苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6503号原告：中国人民财产保险股份有限公司苏州市吴中支公司，住所地江苏省苏州市吴中区东苑路70号。负责人：陈雪冬，该公司经理。委托诉讼代理人：丁永春、李洁沁，江苏名古城律师事务所律师。被告：邓书朋，男，1976年8月20日生，汉族，户籍地安徽省涡阳县，现住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市吴中支公司（以下简称人保吴中支公司）诉被告邓书朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，原由审判员龚伟亚适用简易程序公开进行了审理，后承办人员变更为审判员杜荣尚，依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告人保吴中支公司的委托诉讼代理人丁永春、李洁沁，被告邓书朋的委托诉讼代理人周国喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人保吴中支公司向本院提出诉讼请求：1.被告将租赁的位于苏州市吴中区房屋（建筑面积35平方米）腾空返还原告；2.被告按每日192.5元标准支付自2019年6月7日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；3.被告支付自2019年6月7日起至房屋实际返还之日止按每日385元标准计算的违约金；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年3月9日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于苏州市吴中区原告公司旁写字楼第一层建筑面积35平方米的房屋，租期一年，月租金5775元，租期届满应返还房屋，逾期返还，支付相当于日租金2倍的违约金。后其依约向被告交付了房屋，上述租赁合同约定租期届满前，经双方协议一致，双方于2019年2月21日签订《房屋租赁补充合同》，租期延期三个月，即顺延至2019年6月6日，顺延三个月租金17325元。2019年5月27日，其向被告邮寄《提示函》，提示被告按照合同及补充合同的约定及时将涉案房屋腾退、恢复原状，于2019年6月6日前交还原告。被告于次日签收。现租期已届满，被告至今未返还房屋，故诉至法院。被告邓书朋辩称，双方签订书面租赁合同属实，但当时出租方经办人曾承诺被告可以长期租赁，其实际按约交付了租金、水电费，不存在任何违约行为，双方实际系不定期租赁，属合法的租赁关系，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月，原告人保吴中支公司（出租方，甲方）与被告邓书朋（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租乙方位于苏州市吴中区公司旁写字楼第一层房屋，建筑面积35平方米。乙方向甲方承诺，租赁房屋用于牛肉汤店使用。甲方于2018年3月7日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2018年3月7日起至2019年3月6日止。租赁期满，甲方有权收回且乙方应如期返还房屋。乙方需要继续承租房屋，应在租期届满前3个月内向甲方书面提出续租要求，在征得甲方同意之后，甲乙双方就继续租赁该房屋在本合同租期届满日前另行签订租赁合同。乙方在同等条件下享有该房屋的优先续租权，若乙方在上述期限内未提出续租有权，则视为乙方自动放弃优先续租权。如乙方于租期到期既没有签订续租租约，又没有得到甲方书面认可而继续滞留在房屋内的，乙方应按本合同约定租金数额的两倍按日缴纳租金，尽管如此，乙方的滞留时间不得超过1个月。如超过上述时间，甲方有权视为对弃物拥有处置权，乙方不得追究，在前述移送过程中如果有任何因此而引起对租赁物业或公共区域的损害，乙方应向甲方赔偿。房屋每月租金5775元（月为自然月，不存在天数差异），年租金69300元，该房屋租金一年内不变，自第二年起双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方另行签订补充协议进行约定。租金按年结算，第一期租金应于2017年3月7日前支付，之后每期租金由乙方于每年3月7日之前交付甲方。租金以转账方式支付，甲方应收到租金后60日内为乙方开具足额的有效发票。双方约定转账方式付款的，乙方应向甲方以下指定账户进行支付：开户行：工商银行苏州新区支行；账户名称：中国人民财产保险股份有限公司苏州分公司；账号：11×××80。租赁期间的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方负担。关于违约责任约定，租期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，每逾期一日，则乙方应向甲方支付相当于本合同约定日租金2倍的违约金，支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足差额部分。本合同经甲方双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。关于第17条效力等级约定，本合同及合同附件（如有）是甲乙双方关于本次交易所最终确定的全部内容，甲乙双方均承认其已审阅、理解本合同及合同附件的内容，并同意取代甲乙双方之间此前关于本次交易所作出的任何口头或书面承诺。落款甲方由授权代表李忠民签名，并加盖人保吴中支公司公章，时间为2018年3月9日，乙方由原告签名，时间为2018年3月8日。后附房屋户型结构图及租赁房屋交接清单（为空白，未填写）。涉案房屋登记所有权人为人保吴中支公司，载明使用权面积1043.40平方米。后被告缴纳了房屋押金6900元。2019年2月21日，原（出租方，甲方）、被告（承租方，乙方）双方达成《房租租赁补充合同》，补充约定：一、原合同第三款的第二条，租赁期限为一年，租赁期限2018年3月7日起至2019年3月6日止，变更为租赁期限1年零3个月，租赁期限2018年3月7日起至2019年6月6日止。延期三个月租金为17325元，于2019年3月7日前付清。二、本补充合同一式三份，自双方签字盖章之日起生效，其他有关事项按原合同不变。落款甲方加盖原告人保吴中支公司公章，负责人陈雪冬签名，乙方被告签名。2019年5月27日，原告向被告邮寄《提示函》，提示函载明双方签订《房屋租赁合同》及补充合同的事实，鉴于双方约定的租赁期限即将届至，故提示承租方按照合同及补充合同的约定及时将合同项下的房屋腾退、恢复原状并于2019年6月6日前交还。被告于次日签收该提示函。合同期内的租金被告已全部缴纳。此后被告向租赁合同约定的银行账户内转账支付了款项，分别于2019年7月29日、同年9月5日、同年12月5日、2020年3月6日各转账17325元，共计69300元。审理中，被告陈述，双方除签署书面协议外，原告方工作人员钱主任承诺其可以长期租赁，原告公司对租金一年一评估，合同一年一签，原告出租的其他商铺都是如此，如涉案房屋隔壁照相馆、广告公司均承租了十年以上，故其才承租该房屋，为此其向前承租人支付转让费27万元，后投入装修6万元余元。两份书面合同到期以后，其按照原告方工作人员的要求缴纳了水电以及提前缴纳了三个月的房租，其不存在任何违约行为，不应该支付违约金。其认为，双方属于合法的租赁状态，属于不定期租赁关系。被告提供了其与原告方工作人员江国平2018年11月20日至2019年11月11日的微信聊天记录。2018年11月20日微信聊天对话内容：“江国平：邓老板，3月6号房子到期，要续租吗？我这边要准备评估报告的。邓书朋：要租的。”2019年3月6日的微信聊天对话内容：“邓书朋：你好，你上次给我讲什么时候给公司打款？江国平：还在走流程，章还没盖好呢。好了我会通知你的哦。”2019年3月20日微信聊天内容：“江国平：（向邓书朋发送了收租银行账号照片）邓师傅，三个月租金17325元，请达到这个账号去，汇过之后请通知我一下，我要请财务确认哦！邓书朋：已转账给公司了，谢谢。江国平：收到，谢谢。”2019年4月15日微信聊天内容：“江国平：邓老板，因为331整治，吴中支公司收到了整改通知书，应市公司要求，合同到期后不再续租，请知悉。”此后的微信均为江国平要求被告交水电费，被告及时微信转账缴纳。邓书朋称，2019年4月5日，其收到江国平微信表示不再续租后，其立即打电话给钱主任询问情况，钱主任回复称上面苏州分公司不同意出租了，无法帮其解决。此后其正常缴纳水电费。原告称，对于被告陈述钱主任承诺可长期租赁，被告未提供证据证实，不予认可。微信聊天记录无法核实，纵观整个微信聊天记录并未承诺2019年6月6日后继续出租，且在2019年4月15日已表示不同意续租。其已在2019年5月27日发出书面提示函，合同到期后不再出租。被告分别于2019年7月29日、同年9月5日、同年12月5日、2020年3月6日各转账17325元是被告的单方行为，不影响合同已到期的事实，其认为上述款项并非租金性质。江国平系其公司业务员，负责涉案房屋水电费的收取。其收回房屋以后，一层约190平方米整体出租，其中张伟向其报价每月每平方米219元，年租金50万元，因被告未按约腾房，导致涉案房屋每日255.5元（219元/平方米*35平方米/30天）的实际损失，对此提供询价函、报价函予以佐证。被告对原告主张的损失不予认可。审理中，本院于2020年3月19日现场踏勘，涉案租赁房屋及隔壁一家店铺正常营业，其他商铺已搬离。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、提示函及邮寄凭证、房屋产权证，被告提供的押金收据、微信聊天内容、转账凭证，及本案庭审笔录、谈话笔录、调查材料等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据原、被告双方签订的书面合同可知，涉案房屋租期已届满。被告辩称，原告工作人员在缔结合同时承诺可长期租赁。对此原告不予认可，被告亦未提供证据予以证实。另外，根据《房屋租赁合同》第十七条的约定，双方的权利义务应以书面合同为准。综上，被告上述辩称意见本院不予采信。被告辩称2019年6月6日之后双方建立不定期租赁关系。根据原告发函以及起诉时间节点，可以认定原告实际并无与被告建立租赁合同关系的意思表示。综上，原告主张被告将涉诉房屋腾空并返还，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金请求，实际指向被告占有房屋造成原告的损失，故本院对违约金请求与原告主张的房屋占有费请求一并评定。结合原告举证情况、被告占有涉诉房屋主观过错程度，本院酌定被告支付自2019年6月7日起至实际腾空返还之日止、按每日210元的标准计算的房屋占有使用费（含违约金），因本案交还涉诉房屋日期尚不确定，被告已支付的款项69300元在交还房屋结算时予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告邓书朋于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区房屋（建筑面积35平方米）腾空返还原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市吴中支公司。二、被告邓书朋于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市吴中支公司自2019年6月7日起至实际返还之日止、按每日210元的标准计算的房屋占有使用费（被告邓书朋已支付的款项69300元在房屋返还结算时予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币292元，原告中国人民财产保险股份有限公司苏州市吴中支公司负担186元，被告邓书朋负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  杜荣尚人民陪审员  张 霖人民陪审员  朱卫华二〇二〇年五月二十一日书 记 员  单 文