广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初5064号 原告：广东省信托房产开发有限公司（原名称广东省信托房产开发公司），住所地广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二，统一社会信用代码91440000190336276C。 法定代表人：李仕源。 委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雅茜，广东金桥百信律师事务所律师。 被告：白兰花园小区业主委员会，住所地广州市白云区金钟横路白兰花园228号。 负责人：廖顺珍。 被告：广州御欣源物业管理有限公司，住所地广州市天河区科韵路116号301房（仅限办公用途）。 法定代表人：张三艳。 上述两被告共同委托诉讼代理人：胡伟超，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：陈杰，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 本院受理的原告广东省信托房产开发有限公司与被告白兰花园小区业主委员会（以下简称白兰花园业委会）、广州御欣源物业管理有限公司（以下简称御欣源公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人王煌、杨雅茜，被告白兰花园业委会和御欣源公司的共同委托诉讼代理人胡伟超、陈杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广东省信托房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向我司返还广州市白云区金钟横路白兰二街10号16栋105号房屋；2.两被告按每月2977.4元的标准向我司支付房产占用损失赔偿款（从2015年9月17日起计至实际返还房屋之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我司系广州市白云区金钟横路白兰二街10号16栋105房的所有权人。被告白兰花园业委会在未经我司同意的情况下长期占用该房屋作为物业管理及办公用房，被告御欣源公司作为被告白兰花园业委会委托的物业管理方，与被告白兰花园业委会一同占用该房屋，经我司多次催告仍拒不搬离，亦未向我司支付过任何租金或房屋使用费用。被告对上述房产的无权侵占已侵犯了我司的合法权益，应当立即向我司返还该房产，并向我司支付相关房产占用损失赔偿款。根据2018年广州市房屋租金参考价，白兰花园房屋的租金为32元/平方米/月，涉案房屋建筑面积为93.0437平方米，我司据此主张上述房屋的使用费为2977.4元/月。综上，为维护我司的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告白兰花园业委会辩称，1.我方对原告的第一项诉讼请求无异议。2.我方对原告主张的房屋占用费有异议，原告主张该费用没有事实依据。我方成立的时间是2017年7月10日，我方成立后于2017年12月11日前往原告处沟使用涉案房屋事宜，因原告没有建设小区的物业管理用房，原告当时的物业管理部门负责人陈创明确表示由我方承担物业费和水电费的前提下，同意将房屋交由我方使用，无需支付房屋的租金或使用费。原告作为白兰花园小区的开发商，至今仍未按照规划的要求完成小区的规划验收相关的配套设施也没有完成建设，给小区业主的生产和生活带来了极大的不便。我方曾多次发函要求原告解决上述问题，但原告均置之不理。我方希望法院能考虑到白兰花园小区的实际困难，并希望原告能尽快完成小区的规划验收手续，提供物业管理用房以及配齐相关的公共配套设施。 被告御欣源公司辩称，1.因涉案105房是由被告白兰花园业委会移交给我司使用的，如果被告白兰花园业委会需要收回该房屋，我司同意配合。2.对于原告的第二项诉讼请求，我司的答辩意见与被告白兰花园业委会一致。我司进入白兰花园小区进行物业管理的时间是2017年12月20日以后，上述房屋是被告白兰花园业委会根据物业服务合同约定，作为物业管理用房使用的。故我司主观上不存在占用房屋的故意，不应当承担房屋占用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告是位于广州市白云区金钟横路白兰花园小区的开发企业。被告白兰花园业委会是该小区成立的现任业主委员会，被告御欣源公司是由白兰花园业委会委托聘请为该小区提供物业管理服务的物业管理公司。 根据广州市国土资源和规划委员会于2019年8月19日核发的《不动产权证书》显示，位于上××小区内××白云区××街××房（以下简称涉案房屋）登记权利人为原告，用途为住宅，房屋建筑面积为93.04平方米。 2017年12月12日，被告白兰花园业委会向原告提交《关于白兰花园物业管理用房的问题》一份，主要内容为：金钟横路白兰花园小区是贵司开发的小区楼盘，但贵司多年以来一直未对本小区交付物业管理用房，现我白兰花园小区业主委员会已经成立，急切需要物业管理用房作为办公室，鉴于现状，我委需要无偿借用白兰花园小区16栋105房作为办公室。等贵司将物业管理用房交付给我委后，我委将会退还该房。在该房的借用期间，我委会负责该房的水电费，物业管理费及房屋维护。文件右下角有手写“已收到原件壹份陈创2017.12.11”。被告白兰花园业委会自此后接收涉案房屋用于办公用房，并将部分房屋给被告御欣源公司作物业管理用房使用至今。 2018年12月11日，原告委托律师事务所向两被告分别发出《律师函》，函告被告白兰花园小区业委会于2018年12月20日前搬离涉案房屋，逾期未搬离将采取法律手段，追究相关损失。上述律师函于2018年12月17日送达两被告。 诉讼中，被告白兰花园业委会表示《关于白兰花园物业管理用房的问题》是由其工作人员于2017年12月11日交给了当时的物业部的经理陈创，并提交视频一份，拟证明2017年12月11日，其工作人员前往原告处沟通借用涉案房屋事宜，原告当时的物业部门负责人陈创明确表示在业委会承担物业费和水电费的前提下，同意将涉案房屋交由业委会使用，并不收取租赁或使用费。原告对上述视频三性不予确认，并表示不知道视频是否有剪接、编辑。且该视频是在未经当事人同意的情况下偷拍取得，证据来源不合法，从内容看，也只能体现双方在商议借用作为物业管理用房，其工作人员的意见不代表公司意愿，不属于职务行为。被告御欣源公司对上述视频表示不清楚，并表示其自2017年12月20日进入白兰花园小区进行物业管理后，因当时小区没有物业管理用房，是被告白兰花园业委会提供涉案房屋给其使用，但对该房屋的产权情况并不清楚。另原告表示陈创是其公司物业部的员工，并非负责人，当时陈创有负责就白兰花园小区内，包括涉案房屋在内的历史遗留问题房屋的对接工作。此外，原告提交广州市房地产租赁管理所发布的2018年广州市房屋租金参考价显示，涉案房屋所在的广信白兰花园小区的租金标准为32元/平方米/月，两被告对上述证据真实性予以确认，对关联性不予确认。 本院认为，原告是涉案房屋的登记产权人，其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现涉案房屋由两被告占用，两被告明确表示愿意将涉案房屋返还给原告，故原告要求两被告返还涉案房屋有据，本院予以支持。 关于原告要求两被告支付房产占用损失的问题。被告白兰花园业委会抗辩涉案房屋是经原告同意无偿借用作办公用房使用的房屋，故其无需向原告支付占用费。对此，（一）从《关于白兰花园物业管理用房的问题》内容结合被告白兰花园业委会提交的视频看，被告白兰花园业委会在使用涉案房屋前确实曾与原告的工作人员沟通过借用涉案房屋用作物业管理用房事宜，被告白兰花园业委会根据沟通的意见向原告提交了上述函件，原告的工作人员陈创接受了该函件。虽上述函件未经原告盖章确认，但一方面根据原告陈述陈创当时确实负责包括涉案房屋在内的历史遗留房屋的对接事宜，其作为原告的员工接收该文件应视为原告的公司行为。故本院对被告白兰花园业委会主张自2017年12月12日起与原告就涉案房屋建立无偿借用关系的意见予以采纳。（二）双方建立借用关系的，借用一方可随时终止借用关系，原告于2018年12月11日向两被告发出《律师函》，明确要求被告搬离涉案房屋，此应视为原告明确终止双方借用关系的行为，该律师函明确被告应于2018年12月20日搬离涉案房屋，故本院认定原告与被告白兰花园业委会就涉案房屋之间的借用关系至2018年12月20日终止。综上，因2017年12月12日至2018年12月20日，原告与被告白兰花园业委会之间就涉案房屋存在无偿借用关系，故原告要求被告白兰花园业委会承担占用房屋的损失缺乏依据，本院不予支持。另现有证据无法证明两被告在2015年9月17日至2017年12月11日期间有占用涉案房屋，故原告要求两被告支付上述期间的占用损失无据，本院亦不予支持。自2018年12月21日起，被告春兰花园业委会继续占用涉案房屋已无依据，原告要求被告春兰花园业委会支付2018年12月21日起至实际返还涉案房屋之日止的占用费损失有据，本院予以支持。原告主张占用费按广州市房地产租赁管理所公布的涉案房屋所在白兰花园小区的房屋租金参考价32元/平方米/月计算的意见合理，本院予以支持。结合涉案房屋的登记建筑面积，涉案房屋的每月租金为2977.28元。驳回原告主张多出上述数额的诉请。 关于场地占用损失承担责任主体和方式问题。原告于2018年12月11日分别向两被告发送了《律师函》，被告御欣源公司应自此知悉被告白兰花园业委会无权继续使用涉案房屋的事实，但此后被告御欣源公司仍继续占用涉案房屋，此表明被告御欣源公司自此占用涉案房屋具有主观占用的恶意，故对于前述认定的自2018年12月21日起的占用行为，被告御欣源公司与被告白兰花园业委会对原告构成共同侵权，被告御欣源公司应对原告从2018年12月21日起至搬离涉案房屋之日止的场地占用损失与被告白兰花园业委会承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十五日内，被告白兰花园小区业主委员会、广州御欣源物业管理有限公司向原告广东省信托房产开发有限公司返还位于广州市白云区金钟横路白兰二街10号105号房屋； 二、本判决生效之日起五日内，被告白兰花园小区业主委员会向原告广东省信托房产开发有限公司支付自2018年12月21日至实际返还上述房屋之日止的占用费损失（按2977.28元/月计算）； 三、被告广州御欣源物业管理有限公司对上述第二项中被告白兰花园小区业主委员会承担的占用费损失承担连带责任； 四、驳回原告广东省信托房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1618元，由原告广东省信托房产开发有限公司负担1100元，被告白兰花园小区业主委员会、广州御欣源物业管理有限公司共同负担518元，并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  肖録婷 二〇二〇年五月十八日 书记员  陈玉梅 陈春燕