江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0115民初8558号 原告：柏天慧，男，1972年4月24日生，汉族。 委托诉讼代理人：魏梦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：王学誉，男，1955年1月8日生，汉族。 被告：高艳，女，1957年11月20日生，汉族。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王小亮，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：胡晓祥，男，1973年8月19日生，汉族。 被告：陆荣，女，1972年4月29日生，汉族。 原告柏天慧诉被告王学誉、高艳、胡晓祥、陆荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柏天慧的委托诉讼代理人魏梦、被告王学誉、高艳及共同委托诉讼代理人王小亮到庭参加诉讼。被告胡晓祥、陆荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏天慧向本院提出诉讼请求：1．许可执行（2018）苏0115执恢13号法律文书，依法执行陆荣名下位于南京市江宁区房屋；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月22日，因柏天慧与胡晓祥、陆荣民间借贷、担保合同纠纷一案，柏天慧申请恢复执行，法院作出了（2018）苏0115执恢13号执行裁定。王学誉、高艳向法院申请执行异议，以胡晓祥、陆荣已将案涉房屋出售并进行了交付为由请求终止对案涉房屋的执行程序并解除查封。法院于2019年4月15日作出（2019）苏0115执异46号执行异议裁定，中止了对案涉房屋的执行。其认为王学誉、高艳提交的房屋买卖合同为倒签，购房款交付存疑，无法证明与胡晓祥、陆荣确实存在合法房屋买卖关系，其依法可以对案涉房屋申请强制执行，故提起本案诉讼。 被告王学誉、高艳辩称，案涉房屋系其在2009年11月21日从胡晓祥、陆荣处购买，双方当时签订书面的房屋买卖合同，其交付了全部购房款，胡晓祥、陆荣将案涉房屋交付给其使用至今，因为当时案涉房屋不具备办理产权登记的条件，所以没有办理过户手续，其对未办理产权过户登记手续主观上没有任何过错。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告胡晓祥、陆荣未应诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月21日，被告胡晓祥、陆荣（共为甲方）与被告王学誉、高艳（共为乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其坐落于南京市江宁区殷巷新寓77幢601室（含一楼储藏室16平方米）总计售价271000元；付款方式为一次性付清；双方定于2009年11月20日正式交付上述房屋。2019年3月19日，南京市公安局江宁分局百家湖派出所出具情况说明，载明王甲（王学誉与高艳之子）自2014年5月2日至今居住在殷巷新寓77幢601室。案涉房屋现登记在陆荣名下，坐落为南京市江宁区（以下简称601室房屋）。 就王学誉、高艳有无付清案涉房屋的购房款问题，王学誉、高艳陈述2009年11月21日在王学誉紫金农商银行账户取款110000元，加上现金60000元，该170000元由陆荣存入其紫金农商银行账户；同日在王学誉中国农业银行取款80000元给陆荣；加上现金10000元以及之前支付的定金11000元；共计271000元。对此提交了2009年11月21日陆荣出具收条1份，载明收到王学誉购房款271000元；同日王学誉中国农业银行的取款记录80000元、紫金农商银行的取款记录110000元，同日陆荣紫金农商银行的存款记录170000元，并申请法院调取2009年11月21日王学誉、陆荣在中国农业银行、紫金农商银行的存、取款记录；经查询，除上述三笔交易记录外，另有2009年11月21日陆荣中国农业银行的存款记录80000元。柏天慧的质证意见为，对收条的真实性不予认可；对上述银行交易记录的真实性由法院确定，但即使真实不能排除王学誉、高艳与胡晓祥、陆荣存在借贷关系，亦不能证明王学誉、高艳购买案涉房屋的事实。就2009年11月21日房屋买卖及款项支付情况，王学誉、高艳申请证人倪某,4出庭作证，证人倪某,4陈述其系王甲朋友，因王甲要买殷巷新寓的房子，向其借款1万元，该款项已经还清；2009年11月其驾驶车辆带王甲及王甲父母去中国农业银行取钱，然后又去紫金农商银行，卖方中的男性在紫金农商银行在房屋买卖合同上签了字就走了，之后其也在房屋买卖合同上以见证人身份签字，其签字的时候陆荣也在场。柏天慧对证人证言的质证意见为，证人与王学誉、高艳的儿子王甲是朋友且有经济往来，对证人证言的三性均不予认可。 另查明，柏天慧与胡晓祥、陆荣民间借贷、担保合同纠纷一案，本院于2011年5月25日作出（2011）江宁江民初字第209号民事判决，判决：胡晓祥于该判决发生法律效力之日起10日内返还柏天慧借款500000元，并承担逾期付款利息（自2011年4月1日起按同期银行贷款利率计算至判决生效之日止）；陆荣对上述债务承担连带保证责任。该民事判决书发生法律效力后，根据柏天慧的申请，本院于2012年2月6日立案执行，案号为（2012）江宁江执字第17号。该案在执行过程中，双方当事人经协商达成了执行和解协议。2016年12月25日，本院根据柏天慧的申请，恢复对该案的执行，案号为（2016）苏0115执恢1068号。执行中，本院于2017年3月28日作出（2016）苏0115执恢1068号民事裁定，查封陆荣名下的601室房屋。后本院裁定终结本次执行程序。2018年1月22日，本院根据柏天慧的申请，恢复对该案的执行，案号为（2018）苏0115执恢13号。执行中，王学誉、高艳对本院执行601室房屋提出执行异议，本院于2019年4月15日作出（2019）苏0115执异46号执行裁定书，裁定终止对601室房屋的执行。柏天慧在法定期限内提起本案诉讼。 本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，在本院查封案涉房屋之前，王学誉、高艳与胡晓祥、陆荣已经签订合法有效的书面买卖合同，并已经实际占有案涉房屋。柏天慧虽主张房屋买卖合同为倒签，但未提交证据证明，故对于柏天慧的该意见，本院不予采纳。其二，对于是否已经付清全部购房款的争议问题。王学誉、高艳提交了陆荣出具的收条、银行存取款记录、证人证言予以证明，虽然银行交易记录并非直接转账且陆荣的存款金额合计为250000元，但根据王学誉、陆荣的存取款时间，该250000元系王学誉交付陆荣具有高度可能性，剩余金额为现金交付及定金亦具有合理性，结合收条及证人证言，王学誉、高艳提交的证据可以相互印证、形成证据锁链，故本院认定王学誉、高艳付清了案涉房屋的购房款。柏天慧虽对收条的真实性不予认可，且主张被告之间可能存在借贷关系，支付的款项并非购房款，但对此未提交证据证明，故对柏天慧的上述意见，本院不予采纳。其三，王学誉、高艳与胡晓祥、陆荣签订《房屋买卖合同》至案涉房屋被查封，案涉房屋尚未办理产权登记，胡晓祥、陆荣也未取得案涉房屋的权属证书，故并非因王学誉、高艳的原因导致案涉房屋至今未办理过户登记。综上，王学誉、高艳对案涉房屋享有物权期待权，能够排除执行，故对于柏天慧要求执行南京市江宁区房产的诉讼请求，本院不予支持。柏天慧要求许可执行南京市江宁区人民法院（2018）苏0115执恢13号法律文书的诉讼请求，并非案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予理涉。被告胡晓祥、陆荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，可缺席判决。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 驳回原告柏天慧的诉讼请求。 本案应收案件受理费8800元，由原告柏天慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  沈忠清 人民陪审员  何润清 人民陪审员  张家文 二〇二〇年五月二十七日 法官 助理  葛云云 书 记 员  朱 龙