文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初2787号原告：重庆市康德物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区经纬大道333号2幢16-2，统一社会信用代码：91500112753061967P。法定代表人：卢真，职务总经理。委托诉讼代理人：石柳，重庆精道律师事务所律师。被告:李梅，女，汉族，住重庆市綦江县。原告重庆市康德物业管理有限公司（以下简称康德物业）诉被告李梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康德物业的委托诉讼代理人石柳以及被告李梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康德物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费6192.8元、公摊费650元及滞纳金500元，总计7342.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月30日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积2.1元/月/平方米收取（含电梯费），每户公共能源费用据实分摊。协议约定物业服务费及其他费用应按月缴纳，被告应于每月10-25日前将费用结清，逾期未缴纳将按日向被告收取应缴纳费用3‰的滞纳金。被告系重庆市九龙坡区×××小区房屋业主，房屋建筑面积为64.69平方米。2013年4月30日，被告签订《接房会签单》《客户钥匙/物品签收单》接房入住。但直到2020年1月，被告已拖欠2016年4月-2020年1月的物业服务费6192.8元、2013年8月-2020年1月的公摊费用650元及滞纳金500元，总计7342.8元。原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳，遂诉至本院，请求判如所请。被告李梅辩称：我是重庆市九龙坡区×××小区房屋业主，房屋建筑面积为64.7平方米，原告是涉案小区的物业公司。我并非恶意拖欠物管费，我不缴纳的原因是，自家房屋漏水给我带来经济损失。我购买的是精装房，接房后半年内墙纸就开始发霉腐烂，我从2013年就开始找物业公司要求解决问题，希望将我家中漏水的问题解决好，但物业公司一直未对该问题做出妥善处理，也未对漏水地方进行过维修维护，导致现在超过质保期了。此外，案涉小区的物业服务不到位，我也未能享受到小区物业活动带来的福利，也不清楚案涉小区的公共收益情况。现被告要求原告将其房屋漏水问题解决好，或者减免两年的物业服务费，被告自行维修。经审理查明，被告李梅是重庆市九龙坡区×××小区房屋业主，房屋建筑面积为64.7平方米。2013年4月30日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积2.1元/平方米/月收取（含电梯费），每户公共能源费据实分摊；物业服务费按月缴纳，应当在当月10-25日之前将费用金额缴清，逾期未缴纳者将按日收取应缴费用的3‰的滞纳金等。原告为×××小区提供物业服务至今。审理中，原告陈述被告未向其支付2014年8月至2016年7月期间的电梯费465.77元、2016年8月至2020年1月期间的物业服务费5705.66元、2013年8月至2020年1月的公摊费用650元，同时原告自愿放弃合同约定的滞纳金计算标准，而是酌情主张500元。对于欠费期间和计算金额，原告作出如下陈述：1、电梯费的收费标准为0.3元/平方米/月，其中根据物业服务协议的约定，物业收费标准为2.1元/平方米/月（含电梯费），根据原告就涉案小区在重庆市物价局的备案表显示，涉案小区住宅物业服务收费标准为1.8元/平方米/月（不含电梯费、水电公摊费）可知，案涉小区的电梯费收费标准为0.3元/平方米/月。2、被告在接房时已经缴纳了2013年5月至2013年7月三个月的物业服务费（不含电梯费）。3、涉案小区的开发商针对全体小区业主有一个减免三年物业费和一年电梯费的活动，即减免了被告从2013年8月至2016年7月的物业服务费和一年的电梯费，4、原告自愿仅从2014年8月开始主张被告的电梯费。综上，被告的欠费时段和明细为：电梯费，2014年8月至2016年7月；物业服务费（含电梯费），2016年8月至2020年1月；公摊水电费，2013年8月至2020年1月。被告李梅对上述欠费时段和金额不予认可，但未提交任何证据进行佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。原告对被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费及公共能源分摊费。关于被告应缴纳的物业服务费金额，被告虽不认可原告计算的时段和金额，但并未提交任何证据。故本院根据合同中约定的收费标准、被告房屋建筑面积及双方的陈述，经计算认定被告应向原告缴纳2016年8月至2020年1月期间的物业服务费5706.54元（64.7平方米×2.1元/平方米/月×42个月），2014年8月至2016年7月期间的电梯费465.84元（64.7平方米×0.3元/平方米/月×24个月），以上共计6172.38元。因原告仅主张物业服务费5705.66元和电梯费465.77元，共计6171.43元，本院对此予以尊重。关于原告主张的公摊水电费的问题，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊，结合原告举示的公摊水电费明细表，本院认为，原告主张的被告欠缴的2013年8月至2020年1月期间的公摊水电费650元，并无不当，应当予以支持。对于原告主张的违约金，鉴于双方在前期物业管理服务协议中约定了业主逾期缴纳物业服务费等费用应支付违约金，被告也确实未按期缴纳物业服务费等费用，故原告主张的违约金合法有据，但结合本案的实际情况以及被告认为金额过高要求调整的请求，本院酌情调整违约金为200元。对被告提出系因为原告的物业服务不到位且自家房屋漏水问题迟迟得不到解决而拒交物管费的意见，本院认为，被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题，但未否认原告持续为涉案小区提供物业服务这一基本事实，据此可以认定原告履行了前期物业管理服务合同约定的主要义务，因此原告有权收取物业服务费等相关费用；被告向原告按期足额支付物业服务费是其根据前期物业管理服务合同应履行的主要义务，在原告履行了自己主要义务的情形下，被告拒绝支付物业服务费缺乏依据。同时，物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，且被告并未举示证据证明因原告的服务缺位导致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形。针对被告家中房屋漏水问题，与本案分属不同的法律关系，被告可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李梅于本判决生效后五日内向原告重庆市康德物业管理有限公司支付物业服务费6171.43元、公摊费用650元、滞纳金200元，以上共计7021.43元。二、驳回原告重庆市康德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告李梅负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年五月十一日法官助理 牟 仪书 记 员 陈佩宇