湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0921民初1993号原告：肖辉，男，1977年1月21日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：肖建明，系原告肖辉的父亲。代理权限为一般诉讼代理。被告：湖南兴园置业有限公司，住所地：南县南洲镇宝塔小区。法定代表人：汤志荣，公司执行董事。委托诉讼代理人：刘雪虎，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：汤碧泉，男，1964年10月15日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：陈犀，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告肖辉与被告汤碧泉、湖南兴园置业有限公司(以下简称兴园置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，本院于2019年12月2日公开开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，依法适用普通程序于2020年3月25日公开开庭进行了第二次审理。原告肖辉的委托诉讼代理人张令羽，被告兴园置业公司的委托诉讼代理人刘雪虎、汤碧泉的委托诉讼代理人陈犀庭参加了第一次诉讼，原告肖辉的委托诉讼代理人张令羽、肖建明，被告兴园置业公司的委托诉讼代理人刘雪虎、汤碧泉的委托诉讼代理人陈犀庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告肖辉向本院提出诉讼请求：1.判令给原告的房屋依照相关规定和合同约定办理产权登记；2.支付逾期办理产权登记的违约金424538.8元（从2012年11月24日起开始每日按房款332320元的日万分之五支付违约金，支付至2019年11月24日止）；3.由被告负担本案诉讼费和律师代理费。事实与理由：2010年9月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其建设开发的位于南县土地上的商品房（湖畔花苑小区）Ｃ幢1单元3层301号房出售给原告，原告按约已全部交付购房款及税、费等相关款项，被告在未予竣工验收的情况下，已将房屋于2012年8月23日交付给原告，原告装修居住至今。后原告多次要求被告按约验收房屋工程，办理产权登记，但被告对上述事项至今没有办理，为此，湖畔花苑小区曾有多名业主多次向当地行政主管部门和县政府上访投诉均未果。被告汤碧泉是被告湖南兴园置业有限公司的实际控制人和受益人，应当与被告湖南兴园置业有限公司共同承担原告所诉请求的法律责任。为此，原告为维护其合法权益，遂诉至法院。被告兴园置业公司辩称，对原告诉请要求办理产权登记无异议，但因政府原因导致无法竣工验收；另原告在明知房屋产权办理存在问题的前提下仍接收房屋并入住，故产生的后果应由原告承担，且该案已超诉讼时效，请求法院驳回原告诉讼请求。被告汤碧泉辩称，汤碧泉非本案适格诉讼主体，原告是与兴园置业公司签订的合同，与汤碧泉无关，请求法院驳回原告对汤碧泉的起诉。本院经审理认定事实如下：兴园置业公司以出让方式取得位于南县土地的使用权。土地使用权证号为（2008转让）第3507号、南国用（2008转让）第3508号，土地使用权终止日期为2054年1月9日，地块规划用途为商服、住宅。兴园置业公司经批准在上述土地上建设商品房，定名为湖畔花苑Ｂ、Ｃ栋商住楼区，并取得《商品房预售许可证》，Ｂ栋证号为南房预许字（2009）第7号、Ｃ栋证号为南房预许字（2010）第12号。2010年9月25日，兴园置业公司作为出卖方（合同甲方）与买受人肖辉（合同乙方）签订《商品房买卖合同书》，约定买受人购买的商品房为预售商品房，位于湖畔花苑C栋1单元3层301号房，建筑面积为148.05平方米，用途为住宅。该房屋总价款为332320元；兴园置业公司代收肖辉缴纳的契税和办证费用7933元、代收购买水、电、供气、有线电视开户等费用5480元。合同第八条约定：甲方应当在2011年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，经建设工程质量监督部门验收合格并符合本合同约定的该商品房交付乙方使用。合同第十五条约定：从乙方实际接收该商品房之日起，按照国家规定的期限，甲方协助乙方在湖南省南县房地产登记机关办理权属登记手续，如因甲方违约造成乙方不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金。合同签订后，肖辉按合同约定交齐了房款及其他相关费用。2012年8月23日，兴园置业公司发出书面交楼通知向原告肖辉交付了房屋，肖辉于2012年12月装修入住，使用居住房屋至今。从肖辉接收案涉房屋之日起至今，案涉商品房仍未办理相关权属登记。另案涉商品房住宅楼C栋从竣工至今仍未完成竣工验收。另在本案诉讼中，就案涉商品房未办理竣工验收手续的法律后果，经本院向肖辉释明，肖辉不同意变更诉讼请求，提出不解除合同。本院认为，双方争议的焦点及所涉及的相关问题有四个：一、汤碧泉是否应承担责任；二、兴园置业公司是否违约；三、本案是否超过诉讼时效；四、违约金数额认定。关于焦点一、汤碧泉是否应承担责任。肖辉向兴园置业公司购买商品房，肖辉系买受人，兴园置业公司系出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，系其真实意思表示，双方当事人之间已成立商品房买卖的法律关系。原告基于该法律关系诉请被告按照合同约定办理房屋产权权属登记，并承担违约责任。本案系因房屋权属登记所引发的商品房买卖合同纠纷，汤碧泉不是案涉合同的当事人，且原告未提供证据证明汤碧泉与肖辉之间存在相互约束的法律关系，故本院不予支持原告要求汤碧泉承担责任的诉讼请求。关于焦点二、兴园置业公司是否违约。本院认为商品房买卖双方在签订合同后，为实现合同目的，买房支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属登记，这是商品房买卖双方最主要的权利与应履行的义务。原告肖辉与被告兴园置业公司签订的《商品房屋买卖合同》约定，从买受人肖辉接收房屋之日起，按照国家规定的期限，出卖方兴园置业公司协助买受人肖辉在南县房地产登记机关办理权属登记手续。双方签订合同后，原告肖辉交付了房款，并按照合同约定，将办理产权证书需要缴纳的契税和办证费用及其他费用交付给兴园置业公司，原告已履行其应尽的其他义务，兴园置业公司于2012年8月23日向肖辉交付房屋后至今，一直未按照合同约定协助原告办理相关房屋权属登记，且合同双方未存在关于办理权属登记的特殊约定，兴园置业公司亦未提供充分的证据证明非因其自身原因致使房屋买受人未获得权属证书。兴园置业公司明显未按照合同约定履行义务，已构成违约，其应承担未办理权属证书的违约责任。关于焦点三、本案是否超过诉讼时效。本案中，原告的诉讼请求为两项，即为其办理产权登记以及按照合同约定支付其相应的违约金。兴园置业公司认为原告的诉请均已超过诉讼时效。对此，应一分为二来讨论：首先，关于办理房屋权属登记的诉讼时效适用问题。在房屋买卖中，买受人实际占有标的物和办理产权登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体。在房屋买卖过程中，出卖人交付房屋，买受人占有房屋后请求出卖人协助办理产权登记，其目的就是完成房屋的权属登记，取得房屋的产权证书，享有具有排他性的所有权。因此，在房屋已完成交付的前提下，买受人请求办理产权登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权，故原告请求被告办理产权登记的请求应不适用诉讼时效之规定。其次，关于请求支付违约金的诉讼时效问题。本案中，双方当事人在合同中明确约定：“如因甲方违约造成乙方不能在国家规定的时间内取得房地产权属证书的，甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金。”当事人在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，继续性债权的诉讼时效依然受制于三年诉讼时效的限制，而非无限期发展的。买受人在办证期限届满超过三年后起诉主张违约金时，由于出卖人未办理产权登记的违约行为仍在继续，故对于自起诉之日以前的三年内的违约金，应予以保护；对于买受人即本案原告主张从2012年11月24日起至2016年11月6日的违约金，因其未提供诉讼时效中止、中断事由的相关证据，故本院不予支持。关于焦点四、违约金数额认定。在焦点三中已经讨论过案涉违约金起算点的问题，即从本案起诉之日回溯三年，从2019年11月6日往前倒推三年至2016年11月7日，在此期间计算违约金，原告主张的其余期间的违约金本院不予支持。双方当事人虽在合同中约定关于逾期办理产权登记的违约金为“甲方按已付购房价款的万分之五每日向乙方支付违约金”。因肖辉已实际入住多年，且未对因被告逾期办证给其造成的实际损失提供相应证据予以证实，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，按照已付购房款总额的万分之一每日向原告支付违约金为宜。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审委会讨论，判决如下：一、限湖南兴园置业有限公司将南县南洲镇湖畔花苑C栋1单元3层301号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内办理上述房屋的不动产权属证书至肖辉名下并交付；二、限湖南兴园置业有限公司在本判决生效之日起的二十日内给付肖辉自2016年11月7日至2019年11月6日的违约金36355.81元（违约金每日按照已付购房价款总额的万分之一计算，购房款总额为人民币332320元）；三、限湖南兴园置业有限公司在本判决生效之日起的二十日内给付肖辉律师费5000元。四、驳回肖辉其他诉讼请求。案件受理费7668元，由原告肖辉负担6835元，由被告湖南兴园置业有限公司负担833元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  程 琨审 判 员  聂 杨人民陪审员  熊姣英二〇二〇年五月六日法官助理龚华林书记员陈旋