广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40159号原告：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西141号，统一社会信用代码9144010172786204X1。负责人：孔祥斌，总经理。委托代理人：叶茂炜、张朋，均系广东恒益律师事务所律师。被告：中经汇通电子商务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区埔南路2号239房，统一社会信用代码9144010158954179XH。法定代表人：柯宗耀，董事长。被告：蓝盾信息安全技术股份有限公司，住所地广东省广州市天河区天慧路16号,统一社会信用代码91440000707689817C。法定代表人：柯宗贵，董事长。两被告的共同委托代理人：单宝仪，中经汇通电子商务有限公司员工。原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司（下简称中国联通广州分公司）诉被告中经汇通电子商务有限公司（下简称中经汇通公司）、蓝盾信息安全技术股份有限公司（下简称蓝盾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国联通广州分公司的委托代理人叶茂炜、张朋，被告中经汇通公司、蓝盾公司的共同委托代理人单宝仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国联通广州分公司诉称：2017年，原告与被告中经汇通公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告中经汇通公司承租坐落于广州市天河区龙口中路203号三楼、四楼的房地产作办公用途使用；建筑（或使用）面积共1902平方米（分别为三楼1860平方米和四楼42平方米）；租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，租金按月结算，被告中经汇通公司须在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给原告；被告中经汇通公司应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，被告中经汇通公司须按当月租金额的0.3%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告中经汇通公司交付了租赁物业。双方又于2018年7月30日签订《补充协议》，约定自2018年8月1日起出租给被告中经汇通公司作办公用途的建筑（或使用）面积共1860平方米，并同时调整了每月租金金额。但自合同签订以来，被告中经汇通公司均未能按照合同约定的租金支付期限按时向原告缴纳租金，更是拖欠2019年7月以后的租金至今未付，给原告造成了严重的经济损失。原告认为，原告与被告中经汇通公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应按合同约定履行相关义务。被告中经汇通公司长期拖欠租金的行为已经构成根本违约，根据合同第六条第4款的约定，原告有权解除合同，被告中经汇通公司应立即腾退租赁物业，并向原告缴清拖欠的租金、迟延支付租金产生的违约金以及房屋占有使用费等。另外，被告蓝盾公司是被告中经汇通公司的股东，持有被告中经汇通公司100%股权，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，应对被告中经汇通公司所负的债务向原告承担连带清偿责任。综上，为维护原告合法权益，请求法院依法判令：一、被告中经汇通公司立即腾退并向原告交还坐落于广州市天河区龙口中路203号三楼的房产；二、被告中经汇通公司向原告支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金531669元及因迟延支付租金产生的违约金（以当月租金为本金，自当月11日起计至付清之日止，按每日0.3%的标准计算）；三、被告中经汇通公司向原告支付房屋占有使用费（按177223元/月的标准，自2019年10月1日起支付至腾退之日止）及逾期腾退违约金（按占用使用费总额的50%计算）；四、被告蓝盾公司对被告中经汇通公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。被告中经汇通公司、蓝盾公司共同辩称：我方在2019年12月11日已支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金531669元。我方对原告要求我方承担迟延支付租金的违约金及逾期腾退产生的违约金的标准有异议，我方认为该标准过高，也超过了原告实际损失。租赁房屋是原告自有，原告的实际损失也只是租金利息损失，而且被告已租用原告房屋多年。经审理查明：中国联通广州分公司（出租人/甲方）与中经汇通公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《租赁合同》），约定甲方同意将坐落天河区龙口中路203号三楼、四楼的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积共1902平方米（分别为三楼1860平方米和四楼42平方米）；2017年7月1日至2017年8月31日期间的月租金额为157728元，2017年9月1日至2018年6月30日期间的月租金额为161290元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金额为170967元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金额为181225元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；合同签订后三个工作日内，乙方向甲方交纳322580元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日起二十个工作日内将保证金本金无息退回乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满，甲乙双方未续签合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。2018年7月30日，中国联通广州分公司（甲方）与中经汇通公司（乙方）签订了《的补充协议》（下简称《补充协议》），约定甲方与乙方于2017年8月18日签订了《租赁合同》，经双方协商一致，双方决定对原协议内容进行如下补充：对原协议第二条，将条款中的出租面积修改规定为“自2018年8月1日起，出租给乙方作办公用途使用的建筑（或使用）面积共1860平方米（下简称案涉场地）”，该条款中其他文字不变；对原协议第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况，修改规定自2018年8月1日起的租金情况如下：2018年8月1日至2019年6月30日期间的月租金额为167192元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金额为177223元，该条款中其他文字不变；除上述在本协议中明确补充的部分外，原协议的其余部分应完全继续有效等。2019年9月18日，中国联通广州分公司向中经汇通公司邮寄发出《关于逾期缴交租金解除租赁合同的函》，表示中经汇通公司在租赁期内多次未按合同约定时间支付租金，中国联通广州分公司多次向中经汇通公司进行催缴租金及违约金，但截止2019年9月17日，中经汇通公司仍未按时支付7月、8月、9月三个月租金合计531669元，违约金合计271526元；中经汇通公司已拖欠7月租金达69天，严重违反了合同约定；现中国联通广州分公司向中经汇通公司提出解除租赁合同，收回租赁物业；请中经汇通公司在收到该通知函起10天内缴清上述租金及违约金欠款，退回租赁物业。中经汇通公司于2019年9月19日收到上述函件。现中国联通广州分公司主张中经汇通公司拖欠租金构成违约，并以此为由向本院提起诉讼。诉讼过程中，中国联通广州分公司与中经汇通公司均确认自双方签订合同之日起案涉场地一直由中经汇通公司使用，至今未退还给中国联通广州分公司；中经汇通公司已支付了合同约定的租赁保证金。中国联通广州分公司主张在租赁期间，中经汇通公司一直存在拖欠租金的行为，并提交了《招商银行客户交易流水清单》作为证据。中经汇通公司确认该证据的真实性。中国联通广州分公司主张中经汇通公司拖欠自2019年7月1日起的租金。中经汇通公司则主张其在2019年12月11日已向中国联通广州分公司支付了2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金531669元，并提交了中国建设银行网上银行电子回执（复印件）作为证据。中国联通广州分公司确认上述证据的真实性，但认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，其于2019年10月即提起诉讼要求中经汇通公司支付租金、违约金等，中经汇通公司在2019年12月11日支付的款项应先用于抵充应向其支付的逾期缴纳租金产生的违约金及逾期腾退应支付的违约金。中国联通广州分公司主张蓝盾公司作为中经汇通公司的唯一股东，应对中经汇通公司的债务承担连带清偿责任。为予证明，中国联通广州分公司提交了中经汇通公司的政府部门公示信息（打印件）作为证据。中经汇通公司、蓝盾公司确认上述证据的真实性，但认为中经汇通公司是蓝盾公司的全资子公司，有独立的履约能力。本院认为：中国联通广州分公司与中经汇通公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。《租赁合同》约定“甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”。根据双方当事人确认的事实可知，中经汇通公司在租赁期间内多次拖延支付租金，且经中国联通广州分公司多次催促后仍未支付自2019年7月1日起的租金，后中国联通广州分公司于2019年9月18日向中经汇通公司发出《关于逾期缴交租金解除租赁合同的函》要求解除《租赁合同》，中经汇通公司于2019年9月19日收到上述函件，因此，《租赁合同》于2019年9月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据上规定，《租赁合同》解除后中经汇通公司应交还案涉场地，故现中国联通广州分公司要求中经汇通公司腾退交还案涉场地的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《租赁合同》约定，“租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金”。中经汇通公司拖欠自2019年7月1日起的租金，但其在中国联通广州分公司提起本案诉讼后，已于2019年12月11日向中国联通广州分公司支付了2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金531669元，因此，现中国联通广州分公司要求中经汇通公司支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金531669元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，但相应的诉讼费用应由中经汇通公司负担。根据中经汇通公司提交的网上银行电子回执显示，其向中国联通广州分公司支付的531669元已注明为案涉场地的租金，中国联通广州分公司要求以上述款项先行抵扣违约金的主张缺乏依据，本院不予采纳。另，中经汇通公司于2019年12月11日才支付上述租金的行为已违反了合同约定的期限，因此，中国联通广州分公司要求中经汇通公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求合法有据，本院予以支持，该违约金应以各月所欠租金为本金，自当月11日起计至2019年12月10日止。中经汇通公司抗辩称每日0.3%的违约金标准过高，本院综合本案案情，根据公平原则酌情调整为2019年7月11日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至2019年12月10日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算，但相关的诉讼费用由中经汇通公司负担。《租赁合同》约定，“租赁期届满，甲乙双方未续签合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金”。由于中经汇通公司在《租赁合同》解除后仍未腾空交还案涉场地，现中国联通广州分公司要求中经汇通公司按照177223元/月的标准支付2019年10月1日起至交还案涉场地之日止的占用费，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。对于中国联通广州分公司要求中经汇通公司支付按占用使用费总额的50%计算逾期腾退产生的违约金的诉讼请求，中经汇通公司抗辩称该违约金标准过高，对此，本院认为，上述违约金条款的目的是为了促使承租人在合同解除后尽快腾空交还案涉场地，以保障作为出租人的中国联通广州分公司对案涉场地的合法控制及权益，本案中，《租赁合同》因中经汇通公司违约而解除，但其至今仍未腾空交还案涉场地，故中国联通广州分公司要求中经汇通公司支付逾期腾退案涉场地的违约金的诉讼请求合理有据，本院予以支持，但对于该违约金标准，本院综合本案案情，根据公平原则酌情调整为按照占用费金额的30%的标准计算，但相关的诉讼费用由中经汇通公司负担。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”中经汇通公司是蓝盾公司作为唯一股东的一人有限责任公司，蓝盾公司未提供证据证明中经汇通公司的财产独立于其自身的财产，其依法应自行承担举证不能的法律责任。因此，中国联通广州分公司要求蓝盾公司对中经汇通公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告中经汇通电子商务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内腾退并向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司交还坐落于广州市天河区龙口中路203号三楼的房产；二、被告中经汇通电子商务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司支付迟延支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月11日起计至2019年12月10日止，2019年7月11日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日至2019年12月10日期间的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；三、被告中经汇通电子商务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司支付占有使用费（按177223元/月的标准，自2019年10月1日起支付至腾退之日止）及违约金（按上述占有使用费的30%的标准计算）；四、被告蓝盾信息安全技术股份有限公司对上述第二项、第三项判决义务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国联合网络通信有限公司广州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13970元、保全费5000元，均由被告中经汇通电子商务有限公司负担，被告蓝盾信息安全技术股份有限公司承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  何晓芬人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年五月十九日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇