广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初438号原告：黄小红，男，1970年4月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区********，公民身份号码430************517。被告：佛山市三水高富地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********，统一社会信用代码914***********877K。法定代表人：陈小兵，执行董事。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周波，广东引力律师事务所实习律师。原告黄小红与被告佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄小红、被告高富公司的委托诉讼代理人陈伯章、周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行购房合同义务、彻底解决涉案房屋地基沉降问题，并依法向原告支付迟延交楼违约金共计186424元（以购房款1364123元为基数、按银行同期贷款利率上调30%暂计算至2019年11月15日）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为被告重新验房并修复查出的所有质量问题，依法向原告支付迟延交楼违约金共计186424元（以购房款1364123元为基数、按银行同期贷款利率上调30%自2017年6月15日起暂计算至2019年11月15日）。事实和理由：原、被告于2014年签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的御江南九区2座102房。原告于2017年6月缴清了全部购房款，于2017年9月验房时发现该房存在地面沉降、洗手间墙壁渗水和墙壁开裂、空鼓等工程质量问题。此后，被告开始对上述质量问题进行返修，但被告返修治标不治本，前后修复了两年多，但房屋墙壁仍不断有新的裂缝产生，整个房子现被返修得千疮百孔。原告将房屋现存在的问题已经通过照片、视频等形式向法庭反映，但可能还存在其他未查出的质量问题。且被告拒绝承担返修所消耗的水电费，致使双方分歧不断扩大，被告至今仍未依约向原告办理交楼的相关手续，没有将房子交给原告。案涉购房合同第九条约定了被告迟延交楼应以购房款1364123元为基数、按日万分之九的标准赔偿原告损失。被告迟延交楼已构成违约，故诉至法院，请求判令被告承担相应的违约责任。高富公司辩称，一、涉案房屋已在2015年12月31日通过竣工验收，取得竣工验收备案表，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，按约定黄小红应在2015年12月31日前来接收房屋，但由于黄小红自身原因，拖欠答辩人购房款，未能如期收房。直至2017年6月黄小红才交清房款。2017年6月13日，答辩人通过邮政快递向黄小红送达了《收房通知书》，告知其在收到通知书的7日内前来补办收房手续，但黄小红并未按时过来。根据商品房买卖合同第十一条“由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按本合同买受人所填写的地址以挂号信形式（含快递）通知买受人办理交付手续，自通知发出之日起30天内买受人仍未能到出卖人指定的地点办理商品房交接手续，则视为买受人已办理完毕商品房的交接手续。因此所产生的一切费用（包括但不限于物业管理费）和风险责任由买受人承担。物业公司依据《广东省商品房买卖合同》中约定的交付时间收取物业管理费”的约定，黄小红已在2017年7月13日办理了收楼手续，因此我司已依约将房屋交付给了黄小红，完成了房屋交接的合同义务。二、黄小红已在2017年9月20日实际接收了房屋，其在接收房屋时记载的工程质量问题并非房屋主体结构质量问题，根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”综上，答辩人已依约完成了房屋交付的义务，黄小红已实际接收涉案房屋，答辩人不存在违约行为，不应承担逾期交楼的违约责任，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中提供如下证据：1.《广东省商品房买卖合同》一份、购房款发票二张，证明原告于2017年6月缴清全部购房款，该合同约定了被告延迟交楼的违约责任。2.收楼情况记录表一份、情况记录跟进表二份、房屋相片（附光盘）一组，证明原告验房时发现该房存在地面沉降、洗手间墙壁渗水和墙壁开裂、空鼓等质量问题。3.《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知[佛建管（2012）321号]》文件一份及《房屋交接表（示范文本）》《【御江南·国际社区】收房通知书》《商品房检查表（示范文本）》《收房流程图（示范文本）》照片各一份，证明被告至今没有依法与原告办理交楼手续，没有将涉案房屋交楼给原告。4.水、电表照片二张、通话录音三组（以光盘形式提交），证明被告对原告房屋进行返修时消耗了水、电费，但被告拒绝承担。5.（2015）佛三法民一初字第615号民事判决书一份，证明原告曾因延迟缴付购房款而被判决按同期银行贷款利率上调30%支付了违约金给被告。6.《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》各一份，证明被告提供的该两份文书均不符合法定要求，不能证明涉案房屋已达到交楼的法定质量标准。7.《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》三份，证明涉案房屋在交楼前出现洗手间墙壁渗水、墙体空鼓、反复开裂等问题。8.视频录像光盘一份，证明涉案房屋存在严重的问题。9.房产分层图一份，证明案涉房屋在2017年9月11前不具备法定的交房条件，被告出具的《收房通知书》是伪造。10.案涉房屋视频两段及PPT一份（以光盘形式提交），证明案涉房屋出现的裂痕经过被告多次维修后仍不清楚是否已彻底修好。被告在诉讼中提交如下证据：1.《竣工验收备案表》一份，证明涉案房屋已于2015年12月31日通过竣工验收，符合约定交付条件。2.《广东省商品房买卖合同》复印件一份，证明双方签订了房屋买卖合同，约定了房屋交付日期、交付条件及违约责任。3.收房通知书一份、EMS邮单一份，证明被告于2017年6月12日向原告邮寄了该通知书，通知原告在收到通知书之日起7天内过来补办收房手续。4.《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》一份，证明原告在2017年9月20日办理接收手续，已实际接收涉案房屋。5.《催验收及催费通知书》一份、《关于9区2座102问题的回复》二份、《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》三份，证明黄小红于2018年1月7日及1月21日反映房屋工程问题，被告已委托物业公司维修完成并于2018年1月27日书面回复黄小红；黄小红于2018年1月27日再次反映的问题，被告委托物业公司于2018年1月31日完成维修并于2018年2月5日书面回复原告，但原告没有按回复函约定的时间过来验收。6.《收楼业主身份确认表》一份，证明原告黄小红收到《收房通知书》后，于2017年9月20日前来进行收楼业主的身份确认，在身份确认时必须要交回《收房通知书》，如果没有交回《收房通知书》是无法进行身份确认的，这也进一步证明了原告已收到《收房通知书》。7.《执行和解协议》一份，证明原告付清房款的日期为2017年6月9日，之后被告于2017年6月13日向其邮寄书面的收房通知书。8.案涉房屋照片及视频一组（附光盘两张，查看现场后补交），证明被告已就本院查看现场时发现的问题进行修复。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、证据2中的记录表、证据4、证据5、证据6中的《住宅质量保证书》、证据9的真实性无异议，本院对原告提供的上述证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1、证据2、证据4、证据5的真实性无异议，本院对被告提供的上述证据的真实性予以确认。经审查，原告提供的证据6中的《竣工验收备案表》、证据7与被告提供的证据1、证据5中的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》一致，对上述证据的真实性亦予以确认。原告提供证据2中的房屋照片、证据8及证据10，因原告未对证据2中的照片注明其所对应房屋的具体位置，证据8和证据10，亦是对证据2中的部分房屋照片进行整理，本院结合《御江南国际社区业主收楼情况记录表》《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》等证据，对上述三份证据进行综合认定；证据3中的《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》是行政机构印发的文件，对其真实性，本院予以确认；证据3中的《房屋交接表（示范文本）》《【御江南·国际社区】收房通知书》《商品房检查表（示范文本）》《收房流程图（示范文本）》照片，本院亦结合本案的其他证据对该证据进行综合认定。被告提供的证据3，因被告仅提供编号为1029192519324的EMS邮单一份，原告对该邮单上的收件人签名予以否认，且该邮单上的原告签名与被告提供的其他材料的原告签名字体相距甚远，被告亦无提供该邮单的相关物流信息予以佐证，不足以证实被告已于2017年6月12日向原告送达《【御江南·国际社区收房通知书】》，故对该证据的真实性，本院不予确认。原告在诉讼过程中向本院提出申请对该邮单中收件人签名为“黄小红”的笔迹进行司法鉴定，因在原告对该邮单的送达情况予以否认的情况下，被告未能提供其他证据佐证其已于2017年6月12日向原告送达案涉收房通知书，本院已对该邮单的真实性不予确认，故对该邮单中的“黄小红”签名进行笔迹鉴定已无实际意义，对原告这一申请，本院不予批准。被告提供的证据6，原告虽质疑该表格非发生在收房流程中的身份确认环节，但确认是其所签名，对该表格的真实性，本院予以确认；证据7，是本院依法制作的《执行和解协议》，对该证据的真实性，本院予以确认；证据8，是被告就本院查看现场时发现的问题进行修复后制作的视频及拍摄的照片，能够证明被告已对查看现场时发现的客厅墙角裂缝问题进行修复处理，本院对该证据的真实性予以确认。至于上述证据的关联性，本院将在本院认为部分阐述。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月21日，被告高富公司作为出卖人与原告黄小红作为买受人签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，为佛山市三水区********2*御江南国际社区九区3座102号房；2.房屋总金额为1364123元；3.出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经竣工验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人选择分期付款方式还未付清房款或是选择银行按揭方式但银行还未放款的，出卖人有权拒绝将商品房交付买受人使用，在付清房款或银行放款后，买受人才能收楼；4.出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；6.买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同签订后，原告黄小红于2014年12月30日向被告交付预收购房款414123元。2015年11月13日，黄小红因欠付高富公司第二期购房款950000元房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2015）佛三法民一初字第615号，被本院判决于该判决生效之日起十日内向高富公司支付950000元及以950000元为本金，自2015年3月16日起至上述款项付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算的违约金。2017年6月9日，黄小红作为被执行人与高富公司作为执行人就（2016）粤0607执3502号案签订《执行和解协议》，该协议主要对上述执行案案款本金利息、执行费、评估费、拍卖费的负担问题进行了约定，还约定了黄小红于6月9日一次性支付1093764.76元至高富公司银行账户。2017年6月15日，被告高富公司向原告黄小红出具金额为950000元的广东增值税普通发票。另查明，2017年9月20日，原告黄小红在《收楼业主身份确认表》和《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》中签名，确认收到入户大门钥匙A钥匙二条、B钥匙五条、阳台铝门钥匙三条、信箱钥匙二条、业主智能卡三张、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》、白蚁防治质量保证说明一本等材料。同日，原告与被告的经办人员签署了《御江南国际社区业主收楼情况记录表》，提出了大厅右侧墙有裂纹、客厅墙面有裂纹、入户门左边墙有裂纹、后花园台阶有开裂、三楼露台正面墙有裂纹、三楼主人房墙原补位置需重新修复、三楼窗户墙与主体墙间隙有裂纹、三楼梯间墙有裂纹、二楼主人房上角有裂纹、二楼主人房窗与主体墙有间隙裂纹、一楼梁底大部分有裂纹、门后面上角有开裂等质量问题。2018年1月7日，原告在案外人佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华物业公司）的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋存在厨房烟窗边上有缝隙、二楼主人房卫生间沉箱填示表面有裂、二楼小房间卫生间窗户墙边也有裂、小房间墙边有缝隙、小房间右侧墙修补梁边上未接好、三楼主人房飘台右侧有裂纹、三楼露台右侧交接墙有缝隙等质量问题。2018年1月21日，原告在案外人普华物业公司的《业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋存在后花园台阶裂隙条、后花园护栏左右两处接口裂纹、后花园推门墙裂、二楼主宿房窗台右侧上下两处空鼓、三楼主房窗台右下一处空鼓等质量问题。2018年1月27日，原告再次在案外人普华物业公司的业主意见、建议、需求情况记录跟进表》中签名，确认案涉房屋新发现二楼主卧卫生间门口渗水、一楼楼道拐角墙有裂缝等质量问题，原发现未解决的问题有二楼小客房窗台边墙角裂缝、一楼墙面的一处空鼓、后花园围墙顶板未更换。再查明，2015年12月31日，案涉房屋经竣工验收合格，取得了《竣工验收备案表》。该表中的工程竣工验收备案文件目录的第六项为规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。案件审理过程中，本院向原告黄小红释明案涉房屋质量问题、修复方案等待证事实需通过司法鉴定意见证明，应由原告黄小红在指定期间内向本院提出司法鉴定申请并预交鉴定费用。原告黄小红在指定期间内未向本院提出司法鉴定申请。本院组织原、被告于2020年3月25日到案涉房屋进行现场查看，其中2020年3月25日查看现场时发现一楼客厅墙角存在一条裂缝及对二楼卫生间下水管道进行放水试验；事后，被告已对该裂缝进行修复处理，经放水试验后未发现二楼卫生间下水管道存在渗水现象。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告黄小红与被告高富公司签订的《广东省商品房买卖合同》意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。关于案涉房屋是否符合交付使用条件问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定及案涉合同中关于“出卖人应在2015年12月31日前将具备竣工验收合格条件的商品房交付买受人使用”的约定，案涉房屋已于2015年12月31日经竣工验收合格，取得《竣工验收备案表》，符合法定的交付使用条件及双方合同约定的交付条件。至于原告主张的案涉房屋存在严重质量问题。如前所述，案涉房屋已取得《竣工验收备案表》，该备案表可作为被告交付合格房屋的初步证明，原告主张案涉房屋存在严重质量问题，但未在本院指定的期间就房屋的质量问题向本院提出司法鉴定申请，应承担举证不能的法律后果。且从原告于2017年9月20日向被告反映的案涉房屋多处墙面有裂纹、缝隙及此后向案外人普华物业公司反映的案涉房屋墙面裂纹、缝隙、窗台下侧空鼓、二楼主卧卫生间门口渗水等问题分析，本院认为上述问题均属房屋质量瑕疵，不属于严重影响正常居住使用的质量问题及不影响房屋主体结构，不会导致案涉房屋买卖合同的根本目的不能实现。因此，案涉房屋已具备交付合同约定及法定交付使用条件，原告以案涉房屋不具备交付使用条件而拒绝接收房屋的主张，无据，本院不予支持。原告接收房屋后，可在房屋质量保修期内主张被告履行保修义务对上述房屋质量问题进行修复。关于被告应否承担逾期交楼责任问题。原告依约支付全部购房款后，被告理应依约履行交付房屋的义务，但因被告提供的现有证据不足以证明其已于2017年6月13日书面通知原告收楼，应承担举证不能的法律后果。原告于2017年9月20日签订《收楼业主身份确认表》和《御江南国际社区业主收楼钥匙/资料签收表》，签收《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，本院确定此日为案涉房屋的交楼之日，因此，被告应承担逾期交楼违约责任。原告虽主张签收上述材料的行为与被告交楼无关，但未提供相反证据予以证实，对原告该主张，本院不予认可。至于逾期交楼违约责任的计算标准，案涉合同约定为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金，原告自愿将该标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算，是对自身权利的处分，本院予以认可。故逾期交楼违约金应以原告已交付的房价款1364123元为基数，自原告主张的按照被告向原告开具剩余购房款发票的时间即2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至2017年9月20日止。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告重新验房并修复房屋所有质量问题。如前所述，案涉房屋取得的《竣工验收备案表》已能作为被告交付合格房屋的初步证明，在原告未能提供相应证据否定上述证明的情况下，原告主张被告重新验房，无理，本院不予支持。至于修复房屋所有质量问题，鉴于原告未能提供证据证明案涉房屋的现存质量问题及修复方案，且原告庭审中亦承认被告每次均有对原告反映的房屋质量问题进行维修，对本院在庭审后到现场查看发现的一楼客厅墙角裂缝问题，被告亦已提供证据证明其已对该裂缝进行修复，故对原告该主张，本院不予处理，原告可待有证据证明案涉房屋存在质量问题后，再另行主张被告履行修复义务。关于原告庭审结束后申请增加诉讼请求的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告增加诉讼请求的，应于本案一审法庭辩论结束前提出，故原告庭审结束后提出的增加诉讼请求申请，本院不予批准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市三水高富地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄小红支付以1364123元为基数，自2017年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮百分之三十的标准计算至2017年9月20日止的逾期交楼违约金；驳回原告黄小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2014元（原告已预交），由原告黄小红负担1839元，被告佛山市三水高富地产开发有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年五月七日书记员  林平峰