河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1150号 上诉人（原审被告）：曹银猛，男，1986年2月3日出生，汉族，工人，住河北省承德市双滦区。 被上诉人（原审原告）：河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司，住所地河北省承德市双滦区双塔山镇承钢锦绣城4区（F地块）物业用房。 负责人：冯金宝，经理。 委托诉讼代理人：于海龙，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：**民，河北文帆律师事务所律师。 上诉人曹银猛因与被上诉人河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司（以下简称隆泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2019）冀0803民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹银猛上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、被上诉人主张2016年以前的物业管理理费用已经超过诉讼时效期间，在一审法院审理中，上诉人已提出诉讼时效抗辩，被上诉人没有提供相关证据，2016年以前的物业费不应得到支持。2、被上诉人未全面履行自己的义务，使上诉人所住万和城B区25号楼1单元802室在2016年11月1日被9楼公共管道内的水淹了，至今没有解决。3、被上诉人未全面履行自己的义务，使上诉人所住万和城B区25号楼前墙保温一直处于不合格状态。4、被上诉人未全面履行自己的义务，应降低2016年之后的物业收费标准，一审庭审中，上诉人提供证据证明被上诉人存在公共卫生不及时清扫，公共秩序混乱，公共设施未及时维修，保安工作不到位，楼宇门从入住就不能正常使用，小区路灯维护不到位，物业不公示小区财务等问题。被上诉人没有完成相关的物业服务，构成根本违约。被上诉人只有在全面履行自己应尽的物业服务义务的情况下，上诉人才有支付物业费的义务，现被上诉人违约在先，上诉人主张先履行抗辩权，有权拒绝缴纳服务费用，被上诉人一审诉讼请求不能成立。补充上诉理由：双方签订的《前期物业服务协议》约定，被上诉人违反合同未达到物业管理服务质量约定标准，上诉人有权要求被上诉人限期整改，未改正给上诉人造成损失的，被上诉人有权承担相应法律责任。被上诉人履行管理责任不到位，未及时制止破坏草坪，私自种菜现象；物业人员擅自利用小区场地谋取不正当利益，在小区电梯内做广告，在公共停车区域铺砖；在疫情期间小区内底商私自开设后门通行，给小区内户主造成安全隐患，外地人员和外地车辆随意进出小区，保安不加以制止。 隆泰物业公司辩称，一、上诉人应足额交纳物业服务费。2013年11月2日，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，签订协议后，被上诉人按照物业服务合同约定履行义务，包括：1、房屋共有部分的维护和管理。2、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理。3、环境卫生。4、绿化养护。5、公共秩序维护。6、交通秩序与车辆停放。7、房屋装饰装修管理。上诉人所述物业管理服务质量存在瑕疵，上诉人应当立即与被上诉人进行沟通，要求其进行改善，而不能因被上诉人的服务质量瑕疵问题拒交物业服务费用，形成对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平的局面，且物业服务是一个持续的状态，是一个发现问题并解决问题的过程，不能因小区内一时一点的状态，就认定被上诉人提供物业服务存在严重瑕疵，只有当被上诉人服务不到位，并经业主要求其改善后仍呈持续状态时，才能由业主代表或业主委员会依法集体行使拒交物业管理费的先履行抗辩权。本案中上诉人并未要求被上诉人改善物业管理服务质量，也未因其所称的被上诉人服务质量问题有所损失，故拒交物业管理费的行为缺乏事实和法律依据。二、被上诉人主张2016年以前的物业费未超过诉讼时效期间。被上诉人未间断向上诉人提供物业服务，且上诉人未交物业费的情况仍在持续，被上诉人亦向上诉人发送缴费通知书，所以起诉并未超过诉讼时效期间。三、被上诉人在职责范围内完全履行了合同义务。被上诉人是依法成立的物业服务公司，并不具有执法权，上诉人所述业主私自开门、一楼底商排放气味等问题，被上诉人只能通过沟通、协调及书面告知等方式解决，并无权采取强制整改，要求一楼商户停业整改等措施。 曹银猛向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告2014年8月至2019年12月物业费7413.25元及违约金（违约金按照每日千分之二标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2019年5月31日共计14075.82元）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年7月3日，原告隆泰物业与被告曹银猛签订了前期物业服务协议一份，物业名称：国际广场·万和城，坐落位置：承德市双滦区双塔山镇宝鼎花园西侧1-25号楼1单元802室，建筑面积：92.54平方米。合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、其他有偿服务、代收代缴服务、专项维修基金的管理与使用、违约责任等具体内容。其中，物业服务费的收费标准为住宅物业服务费收费：0.8元/平方米/月，电梯费2至14层（含14层）以下每月0.4元/平方米/月，15层以上（含15层）0.45元/平方米/月。装修垃圾清运费2.0元/平方米，生活垃圾处置费：36元/户/年（代环卫局收取），......。交纳物业服务费时间：首次交纳物业服务费以房屋开发公司发出《入住通知书》中要求业主入住的时间为准，预收12个月的物业服务费；预缴一年期满后按年缴纳；违约责任为：乙方（隆泰物业）违反本合同，未达到物业管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方（曹银猛）违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。为避免少数业主逾期交费给全体业主造成损失，乙方有权对拒交者采取发放文字通知、上门催缴、小区公示和诉讼等措施，直至该住户付清全部应付款额及违约金为止，由此发生的一切费用均由该住户承担......。签订合同后至今原告一直为被告提供物业服务，原告对于被告2014年7月前缴纳物业费无争议，之后至原告起诉前未再交纳物业服务费，被告曹银猛共拖欠2014年8月至2019年12月物业服务费合计7413.25元。欠费期间原告隆泰物业以电话通知、将缴费通知粘贴在被告房屋门上拍照、发送EMS专递通知等形式向被告催缴过物业费。 一审法院认为,原、被告于2012年7月3日签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，合法、有效。签订协议后，原告隆泰物业实际为被告提供了相关物业管理服务，被告曹银猛也应按约定履行缴纳物业服务费的相关义务。在原告提供物业管理服务期间，即使存在一些服务瑕疵行为及管理未完全到位的情形，但并未根本性的违反物业管理合同约定，故原告依物业服务协议的约定向被告主张2014年8月至2019年12月的物业服务费合计7413.25元，本院予以支持；被告未予交纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，故原告主张被告给付违约金的请求，本院不予支持；被告称原告诉请金额中一部分已超过诉讼时效，因原告为被告提供物业服务至今属于持续性行为，并未终止，且欠费期间原告通过电话通知、张贴通知等多种形式向被告催要过该费用，自其催要之日起诉讼时效中断，故对被告主张已超过诉讼时效本院不予支持；被告称原告收费过高，因该收费标准系双方在合同中明确予以约定，被告亦未能提供证据证明该收费存在违法行为，本院不予支持；因前期物业服务协议关于物业管理服务内容中没有关于外墙保温的约定，被告称外墙保温情况及自家因公共管道漏水被淹造成的损失，可另行主张权利，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、被告曹银猛于本判决生效之日起十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司交纳2014年8月至2019年12月物业服务费合计7413.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人曹银猛围绕上诉请求提交2020年4月拍摄的照片9张，拟证明在疫情期间小区私开后门，私自种菜，被上诉人隆泰物业公司对小区物业管理不到位，服务质量不合格，对业主造成安全隐患。被上诉人隆泰物业公司对上述证据发表质证意见为：对照片的真实性无法判断，时间地点无法验证，不能确定是否是万和城小区底商位置，但认可小区内底商私自开设后门的行为，被上诉人对此进行过制止。被上诉人隆泰物业公司提交证据如下：证据1、停车场收费标准一份，拟证明小区停车场是按照收费标准收费；证据2、照片6张，拟证明被上诉人对小区内私自开后门的行为进行过制止，做好了疫情期间的防控工作；证据3、提交照片3张，拟证明物业公司员工向上诉人邮寄了物业费欠费通知单，对上诉人欠付的物业费进行过催缴。上诉人曹银猛对上述证据发表质证意见为：关于证据1，认为楼下是开放车位，如收费应开业主听证会；对证据2的真实性不认可；对证据3，上诉人曹银猛认为被上诉人隆泰物业公司于2019年3月向其邮寄的EMS内容是律师函，没有收到付款通知书。本院经审查认为，对上诉人曹银猛提交中照片的真实性予以采信；对被上诉人隆泰物业公司提交证据的真实性予以采纳。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人曹银猛与被上诉人隆泰物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。被上诉人隆泰物业公司为上诉人曹银猛居住的万和城小区提供了多年的物业服务，对小区内的配套设施、设备、相关场地等进行了维护、管理，上诉人曹银猛作为万和城B区25号楼的业主已实际接受被上诉人隆泰物业公司提供的物业服务。上诉人曹银猛主张自己所居住楼房被楼上公共管道的水所淹，如果事实存在，上诉人曹银猛可凭有效证据，依据法律规定向侵权方主张权利，不能以此抗辩应缴纳的物业费。上诉人曹银猛主张其所居住楼房外墙保温不合格，因其称楼房交付时外墙保温不合格，被上诉人隆泰物业公司只提供后期小区物业服务，对楼房本身存在的质量问题不应承担责任，故上诉人曹银猛以此抗辩应缴纳的物业费不能成立。上诉人曹银猛主张被上诉人隆泰物业公司不及时清扫垃圾、公共设施未按时维修、疫情期间防控措施不到位等问题，上诉人曹银猛并未针对被上诉人隆泰物业公司服务未达到相应的服务标准提出书面或其他异议，且被上诉人隆泰物业公司一直在履行清扫垃圾、维护和管理公共设施等义务，疫情期间也做了相应的防护措施，其服务虽存在瑕疵，但其并未根本违反协议约定，上诉人曹银猛主张被上诉人隆泰物业公司应降低收费标准没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。上诉人曹银猛主张被上诉人隆泰物业公司起诉2016年以前的物业费已超过诉讼时效期间，上诉人曹银猛从入住万和城小区只交付了2014年7月之前的物业服务费，其后未再缴纳过物业服务费，其拖欠物业服务费数额较大、时间较长，被上诉人隆泰物业公司称其通过电话通知、张贴通知等方式向上诉人曹银猛催要过拖欠的物业服务费，被上诉人隆泰物业公司该主张符合常理，故本院对上诉人曹银猛该上诉主张不予支持。小区是业主居住、生活的环境，双方当事人应当增强相互之间的理解与沟通，存在纠纷双方应当积极协商解决，上诉人曹银猛作为业主，不应拒绝缴纳物业服务费，这样不利于维护业主的居住环境，并会造成居住环境恶化，在被上诉人隆泰物业公司已经履行了主要义务的情况下，上诉人曹银猛应当缴纳拖欠的物业服务费。被上诉人隆泰物业公司在履行物业服务义务中应不断完善、提高服务质量，增进与业主的沟通，积极协助业主处理相关问题，按照物业服务协议的约定全面履行物业服务义务。 综上所述，曹银猛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费303.80元，由上诉人曹银猛负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴赤博 审判员  高伶丽 审判员  应春明 二〇二〇年五月十八日 书记员  赵萌萌