湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2351号上诉人（原审被告）：李保刚，男，1965年12月8日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：周刚，湖北瀛楚律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郑兰珍，女，1966年11月26日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：周刚，湖北瀛楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李骏飞，男，1969年8月7日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张铎，湖北崇道律师事务所律师。上诉人李保刚、郑兰珍因与被上诉人李骏飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李保刚、郑兰珍上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持郑兰珍的一审反诉请求；三、本案一、二审诉讼费用由李骏飞负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人未提交证据证明郑兰珍同意李保刚出售涉案房屋，一审法院认定郑兰珍知晓、同意李保刚与李骏飞转让房屋事宜缺乏事实依据。涉案房屋产权一直未转移登记至李骏飞名下，其不属于善意购买人。郑兰珍在得知房屋被擅自出售后，立即与李骏飞沟通，并非没有提出异议。二、一审法院适用法律错误。一审法院仅考虑李骏飞的权益，忽略了郑兰珍的合法权益。根据婚姻法及相关司法解释，涉案房屋买卖属于非因日常生活需要而处理夫妻共同财产的情形，李保刚应取得郑兰珍的同意，否则其行为属于无权处分。根据民法总则、物权法及合同法的规定，李保刚在订立涉案房屋买卖合同时未取得房屋的全部处分权，事后亦未取得郑兰珍的追认，涉案房屋买卖合同应是无效的。三、李骏飞自身存在重大过错，应认定涉案房屋买卖合同无效。李骏飞明知涉案房屋存在共有人，且其签订合同时未取得共有人李兰珍同意，加之李保刚签订合同时大量饮酒致认知能力减弱，故李骏飞明显存在过错，不属于善意第三人，应承担相应过错责任。李骏飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李骏飞一审诉讼请求：1、判令确认李骏飞与李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》合法有效；2、判令李保刚、郑兰珍按《房屋售购协议》履行义务，即将位于武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111栋1单元202室房屋权属及房屋所在土地使用权属转移、变更至李骏飞名下；3、判令李保刚、郑兰珍承担本案全部诉讼费用。郑兰珍一审反诉诉讼请求：1、确认李骏飞与李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》无效；2、若李骏飞愿意赔偿郑兰珍损失101,859元，郑兰珍愿意追认上述协议的效力，并将坐落于武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111-1-202号房屋中的自己所有的份额转让给李骏飞；3、判令李骏飞承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：李保刚和郑兰珍于1987年12月10日登记结婚。2003年，被告李保刚取得位于武汉经济技术开发区薛峰社区111-1-202室的拆迁还建房。2004年7月4日，李保刚（甲方）与李骏飞（乙方）签订《房屋售购协议》，载明甲方将薛峰社区111栋1单元201室房屋（门牌××2室）出售给乙方，房屋总价为93,000元（含装饰费用）；自协议签订生效之日，乙方一星期内支付甲方90,000元整，余款3,000元整过户完毕后付清；本协议签订之日起，该房屋使用权和所有权归乙方所有，甲方交付乙方房屋钥匙；房产证未办完前，甲方有义务协助乙方办理与产证有关的相关手续等内容。该协议尾部有甲方李保刚、乙方李骏飞和丙方光利签字捺印。合同签订当日，李保刚向李骏飞交付了武汉经济技术开发区薛峰社区111-1-202室房屋，随后李骏飞向李保刚支付了购房款90,000元，李骏飞将该房屋装修后一直居住使用至今。2009年7月8日，上述诉争房屋办理房地产权属初始登记，房产证号为武房权证经字第××号，土地证号为武开国用（还2009）第1581号，登记房屋所有权人和土地使用权人均为李保刚。2009年8月9日，李保刚向李骏飞出具证明一份，载明李骏飞购薛峰社区111-1-202室的购房款已全部付清，随后李保刚将诉争房屋的房产证和土地证的原件交给李骏飞保管至今。此后，各方协商办理诉争房屋权属的转移登记无果，李骏飞遂诉至法院，请求依诉予判。郑兰珍认为其对李保刚与李骏飞签订《房屋售购协议》一事不知情，直至2016年才知道房屋买卖的事情，因诉争房屋属于夫妻共同财产，自己没有收到购房款，不同意卖房，故当庭提起反诉，请求判如所请。一审法院认为，在李保刚和郑兰珍夫妻关系存续期间，李保刚将诉争房屋出卖给李骏飞，收取了购房款并将诉争房屋交付给李骏飞居住使用至今，且诉争房屋的房产证和土地证亦由李骏飞保管至今。郑兰珍虽未在《房屋售购协议》上签字，但对于像房屋此类大宗家庭财产被他人占有、使用长达十几年的时间，郑兰珍未提出任何异议，根据生活经验和常理可以推断，其应该知晓并且同意李保刚出卖诉争房屋给李骏飞。综合考虑李保刚和郑兰珍的家庭成员关系、《房屋售购协议》的签订过程、购房款、房产证和土地证的交付过程，可以认定李保刚与李骏飞签订购房合同的行为，是得到了其家庭成员郑兰珍认可的家事代理行为。因此，李骏飞与李保刚签订的《房屋售购协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，符合合同当事人即李骏飞与李保刚以及李保刚的配偶郑兰珍的真实意思表示，应属有效，合同当事人均应受合同约束，且合同效力及于郑兰珍。李保刚、郑兰珍未及时履行协助办理房屋权属转移登记的义务，由此酿成本案纠纷，应承担相应的法律责任。李骏飞要求确认《房屋售购协议》有效并要求李保刚、郑兰珍履行协助义务的诉讼请求，予以支持。李保刚、郑兰珍关于《房屋售购协议》所载明的地址和李骏飞主张的房屋并非同一地址的抗辩意见，与李保刚交易事实不符，不予支持；李保刚、郑兰珍关于签订《房屋售购协议》时李保刚处于醉酒状态以及签订合同的行为无效等抗辩意见，无事实和法律依据，不予支持；郑兰珍认为涉案房屋系夫妻共同财产，李保刚未经其同意擅自买卖房屋的行为属于无权处分且合同无效等抗辩意见以及反诉请求，于法无据，亦不予支持。李保刚、郑兰珍应协助李骏飞办理诉争房屋的房地产权属转移登记手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、李骏飞和李保刚于2004年7月4日签订的《房屋售购协议》合法有效；二、李保刚、郑兰珍于本判决生效之日起十日内协助李骏飞办理武汉经济技术开发区沌口街薛峰社区111-1-202室房屋的房地产权属转移登记手续，即将该房屋的房地产权属转移登记至李骏飞名下；三、驳回郑兰珍的全部反诉诉讼请求。案件本诉案件受理费200元，减半收取计100元，保全费3,020元，共计3,120元，由李保刚、郑兰珍负担；反诉案件受理费200元，减半收取计100元，由郑兰珍负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。李保刚、郑兰珍上诉主要是认为李保刚将涉案房屋出售给李骏飞时未经共有人郑兰珍的同意，涉案《房屋售购协议》应认定为无效合同。根据查明的事实，2004年7月4日李保刚与李骏飞签订《房屋售购协议》，李保刚随即向李骏飞交付房屋，李骏飞亦支付了房屋购房款。其后，在长达十余年的时间里，李骏飞对房屋进行装修并入住至今。同时，在2009年涉案房屋办理产权证书后，李保刚又将相关产权证书交付给李骏飞。房屋系家庭的重要财产，李骏飞一直在涉案房屋中居住，根据现有证据，郑兰珍在十余年的时间里对李骏飞占有使用房屋并未提出异议。现郑兰珍认为其对房屋出售并不知情，与常情不符。故，一审根据本案合同签订、履行及实际占有使用情况，结合日常生活经验和常理，认定郑兰珍知晓并同意李保刚处分涉案房屋，并无不当，本院予以支持。综上所述，李保刚、郑兰珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李保刚、郑兰珍负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年五月十八日法官助理胡海洲书记员胡海洲