北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初18068号原告：林阳斌，男，1984年7月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄海洲，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁阳，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告：北京市神州百戏文化产业有限公司，住所地北京市房山区长沟镇长沟大街17号。诉讼代表人：北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司、北京市中咨律师事务所，北京市神州百戏文化产业有限公司破产管理人。管理人负责人：孙萍。委托诉讼代理人：付典典，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，北京市中咨律师事务所律师。被告：北京文化硅谷资产运营集团有限公司，住所地北京市房山区长沟镇金元大街1号409号。法定代表人：韦红星，经理。被告：韦俊康，香港特别行政区居民，男，1961年1月22日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。原告林阳斌与被告北京市神州百戏文化产业有限公司（以下简称神州百戏公司）、北京文化硅谷资产运营集团有限公司（以下简称文化硅谷公司）、韦俊康商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告林阳斌之委托诉讼代理人黄海洲，被告神州百戏公司之委托诉讼代理人付典典、李刚，被告韦俊康之委托诉讼代理人汪春旭到庭参加诉讼，被告文化硅谷公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林阳斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告神州百戏公司继续履行编号为Y1794676的北京市商品房预售合同义务，向原告交付位于房山区长沟镇中心区CG-076等地块文化交流中心12层1206的商品房；2.判令被告神州百戏公司支付逾期交房的违约金人民币576069.01元，依照预售合同第十四条第一款第（2）项约定，自2016年12月31日起至实际交付之日止，以原告全部已支付房款人民币4056824元的万分之二计算，暂计至2018年12月11日；3.判令被告神州百戏公司支付逾期办理产权登记的违约金人民币251523.09元，依照预售合同第二十一条第一款第1项约定，自2017年3月31日起至交付之日止，以原告全部已支付房款人民币4056824元的万分之一按日计算，暂计至2018年12月11日；4.判令被告文化硅谷公司、被告韦俊康对被告神州百戏公司所欠债务承担连带责任；5.判令被告承担本案诉讼费和律师费5.5万元。截止2018年12月11日上述违约金及费用总金额合计人民币882592.10元。事实及理由：2015年10月16日，原告林阳斌与神州百戏公司签订编号为：Y1794676号《北京市商品房预售合同》(下称“预售合同”)。预售合同约定，原告购买了坐落于北京市房山区长沟镇中心区CG-076等地块文化交流中心12层1206号商品房，预售许可证号：京房售证字(2014)303号。原告于2015年10月16日支付全部房款人民币4056824元，神州百戏公司向原告出具《收据》。根据预售合同第十二条约定，神州百戏公司应在2016年12月30日前向原告交付该商品房，但神州百戏公司逾期没有交付该商品房。根据预售合同第十四条第1款第(2)项的约定，如神州百戏公司逾期交房，逾期超过60日后，原告作为买受人可以要求继续履行合同，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告一按日计算向原告支付全部已付款万分之2的违约金。且根据预售合同第二十一条第(一)款第1项的约定，神州百戏公司应于2017年3月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明。如因神州百戏公司责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不同意退房的，合同继续履行，自神州百戏公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，神州百戏公司应当按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金。2017年4月26日神州百戏公司向原告出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称因房屋室内装修和北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程无法按时完工，承诺在2017年12月30日交付房屋，并严格履行双方签署的《北京市商品房预售合同》。2018年1月3日被告一再次向原告出具《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》，称由于房屋室内装修、北京市住建委关于在雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期完工，承诺在2018年9月30日交付房屋，并严格履行双方签署的《北京市商品房预售合同》。如神州百戏公司在2018年9月30日仍未交付房屋、履行预售合同义务，则文化硅谷公司、韦俊康愿向原告承担保证责任，担保内容包括根据预售合同神州百戏公司应向原告承担的一切债务。截至本案起诉之日，神州百戏公司仍未依约向原告交付房屋，已构成根本违约。文化硅谷公司、韦俊康也未履行相应担保责任。为了维护原告的合法权益，原告要求神州百戏公司继续履行预售合同义务交付房屋，并立即支付原告全部相关违约金;文化硅谷公司、韦俊康即承担相关担保责任;并要求上述三被告支付原告为实现债权而产生的诉讼费、保全费(如有)、担保费(如有)、差旅费、律师费(人民币5.5万元)等必要费用。综上，三被告的行为已经构成违约，应当及时向原告履行交房义务并承担相应的违约责任。为了维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法判决。神州百戏公司辩称：原告支付购房款的真实性不能确认。即使原告支付了房款，神州百戏公司的房屋也不具备交付条件，违约金的支付条件也尚未成就，并且原告主张的违约金支付请求应当变更为违约金确认请求。原告支付差旅费、律师费等费用的请求没有依据。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。神州百戏公司发表答辩意见如下：一、原告支付购房款的真实性不能确认。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定：“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，...被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。”该司法解释虽然针对民间借贷，但本案可以参考适用该司法解释的审理原则。本案中，原告仅提交《收据》作为其履行《北京市商品房预售合同》付款义务的依据，没有提交付款凭证，本案中也没有其他证据可以证明原告支付了购房款。《收据》上注明“该房款抵顶彭某借款”，但原告没有提交证据证明彭某借款的真实性，即使借款真实，也没有任何证据可以证明彭某认可该抵债行为。根据《民事诉讼法》第64条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应当提交其他付款凭证等证据证明该购房交易行为、支付购房款行为的真实性，否则原告支付购房款的真实性不能确认。由于无法清偿到期债务，北京市房山区人民法院已于2019年7月18日作出(2019)京0111破申20号民事裁定书，裁定受理神州百戏公司的破产重整申请。根据《企业破产法》的相关规定，管理人有调查债务人财产状况、管理债务人财产、审查债务人的债权债务情况等法定职责。鉴于这一特殊情况，管理人对原告主张的债权有进行全面、综合审查的义务，以防止虚假债权债务的出现。二、即使原告支付了房款，神州百戏公司的房屋也不具备交付条件，违约金支付条件也尚未成就，并且违约金支付请求应当变更为违约金确认请求。1、即使原告支付了房款，神州百戏公司的房屋也不具备交付的条件《北京市商品房预售合同》第12条“交付条件”约定：“......(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础建设和其他设施达到的条件”。神州百戏公司在进入破产重整程序前早已资金链断裂，经营紧张难以维系，无法继续进行涉案房屋在建工程项目的建设直至将建筑工程竣工验收备案。因此，原告主张的房屋目前不具备交付的条件。2、即使原告支付了房款，神州百戏公司违约金的支付条件尚未成就。《北京市商品房预售合同》第14条“逾期交房责任”约定：...(2)逾期超过：60日后，买受人有权退房。买受人退房后，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金”。根据该条款，即使原告支付了房款、神州百戏公司应当支付违约金，支付时间也应当为“该商品房实际交付之日起60日内”。现神州百戏公司尚未交付房屋，违约金的支付条件尚未成就。3、本案原告主张的违约金支付请求应当变更为违约金确认请求《北京市高级人民法院企业破产案件审理规程》第58条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的请求债务人为给付的民事诉讼或者仲裁，受理法院或者仲裁庭应当将债务人已进入破产程序的事实告知该案的债权人，并直接作出是否确认当事人之间债权债务的裁判，而不应作出以给付为内容的裁判”。据上规定，由于神州百戏公司已进入破产重整程序，本案原告请求支付违约金，应当变更为请求确认违约金，其给付之请求不能得到支持。而且，假设有违约金，其计算截止日期依法应当是法院裁定受理神州百戏公司破产重整申请之日，即2019年7月18日。三、原告请求被告承担差旅费、律师费等费用的诉讼请求没有依据。《北京市商品房预售合同》中没有对关于发生差旅费、律师费的费用后如何处置的约定，该费用的支付也没有相关的法律依据。因此，该诉讼请求不应当得到支持。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，依法不能成立，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。韦俊康辩称，不同意原告的诉讼请求，同意神州百戏公司的答辩意见。原告提交的民事起诉状里面没有原告本人的签字，按照北京市高级人民法院关于民事案件立案材料要求的规范意见第九条，即京高法发[2014]451号文件第九条规定，起诉应当向人民法院递交起诉状并按照被告人数提交副本，原告为自然人的起诉状应当由原告本人签名或盖章。在本案的起诉状中只有原告的代理人黄海洲签字而没有林阳斌本人签字。另外韦俊康是以保证人的身份列为本案被告的，根据原告提交的证据关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书里边做出的保证是神州百戏公司在2018年9月30日仍未能向贵方提供房屋，不能履行商品房预售合同，则韦俊康承担保证责任。保证内容包括根据商品房预售合同神州百戏公司应向各方承担的债务。所以从这方面来看，它没有约定具体的保证期间。按照担保法的规定，保证期间是6个月，到2019年3月30号原告没有提出相关诉讼，保证责任已经消失。所以我们认为本案中即使按照诉状上的时间2019年5月14号才提出诉讼，本案中韦俊康的担保责任已经过了保证期。文化硅谷公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，神州百戏公司（出卖人）与林阳斌（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）（合同编号：Y1794676）。合同约定：神州百戏公司将位于北京市房山区长沟镇中心区CG-076等地块文化交流中心12层1206号房屋出售给林阳斌，商品房的用途为艺术家工作室，预测建筑面积为210.58平方米，套内建筑面积141.77平方米，按建筑面积计价每平米19265元，房屋总价款为4056823元；付款方式为一次性付款。神州百戏公司应当在2016年12月30日前向林阳斌交付房屋。预售合同第十二条约定商品房的交付条件为：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4.出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。第十四条逾期交房责任条款约定：逾期超过60日的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。第二十一条产权登记条款约定：出卖人应当在2017年3月30日前，取得该商品房所载楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。审理中，林阳斌向本院提交收据一张，显示2015年10月16日林阳斌交来房山区长沟镇中心区CG-076等地块文化交流中心12层1206房款4056824元，同时该收据上载明：“该房款抵顶彭某借款”。2017年4月26日，神州百戏公司出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》载：“……由于房屋室内装修和去年北京市空气质量雾霾天建委停工要求等原因，导致工程未能按期完工，造成与业主签订的《北京市商品房预售合同》中约定的2016年12月30日向业主交付房屋无法实现。因此我公司会积极解决，并承诺如下：1.我公司对业主所签署《北京市商品房预售合同》的内容承诺严格履行。2.我公司承诺将加快施工进度，在2017年12月30日交付给业主使用。”2018年1月3日，神州百戏公司向林阳斌出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》载：“……神百公司与贵方签订的《北京市商品房预售合同》中约定的交房日期为2016年12月30日，但在项目施工过程中，由于房屋室内装修、北京市住建委关于在雾霾天及采暖季停工要求及十九大等会议召开等原因，工程未能按期完工，神百公司未能按期向贵方交房。现神百公司郑重向贵方承诺如下：1.神百公司承诺继续严格履行与贵方所签署的《北京市商品房预售合同》。2.神百公司承诺在北京市住建委停工令（自2017年11月15日至2018年3月15日）结束后，神百公司将积极组织力量加快施工进度，保证在2018年9月30日向贵方交付房屋。若神百公司在2018年9月30日仍未能向贵方交付房屋、不能履行与贵方签署的预售合同，则北京文化硅谷资产运营集团有限公司、韦俊康愿向贵方承担保证责任，保证内容包括根据《北京市商品房预售合同》神百公司应向贵方承担的一切债务。”该承诺书尾部担保方处有文化硅谷公司盖章及韦俊康签名。经查，案涉项目至今尚未施工完毕。2019年7月18日，本院裁定受理神州百戏公司的破产重整申请。2019年9月11日，本院确定北京市嘉逸田破产事务咨询服务有限公司及北京市中咨律师事务所共同担任破产管理人，同时指定孙萍担任管理人负责人。林阳斌已经就本案所涉债权向神州百戏公司的管理人进行债权申报。林阳斌曾于2018年12月18日以商品房预售合同纠纷为由将神州百戏公司、文化硅谷公司、韦俊康诉至本院，要求文化硅谷公司、韦俊康承担保证责任，后于2019年5月向本院申请撤回起诉。本院作出（2019）京0111民初1618号民事裁定，准许林阳斌撤诉。经释明，神州百戏公司未申请对违约金数额进行调整。本院认为，林阳斌与神州百戏公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。神州百戏公司与林阳斌签订预售合同后，为林阳斌出具收据，应当认定林阳斌履行了交付房款的义务。从现有证据和庭审中的各方陈述意见可知，案涉房屋未完工，尚不具备交付条件，且交付时间无法确定，故对于林阳斌要求神州百戏公司继续履行合同、向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。神州百戏公司未按预售合同约定的时间交房，构成违约，应当按照预售合同的约定支付违约金。对于神州百戏公司所持房屋尚未实际交付，预售合同约定的“该商品房实际交付之日起60日内支付违约金”的条件尚未成就的意见，本院不予采信。按照预售合同约定，出卖人应当在2017年3月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明。神州百戏公司未按期办理权属证明，亦应按照预售合同约定承担相应的违约金。现林阳斌主张逾期交房违约金及逾期取得权属证明违约金均从预售合同约定的履行期限届满次日计算至本院裁定受理神州百戏公司的破产重整申请之日，并无不当，本院对此不持异议。两项违约金的具体数额，本院根据合同约定并结合林阳斌的诉讼请求计算确认。因林阳斌的合同义务已履行完毕，且林阳斌现不同意解除合同，故对于神州百戏公司以合同事实上无法履行为由主张预售合同应依法解除的意见，本院不予采纳。林阳斌要求神州百戏公司承担律师费，无合同及法律依据，本院不予支持。关于保证责任的问题。神州百戏公司、文化硅谷公司及韦俊康于2018年1月3日出具的《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》中并未对保证方式进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应按连带责任保证承担保证责任，即文化硅谷公司、韦俊康应对神州百戏公司应承担的违约金承担连带清偿责任。韦俊康虽主张《关于文化交流中心施工情况的说明及承诺书》中承诺2018年9月30日交房为双方对交房日期的变更，逾期交房违约金应从2018年10月1日起算，逾期办理产权登记违约金应从2018年12月31日计算，但该承诺书中表述的保证内容为“根据预售合同神州百戏公司应向贵方承担的一切债务”，从字面上无法推断相应违约金计算的起算日期需顺延，且韦俊康作为保证人，应当知道预售合同的具体约定，故对于韦俊康的此项抗辩意见，本院不予采信。另外，在诉讼过程中，韦俊康认为林阳斌主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。考虑到林阳斌主张的两项违约金的计算期间存在一定程度的重合，本院综合考虑买受人的实际损失、合同履行情况、双方的过错程度等因素，酌情对韦俊康应承担保证责任的两项违约金的总额予以调整，韦俊康对于神州百戏公司需承担的违约金在调整后数额范围内承担连带清偿责任。文化硅谷公司、韦俊康在承担上述连带清偿责任后，取得林阳斌在神州百戏公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在文化硅谷公司、韦俊康履行连带清偿责任前，神州百戏公司的破产程序已经终结，应扣除林阳斌在破产程序中得到清偿的部分。文化硅谷公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京市神州百戏文化产业有限公司应支付林阳斌逾期交房违约金754569.3元；二、确认北京市神州百戏文化产业有限公司应支付林阳斌逾期办理产权登记违约金340773.2元；三、北京文化硅谷资产运营集团有限公司于本判决生效后十日内对本判决第一项、第二项债务向林阳斌承担连带清偿责任，北京文化硅谷资产运营集团有限公司在承担上述连带清偿责任后，取得林阳斌在北京市神州百戏文化产业有限公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在北京文化硅谷资产运营集团有限公司履行清偿责任前，北京市神州百戏文化产业有限公司的破产程序已经终结，应扣除林阳斌在破产程序中得到清偿的部分；四、韦俊康于本判决生效后十日内在754569.3元范围内对本判决第一项、第二项债务向林阳斌承担连带清偿责任，韦俊康在承担上述连带清偿责任后，取得林阳斌在北京市神州百戏文化产业有限公司破产程序中申报并被确认的债权份额，若在韦俊康履行清偿责任前，北京市神州百戏文化产业有限公司的破产程序已经终结，应扣除林阳斌在破产程序中得到清偿的部分；五、驳回林阳斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23158元，由北京市神州百戏文化产业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  殷岚岚二〇二〇年五月二十一日书记员  朱月君