广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初245号原告（反诉被告）：朱绍辉，男，1975年8月7日出生，汉族，住广东省清远市清城区银来阁C座202，公民身份号码440************817。委托诉讼代理人：谢德生，广东宸韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：候劲华，广东宸韬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：温国强，男，1969年10月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区*****************401，公民身份号码441************23X。委托诉讼代理人：**铷，广东正肯律师事务所律师。原告朱绍辉与被告温国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱绍辉及其委托诉讼代理人谢德生、候劲华，被告温国强及其委托诉讼代理人**铷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱绍辉向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，判令被告恢复商铺地板的原状（一、二层之间的楼面存在缺口），并返还商铺；2、判令被告支付2019年11月1日起至《商铺租赁合同》解除之日止拖欠的租金，暂算至12月31日为30000元，并从11月16日起以拖欠的租金为基数按日利率1%计算滞纳金给原告；3、判令被告支付从《商铺租赁合同》解除之日起至商铺返还之日止期间的房屋占用费（占用费参照实收月租金15000元标准计算）；4、判令被告向原告支付50000元违约金；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告位于清远市*********之一商铺用于经营用途，期限89个月，自2014年10月1日起至2022年2月28日止，第一年月租金为16800元，签订合同时支付50000元定金，从第二年2月28日起，租金每年递增5%。被告须每月1日前付清该月租金，宽限期为15天，逾期的，除付清所欠款项外，每天按实欠租金的1%支付滞纳金，逾期超过30天的，原告有权终止合同，收回商铺。被告提前退租，原告所收的保证金作为违约金不予退还。租赁期间，如需对商铺进行装修或改造时，被告必须先征得原告书面同意。被告不再使用商铺后，不得破坏已装修部分及房屋架构。合同签订后，被告多次向原告请求给予月租金优惠，原告基于维持良好关系给予2年的优惠期，从2016年底起调整每月租金为15000元，但优惠期届满后，被告每月仍按15000元缴交租金。期间，原告发现商铺地板（一、二层之间的部分楼面）在未经同意的情况下被改造为上下楼梯口，破坏了商铺架构，便要求被告处理，被告称租期届满时将进行恢复原状。2019年11月1日起，被告开始无故拖欠租金，原告多次打电话催收，无果。12月9日，原告委托律师事务所指派律师出具律师函，告知被告欠租金违约的严重后果，要求被告按合同约定限期足额支付租金，并协商恢复商铺地板缺口事宜。然而，截至目前，被告经催告仍无视合同约定，一意孤行拒不支付租金、不恢复地板原状，并擅自搬离租赁场所提前退租却不返还商铺。原告要求查看被告擅自改造商铺地板造成缺口的位置，被告不予配合。原告认为，双方的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护，双方应按约定全面、自觉履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告的主要义务是按时足额支付租金，并按约定使用商铺。被告故意违反合同约定持续拖欠租金，经催告仍拒不支付并擅自离场提前退租，租赁期间未经原告同意擅自改造商铺地板，破坏结构，该等行为已经构成根本违约。原告有权根据合同约定和法律规定维权。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告温国强答辩称：一、涉案商铺一、二层楼面缺口在答辩人承租前已存在，缺口并非因答辩人改造形成，被答辩人的主张无事实依据。涉案商铺分为两层，第一层为案外人林宇轩所有，第二层为被答辩人所有，两层为对应的楼上楼下关系。2012年2月18日，被答辩人与林宇轩签订《商铺租赁合同》，约定由林宇轩承租被答辩人所有的第二层物业，租期自2012年3月1日起至2022年2月28日止。合同签订后，林宇轩在征得被答辩人同意下，将两层商铺打通装修为茶庄经营。后因答辩人对林宇轩享有债权，2014年9月，经答辩人、被答辩人、林宇轩三方协商，以林宇轩一层商铺应收租金抵消与答辩人的债权债务，并由答辩人与被答辩人另行签订《商铺租赁合同》，租期为前述《商铺租赁合同》(指被答辩人与林宇轩签订)的剩余租期。答辩人承租涉案商铺后，并未重新对商铺进行装修、改造，一、二层楼面缺口从2012年即已存在。从答辩人与林宇轩的通话可以看出，被答辩人同意一、二层商铺打通是林宇轩承租第二层商铺的先决原因。被答辩人对楼面缺口的形成原因是清楚的，其在起诉状中主张缺口系因答辩人改造形成毫无事实依据。另外，答辩人通过短信与被答辩人协商解除合同后，已主动将一、二层楼面缺口封好，并已通知被答辩人。被答辩人的诉讼请求及主张没有事实依据；二、租赁合同已于2019年11月14日经答辩人与被答辩人协商解除，被答辩人主张解除日后的租金无事实及法律依据。2019年11月14日，答辩人通过短信方式请求被答辩人予以降租，被答辩人于当日短信回复答辩人“如果经营不下去就停业吧，……，让我好租给一些更优质的客户”，答辩人回复“可以”，被答辩人也让答辩人清理好后移交商铺。由此可看出，租赁合同已于当日经双方协商解除。被答辩人要求答辩人支付合同解除日后的租金没有事实及法律的依据，请求不能成立；三、答辩人并未构成根本违约，被答辩人的违约金主张无合同及法律依据，不能成立。相反，被答辩人应向答辩人返还已收租赁押金人民币50000元。被答辩人于2012年2月18日收取林宇轩涉案商铺租赁押金人民币50000元，2014年9月30日，林宇轩同意将押金转为答辩人所有，被答辩人亦签字予以确认。依据租赁合同的约定，该租赁押金仅在答辩人单方提前退租时，才作为违约金不予退还，而答辩人一开始仅希望被答辩人予以降租、继续履行合同，在被答辩人提出如经营不力可退租后，答辩人认为以原租金实在无力经营才解除合同。因此，租赁合同系经双方协商后解除的，并非答辩人单方提前退租，不存在构成根本违约的情形。租赁合同亦无其他关于违约金数额的约定，被答辩人的违约金主张无合同及法律依据，不能成立。此外，因租赁合同非因答辩人提前退租而解除，依据合同约定，被答辩人应向答辩人退还上述租赁押金人民币50000元；四、答辩人在租赁合同协商解除后，主动将一、二层缺口封好，并多次通过电话、短信联系被答辩人移交物业，但被答辩人均不予理睬，反而在毫无事实及法律依据的情况下起诉答辩人，纯属浪费司法资源。在确认解除租赁合同后，答辩人及时、主动将一、二层缺口封好，并通过电话、短信敦促被答辩人进行面谈并移交物业，被答辩人均不予理睬。2019年12月10日，答辩人收到被答辩人寄送的律师函，并于当天向被答辩人的代理人寄送了书面回复，再一次提醒被答辩人相关事实，明确因被答辩人拖延收回物业的损失由其自行承担，并提出处理方案敦促被答辩人进行面谈和收回物业。被答辩人无视实际情况，对答辩人的主动联系及回复视而不见，转而向贵院起诉答辩人，被答辩人的一系列行为纯属浪费司法资源。综上，被答辩人在毫无事实、合同及法律依据的情况下起诉答辩人，其诉讼请求均不能成立，依法应当予以驳回。被告温国强向本院提出反诉请求：1、判决反诉人与被反诉人之间的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除；2、判令被反诉人向反诉人返还租赁押金人民币50000元；3、判决驳回被反诉人在本诉中的诉讼请求;4、判令被反诉人承担反诉受理费。事实和理由：涉案商铺分为两层，一层为案外人林宇轩所有，二层为被反诉人所有。2012年2月18日，被反诉人与案外人林宇轩签订《商铺租赁合同》，约定由林宇轩承租被反诉人的物业，租期自2012年3月1日起至2022年2月28日止。林宇轩经被反诉人同意，将一、二层物业打通用作茶庄经营。后因反诉人对林宇轩享有债权，2014年9月，经反诉人、被反诉人、林宇轩三方协商,以林宇轩所有的一层商铺应收租金抵消与反诉人的债权债务，并由反诉人与被反诉人就二层商铺另行签订《商铺租赁合同》，租期为前述《商铺租赁合同》(指被反诉人与林宇轩签订)的剩余租期，被反诉人亦签字确认原林宇轩所交租赁押金归反诉人所有。因经营困难，反诉人于2019年11月14日短信联系被反诉人，请求其给予租金优惠，被反诉人于当日短信回复反诉人“如果经营不下去就停业吧，……，让我好租给一些更优质的客户”，反诉人回复“可以”，被反诉人也让反诉人清理好后移交商铺。由此可见，反诉人与被反诉人之间的租赁合同已于当日协商解除。依据双方租赁合同第八条约定，仅在反诉人单方提前解除合同时，租赁押金才作为违约金不予退还。现租赁合同系经双方协商解除，被反诉人应当向反诉人返还租赁押金人民币50000元。反诉人为维护自身合法权益，依据合同约定及《合同法》等相关法律规定诉至贵院，请贵院查明事实。原告朱绍辉对被告温国强的反诉答辩称：原告认为被告的反诉所依据的事实理由以及请求均不成立，请求予以驳回，理由如下：1、被告所称双方的合同在2019年11月14日解除是没有任何事实依据，事实上是被告违约拖欠租金，至2019年11月1日已经开始拖欠，至今未付，已经违反了合同的约定，原告对其进行催收不存在协商或者同意解除的情况；2、被告所称林宇轩经原告同意将物业打通是没有事实依据，未经原告同意，按照合同约定对物业改造需原告书面同意，因此不存在原告同意这个事实；3、被告所称租赁合同续签的问题是被告继承了原租赁合同全部的权利和义务，该押金视为被告按照合同约定交付的保证金，并不是归于被告所有；4、被告请求返还押金没有任何事实和法律依据，相反被告无故违约拖欠租金，亦没有按照约定恢复租赁物的原状，提前搬离经营场所，明显是单方的提前退租的违约行为，按照合同约定，被告长期拖欠租金并擅自搬离租赁现场，已经构成根本违约，要承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告朱绍辉是清远市***********之一的所有权人，2012年2月18日，原告（出租人）与案外人林宇轩（承租人）就清远市****************签订《商铺租赁合同》，同日，原告向案外人林宇轩出具一份收据，载明收到林宇轩交来的租赁押金50000元，2014年9月30日，林宇轩在上述收据上注明“本人自愿终止本合同，租赁押金50000元转为温国强所有”，原告亦在上述收据中注明“本人同意押金转为温国强所有”，双方均签名捺印。同日，甲方（原告）与乙方（被告）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于清远市****************租赁给乙方，租赁期89个月，自2014年10月1日起至2022年2月28日止。租金为每月16800元，在签订合同时给付甲方50000元人民币为定金，从第二年的2月28日起，租金每年递增5%，租金第一年16800元，第二年17640元，第三年18522元，第四年19448元，第五年20420元，第六年21441元，第七年22513元，第八年23638元，每一个租金年度按月计算，乙方需在每月的1日前付清该月的租金，乙方如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。租赁期未满，甲方不得以任何借口加租或提前收回商铺，否则赔偿乙方双倍赔偿金和相关装修费用等造成的经济损失；如乙方提前退租，甲方所收的保证金作为违约金不予退还。乙方如需要对所租赁商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负，在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方所有。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，超过30日甲方有权中止合同，收回商铺。合同签订后，被告自2019年11月起开始拖欠租金，原、被告从2019年11月14日起通过短信就涉案商铺相关问题进行协商，被告向原告表示“生意难做，将每月租金降至8000元每月，至租期结束”，原告回复“……如果经营不下去就停业，也不要勉强，让我也好租给更优质的客户”，被告对原告的意见回复“可以”，原告随后回复被告“如果你决定了，我好安排，不知道你打算什么时候可以清理修复好移交回我使用”，同年11月23日，原告通过短信向被告催收租金并提出从2020年2月28日起按原签署合同租金标准每月22513元执行，同年12月2日，被告通过短信通知原告“已把二楼的东西搬走了，你安排时间过来收回你的物业”，同年12月9日，原告通过广东宸韬律师事务所向被告寄出《律师函》，催促被告支付租金及协商处理改造房屋架构行为，同年12月10日，被告向原告寄出《关于朱绍辉先生的回复》，提出50000元押金抵扣11月租金15000元后，剩余金额作为解约补偿，另通知即日起向原告移交物业，不承担原告拖延收回物业造成的租金损失。另查明，从2016年下半年起，原、被告将涉案商铺租金调整为月租金15000元执行。原、被告另就涉案商铺于2020年3月26日完成移交手续，双方签署了商铺交接清单。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告朱绍辉与被告温国强订立的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点主要归纳为：一、被告是否要承担涉案商铺的恢复原状责任；二、涉案合同解除的时间及合同解除的后果。关于第一个争议焦点，原告与被告、原告与案外人林宇轩分别签订的《商铺租赁合同》是两份独立的合同，构成两个独立的法律关系，根据合同相对性原则，原、被告仅就双方于2014年9月30日签订的《商铺租赁合同》履行义务。原告诉称被告在未经原告同意的情况下，擅自改造涉案商铺，将一、二层之间的楼面形成缺口改装楼梯，但原告在庭审过程中表示并不清楚该上下楼梯是由谁经手形成，只是认为由被告所造，由于原、被告双方在签订涉案合同时亦未对商铺内架构进行确认，且被告在承租涉案商铺前，原告曾与案外人林宇轩就涉案商铺订立过租赁合同，而案外人林宇轩向本院提供的证人证言已经确认上述上下楼梯是其本人与原告发生租赁关系期间形成，至于原告提出在2016年6月8日才发现楼梯缺口，经与被告协商，被告同意在退租时修复的主张，也无证据予以证实。根据“谁主张、谁举证”原则，原告现有证据并不足以证明该一、二层之间的上、下楼梯由被告造成。因此，原告要求被告恢复商铺地板的原状无事实和法律依据，本院不予采纳，予以驳回。关于第二个争议焦点，根据原、被告2019年11月14日短信协商的内容可知，被告要求原告将月租金降至8000元未能得到原告同意，原告从而向被告提出如果经营不下去就停业，让原告将涉案商铺另行出租他人的意见，被告也回复“可以”，随后原告向被告征询移交涉案商铺时间，据此，原、被告虽然未就解除合同的后果协商一致，但双方就解除合同已达成合意，从而可以确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除。合同解除的后果涉及涉案商铺的返还、债权债务清算和解除合同相关责任的承担，在诉讼期间，经本院征询原、被告意见，双方于2020年3月26日对涉案商铺已办理了移交接收手续，为此，本院对原告要求被告返还商铺的诉求不再处理。合同解除后，被告虽然在2019年12月2日短信通知原告涉案商铺内的东西已搬离，要求原告安排时间接收物业，但并无明确原告需接收物业的期限，直至同年12月10日，被告向原告寄出《关于朱绍辉先生的回复》才明确即日起向原告移交物业，为此，被告应向原告支付2019年11月1日至同年11月14日拖欠的租金和同年11月15日至同年12月10日的房屋占用费，上述租金和房屋占用费应参照原、被告调整后的月租金15000元标准计算，具体金额是20000元（15000元÷30日×14日+15000元÷30日×26日）。对于合同提前解除的责任问题，虽然合同经过原、被告协商一致而解除，但双方并未就合同解除的后果达成一致意见，而合同提前解除的主要原因是被告拖欠租金，向原告提出降租要求又未能得到原告应允，被告应承担合同提前解除的违约责任。根据原告与案外人林宇轩的约定，原先由林宇轩向原告支付的涉案商铺50000元押金转为被告所有，原告亦表示同意，即该50000元押金应视为被告在签订合同时需支付给原告的定金，按照涉案合同约定，租赁期未满，若原告以任何借口加租或提前收回商铺，则向被告双倍赔偿保证金，若被告提前退租，原告所收的保证金作为违约金不予退还，由于该保证金的约定符合法律关于定金的规定，因此，上述定金50000元在被告违约时原告有权作为违约金不予返还，另外，本院综合原告的实际损失、合同的履行情况、预期利益等因素，认为原告没收被告50000元定金足以弥补原告损失，故本院对原告主张被告以拖欠租金为基数按日利率1%计算利息、被告主张原告返还定金50000元的请求均不予支持，予以驳回。至于原告主张被告支付自涉案合同解除之日起至商铺返还之日止的房屋占用费一节，由于合同自2019年11月14日双方达成合意解除后，被告在同年12月2日以短信通知原告涉案商铺内的东西已搬离并要求原告安排时间接收物业，直至同年12月10日被告向原告寄出《关于朱绍辉先生的回复》，明确即日起向原告移交物业，期间应视为被告给予原告接收涉案商铺的宽限期，在此宽限期内原告本应及时采取措施避免自身损失扩大，但原告却以涉案商铺未恢复原状为由，不及时接收涉案商铺，为此，从2019年12月11日起至原告收回涉案商铺之日（即2020年3月26日）止的损失应由原告自行承担，本院对上述期间原告所主张的房屋占用费不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、一百一十五条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告朱绍辉与被告温国强签订的《商铺租赁合同》于2019年11月14日解除；二、被告温国强于本判决生效之日起10日内向原告朱绍辉支付租金及房屋占用费20000元；三、原告朱绍辉收取被告温国强的定金50000元不予返还；四、驳回原告朱绍辉的其它诉讼请求；五、驳回被告温国强的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费775元，反诉案件受理费525元，共1300元，由原告朱绍辉负担162元，被告温国强负担1138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年五月九日书记员  杨娅乔附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。