山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2784号上诉人（原审被告）：郝慧琴，女，1982年12月2日出生，汉族，无业，住太原市。被上诉人（原审原告）：殷万林，男，1979年6月20日出生，汉族，启迪（太原）科技园投资发展有限公司职工，住太原市。原审被告：史高栋，男，1982年5月14日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人郝慧琴因与被上诉人殷万林以及原审被告史高栋相邻关系纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝慧琴，被上诉人殷万林，原审被告史高栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郝慧琴上诉请求：一、依法改判上诉人不承担被上诉人的租金损失5000元，并改判由被上诉人承担评估鉴定费2000元，不服金额为7000元；二、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、被上诉人的房屋租金损失不应获得支持。(一)根据被上诉人目前装修市场行情，本案中被上诉人殷万林房屋完成装修并投入使用实际消耗一个月即可以完成，一审法院酌情支持租金损失5000元，脱离客观实际，金额过高。(二)被上诉人的租金损失并未实际发生,不应支持。被上诉人仅提供其与相遇公司的一份委托租赁协议，也只能证明双方曾经存在委托租赁关系,并未提供任何证据证实房屋因渗水导致出租不能，从而证实租金损失实际发生。(三)被上诉人殷万林也自认其房屋状态不能确定，即可能往外出租，也可能自住，鉴于市场环境的不稳定性，被上诉人殷万林的租金损失也无法确定。(四)被上诉人主张的房屋租金损失为间接的财产损失，该损失不应得到支持。(五)房屋无法使用导致的损失系因被上诉人殷万林没有及时采取措施防止损失的扩大，对此产生的扩大性损失，不应得到支持。渗水发生后被上诉人殷万林可以积极采取有效的补救措施，进行修复并投入使用，减少损失的扩大，其修复房屋并不会影响损失的确定。即使存在房屋搁置的情况，也系被上诉人殷万林的原因造成的，对此产生的扩大性损失，应当由被上诉人殷万林自行承担责任。第二、评估费2000元应由被上诉人殷万林承担。因被上诉人殷万林主张的修复房屋的价值过高，才导致本案一直拖延，并导致评估的发生，根据评估报告房屋修复费用为24328元，与被上诉人殷万林主张的房屋修复费用46342元差额高达47%，因此，本案中的评估费应由被上诉人殷万林承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。被上诉人殷万林辩称，一、关于房屋租金损失，1、从2018年10月30日至2020年5月7日(第四次开庭)，历时接近19月。按照事发前的房屋托管租金行情，殷万林每月的租金稳定收入为1900元，仅租金累计损失总金额为36100元，此金额还未包括房屋受损闲置期间的物业、电梯和暖气费用约5000多元。第三次庭审判决房租金损失补偿为5000元，仅为象征性人道补偿，远未达到实际损失补偿额度。鉴于维护邻里关系及避免司法资源浪费，殷万林也未再提出上诉。2、房屋被淹受损致使房屋不能正常使用，是导致殷万林与托管方(我爱我家)合同不能继续履行和续签的直接原因，所以，被上诉人殷万林认为对方造成我方资产的长期闲置，不能发挥资产应有的使用价值，应给予被上诉人合理的损失补偿，符合实际情况，也符合常理。3、房屋被淹受损发生的时点发生在被上诉人与托管方(我爱我家)房屋托管合同的正常合同履约期内，况且在房屋受损前是处于租赁使用状态，所以被上诉人的房屋若不被对方水淹损坏，被上诉人的房屋肯定是在正常租赁使用状态，并可获得稳定的收益，所以，对方的说法不符合常理也不符合实际情况。4、关于间接损失，对方似乎在偷换概念，间接损失就其本质也是损失，法律没有明文规定间接损失就不予考虑，另外，对方有什么依据把被上诉人的直接损失评定为间接损失。被上诉人的房屋从一个可以正常使用并处于正常租赁状态的房屋，在被淹受损后立即变为一个无法正常使用和租赁的房屋，难道还不叫直接损失。5、在房屋被淹受损事件发生后，被上诉人在得知消息后，也在积极协调托管方和租户在采取积极的措施避免损失扩大。鉴于事发过于仓促和突然，被上诉人相关人员根本无法预判楼上跑水渗漏的准确时间，也需要适当的响应时间。其次，从技术角度讲，渗水为压力水且跑水量巨大，渗水点和渗水路径无规律可循，被上诉人始终处于末端和被动的局面，不具备主动控制局面的条件，所以，被上诉人根本无法从源头上控制事态发展。反而，被上诉人认为对方却存在不积极防止损失扩大的重大嫌疑，从第一次2019年4月24日庭审判决，在判决书上明确要求对方对自己房屋内的渗漏隐患和渗漏点进行排查和解除，但时至今日一年多的时间了对方仍未有实质性行动(物业可以证明，去年暖气费未交)。对方多次提出被上诉人不主动修复和采取防止损失扩大的措施的错误言论，不过是对方不愿面对问题和承担责任的借口和托词。二、关于房屋鉴定评估费用支付的反驳意见，对方在二审时主张赔偿被上诉人房屋维修损失金额仅为3871元，依照此次判决赔偿金额为30028元的标准，对方给出的修复费用与判决费用偏差约26157元，偏差率高达87.1%，即便参照评估修复费用24328元这个标准，偏差率也高达84.1%，不知对方提出的修复费用依据是什么，对方说被上诉人修复费用过高，显然是站不住脚的。仍然是为自己推卸责任找借口和托辞。对方长时间的推卸责任，不仅给被上诉人的财产造成持续经济损失，而且给被上诉人的身心和生活造成了巨大的伤害。鉴于以上原因，请求二审法院本着公平公正的原则，请求驳回上诉，维持原判。原审被告史高栋述称，同意上诉人郝慧琴的意见。被上诉人殷万林向一审法院起诉请求：1、判令二被告限期对自家房屋漏水点进行维修，排除对原告房屋的妨害；2、判令二被告连带赔偿原告房屋装修损失46342元；3、判令二被告连带赔偿原告的租金损失22800元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、鉴定费等其他费用。一审法院认定事实：原告系位于太原市杏花岭区大东关街北晨名苑小区8F-B9号(大东关街153-1号新源里住宅楼第1幢1单元0812号)房屋的购买人，对外出租。被告郝慧琴系位于太原市杏花岭区大东关街北晨名苑小区9F-B9号(大东关街153-1号新源里住宅楼第1幢1单元0912号)房屋的购买人，该房屋由被告史高栋租赁使用。2018年10月30日太原市送暖期间，被告房屋的暖气管道出现大量跑水，渗漏至楼下原告房屋，导致原告房屋主卧、次卧、客厅、楼梯间屋顶及地板不同程度受到损害，床及衣柜发霉、鼓包。经山西大正资产评估有限责任公司评估，修复费用评估价值为24328元。被告郝慧琴至今未对其房屋漏水暖气管道进行维修。一审法院认为，原告与被告郝慧琴是不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，原告、被告均认可系被告郝慧琴购买的9F-B9号房屋内的暖气管道漏水，导致原告房屋受损，被告郝慧琴作为房屋的权利人，对造成原告房屋的损害依法应当承担相应的民事责任。被告史高栋是房屋的使用者，在本案中没有过错，故原告要求被告史高栋承担民事责任，本院不予支持。原告诉请被告郝慧琴限期对自家房屋漏水点进行维修，排除对原告房屋的妨害的请求，本院予以支持。房屋受损后的修复费用，被告郝慧琴应按评估意见24328元予以赔偿。关于原告主张的租金损失，原告房屋出租是事实，在房屋受损后，已不具备居住条件，给原告造成租金损失本院予以认定，但原告亦未及时采取措施防止损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，本院酌情支持合理期限内的租金损失5000元。原审判决：一、被告郝慧琴在本判决生效之日起三十日内对其漏水的供暖管道进行维修；二、被告郝慧琴在本判决生效之日起十日内支付原告殷万林房屋维修损失24328元；三、被告郝慧琴在本判决生效之日起十日内支付原告殷万林租金损失5000元；四、驳回原告殷万林的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据，且对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，涉案争议的问题是赔偿被上诉人的房屋租金是否合理合法；相关房屋损失的鉴定费用应如何承担。根据本案查明的事实，上诉人郝慧琴购买的太原市杏花岭区大东关街北晨名苑小区9F-B9号房屋内的暖气管道漏水，导致被上诉人殷万林所有的房屋受损是不争的事实。上诉人郝慧琴作为房屋的所有人，对其给被上诉人造成的房屋损害依法应当承担相应的民事赔偿责任。被上诉人房屋受损后，就受损房屋未达成赔偿协议后，被上诉人作为受损方通过诉讼方式解决纷争是其正确行使权利的合法途径。截止到相关部门作出鉴定结论时，时间长达十四个月的时间，原审根据受损情况及房屋未能租赁的事实，酌情认定上诉人赔偿被上诉人房屋受损的租赁费5000元，符合法律规定的公平原则。上诉人对此提出的主张，既有违客观事实，也有悖法律规定，其理由不能成立。对于鉴定费用的问题，该鉴定费用并非被上诉人的诉讼请求范围，而且，该鉴定费用是由于上诉人对原审判决依据装饰公司提供报价单认定赔偿数额有异议而开支的费用，属于上诉人提供反驳证据开支的费用。因此，根据鉴定结果结合原审法院判决认定的事实，该费用应当由上诉人负担。上诉人的其他主张，非上诉人在法定期限内提出的请求，本院不予审理。综上所述，上诉人郝慧琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郝慧琴负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇二〇年五月七日书记员 米 鑫