四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1903民初526号 原告：巴中碧桂园房地产开发有限公司，住所地：巴中市恩阳区登科路西3巷5号。统一社会信用代码：91511903MA62W22M2B。 法定代表人：杨磊，该公司董事长。 委托（特别授权）诉讼代理人：甘雅文，男，生于1991年8月2日，汉族，大学本科，该公司法务主管，住重庆市涪陵区。 被告：刘前宽，男，生于1957年1月1日，汉族，大专文化，教师，住巴中市恩阳区。 被告：余白蓉，女，生于1965年10月1日，汉族，初中文化，居民，住巴中市恩阳区。 委托（特别授权）诉讼代理人：杨佳旭，四川宏坤律师事务所律师。 原告巴中碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告刘前宽、余白蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人甘雅文，被告余白蓉及二被告委托诉讼代理人杨佳旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2018年10月22日签订的合同编号为583366的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；2．请求依法判令被告按合同总价的15%向原告支付违约金121359.15元，由原告直接在被告已交房款中直接扣除；3．判令被告协助原告办理合同网签备案注销手续；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年10月22日签订了合同编号为583366的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定被告购买原告开发建设位于恩阳区房屋一套，房屋总价款为人民币809061元。根据合同附件四关于付款方式及期限的约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付购房款289061元，在2019年6月22日前支付购房款520000元。同时，根据补充协议第四条关于逾期付款责任的约定，若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照合同约定房款总价的15%向出卖人支付违约金。截止2020年3月12日，被告向原告共计支付购房款人民币289061元，余款520000元自2019年6月22日起拖欠至今，原告多次催收，被告至今未缴纳余款。 被告刘前宽、余白蓉辩称，一、二被告同意解除双方所签订的商品房买卖合同。二、驳回关于违约金的诉讼请求，并全额返还被告已交购房款。三、同意协助办理网签备案注销手续。四、案件受理费由原告自行承担。被告认为部分涉及确立合同关系，已付购房款缴纳的事实是属实的，同时导致被告未支付诉争案涉购房款，系原告方先行违约违法行为造成，而非被告主观造成。首先双方就本案合同中对权利义务进行了明确约定，同时在合同中第四章第12条规划设计变更中，明确约定该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划设计，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更，导致该商品房的结构、形式、尺寸朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起，10日内书面通知买受人，其约定对原被告双方均具有约束力。双方在合同签订后，被告按约履行相应义务，但时至2019年2月2日，巴中市恩阳区2019年第一次城乡规划与土地利用管理委员会会议纪要，审议通过原告方将涉诉楼盘规划设计方案进行调整导致所购房屋使用质量发生变化，并且原告方未在法定期限内告知被告方。其次原告在销售房屋时违背了诚实信用原则，有误导、诱导被告签订购房合同，不符合被告的真实意思表示，原告方作为销售方，我们有理由相信原告方公司始终应当坚持诚信经营原则，对其销售人员应当有严格的准入机制以及岗位培训机制。而本案合同中约定，被告方已支付首期购房款，余款已向巴中市住房公积金管理中心申请贷款，然而原告方与二被告在签订合同时，明知被告已超过法定退休年龄，已经不符合巴中市住房公积金个人贷款、个人住房贷款管理办法第11条所规定的借款申请条件的前提下，明知合同目的不能实现，为了达到其销售目的，故意隐瞒上述规定，诱导本身没有履行能力的被告陷入错误认识，因此该合同的签订并非被告的真实意思表示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月22日，二被告购买原告开发建设位于恩阳区房屋一套，签订了合同编号为583366的《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定房屋总价款为人民币809061元。根据合同附件四关于付款方式及期限的约定：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付购房款289061元，在2019年6月22日前支付购房款520000元。合同中第四章第12条规划、设计变更中明确约定，该商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。根据补充协议第四条关于逾期付款责任的约定，若买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照合同约定房款总价的15%向出卖人支付违约金。截止2020年3月12日，被告向原告共计支付购房款人民币289061元，剩余购房款520000元至今未付。 同时查明，2019年2月2日，巴中市恩阳区2019年第一次城乡规划与土地利用管理委员会会议审议同意《碧桂园·国力·阅江山规划建筑设计调整方案》。被告刘前宽于1957年1月1日出生，签订合同时61岁，已达到法定退休年龄，根据巴住公管委〔2019〕6号巴中市住房公积金管理委员会关于印发《巴中市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知的规定已无法办理公积金贷款。 上述事实，有原被告的陈述，原被告的身份信息，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告提供的收据、《会议纪要》，庭审笔录等证据在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是真实合法有效的合同。本案审理过程中，原被告均同意解除合同，本院应予以支持，被告应当配合原告办理合同网签备案注销手续。本案争议焦点问题，一是被告是否擅自变更规划、设计？根据合同约定，被告对房屋的规划设计变更，只有在导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变更，并影响商品房质量或者使用功能的情形下，买受人才有权据此要求解除合同。被告未提供达到合同约定成就条件的证据，故被告的抗辩，于法无据。二是关于被告不能办理住房公积金贷款导致合同不能履行的违约责任问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原告作为销售方应当询问和告知被告能否进行住房公积金贷款，本案原告明知被告已达到退休年龄仍与其签订合同，由此而产生的违约责任如果完全由被告承担明显不公平。而被告作为有完全民事行为能力人，在签订合同时应当尽到谨慎义务，亦应承担一定的违约责任。结合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，本院酌情认定被告对造成合同违约承担20%的责任，根据双方在《商品房买卖合同（预售）》中对违约金的约定，被告应给付的违约金为：809,061元×15%×20%=24271.83元。原、被告双方应向对方支付的款项相互品迭后，碧桂园公司应当退还被告刘前宽、余白蓉购房款264,789.17元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告巴中碧桂园房地产开发有限公司与被告刘前宽、余白蓉于2018年10月22日签订的合同编号583366的《商品房买卖合同（预售）》； 二、原告巴中碧桂园房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内退还被告刘前宽、余白蓉购房款264,789.17元。 三、本判决生效之日起，被告刘前宽、余白蓉应当配合原告巴中碧桂园房地产开发有限公司办理合同网签备案注销手续。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,727元，由原告巴中碧桂园房地产开发有限公司负担2,181元，由被告刘前宽、余白蓉负担546元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  扈 磊 审 判 员  张 刚 人民陪审员  佘宇海 二〇二〇年五月九日 书 记 员  廖 斌