广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初6851号原告（反诉被告）：彭景康，男，1958年8月28日出生，汉族，住广州市芳村区**************，公民身份号码440************012。委托诉讼代理人：刘冬仁，广东晨诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦水凤，广东晨诺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：周伯锦，男，1976年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*****，公民身份号码440************016。委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。原告彭景康诉被告周伯锦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告提起反诉，本院公开开庭对本诉及反诉进行合并审理。双方当事人及各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭景康向本院提出诉讼请求：1.判令于2020年2月29日解除原告彭景康与被告周伯锦签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告周伯锦向原告彭景康返还抵押金105360元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月15日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于佛山市顺德区**文海围工业区路段18号之二第三号出租给原告作厂房使用，另双方约定：1.该厂房总面积为1320平方米，租金单价26元/平方米。道路及空地面积为300平方米，月租金为8元/平方米，租期为5年，即2020年2月1日至2025年1月31日止。2.甲方(本案被告)仅提供租赁场所及场所可租赁证明，乙方(本案原告)自行办理营业执照及其它经营所需文件。3.签订合同后，乙方要向甲方一次性支付105360元金额作为抵押金。2020年1月22日，原告向被告一次性支付抵押金105360元。原告为在2020年2月初能够将该厂房投入使用，降低经营成本，故在租赁合同签订及支付抵押金后均多次要求被告提供厂房可租赁的证明用于办理公司地址变更手续，但被告均不予提供，致使原告无法办理营业执照等相关经营所需证件。此后原告通过佛山市顺德区人民政府网得知该厂房所属地块于2019年9月已纳入村改范围，通过安检巡视人员那里得知该厂房将于2020年4月搬迁，被告在知悉该情况下却隐瞒事实与原告签订长达5年的租赁合同，实属有违诚信原则。因被告拒绝提供租赁场所及场所可租赁的证明，造成原告无法使用该厂房办理工商营业执照相关手续，致使原告签订《厂房和赁合同》的合同目的无法实现。为此，2020年2月29日原告向被告发出解除《厂房和赁合同》通知书，要求与被告正式解除《厂房租赁合同》，并要求被告返还租赁合同抵押金105360元，但被告置之不理。依据《中华入民共和国合同法》94、97、216条及其它相关法律規定，原告有权解除《厂房租赁合同》及要求被告返还抵押金105360元。为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告周伯锦辩称，一、被答辩人拒交租金，已构成违约，无权要求解除合同和返还抵押金。2019年下半年，被答辩人彭景康了解到答辩人周伯锦在顺德区陈村文海围工业区有厂房准备出租，多次找到答辩人磋商承租厂房的事情，本来在2019年下半年有好几个意向承租人想承租答辩人的厂房，但是由于被答辩人在2019年下半年就多次询问并要求答辩人将厂房租给他，答辩人才优先考虑将厂房租赁给被答辩人，但因租金出价稍微低了一点，所以答辩人一开始只答应租期为两三年，后来又多次要求租期增加至5年，因为其表现得诚意十足，答辩人不好拒绝，但已明确告知村级工业区不知道什么时候改造，政府的行为不能参与，也不能干预，也无法预知，所以才在订立合同中有第十条第1款的约定。从上一手承租人到期到2020年1月份，双方先后磋商了近两个月，且多次强调厂房暂不要租给其他人，直到2020年1月15日，双方才签的协议，事实上，截止至签合同时，答辩人已经损失了近两个月的租金，合同签订后，答辩人立即将厂房的钥匙交给被答辩人，而租金计算却是从2020年2月1日开始起算，这里相当于又给了被答辩人半个月的免租期，本来根据双方所签合同第七条的约定，每月1-5日为交当月租金期，但是，被答辩人却没有按时支付租金，一开始是以疫情为由要求答辩人免租，遭到拒绝后又要求变更合同减少租赁面积和租金，再次遭到被答辩人的拒绝后，而始终不肯交付租金，截止至4月份止，已经拖欠了三个月的租金了，被答辩人拖欠租金的行为已经明显构成违约，无权要求解除合同和返还抵押金。二、被答辩人在《民事起诉状》中陈述答辩人不肯提供厂房可租赁证明的陈述是避重就轻且是片面的。实际上，办理工商营业执照只需要提供租赁合同和公司资料、申请人资料即可，这些资料被答辩人基本上都有，被答辩人要求答辩人到村委开具厂房可租赁证明，答辩人也早已按照被答辩人的要求备好相关证明，也已经出示给被答辩人看过，只是由于被答辩人未按照约定交付租金，答辩人暂未提供正本给他而已，这实际上是被答辩人拒付租金，违约在先，并非答辩人违约。三、被答辩人称了解到租赁的厂房将于2020年4月份搬迁，答辩人在知悉该情况下却隐瞒事实与被答辩人签订长达5年的租赁合同，有违诚信原则也是曲解事实。事实上，佛山改造村级工业园的传闻从2017或2018年就一直有，但很多地方暂时也没有实施，有的地方处于传闻阶段，有的地方处于规划阶段，但真正的实施时间谁也不知道。据答辩人了解，村级工业园进行改造需要村民对改造方案、补偿方案进行投票通过后才能进行，而至今为止，陈村文海围工业区所在的村庄并没有已经村民通过投票的传闻。被答辩人的佛山市博霖机械有限公司也在陈村的潭洲村，与本案讼争的租赁物所在地非常接近，被答辩人可能比答辩人更了解相关政策，文海围工业区是否实施改造？何时进行改造？改造方案如何？是否需要搬迁？也没有准确的时间表和实施方案。这些情况谁也说不准，存在一定的不确定性，所以在合同第十条第1款也对可能出现征收情况进行了约定，不存在隐瞒的情况。综上所述，被答辩人拒付租金是违约在先，其在《民事起诉状》中列举的事实与理由不足以成为其解除合同及要求返还抵押金的依据，如果被答辩人坚持解除合同，答辩人有权没收抵押金和追究其其他违约责任。请求贵院驳回其诉讼请求。被告周伯锦向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告彭景康立即向反诉原告支付自2020年1月15日起至实际返还佛山市顺德区**工业区**********厂房之日止的租金（租金标准为36720元/月，暂计至2020年4月30日止拖欠的租金为128520元）；2.判令反诉被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2019年下半年，反诉被告了解到反诉原告在顺德区xx工业区有厂房拟出租，多次找到反诉原告磋商承租厂房的事情，双方在2020年1月15日正式签订《厂房租凭合同》，约定反诉被告租赁反诉原告位于佛山市顺德区**工业区路段********厂房，该合同第一条约定：该厂房总面积为1320平方米，租金单价为26元/平方米，道路及空地面积为300平方米，月租金为8元/平方米，租期为5年，即2020年2月1日至2025年1月31日止。第七条约定：签订合同后，乙方要向甲方一次性支付105360元金额作为抵押金，甲方需向乙方开出收款收据，每月1-5号为交当月租金期，同时一并把上月的水、电费交齐，不交租金或水、电费，即属违约。甲方需向乙方开具水电费收据。合同签订当天，反诉原告就提前将厂房及钥匙交付给反诉被告使用，2020年1月20日完成水电表分表，双方确认水电表初始表数。但是，反诉被告却自2020年2月份开始就以疫情、办牌照、要求减租、缩小租赁面积等各种理由拒付租金。本来在2019年下半年有好几个意向承租人想承租反诉原告的厂房，但是由于反诉被告谈了多次，表现得诚意十足，反诉原告才优先考虑将厂房租赁给反诉被告，但是反诉被告却迟迟未签合同，双方磋商了几个月，直到2020年1月份，双方才签的协议，但是协议签订后，反诉被告却以各种理由拒付租金，导致反诉原告损失了近两个月的租金，现反诉被告又提出解除合同却不办理交接，反诉原告认为，反诉被告拒付租金的行为已经构成严重违约，计算租金的时间应该从双方签订合同之日起计算至双方确认交接之日止，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉。原告彭景康辩称，一、本案是被答辩人周伯锦违约。1.答辩人与被答辩人于2020年1月15日签订《厂房租赁合同》，合同签订后答辩人已依约向被答辩人支付抵押金105360元，答辩人多次要求被答辩人交付厂房可租赁证明用于办理营业执照以达到2020年2月使用厂房进行生产经营的目的，但被告迟迟未交付相关证明，造成原告无法办理公司工商地址变更手续。2.被告以原告未支付2020年2月的租金为由抗辩拒绝提供相关证明，缺乏合同依据。原告没有按期支付2020年2月份租金，其违约后果是被告可要求原告支付逾期违约金，但合同并没有赋予被告在原告逾期支付租金的情况下可拒绝履行其合同义务。因此，被告以原告逾期支付租金为由抗辩不予提供相关证明材料属于违约，该违约行为造成的后果就是原告无法办理工商地址变更手续。在此期间，原告得知该厂房将于2020年4月搬迁，结合被答辩人一味索要租金又不能提供相关可租赁证明并拒绝解释说明缘由，致使原告更加担忧租赁厂房目的落空。二、被告在本案中消极怠慢履行合同义务非常明显，存在恶意履行。被告在2020年1月8日就已经取得了陈村镇经营场所使用证明可随时提供，但被告在合同签订时及收到抵押金后却不向原告披露已经取得场所使用证明，在原告索要场地证明时也拒绝提供，在被告索要租金，原告要求其提供场所使用证明仍拒不提供，这显然属于消极履行合同义务。按照原被告双方的微信聊天记录，被告提供场地证明即可收取租金，但被告就是不提供也拒不解释，这种行为，在某种程度上属于恶意履行合同。被答辩人要求答辩人支付自2020年1月15日起至实际返还租赁物之日止的租金没有事实和法律依据。原告于2020年2月16日，通知被告租约要立即终止，希望被告退还按金，并于当日移除其在厂房大门的挂锁，也微信通知被告将挂锁移除。2020年2月29日向被答辩人发出解除《厂房租赁合同》通知书，要求与被答辩人正式解除厂房租赁合同，并通知被告于3月1日办理交接手续，但被告并未前来办理交接手续，视为被告自行放弃交接。故被告要求原告人支付自2020年1月15日起至实际返还租赁物之日止的租金没有事实和法律依据。综上答辩意见，请求驳回被答辩人周伯锦的反诉请求。诉讼中，原告（反诉被告）向本院提交了原、被告身份证复印件、《厂房租赁合同》、《电子交易回单》、微信聊天记录截图、解除《厂房租赁合同》通知书、EMS快递单、EMS快递改退批条、EMS快递改跟踪列表、原告咨询厂房租赁相关事宜录音记录、《佛山市顺德区**镇土地利用总体规划（2010-2020年）修改方案（仙涌工业区改造项目等）》公示的通告、致全体股东的一封信等证据。经被告（反诉原告）周伯锦质证认为对《厂房租赁合同》、《电子交易回单》、微信聊天记录截图、解除《厂房租赁合同》通知书、EMS快递单、EMS快递改退批条、EMS快递改跟踪列表真实性无异议，证明内容有异议。对原告咨询厂房租赁相关事宜录音记录、《佛山市顺德区**镇土地利用总体规划（2010-2020年）修改方案（仙涌工业区改造项目等）》公示的通告真实性、合法性、关联性均有异议。对致全体股东的一封信不予质证。经本院审查，经被告（反诉原告）质证真实性无异议的证据本院予以确认。原告咨询厂房租赁相关事宜录音记录、《佛山市顺德区**镇土地利用总体规划（2010-2020年）修改方案（仙涌工业区改造项目等）》公示的通告、致全体股东的一封信主要是证明案涉厂房纳入村改范围，但案涉厂房是否纳入村改与本诉不具有关联性，故本院不予采纳。被告（反诉原告）向本院提交佛山市博霖机械有限公司企业信息、微信聊天记录、有关厂房租赁事宜的探讨、交付时水电表初始表数、陈村镇经营场所使用证明及宗地图、说明、顺德市规划国土局文件顺集（转）﹝2001﹞84号等证据。经原告（反诉被告）彭景康质证认为对被告（反诉原告）提交的证据真实性均无异议，对佛山市博霖机械有限公司企业信息、村镇经营场所使用证明及宗地图关联性有异议，对微信聊天记录的证明内容有异议。经本院审查，佛山市博霖机械有限公司企业信息仅能证明该公司系由原告（反诉被告）设立，陈村镇经营场所使用证明及宗地图证明顺德区陈村镇白陈路文海路段文海工业区18号之二第一号厂房可以用于工业用途，与案涉的顺德区陈村镇白陈路文海路段文海工业区18号之二第三号厂房并非同一标的，有关厂房租赁事宜的探讨发生于签订租赁合同之前。上述证据均与本案不具有关系性，本院不予采纳。被告(反诉原告)提交的其他证据能够证明本案事实，来源、形式合法，本院予以采纳。经审理查明，被告（反诉原告）周伯锦于2015年向广东联兴锻压机床实业有限公司承租位于佛山市顺德区**工业区***的厂房。2020年1月15日，原告（反诉被告）彭景康作为乙方与被告作为甲方签订《厂房租赁合同》，被告将位于佛山市顺德区**工业区***之二第三号转租给原告，租赁合同第二条约定：该厂房总面积为1320平方米，租金单价26元/平方米。道路及空地面积为300平方米，月租金为8元/平方米，租期为5年，即2020年2月1日至2025年1月31日止。第五条约定：乙方租用厂房，只能做五金、机械、钢构制作之用……。乙方要按规定办理营业执照，甲方仅提供租赁场所及场所可租赁证明，乙方自行办理营业执照及其它经营所需文件……。第七条约定：签订合同后，乙方要向甲方一次性支付105360元金额作为抵押金，甲方需向乙方开出收款收据，每月1-5号为交当月租金期，同时一并把上月的水、电费交齐。合同签订当日，被告将厂房移交原告，并于2020年1月20日完成水电分表。2020年1月22日，原告向被告一次性支付抵押金105360元。2020年2月16日，原告通过微信通知被告终止合同，并于2020年2月29日通过微信和EMS向被告发出解除《厂房租赁合同》通知书，要求被告于2020年3月1日上午10时到涉案厂房办理交接手续。原告于2020年3月1日再次电话告知被告移交案涉厂房，并于当天早上9点前往被告处通知被告可以接收厂房。庭审中，被告周伯锦自认案涉厂房并未办理建设工程规划报建手续。本院认为，被告(反诉原告)周伯锦转租给原告（反诉被告）彭景康的案涉厂房并未取得建设工程规划许可，且在本案法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可或经主管部门批准建设。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》应属于无效合同。合同无效自始没有法律约束力，自不存在合同解除的客观基础。据此，原告彭景康请求确认《厂房租赁合同》于2020年2月29日解除不符合法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”合同无效，双方的合同已无无继续履行之可能，故原告提出让被告接收厂房，合法有据，被告应予以接收厂房。而原告在合同签订后向被告交纳105360元抵押金作为合同履行的担保，因合同无效已，被告应返还原告交纳的105360元抵押金。据此，原告诉求被告返还抵押金105360元于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”原、被告签订合同无效，被告诉请原告支付的租金实质是案涉厂房的占有使用费。被告已将案涉厂房交付原告，并约定租金的起算时间及租金标准，故原告应自2020年2月1日起至退还案涉厂房之日止参照租赁合同约定租金标准向被告支付占有使用费。原告已在2020年2月29日通过微信及EMS通知被告于2020年3月1日退还案涉厂房，并于2020年3月1日再次电话及前往被告经营场所告知被告接收案涉厂房，被告未按时接收案涉厂房，应自行承担迟延接收案涉厂房的法律后果。据此，原告应支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的案涉厂房占有使用费。经本院计算，原告应支付的占有使用费为36720元。被告请求原告支付的占有使用费在该范围内的，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。经本院核抵，被告尚需退还原告抵押金68640元（即105360元-36720元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周伯锦应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）彭景康退还抵押金68640元；二、驳回原告（反诉被告）彭景康的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周伯康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为12212.8元（原告已预交），由原告（反诉被告）彭景康负担5512.8元，由被告（反诉原告）周伯锦负担6700元。反诉案件受理费减半收取为1435.2元（被告已预交），由被告（反诉原告）周伯锦负担1035.2元，由原告（反诉被告）彭景康负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  庞尔谦二〇二〇年五月七日书记员  杨 阳书记员  何国良