贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终881号 上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州利恒房地产开发有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道正大街，统一社会信用代码91522730770586298A。 法定代表人：吴基铁，董事长。 委托诉讼代理人：宋蓉，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瑞秸，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙里利恒商业步行街B-39地块业主委员会，住所地贵州省龙里县冠山街道利恒小区。 负责人：黄正华（系龙里利恒商业步行街B-39地块业主委员会主任），男，1983年8月7日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原审第三人：龙里县自然资源局，住所地贵州省冠山街道西关坡西环路5号，统一社会信用代码11522730MB18934029。 法定代表人：贺太忠，局长。 委托诉讼代理人：黄万林，贵州龙滔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗兴萍（系龙里县自然资源局权籍管理科工作人员），女，1976年9月7日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人贵州利恒房地产开发有限公司（以下简称“利恒公司”）与上诉人龙里县利恒商业步行街B-39号地块业主委员会（以下简称“B-39地块业主委员会”）、原审第三人龙里县自然资源局车位纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2019）黔2730民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 利恒公司上诉请求：1、改判(2019)黔2730民初2208号民事判决第一项为“龙里利恒步行街8-39地块18个地面车位归贵州利恒房地产开发有限公司所有”；2、本案一审、二审案件受理费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院主张“地上18个车位的所有权本质上属于土地使用权，在利恒房开将B-39地块商品房向业主出售后，土地使用权归属全体业主”的事实认定错误。一审法院在归纳争议焦点时认为B-39地块地面上讨论的是“18个地面车位所有权”，所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，但因为地面车位不能办理产权登记的特殊性质，所以不再具备讨论占有和处分的基础，因此对地面18个车位权利的讨论应限制于使用和收益权，而不是草率地将地面车位的使用、收益归纳为“土地使用权”。业主购买利恒房开销售的商品房后，对地面的车位享有优先使用权，但前提是支付了相应的对价。如果认为业主购买了房屋就可以对地面车位免费使用，或者是在成立业主委员会后就具备直接把地面车位“抢”过来收款收租的权利，显然忽略了房开企业作为地面车位投资、开发的主体当然享有的收益权，这样的收益权并不是通过售房实现，而是通过小区建设后出租地面车位来实现。从社会效应而言，如果维持原审判决，将不利于促进房开企业在进行小区规划时设计地面车位。 B-39地块业主委员会上诉请求：1、依法撤销原判第二项、第四项，并改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定关于地下室的部分事实不清，证据不足，所采信的证据存在明显违背事实和法律依据的情形。具体理由如下：一、一审认定地下室为地下车库（位）与事实不符。1、我方依法向龙里县规划部门调取的该项目的设计规划方案为地下室，并未标明系地下车位或车库。该证据注明此件与原件相符的印鉴和规划部门的公章，与原件同等的效力。2、对方提供设计规划方案系复印件，未提供原件予以核对，且该复印件与我方依法调取的设计规划方案存在明显不一致的地方。3、我方提供的该证据系国家机关制作的，对方的设计方案系己方自行提供的，证明力不及我方的证明力。二、认定被上诉人对地下室的开发建设成本未纳入业主交易价格范围内无事实依据。1、对地下室的报建时未单独进行立项申请报建，是与整个项目进行报建。2、若是单独列入建设成本一般按常理应当单独立项报建。3、也无任何第三方价格评估机构对业主所购买的物业结合当时的交易价格以及当时的市场因素进行价格的评估核算，不能得出业主所支付的对价是否包含了或是不包含该地下室的成本。若包含毫无疑问属于业主共同共有。三、认定地下室未计入容积率、未列入公摊无事实和证据支撑。该地下室是否计入容积率应当根据科学的测绘报告进行确定，没有任何的测绘报告何来的未计容的结论。四、一审采信第三人龙里县自然资源局的回复函认定地下室未列入公摊也是无客观事实依据的。地下室是否列入公摊也应当由有资质的专业的房屋测绘部门根据相应的资料数据再按照相应的计算法则作出科学的计算才能得出，而不是一纸回函，不附加任何科学计算依据。自然资源局的回复函严重缺乏科学的测绘计算依据。五、自然资源局无权出具是否计容积以及计入公摊的资质和专业知识条件。自然资源局的权力责任清单也没有关于计算房屋公摊面积的项目，且是否计入公摊也应当由有关的具有法定资质和专业技术条件的测绘机构进行测绘得知而不是作为行政机关的自然资源局可以不尊重任何事实的情形下随意出具书面材料予以作出专业判断的。六、自然资源局更不具备出具证人证言的资格和条件。该回复函本质上属于证明材料，其不是行政决定等行政行为。其作为机关法人，本身不能表达意思、不能辨别是非，不具备证人的主体条件，其无法作为证人出具证明材料充当证人证言的证明效力。 利恒公司向一审法院起诉请求：1、确认龙里县利恒商业步行街B-39地块35个地下车位、18个地面车位不属于龙里利恒商业步行街B-39号地块业主共有；2、确认龙里县利恒商业步行街B-39地块35个地下车位产权归利恒公司所有；3、确认龙里县利恒商业步行街B-39地块18个地面车位的使用权、收益权归利恒公司享有；4、排除被告对龙里利恒商业步行街B-39号地块18个地面车位无偿占用的侵权行为；5、本案的诉讼费、律师代理费等由被告承担。 B-39地块业主委员会向一审法院提出反诉请求：1、确认利恒步行街B-39地块范围内地上18个车位的所有权归全体业主共同所有；2、确认39号地块地下室（地下车库35个车位）所在楼层属于避难层；3、确认39号地块地下室（避难层）归全体业主共同所有；4、判令排除利恒公司对39号地块地下室（地下车库35个车位）占用的妨碍，并将该地下室移交给B-39地块业主委员会；5、本案诉讼费由利恒公司承担。 一审法院认定事实：利恒商业步行街系由利恒公司于2008年8月26日以出让方式取得土地使用权、建设工程规划许可证，合法进行建设的集商业和住宅为一体的综合性房地产项目。案涉利恒步行街B-39地块属于其中一个小区，该小区规划建设用地面积为10769㎡、总建筑面积25137.84㎡（其中住宅建筑面积16771.6㎡、一层商业面积4150.7㎡、二层商业面积4215.54㎡、公建配套面积100㎡）、地下建筑面积3984.90㎡、绿地率15%，地面停车位18个、地下停车位35个。利恒步行街B-39地块小区建成后，购房业主陆续入住，于2016年8月10日经龙里县房地产管理局备案成立了利恒商业步行街B-39地块业主委员会。2016年6月期间，该小区部分业主因物业管理、停车收费等问题与利恒公司发生纠纷，同年6月21日，龙里县国土资源局、龙里县城乡规划局、龙里县房地产管理局、龙里县公安消防大队等十家单位联合出面协调矛盾纠纷，并出具一份“关于利恒商业步行街B-39地块业主与物业矛盾纠纷协议会议结果公示”，载明：39地块地下停车场是作为利恒商业步行街整个项目配套的基础设施，不是只属于39地块，39地块地面部分为13个车位（实际为18个），按照《贵州省物业管理条例》第八十七条规定，业主享有优先购买权和使用权，但如果业主自愿放弃，建设单位可依据相关法律法规规定完善相关程序后将其出租或出卖给其他人。2016年12月5日，龙里县佳誉房地产交易服务中心就“利恒商业步行街B-39地块房屋共有建筑面积分摊”函复一审法院，载明：利恒商业步行街B-39地块共有建筑分摊面积分别为：B-39地块1号楼共有面积有：本栋山墙（外墙的一半面积称为山墙）、楼梯间、走廊；B39地块2号楼共有面积有：本栋山墙（外墙的一半面积称为山墙）、楼梯间、走廊；B39地块3号楼共有面积有：本栋山墙（外墙的一半面积称为山墙）、楼梯间、走廊；以上是根据房产测量规范进行分摊的；小区中间的绿化空地（地面18个停车位所在地）不属于房屋主体建筑，因此没有纳入共有面积分摊；地下建筑为地下室，含35个车位及车道，车道面积由35个车位共同分摊；地下室测绘的时间在三栋主体建筑测绘完成之后。2016年12月12日，龙里县城乡规划局出具“关于利恒商业步行街39地块停车位的说明”，内容为：经核实，卷宗材料中2011年11月县住建局审批的B39地块总平面图上经济技术指标未标注停车位，但总平面图上已注明地上停车位为18个，也标注有地下停车位出入口及地下室边界线，在审批备案的施工图方案也均有地下停车位设计，地下车位为35个。2017年4月27日，利恒公司就涉案B-39地块地下35个车位在龙里县国土资源局办理了产权登记。2017年7月6日，B-39地块业主委员会向都匀市人民法院提起撤销该B-39地块地下35个车位的不动产权登记的行政诉讼。2017年12月20日，都匀市人民法院判决撤销上述利恒商业步行街B-39地块地下35个车位的不动产权登记。另查明，2016年10月17日，利恒公司向一审法院提起诉讼，请求判令B-39地块业主委员会停止对利恒公司在利恒商业步行街B-39地块范围内拥有所有权的车库和车位的侵权行为（地下停车库车位35个，地上停车位18个）；判令B-39地块业主委员会支付因侵权行为给利恒公司造成经济损失8100元。B-39地块业主委员会提出反诉。2017年12月20日，一审法院分别作出（2016）黔2730民初1320号民事判决书及（2016）黔2730民初1320号之一民事裁定，判决驳回B-39地块业主委员会的反诉请求；裁定驳回利恒公司的起诉。利恒公司与B-39地块业主委员会均不服提出上诉，黔南州中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）黔27民终583号民事裁定书，撤销一审法院（2016）黔2730民初1320号民事判决书及（2016）黔2730民初1320号之一民事裁定，发回一审法院重审。2019年7月25日，一审法院作出（2017）黔2730民初694号民事判决书，判决一、反诉原告利恒商业步行街B-39地块业主委员会对涉案龙里县利恒商业步行街B-39地块地下35个停车位依法享有优先使用权；二、驳回本诉原告贵州利恒房地产开发有限公司的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告利恒商业步行街B-39地块业主委员会的其余诉讼请求。为查清B-39地块地下室的规划问题,一审法院依职权向龙里县自然资源局和龙里县人民政府进行调查。龙里县自然资源局复函称:B-39地块地下车位为小区规划的配套停车位，不计算容积率，不计公摊面积。龙里县人民政府办公室复函称:B-39地块无人防工程。 一审法院认为,本案为建筑物区分所有权纠纷案件，争议焦点在于：1、利恒商业步行街B-39地块18个地面车位所有权的归属；2、利恒商业步行街B-39地块地下车库（35个地下车位）是否属于避难层或人防工程；3、利恒商业步行街B-39地块地下车库（35个地下车位）所有权的归属；4、律师费应由谁承担。对于争议焦点1。《中华人民共和国物权法》第74条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。”利恒商业步行街B-39地块18个地面车位虽然是由开发商利恒公司依照行政规划建设，但该18个车位是利恒公司在建设用地面积范围内的绿化空地划线标识，实际上并无建筑物，其本质上还是属于土地使用权，不能办理产权登记。利恒公司将B-39地块商品房向业主出售后，该地块建设范围内的土地使用权应归属全体业主。其次，业主郑远德及业主金亚丹、倪大江分别与利恒公司签订的‘商品房买卖合同’中约定，该商品房所在建筑区划内的道路、绿地、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用户房归全体业主共有。综合以上分析，无论是根据法律规定或当事人约定，B-39地块18个地面车位应归B-39地块业主共有。对于争议焦点2。《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定，建筑高度大于100m的公共建筑应设置避难层（避难间）。而利恒商业步行街B-39地块商住楼总楼层为7层、高度50米，没有设计避难层的必要；且在设计图纸及龙里县人民政府的复函中，均未显示B-39地块地下车库为避难层或人防工程的设计。故B-39地块地下车库不属于避难层、也不属于人防工程。对于争议焦点3。利恒公司作为开发商,在项目进行报建时,已经将B-39地块地下室规划为停车库，涉案地下车库虽没有单独的立项及规划许可，但涉案工程的规划设计方案（总平面布置图），确认了B-39地块规划地下停车位。依照《中华人民共和国物权法》第74条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此，除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位外，车位的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。B-39地块业主向利恒公司购买B-39地块小区房屋时，并未对涉案地下车位的归属作出约定，即利恒公司并未有向购买B-39地块小区房屋的业主出售涉案地下车位的意思表示，故从当事人约定的角度看，B-39地块业主不享有地下车位的所有权。利恒公司认为B-39地块地下车位具有《物权法》第六章所称的专有部分的特征，应属建筑物专有部分，主张地下车位所有权、使用权及管理权归属利恒公司。B-39地块业主委员会认为地下车位属于公共配套设施，地下车位的建筑面积已纳入B-39地块的公摊系数和公摊比率，且业主已经支付了相应的对价，主张地下车位归B-39地块业主共同所有。一审法院认为，构成建筑物区分所有权的专有部分必须符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定的三个要件：构造上的独立性，即“能够明确区分”；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉地下车库没有电梯或楼梯与房屋相连，在整体建筑称中占有一定的空间，有固定的出入口，可以明确地进行区分，具有构造上的独立性，也具有利用上的独立性。且《物权法》第136条规定，建设用地的使用权不仅限于地上和地表，还存在地下的建设用地使用权。因此，案涉地下车库所占用的土地为地下空间利用权，地下空间利用权是依规划进行建设的，从这个意义上来说，地下车库不是因依附于建筑物而取得了建造的权利。综上分析，B-39地块地下车库属《物权法》第6章规定的专有部分，具备使用功能的独立空间。根据我国法律的相关规定,单独具备使用功能的独立使用空间如车库、会所、人防工程等是不计入共有建筑面积,即是不列入分摊的。结合龙里县自然资源局的复函，因案涉地下车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，无法直接认定其成本为购买该小区购房业主所分担；且公建配套设施之权属当然归小区全体业主共有的意见，亦缺乏相应的法律依据。在利恒公司未与业主明确约定地下车库归属于全体业主所有的情况下,B-39地块业主委员会主张地下车库产权归属于全体业主共有，显然违背“谁投资、谁所有、谁收益”的公平原则以及国家相关法规的规定。因此，争议地下车库的所有权归利恒公司所有。对于争议焦点4。《民事诉讼法》规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，利恒公司因本案诉讼产生的律师费与B-39地块业主委员会没有必然的因果关系。在双方无约定及本案不属于法律、司法解释规定律师费由败诉方承担的几类案件之情形下，利恒公司主张律师费由B-39地块业主委员会承担的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、〈中华人民共和国民事诉讼法〉第六十四条第一款规定，判决：一、龙里利恒步行街B-39地块18个地面车位归龙里利恒商业步行街B-39地块全体业主共同所有；二、龙里利恒步行街B-39地块35个地下车位的所有权人为贵州利恒房地产开发有限公司；三、驳回贵州利恒房地产开发有限公司的其余本诉请求；四、驳回龙里利恒商业步行街B-39地块业主委员会的其余反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为1、利恒商业步行街B-39地块18个地面车位的归属；2、利恒商业步行街B-39地块地下为地下室还是车位及其归属；3、龙里县自然资源局的回复函的证据效力。本院现逐一分析认正。 （一）关于利恒商业步行街B-39地块18个地面车位的归属； 首先，利恒商业步行街B-39地块18个地面车位虽然是由开发商利恒公司依照行政规划建设，但该18个车位是在建设用地面积范围内的绿化空地划线标识，实际上并无建筑物，其本质上还是属于土地使用权，不能办理产权登记，利恒公司将B-39地块商品房向业主出售后，该地块建设范围内的土地使用权应归属全体业主。其次，业主郑远德及业主金亚丹、倪大江分别与利恒公司签订的《商品房买卖合同》中约定，该商品房所在建筑区划内的道路、绿地、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用户房归全体业主共有。综合以上分析，无论是根据法律规定或当事人约定，B-39地块18个地面车位应归B-39地块业主共有。因此，上诉人利恒公司的上诉请求不能成立，一审认定并无不当，应予维持。 （二）利恒商业步行街B-39地块地下为地下室还是车位及其所有权的归属； 根据龙里县人民政府办公室《关于龙里县人民法院来函的回复》、龙里县自然资源局《关于核实龙里县商业步行街B-39号地块地下车位的回复》、龙里县住建局、规划局、国土局等部门《关于利恒商业步行街39地块业主与物业矛盾协调会议结果公示》、龙里县城乡规划局《关于利恒商业步行街39地块停车位的说明》、龙里县佳誉房地产交易服务中心《关于对利恒步行街B-39地块房屋共有建筑面积分摊的函复》及设计图纸，利恒商业步行街B-39地块无人防工程；B-39号地块地下车位为小区规划的配套停车位，不计公摊面积；利恒商业步行街共包括B36、B37、B38、B39等四个地块，停车位共291个，39地块的地下停车场是作为利恒商业步行街整个项目配套的基础设施，不是只属于39地块；在审批备案的施工图方案有地下停车位设计，明确地下车位35个；39号地块地下车道面积由35个车位共同分摊。因此，一审认定B-39地块地下不属于避难层、也不属于人防工程正确。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”的规定，案涉地下车位没有电梯或楼梯与房屋相连，在整体建筑称中占有一定的空间，有固定的出入口，可以明确地进行区分，具有构造上的独立性，也具有利用上的独立性。因此，B-39地块地下车库属《物权法》第六章规定的专有部分，具备使用功能的独立空间。 依照《中华人民共和国物权法》第74条的规定，B-39地块业主向利恒公司购买B-39地块小区房屋时，并未对涉案地下车位的归属作出约定，即利恒公司并未有向购买B-39地块小区房屋的业主出售涉案地下车位的意思表示，故从当事人约定的角度看，B-39地块业主不享有地下车位的所有权。在利恒公司未与业主明确约定地下车位归属于全体业主所有的情况下,一审法院根据“谁投资、谁所有、谁收益”的公平原则以及国家相关法规的规定，认定争议地下车位的所有权归利恒公司所有正确，应予维持。 （三）龙里县自然资源局的回复函的证据效力。 本院认为，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判，无论是当事人提供的证据，还是人民法院依职权调取的证据，均应客观真实地反映案件事实，并经双方当事人质证后，才能作为定案的依据。 根据龙里县人民政府官方网站公布的龙里县自然资源局的机构职能，包括：履行全民所有土地、矿产、森林、草原、湿地、水等自然资源资产所有者职责和所有国土空间用途管制职责；拟订自然资源和国土空间规划及测绘等相关规范文件并监督执行情况；负责自然资源统一确权登记工作，具体包括贯彻执行各类自然资源和不动产统一确权登记、权籍调查、不动产测绘、争议调处、成果应用的制度、标准、规范，拟订相关政策并组织实施；负责管理维护全县自然资源和不动产登记信息管理平台；负责自然资源和不动产登记资料收集、整理、共享、汇交管理等。 因此，龙里县自然资源局作为国土空间用途、不动产统一确权登记、权籍调查、不动产测绘、争议调处、成果应用的组织实施管理者，其经过调查后依职权作出的回复函，客观真实地反映案件事实，与龙里县城乡规划局《关于利恒商业步行街39地块停车位的说明》、龙里县佳誉房地产交易服务中心《关于对利恒步行街B-39地块房屋共有建筑面积分摊的函复》等证据相互相印证，能够证明B-39地块地下车位的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，一审法院作为认定案件事实的依据并无不当。因此，上诉人B-39地块业主委员会的该项上诉理由不能成立。 综上所述，贵州利恒房地产开发有限公司、B-39地块业主委员会的上诉请求无法律和事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120元，由贵州利恒房地产开发有限公司、龙里利恒商业步行街B-39地块业主委员会各负担60元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年五月二十七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲