广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1205号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市德浩实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇莲湖社区***********。法定代表人：陈剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李健波，男，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省澧县******民委员会2组02007号，公民身份号码为430************817。委托诉讼代理人：黄力，广东德纳（前海）律师事务所律师。上诉人东莞市德浩实业投资有限公司（以下简称为德浩公司）因与被上诉人李健波租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审判决后，德浩公司不服，向本院提起上诉称：1、案件事实错误。基建费与租赁合同无关，基建费是租赁合同之外装修真实费用，并非茶水费。2、一审没有确定合同解除时间，租金计算错误，损害德浩公司的利益。综上，请求二审法院：1、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10696号民事判决第五项，改判驳回反诉基建费请求；2、依法改判“商铺租赁合同”具体解除日期，李健波支付商铺占用租金20000元（2019年7月-2021年6月租金5000元/月；暂计2019年7月至10月租金20000元，直至返还商铺之日起）。3、本案一审、二审诉讼费由李健波承担。李健波答辩称：德浩公司的请求没有事实与法律依据，双方签订的合同中并没有基建费的约定，请求二审法院驳回德浩公司的上诉请求，维持一审判决。。2019年,6月27日，德浩公司向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、李健波支付租金24500元、管理费1050元、电费1552.20元、水费180元、违约金2642.25元（违约金按日利率1‰计算，从2018年12月5日起计算至6月21日，直至付清为止），合计26034.35元；2、依法确认李健波违约，合同押金10000元不予退还；3、本案一审诉讼费由李健波承担。李健波提出反诉，向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、德浩公司向李健波返还30000元；2、本案诉讼费由德浩公司承担。李健波当庭增加反诉诉讼请求：解除德浩公司与李健波签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》。一审法院认定以下事实：一、案涉物业的来源以及性质东莞东深经济发展有限公司是位于东莞市*************的房屋【不动产权证号：粤（2017）东莞不动产权第0025135号】的所有权人。2018年1月31日，东莞东深经济发展有限公司与广东亚视演艺职业学院签订了《房屋租赁合同》，约定东莞东深经济发展有限公司将位于东莞市***********金湖粤海酒店前广场部分商铺出租给广东亚视演艺职业学院。2018年6月27日，广东亚视演艺职业学院在取得东莞东深经济发展有限公司同意的情况下将金湖粤海酒店前广场商铺转租给德浩公司。后德浩公司再将金湖粤海酒店前广场商铺的9号铺位（以下简称案涉租赁物）出租给李健波。二、案涉合同签订情况1.德浩公司与李健波签订一份《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》（编号为20180609），合同的主要内容为：（一）德浩公司将案涉租赁物出租给李健波；（二）租赁期限3年，自2018年7月1日至2021年6月30日止，其中2018年7月为免租期，2018年8月租金为3000元，2018年9月至2019年6月租金为4000元/月，2019年7月至2021年6月租金为5000元/月，管理费150元/月，押金10000元，合同内附德浩公司的银行账号，李健波可以转账或现金形式支付租金，李健波应于每月5日前支付当月租金；（三）如李健波未按期支付租金或管理费、租赁税费等，每延期一日，德浩公司有权要求李健波以所拖欠的款项为基数按日千分之一的标准支付违约金；（四）如李健波逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、水电费等费用达到5000元，德浩公司有权解除租赁合同并收回商铺另行处置，李健波所支付的租赁押金由德浩公司没收，另外赔偿因此给德浩公司造成的其他经济损失，同时德浩公司有权采取停水、停电等措施。合同落款时间为空白，德浩公司称合同签订时间是在2018年7月1日前，李健波则称合同签订时间是2018年7月1日。2.2018年10月7日，德浩公司与李健波签订一份《租赁合同附加协议》，该合同的主要内容为：（一）2018年10月1日起至2019年6月30日止，租金调整为3500元/月；（二）租金缴纳时间从每月5日调整为每月15日；（三）该协议与原合同具有同等法律效力，该协议未作约定的，按照原合同执行等。三、违约主体以及合同解除原因（一）德浩公司主张系李健波自2018年12月起没有按期支付租金、管理费、电费、水费等费用已经构成违约，李健波在本案中要求解除合同，德浩公司亦同意解除合同。（二）李健波确认其自2018年12月起没有按期支付租金等费用，但称德浩公司于2019年3月对案涉租赁物进行停电并锁门措施，另德浩公司亦于2019年4月诉至东莞市第三人民法院，要求解除合同并支付租金，但该案因德浩公司缺席按撤诉处理，李健波认为德浩公司主张2018年12月至2019年6月的租金，对于扩大的租金损失应当由德浩公司自行承担。德浩公司称，因李健波已经有3个月未交租金，其于2019年3月26日根据合同的约定，对案涉租赁物进行停电措施，并要求李健波缴清拖欠的租金，在李健波仍未缴清拖欠的租金的情况下，德浩公司又于2019年3月30日（星期五）对案涉租赁物进行锁门，李健波向德浩公司承诺将于下周一缴清所拖欠的租金并继续经营，德浩公司就开了锁，但李健波在开锁后将东西搬走了就失去联系，另德浩公司确认曾于2019年4月就案涉相关损失诉至一审法院，亦确认该案以按撤诉处理结案。李健波称案涉租赁物于2019年3月26日被停电后，其开始搬离案涉租赁物内的设施，德浩公司于2019年3月30日对案涉租赁物锁门以后，李健波已离开店铺，李健波称其不清楚德浩公司在锁门后有否再开门。德浩公司则称李健波尚未交回案涉租赁物的钥匙，李健波依然占有案涉租赁物。四、德浩公司主张的损失以及证据1.德浩公司主张李健波自2018年12月起没有按期支付租金，其要求李健波支付7个月（自2018年12月起至2019年6月止）的租金24500元（3500元/月×7个月），并提交案涉合同、租金缴费通知单佐证。德浩公司于庭后确认李健波自2019年1月起没有按期支付租金。李健波称其自2019年3月30日起没有使用案涉租赁物，且德浩公司亦曾于2019年4月诉至一审法院要求解除合同及赔偿损失，认为此后的租金属于扩大的损失。2.德浩公司主张李健波自2018年12月起拖欠管理费，其要求李健波支付7个月（自2018年12月起至2019年6月止）的管理费1050元（150元/月×7个月），并提交案涉合同、租金缴费通知单佐证。德浩公司于庭后确认李健波自2019年1月起没有按期支付管理费。3.德浩公司主张李健波拖欠电费1552.20元、水费180元，但未能提交相应的证据予以佐证。4.德浩公司要求李健波支付违约金，违约金以每月拖欠的租金、管理费为基数，按日利率1‰的标准分别自逾期之日起计至付清之日止，暂计至2019年6月21日止为2642.25元，并提交案涉合同佐证。5.德浩公司主张李健波违约，押金10000元不予退还，并提交案涉合同佐证。双方当事人确认德浩公司已经收取的押金为10000元，2018年12月起至2019年6月止的租金为3500元/月。另李健波认为违约金过高，请求一审法院予以减少。五、李健波主张的损失以及证据李健波主张德浩公司在合同之外收取基建费30000元，要求德浩公司予以返还，并提交收据佐证。德浩公司确认向李健波收取了基建费30000元，但认为上述基建费是用于案涉租赁物外墙、广告等支出的费用，且是与李健波协商一致的费用。德浩公司未能就其上述主张提交任何证据佐证，李健波否认德浩公司上述主张，并称上述基建费实为茶水费。以上事实有德浩公司提供的不动产权证书复印件、《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》、租金缴费通知单、《前广场招租合同》、复函复印件、《房屋租赁合同》，李健波提供的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》、收据、《租赁合同附加协议》、一审法院（2019）粤1973民初7516号民事裁定书等证据以及一审法院庭审笔录等附案证实。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物已经取得不动产权证，且德浩公司与李健波签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》并不违反法律法规的强制性规定，故案涉合同有效，依法对双方均产生法律约束力。李健波未按期支付租金，构成根本违约，德浩公司有权按照合同的约定解除合同，解除双方租赁关系。关于转租权问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”李健波承租案涉租赁物已超过六个月，但李健波未能提交证据证明广东亚视演艺职业学院在此期间对德浩公司转租提出异议，因此可推定德浩公司的转租行为已获得广东亚视演艺职业学院同意。关于租金、管理费。原、李健波均确认李健波自2019年1月起没有按期支付租金、管理费，但李健波称自2019年3月30日案涉租赁物被德浩公司锁门后就没有使用案涉租赁物，故其认为租金应当计算至2019年3月30日止。李健波未能就其抗辩意见提交充分证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对其相应的主张不予采信。案涉租赁物尚未被其他人承租，李健波关于租金的扩大损失意见，缺乏依据，一审法院不予采信。现德浩公司主张李健波支付2019年1月至2019年6月的租金、管理费合理，一审法院依法予以支持，另李健波在正常经营期间，由于德浩公司对案涉租赁物采取停电、锁门导致李健波无法正常经营期间的租金应予以剔除，故李健波应当向德浩公司支付租金24500元－3500元/月÷31天×5天（3月26日至30日）＝23935元、管理费1050元（150元/月×7个月）。关于电费、水费。德浩公司未能就其主张的电费、水费提交相应的证据予以佐证，李健波亦不予认可，一审法院对上述费用不予支持。关于押金、违约金。由于李健波未按期支付租金，构成根本违约，德浩公司有权解除合同，解除双方租赁关系，并按照合同约定没收押金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因德浩公司未提供证据证明其除租金、管理费外尚有其他损失，且没收押金是承担违约责任的形式，德浩公司既主张没收李健波的押金又主张违约金，已过分高于造成的损失，因此，一审法院对德浩公司主张的违约金不予支持。关于李健波主张的30000元。双方签订的案涉合同并无关于德浩公司有权收取基建费的约定，且德浩公司虽然称该费用是用于案涉租赁物外墙、广告等支出的费用，但德浩公司未能就其上述主张提交相应的证据予以佐证，李健波亦不予确认，一审法院对德浩公司的主张不予采信。李健波主张德浩公司返还30000元合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除东莞市德浩实业投资有限公司与李健波签订的《广东亚视中德学院前广场商铺租赁合同》（合同编号为20180609）；二、限李健波于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市德浩实业投资有限公司支付2019年1月至2019年6月的租金23935元；三、限李健波于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市德浩实业投资有限公司支付2019年1月至2019年6月的管理费1050元；四、确认李健波违约，东莞市德浩实业投资有限公司无需退还押金10000元；五、限东莞市德浩实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李健波返还30000元；六、驳回东莞市德浩实业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费350.43元，由德浩公司东莞市德浩实业投资有限公司负担5.43元，李健波负担345元。本诉受理费东莞市德浩实业投资有限公司已预交。本案反诉受理费275元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担。反诉受理费李健波已预交二审期间，德浩公司向本院提交新证据：1、施工合同，2、128金湖学院商铺分项结算单，3、收据。上述证据拟证明德浩公司收取李健波基建费，并将基建费使用于租赁物外墙、广告等工程，非为收取李健波茶水费。李健波质证称：1、对《施工合同》的真实性、合法性。关联性不予确认。2、对《128金湖学院分项结算单》的真实性、合法性、关联性不予确认。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对德浩公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：1、德浩公司是否应该向李健波返还基建费。2、新增租金诉请应否于本案中处理。关于焦点一，为证明李健波向德浩公司交纳的费用，李健波一审提交了收据若干，收据上记载为“今收到李健波学院前广场9号铺位基建费”，双方对于该笔费用总额为30000元没有异议。收据上记载的是基建费且该费用双方当时已经交付完成，德浩公司提交的施工合同、结算单也能证明德浩公司有相关的工程。李健波主张上述费用是茶水费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应该由李健波举证证明上述费用属于茶水费而并非基建费。李健波不能提供证据予以证明且不能对收据上记载为基建费予以合理解释应该承担举证不能的法律后果，一审法院举证责任分配错误，本院予以纠正，德浩公司无需向李健波返还基建费30000元。关于焦点二，一审法院已全部支持德浩公司关于李健波支付2018年12月至2019年6月租金的诉讼请求，德浩公司关于租金的上诉请求超出一审诉请范围，不应于本案中处理，德浩公司可依法另行主张权利。关于本案的诉讼费问题，因德浩公司逾期提交与本案有重要影响的证据，影响本案的审理，故本案二审的诉讼费由德浩公司承担。综上，德浩公司的上诉理据部分成立。一审判决认定事实部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10696号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初10696号民事判决第五项；三、驳回东莞市德浩实业投资有限公司的其他上诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费350.43元，由德浩公司东莞市德浩实业投资有限公司负担5.43元，李健波负担345元。本案反诉受理费275元，由李健波负担。本案二审案件受理费1050元，由东莞市德浩实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年五月十八日书记员  李 枫