四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川03民终269号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司宜宾分行，营业场所四川省宜宾市叙州区蜀南大道西段34号。负责人：杨端，行长。委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，四川康维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：范永刚，男，1976年4月8日出生，汉族，住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、案外人）：蔡小群，女，1974年6月15日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：范永刚（系蔡小群之夫），住四川省宜宾县。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾鼎城置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市临港区白沙组团地中海蓝湾营销中心。法定代表人：冉寅吾，总经理。委托诉讼代理人：夏强，1975年11月1日出生，汉族,住四川省宜宾市。该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民。委托诉讼代理人：夏强，1975年11月1日出生，汉族,住四川省宜宾市。该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：宜宾市寅吾投资集团有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸酒都中路59号8楼。法定代表人：王又民，总经理。委托诉讼代理人：夏强，1975年11月1日出生，汉族,住四川省宜宾市。该公司员工。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉寅吾，男，汉族，1958年3月22日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，1975年11月1日出生，汉族,住四川省宜宾市。被上诉人（原审被告、被执行人）：冉恒川，男，汉族，1985年4月19日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：夏强，1975年11月1日出生，汉族,住四川省宜宾市。上诉人中国建设银行股份有限公司宜宾分行（以下简称建行宜宾分行）因与被上诉人范永刚、蔡小群、宜宾鼎城置地有限责任公司（以下简称鼎城公司）、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、宜宾市寅吾投资集团有限公司（以下简称寅吾投资公司）、冉寅吾、冉恒川申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行宜宾分行上诉请求：依法撤销四川省自贡市大安区人民法院（2020）川0304民初27号民事判决，并改判准许执行位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号*-**-**商业房屋。事实和理由：范永刚、蔡小群与鼎城公司签订的《商品房买卖合同》实质上是以房抵债协议，双方并无买卖房屋的真实意思表示，其目的系为了消灭此前双方的金钱债务，其身份不是消费者，一审判决在对范永刚、蔡小群支付价款的时间、金额、方式等事实未查明的情况下，仅依据鼎城公司出具的收据以及物业公司出具的收据，认定其支付了案涉房产价款且实际占有该房产，属于认定事实错误；另，一审也遗漏审查其二人名下是否存在其他房产的重要事实。故范永刚、蔡小群不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于执行异议和复议规定》第二十九条所规定的消费者和买受人，其权利不足以排除执行。范永刚、蔡小群辩称，一审判决正确，请求予以维持。鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川希望法院依法判决。建行宜宾分行向一审法院起诉请求：判令对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号*-**-**商业房屋继续执行。一审法院认定事实：鼎城公司用其开发的龙湾一号地下室-1层*-**-**号商品房偿还尚欠郭真良龙湾一号项目的工程款969424.20元，郭真良将该商品房转卖给了范永刚、蔡小群夫妻二人，范永刚、蔡小群向郭真良支付了款项。2016年6月16日，范永刚、蔡小群与鼎城公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：YW-LWSY-1920)，约定鼎城公司将位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层*-**-**号商品房，以总价款969424元出售给范永刚、蔡小群，于2016年12月30日前交付该商品房，该合同还载明了商品房的基本情况、抵押情况、付款方式等条款。同日，鼎城公司向范永刚、蔡小群出具收到龙湾一号*-**-**商铺款969424.20元的收款收据。范永刚、蔡小群于2016年8月30日接房，并交纳了物业费。建行宜宾分行与鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川金融借款合同纠纷一案，因建行宜宾分行申请诉前财产保全，四川省高院于2017年3月13日作出（2017）川财保4号民事裁定书，并于2017年3月20日向宜宾市不动产登记中心发出（2017）川执保字第25-3号协助执行通知书，依法对鼎城公司位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2地块、权证号为宜市翠国用（2012）第03377号的国有土地使用权及其开发的龙湾一号中尚未出售的房屋予以查封。在该案诉讼中，因当事人达成一致意见，四川省高院于2017年7月24日作出（2017）川民初39号民事调解书。在该调解书生效后，因鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川未履行还款义务，建行宜宾分行向四川省高院申请强制执行。四川省高院于2017年9月29日作出（2017）川执43号执行裁定书，裁定（2017）川民初39号民事调解书由本院执行。本院于2017年12月8日作出（2017）川03执95号执行裁定书，裁定四川省高级人民法院（2017）川民初39号民事调解书由一审法院执行。一审法院于2018年1月16日立案执行，并于2018年2月5日作出（2018）川0304执106号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人鼎城公司、寅吾房产公司、寅吾投资公司、冉寅吾、冉恒川银行存款450000000元或查封、扣押同等价值财产。2019年11月21日，范永刚、蔡小群向一审法院提出书面执行异议，就位于宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号地下室-1层*-**-**号房屋主张排除执行。同年12月17日，一审法院作出（2019）川0304执异153号执行裁定书，裁定中止对坐落于宜宾市南岸三江口片区B-2地块龙湾一号地下室-1层*-**-**号房屋的执行。建行宜宾分行不服该裁定，遂于法定期限内向一审法院提起执行异议之诉。本案所涉位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号地下室-1层*-**-**号房屋于2017年3月20日被四川省高院予以查封，为首轮查封。一审另查明，本院于2019年5月31日作出（2019）川03民终602号民事判决，已发生法律效力，该判决认定以下事实：建行宜宾分行作为贷款人，与鼎城公司作为借款人，因金融借款先后签订了数份抵押合同，双方据此于：2013年4月19日，办理了鼎城公司名下、位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块土地使用权的他项权利证，证号为宜市翠他项（2013）第3号；2013年12月27日，办理了鼎城公司开发建设的位于宜宾市南岸三江口片区B-2地块“龙湾一号”一期住宅及商业（2幢、3幢、5幢、B-G幢、地下室）的在建工程（编号为：在建-91号）的他项权利证，证号为宜宾市房建翠屏区字第00000011号（后作变更）。鼎城公司对“龙湾壹号”开发建设至一定时期后，拟对外进行商品房预售。建行宜宾分行于2013年10月10日，向宜宾市房地产管理局出具《证明》一份，表示“我行同意宜宾鼎城置地有限责任公司预售龙湾壹号一期商业B、C、D、E、F、G栋小区商品房，并负责收回贷款”。宜宾市房地产管理局依据建行宜宾分行出具的证明，于2013年10月29日，向鼎城公司颁发了（2013）房预售证第22号《商品房预售许可证》，预售对象为“龙湾一号（*幢商业）”。一审法院认为，本案的争议焦点为范永刚、蔡小群就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于范永刚、蔡小群是否在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产、以及是否已经支付价款的问题。首先，鼎城公司以其房产偿还尚欠郭真良的工程款，郭真良又将房产转让给范永刚、蔡小群，且出具收条认可收到了范永刚、蔡小群的购房款。鼎城公司与范永刚、蔡小群之间形成了真实的买卖关系，签订《商品房买卖合同》亦是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。抵押权人建行宜宾分行出具了同意销售抵押房产的证明，范永刚、蔡小群买受案涉房产不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定。其次，在法院查封前鼎城公司已将案涉房产交付范永刚、蔡小群，且范永刚、蔡小群也交纳了物业费，合法占有使用案涉房产。最后，范永刚、蔡小群虽未直接将购房款交付给鼎城公司，但鼎城公司以其房产偿还了尚欠郭真良的工程款，且鼎城公司出具的收款收据亦对上述事实予以确认，应认定范永刚、蔡小群支付了购房款。综上，应当认定范永刚、蔡小群在人民法院查封之前与宜宾鼎城公司签订了合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产、并支付了价款。（二）关于是否因范永刚、蔡小群自身原因未办理过户登记的问题。虽然案涉房产上存在抵押权，但建行宜宾分行出具了同意销售抵押房屋的证明，买受人范永刚、蔡小群基于对建行宜宾分行同意销售抵押房屋行为而产生能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务。故案涉房产未办理过户登记并非因范永刚、蔡小群自身原因。因此，范永刚、蔡小群所购案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。建行宜宾分行的诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持，对位于四川省宜宾市翠屏区南岸三江口片区B-2号地块龙湾一号地下室-1层*-**-**号的房屋不得执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回中国建设银行股份有限公司宜宾分行的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：范永刚、蔡小群就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。鼎城公司将案涉房屋折价抵偿差欠案外人郭真良的工程款，郭真良将案涉房屋出卖与范永刚、蔡小群并收取了案涉房屋的购房款，之后，在案涉房屋被查封前，鼎城公司与范永刚、蔡小群就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并向范永刚、蔡小群出具购房款收据，可认定最终由鼎城公司与范永刚、蔡小群建立房屋买卖合同关系，范永刚、蔡小群以代鼎城公司清偿债务的方式支付了购房款。范永刚、蔡小群是普通的购房者，而非以物抵债取得案涉房屋。该房屋买卖合同系合同双方的真实意思表示，且建行宜宾分行也同意出售案涉房屋，故该房屋买卖合同合法有效。另，范永刚、蔡小群已实际占有使用案涉房屋。由于案涉房屋存在抵押权等原因，以致未办理转移登记，也不是作为买受人范永刚、蔡小群的自身原因导致。因此，范永刚、蔡小群购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，范永刚、蔡小群就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。建行宜宾分行提出一审对范永刚、蔡小群是否存在其他房屋的事实未予审查、其二人的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的问题，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的目的均是为保护善意房屋买受人，第二十九条是在第二十八条的基础上，进一步规范与房地产开发企业签订房屋买卖合同的情形，强调消费者权益的更特别保护，故不能因为第二十九条仅适用于与房地产开发企业签订房屋买卖合同的情形而当然认为第二十八条就排除适用与房地产开发企业签订房屋买卖合同的情形，与房地产开发企业签订买卖合同的买受人仍可依据第二十八条主张权利，其行为符合任意一条所规定的条件，即应得到保护。故对建行宜宾分行提出的该主张，本院亦不予支持。综上所述，建行宜宾分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14215元，由中国建设银行股份有限公司宜宾分行负担。本判决为终审判决。审判长  陈品强审判员  谢邑钦审判员  黄观海二〇二〇年五月二十六日书记员  蒲利梅