云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初272号原告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：广东省云浮市市区天鹅区***（即云浮日报社对面）。法定代表人：谭志清，该公司总经理。委托诉讼代理人：何金兴，广东兴贤律师事务所律师。被告：龚亚花，女，汉族，1981年4月8日出生，住广东省云浮市云城区******，公民身份号码：445************420。原告云浮市恒信房地产有限公司诉被告龚亚花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法由审判员黎志银独任审判，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告云浮市恒信房地产有限公司的委托诉讼代理人何金兴到庭参加诉讼，被告龚亚花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮市恒信房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告龚亚花立即归还拖欠的首期房款177618元、维修基金3107.4元和逾期付款违约金（违约金以拖欠首期房款177618元为本金按每日万分之五从2016年4月5日起计至还清之日止。暂计至2019年7月31日违约金为109413.85元）；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月15日，被告与原告签订的《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告建设开发的位于云浮市云城区*****花********商品房，商品房售价为567618元。合同还约定了房款的付款方式：被告应于2016年3月15日前支付首期房价款177618元，余款390000元向银行申请贷款方式支付。但是，被告并未按照合同约定时间支付首期房款为177618元，因此，被告于2016年3月15日出具《欠款协议》，确认尚欠原告的首期房款177618元，并承诺于2016年3月15日签订《商品房买卖合同》后20天内即2016年4月4日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后付清。但是，上述欠款到期后，经原告多次催收，被告以各种理由拒绝偿还上述欠款。综上所述，被告拖欠首期房款177618元、维修基金3107.4元和逾期付款违约金，现请求法院判令被告立即偿还上述款项，以维护原告的合法权益。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照（复印件），证明原告主体资格。2、商品房买卖合同（原件），证明2016年3月15日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。3、欠款协议（原件2张），证明被告于2016年3月15日出具《欠款协议》，确认尚欠原告的首期购房款177618元和房屋维修基金3107.4元。4、被告身份证，证明被告主体资格。被告龚亚花未作答辩亦未提供证据到庭。经审理查明：2016年3月15日，被告（买受人）龚亚花与原告云浮市恒信房地产有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2016031077），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得坐落于云浮市区天鹅区****块的建设用地使用权，该地块[国有土地使用证号]为云府国用（2012）第002909号，……出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为恒信花园。第三条：商品房基本情况。……该商品房为本合同第一条规定项目中的：B3栋2层201房。……该商品房预测建筑面积共103.58平方米，其中套内建筑面积86.38平方米，分摊共有建筑面积17.2平方米。第六条：计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5480元，总价款为人民币567618元整。第七条：付款方式及期限。（二）买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应于2016年3月15日前支付首期房价款人民币177618元，占全部房价款的31.29%；余款390000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条：逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在45日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过45日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》（预售）附件四：第六条、买受人未按合同第三章第七条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他买受人应付之税费，或未按双方约定向出卖人补足应补房价款及因此增加的税费，买受人除应按约定承担逾期付款的违约责任外，出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清（以按揭方式付款的，须银行已实际支付按揭款给出卖人），且出卖人无须就此拒绝交付商品房的行为向买受人承担逾期交楼的违约责任等其他任何责任，在顺延交楼时间内1、该商品房物业管理费双方可协商，2、商品房损毁、灭失如属不可抗力，双方无责。第七条、买受人未按合同第三章第七条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续，或未支付其他买受人应付之税费、违约金等，或未按双方约定向出卖人补足应补房价款及因此增加的税费，或未按出卖人书面通知所确定的期限向出卖人提交办理《房地产权证》所需的资料及费用，或所提交的资料不完整、不符合办证要求的，出卖人有权不为买受人办理及交付《房地产权证》，且由此产生的责任由买受人自行承担，与出卖人无关。合同签订的当天，因被告龚亚花不能在合同约定的时间支付首期款，被告龚亚花向原告云浮市恒信房地产有限公司出具了两份《欠款协议》，确认其欠原告云浮市恒信房地产有限公司首期购房款及原告垫付的房屋维修基金款。第一份《欠款协议》载明：“本人龚亚花，女，身份证号码：445************420，于2016年3月15日购买云浮市恒信房地产有限公司开发的楼盘恒信花园B*栋201号房，房价为567618元。根据567618元的房价，银行按揭（7成按揭贷款）金额为390000元，首期为177618元，首期款由云浮市恒信房地产有限公司先行帮客户垫付，本人欠款177618元。本人承诺于2016年3月15日签订《商品房买卖合同》后2*天内即2016年4月4日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后过来付清。如未能按本补充协议约定支付款项的，从超过约定期限（即应付款项时限后）的第1天开始，每延期一天，按应付而未付房款的万分之五向甲方支付违约金，合同继续履行；累计超过3*天的，出卖人有权单方解除合同，且有权利将该单位另行出售给第三人，买受人已缴纳的款项不予退回。特此协议。”第二份《欠款协议》约定的内容除被告确认欠原告垫付的维修基金款3107.4元不同外，其余内容与第一份协议约定的内容相同。被告龚亚花在上述两份《欠款协议》上签名并盖指模确认。庭审中，原告称其曾通过电话及书面通知被告到原告处收楼，但被告一直未办理收楼手续。原告已经为涉案房屋办理了房产证。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。原告云浮市恒信房地产有限公司与被告龚亚花签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，被告龚亚花向原告出具的《欠款协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同和协议的约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人应当于2016年3月15日前支付首期房价款人民币177618元，余款390000元向银行申请贷款支付；第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。原告云浮市恒信房地产有限公司虽与被告在《商品房买卖合同》中约定了上述首期购房款支付期限及逾期付款责任，但是双方并不是按上述约定履行合同。根据被告龚亚花于2016年3月15日出具的《欠款协议》约定被告应于2016年4月4日前收到银行分期贷款或金融公司贷款后付清首期购房款，如被告未能按本协议约定支付款项的，被告应向原告支付违约金，违约金以应付而未付房款为基数按照日万分之五的标准计算，合同继续履行；累计超过30天的，出卖人有权单方解除合同，且有权利将该单元另行出售给第三人，买受人已缴纳的款项不予退回。可见，原、被告实际上对《商品房买卖合同》中约定的首期款付款时间以及逾期付款责任进行了变更。虽然原告云浮市恒信房地产有限公司作为涉案商品房的开发商为购房者“垫付”首期购房款的做法存在不妥，但是被告仍负有向原告支付首期购房款的义务。因此，原告主张被告应向其支付首期购房款177618元，合理合法，本院予以支持。根据建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，业主负有交存住宅专项维修资金的义务。被告出具《欠款协议》确认原告为其垫付维修基金款3107.4元，现原告请求其返还垫付款项，合法合理，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”被告在《欠款协议》中承诺2016年4月4日前向原告支付首期购房款177618元，若逾期未支付则以应付而未付房款为基数按照日万分之五的标准计付违约金给原告。被告未按《欠款协议》约定的期限向原告支付首期购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告主张逾期付款违约金从逾期之日（2016年4月5日）起，以尚未支付的首期购房款177618元为基数，按日万分之五的标准计算违约金，合理合法，本院予以支持。被告龚亚花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条第一款规定，判决如下：一、被告龚亚花应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付首期购房款177618元及违约金（违约金从2016年4月5日起至付清款项之日止，以尚欠的首期购房款177618元为基数，按日万分之五的标准计算）给原告云浮市恒信房地产有限公司。二、被告龚亚花应于本判决发生法律效力之日起十五日内返还被告垫付的维修基金款3107.4元给原告云浮市恒信房地产有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5652元，适用简易程序审理，减半收取2826元（该款原告已预交），全部由被告龚亚花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黎志银二〇二〇年五月十一日书记员  彭赛男附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。