广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终767号上诉人（原审被告）：肇庆市**房产项目有限公司，住所地广东省肇庆市端州区*****侧(106、107区)，统一社会信用代码：914************298。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶来妹，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕灿，广东山丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄锦培，男，1996年5月7日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***********。被上诉人（原审原告）：金虹琳，女，1973年8月22日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区***********。俩被上诉人的委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。上诉人肇庆市**房产项目有限公司（以下简称泰湖公司）因与被上诉人黄锦培、金虹琳商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初6141号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泰湖公司的委托诉讼代理人叶来妹、被上诉人黄锦培、金虹琳的委托诉讼代理人潘金星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰湖公司提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄锦培、金虹琳的全部诉讼请求。事实和理由：黄锦培、金虹琳至今并未办理收楼手续，泰湖公司不存在逾期办证的违约情形。首先，收楼通知书只是用于告知黄锦培、金虹琳具备了收楼条件，而不能证实黄锦培、金虹琳是于收楼通知书发出之日办理收楼手续，黄锦培、金虹琳一直不办理收楼手续，由此产生的法律责任应由黄锦培、金虹琳承担。其次，一审判决认为泰湖公司向肇庆市房管所提交案涉房屋的资料时间早于泰湖公司主张的收楼时间为由，不认可泰湖公司主张的收楼时间是没有法律依据的，因为业主是否收楼、收楼的早与晚，并不影响泰湖公司何时为其办理房产证，两者不存在关联性，并且也没有任何法律规定必须先办理收楼才能办理房产证。综上，黄锦培、金虹琳不能提供证实收楼时间的相关证据，应当承担举证不能的责任。请二审法院撤销一审判决，驳回黄锦培、金虹琳的全部诉讼请求。黄锦培、金虹琳辩称，黄锦培、金虹琳是先到泰湖公司处办理收楼手续，泰湖公司出具抬头为物业公司的收楼通知书给黄锦培、金虹琳，该通知书盖章仅一半，说明泰湖公司保留另外一半。（2019）粤12民终3022号民事判决书是以该收楼通知书的时间作为泰湖公司交付房屋的时间，至于黄锦培、金虹琳办理各项收楼手续后，因房屋质量问题等原因导致延迟到物业公司领取钥匙是属于另一法律关系，并不影响泰湖公司交付房屋的时间认定。其他系列案件中已经查明泰湖公司确实持有抬头为物业公司的收楼通知书，其应当提供该证据，因黄锦培、金虹琳领取钥匙时物业公司收走该收楼通知书，要求黄锦培、金虹琳缴纳物业费，其出具泰湖新城收楼书，黄锦培、金虹琳无法提供该证据。但能证明泰湖公司持有该证据其拒绝提供，应当承担不利后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回泰湖公司的上诉请求。黄锦培、金虹琳向一审法院提出诉讼，请求判令：1、泰湖公司向黄锦培、金虹琳支付逾期办理房屋所有权证书的违约金26767.66元(违约金计算标准是每日按总房价款的万分之一，从2018年3月15日起计算至2019年3月12日止)；2、泰湖公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2017年5月20日，黄锦培、金虹琳与泰湖公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件，约定黄锦培、金虹琳购买泰湖公司开发的位于肇庆市端州区****侧116区[肇庆市端州区****(4)26号]泰湖花园三期第66栋2003房，总价款为737401元。在《商品房买卖合同(预售)》中，黄锦培、金虹琳与泰湖公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第二十条房屋登记约定，(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第1款约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60日内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，黄锦培、金虹琳依约向泰湖公司支付了购房款737401元，并分别于2017年9月14日和2017年12月15日缴交了契税、专项维修资金。2017年12月15日，泰湖公司向物业公司发出《收楼通知书》，告知：“今有66栋2003房业主金虹琳各项手续已办完，请给予办理收楼”。此后，黄锦培、金虹琳因泰湖公司未能在合同约定的期限内办理房产证而诉至该院。诉讼中，双方对于案涉房屋交付时间、逾期办证期间及其违约金标准等存在分歧。又查明：2019年1月4日，泰湖公司向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。此后肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄锦培、金虹琳与泰湖公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。对于黄锦培、金虹琳要求泰湖公司支付逾期办证违约金的请求。首先，关于房屋交付时间。双方对此存在争议，泰湖公司认为黄锦培、金虹琳至今尚未收楼。黄锦培、金虹琳则认为2017年12月15日已收楼。综合双方所提交之证据，结合交易习惯、日常经验法则分析，泰湖公司已于2019年1月4日向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的资料进行办证，但其却主张黄锦培、金虹琳至今尚未收楼，明显不符合一般的交易习惯及常理，且其在2017年12月15日向物业公司发出《收楼通知书》，已告知物业公司协助黄锦培、金虹琳办理收楼。基于上述理由该院不认可泰湖公司认为黄锦培、金虹琳至今尚未收楼的主张。至于黄锦培、金虹琳主张的收楼时间，从其所提供的收楼通知书等证据，其证据证明力及合理性大于泰湖公司，故该院确认其所主张的收楼时间，即案涉房屋交付的时间为2017年12月15日。其次，关于逾期办证的起止时间。如上所述，根据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2017年12月15日起90日内(即2018年3月15日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2018年3月16日。对于截止时间，黄锦培、金虹琳认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而泰湖公司则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。泰湖公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非泰湖公司可以控制之情形，故在泰湖公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2019年1月4日应视为已履行了合同约定的办证义务，故泰湖公司逾期办证的期间应为2018年3月16日起至2019年1月4日止合共295日。泰湖公司对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，该院予以采纳。最后，关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在该院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一标准计付，有关判决业已发生法律效力。本案中，黄锦培、金虹琳已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一标准主张，该违约金标准合理合法，该院予以支持。泰湖公司认为黄锦培、金虹琳主张的违约金标准过高的理据不足，该院不予采纳。综上，泰湖公司存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金责任，泰湖公司应付逾期办证违约金为21753.33元(737401元×295日×0.01%=21753.33元)。黄锦培、金虹琳的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、泰湖公司应在该判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金21753.33元给黄锦培、金虹琳；二、驳回黄锦培、金虹琳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费234.6元，由黄锦培、金虹琳负担43.95元，泰湖公司负担190.65元。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实无误，本院予以确认。另查明，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议2、（1）约定“买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证”。2018年6月5日，泰湖公司收到黄锦培、金虹琳的银行按揭贷款44万元并开具广东增值税普通发票。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：案涉房屋实际交付时间的认定问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的收楼时间为2017年12月30日，泰湖公司于2017年12月15日向黄锦培、金虹琳发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续，说明此时案涉房屋已具备交付条件，可以随时交付给业主。即使黄锦培、金虹琳在本案一审诉讼中确认于该日收楼，但《收楼通知书》加注“未放款”，泰湖公司于2018年6月5日才收到黄锦培、金虹琳的银行按揭贷款44万元。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议2、（1）约定黄锦培、金虹琳付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托泰湖公司代办房产证。案涉房屋逾期办证违约金的计算时间应从2018年9月6日开始计算，截止时间为泰湖公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2019年1月4日。故泰湖公司逾期办证期间应为2018年9月6日起至2019年1月4日止合共118日，泰湖公司应付逾期办证违约金为8701.33元(737401元×118日×0.01%＝8701.33元)。黄锦培、金虹琳与泰湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的收楼时间为2017年12月30日，其后合同双方对于收楼时间并没有达成变更的一致意见。2017年12月15日，泰湖公司发出《收楼通知书》并由物业公司通知黄锦培、金虹琳，并于2019年1月4日向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋资料进行办证。故泰湖公司上诉认为黄锦培、金虹琳至今尚未收楼不符合交易习惯及日常生活经验法则，本院不予采纳。综上所述，泰湖公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院(2019)粤1202民初6141号民事判决第二项；二、变更肇庆市端州区人民法院(2019)粵1202民初6141号民事判决第一项为：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金8701.33元给黄锦培、金虹琳；三、驳回黄锦培、金虹琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费234.6元，由黄锦培、金虹琳负担209.6元，肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担25元；二审受理费469.2元，由黄锦培、金虹琳负担419.2元，肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  何 桑审 判 员  陈卓杰二〇二〇年五月二十六日法官助理  张铭华书 记 员  陈唐玲