山西省泽州县人民法院民事判决书（2020）晋0525民初397号原告：焦某，男，1940年2月16日生，汉族，泽州人，退休教师。公民身份号码：×××。被告：陈某1，男，1974年9月17日生，汉族，泽州人，天安集团圣鑫煤业合同制工人。公民身份号码：×××。原告焦某诉被告陈某1买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告焦某与被告陈某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令原告与被告陈某1签订的购房合同无效；2、请求人民法院判令被告返还原告购房款200600元并赔偿损失按银行同期贷款利率计算三年共计款24778元，取暖安装费3920元，水表安装费280元，三项合计229578元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年11月17日，经半坡村村民王某和孟山村村民赵某介绍与被告协商一致，双方签订了购房合同，原告购买被告位于半坡小区6号楼2单元102室一套和库房一个，房价共计200600元，原告依约支付了房款，赵某把102室钥匙交给原告，并让他丈夫给原告换了一把新锁。11月25日中午，被告看到原告搬进居住，中午才把库房交给原告，并告诉原告81号库房就是原告的，当天中午两点左右，原告拿房东钥匙去找81号库房时，走到二号楼打听才知道，81号库房是被告叔叔满池的库房，被告买的是陈某2的房子，目的是为了赚钱，得知消息后原告找到被告，要求被告退款，原告退房，被告得知事情已经败露，才和其叔叔写下调换库房合同协议和承诺，经被告同意，原告要求写第二份合同并备注上被告的承诺，原告以为可以取得房屋所有权，就安心住下来。2018年7月份半坡村委提出凡在该村购房外来人员，只要捐款1000元即可落户，原告拿着购房合同到派出所询问，才查证到被告涉案房屋的户主是陈某2，电话询问村支部书记后才得知，只有陈某2和被告先行签订购房合同协议，再由被告和新林签订购房协议，把房屋过户给新林，方可落户。原告、半坡村委均与被告多次协商未果。无奈原告于2019年10月10日诉讼于法院，曾协商办理过户手续便撤回起诉，后因户主仍是陈某2，无法完成过户。综上，原告为维护其合法权益，特再次诉至法院，请求依法判决！被告陈某1向本院递交书面答辩意见：1、焦某作为本案原告主体不适格。2016年11月，原被告签订了关于半坡小区6号楼2单元102室以及库房的购房合同，被告按照约定向原告交付了房屋。原告撤回起诉后，因原告的非农户和家庭问题，经原告要求已经两次变更买房人，被告与原告儿媳王某2019年11月21日签订《买房合同》，至今仍无法完成过户。半坡小区6号楼2单元102室的买房人现为王某，而非原告。现在原告与被告不存在房屋买卖关系，所以焦某作为本案原告主体不适格。2、半坡小区6号楼2单元102室房屋实际出卖人是王某与被告陈某1，人民法院应依法追加王某作为本案被告参加诉讼。2016年10月8日，被告与王某合伙出资160000元以答辩人名义购买陈某2的半坡小区6号楼2单元102室房屋及库房。同年11月，经王某和某介绍，王某与被告以200600元将该房屋卖给原告焦某。被告分得20000元和王某分得20600元。3、本案的房屋买卖合同已实际履行，双方已经完成交付。原告主张购房合同无效缺乏依据，且不可逆转。2016年11月，原告、被告达成了关于半坡小区6号楼2单元102室以及库房（包括室内设施、家具）的购房合同，答辩人按照约定向原告交付了房屋、库房及室内的整体橱柜、油烟机、沙发、柜子、两只床、热水器、桌椅等以及库房内的物品，双方已经是实际履行完毕该合同。从答辩人交付房屋至今，从原告以及原告同意变更的购房人焦晋亮（原告儿子）和王某（原告儿媳），三人先后实际占有、使用、支配该房屋已经近三年多。且原告已经对房屋、库房内的财产、物品进行实际占有并处分。原告违反了合同约定且不利于房屋交易的稳定性。综上所述，原告焦某作为本案原告主体不适格，原告主张购房合同缺乏依据，违反了合同约定。人民法院应依法驳回原告的起诉。经审理查明，2016年11月17日，原告焦某经川底乡半坡村村民王某和孟山村村民赵某介绍与被告陈某1协商一致，双方签订了购房合同，原告购买被告位于半坡小区6号楼2单元102室一套含室内财产：床二张、柜一个、厨房家具一套等和库房一个，房价共计200600元，原告依约向被告支付了房款，赵某把102室钥匙交给原告，并给原告换了一把新锁。11月25日中午，被告将库房交给原告，当天原告得知被告陈某1买的是陈某2的房子，双方又达成口头协议，原告以为可以取得房屋所有权，就安心暂时住下。2018年7月份半坡村委提出凡在该村购房外来人员，只要捐款1000元即可落户，原告持该购房合同到派出所未能办理房屋过户、落户手续。原告与半坡村委均及被告多次协商未果。无奈原告于2019年10月10日诉至法院，双方又协商办理过户手续便撤回起诉，但因房屋户主仍是陈某2，原告及儿子又系城镇户口，始终无法完成过户。综上，原告为维护其合法权益，特再次诉至法院，请求人民法院判令原告与被告陈某1签订的购房合同无效；请求人民法院判令被告返还原告购房款200600元并赔偿损失按银行同期贷款利率计算三年共计款24778元，取暖安装费3920元，水表安装费280元，三项合计229578元；案件受理费由被告承担。以上事实，由原告提供的双方签订的房屋买卖协议一份及调换库房协议一份、被告提供与原房主陈某2的房屋买卖协议一份、付款凭证以及原被告的当庭一致陈述，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的相关规定,农村宅基地属于以村为单位的农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得农村宅基地的使用权。本案中,原告焦某系退休教师,被告陈某1系泽州县川底乡半坡村的村民,双方不是同一村集体经济组织成员。诉争的单元楼房建造在川底村村集体转给半坡村使用的宅基地上。基于不动产房与地的关联性,向集体经济组织外的成员转让农村房屋,势必会将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让,因此,原、被告之间签订的《房屋买卖协议》违反了法律禁止性规定,当属无效协议。故对原告要求确认其与被告签订的《房屋买卖协议》无效的请求,本院依法予以支持。关于原告要求被告返还其已经支付的购房款200600元的请求,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方均有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,被告陈某1取得的购房款是基于无效的《房屋买卖协议》而取得的,合同确认无效后,其应当返还,故对原告要求被告返还购房款200600元的请求,本院予以支持。之后原告焦某应退还被告陈某1位于半坡小区6号楼2单元102室一套含室内财产：床二张、柜一个、厨房家具一套等和81号库房一个。关于原告要求被告返还其已经支付取暖安装费3920元、水电表装费280元的请求,因本案中被告陈某1与原房主陈某2为同一村集体经济组织成员，双方之间所签订的《房屋买卖协议》法律并无禁止,故二项费用应由被告陈某1一并退还原告焦某为宜。关于原告要求被告赔偿利息损失按银行同期贷款利率计算三年共计款24778元的请求,并不符合双方关于违约责任的约定,且原告购房时未尽到审慎义务,其自身也有明显过错,故对该项诉请本院依法不予支持。被告抗辩焦某作为本案原告主体不适格，因双方不仅签订房屋买卖合同，原告已实际向被告完成转款义务，后其儿子与儿媳与被告签订合同均系为完成过户而为，并无买卖之实。对被告该项主张本院依法不予采纳。被告在举证期限届满后向法院提出追加卖方合伙人王某（中间人）为本案被告，因未能提供相关合伙证据，被告与王某之间纠纷，可另行解决，对被告该项主张本院亦依法不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、原告焦某与被告陈某1于2016年11月17日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告陈某1应于本判决生效后十五日内退还原告焦某购房款200600元及取暖安装费3920元、水电表装费280元，共计204800元，之后原告焦某五日内退还被告陈某1位于半坡小区6号楼2单元102室一套含室内财产：床二张、柜一个、厨房家具一套等和81号库房一个；三、驳回原告焦某的其他诉讼请求。如被告陈某1未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元，原告焦某已预交，由原告焦某承担512元，被告陈某1承担4232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 王建国 二〇二〇年五月八日书记员 陈雅杰