河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3529号上诉人（原审被告）:史景山，男，汉族，1975年7月22日生，住河南省开封市鼓楼区，现住开封市。被上诉人（原审原告）：河北安信联行物业股份有限公司开封分公司，住所地开封市龙亭区西外环路西侧安联朗润园7号楼103房，统一社会信用代码914102020522991391。负责人：李继海，总经理。委托诉讼代理人：魏顺军，系公司员工，特别授权。上诉人史景山因与被上诉人河北安信联行物业股份有限公司开封分公司（以下简称“安联物业”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。史景山上诉请求：1.撤销河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1626号民事判决书，改判驳回河北安信联行物业服务有限公司开封分公司的诉讼请求或发回重审；2.请求法院责令被上诉人严格按照《物业管理法条例》对小区街道公用部分卫生、绿化、车辆、消防设施等各方面进行整顿，直到达到物业合同中的一级服务标准。对之前没有达到服务标准的费用减免一部分；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律不当。双方签订的《前期物业服务合同》只对业主违约的处理规定，没有对物业公司违约的处理规定。在履行物业服务合同过程中，物业公司多处存在服务瑕疵，包括公共区域环境维护方面，未按规定安排保安人员值班造成业主的不安全感，对公共区域私自改造行为不予制止，对小区内乱停车、占道不予疏导，对侵占公共区域行为不予制止，公共部位卫生无人管理等等，应该减免上诉人需交物业费。在一审开庭时被上诉人也承认存在管理不到位和瑕疵，上诉人不应交全额物业费，请求予以改判或发回重审；2.一审判决书中未提到物业与业主签订物业管理合同中第十一条违约责任中的第一条：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；3.小区露天车位管理费合同约定收费每月40元，实际收取每月60元，这违反了违约责罚的第三条，乙方违反协议，擅自提高收费标准和乱收费的甲方有权要求乙方清退多收部分的费用，并按银行同期利率退还多收部分的利息。综上，请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。安联物业辩称，1.被上诉人自2012年12月自入住小区以来，按照物业服务合同的约定标准提供物业服务，在提供服务过程中确实在某些公共设施维护及保洁、车辆管理等方面存在着一些瑕疵，但从整个物业服务的情况看，各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，仍处于正常运行状态，上诉人的日常生活也没有受到过严重的影响，小区生活垃圾日清日结，电梯正常运转，水电煤气等供应正常，上诉人也没有因为被上诉人的服务导致人身伤害和财产损失，因此上诉人应支付被上诉人的物业服务费；2.上诉人称房屋质量存在问题、小区设施不完善、没有地热水等问题，均与被上诉人无关，均不能成为上诉人拒缴物业费的理由。综上，被上诉人提供的物业服务虽有瑕疵，仍处于正常运行状态，房屋质量存在问题，上诉人应向开发商主张权利，望人民法院驳回上诉人的上诉请求，依法维护被上诉人的合法权益。安联物业向一审法院起诉请求：1、判令史景山向安联物业支付拖欠的物业费及滞纳金9444.6元（自2014年12月23日至2019年5月23日止拖欠物业费7907.6元，滞纳金1537元，合计9444.6元）；2、判令史景山承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：史景山系开封安联青年城7号楼2单元501室房屋的业主，房屋建筑面积为119.36㎡。2012年12月30日，安联物业（乙方）与开封安联置业有限公司（甲方）签订了前期物业服务委托合同。约定甲方委托乙方对安联朗润园（现在称安联青年城）小区实行物业管理。第二条物业管理服务内容包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护及管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、业主的特约服务。第四条约定，乙方提供的前期物业管理服务质量标准应达到开封市一级物业服务质量标准。物业管理服务收费标准：高层住宅每月每平方1.25元；商业每月每平方1.7元。物业服务费用按一年/次交纳，业主或物业使用人应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。合同第六章违约责任第二十一条约定，乙方的年度管理服务质量达不到本合同第二条、第四条约定的服务内容和质量标准超过两项这，甲方有权要求乙方限期整改，乙方应该在甲方要求的整改期限内整改完毕。如整改后仍不符合合同约定的，由乙方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。第二十二条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每月所欠费的3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，安联物业进驻小区开展物业管理。自2014年12月23日至2019年5月23日止，以安联物业服务质量不符合约定标准为由欠交物业费7907.6元。另查明，安联物业在提供物业服务的过程中，存在共用设施、车辆管理不到位等方面的问题，对这些服务瑕疵安联物业也与认可。该小区至今未成立业主委员会。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，安联青年城小区尚未成立业主委员会，小区的建设单位开封安联置业有限公司与安联物业签订的前期物业管理合同，对小区业主均有约束力。史景山作为小区业主接受了安联物业提供的物业管理服务，有义务向物业服务企业交纳物业管理费用。因此，安联物业要求史景山支付拖欠物业费7907.6元的诉讼请求一审法院予以支持。因安联物业不是购房合同的当事人，房屋存在质量问题与本案不是同一法律关系，故对史景山以此抗辩，拒交物业费的意见，一审法院不予采纳；对安联物业物业管理服务不满意不足以成为史景山拒交物业费的理由，史景山作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业费并非是正当维权途径，亦会有损于同小区其他业主的权益，因此，对史景山的辩称意见一审法院不予采纳。关于安联物业请求史景山支付滞纳金的请求，鉴于安联物业提供的物业服务存在瑕疵，未按照合同约定完全尽到自己的管理职责，对存在问题需要改进，为督促其提高物业服务水平，一审法院对安联物业的滞纳金请求不予支持。判决：一、史景山于本判决生效后五日内支付河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业管理费7907.6元；二、驳回河北安信联行物业股份有限公司开封分公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由史景山负担。（安联物业已垫付，待支付物业费时一并给安联物业）本案二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明事实与一审基本一致。案涉小区存在绿化不到位，卫生不达标、部分基础设施物业公司未及时修理的问题。上诉人认为因为物业服务管理不到位存在瑕疵，应当减免部分物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解和配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特征导致了物业公司在服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费—服务水平下降—更大范围欠费—服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。而对物业公司来说，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属于合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量，才能充分获取所在小区业主的理解和配合。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。本案中，上诉人和被上诉人签订的《安联·朗润园小区交费协议》和《承诺书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护，对双方均有约束力。被上诉人向上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业服务费。原审法院认定物业服务费收费标准为每平方米1.25元，上诉人共拖欠被上诉人53个月的物业服务费7907.6元。根据《河南省物业管理条例实施细则》第三十六条第一款规定，物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。双方签订的合同有明确规定且合同合法有效，因此该收费标准具有事实、法律依据。原审法院查明被上诉人物业服务存在共用设施、车辆管理不到位、卫生不达标等瑕疵，庭审中被上诉人也自认物业服务确实存在瑕疵。考虑小区的整体服务情况和持续状态，本院酌定上诉人按所欠物业费总额的80%即6326.08元交纳物业服务费。关于上诉人主张责令对被上诉人严格按照《物业管理法条例》对小区街道公用部分卫生、绿化、车辆、消防设施等各方面进行整顿，直到达到物业合同中的一级服务标准和露天车位管理费收取过高，多收部分及利息应该退还，以及小区车位的归属问题，可另行通过诉讼方式主张权利。综上，上诉人史景山的上诉意见部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1626号民事判决第二项；二、变更河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初1626号民事判决第一项为上诉人史景山于本判决生效后五日内支付被上诉人河北安信联行物业股份有限公司开封分公司物业管理费6326.08元；三、驳回上诉人史景山的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由史景山负担20元，由河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担5元。二审受理费用50元，由上诉人史景山负担40元，被上诉人河北安信联行物业股份有限公司开封分公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年五月二十一日书记员  任 贵