河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终840号上诉人（原审被告）：河南宏升置业有限公司。住所地郑州市金水区东三街北段11号。统一社会信用代码91410100271743025B。法定代表人：王京舟，该公司董事长。委托代理人：毕传武，河南佳鑫律师事务所律师。委托代理人：田波，该公司工作人员。上诉人（原审第三人）：河南汇城置业有限公司。住所地郑州市管城回族区航海东路30号院1号楼东1单元10-11层14号。统一社会信用代码914101007457859143。法定代表人：汪成江，该公司董事长。委托代理人：张成俊，河南捷达律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：何爱军，男，1976年3月9日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：张文明、梅新钦，潢川县声达法律服务所法律工作者。原审第三人：汪成江，男，1968年5月27日出生，汉族，城镇居民，住郑州市金水区经七路18号院8号楼79号。公民身份号码：413024196805276379。上诉人河南宏升置业有限公司（以下简称宏升公司）因与上诉人河南汇城置业有限公司（以下简称汇城公司）、被上诉人何爱军及原审第三人汪成江房屋买卖合同纠纷一案，宏升公司、汇城公司不服河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2050号民事判决，提出上诉，本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宏升公司的委托代理人毕传武、田波，上诉人汇城公司的委托代理人张成俊、被上诉人何爱军及其委托代理人张文明、梅新钦均到庭参加了诉讼，原审第三人汪成江经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏升公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决的第二项，改判宏升公司不承担违约责任或者驳回何爱军对宏升公司的该项诉讼请求，本案上诉费由汇城公司承担。事实与理由：1、一审判决未查明事实，致判决错误。宏升公司与汇城公司关于潢川东方半岛项目三期项目的责任承担，已经有河南省高级人民法院（2015）民二终字第98号民事调解书，分配了红升公司与汇城公司责任。明确约定，与潢川东方半岛项目相关的房屋初始登记备案与登记、房屋产权转移登记（包括逾期办证等）房屋交付（包括逾期交房等）、及配套设施建设与维护的全部问题及责任，均由汇城公司和汪成江负责解决并承担全部费用。与上诉人宏升公司无关。故此，无论逾期办证的违约责任还是逾期交房的违约责任，均应由汇城公司和汪成江承担，而不应区分时间节点。另外，被上诉人何爱军已经于2012年9月1日接收房屋，并已经居住7年时间，被上诉人何爱军主张逾期交房违约金的诉请已经超过诉讼时效，应当驳回其该项诉讼请求。上诉人汇城公司上诉请求：请求依法撤销一审判决的第二项，改判驳回原审原告对上诉人的诉讼请求。何爱军对宏升公司的该项诉讼请求。事实与理由：1、根据合同相对性原则，原、被告双方才是合同的主体，我公司并不是商品房买卖合同的一方当事人，因此把上诉人作为第三人是错误的。2、是宏升公司的原因导致原告的产权证不能办理。汇城公司根据高院民事调解书的约定，积极配合宏升公司进行房产证的办理，宏升公司在给盖章时都附加一定的条件，要求业主签声明书，业主认为办证是宏升公司义务，所以宏升公司就不给办理。3、原告是合法权利，宏升公司应承担相关义务。何爱军是按揭客户，现在潢川县不动产中心无法给按揭客户办理房产证，并非宏升公司说的是房差事宜，而且大部分业主已经不再信任宏升公司，宏升公司只是一味的让交钱，交钱后又会找出各种理由不给办理房产证。4、河南汇城置业有限公司已经履行了相关义务。河南宏升置业有限公司称是我方收款的客户无法办理房产证，我方向宏升公司交的3600多万元就是买房款，宏升公司不给办理房产证，这是没有道理的。我方一直在履行义务，但是开具房款发票，签网合同、盖章等必须宏升公司办理的事宜，我方无法控制，我方多次努力，书面和当面沟通，宏升公司还在找理由不予配合开具发票、签网签合同、盖章等，这些办理房产证必要条件的主动权都在宏升公司手里。宏升公司针对汇城公司的上诉答辩称，汇城公司作为本案房屋买卖合同的实际主体、生效的（2015）民二终字第98号民事调解书确认的承担本案逾期责任的义务人，应当承担全部责任。本案房屋买卖合同的实际主体是汇城公司和一审原告，虽然汇城公司未直接与一审原告签订《商品房买卖合同》，但一审原告将购房款交付给了被答辩人，被答辩人也将房屋交付了一审原告，一审原告与被答辩人形成了事实的房屋买卖合同关系，被答辩人应履行合同的全部义务。无论被答辩人作为本案的实际主体，还是作为生效调解书确认的义务方，均应承担本案的全部责任。宏升公司不应承担任何责任，汇城公司并没有完全履行其应当履行的义务，者导致本案诉讼，应当承担相应责任。汇城公司针对宏升公司的上诉答辩意见，同其上诉理由。何爱军针对两上诉人的答辩意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人汪成江没有提供答辩意见。何爱军向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告宏升公司立即将办理原告所购买的位于潢川县东方半岛9号楼103号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并积极配合原告办理产权登记；2.依法判令被告支付逾期交房违约金3392元（368680元×0.0001×92）和拒不提供产权登记备案资料违约金（从2014年1月1日开始计算至履行提供产权登记备案资料止，按每年368680元×0.0035计算；3.依法判令被告向原告开具车库正式发票和开通天然气；4.第三人汇城公司、汪成江对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。原审查明：2011年，原告何爱军与被告宏升公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于潢川县东方半岛第9幢1单元103号房，房屋总价款368680元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月1日前将商品房交付给买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告何爱军于签订合同之日向被告宏升公司支付首付款148680元，余款220000元以银行按揭方式支付给了被告宏升公司。2012年9月1日，东方半岛售楼部将原告何爱军购买的房屋交付其本人使用。被告宏升公司于2015年7月29日办理登记了编号为房权证潢城字第××号房屋所有权证书即完成初始登记。另查明，原告何爱军购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的开发商为宏升公司、承包建筑商为汇城公司。河南省高级人民法院于2015年12月28日做出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书，调解协议第三条主要内容为：与潢川东方半岛项目三期相关的房屋初始备案与登记、房屋产权转移登记（包括逾期办证等）、房屋交付（包括逾期交房等）、房屋质量保修、物业用房建设、物业服务与管理、人防工程建设与维护、电梯设备安装与维护、监控设施安装与维护、银行按揭购房客户贷款违约及逾期等问题及其他与三期相关的配套设施与维修等全部的问题及责任，均由汇城公司和汪成江负责解决并承担全部费用。若导致宏升公司承担责任的，汇城公司和汪成江应赔偿因此给宏升公司造成的一切损失。第五条主要内容为：汪成江完成东方半岛三期项目的产权初始登记与备案，并具备向购房业主办理产权转移登记条件时，向宏升公司支付相应的税款或由汪成江直接缴纳至税务机关并经宏升公司确认后，宏升公司与汪成江指定的购房客户签订正式《商品房买卖合同》并开具发票，否则宏升公司有权拒绝办理。因汪成江指定的购房客户不配合，导致无法签订《商品房买卖合同》并开具发票的，与宏升公司无关。宏升公司同意密切配合汇城公司、汪成江办理潢川东方半岛三期项目房屋权属转移登记手续，汇城公司应在办理相关手续15日前告知宏升公司，并给宏升公司预留合理的时间指派专人配合办理，但相关费用由汇城公司、汪成江承担。宏升公司不得无故拒绝配合汇城公司办理权属登记相关手续。第六条主要内容为：汇城公司、汪成江、张国利三方就本协议项下各自的责任与义务，互相承担连带责任保证。原审认为，原告何爱军与宏升公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、平等、协商的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。本案中，原告何爱军购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的名义开发商是宏升公司，承包建筑商是汇城公司。但该案中,原告何爱军将购房款交付给由第三人汇城公司设立的东方半岛售楼部，之后东方半岛售楼部将房屋钥匙交给了原告何爱军，且根据河南省高级人民法院于2015年12月28日做出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书中调解协议第三条、第五条、第六条主要内容显示本应由开发商宏升公司承担的绝大部分义务实际由承包建筑商汇城公司承担。据此，虽然第三人汇城公司未直接与原告何爱军签订《商品房买卖合同》，但何爱军的购房款是交付给了汇城公司，房屋也是由汇城公司交付给何爱军的，且根据（2015）豫法民二终字第98号民事调解协议内容中关于开发商与承包建筑商承担的义务约定，可认定汇城公司作为承包建筑商实际行使并承担了开发商的主要权利义务，宏升公司系名义开发商，原告何爱军与第三人汇城公司形成了实际的房屋买卖合同关系。因此，宏升公司、汇城公司应共同承担为原告何爱军办理房屋产权登记的义务。本案中，原告何爱军所购买的房屋已经开具出正式购房发票、契税完税证等相关手续，被告汇城公司于2018年10月份将正式购房发票、契税完税证等相关手续交付给原告，被告宏升公司应协助原告何爱军办理房屋产权登记。在办理原告何爱军房屋产权登记过程中，本案各方当事人有其他协助义务的，均应予以协助。关于原告何爱军主张被告宏升公司、第三人汇城公司赔偿逾期交房、办证违约金的诉讼请求，由于原告何爱军一直主张其请求，故其该项诉讼请求未超过诉讼时效。由于宏升公司、汇城公司共同违约造成原告何爱军所购买的房屋未办理产权登记，且两公司就潢川县东方半岛三期项目房屋产权登记的权利义务承担等事宜在河南省高级人民法院达成协议，河南省高级人民法院据此于2015年12月28日做出的（2015）豫法民二终字第98号民事调解书（该调解协议明确办理房屋产权登记的主要义务即缴纳税款等由河南汇城置业有限公司承担），经专业法官会议讨论，一审法院认为应以河南省高级人民法院作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书的时间为分界点即2015年12月28日来确定河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司的违约责任，具体为：宏升公司作为开发商应承担2015年12月28日以前的违约责任，逾期交房违约金为368680元×0.0001×92天=3391.86元，逾期提供办理产权登记所需资料违约金（根据原告请求从2014年1月1日起算，原审法院院酌定截止为2016年1月1日）368680元×0.0035×2年=2580.76元，以上违约金合计3391.86元+2580.76元=5972.62元；汇城公司作为承包建筑商应承担2015年12月28日之后的违约责任，违约金计算方式为368680元×0.0035元/年=1290.38元/年，从2016年1月1日起计算至其将契税完税证给付原告之日即2018年10月31日止，具体为：1290.38元/年×2年+1290.38元/年÷12个月×10个月=3656.08元。关于开通天然气问题，原告何爱军不再主张该项诉讼请求，此系原告对其权利的自由处分，一审法院应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决如下：一、限被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助办理房屋产权登记；二、被告河南宏升置业有限公司应赔偿原告何爱军违约金5972.62元，此款限被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；三、第三人河南汇城置业有限公司应赔偿原告何爱军违约金3656.08元，此款限第三人河南汇城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告何爱军的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告河南宏升置业有限公司负担30元、第三人河南汇城置业有限公司负担20元。二审中当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本案二审争议的焦点问题：一是何爱军主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二是如果没有超过应当支持，该违约金应当由谁来承担，一审按省高院制定调解书时间作为时间节点，来分别负担违约金责任是否恰当。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案为商品房买卖合同纠纷，何爱军依约履行了全部付款义务，交付购房款，并支付契税、维修基金等相关费用，而合同相对方并没有依约在2012年6月1日交房，而是在三个月后交付房屋。在居住7年多时间，没有依约办理房产证手续，构成逾期交房违约和逾期办理房产证违约。根据合同约定合同相对方或相应义务主体，应当承担相应的违约责任。该违约状态一直在持续，何爱军主张权利并不超过诉讼时效。因此上诉人认为超过时效的意见，不能成立。该上诉意见，本院不予采纳。关于承担违约责任的主体问题。从违约的事实构成看，有逾期交房违约和长期不能办证违约两部分构成。因有河南省高级人民法院2015年12月28日做出的（2015）豫法民二终字第98号民事调解书的存在，根据此调解书的内容，本案的违约责任如果全部让商品房买卖合同书上的相对人宏升公司承担，显然对其有失公允。因为在民事调解书之后，存在一个相应的合同义务承担主体，有合同义务的承继问题。因此办证的相应合同义务按调解书内容明确由汇城公司承担。综上，原审法院在承担违约责任的主体问题上依据调解书作为时间节点，划分责任承担主体，并据此计算违约金数额是恰当的。综上所述，二上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由宏升公司负担50元，汇城公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  彭 晨审判员  左立新二〇二〇年五月二十日法官助理彭亚丽书记员杨晨