江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1642号上诉人（原审原告）:张廷高，男，1952年8月11日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：翁国华，男，1972年4月3日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审被告）：东方国际扬州商业管理有限公司，住所地扬州市东方国际食品城A区2-512号。法定代表人：徐以宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：季斌，该公司员工。上诉人张廷高因与被上诉人东方国际扬州商业管理有限公司（以下简称东方国际）委托经营合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张廷高上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.由东方国际承担一、二审诉讼费用。二审庭审中，要求增加2018年9月1日-2019年9月1日的租金4.5万元。对于张廷高二审增加诉讼请求，因超过法定期限，本院不予理涉。事实和理由：1.案涉商铺的交房日期为2015年9月1号。张廷高与东方国际于2015年9月1日签定商铺委托经营管理协议，为期三年，具体期限以交房日期为准；同日，张廷高与扬州聚源潮置业发展有限公司签定商品房买卖合同，合同约定付款方式为一次性付款；同日，张廷高与物业公司签定前期物业管理服务协议和扬州东方国际商业广场业主公约。以上证据证明张廷高所购商铺为现房，并在张廷高办理完所有手续后，开发商即已将此商铺交付给张廷高，同日，张廷高也已将此商铺交付给东方国际。东方国际出具的交房验收单、业主交楼流转表、业主信总登记表、房屋交接确认书都是东方国际单方面出具的，没有张廷高签字，一审法院以此作为交房日期错误。2.一审法院租金的计算方法有误。东方国际依据合同第三条未支付任何收益给张廷高，张廷高认为该条款为霸王条款，鉴于公平合理原则，该条款应该解释为如果东方国际在三年期内未产生收益，则张廷高无权再跟东方国际索取房租；如果东方国际利用张廷高的商铺产生了收益，则应将收益支付给张廷高，支付多少可以另行约定。东方国际提出的承担经营管理费用应视为其商业投资模式。张廷高在无任何利益的情况下，没有理由将自己的商铺无偿提供给他人使用。合同到期后，张廷高多次要求东方国际交还委托管理的商铺或者重新签订委托协议，东方国际一直以各种理由拖延，直到2019年5月21日，双方重新签订委托协议，对租金进行约定，但东方国际以要盖章为由将张廷高签好字的两份合同全部收走。后续，张廷高向东方国际多次主张权利未果，在报警后得知东方国际于2018年1月1日将张廷高的商铺出租给第三方，为期三年，总租金1400000元，总面积2294.87平米，其中张廷高的商铺面积为123.45平米。张廷高要求东方国际将代收的租金返还，或者按续签合同的约定支付一年的租金四万元整，遭拒绝后，张廷高再次报警。为尽量减少损失，张廷高将自己的商铺于2019年9月15日出租给第三方使用，房租一年五万。张廷高认为，东方国际没有证据证明将多收的第三方的租金退还给第三方，都应属于东方国际通过张廷高的商铺产生的不当得利。张廷高的商铺四年多未收到任何收益，损失巨大，要求东方国际按照不当得利75311.45元全额支付并无不当。3.一审法院未支持违约金错误。双方委托经营协议第九条第（二）款第4小条约定：无论任何原因乙方（东方国际）违约而应承担的违约各项责任总额，不超过乙方实际已代收甲方（张廷高）收益总额的50%。在协议期内，东方国际未征得张廷高同意将其商铺超过协议期限出租给第三方，构成违约，造成协议到期后张廷高无法顺利收回白己的商铺，应该向张廷高支付违约金。东方国际辩称，1.东方国际实际只收取案涉店铺2019年1月1日至9月15日租金17781.87元（含商管公司管理费用）。东方国际于2015年12月31日收到张廷高商铺，根据委托经营管理协议，交房后3年东方国际无需支付张廷高店铺收益，张廷高自2019年1月1日起才能获得店铺收益。张廷高自2019年9月16日与案外人签订租房协议、收取租金，张廷高在东方国际处只能享有8.5个月收益。2.商铺委托经营管理协议已于2018年12月31日到期终止，双方没有达成新的委托经营管理协议，张廷高的违约金诉求无事实依据。张廷高向一审法院提出诉讼请求：东方国际返还代收房租75311.45元、给付违约金37655.73元。一审法院认定的事实：2015年9月1日，张廷高与扬州聚源潮置业发展有限公司（后更名为扬州美凯置业发展有限公司）签订商品房买卖合同一份，张廷高购买东方国际商业广场3-1012商铺一间。同日，张廷高、东方国际签订商铺委托经营管理协议一份，载明：张廷高将该商铺（建筑面积123.44平方米）委托给东方国际经营管理，委托经营期限自东方国际收到开发商移交的张廷高商铺的当日（以下简称交房日）起连续计算共计3年，由东方国际代张廷高收房；自交房日起连续计算三年，东方国际无需再支付该商铺收益给张廷高；东方国际违约责任为东方国际擅自解除、终止本合同的、东方国际由于经营原因提前解除合同的、东方国际未尽到受托人义务，致使张廷高的委托商铺在实际使用人使用期间被人为恶意损坏的，无论任何原因东方国际违约而应承担的违约各项责任总额，不超过东方国际实际已代收张廷高收益总额的50%。2015年12月31日，东方国际与扬州美凯置业发展有限公司办理交接手续，确认收到案涉商铺。东方国际与案外人郭坤签订房屋租赁合同，约定，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，东方国际将包括案涉商铺在内的16间房屋计2294.87平方米出租给郭坤，租金合计140万元，先交后使用，郭坤应于2018年4月10日前支付全部租金。2019年9月15日，张廷高收回案涉房屋，并在次日与案外人孟现龙签订租房协议，租期3年，第一年租金45000元。一审法院认为，张廷高、东方国际订立的商铺委托经营管理协议系当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规规定，应认定为合法有效，双方应按约履行各自义务。东方国际于2015年12月31日收到商铺，委托经营期限应自2015年12月31日起计算三年至2018年12月31日。此后，张廷高、东方国际未继续订立委托经营管理协议，东方国际无权处分张廷高的案涉店铺，东方国际从案涉商铺所得租金19874元（自2019年1月1日至2019年9月15日计9.5月，1400000÷2294.87÷36*123.45*9.5=19874）系不当得利，应返还给张廷高。商铺委托经营管理协议并未约定协议期满后东方国际未将店铺收益交付张廷高的违约责任，张廷高主张按租金的50%计算违约金不予支持。因东方国际与郭坤订立的房屋租金合同租金的给付方式为先交后使用，东方国际未及时将租金给付张廷高，应按同期银行贷款罚息利率标准承担逾期付款责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：东方国际于判决生效后十日内返还张廷高租金19874元及逾期付款违约金（自2019年1月1日起按同期银行贷款利率的1.5倍计算至实际还款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2560元，减半收取为1280元二审中，张廷高、东方国际均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，张廷高作为甲方与东方国际作为乙方签订的委托经营合同中第三条委托经营收益及分配条款明确约定：自交房日起连续计算三年，甲乙双方确认乙方无需再支付该商铺收益给甲方（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方自愿同意在前三年市场培育期内将商铺无偿交于乙方统一经营管理，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权。乙方无需再承担支付该商铺收益的义务……乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。还查明，张廷高于开发商签订的房屋买卖合同中第八条对房屋交付期限进行约定，开发商应在2015年12月31日前将房屋交付使用。本院认为，首先，东方国际与张廷高于2015年9月1日签订的委托经营合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。该合同约定张廷高将案涉商铺交由东方国际统一经营运作管理，自交房之日起三年内张廷高不享有房屋收益，东方国际承担培育期内经营管理费用。张廷高上诉主张该条款应理解为商铺不产生收益时才无需向其支付收益，无合同和法律依据，本院不予支持。其次，对于交房日期，东方国际一审中提交的《房屋交接确认书》载明为2015年12月31日，该确认书由房屋开发商盖章确认及其他交房材料相印证，可以予以采信，故东方国际依据委托经营合同享有的收益期间为2016年1月1日-2018年12月31日。再次，对于张廷高请求返还的房租系东方国际与案外人郭坤签订的期限为2018年1月1日-2020年12月31日的租赁合同产生租金，实际自2019年1月1日起，东方国际已无权出租张廷高商铺，但鉴于张廷高已于2019年9月15日将商铺自行转让案外人自行享有店铺收益，东方国际应向张廷高返还将案涉店铺在2019年1月1日-2019年9月15日期间对外出租取得的收益；2019年9月15日后东方国际已预先收取的租金应由东方国际与案外人郭坤进行处理。再次，对于违约金损失，张廷高与东方国际之间的委托经营合同已经到期，张廷高主张的违约行为发生在合同届满之后，故无法适用双方合同违约金条款。综上所述，上诉人张廷高的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人张廷高负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏岐华审 判 员 韩 凯审 判 员 袁海兰二〇二〇年五月二十八日法官助理 沈佩仪书 记 员 郑桂江