北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6273号原告：北京天宇恒业物业管理有限公司，住所地北京市大兴区团桂路32号院2号楼一层101室。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：郭会明，男，1971年12月17日出生，汉族，该公司法务，住北京市东城区。被告：北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会，地址北京市大兴区旧宫镇南街四队。法定代表人：马文胜，主任。委托诉讼代理人：张凤成，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：于琪，北京市三维律师事务所实习律师。原告北京天宇恒业物业管理有限公司（以下简称：天宇物业公司）与被告北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会（以下简称：四村村委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇物业公司的委托诉讼代理人郭会明，被告四村村委会的委托诉讼代理人张凤成、于琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计576555.20元；2.被告向原告支付2019年10月23日至2020年5月5日期间的违约金21678.48元（以576555.20元为本金，按照日万分之二计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：天宇物业公司系北京市大兴区旧宫镇五福堂北路的物业服务公司，四村村委会系北京市大兴区旧宫镇五福堂北路一号院3、4、6号楼的产权所有人及物业使用人。2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，约定天宇物业公司为四村村委会提供物业服务，四村村委会的房屋面积为20587.30平方米，共计310户，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，合同中还约定四村村委会在收房当天预付一年的物业费及相关费用，后续年度的物业费及其他相关费用在首次交费对应日的15日之前向天宇物业公司交纳，未能按时足额交纳物业费及相关费用，应当按日以未交物业费的千分之三的标准向天宇物业公司支付违约金。经天宇物业公司多次催收，四村村委会仍欠缴相关费用。天宇物业公司已经先后两次将四村村委会起诉至大兴区人民法院，分别要求其支付2014年11月8日至2016年11月7日期间及2016年11月8日至2017年11月7日期间的相关费用，大兴区人民法院均支持了天宇物业公司的请求。四村村委会不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称：北京二中院）维持了原判。但是四村村委会仍以各种理由拒交2019年11月8日至2020年11月7日期间的费用，天宇物业公司为维护自身利益，再次提起诉讼。被告四村村委会辩称，不同意天宇物业公司的诉讼请求。1、天宇物业公司与四村村委会约定的服务面积与实际服务面积存在差异，实际服务面积为18587.3平方米，并非天宇物业公司主张的20587.30平方米。自村委会于2013年收房至今，双方对房屋面积的争议从未间断。2、我方同意按照实际服务面积交纳费用，不存在拖欠物业费的故意，故违约金不同意支付。3、原告的物业服务未达到约定的三级标准，多次沟通后仍未更改，应根据其未尽职责情况酌情降低物业费，并扣减因此给四村村委会造成的经济损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2013年11月8日，天宇物业公司与四村村委会签订《物业管理合同》，合同中约定旧宫镇政府指定四村村委会为五福堂北路一号院3号楼、4号楼、6号楼的房产所有人及物业使用人，北京日月房地产开发有限公司实际交付五福堂北路一号院3号楼、4号楼、6号楼三栋地上商品房住宅,住宅面积为20587.30平方米（实测面积）。合同第二章第二条规定，物业服务期限自2013年11月8日起至业主委员会成立后，如其选聘新的物业管理公司并签订生效的物业服务合同后，在原物业管理公司完成交接时，本合同自动终止。合同第三章第六条规定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元；第七条规定四村村委会在收房当天预付一年的物业费、供暖费及相关费用，若发生逾期，四村村委会应按日向天宇物业公司支付全年物业费的万分之二作为违约金；第九条规定，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、供暖费617619元、公共照明费62000元、生活垃圾清运费20460元。庭审中，天宇物业公司提交四村村委会与天宇物业公司公司签订的物业管理合同，证明双方存在物业服务合同关系，且约定了违约金计算条款及收费面积。四村村委会对物业管理合同的真实性认可，但认为合同约定的服务面积与实际交付面积不一致，应按照实际交付面积计算物业费；原告的服务质量不达标，不应按照约定标准计算物业费。天宇物业公司提交（2019）京02民终4417号民事判决书,证明该判决书对双方的物业合同关系、服务费金额、服务面积都进行了认定，被告应按照合同约定支付费用。四村村委会认可此民事判决书的真实性，但表示对服务面积一直存在争议，被告对该判决正在申诉。（2019）京02民终4417号民事判决书中载明：双方签订的物业服务合同对各项费用的计算标准分别有明确约定，合同约定的建筑面积与按照（2015）大民初字第16200号民事案件审理过程中法院调取的涉案房屋初始登记申请书及房屋登记表核算的涉案房屋面积亦无差异，四村村委会应当按照合同约定的计算标准向天宇物业公司支付欠付的物业费等相关费用。四村村委会提交2018年4月至2019年2月期间的照片，欲证明消防设备存在缺失，不符合三级物业服务标准3.6.1条第二款的规定。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示原告派专人定期巡查楼内消防设备，发现损坏会及时补充更换，关键位置及时更换，次要位置定期更换。四村村委会提交2018年4月至2019年4月期间的照片，欲证明楼道、楼梯间、侯梯厅、信报处等多处处于污损状态，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示原告其严格按照合同约定履行了管理职责。四村村委会提交2018年7月至2019年4月期间的照片，欲证明物业共用部分的楼梯窗户破损无人修复，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示原告每月巡查一次门窗玻璃，定期对破损窗纱、玻璃进行更换。四村村委会提交2018年6月至2019年2月期间的照片，欲证明共用部分的天台、屋面长期处于污损状态，垃圾随处可见，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示外墙需要登高攀爬进行清理，原告定期清理。四村村委会提交2018年5月至2020年2月期间的照片，欲证明小区内路面排水系统设施运行不良，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示被告擅自更改小区道路，占用了小区规划绿地，破坏了小区排水系统。四村村委会提交2018年4月至2019年4月期间的照片，欲证明小区绿化不达标，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示小区原有绿化符合规划验收标准，被告擅自更改了规划将原3号楼4号楼南侧、西侧绿化草坪树木破坏，更改为停车场、道路；被告又擅自更改小区绿化品种。四村村委会提交2018年6月至2018年8月期间的照片，欲证明小区楼内物业共用部位的墙皮长期处于开裂的情况，物业公司拒绝维护，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示原告对楼内楼外会定期维修，楼内墙面有人为破坏情况。四村村委会提交2018年10月至2019年1月期间的照片，欲证明物业公司在小区内作业时导致路面损坏不予修复，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示路面破损是被告擅自更改规划施工时大型载重汽车碾压导致的，原告抢修地下管道时及时进行了路面复还。四村村委会提交2018年4月至2020年3月期间的照片，欲证明小区共用部位堆满杂物，垃圾随处可见，原告不履行垃圾清运的义务，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示原告与保洁公司常年签订清运合同，每日对生活垃圾、定期对建筑垃圾进行清理；对于家具大件现由清运公司暂存定期清理。四村村委会提交2018年6月至2019年3月期间照片，欲证明小区楼道灯、走廊灯等照明设备长期损坏缺失或根本不亮，不符合三级物业服务标准。天宇物业公司不认可上述照片的真实性，表示公共区域灯泡存在人为损坏，丢失严重，原告正逐步更换为一体LED声光控灯。四村村委会提交2019年3月至2019年5月期间的视频，视频中图像作为证据，欲证明小区走廊灯、楼道灯、墙壁开裂、墙皮脱落、走廊楼道脏乱、消防设施缺失，原告服务不达标。天宇物业公司对上述证据不予认可。四村村委会提交2019年2月至2019年3月期间的视频，欲证明小区绿化不达标，公共区域垃圾随处可见。天宇物业公司不认可上述证据不予认可。本院认为，天宇物业公司与四村村委会签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自义务。上述合同中约定，物业服务费每平方米每月2元，公共照明费每户每年200元，垃圾清运费每户每年66元，四村村委会房屋共计310户，建筑面积20587.30平方米，一年度的物业相关收费包括，物业费494095.20元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，根据已生效判决的确认内容，北京市大兴区五福堂北路1号院3号楼、4号楼、6号楼的初始登记申请书及房屋登记表显示的房屋登记信息与合同中约定的物业服务建筑面积均为20587.30平方米，故对四村村委会提出的抗辩意见本院不予采信。四村村委会以天宇物业公司的物业服务存在瑕疵为由进行抗辩，但根据其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务和质量与合同约定存在明显差距，其拒交物业服务费的理由不充分，其主张应予以扣减费用的部分也未提交充分的证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采信，四村村委会应当按照合同约定足额支付2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费494095.2元、公共照明费62000元，生活垃圾清运费20460元，以上共计576555.2元。关于天宇物业公司主张的违约金，结合本案的实际情况，四村村委会就房屋面积等问题与天宇物业公司发生争议，系双方就具体问题存在争议，存在一定的沟通障碍，双方应对具体问题多沟通，实现小区的有序管理，故对天宇物业公司主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会于本判决生效后十日内支付北京天宇恒业物业管理有限公司2019年11月8日至2020年11月7日期间的物业费、垃圾清运费、公共照明费共计576555.2元；二、驳回北京天宇恒业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4891元，由北京天宇恒业物业管理有限公司负担108元（已交纳），由北京市大兴区旧宫镇南街四村村民委员会负担4783元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王欢欢二〇二〇年五月二十六日法官助理 闫俊慧书 记 员 郭 宁