广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3040号原告：广州市天时制罐实业有限公司，住所地广州市增城区中新镇广汕路边风门坳工业区厂房T-C4。法定代表人：张敬筌。委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志武，广东达盛律师事务所律师。被告：喻杰，男，1970年6月26日出生，汉族，住河南省信阳县。委托诉讼代理人：何桂婵，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文欢，广东文顺律师事务所实习律师。原告广州市天时制罐实业有限公司与被告喻杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市天时制罐实业有限公司的委托诉讼代理人毛日蒸、被告喻杰的委托诉讼代理人何桂婵、赖文欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市天时制罐实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2019年9月23日至2019年10月6日的场地占用费32666元；2.请求判令被告向原告支付违约金168万元；3.请求判令案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2004年7月1日签定《土地使用权租赁合同》，约定由被告承租原告位于广州市增城区中新镇中新墟广汕路与新新交接处的中新镇对门岗开发区的土地，面积为3888.5平方米。合同约定，租赁期限为2005年1月1日起至2014年12月31日止。租赁期满后，双方未进行续约，后双方协商同意租金调整为每月7万元。但自2016年7月开始，被告没有按约定缴纳租金，原告多次向被告催租并赔偿相关违约费用，但被告一直拒不支付。在原告多次催促下，被告承诺于2019年9月22日前完成租赁物的搬迁并将租赁物交还给原告。搬迁期限届满后，被告一直拒不搬迁，截止至2019年10月6日，被告才完成搬迁。由于被告在租赁期间逾期交租的违约行为，依据《土地使用权租赁合同》第七条第2款的约定，被告应向原告赔付自违约之日起至次年该月租金总额的两倍作为违约金，经核算，违约金金额为人民币168万元。被告的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望盼如所请。被告喻杰辩称：1、关于原告请求占用费32666元。根据双方《协议》的约定，被告应该在2019年9月22日撤场，《协议》同时约定，原告应该在2019年9月20日前将结账后前欺应付的400万元于被告撤场前2天一次性支付完毕，也就是，被告的撤场需满足两个条件，一是2019年9月22日前的时间条件，二是收到原告的400万元。被告承认事实上是2019年10月6日搬离的，但是原告在2019年9月20日还有200万元没有支付，被告是在撤场后两天即2019年10月8日才收到原告的200万元，被告不仅没有迟延撤场，还应该在原告付款后才撤场，却先于原告的付款就已经撤场了，是原告违反《协议》的约定才导致被告未按期搬离，原告反而追究被告迟延撤场的占用费，于理于法不符，因此，原告的该项诉讼请求应该被驳回；2、被告没有违约，依法无需支付违约金。双方于2019年7月20日签订的《协议》中明确约定：原告需先支付恒福公司欠被告夫妻本息850万元中的400万元，其中100万元于2019年7月22日支付，余款300万元在被告撤场前两天内一次性支付完毕，另外450万元减去美佳商场租金2431400元，余款2068600元用恒福车位抵偿，车位按每个70000元的标准计算，以实际为准。2019年8月12日，双方进一步核算债务抵消情况，经核算，确认了被告需向原告支付租金2501333元，原告需向被告还现金400万元、付烟酒款166729元、退保证金79400元、交付车位32个作价224万元，还余款尾数现金4976元。《协议》签订后，原告于2019年7月22日向被告支付了100万元，于2019年8月20日支付了100万元，余款200万元经被告多次催讨，于2019年10月8日被告撤场后两天才付款，而不是被告撤场前支付，同日，原告支付了尾款4796元，2019年8月9日，原告向被告出具了一张2501333元的租金收据，抵扣部分欠款；原告于2019年10月17日向被告交付了32个车位，至此，双方已经全部履行了《协议》约定的债权债务。从双方的行为看到，被告在承租原告的土地后，一直按时交付租金，原告是确认的，原告起诉状述被告从2016年7月开始没有按时支付租金是不符合事实的。被告未以现金方式支付租金是因为原告未如期还款，被告对原告享有债权，双方互负债权债务，而且，原告欠被告的借款远远大于被告欠原告的租金的情况下，双方存在可相互抵消部分债权债务的客观事实，被告以相应数额的借款债权冲抵租金债务，不构成对《土地使用权租赁合同》的违反，至2019年7月22日，双方对借款本息、租金以及烟酒货款等进行结算，并达成了《协议》，确认了双方互负债权债务的数额、抵债、偿还方式、还款期限等。《协议》签订后，被告积极履行协议约定，一方面将租金抵扣欠款、催收债权、积极清货撤场，另外，根据《土地使用租赁合同》第七条2款的约定：“乙方租赁期内拖欠超过一个月的租金或者单方面提前终止本合同则作违约处理，甲方不退换乙方保证金，……”。《协议》以及最终结算表明，原告已经向被告退还了保证金，由此证明原告是确认被告没有违约的，最终，双方《协议》已经履行完毕，在双方存在互负债权债务并最终结算、结清债权债务后，原告却以被告违反《土地使用权租赁合同》为由主张违约金，依法不能得到支持。请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2014年7月1日，增城市天时实业有限公司（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：双方在平等、自愿、互惠、互利、公平合理的基础上，洽谈租用甲方国有土地使用权的有关事宜，并达成共识，特订立本合同。一、租用土地的位置及其使用面积。甲方出租的国有土地位于中心墟广汕路与新新交接处的中新镇对门岗开发区，使用面积3888.5平方米。土地使用权证：增国用（2002）字第B1100048号。二、出租年限及出租用途租用年限为十年，自二〇〇五年一月一日起至二〇一四年十二月三十一日止。出租用途为商业服务业。四用地租金及付租方式、付租期限租赁期内乙方按月交纳当月的租金到甲方，交租时间为当月的五号前，上述租金均为甲方实得资金。……五、履约保证金本合同签订之日乙方应交纳现金人民币肆拾柒万柒仟肆佰元整（小写477400.00元），其中叁拾玖万捌仟元整（￥398000.00）作为支付二〇〇五年一月一日到二〇〇五年十月三十日的租金，余下柒万玖仟肆佰元作为履约保证金。合约期内如乙方违约或退约，甲方不退回履约保证金；履约保证金柒万玖仟肆佰元在租赁期前就年内不能作为月租抵付，只能在合同期满的最后一个月才可用此保证金抵付租金。……七、违约责任与免责条件1、因甲方原因造成合同终止的，甲方应退还乙方的履约保证金、并赔偿乙方建造不动产的费用和违约金人民币100万元。乙方租赁期内在该土地上建造的不动产则归乙方所有。2、乙方租赁期内拖欠超过一个月的租金或单方提前终止本合同则作违约处理，甲方不退还乙方的履约保证金，同时乙方应赔付相当于自违约当月至次年该月租金总额的两倍作为违约金给甲方，乙方租赁期内在该土地上建造的不动产则归甲方所有，以补偿甲方的经济损失。……九、租赁期届满，如乙方须续租，应提前一个月与甲方通过协商确定；如不续约则乙方应维护保管好当时的房产及附属设施、其他不动产现状，所有权无偿归甲方所有，乙方不得随意破坏，拆抽卸变卖。凡是租赁期内有乙方新购置的生活用品、办公用品以及其他的动产归乙方所有。产权物件交接一定要有双方人员在场确认。……《土地使用权租赁合同》下方有甲方代表人张泰华、张小明及乙方代表人喻杰签名确认。2019年10月21日，案外人张泰华出具《证明》，载明：兹本人张泰华是广州市天时制罐实业有限公司总经理，受公司之委托，于2004年7月1日代表公司与喻杰签订《土地使用权租赁合同》。本人确认，上述合同的权益均属公司广州市天时制罐实业有限公司所有。2015年11月20日，案外人张小明出具《收据》，载明：今收到美佳商场房租7月8月9月10月11月共计房租款35万元正。2019年7月17日，原告委托广东达盛律师事务所向被告发出《律师函》载明：通知被告解除《土地使用权租赁合同》并收回租赁物，截止2019年7月的租金共计259万元、违约金168万元，被告须2019年7月23日缴清。2019年7月20日，案外人张小明与被告签订《协议》，约定，广州天时与中新美佳协商如下：①美佳清货时间为2019年7月22日至2019年9月22日；②清货期间免租计算；③恒福借款加利息总计8500000元（欠喻杰、李秀红），前期付4000000元（即2019年7月22日付定金1000000元，余下在撤场前两天一次性付清），减去美佳商场租金2016年8月1日至2019年7月22日2431400元，余下2068600元用恒福车位抵借款，车位按70000元/个计算，以实际为准。《协议》落款处有张小明、喻杰签名确认。2019年8月9日，原告向被告出具收据，载明：今收到美佳商场2016年8月1日至2019年7月22日租金2501333元。2019年9月20日，原告委托广东达盛律师事务所向被告发出《律师函》载明：经双方协商同意，你方承诺于2019年9月22日前完成租赁物的搬迁并将租赁物交还给委托人，目前虽未到2019年9月22日，但你却无理提出要求延期。为此，为妥善处理双方的租赁关系，现再一次敦促你方，请你方务必在2019年9月22日前搬迁完毕并将租赁场地完好地交还给委托人，如你方使其搬迁的，委托人将追究你方赔偿委托人由此造成的直接损失以及间接损失，包括项目停工、窝工损失、项目开发预期利润等。另外，由于你方在租赁期间逾期交租，依据《土地使用权租赁合同》第七条第２款的约定，委托人有权计收你方自违约当月至次月租金总额的两倍作为违约金（经核算，违约金为168万元）。另查明，原增城市人民政府于2009年4月22日向原告颁发土地证载明：土地使用权人广州市天时制罐实业有限公司；坐落中新镇对门岗开发区；面积3888.5平方米；记事：宗地原使用名称增城市天时实业有限公司，根据工商局《变更登记核准通知书》，变更名称为广州市天时制罐实业有限公司，原证收回存档，土地证号为增国用（2002）字第Ｂ1100048号。审理中，原告陈述以下：1.案涉《土地使用权租赁合同》有两份，原被告各持一份，被告所持的租赁合同中多了“张小明”签名，此人在2016年12月16日前是原告股东及法定代表人；2.张小明与关福如成立恒创投资有限公司，所以协议中关于借款、还款以及被告提供的收据上对应的实际就是恒创，开发楼盘资金周转问题，向被告借款；3.原告授期权张小明抵扣被告租金、撤场问题，对该部分协议的权利义务原告予以追认；4.协议并没有约定完成付款后在进行搬迁，搬迁与付款是相互独立，而且真实情况是在被告承诺搬迁期到来之前被告就要求延期搬迁，原告不同意，于是就在2019年9月20日委托律师邮寄律师函表明不同意被告提出的无理延期要求，实际上被告搬迁也是原告多次催促下完成，并不存在被告所说的了履约情况。被告陈述以下：1.案涉租赁土地出租给被告时是张小明在承办，但从未以原告的身份履行《土地使用权租赁合同》；2.恒创的股东是张小明，《协议》第一句注明了“广州天时与中新美佳协商如下”，如果原告否定张小明代表公司的身份，本案的主体就不适格，本案涉及的事项从头到尾都是张小明与喻杰的关系；3.《协议》中李秀红是被告的妻子，被告在协议上的签名代表来了被告本人、李秀红以及美佳商场，但是目前没有证据证明是李秀红的真实意思表示；4.协议中明确约定了2019年7月22日付定金1百万元，余下3百万元在撤场前2天付清；5.被告确认在2019年10月6日撤场的事实；6.合同到期后每月租金为7万元。本院认为，关于《土地使用权租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十条：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”的规定，案涉《土地使用权租赁合同》订立时，案外人张小明是原告的法定代表人，尽管该合同并未加盖原告公章，原告也未向被告提供任何委托授权手续，但是被告有理由相信张小明代表原告订立合同，且庭审中，原告与被告均对合同内容予以确认，因此，《土地使用权租赁合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于场地占用费问题。庭审中，原告明确是授权了张小明抵扣被告租金、撤场问题，对该部分协议的权利义务予以追认，因此，本院认为《协议》的效力及于原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，被告确认于2019年10月6日撤场和《土地使用权租赁合同》到期后双方约定每月租金为7万元的事实，故场地占用费按7万元/月的标准从2019年9月23日计至2019年10月5日，计得场地占用费为30333.33元（2333.33元/日×13天），原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称原告违反《协议》的约定才导致被告未按期搬离，是原告逾期偿还借款在先，本院认为，《协议》中约定的民间借贷关系所产生的纠纷，由被告另行主张，本案不予处理。至于违约金的问题。原告以被告逾期交租超过一个月为由向被告主张违约金，本院认为，根据审理查明的事实，原告与被告除了本案的租赁合同关系以外，还有民间借贷关系，被告拖欠原告的2016年8月1日至2019年7月22日的租金实际上已抵销了原告拖欠被告的借款，故本院认为被告没有逾期交租，不构成违约，原告主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告喻杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天时制罐实业有限公司支付场地占用费为30333.33元。二、驳回原告广州市天时制罐实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9827元，由原告广州市天时制罐实业有限公司负担元，由被告喻杰负担280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇二〇年五月二十八日书记员  廖穗满