广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民再71号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：廖秀华，女，1977年4月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）:江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。诉讼代表：江门泰达房地产开发有限公司管理人。负责人：董硕。委托诉讼代理人：易丽萍，广东金桥百信律师事务所律师。再审申请人廖秀华因与被申请人江门泰达房地产开发有限公司（以下简称泰达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终442号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月19日作出（2017）粤民申10282号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人廖秀华的委托诉讼代理人叶建设、被申请人泰达公司的管理人委托代理人易丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖秀华申请再审请求撤销一、二审判决，判令泰达公司返还廖秀华已支付的购房款1265257元并支付利息（利息以1265257元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计至泰达公司清偿之日止）；泰达公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）二审判决认定案涉《商品房认购书》是预约合同错误。《商品房认购书》已具备买卖合同主要条款，廖秀华亦已支付一半购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。（二）廖秀华多次催告泰达公司签订商品房买卖合同，不存在怠于履行的情况。二审法院认定廖秀华怠于履行签订商品房买卖合同的义务并就合同解除承担责任，属适用法律错误。廖秀华一审提交的6个通话录音及相应笔录、通话记录、名片、照片、证人证言等证据足以证明签订《商品房认购书》后廖秀华多次催告泰达公司签订正式买卖合同。签订合同的主导方是泰达公司，泰达公司没有在合理期限内通知签约，理应认定泰达公司怠于履行签订正式买卖合同的义务。（三）二审判决按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算泰达公司占用廖秀华购房款期间的利息错误，应按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。综上，廖秀华请求再审本案。泰达公司辩称，（一）双方签订的《商品房认购书》虽然具备商品房买卖合同的部分主要条款，但《商品房认购书》第三条约定“剩余房款按《商品房买卖合同》及附件的约定支付”，第八条第1款对“重复认购”“有效认购”的认定以及第2款“本认购书如与《商品房买卖合同》不一致的，双方同意以最终签署的《商品房买卖合同》为准”的约定可以看出，双方签订《商品认购书》意在将来订立《商品房买卖合同》。本案不存在廖秀华支付剩余房款或者泰达公司交付房屋等可以证明双方成立了商品房买卖法律关系的实际履行行为。因此，《商品房认购书》的性质是预约而非本约。（二）二审法院已作出“廖秀华怠于履行签订商品房买卖合同的义务”的事实认定，判定廖秀华对终止履行《商品房认购书》存在过错，判决泰达公司返还的利息按照中国人民银行同期活期存款利率计付的结果不存在错误。申请人没有提供相反证据推翻原二审判决所认定的事实，再审理由不能成立。廖秀华向江门市江海区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、泰达公司返还廖秀华已支付的购房款1265257元及支付利息（利息以1265257元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计至泰达房地产清偿之日止，暂计至2016年12月31日为120199.42元）；2、泰达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月3日，廖秀华、泰达公司签订编号为20130180的《商品房认购书》，内容为：“出售人：江门泰达房地产开发有限公司，认购人：廖秀华。廖秀华认购的商品房为江门泰达房地产开发有限公司开发的江门市江海区五邑路光博汇中的D馆一楼1141号，商品房的用途为商业（灯饰），建筑面积约106.50平方米，房款总价款为2529257元。付款方式为银行借款，首付房款1265257元(含定金，占总房款50%)，须于签订认购书前付清，剩余总房款1264000元，须按《商品房买卖合同》及附件的约定以银行借款方式支付出售人。商品房预计交付时间：2014年12月前交付经验收合格的该商品房”。叶南洋于2013年12月11日为廖秀华支付上述商铺定金100000元给泰达公司，廖秀华于2014年1月3日支付认购商铺的首期款1165257元。廖秀华付清首期房款后双方一直没有签订《房屋买卖合同》，廖秀华的委托代理人叶建设于2015年12月25日根据泰达公司在《商品房认购书》中确认的地址及联系电话向泰达公司发送一份邮政特快专递，速递单注明托寄物为（2015）粤共阳律函字第118号《律师函》，《律师函》内容为告知泰达公司解除双方签订的《商品房认购书》，并要求泰达公司返还廖秀华已付购房款并承担相应违约责任。该速递单已于2015年12月26日妥投。另查明，泰达公司于2013年12月6日取得《广东省江门市商品房预售许可证》。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。廖秀华、泰达公司签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且双方在签订上述《商品房认购书》时泰达公司已取得商品房预售许可证，故该协议合法有效。由于上述《商品房认购书》的内容包含协议双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、商品房的总价款及付款方式和付款时间、商品房的预计交付时间、违约责任等条款，该协议具备了商品房买卖合同的主要内容，且泰达公司亦按照《商品房认购书》的约定收受了廖秀华支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方当事人之间成立商品房买卖合同关系。泰达公司主张其于2014年4月11日通过顺丰速递方式向廖秀华发出签约通知书，但泰达公司提交的证据并不能证明该签约通知书已送达给廖秀华，故对其上述主张，一审法院不予采纳。双方当事人签订的《商品房认购书》约定商品房预计交付时间为2014年12月前，但直至本案诉讼期间，泰达公司亦无法交付涉案商铺给廖秀华，涉案商铺的实际交付时间与《商品房认购书》中约定的交付时间的时间差明显超出了合理期限，故在该合同的履行过程中，泰达公司存在上述违约行为，致双方签订合同的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，廖秀华有权解除合同。廖秀华已于2015年12月25日根据泰达公司在《商品房认购书》中确认的地址及联系电话向泰达公司发出《律师函》，表达解除合同的意愿，该文书已于2015年12月26日妥投，一审法院认为，双方当事人签订的《商品房认购书》已于2015年12月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商品房认购书》解除后，廖秀华已向泰达公司交纳的首期购房款1265257元（含定金），泰达公司应返还给廖秀华并支付相应利息，利息应从合同解除之日即2015年12月26日起至实际清偿之日止，以本金1265257元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付给廖秀华。一审法院于2016年12月27日作出（2016）粤0704民初760号民事判决：泰达公司在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1265257元（含定金100000元）及支付利息（利息以1265257元为基数，从2015年12月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计算至一审判决确定的还款之日止）给廖秀华。一审判决后，泰达公司、廖秀华均提出上诉。泰达公司上诉请求判令：1、撤销（2016）粤0704民初760号民事判决，驳回廖秀华全部诉讼请求。2、诉讼费用由廖秀华承担。廖秀华上诉请求判令：1、泰达公司返还廖秀华已支付的购房款1265257元及支付利息（利息以1265257元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年1月1日起计至清偿之日止，暂计至2016年12月31日为120199.42元）；2、泰达公司承担本案诉讼费用。二审期间，各方当事人均未提交新的证据，二审法院确认一审法院认定的事实。二审法院认为，涉案《商品房认购书》约定的主要内容是泰达公司与廖秀华就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故泰达公司和廖秀华之间就涉案《商品房认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。二审争议焦点是：廖秀华诉请解除涉案《商品认购书》及泰达公司向其返还购房款1265257元及支付利息，是否应予支持。首先，根据涉案《商品房认购书》的约定，应认定廖秀华和泰达房地产公司有按照涉案《商品房认购书》的约定以彼此为合同相对方签订涉案商品房买卖合同的义务。虽然本案中没有约定具体明确的签订商品房买卖合同的时间，但《商品房认购书》中写明了预期交付房屋的时间，由此可认定双方履行签订涉案商品房买卖合同的义务的合理期间，应在《商品房认购书》签订之后至预计交房时间之前。其次，廖秀华一审提交的6个通话录音及相应的笔录、通话记录，证明其曾多次催告泰达房地产公司履行交付涉案商铺的合同义务，但泰达公司否认廖秀华提交的证据三性，且廖秀华未提交其他证据予以佐证，故对廖秀华提交的该证据不予确认。泰达公司一审提交了《签约通知书》及快递单，证明泰达公司已经催告廖秀华签订《商品房买卖合同》，但廖秀华否认收到该邮件，且该快递单中并无快递人员的收件签章，泰达公司亦未提交其他证据证明其确实将《签约通知书》寄出给廖秀华或者廖秀华已经收到该邮件，故对泰达公司提交的该证据不予确认。廖秀华、泰达公司均未提交充足证据证明，双方在签订《商品房认购书》之后，《商品房认购书》预计的商品房交付时间之前，双方有积极协商签订房屋买卖合同等事项。双方均怠于履行《商品房认购书》约定的在合理期限内签订商品房买卖合同的义务。根据上述情形，应认定廖秀华和泰达公司以实际行为解除了涉案《商品房认购书》，《商品房认购书》于签订商品房买卖合同的义务的合理期间期满次日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，双方当事人怠于履行签订商品房买卖合同的义务，均存在过错，故双方终止履行《商品房认购书》，泰达公司应返还廖秀华购房款1265257元（含定金）并支付相应利息，利息应从合同解除之日即2015年1月1日起至实际清偿之日止，以本金1265257元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计付给廖秀娟。综上所述，廖秀华关于利息计算的起算点上诉理由成立，应予支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。泰达公司关于《商品房认购书》性质认定的上诉请求成立，予以支持；其他请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但对《商品房认购书》性质认定不当，利息计付处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，二审法院于2017年5月12日作出（2017）粤07民终442号民事判决：一、撤销广东省江门市江海区（2016）粤0704民初760号民事判决；二、泰达公司在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款1265257元（含定金）及支付利息（利息以1265257元为基数，从2015年1月1日起按中国人民银行规定的同期活期存款利率，计算至判决确定还款日止）给廖秀华；三、驳回廖秀华其他诉讼请求。本案再审期间，泰达公司向江门市江海区人民法院申请破产重组。江门市江海区人民法院于2019年4月23日作出（2019）粤0704破申1号民事裁定，受理泰达公司的重整申请。同日，江海区人民法院作出（2019）粤0704破1号决定书，指令广东金桥百信律师事务所、广东良匠律师事务所担任泰达公司的联合管理人，董硕为负责人。2020年4月10日，泰达公司管理人申请参加本案诉讼。泰达公司进入破产重整程序，泰达公司管理人已接管泰达公司财产，依法可参加本案诉讼。再审期间，双方当事人均未提交新证据，本院确认二审法院认定的事实。再审庭审中，双方均认可2015年1月1日为利息起算日。本院另查明，二审判决后泰达公司已于2017年6月6日向廖秀华返还购房款1265257元及利息10774元。本院再审认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，本案再审争议焦点是：（一）案涉《商品房认购书》是预约合同还是本约合同；（二）违约方及违约责任如何认定。关于案涉《商品房认购书》是预约合同还是本约合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《商品房认购书》已具备商品房买卖合同的主要内容，且泰达公司亦按照认购书的约定收受了廖秀华支付的购房款，案涉《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。廖秀华再审主张案涉《商品房认购书》为商品房买卖合同的理由成立，本院予以支持。二审判决对此认定不当，本院予以纠正。关于违约方及违约责任的认定问题。泰达公司主张其于2014年4月11日通过顺丰速递方式向廖秀华发出签约通知书，但提交的快递单上没有快递人员的收件签章，泰达公司不能进一步举证证明其已寄出该邮件或邮件已送达廖秀华，在廖秀华否认收到该邮件的情况下，对于泰达公司提出的已通知廖秀华签约的主张，证据不足，本院不予采纳。泰达公司没有在合理期限内通知廖秀华签订正式买卖合同，已构成违约。案涉《商品房认购书》约定商品房预计交付时间为2014年12月前，但直至2015年12月25日廖秀华向泰达公司发出解除通知前，泰达公司仍无法交付案涉商铺给廖秀华，已构成根本违约。基于泰达公司根本违约的事实，廖秀华行使单方解除权，案涉《商品房认购书》于2015年12月26日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，廖秀华起诉要求泰达公司返还已付款1265257元，并以此为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年1月1日起至实际清偿之日止的利息，合法合理，应予支持。二审法院按照同期活期存款利率计算利息，处理不当，本院予以纠正。由于泰达公司已于2017年6月6日向廖秀华返还购房款本金1265257元及利息10774元，泰达公司实际应支付的款项为2015年1月1日至2017年6月6日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息与已付的10774元利息的差额部分。综上所述，廖秀华再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、维持广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终442号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终442号民事判决第三项；三、变更广东省江门市中级人民法院（2017）粤07民终442号民事判决第二项为：江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向廖秀华返还购房款1265257元并支付利息（江门泰达房地产开发有限公司已于2017年6月6日向廖秀华返还购房款本金1265257元及利息10774元，泰达公司依照本判项实际应支付的款项为：2015年1月1日至2017年6月6日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息与已付的10774元利息的差额部分）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17269元，二审案件受理费17269元，合共34538元，由江门泰达房地产开发有限公司负担。审判长  张艮开审判员  许 娟审判员  刘史丹二〇二〇年五月六日书记员  陈贤璇