岫岩满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0323民初139号原告：席成申，男，住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：王洪军，辽宁德奎律师事务所律师。被告：王洪伟，男，住所地：岫岩满族自治县。委托代理人：董诗嘉，岫岩满族自治县玉诚法律服务所法律工作者。原告席成申诉被告王洪伟买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日第一次公开开庭进行了审理，原告席成申、被告王洪伟及其委托代理人董诗嘉到庭参加了诉讼；本院于2020年5月9日第二次公开开庭进行了审理，原告席成申及其委托代理人王洪军、被告王洪伟及其委托代理人董诗嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月26日，原、被告签订《养鸡棚买卖协议》，约定原告将自有的养鸡棚转让给被告，价款为202000元，分期支付。签订协议时给付2万元，2019年9月5日前给付32000元，2019年11月5日前给付3万元，余款12万元，以被告代原告偿还银行借款作为支付。如被告未按协议约定按期支付每笔款项，则被告无条件撤出养鸡棚。现被告签订协议时支付2万元，2019年9月5日前给付原告3万元，余下款项未支付。且被告未经原告同意擅自将鸡棚转租给于海，被告已构成根本违约，被告应无条件撤出原告的鸡棚。现原告请求法院判令：一、依法解除原、被告于2019年6月26日签订的《养鸡棚买卖协议》；二、被告立即返还原告鸡棚，并赔偿原告损失，按照原租赁协议约定每月5000元的租金给付占用原告鸡棚期间的租金，时间从2019年7月1日开始计算至被告返还原告鸡棚日止，收原告的借款5万元抵作租金；三、被告将鸡棚设备恢复后返还给原告；四、被告承担诉讼费用。被告王洪伟辩称，原告的请求不具有合同法第94条规定的法定解除事由，应依法予以驳回。被告已给付原告5万元，支付大棚地租2700元。2019年11月5日被告未付款是有原因的，原告2017年12月28日向张喜财借款5万元，原告给张喜财出具借据，双方约定逾期不还鸡棚归张喜财。2019年10月20日，张喜财拿借据找被告说鸡棚抵押给他了。被告找原告解决问题，原告不给说法，后被告一直联系不上原告。因原告先行违约，被告行使不安抗辩权，中止继续履行义务。原告对张喜财有丧失或者有可能丧失履行债务的能力，养鸡棚归属不稳定，被告只得中止履行。待不安抗辩事由消失后，恢复履行。如果解除买卖协议，我不同意给付原告租金。经审理查明，原告席成申与被告王洪伟于2019年6月26日签订《养鸡棚买卖协议》一份，约定甲方（原告）将位于红旗营乡茧场岭村长征五组养鸡棚卖给乙方（被告）。协议第一款约定：发电机一台、风机四台、高压泵（新）、监控摄像头7个、变压器（30A）一个、传送带八套（每个棚子一套）、两个棚子。协议第二款约定：乙方于2019年9月5日前给付甲方32000元，2019年11月5日前给付甲方30000元；甲方欠外债12万元，红旗农商行贷款8万元由乙方负责偿还本息，欠关景武4万元，没有利息，由乙方偿还；协议签订后乙方给付甲方10000元，原押金10000元在甲方手里，合计共202000元（多出来的2000元是利息）。协议第三款约定：养鸡棚租金每年2700元，签订后由乙方给付关乃义1500元，给李秀琴1200元，每年的10月15日给付。协议第四款约定：乙方如没有给付第一笔32000元，乙方给付的20000元押金抵作租金，乙方无条件撤出该养鸡棚。如果乙方按照协议约定给付62000元后甲方不配合办理银行贷款更名手续，甲方违约，该养鸡棚归乙方所有；如甲方因该养鸡棚还有其他外债与乙方无关，由甲方负责偿还；2019年11月10日前双方办理甲方名下红旗农商行贷款更名为乙方名下，欠关景武4万元乙方应在2019年11月10日前将欠条抽回交给甲方；如果乙方没有按上述约定履行，乙方无条件撤出养鸡场。上述《养鸡棚买卖协议》签订后，至2019年9月6日间被告共给付原告5万元，支付地租2700元。合同约定，2019年11月5日被告应给付原告3万元，被告未依约给付。原告在农商行的贷款未变更到被告名下，被告也未代为清偿；原告欠案外人关景武的4万元贷款被告亦未代为偿还。上述两笔共计12万元，被告也未向原告交付。被告在2018年间租赁涉案鸡棚，被告向原告每年交付租金6万元。另查明，2017年12月28日，原告向案外人张喜财借款5万元，借款期限2年，并为张喜财出具《借据》，借据中载明：“……2年还不清，鸡棚归张喜财所有。”被告以原告与张喜财之间的债务有关于流质条款的约定为由而拒绝按照协议约定履行给付价款义务。上述事实，原告提供的证据有：养鸡棚买卖协议、2018年鸡棚租赁合同；被告提供的证据有：银行流水明细、微信转账记录、收据、租地合同、银行业务凭证、借据；以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，可以采信。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。本案中，原告席成申与被告王洪伟于2019年6月26日签订的《养鸡棚买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效。因协议中对价款的约定系分期给付，被告未按合同约定于2019年11月5日支付价款3万元，且其既没有代替原告清偿12万元债务也没有将12万元款项向原告交付，被告的行为违反了合同约定，已构成违约。诉讼中，被告表示仍无法及时履行给付义务，原告有权解除合同，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告将鸡棚及设备恢复原状后返还并给付自2019年7月1日始至鸡棚返还之日止按照原租赁协议约定的5000元/月租金给付占用原告鸡棚期间的租金一节，合同解除后，被告负有将鸡棚恢复原状返还的义务，原告的损失相当于鸡棚出租应得的租金，因被告庭审中自认当时租赁鸡棚租金为1年6万元，故原告的上述请求，本院依法予以支持。原告要求将被告已给付的5万元抵作租金一节，因合同解除后，原告负有将其收取被告5万元返还给被告的义务，原告主张抵顶被告自2019年7月1日始至被告向原告返还涉案财物之日止相应的租金损失，本院依法予以支持。被告辩称系因原告同案外人张喜财在《借据》中约定关于借款到期不还鸡棚归张喜财的内容而行使不安抗辩权一节，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”的规定，原告与案外人张喜财之间就涉案鸡棚抵押问题并未登记，因此该抵押权不能对抗受让人王洪伟，故被告王洪伟以原告未清偿鸡棚的抵押权为由拒不履行付款义务，无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告席成申与被告王洪伟于2019年6月26日签订的《养鸡棚买卖协议》；二、被告王洪伟于本判决生效后30日内依《养鸡棚买卖协议》取得发电机一台、风机四台、高压泵（新）、监控摄像头7个、变压器（30A）一个、传送带八套（每个棚子一套）、两个棚子在恢复原状后返还给原告席成申；三、被告王洪伟赔偿原告席成申自2019年7月1日始至养鸡棚返还之日止按月租金5000元计算的租金损失；原告席成申于合同解除后应返还被告王洪伟购买鸡棚价款5万元应在被告王洪伟赔偿原告席成申上述相应的租金损失中扣除。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，减半后实际收取2165元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宗磊二〇二〇年五月二十一日法官助理高飞书记员刘佳欣