内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初345号原告：赵某1，退休，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：张某（赵某1的丈夫），退休，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：包某，内蒙古永烁律师事务所律师。被告：乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司。法定代表人：王某，经理。委托诉讼代理人：赵某2，内蒙古锦盛鑫律师事务所律师。被告：突泉县高蒲房地产开发有限公司。法定代表人：胡某，经理。委托诉讼代理人：田某，该公司监事。委托诉讼代理人：赵某3，内蒙古磬声律师事务所律师。原告赵某1诉被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司（以下简称亨元公司）、突泉县高蒲房地产开发有限公司（高蒲公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告赵某1的委托诉讼代理人张某、包某；被告亨元公司的法定代表人王某、委托诉讼代理人赵某2；高蒲公司的委托诉讼代理人田某、赵某3到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某1向本院提出诉讼请求：1、要求二被告向原告交付位于乌兰浩特市××园由东向西数第三户商业房屋（建筑面积124平方米）；2、要求二被告自2015年12月30日起，按照20元/平方米/月的标准向原告支付100平方米的超期交付房屋过渡费至房屋交付之日止；3、要求二被告自2015年12月30日起，按3万元/年的标准向原告支付营业损失费至房屋交付之日止；4、诉讼费由二被告承担。后原告于庭审中自愿放弃了第2项诉请。事实与理由：2009年8月10日，原告与亨元公司签订城市房屋拆迁产权调换协议书。协议约定，被告提供位于乌兰浩特市××园市（建筑面积81.4平方米）调换原告位于乌兰浩特市××街段202幢房屋。2013年11月13日，亨元公司与原告签订回迁楼房补充协议，约定亨元公司将原告回迁商业楼房调换成亨元小区加油站西侧新建临都林街的4号商业楼房（即现乌兰浩特市都林花园4号楼由东向西数第三户商业房屋），并约定新的回迁日期为2015年12月30日。回迁日期届满后，亨元公司未如约履行补充协议义务，未将上述房屋交付给原告。上述房屋实际由高蒲公司控制，但高蒲公司拒绝向原告交付房屋，原告故诉至法院。被告亨元公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、亨元公司已于2013年6月17日将都林花园二期工程的开发权转让给高蒲公司。双方在《转让合同》中约定：转让合同签订后发生的一切费用由高蒲公司承担，高蒲公司承担该地块回迁户的安置及剩余未拆迁户的动迁职责。另外，双方又于2018年3月2日签订了一份《补充协议》，明确了赵某1（张某）的回迁事宜由高蒲公司负责；2、本案原告赵某1主张的都林花园4#东数第三间门市现由高蒲公司实际控制，亨元公司根本无法向赵某1交付。综上，原告赵某1的回迁安置义务及支付相关过渡费的责任应由高蒲公司承担，与亨元公司无关。被告高蒲公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2013年，高蒲公司与亨元公司签订项目开发转让合同。该合同第二条约定，合同签订前亨元公司的债权债务由亨元公司承担。高蒲公司承继的回迁义务双方有明确约定，亨元公司已经开发的1、2、3、7号楼，这些债权债务高蒲公司不承继。2018年3月2日王某与田某、王志成签订的补充协议的涉及到张某回迁协议由乙方负责，我方已向法院提起撤销之诉。赵某1不在我方回迁安置义务之内，补充协议并无高蒲公司公章，也无高蒲公司授权，田某在签订补充协议时并不清楚回迁安置的具体户数。亨元公司与赵某1签订的补充协议第二条约定的超期过渡费与营业损失合计按照3万元每年计算。原告的主张超出了补充协议约定补偿标准。2009年8月赵某1与亨元签订拆迁协议，2013年6月高蒲公司与亨元公司签订开发权转让合同，拆迁补充协议签订时间为2013年11月。原告被拆迁房屋在1期地块，回迁协议约定的回迁房也在1期地块，原告与亨元公司签订补充协议将回迁安置房屋变更为124平方米时，我们不知情。我们一直认为原告的回迁义务应由亨元承担。本院经审理认定事实如下：2009年8月10日，亨元公司与赵某1签订城市房屋拆迁产权调换协议书，约定由亨元公司拆迁赵某1位于乌兰浩特市××街段202幢，房屋产权证号为5XXXX号砖木结构住宅房屋（建筑面积55.5平方米），亨元公司将其开发的的位××园市（建筑面积81.4平方米）作为赵某1的回迁安置房屋。2013年6月17日，亨元公司与高蒲公司签订《亨元公司未开发住宅组团二期工程（都林街）项目开发权转让合同》，约定亨元公司将乌兰浩特市规划局批复的都林花园开发工程的规划及已交付土地出让金、未开发的土地和现有的审批手续出售给高蒲公司。具体建筑面积分别为：4#楼面积12930平方米，商业1-2层2580平方米，住宅3-17层10350平方米……合同签订前，亨元公司的债权债务由其自行承担。合同签订后由高蒲公司开发此项目产生的一切费用及手续的办理，均由高蒲公司承担，含已拆迁及未拆迁户的全部补偿费用（注：亨元公司已将全部补偿费用付到2013年6月30日，以后所有费用高蒲公司自行承担）。由于亨元公司因项目前期投入资金1千余万元，高蒲公司支付给亨元公司项目转让款1千万元，合同签订之日支付500万元，余款500万元于2013年12月31日前一次性支付给亨元公司，逾期按年利率20%计息。高蒲公司承担此地段回迁户的安置和剩余未拆迁户的动迁职责。应回迁门市楼1206.425平方米，住宅5116.95平方米。具体回迁位置见二三期回迁统计总表（该表中未将赵某1登记在册）。因安置和拆迁的手续及费用问题而引发的任何争议与亨元公司无关，由高蒲公司自行承担。合同签订后，由高薄公司接手涉案项目二期工程，继续以亨元公司的资质开发建设。2013年11月13日，亨元公司与赵某1签订回迁楼房补充协议，约定将赵某1回迁商业楼房调换到亨元小区加油站西侧新建临街都林街商业楼，新的回迁楼房位置：4号楼商业（由东向西数第三户，建筑面积124平方米）。原回迁面积与新调换回迁楼的面积之间的差价款与约定的回迁日期以前所产生的超期过渡费（16元/平方米）、营业损失费（3万元/年）相互抵消。新的回迁日期为2015年12月30日，如在新约定的回迁日期内不能回迁，则按新签订的协议面积给付赵某1超期过渡费和商业房的现房租金，超过协议新约定面积的部分赵某1按照3000.00元/平方米补交差价款，少于协议新约定面积部分，亨元公司按交房时的市场价格退款。2017年5月4日，亨元公司与高蒲公司签订补充协议，约定自2017年以后，高蒲公司开发的都林花园三栋楼，所涉及到税费、土地出让金，工程所涉及到各项费用由高蒲公司交齐，与亨元公司无关；所涉及到的回迁户，由高蒲公司负责安置；亨元公司配合高蒲公司设立银行专户，所有工程款由高蒲公司支配，亨元公司不得截留；因高蒲公司开发所涉及到的工程欠款由高蒲公司承担。2018年3月2日，由王某（亨元公司法定代表人）代表亨元公司；田某（高蒲公司股东）、**城（高蒲公司项目管理人员）代表高蒲公司签订补充协议，约定甲方要求4#楼东数第三间门市楼，换为4#楼12号商业（转角11号商业面积271.49平方米；12号商业面积175.21平方米）涉及到张才的回迁事宜由乙方负责。现涉案房屋已经建成，房屋权属在亨元公司名下，由高蒲公司实际控制。高蒲公司曾于2019年1月30日将亨元公司诉至本院，要求撤销双方于2018年3月2日签订的《补充协议》中由高蒲公司负责张某回迁楼事宜。后本院作出（2019）内2201民初786号民事裁定书，以诉讼请求不明确为由，裁定驳回了高蒲公司的起诉。高蒲公司不服该裁定，向兴安盟中院提起上诉，现该案在二审审理中。上述事实有原告赵某1提供的房屋拆迁产权调换协议书1份、回迁楼房补充协议1份；被告亨元公司提供的乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司未开发住宅组团二期工程（都林街）项目开发权转让合同1份、2018年二被告签订的补充协议1份；被告高蒲公司提供的乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司未开发住宅组团二期工程（都林街）项目开发权转让合同（附表）1份、2018年二被告签订的补充协议1份、规划设计条件书复印件1份、上诉状1份、2017年二被告就项目转让签订的补充协议1份以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。本院予以确认。本院认为，原告赵某1与被告亨元公司签订的城市房屋拆迁产权调换协议书系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行。被告亨元公司作为协议的一方当事人，在拆迁原告房屋后，应按合同约定履行回迁安置义务。在未能交付回迁房的情况下，亨元公司与赵某1达成补充协议，将回迁房屋调整为涉案商业用房，该协议作为产权调换协议书的补充协议仍系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，补充协议有效，亨元公司作为合同相对方，应当履行合同义务。虽在回迁房屋调换前，亨元公司已将项目转让给高蒲公司开发建设，但高蒲公司仍然在使用亨元公司的开发资质，以亨元公司的名义进行开发建设及销售。《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”按照上述法律规定，亨元公司如将与赵某1之间的合同权利义务转让给高蒲公司，需征得作为回迁协议一方当事人赵某1的同意。诉讼中，没有证据表明赵某1对此知情并同意，故该合同权利义务的转让对赵某1不发生法律效力。涉案回迁房屋产权归属上仍在亨元公司名下，房屋交付手续乃至后续产权登记手续均需由亨元公司办理，故原告有权要求亨元公司履行合同约定的交房义务。虽涉案房屋由高蒲公司实际控制，但高蒲公司系以亨元公司资质开发建设涉案开发项目，其与亨元公司的内部约定对赵某1不发生效力，不能对抗赵某1的回迁权利，故高蒲公司虽系涉案房屋的实际占有人，但并未对涉案房屋享有法定登记生效的物权，其与亨元公司之间的项目转让合同争议，应另行主张权利。高蒲公司不同意履行交房义务的抗辩理由不能成立，原告要求高蒲公司履行交房义务的主张符合法律规定，本院予以支持。亨元公司作为涉案房屋名义开发方、高蒲公司作为涉案房屋实际占有人，应共同向原告履行交房义务。亨元公司与赵某1达成补充协议，对回迁房屋进行调整时，约定了营业损失补偿标准为3万元/年，同时约定了回迁房屋交付日期为2015年12月30日。上述损失标准系双方真实意思表示，在亨元公司未按约定履行协议的情形下，原告有权按照双方约定的赔偿标准主张损失赔偿款，但该项损失系亨元公司与原告之间的约定，高蒲公司并非合同相对方，故原告要求高蒲公司赔偿逾期交房损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司、突泉县高蒲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于乌兰浩特市××园由东向西数第三户商业房屋交付给原告赵某1；二、被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司自2015年12月30日起，按3万元/每年的标准向原告赵某1支付营业损失补偿款至房屋交付之日止；三、驳回原告赵某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540.00元，其中1840.00元由原告赵某1负担，2700.00元由被告乌兰浩特市亨元房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判长 黄耀坤审判员 翟思明人民陪审员 张亚臣 二〇二〇年五月二十九日书记员 王城妍附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。