山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4535号上诉人（原审原告）：王丛军，男，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：**，山东森信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南银丰唐冶房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李美萱，董事长。委托诉讼代理人：宫智勇，男，该公司工作人员。上诉人王丛军因与被上诉人济南银丰唐冶房地产开发有限公司（以下简称银丰唐冶房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王丛军上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定被上诉人逾期2天交房是错误的。2017年2月16日上诉人与被上诉人签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》作为交房条件。虽然双方签订的商品房买卖合同附件五第二条改交房条件为“商品房取得单体竣工验收备案证明”，但补充协议作为格式合同，将交房条件标准降低，实质是排除了地方性法规及规章的适用，大大减轻了交房时被上诉人应承担的义务，限制了买受人的权利，根据合同法规定，应为无效条款。同时补充协议作为附件五直接附在主合同中，是在签署《济南市商品房买卖合同》的同时按照被上诉人销售人员的要求直接签字，并非像合同中所提到经出卖人、买受人双方平等、友好协商的基础上进行的签订，被上诉人未尽到告知义务亦应属无效。被上诉人的交房时间应当按照商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》作为交房条件。二、被上诉人交付的房屋水、电不符合要求，应属违规交房。合同第十四条约定出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件。该系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。首先，根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；临时供电行为不符合行政法规的规定。其次根据《供电营业规则》规定，临时用电一般不具有永久性，且临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。被上诉人违背承诺应当承担违约责任。被上诉人提供的生活用水为地下水，并且经检测为卫生不合格。虽然一审法院认定被上诉人交付的房屋存在瑕疵，但仅以未约定违约责任、未提供相关损失为由驳回上诉人的诉求适用法律错误。银丰唐冶房地产公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2017年2月16日，银丰唐冶房地产公司与上诉人签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称“主合同”）和《合同补充协议》（以下简称“补充协议”），上诉人购买银丰唐冶房地产公司开发的银丰唐郡8号地块X号房屋及储藏室，总价款为1448375元。主合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：......2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”补充协议第二条约定：经买受人同意，双方一致协商将主合同第八条约定的交付条件修改为：出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（一）该商品房取得单体竣工验收备案证明。……”该约定是双方真实的意思表示，合法有效。2017年6月28日，银丰唐冶房地产公司与上诉人签订《停车位使用权转让合同》，上诉人购买银丰唐冶房地产公司开发的银丰唐郡8号地1号车库X号停车位，总价款为114000元。双方在合同中明确约定了车位的交付条件。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。2018年3月19日修改后施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第698号）将《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”根据以上规定，法律、行政法规已经取消了竣工综合验收做为交付条件的规定，房地产项目经竣工验收合格后即可交付使用。双方约定商品房取得单体竣工验收备案证明做为交付条件，符合法律、法规的规定，此约定的交付标准高于法律规定的标准，不仅没有免除银丰唐冶房地产公司责任加重对方责任排除对方权利，而是加重了银丰唐冶房地产公司的责任，并且没有加重对方责任排除对方权利。并且补充协议在开头部分“特别提示”约定：“经出卖人、买受人双方平等、友好协商，在签订《商品房买卖合同》(以下简称主合同)的基础上，双方一致同意订立本补充协议。为确保买受人充分理解本补充协议条款，出卖人特提示买受人在签订前，仔细阅读并充分理解主合同及本补充协议、附件等全部条款及内容。买受人所提问题出卖人已在本补充协议签订前予以充分解释或说明，买受人已经全部理解和接受。本补充协议一经签订即对双方具有约束力。”第十八条又约定：“第十八条:双方签署《商品房买卖合同》及本补充协议时，出卖人进行了逐条解释和说明，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，履行了告知和提示义务，买受人已认可并接受《商品房买卖合同》及本补充协议的全部条款。”在补充协议中均对上述文字进行了加黑。第十九条又约定：“......《商品房买卖合同》条款与本补充协议发生冲突的，以本补充协议为准。......”补充协议不存在免除银丰唐冶房地产公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利之情形，银丰唐冶房地产公司已尽到了必要的提示义务，该补充协议有效。全国人大和全国人大常委会颁布的法律中的强制性规范、国务院颁布的行政法规中的强制性规范，是确认合同效力的依据，不能以地方法规和规章作为否定合同效力的依据。《山东省城市房地产开发经营管理条例》和《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》分别为地方性法规和规范性文件，不但违反了《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》等上位法的规定，而且该规定也不是效力性强制性规定。因此，商品房买卖双方约定以商品房取得单体竣工验收备案证明为交付条件，合法有效。济南市中级人民法院和济南市各区人民法院近年来审理的此类案件也均按照以上法律、行政法规的规定，认定商品房买卖双方约定以商品房取得单体竣工验收备案证明为交付条件，合法有效。银丰唐冶房地产公司于2018年8月28日取得涉案楼房的建筑工程竣工验收备案单。并通知上诉人于2018年8月31日办理收房手续。银丰唐冶房地产公司将取得竣工验收备案单的房屋及车位交付上诉人，符合法律、行政法规的规定，交房行为合法有效。一审法院依法认定补充协议关于商品房交付条件的约定是有效约定，银丰唐冶房地产公司将经过竣工验收备案的商品房交付上诉人符合合同约定系认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、银丰唐冶房地产公司与上诉人对商品房的交付有明确的约定。（一）主合同约定了逾期交付60日的合理顺延时间，双方变更了合同约定的交付日期，该约定为双方真实意思表示，银丰唐冶房地产公司在延期交房60日内免于承担违约责任主合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同期限将该商品房交付买受人使用，按下列第（2）种方式处理：……2、其他处理方式（不作累加）：（1）出卖人在本合同规定交付期限届满60日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延期间，出卖人不因此承担延期交房的责任。……”该条款约定可以将交付期限顺延60日，事实上双方变更了合同约定的交付日期，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，并加以下划线提示，不存在免除银丰唐冶房地产公司责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利之情形，应当认定该约定有效。因此一审法院确认60天免责期，并判决银丰唐冶房地产公司支付逾期交房违约金289.68元，逾期交付车位违约金2986.8元，认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。（二）水、电不是合同约定的交付条件，对此合同对基础设施、公共配套建筑正常运行做出明确约定。主合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：（一）水、电于房屋交付使用之日达到使用条件......”第二款约定：“如果在规定期限内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、如以上设施因相关行业或企业办理延误原因不能按期使用的，出卖人不承担责任，但出卖人同意协助买受人协调处理至正常使用。......出卖人可据实予以延期，并不承担责任。”该内容加以下划线予以提示，唐冶片区是新开发小区，地理位置偏远，配套设施不完善，因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水水源，该片区用水均为地下水，银丰唐冶房地产公司已在济南市水务局办理了取水许可证，根据以上合同条款和法律规定，银丰唐冶房地产公司不应当承担责任；关于因供电公司办理供电配套设施验收延误，致使在交房时不能使用，银丰唐冶房地产公司积极协调供电公司尽快处理至正常使用，但根据合同约定不应承担责任。该条款并未变更房屋交付条件，房屋交付条件仍然是取得单体竣工验收备案证明，水、电于房屋交付使用之日已达到使用条件，并且该条款未约定违约金，上诉人以合同约定的逾期交房违约金的计算方式主张违约责任没有依据，且上诉人也没有证据证明其损失的存在，对此一审法院认定事实清楚，应依法驳回上诉，维持原判。王丛军向一审法院起诉请求：1.判令银丰唐冶房地产公司支付王丛军逾期交房违约金48520元；2.判令银丰唐冶房地产公司支付王丛军车位逾期交付违约金7638元；3.诉讼费用由银丰唐冶房地产公司承担。一审法院认定事实：1.2017年2月16日，王丛军（买受人）与银丰唐冶房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于历城区围子山西侧的银丰唐郡五区45号楼1单元X号房屋、X号储藏室，总价款为1448375元。第八条交付期限出卖人应在2018年6月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.（1）因有关法律法规或政策的重大变化或政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等非出卖人原因）造成工期延误的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，出卖人在本合同规定交付期限届满60日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间，出卖人不因此承担延期交房的责任。（2）逾期超过60日但不超过180日，自本合同规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……（4）本条逾期交房违约金最高限额为总房款的1%……。第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人发出交房通知后，由于买受人原因，未能按期接收商品房的，出卖人不承担相关责任；从出卖人发出的交房通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为商品房已经交付，风险和责任随之转移，相关物业费由买受人承担。3.买受人接到或应当接到出卖人交房通知后，不按通知要求的时间和地点与出卖人进行房屋交接的，视为因买受人原因未能按期接收商品房……。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1.水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如以上设施因相关行业和企业办理延误原因不能按期使用的，出卖人不承担责任，但出卖人同意协助买受人协调处理至正常使用。因专业经营单位的原因或遇本合同第八条第二款所规定的特殊情形致使专业经营设施设备不能正常使用的，出卖人可据实予以延期，并不承担责任。”该合同附件五补充协议中约定：“经买受人同意，双方一致协商将主合同第八条约定的交付条件修改为：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用。”2.2017年6月28日，王丛军（乙方）与银丰唐冶房地产公司（甲方）签订《停车位使用权转让合同》一份，约定：“第一条本合同所约定的停车位为甲方开发建设的银丰唐郡8号地块项目1号车库X号停车位。第二条停车位总价款为壹拾壹万肆仟元整。第三条乙方于2017年6月16日前一次性向甲方支付全部价款。第五条1.甲方于2018年6月30日前将停车位交付给乙方，乙方所购停车位经验收即达到交付条件，即甲方交付之标的物最终以甲方竣工验收的现状为准。2.如遇下列特殊原因，甲方相应延期交付：……（3）因政府原因导致不能按期交付……3.乙方应当按甲方通知的具体时间和地点办理交接手续，否则，自通知发出后第十日起视该车位已交付乙方……。第七条2.在乙方依照合同约定足额付款后，甲方如未按本合同约定的时间交付停车位，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付合同总价款万分之二的违约金，合同继续履行。甲方支付违约金最高不超过本合同总价款的5%。”3.上述合同签订后，王丛军履行了付款义务。涉案楼房于2018年8月28日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，涉案车库及配套设施于2018年11月8日取得建筑工程竣工验收备案单。银丰唐冶房地产公司于2018年8月29日向王丛军发出交房通知书，载明其公司于2018年8月31日向王丛军办理收房手续。银丰唐冶房地产公司于2018年9月1日向王丛军交付涉案房屋和停车位。涉案楼房和车库于2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。本案争议的事实如下：1.涉案《商品房买卖合同》补充协议约定的交付条件是否为无效条款，涉案商品房交付是否符合约定。王丛军主张，涉案《商品房买卖合同》补充协议约定的“单体竣工验收备案证明”交付条款违反了法律法规强制性规定，应为无效条款。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议是当事人自愿签订，系当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。王丛军主张的《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等关于综合验收备案的规定，并非行政法规的效力性强制性规定，故其主张补充协议约定的交付条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，不符合上述法律规定，一审法院不予采信。王丛军主张合同约定条款系格式条款，加重了其义务，应为无效条款。一审法院认为，竣工验收备案系法定最低交房标准，双方约定该交付条件并未加重购房者的义务，王丛军依此为由主张约定无效，一审法院不予采信。综上，涉案《商品房买卖合同》补充协议关于商品房交付条件的约定，系有效约定，银丰唐冶房地产公司将经过竣工验收备案的商品房交付王丛军，符合合同约定。2.银丰唐冶房地产公司是否逾期交付商品房和车位，应否承担逾期交付的违约责任。涉案《商品房买卖合同》约定交付商品房和车位的时间为2018年6月30日，实际交付时间为2018年9月1日。银丰唐冶房地产公司抗辩合同中约定了60天的免责期以及因政府原因造成停工延期142天。一审法院认为，银丰唐冶房地产公司主张因环保原因，政府责令停工导致工期顺延，其虽提供相应的文件和监理单位及施工单位的证明，但未提供相应的施工日志，不能充分证明其主张，故对其该项抗辩理由，一审法院不予采信。关于60天的免责期，系涉案《商品房买卖合同》中明确约定，且加以下划线提示，对此，一审法院予以确认。王丛军虽于2018年9月1日收房，根据双方在涉案《商品房买卖合同》中的约定，交房通知书规定的房屋交付使用之日即视为商品房已经交付。综上，涉案商品房的交付时间，扣除免责期60日后，银丰唐冶房地产公司逾期交房2日，违约金应以1448375元为基数，按日万分之一计算为289.68元。关于车位的交付，合同约定将竣工验收的车位予以交付，虽然银丰唐冶房地产公司于2018年9月1日交付车位，但涉案车位所在的1号车库于2018年11月8日取得竣工验收备案单，也就是银丰唐冶房地产公司在交付车位时，并未达到合同约定的交付条件，所以其仍应承担逾期交付车位的违约责任。因车位使用权转让合同中没有约定60天的免责期，故违约金应自2018年7月1日起计算至2018年11月8日止，共计131天，以114000元为基数，按日万分之二计算为2986.8元。3.临时用水、临时用电是否符合合同约定的商品房交付条件，银丰唐冶房地产公司应否承担违约责任。王丛军主张商品房虽已交付，但使用水电为临时用水、临时用电，且水质不符合卫生标准，银丰唐冶房地产公司应承担违约责任。王丛军提供《责令停止违规行为通知书》、《信访事项处理意见书》、水质检测报告予以证明。《信访事项处理意见书》载明：“济南市历城区银丰唐郡玫瑰园项目确未提报综合验收备案，但已通知全部业主交房。项目目前采用自备井供水（唐冶片区无自来水水源），临时用电（正在办理正式用电），小高层已通气，企业计划在水电气等通过验收之后提交综合验收备案申请。”水质检测报告为2019年5月、6月作出，结论为菌落总数超标。银丰唐冶房地产公司主张临时用水用电已达到商品房交付的使用条件，合同约定了市政设施因相关企业办理延误原因不能按期使用，开发商不应承担责任；本案中银丰唐冶房地产公司已积极协调供电公司尽快验收；关于临时用水，因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水管网，小区临时用水是经批准取得的地下水，其亦提供自行委托的水质检测报告，证明水质符合标准；所以银丰唐冶房地产公司不应承担责任。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》约定“水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件”，双方对于“达到使用条件”有不同的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用水用电显然不能满足使用需求。因此，涉案商品房买卖合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用水用电。因涉案商品房交付时不具备市政正式用水用电，故银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货等违约责任。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”涉案《商品房买卖合同》约定水电等设施因相关行业或企业造成无法使用的，银丰唐冶房地产公司不承担责任；且该部分内容加以下划线予以提示。因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水水源，该片区现用水均为地下水，银丰唐冶房地产公司已在济南市水利局办理了取水许可证，根据以上合同约定条款和法律规定，银丰唐冶房地产公司不应承担责任；但其应保证临时用水的水质，以保证居民的用水安全。综上，王丛军以合同约定的逾期交房违约金的计算方式主张瑕疵交付的违约责任，没有依据；王丛军亦没有提供因瑕疵交付造成损失的证据，故对其该项主张，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议、《停车位使用权转让合同》，均系当事人的真实意思表示，合法有效。银丰唐冶房地产公司逾期2日向王丛军交付的商品房，违反了合同约定，应向王丛军支付相应的逾期交房违约金。银丰唐冶房地产公司没有按照合同约定期限和交付条件交付车位，应承担逾期交付车位的违约责任。因涉案商品房系临时用水用电，银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。因合同未约定该项违约责任，王丛军也未提交相应的损失证据，故王丛军主张按照逾期交房违约金的计算方式支付违约金，一审法院不予支持。判决：一、济南银丰唐冶房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付王丛军逾期交付房屋违约金289.68元；二、济南银丰唐冶房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王丛军逾期交付车位违约金2986.8元；三、驳回王丛军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取602元，由王丛军负担577元，济南银丰唐冶房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一、涉案《商品房买卖合同》附件五合同补充协议的效力；二、被上诉人应否就交付的商品房未具备市政正式用水用电承担逾期交房的违约责任。关于焦点问题一，补充协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。上诉人主张涉案合同补充协议中约定房屋交付标准为“单体竣工验收备案证明”违反了《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等关于综合验收备案的规定，但上述规定均非系效力性强制性规定，故上诉人以此主张涉案合同补充协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同补充协议虽系银丰唐冶房地产公司提供，其中约定商品房交付条件为“取得单体竣工验收备案证明”，该约定虽变更了涉案《商品房买卖合同》第八条中关于商品房交付条件的约定，但“取得单体竣工验收备案证明”系商品房交付的最低法定标准，并未免除被上诉人的义务、加重上诉人的责任、排除上诉人的主要权利，故上诉人以此主张涉案合同补充协议无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，涉案《商品房买卖合同》的合同补充协议（附件五）系双方当事人真实意思表示，未违反法律和法规的效力性强制性规定，应为有效合同，一审法院对《商品房买卖合同》的合同补充协议（附件五）效力的认定无误，应予维持。关于焦点二，被上诉人应否就交付的商品房未具备市政正式用水用电承担逾期交房的违约责任。上诉人主张被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，应当承担违约责任。本院认为，根据涉案商品房买卖合同约定，被上诉人向上诉人交付的商品房和车位存在逾期交付行为，一审法院已经根据合同约定判决被上诉人就其逾期交房行为承担相应的违约责任。关于用电及用水问题。被上诉人交付的商品房使用的水电为临时用水、临时用电，不具备市政正式用水用电，其交付的商品房存在瑕疵，应当承担瑕疵交付的责任，上诉人可就被上诉人瑕疵交付行为给其造成的损失主张权利，但上诉人以合同约定的逾期交房违约责任主张被上诉人瑕疵交付的责任，没有事实和法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，王丛军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人王丛军负担。本判决为终审判决。审 判 员 焦玉兴二〇二〇年五月十五日法官助理 周晓菲书 记 员 朱俞颖