广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1030号上诉人（原审被告）：张桂好，女，1950年11月18日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：黄炼炽，男，住广东省中山市********，由中山市******民委员会推荐。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市盛地房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*********格林尚坊花园201卡之一。法定代表人：陈宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。上诉人张桂好因与被上诉人中山市盛地房地产开发有限公司(以下简称盛地公司)确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张桂好上诉请求：撤销一审判决，确认涉案房产已经抵债给张桂好。事实和理由：2013年10月8日，陈宝华因资金周转不足，向张桂好借款2000万元，由盛地公司以涉案商品房进行备案担保。2014年10月8日，三方签订补充协议，约定借款期限延长至2015年1月10日。同日，盛地公司召开股东会议并作出《股东会决议》，同意将涉案房产抵债给张桂好，并承诺办理房产证，税费由盛地公司负担，同时免除张桂好10年物业管理费。盛地公司未能偿还到期债务，涉案商品房已抵偿债务，涉案商品房已属张桂好所有。盛地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正合理。双方不存在真实的商品房买卖合同关系，实际是民间借贷关系。双方签订的买卖合同及补充协议为借款提供担保，合同表面所呈现的买卖关系是双方当事人虚假的意思表示，应为无效，但合同实际承载的让与担保合同关系真实合法有效，司法实践中各法院均予以认可。请求维持原判。盛地公司于2017年1月16日向一审法院起诉请求：1.确认盛地公司、张桂好双方签订的10份《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议无效；2.张桂好立即协助盛地公司办理注销上述10套商品房的销售合同备案登记手续。一审法院认定事实：2013年10月7日，盛地公司、张桂好签订10份《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定由张桂好购买盛地公司位于中山市*********之一格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房10套，具体为17幢01房、02房，19幢02房，21幢01至07房，购房总价为2000万元（每套单价200万元）。双方在商品房买卖合同中约定：买受人于2013年10月8日一次性付清购房款，逾期付款，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价的0.3‰支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人除遇本合同第八条规定的特殊情况外，如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人按前款承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的5%；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记部门备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.1‰向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%，出卖人的免责情况详见附件六合同补充协议。2013年10月8日，盛地公司（丙方、担保人）与张桂好（甲方、贷款人）及陈宝华（乙方、借款人）签订担保借款协议一份，约定：乙方拟向甲方借款2000万元，由丙方为该借款提供担保，并提供位于中山市*********之一格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房10套（17幢01房、02房，19幢02房，21幢01至07房），以与甲方签订商品房买卖合同、以乙方收取的借款为对价作为甲方支付购房款的方式提供担保；为履行担保责任，因上述商品房的备案登记、转让、变更过户等所产生的各项税费（包括应由甲方缴付的）全部由乙方、丙方承担。2013年10月8日、10月9日，上述10套涉案商品房办理了销售合同备案登记。2013年10月9日、10月10日，张桂好向陈宝华转账支付借款合计2000万元。后因上述10套涉案商品房中17幢01房的实际销售需要，盛地公司、张桂好双方于2013年10月30日重新签订1份中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议），约定由张桂好购买盛地公司位于中山市*********之一格林尚坊花园在建尚未竣工的商品房1套，具体为17幢03房，价格为200万元，其余条款约定与前述10份中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）一致，并于同日终止了前述关于17幢01房的涉案合同，于次日办理了17幢01房的销售合同备案登记注销手续，于2013年11月4日对17幢03房办理了销售合同备案登记。2014年4月8日、7月8日、10月8日，盛地公司、张桂好及陈宝华三方三次签订担保借款补充协议，对2013年10月8日的担保借款协议的借款进行延期（最后延期至2015年1月10日），并将原担保物中的17幢01房变更为17幢03房。2014年10月8日，盛地公司还曾作出一份股东会决议，其股东陈宝华、练子常表示同意由盛地公司为陈宝华对外借款提供担保，同意由盛地公司与张桂好、陈宝华就2013年10月8日的担保借款协议相关事宜签订补充协议，同意提供10套商品房（17幢02房、03房，19幢02房，21幢01至07房）以与张桂好签订商品房买卖合同、依法办理备案登记的方式承担担保责任，同意若陈宝华不能按担保借款协议约定到期归还本息的，将上述10套商品房（别墅）出让给张桂好，并承诺于2015年6月30日前办理好产权至张桂好或张桂好指定人员名下，办理产权产生的一切税费（包括应由受让方支付的）均由盛地公司及陈宝华支付。自2013年10月10日至2015年1月15日期间，陈宝华通过李有娣、何春晓、杨国嫦的账户共向张桂好或其指定的账户支付借款利息756万元。另查明，2013年11月13日，上述原担保物中的17幢01房（套内建筑面积261.01平方米）办理了销售合同备案登记到案外人梁桂平名下，购房总价为360万元，付款方式为银行按揭（贷款金额252万元，抵押登记日期为2014年2月12日）。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：盛地公司当庭述称，股东会决议是盛地公司内部文件，张桂好持有该文件不符合常理，系以非法手段获得，盛地公司不认可其合法性；股东会决议的意思表示是借款到期未能清偿则涉案商品房归张桂好所有，但没有将借款转化为购房款的意思表示，故该意思表示违反了流质契约的规定，应属无效，同时该股东会决议也没有张桂好签名确认，仅代表盛地公司股东的意思表示，不对外部发生法律效力。张桂好则称，股东会决议是盛地公司股东签名后提供给张桂好的，明确约定有以物抵债的意思表示，故应认为涉案商品房已抵债给张桂好。一审法院认为，本案应为确认合同无效纠纷。本案的主要争议焦点在于：一、双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题；二、涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。关于第一个争议焦点，即双方当事人就涉案商品房买卖合同及合同补充协议形成的法律关系性质问题。首先，盛地公司明确主张系因其法定代表人陈宝华向张桂好借款2000万元，由盛地公司对该借款提供担保，并提供涉案商品房作为担保物，故签订涉案商品房买卖合同及合同补充协议。该主张与盛地公司提交并经张桂好确认的担保借款协议、担保借款补充协议等证据反映的内容相符，张桂好亦对此表示确认，可以认定。其次，张桂好抗辩主张在双方最后一次签订担保借款补充协议对借款进行延期时，明确约定如借款到期未能偿还，则借款转化为购房款，双方正式履行商品房买卖合同，由盛地公司为张桂好办理房地产权证，且盛地公司股东以签署股东会决议的形式予以确认，故涉案商品房已抵债给张桂好。但张桂好抗辩主张的事实与客观事实不符，在双方于2014年10月8日签订的担保借款补充协议中，并未约定关于逾期不能还款即履行商品房买卖合同的内容，相关意思表示实际出现在同日由盛地公司及其股东形成的股东会决议中，且明确表述为“出让给张桂好”。则因：其一，该出让意思表示仅为盛地公司或其股东体现在股东会决议中的单方意思表示，在没有其他证据佐证盛地公司已正式向张桂好表达该意思表示并经张桂好同意即双方对此达成一致的场合，不能仅凭张桂好持有该股东会决议的事实即认为双方已对此达成一致协议。其二，在该股东会决议形成时，因双方已在同一日对借款进行延期，延期后的期限（2015年1月10日）未届满，故张桂好抗辩主张由该股东会决议的相关意思表示即可认定涉案商品房已抵债给张桂好，依据不足。因此，在没有充足有效的证据证实双方在借款债务期限届满后曾达成明确的以物抵债协议之场合，一审法院对张桂好该抗辩主张不予采纳。综上，一审法院采纳盛地公司的主张，认定本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对关联方（即盛地公司的法定代表人陈宝华，下不赘述）借款进行担保的法律关系。关于第二个争议焦点，即涉案商品房买卖合同及合同补充协议的效力问题。首先，根据上述认定，本案双方当事人之间是以商品房买卖合同的形式对关联方借款进行担保的法律关系，即双方当事人之间不存在真实的商品房买卖合同关系。则根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”由于涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖是双方当事人虚假的意思表示，应认定无效。但作为虚假意思表示的商品房买卖无效，不等同于涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效。因为涉案商品房买卖合同及合同补充协议隐藏、实际承载了双方当事人以商品房买卖合同的形式对关联方借款进行担保的真实意思表示，而对其效力，应依照有关法律规定处理。其次，本案双方当事人以商品房买卖合同的形式对关联方借款进行担保，属于非典型担保物权中的让与担保。所谓让与担保，是债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的财产权转移给担保权人，于债务清偿后，标的物应返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物受偿。通常情况下，担保人所转让的是担保标的物的所有权。对于让与担保，虽然《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》未作出明确规定，但在法律理论和实践中均予以确认，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，亦对这种名为买卖实为担保的让与担保方式予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第十五条所确立的合同效力和物权效力相区分的原则及契约自由原则，本案双方当事人通过涉案商品房买卖合同及合同补充协议创设新型担保物权时，其约定的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应为合法有效。但同时应明确，在以商品房买卖合同方式进行担保的情况下，合同中的商品房作为担保标的物，并未实际让渡所有权，而是让渡物权期待权，根据前述《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，在债务人不能履行还款义务时，债权人也不能直接转移所有权，而是要进行清算，即对担保房屋进行拍卖折价后从价款中受偿。综上，虽然涉案商品房买卖合同及合同补充协议表面呈现的商品房买卖合同关系是虚假、无效的，但其隐藏、实际承载的让与担保合同关系是真实、合法有效的，故盛地公司诉讼请求确认双方签订的涉案商品房买卖合同及合同补充协议无效理据不足，一审法院不予支持。另外，商品房的销售合同备案登记，本是房地产管理部门对房地产开发企业商品房销售行为进行的行政管理，不发生物权变动的法律后果。而涉案商品房买卖合同的签订及涉案商品房的销售合同备案登记均系本案双方当事人进行让与担保的表现形式，故在债务人未偿清全部债务的情况下，盛地公司诉讼请求张桂好协助办理涉案商品房的销售合同备案登记的注销手续亦理据不足，一审法院同样不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决：驳回盛地公司的全部诉讼请求。一审案件受理费200元，由盛地公司负担。二审期间，当事人没有向本院提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本案系确认合同无效纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方诉辩意见，二审双方争议主要焦点为：涉案商品房买卖合同是否有效。双方当事人对案涉商品房买卖合同真实意思表示和法律关系性质的主张并不一致，判断该合同约定的内容是否当事人的真实意思表示，应当结合在案证据进行探究。首先，2013年10月7日，盛地公司、张桂好签订10份《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定由张桂好购买盛地公司10套涉案商品房，购房总价为2000万元，买受人于2013年10月8日一次性付清购房款。出卖人应当在2016年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但合同签订后，张桂好并没有按约定在2013年10月8日向盛地公司支付购房款，而是在该日与盛地公司签订担保借款合同，约定由张桂好向盛地公司法定代表人陈宝华提供借款2000万元，由盛地公司为该借款提供担保，并提供涉案商品房作为担保物。双方就涉案等商品房买卖交易中的相关约定内容、合同履行方式和实际履行情形，明显有悖于正常的商品房买卖交易习惯，也与一般商品房买卖交易中业主向开发商支付相应对价用于获得商品房所有权的交易目的明显不一致，双方明显以买卖合同的形式对借款进行担保。其次,张桂好如果是普通和真实的购房消费者，在约定的交房期限届满后，应存在双方进行房屋交付方面的证据，但本案没有这方面的证据。如开发商逾期交房，购房者在开发商逾期交房后也会相应主张权利，但本案亦未有证据显示此前张桂好有向盛地公司主张交房或者追究逾期交房违约责任的行为。最后，张桂好向盛地公司支付款项，盛地公司未向张桂好开具购房款发票，不符合一般房地产开发企业销售商品房的交易惯例。综上事实和分析，足可认定涉案《中山市商品房买卖合同》买卖商品房的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，双方签订涉案《中山市商品房买卖合同》的真实目的是以涉案商品房担保借款债务的履行。故此，涉案《中山市商品房买卖合同》系名为房屋买卖，实为借款非典型担保，即当事人间达成一致的真实意思是将涉案商品房作为借款关系的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项关于民事法律行为应当具备“意思表示真实”条件的规定以及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定，本院认定涉案《中山市商品房买卖合同》无效。盛地公司请求确认该合同无效，一审法院不予支持不当，本院予以纠正。二审中张桂好主张涉案房屋已抵偿给张桂好。对此本院认为，以房屋抵偿借款债务，该抵偿应建立在债务履行期限届满且房屋买卖合同有效基础之上，而张桂好主张的抵偿不具备上述基础，且没有证据表明双方实施诸如结算、过户等具体抵偿行为，故张桂好的主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，一审对合同效力认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初891号民事判决；二、确认中山市盛地房地产开发有限公司与张桂好于2013年10月7日签订的10份《中山市商品房买卖合同》（合同条码分别为：1301066528、1301066529、1301066530、1301066531、1301066533、1301066534、1301066535、1301066537、1301066539、1301074324，含附件六合同补充协议）无效；三、驳回中山市盛地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费200元（中山市盛地房地产开发有限公司已向一审法院预交），由中山市盛地房地产开发有限公司负担100元，张桂好负担100元；二审案件受理费200元（张桂好已向本院预交），由中山市盛地房地产开发有限公司负担100元，张桂好负担100元。一、二审案件受理费不再另行收退，张桂好应向中山市盛地房地产开发有限公司迳付的100元一审案件受理费与中山市盛地房地产开发有限公司应向张桂好迳付的100元二审案件受理费予以冲抵。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年五月九日书记员  杨婉婷