上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2386号原告：林丁树，男，1977年12月27日生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。委托诉讼代理人：解晓晨，上海天之健律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。委托诉讼代理人：郑建勇，男。委托诉讼代理人：韩霜，女。原告林丁树诉被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称“昂然公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于同年4月9日公开开庭进行了审理。原告林丁树的委托诉讼代理人许玉淼、被告昂然公司的委托诉讼代理人郑建勇、韩霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丁树向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告2015年4月10日签订的《营业房使用权转让协议》无效；2、判令被告退还原告支付的转让款550,000元，并承担自2015年4月11日至实际归还转让款期间的利息(均以本金550,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2015年4月11日计算至2019年8月19日，金额为113,861.45元；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%，自2019年8月20日计算至实际清偿之日)。审理中，原告变更第一项诉请为：判令原、被告于2015年4月10日签订的《营业房使用转让协议》于2017年7月30日解除。事实和理由：原告系来沪经营副食品批发与零售业务多年的闽商之一。2015年4月，因需要商业用房，与被告就位于上海市松江区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场S4区-E7号营业房(以下简称“系争房屋”)签署《营业房使用权转让协议》，约定营业房的转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日，届时自动延长20年至2046年9月8日，房屋转让款为550,000元。双方并于当日另签署《营业房使用权转让协议》作为上述协议的延续，并约定该协议自2027年1月18日至2046年9月8日有效。当日原告依约一次性付清转让款550,000元。之后，原告进场经营。然2017年7月初，被告却向原告等商场内所有商户发出通知，因市场土地问题被松江区规划与土地管理局责令停业、关闭市场。对于原告支付的使用权转让费却拒不归还。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，要求判如所请。被告昂然公司辩称，不同意解除协议，也不同意支付利息。被告开设食品城是合法的，是政府行为导致开设不下去，属于不可抗力，合同约定不可抗力不承担违约责任；即使要退款，也要扣除相应使用的年限。经审理查明：2015年4月10日，被告作为转让方(甲方)与原告作为受让方(乙方)签订《营业房使用权转让协议》一份，约定：1.甲方将系争房屋的使用权转让给乙方，建筑面积64平米；2.转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；3.转让金额为550,000元，本协议签订时转让费一次性全额付清；4.若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法继续履行或终止的，甲方收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告已收取的转让费不予退还；5.任何一方违反本协议的约定经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；6.本协议因乙方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失；因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无须向对方承担违约责任，甲方已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。协议另对其他相关事项进行了约定。同日，被告作为转让方(甲方)与原告作为受让方(乙方)另签订《营业房使用权转让协议》一份，约定甲方将系争房屋的使用权转让给乙方，建筑面积64平米；转让期限自2027年1月18日至2046年9月8日；本协议是2015年4月10日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。协议另对其他相关事项进行了约定。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。同日，案外人上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司向原告出具收据一张，金额为550,000元，收款事由“S4区E7租金”。另查明，2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向上海种子繁育中心(以下简称“种子繁育中心”)、上海种业(集团)(以下简称“种业集团”)作出松规土(2017)302号《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》，该函载明：松江区泗泾镇沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，种子繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。审理中，原、被告一致确认：系争房屋由原告委托被告经营管理；双方签订的协议书系以租代售，实际是买卖合同；双方没有办理交接，钥匙在被告处；被告收到收据载明的转让款550,000元；系争房屋所在地块的登记使用权人为种子繁育中心，被告基于其与种子繁育中心的上级公司即种业集团签订一系列协议的方式取得对系争房屋的相关权利；系争房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可，亦通过了相应的建筑工程消防验收；批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。审理中，原告陈述其于2017年7月接到市场要整治的通知，并于7月底搬离，8月底市场彻底关门；其并未向被告发过解除通知书，但于2017年8月22日向本院起诉被告，要求确认合同无效并退还购房款，后因故撤诉。对此，被告陈述其受原告委托将系争房屋出租给案外人，案外人于2017年8月10日同市场一起关闭搬离；对原告陈述的前诉情况予以确认。再查明，2020年3月1日，被告与案外人上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司共同制作《通知》一份，该通知载明了政府对上海国际食品产业园的六点要求，其中第三点为：园区入驻的商户必须是企业，经营面积原则上不低于三个店铺，并且具有一个以上产品的上海市一、二级代理权。被告开始对园区进行全面改造装修，计划于2020年10月18日起试营业，该通知还载明了对长租户的店铺管理和公寓管理办法，同时通知“长租业主”于2020年5月1日至5月31日到公司物业部签订委托协议及手续。以上事实，有《营业房使用权转让协议》二份、收据、《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》、《通知》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，首先，《营业房使用权转让协议》实质为房屋买卖合同。虽系争房屋所占土地为划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。其次，关于营业房使用权转让协议之状态，鉴于双方合同履行中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致合同客观上难以继续履行，原告行使合同解除权并无不妥，本院予以准许。被告现仍以“市场改造后可以正常使用”作为抗辩，显无事实依据，且继续经营的条件甚为苛刻，故对于被告该项辩称意见，本院不能认同。现系争房屋在被告实际控制下，本院予以确认。至于解除时间，原告委托被告对系争房屋经营管理，双方并未做交接手续。原告陈述其于2017年7月底搬离，然未提供相关证据证明，其亦认可2017年8月底系争房屋所在市场彻底关门，故本院结合被告陈述和《关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函》出具时间，确认合同于2017年8月10日解除。最后，关于合同解除的后果处理问题。对此，根据民事诉讼“不告不理”之原则，该问题应围绕原告诉请展开。原告要求退还转让款并无不妥，本院予以支持，但根据原告占有使用系争房屋的年限，本院认为金额应为509,067.54元；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但起算时间，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月11日起算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认原告林丁树与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月10日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；二、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林丁树房屋转让款共计509,067.54元；三、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林丁树相应利息(以509,067.54元为基数，自2017年8月11日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款年利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,518元，减半收取计5,259元，由原告林丁树负担206元(已付)、由被告上海昂然农产品发展有限公司负担5,053元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  蔡 珺二〇二〇年五月十一日法官助理  陈 莹书 记 员  姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。