山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁01民终5269号上诉人（原审被告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。被上诉人（原审原告）：王启程，男，1972年11月20日出生，汉族，住济南市。上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人王启程商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初10685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王启程的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费均由王启程承担。事实和理由：一、一审法院认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业，即使采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，属于认定事实错误。1.立天唐人公司提交的多份政府文件明确写明全市范围内停工，立天唐人公司的工程在市区范围内，属于停工范围；济南市政府通过网站、报纸等相关媒体向全市进行报道告知，报道告知即直接要求全市范围内相关工程在文件要求的时间内进行停工，政府无需单独另行向立天唐人公司下发要求停工的通知，因此一审法院认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业错误；2.立天唐人公司涉案楼盘的市政配套及雨、污水管道、消防室外管网、暖气管道、有线电视等工程施工需要通过园林绿化工程的作业面进行施工，即需要将园林绿化工程作业面进行管沟施工、沟槽开挖作业、渣土外运作业、土地平整等，政府明令要求园林绿化工程停工，将影响涉案楼盘配套上述设施的施工，影响竣工验收，因此一审法院认定涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收错误。二、立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形，在顺延期内交房不应当承担违约责任。一审判决认定了立天唐人公司与王启程双方签订的《补充协议》是合法有效的，《补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定”第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。”施工过程中，因济南市政府政策、法令、采取临时措施等原因导致立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房的约定情形。依据协议约定，立天唐人公司可以相应顺延184天，立天唐人公司向王启程邮寄送达《告业主函》、告知王启程交房日期顺延的相关情况，王启程对此未提出异议。立天唐人公司依据上述情形可据实顺延交房日期，不存在违约行为。王启程要求立天唐人公司支付违约金的主张不能成立。三、立天唐人公司在顺延交房期内向王启程交房，符合双方约定，不应当承担违约责任，一审法院依照合同法第一百零七条判决立天唐人公司承担逾期交房违约责任适用法律错误，请二审法院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。王启程未作答辩。王启程向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金57495元，【按“住房价款每日万分之一”，从宽展期满算(2018年1月31日)起，至被告取得“房地产开发项目竣工综合验收备案”发证之日(2019年5月13日)止】；2.判令被告支付给原告延期交储藏室(地下室)违约金1237元【按“储藏室价款每日万分之零点五”，从宽展期满算(2018年3月7日)起，至被告取得“房地产开发项目竣工综合验收备案”发证之日(2019年5月13日)止】；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期A-3地块2号楼2单元***室房屋一套，建筑面积124.22平方米，房屋总价款为1228546元，合同约定交房时间为2017年12月31日前。同日，原、被告双方签订合同补充协议约定：1、合同约定涉案房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以被告发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格(包括单体验收合格或综合验收合格等情形)，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，原告应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，原告不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按原告原因造成房屋未能按期交付执行。原告拒绝接受房屋的，视为被告已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，被告就此不承担延期交房责任。3、被告发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。原告应在被告《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款(如有)和该房屋各类费用(如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。如原告未付清前述款项及费用，均视为原告未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4、该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，原告同意接受该房屋。原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告无权据此解除合同，且不因原告催告被告而产生解除权。......6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；(2)因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；(5)原告在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清；(6)政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；(7)市政配套的批准的延误；(8)因气候原因造成临时性施工中断；(9)因行政审批程序等原因；(10)其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第(5)项所述延期交房情况之一，被告应在发生该情形后90日内通知原告，如被告未履行通知义务，被告不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或原告原因无法通知的情形除外。8、被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，则：(1)原告给予被告30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；(2)如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，原告无权据此解除合同。原告向被告支付了房屋价款1228546元。2017年10月28日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于济南市市中区济南唐人中心一期A-3地块2号楼2单元-2层2-***室储藏室(地下室)一套，建筑面积28.57平方米，房屋总价款为57140元，合同约定交房时间为2018年1月5日前。同日，原、被告双方签订合同补充协议约定：1、合同约定涉案房屋交付时间为原告在被告处购买的房屋交付后第五日，具体时间以被告发放《储藏室交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该储藏室的交付条件为该储藏室竣工验收合格(包括单体验收合格或综合验收合格等情形)，双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该储藏室交付的必要条件。储藏室交付时，原告应签署储藏室交接单并履行领受储藏室的义务，除经具备储藏室所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认储藏室地基基础与主体结构存在质量问题外，原告不得以任何理由拒绝接受储藏室，否则按原告原因造成储藏室未能按期交付执行。原告拒绝接受储藏室的，视为被告已按《储藏室交付使用通知书》载明的交房时间交付储藏室，被告就此不承担延期交房责任。3、被告发出《储藏室交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。原告应在被告《储藏室交付使用通知书》发出之日起5日内到储藏室所在地或被告另行通知的地点办理储藏室交付手续，包括签署交接单、支付应付未付储藏室款(如有)和该储藏室各类费用(如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等)。如原告未付清前述款项及费用，均视为原告未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4、该储藏室交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，原告同意接受该储藏室。原告给予被告60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告无权据此解除合同，且不因原告催告被告而产生解除权。......6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：(1)因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起储藏室延期交付；(2)因政府部门、市政能源部门进行与该储藏室所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起储藏室延期交付；(3)因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；(4)政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；(5)原告在储藏室交付前仍有到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清；(6)政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；(7)市政配套的批准的延误；(8)因气候原因造成临时性施工中断；(9)因行政审批程序等原因；(10)其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第(5)项所述延期交房情况之一，被告应在发生该情形后90日内通知原告，但不可抗力等客观原因或原告原因无法通知的情形除外。8、被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该储藏室交付原告，则：(1)原告给予被告60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；(2)如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付原告，自本合同约定的交付期限届满后第61日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，原告无权据此解除合同。原告向被告支付了储藏室价款57140元。2017年12月19日，被告取得济南唐人中心一期A-3地块房地产开发项目2#楼的建筑工程竣工验收报告。2018年5月17日，建设工程竣工验收消防备案复查意见为合格。2018年6月18日，被告向原告发出交房通知书，要求原告于2018年6月20日办理房屋交付手续。原告实际于2019年5月29日收取涉案房屋，收房时被告以抵扣物业费的形式向原告支付了6428.23元违约金。一审法院认为，按照合同约定被告济南立天唐人置业有限公司应当于2017年12月31日前向原告王启程交付房屋，于2018年1月5日前交付储藏室。按照补充协议约定，因被告未按期交付房屋，对于住宅房屋原告给予被告30日宽展期、对储藏室给予60日宽展期，故被告济南立天唐人置业有限公司最晚应于2018年1月30日交付房屋、于2018年3月6日交付储藏室。被告济南立天唐人置业有限公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据原、被告签订的补充协议约定，被告可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。但被告济南立天唐人置业有限公司提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对被告济南立天唐人置业有限公司上述无需承担违约责任的主张，一审法院不予采纳。被告济南立天唐人置业有限公司未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，理应向原告王启程支付违约金。根据补充协议约定，房屋及储藏室达到竣工验收合格即满足交付条件，且必须满足消防验收合格等基本安全条件，故被告通知原告王启程于2018年6月20日交房符合合同约定，违约金计算期间亦应在该日终止。原告王启程以被告未出示相关证明材料主张违约金计算至综合验收备案之日无合同依据的意见，一审法院不予采纳。房屋逾期交付违约金以1228546元为基数，自2018年1月31日起至2018年6月20日止，按照日万分之一计算；储藏室逾期交付违约金以57140元为基数，自2018年3月7日起至2018年6月20日止，按原告主张的日万分之零点五计算；被告已经抵扣的6428.43元应在上述费用中扣除，计算得出违约金数额为11196.91元。对原告主张超出此数的违约金，一审法院不予支持。判决：一、被告济南立天唐人置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王启程支付逾期交付房屋及储藏室违约金共计11196.91元。二、驳回原告王启程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1270元，减半收取计635元，由原告王启程负担595元，由被告济南立天唐人置业有限公司负担40元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是立天唐人公司是否逾期交房，是否应承担违约责任。本院经审查认为，双方合同约定涉案房屋应当于2017年12月31日前交付，于2018年1月5日前交付储藏室。补充协议约定，住宅用房给予30日宽展期，储藏室给予60日宽展期，而案涉房屋和储藏室的交付均晚于宽展期后的合同约定期限。因此，立天唐人公司属于逾期交房。立天唐人公司在一审中主张因遵守政府治理雾霾的大政方针，受政府停工令的影响，小区内道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，而无法施工，其可据实顺延交房日期。但其所提交的证据无法证明系政府有关部门向立天唐人公司下达停工令，一审法院以此认定立天唐人公司逾期交房免责事由不能成立，并无不当。综上所述，立天唐人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人济南立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年五月十八日书记员 薛嘉丽