山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4643号上诉人（原审原告）：陈秀，女，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：倪守达，男，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：贺宁，山东齐鲁律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人陈秀、倪守达因与被上诉人山东融汇文创置业有限公司（以下简称融汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀、倪守达上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误应当予以纠正。一、根据合同法第九十四条的规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案有证据证明，被上诉人已经无法按照合同约定的期限交付房屋，被上诉人已经构成预期违约。上诉人依据合同法第九十四条行使法定解除权，依法应当得到支持。被上诉人无法按时交付房屋，被上诉人变更后的预期交房时间上诉人已享有合同解除权。2019年8月13日，被上诉人向上诉人寄送装订成册并盖有骑缝章的资料一套，该套资料中含有融汇城玫瑰公馆二期《商品房买卖合同》补充协议（二）一份，该协议的内容均已经对上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的交付期限条款作出了实质性的变更。上述资料均为被上诉人提供，且具有合同内容补充性质的协议，该协议一经签订即产生法律效力。该资料能够确认被上诉人对于无法在2020年4月30日交付房屋的这一事实的认可，另该补充材料中已经载明房屋交付的期限为2020年12月31日，已经超过了原《商品房买卖合同》约定的2020年4月30日的交付期限，同时也超过了被上诉人逾期交房后上诉人享有的合同解除权能够行使的期限。因此上诉人在被上诉人已经无法按时交付房产的情况下，根据合同法94条的规定，当然享有合同解除权。二、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见在商品房买卖合同司法解释中，房屋这一概念包含“尚未建成或者已竣工的”，作为涉案项目虽然尚未竣工，但是也受商品房买卖司法解释的调整，根据解释第十二条的规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。作为尚未建成的商品房已经出现车库塌陷这一严重质量问题事件，并且直接导致房屋不能按时交付。因此根据上述法律规定对于上诉人的诉讼请求，一审法院亦应当予以支持。三、本案被上诉人已经无法向上诉人交付《商品房买卖合同》约定的商品房，一审法院拒不判令上诉人与被上诉人的合同解除已经违反公平原则。（一）被上诉人向上诉人交付的商品房项目需进行加固，被上诉人交付的房产为加固房产，与《商品房买卖合同》约定的不符。济南市城乡建设委员会出具的《关于玫瑰公馆二期反映有关质量问题的复函》【2019】0001号载明“少量结构构件不能满足原设计和相应国家规范要求，需经过具有专业资质的单位进行加固补强处理（同时加固设计需经过专家论证会同意，并经过有关部门审批合格）”由此能够看出被上诉人交付的房产项目需要进行加固施工，加固施工的产生系因出现车库塌陷导致，作为商品房买受方的上诉人按照《商品房买卖合同》约定的价格购买商品房，却只能得到存在加固事项的商品房，被上诉人交付的房产已存在固有瑕疵。如知道买受的房产为加固后房产，且价格依然为市场正常价格时，买受人断然不会购买该房产。房产加固已能够影响上诉人订立合同的初衷，上诉人无法接受该事实，更无法接受在付出了一生大部分的积蓄却只能获得一套加固的房产的事实，一审法院无视该情况机械的照搬教条径行作出判决，显然违反了合同法基本的公平原则。四、本合同继续履行将给上诉人带来更大的损失，不仅仅使上诉人丧失了交易机会，更损害了上诉人基本的物权权益。上诉人购买的系不动产，对于该不动产上诉人享有基本的物权权利，即占有、使用、收益和处分的权利。对于玫瑰公馆车库塌陷事件，各大新闻媒体已经大量报道，不仅仅引发了大量业主维权，同时也导致了本案的诉讼。如本合同不解除，上诉人对于该不动产的处分将会受到大大的影响，首先，上诉人均为外地来济的普通平民百姓，生活打拼不易，上诉人为购买房产已经付出了大部分的积蓄，也消耗了父母一生的积蓄，一审判决未判决合同解除，直接将导致上诉人不得不搬进经加固的住房，担惊受怕却也无能为力，购买涉案房产后也使上诉人无力再购买一套适宜的住房去安顿生活，丧失了公平的交易机会；其次，做为一个理智的消费者，上诉人也深知本房产将处分不易，该房产将在二手市场上大大丧失其原有价值，该房产二次交易机会及交易价值大大降低。而上述情况均因被上诉人的不当行为导致，上诉人继续履行合同能够可预见的将承受如此多的负面影响，人民法院再判决强行履行合同显然是严重损害上诉人合法利益的。五、一审法院适用合同法第九十三条的约定作出判决显然是适用法律错误。本案白纸黑字写明了，2020年4月30日被上诉人交付房产，如180天未能交付的上诉人才享有解除权。该条款上诉人并未否认，但是已经在违约事实如此清晰的情况下，一审法院依然适用合同法第九十三条的规定，而未适用合同法第九十四条的规定显然适用法律错误。综上所述，一案认定事实不清，适用法律错误依法应当予以纠正。融汇置业公司辩称,上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应当依法予以驳回，理由如下：一、双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件合法有效，双方应当依据合同的约定行使权利、履行义务。双方于2018年8月18日签订了《商品房买卖合同》及附件，协议中对交房期限、合同解除条件、违约责任等内容进行了明确约定，上述协议系是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照协议的约定行使权利、履行义务，因受疫情影响，交房时间应据实予以延期，被上诉人无解除权。二、被上诉人从未以任何形式、在任何场合作出逾期交房的意思表示，上诉人所称的交房时间逾期至2020年12月31日的诉讼请求没有任何事实与法律依据。三、上诉人要求解除合同无任何事实与法律依据。1.合同约定的解除条件并未成就。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条的约定，上诉人只能在下列两种情形下要求解除合同：①融汇置业公司逾期交房超过180日的；②规划、设计发生变更，并影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人约定合同解除条件的，解除条件成就时，解除权人方可行使解除权。但在本案中，上诉人无权依据合同约定行使解除权。2.上诉人所称的在建房屋因存在质量问题而无法实现合同目的的主张无事实与法律依据。房屋质量不合格导致合同目的无法实现是指在房屋验收并交付后发现房屋质量问题影响合同目的。但本案工程尚在建设阶段，即使目前存在某些质量缺陷，也可以通过维修加固等方式予以解决，建设阶段的维修加固只是建设中的正常施工方式，而并非房屋验收交付后的补救措施，经过维修加固的在建房屋，只要通过竣工验收，即达到合同约定的交付标准，可以根据合同约定交付，不存在影响合同目的的情形。因此，上诉人所主张的合同目的不能实现无任何事实与法律依据。四、无任何证据证明融汇出售的房屋主体结构存在质量问题，根据山东省建筑工程质量监督检验检测中心及山东省建筑科学研究院建筑工程质量监督检测中心出具的《鉴定报告》，鉴定结论为该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律，基础跟上部结构计算均符合原设计规范。根据上述鉴定结论，X号楼主体结构不存在质量问题，上诉人无权据此解除合同。五、根据山东省建筑工程质量监督检验检测中心及山东省建筑科学研究院建筑工程质量监督检测中心出具的《鉴定报告》载明的建议内容，对于质量不符合要求的项目按照规范GB50300-2013第5.0.6条进行处理。根据该规范“经返修或加固的分项、分部工程，满足安全及使用功能要求时，可按技术处理方案和协商文件的要求予以验收”。加固方案已经获得了审批合格，且符合国家验收规范，不会影响该房屋的竣工验收，不构成对《商品房买卖合同》标的物的变更。六、上诉人购买的是X号楼住宅房屋，而其未购买车库，且经过权威机构的鉴定X号楼房屋主体结构不存在质量问题。故车库的坍塌对上诉人未造成任何实质性的损害。上诉人所谓的损失仅为个人主观臆断，并未实际发生，也未能提供相应的证据予以证实。七、上诉人提出的合同解除的理由既不符合双方协议解除，也不符合《合同法》关于法定解除的规定。上诉人解除合同无任何事实及法律依据，故一审不存在法律适用错误。综上所述，上诉人的上诉请求无任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。陈秀、倪守达向一审法院起诉请求：1.解除陈秀、倪守达和融汇置业公司签订的济南市商品房买卖合同，融汇置业公司配合陈秀、倪守达办理撤销网签备案手续；2.判令融汇置业公司返还购房首付款423132元，并按银行同期贷款利率赔偿损失；3.诉讼费用由融汇置业公司承担。一审法院认定事实：2018年8月18日，陈秀、倪守达（买受人）与融汇置业公司（出卖人）签订济南市商品房买卖合同，约定陈秀、倪守达购买由融汇置业公司开发建设的位于济南市市中区二环南路延长线北侧融汇城玫瑰公馆二期X室商品房一处，商品房预售许可证号为济建预许X号，建筑面积为108.48平方米，价款共计1410132元；出卖人应当在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》；除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日（含180日）的，买受人应自最后交房期限的次日起至实际支付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金，合同应继续履行；（2）逾期超过180日（不含180日）的，买受人有权解除合同……；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）X（3）X（4）X（5）X（6）X（7）X买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……”。2018年11月5日，融汇置业公司委托山东省建筑工程质量监督检验测试中心对融汇城玫瑰公馆二期B2地块X号楼主体结构进行检测鉴定。2018年12月10日，山东省建筑工程质量监督检验测试中心作出山东融汇城?玫瑰公馆二期B2地块X号楼主体结构鉴定报告，鉴定结论为：1.该工程设计图纸已审查合格，基础和上部结构计算均符合原设计规范要求。2.该工程所测项目中，部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求。3.该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律。2019年1月6日，融汇置业公司作出关于融汇城玫瑰公馆二期业主维权问题的回复，载明：“……二、优惠方案。鉴于融汇城玫瑰公馆二期工程确实存在质量问题，给广大业主造成了忧虑与困扰，本着讲诚信、负责任的态度，我司在保证按国家有关规定及合同约定向业主交付合格产品的前提下，以实实在在的优惠措施向业主致歉。具体如下：1、我司向业主免费赠送车位产权（产权车位），或无偿转让车位使用权（人防车位），每套房限1个车位，业主所购住宅的交房时间延迟至2020年6月30日，双方签定补充协议。……三、关于业主要求退房问题的回复。我司充分理解并尊重业主的诉求，我司经分析论证，认为购房合同能够继续履行，能够把合格的产品按合同约定交付业主。按照国家法律法规及司法解释，在建工程出现质量问题，经过整改，达到质量合格要求，并通过政府相关部门验收合格，不构成出卖人承担违约责任或解除合同的依据。目前融汇城玫瑰公馆二期仍处于施工阶段，属在建工程，未达到法律规定或合同约定的退房条件，我司不同意退房……”。一审审理过程中，陈秀、倪守达提交补充说明一份，主要内容为，融汇置业公司于2019年8月13日向陈秀、倪守达寄送资料一套，包括融汇城?玫瑰公馆二期客户通告、补充协议（二），列明业主可以选择的方案，说明融汇置业公司已无法按照与陈秀、倪守达签订的时间及质量标准交付房屋，陈秀、倪守达有权解除合同。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于陈秀、倪守达要求解除本案所涉商品房买卖合同的诉讼请求，一审法院认为，根据本案现有证据结合当事人的陈述，目前涉案2号楼尚处于在建状态，尚未进行竣工验收，陈秀、倪守达亦未能提交充分有效证据证明相关加固工程属于对规划设计的变更已达到商品房买卖合同及合同补充协议约定的解除条件，且双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2020年4月30日前，目前亦未到该合同约定的交房时间，现陈秀、倪守达要求解除本案所涉商品房买卖合同、撤销网签、返还已付购房款并赔偿利息损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。判决：驳回陈秀、倪守达的诉讼请求。案件受理费17400元，由陈秀、倪守达负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈秀、倪守达向本院提交山东省住房城乡建设厅发布的函的网络截图，鲁建安函（2020）6号，证明涉案房产工程已经重新进行施工，根据原审中上诉人提交的济南市城乡建设委员会（2019）0001号文件的回复，能够看出涉案工程应当已经经过加固设计施工，相关加固设计应当经过了有关部门的审批合格，对于涉案房产在原车库坍塌事件中认定的少量结构构件，不能满足原设计和相应国家规范要求的情况下，相关加固设计应当予以出示，并且上述设计属于设计变更，时至今日，被上诉人未将上述变更情况通知上诉人，上诉人有权依据加固设计变更主张合同解除。融汇置业公司质证认为，首先，对证据的真实性需要核实，该证据与本案无关联性，该项通知是施工现场发生事故，安检部门进行的通知和调查，与本案无关。其次对证明内容不认可，后续的施工属于对于质量不符合要求的项目进行的加固，涉案工程不存在主体质量问题，也不存在设计变更，上诉人无权解除合同。被上诉人加固施工所依据的鉴定报告，鉴定报告已经明确载明对于加固的国家规范明确认可了加固工程符合相关规定，可以予以验收，证明加固属于房屋施工的一部分，上诉人无任何证据证明该加固工程涉及对原房屋设计的变更，仅是一种施工程序。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，陈秀、倪守达与融汇置业公司签订济南市商品房买卖合同（以下简称合同）及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同及补充协议约定，涉案房屋规划、设计变更或者逾期交房达到约定情形的，买受人有权解除合同。涉案房屋尚未进行竣工验收，陈秀、倪守达不能提供证据证明该房屋存在规划、设计变更达到合同解除条件的情形，且目前并未达到双方约定的买受人有权解除合同的逾期交房期限，因此陈秀、倪守达尚不能依据合同及补充协议的约定解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据山东省建筑工程质量监督检验检测中心及山东省建筑科学研究院建筑工程质量监督检测中心出具的《鉴定报告》，鉴定结论为该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律，基础跟上部结构计算均符合原设计规范，不能证明涉案2号楼主体结构存在质量问题。陈秀、倪守达无证据证明涉案房屋主体结构质量不合格，因此，一审法院以陈秀、倪守达的主张缺乏事实依据为由驳回其诉讼请求并无不当。关于案件受理费的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，（一）财产案件根据诉讼请求的金额或者价额，按比例分段累计交纳。本案中，陈秀、倪守达诉讼请求的金额为423132元，依法按比例分段累计应交纳7647元。因此一审法院案件受理费收取有所不当，本院予以调整。综上所述，陈秀、倪守达的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7647元，二审案件受理费7647元，均由上诉人陈秀、倪守达负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年五月二十八日法官助理  周晓菲书 记 员  朱俞颖