河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初698号原告：卢芃翰，男，汉族，1992年8月29日出生，身份证住址河南省，现住新乡市。委托诉讼代理人：郭娟，女，系新乡高新技术产业开发区振中街道办事处启明社区居委会推荐，特别授权。被告：河南星光魔方商业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路十里铺建业五栋大楼B座3层305号，统一社会信用代码91410100MA446DKDXD。法定代表人：张新玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘行，北京天平（郑州）律师事务所律师，特别授权。原告卢芃翰与被告河南星光魔方商业管理有限公司（以下简称星光魔方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢芃翰及委托代理人郭娟、被告星光魔方公司的委托代理人潘行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢芃翰向本院提出诉讼请求：1、请求法院认定原被告2017年8月25日签订的《教室联合经营协议》终止履行；2、判令被告退还原告保证金30000元，并承担违约责任（违约金从2017年8月26日起暂定到2019年9月5日，以30000元为基数，按日0.3%支付违约金）66600元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月25日原、被告签订《教室联合经营协议》，约定原告使用被告位于新乡市饮马口的银马大楼3F-25号作为场地经营“知韵堂”古筝培训。当日原告按约定交付被告30000元作为保证金，有协议及被告出具的收据为证，但被告未按协议约定将3F-25号交与原告使用，原告多次催促未果。现被告已将该房改为他用，致使原告无法使用。被告的行为侵害了原告的合法权益，给原告造成了很大经济损失。请求法院判令被告退还原告的保证金30000元并支付违约金，承担本案的一切费用。被告星光魔方公司在答辩期内未向本院提交书面答辩状，其委托诉讼代理人当庭辩称，应当驳回原告的全部诉讼请求。1、双方签订的协议已经于2018年10月31日履行期限届满后自然解除。2、卢芃翰对返还3万元保证金事宜具有重大过错，被告不应当返还其3万元保证金。合同约定的经营期限是2017年11月1日至2018年10月31日，所以，在2018年10月31日或双方协商提前解除合同之前，依据协议第四条第2项的约定卢芃翰没有权利要求星光魔方公司返还3万元保证金。但卢芃翰于2018年2月份却以星光魔方公司不返还3万元保证金为由，向新乡市公安局东街分局控告星光魔方公司诈骗（东街分局对星光魔方公司询问近五个月左右，正式立案侦查近一年时间，现已查明没有犯罪事实，作出撤销立案决定），卢芃翰在两会期间前往北京天安门广场非法上访，企图阻止东街分局撤销案件，因此在退还保证金上，卢芃翰具有明显过错，且给星光魔方公司造成重大损失，星光魔方公司不应该返还3万元保证金。卢芃翰在起诉状中所称的星光魔方公司未交付教室违约与退还3万元保证金没有直接关系。无论星光公司未如期交付教室是否构成违约，在合同约定的履行期限届满前或者双方协商解除合同前，再或者法院在履行期限内判决双方解除合同前，退还3万元保证金的条件没有形成。3、星光魔方公司不应当向卢芃翰支付违约金。在公安机关侦查卢芃翰控告星光魔方公司的诈骗案件时，星光魔方公司必须等到刑事案件确定后再处理退还保证金事宜，故星光魔方公司不存在任何违约行为及过错，不应承担违约责任。卢芃翰所称的星光魔方公司未交付教室违约与按照3万元保证金为基数承担违约责任是不相匹配的，两者没有关联关系。4、本案案由应认定为合作纠纷而非房屋租赁合同纠纷。依据原、被告双方签订的合同标题《教室联合经营协议》，正文第三条第1项、第2项及第六条第9项、第11项，以及星光大道公司、银马公司、星光魔方公司三方的协议等内容可知，双方是联合经营，对经营所得进行分成，各方均需承担相应风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、关于原告卢芃翰提交的《教室联合经营协议》。星光魔方公司对其真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，其认为己方是该协议经营管理方，其按照卢芃翰的营业额提取经营管理费，并参与卢芃翰的经营管理。因此，原、被告双方是合作经营关系。本院认为，合作经营的实质是一种“契约”式的经营，合作各方按照合同约定实现利益和风险共担。依据该协议约定的使用期限为1年、使用期满星光魔方公司有权收回该教室、经营期满卢芃翰办妥退房手续并结清所有费用、在经营期间卢芃翰经营产生的一切债权债务问题由卢芃翰承担、卢芃翰愿意在经营期满后继续使用教室可向星光魔方公司提出书面申请、合同期满卢芃翰应在收到星光魔方公司通知七日内解决是否行使优先续约权、合同期满星光魔方公司不予补偿卢芃翰装修费用、卢芃翰提前终止合同租要支付星光魔方公司三个月租金作为违约金等内容，表明星光魔方公司在该协议中是作为教室的出租方而非合作方，如若是共同盈利、共担风险的经营合作的关系，显然与协议约定的上述内容相矛盾。故本院对星光魔方公司异议不予采信，对原告的证明目的予以确认。2、关于原告卢芃翰提交的收据。星光魔方公司对其真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。本院认为，作为公司及专业财会人员，常规做法是当事人交费之后开具收据并入账。该收据虽未记载交款人为卢芃翰，也未提交转账凭证或银行流水，但是在《教室联合经营协议》中已约定卢芃翰使用教室用于经营的名称为“知韵堂”，与收据记载的交款单位相符，同时，收据载明入账时间“2017年8月25日”、收款事由“3F-25保证金”、尾部财会主管有“李明雨”亲笔签名、并在单位盖章一栏处加盖有星光魔方公司的财务专用章。另外，依据原、被告双方签订的《教室联合经营协议》第四条第一款约定：“乙方在本合同签订当日须向甲方支付30000元履约保证金，甲方应向乙方提供保证金收据”。故本院对该证据效力及原告的证明目的予以认可。3、关于原告卢芃翰提交的（2019）豫0702民初6301号民事判决书。星光魔方公司称未提供原件无法核实真实性，两个案件证据不相同，且己方已经对该判决提起上诉。本院经庭后核实，确认该判决书的真实性，但对原告的证明目的将结合本案其他证据综合予以评定。4、关于原告卢芃翰提交的与被告法定代表人张新玲的对话录音。星光魔方公司称对其真实性无异议，但对证明目的有异议，因原告的一系列非法行为导致被告陷入刑事案件中无法脱身，在客观上阻碍了3万元返还问题，原告的非法行为给被告造成重大损失，被告可以此由为拒不返还3万元。本院结合本案其他证据确认原告的证明目的。5、关于被告星光魔方公司提交的新乡市公安局东街分局立案通知书、新乡市公安局东街分局撤销案件决定书。原告卢芃翰对其真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，称其目的是为了索要保证金，是在多次讨要未果的情况下，才向东街分局立案，并非恶意控告。本院认为，该证据仅载明因星光魔方公司没有犯罪事实公安机关决定撤销案件，并不能成为星光魔方公司拒绝退还履约保证金的合法理由，故对该证据的真实性予以确认。6、关于被告星光魔方公司提交的银马公司与星光大道公司签订的《战略合作协议》。卢芃翰认为与本案无关，本院将结合双方当事人的当庭陈述、庭审查明的案件事实等予以综合评定。7、关于星光魔方公司提交的其与银马公司签订的《委托经营合同》。原告卢芃翰对其真实性无异议，但对被告的证明目的有异议。本院认为，对于星光魔方公司所述因卢芃翰恶意控告，导致其公司付出了巨大的人力、物力、财力，但对于该部分经济损失发生的原因是否在原告、损失已经实际发生及损失的具体金额并未向法庭举证证明，另外，从该合同相关条款约定可以看出星光魔方公司与卢芃翰之间并非合作经营关系，故本院对被告的证明目的不予认可。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，星光魔方公司（教室提供方、甲方）与卢芃翰（教室使用方、乙方）签订《教室联合经营协议》一份，主要约定，甲方作为位于新乡市饮马口的北京星光国际教育魔方新乡店的经营管理方，乙方作为本项目的使用方之一达成协议；教室的位置为新乡市饮马口北京星光国际教育魔方新乡店3F-25号教室，教室建筑面积92.75平方米；教室的使用用途为器乐教学，乙方使用教室用于经营的品牌名称为知韵堂；乙方使用甲方提供教室为1年，使用期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止，使用期视为经营期（具体执行按照实际开业时间计算）；使用期满，甲方有权收回该教室，乙方应如期归还，在同等条件下乙方享有优先权；双方约定采用联合经营的方式进行合作，教室由甲方提供给乙方无偿使用；甲方负责日常管理，收取相应的管理服务费，标准为乙方营业额的19%；双方约定物业管理费为2017年11月1日至2018年10月31日，按建筑面积每月每平方米15元，月管理费为1391元，全年管理费为16692元（物业、商业管理费用依据后期市场行情进行适当调整）；水费、电费按照市政标准收取，由相关部门人员统一收取；甲乙双方以现金转账方式进行结算；乙方在本合同签订当日须向甲方支付30000元履约保证金，甲方应向乙方提供保证金收据，以现金转账方式支付；经营期满后，若乙方无拖欠款项，或未给甲方造成损失，乙方按本合同规定办妥退房手续，并结清所有费用，甲方凭收据将保证金全额无息退还给乙方；甲方若迟延向乙方交纳其应付款项或费用，则乙方有权向甲方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日，反之亦然；在经营期间乙方经营产生的一切债权债务问题由乙方承担；经营期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失；经营期间，乙方应按时交付管理费，乙方如拖欠管理费达10天，则视为违约，乙方须按管理费的10%向甲方支付违约金，如超过20天不缴纳管理费的，由甲方有权收回教室，乙方的经营保证金不予退回；在经营期内，乙方不得随意终止合约，如要终止，须提前三个月通知甲方，征得甲方同意，付清水、电费等一切费用后方可终止合约，租赁保证金不予退回，作为违约金；如甲方需提前终止合约时，应提前两个月通知乙方，退回租赁保证金，并支付乙方三个月租金作为违约金；如果乙方愿意在经营期满后继续使用教室，可向甲方提出书面申请，但此申请须于合同期终止日前三个月提出；如乙方有续期意愿，甲乙双方可签订新的书面合同，价款双方另行约定；在合同届满前，甲方与第三方确定合作意向，且就合作条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后七日内解决是否行使优先续约权，如果乙方在前述时间内没有给予甲方答复，由视为乙方放弃优先续约权；甲乙双方的争议应当通过协商解决，协商不成的，可以向合同履行地人民法院提起诉讼，本合同履行地为项目所在地；2017年11月1日-2018年1月31日，免除3个月物业费，从2018年2月1日开始收取物业费。签订协议当天，卢芃翰向星光魔方公司交纳了30000元履约保证金，星光魔方公司开具了收据，并在收据交款单位栏记载为“知韵堂”。之后，因涉案房屋消防工程未经相关部门验收的因素，导致星光魔方公司未能按期将涉案教室交付卢芃翰及其他商户使用。2018年1月13日，星光魔方公司法定代表人张新玲组织商户开讨论会，张新玲向商户承诺一个月内退还保证金或者是协调涉案其他房屋供商户使用。卢芃翰于2018年2月5日向公安机关报案称星光魔方公司涉嫌合同诈骗，公安机关于2018年8月6日立案侦查。2019年4月19日，新乡市公安局东街分局作出新东公（侦）撤案字[2019]16号撤销案件决定书，称因星光魔方公司没有犯罪事实撤销此案。之后卢芃翰向本院提起诉讼。另查明，2017年8月3日，新乡市银马基业有限公司（委托方、甲方）与星光魔方公司（受托方、乙方）、新乡市嘉美物业管理有限公司（第三方、丙方）签订《委托经营合同》一份，约定甲方委托乙方经营管理商场，商场座落于本市××与和平大道交叉处银马宝利城-1、Ｆ１、Ｆ2；甲方同意在本合同有效期内将涉及商场经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商场招商经营管理的一切活动；委托期自2017年7月1日起至2027年6月30日止。本院认为，一、关于涉案合同是否终止履行问题。依据双方签订的《教室联合经营协议》，约定乙方（原告卢芃翰）使用甲方（被告星光魔方公司）提供教室的时间为一年，使用期限自2017年11月1日至2018年10月31日止。截止卢芃翰向法院提起诉讼时，合同履行期限届满长达一年半，涉案合同的解除条件已经成就，且在被告不能按期交房的情况下，被告法定代表人张新玲于2018年1月13日明确表示一个月内向商户退还保证金，可以视为双方约定合同提前解除，基于以上原因，涉案合同约定的权利义务终止。二、3万元保证金是否满足支付条件，原告在返还违约金过程中是否具有重大过错，被告是否可以以此为由不返还的问题。星光魔方公司将保证金未返还的原因归责为卢芃翰无正当理由恶意向新乡市东街分局控告、两会期间前往北京市天安门广场非法上访，并给其造成重大损失故以此为由不返还。但是，依据双方签订的《教室联合经营协议》及保证金收据可以看出，卢芃翰已经完成了己方的合同义务，而星光魔方公司在已收取履约保证金后却因涉案房屋消防工程未经相关部门验收的因素，迟迟未将房屋交付卢芃翰及其他商户使用，星光魔方公司的行为已构成违约，且在众多商户找其解决问题时，被告法定代表人张新玲已经明确表示一个月内向商户退还保证金。卢芃翰虽然在张新玲承诺的一个月未到期的情况下选择了直接向公安机关控告以及到北京上访的方式索要保证金确实存在行为不当的情况，但并不是导致星光魔方公司经营项目陷入僵局的根本原因，星光魔方公司对其当庭所称的重大损失已经实际发生及损失具体金额亦未提供证据予以支持。故在此情况下，被告星光魔方公司应当按照合同约定以及承诺向卢芃翰退还保证金。对因卢芃翰向公安机关控告以及到北京上访的方式索要保证金是否给星光魔方公司造成损失、是否应当赔偿，与本案并非同一法律关系，星光魔方公司可在搜集证据后另行主张。三、关于卢芃翰诉请的违约金问题。依据双方合同第五条关于“甲方若迟延向乙方交纳其应付款项或费用，则乙方有权向甲方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日”的约定，卢芃翰在仅交纳30000元保证金的情况下，却因此获得远远超出已付金额的违约金显失公平，该约定明显过高，故本院依法予以调整为卢芃翰已付保证金金额的30%，即9000元，对其超出部分的违约金不予支持。四、关于本案案由问题。依据当事人庭审中的陈述，结合双方签订的《教室联合经营协议》中约定的具体条款可以看出，星光魔方公司仅向卢芃翰提供了涉案房屋并按营业额的比例收取管理费，其并未参与卢芃翰的实际经营，对卢芃翰经营期间产生的一切债权债务也不承担，原、被告双方在合同中约定的房屋使用期限、租金（管理费）逾期交付的后果是被告收回房屋、原告提前解约租赁保证金不退回、同等条件下原告的优先续约权等均符合房屋租赁合同法律关系的要素，本案的实质就是星光魔方公司将银马基业公司的房屋转租给卢芃翰经营使用，并以管理服务费名义收取租金，故案由应确定为房屋租赁合同纠纷更为恰当。综上所述，本院对原告卢芃翰的诉讼请求基本予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、卢芃翰与河南星光魔方商业管理有限公司签订的《教室联合经营协议》终止履行；二、河南星光魔方商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内返还卢芃翰保证金30000元，并向卢芃翰支付违约金9000元；二、驳回卢芃翰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2215元，因适用简易程序减半收取1107.5元，由卢芃翰承担369元，由河南星光魔方商业管理有限公司承担738.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  裴梅玲二〇二〇年五月十九日书记员  费晓玉