云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初1107号原告（反诉被告）：王嘉宇，女，1983年6月15日出生，汉族，户籍住址内蒙古通辽市，现住云南省大理市。被告（反诉原告）：赵军，男，1957年12月28日出生，白族，住云南省大理市。被告（反诉原告）：赵宏伟，男，1981年12月8日出生，白族，住云南省大理州剑川县。二被告共同委托诉讼代理人：赵文阳、赵德成，大理市大理镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告王嘉宇与被告赵军、赵宏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王嘉宇、被告（反诉原告）赵军、赵宏伟及二被告共同委托诉讼代理人赵文阳、赵德成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王嘉宇向本院提出诉讼请求：ｌ、解除双方于2019年11月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即退还原告已经支付的第一年租金18000元；3、判令被告承担违约金200000元；4、判令被告承担自2020年3月1日至立案之日的违约金，每日1000元，共计25000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于大理市房屋、院子以及房屋南边的9分土地，租用期限自2021年3月1日至2036年3月2日，签订合同之日至2021年3月1日作为装修期不计算租金，装修期内原告对涉案房屋、院子及房屋南的土地具有占有使用的权利。按照合同约定，原告于2019年11月6日向被告支付了第一年的租金18000元，原告对涉案房屋、院子和土地进行装修设计，原告没有任何违反合同约定的行为。但被告未按照合同约定于2020年3月1日将房屋、院子、土地交给原告使用。在此期间，被告不再向原告提供用水，让原告自行解决，拒绝原告使用大门、楼梯，导致原告无法正常通行、无法正常施工装修。被告从根本上违反合同约定，致使原告无法按约定实现占有、使用房屋的目的，双方已经没有继续履行合同的可能。被告赵军、赵宏伟辩称，一、原告要求解除合同的理由不能成立。双方签订租赁合同及原告支付第一年的租金18,000元等是事实。双方口头约定：租赁房屋的院子按原告在宗地图上标示的分界线使用，答辩人把原来建在院子东南角的钢结构厨房搬迁到自己留用的院子内；原告出资在院内分界线砌一面隔墙、拆除院子南侧的厩房后自建大门，双方各行其道，互不干扰。合同签订后，答辩人按约定搬迁院子东南角钢结构厨房，在院子内安装自来水管供原告使用，腾空四间出租房屋内的家具、物品，拆除了租赁房屋二楼南侧一间原铺设的复合木地板。但原告一直未来接收房屋，租赁的土地长期闲置荒废。原告诉称：“被告不再提供给原告用水，拒绝原告使用大门、楼梯，导致原告无法正常通行，无法正常施工装修。”与案件事实不符。原告的诉讼请求3、4既无事实依据，又无法律依据。请予以驳回。二、原告应承担要求解除合同的违约责任，并赔偿因解除合同给答辩人造成的经济损失。反诉原告赵军、赵宏伟向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告承担解除合同的违约金5,400元；二、判令反诉被告赔偿反诉原告为交付租赁物的经济损失：搬迁厨房的工时、材料费6,584元，腾空出租房屋、拆除复合木地板的工时费2,880元，租赁土地闲置费6,000元，三项合计15,464元；三、反诉被告承担全部诉讼费。事实和理由：一、反诉被告应承担无故解除合同的违约责任。反诉被告要求解除《房屋租赁合同》的行为有悖《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，应承担违约责任。因反诉被告制作的合同约定的违约金高达2000000元，违反法律规定，违约金应按已支付租金18,000元的30％计算。二、反诉被告应承担无故解除合同给反诉原告造成的经济损失。签订合同当天，反诉被告支付了第一年的租金18,000元，反诉原告亦按约在2020年1月完成了交付租赁物的前期工作：即把院子东南角的钢结构厨房搬迁到自己留用的院内，支出材料费1,484元、工人工资5,100元；拆除租赁房屋二楼南侧一间原有的复合木地板；腾空出租房内的家具、物品的工时费2,880元，租赁土地0.9亩中，0.75亩是反诉人的菜地，闲置至今不能种植蔬菜损失6,000元。2020年3月3日原告才带银桥镇马久邑村的赵某来查看租赁物，但双方并未订立装修承包协议。反诉被告王嘉宇针对被告的反诉，辩称，被告违约在先才导致合同的解除，主要表现是合同中已经对各自的区域进行了划分，但是被告没有把院子和房子完整的交付给我使用。2020年1月份被告在我的使用范围内建了一间厨房和化粪池，还明确告知我不能使用。被告反诉中陈述的我导致土地荒废也不是事实，土地一直都是荒废的，与我无关。我与包工头赵某确实没有签订协议，但是我们已经谈妥。反诉请求一不认可，我们之前协商，我要求解除合同退还租金，但是被告不同意退还。反诉请求二不合理，被告确实腾空了房屋，拆除了一间房的木地板，但是我的实际损失比被告大得多。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定法律事实如下：2019年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：乙方租赁被告位于大理市的石木结构瓦房楼上下共四间主房、部分院子及房屋南边的空地（约定9分）；租期15年，自2021年3月1日至2036年3月2日，第一至五年每年租金18000元；2019年11月6日至2021年3月1日为装修期，不计算在租金期限，但包含在合同生效期内；违约方需向守约方支付违约金2000000元。此外，合同还就相关的权利进行了明确。合同签订后，原告即支付被告第一年的租金18000元。被告按约将原本位于院子东南角的钢架房向北挪移、腾空了主房。2020年3月1日，原告欲与被告交接房屋，与被告赵军因院子各自使用区域的划分、自来水的使用、大门和楼梯共同使用等问题发生争议，双方未能完成交接。后双方经自行协商未果。本案的争议事实是：当事人是否有违约行为。对此双方均主张对方违约，原告提交了其本人与赵宏伟微信聊天记录打印件2页、与赵宏伟通话录音3段，证明其该项主张。被告则提交了收据原件2份、销货清单原件1份、赵军与案外人的通话录音1份，证明是原告违约。本院认为，原告提交的微信聊天记录和通话录音仅能证明双方之间产生争议，不能证明被告违约；被告提交的收据和销货清单系单方制作，不具有证明力，通话录音的内容亦不能证明原告存在违约行为。此外，原告还提交了收据原件2份，欲证明其支出的相关费用，被告质证不认可。本院认为，该份收据系单方制作，形式不合法，不予采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。本案合同签订后，原告支付了一年的租金18,000元，被告挪移了钢架房、腾空了主房，双方均按约履行了各自的合同义务。双方在交接标的物过程中因琐碎事项发生争议后，均未能采取克制和宽容的态度，以至多次协商未果，对此双方均负有责任。现双方均要求解除《房屋租赁合同》，应属双方已经达成解除合同的一致意思表示，合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合被告于2020年4月13日向本院提交书面反诉状的实际，应视为双方于此时达成解除合同的合意，对于2019年11月6日至2020年4月13日期间的租金，根据公平原则，本院酌定由双方各承担一半，即由原告承担3,945元（计算公式为18,000元÷365天×160天÷2），被告应返还原告租金14,055元。双方均未能充分举证证明对方存在违约行为，本院对双方各自主张的赔偿违约金和损失的各项请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王嘉宇与被告（反诉原告）赵军、赵宏伟于2019年11月6日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）赵军、赵宏伟于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）王嘉宇租金14,055元。三、驳回原告（反诉被告）王嘉宇的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵军、赵宏伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,945元，由原告王嘉宇承担990元，被告赵军、赵宏伟承担3955元；反诉案件受理费161元（减半收取），由反诉原告赵军、赵宏伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  李映和人民陪审员  滕 英二〇二〇年五月十四日书 记 员  陈晓蓉