广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初2100号原告:广州市中凰房地产代理有限公司，住所地广州市增城区永宁街。法定代表人：刘本斗。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所。委托诉讼代理人：张洁舲，国信信扬律师事务所。被告：陈丽君，女，1978年6月28曰出生，汉族，住湖南省临湘市。原告广州市中凰房地产代理有限公司（以下简称中凰公司）诉被告陈丽君居间服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。广州市中凰房地产代理有限公司的委托代理人寇晓波、陈丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中凰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈丽君支付中介服务费105000元及违约金(逾期违约金以居间费105000元为基数，按每日千分之一计算，自2019年6月1日计算至实际支付之日）；2.请求判令陈丽君支付律师费10000元；3.本案的诉讼费由陈丽君承担。事实和理由：2019年3月24日，中凰公司与陈丽君签订《独家代理委托协议》，约定陈丽君将其位于增城市新塘镇××东碧××城××街××面××为241.82平方米的房屋独家委托中凰公司居间销售，意向售价945万元。合同签订后，中凰公司向陈丽君支付了服务保证金15000元。后经中凰公司促成陈丽君与刘某签订《房地产买卖合同》，成交价955万元。陈丽君签署的《中介服务费支付确认书》载明中介服务费为140000元，签订《房屋买卖合同》当天支付50%，余额于交易过户完税当天付清。经中凰公司促成，现该房产已于过户至刘某的妻子郭艳名下，陈丽君也收到了买家刘某支付的购房款，但陈丽君并未依约支付中介服务费。陈丽君作为卖方，除退还了15000保证金，只支付了35000元中介费，尚欠中介费105000元。中凰公司认为，陈丽君逾期付款的行为属于违约行为，应当承担违约责任。被告陈丽君辩称：因陈丽君资金周转困难，故出卖位于广州市增城区新塘镇碧桂园凤凰城凤曦苑三街29号的房屋。在与中凰公司签订《独家代理委托协议》之前，陈丽君已经向中凰公司的业务经理谭善学多次强调其急用钱。谭善学也向陈丽君作出承诺，保证签署房屋买卖合同后一个月内把房款付清。基于此，陈丽君才选择中凰公司并与之鉴定《独家代理委托协议》。后在中凰公司处签订房地产买卖合同时，陈丽君再次强调要一个月内拿到钱，谭善学满口答应。但是后来，合同签订后，中凰公司未在约定的时间内袋里完成房产过户及银行放款的相关手续，因陈丽君资金紧张，故自行托关系追踪房产过户及银行放款，以期尽快收到574万元房款，为此，陈丽君支付了更多的费用，才在三个月后收齐房款。本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，中凰公司（受托方、乙方）和陈丽君（甲方、委托方）签订《独家代理委托协议》，约定陈丽君独家委托中凰公司出售陈丽君名下的位于广州市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑三街29号的房屋，确认出售价为945万元，委托期限为2019年3月25日至2019年7月25日；并约定若中凰公司促成成功出售涉案房屋，陈丽君应支付中介服务费94500元；若中凰公司成功出售的价格为950万元或者一次性付款940万元，陈丽君按总价的1.5%的标准支付中介费，若按揭高于950万元或一次性940万元售出，中凰公司承诺将超过部分的50%奖励给中凰公司等内容，上述协议受托方落款处有谭善学的签名。同时上述协议附《收据》，载明陈丽君收到了中凰公司支付的服务保证金15000元。2019年4月8日，陈丽君（卖方）、刘某（买方）和中凰公司（经经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定陈丽君通过中凰公司的服务，促成将涉案房屋以955万元的价格出售给刘某，付款方式为按揭。随后，陈丽君签署《中介服务费支付确认书》，载明其同意向中凰公司支付中介服务费140000元，签订《房屋买卖合同》当天支付50%余额于交易过户完税当天付清，逾期支付，按每日总金额的千分之一支付违约金，直至全部支付完毕之日止；守约方因向违约方主张自己合同权益所产生的实际损失应由违约方承担，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、误工费、交通费等。2019年7月30日，涉案房屋登记至郭艳名下。2019年8月7日，陈丽君收到了涉案房屋的购房尾款。2019年9月18日，中凰公司委托国信信扬律师事务所处理本案纠纷，签订《民事委托代理合同》，约定律师费10000元。另查明，刘某与郭艳系夫妻关系。庭审中，陈丽君申请证人刘某出庭作证，拟证明本案交易过程都不是中凰公司协助办理的。刘某陈述以下事实：1.涉案房屋签订合同后、支付定金后，直至交易过户，整个交易过程中中介都没有出现过；刘某办理按揭时因中凰公司收费前后不一，故自己去办理的贷款；刘某办理好贷款后，发现卖方还没有涂销抵押，其就让陈丽君去办理涂销抵押；在陈丽君办理提前还款时，银行说要一个月，刘某就又找中介希望能缩短提前还款的时间，但中凰公司的工作人员要收三万元，刘某就自己去银行办理，没有支出任何费用三天就可以还款了；后涉案房屋房产证办理二次抵押，需要两个星期，刘某打电话给谭善学，谭善学说没办法只能等，刘某就自己到房地产交易中心询问，结果一星期就可以办好拿证；关于税费问题，签合同时候中凰公司的工作人员已经帮其计算好税费，但过户交税时，刘某多交了12万元的税费，刘某因此找到谭善学，谭善学说可以免除刘某1万元的中介费，但后来并没有免除，并起诉了刘某，刘某支付了中介费和律师费后中凰公司撤诉；水电气等过户手续，也是刘某和陈丽君自己去办理的；中凰公司在起诉了刘某后就删除了刘某、陈丽君、谭善学、冯姓工作人员等四人的微信群聊；2.签订合同时中介有说过一个月内拿到尾款的话，当时刘某及其表弟、陈丽君、谭善学、冯姓工作人员都在场，但不记得是谁说的了。庭询中，关于签订合同后续协助办理提前还款、涂销抵押、按揭、税收、过户等事务的办理问题，中凰公司主张，涉案房屋是别墅，成交量很低，中凰公司是做了很多前期工作才促成的交易，而上述手续是流程化的业务，不属于合同约定义务，中凰公司协助办理是为了尽快完成交易和收取居间费用；陈丽君主张中凰公司没有做到上述义务，只是带双方去办理了过户手续。另，中凰公司确认谭善学系其公司的业务经理。本院认为：中凰公司和陈丽君之间系居间合同关系，在涉案房屋的交易过程中，成功促成陈丽君和买方刘某签署了《房地产买卖合同》且已交易完毕，陈丽君也于2019年8月7日收齐了全部购房款，并向中凰公司签署了140000元中介服务费的《中介服务费支付确认书》且已经支付了35000元。本案的争议焦点为陈丽君是否应向中凰公司支付剩余中介服务费105000元的问题。陈丽君抗辩其未支付中介服务费的原因是：1.中凰公司未在一个月内令陈丽君收齐全部购房款；2.中凰公司未履行全部的中介服务。对于陈丽君抗辩的中凰公司工作人员谭善学承诺其能在一个月内收齐购房款问题，本院认为，根据陈丽君的抗辩可知，快速收到房款对陈丽君来说是此次交易中的重要事宜，却未将该内容约定至《独家代理委托协议》中，仅有证人刘某的不确定的证言，并无其他佐证，不足以证明，故对陈丽君的上述抗辩，本院不予采信。对于陈丽君另抗辩认为中凰公司并未完全履行中介服务问题。中凰公司回应认为，涉案房屋办理提前还款、涂销抵押、按揭、税费等事务不是合同约定义务。对此，本院认为，一、虽然《独家代理委托协议》中并未将上述事宜约定做中凰公司的合同义务，但提前赎契涂销抵押、按揭贷款、房屋交易税费等属于较为专业性问题，作为房地产经纪机构的中凰公司，在涉案房屋的交易过程中或者在和买卖双方签订房地产经纪服务合同时，应当根据《房地产经纪管理办法》的规定向陈丽君对上述专业事宜予以书面告知或详细说明，但中凰公司未举证证明其履行了相关义务。二、根据双方当事人庭审中的陈述及证人证言可知，虽涉案房屋的交易已经完成，但中凰公司在促成交易后的后续服务的办理较为混乱，多项事务均是靠买卖双方自行办理，中凰公司确存在未完全履行全部的居间服务的情况。据此，本院酌情确定陈丽君应向中凰公司支付居间服务费70000元为宜，鉴于陈丽君已经支付了居间服务费35000元，故中凰公司要求陈丽君支付剩余居间服务费35000元，本院予以支持。对于其主张超出上述金额的居间服务费，理据不足，本院不予支持。同理，中凰公司主张要求陈丽君支付违约金和律师费，亦理据不足，本院亦不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈丽君于本判决生效之日起十日内向原告广州市中凰房地产代理有限公司支付居间服务费35000元；二、驳回原告广州市中凰房地产代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1481元，由原告广州市中凰房地产代理有限公司负担1082元，由被告陈丽君负担399元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年五月十一日书记员  罗嘉怡