广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初9206号原告：广州市金岳置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区*********************A、K单元，统一社会信用代码914***********477N。负责人：黄文辉。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晓明，广东习法律师事务所律师。被告：佛山铂晟置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*****布顶工业园北区一幢2层之四，统一社会信用代码914****4***1598318。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江秋榕，女，1993年9月5日出生，汉族，住广东省五华县******江屋，系公司员工。原告广州市金岳置业有限公司佛山分公司诉被告佛山铂晟置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付服务费本金288479元及逾期付款的违约金（以288479元为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮50%的标准自2017年7月31日计至2019年8月19日；2019年8月20日至实际清偿之日止的违约金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、本案诉讼费3084元、保全费2143元、保全担保费1000元由被告承担。事实和理由：2016年6月1日，原、被告签订《销售代理合同（1.0）》，约定被告委托原告为绿地未来城项目提供营销策划、销售等服务，代理服务期限自2016年6月1日至11月30日止。合同第8.2条约定，被告按照原告销售金额乘以合作期累计销售金额所对应的服务费点数结算支付服务费，如果目标销售金额（累计）为3亿以下（不含3亿）的，服务点数为0.8%；如果目标销售金额（累计）为3亿以上（含3亿）的，服务点数为1%。合同第10.2条约定，如被告逾期未向原告支付服务费的，原告除有权要求被告支付应付服务费外，还有权要求被告自逾期之日起，以拖欠金额为基数，每日按银行逾期贷款利率向原告支付违约金。合同第11.3条约定，合同服务期到期或提前解除后，被告应在三十日内将已实现成功销售房屋的全部服务费用支付原告。2018年12月6日，原、被告签订《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》，双方确认将代理服务期限延长至2017年6月30日，即原告在2016年12月1日至2017年6月30日期间发生的代理业绩的确认、结算及代理费的支付均继续适用合同有关约定。该补充协议第二条约定，截至2018年12月6日原告成功销售涉案项目的业绩情况以及被告应付未付的代理费金额为288479元。2019年10月，被告在《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》签字盖章再次确认了达到支付条件而未支付服务费共计288479元，且对应房源均已回款100%。涉案合同与补充协议已于2017年6月30日届满，根据合同第11.3条约定，被告应于2017年7月30日前向原告支付已实现成功销售房屋的全部服务费用。被告在补充协议及《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》确认，对于原告已经实际成功销售部分，被告尚欠288479元代理费未支付。合同第10.2条约定，被告逾期支付服务费的，应自逾期之日起，以拖欠金额为基数，每日按银行逾期贷款利率标准支付违约金。被告应在2017年7月30日前向原告支付288479元服务费，但被告至今未向原告支付，故原告有权主张逾期付款违约金。被告答辩称：一、涉案合同第8.7条约定，服务费支付以双方确认之服务费结算账目金额支付，原告需出具合法发票给被告。截至开庭之日，被告尚未收到发票，故享有同时履行抗辩权，在原告未提交发票的情况下，被告有权不付款，故被告不存在逾期付款，无需承担违约责任。二、退一步讲，即使法院认定原告已开具发票，视为付款条件已成就，但从原告举证来看，原告出具发票时间为2020年1月9日，故原告主张的违约金起算点应当按照原告将发票提交被告之日起为准。《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》中，“区域营销经理审核”时间为2019年10月2日，即便法院认定开具发票为附随义务，但根据上述佣金发放明细表，原告亦应以2019年10月15日作为逾期付款的起算点。原告主张违约金标准需上浮50%无合同与法律依据。三、原告诉请的保全费、保全担保费系原告自行增加的诉请成本，且合同未约定由被告承担。诉讼中，原告提交以下证据：原告的营业执照复印件、被告的企业信息查询结果。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《销售代理合同（1.0）》。拟证明双方建立商品房委托代理销售合同法律关系，约定代理期限、服务费的计提比例、结算方式及支付时间等。3、《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》。拟证明双方确认代理服务期延至2017年6月30日，被告确认截止2018年12月6日，原告成功销售涉案项目的业绩情况以及被告应付未付的代理费为288479元。4、《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》。拟证明被告再次确认达到支付条件而未支付的服务费共计288479元，且对应房源均已回款100%。5、广东增值税普通发票。拟证明原告已于2020年1月9日向被告开具金额为288479元的增值税普通发票。诉讼中，被告未举证。本院认证认为，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院确认证据真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年6月1日，被告（甲方、发包方）与原告（乙方、承包方）签订《销售代理合同（1.0）》，主要约定：“第一章、总则定义。本合同下列词语释义如下：……成功销售：代销房屋的成功销售以套为基本单位。定制阶段：购房者签署《定向开发合同》，并甲方收取购房者20%房款，则该套房屋即视为乙方成功销售；预售阶段：购房者签署《商品房买卖合同》，并甲方收取购房者30%房款，则该套房屋即视为乙方成功销售，乙方可依本合同的约定同甲方就成功销售的房屋进行款项结算……第二章、合同正文。第一条、委托事项。甲方委托乙方策划及销售由甲方开发的该项目如下：名称：绿地未来城。位置：佛山市*******。总建筑面积：占地面积约为27万平方米，可售面积为70万平方米，委托销售面积70万平方米。第二条、委托方式。甲乙双方同意，乙方为甲方开发的该项目的市场策划和销售的服务提供商；委托期内，甲方以服务费的方式支付乙方相应销售佣金。第三条、开盘委托服务期限。甲方委托乙方策划及销售服务该项目的期限为自双方签订合同之日起算，代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日止……第八条、服务费、顾问费及营销费用。（一）服务费用：乙方依照合同规定履行服务内容，甲方须就乙方提供的服务支付服务费用，服务费用条款如下:8.1①销售单价：甲方可根据市场情况随时进行价格调整。最终价格要以甲方签字盖章为准。②服务费金额结算：以成功销售房屋《定向开发合同》或《商品房买卖合同》金额为准。③业绩时间考核：以签订《认购书》时间为准。8.2服务费提取方式：客户签订《定向开发合同》或《商品房买卖合同》之后，甲方应向乙方支付佣金，佣金结算比例以甲方收取客户房款比例来结算……8.7上述服务费用支付以甲乙双方确认之服务费结算帐目金额支付，乙方需出具合法完税发票给甲方。8.8双方确认，对于已经成功销售确认的房屋购房者最终未能成功办理银行按揭贷款而致使该套的房屋买卖合同解除的，则该套房屋不计入乙方成功销售，甲方在该套房屋的退房月度结算中将该套房屋的服务费扣除……第十条、违约责任……10.2若甲方逾期未支付应付乙方之服务费用，则乙方有权自逾期之日起，除应收款外，以拖欠金额计算，每日按银行逾期贷款利率向甲方收取违约金……第十一条、合同解除和终止……11.3本合同服务期到期或提前解除后，甲方应在三十日内将乙方已实现成功销售房屋的全部服务费用支付乙方；同时，对于在服务费内或提前解除前已签署认购协议但未达到本合同约定的成功销售标准的房屋，在次月达到成功销售后，甲方应按照本合同的相应约定向乙方支付服务费用……”2018年12月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》，主要约定：“2016年6月1日，甲乙双方就绿地未来城项目确立了代理销售合作关系，并于2016年6月1日签订《销售代理合同（1.0）》，合同约定的代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日，合计6个月。经双方协商一致，补充约定如下：一、原合同第三条中“代理期限为2016年6月1日至2016年11月30日止”修改为“代理期限为2016年6月1日至2017年6月30日”，其他条款按原合同执行。二、截止2018年12月6日按照原合同有关约定，乙方共代理成功销售绿地未来城项目住宅143.5套，销售总金额共计143473816元，总销售面积共计15395.18平方米，产生佣金金额1147792元，已支付佣金854273元。达到未支付条件而未支付佣金共288479元，未达到支付条件未支付佣金共5040元。三、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力……”。《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》显示，原告诉请的服务费项下的房屋签约日期发生为2016年12月至2017年4月期间，被告称签约日期即商品房买卖合同的网签日期。2020年1月9日，原告出具的发票显示经纪代理服务费*代理费288479元。原告在诉讼中称：原告诉请逾期付款违约金的依据为：①《销售代理合同（1.0）》第10.2条；②《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；③《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。关于原告诉请的保全担保费，该费用系原告实际损失，并无合同依据。被告在诉讼中称：对原告诉请的服务费288479元无异议。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《销售代理合同（1.0）》、《绿地未来城·易居销售代理公司合作补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于原告诉请的服务费与违约金。原告主张被告拖欠服务费288479元，被告对此无异议，本院予以确认。关于违约金。第一，涉案合同约定，客户签订《商品房买卖合同》之后，被告应向原告支付佣金；合同服务期到期，被告应在三十日内向原告支付已实现成功销售房屋的全部服务费；对于服务期内或提前解除前已签署认购协议但未达到合同约定的成功销售标准的房屋，在次月达到成功销售后，被告应按照合同约定向原告支付服务费。涉案补充协议约定，委托代理期限自2016年6月1日至2017年6月30日。《未来城项目易居2019年9月佣金发放明细表》、《未来城项目易居2019年9月佣金结算汇总表》显示，原告诉请的服务费项下的房屋签约日期发生为2016年12月至2017年4月期间，被告确认签约日期即商品房买卖合同的网签日期。根据上述事实可知，涉案服务费项下的委托代理销售行为均成功完成于双方约定的委托代理期限之内。故此，被告应于2017年7月30日前向原告支付涉案服务费。被告抗辩支付服务费应以原告先出具发票为前提，无合同依据，本院不予采纳。第二，涉案合同约定，若被告逾期未支付应付服务费用，则原告有权自逾期之日起，以拖欠金额每日按银行逾期贷款利率的标准向被告收取违约金。本案中，被告未依约支付服务费的行为已构成违约，原告有权向其主张违约金。故此，本院根据原告诉请，确认被告应以288479元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，计付自2017年7月31日至2019年8月20日的违约金；2019年8月21日起至实际清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算。关于原告诉请的保全担保费。原告未举证证明保全担保费的实际支出数额，即便该费用确已产生，但涉案合同并未约定该费用应由被告承担，故对原告该项诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山铂晟置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市金岳置业有限公司佛山分公司支付服务费288479元及违约金（以288479元为本金，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2017年7月31日计至2019年8月20日；2019年8月21日起至实际清偿之日止的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、驳回原告广州市金岳置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3084元，财产保全费2143元，合计5227元，均由被告佛山铂晟置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年五月二十七日书记员 冯裕雯