福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终992号 上诉人（原审被告）：张山河，男，1978年9月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告）：漳州市安晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路香格里拉观园2幢301号，统一社会信用代码913506025595737822。 法定代表人：简志松，总经理。 委托诉讼代理人：王君，女，1984年12月20日出生。 委托诉讼代理人：周虹，女，1989年2月2日出生。 上诉人张山河因与被上诉人漳州市安晟物业服务有限公司（以下简称“安晟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，通过书面审查、调查方式进行了审理，本案现已审理终结。 张山河上诉请求：撤销原审判决。事实及理由：张山河已经交清2015年9月1日至2017年8月31日的物业费；安晟物业公司未履行物业管理职责：小区卫生没有搞好，8号楼的顶层天台任由其他业主随便搭建，可能导致楼房下沉、火灾时影响逃生。 安晟物业公司辩称，一、张山河在一审过程中从未以口头或者书面方式提及其已缴交物业服务费，安晟物业公司已调查核实从2015年9月1日起至今张山河并未交过物业服务费，张山河应当提出相关证据或者能够说明已有交费用的依据。二、张山河在上诉状中提出的8号楼顶楼搭盖的情况，是在安晟物业公司接管小区之前就已经形成的历史遗留问题，张山河认为对其利益有严重损害的可以向有关执法部门投诉，向法院提起相邻权、物权诉讼，而不是以此来拒缴物业费。三、楼梯消防通道堆放杂物是很多老旧小区普遍会存在的问题，安晟物业公司的管理措施是：通知业主清理，业主不清理的，由安晟物业公司定期（半年）强制清理；在楼道贴通知和公告，禁止消防通道占用。因物业管理是公共性质的管理，无法根本杜绝、控制业主的个人行为，但绝对不是从来不管。四、安晟物业公司管理小区以来，每日两次打扫公共部位，依约进行保洁，张山河若觉得哪里不满意可以来电来访投诉，但张山河应当履行及时缴交物业服务费用的义务。不及时缴费拖欠物业服务费用的业主也侵犯了其他业主权益，综上所述，张山河提出的理由不足以拒交物业费。请求驳回上诉，维持原判。 安晟物业公司向一审法院起诉请求：一、判令张山河向安晟物业公司支付物业服务费用6049.44元、公摊水电费1001.66元，合计7051.1元；二、判令张山河从应缴款之日起按银行同期贷款利息向安晟物业公司支付逾期付款违约金；三、本案诉讼费用由张山河承担。 一审法院认定事实：安晟物业公司系漳州市芗城区龙江明珠小区的物业服务公司，2015年10月18日，安晟物业公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订《物业服务合同》，约定（摘要）：一、合同期限自2015年9月起至2018年8月30日止，二、物业服务费具体收费标准：1、自2015年9月1日至2016年8月31日，高层住宅：1元/月/平方米；2、地下室停车服务费：60元/月/位；3、露天停车费：120元/月，折算为夜间12时始停车按次计算。三、公共水电费用分摊办法。全体业主受益的公共部位用水用电费用由安晟物业公司承担；其他各不同部分业主受益的公共用水用电费用分摊按《漳州市住宅水电公摊指导规则》（漳物协[2010]11号）规定。四、从2015年9月1日起至签定合同之日止，业主委员会管理小区期间内，所产生的物业服务人工费、水电费等费用由安晟物业公司承担。五、因小区已投入使用多年，且前期遗留问题较多，设备设施老化，人力成本年年上涨，物业支出费用日益沉重，为了物业服务质量得到保证和不断的提升，于2016年7月由业主委员会组织业主考评符合三级标准后，安晟物业公司书面通知业委会自2016年9月1日始，住宅物业服务费收取标准上调0.2元/月/平方米，店面收取标准上调0.3元/月/平方米。六、经物业书面催缴，逾期未交纳物业服务相关费用的，承担违约责任，由欠费业主向物业支付逾期付款违约金，违约金从所欠费金额应缴纳之日起按日3%计，每月结算，上月违约金计入欠费金额。2011年12月26日，张山河在《入伙确定书》上签名，漳州市芗城区龙江明珠×幢××号房屋系张山河所有，房屋面积为126.03平方米。2017年8月10日，安晟物业公司在张山河住处黏贴缴费通知单。2019年3月13日，安晟物业公司向张山河寄送《龙江明珠业主欠费催缴通知》的EMS快件，张山河拒收；2019年7月1日，安晟物业公司在张山河住处黏贴物业费缴费通知单；2019年7月5日，安晟物业公司通过短信向张山河催缴拖欠的2015年9月至2019年8月的物业费及2015年9月至2019年3月的公摊电费。 一审法院认为，安晟物业公司与漳州市芗城区龙江明珠业主委员会签订的《物业服务合同》，合法有效，安晟物业公司与张山河之间存在物业服务合同关系，安晟物业公司已为张山河提供物业服务，张山河应当支付相应的物业服务费用。安晟物业公司要求张山河支付自2015年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6049.44元、2015年9月1日至2019年6月30日的公摊水电费1001.66元，合法有据，予以支持。安晟物业公司主张张山河从应缴款之日起按银行同期贷款利息支付逾期付款违约金，符合《物业服务合同》的约定，予以支持，安晟物业公司于2019年7月5日通过短信向被告催缴相关费用，故张山河应从2019年7月5日起按银行同期贷款利息向安晟物业公司支付逾期付款违约金。张山河经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、张山河应于判决发生法律效力之日起七日内向漳州市安晟物业服务有限公司支付物业管理费6049.44元及水电公摊1001.66元；二、张山河应自2019年7月5日起按银行同期贷款利息向漳州市安晟物业服务有限公司支付逾期付款违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由张山河负担。 二审中，安晟物业公司补充提交：1、《房产登记信息查询结果证明》，拟证明张山河是本案涉诉房屋的业主，产权面积为126.03㎡。2、漳州市芗城区人民法院案件材料收据，拟证明安晟物业公司已于2019年9月17日把案件提交漳州市芗城区人民法院立案庭，立案庭已经先行进行了诉前调解。张山河质证：对证据1的真实性、关联性无异议；未收到证据2所列相关调解材料。 张山河补充提交六张照片，拟证明安晟物业公司没有管理好小区。安晟物业公司质证：对六张照片的真实性、合法性、关联性均有异议。 本院认证：张山河对安晟物业公司提供的证据1的真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。安晟物业公司提供的证据2系一审法院出具的收据，本院对其真实性予以确认。张山河提供的照片为局部的静态照片，且没有具体拍摄时间，对其真实性不予认定。安晟物业公司提供的证据能否证明其主张，将结合争议焦点进行分析认定。 对一审判决认定的事实，张山河有异议，认为其没有收到EMS催缴通知单。本院对双方当事人均无异议的事实予以确认。对有争议的事实，将结合争议焦点进行分析认定。 本案二审争议的焦点为：一、张山河尚欠的物业管理费、公摊水电费是多少？二、张山河是否应当支付拖欠的物业管理费、公摊水电费及逾期付款违约金？ 一、张山河尚欠的物业管理费、公摊水电费是多少？ 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”安晟物业公司主张张山河拖欠2015年9月1日起至2019年8月31日止的物业服务费6049.44元及2015年9月1日起至2019年6月30日止的公摊水电费1001.66元，并提供了具体的计算依据及相应的催缴通知，已经完成了举证责任。张山河辩称其已支付2015年9月1日至2017年8月31日的物业服务费，应就该主张提供相应的证据，但张山河既无法提供任何交费凭据，亦无法说明其已交纳的具体金额及具体交费时间，应当承担举证不能的法律后果。故张山河的该项辩称不能成立，不予采纳，本案张山河尚欠物业服务费6049.44元及公摊水电费1001.66元。 二、张山河是否应当支付拖欠的物业管理费、公摊水电费及逾期付款违约金？ 本院认为，本案的《物业服务合同》为当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，且合同约定了自动续约条款，合同尚在履行期内，对安晟物业公司及张山河均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，张山河拒交物业费需有正当理由，但其所提供的相关证据仅是局部静态照片，没有时间和地点，不足以证明小区的物业管理长期存在照片显示的问题，即便存在未及时打扫公共卫生等物业服务不到位或小区存在违章搭建的问题，张山河可通过投诉、建议等方式要求物业公司进行整改；亦可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒绝履行《物业服务合同》约定的交费义务。张山河从2015年9月1日至今依然能够享受物业服务，是建立在小区大部分业主按时交纳物业服务费及公摊水电费的前提下，其以拒付物业服务费及公摊水电费对抗物业服务瑕疵的行为既没有法律依据，又不符合诚实信用及公平原则。安晟物业公司已通过上门粘贴催缴通知单、发送短信、邮寄等书面方式向张山河催缴物业服务费及公摊水电费，以1元/月/平方米的标准收取物业服务费，符合《物业服务合同》的约定，安晟物业公司主张的物业服务费及公摊水电费可予支持，张山河拒交物业服务费的理由不能成立，应补交拖欠的物业服务费及公摊水电费。 根据《物业服务合同》第十条第（二）项规定，“业主、使用人违反本合同第七条约定，经乙方书面催缴，逾期未交纳物业服务相关费用的，承担违约责任，由欠费业主向乙方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金从所欠费金额应缴纳之日起按日3‰计，每月结算，上月违约金计入欠费金额，即（月欠费总额×（1+3‰）n次方，n为欠费月数）”，虽然《物业服务合同》并未约定付款期限，但安晟物业公司最迟已于2019年7月5日以短信通知的方式向张山河书面催缴，张山河无正当理由拒不交纳物业服务费及公摊水电费，已经构成违约。二审期间，安晟物业公司主动申请将违约金的起算点变更为“从起诉之日起计算”，由于“起诉之日”晚于安晟物业公司主张的物业服务费和公摊水电费的截止日，故安晟物业公司的该项申请系其对自己诉讼权利的处分，且不违反法律法规的规定及合同约定，可予支持。安晟物业公司一审主动将违约金标准降低为按银行同期贷款利息计算，但由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故张山河应自起诉之日即2019年10月8日起至实际支付款项之日止，以7051.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款违约金。 综上所述，张山河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因安晟物业公司申请变更了逾期付款违约金的起算时点，原审判决第二项应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9204号民事判决第一项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初9204号民事判决第二项； 三、张山河应自2019年10月8日起至实际支付款项之日止，以7051.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向漳州市安晟物业服务有限公司支付逾期付款违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元；二审案件受理费50元，均由张山河负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚若贤 审 判 员 张海泉 审 判 员 卢津津 二〇二〇年五月十五日 法官助理 陈洁平 书 记 员 郭少进 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。