贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1883号上诉人（一审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曾敬，男，1982年11月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：陈国娥，女，1987年3月6日出生，住毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人曾敬、陈国娥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾敬、陈国娥逾期交房违约金6333.12元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾敬、陈国娥逾期办证违约金11552.77元；三、驳回原告曾敬、陈国娥的其他诉讼请求。案件受理费207.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判；撤销一审判决第二项，酌情改判逾期办证违约金为773.36元。事实及理由：一、一审原告诉请的交房违约金为1352.59元，一审判决支持6333.12元不当；二、一审说理部分计算逾期办证违约金为7733.67元，判决结果为11552.77元不当；三、根据双方所签《补充协议》第八条的约定，上诉人于被上诉人提交完办证资料之日起360内办理转移登记，超过该时间才构成违约，本案被上诉人交齐办证所需资料的时间为向上诉人出具委托书的时间，至今未超360日，上诉人并未违约，不应以是否具备办证条件作为认定上诉人是否违约的标准。即便认定上诉人违约，根据双方在合同中的约定，设置违约的主要目的是为了赔偿被上诉人的损失，现上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，被上诉人实质上并无任何损失。且《商品房买卖合同》的出受人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，在七星关辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于七星关区经济社会和谐、健康、有序的发展。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，应当结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，办证政策调整等因素，调整逾期办证违约金为773.36元进行支付。被上诉人曾敬、陈国娥二审未作答辩。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明：2016年4月9日，被上诉人曾敬、陈国娥作为买受人，上诉人碧阳恒通置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积85.36平方米，套内建筑面积68.8平方米。房屋总价款318258元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80258元，余款238000元以银行按揭支付。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”同时，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，被上诉人向上诉人支付全部购房款318258元以及各项开户费3285元。2017年3月25日，上诉人将涉案房屋交付被上诉人使用。2018年8月13日，涉案房屋所在的楼栋取得商品房屋备案证明书。2018年11月18日，上诉人通知业主提交办证资料。2019年3月18日，案涉商品房取得不动产权登记证书。本院认为：根据双方所签《商品房买卖合同》约定，上诉人应于2016年12月31日向被上诉人交付案涉房屋，于2017年3月25日才向被上诉人交付案涉房屋的行为已经违约，根据合同中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”的约定，上诉人应当承担违约责任的期间为84天，违约金计算为：318258×0.5÷10000×84=1336.68元。被上诉人主张1352.59元，本院予以支持1336.68元。上诉人关于一审判决超诉讼请求判决的上诉理由成立，本院予以采纳。根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2017年3月25日办理入住手续，但上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了告知义务，被上诉人未在办理入住手续前提交办证资料系上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内交付办理商品房转移登记有关文书给被上诉人，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人逾期未履行义务构成违约，应当承担违约责任，上诉人关于其未违约的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院根据双方当事人的约定，确定本案逾期办理房屋产权证书的违约金计算标准，符合法律的规定。上诉人主张该违约金标准过高，但未提供证据予以证明，对其该上诉理由本院不予采纳。一审判决说理部分认定上诉人应当支付被上诉人的逾期办证违约金为7733.67元，判决主文明确为11552.77元，判决错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14148号民事判决；二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人曾敬、陈国娥逾期交房违约金1336.68元；三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人曾敬、陈国娥逾期办理产权转移登记违约金7733.67元；四、驳回被上诉人曾敬、陈国娥的其他诉讼请求；五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费207元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担150元，被上诉人曾敬、陈国娥负担57元；二审案件受理费414元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担300元，被上诉人曾敬、陈国娥负担114元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年五月六日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 邓 千