安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1490号 原告：李东兴，男，1974年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，（未到庭） 委托诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雨，安徽巢阳律师事务所律师。 被告：卢厚田，男，1985年9月21日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：王银，女，1989年11月26日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告李东兴与被告卢厚田、王银房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东兴及其委托诉讼代理人李婷、陈雨，被告卢厚田、王银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李东兴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2016年9月30日签订的《房地产买卖协议书》，并立即向原告返还购房款80万元；2.依法判令两被告向原告支付根本违约赔偿金340000元（计算标准：按照合同转让价85万元的40%计算）；3.依法判令两被告向原告支付律师费12000元；4.依法判令本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年9月30日,原告与两被告达成购房合意,并签订《房地产买卖协议书》,约定由原告购买两被告所有的位于合肥市滨湖新区房屋,并且协议对房屋价款、付款方式、房屋交付、房屋过户以及违约责任等作明确约定。合同签订当日,原告即按照合同约定向两被告支付前期购房款80万元。根据合同约定,两被告应于2016年9月30日将房屋交付原告使用,但两被告并未履行该合同义务,且在取得案涉房屋的产权证后,擅自将房屋出售给第三人并已转移登记至第三人名下。被告的上述行为,严重损害了原告的合法权益。综上,原被告双方的合同目的无法实现,亦为维护自身的合法权益,特具状至贵院,望判如所请。 卢厚田、王银答辩称，1.不同意解除双方之间所签订的《房地产买卖协议书》，原告明知回迁房不能买卖，仍然与我签订合同。2.被告方在出售房屋之前已经与原告沟通达成一致意见，并形成口头协议，原告同意用同等价位的另外一套房屋（滨湖顺园北11栋1106室，60个平方米）补偿他，差额部分由被告另行支付。原告在上述协议形成以后，向法院提起诉讼，是原告出尔反尔。2.欠购房款80万元是事实，我愿意返还，其他责任我不承担。 本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，甲方卢厚田、王银与乙方李东兴签订一份《房地产买卖协议书》，约定：甲方自将位于合肥市滨湖新区房屋出卖给乙方，房地产转让价款共计人民币850000元；乙方于2016年9月30日支付甲方房款人民币80万元，余款在乙方取得100%房屋所有权证书时一次性结清；甲方向乙方承诺：不得以婚姻、债权债务、赠与、继承等情况将上述房屋抵押、出售给他人，不得再将房屋出售给他人，保证上述房屋不会成为诉讼标的，不会被法院、仲裁机构查封、没收、拍卖，如果发生上述任何一种情形，甲方将构成根本违约，并承担根本违约金（按照起诉时房屋市场价的百分之四十承担违约赔偿金）、律师费、法院诉讼费等相关一切费用；甲方于2016年9月30日将上述房屋交付给乙方使用。当日，李东兴向王银转账支付购房款80万元，但卢厚田、王银一直未向李东兴交付房屋。 另查明，2020年1月19日，王银与案外人张静签订《存量房买卖合同》，将上述房屋以90万元的价格出售给张静，并于当日办理了产权转移登记手续。 上述事实有双方当事人当庭陈述以及李东兴提交的《房地产买卖协议书》、转账记录、《存量房买卖合同》、不动产登记信息查询结果等证据材料在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.案涉《房地产买卖协议书》是否应当被解除；2.卢厚田、王银是否应当返还购房款80万元；3.李东兴主张的违约金34万元、律师费12000元是否应当支持。 关于争议焦点一。原告李东兴与被告卢厚田、王银签订的《房地产买卖协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。李东兴依约支付购房款，卢厚田、王银理应依约交付房屋，并协助李东兴办理房屋过户手续，但卢厚田、王银将案涉房屋出售给案外人，已构成根本违约，导致李东兴购买房屋的合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，李东兴有权依法解除双方签订的《房地产买卖协议书》。卢厚田、王银辩称其在出售案涉房屋之前已与李东兴达成口头协议，用另一套房屋抵换案涉房屋，李东兴对此不予认可，且卢厚田、王银未能提供有效证据证明其在案涉房屋出售之前（2020年1月19日）与李东兴就置换房屋达成一致意见，故本院对此辩称不予采信。 关于争议焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李东兴已付购房款80万元，此款卢厚田、王银应予以返还。 关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，卢厚田、王银擅自将案涉房屋出售给他人，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。双方在合同中约定了违约金计算方式，但该违约金约定过高，本院综合考虑李东兴遭受的实际损失（包括但不限于80万元的利息损失、律师费损失等），卢厚、王银的主观过错程度等因素，酌定违约金赔偿数额为20万元。李东兴另主张律师费12000元，本质上也属于要求卢厚田、王银承担违约责任，且该部分费用已在本院酌情支持的违约金中予以考虑，故本院对李东兴要求支付律师费的主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告卢厚田、王银于本判决生效后十日一次性返还原告李东兴购房款800000元，并支付违约金200000元； 二、驳回原告李东兴的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计7584元，保全费4770元，合计12354元，由原告李东兴负担1630元，被告卢厚田、王银负担10724元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年五月二十六日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。