贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5235号原告：解先林，男，汉族，1970年9月20日出生，住贵州省凯里市。原告：何业芬，女，汉族，1973年10月12日出生，住贵州省凯里市。共同委托诉讼代理人：滚燕子，贵州维律律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：潘广斌，贵州维律律师事务所实习律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所地贵州省凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张家艺，女，系该公司员工。原告解先林、何业芬诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告解先林、何业芬的委托诉讼代理人滚燕子、被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张家艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解先林、何业芬向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2016年12月31日至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按已付购房款538839元为基数，日万分之一计算的违约金（其中2016年12月31日至2020年4月13日违约金为64660.68元）。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里市商品房出卖给原告，购房总价款538839元。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后原告按约支付完毕房价款，被告却至今未按照合同的约定为原告办理产权初始登记，应当按照合同约定承担违约责任。为此，特诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称，一、该公司未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于该公司在办理前期一期住宅所有权初始登记证时阻，才导致被该公司所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非该公司有意拖延。早在2014年5月10日，该公司按照时间顺序先为金泉国际新城小区一期业主办理所有权初始登记时，因房管局以该公司缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为该公司办理产权初始登记。房管局随即向该公司出示了凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）——《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（“凯府发[2010]48号”），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，市国税局审核后，向其出具《基础建设使用材料发票审核报告单》，房管局凭此《报告单》为工程项目办理房屋产权登记。房管局根据该文件，以该公司不能提供《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为该公司办理房屋产权的初始登记。直到2016年7月18日，在上级政府的督促下，凯里市人民政府才废止了该文件。之后房管局才同意为该公司办理商品房产权的初始登记。但房屋产权登记由原来的凯里市房地产管理局进行房屋所有权登记变更为由凯里市不动产登记局进行不动产登记，加上凯里市不动产登记中心数据系统维护，暂停办理业务等情况，又耽误了产权登记的一些时间。直到2017年9月28日才办理完毕全部金泉国际新城小区一期业主的所有权初始登记，从而也就耽误了金泉国际新城小区二期、三期业主的所有权初始登记的办理。二、该公司对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为被该公司办理房屋产权初始登记证。该公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少该公司的开支，对该公司也是非常有利的。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，该公司请求依法减少逾期办证违约金。在本案中，该公司暂未取得房屋所有权证不会对被该公司造成多大的损失，既不影响出租也不影响转让。因此，该公司请求人民法院依法减少该公司的逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第29幢-803号房；2.出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，解先林、何业芬根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款538839元，恒丰房地产公司向解先林、何业芬出具了收据，但该公司现仍未取得案涉房屋的初始登记。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案合同约定了被告应当于2016年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，其逾期的行为已构成违约。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。凯里市不动产登记中心数据系统维护情况亦是如此。现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得交付办理商品房转移登记的有关文书造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，且未及时获得办理商品房转移登记的有关文书不影响原告对房屋居住、出租等影响的实际情况，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。原告主张违约金的计算时间为2016年12月31日暂计算至2020年4月13日，被告无异议，本院予以确认。原告应获得的2016年12月31日至2020年4月13日期间的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为32330.34元（538839元×0.00005×1200天），2020年4月13日之后的违约金以同样的方式计算，对超出部分的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司限本判决生效之日起120日内支付原告解先林、何业芬2016年12月31日至2020年4月13日期间逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金32330.34元，2020年4月14日之后的违约金以实际支付房价款为基数按日万分之零点五的标准计算至办理商品房转移登记的有关文书交付之日止。二、驳回原告解先林、何业芬的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取708.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担354.00元，由原告解先林、何业芬负担354.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  严进二〇二〇年五月二十一日法官助理潘旭书记员李丽霞