江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1025民初68号 原告：抚州恩胜物业管理有限公司，住所地为乐安县名门首府小区十二栋108号，统一社会信用代码：91361025MA381WOM2C。 法定代表人：杨华江，系公司总经理。 原告：乐安县万泰物业管理有限公司，住所地为乐安县九龙宏盛小区幼儿园隔壁，统一社会信用代码：913610250947362378。 法定代表人：杨志良，系公司总经理。 两原告委托诉讼代理人：邹力辉，江西国赣律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：胡贵生，男，1966年12月26日出生，汉族，住乐安县。 原告抚州恩胜物业管理有限公司（以下简称恩胜物业）、乐安县万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业）与被告胡贵生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩胜物业与原告万泰物业两原告委托诉讼代理人邹力辉，被告胡贵生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恩胜物业与原告万泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告交纳物业服务费4558元，水电公摊504元，合计5062元；2.判令被告从逾期交纳物业服务费之日起按日千分之三的标准向两原告支付违约金6415.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告胡贵生于2014年7月1号入住乐安县九龙宏盛小区四栋一单元××室，面积为120.57㎡。俩原告系九龙宏盛前期物业服务公司，一直积极履行相关服务义务，对被告所居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。根据约定，被告应按建筑面积每月每平方米交纳0.9元物业费，另交纳每月12元水电公摊费用。如逾期未交应按应缴费用每日千分之三的标准支付违约金。但被告自入住以来，只交纳了2016年6月30日之前的物业管理费，对之后至今的物业管理费和水电公摊费用一直拒不交纳。经原告多次催收未果，为此，两原告特向法院提起诉讼。 被告胡贵生辩称，一、应驳回原告的诉请：1.原告万泰物业不是本案适格主体，其与九龙宏盛小区业主无任何物业服务关系，因此与被告也无任何法律上的关系，被告无需向原告万泰物业缴纳任何费用；2.原告恩胜物业与江西鑫龙实业有限公司（以下简称江西鑫龙）在2018年11月无权再代表全体业主签订物业服务合同，当时九龙宏盛物业已出售90%以上，其应该向房地产管理部门申请要求召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会决定聘请物业公司。其次，在选聘物业公司时应采取招投标方法进行，或者报当地房地产管理部门批准协议方式聘请物业公司。另外，原告恩胜物业根本没有物业服务资质，不能从事物业服务。另外一点，江西鑫龙与原告恩胜物业在签订服务合同之前，应该向早已购买九龙宏盛业主进行公告说明，并要求签订书面确认书,原告恩胜物业在违反法律、法规、强制性规定前提下，入驻九龙宏盛小区因此违反了法律强制性规定。原告恩胜物业与被告双方之间根本不存在物业服务法律关系，江西鑫龙与原告恩胜物业服务合同无效，被告与原告之间不属物业合同调整。 二、从九龙宏盛小区现状来看，原告根本没有履行义务，垃圾不清扫、绿化没有管理、消防设施无人维修、小区餐馆烟尘排放无人管理、墙壁瓷砖掉落无人维修、经常发生盗窃损失财物事件、小广告乱张贴无人管理等等一切事由，原告视若无睹、毫无作为。小区业主认为小区一直没有物业公司服务，原告根本没有向被告收物业费的理由。 三、从无效的物业合同内容来看，违约金约定不明，视为没有约定违约金，且也没有水电费公摊费用的约定，因此违约金、公摊费用理应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据：万泰物业公司和恩胜物业公司营业执照、法人证明和身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的江西鑫龙和抚州万和物业管理有限公司（以下简称万和物业）签订的《九龙宏盛前期物业服务合同》复印件一份以及《解除九龙宏盛前期物业服务合同协议》一份，证明抚州万和公司提供物业服务的终止时间为2015年3月31日。被告质证认为：对该组证据有异议，我知道江西鑫龙和万和物业签订的合同，但是我对万和公司终止服务合同的事不清楚。本院认证意见：被告清楚江西鑫龙和抚州万和签订的《九龙宏盛前期物业服务合同》，解除合同协议书符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对该组证据予以采信，作为本案的证据使用。 2.原告提交的江西鑫龙与万泰物业签订的《九龙宏盛前期物业服务委托合同》复印件一份，证明抚州万泰公司于2015年4月1日入住小区并提供物业服务。被告质证认为，我对江西鑫龙与万泰物业签订合同的事不清楚。本院认证意见：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。签订合同的主体虽非业主本人,但权利义务的载体系全体业主，对全体业主具有约束力。因此，本院对该组证据予以采信，作为本案的证据使用。 3.原告提交的江西鑫龙与恩胜物业签订的《物业管理服务合同（一）》一份，证明恩胜物业于2018年11月1日入住小区并提供物业服务，万泰物业合同终止时间是2018年10月31日。被告质证认为：我对江西鑫龙和恩胜物业签订的合同不清楚，对万泰物业终止服务合同也不清楚。本院认证意见：前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。签订合同的主体虽非业主本人,但权利义务的载体系全体业主，对全体业主具有约束力。因此，本院对该组证据予以采信，作为本案的证据使用。 4.原告提交的万和物业与被告胡贵生签订的《九龙宏盛前期物业管理服务协议》一份，证明物业服务收费项目及标准和违约责任，两原告诉请的费用都是按业主与万和签订的合同计算方式为准。被告质证认为：我和万和物业签订合同的事我清楚，但是这个合同已经过期了。本院认证意见：被告表示清楚该物业服务协议，故本院对该组证据予以确认，作为本案证据使用，对证明目的待本院结合案件其他事实再做认定。 5.原告提交的物业公司向被告催收物业费的通知单照片一份，证明万泰物业和恩胜物业有多次向业主催收物业费，催收金额为4558元物业费、水电公摊504元，合计5062元。被告质证认为：我从没有收到过催收物业费的通知单，我只收到法院的传票。本院认证意见：该通知单载明了被告胡贵生于2016年6月30日至2019年12月31日应缴的相关费用，且贴于门牌号为××的房门门口，故本院对该组证据予以采信。 6.原告提交的收据凭证，证明小区其它业主一直在缴纳水电公摊费用。被告质证认为：收据凭证是两原告通过欺骗、欺诈的手段停人家的水逼人家交的。本院认证意见：两原告主张被告交纳水电公摊费504元，因两原告未提供实际发生费用的相关证据，故本院不予支持，由两原告分别另行主张，本院对该组证据不予采信。 7.被告提交的照片打印件若干份，小区内垃圾不清扫、绿化无人管理、物业在小区焚烧垃圾、打小广告的人在小区乱打广告、消防管道常年没有水、电梯口瓷砖脱落砸伤人等照片，证明两原告物业不作为，未提供物业服务。原告质证认为：对以上证据的三性均有异议，这些照片只是某一瞬间的证明，不能证明原告常年未履行服务，小区的垃圾是定时清理的，并不是每时每刻在做的，绿化也是如此，小区焚烧垃圾，当时是把垃圾清理到一起，等待清理，这是某个业主拍到的，被告所说明的与事实不符，消防管道常年没有水不能通过一张照片证明，消防设施每年都会经消防部门进行检查。本院认证意见：该组证据虽然不能证明两原告长期未向被告提供服务，但能证明两原告的服务存在瑕疵。 本院经审理认定事实如下：乐安县九龙宏盛小区由江西鑫龙开发建设，2013年9月1日，江西鑫龙与万和物业签订《九龙宏盛前期物业服务合同》，2015年4月1日，双方签订《解除九龙宏盛前期物业服务合同协议》，协议主要内容为：经双方友好协商，从2015年4月1日起自愿解除原签订的《九龙宏盛前期物业服务合同》。双方财务清算后解除合同，双方均不再追究原签订合同内容约定的责任。2015年4月1日，江西鑫龙（甲方）与原告万泰物业（乙方）签订《九龙宏盛前期物业服务委托合同》，约定由原告乐安县万泰物业管理有限公司为九龙宏盛小区提供物业服务，物业服务期限自2015年5月1日至2016年4月30日，合同期满前三个月，没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方的，乙方视甲方同意此合同自动延续，合同为一个整年度。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.5元/平方米/月，高层：0.9元/平方米/月，商业物业：1.5元/平方米/月。业主每次交费的具体时间一个月前按预交壹年方向乙方交纳。物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。该前期物业管理服务合同还对双方的权利和义务、物业管理服务质量等内容作了约定。2018年11月1日，江西鑫龙（甲方）与原告恩胜物业（乙方）签订《物业管理服务合同（一）》，约定由恩胜物业为九龙宏盛小区提供物业服务，委托管理期限自2018年11月1日起至业主委员会成立时止。物业管理费：多层为0.5元/平方米/月，高层为0.85/平方米/月-1元/平方米/月。高层住宅电梯、水泵等运行费按实际结算，由乙方向业主收取。对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。该物业管理服务合同还对委托管理事项、双方权利与义务、物业管理服务要求标准等内容作了约定。 被告胡贵生系九龙宏盛小区4号楼1单元××室住户（建筑面积120.57平方米）。2014年7月1日，被告胡贵生与万和物业签订了《九龙宏盛前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用按建筑面积0.9元/平方米/月的标准，按预交贰年方式按期交纳。业主或物业使用人应在每年的第一个月10日之前履行交纳义务，储物间（车库）按0.3元/平方米/月标准交纳。二次供水加压费：一楼以上（含一楼）实际总金额根据每户用水量按吨数公摊到每户。服务期限自2014年7月1日至2016年6月30日，如在此期间业主委员成立并与物业管理公司签订新的物业服务合同，本协议自动终止。该协议还对双方权利与义务、物业管理服务质量、前期物业管理服务内容等做出了约定。被告胡贵生已交纳2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费。2016年7月1日至今的物业管理费，经俩原告催收，被告仍未交纳。被告胡贵生拒交物业费的主要原因是原告没有履行作为物业服务企业应尽的管理义务。 本案争议的焦点问题归纳如下：1.万泰物业和恩胜物业与业主是否存在服务关系；2.本案万泰物业和恩胜物业是否服务不到位存在很多缺陷导致无法收取物业费；3.水电公摊及违约金如何约定是否有相关依据。 针对第一个焦点，被告认为：1.原告万泰物业不是本案适格主体。2.江西鑫龙与恩胜物业签订的物业管理服务合同系无效合同，理由如下⑴江西鑫龙在2018年11月无权再代表全体业主签订物业服务合同，当时九龙宏盛物业已出售90%以上，其应该向房地产管理部门申请要求召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会决定聘请物业公司；⑵在选聘物业公司时应采取招投标方法进行，或者报当地房地产管理部门批准协议方式聘请物业公司；⑶被告恩胜物业根本没有物业服务资质，不能从事物业服务；⑷江西鑫龙公司与原告恩胜物业在签订服务合同之前，应当向已购买九龙宏盛小区的业主进行公告说明及签订书面确认书，但两原告并未如此。原告认为：⑴根据物业管理条例及相关法律规定，建设单位依法与业主签订前期合同，该合同对全体主业是具有约束力的，业主应按时缴纳物业管理费用的义务，业主仅以未享受物业服务的理由不成立，业主无正当理由拒绝交纳物业费；⑵我们与前期物业公司签订合同是具有法律效力的，法律没有规定需要经过全体业主同意，全体业主没有成立业主委员会，建设单位委托物业管理并提供物业服务这并没有不当。本院认为，⑴根据《中华人民共和国住房和城乡建设部第39号令》，已废止《物业服务企业资质管理办法》，因此，对被告的主张，本院不予采信，原告万泰物业是本案适格原告，原告恩胜物业具有服务资质；⑵前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主大会选聘物业服务企业之前,由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。签订合同的主体虽非业主本人,但权利义务的载体系全体业主，对全体业主具有约束力。因此，本案两前期物业服务合同合法有效。 针对第二个争议焦点，被告认为：小区内垃圾不清扫、绿化无人管理、物业在小区焚烧垃圾、打小广告的人在小区乱打广告、消防管道常年没有水、电梯口瓷砖脱落砸伤人等照片，两原告物业不作为。原告认为：物业公司为了维护小区服务是需要全体业主交纳物业费才能正常运转，服务无法尽善尽美，众口难调，业主不能以物业公司微小的服务不到位而拒绝交纳物业管理费用。本院认为：两原告与江西鑫龙分别签订的两份前期物业服务合同系合法有效，两原告已按照前期物业服务合同履行了物业服务，虽存在物业服务瑕疵，但非根本违约，被告应按照合同约定支付物业费。故本院对两原告要求被告交纳自2016年7月1日起算的物业服务费4557.6元的诉讼请求，依法予以支持。 针对第三个争议焦点，被告认为，合同并未明确水电费公摊费用。原告主张小区其它业主一直在缴纳水电公摊费用。本院认为，两原告主张被告交纳水电公摊费504元，因两原告未提供实际发生费用的相关证据，本院不予支持，由两原告分别另行主张。 本院认为，两原告与江西鑫龙分别签订的两份前期物业服务合同系合法有效，两原告已按照前期物业服务合同履行了物业服务，虽存在物业服务瑕疵，但非根本违约，被告应按照合同约定支付物业费。故本院对两原告要求被告交纳自2016年7月1日起算的物业服务费4557.6元的诉讼请求，依法予以支持。两原告主张被告交纳水电公摊费504元，因两原告未提供实际发生费用的相关证据，本院不予支持，由两原告分别另行主张。两原告还要求被告支付逾期交纳物业服务费违约金6415.6元，考虑到两原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院不予支持。九龙宏盛小区属于乐安县域较大小区，物业管理方面难度较大,只有物业服务企业和业主互相配合才能建设好、管理好。业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，拒不交纳物业费不利于物业公司维持正常工作、保障全体业主的合法权益。原告作为物业服务企业，也应正视自身存在的服务瑕疵，不断提升物业服务质量。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《物业管理条例》第二十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下： 一、被告胡贵生于本判决生效之日起10日内向原告乐安县万泰物业管理有限公司支付2016年7月1日至2018年10月31日物业服务费3038.4元。 二、被告胡贵生于本判决生效之日起10日内向原告抚州恩胜物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年12月31日物业服务费1519.2元。 三、驳回原告乐安县万泰物业管理有限公司、抚州恩胜物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡贵生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费，自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。 义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。 审判员  罗根保 二〇二〇年五月七日 法官助理邓婉琴 书记员刘瑛 （如需上诉，则在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费，并将缴费回单交至所提交上诉状的法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号：14×××29）