河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终251号上诉人（原审被告）：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街109号。法定代表人：杨涛，执行董事。委托诉讼代理人：张焱，公司员工。被上诉人（原审原告）：孙小建，女，汉族，1967年2月26日生，住河南省开封市顺河回族区。上诉人开封安联置业有限公司（以下简称安联公司）因与被上诉人孙小建商品房销售合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0202民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安联公司上诉请求：改判安联公司不承担违约责任。事实与理由：安联公司所开发的安联风度柏林小区为东京大道北侧项目，开柳路与东外环路之间，小区仅有一个出口，以涧水河上桥梁连接东京大道。2018年12月8日，由于市政府民生工程东京大道扩宽提升改造工程及涧水河工程施工进行了交通管制。2019年4月小区通行桥梁拆除，建设单位出具了证明材料，该建设单位是市政府下属公司，因此案涉小区通行桥梁被拆除属于政府行为。在此期间安联风度柏林小区无法进行施工，安联公司在知悉市政工程影响到小区工程后第一时间以公告的形式通知孙小建，履行了合同约定的告知义务。因政府民生工程挖断项目唯一路口，造成安联公司项目停工50天，属于不可抗力，应在逾期中予以扣除。由此产生的合同逾期，合同双方均不承担责任。一审法院以“该情况并非无法克服”为由，属于事实未查清，请二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。孙小建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙小建向一审法院起诉请求：1、安联公司继续履行合同，向孙小建交付房屋；2、安联公司支付孙小建逾期交房违约金18559.3元（自2018年7月1日起暂计算至2019年6月30日止，以合同上总房款为基数，按日万分之一计算），自2019年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金以合同上总房款为基数，按日万分之一计算；3、安联公司将客厅阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台；4、安联公司将北侧卧室阳台按照合同中建筑图纸修建；5、本案诉讼费在内一切相关费用由安联公司承担。一审认定，2017年6月21日，孙小建（××）与安联公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同及补充协议。该合同约定，孙小建购买安联公司开发的位于东京××道北侧、东郊变电站东侧的安联·风度柏林8号楼2单元8层802号房屋一套，建筑面积为93.67平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米5950元，总金额为557337元。出卖人应当在2018年7月31日前，将通过单体楼竣工验收的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；××存在违约行为的。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为××选择继续履行合同；出卖人应当自××解除合同书面通知到达之日起60天内退还已付购房款，并按××已付购房款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金总额最高不超过××已付购房款的10%。双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响××所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达××：1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房客厅阳台为封闭阳台，北侧卧室与阳台之间有隔断。2019年6月28日，涉案商品房所在的安联·风度柏林8#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。涉案商品房北侧卧室与阳台之间未修建隔断。2019年6月23日，安联公司向孙小建邮寄送达了交房通知书，通知孙小建于2019年6月29日至30日在安联·风度柏林项目集中办理交房手续。现孙小建尚未接收房屋。另查明，开封市城市和水环境整治指挥部、开封市扬尘管控办公室通知，自2017年7月27日19时至29日，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2017年8月9日20时至8月10日12时，全市停止一切土石方（含拆迁）作业活动；自2018年7月28日0时至7月31日24时，全市各类建设工程（包括房屋建筑、拆迁、市政、水利、交通等）根据空气污染状况，工地现场监控数据PM10超过55微克每立方米时停止施工。开封市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知，自2017年9月16日22时至21日24时，建成区内除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工和拆迁作业；自2017年10月16日12时至22日24时，除涉及民生工程外，其他建筑工地要停止户外施工（含喷涂粉刷等）和拆迁作业；2017年10月29日全市各建筑工地停止一切土石方作业；自2017年11月2日14时至8日，施工单位停止建筑工地室外作业（含电焊、喷涂、粉刷等作业，不含塔吊和非焊接的钢筋捆扎作业），施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年3月22日16时至29日0时，施工单位停止施工工地开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业；自2018年11月1日0时至2018年11月6日10时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月12日18时30分至2018年11月16日13时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年11月18日12时至2018年12月6日8时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业；自2018年12月9日0时至2019年4月1日0时，建筑施工单位停止室外土石方（拆迁）作业、混凝土浇筑和砂浆粉刷砌筑作业。开封市龙亭区住房和城乡建设区通知，自2017年11月15日0时至2018年3月15日，实施“封土行动”，全区所有建筑工地全面停止施工，严禁各类建设工程土石方作业。开封市建筑安全监督站通知，2018年6月6日停止土石方作业。安联公司因此停工290天。一审法院认为，孙小建、安联公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房所在的8#住宅楼于2019年6月28日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，符合合同约定的交付条件，安联公司向孙小建邮寄送达了交房通知书，通知孙小建于2019年6月29日至30日在安联·风度柏林项目集中办理交房手续，其交房义务已经履行，2019年6月30日即为交付房屋之日，孙小建作为××可按照合同约定直接办理交房手续，故其要求安联公司继续履行合同交付房屋的诉讼请求，一审法院不予处理。根据商品房买卖合同约定，安联公司应于2018年7月31日前向孙小建交付涉案房屋，但其直至2019年6月30日才向孙小建交付房屋，故安联公司逾期交房时间应自2018年8月1日计算至2019年6月30日共计334天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致安联公司停工290天，此为安联公司不能预见、无法克服的情况，不是安联公司主观人为拖延造成迟延交房，应属不可抗力，故应予扣除，即安联公司逾期交房时间为44天。根据商品房买卖合同中有关违约金计算标准的约定，安联公司应向孙小建支付的逾期交房违约金为2452元（557337元×0.0001/天×44天）。对孙小建诉求中超出的部分，一审法院不予支持。安联公司辩称因政府民生工程施工封闭道路、挖断小区进出唯一桥梁导致停工，这些情况是无法预见的，属不可抗力，停工时间应从逾期交房时间中扣除，一审法院认为该情况并非无法克服，不属于不可抗力，由此造成的停工时间不应从逾期交房时间中扣除。商品房买卖合同所附房屋平面图显示，涉案商品房客厅阳台为封闭阳台，安联公司按图施工符合约定，孙小建要求将客厅阳台按照合同中建筑图纸改为开敞阳台没有依据，一审法院不予支持。房屋平面图显示北侧卧室与阳台之间有隔断，安联公司应当严格按图施工，现北侧卧室与阳台之间未修建隔断，安联公司违犯了合同约定，应承担继续履行的责任，孙小建要求将北侧卧室阳台按照合同中建筑图纸修建的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、开封安联置业有限公司于一审判决生效后十日内向孙小建支付逾期交房违约金2452元。二、开封安联置业有限公司于一审判决书生效后二十日内按照与孙小建签订的商品房买卖合同所附房屋平面图建设安联·风度柏林8号楼2单元8层802号房屋北侧卧室阳台。三、驳回孙小建的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取132元，由开封安联置业有限公司承担（案件受理费孙小建已垫付，开封安联置业有限公司在履行判决时一并支付给孙小建）。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，安联公司所称2018年12月8日东京大道扩宽提升改造工程及涧水河工程施工进行交通管制及2019年4月小区通行桥梁拆除而无法施工，应扣除工期50天。经现场查看，东京大道并非安联·风度柏林小区唯一通行道路，在紧邻安联·风度柏林小区南侧有一东西向的便道（原为土路，现为柏油路）可以通行。尤其是在安××·风度××小区××道的桥梁拆除时，案涉工程作为该小区二期工程已临近工程验收，与该小区一期居民一起共用便道，完全能够满足施工通行。安联公司的上诉理由与事实不符，本院不予采信。综上，安联公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由开封安联置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇二〇年五二十一日法官助理张世杰书记员王天龙