文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初664号原告：荣昌区昌元街道玥著酒店，住所地重庆市荣昌区昌元街道昌龙大道35号附36号至附44号，统一社会信用代码92500226MA60ARCC0W。经营者：刘月霞，女，1986年2月22日生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文馨，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。被告：重庆东邦房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝沙正街8号附1-12-1号，统一社会信用代码91500106795891926B。法定代表人：胡昌东，执行董事。委托诉讼代理人：郑宪，重庆思融律师事务所律师。原告荣昌区昌元街道玥著酒店（以下简称“玥著酒店”）与被告重庆东邦房地产开发有限公司（以下简称“东邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告玥著酒店的委托诉讼代理人石伟、被告东邦公司的委托诉讼代理人郑宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玥著酒店向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月10日解除；2．被告赔偿原告各项经济损失共计人民币1142364.1元；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月10日，原告出资人张健与被告共同签订《商铺租赁合同》，拟将被告租赁给原告的位于荣昌区昌元街道昌龙大道35号附36号/35号附37至46号（东邦城市广场商业编号D1-201/D1-202/D1-203号）物业用于住宿经营，租期自2019年1月18日起至2027年1月17日止。合同签订后，原告进行了大量的前期准备工作。2019年7月，原告的装修公司进场装修，同年8月，装修公司在装修过程中发现D1栋位置的楼板厚度只有6-7厘米，存在严重的安全质量隐患。原告及时将该情况向被告处进行了反馈并与被告进行了多次协商处理，但被告一直无视原告的诉求，因装修无法继续进行，原告损失巨大。2019年12月3日，在多次协商无果的情况下，原告向被告发出了书面的《催告函》，再次明确要求被告对租赁物业进行整改，如到期未整改，则原告要求解除《商铺租赁合同》，该《催告函》被告于2019年12月10日收到。东邦公司辩称，第一、原告请求确认2019年12月10日解除合同的理由不成立，理由是：1．解除时间不成立：原告2019年12月3日发出解约《催告函》，要求被告在收到函后10日内完成加固，被告2019年12月10日收到函件，回函2019年12月17日前完成，被告已经按照原告要求完成了酒店楼板加固，原告以此为由解除合同与自己的《催告函》自相矛盾。2．解除理由不符合约定，被告出租的房屋竣工验收合格。双方合同并无关于楼板厚度的约定，原告也从未提出楼板厚度的特别要求，原告以楼板厚度为由解除合同没有约定依据。3．解除不符合法律规定：根据合同法第94条规定，法定解除条件必须是一方根本性违约或合同目的无法实现，本案关于楼板厚度的争议属于合同中的小问题，并且随时可以解决。从双方往来的函件中可以看出双方一直在磋商之中，并不是根本性违约，也不存在合同目的无法实现的问题，原告以楼板厚度为由解除合同没有法定依据。第二、原告违法解除合同，损失应该自行承担，其请求被告赔偿损失没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告东邦公司系重庆市荣昌区昌元街道昌龙大道35号附36号至附46号（东邦城市广场商业编号D1-201、D1-202、D-203号）（以下简称涉案商铺）所有权人，该商铺于2016年6月29日取得建设工程竣工验收备案登记证。原告系2019年3月29日注册成立的个体工商户，经营范围为住宿服务，经营场所为涉案商铺，张健为原告的股东兼总经理。2018年12月10日，张健（乙方）与被告东邦公司（甲方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定中与本案相关的内容有：“乙方租赁甲方所有的涉案商铺经营住宿，建筑面积合计1707.38㎡，租赁期自2019年1月18日至2027年1月17日止……第三条双方的权利与义务。……3．未经甲方的书面同意，乙方不得以任何方式对租赁标的的任何部分做拆改、移动或毁损，不得对租赁标的做任何改变、增设或改进，因乙方原因导致损坏、破坏的，由乙方承担全部赔偿责任……1．经甲方书面同意，乙方有权在不改变租赁标的主体结构及内部构造的前提下，对租赁标的内部进行适当、必要的装修”。庭审中，双方对张健与被告签订的《商铺租赁合同》对应的权利和义务由原告享有和承受均无异议。涉案商铺此前用于经营餐饮。合同签订后，被告向原告交付了商铺。重庆绿邦物业管理有限公司、重庆卓誉商业管理有限公司分别为涉案商铺的物业管理公司和商业管理公司，张健分别与其签订了《东邦城市广场商业物业管理协议》、《商业管理合同》。2019年7月16日，重庆绿邦物业管理有限公司向张健发放了D1栋201、202、203号的装修许可证。2019年7月17日，张健向重庆绿邦物业管理有限公司、重庆卓誉商业管理有限公司出具《提前入场申请书》、《提前入场承诺书》。其中《提前入场申请书》载明“本人/公司是东邦城市广场商业项目D1栋201、202、203号店铺（品牌名称）玥著酒店的商户，因10月开业计划周期需求，以及对原铺位的计划调整范围，不能按贵司常规装修流程，提供相应的图纸、装修单位资质等相应装修事务手续，但本人/公司承诺将自行承担相应手续缺失、相应工程缺陷等所有一切铺位内事务及涉及第三方事务全权由本人/公司自行承担，（详见后附承诺书），烦请贵司同意先行入场进行施工及修继作业，感谢支持配合”；《提前入场承诺书》载明“本人/公司是东邦城市广场商业项目D1栋202、201、203号店铺（品牌名称）玥著酒店的商户，因10月开业计划周期需求，以及对原铺位的计划调整范围，不能按贵司常规装修流程，提供相应的图纸、装修单位资质等相应装修事务手续，特向贵司承诺如下事宜：1、该铺所有涉及消防手续报批、施工、审验等所有我方及任何第三方权责由本人/公司全权承担。2、该铺位由本人/公司接手经营，我方承诺对铺位内所有装饰装修、各专业设施设备的改良、修缮及安全隐患处理，如未及时发现或处理相关内容导致的我方及任何第三方权责由本人/公司全权承担。3、该铺位经本人/公司改良修缮或对隐患进行排查后，在满足现行相应国家及地方法律法规的同时，还应达到贵司相应的管理要求，并在完工后提交全套图纸”。此后，原告进场进行装修施工，但至今未按合同约定向被告提交装修图纸，也未办理消防审批手续和向住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。2019年8月21日，原告向被告发送《关于请求东邦城市广场物业所有权人及委托管理权人立即向我方移交该项工程验收合格竣工备案相关图纸技术资料的报告》，载明“我方于2019年2月18日租赁贵方的涉案商铺。现在我方正在进行装修施工和相关工作的推进，但是由于贵方迟迟没有向我方移交该项工程验收合格竣工备案的相关图纸及技术资料，致使我方相关工作受阻。之前我方多次口头向贵方相关工作人员请求尽快移交相关资料，均以诸多借口推托敷衍。现特向贵方书面请求立即移交该项工程验收合格竣工备案的相关图纸及技术资料，以便我方及时将相关工作进行推进”。2019年8月27日，原告向被告发送《关于D1楼板厚度只有6-7厘米的严重建筑质量问题要求物业所有方及管理方立即整改的报告》，载明“现在我方正在进行装修施工和相关工作的推进，在施工过程中我方发现位于D1栋位置的楼板厚度只有6-7厘米，有严重质量问题和安全隐患，并且立即通知贵方相关人员到现场勘验，但是由于贵方迟迟没有提出相关整改方案及措施，致使我方施工工作受阻，产生严重经济损失。现特向贵方书面请求立即对D1栋楼板存在的安全隐患和建筑质量问题进行整改，以便我方及时将相关工作进行推进”。2019年10月23日、10月30日，原告分别向被告发《关于继续履行协商损失赔偿的函》、《关于继续履行损失赔偿清单》，要求被告对租赁物业部分质量问题导致合同中止期间的损失（装修停工损失、装修设计费、项目设计费（设计变更）、人员工资等）进行赔偿。2019年10月31日，被告向原告发《关于玥著酒店商家赔偿申请的回函》，回复如下：1．双方所签订的租赁合同中，并未涉及贵方之前所发函件中提出的楼板厚度和承重方面的要求；2．双方于2019年2月21日办理铺位交接时，贵方对场地现状已表示认可，并且已在我方的《商铺进撤场交接确认书》中签字确认；3．根据租赁合同中第三大条第一项第3小条之约定：未经甲方的书面同意，乙方不得以任何方式对租赁标的的任何部分做拆改、移动或损毁，不得对租赁标的做任何改变、增设或改进，因乙方原因导致损坏、破坏的，由乙方承担全部赔偿责任。但贵方未能按照合同约定，在未取得我方书面签发的施工证前提下，擅自入场装修施工，并在施工期间违规破坏我司空调安装位置结构、破坏隔墙、设施设备等；截止至今，装修图纸一直未能交齐并通过我方审核。（注：贵方于2019年7月17日提出“提前入场申请书”和“提前入场承诺书”，上面明确写明贵方在手续不全的前提下自行入场装修，且由此涉及的问题全权由贵方自行承担）。介于以上原因，我方现正式要求贵方严格按照贵我双方所签订的租赁合同执行，尽快恢复违规撤除的原有空调位置结构板，原有隔墙、原有设施、设备等，针对贵方提出的赔偿申请，我方明确表示不予以支持。另有，我方针对贵方的违约行为，按照租赁合同中第六大条第三小条之约定：“乙方擅自拆改变动或损坏该标的主体结构的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。甲方有权追究乙方由此产生的违约责任，且所缴约履约保证金不予以退还”，同时保留我方追究贵方违约责任的权利。2019年11月12日，张健向重庆市荣昌区建筑工程质量监督站进行信访，反映“租赁的物业楼板厚度只有7cm左右，严重质量不达标，经与开发商协商无果。因存在较大安全隐患，故申请贵委查处”。2020年4月2日，重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会向张健出具《信访事项处理意见书》，载明“接到投诉后，我委立即安排工作人员于现场调查核实，投诉情况属实。对此，我委要求东邦房地产开发公司严格按照程序和规范标准对投诉人反映的问题进行整改。设计单位对该楼板进行核算后出具了楼板改造图，东邦房地产开发公司根据设计图纸对存在问题的楼板进行了加固处理。2020年4月1日收到东邦房地产开发公司提交的整改验收资料”。2019年12月3日，原告向被告发送《催告函》称“双方签订《商铺租赁合同》后，我方在进场装修时发现位于D1栋位置（约500㎡）的楼板厚度只有5-7CM，存在严重的安全隐患，影响到了贵我双方合同的正常履行。鉴于此，我方已多次向贵方发函，要求贵方及时整改，但截至目前，贵方仍未整改意向。我公司希望贵公司接到此函后10日内，按照贵我双方租赁合同的目的将租赁物业整改至符合安全的标准，并交付我方使用。如贵公司在10日内未履行完毕整改义务，则本函视为我公司对贵公司解除《商铺租赁合同》的通知”。被告于2019年12月10日收到此函。对此，被告向原告发送《回复函》称“贵方于2019年12月3日发出的相关函件我方已收悉，结合贵方函件内容，现我方作出如下回复：1．我方将于2019年12月17日完成加固施工工作，并同时满足现行规范商业承重要求；2．贵方于2019年7月17日提交《提前入场申请书》和《提前入场承诺书》后自行入场装修施工。但截止目前，仍未在我方完善入场装修手续的办理，且装修图纸一直未能交齐并通过我方审核；介于以上情况，现我方要求贵方在2019年12月17日（我方完成加固施工工作）前，在我方完善入场装修手续的办理，并同时提交完整齐全的装修图纸至我方审核。如贵方拒不履行，我方针对贵方的违约行为，按照租赁合同中第六大条第三小条之约定：‘乙方擅自拆改变动或损坏该标的主体结构的，甲方有权要求乙方恢复原状或者赔偿损失。甲方有权追究乙方由此产生的违约责任，且所缴纳履约保证金不予以退还’，同时保留我方追究贵方违约责任的权利”。被告于2019年12月12日以邮政快递方式将该函邮寄张健，因多次投递未果，12月20日该邮件因“收件人外出，要求退回”被退回。2019年11月26日，被告与重庆补固建筑工程技术有限公司（以下简称补固建司）签订《城市广场售楼部加固工程施工合同》，约定补固建司承建原告东邦城市广场售楼部加固工程，施工工期为20天。2019年12月17日，被告与补固建司签订《工程竣工验收单》，载明该结构加固工程验收合格。原告因租用涉案商铺筹办酒店产生了办公费、租金、装修费、设计费、物业管理费等费用。庭审中，原告明确要求解除合同的理由是涉案商铺存在严重的安全、质量问题，被告拒不整改，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项。经本院释明，原告未在本院指定期限内提交对涉案商铺是否存在质量问题的鉴定申请。上述事实，有当事人陈述、房屋产权证、《商铺租赁合同》、《提前入场申请书》、《提前入场承诺书》、《关于请求东邦城市广场物业所有权人及委托管理权人立即向我方移交该项工程验收合格竣工备案相关图纸技术资料的报告》、《关于D1楼板厚度只有6-7厘米的严重建筑质量问题要求物业所有方及管理方立即整改的报告》、《关于继续履行协商损失赔偿的函》、《关于继续履行损失赔偿清单》、《关于玥著酒店商家赔偿申请的回函》、《催告函》、邮寄单、改退批条、《回复函》、《城市广场售楼部加固工程施工合同》、《工程竣工验收单》、《信访登记表》、《信访事项处理意见书》等证据予以证实，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张健与被告东邦公司签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对张健与被告签订的《商铺租赁合同》对应的权利和义务由原告享有和承受均无异议，故原、被告双方均应按照《商铺租赁合同》的约定享受权利、履行义务。被告向原告交付涉案商铺后，原告应当按照合同约定使用涉案商铺。根据原告陈述，其要求解除合同的理由是涉案商铺存在严重的安全、质量问题，被告拒不整改，法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项。本案主要争议焦点如下：一、被告出租的涉案商铺是否存在严重的安全、质量问题。一方面，涉案商铺经过竣工验收合格并取得相应的产权证明，且此前涉案商铺曾用于经营餐饮。原告称涉案商铺存在严重的安全、质量问题，并提交《信访登记表》、《信访事项处理意见书》予以证明，本院认为信访处理仅是行政监督的一种形式，并非系对房屋是否存在严重安全、质量问题出具的专业认定或鉴定，且从《信访事项处理意见书》可以看出被告已经完成整改验收。原告主张涉案商铺存在严重的安全质量问题但未提交充分的证据予以证明，且经本院释明后原告未申请对涉案商铺是否存在质量问题进行鉴定，应当承担举证不能的后果。另一方面，即使涉案商铺存在质量瑕疵，原告以《催告函》的形式提出限期整改的要求，被告称在2019年12月17日完成对涉案商铺的加固工作并举示《城市广场售楼部加固工程施工合同》、《工程竣工验收单》予以证明，原告对此不认可但未提交充分的证据予以证明，故本院确认被告已完成整改，未构成根本性违约。对整改情况的通知问题，被告提前以邮寄《回复函》的方式告知原告，因原告自身原因未收到该邮件，且原告在被告整改后未核实整改情况，相应后果应由原告自行承担。二、原告是否享有法定解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，如前所述，原告主张被告提供的涉案商铺存在严重安全、质量问题，但未举示充分证据予以证明，故被告不存在迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现租赁合同目的；另即使涉案商铺存在质量瑕疵，被告亦已经完成整改，故原告行使法定解除权的事实依据不足，其依法不享有合同解除权。因此，本院认为原告要求确认《商铺租赁合同》已于2019年12月10日解除的依据不足，本院对此不予支持。对原告要求被告赔偿各项经济损失的诉讼请求，同理不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）、（四）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告荣昌区昌元街道玥著酒店的诉讼请求。案件受理费15082元，减半收取计7541元，由原告荣昌区昌元街道玥著酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  钟明友二〇二〇年五月十一日书记员  张 琳