广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初1704号原告：东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇财富新地商住区17幢商住楼商铺。法定代表人：张连城，董事长。委托诉讼代理人：吴云，广东晟典律师事务所员工。委托诉讼代理人：何安周，男，系原告员工。被告：余显军，男，汉族,1980年7月20日出生，住四川省仁寿县********，公民身份号码：511************859。委托诉讼代理人：黄建基，广东林贤律师事务所律师。原告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司（以下简称嘉丰公司）诉被告余显军居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周颖适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丰公司的委托诉讼代理人吴云、何安周，被告余显军本人及其委托诉讼代理人黄建基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房地产咨询及居间服务费47460元及利息（自2018年10月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：经原告居间服务，原告、被告及胡永沙三方就东莞市**************D的房产签订《房地产买卖合同》（以下简称合同），合同约定，自合同签订之日，被告应支付房产咨询及居间服务费47460元，目前所涉房产交易已过户完成，时至今日，被告仍未向原告支付，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法裁决。被告余显军辩称，原告没有完成案涉房屋的居间服务，且双方已经协商解除居间服务合同，案涉房屋最后的居间服务主体是广东龙辉按揭服务有限公司与被告，并非原告。被告已经向广东龙辉按揭服务有限公司支付佣金（案涉房屋所欠债务740000元*9%），同时支付了加快服务费9000元，服务费2000元，法院查询费500元，合计77200元。同时，原告已经从广东龙辉按揭服务有限公司获得相应的佣金，按照市场正常的佣金标准是3-5%，但是广东龙辉按揭服务有限公司收取被告9%的佣金，广东龙辉按揭服务有限公司明确表示原告作为介绍方，需要获得相应佣金，因此原、被告解除了原来的居间服务合同，原告亦同时将合同原件交付给被告。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，被告余显军作为买方，案外人胡永沙作为卖方，原告嘉丰公司作为经纪方，签订了一份《房地产买卖合同》（N0：S0001168），约定：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于东莞市**************D的房产；2.该房产已办理商品房房产证/不动产权证书，该房产产权现状处于银行抵押状，由买方出资赎楼，经买卖双方友好协商，由买方出资（视为购买该地产购楼款的一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续。卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体情况，保证该房屋产权无查封、无债务纠纷、不受他人合法追索。如与实际情况不符，卖方愿意承担全部责任；3.该房屋成交价为1582000元，付款方式为一次性付款，签订本合同同时向卖方支付定金100000元，赎楼当日向卖方支付800000元；过户当日向卖方支付剩余房款682000元；4.买卖双方应于支付首付款时到房管所签署《房地产买卖合同》，待评估审批完成后并递件至地税局申请税费报批；5.基于买卖双方委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付居间服务费，卖方无需支付居间服务费，买方应向经纪方支付房地产咨询及居间服务费47460元；等。原告嘉丰公司提交的2018年10月8日的《不动产（房产）登记信息查询结果》显示，案涉房屋当时的他项权情况为：1.抵押权人为珠海华润银行股份有限公司东莞分行，抵押金额50万元，抵押范围为全部，抵押期间为2014年11月5日至2024年11月5日；2.抵押权人为东莞市联胜非融资性担保有限公司，抵押金额为60万元，抵押范围为全部，抵押期间为2017年8月22日至2018年2月21日。2018年10月31日，原告的工作人员何安周通过微信向被告发送了一份《补充协议》，约定：由于胡永沙无法自行凑齐资金结清案涉房屋珠海华润银行股份有限公司东莞分行和东莞连胜非融资性担保有限公司借款，余显军同意出资部分房款给胡永沙赎楼使用，双方约定于2018年11月2日到东莞联胜非融资性担保有限公司塘厦分部转入指定账户600000元，用于解除案涉房屋的第二次抵押。被告余显军在微信中回复确认该协议内容。原告嘉丰公司称，在2018年11月30日嘉丰公司再次对案涉房屋进行查档时发现该房屋已于2018年11月8日进行了第三次抵押登记，原因为胡永沙拖欠信用卡，查封金额约为40万元。2018年12月9日，原告的工作人员何安周与被告余显军就担保公司赎楼的问题在微信中进行沟通，何安周询问被告余显军是否交由担保公司办理，余显军回复“可以啊”；2018年12月15日，余显军给何安周发微信说：“我现在没钱了，担保公司不办，拿回来自己办”，何安周回复：“您是想按之前捺印直接帮业主赎楼吗”，余显军回复：“如果担保公司卡着不办的话。我也拖不起了，只有这样呐”。2018年12月26日，胡永沙作为出让方，被告余显军作为受让方，签署了一份《房地产买卖合同（自行交易版）》,案外人宇文刚盈作为出让方胡永沙的委托代理人在该合同上签名捺指印，被告余显军称宇文刚盈为广东龙辉按揭服务有限公司工作人员。2018年12月28日，余显军给何安周发微信要求何安周将案涉房屋的不动产受理登记凭证拍照发送给自己，何安周随后发送了一份案涉房屋的《不动产登记受理凭证》（编号：242********0203）的照片给余显军。本院依原告嘉丰公司的申请，于2020年3月13日调取了案涉房屋的不动产信息查询结果，显示案涉房屋登记的权利人为被告余显军，登记日期为2018年12月28日。原、被告对该登记查询结果均予以确认，确认案涉房屋已于2018年12月28日过户至被告余显军名下。另，被告余显军提供了一份《承诺书》，载明被告余显军为案涉物业垫资赎楼（即提前还贷、还款解查封）垫资赎楼，垫资手续费按9%全包计收，加快服务费9000元，服务费2000元，法院查询费500元，等。该《承诺书》有被告余显军签名，落款时间为2018年12月12日，该《承诺书》受委托人处系空白，也无受托人签名盖章。被告余显军提交的收款收据及转账截图显示，被告余显军已向原告付清全部房款，并另向胡永沙转账支付了77200元，该笔转账附言备注为“给业主支付担保费”。以上事实，有原告提交的《房地产买卖合同》、《不动产（房产）登记信息查询结果》（2018.10.08）、收款收据、不动产登记受理凭证、微信聊天记录，被告提交的收款收据、银行转账截图、微信聊天记录、《房地产买卖合同》（第一联）、《房地产买卖合同》（自行交易版），本院调取的《不动产登记信息查询结果》（2020.03.13）及庭审笔录附卷为证。本院认为,原告嘉丰公司、被告余显军以及案外人胡永沙三方签订的《房地产买卖合同》（N0：S0001168）为当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对各方均具有法律约束力,各方均应严格遵照履行。本案仅审查嘉丰公司与余显军之间的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定,“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”。本案中,通过嘉丰公司提供居间服务,余显军与案外人胡永沙进行磋商房屋买卖的相关事宜,并三方自愿签订了《房地产买卖合同》（N0：S0001168）,据此合同已经成立,合同中的居间条款合法有效。嘉丰公司作为居间人,对促成交易提供了服务,促成了房屋买卖合同的成立,买方余显军应当支付中介服务费。被告余显军以其已收回案涉《房地产买卖合同》（N0：S0001168）第一联原件为由主张该合同已经原、被告双方协商一致解除，嘉丰公司对余显军的该项主张不予确认，余显军未能提交相关证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，本院对余显军主张案涉《房地产买卖合同》（N0：S0001168）已解除不予采信。关于中介服务费金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定,合同一方必须全面地履行自己的义务,方能取得全部的合同对价。案涉《房地产买卖合同》（N0：S0001168）约定的履行内容包括支付定金、办理提前还贷涂销抵押登记手续、支付首期款、办理递件转移登记手续等。而本次交易中,买卖双方在仅完成了定金的支付义务和首期款交付义务后，案涉房屋便出现了第三次查封，原《房地产买卖合同》（N0：S0001168）对于赎楼部分的事实发生了重大变更，通过原、被告的微信聊天记录可以看出，因为案涉房屋的第三次查封，被告余显军已无法按照原合同的约定继续赎楼。为继续促成本次交易，原、被告协商一致找到了案外人广东龙辉按揭服务有限公司进行垫资赎楼，后续关于赎楼、递件过户等手续均由广东龙辉按揭服务有限公司协助完成，被告余显军亦为此支出了垫资手续费、服务费等费用。由此可见，本次交易中，原告嘉丰公司作为专业的房地产中介服务机构,仅促成了买卖双方签订《房地产买卖合同》（N0：S0001168）,并未全面地履行协助后续的交易手续和协助办理过户等其他居间义务,故本次交易的居间服务费金额应予以调整。综合本次交易的实际履行情况,本院酌情支持居间服务费23730元。余显军应向嘉丰公司支付居间服务费23730元。关于利息，案涉《房地产买卖合同》（N0：S0001168）约定买方余显军应在签订该合同当日即2018年10月11日支付佣金，被告余显军未按合同约定按期支付佣金，应以欠付的居间服务费23730元为本金，自逾期之日即2018年10月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。被告余显军虽以其后续服务系由广东龙辉按揭服务有限公司完成，且其已向广东龙辉按揭服务有限公司支付了相关费用为由提出抗辩，但根据被告余显军提交的证据无法证明其支付给广东龙辉按揭服务有限公司的垫资手续费包含了案涉交易的居间服务费，且余显军与广东龙辉按揭服务有限公司之间的合同关系与案涉居间服务合同系两个不同的合同关系，对于被告余显军的抗辩理由，本院不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第四百二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:限被告余显军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司支付居间服务费23730元及利息（利息自2018年10月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费522.59元，原告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司已预交，由原告东莞市嘉丰房地产中介服务有限公司负担261元，被告余显军负担261.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 周 颖二〇二〇年四月十五日书记员 曾玉琴附本案适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。