辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1475号原告：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，所住地营口市站前区东升路41乙，统一社会信用代码912108000640652846。法定代表人：付铁汉。委托诉讼代理人：徐鹏，男，1981年12月4日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被告：赵秀凤，女，1967年4月15日出生，汉族，住营口市站前区。原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与被告赵秀凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告赵秀凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费4507.29元；二、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金(交物业费的日千分之3的标准，暂算至2020年2月29日为4929.23元)；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系营口市站前区锦联经典名郡小区2号楼1单元202室的业主，该房屋建筑面积86.77平方米，每平方米物业服务费2元/月（含电梯费），按合同约定应向原告缴纳从2018年1月1日至2020年2月29日的物业服务费4507.29元,原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，为了维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告辩称，原告与答辩人所属的业主委员会于2018年1月签定一份为期3年的物业服务合同，双方在合同附件四《物业服务质量标准》中有明确规定，原告不但从未达到过此服务标准，而且物业服务质量越来越差，让答辩人始终无法接受。物业费用与物业服务是相辅相成的，原告的行为相当于按“奔驰车”标准收取答辩人物业费，而实际提供给答辩人的物业服务却是“夏利车”级别的，这是对答辩人的欺骗与讹诈。说明1：营口加伦置业有限公司(开发商)与原告为同一法定代表人付铁汉，据查证原告无注册资本，参保人数只有22人:2013年9月在答辩人购房时营口加伦置业有限公司就已经指定原告为该小区物业服务单位，在业主委员会成立之前，开发商与物业不接受业主们的意见，对答辩人提出的问题，他们从未给予过答辩人妥善解决。说明2：自本小区进户以来，由于锦联物业暴露出诸多问题并引起广大业主的强烈不满。在业主利益不断受损的情况下，根据国家相关法律规定，于2017年9月，营口市锦联经典名郡业主委员会正式成立。在业主委员会成立初期，原告还能接受业主委员会提出的整改意见，但整改效果不好，总是在找借口把整改要求往后拖。进入冬季，在原告与业主委员会的沟通协调下，于2018年1月签定一份为期3年的物业服务合同。由于业主委员会在履行职责过程中不断触及原告存在的问题之处，双方矛盾不断加大，后来发展到对簿公堂，至今未果。原来在小区监控室楼上的一间业主委员会办公室，现早已被物业公司封锁，剥夺业主委员会在此办公的权利，同时也损害了广大业主的利益。说明3：自2018年1月签定正式合同以来，原告并未履行合同中规定的物业服务质量标准，对于广大业主及业主委员会针对园区内存在问题而提出的整改意见书和物业方面的承诺迟迟未予以兑现。因此2018年5月8日，业主委员会向原告下达书面整改通知书，并限期于2018年6月30日前完成相关整改，如逾期未完成，业主委员会将发起小区业主对物业服务进行满意度调查，并将召开全体业主大会进行后续处理等。原告对业主委员会下达的整改通知书并未执行，广大业主一致认为原告是一家极其不专业、不负责任的物业服务公司。在2018年12月通过召开业主大会，公开表决通过解聘与原告的物业服务合同关系；从此之后，原告与答辩人的服务关系终止。说明4：原告在合同期内，存在的问题主要有以下几方面：①将保安与保洁这两项服务外包，现有保安与保洁的平均年龄在55岁以上，并且在岗工作人数极少，平时很难看到他们，服务质量远远达不到合同要求标准。②花草树木等绿化面积越来越少，看不到有补植、养护的现象，现在凸显出来的是黄土和杂草等。③答辩人门前的消防通道的下水井是个个“死井”，井盖下根本就没有下水管道，雨天路面全是积水。④原告私自将小区内公共区域出租谋利，如电梯间广告；将本该用来绿化的地方出租给他人，做为经营砂石料的料场(现已停业但仍在占用)；将本该提供给业主用来休闲娱乐的会所出租给他人经营超市(现已停业但仍在占用)；小区东门四道沟饭店旁那块地，被四道沟饭店拆除道板后用围栏私自圈占到马路牙(行人通道被占用)，严重影响小区业主的出行安全。⑤小区内消防通道始终有车辆占用。⑥楼道内墙体瓷砖脱落；道板砖破损；原告人员电动车及摩托车等乱停乱放；建筑垃圾等无遮挡堆放，刮大风尘土到处可见。⑦原告将答辩人乘用电梯“锁死”，限制答辩人使用电梯。⑧原告其它未履行合同约定义务之处，详见物业合同中附件四《物业服务质量标准》。原告的行为，严重侵犯了答辩人应有的权利，在其不能认真履行义务的同时，还主张答辩人如数缴纳物业费。答辩人为这样的物业服务公司，感到非常可耻与惭愧。综上所述：因为原告不能按合同约定履行其义务，不能为答辩人所在的小区提供良好的物业管理服务，所以原告没有任何理由按合同约定价格主张收取答辩人物业费。业主委员会于2018年12月24日代表全体业主向原告下达了解除物业服务合同通知及撤场通知，因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月底。答辩人相信法律的公平与正义，请求法院支持答辩人的答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取，并约定每逾期一日应向原告支付赔偿金，但未载明赔偿金计算标准。经查，被告系锦联名郡小区2号楼1单元202室的业主，物业面积为86.77平方米，被告办理入住后缴纳了2015年10月10日至2017年12月31日的物业费，后被告一直未缴纳物业费。锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月24日向原告下达了解除物业服务合同通知以及撤场通知，原告以锦联经典名郡小区业主委员会违法解除合同为由诉至本院，目前该案处于二审审理中。本院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费。关于原告主张的物业服务费4338.5元，因原告向本院提交的物业服务合同的有效期系从2018年2月1日开始执行，被告住宅面积为86.77平方米，故本院调整为被告应当给付原告2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元（86.77平方米*2元每平*25个月=4338.5元）。关于原告主张的被告向原告支付物业费4338.5元的违约金，因双方没有约定计算标准，故本院酌定从原告方主张权利之日即2020年4月5日起至被告给付之日止，以物业费4338.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告的抗辩理由，本院认为，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会之间是否已经解除物业服务合同案件正在审理中，两者签订的《营口经典名郡物业服务合同》尚未发生解除效力，故被告赵秀凤的抗辩理由无事实与法律依据，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵秀凤给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元（86.77平方米*2元每平方米*25个月=4338.5元）。二、被告赵秀凤给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费4338.5元的违约金，从2020年4月5日起至被告给付之日止，以物业费4338.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项，在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二〇年五月二十九日法官助理胡彦彬书记员王珊珊