广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初4774号原告（反诉被告）：梁建辉，男，1968年3月24日出生，汉族，住清远市清新区**************。公民身份号码441************337。委托诉讼代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市清新区****地产开发有限公司。住所地：清远市清新区*******************销售中心二楼。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。原告梁建辉诉被告清远市清新区****地产开发有限公司（下称乐雅居公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，适用普通程序，2019年12月16日第一次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄韬、被告委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼，原告梁建辉收到被告乐雅居公司当庭提交证据后，申请延期举证；2019年12月27日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄韬到庭参加诉讼，原告梁建辉变更诉讼请求，被告乐雅居公司申请答辩期；2020年3月17日第三次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄韬、被告委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼，被告乐雅居公司提出反诉，原告梁建辉申请答辩期；2020年5月11日第四次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人黄韬、被告委托诉讼代理人郭庭佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建辉向本院提出的诉讼请求：1、解除与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010149)及《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)；2、乐雅居公司返还购房款1165070元及利息(从起诉之日按银行同期贷款利率计至还清日止)；3、乐雅居公司赔偿损失990290元；4、本案诉讼费由乐雅居公司负担。诉讼中，被告乐雅居公司提交证据后，原告梁建辉变更诉讼请求为：1、乐雅居公司于判决生效后10日内交付枫林水岸2号楼A梯2003、2103房屋；2、乐雅居公司于判决生效后180日内为枫林水岸2号楼A梯2003、2103房屋办理不动产权证；3、本案诉讼费由乐雅居公司负担。事实和理由：2013年7月3日，与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010149)及《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)约定，向乐雅居公司购买枫林水岸2号楼A单元21层03单元房屋及20层03单元房屋，价格分别为584392元、580678元，于2013年7月9日前付清房款等。合同签订当日，与温师葵、乐雅居公司协商一致，在应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的665070元，余下房款50万元汇给乐雅居公司，乐雅居公司出具收到购买枫林水岸2号楼A梯2103房房款584392元的收款收据及购买枫林水岸2号楼A梯2003房房款580678元的收款收据。此后，多次要求乐雅居公司签订《商品房买卖合同》、交付相关房屋及办理产权证，但乐雅居公司推诿。2017年12月5日起诉乐雅居公司，请求乐雅居公司将约定的枫林水岸2号楼A梯2003、2103房屋交付，并办理产权证。一审法院、二审法院均认定《枫林水岸豪庭认购书》已具备商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立，可随时主张乐雅居公司交付房屋及办理产权证书。当时涉案房屋没有完成竣工验收备案手续，不具备交付和办理产权证的条件。期间，乐雅居公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院最终驳回再审申请。乐雅居公司将该房屋备案登记预售给员工，2019年12月13日，乐雅居公司与员工解除该房屋买卖合同，乐雅居公司可交付房屋。被告乐雅居公司答辩称：2019年11月18日，梁建辉起诉讼请求解除双方签订的涉案两份认购书。2019年12月6日书面答辩同意解除上述两份认购书，双方达成合意，合同已经解除。梁建辉变更请求交付涉案两套房屋和办证，没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告乐雅居公司向本院提出的反诉请求：1、解除与梁建辉于2013年7月3日签订的两份《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149、0010150）；2、本案诉讼费、反诉费用由梁建辉负担。事实和理由：与梁建辉于2013年7月3日签订的两份《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149、0010150）约定，梁建辉在双方签订本认购书后起7日内，……若梁建辉逾期10日仍未签订《商品房买卖合同》或未提供齐全有效的个人申贷资料导致银行无法审批贷款的，则视为梁建辉违约，本认购书自动解除，可将该物业另行出售且不须另行通知梁建辉，梁建辉己付定金不予退还。梁建辉自《枫林水岸豪庭认购书》签订后10日内未签订《商品房买卖合同》，至今，通过银行汇款方式支付部分购房款50万元。梁建辉构成违约，《枫林水岸豪庭认购书》按照约定自动解除，有权自由处分涉案房屋。2019年11月18日，梁建辉起诉讼请求解除双方签订的涉案两份认购书。2019年12月6日书面答辩同意解除上述两份认购书，双方达成合意，合同已经解除。原告梁建辉反诉答辩称：1、反诉不应当合并审理；2、反诉请求事实和理由不充分，要求继续履行合同。原告梁建辉围绕诉讼请求提交的证据：1、居民身份证（梁建辉）、企业信用信息公示报告（乐雅居公司），拟证明诉讼主体资格；2《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）及《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010150），拟证明与乐雅居公司约定，向乐雅居公司购买枫林水岸2号楼A梯2103、2003房屋，价格分别为584392元、580678元，于2013年7月9日前付清房款等；3、农商行结算业务委托书及回单、收款收据（NO.0000540）及收款收据（NO.0000544），拟证明2013年7月3日付清房款1165070元给乐雅居公司；4、(2017)粤1803民初3419号民事判决书、(2018)粤18民终804号民事判决书、(2018)粤民申10623号民事裁定书，拟证明与乐雅居公司签订的认购书合法有效，可以随时要求乐雅居公司交付房屋及办理产权；5、清远市房屋交易和产权管理信息平台的信息，拟证明乐雅居公司将涉案房屋卖给第三人，其行为严重损害原告的合法权益。被告乐雅居公司向本院提交的证据：声明书（陈桂明）、居民身份证（陈桂明）、声明书（覃群娣）、居民身份证（覃群娣）、平台信息，拟证明讼争的房屋不存在不能实现买卖目的的情形。本院在清远市清新区房产交易和城建档案信息中心调查收集的证据：情况说明，证明出卖给第三人的涉案房屋原出卖登记已解除。本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人没有异议的证据：原告梁建辉提交证据1、2、3之结算业务委托书及回单，被告乐雅居公司向本院提交的证据之平台信息，本院调查收集的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告乐雅居公司对原告梁建辉提交的其他证据的意见：1、证据3之收据真实性有异议，原告仅支付了50万元；2、证据4，真实性无异议，仅对一份认购书的有效性进行认定；3、证据5，只反映查询当时的信息，涉案房屋的登记已解除。原告梁建辉对被告乐雅居公司提交的其他证据的意见：声明书，三性不认可，乐雅居公司为逃避查封将房屋登记给员工。对有争议的证据及事实认定如下：1、两份收据内容明确，乐雅居公司在很长一段时间未提出异议，乐雅居公司没有提供证据推翻该两份收据，予以采纳；2、原告梁建辉提交的证据4，真实性，乐雅居公司没有异议，予以采纳；3、原告梁建辉提交的证据5，真实性，乐雅居公司没有异议，且与本院调取收集的证据证明的事实一致，予以采纳；4、被告乐雅居公司提交证据之声明书（陈桂明）、居民身份证（陈桂明）、声明书（覃群娣）、居民身份证（覃群娣），梁建辉否认真实性，承认陈桂明、覃群娣是乐雅居公司员工，该证据与本院调取收集的证据证明的事实一致，梁建辉没有其他证据予以否定，予以采纳。经审理查明事实：2017年12月7日，本院以(2017)粤1803民初3419号民事判决查明，2013年7月3日，梁建辉与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)约定，梁建辉购买乐雅居公司位于清远市清新区**********（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯2003房屋为预售商品房，建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，公摊面积19.17平方米（实际面积以房地产证产权登记面积为为准），总金额580678元，于2013年7月9日前付清。同日，梁建辉支付乐雅居公司50万元，乐雅居公司开具收款收据，收取房款580678元。认定《枫林水岸豪庭认购书》，已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立、有效，乐雅居公司与梁建辉应依认购书的约定履行。2018年7月3日，清远市中级人民法院以（2018)粤18民终804号民事判决，认为双方当事人确认梁建辉向乐雅居公司支付购房款500000元，梁建辉主张虽然其只支付500000元购房款，但案外人温师葵欠梁建辉款项，而乐雅居公司又欠温师葵款项，三方口头协商后，在梁建辉应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的房款80678元，所以乐雅居公司出具给梁建辉的收款收据是580678元，而乐雅居公司则主张，乐雅居公司与温师葵之间不存在任何债权债务关系，梁建辉也没有提供任何证据证实温师葵与其存在债权债务关系，向梁建辉出具580678元收款收据是乐雅居公司的财务人员出错导致。乐雅居公司于2013年7月3日收取梁建辉支付的500000元购房款时，向梁建辉开具的收款收据注明了“收到梁建辉购买枫林水岸豪庭2号楼A梯2003房房款580678元”的字样，收款收据内容明确，乐雅居公司自2013年7月3日出具前述收款收据至梁建辉提起本案诉讼长达四年多的时间，没有提出异议，“财务人员出错导致”的理由难以令人信服，对乐雅居公司的辩解不予采纳，维持原判。2019年9月26日，广东省高级人民法院以(2018)粤民申10623号民事裁定，驳回乐雅居公司的再审申请。另查明，《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)约定，于付款当日到乐雅居公司销售中心签订《商品房买卖合同》。2013年7月3日，梁建辉与乐雅居公司签订《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010149)约定，梁建辉购买乐雅居公司位于清远市清新区**********（旅游大道3号）枫林水岸豪庭2号楼A梯2103房屋为预售商品房，建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，公摊面积19.17平方米（实际面积以房地产证产权登记面积为为准），总金额584392元，于2013年7月9日前付清，于付款当日到乐雅居公司销售中心签订《商品房买卖合同》。同日，乐雅居公司开具收款收据，收取房款584392元。2017年8月11日、14日，乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋、2103房屋备案登记预售给员工覃群娣、陈桂明，不是交易行为。2019年12月13日，乐雅居公司与覃群娣、陈桂明解除位于清远市清新区**************************屋、2103房屋的商品房预售合同及备案登记。清远市清新区*******************已具备交付及办理不动产权证的条件。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。一、《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)。《枫林水岸豪庭认购书》签订后，乐雅居公司应与梁建辉就涉案房屋（2号楼A梯2003房）签订《房屋买卖合同》。梁建辉以不同方式支付全部购房款后，乐雅居公司不履行《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010150)约定是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司称梁建辉没有履行合同支付房款违约，合同解除，不予支持。梁建辉起诉时，乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋办理了预售备案登记，与乐雅居公司签订的《枫林水岸豪庭认购书》目的不能实现，请求解除合同，乐雅居公司答辩同意解除合同，合同解除。2019年12月16日第一次庭审，梁建辉收到乐雅居公司当庭提交证据及本院调查收集的证据,知道乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋备案登记预售给员工覃群娣不是交易行为，预售备案登记已于2019年12月13日解除，房屋处于未售状态。梁建辉请求乐雅居公司履行合同约定交付房屋及办理不动产权证，即撤销与乐雅居公司达成的解除合同协议，予以支持。二、《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149）。1、合同的成立与效力。乐雅居公司与梁建辉签订的《枫林水岸豪庭认购书》（NO.0010149），已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立。认购书的内容是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。乐雅居公司应与梁建辉就涉案房屋（2号楼A梯2103房）签订《房屋买卖合同》。2、违约责任。案外人温师葵欠梁建辉款项，乐雅居公司又欠温师葵款项，三方口头协商后，在梁建辉应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的房款584392元，乐雅居公司出具给梁建辉的收款收据是584392元，乐雅居公司主张，乐雅居公司没有拖欠温师葵款项。乐雅居公司于2013年7月3日向梁建辉开具的收款收据注明了“收到梁建辉购买枫林水岸豪庭2号楼A梯2103房房款584392元”的字样，收款收据内容明确，乐雅居公司自2013年7月3日出具前述收款收据至梁建辉提起本案诉讼长达六年多的时间，没有提出异议，对乐雅居公司的辩解不予采纳，认定梁建辉向乐雅居公司支付了位于清远市清新区**************************屋的购房款584392元，乐雅居公司不履行《枫林水岸豪庭认购书》(NO.0010149)约定是违约行为，应承担违约责任。乐雅居公司称梁建辉没有履行合同支付房款违约，合同解除，不予支持。梁建辉起诉时，乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋备办理了预售备案登记，与乐雅居公司签订的《枫林水岸豪庭认购书》目的不能实现，请求解除合同，乐雅居公司答辩同意解除合同，合同解除。2019年12月16日第一次庭审，梁建辉收到乐雅居公司当庭提交证据及本院调查收集的证据,知道乐雅居公司将位于清远市清新区**************************屋备案登记预售给员工陈桂明不是交易行为，预售备案登记已于2019年12月13日解除，房屋处于未售状态。梁建辉请求乐雅居公司履行合同约定交付房屋及办理不动产权证，即撤销与乐雅居公司达成的解除合同协议，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告清远市清新区****地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告梁建辉交付清远市清新区*********************2003、2103房屋、于本判决生效之日起180日内向不动产登记中心提交资料为原告梁建辉办理上述房屋不动产权证；二、驳回被告清远市清新区****地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费24043元（原告梁建辉已预交）、反诉费12021.5元（被告清远市清新区****地产开发有限公司已预交），由被告清远市清新区****地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈兆平人民陪审员  林伟健人民陪审员  潘永洪二〇二〇年五月十八日法官 助理  宾 涛书 记 员  杨丹娜附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。