松原宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初784号 原告：马国明，男，1977年4月22日生，蒙古族，住吉林省。 委托诉讼代理人：李祥义，吉林信维律师事务所律师。 被告：松原市某物业管理有限公司，住所地松原市宁江区。 法定代表人：朱永恩，系总经理。 原告马国明与被告松原市某物业管理有限公司(以下简称某物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人李祥义到庭参加诉讼，被告某物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭本案缺席审理。本案现已审理终结。 马国明向本院提出诉讼请求：1、被告返还违规收取原告的物业维修基金24,124.8元：2、被告返还原告违规收取的入住费共计18,152元：3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系松原市某房屋业主，被告系松原市某小区物业前期管理单位。在2013年9月18日原告办理房屋入住时，被告共收取原告物业维修基金24,124.8元，未代原告缴纳此款，被告私自非法占用此款。被告还向原告违规收取国家禁止收取费用包括天然气初装费共5,220元、有线电视初装费共2,512元、可视对讲共3,300元、水表共1,120元、热计量表共3,000元、网络初装费共2,000元、电表共1,000元，合计18,152元。故原告诉至法院。 某物业公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称：一、原告的诉讼请求已经超过了法定诉讼时效。原告2013年9月18日办理的房屋入住手续，交付了相关费用，到现在已有7年之久，因原告依据的《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》是2012年的文件，依照《民法通则》及《民事诉讼法》的规定，原告的诉讼请求早已超过了法定时效。二、原告称被告私自非法占用其交付给被告的物业维修基金24,124.8元，被告没有代为缴纳，原告的陈述并非事实。原告缴纳专项维修基金是业主的法定义务，《吉林省物业专项维修资金管理办法》吉建发（2015）16号第五条、第七条规定，被告已经向原告作出说明，将该内容作为合同条款，原告以书面形式出具了委托书，在业主一栏签字同意，被告向原告出具收据。被告一直在和有关部门进行交接，统一办理专户管理，陆续缴纳并继续缴纳相关费用，原告要求被告返还违规收取的入住费共计18,152元的诉讼请求不符合事实。被告于2008年开发案涉小区，当时天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、电表费、热计量表费等费用均未计入开发建设成本。《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》是2012年的文件，没有溯及力。依据2008年松原市政府的相关规定、该通知第二条第一、二款及第四条第二款，《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十四条、第十七条的规定，被告可以在办理入住时另行收费。依据《松原市物业管理实施办法》第十九条、第三十九条规定，某公司与吉林浩源燃气有限公司签订《天然气设施安装合同》，按照松原市发展和改革委员会(2012)号文件规定，使用IC卡燃气表，天然气工程安装费每户2,260元；某公司与吉视传媒股份有限公司松原分公司签订了《有限数字电视配套工程施工合同》，合同约定每户有线电视初装费1,256元；某公司与吉视传媒股份有限公司松原分公司签订了《数字有线电视建设及服务协议》，执行松原市住房和城乡建设局松建发（2009）114号文件规定的每户1,256元；某公司与吉林省智文网络工程有限公司签订《商业区、住宅区通信工程建设合同书》，与松原市永丰智能科技有限公司签订《智能化系统工程承包合同》约定网络初装费为工程总价款220万元，某公司与原告合同约定收取1,000元。《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》中并没有包括天然气初装费、可视对讲费、网络初装费、有线电视初装费等这四项收费。因此，以上四项收费，系经双方协商一致可收取。被告为业主建换热站，光建泵房一项工程总价款达到6,510,000元，为业主进行高质量服务，收取适当的热计量表费合情合理，在东北被告收取地热费更是合情合理合法。原告已经在《某入住费用明细》等文书上签字认可，同时又符合法律、法规、规章的规定，被告收取相关费用应得到法律支持。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，事实与理由均不能成立，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：松原市某小区由吉林省某房地产开发公司开发建设，某物业公司为该小区的物业服务公司，马国明系松原市某小区9号楼1单元***号、***号两座房屋的业主。2013年9月18日，马国明与吉林省某房地产发公司签订拆迁安置补充协议，双方约定马国明以位于某小区12号楼18层9号、19层9号、16层6号的房屋换取某小区9号楼1单元603号（建筑面积为107.7平方米）、803号（建筑面积为107.7平方米）的房屋。2013年9月18日，吉林省某房地产开发公司给原告出具两份某入住费用明细(回迁)，该两份单据均载明：维修基金为12,062.4元，天然气初装费每户2,610元，有线电视初装费每户1,256元，可视对讲费每户1,650元，水表费每户560元，热计量表费每户1,500元、网络初装费每户1,000元，电表费每户500元。当日，原告按某入住费用明细(回迁)交付入住费，某物业公司给马国明出具收据两枚。某物业公司未提供证据证明其已将原告的物业维修基金转交给物业建设办公室。 上述事实，有当事人的陈述，房屋拆迁安置补偿协议复印件、某入住费用明细(回迁)、收据等在卷为凭，本院予以确认。 本院认为：吉林省某房地产开发公司系某小区的开发建筑商，某物业公司为该小区的物业服务公司。原告与吉林省某房地产开发有限公司签订房屋拆迁安置补偿协议书及拆迁安置补充协议书，是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。原告马国明提供的收取入住费用单据上的时间为2013年9月18日，该时间应认定为入住时间。根据《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知)(吉省价收［2012］179号)中规定：“…二、以下收费项目应纳入开发建设成本，不得向购房者收取…(二)垄断企业收费。小区规划范围内的供水、供电、供气、供热、有线（数字）电视、电信的安装工程由房地产开发企业统一组织建设，成本计入商品房开发建设总成本。不得向购房者收取水表费、电表费、燃气安装费、煤气表费、热表费、有线电视初装费、通信设施费以及其他相关费用。已经收取二次供水运行费的，不得收取二次供水管理费、二次供水电费。不得收取供水委托管理费。…四、本通知自2012年8月1日起施行。2012年8月1日以及以后办理房屋入住手续的，房地产开发企业、物业服务企业和垄断企业须按照本通知规定执行。业主与房地产开发企业签订具有法律效力的合同约定商品房价格的时间在本通知生效之前的，如房地产开发企业确未将本通知第二条第一款所规定的房屋附属设施相关费用以及燃气安装费纳入开发建设成本，可在办理入住时另行收取。…”被告未提供证据证实天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费已计入商品房开发建设总成本。另外，被告某物业公司作为某小区的物业服务公司，其与业主之间只是物业服务合同关系，只是由其向小区业主提供物业服务，由业主向其支付物业服务费的关系。被告既非行政机关亦非房地产开发企业，其向小区业主收取物业维修基金、天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费等多项费用既无合同基础，亦无法律规定，故其无权向原告收取上述费用，现被告已收取，应予以返还。原告持续在案涉房屋中居住，至原告起诉至法院时，被告亦未履行返还的义务，故被告主张本案已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，原告的诉请合理合法，本院予以保护。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《吉林省物价局、吉林省住房和城乡建设厅关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》(吉省价收［2012］179号)之规定，判决如下： 被告松原市某物业管理有限公司于本判決生效之日起立即返还给原告马国明物业维修基金、天然气初装费、有线电视初装费、可视对讲费、水表费、热计量表费、网络初装费、电表费合计42,276.8元。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取428元，由被告松原市某物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可自收到判決书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  刘佳旭 二〇二〇年五月三十日 书记员  刘 传