上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2788号原告：上海叶榭集体资产经营发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：吴冬辉，上海市诚至信律师事务所律师。被告：罗欢，男，1979年9月28日生，汉族，住上海市松江区。原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司与被告罗欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴冬辉，被告罗欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告立即搬离松江区叶榭镇叶校路XXX号房屋,并将该房屋返还给原告;3、判令被告立即支付原告2017年5月20日至2019年1月19日止的房屋租金55,000元;4、判令被告按35,000元/年租金2倍标准支付原告自2019年1月20日至其实际归还房屋日止的房屋使用费；5、判令被告支付原告逾期付款违约金39,340元[(55,000元+76,136元)×30%=39,340元,上述违约金计算至2020年2月20日]。事实与理由：2016年5月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份,约定由被告承租原告经营管理的叶榭镇叶校路XXX号商铺,房屋建筑面积165.77平方米,租赁期限自2016年1月20日至2019年1月19日止,共计3年,第一年房屋年租金25,000元、第二年30,000元、第三年35,000元,租金先付后租,全年租金一次性付清。同时双方约定,被告逾期支付租金的,每逾期一天,应按月租金额2%向原告支付违约金,逾期30天未付清的,原告有权终止租赁合同,合同到期后被告应将租赁房屋返还原告,逾期返还的,每逾期一日,应按照日租金的2倍向原告支付使用费。之后,原告依约将租赁房屋交付被告使用,然被告至今尚欠原告2017年5月20日至2019年1月19日的租金共计55,000元没有支付。2019年1月19日租赁合同到期后,被告既不支付使用费,亦拒不将租赁房屋退还原告,原告多次催促均无果。综上,原告认为,原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效,被告理应按约支付租金,并应在租赁合同到期后将租赁房屋退还原告,现被告拒不支付租金及占用期间的房屋使用费,亦拒不将房屋退还原告,已经损害了原告的合法权益,故原告起诉至法院。审理中，原告表示被告方于2020年5月26日支付了原告租金10,000元，故原告将要求被告支付2017年5月20日至2019年1月19日止的房屋租金金额变更为45,000元。被告辩称：不同意解除合同、返还房屋。对于欠付租金的事实予以认可。不同意按双倍租金支付使用费。不同意支付违约金，如法院认定被告应当支付违约金，则认为违约金过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，原告作为出租方、被告作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市松江区叶榭镇叶校路XXX号房屋出租给被告使用；房屋为二层门面房，建筑面积165.77平方米；租赁期限为2016年1月20日至2019年1月19日；2016年1月20日至2017年1月19日的租金为25,000元，2017年1月20日至2018年1月19日的租金为30,000元，2018年1月20日至2019年1月19日的租金为35,000元，每年1月20日前支付上述一个租赁年度的租金，先付后租；如被告逾期支付租金的，每逾期一日，按应付月租金的2%向原告支付滞纳金，若被告拖欠租金超过30天未付清，原告有权单方面解除合同，从合同解除日至被告实际归还之日止的租赁物占用金每日按日租金的两倍计算；租赁期限届满，被告未提出续租而终止；被告续租期满而终止，双方完成最后交接手续后，合同解除；除原告同意被告续租外，合同租期届满之日或合同终止(不论何种原因终止)之日，被告应返还该租赁物和有关设施设备，逾期返还的，每逾期一日，被告应按日租金的两倍计算向原告支付占用期间的使用费。合同对其他事宜进行了约定。上述合同签订前，被告即已经租用了上述租赁房屋。关于2017年5月20日至2018年1月19日的租金20,000元以及2018年1月20日至2019年1月19日的租金35,000元，合计55,000元,被告于2020年5月26日支付了10,000元，其余45,000元尚未向原告支付。关于2019年1月20日起的租金，被告亦未向原告支付。现被告亦未向原告返还房屋。原告起诉至本院后，本院于2020年3月5日送达了被告民事起诉状副本等诉讼文书。以上事实，有房屋租赁合同以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》，租期于2019年1月19日届满。之后，原、被告双方未再继续签订书面租赁合同，亦未约定过租赁期限，故原、被告之间为不定期租赁合同关系。根据法律规定，就上述不定期租赁合同关系，原告有权随时解除。而且被告也确实存在逾期支付租金符合合同约定解除的情形。现原告提出解除原、被告租赁合同关系的请求，本院予以支持。租赁合同关系解除日期，以被告收到原告的民事起诉状副本之日为准，即2020年3月5日为解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告搬离租赁房屋并返还给原告的诉请，均符合合同解除后果处理原则，本院予以支持。关于原告要求被告支付2017年5月20日至2019年1月19日止租金45,000元的请求。被告对于上述期限内的租金确有45,000元未付，故原告此项诉请合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按35,000元/年租金的2倍标准支付原告自2019年1月20日至其实际归还房屋日止房屋使用费的问题。本院认定原、被告房屋租赁合同关系于2020年3月5日解除。考虑被告搬离需要合理时间的情形，2019年1月20日至2020年3月15日期间租金及使用费按照35,000元/年标准计算(35,000元/年÷365天×421天=40,369.9元)，被告应当自2020年3月16日起按照租金35,000元/年2倍标准支付原告房屋使用费至被告实际返还房屋之日止。关于原告要求被告支付逾期付款违约金(计算至2020年2月20日)的请求。根据《房屋租赁合同》，被告逾期付款的，每日按照月租金的2%承担违约金，但按此计算违约金显然过高。被告要求法院予以调整，本院予以准许。本院根据本案实际情况酌情确定被告支付违约金为10,516.1元(20,000元×6%÷365天×1,127天×1.3倍＋35,000元×6%÷365天×762天×1.3倍，计算至2020年2月20日止)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司与被告罗欢之间关于上海市松江区叶榭镇叶校路XXX号的房屋租赁合同关系已解除；二、被告罗欢于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区叶榭镇叶校路XXX号房屋并将此房屋返还给原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司；三、被告罗欢于本判决生效之日起十日内支付原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司自2017年5月20日至2019年1月19日止未付的租金45,000元；四、被告罗欢于本判决生效之日起十日内支付原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司自2019年1月20日至上述房屋实际返还之日的租金及使用费(具体计算：2019年1月20日至2020年3月15日期间为40,369.9元，2020年3月16日起至房屋实际返还之日按照年租金70,000元标准计算)；五、被告罗欢于本判决生效之日起十日内支付原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司逾期付款违约金10,516.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,042元，减半收取2,021元，由原告上海叶榭集体资产经营发展有限公司负担692元(已付)，被告罗欢负担1,329元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇二〇年五月二十七日书记员 孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。