安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖12民终262号 上诉人（原审被告）：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼六楼12幢601室，统一社会信用代码91341200566369966C（1-1）。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆登，该公司员工。 委托诉讼代理人：孔令豪，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：季卫新，男，1964年1月1日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍东区。 原审被告：合肥蓝地房地产顾问有限公司，住所地安徽省合肥市濉溪路254号南国花园11幢601室，统一社会信用代码913401006758921741。 法定代表人：李浩，该公司总经理。 上诉人阜阳源一置业有限公司（以下简称源一公司）因与被上诉人季卫新、原审被告合肥蓝地房地产顾问有限公司（以下简称蓝地公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初1434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 源一公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项关于赔偿利息损失部分；2.本案诉讼费用、保全费由季卫新承担。事实与理由：1.涉案《预订房屋协议》并没有约定双方解除合同时，上诉人应当支付被上诉人自合同签订之日起至房款返还之日止的利息；2.季卫新在签订《预订房屋协议》时，明知涉案房屋尚未开工建设，不具备预售条件，待具备条件时双方才签订正式的房屋买卖合同，故其应当预见迟延或不能签订正式房屋买卖合同的风险，而本案又是其本人主动提出要求解除协议。综上，原判支持季卫新关于利息部分的诉讼请求没有事实与法律依据。 季卫新辩称：一审判决认定事实清楚，季卫新的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，应依法驳回上诉、维持原判。 季卫新向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年6月9日其与源一公司签订的《预订房屋协议》；2.判令源一公司、蓝地公司返还季卫新已经支付的购房款3431265元并按同期同类银行贷款利率标准支付该款自2017年5月13日起至还清之日止的利息；3.判令源一公司、蓝地公司赔偿其房屋差价损失2000000元（具体数额以司法评估鉴定数额为准）；4.诉讼费用由源一公司、蓝地公司负担。 一审法院查明事实:2017年1月7日，季卫新与源一公司的代理销售商安徽亚泰房地产投资咨询有限公司（以下简称亚泰公司）达成认购协议，约定由季卫新购买源一公司开发的阜阳食品大商城一期12#楼105、106、107号商铺，季卫新于当日向源一公司支付订金150000元，源一公司向季卫新开具了加盖有源一公司财务专用章的收据一份。后经证实亚泰公司并未取得阜阳食品大商城一期12#楼105、106、107号商铺的代理销售权限，上述房屋的代理销售商系蓝地公司，且蓝地公司已将上述房屋售出。 2017年5月13日，源一公司（甲方）与季卫新（乙方）经协商签订了《预订房屋协议》，协议约定：1.乙方不再要求购买阜阳食品大商城一期12#楼105、106、107号商铺，现愿购买23#楼中的房屋，因23#楼现尚未开工建设，不具备预售条件，待具备预售条件时，甲乙双方签订正式房屋买卖合同，乙方愿意购买预订的房屋为23#楼沿致富路从南至北一拖二店面三套，价格为11300元/平方米，无论以后价格如何变化和调整，均不得更改反悔。2.房屋面积为470平方米，房款5311000元，乙方自愿在本协议后无条件配合甲方使用三张房票（合计金额3281265元），乙方原支付的订金150000元自动转为23#楼房产购房款。3.甲方取得房屋预售许可证后立即通知乙方，乙方接到通知后7日内补齐购房款，并签订正式购房合同，交房时间由正式购房合同约定，购房面积差异以产权登记为准结算房款，多退少补。该协议有甲方代表李浩、徐淑灵签字并加盖了蓝地公司的印章，乙方代表季珍、吕悦芳签字捺印,季卫新对该合同予以认可。庭审中，季卫新举证了该三张房票复印件及房票户主的转让声明，其中编号为0001586、0003800的房票右下方分别注明有“今收到房票壹张，金额2136081，食品大商城张洪贞”、“今收到房票贰张，金额1145184，食品大商城张洪贞”，该院要求源一公司庭后五日内核实是否实际收取该三张房票记载的房款3281265元，逾期将视为其已实际收取该房款，源一公司在限期内未作答复。 一审另查明，阜阳市城乡规划局已于2016年12月21日向建设单位源一公司颁发了建字第341200201600252号建设工程规划许可证，该建设工程规划许可证中核准的建设项目包含阜阳食品大商城一期23#商业楼五层。截至2019年4月22日，阜阳市城乡建设局未查询到阜阳食品大商城一期23#建筑工程施工许可证的办理记录。 一审法院认为，本案中，案涉《预订房屋协议》虽具备商品房买卖合同的部分条款即当事人姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款、付款方式、付款时间等，但源一公司、季卫新在签订该《预订房屋协议》时作为买卖标的物的商品房尚未取得建设工程施工许可证，该协议对于房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属等诸多直接影响双方权利义务的重要条款均未予以明确，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时予以明确，且双方在案涉协议中也明确表示在条件具备时签订正式房屋买卖合同。因此，本案案涉《预订房屋协议》系商品房预约合同，本案案由应变更为商品房预约合同纠纷。 尽管案涉《预订房屋协议》未加盖源一公司的公章，但庭审中各方对该合同的真实性均不持异议，该协议是合同双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按约定全面履行自己的义务。季卫新已依约履行交付购房款3431265元（其中房票3281265元，订金150000元）的义务，但源一公司在本案法庭辩论终结前仍未取得商品房预售许可证，无法与季卫新签订正式的房屋买卖合同。鉴于季卫新最初支付订金的时间是在2017年1月7日，后因源一公司的过错导致原商品房预订合同履行不能，双方于2017年5月13日再次签订《预定房屋协议》，但在本案法庭辩论终结前源一公司仍未取得商品房预售许可证，为此，季卫新对源一公司经营状况、履约能力存有严重担忧，认为其没有能力履行交付房屋的义务，故请求解除案涉协议。通过中国裁判文书网检索，涉及源一公司的裁判文书达300余份，短期内源一公司无法履行案涉协议约定的义务，从公平公正、诚实信用原则的角度出发，考虑到源一公司的履约能力及近年本地房地产市场价格波动趋势，故对于季卫新主张的解除案涉《预定房屋协议》的诉请予以支持；合同解除后，当事人可以根据合同履行情况，要求采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于季卫新主张的要求返还已付购房款3431265元的诉讼请求予以支持；鉴于源一公司未在指定期限内答复案涉三张房票的提现、收付款等相关使用情况，故对于季卫新主张的源一公司应自2017年5月13日起至清偿之日止对已付购房款3431265元按人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求予以支持。因蓝地公司系源一公司的代理销售商，其在本案中不存在过错，且未收取购房款，依法不应当承担返还购房款及支付利息的责任。 季卫新基于其与源一公司所签订的《预订房屋协议》而产生的权利义务是对将来订立本约的一种期待权，其有理由相信源一公司将来会受双方所签订的协议约束，基于对合同相对方的信赖而放弃了与其他同类对象进行类似交易的机会，基于此，季卫新主张源一公司应赔偿房屋差价损失2000000元（具体数额以司法评估鉴定数额为准），因案涉《预订房屋协议》明确记载“……23#楼现在尚未开工建设，不具备预售条件，待具备条件时，甲方与乙方签订正式房屋买卖合同……”，故季卫新在签订上述预约合同时对将来可能迟延或无法签订本约的风险应当有所预见，但其为了追求期待的利益，仍然与源一公司签订了案涉《预订房屋协议》，其将因丧失交易机会而遭受的利益损失转嫁给源一公司没有事实和法律依据，因此，对于季卫新的上述诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决：解除季卫新与阜阳源一置业有限公司于2017年5月13日签订的《预订房屋协议》；二、阜阳源一置业有限公司于判决生效之日起十日内返还季卫新房款3431265元，并赔偿利息损失（自2017年5月13日起至清偿之日止，以本金3431265元按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回季卫新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49819元，保全费5000元，合计54819元，由季卫新负担18345元，由阜阳源一置业有限公司负担36474元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人季卫新已经按约支付了部分购房款，虽然涉案《预订房屋协议》中并未约定损失赔偿的内容，但协议的解除原因系源一公司拖延施工、未能办理商品房预售许可证，导致双方无法签订正式的房屋买卖合同。一审法院根据源一公司的过错程度，判令其公司赔偿季卫新已付购房款自合同签订之日起至清偿之日止的利息损失并无不当。故对源一公司提出不应赔偿季卫新利息损失的上诉理由，本院不予支持。一审法院判令源一公司承担部分诉讼费用和保全费用亦无不当，源一公司提出应由季卫新承担全部诉讼费用和保全费用的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，源一公司的上诉理由不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费783元，由上诉人阜阳源一置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二〇年五月二十五日 书记员 董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。