北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初26167号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：赵翠芳，女，北京市圣瑞物业服务有限公司职员。委托诉讼代理人：高春艳，女，北京市圣瑞物业服务有限公司职员。被告：赵梦醒，女，1984年12月20日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张建蓉，北京市汉良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李易时，北京市汉良律师事务所律师。原告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称原告）与被告赵梦醒（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵翠芳，被告的委托诉讼代理人张建蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费共计18615.2元。事实和理由：我公司系海润国际公寓的物业管理方，被告系海润国际公寓×××房屋的物业使用人。被告自使用×××房屋以来，一直拖欠2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费18615.2元，故诉至法院。被告辩称，不同意支付原告所称期间内物业费。我入住C105房屋后的2003年至2007年，发现地下一层设置了公寓的水泵设备，噪音较大以致无法正常休息，我方多次向原告提出该问题并委托相关部门进行了噪音鉴定，鉴定结果证明水泵设备的噪音已经超过国家规定的标准，因此事我方与开发商签订了补充协议，约定将B座公寓地下二层的一间人防房屋提供给我方永久使用。但2012年开始，地下室多次漏水，我多次与原告协商解决问题，但原告表示无法解决漏水问题，故我未交纳2013年至2014年的物业管理费，我认为由于前述原因，我不负有继续向原告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费的合同义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告原名称为北京市首旅酒店物业管理有限公司（以下简称首旅物业公司），首旅物业公司于2008年2月4日名称变更为现原告名称。2003年9月1日，北京开拓房地产开发有限公司（以下简称开拓房地产公司）与首旅物业公司签订《物业管理委托合同》，约定开拓房地产公司将海润国际公寓的物业委托首旅物业公司进行物业管理。就房屋共用部位的维修和管理，《物业管理委托合同》第4.1.1条约定，共用部位包括但不限于房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。就房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，《物业管理委托合同》第4.2.1条约定，共用设施设备包括但不限于共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、公益性文本设施和共用设施设备使用的房屋等。就维修服务的标准，《物业管理委托合同》第4.8.3.3条至4.8.3.6条约定，雨水、污水管道保持通畅，无堵塞外溢现象，各管道井盖齐全，标识醒目；供电设备运行正常，配电室管理符合规定；供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；共用设施设备运行、使用及维护有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范，二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案，每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。就地下人防相关问题，《物业管理委托合同》第5.3.2条约定，地下人防由首旅物业公司承包经营并由其进行管理。2003年3月11日，开拓房地产公司与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买海润国际×××号房屋，合同约定建筑面积173.18平方米，套内建筑面积145.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.74平方米。原告向本院提交的《海润国际公寓物业管理处客户付费单》记载C座105号房屋的建筑面积为176.28平方米，其中2013年1月1日至2014年12月31日期间欠缴物业管理费18615.2元，对应收费标准为4.4元/平方米/月，被告对前述收费标准不持异议。2007年11月7日，开拓房地产公司与被告签订一份《补充协议》，约定：“自2003年入住至今由于C座105室存在各种噪音故我公司与业主赵梦醒达成如下协议：1.给予海润国际公寓C座105业主赵梦醒B座地下2层人防一间供业主永久使用（不得小于20平方米，业主使用期间不再更改）。使用条件如下：1.业主的人身财产安全由业主自行负责。2.在不改变主建筑结构的情况下业主可以自行负责装修。3.该房屋不得出租。4.使用期间房屋的水费、电费等一切相关费用由业主自行负责。2.赠送C座105业主地下车位一个，使用期间车位的管理费及其他相关费用由业主承担（保证车辆的停放）。此协议达成后C座105业主将自行解决噪音问题和影响，不再向开发商提出任何异议。本补充协议构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，该补充协议与《商品房买卖合同》（合同号：021380）有同等法律效力。”就上述《补充协议》涉及的B座地下二层人防房屋问题，原告表示其主张的物业费计费面积仅为C座105号房屋的实测建筑面积，B座地下二层人防房屋不收取物业管理费。被告就其所称B座地下二层人防房屋漏水情况向本院提交了照片、录像，证明B座地下二层人防房屋在2013年、2014年和2018年均发生过漏水，其在人防房屋内铺设的地板和墙面均被浸泡受损。被告主张，根据《补充协议》关于该补充协议构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分的相关约定，其有权据此拒绝交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费。被告还向本院提交了一份原告的第二分公司于2014年3月12日出具的标题为《漏水经过》的书面文件，该文件内容为：“于2013年10月8日及2014年3月7日上午10点由于商业一租户的室内抽水泵处理不当，导致其生活用水流向B座负二层物业及C座105业主库房。造成了流向室内物品，特此证明。”针对该书面文件，被告主张发生漏水的原因系公寓建筑质量问题，属于原告物业服务合同义务的范围，故其有权在本案中主张免除相应年限的物业管理费，其亦有权向原告主张损害赔偿；原告则表示漏水系一层商铺对其污水池的操作不当引起，原告已经在发生漏水后进行了清理，并要求一层商铺规范其行为，已经尽到了合同义务。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，双方对原告为涉案房屋所在公寓的物业服务企业、涉案房屋的物业费收费标准没有争议，本院予以确认。就双方争议焦点即B座地下二层人防房屋在2013年和2014年发生漏水是否足以构成被告免交相应年限物业管理费的正当理由问题：首先，结合《物业管理委托合同》第4条关于物业服务内容及其服务标准的相关约定，被告关于公寓建筑质量问题属于原告物业服务合同义务的主张并无合同依据，且B座地下二层人防房屋的使用权系被告基于其与公寓开发商开拓房地产公司签订的《补充协议》所获得，如果该人防房屋漏水确系公寓建筑质量问题导致，被告也应向公寓的开发建设方主张权利；其次，从被告提交的录像来看，人防房屋发生漏水后原告方已经派遣工作人员到场处理，故现有证据并不能证明原告在提供物业服务过程中存在重大瑕疵；第三，根据在案证据反映的情况，涉案人防房屋发生漏水的原因有可能包括其他专有部位的使用人对专有部位使用不当，综合上述三方面原因，本院认为被告关于其有权免交2013年1月1日至2014年12月31日期间物业管理费的主张没有合同和法律依据，故本院对原告关于要求被告支付前述期间物业管理费18615.2元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告赵梦醒于本判决生效后七日内向原告北京市圣瑞物业服务有限公司支付二〇一三年一月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业管理费一万八千六百一十五元二角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费266元，由被告赵梦醒负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝 卓审 判 员  韩 龙审 判 员  陈 峰二〇二〇年五月二十五日法官助理  吴 丹书 记 员  王兆博