成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7792号 原告：肖兴平，男，汉族，1976年6月11日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 被告：成都金华商业有限公司，住所地成都市青羊区同福巷2号附1号。 法定代表人：杨淑玉，职务执行董事。 委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。 第三人：曾长青，男，汉族，1960年12月4日出生，住成都市金牛区。 原告肖兴平与被告成都金华商业有限公司（以下简称金华公司）、第三人曾长青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，适用简易程序对本案进行审理，并作出（2018）川0108民初8223号民事判决书，被告金华公司不服该判决上诉，经二审审查，成都市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）川01民终11249号民事裁定书，将本案发回本院重审。2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日、2020年4月7日两次公开开庭对本案进行审理。原告肖兴平及其委托诉讼代理人杨伟、古鹏、被告金华公司的委托诉讼代理人王晓东、第三人曾长青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖兴平向本院提出诉讼请求：1．依法判令金华公司立即向肖兴平交付位于成都市成华区房屋；2．依法判令金华公司从2017年12月26日起以房价110万元为基数，按照日万分之五的标准向肖兴平支付违约金至将房屋交付肖兴平之日止（暂计算至2018年9月25日为183700元）；3．依法判令金华公司从2018年6月16日起每月向肖兴平支付房屋占用费2000元至将房屋交付肖兴平之日止（暂计算至2018年9月16日为6000元）；4．依法判令金华公司立即将案涉房屋中的户口迁出房屋，并结清相应水电气费。事实和理由：2017年12月，肖兴平与金华公司签订《房屋买卖合同》约定，肖兴平向金华公司购买位于成都市成华区，金华公司在2018年6月15日前向肖兴平交付该房屋，金华公司未结清房屋水电气等费用的，金华公司应按房价总款日万分之五的标准向肖兴平交付违约金。合同签订后，肖兴平按约履行了义务，金华公司至今未向肖兴平交付，经肖兴平要求交付未果，故诉至法院望判如所请。 金华公司辩称，1．案涉房屋已经交付；据此，肖兴平的第一个诉求应予以驳回。2．根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金来源于双方的约定，没有约定或约定不明，则要求支付违约金没有依据；据此，肖兴平的第二项诉求没有合同依据也就没有法律依据，故，请求法院依法驳回肖兴平的第二个诉求。3．肖兴平的第三个诉求没有合同依据和事实根据；故肖兴平的第三个诉求应予以驳回。4．肖兴平的第四个诉求同样没有合同和法律依据，该项请求中的户口迁出属于行政诉求，应由肖兴平凭其不动产产权证到当地派出所办理相关手续。故该项诉求应予以驳回。 曾长青述称，案涉房屋是中国重型汽车销售公司成都经营部向四川科亚公司在1993年购买的，金华公司现在的法定代表人杨淑玉就是当时向科亚公司销售房屋的代表人。在1993年3月科亚公司向中国重型汽车销售公司成都经营部购买了四套房屋，就分配了一套房屋供曾长青居住，一直居住到现在。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2017年12月21日，金华公司（卖方）、肖兴平（买方）、成华区嘉富房屋中介服务部（中介方，以下简称嘉富公司）签订《房屋买卖合同》（合同编号：0060868），约定：金华公司将位于成都市成华区平方米的住宅房屋出售给肖兴平；卖方对该房屋有绝对的所有权、处置权，并有义务向买方如实提供包括产权状况、租赁情况、户口、非正常死亡等有可能影响交易的真实信息，买方经实地看房，已对本房屋及周围的环境、交通、学校等配套无异议，愿意购买此房；房屋成交总价为1100000元，买方于本合同签订时向卖方支付定金150000元，于产权交易中受理并出具受理单时支付购房首付款450000元，于取得产权证后支付房款500000元；合同签订后买卖双方于2018年1月21日前办理房屋产权过户手续。双方还在第五条“交房保证金”约定，“为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商同意在房款中预留100000元作为交房保证金交存买方保管，待双方办理完房屋交接且双方无异议，该保证金全款退给卖方”；第六条“房屋交付”约定，“……4．卖方应在收到买方买房全款后／日内与买方进行房屋的验收交接，房屋交接包括钥匙交接、水电气费、物管、光纤、租赁等费用的结算（若卖方届时未能结清本物业水电等欠款或卖方还需继续使用该房的，则买方有权拒绝收房且视为卖方逾期交房，违约金按每日总房款的万分之五计算）。经协商未能达成一致的，买方有权提出退房……；5．上述房屋以买方实地勘察为准，一经交割，卖方不再承担任何维修”；第十一条“其他约定事项”中手书约定：“1．买卖双方协商一致，剩余部分定金100000元于2017年12月25日当日内支付卖方；2．双方协商一致，在买方取得房产证卖方收到房款后，该房租金转由买方收取，月租金1500元／月，租金从交房保证金中扣除；3．交房时间约定于2018年6月15日之前；……5．金华公司委托倪舜收款……”。同日，金华公司出具收据载明“兹收到肖兴平按本合同规定交付的部分合同定金人民币伍万元。” 另查明，2017年12月25日，肖兴平通过银行转账的方式向案外人倪舜转账550,000元，倪舜对此出具收据载明收到肖兴平购华油路138号3栋3单元4层1号购房定金及首付款共计550,000元。2017年12月26日，肖兴平又通过银行转账的方式向案外人倪舜转账400,000元、6,190元，倪舜对此分别出具收据载明收到肖兴平购房款400,000元、收到肖兴平付购房款三分之一税费6190元。双方于2017年12月26日将案涉房屋办理产权转移登记至肖兴平名下。 还查明，2000年9月21日，案外人中国重型汽车重庆销售公司（以下简称重汽重庆公司）将其成都经营部于1993年购买华油路138号3栋三单元住房4套，但未办理案涉房屋产权登记手续，随即分配给职工及其家属使用，其中曾长青分得4楼8号房屋居住，即案涉房屋。案涉房屋由曾长青一直占有使用至今，现该房屋由曾长青出租。 庭审中，肖兴平陈述，其当时买的是二手房，看房时曾长青不在，但是肖兴平知道房屋内有人在居住，所以肖兴平买房时没有进屋查看，金华公司告知肖兴平房屋要2018年6月15日之后才能交房。2018年6月15日金华公司仍旧没有交房，肖兴平才了解到房屋由曾长青实际占有。金华公司陈述，其出售房屋前知晓案涉房屋被他人占据的事实，但并不知道由谁占有，在2018年6月16日，金华公司与肖兴平、曾长青沟通前，金华公司也不清楚曾长青是为什么占有案涉房屋，金华公司卖给肖兴平的时候是有产权证的，是通过合法途径为肖兴平办理了不动产权证。 本院认为，肖兴平与金华公司签订的《房屋买卖合同》系双方作为平等民事主体之间真实自愿的意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应受此约束。合同签订后，肖兴平依约向金华公司缴纳购房款，金华公司已协助肖兴平办理了案涉房屋的产权变更登记手续，案涉房屋已登记在肖兴平名下。但由于曾长青实际占有案涉房屋，导致案涉房屋至今未交付。 关于交付的问题。金华公司在双方缔约时已将案涉房屋有他人占有的事实告知肖兴平，同时又在合同中约定，房屋交付后租金由肖兴平收取及房屋具体交付时间为2018年6月15日之前的手书条文，但并未向肖兴平说明房屋由谁占有、基于何种理由占有，最终导致肖兴平不能如期收房的事实发生。根据双方的合同约定，并未免除金华公司作为出卖方向肖兴平交付能够排他性使用的房屋的义务，金华公司仍应负有腾空房屋并交付肖兴平的义务，故其以产权变更后不具有交房事实基础为由拒绝履行交房义务的抗辩意见不能成立。肖兴平依据合同约定要求金华公司交付房屋的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据双方合同约定，金华公司应在2018年6月15日前向肖兴平交付房屋，故肖兴平主张的逾期交房违约金应从2018年6月16日起计算。肖兴平在了解房屋的瑕疵情况下仍继续购买案涉房屋，其自身也存在疏忽。故，本院在以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调减为，以已付房款1,000,000元为基数，从2018年6月16日起按每日万分之三的标准计算至金华公司向肖兴平交房之日止。 关于房屋占用费的问题。根据查明情况，曾长青对房屋的占有并非基于与金华公司的买卖、租赁等法律关系，曾长青对案涉房屋的占有是否有相应的事实和法律依据，不属于本案处理的范围。故，肖兴平主张房屋占用费，应向实际占有人主张，而金华公司并非案涉房屋实际占有人，且上文已评述，金华公司应向肖兴平支付违约金，该违约金已能弥补肖兴平的损失。综上，肖兴平主张金华公司支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于肖兴平主张的户口迁出房屋并结清相应水电气费的诉讼请求。本院认为，肖兴平未举证证明所主张水电气的欠费金额及案涉房屋是否登记有他人户口的事实，故该主张本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都金华商业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告肖兴平交付位于成都市成华区的房屋； 二、被告成都金华商业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖兴平支付逾期交房违约金（以1,000,000元为基数，从2018年6月16日起，按每日万分之三的标准计算至实际交房之日止）； 三、驳回原告肖兴平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,407元，由被告成都金华商业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 丁 翔 人民陪审员 谭 波 人民陪审员 费怀银 二〇二〇年五月十日 书 记 员 杨 岚