广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11137号上诉人（原审原告）：赵亮，男，1980年5月15日出生，汉族，住湖北省京山县***********，公民身份号码为420************317。委托诉讼代理人：杜耀坤，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡海平，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市**************城中心A1区裙楼商铺21343号，统一社会信用代码为91441900MA5264FP1C。负责人：莫俊辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：马晋，女，1986年10月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区***************，公民身份号码为410************043，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：东莞市星玺物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市东城区********城中心A1裙楼商铺1409-1410号商铺，统一社会信用代码为914************775。法定代表人：陈卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧美娟，女，1994年2月24日出生，汉族，住湖南省辰溪县**********，公民身份号码为431************62X，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市骏合展览策划有限公司，住所地为广东省广州市天河区*********广州赛马场自编主展馆，统一社会信用代码为914***********174L。法定代表人：庄泽勇，该公司总经理。上诉人赵亮与被上诉人广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司（以下简称骏合东莞分公司）、东莞市星玺物业管理有限公司（以下简称星玺公司）、广州市骏合展览策划有限公司（以下简称骏合公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初3480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，于2019年4月22日作出（2019）粤1971民初3480号民事判决：驳回赵亮的诉讼请求。案件受理费4026.3元，已由赵亮预交，由赵亮负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初3480号民事判决书。赵亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除赵亮与骏合公司东莞分公司签订的《租赁合同》、赵亮与星玺公司签订的《物业管理合同》；2.依法改判骏合东莞分公司返还赵亮履约金14040元及首月租金7020元，共计21060元及利息（以21060元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年11月12日开始起算至实际清偿之日，暂计至起诉之日为180元）；3.依法改判星玺公司返还赵亮水电保证金2340元、管理费保证金1560元、2018年11月至2019年1月管理费2481元、装修押金4680元及消防水费800元，共计11861元及利息（以11861元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年11月12日开始起算至实际清偿之日，暂计至起诉之日为101元）；4.依法改判骏合东莞分公司、星玺公司、骏合公司连带赔偿因无法如期开业导致赵亮合同目的不能实现而造成的损失包括装修损失220951元、空调改造费19000元、钢琴采购费用和搬运费及仓储费143600元、钢琴教师租房损失7600元及工资26000元；5.案件一审、二审诉讼费用由骏合东莞分公司、星玺公司、骏合公司承担。事实和理由：一、骏合东莞分公司存在以欺诈手段签订合同的情况，骏合东莞分公司一直宣称商场内已经签约中影、文和龙虾等知名品牌，事实上并未签约，构成欺诈。二、赵亮是因为骏合东莞分公司、星玺公司的原因而无法正常开业。因为商场内不启用电梯、中央空调、灯光、卫生间等设施，赵亮不可能正常营业的，而《租赁合同》约定商铺开门营业的时间不得迟于2018年12月31日。赵亮多次催告骏合东莞分公司和星玺公司提供开业配套设施等，但骏合东莞分公司和星玺公司仍不提供，已经构成违约。三、一审法院举证责任分配错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，商场配套设施有无提供及是否正常开启的举证责任应当由骏合东莞分公司和星玺公司承担。四、骏合东莞分公司和星玺公司称东莞市东城区********城中心A1区裙楼1397号商铺对应的就是案涉租赁物，但此与租赁合同位置并不相同，且骏合东莞分公司和星玺公司没有提供证据证明二者系实际对应，可能存在虚假提供租赁物的情况。骏合东莞分公司二审辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、对于赵亮第一项上诉请求，骏合东莞分公司不同意解除其与赵亮签订的《租赁合同》，该《租赁合同》是双方的真实意思表示，且符合法律法规。对于赵亮第二、三、四项上诉请求，骏合东莞分公司保持和一审相同的答辩意见。案涉商铺的装修、空调改造、购置钢琴及聘请音乐教师等是赵亮经营商场的经济投入、属于其商业经营所必须承担的风险，骏合东莞分公司对其投资的合理性及产生的金额均不予认可。三、对于赵亮主张骏合东莞分公司采用欺诈手段签订合同不是事实，双方从未在合同中约定其他商铺的开业时间，也未在租赁合同中明确已签约中影、文和友小龙虾等品牌。四、实际上赵亮并没有做好开业的准备，至今案涉商铺被其上锁，而里面的装潢也没有竣工，在一审庭审过程中其表示已经租好了其他场地并开始运营，所以是赵亮不想在商场继续营业，才找借口要解除合同。五、B区105即东莞市东城区********城中心A1区裙楼商铺1397号，B区105号属于管理商铺需要自行编制的铺号，一审庭审中骏合东莞分公司也陈述过有工商局工作人员来现场查验过，骏合东莞分公司已经明确告知。赵亮也在产权地址注册了公司即暖琴社文化传播（东莞）有限公司，对赵亮经营商铺履行合同义务不会造成任何影响。六、对于《解除合同的通知》及编号为1090367937432邮单真实性、合法性、关联性不予确认，这只是表示赵亮的单方意愿，骏合东莞分公司提交的回复函以及按照租赁合同上赵亮预留的地址邮寄的邮寄单，证明骏合东莞分公司并不同意解除合同。根据邮递记录显示，赵亮拒收，打电话不通。至今双方并未就解除合同达成一致意见。七、编号为1077948038429的邮单及骏合、星玺相关问题的回复函及105铺大门钥匙骏合东莞分公司并未收到。骏合东莞分公司又向中国邮政东莞分公司发告知函了解该函件派发情况，邮政经某1口头回复骏合东莞分公司未签收，但不能盖章说明。骏合东莞分公司可申请人民法院对1077948038429邮件邮递情况进行调查取证。星玺公司二审辩称：一、赵亮与星玺公司是在自愿、合法的基础上签订的物业管理合同，合同内容并未违反法律法规的强制性规定，而物业管理费、水电保证金、管理费保证金皆是按照物业管理合同的约定执行的，装修押金是根据装修指南的规定由赵亮申请装修时缴纳，待赵亮装修竣工后向星玺公司申请竣工验收，经相关工作人员验收合格后予以退还。而赵亮并未向星玺公司申请竣工验收。消防水费则是因赵亮进行消防改造而实际产生的，属于其装修时因消防改造放水产生的临时用水费用。因此赵亮请求星玺公司在合同存续期间退还上述各项费用是没有任何事实及法律依据的。二、案涉商铺的装修、空调改造费、购置钢琴及搬运仓储费、聘请钢琴教师工资等是赵亮经营商场的经济投入、属于其商业经营所必须承担的风险，与星玺公司无关。三、赵亮主张其未能正常开业是因为星玺公司不愿启用电梯、灯光、卫生间、中央空调等，该主张与事实不符。星玺公司已按合同约定向赵亮提供了物业管理服务，包括但不限于公共照明、电梯设施的维护、公共场所的清洁卫生、垃圾收集清运和消防设施设备等。三、星玺公司对案涉租赁物具有合法权益，不存在虚假租赁。星玺公司于一审中已提交星玺公司与广州市穗芳鸿华科技发展有限公司签订的《商铺租赁合同书》。骏合公司二审未提交答辩意见。本院二审期间，赵亮提交《解除合同的通知》、全球邮政特快专递邮寄单及其投递信息查询，拟证明赵亮通知解除案涉《租赁合同》及《物业管理合同》。骏合东莞分公司提交：（1）《关于赵亮申请解除合同的通知的回复函》及全球邮政特快专递邮寄单及其回执、投递信息查询，拟证明骏合东莞分公司及星玺公司在收到前述《解除合同的通知》后及时回函表示不同意解除案涉《租赁合同》及《物业管理合同》；（2）《告知函》及全球邮政特快专递邮寄单及其投递信息查询，拟证明骏合东莞分公司及星玺公司未收到赵亮邮寄的案涉租赁物钥匙。星玺公司及骏合公司未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，案涉《商铺租赁合同》第9.1条约定：“经双方协商一致，可以变更或解除本合同，互不承担违约责任”。赵亮二审期间提交的《解除合同的通知》系由赵亮于2019年6月10日分别向骏合东莞分公司、星玺公司发出，其内容为：骏合东莞分公司及星玺公司在签订合同时，宣称商场内已经签约中影、文和友小龙虾等知名品牌，事实上直到现在整个商场均毫无商业气息，骏合东莞分公司及星玺公司也不存在上述签约情况，骏合东莞分公司及星玺公司存在以欺诈的手段诱骗赵亮签订合同；签订合同后骏合东莞分公司及星玺公司商场被不启用电器、中央空调、灯光、卫生间等设施，致使赵亮不可能正常营业，骏合东莞分公司及星玺公司在赵亮多次催告后仍不履行，已经构成根本违约；鉴于以上情况，赵亮决定解除与骏合东莞分公司之间签订的《租赁合同》，解除与星玺公司之间签订的《物业管理合同》，特此通知；另，案涉租赁物钥匙，赵亮已于2019年4月1日寄回给骏合东莞分公司，且快递查询骏合东莞分公司已于2019年4月2日收到。赵亮二审期间提交的全球邮政特快专递邮寄单及其投递信息查询显示，骏合东莞分公司、星玺公司均于2019年6月11日收到前述《解除合同的通知》。骏合东莞分公司二审期间提交的《关于赵亮申请解除合同的通知的回复函》系由骏合东莞分公司及星玺公司于2019年6月18日寄出，但因收件人不在指定地址、收件人名址有误等原因而未妥投，其内容为：骏合东莞分公司及星玺公司明确不同意赵亮提出的解除租赁合同和物业管理合同的申请等等。骏合东莞分公司二审期间提交的《告知函》为骏合东莞分公司及星玺公司于2019年7月1日向中国邮政集团公司东莞市分公司发出，其内容为：经某1，2019年4月1日的邮递单（即邮寄钥匙的邮递单）骏合东莞分公司及星玺公司并未收到，但经网上查询投递记录和11183邮政速递官方电话查询均显示前述邮递单投递并签收，签收人：他人收；此投递记录与事实严重不符；要求中国邮政集团公司东莞市分公司对前述邮递单（即邮寄钥匙的邮递单）的投递情况给出一个明确的书面说明。该《告知函》中国邮政集团公司东莞市分公司已签收，但骏合东莞分公司及星玺公司并未提供中国邮政集团公司东莞市分公司的相关回复资料。本案二审调查期间，骏合东莞分公司及星玺公司均表示，其同意解除合同，但是合同解除的时间应为今天（即二审第一次调查之日2019年10月24日），而不是赵亮所主张的合同解除的时间，且认为案涉《租赁合同》及《物业管理合同》解除的原因为协商一致解除。赵亮主张，案涉《租赁合同》及《物业管理合同》系因骏合东莞分公司及星玺公司违约其依据法律规定解除；退一步讲，即使前述解除合同的原因不成立，至少也是协商一致解除合同。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对赵亮上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：第一，赵亮与骏合东莞分公司签订的《商铺租赁合同》约定的租赁物为东莞市东城区东城中心B区裙楼商铺第一层编号为105的铺位（以下简称案涉铺位），骏合东莞分公司主张前述案涉铺位的编号为其自行编制而东莞市**************城中心A1区裙楼商铺1397号为案涉铺位在房管部门登记的地址及编号。结合赵亮已于东莞市**************城中心A1区裙楼商铺1397号注册成立暖琴社文化传播（东莞）有限公司（以下简称暖琴社公司）的情形，且赵亮并未提交合法有效的证据证明东莞市**************城中心A1区裙楼商铺1397号为非案涉铺位地址以外的其他地址，因此，本院有理由相信案涉铺位即为东莞市**************城中心A1区裙楼商铺1397号的铺位。第二，赵亮并未提供合法有效的证据证明骏合东莞分公司有向其承诺已签约中影、文和友小龙虾等知名品牌；亦未提供合法有效的证据证明骏合东莞分公司有向其承诺部分商家已进驻，且对于商家进驻情况赵亮作为承租人在签约前完全可以通过实地考察予以了解；因此，赵亮主张骏合东莞分公司以欺诈手段诱骗其签订案涉《商铺租赁合同》，理据不足，应依法不予支持。一审判决对此处理正确，本院依法予以维持。第三，启用电梯、中央空调、灯光、卫生间等配套设施系案涉商铺正常营业的辅助条件而非唯一条件，案涉商铺是否装修完成是案涉商铺是否能够正常营业的基础和前提。本案中，赵亮并未提交合法有效的证据证明案涉商铺已装修完成并经竣工验收符合正常营业的基础和前提；而骏合东莞分公司一审期间提交的《关于105铺暖琴社相关问题的回复及要求》显示，骏合东莞分公司及星玺公司表示，物业管理方已多次确认如赵亮（案涉商铺）达到试业条件就可以正常提供中央空调或新风系统、珠江教育城场内的洗手间均可正常使用并不影响赵亮（案涉商铺）开业、安保措施也足以保障赵亮（案涉商铺）正常经营、为支持案涉商铺开业骏合东莞分公司及星玺公司可提供相应广告位；由此可见，赵亮提供的证据并不足以证明案涉商铺未能正常营业系因骏合东莞分公司及星玺公司未启用相关配套设施（电梯、中央空调、灯光、卫生间等）直接导致。一审判决据此认定赵亮主张解除《商铺租赁合同》及《物业管理合同》的理由不能成立并无不妥。第四，赵亮二审期间提交的《解除合同的通知》（赵亮于2019年6月10日发出）、全球邮政特快专递邮寄单及其投递信息查询及骏合东莞分公司二审期间提交的《关于赵亮申请解除合同的通知的回复函》（骏合东莞分公司于2019年6月18日发出）及全球邮政特快专递邮寄单及其回执、投递信息查询、《告知函》（2019年7月1日发出）及全球邮政特快专递邮寄单及其投递信息查询，均系一审判决作出（2019年4月22日）后形成的证据，属《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的新的证据，且骏合东莞分公司及星玺公司二审提交的《关于赵亮申请解除合同的通知的回复函》显示其已收到前述《解除合同的通知》，因此，本院对前述证据依法予以审查并采纳。如前所述，赵亮提交的证据并不足以证明骏合东莞分公司及星玺公司存在《解除合同的通知》所主张的违约行为，即使该《解除合同的通知》已到达骏合东莞分公司及星玺公司，对骏合东莞分公司及星玺公司也不发生解除合同的法律效力。但对于赵亮提出解除合同的请求，骏合东莞分公司及星玺公司于二审调查期间（2019年10月24日）均表示其同意解除合同，因此，基于该新的事实，本院二审依法确认案涉《商铺租赁合同》及《物业管理合同》已于2019年10月24日经双方协商一致而解除，并对一审判决对前述事实的认定依法予以纠正。第五，案涉《商铺租赁合同》及《物业管理合同》经双方协商一致而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定及《商铺租赁合同》第9.1条关于“经双方协商一致，可以变更或解除本合同，互不承担违约责任”的约定，案涉《商铺租赁合同》及《物业管理合同》解除的法律后果应包括：1、骏合东莞分公司返还赵亮已交纳的履约保证金14040元；2、星玺公司返还赵亮已经交纳的水电保证金2340元、履约（管理费）保证金1560元、装修押金4680元。对于赵亮要求骏合东莞分公司返还首月租金7020元、要求星玺公司返还2018年11月至2019年1月管理费2481元、消防水费800元及相关款项利息的诉请，因赵亮已实际使用案涉商铺及其相关水电设施，其前述诉请缺乏依据，本院依法不予支持。关于装修损失220951元、空调改造费用19000元、钢琴采购费用及搬运费及仓储费143600元、钢琴教师租房损失7600元及工资损失26000元，因赵亮提出前述损失的基础为骏合东莞分公司及星玺公司存在违约行为，现赵亮并未提供合法有效的证据证明骏合东莞分公司及星玺公司存在违约行为，且《商铺租赁合同》第9.1条约定“经双方协商一致，可以变更或解除本合同，互不承担违约责任”，因此，赵亮提出的前述赔偿损失的诉请，本院依法不予支持。一审判决对此处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分不当，赵亮的上诉，部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初3480号民事判决。二、确认赵亮与广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司签订的《商铺租赁合同》及赵亮与东莞市星玺物业管理有限公司签订的《物业管理合同》均已于2019年10月24日解除。三、广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向赵亮返还履约保证金14040元。四、东莞市星玺物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向赵亮返还水电保证金2340元、履约（管理费）保证金1560元、装修押金4680元；以上合计2340元+1560元+4680元=8580元。五、驳回赵亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4026.3元（赵亮已预交），由赵亮负担3823.99元，由广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司负担125.57元，由东莞市星玺物业管理有限公司负担76.74元。本案二审案件受理费8051.08元（赵亮已预交），由赵亮负担7646.45元，由广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司负担251.15元，由东莞市星玺物业管理有限公司负担153.48元。前述受理费赵亮已预交且同意由广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司、东莞市星玺物业管理有限公司向其迳付，因此，广州市骏合展览策划有限公司东莞分公司应负担的前述受理费251.15元、东莞市星玺物业管理有限公司应负担的前述受理费153.48元，分别由其迳付给赵亮。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年五月二十五日书记员 陈培森