浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终643号 上诉人（原审原告）：湖州第一矿产有限公司，住所地浙江省湖州市车站路51号三楼，统一社会信用代码9133050014694811X7。 法定代表人：陈斌。 委托诉讼代理人：冯康年，浙江衡汉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：湖州杨家埠矿山企业服务中心，住所地浙江省湖州市杨家埠镇人民政府机关大院内，统一社会信用代码91330500763929942H。 法定代表人：潘明强。 委托诉讼代理人：施伟伟,浙江银湖律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：钱莉琴,浙江银湖律师事务所执业律师。 上诉人湖州第一矿产有限公司（以下简称第一矿产公司）为与被上诉人湖州杨家埠矿山企业服务中心（以下简称杨家埠矿山中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南太湖新区人民法院（2019）浙0591民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案通过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 第一矿产公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审，或改判准予第一矿产公司一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由杨家埠矿山中心负担。事实与理由：一、原审判决未对案涉房屋买卖合同是否有效作出认定。1.本案所涉房屋的土地使用权为第一矿产公司承租农村集体所有土地，杨家埠矿山中心始终未取得该土地租赁使用权。2.地上房屋与其坐落的土地使用权不能分割处分，必须同时转移。根据土地管理法第六十三条规定，本案所涉土地使用权依法不能转让。合同效力应由司法机关依法作出认定，原审判决未在房屋买卖合同有效与否的基础上向第一矿产公司告知变更诉讼请求。二、原审判决认定事实错误。1.原审认定案涉三座民爆中心库房经拆迁已灭失，仅为杨家埠矿山中心当庭陈述，无相关证据证明。2.杨家埠矿山中心未按约定足额支付购房款1667174元，以自己的行为表明不履行主要债务，该违约事实清楚，一审未予认定。3.在第2点的基础上，第一矿产公司根据合同法第九十四条行使法定解除权的条件已成就，解除合同通知函已到达杨家埠矿山中心，根据合同法第九十六条规定，本案合同已解除。4.签署“房屋所有权移交确认书”是第一矿产公司与杨家埠矿山中心共同的合同附随义务，是房屋所有权转移与否的唯一标准，也是支付第二期房款的期限起点。杨家埠矿山中心拒绝配合签署确认书，导致合同付款期限无限期拖延，也可证明其拒绝履行合同主要债务。三、原审判决适用法律错误。1.第一矿产公司行使法定解除权系源于合同法第九十四和第九十六条之规定，一审作出相反判决，适用法律错误。2.杨家埠矿山中心未在法定期限内就合同解除的异议向人民法院起诉，原审不应当对该项抗辩进行审理，更无理由对合同解除效力主动进行审查，违反“民不告、官不理”原理。四、原审程序有悖法律规定。1.原审未就合同是否有效作出释明。2.本案第一次开庭审理休庭后，原审法院要求杨家埠矿山中心补充提交案涉三座仓库的拆迁补偿合同，第一矿产公司补充提交相关年度的企业资产评估报告及茅柴园村、潘店村、凡洋湖村的租用土地协议书，以查明案件相关事实。但在该些证据提交前原审法院即作出了一审判决，审判程序有悖法律规定。 杨家埠矿山中心答辩称，一、第一矿产公司对案涉合同没有法定和约定解除权。1.本案所涉房屋及相应的动产所有权在2004年8月2日已全部转移给杨家埠矿山中心，合同第二条关于办理使用权及所有权移交确认书的约定，不影响所有权的转移，也不影响合同履行，列动产清单的行为是对所有权转移事实的进一步确认。2.合同签订时间为2004年，第一矿产公司向杨家埠矿山中心发函为2019年，间隔时间长达15年，足以表明第一矿产公司不仅对房屋没有解除权，而且其享有的债权也从法律上放弃。杨家埠矿山中心没有回应第一矿产公司的发函是因为房屋已经归杨家埠矿山中心所有，第一矿产公司以此认为合同已解除没有法律依据。二、关于合同效力，一审中双方都没有说合同无效，第一矿产公司也一直认为合同是有效的。本案房屋建造在集体建设用地上，合同签订时，双方都是集体企业，可以使用集体土地建房。合同第五条约定，合同签订后甲方应退租，由乙方与土地使用权人办理相关手续，杨家埠矿山中心将提供证据证明合同签订以后，第一矿产公司与土地使用权人没有发生过任何关系，是杨家埠矿山中心与土地使用权人有关系。本案房屋已被合法征迁，并非因违法被拆除，并不存在合同无效的事由。三、一审并未要求杨家埠矿山中心提交拆迁安置协议，征迁行为与第一矿产公司无关。四、本案合同款项已经付清，因双方都是集体企业，在2005年杨家埠矿山中心支付20万元时，双方经口头达成协议后续款项不用继续支付。第一矿产公司现在主张权利是因为其在2015年转制，即便第一矿产公司要主张权利也已超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。 第一矿产公司向一审法院起诉请求：1.杨家埠矿山中心支付第一矿产企业房屋占有使用费1005529元；2.杨家埠矿山中心赔偿第一矿产企业房屋财产损失（具体金额以建筑面积952.81平方米为基数参照同类地区同类房屋价格或以法院委托第三方评估价为准）；3.本案诉讼费由杨家埠矿山中心负担。 一审法院认定事实：2004年8月2日，第一矿产公司与杨家埠矿山中心签订《房屋买卖合同》一份，合同约定第一矿产公司将自有的分别坐落于湖州市杨家埠镇毛柴园村、潘店村、樊漾湖村三处共三座炸药仓库（总称三座民爆仓库，房屋建筑面积952.81平方米）转让给杨家埠矿山中心。转让价格为1667174元，房屋价款支付期限：1、签约当日支付100万元；2、房屋所有权移交后的三个工作日内付清余款。房屋所有权移交时间：甲方于双方合同签订之日将房屋使用权移交给乙方，盘清所有财产后将房屋所有权转让给乙方。届时双方立即办理使用权及所有权移交确认书。其他附属设施、设备，原被告双方另行商定为10万元。合同签订当日，杨家埠矿山中心支付第一期价款100万元，第一矿产公司将以上三座民爆中心库的房屋及其他附属设施、设备移交杨家埠矿山中心。2005年9月15日，杨家埠矿山中心向第一矿产企业支付20万元。2019年6月8日，第一矿产公司发函至杨家埠矿山中心，要求并敦促其办理以上三座民爆中心库房无所有权移交确认手续。2019年6月25日，第一矿产公司委托律师向杨家埠矿山中心送达律师函，要求杨家埠矿山中心尽快履行以上三座民爆中心库房屋所有权移交确认手续。2019年7月12日，第一矿产公司发函至杨家埠矿山中心，通知解除双方于2004年8月2日签订的《房屋买卖合同》。案涉三座民爆中心库房经拆迁已灭失。 一审法院认为，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，第一矿产公司援引《合同法》第九十四条之规定，认为其享有法定解除权。《合同法》第九十四条条文为“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中不存在不可抗力的情形，第一项规定的情形可排除。第（二）、（三）、（四）项属于根本性违约的情形，即在合同一方构成根本性违约时，守约方享有合同解除权。判断第一矿产公司是否享有合同解除权应以杨家埠矿山中心是否构成根本性违约为依据。现第一矿产公司主张杨家埠矿山中心的违约行为是“未履行办理房屋所有权移交确认手续的义务”导致第二期款项的支付期间无限期延长，应视为杨家埠矿山中心以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本性违约。本院认为，本案为房屋买卖合同，属于双务合同，在履行合同过程中，第一矿产公司的合同义务为转移标的物所有权，杨家埠矿山中心的合同义务为支付价款。“办理房屋所有权移交确认手续”属于履行“转移标的物所有权”过程中一项行为，故“办理房屋所有权移交确认手续”是第一矿产公司的义务，非杨家埠矿山中心的义务。第一矿产公司不得将己方未履行合同义务的责任归责于对方，第一矿产公司的上述主张本院不予采信。综上，本院认为，合同解除权包括约定解除权和法定解除权。本案中双方未约定合同解除的条件，故第一矿产公司不享有约定解除权。同时第一矿产公司也未能提交相应证据证明其享有法定解除权，故第一矿产公司亦不享有法定解除权。第一矿产公司不享有合同解除权，故其于2019年7月12日向杨家埠矿山中心送达的《关于解除房屋买卖合同的通知》不发生合同解除的效果，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回第一矿产公司的诉讼请求。案件受理费6925元（已减半），财产保全费5000元，合计诉讼费11925元，由第一矿产公司负担。 二审中，第一矿产公司提交其与杨家埠镇潘店村、凡洋湖村、毛柴园村签订的租地协议书复印件各一份，证明本案房屋标的物是坐落在该些土地上，租地协议现在还在有效期内。杨家埠矿山中心质证认为，对证据真实性不发表意见，由法院核定，协议书仅是第一矿产公司建造房屋和转让房屋的依据，不能证明房屋现在还是第一矿产公司所有。杨家埠矿山中心提供潘店村、凡洋湖村、毛柴园村盖章的证明一份，证明第一矿产公司与杨家埠矿山中心在2004年8月签订合同后，杨家埠矿山中心自行与三村委会变更建立了租赁关系。第一矿产公司质证认为，该份证据内容系打印，不符合证据形式要件，租赁关系应当通过签订协议确定，而不是通过证明认定，该证据不能证明杨家埠矿山中心已经取得土地使用权。 对上述证据，本院经审查认为，第一矿产公司提供的协议书虽是复印件，但结合杨家埠矿山中心提供的证明，与协议书能相互印证，本院对协议书的真实性予以认定，能够证明第一矿产公司租赁土地的情况，但不能证明第一矿产公司与三村委会之间还存在租赁关系。杨家埠矿山中心提供的证明虽然是打印件，但有三村委会的盖章，结合杨家埠矿山中心与第一矿产公司签订的房屋买卖合同中关于“本合同生效后，由甲方退租，乙方自行与土地使用权人办理相关手续”的约定，能够证明杨家埠矿山中心与三村委会之间建立土地租赁关系。 本院确认一审查明的事实。另查明，案涉房屋建造时占用的土地系第一矿产公司从杨家埠镇潘店村、凡洋湖村、毛柴园村租赁而来。一审将凡洋湖村误写为樊漾湖村，本院予以纠正。第一矿产公司将案涉房屋转让给杨家埠矿山中心，双方合同约定，合同生效后由第一矿产公司退租，杨家埠矿山中心自行与土地使用权人办理相关手续。后杨家埠矿山中心将房屋转让情况告知三村委会，三村委会表示同意，并与杨家埠矿山中心建立土地租赁关系。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同的效力如何认定；二、第一矿产公司就案涉房屋买卖合同是否享有解除权。 关于争议焦点一，案涉房屋是建造在租赁土地上的合法建筑，是第一矿产公司的合法财产。公民、法人的合法财产受法律保护，在不违反法律禁止性规定的前提下，可自由转让和处分。第一矿产公司将案涉房屋转让给杨家埠矿山中心，是双方真实意思表示。案涉房屋建造在集体土地之上，现有法律关于集体土地及其上房屋不得流转的规定主要是为了维护集体经济组织的利益，防止集体土地被该集体以外的主体享有而侵害集体经济组织成员利益。本案并不涉及集体土地的流转，而是集体土地上的房屋转让，该房屋并不属于集体所有，房屋转让后作为受让人的杨家埠矿山中心也与相关集体经济组织重新建立了土地租赁关系，未侵害他人利益，也不违反土地管理法相关规定。因此，案涉合同不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。 关于争议焦点二，案涉合同并未约定解除合同的情形，第一矿产公司认为杨家埠矿山中心以自己的行为表明不履行主要债务，故其可根据合同法第九十四条规定解除合同。本案中，杨家埠矿山中心的合同义务是支付房屋价款，该义务为金钱给付债务，债务人支付大部分款项即可认为履行了主要债务，并非要足额支付才认定为履行主要债务。本案合同总价款一共为1767174元，杨家埠矿山中心已实际支付120万元，杨家埠矿山中心称剩余款项经双方协商不用再支付，不管该陈述是否属实，杨家埠矿山中心实际支付的款项已超过合同总价款的三分之二，已履行了合同主要债务，第一矿产公司要求解除合同的依据不足，本院不予支持。关于第一矿产公司要求杨家埠矿山中心办理所有权移交确认书的义务，因杨家埠矿山中心已确认房屋所有权已移交，杨家埠矿山中心在2005年付款20万的行为也表明其认可所有权移交，签订书面移交确认书也并非双方约定的付款条件，且该义务并非合同主要义务，亦不能成为解除合同的考量因素。因此，一审认为第一矿产公司不享有合同解除权并无不当。 关于第一矿产公司提出的一审程序问题，经查，一审庭审中要求第一矿产公司补充提交租赁合同、杨家埠矿山中心补充提交征收资料，但在双方提交材料以前一审便作出裁判，程序上存在瑕疵。但该些材料并不影响本案事实的查明，也不影响对双方实体权利义务的认定，该瑕疵不构成案件发回或改判的理由，故本院仅对该程序瑕疵予以指正。 综上，上诉人第一矿产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然程序上存在瑕疵，但实体处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13850元，由上诉人湖州第一矿产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  沈筱婕 二〇二〇年五月二十七日 书记员  周进方