河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0202民初2568号原告:开封市龙亭区教育体育局，住所地河南省开封市西门大街283号，统一社会信用代码11410202005321997H。负责人：谢英，局长。委托诉讼代理人：张新军，系单位法律顾问，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘高岩，系单位工作人员，代理权限为特别授权。被告：开封市立洋外国语学校，住所地开封市宋城路88号，统一社会信用代码：52410200750743807H。法定代表人：李艳萍，校长。委托诉讼代理人：陈宝玲，河南论衡律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：吴辉，系单位工作人员，代理权限为特别授权。原告开封市龙亭区教育体育局（以下简称龙亭区教体局）与被告开封市立洋外国语学校（以下简称立洋外国语学校）房屋租赁合同纠纷一案于2019年11月5日诉至本院，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告龙亭区教体局委托诉讼代理人张新军、刘高岩、被告立洋外国语学校委托诉讼代理人陈宝玲、吴辉到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告龙亭区教体局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的租金560000元整；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2005年6月5日签订《合作办学协议书》，期限为20年，前十年租金免费，建筑物所有权归原告所有，被告同意后十年按市场价格支付原告租金。2007年双方签订《租金变更说明》约定，自2007年变更租金为每年10万元。2011年双方签订《房屋租金变更协议》约定，自2011年起房屋租金在10万元的基础上每年增加5000元。被告自2015年12月之后未支付房屋租金。经统计，欠租金4年零6个月，分别为2010年欠租金10万元、2016年欠租金12.5万元、2017年欠租金13万元、2018年欠租金13.5万元、2019年期间的6个月租金7万元，被告共欠租金56万元整。经原告每年多次催要，被告均未支付。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院依法查明事实，判如所请。被告立洋外国语学校辩称：一、原告对出租给被告的房屋不享有所有权，不具备主张租金的主体资格，收取租金没有合法依据，不应受到法律保护。在开封市住建局诉立洋外国语学校腾房纠纷一案中，一、二审判决书均认定房屋所有权人为开封市住建局，原告在未征得所有权人同意的情况下，擅自将不归自己所有的房屋作为和被告合作办学用房，原告没有任何投入，却每年向被告收取合作费用，所谓合作费用就是租金，原告的行为属非法转租，侵犯了房屋所有人的权利，原、被告签订的《合作办学协议书》自始无效，不应受法律保护。二、原告要求被告支付2010年租金没有事实和法律依据，并且超过了诉讼时效。2010年，由于被告使用房屋倒塌，经双方协商，原告同意减免被告2010年租金。2007年至2015年期间，被告一直缴纳着租金，如果双方没有协商一致，不可能在没有任何理由的情况下拒不缴纳2010年的租金。如果被告应该缴纳2010年租金而没有缴纳，原告对此应该提出异议或不让被告继续用房，但原告却没有提出任何异议和主张，证明2010年不收被告租金是双方协商一致的结果。即使原告对被告的观点和事实不认可，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，原告的主张也超过了诉讼时效，依法不应受到保护。三、2015年5月18日原告已经和被告解除合作关系，自2015年5月通知拆迁，合作目的无法实现，2016年已经不再为被告幼儿园办理年检手续，幼儿园已停止经营，原告追讨2016年至2019年期间房租没有任何事实及法律依据。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对原告提交的本院（2018）豫0202民初1742号民事判决书、开封市中级人民法院（2019）豫02民终829号民事判决书、合作办学协议书、租金变更说明、房屋租赁变更协议、河南省统一财务收款收据、河南省国有资源（资产）有偿使用收入专用票据、被告提交的开封市工商行政事业用房管理处下发的通知、开封市龙亭区教育文化体育局下发的龙教[2014]19号关于同意立洋外国语艺术幼儿园申请办学的批复、开封市龙亭区立洋外国语艺术幼儿园民办学校办学许可证、开封市发展投资有限公司关于徐府街立洋外国语艺术幼儿园尽快搬迁的函、开封市龙亭区棚户区城中村改造暨保障性安居工程建设指挥部关于终止徐府街立洋外国语艺术幼儿园租赁关系的通知、开封市龙亭区教育文化体育局关于终止与徐府街立洋外国语艺术幼儿园租赁关系的通知、房屋征收补偿安置协议书、开封市龙亭区教育文化体育局限期改正告知书、开封市龙亭区徐府街周边棚户区改造项目房屋征收指挥部通知及致幼儿园家长的一封信、开封市龙亭区房屋征收办公室通告、开封市龙亭区教育文化体育局通知书、关于开封市立洋外国语学校限期完成拆迁事宜律师函、照片、开封市龙亭区徐府街周边棚户区改造项目房屋征收指挥部关于徐府街征收范围内立洋外国语幼儿园搬迁补偿事宜的请示、本院（2019）豫0202民初953号民事判决书予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于开封市龙亭区××（××）的房屋（汴房地权证字第××号、第××号、第231614号）系开封市住房和城乡建设局直管公房，该房屋原由原告下属徐府街小学无租使用，后徐府街小学停止办学。2005年6月5日，原、被告签订一份合作办学协议书，约定原告将所属徐府街小学的校舍、场地提供给被告使用，双方合作办学，由原告负责办理有关审批手续，学校各项工作由被告统筹安排，报原告备案。合作办学期限为20年，前10年被告逐步投资300万元改善办学条件，后10年按当年市场价交纳租金。协议签订后，经原告批准，被告利用原告提供的校舍、场地开办了开封市立洋外国语艺术幼儿园，并逐步投资对校舍、场地进行改造。2007年12月27日，原、被告在原合作办学协议基础上签署一份租金变更说明，约定合作办学管理费（租金）自2007年变更为每年11万元，其他条款不变。2011年1月1日，原、被告又签订一份房屋租赁变更协议，约定自2011年起房屋租金在10万元基础上每年增加5000元，其它事项仍执行原条款。被告自2006年开始向原告交纳房租，其中2006年交纳12万元、2007-2009年每年交纳10万元、2010年未交纳、2011年交纳10万元、2012年交纳10.5万元、2013年交纳11万元、2014年交纳11.5万元、2015年交纳12万元，此后未再向原告交纳房租。2015年，政府对徐府街周边棚户区进行改造，涉案房屋处在征收范围内。原告据此于2015年5月18日向被告下发关于终止与徐府街立洋外国语艺术幼儿园租赁关系的通知，告知被告接到通知后终止租赁合同，于暑假期间整体迁出。后被告未迁出。2016年9月28日，龙亭区房屋征收办公室（征收部门）与市住房和城乡建设局（××）、本案原告（××）就涉案房屋签订了房屋征收补偿安置协议。2017年1月6日，徐府街周边棚户区改造项目房屋征收指挥部向被告下发通知，要求其于2017年3月1日前搬迁完毕，即日起停止一切办学活动。同日，该指挥部印发致幼儿园家长的一封信，告知幼儿家长立洋外国语艺术幼儿园处于徐府街周边棚户区改造项目征收范围内，请家长尽早为孩子转学。2017年5月18日和7月7日，龙亭区房屋征收办公室分别向被告下发通告和律师函，要求被告限期搬离涉案房屋。2017年5月27日，原告向被告下发通知书，告知被告即日起解除合作办学协议，请被告于2017年7月10日前主动与原告及徐府街周边棚户区改造项目房屋征收指挥部洽谈搬迁事宜，并完成搬迁。被告收到上述通知后，未在指定期限内搬离。自2016年开始，立洋外国语艺术幼儿园未再进行年度检查。2017年4月18日，原告向被告下发限期改正告知书，对于被告擅自办学的行为责令其停止办学，妥善安置幼儿，做好一切善后工作，改正期限自2017年4月18日到2017年12月1日。2018年9月5日，市住房和城乡建设局向本院起诉本案被告，要求其腾退涉案房屋，并结清相关费用。本院经审理于2018年12月21日作出（2018）豫0202民初1742号民事判决书，判令本案被告将涉案房屋腾出并返还给市住房和城乡建设局，驳回了市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。本案被告不服，提起上诉。开封市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）豫02民终829号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年4月3日，本案被告向本院起诉本案原告、市住房和城乡建设局和龙亭区房屋征收办公室，要求三被告连带赔偿其各项损失共计4517847.66元，本院经审理于2019年9月24日作出（2019）豫0202民初953号民事判决书，判令本案原告赔偿本案被告1809185.28元，驳回本案被告的其他诉讼请求。本案原、被告均不服提起上诉，现该案正在二审中。2019年7月，被告从涉案房屋中搬离。本院认为，涉案房屋处于龙亭区徐府街周边棚户区改造项目征收范围内，2015年政府开始依法实施房屋征收工作，征收行为具有国家强制性，造成原、被告签订的合作办学协议无法继续履行，原告及相关部门多次向被告下发通知，要求其停止办学、限期搬离，被告虽然最终于2019年7月从涉案房屋中搬离，但自2015年以来，被告正常的教学秩序因征收行为而受到严重影响，已不能实现合同目的。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为1年。本案中，原告只能主张被告搬离前一年的租金，即2018年7月至2019年6月期间的租金，此前的租金已超出诉讼时效，但鉴于原告于2016年9月28日就涉案房屋与房屋征收部门签订了征收补偿安置协议，得到了相应补偿，此后，原告已不能再将涉案房屋对外出租获取收益，换言之，原告并没有因被告未及时搬离涉案房屋而遭受损失。综上，对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告开封市龙亭区教育体育局的诉讼请求。案件受理费9400元，由原告开封市龙亭区教育体育局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  田小卫人民陪审员  燕飞春人民陪审员  王 斌二〇二〇年五月二十七日书 记 员  周小倩