黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终316号 上诉人（原审被告）：王瑞兰，女，1963年10月20日出生，住牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：关玉霞，牡丹江市东安区兴隆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：周一人，男，1960年12月7日出生，住牡丹江市东安区。 上诉人王瑞兰与被上诉人周一人房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王瑞兰及其委托诉讼代表人关玉霞、被上诉人周一人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑞兰上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，适用法律错误。原审认定上诉人未按合同约定向被上诉人缴纳房租，以此作为解除租赁合同的法定事由，纯属认定事实不清。上诉人认为，上诉人租赁被上诉人的房屋，用于旅店经营，上诉人对旅店设施投入大量资金并进行室内装修，双方理应签订长期租赁合同，如被上诉人与上诉人签订短期合同，上诉人是不会对旅店投入大量资金的。因被上诉人与上诉人是男女朋友关系，且被上诉人向上诉人承诺一直让上诉人经营下去，不会与上诉人解除租赁合同。上诉人基于信任，才未与被上诉人签订长期租赁合同。如果没有被上诉人的承诺，上诉人不会对旅店投入大量资金。如果被上诉人与上诉人签订一年房屋租赁合同，上诉人在一年不会收回投入的资金。由此也显失公平。正常情况下，所有的承租人都不会同意签订一年的短期合同。且被上诉人在法庭上出示的租赁合同，都是被上诉人酒后胁迫上诉人签订的，租赁合同也是被上诉人自行拟定的。被上诉人作为房主，不遵守诚信原则，不仅不与上诉人签订长期租赁协议，而且随意涨租金，经常酒后半夜去上诉人处要租金。被上诉人稍有不悦，就把上诉人旅店的客人全部撵走，甚至打砸旅店的设施，向上诉人提出非礼要求。为此上诉人向公安机关报过警。基于此，上诉人旅店的常住客人纷纷退房，不敢再入住。被上诉人的行为导致上诉人无法正常经营，旅店的生意下滑，没有收益。上诉人之所以交不上房租，是被上诉人的行为导致的。被上诉人违反了合同法诚实信用原则，已构成违约，应承担违约责任，赔偿上诉人的经营损失。原审不应判令上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，退还房屋，给付年租金114,000元，纯属认定事实不清，适用法律错误。综上，请求判如所请。 周一人辩称，被上诉人的房屋面积为140多平方米，加上后打的双层约300平方。该房屋原由被上诉人经营饭店使用，并投入大量资金进行装修。2003年，被上诉人停止饭店经营，对外出租房屋。被上诉人与上诉人的哥哥是同学，所以上诉人与被上诉人就认识了。2003年7月许，上诉人租赁被上诉人的房屋，经营按摩房，月租金5000元。上诉人经营不到两个月，牡丹江第二公证处找到被上诉人，欲以年租金8万元租赁房屋。被上诉人与上诉人协商，由被上诉人给上诉人拿钱再租一个房屋，并给付上诉人2万元。两年后，牡丹江第二公证处退租。被上诉人继续对外出租房屋，上诉人又继续承租该房屋。被上诉人不同意上诉人的上诉主张。 周一人向一审法院起诉请求：1.要求与王瑞兰解除房屋租赁合同；2.要求王瑞兰立即腾退房屋；3.要求王瑞兰给付2019年3月1日起至2019年4月10日期间房屋租金12,660元（按合同约定的每日316元标准计算），2019年4月10日以后的房屋租金按每日316元标准计算至王瑞兰实际搬出之日止；4.由王瑞兰承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年8月1日，周一人与王瑞兰签订房屋租赁合同，约定周一人将坐落于牡丹江市东安区xx路xx号门市房出租给王瑞兰从事旅店经营，租赁期限自2015年8月1日至2016年8月1日止，年租金114,000元。2017年8月1日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限自2017年8月1日至2018年8月1日止，年租金为114,000元，并约定承租人需要一次性提前交纳三个月房租，如拖欠房租，出租人有权无条件立即收回所出租的房屋。租赁合同到期后，双方未续签。2019年6月13日，周一人曾向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求王瑞兰给付拖欠租金。王瑞兰自2019年3月1日起至今未付周一人房租。一审法院认为，关于周一人要求解除与王瑞兰签订的房屋租赁合同及要求王瑞兰立即腾退房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，2017年8月1日，双方续签房屋租赁合同，租赁期限为1年。租赁期限届满后，王瑞兰继续占有使用租赁房屋，周一人未提出异议，双方的原租赁合同继续有效，该租赁为不定期租赁，周一人可以随时要求解除合同，且双方签订的租赁合同明确约定承租人拖欠房屋租金，出租人有权解除租赁合同，故周一人要求解除房屋租赁合同，并要求王瑞兰腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于周一人要求王瑞兰给付2019年3月1日起至2019年4月10日期间房屋租金12,660元（按合同约定的每日316元标准计算），2019年4月10日以后的房屋租金按该标准计算至王瑞兰实际搬出之日止的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，周一人将其所有的诉争房屋出租给王瑞兰，由王瑞兰占有、使用并收益，王瑞兰应当向周一人支付占用房屋期间的租金，因租赁合同约定年租金为114,000元，同时王瑞兰在庭审中亦认可自2019年2月28日以后未向周一人支付租金，故确定王瑞兰应当给付周一人2019年3月1日至2019年4月10日期间的房屋租金12,493元（按合同约定的年租金114,000元计算），以及2019年4月10日以后的房屋租金按该标准计算至王瑞兰实际搬出之日止，超过此数额部分，不予支持。关于王瑞兰在庭审中提出的因为周一人毁坏了王瑞兰旅馆内的收款机等设备，将王瑞兰旅馆、超市内的客人撵出来，周一人房租太高，王瑞兰投入太多的抗辩意见，一审法院认为，关于王瑞兰主张周一人毁坏其经营的旅馆内的财产，王瑞兰可以另行向周一人主张权利，王瑞兰所提出的上述理由皆不能成为拒绝给付周一人房屋租金的理由。另外关于王瑞兰提出的周一人曾承诺只要其活着，就同意王瑞兰继续承租房屋的抗辩意见，因周一人不予认可，王瑞兰未提供证据证实周一人曾作出该承诺，故对王瑞兰此抗辩意见不予支持。判决:1.解除周一人与王瑞兰签订的房屋租赁合同；2.王瑞兰于判决生效之日起二十日内将其承租的坐落于牡丹江市东安区xx路x号门市房腾退给周一人；3.王瑞兰于判决生效之日起十日内给付周一人2019年3月1日至2019年4月10日期间的房屋租金12,493元（按合同约定的年租金114,000元计算），以及2019年4月10日以后的房屋租金按该标准计算至王瑞兰实际搬出之日止。 本院二审期间，上诉人王瑞兰围绕其上诉请求，举示如下证据： 证据一：上诉人自称其报警与出警警察李浩然电话录音记录一份。意在证明：上诉人因被上诉人多次在酒后到上诉人经营的旅馆进行打砸，把上诉人的收款机砸坏，导致上诉人旅馆住宿的旅客纷纷退房。因被上诉人的行为，导致上诉人多次报警，而出警的警察因认识被上诉人，每次上诉人报警后都没有做笔录记载，并且出警人对上诉人说稀里糊涂就出警了，上诉人与被上诉人之间好的像一个人一样，就没给上诉人做笔录。因被上诉人的行为，导致上诉人所经营的旅馆没有住宿客人，无经营收入，由此拖欠被上诉人的房租。 被上诉人异议认为，上诉人所述不属实。 本院认为，该证据系电话录音资料，上诉人自称与其通话的相对人系出警民警，但未提供公安机关出警记录予以证实，故对该证据不予确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王瑞兰虽对一审判决认定事实提出质异，但其异议的内容均与本案诉争的房屋租赁合同无关，与一审判决认定事实无关。根据周一人向一审法院举示的证据，可以确认一审判决认定事实并无不当。本院二审查明的事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，周一人与王瑞兰先后签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方理应依约履行各自的权利和义务。王瑞兰未在合同约定的期间给付房租，属违约行为，故一审法院依据合同约定和法律规定，判令解除双方签订的房屋租赁合同，王瑞兰将租赁的房屋腾退给周一人，给付拖欠房租并无不当。王瑞兰主张其在被胁迫的情形下签订的房屋租赁合同，但未举证证实，故王瑞兰此项主张不成立。除此之外，王瑞兰上诉所述其他事实和理由，与其在一审期间的答辩意见基本相同，对此一审法院已予以明析论述且并无不当，对此本院不再赘述，故对王瑞兰的上诉请求不予支持。 综上所述，王瑞兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费117元，由王瑞兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾海波 审判员  姜云虎 审判员  杨大奎 二〇二〇年五月六日 书记员  刘 宇 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。