安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0621民初1094号 原告：王妹妹仔，女，1955年5月13日出生，汉族，居民，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：俞敏，福建亚恩律师事务所律师。 被告：吴萍，女，1969年2月24日出生，汉族，居民，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。 被告：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路东段，统一社会信用代码68685509-6。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 原告王妹妹仔与被告吴萍、淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王妹妹仔的委托诉讼代理人俞敏，被告吴萍的委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼，被告海通房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王妹妹仔向本院提出诉讼请求：1.解除对被告（被执行人）海通房地产公司名下位于濉溪县房屋（以下简称涉案房屋，案涉房屋购房时价款为882779元）的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初140号之一民事裁定书对被告吴萍与被告海通房地产公司民间借贷纠纷一案作出裁定：查封涉案房屋，查封期限为三年。2019年11月,原告对执行标的提出书面异议。安徽省濉溪县人民法院于2019年2月18日作出（2020）皖0621执异11号执行异议裁定:驳回案外人王妹妹仔的异议。事实上,案涉房屋系原告2012年3月19日与海通房地产公司签订商品房买卖合同,该买卖行为有海通房地产公司购房收款发票、合同,并经濉溪县房管局备案在册。同时,海通房地产公司在2009年时,因资金周转向原告王妹妹仔配偶俞礽瑞借款200余万元,2012年签订购房合同,海通房地产公司及其法定代表人倪梁生因无力偿还上述借款,后找到原告及其配偶俞礽瑞协商,用案涉房屋抵偿债务。因此,案涉房屋已实际支付购房款,并且在2016年6月18日原告及其配偶已将案涉房产转让给第三方李海里（公民身份号码:3422011974××××××××）。原告认为，案涉房屋原告已全额支付购房款,且备案登记。同时,从2012年起房屋已交付给原告居住使用、在2016年6月18日起,案涉房屋由第三方李海里居住使用,因此,吴萍无权申请查封案涉房屋。 吴萍辩称：1.王妹妹仔主体不适格，无权提案外人执行异议之诉。王妹妹仔与海通房地产公司之间的商品房买卖合同是无效的，因为商品房买卖合同当中2307房屋不存在，王妹妹仔对涉案房屋不享有权利。2.即使王妹妹仔有权提起异议，但对涉案的2307号房屋不享有足以排除一审法院查封执行行为的实体权益。(1)虽然王妹妹仔与海通房地产公司就涉案的2307号房屋签订了商品房买卖合同，并办理了预售备案登记，但至今没有办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更，转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据城市商品房预售管理办法第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。因此，商品房的预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。 本案中，王妹妹仔即使有备案登记，可以看出涉案房屋备案只是依据城市商品房预售管理办法办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。本案中，王妹妹仔对执行标的物仅享有债权，并非物权或者准物权，因此，不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。 (2)最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”。 从王妹妹仔提供的证据来看，都是向倪梁生的个人汇款，倪梁生虽然是海通房地产公司的法定代表人，但王妹妹仔没有证据证明倪梁生系职务行为，双方之间的汇款也有可能系其他业务往来。王妹妹仔与海通房地产公司于2012年3月19日签订房屋买卖合同第六条第1，一次性付款：买受人于签订合同当日付清购房款人民币882779元，海通房地产公司3月20日给王妹妹仔出具882779元的收据，80多万元属于大额资金，王妹妹仔应提交3月20日的相关银行转账款凭证及其他证据来证明自己已经实际交付了房款，况且海通房地产公司出具的是收据，应出具正式购房发票，同常理不符，不能证明其已签订了有效的房屋买卖合同并实际支付了购房款。 综上，王妹妹仔不能证明其系2307房屋的实际所有人，对该房屋不享有物权或者准物权，不能对抗法院对执行标的物的强制执行，其诉讼请求应依法驳回。 海通房地产公司既未答辩也未举证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对对方无异议的王妹妹仔所举证据1-2、4和吴萍所举证据，本院予以确认并在卷佐证。 王妹妹仔举证：1.身份证、结婚申请书、户口簿复印件。证明王妹妹仔与俞礽瑞系夫妻关系，俞丽芸、俞培晖系其子女，在购买涉案房屋时由俞礽瑞代为签字等。2.本院（2019）皖0621民初140号之一民事裁定书、本院（2020）皖0621执异11号执行裁定书复印件。证明：2019年9月10日，本院裁定查封涉案房屋，查封期限为三年；2019年11月，王妹妹仔对执行标的提出书面异议，本院于2020年2月18日裁定驳回王妹妹仔的异议。3.商品房屋买卖合同、房屋买卖合同、收据、银行转账记录。证明王妹妹仔以“以物抵债”的方式购买涉案房屋，且已备案登记；2016年6月18日，王妹妹仔将案涉房屋卖给案外人李海里。4.公证书。证明王妹妹仔委托俞礽瑞办理涉案房屋相关事宜。 吴萍举证为濉溪县住房保障中心的证明。证明涉案房屋情况。 吴萍认为，王妹妹仔所举证据3中商品房买卖合同签名不是王妹妹仔亲笔书写，买卖合同不成立，且建筑面积、价格与实际不符，也没有有效证据证明支付了购房款；王妹妹仔和李海里之间的房屋买卖合同与本案不具有关联性。 本院经审查认为，王妹妹仔所举证据3具有客观性、合法性和与本案的关联性，应予认定。 本院经审理认定事实如下：2009年，被告海通房地产公司在建设海通财富广场楼盘时，因资金短缺多次向原告王妹妹仔的丈夫俞礽瑞及其女儿俞丽芸借款合计200余万元，因海通房地产公司无力偿还借款，经双方协商一致，海通房地产公司以其开发的上述房产抵偿借款。2012年3月19日，海通房地产公司与王妹妹仔［其家庭协商约定：一套登记在其名下，一套登记在儿子俞培晖名下（另案处理），均授权其丈夫俞礽瑞代签］签订商品房买卖合同，该公司将其开发的涉案房屋以882779元的价格出售（实为以房抵债)给王妹妹仔，并在房地产管理部门登记备案。2019年9月10日，本院根据被告吴萍的申请，作出(2019)皖0621号民初140号之一民事裁定，对涉案房屋予以查封,查封期限为三年。2019年11月,王妹妹仔对执行标的提出书面异议，本院于2019年2月18日作出(2020)皖0621执异11号执行裁定:驳回王妹妹仔的异议请求。 本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告王妹妹仔所举证据能够证明其与海通房地产公司签订的商品房买卖合同系有效合同，王妹妹仔支付了购房款（实为以房抵债)，实际控制涉案房屋，是涉案房屋的实际所有人，王妹妹仔作为涉案房屋的实际所有人其可对被本院查封的涉案房屋享有实体权益。故王妹妹仔就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其向本院提出的执行异议成立，本院予以支持。吴萍的辩称与本案审理查明的事实不符或于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条,《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行本院查封的登记在被告淮北海通房地产开发有限公司名下位于濉溪县房屋。 案件受理费12628元，由被告吴萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判长  余绍德 二〇二〇年五月十四日 书记员  蒋迎春 附相关法律、司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第三款人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。