内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终705号上诉人（原审被告）：丁佩芹，女，1949年8月20日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）：姚立忠，男，1974年11月12日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。二上诉人委托诉讼代理人：刘玉萍，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付德强，男，1982年11月8日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：冯志清，内蒙古恒伟律师事务所律师。原审第三人：肖红芳，女，1984年10月8日出生，汉族，居民，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：周桂茹，内蒙古恒伟律师事务所律师。上诉人丁佩芹、姚立忠因与被上诉人付德强、原审第三人肖红芳执行异议之诉纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初3925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丁佩芹、姚立忠上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实明显错误，适用法律不当，判决结果极大损害了上诉人的合法权益。一、案涉的房屋虽然登记在程晓强的名下，但是系程晓强与第三人肖红芳夫妻共有财产。被上诉人与程晓强之间的《房屋买卖定金协议》仅由程晓强一人与被上诉人签订，且仅仅是定金协议不是完全意义上的房屋买卖合同，显然遗漏了重要的共有权人签字，属于无权处分。且该协议第一条加注了房屋共有权人同意的表述内容，但是却没有共有权人签字或共有权人明确同意的证据，明显具有此地无银三百两情形。该合同是典型的无效合同。二、既然经过中介机构签订《房屋买卖定金协议》，就应当更为正规，理应查明房屋没有设置任何抵押权，具有合法处分的权利。而本案的楼房已经抵押给包商银行，根据法律规定在抵押权没有消灭之前是不能进行销售的。因此无论是中介机构还是出卖人以及被上诉人均具有明显过错，又以违反法律的规定处分财产，可能存在恶意串通规避债务的情形。三、合同明确约定剩余尾款180000元通过银行按揭方式给付。因此上诉人不认为张晓红转账给程晓强的196000元是被上诉人支付的房款而是张晓红个人出借给程晓强的借款。如果是给付房款应当是购房人给付也不应当是案外人给付，更不可能多给付16000元，这与交易惯例极为不符。因此张晓红的转账与程晓强的其他债务具有同样的普通债权性质。且一审中没有任何证据显示张晓红转账给程晓强的196000元系被上诉人给付的房款。所以一审判决牵强附会的将上述款项推定为购房款，缺乏必要的证据。四、2019翁证字第977号公证书足以证明在程晓强去世后，其妻子和儿女在2019年9月24日继承了涉案房屋。若按照一审的判决认定涉案楼房由被上诉人所有，则不存在公正继承的问题。既然房权已经转移，何谈在房产转移后再由非权利人继承的问题，这与法律的规定相违背。损害了其他债权人的利益。被上诉人付德强、原审第三人肖红芳答辩服判。被上诉人付德强向一审法院起诉请求：1、要求确认位于××旗位于××旗房的所有权归原告所有；2、要求立即停止对原告购买的的位××道的的位××道房（房权证号为163021603113）的执行；3、要求被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，位于××旗房屋登记在程晓强名下，房屋所有权证为赤峰×××。程晓强与肖红芳系夫妻关系。付德强与赵翠姣系夫妻关系。张晓红与裴志军系夫妻关系。2019年8月15日，原告付德强通过翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市与程晓强签订了《房屋买卖定金协议》，协议书的主要内容是：一、程晓强（甲方）自愿将坐落于××旗西的房屋出售给付德强（乙方），此房建筑面积96㎡。二、乙方自愿购买该房屋，房屋总价为332000元。三、签订本合同时乙方交定金10000元，十五日内交首付152000元，剩余尾款180000元，通过银行按揭方式一次性付清。四、2019年8月25日交付房屋，交钥匙时甲方将之前取暖费、物业费、水费、电费全部结清。签订协议之日，原告通过微信给程晓强转款10000元，程晓强为原告出具收据一枚，内容是：今收到人民币10000元（此款系房屋定金）。2019年8月19日原告通过中国工商银行股份有限公司翁牛特旗支行给程晓强汇款120000元，给付程晓强现金22000元，同日，程晓强为原告出具收据一枚，内容是：今收到××站西户购房首付壹拾佰万贰仟圆整（包括定金壹万圆整）。程晓强收到此款后于当日将113988.85元转入其在包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行的账户中，用于偿还尾欠案涉楼房贷款。后程晓强向包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行索要房屋所有权证，包商银行以程晓强另外还有一笔本息合计194329.83元的贷款未偿还为由拒不返还程晓强房屋所有权证。期间张晓红（翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市经营者裴志军的妻子）和原告沟通，让原告将尾欠购房款180000元给付程晓强，待房屋所有权证取回后再办理房屋抵押贷款。2019年9月18日付德强将尾欠购房款180000元给付张晓红，因程晓强欠另一笔贷款本息194329.83元，张晓红通过手机银行将196000元转帐给程晓强，其中的16000元系程晓强向张晓红所借款项。同日，程晓强将贷款本息194329.83元偿还给包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行。2019年9月18日晚，程晓强驾驶车辆发生交通事故当场死亡。2019年9月23日，肖红芳和张晓红从包商银行股份有限公司赤峰分行翁牛特支行取回案涉楼房他项权证。2019年9月24日上午，张晓红和肖红芳等人在翁牛特旗公证处办理了继承案涉楼房的公证，同日下午，肖红芳和张晓红在翁牛特旗不动产登记局取回了案涉楼房的房屋所有权证，后原告、肖红芳办理房屋过户手续时，得知案涉楼房已于2019年9月23日被翁牛特旗人民法院查封。2019年10月8日原告向一审法院提出异议申请，要求解除对案涉房屋的查封。2019年10月17日一审法院做出（2019）内0426财保392号之一民事裁定书，驳回原告的申请。2019年10月22日原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院另查明，2019年8月21日程晓强通过翁牛特旗乌丹镇墨鼎二手房中介门市将案涉楼房钥匙交给原告，2019年8月28日原告入住案涉楼房，有原告妻子赵翠姣在淘宝网购物截图上记载的购物时间及送货地址在卷佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告付德强和程晓强于2019年8月15日签订的《房屋买卖定金协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。一审法院在2019年9月23日对案涉房屋进行查封前，原告付德强就已经与程晓强签订了《房屋买卖定金协议》；原告妻子赵翠姣在淘宝网购物截图上记载的购物时间为2019年8月28日，送货地址为西户，能够证明案涉房屋在2019年9月23日被一审法院查封之前，原告付德强就已经占有、使用了案涉房屋；程晓强为原告出具的收据“今收到××站西户购房首付壹拾佰万贰仟圆整（包括定金壹万圆整）”，结合原告交付的购房款数额，能够认定“壹拾佰万贰仟圆整”，属于笔误，应为“壹拾伍万贰仟圆整”。加上原告付德强于2019年9月18日给付程晓强的购房款180000元，足能认定截至2019年9月18日，原告已将案涉楼房款332000元全部付清。张晓红当庭作证证实的内容能够证实案涉楼房未办理过户登记的原因非原告所致，原告对此无过错。综上所述，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形；亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形。故原告享有足以排除强制执行的民事权益。所以原告要求确认位于××旗房屋归其所有的主张，要求不得对位于××道（房权证号为163021603113）房屋执行的诉讼请求，一审法院予以支持。被告以“案涉房屋查封前，原告未入住案涉房屋；原告所交款项不是案涉房款”为由辩解，却未提供任何证据予以证明，对被告的抗辩理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认位于××旗位于××旗）归原告付德强所有；二、不得执行位于××旗的房屋。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案被上诉人付德强在2019年8月15日签订了《房屋买卖订金协议》，一审法院于2019年9月23日进行的查封，在人民法院查封前，被上诉人与程晓强签有合法有效的书面买卖合同，上诉人称该份合同为无效合同，但就该主张并无相关证据证实，对该主张本院不予支持。其次，通过被上诉人妻子赵翠姣所提交的在淘宝网截图上记载的购物时间及送货地址足以证实，在人民法院查封前被上诉人已合法占有该房屋。再次，被上诉人已将涉案房屋的房款全额交付，上诉人不认可被上诉人在2019年9月18日将尾欠购房款180000元给付张晓红，但联系到张晓红通过手机银行将196000元转账给程晓强，程晓强于当日即将在包商银行贷款本息194329.83元予以偿还的相关事实，本院认为，可以认定被上诉人已将涉案房屋的房款全额交付。现因程晓强在2019年9月18日晚发生交通事故当场死亡，非因被上诉人的原因未办理过户登记。综合上述情形，被上诉人付德强取得涉案房屋符合上述法律规定，足以排除执行。综上所述，二上诉人丁佩芹、姚立忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由二上诉人丁佩芹、姚立忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欢欢审 判 员 孙晓东审 判 员 王旭文 二○二○年五月十一日法官助理 冯 玲书 记 员 史慧敏