广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终471号 上诉人（原审被告）：林碧珍，女，1961年9月11日出生，汉族，住贺州市平桂区。 上诉人（原审第三人）：陈纪普，男，1959年2月1日出生，汉族，住贺州市平桂区。 共同委托诉讼代理人：叶佐高，广西嘉宸律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步富阳街73号。 法定代表人：陈少拨，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1987年10月4日出生，汉族，住贺州市。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：陈高生，男，1973年11月25日出生，汉族，住贺州市平桂区沙田镇沙田街334号，现住贺州市八步区。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司昭平县支行。住所地：广西昭平县昭平镇西宁北路2号。 负责人：徐淑玲，该行行长。 委托诉讼代理人：何大健，该行员工。 上诉人林碧珍、陈纪普、上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人陈鹏、陈高生、原审第三人中国农业银行股份有限公司昭平县支行（以下简称昭平农行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初816号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人林碧珍、陈纪普上诉请求：(一）撤销一审判决，依法改判。(二）确认广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司于2006年1月16日与陈鹏签订的编号为GX-2005-1《商品房买卖合同》无效。(三）判令被上诉人返还其非法买卖侵占上诉人的房产。(四）判令被上诉人承担上述诉讼的全部费用。（一）事实。涉案房屋上诉人从2005年至2014年先后将该房产在银行或信用社抵押贷款十多次。因贺州市华建混凝土有限公司没有按期偿还贷款，涉案房屋被中国农业银行股份有限公司昭平县支行提起诉讼。2017年9月13日，昭平县人民法院作出拍卖该房的裁定之后，上诉人才知道该房在2006年1月已被被上诉人以签订编号为GX-2005-01《商品房买卖合同》而非法买卖。（二）理由。1、判决书称：“林碧珍、陈纪普默许买受人陈鹏长期占有居住的行为实际是对房屋交易的确认（默许）”。这是违反事实和法律的。理由如下：(1)陈纪普虽然是广厦公司股东，但是，公司在该小区建成后，己进行资产分割归股东私人所有，分到股东私人所有的资产都办了各自的产权证，由产权人自行处理。广厦公司已无权擅自处理。(2)上诉人分得的房产实际控制人是上诉人陈纪普，上诉人林碧珍不参与上述房产的管理及销售，只是在需要她签字时，她才履行签字义务。(3)GX-2005-1《商品房买卖合同》所指向的房屋房产权证注明“房产所有权人：林碧珍”。(4)上诉人自2005年起就将涉案房屋在银行及信用社抵押贷款十多次，2014年又在中国农业银行股份有限公司昭平县支行抵押贷款，至2017年被法院裁定拍卖，上诉人都在行使涉案房屋所有权人的权利，期间，没有任何人提出异议。(5)上诉人林碧珍或陈纪普从未委托任何人出卖涉案房屋。上诉人只认为房屋是自己的，又取得了房产权证，而且还在银行抵押中，并且一直在对涉案房屋行使着所有权的权利。因此，平时不可能也没必要去查看。如果不是发生诉讼，都没想到房屋会被他人卖掉。(6)被上诉人都没有将买卖涉案房屋的情况告知上诉人，也没有其他人将此情况告知上诉人，上诉人又从何向谁提出异议？(7)陈鹏于2017年10月10日向昭平县法院提出执行异议后，上诉人才知道涉案房屋已被他们非法买卖。得知涉案房屋被非法买卖的情况后，上诉人不仅向被上诉人提出了异议，而且，经多方多次协调而无法解决的情况下，为了依法维护自己的合法权益，于2019年4月初对被告非法买卖涉案房屋事宜向法院提起民事诉讼。以上事实充分证明上诉人绝不可能默许任何人非法侵犯权益。(8)判决书认定的“默许”（默示），一无法律规定的情况的证据；二无当事人（这里所指的“当事人”只能是上诉人与被上诉人）约定的证据；三无当事人（这里所指的“当事人”同样只能是上诉人与被上诉人）之间交易习惯的证据。因此，判决书认定的“默许”既没有事实依据，更没有法律依据。2、法律法规明确规定了国家实行房产权转移必须进行登记的强制性规定。作为涉案房屋买卖当事人的被告双方自从2006年1月16日非法买卖涉案房屋至今，没有依照法律规定申请登记。因此，他们的行为显然违反了国家强制性规定，该房屋买卖合同当然无效。3、既然无证据证明，就是没有委托。没有委托，就是没有代理权。被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》无效。4、上诉人的房产权证书，是国家法律规定的公民拥有涉案房屋产权的唯一合法的证书。既然上诉人能举出自己拥有涉案房屋唯一合法的证书，以及被上诉人非法买卖涉案房屋的合同，就应当由被上诉人举出其合同符合法律的证据。在原审诉讼中，真正举不出能够证明合同有效的证据的恰恰是被上诉人，应当承担举证不能责任的是被上诉人。5、被上诉人对涉案房屋无合法产权证，依法属于无权占有，依法当然应当返还产权所有人。6、关于贺州市中级人民法院（2018)桂11民终780号民事判决书作出对上诉人不利判决的情况，特作说明如下：该案诉讼本应通知陈纪普或由其委托代理人参加诉讼。但是，两审法院和陈仕换都没有通知陈纪普参加诉讼。陈纪普将会就此案提出再审申请。补充意见：陈鹏在购买涉案房屋时，经办人陈高生向陈鹏告知了房屋的全部情况，陈鹏明知涉案房产所有权人是林碧珍，以及将涉案房屋贷款抵押的情况，陈鹏具有重大过错。请二审法院支持上诉人的上诉请求。 上诉人广厦公司上诉请求：一、请求人民法院依法撤销（2019)桂1103民初816号第二项判决，依法改判贺州市三皇庙桂湘粵杂货批发市场规划B69号房屋变更登记手续相关过户费由被上诉人陈鹏承担。二、一审、二审上诉费用由被上诉人林碧珍、陈鹏承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定涉案房屋的过户费用由上诉人广厦公司承担，根据涉案《商品房买卖合同》第四条的约定，该涉案房屋总价为人民币19万元，该商品房的价款包含如下费用：1、办理手续所有费用，2、土地费，3、道路建设费，4、水电设施及开户费，5、市政绿化费，6、商品房造价；合同约定的“1、办理手续所有费用”是指办理房屋建设报建手续的全部费用，而不是指过户（缴纳房屋交易契税等）费用，因为根据商品房有关法律规定，商品房过户费用应当是由购房人承担。二、被上诉人陈鹏在履行《商品房买卖合同》义务中，存在违约行为。根据涉案《商品房买卖合同》第四条的约定：被上诉人陈鹏应在2006年2月28日前支付9万元购房款，剩余购房款通过银行按揭方式支付，但是根据被上诉人陈鹏一审提交的证据可以证实，被上诉人陈鹏只支付了65000元的购房款，剩余的购房款既没有向公司提交办理银行按揭手续，也没有一次性交清至被上诉人公司账户中，存在违约行为。三、被上诉人陈鹏怠于行使要求被上诉人广厦公司办理房屋过户手续的行为，被上诉人陈鹏从2006年8月装修入住至今，从没有向上诉人广厦公司要求其履行过户手续，且一审中，被上诉人陈鹏没有证据可以证实其向上诉人广厦公司履行过户义务。补充意见：虽然合同写的是商品房买卖合同，但是实际上是二手房买卖合同，因为房屋登记在林碧珍的名下。我们跟林碧珍之间在办理房产证以及土地证的时候所要交纳的费用已经在过户到林碧珍名下的时候履行了各自该承担的部分。至于我们接受林碧珍以及陈纪普的委托，将涉案房屋转售给陈鹏以后，由林碧珍名下转移到陈鹏名下所发生的税费应当由上诉人林碧珍以及第三人陈纪普根据法律规定各自承担应该承担的费用。广厦公司担任的就是代理人的角色，不应该承担房屋过户的相应费用。基于上述理由，请求二审法院在查明案件事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。 被上诉人陈鹏针对广厦公司的上诉答辩称，一、合同是合法有效的，答辩人依约向上诉人支付房屋价款并接受房屋入住至今，导致答辩人过户不能的原因是被上诉人林碧珍还贷不能被银行起诉执行所致。答辩人已经将房屋的尾款支付到法院用于清偿林碧珍及华建公司的债务，已经全部履行了合同的义务。导致答辩人过户不能的原因是在于出卖人，一审判决广厦公司与林碧珍承担房屋过户费用正确。二、涉案房屋的处置也是维护商业诚信和房地产交易合法有序性的体现。1.涉案房屋实际是上诉人受林碧珍所托出售。2.根据《商品房买卖合同》的约定，剩余购房款的支付是要在涉案房屋变更登记后才支付，但由于该房屋进入执行阶段，答辩人依照法院通知已经将尾款缴纳至昭平县法院，答辩人已履行完全支付房款义务，应当依法保障答辩人的合法权益。 被上诉人陈鹏针对上诉人林碧珍、陈纪普的上诉答辩称，一、陈纪普的上诉程序不合法。陈纪普是一审第三人，是没有独立请求权的第三人，陈纪普与林碧珍在作为必要共同原告的一审599号案件里，对合同的效力已经提出了确认合同无效的主张，本案的816号的处理与陈纪普并不存在法律上权利义务关系，所以说陈纪普不是适格的上诉人，他无权提起上诉。二、针对林碧珍提出合同效力的问题，我们坚持之前的案件中所提交的民事答辩状的内容。 被上诉人陈高生提交书面答辩状述称，一、答辩人只是合同经办人，行使的是职务行为，判决答辩人无需承担责任是正确的。二、答辩人认为本案合同是有效的，法院生效判决也确认了这一点。至于过户费用由谁承担，尊重法院的判决结果。 原审第三人昭平农行二审期间未作陈述。 被上诉人陈鹏一审诉讼请求：1.依法确认原告陈鹏与被告林碧珍以被告广厦公司名义于2006年1月16日签订的房屋买卖合同合法有效;2.判令两被告按合同约定继续履行房屋买卖合同义务，协助原告办理贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划B69号房屋变更登记手续，过户费由两被告承担;3.判决原告交付广西昭平县人民法院提存的涉案房屋买卖尾款125000元归第三人昭平农行所有，第三人昭平农行解除对涉案房屋的抵押权设定。 一审法院查明事实：2006年1月16日，被告广厦公司（甲方）与被告陈鹏（乙方）签订商品房买卖合同，合同编号是GX-2005-01，合同内容是，甲方以出让方式取得位于贺州市的土地。乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中编号为B69号的商品房，用地面积36平方米，建筑面积186平方米。该商品房的用途为商业住宅，相连两间墙共用。房屋总价款为190000元。购房款支付方式为银行按揭贷款方式支付。合同由陈鹏签名，广厦公司加盖公章，陈高生在经办人处签名。被告广厦公司于2006年1月16日出具“今收到陈鹏交来B69号房款50000元”收据，2006年4月28日出具“今收到陈鹏交来B69号房款15000元”的收据。陈鹏交房款65000元。此后，陈鹏对涉案房屋装修入住至今。2011年1月6日，桂湘粤杂货批发市场办公室向陈鹏发出催缴2007年至2010年所欠水电费通知。 涉案B69号房地产登记的权利人是林碧珍，房产证号是贺房权证八步字第（2005）00028774号，日期是2005年9月12日;国有土地使用权证号是贺州国用（2005）第101026-3号，日期是2005年7月29日。 陈纪普当时是广厦公司的股东，贺州市华建混凝土有限公司的股东是陈纪普和陈仕合，陈纪普与林碧珍是夫妻，陈仕合是其儿子。 林碧珍用其名下的包括本案房地产在内的房地产为贺州市华建混凝土有限公司向第三人昭平农行贷款提供抵押担保，2014年11月13日办理了抵押登记，他项权证号为贺房他证八步字第××号。 在第三人昭平农行与贺州市华建混凝土有限公司、陈纪普、林碧珍、陈仕合、陈新娣、李泽周金融借款纠纷案执行过程中，原告陈鹏提出执行异议，要求中止对贺州市八步区三皇庙桂湘粤杂货批发市场B69号房地产的执行。广西壮族自治区昭平县人民法院作出（2017）桂1121执异8号执行裁定书，裁定中止对位于贺州市八步区三皇庙桂湘粤杂货批发市场B69号房地产的执行。同时，原告陈鹏按广西壮族自治区昭平县人民法院的要求交足其尚欠的购房款125000元到法院。 该院认为，涉案合同是被告广厦公司与原告陈鹏在2006年1月16日签订，但涉案房地产在2005年已登记办证，登记的权利人是林碧珍。被告广厦公司认为其以自己名义与原告陈鹏签订合同及移交房屋是受林碧珍、陈纪普委托，但其并无证据证明。原告陈鹏从签订合同占有居住涉案房屋至今，林碧珍、陈纪普并未提出异议，并未提出任何权利主张。陈纪普、林碧珍是夫妻关系，是被告广厦公司的实际关联人。陈纪普、林碧珍一直居住贺州，其位于贺州的房地产被出卖、由买受人长期占有居住而不知的主张，不符合情理，该院不予采信。林碧珍、陈纪普默许买受人陈鹏长期占有居住的行为实际是对房屋交易的确认（默认）。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权，除法律另有规定或者合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权变更登记的，不影响合同效力”的规定，合同合法有效。原告请求确认合同合法有效的请求，该院予以支持。 关于原告要求继续履行合同，两被告协助原告办理房屋变更登记手续，过户费由两被告承担的问题。房屋买卖合同合法有效。原告按约定交付部分房款占有居住房屋。此后，林碧珍以涉案房屋为贺州市华建混凝土有限公司向银行贷款作抵押担保，并办理抵押登记。在贷款案件执行中，原告提出执行异议，执行法院已裁定中止执行，原告也依执行法院的要求将未付的房款交到执行法院。原告购房居住后，未办理过户登记手续，过错不在原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应继续履行合同，协助原告办理房屋变更登记手续。对原告的该项请求，该院予以支持。 购房尾款本应归被告林碧珍所有。但被告林碧珍用涉案房屋为他人作抵押担保，致使涉案物权变更登记存在障碍，被告林碧珍有义务消除物权变更登记的障碍。原告交付购房尾款到执行法院，该款由法院执行给第三人昭平农行所有，第三人昭平农行解除对涉案房屋的抵押权设定，以消除涉案物权变更登记的障碍。对原告相应的诉讼请求，该院予以支持。 综上所述，判决：一、确认原告陈鹏与被告林碧珍以第三人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司名义于2006年1月16日签订的商品房买卖合同合法有效;二、被告林碧珍、广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司按合同约定继续履行商品房买卖合同义务，协助原告陈鹏办理贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划B69号房屋变更登记手续，过户费由被告林碧珍、广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司承担;三、原告陈鹏交付广西昭平县人民法院提存的涉案房屋买卖尾款125000元由法院执行给第三人中国农业银行股份有限公司昭平县支行，第三人中国农业银行股份有限公司昭平县支行解除对贺州市三皇庙桂湘粤杂货批发市场规划B69号房屋的抵押权设定。 当事人对一审查明事实没有异议。 上诉人林碧珍向本院提交以下证据：第一组证据：1.贺州市计划局“贺计基[2001]29号”文件，2.八步区八步镇人民政府持有的“国用[2003]第005-1号”和“国用[2003]第005-2号”国有土地使用证，3.林碧珍、李石英持有的贺州市国用[2003]第034号、国用[2003]第036号、国用[2005]第101134号国有土地出让使用权证，4.贺州市建设规划委员会对林碧珍《私人住宅建设工程规划审批单》，5.贺州市建设规划委员会对林碧珍发放的商住房《建设工程施工许可证》，编号分别为桂建施许字452426200503220201-102（私）、104（私）、106（私），证明涉案房屋不是贺州市广厦房地产开发有限公司所建，而是林碧珍私人所建。第二组证据是陈纪普、林碧珍分别与李富恭、李霞，李泽周、陈新娣，廖建斌、廖俊斌，廖峰玉、廖瑞森的商品房买卖合同，证明林碧珍、陈纪普出让的房屋都是经过林碧珍或陈纪普亲笔签字才能办理的。第三组证据是贺州市中级人民法院（2011）贺民二终字第88号《民事调解书》，证明法院对于涉案房屋同样的纠纷，能够让房屋依法回归产权所有权人。上诉人广厦公司、被上诉人陈鹏认为上诉人林碧珍提交的证据不属于新证据，完全可以在一审提交，而且与本案审理的问题也没有关联性。其余当事人没有新证据向本院提交。本院认为，上诉人提交的证据不能证明其所要证实的问题，本院不予确认。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于涉案合同的效力以及上诉人林碧珍、陈纪普上诉请求事宜，本院另行审理的（2020）桂11民终469号案件已经作出认定，确认涉案合同合法有效，并驳回了上诉人林碧珍、陈纪普的上诉请求。本院在本判决中不再另行赘述。关于上诉人广厦公司上诉主张房屋变更登记手续相关过户费不应由其承担的问题，本院认为，根据涉案《商品房买卖合同》第四条的约定，该涉案房屋总价为人民币19万元，该商品房的价款包含如下费用：1、办理手续所有费用，2、土地费，3、道路建设费，4、水电设施及开户费，5、市政绿化费，6、商品房造价。乙方同意按照。甲方凭乙方提供的有关证件给乙方办好过户手续，在乙方付清购房款时，将商品房的房产证、土地证交付乙方。可以确认双方约定了办理房屋变更登记手续相关过户费由出卖方承担。其主张办理费用指的是报建费用而非过户费用与事实不符，本院不予采信。 综上所述，上诉人林碧珍、陈纪普、上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元（上诉人林碧珍、陈纪普预交200元，上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司预交100元），由上诉人林碧珍、陈纪普负担200元，上诉人广西贺州市广厦房地产开发有限责任公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年五月八日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳