上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78673号原告：李攀峰,男，1979年5月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡育芳(系原告妻子)，住上海市浦东新区。被告：上海宝龙睿承房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：许健康,董事长。委托诉讼代理人：徐骁卿，男。委托诉讼代理人：郑嘉轩，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告李攀峰与被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司(以下简称宝龙房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月10日、2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告李攀峰及其委托诉讼代理人胡育芳，被告宝龙房产公司的委托代理人徐骁卿和郑嘉轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李攀峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照司法鉴定意见书出具的修复方案对上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行修复；2、判令被告支付逾期交房违约金：每日按总房价人民币(以下币种同)1,911,178元的万分之二的标准，自2019年4月1日起计算至2019年10月1日止；3、判令被告支付房屋补偿款2,882元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月19日购买被告开发的位于上海市浦东新区渔港路333弄宝龙尚华苑XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2018年11月26日，原告被强制收取一年物业管理费后，被告才同意交付房屋钥匙，之后才派相关工作人员带领业主进入该房屋，填写《业主入住验收单》。原告于2018年12月21日入住。2018年9月22日，开发商第一次通知原告看房时，原告发现系争房屋存在多面墙壁发霉、泡过水的淋浴房台盆橱柜和厨房台盆橱柜、存在隐蔽工程的渗漏问题，当时原告就让工作人员填写第一次看房的《业主看房验收单》。原告多次拨打市民热线催促被告进行维修，但被告仓促局部修复，故意拖延至今未彻底解决。目前因厨房及卫生间二次防水工程质量问题，已造成卧室、地板、墙体和踢脚线渗漏与发霉，影响使用及美观，且入住系争房屋以来该房屋依旧每日各种施工现场噪音和粉尘异味吸入，各种周边维修噪音和被告故意拖延半年铺设南卧室地板，严重影响原告的正常入住及身体休养。虽然被告已将房屋交付给原告，但原告仅拿到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且房屋存在质量问题，属于逾期交房行为，应承担逾期交房违约金。又因根据双方签订的预售合同第22条约定，被告交付房屋存在工程质量问题的，被告应在保修期内免费修复，还应按照修复费0.1倍给予补偿。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告宝龙房产公司辩称，第一，被告实际于2018年11月26日向原告交付系争房屋，原告验收通过并签署相关交接文件，被告将房屋的二书一证及房屋钥匙交付给被告，不存在逾期交房问题，故不同意支付逾期交房违约金。第二，原告入住之后多次报修，被告都派人上门维修。被告认为原告所述的房屋问题不一定是质量问题，也可能是原告不当使用导致。原告提出的质量问题，被告均已修复完毕，除了一小部分因原告不同意被告的维修方案而拒绝维修。如果司法鉴定认定系争房屋存在质量问题的，被告同意进行修复。第三，关于补偿款，虽然合同约定按照修复费0.1倍给予补偿，但修复费用尚未发生，待修复完成后，按照实际发生费用的0.1倍予以补偿。本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，原告及胡育芳(乙方)与被告(甲方)就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定由乙方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积83.12平方米，总房价款暂定1,911,178元。合同第十一条约定，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，房屋交付的标志为见补充条款第九条第5款。合同第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.1倍给予补偿。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。补充条款第九条第5款约定，买受人签署如下任何一项均视为出卖人已实际交付房屋，且买受人对房屋质量等无任何异议：房屋交接单、钥匙和《房屋使用说明书》。双方确认实测面积数据的取得时间不影响房屋的交付，只对房款结算时间产生影响。合同签订后，原告按约支付房款。2018年11月26日，被告将系争房屋交付给原告，并签订《房屋交接确认书》，确认房屋实测建筑面积83.08平方米，房屋总价款为1,910,258元；乙方确认甲方于正式交房后360天内，办理房地产权证(大产证)；乙方将按预售合同条款及双方相关约定至甲方的交房中心签署《房屋交接确认书》。被告向原告交付房屋钥匙、《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。关于双方争议的房屋质量问题。审理中，本院根据原告申请，依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在原告所述的质量问题进行鉴定，并出具修复方案。上海市房屋建筑设计院有限公司于2020年3月17日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、系争房屋存在以下质量问题／缺陷：主卧局部地板发霉发黑，局部地板未铺设；抽样检查发现卫生间淋浴房墙面、干区和坐便区楼面及盥洗盆一侧墙面根部有防水层，但防水层厚度均不符合规范要求；卫生间干区盥洗盆一侧墙面根部以上范围未见防水层；干区与坐便区间大理石地砖空鼓；干区墙面梳妆镜和盥洗盆已拆下；厨房楼面地砖存在砂眼，门槛石大理石存在缺角、厨房地面防水层厚度不符合规范要求；近入户门处客厅楼面多块地砖／门槛石空鼓，相邻地砖高低差大于0.5mm;入户门门框与墙体连接不符合要求。2、对存在质量问题／缺陷应进行修复，修复方案详见本意见书第六部分。原告为此支付鉴定费用38,000元。鉴定意见书第五部分为系争房屋质量问题分析说明，具体内容为：一、卫生间。1、干区与坐便区间门槛石空鼓，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)第6.3.6条：面层与下一层应结合牢固，无空鼓…2、干区地面比相邻主卧地面高2.38mm;干区地面比坐便区地面高12.73mm，基本符合设计要求。3、抽样检查干区地面防水情况，地面有防水层、其厚度约0.75mm，不符合《住宅室内防水工程技术规范》(JGJ298-2013)，第4.1.10条规定的水平面涂膜防水层厚度≥1.5mm要求。4、抽样检查卫生间坐便区地面防水情况，地面有防水层、其厚度约1.05mm，不符合《住宅室内防水工程技术规范》(JGJ298-2013)第4.1.10条规定的水平面涂膜防水层厚度≥1.5mm要求。5、在建筑施工图上，干区部分使用功能未单独标注，坐便区无盥洗盆，干区地面做防水层，故可将干区作为卫生间的一部分；且干区盥洗盆水槽深度较浅、仅为75mm，用水易沾到墙面，干区盥洗盆所在墙面应做1.2m高防水层。现离楼面0.8m高处墙面(盥洗盆设置高度)未发现有防水层，影响该墙面的防水效果。6、淋浴房南侧墙面离楼面高度1.2m处防水层厚度约0.5mm;第二处防水层离楼面高度1.8m处防水层很薄，不符合《住宅室内防水工程技术规范》(JGJ298-2013，第4.1.10条规定的垂直面水平面涂膜防水层厚度≥1.2mm要求。7、干区盥洗盆和化妆镜已拆下，不能正常使用。二、主卧。1、东南角一块木地板发黑、发霉，鉴定时地板和楼面较干燥，部分木地板已换置，主卧房间北墙已重新做过防水层，故不排除主卧地板损坏与既往卫生间渗漏有关。2、主卧北侧地面部分木地板已拆除，未铺设，对主卧的使用有一定影响。三、厨房。1、地砖有一处砂眼，门槛大理石有一处缺角，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)第6.2.8条／6.3.8条规定的：板块应无裂纹、掉角和缺楞等缺陷。2、抽样检查厨房地面防水情况，地面有防水层、其厚度约0.66mm，不符合《住宅室内防水工程技术规范》(JGJ298-2013，第4.1.10条规定的水平面涂膜防水层厚度≥1.5mm要求。四、客厅。1、近入户门处楼面多块地砖／门槛石存在空鼓，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)第6.3.6条：面层与下一层应结合牢固，无空鼓…2、近入户门处地砖之间存在大于0.5mm接缝高低差，不符合《建筑地面工程施工质量验收规范》(GB50209-2010)第6.1.8条规定。五、入户门。《砌体结构工程施工质量验收规范》(GB50203-2011)第9.1.8条规定：窗台处和因安装门窗需要，在门窗洞口处两侧填充墙上、中、下部可采用其他块体局部嵌砌。根据此要求，入户门框应与预埋的其他块体连接。系争房屋入户门框与墙体加气砌块连接，不符合上述规范要求。鉴定意见书第六部分为修复方案，具体内容为：一、卫生间。楼面：1、进一步检查淋浴区楼面防水情况，确认是否有防水层、防水层厚度是否基本满足要求；2、对卫生间(干区、坐便区、淋浴区)楼面防水层存在缺陷的，拆除地面卫生间洁具、地漏等，凿除楼面地砖(包括门槛石等)及其粘结层，清理干净楼面，浇筑找平层，再涂刷水性防水涂料(膜厚达到规范要求的1.5mm)，按设计要求重做其他楼面层，恢复地漏等设施。注：楼面修复应满足原楼面标高、排水坡度要求，干区楼面坡向坐便区；做好楼面层与地漏、坐便区、挡水条等细部处密封措施；做好与墙结合部位泛水处防水层；找平层、粘结层、面砖层不得空鼓。墙面：1、进一步检查坐便区墙面防水层，确认其防水厚度是否达到要求；2、对于坐便区、淋浴区防水层厚度达不到设计要求的，以及干区盥洗盆一侧墙面，拆除给水设施、门套等，铲除墙面砖及其粘结层，清理干净墙面，浇筑找平层，再涂刷水性防水涂料(膜厚达到规范要求的1.2mm，高度应符合规范要求)，恢复墙面其他装饰面层和设施；3、安装盥洗盆等设施，恢复门套等装修。二、主卧。楼面：1、更换已经发霉的木地板；2、将木地板全部铺设好。三、厨房。楼面：1、对厨房楼面防水层存在缺陷的，拆除厨台等设施，铲除楼面地砖(包括门槛石等)，清理干净楼面，浇筑找平层，再涂刷水性防水涂料(膜厚达到规范要求的1.5mm)，按设计要求重做其他楼面层；2、黏贴符合原设计要求的地砖；3、更换存在缺角的门槛大理石；4、恢复有关厨台等设施。四、客厅。楼面：更换存在明显空鼓和接缝高低差的地砖／门槛石。五、入户门。大门：1、拆下门扇、门框，在门框两侧墙体内埋置硬件(预埋件的位置和数量应符合入户门安装要求，预埋件与原墙体应连接牢固)，或者凿出一定宽度的两侧原墙体，采用实心粘土砖砌筑(采取措施，确保新旧墙体连接牢固)；2、重新安装入户门；3、重做损坏的墙体粉刷和涂饰层。原告对于司法鉴定意见中已经出具的修复方案没有异议，但认为：第一，厨房墙面还应做防水。理由：1、根据《住宅室内防水技术工程规范》第5.2.2条，厨房的楼、地面应设置防水层，墙面宜设置防潮层。2、根据《住宅室内防水技术工程规范》第5.2.5条，厨房的排水管支架和洗涤池不应直接安装在与卧室相邻的墙体上。3、根据《住宅室内防水技术工程规范》第5.4.6条，当墙面设施防潮层时，楼、地面防水层应沿墙面上翻且至少应高出饰面层200mm。另，厨房采用轻质隔墙应做全防水墙面。第二，卫生间地面应做低。理由：根据《住宅室内防水技术工程规范》第5.3.2条，卫生间地面应低于相邻房间楼、地面20mm或做挡水门槛；当需进行无障碍设计时，应低于相邻房间面层15mmm。而被告提供的图纸上除去木地板厚度，卫生间地面仅低于相邻卧室地面9.35mm，显然不达标。对此，鉴定人员回应称：第一，关于厨房墙面防水层问题。1、《住宅室内防水技术工程规范》第5.2.2条，厨房的楼、地面应设置防水层，墙面宜设置防潮层。可见，厨房墙面防水并非强制性要求。因此，修复方案中并未强制要求厨房墙面做防水。2、关于“厨房排水管、支架和洗涤池不应直接安装在与卧室相邻的墙体上”的问题，原告在鉴定时没有提出，今天第一次提出，且与厨房墙面是否做防水并不相关。3、《住宅室内防水技术工程规范》第5.4.6条并未强制要求厨房墙面做防水层、防潮层。原告提及的轻质隔墙问题是否做防水问题。土建中不存在轻质隔墙，轻质隔墙系装修过程中用来隔墙隔音，而厨房的墙是混凝土砌块，并非轻质隔墙。第二，关于卫生间地面做低问题。《住宅室内防水技术工程规范》建议卫生间的地面要比相邻房间地面低20mm，但由于20mm的高度容易导致摔倒，会对老人及儿童造成安全隐患，故实践中基本做到10mm。系争房屋干区地面比坐便区地面高12.73mm是合理的。关于干区地面与相邻卧室高低差问题，高度为2.38mm，对于该问题，鉴定报告第9也修复建议中卫生间楼面中已注明楼面修复应满足原楼面标高、排水坡度要求。基于鉴定人员的上述回应，原告又提出根据《住宅室内防水技术工程规范》第5.2.5条，厨房排水管、支架和洗涤池不应直接安装在与卧室相邻的墙体上，要求对此进行补充鉴定。被告则称，根据房屋建筑设计平面图，与厨房相邻墙体为储藏室，并非原告所述的卧室，故不存在补充鉴定问题。原告又称，根据《上海市新建住宅使用说明书》记载，与厨房相邻墙体为次卧，并非储藏室。被告则称，当时设计之时，系按照储藏室设计。使用说明是营销的口径，引导业主作为次卧使用。且本案渗漏水主要发生在主卧，与次卧并不相关。厨房的台盆也没有发生漏水事由，故没有必要进行补充鉴定。鉴定人员则称，关于房间的功能系根据设计图纸上的功能予以鉴别，设计图纸中与厨房台盆相邻的系储藏室，设计中并无问题，不存在补充鉴定问题。在后期使用中改为卧室，可能为疏忽带来的问题。如果一定要求出具修复方案，需要进行重新设计，建议双方协商解决。被告对于鉴定结论意见如下：1、盥洗盆区域(干区)并非卫生间部分，无需设置防水层。鉴定意见书将干区作为卫生间的一部分，进而认定干区盥洗盆所在墙面应做1.2m高的防水层缺乏依据。2、主卧木地板损坏与卫生间防水无因果关系。鉴定机构对卫生间防水进行了大量检测及测试，结果显示没有水渗漏至主卧，因此，卫生间防水与主卧地板发黑无必然因果关系。结合木地板发黑的位置、形状及楼面干燥但木地板发霉发潮的事实，主卧地板损坏极有可能系原告使用不当造成。3、房屋已交付原告使用，厨房的地砖有砂眼，门槛大理石缺角等问题可能系原告日常使用造成，不应认定为房屋质量问题。4、干区盥洗盆、化妆镜、主卧北侧地面部分木地板未安装问题系应原告要求拆除，不应视为房屋质量问题。5、《住宅室内防水技术工程规范》中关于防水层厚度的规范不是强制性规范，因此相应防水层未能达到规范中要求厚度，并不必要导致发生渗水，亦不必然导致木地板产生发霉问题。6、鉴定中，对于现场卫生间和厨房地砖钻孔采样测量防水层厚度，受到存在灰尘模糊等干扰因素，会影响测量结果，因此对鉴定结果的准确性有异议。对此，鉴定人员回应称：1、设计图纸上对干区未做标注，干区使用功能空白。我们认为干区应当属于卫生间部分，其一卫生间应设计盥洗盆，现在除了干区外没有盥洗盆。其二从干区盥洗盆的现状来看，水槽深度很浅，在使用时会导致用水飞溅到墙上。从功能角度讲，干区可以作为卫生间功能的延伸，属于卫生间的一部分。所以干区的墙面要做防水，高度要求达标。2、通过现场调查发现，与卫生间相邻的主卧地板多次受潮，被告也主动为主卧与卫生间相邻的墙做了防水，表明主卧地板的发霉受潮与卫生间有很大关联性。因为主卧既没有给水设施也没有排水设施，木地板受潮是卫生间带来的影响，且干区的地面比相邻主卧地面高。3、根据大理石损害现状，我们判断与后期使用造成的破坏并不相符。大理石砂眼和缺角是经常遇到的材料本身问题。大理石的缺角从凹槽面现状来看，不是后期碰撞、摔打造成的状况。4、鉴定报告只是陈述盥洗盆、化妆镜拆下来的事实，并没有因此认定质量问题。5、关于防水层厚度问题。我们系根据国家规范对防水层厚度检测并提出整改要求，相应的防水层厚度明显小于规范要求。6、我们检测防水层厚度的操作符合检测技术规范要求，现检测出的防水层厚度距离规范要求的厚度标准很远，不在正常误差范围之内。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告依约支付房款，被告理应向原告交付符合合同约定的房屋。关于双方争议的房屋质量问题。上海市房屋建筑设计院有限公司系具有相应鉴定资质的鉴定机构，其依据专业规范和技能做出的司法鉴定意见书，本院予以采信。审理中，原告提出的厨房墙面防水、卫生间地面做低问题及被告对鉴定意见书提出的六项异议，鉴定人员已作明确解释，原、被告的上述意见，均缺乏相应依据，本院不予采纳。针对原告提出的《住宅室内防水技术工程规范》第5.2.5条规定“厨房排水管、支架和洗涤池不应直接安装在与卧室相邻的墙体上”，因此要求补充鉴定。本院认为，根据设计图纸的记载，与系争房屋厨房相邻的系储藏室，储藏室相邻墙体设置为厨房台盆并无不妥。被告在《上海市新建住宅使用说明书》将储藏室标注为卧室(次卧)，系其在宣传、营销中的问题，而非厨房台盆本身的设计问题，亦非房屋质量问题，故对原告提出的补充鉴定申请，本院不予准许。如原告认为被告存在宣传、营销不当行为侵犯其合法权益的，可另行诉讼。综上，本院确认被告应按照司法鉴定意见书出具的修复方案对系争房屋的质量问题进行修复。关于逾期交房违约金，被告已于2018年11月26日将系争房屋交付给原告，符合2018年12月31日前交房的合同约定，故对原告主张的逾期交房违约金，因缺乏事实依据，本院不予支持。关于补偿款，双方签订的预售合同第二十二条约定，被告在保修期内免费修复房屋质量问题之外，还应按照修复费的0.1倍给予补偿。鉴于目前修复尚未完成，修复费用无法确定，庭审中被告亦表示愿意在修复完成之后按合同约定支付补偿费，故关于补偿款本案中不作处理。待修复费实际发生之后，双方可协商解决，协商不成的，另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内按照上海市房屋建筑设计院有限公司于2020年3月17日出具的司法鉴定意见书中的修复方案对上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX室房屋的质量问题进行修复；二、驳回原告李攀峰的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,548元，减半收取计774元，由原告李攀峰、被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司各半负担。鉴定费38,000元，由被告上海宝龙睿承房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年五月十八日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。