河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1226号上诉人（原审原告）：王桃花，女，1968年4月11日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：李双德，兰考县阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周冠军，男，1963年10月31日生，汉族，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：孟凡新，兰考县阳光法律服务所法律服务工作者。原审被告：周建军，男，1973年4月8日生，汉族，住河南省兰考县。原审被告：陈敬华，女，1973年6月29日生，汉族，住河南省兰考县。上诉人王桃花因与被上诉人周冠军、原审被告周建军、陈敬华案外人执行异议之诉一案，不服河南省兰考县人民法院（2019）豫0225民初4234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王桃花上诉请求：撤销（2019）豫0225民初4234号民事判决，终止对兰房字第××号房产中的六层北户房屋的查封，不得对兰房字第××号房产中的六层北户强制执行；上诉费用由周冠军承担。事实与理由：王桃花在2015年10月2日与周建军签订了购房合同，当日交付20000元定金，2017年11月10日交清了房款。王桃花在2017年11月对房屋进行装修，案涉房屋一直由王桃花及家人占有使用，房屋的各种电费、水费、天然气费，网线费用等一直由王桃花交纳。一审法院依据购房合同第三条约定的片面字义，认定双方系房屋使用权转让，忽视了双方签订的合同本意。结合王桃花与周建军签订的补充协议中对过户内容的约定，双方应是房屋所有权转让法律关系，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上，请求支持王桃花的上诉请求。周冠军答辩称，2018年1月10日周冠军起诉周建军，2018年2月28日对周建军的房地产权进行查封，案件经过一、二审开庭审理，周建军从未提出查封的房产已经转让给别人。兰考县人民法院查封时，在现场张贴了封条，并进行了拍照，当时六层的两套楼房未有人居住。送达查封手续时，周建军的母亲及姐姐均在场并签收，也未提出该四套房屋转让之事。时隔一年半，王桃花提起执行异议申请称，2017年11月10日购买周建军六层北户一套房产，其在查封并张贴封条时不及时提出异议，足见房屋转让协议不真实，存在虚假诉讼的嫌疑。王桃花与周建军签订房屋转让协议后，未到房产部门进行预告登记，不进行预告登记、变更登记或办理过户手续，不发生物权变动。王桃花提出解除周冠军查封的周建军的房地产权的理由不能成立，应当驳回王桃花的执行异议之诉。一审判决认定事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确，依法应当维持。周建军答辩称，一审判决不合理。我和王桃花的房屋买卖是真实的，我们签订的合同书上载明的是购买房屋。房子没有办理过户手续，是因为自建房现在还没有办法办理手续。陈敬华未答辩。王桃花向一审法院起诉请求：1、撤销河南省兰考县人民法院（2018）豫0225民初200号《执行裁定书》中与王桃花相关的强制执行措施，立即解除对兰房字第××号房产中的六层北户的查封措施，不得对兰房字第××号房产中的六层北户强制执行；2、依法判决本案全部诉讼费用由周冠军、周建军、陈敬华承担。一审法院认定事实：2018年1月11日，一审法院立案受理周冠军诉周建军、陈敬华民间借贷纠纷一案。2018年2月28日，一审法院依据周冠军的财产保全申请作出（2018）豫0225民初200号裁定书，查封了周建军名下位于兰考县××路东侧土地（土地证号：兰籍国用字第03238号）及位于兰考县城区××路东侧房产（房权证号：兰房字第××号）（其中未售的一层北户、南户两套，六层北户、南户两套）。2018年6月25日一审法院作出（2018）豫0225民初200号判决书，判决：周建军、陈敬华于本判决生效之日起十日内偿还周冠军借款513600元及逾期利息（以513600元为基数，按月息1.5分从2018年1月11日起至借款实际履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周建军不服提起上诉。开封市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）豫02民终2823号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，周建军、陈敬华未履行判决书确定的义务，周冠军向河南省兰考县人民法院申请强制执行。案外人王桃花对（2018）豫0225民初200号裁定书查封房权证号为兰房字第××号中的六层北户的房产提出异议，一审法院于2019年7月8日作出（2019）豫0225执异22号民事裁定书，以涉案房屋登记在被执行人周建军名下，案外人王桃花提交的证据无法证明其系该案争议房屋的权利人为由，裁定驳回案外人王桃花的异议请求。王桃花向一审法院提出案外人执行异议之诉。另查明，2001年4月25日，兰考县人民政府为周建军颁发了兰籍国用字第03238号国有土地使用证，该证显示：土地使用权人：周建军，土地坐落：胜利路东侧，用途：住宅，使用权面积156.95平方米。2012年12月，兰考县人民政府为周建军颁发了兰房字第××号房权证，该证显示：房屋所有权人：周建军，房屋坐落：城区胜利路东侧，产别：私有房产，房屋总层数6层，建筑面积：1292.47平方米。2015年10月2日周建军与王桃花签订合同书一份，周建军为甲方，王桃花为乙方。合同主要约定：一、房屋位置：该房位于兰考县××东侧中段××春××街××楼北户。二、房屋面积：该房产建筑面积为121.43平方米。总金额贰拾贰万元整。三、供其使用70年，但产权依然归甲方所有。庭审中，王桃花提交了落款时间分别为2015年10月2日，2016年5月26日，2017年11月10日，收款人为周建军的房款收到条三张，内容分别为：现今收到王桃花订金20000元；现今收到王桃花房款拾万元整（100000元整）；现今收到王桃花拾万元整（100000元整），房款全部交清共计贰拾贰万元整（220000元整）。王桃花还提交了电费、水费、天然气费、网线费用交费票据或记录等，用以证明王桃花购买了周建军个人开发的兰房字第××号房产中的六层北户，房款已经交清，并已装修入住，还交纳了水、电、气等费用。上述事实，有王桃花、周冠军、周建军陈述、土地使用证、房产证、合同书、收到条、交费票据或记录、判决书、裁定书、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案争议的焦点为：王桃花就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件同时具备的，买受人才有对案涉房屋排除执行的可能，欠缺其中任何一个条件的，则不能排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，一审法院（2018）豫0225民初200号裁定书查封房权证号为兰房字第××号的周建军名下房产，王桃花提出异议，应当承担举证责任。王桃花提交的2015年10月2日周建军与王桃花的签订合同书第三条明确约定“供其使用70年，但产权依然归甲方所有”。根据该约定，王桃花并非购买了涉案房产，王桃花对涉案房屋仅有使用权，涉案房屋产权仍然归周建军所有。王桃花提供的三张收到条，均显示的是“房款收到条”，并没有显示有“购房款”内容。涉案房产未能办理所谓过户登记与王桃花同周建军签订的该合同性质不无关系。因此，王桃花提供的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对王桃花的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回王桃花的诉讼请求。案件受理费100元，由王桃花负担。二审审理查明的基本事实与一审一致。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同并履行完毕，且非因买受人自身原因未办理过户登记，即无过错买受人享有物权期待权，而对登记在被执行人名下的房屋享有排除金钱债权执行之权益。本案中，首先，王桃花与周建军签订的合同明确约定系由王桃花对房屋使用70年，产权归周建军所有，70年后房屋产权人仍为周建军。其次，双方虽然另行签订《房屋购买补充协议》，但协议中亦明确无法办理过户手续。故王桃花对房屋不转移产权，不能办理过户是明知的，其对案涉房屋是明知转让使用权而不享有买受人的物权期待权。因此，王桃花对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，王桃花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王桃花负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李曼曼审判员  李翠莲二〇二〇年五月二十一日法官助理宋永佳书记员李宣宣