广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1023号 上诉人(一审原告)：苏绍龙，男，1966年3月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴蔓菁，广西天惠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：岑建国，男，1976年11月21日出生，汉族，住北海市海城区。 上诉人苏绍龙因与被上诉人岑建国租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏绍龙上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初2172号民事判决书第二项，改判岑建国支付给苏绍龙租金、水费及卫生费共计50943元；2.撤销北海市银海区人民法院（2019)桂0503民初2172号民事判决书第三项，改判岑建国支付给苏绍龙房屋使用费共计22869元（自2019年7月13日起计至2019年10月20日止）；3.一、二审诉讼费由岑建国承担。事实和理由：一、双方在《租赁合同》中明确约定如岑建国逾期交纳租金超过十天，苏绍龙有权单方终止合同，已收押金不予退还。在岑建国长期拖欠租金不付的情况下，苏绍龙有权不予退还押金，且岑建国在一审中没有要求将押金抵扣租金，一审判决在岑建国的应付租金中直接扣减押金10000元无法律依据。二、一审判决岑建国向苏绍龙支付2019年9月15日至2019年10月20日房屋使用费8085元属认定事实不清。岑建国应向苏绍龙支付2019年7月13日至2019年10月20日房屋使用费共计22869元。苏绍龙在一审法庭调查宣读起诉状环节时将原第三项诉讼请求变更为“判决被告向原告支付2019年9月15日至2019年10月20日房屋使用费8085元”，变更的原因是日期存在笔误，苏绍龙之所以请求岑建国支付自2019年9月15日起的房屋使用费，是因为苏绍龙在其时主张租赁合同的解除日为在《北海日报》刊登解除公告的2019年8月31日，苏绍龙给予岑建国15天时间腾退房屋。但在一审庭审调查阶段，岑建国先承认其于2019年7月13日收到苏绍龙邮寄的《解除租赁关系通知书》，双方的租赁合同关系于当日解除，后又称其在2019年7月2日已收到苏绍龙微信通知解除。据此，苏绍龙当庭表示认可岑建国关于租赁合同已于2019年7月13日解除的主张，不认可租赁合同在2019年7月2日解除。若法院认定租赁合同于2019年7月2日解除，则房屋使用费应自2019年7月2日起算，若法院认定租赁合同于2019年7月13日解除，则房屋使用费应自2019年7月13日起算。但一审法院仍按2019年9月15日至2019年10月20日计算房屋使用费的判决明显不当。岑建国违约事实清楚，证据充分，苏绍龙在庭审中也根据情况相应地变更了请求，一审判决部分事实认定不清，判决错误，请求二审改判支持苏绍龙的上诉请求。 岑建国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 苏绍龙向一审法院起诉请求：1.判决确认苏绍龙与岑建国于2019年8月30日解除租赁关系；2.判令岑建国支付拖欠苏绍龙的租金61221元（租金自2018年11月10日起计至2019年8月30日）；3.判令岑建国向苏绍龙支付2019年9月1日至2019年12月10日房屋使用费23100元；4.判令岑建国向苏绍龙支付水费及卫生费共计900元；5.判令岑建国向苏绍龙支付违约金7713元（违约金以61221元为基数，按日万分之六自2019年2月1日起计至2019年8月30日）。庭审时，苏绍龙当庭变更第三项诉讼请求为“判令岑建国向苏绍龙支付2019年9月15日至2019年10月20日房屋使用费8085元”。 一审法院认定事实：北海正源房地产开发有限公司系位于北海市银海区工业开发区三区1号地块[北国用（2009）第B15054号]的土地使用权人。2015年1月1日，北海正源房地产开发有限公司（甲方）与苏绍龙（乙方）签订一份《合作协议》，内容：甲方承诺合作项目北海市银海区工业开发区三区1号[北国用（2009）第B15054号]产权清晰，无有产权纠纷；乙方承诺合作期内项目资金由乙方出资；合作期满后固定物无偿归甲方所有；合作期限从2015年1月1日至2020年12月31日止。2015年4月4日，苏绍龙（甲方）与岑建国（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于北海市银海区工业园三区1号房屋按现状出租给乙方；租赁期2年，从2015年4月10日起至2017年4月9日止；该房屋每年净收租金为83160元（不含租赁税，租赁税由乙方负责），每月租金为6930元，租金每月一结，乙方应提前15日支付下月租金；乙方在合同签订时已支付1万元押金，若合同期满后，乙方不再续约且未拖欠租金及其他费用的情况下，甲方将押金退还给乙方；乙方逾期缴纳租金超过十天的，甲方有权单方终止合同，已收押金不予返还；房屋租赁期间内水、电费，公共卫生费（每月50元）等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；本合同出现终止、解除条件后五天内，乙方应将财物腾出租赁房屋，终止、解除合同后十天尚未腾出的财物，视为乙方放弃，甲方有权处理；乙方未按时交纳租金，每逾期一天，按应交金额的5%计算滞纳金，逾期二十天，甲方可单方自行解除合同，收回房屋并收取乙方违约金（以乙方交纳的押金作为违约金金额）；租赁期间若乙方提前终止合同，则需要提前一个月向甲方提出书面申请，其所已付租金和押金不予退还。合同签订后，苏绍龙将涉案房屋交付给岑建国使用，岑建国按约定向苏绍龙支付押金1万元，且每月按时支付租金6930元、卫生费及水费共100元/月，共计7030元。上述合同期限届满后，苏绍龙、岑建国双方口头约定仍按原合同执行、维持租赁关系，但双方未续签合同。此后，租金等费用已付清。但岑建国自2018年11月9日起不再向苏绍龙交纳租金等费用，期间仅在2019年2月1日支付过6000元租金（庭审时苏绍龙自认）。苏绍龙催告无果后，岑建国于2019年7月13日收到苏绍龙邮寄的《解除租赁关系通知书》，内容：截止2019年7月10日，岑建国累计拖欠租金53270元未付，根据原《租赁合同》的约定及合同法的规定，现通知解除双方之间的不定期租赁关系，岑建国须于2019年7月20日前支付拖欠租金53270元及将涉案房屋腾退，逾期按合同约定视为岑建国放弃房屋内全部物品由苏绍龙处理。但岑建国未予理睬。2019年8月31日，苏绍龙在《北海日报》上刊登一份《通知》，要求岑建国结清拖欠的租金并将房屋腾退归还给苏绍龙，同时苏绍龙保留追收清理费用和追究法律责任的权利。但岑建国仍未理睬。2019年10月20日，苏绍龙自行雇请北海蚂蚁搬家公司将涉案房屋予以腾空。庭审时，苏绍龙承认1万元押金尚未退还岑建国。此外，岑建国庭审时主张涉案租赁合同系其本人代表尚品宅配全屋家具定制北海加盟店与苏绍龙签订以及租赁关系已于2019年7月2日解除，均未有证据证实，苏绍龙亦不予认可。 一审法院认为，苏绍龙、岑建国签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同届满后，双方口头约定仍按原合同保持租赁关系，由此双方形成不定期租赁关系，双方应按合同约定履行各自的义务。但岑建国自2018年11月9日后不再按约定支付租金等费用，期间仅在2019年2月1日支付过6000元租金，其行为已构成违约，应承担法律责任。由于双方系不定期租赁合同关系，双方可以随时解除，自岑建国于2019年7月13日收到《解除租赁关系通知书》时起，双方的租赁合同关系即解除。双方租赁关系解除后，岑建国仍未腾退房屋，占用至2019年10月19日，此期间岑建国应按租金标准向苏绍龙支付房屋使用费。由此，参照苏绍龙的主张，从2018年11月10日至2019年7月13日，岑建国尚欠苏绍龙租金为56133元、水费及卫生费810元；从2019年9月15日至2019年10月20日，岑建国尚欠苏绍龙房屋使用费为8085元。以上共计65028元。上述费用应扣减岑建国已支付6000元租金及1万元押金。苏绍龙的各项诉讼请求，有合同和法律依据，但部分诉请不当，应予调整；苏绍龙所主张违约金过高，应以所欠租金50133元为基数，按日万分之四计算为宜，金额为4269.66元。 一审法院判决：一、确认苏绍龙与岑建国的租赁关系已于2019年7月13日解除；二、岑建国应支付给苏绍龙租金、水费及卫生费共计40943元（已抵扣岑建国已支付6000元租金及10000元押金）；三、岑建国应支付给苏绍龙房屋使用费共计8085元；四、岑建国应支付给苏绍龙违约金4269.66元；五、驳回苏绍龙的其他诉讼请求。案件受理费2124元，减半收取计1062元，由苏绍龙负担262元，岑建国负担800元。 双方当事人在二审中均没有新证据提交。 二审查明的事实与一审查明的一致，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，在一审庭审调查阶段，关于房屋使用费的问题，苏绍龙陈述，“若法院认定合同2019年7月2日解除，就从该日期算到2019年10月20日，如果法院认定合同2019年7月11日解除，就从该日期算到2019年10月20日……”。 本案的争议焦点为：一、苏绍龙收取岑建国的10000元押金是否应予退还？二、岑建国应否支付2019年７月和８月的房屋使用费？ 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。苏绍龙与岑建国签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，根据合同内容看，双方签订的《租赁合同》第三条明确约定“…乙方逾期交纳租金，逾期时间超过十天时，甲方有权单方面终止合同，已收押金不予返还”，本案的10000元虽名为押金但是没有约定定金的性质，该押金实际上是违约金的性质，在岑建国违约的情况下案涉押金不应当退还，苏绍龙上诉认为已收取的10000元押金不应予以抵扣租金的上诉意见成立，本院予以支持。同时案涉押金金额已经高于根据一审判决第四项计算的违约金，押金不予返还的情况下不应当再另计违约金。一审法院将该10000元抵扣租金和重复计算违约金错误，本院予以纠正。 关于第二个争议焦点，一审庭审时苏绍龙明确说明以法院认定解除合同时间为准开始计算房屋使用费，双方二审对解除合同都无异议，均认可是2019年7月13日解除租赁关系，租赁关系解除之后岑建国还继续占有案涉房屋，应当从合同解除的时候开始算房屋使用费。苏绍龙在一审庭审中也明确了以法院认定的解除合同的时间作为房屋使用费的起算时间，一审法院认定案涉合同是2019年7月13日解除，双方也予以认可，因此苏绍龙请求的房屋使用费应当从2019年7月14日开始起算。但一审判决自2019年9月15日开始计算房屋使用费，遗漏计算2019年7月14日至9月14日两个月的房屋使用费，本院予以纠正。 综上，岑建国应支付的各项费用为：1.岑建国应支付苏绍龙自2018年11月10日至2019年7月13日共８个月３天的租金56133元（6930×8+6930/30×3＝56133）、水费及卫生费810元（100×8+100/30×3＝810），扣除岑建国2019年2月已支付的6000元，岑建国应支付租金、水费及卫生费共计50943元给苏绍龙。2.按租金标准支付从2019年7月14日至10月20日（3个月6天）的房屋使用费共计22068元（6930×3+6930/30×6＝22068）。 综上所述，苏绍龙的上诉请求部分有理，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，唯房屋使用费的起算时间和押金、违约金认定错误，本院依法改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2172号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2172号民事判决第三、四、五项； 三、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2172号民事判决第二项为：被上诉人岑建国应支付上诉人苏绍龙租金、水费及卫生费共计50943元； 四、被上诉人岑建国应支付上诉人苏绍龙房屋使用费22068元； 五、驳回上诉人苏绍龙的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 一审案件受理费1062元，二审案件受理费2124元，合计3186元（上诉人苏绍龙已预交），由上诉人苏绍龙负担637元，由被上诉人岑建国负担2549元。 本判决为终审判决。 审 判 长 田少红 审 判 员 何能媛 审 判 员 文庆强 二〇二〇年五月九日 法官助理 谭雪冰 书 记 员 曾惠敏