湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3634号上诉人（原审被告、反诉原告）：襄阳市固慧机械有限公司。法定代表人：褚玉清，该公司经理。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳安迈电气有限公司。法定代表人：葛文刚，该公司经理。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。上诉人襄阳市固慧机械有限公司（以下简称固慧机械公司）因与被上诉人襄阳安迈电气有限公司（以下简称安迈电气公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固慧机械公司的委托诉讼代理人王东、范建召、被上诉人安迈电气公司的委托诉讼代理人杜贵印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固慧机械公司上诉请求：1.撤销樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2931号民事判决第一项、第二项和第五项；2.改判支持固慧机械公司的全部反诉请求；3.改判驳回安迈电气公司的全部本诉请求；4.本案一审、二审诉讼费用由安迈电气公司负担。事实和理由：一、一审判决仅依据《厂房租赁合同》的约定，就支持了安迈电气公司的本诉请求，未审查《厂房租赁合同》在实际履行中变更的情况。（一）由于固慧机械公司和安迈电气公司之间，先有借款关系（2015年6月16日成立），后成立租赁关系（2016年8月22日成立），两个法律关系表面上相互独立，但在双方的实际履行中租金和借款是相互抵销的。2016年9月23日褚治慧和雷珺分别代表固慧机械公司和安迈电气公司，在同一日转进转出20万元，而后双方将第一年242000元的租金扣除后重新签订了《借款合同》，这事实上就是“第一年租金的抵销行为”。固慧机械公司第一年242000元的租金根本没有实际支付，一审法院只认定了2016年9月23日褚治慧转账20万元给雷珺作为房租费的证据，但是对固慧机械公司提交的同日雷珺将20万元转回给褚治慧的银行流水单未予认定，更对固慧机械公司提交的第一年242000元的租金扣除前后的两份《借款合同》只字未提。（二）合同约定如果和实际履行行为不一致，应以实际履行行为为准，将实际履行行为视为对合同的变更，《厂房租赁合同》中确实约定固慧机械公司按半年或一年向安迈电气公司支付租金，但固慧机械公司和安迈电气公司以“抵销”的实际履行行为变更了上述合同约定，变更后的约定合法有效。二、安迈电气公司本诉请求所依据的事实和理由不具合理性，严重违背日常生活经验法则和固慧机械公司举证证明的事实，安迈电气公司的本诉请求不能成立。（一）截至2016年8月22日固慧机械公司承租安迈电气公司的厂房之前，安迈电气公司逾期未还固慧机械公司的借款和利息80余万元（有书面借款合同和转款凭证为证），固慧机械公司怎会在向安迈电气公司迫讨借款的同时仍然向安迈电气公司实际支付租金？固慧机械公司之所以租赁安迈电气公司的厂房就是为了用租金抵扣借款，双方签订书面的《厂房租赁合同》是为了方便公司的财务记账。（二）安迈电气公司在2018年9月2日向固慧机械公司还款5万元、在2019年2月2日向固慧机械公司还款1万元（有转款凭证为证），如果固慧机械公司真的欠付（或需要实际支付）第二年的租金，安迈电气公司怎会在向固慧机械公司追讨第二年租金的同时仍然向固慧机械公司还款？三、一审未查明事实，上诉人当初是在得到被上诉人给予30万左右的搬迁补偿承诺下才同意搬离涉案房屋的。在商言商，任何一家公司对其做出的每一次经营行为均会考虑相应的经济利益。同样，固慧机械公司之所以配合搬离涉案厂房，并且未拆除出资改造的车间办公室，未搬走起重机设备，一方面是支持樊城区政府紧迫的招商引资工作，另一方面是基于安迈电气公司已经承诺在收取樊城区政府招商引资单位襄阳中重特种机器人产业有限公司（以下简称中重公司）的租金后，便会一次性偿还固慧机械公司的全部借款，并给予固慧机械公司合理的搬迁补偿，否则固慧机械公司不会无缘无故在短短20天的过程中匆忙搬走所有机械加工设备，并任由安迈电气公司将起重机设备和改造的车间办公室交由中重公司使用。固慧机械公司搬离涉案厂房后，安迈电气公司既不偿还全部借款也不给予搬迁补偿，拒绝与固慧机械公司办理综合结算，更虚构事实提起民事诉讼，要求固慧机械公司支付第二年的租金和违约金，固慧机械公司因此才在本案中提起反诉，要求安迈电气公司支付合理的搬迁补偿。同时，为了查清本案的真实搬迁原因，上诉人申请一审法院向当时参与协调搬迁事宜的两名政府工作人员调查取证，通过调取两人的证言，应该能够还原上诉人搬迁的原因及当初被上诉人同意对上诉人搬迁给予补偿这一事实。但一审仅对其中一名证人进行了电话询问，未向另一名证人了解当时情况，其结果是对案情未能全面了解清楚。四、一审法院在本案的审理过程中程序严重违法。（一）固慧机械公司在2019年7月2日向定中门法庭提出反诉，并同时递交了调查收集证据申请书和现场勘验申请书，但一审法院一直未作处理，既不准许也不驳回，直接造成2019年7月29日庭审时固慧机械公司的主要证据缺失，且承办法官在庭审中对固慧机械公司提出的明显的疑点既不询问安迈电气公司也不予以审查；庭审后，一审法官曾表示将传唤两名证人焦某和武某，并通知固慧机械公司和安迈电气公司前来三方对质，但直到2019年8月6日，定中门法庭通知固慧机械公司领取本案判决书时，承办法官才向固慧机械公司播放其与焦某的一段时间和来源不明的通话录音。固慧机械公司认为一审法院对利用固慧机械公司及代理人对法院的信赖，故意拖延调查取证，违反《民事证据规定》第十九条的规定，变相剥夺了固慧机械公司的诉讼权利，一审承办法官违反《最高院民事诉讼法解释》第九十七条的规定，其与焦某的录音不符合合法的证据形式，不得作为本案定案的依据。（二）一审法院对于固慧机械公司提交的证据及主张的事实未向安迈电气公司负责人核实，仅凭安迈电气公司代理人“真实性无法核实、合同无约定”等质证意见草草收场，放纵安迈电气公司利用代理人出庭制度回避调查，如：固慧机械公司和众立公司在涉案厂房合作经营一事安迈电气公司是否知晓、陈卫华给雷珺转账的1万元是否为预交的水费、安迈电气公司是否占用固慧机械公司的起重机交由第三方使用、安迈电气公司是否知晓固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修并且长达2年内未提出异议、安迈电气公司是否在涉案厂房出租给固慧机械公司前就欠付固慧机械公司的借款和利息、安迈电气公司是否在“追讨”固慧机械公司第二年租金的同时还在向固慧机械公司还款、安迈电气公司是否在固慧机械公司“支付”第一年20万元租金的同日又向固慧机械公司返还了20万元……等等这些用证据证明出来的完全不合常理的关键事实，一审法院统统置之不理。（三）一审法院虽然支持了固慧机械公司要求安迈电气公司退还多交的7634.44元的水费的反诉请求，但是对于固慧机械公司的现场勘验申请未做处置，试问一审法院在未进行现场勘验，连涉案厂房水表设置情况都不知晓的情况下是怎么认定水费的覆盖区域的？一审法院对证据认定采用“双重标准”，安迈电气公司代理人并不认可陈卫华1万元转账的性质为预交的水费，一审法院也未向安迈电气公司负责人核实上述事实，却一反常态认定了这份证据。但对于固慧机械公司提交的其他关键证据，只要安迈电气公司代理人表示“真实性无法核实、合同无约定”，一审法院便不再向安迈电气公司负责人进一步核实，直接不予审查。（四）一审判决遗漏了固慧机械公司的一项反诉请求，即：“判令安迈电气公司返还固慧机械公司的起重机机械设备”，一审判决仅表明“起重机折旧费、车间改造残值、搬迁运输费、停业损失不予支持”，但是对于固慧机械公司出资购买、可以拆卸、享有所有权的起重机未做处置。因此，上诉人向二审法院申请证人焦某、武某出庭作证，并申请二审法院对涉案厂房进行现场勘验，同时依据《最高院民事诉讼法解释》笫一百一十条，申请安迈电气公司负责人到庭就以上事实接受询问，并签署如有虚假陈述愿意接受处罚的保证书，固慧机械公司也愿意签署同样的保证书，以上申请，上诉人另行提交书面申请书。五、上诉人的赔偿请求权有法定依据，上诉人请求的赔偿数额皆依据相应单据或相关法律规定计算得来，应得到人民法院的支持。（一）有约定从约定，无约定从法定，对于固慧机械公司因合同解除遭受的损失，虽然《厂房租赁合同》中无约定，合同解除后双方也未达成补充约定，但是合同解除后，固慧机械公司依然可以依据《合同法》第九十七条向合同解除的过错方安迈电气公司主张赔偿。（二）一审判决书中所谓“理论上的折旧率和损失率、并非实际损失”纯属无稽之谈，其中搬迁损失费依据收据计算得来，并附有搬运的机械设备清单可证明其真实性；起重机折旧和车间改造残值依据合同价款和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条第（二）项计算得来；停业损失依据租金、员工工资表，并参照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条计算得来。以上四项损失的计算依据都是科学的法律拟制，难道一审法院认为依据《人损解释》计算得来的死亡残疾赔偿金也是理论上的，也并非实际损失，也不能得到支持？六、固慧机械公司对安迈电气公司另案提起的民间借贷诉讼（一审判决错误表述为：安迈电气公司另行提起了诉讼），对本案证据的认定和审理没有影响。固慧机械公司举证借款合同、银行流水单，并非将借款关系和租赁关系混同，只是为了证明：1.厂房租赁合同签订前，安迈电气公司逾期未还固慧机械公司的借款和利息80余万元；2.安迈电气公司在固慧机械公司“支付”第一年20万元租金的同日又向固慧机械公司返还了20万元；3.安迈电气公司在向固慧机械公司追讨第二年租金的同时仍然于2018年9月2日向固慧机械公司还款5万元、于2019年2月2日向固慧机械公司还款1万元。安迈电气公司需就以上证据的真实性发表明确的质证意见，至于以上事实是否和《厂房租赁合同》的履行有关联性由人民法院认定，以上证据虽属于借款法律关系，但并不意味着对本案的事实没有证明力。综上，一审法院草草开庭、草草质证、草草判决，对本案的关键事实未予审查就认定了安迈电气公司主张的完全不合常理的事实，在本案诉讼过程中多次严重违反法定程序剥夺了上诉人的诉讼权利，驳回上诉人反诉请求的理由贻笑大方，对案情的分析也浅尝辄止，严重损害了人民法院的形象和上诉人的合法权益，据此，请二审法院支持上诉人的上诉请求。安迈电气公司辩称，一、固慧机械公司主张安迈电气公司与固慧机械公司对《厂房租赁合同》中约定的固慧机械公司向安迈电气公司支付租金的方式进行了变更，没有事实依据，依法不能成立。双方在签订《厂房租赁合同》后，固慧机械公司按照合同约定向安迈电气公司支付了租赁房屋第一年的租金242000元（分别是转账支付20万元，现金支付42000元），固慧机械公司的该行为与《厂房租赁合同》第三条中关于租金及支付方式的约定相符合，固慧机械公司的行为是对《厂房租赁合同》的实际履行行为，故固慧机械公司主张的双方对《厂房租赁合同》中固慧机械公司应向安迈电气公司支付的房屋租金的支付方式进行了变更，口头约定为用借款抵付租金没有事实依据，也不符合《厂房租赁合同》第九条第二款“本合同生效后……其他有关本合同的任何口述、陈述、谈判、承诺、声明、协议等均不对乙方产生任何法律效力”的约定，故固慧机械公司主张双方口头对租金支付方式进行了变更的事实依法不能成立。二、固慧机械公司用借款的法律关系来对抗房屋租赁合同的法律关系从而达到不向安迈电气公司支付欠付租金的目的，属于混淆了房屋租赁合同关系和借款关系两个不同的法律关系，依法不能成立。双方之间是否成立有真实的借款关系，与本案的租赁法律关系并无关联性，依法不属于本案的审理范围。固慧机械公司向安迈电气公司主张的借款关系，固慧机械公司已经另案起诉，在本案中再次向安迈电气公司主张已经构成重复主张，固慧机械公司用混淆的法律关系向安迈电气公司抗辩进而想达到不向安迈电气公司支付房屋租金的目的，依法不能成立。三、固慧机械公司上诉主张一审法院程序违法没有事实和法律依据，依法不能成立。固慧机械公司在一审中提出反诉，不能将搜集证据的举证责任转嫁到法院，该举证责任应由其自身承担。其提出的收集证据的申请依法不属于法院的调查范围。固慧机械公司申请人民法院勘察现场，不属于人民法院依职权调查的范围，原审法院未进行勘验不属于程序违法的情形。固慧机械公司的反诉请求经一审法院审理后做出第四项、第五项判项，第五项判项为“驳回襄阳市固慧机械有限公司的其他反诉请求”，就已经对固慧机械公司的反诉请求做出了处理，固慧机械公司上诉主张一审法院遗漏判项的请求没有事实依据，依法不能成立。一审法院并没有认定固慧机械公司提交的陈卫华向安迈电气公司转账的1万元的性质，至于陈卫华基于什么事由向安迈电气公司转款，转的又是什么性质的款项，不能视为属于固慧机械公司交付的款项，均与固慧机械公司无关，与本案没有关联性。四、对于《厂房租赁合同》的解除，系因固慧机械公司不向安迈电气公司支付租金的违约行为所致，固慧机械公司为了避免继续产生租金以及安迈电气公司不停向其追索租金而自愿解除合同，搬离厂房，其解除合同的过错应由固慧机械公司承担。其自认自愿20天就搬离了安迈电气公司的租赁场地，现在又抗辩是安迈电气公司向其许诺才搬离，其该主张前后矛盾，也没有事实依据，固慧机械公司没有事实依据的抗辩不能成为其不向安迈电气公司支付欠付租金的理由。五、固慧机械公司的自愿搬离行为是和安迈电气公司协商一致达成的结果，固慧机械公司对于自愿搬离所租赁房屋后，租赁房屋中的物品和设施按照合同约定，固慧机械公司应于交还房屋日之前对物品和设施进行清理，而固慧机械公司不搬离起重机设备、不对改造的车间恢复原样，是固慧机械公司的自身行为，并非是安迈电气公司阻止其搬离，故其主张设备折旧以及车间残值均无事实依据。且固慧机械公司提出前述损失的证据主体是与本案无关的另一主体襄阳众立弘业机电有限公司，而襄阳众立弘业机电有限公司在本案中并不是适格的诉讼主体，且与安迈电气公司与固慧机械公司签订的《厂房租赁合同》第七条第三款第三项“擅自将房屋转租给第三方的许可、默认第三方使用的”甲方有权单方解除合同的约定不符。固慧机械公司依据不适格的且属于违法转租的主体向安迈电气公司主张所谓的设备折旧以及车间残值损失以及其提出的搬迁运输费用、停业损失等，均无事实和法律依据，依法不能成立。综上所述，固慧机械公司的上诉请求及事实与理由与本案双方签订的《厂房租赁合同》及上诉人认可并向安迈电气公司支付第一年租金的履行行为不符，上诉人用借款的法律关系来对抗租赁合同的法律关系从而达到不向安迈电气公司支付欠付租金的主张不能成立，且借款纠纷上诉人已另案起诉，在本案中提起系损害安迈电气公司利益的重复主张，依法不能成立，请二审人民法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。安迈电气公司向一审法院起诉请求：1.由固慧机械公司向安迈电气公司支付自2017年9月1日起至2018年9月20日止的租金278616元及按银行同期贷款利率计算至付清之日止的资金占用利息；2.由固慧机械公司向安迈电气公司支付逾期支付租金的违约金，暂主张5000元（至2019年4月22日）；3.本案诉讼费由固慧机械公司负担。固慧机械公司向一审法院反诉请求：1.判令安迈电气公司退还固慧机械公司多交的水费和污水处理费7634.44元；2.判令安迈电气公司返还固慧机械公司的起重机机械设备，并赔偿起重机折旧费用6887.5元（从2018年10月，暂计至2019年7月）；3.判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司在厂房内出资改造装修车间的残值179190元；4.判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司因搬离涉诉厂房支付的搬迁运输费用3.8万元；5.判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司因搬离涉诉厂房遭受的停业损失128226.72元（20天的租金损失、净利润损失、员工工资损失之和，租金损失系按年租金242000元折算）；6.本案诉讼费用由安迈电气公司负担。一审法院认定事实：2016年8月22日，安迈电气公司作为甲方与固慧机械公司作为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于春园西路的厂房，实际出租面积为1833㎡；租赁期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金支付方式为现金或转账，第一年一次性付一年租赁费用242000元，每平方米按11元计算；第二年、第三年若乙方想一次性付半年租赁费用，则每平方米按12元计算；水、电费由乙方承担，按表收费，排污费、消防费用、环保费用等双方协谈，按最终交费发票，甲乙双方均摊；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；当甲乙双方解除合约，乙方搬出时应恢复甲方的地面和房屋原状，除双方确认保留的设备设施，其他应于交还日前拆除清理。2016年9月23日，褚治慧通过网上银行向雷珺账户转款20万元，摘要：房租费。同日，安迈电气公司出具收据一份，载明：交款单位固慧机械公司，人民币242000元，收款事由转账200000元、现金42000元（一年房租费）。安迈电气公司与固慧机械公司之间的借款合同纠纷，安迈电气公司已另行提起了诉讼。另查明，2016年9月至2018年9月期间，固慧机械公司共交污水处理费共19712元。上述事实有厂房租赁合同、转账凭证、收据及双方陈述证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，安迈电气公司与固慧机械公司签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效合同，受法律保护，双方应全面履行合同义务。本案中，安迈电气公司持双方签订的合同向固慧机械公司要求支付所欠租金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。具体为，安迈电气公司主张合同解除之日为2018年9月20日，固慧机械公司主张合同解除日为2018年9月23日全部设备搬完清空，一审法院按固慧机械公司辩称的2018年9月23日确认为双方解除合同之日，故固慧机械公司应支付安迈电气公司租金的期间应为从2017年9月1日至2018年9月23日，现安迈电气公司要求固慧机械公司支付租金至2018年9月20日，视为其放弃自己的部分权利，一审法院予以支持。故固慧机械公司应支付安迈电气公司的租金为从2017年9月1日起至2018年9月20日期间的租金，为278616元（1833㎡×12元/㎡×12个月＝263952元；1833㎡×12元/㎡÷30天×20天＝14664元；263952元＋14664元＝278616元）。因固慧机械公司未按时交付租金，利息作为该款项的法定孳息，固慧机械公司应向安迈电气公司支付，故对安迈电气公司要求固慧机械公司按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持，利息从合同约定支付时间的次日起计至清偿之日止，即从2017年9月1日至2018年2月28日的租金131976元从2018年3月1日起算，2018年3月1日至2018年8月31日的租金131976元从2018年9月1日起算，2018年9月1日至2018年9月20日的租金14664元从2018年9月21日起算。安迈电气公司要求固慧机械公司支付逾期违约金的诉讼请求，因双方合同并未约定，且安迈电气公司已请求了租金占用利息，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。固慧机械公司辩称双方口头约定租金从安迈电气公司所欠借款及利息中扣除，固慧机械公司无需实际支付租金，对该辩称，安迈电气公司不予认可，并举出固慧机械公司交纳第一年租金的证据；加之安迈电气公司与固慧机械公司之间的借款合同纠纷已另案起诉，故固慧机械公司的该项辩称，一审法院不予采纳。对固慧机械公司反诉要求安迈电气公司退还其在租赁期间多交的水费和污水处理费，根据双方的租赁合同约定，水费应由安迈电气公司自行承担；2016年9月至2018年9月期间，由固慧机械公司缴纳的污水费19712元，依据双方约定，安迈电气公司应承担一半，即9856元，现固慧机械公司要求安迈电气公司退还7634.44元，未超出该数额，一审法院予以支持。依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，固慧机械公司在合同期内从承租的安迈电气公司厂房中搬出的行为，视为双方对合同的协商解除，固慧机械公司反诉要求安迈电气公司赔偿其起重机折旧费用、出资改造装修车间残值、搬迁运输费用、停业损失的诉讼请求，在原租赁合同中没有约定，双方在解除合同时也没有补充约定，故固慧机械公司要求安迈电气公司赔偿其上述损失的请求，没有合同约定，且固慧机械公司对上述费用的折旧均按理论上的折旧率和损失率计算所得并非实际损失数额，故对固慧机械公司的上述反诉请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、襄阳市固慧机械有限公司于本判决书生效后十日内向襄阳安迈电气有限公司支付租金278616元；二、襄阳市固慧机械有限公司支付襄阳安迈电气有限公司以278616元基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息至还清之日止（其中，2017年9月1日至2018年2月28日的租金131976元从2018年3月1日起算，2018年3月1日至2018年8月31日的租金131976元从2018年9月1日起算，2018年9月1日至2018年9月20日的租金14664元从2018年9月21日起算）；三、驳回襄阳安迈电气有限公司的其他诉讼请求；四、襄阳安迈电气有限公司于本判决书生效后十日内退还襄阳市固慧机械有限公司污水处理费7634.44元；五、驳回襄阳市固慧机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5554元，减半收取2777元，安迈电气公司负担49元，固慧机械公司负担2728元。反诉案件受理费3350元，安迈电气公司负担72元，固慧机械公司负担3278元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，固慧机械公司提交以下证据：1.一审法院（2019）鄂0606民初4788号民间借贷纠纷案件（原告为固慧机械公司，被告为安迈电气公司、葛文刚、雷珺）的开庭笔录（时间为2019年9月12日）及该案件的其他案卷材料，证明对象为，在2016年8月22日双方签订厂房租赁合同前，固慧机械公司对安迈电气公司享有到期债权70余万元，安迈电气公司无力偿还，固慧机械公司租赁安迈电气公司厂房就是为了用租金抵偿借款，第一年242000元的房租未实际支付，系在安迈电气公司欠固慧机械公司的借款中扣除，安迈电气公司已经在民间借贷纠纷案件中承认第一年的租金242000元在借款当中扣除了，从安迈电气公司的还款行为可以看出，双方解除合同、固慧机械公司搬离涉案厂房的原因并非安迈电气公司诉状所称欠付租金被迫搬走；2.褚治慧（固慧机械公司的股东）、李梅（固慧机械公司的会计）与焦某（焦某的身份为襄阳市樊城区招商局副局长）的谈话录音，证明对象为，安迈电气公司关于固慧机械公司拒交租金致使厂房租赁合同解除的主张不属实，固慧机械公司主张的其搬迁的原因属实。安迈电气公司的质证意见为：对开庭笔录的真实性没有异议，但第一年的租金在借款中扣除与事实不符，固慧机械公司转账支付了20万元租金、现金支付了42000元租金；除开庭笔录之外的民间借贷纠纷案件的其他案卷材料从形式上看应该是真实的，但是没有加盖一审法院的印章，合同的内容也无法看清，即使是真实的，但是里面的内容未经过法院确认，在本案中无法作为证据使用，该证据也不是新证据，民间借贷纠纷案件与本案的房屋租赁合同纠纷没有关联性，民间借贷纠纷案件中没有扣除欠付的2017年9月1日至2018年9月20日的房屋租金；证据1无法证明固慧机械公司的证明目的；谈话录音中的焦某不是本案合同双方的当事人，无法核实真实性，不认可证据2的效力。本院认为：证据1中的开庭笔录中记载，安迈电气公司对固慧机械公司举证的2015年10月12日签订的借款合同的真实性有异议，对固慧机械公司举证的2016年2月25日签订的借款合同、2016年9月1日的借款合同无异议，但固慧机械公司并未交付资金，也未实际履行；该笔录中记载，固慧机械公司提交3份银行流水单和受托支付证明及固慧机械公司工商信息，证明固慧机械公司支付的借款和安迈电气公司的还款及借款、还款和3份借款合同相互印证，安迈电气公司的质证意见为，对3份银行流水单的真实性无异议，但2015年6月12日的10万元银行承兑汇票无证据证实，对其他证据无异议；该笔录中记载，固慧机械公司提交1份厂房租赁合同和收据，证明借款关系和租赁关系在履行中存在交叉，2016年9月1日原告应支付的租金在借款中扣除（抵了第一年租金），原、被告在同一地点办公，在借款到期后，多次要求三被告还款；安迈电气公司对此表示无异议；该笔录中记载，固慧机械公司举证并主张安迈电气公司于2018年9月2日还款5万元、2019年2月2日还款1万元，安迈电气公司对此表示无异议；该笔录中记载，安迈电气公司举证交易明细单和收据，证明2018年11月9日还款30万元，固慧机械公司对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，理由是，2018年11月是固慧机械公司搬离厂房后两个月，在搬离时安迈电气公司承诺在新的承租方缴纳租金后即刻连同借款及搬迁损失向固慧机械公司支付80万元，但此后安迈电气公司否认承诺并提起诉讼，在该案中固慧机械公司已经申请人民法院调取证言，一审法院没有处理，现在二审阶段还没有开庭，因此该30万元安迈电气公司主张是还借款，固慧机械公司不予认可，其性质有待查明；该笔录中记载，雷珺陈述，其是安迈电气公司的股东，在管理安迈电气公司的财务，是安迈电气公司的副总经理、财务总管。因安迈电气公司对该笔录的真实性没有异议，故本院对该笔录的真实性予以认定。根据该笔录中记载的内容可以认定安迈电气公司已经明确承认固慧机械公司应当向安迈电气公司支付的第一年的租金已经从安迈电气公司欠固慧机械公司的借款中抵扣；根据双方在本案一审中提交的证据可以认定，2016年9月23日，固慧机械公司通过褚治慧的账户向雷珺的账户转账20万元，用于支付租金，同日，从雷珺的账户向褚治慧的账户转账20万元，用于偿还安迈电气公司欠固慧机械公司的借款，该事实表明，第一年租金中的20万元并未实际支付，实际上是以安迈电气公司欠固慧机械公司的借款中的20万元抵付了第一年租金中的20万元；综上，本院认定固慧机械公司应当向安迈电气公司支付的第一年的租金242000元系从安迈电气公司欠固慧机械公司的借款本息中抵扣，并未实际支付。根据证据1中的开庭笔录记载的内容，结合固慧机械公司在本案一审中提交的其与安迈电气公司签订的借款合同、银行流水单以及安迈电气公司的质证意见，并比对证据1中除开庭笔录之外的民间借贷纠纷案件的其他案卷材料，可以认定安迈电气公司向固慧机械公司借款的借款期限已于2017年8月31日届满，安迈电气公司应当向固慧机械公司偿还的借款本息的数额明显大于固慧机械公司应当向安迈电气公司支付的第二年的租金的数额。对双方签订的厂房租赁合同解除的原因、固慧机械公司搬离涉案厂房的原因，本院将综合全案的证据，依法作出评判。固慧机械公司主张，证据2系其股东、会计与焦某的谈话录音，固慧机械公司已向本院申请焦某作为证人出庭作证，本院已通知焦某出庭作证，但焦某未出庭作证，也未向本院说明未出庭作证的理由，且安迈电气公司不认可证据2的效力，故本院对证据2依法不予认定。本院查明，双方签订的厂房租赁合同约定：本租赁合同的租金支付原则是“先付费后使用”，前一阶段，付费到期前一个月内支付后期费用。固慧机械公司有下列情形之一的，安迈电气公司有权单方解除合同：1、不支付或不按期支付租金达30日的；2、擅自改变或损坏房屋主体结构的，或者乱搭乱建的；3、擅自将该房屋转租给第三方的许可、默认第三方使用的；4、利用该房屋从事违法活动的。固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修花费198000元。安迈电气公司知道固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修，但未提出异议。2018年9月3日，固慧机械公司开始搬离涉案厂房，于2018年9月23日搬离完毕，固慧机械公司承担了搬迁运输费用3.8万元。2016年2月25日，固慧机械公司与安迈电气公司签订借款合同，约定，安迈电气公司向固慧机械公司借款760800元，借款期限为1个月，借款利率为月息3%。此后，固慧机械公司与安迈电气公司又签订借款合同，约定，安迈电气公司向固慧机械公司借款547550元，借款期限为12个月（从2016年9月1日至2017年8月31日止），借款利率为月息3%。2016年9月23日，固慧机械公司通过褚治慧的账户向雷珺的账户转账20万元，用于支付租金，同日，从雷珺的账户向褚治慧的账户转账20万元，用于偿还安迈电气公司欠固慧机械公司的借款。固慧机械公司应当向安迈电气公司支付的第一年的租金242000元系从安迈电气公司欠固慧机械公司的借款本息中抵扣，并未实际支付。2018年9月2日，安迈电气公司向固慧机械公司还款5万元。2019年2月2日，安迈电气公司向固慧机械公司还款1万元。因民间借贷纠纷，固慧机械公司作为原告，以安迈电气公司、葛文刚、雷珺为被告，已向一审法院提起了诉讼，一审法院已立案，案号为（2019）鄂0606民初4788号。固慧机械公司向本院申请证人焦某、武某出庭作证，本院已通知焦某、武某出庭作证，但焦某、武某均未出庭作证，也未向本院说明未出庭作证的理由。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的厂房租赁合同有效。一审法院确认厂房租赁合同的解除之日为2018年9月23日，双方当事人对此均未提出异议，故本院对此予以确认。对厂房租赁合同解除的原因，双方当事人各执一词。安迈电气公司主张，固慧机械公司迟迟不向安迈电气公司交纳第二年度的租金，因固慧机械公司未按约支付租金，且一直占有使用租赁物，经安迈电气公司多次催促，固慧机械公司仍未向安迈电气公司支付，因固慧机械公司违约，厂房租赁合同约定的安迈电气公司单方解除合同的条件已经成就（厂房租赁合同约定：本租赁合同的租金支付原则是“先付费后使用”，前一阶段，付费到期前一个月内支付后期费用。固慧机械公司有下列情形之一的，安迈电气公司有权单方解除合同：1、不支付或不按期支付租金达30日的；……），安迈电气公司行使合同解除权，解除了厂房租赁合同。固慧机械公司主张，因固慧机械公司对安迈电气公司享有到期债权，双方口头约定厂房的租金从安迈电气公司所欠的借款及利息中扣除，固慧机械公司无需实际支付租金，第一年的租金242000元是从安迈电气公司欠固慧机械公司的借款中扣除的，固慧机械公司要求第二年的应付租金从安迈电气公司所欠的借款及利息中扣除，安迈电气公司不同意抵扣，2018年9月，樊城区政府的招商引资单位中重公司看中了固慧机械公司租赁的厂房，安迈电气公司也希望能将厂房租赁给中重公司以便收取租金，于是安迈电气公司和樊城区招商局、经信局的有关领导找到固慧机械公司施压，希望固慧机械公司能搬离租赁的厂房，樊城区政府还为固慧机械公司找好了安置的厂房，安迈电气公司也当面承诺在收到中重公司支付的租金后，即刻偿还欠固慧机械公司的借款，固慧机械公司才无奈解除了合同，固慧机械公司当初是在得到安迈电气公司给予30万左右的搬迁补偿承诺下才同意搬离涉案房屋的，固慧机械公司对合同的解除没有过错，解除合同的过错方是安迈电气公司。本院认为，安迈电气公司向固慧机械公司借款的借款期限已于2017年8月31日届满，安迈电气公司应当向固慧机械公司偿还的借款本息的数额明显大于固慧机械公司应当向安迈电气公司支付的第二年的租金的数额，安迈电气公司向固慧机械公司催讨第二年的租金时，固慧机械公司不可能不向安迈电气公司提出第二年的应付租金从安迈电气公司所欠的借款本息中扣除的要求，固慧机械公司主张，其向安迈电气公司提出了第二年的应付租金从安迈电气公司所欠的借款及利息中扣除的要求，本院予以采纳；《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”根据上述规定，固慧机械公司所负的应当向安迈电气公司支付的第二年的租金债务（按一次性付半年租金计算，上半年、下半年的租金债务均为131976元，共计163952元）已经与安迈电气公司所负的应当向固慧机械公司偿还的借款本息债务在同等数额内抵销，双方互负的债务在同等数额内消灭，抵销已经生效的效力溯及自抵销条件成就之时。据此，固慧机械公司并不拖欠第二年的租金，厂房租赁合同约定的安迈电气公司单方解除合同的条件并未成就，安迈电气公司不享有约定的解除权。安迈电气公司主张，因固慧机械公司未支付第二年的租金违约，厂房租赁合同约定的安迈电气公司单方解除合同的条件已经成就，安迈电气公司行使合同解除权，解除了厂房租赁合同，该主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院不予采纳。安迈电气公司也不享有法定的解除权。固慧机械公司主张的厂房租赁合同解除的原因无充分的证据证实，本院不予采纳。安迈电气公司在不享有约定的解除权或者法定的解除权的情况下，单方主动要求与固慧机械公司解除厂房租赁合同，导致厂房租赁合同解除，故厂房租赁合同的解除系因安迈电气公司的违约行为所致。对安迈电气公司主张的固慧机械公司所负的应当向安迈电气公司支付的2018年9月1日至2018年9月20日的租金债务（数额为14664元），固慧机械公司依法享有抵销权，固慧机械公司主张该租金债务应当从安迈电气公司所欠的借款及利息中扣除，本院予以支持，该租金债务已经与安迈电气公司所负的应当向固慧机械公司偿还的借款本息债务在同等数额内抵销，双方互负的债务在同等数额内消灭，抵销已经生效的效力溯及自抵销条件成就之时。安迈电气公司请求固慧机械公司支付的全部租金已经与安迈电气公司所负的应当向固慧机械公司偿还的借款本息债务在同等数额内抵销，双方互负的债务在同等数额内消灭，对安迈电气公司要求固慧机械公司支付租金、资金占用利息、违约金的诉讼请求，本院依法予以驳回。固慧机械公司上诉请求改判驳回安迈电气公司的全部本诉请求，本院依法予以支持。固慧机械公司上诉提出，固慧机械公司和安迈电气公司之间，先有借款关系，后成立租赁关系，在双方的实际履行中租金和借款是相互抵销的，2016年9月23日，褚治慧和雷珺分别代表固慧机械公司和安迈电气公司，在同一日转进转出20万元，而后双方将第一年242000元的租金扣除后重新签订了借款合同，这事实上就是“第一年租金的抵销行为”，固慧机械公司第一年242000元的租金根本没有实际支付，一审法院只认定了2016年9月23日褚治慧转账20万元给雷珺作为房租费的证据，但是对固慧机械公司提交的同日雷珺将20万元转回给褚治慧的银行流水单未予认定，更对固慧机械公司提交的第一年242000元的租金扣除前后的两份借款合同只字未提，该上诉理由成立，本院予以采纳。固慧机械公司上诉提出，安迈电气公司本诉请求所依据的事实和理由不具合理性，严重违背日常生活经验法则和固慧机械公司举证证明的事实，安迈电气公司的本诉请求不能成立，该上诉理由成立，本院予以采纳。固慧机械公司上诉提出，一审未查明事实，固慧机械公司当初是在得到安迈电气公司给予30万左右的搬迁补偿承诺下才同意搬离涉案房屋的，该上诉理由证据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”固慧机械公司上诉提出，其赔偿请求权有法定依据，对于其因合同解除遭受的损失，其可以依据《合同法》第九十七条向合同解除的过错方安迈电气公司主张赔偿，该上诉理由成立，本院予以采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修花费198000元，安迈电气公司知道固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修，但未提出异议，应当认定安迈电气公司同意固慧机械公司对涉案厂房进行改造装修，且厂房租赁合同的解除系因安迈电气公司的违约行为所致，根据上述规定，安迈电气公司应当向固慧机械公司赔偿剩余租赁期内车间改造装修残值损失61841元[（365－23）÷365÷3×198000元]。固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司在厂房内出资改造装修车间的残值179190元，不符合上述规定，本院不予全部支持。固慧机械公司因搬离涉案厂房承担了搬迁运输费用3.8万元，固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司因搬离涉诉厂房支付的搬迁运输费用3.8万元，符合上述法律规定，本院予以支持。固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司赔偿固慧机械公司因搬离涉诉厂房遭受的停业损失128226.72元（20天的租金损失、净利润损失、员工工资损失之和，租金损失系按年租金242000元折算）。因安迈电气公司请求固慧机械公司支付的租金截至2018年9月20日，2018年9月3日至2018年9月20日，固慧机械公司在搬离涉案厂房，该期间固慧机械公司不能使用涉案厂房，故安迈电气公司应当向固慧机械公司赔偿该期间的租金损失，数额为11934元（18÷365×242000元）。固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司赔偿20天的租金损失，本院不予全部支持。固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司赔偿的净利润损失、员工工资损失，系依据固慧机械公司租赁使用涉案厂房的项目合作方襄阳众立弘业机电有限公司制作的利润表、人员工资统计表折算，固慧机械公司未提交其他证据佐证利润表、人员工资统计表的真实性，且安迈电气公司认为利润表、人员工资统计表的真实性无法核实，与本案无关联性，故固慧机械公司的该上诉请求证据不足，本院不予支持。固慧机械公司未提交证据证实安迈电气公司将固慧机械公司安装于涉案厂房内的起重机交由中重公司占有使用或者安迈电气公司阻止固慧机械公司将起重机拆卸、运走，故固慧机械公司上诉请求判令安迈电气公司返还固慧机械公司的起重机机械设备并赔偿起重机折旧费用6887.5元，不符合法律规定，本院不予支持。固慧机械公司可以自行将起重机拆卸、运走，或者向起重机的实际使用者主张权利。固慧机械公司申请本院对涉案厂房进行现场勘验，因是否进行现场勘验不影响本案的处理结果，故本院未进行现场勘验。综上所述，固慧机械公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2931号民事判决第四项，即：“襄阳安迈电气有限公司于本判决书生效后十日内退还襄阳市固慧机械有限公司污水处理费7634.44元”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2931号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即：“襄阳市固慧机械有限公司于本判决书生效后十日内向襄阳安迈电气有限公司支付租金278616元；襄阳市固慧机械有限公司支付襄阳安迈电气有限公司以278616元基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息至还清之日止（其中，2017年9月1日至2018年2月28日的租金131976元从2018年3月1日起算，2018年3月1日至2018年8月31日的租金131976元从2018年9月1日起算，2018年9月1日至2018年9月20日的租金14664元从2018年9月21日起算）；驳回襄阳安迈电气有限公司的其他诉讼请求；驳回襄阳市固慧机械有限公司的其他反诉请求”；三、襄阳安迈电气有限公司向襄阳市固慧机械有限公司赔偿车间改造装修残值损失61841元、搬迁运输费用损失3.8万元、租金损失11934元，共计111775元，于本判决生效后10日内履行；四、驳回襄阳安迈电气有限公司的诉讼请求；五、驳回襄阳市固慧机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5554元，减半收取为2777元，由安迈电气公司负担；一审反诉案件受理费3350元，由安迈电气公司负担1342元，固慧机械公司负担2008元。二审案件受理费8904元，由安迈电气公司负担7156元，固慧机械公司负担1748元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月二十六日书记员  康宁艺