文书内容山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4625号上诉人（原审原告）：刘玉林，男，1969年8月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘东，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张甜甜，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中海城房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人刘玉林因与被上诉人济南中海城房地产开发有限公司（以下简称中海城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉林上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持刘玉林的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、律师费、评估费由中海城公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，中海城公司将涉案商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物捆绑销售，事实清楚、证据确凿。（一）《商品房买卖合同》系由政府主管部门出具的格式合同，须进行网签备案，并且是不动产产权登记的依据，其面积条款中不能体现也无法体现架空层面积。众所周知，在商品房的交易中开发商一般会要求买方与其同时签订两份合同，一份是由政府主管部门出具的格式合同即《商品房买卖合同》，另一份则是由开发商预先拟定，并在订立合同时不与买方协商的《补充协议》。前者由于是政府主管部门出具并实行网签备案制度，所以合同中的相关条款内容必须根据主管部门的要求在合同中的空白处进行填写。而在主合同中没有体现的条款（如涉案架空层条款）或主合同中无法实现的条款（如将单体竣工验收备案作为交房条件等），开发商都会在后面的《补充协议》中进行明确或修改。主合同中面积条款作为合同主要条款之一，其填写要求必须按照测绘部门出具的《预测绘报告》中记载的建筑面积如实填写，并且主合同作为不动产将来办理产权登记的依据，主合同中的面积代表了可办证的面积。而涉案架空层做为中海城公司擅自加建、改造而成的违法建筑，是无法办理产权登记的，所以中海城公司在主合同中的面积条款中不能体现、也无法体现架空层的面积。但是，这并不能否认中海城公司转让架空层的事实，因为在主合同中无法体现的条款，中海城公司不仅在《商品房买卖合同补充协议》中已经明确，架空层是属于特定商品房的组成部分，架空层与商品房不可分割，在转让商品房时一并转让，架空层的使用年限与商品房的产权年限一致，都是70年；而且中海城公司在补充协议中的《不利因素提示》中也明确告知了业主们如何使用架空层。因此，主合同中面积条款没有体现架空层的面积是受客观原因限制不能体现也无法体现，而这并不能否认中海城公司转让架空层的事实。（二）刘玉林在一审提交的证据1至证据6则已经形成了一条完整的证据链，贯穿了中海城公司从宣传开始一直到合同签约至交房的整个交易流程，且每一份证据之间均能相互印证，上述证据充分证实了中海城公司将架空层捆绑销售的事实。1.依据GB50352-2005《民用建筑设计通则》中术语解释第2.0.20条：“架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。”正如刘玉林所提交的证据1涉案商铺地下一层的竣工图纸所示，图中所标识的架空层是一个整体的开敞空间，空间内没有围墙隔断。而本案中，中海城公司违反政府规划要求，将架空层改造成一个个具有独立使用功能的房间，很显然中海城公司不惜增加建筑成本而进行违规加建，目的就是为了销售盈利。2.刘玉林提交的证据2商业平面分布图真实客观地记录了华山珑城A、B两地块所有住宅底商商铺的准确位置、房屋楼号、房屋面积和户型，并且用不同颜色的字体对商铺中是否含有地下架空层进行了区分标识，其中用红色字体标识房屋面积的商铺即含架空层的商铺，并且红色字体记载的面积为包含架空层的总面积。从商业平面图中，可以全面了解A、B两地块将近300套商铺的所有具体信息，而这些信息除本案中海城公司能够掌握如此全面之外，其他人根本不存在伪造的可能。如果中海城公司认为该证据所反映的内容不真实，其作为掌握一手资料的开发商，完全可以提供相反的证据予以反证或者对图中所记载的商铺信息作出详细的反驳说明。而本案一审中，中海城公司既未提供相反证据，亦未向法庭说明合理理由，其陈述的中海城公司从未制作该商业平面图的质证意见明显与事实不符。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容……”据此规定，中海城公司的商业平面图全面反映了涉案楼盘所有商铺的具体信息，其对每一户商铺的户型、面积、地理位置等所作出的说明和允诺都是具体和明确的，特别是用红色字体作区分标注的面积为包含地下架空层的总面积，房屋面积作为购房人购房时的首要考虑因素，必定是影响购房合同订立的重要因素。另外，依据刘玉林提交的证据3涉案商铺A地块和B地块在2014年12月份的商铺价目表，将价目表中相同户型、面积大小相当、位置相邻的含架空层的商铺和不含架空层的商铺进行价格比较，很明显的可以对比出含架空层的商铺单价要高出每平米几千元，这足以说明架空层对合同价款的确定是有重大影响的（具体对比情况结果，下文中有详细阐述）。因此，即使合同面积条款中没有体现架空层，但是商业平面图中对架空层面积所作出的说明和允诺，也属于合同的组成部分，能够证明中海城公司转让的标的物中包含架空层。3.依据刘玉林提交的证据3中海华山珑城项目北AB两区商铺价目表（4张），商铺价目表真实、客观的反映了涉案商业项目254套商铺，在2014年12月首次开盘期间的真实签约价格。本案是集体诉讼，我们在一审法院一共立案39件，我们把39个案件中凡是在2014年12月左右签约的《商品房买卖合同》进行了统计梳理，其中有13户商铺的签约时间在2014年12月-2015年1月，这13户的商品房买卖合同中记载的房屋面积和房屋总价款与商铺价目表中的开盘总价记载的金额基本上完全一致，由此可以证明该证据的真实性。另外，该证据中记载的254套商铺的具体信息，包括房屋楼号、房屋面积、含架空层商铺的位置和总面积与证据2商业平面图中记载的信息完全一一对应，其中房屋楼号和房屋面积信息与《商品房买卖合同》中记载的也完全一一对应。证据2、证据3之间的相互印证，也充分说明了该两份证据的客观真实性。商铺价目表中不但详细记载了华山珑城AB两地块所有商铺的地上面积、地下架空层的面积及总面积（地上+架空层），还详细记载了在2014年12月份商铺的具体价格信息，包括商铺单价和总价。其中，房屋总价款的计算方式就是用房屋单价×总面积，总面积中包含了架空层的面积，该证据充分说明了中海城公司将架空层连同地上商铺捆绑销售的事实。4.虽然《商品房买卖合同》中的面积条款中没有体现架空层，但是依据双方签订的《补充协议》第十条第1款和第6款的约定，中海城公司在《补充协议》中已经向业主明确，架空层是属于特定商品房的组成部分，架空层与商品房不可分割，在转让商品房时一并转让，架空层的使用年限与商品房的产权年限一致，都是70年。另外，中海城公司还在《中海华山珑城A（B）地块购房不利因素提示》第三条中向业主告知了使用架空层，需自行开孔设置上下交通的楼梯，并对楼板进行加固。如果中海城公司没有出售架空层的行为，那为何要在单方制定的《补充协议》中对架空层不可分割一并转让的事宜进行约定，如果中海城公司没有出售架空层，又为何专门对架空层的使用进行免责的不利提示呢，显然，《补充协议》和《不利因素提示》再次证明了中海城公司存在出售架空层的事实。5.中海城公司交房时，由中海城公司委托的前期物业公司向刘玉林交付的《地下空间安全告知书》（证据6），对地下架空层空间的使用作出了具体的说明，由此可以证明中海城公司是将地下架空层以储藏室的名义连同地上商铺一起交付给业主的。综上，如果说单独一份证据不足以证实中海城公司捆绑销售架空层的话，那么刘玉林一审提交的证据1至证据6已经形成了一条完整的证据链，贯穿了中海城公司从宣传开始一直到合同签约至交房的整个交易流程，且每一份证据之间均能相互印证，上述证据充分证实了中海城公司将架空层捆绑销售的事实。一审法院对刘玉林提交的上述证据置若罔闻，仅以主合同中的面积条款未注明架空层为由，认定中海城公司转让的标的物中不包含地下架空层属于认定事实错误。二、刘玉林在一审庭审中，已经向一审法院说明刘玉林诉请中主张的赔偿款项实际指的是要求中海城公司返还已收取的架空层对应的购房款，并且刘玉林在一审已充分举证证明涉案《商品房买卖合同》的总房款中包含了架空层的价值。具体理由如下：（一）将证据3中海华山珑城项目北AB两区商铺价目表中所记载的商铺价格信息进行分组对比，在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。通过比较，充分说明中海城公司出售的含架空层的《商品房买卖合同》总价款中是包含了架空层的价格。虽然涉案商铺的定价是一户一价，但是通过对AB两区商铺价目表中的开盘总价进行比较分析，我们不难发现涉案商铺的定价也是有原则和规律可循的。根据定价的原则和规律，将相等面积、相邻位置、相同户型的含架空层的商铺价格与不含架空层的商铺价格进行比较，刘玉林发现，在同一签约时间段内，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价每平方米要贵2000元-4000元不等。通过价格对比，充分证明了含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。具体对比情况如下（详见附件中的图表）：1、首先从商业平面分布图（证据2）中挑选出面积相等、户型相同、位置相邻的不含架空层的商铺进行价格比较：地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区22号楼22-10974.9620689155081522-11074.96206891550815A区22号楼的22-109与22-110进行比较，两套商铺面积相同，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）B区11号楼11-11274.891811911-11374.8918119B区11号楼的11-112与11-113进行比较，两套商铺面积相同，单价也相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）B区16号楼B11774.6219985B11872.6419934B区16号楼相邻位置的117、118号商铺进行比较，两商铺面积相差不大，单价比较紧挨人流通道的117比118贵了49元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区11号楼11-106108.4315714170387711-***109.90157821734489A区11号楼相邻两个商铺106、***进行比较，两商铺面积大体一致。***的单价比106贵了68元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区20号楼20-11174.9423728177815020-11274.94238261785509A区20号楼相邻位置的111、112号商铺进行比较，两商铺面积相同，紧挨通道入口的112号比111号单价贵了98元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区10号楼10-10547.7125795123069410-10647.7125795123069410-***47.71259681238970B区10号楼的10-105、10-106、10-***进行比较，105与106的单价相同，***比105、106贵了173元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高，价格走势105=106＜***。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区10号楼10-***73.3828090206122310-10869.6528158196122310-10975.89284862161223A区10号楼相邻三个商铺***、108、109进行比较，三个商铺面积相差不大，单价比较109比108贵了328元/㎡，108比***贵了68元/㎡。而且，距离人流通道越近的商铺单价越贵，价格走势109＞108＞***。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-101108.141545016707211-102108.141521016447961-103108.14150211624388B区3号楼三个不含架空层商铺101、102、103进行单价比较，101与102的单价贵了240元/㎡，102比103贵了189元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-109104.21458915202041-110104.2145891520204B区3号楼不含架空层商铺109、110进行单价比较，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-111108.141453015712241-112108.141453015712241-113108.141453015712241-114108.14145301571224B区3号楼不含架空层商铺111、112、113、114进行单价比较，单价相同。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区3号楼1-115104.21458915202041-116104.21478115406121-117104.2149811561020B区3号楼三个不含架空层商铺115、116、117进行单价比较，116与115的单价贵了192元/㎡，117比116贵了200元/㎡，而且距离人流通道越近的单价会略高。通过上述比较，充分说明了在同一签约时间内，面积大小相当、户型相同、位置相邻的商铺，其单价差异不大，距离人流通道近的商铺单价会略高一点，幅度范围在几十元至几百元之间。2、从商业平面分布图（证据2）中挑选出面积相当、户型相同、位置相邻的不含架空层的商铺与含架空层的商铺进行价格比较：地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区10号楼10-***73.3828090206122310-10869.6528158196122310-10975.8928486216122310-10675.87(架空层86.09，总面积161.96)311222361223A区10号楼的10-106号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是31122元/㎡（2361223元÷75.87㎡）。将含架空层的商铺10-106与不含架空层的商铺10-***进行比较，其位置距离人流通道要远，但单价却比***号商铺贵了3032元/㎡(31122-28090)。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）A区22号楼22-10974.9620689155081522-11074.9620689155081522-11169.20(架空层42.31，总面积111.51)240901664195A区22号楼的22-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是24049元/㎡（166419元÷69.02㎡），与22-109、22-110号商铺单价相比，其单价高出3360元/㎡。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区10号楼10-10547.7125795123069410-10647.7125795123069410-***47.7125968123897010-10447.71（架空层82，总面积129.71）284411356939B区10号楼10-104号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是28441元/㎡（1356939元÷47.71㎡）。10-104与三个不含架空层的商铺进行比较，其位置距离人流通道要远，但单价却比105号商铺贵了2646元/㎡(28441-25795)。地块楼号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）B区11号楼11-11174.89(架空层95，总面积169.89)22615169367311-11274.8918119135693911-11374.8918119135693911-11474.89（架空层30，总面积104.89）192091438571B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。通过上述比较，可以证明以下事实：在面积大小相当、户型相同、位置相邻的同等前提下，将两个不含架空层的商铺进行比较，其单价差异不大，有的则完全是一个价格。但是，将含架空层的商铺与不含架空层的商铺进行比较，同样是在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。通过上述比较，充分说明中海城公司出售的含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。通过上述比较，可以证明以下事实：在面积大小相当、户型相同、位置相邻的同等前提下，将两个不含架空层的商铺进行比较，其单价差异不大，有的则完全是一个价格。但是，将含架空层的商铺与不含架空层的商铺进行比较，同样是在面积大小相当、户型相同、位置相邻的前提下，含架空层的商铺比不含架空层的商铺单价高出几千元每平米。通过上述比较，充分说明被上诉人出售的含架空层的商铺合同总价款中是包含了架空层的价格。三、中海城公司对地下架空层进行改造、加建的行为属于违反政府规划要求的违建行为，违建后形成的具有独立使用功能的房间则属于违法建筑。中海城公司将违法建筑捆绑销售，该违法建筑的转让行为应当认定为无效，因销售违法建筑而取得的对价依法应当返还。依据《中华人民共和国城乡规划法》：“第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》(2011年11月30日鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)款：“关于违法建筑的认定和处理问题：依据城乡规划法的规定，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定进行建设的建筑物和构筑物……当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。”依据上述规定结合刘玉林提交的证据1涉案商铺地下一层竣工图纸来看，涉案商铺对应的地下一层部分，图纸明确载明为结构架空层（不利用）。而本案中，中海城公司将地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分隔成若干个独立的房间，显然是未按照《建设工程规划许可证》中的规划要求而进行的违法加建行为，中海城公司将违法加建的房屋以作为部分商铺不可分割的附属物进行捆绑销售转让，该违法建筑的转让行为依法应当认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刘玉林在一审中的诉请第一项，请求法院要求中海城公司支付的赔偿款项，实际指的是要求中海城公司返还已收取的架空层对应的购房款。四、一审法院分配举证责任不公，适用法律错误。虽然刘玉林作为本案一审的原告，根据“谁主张，谁举证”的原则，负有对本案事实及诉请进行举证证明的义务。但是，中海城公司作为涉案楼盘的开发商，其手中掌握着涉案整个楼盘全部的宣传资料、销售数据、销售价格等，而开发商手中的这些资料都是查明案件事实的关键证据。所以，法院从客观、中立的角度出发，为查明案件事实，不能仅要求刘玉林承担举证不能的后果，在刘玉林提供初步证据能够证明案件事实的情况或有证据证明对方持有证据但拒不提供的，应当推定我方主张的事实成立，才符合公平原则。本案中，刘玉林作为消费者，在购房时收到的一切与涉案商铺有关的资料包括商业平面图、商铺价目表、合同等都是开发商单方制作并提供的，这一点属于众所周知的事实，不用举证证明。一审中，刘玉林提交的证据2商业平面图、证据3商铺价目就是开发商在签约前提供给广大业主，供业主选房使用的。该证据完整、详细的记载了涉案商业项目近300套商铺的具体位置、户型、面积、有无架空层、架空层的具体面积以及单价和总价，仅凭该两份证据足以证明中海城公司转让架空层的事实。虽然庭审中中海城公司对上述证据的真实性予以否认，但是其并没有向法院说明上述证据的内容哪些是假的，哪些与事实不符，也未提供任何相反的证据予以反驳。并且，销售价目表作为开发商必有的销售资料，中海城公司在一审36个同类案件中，均以各种理由拒绝向法庭提供。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”据此规定，在中海城公司有证据而未提供的情况下，一审法院判令刘玉林承担举证不能的法律后果于法不公，属适用法律错误。综上所述，中海城公司将违法改造、加建的架空层连同地上商铺进行捆绑销售事实清楚、证据确凿。按照法律规定，改造、加建的架空层依法应当认定为违法建筑，中海城公司将违法建筑予以销售转让，该行为应属无效，合同总价款中对应的架空层部分价款，中海城公司依法应当予以返还。本案一审法院认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院查明案件事实，依法判如所请。中海城公司辩称,一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。刘玉林的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。具体事实和理由如下：一、刘玉林主张对架空层享有权利没有任何事实和法律依据。双方商品房买卖合同及补充协议中并没有关于将地下架空层以出售、出租、赠与方式交由刘玉林使用的任何约定。双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第十条第6款约定：“地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改变为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）”。因此，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议均没有对“地下架空层”进行出售或赠与的约定，双方交易的对象并不包括地下架空层，并且补充协议明确约定地下架空层的所有权属于出卖方所有。中海城公司严格按照合同的约定交付涉案商铺，在房屋交接单中也并没有地下架空层的交接内容。二、在涉案商铺销售过程中，中海城公司并没有将地下架空层进行出售或赠与的任何宣传。双方商品房买卖合同补充协议第八条关于宣传资料中明确约定：“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图和模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。补充协议第十条关于地下架空层约定：“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，双方在《商品房买卖合同》中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让。因此，中海地产在销售商铺过程中的宣传属于要约邀请，不属于要约；买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准。刘玉林主张赔偿没有事实和法律依据。三、该架空层没有独立门窗等进出口为封闭空间，是刘玉林自行开口，该事实在一审庭审笔录有记载，另根据2018年4月28日济南市公安消防支队历城区大队等四部门作出的行政《告知书》中确认了刘玉林擅自将地下架空层改造地下室的行为属于个人违法行为。四、涉案商铺的价格应以双方合同约定的价款为准，评估报告与本案没有任何的关联性。1.评估报告是上诉人单方委托的，被上诉人没有参与。2.没有任何依据能够说明涉案商品房买卖合同中总价款包括了架空层。买卖双方的权利义务均应以买卖合同约定为准，本案商品房买卖合同及补充协议均没有约定出售或赠予架空层的内容，足以说明合同约定的价款即是涉案商铺的真实价值。3.本案的商铺是一铺一价，商铺价格的确定需要综合考虑包括位置、面积、户型、层数、建筑结构等多种因素，本案商铺的价格与是否存在地下架空层没有任何关系。综上，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回。刘玉林向一审法院起诉请求：1.判令中海城公司向刘玉林支付赔偿款245266.29元及装修款（以评估报告为准）；审理中，刘玉林放弃装修款的诉讼请求；2.本案诉讼费、评估鉴定费用、律师费由中海城公司承担。审理中，刘玉林放弃评估鉴定费用的主张。一审法院认定事实：2014年12月15日，刘玉林（买受人）与中海城公司（出卖人）签订商品房买卖合同，相关内容为：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：22号楼1单元1层***，该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为不低于3.6米，建筑层数地上26层，地下2层。该商品房合同约定建筑面积共89.95平方米，其中，套内建筑面积84.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.71平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19509.69元，金额1754897元；以上总价款1754897元。第六条、付款方式及期限：买受人按抵押担保贷款付款：买受人于2014年12月15日前向出卖人支付定金人民币50000元。买受人应于2014年12月15日向出卖人支付首付房款即人民币954897元（定金自动转入首付款）。买受人以向银行贷款的方式支付剩余款项，即人民币800000元。买受人须按买卖合同和本补充协议规定的付款期限支付房价款。第八条、交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同后附补充协议，相关内容为：第八条、宣传资料/公示文件/样板房：1.买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约。由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分。双方权利、义务以《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定为准。第十条、建筑物区分所有权：1.特定空间：规划及使用上专属于特定房屋的露台、首层庭院/绿化平台/架空层、屋顶平台、天面以及其他不能从公共通道进入的空间等是特定商品房的组成部分，使用权归出卖人或特定商品房的买受人。出卖人有权与该买受人在《商品房买卖合同》中明确约定该部分使用权归该买受人或由该买受人自行使用。买受人对此均无异议并同意不主张共有及使用权利。上述空间按毛坯或出卖人设计标准交付，使用面积按规定不计入商品房产权登记面积的以实际交付面积为准且不作调整。根据规划含有上述空间的商品房与同类户型的房屋在局部结构、层高、面积、装修标准等方面均可能存在差异，具体以双方约定或实际交付状况为准。上述部分使用权年限与相应商品房的产权年限一致，并与该商品房同时转让，不可分割；使用人利用上述部分不得以盈利为目的或任意改变其用途、结构和外观，不得妨害所在建筑物的安全及其他业主的有关合法权益，并须遵守法律、法规、物业管理规定及管理规约，使用期间不得向出卖人提出任何异议或索偿。……。6.地下架空层：地下架空层的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让或者改造为其他用途（包括但不限于作为物业管理用房等）。上述合同签订后，刘玉林按约定履行了付款义务，中海城公司按约定履行了房屋交付义务。庭审中，双方均认可涉案房屋交付时，地下架空层没有出入口，房屋交付后由刘玉林在商铺划定位置处自行开启地下架空层出入口。2018年4月28日，济南市公安消防支队历城区大队、济南市历城区综合行政执法局、济南市历城区人民政府华山街道办事处、济南市公安局历城区分局华山派出所联合向华山珑城小区业主发出告知书，内容为：“尊敬的华山珑城小区业户：您在济南市历城区华山街道办事处华山珑城小区内擅自将地下架空层改造地下室的行为，违反了以下法律规定：1.《中华人民共和国消防法》第五十八条之规定：‘违反本法规定有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的’。2.《济南市城乡规划条例》第六十一条之规定：‘已建成并投入使用的建筑物的规划使用性质不得擅自变更；确需变更的，所有权人应当持产权证明，向城乡规划主管部门提出书面申请’。2017年9月13日，济南市规划局就该问题明确作出说明，‘华山片区沿街配套商业地下架空层为结构架空层，无规划使用功能。’《济南市城乡规划条例》第九十一条之规定：‘擅自变更已经建成并投入使用的建筑物规划使用性质的……责令限期改正，处三万元以上十万元以下的罚款。’您擅自变更建筑物规划使用性质的行为违反国家相关法律法规的规定，侵犯了其它业主的利益，且存在较大安全隐患。请您务必遵守法规，自接到本告知书起5日到华山珑城物业公司进行登记，为保证建筑物建筑结构与质量，政府有关部门将组织专业施工队伍统一施工，恢复原貌。逾期未改正的或不配合的，政府有关部门将依法对您擅自变更建筑物规划使用性质的行为启动行政处罚程序，并恢复原貌，对于拒不恢复原貌的，由政府有关部门组织专业施工队伍恢复原貌，所产生的费用将对您依法依规进行追偿。特此告知。”现涉案房屋通往地下架空层的出入口已由执法部门封堵。刘玉林拟证明商品房买卖合同中总购房款包含地下架空层价款及地下架空层的具体价值，向一审法院提出司法鉴定申请，要求以合同签订当日（即2014年12月15日）作为评估基准日，对其所购买商铺A22-***（不含架空层）的市场价格进行评估，后于2019年12月26日申请撤回该鉴定申请。对当事人有争议的事实，一审法院查明如下：一、涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分。刘玉林主张虽然双方签订的合同中未约定有架空层，但中海城公司在预售时，将商铺地下架空层的整体空间以“地下储藏室”的名义作为部分商铺不可分割的附属物，随商铺一并予以转让，架空层作为商铺附属物对商铺价格存在重大影响，因该架空层使用被相关部门确认违法并禁止使用，给刘玉林造成损失，应由中海城公司赔偿。刘玉林为此提交以下证据：证据1.加盖济南市建委档案馆查阅专用章的涉案项目地下一层的竣工图纸复印件1页，拟证明中海华山珑城A、B地块住宅底商项目的地下一层部分规划设计用途为结构架空层；证据2.中海华山珑城商业平面分布图1份，拟证明根据平面分布图记载的文字说明可知：红色字体商铺面积包含地下架空层面积，黑色字体标识的房屋面积是不含架空层的。中海城公司在预售商铺时，将商铺地下架空层的整体空间，按照其预定的面积用墙体分割划分为若干个立体空间区域，将划分出的立体区域作为地下储藏室连同地上商铺一起对外进行了预售；证据3.中海华山珑城AB地块商铺价格表（2015.12.15）复印件、中海华山珑城项目北B区商铺价目表复印件各1份，拟证明中海城公司在预售时将住宅底商项目区分为不含架空层的商铺和地上商铺连同地下架空层捆绑销售的商铺两种，记载了每一户架空层的具体面积，记载的楼号、商铺编号以及具体到哪一户是否含有架空层等内容与中海华山珑城商业平面分布图复印件中记载内容相对应；证据4.《地下空间安全告知书》1份，拟证明中海城公司将地下架空层以储藏室的名义，连同商铺一起交付业主；证据5.山东金信达资产评估有限公司出具的《资产评估报告》1份，拟证明截至2018年6月1日，地下架空层的使用权评估价值为2833.48元/平方米，架空层面积为86.56平方米，损失金额为245266.29元。中海城公司辩称对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，该图并非规划图，载明为竣工图，涉案图纸上标注的架空层是因施工工艺的需要而存在的，并不能证明中海城公司向刘玉林对此进行出售或赠与的承诺，与本案没有关联性，另外该竣工图中显示“结构架空层不利用”，同时该图纸不能证明刘玉林购买的商铺下对应存在地下架空层；对证据2的真实性及证明目的均有异议，并且对其来源及合法性均有异议，根据合同约定，卖方的销售宣传资料、售楼书、广告、户型图和模型中的内容仅提供参考，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务均以买卖合同的约定为准，另外，该图第三段明确载明“文内对项目周边道路规划、环境、交通、公共设施相关配套、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息，最终解释权归开发商所有”，同时，该图载明“本广告涉及商铺面积仅供参考，具体面积以政府最终批文为准”；对证据3真实性及证明目的均有异议，该证据来源不合法，且为复印件，无法与原件核实的复印件不能作为认定案件事实的依据，该证据来源为个人，其体现的内容仅能够显示出个人的行为，足以说明该表是不真实的，该表中海城公司从未制作也从未见过；对证据4真实性无异议，证明目的有异议，出具该告知书的主体是物业公司，物业公司是与中海城公司相互独立的有限责任公司，该告知书是针对的购买住宅储藏室的业主，是送达给所有购买住宅房屋地下储藏室的所有业主，因刘玉林是否购买涉案住宅商品房不清楚，并且该告知书并没有载明是送达给刘玉林本人，该告知书与本案没有关联性；对证据5真实性及证明目的均有异议，涉案地下架空层的所有权属中海城公司所有，刘玉林没有权利申请评估中海城公司所有的财产，该评估不具有合法性，同时，与本案没有关联性；行政机关出具的告知书明确载明了该地下架空层无规划使用功能，因此该地下架空层不具有使用价值，该评估报告没有任何事实及法律依据，因此该评估报告不能作为认定案件的事实依据，刘玉林的诉讼请求不应当成立；该评估报告应首先对于该地下架空层能否使用作出认定，进而认定其使用价值，根据架空层本身的性质其不具有刘玉林所称的使用价值，评估报告也没有对架空层能否使用作出评定，因此该评估报告不能作为本案定案依据；涉案地下架空层是一个封闭的空间，仅是一个建筑结构，刘玉林及评估机构无法证明实际进入地下架空层，该报告不真实、不客观、不合法。二、关于刘玉林主张的律师代理费15163.31元。刘玉林主张为本案诉讼聘请律师，支付律师代理费15163.31元，提交律师委托代理合同、支付明细截图打印件及发票各1份。中海城公司对委托合同及发票真实性无异议，证明目的有异议，本案地下架空层并不属于双方商品房买卖合同的交易对象，刘玉林擅自改造地下架空层属违法行为，相应的法律后果应当自行承担，本案中，中海城公司不存在违约行为。刘玉林没有提交付款凭证，不能证明实际支付的事实。一审法院认为，刘玉林与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分，一审法院认为，刘玉林与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案架空层是否属于双方商品房买卖合同中的一部分，一审法院认为，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中海城房地产公司对外出售的房屋是经规划批准，取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证的商品房。根据规划，架空层不属于对外销售的产权房屋。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，刘玉林购买的系商铺，不包含架空层。刘玉林虽主张中海城公司向其销售商铺时宣传所售商铺以下的架空层可以作为地下储藏室随商铺一并转让，但补充协议第八条关于宣传资料中已明确约定“出卖人以口头形式、售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中表达和提供的信息及有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考，均不构成要约……且不作为买卖合同的组成部分”。补充协议第十条关于地下架空层约定“地下架空层所有权归出卖人所有，出卖人有权出售、出租、赠与等方式进行转让”，双方在商品房买卖合同中未约定架空层作为买卖合同的标的一并转让。故中海城公司在销售商铺过程中对此作出的宣传应属于要约邀请，不属于要约；其次，刘玉林购买的商铺价格系由位置、面积、户型、交款方式等多种因素确定，刘玉林提交商铺价格对比表不足以证实因其购买的商铺地下有架空层导致商铺的价格上涨，亦不能证实对商铺的价格产生重大影响，且架空层是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间，属于建筑施工工艺，不得使用；最后，刘玉林委托评估公司对其购买商铺的地下架空层的使用权予以评估，以此作为其损失，因地下架空层不得使用，即无使用价值，故其要求中海城房地产公司予以赔偿，实际系主张对于商铺价款的扣减，其主张没有依据。综上所述，一审法院认为涉案架空层不属于双方《商品房买卖合同》的一部分。涉案合同对买卖标的、价格等均予以明确约定，双方均应按照约定内容履行，刘玉林要求中海城公司支付赔偿款245266.29元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。刘玉林主张中海城公司支付律师代理费15163.31元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。判决：驳回原告刘玉林的诉讼请求。案件受理费4978元，由原告刘玉林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘玉林在二审中提交以下证据：证据一、2015年12月19日中海城公司向购买A区8号楼1-104号业主出具的证明一份，2016年3月31日中海城公司向购买A区3-103号业主出具的补充协议一份，拟证明中海城公司在公开出售涉案楼层时将地下架空层连同地上商铺一并转让的事实，但需要说明的是虽然上述证据中记载的架空层的转让方式是赠予，但是刘玉林认为根据刘玉林在本案一审中提交的含架空层的商铺与不含的商铺所作的评估以及一审法院的鉴定报告等证据，刘玉林认为中海城公司转让架空层的方式并非无偿赠予而是有偿出售。证据二、A区10号楼1-106、***、108三份商品房买卖合同，拟证明三套商铺购买时间相同，位置相同，面积大小相当，购买方式均为银行贷款，销售人员为同一置业顾问，不同的是***、108号商铺是不含架空层的，而106号是含的，***、108号两套不含的单价一致，而106号含架空层的商铺其房屋总价比***、108贵出将近20万元，上述证据可以充分说明含架空层的商铺其商品房买卖合同所记载的房屋总价是包含架空层的价格。中海城公司对以上证据质证称，对证据一真实性、关联性及证明目的均有异议，刘玉林与中海城公司双方合同明确约定地下架空层属出卖人所有，刘玉林对地下架空层不享有任何权利。对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据与本案没有关联性。本案商铺销售时间是2016年，而上述三套商铺的销售时间是2015年，并且位置、面积也不一致，没有可比性。商铺一铺一价，有高有低，商铺价格的确定需考虑建筑结构、市场销售、销售时间等多种因素，本案地下架空层对价格没有任何的影响。同时该证据是刘玉林单方制作的证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，刘玉林与中海城公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均已按合同约定履行了各自的义务。根据双方在商品房买卖合同及补充协议，仅约定了刘玉林购买的涉案商品房建筑面积89.95平方米，单价为每平方米19509.69元，总价款1754897元，并未约定涉案商品房包含架空层，该架空层亦未有单独房号或标记，并且双方在涉案商品房交付时并不包含架空层，该架空层亦未有独立进出口，刘玉林所主张的架空层系其自行改造使用，且济南市公安消防支队历城区大队等四部门在2018年4月28日作出的《告知书》中对此亦予以确认。双方签订的补充协议第八条、第十条亦明确约定买卖商品房以双方签订的商品房买卖合同及补充协议为准，其他宣传方式不作为买卖合同的组成部分；架空层所有权归中海城公司所有，其有权出售、出租、赠与等方式进行转让，但应在商品房买卖合同中明确约定该部分使用权归属的使用人。另商品房价款形成的因素很多，应当以双方合同约定的价款为准，现刘玉林提交的证据不能证实双方在商品房买卖合同及补充协议中明确约定架空层以出售、出租、赠与等方式归其使用。故对于刘玉林要求中海城公司返还购房款及评估费、律师费的主张，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，刘玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4979元，由上诉人刘玉林负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年五月二十日书记员 薛嘉丽