呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终478号上诉人(原审原告)：张保东，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：陆梦英伦，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张宝维，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：马晓峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕克超，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。上诉人张保东因与被上诉人张宝维房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人张保东及其委托代理人陆梦英伦，被上诉人张宝维的委托诉讼代理人马晓峰、毕克超，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张保东上诉请求：1、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初6919号民事判决,并改判支持张保东在原审中的全部诉讼请求；2、请求依法判令张宝维承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅根据张宝维自行缴纳三年的物业费以及取暖费就认定与租赁房屋不相符有悖常理，驳回张保东一审请求是明显的事实错误,一审的错误认定才是有悖常理的。双方之间形成房屋租赁合同关系并持续至今。2012年8月4日双方签订《房屋租赁合同》,租金每年24000元,2013年8月4日约定的租赁期限届满后双方均未提出不再租赁该房屋的意思表示,根据法律规定到期后继续租赁房屋的视为原租赁合同继续有效,租赁期限变为不定期。继而张宝维仍承租该房屋并实际交纳房屋租金至2015至2016年度,虽然《房屋租赁合同》中约定物业费以及取暖费是由张保东承担,但是张保东承担该费用的前提是张宝维按照《房屋租赁合同》约定按时缴纳租金,但本案张宝维自2016年至今就未缴纳任何租金,因此张保东有权行使双务合同中的履行抗辩权拒绝为其缴纳物业费以及取暖费。而一审法院认定张宝维自行缴纳2016年10月1日-2019年9月30日涉案房屋的物业费以及2016、2017、2018年涉案房屋的取暖费,因此得出张宝维缴纳上述费用的行为与房屋租赁是不相符的,有悖常理,最终驳回张保东的诉讼请求错误。二、张保东在本案一审中已完成举证责任,一审法院认定我方诉讼请求因证据不足不予支持严重违反证据规则,肆意加重张保东的举证责任。在一审过程中张保东为证明与张宝维存在房屋租赁法律关系向法庭提交了2012年8月4日双方签订的《房屋租赁合同》以及2012年8月4日张宝维向张保东支付了2012年8月4日至2013年8月3日房租人民币24000元的收据,虽然2013年《房屋租赁合同》到期,但双方在一审中均承认继续租赁该房屋并缴纳2013、2014、2015年度的租金,因此虽然双方在《房屋租赁合同》到期后未签订书面合同,但是根据《合同法》第236条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。所以从2013年后双方签订的《房屋租赁合同》仍然继续有效,租赁期限变为不定期租赁。三、本案张宝维未提供任何证明形成房屋买卖合同关系的证据,一审中其仅提供60万元单方转账无法证明已形成房屋买卖合同,没有达到高度盖然性的证明标准,属于强买强卖。张宝维辩称，坚持一审答辩意见。2016年8月租赁即将到期时，张保东向张宝维表示准备出售该租赁房屋，张宝维同意购买，双方就价格谈妥后未签订书面协议。2016年8月至10月以及2017年4月张宝维向张保东提供的458061535800041的工行账号共分三笔支付了60万元购房款，并非张保东所诉的2016年元旦及春节张宝维单方支付。双方已形成事实上房屋买卖关系，张保东提供账号收购房款以及自2016年10月1日起至今未缴纳物业费及取暖费的事实，结合该房屋自2016年10月1日起至今该房屋物业费、取暖费由张宝维缴纳的事实，证明双方已经形成房屋买卖关系，否则如按张保东所主张的租赁合同，物业费、取暖费应该由张保东承担不是张宝维承担。2016年至今房屋涨价是张保东想单方撕毁买卖合同的原因。张保东向一审法院起诉请求：1、判令解除张保东与张宝维签订的《房屋租赁合同》；2：判令张宝维搬离建和公务嘉园小区6号楼6层东户并将房屋恢复原状；3、判令张宝维向张保东支付2016至2019年度欠付房屋租金人民币70000元（从2016年8月4日暂计算至2019年7月4日，并按照月租金2000元计算至实际搬离房屋之日）；4、判令张保东向张宝维支付租金利息损失人民币6689元（以年租金24000元为基数分别从2016年8月5日、2017年8月5日、2018年8月5日开始按照中国人民银行同期贷款利率分段暂计算至2019年7月20日，实际计算至付清租金之日）；5、本案诉讼费由张宝维承担。一审法院认定事实：2012年8月4日，张保东与张宝维双方签订了“房屋租赁合同”。双方约定该房屋（呼市金桥开发区建和公务嘉园小区6幢1单元6楼东户）月租金为2000元，房屋租赁期共12个月，自2012年8月4日起至2013年8月4日，由张保东承担暖气和物业费。张保东出售房屋，须在1个月前书面通知张宝维，在同等条件下，乙方有优先购买权。租赁期满前，张宝维要继续租赁的，应当在租赁期满1个月前书面通知张保东。如果张保东在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，张宝维享有优先承租权。租赁期届满后，双方未签订“房屋租赁合同”，张宝维仍住在张保东的上述房屋内（至2016年），在此期间张保东有意将该出租房屋出售，张宝维知悉后表示愿意购买此房屋。2016年8月30日，张宝维通过银行给张保东转款5万元；2016年10月11日，张宝维通过银行给张保东转款25万元；2017年4月13日，张宝维通过银行给张保东转款30万元。2017年8月14日，张宝维缴纳物业费（6井-1-103张保东）2421元（2016年10月1日-2017年9月30日）；2017年12月27日，张宝维缴纳物业费（6井-1-103张保东）2421元（2017年10月1日-2018年9月30日）；2018年10月16日，张宝维缴纳物业费（6井-1-103张保东）2421元（2018年10月1日-2019年9月30日）。2016年11月14日，张宝维缴纳取暖费（建和嘉园-6号楼［54房间］-1-603张保东）2859．60元（2016-2017）；2017年11月7日，张宝维缴纳取暖费（建和嘉园-6号楼［54房间］-1-603张保东）2859．60元（2017-2018）；2018年9月6日，张宝维缴纳取暖费（建和嘉园-6号楼［54房间］-1-603张保东）2859．60元（2018-2019）。一审法院认为，张保东、张宝维于2012年8月4日签订了《房屋租赁合同》，约定双方权力与义务等事项。双方约定租期为一年，后租期届满以后，双方未就房屋租赁合同进行续签；但双方均按前合同履约。2016年8月30日、2016年10月11日、2017年4月13日，张宝维分三次通过银行，共计给张保东转账60万元。张宝维于2017年8月14日、2017年12月27日、2018年10月16日，将2016年10月1日-2019年9月30日的建和公务嘉园小区6井-1-103张保东住宅物业费交清。张宝维于2016年11月14日、2017年11月7日、2018年9月6日将建和嘉园-6号楼（54房间）-1-603张保东住宅的取暖费交清。张宝维的上述行为与其租赁房屋是不相符，有悖常理。张保东要求与张宝维解除房屋租赁合同，并要求张宝维支付2016至2019年度欠付房屋租金及恢复房屋原状，因证据不足，无法确认张宝维对诉争房屋的租赁，对张保东的诉讼请求，不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张保东诉讼请求。案件受理费857元，由原告张保东负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2012年8月4日，张保东与张宝维双方签订了《房屋租赁合同》。双方约定该房屋（呼市金桥开发区建和公务嘉园小区6幢1单元6楼东户）月租金为2000元，房屋租赁期共12个月，自2012年8月4日起至2013年8月4日，由张保东承担暖气和物业费。租赁期届满后，双方未签订“房屋租赁合同”，但张宝维仍住在张保东的上述房屋内至2016年，双方仍按照原租赁合同履行。后张保东有出售房屋的意愿，2016年8月30日、2016年10月11日、2017年4月13日，张宝维分三次通过银行给张保东转款共计60万元。张宝维缴纳了案涉房屋2016年、2017年、2018取暖费及2016年至2019年的物业费。对于以上事实，张保东与张宝维均无异议。张保东上诉称没有与张宝维达成买卖协议，但在2016年收到张宝维的购房款后没有退回，且在2016年至2019年期间在张宝维没有向其交付租金的情况下没有要求张宝维腾退房屋或缴纳租金，案涉房屋的物业费及取暖费均由张宝维支付，与之前房屋租赁期间由张保东支付物业费及取暖费不符。综合全案，张宝维的行为不符合日常生活常理和习惯，其主张亦没有相应的证据予以证明。故张保东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1714元，由张保东负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月十八日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升