浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8564号 原告（执行案外人）：林朝春，男，1978年3月24日出生汉族，象山丹城精益眼镜有限公司法定代表人，户籍所在地浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：许定辉，浙江之鹰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杭州曼眸贸易有限公司（统一社会信用代码为91330103099681730E），住所地浙江省杭州市下城区环城北路69号623室。 法定代表人：周小绍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵征宇，浙江铎鼎律师事务所律师。 被告（被执行人）：李卫林，男，1961年1月3日出生汉族，无固定职业，住浙江省象山县。 被告（被执行人）：象山现代音像电器有限公司（统一社会信用代码为91330225610241258G），住所地浙江象山丹城天安路149号。 法定代表人：林松鹤，该公司总经理。 被告（被执行人）：象山美大百货商贸有限公司（统一社会信用代码为91330225790056657N），住所地浙江象山县丹西街道天安路与靖南路西南角（丹城华翔大厦裙楼）。 法定代表人：胡冬女，该公司总经理。 被告（被执行人）：象山半球国际贸易有限公司（统一社会信用代码为91330225684259709K），住所地浙江省象山县丹东街道天安路113号二楼。 法定代表人：胡冬女，该公司总经理。 被告（被执行人）：象山美利百货有限公司（统一社会信用代码为9133022568802857XJ），住所地浙江省象山县丹西街道天安路36-58号。 法定代表人：胡冬女，该公司总经理。 被告（被执行人）：林月仙，女，1965年7月5日出生汉族，户籍所在地浙江省象山县。 原告林朝春与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）、象山现代音像电器有限公司（以下简称现代公司）、象山美大百货商贸有限公司（以下简称美大公司）、象山半球国际贸易有限公司（以下简称半球公司）、象山美利百货有限公司（以下简称美利公司）、李卫林、林月仙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序进行审理。因浙商公司将涉案债权转让给杭州曼眸贸易有限公司（以下简称曼眸公司），本院于2019年7月15日裁定变更曼眸公司为本案申请执行人，并通知其作为本案被告参加诉讼。本案于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告林朝春及其委托诉讼代理人许定辉，被告曼眸公司的委托诉讼代理人邵征宇，被告李卫林到庭参加诉讼。被告现代公司、美大公司、半球公司、美利公司、林月仙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林朝春起诉称：2011年4月9日，林朝春因经营所需向李卫林租赁位于象山县丹东街道天安路113号房屋，并签订《房屋租赁合同》，约定：房屋用途为销售眼镜；租赁期限15年，自2011年4月10日至2026年4月9日，租金前5年为13万元/年，后10年为16万元/年，租金每年3月20日交付。林朝春租赁后，由于林朝春经营的眼镜店系家族性企业，故由表妹黄伶俐作为长兴精益眼镜店象山天安店的负责人，后由于政策原因，林朝春家族又成立了象山丹城精益眼镜有限公司，在涉案房屋经营。林朝春至今已按合同约定在8年内分9次向李卫林缴纳了2020年4月9日前的租金，也按约支付了合同约定的水电费用。在林朝春租赁期内，李卫林等被告于2015年8月向银行抵押贷款，将涉案房屋抵押，因到期后未归还贷款，被诉至法院并进入强制执行程序，执行中，林朝春提出对涉案房屋租赁权进行确认即带租拍卖，但法院作出（2019）浙0212执异79号执行裁定书，驳回了林朝春的执行异议。林朝春因此起诉，请求判令：1、确认林朝春对李卫林所有的象山县丹东街道天安路113号房屋享有租赁权（租赁期为2011年4月10日至2026年4月9日止，租赁费合计112万元）；2、对象山县丹东街道天安路113号房屋的拍卖将租赁权设定为拍卖条件并享有同等优先权。 被告曼眸公司答辩称：林朝春提供的《房屋租赁合同》的真实性存在重大疑问，林朝春自己经营的眼镜店为象山丹城精益眼镜店，而本案涉及的房屋内原经营店铺是长兴精益眼镜店象山天安店，从法律上和事实上与林朝春均没有关系，且长兴精益眼镜店于2016年注销登记，而涉案房屋的抵押设定时间为2015年8月10日，在林朝春实际租赁涉案房屋之前就已设定，故林朝春的诉请无事实和法律依据，应予以驳回。 被告李卫林答辩称：林朝春所述租赁涉案房屋属实，对林朝春的请求予以认可，应当要保护林朝春的租赁权。 原告林朝春为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据： 1.（2019）浙0212执异79号执行裁定书1份，用以证明林朝春提出的执行异议被法院驳回的事实。 2.《房屋租赁合同》1份、房屋租费收条8份、收据1份、水电费收据17份、情况说明1份，用以证明林朝春承租涉案房屋并一直实际使用至今的事实。 3.长兴精益眼镜店营业执照、象山丹城精益眼镜店变更登记情况、现场检查评分表、现场检查汇总表各1份，用以证明2011年期间，因林朝春经营的象山丹城精益眼镜店没有开设分店资质，故林朝春借用长兴精益眼镜店的资质开设长兴精益眼镜店象山天安店的事实。 4.个体工商户转型设立为企业的证明、准予注销登记通知书、个体工商户核准注销登记通知书、企业信用信息公示报告、国家食品药品监督管理总局公告及通知各1份，用以证明因林朝春经营的象山丹城精益眼镜店资质不符合要求，故林朝春对经营的长兴精益眼镜店象山天安店、象山丹城精益眼镜店进行注销，并将象山丹城精益眼镜店变更为象山丹城精益眼镜有限公司，注册地址为涉案房屋的事实。 5.宁波市特约商户受理银联卡协议、签约账户、POS机交易明细单、开户许可证各1份，用以证明长兴精益眼镜店象山天安店收款的账户为象山丹城精益眼镜店账户，现象山丹城精益眼镜有限公司收款账户也系原象山丹城精益眼镜店账户，进一步证明涉案房屋一直由林朝春经营眼镜店的事实。 被告曼眸公司质证意见：证据1没有异议；证据2，对《房屋租赁合同》真实性有异议，收条为李卫林手写，不真实，对收据认可，水电费收据的开具单位是丹城现代音响商行，其不是产权人，也不是承租人，经营地址也不在涉案房屋处，看不出是林朝春交费，不具有真实性、关联性；证据3，对长兴精益眼镜店营业执照、象山丹城精益眼镜店变更登记情况没有异议，对现场检查评分表、现场检查汇总表的真实性和关联性均不予认可；证据4没有异议，但对林朝春的证明目的不认可；证据5，对开户许可证没有异议，对宁波市特约商户受理银联卡协议、签约账户、POS机交易明细单的真实性和关联性均不予认可。 被告李卫林质证意见：均无异议。 被告曼眸公司为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据： 1.未出租说明1份，用以证明2015年8月10日涉案房屋抵押时，李卫林出具涉案房屋未出租的说明，并经银行工作人员现场确认的事实。 2.执行裁定书、《房屋租赁合同》（2008年）各1份，用以证明在本案执行中，法院认定李卫林提交的《房屋租赁合同》不具有真实性，涉案房屋出现三份租赁合同，说明原告提交的证据2中的《房屋租赁合同》不具有真实性。 3.《房屋租赁合同》（2011年）、个人独资企业分支机构登记基本情况各1份，用以证明长兴精益眼镜店象山天安店登记信息，其办理登记时留存的《房屋租赁合同》为叶某与李卫林签署的事实，说明涉案房屋设定抵押在林朝春租赁涉案房屋之前。 原告林朝春质证意见：证据1真实性由法院认定，不能证明李卫林未将案涉房屋出租给林朝春；证据2真实性无异议，但对曼眸公司的证明内容有异议，其中的《房屋租赁合同》（2008年）签订过，但这份《房屋租赁合同》是不是林朝春本人签字忘记了；证据3，对个人独资企业分支机构登记基本情况没有异议，对《房屋租赁合同》（2011年）真实性无法确认，时间太长了，但林朝春系借用妹夫叶某（同时也是合伙人）的长兴精益眼镜店在涉案房屋设立长兴精益眼镜店象山天安店。 被告李卫林质证意见：证据1是李卫林办理贷款时签名，但没有仔细看内容，银行员工来看过涉案房屋，知道涉案房屋有出租；证据2没有异议，2009年至2011年，李卫林与林朝春合作开了一个童装店，后来经营不下去，林朝春就开设了眼镜店分店；证据3，其中的个人独资企业分支机构登记基本情况不清楚，其中的《房屋租赁合同》（2011年），让叶某签字是为了办理资质，不然证件办不下来，实际上涉案房屋是林朝春承租。 审理中，原告林朝春申请证人叶某出庭作证。证人叶某陈述：长兴精益眼镜店象山天安店是家族企业，象山这边基本是林朝春负责，股东都是自家亲戚，包括叶某、林朝春、黄伶俐、韩邦合等。象山开设店面、租赁房屋事宜都是林朝春负责，林朝春因资质问题不能开设分店，就借用了叶某的名义，因办证需要签《房屋租赁合同》，故由叶某签订，租金都是林朝春在支付。林朝春、李卫林对证人陈述没有异议，曼眸公司对证人陈述有异议，认为有利害关系。 对以上证据，本院认为：原告证据1，当事人无异议，予以认定；原告证据2，其中的《房屋租赁合同》（2011年）是2016年7月7日林朝春成立象山丹城精益眼镜有限公司时向象山县市场监督管理局提交，而曼眸公司证据3中的《房屋租赁合同》是长兴眼镜店象山天安店在2011年4月19日成立时向象山县市场监督管理局提交，两份《房屋租赁合同》的签订人均认可合同的真实性，故原告证据2中的《房屋租赁合同》是否于2011年4月9日签订存在疑问，应认定2016年7月7日之前的承租人为叶某，2016年7月7日之后的承租人为林朝春，其中的收条，林朝春并未提供款项交付凭证，而且载明收到租金100000元，与合同约定每年租金150000元不一致，不予认定，其中的收据，被告曼眸公司无异议，予以认定，其中的水电费收据载明交款单位为精益眼镜店，不能证明为林朝春交纳，不予认定；原告证据3、4，对其中长兴精益眼镜店、长兴精益眼镜店象山天安店、象山丹城精益眼镜店、象山丹城精益眼镜有限公司的登记情况，予以认定，其余证据不能证明林朝春借用资质经营的事实，不具有关联性，不予认定；原告证据5，只能证明象山丹城精益眼镜店开通了ｐｏｓ机，无法证明长兴精益眼镜店象山天安店使用该ｐｏｓ机收账，不具有关联性，不予认定；被告曼眸公司证据1，系李卫林在涉案房屋抵押时向银行出具，与实际情况不符，故仅认定李卫林向银行出具过该情况说明；被告曼眸公司证据2，其中的执行裁定书，予以认定，其中的《房屋租赁合同》（2008年），系李卫林在执行中向本院出具，经本院要求，李卫林未提供该《房屋租赁合同》（2008年）原件，故对该证据的真实性不予认定，仅认定李卫林向本院提供过该《房屋租赁合同》（2008年）；被告曼眸公司证据3，其中的个人独资企业分支机构登记基本情况有象山县市场监督管理局盖章，予以认定，其中的《房屋租赁合同》（2011年），李卫林、林朝春无异议，予以认定，但李卫林、林朝春称是以叶某名义办理登记，所以叶某签字，实际是林朝春租赁涉案房屋，对该意见不予认定。证人叶某与林朝春有利害关系，对其有利于林朝春的证言不予认定。 本院认定本案事实如下： 2017年9月29日，本院就浙商公司与现代公司、美大公司、半球公司、美利公司、李卫林、林月仙金融不良债权追偿纠纷一案作出（2017）浙0212民初3039号民事判决书，确认李卫林将其所有的坐落于象山丹东街道天安路113号的房地产为现代公司在涉案《最高额融资合同》及其项下发生的具体业务合同项下债务提供抵押担保，并于2015年8月10日办理了抵押登记，判决浙商公司有权对李卫林名下坐落于象山县丹东街道天安路113号的房地产折价或以拍卖、变卖所得价款在约定最高额担保范围内优先受偿。在涉案房屋设定抵押时，李卫林向银行出具了涉案房屋未出租的情况说明。 上述判决生效后，由于被执行人未履行判决确定的义务，经申请执行人申请，本院立案执行，案号为（2018）浙0212执175号。执行期间，李卫林向本院提供《房屋租赁合同》（2008年）一份，该合同载明：出租方李卫林、承租方林朝春，出租房屋位于象山县，套内建筑面积98.8平方米，租赁期限为2009年1月1日至2029年1月1日，每年租金100000元，合同落款时间为2008年12月19日。2018年9月25日，本院作出执行裁定，对该《房屋租赁合同》（2008年）的真实性不予采信，并裁定林朝春对涉案房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人。后林朝春向本院提出执行异议，称林朝春与李卫林于2011年4月9日就涉案房屋签订租期为15年的《房屋租赁合同》，用于林朝春投资的长兴精益眼镜店象山天安店的经营，后该店变更为象山丹城精益眼镜有限公司，林朝春为法定代表人。该合同合法有效，法院要求林朝春腾退房屋不当，林朝春有权继续承租。经审查，本院于2019年5月5日作出（2019）浙0212执异79号执行裁定书，驳回了林朝春的执行异议。林朝春不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，长兴精益眼镜店象山天安店系长兴精益眼镜店（个人独资企业，投资人叶某）于2011年4月19日设立的分支机构，负责人黄伶俐，住所地为象山县丹东街道天安路113号，该眼镜店于2016年7月13日注销，该眼镜店在象山县市场监督管理局的档案中，有一份落款时间为2011年3月19日的《房屋租赁合同》（2011年）复印件，合同载明：出租方为李卫林、承租方为叶某，租赁房屋为天安路113号约100平方米的二间门面，用途为销售眼镜，租赁期限15年，租金每年3月20日支付，前五年（自2011年4月10日至2016年4月9日）每年租金130000元，后十年（自2016年4月10日至2026年4月9日）每年160000元；出租方签名为李卫林签名，承租方签名为叶某，并盖有长兴精益眼镜店公章。象山丹城精益眼镜店（个体工商户）成立于2003年2月14日，负责人为林朝春，经营场所为象山县丹东街道建设路215号，该眼镜店于2016年7月7日注销，转为象山丹城精益眼镜有限公司，该公司成立于2016年7月7日，法定代表人及股东均为林朝春，住所地为象山县丹东街道天安路113号，该公司在象山县市场监督管理局的档案中，有一份落款时间为2011年4月9日的《房屋租赁合同》复印件，合同载明：出租方为李卫林、承租方为林朝春，租赁房屋为天安路113号约150平方米店面，用途为销售眼镜，租赁期限15年，租金每年3月20日支付，前五年（自2011年4月10日至2016年4月9日）每年租金130000元，后十年（自2016年4月10日至2026年4月9日）每年160000元；出租方签名为李卫林签名，承租方签名为林朝春。 本院认为：本案争议焦点为林朝春对涉案房屋是否享有排除强制执行的租赁权。从长兴精益眼镜店象山天安店在象山县市场监督管理局的登记资料来看，2016年7月7日之前涉案房屋的承租人为叶某，使用人也是叶某名下的企业，而涉案房屋抵押设定时间为2015年8月10日，林朝春承租、使用涉案房屋时间在抵押权设立之后，故林朝春的租赁权不能排除强制执行。林朝春诉称涉案房屋是其以叶某名义租赁，并以叶某名下企业经营，本院认为，林朝春对该诉称事实并未提供足够的证据予以证明，即便该事实成立，对外而言，他人也无从知晓，而租赁权要排除强制执行，必须具有公示性，从涉案房屋抵押前的对外公示情况来看，无论是租赁合同承租人还是占有使用人，均系叶某及其名下企业，故林朝春无权以实际承租人为由，主张排除强制执行。被告现代公司、美大公司、半球公司、美利公司、林月仙未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告林朝春的诉讼请求。 案件受理费14880元，由原告林朝春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈超明 人民陪审员  胡根世 人民陪审员  王奋明 二〇二〇年五月十四日 代书 记员  吴 丹