福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1399号 原告：厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所福建省永安市解放北路名流豪庭6号楼一层，统一社会信用代码91350481789010889C。 负责人：杨毓波，经理。 委托诉讼代理人：李丽娜，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林福阳，男，该公司工作人员。 被告：龚志敏，男，1990年10月28日出生，汉族，住福建省永安市。 原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司（圣博楼宇永安分公司）与被告龚志敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣博楼宇永安分公司的委托诉讼代理人李丽娜、林福阳到庭参加诉讼。被告龚志敏经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 圣博楼宇永安分公司向本院提出诉讼请求：１．龚志敏支付自2015年7月1日至2018年12月31日物业管理费3,765元，公摊费1,069元，违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算（4.75%×1.3÷12=0.005）为339元，合计5,173元；2．本案诉讼费用由龚志敏承担。诉讼中，圣博楼宇永安分公司将诉讼请求第一项变更为：要求龚志敏支付自2015年7月1日至2018年12月31日的物业管理费3,765元、2015年1月1日起至2018年12月31日期间的公摊费1,069元及违约金338元，合计5,172元。事实与理由：圣博楼宇永安分公司分别于2010年9月8日、2015年1月1日与永安市大帝房地产开发有限公司、永安市龙泉嘉园小区业主委员会签订物业服务合同，接管了龙泉嘉园小区（物业名称），双方在合同中约定：由圣博楼宇永安分公司按有关法律规定提供各项物业管理服务，业主按建筑面积缴纳管理费（住宅每平方米每月0.75元）；如果业主拖欠物业管理费，圣博楼宇永安分公司按拖欠数额每日加收3‰违约金。从签订合同至今，圣博楼宇永安分公司完全履行该合同约定的管理服务事项和义务。龚志敏作为龙泉嘉园小区业主，该业主物业为永安市下渡路809号龙泉嘉园B2幢1402室，建筑面积为119.52平方米，每半年应交物业管理费537.84元。龚志敏从签订合同至今，一直接受圣博楼宇永安分公司提供的各种服务，却从2015年7月1日起开始不交物业费，至2018年12月31日已欠费长达42个月，共计物业管理费3,765元、公摊费1,069元及违约金338元，合计5,172元，此前圣博楼宇永安分公司多次派管理员上门催收、电话催收、快件发函催收，龚志敏均拒绝交纳。 龚志敏未作答辩。 圣博楼宇永安分公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：营业执照复印件、法定代表人（负责人）身份证明、身份证明、公民身份证复印件、物业费和违约金计算清单、公摊计算表、关于龙泉嘉园B2＃楼1402室物业费违约金催收清单、EMS快递单、照片、《物业服务合同》及永安市房产登记信息查询结果证明等。龚志敏未提交证据。本院组织当事人进行了质证。龚志敏未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院依法进行审查，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年1月1日，永安市龙泉嘉园小区业主委员会（甲方）与圣博楼宇永安分公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定：由圣博楼宇永安分公司为永安市龙泉嘉园小区提供物业服务；业主按建筑面积缴纳物业服务费（住宅每月每平方米0.75元）；庭院路灯、楼梯走道、景观、电梯、消防、门岗、监控等用电的电费，景观、消防、保洁、绿化、物业办公等用水的水费，电梯维保、电梯年检、单元门禁维护、共用排污管等费用由业主据实分摊；业主应每半年交纳一次物业服务费和共用分摊费，对逾期欠交物业服务费的业主，乙方每天加收3‰的违约金；委托期限自2015年1月1日至2019年12月31日止。该合同还对其他事项作了约定。2010年9月8日，圣博楼宇永安分公司承接了该小区物业。 另查明，永安市下渡路809号龙泉嘉园B2幢1402室房屋的业主系龚志敏，用途为住宅，上述房屋属于龙泉嘉园小区，建筑面积为119.52平方米。龚志敏拖欠圣博楼宇永安分公司2015年7月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费3,765元和2015年1月1日起至2018年12月31日期间的公摊费1,069元。 本院认为，圣博楼宇永安分公司作为物业服务单位与永安市龙泉嘉园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，该合同对龚志敏具有约束力。圣博楼宇永安分公司按合同约定提供了物业服务。龚志敏作为永安市下渡路809号龙泉嘉园B2幢1402室房屋的业主理应向圣博楼宇永安分公司支付相应的物业服务费用。圣博楼宇永安分公司按合同的约定履行了相关的物业服务，而作为业主的龚志敏却未按合同的约定交纳相关的物业服务费用，应承担相应的违约责任。圣博楼宇永安分公司的诉讼请求，于法有据，予以支持。龚志敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第四十五条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 龚志敏应于本判决生效后十日内支付厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业管理费3,765元、公摊费1,069元及违约金338元，合计5,172元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由龚志敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  朱荣增 二〇二〇年五月二十九日 书记员  范琦镕 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。