贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初4760号原告：廖岳秋，女，1983年9月24日生，布依族，住贵州省望谟县。委托诉讼代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师。被告：贵州兴化化工股份有限公司，住所地贵州省兴义市马岭镇兴化路001号。法定代表人：冯发光，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，贵州权衡律师事务所律师。被告：罗雨青，女，1990年6月18日生，布依族，住贵州省兴义市坪东街道办事处坪东大道16号市。第三人：杨明波，男，1977年10月29日生，汉族，住湖北省宜昌市猇亭区。第三人：聂诗洋，男，1976年11月12日生，汉族，户籍地湖北省浠水县，现服刑于贵州省羊艾监狱。原告廖岳秋与被告贵州兴化化工股份有限公司（以下简称兴化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，后因出现不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序。在诉讼过程中，廖岳秋申请追加罗雨青作为本案被告参与诉讼，获本院准许；因聂诗洋、杨明波与本案具有一定的利害关系，本院依职权追加聂诗洋、杨明波作为本案第三人参与诉讼，并公开开庭进行了审理。原告廖岳秋及其委托诉讼代理人于德水、被告兴化公司的委托诉讼代理人**，被告罗雨青，第三人聂诗洋到庭参加诉讼，第三人杨明波经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在诉讼过程中，当事人向本院申请庭外和解，获本院准许。本案现已审理终结。廖岳秋向本院提出诉讼请求：1.依法责令被告协助原告到兴义市住房和城乡建设局将位于兴义市办理房屋网签及备案等手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月4日，被告兴化公司授权其法务人员聂诗洋与原告签订《商品房买卖合同》，将黔西南州天人房地产开发有限公司（以下简称天人房开）以房抵债予被告的天人第七街休闲文化公寓Ｃ幢2-23-2号房转让给原告。签订合同当日，聂诗洋向原告出示了被告出具的委托书、营业执照、受托人身份证复印件、（2016）黔23执42号之二执行裁定书等证明材料。双方约定该套商品房价格为230000元，并约定由原告将购房款直接汇入被告受托人聂诗洋的银行账户。签订合同后，原告于2017年7月5日分两次向被告转款150000元，当日聂诗洋向原告出具收条一张，证明收到原告支付购房款150000元的事实。2017年11月，原告又向聂诗洋支付现金20000元。至此，原告已共计向被告支付购房款170000元。原告按约支付被告购房款后，被告将该房屋钥匙交予原告。按照相关规定，若需到住建部门办理房屋网签、备案等手续，须以房地产开发企业才能办理。因被告并非房地产开发企业，原告无法到住建部门办理相关网签备案等手续。因此，需被告协调天人房开与原告共同到住建部门办理网签备案等手续。因被告怠于履行义务，致原告一直无法办理网签备案，时至今日仍未能装修入住,且案涉房屋已网签至被告罗雨青名下。综上所述，被告未履行相应的协助义务，违反诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支出原告的诉请。兴化公司辩称，一、原告要求被告协助办理兴义市机场大道天人第七街休闲文化公寓C幢2-23-2号房办理房屋网签及备案等手续是不合理的。其原因是我公司从未与原告签订任何房屋买卖合同，该案中所涉合同的签章不是我公司的公章，而是假章。我公司的法定代表人是冯发光而不是聂诗洋，我公司从来未授权聂诗洋签订任何合同及收取任何费用。二、本案中的房屋买卖合同是于2017年7月签订的，而聂诗洋因严重违反公司劳动纪律于2016年6月已被湖北宜化化工股份有限公司解除劳动关系（聂诗洋在任职期间是由湖北宜化化工股份有限公司委任在我公司协助办理一些公事，但是因聂诗洋不是我公司的员工，故湖北宜化化工股份有限公司要求聂诗洋代理我公司事宜必须具有相关授权，而且明确授权范围及代理时间），该合同的签订时间已是聂诗洋离职一年后签订，在此期间原告从未到我公司了解聂诗洋是否是公司员工并与其签订合同是有过错的。同时原告提供的《贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院执行裁定书》委托诉讼代理人是聂诗洋不能说明任何问题，在该裁定书中聂诗洋是授权代表，但是授权仅是针对聂诗洋只有代理办理该民间借贷案的权限，没有授权聂诗洋有处置房屋的权限。而且办理该民间借贷案过程中聂诗洋因严重违反劳动纪律于2016年6月被解雇后，我公司2016年7月至8月期间分别向黔西南州中院及兴义市人民法院发函说明聂诗洋已被解雇不能再代理我公司的函件；同时，2017年1月涉及上述民间借贷案中兴义市桔山机场大道天人第七街休闲文化公寓中的房子全部于2017年6月至7月授权杨明波（天人房开向他人借款，兴化公司作为借款担保人，最后杨明波将天人房开的借款全部清偿完毕，案涉房屋实际所有权人为杨明波）处置，且该授权委托书也进行了公证，明确了案件中的37套成套住宅处置权交付杨明波，我公司也解除了该套房屋的担保责任，而原告所述房屋是该37套房屋中的一套，根据了解，目前该套房屋杨明波已通过合法手续出售并在相关部门办理完过户手续。综上所述，原告在购买房屋时没有通过调查和了解房屋的实际情况及到我公司询问房屋的实际情况，也未到我公司办理相关手续，而是仅凭聂诗洋个人出具的一些文件就进行购买，在此有重大过失责任，故被告认为原告所诉无事实依据，证据有重大瑕疵，与待证事实毫无关联，不能证明其主张。原告的各项主张应予驳回。罗雨青辩称，我到天人房开售楼部咨询是否有合适房屋出售，在了解后我对案涉房屋比较满意，当时就向售楼部了解该房屋的具体情况，售楼部工作人员告知我让我联系房主人杨明波，在购买案涉房屋时我对于杨明波出具的材料确认无误后于2017年12月27日与杨明波签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款285384.6元，在签订合同次日支付了购房款228307.68元，尾款57076.92元约在2018年4月房屋办理备案登记后支付完毕，并且在我方收到本案传票之前我并不知晓该房屋有争议。聂诗洋述称，我出售案涉房屋均是杨明波全权委托我的，杨明波是我的直接上司，并且由杨明波支付我每月5000元工资，工资均是通过建设银行转账或微信转账支付。当时我与杨明波均在兴化公司上班，实际上是由杨明波以何迎紫的名义出借了20000000元给天人房开，但是抵押登记不能登记在个人名下，所以就由兴化公司提供担保，由天人房开使用其所有的房屋及门面，包括案涉房屋抵押给兴化公司，但是天人房开经营不善，无法偿还借款，所以之后何迎紫就起诉天人房开，最后达成协议。天人房开未履行协议，何迎紫申请人民法院强制执行，兴化公司履行担保责任后，房屋就转移至兴化公司名下，但是房屋实际所有权人为杨明波，并且除了案涉房屋，我还为杨明波出售了多套房屋，至少有3-4套，房号及买受人我记不清了。因为兴化公司经营不善，最后兴化公司出具一份委托书，由杨明波对104套房屋全权处理。并且与原告签订合同时，兴化公司的公章是我加盖的。在我离职后兴化公司的公章都还我手里面，最后由于我涉嫌职务犯罪已将公章上交。案涉房屋我收到的购房款为多少记不清楚了，但是杨明波认为我将房屋出售的价格过低，购房款我已向杨明波支付部分，其余未支付部分款项我与杨明波谈妥，并约定了支付时间以及支付方式。杨明波未到庭，其向本院提交书面材料述称，原告要求兴化公司协助办理兴义市机场大道天人第七街休闲文化公寓C幢2-23-2号房办理房屋网签及备案等手续是不合理的。其原因是在黔西南州中级人民法院2017年1月23日下达(2016)黔23执42号之二执行裁定书后,该房屋就为杨明波所有,并于2017年6月2日出具《说明》，该房屋为杨明波所有，《说明》加盖公章和法人代表冯发光亲笔签字，同时出具了由杨明波处理《执行裁定书》项下房屋的《委托书》，该委托书于2017年8月7日在黔西南国瑞公证处进行公证，公证书由法人代表冯发光本人到现场笔录后完成。同时，据杨明波了解，兴化公司从未与原告签订任何房屋买卖合同，该案中所涉合同的签章不是兴化公司的公章而是假章，兴化公司的法定代表人是冯光发而不是聂诗洋，而原告提供的合同却是法定代表人聂诗洋签字，兴化公司也从未授权聂诗洋签订任何合同及收取任何费用，故原告要求兴化公司协助办理是不合理的。二、本案中的房屋买卖合同是于2017年7月签订的，而聂诗洋因严重违反兴化公司劳动纪律于2016年6月已被湖北宜化化工股份有限公司解除劳动关系（聂诗洋在任职期间是由湖北宜化化工股份有限公司委任在兴化公司协助办理一些公事，但聂诗洋不是兴化公司的正式员工），该合同的签订时间已是聂诗洋离职一年后签订，在此期间原告从未到兴化公司了解聂诗洋是否是公司员工并与其签订合同是有过错的。并且如是公款，往个人账户上打款也不符合基本常理和严重违反了财经纪律。同时原告提供的《贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院执行裁定书》委托诉讼代理人是聂诗洋不能说明任何问题，在该裁定书中聂诗洋是授权代表，但是授权仅是针对聂诗洋只有代理办理该民间借贷案的权限，没有授权聂诗洋有处置房屋的权限。而且办理该民间借贷过程案中聂诗洋因严重违反劳动纪律于2016年6月被解雇；同时2017年1月涉及上述民间借贷案中兴义市桔山机场大道天人第七街休闲文化公寓中的房子全部于2017年6月2日授权由杨明波（杨明波系该民间借贷案的实际借款人及享有该房屋的所有权，兴化公司只是担保人，兴化公司在履行担保义务后，杨明波已将执行款全部支付给兴化公司作为取得该批房屋的对价）处置，这也是为什么兴化公司出具说明，该批房屋为杨明波所有的原因。且该授权委托书也进行了公证，明确了案件中的37套成套住宅处置权交付杨明波，而原告所述房屋是该37套房屋中的一套。目前，该批房屋已于2018年2月28日和3月1日按正规流程全部网签过户至杨明波名下，已取得合法手续，为合法所有。三、杨明波在取得该批房屋的合法手续以后，已于2018年3月委托万马房屋中介公司进行销售。具体操作为每销售一套，由杨明波解除网签，万马公司协调该楼盘开发商天人房开网签到实际买房人名下，并到住建部门办理备案，缴纳维修基金和契税等。本案中的房屋C2-23-2号商品房，杨明波已于2017年12月与罗雨青签订合同，出卖给罗雨青，并由罗雨青支付房屋首付款228300元，2018年5月通过万马公司协调将该房屋网签过户给罗雨青并在住建部门备案，同时罗玉青支付了尾款57000元，之前杨明波与罗雨青素不相识，不存在任何利害关系。综上所述，原告在购买房屋时没有通过调查和了解房屋的实际情况及到兴化公司询问房屋的实际情况，也未到兴化公司办理相关手续，而是仅凭聂诗洋个人出具的一些文件就进行购买，在此有重大过失责任，据了解该房屋，原告与聂诗洋的交易价格每平方米不到2000元，该价格远远低于实际市场价格，杨明波有理由怀疑原告的实际购买意图，故杨明波认为原告所述无事实依据，证据有重大瑕疵，不能证明其主张，请求驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨明波未到庭，视为对其举证、质证权利的放弃。对廖岳秋提交的身份证复印件、兴化公司营业执照，收条及银行转账凭证、聂诗洋身份证复印件及（2016）黔23执42号之二执行裁定书，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。对廖岳秋提交的《商品房买卖合同》、《委托书》，兴化公司对其真实性提出异议，认为该两份证据中兴化公司公章不是其公司真实印章，系聂诗洋伪造的假章，且其公司的法定代表人并不是聂诗洋，故不予认可。首先，该二份证据系相互连贯的，从合同的签订主体看，系廖岳秋与聂诗洋签订的，聂诗洋对其真实性并未提出异议。其次，从合同及委托书的内容看，系聂诗洋得到兴化公司的委托后，与廖岳秋针对案涉房屋签订的商品房买卖合同，而在（2016）黔23执42号之二裁定书中，聂诗洋系兴化公司的委托诉讼代理人，廖岳秋看见该委托书及（2016）黔23执42号之二裁定书后，与聂诗洋签订商品房买卖合同，且在合同中加盖了兴化公司印章，廖岳秋有理由相信聂诗洋的行为代表公司。再要求廖岳秋审查兴化公司的印章是否真实，加重了廖岳秋的审查义务。上述两份证据与本案具有较大的关联性，本院予以采信。对兴化公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、《公证书》、《说明》、（2016）黔23执42号之二执行裁定书、商品房预售合同备案登记表，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认；对《解除劳动合同通知书》，聂诗洋不予认可，认为其从未与湖北宜化化工股份有限公司签订过任何劳动合同，其之前在该公司名下的一个子公司工作，于2015年到兴化公司上班。该解除劳动合同通知书加盖了湖北宜化化工股份有限公司印章，本院对其真实性予以确认。对罗雨青提交的公证书、（2016）黔23执42号之二执行裁定书、与杨明波签订的《商品房买卖合同》以及与天人房开签订的《商品房买卖合同》、手机转账截图、住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、商品房预售合同登记备案表，各方当事人对其真实性无异议，本院予以确认。另各方当事人对本院依职权调取的（2018）黔2301刑初627号刑事判决书无异议。根据当事人的陈述及所举证据，本院经审理认定事实如下：因天人房开向何迎紫借款未偿还，后经黔西南布依族苗族自治州中级人民法院组织调解并达成调解协议，由天人房开于2015年8月21日前一次性偿还借款本金13450000元及利息。兴化公司对前款确定的还款责任承担连带清偿责任。该公司承担连带清偿责任后，可依法向天人房开追偿。后天人房开未履行生效的法律文书，兴化公司履行代偿后，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院申请执行。2017年1月23日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2016）黔23执42号之二执行裁定书，载明在执行兴化公司与天人房开民间借贷纠纷一案中，责令天人房开在五日内给付兴化公司代偿的借款本金18350000元及利息，并交纳执行费85829.51元，但天人房开未履行生效法律文书确定的义务。2017年1月22日，兴化公司与天人房开自愿达成以物抵债协议，即登记在天人房开名下在建的位于兴义市间及成套住宅37套（包含本案Ｃ幢2-23-2号）,以评估价16000000元（不含已付的1070185元），交付兴化公司抵偿借款本金13450000元及利息。上述财产的财产权利自本裁定送达兴化公司时起转移到兴化公司名下。兴化公司可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续，天人房开必须提供相关资料并派员配合。办理产权过户登记手续产生的税、费由兴化公司承担。2017年6月2日，兴化公司出具一份《委托书》载明根据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书，天人房开所有的位于兴义市成套住宅（包含案涉Ｃ2-23-2号）裁定归兴化公司所有，本公司委托杨明波作为我的合法代表人并全权代表本公司办理如下事项：1、全权代表本公司出售上述房产；2.代为签署与上述房产交易有关的合同文件等；3、代为收取出售上述房产的款项；4、代为办理上述房产产权证等与之相关的一切手续。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，本公司均予以确认并承担相应的法律责任，法定代表人冯发光在委托人兴化公司下方签名并加盖了兴化公司印章。并对上述委托行为在贵州省黔西南国瑞公证处进行了公证，贵州省黔西南州国瑞公证处于2017年8月7日出具（2017）黔西南证民字第477号《公证书》载明该委托书上兴化公司的签字、法定代表人冯发光的签名均属实，该委托书后所附《法定代表人身份证明》上兴化公司的签章及法定代表人冯发光的签名均属实。2017年6月2日，兴化公司还出具一份《说明》载明由于（2016）黔23执42号之二执行裁定书涉及的民间借贷案中兴化公司只是担保人，实际借款人是杨明波，现债权得到清偿，兴化公司担保责任解除，故天人第七街休闲文化公寓项目Ａ幢第一层5间商业门面及37套成套住宅名义上所有权人为兴化公司，实际所有权人为杨明波，本公司同意由杨明波全权对上述房屋进行处置。2017年7月4日，聂诗洋以兴化公司委托代理人的名义（甲方）与廖岳秋（乙方）签订《商品房买卖合同》，主要约定甲方将其位于兴义市房屋及附属设施设备、装饰装修及相关物品一并转让给廖岳秋。房屋的基本情况为该房屋系天人房开公司投资开发建设，因天人房开欠兴化公司到期债务不能履行，后兴化公司申请黔西南布依族苗族自治州中级人民法院强制执行，执行过程中人民法院天人房开将该套房屋以物抵债给兴化公司，故本合同买卖房屋现所有权人为兴化公司，该楼盘至今仍有消防等部分设施为验收合格，至今未办理房屋产权证书。房屋成交价为230000元，付款方式为本合同签订后1日内，乙方向甲方支付购房款150000元，在2017年12月30日前乙方向甲方支付购房款30000元。余款50000元在乙方取得房产证时一次性支付给甲方。购房款汇入聂诗洋的银行账户。甲方应当在购房款150000元到账后将该房屋交付给乙方。合同还对其他的权利义务进行了约定。在合同尾部甲方处加盖了兴化公司印章，聂诗洋在法定代表人处签名。另聂诗洋还向廖岳秋出示了（2016）黔23执42号之二执行裁定书、以及加盖兴化公司印章的《委托书》，该委托书载明“廖岳秋：我公司于2017年7月4日与你签订的《房屋买卖合同》，根据该合同约定，你购买我公司所有的位于兴义市，你应支付购房款150000元，现我公司全权委托聂诗洋向你收取购房款，请你将购房款直接汇入聂诗洋个人账户”。廖岳秋查看上述授权委托书后，按照合同约定向聂诗洋汇款150000元购房款，聂诗洋向廖岳秋出具相应的收条。廖岳秋亦未入住案涉房屋。聂诗洋陈述该公章系其在兴化公司上班时该公司授权其去雕刻的，但是雕刻后并未到公安部门备案，默认由其使用。委托书的房号与合同中房号不一致系因笔误。兴化公司对其陈述不予认可。2017年12月27日，杨明波在向罗雨青出示上述兴化公司2017年6月2日出具的《委托书》、《说明》以及《公证书》、（2016）黔23执42号之二执行裁定书后，与罗雨青签订《商品房买卖合同》主要约定，鉴于兴化公司依据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书取得本合同下的房屋所有权,兴化公司出具书面说明,证明本合同下的房屋所有权实际为杨明波所有,其有处置权。故杨明波将位于兴义市房屋及房屋内现有的附属设施设备转让给罗雨青，房屋成交价格为285384.6元，付款方式为本合同签订后1日内，罗雨青支付首付购房款228307.68元，尾款57076.92元到房管局备案登记后当时支付。购房款汇入杨明波银行账号。因本房屋尚未验收合格，待验收合格后方能办理房屋权属登记。杨明波在本合同签订后3日内将房屋交给罗雨青。合同还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，罗雨青按照合同约定向杨明波支付了首期购房款228307.68元，并到天人房开售楼部领取了案涉房屋钥匙，但未装修入住。2018年4月16日，罗雨青与天人房开针对上述房屋签订了正式的《商品房买卖合同》，并到兴义市住房和城乡建设局进行了合同备案登记。而后罗雨青向杨明波支付了购房尾款57076.92元。针对案涉房屋于2018年4月17日向兴义市房地产管理中心交纳了专项维修资金6961元、于2018年11月7日向税务机关交纳契税4629元。上述两份《商品房买卖合同》签订后，因案涉楼盘部分工程未验收合格，导致廖岳秋、罗雨青针对涉案房屋均未办理产权变更登记。另聂诗洋因涉嫌诈骗罪于2018年1月16日被兴义市公安局刑事拘留，同年2月14日被逮捕。兴义市人民检察院于2018年8月3日以聂诗洋犯职务侵占罪向本院提起公诉。本院于2019年1月7日作出（2018）黔2301刑初627号刑事判决书，该判决书中经审理查明：2013年8月，贵州宜化公司委托兴义市农村商业银行股份有限公司贷款30000000元给安达房开公司，贷款期限为1年。2014年7月，贵州宜化公司将该债权转让给兴化公司，2014年8月，该笔贷款到期后，安达房开公司清偿了部分贷款。2015年7月，兴化公司委托公司法律顾问聂诗洋向安达房开公司追讨欠款。后兴义农村商业银行股份有限司起诉安达房开公司、兴化公司等要求偿还借款本金及利息，聂诗洋作为兴化公司、贵州宜化公司的特别授权代理人参加诉讼。并在黔西南布依族苗族自治州中级人民法院达成调解协议。聂诗洋使用兴化公司盖有空白公章和聂诗洋私刻的兴化公司公章伪造委托书、付款说明，以兴化公司名义向安达房开公司追讨欠款，并要求安达房开公司将所欠款项汇入聂诗洋提供的其个人银行账户上。自2015年12月至2017年9月，安达房开公司、易江萍等共向聂诗洋提供的个人银行账户汇款共计9600001元，聂诗洋获得上述款项后，将其中的1000000元汇至兴化公司账户，剩余8600001元被其用于偿还个人债务和消费。最终作出聂诗洋构成职务侵占罪的判决。本院认为，本案的争议焦点是：一、与廖岳秋产生合同关系的相对方系谁；二、廖岳秋主张兴化公司协助其办理兴义市桔山机场大道天人第七街休闲文化公寓C2-23-2号房屋网签及备案等手续是否应得到支持。针对焦点一，2017年7月4日，聂诗洋以兴化公司委托代理人的名义与廖岳秋针对案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给廖岳秋，购房款汇入聂诗洋个人账户，并向其出示了（2016）黔23执42号之二执行裁定书、《委托书》。首先，该合同尾部加盖有兴化公司印样的印章，但兴化公司主张该印章不是公司公章，兴化公司并未授权委托聂诗洋出卖涉案房屋，而聂诗洋陈述该印章系兴化公司授权其雕刻，未到公安部门备案，亦未得到兴化公司认可；其次，根据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书载明案涉房屋为兴化公司所有，聂诗洋作为兴化公司委托诉讼代理人的内容，虽然该裁定书中授权委托聂诗洋的事项与聂诗洋出示给廖岳秋的《委托书》的委托事项不一致，但都与涉案房屋的处理有关，具有关联性，对于不是从事法律专业领域的廖岳秋，有代理权的客观表象让其有理由相信兴化公司授权委托聂诗洋在执行案件中与天人房开达成以物抵债协议，用登记在天人房开名下在建的位于兴义市间及成套住宅37套（包含本案Ｃ幢2-23-2号）,以评估价16000000元（不含已付的1070185元），交付兴化公司抵偿借款本金13450000元及利息后，又授权委托聂诗洋出售该房，亦不可能苛刻地要求廖岳秋对印章进行鉴别；再次，虽罗雨青受让涉案房屋的价款为285384.6元，廖岳秋受让涉案房屋的价款为230000元，相差50000余元，但廖岳秋亦不是从事房地产行业的人员，对房屋市场价格并不能作出准确的估算，其受让房屋的价格约为罗雨青受让房屋价格的81%，并未明显过低，对此不能认定为其非善意。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，构成表见代理需构成以下要件：1、行为人无权代理却以被代理人的名义与相对人订立合同；2、客观上须有使相对人相信无权代理行为人具有代理权的理由；3、相对人主观上是善意且无过失的。综上，聂诗洋将涉案房屋出售给廖岳秋的行为构成表见代理。案涉合同仍对兴化公司产生约束力。针对争议焦点二，廖岳秋与兴化公司签订案涉《商品房买卖合同》后，杨明波又与罗雨青签订《商品房买卖合同》，即一房二卖。各方当事人对两份合同的真实性、买卖性质并未提出异议，且廖岳秋、罗雨青均按照合同约定支付了购房款，故两份合同均合法有效，廖岳秋、罗雨青都享有债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。案涉楼盘因有部分工程未验收合格，导致案涉房屋至今未能办理产权变更登记。在此情况下，应当根据合同的签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、合法占有房屋以及预登记情况等顺序确定权利保护顺位。本案廖岳秋、罗雨青均主张已领取案涉房屋的钥匙，但双方均未入住案涉房屋，亦未办理预告登记。故从双方合同的签订时间以及履行情况等确定哪份合同更应得到优先履行。首先，廖岳秋与兴化公司签订《商品房买卖合同》时间是2017年7月4日，而罗雨青与杨明波签订《商品房买卖合同》时间为2017年12月27日；虽然廖岳秋的签约时间在罗雨青之前，但买受人支付购房款的程度，能够反映其履行合同义务的状况，对于积极履行合同义务的买受人，理应得到更优保护。本案罗雨青已经履行完毕案涉购房款，并交纳了相应的契税、专项维修资金，而廖岳秋尚有部分尾款未支付；其次，罗雨青签订的商品房买卖合同已到住建部门办理了商品房预售合同备案登记，虽然这仅是国家对不动产交易的一种行政管理方式，不产生物权登记效力，但能够表明买受人罗雨青正在为最终取得物权做准备。综合本案的具体情况，从公平原则和经济原则考虑，避免因恢复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。罗雨青与杨明波签订的《商品房买卖合同》应当优先于廖岳秋与兴化公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。所以对廖岳秋主张兴化公司按照合同约定协助办理案涉房屋网签及备案手续的诉讼请求，本院不予支持。针对廖岳秋已支付的购房款及相应损失，其可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第四十九条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：驳回廖岳秋的诉讼请求。案件受理费4750元，由廖岳秋自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈莹莹人民陪审员  赵永波人民陪审员  兰中兴二〇二〇年五月二十五日法官 助理  卢声艳书 记 员  邹金虎