广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终432号上诉人（原审被告）：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地:广东省肇庆市端州区*****侧(106、107区)。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕灿、叶来妹，均系广东山丰律师事务律师。被上诉人（原审原告）：巫智聪，男，1992年4月13日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：潘金星，系广东敬业律师事务所律师。上诉人肇庆市泰湖新城房产项目有限公司（以下简称泰湖新城公司）因与被上诉人巫智聪商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6039号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰湖新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回巫智聪的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对涉案房屋交付时间认定有误。首先，泰湖新城公司已经向一审法院提交了《泰湖新城收楼书》，上面明确记载了收楼时间为2019年8月17日，并且巫智聪也在收楼书上签字认可。其次，泰湖新城公司交付义务虽在2017年底，但是由于巫智聪以房屋存在质量问题一直拒绝接收房屋，导致房屋真正交付时间是2019年8月17日。同时案涉房屋只存在瑕疵，没有造成实质性的影响，并不构成实际违约，巫智聪以此拒绝收楼，由此引起的法律责任应当由巫智聪承担。一审判决认为泰湖新城公司向肇庆市房管所提交案涉房屋的资料的时间早在泰湖新城公司主张的收楼时间为由，不认可泰湖新城公司主张的收楼时间是没有法律依据的，因为房主是否收楼、收楼的早与晚，并不影响泰湖新城公司何时为其办理房产证，两者不存在关联性，并且也没有任何法律规定必须先办理收楼才能办理房产证。综上，一审判决对房屋交付时间的认定有误，房屋交付时间应为2019年8月17日，而泰湖新城公司已经在2019年1月4日向房管部门管递交办证材料，因此未构成违约。巫智聪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回泰湖新城公司的诉讼请求。（2019）粤12民终3022号案件已经作出判决，明确泰湖新城公司的交付房屋的时间应当以业主到泰湖新城公司处办理收楼手续的时间为准，办理完成后因为房屋质量问题等原因没有到物业处领取钥匙也应当以前者的时间为准，因此本案不应以物业公司出具的泰湖新城收楼书的时间为准。多个案件均已确定一个交易流程为业主先到泰湖新城公司处办理手续，泰湖新城公司出具抬头为“物业公司的收楼通知书”，且盖章仅有一半在业主处一半在泰湖新城公司处，业主拿着该通知书到物业公司领取钥匙，由此可见，泰湖新城公司保留业主办理手续的材料，其应当提供该抬头为物业公司的收楼书作为其交付房屋的时间，其拒绝提交应当承担不利后果。巫智聪向一审法院起诉请求：1.泰湖新城公司向巫智聪支付逾期办理房屋所有权证书的违约金24059.1元(违约金计算标准是每日按总房价款的万分之一，从2018年5月30日起计算至2019年3月8日止)；2.泰湖新城公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年7月5日，巫智聪、泰湖新城公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及附件，约定巫智聪购买泰湖新城公司开发的位于肇庆市端州区****侧(116区)[肇庆市端州区****(4)26号]泰湖花园三期第65栋402房，总价款为850145元。在《商品房买卖合同(预售)》中，巫智聪、泰湖新城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间和手续”约定：(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第二十条“房屋登记”约定，(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第1款约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60日内将资料送交房产部门申请办理房产证。合同签订后，巫智聪依约向泰湖新城公司支付了购房款850145元，并分别于2017年12月13日和2018年6月28日缴交了契税、专项维修资金。2017年12月5日，泰湖新城公司向巫智聪发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续。2019年8月17日，巫智聪在《泰湖新城收楼书》上签名，确认收到案涉房屋的钥匙。在该《泰湖新城收楼书》上载明：物业管理费由2018年1月1日开始计收，公共分摊电费由申报装修开始计收。此后，巫智聪因泰湖新城公司未能在合同约定的期限内办理房产证而诉至该院。诉讼中，双方对于案涉房屋交付的时间、逾期办证的期间及其违约金的标准等存在分歧。2019年1月4日，泰湖新城公司向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。2019年3月8日，肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。巫智聪、泰湖新城公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。对于巫智聪要求泰湖新城公司支付逾期办证违约金的请求。首先，关于房屋交付的时间。双方对此存在争议，泰湖新城公司认为根据《泰湖新城收楼书》收楼时间应为2019年8月17日。巫智聪则认为实际收楼时间应为2018年3月1日。该院认为，综合双方所提交之证据，结合交易习惯、日常生活经验法则分析，泰湖新城公司已于2019年1月4日向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的资料进行办证，但其却主张收楼时间为2019年8月17日，明显不符合一般的交易习惯及常理，基于上述理由该院不认可泰湖新城公司主张的收楼时间。至于巫智聪主张的收楼时间，根据《商品房买卖合同》第十一条约定的商品房交付时间，再结合泰湖新城公司向巫智聪发出的《收楼通知书》及物业管理费的计费时间，故该院确认其所主张的收楼时间，即案涉房屋交付的时间为2018年3月1日。巫智聪主张案涉房屋交付时间合理的意见，该院予以采纳。其次，关于逾期办证的起止时间。如上所述，根据合同约定，泰湖新城公司需在收楼日起90日内即2018年5月30日前为巫智聪办理房产证，故逾期办证的起始时间应为2018年5月31日。对于截止时间，巫智聪认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而泰湖新城公司则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。对此，该院认为，泰湖新城公司提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非泰湖新城公司可以控制之情形，故在泰湖新城公司提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2019年1月4日应视为已履行了合同约定的办证义务，故泰湖新城公司逾期办证的期间应为2018年5月31日起至2019年1月4日止合共218日。泰湖新城公司对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，该院予以采纳。最后，关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在该院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一的标准计付，有关的判决业已发生法律效力。本案中，巫智聪已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一的标准主张，该违约金标准合理合法，该院予以支持。泰湖新城公司所提之巫智聪主张的违约金标准过高的抗辩，理据不足，该院不予采纳。综上，泰湖新城公司存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金责任。根据上述认定，泰湖新城公司应付逾期办证的违约金为18533.16元(850145元×218日×0.01%=18533.16元)。巫智聪的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、泰湖新城公司应在判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币18533.16元给巫智聪。二、驳回巫智聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费200.74元(已由巫智聪预交)，巫智聪负担46.1元，泰湖新城公司负担154.64元。二审期间，泰湖新城公司提供一张增值税专用发票，拟证明物业费发票出具的时间及业主到物业公司进行收楼并且签署的泰湖新城收楼书的时间是一致的。业主是该时间才到物业公司办理正式的收楼手续，应当以该时间为实际收楼的时间。巫智聪对该发票的真实性及合法性予确认，但是关联性不予认可。业主是先到泰湖新城公司处办理手续，拿着泰湖新城公司出具给物业公司的收楼通知书到物业公司领取钥匙、查看房屋，因质量问题等各种原因业主并未正式领取钥匙。业主正式领取钥匙时物业公司收走该收楼通知书，让业主交纳物业费，并出具泰湖新城收楼书，因此物业费时间与泰湖新城收楼书时间是一致的。泰湖新城收楼书内容为领取钥匙的物业公司盖章的，并非巫智聪盖章的办理收楼手续的通知书。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明，2018年3月1日，巫智聪到现场查验房屋，以房屋存在质量问题拒绝收楼。一审诉讼中，巫智聪确认案涉房屋交付时间为2018年3月1日。2019年8月17日，巫智聪在肇庆市丰泰物业公司出具的《泰湖新城收楼书》上签名确认收到案涉房屋钥匙。同日，肇庆市丰泰物业管理公司向巫智聪出具物业管理费发票，该发票备注栏注明是2018年1-2019年8月。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性准确。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是案涉房屋实际交付时间的认定问题。本案中，虽然巫智聪以质量问题拒绝收楼，直至2019年8月17日才在物业公司出具的《泰湖新城收楼书》上签名确认收到案涉房屋钥匙，但是泰湖新城公司于2017年12月5日就已向巫智聪发出《收楼通知书》，通知其办理收楼手续，说明此时案涉房屋已具备交付条件，可以随时交付给业主。巫智聪在2018年3月1日到现场查验房屋，其在本案诉讼中确认于该日收楼。同时，根据泰湖新城公司提供的物业管理费发票，物业公司也是于2018年1月起便开始收取案涉房屋的物业管理费。一审法院根据双方交易记录和日常生活经验法则，对巫智聪主张的案涉房屋的实际交付时间为2018年3月1日予以采信，并根据合同约定，自2018年5月31日起计收逾期办证违约金，并无不当，本院予以维持。泰湖新城公司主张应当以2019年8月17日作为案涉房屋的交付时间，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，泰湖新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费401.47元，由肇庆市泰湖新城房产项目有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  何 桑审 判 员  任喜跃审 判 员  梁达明二〇二〇年五月十二日法官助理  梁博嘉书 记 员  魏珍珍