安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0111民初字第9101号 原告：傅强，男，1976年10月18日出生，汉族，安徽虹途律师事务所律师，住合肥市庐阳区。 委托代理人：赵瑞，安徽虹途律师事务所律师。 原告：孙蕾，女，1978年6月27日出生，汉族，合肥市白蚁防治研究所职员，住合肥市庐阳区。 委托代理人：赵瑞，安徽虹途律师事务所律师。 被告：合肥万达广场商业发展有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路76号能源大厦10层，组织机构代码证68978984-8。 法定代表人：齐界，总经理。 委托代理人：张寅，安徽华人律师事务所律师。 委托代理人：亓革，安徽华人律师事务所律师。 被告：深圳市万象美物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路130号，统一社会信用代码9134010069410791X0（1-4）。 法定代表人：郑涛，总经理。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 被告：合肥万力酒店管理有限公司富力威斯汀酒店（以下简称合肥富力威斯汀酒店），住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路150号，组织机构代码56498195-9。 负责人：张继东，总经理。 委托诉讼代理人：张寅，安徽华人（北京）律师事务所律师。 被告：大连万达商业地产股份有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号万达广场B座，组织机构代码74093396-5。 法定代表人：丁本锡，总经理。 原告傅强、孙蕾与被告合肥万达广场商业发展有限公司（以下简称合肥万达投资公司）、深圳市万象美物业管理有限公司合肥分公司（以下简称万象美物业合肥分公司）、合肥万力酒店管理有限公司富力威斯汀酒店（以下简称合肥万达威斯汀酒店）、大连万达商业地产股份有限公司（以下简称大连万达股份公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2015）包民一初字第04411号民事判决后，原告傅强、孙蕾与被告合肥万达广场商业发展有限公司均不服该判决上诉于安徽省合肥市中级人民法院。安徽省合肥市中级人民法院于2018年5月21日以基本事实不清为由以（2017）皖01民终8047号民事裁定书发回本院重审。本院受理立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告傅强及其与孙蕾的共同委托代理人赵瑞，被告合肥万达广场商业发展有限公司和合肥富力威斯汀酒店的共同委托代理人张寅,被告万象美物业合肥分公司委托代理人陈天明到庭参加诉讼，被告大连万达股份公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅强、孙蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告合肥万达投资公司对原告所有的位于合肥市包河区墙面漏水问题进行修复并验收合格；2.判令被告合肥万达投资公司赔偿原告经济损失（具体赔偿金额以鉴定机构确定金额为准）；3.判令被告万象美物业合肥分公司、合肥富力威斯汀酒店、大连万达股份公司在第1、2项诉讼请求范围内向原告承担连带责任；4.本案全部诉讼费用和鉴定、评估费用等由四被告承担。 事实与理由：原告在2011年1月22日与被告合肥万达投资公司订立《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容包括：1、原告购买其建设的合肥万达广场8幢层商铺103、103中、103上室房屋，总金额3311668.8元；2、被告合肥万达投资公司于2012年3月31日前向原告交付房屋；3、在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告合肥万达投资公司应当履行保修的义务；4、如原告收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构做出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经被告合肥万达投资公司复核确认的，原告有权选择解除合同；5、如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经权威部门鉴定，确属保修期内开发商依法保修范围，并经被告合肥万达投资公司复核确认的，被告合肥万达投资公司应当按照本合同约定承担保修责任；6、原告收房后该房屋发生质量问题，经权威部门鉴定，并经被告合肥万达投资公司复核确认的，被告合肥万达投资公司应赔偿因此造成的直接经济损失；7、被告合肥万达投资公司选聘被告万达物业合肥分公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位；8、《合肥万达广场前期物业服务协议》、《合肥万达广场临时管理规约》等文件为本合同附件；9、双方还对其他权利义务作了相应约定。被告合肥万达投资公司于2012年3月26日向原告交付了相应房屋，双方办理了交付手续。此外，被告万达物业合肥分公司作为该房屋的物业管理单位，原告向其交付了相应物业费。2014年11月，被告万达物业合肥分公司工作人员告知原告发现房屋严重漏水，经被告万达物业合肥分公司检查，告知：1、漏水情况已经长期存在；2、漏水原因属于项目工程防水质量问题，初步判断为被告合肥万达威斯汀酒店厨房底板沉箱地砼防水层质量问题；由于被告合肥万达威斯汀酒店厨房用水渗漏，导致原告房屋室内漏水。后在未告知原告且未取得许可的情况下，被告合肥万达投资公司与被告万达物业合肥分公司商定“如根本解决漏水问题，需将被告合肥万达威斯汀酒店厨房结构层全部打开重新做防水处理，但因考虑被告合肥万达威斯汀酒店需停业及周期较长，没有采取该解决方案；故，采取了引流的方案，将漏水排除房屋外”，被告合肥万达投资公司与被告万达物业合肥分公司实施了上述“解决方案”。原告于2015年知悉前述事实后，与被告合肥万达投资公司、万达物业合肥分公司联系，得到的答复均是：不确定是否能有效防止漏水，也暂时不确定该方案可以维持多久（估计1-2年不会漏水）。原告立即对被告方采取的引流排水的临时性措施表示质疑，要求被告方认真查清漏水原因和漏水位置，采取规范施工工已进行修复，彻底解决漏水问题。但被告合肥万达投资公司称开发项目已经结束，维修工作委托被告万达物业合肥分公司进行；被告万达物业合肥分公司称维修难度大，该漏水问题维修需要由被告合肥万达威斯汀酒店在其经营的酒店后堂内进行；被告合肥万达威斯汀酒店则称应当由被告合肥万达投资公司或负责施工的企业承担维修责任。由于各被告互相推诿，至今未进行维修，也没有给原告任何回复。原告认为：被告合肥万达投资公司作为开发商和商品房出卖人，应当履行法定义务和合同约定义务，向原告交付质量合格的房屋；但原告购买的房屋在保修期内出现室内南墙严重漏水的质量问题后，被告合肥万达投资公司并未履行其应尽的维修义务，依法应当承担修复义务和违约责任。被告万达物业合肥分公司作为物业管理单位，且接受被告合肥万达投资公司的委托负责房屋质量问题的解决，应当在发现上述漏水情况后及时告知原告和其他被告，并按照约定履行义务，采取有效维修措施，其不作为行为具有违约性，应当对被告合肥万达投资公司的义务承担连带责任。被告合肥万达威斯汀酒店应当做好其后堂厨房的防水工程，遇有漏水情况应及时解决，其不作为行为也导致原告遭受损失，也应当对被告合肥万达投资公司的义务承担连带责任。被告大连万达股份公司作为被告合肥万达投资公司的唯一股东和实际控制人，在被告合肥万达投资公司的义务尚未履行完毕前，停止被告合肥万达投资公司的各项经营活动，转移了被告合肥万达投资公司的全部资产，使被告合肥万达投资公司成为空壳公司，以逃避债务、严重损害债权人的利益，导致原告遭受损失，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，根据《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，应当对被告合肥万达投资公司的债务向原告承担连带责任。 被告合肥万达广场商业发展有限公司辩称：诉称的2011年1月22日和被告合肥万达投资公司签订合同，双方办理了交付手续并于2014年11月经过被告万达物业合肥分公司工作人员发现漏水情况，据我们了解2014年中出租给第三方，第三方采取了装修的工程，漏水的原因不能完全认定为工程质量问题，因此房屋的漏水原因不明确，原告诉请缺乏事实法律依据，不应当支持。原告房屋一直在对外出租，其主张租金损失不应得到支持。 被告万象美物业合肥分公司辩称：我方作为被告主体不适格，要求我方承担连带责任没有法律和事实依据。 被告合肥万达威斯汀酒店辩称：作为诉讼主体不适格，本案起诉的是商品房买卖合同纠纷，我方不涉及买卖的主体或相对方，和本案不是同一法律关系，因此要求我方承担法律责任没有事实法律依据。 被告大连万达股份公司未作答辩与提供证据。 经审理查明：两原告在2011年1月22日与被告合肥万达投资公司签订《商品房买卖合同》一份，以总金额3311668.8元购买其建设的合肥万达广场8幢层商铺103、103中、103上室房屋，建筑面积161.60平方米。被告合肥万达投资公司依约于2012年3月26日向原告交付了房屋，原告按7.89元/平方米/月向万达物业公司交纳了2012年12月底前的物业服务费。 房屋使用过程中，万达威斯汀酒店厨房与原告房屋的共用墙体处（8号楼103商铺一、二层楼梯位置）发生漏水，酒店采取了水泥修补了墙面，墙内嵌入排水管道引流的维修方式，并于2014年11月告知了原告。在承租人合肥懒人娱乐有限公司知情的情况下，原告于同年11月25日出租房屋供其经营酒吧使用，租赁合同约定租期自2014年11月25日到2020年2月10日，其中2015年2月11日至2017年2月10日期间的租金价格为65元/平方米/月，第三年租金价格为70元/平方米/月，第四年租金价格为80元/平方米/月，第五年租金价格为90元/平方米/月。因合肥懒人娱乐有限公司未按合同约定履行义务，原告向合肥仲裁委员会申请仲裁。合肥仲裁委员会于2017年12月28日以（2017）合仲字0171号裁决书裁决如下：1、解除傅强、孙蕾与合肥懒人娱乐有限公司所签订的房屋租赁协议；2、合肥懒人娱乐有限公司自收到本裁决书之日起10日内对承租的房屋屋顶因空调安装导致的破损部分予以维修并将承租的房屋返还给傅强、孙蕾；3、合肥懒人娱乐有限公司自收到本裁决书之日起10日内向傅强、孙蕾支付拖欠的房屋租金（具体金额计算至实际返还之日止）；4、合肥懒人娱乐有限公司自收到本裁决书之日起10日内向傅强、孙蕾支付违约金；5、合肥懒人娱乐有限公司自收到本裁决书之日起10日内向傅强、孙蕾支付拖欠的物业费；6、合肥懒人娱乐有限公司自收到本裁决书之日起10日内向傅强、孙蕾支付代缴的水费及水费违约金。2017年9月25日，原告将案涉房屋租赁给薛奎，双方于当日签订租赁合同一份。主要约定内容如下：租赁期限自2017年9月25日至2027年9月24日，2017年9月25日至2019年9月24日期间租金价格为每月每平方米95元（不含税），自合同第三个年度开始，租金上调5%。原告将案涉房屋漏水情况告知了薛奎，薛奎承诺并采用了1-3层房屋南墙漏水区与其他可以正常使用的部分隔离必要空间。在审理过程中，经现场测量，薛奎现场隔离时新建墙面与漏水墙面距离为0.6米，宽度为2.4米，高度与原墙面相同。 第一次庭审中，原告提出对漏水原因、维修方案及由此产生的损失进行鉴定，各被告对查找漏水原因均表同意，协商选择安徽省建筑工程质量第二监督检测站作为鉴定机构。2016年3月4日，鉴定机构及原、被告各方共同查看了现场，发现涉案房屋与威斯汀酒店共用墙体的内墙面存在修复痕迹，一楼楼梯间内添加了排水管道。2016年3月25日的鉴定讨论会中，鉴定机构提出鉴定渗漏点及漏水成因的条件为提供施工图纸、水电线路图纸、天燃气管道图，并将合肥万达威斯汀酒店厨房后堂地面打开，现场检测时天燃气管道需要关闭。因合肥万达威斯汀酒店提出停业经营将造成酒店巨大损失，合肥万达投资公司及合肥万达物业公司均未提供鉴定所需资料，导致鉴定方案搁置。同时，被告方于2016年7月14日提出对涉案房屋现场以前留下的渗水痕迹进行恢复、对引流管进行整体拆除的维修方案，原告方以未找到真正漏水原因，无法排除后患而拒绝。 本案在审理过程中，针对漏水问题要求合肥万达威斯汀酒店于2019年12月进行了维修。截至2020年5月1日，该漏水问题以处理完毕，案涉房屋不再漏水。 另查明，合肥万达投资公司已更名为合肥万达广场商业发展有限公司。大连万达物业管理有限公司合肥分公司已更名为深圳市万象美物业管理有限公司合肥分公司。合肥万达广场投资有限公司万达威斯汀酒店已更名为合肥万力酒店管理有限公司富力威斯汀酒店。 上述事实，有原告提供的企业注册信息、商品房买卖合同、合肥万达广场前期物业服务协议、临时管理规约、关于8#103商铺漏水问题的情况说明、物业费收据、房屋查勘图片一组、房屋租赁合同等予以证实。被告对其中的情况说明的真实性、关联性提出异议，该情况说明虽未加盖被告公司印章，但内容与现场勘查情况可以相印证，本院予以采信。 被告合肥万达投资公司和合肥万达威斯汀酒店共同举证照片一组，证明原告把房屋出租给第三方，第三方违规维修是导致房屋漏水的原因，原告提出照片显示的顶楼部位与房屋漏水位置不在同一处，因与本案房屋漏水没有关联性，不予确认。 本院认为：原告傅强、孙蕾与被告合肥万达投资公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同全面履行。 双方在合同附件四《补充协议》第四条中约定房屋保修期自交付之日起计算，在第五条中约定甲方（合肥万达投资公司）根据本合同及补充协议约定对该房屋质量问题承担责任。被告合肥万达投资公司虽按合同约定交付了商品房，但原告收房后在五年保修期内出现了原告房屋与万达威斯汀酒店厨房共用墙体漏水情况，被告合肥万达投资公司没有证据证明系原告使用或装修不当造成质量瑕疵，故其应当履行法定的和合同约定的义务，对涉案房屋的质量瑕疵予以维修至合格程度。虽然被告方在向原告告知房屋漏水之前己经维修，但未能从根本上阻断漏水问题，因此必须通过鉴定方式查明渗漏点及其成因，以确定责任，并继续确定修复方案及修复价格，故本院认定合肥万达投资公司交付给原告的商品房存在质量瑕疵，其应承担维修责任，并赔偿因此造成的经济损失。现案涉房屋已进行维修且不再漏水，故对原告主张维修的诉请，本院不再支持。若房屋以后再发生漏水情况可另行诉讼。在完成维修义务之前，房屋漏水造成原告房屋使用功能受损，原告虽然一直将房屋对外出租，但存在租金降低的情况，结合本案的实际情况，本院酌定原告每月减少租金1000元，自2014年11月至2020年5月计算该期间的损失，共计78000元。现原告请求被告赔偿租金损失，本院予以部分支持。对于物业费损失，因原告没有损失，本院不予支持。 根据相关法律的规定，案涉房屋漏水墙体是共墙相邻部分，需要各方共同协商，秉承公平原则进行处理。但被告合肥万达威斯汀酒店于2010年12月营业，早于原告收房时间，基于无法查找漏水原因，现有证据尚不能判定漏水是酒店导致，不能认定酒店存在过错；万达物业公司作为物业管理单位，负责对公用设施的日常维修和管理，在未鉴定漏水原因的情形下，原告要求被告合肥万达威斯汀酒店承担侵权责任，要求万达物业合肥分公司对其未采取有效维修措施的不作为行为承担违约责任，并对合肥万达投资公司的违约责任承担连带责任，依据不足，本院难以支持。原告主张大连万达股份公司作为合肥万达投资公司的唯一股东和实际控制人，在合肥万达投资公司的义务尚未完成前，停止了合肥万达各项经营活动，转移了合肥万达投资资产，合肥万达成为空壳公司，依据《公司法》第二十条规定，要求大连万达股份公司对万合肥万达投资公司向原告履行的修复至合格的义务承担连带责任，而判断公司是否构成人格混同主要从人员、业务、财产方面是否存在混同进行考量，基于合肥万达投资公司目前仍然存在，而原告没有任何证据证明存在滥用公司独立法人地位和股东有限责任的事实，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告合肥万达广场商业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告傅强、孙蕾租金损失78000元； 二、驳回原告傅强、孙蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5081元，由被告合肥万达广场商业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  郑 波 人民陪审员  洪道华 人民陪审员  徐峰松 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  吴 邛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。