福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0427民初2号 原告（反诉被告）：姜清华，男，汉族，1986年5月2日出生，住沙县。 原告（反诉被告）：张诗珠，女，汉族，1988年11月12日出生，住沙县。 委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。 被告(反诉原告)：沙县恒大房地产开发有限公司，法定代表人：黄德枢，总经理。 原告姜清华、张诗珠与被告沙县恒大房地产开发有限公司(以下简称：恒大公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，恒大公司提出反诉，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张诗珠及张诗珠、姜清华的共同委托诉讼代理人温剑雄，恒大公司法定代表人黄德枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜清华、张诗珠起诉请求：1.判令恒大公司支付逾期办证违约金31322.5元（从2017年10月1日起暂计至2019年10月8日止，合计737天），以及从2019年10月9日起至原告实际取得不动产权证之日止的违约金；2.恒大公司承担本案诉讼费用。诉讼期间，姜清华、张诗珠变更诉求为：1.恒大公司支付逾期办证违约金26095元（从2018年8月8日起计至2020年4月12日止合计614天），2.恒大公司支付逾期交房违约金26605.3元（从2016年4月1日起计至2017年2月8日止合计313天）。事实和理由：姜清华、张诗珠于2014年1月29日与恒大公司签订《商品房买卖合同》，购买恒大公司开发的座落于沙县商品房，购买总价款为85万元，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，恒大公司应在商品房交付后18个月内，为姜清华、张诗珠办理并交付不动产权证书。如因恒大公司原因导致姜清华、张诗珠未能在该商品房交付后18个月内取得该商品房的不动产权证书，恒大公司应以原告已付购房款总金额为基数，按每日0.005%向姜清华、张诗珠支付违约金。然而，截至起诉之日止，恒大公司尚未按照《商品房买卖合同》约定，为姜清华、张诗珠办理不动产权登记证书，其行为已构成严重违约，应当承担违约责任支付违约金。 姜清华、张诗珠提供下列证据： 1.《商品房买卖合同》、备案信息表，证明姜清华、张诗珠与恒大公司于2014年1月29日签订合同约定，姜清华、张诗珠以85万元购买恒大公司开发建设的座落于沙县商品房（建筑面积119.983平方米）；恒大公司应当在2016年3月31日前交付符合约定条件的商品房；恒大公司应当在商品房交付使用后10个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付自己办理权属登记需由恒大公司提供的资料；如因恒大公司原因，不能在商品房交付使用后18个月内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房处理并且恒大公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。同时，该合同通过网络提交房屋管理部门备案。 2.不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》，证明姜清华、张诗珠于2014年7月26日支付给恒大公司购房款26万元，于2015年7月9日签订按揭贷款合同向银行按揭贷款59万元购房款支付给恒大公司，购房款85万元已全部付清。 恒大公司辩称：1.涉案房屋逾期办理不动产权证，不是恒大公司的责任，不应承担逾期办证违约金。恒大公司因欠企业税，导致税务机关不出具开发楼盘客户的购房发票，也包括涉案房屋的购房发票。因无法取得涉案房屋的购房发票，导致房屋不动产权证不能办理。实际上，企业应缴纳的税款与涉案房屋购房发票是两码事。恒大公司对逾期办理涉案房屋不动产权证主观上无过错，姜清华、张诗珠无权按《商品房买卖合同》第十四条之约定要求支付逾期办证违约金。2.姜清华、张诗珠计算逾期办证违约金的起算时间与约定不符。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限：出卖人应当在2016年3月31日前将符合约定质量的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后10个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后18个月内取得房屋可能性证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。《收楼证明》及《收款收据》证实，姜清华、张诗珠于2017年2月8日收房、交纳办证费用、垃圾清运费，即涉案房屋交付使用时间为该时日。按合同约定交付使用18个月后，若归因出卖人的原因，买受人可要求出卖人支付逾期办证违约金的起算时间为2018年8月8日，而不是2017年10月1日。3.姜清华、张诗珠迟延收房，应支付房屋看管费9240元。恒大公司按合同约定已通知姜清华、张诗珠于2016年3月31日前来接房，该事实可从原告起诉状的诉讼请求第一项逾期办证违约金的起算日期和姜清华、张诗珠起诉状中事实与理由部分的自认可以证实。涉案房屋购房首付款26万元，2020年1月13日出证，逾期办证违约金的起止时间为2018年8月8日至2020年1月13日(520天)，逾期办证违约金为26万元×520天×0.005%=6760元。《商品房买卖合同》第十一条买受人应于接到出卖人通知之日起15日内前来办理房屋交接手续，逾期办理房屋交接手续的，买受人应按每日30元支付看管房屋费。从合同约定的交付时间到交付之日延迟交付使用314天，按每天30元计算，姜清华、张诗珠应支付恒大公司看管房屋费9420元。据此，恒大公司提出反诉，要求姜清华、张诗珠支付逾期接收房屋的看管费9420元。 恒大公司提供下列证据： 1.民事诉状，证明姜清华、张诗珠认可恒大公司已按合同约定的时间履行了通知交房义务。 2.收楼证明、收款收据、物业收款收据，证明涉案房屋交付使用时间为2017年2月8日，该日期为计算逾期办证违约金的起算时间；与姜清华、张诗珠相同楼盘同期交房的业主已按期交房，可与姜清华、张诗珠起诉状的自认相互印证，证明恒大公司已按合同约定的时间履行了通知交房义务。 3.沙县不动产登记受理回执单，证明涉案房屋已于2020年1月13日出证。 姜清华、张诗珠针对反诉请求辩称：1.不存在逾期交房的看管费用，因为自己有交纳物业费，房屋是由物业公司看管；2.自己没有收到交房通知书，只是于2017年2月间知道可以交房才去办理交房手续的，不存在逾期办理交房手续的违约问题；3.自己若存在违约，也已经超过了诉讼时效。要求驳回反诉请求。 经审理查明：2014年1月29日，姜清华、张诗珠与恒大公司签订《商品房买卖合同》约定，姜清华、张诗珠购买恒大公司开发建设的座落于沙县商品房（以下简称涉案房屋），总价款85万元；恒大公司应在2016年3月31日前交付姜清华、张诗珠符合约定条件的商品房；姜清华、张诗珠未按期接收商品房，应按每日30元支付恒大公司逾期接收房屋期间的房屋看管费；恒大公司应在商品房交付使用后10个月内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由恒大公司提供的资料交付姜清华、张诗珠，恒大公司不能在商品房交付使用后18个月内取得房屋权属证书，应自逾期之日起按已付款的每日0.005%计算支付姜清华、张诗珠逾期办证的违约金。 合同签订后，姜清华、张诗珠依约支付给恒大公司购房款85万元。恒大公司依约通知办理交房手续。姜清华、张诗珠于2017年2月8日接收了涉案商品房，并支付给恒大公司代办不动产权证书费用10868元。 另查明：恒大公司代办的涉案房屋《不动产权证》，已于2020年1月13日起可以到登记机关领取，并于2020年4月13日交付给了姜清华、张诗珠。 姜清华、张诗珠从2017年2月8日接收房商品之日起至2020年4月13日收到《不动产权证》之日止，扣除期间的18个月共逾期614天，按85万元每天0.005%计算，逾期办证违约金为26095元。从合同约定的房屋交付之日(2016年3月31日)起，至2017年2月8日姜清华、张诗珠接收房屋之日止共计314天，按每日30元计算房屋看管费为9420元。 上述事实，有当事人提供的在案证据佐证以及法庭陈述等证实。 本院认为：恒大公司在商品房交付姜清华、张诗珠使用后，未能按照约定期间代办并交付不动产权证书，应依约承担违约责任，支付姜清华、张诗珠逾期办证违约金。姜清华、张诗珠要求恒大公司支付逾期办证违约金的主张，从房屋交付使用满18个月之日起计至不动产权证书交付之日止的共逾期614天的违约金26095元，符合法律规定，予以支付。恒大公司提供的与姜清华、张诗珠同期交房的同一楼盘其他业主的收楼证明、物业交费收据等，结合姜清华、张诗珠起诉状的自认，能够形成证据锁链，证明恒大公司已按合同约定的时间通知姜清华、张诗珠按时交房。据此姜清华、张诗珠要求恒大公司支付逾期交房违约金的主张，与事实不符，不予支持。恒大公司反诉要求姜清华、张诗珠支付延迟接收房屋的看管费9420元之主张，符合合同约定，予以支持。恒大公司未在法定期限内提出合同违约责任诉讼，并不导致实体权利的消灭，其在姜清华、张诗珠起诉主张合同权利后，提出反诉用以抵销本诉原告所欠其同种类债务，并不为法律所禁止，姜清华、张诗珠的时效抗辩不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、沙县恒大房地产开发有限公司应支付姜清华、张诗珠逾期办证违约金26095元。 二、姜清华、张诗珠应支付沙县恒大房地产开发有限公司逾期接收房屋的看管费用9420元。 以上交付款项，应于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回姜清华、张诗珠的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉变更诉求后的受理费1116元，减半收取558元，由沙县恒大房地产开发有限公司负担226元，由姜清华、张诗珠负担332元。反诉受理费25元，由姜清华、张诗珠负担。当事人负担的诉讼费用应于本判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  乐水坤 二〇二〇年五月十五日 书记员  曹金玲 一、本判决所依据法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。