观过错，应适用弱者保护原则，未支付的购房款可以作为昊海置业在贾春美的到期债权予以执行。庭后，案外人于2020年5月7日将余房款1131314元已经全部交付本院作为昊海置业的案件执行款。 综上，案外人贾春美对涉案房屋请求排除执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条裁定如下： 一、中止对潍坊昊海置业有限公司名下房产潍坊市滨海区X室的执行； 二、解除（2015）寒执字第1113号、（2015）寒执字第1091号、（2015）寒执字第1103号、（2015）寒执字第1090号、（2015）寒执字第1108号、（2015）寒执字第1112号、（2019）鲁0703执第898号执行案件对潍坊昊海置业有限公司名下商品房X室的查封措施。 案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘晓燕 人民陪审员  宋秋玲 人民陪审员  邢世友 二〇二〇年五月十二日 法官助理于丽霞 书记员张良波