上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4246号原告：上海市徐汇区汇翠花园业主委员会，住所地上海市徐汇区。业主委员会负责人：俞斌，主任、孙大宁，副主任、尤云岗，副主任。委托诉讼代理人：沈奇艳，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海滨江置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张坚，总经理。委托诉讼代理人：唐君健，上海善法律师事务所律师。原告上海市徐汇区汇翠花园业主委员会与被告上海滨江置业有限公司其他用益物权纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告上海市徐汇区汇翠花园业主委员会的委托诉讼代理人沈奇艳、被告上海滨江置业有限公司的委托诉讼代理人唐君健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市徐汇区汇翠花园业主委员会向本院提出诉讼请求：被告上海滨江置业有限公司向原告上海市徐汇区汇翠花园业主委员会支付侵占上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号底层106及107室自2019年1月28日至2019年6月30日的损失费人民币90,000元。事实和理由：原告上海市徐汇区汇翠花园业主委员会系上海市徐汇区汇翠花园全体业主的代表。于2017年5月向本院提起占有物返还纠纷一案，要求被告向原告返还上海市徐汇区漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层(以下简称4号架空层)，并由原告接收，同时要求被告赔偿相应的侵占损失。本院审理并于2018年8月1日作出(2017)沪0104民初10341号判决书，认定4号架空层为业主及使用人共同使用的公共设施，当开发商将新建住宅全部出售后，公共设施的权属亦全部归属于全体业主共有，据此判决被告应当于判决生效后三十日内将4号架空层返还给上海市徐汇区汇翠花园全体业主并由原告接收。此后，被告不服上诉，上海市第一中级人民法院审理后维持原判，原告于2018年12月28日收到该二审判决书。因此，被告最迟应当于2019年1月28日向原告返还4号架空层。但实际上，原告在小区张贴相关判决文书，通知包括案外人曹某某、上海汇翠休闲俱乐部有限公司(以下简称休闲俱乐部)等在内的房屋占有人后，被告仍未向原告交付其占用的4号底层架空层106及107号房屋，直至2019年6月底，原告通过向本院申请强制执行后，通过执行案件中的执行措施，方才收回本案所涉的4号架空层XXX及XXX号房屋。被告为隐瞒真实租金收益，在原诉讼中恶意与休闲俱乐部签署每年5万元租金的低价租赁合同作为证据提交本院，而休闲俱乐部同时配合提起诉讼，要求原告返还系争架空层部分房屋，甚至在判决已经生效后，再次提出执行异议，企图拖延系争架空层的归还时间。更为甚者，休闲俱乐部无视自身成立时已确认系争架空层属于全体业主为由办理工商登记的事实，无视诉讼风险，无视被告提供的低价租赁合同已经于2018年5月到期，恶意于诉讼期间，与曹某某签署有效期自2018年6月1日至2024年的承包合同，完全违背常理。原告有理由相信，休闲俱乐部并非独立自主经营的主体，仅仅是被告对外出租系争架空层借用的名义，因此，休闲俱乐部与曹某某之间签署的承包合同才是真实的、合理的租金计算标准，也是应当作为计算原告损失的依据。故诉讼至本院。上海滨江置业有限公司辩称：不同意原告诉请。原告起诉的主体有误，在原告诉请的时间段内，占用该4号架空层的主体并非本案被告以及被告委托的其他人。即使本院确定该期间为本案被告以及被告委托的其他人占用，计算标准也是不符合法律规定的，也应按照前述徐汇法院判决书(2017)沪0104民初10341号案件的计算标准来计算。本院经审理认定事实如下：原告系汇翠花园小区的业主委员会，被告于2000年起开发建造汇翠花园小区，为该小区的开发商。汇翠花园小区位于本市漕溪北路737弄。根据原告提供的有关档案显示，2002年11月南昌有色冶金设计研究院、汕头市潮阳建筑工程总公司编制的5号楼住宅楼一层平面图，5号103室位于最西面，朝北一间(横轴A-G区域、纵轴1-2/1区域)注明“管理”字样、朝南两间(横轴A-B区域、纵轴1-2区域)注明“办公”字样。2002年11月南昌有色冶金设计研究院、中天建设集团有限公司编制的4号住宅楼一层平面图，系争架空层部位注明“架空层(休闲场地)”字样。2003年1月汇翠花园小区项目整体竣工。同年3月，上海房屋土地测绘中心出具《房屋土地权属调查报告书》，载明漕溪北路XXX弄XXX号2-30层新工房1建筑面积32,473.43平方米、底层架空层建筑面积830.02平方米、地下室建筑面积1,037.45平方米。2004年2月5日被告取得本市漕溪北路XXX弄XXX-XXX号、XXX号沪房地徐字(2004)第006045号房地产权证(即俗称的大产证)，合计建筑面积23,624.6平方米。嗣后，被告将系争架空层封闭起来，隔成多间商铺(房屋)。2004年，被告(出租方、甲方)与案外人樊某某(承租方、乙方)签订《会所用房租赁合同》，约定甲方将4号楼1层(即系争架空层部分)建筑面积830平方米出租给乙方，用途为会所经营，租赁期限自2004年7月1日起至2009年6月30日止。2017年1月15日，汇翠花园小区召开业主大会，并通过决议如下：……30.业主与原小区开发商滨江置业利益纠纷，授权业委会会同律师事务所寻求司法解决，通过相关法律诉讼等途径向滨江置业索回原本属于全体业主的权益和利益的表决通过……33.授权业委会对小区业主会所、架空层商铺、地下车库、1、4号楼商铺、一号楼裙楼、非独立小产权房等所有无独立小产权在内所有建筑物和设施等有调查权、起诉权，以及采用必要维权行动的权力的表决通过。嗣后，原告委托律师经调查后得知系争架空层的属性，并于2017年4月10日向本院提交起诉材料。在(2017)沪104民初10341号一案审理中，原告为证明其使用费之诉讼主张，申请对系争架空层建筑面积830.02平方米(估价对象)的房地产市场租金价值进行评估，价值时点(期)2014年5月1日至2017年5月30日。上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称评估公司)接受本院委托，于2018年2月28日出具估价报告，估价对象在2014年5月1日至2017年5月30日止市场租金总价值为人民币3,077,650元；其中，2017年5月1日起2017年5月30日(1个月)租金85,890元。2018年8月1日,本院作出判决：一、上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层返还给上海市徐汇区汇翠花园全体业主，由上海市徐汇区汇翠花园业主委员会接收；二、上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海市徐汇区汇翠花园业主委员会赔偿侵占上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层架空层自2015年4月11日至2017年5月30日期间的损失费648,000元；三、驳回上海市徐汇区汇翠花园业主委员会的其余诉讼请求。此后，原、被告均不服上诉，上海市第一中级人民法院审理后维持原判，原、被告均于2018年12月28日收到该二审判决书。因4号架空层被案外人曹某某、休闲俱乐部等在内的房屋占有人占有后，被告仍未向原告交付其占用的4号底层架空层106及107号房屋，直至2019年6月14日，原告通过向本院申请强制执行后，通过执行案件中的执行措施，方才收回本案所涉的4号架空层106及107号房屋。另查明。2017年9月,休闲俱乐部起诉上海市徐汇区汇翠花园业主委员会、上海锐翔上房物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，该案件中查明：根据2002年11月18日编制的漕溪北路737弄4#住宅楼一层(自然层数)平面竣工图纸，其中大部分面积标注为“架空层(休闲场地)”字样，另有部分地方标注为“配电间”、“住宅门厅”。2003年3月，上海房地产测绘管理办公室对漕溪北路XXX号XXX号楼测绘，房屋状况汇总：底层架空层建筑面积830.02平方米、地下室1,037.45平方米、2-30层32,473.43平方米。房屋共有部位建筑面积分摊说明：底层配电间、地下室配电间、地下室水趸房等，服务对象为本幢。审理中，经双方当事人确认：本案双方争议的房屋位于漕溪北路XXX弄XXX号楼1层(底层)，休闲俱乐部所称102室东部位休闲俱乐部的办公室，上海市徐汇区汇翠花园业主委员会、上海锐翔上房物业管理有限公司所称的配电间、强电间、住宅门厅，为上述4#住宅楼一层(自然层数)平面竣工图纸中横轴1/A至B、纵轴17至1/19的区间部位，为便于审理描述，依据房屋目前外观状态简称为“铁门房间”；休闲俱乐部所称102室西部位，上海市徐汇区汇翠花园业主委员会、上海锐翔上房物业管理有限公司所称102室，为上述4#住宅楼一层(自然层数)平面竣工图纸中横轴A至B、纵轴14至16的区间部位，现由竞思公司使用，为便于审理描述，依据房屋目前外观状态简称为“竞思公司房间”。自2004年7月1日，滨江公司将漕溪北路XXX弄XXX号1层出租给休闲俱乐部。在原告申请设立登记的过程中，滨江公司向徐汇区工商局出具书面说明，“……我司申请利用小区4号楼1层作为会所用房。4号楼1层为小区配套用房，为全体业主共有，所以没能办理产权证……”，落款时间2004年7月21日。2004年7月，休闲俱乐部公司成立，注册地址为上海市漕溪北路XXX弄XXX号楼底层，后法定代表人变更为江波。该案件审理中，休闲俱乐部提供2014年4月，滨江公司(出租方、甲方)与江波(承租方、乙方)签订《会所用房租赁合同》，约定：甲方将位于漕溪北路XXX弄XXX号1层部分的面积约为650平方米的会所出租给乙方，房屋用途为会所，租赁期限自2014年5月1日起至2018年5月31日止，年租金为51,000元，月租金为4,250元。休闲俱乐部称，其不认可铁门房间是配电间、强电间，竣工图纸上明确标注了“配电间”的位置，并非现在的铁门房间位置，休闲俱乐部承租的漕溪北路XXX弄XXX号楼1层650平米是扣除了配电间、公用部位之外的部分，休闲俱乐部承租时上述房屋已经分割为101-108室，已经悬挂好门牌号，101-108室共650平方米，当时102室内部已经由隔墙分为东、西两部分，即现在争议的铁门房间、竞思公司房间。汇翠花园业委会称，其并不清楚滨江公司与休闲俱乐部之间是否签署租赁合同，休闲俱乐部与滨江公司之间存在租赁关系，漕溪北路XXX弄XXX号楼底层架空层共830平方米，但是合同记载的租赁面积为650平方米，休闲俱乐部在签订合同时已经知晓有部分面积已经交给业委会办公使用，休闲俱乐部的租赁范围并不包括目前争议的90平米的竞思公司房间。2016年12月26日，汇翠花园业委会与竞思公司签订《租赁协议书》，其中约定：汇翠花园业委会将“汇翠花园XXX号楼102室”90平方米的房屋出租给竞思公司，租期2016年12月26日至2018年5月31日，建筑面积90平方米，年租金11,4000元。2018年5月31日，本院作出判决：驳回休闲俱乐部的诉讼请求。此后，休闲俱乐部不服上诉，上海市第一中级人民法院审理后维持原判。原、被告均于2018年12月28日收到终审判决书。本案审理过程中，原、被告均确认被告出租给案外人曹某某的房屋面积约为200平方米；对于上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具估价报告，2017年5月1日起租金为85890元，原、被告均无异议。原告现要求被告支付底层XXX及XXX室自2019年1月28日起至2019年6月14日止的损失费。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原、被告提供的竣工平面图、房屋土地权属调查报告书、房屋租赁合同、房地产权证、会所租赁合同、业主大会会议决议的公告、估价报告、(2017)沪0104民初10341号以及(2017)沪0104民初23756号等证据证实，并经庭审审核，本院予以认定。本院认为，物业管理区域内的关于地面架空层属于配套设施设备归全体业主所有的规定，系争架空层应为汇翠花园全体业主共有。被告占用并出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权益受到侵害，应当向原告赔偿相关损失。鉴于(2017)沪0104民初10341号终审判决日期为2018年12月24日，原、被告收到终审判决书日期为2018年12月28日，根据本院原审判决书判定的主文，被告应当于判决生效后三十日内将4号架空层返还给上海市徐汇区汇翠花园全体业主，由上海市徐汇区汇翠花园业主委员会接收。现原告诉请要求被告支付底层XXX及XXX室自2019年1月28日起的损失费，本院应予以支持。但鉴于原告已经于2019年6月14日通过执行案件中的执行措施，收回了本案所涉的4号架空层XXX及XXX号房屋，故原告诉请的损失费应该计算至2019年6月14日。诚如判决书认定商铺租金收益多少不单取决于对架空层空间的利用，还与被告改建封闭架空层的投入、水电等配套供应、经营管理及出租方管理等其他因素相关联。评估报告中的估价结果为假设架空层作为有完全产权的经营性用房的整体平均租金价格，其结果不能直接证明原告损失。关于系争架空层原告诉请期间的侵占损失费，本院参考评估报告，酌情确定。综上所述，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款、第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：上海滨江置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区汇翠花园业主委员会赔偿侵占上海市漕溪北路XXX弄XXX号底层106、107室房屋自2019年1月28日起至2019年6月14日期间的损失费64,202元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,025元，由上海市徐汇区汇翠花园业主委员会负担294元，上海滨江置业有限公司负担731元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年五月二十九日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。……第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。