山东省青州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0781执异54号 案外人：寇振亮，男，汉族，1988年10月4日生，住寿光市。 案外人：林素玲，女，汉族，1964年11月26日生，住址同上。 案外人：寇星志，男，汉族，1967年6月10日生，住址同上。 以上三案外人共同的委托诉讼代理人：张颖，山东德宇律师事务所律师。 申请执行人：任爱霞，女，汉族，1970年10月27日生，住青州市××号。 委托诉讼代理人：崔振省，潍坊奎文雅馨法律服务所法律工作者。 被执行人：寿光市万友房地产开发有限公司，住所地寿光市××街道前朴里村，统一社会信用代码91370783581942871U。 法定代表人:寇增泉，总经理。 在本院执行申请执行人任爱霞与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花民间借贷纠纷一案中，案外人寇振亮、林素玲、寇星志对本院以（2018）鲁0781民初1014号民事裁定书查封寿光市万友房地产开发有限公司名下位于寿光市圣城茶博花卉城1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人寇振亮、林素玲、寇星志称，案外人获知贵院在办理任爱霞与寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花执行纠纷一案期间，于2019年做出（2019）鲁0781执66号执行裁定书，将案外人位于寿光市圣地茶博花卉城1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号商铺查封，并准备进行拍卖，案外人认为法院采取的执行措施存在严重错误，现提出异议。青州市人民法院作出（2019）鲁0781执66号执行裁定书中查封的位于寿光圣地茶博花卉城东区1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号为案外人的家庭共有财产。案外人一家与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司的法定代表人寇增泉和张秀花系同村村民，寇增泉、张秀花于2011年注册成立寿光市万友房地产开发有限公司，并开发建设寿光市圣地茶博花卉城，因资金不足，被执行人自2012年向案外人一家陆续借款，案外人一家也给被执行人提供过货物或劳务，被执行人有一部分货款或欠款未支付。2015年1月份，案外人与被执行人进行了对账，因被执行人无钱还款，于是以寿光圣地茶博花卉城东区1号楼1201、1202、1203、1204、1205、1206、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号抵顶了案外人的全部款项，前述房产由案外人实际占有、出租，收取租金至今。案外人对上述房产在寿光市不动产登记中心进行了查询，发现上述房产中的东区1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号全部网签给了一个叫任爱霞的人，其余房产被网签给了董文亮，2018年2月2日，任爱霞又申请法院进行了查封，案外人认为网签并不能产生物权变动的效力，只是产生一个请求权，而法院查封是在案外人与被执行人以物抵债之后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，以物抵债时间早于查封时间，在查封前，案外人已经合法占有该不动产，并已支付了全部价款，未办理过户登记，不是案外人的原因，案外人已经实际取得抵债房产的所有权，申请执行人与被执行人之间的网签是基于民间借贷而产生的让与担保，双方之间并无真实的购房意思表示，只是产生了债权的请求权，而债权不能优于物权，案外人认为，法院应当支持案外人的异议请求。退一步讲，即使法院不支持案外人的异议请求，也不应当在被执行人的法定代表人寇增泉被羁押的时候对上述房产进行拍卖，寇增泉因涉嫌刑事犯罪被寿光市人民法院一审判处有期徒刑，而寇增泉的身份为被执行人的法定代表人，在任爱霞起诉开庭时，被执行人均未到庭，寇增泉当时是否被羁押，其行为是否涉及侵害公司利益，被拍卖的财产是否涉及刑事案件，能否单独处理，均未查明。综上，上述财产并非被执行人的财产，请求法院依法终止对寿光圣地茶博花卉城1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号房产的执行，并解除对上述房产的查封。 经审查查明，原告任爱霞与被告寿光市万友房地产开发有限公司、寇增泉、张秀花民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2018）鲁0781民初1014号民事判决书，约定：一、被告寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花于本判决生效之日起十日内归还原告任爱霞借款本金20453760元、借款利息8887240.24元（利息已计至2035年1月7日，此后以20453760元为基数，自2035年1月8日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、被告寿光市万友房地产开发有限公司、张秀花互负连带清偿责任。因被告未在约定期限内履行法律义务，本院依原告申请立案执行。在诉讼过程中，本院于2018年2月2日以（2018）鲁0781民初1014号民事裁定书查封寿光市万友房地产开发有限公司名下位于寿光市圣城茶博花卉城1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号房产及其他房产，执行过程中，以（2019）鲁0781执66号执行裁定书拍卖位于寿光市圣城茶博花卉城1号楼1203、401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414号房产和东区3号楼37号房产，案外人寇振亮、林素玲、寇星志为此提出异议。 同时查明，案外人寇振亮、林素玲、寇星志没有提供相应的证据证实与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司之间欠款的具体情况。案外人提供补签的的购房协议书一份，时间为2014年5月6日，涉及房产为东区3号楼37号，单价为7000元/平方米，总房款为621950元，首付款为总房款的75%，交房时间为2013年11月底，本协议在签订商品房预售合同之日起作废，并对其他事宜进行了约定。案外人提供补签的的购房协议书一份，时间为2015年1月7日，涉及房产为东区1号楼1201.1202.1203.1204.1205.1206号，总面积417.8平方米，单价为4000元/平方米，总房款为1671200元，首付款为总房款的75%，1253400元，交房时间为2013年11月底，本协议在签订商品房预售合同之日起作废，并对其他事宜进行了约定。案外人没有提供证据证实交付款项。案外人提供的证据可以证实本院查封前已占有、使用涉案房屋。涉案房产未办理过户并非案外人的原因。 申请执行人提供了其与被执行人签订的商品房买卖合同，该合同涉及的房产也系本案争议房产，约定一次性付款，买受人应当在2015年5月26日前支付该商品房全部房款，并办理了网签手续。但没有实际交付房款，所谓的付款实际是案外人向被执行人提供的借款。 本院所确认的上述事实，有本院（2018）鲁0781民初1014号民事裁定书、（2018）鲁0781民初1014号民事判决书、（2019）鲁0781执66号执行裁定书等证据材料在案为凭，上述证据材料已经听证和本院审查，可以采信。 本院认为，申请执行人提供了其与被执行人签订的商品房买卖合同，该合同涉及的房产也系本案争议房产，约定一次性付款，买受人应当在2015年5月26日前支付该商品房全部房款，并办理了网签手续。但没有实际交付房款，所谓的付款实际是案外人向被执行人提供的借款，该商品房买卖合同关系实际上并不存在，而是任爱霞与被执行人之间借款合同的担保，因该担保没有办理抵押物登记，故不产生物权效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人寇振亮、林素玲、寇星志没有提供相应的证据证实与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司之间欠款的具体情况。案外人寇振亮、林素玲、寇星志未能提供与被执行人寿光市万友房地产开发有限公司在本院查封涉案房产之前签订的书面以物抵债合同，对于东区3号楼37号房产和1号楼1203号房产，虽有书面的房屋买卖合同，但没有款项交付的证据，不符合排除执行的条件，故案外人的异议请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人寇振亮、林素玲、寇星志的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  钟 山 审 判 员  黄登富 人民陪审员  蔡相红 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  王传成