江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初8894号原告：张伟，男，汉族，1962年9月14日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：何倩玉，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周心怡，江苏德擎律师事务所实习律师。被告：杨茂军，男，汉族，1978年5月8日生，住南京市高淳区。原告张伟与被告杨茂军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人何倩玉、周心怡到庭参加诉讼。被告杨茂军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的房屋租赁合同，要求被告搬离租赁房屋且恢复原状；2、要求被告支付租金4160元（按月租金2400元计算，自2019年5月17日起暂计算至7月8日，实际计算至被告退还房屋之日止）以及违约金4800元；3、要求被告支付水电气、垃圾费以及滞纳金3804.50元。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于南京市玄武区××房屋出租给原告，租期自2015年8月18日起至2020年8月17日止，月租金为2400元，被告按季支付并应提前15日。但是在租赁期内，被告未及时缴纳租金、水电气费，擅自改变房屋结构，在多次催要未果后，为此原告诉至法院。审理中，原告申请变更其诉请：1、要求解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求被告支付租金14400元（按月租金2400元计算，自2019年5月17日起计算至11月15日）以及违约金4800元；3、要求被告支付水电气（垃圾费）以及滞纳金4774.875元（水费2357元、燃气费1643.50元、电费547元以及滞纳金227.375元）；4、要求被告支付入户门开（换）锁费以及快递费316元。被告杨茂军未到庭参加诉讼，也未进行书面答辩。经审理查明，2015年8月2日，被告（承租人、乙方）与原告（出租人、甲方）签订一份租赁合同，双方约定：1、甲方将坐落于南京市玄武区××出租给原告使用，建筑面积为73.10平方米，乙方承诺租赁该房屋作为居住使用，常住人数为5人以内，租赁期限内甲方同意乙方转租此房屋。租期自2015年8月18日起至2020年8月17日止，乙方要求续租的，应当与租期届满前15日通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先承租权。每月租金为2200元，按季支付，乙方应提前15天支付下一期房租（每季度的3号付房租）；租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用，由乙方承担。甲方于签约时收取乙方押金2200元整，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方；2、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；…（4）逾期支付租金累计10天以上的；…。租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）。乙方逾期交付水、电、气、电话费、有线电视费、物业管理费等费用，每逾期一天应按上述费用的5%支付滞纳金。租赁期终止后，乙方应于次日内将房屋返还甲方，并结清相关费用。如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处置；3、合同签订后，如一方违约导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方支付居间服务费。守约方已经支付的服务费，经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。补充条款：2015年8月18日至2018年8月17日，每月租金为2200元；2018年8月18日至2020年8月17日，每月租金2400元；合同未到期，如甲方收回房屋，应赔偿乙方装修款10000元。在合同后附的交割清单中注明：家具、家电以及设备的具体名称、数量；水表度数为1444，煤气度数为1590.3，电的总表为1884.54；钥匙1套、1把。2019年6月期间，因为被告拖欠房租以及水电费用，原告妻子孙某曾经多次报警要求处理：（1）6月6日的接处警工作登记表载明：报警人为“孙”，地址为××，报警形式为租赁纠纷，处警经过及结果：报警人孙某称租客不愿付房租也不搬走，租客不在现场也不接电话，民警建议找到租客后再联系处理或者去法院诉讼；（2）6月11日的接处警工作登记表载明：报警人为“孙”，地址为“高楼门我爱我家房产中介”，报警形式为中介纠纷，处警经过及结果：报警人孙某称其房客一个月未交房租，电话联系不上，民警现场联系，房客称明天会处理此事，民警建议除了报警可以退过法律途径解决；（3）6月14日的接处警工作登记表载明：报警人为“孙”，地址为“高楼门我爱我家店”，报警形式为租赁纠纷，处警经过及结果：报警人孙某与房客签订租赁合同，因房客拖欠房租超过10天，还长期拖欠水电费，所以孙某与房客协商解决，因房客未到场，民警现场联系房客，答应6月15日上午9时在中介公司协商解决；（4）6月15日的接处警工作登记表载明：报警人为“孙”，地址为“高楼门我爱我家店”，报警形式为租赁纠纷，处警经过及结果：报警人孙某与房客签订租赁合同，因房客拖欠房租超过10天，还长期拖欠水电费，所以孙某欲与房客协商解决，因只有报警人一方在场，租客不在现场，无法调解，民警告知孙某，如双方自行协商不成，可向法院起诉。审理中，原告补充说明：（1）在涉案合同履行中，被告是将房屋租金直接支付至原告妻子孙某的银行账户。2018年12月28日被告已支付了6个月租金，对应租期是自2018年11月至2019年4月，2019年5月18日以后的租金，被告应于2019年5月3日前依约支付，但是被告至今未能给付；（2）涉案合同签订后，被告已经缴纳了押金2200元。2017年10月7日至2019年8月2日应缴纳水费2357元，2017年8月7日至2019年5月24日应缴纳燃气费1643.50元，2019年4月至2020年2月17日应缴纳电费547元；（3）2019年11月15日，因被告长期未出现，原告报警将涉案房屋入户门打开，因此支付开（换）锁费300元和邮寄发票费16元。再次联系时，在电话中被告表示：无法前来处理，租金无法支付，室内所有家具全部放弃，任由原告处置。上述事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、缴费通知单照片、用水证明、收款凭据、燃气抄表凭证、发票、收费凭证、南京银行业务凭证以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告与被告的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。依照原、被告双方约定，每月租金为2200元，按季支付、被告应提前15天支付下一期房租（每季度的3号支付），2018年12月28日被告支付的租金，对应租期是自2018年11月18日至2019年5月17日，2019年5月18日以后的租金，被告应于2019年5月3日前及时支付。但在涉案合同履行过程中，被告未能按约及时支付2019年5月18日后的季度租金，且2019年11月15日原告已进入涉案房屋的内部，同时依据涉案合同约定，室内所有家具可以视为被告全部放弃、任由原告处置。所以，现在原告要求解除双方租赁合同且要求被告给付相应租金、水电气费用以及支付违约金的主张，符合已查明的事实和双方约定，本院予以支持。关于违约金和其他费用。涉案合同签订后，被告已向原告缴纳了押金2200元，在本案审理中，依照两个月租金数额的计算标准，原告要求被告支付违约金4800元，同时原告也未提供任何证据证明：因被告的违约行为而给原告造成的其他经济损失。所以在扣除押金2200元以后，被告还应支付原告剩余违约金2600元。在本院责令被告承担违约责任、支付违约金以后，应当视为被告已就其违约行为而补偿了因此给原告造成的经济损失，所以原告要求被告支付因开（换）锁产生费用316元的主张，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张伟与被告杨茂军于2015年8月2日签订的房屋租赁合同；二、被告杨茂军应于本判决生效之日起十五日内给付原告张伟房屋租金14400元以及违约金2600元，合计人民币17000元；三、被告杨茂军应于本判决生效之日起十五日内给付原告张伟水费、电费、燃气费用（包括垃圾费）等合计4547.50元；四、驳回原告张伟的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费640元，公告费（以原告提供的发票金额为准），由被告负担。原告预交案件受理费640元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  唐 伟人民陪审员  王月珍二〇二〇年五月十五日书 记 员  罗安迪