广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6826号原告：方迅谦，男，1994年2月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************634。委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍诗韵，广东仲马律师事务所实习律师。被告：佛山市名翔影院管理有限公司，住所地佛山市顺德区************************，统一社会信用代码914********0613636。法定代表人：王某1。被告：东莞市星美影院投资有限公司，住所地东莞市黄江镇星光城星光六号301，统一社会信用代码914************771。法定代表人：范某1。原告方迅谦与被告佛山市名翔影院管理有限公司（以下简称名翔影院公司）、东莞市星美影院投资有限公司（以下简称星美影院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李全英、霍诗韵到庭参加了诉讼，两被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方迅谦向本院提出诉讼请求：一、判令名翔影院公司支付2019年7月租金差额、2019年8月1日至2020年1月14日期间租金407945.76元，支付逾期付款违约金26068.79元（其中2019年7月租金36056.82元，从2019年7月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日；2019年8月租金68028.41元，从2019年8月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止；2019年9月租金68028.41元，从2019年9月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止；2019年10月租金68028.41元，从2019年10月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止；2019年11月租金68028.41元，从2019年11月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止；2019年12月租金68028.41元，从2019年12月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止；2020年1月1日至14日期间租金31746.59元，从2020年1月11日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止，上述违约金暂计算至起诉日）；二、判令名翔影院公司支付2020年1月15日至2020年2月14日时占用费68028.41元，支付逾期支付违约金（从2020年2月14日起按人民银行同期贷款基准利率的四倍支付至清偿日止）；三、判令名翔影院公司支付2020年2月15日起至交还房屋之日止的占有费（按每月70073.69元，每日2335.78元为标准）；四、判令名翔影院公司立即腾空商铺交还给原告；五、确认原告对名翔影院公司遗留在租赁房屋内5套放映设备的拍卖、变卖价款中享有优先受偿权；六、判令名翔影院公司支付原告一审律师代理费33000元；七、判令星美影院公司对上述名翔影院公司的上述责任义务承担连带责任；八、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告明确因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍计。事实及理由：案外人区锦炽与名翔影院公司的前身佛山市顺德区乐汇文化传播有限公司（2016年3月4日更名为名翔影院公司）签署《商铺租赁合同》，约定名翔影院公司承租案外人区锦炽所有位于顺德区北滘镇广教居委会南源东路深业城3号楼55号商铺用作电影放映之用，商铺计租面积1899.2平方米，租赁期限自2013年4月16日至2021年9月8日止。2013年4月16日开始计算租金，每月每平方米租金30元，租金从2014年3月31日开始每平方米在前一年基础上递增3%。除了首月租金外，每月租金应在10日前支付，逾期支付租金或管理费的，每逾期一天，应按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金。合同第14.4.5条还约定：若乙方（名翔影院公司）拖欠支付租金（含不足额支付）、管理费用或其他费用达到60天的，甲方有权单方面终止本合同。因案外人区锦炽的债务纠纷，涉案商铺被顺德区人民法院依法拍卖。2018年1月8日原告成功竞得涉案商铺。2018年3月7日涉案商铺裁定过户登记至原告名下。此后，原告与名翔影院公司继续履行涉案《商铺租赁合同》，由名翔影院公司支付租金给原告。因名翔影院公司尚拖欠原告2018年7月之后的租金，原告于2019年1月7日向佛山市顺德区人民法院起诉（案号2019粤0606民初390号）。诉讼过程中，因名翔影院公司向原告清偿了相应债务，2019年6月19日原告与两被告签署《房屋租赁补充协议》，补充协议第1条约定：从2018年1月8日开始，原告成为《商铺租赁合同》的出租方，享有《商铺租赁合同》出租方的权利。第9条约定：星美影院公司对名翔影院公司在房屋租赁合同及补充协议中的责任和义务承担连带保证责任。第10条约定：三方确认以身份证住址、营业执照登记地址为送达地址，若一方通过EMS方式将通知送达上述地址时被拒收、被退回的，则被拒收、被退回之日视为已送达。2019年6月28日原告撤销2019粤0606民初390号诉讼案。但此后，名翔影院公司未能按约支付租金，至今只支付了10万元，现仍拖欠原告2019年7月部分租金及之后租金，经原告多次追索名翔影院公司未能支付。2020年1月13日原告向两被告约定的送达地址发出解除租赁合同、限期搬离交还商铺通知，2020年1月14日原告发送给名翔影院公司的邮件被退回，名翔影院公司也未将商铺交还给原告。原告认为；原告与名翔影院公司的房屋租赁关系真实合法有效。鉴于名翔影院公司严重违反合同约定，长期拖欠原告租金，根据商铺租赁合同第14.4.5条约定，原告有权解除租赁合同及补充协议。原告送达给名翔影院公司的解除通知在2020年1月14日被退回，按房屋租赁合同补充协议第10条约定应视为解除租赁关系的通知已送达给名翔影院公司，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，2020年1月14日原告与名翔影院公司的房屋租赁关系已解除。名翔影院公司应按房屋租赁合同11.1.2条约定，在解除之日起30日内交还商铺，逾期交还的应按房屋租赁合同11.4.3条约定，应按合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月的每日基本租金的1.5倍向原告支付违约金，直至名翔影院公司交还该商铺或原告收回该商铺之日止，故名翔影院公司应支付租赁合同解除之后的占有费，对超过30天搬迁期限之后仍不能交还商铺给原告的，应依约按合同期最后一个月的租金标准支付占有费并同时支付违约金，另依据房屋租赁补充协议第3条，若乙方（名翔影院公司）逾期支付租金或其他应由乙方承担的费用，每逾期1天，应按同期银行贷款基准利率的四倍支付违约金给甲方（原告），同时承担甲方因维权产生的律师费、诉讼费、交通费等全部合理费用，故原告请求名翔影院公司上述标准约定支付违约金及律师费用有依据。鉴于在租赁合同解除之后，名翔影院公司遗留在房屋内的放映设备为名翔影院公司的合法财产、且名翔影院公司拖欠原告的租金和占有使用费，原告对名翔影院公司的该放映设备享有留置权，依法对该设备拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。星美影院公司系名翔影院公司的唯一法人股东，且是星美影院公司是在涉案租赁合同的担保方，故星美影院公司应对名翔影院公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告佛山市名翔影院管理有限公司、东莞市星美影院投资有限公司未答辩亦未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：区锦炽作为甲方与佛山市顺德区乐汇文化传播有限公司作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于顺德区北滘镇广教居委会南源东路深业城2号楼55号商铺，租赁期限从2013年4月16日起至2021年9月8日止；2013年4月16日开始计算租金，每月每平方米租金30元，租金从2014年3月31日开始每平方米在前一年基础上递增3%，除了首月租金外，每月租金应在10日前支付；逾期支付租金或管理费的，每逾期一天，应按逾期交付金额的万分之五支付滞纳金；乙方拖欠支付租金（含不足额支付）、管理费用或其他费用达到60天的，甲方有权单方面终止本合同；除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提交解除或终止之日后30天内交还商铺；乙方逾期交还时，视为乙方放弃商铺内所有动产及附属设施设备，并同意甲方全部据为已有，甲方无须给予乙方补偿；乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按合同最后一个月的每日基本租金的1.5倍向原告支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同的规定收回该商铺之日止；合同还对其他事项进行了约定。后原告通过司法拍卖形式购买取得案涉商铺所有权，并于2018年3月7日办理了案涉商铺的产权登记。原告与名翔影院公司继续履行上述《商铺租赁合同》，由名翔影院公司向原告支付租金。2019年6月19日，原告作为甲方（出租方）、名翔影院公司作为乙方（承租方）、星美影院公司作为丙方（担保方）签订《房屋租赁补充协议》约定：1.甲、乙双方确认，从2018年1月8日开始，甲方成为原告成为《商铺租赁合同》的出租方，享有《商铺租赁合同》出租方的权利；……2.乙方逾期支付租金或其他应由乙方承担的费用，每逾期一天，应按同期银行贷款基准利率的四倍支付违约金给甲方，同时承担甲方因维权产生的律师费、诉讼费、交通费等全部合理费用；……4.截止本协议书签署之日，乙方尚未支付2019年6月租金68028.41元，该租金甲方同意乙方在2019年7月10日前与2019年7月租金一同支付给甲方；……；8.本协议为《商铺租赁合同》的补充，本协议约定内容与《商铺租赁合同》不一致的，以本协议约定为准。本协议签署后，甲方，乙方同意继续履行《商铺租赁合同》。但乙方未按本协议第4条或第5条约定支付款项给甲方，则甲方有权解除《商铺租赁合同》；9.丙方对乙方在《商铺租赁合同》及本协议中的全部责任、义务承担连带保证责任，保证期限自乙方债务履行期限届满之日起两年；10.三方确认均以以身份证住址、营业执照登记地址为送达地址，若一方通过EMS方式将通知送达上述地址时被拒收、被退回的，则被拒收、被退回之日视为已送达。协议签订后，名翔影院公司于2019年9月4日、9月17日向原告支付了2019年6月及7月租金共计10万元。2020年1月17日，原告分别向两被告营业执照登记地址邮寄了《解除商铺租赁合同通知书》，该通知书原告以名翔影院公司拖欠支付租金（含不足额支付）、管理费用或其他费用达到60天为由，单方解除与名翔影院公司的租赁关系，并要求名翔影院公司将商铺返还给原告。寄星美影院公司的邮寄因无法联系于2020年1月18日被退回；寄名翔影院公司的邮寄因长期关门于2020年1月19日被退回。另查1，佛山市顺德区乐汇文化传播有限公司于2016年3月4日变更企业名称为佛山市名翔影院管理有限公司，名翔影院公司是星美影院公司投资设立的一人有限公司。另查2，原告为本案诉讼委托了广东仲马律师事务所为其提供法律服务，并与广东仲马律师事务所签订了《民事委托代理合同》，合同约定律师服务费33000元。再查，李伟玲因名翔影院公司未履行已经发生法律效力的佛山市顺德劳动人事争议仲裁委员会作出的顺劳人仲案非终字[2018]5576号仲裁裁决书所确定的义务向本院申请执行，本院于2020年1月7日作出（2020）粤0606执166号之一执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人名翔影院公司的银行存款15025.40元（含执行费123.53元）及迟延履行期间的债务利息；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、冻结、扣押被执行人等额的财产。后本院于2020年2月4日查封了名翔影院公司所有的电影设备（DP2K-20C）五套。本院认为，《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系各当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，案涉的合同及协议对双方当事人均具有法律约束力。名翔影院公司没有依约于2019年7月10日前向原告支付租金，根据合同约定，名翔影院公司自逾期超过60日的，原告有权解除合同，故原告于2020年1月17日以邮寄方式向名翔影院公司发出《解除商铺租赁合同通知书》并提出解除合同，该邮局于2020年1月19日被退回，原告解除合同符合双方约定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故案涉《商铺租赁合同》自2020年1月19日解除。由于双方之间的合同已经解除，名翔影院公司再占有使用案涉商铺已无依据，故原告主张要求名翔影院公司清空案涉商铺，并将商铺返还给原告，本院予以支持。关于原告主张的拖欠租金。名翔影院公司自2019年7月起没有依约足额支付租金，应负向原告支付2019年7月至解除合同之日即2020年1月19日租金的责任。本案中，原告主张名翔影院公司支付2019年7月至2020年1月14日期间租金，是对其自身权利的自由处分，本院予以准予，即名翔影院公司应向原告支付2019年7月至2020年1月14日租金406921.38元{2019年7月租金差额36056.82元[(68028.41元-（100000元-2019年6月租金68028.41元）]+2019年8月至12月租金340142.05元（68028.41元×5个月）+2020年1月1日至1月14日租金30722.51元（68028.41元÷31天×14天）}。关于占用费的问题。原告于2020年1月17日向名翔影院公司发出《解除商铺租赁合同通知书》中明确合同解除后翔影院公司立即将商铺返还给原告，名翔影院公司应按照《商铺租赁合同》约定在合同解除之日后30天内交还商铺给原告，但名翔影院公司至今未着手处理相关搬离事宜，是名翔影院公司怠于履行义务，故翔影院公司应按合同最后一个月的标准68028.41元/月，从2020年1月20日起向原告支付占用费至商铺交还之日止。关于违约金的问题。双方在《房屋租赁补充协议》中约定“若乙方（名翔影院公司）逾期支付租金或其他应由乙方承担的费用，每逾期1天，应按同期银行贷款基准利率的四倍支付违约金给甲方（原告）”的内容，符合法律规定，本院予以确认，即名翔影院公司应向原告支付逾期付款违约金（违约金计算方法：详见附表）。关于原告对名翔影院公司在案涉商铺内的5套电影设备是否享有留置权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，可知，成立留置权，必须具备以下几个要件：一、双方存在债权债务关系，该债务已届清偿期，债务人不履行到期债务。本案中，名翔影院公司没有按照合同约定向原告支付租金，此条件已构成。二、债权人已经合法占有债务人的动产。这个要件包含三层意思：第一，必须是动产。第二，必须债权人占有动产。第三，必须合法占有动产。债权人必须基于合法原因而占有债务人动产，如基于承揽、运输、保管合同等的约定而取得动产的占有。而本案中,原告何名翔影院公司之间没有办理租赁物交接手续，名翔影院公司并未将案涉租赁物内的5套电影设备交付原告占有，且因名翔影院公司未履行已经发生法律效力的佛山市顺德劳动人事争议仲裁委员会作出的顺劳人仲案非终字[2018]5576号仲裁裁决书所确定的义务,本院已对上述5套电影设备采取了保全措施,李伟玲实际控制了上述电影设备。因此,不能认定原告对上述5套电影设备构成合法占有。三、留置动产与租金债权属同一法律关系。本案中,原告与名翔影院公司之间系房屋租赁合同关系,债权基础系租金,合同所指向的标的物为房屋，并非名翔影院公司为经营使用而放置在租赁物内的机器设备，与留置权构成要件中关于留置动产与债权应属同一法律关系的规定不符。综上,原告对名翔影院公司放置在租赁物内的电影设备不享有留置权,故原告请求对案涉租赁物内的5套电影设备拍卖、变卖的价款享有优先受偿权,缺乏依据，本院不予支持。关于律师费，根据原、被告签订《房屋租赁补充协议》的约定，名翔影院公司逾期支付租金及其他费用的，名翔影院公司需要承担原告因维权产生的律师费、诉讼费、交通费等。虽然本案律师费尚未实际支付，但原告已与广东仲马律师事务所签订了《民事委托代理合同》，广东仲马律师事务所李全英律师及霍诗韵实习律师也到庭参与诉讼为原告提供了法律服务，属于必然发生的费用，且该费用没有超出广东省律师收费标准的范围，对原告要求名翔影院公司支付律师费33000元，本院予以支持。关于星美影院公司承担责任范围的问题。星美影院公司以担保方的名义与原告、名翔影院公司签署的《房屋租赁补充协议》，星美影院公司自愿对名翔影院公司在《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充协议》中的全部责任、义务承担连带保证责任，且名翔影院公司系星美影院公司投资设立的一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。星美影院公司没有举证证明名翔影院公司财产独立于其自己的财产，故应对名翔影院公司的债务承担连带责任。综上，原告请求星美影院公司对名翔影院公司案涉债务的承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告佛山市名翔影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内清空位于佛山市顺德区北滘镇广教社区*****************并将该商铺交还给原告方迅谦;二、被告佛山市名翔影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方迅谦支付2019年7月至2020年1月14日租金406921.38元；三、被告佛山市名翔影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方迅谦支付占用费（占用费计算方法：从2020年1月20日起至商铺交还之日止，按68028.41元/月标准计算）；四、被告佛山市名翔影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方迅谦支付违约金（详见附表）；五、被告佛山市名翔影院管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方迅谦支付律师费33000元；六、被告东莞市星美影院投资有限公司对被告佛山市名翔影院管理有限公司本判决确定的债务部分承担连带清偿责任；七、驳回原告方迅谦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4812.25元（原告方迅谦已预交），由原告方迅谦负担469.38元，被告佛山市名翔影院管理有限公司、东莞市星美影院投资有限公司负担4342.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  付小燕二〇二〇年五月二十八日书记员  胡大兴附表：起止时间租金或占用费起算点2019年7月36056.82元自2019年7月11日起2019年8月68028.41元自2019年8月11日起2019年9月68028.41元自2019年9月11日起2019年10月68028.41元自2019年10月11日起2019年11月68028.41元自2019年11月11日起2019年12月68028.41元自2019年12月11日起2020年1月1日-2020年1月14日30722.51元自2020年1月11日起2020年1月20日-2020年2月14日58957.96元（占用费）自2020年2月14日起均计至实际清偿之日止，截止2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计