广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1046号 上诉人（原审被告）：全州县万景房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区全州县全州镇桂黄中路135号，统一社会信用代码：9145032432260910XX。 法定代表人：赵军生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李林玉，男，1980年10月26日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：蒋小林，广西永富律师事务所律师。 上诉人全州县万景房地产开发有限公司（以下简称万景公司）因与被上诉人李林玉商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万景公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2626号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、异常的天气因素是导致延期交房的原因之一，应当免除上诉人的责任。全州县人民政府住房和城乡建设局为了防止和减少施工企业的事故发生，确保建设工程施工安全，下发全住建（2018）3号文件，要求全县所有施工单位在雨天停止一切施工活动，2018年下雨天气达165日。异常的天气状况下，地方政府责令施工企业停止一切施工活动，造成了上诉人无法及时将涉案房屋竣工，上诉人无法预见、无法克服，是法定的免责情况。二、政府行为也是造成上诉人延迟交房的原因之一，亦应当免除上诉人的责任。涉案房屋买卖合同履行期间，全州县人民政府多次作出要求建设施工企业停工进行安全检查的通知，累计停工检查时间达30余日，已超出了正常的检查时间。尤其是2018年4月以来，全州县人民政府作出全办发（2018）11号文件、全政报（2018）13号文件，对全县所有石场及砖厂进行清理整治，全县所有石场及砖厂均停工接受整治，停止生产建筑材料——石渣和红砖，时间长达四个月，导致上诉人无法采购建筑原材料而停工，造成上诉人无法在短时间内（合同约定交房时间仅1年）将房屋竣工。三、涉案合同约定的违约金过高，应当减少。涉案房屋买卖合同约定的违约金过高，应当减少。涉案房屋买卖合同约定，延迟交房的违约金每日是总房款的万分之二，但被上诉人没有提供因延迟交房造成损失的证据，延迟交房给被上诉人造成的损失仅是房屋租赁费损失（小于800元/月），按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》的规定，约定的违约金高于实际损失的30%，应当认定约定的违约金过分高于实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第114条的规定，人民法院应将延迟交房的违约金调整为每日总房款的万分之一。 李林玉辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。 李林玉向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告违约金27936元；2、由被告负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告在全州县（原全州老汽车站）开发建设的万景时代广场商品房一套，房号为7#楼第16层1-1603号，建筑面积为110.21平方米，总价款为488402元，被告应当在2018年12月31日前将符合相关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付原告使用。如逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。但如果遇到不可抗力或火灾、水灾及其他影响被告按期交房的特殊情况等，被告可据实予以延期交房，该合同明确“不可抗力”包括但不限于不能预见、不能避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、社会异常事件、政府或政府部门行为及公用事业单位部门行为所引起的原因及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在原告向被告支付全部购房款的合同履行过程中，出现了双方合同约定的不可抗力情形。被告于2019年10月16日向原告交付商品房。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向被告支付了全部房款，被告应按合同约定于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2019年10月16日，延迟交房286天（实际延迟288天，原告主张286天，该院支持286天），已构成违约，被告应依约向原告支付违约金。但被告延迟交房行为与双方合同约定不可抗力因素有一定关联，应从延迟天数中酌情扣除60天。该院确定被告逾期交房应向原告支付的违约金为488402元×（286-60）天×/天=22075.77元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告全州县万景房地产开发有限公司向原告李林玉支付逾期交房违约金22075.77元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费498元，减半收取计249元（原告已预交），由原告负担49元，被告全州县万景房地产开发有限公司负担200元。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交以下证据：1.《关于加强我县汛期建筑施工安全生产工作的通知》（全住建[2018]3号），证明政府要求施工企业在下雨天停止一切施工活动，虽然下雨是可以预见，但下雨天不给施工是无法预见的；2.《中共全州县委办公室、全州县人民政府办公室关于印发全州县非法占用林地清理整治专项行动方案的通知》（全办发[2018]11号），证明因文件导致了上诉人购买原材料非常困难，导致延迟交房；3.6号楼《建设工程质量竣工验收意见书》，证明6号楼于2019年6月28日验收合格，通知收房的时间是从2019年6月29日开始。被上诉人质证意见：关于证据1，认可真实性、合法性，不认可关联性，这份文件只是住建部门就履行安全生产进行提示性告知义务，不影响上诉人的建设施工生产；文件给予了上诉人安全生产指导，避免了可能出现的安全隐患导致工程延期，反而促进了上诉人的安全生产。关于证据2，真实性、合法性认可，但与本案无关。关于证据3，真实性、合法性、关联性均予以认可，但不能证明上诉人在2019年6月29日就通知了6栋的被上诉人收房，合同约定上诉人应当以书面形式通知。本院认为，证据1全住建[2018]3号政府文件虽载明各建设单位应注意汛期施工安全，但不能证明具体的汛期时间也即不能证明影响上诉人施工进度的具体时间；证据2全办发[2018]11号政府文件与上诉人逾期交房并无关联性；证据3只能证明涉案商品房的竣工验收时间为2019年6月28日，但由于上诉人并未提供邮寄回执证据，无法证明上诉人于次日通知被上诉人收房。本院对上述证据均不予采纳。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向业主支付延迟交房违约金及数额；违约金是否约定过高、是否应予以调整。 关于争议焦点一，上诉人是否应当向业主支付延迟交房违约金及数额。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年10月31日前将商品房交付买房人。根据本案查明事实，上诉人于2019年10月16日交付涉案房屋给被上诉人。上诉人逾期交房已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上述合同第八条同时约定，如果遇到特殊原因，出卖人可以据实予以延期，其中“不可抗力”包括但不限于不能预见、不能避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、社会异常事件、政府或政府部门行为及公用事业单位部门行为所引起的原因及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人上诉主张雨天为不能克服的异常天气，应予以扣除。本院认为，首先，由于双方合同并未对异常天气进行具体定义，不能认为所有的雨天均构成不能克服的异常天气；其次，2018年10月31日之后出现的天气原因等其他双方约定的“不可抗力”，因属于迟延履行后发生的，上诉人不能据此免除违约责任。一审判决充分考虑了异常天气和政府对环境污染整治力度加大等因素对上诉人迟延交房的影响，已经从迟延天数中酌情扣除了60天，符合双方合同约定和本案查明的事实，本院予以维持。上诉人上诉所提到的其他造成延期交房的因素，并不属于双方合同约定的“不可抗力”，也与上诉人逾期交房无关联性，本院不予支持。综上，一审法院判决上诉人支付违约金至实际交付房屋之日止并无不妥，本院予以维持。 关于争议焦点二，违约金是否约定过高、是否应予以调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，上诉人万景公司就逾期办证导致的经济损失的数额未举证证明，故本院对万景公司关于违约金约定过高的上诉主张不予支持。 综上所述，上诉人全州县万景房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费498元，由上诉人全州县万景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年五月十一日 法官助理 郑 欣 书 记 员 秦 婧