广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初20号原告：珠海玺乐居物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区*********立体科技大厦901房之一。法定代表人：梅明星，总经理。委托代理人：陈彪，广东速派律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玺，男，系公司股东。被告：珠海市**物业管理有限公司，住所地：珠海市********************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：龙世福，广东精致诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镇杰，广东精致诚粤衡律师事务所律师。原告珠海玺乐居物业管理有限公司（以下简称玺乐居公司）诉被告珠海市**物业管理有限公司（以下简称润园公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐有独任审判，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告玺乐居公司的委托诉讼代理人陈彪、王玺、被告润园公司的委托诉讼代理人龙世福、曾镇杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告玺乐居公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付服务费15.6万元及违约金（违约金以每月欠付的服务费为基数，按照每日千分之三的标准，从逾期之日计算至付清之日止）；2.判令被告向原告支付原告垫付购买日用品、办公用品等费用人民币6210.50元。事实和理由：2019年6月1日，原告玺乐居公司与被告润园公司签订了一份《物业服务项目专业运营支持服务合同》，合同期限为6个月，即从2019年6月1日起至2019年12月31日止。合同约定：从2019年6月1日起，原告委派具有丰富物业管理经验，日常物业管理流程的物业经理l人、助理1人常驻东方润园小区现场为被告提供专业运营支持工作，本合同的专业运营支持服务派驻人员费用为每月人民币26,000元，涉及物业派驻人员服务所产生的一切费用及相关税费均由被告承担，被告应于每月20日前向原告支付当月包括服务费在内的所有费用，逾期则每逾期一日按应付费用的千分之二缴纳违约金。原被告双方还对服务内容、双方的权利义务关系、合同终止事项、及免责条款等作了具体、明确约定。合同签订后，2019年5月18日，原告依合同约定选派具有丰富物业管理经验的2名管理人员提前进驻东方润园住宅小区现场进行专业运营支持工作。按合同约定，被告须于每月20日前向原告支付物业服务等相关费用，但被告未完全履行付款义务，仅仅只支付了头一个月的服务费用给原告，尚欠原告物业余下六个月的服务费人民币计13万元至今未付，虽经原告多次催收无果。此外，原告派驻管理人员在管理过程中因工作所需，购置日用品、办公用品及用餐费等（详见物业未付款清单），为被告垫付人民币5761.5元，依照本合同第七条第一项之规定，该费用亦应由被告承担。综上，为维护原告自身合法权益，原告遂提起诉讼，愿判如所请。原告玺乐居公司向本院提交了如下证据：1.物业服务项目专业运营支持服务合同；2.通知；3.工作联系函；4.珠海润园物业客户往来对账单；5.新闻媒体对2019年5月26日暴雨的报道；6.微信聊天记录；7.OA办公系统下载、短信截图、安管部员工辞退解聘总表、李镇和书写的保证；8.东方润园小区项目工作微信群截图（注：量太多，仅截取几张作代表）、考勤表；9.毕业证书、个人简历；10.费用报销、OA系统审批流程。被告润园公司答辩称，一、双方进行合作的目的在于提升物业管理服务质量，提供业主满意度，然而原告前期未按合同约定履行义务，东方润园项目未到达提升的目的，且因原告指定的总负责人和派驻现场人员能力不足，管理不善导致被告巨大损失，后期因工作职责大幅缩减，原告所主张的服务费用应予调减。1.被告之所以和原告合作，是因为原告自称在物业管理服务方面具有丰富的经验，被告希望通过原告的介入，使得被告的物业管理水平和服务质量能够得到提升。故而双方签署了《物业服务项目专业运营支持服务合同》，约定由原告向被告提供专业的运营支持服务。但实际上原告委派的人员（包括王玺和常驻项目的经理和助理）能力不足，管理不善导致被告的物业管理和服务水平未得到有效提升，反而还引发业主大量投诉。2.根据《物业服务项目专业运营支持服务合同》第五条第8点原告指定王玺作为东方润园项目联络人；2019年5月20日双方通过《通知》的形式，确定王玺作为东方润园项目的总负责人，结合合同附件特别授权管理清单，原告是全面负责东方润园项目人力、行政、财务等方面的工作。原告于2019年5月18日委派项目经理李玉严、助理曹永恒进入项目现场开展具体工作。2019年5月26日晚上暴雨天气，东方润园小区地下车库、电梯及视频监控站出现严重浸水，原告在负责管理东方润园项目期间，其指定的总负责人和派驻现场人员因管理不善引发业主极大不满并造成东方润园项目损失。原告当庭辩称其原告当庭辩称其未按合同约定履行义务，没有取得物业质量提升效果的原因是由于所谓的“实际控制人”李镇和的插手干预，实则是原告推卸责任的表现。首先信和公司和润园物业在法律上是完全独立的两个公司，不存在任何控股关系。退一步讲，即便真如原告所称的李镇和是被告的实际控制人，原告没有举证证明李镇和直接插手干预原告的物业管理工作，例如，没有证据显示暴雨过后的后续问题是因为李镇和的插手干预导致原告无法妥善处理，亦没有证据显示在短时间内大量裁减保安人员是李镇和的意思表示。原告未按合同约定履行义务，没有取得物业质量提升效果与李镇和是否为实际控制人不存在因果关系。其次，2019年7月20日《关于东方润园小区监控系统损坏情况的工作沟通函》中，被告委派人员针对2019年5月27日暴雨造成地下车库浸水后损坏情况严重，监控系统长期无视频监控状态，多次收到业主投诉和业主向政府部门投诉等情况，无法提出并实施有效的解决方案，导致问题长期存在。原告当庭辩称是由于李镇和的不配合，这是没有事实依据的，原告是全权负责被告物业管理和服务的，其工作没有做到位，达不到理想效果，是其能力不足，管理不善的表现。2019年5月31日，由于原告，被告批量解除了东方润园项目与12名安保人员的劳动关系，以致安保人员紧缺，引发业主投诉，且批量解除多名保安人员之后，原告后续又没有进行相关的安保人员招聘工作，这亦是其管理不善的表现。原告当庭辩称裁减保安人员是李镇和“吩咐”去做的，没有证据证明，与事实不符。再次，珠海市金湾区**监督管理局2019年5月30日发现东方润园项目未配备具有相应资格的特种设备安全管理人员，并当场做出了责令改正的指令书，责令2019年6月6日前改正。原告未及时处理，致使致被告未满足配备相应资格的特种设备安全管理人员的要求。2019年12月30日被珠海市金湾区**监督管理局罚款38,000元。原告当庭辩称当时有安排项目经理李玉严去考特种设备人员的资格，没有证据支持，假设王玺安排李玉严去考资格，那么可以看出原告在人员配置安排上的管理不善，李玉严当时是项目经理，安排一个项目经理去考特种设备资格是不合理的。3.原告指派人员能力不足，被告不得另行安排赵晓峰出任东方润园项目的总经理，此后具体工作职责大幅缩减，相应费用应调减。由于原告指定的总负责人和派驻现场人员不符合合同要求，不但没有到达到东方润园项目的提升要求，反而导致被告的巨大损失，故被告决定收回了原告指定的总负责人和派驻现场人员部分权限，并于2019年7月30日任命赵晓峰为项目总经理，全面负责接管东方润园项目的相关工作，同时并终止对被告指定的总负责人、联络人王玺的授权委托，此后，被告派驻现场人员的具体工作职责大幅缩减，故被告所主张的服务费用应相应予以调减。二、原告没有举证证明为履行合同垫付了6201.5元，无权要求被告支付。三、原告主张的服务费用违约金过高，应予免除或调减。被告如实支付被答辩人5月份、6月份的服务费用，但由于期间原告未能完全履行合同约定义务，东方润园项目未达到提升目的，并造成被告的巨额损失，因此被告暂缓支付服务费合情合理，且被答辩人主张每日千分之三服务费用违约金过高。被告润园公司向本院提交了如下证据：1.物业服务项目专业运营支持服务合同；2.《通知》；3.《关于东方润园小区地下车库、电梯及视频监控站浸水的投诉函》；4.《东方润园小区物业管理存在问题汇总》；5.解除劳动合同协议书、通知书、补偿办法；6.行政处罚告知书；7.人事任命书。本院经审理认定事实如下：2019年6月1日，原告玺乐居公司与被告润园公司签订了《物业服务项目专业运营支持服务合同》一份，约定由玺乐居公司对由“珠海市信和房地产开发有限公司”开发的东方润园项目按约定服务内容提供专业运营支持服务，合同期限为6个月，即从2019年6月1日起至2019年12月31日止。服务内容为通过对项目的整体专业运营支持，提升物业服务的品质，其主要内容包括项目现场管理升级服务、经理人托管运营服务、信息平台升级服务，以及配套设施改造有偿顾问等服务。在服务内容中，约定由被告授权原告对第三方外包合作单位进行日常工作管理、协调安排、考核监督等事宜，如第三方合作单位存在违约行为或者不配合管理的情形，被告授权原告行使对第三方合同解除或终止的权利。服务期间，原告委派具有丰富物业管理经验，日常物业管理流程的物业经理l人、助理1人常驻东方润园小区现场为被告提供专业运营支持工作，本合同的专业运营支持服务派驻人员费用为每月人民币26,000元，涉及物业派驻人员服务所产生的一切费用及相关税费均由被告承担，若超出合同约定范围的服务内容，可能导致原告产生员工加班费、交通费、住宿费等费用的，双方须提前书面确认，另行结算当月支付。双方约定，被告应于每月20日前向原告支付当月包括服务费在内的所有费用，逾期则每逾期一日按应付费用的千分之三缴纳违约金。在履行合同期间，双方任何一方严重违约或者其他违约行为致使不能实现本合同目的的，在接到守约方书面通知之日起十五日内仍未能改善或按本合同内容履行，守约方可立即终止本合同，由此产生的损失由守约方承担。任何一方要提前解除合同的，须提前三个月向对方提出。若解除合同方未能提前三个月通知对方的，解除合同方应一次性支付对方相当于六个月派驻人员服务费的款项作为赔偿金。若润园公司延迟或拒绝支付本合同费用达90天的，原告方有权解除本合同，被告应一次性支付对方相当于六个月派驻人员服务费的款项作为赔偿金。免责事由：1.雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其他事由；2.刑事案件；3.因物业固有瑕疵导致的一切损害、业主及专有部分的任何受损，但因原告故意或者违反本合同义务而导致的情况不在此限；4.因业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其他物业管理规定、未经原告同意擅自委托原告人员提供服务所导致的一切相关损害……该合同后还附有附件《特别授权管理清单》，具体授权原告的项目共计十一项。上述合同签订之前，被告润园公司于2019年5月20日发布《通知》一份，任命王玺为物业负责人。上述合同签订后，原告在前两个月委派了物业经理李玉严、助理曹永恒，从2019年8月1日代12月31日派遣了物业经理梁伟信和黄伟濠为被告提供服务，原告指派的人员于2019年12月31日撤场，对于原告指派人员撤场时间，被告表示认可。2019年7月30日，润园公司发布《人事任命书》一份，任命赵晓峰为润园公司总经理，履行总经理职权，终止了王玺的授权委托。关于王玺的身份，原告表示，其只是合同约定的联络人，并未实际到被告处任职，也未领取过相应报酬。被告表示，王玺既是联络人，也是润园公司的管理负责人。被告认为，原告在提供服务的过程中未履行合同义务，现场派驻人员能力不足，管理不善导致巨大损失，相应的服务费应予以调减，具体表现为：1.2019年5月26日，金湾区普降大到暴雨，东方润园地下车库、电梯、视频监控区等位置发生水浸，造成重大损失，原告处理不当，引发业主投诉。原告称，珠海市气象台于2019年5月26日发布暴雨红色预警，东方润园被淹，属于合同约定中的不可抗力，而且，被告方地下车库原有的30台抽水泵，有15台均是坏的，在水浸发生后，原告及时报请购买了水泵，原告提交了购买、更换新水泵的相应证据。2.被告还指出原告在服务过程中解聘了12名保安，且未及时安排人员进行替代，导致人员紧缺。原告称，解聘保安是因为被告未及时为保安人员发放工资，导致保安集体罢工，在被告润园公司董事长的指示下，由王玺对安保人员进行了裁员，原告提交了《安保部员工辞退解聘总表》，显示“此表同意保留或清场，由王玺定”，并有李镇和的签名；3.被告还指出，在原告服务期间，因没有配备特种设备安全管理人员，导致其于2019年12月份被相关部门罚款，表明原告指派人员不足，没有达成合同目的，相应费用应当予以调减，原告对此亦不予认可。原告还称，在服务费过程中垫付了购置日用品、办公用品等费用共计6201.50元，原告提供了发票、报销申请截图等，显示有购买劳保用品，乘坐网络车辆出行费用、加油费等，但上述垫付费用并无双方书面确认，被告亦不予认可。原告确认，在服务期间，被告支付了2019年6月份的服务费26,000元，余下的服务费均未支付。本院认为，原、被告签订的《物业服务项目专业运营支持服务合同》，是双方的真实意思表示，原、被告应当秉持诚实信用，按照合同约定，全面履行合同义务。本案中，原告依据上述合同约定，向被告派驻了相应人员提供物业服务运营支持，被告确认原告派驻的人员于2019年12月31日离场，在合同履行过程中，无证据证明被告对原告的运营服务提出过质疑，至于原告提到相关问题，关于水浸问题，该问题出现在原告进场之前，亦属于合同中约定的免责事件，被告进场后积极更换了在进场前已经损坏无法使用的水泵，该事件不能归咎于原告；关于辞退保安人员问题，双方签订的合同中明确授权原告在第三方存在违约或者不配合管理时，可以解除或者终止合同，原告在解聘保安的过程中，已经向被告实际负责人李镇和进行了报告，李镇和同意由原告进行处理，因此原告不存在过错。3.关于未配备特种设备人员导致罚款问题，被告在2019年7月30日任命赵晓峰为润园公司总经理，终止了王玺的职权，被告因未配备特种设备人员，于2019年12月份受到相关部门的处罚，与原告提供运营服务不存在关联。被告要求调减原告服务费用，无事实及法律依据，本院不予采纳，被告应当向原告支付未付的运营服务费15.6万元。关于原告主张的垫付费用6201.5元，双方在合同中明确约定，若超出合同约定范围的服务内容，可能导致原告产生员工加班费、交通费、住宿费等费用的，双方须提前书面确认，另行结算当月支付。原告所主张的垫付费用，超出了双方约定的服务范围，应当由双方书面确认，原告所主张的费用，未得到被告的认可，也未经双方书面确认，应不予认定。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，原、被告双方在合同中约定，被告逾期支付服务费用的，按日向原告支付每日千分之三作为违约金。被告未如约付款，依约应当向原告支付违约金。关于违约金标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，润园公司未及时付款，原告存在资金占用损失，原告要求按照每日千分之一的标准计算，明显过高，本院酌定按照年利率24%的标准计算。则违约金计算如下：以26000元为基数，从2019年7月21日起算；以以26000元为基数，从2019年8月21日起算；以26000元为基数，从2019年9月21日起算；以26000元为基数，从2019年10月21日起算；以26000元为基数，从2019年11月21日起算；以26000元为基数，从2019年12月21日起算，均按照年利率24%的标准，计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市**物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告珠海玺乐居物业管理有限公司支付服务费15.6万元及违约金（违约金计算方式：以26000元为基数，从2019年7月21日起算；以以26000元为基数，从2019年8月21日起算；以26000元为基数，从2019年9月21日起算；以26000元为基数，从2019年10月21日起算；以26000元为基数，从2019年11月21日起算；以26000元为基数，从2019年12月21日起算，均按照年利率24%的标准，计算至实际付清之日止）；二、驳回原告珠海玺乐居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果不按上述期限支付金钱义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取2086元、保全费1488元，两项共计3574元，由原告珠海玺乐居物业管理有限公司负担574元，由被告珠海市**物业管理有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  徐 有二〇二〇年四月二十三日法官助理  王安乾书 记 员  黄秋燕