甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1878号上诉人（原审被告、原审反诉原告）:雷某，女，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李生凯，甘肃陇达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国贤，甘肃陇达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）:张某，男，回族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈琳，兰州市城关区酒泉路法律服务所法律工作者。上诉人雷某因与被上诉人张某合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雷某的委托诉讼代理人李生凯、王国贤，被上诉人张某的委托诉讼代理人陈琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷某上诉请求：1.撤销（2019）甘0102民初7576号民事判决，依法改判或发回重审；2.驳回张某的全部诉讼请求；3.依法确认张某与雷某签订的《转让协议》无效，判令张某返还雷某店铺转让款330000元，并赔偿雷某店铺装修费及房租损失100000元；4.本案一、二审诉讼费由张某承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。雷某与张某在签订《转让协议》过程中，张某称其与涉案商铺所有权人实验小学签订的房屋租赁合同中已取得了转租权及转让权，承诺其与实验小学的租赁合同到期后，即为雷某从实验小学续签房屋租赁合同，保证雷某同等享有其在原有租赁合同中的权利义务。张某称其与实验小学的房屋租赁合同在实验小学处，雷某并未见到该房屋租赁合同，一审判决认定雷某知晓张某无转租权与事实不符，无证据予以支持。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定张某怠于履行《转让协议》约定的义务，存在违约行为，应当驳回张某的诉讼请求，但一审判决在此情形下仍然判决雷某支付转让费6万元，仅比张某诉求的10万元少了4万元，存在适用法律错误的情形，判决不公。三、一审判决程序不当。雷某及其委托诉讼代理人前往实验小学调查取证未果的情况下，书面申请一审法院调取证据未被准许，侵害了雷某的合法权益。张某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，雷某的上诉理由均不成立。一审法院认为张某怠于履行《转让协议》中约定的义务没有事实依据，张某已经依据协议约定为雷某办理了与经营有关的证照，实验小学提高租赁费并不是张某的过错，雷某应依据《转让协议》的约定全额支付10万元转让费。涉案商铺的《转让协议》合法有效，并不存在合同无效的情形。关于转让费法律并未明确禁止，并且是租赁行业多年形成的交易习惯，不属于不合法的利益。张某向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决雷某给张某支付拖欠的店铺转让款人民币100000元；2.本案诉讼费用由雷某承担。雷某向一审法院提出反诉请求：1.驳回张某请求雷某给付其店铺转让款100000元的本诉诉讼请求；2.依法确认雷某与张某于2017年3月7日签订的转让协议无效；3.判令张某一次性返还雷某店铺转让费330000元；4.判令张某赔偿雷某店铺装修费及房租损失共计100000元；5.本案本诉和反诉费用均由张某承担。一审法院认定事实：2017年3月7日，张某与雷某签订《转让协议》，约定：张某将自己经营的位于城关区店铺（原为：伊锦园炒面馆）转让给雷某使用，并保证雷某同等享有与张某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；转让费共计430000元，雷某在2017年3月7日前一次性向张某预付转让费共计330000元，剩余100000元，待后续手续办完后10日内一次付清。2017年下半年，张某协助雷某办理了营业执照。2019年1月1日，雷某与房屋出租方甘肃省兰州实验小学（以下简称“实验小学”）签订《房屋租赁合同》，约定雷某承租城关区房屋，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，年租金为153720元。另查，2016年12月26日，张某与实验小学签订《房屋租赁合同》，约定张某承租城关区房屋，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金120384元，张某不得擅自将房屋转租、转让或转借。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。张某与雷某订立的《转让协议》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形。房屋转租的禁止条款是张某与实验小学订立的，虽可能对张某与雷某签订的《转让协议》履行产生影响，但并不能直接否定《转让协议》的效力。从庭审中张某和雷某的陈述来看，张某已将涉案房屋交由雷某实际租赁使用，雷某自《转让协议》签订后租赁使用涉案房屋并未受到影响，也已以自己的名义与实验小学签订了房屋租赁合同，应当认定合同订立的目的已经实现，故张某与雷某订立的《转让协议》合法、有效。关于张某是否完全履行合同义务的问题。在张某已知其与实验小学签订的房屋租赁合同中约定涉案房屋不得转租的情况下，张某负有向实验小学说明情况、并取得实验小学同意后，及时协助实验小学与雷某订立新的房屋租赁协议的义务，因为，如果实验小学不同意由雷某承租涉案房屋将直接导致雷某与张某签订《转让协议》的目的不能实现，合同履行不能。雷某与实验小学2019年才订立房屋租赁合同，此前雷某一直以张某的名义缴纳租金，张某在庭审中未能提交其积极与实验小学沟通，及时促成雷某与实验小学订立新的房屋租赁合同的证据，张某还表示其对雷某与实验小学如何沟通订立新的房屋租赁合同的情况并不清楚，从上述情况来看，张某确有怠于履行合同义务的情形；《转让协议》第一条还约定张某保证雷某同等享有在原有租赁合同中所享有的权利与义务，但雷某2019年与实验小学签订的房屋租赁合同约定的租金明显大幅上涨，该条约定也没有实现。综上所述，张某未能完全履行合同义务，存在违约的情形，但考虑房租上涨一般受市场影响，且新房屋租赁合同为雷某自愿订立，酌情判处雷某支付张某转让费60000元，张某无需返还已收取的330000元转让费。关于雷某要求张某赔偿店铺装修费用和房租损失问题。张某与雷某签订的《转让协议》包含店铺承租权、店铺经营权等内容，但双方未对店铺装修情况及重新装修费用的负担问题进行约定，故雷某因经营店铺重新进行装修和购置设备的支出是其进行经营的正常支出，不应由张某负担。雷某主张由于张某不配合向实验小学说明情况，协助雷某与实验小学重新签房屋承租合同，导致实验小学提高租金，但未提供证据证明自己的主张。雷某主张的租金损失为100000元，根据雷某提供的证据，实验小学与他人签订房屋租赁协议的租赁期限一般为1年，次年需重新签订房屋租赁合同。也就是说，即使张某履行了合同义务，也仅能保证雷某与实验小学第一年订立的房屋租赁合同中约定的租金与张某同实验小学订立的房屋租赁合同中约定的租金相同，此后的租金应由雷某与实验小学商议约定，对此张某无法控制。因此，雷某主张的100000元租金损失于法无据，而且张某应承担的违约责任已高于雷某第一年的租金损失，故对雷某的该项反诉请求不予支持。综上所述，张某与雷某签订的《转让协议》系双方真实意思表示，该协议合法、有效，由于张某存在怠于履行合同义务的情况，酌情支持雷某支付张某转让费60000元。雷某要求张某返还转让费330000元和赔偿店铺装修费、房租损失费的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、雷某于本判决生效后十五日内一次性支付张某转让费60000元；二、驳回张某的其他诉讼请求；三、驳回雷某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由张某负担920元，雷某负担1380元。反诉费3875元，由张某负担439元，雷某负担3436元。二审期间，当事人未提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于雷某与张某签订的《转让协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条亦规定了房屋租赁合同无效的情形。无效是对法律行为最为严厉的否定性评价，我国法律对合同无效的认定有着严格的标准，只有违反了效力性强制性规定，才能否认合同的效力。张某与雷某对签订《转让协议》的事实均予以认可，现雷某认为因张某与甘肃省兰州实验小学（以下简称“实验小学”）签订的《房屋租赁合同》中明确约定涉案房屋不能转租，故其主张与张某签订的《转让协议》应属无效。首先，法律并未规定在未经出租人同意的情况下承租人擅自转租的行为是无效的，且该禁止性条款系实验小学与张某之间的约定；其次，张某与雷某签订的《转让协议》并不存在法律规定的合同无效的情形。涉案商铺已由雷某使用三年之久，在这期间，实验小学并未阻止雷某使用涉案商铺，雷某也与实验小学签订了新的房屋租赁合同，其合同目的已经实现，雷某现以张某与实验小学签订的《房屋租赁合同》中不能转租这一禁止性条款否认《转让协议》的效力于法无据，本院不予支持，本院认为雷某、张某签订的《转让协议》合法、有效。关于一审判决认定事实的问题。雷某陈述其在与张某签订《转让协议》时并不知道涉案房屋不能转租。根据一审期间雷某关于《转让协议》中“手续”的理解以及二审庭审期间雷某陈述张某口头告知雷某在其与实验小学的《房屋租赁合同》到期后，保证将续租合同签至雷某名下，虽然有难度，但张某对此进行了承诺。如果涉案商铺可以转租，根据日常生活经验，张某没有必要承诺协调雷某与实验小学签订新的《房屋租赁合同》；且涉案商铺位于实验小学旁边，雷某完全可以前往实验小学进行了解。根据雷某在一审、二审期间的陈述，其现主张不知道涉案商铺不能转租的理由本院不予采信。雷某承租涉案商铺后进行装修是为了实现其经营目的，是其进行经营的正常支出，且其与张某签订的《转让协议》中对此并未进行约定，雷某主张张某赔偿其装修损失不符合法律规定，本院不予支持。关于房租损失的问题。张某虽承诺雷某同等享有在原有租赁合同中所享有的权利与义务，但此后的租金系实验小学与雷某协商后确定的，租金是否上涨张某无法控制，故雷某主张张某应赔偿其租金损失的理由本院不予认可。一审法院鉴于张某未能完全履行合同义务存在违约行为，对剩余100000元转让费予以调整符合法律规定，并无适用法律错误的情形。关于本案程序是否不当的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集”。雷某并未提交证据证明其系因客观原因无法调取张某与实验小学签订的《房屋租赁合同》，故一审法院对此不予准许并无不当。综上所述，上诉人雷某的上诉请求及理由不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4816元，由上诉人雷某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 张海东审判员 杨 蕾二〇二〇年五月二十一日书记员 杨 琦