山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终878号 上诉人（原审被告）：郭辉，男，1967年6月21日出生，汉族，住山东省高青县。 委托诉讼代理人：唐士霖，山东正腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙昭玉，男，1951年11月1日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙超（系孙昭玉之子），住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：毛旭光，山东正大至诚律师事务所律师。 原审第三人：刘洪波，男，1971年11月5日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原审第三人：王晓红，女，1974年8月4日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：柴建民，山东天矩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐胜男，山东天矩律师事务所律师。 上诉人郭辉因与被上诉人孙昭玉，原审第三人刘洪波、王晓红案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市张店区人民法院(2019)鲁0303民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人孙昭玉一审诉讼请求或本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案基本事实。2014年10月31日，原审第三人王晓红在婚内与新东升置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定：涉案房屋总价1287120元，第三人首付387120元，贷款90万元；同时约定：用涉案房屋向银行提供抵押担保，买受人在该房屋没有还清贷款前不得转让该房产。2017年3月6日，被上诉人孙昭玉与原审第三人刘洪波签订第二手《房屋买卖合同》，约定房屋总价143万元，被上诉人即时支付房款133万元，剩余房款10万元未支付。2017年8月22日，上诉人对上述涉案房产进行查封措施，之后进入强制执行程序。2019年6月13日，张店区法院作出（2019）鲁0303执异128号执行裁定，依法驳回被上诉人的执行异议。2019年7月12日，被上诉人提起案外人执行异议之诉，2019年10月15日，在诉讼期间被上诉人代原审第三人向农业银行偿还涉案房屋贷款82万余元；同日，原审第三人刘洪波给上诉人出具收到被上诉人剩余房款10万元的收到条；二、一审判决认定事实不清，进而适用法律错误。1.一审认定被上诉人对涉案房屋享有消费者物权期待权是错误的。消费者物权期待权是指，买受人向房地产开发商购买商品房所享有的权利。本案中，被上诉人并不是向房地产开发商购买的涉案房屋，而是通过房地中介与第三人签订房屋买卖合同，属于典型的二手房买卖，确切的讲被上诉人是“一般买受人”，而非“商品房消费者”。所以被上诉人对涉案房屋不享有消费者物权期待权；2.物权期待权是一种债权，被上诉人即使享有此种权利，亦不足以对抗上诉人对涉案房产的执行。物权期待权是指将来可能取得和实现对某一物的支配和排他性权利，其主要存在合同签订后与办理登记前。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即合同签订后，办理登记前的买受人权利并不是物权，在此期间买受人的权利仅为债权，为合同之债，即物权期待权是一种债权，如果被上诉人享有物权期待权，也只不过是一种债权。本案中，根据原审第三人刘洪波与新东升置业集团有限公司的合同约定，涉案房屋没有还清贷款前不得转让该房产。但其在没有还清贷款前与被上诉人签订二手房买卖协议，本身是一种违约行为，同时原审第三人在未取得涉案房屋物权的情况下处分财产也是一种无权处分行为。即使无处分权的第三人与被上诉人的合同有效，由于涉案房屋未办理过户，也不产生物权关系的变动，这种物权期待权在原审第三人和被上诉人之间也不会发生转移。另外，即使一审判决认定被上诉人享有物权期待权，依据物权期待权的债权性质，不足以对抗上诉人对涉案房产的执行；3.一审判决认定的2019年10月15日，原审第三人刘洪波收到被上诉人剩余房款10万元属于认定事实错误。一审法院仅凭原审第三人刘洪波出具的一张收到条就认定其收到10万元剩余房款是错误的，在一审判决后，经上诉人与原审第三人刘洪波核实，2019年10月15日，原审第三人刘洪波出具收条是真，但并未收到被上诉人剩余房款10万元；三、被上诉人提起执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其诉讼请求不应得到支持。我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已经合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。”据此：1.涉案房屋未进行登记，不符合上述规定。第二十八条规定的是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，该条保护的是买受人对被执行人拥有物权的不动产提起的异议，即当被执行人拥有的是稳定的、明确的物权才进行保护。本案中，涉案房屋并未进行登记，只进行了“网签备案”。根据法律规定，“网签”并不具备物权效力。依据城市房地产管理法等法律法规规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。因此，商品房买卖合同预售登记就其性质而言非物权登记行为，办理了商品房买卖合同预售登记，实际上是公示一个特定的债权债务关系，不具有物权的公示效力。涉案房产的网签不符合第二十八条“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”的规定，即被上诉人提出执行异议之诉的前提不符合法律规定；2.本案不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。2014年10月31日，原审第三人王晓红在婚内与新东升置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定涉案房屋总价120万余元，第三人首付38万余元，贷款90万元。交房日期为2015年5月1日前，办理登记日期为2017年5月1日前，买受人在该房屋没有还清贷款前不得转让。首先，被上诉人未及时行使权力办理过户登记，其自身亦存在过错。上述合同约定，办理登记时间为2017年5月1日前，案涉房屋于2017年8与11日经上诉人申请查封，在此之前，被上诉人显然知道应当向相关机构主张涉案房产的权利，积极采取法律途径确定涉案房产的权利，办理过户登记，但其却怠于行使权力，致使涉案房产被查封，这应当认定其自身存在过错；其次，被上诉人未及时采取措施清偿银行贷款、积极采取措施满足过户条件，致使不能过户，其自身存在过错。被上诉人在与第三人签订《房屋买卖合同》时，未经过新东升置业集团有限公司、银行同意，亦没有将剩余贷款提前偿还完毕。被上诉人了解诉争房产抵押预告情况后，也没有要求第三人解除大部分抵押，因此虽然双方签订了《房屋买卖合同》，但被上诉人却无法办理过户登记，其对此存在过错。案涉房屋已经向银行办理按揭贷款，过户的前提必须先缴清贷款，消除抵押预告。在签订买卖合同时，被上诉人知晓案涉房屋是第三人办理银行按揭贷款的抵押物而不能直接办理过户登记，但其并未采取提前偿还贷款等方式促使案涉房屋在合理期限内满足过户登记的条件，故涉案房屋因其他原因不能办理登记过户非其主张案涉房屋未能过户的唯一原因。一审应当认定其在案涉房屋被查封前未实施办理过户登记的行为具有过错。综上所述，被上诉人即使享有权利也是一种债权而非物权，其享有的这种权利不足以排除上诉人对涉案房屋的执行，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 孙昭玉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案件事实经过一审的开庭及质证，双方对本案基本事实并无争议。一审法院依据案件事实及法律规定，依法认定被上诉人孙昭玉对涉案房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权是正确的；二、对于涉案房屋而言，被上诉人孙昭玉已经缴纳了全部房款并占用使用。孙昭玉与原审第三人王晓红、刘洪波2017年3月签订的《房地产买卖合同》合法有效。2017年3月房产交付后，孙昭玉已经将房产进行了装修，并实际入住使用。孙昭玉系善意第三人，且其名下没有其他已经居住的房产。孙昭玉依照合同约定支付了全部购房款1430000元，并替第三人缴纳了涉案的房屋款829065.95元的银行贷款及其他相关费用，现银行抵押已经解除，涉案房屋具备过户条件；三、上诉人上诉理由不能成立。1.关于物权期待权，物权期待权是买受人依照买卖合同履行完毕支付取得物权对价等义务后，预期物权将确定无疑地变动到其名下。买受人这时即取得了对该房屋享有物权登记请求权的物权期待权，只要合同正常履行，所有权的取得是顺理成章的事情。该物权期待权虽从性质上仍属于债权范畴，但不同于一般的债权，买受人请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有侵权过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户其权利应越接近于物权；2.孙昭玉的物权期待权优先于上诉人的一般债权，从内容上看，孙昭玉的请求权系针对诉争房屋的请求权，而上诉人郭辉的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，对诉争房屋无请求权且执行案件涉案金额仅为388000元，故在孙昭玉已经占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更的物权期待请求权，也应当优于上诉人的金钱债权。在上诉人未对涉案房屋有抵押担保行为的前提下，其权利不会优先于孙昭玉的物权请求权。从性质看，讼争房产已由孙昭玉装修及占用使用，且其名下没有任何的其他房产，涉案房产有为孙昭玉提供生活保障的功能，与孙昭玉的物权期待权及居住权在法律及伦理上的优先性相比，上诉人的金钱债权应当延后；四、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的适用，最高人民法院(2015)民一终字第150号民事判决书，对执行异议之诉中排除执行的审查标准及条件作出了明确的判断标准，即根据事实查明实际权利人，切实保护实际权利人的合法权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中异议人能排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。 孙昭玉向一审法院起诉请求：1.停止对位于张店区紫园小区2号楼1单元7层东户房产的执行，并解除查封措施；2.确认上述诉争房产属于原告孙昭玉所有；3.诉讼费用由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：郭辉于2017年8月11日以民间借贷纠纷为由在人民法院对刘洪波、王晓红提起诉讼，一审法院于2017年8月22日预查封了王晓红名下坐落于张店区房屋一套(预售证号Y01-1001669)。一审法院于2017年9月15日作出(2017)鲁0303民初第4765号生效民事调解书：刘洪波、王晓红于2017年9月20日前偿还郭辉借款本金388000元等。刘洪波、王晓红未履行上述调解书确定的义务，郭辉向一审法院申请强制执行。孙昭玉遂提出执行异议，认为该房产系其通过中介购买，应归其所有，要求解除对该房产的查封。一审法院于2019年6月13日作出(2019)鲁0303执异128号执行裁定书，认为涉案房屋登记在被执行人王晓红名下，异议人孙昭玉认为该房产其已通过中介购买归其所有应通过诉讼处理，驳回了孙昭玉所提的执行异议。孙昭玉对上述裁定书不服，于2019年7月12日再行提起案外人执行异议之诉。另，2014年10月31日，王晓红与新东升置业集团有限公司签订商品房买卖合同，约定王晓红购买新东升置业集团开发的涉案房屋，王晓红支付了房屋首付款，剩余房款90万元从中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行贷款并在房管部门对涉案房屋进行了抵押预告，新东升置业集团有限公司承担连带保证责任。2016年9月25日，王晓红缴纳办证费51612元。2017年3月6日，王晓红、刘洪波与孙昭玉通过淄博双平房地产服务有限公司签订房地产买卖合同一份，约定被告将涉案房产出售给原告，总价款143万元；合同还约定因此房的房地产权属证书还未办理完毕，双方还不能办理过户手续，王晓红、刘洪波保证及时催促办结房地产权属证书，该房屋不动产证出证后三个工作日内通知孙昭玉，王晓红、刘洪波并于不动产权证拿到手10日内积极配合到淄博市不动产权登记中心办理不动产权过户手续，否则视为王晓红、刘洪波违约;孙昭玉一次性将首付房款133万元交给王晓红、刘洪波，剩余房款10万元待该房地过户手续办理完毕并交接完毕，且双方均无异议后交付。同日，孙昭玉依约支付了房款133万元，王晓红、刘洪波交付了房屋并由孙昭玉装修入住、交纳物业费，但一直未办理房屋不动产权证书。2019年10月15日，刘洪波出具收到孙昭玉剩余房款10万元的收到条。2019年1月，中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行起诉至淄博高新技术产业开发区人民法院，要求王晓红、刘洪波、新东升置业集团有限公司偿还逾期贷款，2019年10月15日，孙昭玉代刘洪波、王晓红向农业银行偿还涉案贷款829065.95元，后银行申请撤诉，2019年10月17日淄博高新技术产业开发区人民法院以已结清全部借款本金及费用为由，裁定准许中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行撤回起诉。涉案房屋上的抵押预告已解除。2019年3月，孙昭玉以刘洪波、王晓红等为被告起诉至一审法院，要求解除双方签订的涉案房地产买卖合同、赔偿损失等，一审法院作出的（2019）鲁0303民初2201号之二裁定书，须以本案的审判结果为依据，裁定中止诉讼。2019年7月，一审法院受理了新东升置业集团有限公司提起的(2019)鲁0303民初4988号和(2019)鲁0303民初5352号案件，(2019)鲁0303民初4988号案件新东升置业集团有限公司以王晓红为被告，认为王晓红没有按时偿还银行贷款，导致公司承担连带保证责任，要求解除商品房买卖合同、返还房屋、支付相关费用等；(2019)鲁0303民初5352号案件系以郭辉、王晓红、刘洪波等为被告，提起案外人执行异议之诉。2019年10月18日、2019年10月21日新东升置业集团有限公司分别撤回了(2019)鲁0303民初5352号和(2019)鲁0303民初4988号案件的起诉，一审法院均裁定予以准许。一审法院认为，本案的争议焦点为孙昭玉是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益及应否确认涉案房屋归原告所有。王晓红、刘洪波在涉案房屋被查封前已经通过中介将涉案房屋卖给了孙昭玉并签订了房地产买卖合同，该合同系当事人真实意思表示，合法有效。合同签订当日孙昭玉按照合同约定缴纳了房款，并实际占有使用涉案房屋。诉讼中，孙昭玉又代刘洪波、王晓红结清了涉案房屋的银行贷款，已支付了全部房款。综上，孙昭玉对涉案房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。关于应否确认涉案房屋归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。孙昭玉享有依据房地产买卖合同要求王晓红、刘洪波履行合同义务的请求权，孙昭玉要求直接将案涉房屋物权确认归其所有不符合双方的约定，亦与前述《中华人民共和国物权法》的规定不符。故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决：一、不得执行位于淄博市张店区房屋(预售证号Y01-1001669)；二、驳回原告孙昭玉的其他诉讼请求。案件受理费17670元，由原告孙昭玉负担17570元，被告郭辉负担100元。 二审期间，上诉人郭辉提交了电话录音及通话详单各一份，拟证明刘洪波出具的10万元房款的收到条情况。被上诉人孙昭玉对证据的真实性有异议，因为证据无法证明通话人的身份，在法律上不能作为证据使用；对证据的关联性有异议，证据与被上诉人孙昭玉的物权期待权能否对抗执行没有直接关联性，且一审中上诉人对10万元的房款事实未提出异议；即使证据的陈述内容真实，刘洪波收取的10万元剩余房款也应首先偿还银行借款，与上诉人的普通金钱债权无关，上诉人主张权利不适宜。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人孙昭玉享有的消费者物权期待权能否对抗上诉人郭辉申请对涉案房产的强制执行权。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产买卖合同签订于房屋被司法查封前，且被上诉人孙昭玉已经按照合同约定支付了合理对价并实际占有使用了涉案房产，被上诉人孙昭玉对涉案房屋的消费者物权期待权应受法律保护。一审诉讼中，被上诉人孙昭玉又代原审第三人刘洪波、王晓红结清了涉案房屋的银行贷款，实际上将全部房款支付完毕，履行了涉案房屋合同的买方义务，一审据此认定被上诉人孙昭玉对涉案房屋的消费者物权期待权足以排除上诉人郭辉主张的强制执行权。上诉人郭辉虽主张被上诉人孙昭玉的消费者物权期待权不能对抗其基于债权而产生的强制执行权，但其提供的证据不能证实其上诉主张，故对其上诉请求，本院不予支持。 综上所述，郭辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭东辉 审判员  马士军 审判员  胡晓梅 二〇二〇年五月二十日 书记员  李慧姣