北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28089号原告（反诉被告）朱子林，男，1974年11月7日出生，汉族，安徽省安庆市枞阳县麒麟镇岱敖村黄冲组农民，住北京市通州区。委托代理人毕波，北京市达奥律师事务所律师。被告（反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路*，统一社会信用代码：*。法定代表人武传林，执行董事。委托代理人郑小英，北京市炜衡律师事务所律师。原告朱子林诉被告北京金讯达投资管理有限公司（以下简称金讯达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱子林及其委托代理人毕波，被告的委托代理人郑小英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱子林诉称：2017年9月25日，原被告双方签订《厂房办公楼租赁合同》，约定将位于北京市通州区张家湾镇北空基地院内，总占地面积约为100亩，厂房建筑面积合计约为36000平方米的砖混结构房屋及库房租赁给原告使用。租赁期限为自2017年11月1日起至2025年10月30日。双方于合同中约定了相应租金支付方式及争议管辖法院。随后，被告方未依约提供水电，并于2017年12月份，与第三方物流公司重新签订了关于上述房屋库房的租赁合同，并强行命令原告租户全部办理。至此，原告已经支付房屋相关款项人民币2800000万元。经多方查询，得知上述房屋及库房的存在，缺乏国家正式建设规划许可证明，实际为被告违法建设的房屋。经多次沟通，被告仅返还原告款项2000000元。原告起诉至法院要求：1、判决确认原被告双方于2017年9月25日签订的《厂房办公楼租赁合同》无效；2、判决被告返还原告房屋租金800000元；3、判决被告支付利息损失至实际清偿之日止（以800000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率）；4、判决被告支付改造和装修费用人民币300000元；5、诉讼费由被告承担。被告金讯达公司辩称：原被告签订的《厂房办公楼租赁合同》合法有效。原被告于2017年9月25日签订《厂房办公楼租赁合同》，被告将坐落于北京市通州区张家湾镇北空基地院内的厂房出租给原告，租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月31日止，共8年。涉案厂房所在地块系被告依法从中部战区空军直属农副业基地承租，经基地授权在租赁地块上建设厂房办公楼并进行出租。《租赁合同》系原被告双方真实意思表示，依法成立并合法有效，不存在《合同法》规定无效情况，原告要求确认《租赁合同》无效于法无据。原告尚未足额向被告支付房屋租金，无权要求被告返还已付租金。反之，被告有权提出反诉要求原告被告租金差额。《租赁合同》明确约定，涉案厂房年租金为722．7万元，原告应在签订合同后10日内向被告支付半年度租金400万元。合同签订后，原告分别于2017年10月9日、2017年11月6日通过银行转账向被告转账200万元、80万元，合计支付租金280万元，并未如约付足400万元。租赁期间，原告始终没有向被告补交租金，被告还垫付多期水电费、卫生费，原告均未如数支付。此外，原告还将厂房对外转租给多名租户。2018年1月15日，原告与被告双方协议解除《租赁合同》。次日，被告在没有仔细核算的情况下，在原告请求下通过吕丽、阜阳照杰房地产开发有限公司银行账户退还原告房屋租金合计200万元，仅保留房屋租金80万元。后被告经核算，发现原告并未如数给付房屋租金，直至2018年5月原告及其租户完全搬离厂房之日，原告始终没有补齐租金，且由于原告撤场后遗留大量垃圾，对库房造成损坏。根据《合同法》及相关规定，原告欠付租金的行为已经构成违约，侵犯了被告的合法利益，被告对此已经向原告提出反诉，诉请原告依法补足租金。原告违约，未经被告同意擅自对涉案厂房改造装修，原告无需支付任何补偿。根据合同约定，原告在未征得被告书面同意的情况下，即使涉案厂房进行了改造装修，由此产生的费用也不应由被告承担。综上所述，《租赁合同》系原被告双方真实意思表示，依法成立并生效，原告没有足额支付房屋租金，且未经被告同意擅自对涉案厂房进行改造装修和转租，无权要求被告返还租金和支付补偿。故我公司请求驳回原告的全部诉讼请求。现我公司提出反诉。2017年9月25日，我公司与朱子林签订《厂房办公楼租赁合同》。合同签订当日，金讯达公司将厂房移交给朱子林占有使用，但金讯达公司承诺从2017年11月1日开始计算租金。朱子林分别于2017年10月9日、2017年11月6日通过银行转账方式向金讯达公司总经理武传林转账200万元、80万元，合计支付租金280万元，并未交足协议约定的租金400万元。朱子林在使用期间，将厂房对外转租给磁砖加工商户和铝合金商户等租户，并且在未取得金讯达公司书面同意的情况下，擅自对厂房进行装修和改造。受2017年11月20日大兴着火事件影响，为朱子林对外转租的招租工作带来较大影响，因此朱子林就与金讯达公司协商解除《租赁合同》，经双方协商一致，于2018年1月15日达成解除《租赁协议》的协议。次日，金讯达公司通过其员工吕丽、阜阳照杰房地产开发有限公司银行账户各退还朱子林房屋租金100万元，合计退还房租200万元，仅保留房屋租金80万元，约定待租户全部撤场后按照实际使用面积和产生费用据实结算，多退少补。解除《租赁合同》并退还部分租金后，朱子林及其租户未能如期撤场，铝合金商户直至2018年2月28日搬离厂房，磁砖加工商户直到2018年5月8日才搬离厂房，但留有大量垃圾，库房破坏严重。自2017年11月1日朱子林占有使用涉案厂房至2018年5月8日撤离完毕，按照《租赁合同》约定的房屋租金核算，朱子林应付租金总额为160．7523万元，实际支付租金总额为80万元，仍需支付租金80．7523万元。租赁期间，朱子林未按照约定支付水电费和卫生费，2017年11月至2018年5期间，金讯达公司实际垫付电费178304．39元、水费18921元、卫生费161666．67元。此外，朱子林未能如期足额支付租金和各项费用，未经金讯达公司书面同意擅自装修、改造涉案厂房，构成违约，根据《租赁协议》第七条，应当按照欠付金额每日收取万分之五违约金，暂记291020．56元。我公司反诉要求：1、判决被反诉人支付房屋租金807523元；2、判决被反诉人支付电费178304．39元、水费18921元、卫生费161666．67元，此三项共计358892．06元；3、判决被反诉人支付违约金暂计为291020．56元（至2019年9月19日）；4、诉讼费和反诉费由被反诉人承担。本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，金讯达公司（甲方、出租方）与朱子林（乙方、承租方）签订《厂房办公楼租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在北京市通州区张家湾镇北空基地院内（简称诉争厂房），总占地面积约为100亩，厂房建筑面积合计约为36000平方米，厂房为砖混结构。租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月30日止，租赁期8年。厂房年租金7227000元。乙方应在签订合同后10日内向甲方支付半年租金4000000。租赁期间，使用该厂房所产生的水电费，卫生费由乙方承担。合同还约定了其他内容。朱子林于2017年10月9日支付租金2000000元、2017年11月6日支付租金800000元。金讯达公司依约将诉争厂房交付给朱子林，朱子林又将诉争厂房分租给他人经营使用。2018年5月15日，朱子林转租的最后一家租户搬离诉争厂房。金讯达公司返还朱子林租金2000000元。金讯达公司表示其与朱子林于2018年1月15日口头约定解除租赁合同，返还朱子林2000000元，剩余费用待实际结算后再行结算。金讯达公司在2017年11月至2018年5月间为朱子林代缴电费178304．39元、水费18921元。上述厂房的建设并未取得建设规划许可证等审批手续。上述事实，有《厂房办公楼租赁合同》、银行转账凭证、收据和双方当事人陈述在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，本案诉争厂房未取得建设规划许可证，原告朱子林与被告金讯达公司签订的《厂房办公楼租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。对原告朱子林主张返还租金的诉讼请求以及被告金讯达公司主张支付租金的反诉请求，虽然《厂房办公楼租赁合同》属于无效合同，但是朱子林实际占有使用诉争厂房，其应当参照《厂房办公楼租赁合同》约定的租金标准向金讯达公司支付使用费，使用费应当计算至朱子林转租商户最后搬离诉争厂房的时间即2018年5月8日，故对朱子林主张返还租金的诉讼请求，本院不予支持。对金讯达公司主张支付剩余租金（使用费）的反诉请求，本院予以支持，金讯达公司主张数额不高于本院核实数额，本院对此不持异议。对朱子林主张支付利息的诉讼请求，于法无据，对该项诉讼请求，本院不予支持。对朱子林主张改造和装修损失的诉讼请求，因其未提交证据就损失情况进行作证，且不申请对损失情况进行鉴定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对金讯达公司主张水电费和卫生费的诉讼请求，理由正当，水电费的数额以票据注明的数额为准即水费18921元、电费178304．39元，金讯达公司提交的卫生费的票据仅一张注明数额为20000元的票据注明为卫生费，故卫生费的数额为16666．67元，对其主张过高部分，本院不予支持。对金讯达公司主张违约金的诉讼请求，因《厂房办公楼租赁合同》属于无效，故对该项反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱子林支付被告（反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司使用费人民币八十万零七千五百二十三元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）朱子林支付被告（反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司水费人民币一万八千九百二十一元、电费一十七万八千三百零四元三角九分元、卫生费人民币一万六千六百六十六元六角七分，以上共计人民币二十一万三千八百九十二元零六分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）朱子林的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7696元，由原告（反诉被告）朱子林负担（已交纳）。反诉费8959元，由被告（反诉原告）北京金讯达投资管理有限公司负担2653元（已交纳），由原告（反诉被告）朱子林负担6306元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李 想二〇二〇年五月十六日书记员 凤双双