广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终8015号上诉人（原审原告）：高慧，女，汉族，1985年3月12日出生，住广东省深圳市福田区******************，身份证号码：440************625。委托诉讼代理人：李仲，系北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：关山，男，满族，1980年6月30日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区***************，身份证号码：130************31X。被上诉人（原审被告）：杨光，女，汉族，1975年6月13日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区******************，身份证号码：440************965。委托诉讼代理人：王佳容，卢航，系北京市中银（深圳）律师事务所律师、实习律师。上诉人高慧与被上诉人关山、杨光确认合同效力纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初2329号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高慧及其委托诉讼代理人李仲、被上诉人杨光的委托诉讼代理人王佳容和卢航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人高慧上诉请求：一、撤销（2016）粤1391民初2329号民事判决书，依法改判确认两被上诉人之间签署的二手房买卖合同无效（房产坐落于惠州大亚湾霞涌小径湾）；二、本案一、二审诉讼费、保全费、诉讼担保费由两被上诉人负担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。1.双方于2016年8月24日签署房地产买卖合同，合同第二条约定乙方应于合同签订当日支付甲方定金20万元。但事实上，两被告主张并提交的转账凭证显示其支付“所谓定金”的时间为2016年7月27日，远远早于合同签订日一个月有余，与交易惯例明显不符。原审法院对定金的认定，错误。2.合同约定的主要义务的履行时间与实际情况存在不一致。如果按照被上诉人所陈述是180万合同是备案合同，而240万元合同是真实交易合同的话，240万合同第二条约定:“最后一期付款人民币贰佰肆拾万元整。在办理好转让手续并核发新的房地产权证时付清。为什么交易金额明显错误，正常交易中双方对交易价格的约定是十分清晰和明确的，也是双方需着重注意的，为什么在合同中出现如此显而易见的错误。并且约定了最后一期的价格为240万元，前后矛盾。且要在办理好转让手续并核发新的房产证时付清，杨光为什么在没有拿到新的房产证时，提前支付了几乎全部价款？上诉人有理由怀疑双方存在明显的先行借款或有其他款项往来的情形，在关山无法清偿的情况下，将房产转移至杨光名下的嫌疑。杨光和关山同为银行从业人员，对金额的敏感度极高。在合同和实际支付金额中的巨大差距已经存在明显不符合常理之处，可见、杨光明知该房屋价格低于市场价格，有可能损害房屋产权人的利益，仍欣然签约即表示其对关山的恶意行为默示接受，即为串通。原审法院对此，没有审慎查明，认定错误。3.两上诉人称2016年8月3日支付首期款50万元，2016年8月13日支付款10万元，2016年8月23日支付20万元。也就是说，双方未签订买卖合同前，杨光已支付了100万元，买卖合同中对于首期款的金额、支付时间等，均无约定，以上均不符合交易惯例，多处存在互相矛盾之处，原审法院对此，认定错误。4.合同第四条约定，双方同意于2016年8月24日由甲方将涉案房地产交付给乙方使用。也就是说，在8月24日时杨光尚未足额缴纳房地产转让费用时，关山就已同意将房屋交由其使用，亦与正常的交易惯例不符。5.在杨光没有领取到新的房地产权证前，就匆忙的前往物业管理处办理物业合同、燃气、供电手续的变更，可见其明知涉案房屋存在争议，力求快速达到占有并使用的目的而为之、更加彰显其与关山串通，恶意损害原告合法权益的故意。6.两份合同均签订于2016年8月24日，与交易惯例不符。其上面的约定漏洞百出，明显是根据已支付金额的情况添加上去，而不是真实的买卖房地产的交易。二、原审法院认定事实不清。1.本案中，被上诉人杨光超过举证期当庭提供一份证据为“房屋买卖定金收据”，上诉人对其真伪形成时间提出鉴定申请。但在法院组织双方对鉴定检材原件质证时，被上诉人杨光却提交了与其提交给法庭和上诉人的复印件明显不一的原件。在此情况下，法庭最后决定收取其两份原件，进而交由鉴定机构鉴定，那么明显的增加上诉人需要预缴的鉴定成本。上诉人认为两上诉人明显的伪造证据事实清楚，且鉴定成本由于被上诉人原因导其更加昂贵的情况下，放弃鉴定。而原审法院仅陈述上诉人未缴鉴定费用而未陈述和论证双方质证过程，对被上诉人超过举证期提交证据、提交鉴定检材时存疑的事实只字未提，明显的认定不清。2.上诉人当庭对被上诉人杨光的询问过程中，前后矛盾，漏洞百出。a.其对如何知道房源回答为是通过中介，可是为何在交易过程中没有任何中介的参与，240万元的现金交易没有任何的资金监管？b.问到其是否认识关山，他说不认识。但后来又自相矛盾的陈述说进到房间看到照片是关山，如果不认识，怎么看到照片又说是关山呢？c.询问其有无实际看房，回答是中介带着看的。如果是中介参与的，又无证据证明。上诉人和关山离婚后，关山和其他人根本没有涉案房屋的钥匙，杨光是如何进入涉房屋看房的呢？被上诉人亦未举证证明其获取房源的渠道。如此多的细节显示，双方之间存在恶意，但一审法院对此置之不理，在判决书中只字未提。三、在一审诉讼前，诉讼中，上诉人多次对两被上诉人之间的款项往来流水存疑，并且多次提出调查取证申请，用以进一步证明两被上诉人的交易行为存在恶意、交易不真实。但一审法院对此申请未予处理，亦未作出任何回应。上诉人认为恶意串通是个人的心理状态，认定恶意串通应在综合分析相关证据的基础上，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则推定。若当事人的行为严重不符合经验法则，则可以认定其构成恶意串通。在两被上诉人的买卖房屋的合同中，存在合同金额约定前后不一致、金额的交付时间与合同约定不一致、合同双方直接用现金进行交易、买受人未对房屋进行实地勘察等等交易行为明显不符合经验法则，可以认定买受人与受托人之间恶意串通损害房屋所有权人的合法权益，由此而签订的买卖合同无效。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，认定事实不清，根据一审调查及询问细节反映出上述两被上诉人的交易行为严重不符合生活常理以及房屋交易习惯，可以认定两被上诉人之间存在恶意串通，损害了上诉人的合法权益，应该认定该《房地产买卖合同》无效。上诉人为维护自己的合法权益，特依法提起上诉，请二审法院查清事实后依法改判。被上诉人关山和杨光辩称，一、关山向杨光出售的涉案房屋登记为关山单独所有，杨光有理由相信关山有权处分涉案房屋，杨光在缔约时完全是善意的。关山向杨光出售涉案房屋时，关山提供的房产证显示，关山于2015年9月21日经购买取得涉案房屋即“惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩10栋2803号房”的所有权，且该房屋由关山单独所有。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。需要特别指出的是，原审调查显示，涉案房屋是关山在结束与高慧的第一次婚姻关系后，复婚前以其个人名义自行购买，并登记在关山个人名下。涉案房屋并非高慧与关山在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。因此，根据物权法定公示原则以及高慧的陈述，涉案房屋完全是关山的个人财产，杨光购买涉案房屋是善意的。二、杨光在缔约和履约过程中完全是善意的，涉案房屋不存在低价转让的情形，原审判决有明确的事实依据和法律依据。杨光通过同事了解到出售涉案房屋的是关山，2016年7月27日，杨光与关山商定涉案房屋的交易总金额为240万元，并签署《房屋买卖定金收据》，约定定金20万元、签约款50万元、尾款170万元。因关山提出资金周转的需要，基于同事介绍及关山曾在招行工作的经历，杨光陆续向关山支付定金及部分房款，其中2016年7月27日支付定金20万元，2016年8月3日支付首期款50万元，2016年8月13日支付房款10万元，2016年8月23日支付房款20万元，共计100万元。2016年8月24日，杨光与关山按照广东省建设厅、广东省工商行政管理局示范文本签署《房地产买卖合同》。2016年9月7日，涉案房屋的不动产权籍调查成果也显示涉案房屋权属清楚，确是由关山单独所有，杨光与关山共同向惠州大亚湾区不动产登记中心提交二手房交易资料，且不动产登记中心确认材料齐全并依法受理。当日，关山与杨光办理交房手续，杨光向关山支付房款100万元。2016年9月8日，杨光支付剩余房款40万元，至此杨光已付清全额房款240万元。反观高慧提交的《离婚协议书》，2015年8月7日，高慧与关山在该协议中对涉案房屋估价200万元，杨光与关山于2016年7月27日协商确定涉案房屋以240万元成交不存在低价转让涉案房屋的情形，属于合理价格转让。因此，杨光在涉案房屋的交易过程中完全是善意的，涉案房屋不存在低价转让的情形，涉案房屋买卖合同合法有效，原审判决事实认定清楚，法律适用正确。三、关山于2016年9月7日向杨光交付涉案房屋，涉案房屋于2016年9月21日经惠州大亚湾区不动产登记中心完成房屋转移登记，杨光是涉案房屋的合法所有权人。2016年9月7日，关山向杨光办理交房手续，杨光依法与物业公司签署物业服务合同，并办理业主卡以及燃气、用电业务。此外，杨光为涉案房屋更换电子智能门锁，并添置了冰箱、空调、桌椅等家用物品。2016年9月21日，惠州大亚湾区不动产登记中心依法完成转移登记。根据《物权法》第一百零六条之规定，受让人受让不动产是善意的，该不动产是以合理的价格转让，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，受让人依法取得该不动产的所有权。因此，杨光是涉案房屋的合法所有权人。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，杨光是涉案房屋合法的所有权人，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，高慧的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回高慧的全部上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：一、请求确认两被告之间签署的关于“惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润花园观海轩10栋2803号房”之二手房买卖合同无效；二、诉讼费、保全费、诉讼担保费由被告承担。一审法院认定事实：原告高慧与被告关山于2014年4月23日办理结婚登记手续，后双方因夫妻感情破裂于2015年8月7日至深圳市福田区民政局办理了离婚手续，同时签订了离婚协议书，就婚姻关系的解除、孩子的抚养及共同财产的分割等问题进行了约定。其后，被告关山于2015年9月21日取得位于惠州大亚湾霞涌小径湾的不动产权证，房产证号为粤房地权证惠州字第3300093XXX号，房地产权属人为关山，共有情况为单独所有。2015年10月30日，原告高慧与被告关山签订《离婚协议书》之补充协议，其中约定“惠州大亚湾霞涌小径湾（买卖合同编号为：HW201320320，房产证号：3300093XXX号）全部所有权归原告高慧所有，同时，被告关山承诺在取得房产证后立即将前述房产过户至原告高慧名下”。2016年2月2日，被告关山向惠州大亚湾房产管理局递交了《遗失房产权证补发申请》，内容为：本人关山拥有坐落惠州大亚湾小径湾房屋一栋，经房产管理部门核发有房产证（证号：3300093XXX），因保管不善遗失，现本人申请补发，如有隐瞒、虚假行为，造成以后产权纠纷、经济损失，本人愿意承担一切法律责任。惠州大亚湾房产管理局经审查、报纸公告等程序后，同意补发房产证，被告关山于2016年3月29日领取了新的房产证，房产证号为粤房地权证惠州字第3300114XXX号。2016年8月24日，被告关山作为甲方与被告杨光作为乙方签订了《房地产买卖合同》，主要内容：一、甲方拟将位于惠州大亚湾霞涌小径湾房转让给乙方，房屋建筑面积138.61平方米，房产证号为3300114XXX号。二、该房产交易总金额为240万元，乙方应于合同签订当天支付定金20万元，最后一期付款240万元在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清。三、本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到大亚湾不动产登记中心办理过户手续。双方同意于2016年8月24日由甲方将该房地产交付给乙方使用。双方还就其他权利义务进行了约定。同时，双方还签了另一份交易价格为180万元的《房地产买卖合同》，在大亚湾房产管理局办理产权转移登记手续。被告杨光向被告关山支付购房款的具体情况：1.2016年7月27日支付了20万元购房定金；2.2016年8月3日支付了50万元首期款；3.2016年8月13日支付了10万元购房款；4.2016年8月23日支付了20万元购房款；5.2016年9月7日支付了购房款100万元；6.2016年9月8日支付了40万元购房款。至此，被告杨光付清了全部购房款240万元。2016年9月7日，二被告向惠州大亚湾区不动产登记中心申请办理涉案房屋的转移登记手续，并取得了受理回执，当日被告杨光缴纳了契税54000元，计税金额为180万元。同时，被告杨光与深圳华润物业管理有限公司惠州分公司签订了《华润小径湾花园观海轩前期物业服务合同》，并向大亚湾华润燃气有限公司提交了《管道燃气开户申请表》。其后，原告高慧得知被告关山将涉案房屋转让给被告杨光，于2016年9月22日至大亚湾区不动产登记中心对涉案房屋提出所有权异议登记，并取得受理回执和受理通知书。2016年9月28日，原告高慧向本院起诉。案件审理过程中，原告高慧向本院申请对落款日期为2016年7月27日的《房屋买卖定金收据》中手写部分字迹的形成时间进行鉴定。我院依法委托广东南天司法鉴定所对该事项进行鉴定。后因原告未在规定期限内缴纳鉴定费，视为原告高慧放弃鉴定。另，本院依据原告的申请，依法查封了惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润小径湾花园观海轩10栋2803号房的产权[房产证号：粤（2016）惠州市不动产权第4001XXX号]。一审法院认为，案件的争议焦点是被告杨光与被告关山签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。只要是完全民事行为能力人的真实意思表达，不损害国家利益、集体利益和第三人利益，不是以合法形式掩盖非法目的，不损害社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议便产生相应的法律效力。被告杨光与被告关山交易时，涉案房屋的产权登记显示为被告关山单独所有，被告杨光有理由相信被告关山是有权处分该房产，是善意的。被告约定的房产交易价格为240万元，不存在明显偏低市场交易价格的情形。涉案房屋的产权已转移登记至被告杨光名下。原告提供的证据不足以证明二被告之间存在恶意串通的行为。二被告签订的房地产买卖合同是当事人一致的意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求确认被告关山与被告杨光签订关于“惠州大亚湾霞涌小径湾1号华润花园观海轩房”的二手房买卖合同无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第八条、第九条、第四十四条、第五十二条及《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告高慧的诉讼请求。案件受理费100元及保全费5000元，由原告高慧负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。上诉人提交了调查取证申请书。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。另查明，高慧二审向本院提交《调查取证申请书》请求：1.法院依法调取两被申请人名下从2015年1月至今的银行账户的资金交易摘要中最原始的银行凭证，包括但不限于如下账户（申请书中例明）；2.请求法院调取两被申请人2015年、2016年、2017年常用电话的通话记录，包括但不限于如下电话（关山138*****151、135*****630）。本院认为：本案是确认合同效力纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：关山与杨光签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。具体判析如下：根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，高慧起诉请求确认关山与杨光于2015年8月7日签订的《房地产买卖合同》无效，应当举证证明关山与杨光之间存在恶意串通且损害其合法权益。尽管关山与杨光本案的房产交易与一般的交易习惯不完全相符，但是结合当事人提交的证据可以确认房产交易系真实的发生，上诉人高慧所列举的多项不符合交易习惯的行为，不足以充分证明关山与杨光之间存在恶意串通。其次，涉案房产并非在关山与高慧的婚姻存续期间购买，且登记在关山个人名下，杨光作为善意第三人完全有理由相信关山具有房产的处分权利。再次，2015年8月7日高慧与关山离婚协议对涉案房产估价为200万元，而杨光与关山于2016年7月27日协商确认涉案房屋以240万元成交，不存在低于市场价格情形，属于合理的转让对价。最后，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，杨光善意购买涉案房屋，支付合理的对价且完成房产过户登记手续，高慧主张关山与杨光的《房地产买卖合同》行为无效，按照上述规定，本院不予支持。对于关山处分涉案房产给高慧造成损失的，高慧可另循法律途径解决。另，高慧申请调查取证的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实以及明确的线索。”第四十六条第二款规定：“当事人申请提交的书证不明确、书证对于待证事实的证明无必要、待证事实对于裁判结果无实质性影响、书证未在对方当事人控制之下或者不符合本规定第四十七条情形的，人民法院不予准许。”高慧认为关山与杨光存在恶意串通的嫌疑申请调查取证，按照上述民事诉讼证据规定，申请调取事项应当具体明确。本案中，高慧仅凭怀疑，申请法院调查两被申请人关山、杨光多年来的银行账户的资金交易原始凭证以及多年常用电话的通话记录，不符合具体明确的要求。此外，法律赋予当事人诉讼中申请调查取证的权利，不等同于权利可以无限扩大，高慧本案的申请调查范围已经超出了必要限度，综合调查事项对于本案待证事实证明的必要性，本院不予以准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用200元，由上诉人高慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年五月十二日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；