上海市虹口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0109民初235号 原告：上海复欣物业管理发展有限公司，住所地上海市。 法定代表人：丁兰弟，董事长。 委托诉讼代理人：姚同林、王国震，公司员工。 被告：匡一超，男，1944年8月26日出生，汉族，住上海市。 原告上海复欣物业管理发展有限公司(以下简称复欣物业)诉被告匡一超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚同林、王国震到庭参加诉讼。被告匡一超经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告上海复欣物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2012年10月1日至2019年7月31日的物业管理费18,921.08元；2、被告支付滞纳金9,000元。事实和理由：复欣物业系凯虹家园物业管理单位，受凯虹家园业主大会委托，于2005年8月进驻凯虹家园实施物业管理服务。匡一超为上海市梧州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主，于2001年2月入住后，自2012年10月开始拒付物业费，复欣物业多次催讨无果。匡一超称系争房屋自2001年开始有质量问题，但这是开发商导致的，复欣物业是物业服务企业，不应负责修理房屋质量问题。复欣物业曾询问匡一超有无报修过，其提供的是2003年的报修单，而复欣物业自2005年入驻系争小区。系争房屋管道破裂，匡一超却认为是物业公司的责任，以房屋质量不好为由不同意支付物业管理费。复欣物业分别于2015年12月30日、2016年12月26日、2017年12月28日、2019年1月7日、2019年7月31日将催款通知书放入匡一超家的邮箱，于2018年10月29日寄送挂号信，匡一超均拒绝支付，故起诉。滞纳金金额已自行调低。 被告匡一超辩称，不同意支付物业管理费。买下系争房屋后，匡一超发现系争房屋地面及卧室墙面有裂缝，因裂缝导致漏水，匡一超要求物业公司修理，但是物业公司没有修理。2003年1月28日，匡一超向前物业公司报修。更换物业公司后，匡一超于2005年9月25日寄挂号信，要求老物业、新物业和业委会三方解决问题，但是三方均未理睬。为此，匡一超写了一份共同声明，载明从2011年7月21日开始与业委会脱离关系。匡一超没有收到过复欣物业催讨物业费的材料。不同意原告诉讼请求。 经审理查明，系争房屋归属于凯虹家园小区，有电梯，建筑面积为134平方米，匡一超为该房屋业主，于2001年2月入住。复欣物业自2005年9月起进驻凯虹家园小区，提供物业管理服务。2007年12月31日，上海市虹口区凯虹家园业主委员会(以下简称凯虹家园业委会)与复欣物业签订《上海凯虹家园物业服务合同》，约定住宅物业管理服务费为1.55元/月/平方米(包含使用电梯的住宅的设备运行费为0.55元/月/平方米)；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同到期后，双方于2011年、2013年、2017年重新签订物业服务合同。其中，2011年的合同约定内容无变化。2013年、2017年签订的物业服务合同载明，物业管理服务费标准从2013年1月1日开始调整为高层1.75元/月/平方米(有电梯)；物业服务费用按月交纳，业主应在物业使用前履行交纳义务；逾期交纳的，每延期一天，按欠费总额的千分之一加收滞纳金。 复欣物业曾于2009年起诉要求匡一超支付拖欠的2007年4月至2009年8月的物业管理费6,023.3元，获法院判决支持[案号：(2009)虹民三(民)初字第1624号]；于2012年起诉要求匡一超支付拖欠的2009年9月至2012年9月的物业管理费7,684.9元及以应缴费用按中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款的标准计算的滞纳金，获法院判决支持[案号：(2012)虹民三(民)初字第2172号]。 2018年10月19日，复欣物业通过挂号信的方式向匡一超寄送催缴函，向其催收至2018年1月止共计100个月的物业管理费及违约金共计55,782.99元，该函件于2018年11月28日被退回。 另查明，2001年2月8日，上海贞观房地产经营有限公司向匡一超出具《上海市新建住宅质量保证书》，载明本公司对提供销售的系争房屋作出如下质量保证和承诺，住宅自签约后交付之日起，凡两年内在正常使用情况下，有墙面、楼面、管道发生渗漏等工程质量问题的，由本公司免费承担维修责任。 本案审理中，匡一超表示其曾就房屋质量问题向复欣物业报修，并提交了一份落款日期为2005年9月25日的函件，函件载明：“本人是2号402室业主，本小区更换物业公司前曾知会原物业公司及业主委员会，将本房屋的问题作为专案移交给接班者……因为这是属债务债权范畴，望贵公司能处理好”。匡一超还提交了一份落款日期为2011年7月18日的共同声明，载明“业主委员会已丧失了代表本业主的任何权利”。 上述事实，有原告提供的物业服务合同、(2012)虹民三(民)初字第2172号民事判决书、催缴函及挂号信凭证，被告提供的上海市新建住宅质量保证书、共同声明，以及双方陈述等证据为证。 本院认为，复欣物业为包括匡一超在内的业主提供物业管理服务后，匡一超理应依约按时支付物业管理费用。匡一超辩称房屋存在裂缝、漏水等质量问题，系开发商遗留下来的历史问题，原属开发商保修事项，复欣物业入驻前就已存在，其以此作为拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。匡一超辩称其已与业委会脱离关系，没有法律依据，本院不予认可。现复欣物业要求匡一超支付物业管理费和滞纳金，并已自行调低相关金额，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告匡一超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海复欣物业管理发展有限公司2012年10月1日至2019年7月31日的物业管理费18,921.08元； 二、被告匡一超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海复欣物业管理发展有限公司滞纳金9,000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费761.45元，减半收取380.72元，由被告匡一超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员  高行玮 二〇二〇年五月一日 书记员  吴静文 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。