广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1400号原告惠州丽港实业有限公司，住所地：博罗县**********。统一社会信用代码：91441322MA4WPX6164。法定代表人童某1。诉讼代理人童伟锋、李建芬，该公司员工。被告许远江，男，1991年8月21日出生，汉族，住广东省普宁市**********。身份证号码：445************131。原告惠州丽港实业有限公司诉被告许远江租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人童伟锋、李建芬，被告许远江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州丽港实业有限公司诉称，2018年8月31日被告与其合作伙伴游礼清因店铺经营需要而与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，承租人为游礼清，合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”L栋一层01号（以下简称“l号商铺”）出租给被告；1号商铺的租期为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止（因商场实际开业时间为2019年1月18日，故实际租赁期限为“自2019年1月18日起至2024年1月17日止”）；l号商铺月租金为19609元，租赁期自第4年起，月租金每租约年递增5%;l号商铺综合服务费为每月l245元；被告于本合同签订当日支付首期租金，一次性交纳56025元租赁保证金：租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由被告承担；相应费用按每月为一期支付，被告须将当期费用在每月5日前支付给原告，被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按当期费用总额的2‰支付逾期违约金。2018年10月8日被告与游礼清因进一步扩大店铺经营需要又与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，承租人为游礼清，合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”L栋二层02号（以下简称“2号商铺”）出租给被告；2号商铺的租期为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止（因商场实际开业时间为2019年1月18日，故实际租赁期限为“自2019年1月18日起至2024年1月17日止”）；2号商铺月租金为4960元，租赁期自第4年起，月租金每租约年递增8%；2号商铺综合服务费为每月1240元；被告于本合同签订当日支付首期租金，一次性交纳l4880元租赁保证金；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由被告承担；相应费用按每月为一期支付，被告须将当期费用在每月5日前支付给原告，被告逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应当期费用总额的2‰支付逾期违约金。2018年11月5日，被告因与游礼清合作关系终止，经涉事三方共同协商一致，办理了1号商铺及2号商铺相关租赁合同承租主体的变更手续，即被告成为上述两份租赁合同的承租人。2018年11月中旬，被告开始进场装修；2019年1月18日，商场正式开业，但被告仍未完成相关铺面装修。原告为商场整体经营同步性及被告的最佳经济效益考虑，多次催促被告尽快完成商铺的装修工作，尽快开业。2019年3月期间，被告以资金周转出现困难为由告知原告延长装修期，原告基于商场整体形象考虑，为被告顺利开业出谋划策，经过原告公司内部研究决定，原告以公司股东童润林先生名义，以私人借款方式帮助被告代为支付部分费用。2019年5月中旬，被告完成铺面的装修工作，正式开业。2019年5月下旬至7月29日，原告为被告所经营的“珍宝酒家”顺利经营，先后以公司股东童润林先生名义，多次为被告代为支付租金、综合管理费、空调费、应支付供应商货款等。2019年8月5日，原告按照《租赁合同》约定将相应费用制单发送至被告，但是被告并未实际履行交费义务。原告向被告多次催交（头口、书面等）租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于8月28日向被告发出《催促履行合同义务通知书》，通知被告支付应支付费用，被告当即承诺会尽快将所欠费用解决妥当。2019年8月至9月期间，被告与其“珍宝酒家”的共同经营者邱志坚、卢志勇在实际经营中多次发生严重争执，直接影响到“珍宝酒家”的正常经营。2019年9月下旬，“珍宝酒家”暂停营业进行内部整顿，两周后恢复营业，但被告一、被告二、被告三彼此间矛盾并未有效解决，反而日渐加深，甚至多次动用警力帮助才能暂缓矛盾。2019年10月，“珍宝酒家”对外宣称暂停营业，时至今日，被告与其“珍宝酒家”的共同经营者仍然无法就“珍宝酒家”恢复经营事项达成一致意见。原告为保障债权的有效实现，多次催促被告按期支付所欠租金、综合管理费、空调费等，但均被被告借故推脱。为维护原告的合法权益，现请求人民法院：1、判令解除原、被告之间签订的《龙溪万润城购物中心租赁合同》；2、判令被告支付房屋租金（截至2020年1月6日）128561元；3、判令被告支付综合服务管理费(截至2020年1月6日)12425元；4、判令被告支付使用承租房屋产生的空调费（截至2020年1月6日）32000元；5、判令被告支付迟延支付租金、综合服务管理费、空调费的违约金34831.74元（按每天所欠租金的2‰暂计截至2020年1月6日，实际要求计算至被告履行之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、租赁合同、申请书以及承诺书；2、应缴费通知单（2019年1月份至2019年12月份）；3、欠费总表（2019年8、9、10、11、12月份）；4、催促履行合同交费义务通知书；5、2019年1月至12月份应缴费通知单及收款收据、借条。被告许远江辩称，确认原被告之间的租赁关系，2019年9月份商铺的门已经被原告锁了，不应该承担9月份之后的租金。被告对其辩称的事实在举证期限内未提交的证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2、3、4、5不认可。经审理查明，2018年8月31日，原告惠州丽港实业有限公司（甲方）与案外人游礼清（乙方）签订了《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L1-01），约定：甲方将位于惠州市博罗县***********万润城购物中心L栋一层01号商铺按现状出租给乙方，建筑面积249平方米，套内使用面积174平方米；合同有效期自2019年1月1日至2023年12月31日，租期5年；租金前三年每月按建筑面积75元/平方米，每月合计18675元，首月租金应在进场前五日内向甲方交纳，次月起乙方须于每月5日前向甲方交纳当月租金（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日），租赁期内自第4年起基本租金每1年递增5%计付；综合服务管理费每月按建筑面积5元/平方米，每月合计1245元，乙方应于每月5日前将当月管理费支付给甲方（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日），水、电等代缴费用按实际发生支付；本合同签订后7天内，乙方应一次性交纳56025元给甲方作为租赁保证金；乙方迟延交纳本合同约定的各项款项的，每迟延一日，按照迟延金额的千分之二向甲方承担违约责任，迟延超过30天，甲方有权解除本合同，并不予退还保证金。2018年10月8日，原告（甲方）与案外人游礼清（乙方）签订了《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L2-02），约定：甲方将位于惠州市博罗县***********万润城购物中心L栋二层02号商铺按现状出租给乙方，建筑面积248平方米，套内使用面积223平方米；合同有效期自2019年1月1日至2023年12月31日，租期5年；租金前三年每月按建筑面积20元/平方米，每月合计4960元，首月租金应在进场前五日内向甲方交纳，次月起乙方须于每月5日前向甲方交纳当月租金（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日），租赁期内自第4年起基本租金每1年递增8%计付；综合服务管理费每月按建筑面积5元/平方米，每月合计1240元，乙方应于每月5日前将当月管理费支付给甲方（遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日），水、电等代缴费用按实际发生支付；本合同签订后7天内，乙方应一次性交纳14880元给甲方作为租赁保证金；乙方迟延交纳本合同约定的各项款项的，每迟延一日，按照迟延金额的千分之二向甲方承担违约责任，迟延超过30天，甲方有权解除本合同，并不予退还保证金。2018年11月2日，被告与案外人游礼清共同向原告提交书面申请，请求原告同意案外人游礼清将涉案商铺经营权人变更为本案被告许远江，原告方管理人员于当天回复同意变更。2018年11月5日，案外人游礼清与被告许远江签订了《承诺书》，约定案外人游礼清于2018年8月31日与万润城签订的L1-01铺、2018年11月8日签订的L1-02铺的租赁合同，现因该商铺法定代表人发生变更一事，案外人游礼清承诺租赁合同中乙方的权利均由新法定代表人许远江继承，相关法律手续的办理以及法律责任的承担均属于许远江；案外人游礼清不附带任何连带责任。根据上述合同约定及庭审中原、被告陈述，2019年8月5日至2019年11月31日，案涉商铺租金为94540元[（18675+4960）×4]，2019年12月租金可打六折，租金为14181元[（18675+4960）×60%]，以上租金共计108721元。2019年8月5日至2019年12月31日，案涉房屋综合管理费为12425元[（1245+1240）×5]。本院认为，虽《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L1-01）、《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L2-02）系原告惠州丽港实业有限公司（甲方）与案外人游礼清（乙方）签订的，但案外人游礼清与被告许远江约定将案涉两份租赁合同中乙方的权利义务转让给被告，且该约定已由原告确认，故原、被告系《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L1-01）、《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L2-02）的合同当事人。案涉两份租赁合同系双方当事人的真实意思表示,不违反法律及行政法规禁止性规定,合法有效,原、被告均应按约定全面履行。被告作为承租方应按约定支付自2019年8月5日至2019年12月31日房屋租金108721元、综合服务管理费12425元，被告逾期支付构成违约，原告主张被告支付房屋租金108721元、综合服务管理费12425元及违约金，理由充分，本院予以支持。被告辩称2019年9月后案涉商铺被原告锁了，其不应承担9月之后的租金，然被告未提交证据证明案涉商铺于2019年9月交还给原告，被告仍应按约支付租赁期间的租金，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，双方约定按日利率2‰计算过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的未支付利息利率上限规定，本院酌定按月利率2%计算违约金。被告逾期支付房屋租金、综合服务管理费超过30天，根据合同约定，原告有权主张解除案涉租赁合同，故对该诉请，本院予以支持。关于承租房屋产生的空调费，原告于庭审中陈述空调费按10元/平方米计算，共800平方米，被告于2019年10月10日之后停止营业；被告辩称双方协商过有使用空调才计算空调费，没有使用不计算空调费，且空调费按10元/平方米计算，使用面积为620平方米，根据谁主张谁举证原则，原告未提供证据证明空调费计算面积为800平方米，故本院采纳被告认可的使用面积620平方米，按每平方米10元计算至停止营业时即2019年10月10日，空调使用费为14466.66元[620×10×2+620×10÷30×10]，双方未约定关于空调费的违约金，本院酌定自起诉之日起按月利率2%计算。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告惠州丽港实业有限公司与被告许远江签订的《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L1-01）、《龙溪万润城购物中心租赁合同》（商铺编号L2-02）。二、被告许远江在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付租金108721元及违约金（2019年8月6日至9月5日，以本金人民币23635元、2019年9月6日至10月5日，以本金人民币47270元、2019年10月6日至11月5日，以本金人民币70905元、2019年11月6日至12月5日，以本金人民币94540元、2019年12月6日至付清之日止，以本金人民币108721元，均按照月利率2%计算）给原告惠州丽港实业有限公司。三、被告许远江在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付综合服务管理费12425元及违约金（2019年8月6日至9月5日，以本金人民币2485元、2019年9月6日至10月5日，以本金人民币4970元、2019年10月6日至11月5日，以本金人民币7455元、2019年11月6日至12月5日，以本金人民币9940元、2019年12月6日至付清之日止，以本金人民币12425元，均按照月利率2%计算）给原告惠州丽港实业有限公司。四、被告许远江在本判决发生法律效力之日起十五日内，支付承租房屋产生的空调费14466.66元及违约金（以本金14466.66元为基数，2020年3月20日至还清之日止，按月利率2%计算）给原告惠州丽港实业有限公司。五、驳回原告惠州丽港实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4417元（原告已预交），由被告许远江负担2882元，原告惠州丽港实业有限公司负担1535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  钟 巍二〇二〇年五月二十六日法官 助理  欧辉娟书 记 员  童春梅