北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5806号原告：祝自国，男，1968年8月18日出生，汉族，中企教培企业管理中心职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙晋华，北京杜克律师事务所律师。被告：衡永安，男，1968年2月20日出生，满族，无业，住北京市大兴区。原告祝自国与被告衡永安房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告祝自国及其委托诉讼代理人孙晋华到庭参加诉讼。被告衡永安经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝自国向本院提出诉讼请求：1.判令衡永安继续履行房屋买卖合同；2.判令衡永安配合办理房产过户手续。事实和理由：2018年5月16日，祝自国与衡永安双方在21世纪不动产北京区域分部签订有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定衡永安将坐落于大兴区宏业路9号院2号楼14层1406的自有房屋（以下简称1406室）出卖转让给祝自国，房屋总价款为125万元，并约定具体操作事宜及其他事项；祝自国在合同签订前已将首付款80万元支付给衡永安；由于1406室设定有抵押权，双方约定，出卖人衡永安应于2019年1月30日前办理抵押注销手续；买受人祝自国应于2019年1月30日前将剩余房款45万元支付给衡永安，但衡永安对办理上述抵押注销事宜消极应对，对祝自国多次发送信息要求其配合及时办理解除抵押登记并向其支付剩余房款的请求不予回应；在2019年1月21日，祝自国向衡永安发出催告函并办理了公正，敦促衡永安及时履行合同义务，但没有收到衡永安的任何回应信息。综上所述，为维护自身合法权益，维护双方所签订合同效力，祝自国诉至法院，请求判如所请。衡永安未到庭，其在本院与其进行庭前谈话时辩称，确实有房屋买卖的事情，双方也签订了房屋买卖合同，但是衡永安没有收到房款；如果祝自国给衡永安房款，衡永安愿意配合过户并继续履行合同。本案经审理认定事实如下：2016年4月21日，衡永安与田军在北京市大兴区民政局登记离婚；在上述婚姻登记机关所存档离婚协议书中，关于财产分割部分载明：“……位于大兴区西红门嘉悦广场办公用房1405号、1406号全部归男方所有”，即在离婚时确认诉争1406室归衡永安所有。2018年5月16日，在北京广锋双安房地产经纪有限公司的居间介绍下，衡永安（出卖人）与祝自国（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；双方约定出卖人所出售房屋坐落为“大兴区宏业路9号院2号楼14层1406”，即诉争1406室，房屋建筑面积为50.14平方米，该房屋规划设计用途为办公，该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见补充协议及物品交割单，该房屋所有权证证号为京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，填发单位为北京市大兴区住房和城乡建设委员会，该房屋占用的国有土地使用权以有偿出让方式取得，该房屋性质为商品房；关于抵押登记，合同书载明该房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2016年3月22日，他项权利证证号为2016-0013982，出卖人应于2019年1月30日前办理抵押注销手续；关于租赁情况，合同书载明出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权；双方约定经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为125万元，买受人在签订合同的同时向出卖人支付定金，定金金额为10万元；关于房屋产权及具体状况的承诺，双方在合同书第五条约定：“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房产交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，因一方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。（二）出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋……”；关于房屋交付，双方约定出卖人应当在收到全部购房款当日将该房屋交付给买受人；关于权属转移登记，双方在合同书第十条第一款约定：“当事人双方同意，于签订合同240日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议”；关于争议解决方式，双方约定该合同项下发生争议，由双方协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地人民法院起诉。同日，就1406室的房屋买卖事宜，衡永安（甲方、出卖人）与祝自国（乙方、买受人）签订《补充协议》；双方约定乙方最迟在签署补充协议时应确认其具备购房资格，并可以履行房屋买卖合同，同时，乙方提交购房资格审核所需的相关资料和文件应真实、合法、有效；关于成交价格，双方约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价合计125万元，此价格为甲方净得价，不含税；关于“房屋交易具体事宜的约定”，双方在《补充协议》第二条约定：“1.定金：乙方已向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分。2.还款解押：甲方应在2019年01月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清余贷款及办理完毕解除抵押登记手续。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第2种方式履行——分两次支付：乙方于签订合同前将首付款人民币（大写）捌拾万元整（含前期支付全部定金人民币（大写）壹拾万元整）以自行支付方式支付甲方；剩余房款人民币（大写）肆拾伍万元整，乙方在房屋办理解抵押前支付给甲方”；关于权属转移登记，双方在《补充协议》第二条第4款约定：“甲乙双方同意，应与2019年1月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任”；双方约定，甲方双方应当在卖方收到全部房款当日自行办理物业交割手续；关于违约责任，双方在《补充协议》第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还”关于房屋出租状态下租金及附属设施，双方约定于交房当日，甲方将剩余租约转交给乙方，之后的租金由乙方收取，交房后屋内所有配套设施均属于乙方（租户的物品除外）；关于“其他约定”，双方约定：“一、乙方于签订买卖合同前，已支付甲方购房款捌拾万元整，其中含购房定金壹拾万元整；二、甲方同意，此房可以过户到乙方指定的人员名下；三、甲乙双方协商：2019年1月30日前乙方须向甲方付清房款，甲方并配合完成解抵押”。上述合同签订前的2018年5月14日，通过祝自国的同事晏发兰的银行账户进行转账汇款的方式，祝自国向案外人贺义给付5万元；合同签订前的2018年5月15日，通过祝自国的银行账户转账汇款的方式，祝自国向贺义分别给付10万元、55万元；合同签订当日，即在2018年5月16日，通过祝自国的银行账户转账汇款的方式，祝自国向贺义给付10万元；贺义系衡永安所指定代为收取购房款的人员，上述款项合计80万元。合同签订当日，衡永安、祝自国签订《定金收付书》，证明祝自国按合同约定，于签订合同当日支付购房定金10万元，衡永安确认已收到此定金，合同订立后，该款项充抵购房款。合同签订当日，衡永安、祝自国签订《二手房首付款交付确认函》，证明1406室的交易价格为125万元，衡永安现已收到祝自国交付的首付款80万元，该款项含已支付的购房定金10万元，确认无误。祝自国所提交税收完税证明显示，在2013年3月至2018月12月期间（70个月），祝自国在北京市均连续缴纳个人所得税，自2013年3月至2018年5月签订涉案房屋买卖合同时，祝自国连续缴纳个人所得税超过60个月，即符合于2017年3月26日开始实施的《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的个人购买已销售商办类项目之条件。房屋买卖合同签订后，经祝自国催促，衡永安消极办理1406室的抵押权解除登记，对于祝自国要求衡永安配合办理抵押权解除登记及收取祝自国剩余房款45万元的要求，衡永安不予回应。经本院向北京市规划和自然资源委员会调取1406室的不动产登记信息，部分记载内容与双方当事人所签订房屋租赁合同中记载不一致；登记档案显示，1406室的房地坐落为大兴区宏业路9号院2号楼14层1406，房屋所有权人为衡永安，规划用途为办公，房屋性质为商品房，建筑面积为50.14平方米，登记时间为2016年1月20日，不动产权证书号为京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，并非房屋买卖合同所载明京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，而京（2016）大兴区不动产权第XXXX号不动产权证书所对应房屋应为大兴区宏业路9号院2号楼14层1405；1406室的登记档案显示，在2016年3月22日设定有抵押权登记，抵押权人为许晓慧，因贷款结清，该抵押登记在2016年6月29日被注销；在2016年8月3日设定有抵押登记，抵押权人为张腾，被担保主债权数额为80万元，该抵押登记尚未被注销；同时，1406室还被多家法院进行司法查封，在2018年7月31日（此为登记时间，下同）被香河县人民法院司法查封，在2019年7月24日、2019年8月7日、2019年10月10日、2019年10月24日被本院司法查封，在2019年10月29日被河北省霸州市人民法院司法查封，在2019年11月21日、2019年12月2日、2019年12月18日、2019年12月25日被本院司法查封；据此，至本案审理时，1406室设定有抵押登记，且被司法查封。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，衡永安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。诉争1406室系在《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》发布前衡永安自开发商处购买的商业办公用房，对于该公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，且在离婚时已确认1406室归衡永安所有，故衡永安将该房屋出售给祝自国不违反法律强制性规定；虽然在签订房屋买卖合同时，1406室设定有抵押登记，但出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力；衡永安、祝自国所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。司法实践中，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。本案中，在祝自国、衡永安签订房屋买卖合同时，对1406室设定有抵押登记；在签订房屋买卖合同后，1406室被法院多次司法查封；且在本案审理时，抵押登记及司法查封仍存在，构成继续履行房屋买卖合同之客观障碍，经释明，祝自国仍要求继续履行合同，故对其各项诉讼请求，均应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回祝自国的全部诉讼请求。案件受理费8050元，由祝自国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年五月二十九日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷