湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2006号原告：长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，住所地：宁乡市城郊乡合安社区（新康路与文体路交汇处兆基君城25栋1楼）。法定代表人：李定忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彩利，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。被告：李良红，男，1966年1月24日出生，汉族，居民，户籍地湖南省安化县，现住。委托诉讼代理人：李灿（特别授权），男，1991年7月23日出生，汉族，居民，户籍地湖南省安化县，现住，系被告李良红之子。本院于2020年3月11日立案受理原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称“兆基物业宁乡公司”）与被告李良红物业服务合同纠纷一案，依法由审判员易赞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兆基物业宁乡公司委托诉讼代理人唐彩利及被告李良红的委托诉讼代理人李灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兆基物业宁乡公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即支付物业服务费5058元，车位费480元，合计5538元；2、请求判令被告立即向原告支付逾期支付物业服务费违约金505.8元，车位费违约金48元（违约金计算标准为拖欠金额的10%）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告李良红辩称：一、前期物业合同依法无效，涉案的前期物业服务合同违反法律的强制性规定，属于无效合同。《物业管理条例》第24条均规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者物业规模较小的经物业所在地区即县人民政府、房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”由此规定可知，作为前期物业服务的被答辩人，依法应当是通过招投标途径或者是在市房产局批准采用协议方式选聘，否则其无权签订前期物业服务合同。另外从《物业管理条例》第五十七条规定：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的由县级以上地方人民政府、房地产主管部门责令限期整改，并给予警告，并可处10万元以下的罚款；另外还有住建部于2003年颁布的130号令，前期物业管理招标投标管理暂行办法，目前依然属于效力期，该文第三条指出，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务单位。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。且该文明确指出了前期物业管理招标投标相应管理办法的具体细则。对违反《物业管理条例》第二十四条规定选聘物业服务公司的行为给予全面性否定行为的法律评价，不仅仅要面临高额罚款且必须限期改正。由此可见，第二十四条的规定并非管理性规定，而属于效力性规定。在本案中，被答辩人并不能举证证明其参与涉案楼盘物业管理前，是经过投标或经宁乡县房产局审批后依法签订的前期物业服务合同，因而缺乏合法成立的基础，违背物业管理条例的强制性规定，自然属于无效合同。二、建设方与物业管理方存在恶意串标，损害国家、集体或者第三人利益的可能，理应受到法律否定性评价。从“国家企业信用信息公示系统”调取的企业信用信息公示报告来看，长沙兆基物业管理有限公司系湖南兆基房地产开发有限公司的全资子公司，而兆山新星集团有限公司和兆山新星集团浙江云石水泥有限公司，既是湖南兆基房地产开发有限公司的股东，又是长沙锦程房地产开发有限公司的股东。俞益明既是长沙锦程房地产开发有限公司的高管（董事），又是长沙兆基物业管理有限公司的高管（监事）。由此可知，作为建设方的长沙锦程房地产开发有限公司和作为前期物业管理方的长沙兆基物业管理有限公司，属于管理企业。建设方的发包行为，属于典型的关联交易，对于关联交易本身就不被法律所肯定，且完全排除了正当的市场竞争破坏了市场秩序，具有社会危害性，而且还完全可能通过相互串通，如“降低服务质量，提高费用标准”等途径来侵害业主的合法权益，这样既不合理，也不合法，属于合同法中规定的合同无效的又一情形。三、合同不具备约定的生效要件，依法没有生效。《前期物业合同》第五十条规定“本协议自甲乙双方盖章或签字之日起生效”。然而，作为合同落款处作为的甲方为长沙兆基物业管理有限公司，而合同首页的甲方为长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司，甲方并不明确，自不待言，况且该二者均未盖章，也未有经其授权的法人代表签字（长沙兆基物业管理有限公司兆基君城物业服务中心虽然盖了一个项目章，但他并非载明的甲方，兆基君城物业服务中心不具备独立的法人资格，不具有民事权利能力，不能对外签订合同），而乙方处也无人签字。由此可见，合同至今并不具备约定的生效条件，尚未生效。同时，从涉案前期物业合同来看，其中第49条约定“本协议一式两份，甲乙双方各持一份具有同等效力”。由此可见，乙方手中的合同无效则甲方手中的合同也自然无效。另外从涉案前期物业合同的第一章第一条来看，物业管理服务的对象并没有注明，而是采用空白的形式，应属于合同主要条款缺失情形，合同根本不可能依法成立，同时对物业服务“面积”也是采用空白的形式，合同应属无效。本次诉讼的原告方为兆基物业管理有限公司宁乡分公司，其不具备相应的资质，自然无法提供相应的服务。经审理查明：一、被告李良红系宁乡市玉潭镇文体路以西新康路以北（兆基君城）2栋603室的业主，系兆基君城4号地下车库406车位的合法使用人，房屋建筑面积为140.51㎡。被告李良红于2015年3月8日收房，并与长沙兆基物业管理有限公司签订了《业主前期物业服务协议》，后因被告认为车位被他人占用而物业公司没有及时处理，故自2017年1月1日至2018年12月31日未交纳物业管理费5058元(1.5元/月/m2×140.51m2×24月)，车位服务费480元（20元/月/个×24月×1个），兆基物业宁乡公司对被告欠交的上述物业管理费进行了书面催收。二、2011年，长沙锦程房地产开发有限公司（以下简称“锦程房地产公司”）与长沙兆基物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定长沙兆基物业管理有限公司对锦程房地产公司开发建设的兆基君城A区一、二期提供前期物业管理服务事宜，约定合同有效期至业主委员会签订新的委托合同之日止，合同同时对委托管理事项、双方权利义务等进行了具体约定。约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，地下车库车位30/月/个。2014年10月22日，锦程房地产公司与长沙兆基物业管理有限公司签订《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》，约定：高层（多层）住宅单价为1.5元/㎡/月，车位服务费20元/月/个。三、2014年10月22日，长沙兆基物业管理有限公司向长沙锦程房地产开发有限公司出具委托书，内容为：“致沙锦程房地产开发有限公司，长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司对宁乡“兆基君城（A区）”项目进行全面管理运作、办理相关业务等；对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：长沙兆基物业管理有限公司，营业执照证号：91430181694027813K，法定代表人：俞焕林印，2014年10月22日。”上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》、《业主前期物业服务协议》、商品房买卖合同、不动产信息登记表、车位转让合同、物业服务企业资质证书、律师函及照片，被告提交的《业主前期物业服务协议》、车库买卖合同及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，长沙兆基物业管理有限公司与长沙锦程房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》及被告李良红与长沙兆基物业管理有限公司签订的《业主前期物业服务协议》的效力问题。长沙兆基物业管理有限公司系具备资质的从事物业管理的企业，长沙锦程房地产开发有限公司作为该小区的开发商，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，对开发建设的小区选聘物业服务企业符合法律规定，被告李良红和长沙锦程房地产开发有限公司均具备签订物业服务合同的主体资格。《物业管理条例》规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”结合该法条的内容来看，关于住宅物业的招投标规定应为管理性强制性规定，而非《合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，不应仅以建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业为由认定前期物业服务合同无效，故长沙兆基物业管理有限公司与建设单位即长沙锦程房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《兆基君城A区前期物业委托服务合同之补充协议一》合法有效,被告与长沙兆基物业管理有限公司签订的《业主前期物业服务协议》合法有效，被告作为小区业主，上述合同对被告均具有拘束力。兆基物业宁乡公司作为长沙兆基物业管理有限公司的分公司，接受总公司的委托，为被告小区提供物业服务，对被告李良红欠交的物业管理费、车位服务费进行书面催收，并以原告名义起诉并无不妥，故被告李良红应当向原告交纳所欠物业管理费5058元。因原告在庭审结束后，向本庭提交书面说明自愿放弃要求被告承担480元车位费及车位费违约金48元的诉讼请求，系原告对于自身权利的合理处分，本院予以支持。对被告的辩论意见，部分予以采纳，被告如认为因原告服务不到位而导致其损失，可另行主张权利。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。同时，原告作为物业服务者，在其服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动与业主沟通、协商，尽已所能解决实际问题，努力提升服务水平。因原告物业服务难免存在不尽人意的地方，故对兆基物业宁乡公司要求被告李良红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，判决如下：一、被告李良红在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司支付物业管理费5058元；二、驳回原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李良红负担20元，原告长沙兆基物业管理有限公司宁乡分公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  易赞二〇二〇年五月二十日书记员  张亮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。