江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3191号原告：蒋雄，男，1985年11月24日生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：高楚南，湖南金州律师事务所律师。原告：夏治宇，男，1974年1月19日生，汉族，住江苏省苏州市。被告：苏州九九爱婚纱摄影有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路南齐门北大街东。法定代表人：徐双根，执行董事。被告:苏州元联置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道富元路1380号。法定代表人：严春峰，总经理。委托诉讼代理人：朱纪文、郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。原告蒋雄与被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司（下称九九爱公司）、苏州元联置业有限公司（下称元联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理。审理中，本院追加夏治宇作为共同原告参加诉讼。本院于2019年7月1日公开开庭进行审理，原告蒋雄的委托诉讼代理人高楚南、原告夏治宇、被告元联公司的委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼，被告九九爱公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定本案转普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理。原告蒋雄及其委托诉讼代理人高楚南、原告夏治宇、被告九九爱公司的法定代表人徐双根、被告元联公司的委托诉讼代理人郁翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋雄、夏治宇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令被告返还租赁保证金和押金共计人民币350000元；3、判令被告支付违约金人民币625014元；4、判令被告支付装修损失人民币1535714元(2150000元*0.714，剩余租期折抵计算得出)；5、判令被告承担本案全部诉讼费用，包括受理费及保全费；6、判令两被告在上述费用内承担连带责任。审理中，原告明确，第6项诉讼请求变更为要求两被告共同承担付款义务，原告认为两被告是委托人与被委托人的关系。违约金按合同第七条第三款计算得出，是根据后两年总租金计算得出。装修损失是店铺装修和消防装修加起来215万元，是按照剩余租期进行折抵，0.714是剩余租期/总租赁期得出。事实和理由：2009年，由苏州市相城区元和街道办事处申报，经苏州市相城区人民政府批准，苏州市相城区元和街道办事处的下属企业苏州元联置业有限公司(元联公司)作为建设方，开始筹建“苏州(中国)婚纱城”。2011年，婚纱城建设完成，元联公司自持物业，九九爱公司进行招商和出租，代为签订租赁协议及收取租赁款项。2017年，原告与九九爱公司签订《进场经营合同》，签订该合同时，九九爱公司和元联公司向原告出示多份证明，证明内容为“元联公司投资建造的婚纱城，由九九爱公司进行营运招商……婚纱城由元联公司委托九九爱公司进行招商和出租，并负责签订租赁协议和收取租赁款项”。《进场经营合同》前言写明“九九爱公司在元联公司的大力支持下，依托元联公司的各项优势……”。《进场经营合同》第二条约定“租赁期限为2017年1月1日至2020年9月15日，共计45.5个月，免租期为2017年1月1日至2017年9月15日，每平方米租金为25元/月，第一年租金为801300元，第二、第三年的租金均在上一年的基础上递增5元/月/平方米，押金及质量保证金共计350000元”。第七条约定“甲方收回铺位的，需向乙方支付剩余租期内可收取金额的30%”。实际上，原被告于2017年7月签订《进场经营合同》，并非2016年12月，系被告提出将合同日期倒签至2017年1月，延长7个月的租赁期限，并且将160万/年的租金分割为80万/年的租金和80万/年的物业费，从而减免被告租金收入的税费。因此原告实际于2017年7月入场，并于同时开始装修，实际租赁期为38.5个月。自2018年2月开始，两被告不允许原告合作旅行社的旅游大巴车进入婚纱城，而由于原告的客源主要为旅行社游客，两被告此举严重影响了原告的经营，导致原告于2018年3月初便无法正常经营，只能关门停业。元联公司还于2018年8月向原告发出《限期迁让房屋通知书》，要求原告搬离租赁房屋。原告入场后，共计向两被告缴纳押金及质量保证金共计35万元，实际投入房屋装修款215万元，本欲长期租赁房屋经营，后被迫于2018年8月提前撤场，比预计经营到期时间2020年9月提前了27.5个月(38.5-11)，蒙受了巨大的经济损失。被告九九爱公司辩称，原告的损失是元联公司造成的，我方将案涉房屋交给元联公司的时候案涉珠宝店还在经营，原告与九九爱公司签订的租赁合同不是我经办的，现在租赁合同不可能继续履行了，我同意解除合同；租金和押金返还应该找经办人殷晓锋，因为我没有实际参与；对于违约金应该由元联公司承担，因为违约是元联公司造成的；装修损失也应该由元联公司承担。被告元联公司辩称，1、原告与元联公司不存在租赁合同关系，元联公司既没有直接将租赁物出租给原告，也没有授权九九爱公司代元联公司进行出租。2、原告是与九九爱公司发生的租赁合同关系，保证金及押金是由九九爱公司收取，合同相对方是原告与九九爱公司。3、因为九九爱公司的根本违约行为，元联公司已经通过诉讼解除了与九九爱公司的整体租赁合同关系，包括本案涉案的租赁物在内，因此原告与九九爱公司的租赁合同无法继续履行，责任在于原告和九九爱公司，与元联公司无关。4、元联公司作为涉案租赁物的所有权人，在人民法院判决解除元联公司与九九爱公司租赁合同并判决返还租赁物的生效法律文书情形下，原告继续占有租赁物的行为，显然属于无权占有，元联公司当然有权行使物权权利，我方向原告发出的限期迁让通知，是基于判决和物权的角度行使权利，并非基于任何租赁合同，在函告当中已经非常明确告知原告。5、原告诉请的所有诉请均与元联公司无关，除保证金和押金以外，其余的违约金和经济损失的诉请均缺乏相应的事实依据。经审理查明，2016年12月25日，以夏治宇、蒋雄为场内经营者（乙方）、被告九九爱公司为市场经营管理者（甲方），签订《进场经营合同》，载明：九九爱公司在元联公司大力支持下，依托元联公司的各项优势，开发运作专业婚纱摄影器材市场，并向乙方出租专业性婚纱摄影市场经营铺位，位于相城区喜庆路99号一楼D121-131、C122-127、C133-135铺位，面积2671平方米，用于经营珠宝业务，经营性质为个体批零；租赁费用计算方式：自2017年1月1日至2020年9月15日止，共计45.5个月，该期间租金为25元/月/平方米，全年租金801300元，在签订合同之前付清。合同期满后乙方若需续签合同的，应提前二个月在2020年7月15日前办理续签手续。租赁期限从2017年1月1日起至2020年9月15日止，共计45.5个月（第二、第三年的租金均在上一年的基础上递增5元/月/平方米）；乙方按照以下方式支付物业管理费每平方米25元/月，在合同签订前付清全年物业管理费801300元；乙方须交纳房屋押金150000元，在合同终止之日或取消乙方入场经营之日起十天内全额退还，不计利息；乙方须办妥证照方可从事合法经营活动；甲方逾期交付场地或乙方逾期交付租赁费、管理费以及未补足保证金的，均应向对方支付违约金300-1000元/天，直至违约情形消除；租赁期间，甲方确需收回铺位的，必须提前两个月书面通知乙方终止合同，同时支付给乙方违约金，违约金以剩余租期内可收取金额的30%计算；乙方因特殊情况需要退出的，必须提前2个月书面通知甲方终止合同，同时支付甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金数额的30%计算；租赁期满如未能续租或因合同解除等原因提前终止，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后3天将租赁的商铺和配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；免租期为2017年1月1日至9月15日；双方还作了其他约定。该份合同上甲方由九九爱公司加盖公章，乙方由蒋雄、夏治宇签名。2017年7月17日，九九爱公司出具收据，载明收取蒋雄押金150000元。2017年7月18日，九九爱公司出具收据，载明收取了蒋雄租金和物业管理费1602600元（注明2017年9月15日至2018年9月14日）、质保金200000元。另查明，本院于2017年9月19日作出的（2017）苏0507民初2543号民事判决书载明：一、位于苏州市相城区建筑面积74998平方米的建筑物系由元联公司开发建设并享有物权的建筑物，该地块原用于建设停车场、后经政府审批改为建设婚纱市场，元联公司取得发改、国土、建设、环保、消防等职能部门的批复和规划许可，目前尚未办理土地证和房产证。2014年10月21日，元联公司与案外人李国宏及徐双根签订《租赁合同》，约定李国宏及徐双根承租上述建筑物用于经营婚纱产业，双方在合同中针对租赁费用、付款方式、权利义务、违约责任等事项作出了约定。其中约定：“乙方承租租赁物的用途为经营婚纱产业，不得超出合同约定的用途，也不能利用租赁物从事违法经营活动。”；“租赁期限及起止日期1、租赁期限为五年，即于2015年1月1日起至2019年12月31日止。”；“租赁费用：第三年租赁费用及物业费分别为5元／平方米／月，年租赁费用及年物业费分别为4848840元／年，合计租赁费用为9697680元／年”；租赁费用为“按季支付、先付后用”，在每个季度开始前的10日内支付；“如逾期交付租赁费用的，应按未付租赁费用的千分之五按日支付违约金”。“未经甲方同意，乙方不能将租赁物转租、分租，或以转让经营权、调换使用等方式交给第三人使用，或将租赁物进行抵押、质押”；违约责任约定：“如逾期交付租赁费用的，应按未付租赁费用的千分之五按日支付违约金；乙方逾期交付租赁费用，除仍应补交欠租外，应按未付租赁费用的千分之五（以天数计）向甲方交付违约金，直至付清为止。逾期交付租赁费用2个月以上的，视为严重违约，甲方对此享有解约权。甲方若提出解约的，则乙方应在收到解约通知后15日腾房并完好返还租赁物（甲方不赔偿或补偿乙方任何装修、经营等损失），同时承担根据本合同约定的违约金。”。同日，双方又签订一份《补充协议书》，就有关续租事项作出了约定。李国宏及徐双根系九九爱公司的发起股东，合同签订后，上述租赁物由被告九九爱公司作为经营主体进行经营并共同履行合同。后鉴于李国宏、徐双根及九九爱公司未能按《租赁合同》约定给付租金，元联公司于2016年9月向苏州市相城区人民法院提起诉讼，后经协商达成一致和解协议，约定分期付款，元联公司遂撤诉。在签订和解协议时，元联公司与李国宏及殷晓锋、徐双根、九九爱公司又签订一份租赁合同补充协议书，主要约定：1、李国宏将租赁合同项下的承租人权利义务转让给殷晓锋，自2017年1月1日起，租赁合同承租方变更为九九爱公司、殷晓锋、徐双根，九九爱公司、殷晓锋、徐双根承担共同责任；2、九九爱公司、殷晓锋、徐双根对租赁合同效力不持异议，并承诺按合同约定的租金及物业费付款方式和期限向元联公司履行义务至合同期届满；3、九九爱公司、殷晓锋、徐双根承诺仅将租赁标的物用于经营婚纱产业，不改变使用用途。嗣后，九九爱公司、殷晓锋、徐双根至今未能按约向元联公司支付2017年1月1日起的租金、超过二个月以上，且九九爱公司、殷晓锋、徐双根未按承诺将租赁物仅用于经营婚纱产业，又违反转租须经元联公司同意的约定，以九九爱公司为主体、同时又另设一“相城区元和相联建材装饰城”为主体，变相将租赁物进行分割转租给经营建材类产品、服务的商户40余户。二、本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，九九爱公司、殷晓锋、徐双根作为租赁补充协议的承租人一方当事人，自愿承接原有租赁合同承租人全部权利义务，理应全面履行合同。现九九爱公司、殷晓锋、徐双根未按租赁合同及相关补充协议约定的付款期限、租赁用途履行其承租人义务，并己达合同约定之解除要件，元联公司有权依法解除双方业己签订的租赁合同及补充合同，九九爱公司、殷晓锋、徐双根应搬离并迁出租赁所在地；应按合同约定支付相应的租金、并承担合同约定的违约责任；并判决如下：1、元联公司与九九爱公司、殷晓锋、徐双根所签订的租赁合同及补充协议于本判决生效之日起解除。2、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日起十五日内从位于苏州市相城区建筑面积74998平方米的建筑物迁出搬离并将建筑物返还元联公司。3、九九爱公司、殷晓锋、徐双根于本判决生效之日十日内支付自2017年1月1日起至本判决生效之日止的按人民币9697680元／年计算的租金及物业管理费，并按每逾期一天千分之五计算违约金，计算至实际付款日止。4、驳回元联公司的其余诉讼请求。5、案件受理费减半收取为人民币30508元，由九九爱公司、殷晓锋、徐双根负担。九九爱公司、殷晓锋、徐双根不服判决，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2017年12月4日作出（2017）苏05民终9585号民事判决书，载明：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三上诉人认为涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证故一审法院对涉案租赁合同效力认定有误，对此本院认为，元联公司在一审中向法院提交的苏州市相城区发展和改革局于2010年3月31日作出的相发改投[2010]29号《关于元和街道树阵式停车场项目的批复》、苏州市国土资源局于2010年11月30日作出的苏相地拨复[2010]第21号《关于同意苏州元联置业有限公司因树阵式停车场项目拨用土地的批复》、苏州市相城区环境保护局于2010年9月3日作出的苏相环建[2010]588号《关于对苏州元联置业有限公司树阵式停车场项目环境影响报告表的审批意见》、苏州市规划局于2010年4月15日作出的地字第320507201000027号《建设用地规划许可证》、苏州市相城区人民政府办公室于2011年3月15日作出的《关于树阵式停车场改建婚纱市场的请示的抄告单》、苏州市公安消防局作出的苏公消[2011]第0473号《关于苏州元联置业有限公司婚纱市场复验建设工程消防验收合格的意见》等证据足以证明涉案租赁物的建设已经取得当地主管部门的批准，故涉案租赁合同应属有效。现因三上诉人未能按照租赁合同补充协议书支付2017年1月1起的租金及物业管理费用且已经超过两个月以上，故元联公司有权行使合同约定的解除权解除涉案租赁合同并要求三上诉人按照租赁合同的标准承担相应的租金及物业管理费用。殷晓锋、徐双根、九九爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，并判决驳回上诉，维持原判。再查明，2018年8月24日，元联公司曾向蒋雄、夏治宇发函称:其公司是喜庆路99号物业的业主单位，根据元联公司与九九爱公司签订的租赁合同的约定，租赁物的用途为经营婚纱产业；鉴于九九爱公司未能按约定支付租金、物业费，以及违反租赁用途等根本性违约行为，元联公司于2017年5月16日向苏州市相城区人民法院提起了诉讼，并经苏州市相城区人民法院审理后作出(2017)苏0507民初2543号民事判决，判决解除了元联公司与九九爱公司的《租赁合同》、九九爱公司限期交还租赁物等事项;一审判决后，九九爱公司提起上诉，经苏州市中级人民法院审理作出(2017)苏05民终9585号终审判决，判决维持了一审判决;据此，一审苏州市相城区人民法院(2017)苏0507民初2543号民事判决已发生法律效力;基于上述事实，我公司正式告知,一、敦请贵方在接函后十五日内即刻从目前无权占用的、属于元联公司物业的苏州市相城区房屋一楼C122-127、C133-135、C121-131铺位迁出搬离，并将该等铺位返还元联公司，元联公司指定接收人沈宏春，联系电话130××××4449;在上述指定的期间届满之日起的次日，元联公司将对贵方目前占用的铺位区域采取断电、停水等节约措施，如由此造成的任何损失，均与我公司无关;三、如贵方未能按本函指定的期间履行迁让义务的，元联公司不排除向人民法院提起诉讼，追究贵方的违法责任。夏治宇签收了该函件。又查明，殷晓锋、徐双根以及九九爱公司为向元联公司讨要双方间《租赁合同》和《补充协议书》所涉房屋的装修费向本院起诉，本院于2018年12月29日作出（2018）苏0507民初5545号民事调解书，载明：1、元联公司一次性补偿殷晓锋、徐双根以及九九爱公司装修款20705018元，扣除殷晓锋、徐双根以及九九爱公司应支付给元联公司的判决履行款以及其他应付款项19174009.22元后，元联公司尚需支付殷晓锋、徐双根以及九九爱公司1531008.78元，于2019年1月10日前履行；2、殷晓锋、徐双根以及九九爱公司于2019年1月10日前搬离现占用元联公司坐落于苏州市相城区的房屋；3、殷晓锋、徐双根、九九爱公司与元联公司双方之间的租赁关系再无其他纠葛；4、本协议自双方当事人在协议中签字盖章或捺印后生效……。在本案审理中，元联公司和九九爱公司均明确上述调解协议未涉及本案蒋雄、夏治宇的装修款。上述事实，由当事人身份信息、营业执照，《进场经营合同》、本院（2017）苏0507民初2543号民事判决书、（2018）苏0507民初5545号民事调解书、江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终9585号民事判决书、函件、收款收据以及当事人陈述为证，本院予以确认。原告方主张，其因案涉商铺装修支付2000000元，消防装修支付150000元。其主张按照未租赁期限占总租期的比例计算装修损失。蒋雄为证明其损失，另举证：1、工程承包协议书一份及转账记录收据证明（广州农商行鱼窝头支行2018年1月25日-2018年9月1日、广州农商行培贤支行2017年8月18日-2017年12月8日），证明原告支付了装修费用的事实。原告陈述，收款人均为董小宝，该两份银行账户明细均为董小宝打印，由于蒋雄是个体户经营，为了避税，通过其本人及王伟、全宏芳等人的账户向董小宝支付，共计支付200万元。2、消防工程合同书一份，消防工程支出的转账记录手机截屏打印件及收据证明各一份，证明原告进行二次消防改造的事实，支付消防装修费用15万元，收款人马懂林是江苏中南消防工程有限公司苏州分公司的总经理，该公司负责人是肖满英，工程实际上是由马懂林负责的，由于当时租赁的场地由三个部分组成，每一个部分有独立营业执照，其中一个营业执照是相城区元和赵根连婚纱商店，经营者是店里员工，所以该合同书上的建设单位为个体工商户名称。3、现场装修前后对比照片6张，前4张照片是装修后的效果，后两份是隔壁店铺未装修的情况，证明原告进行装修的事实。4、装修工程量清单一份，证明装修实际造价在3000000元左右，原告实际已付款2000000元。经质证，九九爱公司表示不认可。元联公司认为，对工程承包协议书真实性无法认定；认可银行流水真实性，但关联性不认可，收据证明真实性无法认定；消防工程合同书真实性无法确认，主体是相城区元和赵根连婚纱商店，原告所述的该营业执照名称与进场经营合同约定的经营范围明显不符，进场经营合同约定是经营珠宝业务，设立婚纱商店的营业执照明显违背其经营目的，因此对原告的陈述不予认可；消防工程合同的甲方处签名人员都是案外人，该组证据与本案没有关联性；照片真实性无法确认；对装修工程量清单的证据三性均不予认可，我方出租给九九爱公司的房屋应用于婚纱经营，而原告经营珠宝店，且实际不可能产生如此高昂的装修费用，根据我方现场勘察，原告实际只是在店面安装了柜台，其他并没有什么装修。经原告申请，董小宝作为证人出庭作证。董小宝陈述，相城区婚纱城珠宝店的装修是我做的，面积共3000多平方米，整个室内装修，包括木工、水电、水泥工、玻璃、柜台都是我做的，房间里面的地面、墙壁、吊顶都是我重新弄的，公共区域的地砖是原来就有的，不是我做的。工程造价3001000余元，蒋雄实际向我支付2000000元，他分了好几个账户向我付款，具体是谁的账户我不清楚。我和蒋雄是老乡，案涉工程是包工包料的。经质证，被告久久爱公司认为，对于装修情况不清楚。被告元联公司认为，对证人身份无法确认，对其证言不予认可，原告不能仅凭装修合同与证人证言主张装修损失。审理中，陈富华、陈亚军、王伟接受本院视频询问。陈富华陈述，我是蒋雄的员工，2018年下半年到2019年上半年在他广州的珠宝店上班，店名叫粤海轩，我是做前台的；我的账户之所以会向董小宝的银行账户转账是因为当时财务拿着我的银行卡；卡里的钱是公司的，不是我个人的，财务是我亲戚，他们那天去办建行卡，刚好我有建行卡，就用了我这张卡，后来我没有用过这张卡；我个人与董小宝之间没有债权债务关系。陈亚军陈述，我和蒋雄是朋友关系，蒋雄通过我的账户向董小宝支付了工程款，具体时间我记不清了，当时蒋雄资金不方便，所以让我支付；董小宝我是认识的，他是做装修的，我个人与董小宝在2018年没有资金往来关系，2018年年底2019年年初我自己的店面装修是找的董小宝；我帮蒋雄支付给董小宝工程款后蒋雄把这笔钱还给我了，具体什么时候归还我记不清了。王伟陈述，我和蒋雄是老乡，我在2015年至2019年期间是蒋雄在广州的珠宝店的员工，双方未签订书面劳动合同，2017年8月18日和2017年8月25日蒋雄通过我的账户向董小宝支付了两笔合计40万元的款项，我是蒋雄的财务，他的收入有一部分是转到我的卡里的，当时我卡里有余额，所以就让我直接转钱给董小宝了；我个人与董小宝之间没有债权债务关系；蒋雄在广州的珠宝店大概是2014年、2015年左右装修的。本院另根据原告蒋雄提供的联系方式电话询问蒋秀蓉，蒋秀蓉称，我是蒋雄的亲姐姐，董小宝是我们的表姐夫，蒋雄在苏州市相城区的珠宝店是董小宝装修的，蒋雄让我和我丈夫陈外军向董小宝支付过装修款，我们夫妻与董小宝之间在2018年有没有其他资金往来我记不清了。审理中，本院于2020年3月5日至案涉租赁场所，元联公司的现场管理人员吉铖称，蒋雄承租区域位于整幢楼的东南区，在C、D区，自2019年1月1日起由苏州苏乐商贸有限公司承租，该司承租后已对商铺进行重新装修；商铺的地面最开始是九九爱公司铺的，不清楚蒋雄有无对地面进行重新装修，房顶最开始是九九爱公司装修的，后被旅游公司重新装修，墙壁、消防也已重新装修。关于原告方的装修损失。本院认为，根据蒋秀蓉的陈述，董小宝与蒋雄有亲戚关系，而蒋雄所提交的装修款转账记录均为案外人向董小宝支付，不排除该些案外人与董小宝之间有其他资金往来的可能，故原告方关于其已实际支出装修费用（不含消防装修）2000000元的主张，本院不予采信。但根据现场照片及被告九九爱公司的陈述，原告方的珠宝店确曾实际开业、经营过，原告方必然支出了一定的装修费用，本院根据租赁区域面积、现场照片、工程量清单向相关机构询价后酌情认定原告支出了装修费用（不含消防装修）1000000元。关于消防工程费用，原告举证了消防工程合同书、由江苏中南消防工程有限公司苏州分公司出具的收据证明，虽消防工程合同书中载明的工程名称为相城区元和赵根连婚纱店，蒋雄并非该婚纱商店的经营者，但相城区元和赵根连婚纱店工商登记的经营地址即在原告方承租区域内，且原告开立珠宝店也必然支出消防装修费用，故本院对其关于支出了150000元消防工程费用的主张予以采信。综上，本院认定原告为本案支出装修费用1150000元。原告主张2017年1月1日至2017年9月15日为免租期，即被告给予原告装修的时间，虽未举证证明双方约定的免租期即为装修期，但结合原告提交的工程承包协议书、消防工程合同书的签订时间和约定工期，本院采信原告关于2017年7月开始装修、2017年9月15日装修完成的陈述，原告可主张按2017年7月1日至合同到期日即2020年9月15日中原告未能使用案涉商铺的时间来计算其装修损失。原告方自述于2018年9月前搬离现场，结合元联公司于2018年8月24日发函要求原告方搬离的情况，本院酌情认定原告于2018年9月1日搬离现场，据此酌情认定原告方装修损失为731818.18元（1150000元*24.5/38.5）。本院认为，元联公司与九九爱公司间的《租赁合同》及《补充协议书》的效力，由已生效的（2017）苏05民终9585号民事判决书确认为有效。蒋雄、夏治宇与九九爱公司间的《进场经营合同》亦为双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效。本案中当事人的关系为：元联公司为出租人、九九爱公司为承租人，蒋雄、夏治宇为次承租人。元联公司与九九爱公司的《租赁合同》及《补充协议书》经苏州市中级人民法院于2017年12月4日作出的（2017）苏05民终9585号民事判决书确认解除，并判决九九爱公司返还元联公司包括本案房屋在内的房屋。蒋雄、夏治宇因无法实现合同目的，可与九九爱公司解除《进场经营合同》，该请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认定蒋雄、夏治宇在《进场经营合同》约定的租期到期前搬离了承租区域，故九九爱公司应向原告返还收取的房屋押金150000元、质保金200000元。本案的起因为九九爱公司未按《租赁合同》及《补充协议书》的约定向元联公司支付租金而被解除租赁关系，进而导致蒋雄、夏治宇与九九爱公司的《进场经营合同》解除，导致合同解除的过错在九九爱公司违约。因九九爱公司作为出租人违约导致合同解除，蒋雄、夏治宇要求赔偿装修损失应予支持。蒋雄、夏治宇装修损失731818.18元，对此九九爱公司应予赔偿，相关装修归九九爱公司所有。蒋雄、夏治宇还要求支付违约金625014元。对此，本院认为，虽《进场经营合同》约定违约金以剩余租期内可收取金额的30%计算，但该金额远超过原告方的实际损失。本考虑到原告因合同解除必然导致装修损失及经营损失，对于装修损失原告已作主张，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素、原告的预期利益等因素，酌情支持违约金200000元。蒋雄、夏治宇要求元联公司与九九爱公司承担连带责任，因元联公司不属蒋雄、夏治宇的合同相对人，生效法律文书认定元联公司与九九爱公司间系租赁关系，该请求无法律依据，本院不予支持。九九爱公司向原告承担责任后，如有法律依据，可与元联公司另行结算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及其他法律规定，判决如下：一、原告蒋雄、夏治宇与被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司间的《进场经营合同》解除。二、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司赔偿原告蒋雄、夏治宇装修损失731818.18元。三、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司返还原告蒋雄、夏治宇房屋押金150000元、质保金200000元，合计350000元。四、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司支付原告蒋雄、夏治宇违约金200000元。五、驳回原告蒋雄、夏治宇的其他诉讼请求。上述第二、三、四项均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022019269）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为26886元，由原告蒋雄、夏治宇负担13160元、被告苏州九九爱婚纱摄影有限公司负担13726元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331024558）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  钱建珍二〇二〇年五月三十日书 记 员  沈 雯