湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2675号上诉人（原审原告）：倪琢璟，男，1992年3月25日出生，汉族，住湖北省天门市，委托诉讼代理人：王鉴非，湖北喻家律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帆，湖北喻家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉力冠开发建设有限公司，住所地武汉市汉阳区四新大道608号新城阳光国际广场D块A座4楼06室。法定代表人：何春峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔宝顺，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人倪琢璟与被上诉人武汉力冠开发建设有限公司（以下简称力冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪琢璟上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金。计算标准为：从2018年7月1日起算，以总购房款的每日万分之一为标准，算至符合房屋交付条件、并重新通知收房之日止。暂算至起诉之日（2019年8月6日），金额为21484元。2.依法判决本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，没有依法认定合同附件六关于“交房宽展期”条款属于法律规定的无效的格式条款。由被上诉人提供的合同及六个附件均系《合同法》第39条第2款规定的“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，即格式条款。二、首先，一审法院适用法律错误，合同正文第九条第10项以通常解释（文义解释）的解释结论应当是被上诉人交付时房屋需“符合上述1-9条约定的交付条件”。其次，即使存在一审法院的解释结论（即特别约定了排除该条第1项至第8项中关于燃气的验收、入户等属于交付条件），在存在两种解释结论时，依法应作出不利于被上诉人的解释。最后，假设只存在一审法律的解释结论，该结论一方面违反《合同法》第52条属于无效的约定，另一方面该结论又属于无效的格式条款。首先，特别约定了排除该条第1项至第8项中关于燃气的验收、入户等属于交付条件（即一审法院的解释结论）违反了《合同法》第52条，属于无效的合同条款。案涉房屋必须经过燃气办进行专项验收的依据有《建筑法》第8条以及《建筑工程施工许可管理办法》第2条第2款“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证”之规定，对涉案房屋的燃气安装施工应当取得《施工许可证》，并且应当由武汉市城管委燃气办组织进行专项验收后发放备案证。另外，上诉人查阅武汉市城管委公示的《市、区受理燃气热力工程竣工验收备案单位一次性告知书》得知，依据《建设工程质量管理条例》第49条、《城镇燃气管理条例》第11条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对案涉房屋燃气项目应当报武汉燃气办进行专项验收备案。该条款属于格式条款，对该内容没有尽到充分的提示与说明，并且免除了被上诉人交付符合相对高标准（专项验收）燃气的义务，排除了上诉人接受相对高标准（符合专项验收）燃气房屋的权利，违反《合同法》第40条后半段，属于无效的格式条款。三、一审法院认定事实错误，错误认定被上诉人取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》即可证明房屋符合约定的交付条件。燃气工程系在该证明书取得之后才施工，该证明书无法证明燃气符合合同约定交付条件，事实上房屋的燃气至今仍未进行法律规定及合同约定的专项验收。因市政基础设施验收时，房屋的燃气部分尚未施工，该竣工验收备案证明书明显不能证明案涉房屋进行了验收。四、其他不符合合同交付条件的事由：欲交付房屋内有隔断墙，不符合合同约定交付标准；欲交付房屋无阳台，无安全的空调外机安置处。综上所述，上诉人己全面、实际履行了合同义务，被上诉人订入附件六中关于“宽展期”的约定属于无效的格式条款，同时合同正文第九条第10项特别约定解释有误，即使按照一审法院的解释结论，该项依法应属于无效的条款。依约被上诉人应当在2018年12月31日交付符合合同约定条件的房屋，但被上诉人欲交付的房屋至今仍未办理燃气专项验收，存在安全隐患。同时，欲交付的房屋也存在隔断、阳台等不符合合同约定内容的情况。力冠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。倪琢璟向一审法院提出诉讼请求：1、判令力冠公司支付因延期交房自2018年7月1日至符合房屋交付条件并重新通知收房之日止的违约金（以总购房款日万分之一为标准，暂计算至2019年8月6日的金额为：人民币21,484元）；2、本案诉讼费由力冠公司承担。一审法院认定事实，2017年7月16日，倪琢璟、力冠公司签订《武汉市商品房买卖合同》及附件（合同编号：阳150324134）一份，约定：倪琢璟购买力冠公司开发建设的位于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西、编号为武国用（2013）第205号地块上新城阳光国际广场（D地块）商品房第C座【幢】/单元5层21号房，用途为办公，层高为5.2米，建筑面积为54.41平方米，房屋单价为每平方米9,846.59元，房屋总价为535,753元；付款方式为贷款付款；交房期限及条件为出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；6、给水：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；7、排水：设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；8、燃气：交房时管道设施安装到户，有关燃气供应开通时间按燃气公司规定时间进行；9、其它：网络（电话）、有线电视，交房之时线路铺设进户，需由买受人向有关部门办妥相关手续并交纳初装费后方可使用；10、特别约定：其它有关交付条件与期限的特别约定等详见本合同附件三及附件六补充协议相关条款。出卖人出示《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即表明交付商品符合上述1-9条约定的交房条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1,2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、前款约定“实际交付之日”，系指商品房实际具备第九条约定交付条件之日，并非买受人实际办理商品房交付手续之日；商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交付通知之日起15日内或买受人领取交付通知书之日起5日内办理交付手续，如买受人未按买卖合同的约定办理交付手续的，自交付通知书通知的办理交付手续的时间起视为本合同项下的商品房已交付。自交付之日起，本合同项下的商品房的毁损、灭失的风险及物业管理费转移给买受人承担等条款。该合同附件三：出卖人对该商品房的说明（含节能）第二条其他说明约定：1、出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准。该合同附件四：装饰、设备标准（全装修另签补充协议）约定：2.内墙：厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工；8.阳台：地面砂浆找平；10.其他：（3）燃气：一户一表，燃气管道入户，由买受人自行向服务提供商申请开通并支付开通使用费后方可使用。该合同附件六：合同补充协议约定：四、关于交付：1、如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自本合同正文第九条约定的交房期限届满的次日开始计算），允许出卖人在该宽展期届满前，将符合本合同约定的商品房交付买受人且不视为出卖人延期交付，不构成出卖人违约。买受人同意宽展期内合同继续履行，出卖人亦有权提前交付，买受人同意根据出卖人通知接受该商品房，并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。……4、房屋交付时，若出现《商品房质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，由出卖人在房屋交付后履行保修义务，不影响房屋交付。买受人认为房屋本身或装饰、设备标准不符合本合同附件标准或者本合同第九条约定的水、电、天然气等基础设施、市政设施或公共配套建筑等存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。如买受人以上述问题为由拒收房屋，由此产生的延期交房责任，由买受人自行承担。十、其它注意事项：1、出卖人已提示买受人注意本合同和补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责的内容，买受人已清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处等条款。合同签订后，倪琢璟向力冠公司支付了全部购房款。此后，为满足涉案房屋安装燃气的相关条件，力冠公司出资在涉案房屋内隔断出厨房一间。2018年12月20日，力冠公司出具《新城阳光国际广场C栋天然气告知书》一份，该告知书载明：“尊敬的C栋业主：我司已根据与您签署的《武汉市商品房买卖合同》之约定，安装了天然气管道设施，您装修完毕后即可申报天然气入户开通。由于户内厨房属于天然气安装到户的必要条件，我司建造的厨房已通过天然气公司审核，符合燃气安全管理相关规定，故严禁私自拆除、改造厨房，如因此造成天然气无法开通等情况，我司概不负责，由您自行承担”。2018年12月26日，力冠公司向倪琢璟邮寄《新城阳光国际广场收房通知书》一份，但倪琢璟并未办理收房手续。2019年1月16日，力冠公司出具《告知函》一份，该告知函载明：“尊敬的C栋业主：我司已经按照与您签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，完成了包括燃气、水电、消防等合同约定的各项义务，经竣工验收合格，达到了交房条件，并于2018年12月30日-2018年12月31日通知您前来收房。为消除部分业主顾虑，我司就燃气开通进度问题向武汉市天然气有限公司进行了咨询，现将咨询结果告知如下：目前武汉市天然气有限公司正在进行燃气的开通准备工作，业主按照燃气安全相关要求，在房屋精装修完成后，可委托物业公司向武汉市天然气有限公司申请厨房验收挂表等事项（具体时间以武汉市天然气有限公司实际运作时间为准）”。现倪琢璟、力冠公司因逾期交房问题协商未果，倪琢璟起诉来院。另查明，2013年8月29日，座落于武汉市汉阳区芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西地块的土地使用权人登记为武汉力冠开发建设有限公司〔编号为武国用（2013）第205号〕。2013年10月17日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建设用地规划许可证》。2014年12月26日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建设工程规划许可证》。2015年9月7日，新城阳光国际广场D地块项目取得《建筑工程施工许可证》。2016年10月25日，新城阳光国际广场D地块项目取得《武汉市商品房预售许可证》。2018年6月11日，力冠公司与国网湖北省电力有限公司武汉供电公司就新城阳光国际广场D地块签订了《高压供电合同》。2018年6月25日，力冠公司与武汉市自来水有限公司就新城阳光国际广场D地块签订了《供水工程合同》。2018年12月14日，武汉市公安消防局出具《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》一份，该意见书载明：新城阳光国际广场（D地块）C座、1号楼、2号楼、3号楼及地下室消防验收合格。2018年12月21日，力冠公司向武汉市天然气有限公司支付新城阳光国际广场（D地块）C座天然气报装款1,232,800元。2018年12月26日，力冠公司与武汉市天然气有限公司签订《燃气工程建设施工委托合同》一份，约定由力冠公司委托武汉市天然气有限公司代理新城阳光国际广场（D地块）C座项目天然气工程建设事宜。2018年12月27日，新城阳光国际广场（D地块）C座、1号楼、2号楼、3号楼取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。2018年12月28日，新城阳光国际广场（D地块）C座取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。新城阳光国际广场（D地块）C座燃气管道工程于2019年5月7日通过单位（分部）工程质量竣工验收。一审法院认为：本案主要争议焦点为：1.倪琢璟、力冠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的具体交房期限。2.力冠公司拟交付的房屋是否符合倪琢璟、力冠公司签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房条件。关于第1项争议焦点。倪琢璟、力冠公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，倪琢璟依约支付了全部购房款。力冠公司应按合同约定期限向倪琢璟交付符合条件的房屋。根据该合同第九条及合同附件六约定，力冠公司应当在2018年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给倪琢璟，且倪琢璟同意给予力冠公司6个月（即至2018年12月31日，含该日）的交房宽展期，力冠公司已经采取了在该条款下方标注下划线的方式提请倪琢璟注意，表明了给予力冠公司“交房宽展期”系双方协商一致的结果，故双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房期限应为2018年12月31日。倪琢璟主张合同附件六中关于“交房宽展期”的约定系提供格式条款一方免除其责任，该条款应属无效的观点，不予支持。力冠公司于2018年12月31日前向倪琢璟邮寄了《新城阳光国际广场收房通知书》，力冠公司在合同约定的交付期限前已经向倪琢璟履行了告知义务，对倪琢璟主张力冠公司未按合同约定的期限交付房屋的观点不予支持。关于第2项争议焦点。倪琢璟认为根据该合同第九条第1项及第8项的约定，涉案房屋在交房时应当完成燃气专项验收并将燃气管道安装到户。力冠公司认为根据该合同第九条第10项特别约定，涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，即表明涉案房屋符合上述1-9条约定的交房条件，双方为此发生争议。从合同第九条所约定的情况来看，第1项及第8项为一般约定，第10项为特别约定，根据通常理解，特别约定的效力应当高于一般约定，故涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》时，即表明涉案房屋符合约定的交付条件。本案中，涉案房屋于2018年12月28日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至此，涉案房屋已经符合约定的交付条件，故对倪琢璟主张力冠公司所交付的房屋中燃气设施不符合约定的交付条件的观点不予支持。关于倪琢璟认为力冠公司提供的《户型宣传单》及合同附件四中均约定了涉案房屋有阳台，而力冠公司拟交付的房屋没有阳台，故该房屋不符合约定的交付条件的观点，根据合同附件三第二条第1项的约定：“出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准”，户型宣传单仅供买受人参考，应以合同约定为准，且该户型宣传单中所规划的阳台均在房屋室内，与倪琢璟所主张的室外阳台并不一致。合同附件四为装饰、设备相关标准，并未约定涉案房屋应当具有室外阳台，故针对倪琢璟的该项诉讼主张，不予支持。关于倪琢璟认为力冠公司拟交付的房屋中有隔断，不符合合同约定的主张，根据合同附件四第2项的约定：“厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工”，力冠公司所建造的隔断墙不属于合同约定的厅、室、卫空间，故对倪琢璟的该项诉讼主张，不予支持。综上，倪琢璟主张涉案房屋不符合合同约定的交付条件的观点，无事实及法律依据，不予支持。结合第1、2项争议焦点，对倪琢璟的全部诉讼主张均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：驳回倪琢璟的全部诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，倪琢璟、力冠公司双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。上诉人称力冠公司提供的合同及六个附件均系格式条款，主张合同正文第九条第10项违反《合同法》第52条属于无效，主张合同附件六中关于“交房宽展期”的约定系力冠公司免除其责任因而无效。本院认为，上诉人在签订合同时，作为完全民事行为能力人，应当对合同条款进行认真阅读和理解，且该合同系商品房销售行业中的示范合同，经双方共同签订后对双方均具有法律约束力。合同正文第九条第10项、合同附件六中关于“交房宽展期”的约定，未违反效力性强制性规定，同时两项约定不存在免除被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，上诉人主张无效的理由不能成立。上诉人引用的《中华人民共和国建筑法》第八条、《建设工程质量管理条例》第49条、《城镇燃气管理条例》第11条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》第2条第2款，均非效力性强制性规定，上诉人依此主张合同条款无效的理由不成立。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第10项标明为“特别约定”，根据通常理解，特别约定的效力应高于一般约定，故涉案房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》时，即表明案涉房屋符合约定的交付条件。根据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件四第2项的约定：“厅、室、卫均无内墙隔断，由买受人根据需要自行施工”，力冠公司建造的隔断墙并不在“厅、室、卫”范围内，故对上诉人认为房屋中有隔断不符合约定的主张，本院不予支持。关于上诉人认为力冠公司提供的《户型宣传单》及合同附件四中均约定了涉案房屋有阳台，而力冠公司拟交付的房屋没有阳台，故该房屋不符合约定的交付条件的观点，根据合同附件三第二条第1项的约定：“出卖人针对买受人所购商品房开发规划范围内的楼宇和项目所作的广告、宣传资料、沙盘模型、房型模型、设计效果图、三维动画、样板房等属要约邀请，仅供买受人购房时参考，最终内容以政府批准的规划方案及买卖双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件六（补充协议）约定的内容为准”，结合案件的事实及法律规定，本院认为力冠公司的宣传单仅为要约邀请，不能视为合同内容。上诉人的其他上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由倪琢璟负担。本判决为终审判决。审判长  鲍刚审判员  黄浩审判员  任文二〇二〇年五月二十一日法官助理李健伟书记员程玉