河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2573号原告（案外人）：杨玉见，男，1978年9月9日生，汉族，住河南省太康县。委托代理人：张永权，河南陆达律师事务所律师。被告（申请执行人）：李帅，男，1979年12月16日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：蒋泮文、蒋若愚，河南强人律师事务所律师。被告（被执行人）：张炯亮，男，1980年2月19日生，汉族，住山东省胶南市经济开发区。原告杨玉见与被告李帅、张炯亮案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用组成合议庭，于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告杨玉见的委托代理人张永权、被告李帅的委托代理人蒋泮文到庭参加诉讼，被告张炯亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉见向本院提出诉讼请求：1、不得执行郑州市管城回族区七里河路南、创新路西1幢6层619号房屋，并立即解除对该房屋的查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，贵院（2015）源民一初字第229号对李帅与河南省路路顺轮胎销售有限公司（以下简称路路顺公司）、张炯涛、张炯亮、王兰香民间借贷纠纷一案作出民事判决：一、路路顺公司于本判决生效之日起十日内返还李帅借款本金300万元并支付利息（2013年11月16日至2014年12月3日的利息以64万元计；2014年12月4日之后的利息以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日）。二、李帅在质物轮胎的拍卖、变卖价款中优先受偿。质物拍卖、变卖的价款不足以清偿欠款的，张炯涛、张炯亮、王兰香对剩余欠款承担连带清偿责任。该判决已发生法律效力并已进入执行程序。贵院依据（2015）源民一初字第229-1号民事裁定书对位于管城××区××河××、××西××楼××号房屋（《商品房买卖合同》编号为12001006832）采取了查封措施。2019年3月7日，杨玉见对执行标的提出书面异议。责院于2019年6月5日作出（2019）豫1102执异56号执行裁定，驳回异议人杨玉见的执行异议。2014年11月4日，异议申请人与被申请人签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000362），约定异议申请人购买被申请人位于管城××区××河××、××西××楼××号房屋，该房屋《商品房买卖合同》编号为12001006832，建筑面积27.82㎡，系被申请人通过银行按揭贷款方式购买，原、被申请人双方约定的成交价为21万元；合同签订之日起2日内，异议申请人向被申请人支付首付款9万元，2014年11月31号之前再向被中请人支付1万元。《房屋买卖合同》签订当日，异议申请人向被申请人支付首付款9万元；2014年12月3日，异议白请人向被申请人支付第二笔首付款1万元。2015年8月19日，贵院作出（2015）源民一初字第229-1号民事裁定书，查封了位于管城××区××河××、××西××楼××号房屋（《商品房买卖合同》编号为12001006832）。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押冻结财产的规定》第十六条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定。异议申请人已经向被申请人张炯亮支付了大部分购房款，且双方之间的买卖合同在法院查封之前已经签订，异议申请人早就在此居住生活，而未及时办理过户并非是由于异议申请人的原因所致。异议申请人已经向房屋所在地法院提出诉讼，要求继续履行合同，协助异议申请人办理房屋过户手续。为维护异议申请人的合法权益，请求人民法院统依法终止对案涉房产的执行。被告李帅辩称，源汇区人民法院对案涉房屋的查封和执行符合法律规定，在查封之前原告与张炯亮并不存在真实合法的买卖合同，原告也没有支付房款、更没有实际占有该房屋等。因此原告的请求不符合办理执行异议复议司法解释的规定，其主张阻却涉案房屋执行于法无据。原告的请求无法律和事实依据，请求人民法院予以驳回。被告张炯亮未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院确认如下：1．原告杨玉见提供证据一、编号为12001006832的《商品房买卖合同》一份，证明2012年6月6日，张炯亮与河南美景鸿城置业有限公司（以下简称美景鸿城公司）就位于管城××区××河××、××西××号房屋签订买卖合同。张炯亮作为买受人对该房屋享有实际权利；证据二、销售不动产发票两份、契税完税证和维修基金收据各一份，证明张炯亮依约向美景鸿城公司支付了全部房款，并为取得权属证书缴纳了契税和维修基金。2．被告李帅提交2015源民一初字第229-1号协执一份，证明2015年8月19日源汇区人民法院对案涉房屋进行查封。3．原被告双方对本院2019豫1102执异56号裁定书载明的本院查明部分无异议。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议事实，本院确认如下：2012年6月6日，张炯亮与美景鸿城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号12001006832，约定由张炯亮购买美景鸿城公司开发的位于郑州市管城回族区七里河路南、创新路西1幢6层619号房。当日，美景鸿城公司向张炯亮开具金额为51822元的销售不动产统一发票，并向张炯亮代收维修基金1809元。2012年8月6日，美景鸿城公司向张炯亮开具金额为119000元的销售不动产统一发票。2012年8月22日，张炯亮缴纳契税6915元。另查明，李帅与路路顺公司、张炯涛、张炯亮、王兰香民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月17日立案受理，案号（2015）源民一初字第229号。2015年8月19日，本院作出（2015）源民一初字第229-1号协助执行通知书，其中第二项为扣押张炯亮购买的位于郑州市管城回族区七里河路南、创新路西的房屋一套（合同编号为××号）1号楼6层619，扣押期间为2015年8月19日至2018年8月18日。该案判决在执行过程中，杨玉见提出执行异议。2019年6月5日，本院作出（2019）豫1102执异56号执行裁定书，驳回杨玉见的执行异议。2019年6月21日，杨玉见起诉来院。对双方有争议的证据，本院认证如下：原告杨玉见提供证据三、编号为0000362的《房屋买卖合同》一份，证明：1.2014年11月4日，原告与张炯亮经协商就管城回族区七里河路南、创新路西1幢6层619号房屋的买卖事宜达成一致意见，对房屋价格、付款方式、房屋解押、过户及银行贷款事项进行了明确约定；2．张炯亮将《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，契税完税凭证及维修基金收据均交由原告保管，作为对房屋信息真实性及出售房屋的担保；3．上述合同均系合同双方真实意思表示，合法有效。证据四、收条三份，收据一份，证明原告依约分两次向张炯亮支付购房款10.4万元整，完全履行了合同约定的付款义务；原告为保障合同的顺利履行，及时向居间方支付了购房佣金和代办费，并将购房定金由居间方代管。证据五、情况说明两份、收据七份、交易记录六份。证明原告履行付款义务后，双方于2015年1月1日进行物业交割，原告经装修后实际入住、实际占有使用房屋，并按月向物业公司交纳物业费及水电费、有线电视使用费等；原告及居间方在涉案房屋具备办理权属登记时，均多次联系张炯亮配合办理房屋过户，其均借故拖延不予配合。被告李帅质证认为：证据三真实性有异议，该买卖合同是虚假的，据李帅向张炯亮、张炯涛了解，张炯亮没有与原告签订买卖合同。从张炯亮与开发商签订的买卖合同中张炯亮的签字与原告提供的所谓与张炯亮买卖合同中张炯亮的签字对比，明显可以看出两个签字并非一人所签，字体和书写方式明显不同。对证据四真实性有异议，该收据中张炯亮的签字也明显不是本人所签，理由同证据三。另外原告提供的合同签订时间是2014年11月4日，两笔收据中显示的时间是2014年10月5日，且不说两份收据虚假，该两份收据也与本案没有关联性。同时，房屋买卖是比较重要的交易，原告没有提供转款凭证，该事实也与交易习惯不符，由此也证明原告所谓的交付房款是虚假的。证据五的真实性有异议，该情况说明作为一种证据并没有加盖物业公司的印章、也没有物业公司法定代表人和经办人的签字，因此该证据不具有合法性，其内容也不真实。中介公司的情况说明也不具有合法性、真实性。对证据五中的收据和交易记录真实性有异议，况且也不能证明是原告所交纳的，该组证据并不能证明在2015年8月19日法院查封案涉房屋之前原告占有了该房屋。本院审查认为：当事人对自己的主张，应当提交证据予以证明。被告李帅对原告杨玉见提交的0000362号《房屋买卖合同》及收条真实性有异议，但未提交证据证明，本院对其质证意见不予采信。证据五两份情况说明系单位出具的证明材料。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”根据该条规定，原告杨玉见提供的情况说明不符合单位出具证明材料的形式要件。水、电费收据、物业服务费收据，交费客户名称均为张炯亮，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明原告杨玉见的证明目的。故对该项证据，本院不予采信。对有争议事实，本院认定如下：2014年11月4日，张炯亮（甲方）、杨玉见（乙方）、郑州东十房产营销策划有限公司第十八分公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1．乙方自愿购买甲方位于管城回族区七里河路南、创新路西的房屋，商品房买卖合同编号为12001006832，该房屋建筑面积27.82平方米；2．成交价格210000元，此价格包含该房屋内的空调、衣柜、基本装修不变和维修基金；3．乙方应于本合同生效当日向甲方支付定金5000元整，由丙方代为保管，乙方应向丙方支付佣金4000元；4．付款方式为：甲、乙双方于房产证下发后15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在立契时将首付款（以银行贷款额为准）交付甲方，剩余房款由银行放款之日向甲方支付；5．该房屋处于抵押状态，甲方保证房产证下发后10个工作日内向贷款银行提出提前还款申请，自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续；6．甲、乙双方应在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后10个工作日内共同到房管局办理过户及相关手续；7．本合同签订之日起2日内乙方向甲方支付首付款90000元，若甲方违约，应退还首付款，并赔偿同等数额的违约金，若乙方违约，则无权要求甲方退还首付款。合同签订当日，杨玉见向丙方支付佣金5000元。2014年10月5日，张炯亮出具收条，载明收到杨玉见购房款90000元，同年12月3日，张炯亮出具收条，载明收到杨玉见购房款10000元。本院认为，本案的争议焦点是原告杨玉见对案涉是否享有足以阻止执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。杨玉见主张停止执行案涉房屋，需同时满足上述四个条件，本院逐项评判。首先，根据本院认定的事实，杨玉见与张炯亮签订的房屋合同合法有效，该合同的签订时间为2014年11月4日，案涉房屋于2015年8月19日被查封，合同签订在先，房屋查封在后。其次，杨玉见未能提供足够证据证明其在2015年8月19日房屋被查封前合法占有案涉房屋。第三，杨玉见尚未付清房款，经本院指定期间，仍未将案涉房屋剩余价款交付执行。第四，未办理权过户登记的原因，杨玉见与张炯亮签订房屋买卖合同时，张炯亮未取得案涉房屋的产权证，杨玉见对该事实及案涉房屋设有抵押权的事实是明知的，而涤除抵押权之前，当事人无法办理过户登记。故杨玉见在签订合同时就应当预见张炯亮向其办理房屋过户登记存在障碍。因此，案涉房产未办理过户登记，杨玉见自身亦有一定原因。综上，杨玉见的异议不符合法律规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益。原告杨玉见要求停止对涉案房产强制执行、解除对案涉房屋查封措施的诉讼请求依法亦不能成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨玉见的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告杨玉见负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  郭成军审判员  李笑寒审判员  郭 瑜二〇二〇年五月三十日书记员  刘重霄