湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂01民初4830号之一原告：张丽，女，汉族，1970年5月2日出生，住湖北省潜江市，被告：湖北联劲商务咨询有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路86号汉街武汉中央文化旅游区K3地块2栋27层4室。法定代表人：关晟，职务：执行董事。委托诉讼代理人:胡雅，该公司员工。被告：湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司，住所地：湖北省宜昌市长阳龙丹坪镇保家坪村八组。法定代表人：熊继清，该公司负责人。原告张丽与被告湖北联劲商务咨询有限公司（以下简称联劲公司）、湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司（以下简称致远长阳分公司）案外人执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理中，张丽申请将被告湖北新择投资有限公司（以下简称新择公司）变更为联劲公司，本院于2019年6月20日作出（2019）鄂01民初4830号民事裁定书予以准许。原告张丽及被告联劲公司的委托诉讼代理人胡雅到庭参加诉讼。被告致远长阳公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决武汉市中级人民法院执行部门解除对清江古城二号院第4幢A单元3层303房屋的查封并排除执行；2、确认清江古城二号院第4幢A单元3层303房屋的物权期待权归张丽所有并予以保护。致远长阳分公司与张丽继续履行《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：QJGC2020）;3、本案诉讼费由被告承担。本案审理中，张丽将诉请变更为：1、请求依法判决解除对清江古城二号院第4幢A单元3层303房屋及项下土地的查封并停止执行；2、请求确认清江古城二号院第4幢A单元3层303房屋及项下土地的物权期待权归张丽所有并予以保护。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、2013年11月4日，原告与湖北致远科技集团股份有限公司长阳分公司签订《商品房屋买卖合同》，购买其开发的位于宜昌市清江古城二号院第4幢A单元3层303房屋，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并按合同具体条款交纳了占总款207598元52%的购房款107598元，2013年11月21日在土家族自治县房管局办理了预售备案登记，本房屋为原告长阳唯一住房。武汉市中级人民法院于（2015）鄂武汉中执字第01149号执行程序中，将原告所购买的上述房产列为执行标的，并予以查封，该查封裁定书及查封公告没有事实根据和法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定应予撤销并解除对原告房屋的查封。交纳了全部购房款23万元，在房管局办理了预售备案登记。二、2013年11月4日，原告与致远长阳分公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号:QJGC2020）一份，合同约定：原告以单价2300元/平方米购买致远长阳分公司投资建设的清江古城二号院第4幢A单元3层303号房屋，该房屋建筑面积90.26平方米，用途为住宅，总价207598元等内容。《国有土地使用证》编号：长阳国用（2006）第010608010，《建筑工程规划许可证号》编号：建字第2011102号，《建筑工程施工许可证》编号：2012007号；《商品房预售许可证号》编号鄂长房预字（2012）6号等。以上均可认定原告是合法善意取得用于住宅，属于消费者买受人，应当受到《消费者权益保护法》保护。预告登记权利优先于普通债权，被告与他人抵押的行为属债权债务行为，只属受偿的权利，但该房屋已经合法出售，并于2013年依法在土家族自治县房管局登记备案。由于房子至今没有验收通水电，我方多次找长阳县政府维权，至今也就只有房屋钥匙，不能生活居住，并且非因买受人自身原因未办理过户登记，所以可认定该物权期待权属原告所有。原告2019年1月22日从张贴在长阳清江古城柱子的公告才得知，2019年1月4日作出的（2015）鄂武汉中执字01149号之一执行裁定公告的湖北新泽投资有限公司与被告二之间的债务纠纷涉及危害原告利益，得知被告二没有继续履行房管局预售备案的商品房买卖合同，请求法院潘清被告二继续履行《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：QJGC2020）。且物权优先于债权原则性，被告行为属于恶意行为，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的规定》的相关规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告联劲公司辩称：张丽将诉请变更为请求解除对本案所涉房屋及土地的查封，但现查封的土地无法与房屋相对应。联劲公司申请的查封为第四顺位查封，且查封时该土地上已有抵押权。本案的执行程序已终结，涉案房产产权已经进入破产程序，联劲公司已无法执行。对于物权期待权是否支持，请法院认定。被告致远长阳分公司未答辩。经审理查明，2013年11月4日，出卖人致远长阳分公司与买受人张丽签订《宜昌市商品房买卖合同》。该合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于宜昌市××县龙舟坪镇××、编号为长阳国用（2006）第010608010的地块的土地使用权，面积95763平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2006年12月11日至2076年12月10日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设清江古城二号院商品房。该项目的有关批文如下：1、《国有土地使用证》颁发机关：长阳土家族自治县国土资源局，编号长阳国用（2006）第010608010，2、《建设工程规划许可证》颁发机关：长阳土家族自治县住房和城乡建设局，编号为建字第2011102号，3、《建筑工程施工许可证》颁发机关：长阳土家族自治县住房和城乡建设局，编号为2012007。第二条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，已取得宜昌市房地产管理局核发的《湖北省商品房预售许可证》，编号为鄂长房预字（2012）6号。第三条约定，买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢A单元3层303号房；该商品房的用途为住宅，建筑面积90.26平方米，其中套内建筑面积74.97平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为15.29平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。第五条约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2300元，总金额207598元。第九条约定出卖人应当在2014年9月30日前，将商品房交付买受人使用；第二十四条约定，本合同自双方签订之日起生效。此外，合同还约定违约责任、交房期限及条件等。该合同附件对合同第六条补充约定：于2013年11月4日前，买受人向出卖人支付总房款的50%，即107598元，于2014年9月30日前，付总房款的50%，即10万元，该附件还对合同第七条逾期付款的违约金进行了补充约定。上述合同签订后，张丽于2013年10月7日支付1万元。本案审理中，张丽陈述于2013年11月4日支付了房款97598元。2013年10月7日，2013年11月4日，致远长阳分公司分别出具收款《收据》两张，载明：今收到张丽购清江古城2号院4-1-303房房款，两张共计107598元。2013年11月21日“清江古城2号院”商品房预售合同备案表上载明张丽所购房产信息,长阳土家族自治县房产监察大队在备案表加盖公章。2013年7月21日《“清江古城2号院”商品房预售合同备案表》载明：“开发企业为致远公司长阳分公司，买受人为张丽，栋别为4，房屋编号为4-A-303，销售类别为住宅，总价207598元，合同编号为QJGC2020，合同签订日期为2013年11月4日”。该表加盖“长阳土家族自治县房产监察大队”章。本院向各方当事人询问张丽没有办理房产证的原因，张丽与联劲公司陈述没有办理房产过户登的原因是涉案房产没有相关部门的验收。另查明，本院对王飞诉联劲公司、致远长阳分公司一案作出（2019）鄂01民初4736号之一民事裁定书，该裁定查明：2012年，湖北致远科技集团股份有限公司向湖北长阳清江古城文化旅游有限公司（以下简称长阳公司）作出鄂致远【2012】5号《关于同意清江古城项目办理土地使用权人变更手续的通知》。2012年9月12日，国土资源行政部门同意湖北致远科技集团股份有限公司将本案涉95763平方米地块转让给其全资子公司长阳公司。该案还查明三份《不动产产权情况表》内容如下：第一份《不动产产权情况表》的“不动产登记信息”载明：不动产权证书号为（2012）0040010165-1，登记时间为2012年9月12日，不动产坐落为龙舟坪镇何家坪村××组，所有权人为长阳公司，土地使用权人为长阳公司，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地用途为商住用地，土地权利性质为出让，抵押情况为无，查封情况为已被查封。“查封冻结情况”载明：“2019年1月21日由本院查封冻结文号为（2015）鄂武汉中执字第01149号之一，第1顺位，期限从2019年1月17日至2022年1月16日”。第二份《不动产产权情况表》的“不动产登记信息”载明：“不动产权证书号为长阳国用（2012）第0040010165-2号，登记时间为2012年9月13日，不动产坐落为龙舟坪镇何家坪村××组，所有权人为湖北致远科技集团股份有限公司（以下简称致远公司），土地使用权人为致远公司，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地用途为商住用地，土地权利性质为出让，抵押情况为已被抵押，查封情况为已被查封”；“抵押情况”载明：“抵押权人中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行，不动产证明号为长阳他项（2012）024号，抵押方式为一般抵押，抵押期限为2012年12月29日起至2014年11月13日，登记日期为2012年11月29日”；“查封冻结情况”载明：“2019年1月21日由本院查封冻结文号为（2015）鄂武汉中执字第01149号之一轮候查封（第4顺位），期限从2019年1月17日至2022年1月16日；以及其他法院的查封情况”。第三份《不动产产权情况表》中“不动产登记信息”载明：“不动产权证书号为长阳国用（2012）第0040010165-3号，登记时间为2012年9月12日，不动产坐落为龙舟坪镇何家坪村××组，所有权人为长阳公司，土地使用权人为长阳公司，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地用途为商住用地，土地权利性质为出让，抵押情况为无，查封情况为已被查封”；“查封冻结情况”载明：“2019年1月21日由本院查封冻结文号为（2015）鄂武汉中执字第01149号之一查封（第1顺位），期限从2019年1月17日至2022年1月16日”。该案另查明：原告新择公司诉被告湖北奥特莱斯投资发展有限公司、武汉升阳置业发展有限公司、武汉富华科技风险投资有限公司、致远公司、清江公司、张斌、张梦琳、张鸣借款合同纠纷一案，本院于2015年9月29日作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00651号民事判决书。该判决生效后，因各被告均未自动履行生效法律文书所确定的义务，新择公司于2015年11月17日向本院申请执行，本院执行部门于同日以（2015）鄂武汉中执字01149号立案执行。执行过程中，本院执行部门于2019年1月4日作出（2015）鄂武汉中执字01149号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，预查封包括致远长阳分公司所有的位于宜昌市××县龙舟坪镇××组项目名称为“清江古城二号院”，建筑规模共6栋的[建筑工程规划许可证号为建字第2011102号，建筑工程施工许可证号为2012003号，商品房预售许可证号为鄂长房预（2012）6号，建筑功能商住，建筑面积55375.9平方米，用地面积98763平方米]房屋所有权及项下的土地使用权，查封期限为三年。本院执行部门并于2019年1月17日向长阳土家族自治县不动产登记中心送达。该局工作人员在《送达回证》签收上述法律文书，并注明“因项目未办理不动产权证，故只查封对应土地，（2012）0040010165-1、（2012）0040010165-2、（2012）0040010165-3”。2019年6月18日，湖北省长阳土家族自治县人民法院作出（2019）鄂0528破申1号《民事裁定书》，裁定受理长阳公司的破产重整申请。本案所涉土地被本院执行部门查封后，张丽提出执行异议，本院于2019年3月11日作出（2019）鄂01执异83号执行裁定书，以张丽没有提交证据证明其无其他用于居住房屋的证据为由驳回张丽的执行异议。故，张丽提起本案诉讼。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定案外人提起诉讼的条件之一为“有具体的诉讼请求和事实、理由”，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起，人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，张丽请求解除对案涉房屋及其对应的土地的查封并停止执行，而该房屋因未办理房产证，本院执行部门并未对该房产进行查封，仅对所涉项目土地对应的三个证号进行了查封，证号分别为（2012）0040010165-1、（2012）0040010165-2、（2012）0040010165-3。其中（2012）0040010165-2地块已于2012年11月29日抵押至中国工商银行股份有限公司三峡铁路坝支行，即抵押发生于张丽签订《宜昌市商品房买卖合同》之前。而（2012）0040010165-1、（2012）0040010165-3的土地使用权人已变更为清江公司，而清江公司于2019年6月18日被湖北省长阳土家族自治县人民法院受理破产重整，现处于破产重整阶段。而张丽不能提交证据确定其所购买的房屋在哪块地块之上，尚不能明确其请求解除查封的地块证号，无明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，不符合案外人执行异议的受理条件。该房屋至今未经验收，未通水通电，并不符合入住条件，张丽也未提交与开发商交接本案所涉房屋手续的证据。本案系执行异议之诉，驳回其第一项诉请后，本院不亦对第二项物权期待权、以及继续履行合同的诉请单独进行处理。且致远公司、长阳分公司未按期向买受人张丽交付房屋，张丽享有债权请求权，而非物权。张丽可依《商品房买卖合同》的约定另行起诉或向清江公司申报债权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条规定，裁定如下：驳回原告张丽的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  刘 隽审 判 员  蹇鹏飞人民陪审员  李红珍二〇二〇年五月十五日法官助理鲍刚书记员褚敬