安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1881民初727号 原告：郑宝友，男，1978年7月17日出生，汉族，住安徽省宁国市。 委托诉讼代理人（特别授权）：方向明，宁国市西津法律服务所法律工作者。 被告：安徽法姬娜置业开发有限公司，住所地安徽省宁国市经济技术开发区宁阳西路，统一社会信用代码91341881781078328A。 法定代表人：吴远宝。 委托诉讼代理人（特别授权）：周振华，安徽周振华律师事务所律师。 原告郑宝友与被告安徽法姬娜置业开发有限公司（以下简称“法姬娜公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月16日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑宝友的委托诉讼代理人方向明、法姬娜公司的委托诉讼代理人周振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑宝友向本院提出诉讼请求：1.赔偿原告经济损失3000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告将自己建造的“法姬娜欧洲城”房产对外预售，并在售楼处设置整个“法姬娜欧洲城”的规划设计模型图（包括一期、二期规划），原告查看了被告该项目的规划设计方案。根据规划设计，小区内设有公共健身场所、幼儿园、游泳池、两层高的物业用房等，且绿化面积、出入通道、房屋间距等都很理想。2009年9月22日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的法姬娜欧洲城一期B2幢2单元402室商品房一套，该合同第十八条第二款约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签订后，原告支付房款后入住所购房屋。2018年6月,被告开始建造“法姬娜欧洲城”二期,原告发现被告未按原规划设计方案执行，拆除了小区大门入口建筑形状及分布,取消了小区幼儿园和商业步行街,改变了原公共部位,减小了绿地面积等,为此,原告等多次找到被告及规划部门,要求按原设计规划实施未果。 法姬娜公司辩称，原告诉请没有事实与法律依据，请求不能成立。1.原、被告于2009年9月22日签订商品房买卖合同已履行完毕，双方权利义务终结，原告在合同终结后提起违约之诉不能成立，目前该房屋所有权人是谁不清楚，原告是否将该房屋出售给他人，原告应当提供证据证实其对该房屋享有所有权；2.本案被告不存在违约行为，根据买卖合同第十八条第二款规定，出卖人并未擅自改变有关公共部位设施的使用性质，法姬娜二期建设规划方案经市规划局审核、公示、举行听证、依法批准。对此有住户不服宁国市城乡规划局关于二期建设工程规划方案的审批向宁国市法院提起诉讼，法院经审理认为规划方案的各项技术指标均符合相关法律法规及强制性要求，只是在听证通知程序存在瑕疵，因此其判决对原告要求撤销许可证的不予支持，经法院生效判决，法姬娜欧洲城二期规划方案是合法的，被告并未擅自改变相关公共部位和设施的使用性质，因此原告诉请没有事实依据。调整后的方案各项参数比原方案更加优化，具体表现如下:小区总住户由2068户调整到1478户，其中2014年规划方案是1543户，2016年是1478户，停车位由560个调整为481个，然后又调整到908个，容积率从1.93调整为1.61，降低了0.32，建筑密度由28.7%调整到27.94%，将幼儿园用地调整为公告建设广场，将原来北边、西边高层建筑变更为多层建筑，从以上规划方案的来看，建设单位没有从规划方案调整中获取利益，规划方案的调整对业主的居住条件更加优化，并未对一期业主的居住条件以及采光、通风、通行造成损害；3.原告诉请要求赔偿损失3000元没有证据予以证明，不能成立，法姬娜欧洲城二期方案的变更，使整个小区的容积率减低，绿化面积增大，小区环境提升，且提高了包括原告在内房屋的采光，另幼儿园用地因城市规划调整，符合宁国市总体规划，综上请求法庭依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提举了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人均无异议的原告提举的郑宝友身份证复印件、商品房买卖合同复印件，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提举的原规划设计图复印件、现规划设计图复印件、（2018）皖1881行初36号行政判决书复印件。结合以上证据，对调整以后的规划改变一期房屋建造前原规划情节予以认定；对调整后的规划改变了原公共部位及设施位置和面积等被告违约情节予以认定；另，虽然（2018）皖1881行初36号行政判决书没有撤销宁国市城乡规划局于2015年11月9日颁发建字第341881201501078-皖3091796号建设工程规划许可证，但认定该建设工程规划许可证的颁发前置听证程序违反法律规定。 2.原告提举的宁国市南山办事处人民调解委员会、南山司法所调解协议。对协议的本身，被告不持异议，且被告已实际履行兑现。对协议中所涉乙方系“法姬娜欧洲城”一期与二期相毗邻的22#、23#、30#住宅楼的108户住户，被告因规划调整给予每户3000元的补偿的事实予以认定。一期住户签订房屋买卖合同时，虽然合同中没有约定被告此方面违约应当如何承担违约责任，但本院在处理同地段同类型合同履行过程中违约责任承担时应当保持公平一致，对该人民调解协议予以采信并作为裁量时的参考依据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：“法姬娜欧洲城”一期房产系由被告法姬娜公司开发建设，该小区规划设施均通过规划图、沙盘模型、宣传手册等形式向公众和购房户予以公示。原告郑宝友对所购房屋户型、结构、小区附属设施、居住环境品质、景观及商业价值多方斟酌后，于2009年9月22日与被告法姬娜公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买“法姬娜欧洲城”一期第B2幢2单元402室建筑面积为94.7㎡的商品房一套。该合同第十八条第二款约定：“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。合同签订后，原告郑宝友支付房款后入住所购房屋。2018年6月，原告郑宝友得知被告法姬娜公司建造“法姬娜欧洲城”二期未按原规划设计方案执行，二期房屋建成后，改变了原公共部位及设施位置和面积。原告郑宝友认为被告法姬娜公司的行为构成违约，故提起诉讼，要求判如所请。庭审结束后，原告郑宝友向本院提交了案涉房屋的房地产权证书复印件，现该房屋登记在原告郑宝友及其妻子王艳的名下。 另查明，被告法姬娜公司承建的“法姬娜欧洲城”二期工程，采用的341881201501078-皖3091796号建设工程规划许可证，系宁国市规划局于2015年11月19日颁发。案外人黄敏与黄基宏于2018年8月23日提起行政诉讼，要求撤销该建设工程规划许可证。宁国市人民法院经审理认为该建设工程规划许可证的颁发前置听证程序违反法律规定。因为案涉许可建设的房屋已建成或接近建成，撤销该建设工程规划许可证将会给公共利益造成重大损失，故确认宁国市城乡规划局2015年11月19日颁发的建字第341881201501078-皖3091796号建设工程规划许可证的行政行为违法。2018年3月13日，经过宁国市司法局南山司法所、宁国市南山街道办事处人民调解委员会、宁国市南山街道创业社区居民委员会调解，被告法姬娜公司与“法姬娜欧洲城”一期和二期相毗邻的22#、23#、30#住宅楼的108户住户就小区规划调整达成调解协议，被告法姬娜公司给予每户3000元的补偿。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案商品房买卖合同第十八条第二款约定“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”，系对出卖人后期合同附随义务的约定。已查明的事实显示被告改变后的规划设计存在变更小区公共部位及设施位置和面积等违约情形，其行为违反售房承诺，不符合房屋销售时业主与开发商之间的购房约定，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告签订合同时在原则性的违约条款中，对自身可能发生的违约责任未作约定，排除了购买者的权利，依法应当作出对其不利的合同解释。虽然合同中没有明确约定违约损失如何计算，但是被告前期与购房户中的108户住户达成的调解协议应当视为其对违约行为的部分认可，被告改变规划行为针对一期开发的购房户整体上构成违约，住户之间因被告违约行为造成的后果之间没有轻重缓急之分，相互之间得到的权利维护应当是公平一致的。为体现公平原则，本院酌定采用调解协议中达成的每户3000元的补偿标准作为本案的违约责任赔偿的依据。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告提出的原告在合同终结后提起违约之诉不能成立、被告不存在违约行为的辩解意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告安徽法姬娜置业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告郑宝友经济损失人民币3000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，已减半收取25元，由被告安徽法姬娜置业开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  赵桂红 二〇二〇年五月六日 书记员  开 然 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。