常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初3548号原告（反诉被告）:邹华，男，1973年7月30日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：谢文超、张峰，江苏常誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州体育产业集团有限公司，住所地常州市新北区晋陵北路1号。法定代表人：王伟明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张菁，乐天（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）邹华与被告（反诉原告）常州体育产业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。邹华委托诉讼代理人谢文超、张峰，常州体育产业集团有限公司（以下简称常体公司）委托诉讼代理人张菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告邹华向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告之间的租赁合同；2、判令被告支付原告违约金248062.5元；3、判令被告返还邹华保证金150000元；4、判令被告返还邹华租金181249.5元；5、判令常体公司承担本案的诉讼费等费用。事实与理由：2014年10月22日，邹华与常体公司签订一份《租赁合同》。合同约定常体公司将位于常州市的房屋租赁给邹华独立经营餐饮，面积约720平方米。租赁期间5年。自2014年10月20日起至2019年12月19日止。租赁合同明确租金为第一年、第二年为450000元／年，第三、第四年为472500元／年，第五年为496125元，双方通过补充协议约定第五年租金半年支付；此外，租赁合同约定邹华须向常体公司支付150000元作为保证金。现邹华已依约履行了租赁合同所约定的义务。根据合同约定，常体公司应该保障租赁物业及其附属设施处于适用和安全状态。邹华拟在租赁物业内开设火锅店，但常体公司在实际履行中屡屡违反合同约定，致使原告的经营遭受了巨大损失，使得大部分的合同目的无法实现。根据合同法规定，邹华有权解除租赁合同，常体公司应向邹华支付相当于当年6个月租金作为违约金，并应赔偿原告的相关损失。1、常体公司的承诺存在虚假、或违反其承诺，在邹华通知的补救期内未及时补救或补救不及时导致邹华的部分或全部合同目的无法实现。2、常体公司造成租赁物业在租赁期内被全部或部分严重毁损毁坏的。常体公司上述行为已经严重影响了邹华实现合同目的，且因常体公司原因造成所租物业部分严重损坏，根据合同约定，邹华有权解除与常体公司的租赁合同，并要求常体公司支付相当于邹华当年6个月的房租作为违约金。综上，常体公司承诺在租赁期内保障租赁物业及其附属设施处于使用和安全状态，但实际提供的物业不符合相关约定，给邹华造成巨大损失。双方当事人多次协商无果，邹华特向法院提起诉讼，望支持诉请。本诉被告常体公司辩称，1.邹华提出解除租赁合同没有法定或者约定的事由，属于擅自解除租赁合同。2.常体公司没有违约之处，并没有如邹华所述的做出虚假承诺或违反承诺或怠于履行自身应尽的义务导致房屋严重损毁的情况。事实上邹华诉状中所提及的几次轻微的漏水时间在2016、2017年已经全部解决完毕，在此之后常体公司并未收到邹华关于房屋漏水或者存在的其他不能使用房屋的报告，因此，常体公司认为邹华诉称的解除合同的理由与事实严重不符。3.据此常体公司认为邹华不仅没有权利提出要求常体公司承担违约金、退还保证金、返还租金，反而还应当承担擅自提前解除租赁合同的违约责任及其他相关责任，故常体公司据此提出相应的反诉请求。反诉原告常体公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方租赁合同解除，邹华按约将房屋交还常体公司，房屋内固定装潢、设施等及可移动物产均归常体公司所有；2、邹华立即支付拖欠租金2756.25元（自2019年6月20日起至2019年6月21日或合同解除之日），并按当期租金标准双倍支付场地占用费（从2019年7月7日至邹华实际交换房屋之日）；3、邹华支付违约金248062.5元，支付律师费25300元；4、本案诉讼费用由邹华承担。事实和理由：常体公司与邹华就本市健身路15号第1-2层房屋的租赁于2014年10月22日签订房屋租赁合同，于2018年9月19日签订补充协议。根据双方合同及补充协议的约定，邹华应当在2019年5月15日前缴纳2019年6月20日至2019年12月19日的租金248062.5元。但是邹华未能按约支付租金。2019年5月27日，常体公司向邹华发出租金催缴通知单，但是邹华仍然拒不支付租金。邹华于2019年6月21日向法院提起诉讼，以租赁房屋存在严重损毁致其合同目的无法实现为由，单方解除租赁合同。常体公司认为邹华无约定或法定的合同解除事由，若擅自提前解除本合同的，应按照双方合同约定应当按当年租金6个月标准承担违约金。并且邹华应当按约将房屋交还给反诉人，否则应当支付相应的房屋占用费。据此常体公司向贵院提起诉请，望判如所请。反诉被告邹华辩称，邹华对常体公司反诉诉请不予认可，因为邹华已经实际支付房租至2019年6月20日，后因常体公司没有履行合同约定的先履行义务，未支付剩余租金是邹华行使先履行抗辩，不应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了证据交换。对当事人提交的租赁合同、补充协议、洽谈记录、单位工程验收移交单、租金催缴通知单、告知书、律师函、照片、视频资料等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月22日，常体公司（甲方）作为出租方与邹华（乙方）作为承租方签订一份租赁合同及附件《房屋附属设施、设备清单》、《租赁建筑及设备维保责任划分》各一份。合同主要内容包括：1常体公司将位于常州市的房屋租赁给邹华独立经营餐饮，面积约720平方米，租赁期间为5年。自2014年10月20日起至2019年12月19日止。租金第一年、第二年为450000元／年，第三、第四年为472500元／年，第五年为496125元。租金先付后用，第二年度租金在每年度11月15日前支付。2、邹华交纳保证金150000元，如邹华因违反常体公司相关管理制度而未及时支付违约金的，则由常体公司在此保证金中扣除相关所涉费用。如在合同终止后一个月内经常体公司确认邹华无任何违约行为后，则该保证金除用以抵充合同约定由邹华承担的费用外，剩余部分由常体公司无息退还邹华。3、如邹华逾期缴清合同所约定的租金或各项费用的，则每逾期一天，邹华应按未交金额的3%向常体公司支付逾期滞纳金。如逾期达60天尚未缴清的，则视为邹华根本违约，常体公司有权解除合同，合同即行终止，已收租金及履约保证金不退，邹华并按当年6个月租金支付违约金。4、租赁期满，邹华应于租赁期满或协议终止后5日内将租赁的场地及常体公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还常体公司。5、合同终止后，该租赁房屋内的固定装潢、设施等（不包括邹华投入的可移动设施）邹华不得拆除、破坏，均无偿归常体公司所有。因邹华违约导致提前解除合同的，邹华租赁期内自行添置的可移动物产归常体公司所有，且常体公司享有处置权。因合同期限届满而终止且邹华无违约行为的，邹华租赁期内自行添置的可移动物产归邹华所有，邹华应当在合同终止后7日内开始撤除，15天内撤除完毕。如邹华逾期撤场，需按当期租金标准的双倍支付场地占用费。6、租赁期内，常体公司应保障租赁物业及其附属设施处于适用和安全的状态。邹华发现该物业及附属设施有损坏或故障时，应及时通知常体公司按划分的维保责任单位进行维修。因上述维修影响邹华正常营业的，邹华应向常体公司办理相关手续，并经常体公司核准后可按实际情况延长租赁期。7、一方由于自身原因无法履行其合同约定的义务长达2月之久，或经书面催告后1个月内仍未履行的，相对方可以书面形式通知对方终止合同。8、发生下列情况之一的，邹华有权解除本合同，常体公司应当向邹华支付相当于当年6个月租金作为违约金，并应赔偿邹华的相关损失。（1）、常体公司的承诺存在虚假、或违反其承诺、在邹华通知的补救期内未及时补救或补救不成时导致邹华的部分或全部合同目的无法实现的；（2）、常体公司原因造成租赁物业在租赁期内被全部或部分严重毁损毁坏的。9、违约责任。（1）、合同期内，一方擅自提前解除本合同的，应按本合同当年6个月租金向守约方支付违约金。如守约方要求继续按约履行的，违约方应当继续按约履行。但若经守约方催告后仍拒不履行或不按约履行的，则守约方有权解除合同，并违约方尚应按本合同当年6个月租金向守约方支付违约金。（2）、合同期内，甲方有下列情形之一的，乙方经书面要求改正后甲方仍未改正的，则乙方有权解除本合同，本合同即行终止，甲方并应按当年6个月租金向乙方支付违约金，本合同即行终止。ａ、未按约定期限交付租赁物业达60日的；ｂ、交付的物业不符合合同约定的；ｃ、拒不承担约定的维修义务致使乙方无法使用该租赁物业的；ｄ、无正当理由干涉乙方的合法经营活动的。（3）、合同期内，乙方有下列情形之一的，经甲方书面要求改正后，乙方仍未改正的，则甲方有权解除本合同，合同即行终止，甲方依约所收租金、保证金不退，抵充乙方应向甲方支付的违约金，同理甲方有权停止供应水电气，暂停乙方营业，由此产生的损失均由乙方自行承担；ａ、若乙方未能按约向甲方支付本合同约定的任何应付款项，包括但不限于如租金、各项其他费用、逾期付款滞纳金、违约金、损害赔偿金，乙方承担甲方为追讨前述款项而发生的相关费用包括律师费。租赁合同签订后，常体公司将案涉房屋交付邹华。邹华交纳保证金150000元。2016年11月30日，因案涉房屋楼存在漏水问题，常体公司委托常州第一建筑集团有限公司对案涉房屋进行维修，并于2016年12月6日完工。2016年12月20日，邹华在单位工程验收移交单上签字确认并备注：“我不能确定以后会不会堵。”2016年12月7日，因案涉房屋二楼漏水问题，邹华向常体公司发出告知函，主要内容为：1、健身路15-1号，现为月满大江火锅店，于2016年2月份上报所租物业的二楼大厅顶面漏水，常体公司一直到现在2016年12月还未修好，导致二楼大厅顶南已霉烂，并地面有积水，产生的后果是二楼大厅无法正常使用，因地面有积水，进出卫生间容易滑倒人。2、常体公司赔偿二楼大厅6个月的房租金（按实际总面总积核算局部面积）。3、因地面积水，导致人员摔伤所产生的后果由常体公司承担。2016年12月9日，因案涉房屋二楼顶部漏水事宜，常体公司与三楼租赁户常州市涂图艺术培训中心（以下简称培训中心）进行协商，协商内容形成会议纪要，纪要内容包括：1、会议人员对培训中心漏水区域卫生间进行现场所勘察。2、12月13日前停止卫生间使用，关闭水源。由培训中心联系装修单位对卫生间进行部分拆除。3、如双方确认漏水原因系培训中心装修所致，则由培训中心承担维修责任，并对二楼火锅店装修装饰进行修复。如非培训中心装修导致，则由常体公司进行恢复。2017年4月20日，因三楼租赁户培训中心进场装修过程中，消防水管爆裂，致使案涉房屋二楼大面积漏水以及三楼租赁户卫生间漏水，造成房屋二楼顶油漆脱落、霉变、柱子装修损坏等问题。邹华、常体公司、三楼租赁户培训中心三方协定，由培训中心补偿邹华3000元，作为2015年12月左右至2017年4月20日，培训中心给邹华造成的经营损失。2018年9月19日，双方签订补充协议，约定：1、第5个租赁年度租金按半年度支付，先付后用，支付时间分别为2018年11月15日前以及2019年5月15日前。2、协议即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除协议约定外，原合同其他条款不变，双方按照原合同和本协议履行。3、协议经双方签字盖章后立即生效。2019年5月29日，邹华向常体公司发出告知书，主要内容包括：1、由于常体公司违反承诺，导致邹华遭受损失。经相关部门检查，发现消防联动无法启动，消防通道长期被锁、冷凝水管占用租赁房屋等问题。2、邹华分别于2019年5月9日、5月13日告知常体公司相关情况，并告知常体公司在未妥善处理相关问题前，暂不交纳余下半年房租。3、现邹华再次告知常体公司已违反了租赁合同约定，望常体公司尽快处理，问题未处理前暂不交纳余下的半年房租。2019年5月27日，常体公司向邹华发出租金催缴通知书，告知邹华应交纳2019年6月20日至2019年12月19日租金248062.5元，现已逾期7个工作日，要求邹华接到通知三日内支付应缴租金。2019年7月22日，邹华委托律师向常体公司发出律师函，内容包括：1、据邹华称，案涉房屋在2019年7月17日一楼二楼发生严重漏水，导致目前二楼已经停止营业。2、常体公司有义务提供适用于餐饮经营的房屋，如发生漏水等问题，常体公司有义务尽快维修并赔偿邹华损失。3、在2019年7月30日前将上述房屋维修完毕，并赔偿相应损失。审理中，本院勘察现场，案涉房屋共四层，邹华租赁常体公司一、二层房屋，三层、四层由案外人承租。第四层房屋东西两侧建有排水沟。排水沟长40米左右，宽0.36米，深0.8米，内有防水涂层。2019年7月特大暴雨，雨水下泄不畅，从排水沟内外溢至四楼房内，后又逐层渗漏，直至地下室。现四楼房内地面、墙壁均已干燥。审理中，2019年10月20日，邹华从涉案房屋中搬出，并将房屋返还常体公司。本院认为，邹华与常体公司签订的租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同一方当事人未全面履行合同义务，给对方造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任。1、关于租赁合同的解除问题，因双方在诉讼中均要求解除本案所涉租赁合同，审理中邹华已将租赁房屋返还常体公司，故本院确认双方租赁合同自常体公司反诉之日起即2019年7月10日起解除。因邹华于2019年10月23日将涉案房屋返还常体公司，常体公司也已接受，故本案不再审理租赁房屋返还诉请。2、关于违约的主体问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间确保租赁物符合约定的用途，承租人也应按约定支付房屋租金。本案中，常体公司已按约定将租赁物交付邹华，履行了交付义务。在合同履行过程中，案涉房屋在2015年中旬因案外人使用不当、天沟排水阻塞等原因的确发生漏水现象。对此，常体公司对漏水部位进行了维修，并协调案外人对邹华损失进行了补偿，对出现漏水问题进行解决。但在其后合同履行过程中，案涉房屋的确仍然存在渗漏水现象，季节性雨季过程中房屋渗漏较为严重，对邹华经营造成一定影响，可以说明常体公司履行租赁合同中存在瑕疵，对邹华承租房屋实现合同目产生一定影响，但邹华不能因此拒交房租，故双方均存在违约行为。3、关于支付租金、房屋占有使用费、违约金、律师费、返还保证金问题。因双方均存在过错行为，故双方主张的违约金损失、律师费均不予支持，邹华交纳的保证金150000元应予返还。因常体公司履行合同存在瑕疵，对邹华可得利益造成一定损失，根据公平原则，可适当减少租金数额。考虑双方过往就租金问题达成的协议，以及合同履行的时间，本院酌定自2019年6月20日起至7月10日租赁合同解除之日，邹华按合同约定租金标准70%支付租金，即23152.5元（248062.5/183=1362.98*07=954.09*21天=20036）。合同解除之后至邹华搬出涉案房屋即2019年10月22日，按每日954.09元标准支付房屋占有使用费，计98271.27元（103天*954.09）。综上，邹华、常体公司诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、邹华与常州体育产业集团有限公司签订的租赁合同于2019年7月10日解除；二、邹华应于本判决发生法律效力之日起十日内向常州体育产业集团有限公司支付房屋租金20036元、房屋占有使用费98271.27元，合计118307.2元；三、常州体育产业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邹华返还履约保证金150000元；四、驳回常州体育产业集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回邹华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。常州体育产业集团有限司交纳的案件受理费2721元，由常州体育产业集团有限公司负担1555元，邹华负担1166元。邹华交纳的受理费9594元，由邹华负担2484元，常州体育产业集团有限公司负担7110元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院。并按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杨关中人民陪审员  季金兰人民陪审员  曹佳义二〇二〇年五月十四日书 记 员  沈 燕