湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初128号原告：吴秋红，女，1966年7月27日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：徐泽春，湖北文赤壁律师事务所兼职律师，代理权限为特别授权。被告：谷文杰，男，1985年7月13日出生，汉族，户籍住址：湖南省常宁市，现住湖北省黄冈市黄州区，原告吴秋红诉被告谷文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告吴秋红委托诉讼代理人徐泽春，被告谷文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴秋红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年10月11日签订的租赁合同；2、被告支付自2019年11月26日至2020年1月6日按照年租金28万元计算的租金32219元（280000元/年÷365天×42天）；3、被告支付滞纳金11276元（32219元×0.01×35）；4、被告腾空并返还所租赁商铺给原告，按照年租金28万元标准支付自2020年1月6日起至实际腾空之日止的实际占用费；5、被告支付违约金5万元整；6、被告按照月462元标准支付自2020年1月6日起至实际腾空之日止实际占用期间的物业费；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告于2018年10月11日签订的《租赁合同》已解除。事实与理由：从2012年开始，被告谷文杰因经营需要，租赁原告女儿、外甥所有的位于三清家居城的E2-1-S104、105、106共三间商铺。2018年10月11日，双方续签三年租赁合同，期限自2018年11月26日至2021年11月25日，第二年租金28万元，付款日期为2019年10月26日之前，任何一方违约支付对方违约金5万元，如无故拖延支付租金，在七天的宽限期后每天按照拖欠租金1%加收滞纳金。现被告支付第一年租金后，支付第二年租金期限早已到期。原告多次催要，被告一直拖延拒不支付，已严重损害了原告的合法权益。为此，原告具状起诉至法院。被告谷文杰辩称，1、我同意解除租赁合同；2、我之前交了2万元押金，后续还交了8500元的租金，请求予以抵扣；3、押金和后来交的租金可以抵扣房租，因此不存在滞纳金；4、我愿意腾退，但由于原告锁门和贴招租广告，导致商铺没有营业，我愿意按照仓储费标准进行赔偿；5、违约金不合理，不应当支付；6、我愿意承担物业费；7、诉讼费不应当由我承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：一、原告吴秋红提供了以下证据：1、原告、被告身份信息。拟证明原、被告诉讼主体资格适格；2、周乔文、张仕伟身份证复印件，三套商铺房产证复印件，授权委托书（张仕伟授权委托书为扫描件）。拟证明被告承租的三套商铺分别为周乔文、张仕伟所有，两人分别是原告的女儿、外甥。两人委托原告出租涉案商铺；3、租赁合同。拟证明原、被告于2018年10月11日签订为期三年的租赁合同，租赁期限自2018年11月26日至2021年11月25日，其中第二年租金为28万元整，付款日期为2019年10月26日之前，任何一方违约需支付对方违约金5万元，故意拖欠支付租金从第八天开始收取每天1%滞纳金；4、微信聊天记录。拟证明原告从2019年10月21日开始不断提醒被告按时支付下年度租金，被告一直无故拖欠；5、告知函照片打印件。拟证明鉴于被告严重违约，拒不按照约定支付租金，原告实质上已经解除了与被告签订的租赁合同，并履行了通知义务，于2019年12月9日正式通知被告收回房屋，但是被告一直置之不理，既不交纳租金，也不腾退房屋，严重影响原告合法权益；6、三个月物业费发票照片复印件，共计1386元。拟证明物业费缴纳标准为462元/月，合同中约定物业费由被告承担。二、被告谷文杰提供了以下证据：1、微信聊天记录。拟证明房租标准不合理；2、8500元房租交付凭证。拟证明被告已经缴纳了2019年11月26日至2019年12月9日的房租；3、照片2张。拟证明原告在2020年1月6日已经在招租，并于当日把商铺门焊死和损坏。经质证：一、被告谷文杰对原告吴秋红提交的证据1、2、6无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议。原告催缴房租，后来被告交了8500元；对证据5的真实性无异议，告知函收到了，对该证据的证明目的无异议。二、原告吴秋红对被告谷文杰提交的证据1有异议，无法证实租金不合理，达不到被告的证明目的；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议，但这是原告合法行使权利，达不到被告的证明目的。因原告早已向被告下达了解除合同的告知函，根据合同法有关规定，该租赁合同已经解除，但是被告拒不搬出。经审核：一、原告吴秋红提交的证据1、2、6，被告无异议，本院依法予以采信；证据3、4、5属实。二、被告谷文杰提交的证据2，原告无异议，本院依法予以采信；证据1表明双方就租金标准进行过协商，但达不到被告的证明目的；证据3属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，原告（甲方）吴秋红与被告（乙方）谷文杰签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于三清家具城E2-1-S104、S105、S106的商铺出租给乙方。第二条租赁期限。租期叁年，自2018年11月26日起至2021年11月25日止。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：…承租人拖欠租金累计达到15天的，承租人须赔偿违约金1万元；第三条租金及租金交纳期限。第一年租金为25.2万元，乙方以现金方式分两次付清…第二年租金为28万元，乙方以现金形式一次性付清，付款日期为2019年10月26日之前…第三年租金为31万元，乙方以现金形式一次性付清，付款日期为2020年10月26日之前。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；第四条租赁保证金。本合同一经签订，乙方即向甲方支付租赁保证金2万元，作为履行本合同的保证。乙方违法本合同条款时，甲方从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项…。第六条各项费用的缴纳。物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；第十四条本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金5万元。该《租赁合同》还就其他内容作了约定。原告吴秋红在出租方栏签字，被告谷文杰在承租方栏签字。因被告谷文杰未按期交纳租赁费用，原告吴秋红于2019年12月向其下达了《告知函》，并将该告知函留置于被告谷文杰经营的店铺内。庭审时，被告谷文杰称其于2019年12月11日收到《告知函》照片。该《告知函》载明：“谷文杰先生：鉴于你未能按照合同约定，在2019年10月26日前缴纳2019年11月26日至2020年11月25日的租金…单方面解除合同，且未能按照协商缴纳收尾期间的租金、物业管理费和水费等。我们决定于2019年12月12日收回所出租的房屋，并通过法律途径维护自己的合法权益，请你务必在2019年12月12日前清退完毕”。之后，双方进行过协商，但未果。另查明，被告谷文杰为履行合同向原告吴秋红交纳租赁保证金2万元，又于2019年11月27日至2019年12月3日分四次向原告交纳房租共计8500元。此后，被告未再向原告交纳租金。再查明，被告谷文杰在庭审结束以后通过邮件方式向原告吴秋红送达文件一份，载明：“本人谷文杰所租房东吴秋红的商铺已于5月18日腾空，剩余物品全部放弃，任由处置。谷文杰，2020年5月19日”。原告方于2020年5月21日收到上述文件，对其内容不持异议，认可被告于2020年5月18日腾退房屋。并且案涉房屋钥匙已交付给原告。本院认为，原、被告双方于2018年10月11日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同约定的付款期限届满后，被告谷文杰未能按期足额交纳房租，已构成违约。原告吴秋红根据租赁合同之约定向被告谷文杰提出解除租赁合同，被告谷文杰在收到解除合同的《告知函》后未提出异议。故，原告吴秋红请求确认双方于2018年10月11日签订的《租赁合同》已解除，符合法律规定，本院依法予以支持。至于《租赁合同》解除时间，原告称《告知函》作出时（2019年12月9日）即送达给了被告，但未提交证据证实。而被告谷文杰自认于2019年12月11日收到该《告知函》。在原告无法证实其具体送达日期情况下，本院依法认定双方签订的《租赁合同》于2019年12月11日解除。《租赁合同》解除后，合同权利义务终止。原告请求被告腾退并返还商铺，但根据查明的事实，被告谷文杰已于2020年5月18日实际搬离且已完成房屋交接，故该诉请实际上已经履行完毕。关于被告欠付租金及原告主张房屋占用费用问题。根据双方签订的《租赁合同》，被告应于2019年10月26日前按28万元/年标准一次性支付第二年的租金，但被告并未照此履行。被告辩称其因资金短缺，已按天支付了租金8500元，加之已付的2万元押金，应当在欠付的费用范围内予以抵扣。经本院核算，直至《租赁合同》解除，被告应向原告支付租金12274元（280000元/年÷365天×16天），抵扣之后，被告已付款项尚余16226元。但双方合同解除后，被告并未及时腾退，仍占用案涉房屋，以致原告权益受损。故，原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占用费用，理由成立，本院依法予以支持。被告已付款项尚余部分，可抵扣房屋占用费用至2020年1月2日。之后应当继续照此标准计算房屋占用费用，直至被告实际腾退之日止。但需要指出的是：2020年1月下旬，新冠××疫情袭来，此乃本案不得不考虑之因素。疫情期间，案涉房屋所在地政府实施了严格的封控措施。封城期间，除民生领域外的所有商业活动均处于停滞状态，此时若仍然参照之前《租赁合同》约定的租金标准计算房屋占用费用，则有失公允。根据政府已发布的公告，案涉商铺所在地实施封城时间为2020年1月24日零时，解封时间为2020年3月22日，根据公平原则，封城期间应当减免被告责任。本院认为以被告按合同约定租金标准的30%支付封城期间房屋占用费用为宜，即封城期间由被告每日承担230元的房屋占用费用；解封之后直至被告实际腾退以前，即使被告谷文杰能够正常经营，但受疫情影响，其经营之情势也已经发生了重大变化。尽管此时合同已解除，但在责任承担上亦应考虑客观情况，适当减轻被告责任。本院认为，解封之后直至被告实际腾退以前，以被告按合同约定租金标准的60%支付房屋占用费用为妥，即由被告每日承担460元的房屋占用费用。关于滞纳金。合同解除之前，被告已付的租金及押金足以支付其应付的房租，故，原告再主张欠付房租的滞纳金已无事实依据，本院依法不予支持；关于违约金。双方在《租赁合同》中约定了多个违约金条款，其中第二条第三款已明确指出了欠付租金达15天的适用情形，而本案被告违约行为也仅在未按期缴纳租金，结合被告违约情况及原告的损失，本院依法认定违约金为1万元。关于物业费。租赁合同约定物业费由被告向物业管理公司缴纳，而原告并未提交证据证实其代为垫付了物业费，故该主张本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴秋红与被告谷文杰于2018年10月11日签订的《租赁合同》已解除。二、限被告谷文杰于本判决生效之日起十日内向原告吴秋红支付逾期腾房的占用费用（自2020年1月3日起，参照合同约定的28万元/年租金标准计算至2020年1月23日；自2020年1月24日起，按230元/天标准计算至2020年3月22日；自2020年3月23日起，按460元/天标准计算至2020年5月18日止）。三、由被告谷文杰向原告吴秋红支付违约金1万元。四、驳回原告吴秋红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2148元，减半收取1074元，由被告谷文杰负担752元，原告吴秋红负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  乐胜平二〇二〇年五月二十二日书记员  罗 嫚