福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初246号 原告：游敏，男，1985年9月9日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人:林丽香，福建众益律师事务所律师，特别代理。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地莆田市荔城区镇海居委会西社小区10#楼27、29号，统一社会信用代码913503006603818812。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 原告游敏与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称“正鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游敏委托诉讼代理人林丽香，被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游敏向本院提出诉讼请求：1.判令正鼎公司继续履行商品房买卖合同，立即将正鼎澜天9号楼1103室房屋交付给游敏，并为游敏办理该套房屋不动产权证；2.判令正鼎公司按照合同约定从2016年10月1日起计至实际交付之日止，向游敏支付逾期交房违约金（暂计至2019年7月1日违约金为292387.33元）；3.判令正鼎公司承担本案诉讼费及其他费用。事实与理由：2014年7月9日，游敏与正鼎公司签订商品房买卖合同（合同编号201402162），合同约定：游敏以5461.54元每平方米的价格向正鼎公司购买位于仙游县，建筑面积135.27平方米，总价共计738782元；合同约定正鼎公司应在2016年9月30日前，将符合交付条件的商品房交付游敏使用，如逾期超过90日，游敏有权解除合同，若游敏要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，正鼎公司应按日向游敏支付已付款万分之四（0.04%）的违约金。合同签订当日，游敏向正鼎公司支付了首付款共计228782元，并约定剩余价款通过银行按揭贷款支付。后游敏向仙游县农村信用社办理按揭贷款500000元，向正鼎公司支付了剩余房款。2016年9月30日，合同约定交付日期届满，正鼎公司未能按照合同约定交付。期间，游敏多次向正鼎公司催告，要求正鼎公司及时交房并支付违约金，正鼎公司不予理睬。至今，正鼎公司仍然不能交房也未向游敏支付违约金。截止2019年7月1日，正鼎公司已逾期交房达1003天，按照合同约定，正鼎公司应向游敏支付违约金共计728782×0.04%×1003＝292387.33元。特提起诉讼。 正鼎公司辩称：1.由于政府部门关闭正鼎澜天所有项目的业务办理，致使正鼎澜天项目无法开展，导致正鼎公司无法及时向业主交付房产，这是因政府行为干预造成的延误交房，而非正鼎公司所能控制的因素导致延误交房的，故按照《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第6项约定，正鼎公司无需为延误负责任并对游敏补偿任何费用和损失。2.涉案房产的购房款为738782元，截止2018年4月10日，游敏共支付购房款728782元，尚有购房尾款1万元至今未支付，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第1项之约定，其未付清购房款，交房日期顺延至款项付清之日止，故正鼎公司不存在逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。3.合同约定在商品房交付使用后60日内，办理不动产所有权初始登记，本案案涉房产尚未交付，游敏主张办理不动产权证没有事实依据，应不予支持。 经审理查明:2014年7月9日，游敏（买受人）与正鼎公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号201402162），合同约定：游敏向正鼎公司购买位于仙游县的商品房，建筑面积135.27㎡，每平方米5461.54元，购房款总价738782元;正鼎公司应当在2016年9月30日前，将经过竣工验收合格和消防验收合格的商品房交付游敏使用;如逾期交房超过90日后，游敏要求继续履行合同的，正鼎公司自逾期之日起按已付购房款的每日0.04%支付违约金;游敏于2014年7月6日缴纳购房定金20000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴纳购房款228782元，剩余房款51万元由游敏到正鼎公司指定银行（公积金）申请按揭贷款。合同还约定其他事宜。 合同签订当日，游敏缴交购房款228782元及维修基金10146元。2017年11月6日，游敏向仙游县农村信用合作联社办理按揭贷款50万元后，正鼎公司于2018年4月10日收到该款。因涉案房屋至今未能交付，游敏遂于2020年1月8日诉至本院请求处理。在审理期间，正鼎公司提起反诉后被本院依法裁定按自动撤回反诉处理。 以上事实，有当事人陈述，游敏提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、《个人住房按揭借款合同》，正鼎公司提供的商品房买卖合同附件、类案民事判决书及本院民事裁定书等证据在卷佐证，经审查，本院予以认定。 本院认为，游敏与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。游敏现已几乎履行支付房款，但正鼎公司未能在约定的2016年9月30日前完成房屋交付义务，显然已构成违约，且违约状态持续至今。至于游敏尚有10000元购房款未支付，则鉴于正鼎公司至今未交付案涉房屋之事实，其行为明显具有合理性，本院可认为游敏不构成违约。当然，在案涉房屋实际交付时，尚未支付的10000元购房款，游敏应当予以支付。故游敏请求正鼎公司交付案涉房屋及支付违约金于法有据，予以支持。因正鼎公司于2018年4月10日才收到绝大部分购房款即728782元，故违约金起算时间应为2018年4月10日。合同约定按房屋总价款738782元的每日0.04%计算的违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约“以补偿性为主、以惩罚为辅”的性质，考虑因逾期交房造成买受人入住不便，并对照房屋所在地的房屋租金水平和本地区对商品销售纠纷类似诉讼案件的处理情况，可酌情将违约金的标准调整为按已付购房款728782元的日0.01%计算。合同约定正鼎公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，而目前案涉房屋未交付，故游敏请求办理房产证等相关证件，缺乏事实依据，不予支持。综上，游敏合理的诉讼请求，予以支持，不合理的诉讼请求，不予支持。正鼎公司辩解因政府行为导致逾期交房，但未提供证据予以证实，故不予采信。另因游敏主张的违约金系本院根据实际情况予以调整，且因交房时间尚无法确定，违约金计算数额相应会发生变化，故案件的受理费确定由正鼎公司全部承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在符合《商品房买卖合同》约定交房条件之日起三十日内将“正鼎•澜天”第9号楼1103室房屋交付给游敏使用； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给游敏逾期交房违约金，违约金计算方法：以已付购房款728782元为基数，自2018年4月10日起按日0.01%计至实际交付房屋之日止； 三、驳回游敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5686元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱国忠 人民陪审员  陈国贤 人民陪审员  陈 婷 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  陈燕群 附相关法条及提示： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 三、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。