山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4685号上诉人（原审原告）：张蓉，女，1962年1月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵冠青（张蓉之子），住址同上。委托诉讼代理人：李金龙，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王慧，女，1978年11月15日出生，汉族，济南市市中区铁路南苑小区。被上诉人（原审被告）：迟建忠，男，1974年1月22日出生，汉族，住济南市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王书华，济南历下德义法律服务所法律工作者。上诉人张蓉因与被上诉人王慧、迟建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张蓉上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，依法改判支持张蓉的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王慧、迟建忠承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。张蓉与王慧于2013年5月26日签订《房屋买卖合同》，张蓉于2013年6月搬入涉案房屋，距迟建忠2018年6月11日起诉确认合同无效时已长达五年之久，迟建忠在这五年的时间里从未提出过异议，应当视为迟建忠同意王慧出卖涉案房屋。在迟建忠与王慧的离婚诉讼中，迟建忠认可于2011年至2014年期间回老家海阳养病，于2017年7月得知王慧卖房一事，该表述系两人有意通过离婚诉讼编造事实，法院不能直接援引，且法院在离婚诉讼中认定的“事实”与迟建忠提供的其自2011年2月至2016年12月在村里居住的村委会证明前后矛盾。前后两次离婚诉讼，迟建忠作为原告要求离婚作为被告又不同意离婚，王慧亦是如此，可以看出两人真正的目的不是离婚，而是通过离婚达到编造事实的目的，为两人后面的诉讼铺路。迟建忠作为济西站员工，不可能持续五年不回单位，这与常理明显不符，即便其请病假，根据铁路部门相关规定，也必须要半年回一次单位申请，而且迟建忠曾在庭审中表述涉案房屋内有其与王慧的结婚照，这说明涉案房屋系两人的生活居住用房，迟建忠五年内没有去涉案房屋违背常理。二、一审法院适用法律错误，张蓉系善意、有偿取得涉案房屋，应当维护张蓉的合法权益。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第89规定,张蓉与王慧签订的《房屋买卖合同》合法有效，且王慧出卖涉案房屋后又购买了其他房屋，客观上也未损害迟建忠的权益，王慧作为房屋出卖人理应按照合同约定办理房屋登记及过户手续，迟建忠作为涉案房屋共有人对共有财产有审慎管理的权利和义务，但在张蓉接收房屋并居住长达五年的时间后，称其对出卖房屋事宜不知情，明显与常理不符，涉案房屋现在已具备办理产权登记和过户的条件，两人应当协助办理。根据《婚姻法司法解释一》第十七条第一款第二项的规定，夫或妻不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，本案中，签订房产买卖合同时，房屋并未登记产权，且合同出卖人仅有王慧一人，对此张蓉有理由相信王慧的行为代表夫妻双方，因此迟建忠不得以其不同意或不知情对抗善意第三人张蓉，房产买卖合同的约束力同样及于迟建忠，迟建忠应同王慧一起协助办理房屋产权登记及过户义务。王慧、迟建忠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、通过双方合同中违约责任的约定，结合张蓉一审诉讼请求，认定张蓉已经选择按照合同约定解除合同依法主线违约金，同时其一审请求符合合同法一百零八条的规定，在此基础上张蓉主张王慧、迟建忠继续履行合同，前后矛盾没有法律依据；2、虽然张蓉与王慧签订的房屋买卖合同已经人民法院确认有效，涉案房产已交付使用，但张蓉并未实际取得涉案房产所有权，根据物权法的一百零六条第一款第三项规定，迟建忠有权追回；3、迟建忠在一审前于2018年6月11日主张房屋的所有权，本案中迟建忠明确拒绝房产过户，根据合同法一百一十条第一款第一项规定，属事实不能履行的情形，张蓉所主张的要求王慧、迟建忠继续履行合同的诉讼请求缺乏事实依据；4、张蓉在上诉状中主张的共同债务，与司法解释规定明显相悖，依法不能成立；5、本案不适用善意取得。张蓉向一审法院起诉请求：1.判令王慧、迟建忠继续履行《房屋买卖合同》，协助张蓉办理房屋产权登记及过户手续，并承担办证所需的契税及维修基金；2.判令王慧、迟建忠支付违约金198000元；3.本案诉讼费等涉诉费用由王慧、迟建忠承担。一审法院认定事实：2013年5月26日，王慧与张蓉签订一份《房产买卖合同》，约定王慧将坐落于济南市市中区铁路南苑五区室房屋及地下室出售给张蓉，总价款66万元。合同第七条“违约责任”约定：1、该合同存续期间，乙方支付首付款后，若甲方反悔不出售该房屋给乙方，或因甲方原因导致违约，则乙方有权单方面解除本合同或主张甲方继续履行本合同直至交易完结。同时甲方应按照本合同约定总房款的叁拾%向乙方支付违约金，并返还乙方已付的所有房款及中介费；若乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修等费用。合同签订后，张蓉分别于同年5月26日、6月3日、11月28日向王慧及王萍支付购房款25万元、5万元和36万元，共计66万元，王慧于同年6月底将上述房屋交付张蓉居住使用。迟建忠与王慧系夫妻关系。迟建忠曾于2017年7月4日起诉要求与王慧离婚，被判决不准离婚。王慧又于2018年4月17日起诉要求与迟建忠离婚。一审法院于同年6月5日作出（2018）鲁0103民初3461号民事判决，再次判决不准王慧与迟建忠离婚。该判决书认定：王慧与迟建忠于1998年经人介绍相识，2002年6月18日登记结婚，婚后无子女。迟建忠于2011年至2014年期间回老家海阳养病，期间，王慧及其母亲未经迟建忠同意将双方婚后购买的涉案房屋出售给张蓉，迟建忠于2017年7月得知此事后，与王慧产生矛盾，于2017年7月起诉要求与王慧离婚，判决不准双方离婚。现王慧诉至法院要求与迟建忠离婚，迟建忠认为双方感情未破裂，产生矛盾主要是因为王慧及其母亲未经其同意擅自对外出售夫妻共同住房造成，故不同意离婚。涉案房屋系济南铁路局集资建房，于2003年10月28日以王慧名义交纳集资款117141元购买，没有办理房屋所有权证书。2018年6月11日，迟建忠以王慧、王萍作为被告，以张蓉作为第三人向一审法院提起诉讼，要求判令王慧与张蓉所签订的《房产买卖合同》无效。一审法院于2018年11月19日作出（2018）鲁0103民初4727号民事判决书，判决王慧与张蓉于2013年5月26日所签订的《房产买卖合同》为无效合同。张蓉不服该判决向本院提起上诉，本院于2019年6月1日作出（2019）鲁01民终2511号民事判决书，判决：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初4727号民事判决；二、驳回被上诉人迟建忠的诉讼请求。该二审判决已生效。一审法院认为，王慧与迟建忠于2002年6月18日登记结婚，涉案房屋系王慧、迟建忠婚后购买，应属于王慧、迟建忠的夫妻共同财产。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张蓉无证据证明迟建忠知道并认可王慧的卖房行为。虽然张蓉与王慧所签订的《房产买卖合同》合法有效，但迟建忠作为该房屋的共同共有人不同意出卖该房屋，因此该合同所约定的房产过户义务无法实际履行，张蓉要求王慧、迟建忠继续履行《房屋买卖合同》，并协助其办理房屋产权登记及过户手续并承担办证所需的契税及维修基金的诉讼请求，于法无据，不予支持。王慧在未取得配偶同意的情况下就擅自出售夫妻共有房屋，对于无法实际办理房产过户手续具有过错，应承担相应的违约责任，张蓉要求王慧支付违约金198000元，理由正当，予以支持。迟建忠并非《房屋买卖合同》的当事人，张蓉要求迟建忠承担违约金责任，理由不当，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、王慧于判决生效之日起十日内支付张蓉违约金198000元；二、驳回张蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，减半收取计2130元，由王慧负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证。张蓉提交涉案房产的权属状况信息一份，拟证明涉案房产已初始登记，具备产权登记过户的条件。王慧、迟建忠对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明王慧、迟建忠已获得房屋产权登记，该证据与本案不具有关联性。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。本案中，王慧虽与张蓉就涉案房产签订了房屋买卖合同，但迟建忠未在合同中作为共同出卖方签名，因其不同意王慧转让房产，导致张蓉无法就该房产与王慧办理产权过户登记手续。张蓉主张迟建忠对涉案房产的转让早于2014年即已知情，并以未提异议的行为对转让行为进行了默认，但迟建忠、王慧对此均予以否认，且张蓉并未提交有效证据予以证实，也未提交证据证实受让房产时收到过迟建忠作为共同共有人同意转让房产的意思表示，亦无证据证实迟建忠向王慧出示了房产转让的授权，结合迟建忠自述2017年才对房产转让事宜知晓，并因此事以王慧为被告提起离婚诉讼，于2018年提起诉讼请求法院确认涉案房屋买卖合同无效的事实，张蓉主张迟建忠对涉案房产的转让知情并认可的理由不能成立，对其提出的迟建忠与王慧为共同房产转让主体的意见不予认定。因房产共有人迟建忠不同意王慧转让涉案房产，导致房屋买卖合同事实上不能履行，张蓉要求王慧、迟建忠继续履行合同，协助办理过户义务的主张不能成立。因涉案房屋买卖合同为有效合同，王慧作为转让方未能按合同约定履行产权过户义务的违约行为给受让人张蓉造成的损失，张蓉可另行主张权利。综上所述，张蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由上诉人张蓉负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二〇年五月十八日书记员  田琳