江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初1448号原告：胡杰，男，1964年8月8日出生，汉族，住江苏省泗阳县。原告：葛凤芹，女，1966年1月13日出生，汉族，住江苏省泗阳县。两原告共同委托诉讼代理人：魏天钰，系两原告女婿。被告：苏州珞驼房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路788号F602-1。法定代表人：周喜林。原告胡杰、葛凤芹与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙墨琪独任审判。本案于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告胡杰、葛凤芹的委托诉讼代理人魏天钰到庭参加诉讼。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胡杰、葛凤芹向本院起诉请求：1、要求被告支付自2020年2月22日起至解除原有委托租赁合同并归还房屋日期之间所拖欠房屋租赁租金，按每天80元计算(原合同约定每月2400元租金)。2、要求被告赔偿违约金4800元(原合同违约条款中约定赔偿2个月租金为违约金)。3、仲裁费、诉讼费由被告承担。4、收回房屋租赁使用权，解除与被告的委托租赁合同。审理中,原告将诉讼请求明确为：1、解除原被告之间的房屋委托租赁合同。2、被告支付自2020年1月7日至合同解除之日止的租金，按2400元/月计算。3、被告支付违约金4800元。4、诉讼费由被告承担。原告主张的事实与理由：2018年11月18日原告与被告就苏州相城区天虹品上4幢2506公寓签订委托租赁合同，租赁期为3年，自2018年11月18日至2021年8月22日，每3个月为1期，共计12期，每期7200元。考虑到前期给与被告寻找租客时间，首期减免两个月租金，即第1个租期支付2400元，后期每期支付7200元。期间至2019年8月份，被告未能按时支付租金，经原告联系沟通得知，被告经营困难，请求协商减免部分租金，最终原告同意被告请求，于2019年8月28日签订协议约定再次减免被告1个半月房租。时至2020年2月22日，被告方应该支付原告7200元租金，迟迟未付，经联系当时被告方工作人员(联系电话150××××5644)得知被告方尚未开工，需要到3月5日左右复工。后再次联系以上工作人员对方给与其上级经理联系方式(181××××1118)进行联系，对方告知由于疫情原因暂时没有复工，3月肯定予以支付。时至2020年3月21日，与被告方工作人员电话沟通，对方表示需要等到4月15号才会支付。原告表示不能理解和忍耐，且被告在拖延房租前没有与原告进行过任何形式的解释或告知，原告认为被告故意拖延。经双方电话沟通后被告方工作人员告知实际原因为老板跑路，无钱支付租金。原告于2020年3月30号再次联系被告方工作人员，对方告知原告最多支付1个半月租金且不承诺归还房屋租赁使用权，不愿意进行任何协商。故原告起诉至法院，请求判如所请。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司未作答辩。经审理查明，2018年11月18日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》一份，原告为出租委托方（甲方），被告为出租代理方（乙方），约定甲方将坐落于苏州市苏州相城区天虹品上4幢2506公寓房屋委托乙方代理出租。代理出租期限为2018年11月22日至2021年11月22日，共计36个月，房屋租金标准为2400元/月，按季度支付，具体为2018年11月18日支付2400元、2019年2月22日支付7200元、2019年5月22日支付7200元，以此按季度支付，直至2021年8月22日支付7200元。合同还约定甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取租金与乙方无关。另合同约定上述期限内60日不计租金。合同还对其他事项进行了约定。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城经济开发区，系原告胡杰、葛凤芹共同共有。以上事实，由《房屋出租委托合同》、不动产权证书及当事人的陈述为证，本院予以确认。庭审中，原告另举证：1、银行流水一份，以证明被告支付租金的情况，被告最后一次支付租金是2019年11月22日，支付了一个半月的租金，故原告主张被告自2020年1月7日起支付租金。2、《协议》复印件一份，证明原被告于2019年8月28日约定原告同意乙方从第五次付款中减免3600元。原告另陈述，被告将房屋出租给了次承租人，次承租人向被告支付租金至2020年11月22日。本院认为，原、被告之间虽然签订的合同名称为《房屋出租委托合同》，但是实际双方之间为租赁关系，理由如下：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而委托合同指受托人和委托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，实际上原、被告以及次承租人之间的关系为原告将房屋交付给被告，被告按约向原告支付租金，被告又将房屋转租给次承租人收取租金，而并非被告处理原告的租赁业务。这在合同本身约定的不论房屋出租与否，被告均要向原告支付租金可以印证。故本院认定原、被告虽然签订的为委托合同，但实质上双方系租赁关系。因原、被告之间签订的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行义务，但被告逾期支付租金达几个月之久，且在本院涉及数十件房屋租赁合同纠纷案件，故被告系根本违约，原告有权解除合同，故原告请求解除合同本院予以支持。因本案诉状副本于2020年4月15日送达被告，故本院认定原被告之间的租赁合同于2020年4月15日解除。现原告明确，被告最后一次支付租金为2019年11月22日支付了3600元租金，同时原告自认双方曾书面协议约定在第五次付款中扣除3600元租金，故被告实际已按双方的《协议》约定履行了第五次付款的义务，本院认定被告支付了截至2020年2月21日的租金。故自2020年2月22日起至2020年4月15日止的租金人民币4320元（2400元/月*54天）应当由被告支付原告。原告另主张被告支付两个月租金作为违约金。对此，本院认为，现合同由被告提供，其中仅约定原告违约时需向被告支付两个月租金标准计算的违约金，根据公平对等的原则，现被告违约导致合同解除，被告亦应向原告支付违约金，此外，合同原约定了60天免租期，后原告减免了45天的租金，但因被告违约导致合同解除，原告存在免租期租金损失，故本院对原告主张的违约金人民币4800元予以支持。被告苏州珞驼房地产经纪有限公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其举证、答辩权利的放弃，应对此承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、二百一十二条、第二百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告胡杰、葛凤芹与被告苏州珞驼房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月15日解除。二、被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡杰、葛凤芹截止2020年4月15日的租金人民币4320元、违约金4800元，合计9120元（如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币800元，由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司负担（该款由被告苏州珞驼房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331036816）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  孙墨琪二〇二〇年五月二十八日书记员  沈 雯