广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初22893号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：翟谷纲。委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，广东岭南律师事务所律师。被告：广州裔隆校车租赁服务有限公司，住所地广州市白云区同和路324号503房。法定代表人：陈华智。第三人：王云超，男，汉族，1965年5月29日出生，身份证住址广州市海珠区。第三人（兼第三人王云超的委托诉讼代理人）：王云光，男，汉族，1965年5月29日出生，身份证住址广州市海珠区。第三人：广州市世纪通达快递股份有限公司，住所地广州市越秀区解放北路815号之一地下。法定代表人：吴仁燚。委托诉讼代理人：汪丽华，该司职员。原告广州市民政局房屋管理所诉被告广州裔隆校车租赁服务有限公司，第三人王云超、王云光、广州市世纪通达快递股份有限公司（以下简称世纪通达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉琼、被告的法定代表人陈华智，第三人王云光以及第三人世纪通达公司的委托诉讼代理人汪丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告之间关于越秀××××号地下部位房屋的租赁合同；2.被告（含共同使用人员）立即将越秀××××号地下部位房腾空交还原告；3.被告向原告支付自2018年7月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金，暂计至2019年5月31日租金为204853元（计算标准：2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为18623元；2019年7月1日至2020年6月30日的月租金为19554.2元）；4.被告支付租金违约金自2018年7月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2019年5月31日为16509.3元（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，2018年7月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.被告向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费（计算方式：每月占用费比照租金标准）；6.被告支付租赁关系解除后至交还场地之日止的场地占用费违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；7.原告律师代理费用13176元由被告承担。8.没收租赁保证金67909.2元。事实与理由：原告是本市越秀××××号地下部位房屋的合法出租人。2018年5月31日原告与被告签署《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定由原告向被告出租上述房产，租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日止，租金按月结算，租金如约定，被告在每月20日前将当月租金按现金或支票的付款方式缴付给原告。合同签订后，被告仍占用涉案房屋使用至今，并自2018年7月1日起开始拖欠租金，虽经原告多次催收，但均拒不支付。原告认为被告的行为已严重违反合同约定，损害了原告的合法权益，根据双方合同的约定，原告有权收回房屋并追讨租金等。据此，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告辩称，被告于2018年3月27日通过网上竞拍取得案涉商铺的使用权并与原告签订租赁合同。被告在装修初期，一自称大楼物管男子称原告拖欠多年水费未缴纳，故在未经被告同意的情况下强行截断商铺内的供水。有鉴于此，被告曾多次电话及派人与原告求证并希望协调解决用水，但用水问题至今未能解决。经与被告的原股东王云光了解，案涉场地用水不便，导致我司经营困难，无法缴纳租金。我司愿意补交租金，但是民政局一直到7月份我司进场都没有解决供水问题，直至今日也没有提供用水。我司之所以拖欠租金是希望督促原告处理好供水问题，我方事实上同意缴纳租金，也有能力缴纳租金。我司同意把2018年的租金一次性补交，2019年租金分两次补交完毕，正常月份租金按月缴纳。此前有与原告方沙姓员工沟通，但是其一直没有为我司解决供水问题。第三人王云光、王云超共同述称，原告所述基本都是事实，但是从2018年6月我方收房开始房屋一直无法提供供水，我方当时承租房屋是想从事无明火小食店的，但无法供水所以该房屋转租给快递公司，从2018年8月开始转租给快递公司。我方多次到原告处协商要求解决供水问题，但至今水没有办理好，在此期间原告没有主动跟我方协商或提出解决合同。因此我方认为是原告有错在先的，我认为要收取保证金是不合理的。我认为原告对于涉案房屋两年没有供水的问题应当提供免租。第三人世纪通达公司述称，我方的房租是按时交的，我方签的合同是5年的，我方希望能够继续经营。我方如果不能继续经营也会提起维权诉讼。没有供水造成我方很大的阻碍，我方希望因为没有供水能够得到补偿。经审理查明：原告系广州市民政局直属单位，负责代管该局房屋管理具体事务性工作。2018年4月10日，广州产权交易所受原告（出租方）的委托，通过公开市场方式出租位于越秀××××号地下项目，并于2018年4月10日组织了该项目的公开竞价活动，被告（承租方）在该次竞价中以每月租金18623元，并从第二年开始，每年租金在上一年度基础上递增5%承租竞价标的。次日，原、被告以及广州产权交易所三方签订《成交确认书》。2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀××××号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积112.04平方米。租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日；其中2018年7月1日至2019年6月30日的月租金额为18623元，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金额为19554.2元，2020年7月1日至2021年6月30日的月租金额为20531.9元，2021年7月1日至2022年6月30日的月租金额为21558.5元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方。租赁期内，甲方承担的责任：1.按约定时间交付房屋给乙方使用；2.交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；3.配备基本水、电。租赁期内，乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除，乙方已缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。乙方向甲方交纳67909.20元押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额），租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回抵作违约金。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满，甲乙双方未续订合同或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。等等。前述合同签订后，被告于2018年8月3日向原告支付了保证金67909.20元。2019年5月20日，原告与广东岭南律师事所签订《委托代理合同》，约定原告因与被告的纠纷委托该律所的律师作为委托代理人，一审的代理费用为13176元等。同月28日，该律所出具收取原告支付律师费13176元的发票。另查明：2018年9月3日，被告（出租人、甲方）与第三人世纪通达公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告将案涉前述场地出租给第三人世纪通达公司作商业用途使用；租赁期限自2018年9月3日至2023年6月30日，月租金额18000元，租金按月结算，由第三人世纪通达公司在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给原告。等等庭审中，被告称其拖欠租金的原因是由于案涉房屋不能正常供水，并希望原告能够考虑减免相应的租金；原告称其在被告提出解决供水的要求后已向供水局申请，但尚未有回复。第三人世纪通达公司称已按约定将截止2020年2月的租金直接支付给第三人王云光。原告确认被告已于2020年4月30日将案涉房屋交还。本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应切实依约履行各自负担的合同义务。考虑到被告及第三人世纪通达公司已将案涉商铺腾退并交还原告，案涉合同已于2020年4月30日场地交还当日事实上解除，故原告关于解除合同并由被告交还场地的诉请，本院不再作出处理。根据前述合同的约定，被告应于每月20日前支付当月租金，且不得将案涉房屋转租、分租，现被告自2018年7月1日起未按合同的约定支付租金，且于2018年9月将案涉场地转租予第三人世纪通达公司使用，被告的行为显已构成违约，故原告诉请要求被告清付租金并无不当。但结合本案查明事实可见，被告并非恶意违约。被告通过参与竞拍承租案涉房屋作商业之用，而原告作为出租人其应负担的合同义务包括有应将案涉房屋配备基本水、电。事实上，原告交付的案涉房屋并不能正常供水，被告在提出异议后，原告至今未能恢复案涉商铺的供水。案涉商铺不能正常供水导致该商铺在实际利用上可能遭遇困境，原告经被告提出异议后始终未能恢复供水，被告辩称其未能按时支付租金系因案涉商铺不能正常供水所致，本院予以采信。因此，原告诉请要求被告支付欠付租金的违约金以及没收租赁保证金，本院不予支持。至于被告辩称其应付原告的租金因案涉商铺不能正常供水导致被告不能全面利用案涉商铺，故对被告抗辩请求对于租金作适当减免。综合被告将案涉商铺对外转租获利的情况以下该商铺的实际利用状态，被告并无证据显示其因案涉商铺不能正常供水致使其完全无法利用商铺并遭受的实际损失金额，故对被告的该项抗辩意见，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付合同解除后的场地占用费以及逾期支付场地占用费的违约金，因原、被告已达成解除合同的一致意见并由被告交还案涉场地，故对原告的该两项诉请，本院不予支持。至于原告诉请要求被告支付律师费，虽然前述合同约定“如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支持的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担”，但如前述，原、被告双方在合同履行过程中均构成违约，且原告的违约行为在先。因此，原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州裔隆校车租赁服务有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市民政局房屋管理所支付自2018年7月1日起至2020年4月30日止的租金（其中自2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金额按18623元计付，自2019年7月1日至2020年4月30日的月租金额按19554.2元计付）。二、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5044元，由原告广州市民政局房屋管理所负担904元，由被告广州裔隆校车租赁服务有限公司负担4140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黄慧琴人民陪审员  罗晓芬二〇二〇年五月二十七日书 记 员  郑艳婷