贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0381民初812号原告：中国建设银行股份有限公司赤水支行，住所地：贵州省遵义市赤水市文化支路14号，统一社会信用代码：91520381915010004J。负责人：汤自勇，该行行长。委托诉讼代理人：张小波，建行员工。委托诉讼代理人：陈艾，建行员工。被告：刘佳，女，1990年4月7日生，汉族，住湖南省长沙市浏阳市。被告：邹波，男，1987年1月10日生，汉族，住湖南省长沙市浏阳市。被告：遵义市金泊房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区延安路174号，统一社会信用代码：915203027221807870。法定代表人：徐璟嬛。委托诉讼代理人：胡力，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司赤水支行（以下简称“建行赤水支行”）与被告刘佳、邹波、遵义市金泊房地产开发有限责任公司（以下简称“金泊房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行赤水支行的委托诉讼代理人张小波、被告到金泊房开公司的委托诉讼代理人庭胡力参加诉讼。被告刘佳、邹波本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行赤水支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015住借07号）。判决被告刘佳、邹波立即偿还原告贷款本金人民币168103.67元、拖欠本金8440.43元、拖欠利息11063.77元、罚息977.41元，共计：180144.85元（截止2020年3月9日）；并支付从2020年3月9日起至实际付清本息之日止按照合同约定的利息规则计算出借款逾期罚息利率和结息方式计收复利和罚息；二、判决被告遵义市金泊房地产开发有限责任公司对被告刘佳的还款义务承担连带保证责任。三、判决确认原告对“房预赤水市字第××号”抵押权预告登记下的房屋（赤水市河滨西路金泊江畔商住楼1栋1单元11层1-11-3号）享有优先受偿权。四、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年2月4日，原告中国建设银行股份有限公司赤水支行与被告刘佳、邹波签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015住借07号），被告刘佳、邹波借到原告190000.00元用于购买赤水市河滨西路金泊江畔商住楼1栋1单元11层1-11-3号，贷款期限贰佰肆拾个月（即2015年2月5日至2035年2月5日）。被告金泊房开公司与原告签订保证协议，承诺对上诉借款承担连带保证责任。2015年2月5日被告刘佳、邹波用该房屋办理了预告登记权利人为原告的“房预赤水市字第××号”抵押权预告登记。综上所述，原告已按合同约定向被告刘佳、邹波发放了贷款，被告刘佳、邹波至今多次贷款逾期未还，经原告多次催告后仍未履行其义务。现要求支持原告诉讼请求。被告刘佳未答辩，也未提供证据。被告邹波未答辩，也未提供证据。被告金泊房开公司辩称：对原告的诉称无异议。本院经审理认定事实如下:2014年7月30日，原告建行赤水支行（债权人）与被告金泊房开公司（保证人）签订《个人住房（商业）用房借款最高额保证合同》（以下简称），约定：2014年7月21日至2019年7月20日，原告向购买赤水市河滨西路金泊江畔商住楼的购房人发放贷款，被告金泊房开公司对上述贷款（包含利息、违约金等）最高额在80,000,000.00元以内承担连带责任保证。如购房人违反《借款合同》约定，则原告（债权人）有权要求被告金泊房开公司（保证人）立即承担连带保证责任，并可从其在原告处开设的保证金专户中划收其应付的款项。2015年2月4日，原告建行赤水支行与被告刘佳、邹波签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015住借07号）（以下简称“”）。合同约定：借款人（被告刘佳、邹波）向原告（贷款人）借款190000.00元用于购买被告金泊房开公司出售的位于赤水市的商品房（住房），借款期限为240个月（即2015年2月5日至2035年2月5日），借款利率执行浮动利率，即在中国人民银行公布的同期贷款基准利率水平上上浮10%，还款方式为按月还本付息法，借款逾期罚息利率在借款利率上上浮50%，借款逾期是指借款人未按《借款合同》按时足额偿还任意一期借款本息的行为；借款的担保采用抵押加阶段性保证的方式，抵押人（被告刘佳、邹波）以其购买的上述房屋作为抵押物，被告金泊房开公司作为借款保证人。2015年2月4日，原告将借款190000.00元按《借款合同》约定的支付方式一次性划入被告金泊房开公司的账户。2015年2月4日，上述抵押房屋在赤水市在赤水市房屋产权登记服务中心办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告建行赤水支行，抵押权证书号：房预赤水市字第××号。过后，被告刘佳、邹波按《借款合同》约定还本付息至2019年1月。此后，被告刘佳、邹波未按约定还本付息。其间，原告多次向被告刘佳、邹波催收，但被告刘佳、邹波未履行其义务。截至2020年5月13日，被告刘佳、邹波尚欠原告借款本金168,103.67元、利息12,495.46元、罚息1,267.72元，本息合计181,866.85元。审理中，原告建行赤水支行于2020年4月17日向本院申请诉讼财产保全，请求保全被告刘佳、邹波、金泊房开公司名下价值180,144.85元的财产。同日，本院发出（2020）黔0381民初812号民事裁定书，保全被告刘佳、邹波、金泊房开公司名下价值180,144.85元的财产。2020年4月13日，原告建行赤水支行诉称理由向本院起诉。上述事实，有当事人的陈述、《保证合同》、《借款合同》、房屋预告登记证、贷款发放审核表、贷款对账单等证据在卷佐证，经庭审质证，可以认定。本院认为，原告建行赤水支行与被告刘佳、邹波签订《借款合同》、与被告金泊房开公司签订《保证合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应该按照合同的约定履行自己的义务”的规定，上述合同对各方当事人均具有法律约束力。现被告刘佳、邹波自2019年1月起至今，违反《借款合同》约定，已连续数月未向原告还本付息，且经原告多次催收仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，故对原告建行赤水支行请求解除与被告刘佳、邹波签订的《借款合同》，本院予以支持。《借款合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被告刘佳、邹波应向原告建行赤水支行偿还剩余借款本金，并支付尚欠的利息、罚息；截至于2020年5月13日的利息为12,495.46元、罚息为1,267.72元，2020年5月14日起至全部借款清偿完毕之日止的利息（含罚息），按《借款合同》中约定的利率计算标准计算。对原告建行赤水支行要求被告金泊房开公司对被告刘佳、邹波的还款义务承担连带保证责任请求。双方在《保证合同》中明确约定，对被告刘佳、邹波违反《借款合同》约定应向原告承担的违约责任，被告金泊房开公司承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第十四条“保证人与债权人可以就单个主合同分别订立保证合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同或者某项商品交易合同订立一个保证合同。”、第十六条第一款第二项“保证的方式有……（二）连带责任保证。”、第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”，并根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”之规定，现《借款合同》已解除，被告刘佳、邹波应立即向原告还本付息并承担违约责任，则被告金泊房开公司应基于《保证合同》的约定，对被告刘佳、邹波向原告负担的还款付息责任承担连带清偿责任。故对原告的此项请求，本院予以支持。原告要求确认对“房预赤水市字第××号”抵押权预告登记下的房屋（赤水市河滨西路金泊江畔商住楼1栋1单元11层1-11-3号）享有优先受偿权的请求。原告建行赤水支行与被告刘佳、邹波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定，被告刘佳、邹波用在被告金泊房开公司购买的位于赤水市的商品房（住房）作商品房抵押权预告登记，并在赤水市房屋产权登记服务中心办理了预购商品房抵押权预告登记（房预赤水市字第××号）。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。原告作为该案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登机前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可以排他性地对抗他人针对该房屋的处分。故在赤水市房屋产权登记服务中心办理的预购商品房抵押权预告登记合法有效，原告对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。审理中，被告刘佳、邹波经本院合法传唤，期限届满后，未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案适用缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、九十七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十六条第一款第二项、第十八条、第二十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，判决如下：一、解除2015年2月4日原告中国建设银行股份有限公司赤水支行与被告刘佳、邹波签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015住借07号）。二、被告刘佳、邹波在本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司赤水支行借款本金168,103.67元及截至2020年5月13日的利息12,495.46元、罚息1,267.72元，本息合计181,866.85元；并从2020年5月14日起至借款清偿之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息计算标准计算支付利息。三、被告遵义市金泊房地产开发有限责任公司对本判决主文第二项被告刘佳、邹波所负债务承担连带清偿责任。四、确认原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对赤水市河滨西路金泊江畔商住楼1栋1单元11层1-11-3号住房的抵押权预告登记（抵押权证书号：房预赤水市字第××号）有效，原告中国建设银行股份有限公司赤水支行对抵押权预告登记的商品房享有优先抵押登记权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,751.00元，由被告刘佳、邹波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  曹正林二〇二〇年五月十四日书记员  程元磊