广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4825号原告（反诉被告）：蔡丹娜，女，1985年11月26日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被告（反诉原告）：莫珍道，男，1974年5月1日出生，汉族，住广西横县。被告：冯富强，男，1957年11月22日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：蔡夏莹，系广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宗汛，系广东天穗律师事务所实习人员。原告（反诉被告）蔡丹娜诉被告（反诉原告）莫珍道、被告冯富强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行审理。蔡丹娜、莫珍道以及冯富强的委托诉讼代理人蔡夏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡丹娜向本院提出诉讼请求：1.被告退还两押一金8400元，中介费用1400元，逾时交付造成的经济损失8640元，人工房屋整理费600元，墙壁地板装修材料购买浪费费用474元，宣传资料印刷140元，时间精力沟通成本500元，精神损失费3000元，共23154元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，蔡丹娜增加一项诉讼请求：1.解除蔡丹娜与莫珍道签订的《房产租赁合同》，并变更其第1项诉讼请求为：被告退还两押一金8400元，中介费用1400元，逾时交付造成的经济损失共22800元【其中包括和财税公司签订的保税服务费3600元，目标意向客户合作损失19200元-8人（以至少8个学生算）×120元（每节课费用）×节（以一个月至少四节课算）×5个月（案件所需时间）=19200元】，人工房屋整理费600元，墙壁地板装修材料购买浪费费用474元，宣传材料印刷浪费费用140元，时间精力沟通成本500元，精神损失费3000元，准备及出席诉讼案件的智力和时间成本费用1500元，合计38814元。事实与理由：我与莫珍道是租户和业主委托代理人的关系。我于2019年2月23日，通过广州市中鸿地产代理有限公司签订了租赁合同，租住广州市番禺区市桥康乐园×街×座之二×。按照合同约定，莫珍道应于2019年3月1日将房产交付我使用。直至2019年3月5日，莫珍道因为房屋漏水问题等原因还没能将交付房产。2019年3月5日晚上，我在出租屋门上发现《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，发现租的房子有一部分是违建，相关部门责令业主在2019年3月7日17:00前自行拆除违章建筑。接到通知，我立刻发相片告知莫珍道，表明希望和莫珍道对话，一起就租赁面积和租赁金额事宜协商解决方案。但自此之后，我每次打电话给莫珍道，都被拒接，未能与莫珍道建立有效的解决问题对话。我尝试通过居委会联系屋主冯富强，冯富强开始表明自己不认识莫珍道，再按原电话致电，接电话的人称其是冯富强的儿子，称莫珍道是代理冯富强房源的地产负责人。之后居委会工作人员再致电冯富强，据转述，冯富强表示不愿意与我进一步谈话。这期间，上述租赁房屋的违建部分已被相关政府机构拆除，现房屋主体缺窗缺门，现场拆除物件混乱，我的合同目的无法实现。我为维护自身合法权益提起诉讼。莫珍道辩称，同意解除与蔡丹娜签订的租赁合同，请求法院驳回蔡丹娜的其余诉讼请求。2019年2月23日，我与蔡丹娜签订了性质为住宅为主的房屋租赁合同，涉讼房屋面积是51.99平方米，现合同仍继续履行，蔡丹娜至今尚欠付2019年4、5月租金，存在违约行为。故当庭提出反诉，请求法院判令：1.蔡丹娜向莫珍道支付2019年4、5月租金5600元，中介费1400元，共7000元；2.蔡丹娜向莫珍道支付滞纳金，滞纳金以7000元为本金，从2019年5月1日起按每天1%的标准计算至2019年5月28日。蔡丹娜就莫珍道的反诉辩称，不同意莫珍道的反诉诉求，请法院予以驳回。一、涉讼房屋是违法建筑，根据《广州市房屋租赁管理》规定第9条第五款，涉讼房屋部分房体属于违法建筑，但现已被拆除，拆除后的房屋不适宜再居住，我一直尝试多种方法联系莫珍道，广州中鸿地产代理有限公司的人员也积极促成双方的协调，但莫珍道一直拒绝与我联系。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建筑工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故莫珍道与我签订的合同无效，故我无需向莫珍道支付租金及滞纳金。三、根据《广州市房地产中介服务管理条例》第24条，莫珍道在中介处声称其是房东的朋友，而我并不清楚冯富强与莫珍道的关系，莫珍道存在隐瞒欺骗的行为。冯富强就蔡丹娜的本诉辩称，不同意原告的诉求，请求法院驳回。一、我将涉讼房屋出租给莫珍道，莫珍道与蔡丹娜之间的纠纷与我无关。我于2019年2月2日将涉讼房屋出租给莫珍道，每月1日收取1300元租金。莫珍道向蔡丹娜转租的行为与我无关。我与蔡丹娜并不认识，合同上也不是我的签名。二、我出租的涉讼房屋建筑面积是51.99平方米，是合法建筑物。在涉讼房屋出租前我并没有收到任何违建通知。根据蔡丹娜的证据显示，执法机关在2019年3月5日发现涉讼房屋存在违建行为，距我将涉讼房屋交给中介相隔一个月，蔡丹娜也没有证据证明该违法建筑由我所建。三、蔡丹娜的诉请没有充分证据予以证明，除了两押一金外，其余诉请均没有证据佐证，其应当承担举证不能的不利后果。四、鉴于我不是《房产租赁合同》的相对方，故对蔡丹娜解除合同的主张不发表意见。综上，我不应当承担任何赔偿责任，请求法院依法驳回蔡丹娜的诉求。而就莫珍道的反诉，冯富强述称，我非反诉被告，莫珍道的反诉请求与我无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥康乐园×街×座10之二×的房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为51.99平方米，登记权属人为陈某。2.2019年2月2日，冯富强作为出租方（甲方）与莫珍道作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期间从2019年2月2日起至2022年2月1日止；租赁用途：甲方出租的房屋仅限乙方合法居住，不得作其他用途；甲方指定收取租金的账户，户名冯富强，开户行平安银行，账号62×××74；乙方向甲方支付租金的时间自2019年2月2日起按月支付，乙方每月2日前向甲方支付当月的租金；等等。同日，冯富强通过银行转账收取莫珍道缴付的租金和押金3575元。3.2019年2月23日，莫珍道以冯富强（出租人、甲方）的委托代理人身份与蔡丹娜（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》（以下简称涉讼合同）一份，约定甲方保证对涉讼房屋拥有合法出租的权利；甲方同意将涉讼房屋出租给乙方作住宅用途使用，租期为1年，从2019年3月1日至2020年3月1日止；甲方应于2019年3月1日将房产交付乙方使用；月租金为2800元，按月结算，乙方在每月第15日前结清下月租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订合同当天2019年2月23日向甲方交付按金5600元以及首月租金2800元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将按金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从按金中扣除相关费用。基于经纪方已促成甲乙双方签订了本合同，甲方同意于本合同签订之日向经纪方支付1400元作为咨询及中介服务费；乙方同意于本合同签订之日向经纪方支付1400元作为咨询及中介服务费。等其他内容。该合同落款甲方为莫珍道代冯富强签名及按捺，乙方为蔡丹娜签字及按捺，经纪方为广州市中鸿地产代理有限公司（以下简称中鸿公司）同日，蔡丹娜向莫珍道缴付了8400元（按金5600元和租金2800元），并向中鸿公司缴付服务费1400元。4.2019年4月9日，蔡丹娜以涉讼房屋未能正常交付及使用为由提起本案诉讼。后莫珍道于审理过程中提起反诉。庭审过程中，冯富强称涉讼房屋的登记权属人陈某系其母亲，其与莫珍道之间为房屋租赁合同关系。为此，冯富强向本院提交了个人账户汇总信息清单，用以证明莫珍道按月向其缴纳租金的事实。莫珍道对冯富强的陈述予以确认。蔡丹娜与莫珍道均确认：1.《房产租赁合同》的出租方为莫珍道，承租方为蔡丹娜；2.莫珍道向蔡丹娜交付涉讼房屋时，双方未办理任何交接手续。蔡丹娜申请了证人徐某出庭作证，予以证明其向莫珍道承租的房屋包含加建的玻璃房以及其尝试与莫珍道沟通解决问题但未果。证人徐某述称：其为广州市中鸿地产代理有限公司员工，莫珍道通过其司放盘出租涉讼房屋时向其司出示了涉讼房屋的产权证，并称其受业主委托出租涉讼房屋，可出示业主的委托书，但其后一直未能出示；涉讼房屋位于一楼，外有一小花园，在蔡丹娜看房时，莫珍道已在小花园内围闭了一小块地方，拟加建一房间；莫珍道提出若蔡丹娜需要一同承租加建部分则每月租金2800元，蔡丹娜表示同意；莫珍道与蔡丹娜签订《房产租赁合同》后，在围闭范围内建设了玻璃房交付予蔡丹娜；蔡丹娜在签订《房产租赁合同》时已知悉该玻璃房为违章建筑；后玻璃房被拆除，蔡丹娜积极联系莫珍道协商减租或退租，但遭到莫珍道拒绝。另徐某确认蔡丹娜在承租涉讼房屋时已告知莫珍道承租房屋用于经营英语工作坊，蔡丹娜曾因涉讼房屋漏水问题于2019年3月4日与其联系，尝试与莫珍道协商，亦曾带其查看涉讼房屋漏水部位。就徐某的上述证言，蔡丹娜表示其承租前莫珍道打算用水泥加建一小房间，其提出将水泥改为玻璃，莫珍道同意，但其自始至终并未被告知加建属违章建筑。莫珍道对证人证言未表示异议，确认其拟用水泥加建杂物房，后应蔡丹娜要求改为玻璃房。冯富强则认为证人证言证明了其与蔡丹娜不存在租赁关系，与莫珍道也不是委托关系。现主要为蔡丹娜与莫珍道就何人系违约责任方存在争议。蔡丹娜主张莫珍道于2019年3月5日才向其交付涉讼房屋，且交付的涉讼房屋存在漏水等问题，因此莫珍道存在逾期交付且交付的涉讼房屋不符合要求的违约行为；同时，涉讼房屋存在部分违建的情况，相关部门已拆除违建部分，现涉讼房屋主体缺门窗、现场物件混乱，其无法正常居住使用，因与莫珍道沟通解决未果，其要求解除其与莫珍道签订的《房产租赁合同》。为证实莫珍道存在违约行为，蔡丹娜向本院提供了《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》、现场照片以及微信聊天记录等。微信聊天记录中显示：2019年3月3日晚18时48分，蔡丹娜：“辛苦了莫生，这是需要帮忙解决的事情。希望明天能加事情都解决好交付房子……”，莫珍道：“明天师傅过来”；2019年3月5日下午13时04分，蔡丹娜：“莫生好！渗水的问题整好了吗？我下午才能过去。另外小房间，窗的玻璃碎了，昨晚想把贴纸撕下来装窗帘，请您换一下坏玻璃。”莫珍道：“那个不换拉了”；2019年3月5日晚19时21分，蔡丹娜以微信图文形式向莫珍道和中介人员告知了执法通知书内容；2019年3月6日、3月7日，蔡丹娜均微信联系莫珍道和中介人员，莫珍道未回复。莫珍道确认了微信聊天记录的真实性，但提出其于2019年3月1日即已微信通知蔡丹娜领取钥匙，且蔡丹娜亦于次日即2019年3月2日已实际领取了钥匙。蔡丹娜确认其早于2019年3月5日已领取了涉讼房屋钥匙，但认为涉讼房屋存在漏水等问题，该交付不符合约定，非有效的交付。另为证明因租赁使用涉讼房屋未果导致损失，蔡丹娜向法院提供了工商财税委托协议书、淘宝购买记录截图、宣传单、与意向客户微信聊天记录等证据。莫珍道则主张蔡丹娜存在拖欠租金的违约行为，故蔡丹娜应依《房产租赁合同》的约定向其支付拖欠的租金及计付滞纳金。莫珍道另确认其于2019年3月6日即已知悉玻璃房需要被拆事宜，但其认为玻璃房为其依蔡丹娜的要求建设的，与其无关，故其未与蔡丹娜就涉讼合同的后续履行事宜进行协商。另蔡丹娜称，因联系不到莫珍道，在收到拆迁通知几日后将钥匙放在涉讼租赁房屋内，但未通知中介和莫珍道。莫珍道表示其没有收到钥匙，亦从未进入涉讼租赁房屋，但同意于2019年7月3日自行收回涉讼房屋。本院认为，涉讼合同上虽载明出租方为冯富强，莫珍道作为冯富强的代理人代为签署合同，但冯富强与莫珍道均于庭审中确认其二人为租赁合同关系而非委托代理关系，且莫珍道与蔡丹娜均对涉讼合同的出租方及承租方无异议，故本院确认涉讼合同的出租方为莫珍道，承租方为蔡丹娜。莫珍道与蔡丹娜签订涉讼合同，约定莫珍道将涉讼房屋出租予蔡丹娜使用，涉讼合同的主体适格，内容不违反法律法规强制性禁止性规定，为合同双方的真实意思表示，合法有效。虽然涉讼合同中仅载明莫珍道向蔡丹娜出租的为涉讼房屋，并未就加建的玻璃房进行过约定，但从蔡丹娜与莫珍道的庭审陈述及证人证言可知，蔡丹娜租赁的目的系为将已取得产权证的涉讼房屋及加建的玻璃房整体承租以作经营之用，且事实上莫珍道向蔡丹娜收取的租金亦已包含了玻璃房的费用。但在合同履行过程中玻璃房因违建而被强制拆除，故蔡丹娜签订涉讼合同的目的已无法实现。现蔡丹娜主张解除涉讼合同，而莫珍道亦于2019年5月28日明确表示同意解除，故涉讼合同已于2019年5月28日解除。而就涉讼合同解除的责任问题。从蔡丹娜与莫珍道的庭审陈述及证人证言可知，玻璃房在蔡丹娜与冯富强签订涉讼合同时并不存在，而是莫珍道在签订涉讼合同后根据蔡丹娜的要求建设的，且在涉讼合同签订之时，蔡丹娜与莫珍道均知道或者应当知道该加建部分为违章建筑，故对于该加建的玻璃房被强制拆除的法律后果，蔡丹娜和莫珍道负有同等过错责任。而现涉讼合同因该加建玻璃房被拆而最终导致解除，故蔡丹娜与莫珍道均就涉讼合同的解除负同等过错责任。就蔡丹娜主张莫珍道向其返还押金5600元的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现涉讼合同因双方过错而解除，莫珍道应向蔡丹娜返还其收取的押金，故就蔡丹娜主张莫珍道返还押金5600元的诉请，合理有据，本院予以支持。就蔡丹娜主张莫珍道向其退还2019年3月的租金2800元的诉请。莫珍道称其于2019年3月2日已向蔡丹娜交付房屋，但根据在案证据显示，2019年3月3日蔡丹娜仍在微信与莫珍道沟通房屋交付问题，2019年3月5日下午双方仍就房屋漏水问题进行沟通，2019年3月5日晚蔡丹娜告知莫珍道加建玻璃房需自行拆除的通知事宜，其后蔡丹娜多次试图与莫珍道协商，均未得到回应。鉴于莫珍道向蔡丹娜交付的房屋在交付伊始已存在漏水问题未解决，而莫珍道在获悉加建的玻璃房需要被拆除的情况后又怠于与蔡丹娜协商解决，莫珍道未尽到作为出租方的交付义务。涉讼房屋虽已交付，但蔡丹娜根本无法正常使用，故蔡丹娜要求莫珍道返还2019年3月租金2800元的诉请，合理有据，本院亦予以支持。就蔡丹娜要求莫珍道赔偿中介费、经济损失及精神损失等合共14754元的诉请。如前所述，蔡丹娜就涉讼合同的解除负有过错，且其提供的证据亦不足以证明其损失，故就该诉请于法于理无据，本院不予支持。同理，就莫珍道要求蔡丹娜支付中介费1400元的诉请，本院亦不予支持。就莫珍道主张蔡丹娜支付2019年4、5月租金及迟延缴纳租金的滞纳金的诉请，如前所述，莫珍道未尽到作为出租方的交付义务，蔡丹娜根本无法正常使用涉讼房屋，故就该诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、蔡丹娜与莫珍道于2019年2月23日签订《房产租赁合同》已于2019年5月28日解除；二、莫珍道应于被判决发生法律效力之五日内向蔡丹娜返还押金5600元及2019年3月的租金2800元，合共8400元；三、驳回蔡丹娜其余本诉请求；四、驳回莫珍道全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费379元、反诉受理费25元，由蔡丹娜负担本诉受理费329元，由莫珍道负担本诉受理费50元、反诉受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇二〇年五月八日书 记 员  凌绮珊