山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1309号 上诉人（原审原告）：青岛市黄岛区人民政府，住所地青岛市黄岛区行政办公中心。 法定代表人：周安，区长。 委托诉讼代理人：刘占先，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁涛，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中北置业有限公司，住所地青岛市黄岛区墨香路3栋1单元101室。 法定代表人：陈重余，董事长。 委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董平，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人青岛市黄岛区人民政府（以下简称黄岛区政府）因与被上诉人青岛中北置业有限公司（以下简称中北公司）不当得利纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2018）鲁02民初2107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄岛区政府上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案的诉讼费用由中北公司负担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案案由应当为不当得利纠纷而非合同纠纷。不当得利的构成包括四要件：一方获得利益、他方利益受损、一方获得利益与他方利益受损之间有因果关系、获得利益及利益受损均无法律根据。在本案中，虽然双方签订有拆迁补偿协议，且已经实际履行，但是中北公司因黄岛区政府主张的情形获得额外的利益并没有法律上的依据，而且中北公司因此受益，黄岛区政府因此受损。因此，本案完全符合不当得利的构成要件。一审判决依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定认定本案属于合同纠纷，属于适用法律错误。此外，根据黄岛区政府提交的相关证据，足以证明对中北公司补偿标准过高、中北公司违规建设、超出容积率建设的事实。一审法院的认定过于简单草率，缺乏说服力。 中北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。首先，双方签订有项目征收补偿协议，中北公司获取的每一项补偿均有事实和合同依据。一审判决依法驳回黄岛区政府的诉讼请求，合法有据。其次，一审法院经过数次开庭审理，从中北公司取得原土地情况、涉案土地规划面积及容积率变更情况、征收房屋的面积测算及价值评估情况、黄岛区政府与军队签订的已建房屋移交补偿协议书、黄岛区政府与中北公司签订的征收补偿协议、未售房屋征收补偿履行情况、回购土地及置换土地履行情况、已售房屋和未售房屋的补偿依据、双方签订其他实际损失补偿协议情况等方面，对本案事实进行了详细的全方位的审查，最终查明认定并不存在不当得利，有理有据。再者，黄岛区政府要求返还款项8820余万元，没有任何依据和道理，根本不成立。1.房屋差价补偿款。黄岛区政府该项主张以补偿总额2.63亿为基数计算。其中：中北公司仅收到5300余万元，大部分是已售房屋补偿，由政府直接兑付给了471位业主。所以，黄岛区政府向中北公司单方主张返还房屋差价补偿款于法无据，而且也与其会议纪要中确定的“两条腿”走路、政府兜底解决的补偿思路明显相悖。2.超规划建设面积部分。黄岛区政府计算的超规划面积错误，实际地上住宅超规划建筑面积为4479.13平米，而非6834.57平米，且其中有70%以上是分摊在471套已售房屋当中。个别单体超规划建设在项目开发过程中很常见，只要项目总体没有建完，就可以在后期建设中进行调整。而且，对于该部分超规划建设面积，黄岛区政府实际上已经在后期的土地置换中将此超规划面积折算的土地面积予以扣减。况且，这些房产并未拆除，目前都在正常使用当中，所以此项主张亦无依据。3.提高容积率部分。根据黄岛区政府会议纪要、原设计总平面图、相关文件等一系列文件，涉案项目的容积率由2.82调整为3.64，且免缴提高部分土地出让金，事实清楚。因此该部分主张更是没有任何道理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 黄岛区政府向一审法院起诉请求：1.判令中北公司向黄岛区政府返还补偿款88,201,900元，并支付自起诉之日起至实际付款之日止按同期银行贷款利率计算的利息；2.诉讼费由中北公司负担。 一审法院认定的事实： 一、中北公司取得原土地情况 2004年8月26日，原胶南市国土资源局与青岛海逸豪园度假城有限公司（后变更名称为中北公司）签订《国有土地使用权出让合同》，约定原胶南市国土资源局将位于大珠山镇宅科村鱼池湾的宗地66,660平方米出让给中北公司。合同第十一条约定，受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合建筑容积率2.82的要求。 2004年9月，中北公司取得大珠山镇宅科村鱼池湾宗地66660平方米的《国有土地使用证》，证号为南国用（2004）字第6317号。2015年3月9日，该土地变更登记权利人为现名称“中北公司”，证号为青房地权市字第××号。 二、涉案土地规划面积及容积率变更情况 2005年9月28日、2005年11月17日、2005年12月30日、2006年5月22日、2006年5月23日，原胶南市规划局向中北公司分别颁发编号2005-128、2005-154、2005-169、2006-042、2006-048共5份《建设工程规划许可证》。上述《建设工程规划许可证》载明，青岛海逸豪园项目3、4、6、7、9、10、11号楼经规划审批的建筑面积分别为：3号楼地上5,264平方米，半地下446平方米；4号楼地上5,222.85平方米（含阁楼675.77平方米），地下749.86平方米；6号楼地上9,959.54平方米，地下411.63平方米；7号楼住宅4,263.03平方米，阁楼469.48平方米，物业办公186.65平方米；9号楼地上9,959.54平方米，地下411.63平方米；10号楼8,478平方米（其中半地下726.66平方米）；11号楼84,302.61平方米（其中地下一层1,158.95平方米）。庭审中，双方均确认11号楼未实际开发。经计算，剩余6栋房屋规划总建筑面积为45,822.44平方米，其中地上部分规划建筑面积为43,803.82平方米。 2010年3月23日，原胶南市规划局作出《关于青岛海逸豪园项目规划方案情况的说明》，载明：“2005年4月5日在市规划局召开部分建设项目规划建筑设计方案审批会上，批准了青岛海逸豪园项目的规划方案。在11月17日办理《建设工程规划许可证》时，最终批复的经济指标如下：1.总用地面积：66,666.67平方米；2.总建筑面积：267,100平方米；3.地上建筑面积：242,660平方米；4.地下建筑面积：32,580平方米；5.容积率：3.64；6.绿地率：35%；7.建筑密度：27.8%。附：1.青岛海逸豪园方案鸟瞰图（复印件）；2.原批复意见（复印件）；3.青岛海逸豪园住宅小区总平面图（已提供）。”附件2《胶南市关于部分建设项目规划建筑设计方案的批复意见》（2005年4月7日）载明：“……现将部分建设项目规划建筑设计方案审批如下：一、同意海逸豪园度假城上报的建筑调整方案。……”附件3《青岛海逸豪园住宅小区总平面图》（2005年9月）载明该土地的经济技术指标为：“1.总用地面积：66,666.67平方米；2.总建筑面积：267,100平方米；3.地上建筑面积：242,660平方米；4.地下建筑面积：32,580平方米；5.停车数量：550个；6.建筑占地面积：18,560平方米；7.容积率：3.64；8.绿地率：35%；9.建筑密度：27.8%；10.总户数：1,950户。” 2014年12月31日，青岛市黄岛区人民政府办公室作出《青岛市黄岛区第一届人民政府常务会议纪要（第35次）》，载明：“……二、区政府办公室党组书记徐金荣作了《关于1800工程遗留问题的汇报》。会议原则同意汇报的意见。指出，自接受1800工程建设服务保障命令以来，原胶南市和新区党委、政府高度重视，站在服务国家重大战略的高度，做了大量艰苦细致的工作，确保了在有关项目尚未完全补偿到位等手续不齐备的情况下，将工程所需土地全部交付军方使用，保障了国家重点工程建设需要，赢得了军方和上级党委的充分肯定。但因军方和地方之间对征收程序、补偿依据、评估标准的认识、理解不同，以及与海逸豪园等提前交付土地的项目方在补偿方案上分歧较大，历经多轮专家论证和评估，导致征收补偿事宜进展缓慢。会议认为，海逸豪园等项目补偿事宜是国家重点工程建设中的遗留间题，项目方为工程建设作出了积极贡献，应本着依法依规、实事求是、公平合理的原则，找准利益平衡点，妥善、彻底解决。近期，经过军地双方反复协商，并参考全国著名法律专家组的论证意见，确定按照“两条腿”走路的方式，即军方按照国家法律和军方认可的有关规定、补偿依据，以货币补偿方式将相关资金拨付给区政府；区政府按照国家法律和现行相关政策兜底解决，依法评估，等价值置换土地。会议同意上述补偿方案。关于海逸豪园、山海情两个项目的容积率，会议同意法律专家组的意见，按照原胶南市鼓励建设高层建筑、提高节约集约使用土地水平的相关规定，并免缴提高容积率部分土地出让金，以规划部门批准的容积率作为评估依据，会议确定：（1）海逸豪园项目容积率为3.64，山海情项目容积率为3.73，两个项目地块未建设面积已缴纳配套费的，拟置换土地配套费相应免缴。翠海园项目待容积率确定后，参照上述两个项目的补偿原则进行补偿。（2）联席办牵头，区财政、国土、规划部门配合，按照汇报的方案和前期区政府相关会议确定的意见，抓紧解决好相关项目的征地补偿方案、兜底资金拨付、土地置换办理等事宜，在2015年1月中旬前办结。（3）自2015年1月1日起，1800工程服务保障工作移交古镇口军民示范区负责，涉及相关遗留问题的处理，原有关方面要继续配合。……” 一审庭审中，黄岛区政府称，涉案土地进行容积率变更时，原胶南市尚未设立规划委员会，黄岛区政府通过召开办公会议的形式确定容积率变更，根据当时的实际情况是合法的。 三、征收房屋的面积测算及价值评估情况 （一）原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室委托评估情况 1．评估机构的选定 2008年10月17日，原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室（甲方）与中国人民解放军92303部队（乙方）、中北公司（丙方）签订《委托评估、审计、测绘意向书》，内容为：“鉴于甲方因国防工程建设需要，收回丙方在胶南市滨海街道办事处的土地、撤回相关行政许可证并征收房屋等相关资产，需进行评估、审计、测绘，并办理相关交割。经各方协商一致，由甲方出面选定山东润德有限责任会计师事务所、山东润德工程项目管理有限公司、青岛润德恒基不动产评估有限责任公司、青岛恒德房地产评估有限公司等中介机构为中介服务机构，并办理相关委托手续。所需评估、审计、测绘、工程造价咨询等费用，由乙方按国家及省有关规定标准拨付。委托事项具体分工如下：一、山东润德有限责任会计师事务所：1.组织协调各专业公司的工作，与利益主体沟通协商，出具整体服务方案，配合各委托方、各关系方进行土地（二级市场）房屋市场调查，选取相应的参照物，对土地、房屋（成品、半成品）的价值进行评估；2.对收回土地、撤回许可、征收房屋所涉及的相关损失费用进行审计。二、山东润德工程项目管理有限公司：1.对已建房屋进行测绘，用于确定房屋的精确面积及征收方办理相关房屋登记；2.根据委托方要求对相关在建工程价值进行决算，用精细化的手段，促使各方达成共识。三、青岛润德恒基不动产评估有限责任公司服务范围：对土地进行评估。四、青岛恒德房地产评估有限公司服务范围：对房地产（包括已基本建成但尚未验收的房屋）进行评估。 2．已建房屋总面积 2009年8月7日，根据原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室的委托，山东润德工程项目管理有限公司分别对青岛海逸豪园度假城3、4、6、7、9、10幢房屋建筑面积进行测算，出具《房屋测绘报告书（实测）》6份，确定海逸豪园项目房屋建筑总面积为52,657.01平方米，包括地上48,282.95平方米，地下4,374.06平方米。中北公司称，其从未收到该测绘报告，但确认实际按该测绘报告载明的面积领取补偿，此外增加售楼处面积909.01平方米，实际补偿总面积为53,566.04平方米。黄岛区政府对补偿总面积53,566.04平方米无异议。 3．已售房屋及未售房屋的面积和评估价值 2010年7月17日，根据原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室的委托，青岛恒德房地产评估有限公司出具青恒估字（2010）第126号《房地产估价报告》，估价时点为2009年12月1日，估价结论为：（1）原胶南市大珠山镇宅科村海逸豪园度假城项目已经售出的471套房屋总建筑面积为34,763.83平方米，评估总价值为202,941,900元。（2）原胶南市大珠山镇宅科村海逸豪园度假城项目已建成未售出的187套房屋总建筑面积为13,725.92平方米，评估总价值为82,848,900元。 4．未售地上非住宅房屋补偿款 2010年9月20日，根据原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室的委托，青岛润德资产评估事务所作出（2010）润德所评报字1-053号《资产评估报告书》，评估结论为：青岛海逸豪园度假城售楼处、临建和围挡项目的成本共计2,384,266.12元，其中：售楼处土建和安装工程1,556,110.12元，售楼处装修工程409,050元，围挡部分194,070元，临建部分225,036元。 5．未售地下非住宅房屋补偿款 2010年9月28日，根据原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室的委托，青岛恒德房地产评估有限公司作出青恒估字（2010）第126号《房地产估价报告》，估价结果为：海逸豪园度假城项目车库总价为3,365,088元，储藏室总价为3,669,027元，自行车库总价为2,334,292元，合计9,368,407元。 上述非住宅房屋补偿款共计11,752,673元（2,384,266.12元+9,368,407元）。 （二）1800工程指挥部委托评估情况 2010年6月28日，根据1800工程指挥部的委托，海军房地产评估事务所出具《房地产估价报告（暂定稿）》，估价时点为2009年12月1日，估价结果为：1800工程项目所涉及拆迁区域内海逸豪园已售住宅商品房市场价格于估价时点2009年12月1日的估价结果为：已售房屋总价197,112,684元，均价5,670元/平方米。 庭审中，黄岛区政府称，其提起本案诉讼的依据就是该估价报告暂定稿。中北公司称，其未参与1800工程指挥部委托的上述评估，对评估结论不予认可。黄岛区政府则称，中北公司参与了该次评估，但未提交证据予以证明。 （三）委托评估的主体情况 庭审中，黄岛区政府称，原胶南市市委市政府因国防工程建设需要，设立胶南市国防工程保障工作指挥部及下设办公室。青岛市黄岛区与胶南市合并设区后，该单位更名为青岛市黄岛区国防工程保障工作指挥部及下设办公室。后国防工程基本完成，该指挥部及下设办公室被撤销。因该工程遗留问题凸显，黄岛区政府又设立青岛市黄岛区1800工程遗留问题联席会议办公室，负责处理该区域历史遗留问题，该办公室至今仍然存在。委托评估主体“1800工程指挥部”就是青岛市黄岛区1800工程遗留问题联席会议办公室。中北公司则称，对委托评估主体的上述背景不清楚。 四、黄岛区政府与军队签订的已建房屋移交补偿协议书 2013年2月8日，黄岛区政府（甲方）与中国人民解放军92303部队（乙方）签订《海逸豪园度假城项目已建房屋移交补偿协议书》。协议约定，海逸豪园项目占地100亩。已建住宅房屋6栋，共658套，其中已售住宅房屋471套，未售住宅房屋187套，另有售楼处一处，建筑面积909.01平方米，临时施工用房建筑面积共750.12平方米，项目围墙1,126.6米（彩钢板围墙312.5米、砖砌围墙814.1米）。根据《关于召开军地主要领导专题事》（工征函〔2012〕20号）文件精神，就青岛海逸豪园度假城项目的相关事项军地双方进行了多次协商，并向项目开发单位履行了告知义务，项目开发单位坚持已建房屋补偿和未开发土地全部补偿款足额到位后方可移交。因此，甲方未与项目开发单位就房屋交接达成一致意见。因国防工程需交付已建房屋，为保障国防工程建设，经军地双方多次研究，达成如下协议：一、自本协议签订之日起当日，乙方将尚未拨付的海逸豪园购房人补偿款8,970,887元（未支付9,520,887元，扣减2010年8月31日后未兑付奖励经费共55万元）一次性拔付给甲方，甲方负责将该款项支付给购房人。购房人在限期内不领取的，甲方可采取公证提存等方式支付给购房人。因此发生的公证提存等相关费用，由乙方全额承担。二、甲乙双方对已建住宅房屋和非住宅房屋补偿、核减方案进一步明确：未售的187套房屋补偿款80,131,921元，非住宅房屋补偿款11,752,673元，乙方于2010年9月19日、2011年3月4日分两次预拨4,000万元，已建房屋未完工部分扣减38,041,496.78元。进行核算后，由乙方将剩余补偿款13,843,097.22元自本协议签订之日起当日拨付给甲方。如中北公司对扣减数额有异议，按本协议第四条办理。三、上述补偿款拨付到位当日，甲方负责已建房屋、附配套设施移交给乙方的组织协调工作。四、若中北公司对上述协议款项及其它未尽补偿事项持有异议，不同意签订补偿协议时，甲方应根据有关规定及时作出征收补偿决定。如果项目开发单位向人民法院或仲裁机构依法主张权益，乙方应按生效判决或裁定的补偿数额向甲方支付相关款项。五、征收补偿应坚持先补偿后搬迁的原则。鉴于乙方相关款项尚未到位，甲方未与项目开发单位达成房屋移交协议，在房屋交接过程中及以后产生的矛盾和问题，甲乙双方应共同应对，共同承担法律责任。六、本协议双方签字、盖章后生效。本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等的法律效力。 五、黄岛区政府与中北公司签订的征收补偿协议 2015年2月3日，黄岛区政府（甲方）与中北公司（乙方）签订《海逸豪园项目征收补偿协议》。双方约定，鉴于：海逸豪园项目占地100亩，土地出让合同约定容积率为2.82，规划许可容积率为3.64。获批准可建筑面积267,100平方米，总计28幢。已建住宅楼房6栋，共658套住宅房屋，其中已售471套，未售187套；另有售楼处建筑面积909.01平方米，临时施工用房建筑面积750.12平方米，项目围墙1,126.6米（彩钢板围墙312.5米、砖砌围墙814.1米）。2008年7月，因国家重点工程建设甲方决定依法征收。经协商，双方就项目征收补偿事宜达成补偿协议如下：一、项目评估时点以2009年12月1日为准。项目容积率以3．64为准。二、对该项目已建设部分的补偿。（一）已销售房屋的补偿款，已在乙方积极配合下由甲方负责直接兑付给购房人。（二）未销售住宅房屋共187套，住宅房屋补偿款80,131,921元；非住宅房屋补偿款11,752,673元。（三）已建房屋未完工部分扣减38,041,496.78元，已在该已建房屋补偿款总额中扣除。（四）甲方于2010年9月21日、2011年3月4日共拨付补偿款4,000万元，2013年2月8日拨付补偿款13,843,000元。对该项目已建设部分的补偿，甲方已将补偿款拨付完毕，乙方予以认可。三、对项目未建设部分的补偿以等价值土地置换的方式进行补偿。项目容积率为3.64。甲方于2013年，向乙方预拨的未建设土地补偿款4,500万元，从土地评估值中扣除后，土地置换按同一评估时点等价值土地置换的方式进行。拟置换土地位于墨香路东、黄海路以北，土地用途为住宅。（一）关于评估和置换。1.（1）甲、乙双方同意委托青岛金土地房地产土地评估测绘有限公司（简称“金土地”）对海逸豪园未开发部分的土地53,396.41平方米进行评估，容积率3.64（附件一）。（2）甲、乙双方同意委托“金土地”对海逸豪园置换地块进行评估。置换地块位于黄岛区墨香路东、黄海路以北（附件三）。2.根据等价置换原则及评估结果，土地评估总值扣除已预拨的4,500万元后，剩余土地评估价值置换土地面积74,362.09平方米，容积率为1.5，土地用途为住宅，期限为70年（附件二）。3.甲方负责该置换土地全部手续的审批和办理，土地置换过程中产生的相关税费按规定办理，甲、乙双方对补偿款的结算往来应以票据完善手续。（二）该项目土地未建设部分已经缴纳配套费的建筑面积，新置换土地配套费相应免缴。（三）对土地置换中未能包括的其他实际损失（已缴配套费除外）另行评估解决。（四）甲方负责本项目拟置换土地上高压线的迁移事宜，相关费用由甲方负责，甲方确保自本协议签订之日起三个月内迁移完毕。否则承担由此造成损失的经济法律责任。四、本协议中未尽事宜双方可协商解决，另行签订补偿协议作为本协议的补充条款，补充条款具有同等法律效力。五、本协议经双方签字、盖章后生效。本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等的法律效力。附件：一、青金土地（2014）（估）字第5010号土地估价报告；二、青金土地（2014）（估）字第5012号土地估价报告；三、置换用地勘测定界图；四、青岛市黄岛区国防工程保障工作指挥部办公室专题会议纪要[2014]第1次；五、青岛市黄岛区人民政府专题会议纪要[2014]第150次；六、青岛市黄岛区第一届人民政府常务会议纪要第35次；七、青岛市规划局黄岛分局青规黄函设字[2014]75号关于墨香路东、黄海路北地块规划设计条件意见书。 六、未售房屋征收补偿履行情况 1．中北公司实际收到补偿款 2010年9月至2013年2月，中北公司向青岛市黄岛区国防工程保障工作指挥部办公室开具《收款收据》共7份，载明中北公司收取海逸豪园项目补偿共计98,843,097.22元。计算方式：住宅房屋补偿款80,131,921元+非住宅房屋补偿款11,752,673元-已建房屋未完工部分扣减38,041,496.78元+预拨未建设土地补偿款4,500万元=98,843,097.22元。其中，未售房屋实际补偿款合计53,843,097.22元（98,843,097.22元-4,500万元）。 2.中北公司交付未售房屋 2013年2月8日，中北公司向黄岛区政府交付未售房屋。 七、回购土地及置换土地履行情况 2013年，黄岛区政府向中北公司预拨未建设土地补偿款4,500万元。 2013年2月8日，中北公司向黄岛区政府交付未开发的土地。 2014年12月20日，根据青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局的委托，“金土地”作出青金土地（2014）（估）字第5010号《土地估价报告》，对青岛市黄岛区滨海街道办事处宅科村53,396.41平方米国有建设用地使用权价格进行评估。评估基准日设定为2014年12月9日。根据青岛市规划局黄岛分局《关于确认青岛海逸豪园府城有限公司用地容积率的复函》，容积率设定为3.64。土地估价结果为：土地单价4,218.1元/平方米（合281.2万元/亩）；楼面地价1,158.8元/平方米；土地总价225,231,397元。上述未开发土地由黄岛区政府回购，用于海军基地建设。 2014年12月20日，根据青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局的委托，“金土地”作出青金土地（2014）（估）字第5012号《土地估价报告》，对青岛市黄岛区墨香路东、黄海路北74,362.09平方米国有建设用地使用权价格进行评估。评估基准日为2014年12月9日。根据青岛市规划局黄岛分局《关于墨香路东、黄海路北地块规划设计条件意见书》（青规黄函设字[2014]75号），容积率设定为1.5。土地估价结果为：土地单价2,423.7元/平方米（合161.6万元/亩）；楼面地价1,615.8元/平方米；土地总价180,231,397元。上述土地由黄岛区政府置换给中北公司使用。 2015年2月6日，青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局与中北公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局将青岛市黄岛区墨香路东、黄海路北74,362.09平方米国有建设用地使用权出让给中北公司。 2015年3月9日，中北公司取得青岛市黄岛区墨香路东、黄海路北74362.09平方米国有建设用地的《国有土地使用证》，证号为青房地权市字第××号。 经审理查明，青岛海逸豪园项目3、4、6、7、9、10号楼地上部分规划建筑面积为43,803.82平方米，地上部分实测建筑总面积为48,282.95平方米，地上住宅超规划建筑面积为4,479.13平方米（48,282.95平方米-43,803.82平方米）。庭审中，双方均确认，上述超规划建筑面积已经在双方进行土地置换时对折算面积进行了扣除。 八、已售房屋和未售房屋的补偿依据 1．已售房屋补偿面积和实测面积 庭审中，双方确认，已售471套房屋的合同约定面积及补偿面积均为34,763.83平方米，实测面积为34,557.03平方米，比补偿面积少206.8平方米。 2．未售住宅房屋评估价值与补偿价值 庭审中，中北公司称：根据青恒估字（2010）第126号《房地产估价报告》，已建成未售出的187套房屋总建筑面积为13,725.92平方米，评估总价值为82,848,900元。根据双方合同约定，未销售住宅房屋共187套，住宅房屋补偿款80,131,921元，补偿款被无端扣减2,716,979元（82,848,900元-80,131,921元）。黄岛区政府则称：评估价值与约定补偿款确实不同。评估价值来源于青恒估字（2010）第126号《房地产估价报告》，而补偿款来源于军队审核批复的数额。军队计算方式为：已售房屋补偿均价5,838元/平方米×未售住宅房屋面积13,725.92平方米=80,131,921元。 3．已售房屋和未售房屋的补偿依据 黄岛区政府称：1.对已售471套房屋，按照合同约定面积和交房状态逐套进行评估，评估和补偿均价为5,838元/平方米。未售房屋按实测面积和毛坯状态进行评估，补偿均价为5,838元/平方米，与已售房屋补偿标准一致。因未售部分的受偿主体是企业，故该部分没有差旅费和速签奖的补偿。因该项目未竣工、未验收、未交付使用，故对未完工部分进行了扣除。2.在军地双方于2013年1月30日签订的《关于拨付海逸豪园项目已售住宅房屋剩余补偿经费合作协议》中，双方确定已售房屋补偿款为209,520,887元。该补偿款的依据是青岛恒德房地产评估有限公司出具的青恒估字（2010）第126号《房地产估价报告》。已售房屋补偿款计算方式为：房屋评估总额202,941,887.35元+差旅费186.9万元+速签奖471万元=209,250,887.35元。3.未售住宅房屋补偿款80,131,921元的依据是青岛恒德房地产评估有限公司出具的青恒估字（2010）第126号《房地产评估报告》，未售房屋参照已售房屋平均补偿价格5,838元/平方米给予中北公司补偿。4.未售非住宅房屋补偿款11,752,673元，包括地下部分9,368,407元，地上部分2,384,266.12元，依据分别是青岛恒德房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》和青岛润德资产评估事务所出具的《青岛海逸豪园度假城售楼处、临建和围挡项目评估报告》。5.军方支出补偿款262,813,984.22元的计算方式为：已售房屋补偿款208,970,887元+未售住宅补偿款80,131,921元+未售非住宅房屋补偿款11,752,673元-已建房屋未完工部分38,041,496.78元=262,813,984.22元。 中北公司则称：1.未售房屋参照已售房屋补偿的平均价格5,838元/平方米进行补偿，但已售房屋是按一户一价进行补偿。2.已售房屋的被征收人是471位业主，不是中北公司，黄岛区政府应向471位业主主张已售房屋的超建面积补偿款，不应当向中北公司主张。3.未售房屋的超建部分已经被黄岛区政府使用，且超建面积已经在土地置换中扣除，黄岛区政府无权主张退还该部分超建面积补偿款。 4．未售房屋评估价值和补偿价值是否明显高于市场价格 庭审中，黄岛区政府称：（1）补偿价格来源于青岛恒德房地产评估有限公司出具的评估报告，该公司拥有青岛地区一级资质。军、地、企三方共同签订《委托评估、审计、测绘意向书》，共同确定由青岛恒德房地产评估有限公司对海逸豪园项目的房地产进行评估。军委审计署认为，补偿款应当按照海军房地产评估事务所《房地产估价报告（暂定稿）》评估的5,670元/平方米进行补偿。（2）该评估价值应当与市场价格一致，其没有证据证明评估价值和实际补偿价值明显高于当时的市场价值。 中北公司则称：（1）未售房屋均价按照5,838元明显低于当时的市场价格，因为后期未售出的房屋大多数是高层海景房，评估单价应当比已售低楼层非海景房的价格高。（2）黄岛区政府按照已售房屋均价5,838元/平方米对未售房屋进行补偿，明显偏低。（3）此外，补偿数额在评估报告的基础上另外扣除了2,716,979元。 九、双方签订其他实际损失补偿协议情况 2017年2月21日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局（甲方）与中北公司（乙方）签订《补偿协议书（2017-002号）》。双方约定，因重点项目占用乙方土地，为切实做好相关补偿工作，根据有关法律法规，依据2015年2月3日黄岛区政府与乙方签订的《海逸豪园项目征收补偿协议》约定，甲乙双方本着平等、自愿的原则签订本协议书。一、补偿内容及金额。（一）补偿内容。本次补偿包括乙方“海逸豪园项目”征收过程中，土地置换未能包括的其他实际损失（已缴纳的配套费除外）。本次补偿包括相关资金及资金占用费。（二）补偿金额。该项目土地置换中未能包括的其他实际损失（已缴纳的配套费除外）共计57,797,778.35元。其中相关资金成本31,043,511.07元，资金占用费26,754,267.28元。具体见《审计报告》（青海晖会专审字[2016]第0433号）。二、补偿依据。2015年2月3日黄岛区政府与乙方签订的《海逸豪园项目征收补偿协议》、2016年8月1日黄岛区政务专报（第246期）、2016年12月23日黄岛区政府政务专报（第455期）、2017年1月26日黄岛区政府常务会议纪（第76次）、区财政局审核的《审计报告》（青海晖会专审字[2016]第0433号）。三、补偿款拨付。协议生效后30日内，甲方负责协调区财政局将补偿款拨付乙方。四、争议解决方式。因履行本协议产生的争议，由双方协商解决。协商不成的，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。五、协议一式六份，甲方执三份，乙方执三份，具有同等法律效力。六、本协议自甲、乙双方签字盖章之日生效。 庭审中，中北公司称，因黄岛区政府违约未履行该协议，对此提出反诉。中北公司未缴纳反诉费，后在庭审中自愿撤回反诉。 一审法院认为，本案争议的焦点是：中北公司因房屋和土地征收从黄岛区政府获得的补偿款是否构成不当得利。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条的规定，民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。本案中，黄岛区政府与中北公司签订房屋及土地征收补偿协议，黄岛区政府根据合同约定向中北公司支付补偿款，黄岛区政府主张补偿款过高并要求中北公司返还差价部分，双方之间的争议属于因签订和履行合同发生的纠纷。黄岛区政府以不当得利为由请求法院判令中北公司返还补偿款差价，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，黄岛区政府与中北公司签订征收补偿协议，明确约定了征收房屋及土地的面积、容积率、补偿依据、补偿数额、补偿方式、扣减款项等，并附土地估价报告、置换用地勘测定界图、相关会议纪要及规划审批有关文件等。黄岛区政府与中北公司签订的征收补偿协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。从征收补偿依据来看，涉案房屋及土地的征收补偿依据是黄岛区政府下设单位原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室依法委托评估机构作出的测绘报告书、评估报告书、估价报告书共4份。作出上述报告书的评估机构是由原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室出面选定，并与中国人民解放军92303部队、中北公司签订《委托评估、审计、测绘意向书》共同确认。该评估机构均具有相应的评估资质，且黄岛区政府未提交有效证据证明该评估机构对涉案房屋及土地的评估价值和最终补偿价值明显高于当时的市场价值，故该评估机构作出的评估结论应当作为涉案房屋及土地的补偿依据。黄岛区政府在涉案项目已经征收完毕、补偿款项已经发放到位的情况下，又单方通过其设立单位另行委托海军房地产评估事务所对涉案房屋价值进行评估，以推翻原评估结论，并以海军房地产评估事务所出具的《房地产估价报告（暂定稿）》作为依据，要求中北公司返还补偿款差价，缺乏事实和法律依据，不予采信。黄岛区政府认可涉案项目变更容积率手续合法，认可地上住宅超规划建筑面积已经在双方进行土地置换时对折算面积进行扣除，其在本案中要求中北公司返还因容积率变更、超规划建设给其造成的损失，缺乏事实和法律依据，均不予采纳。 综上所述，黄岛区政府的诉讼理由不成立，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条规定，判决：驳回黄岛区政府的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审争议焦点为：黄岛区政府要求返还补偿款88201900元的诉讼请求应否支持。 一、黄岛区政府上诉主张本案案由应当为不当得利纠纷而非合同纠纷。由于一审判决所确定的案由本就是不当得利纠纷，所以，黄岛区政府的这一上诉主张理由不能成立。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”所以，一审法院依据上述法律规定处理本案，本院认为并无不当。黄岛区政府上诉主张一审法院适用法律错误，理由不能成立。二、关于黄岛区政府上诉主张的补偿标准过高问题。从双方确定征收补偿的依据来看，系依据黄岛区政府下设单位原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室依法委托评估机构作出的测绘报告书、评估报告书、估价报告书共4份。作出上述报告书的评估机构是由原胶南市国防工程保障工作指挥部办公室出面选定，并与中国人民解放军92303部队、中北公司共同签订《委托评估、审计、测绘意向书》予以确认。该评估机构均具有相应的评估资质，评估机构的选定亦经过中国人民解放军92303部队等共同确认。在上述评估结论的基础上，黄岛区政府与中北公司签订征收补偿协议，约定对该项目已建设部分以拨付补偿款进行补偿，未建设部分以等价值土地置换的方式进行补偿等。该协议为双方自愿签订，意思表示真实，且协议内容均已履行完毕。黄岛区政府上诉主张补偿标准过高，但并未提交证据证明评估价值和最终确定的补偿价值明显高于当时的市场价值。其该主张依据不足，本院不予支持。三、关于黄岛区政府上诉主张的中北公司违规建设、超出容积率建设问题。由于中北公司超出原容积率建设系经过黄岛区政府批准，黄岛区政府认可涉案项目变更容积率手续合法，亦认可地上住宅超规划建筑面积已经在双方进行土地置换时对折算面积进行扣除。所以，其在本案中主张中北公司返还因容积率变更、超规划建设等多获得的补偿款，从现有证据看依据不足，一审法院未予支持，本院认为并无不当。对此，黄岛区政府可在证据充分时，另行解决。 综上所述，黄岛区政府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费482810元，由青岛市黄岛区人民政府负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 豪 审 判 员  栾建德 审 判 员  李守军 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  付文文 书 记 员  郭玉淼