安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1802民初145号 原告：张永芳，女，1971年6月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 委托诉讼代理人：胡德春，安徽师阳安顺律师事务所律师。 被告：宣城市房地产事业发展中心（原宣城市房地产管理局），住所地安徽省宣城市昭亭南路建设科技大厦，统一社会信用代码12341700486309402N。 法定代表人：兰金辉，该中心主任。 委托诉讼代理人：陶厚清，安徽秉度律师事务所律师。 被告：宣城市永丰五金机械有限责任公司，住所地安徽省宣城市中山路54号，统一社会信用代码91341800705009806D。 法定代表人：陈永峰，该公司董事长。 第三人：安徽华信拍卖有限责任公司，住所地安徽省宣城市宣州区叠嶂西路国购广场10幢2105室，统一社会信用代码9134180074087183X2。 法定代表人：查跃萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张忠林，安徽明泉律师事务所律师。 原告张永芳与被告宣城市房地产事业发展中心（以下简称宣城市房地产中心）、宣城市永丰五金机械有限责任公司（以下简称宣城市永丰公司）、第三人安徽华信拍卖有限责任公司（以下简称安徽华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永芳及其委托诉讼代理人胡德春、被告宣城市房地产中心委托诉讼代理人陶厚清、被告宣城市永丰公司法定代表人陈永峰、第三人安徽华信公司委托诉讼代理人张忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永芳向本院提出诉讼请求：1、判决两被告返还原告房屋竞租保证金10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:第三人受两被告委托,于2019年5月21日发布《宣城市区商业用房租赁权（三次）网络竞价交易公告》,以网络竞价方式出租被告一位于宣城市区直管公房（1幢主体三层局部四层,砖混结构,建筑面积1064㎡）、被告二平房（1幢钢结构和砖木结构,建筑面积951㎡）共计2幢房屋,出租年限五年,起始价58万元／年,竞买保证金10万元。 原告因拟与北京同仁堂公司合作,在宣城市宣州区开设分公司需经营场地,在看到上述竞价公告后,认为竞租的房屋很适合自己的需要,便于2019年6月10日按公告要求,将10万元竞租保证金交至公告指定的账户并于6月11日以最高竞价71万元/年,竞得两被告房屋租赁使用权。 原告成为竞得人后,即着手按公告要求拟至第三人处签订《成交确认书》、《房屋租赁合同》。由于北京同仁堂总部要求原告所租赁的房屋,必须要有房地产所有权证书,否则不予授权合作。原告于是要求第三人及两被告提交所出租房屋的产权证书。被告一的负责人答复原告,其直管公房目前没有房产权,但可以在半个月内办好证,而被告二的房屋因属违建无法办证。原告又与第三人及被告一协商,单独租赁被告一的房屋,被告二房屋暂不租赁,得到的答复必须2幢房屋整体租赁,不可分割出租。在这种情况下,原告只能放弃租赁。 此后,原告多次要求第三人及两被告返还原告的10万元竞租保证金,被告一回复原告的保证金已交到宣城市公共资源交易中心,他们无权退还原告保证金,只能通过诉讼方式,退还保证金。 综上,原告认为,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有权证的;(五)属于违法建筑的……”。由于两被告出租的房屋,不能办理产权证,根据法律规定,案涉房屋不得对外出租,即便双方签订了租赁合同,该合同也是无效的。因此,在两被告不能办理案涉房屋产权证,而被告一又不同意分割出租其房屋的情况下,原告不同意签订《成交确定书》、《房屋租赁合同》,合情、合理、合法,第三人应当协助两被告将收取的竞租保证金退还给原告。为此，原告特诉至法院,望判如所请。 宣城市房地产中心辩称，原告的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。1、原告参与案涉房屋网络竞价交易并已竞价中标，双方的租赁关系已经成立；2、案涉房屋租赁合同不违反法律的强制性规定，竞价租赁的房屋包括两部分，一部分属于被告一的直管公房，另一部分属于被告二合法建设的房屋，该两处房屋虽然未能办证，但未能办证的房屋法律并不禁止出租，原告认为被告二的房屋是违章建筑，不符合事实。直管公房以及被告二的房屋建设年代很久远了，应该都是在1990年城市规划法实施以前的行为。原告认为这些这属于违章建筑是缺乏依据的；3、原告违反网络竞价交易规定，拒不签订合同的理由缺乏事实依据。原告是房屋的竞价人，这很明确，竞价中标以后，原告以其与案外人北京同仁堂公司合作，该公司提出的要求拒不签订租赁合同，但北京同仁堂并不是本案网络竞价交易的当事人；4、本案网络竞价租赁的房屋，包括被告一和被告二的部分房屋，即使被告二房屋在建设手续上有问题，但被告一的直管公房合法是双方都认可的事实，即便因被告二的房屋存在瑕疵而认定这个行为无效，也属于部分无效；5、原告认为其提出与被告一协商要求单独租赁，被告一不同意，这个是不属实的。从原告提供的相关的证据来看，没有提到最终的处理方案。综上，我们认为原告的诉讼请求缺乏事实根据法律依据，请求法庭驳回。 宣城市永丰公司辩称，诉状讲的出租情况是事实。中山路58号直管公房一直是由原五交化公司使用。门面房是房管局的直管公房，后面库房已经在改制时由职工出资购买。产权证我们是有的。我们公司前身是国有五交化公司改制而来的，五交化公司门面房后面的房屋（库房）卖给了五交化公司的职工，职工靠出租房屋维持生活，包括前面房管局的公房，原来也是五交化公司所承租的，是历史遗留的问题。房子是原来五交化公司盖的，原五交化公司门面房与后面的房屋（库房）前后是捆绑在一起的，所以对外出租必须是整体出租。后面库房的是平房，有房产证，房屋的产权证已经从国有变更到公司名下。但是那个大棚没有。 安徽华信公司辩称，1、关于案件事实问题，从我们登记的竞买情况来看，很多我们无法掌握，原告提到的北京同仁堂公司，这是原告的个人问题；2、关于法律适用问题，我们认为这个案件的定性不应该为租赁合同纠纷，应为拍卖合同的保证金返还纠纷，法律的适用应该拍卖法，而不是适用合同法中关于合同履约的法律；3、因为涉及到特别法和普通法的保护问题，原告在履行了竞买登记的情况下，应当按照竞买登记公告的要求、须知去履行自己的义务，鉴于原告已经提起了诉讼，所以我们认为原告已经放弃权利，原告应当履行拍卖保证金以及支付拍卖的过程中产生的拍卖费用佣金，关于这个问题我们将另案诉讼。 张永芳为证明自己提出的诉讼请求所依据的事实，向本院提举了下列证据材料： 一、原告身份证、宣城市永丰公司登记信息、安徽华信公司的登记信息复印件各一份。拟证明原告、被告二、第三人的身份主体信息； 二、《宣城市区商业用房租赁权（三次）网络竞价交易公告》、2019年6月10日转账凭证复印件各一份。拟证明原告从网络平台上得知第三人受两被告的委托，对案涉的房屋以网络竞价的方式对外出租，原告根据网络竞价公告的内容，确定了案涉房屋的面积、位置、竞价的底价以及竞价的方式以后认为很适合自己经营，所以就参与了竞价，根据要求交了10万元的竞租的保证金以后进行竞租； 三、《关于履行签订成交确认书义务的函》、《关于履行签订成交确认书义务的回复函》、“情况说明”复印件各一份。拟证明原告以最高竞价竞得了案涉房屋的租赁权，并且根据第三人的要求准备与两被告签订租赁合同，在合同还没签订时，原告向被告一以及第三人进行了解，要求被告以及第三人提供案涉房屋的房产权证书，以便原告去办理经营药品的相关授权以及药品经营许可证等。案涉房屋属于两个主体，一个是被告一的，一个是被告二的。被告一负责人答复原告，被告二房屋是违章建筑，没有产权，不能办理产权证；被告一的房屋目前没有产权证，但是可以办，如果原告需要产权证，可以办理产权证。由于原告经营药品，需要办理相关授权许可，必须提交所有经营场地的产权证书。在被告一的负责人答复不能提供被告二的房产证的情况下，原告当时跟被告一协商，能不能只租被告一的房屋，被告一负责人答复，案涉房屋整体出租，不能分割。在这种情况下，原告又多次与被告一以及第三人协商，不能解决关于租赁的问题，又不能分割出租。原告如果全部履行租赁合同签订，租金一年70多万，相关的授权和经营药品的许可证办不下来，不能实现自己的经营目的，所以在这种情况下，原告与被告一以及第三人协商不租了，要求返还竞租保证金，被告一的答复是竞租保证金已交到公共交易资金平台上去了，无权返还，告知原告通过诉讼来解决。 宣城市房地产中心对张永芳提举的证据发表了以下质证意见： 对证据一的“三性”无异议；对证据二的“三性”无异议，但原告是按照网络竞价交易公告的要求竞得房屋租赁使用权并交纳了竞买保证金，保证金是事先交的，原告要求返还的保证金是在竞价交易机构平台上，我们认为这是网络竞价交易纠纷，两被告都没有占有、使用这个保证金；对证据三的“三性”无异议，但不同意证明目的，根据该组证据，原告竞价成功以后，第三人已经将交易的结果进行了公示，并向原告发出了《关于履行签订成交确认书义务的函》，原告未按照竞价公告及相关法律规定的要求签订成交确认书和租赁合同，违反了竞价交易的规则，应承担相应的法律责任。北京同仁堂宣城分公司与本案不具有关联性，该分公司及原告所提出的竞价租赁的房屋是违章建筑，与事实不符。 宣城市永丰公司的质证意见同宣城市房地产中心。 安徽华信公司对张永芳提举的证据发表了以下质证意见： 对证据一的“三性”无异议；对证据二，1、从公告和登记信息来看，登记的是个人，没有任何其他的委托手续，根据交易公告第三条的要求，如果是公司参与，要有委托手续，所以这个只能认为是原告个人的事情，所以这一点事实上与诉称有差异。2、第九条要求，竞价结束以后，竞得人须在成交结果公示期结束后3个工作日签订成交确认书，然后签订成交租赁合同。结合这个附在后面的合同样本，原告已经违反了公告的要求和约定，所以不能达到其证明目的，因为这种竞拍的行为，是要约和承诺的行为，要约最后是原告要约，在这个系统中没有人追加，就会市场成交，所以此时已经完成了合同的签订行为，依照法律的规定，成交确认书只是将这履行行为的书面化，所以在本案过程中，应该是原告已经违约在先，所以应当承担不利的法律后果。对证据三的第一份函的真实性、合法性没有意见，对回函的真实性也没意见，但是我们认为这个事情与本案没有关联。对“情况说明”的“三性”和证明目的都不认可。 宣城市房地产中心及宣城市永丰公司为反驳原告诉讼请求依据的事实向本院提举了下列证据材料： 皖（2019）宣城市不动产权第0064938号不动产权证书及宣房权证西林字第××号房屋所有权证复印件各一份。拟证明其出租房屋系合法建设。 张永芳对宣城市房地产中心及宣城市永丰公司提举的证据发表了以下质证意见：对被告一的不动产权证书的“三性”无异议，但该证办理于2019年12月20日，而被告在对外招租时（即2019年5月21日第三人发布网络竞价交易公告）及原告竞租时（2019年6月11日），被告一尚未办理不动产权证。因此被告一在招租时该出租标的物不合法。对被告二的房屋所有权证的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。1、证书上登记的房屋所有权人为宣州市金机械有限责任公司，该所有权人与本案被告二是否为同一主体，尚需被告二提供证据证明；2、证书登记的房屋坐落地址为西林中山路60号，而本案被告二的出租标的物坐落地址为中山路58号，说明该证载房屋与被告二的出租房屋并非同一房屋；3、证载房屋面积合计471.47平方米，而被告二出租的房屋面积为951平方米，面积不一致，证明证载房屋与被告二出租的房屋并非同一房屋；4、证载房屋的结构为砖木，而出租房屋不仅有砖木结构，还有钢结构，也证明证载房屋与出租房屋并非同一标的物。综上，两被告提交的证据均不能达到其证明目的。 安徽华信公司对宣城市房地产中心及宣城市永丰公司提举的证据发表了以下质证意见：对该证据三性均无异议，同意其证明目的。 本院结合原、被告陈述的内容及原、被告的质证意见，根据证据的真实性、合法性、关联性原则，对本案证据认证以下： 对原告提举的证据一、证据二，两被告及第三人对其“三性”均无异议，本院经审查对其证明效力予以确认；对原告提举的证据三中的《关于履行签订成交确认书义务的函》、《关于履行签订成交确认书义务的回复函》，两被告及第三人对其真实性、合法性均无异议，但认为回复函落款人处系案外人北京同仁堂宣城分公司，与本案不具有关联性。本院综合全案其他事实证据经审查对《关于履行签订成交确认书义务的函》的证明效力予以确认，对《关于履行签订成交确认书义务的回复函》因回复人非参与竞租的张永芳而与本案不具有直接的关联性，故对其证明效力不予认可。原告提交的“情况说明”无签字或盖章，且第三人等不予认可，该内容是否属于原告本人或他人所述无法确认，本院对其证明效力不予认可。 对两被告提交的不动产权证书及房屋所有权证。原告认为宣城市房地产中心提交的不动产登记证书的真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告竞租时该证尚未办理，出租的标的物不合法，不同意其证明目的。本院经审查认为该证据符合法律规定，对其证明效力予以确认；对宣城市永丰公司提举的房屋所有权证证载房屋坐落于宣州区西林中山路60号，结构为砖木，用途仓库，建筑面积合计471.47平方米，原告认为该证合法、真实，但同时认为其所出租的房屋与房屋所有权证载明的房屋非同一主体、同一房屋，与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。本院经审查认为该证所记载的面积和所有权人尽管因历史变迁等而不一致，但该房屋作为实物客观存在，且原告对其质证意见所依据的事实理由也没有提供相应证据加以证明，故确认其证明效力。 根据原、被告、第三人当庭陈述以及对原、被告提供相关证据证明效力的确认，本院查明本案法律事实如下： 2019年5月中旬，宣城市房地产中心、宣城市永丰公司向安徽华信公司出具委托函，共同委托安徽华信公司“对位于宣城市区商业用房5年期租赁权在宣城市公共资源交易服务网进行网络竞价交易，交易底价为58万元／年。房屋基本信息：宣城市房地产管理局直管公房1幢主体三层局部四层，砖混结构，建筑面积约1064㎡；宣城市永丰五金机械有限责任公司平房1幢为钢结构和砖木结构，建筑面积约951㎡，两幢房屋相连，坐北朝南，总建筑面积约2015㎡，整体租赁。请你公司按相关规定在宣城市公共资源交易服务网进行网络竞价交易。”2019年5月21日，安徽华信公司在宣城市公共资源交易公告服务平台上发布“宣城市区商业用房租赁权（三次）网络竞价交易公告”，载明受宣城市房地产中心和宣城市永丰公司共同委托，对下列标的按现状在宣城市公共资源交易服务网以网络竞价方式进行公开交易，公告内容为，第一条标的基本信息：“标的信息宣城市房地产管理局位于宣城市区直管公房1幢主体三层局部四层，砖混结构，建筑面积约1064㎡；宣城市永丰五金机械有限责任公司平房1幢为钢结构和砖木结构，建筑面积约951㎡，两幢房屋相连，坐北朝南，总建筑面积约2015㎡，整体租赁。出租年限5年，起始价58万元／年，…竞买保证金10万元”；第二条竞买人资格要求，即具有完全民事行为能力并具有良好的商业信用和财务状况的境内外企事业法人及其他组织、自然人。第四条竞买保证金中有关要求：“竞得人已交纳的竞买保证金待租金、合同履约保证金支付完成后无息返还（请竞得人联系安徽华信拍卖有限责任公司工作人员协助办理退还手续）。”，“汇款人：竞买保证金的交纳方与竞买人名称必须一致”；第八条“确定竞得人方式：标的竞价结束，按有效最高报价者竞得的原则确定竞得人。”，第九条：“竞价结束后，竞得人须在成交结果公示期结束后3个工作日内到安徽华信拍卖有限责任公司签订《成交确认书》，将成交价的1.2%佣金支付到拍卖公司账户。在签订成交确认书后3个工作日内持《成交确认书》与宣城市房地产管理局、宣城市永丰五金机械有限责任公司签订《宣城市国有房地产租赁合同》（合同样本见附件），并按合同的约定支付租金、合同履约保证金等。竞得人未在规定的时间内签订《成交确认书》、《宣城市国有房地产租赁合同》和未按约定交纳各项款项的，将取消其竞得资格，已交纳竞买保证金不予退还，佣金从保证金中优先扣除，并追究其违约责任。”，该公告附《宣城市国有房地产租赁合同（样本）》一份，合同（样本）载明的出租方为（甲方）：宣城市房地产管理局、（乙方）：宣城市永丰五金机械有限责任公司、承租方（丙方）：。该合同第二条第一款约定：“租金收益甲方享有70%，乙方享有30%。”；第三款约定：“本合同签订时，丙方须向甲方交纳人民币10万元合同履约保证金；向乙方交纳人民币3万元合同履约保证金，本合同期满后，丙方在完全履约的情况下，甲、乙方将合同履约保证金无息返还给丙方”…。第十条特别说明：…“4、本场网络竞价会公告的数据由委托方宣城市房地产管理局、宣城市永丰五金机械有限责任公司提供，如有出入不影响成交价格。竞买人应事先对标的仔细了解，对有关事项详细咨询。如因情况不清造成后果的，责任自负；5、竞买人登录《宣城市产权交易网络竞价系统》报价即表明完全接受并同意本公告及《网络竞价须知》、《宣城市国有房地产租赁合同》（样本）等全部文件的条款及要求，竞买人对其行为承担全部责任。” 张永芳按上述网络竞价交易公告要求在网上登记注册和报名。2019年6月10日，张永芳向宣城市公共资源交易中心账户汇付了10万元竞租保证金，参与宣城市公共资源交易服务网进行网络竞价交易，并于2019年6月11日以71万元/年的价格竞得上述公告载明的2幢房屋的承租权。此后，张永芳按网络竞价交易公告拟签订《成交确认书》、《房屋租赁合同》并要求安徽华信公司、宣城市房地产中心及宣城市永丰公司提供该出租房屋的产权证书等相关资料时，得知竞价得到租赁权的上述房屋或没有产权证或属于违章建筑信息，即认为宣城市房地产中心、宣城市永丰公司所出租的房屋因不能提供房地产证书或系违章建筑不能办产权证，不符合其拟与合作方北京同仁堂公司提出的授权药品经营的经营场地需有房屋产权证要求，即在宣城市区开设药房的分公司所租赁的经营场地房屋必须要有房地产所有权证书，遂放弃竞得上述房屋的租赁权，未按网络竞价交易公告要求签订《成交确认书》及《宣城市国有房地产租赁合同》，并要求宣城市房地产中心、宣城市永丰公司和安徽华信公司返还交纳的竞租保证金10万元。宣城市房地产中心、宣城市永丰公司以直管公房属于合法建造已有在册登记和有房屋所有权产权证书为由，认为张永芳该要求不符合公告及有关规定而没有返还竞租保证金10万元。2019年7月3日，安徽华信公司向张永芳送达了《关于履行签订成交确认书义务的函》，认为其已成为本次网络竞价交易的竞得人，未依照网络竞价交易公告要求签订《成交确认书》和《宣城市国有房地产租赁合同》，已违反网络竞价交易文件规定，要求其在收到该函后三日内到安徽华信公司签订《成交确认书》并与宣城市房地产中心、宣城市永丰公司签订《宣城市国有房地产租赁合同》。如张永芳不履行签订《成交确认书》和《宣城市国有房地产租赁合同》的义务，其已交纳的竞租保证金将不予退还，如造成损失的还应承担赔偿责任。张永芳仍未履行签订《成交确认书》和《宣城市国有房地产租赁合同》的义务。张永芳在双方就该纠纷自行协商处理无果后，即以该租赁合同无效为由要求返还竞租保证金10万元而向本院提起诉讼。 另查明，2019年12月20日宣城市自然资源和规划局颁发的皖（2019）宣城市不动产权第0064938号不动产权证书载明：权利人宣城市房地产管理局，坐落宣州区中山路58号，宗地面积315.20㎡／房屋建筑面积1062.40㎡，房屋结构混合结构，总层数4层，所在层数第1-4层。2000年12月18日宣州区房地产管理局颁发的宣房权证西林字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人宣州市金机械有限责任公司，房屋坐落西林中山路60号，产别公产，结构砖木，层数1层三间建筑面积合计471.47㎡。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”宣城市房地产中心、宣城市永丰公司采用网络竞价交易方式对外出租房屋，法律并没有禁止性的规定。以此方式签订的房屋租赁合同的效力如何，应依据相关法律规定予以判断认定。 本案中，各方当事人的争议焦点为：一、案涉竞租房屋是否属于合法标的物，否能对外出租？二、原告与两被告之间是否已依法成立了房屋租赁合同关系？ 一、案涉竞租房屋是否属于合法标的物，否能对外出租？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。” 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。宣城市房地产中心与宣城市永丰公司主张其出租的2幢房屋系合法建筑，应当依法对该反驳主张所依据的事实提举证据加以证明，宣城市房地产中心就其所出租的房屋在诉讼中提供了张永芳起诉前已依法办理的皖（2019）宣城市不动产权第0064938号不动产权证书，以证明其出租的房屋合法，故对宣城市房地产中心提出的其出租的房屋为合法建筑的辩解意见，本院予以采信。宣城市永丰公司提举了2000年12月18日已办理的宣房权证西林字第××号房屋所有权证，以证明其所出租的房屋属于合法建筑物，但张永芳认为该房屋所有权证载明的房屋与其以竞租方式出租的房屋非系同一房屋、同一主体。而张永芳对其诉讼中认为的宣城市永丰公司出租的房屋系违章建筑，以及该证载房屋与以竞租方式出租的房屋并非同一标的物的事实主张，却没有提供证据加以证明，应当依法承担举证不能的法律后果，故对宣城市永丰公司反驳提出的其所出租的房屋系合法建筑的辩解意见，本院亦予以采信。宣城市房地产中心、宣城市永丰公司就其合法所有的房屋以网络竞价交易方式对外出租，符合法律、法规规定，无法律规定的无效情形。张永芳以宣城市房地产中心、宣城市永丰公司无房屋权利证书或属于违章建筑不能办证依法不得对外出租，该出租已行为违反法律规定应是无效的主张，既与本案上述已查明的事实不符，也与法律规定不相符，应不予支持。 二、原告与两被告之间是否已成立房屋租赁合同关系？《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”。宣城市房地产中心与宣城市永丰公司共同委托安徽华信公司在宣城市公共资源交易服务网上发布竞租“宣城市区商业用房租赁权（三次）网络竞价交易公告”，该公告为要约邀请。张永芳按公告的内容在以71万元／年有效最高报价竞得该房屋的租赁权并成为竞得人后，即与宣城市房地产中心、宣城市永丰公司之间成立了房屋租赁合同关系，双方理应按照公告事先规定内容的要求签订《成交确认书》和《宣城市国有房地产租赁合同》，但其事后以竞得租赁权的房屋没有房屋所有权证或不能办理房屋所有权证不符合其经营要求以致不能实现订立该租赁合同的目的为由，没有按照公告要求的以及安徽华信公司向其送达的《关于履行签订成交确认书义务的函》告知的时间签订《成交确认书》和《宣城市国有房地产租赁合同》，有违诚信原则。 此外，安徽华信公司在宣城市公共资源交易公告服务平台上发布的网络竞价交易公告中的“特别说明”部分，已就“本场网络竞价会公告的数据由委托方宣城市房地产管理局、宣城市永丰五金机械有限责任公司提供，如有出入不影响成交价格。竞买人应事先对标的仔细了解，对有关事项详细咨询。如因情况不清造成后果的，责任自负；”作了明确告知，张永芳在参与竞价交易前理应细致阅知该公告内容，并可向安徽华信公司或宣城市房地产中心、宣城市永丰公司详细了解竞价交易标的有无瑕疵，有权查验竞价交易标的和查阅有关竞价交易资料，确认与自己所需要的条件是否相符合等，但却没有尽到应尽的理性谨慎义务，应自行承担相应的责任。 综上，张永芳以竞得的租赁权房屋不合法，租赁关系依法无效，要求宣城市房地产中心、宣城市永丰公司退还该竞拍保证金，既无事实，也无相应的法律依据，本院对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、四十四条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张永芳的诉讼请求。 案件受理费已减半收取1150元，由原告张永芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  吴敬宏 二〇二〇年五月十八日 书记员  钱柯钦