北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15339号原告：梁某，女，2012年2月23日出生，满族，学生，住房山区。原告兼原告梁某的法定代理人：黄××，女，1976年4月26日出生，汉族，无业，住房山区。二原告的委托诉讼代理人：周红燕，北京市中顾律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：戈兆坤，男，该公司职员。原告梁某、黄××与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉房地产公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经原告梁某、黄××申请，本院依法将案由变更为财产损害赔偿纠纷。原告兼原告梁某的法定代理人黄××及原告梁某、黄××的委托诉讼代理人周红燕，被告创誉房地产公司的委托诉讼代理人孙纬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。梁某、黄××向本院提出诉讼请求：1、判令创誉房地产公司拆除施工围挡，并从2018年7月1日起至实际拆除之日止按每月5500元标准赔偿创誉房地产公司施工期间给梁某、黄××造成的房租损失；2、诉讼费由创誉房地产公司负担。诉讼中，梁某、黄××将诉讼请求变更为：1、判令创誉房地产公司赔偿梁某、黄××自2018年7月1日至2019年4月30日按每月5500元标准计算的房屋租金损失55000元；2、判令创誉房地产公司向梁某、黄××支付2018年7月1日至2019年4月21日的物业费4923元（10个月，9．5元/平方米/月）、供暖费2487．36元（按照60%交纳的）；3、诉讼费由创誉房地产公司负担。事实和理由：梁某、黄××系母女关系。梁某、黄××与创誉房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买创誉房地产公司开发的位于北京市房山区长阳镇×-×-×地块用地项目×商务办公楼×层×的门面房，项目名称为领峰商业中心、裕景商业楼。2018年3月20日，黄××与案外人刘海媚签订《房屋租赁合同》，将门面房出租给案外人开办甜品店，合同期限36个月，从2018年3月20日起至2021年3月20日止，每月租金5500元整。案外人承租后，甜品店开业，但经营没多久。从2018年5月底开始，创誉房地产公司项目绿化及道路施工，施工用防护围挡将包括梁某、黄××门面房在内的所有门面房均被遮挡，门前成为工地，一直施工，所有商户均无法经营，没有顾客上门，商户损失惨重。承租梁某、黄××门面房的案外人经与梁某、黄××协商，于2018年6月11日解除《房屋租赁合同》。梁某、黄××房屋为门面房，用于出租收租获利，由于创誉房地产公司施工导致梁某、黄××租户退租，且到目前为止，创誉房地产公司一直在施工，施工围挡一直对梁某、黄××造成影响，导致梁某、黄××房屋无法出租。梁某、黄××及其他业主多次与创誉房地产公司协商，但创誉房地产公司均不予理睬。为了维护梁某、黄××的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持梁某、黄××的诉讼请求。创誉房地产公司辩称，梁某、黄××的主张缺乏事实和法律依据。1、创誉房地产公司未在梁某、黄××门前设置任何施工用防护围挡且梁某、黄××门前道路畅通，梁某、黄××可以正常通行。梁某、黄××所购买的位于北京市房山区长阳镇×-×-×地块用地项目×商务办公楼×层×室门前道路以南绿地不在本项目红线范围内，也不在创誉房地产公司管理范围内。2、涉案房屋所在的领峰商业中心项目上属于分期开发、分期交付的项目。关于梁某、黄××提及的位于2#楼东侧围挡，系1#、5#及6#楼建设施工过程中依法必须设置的防护措施，其存在具有强制性和合法性，且距离涉案房屋非常远，对梁某、黄××并未构成任何妨害或侵害，未给梁某、黄××造成任何财产损害。第一，2016年6月6日，北京市规划委员会对2#、3#、4#、9#楼进行了规划核验工作，经检验为合格；2019年1月21日，北京市规划委员会对1#、6#楼进行了规划核验工作，经检验为合格；2019年9月6日，北京市规划委员会对5#楼进行了规划核验工作，经检验为合格。涉案房屋所在楼栋是2016年集中交付，1#、5#、6#商务办公楼的交付时间为2019年9月-10月前后。因此，涉案房屋所在的领峰商业中心项目属于分期开发、分期交付的项目，在梁某、黄××收楼时，1#、5#、6#楼尚处于建设过程中，梁某、黄××对涉案房屋所在项目系分期建设、分批交付这一事实是明确知悉的。第二，根据《建设工程安全生产管理条例》第三十条规定：“在城市市区内的建设工程，施工单位应当对施工现场试行封闭围挡。”《建筑施工现场环境与卫生标准》第3．0．8条规定：“施工现场应实行封闭管理，并采用硬质围挡。”《北京市建筑工程施工现场管理办法》第二十三条规定：“施工现场应当根据绿色施工规程的要求，采取下列措施：（一）建设工程开工前，建设单位应当按照标准在施工现场周边设置围挡，施工单位应当对围挡进行维护。”因此，在对包括1#、5#和6#楼在内的建筑物施工建设的过程中，创誉房地产公司设置部分施工围挡，系出于保障施工安全的需要，是强制必须设置而且是依法设置的，且对梁某、黄××并未构成任何妨害，也未给梁某、黄××造成任何财产损害。第三，梁某、黄××关于“由于创誉房地产公司施工导致梁某、黄××租户退租，且到目前为止创誉房地产公司一直在施工，施工围挡一直对梁某、黄××造成影响，导致梁某、黄××房屋无法出租”的陈述明显违背事实。围挡仅系为1#、5#及6#在建楼栋依法设置，对于已经交付的2#等楼栋未设置任何围挡。包括梁某、黄××在内的已交付楼栋业主在前述围挡设置期间完全可以正常使用，且大部分业主已经对外出租使用。2019年12月11日，法院现场勘查过程中，已经查明了围挡的具体位置，经双方现场辨认，围挡并未将全部商业楼包围，仅仅将未竣工建筑物包围。即围挡位置位于2#、4#及8#楼东侧，7#楼南侧，围挡系围绕1#、5#及6#在建楼栋依法设置，对于已经交付的2#楼未设置任何围挡。领峰商业中心各建筑物之间均有较大空隙的间隔或道路，四周无围墙、栅栏，道路交错，四通八达，属于全开放式商业楼群，各个方向均可出入，围挡的存在不会对行人出入领峰商业中心造成影响，所以不存在围挡的道路，均可以顺畅通行。涉案房屋所属的建筑物与其他建筑物之间互相独立，并非统一整体，为建设后期交付的房屋而设置的围挡不会影响行人出入该商业中心已交付的房屋，也不会影响已交付的房屋的正常使用及出租。创誉房地产公司在设置1#、5#、6#围挡时，已为包括梁某、黄××在内的已交付房屋的业主出行提前预留了通道，并在施工结束后，立即拆除了全部围挡。根据北京法院裁判判例，对创誉房地产公司依法设置围挡的行为，梁某、黄××负有必要的容忍义务。如前所述，本商业中心为开放式商业中心，梁某、黄××可以通过临近自身房屋的多个出口进出该商业中心。因此，创誉房地产公司设置的围挡并未对梁某、黄××的通行等利益造成任何损害，更不会影响涉案房屋的正常使用及出租。因此，梁某、黄××主张影响其正常出租房屋，并主张相关物业费、供暖费、房租损失等损害赔偿缺乏事实及法律依据。3、梁某、黄××未能提供证据证明其损失情况以及其损失系因创誉房地产公司依法设置施工围挡导致，其要求创誉房地产公司赔偿房租损失、物业费、供暖费的主张依法不应予以支持。需要强调的是，根据梁某、黄××提供的照片及法院现场勘察情况，可以清楚的看到围挡与楼栋之间预留的距离比较开阔，围挡与涉案房屋更是相距甚远，对梁某、黄××的正常出行、房屋出租未构成任何妨害。且根据梁某、黄××提供的证据资料《房屋租赁合同》显示，《房屋租赁合同》的签署日期为2018年3月20日，而1#、5#、6#施工围挡的设置时间为2017年7月20日，由此可见梁某、黄××与租户签订《房屋租赁合同》前围挡就已经设置，显然其双方对围挡情况是明确知悉的。梁某、黄××称因创誉房地产公司设置围挡导致《房屋租赁合同》解除明显缺乏事实依据，并且梁某、黄××未提供租赁发票、租金支付凭证及押金退还凭证，且根据梁某、黄××提供的物业管理费发票、采暖费发票显示付款方为北京晶鑫宏达商贸有限公司，与本案没有关联性。故梁某、黄××主张物业费、供暖费、房租损失等损害赔偿缺乏事实及法律依据。综上，创誉房地产公司认为，梁某、黄××的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：梁某、黄××向法庭提交的照片，结合其他证据及现场勘验情况，本院对真实性予以确认；营业执照打印件，本院对真实性予以确认；《房屋租赁合同》、物业费发票、取暖费发票，本院对真实性予以采信。创誉房地产公司向法庭提交的2016规（房）竣字0030号建设工程规划核验意见、2017规（房）竣字0036号建设工程规划核验意见、2019规自（房）竣字0004号建设工程规划核验意见、2019规自（房）竣字0051号建设工程规划核验意见、1#商务办公楼房屋交接单、快递底单和收楼通知单、5#商务办公楼房屋交接单、快递底单和收楼通知单、6#商务办公楼房屋交接单、快递底单和收楼通知单，本院对真实性予以确认；北京市东城区人民法院（2018）京0101民初10149号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2018）京02民终11555号民事判决书及照片，本院对真实性不持异议，但对其关联性不予采纳；工程联系函，系创誉房地产公司自行制作，本院不予采纳；（2019）京0111民初26353号案件开庭笔录，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月20日，梁某、黄××与创誉房地产公司签订《北京市商品房预售合同》一份，约定创誉房地产公司以出让方式取得坐落于房山区地块的国有土地使用权，经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：领峰商业中心、裕景商业楼；创誉房地产公司将位于房山区长阳镇×-×-×地块用地项目2#商务办公楼1层×房屋出售与梁某、黄××；该商品房所在土地用途为商业。2016年6月6日，北京市规划委员会出具建设工程规划核验（验收）意见，经2016年6月2日对房山区长阳镇建设的2#商务办公楼等4项（房山区长阳镇×-×-×、×-×-×等地块居住、商业金融用地项目）进行规划核验，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2016年6月，创誉房地产公司向梁某、黄××交付上述房屋。2018年，上述房屋办理不动产权证书，登记的权利人为黄××、梁某，坐落为房山区篱笆园南路×号院×号楼1层×，权利性质为商品房，用途为商业。2018年3月20日，黄××与案外人刘海媚签订《房屋租赁合同》，约定黄××将上述房屋出租给刘海媚使用、租赁期共36个月，每月租金5500元。2018年6月11日，刘海媚退租。现梁某、黄××将创誉房地产公司诉至本院，要求赔偿因创誉房地产公司建设围挡给梁某、黄××造成的房租、物业费及供暖费损失。诉讼中，梁某、黄××要求追加中国建筑一局（集团）有限公司、北京市房山区园林绿化局为被告参加诉讼，本院裁定驳回追加申请。庭审中，梁某、黄××主张其收房后即开始装修房屋，并一直在出租，其于2018年4月把房屋租给刘海媚后，创誉房地产公司于2018年6月开始施工建房并在原2#楼东侧的1#、5#、6#楼周围设置围挡导致租户退租，2018年11月创誉房地产公司在原2#楼正南侧为了绿化设置围挡。创誉房地产公司不予认可，辩称在原2#楼东侧的1#、5#、6#楼周围设置围挡的时间是2017年7月20日，且系按照国家规定依法必须设置的防护措施，距离涉案房屋也非常远，对梁某、黄××并未构成任何妨害或侵害；原2#楼正南侧的围挡并非其公司设置。梁某、黄××未提供证据证明1#、5#、6#楼周围围挡系2018年6月设置，也未提供证据证明原2#楼正南侧的围挡系创誉房地产公司设置。本院经创誉房地产公司申请调取（2019）京0111民初26353号案卷中30案件于2019年12月23日合并审理时的开庭笔录，上述30案件与本案案情相似，均系涉案项目业主因创誉房地产公司后期建设设置围挡要求赔偿案件，笔录中，业主汪瑞龙陈述2017年7月收房后没几天就设置了围挡。庭审中，双方均认可原2#楼东侧的围挡于2019年4月21日拆除，梁某、黄××称原2#楼正南侧的围挡于2019年5月1日之前拆除，创誉房地产公司称不清楚。梁某、黄××自述其并未陈述原2#楼东侧及正南侧的围挡影响房屋的使用和通行，事实上是影响房屋出租和经营使用，虽然留了通行道路，但围挡导致周围像工地，没有商业氛围，无法实现商业经营的目的。经询问，梁某、黄××自述其在购买涉案房屋时，施工的1#、5#、6#楼还是一片空地，当时推销人员称这片空地规划为电影院。本案审理过程中，本院于2019年12月11日组织双方进行现场勘验，经勘验，涉案领峰商业中心项目为开放式商业中心，涉案房屋所在原2#楼东侧及正南侧均无围挡。双方陈述原2#楼东侧的1#、5#、6#楼周围设有围挡，双方确认原2#楼南墙东西延伸线距离围挡10米，梁某、黄××陈述原2#楼东墙距离围挡4．8米，创誉房地产公司陈述距离8．1米。经测量，原2#楼南墙距离南侧绿地北边缘5米，梁某、黄××陈述原2#楼南墙距离原绿地围挡5米，创誉房地产公司陈述距离10米。另，涉案项目1#楼、6#楼于2019年1月21日取得《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，5#楼于2019年9月6日取得《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。本案中，梁某、黄××作为房山区篱笆园南路10号院8号楼1层107房屋的所有权人，对侵害其物权、造成其权利受损的，有权要求损害赔偿。经过审查，本案的争议焦点为创誉房地产公司设置围挡的行为是否侵害梁某、黄××的物权。依据梁某、黄××提供的现有证据，无法证明原2#楼正南侧的围挡系创誉房地产公司设置。另，根据本案查明事实，梁某、黄××所购买的房屋所在楼栋为原2#楼，原2#楼东侧的1#、5#、6#楼周围的围挡系创誉房地产公司为施工建设1#、5#、6#楼所设。双方关于围挡设置时间存在争议，梁某、黄××主张上述围挡于2018年6月设置，创誉房地产公司主张2017年7月20日设置，本院结合现有证据及双方陈述以及（2019）京0111民初26353号案卷开庭笔录中业主汪瑞龙的陈述，认定围挡设置时间为2017年7月20日。鉴于上述情况，首先，创誉房地产公司设置原2#楼东侧的围挡系因后期开发项目施工建设1#、5#、6#楼所需，系按照建设工程相关管理规定依法设置，且围挡并未超出施工范围，创誉房地产公司设置围挡的行为并无过错。其次，创誉房地产公司因建设工程需要设置围挡，作为相邻建筑物权利人的梁某、黄××应当提供必要的便利，也应当负有一定的容忍义务；创誉房地产公司设置原2#楼东侧的围挡时已为2#楼的商户出行留有必要通行通道，并不影响梁某、黄××通行；梁某、黄××在购买房屋时也明知商业中心还有后期开发项目，且梁某、黄××自认其于2016年6月收房装修后一直对外出租，而创誉房地产公司设置围挡的时间是2017年7月20日，现有证据无法证明刘海媚退租与创誉房地产公司设置围挡具有必然的因果关系，也无法证明创誉房地产公司设置围挡影响梁某、黄××房屋的正常使用，给其造成了经济损失，故本院无法认定创誉房地产公司设置围挡的行为侵害梁某、黄××的物权。综上，梁某、黄××要求创誉房地产公司赔偿其租金损失及物业费、供暖费损失，事实和法律依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十八条，《中华人民共和国侵权法》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回梁某、黄××的全部诉讼请求。案件受理费1360元，由梁某、黄××负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  白荣连人民陪审员  朱 刚二〇二〇年五月六日书 记 员  瞿叶娟