辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初1586号原告（反诉被告）：孙殿新，男，1968年8月12日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市城市。委托诉讼代理人：张云红（原告妻子），女，1970年6月19日出生，汉族，户籍地瓦房店市，现住瓦房店市城市。被告（反诉原告）：王丽波，女，1961年1月3日出生，汉族，户籍地大连市沙河口区，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：王成忠，辽宁万正律师事务所律师。原告孙殿新与被告王丽波租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙殿新及其委托诉讼代理人张云红、被告王丽波及其委托诉讼代理人王成忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙殿新向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同，要求被告一次性缴纳2020年3月6日至2021年3月6日房屋租金10万元，并承担诉讼费用。事实与理由：原告将坐落于瓦房店市铁东办事处健康委昌信购物广场115号房屋于2017年3月6日与被告签订房屋租赁合同，自2017年3月6日至2021年3月6日止，被告应提前一个月缴纳2020年3月6日至2021年3月6日房屋租金10万元人民币，一直拖欠不缴，拒不履行合同，已属违约，经原告多次催缴，协商无果后，故向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，原告要求被告继续履行签订的房屋租赁合同。故请求人民法院依法判令房屋租赁合同有效，判令被告缴纳2020年3月6日至2021年3月6日房屋租金10万元人民币并承担本案诉讼费用。被告王丽波辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：由于今年疫情造成被告至今租赁3家门头房屋，在前两家各付10万元、5万元，到原告家没有按时付清最后一年的房租，经协商同意继续履行合同，但由于疫情造成销售额急剧下降，而原告又根本没有给被告合理时间，造成今年没有按时交清租金。后经协商，原告同意被告继续租赁以保证合同目的实现，但由于原告阻挠被告正常营业，被告多次报警，派出所出警10余次未能调停，最后警察告知双方通过诉讼解决矛盾。3月13日被告就将在原告房屋内的租赁柜台移到东侧另2户的房内。综上，被告不同意原告的诉讼请求，同时提出反诉。反诉原告王丽波诉称：1.依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告返还押金2万元；3.由反诉被告承担律师费、反诉费。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2013年3月5日签订了正式的房屋租赁合同，当场交付4年租金40万元，押金2万元。双方约定：终止合同后，甲方（反诉被告）返回押金2万元。4年期满后，又续签房屋租赁合同（2017.3.6—2021.3.6）。押金继续有效。新的合同约定：租期4年，每年租金10万元，租赁期内，双方均不得单方面终止合同。前三年反诉原告均按期缴纳租金，2020年3月5日应当交付第4年度租金。3月12日早晨，反诉被告夫妻二人不戴口罩，闯到二楼居室，直接要求反诉原告倒房，同时声称将联合反诉原告租用的另外两户出租人一起解除租赁合同，要求原告搬走。此后的3月13日至17日，一连五天时间，原告昼夜不停地大闹药房，晚间不走，播放哀乐，锅煮不明液体致店内充满臭气，服务员无法办公，顾客被其堵在门外，还拉来水泥、沙子、红砖堵住药房门口，并在“站前大药房”门匾上悬挂“此房出租”的红色条幅。反诉原告报警10余次，警察调解和劝阻均无果。3月13日，反诉原告按反诉被告要求，将案涉房屋倒出，所有物品挪到东侧的案外出租人房屋内。反诉被告孙殿新辩称，不同意被告的反诉请求，因为合同未到期，不同意返还2万元押金，想返还押金必须在合同期满后将房屋内给我恢复原样后再谈。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告孙殿新向本院提交下列证据：1.房屋租赁合同，拟证明合同尚未到期，要求被告继续履行合同；2.微信截图，拟证明因为我联系不上被告，2020年3月6日我通过微信联系另一家房东邢连英，将孙殿新的银行卡信息发给被告，但被告没有给原告交房租，我们发生矛盾，之后被告将我房子里面的东西搬到另二家房屋内；3.照片4张，拟证明被告已经搬离案涉房屋，在东边租用房屋；4.借记卡账户明细清单，拟证明被告前两年也都是迟延交租金，分别于2018年3月1日和2019年3月4日交租金，而不是双方约定的每年2月5日。被告王丽波对原告孙殿新提供的证据1、2、4均没有异议；对证据2的真实性没有异议，但认为自己没有交租金给原告，是因为原告要求案外的两位出租人一同解除对被告的租赁合同，双方为此产生矛盾。被告王丽波向本院提交下列证据：1.租房租赁合同（2013年3月5日），拟证明被告自2013年3月5日开始租用房至今，每年租金10万元，第一年还交了2万元押金，原告已签收；2.房屋租赁业主收款凭证，拟证明原告在2013年1月28日收租金20万元，剩余租金2月末付清；3.设备协议书，拟证明被告承租房屋内的设施内容，被告已交押金2万元，终止合同后，房主（即原告）应返回该押金；4.房屋租赁合同，拟证明2017年3月5日双方签订合同，续租4年，每年租金10万元；5.中国移动通信客户通话详单、中国电信通话记录，拟证明疫情期间被告迟延交纳租金，原告要求被告腾退房屋，被告多次电话报警；6.光碟，拟证明原告大闹药房，暴力收房，其中含手机录像和店内监控镜头21个片段；7.照片4张，拟证明原告强行驱赶被告离开案涉房屋，并在药房门牌上挂起“此房出租”的横幅；8.大连增值税普通发票，拟证明被告因本案维权聘请律师，支出律师费5000元。原告孙殿新对被告王丽波提供的证据1、2、3、4均无异议；对证据5的真实性没有异议，但认为与原告没有关系，也不能证明通话的具体内容；对证据6和7的真实性未提出质疑，也认可该监控录像中有原告及其妻子，但辩称原告是因为在被告搬走柜台后发现有蟑螂，所以才喷洒杀虫剂；对监控中出现电热锅熬煮异味食物，原告声称自己妻子是在做饭，不认可锅中煮的是虾酱；对其播放哀乐的行为，原告委托诉讼代理人（即原告妻子）辩称，自己因为喜欢唢呐，所以播放；原告认可门前堆放的红砖和沙子以及牌匾上的“此房出租”横幅均系原告所为；对证据8不予质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙殿新的房屋位于瓦房店市站前广场昌信楼下115号，自2013年3月6日起出租给被告王丽波，王丽波同时租赁该房屋东侧相邻的两处房屋，将三处房屋在内部打通后，经营站前大药房。原、被告在签订2013年3月5日至2017年3月5日租赁合同时，原告孙殿新收取了被告王丽波租赁押金2万元。2017年3月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告孙殿新将案涉房屋出租给被告王丽波使用，租用期限自2017年3月6日至2021年3月6日止，每年租金10万元；租赁期内被告王丽波负责水费、电费、电话费、取暖费；房屋内的原有设施如有损坏，由被告王丽波负责；租赁期内，双方均不得单方面终止合同。任何一方如不再续租，需提前三个月通知对方。如有单方毁约，毁约方按合同条款规定赔偿对方双倍租金；等等。合同签订后，被告王丽波于2018年3月1日和2019年3月4日分别向原告孙殿新交付当年度租金10万元。2020年3月，被告王丽波未能按合同约定向原告孙殿新交付2020年3月6日至2021年3月6日的租金，但被告王丽波向案外两位出租人分别支付了该年度的租金10万元和5万元，为此，原告孙殿新与其妻子张云红自2020年3月7日起，多次到案涉房屋（即被告经营的药房）内，向被告王丽波催讨租金。双方协商未果，被告王丽波认为原告夫妻影响其正常营业，故多次报警，公安机关出警后，未能调停双方矛盾，告知其通过诉讼解决问题。2020年3月13日，被告王丽波将案涉房屋内的药品柜台等物品全部搬至东侧的案外两位出租人的房屋内，告知原告夫妻自己不再租用原告房屋，但三处房屋内部仍处于打通状态，尚未间隔。原告孙殿新在药房内向收银台及室内空中喷洒杀虫剂、阻止药房傍晚打烊时锁门，原告妻子在室内播放哀乐、用电热锅熬煮臭味食品，原告孙殿新在案涉房屋上悬挂“此房出租”的条幅并在房屋前堆放红砖和沙子等建筑材料，被告王丽波再次报警，经公安机关工作，原告将房屋门前的建筑材料清理干净。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案原、被告签订案涉房屋的租赁合同，是其双方协商一致的合意，不违反法律规定，合法有效。双方当事人均应依合同约定严格履行各自义务，并享有合同权利。原、被告双方在2017年3月5日签订的房屋租赁合同期限为4年，在前三年已经履行完毕后，被告王丽波理应按合同约定提前一个月即在2020年2月5日向原告孙殿新交付下一年度（即2020年3月6日至2021年3月6日）的租金10万元，逾期未交，亦未提前三个月通知原告方不再续租，即为违约行为。原告孙殿新多次向被告王丽波催讨租金，本是合同守约方维护自己权利的正当行为，但其未能理智维权，方式方法不当，以致双方矛盾日益激化。2020年3月13日，被告王丽波将案涉房屋内的药店柜台等物品全部撤走，即以自己的行为表示不再履行租赁合同。现被告王丽波反诉要求解除合同，解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有合同解除权。被告王丽波作为违约方请求法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权。所以本案所涉租赁合同应否解除，不能仅依凭反诉原告王丽波的主张，而需要根据合同是否能够继续履行、当事人是否陷入合同僵局等具体情形作出判断。本案中，双方当事人在被告王丽波存在未按期交纳租金的违约行为时，未能协商解决纠纷，承租人被告王丽波已经搬离案涉房屋，该行为明确表示其不愿意继续履行租赁合同，则双方的租赁合同已无继续履行的必要和意义，应予以解除；出租人原告孙殿新已经在案涉房屋上悬挂“此房出租”的条幅，也说明原告亦清楚地知道合同已经不具备继续履行的可能。被告王丽波在履行合同过程中存在违约行为，其既未按期交纳租金，也未提前三个月告知原告不再续租，应按合同约定承担违约责任。合同约定违约方应承担双倍租金的赔偿责任，故被告王丽波应承担的违约金为六个月租金，即5万元。合同解除后，原告孙殿新已经收取被告王丽波的押金2万元，应予返还。被告王丽波已经将房屋交还原告孙殿新，故无需再行判决腾退房屋。原告孙殿新要求继续履行租赁合同，违反当事人订立合同的意思自治原则，并且原告孙殿新催讨租金时的一些行为显属过当，也不利于合同的继续履行；原告孙殿新要求被告王丽波承担违约金20万元的主张，于法无据，故对原告孙殿新的上述请求，不予支持。反诉被告孙殿新不同意返还2万元押金，提出反诉原告王丽波损坏宽带设备的抗辩，但未能提供证据予以证明，本案中不予采信该抗辩意见。反诉被告孙殿新可持相关证据另行向反诉原告王丽波主张权利。关于反诉原告王丽波要求反诉被告孙殿新承担律师费的主张，因双方租赁合同中并未对此进行约定，且反诉被告孙殿新亦不同意承担该费用，故本院无据支持其此项请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙殿新与被告王丽波2017年3月5日签订的房屋租赁合同；二、被告王丽波于本判决生效后十日内给付原告孙殿新违约金5万元；三、反诉被告孙殿新于本判决生效后十日内返还反诉原告王丽波押金2万元；四、驳回原告孙殿新的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王丽波的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告王丽波负担1050元，由原告孙殿新负担1250元。反诉费263元，由反诉被告孙殿新负担150元，由反诉原告王丽波负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  牛东红人民陪审员  刘玉洪二〇二〇年五月十二日书 记 员  化凌弘