湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初1556号原告:深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区华富街道红荔路4088号园心苑首层102室。法定代表人:汪青，系该公司总经理。委托诉讼代理人:陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。被告：张天成，男，1964年5月26日出生，汉族，湖南省临武县人，住湖南省郴州市北湖区。被告：张庆鑫，男，1991年6月17日出生，汉族，湖南省临武县人，系张天成之子，住湖南省郴州市北湖区。原告深圳多禾国际物业管理有限公司（以下简称多禾公司）诉张天成、张庆鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立、被告张天成到庭参加诉讼。被告张庆鑫经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多禾公司请求本院判令：一、两被告共同支付原告物业管理费人民币5925.6元及水费2147元；二、被告按实际拖欠物业服务费的千分之一支付逾期付款的违约金暂计7581.6元；三、被告承担本案诉讼费。被告张天成的答辩要点：一、被答辩人对答辩人起诉的依据是其与第三方王友明签订的《物业管理服务合同》，由于王友明的七星花园业委会主任身份并没有依据《物权法》第七十六条第三款由业主大会选举而合法产生，按照《合同法》第四十八条规定，王友明与被上述人签订的《物业管理服务合同》属于“无权代理人订立的合同”，该合同没有法律效力。二、答辩人与被答辩人并没有合同民事关系，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》的规定，被答辩人不具备法律规定的主体资格。三、被答辩人被聘为七星花园的物业服务业企业，其招投标程序、结果以及与之订立的《物业管理服务合同》条款都没有按照《物权法》第七十六条第四款，依法得到业主大会的表决通过，其合同因此同样没有法律效力。四、业主大会没有授权被答辩人代缴水费，也没同意水费加价。五、合同中每日按百分之一收取滞纳金的条款显失公平，是无效条款。六、被答辩人完全没有达到其自称的高效优质服务的标准，仅随意招聘几个年长体弱老头老太充作保洁保安，致使小区安防、消防、停车管理等等数年来形同虚设，业主家中被盗时有发生。除日常卫生外，绿化、道路维护，电梯维保和水电修理等都有严重问题。2016年末，甚至发生夜班保安离奇死亡，因担心事件未知风险，被答辩人不告而别，全体撤场数月后，再次不请自来的闹剧。现任业委会多次对其下达整改通知。由于被答辩人的服务质量很差，经业主大会表决，不聘用被答辩人成为本小区的服务企业。综上，被答辩人不具备法律规定的主体资格，被答辩人没有实行优质高效的服务，请法院依法驳回其全部诉讼请求。被告张庆鑫的答辩要点：因答辩人既不是房屋产权所有人也不是房屋业主，所以，原告无权起诉。请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，诉讼费由被答辩人承担。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中原、被告陈述，本院确认如下案件事实：一、2016年9月28日，以郴州市七星花园业主委员会（甲方）与多禾公司（乙方）签订了《郴州市七星花园物业管理服务合同》，约定：由乙方对坐落于湖南省郴州市南岭大道988号湖南省郴州市七星花园小区实行物业服务，服务期限为三年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；高层1.2元/平方米/月收取物业管理服务费；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或者物业使用人购买。如供水、供热、供电等使用加压设备二次传输的，其加压等费用由小区用户分摊；业主及物业使用人逾期一个月未交纳物业管理费、水电等费用的，乙方向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金。该《郴州市七星花园物业管理服务合同》由郴州市七星花园小区业主委员会成员王友明签名，并加盖郴州市七星花园小区业主委员会印章。二、张天成系郴州市南岭大道七星花园7栋603号房业主，房屋建筑面积为137.2平方米，每月应当交纳物业服务费164.64元。张天成自2016年10月起未按约定向多禾公司交纳物业服务费，截止到2019年9月30日，张天成尚欠物业服务费5925.6元未支付。另查明，多禾公司为业主张天成垫付水费2147元。后多禾公司多次向张天成催缴物业服务费及代垫水费均未果，遂酿成纠纷。三、本案诉讼中，多禾公司向本院申请撤回对张庆鑫的起诉，本院予以准许。判决的理由与结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告多禾公司申请撤回对被告张庆鑫的起诉，本院予以准许。本案中，原告多禾公司经招标并与七星花园小区业主委员会签订《郴州市七星花园物业管理服务合同》，已合法取得为涉案小区提供物业服务的资格，合同约定由原告多禾公司为该小区提供物业服务工作，高层住宅业主按1.2元/月/平方米的标准向原告多禾公司交纳物业服务费等内容，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定的服务期限内，原告多禾公司依约为包括被告张天成在内的小区业主提供物业服务，原告多禾公司诉请被告张天成交纳2016年10月至2019年9月的物业管理费5925.6元及垫付水费2147元，被告张天成均予以认可。对原告多禾公司该主张，本院予以支持。原告多禾公司诉请要求被告张天成支付逾期付款的违约金，被告张天成未交纳物业管理费已构成违约，应承担相应的违约责任，因《物业管理服务合同》中对逾期交纳物业服务费支付违约金的约定过高，结合本案具体情况，本院酌情确定被告张天成从原告多禾公司履行《物业管理服务合同》的服务期届满之次日（2019年10月1日）起按年利率6%向原告多禾公司支付逾期违约金。被告张天成抗辩称①《物业管理服务合同》系业主委员会王友明与原告多禾公司签订，其身份非并业主大会选举产生，无权代理《物业管理服务合同》的签署，该合同没有法律效力。本院认为，业主委员会是小区业主选举产生，依法由房产管理部门登记备案，其成立的合法性不属原告多禾公司签订合同的审查范围，且原告多禾公司依《物业管理服务合同》为小区各业主提供三年物业服务，小区大部分业主均按《物业管理服务合同》履行义务，在原告多禾公司为被告张天成提供三年物业服务后，要求被告张天成交纳物业服务费时被告张天成拒绝交纳，实属无理。该《物业管理服务合同》合法有效。被告张天成该抗辩理由本院依法予以驳回；②原告多禾公司履行物业服务不到位、车辆被刮花、原告多禾公司强制停水，被告张天成拒绝支付物业服务费。本院认为，因被告张天成该主张与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，且未举证予以充分证明，被告张天成不得以此为由拒绝支付物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告张天成于本判决生效之日起十日内向原告深圳多禾国际物业管理有限公司支付物业服务费5925.6元及垫付水费2147元，共计8072.6元。二、被告张天成自2019年10月1日起按年利率6%向原告深圳多禾国际物业管理有限公司支付逾期付款违约金，直至上述款项实际清偿之日止。三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张天成未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取96元，由被告张天成负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  陈建国二〇二〇年五月九日法官助理袁文舟书记员李晴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。