湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初4300号原告（反诉被告）：徐建国，男，1961年8月19日出生，汉族，国电青山热电有限公司退休职工，住武汉市青山区。被告（反诉原告）：武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行，住所地武汉市青山区工业三路65号（原医科大29号门面）。经营者：毛春莲，女，1976年12月16日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地湖北省罗田县）。委托诉讼代理人：袁利，男，1976年8月23日出生，系毛春莲配偶（特别授权代理）。被告（反诉原告）：袁利，男，1976年8月23日出生，汉族，住武汉市青山区（户籍地湖北省罗田县）。第三人：华润武钢总医院，住所地武汉市青山区冶金大道209号。法定代表人：金志刚，该院院长。委托诉讼代理人：柒启荣，女，1983年11月14日出生，该医院职工（一般代理）。原告（反诉被告）徐建国与被告（反诉原告）武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（以下简称：鑫腾龙商行）、袁利合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2018年10月9日作出（2018）鄂0107民初2461号民事判决。被告（反诉原告）鑫腾龙商行、袁利不服判决向武汉市中级人民法院提起上诉。2019年4月26日，武汉市中级人民法院做出（2019）鄂01民终2901号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0107民初2461号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月17日立案后依法追加华润武钢总医院为第三人，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐建国，被告（反诉原告）鑫腾龙商行的委托诉讼代理人袁利及被告（反诉原告）袁利，第三人华润武钢总医院的委托诉讼代理人柒启荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐建国向本院提出诉讼请求：要求鑫腾龙商行履行合同支付门面使用费43,200元；鑫腾龙商行支付违约金30,000元；鑫腾龙商行支付货款5,000元；被告鑫腾龙商行、袁利共同承担清偿责任；本案诉讼费由鑫腾龙商行承担。事实与理由：被告袁利与毛春莲是夫妻关系，共同经营鑫腾龙商行。鑫腾龙商行于2006年与徐建国签订合同，承租了位于原医科大的29-30号的二间门面及四间房屋共六间用于经营，现门面具体地址为工业三路65号（原医科大29-30号）。在鑫腾龙商行承租前，徐建国是以支付10万元转让费承接受让该门面的，还投入大量资金对该门面内外进行装修，安装了楼梯、防盗网、铝合金门窗、卫生间、厨房、380V变压器、单独计费电表等多项设施及经营所用的柜台、展柜、货架等，均无偿提供给鑫腾龙商行使用至今。2012年初因情况变动，徐建国与两被告协商转让该门面，两被告因不愿意支付门面转让费，双方于2012年6月20日签订合同，约定鑫腾龙商行继续使用门面，自2012年7月1日起每月支付600元门面使用费（即租金差价），每半年提前十天交付一次。该合同还约定，鑫腾龙商行交纳1,000元履约保证金，鑫腾龙商行无论何原因违约，导致甲方不能如期收款，则保证金不退，还需支付30,000元违约金。合同签订后，鑫腾龙商行一直拖欠费用至今。鑫腾龙商行还差欠原告5,000元货款未支付。被告（反诉原告）鑫腾龙商行、袁利辩称：从2012年开始，原告没有租赁权，不应该向原告支付使用费和违约金；被告认为货物价值4,000元，冲抵保证金1,000元后，愿意向原告支付3,000元货款；袁利与毛春莲是夫妻关系，鑫腾龙商行是夫妻共同经营，愿意夫妻共同承担。第三人华润武钢总医院述称：与医院无关，不发表意见。被告（反诉原告）鑫腾龙商行、袁利向本院提出反诉请求：确认2012年6月20日所签订的合同无效；徐建国返还2012年1月至6月的房租6,240元及履约保证金1,000元，合计7,240元及利息；案件受理费由徐建国承担。事实与理由：反诉人因开办鑫腾龙商行与原告曾于2006年至2011年间就位于武汉市青山区红钢城21街工业三路5附28-29号的房屋[现工业三路61号（原医科大29号门面）]达成转承租协议。由于该房屋隶属武汉钢铁（集团）公司职工总医院。自2017年7月25日起，实际产权人武汉钢铁（集团）公司职工总医院与反诉人签订了《房屋租赁合同》，由反诉人直接与总医院形成房屋租赁合同关系，反诉人按合同向其交纳租金及相关费用。被反诉人因不是房屋的所有权人，又未取得实际房屋产权人的许可或追认，故双方于2012年6月20日所签订的合同应为无效，被反诉人应返还房租6,240元及1,000元履约保证金。原告（反诉被告）徐建国对被告（反诉原告）鑫腾龙商行、袁利的反诉辩称：2006年到2012年6月20日，我将门面转租给被告，被告每年向我交付租金，这个租金包括我支付给出租方的租金和中间的差价。转租赚钱是正常的，原告拿到租赁物后，进行了投资修整，申请了变压器，我拿这个门面出了10万元转让费。我认为合同变更是真实意思表示，是有效的；原告有权收租金，并收取被告1,000元保证金；诉讼费应当由被告承担；不应返还房屋租金、保证金及支付利息。第三人华润武钢总医院针对被告（反诉原告）鑫腾龙商行、袁利反诉述称：与医院无关，不发表意见。针对事实，2011年7月份之前，房屋土地都是武汉科技大学的，之后武钢集团通过挂牌取得，医院一直都对该房屋和土地没有所有权。2012年前不可能与医院签订合同，医院只是从2012年代管这个物业，合同也是医院签订的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院已附卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、徐建国提交的证据一、2012年6月20日的合同，证明双方存在合同关系，是真实意思表示；证据二、2015鄂青山民二初字第01168号判决书、2016鄂01民终2291号判决书，2016鄂0107执716号执行裁定书，证明合同有效，法院是认可的。鑫腾龙商行、袁利认为上述证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告将2012年1月到6月份的租金都交给了原告，合同是原告强迫被告签的，否则原告不会将租金交给第三人，合同是无效的。本院认为徐建国提交的证据一、二，客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。2、鑫腾龙商行、袁利提交的证据二、房屋租赁合同、房屋租金缴付发票，证明武汉钢铁（集团）公司职工总医院作为青山区工业路29-30号房屋所有权人与反诉人签订房屋租赁合同，租赁期限自2012年1月1日至2018年12月31日，反诉人依房屋租赁合同约定使用房屋并交纳租金，反诉被告自2012年1月1日起无权就上述房屋签订合同收取租金；证据三、合同及证明，证明2012年1月1日，反诉人与武钢总医院签订的合同实际签订时间为2012年7月25日。武钢总医院未追认，未委托他人就争议房屋对外签订租赁合同，反诉人与被反诉人签订的合同应为无效。徐建国对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2012年合同签订时间为倒签，2012年6月底之前，一直是原告给第三人交付租金，合同应当交给原告，钱是原告支付的，2016年7月份之后医院才与被告正式存在租赁关系；对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，医院与被告之间的合同是2012年7月25日签订的，第三人是否追认与原告无关，合同是有效的。本院认为鑫腾龙商行、袁利提交的证据二、三，客观、真实，与本案有关联性，但证明合同无效的意见，本院不予采信。经审理查明：徐建国从武汉钢铁（集团）公司职工总医院租赁了工业三路65号一楼3-4号门面使用。2006年开始，徐建国将其租赁的门面转租给毛春莲使用。2007年5月12日，徐建国（甲方）与毛春莲（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将工业三路65号一楼3-4号门面壹间租给乙方，租期壹年；乙方每月门面租金2,800元，每季度12日前一次性交清叁个月租金8,400元，电水费按实际用量每季度一次交清，不得拖欠；乙方交甲方保证金贰仟元，合同到期无违约退还；乙方不得改变房屋结构，不得转租门面，注意防火防盗，其装修等一些重要事宜必须事先征得甲方同意，否则由此造成的损失、责任由乙方全部承担；合同期内双方不得随意终止改变合同，由于不可抗拒的原因除外，特殊情况必须提前两个月通知对方，双方另行协商解决，乙方如有违约行为，甲方有权随时终止合同并扣除合同保证金。合同签订后，毛春莲与袁利向徐建国支付租金，徐建国向武汉钢铁（集团）公司职工总医院支付租金。2012年上半年，毛春莲向徐建国支付了2012年1月-6月的租金21,600元。2012年6月13日，鑫腾龙商行注册成立，经营者为毛春莲，毛春莲与袁利系夫妻关系，两人共同经营鑫腾龙商行。由于武汉钢铁（集团）公司职工总医院不允许转租，要求与实际租户直接签订合同。徐建国与毛春莲经协商，双方之间签订合同一份，毛春莲与武汉钢铁（集团）公司职工总医院直接签订房屋租赁合同。2012年6月20日，徐建国（甲方）与毛春莲（乙方）签订《合同》，约定：“乙方承租甲方29-30号门面至今。现租房合同改由乙方与医院签订，在乙方不愿转让的情况下，为保证甲乙双方的利益，甲乙双方现达成约定如下：一、甲方保留该门面与医院的承租权，甲乙双方继续维持原有的租赁关系不变；二、该门面的装修、门窗、水电、招牌、防盗网、楼梯等设施属甲方所有，乙方不得拆除改变；三、乙方自2012-7-1起向甲方交纳每月陆佰元的租金差价（其原始租金等费用乙方自行交付医院方），乙方每半年提前十天交付一次，计叁仟陆佰元整，不得拖欠；四、乙方向甲方交纳壹仟元的保证金，乙方无论何原因违约，导致甲方不能如期收款，则保证金不退，并赔偿甲方叁万元的违约金，如无违约到期全额退还保证金；五、乙方如转租该门面，则有义务保证下一租户与甲方维持此合同，否则视为违约；六、由于不可抗拒原因导致门面拆除，1、医院方的租金优惠归乙方所有。2、乙方继续交租金差价自停业。3、门面装修等赔偿3/2（2/3）归甲方，1/3归乙方。4、如归还门面则甲方有承租权，乙方有维持与甲方租赁关系的优先权；七、本合同甲乙双方应自觉遵守执行，不尽之处双方协商解决。”徐建国在甲方处签名、毛春莲在乙方处分别签字并加盖鑫腾龙商行印章。合同签订后，毛春莲向徐建国交纳了1,000元的保证金及补交的房租6,240元。徐建国向毛春莲分别出具了收据，其中1,000元保证金的收据载明：“收到毛春莲门面押金壹仟元整，合同无违约全额退款壹仟元整”，补交房租6,240元的收据载明：“2012年元月至6月补房租6*800=4,800，6月18日至6月30日房租12*120=1,440元”，徐建国称收据中的1,440元系6月18日至6月30日12天的租金，每天120元。2012年7月25日，徐建国向武汉钢铁（集团）公司职工总医院交纳了2012年1月-6月的租金共计19,200元。2012年7月25日，毛春莲（乙方）与武汉钢铁（集团）公司职工总医院（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同落款时间为2012年1月1日），主要约定：甲方自愿将坐落在青山区红钢城20街工业三路29号砖混结构一般简装及全部设施和铁栅门等附属物，以租赁方式提供给乙方使用，乙方对甲方所要出租的该房屋已充分了解，愿意承租该房屋；甲乙双方议定的上述房屋月租金为人民币1,600元，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止，租金按月结算，每个月结算一次，乙方每月提前十天预交给下月租金，签订合同后，乙方须向甲方同时交纳两个月的房屋租金；承租期间，乙方如需与他人互换使用承租房屋及附属设施，须征得甲方书面同意（乙方与他人发生的转让金与甲方无关），并提前1个月书面通知甲方，因此给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿；乙方无权转租或分租上述房屋及附属设施，若擅自转租，甲方将立即终止合同，并不退还押金。同时，毛春莲（乙方）与武汉钢铁（集团）公司职工总医院（甲方）就青山区红钢城20街工业三路30号房屋签订了与上述内容相同的《房屋租赁合同》。合同期满后，毛春莲或袁利与武汉钢铁（集团）公司职工总医院每年续签合同一次。2013年，武汉钢铁（集团）公司职工总医院更名为华润武钢总医院。袁利与华润武钢总医院续签了上述《房屋租赁合同》。2018年，毛春莲与华润武钢总医院签订的《房屋租赁合同》将租金变更为1,800元每月。毛春莲按合同约定向第三人华润武钢总医院支付了相应的租金。上述合同约定租赁物“工业三路29、30号门面”与“工业三路65号一楼3-4号门面”为同一租赁物。庭审中，徐建国表示因为其前期有投资，店铺还有装修及货架，要求鑫腾龙商行、袁利支付转让费，但鑫腾龙商行、袁利不愿意给，遂双方签订合同要求鑫腾龙商行、袁利支付租金差价。鑫腾龙商行、袁利表示在2012年6月份之前，医院称只与直接使用人签订合同，因为徐建国收取了鑫腾龙商行2012年1月到6月30日的租金21,600元，徐建国未将租金交给医院，导致鑫腾龙商行无法与医院签订合同，鑫腾龙商行、袁利希望徐建国将租金交给医院，所以被迫与徐建国签订合同，门面中的水电、防盗网、门窗等设施均不是自己安装，徐建国转租给其使用时已有上述物品。鑫腾龙商行、袁利认为合同约定的30,000元违约金过高，要求下调。关于徐建国诉状中所称的5,000元货款，双方均认可货物价值为4,000元，鑫腾龙商行、袁利要求与合同约定的1,000元保证金进行抵扣，同意冲抵后支付3,000元。第三人华润武钢总医院明确表示只承认与其签订合同的相对方，没有授权任何人转租房子，转租协议在没有转租权的情况下签订的合同是否有效请法院裁判。2020年5月16日，本院组织原、被告到诉争房屋现场查看，经原、被告确认：房屋一楼左面玻璃货架、靠墙的四个铁货架、一楼吊顶及墙面；一楼到二楼过道处的铁楼梯、一个铁货架、一个木货架、厨房及厕所；二楼的所有铁货架、吊顶、地板、四个铝合金窗户及四个防盗网，都是徐建国装修和添置的。本院认为，本案的争议焦点为：原被告之间的合同是否有效；鑫腾龙商行、袁利是否应当向徐建国支付门面使用费、违约金；鑫腾龙商行、袁利向徐建国支付货款的金额；徐建国是否应当向鑫腾龙商行、袁利返还房租及履约保证金并承担相应的利息。关于原被告之间的合同是否有效的问题。第一，2012年6月20日，徐建国与鑫腾龙商行签订合同，该合同明确约定租房合同由鑫腾龙商行与医院签订，在鑫腾龙商行不愿转让的情况下，为保证双方的利益，鑫腾龙商行自2012年7月1日起向徐建国支付每月600元的租金差价，该门面的装修、门窗、水电、楼梯等设施属于徐建国所有，根据上述约定及庭审查明的情况，原、被告签订合同的目的是徐建国为了收取转让费及房屋装修的补偿；第二，虽然合同约定徐建国保留该门面与医院的承租权，原被告双方继续维持原有的租赁关系不变，但原、被告在签订该合同时都已知徐建国退出原租赁关系，由鑫腾龙商行直接与医院签订租赁合同，因此，在鑫腾龙商行与医院签订租赁合同后，徐建国与鑫腾龙商行之间不存在转租关系；第三，鑫腾龙商行、袁利认为徐建国未将租金交给医院，导致鑫腾龙商行无法与医院签订合同，鑫腾龙商行、袁利希望徐建国将租金交给医院，所以被迫与徐建国签订合同。即便在签订合同时存在胁迫的情形，按法律规定鑫腾龙商行可以要求撤销该合同，在合同未被撤销前，该合同有效；第四，原被告约定支付租金差价实为转让费及装修补偿费，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，因此，双方的合同合法有效。故鑫腾龙商行、袁利要求确认2012年6月20日所签订的合同无效的诉请，本院不予支持。徐建国称合同有效要求履行双方合同的意见，本院予以支持。关于鑫腾龙商行、袁利是否应当向徐建国支付门面使用费、违约金及货款金额的问题。第一，原、被告签订的合同有效，鑫腾龙商行一直在使用徐建国添置的货架、楼梯等设施，原、被告约定的租金差价实际是上述设施的使用费及转让费，合同约定从2012年7月1日起每月支付600元，但鑫腾龙商行、袁利均未向原告支付已构成违约，因此，从2012年7月1日至2018年6月30日，被告需向原告支付使用费43,200元；第二，虽然合同约定，乙方违约赔偿甲方30,000元违约金，鑫腾龙商行、袁利认为违约金过高，要求调整，徐建国也未提交存在30,000元的损失证据，因此，根据当事人的过错程度、逾期利益及实际损失等情况，本院酌定按使用费的10%计算，即违约金调整为4,320元（43,200元×10%）；第三，鑫腾龙商行已向原告交纳了1,000元保证金，根据合同约定鑫腾龙商行违约，导致徐建国不能如期收款，保证金不退，因此，该1,000元保证金冲抵上述违约金后，鑫腾龙商行应向徐建国支付违约金3,320元；第四，原、被告在庭审中均确认货款为4,000元，鑫腾龙商行也愿意返还，因此，鑫腾龙商行应向原告支付货款4,000元；第五，鑫腾龙商行系毛春莲、袁利开办的个体工商户，且毛春莲与袁利系夫妻关系，被告鑫腾龙商行对外的债务应由毛春莲及袁利承担，因此，被告袁利对被告鑫腾龙商行的上述债务应承担连带责任。故徐建国要求鑫腾龙商行支付使用费43,200元、违约金30,000元、货款5,000元及袁利与鑫腾龙商行共同承担责任的诉请，本院对鑫腾龙商行、袁利支付使用费43,200元、违约金3,320元及货款4,000元的诉请，予以支持，其他诉请，本院不予支持。鑫腾龙商行、袁利辩称不应支付使用费和违约金，认为货物价值4,000元，袁利与毛春莲是夫妻关系，鑫腾龙商行是夫妻共同经营，愿意夫妻共同承担的意见，本院对不支付使用费及违约金的意见不予支持，其他意见本院予以支持。关于徐建国是否应当向鑫腾龙商行、袁利返还房租及履约保证金并承担相应利息的问题。第一，鑫腾龙商行、袁利认为其与徐建国于2012年6月20日签订的合同无效，徐建国应返还前6个月的房租差价6,240元。从2006年开始，徐建国将其租赁的门面转租给毛春莲使用，毛春莲每月向徐建国交纳租金。2012年7月25日，鑫腾龙商行与第三人华润武钢总医院签订房屋租赁合同，徐建国至此与第三人无租赁关系，徐建国从毛春莲处收取前6个月的租金，扣除医院收取的租金外，徐建国获得了房租差价6,240元，原、被告之间履行的是前期的租赁合同，该租赁合同合法有效，因此，徐建国不应向鑫腾龙商行、袁利返还房租6,240元；第二，鑫腾龙商行向徐建国交纳了1,000元保证金，由于鑫腾龙商行违约，该1,000元已作为违约金处理，徐建国不应向鑫腾龙商行、袁利返还；第三，由于徐建国不应向鑫腾龙商行、袁利返还房租及保证金，因此，徐建国无需支付利息。故鑫腾龙商行、袁利要求徐建国返还房租6,240元、履约保证金1,000元及利息的诉请，本院不予支持。徐建国辩称其有权收租金及保证金，不应返还房屋租金、保证金及支付利息的意见，本院予以支持。综上，原被告于2012年6月20日签订的《合同》合法有效，鑫腾龙商行、袁利应向徐建国支付使用费43,200元、违约金3,320元及货款4,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）于本判决生效之日起10日内向徐建国支付使用费43,200元；二、武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）于本判决生效之日起10日内向徐建国支付违约金3,320元；三、武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）于本判决生效之日起10日内向徐建国支付货款4,000元；四、袁利对武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）上述第一、二、三项的债务向徐建国承担连带清偿责任；五、驳回徐建国的其他诉讼请求；六、驳回武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）、袁利的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,755元，由徐建国负担755元，由武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）、袁利负担1,000元。反诉费25元，由武汉市青山区鑫腾龙五金水暖商行（毛春莲）、袁利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 均人民陪审员  隋家霞人民陪审员  任中桥二〇二〇年五月二十一日书 记 员  龚 晗