广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1095号原告：谢某1，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省衡南县******8*，公民身份号码430************41X。委托诉讼代理人：包盈盈，广东格衡律师事务所律师。被告：尹冬青，女，1988年12月20日出生，汉族，住湖南省邵阳市绥宁县**********，公民身份号码430************041。被告：黄才升，男，1983年6月7日出生，汉族，住广东省廉江市*********，公民身份号码440************510。第三人：深圳市旭日光华照明有限公司，住所地广东省深圳市光明新区公明街道李松蓈社区第一工业园炮台路48号创新世界-创新云谷产业园C栋6楼，统一社会信用代码914***********843F。法定代表人：谢某1。原告谢某1与被告尹冬青、黄才升，第三人深圳市旭日光华照明有限公司（以下简称旭日公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人包盈盈到庭参加诉讼，被告尹冬青、黄才升，第三人旭日公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2019年6月11日签订的《不动产买卖合同》；2.判令两被告返还原告购房款570000元，并从2019年6月12日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至房款本息还清之日止（暂计至2020年3月1日为17838元）；3.判令两被告向原告支付按房屋总价的20%计算的违约金281800元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告尹冬青、黄才升于2019年6月11日签订《不动产买卖合同》，约定将登记在尹冬青名下的位于佛山市三水区************************夫妻共同房产出售给原告，转让价格为1409000元。合同约定原告五日内支付房款570000元，因房屋属于期房，尚未办理不动产权证书，双方约定余款839000元于办理产权过户资料进窗后5日内支付。被告承诺最迟于2019年12月31日前取得涉案房屋的不动产权证，并于出证之日起30日内办理房屋抵押登记注销手续，注销抵押登记后3日内办理产权过户手续。合同签订前，原告要求被告披露房屋的抵押查封情况，被告提供不动产登记中心查询信息显示房屋未被查封。合同签订后，原告于2019年6月12日向被告尹冬青转帐支付170000元，以货款抵扣的方式支付400000元，原告共计向被告支付了房款570000元，两被告向原告出具了收据570000元。2019年12月下旬，原告得知案涉房屋因被告的其他债务纠纷被法院执行查封，案外人佛山市南海区丹灶镇伦伟强五金厂依据生效判决对被告尹冬青、黄才升名下的财产申请强制执行，法院于2019年9月9日查封了尹冬青名下的涉案房产，原告依法对该房产的执行提出执行异议，法院作出了（2020）粤0605执异30号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与被告尹冬青、黄才升签订的《不动产买卖合同》合法有效，且原告已经依据合同约定支付了570000元购房款项。现因两被告的原因导致涉案房产被案外人申请执行并被查封，原告提出的执行异议也被法院驳回，因此，《不动产买卖合同》已无法继续履行，原告的合同目的无法实现，根据案涉合同约定，被告存在违约，原告有权解除本合同，并有权要求被告按总房价的30%支付原告违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。旭日公司述称，旭日公司同意原告的诉讼请求及事实与理由，佛山市盛义华照明科技有限公司（以下简称盛义华公司）共计拖欠我司货款1890000余元，黄才升与尹冬青作为盛义华公司的实际控制人及连带保证人对我司的上述货款共同承担还款责任。2019年6月11日，我司与盛义华公司、黄才升与尹冬青及我司法定代表人谢某1签订《协议书》，四方同意以谢某1的400000元购房款（用于购买尹冬青名下的涉案保利中韵花园房产）偿付我司货款400000元，两笔款项相互抵扣，双方视为相互偿付，不再另行支付。我司确认，谢某1已与我司结算该400000元货款，盛义华公司与黄才升、尹冬青对我司的货款债务减少400000元，我司今后不再向盛义华公司及黄才升与尹冬青主张该400000元货款。原告在诉讼中举证如下：1.《不动产买卖合同》及《补充协议》一份，证明原告与两被告之间的房屋买卖合同关系。2.转账记录一份，证明原告于2019年6月12日向被告尹冬青转账170000元购房款。3.《协议书》一份，证明原告与两被告及旭日公司约定，以被告欠旭日公司的400000元货款抵扣原告应支付给被告的房款400000元。4.收据一份，证明两被告确认收到原告购房款共计570000元。5.关于400000元货款债务的说明一份，证明旭日公司确认同意两被告以原告的400000元购房款抵扣货款债务400000元。6.（2020）粤0605执异30号执行裁定书一份，证明涉案房产已被案外第三人执行查封，原告提出执行异议之后，法院已驳回原告的执行异议，案涉合同无法继续履行，两被告应对原告承担违约责任。7.（2019）粤0605民初7400号民事判决书一份，证明两被告为夫妻关系，涉案房产于婚姻存续期间购买，为夫妻共同财产，两被告因拖欠他人债务的原因导致房产被执行查封，应对原告承担违约责任。8.佛山市（三水区）不动产登记预告信息查询结果一份，证明涉案房产已被除本案原告外的其他三位债权人进行保全查封，涉案房屋买卖合同已经无法继续履行，原告购房目的已经无法实现。9.（2020）粤0605民初1082号民事起诉状、受理案件通知书各一份，证明第三人旭日公司向被告主张的货款金额已扣除了本案中以房款抵扣的400000元，说明第三人已按照《协议》的约定履行义务，原告已履行《不动产买卖合同》的400000房款支付义务。10.旭日公司的《临时股东会决议》，证明旭日公司作出股东决议，同意以原告2019年度股东分红款偿付旭日公司向被告抵扣的400000元房款，旭日公司在分红款发放给原告时进行扣除，现双方对于该400000元款项已结清。被告尹冬青、黄才升在诉讼中没有答辩，亦没有提供证据。第三人旭日公司在诉讼中没有提供证据。经审查，原告提供的上述证据来源、形式合法，客观真实，且被告拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性予以采信，并据此认定事实如下：2019年6月11日，原告谢某1作为乙方（买方）与被告尹冬青、黄才升作为甲方（卖方）签订《不动产买卖合同》，主要约定：1.甲方将坐落于佛山市三水区************************的不动产出售给乙方，成交总价为1409000元，乙方于签订本合同五日内支付甲方购房款570000元；2.在履行本合同过程中，如因卖方原因，司法、行政机关对标的不动产予以查封、冻结等限制性措施导致交易中止的由卖方承担违约责任；3.如违约行为已累计超过三十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方向守约方赔偿总房价30%的违约金。同日，盛义华公司、黄才升、尹冬青与旭日公司、谢某1签订《协议书》，约定谢某1向黄才升、尹冬青支付房屋首期款400000元，黄才升、尹冬青作为盛义华公司的保证人代盛义华公司向旭日公司支付400000元货款（该款项由谢某1代收），因款项数额相同，四方同意相互抵扣，不再另行转账，各方视为已相互偿付。同日，被告尹冬青、黄才升出具《收据》一份，载明收到谢某1案涉房屋的现金400000元和转账170000元。2019年6月12日，原告谢某1通过银行账户向被告尹冬青支付170000元。另查明，案涉房屋已先后于2019年9月9日被佛山市南海区人民法院、2019年11月20日被本院、2019年12月26日被广州市白云区人民法院、2019年3月12日被本院进行了预查封或轮候预查封。本院认为，原告谢某1与被告尹冬青、黄才升签订的《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。原告依约支付购房款后，被告尹冬青、黄才升本应于2019年12月31日前取得案涉房屋不动产权证及于后续约定时间内办理产权过户手续，但因案涉房屋已被包括本院在内的多个法院依法预查封或轮候预查封，致使案涉房屋买卖合同已不具备继续履行的条件，被告尹冬青、黄才升的违约行为已累计超过三十日，亦已构成根本违约，原告主张解除与被告尹冬青、黄才升于2019年6月11日签订的《不动产买卖合同》，具有法律和合同依据，本院予以支持。关于原告主张两被告返还购房款数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，本院认为两被告向原告返还的购房款数额应为170000元，理由如下：1.案涉《协议书》约定的谢某1向黄才升、尹冬青支付房屋首期款400000元，黄才升、尹冬青代盛义华公司向旭日公司支付400000元货款（该款项由谢某1代收），因款项数额相同，四方同意相互抵扣的内容实质是对各方当事人债务的约定抵销，根据《中华人民共和国合同法》第一百条“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”的规定，约定抵销的前提条件是当事人互负债务，本案中，原告谢某1向被告尹冬青、黄才升履行的是支付购房款的债务，而被告尹冬青、黄才升即使是作为案外人盛义华公司欠付第三人旭日公司供货款的连带责任保证人，其履行支付货款义务的债权人是第三人旭日公司，而非本案原告，即《协议书》中约定将原告谢某1对两被告应支付的购房款400000元债务抵扣两被告对第三人旭日公司应支付的货款400000元债务不符合当事人互负债务这一条件。2.《协议书》中约定抵扣的盛义华公司欠付旭日公司货款400000元，本院无法通过本案现有证据审查该债权债务是否真实存在，且将旭日公司的债权抵扣其法定代表人谢某1的个人债务，亦有将公司财产与股东财产混同之嫌。综上，上述协议中的约定抵销不成立，原告谢某1诉请超出部分，本院不予支持。案涉的400000元可由其实际债权人即本案第三人旭日公司另案主张。关于原告主张按房屋总价的20%支付违约金281800元的问题。案涉合同约定违约方应向守约方赔偿总房价30%的违约金，原告自愿将违约金标准调整为按房屋总价的20%计算，是对自身权利的处分，本院予以支持。至于原告诉请被告尹冬青、黄才升以570000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年6月12日起支付资金占用利息损失，因案涉合同未对此进行约定，且上述违约金亦足以弥补原告资金被占用期间的利息损失，故原告该主张，无理，本院不予支持。被告尹冬青、黄才升经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告谢某1与被告尹冬青、黄才升于2019年6月11日签订的《不动产买卖合同》；二、被告尹冬青、黄才升于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢某1返还购房款170000元；三、被告尹冬青、黄才升于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢某1支付违约金281800元；四、驳回原告谢某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6248元（原告已预交），由原告谢某1负担3002元，被告尹冬青、黄才升共同负担3246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  劳楚文二〇二〇年五月十一日书记员  林平峰