广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1503号上诉人（原审原告）：周淑云，女，1983年7月21日出生，汉族，住湖南省祁阳县**************。委托诉讼代理人：李燕，广东坦兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱黎明，男，1960年4月10日出生，汉族，住广东省信宜市*****************。被上诉人（原审被告）：刘存新，男，1981年6月4日出生，汉族，住广东省廉江市********。被上诉人（原审被告）：中山市******地产中介服务部，住所地广东省中山市三乡镇鸿埠园路园林西区******第一卡，统一社会信用代码92442000MA514HGJ2N。主要负责人：刘存新。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎璇，广东孚道律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黎巧瑜，广东孚道律师事务所实习律师。上诉人周淑云因与被上诉人朱黎明、刘存新、中山市******地产中介服务部（以下简称丰居服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周淑云上诉请求：撤销一审判决，改判支持周淑云的全部诉讼请求。事实和理由：一、周淑云从未否认撤件事实，撤件是在被上诉人同意宽限筹钱情况下的暂停过户，双方合同并未解除。撤件后，周淑云一直为办理过户积极筹钱并催促询税过户，但刘存新不再提供房产证原件予以配合。一审法院简单以撤件声明推断周淑云违约，未查明双方就撤件及撤件后的事宜进行协商、合同仍继续履行以及被上诉人未经催告另行再售房屋的事实。二、一审法院未查明丰居服务部、刘存新自买自卖房屋及多次违约的事实。2018年5月15日丰居服务部作为经纪方将朱黎明房屋出售给该服务部经营者刘存新，2018年5月17日又居间向刘星出售该房屋，刘存新作为朱黎明代理人于2018年6月12日将该房屋售予周淑云，在双方合同履行期间未经告知又再售房屋，刘存新、丰居服务部借房炒卖多次违约。朱黎明辩称，同意一审判决，朱黎明没有不配合出售房屋给周淑云，2018年8月6日双方在税务局签名过户，所有相关资料已提交。周淑云在交税时认为税费贵，其本人申请退件并要求朱黎明签名。后丰居服务部的刘存新、三茂地产公司的中介黄经理、周淑云夫妇及朱黎明一起协商过户事宜，周淑云夫妇提出延期过户，朱黎明及刘存新均不同意。朱黎明、刘存新在合同期内多次要求周淑云办理过户手续，但其一直未办理。朱黎明直至合同期满三个月后才把房屋另售他人，朱黎明损失巨大，本案违约责任不在朱黎明。刘存新辩称，一、周淑云上诉提交的证据不是新证据，且其逾期提供证据未说明理由，二审不应采纳。二、涉案房屋买卖合同已因周淑云的违约而解除，且周淑云已与朱黎确认交易取消，朱黎明有权没收定金以及将涉案房屋另行出售。三、核税撤件后，周淑云从未与刘存新或朱黎明就延期履行涉案房屋买卖合同或重新缔约达成一致意见。周淑云提交的谈话录像可见周淑云一直在要求中介方走关系将依法核定的税消掉才同意重新缔约，周淑云根本没有筹钱继续履约的打算，也没有确认与卖方重新缔约，其无权要求卖方承担违约责任。四、刘存新与案外人刘星签订的房屋买卖合同未实际履行，且该合同与本案无关。涉案房屋直至2018年11月才过户给案外第三人。朱黎明、刘存新依约配合周淑云核税过户，周淑云不履行缴税义务、不接受卖方重新缔约的条件及要求中介走关系成功调低税费后再行履约的行为，已明确其取消交易，涉案合同已解除。丰居服务部辩称，同意刘存新答辩意见，并认为丰居服务部不是涉案合同签署方，不存在违约行为，是周淑云违约在先并单方解除合同，其应自行担责。周淑云向一审法院起诉请求：1.判令朱黎明、刘存新、丰居服务部退还定金5万元；2.判令朱黎明、刘存新、丰居服务部赔偿违约金5万元；3.判令朱黎明、刘存新、丰居服务部赔偿损失19万元（计算依据：以周淑云向法院起诉之日为基准日所确定房屋价值减去合同成交价计算，暂计为19万元，房屋价值以法院指定的评估机构出具的鉴定意见为准）。一审法院认定事实：2018年6月12日，甲方（卖方）朱黎明、甲方代理人刘存新、乙方（买方）周淑云和中介方中山市三乡镇三茂房地产中介服务部（以下简称三茂服务部）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过中介方出售及购入物业中山市*******“赤林”房产，该房地产占地面积180.8平方米，建筑面积568.69平方米，房地产权证号为粤（2017）中山市不动产权第0099738号；2.转让总成交价为190万元，定金5万元整为第一部分楼款，于2018年6月12日当天支付给卖方；3.交易过程中按国土标准评估价所产生的政府税费及过户手续买卖双方所需一切费用（含买卖双方所需的测量图纸费，评估费，契税、所得税，印花税，律师费、银行按揭费等一切费用）均由买方支付；4.如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，作买方违约处理，已付的定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，不能顺利过户到买方指定人名下。作卖方违约处理，卖方应在违约之日起三日内将所收房产买卖定金退还给买方，另赔偿买方定金的一倍作违约金，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。合同还约定了其他内容。合同卖方（代理人）落款处签刘存新名，买方落款处签周淑云名，中介方落款处盖中山市三乡镇三茂房地产中介服务部公章。同日，刘存新出具《收据》，内容为：今收到周淑云交来购买朱黎明名下的房产，中山市*******“赤林”，房地产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0099738号，定金5万元。收据收款单位落款处签刘存新已收款并捺印。2019年11月13日，中山市税务局三乡税务分局出具《关于粤（2017）中山市不动产权第0099738号房产撤件情况说明》，载有：2018年8月6日，粤（2017）中山市不动产权第0099738号房产的所有人朱黎明与购房方周淑云买卖双方当事人亲临三乡行政服务中心的税务窗口说明上述存量房过户存在争议，交易双方提出暂不办理过户，需要退还有关申报资料。上述情况经朱黎明和周淑云双方确认，税务人员按照流程退还房产申报资料。一审庭审过程中，周淑云称由于税务局的核税价格超出其的预算，商量先撤件，回去筹钱，再过户。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，周淑云与朱黎明签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，因税费问题在办理过户时存在争议，退回了申报材料。一审庭审中，周淑云主张撤件后回去筹钱，再过户，但朱黎明、刘存新对此不予确认并称不存在周淑云主张的筹够钱、催促朱黎明、刘存新办理过户的事情，且周淑云未能提供证据证明双方就撤件以及撤件后的事宜进行了协商，故对周淑云的主张不予认定。涉案合同约定，交易过程中按国土标准评估价所产生的政府税费及过户手续买卖双方所需一切费用（含买卖双方所需的测量图纸费，评估费，契税、所得税，印花税，律师费、银行按揭费等一切费用）均由买方即周淑云支付，现因周淑云未能支付税费导致撤件，即存在违约行为致使合同无法继续履行，故对周淑云要求朱黎明、刘存新、丰居服务部退还定金并赔偿损失的诉讼请求，依法无据，一审法院院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周淑云的全部诉讼请求。案件受理费5650元（该款周淑云已预缴），由周淑云自行负担。二审中，朱黎明、刘存新、丰居服务部均未向本院提新的证据。周淑云围绕其上诉请求向本院提交了新证据：《2018年8月6日暂停过户后协商筹钱视频及文字流水》，拟证明1.暂停过户后双方就筹钱期限、配合过户及房产证原件管理达成一致，合同仍继续履行；2.周淑云从未主动放弃购买涉案房屋。经庭审质证，朱黎明确认该证据的真实性，并表示其曾要求周淑云补现金5万元才能延期，周淑云要求少一点，刘存新要求至少1万元，双方最后未达成一致意见，故未延期。刘存新、丰居服务部确认该证据的真实性，但不确认合法性及关联性，并认为：周淑云提交的文字整理部分不完整，属于断章取义，也证明不了周淑云的主张；该证据证明周淑云从未与朱黎明或刘存新就是否继续履行合同或重新缔约达成一致意见；视频中刘存新多次询问周淑云是否愿意给1万元重新缔约，周淑云未同意，一直表示等税费是否调低再决定；该证据表明涉案合同系因周淑云未在约定期限办理核税过户而解除，否则周淑云不会主动找卖方协商是否延期或重新缔约。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案的《房地产买卖合同》第三条第二款约定：第二期房地产买卖转让款20万元，在2018年8月1日之前或（银行同意贷款通知书、批复书、核保书、抵押注销出来一周内）买卖双方前往当地指定政府机构办理核税过户手续成功当天，买方以银行转账方式支付给卖方名下。2.二审诉讼中，周淑云确认其在2018年7月23日前已取得银行的同贷书。3.刘存新确认涉案房屋朱黎明另售他人时产生的税费为41万元；朱黎明则称其在2018年11月底将涉案房屋出售给案外人，税费大约30-40万元，交易价格为175万元。4.周淑云二审提交的周淑云及其丈夫张泽军与朱黎明、刘存新以及三茂公司的黄世成协商的视频显示：各方在周淑云未能成功纳税后就涉案交易进行协商，周淑云提议延长交易时间以便其筹钱，朱黎明未表示同意；刘存新提议周淑云给1万元给业主，但周淑云未表示同意；各方最终未就涉案合同是否解除、是否继续履行以及周淑云是否可以延期交税等事宜达成一致意见。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。朱黎明与周淑云以及三茂服务部签订的《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。根据审理查明的事实可知，周淑云已向朱黎明支付合同约定的定金5万元，同时周淑云自认其在2018年7月23日前已取得银行的同贷书。则根据涉案合同第三条第二款的约定，周淑云未在2018年8月1日前向朱黎明支付约定的第二期购房款20万元，其行为已构成违约。及至买卖双方及中介机构三茂服务部于2018年8月6日共同到税务部门办理涉案交易的核税手续时，周淑云以核定税款超出其预期的金额为由，申请撤回缴税的申报材料，导致涉案交易未能继续进行。而根据涉案合同的约定，涉案交易产生的全部过户税费均由周淑云负担，故周淑云对于涉案交易未能继续进行存在过错。同时，周淑云在涉案交易所须缴纳的税费超出其预期的情况发生后，即与朱黎明向税务部门申请撤回缴税申报材料，双方于撤回申请的当天下午即就涉案交易的继续履行问题进行协商。虽然，周淑云在协商中提议延长交易时间以便其筹钱，但朱黎明未明确表示同意，刘存新提议周淑云向朱黎明额外支付1万元以便双方继续履行合同，周淑云亦未表示同意，即各方在该次协商中暂未就涉案合同是否解除、是否继续履行以及周淑云是否可以延期交税等事宜达成一致意见，但双方对于该问题的处理仍处于协商的过程中，从该协商的情况来看，周淑云与朱黎明仍期待涉案合同能够继续履行。而周淑云与朱黎明均未提供证据证实双方在此后已就涉案合同继续履行问题达成一致意见或双方已同意解除合同。所以，朱黎明在双方对于合同的履行与否等问题仍处于协商阶段，其未明确向周淑云进行催告或向其告知解除涉案合同的情况下，将涉案房屋另售他人，导致涉案合同客观上无法继续履行，故朱黎明对于涉案合同未能继续履行亦存在过错。本院综合考量买卖双方对于涉案合同未能继续履行所存在的过错行为，根据公平原则，认定涉案合同解除后，朱黎明应向周淑云退回其已支付的定金5万元，对于周淑云超出该范围的诉求，本院不予支持。关于刘存新、丰居服务部的责任承担的问题。刘存新仅系作为朱黎明的委托代理人在涉案合同上签名，涉案房屋的买卖双方为周淑云与朱黎明，刘存新与丰居服务部均非涉案买卖合同关系的当事人，故周淑云在本案中主张刘存新、丰居服务部向其承担清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，周淑云的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实及适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初14889号民事判决；二、被上诉人朱黎明在本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人周淑云退还定金5万元；三、驳回上诉人周淑云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5650元（周淑云已预交），由周淑云负担4600元，由朱黎明负担1050元；二审案件受理费5650元（周淑云已预交），由周淑云负担4600元，由朱黎明负担1050元。经核算，朱黎明须向周淑云支付一、二审诉讼费2100元（该款朱黎明在本判决发生法律效力之日起七日内迳付周淑云）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年五月六日书记员  杨俊彦