四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初934号 原告：重庆昌乐物业管理有限公司。 住所地：重庆市渝中区中山一路220号10-5#。 法定代表人：胡政，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张英，该公司职工。 委托诉讼代理人：苟亚，四川竞壹律师事务所律师。 被告：邹远东，男，1975年10月5日出生，汉族，通江县社会保险局工作人员，住四川省通江县。 原告重庆昌乐物业管理有限公司与被告邹远东“物业服务合同纠纷”一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告重庆昌乐物业管理有限公司的法定代表人胡政的委托诉讼代理人张英、苟亚与被告邹远东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告重庆昌乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告物业管理费1013.5元并承担本案的法律规费。事实和理由：2013年9月29日，原告与通江县通江花园业主委员会签订了《四川省物业服务合同》，合同约定由原告向通江花园小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2013年10月至2018年10月止。合同约定：业主每月按房屋面积0.45元/㎡向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月30日前。 被告系通江县诺江镇通江花园***的业主，按约定应当向原告缴纳从2013年11月至2018年10月物业管理费用人民币1013.5元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果，请求实现诉请。 被告邹远东辩称：1、下欠1013.5元不属实；2、物业收费依据不是正规的发票，有权拒交；3、应按套内面积94.07㎡交纳物管费，不应当按房屋面积103.39㎡交纳；4、原告未按合同约定履行物业服务内容，仅仅只是服务了合同内容的70％，故交纳的物管费是应交纳的70％，因此我已超交，原告应返还超交的；5、原告与上届业主委员会签订的合同，上届业主委员会并没有经过选举，同时没有公示告知业主，上届业主委员会也没有履行监督义务，请求维护被告的合法权益。 经审理查明：原告重庆昌乐物业管理有限公司系依法登记成立的物业管理企业。2013年6月，原达州市通川区金星物业管理有限公司未到合同履行期限便终止在通江花园的物业服务，鉴于当时小区入住率高、小区内垃圾多、污水沿道路流淌、臭气逼人、杂草丛生的客观实际，原告重庆昌乐物业管理有限公司来小区查看并进行了前期物业服务后，通江花园业主大会决定原告重庆昌乐物业管理有限公司入驻通江花园开展物业管理服务。2013年9月29日，原告重庆昌乐物业管理有限公司以乙方名义同通江县通江花园业主委员会以甲方名义签订了《四川省物业服务合同》，合同约定的主要内容为,物业服务质量:乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准；物业服务费用：根据本物业管理区域的实际情况和四川省物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费按每月0.45元／㎡收取；业主应于每月10日起交纳当月的物业服务费用或物业服务资金，应在每月30日前履行交纳义务；合同期限：5年，自2013年10月至2018年10月止。原告重庆昌乐物业管理有限公司在乙方签章栏处加盖了重庆昌乐物业管理有限公司的印章，通江县通江花园业主委员会在甲方签章栏处加盖了川Ｔ****通江县通江花园业主委员会专用章，业主委员会王旅、李欣、向云均和委托代理人杨健签注了自己的姓名。2013年12月1日，通江花园召开业主大会，选聘新的物业服务企业。同月2日，将大会决议在小区进行了公示，其主要内容为：同意重庆昌乐物业管理有限公司入驻通江花园进行物业管理工作，按三级物业服务标准实施，收费标准暂按0.45元／㎡／月,通江花园停车收费标准为月票车按60元／月收费，在新一届业主委员会未选举产生前，由原业主委员会继续履行职责。 原告重庆昌乐物业管理有限公司为证明自己已经尽到物业管理服务职责，向法庭提供了通江花园昌乐物业关于“打扫、清运垃圾；管理、修剪绿化；疏通、更换排污管道；检查、清掏化粪池；修补小广场瓷砖；更换楼道灯具；维修下水管道”等物业服务内容的维护维修记录薄和照片。 被告邹远东入住四川省通江县通江花园后，成为***业主。其居住的房屋经通江县房产管理局测绘，预测面积为103.39㎡，按照约定的0.45元/㎡/月的标准，每月应计物业管理服务费46.53元，自2013年11月至2018年10月31日，共60个月，应计取物业管理服务费2791.8元，被告邹远东分别于2014年交纳233元、2015年交纳345元、2016年交纳100元、2017年交纳100元、2019年10月7日交纳1000元。原告重庆昌乐物业管理有限公司在催收中，于2018年9月20日向被告邹远东发出温馨提示，告知自2013年11月至2018年9月尚欠物业管理服务费1834元。截止2018年10月31日，除被告于2019年交纳的1000元外，被告邹远东现实际欠付原告物业管理服务费880.53元，后经原告多次催收，被告邹远东以原告未按房屋面积1元/㎡的标准冲减物业管理服务费103.39元及原告未完全履行物业服务合同为由，拒不交纳，原告遂诉诸法院，请求实现诉请。 同时查明：原告重庆昌乐物业管理有限公司与通江县通江花园业主委员会签订的《四川省物业服务合同》约定的合同期限届满，2018年10月31日，原告终止对通江县通江花园的物业管理服务。 庭审中，1、被告邹远东向法庭提供了2019年3月14日，通江县诺江镇春长坪社区通江花园小区第二届业主委员会向通江县人民法院出具的关于“重庆昌乐物业服务公司于2013年10月8日入住通江花园开展物业服务，合同到期时间是2018年10月30日，该公司入驻期间未按照合同内容提供全部服务，截止目前为止，小区化粪池一直未清理，上届业主委员会已于2013年6月10日在小区业主大会上宣布解散，本届业主委员会于2017年11月经业主大会选举产生”及2020年4月23日出具的关于“2018年11月通江花园第二届业主委员会与重庆昌乐物业公司协商一致同意，重庆昌乐物业公司从收取的小区业主车辆停车管理费中按照业主房屋面积1元/㎡返还业主，冲减业主应交纳的物业管理服务费，并在小区内公示了”的证明。原告质证否认证明内容的真实性；2、被告邹远东称，原告重庆昌乐物业管理有限公司应当按照同通江花园第二届业主委员会的约定，从收取的小区业主车辆停车管理费中按照业主房屋面积以1元/㎡的标准返还业主，冲减业主应交纳的物业管理服务费。应当在尚欠【（1834元＋1月×46.53元/月）﹣1000元】880.53元的基础上减去（103.39㎡×1元/㎡）103.39元；原告认为，为了激励业主积极交纳物管费，公司承诺凡在2018年10月31前交纳的可按房屋面积1元/㎡的标准冲减业主应交纳的物业管理服务费，温馨提示的尚欠物业管理服务费1834元中已经扣减了103.39元；3、被告邹远东对辩称的原告没有完全履行物业服务合同未向法庭提供相关证据佐证。 本院认为，本案涉及的焦点问题如下： 其一、关于通江县诺江镇春长坪社区通江花园小区第二届业主委员会向本院出具的二份证明是否采信的问题。 通江县诺江镇春长坪社区通江花园小区第二届业主委员会向本院出具的二份证明仅加盖有通江县诺江镇春长坪社区通江花园小区第二届业主委员会的印章，无负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，参照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”的规定，该证明不具备合法的形式要件，不能作为定案的依据采信，故本院不予采信。 其二、被告邹远东是否属适格的义务主体，应否承担交纳物业管理服务费的民事责任问题。 原告重庆昌乐物业管理有限公司与通江花园业主委员会签订的《四川省物业服务合同》不违反法律的强制性规定，是双方真实意思表示，对全体业主均具有约束力，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“…业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定精神。本案所涉《四川省物业服务合同》对被告邹远东具有约束力。原告重庆昌乐物业管理有限公司在前任物业服务公司终止履行合同后，对通江花园进行实地查看并实施了前期物业管理服务后同业主委员会签订物业服务合同，尔后被业主委员会选聘为新的物业服务企业，原告实际履行物业服务合同已达5年之久，虽然签订的物业服务合同现已到期，各方的权利义务已终止，但不影响合同中结算和清算条款的效力。原告重庆昌乐物业管理有限公司与包括本案被告邹远东在内的小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系，原告应当按合同约定，提供符合合同约定标准的物业管理服务，被告邹远东亦负有按照合同约定，交纳物业管理服务费，配合物业管理服务的义务，不能随意地以笼统的物业服务未尽职责、未完全履行合同义务等为由，拒绝交纳物业服务费，其理由于事实和法律规定不符，不足以成为拒交物业管理服务费的理由。作为原告重庆昌乐物业管理有限公司在提供物业服务期间当然应当提高物业管理服务水平，为包括被告在内的业主提供优质的物业服务。被告未按约定履行足额交纳物业管理服务费的义务，应当承担立即交纳物业管理服务费的民事责任。故被告邹远东属于适格的义务主体，应当承担交纳物业管理服务费的民事责任。 其三、被告主张物业管理服务费应按套内面积计算是否支持的问题。 房屋建筑面积包括公摊面积和套内建筑面积。通江县房产管理局对被告所购房屋预测面积103.39㎡，系公摊面积和套内建筑面积之和，被告主张应按套内面积计算物业管理服务费用既不符合合同约定，亦缺乏事实和法律依据，且有违常理；结合被告要求原告按1元/㎡的标准计算业主车辆停车管理费103.39元抵扣物管费的事实，在请求计算停车管理费时主张按房屋面积103.39㎡计算，却在计算物管费时要求按套内建筑面积计算，属显失公平，其主张不予支持。 其四、原告在温馨提示中告知被告应交物业管理服务费1834元，是否已经扣减车辆停车管理费103.39元的问题。 被告邹远东自2013年11月至2018年9月，共计59个月，按46.53元/月的标准应计物管费2745.27元，在此期间被告已经实际交纳778元，尚欠1967.27元，原告在温馨提示中告知被告交纳1834元，尚有133.27元未主张，与原告方在庭审中关于“已经扣减103.39元”的陈述相符，能够认定原告已经扣减103.39元。被告邹远东认为未予扣减与查明的事实不符，本院不予支持。 其五、被告邹远东应支付物业管理服务费的数额问题。 原告重庆昌乐物业管理有限公司在温馨提示中告知被告尚欠物业管理服务费1834元应予确认，加上截止2018年10月底的一个月物管费46.53元，之后被告支付了1000元，被告现实际欠付原告物管费880.53元。 综上，原告诉称的与被告辩称的与本评判不一致的，本院不予支持。为了维护公民、法人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百〇九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告邹远东于本判决生效后立即向原告重庆昌乐物业管理有限公司支付尚欠的物业管理服务费880.53元； 二、驳回原告重庆昌乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人逾期不履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邹远东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  陈加国 二〇二〇年五月十三日 书记员  杜林芩