广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2516号原告：毕伟泉，男，1958年2月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：王瑞松，男，1964年7月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被告：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人:林建峰。原告毕伟泉诉被告王瑞松、广州市华丰房产发展有限公司（下称华丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕伟泉、被告王瑞松的委托诉讼代理人邵腰华到庭参加诉讼。被告广州市华丰房产发展有限公司经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕伟泉向本院提出诉讼请求：1、依法撤销广州市荔湾区人民法院于2019年10月11日作出的（2018）粤0103执506号执行裁定书即依法停止查封广州市荔湾区人民北路***号***房的执行行为；2、依法撤销广州市荔湾区人民法院于2020年1月17日作出的（2019)粤0103执恢818号执行裁定书即依法停止拍卖广州市荔湾区人民北路***号***房的执行行为。事实与理由：豆浆巷*号房屋的所有权是毕*和毕*德。荔湾区人民北路***号***房是上址房屋的拆迁安置房。毕*(已故)是原告毕伟泉的父亲,毕*德(已故)是原告毕伟泉的伯父,原告毕伟泉是豆浆巷*号房屋的继承人。广州市华丰房产发展有限公司于2001年7月5日的董事会决议9层001(115平方）单元是广州市荔华房产经营公司所有权人,也是回迁房部分的所有权人。还有广州市中级人民法院于2017年12月26日作出的民事裁决书粤01民终5140号也陈述了“华丰公司明确在金门大厦中已没有其他房屋可提供给王瑞松”这个事实，证明华丰公司在金门大厦是没有所有权的物业。作为业权人的原告毕伟泉在接收了拆迁补偿安置房908房之后对908房进行了全面的装修装饰,并且一家人在908房居住了将近16年。而908房涉及的水表，电表，煤气管道,户口等所有权人显示的都是原告毕伟泉的名字，并缴纳所有费用。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条的规定（2018）粤0103执506号执行裁定书和（2019）粤0103执恢818号执行裁定书属于认定事实不清，认定事实错误。被告王瑞松辩称：我方申请查封的是广州市华丰房产发展有限公司的房产，我方有判决书为依据，故我方申请查封的事由是合法。原告提出的执行异议都不能证明涉案房屋是属于原告自己拥有的房屋，该协议不是与广州市华丰房产发展有限公司签订的，故对涉案房屋是无效的。另外广州市华丰房产发展有限公司的董事会决议对外没有法律效力，故请求法庭予以驳回原告的诉讼请求。被告华丰公司没有答辩意见。经审理查明：广州市荔湾区人民北路745-771号，长庚中约18-52号，19-55号，大马巷1-21号，2-16号，小马巷1-3号，豆浆巷1-19号，2-22号，园林巷1-7号，2-8号地块土地使用权人人为华丰公司。广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦系华丰公司于上述地块上开发之房产。该房产未办理房屋初始登记。广州市荔湾区光复北路豆浆巷*号房屋为毕*、毕*德二人共同所有。1993年4月27日广州市荔华房产经营公司（用地单位、甲方）与毕*（被安置业主、乙方）签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》约定：拆除乙方座落在荔湾区光复北路豆浆巷*号房屋；甲方应按拆迁房屋补偿协议书规定于1995年12月31日在光复北路新建大楼第九层产权属于乙方所有的房屋中安排建筑面积捌拾壹平方米的套间给乙方回迁居住。该协议经广州市荔湾区公证处以（93）穗荔证内连字第4692号证明书公证。2005年4月25日，广东省公证处出具（2005）粤公证内字第23446号公证书，公证《具结书》上毕伟泉签名及手指模为毕伟泉所出具；该具结书内容主要为：毕伟泉系荔湾区光复北路豆浆巷*号房屋继承人之一，上述房屋由广州市荔华房产经营公司征用拆迁，现因上述房屋的继承人暂未办妥继承手续，由毕伟泉代与广州市荔华房地产开发有限公司拟签订上述房屋的《补充协议》（回迁房屋地址：广州市人民北路759号金门大厦9层D01单元）；等等。2005年5月16日，毕伟泉向荔华公司缴纳78000元超面积房款。荔华公司开出收据，内容为“兹收到代华丰房产发展有限公司收到金门大厦9楼D01房毕伟泉超面积房款78000元”。2005年5月17日，荔华房地产开发有限公司（拆迁人、甲方）与毕*、毕*德（被拆迁人，乙方），毕伟泉作为乙方代理人，签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》达成产权调换（补偿协议）主要为：乙方同意甲方拆除荔湾区光复北路豆浆巷八区一段2037、2038地号的房屋，建筑面积为53.2841平方米；甲方将自有的座落在荔湾区人民北路759号金门大厦9层D01单元的自有房屋，用作拆除乙方原址房屋的产权调换；对增大面积部分，乙方付给甲方拾肆万伍千陆百零陆元玖角叁分，并于2006年6月30日前付清；本协议生效之日起，于1993年10月7日签订的拆迁房屋补偿协议书即时作废；等等。该合同签订后经广州市房地产管理局鉴证，加盖城市房屋拆迁安置补偿协议备案专用章。同日，荔华房地产开发有限公司（甲方）与毕*、毕*德代理人毕伟泉（乙方）签订《补充协议》，约定：调整安置乙方回迁至人民北路××大厦××单元；协议生效之日即付82000元房款，余下63606.93元在2006年6月30日前全额付清；等等。其后，广州市荔华房地产开发有限公司向毕伟泉送达回迁入住通知书。毕伟泉于入住荔湾区人民北路759号金门大厦9层D01单元至今。2016年1月12日，王瑞松以华丰公司、荔华公司、广州光大南方经济发展公司、和有地产有限公司为被告提起诉讼，请求判决：1、被告华丰公司向其置换与广州市人民北路金门大厦A601房间地段、同等面积（139平方米）、可办证房屋并配合办证；2、其他被告承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。庭审中，华丰公司明确在金门大厦中已无其他房屋可提供给原告，为此原告明确诉讼请求为要求被告按照涉案房屋同地段房屋的平均价格予以补偿，并申请对涉案房屋现在的价值进行评估，以评估机构评定价格为补偿依据。原告表示如法院支持其诉讼请求，在华丰公司赔偿后，同意将涉案房屋退还华丰公司。我院于2016年10月25日就该案作出（2016）粤0103民初627号民事判决书，判决：1、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告华丰公司向原告王瑞松支付赔偿款2780000元；2、自本判决发生法律效力之日起十五日内，原告王瑞松（含同住人员）迁出广州市人民北路745-775号地段金门大厦第A栋第六层01号，将房屋腾空交还给被告华丰公司；3、驳回原告王瑞松的其他诉讼请求。上述判决生效后，华丰公司不履行生效法律文书确定的义务。2018年1月22日，王瑞松依据上述民事判决向本院申请执行。后因被执行人物其他可供执行财产，本院裁定终结执行程序。查册日期为2020年5月9日的广州市不动产登记查册表中显示：2019年10月11日，依据（2018）粤0103执506号执行裁定查封了华丰公司所有的金门大厦××房（××房）及××房（××房），查封时效自2019年10月11日至2022年10月10日。2020年1月17日，本院以（2019）粤0103执恢818号执行裁定拍卖上述908房、1003房。毕伟泉提出执行异议，本院于2020年2月25日作出（2020）粤0103执异35号裁定，驳回其异议请求。另查，2019年11月28日，荔湾国资局、荔华公司以华丰公司为被告提起诉讼，请求判令华丰公司按《房屋过户协议书》办理产权登记。该案中，荔华公司（甲方）、华丰公司（乙方）、荔湾国资局（丙方）签订《房屋过户协议书》，约定：1、根据甲方、乙方及乙方其他股东的合作协议、董事会决议，乙方名下九套房产归甲方所有，乙方对此表示认可；等等。又查，该案原告所提供的2001年7月5日的华丰公司《董事会决议》，决议内容包括：将金门大厦2500万元的等值住宅给荔华公司作为部分包干费用；具体方位面积按附图表；其中董事会决议附件《金门大厦属荔华公司房源面积统计表》包括房屋有9层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、B04(115㎡)、D01(115㎡)、D02(105㎡)；10层：A02(116㎡)、B02(116㎡)、D03(87㎡)；等等。2019年12月19日，本院作出（2019）粤0103民初10200号民事调解书，该调解书协议如下：1、在本调解书生效之日起十日内，被告华丰公司为原告荔湾国资局本利广州市荔湾区人民北路759号509房、703房、903房、915房、1003房、1015房、1103房、2010房、2015房共九套房的房地产权证；2、本案受理费50元，由两原告负担。为证明对荔湾区豆浆巷*号房屋拥有继承资格，毕伟泉提供以下证据：广州市金花法律服务于2004年11月5日所出具《调查证明书》（荔金法证字（2004）第098号）调查核实黄润娣于1975年7月11日在广州市因病死亡；广州市花都区新华镇人民政府办公室、广州市花都区新华镇九潭村民委员会于2004年11月15日开具《证明》证明：毕*德于1946年在家乡去世；毕*德生前未婚、无子女、父母先于其死亡；其仅有一胞弟毕*，此外无其他兄弟姐妹；其祖父母、外祖父母均先于其死亡。广州二运集团有限公司退休人员管理分所起重吊装运输分公司退管会于2006年开具的《证明》证明：毕*为其单位退休职工，于1999年4月死亡；毕*与配偶黄**婚后共育子女5人，分别为毕伟泉、毕*琼、毕*群、毕*玲、毕*明。本案审理过程中，本院传唤毕*德子女毕*玲、毕*群、毕*琼、毕*明到院说明荔湾区豆浆巷*号房屋拆迁、回迁、继承等情况。上述人员对上述情况予以确认，同时表示对本案诉讼没有异议及不参与诉讼。本院认为:本案为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。本案所涉执行标的为本院依据（2018）粤0103执506号执行裁定书查封、（2019）粤0103执恢818号民事裁定书拍卖的被告华丰公司所位于金门大厦××房（××房）。结合毕伟泉提交的实际使用涉案房屋的物管费、电费等单据和合同、附图等证据，可确认该址房屋原地址为金门大厦9层D01单元。据《广州市不动产登记查册表》记载，上址房屋未进行初始登记，土地使用权人为华丰公司。上述执行标的的查封时间为2019年10月11日。在此之前，毕*、毕*德与荔华公司于1993年4月27日签订《划拨建设用地拆迁房屋临迁、回迁安置协议书》，于2005年5月17日签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》、《补充协议》。毕伟泉向荔华公司缴纳部分增大面积房款。荔华公司亦在收据注明系代华丰公司收取。华丰公司与荔华公司于2001年的董事会决议表明案涉房屋作为包干费用出让给荔华公司；虽该决议为内部决议，但毕伟泉与荔华公司、华丰公司已经实际履行回迁安置相关协议且于2005年回迁，至起诉前无证据表明华丰公司对此提出异议，故上述拆迁回迁、产权调换合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋为毕*、毕*德回迁安置房屋。毕伟泉提交的证据显示，毕*、毕*德未存在遗嘱继承等其他事由，因此毕伟泉应为广州市荔湾区光复北路豆浆巷*号房屋的继承权人之一，其理应对上址房屋享有权利，其亦因继承关系对安置回迁房屋享有权利。毕伟泉对其实际使用涉案房屋也提交了物管费等生活票据。由此可见，毕*、毕*德及其继承人在本院查封上述执行标的前已经实际取得涉案房屋并对该房屋实际控制、行使的权利。毕*、毕*德及其继承人对涉案房屋享有的合法权利已经具备物权内容。被告王瑞松虽对毕伟泉提交的证据存有异议，但没有提交相反的证据佐证，故不足以否定上述事实。毕伟泉对其已经缴纳涉案房屋的增大面积房款提交了证据证明，也证明在产权调换基础上，毕伟泉等原址房屋继承人对房屋已支付超过约定房屋价值百分之五十的价款。而金门大厦未进行初始登记该一情况，也表明回迁过户手续无法办理非因被拆迁人所致，因此拆迁人并无过错。毕*、毕*德亦未显示有其他房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付合同约定总价款的百分之五十”。本案中，虽案涉房屋为拆迁安置房，但比对上述规定，毕*、毕*德及其继承人对登记在华丰公司名下的涉案房屋提出异议符合法律规定的情形，因此其权利能够排除执行，故本院依法予以支持。被告华丰公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百六十五条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行广州市荔湾区人民北路***号***房房屋产权。二、（2018）粤0103执506号执行裁定及（2019）粤0103执恢818号执行裁定中关于广州市荔湾区人民北路***号***房房屋的查封、拍卖执行裁决自本判决生效时自动失效。因房屋过户、不履行生效文书判决的过错均在华丰公司，故本案受理费100元，由被告华丰公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张鸣鸣人民陪审员  李文姬人民陪审员  李玉玲二〇二〇年五月二十六日书 记 员  余友斌卢健华