云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初5079号原告：大理市城市建设投资开发有限公司，住所地云南省大理州大理市下关洱海南路33号河畔金色A幢2层。统一社会信用代码：9153290121867151XM。法定代表人：王旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：张建忠,云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何政燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：余颖辉，男，1986年12月14日出生，汉族，住云南省大理白族自治州宾川县。第三人：李鹤梅，女，1988年1月5日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。原告大理市城市建设投资开发有限公司（以下简称城市建设公司）与被告余颖辉、第三人李鹤梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城市建设公司的委托诉讼代理人张建忠、何政燕，被告余颖辉、第三人李鹤梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城市建设公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2.依法判决被告及第三人立即返还原告位于大理市的房屋；3.判令被告向原告支付违约金148162.8元（493876元×30%＝148162.8元）；4.依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月25日，原被告签订了编号为ＣＴ河畔阳光2013-523号《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发建设的河畔阳光6幢21层2103号房屋。合同对购房价款、支付方式、交房时间等进行了约定。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，约定原告为被告银行按揭贷款提供在房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，若违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求与原告履行保证责任或扣划原告款项的，原告有权解除《商品房购销合同》及补充协议，另行销售双方合同约定房屋并由被告支付给原告按照合同价款20%计算的违约金。被告取得所购房屋产权证书后拒绝在5日内办理标的物抵押登记的，原告有权解除《商品房购销合同》及补充协议，并由被告支付原告按照合同价款10%计算的违约金。2015年11月16日，中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行以及原被告三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告为被告因购买涉案房屋向建设银行贷款提供阶段性担保。《商品房购销合同》及补充协议签订后，原告按约定于2015年11月18日向被告交付了涉案房屋，并于2××7年11月27日将涉案房屋的产权办理到被告及第三人名下，之后经过原告多次催促，被告及第三人均拒办理涉案房屋抵押登记手续。2019年9月，因被告未按时偿还中国建设银行的按揭贷款，中国建设银行向大理市人民法院起诉提起诉讼，要求原告履行还款保证责任。据此，原告向法院起诉，望判如所请。被告余颖辉辩称，对原告所述事实有异议，涉案房产证是2××7年办下来的，但是2019年原告才告知被告。因为双方都有过错，被告愿意与原告共同向银行还款，被告和建设银行商量好了愿意去做抵押。被告之前也按照规定偿还贷款，但是原告找了建行的人，最后才导致了建行起诉，产生了今天的诉讼。诉状上的其他信息内容属实。对于原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，应该驳回，被告愿意支付违约金，但违约金金额应该调整。第三人李鹤梅述称，原告诉称多次催促被告及第三人去办理抵押登记不属实，被告于2018年拿到房产证复印件，当时问原告是否要办抵押登记，原告回复等通知。2019年6月份，原告才通知被告及第三人去办理抵押登记。因被告当时是在押人员，办不了抵押登记，第三人将情况告知原告，待被告刑满释放后第一时间办理抵押登记，第三人并没有拒绝办理。2019年9月份，被告刑满释放后，被告及第三人到银行办理抵押登记，但是没办理成功。原告并没有多次催促被告，被告及第三人一直积极办理，第三人不同意将房屋交还给原告。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织到庭三方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认当事人无异议的法律事实为：原、被告于2015年9月25日签订了编号为ＣＴ河畔阳光2013-523号《商品房购销合同》，约定甲方（原告）将其开发建设的位于大理市房屋出售给乙方（被告），按套计价，房屋总价为493876元，房屋的参考套内建筑面积为72.58平方米。付款方式为被告于2015年9月25日支付153876元，余款340000元向中国建设银行贷款支付。原告于2015年12月31日前将涉案房屋交给被告。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，约定原告为被告银行按揭贷款提供在被告房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，被告必须按与银行签订的借款合同约定全面履行还款义务。若被告违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求原告履行保证责任或扣划原告款项的，原告有权解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由被告向原告支付合同价款的20%违约金，并由被告承担原告实现债权的费用，费用包括但不限于诉讼费、保全费、执行费。被告具备办理所购商品房屋产权证的条件而拒绝办理（以原告通知办理房屋产权证之日起，超过7日的视为被告拒绝办理），或者取得所购商品房权属证书后，拒绝在5日内办理标的物抵押登记的，原告有权解除《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，由被告向原告支付合同款的10%的违约金，并由被告承担原告实现债权的费用，该费用包括不限于诉讼费、保全费、执行费等相关费用。《商品房购销合同》以及《合同补充协议》签订后，被告按约定向原告支付了153876元，并向中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行贷款340000元支付给原告。原告按约定为被告向中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行的340000元贷款提供了阶段性担保。2××7年11月27日，原告为被告代办了涉案房屋的不动产权证，并于2018年将不动产权证复印件交给被告。自2019年3月起，被告的贷款发生逾期。2019年9月16日中国建设银行股份有限公司大理白族自治州分行遂将原、被告诉至法院（即2019云2901民初4083号借款合同纠纷案件），经大理市人民法院审理，判决由原告对被告的银行欠款承担连带清偿责任，该案已经发生法律效力，后原告已于2020年4月28日代被告清偿了银行贷款。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》主体资格合法、意思表示真实、不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同，受国家法律法规保护。本案原、被告签订《商品房购销合同》以及《合同补充协议》后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了房款，且案涉房屋已经办理过户登记至被告及第三人名下，《商品房购销合同》以及《合同补充协议》中原、被告的合同权利义务均已全部履行完毕。双方在《合同补充协议》中虽约定在被告取得所购商品房权属证书后，拒绝在5日内办理标的物的抵押登记的，原告有权解除《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，但原、被告之间的《商品房购销合同》以及《合同补充协议》中权利义务均已全部履行完毕，双方的上述两份合同权利义务已经终止，原告要求解除《商品房购销合同》以及《合同补充协议》没有法律依据；至于原告为被告就案涉房屋的购房贷款承担的连带还款责任，原告在代被告承担清偿责任后，有权另行向被告追偿，本案不做处理。综上，原告要求解除合同、要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告大理市城市建设投资开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3263元，由原告大理市城市建设投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  罗进文人民陪审员  滕 英二〇二〇年五月十二日法官助理邵艳书记员李晓松