山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终316号 上诉人（原审被告）:翟跃飞，男，1965年4月17日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：李永杰，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：利津县利津街道三里庄村村民委员会，住所地：利津县利津街道三里庄村。 法定代表人：赵岩东，村主任。 委托诉讼代理人：尚凡和，山东国铭凯元律师事务所律师。 上诉人翟跃飞因与被上诉人利津县利津街道三里庄村村民委员会（以下简称三里庄村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服利津县人民法院(2019)鲁0522民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人翟跃飞的委托诉讼代理人李永杰，被上诉人三里庄村委会法定代表人赵岩东、委托诉讼代理人尚凡和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人翟跃飞上诉请求：一、撤销利津县人民法院(2019)鲁0522民初677号民事判决，依法改判或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人违约在先，无权主张解除协议。双方签订土地租赁协议后，上诉人已交纳租金12000元，履行了协议约定的义务。但被上诉人却未按照协议约定履行义务，2005年下半年将协议约定范围内的土地强行占用，严重影响上诉人的规划和利用。上诉人不交租金也是行使先履行抗辩权。二、被上诉人前任村委书记王曰民签字的说明能够证实，被上诉人与上诉人就涉案土地产生纠纷，多次协商无果的情况下，镇领导答复维持现状，先不交租金。因此上诉人不交纳租金不能认定违约。 被上诉人三里庄村委会二审答辩称，一、即使按“实际使用面积”计算租赁费，上诉人长久拖欠剩余租赁费，且十多年来始终未与被上诉人对接，放任涉案土地荒芜，任其脏、乱、差等污染环境，严重违约，致使出租人合同目的不能实现，也谈不上先履行抗辩权的问题。起诉前双方就租赁费多次沟通时，上诉人也并没有谈到先履行抗辩权的问题。即使上诉人行使先履行抗辩权，合同法明确规定后履行一方有权拒绝相应的履行要求。二、相关部门多次要求对大棚周围卫生问题进行整改，上诉人拒绝管理，被上诉人不得不出面管理周边环境、治理卫生。三、对王曰民的证明，该证据是上诉人的书面陈述后由“王曰民”签名，是否为其本人签名无法证实，内容也不是事实，不能证明上诉人的主张。 三里庄村委会向原审法院提起诉讼请求：一、判令解除三里庄村委会与翟跃飞签订的《土地租赁协议》；二、判令翟跃飞拆除在三里庄村修建的大棚、板房；三、翟跃飞支付租赁费56790元；四、诉讼费由翟跃飞承担。 一审法院查明的事实，2004年8月16日，三里庄村委会与翟跃飞签订土地租赁协议一份，约定翟跃飞租赁三里庄村委会位于商城北侧、烟草公司墙南一宗土地，租赁面积5.44亩，租赁期限30年，用于花卉、工艺品方面的经营，租赁方具有土地使用权、管理权，不得擅自转租，若违约出租方有权终止合同；土地租赁费分三个阶段：前十年每年租赁费4134元（每亩760元）、中间十年每年租赁费4896元（每亩900元）、后十年每年租赁费6528元（每亩1200元），付款方式为每年12月30日前付清。合同签订后，翟跃飞一次性缴纳了12000元租赁费。 翟跃飞在所租赁土地上建设了花卉大棚及工艺品展厅，合同履行过程中，三里村委会将翟跃飞所建工艺品展厅南侧的空闲土地铺设方砖硬化，将其划分摊位区域，向固定集市的摊主收取一定的费用。翟跃飞所修建花卉大棚、工艺品展厅及板房的实际占地面积为1.87亩。 翟跃飞修建的工艺品展厅曾于2010年6月份注册登记了利津县馨秀香生态园，设立方式个体工商户，经营者刘桂玉，用于开设饭店经营餐饮，在本案审理过程中，经现场勘验，该工艺品展厅已不再经营餐饮，摆放了些许工艺品，但馨秀香生态园的门头招牌仍悬挂于该工艺品展厅的外墙。 2019年3月份，三里庄村委会电话通知翟跃飞租赁协议解除，在通话中，三里村委会提及了之前双方曾通话，并谈及交租赁费及解除合同的事宜。 一审法院认为，三里庄村委会与翟跃飞签订土地租赁协议，约定租赁期限30年，根据《合同法》第二百一十四条之规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，故双方的土地租赁期限为二十年，即自2004年8月16日至2024年8月16日。 虽然双方书面约定租赁面积为5.44亩，但在合同履行过程中，三里庄村委会占用了部分土地用于固定集市，导致翟跃飞实际使用面积达不到合同约定的5.44亩，在其未要求解除合同的情况下，应按照实际使用面积支付租赁费。关于其实际使用面积，因三里庄村委会占用土地，存在导致翟跃飞不能按照原计划利用土地的可能性，在三里村委会无证据证明翟跃飞实际使用面积的情况下，认定翟跃飞所建的花卉大棚、工艺品展厅及板房的纯占地面积即为其实际使用面积，即1.87亩，根据合同约定的租赁费支付标准，自2004年至2019年应支付租赁费22627元，扣除已支付12000元，还应支付租赁费10627元。翟跃飞交纳的12000元不足十年的租赁费，翟跃飞作为承租方，合理使用土地并按时交纳租赁费是其应负的合同主要义务，三里庄村委会作为出租方收取租赁费是其主要合同权利，但截至本案诉讼，翟跃飞租赁案涉土地已长达15年之久，其未按时交纳租赁费构成根本违约，致使合同目的不能实现，其亦未提供有效证据证明未交纳租赁费系因三里庄村委会原因导致，且在本案诉讼前,三里庄村委会通过电话与其沟通解除合同及支付租赁费事宜后，其亦未进行支付，根据《合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，三里村委会作为出租方有权解除合同。 双方在签订合同时即约定土地的用途为花卉、工艺品方面的经营，根据该约定翟跃飞必定会在所租赁的涉案土地上建设大棚及展厅等地上附着物，且在翟跃飞修建花卉大棚后的多年来，三里庄村委会也未提出异议，故该约定应视为三里庄村委会同意翟跃飞在该宗土地上建设相关的附着物，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。因双方当事人没有特别约定，对在租赁土地上修建的附着物，可由承租人拆除，如其不自行拆除，出租人可要求其拆除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除利津县利津街道三里庄村村民委员会与翟跃飞2004年8月16日签订的《土地租赁协议》；二、翟跃飞向利津县利津街道三里庄村村民委员会支付截至2019年的土地租赁费10627元；三、翟跃飞拆除其在所租赁土地上修建的花卉大棚、展厅及板房。第二、三项于本判决生效之日起三十日履行完毕。案件受理费1550元，由利津县利津街道三里庄村村民委员会负担1000元，由翟跃飞负担550元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，双务合同中，双方当事人均应依照合同约定、合同目的合理行使权利、积极履行义务，上诉人虽主张被上诉人未将合同约定的土地全部交付，但多年来并未主张权利，且不履行实际占用部分的合同义务，违反合同约定拒不交纳租金，致使合同目的不能实现，其违约行为不足以形成先履行抗辩权。故对其主张行使先履行抗辩权的上诉意见不予支持。上诉人提出的王曰民书面说明及镇领导答复不交纳租赁费，均系上诉人单方主张，相关证人并未出庭作证，也无其他证据相佐证，对该上诉意见依法不予采纳。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1219.75元，由上诉人翟跃飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨秀梅 审判员  魏金吉 审判员  晋 军 二〇二〇年五月十八日 法官助理王妮 书记员马亚杰