宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终498号 上诉人（原审被告、反诉原告）：金某1，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：王某1，宁夏灵州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏荣恒房地产集团有限公司。 法定代表人：梁某。 委托诉讼代理人：王某2，宁夏合天律师事务所律师。 上诉人金某1与被上诉人宁夏荣恒房地产集团有限公司（以下简称荣恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初13717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 金某1向本院提出上诉请求：一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初13717号民事判决；二、改判驳回荣恒公司一审的诉讼请求；支持金某1一审反诉的装修费用1891982元并退还10万元的保证金，两项共计1991982元的诉讼请求；三、本案一、二审的案件受理费均由荣恒公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一、荣恒公司在已经收取租金的租赁期内，擅自停止供暖，导致租赁房屋温度过低，无法营业，荣恒公司已经构成违约。一审判决确认金某1已经支付的40万元租金对应的租赁期限是自2016年6月18日至2017年6月17日。依据双方均提交的《公证书》证实：涉案租赁房屋的温度只有10度，金某1根本无法经营餐饮。依据荣恒公司提交的《租赁合同》第11.2条：甲方的义务，第11.2.3项：“甲方需保证租赁房屋的水、电、暖正常使用”，以及荣恒公司在一审庭审中向法庭提交的银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14462号民事判决书，在该判决书中荣恒公司自认2016年度只供暖10天的事实。因此，荣恒公司在已经收取租金的租赁期内擅自停暖，致使涉案房屋暖气不热，直接导致金某1无法经营餐饮，造成严重损失，荣恒公司构成违约。第二、金某1一审要求荣恒公司承担装修费用及退还保证金的反诉请求应当予以支持。依据被一审法庭采信的证据：《银川市兴庆区发展和改革局文件银兴经（价认定）〔2019〕120号关于银川市新华东街凝聚力装饰批发城37号楼A座5层室内装修工程及物品的价格认定结论》证实：金某1租赁涉案毛坯房经营餐饮，租期10年。经过鉴定，装修租赁的毛坯房共花费1891982元。由于暖气不热，只经营了2个多月时间就无法继续营业，给金某1造成严重损失。依据《银川市供热条例》第十七条：“采暖期内供热单位应当保证居民用户起居室的温度不低于摄氏18度。非居民用户的室内温度执行国家规范标准或者由供热合同中约定。室内温度的测量、鉴定办法由市供热行政主管部门制定”的规定，荣恒公司提供的租赁房屋只有10度，严重违反上述规定。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，荣恒公司应当赔偿给金某1造成的损失。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持”的规定，荣恒公司应当承担金某1装修租赁毛坯房屋支付的1891982元费用。并退还金某110万元的保证金。既然该案将本诉与反诉合并审理，就应当公平的权衡金某1与荣恒公司双方权利义务的履行。不应当只考虑荣恒公司单方利益，无视荣恒公司违约给金某1造成的损失。 荣恒公司辩称,金某1认为荣恒公司提供的房屋存在质量问题证据不足。金某1没有经过荣恒公司的同意，自行对涉案房屋的采暖方式变更成了地面辐射供暖，不符合租赁合同第7.2条的约定。因金某1拒交物业费和采暖费，物业公司于2017年供暖季结束后对其停止了供暖服务，故本案审理过程中，涉案房屋温度不达标也在情理之中。金某1如果在验收房屋后，又认为房屋存在质量问题，应当提供直接的证据予以证明，例如专业鉴定机构的质量鉴定报告。而不是仅以某一个时间点的温度推定。金某1接收房屋时对房屋进行了验收，认可其符合租房合同的条件和要求。物业公司与金某1之间的供用热力合同纠纷一案，生效判决已经确定，金某1应当支付采暖费。荣恒公司根据合同约定，无需对金某1的装修损失进行补偿或赔偿。 荣恒公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除荣很公司、金某1之间签订的房屋租赁合同，金某1自合同解除之日返还荣恒公司房屋；2.判令金某1向荣恒公司支付凝聚力装饰批发城37号楼A座5层营业房2016年10月1日至2018年11月30日租金908280元(暂计至2018年11月30日，实际应付租金计算至金某1返还房屋之日)，以及迟延支付租金的违约金人民币90828元(即合同租金总额908280×10%=90828)，以上共计999108元；3.判令金某1向荣恒公司支付凝聚力装饰批发城6号楼4、5号营业房2017年12月1日至2018年11月30日租金90230.4元(暂计至2018年11月30日，实际应付租金计算至金某1返还房屋之日)，以及迟延支付租金的违约金人民币9023.04元(即合同租金总额90230.4×10%=9023.04)，以上共计99253.44元；4.本案诉讼费、保全费由金某1承担。后荣恒公司申请撤回第3项诉讼请求，一审法院予以准许。 金某1向一审法院提起反诉请求：1.判令荣恒公司标赔偿金典装修费用4000000元;2.判令荣恒公司返还金某1保证金100000元；3.判令荣恒公司返还金某12015年10月-2016年10月期间的租金400000元；4.判令荣恒公司赔偿金某1厨房设备、空调、餐桌等设施费用1200000元，以上各项费用共计5700000元；5.判令荣恒公司承担本诉及反诉的诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2016年4月21日，经宁夏回族自治区工商行政管理局核准，宁夏荣恒房地产集团有限责任公司将名称变更为宁夏荣恒房地产集团有限公司。2015年5月1日，原、金某1签订《租赁合同》，约定荣恒公司（甲方）将位于银川市××街房屋出租给金某1（乙方），房屋建筑面积1160平方米（按银川市住房保障局测绘中心测量的房屋建筑面积计算）。合同约定房屋为框架结构，毛坯房，现房，暂未设定抵押，金某1已全面了解房屋现状，并对该现状无异议，承诺在租赁房屋区域内自主经营餐饮项目。租赁期自2015年5月1日起至2025年9月30日止，前三年年租金417600元，第四年开始每年上浮5%。自合同签订之日起至2015年9月30为装修免租期，自2015年10月1日起计租。合同签订之日支付第一年租金417600元，第二年起按年度计算租金，在当年8月31日之前一次性付清该年度相应租金。金某1逾期30日内未付清租金的，除付清所欠租金外，每逾期一日，应按当期应付租金的5%向荣恒公司支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日未付清租金的，视为违约，金某1应承担合同租金总额10%的违约金，同时荣恒公司有权解除合同，由此给荣恒公司造成损失的，荣恒公司有权通过法律手段追究金某1的赔偿责任。双方还约定，合同签订之日，金某1应向荣恒公司支付100000元的保证金，作为全面履行合同约定和提供商品服务质量的担保。金某1违约时，荣恒公司有权以保证金优先受偿，金某1因自身原因未经荣恒公司同意擅自解除合同的，金某1的保证金不予返还。合同第7.1条约定，金某1在付清第一年度半年租金及保证金后，于2015年5月15日前双方移交房屋，甲乙双方对租赁房屋进行交接时共同清点，检查租赁房屋的设施、设备是否完好，并做相应记录，一式两份，双方共同签字确认，确认书签署之日为房屋正式交付之日。7.2条约定，经双方协商，金某1不需要荣恒公司根据设计图纸安装散热器（荣恒公司不承担散热器折价费用），荣恒公司只需要将供暖管引入5层金某1租赁场地，荣恒公司按图纸标注数量提供散热器片，由金某1自行安装采暖设备，采暖方案须报荣恒公司同意并备案。8.1条约定，合同期间金某1对租赁房屋的上下水、电气、暖气等设施进行改造和装修其费用均由金某1承担，但须向荣恒公司提交改造装修方案、书面申请、装修效果图、平面图，经荣恒公司签字确认后，与荣恒公司签订进场装修责任书并办理相关迁入手续后方可进行施工。8.3条约定，金某1装修完工后须经有关部门验收，金某1装修项目如涉及消防部门验收的需办理消防报验手续，验收合格并提供相关法律文书备案后方可营业。8.5条约定，租赁合同期满或合同终止后，金某1的装修应留在租赁房屋内并无偿归荣恒公司所有，荣恒公司无须对金某1的装修费用进行任何补偿。9.1条约定，金某1应积极办理二次消防验收，在经消防验收合格并报荣恒公司备案后，方可开业。11.2.1条约定，荣恒公司应向金某1提供手续完备、质量合格的房屋，反之荣恒公司应承担相应的责任。11.2.3条约定，荣恒公司须保证租赁房屋的水、电、暖正常使用（检修、维修、更换及非凝聚力装饰批发城原因除外）。15.2条约定，金某1在租赁期内添附的附属物（包括固定设施），除可移动及拆卸且不因此影响租赁房屋价值的设施设备外，其他添附的附属物在上述租赁房屋交还时无偿归荣恒公司所有；装修按合同第8.5项执行。2015年5月7日，经金某1申请，荣恒公司同意金某1前三年减免租金90000元的申请。2015年5月10日，金某1哥哥金某2代表金某1签署入住声明，验收房屋并领取钥匙。2015年7月23日，荣恒公司向金某1出具100000元保证金收据。同日，荣恒公司向金某1出具12400元的租金收据和387600元的租赁费发票。后金某1在装修过程中将散热器改成地暖，在案涉房屋按徽派装饰风格装修，开设“江南一聚”餐厅。2016年1月18日，案涉房屋所在的37号综合楼5-25层经银川市××队作出银公消验字【2016】第0041号《建设工程消防验收意见书》，评定案涉房屋所在建设工程消防验收复验合格。后金某1认为签订合同时建筑工程消防未验收影响二次装修消防验收，且荣恒公司提供的房屋供暖不达标影响餐厅经营，因此未按期支付后期租金，并于2016年底停止经营餐厅。因金某1欠付2016年至2017年度采暖费，2018年案涉房屋未供暖。荣恒公司、金某1为履行房屋租赁合同产生争议，双方均诉至一审法院。 一审审理过程中，经金某1申请，一审法院依法委托银川市兴庆区发展和改革局（原银川市兴庆区价格认证中心）对案涉位于银川市××区房屋室内装修及物品进行司法鉴定，认定室内装修及安装工程重置价格为1678187元，成新率计算为97%，认定价格为1627841元，室内物品认定价格为264141元。鉴定报告送达原、金某1后，金某1提出异议，银川市兴庆区发展和改革局于2019年8月1日作出书面回函，内容为：“1.餐厅设计费应由当事人提供设计单位出具的设计费发票，向法院举证进行认定；2.喷淋改造按图纸进行了计算；3.防火门在预算表中已进行了计算；4.餐厅窗帘双方可根据平米尺寸协商确定；5.监控按图纸已进行了计算，收银系统可由当事人提供票据举证确定；6.厨房油烟在物品清单中已进行了计算；7.菜品灯光展示系统已进行了计算；8.餐具因品种多繁杂，双方可协商确定”。荣恒公司对鉴定结论不认可，对回函亦不发表意见。金某1认为鉴定报告和回函对第8项餐具的数量及价格没有确认，请求依法裁决。 一审审理过程中，一审法院于2019年1月11日勘验现场。案涉房屋位于37号楼5层，从一楼面西大门进入，独立电梯直达5层，独立门面，自行装修，房屋走向呈L型，依次是前台、海鲜池、明档、大厅、包间，包间装饰徽派屋檐，配备木门、木桌椅，无吊顶，层高5.1米，防火涂料，有喷漆，包间有空调，屋内有部分酒水、调料、装饰字画。本院现场告知金某1，因荣恒公司、金某1均同意解除合同，屋内物品由金某1自行保管。第二次庭审中，荣恒公司称金某1未收回物品，金某1称餐厅用品等收回没有用途，正在价格评估阶段，现在收回也没必要了。经一审法院再次告知，金某1未收回物品，荣恒公司也未将房屋内物品进行清理。 一审法院认为，荣恒公司与金某1在2015年5月1日签订房屋租赁合同时，案涉房屋尚未取得建设工程消防验收意见书，直至2016年1月18日才通过消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，故荣恒公司与金某1签订的房屋租赁合同中，2016年1月18日之前的租赁，因为违反上述法律强制性规定，依法应认定为无效，2016年1月18日之后的租赁应认定为有效。据此，荣恒公司无权向金某1收取2015年9月30日至2016年1月18日的租金，已经收取的顺延抵付后期租金。金某1辩称，因荣恒公司不能提供租赁房屋的消防验收手续，导致装修消防验收无法通过。根据原合同约定，2015年5月1日至2015年9月30日是装修免租期，金某1装修后应及时办理装修消防报验手续，此时金某1就应知道案涉房屋未通过建筑工程消防验收，金某1当时未提出异议，至2016年1月18日案涉房屋通过建筑工程消防验收后，金某1主张的装修消防验收的障碍已消失，现金某1以上述理由拒付后期的房屋租金，无事实与法律依据，对金某1该项辩称主张不予支持。金某1又辩称，因荣恒公司交付的房屋供暖条件不达标，影响金某1正常经营。金某1提交的公证书证实2018年冬天案涉房屋供暖温度较低，但当时金某1已停止经营，房屋空置未供暖，该公证书不能证实2016年和2017年金某1使用房屋时室内温度不达标。即使金某1使用房屋时温度确实较低，但因金某1将散热器改为地暖，金某1未提交证据证实采暖方案按合同约定经荣恒公司书面确认，故金某1主张2016年至2017年房屋供暖温度不达标系荣恒公司提供的房屋不合格，理由不能成立，金某1供暖期是每年的11月至次年3月，金某1认为供暖造成房屋完全不能使用的理由不充分。综上，一审法院对金某1的抗辩主张不予支持。 金某1租赁荣恒公司房屋，应按双方约定支付租金，因荣恒公司前期交付了禁止投入使用的房屋，金某1的租赁期限和租金支付日期顺延计算。金某1应付租金从2016年1月18日开始计算，按照合同约定扣除五个月的装修免租期，金某1支付的第一年租金对应的租赁期限是2016年6月18日至2017年6月17日。因荣恒公司同意金某1前三年每年减免30000元租金，故前三年租金每年应为387600元（417600元-30000元），第四年租金按原标准上浮5%应为438480元（417600元+417600元×5%）。金某1向荣恒公司支付了100000元保证金和租金400000元（387600元+12400元）后，未支付后期租金，构成违约，现荣恒公司诉请解除房屋租赁合同，金某1同意解除合同，故一审法院支持荣恒公司解除房屋租赁合同、返还房屋的诉讼请求。至一审法院第二次开庭审理时，金某1仍未将房屋内物品搬离，应视为金某1继续占有使用案涉房屋，故金某1应向荣恒公司支付2017年6月18日至2019年8月28日的租金共计848093元(387600元×2年+第四年438480元÷365天×71天-12400元)。按照双方合同约定，荣恒公司收取的100000元保证金优先抵扣欠付租金，故金某1至2019年8月28日欠付荣恒公司租金748093元。金某1逾期支付房租，应按租金总额的10%承担迟延支付的违约金，荣恒公司主张违约金90828元未超过合同约定，予以支持。合同解除后，金某1应及时向荣恒公司返还房屋，经一审法院释明后，金某1拒不搬走房屋内物品，荣恒公司亦未主动清理，双方对房屋继续空置造成的扩大损失均有过错，故对荣恒公司主张的租金继续计算至实际返还之日，酌情再支持荣恒公司三个月（自2019年8月29日至2019年11月28日）的租金损失110521元（438480元÷365天×92天），合计858614元（748093元＋110521元），超出部分不予支持。 金某1反诉要求荣恒公司赔偿装修费用4000000元。经金某1申请，一审法院依法委托银川市兴庆区发展和改革局认定室内装修及安装工程价格为1627841元，室内物品认定价格为264141元。因本案系金某1欠付租金造成合同终止履行，按照房屋租赁合同第8.5条约定，租赁合同期满或合同终止后，金某1的装修应留在租赁房屋内并无偿归荣恒公司所有；以及第15.2条约定，金某1在租赁期内添附的附属物（包括固定设施），除可移动及拆卸且不因此影响租赁房屋价值的设施设备外，其他添附的附属物在租赁房屋交还时无偿归荣恒公司所有。金某1在庭审中明确表示设施设备收回已无必要，故对金某1要求荣恒公司赔偿装饰装修损失和厨房设备、空调、餐桌等设施费用的诉讼请求，一审法院不予支持。对金某1要求返还的保证金，因金某1欠付荣恒公司租金，按照合同约定保证金抵扣租金；对金某1要求荣恒公司返还2015年10月-2016年10月期间的租金400000元，该租金已顺延计算为金某12016年6月18日至2017年6月18日的租金，故金某1均无权要求返还。综上，对金某1的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除荣恒公司与金某1签订的凝聚力装饰批发城××楼房屋租赁合同，金某1将案涉房屋返还荣恒公司；二、金某1于判决生效之日起十日内支付荣恒公司房屋租金858614元；三、金某1于判决生效之日起十日内支付荣恒公司违约金90828元；四、驳回金某1的反诉请求。案件受理费14686元，荣恒公司减少诉讼请求，退还荣恒公司案件受理费895元，剩余案件受理费13791元，由荣恒公司负担686元，由金某1负担13105元。反诉案件受理费25850元，由金某1负担。 二审期间金某1向本院提交如下证据： 宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民终3822号民事判决书原件一份、宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2019）宁01民终3822号民事裁定书原件一份，证明：涉案租赁房屋银川市兴庆区凝聚力批发城37楼A座5层，由于室内温度只有10度，温度太低，导致金某1无法营业。荣恒公司陈述，2015年起欠付采暖费、物业费及租金，荣恒公司早已停止供暖，但是不能有效说明停止供暖的时间，自认2016-2017年度供暖10天，与其在一审期间向法庭提交的银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初14462号民事判决书中自认2016年度供暖10天的事实相一致。 荣恒公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，荣恒公司停止供暖的原因，系金某1拒交物业费及采暖费，由物业公司对其停止供暖，而非荣恒公司的责任。 经审查，金某1提交的上述证据来源合法、客观真实，能够达其证明目的，本院予以采信。 本院经审理查明，《租赁合同》第3.1约定：鉴于本出租房屋所在凝聚力装饰批发城业态定位为餐饮，金某1承诺在租赁房屋区域内自主经营餐饮项目……第11.2.3约定，荣恒公司保证租赁房屋的水、电、暖正常使用（检修、维修、更换及非凝聚力装饰批发城原因除外）。 金某1、案外人金某2在案涉房屋经营宁夏江南一聚餐饮服务有限公司，2015年5月1日案外人金某2与案外人宁夏荣恒物业服务有限公司就案涉房屋的供暖服务签订《物业服务合同》，由案外人宁夏荣恒物业服务有限公司为涉案房屋提供供热服务。涉案房屋2016-2017年度供暖10天。 二审查明的其他事实同一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为被上诉人荣恒公司是否构成违约，涉案装修费用荣恒公司是否应当承当。 关于焦点一。案涉房屋所在的37号综合楼5-25层经银川市××队于2016年1月18日，作出银公消验字【2016】第0041号《建设工程消防验收意见书》，评定案涉房屋所在建设工程消防验收复验合格。而本案双方签订租赁合同时间为2015年5月1日，由此被上诉人在签订合同之际提供的租赁标的物消防条件不符合合同约定，致使上诉人不能对租赁物的正常使用及二次消防验收，显然构成违约。对于供暖方面。涉案房屋温度不能达标，且2016年-2017年被上诉人供暖10天，继而被上诉人停止供暖，致使上诉人无法营业，虽然双方证据并不能证明停止供暖原因为上诉人所欠采暖费所致或是被上诉人房屋条件所致，但在双方不能举证原因的情况下，依据合同约定：被上诉人荣恒公司保证租赁房屋的水、电、暖正常使用，据此荣恒公司应承担供暖不达标的部分责任。因一审法院已顺延计算房屋租金，从2016年6月18日起计算租金，已有被上诉人承担部分责任，根据公平合理原则，对上诉人主张违约责任的上诉主张，不再重复处理。 关于焦点二。涉案租赁合同第8.5条约定，租赁合同期满或合同终止后，上诉人的装修应留在租赁房屋内并无偿归被上诉人所有，被上诉人无须对上诉人的装修费用进行任何补偿。15.2条约定，上诉人在租赁期内添附的附属物（包括固定设施），除可移动及拆卸且不因此影响租赁房屋价值的设施设备外，其他添附的附属物在上述租赁房屋交还时无偿归被上诉人所有；装修按合同第8.5项执行。以上约定是在双方均正常履约的情况下上诉人将装修不可拆除设施归被上诉人所有，该内容是对合同使用期内经上诉人合理使用后，对装修的剩余使用价值归被上诉人所有的约定。在上诉人前期房屋存在消防未经验收且房屋房屋不能正常供暖情况下，致使上诉人使用房屋的合同目的不能实现。因案涉合同已提前解除，上诉人进行餐厅经营的合同目的不能实现，上诉人对案涉房屋装修后使用价值在约定的合同期限内并未实现，被上诉人应承担赔偿上诉人在合同约定期内按比例的剩余装修价值。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案租赁合同期限自2015年5月1日至2025年9月30日，虽然双方同意解除涉案合同，上诉人不再使用涉案房屋，但仍继续占有该房屋，一审法院支持至2019年8月28日的房屋租金，并酌情又支持3个月的房屋租金。据此，综合本案案情，本院确认被上诉人赔偿上诉人的房屋装修剩余价值自2019年9月30日起算至房屋租赁期截止的日期即2025年9月30日。因一审中双方经委托有资质的鉴定机构作出的价格鉴定意见为：装修及安装工程价格为1627841元，室内物品认定价格为264141元，总价格为1891982元。因室内物品根据合同约定双方可以协商处理，在此不予折算，被上诉人应向上诉人赔偿装修费用为937336.47元（1627841元÷10年5个月×6年）。 另，因一审法院将上诉人向被上诉人支付的10万元保证金已冲抵上诉人所欠房屋租金，处理并无不当，故对上诉人主张保证金予以退还的上诉主张不予支持。 综上，一审法院认定部分事实不清，对涉案房屋装修剩余价值部分处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初13717号民事判决第一项、第二项、第三项，即“一、解除原告（反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限公司与被告（反诉原告）金某1签订的凝聚力装饰批发城××楼房屋租赁合同，被告（反诉原告）金某1将案涉房屋返还原告（反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限公司；二、被告（反诉原告）金某1于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限公司房屋租金858614元；三、被告（反诉原告）金某1于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁夏荣恒房地产集团有限公司违约金90828元；” 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初13717号民事判决第四项，即“四、驳回被告（反诉原告）金某1的反诉请求”； 三、宁夏荣恒房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿金某1装修费用937336.47元； 四、驳回金某1的其他反诉请求 以上判决第一项、第三项相抵后，金某1应向宁夏荣恒房地产集团有限公司支付12105.53元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费14686元，宁夏荣恒房地产集团有限公司减少诉讼请求，退还宁夏荣恒房地产集团有限公司案件受理费895元，剩余案件受理费13791元，由宁夏荣恒房地产集团有限公司负担686元，金某1负担13105元。反诉案件受理费25850元，由宁夏荣恒房地产集团有限公司负担4251元，金某1负担21599元。 二审案件受理费22728元，由宁夏荣恒房地产集团有限公司负担3738元，金某1负担18990元。 本判决为终审判决。 审判长 王 刚 审判员 **程 审判员 杜 欣 二〇二〇年五月八日 书记员 马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号） 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。