江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初4726号原告：常州市丽宝第房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市天宁区劳动中路56号。法定代表人：徐志泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张继松，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于建，该公司职工。被告：孙圣才，男，1972年12月21日，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：李爱军，江苏均爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴新苗，江苏均爱律师事务所律师。原告常州市丽宝第房地产开发有限公司（以下简称丽宝第公司）与被告孙圣才商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月12日公开开庭进行了审理。被告孙圣才的委托诉讼代理人李爱军、吴新苗到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转换成普通程序，并于2019年10月9日、2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告丽宝第公司委托诉讼代理人张继松，被告孙圣才的委托诉讼代理人吴新苗均到庭参加诉讼。原告丽宝第公司委托诉讼代理人于建2020年4月30日到庭参加诉讼。被告孙圣才的委托诉讼代理人李爱军2019年7月12日、10月9日到庭参加诉讼。本案现已审理结。原告丽宝第公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付拖欠的购房款人民币166696.5元；2.判令被告承担购房款30%的违约金1366696.5×30%≈410000元；3.判令被告承担本案的诉讼保全责任保险费1800元和诉讼费。事实和理由：2013年2月25日，原、被告签订《商品房认购协议》，被告向原告购买江都区郭村镇步行街5号地2楼102、103室，面积以房管局测绘面积为准，销售价格为5450元/㎡。被告承诺2013年1月5日支付购房款200000元、2013年1月20日支付购房款654216元、2013年12月20日支付购房款500000元。被告于2013年12月30日给付800000元（以工程款抵算）、2018年4月3日给付100000元、2018年4月27日给付100000元、2018年5月21日给付100000元、2018年9月8日给付100000元（以工程款抵算）。《不动产权登记证明单》确认房屋面积分别为200.91㎡和49.88㎡，合计为250.77㎡，房屋总价款为1366696.50元。被告至今未支付剩余购房款，违反了《商品房认购协议》关于付款时间、付款金额的约定，应承担违约责任。原告提供证据如下：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、徐志泉的身份证复印件，证明原告具有出售商品房的法定资质；2.2013年1月4日的商品房销售许可证副本，证明涉案房屋符合商品房销售的相关规定；3.2013年2月25日《商品房认购协议书》一份、收款收据4份，证明《商品房认购协议》约定房款总价为1354216元，房屋预估面积为248.48㎡，面积以房管局的测绘面积为准，单价为5450元/㎡，被告2013年1月5日付款200000元、2013年1月20日付款654216元、2013年12月30日付款500000元。被告2013年12月20日付款800000元、2018年4月3日、4月27日、5月21日、9月8日分别付款100000元，被告未按约定足额付款应承担违约金，原告自动调整要求被告按购房款的30%承担违约金410000元；4.编号为苏（2018）江都区不动产权第0003834号、0003835号《不动产权登记证明单》，证明102室房屋面积为200.91㎡、103室房屋面积为49.86㎡，合计为250.77㎡，被告应增付购房款12480.5元（2.29㎡×5450元/㎡），总购房款为1366696.5元；5.证人李某,4证言，证人证明郭村步行街三期工程由证人承建，工程开工时，被告父亲请证人与原告商谈购房，约定先交一部分钱，余款拿房时一次性给付，被告父亲取走了购房协议，后来协议是否签订证人不清楚；2012年、2013年，被告委托证人将购房款900000元交给了原告；被告已将房屋出租至少4、5年；6.胡桂萍、彭庆友出具的情况说明，证明原告在2013年已将房屋交付被告；7.电费代缴记录，第二位承租人2017年6月缴纳了6573度电电费，电费每年收一次，证明承租人应是2016年即已租用被告的房屋；8.竣工验收备案表，证明案涉房屋竣工验收时间为2014年7月21日。被告孙圣才质证如下：1.对营业执照、法定代表人身份证明、徐志泉身份证真实性没有异议；2.销售许可证上载明的时间是2013年1月4日，商谈买房是在此之前，双方无法签订商品房买卖合同；3.《商品房认购协议书》不是被告本人签署，也不是被告父亲代为签署，被告对协议中约定的内容一概不知，对协议的真实性、合法性、关联性都不认可；对收款收据真实性无异议；4.《不动产权登记证明单》说明到2018年2月9日案涉房屋才可以办理不动产权登记；5.李某,4证言不能证明双方签订了协议，也不能证明交房时间；6.证人证言未经当庭质证不能作为证据使用，胡桂萍、彭庆友的情况说明不能作为证据使用；7.电费代缴记录是原告自己记录，没有当事人签字，被告不予认可；8.竣工验收备案表的真实性由法庭审核。被告孙圣才辩称：1.原、被告双方存在事实上的商品房买卖关系，目前被告尚有余款154216元未付清；2.原、被告未签署过任何书面的认购书或合同；3.双方虽未签订合同，但双方约定房屋完全具备办理不动产权登记条件时付清所有购房款，被告至目前未收到可以办理不动产权登记的通知，原告要求支付购房款的条件尚未成就，原告要求被告承担违约金无事实和法律依据。被告提供《商品房认购协议》一份，被告持有的认购协议比原告提交的认购协议所设定的条件更有利于被告，但被告没有在该认购协议上签字确认，原告提供的认购协议不可能是被告或被告父亲签署。丽宝第公司质证意见如下：1.被告提供的认购协议打印部分与原告提供的完全一致，足以认定原、被告已就讼争商品房销售达成一致，不存在双方未签订书面商品房买卖协议；2.被告抗辩认购协议中孙圣才三字非被告或被告父亲所签，原告认为被告是虚假陈述。经审理查明：丽宝第公司在扬州市江都区地块开发了商住楼。2013年，孙圣才向被告购买5号地2号楼102室、103室商铺，双方约定：1.房屋建筑面积248.48㎡，最后的面积以房管局测绘面积为准，多退少补，每㎡5450元，总价1354216元；2.分期付款，2013年1月5日支付房款200000元。2013年1月5日，被告向原告支付购房款200000元。2013年10月16日，被告向原告支付购房款600000元。案涉房屋于2014年7月21日竣工验收，2017年6月5日办理了备案登记手续。2018年2月9日，案涉房屋取得了不动产权登记证明单，102室建筑面积200.91㎡，103室建筑面积49.86㎡，合计建筑面积250.77㎡。被告于2018年4月3日、4月27日、5月21日、9月8日分别向原告各支付购房款100000元。审理中，被告父亲接受了本院调查，其否认代被告与原告签订过《商品房认购协议》，承认2013年1月5日交付200000元后才收到《商品房认购协议》，认可接收房屋不超过五年。原、被告对调查笔录的真实性无异议。本院认为，本案争议焦点是：一、被告孙圣才是否应支付原告丽宝第公司剩余购房款166696.50元？二、被告是否应按购房款的30%计算支付丽宝第公司违约金410000元？三、被告是否应承担丽宝第公司支出的保全保险费1800元？关于争议焦点一，被告是否应支付原告剩余购房款166696.50元。首先，本院认为原、被告未签订《商品房认购协议》，理由为：1、原、被告持有的《商品房认购协议》，对房屋情况、房屋价款、付款时间、交房时间、违约责任等约定均一致，协议约定2013年1月20日付款654216元，原告持有的协议为2013年2月25日签订，被告在签订协议时即已违约，这显然不合常理，也有违公平；2、原告主张被告父亲代为签订《商品房认购协议》，被告予以否认，被告父亲在法院工作人员向其核实时亦予以否认，原告未能举证证明起主张；3、被告所持协议有原告单位公章及法定代表人签名，协议条款多于原告持有的协议。综上，原告持有的协议内容与被告持有的协议内容不完全一致，原告未能证明该单位持有的协议是被告父亲代理被告签订，且协议内容有违公平，故本院认定原、被告未签订过《商品房认购协议》。其次，被告自认与原告之间存在事实房屋买卖关系，对原告主张的房屋单价、已付房款数额、房屋实际面积均无异议，本院确认原、被告之间存在事实商品房买卖关系。被告已付房款1200000元，则尚欠原告购房款166696.50元（250.77㎡×5450元/㎡-1200000元）。综上，原、被告之间存在事实商品房买卖关系，通常情况下接收房屋同时应付清购房款，因此，对原告要求被告支付剩余购房款166696.50元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于争议焦点二，孙圣才是否应按购房款的30%计算支付丽宝第公司违约金410000元。首先，原、被告未签订《商品房认购协议》，原告要求被告按购房款的30%计算承担违约金缺乏依据。其次，关于原告交房时间问题。根据商品房交易习惯，竣工验收合格后方可交付房屋，原告提供的竣工验收备案登记表中载明竣工验收时间为2014年7月21日，备案时间为2017年6月5日，原告主张交房时间为2013年12月30日显然不能成立。胡桂萍、彭庆友的情况说明属于证人证言，证人出庭未作证并接受质询，被告对证人证言亦不认可，对上述情况说明本院依法不予认定。原告提供的电费缴纳记录系该单位自制，不能反映实际交房时间。被告父亲2020年4月13日接受本院调查时认可收到房屋已近五年，结合案涉房屋竣工验收时间等因素，本院认定原告交房时间为2016年前。最后，原、被告未签订《商品房认购协议》，根据合同法规定被告应在接收房屋时付清购房款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期付款的，违约金数额或者损失赔偿额按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告对违约金数额或者损失赔偿额计算方法未约定，被告应自接收房屋时起，以未付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿原告损失。被告所购房屋面积2018年2月9日才进一步确定，在此之前应以约定的未付房款554216元为基数计算损失，2018年2月9日至4月2日以566696.5元为基数计算损失，2018年4月3日至4月26日以466696.5元为基数计算损失，2018年4月27日至5月20日以366696.5元为基数计算损失，2018年5月21日至9月7日以266696.5元为基数计算损失，2018年9月8日至被告实际付清房款之日以166696.5元为基数计算损失。关于争议焦点三，原、被告对原告支出的保全保险费承担问题未作约定，被告亦不愿承担，故对原告要求被告承担保全保险费1800元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、被告孙圣才于本判决生效之日起十日内支付原告常州市丽宝第房地产开发有限公司工程款166696.50元；二、被告孙圣才于本判决生效之日起十日内支付原告常州市丽宝第房地产开发有限公司经济损失（以554216元为基数，自2016年1月1日起至2018年2月8日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；以566696.5元为基数，自2018年2月9日起至4月2日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；以466696.5元为基数，自2018年4月3日起至4月26日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；以366696.5元为基数，自2018年4月27日起至5月20日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；以266696.5元为基数，自2018年5月21日起至9月7日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；以166696.5元为基数，自2018年9月8日起至被告实际付清房款之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；三、驳回原告常州市丽宝第房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费13105元（其中受理费9585元，保全费3520元），由原告常州市丽宝第房地产开发有限公司负担1085元，被告孙圣才负担12020元。上述应由被告孙圣才负担的诉讼费已由原告垫付，被告孙圣才于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林人民陪审员  徐三林人民陪审员  王 萍二〇二〇年五月二十二日书 记 员  李海荐