安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初339号 原告（反诉被告）：王殿红，男，1976年3月7日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：郑秀兰，女，1975年8月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：张继鹏，安徽风采律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道201号3#109室。 法定代表人：戴富强。 委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭磊，安徽春源律师事务所律师。 原告（反诉被告）王殿红、郑秀兰与被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称：佳源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王殿红、郑秀兰的委托诉讼代理人张继鹏、被告（反诉原告）佳源公司的委托诉讼代理人郭磊、郭俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王殿红、郑秀兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即按照合同约定的条件向原告交付临泉佳源东方都市项目（4#地块）中的A-12幢11层1101号房屋。二、判令被告承担逾期交房的违约金8749元（以原告的房价款717171元为基数按照日万分之二的标准，从2019年11月1日起暂计算至2019年12月31日，以后的违约金计算至被告将符合合同约定的房屋实际交付给原告之日止）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为购买被告开发的商品房与被告签订了商品房买卖合同，合同约定：被告将其开发的临泉县佳源东方都市项目（4#地块）中的A-12幢11层1101号房屋出售给原告，该商品房总金额为717171元。合同签订后，原告依约履行了合同规定的全部付款义务，支付了购房款。合同第十一条约定了被告应当在2019年10月31日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，合同相关款项约定了被告逾期交房的违约责任及违约金的计算方法，同时还约定了双方其他相关权利义务。现被告交付房屋的期限已经届满，但迟迟未履行交付义务。为维护合法权益，原告提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告（反诉原告）佳源公司辩称，一、涉案商品房于2019年12月11日分期综合验收合格，达到《商品房买卖合同》第9条约定的交房条件；商品房验收合格后答辩人依据合同的约定通过多种形式：微信、快递（2019年12月29日）、公告（2020年1月15日在《农民日报》）通知被答辩人收房，被答辩人恶意推迟并书面表示拒绝接收房屋，截止目前造成答辩人房屋四个多月不能交付，增加了答辩人的管理成本，被答辩人第一项诉讼请求“判令交房”没有依据。二、被答辩人要求答辩人承担逾期交房的违约金的诉讼主张不能成立；（一）案涉房屋的交房期限应当顺延至“2020年元月23日”；2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。另外小区中间的道路（原名安居路现名农丰路）和小区西边的于王沟东路属于市政工程，政府至今未修建，也影响到了工程施工的进度。（二）答辩人于2019年12月31日向被答辩人交房没有违反合同的约定，由此不应承担逾期交房的违约责任；《商品房买卖合同》第九条约定：商品房的交付条件为“该商品房经分期综合验收合格”且提供“《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》”；答辩人销售的商品房分期综合验收时间为2019年12月11日，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的提供时间也为2019年12月11日。由此，被答辩人要求答辩人逾期交房违约金没有事实依据。综上，请法庭查明本案的事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）佳源公司向本院提出反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人解除商品房买卖合同。2、被反诉人向反诉人支付违约金71717.1元。3、判决本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人开发的商品房。反诉人通知被反诉人于2019年12月31日收房，被反诉人至今未收房。《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“买受人接到出卖人书面通知、电话或公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。”现在反诉人已超过30日未收房。为了维护反诉人的合法权益，现提起反诉，请法院依法判决，支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）王殿红、郑秀兰辩称，被答辩人要求解除与答辩人的商品房买卖合同，没有解除的事实、合同及法律依据。一、没有事实依据—被答辩人系违约方，而且违约至今。被答辩人要求解除合同的理由是答辩人超过30日未收房，该说法有三点不符合事实。第一，在履行合同的过程中答辩人从未违约。答辩人按照约定支付了房屋首付款，然后又在合同约定的期限内向银行贷款，放款银行已经将所贷购房款全部支付给被答辩人，答辩人已经支付了合同约定的全部购房款，没有拖欠被答辩人任何款项。第二，在合同履行的过程中被答辩人一直违约。被答辩人先是逾期交房超过60日，至今未能将符合合同约定及相关法律法规交付条件的商品房交付给答辩人。第三，被答辩人并没有按照合同约定通知答辩人收房，也没有在商品房验收后向答辩人出示相关证书。二、不符合合同约定。被答辩人反诉称，依据《商品房买卖合同》第十一条第三款约定要求与答辩人解除合同。《商品房买卖合同》第十一条第三款有两项约定，第一项约定为：买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋，而第二项与第一项相互矛盾。根据双方缔结合同的目的，为了明确双方的权利义务，综合合同的履行情况和本条约定的真实目的，可以很清楚的看出，本条约定是为了免除出卖人达到交付条件、履行通知义务等全部义务后逾期交付的责任，而不是以此作为解除合同的借口。本案中，被告既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，被答辩人无权要求答辩人支付违约金，更无权单方面解除合同。三、被答辩人要求解除合同的理由不符合合同法及相关法律所规定的解除事由。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，只有买受人迟延支付购房款经催告在三个月的合理期限内仍未履行的，才可以解除房屋买卖合同。2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》的第三章关于合同纠纷案件的审理第二节关于合同履行与救济，第47条约定解除条件：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案双方签订商品房买卖合同的目的是买卖商品房，答辩人的合同目的是取得合格的商品房，被答辩人的合同目的是获得购房款。对于被答辩人来讲，当答辩人支付购房首付款办理银行按揭贷款后，被答辩人的合同目的就已经实现，其义务是向答辩人交付合格的商品房。对于答辩人来讲，收房验房是权利，而不是义务，被答辩人不能因答辩人不享受权利而视为违约，更不能将此作为解除合同的理由。更何况被答辩人强制答辩人收的是不符合交付条件的房屋，答辩人有权拒绝收房。被答辩人随意要求解除合同，既不符合双方缔结合同的真实目的，也会造成社会资源的浪费，不利于社会经济的发展和交易安全。最后，恳请法院能够综合考虑双方当事人之间强弱不对称的关系、合同的履行过程、个案的事实、合同标的的性质、交易的目的等综合作出裁判，驳回被答辩人的反诉，支持答辩人的本诉。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张分别向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2017年12月30日，原告（反诉被告）王殿红、郑秀兰与被告（反诉原告）佳源公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的临泉县佳源·东方都市项目（4#地块）A-12幢11层1101号房屋，该商品房单价每平方米人民币5460元，预测建筑面积131.35平方米，总价款为人民币717171元。付款方式为首付款+商业贷款。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯方式、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应法律责任。补充协议第三条约定：在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、电话通知媒体公告交房。 2017年12月30日，原告缴纳房屋首付款577171元，余款140000元于2018年3月12日与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《个人购房借款、担保合同》，办理抵押贷款。2019年12月29日，被告通过中通速递向原告邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。原告认为被告交付的房屋存在质量问题，不符合交房条件。2020年1月6日，原告起诉。2020年1月6日，原告向被告发出《拒绝收房通知书》，以被告交付的房屋不符合法定交房条件（被告拒绝出具房屋经验收合格的证明）、交付的房屋不符合合同约定及销售允诺为由，要求被告对不符合约定的部分限期整改，至整改完毕之前，买受人拒绝收房，被告需按合同约定承担违约交房的赔偿责任。2020年1月15日，被告在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源·东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房手续。 另查明：“临泉佳源·东方都市”A-12#住宅于2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源?东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行全额支付购房款的义务，被告应当在合同约定时间内向原告交付符合合同约定的房屋。 原告要求被告按照合同约定的条件交付涉案房屋，被告辩称涉案房屋于2019年12月11日分期综合验收合格，达到合同第九条约定的交房条件；商品房验收合格后被告通过微信、快递（2019年12月29日）、公告（2020年1月15日在《农民日报》）通知原告收房，原告恶意推迟并书面表示拒绝接收房屋，致房屋四个多月不能交付，增加了被告的管理成本，原告要求“判令交房”没有依据。而原告认为，涉案房屋于2020年1月10日根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》的规定，在临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室完成综合查验备案，始符合交房条件。本院认为，涉案房屋所在A-12#虽于2019年12月11日经五大责任主体验收合格，但并未取得消防、规划、环保等部门出具的认可性意见，仍不满足居住条件。至2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案，说明涉案房屋已通过消防、规划、环保等部门验收认可，具备交付条件。在此之前被告通知原告交房，原告认为涉案房屋不符合交付条件而拒绝收房，并于2020年1月6日起诉，双方因此产生纠纷。现涉案房屋已经符合交付条件，原告应及时到被告处办理房屋交接手续，被告亦应及时将涉案房屋交付原告使用。故对于原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 原告要求被告承担逾期交房违约金8749元，本院认为，合同约定被告应于2019年10月31日前交付涉案房屋，但被告至今未交付房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。被告辩称，2018年至2019年在涉案房屋的施工过程中，安徽省重污染天气应急领导小组办公室及阜阳市重污染天气应急领导小组办公室因天气重污染预警以行政命令的方式下达全省范围内企业停工通知，通知造成停工69天，施工期间历经两次中、高考停工14天，房屋建设过程中共停工83天；依据双方签订的《商品房买卖合同》，该房屋的交房时间应当顺延至2020年1月23日。本院认为，合同第十二条仅约定不可抗力作为免除逾期交付责任的条件，重污染天气近年在阜阳市并不罕见，不属于正常人无法合理预见的不可抗力，佳源公司作为阜阳本地开发企业，理应在签订合同时对上述情形所导致的交房迟延有所预见，政府部门因重污染天气责令停工的文件亦不属于不可抗力。同时，为查明案情，本院在庭审后要求被告提供监理日志及施工日志予以佐证，被告仅提供监理日志24本，经本院通知原告质证，原告认为被告提举的监理日志大部分内容无监理人员和记录人员签字，系被告庭后临时制作的虚假证据，笔迹均系同一人。本院认为，被告提供的监理日志不符合法定形式，该监理日志无监理单位盖章，且记录粗糙、内容不完整，部分内容无监理人员签名，对此本院不予采信。被告庭后提供2018年8月8日安徽三三建设工程有限公司向临泉县环保局缴纳的60万元缴费单，以证明因施工单位违反上述行政命令未停工而导致被罚款，但该罚款时间并不在被告提出的停工时间范围内，不能证明是因为违反上述文件要求而致罚款。综上，本院对于被告辩称政府部门因重污染天气下文导致停工69天的辩解意见不予采信。被告辩称，施工期间历经两次中、高考停工14天，亦不属于在施工前不可预见的停工日期，不属于不可抗力的范畴，本院对该辩解意见不予采信。故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告虽然于2019年12月29日通过快递通知原告收房，但当时涉案房屋并不符合交房条件，直至2020年1月3日才符合交房条件，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告在本案中要求暂计算至2019年12月31日，则被告应支付原告逾期交房违约金为717171元×0.2‰/天×61天=8749元。 被告反诉要求解除涉案合同，并要求原告支付房价款10%的违约金。原告辩称，被告既没有达到交付条件，又没有履行通知义务，被告无权要求原告支付违约金，更无权单方面解除合同；同时，被告要求解除合同的理由不符合合同法及相关法律所规定的解除事由，本案双方签订商品房买卖合同的目的是买卖商品房，原告的合同目的是取得合格的商品房，被告的合同目的是获得购房款，被告的合同目的已经实现，其义务是向原告交付合格的商品房，被告随意要求解除合同，既不符合双方缔结合同的真实目的，也会造成社会资源的浪费，不利于社会经济的发展和交易安全。本院认为，本案原告已履行完毕支付购房款的义务，被告的合同目的已经实现，原告亦表示在房屋符合交付条件后愿意继续履行合同。本案原告拒绝收房的原因是认为被告在涉案房屋并不符合交付条件的情况下通知其收房，经本院查明，被告通知原告于2019年12月31日收房时，涉案房屋确不符合交房条件，原告拒绝收房有事实依据。至涉案房屋符合交付条件、被告公告通知业主收房时，双方已发生诉讼。被告依据合同第十一条第三款要求解除涉案合同并支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王殿红、郑秀兰交付“临泉佳源·东方都市”项目（4#地块）A-12幢11层1101号房屋； 二、被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王殿红、郑秀兰支付逾期交房违约金8749元； 三、驳回被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，反诉费796元，合计821元，由被告（反诉原告）临泉佳源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张伟 二〇二〇年五月二十六日 法官助理吴旭丽 书记员余文凤 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。