广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤2071执异219号 异议人：广州高新区投资集团有限公司，住所地广州经济技术开发区去开发大道233号，统一社会信用代码91440101190671576K。 法定代表人：许鸿生，职务：董事长。 委托诉讼代理人：殷华骏，该公司员工。 申请执行人：林远南，男，1993年6月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人：广东威尔登酒店有限公司，住所地广州市萝岗区永和大道花轮一路1号，统一社会信用代码914400006844405593。 法定代表人：胡秋荣。 委托诉讼代理人：张昂健，广东品泓律师事务所律师。 被执行人：广东启德酒店有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城开创大道3278号106房，统一社会信用代码91440101574485625J。 法定代表人：吴亚唯。 在本院执行申请执行人林远南与被执行人广东威尔登酒店有限公司（以下简称威尔登酒店）、广东启德酒店有限公司（以下简称启德酒店）民间借贷纠纷一案[（2018）粤2071执12372号]中，异议人广州高新区投资集团有限公司（以下简称高新区投资公司）对本院拍卖威尔登酒店名下位于广州开发区永和经济区摇田河大街以北YH2-E-2-1（以下简称摇田河大街以北YH2-E-2-1）的土地使用权的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人高新区投资公司称，高新区投资公司是威尔登酒店的股东，对威尔登酒店持有30%的股权。涉案摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地是高新区投资公司设立威尔登酒店的出资，如今评估报告对该土地价值作出错误的估价。直接影响了高新区投资公司的股权价值。一、贵院不同意对粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》进行修正、技术审裁或者另行评估，严重损害威尔登酒店股东的利益。二、粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》依法可以进一步技术审裁或更换评估。贵院无权以通知书的形式，由法官个人进行否决。三、粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》类比同类土地明显地低，应该被纠正。综上，高新区投资公司作为利害关系人，有权对不合理的评估报告提出异议。请求：中止（2018）粤2071执12372号案正在进行的网上拍卖程序，并将粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》交由相关行业协会组织专业技术评审或重新选定评估机构评估摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地。 异议人高新区投资公司为证明其上述主张向本院提交土地证、营业执照、工商登记信息、土地估价报告、申请专家评审的申请书、通知书作为证据。 申请执行人林远南未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人威尔登酒店、启德酒店未向本院提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于林远南与威尔登酒店、启德酒店民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初25436号民事判决。威尔登酒店不服该判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终580号民事判决，判决：“一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初25436号民事判决；二、威尔登酒店于本判决发生法律效力之日起七日内向林远南偿还借款本金19405500元及利息、违约金（计算方法：以19405500元为本金，从2016年6月2日起按年利率24%计算至清偿之日止）；三、威尔登酒店于本判决发生法律效力之日起七日内向林远南支付律师代理费12万元及财产保全责任保险费73337.25元；四、威尔登酒店逾期未履行上述第二、三项债务的，林远南则有权对威尔登酒店名下的摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款在2000万元范围内享有优先受偿权；五、启德酒店对前述抵押物清偿不足部分承担连带清偿责任，并有权在承担保证后，向威尔登酒店追偿；六、驳回林远南的其他诉讼请求。”该案在诉讼过程中，林远南向本院申请财产保全，本院经审查于2016年12月20日查封威尔登酒店名下的摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地使用权相应价值的财产份额。判决生效后，因被执行人未按判决履行，申请执行人向本院申请执行,执行案号为（2018）粤2071执12372号。进入执行程序后，转为执行中查封。本院依法于2019年1月14日作出（2018）粤2071执12372号执行裁定，裁定拍卖上述土地使用权，并发出公告责令被执行人限期内迁出涉案房产。因双方当事人议价、定向询价、网络询价均未成功，本院依法采用委托评估方式确定上述土地使用权的财产处置参考价。人民法院执行案件流程信息管理系统的询价系统电子摇珠选定广东中兆土地房地产评估有限公司对上述土地使用权的市场价值进行评估。根据广东中兆土地房地产评估有限公司作出的粤中兆[2019]（地估）字第0003号《土地估价报告》核定评估资产市场价值为146622362元。本院依法向申请执行人、被执行人等各方当事人送达《土地估价报告》，2019年10月31日，被执行人广东威尔登酒店有限公司就估价方法、价格等对上述评估报告提出异议，2019年11月7日，广东中兆土地房地产评估有限公司对该异议进行了书面说明。经本院向双方当事人转交该书面说明后，2019年11月24日，被执行人广东威尔登酒店有限公司提交土地估价报告异议申请书，要求将广东中兆土地房地产评估有限公司作出的粤中兆[2019]（地估）字第0003号《土地估价报告》交由相关行业协会组织专业技术评审。经征求双方当事人意见以及考虑标的物的市场价值，2019年11月27日，本院去函广东省不动产登记与估价专业人员协会申请就上述土地估价报告提交该协会进行专家评审，并签订《估价报告技术审裁委托合同》，广东省不动产登记与估价专业人员协会及广东南方不动产估价鉴定中心依法组织各方进行了专家技术评审，并于2019年12月18日就上述评估报告出具粤土协审字[2019]10号技术审裁意见报告以及补正说明，本院依法向申请执行人、被执行人、广东中兆土地房地产评估有限公司送达技术审裁意见报告，并要求广东中兆土地房地产评估有限公司根据技术审裁意见报告对粤中兆[2019]（地估）字第0003号《土地估价报告》进行补正，本院于2020年2月10日收到广东中兆土地房地产评估有限公司补正后的粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》，核定评估资产市场价值为191912770元。本院依法向申请执行人、被执行人送达上述补正后的《土地估价报告》，被执行人广东威尔登酒店有限公司于2020年2月18日就估价方法、估价参数、价格等对上述补正后的评估报告提出异议，要求评估公司进行修正以及更换评估公司。本院已转交评估公司进行书面回复，被执行人收到该回复后仍持有异议，向本院申请将补正后的交由相关行业协会组织专业技术评审。除此之外，无其他当事人就该补正后的评估报告提出异议。执行实施部门认为，虽然被执行人广东威尔登酒店有限公司对广东中兆土地房地产评估有限公司补正后的粤中兆[2019]（地估）字第0003-1号《土地估价报告》仍有异议，但不应再次提交行业协会组织专家技术评审。遂定于2022年4月30日10时至2220年5月1日10时止（延时的除外）在广东省中山市第一人民法院京东网络司法拍卖平台上对涉案土地使用权进行第一次拍卖，起拍价为191912770元。异议人高新区投资公司于2020年4月24日向本院提出上述执行异议。 另查明，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案土地登记座落：广州开发区永和经济区摇田河大街以北YH2-E-2-1，权利人：威尔登酒店，土地使用权证号：10国用（05）第××号，抵押权人：林远南，他项案号：萝穗他项2016000005，登记时间2016年2月2日。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”根据不动产物权公示原则，摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地登记在被执行人威尔登酒店名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，且涉案土地使用权为涉案债权的抵押物并已依法办理抵押登记，并经生效民事判决明确申请执行人林远南依法可行使抵押权并从处置该抵押物所得的价款中优先受偿，故涉案土地使用权属于应当履行义务部分的财产，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院查封、拍卖摇田河大街以北YH2-E-2-1的土地使用权，符合法律规定，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：……（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”依据上述规定，异议人高新区投资公司仅为被执行人威尔登酒店之股东，其对涉案执行标的不享有权益，且本案拟拍卖涉案土地使用权的执行行为符合法律规定。高新区投资公司的异议请求既非基于其合法权益受到该执行行为侵害，亦非基于对执行标的主张所有权或其他实体权益而请求排除执行，异议人不是本案的当事人和利害关系人，亦不符合案外人的主体资格。综上，对异议人高新区投资公司的异议申请，应不予受理，已经受理的，裁定驳回申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回异议人广州高新区投资集团有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可于本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省中山市中级人民法院申请复议。 审判长  廖国添 审判员  马庆荣 审判员  张婉仪 二〇二〇年五月九日 书记员  梁君仪