陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民终5262号   上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司西安城南支行。住所地：西安市雁塔区。   负责人：韩凌，该支行行长。   委托诉讼代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：奉琼，陕西权诚律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：西安博路能源化工有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：王真，该公司总经理。   委托诉讼代理人：胡荣彬，陕西华秦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张曼，陕西华秦律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：陕西西北新技术实业股份有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：王聪，该公司董事长。    委托诉讼代理人：胡荣彬，陕西华秦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张曼，陕西华秦律师事务所实习律师。    上诉人招商银行股份有限公司西安城南支行（以下简称“招商银行西安城南支行”）与上诉人西安博路能源化工有限公司（以下简称“博路公司”）、上诉人陕西西北新技术实业股份有限公司（以下简称“西北新技术公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人招商银行西安城南支行之委托诉讼代理人杨明宇，上诉人博路公司与上诉人西北新技术公司之共同委托诉讼代理人胡荣彬、张曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   招商银行西安城南支行上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判招商银行西安城南支行不向博路公司退还定金100万元；2.一、二审案件受理费由博路公司、西北新技术公司承担。事实与理由：1. 一审判决招商银行西安城南支行退还博路公司订金100万元无事实及法律依据。涉案合同签订后，博路公司在支付订金100万元后在长达两年时间里未缴纳税费，又未向其支付剩余房款已构成违约。根据涉案合同的约定，招商银行西安城南支行不应退还该100万元购房订金。2.涉案10套房屋总建筑面积为1448.19元，自2016年12月28日三方签订涉案合同后，房屋由博路公司、西北新技术公司一直占有使用至今长达35个月，按照同路段房屋租赁标准计算，已给招商银行西安城南支行造成了超过该100万元的损失，因此一审法院应当结合其实际损失，公平认定。一审阶段，博路公司、西北新技术公司并未提出反诉。再结合最高人民法院于2019年11月8日公布实施的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，一审法院直接判决招商银行西安城南支行向博路公司返还100万元订金，违反上述纪要的规定。   博路公司、西北新技术公司一并发表答辩称，招商银行西安城南支行的上诉理由不能成立，XX路XX城XX房订金，即预付款，退还订金符合法律规定。一审判决招商银行西安城南支行就该100万元订金予以退还，认定准确。   博路公司、西北新技术公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回招商银行西安城南支行一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由招商银行西安城南支行承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，根据《房屋买卖合同补充协议书》第一条的约定，博路公司支付剩余644.8万元房款的付款条件还未成就。一审判决适用法律错误，根据合同法第六十七条的规定，本案中招商银行西安城南支行并未律其合同义务，因此博路公司有权拒绝支付剩余款项。   招商银行西安城南支行答辩称，1.博路公司、西北新技术公司拖延未交纳过户税费，导致招商银行西安城南支行无法办理房屋不动产权证；2.合同约定过户税费由博路公司、西北新技术公司承担，招商银行西安城南支行本无此义务督促，但是招商银行西安城南支行为了促进二者尽快履约，曾多次催促，并提前准备完毕其能够办理过户的相关各项资料。而博路公司、西北新技术公司迟迟不交纳过户税费，从而导致涉案房屋买卖合同最终无法履行。其行为系明显违约。3.涉案房屋购房款的支付条件，按照双方签订的《房屋买卖补充协议书》虽然约定为招商银行西安城南支行在办理完毕产权证之后支付，但是招商银行西安城南支行无法办理产权证的原因系博路公司、西北新技术公司未交纳过户税费所造成的，所以博路公司、西北新技术公司存在重大违约行为。综上，应当驳回博路公司、西北新技术公司的上诉请求，支持招商银行西安城南支行的上诉请求。   招商银行西安城南支行向一审法院起诉请求：1.解除招商银行西安城南支行与博路公司、西北新技术公司签订的《房屋买卖协议书》及补充协议；2、判令博路公司、西北新技术公司腾房，并向招商银行西安城南支行交付位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX层十套房屋（房产证号详见附件）。   一审法院认定的事实：2016年12月5日，本院作出（2005）西执民字第00008-4号执行裁定书，裁定将被执行人陕西西北新技术实业股份有限公司名下的位于西安市XX路XX号XX大厦XX幢的十套房屋（房产证号分别为:市高新房权字第1075106007-8-1-2505、1075106007-8-1-2504、1075106007-8-1-2503、1075106007-8-1-2502、1075106007-8-1-2501、1075106007-8-1-1505、1075106007-8-1-1504、1075106007-8-1-1503、1075106007-8-1-1502、1075106007-8-1-1501）作价931万元交付申请执行人招商银行西安城南支行抵偿债务。2016年12月6日，依据上述裁定，上述十套房屋过户至招商银行西安城南支行名下。   之后，招商银行西安城南支行与博路公司、西北新技术公司于2016年12月28日签订《房屋买卖协议书》及补充协议，《房屋买卖协议书》约定招商银行西安城南支行同意将案涉上述十套房屋的所有权转让给博路公司，购房款总额为744.8万元。本协议签署生效后三日内，XX路XX城XX房订金100万元，在2017年1月20日前，博路公司向招商银行西安城南支行付清购房款644.8万元。如其未按协议约定时间支付购房款，招商银行西安城南支行有权单方终止本协议，有权不退付博路公司已付订金。并约定，在办理两次房屋过户手续时发生的个税、契税、增值税、印花税等全部应缴税费及其他过户费用均由博路公司、西北新技术公司承担，招商银行西安城南支行不承担。   《房屋买卖补充协议书》约定，在西安市住房保障和房屋管理局（以下简称房管局）将西北新技术公司名下的位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX层十套房屋的所有权过户至招商银行西安城南支行名下后，且招商银行西安城南支行实际取得不动产权证书后7日内，招商银行西安城南支行和博路公司应共同去房管局并按照房管局的要求办理二手房交易手续。办理交易手续时博路公司应按照房管局的要求将剩余的644.8万元购房款支付至房管局指定的账户。本补充协议书与原房屋买卖协议书相冲突时，以本补充协议书约定为准。   合同签订后，博路公司向招商银行西安城南支行支付订金100万元。但2017年9月20日，招商银行西安城南支行委托律师通过EMS向博路公司、西北新技术公司发送律师函，要求博路公司、西北新技术公司缴纳过户税费。但博路公司、西北新技术公司至今未交纳房屋过户所产生的契税、增值税、印花税以及其他过户税、费。XX城XX房尾款。经询，案涉十套房屋由博路公司、西北新技术公司占有使用。   一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，招商银行西安城南支行与博路公司、西北新技术公司签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，三方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，博路公司在支付订金100万元后长达两年时间里既未缴纳税费，又未向招商银行西安城南支行支付剩余房款，已构成违约。根据合同约定，招商银行西安城南支行有权要求解除合同，故招商银行西安城南支行要求解除与博路公司、西北新技术公司签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议书》的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，博路公司、西北新技术公司应向招商银行西安城南支行腾交案涉十套房屋。同时，因合同约定100万元系订金，故招商银行西安城南支行应在合同解除后向博路公司退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法解除原告招商银行股份有限公司西安城南支行与被告西安博路能源化工有限公司、被告陕西西北新技术实业股份有限公司于2016年12月28日签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议书》。二、被告西安博路能源化工有限公司与被告陕西西北新技术实业股份有限公司应于本判决生效之日起三十日内共同向原告招商银行股份有限公司西安城南支行腾交位于西安市XX路XX号XX大厦XX幢的十套房屋（房产证号分别为:市高新房权字第1075106007-8-1-2505、1075106007-8-1-2504、1075106007-8-1-2503、1075106007-8-1-2502、1075106007-8-1-2501、1075106007-8-1-1505、1075106007-8-1-1504、1075106007-8-1-1503、1075106007-8-1-1502、1075106007-8-1-1501）。三、原告招商银行股份有限公司西安城南支行应于本判决生效之日起十日内向被告西安博路能源化工有限公司退还订金100万元。本案案件受理费63936元，由西安博路能源化工有限公司承担。因招商银行股份有限公司西安城南支行已预交，被告应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司西安城南支行支付。   二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利履行义务。招商银行西安城南支行与博路公司、西北新技术公司签订的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议书》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《房屋买卖协议书》第五条之约定，博路公司、西北新技术公司现均未按照上述约定，就涉案房屋在办理过户手续时所发生的相应税费予以交纳，明显构成违约。招商银行西安城南支行有权依据合同约定解除涉案的《房屋买卖协议书》《房屋买卖补充协议书》并要求博路公司、西北新技术公司腾房。至于涉案订金是否应予退还，根据《房屋买卖协议书》第二条的约定，因博路公司与西北新技术公司至今未交纳涉案房屋的相应税费，致使该房屋无法过户至招商银行西安城南支行名下的原因系博路公司与西北新技术公司违约所致，因此博路公司、西北新技术公司上诉主张尾款644.8万元付款条件尚未成就之上诉理由，显然不能成立。因涉案房屋由博路公司、西北新技术公司一直使用至今，且博路公司一审阶段对该100万元订金并未提起反诉，再根据上述协议的约定，一审法院判决招商银行西安城南支行向博路公司退还该100万元订金，认定有误，本院予以纠正。   综上，招商银行西安城南支行的上诉请求成立。博路公司与西北新技术公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11862号民事判决第一项、第二项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11862号民事判决第三项；   一审案件受理费63936元，二审案件受理费77736元由西安博路能源化工有限公司、陕西西北新技术实业股份有限公司负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。   本判决为终审判决。    审判长 李雪晴                          审判员 姬钊                          审判员 蒋  瑜                              二0二0年四月 日                            书记员 周 燕              1