江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初4980号原告周晓琴，女，汉族，1968年6月1日出生，抚州市临川区人，自由职业，户籍地江西省抚州市临川区，现住抚州市。委托诉讼代理人阎敏，抚州市临川区法律援助中心律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人何震华，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告邓丽娜，女，汉族，1975年8月15日出生，抚州市临川区人，江西兆成计量检测有限公司职工，户籍地江西省抚州市临川区，现住抚州市临川区。被告陈利芳，男，汉族，1974年10月8日出生，江西省南昌县人，抚州市公安局临川分局干警，户籍地江西省南昌县。现住抚州市临川区。系邓丽娜的丈夫。第三人叶玲琦，女，汉族，1948年9月26日出生，抚州市临川区人，原江西天绅化纤有限责任公司职工，住址江西省抚州市临川区。第三人邵叔初，男，汉族，1943年12月3日出生，抚州市临川区人，住址江西省抚州市临川区。系叶玲琦的丈夫。原告周晓琴诉被告邓丽娜、陈利芳、第三人叶玲琦、邵叔初所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周晓琴及其委托诉讼代理人阎敏、被告邓丽娜到庭参加诉讼，被告陈利芳、第三人叶玲琦、邵叔初经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周晓琴诉称：2000年5月15日，第三人叶玲琦、邵叔初与被告邓丽娜签订卖房协议，约定邓丽娜以2.5万元购买叶玲琦名下位于赣东大道204号1栋3单元406室。叶玲琦收到全部房款后将房屋及产权证交付给了邓丽娜，未办理产权过户登记。2006年2月3日，被告邓丽娜、陈利芳与原告周晓琴及配偶周民诗（已故）签订卖房协议，以4.6万元将上述房屋买给原告。被告邓丽娜收到房款后，也是将原登记在叶玲琦名下的产权证及房屋移交给原告，也未办理产权过户手续。原告已在涉案房屋中居住十余年，期间原告多次要求被告协助办理产权过户登记，被告均已第三人不协助办理为由未果。现房屋面临拆迁，为明确产权，诉至法院。诉请要求：1、确认原告与被告、被告与第三人所签订的卖房协议有效，确认原告为房屋所有权人；2、判令被告和第三人协助原告办理涉案房产过户登记。被告邓丽娜辩称，原告所诉属实，之前也曾和邵叔初联系过多次，并同意支付过户费用及办理过户的交通、吃住费用，让其配合过户，后因被告电话号码更换了，无法联系。被告陈利芳及第三人夫妇未应诉答辩。经审理查明，涉案房屋坐落于赣东大道204号，建筑面积68.96平方，登记所有权人为第三人叶玲琦，房产证号：房权证临青私房字第××。被告邓丽娜与叶玲琦系同事关系。2000年5月15日，第三人邵叔初代叶玲琦与邓丽娜签订《卖房契约》一份，内容为：“江西化纤有限公司职工叶玲琦同志（甲方）原购买本公司住宅楼1楼3单元406号住房，现因工作退养回老家，不需要此房，将于出卖，本房为全部产权所有，卖价为贰万伍仟元，包括原房内生活设施在内。而本公司女职工邓丽娜同志（乙方）因结婚需要住宅房，经双方协商已达成买卖协议特拟定买卖契约：一、乙方一次性全部交清买房现款贰万伍仟元给甲方手中。二、甲方当面收到乙方贰万伍仟元全部现款后，当面将此房全部产权证、电视交款折移交给乙方，归乙方所有。三、房屋全部产权证移交后，如乙方需要过户，其手续由乙方所有。四、买房金额交清后，房内设施及房屋归乙方所有。五、以上契约双方无异议，一式两份，甲乙双方签字盖章或指印均生效，甲乙双方各一份为凭据。”邵叔初、邓丽娜均在该契约上签字捺印。签订协议当日，被告邓丽娜支付了购房款现金，从第三人邵叔初处拿到了房屋钥匙及房产证。邵叔初卖房后回上海了，之后被告与之多次联系产权证过户登记未果，后因第三人电话变更无法联系。原告周晓琴系被告邓丽娜的小姨。2006年2月3日，被告陈利芳、邓丽娜又将上述房产卖给原告周晓琴、周民诗夫妇，双方签订《卖房契约》一份，内容为：“江西天绅化纤有限公司邓丽娜（甲方）住宅楼1楼3单元406号住房出卖给乙方，卖价为肆万陆仟元整，经双方协商，买卖协议如下：1、（乙方）一次性全部交清买房现款肆万陆仟圆整给甲方手中。2、产权证由于是单位集资房没有及时过户到甲方，现产权证还属于原房主叶玲琦，现乙方买了406号房，（甲方）可以协助（乙方）办理产权证过户，（甲方移交原叶玲琦产权证给乙方）。3、现（甲方）房屋生活设施，不需要的可以移交给（乙方）。4、（甲方）的交房时间为2006年12月31日前。5、以上契约双方无异议一式两份，甲乙双方签字、盖章或指印均生效。记忆双方各持一份为凭证。契约书上甲方代表为陈利芳（被告邓丽娜的丈夫），乙方代表为周民诗（周晓琴的丈夫）。签订协议当日原告现金给付了购房款，被告邓丽娜将房屋钥匙及涉案房屋房产证交付给了原告。抚州市临川区青云街道办事处黄巢社区居委会2019年9月9日出《证明》证实周晓琴自2006年至今居住在赣东大道204号丙纶厂宿舍1栋3单元406。现涉案房屋产权证由原告周晓琴持有。认定以上事实的证据有：第三人将房屋买给被告，被告将房屋卖给原告的《卖房契约》各一份、房产证原件及抚州市临川区青云街道办事处黄巢社区居委会证明、被告夫妇结婚证、社保局调取的第三人叶玲琦履历表载明叶玲琦的丈夫为邵叔初及原告周晓琴及被告邓丽娜庭审陈述等证据在卷，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案所涉房屋登记在第三人叶玲琦名下，为第三人邵叔初、叶玲琦共有。第三人邵叔初夫妇因退养回上海老家将房屋卖给被告邓丽娜，2000年5月15日邓丽娜与邵叔初签订房屋买卖合同，合同上原房主叶玲琦虽未签名，因被告邓丽娜与第三人叶玲琦系同事，了解邵叔初为叶玲琦的丈夫（庭后原告从抚州市社保局调取的第三人叶玲琦履历表也证实叶玲琦的丈夫为邵叔初），且邓丽娜支付购房款后，第三人邵叔初也交付了房屋及房产证，买卖合同实际得到了履行，被告邓丽娜有理由相信邵叔初出卖涉案房屋系第三人夫妇的真实意思表示，本院认为邵叔初代签合同构成表见代理，买卖合同有效。2006年2月3日被告邓丽娜、陈利芳夫妇又将该房卖给了原告周晓琴夫妇，原告夫妇支付了房款后，被告将原房主叶玲琦的房产证移交给了原告，房屋交付给原告居住至今。此次交易，合同（契约）上被告邓丽娜、周晓琴虽未签字，系由被告邓丽娜的丈夫陈利芳及原告配偶周民诗所签，庭审邓丽娜、周晓琴对房屋买卖事实予以了认可，此次交易也系双方真实意思表示，并已实际履行，买卖合同有效。综上，以上两份合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，虽手续上存在所有权人未签名、未履行过户等瑕疵，但不影响合同效力，为有效合同。综上，原告周晓琴通过支付价款取得该房产的事实本院予以认定。因第三人夫妇、被告夫妇一直未办理房屋过户登记，应承担协助原告过户登记义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、坐落于赣东大道204号1栋3单元406室（房产所有权证号：房权证临青私房字第××）归原告周晓琴所有；二、第三人叶玲琦、邵叔初、被告邓丽娜、陈利芳在本判决生效后十日内协助原告周晓琴办理该房屋产权过户登记手续。案件诉讼费7506元，由第三人叶玲琦、邵叔初、被告邓丽娜、陈利芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本并预交上诉费10元，上诉于江西省抚州市中级人民法院（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  杨岿然人民陪审员  王云霞人民陪审员  张柏兰二〇二〇年五月二十七日书 记 员  艾 艳