贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2713号上诉人（原审原告）：赤水市创力水泥有限责任公司。住所地:贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：915203810720192887。法定代表人：吕良善，总经理。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小峰，贵州天筑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赤水市创力万家商砼有限责任公司。住所地：贵州省赤水市文华办建设村沟口组，统一社会信用代码：91520381MA6DNYXB8W。法定代表人：陈治安，董事长。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈治安，男，1974年10月11日出生，汉族，住贵州省赤水市。委托诉讼代理人：钱智勇，四川远智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赤水市荣安建材有限公司。住所地:贵州省赤水市长沙镇高洞村，统一社会信用代码：91520381076027429H。法定代表人：蔡先荣，总经理。委托诉讼代理人：陈家骑，该公司员工。上诉人赤水市创力水泥有限责任公司（以下简称创力水泥公司）与上诉人赤水市创力万家商砼有限责任公司（以下简称万家商砼公司）、陈治安、赤水市荣安建材有限公司（以下简称荣安建材公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。创力水泥公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人创力水泥公司的一审诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、根据创力水泥公司与荣安建材公司签订的《土地使用权租赁合同》的约定，荣安建材公司应于2017年11月26日将涉案100万元款项支付给创力水泥公司，逾期，则按每月2%计付资金占用费，故在荣安建材公司未按约支付款项时，应当承担逾期付款的违约责任。且根据2018年9月11日签订的《概括转让协议》的约定，则应由万家商砼公司承担荣安建材公司尚未履行的义务，即万家商砼公司应当自2017年11月27日起承担本案的逾期付款责任。2、一审法院关于创力水泥公司主张的违约金过高的认定错误，并导致法律适用不当。本案中，虽被上诉人主张违约金计算标准过高，请求调低，但并未提供证据证明，而合同约定逾期支付合同款项应该承担的责任系支付资金占用费，该资金占用费计算标准也参照了民间借贷中受法律保护的利息范畴进行约定，因此，一审法院调低违约金没有事实依据。万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人创力水泥公司的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，万家商砼公司从创力水泥公司承租的标的物是涉案土地，而该土地上的附属房屋设施和生产设备属于案外人的投资自建，万家商砼公司的投资人陈治安通过接受案外人股权转让后取得该设施设备，并为此花费大量资金，且投资新建了相应的生产房屋设施，故涉案租赁土地上的附属房屋设施和生产设备与创力水泥公司没有任何关系，但一审却错误认定本案标的物还包含相关设施设备。2、一审对上诉人概括承受的《土地使用权租赁合同》中对应支付租金的时间理解和上诉人是否构成逾期支付租金的违约责任，及是否应承担租金的违约金有明显的认识错误。根据合同约定，荣安建材公司已将500万元支付给了创力水泥公司，而该500万元对应的租赁期限是从2017年11月起至2020年5月止，这才是双方对租金的明确支付时间的约定，故不存在荣安建材公司逾期支付租金的问题。由于双方约定的租金标准过高，明显违反市场价值规律和公平原则，故万家商砼公司要求与创力水泥公司进行协商并对剩余100万元行使留置权合情合法。因此，万家商砼公司不应承担违约责任支付资金占用费，且一审认定的资金占用费明显过高。3、涉案租赁合同约定的租金标准过高，万家商砼公司在一审中就请求对此进行变更、调整，但一审法院却以撤销权的除斥期间已过，忽视万家商砼公司要求变更合同的答辩请求，而认可了该租金的约定标准，属适用法律错误。综上，涉案租赁合同约定的租金标准过高，万家商砼公司不应当承担逾期支付租金所导致的资金占用费，陈治安、荣安建材公司也不应为此承担连带清偿责任。创力水泥公司向一审法院起诉请求：1、判令万家商砼公司向创力水泥公司支付人民币100万元，并以欠付租金100万元为基数按月利率2%计算资金占用费48万元（暂计算至2019年11月1日），前述款项共计148万元；2、判令荣安建材公司、陈治安共同对上述款项承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费、保险费等由万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安承担。一审法院认定事实：2017年10月27日，创力水泥公司（甲方）与荣安建材公司（乙方）、陈治安（担保方）签订《土地使用权租赁合同》，创力水泥公司将其拥有合法土地使用权的位于贵州省赤水市的万家商砼公司相关设备设施、建设土地出租给荣安建材公司。合同主要内容：土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止；土地租金为200万元／年；乙方于本合同签署后3日内向甲方支付100万定金（本合同生效则自动转为租金），并于本合同生效且乙方与第三方（黄林云）就万家公司财务交接后3日内向甲方支付500万元；前述600万元扣除乙方代为支付的本协议签署前万家公司欠付甲方的货款，余额作为乙方预付的土地使用权租金；乙方应于前述租金对应的租期届满前10日内甲方支付次年度租金，并于以后每年租期届满前10日按时足额向甲方支付次年度租金，先付费，后用地；乙方逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费；担保方已经知晓本合同项下乙方的全部义务和可能产生的责任，为确保乙方合同项下义务得以完全履行，自愿为乙方基于本协议产生的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，创力水泥公司向荣安建材公司交付了合同约定的土地，荣安建材公司与第三方黄林云完成了万家商砼公司的财务交接，荣安建材公司分别于2017年10月27日、11月1日、11月23日向创力水泥公司银行账户转账100万元、200万元、200万元，共计500万元，庭审中，荣安建材公司表示该500万元均为代万家商砼公司支付的租赁费。2018年9月11日，创力水泥公司（甲方）与荣安建材公司（乙方）、万家商砼公司（丙方）、陈治安（丁方）签订《概括转让协议》，约定创力水泥公司与荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》（以下简称《租赁合同》）项下荣安建材公司对创力水泥公司的权利、义务全部转移至万家商砼公司。协议主要内容：一、各方一致同意，自本协议生效之日起，《租赁合同》项下的乙方对甲方的权利、义务全部转移至丙方，由丙方概括享受、承担。二、丙方在签署本协议前，已对《租赁合同》的内容、款项支付情况做了详尽了解，对于该等情况是知悉完全认可的，丙方同意概括承受《租赁合同》项下乙方的权利、义务，并自愿承担乙方尚未履行的义务和责任。三、各方一致同意，丙方受甲方、乙方、丁方于本协议签署前的《租赁合同》及各方业已达成的所有谅解、纪要、补充协议的约束。四、丁方明确知晓《租赁合同》及本协议项下乙方、丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保乙方、丙方的义务得以完全履行，自愿为乙方、丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。五、乙方明确知晓《租赁合同》及本协议项下丙方的全部义务和可能承担的责任。为确保丙方义务得以完全履行，乙方自愿为丙方对甲方的全部债务向甲方承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。协议签订后，万家商砼公司未按约定支付创力水泥公司租金。案件审理中，创力水泥公司向一审法院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，一审法院下发了（2019）黔0381民初3258号民事裁定书，对万家商砼公司、荣安建材公司、陈治安的银行存款1480000元予以冻结、扣押，或查封、扣押其他价值相同的财产。一审法院认为，创力水泥公司、万家商砼公司、荣安建材、陈治安均是具有民事行为能力的企业法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。创力水泥公司、荣安建材、陈治安共同协商，自愿签订《土地使用权租赁合同》，创力水泥公司将涉案土地出租给荣安建材公司，后各方又签订《概括转让协议》，荣安建材公司将《土地使用权租赁合同》项下的权利、义务全部转移给万家商砼公司，是其真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同、协议约定的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，创力水泥公司、万家商砼公司、荣安建材、陈治安均应按《土地使用权租赁合同》、《概括转让协议》的约定履行各自的义务。租赁合同签订后，创力水泥公司向荣安建材公司交付了租赁土地，履行了自己的义务。转让协议签订后，万家商砼公司承受了荣安建材公司支付租金的义务，租赁土地由万家商砼公司使用，万家商砼公司应按租赁合同约定向创力水泥公司支付租金。租赁合同中约定，荣安建材公司应在合同签署后支付100万元，在完成万家商砼公司财务交接后支付500万元。但荣安建材公司仅向创力水泥公司支付500万元，尚欠100万元未按约定支付，该100万元租金应由万家商砼公司承担支付义务，故对创力水泥公司要求万家商砼公司支付欠付租金100万元的诉讼请求，符合合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，予以支持。对于万家商砼公司辩称，租金约定价格过高，显示公平。租赁合同和转让协议均是各方共同协商自愿签订，是各方的真实意思表示，万家商砼公司在2018年9月11日签订转让协议，承受租赁合同的权利、义务后也并未主张撤销关于租金的约定，根据合同法第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”的规定，万家商砼公司在签订转让协议时已明确知道租金为200万元/年，到起诉之日2019年10月29日已超过1年时间，其撤销权消灭，视为万家商砼公司认可该租金的约定。且万家商砼公司所提交的《市人民政府办公室关于我市基准地价调整更新的通知》和他人签订的《场地租赁合同》与本案的租金并无关联性，故对万家商砼公司的上述辩称理由，不予采信。对于陈治安辩称租赁合同约定的时间到2062年，应当依法予以调整。根据合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对陈治安的该项辩称理由，予以采信，陈治安于2017年10月27日签署的《土地使用权租赁合同》中约定，土地使用权租赁期限自2017年11月1日起至2062年2月16日止。该条款约定的租赁期限超过法律规定的20年，超过部分中的关于租期时间的约定无效，根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，合同的其他部分仍然有效。对于创力水泥公司要求万家商砼公司从2017年11月29日以欠付租金100万元为基数，按月利率2%计算支付资金占用费的诉讼请求，万家商砼公司在签订《概括转让协议》承受《土地使用权租赁合同》的权利、义务后，未按约定支付租金，已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担违约责任。根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，租赁合同中约定，逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准向甲方支付资金占用费。万家商砼公司于2018年9月11日与创力水泥公司签订转让协议后才承受租赁合同的相关权利、义务，应从协议签订之日起计算逾期支付租金的资金占用费，对创力水泥公司要求从2017年11月29日起计算资金占用费的诉讼请求，早于万家商砼公司承担支付租金义务的时间，一审法院不予支持，故一审法院确认万家商砼公司应从2018年9月11日起以欠付租金100万元为基数按月利率2%向创力水泥公司支付资金占用费。对于万家商砼公司辩称已多支付租金，不存在违约的行为，不应支付资金占用费。虽然租金为200万元/年，即从2017年11月1日至2019年10月31日两年租金为400万元，但租赁合同中已明确约定前期600万元租金的支付条件，且条件已成就，即使该600万元包含第三年的租金，也是万家商砼公司按合同约定应尽的支付义务，万家商砼公司仅支付创力水泥公司500万元不符合合同约定，并未超出合同约定多支付创力水泥公司租金，故对万家商砼公司的上述辩称理由，一审法院不予采信。对于万家商砼公司、荣安建材、陈治安辩称，月利率2%资金占用费过高。根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，万家商砼公司欠付创力水泥公司的租金金额为100万元，以100万元为基数，如按协议约定标准计算资金占用费，每月应支付金额为2万元，一年的资金占用费金额高达24万元，明显超过造成损失的30%，属于违约金约定过分高于造成损失的情形，对万家商砼公司的该项辩称理由和要求调整的请求一审法院予以采信。结合本案实际情况，由万家商砼公司支付12万元资金占用费给创力水泥公司较为恰当。对于万家商砼公司在庭审中辩称，《概括转让协议》的签订时间实际为2019年5月，资金占用费应从2019年5月开始计算。《概括转让协议》落款明确载明合同签订的时间为2018年9月11日，万家商砼公司也并未向原审法院提交证据证明该协议签订的时间为2019年5月，应承担举证不能的法律后果，对万家商砼公司的该项辩称理由，一审法院不予采信。关于荣安建材公司、陈治安是否对欠付创力水泥公司租金及资金占用费承担连带清偿责任，荣安建材公司、陈治安均在《概括转让协议》的担保方盖章、签字，该协议中明确约定，荣安建材公司、陈治安自愿为万家商砼公司对创力水泥公司的全部债务向创力水泥公司承担连带责任保证，保证担保的范围包括货款、租金、资金占用费、违约金、赔偿金和甲方实际债权的全部费用，担保期间为主债务履行期限届满之日起二年。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，对创力水泥公司要求荣安建材公司、陈治安对万家商砼公司欠付租金及资金占用费承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、赤水市创力万家商砼有限责任公司在本判决生效后十日内支付尚欠赤水市创力水泥有限责任公司的租金1000000元、并支付资金占用费120000元给赤水市创力水泥有限责任公司；二、赤水市荣安建材有限公司、陈治安对赤水市创力万家商砼有限责任公司应支付赤水市创力水泥有限责任公司的上述租金及资金占用费承担连带清偿责任；二、驳回赤水市创力水泥有限责任公司的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费9060元、保全费5000元，共计14060元，由赤水市创力万家商砼有限责任公司承担12000元，赤水市创力水泥有限责任公司承担2060元。二审期间，万家商砼公司、陈治安向本院提供了一份《资产评估报告》，拟证明：经鉴定，涉案租赁土地使用权评估单价为5元/平方米.年，涉案租赁合同约定的租金标准过高，与市场的租金价值不符。经质证，创力水泥公司认为该评估报告不属新证据，且与本案无关联。另查明，根据涉案《土地使用权租赁合同》第二条“甲方（创力水泥公司）出租给乙方（荣安建材公司）的土地位于贵州省赤水市，使用面积以现在万家公司实际使用面积为准”、第四条“租赁土地上在签订本合同之前已经存在的建筑物、构筑物及建筑附着物由乙方与万家公司及万家公司实际出资人黄林云签署协议安排处理”、第六条“土地租金为200万元／年”之约定，本案租赁标的物为涉案土地使用权，未包含土地上的相关附属设施设备。二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同约定的租金标准对双方是否有效；2、万家商砼公司是否应向创力水泥公司支付资金占用费以及资金占用费应如何认定。关于争议焦点一，本案中，创力水泥公司与荣安建材公司、陈治安于2017年10月27日签订的《土地使用权租赁合同》及创力水泥公司与荣安建材公司、万家商砼公司、陈治安于2018年9月11日签订的《概括转让协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。创力水泥公司按约交付了涉案租赁场地，荣安建材公司、万家商砼公司也相继一直持续使用涉案场地进行经营，故涉案合同、协议均为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。虽万家商砼公司现主张本案租金价格约定过高，但在双方于2018年9月11日签订《概括转让协议》时，作为权利义务承继方的万家商砼公司对涉案租赁合同的内容清楚知悉，并未对包含租金价格在内的任何合同内容提出异议，且涉案合同、协议均系双方当事人自愿签订，故一审认为万家商砼公司主张撤销关于租金的约定已超过一年的除斥期间而未予支持万家商砼公司的该项主张，并无不当。加之该主张仅系万家商砼公司的抗辩主张，并未形成独立的诉讼请求，因此，对万家商砼公司的该项上诉理由，本院不予采纳。同时，虽万家商砼公司主张《概括转让协议》签订的时间实际应为2019年5月，但其并未提供证据予以证明，创力水泥公司对该主张亦不予认可，经查，该协议载明的合同签订时间为2018年9月11日，故对万家商砼公司的该项上诉主张，本院亦不予采纳。合同法一百一十四条关于争议焦点二，根据《土地使用权租赁合同》约定，荣安建材公司应在合同签署后向创力水泥公司支付100万元，在完成万家商砼公司财务交接后支付500万元，但荣安建材公司仅向创力水泥公司支付了500万元，尚欠100万元未按合同约定支付，万家商砼公司在签订《概括转让协议》继受《土地使用权租赁合同》的权利义务后，该100万元的租金支付义务应由万家商砼公司向创力水泥公司承担，因此，一审判决由万家商砼公司向创力水泥公司支付尚欠的租金100万元并无不当。由于万家商砼公司未按约定支付租金，已构成违约，根据双方在租赁合同中的约定“逾期支付租金，应根据欠付金额按2%每月的标准支付资金占用费”，万家商砼公司应按合同约定向创力水泥公司支付资金占用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。·····”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，因双方均未提供证据证明拖欠租金所造成的实际损失，考虑本案中的资金占用费实为违约金，具有补偿和惩罚双重性质，以赔偿非违约方的损失为主要功能，故兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，一审酌情认定万家商砼公司应向创力水泥公司支付资金占用费120000元，较为恰当，本院予以确认。综上所述，创力水泥公司及万家商砼公司、陈治安、荣安建材公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21588元，由赤水市创力水泥有限责任公司负担6700元，赤水市创力万家商砼有限责任公司、赤水市荣安建材有限公司、陈治安负担14880元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年五月二十五日法官助理毛丹书记员余飞