福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民初52号 原告：张丽峰，女，汉族，1975年4月25日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：陈光天，福建鼎平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伯俊，福建鼎平律师事务所律师。 被告：浙江腾鑫建设集团有限公司，地址：浙江省瑞安市经济开发区滨江大道566号，统一社会信用代码：913303811456622599。 法定代表人：蔡国东，总经理。 委托诉讼代理人：刘丽斌，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢章照，福建起来律师事务所律师。 原告张丽峰与被告浙江腾鑫建设集团有限公司（简称“腾鑫公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽峰的委托诉讼代理人陈光天，被告腾鑫公司的委托诉讼代理人刘丽斌、卢章照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽峰向本院提出诉讼请求：停止执行福鼎市地产。事实和理由： 张丽峰与福建省天缘房地产开发有限公司（简称“天缘公司”）于2012年4月19日签订商品房买卖合同，合同约定张丽峰向天缘公司购买坐落于福鼎市地产（简称“诉争1405号房”），购房款为472183元。张丽峰按合同约定支付了购房款142183元、维修基金及契税24609元后，天缘公司于2012年8月将房屋交付给张丽峰占有使用至今。 大约在2019年7月15日，部分天源大厦业主发现福鼎市人民法院在天源大厦中粘贴的（2015）鼎执字第693号迁出公告，并相互转告。张丽峰被其他业主告知其购买的房产亦在上述公告的迁出范围。同时张丽峰发现其房产已被宁德市中级人民法院在2014年9月30日查封，并被福鼎市人民法院续封。此后，张丽峰向天缘公司原有关工作人员了解查询，方知因房开公司管理混乱，未将张丽峰购买的房产办理相关登记手续。为此张丽峰提出执行异议申请，但被裁定驳回并被告知提起异议之诉。 张丽峰认为，其在人民法院查封之前，已和天缘公司签订商品房买卖合同，按合同约定履行了付款义务，并在查封之前实际占有房产并使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。虽然张丽峰购买的房产未经登记，尚未取得物权效力，但依照合同约定应当取得购买房产的物权。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条规定，被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 综上所述，张丽峰作为向被执行人天缘公司购买房产的第三人，早在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同并实际占有使用房屋至今，现张丽峰同意在人民法院指定的合理期间内交付全部购房余款，且张丽峰作为第三人对没有办理过户登记手续没有任何过错。为此，请求支持张丽峰的诉讼请求。 腾鑫公司辩称： 一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。 1、本案宁德市中级人民法院（2014）宁执行字第342号执行裁定书是法院依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定。 2、本案中被答辩人提供收款收据想要证明已按约支付购房款的事实。首先，收款收据非销售不动产统一发票无法证实被答辩人已实际交纳房款。其次，根据双方合同约定，购房款应打入指定的银行账户，被答辩人未提供相关转账凭证，无法证实被答辩人将购房款实际交付天缘公司。退一步说，即使被答辩人支付了购房款142183元，但也并非是支付了全部购房款。 3、被答辩人提交的门牌证、证明、电费明细无法证明其在法院查封前已实际占有使用该房屋。 首先，依据福建省人民政府《福建省地名管理办法》第二十二条规定，楼（院）、门牌号××人民政府民政部门统一编制，并向产权人或者管理人发放相应的门牌证。门牌证应向产权人发放，被答辩人并非产权人也非管理人，因此福鼎市区划地名办公室发证错误，且该门牌证不能证明被答辩人已合法占有。其次，对社区出具的《证明》答辩人认为该证据不符合证据规制的形式要件，没有负责人、经办人的签字，以及社区没有出具证明房屋使用情况的资格，因此不能作为定案依据。最后，电费明细只能证明该房屋用电的情况，无法证明被答辩人在法院查封前实际占有使用该房屋。 二、答辩人认为被答辩人享有的民事权益不足以排除强制执行。 被答辩人提出其购买了诉争房屋，但仍然没有取得该房屋的所有权。这是由于：买卖作为继受取得房屋所有权的方式之一，按照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款及第十四条的规定，买受人继受取得房屋的所有权，应当登记的，自记载于不动产登记簿时才能取得所有权，未经登记不发生所有权变更的登记。即，买受人自房屋的所有权登记之日取得房屋所有权。否则，未经变更登记，不能取得房屋的所有权。未进行变更登记之前，买受人只是对其出卖人享有债权，对其所购房屋的所有权享有期待权，并不享有所有权。涉案房屋，在一审法院查封之前，所有权并未登记在被答辩人的名下，且至今仍未登记在被答辩人名下。 本案房屋由开发商开发建设的，结合执行异议规定第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被答辩人作为执行案外人应当对此承担举证责任。首先，被答辩人无法证明已支付该房屋的购房款，即使支付了购房款也未超过合同约定总价款的百分之五十。其次，“买受人名下无其他用于居住的房屋”作为一种法定条件，并非一种不存在的事实，而是一种存在的状态，应当提供证据。但被答辩人未能提供证据证明“所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。因此，被答辩人对法院查封的房屋不享有排除强制执行的权利。 综上所述，一审法院查封涉案房屋合法，被答辩人所享有的民事权利不足以排除强制执行，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此本院确认如下无争议事实： 1、腾鑫公司（原名浙江立城集团有限公司，2015年4月27日变更为现名）诉天缘公司建设工程施工合同纠纷一案，本院（2013）宁民初字第125号民事判决已生效。 2、因天缘公司未主动履行该生效判决，腾鑫公司向本院申请执行，本院于2014年8月13日立案，并作出（2014）宁执行字第342号执行裁定，裁定：“查封、扣押、冻结、划拨被执行人天缘公司价值人民币1100万元的财产”。2014年9月30日，本院向福鼎市房地产管理所送达（2014）宁执行字第342号执行裁定书及（2014）宁执行字第342-1号协助执行通知书，查封天缘公司坐落桐城石湖桥158号天源大厦房号为1405号等23套房地产，并发布查封公告。该套房地产在福鼎市房地产管理所未有商品房买卖合同备案登记记录。2015年3月11日，本院将该执行案件指定福鼎市人民法院执行。2019年7月12日，福鼎市人民法院作出（2015）鼎执字第693号迁出公告，责令上述查封房产内的相关人员于2019年7月27日前迁出。 3、张丽峰对上述迁出公告不服，向本院提出执行异议，请求撤销福鼎市人民法院（2015）鼎执字第693号迁出公告中关于迁出诉争1405号房的内容，解除对涉案房地产的查封并终止执行。本院于2019年11月29日作出（2019）闽09执异59号执行裁定，裁定驳回张丽峰的异议请求。该裁定书于2019年12月5日送达张丽峰，张丽峰不服，于2019年12月19日向本院提起本案诉讼。 另,本案诉讼中,本院通张丽峰将剩余购房款330000元交付法院执行，但张丽峰未按期交纳，且明确表示无力交款。 综上所述，本院认为，本案争议焦点为张丽峰是否有权对抗本案执行。因诉讼中张丽峰未按本院要求将剩余购房款交付法院执行，且按其陈述其已付购房款占购房总价比例仅为142183元/472183元=30.11%，故均不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的付款条件，不能对抗本案执行。张丽峰要求排除执行的诉讼请求应予驳回。腾鑫公司关于张丽峰未付足购房款的抗辩有理，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回张丽峰的诉讼请求。 案件受理费100元，由张丽峰负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  余梓安 审 判 员  易丽容 人民陪审员  胡丽莺 二〇二〇年五月二十七日 法官助理刘菊平 书记员郑婷婷 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。