福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初659号 原告（反诉被告）：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地：古田县城西街道六一四．5支路1号5层，法定代表人，苏武，职务，总经理。 委托代理人：郑灵杰。 被告（反诉被告）：郑运智，男，1978年8月2日出生，身 份证号码：352227197808023518，汉族，户籍地：古田县，现住古田县。 被告（反诉被告）：姚礼娟，女，1981年6月2日出生，身 份证号码：352227198106023542，汉族，现住古田县。 委托诉讼代理人：胡绍全、张盛海，福建海山律师事务所律师。 原告宁德市鼎力物业管理有限公司诉被告郑运智、姚礼娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序审理。郑运智、姚礼娟在举证期限内提出反诉，本院经审查后准予反诉，并依法对本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）宁德市鼎力物业管理有限公司委托诉讼代理人郑灵杰、被告（反诉原告）郑运智、姚礼娟委托诉讼代理人胡绍全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁德市鼎力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令郑运智、姚礼娟支付物业服务费4642元及公摊水电费774元及逾期利息354元（按中国人民银行同期贷款利率6.53%计算）；事实和理由：2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德市乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》（下称“合同”），合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定。合同签订后依法提交主管单位备案至今，但合同未约定服务期限。2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为宁德市鼎力物业管理有限公司。合同约定：住宅按业主或物业使用人房屋产权实际建筑面积高层每月每平方米1.2元，公共公摊水电费等按实际用量分摊缴纳。自合同签订至今，乾丰香山小区一直由原告提供管理和服务。郑运智、姚礼娟系上述古田县业主，物业面积101.79平方米。按照合同约定，郑运智、姚礼娟应自2017年2月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米1.2元，向其支付物业服务费4642元（1.2元／月／每平方米＊101.79＝122.15元，122.15元＊38个月＝4642元）及公摊水电费774元（101.79＊0.2元／月／每平方米＝20.36元20.36元＊38个月＝774元）。自合同签订至今经多次催缴，郑运智、姚礼娟仍欠缴费用5416元，按照相关法律规定，共产生逾期罚息354元{以2017年2月1日开始计算：（122.15元＋20.36元）＊11个月＊6.53%＋（122.15元＋20.36元）＊27个月＊6.53%＝354元}。合同履行期间，其通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向郑运智、姚礼娟催缴物业服务管理费，2018年11月7日原告以张贴《通知》形式，通知业主，但郑运智、姚礼娟拒绝交纳。 郑运智、姚礼娟辩称，一、案涉《前期物业管理服务合同》已经终止效力，宁德市鼎力物业管理有限公司无权提供物业管理服务并根据合同约定收取物业管理服务费。二、宁德市鼎力物业管理有限公司进驻小区期间存在诸多违法违约行为：1、乱收费：垃圾清运费、有线电视开通费、装修保证金2000元。2、未履行房屋维修管理义务。3、对于小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章。4、房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪。5、未妥善保管保存房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料。6、擅自改变小区原有规划。7、小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏掉却拒不维修。8、小区正大门等多个地方经常出现脏水泛滥却拒不维修处理。垃圾箱垃圾经常没有及时清理。9、车辆管理混乱。10.管理人员不足且职责缺位。11、消防管理缺位。12.缺乏基本的物业服务能力与实力，收费与所提供服务之间严重不成比例。13.未依法依约按照国家有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，严重违反物业管理条例相关规定。14.宁德市鼎力物业管理有限公司经常冒充律师名义频繁骚扰业主并索要物业费，给业主造成严重精神打击，影响正常生活。15.违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，依法应予归还但至今拒不归还，损害业主利益。三、合同期限届满，宁德市鼎力物业管理有限公司拒不依法移交物业管理条例规定的相关材料违反相关法律规定。四、宁德市鼎力物业管理有限公司诉请收取公摊水电费明显属于多收费，且缺乏相应证据佐证。综上，宁德市鼎力物业管理有限公司提供物业管理服务不仅违反合同约定，也违反相关法律规定并给包括其在内的全体业主造成经济损失，宁德市鼎力物业管理有限公司诉请依法应予以驳回，相反应赔偿因宁德市鼎力物业管理有限公司违约违法造成的损失。 郑运智、姚礼娟向本院提出反诉请求：一、请求判令减少支付或免于支付物业管理服务费；二．判令宁德市鼎力物业管理有限公司立即向乾丰香山小区业主委员会移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、竣工总平面图等竣工验收资料、交付使用的公用设施设备相关资料等物业管理条例规定的资料；三、判令宁德市鼎力物业管理有限公司赔偿其经济损失5416元；四、返还装修保证金2000元、有线电视开通费380元及资金占用费（资金占用费以2380元为基数并按银行同期贷款利率标准计算利息）；五、判令宁德市鼎力物业管理有限公司对破坏的小区场地包括架空层、停车位等恢复原状。事实与理由：2013年01月10日，宁德乾丰房地产有限公司就其开发建设的位于古田县前期物业管理服务与古田县供兴物业管理有限公司签订《古田县乾车香山前期物业服务委托合同》（下称物业合同），约定由古田县供兴物业管理有限公司为乾丰香山小区进行物业管理，2014年变更为宁德市鼎力物业管理有限公司。2016年3月，郑运智、姚礼娟购得案涉房屋并与宁德乾丰房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》。根据合同约定前期物业管理服务合同期限自2016年3月31日起至2019年12月30日止，指定的服务企业为古田县鼎力物业管理服务有限公司，同时对物业管理的权利义务作出约定。合同签订后，古田县鼎力物业管理服务有限公司以案涉小区受托物业管理公司之名进驻小区，但自进驻小区至合同期限届满期间都未依约依法履行物业管理职责。相反，古田县鼎力物业管理服务有限公司严重违反合同约定及相关法律法规规定从事诸多损害包括其在内全体业主法权益包括但不限于：1、乱收费：垃圾清运费、有线电视开通费、装修保证金2000元。2、未履行房屋维修管理义务。3、对于小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章。4、房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪。5、未妥善保管保存房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料。6、擅自改变小区原有规划。7、小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏掉却拒不维修。8、小区正大门等多个地方经常出现脏水泛滥却拒不维修处理；垃圾箱垃圾经常没有及时清理。9、车辆管理混乱。10.管理人员不足且职责缺位11、消防管理缺位。12.缺乏基本的物业服务能力与实力，收费与所提供服务之间严重不成比例。13.未依法依约按照国家有关规定对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，严重违反物业管理条例相关规定。14.宁德市鼎力物业管理有限公司经常冒充律师名义频繁骚扰业主并索要物业费，给业主造成严重精神打击，影响正常生活。15.违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，依法应予归还但至今拒不归还，损害业主利益。三、合同期限届满，宁德市鼎力物业管理有限公司拒不依法移交物业管理条例规定的相关材料违反相关法律规定。四、宁德市鼎力物业管理有限公司诉请收取公摊水电费明显属于多收费，且缺乏相应证据佐证。显然，反诉被告在进驻案涉小区期间不仅拒不履行管理职责，还实际进行的违法违规行为严重损害广大小区业主合法权益，其行为不仅严重违反合同约定，请求贵院判令驳回反诉宁德市鼎力物业管理有限公司诉讼请求并支持其诉讼请求。 宁德市鼎力物业管理有限公司辩称：一、其与宁德市乾丰房地产有限公司签订《前期物业服务委托合同》，该合同对被告具有约束力，其已经提供了相应的物业服务，业主也应当尽到缴纳物业费的义务，如果减免物业服务费，必将对日后小区的管理和服务质量带来影响，对其他依约缴纳物业费的业主也显失公平。案涉物业合同经乾丰香山小区业委会与原告协调，合同期限延长至2020年4月30日有效。二、让其赔偿损失5416元没有证据支持且缺乏事实依据。三、诉称其破坏架空层、停车位没有事实依据且没有证据证明。四、关于反诉状中提到的所谓其违约行为：1、主张诉讼请求超过诉讼时效缺乏依据。事实上鼎力物业公司己通过各种方式向郑运智、姚礼娟屡次催讨相关物业费用。2、郑运智、姚礼娟称其存在诸多违约行为缺乏事实依据，理由如下：古田县乾丰香山业主委员会于2020午5月12日向原告发出了物业移交遗留问题整改通知函，通知函列明了整改范围和要求，原告收到通知函后，立即制定了整改计划，并将整改计划以回复函的方式通知到了小区业委会，得到了业委会的认可。目前整改措施已经稳步推进，但这需要一个过程，被告不了解情况，不尊重事实情况，被告列出的所谓违约行为很多都不在小区业主委员会通知的整改范围之内，被告对原告管理小区物业付出的努力视而不见，无故污蔑原告，企图为其拖延缴纳物业费寻找借口，侵犯了原告的合法权益。3、关于乱收费问题：由于小区房屋存在赠送面积，及违建问题，原告收取6元／平方的垃圾清运费符合合同的约定，被告接受收据时没有表示异议。现在以此为由拒缴物业费，明显不合理；有线电视，原告只是代为收取，已按合同约定转变给开发商，开发商也向原告出具了收条；装修保证金是物业合同规定收取，不属于乱收费；发生公摊水电费是客观存在的，被告作为业主也应当承担相应的公摊水电费，原告的诉请收取公摊水电费属于合理要求。3、关于物业移交问题。从原告举证的移交明细表以及交接清单可以看出，原告已经依法依约移交相关材料，被告称原告拒绝移交明显缺乏事实依据。综上，其在入驻小区期问，已经提供相应的服务，物业管理工作小可能尽善尽美，也允许出现瑕疵，但其不存在根本违约问题，依照合同约定，业主应在其入驻之后就应预交半年物业费，因此，郑运智、姚礼娟拒绝缴纳物业费显然没有任何的事实和法律依据，对其他依约缴纳物业费的也有显失公平，请求支持其的诉讼请求，驳回郑运智、姚礼娟的反诉请求。 宁德市鼎力物业管理有限公司提供以下证据：1、前期物业 服务合同，证明原告是古田县乾丰香山小区物业服务主体；2、企业名称变更核准通知，证明古田县供兴物业管理有限公司于2014年经工商部门核准变更为宁德市鼎力物业管理有限公司，即原古田县供兴物业管理有限公司与宁德鼎务物业管理有限公司系同一主体；3、物业费缴费通知，证明原告催缴欠款。企业名称变更核准通知，证明：供兴物业即是宁德市鼎力物业管理有限公司。 郑运智、姚礼娟提供以下证据：1、前期物业管理服务合同，证明反诉原告与原开发商签订前期物业管理合同，合同约定了相关权利义务；2、有限电视开通费收款收据、垃圾清运费收据，证明被告乱收费；3、照片，证明原告未依约提供管理服务，包括违法房屋维修、消防管理缺位、拒绝业主停车等事实；4、古田县法院（2019）闽0922民初785号民事判决书，证明反诉被告管理存在缺位经法院判决确认事实；5、物业移交管理意见书，证明电梯等消防设施存在问题。 郑运智、姚礼娟对原告提供的证据1、2、3表示异议，认为前期物业合同与原告无关，原告无权向被告收取物业费，原告也未按照合同提供服务。宁德鼎力物业管理公司对陈艳辉提供的证据作如下质证意见：对证据1没异议，说明被告认可合同；证据2没异议，按照合同约定进行收费合法；证据3照片有异议，系单方拍照来源不明不合法不真实；对证据4真实性没有异议，但恰好证明部分业主拒交物业现象法院判决应予交纳；证据5真实性有异议，原告未予签名。 本院认为宁德鼎力物业公司提供的证据1、2、3来源合法真实，与本案有关联，予以确认采信；对郑运智、姚礼娟提供的证据1、2、4来源合法真实，予以确认采信，对证据3、5因来源不明，无法确认真实性，不予采信。 根据双方陈述及相关证据的审查核实，本案事实认定如下： 2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德市乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，2014年古田县供兴物业管理有限公司经工商部门登记变更为宁德鼎力物业管理有限公司。郑运智、姚礼娟系古田县乾丰香山小区5号楼609室业主，其结欠2017年2月1日至2020年3月31日物业费4642元、公摊水电费774元未交纳。 本案实质性争议焦点：宁德鼎力物业管理有限公司认为郑运智、姚礼娟没有交纳物业费4642元、公摊水电费774元及逾期利息354元，依合同约定应当予以交纳；郑运智、姚礼娟认为宁德鼎力物业公司没有主体资格，无权收取物业费，且其进驻小区以来，未尽到物业管理服务职责，给其造成损害，要求赔偿经济损失5416元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原古田县供兴物业管理服务公司与宁德乾丰房地产有限公司签订的《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，合法有效，对全体业主及物业公司具有约束力。原古田县供兴物业管理服务公司经工商登记变更为宁德鼎力物业管理有限公司，宁德鼎力物业有限公司与原古田县供兴物业公司系同一主体，故系本案适格主体。宁德鼎力物业有限公司实际履行了相关的物业管理服务，郑运智、姚礼娟系该小区业主，依约应当交纳相应的物业费用。经结算，郑运智、姚礼娟结欠2017年2月1日至2020年3月31日物业费及公摊水电费计5416元未交纳，事实清楚，证据确实充分，宁德鼎力物业公司要求郑运智、姚礼娟支付，有事实和法律依据，应予支持；但要求支付逾期利息，没有事实依据不予支持。原审被告郑运智、姚礼娟辩称宁德鼎力物业有限公司主体不适格和未尽管理服务职责，没有事实依据，该主张不予支持。郑运智、姚礼娟反诉请求宁德物业有限公司赔偿其经济损失5416元，从其提供的证据看，不能证明损害事实与财产损失，对其该项反诉请求予以驳回。反诉原告郑运智、姚礼娟请求减少或免于支付物业服务费，因反诉被告宁德物业公司不同意减少或免除，故对郑运智、姚礼娟的该项请求不予支持。郑运智、姚礼娟诉请返还装修保证金2000元及有线电视开通费380元，因该款系专款专用，不属合同约定范围，可按当时约定的另行处理。反诉原告郑运智、姚礼娟，反诉请求宁德鼎力物业公司立即向乾丰香山小区业主委员会移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等等以及反诉请求停车位等恢复原状，因该诉求涉及到整个小区业主权利，郑运智、姚礼娟以个人名义起诉，主体不适格，应提请小区业主委员会起诉，故对郑运智、姚礼娟的该项反诉请求予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第六十四条第一款判决如下： 一、郑运智、姚礼娟应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付物业服务费4642元公摊水电费774元。 二、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司其他诉讼请求。 二、驳回郑运智、姚礼娟的反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由郑运智、姚礼娟负担；反诉案件受理费50元，减半收取计50元，由郑运智、姚礼娟负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  卓致雄 二〇二〇年五月二十八日 法官助理陈婧 书记员肖晓芳 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。