福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终100号 上诉人（原审原告）：傅炳炘，男，1968年5月23日出生，汉族，农民，住福建省连城县。 上诉人（原审原告）：傅明江，男，1956年8月22日出生，汉族，农民，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：童远藩，连城县中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：傅崇荣，男，1983年9月10日出生，汉族，农民，住福建省连城县。 上诉人傅炳炘、傅明江因与被上诉人傅崇荣租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2019)闽0825民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人傅炳炘、傅明江及其委托诉讼代理人童远藩到庭参加诉讼。被上诉人傅崇荣经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 傅炳炘、傅明江上诉请求：1.撤销一审判决，并发回重审或依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：1.认定事实不清：首先，一审未查明讼争双方合同第2条约定的全部内容，……仅查明傅崇荣可以在傅炳炘获得批准的100平米住宅用地范围内兴建办公楼，其余地段傅崇荣应依法办理临时用地的行政许可手续后作临时厂房之用，未查明“其余地段用于临时搭盖堆放材料和办厂短期设施，上述租赁地块用途，乙方应严格遵守”。其次，一审未查明合同第7条的约定：“即在租赁期间，乙方必须合法经营，依法纳税，遵守国家的法律、法规，不得从事非法活动和犯罪活动，如有违法行为，后果由乙方自行承担”。第三，一审未查明：“本案被上诉人的连城县朋口腾隆竹艺厂所有的厂房及机器设备已被连城县人民法院查封，期限从2016年12月1日至2019年11月30日”。第四，一审仅查明“傅崇荣未按合同约定办理土地使用行政许可，但未批先建，在承租的地块上兴建厂房、办公楼、食堂等”，但未查明未批非法兴建的土地占多少面积，而违法兴建的占地面积总共仅占685平米，包括傅炳炘已获批准建房的土地100平米在内（其中办公楼占地334平米；职工宿舍175平米，管理人员宿舍132平米，厕所44平米），厂房是简易铁皮搭盖未进行生产只供临时堆放材料。第五，未查明租赁的土地为“非基本农田”。以上查明的事实可以证明，被上诉人傅崇荣不按合同约定未批违法先建存在过错的事实，违法建筑仅占685平米，占合同面积的1/20，大部分土地现在闲置，可以马上返还的事实。综上，被上诉人不按合同约定未批先建，是发生在合同生效后在履行中的违约和违法行为，依照合同第7条的约定应自行承担责任与上诉人无关。上诉人经村委会及村民的同意后签订合同是正常的土地流转行为，不应影响合同的效力。因此，一审判决错误。2.适用法律错误。一审判决认为讼争双方的土地使用权租赁合同无效，并以此驳回原告全部的诉讼请求明显错误。①农村土地承包法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让或其它方式流转。”第33条第一款（一）项规定“……任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地经营权流转。”②山区农村毛竹的种植、生产、包括加工和出售属于农业生产的范畴，也是福建省普遍山区农民农业生产的方式和经济收入的重要支柱，目前农村承包的土地大部分用于种植生产销售毛竹（包括挖冬笋、春笋和加工成筷子和工艺品），而本案租赁合同兴办的是竹艺厂，主要是收购和服务于当地农村毛竹生活销售。因此，本案的土地经营权的流转没有改变土地所有权的性质和土地的农业用途。③本案的租赁合同已经得到全体村民小组成员和村委会的同意并在合同上签字盖章且已履行多年。④四川省高院（2017）川民再16号判决认为：合同法解释（二）第14条、合同法第五十二条（五）规定的“强制性的规定”是指效力性的强制性规定，而非管理性或资质性的强制性规定。虽然农村土地承包法8条规定“未经批准不得将土地用于非农建设”，17条（一）规定“维持土地的农业用途，不得用于非农建设”，33条（二）规定“不得改变土地的农业用途”，第60条一款规定“承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上人民政府有关行政部门依法给予行政处罚”。但上述规定及土地管理法的有关规定并未绝对禁止除基本农田之外的农用地用于非农建设，只是须依法履行相关手续，否则应依法予以行政处罚。故此，农村土地承包法及相关法规所规定的“强制性规定”属于管理性强制性规定，而非合同效力性强制规定。据此，四川省高院及法律界人士普遍认为，即便是把不是基本农田的农用地用于非农建设，也不导致合同无效。综上，上诉人认为，涉案合同符合民法总则143条的有效规定，一审判决错误。退步而言之，即使本案的租赁合同被认定为无效，也应当依法律规定返还财产。一审判决驳回原告请求被告将涉案的土地交还给原告也是明显错误的。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合本案，被上诉人傅崇荣在履行合同中不按合同第2条、第7条的规定，在未获得行政用地许可的情况下，违法未批先建用地585平米，存在重大过错，而且长期闲置大部分土地19亩，没有任何用途，也从未进行任何生产，在合同无效的情况下不存在不能返还或没必要返还土地的情形。土地是农民的命根子，既然合同被认定为无效，就应当依法返还长期被闲置的土地，对于未获批准的用地上的违法建筑也应自行拆除恢复原状返还给上诉人。对于被上诉人在履约过程中有过错，理应依法赔偿上诉人租金损失和土地占有费用。据此，上诉人请求傅崇荣清空在租赁土地上所有设施，将土地交还给上诉人并支付土地占用费以及支付租金的诉求依法应得到支持。3.审判程序违法。2019年8月7日下午，一审法官通知上诉人到法院，告知上诉人合同可能被认定为无效，要求上诉人撤回本案第三项的诉求，即撤回请求被告支付租金419661元，并承诺返还土地和便于以后执行，最后又要求把起诉状第二项、第三项诉求合并变更成第二项请求“即请求立即清空在租赁土地上的所有设施设备将土地交还给原告”，即放弃场地占用费和支付租金的诉求，并叫上诉人签字盖指模后收入审判卷宗。事后7天即8月14日和8月18日法官助理分别打电话给上诉人和代理人要求撤回起诉，说本案不属法院管辖应到县政府去处理，否则驳回起诉。上诉人认为这是威胁当事人的未审先判的行为。后来拖至2019年9月27日法官要求上诉人去法院拿回已提交给法官的变更诉求申请书，理由是没有送给对方当事人。同时对上诉人说合同可能为无效，你们有什么想法？根本没有讲到释明两个字。上诉人回应说合同应该是合法有效的，一审根本未向上诉人释明可能租赁合同无效可变更相应的诉讼请求，包括合同法58条规定的无效合同的返还财产、赔偿损失等情况。而判决书形成的时间为2019年9月25日。因此，一审没有在程序上向上诉人讲明释明，也未讲应释明的内容和法律关系和后果，而在判决书形成后向当事人说明可能合同无效，不能构成向当事人释明的理由。综上所述，请求依法予以改判或发回重审。 傅崇荣未进行答辩。 傅炳炘、傅明江向一审法院起诉请求：1.请求判决解除傅炳炘、傅明江与傅崇荣于2011年7月20日签订的《土地使用权租赁合同》、傅炳炘和傅崇荣于2010年1月27日签订的租赁协议；2.判决傅崇荣立即清空在租赁土地上的所有设备设施将土地交还给傅炳炘、傅明江，并支付从起诉之日起至租赁土地交还之日止按每年4万元计算的土地占用使用费；3.判决傅崇荣支付拖欠的租金419661元，并支付从起诉之日起至欠款还清时止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；4.本案的诉讼费用由傅崇荣承担。 一审法院认定：2010年元月27日，傅崇荣因发展竹材加工业务需要，租用傅炳炘位于连城县上岭坑的地块。后双方解除租赁协议，并于2011年7月20日重新签订了《土地使用权租赁合同书》。合同约定：傅炳炘、傅明江将包括前述协议所涉地块在内的9亩梯状耕地及11亩果园出租给傅崇荣兴办连城县朋口镇腾隆竹艺厂；傅崇荣可以在傅炳炘获得批准的100平米住宅用地范围内兴建办公楼，其余地段傅崇荣应依法办理临时用地的行政许可手续后作临时厂房及用于临时搭盖堆放材料和办厂短期设施；租赁期限为三十年，即从2011年元月1日起至2040年12月31日止；如傅崇荣一次性交纳全部租金，则按每年4万元×30年＋5万元＝125万元，此交纳方法必须在合同生效三年内行使，如选择按年交纳租金，第一年的租金为4万元，第二年起每年租金在上一年租金的基础上递增15%；村民小组成员及村民委员会在该份合同上签字、盖章。合同签订后，傅崇荣未按照合同约定办理土地使用许可手续，但未批先建，在承租地块上兴建厂房、办公楼、食堂等建筑物，后因资金不足停工荒废至今。傅炳炘、傅明江共计收到傅崇荣租金6万元及押金10万元。 一审法院认为，傅炳炘、傅明江将其依法使用的林地、农用地租赁给傅崇荣作为工业用地并签订了《土地使用权租赁合同书》，各方当事人虽在合同中约定傅崇荣应在依法办理临时用地的行政许可手续后作临时厂房；但经一审法院查询，傅崇荣至今未办理建厂选址、规划和用地的行政许可手续，而其中非法占用林地部分，已于2010年7月13日由林业行政主管部门以朋林罚书字（2010）第004号《林业行政处罚决定书》责令限期三个月内恢复原状，并处罚款。根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地”、“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物”、“临时使用土地期限一般不超过二年”，又《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；因此，傅炳炘、傅明江与傅崇荣签订的《土地使用权租赁合同书》虽村民小组成员及所在村民委员会同意，但因其内容违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于傅崇荣未经批准已在该涉案地块建设厂房、办公楼、食堂等建筑物，土地原貌已经严重改变，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、第七十七条和第八十一条的规定，未经批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款；因此，涉案地块上的建筑物是否拆除、是否恢复土地原状，乃至租金的处理，均属法律赋予行政机关的行政管理职权，傅炳炘、傅明江请求清空涉案土地上的所有设施并交还土地的主张能否实现，包括因合同无效导致双方遭受的损失程度，均取决于土地行政管理部门的处理结果及前述《林业行政处罚决定书》的执行情况。因而，傅炳炘、傅明江在本案诉讼中请求的事项，目前处于不确定的状态。据此，一审法院向傅炳炘、傅明江释明可因租赁合同无效而变更相应诉讼请求，但其仍认为合同有效，坚持原诉请，故傅炳炘、傅明江的全部诉讼请求应予驳回。傅崇荣经传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第五十七条、第七十六条、第七十七条、第八十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回傅炳炘、傅明江的全部诉讼请求。一审案件受理费7595元，由傅炳炘、傅明江负担。 二审期间，双方未提供新证据。 经审理查明，对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以认定。但傅炳炘、傅明江要求补充认定《土地使用权租赁合同书》约定，“其余地段用于临时搭盖堆放材料和办厂短期设施，上述租赁地块用途，乙方应严格遵守”、“即在租赁期间，乙方必须合法经营，依法纳税，遵守国家的法律、法规，不得从事非法活动和犯罪活动，如有违法行为，后果由乙方自行承担”；另补充认定“本案被上诉人的连城县朋口腾隆竹艺厂所有的厂房及机器设备已被连城县人民法院查封，期限从2016年12月1日至2019年11月30日”、“傅崇荣违法兴建的占地面积总共仅占685平米，包括傅炳兴已获批准建房的土地100平米在内（其中办公楼占地334平米；职工宿舍175平米，管理人员宿舍132平米，厕所44平米），厂房是简易铁皮搭盖未进行生产只供临时堆放材料”、“租赁的土地为：非基本农田”。经审查本院认为，傅炳炘、傅明江要求补充认定的《土地使用权租赁合同书》的约定，有事实依据，应予以认定；且查封也有证据证实，应予以认定，但经现场勘察该地块上现只有厂房，并没有机器设备等设施；而傅崇荣是否违法占地、面积是否为685平米，因受条件限制，没有经过丈量，且没有证据证明，本院不予认定。 另查明，傅崇荣于2011年初折抵支付租金6万元，交纳合同押金10万元给傅炳炘、傅明江。 本案的争议焦点：1.一审判决是否程序违法；2.一审判决适用法律是否正确，傅炳炘、傅明江要求改判或者发回重审能否得到支持。 本院认为，2010年元月27日，傅崇荣因发展竹材加工业务需要，租用傅炳炘位于连城县上岭坑的地块，并签订了《租赁协议书》，后双方解除该《租赁协议书》，并于2011年7月20日与傅炳炘、傅明江重新签订了《土地使用权租赁合同书》，故傅炳炘、傅明江诉请解除2010年元月27日的《租赁协议书》，缺乏事实依据，本院不予支持。2011年7月20日与傅炳炘、傅明江签订的《土地使用权租赁合同书》已明确约定“傅崇荣可以在傅炳炘获得批准的100平米住宅用地范围内兴建办公楼，其余地段傅崇荣应依法办理临时用地的行政许可手续后作临时厂房及用于临时搭盖堆放材料和办厂短期设施”。傅崇荣租用土地系发展竹材加工业，属农林加工项目，傅炳炘、傅明江将其承包的农用地等一并租给傅崇荣，并不违反法律、法规禁止性的规定，为合法有效，双方应按约定履行。合同签订后，傅崇荣未依法办理临时用地审批手续且进行建筑，属违反双方约定，但并不影响合同的效力，一审判决认定该合同违反《中华人民共和国土地管理法》中相关规定及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定无效，属定性错误，本院予以更正。傅崇荣在履行《土地使用权租赁合同书》过程中，违反双方约定未批先建，且未按约支付租金，已构成违约，傅炳炘、傅明江诉请解除该《土地使用权租赁合同书》，与法相符，本院予以支持。租赁期间傅崇荣未按约定支付租金，傅炳炘、傅明江诉请其支付至2019年3月份的租金419661元（已扣除6万元及押金10万元）及起诉之日起至该款付清之日止按年利率6%计算的资金占用费，本院予以支持。合同解除后，傅崇荣应清空租赁土地上的设施，将土地返还给傅炳炘、傅明江。傅炳炘、傅明江诉请傅崇荣支付合同解除后至土地交还之日止按每年4万元计算的土地占用使用费合理，本院予以支持。综上所述，傅炳炘、傅明江的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省连城县人民法院（2019)闽0825民初1113号民事判决； 二、傅炳炘、傅明江与傅崇荣于2011年7月20日签订的《土地使用权租赁合同》于2019年3月31日解除； 三、傅崇荣应于本判决生效之日起三十日内清空位于连城县上岭坑的租赁土地上的所有设施，将租赁的土地交还给傅炳炘、傅明江，并支付从2019年4月8日起至土地交还之日止按每年4万元计算的土地占用使用费； 四、傅崇荣应于本判决生效之日起三十日内支付给傅炳炘、傅明江拖欠2019年3月份之前的租金419661元，并支付从2019年4月8日起至欠款还清时止按年利率6%计算的资金占用期间的利息； 五、驳回傅炳炘、傅明江其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7970元，由傅炳炘、傅明江负担375元，由傅崇荣负担7595元。变更一审案件受理费为7970元，由傅炳炘、傅明江负担375元，由傅崇荣负担7595元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 陈日耀 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二〇年五月三十日 法官助理 黄达康 书 记 员 邱艺梅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。