江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初960号原告：张东风，男，1960年4月23日生，汉族，户籍地：江苏省启东市，现住江苏省启东市。原告：郭丹平，女，1959年9月28日生，汉族，户籍地：江苏省启东市。现住江苏省启东市。两原告共同委托诉讼代理人：邓介辉，江苏江海明珠律师事务所律师。被告：顾建华，男，1961年10月4日生，汉族，户籍地：江苏省南通市崇川区。现住江苏省启东市。被告：郭新美，女，1963年4月12日生，汉族，户籍地：江苏省南通市崇川区。现住江苏省启东市。第三人：张家港农村商业银行股份有限公司南通分行，住所地江苏省南通市崇川区工农南路114号瑞庭大厦。代表人：黄波。委托诉讼代理人：金堃睿，上海福湾律师事务所律师。原告张东风、郭丹平与被告顾建华、郭新美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，根据原告申请依法追加张家港农村商业银行股份有限公司南通分行（以下简称南通分行）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张东风、郭丹平及两原告共同委托诉讼代理人邓介辉，被告顾建华、郭新美、第三人南通分行的委托诉讼代理人金堃睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东风、郭丹平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，协助原告将位于启东市汇龙镇**房屋产权过户至原告名下。2、判令被告承担违约金20万元。3、本案诉讼及保全费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，原、被告之间系姐妹连襟关系。2006年7月，被告将位于启东市汇龙镇**（以下简称304室房屋），以254169.58元的价格出卖给原告。2006年12月28日，原告付清了所有房款，由于当时存在贷款及土地性质的原因，未能办理产权过户手续，2019年8月10日，双方又订立了补充协议，约定在2020年1月10日前将房屋过户到张东风夫妻名下，并约定违约责任。但至2020年1月10日被告并没有协助原告办理产权过户手续，2020年1月12日、13日，原告委托律师两次发律师函并打电话要求被告于2020年1月15日上午到启东市行政服务中心办理过户手续，但被告拒不履行配合。原告认为，原、被告订立的协议合法、有效，被告具备履行协议的条件，故依法起诉。顾建华、郭新美共同辩称，原告所诉不是事实。房屋买卖合同约定原告在2006年12月30日应当一次性付清房款，原告未一次性付清，所以原、被告间不存在房屋买卖合同关系。2019年8月10日补充协议系胁迫形成的，不同意原告的诉请。第三人南通分行述称，原、被告双方之间的买卖合同纠纷与第三人无关。至于原、被告之间的房屋合同是否真实由法院认定。两被告以案涉房屋抵押向第三人借款，截止2020年5月8日尚欠借款本金318647.23元，利息1529.51元，之后至实际还款之日止。此后以318647.23元基数，按年利率14.4%计算逾期利息。因原、被告双方之间产生的304室房屋买卖纠纷导致抵押物权属争议，故根据两被告与第三人的借款合同约定，第三人认为该贷款提前到期。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告也系夫妻关系，原、被告之间系姐妹连襟关系。304室房屋原为两被告所有，2003年，两原告搬进该房屋帮助两被告儿子陪读而居住。2006年7月间，以出卖人顾建华为甲方，买受人张东风为乙方，订立房屋买卖合同，约定甲方将304室房屋，以254169.58元的价格出卖给乙方；2006年12月31日乙方付清房款。合同还作了其他约定。原告张东风，被告顾建华在上述协议上签字。合同订立后，两原告于2006年12月28日付清了全部房款，被告郭新美出具了收条。2019年8月10日，以顾建华、郭新美为甲方，张东风为乙方，就案涉房屋买卖双方订立《补充协议》，明确“甲乙双方2006年签订《房屋买卖合同》，乙方购买甲方304室房屋，面积130.99平方米，附车库5平方米，房屋总金额254169.58元，乙方已于2006年12月31日付清全部房款，且甲方于2006年12月31日将房屋交付乙方，当初因该房屋有贷款，故未办理房屋过户手续。2014年甲方还清该房屋贷款后将房屋产权证原件交付乙方，由于土地性质的原因，一直未能办理该房屋的过户手续。直至2019年8月9日，乙方向启东市房屋交易部门咨询过户一事后才得知，甲方于2017年私自将该房屋产权证挂失后办理新证，用于向银行贷款。因甲方在乙方不知情的情况下办理银行贷款构成违约，导致乙方现无法办理过户手续。现双方本着自愿、平等、互利的原则协商一致，就该购房合同事宜达成协议如下：一、甲方将以上房屋进行出卖交易，则甲方需如实告知乙方该房屋的交易情况，在交易过程中乙方有权参与，甲方不得隐瞒。房屋交易成功后，甲方必须在收到全部购房款后三日内一次性支付给乙方人民币陆拾伍万元（650000元），乙方在收到款项后10日内将上述房屋归还甲方。二、若截止至2019年12月10日，以上房屋仍未能交易成功，则甲方须于2020年1月10日前无条件配合乙方，将上述房屋过户给乙方夫妻名下。甲乙双方若未按本补充协议履行，则违约方须向另一方支付违约金人民币贰拾万元（200000元）。……”落款处甲方签字，“郭新美”、并盖上印章“顾建华”，乙方张东风签上“张东风”日期为“2019年8月10日”。事后，顾建华、郭新美未能出卖案涉房屋。也未配合原告将案涉房屋过户两原告名下，2020年1月、12日、13日，原告委托律师向向两被告发律师函要求配合过户未果，原告遂向本院起诉。审理中，两被告坚称，《补充协议》不是其真实意思表示，郭新美系受胁迫签字，顾建华系在其不知情的情况下，由郭新美私自在授权委托书、补充协议上盖上印章，并提供了2020年3月10日启东市公安局北新派出所第五责任区接处警工作记录。另查明，2017年4月17日，顾建华与南通分行订立《个人消费借款合同》，约定顾建华向南通分行借款40万元，借款年利率为9.6%，由304室房屋作为物的担保，郭新美作为保证人担保。《个人消费借款合同》第十一条违约责任，第3款约定，借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。第6款约定，“借款人违反本合同项下义务或者违反与贷款人签订的其他借款合同项下义务或者发生本合同约定的重大不利情形影响贷款人债权安全的，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的全部借款合同项下借款到期或者采取其他资产保全措施。并将出现权属争议影响贷款人实现抵押权等归类为“重大不利情形”。截止2020年5月8日，被告顾建华结欠第三人南通分行借款本金318647.23元，利息1529.51元。南通分行表示，无论是被告清偿全部借款本息还是两原告代为清偿全部借款本息，可以办理抵押权注销手续。上述事实，由原告陈述及以下证据等证据相佐证。1、2006年原、被告订立的房屋买卖合同。2、房款凭据。3、2019年8月10日的补充协议、授权委托书。4、房产证两份。5、提供相关的水、电费交付的手机截图记录。6、郭新美确认双方间买卖关系是成立且也同意过户的光盘一份。7、江苏江海明珠律师事务所律师函及邮政快递的截图。被告提供的证据：1、2019年8月22日合同一份（两原告未签字）。2、接处警工作登记表。本院认为，两原告与两被告订立的《房屋买卖合同》及2019年8月10日订立的《补充协议》，未违反法律规定，系双方真实意思表示，应认定合法有效。双方应全面履行《房屋买卖合同》、《补充协议》。在补充协议条件成就后，两被告本应协助两原告办理案涉房屋过户手续。案涉房屋上设立由抵押权人南通分行的抵押权，构成继续履行合同的障碍。现两原告自愿代两被告偿还南通分行的借款以涤除案涉房屋设立的抵押权，而第三人南通分行对此亦不持异议，本院予在确认。在案涉房屋上的抵押权涤除后，两被告应当配合两原告办理案涉房屋过户手续。两原告代两被告垫付上述款项后，有权向两被告追偿。关于两原告要求两被告支付违约金20万元的问题。两被告的行为显然构成违约，对原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。关于违约金的数额，因从《补充协议》可知，对《房屋买卖合同》有了调整和补充，违约应从2020年1月10日开始构成，且根据双方约定的房屋价格，双方约定的违约金根据法律规定偏高及原告自2020年1月10日之后，两原告未造成较多的实际损失，本院予以适当调整，本院酌情两被告支付两原告4万元。关于两被告提出《补充协议》的签订，对郭新美具有胁迫行为的问题。两被告称，如不签字，两原告要杀了两被告全家，但郭新美未能提供充分证据加以证明《补充协议》在胁迫下形成，故被告该意见，本院不予采信。关于被告顾建华提出，《补充协议》及委托书上盖章是郭新美个人行为，不是顾建华真实意思表示，并提供了接处警工作登记表记录。本院认为，《补充协议》系2019年8月10日形成，两被告作为夫妻关系，有充分的时间和机会沟通和交流，然接处警工作登记表显示，2020年3月10日顾建华接到原告诉讼材料才报警，不合常理；而且被告顾建华亦在2006年7月的案涉协议中签字，表明认可案涉房屋的出卖事实，故对其该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出应适用2019年8月22日的协议，但被告提供的该协议未得到两原告签字确认，不能作为有效证据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、准予原告张东风、郭丹平于本判决生效后十日内代为清偿被告顾建华、郭新美结欠第三人张家港农村商业银行股份有限公司南通分行在启东市汇龙镇**房屋设立抵押权借款本息及费用。二、第三人张家港农村商业银行股份有限公司南通分行在两原告清偿上述借款本息及费用后十日内协助两原告涤除启东市汇龙镇**房屋上设立的抵押权。三、被告顾建华、郭新美在涤除抵押权后十日内协助原告张东风、郭丹平将位于启东市汇龙镇**房屋产权过户至原告张东风、郭丹平名下。四、被告顾建华、郭新美支付原告张东风、郭丹平违约金4万元（汇入张东风账号，张东风个人账号：中国建设银行启东支行银行账号：62×××18）。五、驳回原告张东风、郭丹平的其他诉讼请求。本案受理费8112元（原告张东风、郭丹平已预交），由原告张东风、郭丹平负担2112元，被告顾建华、郭新美负担6000元。保全费2791元（原告张东风、郭丹平已预交），由原告张东风、郭丹平负担791元，由被告顾建华、郭新美负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8112元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  王圣飞人民陪审员  赵志良人民陪审员  商永霞二〇二〇年五月二十九日书 记 员  胡建娥