安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终211号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳颍州徽创房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市城南新区阜王路东侧、规划润河路北侧，统一社会信用代码91341200MA2NBN6G37（1-1）。 法定代表人：邓超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程东方，安徽金宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋曙光，男，1959年4月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人阜阳颍州徽创房地产开发有限公司（以下简称徽创公司）因与被上诉人蒋曙光买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初11334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徽创公司上诉请求：撤销一审判决第一、四项，改判其公司无需返还资金占用费，蒋曙光赔偿其公司违约金50000元。事实与理由：1.涉案《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》虽不是蒋曙光本人签署，但都是蒋曙光妻子江英代办，蒋曙光对此知晓，相应法律后果应由蒋曙光及其妻子江英共同承担，一审判决认定上述协议对蒋曙光不发生效力显属错误；2.其公司在涉案《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》签订过程中不存在违规行为，未能签订正式的商品房买卖合同是蒋曙光的过错造成，不是其公司原因所致，一审判决其公司支付给蒋曙光资金占用费缺乏依据，未按《皖新国玺项目认购书》约定扣除50000元定金显系不当；3.一审法院漏列蒋曙光妻子江英为当事人严重违反法定程序。 蒋曙光辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 蒋曙光向一审法院起诉请求：判令徽创公司返还预付购房款、车位款1938450元及其资金占用费（按年6%计算，其中：126000元，自2018年2月6日开始计算；1812450元，自2018年8月9日开始计算，均计算到还清款时止）。 徽创公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》；2.判令蒋曙光协助办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续（网上备案合同编号：FY20192102839）。 一审法院认定事实：2018年2月6日，蒋曙光之妻江英以蒋曙光为意向客户，预约并确定皖新·国玺项目意向房源和地下车位，并向徽创公司预交车位款126000元。2018年8月9日，江英又以蒋曙光为客户填写《合同签署流程表》、《车位签署流程表》，预订认购皖新国玺房号29幢803室房屋，建筑面积137.91/47.25㎡，认购单价房10810/阁7000元，认购总价房1490808/阁330750元，合计1821558元，一次性优惠0.05%，签约应付房款1812450元；签约应付车位款126000元；同日，江英以蒋曙光为买受方签订《皖新国玺项目认购书》、《车位有偿使用协议书》。认购书内容：买受人认购住宅为“皖新国玺”29栋803室，总价款1490808元；购房人在2018年8月9日签署本认购协议，并向出售方缴纳购房定金伍万元；购房人应于2018年8月10日内携带相关证明文件及本房屋认购协议至本售楼处签署《商品房买卖合同》；若本人不能亲自前来办理选房及认购手续，需委托代理人代为办理，委托代理人须出具经国家认可的公证单位出具的授权委托书及公证书等。当日，江英又代蒋曙光交款1812450元。徽创公司于2019年1月2日办理涉案商品房网上认购备案的《商品房买卖合同》（预售）。其后徽创公司通知蒋曙光本人签订合同时，蒋曙光对徽创公司提供的网签《商品房买卖合同》（预售）和《阁楼有偿使用协议》（格式合同）内容中，将阁楼的买卖变更为使用权转让（不是所有权）且阁楼不能办理产权证等条款提出异议，认为徽创公司对此内容，在此之前并未进行说明，违反之前承诺和有关规定。蒋曙光当时表示反对，拒绝签订两份合同。2019年9月5日，蒋曙光以邮政特快专递书面形式通知徽创公司，要求退还已付的车位款、购房款，并按年6%支付资金占用费。徽创公司收到通知后，以网签合同需要蒋曙光协助解除等为由，一直没有退款。 一审另查明：蒋曙光提供的《阁楼有偿使用协议》（格式合同）仅有徽创公司盖章，无文字填写；徽创公司提供的《阁楼有偿使用协议》（格式合同）有徽创公司的印章、内容有文字填写，但乙方一栏书写的文字“蒋曙光”，并非蒋曙光本人签名。 一审法院认为，蒋曙光意向购买徽创公司开发建设的皖新国玺房屋，由其妻江英代为签署《合同签署流程表》、《车位签署流程表》，预订认购皖新国玺房号29幢803室房屋，并付房款1812450元、车位款126000元，合计1938450元，事实清楚，予以认定。对于《皖新国玺项目认购书》，虽然是由蒋曙光之妻代为签订，但对于购买房屋应属于重大事项，应由买受人的特别授权或追认，同时按照认购书内容要求，若买受人本人不能亲自办理选房及认购手续，需委托代理人代为办理，应出具授权委托书,徽创公司没有提供蒋曙光本人出具的授权委托书。对于徽创公司提供的《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》，也并非蒋曙光本人签订，如果他人代为签订，同样需要蒋曙光本人特别授权或追认。蒋曙光对上述认购书、协议均提出异议，不予承认，因此对蒋曙光不发生效力。蒋曙光对徽创公司提供的网签《商品房买卖合同》（预售）和《阁楼有偿使用协议》（格式合同）中相关条款提出异议，认为徽创公司对相关内容未进行说明，徽创公司也未提供证据证明已明确说明，蒋曙光不同意签订该合同和协议，理由正当。双方没有签署正式的房屋买卖合同前，徽创公司全额收取蒋曙光购房款，由于徽创公司的原因导致蒋曙光与徽创公司未能实际签订合同、协议，由此给蒋曙光造成了资金被占用的经济损失，蒋曙光要求徽创公司返还购房款、车位款1938450元及其按年利率6%计算资金占用费，予以支持。鉴于蒋曙光交付车位款后，对2018年8月9日之后的相关协议而提出异议，蒋曙光所交款项的资金占用费以自2018年8月10日开始计算为宜。《安徽省消费者权益保护条例》第三十七条第一款规定了，商品房买卖合同签订前，消费者放弃购买的，商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。因此对于徽创公司答辩称应扣除定金50000元，理由不能成立，不予支持。由于《皖新国玺项目认购书》、《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》对蒋曙光自始不发生效力，因此无需判决予以解除，对于徽创公司的该项反诉请求，不予支持。双方虽没有实际签订《商品房买卖合同》，但徽创公司已实际将案涉房屋完成网上备案，从徽创公司能够将涉案房屋继续向他人销售考虑，蒋曙光应协助徽创公司办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决：一、阜阳颍州徽创房地产开发有限公司返还蒋曙光预付购房款、车位款1938450元及其资金占用费（以1938450元为基数，自2018年8月10日起按照年利率6%计算至实际返还款项时止），于判决生效之日起十日内履行完毕。二、蒋曙光在阜阳颍州徽创房地产开发有限公司全额返还预付购房款、车位款1938450元及其资金占用费三日内，协助办理解除“皖新国玺”29栋803室房屋网上认购备案手续。三、驳回蒋曙光的其他诉讼请求。四、驳回阜阳颍州徽创房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22246元，减半收取11123元，由阜阳颍州徽创房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费80元，由阜阳颍州徽创房地产开发有限公司负担40元，蒋曙光负担40元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，江英与蒋曙光虽系夫妻关系，但购买商品房，因标的额较大，应属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定，应当由夫妻双方协商一致，共同作出，且涉案《皖新国玺项目认购书》第五部分“违约责任”第7条已明确约定，如本人不能亲自办理认购手续，需委托代理人代为办理，代理人须出具授权委托书等。徽创公司作为专业从事房地产开发经营的企业，在蒋曙光未亲自办理认购手续的情况下，不按上述约定审查江英是否已取得蒋曙光授权，即与江英以蒋曙光的名义签订上述《皖新国玺项目认购书》及《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》，且未经蒋曙光追认，故依照上述法律规定，一审法院以购买房屋属于重大事项，应由买受人的特别授权或追认，以及徽创公司未提供蒋曙光出具的授权委托书等为由，认定涉案《皖新国玺项目认购书》及《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》对蒋曙光依法不发生效力并无不当。同时，从上述认购书及协议的签订过程可见，是由于徽创公司的原因导致涉案《皖新国玺项目认购书》及《阁楼有偿使用协议》、《车位有偿使用协议书》对蒋曙光依法不发生效力，故一审判决徽创公司按年利率6%支付给蒋曙光已付款项的相应资金占用费，以及对于徽创公司称未能签订正式的商品房买卖合同是蒋曙光的过错造成，应按认购书约定扣除50000元定金的抗辩理由不予采信均无不妥。而江英并不是本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加蒋曙光妻子江英为本案当事人亦不属于严重违反法定程序的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4473元，由阜阳颍州徽创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二〇年五月十五日 法官助理张婷玉 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； 第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。