福建省南安市人民法院             民事判决书             （2020）闽0583民初2332号                               案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2020年4月7日                       适用程序                       简易程序                               原告                       原告中国建设银行股份有限公司南安支行，住所地：福建省南安市普莲路432号，统一社会信用代码：913505838563031990。             代表人林新宇，该支行行长。             委托代理人郭建幸，该支行职员。                               被告                       被告黄幸福，男， 1965年9月22日出生，汉族，住南安市。             被告洪绵治，女，1965年5月20日出生，汉族，住南安市。             被告南安碧桂园房地产开发有限公司，住所地：南安市美林街道美林社区南安大道8号碧桂园花园里82号楼物业服务中心，统一社会信用代码：91350583070861754F。             法定代表人杨文杰，系该公司经理。             委托代理人吴云琼，该公司职员。                               原告诉讼请求                       1、解除原告与被告黄幸福、洪绵治签订的 350656306-2012-20140435085号《个人住房借款合同》；             2、判令黄幸福、洪绵治立即偿还尚欠个人住房借款本金余额1115454.50元及利息、罚息、复利10168.22元（暂记至2020年3月10日），并支付自 2020年3月11日起至还清款项之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；             3、判令原告有权从处分被告黄幸福、洪绵治提供的抵押物所得的价款中优先受偿；             4、判令南安碧桂园房地产开发有限公司承担被告黄幸福、洪绵治所欠贷款的连带清偿责任；             5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。                               被告             答辩             意见                       被告黄幸福、洪绵治未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告南安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称南安碧桂园公司）辩称：一、我公司的阶段性担保责任已解除，非本案适格被告。案涉房产已具备办理不动产权证及抵押权证之条件。根据南安市不动产登记中心要求，采取按揭付款方式支付购房款的，产权证办理需业主、开发商及银行三方共同到场办理，任何一方缺席均无法办理，故配合办理案涉房产的不动产权证及抵押权证系被告之义务。法律不应保护躺在权利上睡觉的人，根据《合同法》第45条的规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，我公司已多次通知黄幸福办理不动产权证，但黄幸福迟迟未予以配合办理，应当视为房屋不动产权证及抵押权证已经办妥，我公司的保证责任已解除。如果不支持我公司阶段性担保责任已解除的主张，将他人过错造成的不利后果由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避办理不动产权证及抵押登记的道德风险。二、退一步讲，即便法院最终认定我公司仍需承担连带保证责任的，亦应遵循混合担保中物保先于人保的基本法律要旨，首先就案涉房产拍卖、变卖后的价款优先受偿，不足部分方可要求我公司承担保证责任。三、倘若最终判令我公司需承担连带保证责任的，则我公司在承担连带保证责任后，有权向黄幸福、洪绵治追偿。截至本案开庭之日，我公司已累计代黄幸福、黄碧清向原告偿还银行按揭款共计96913.46元。若法院最终判定我公司承担阶段担保责任的，请法院在判决中予以明确该追偿权。                                           本院             认定             事实             证据                       2014年4月3日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）黄幸福、洪绵治及保证人南安碧桂园公司签订《个人住房借款合同》，约定：借款本金为1510000元，用于购置南安市南安大道碧桂园翠岭六街55号楼1-3层房产；借款期限180个月；借款年利率为基准利率；还款方式为等额本息还款法；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；借款逾期的，罚息利率为在本合同执行借款利率水平上上浮50%；担保方式为抵押加阶段性保证；南安碧桂园公司提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书核对无误，收执之日止；抵押物为南安市南安大道碧桂园翠岭六街55号楼1-3层房产及其占用范围内的土地使用权。同年4月8日，原告与黄幸福、洪绵治到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押第0220141259号《房屋预告登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2014年10月28日，原告发放贷款1510000元给黄幸福用于支付购房款，执行年利率6.55%。该笔借款，黄幸福、洪绵治未能按合同约定还款方式按期足额还款，截至2020年3月10日，黄幸福、洪绵治尚欠原告借款本金1115454.50元及利息、罚息、复利10168.22元。另查明，被告黄幸福、洪绵治于1990年5月11日登记结婚，系夫妻关系。                               裁判             理由                       原、被告签订的《个人住房借款合同》合法有效。原告依约发放贷款1510000元给黄幸福、洪绵治，但黄幸福、洪绵治未能按合同约定还款方式按照足额还款，结欠借款本金1115454.50元及相应利息、罚息、复利。原告有权根据合同约定，解除合同，要求黄幸福、洪绵治偿还尚欠借款本金及利息、罚息、复利。该笔借款采用抵押加阶段性保证方式担保，自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件交抵押权人收执之日止，由保证人南安碧桂园公司提供连带责任保证。此后，由被告黄幸福、洪绵治以其购买的南安市南安大道碧桂园翠岭六街55号楼1-3层房产为抵押财产作抵押担保。原告、被告黄幸福、洪绵治到南安市房地产管理处办理了《房屋预告登记证明》，但登记的权利为预购商品房抵押权预告设立登记，至今未办妥抵押权登记。根据有关法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。在办理抵押登记前，当事人为保障将来实现抵押权可以依法办理抵押预告登记。办理抵押预告登记手续后，原告作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人黄幸福、洪绵治办理抵押登记手续，并对抗未经原告同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但不直接产生抵押登记的效力。故现在原告的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人南安碧桂园公司对被告黄幸福、洪绵治的债务承担连带保证责任。原告请求被告南安碧桂园公司对被告黄幸福、洪绵治的债务承担连带保证责任，符合合同约定和有关法律规定，本院予以支持。但其要求拍卖、变卖被告黄幸福、洪绵治的抵押财产，以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿，没有法律依据，本院不予支持。南安碧桂园公司主张涉案房产已具备办理权属证书及抵押权证的条件，请求免除保证责任，因合同约定其作为阶段性保证人的保证责任至原告收到抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件时免除，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，故南安碧桂园公司应依约承担连带保证责任，其承担保证责任后,有权向黄幸福、洪绵治追偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第(二)项、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条                               裁判             主文                       一、解除中国建设银行股份有限公司南安支行与被告黄幸福、洪绵治签订的350656306-2012-20140435085号《个人住房借款合同》；             二、被告黄幸福、洪绵治应于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司南安支行借款本金1115454.50元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2020年3月10日为10168.22元，自2020年3月11日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人住房借款合同》约定计算）；             三、被告南安碧桂园房地产开发有限公司对黄幸福、洪绵治的上述债务承担连带清偿责任；被告南安碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向黄幸福、洪绵治追偿；             四、驳回中国建设银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费14931元，减半收取7465.5元，由被告黄幸福、洪绵治、南安碧桂园房地产开发有限公司负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 员  尤江岚                                                             二〇二〇年五月九日                                     书 记 员 吴桂菊