贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终509号上诉人（原审原告）：王国平，男，1975年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：邓陆琼，女，1981年2月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王国平，男，1975年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。系邓陆琼之夫。被上诉人（原审被告）：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号，统一社会信用代码：91520502692734004R。法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李倩，女，1993年11月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人王国平、邓陆琼因与被上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公（以下简称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王国平、邓陆琼上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8668号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审认定涉案《商品房买卖合同》取代了被上诉人2012年10月31日向上诉人出具的《承诺书》错误。2011年，上诉人在被上诉人处预定了住宅一套，当时被上诉人尚未取得商品房预售许可，双方约定涉案房屋的总购房款为285114元，并定于2012年10月30日签订《商品房买卖合同》。上诉人按照约定，于2011年10月11日、2011年10月16日分两次共计支付购房诚意金284114元。后因被上诉人不能按期签订《商品房买卖合同》，包括上诉人在内的买房人便要求被上诉人退款，经被上诉人与众多买房协商，其于2012年10月31日向买房人作出承诺，并出具了《承诺书》。为此，被上诉人承诺支付给上诉人已付诚意金总额10%违约金，系基于其未按时签订《商品房买卖合同》的违约行为。认购协议虽与《商品房买卖合同》存在部分内容重叠，但二者是相互独立的民事合同，不存在谁取代谁的问题，双方后来签订的《商品房买卖合同》中也未约定之前的认购协议被取代或失效。且原审也认定被上诉人2012年10月31日出具的《承诺书》是合法有效的。但原审在无任何证据证明的情形下，即认定双方应按照之后签订的《商品房买卖合同》履行，缺乏事实依据。2、上诉人主张的认筹款总额10%的违约金，不属于购房优惠款，也不属于购房款，《商品房买卖合同》的签订，不影响上诉人主张违约金的权利。被上诉人大众房开公司辩称，答辩意见与一审答辩意见一致。王国平、邓陆琼向一审法院起诉请求：1.判决被告以已付诚意金总额285,114.00元的10%违约金给原告，违约金为28511.40元；2.本案所涉诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告王国平、邓陆琼为购买贵州毕节大众房地产开发有限责任公司开发的“大众国际城市综合体”第一期（住宅），于2011年10月11日向被告支付购房款50,000.00元，于2011年10月16日支付购房款235,114.00元。2012年10月31日，因被告未在2012年10月30日起与原告签订《商品房买卖合同》，被告向意向购房客户发出《承诺书》，承诺在2012年9月30日前成功认筹“大众国际城市综合体”第一期（住宅）的客户，被告公司将承担客户对所订房号在此之前已付诚意金总额的10%违约金。违约金的支付时间为：所认筹的房屋交付之日起，双方正式办理交房手续时一次性结算付给买受人。2013年5月1日，以原告王国平、邓陆琼为买受人，以被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013-105），双方对购房标的物，房价总额、付款方式、交房时间、办证时间等事项进行了约定。原告认为，被告至今未按承诺支付原告已付诚意金总额10%的违约金，故遂以前述诉讼请求诉至一审法院。一审法院认为，被告在销售商品房的过程中，于2012年10月31日向不特定的购买人出具承诺书，该承诺内容不违反法律或行政法规的强制性规定，对被告具有约束力，被告理应按承诺支付原告违约金。但2013年5月1日，原、被告就涉案商品房的买卖进行了具体协商，明确了各自享有的权利及各自应当履行的义务，并签订了《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故原、被告就涉案房屋买卖过程中各自享有的权利和履行的义务应当以该《商品房买卖合同》为准。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告未提供证据证明涉案的承诺书承诺内容为合同内容的组成部分，原告应当承担举证不力的法律后果，对其提出的要求被告支付涉案《商品房买卖合同》约定之外的已付诚意金总额285,114.00元10%的违约金，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告王国平、邓陆琼的诉讼请求。案件受理费256.00元，由原告王国平、邓陆琼负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王国平、邓陆琼提交了贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1996号民事判决，拟证明上诉人主张的系承诺书上的违约金，与上诉人之前所主张的逾期交房、逾期办证的违约金是不同的法律关系，不存在谁取代谁的问题。大众房开公司提交了《大众国际城市综合体主张内部认筹申请》，拟证明该申请系一种宣传手段，申请中没有约定10%的优惠，且该优惠已经在折扣中体现，折扣让利已经远远高于上诉人所主张的10%的优惠。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对王国平、邓陆琼提交的证据，大众房开公司质证认为，对真实性无异议，但上诉人所称的承诺书不具有合同效力，不应得到保护。针对大众房开公司提交的证据，王国平、邓陆琼质证认为，对真实性无异议，申请书虽然没有明确签订商品房买卖合同的时间，但大众公司口头承诺2012年5月份签订商品房买卖合同。本院审查认为，上诉人二审提交的证据材料均不属于二审新证据，且不能证明新的待证法律要件事实，故本院依法不作为二审新证据采信。被上诉人提交的证据能证实王国平于2011年10月11日向大众房开公司提交的《大众国际城市综合体住宅内部认筹申请》，双方当事人就购买涉案房屋达成合意，并约定在项目开盘后，大众房开公司通知上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人在接到大众房开公司的通知后7日内前往公司签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续的事实。本院对前述事实依法予以采信。二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张及本案事实，本案二审争议的焦点是：被上诉人应否按购房诚意金总额的10%向上诉人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，当事人订立预约合同，唯一目的是锁定交易机会，约定在相关交易先决条件成就后，于未来一定期限内订立本约合同，除此之外，不能形成其他具体的权利义务关系。预约合同作为独立的合同，在当事人之间产生缔约请求权。本案中，结合双方当事人在2011年10月11日《大众国际城市综合体住宅内部认筹申请》中关于“3.申请人承诺在本项目开盘后，贵公司通知本人签订《商品房买卖合同》7日内，前往贵公司办理相关购房手续，并付清价款金额或按照国家政策确定的首付款金额。否则视为放弃该房的认购权，贵公司应将前述借款一次性无息退还给申请人。4.本《大众国际城市综合体住宅内部认筹申请》须配合贵公司开出的财务收据使用，经申请人及贵公司签字盖章后生效；一式三份，申请人执一份，贵公司执两份，具有同等法律效应。”的约定及交易背景、磋商经过等，可以认定案涉《大众国际城市综合体住宅内部认筹申请》为预约合同。该认筹申请订立后，双方当事人已于2013年5月1日签订了《商品房买卖合同》。即上诉人基于预约合同所产生缔约请求权已实现，不存在“一方不履行订立买卖合同的义务”情形。故上诉人主张由被上诉人按照购房诚意金总额的10%向其支付违约金的请求不能成立。一审对上诉人该请求未予支持并无不当。综上所述，王国平、邓陆琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512.00元，由上诉人王国平、邓陆琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇二〇年五月八日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫