江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初1926号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市赣州开发区金星中心村22号，统一社会信用代码：913607030516200743。负责人：王荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡美香，江西赣瑞律师事务所律师。被告：赖小娟，女，1981年3月12日出生，汉族，户籍地江西省瑞金市，现住江西省瑞金市。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司与被告赖小娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司的委托诉讼代理人胡美香、被告赖小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告赖小娟立即向原告支付瑞鼎公馆5栋1601室的2019年1月1日至2020年1月31日物业管理服务费3170元（其中物业费2378元、二次供水费216元、电梯运行费432元、消防维保费144元）及违约金628元，共计3799元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月15日就瑞鼎公馆5栋1601室的物业管理服务签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告应按照物业面积支付1.1元/平方米/月、二次供水及电梯运行费0.3元/平方米/月、消防维保费0.8元/平方米/年的物业服务费，同时被告还应承担其他相关费用，且应在每月10日前向原告交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，按交纳欠费总额的万分之五支付违约金。协议签订后，原告按照协议履行了义务，向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，但被告自2019年起便拖欠物业服务费及其他相关费用，原告催讨未果。被告赖小娟辩称：1.本案原告主体不适格。被告与瑞金市宏源郡置业有限公司于2015年9月15日签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：“出卖人依法选定的物业服务企业为深圳彩生活管理有限公司，资质证号为（建）106134”。根据合同相对性原理，本案为被告提供物业服务的是深圳彩生活物业管理有限公司，本案适格的原告应是深圳彩生活物业管理有限公司。2.物业公司提供的服务质量达不到物业服务合同的约定质量标准。主要表现为：阻拦业主入户，设置障碍阻拦小区业主车辆进入小区，双方发生纠纷，警察出动多次；收费不提供税务发票；聘用的保安等工作人员大部分人年龄超过50岁，甚至60岁以上，未进行上岗培训，门卫值班室经常空岗缺岗，无法确保物业服务质量，小区因此发生了多起被盗事件；所有收入(含物业费收支、广告费、地下车位租赁费等)均未公示；电梯间漏水导致电梯停止运行，业主被困，呼叫保安无人应答，4栋化粪池溢出无人清理，严重影响业主出行安全和生活质量；小区物业管理混乱，原告在2019年10月以前未参与小区管理，未经小区业主同意擅自搭建违章建筑，原告未尽管理职责。3.物业公司未向业主提供或出示物价部门的各项审批文件原件。4.物业公司擅自增加收费项目，扩大收费范围，提高收费标准。二次供水费及电梯运行费费用未公示，且统一按0.38元/平方米计算错误。5.物业公司超合同期限收费。被告与物业公司的物业服务合同期限至2019年12月19日，但物业公司继续向业主催收超过此期限的费用，没有合同依据和法律依据。6.被告拒绝物业公司在2019年12月19日后继续提供物业服务。依法选定新的物业服务企业继续为被告及小区其他业主提供物业服务。经审理查明：原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司系深圳市彩生活物业管理有限公司设立的分公司，被告赖小娟系案涉瑞鼎公馆5栋1601室的业主，房屋建筑面积为166.31平方米。2017年2月15日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为被告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积1.1元/平方米/月的标准支付物业管理服务费，被告需在当月10日前缴纳物业管理服务费，被告未按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天万分之五支付违约金。《前期物业管理服务协议》中未对二次供水费、电梯运行费、消防维保费进行约定。此后，原告为被告提供了物业管理服务，但被告拒绝缴纳2019年1月1日起的物业管理服务费等费用，原告催收未果，故而成讼。另查明，瑞金市价格监督检查所监制的瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表显示二次供水费收费标准为用户实用量×（单价+耗费÷全部用户实用量）据实分摊，电梯运行费收费标准为用户使用建筑面积×【（耗费+人工费）÷总使用建筑面积】据实分摊，消防维保费收费标准为消防工程质保期过后，按0.8元/平米/年一次性收取。再查明，2015年9月15日，被告赖小娟与瑞金市宏源郡置业有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定：瑞金市宏源郡置业有限公司依法选聘的物业服务企业为深圳市彩生活物业管理有限公司，物业服务时间为2014年12月20日至2019年12月19日。以上事实，有原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件1份、前期物业管理服务协议复印件1份、缴费催款通知书复印件1份、江西省瑞金润泉供水有限公司机打发票复印件29份、江西增值税普通发票发票联复印件20份、江西增值税电子普通发票12份、赣州市电梯日常维护保养合同复印件2份、收据复印件3份、江西增值税普通发票抵扣联复印件2份、江西省政府非税收入票据（电子）4份、2019南区电费、电梯及消防费用支出明细表1份、2019年二次供水及电梯运行费、消防维保费收入明细表1份、瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表复印件1份、瑞金市发展和改革委员会小区前期物业服务收费明码标价公司监制备案表复印件1份、瑞金市住房和城乡建设局办理刘小生信访事项答复意见书复印件1份、赣州市物价局、赣州市房地产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知复印件1份、消防工程施工合同书复印件1份、消防安装工程合同复印件1份、瑞金市公安消防大队建设工程消防验收意见书复印件3份和建设工程竣工验收消防备案凭证复印件1份、照片打印件6份、赣州市商品房买卖合同复印件1份以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为：原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司与被告赖小娟签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行义务。被告在接受原告的物业服务后，未缴纳2019年1月1日起的物业费，该行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付2019年1月1日起至2020年1月31日的物业管理服务费2378元（1.1元/平方米/月×166.31平方米×13个月）的诉请，本院予以支持。被告辩称原告服务质量未达合同约定的标准，但其未提供充分证据证明原告提供的物业服务存在重大缺陷或重大瑕疵等情形，故对该辩称，本院不予采信。关于二次供水及电梯运行费的问题，原、被告在《前期物业管理服务协议》中未作约定，根据《江西物业管理条例》第五十六条第二款“电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布”的规定以及瑞金市价格监督检查所监制的瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表，本案二次供水及电梯运行费应当据实分摊，原告未提供证据证明具体分摊明细，故对原告要求被告按0.1元/平方米/月的标准支付二次供水费及按0.2元/平方米/月的标准支付电梯运行费的诉请，本院不予支持。原告提供二次供水和电梯运行等专项性服务需要额外开支，以上费用不收取将不利于小区的正常运转，若原告有相关证据，可另行主张。关于原告要求被告按瑞鼎公馆小区前期物业服务收费明码标价公示表中0.8元/平方米/年的标准支付消防维保费的诉请，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》对该项费用未作约定，原告亦未提供其他证据证明原、被告约定被告需支付此项费用，且无相关的法律依据，故对该诉请，本院不予支持。关于违约金的问题，本院根据庭审情况及原告起诉的系列物业服务合同纠纷案件来看，瑞鼎公馆小区的物业服务确实存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于被告辩称原告诉讼主体不适格及被告超过物业服务合同超期收费的问题，虽然被告与瑞金市宏源郡置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》中约定瑞金市宏源郡置业有限公司选聘的物业服务企业为深圳市彩生活物业管理有限公司，物业服务时间从2014年12月20日至2019年12月19日，但原告是深圳市彩生活物业管理有限公司依法设立的分公司，《前期物业管理服务协议》是原、被告之间签订的，根据合同相对性原则，原告诉讼主体适格；且《前期物业管理服务协议》对物业服务期限未作约定，截至2020年1月31日，原告为被告提供了物业管理服务，原告向被告催收2020年1月31日前物业服务管理费有事实和法律依据，故对被告的辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告赖小娟应当于本判决生效之日起十日内支付给原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司2019年1月1日至2020年1月31日的物业管理服务费2378元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告赖小娟负担，该款原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司已预交，被告赖小娟应当于本判决生效之日起十日内返还给原告深圳市彩生活物业管理有限公司赣州分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 邹 洁二〇二〇年五月二十九日书记员 罗艳云