北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3638号原告：王东玥，男，1969年2月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何平，北京简明律师事务所律师。被告：北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇火炬街甲12号。法定代表人：焦寿军，经理。委托诉讼代理人：王景强，男，北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司员工。委托诉讼代理人：张义玲，浙江天册（北京）律师事务所律师。原告王东玥与被告北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司（以下简称昌科晨宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东玥及其委托诉讼代理人何平，被告昌科晨宇公司的委托诉讼代理人张义玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东玥向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销原、被告双方所签订的《启航SOHO房屋合同书》（编号：QHSOHO-303）及其补充协议；2.请求法院判令昌科晨宇公司返还合同款共计1441264元；3.请求法院判令昌科晨宇公司支付合同款利息损失至昌科晨宇公司实际返还全部合同款之日止；4.请求法院判令昌科晨宇公司赔偿各项经济损失共计76283.11元。2019年4月18日，王东玥变更诉讼请求为：1.请求法院确认原、被告双方所签订的《启航SOHO房屋合同书》（编号：QHSOHO-303）及其补充协议于2018年11月27日解除；2.请求法院判令昌科晨宇公司返还合同款共计1441264元（含租金1414800元、面积差额租金7500元、公共维修基金18964元）；3.请求法院判令昌科晨宇公司赔偿各项经济损失共计76283.11元（含装修费65915元、装修管理费943元、物业费5632.31元、供暖费3792.8元）；4.请求昌科晨宇公司承担本案的诉讼费用；另同意在收到上述第2、3项赔偿同时由王东玥向昌科晨宇公司返还涉案租赁房屋。事实和理由：原、被告双方于2016年12月23日签订了《启航SOHO房屋合同书》（编号：QHSOHO-303），于2017年11月20日签订了《补充协议》。该合同约定：昌科晨宇公司将其所有的位于北京市昌平区昌平镇火炬街甲×号×层A×室房屋出租给我方使用，租赁期限20年，自2017年5月1日至2037年5月1日，租金共计人民币1422300元，房屋用途可用于工商登记注册、办公使用。租赁合同履行过程中，我方如约支付了全部租金，昌科晨宇公司亦将租赁房屋交付我方占有、使用。但在我方与昌科晨宇公司沟通办理工商登记注册相关事宜时，昌科晨宇公司明确表示该租赁房屋目前无法办理工商登记注册，致使我方的合同目的无法实现。故我方于2018年11月26日向昌科晨宇公司邮寄发送了《解除合同通知函》，昌科晨宇公司于2018年11月27日确认签收。我方认为，昌科晨宇公司根本违约使我方合同目的无法实现的行为，严重侵害我方的合法权益，为此起诉至法院。昌科晨宇公司辩称：不同意王东玥的诉讼请求，现场不是完全不能注册，在王东玥签约之后有别的人可以注册，是在一段时间之后不能注册的，合同不存在欺诈的行为。我公司认为房屋在签订合同时就已经明确约定，该合同不存在解除事由，故不同意解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2016年12月23日，昌科晨宇公司（甲方、房屋提供方）与王东玥（乙方、房屋使用方）签订《启航SOHO房屋合同书》一份，内容包括：“房屋提供方：昌科晨宇公司，通讯地址：北京市昌平区昌平镇火炬街甲12号，联系电话：89748410。房屋使用方：王东玥，通讯地址：北京市海淀区西北旺镇韩家川路×号，联系电话：177XXXXXXXX……第一条房屋基本情况及用途。甲方所提供房屋为楼房，坐落为昌平区昌平镇火炬街甲×号楼×层A×号，建筑面积共计94.32平方米……该房屋可用于工商登记注册、办公使用。第二条使用权期限。1、本合同使用期限为20年，从2017年5月1日开始至2037年5月1日止……第三条使用期限内费用、付款方式。（一）经双方协商一致，乙方所承担的房屋单价为15000元每平方米。乙方同意一次性付清房屋使用款共计：人民币1414800元，实测面积确定后，房屋使用款多退少补……第四条双方权利、义务……3、乙方如要求办理营业执照，甲方给予必要的配合……5、乙方有权对房屋进行装修，但不得改变或损坏房屋的主体结构……第五条房屋的交付。甲方应在2017年5月1日前将该房屋交付给乙方。房屋交付时，房屋内的一切设施设备以附件一为准……”合同落款处加盖有昌科晨宇公司合同专用章，并有王东玥签字。合同还约定有其他条款。合同签订当日，王东玥交纳A303房屋租赁款1414800元。2017年3月17日，王东玥还交纳装修管理费943元，收房后即对涉案房屋进行了装修。2017年11月20日，昌科晨宇公司与王东玥另签订《〈启航SOHO房屋合同书〉补充协议》一份，主要内容为房屋最终实测建筑面积为94.82平方米，王东玥需补交房款7500元。同日，王东玥交纳补面积差7500元、公共维修基金18964元、2017年10月1日至2018年9月30日的物业费5632.31元、2017年至2018年供暖费3792.8元。关于公共维修基金，昌科晨宇公司称系收取的房屋维修维护费用，王东玥称该费用应由房屋所有权人承担。本案审理过程中，原、被告均主张根据双方签订的《启航SOHO房屋合同书》约定的内容，双方之间实际形成的为房屋租赁合同关系。之后，王东玥称涉案房屋一直无法办理工商登记注册，并提交有微信聊天记录和电话录音为证，微信聊天记录和电话录音显示2018年4月之后王东玥多次询问涉案房屋办理公司工商登记注册事宜的进展，昌科晨宇公司一直未能协调办理成功。2018年11月26日王东玥向昌科晨宇公司邮寄《解除合同通知函》一份，内容为：“我方与贵司于2016年12月23日签订了《启航SPHO房屋合同书》，该合同书约定：贵司将其所有的昌平区昌平镇火炬街甲×号×层A×号房屋租赁给我方使用，使用期限为20年（2017.5.1至2037.5.1）；房屋用途中明确约定了该租赁房屋可用于工商登记注册、办公使用。但是，我方在如约向贵方支付全部租金后，经我方多次询问，现仍不能办理工商登记注册。我方曾多次表示解除合同、腾退房屋并要求返还所交租金，贵方则一再推脱，不与我方办理房屋腾退交接手续。综上，因贵公司违反合同约定房屋无法办理工商登记注册，导致我方签订该房屋租赁合同的根本目的无法达成。现我方正式通知贵司在收到本通知函之日起，解除该《启航SOHO房屋合同书》退还所交租金。”快递单记载收件地址为：北京市昌平区昌平镇火炬街甲12，收件人：焦寿，电话：133XXXXXXXX，寄件人信息记载为王东，177XXXXXXXX，北京北京市海淀区西北旺镇韩家川路×。快递查询信息显示该邮件已于2018年11月27日由门卫签收。王东玥称因邮单打印出来后显示字数有限，现在显示的内容隐去了最后一个字，实际自己填写的收件人为焦寿军、寄件人为王东玥，收件人电话即为焦寿军本人的电话，并提交短信记录、企业信用信息公示报告及天眼查网站检索截图为证。短信记录显示王东玥曾给133XXXXXXXX的手机号码发送短信沟通租赁合同事宜，短信中称呼对方为焦总，对方曾回信“现在有事稍后回电”。企业信用信息公示报告显示北京久合顺通商贸有限公司住所地为北京市昌平区昌平镇火炬街甲12号103室，法定代表人为焦寿军。天眼查网站检索截图显示北京久合顺通商贸有限公司电话信息即为133XXXXXXXX。昌科晨宇公司称该手机号码实际为公司2018年之前的负责人王景强的联系方式。另查，涉案房屋所在的楼栋办理有房屋所有权证，登记房屋所有权人为昌科晨宇公司，房屋坐落登记为昌平区昌平镇火炬街甲12号1至3层全部，规划用途为办公，总层数登记为3层。昌科晨宇公司主张涉案房屋未能办理工商登记注册的原因在于王东玥，并提交有其他公司于2017年6月至10月期间以昌平区科技园区火炬街甲12号1-3层地址成功办理的营业执照为证。王东玥对此回应称2018年之后发现涉案房屋所在楼栋再也无法办理工商登记注册。本案审理过程中，本院向中关村科技园区昌平园管理委员会调查了解涉案房屋所在楼栋办理工商登记注册事宜，管委会回复称火炬街甲12号楼最早时可以办理工商注册，后来昌科晨宇公司将该楼由3层加建为7层，因昌科晨宇公司无法提供加建的相应手续，故自2018年左右开始，该楼栋都无法再办理工商登记注册。王东玥在本案审理过程中申请对涉案房屋其装修部分的残值进行鉴定，本院委托经北京市高级人民法院摇号随机确定的首信（北京）国际资产评估有限公司进行鉴定，鉴定机构最终出具《资产评估报告》，记载评估结论为北京市昌平区昌平镇火炬街甲×号×层A×室的装修残值，在评估基准日2018年11月27日，经测算得出的评估结论为54536元。王东玥为此支付鉴定费6000元。2019年10月21日本案开庭时，曾向昌科晨宇公司释明可先行交接返还房屋，昌科晨宇公司表示其不同意解除合同，故不同意先行交接。上述事实，有启航SOHO房屋合同书、启航SOHO房屋合同书补充协议、专用收据、微信聊天记录、解除合同通知函、邮单、房屋所有权证、营业执照、调查笔录、资产评估报告、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，昌科晨宇公司提交有涉案房屋所在的楼栋的房屋所有权证，双方签订的《启航SOHO房屋合同书》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋所在楼栋规划用途为办公，《启航SOHO房屋合同书》亦约定“该房屋可用于工商登记注册、办公使用”，但根据本院调查了解的情况，涉案房屋所在楼栋已无法办理工商登记注册手续。从双方合同约定和涉案房屋规划用途的角度考虑，王东玥租赁该房屋是为办公使用或为转租他人用于办公从中收取租金，但因涉案房屋无法办理工商登记注册手续，将导致难以实现该租赁目的。因此，王东玥以昌科晨宇公司存在违约行为致使不能实现合同目的为由向昌科晨宇公司提出解除合同，本院应予支持。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王东玥主张其邮寄的《解除合同通知函》已于2018年11月27日送达至昌科晨宇公司，昌科晨宇公司虽不认可，但王东玥提交的快递单显示其邮寄该通知函的收件地址与《启航SOHO房屋合同书》记载的昌科晨宇公司通讯地址相同，且快递单记载收件人为昌科晨宇公司的法定代表人名称，该邮件显示已于2018年11月27日由门卫签收，因此本院对于王东玥的该项主张予以采信，即确认双方签订的《启航SOHO房屋合同书》已于2018年11月27日解除。合同解除后，王东玥要求昌科晨宇公司退还租金、面积差额租金及公共维修基金，考虑到该部分费用系对应合同约定的使用期限20年，现合同提前解除，对于王东玥要求返还合同解除前的相关费用，本院不予支持。对于王东玥要求返还合同解除后的相关费用，考虑到2019年10月21日本院曾向昌科晨宇公司释明可先行办理房屋交接返还事宜，昌科晨宇公司未予同意，故该日期之后涉案房屋未交接产生的占用费应由昌科晨宇公司自行承担，合同解除后至该2019年10月21日期间的房屋占用费，考虑到房屋一直由王东玥占用，王东玥并未主动向昌科晨宇公司交接返还房屋，故该部分费用应由王东玥负担。综上计算，昌科晨宇公司应返还的租金（含面积差额租金）及公共维修基金为1262784.18元。王东玥另要求昌科晨宇公司赔偿2017年10月1日至2018年9月30日的物业费5632.31元、2017年至2018年供暖费3792.8元，上述期间涉案房屋由王东玥使用，其主张返还缺乏依据，本院不予支持。王东玥要求昌科晨宇公司赔偿装修管理费943元，根据该项费用含义，王东玥已进行过装修，其再要求返还该项费用缺乏依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，王东玥另要求昌科晨宇公司赔偿装修费65915元，根据《资产评估报告》的评估结论，涉案房屋在评估基准日2018年11月27日的装修残值为54536元。故昌科晨宇公司应赔偿王东玥54536元装修残值损失，对其主张过高的部分本院不予支持。王东玥表示合同解除后其同意向昌科晨宇公司返还涉案房屋，对此本院不持异议。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司与王东玥于2016年12月23日签订的《启航SOHO房屋合同书》及于2017年11月20日签订的《〈启航SOHO房屋合同书〉补充协议》于2018年11月27日解除；二、北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内返还王东玥剩余租金（含面积差额租金）及公共维修基金共1262784.18元；三、北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王东玥装饰装修残值损失54536元；四、王东玥于本判决生效之日起十日内向北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司返还坐落为昌平区昌平镇火炬街甲×号楼×层A×号的租赁房屋；五、驳回王东玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18458元，由王东玥负担1802元，已交纳；由北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司负担16656元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费6000元，由北京昌科晨宇科技企业孵化器有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  任宝玲人民陪审员  赵惠云二〇二〇年五月九日书 记 员  闫 薇