云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终594号上诉人（原审被告）：解文华，女，1968年7月24日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：三爬，男，1982年1月25日出生，哈尼族，住云南省西双版纳傣族自治州勐海县。上诉人解文华因与被上诉人三爬土地租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2019）云2822民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。解文华上诉请求：1.撤销（2019）云2801民初1431号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，继续履行租赁合同；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、上诉人解文华与被上诉人三爬之间对于土地租赁的租期、租金均有明确约定。1.因被上诉人三爬与上诉人解文华的丈夫达三关系非常好，加上被上诉人三爬家一直使用达三家的土地自2009年至今十年，用于种菜，达三家从未收取租金，基于此，被上诉人三爬承诺给上诉人解文华及其丈夫使用案涉土地；2.被上诉人三爬明知上诉人解文华及丈夫要投资建房做茶叶生意投资较大，遂约定前两年免租金，从第三年开始，每年支付租金1000元，租期是20年；二、案涉土地租赁合同明确约定租期是20年，并非是不定期租赁合同，被上诉人三爬应当按约履行合同义务，不能随时解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被上诉人三爬没有合法合理的事由就要求解除口头土地租赁合同，要求拆除建筑物，已属违约，应当承担违约的法律后果，赔偿上诉人解文华因此产生的一切损失。三、上诉人解文华及丈夫为建盖简易房及经营该初制所，投资较大。1.一审判决已部分采信上诉人解文华通过贷款、借款的形式筹集资金用于建盖简易初制所并生产经营等；2.除以上投资外，上诉人解文华及丈夫为投资建盖和经营初制所的其它投资，详见证据《账目清单》，共计345438元；3.上诉人解文华在租赁土地上建盖初制所，投入大量的资金和人力物力，如被上诉人三爬执意收回土地，则严重违反双方约定，应当赔偿上诉人解文华一切经济损失。综上所述，为建盖以及经营茶叶初制所，上诉人解文华及其丈夫已经负债累累，加之上诉人解文华丈夫于2018年去世，剩下其一人。上诉人现已年过50岁，且无儿无女，没有任何依靠，除了能继续做一点茶叶生意艰难度日，已没有其他出路。被上诉人三爬答辩称，认同一审判决；现在地不租了，两年前被上诉人跟解文华协商租金问题不成，解文华也已经用了三四年了，被上诉人现在要把地拿回去；地面上的附作物一审判决补偿三万元，被上诉人愿意给。三爬一审诉讼请求：1.解除三爬、解文华口头签订的租赁合同；2.解文华返还土地经营权，立即拆除地上建筑物及恢复土地原状；3.诉讼费由解文华承担。一审法院认定事实，解文华与达三（已逝）系夫妻关系，2017年2月，达三与三爬基于系亲戚关系而在未签订书面土地租赁合同的情况下将其家庭承包经营的土地租赁给了达三，仅约定租赁的前两年免租，未对租期、租金、租金支付方式等进行明确约定。后三爬将土地交付给达三、解文华使用至今。达三、解文华即在该土地上建盖了简易茶叶初制所及购置相应的设备及生活用品，也租赁了旁边土地及鱼塘，投入了一定的资金。2018年11月16日达三去世，解文华独自使用土地至今。后三爬在两年免租期满后要求解文华支付租金，双方因支付租金的数额达不成一致意见而解文华未向三爬支付租金；2019年6月15日，三爬到解文华建盖的简易茶叶初制所外粘贴通知，向解文华表达三爬要求自行经营该地块，要求解文华于2019年7月14日前拆除土地建筑物以及清理空地上的物品后将土地恢复原状。双方经多次调解未果故诉至法院。另，涉案地块附近的土地租金未达到每年每亩2.5万元。双方均不申请对房屋价值进行鉴定。一审法院认为，关于土地租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，双方之间因未签订书面的土地租赁合同，三爬陈述约定的租赁期限为5年，解文华陈述约定的租赁期限为20年，双方对租赁期限各执一词，经调解无果，现三爬已不愿继续租赁土地，双方无法达成补充协议，双方间的土地租赁合同为不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。三爬于2019年6月15日到解文华建盖的简易茶叶初制所外粘贴通知，向解文华表达三爬要求自行经营该地块，要求解文华于2019年7月14日前拆除土地建筑物以及清理空地上的物品后土地恢复原状，已经履行了在合理期限之前通知承租人的义务，根据法律规定，该土地租赁合同应当解除，故对三爬要求解除土地租赁合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现双方间的土地租赁合同已经解除，尚未履行的部分终止履行，已经交付使用的土地按照法律规定解文华应当将土地恢复原状后返还给三爬，但考虑到涉案土地上建盖了简易茶叶初制所，拆除茶叶初制所并不实际，房屋建盖在土地上，由土地使用者使用房屋较为适宜，解文华返还土地给三爬时将该茶叶初制所一并交付给三爬，但解文华建盖茶叶初制所时有一定的资金投入，并且参考解文华提供的涉案土地附近其他土地的租赁费用并不可能达到三爬所述的2.5万元每亩每年，根据现在市场价也可能不止1000元每亩每年，故现解除合同是双方都未按照诚实信用原则履行合同所导致，双方均存在过错，同时解文华已免费自2017年2月使用土地至今，一审法院综合考虑以上因素以及房屋的折旧，结合解文华提供的其建盖简易茶叶初制所所投入的资金，酌情考虑由三爬向解文华支付茶叶初制所建盖费3万元，而解文华在茶叶初制所内添置的所有设备、生活用品等由解文华自行带走。对双方陈述的双方间的借款、土地使用费等与本案无关，双方可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百二十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除三爬与解文华之间的土地租赁合同；二、解文华于判决生效之日起三十日内清理完毕茶叶初制所内所有的设备、生活用品等物品后将茶叶初制所交付给三爬；三、三爬于判决生效之日起三十日内向解文华支付3万元茶叶初制所建盖费。案件受理费100元，减半收取50元，由三爬负担25元，由解文华负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，三爬与解文华、达三之间的土地租赁合同系口头约定，上诉人解文华未提交有效证据证实双方之间对案涉土地的租赁期限有过约定，双方也无法达成补充协议，双方之间的租赁应为不定期租赁，三爬在履行了合理期限的告知义务后，可以随时解除合同，一审判决解除双方之间的土地租赁合同并无不当；合同解除后，上诉人解文华应将租赁物即案涉土地进行返还，案涉土地上的动产即设备、生活用品等应由解文华清理、带走；关于无法带走的土地附着物（茶叶初制所）的问题，双方经一审法院释明，均未申请对地上附着物价值进行评估鉴定，一审法院酌定的三万元财产补偿款在合理范围，上诉人解文华应将茶叶处置所内的设备、生活用品清理后，将案涉土地及地上附着物茶叶初制所交付给三爬。综上所述，上诉人解文华的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人解文华负担。本判决为终审判决。审判长 陈       瑜审判员 徐艺华审判员蒋荣春二〇二〇年五月二十八日书记员 李   岩   俊