内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1365号上诉人（原审被告）：王道喜，男，1970年10月7日出生，汉族，市民，住赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰顺安物业服务有限公司，住所地赤峰市元宝山区元宝山镇,统一社会信用代码：91150403396220287N。法定代表人：李相利，总经理。上诉人王道喜因与被上诉人赤峰顺安物业服务有限公司（以下简称顺安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初3797号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王道喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定案涉物业管理合同对王道喜具有约束力错误，顺安物业公司无权依据物业管理合同要求王道喜履行合同义务。顺安物业公司并未提供任何证据证明案涉物业管理合同签订时，小区业主大会已通过有效决议决定选聘顺安物业公司为小区的物业服务企业。依据《物业管理条例》规定，业主委员会应当依据业主大会的决议与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在业主大会没有对选聘物业服务企业做出有效决议时，业主委员会主任无权与顺安物业公司签订小区物业管理合同。顺安物业公司明知业主委员会若无业主大会有效决议，则属越权或超越权限与物业服务企业签订物业服务合同，顺安物业公司在未见到任何业主大会有效决议的情况下与业主委员会签订物业服务合同，存在明显的过错及主观恶意。涉案物业服务合同签订后，王道喜及小区广大业主对此并不知情，从未对案涉物业管理合同及相关合同条款予以追认，且在得知上述情形后亦通过拒绝交纳物业费等行为明确表示对案涉物业服务合同不予认可。二、即使王道喜需依据案涉物业管理合同交纳物业费，因顺安物业公司并未完全履行物业管理义务，存在履行瑕疵的违约行为，理应对王道喜减免收取物业费。顺安物业公司答辩服判。顺安物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令王道喜立即给付顺安物业公司2018年1月1日至2019年12月31日物业管理服务费991.7元及滞纳金535.5元（按合同约定日千分之三计算），合计1527.2元；2、请求判令王道喜承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月8日，云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会与顺安物业公司签订了委托小区物业管理合同，合同约定，顺安物业公司对新鸿利小区9、10、11号楼进行物业管理服务，管理期限为3年，自2016年10月14日起到2019年10月14日止，双方对物业管理范围、服务事项、收费标准、权利义务及违约责任等进行了约定。王道喜系元宝山镇新鸿利小区10号楼房4单元422室的业主，该房屋为住宅，建筑面积为91.83㎡。每年应按合同约定缴纳0.45元/㎡物业管理费495.88元，王道喜自2018年度至2019年度两年未向顺安物业公司缴纳物业管理费合计991.7元。顺安物业公司基此诉至法院，请求判令王道喜缴纳物业管理费991.7元并按合同承担违约金。一审法院认为，根据《物业管理条例》第八条的规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”，云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会与顺安物业公司签订的委托小区物业管理合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。王道喜系元宝山镇新鸿利小区10号楼房4单元422室的业主，该合同对王道喜具有拘束力。顺安物业公司依合同约定为王道喜提供了物业管理服务，王道喜应当按照合同约定向顺安物业公司足额缴纳物业管理费，王道喜欠付顺安物业公司2018年至2019年度两年物业管理费991.7元的事实清楚，证据确凿。故顺安物业公司请求判令王道喜给付物业管理服务费991.7元的诉请，该院予以支持。王道喜以不知晓业主委员会与顺安物业公司签订委托小区物业管理合同的事实，故不认可其法律效力，况且顺安物业公司的收费过高，抗辩所以不缴纳顺安物业公司诉请的物业管理费。为此抗辩，王道喜向该院提供以下证据：1.王道喜自己调查结果名单一份，证明小区86户业主不知晓选举出业主委员会和签订物业管理合同的事实。顺安物业公司质证认为，该证据的真实性不予认可，没有标明、标头目的性，仅是王道喜个人行为，小区业主的相关事项表决应由业主委员会和街道组织实施，并拿出最后的议定结果。2.王道喜自己调查反馈结果登记簿一份，证明56户业主没有缴费情况。顺安物业公司质证认为，此证据的真实性不予认可，系伪造，没有标明、标头目的性，不知签名的证明目的，且证据第七页中有一人签两个人名的笔体和按的两人手印，按照物业管理条例等法律规定，王道喜无权实施调查行为。3.业主委员会委员王玉祥证明一份，证明其不知晓业主委会与顺安物业公司签订物业管理合同的事宜。顺安物业公司质证认为，王玉祥系业委会的委员，证明情况属实，予以认可。4.王道喜与王俭、于志明通话录音光盘一张。顺安物业公司质证认为，无法证明是与王俭、于志明的通话记载，且二人没有出庭作证，故不予以认可。该院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，...。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，王道喜提供的上述证据，该院审查认为，证据3顺安物业公司质证对其真实性、合法性、关联性均予以认可，王玉祥的证明所记载内容，证明了其业主委员身份及业主委员会是召开大会成立，业主委员会与顺安物业公司签订委托小区物业管理合同的事情其不清楚，对此证据该院予以采纳。证据1、2、4顺安物业公司质证认为，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，该院审查认为，上述证据不具备证据的形成要件，未显示业主委员会受理过业主及王道喜对收取物业管理服务费过高的建议和反映，本案审理中，王道喜对2016年和2017年度已按合同约定缴清物业管理服务费的陈述，与王道喜不知晓顺安物业公司为物业管理服务企业的抗辩相互矛盾，故对此组证据，该院不予采纳，王道喜不缴纳物业管理服务费的抗辩意见，理据不足，该院不予支持。王道喜未按合同约定向顺安物业公司缴纳拖欠两年的物业管费已构成违约，应承担违约责任。顺安物业公司请求王道喜支付违约金535.5元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定.......。”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院审查认为，双方合同约定的支付违约金日千分之三的计算数额已超出法律规定，即造成顺安物业公司实际损失的30%，应予以调整，根据公平原则和顺安物业公司的实际损失，王道喜承担违约金为991.7元×30%=297.5元，高于部分该院不予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王道喜于判决生效十日内给付赤峰顺安物业服务有限公司物业管理费991.7元及违约金297.5元，合计1289.2元。二、驳回赤峰顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对王道喜提交的《业主委员会委托小区物业管理合同》，被上诉人对该合同的真实性予以认可，本院予以采信；对王道喜提交的照片，因不能确定照片的拍摄时间及地点，且照片仅反映某一时点的状况，不具有持续性、全面性，故证据不能达到证明目的，本院不予采信；对王道喜提交的小区业主出具的证明及业主委员会主任于志明出具的证明，因证人无正当理由未出庭接受质询，无法核实证明真伪，本院不予采信。对顺安物业公司提交的物业证明材料及关于新鸿利小区业委会及部分业主代表提出的几项问题的说明，因该证据系顺安物业公司与业主代表经协商达成，本院予以采信；另，本案顺安物业公司主张的物业费系2018年度及2019年度发生的物业费，该年度包含在上诉人王道喜提交的《业主委员会委托小区物业管理合同》约定的委托管理期限内，故王道喜申请对顺安物业公司一审提交的、委托时间为2016年10月14日至2019年10月14日三年期限的《业主委员会委托小区物业管理合同》进行鉴定的事项对于确定本案双方当事人的权利义务关系没有意义，本院不予准许。经本院审理查明，2016年10月8日，云杉路办事处宝山街鸿利小区9、10、11号楼业主委员会与顺安物业公司签订了委托小区物业管理合同，合同约定，顺安物业公司对新鸿利小区9、10、11号楼进行物业管理服务，管理期限为3年，自2016年10月8日起到2019年10月8日止，双方对物业管理范围、服务事项、收费标准、权利义务及违约责任等进行了约定。现该小区依然由顺安物业公司进行管理。王道喜系元宝山镇新鸿利小区10号楼房4单元422室的业主，该房屋为住宅，建筑面积为91.83㎡。每年应按合同约定缴纳0.45元/㎡物业管理费495.88元。王道喜对2016年、2017年度的物业费已交纳，自2018年度至2019年度两年未向顺安物业公司交纳物业管理费合计991.7元。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，王道喜诉辩业主大会没有对选聘物业服务企业作出有效决议，业主委员会无权与顺安物业公司签订小区物业管理合同，据此否认业主委员会与顺安物业公司签订的小区物业管理合同对已之效力。王道喜所针对的业主委员会违反程序选聘物业服务企业的问题应属业主与业主委员会之间的内部事务，不应以此牵涉第三方顺安物业公司。由于物业服务具有整体性和不可分割性，单个业主不能对某一具体的物业服务事项进行决策，因此需要以业主委员会的名义与物业管理企业开展对话，故顺安物业公司有理由相信业主委员会系代表全体业主与其签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，业主王道喜作为物业服务合同相应权利义务的实际享有者及承担者应按照合同约定交纳物业管理费。另，王道喜诉辩顺安物业公司未完全履行物业管理义务，存在履行瑕疵的违约行为，由于物业服务的对象系小区的全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业管理费的合理理由。若对顺安物业公司的服务有异议，其可通过业主大会或业主委员会要求顺安物业公司改正或更换物业公司；若由于顺安物业公司的物业服务瑕疵造成其个人人身、财产等受损，王道喜可就该具体损害事实另行向顺安物业公司主张权利。综上所述，王道喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王道喜负担。本判决为终审判决。审 判 长 鹿春林审 判 员 孟凡林审 判 员 郭 宇 二○二○年五月十九日法官助理 刘亚文书 记 员 李 然