山东省威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1092民初815号 原告：中信银行股份有限公司威海分行（统一社会信用代码91371000866696619W），住所地威海市青岛北路2号。 负责人：吴从勇，行长。 委托诉讼代理人：国辉、刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。 被告：威海经济技术开发区金鑫房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710002642017708），住所地威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊村委会。 法定代表人：杨琦，经理。 委托诉讼代理人：李超红，山东胶东律师事务所律师。 被告：荣成市阳光房地产开发有限公司（统一社会信用代码913710827478183105），住所地荣成市沿河南街3号。 法定代表人：董昭安，总经理。 委托诉讼代理人：孔爱芝，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽，山东东方未来律师事务所律师实习律师。 原告中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信银行威海分行）与被告威海经济技术开发区金鑫房地产开发有限公司（以以下简称金鑫房地产公司）、荣成市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行威海分行之委托诉讼代理人国辉、刘玉洁，被告金鑫房地产公司之委托诉讼代理人李超红，被告阳光房地产公司之委托诉讼代理人孔爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中信银行威海分行向本院提出诉讼请求：1.依法确认二被告所签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及的原告青岛中路170号房屋项下土地使用权部分无效；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：1994年5月8日，中信银行威海分行与威海市蒿泊工贸总公司（以下简称蒿泊工贸总公司）签订《房产购销协议》，约定中信银行威海分行购买蒿泊工贸总公司新建的位于青岛路东侧、新都商城西侧综合楼（1/A）至（Q）轴（1/1）至（5）轴部分，建筑面积为5887平方米，用作办公、营业用，价格为775万元，综合楼的交付时间为1995年6月1日前。合同签订后，中信银行威海分行依约支付了购房款和相应的土地款。1995年8月，蒿泊工贸总公司将房屋交付给中信银行威海分行。1997年2月，中信银行威海分行将其经济技术开发区支行迁入该址办公。2019年4月16日，阳光房地产公司以中信银行威海分行侵犯其土地使用权为由提起诉讼，要求中信银行威海分行支付其土地使用费900万元。经调查，蒿泊工贸总公司于1993年2月4日获得案涉项目批文；1994年3月25日获得项目建设用地规划许可证，用地面积2万平方米；1994年5月18日获得建设工程规划许可证，建设规模12000平方米，并办理了相应的开工许可证、开工报告等手续；1995年8月30日工程竣工验收。另，金鑫房地产公司的开办单位为蒿泊工贸总公司，蒿泊工贸总公司的主管部门为蒿泊村委会。2006年7月蒿泊村委会将金鑫房地产公司的主管部门变更为蒿泊村委会。2007年6月23日，威海市人民政府作出威政征出字【2007】42号文，将原蒿泊工贸总公司建设的该综合楼的用地手续完善在金鑫房地产公司的名下。2007年8月3日，金鑫房地产公司办理了威经技区国用（2007）第D-090号国有土地使用权证书。2007年8月4日，阳光房地产公司通过竞买的方式购得该综合楼南半部6700多平方米。2007年8月25日，二被告签订《国有土地使用权转让合同》，将包括中信银行威海分行青岛中路170号房屋项下土地在内的土地使用权一并进行了转让，导致房地分离。阳光房地产公司据此办理了威经技区国用（2007）第Z-23号土地使用权证。中信银行威海分行认为：中信银行威海分行基于与蒿泊工贸总公司所签订的《房产购销协议》而合法占有使用房屋项下的土地，二被告所签订的《国有土地使用权转让合同》导致房地分离，违反了法律强制性规定，侵犯了中信银行威海分行的合法权益，应属无效。 金鑫房地产公司辩称，二被告确实签订过国有土地权转让合同，但是阳光房地产公司并没有将款项支付给金鑫房地产公司。 阳光房地产公司辩称，第一，中信银行威海分行起诉已过诉讼时效。中信银行威海分行作为第三方请求确认两被告签订的合同无效应受到诉讼时效的限制。两被告2007年8月25日签订《国有土地使用权转让合同书》至今已有近13年时间，且阳光房地产公司在2007年9月4日取得涉案土地权证后，就一直与中信银行威海分行沟通支付土地使用费事宜，并在2016年1月8日向中信银行威海分行发送了关于尽快解决青岛南路9号处土地使用问题的函，中信银行威海分行收函后于2016年1月19日复函，因此，中信银行威海分行对于阳光房地产公司取得土地权属证书的事实早就知晓，中信银行威海分行现在提起诉讼已过诉讼时效。第二，两被告签订的《国有土地使用权转让合同书》不存在任何违反法律强制性规定的情形，合法有效。2007年6月23日，威海市人民政府印发威政征出字（2007）42号《威海市政府关于完善用地手续将部分国有土地使用权出让给威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司的批复》，依据该批复，2007年8月3日，威海市政府为金鑫房地产公司颁发威经技区国用（2007）第D-090号土地使用权证，该次颁证行为为涉案土地的初始登记行为，中信银行威海分行主张的所谓原青岛路170号房屋项下土地为该土地证项下土地一部分。2007年8月4日，阳光房地产公司通过竞买的方式买得涉案土地上的部分房产，建筑面积约6700平方米。2007年8月25日，二被告签订《国有土地使用权转让合同书》，2007年8月27日，阳光房地产公司向威海市人民政府提出国有土地使用权转让及土地登记申请，并在申请审批表“转让土地上建筑物情况”一栏写明“该宗地上建筑物约8000平方米，没有房产确权手续，随土地一起转让”。2007年8月29日，威海市国土资源局经济技术开发区分局出具土地登记审查意见为：涉案土地权属清楚，四邻无争议，没有被抵押、查封现象；涉案土地没有在财政局提供的债权转让及催款公告明细中；经核实，该宗土地符合转让条件等等。2007年9月4日，威海市人民政府收回并注销金鑫房地产公司的威经技区国用（2007）第D-090号土地使用权证，并为阳光房地产公司颁发了威经技区国用（2007）第Z-23号土地使用权证。上述事实可以清楚看出：金鑫房地产公司是涉案土地的初始登记权利人，金鑫房地产公司将涉案土地依法转让给阳光房地产公司，阳光房地产公司依据该合同并经过政府相关部门依法审批取得了威经技区国用（2007）第Z-23号土地使用权证书。三、中信银行威海分行不具有提起本案诉讼的主体资格。中信银行威海分行称其基于与蒿泊工贸总公司所签订的房产购销协议而占有使用房屋项下的土地，认为二被告所签订的《国有土地使用权转让合同书》导致房地分离，违反了法律强制性规定，侵犯其合法权益，是错误的，属于没有找准根源。如前第二条所述，金鑫房地产公司是涉案土地的初始权利登记人，如果中信银行威海分行所述属实，在政府为金鑫房地产公司颁发涉案土地证书时就导致了房地分离，因此，中信银行威海分行应该起诉政府，而不应该舍根逐末起诉二被告。二被告签订《国有土地使用权转让合同书》是基于金鑫房地产公司合法拥有涉案土地权利证书，二被告签订合同的行为没有侵犯到中信银行威海分行的任何权益，与中信银行威海分行没有利害关系。同时，依据我国城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。中信银行威海分行1994年5月8日与蒿泊工贸总公司签订房产购销协议、购买涉案房屋的行为违反了该强制性规定，该协议无效。因此，中信银行威海分行占用涉案土地上的部分房屋并非合法占有。而且，时至今日，该房产购销协议没有登记，没有正式生效，中信银行威海分行也未取得任何权利证书，中信银行威海分行就涉案房屋不具有物权法意义上的权利。因此，不管是金鑫房地产公司初始取得涉案土地权利证书，还是阳光房地产公司受让取得涉案土地权利证书，都没有导致中信银行威海分行所称的“房地分离”，均不存在侵犯其合法权益的情形。如中信银行威海分行与蒿泊工贸总公司确实签订房产购销协议购买了涉案房屋，其应向合同相对方主张权利，而不应向二被告主张。 本院经审理认定事实如下：蒿泊工贸总公司成立于1993年4月18日，主管部门为蒿泊村委会，企业性质为集体所有制。1997年1月8日，蒿泊工贸总公司变更企业名称为威海经济技术开发区金鑫物资公司（以下简称金鑫物资公司）。1994年3月25日至5月21日期间，蒿泊工贸总公司陆续取得案涉综合楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、准予开工通知书、建设工程施工质量监督申报等行政审批手续。1995年8月20日，案涉工程取得工程竣工验收证明，最终建成的综合楼建筑面积约1.2万平方米，占地7千余平方米。2004年3月17日，金鑫物资公司因未申报企业年检被吊销营业执照。金鑫房地产公司成立于1993年4月1日，企业性质为集体所有制。2006年7月19日，蒿泊村委会出具一份《关于变更下属企业“威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司”主管部门的决定》，主要内容为：金鑫房地产公司原隶属于蒿泊工贸总公司，蒿泊工贸总公司变更名称为金鑫物资公司，该公司因未参加年检被工商部门吊销，蒿泊村委会作为金鑫物资公司的主管部门，接手管理金鑫房地产公司。2007年威海市人民政府作出《关于完善用地手续将部分国有土地使用权出让给威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司的批复》（威政征出字[2007]42号），同意威海市国土资源局为金鑫房地产公司办理青岛路东、深圳路北原蒿泊村委会使用的7659平方米国有土地建设的综合楼完善用地手续，将上述面积国有土地使用权出让给金鑫房地产公司作商业用地，出让期27年。之后，金鑫房地产公司取得了上述土地的使用权证书。 1994年1月17日，中信银行威海分行向蒿泊村委会转账汇款50万元。1994年5月8日，中信银行威海分行与蒿泊工贸总公司签订一份《房产购销协议》，约定：蒿泊工贸总公司将其新建的综合楼（1/A）至(Q)轴（1/1）至（5）轴部分卖给中信银行威海分行作为办公、营业用；该综合楼位于青岛路东侧、经区新都商城西侧，座北向南，紧邻青岛路，综合楼的结构为六层，出售的建筑面积为5887平方米；双方议定价格为775万元；综合楼交付时间为1995年6月1日，交付前必须取得建筑工程管理部门的综合验收合格证书，水、电、暖设备齐全、畅通；自房产交付之日起五日内双方按法定程序办理房产交易手续；合同还对其他事项进行了约定。1994年5月11日至10月30日期间，中信银行威海分行向蒿泊工贸总公司付款702270291元。1997年2月21日，中信银行威海分行经济技术开发区办事处迁入上述房产办公。1995年2月21日，中信银行威海分行向威海经济技术开发区国土开发公司（以下简称经区国土开发公司）转账支付3319600元。经查，1992年11月13日，威海经济技术开发区经济贸易发展局批准成立经区国土开发公司，隶属于经区规划建设局，经营范围为土地转让、评估、配套设施及房屋拆迁安置等业务。1993年4月18日，经区国土开发公司成立。1996年7月18日，经区经济贸易发展局批准经区国土开发公司改制为经区方圆城市建设综合开发有限公司。2000年9月18日，经区方圆城市建设综合开发有限公司因未参加上一年度企业年检被吊销营业执照。 2007年8月4日，阳光房地产公司通过拍卖竞买的方式竞得案涉综合楼中约6200平方米的房产（与中信银行威海分行所购房产不重合），成交金额（含拍卖佣金）为1113万元。2007年8月25日，阳光房地产公司、金鑫房地产公司签订一份《国有土地使用权转让合同》，约定：金鑫房地产公司将其取得的位于青岛路东、深圳路北的7659平方米国有土地使用权转让给阳光房地产公司，转让年限为27年，至2034年6月22日止，转让金为1087.58万元，付款方式为一次性付清。2007年8月27日，金鑫房地产公司与阳光房地产公司办理了国有土地使用权转让登记手续。2007年9月4日，阳光房地产公司取得上述7659平方米国有土地的使用权证。阳光房地产公司未另行向金鑫房地产公司支付土地转让款；庭审中阳光房地产公司主张土地款是用竞拍款的一部分进行了抵顶，金鑫房地产公司主张未收到土地转让款。 以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：第一，金鑫房地产公司与阳光房地产公司之间签订的《国有土地使用权转让合同》是否存在部分无效的情形；第二，中信银行威海分行提起本案诉讼是否超过诉讼时效。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，中信银行威海分行从蒿泊工贸总公司购买了案涉综合楼的部分房产后，一直用于办公。蒿泊工贸总公司更名为金鑫物资公司后，因故被吊销营业执照。后经有关主管部门许可，原蒿泊工贸总公司关于案涉综合楼的用地手续办理在金鑫房地产公司名下。阳光房地产公司通过拍卖竞买的方式购买了综合楼的另外一部分房产后，又与金鑫房地产公司签订《国有土地使用权转让合同》，合同标的包含了中信银行威海分行所购房产的关联占地，超出了阳光房地产公司所购房产的关联占地。金鑫房地产公司与阳光房地产公司明知中信银行威海分行购买部分房产用于办公的事实，仍签订包含中信银行威海分行所购房产关联占地的《国有土地使用权转让合同》，且阳光房地产公司未实际支付土地转让款，应当认定其为恶意串通。该行为不仅损害了中信银行威海分行的利益，而且导致中信银行威海分行购买使用的房产与土地相分离的后果，违背了“地随房走”的基本原则。因此，金鑫房地产公司与阳光房地产公司之间签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行威海分行所购房产关联占地的部分无效。 关于焦点二，确认合同无效请求权性质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效。阳光房地产公司主张中信银行威海分行的诉讼请求超出诉讼时效，理由不当，本院不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，判决如下： 确认威海经济技术开发区金鑫房地产开发有限公司与荣成市阳光房地产开发有限公司于2007年8月27日签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行股份有限公司威海分行所购买的5887平方米房产关联占地的部分无效。 案件受理费减半收取50元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张丽红 二〇二〇年五月十八日 书记员  周静洁