云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5461号原告：中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行，统一社会信用代码91532600218170766W，住所地文山市普阳西路93号。负责人：肖某某，该行行长。委托诉讼代理人：康婷，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：卓某某，男，1972年12月24日生，汉族，现住文山市。被告：张某某，女，1973年3月20日生，汉族，现住文山市。被告：云南金昆房地产集团有限公司，统一社会信用代码91532621725282260C，住所地文山市卧龙街道七花社区开化北路172号。法定代表人：李某某，系公司董事长。委托诉讼代理人：赵影武，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行(以下简称建设银行)与被告卓某某、张某某、云南金昆房地产集团有限公司（以下简称金昆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人康婷，被告卓某某、被告金昆公司的委托诉讼代理人赵影武到庭参加了诉讼，被告张某某经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建设银行向本院提出诉讼请求：1.判决解除建设银行与卓某某、张某某、金昆公司于2014年6月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并判令卓某某、张某某一次性赔还尚欠的借款本金2998851.31元，并支付借款利息80440.69元及罚息5993.17元（注：以上借款利息及罚息暂计算至2019年9月30日，实际借款利息应按合同执行贷款利率，罚息应按合同执行贷款利率上浮50%计算至还清为止），三项共计3085285.17元；2.判决建设银行对卓某某、张某某所提供的抵押物（即位于文山市屋）享有优先受偿权；3.判决金昆公司对卓某某、张某某的以上债务承担连带保证责任；4.本案全部诉讼费用均由卓某某、张某某、金昆公司承担。事实及理由：2014年6月13日，建设银行与卓某某、张某某、金昆公司经协商一致后签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：1.卓某某、张某某向建设银行借款人民币5000000元，借款期限为120个月（即2014年6月13日至2024年6月13日）；2.合同执行贷款利率为基准利率上浮15%；3.还款方式为等额本息；4.本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；5.卓某某、张某某自愿以其所有位于文山市屋为该笔借款提供抵押担保；6.金昆公司对该笔贷款承担保证责任；7.卓某某、张某某出现任一违约情形或可能危及建设银行债权的情形，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求卓某某、张某某立即清偿借款本息及相关费用；8.凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议提交至贷款人住所地人民法院起诉等各项权利义务。合同签订后，建设银行已依约将以上所约定的贷款划入卓某某、张某某的指定账户，卓某某、张某某所提供的抵押物亦办理了按揭登记，证号为文山市房他证州属字第××号，现卓某某、张某某陆续多次未按时足额赔还借款本息，截至2019年9月30日累计拖欠借款本金249295.92元、利息80440.69元及罚息5993.17元。鉴于以上事实，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条“违约情形及可能危及贷款人债权的情形”中“一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的约定，卓某某、张某某未按时足额赔还借款本息的行为已构成违约，应承担支付罚息的违约责任，且建设银行有权宣布贷款立即到期，要求卓某某、张某某立即清偿借款本息及相关费用。故建设银行提起本案诉讼。卓某某辩称，原告起诉的是事实，借款及借款金额是事实，当时说好是由金昆公司支付我工程款后偿还贷款，但金昆公司也没有支付我工程款，金昆公司还承诺还不了贷款，公司回购房屋。金昆公司辩称，金昆公司的保证责任已经免除，金昆公司不再承担保证责任。2014年1月2日，金昆公司与建设银行签订了《单位担保承诺书》，承诺为贷款人卓某某的个人住房贷款承担连带保证责任。2014年6月13日，金昆公司、卓某某与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同中第三十五条、三十六条明确约定金昆公司的担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。将金昆公司原本承担的无限连带保证责任变更为抵押加阶段性保证。2014年7月10日，卓某某、张某某将金马国际城B幢1层外11号商铺抵押给建设银行，并办理了他项权利证书交给建设银行收执。根据合同第三十五条、三十六条约定，金昆公司的保证责任已经免除，金昆公司不再承担保证责任。张某某未到庭答辩，也未提交书面答辩状。建设银行针对其主张，向本院提交了以下证据：1.被告身份证复印件一份、结婚证复印件一份，证明被告卓某某、张某某的基本信息及二人系夫妻关系；2.《个人住房（商业用房）借款合同》、《单位担保承诺书》复印件各一份，证明：（1）2014年6月13日，建设银行与卓某某、张某某经协商一致后签订《个人住房（商业用房）借款合同》；（2）合同约定被告卓某某、张某某向建设银行借款人民币5000000元，借款期限为120个月（即2014年6月13日至2024年6月13日）；（3）合同借款年利率为基准利率上浮15%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；（4）被告卓某某、张某某自愿以其所有位于文山市屋为该笔借款提供抵押担保；（5）被告金昆公司对该笔贷款承担保证责任；（6）被告出现任一违约情形或可能危及建设银行债权的情形，建设银行有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；（7）凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议提交至贷款人住所地人民法院起诉等各项权利义务；3.《开立贷款账户通知书》、《个人贷款支付凭证》复印件各一份，证明合同签订后，建设银行已按照合同约定且接受被告的委托将贷款5000000元支付至被告的指定银行账户，完成支付贷款的合同义务；4.《文山州房地产所有权抵押合同书》、《房屋他项权证》复印件各一份，证明被告所提供的抵押物位于文山市屋办理了按揭登记，证号为文山市房他证州属字第××号；5.《中国建设银行个人贷款对账单》复印件一份，证明2019年9月30日累计拖欠借款本金249295.92元、利息80440.69元及罚息5993.17元，被告未足额赔还借款本息的行为已构成违约。经质证，卓某某对建设银行提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，是事实。金昆公司对建设银行提交的第1、3、4组证据真实性、合法性、关联性没有异议；对第2组证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但是对证明观点中第五项证明观点“被告云南金昆房地产集团有限公司对该笔贷款承担保证责任”有异议，该观点不能成立，2014年1月2日，公司的确签订过担保承诺书，但是2014年6月13日三方签订的借款合同已经对保证方式作了变更，在合同中第三十五条已经变更为抵押加阶段性保证，金昆公司只承担阶段性保证，原告已经取得了他项权证书，并且交由原告收持，按照合同的第三十六条规定，金昆公司应当免除阶段性保证责任；对第5组证据来源的真实性没有意见，但是对内容真实性有意见，属于原告的单方证据，原告应当把每笔款项的明细打印下来，才符合证据的实质要件，该证据不能作为本案的定案依据。张某某未到庭质证，也未向本院提交证据。卓某某、金昆公司未向本院提交证据。本院认为，建设银行提交的第1、2、3、4、5组证据均客观、真实，能够证明本案事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：卓某某、张某某系夫妻关系。2014年6月13日，建设银行与卓某某、张某某、金昆公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：530170036-2032-20140325369），合同约定：卓某某、张某某向建设银行借款5000000元，借款期限为120个月（即2014年6月13日至2024年6月13日）；贷款利率为在基准利率水平上上浮15%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括本合同的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）等权利义务内容。建设银行与卓某某、张某某签订《文山州房地产所有权抵押合同书》，约定卓某某将文山市抵押给建设银行。2014年7月10日文山州住房保障与房地产管理局在该合同尾部登记机关处盖章，并为卓某某、建设银行办理了按揭登记，证号为文山市房他证州属字第××号，房屋他项权利人为建设银行，房屋所有权人为卓某某，房屋坐落于文山市金马国际城，他项权利种类为按揭登记，债权数额5000000元，约定期限12年。合同签订后，建设银行向卓某某、张某某指定账户打入了借款5000000元。卓某某、张某某在偿还部分借款本息后未按合同约定偿还，截止2019年9月30日，卓某某、张某某尚欠建设银行借款本金2998851.31元，利息80440.69元，罚息5993.17元。另查明，卓某某、张某某用于抵押借款的位于文山市未取得房屋产权证，也未办理抵押登记手续，仅办理了按揭登记手续。本院认为，金融借款合同是指贷款人（金融机构）向借款人提供借款，借款人到期返还借款，并向贷款人支付利息的合同，而金融借款合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止金融借款合同发生的权利义务纠纷。本案中，建设银行与卓某某、张某某、金昆公司共同签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：530170036-2032-20140325369），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法、有效的金融借款合同，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。建设银行按合同约定向卓某某、张某某交付了借款本金5000000元，卓某某、张某某应按合同约定按时足额归还借款本息，但卓某某、张某某在偿还部分借款本息后未按合同约定偿还借款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”卓某某、张某某的行为已表明其不履行主要债务，建设银行要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求卓某某、张某某按合同约定提前偿还剩余尚欠的借款本金2998851.31元及截至2019年9月30日止的利息80440.69元，罚息5993.17元，并要求卓某某、张某某按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率支付2019年10月1日起至上述借款本金清偿之日止的利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。关于建设银行要求判决其对卓某某、张某某提供的抵押物（位于文山市）享有优先受偿权的诉讼请求，虽然卓某某、张某某用于抵押的上述房屋办理了按揭抵押登记手续，但该商品房未取得房地产权属证书，不具备法定的抵押登记条件，至今未能办理正式的抵押登记手续，不产生优先受偿的效力，故本院不予支持。关于建设银行要求金昆公司对上述款项承担连带保证责任的诉讼请求，因建设银行对卓某某、张某某的抵押登记是按揭登记，不同于正式的抵押权登记，未办理正式的抵押财产的他项权利证书之前，合同中约定的保证期间未届满，金昆公司应按约定承担连带保证责任。张某某经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条第二项、第十八条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行与卓某某、张某某、云南金昆房地产集团有限公司于2014年6月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：530170036-2032-20140325369）；二、卓某某、张某某于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行借款本金2998851.31元及截至2019年9月30日止的利息80440.69元、罚息5993.17元，并支付2019年10月1日起至上述借款本金还清之日止的利息、罚息（利息、罚息按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算）；三、云南金昆房地产集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司文山壮族苗族自治州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31480元，由卓某某、张某某、云南金昆房地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  刘胜娟审判员  朱应洪审判员  何秋杰二〇二〇年五月十八日书记员  向文局