广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初552号原告（反诉被告）：刘丙莲，女，1976年12月26日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：冼嘉乐，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗建荣，男，1970年5月12日出生，汉族，住广州市南沙区，原告（反诉被告）刘丙莲与被告（反诉原告）罗建荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丙莲及其委托诉讼代理人冼嘉乐、被告（反诉原告）罗建荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘丙莲向本院提出诉讼请求：1、确认罗建荣发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》；3、罗建荣向刘丙莲返还保证金10000元，支付违约金10000元；4、罗建荣向刘丙莲支付房屋装饰装修损坏及残值损失101268元；5、罗建荣向刘丙莲支付2019年11月电费9.1元；6、本案诉讼费用由罗建荣承担。事实和理由：其与罗建荣签订《租赁合同》，约定由其租赁位于广州市南沙区XX街XX号二楼房屋，租赁期限为2018年11月1日起至2022年10月30日，租金为2600元/月，按月结算，租金每年递增250元/月，其应于每月5日前向被告支付房屋租金。2019年9月14日，罗建荣向其发出《解除房屋租赁合同通知书》，以其未经同意擅自转让租赁给第三方为由解除双方签订的《租赁合同》。案涉房屋已由广州南沙区聚心美业化妆品工作室于2019年2月27日申请登记为住所，并一直经营。罗建荣作为房屋所有权人，其住址也在案涉房屋楼上，对于案涉房屋实际使用人的变化一直知悉，并未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，罗建荣未在异议期间内提出异议，已丧失合同解除权。罗建荣于2019年11月25日在未经其同意、清点核实的情况下将其的物品擅自搬离案涉房屋，并破坏房屋内装修结构。根据双方签订《房屋租赁合同》第五、第六条，其有权单方解除合同并要求赔付与保证金相等的违约赔偿金。为维护其的合法权益，故提起本案诉讼。被告罗建荣辩称：不同意刘丙莲的全部诉请，刘丙莲所述与事实不符。根据刘丙莲与其签订的《租赁合同》第二条第3款明确约定刘丙莲未经其同意的情况下不得将涉案房屋转租给第三者经营或者承包。第四条约定刘丙莲未经其同意擅自对物业改装、改建，改变用途或转让给第三方等行为属于违约，其有权单方解除合同并要求赔偿。刘丙莲将涉案房屋转租给第三方聚心美业科技（广州）公司。聚心美业科技（广州）公司在工商行政管理部门全程电子化商事登记系统中申请登记设立个人独资企业“广州南沙区聚心美业化妆品工作室”，经营场所为自主申请，未要求其提供任何资料，于2019年2月27日申请设立，其无法知情。在租赁期间，其及家人多次咨问刘丙莲是否存在转租给第三方等违约行为，刘丙莲均予以否认并在2019年9月7日前通过转账方式支付房租，故其未到有关工商部门查证。2019年9月刘丙莲与第三方发生纠纷，刘丙莲多次要求其提供转租证明，其拒绝提供并要求第三方提供其与原告签订的广州市房屋租赁合同，在确认刘丙莲违约转租后，其于2019年9月14日委托其妻子李丽娟发出解除房屋租赁合同通知书，随后多次联系刘丙莲要求其腾空交还房屋无果。2019年11月23日，其向刘丙莲发出《最后限期搬迁通知》，并且告知逾期不搬离当做自动放弃处理。2019年11月25日在警务人员见证下，其聘请了相关人员依法处理刘丙莲尚在涉案房屋内的物品和设备，恢复房屋原状。关于第三方办理工商登记的问题，与其无关，其从未提供第三方办理营业执照。据此，反诉原告罗建荣向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月14日已经解除，罗建荣有权没收刘丙莲的保证金10000元；2、刘丙莲向罗建荣支付2019年9月的电费254.12元并支付2019年10月、11月两个月房屋占用费5200元；3、刘丙莲向罗建荣赔偿搬迁及拆除设备，恢复房屋原状费用4500元。反诉被告刘丙莲辩称：其不同意罗建荣的第1、3项反诉请求。关于反诉请求2对电费金额确认，同意以保证金抵扣2019年9月电费和2019年10月、11月租金5200元。经审理查明，罗建荣是位于广州市南沙区南沙街XX街XX号房屋的产权人，建筑面积521.9712平方米，不动产权证书号为粤房地产权证穗字××号。2014年11月1日，刘丙莲（乙方）与罗建荣（甲方）签订《租赁合同》，内容为：甲方将位于广州市南沙区XX街XX号二楼出租给乙方作小经营使用，租期由2014年11月1日起至2019年10月31日止，首年每月租金1800元，每年递增100元/月，合同签订时乙方须付甲方保证金5000元，抵押作预付违约赔偿金，并先付清首月租金，租赁期满，乙方在同等条件下有优先续租的权利等。刘丙莲陈述其在该合同期间对涉案房屋进行了装修，具体装修内容为：在涉案房屋内设置了泡澡区，每个房间设立了冲凉房、马桶、洗手盆等，公共卫生间2个，公共冲凉房2个，2个汗蒸房，1个休息室，2个更衣室以及前台大厅的形象墙，1楼至2楼的楼梯进行了整体改装（包括涂漆和吊顶、楼梯底下的储物间），上述装修于2015年4月完工，后续对墙壁进行粉刷并于2015年12月4日对店里的排气扇进行更换。罗建荣陈述其同意刘丙莲进行装修但不同意设立汗蒸房。为证明上述装修的标准及费用，刘丙莲提供《装修协议》《深圳市众合安然纳米装饰有限公司安然纳米汗蒸房装饰工程施工协议书》《收款收据》《民事调解书》等，上述装修协议内容为“甲方：刘丙莲，乙方：杨志洋……乙方对兴发大街15号工程事宜，经充分协商达成一致……一、委托内容：对该项目改造工程，具体如下：（1）拆除场内所有隔板、部分破旧天花所有废料清除离场。（2）装电包灯具、插座面板，装水包龙头、淋浴器，泥水项目包洗手盆……三、合同期限2014年11月2日至2014年12月17日。四、合同价款及其支付方式1、合同价款：包干价：以总价75000元……”上述协议书内容为“甲方：刘丙莲，乙方：深圳市众合安然纳米装饰有限公司。一、工程概况1、工程地址南沙区XX大街XX号201房。……5、工程总造价36000元。6、工程期限：开工日期：2014年12月12日，竣工日期：2014年12月20日。7、施工内容：顶、平顶、走边灯带、靠背、上边灯带……”刘丙莲还提供了照片20页，证明涉案房屋装修完的状态及拆除后的状态。上述合同到期前，双方就涉案房屋继续签订《租赁合同》，内容为：一、租赁物的位置、租用期、租金和付款方式。租期从2018年11月1日起至2022年10月30日止；租金以人民币现金结算，首年每月租金2600元，租赁期内每年递增250元，乙方必须在当月1日至5日前一次性付清当月租金及代付费用，逾期交付租金超过七天，甲方即视乙方单方违约，甲方有权收回租赁物并没收押金。合同签定时，乙方须付甲方保证金押金10000元，抵押作预付违约赔偿金，并先付清首月租金。合同履行期间，乙方发生违约行为导致甲方单方解除合同的，该赔偿保证金将全额赔付给甲方，不予退回；合同履行完毕乙方未发生违约，该保证金如数退回给乙方（租赁期间按金不计利息）。二、租赁物的用途、管理责任、维护与保养。3、经营期间，未经甲方同意乙方不得改变铺位设施（包括门窗水电），未经甲方同意更不得将铺位转第三者经营和承包。4、租赁期内，乙方有对铺位的各项设施有保养和维修的责任。如人为损坏设施的（包括门窗水电等），乙方必须将其修复原样。四、除上述条款，乙方以下行为属于违约，甲方有权单方解除合同并要求赔偿，保留追究其所承担的有关责任的权利：1、未按时缴交租金、超过七天的规定时效。2、未尽管理义务导致发生治安或刑事案件及重大事故或违反经营规定，受到政府等有关部门查处处罚。3、因乙方人为因素导致物业毁损未能及时修复或赔偿。4、未经甲方同意擅自对物业改装、改建，改变用途或转让给第三方。庭审中，双方确认刘丙莲向罗建荣支付了保证金10000元，并支付涉案房屋租金至2019年9月30日止，涉案房屋的租金一直由刘丙莲支付。2018年10月31日，刘丙莲（甲方）与聚心美业科技（广州）公司签订《广州市房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在南沙区XX街XX号201房出租给乙方，建筑面积120平方米。甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年11月1日至2019年10月31日月租金为3000元、2019年11月1日至2020年10月31日月租金为3250元、2020年11月1日至2021年10月31日月租金为3500元；租金按月结算，由乙方在每月第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳6000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金6000元（退回乙方、抵偿租金）。甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的5%向乙方支付违约金。就上述合同的签订，刘丙莲陈述是经过罗建荣的父亲同意；罗建荣陈述其父亲没有同意转租也不知悉，只知道是刘丙莲与第三方合作经营，在2018年11月份前刘丙莲与第三方告知其是合作经营，2019年9月其双方发生纠纷后才知道二者存在转租关系。2019年2月27日，广州南沙区聚心美业化妆品工作室申请办理个人独资企业登记备案，同年3月1日核准登记设立，经营场所为广州市南沙区兴发大街15号（自主申报），法定代表人为杨国美，主营项目类别为零售业。2019年9月14日，罗建荣出具《授权书》“本人罗建荣现授权妻子李丽娟通过微信，电话及其法律认可的送达方式，将《解除房屋租赁合同的通知书》送达给刘炳莲小姐。”当日，李丽娟通过微信向刘丙莲发送上述《授权书》及《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书内容为“致刘炳莲……您未经同意擅自转让租赁给第三方，根据我国合同法相关规定及所签合同规定，我作为出租人有权单方解除我们之前签订的《房屋租赁合同》，并要求赔偿，并保留追究所承担的有关责任的权利。因此，我现在依法通知您：一、自本通知函发出之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，且没收押金一万元整，并保留追偿损失的权利。请您并通知第三方在收到本通知后5日内（最迟在2019年9月18日前）搬出位于广州市南沙区XX街XX号二楼单元房屋。二、若您在上述期限内不搬出上述房屋，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您赔偿相应的损失。”刘丙莲确认收到上述微信通知并陈述上述通知的抬头与刘丙莲姓名不一致且罗建荣一直知悉第三人在经营。2019年11月23日，罗建荣以微信方式向刘丙莲发出《最后限期搬迁通知》，内容为“……存在以下违约行为：1、存在较长时间的转租行为，隐瞒转租事实，违反了合同双方在协议里明确禁止的转租规定。2、自十月份起，未按时缴纳房租，至目前已欠缴十月份、十一月份共两个月房租。自九月份起，欠缴三个月水电费用。……我方决定最后一次通知你方：1、限期明天将你所属物品搬离我房屋，并拆除所有加建、加装的所有附属物，恢复出租前原状。2、补缴所有应缴之房租、水电各项费用。”2019年11月25日，罗建荣向刘丙莲微信发送“由于期限已过。并附有视频一段”。刘丙莲确认收件人是其微信号，但其未收到2019年11月23日的通知。罗建荣陈述其于2019年11月25日收回了涉案房屋并于2019年11月28日拆除了涉案装修物。于2020年1月重新进行了出租。为证明其代为缴纳了涉案房屋的电费，罗建荣提供《广州供电局客户欠费停电通知书》《广东增值税电子普通发票》，该发票记载“地址：南沙镇XX街XX号，电费（计费时段20190901-20190930）金额254.12元”为证明其拆除旧设备及搬迁的费用，罗建荣提供《收据》（编号为NO.1023492，时间为2019年12月16日），内容为“今收到南沙XX街XX号二楼拆除旧设备、搬迁杂物费现金共4500元正。”刘丙莲另提供《广东增值税电子普通发票》证明其缴纳涉案房屋2019年11月1日至30日的电费9.1元。为证明罗建荣知悉涉案房屋由第三人使用，刘丙莲提供其与罗润森（微信号：×××）的《微信聊天记录》，内容为“2019年2月19日，刘：大叔，就是这两天可能他们在办那个营业执照，然后其他的东西你都已经给到我这边了，那边如果再这样拿什么你不用拿了，你就那个什么房产证啊，那些东西都不用去拿。”刘丙莲与罗建荣妻子（微信号×××）的《微信聊天记录》，内容为“1月22日，刘：另外关于该铺的证件事务让你爸妈别给她们。”罗建荣对上述聊天记录的真实性予以确认，但陈述其一直认为由原告使用涉案房屋。刘丙莲另提供《银行流水明细》《订货单》《收款收据》等证明其为经营所购置的物品费用，罗建荣对该证据的关联性不予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘丙莲与罗建荣签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。关于涉案合同解除的问题。其一，根据涉案《租赁合同》约定刘丙莲未经罗建荣同意将涉案租赁物转租给第三方，构成违约，罗建荣有权单方解除合同。刘丙莲就涉案租赁物与聚心美业科技（广州）公司签订《广州市房屋租赁合同》，其行为构成违约，罗建荣有权解除合同，刘丙莲抗辩其上述转租有经过罗建荣父亲的同意，但并未举证证明，且涉案房屋的租金一直由刘丙莲缴纳，故对刘丙莲的该抗辩，本院不予采纳。其二，罗建荣委托李丽娟于2019年9月14日以微信方式向刘丙莲发出《解除房屋租赁合同通知书》，刘丙莲确认收到该通知，故涉案租赁合同应于2019年9月14日解除，刘丙莲抗辩该通知书所载的“刘炳莲”与其姓名不同，并不影响罗建荣解除涉案租赁合同的意思表示的真实性，故对该抗辩意见本院不予采纳，刘丙莲主张罗建荣发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效并主张解除涉案租赁合同没有事实依据，本院不予支持。关于保证金问题。根据涉案合同约定，合同履行期间，刘丙莲发生违约行为导致罗建荣单方解除合同的，保证金将全额赔付给罗建荣，不予退回。如上所述，刘丙莲将涉案租赁物转租给他人，构成违约，罗建荣有权没收刘丙莲支付的保证金。刘丙莲与罗建荣确认刘丙莲向罗建荣支付了保证金10000元，罗建荣主张没收该保证金，有合同依据，本院予以支持，刘丙莲主张返还保证金并支付违约金，没有依据，本院不予支持。关于占用费问题。案涉租赁合同已于2019年9月14日解除，刘丙莲理应及时搬离涉案租赁物，刘丙莲未搬离涉案租赁物，理应支付相应的占用费，罗建荣自认其于2019年11月25日收回涉案房屋，且双方确认刘丙莲支付涉案房屋租金至2019年9月30日，故刘丙莲还应向罗建荣支付2019年10月1日至2019年11月25日的占用费4766.67元（2600元+2600元÷30天×25天），对罗建荣主张的超过该金额部分的占用费，本院不予支持。关于电费问题。根据罗建荣提交的证据《广州供电局客户欠费停电通知书》《广东增值税电子普通发票》可以证实其缴纳2019年9月份的电费254.12元，刘丙莲亦对该金额予以确认，故对罗建荣主张的电费，本院予以支持。因2019年11月刘丙莲仍占有涉案租赁物，故其主张罗建荣向其支付2019年11月电费9.1元，依据不足，本院不予支持。关于装修损失及搬迁费问题。其一，根据刘丙莲的证据可以证实其经对方同意对涉案租赁物进行过装修，但上述装修行为发生在涉案合同之前，在双方于2014年11月1日所签订《租赁合同》到期后，对于该合同履行期间的装修物如何处理，双方并未有约定。其二，如上述所述，涉案合同因刘丙莲违约行为导致解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”结合罗建荣通过拆除涉案装修物的行为表明其不同意利用，该装修损失应有刘丙莲自行承担。其三，罗建荣在《解除房屋租赁合同通知书》告知刘丙莲于2019年9月18日前搬离涉案租赁物，并于2019年11月23日向刘丙莲发出《最后限期搬迁通知》，刘丙莲应积极与罗建荣进行沟通处理，但在此期间刘丙莲并未及时对其装修物品进行处理，存在过错，由此所产生的扩大损失亦应由其自行承担。据此刘丙莲所主张的装修损失据理不足，本院不予支持。罗建荣未采取合理的方式收回涉案房屋，亦无证据证实所主张的搬迁费已实际发生，即使由发生，因此所产生的损失应由其自行承担，故对其主张的搬迁费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告刘丙莲的全部诉讼请求；二、确认反诉原告罗建荣与反诉被告刘丙莲签订的《租赁合同》于2019年9月14日解除；三、反诉原告罗建荣有权没收反诉被告刘丙莲支付的保证金10000元；四、反诉被告刘丙莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗建荣支付占用费4766.67元、电费254.12元；五、驳回反诉原告罗建荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1362元，由原告刘丙莲负担；本案反诉受理费146元，由反诉原告罗建荣负担25元，反诉被告刘丙莲负担121元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年五月二十九日书记员  陈细妹谢芝华