广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初665号原告（反诉被告）：钟志灼，男，1990年10月25日出生，汉族，住广东省廉江市**********，公民身份号码440************810。原告（反诉被告）：唐青青，女，1994年1月10日出生，汉族，住广东省廉江市**************，公民身份号码513******4*****802。上述原告共同委托诉讼代理人：谢耀纬，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市领域市*服务有限公司，住所地清远市*************。法定代表人：麦文勇，该公司经理。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄帅，广东金亚律师事务所律师。原告钟志灼、唐青青与被告清远市领域市*服务有限公司（以下简称领域市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法追加唐青青作为本案共同原告参加诉讼，后被告领域市场公司提出反诉，本院予以受理并合并审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟志灼及其委托诉讼代理人谢耀纬，被告领域市场公司的委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟志灼、唐青青向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除或撤销合同；二、请求判令被告退回原告已支付的购房款项378884元；三、请求判令被告退回预交的物业维修基金2520元；四、请求判令被告赔偿原告其他损失1500元；五、请求判令被告从原告起诉之日按照年利率6%支付上述资金的占用期间利息；六、请求判令合同解除所产生的税杂费、手续费等费用由被告承担；七、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确第一项诉讼请求为判令解除合同。事实和理由：一、2018年4月21日，双方签订的《认购书》明确写明原告购买涉案商品房采取的是银行按揭付款的方式。同时，被告同意原告以信用卡方式支付，该日原告一共用信用卡在被告售楼处刷卡支付了80000元，事后原告得知入账时显示的是：广州市盛誉房地产代理有限公司(以下简称盛誉公司)。具体刷付金额及被告的操作如下:1、从广发信用卡(尾号5029)刷50000元，作为认购书上的定金；2、（1）从广发信用卡（尾号5029）刷10000元;（2）从兴业银行信用卡（尾号3108）刷20000元；（1）和（2）被告说是支付30000元参加30000元抵100000元房款的活动，并开具了盛誉公司的收据，但收据写着的是阳台改造费，具体为“今收到钟志灼、唐青青交来阳台改造费人民币30000元整”；二、2018年5月2日，原告又在被告处支付了128884元，其中55000元通过刷信用卡支付给了盛誉公司，但据被告说为了规避风险，要套现出来，后得到了54670元（该款项是被告通过第三人账户转入原告建行储蓄账户的，并虚假备注了“1栋2003单位首退”），原告将该款项结合卡内余额支付了一笔110000元的款项给被告领域市场公司，另外，原告唐青青另付18884元给被告领域市场公司；三、2018年6月12日，被告为了达到让原告与其订立商品房预售买卖合同的目的，在明知原告资金困难、只能通过按揭贷款购房的情况下，无视资金审批风险，为原告办理170000元的2年期分期借款用于支付首付。具体为，被告通过负责人杜明杰账户将款项打入原告工商银行储蓄账户，然后原告再支付给被告领域市场公司。同日，被告达到了让原告与其签署《商品房买卖合同(预售)》的目的，合同签署时是在被告处，且被告至今都没有给原告一份该合同的正本。根据被告反诉中提供的《商品房买卖合同(预售)》第七条第(二)项之3“余款520000元向中国农业银行股份有限公司清远清城支行申请贷款支付”；四、根据双方微信聊天记录、双方谈话录音、双方短信沟通记录以及双方快递往来记录可知，原告的购房贷款一直都是由被告代为办理的，且原告一直都积极、主动地配合向被告提供办理贷款所需要资料，但被告消极应对、拖延时间、内部互相推脱，不断让原告催促，未果。在原告问及当初按合同约定申办的农业银行按揭贷款为何不能办理成功时，被告始终未能给出银行方面的正式答复，之后又以各种理由多次要求原告变更贷款银行；五、被告的行为实在让原告费解，最终于2020年3月28日，按照被告2020年3月提供的反诉材料中的《商品房买卖合同(预售)》第七条指定的银行，拨通了银行的电话，银行说：“你们开发商都没有在我们这里做准入，你当然办不了贷款啊”，即是因为被告未在合同约定的指定银行“做准入”原因，导致原告一开始根本就不可能成功依约办理按揭贷款；六、因被告的各种拖延和问题，导致原告多次无法成功依约办理按揭贷款，在原告与被告沟通并催促后，被告试图颠倒黑白，从2019年9月21日开始给原告发送所谓的《催告函》，第一份显示说原告“未按约定积极递交办理按揭手续所需的全部资料，配合申请银行贷款”、“本公司员工已多次催促无果”，然后在2019年10月16日和2020年1月14日的两份催告函中，又改口说是原告负债过高的问题，要求“降低负债”。但被告自始至终未向原告正式给出第一次向农业银行申办贷款时为何不能通过的理由。被告妄图通过《催告函》故意歪曲原告一直积极配合并敦促其跟进贷款有关事项的基本事实，违背诚实信用原则。基本理由：一、因被告过错以及违约，导致原告办理按揭贷款购房之合同目的不能实现，合同解除。以上事实表明，由于被告的各种过错，导致了原告的贷款办理始终不能成功，致使原告按揭贷款购房之合同目的不能实现。被告的行为已经构成《合同法》第九十四条第（四）项中规定的“其他违约行为”，被告因其他违约行为致使原告合同目的不能实现的，原告有权解除合同；二、被告在合同订立时存在欺诈行为，合同撤销。根据被告反诉中提供的《商品房买卖合同（预售）》第七条第(二)项之3“余款520000元向中国农业银行股份有限公司清远清城支行申请贷款支付”。被告在订立合同时写明了让原告在该指定银行办理贷款，原告也按照被告的要求在订立合同时提供了其申办所需要的所有材料，但是最终结果如何被告也未主动告知原告。在原告多次追问后，被告才说没办下来，要找其他银行办理。但是当原告继续追问没办下来的原因时，被告始终未能给出正式答复。但事实上，被告根本没有通过合同上约定是贷款银行的“准入”条件，这是导致原告一开始根本就不可能依约成功办理贷款的根本原因。因此，根据《合同法》第五十四条第(二)项第二款，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，原告作为受损害方依法请求贵院撤销；三、被告违反诚实信用原则，应当就对原告造成的损失承担赔偿责任。首先，根据双方的转账及支付记录可知，被告在明知原告资金困难，如果无法成功办理贷款、将导致双方合同履行困难或无法履行的情况下，为了达到让原告与其订立商品房预售买卖合同的目的，无视贷款审核风险，实施了一系列违反诚实信用原则、规避法律的资金操作行为，最终导致了原告按揭贷款购房之合同目的可能无法实现。其次，从被告至今未向原告提供买卖合同的正本和当时申办农业银行贷款时的贷款合同正本也可以看出，被告明显存在欺诈的意图。根据《合同法》第四十二条第(二)、(三)项，被告在订立合同过程中有“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”或“有其他违背诚实信用原则的行为”情况之一，给原告造成了损失，应当承担损害赔偿责任。同时，因被告存在重大过错，且致使原告无法按计划按揭贷款购房，被告也应当赔偿因解除合同给原告造成的损失。综上，根据《合同法》第九十四条第（四）项，依法解除合同；或根据《合同法》第五十四条第二款，依法予以撤销，同时根据《合同法》第四十二条第(二)、(三)项，被告应承担因合同解除或撤销给原告造成的损失。恳请贵院判如所请。被告领域市场公司答辩称：一、合同效力的问题。答辩人为清远市清城区********绿茵华府的开发商，2018年4月21日与被答辩人签订《认购书》，约定将绿茵华府1号楼20层03号房屋出售给被答辩人，购房价为人民币868884元，并约定购房款在2018年4月28日前支付348884元，余款520000元由被答辩人申请银行按揭支付。2018年6月12日，答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同(预售)》，就双方的房屋买卖合同作具体约定。答辩人认为，被答辩人为完全民事行为能力人，对房屋买卖的民事活动应当具有充分的认知能力，而被答辩人为涉案房屋的开发商，依法取得预售许可，对房屋具有物权上的处分权利，答辩人与被答辩人发生房屋买卖合同关系是主体适格。现双方达成房屋买卖的合意，并签订《认购书》及《商品房买卖合同(预售)》，充分证明双方是确认并同意进行房屋买卖活动，是双方真实意思表示，不存在欺诈，应认定是合法、有效，对双方均具有约束力，且涉案房屋目前已办理网签登记至被答辩人名下，由此也可证实双方之间的房屋买卖是真实合法的。因此被答辩人主张合同存在欺诈，并主张撤销无任何事实和法律依据；二、合同解除的问题。《商品房买卖合同(预售)》签订后，按照合同约定被答辩人应向答辩人提交办理按揭手续所需的全部资料，但被答辩人一直不予配合。答辩人多次催告无果后，于2019年9月21日向被答辩人发出《催告函》，催促其递交按揭资料。经答辩人发函催促后，被答辩人提交了相关的按揭资料。答辩人将资料递交银行后，却被银行告知因被答辩人名下存在多笔贷款，已用的贷款额度达不到贷款银行的要求，因此要求被答辩人将已用额度降低并控制在50000元以下才能收件审批，答辩人将银行答复告知被答辩人，但被答辩人拒绝履行。在此情况下，答辩人再次向被答辩人发出《催告函》，催促其解决贷款额度问题或选择一次性付清购房余款。在此过程中，答辩人不存在违约行为，反而是被答辩人一直怠于履行合同义务。对于被答辩人主张的所谓“合同目的不能实现”，实际上只是被答辩人拒绝接受银行的解决方案和拒绝依约一次性付清购房余款的借口，其提出解除合同是缺乏事实和法律依据。房屋买卖合同的目的应理解为房屋通过有偿交易过户产权，本案中涉案房屋无查封无抵押，客观上完全具备过户条件，目前房屋也已办理网签登记至被答辩人名下，对被答辩人一方而言不存在“合同目的不能实现”的情形，至于涉案房屋的购房款如何支付属履行合同义务的问题，与合同目的能否实现是无关的。即使合同存在解除的可能，享有解除权的一方应属于答辩人，因为被答辩人是明示拒绝履行付款义务，是导致答辩人的合同目的无法实现；三、合同违约的问题。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条第三款的约定：“买卖合同签订后，如因非出卖人的原因，买受人抵押贷款申请未获银行审批通过的，买受人应当选择其他付款方式，在得到银行审批回复后20日内，买受人应当选择其他银行办理或补足全部购房款给出卖人，且中途产生所有政策上的变动由买受人负责，若买受人逾期支付的，出卖人有权按买卖合同第八条的约定处理”。被答辩人的贷款申请因其自身原因未获通过，按照合同约定被答辩人应当选择其他银行办理贷款或自行补足全部购房款，但经答辩人多次催告，被答辩人至今既未选择其他银行办理贷款，也未补足全部的购房款，显然已构成违约。因此，答辩人已向被答辩人提起反诉，要求被答辩人继续履行合同，支付购房余款及相应的违约金。被告领域市场公司向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付购房款520000元及违约金（违约金以520000元为基数按日万分之一的标准从2019年9月23日起计付至付清购房款之日止）；二、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：根据反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条第三款的约定“买卖合同签订后，如因非出卖人的原因，买受人抵押贷款申请未获银行审批通过的，买受人应当选择其他付款方式，在得到银行审批回复后20日内，买受人应当选择其他银行办理或补足全部购房款给出卖人，且中途产生所有政策上的变动由买受人负责，若买受人逾期支付的，出卖人有权按买卖合同第八条的约定处理”。被反诉人的贷款申请因其自身原因未获通过，按照合同约定被反诉人应当选择其他银行办理贷款或自行补足全部购房款，但经反诉人多次催告，被反诉人至今既未选择其他银行办理贷款，也未补足全部的购房款，已构成违约。因此，反诉人依约有权要求被反诉人继续履行合同并支付违约金。原告钟志灼、唐青青对被告领域市场公司的反诉辩称，被告反诉要求原告支付剩余房款520000元，我方认为被告请求及理由不能成立，原告与被告的买卖合同，成立合同买卖关系的目的在于通过贷款的方式购买涉案房屋，但是贷款至今未能办理下来，其中主要的原因在于被告，根据原告提供的证据证明，在双方订立合同的时候（2018年6月12日）原告已经将办理贷款的所有事宜委托给被告办理，且在合同中约定，贷款的机构为中国农业银行股份有限公司清远清城支行，但是被告始终在之后没有主动告知原告关于该笔贷款办理的事项以及结果，在原告的多次催问之下，被告消极应对，直到2019年才陆续跟原告提出要更换银行、重新提交材料等，导致原告错过办理住房贷款的最好时机，原告认为贷款不能办理成功主要是因为被告的隐瞒，证据中可以表明被告在与原告订立买卖合同时约定的贷款银行，被告没有在该银行办理准入手续，构成了对原告的恶意欺骗，导致原告无法成功办理贷款，因为贷款无法成功办理，本合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，原告提出解除合同，双方的合同因被告的过错导致无法继续履行，原告无需向被告继续支付520000元剩余房款。本院经审理认定事实如下：被告钟志灼与被告唐青青是夫妻关系。2018年4月21日，甲方（被告）与乙方（原告）签订一份《认购书》，约定乙方自愿认购清远市绿茵华府1号楼20层03号商品房，成交价868884元，乙方于签订此认购书时，向甲方支付定金人民币50000元。同年6月12日，出卖人（被告）与买受人（原告）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由出卖人将其开发建设的位于清远市清城区**********************屋转让给买方，总价款为人民币868884元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人应当于2018年6月12日前支付首期房价款348884元，占全部房价款的40.15%，余款520000元向中国农业银行股份有限公司清远清城支行申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时，原、被告签订附件十一作为《商品房买卖合同（预售）》的补充协议，其中约定买受人须按买卖合同约定履行支付楼款及相关费用的责任，买卖合同签署后，买受人未履行约定义务或变更付款方式，出卖人有权按买卖合同违约责任条款的约定处理；买卖合同签订后，如因非出卖人的原因，买受人抵押贷款申请未获银行审批通过的，买受人应当选择其他付款方式，在得到银行审批回复后20日内，买受人应当选择其他银行办理或补足全部购房款给出卖人，且中途产生所有政策上的变动由买受人负责，若买受人逾期支付的，出卖人有权按买卖合同违约责任条款的约定处理。签订上述《认购书》及涉案合同后，原告分别于2018年5月2日、2018年6月12日向被告领域市场公司账户转账110000元、18884元、170000元、50000元，上述款项共348884元。签订合同当天，被告员工杜泽平代表被告另外向原告出具两份《收据》，其中一份载明收到原告交来的涉案房屋物业维修基金2416.25元，根据转账记录显示，实际交易金额为2520元，被告在庭审中亦承认实际收取的物业维修基金金额为2520元，另一份则载明“今收到钟志灼、唐青青交来清远市清城区*************2人名，100元。注：此费用为代收费用，多除少补”。2019年9月21日，被告向原告寄出一份《催告函》，告知原告其未按约定积极递交办理按揭手续所需的全部资料配合申请银行贷款，要求原告在收悉催告函后的五天内提交全部资料办理银行贷款或一次性支付余款，原告于9月24日签收。同年10月16日，被告第二次向原告寄出《催告函》，告知原告其递交的按揭贷款资料提交给银行后，原告的已用额度达不到贷款银行的要求而无法进行收件审批，贷款银行要求原告将已用额度控制在50000元以下才能收件审批，被告要求原告在收悉该函件后的五日内将授信及负债信息概要中“已用额度”控制在50000元以下并重新提供新的个人信用报告或一次性支付购房余款，原告于10月18日签收。2020年1月14日，被告第三次向原告寄出《催告函》，告知原告因其在知悉第二次函件后仍未办妥银行按揭贷款，要求原告在收悉该函件五天内一次性支付购房款项。2020年1月17日原告向本院提起诉讼，同年3月11日被告依法提起反诉，要求原告支付购房款520000元及违约金（违约金以520000元为基数，按每日万分之一的标准从2019年9月23日起计算至款项付清之日止）。庭审过程中，被告表示因涉案合同中约定的贷款银行额度不足，原告可以向其他银行申请贷款并给予原告重新办理银行贷款手续的时间，原告则表示其没有能力降低银行欠款额度，短期内无法按照银行的贷款条件办妥银行按揭贷款手续，现涉案房屋已完成网签手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告签订的《房屋买卖合同（预售）》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定严格履行各自的权利义务。根据涉案合同第七条付款方式的约定，买受人应于2018年6月12日前支付首期房款348884元，余款520000元向中国农业银行股份有限公司清远清城支行申请贷款支付。原告支付了首期房款348884元后，余款应根据合同约定向银行办理贷款手续，办理过程中，被告明确告知原告因原约定的贷款银行额度不足，可更换贷款银行并需要原告重新提交按揭手续所需的全部资料，并于2019年9月21日第一次向原告寄送《催告函》说明情况及要求原告重新提交按揭贷款资料完成贷款手续或一次性付清余款，该函件于2019年9月24日送达原告。2019年10月16日被告第二次发函告知原告其已用额度达不到贷款银行的要求而无法进行收件审批，收悉函件5日后将授信及负债信息概要中的“已用额度”控制在50000元以下或一次性支付购房余款，原告于同年10月18日收悉。原告作为涉案房屋的买受人，具有按照合同约定履行支付购房款的义务，但至今，原告的个人征信仍未达到银行贷款的要求无法办理贷款支付手续，且并未一次性支付购房余款的行为已构成违约，应承担违约责任。另外，涉案房屋已办理网签，为维护原、被告双方交易的稳定性，涉案合同具有继续履行的必要性，本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。另根据《补充协议》第四条“买卖合同签订后，如因非出卖人的原因，买受人抵押贷款未获银行审批通过的，买受人应当选择其他付款方式，在得到银行审批回复后20日内，买受人应当选择其他银行办理或补足全部购房款给出卖人，且中途产生所有政策变动由买受人负责，若买受人逾期支付的，出卖人有权按买卖合同第八条的约定处理”的规定，原告逾期付款且被告不解除合同的情况下，被告有权要求原告一次性付清余款并以逾期应付款每日万分之一的标准计算违约金，故本院对被告要求原告支付购房款520000元及违约金的反诉请求予以支持。关于违约金的起算时间，在涉案合同中，双方并未就按揭贷款的办理时间作出约定，亦未进行另外协商，2019年9月21日被告第一次向原告发出《催告函》，其中明确原告需于收悉函件后的5日内提交全部资料办理银行贷款或一次性支付余款，原告于2019年9月24日收悉后按照规定向被告提交所需资料，2019年10月16日被告第二次向原告发出《催告函》要求原告在收悉该函件后的5日内将授信及负债信息概要中“已用额度”控制在50000元以下并重新提供新的个人信用报告或一次性支付购房余款，原告于10月18日签收，另外，被告提供的落款日期为2020年1月14日的《催告函》，告知原告因其在知悉第二次函件后仍未办妥银行按揭贷款，要求原告在收悉该函件五天内一次性支付购房款项，被告上述《催告函》确定的时间应视为被告给予原告办理银行按揭贷款手续或一次性付清余款的催告期，但原告并未在该时间段内履行付款义务，另外，由于被告未在举证期限内提供证据予以证明第三次《催告函》原告签收的时间，后被告于2020年3月11日向本院提起反诉，明确提出要求原告支付违约金的主张，故本院认定违约金的起算时间应为2020年3月11日，因此本院对被告要求以520000元为基数按每日万分之一的标准从2019年9月23日起计算违约金的诉请不予支持。关于原告诉称的事实理由，原、被告所签订的涉案合同及补充协议是双方协商一致的结果，补充协议中明确约定“本补充协议为买卖合同的补充部分，经双方签署后生效，与买卖合同的内容如有冲突，概以本补充协议为准”，原告提出补充协议中对于按揭贷款的约定与主合同冲突因而不予适用的主张，无事实依据，本院不予采纳。原告作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同前应明确知悉自身的购房能力和因无法通过按揭贷款所需面临的风险，在涉案合同履行过程中，原告因其自身原因无法办理银行贷款，被告提出了解决方案并表示可以给予重新办理按揭贷款的时间，但原告表示无法办妥，因此造成的损失应由原告自行承担。另外，根据合同相对性原则，涉案《商品房买卖合同（预售）》的相对方是原告与被告，原告所提及的广州市盛誉房地产代理有限公司并非涉案合同当事人，不受合同约束，原告亦未提供证据证实其与该公司的资金往来与本案有关，原告与该公司的债权债务纠纷可另循途径解决，本院在本案中不作处理。关于原告已经缴纳的物业维修基金及代收费，根据涉案补充协议第一条“买卖商品房及办理有关手续的费用，包括但不限于公证费、签约手续费、办理产权手续费、登记费、印花税、契税、物业维修基金及政府规定应由买受人支付的其他税费，均由买受人负担并但要求及时缴纳”的规定，缴纳物业维修基金及办理产权手续费是原告的义务，在合同继续履行的情况下，原告已缴纳的上述两项费用不予退回，对于代收费收据中明确约定的“多除少补”，双方可在办理产权证时另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告钟志灼、唐青青于本判决生效之日起10日内向被告清远市领域市*服务有限公司支付剩余房款520000元及违约金（违约金以520000元为基数，从2020年3月11日起按每日万分之一的标准计算至款项付清之日止）；二、驳回原告钟志灼、唐青青的诉讼请求；三、驳回被告清远市领域市*服务有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3285元，反诉案件受理费4525元，共7810元，由原告钟志灼、唐青青负担7679元，被告清远市领域市*服务有限公司负担131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年五月二十六日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。