贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1984号 原告:朱树兰,女,汉族，1951年1月8日出生,住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张慧莲、张德龙，均系原告之子女。 被告：毕节天钰房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园旁），统一社会信用代码：91520500798807726E。 法定代表人：刘保明，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：林蔓，系该公司法务部工作人员。 原告朱树兰与被告毕节天钰房地产开发有限公司（下称：天钰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张德龙、被告的委托诉讼代理人林蔓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告按每日已付购房款236028.00元的万分之一支付原告自2010年12月31日至2019年12月16日的延期交房违约金64386元;2、判决被告立即为原告办理并交付毕节市天钰花园第8幢负壹层1号门面转移登记的有关文书及产权证;3、判决被告以已付购房款236028.00元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2010年12月31日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂定76473元）;4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:2009年10月22日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号:028）,约定原告购买被告位于毕节市门面（购房款为236028.00元,建筑面积为45.39平方米）。原告于签订合同当日支付了该门面118014元房款后,于2010年3月15日再次交付房款94411元和余款23603元,完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条的约定,被告应当在2010年12月31日前向原告交付涉案商品房,同时该商品房在交付时应当取得建筑工程合格证明文件,并提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》,《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。被告存在逾期交房的,应当依照合同第十三条关于逾期交房责任的约定,承担每日按已付购房款万分之一支付逾期交房违约金的责任。此外,根据合同第二十二条的约定,被告应当在2010年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人但至今,被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书,也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告认为,按期交付涉案商品房及交付办理商品房转移登记的有关文书给原告系被告的义务,被告逾期交付该商品房及未交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为不仅违约,且严重损害了原告的合法权益。为此,原告特具状诉至贵院,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。 被告天钰房开公司辩称：1、原告主张逾期交房及逾期办证的违约金已经超过诉讼时效；2、原被告双方在商品房买卖合同中对违约金的计算标准有明确约定，原告主张的违约金过高，没有法律依据；3、被告已经在2013年6月24日取得涉案房屋的商品房备案证明书，符合办证条件。 本院经审理查明如下事实：2009年10月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的毕节市南部新区商业用房屋，房款总金额为236028元。合同第八条约定，出卖人应于2010年12月31日前交付房屋。第九条逾期交房责任约定：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告于2012年5月18日交付房屋。2013年6月24日，被告将涉案房屋办理转移登记的资料提交毕节市房产事业局备案，取得《商品房备案证明书》。现涉案房屋办理不动产权证书的条件已经成就，与涉案房屋同楼栋的已有部分办理不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于原告主张的逾期交房违约金问题，合同约定被告应于2010年12月31日前交付房屋，被告于2012年5月18日履行该义务，违约逾期交房属实。被告提出诉讼时效抗辩，原告的主张受诉讼时效限制，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，原告应于房屋交付之日起两年内向被告主张逾期交房违约金，但该期限至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施已经超过两年诉讼时效期间，其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，现涉案房屋办理不动产权证的条件已经成就，且已有部分业主办理该证，故原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的逾期办证违约金的诉讼请求，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”根据上述约定，被告负有在涉案商品房交付使用后365日内将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于被告履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重。被告于2012年5月18日交付房屋，于2013年6月24日将涉案房屋办理转移登记的资料提交毕节市房产事业局备案，取得《商品房备案证明书》，已履行完毕该义务，从该事实可看出，被告提交办理权属登记资料报产权登记机关备案义务的期间超过房屋交付使用之后的365日，构成违约，按合同约定违约金计算为236028元×0.01%=23.60元。被告对此提出诉讼时效抗辩，自2013年6月24日至原告起诉的2020年1月19日，原告该请求权已超过二年诉讼时效期间，故原告关于逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张以已付购房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付该违约金，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节天钰房地产开发有限公司于原告朱树兰提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理毕节市南部新区房屋的不动产权证书； 二、驳回原告朱树兰的其他诉讼请求。 案件受理费1559元，由原告朱树兰负担1534元，被告毕节天钰房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年五月二十七日 书记员  周 猷