云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初2184号原告昆明云秀房地产开发有限公司。住所云南省昆明市官渡区官渡街道办事处秀英村1号。法定代表人范雁川。委托代理人张萌，云南震序律师事务所律师。特别授权代理。被告肖谞，男，汉族，1981年7月4日生，身份证登记住址云南省曲靖市罗平县。原告昆明云秀房地产开发有限公司诉被告肖谞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告昆明云秀房地产开发有限公司的特别授权代理人张萌到庭参加诉讼。被告肖谞经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明云秀房地产开发有限公司诉称：原、被告双方于2017年7月19日签订了《银海金岸广场租赁合同》（以下称“租赁合同”），该合同约定:1、原告将昆明市官渡区地块）Ｅ栋第一层1-33ａ号商铺（套内面积为81.87平方米，以下称“标的房屋”）出租给被告用于经营“紫阳尚品”,租赁期限为5个租赁年度，自2017年11月24日起至2022年11月23日止;2、租金每三个月预交一次；3、由于被告原因导致《租赁合同》提前解除或终止的，原告有权没收履约保证金，被告应支付3个月租金总额的违约金，并补交己享受的全部租金优惠。此外，双方还对房屋交付、装修以及权利义务等内容进行了约定。《租赁合同》签订后，原告将符合约定的标的房屋交付给了被告，被告接收了房屋并于装修后投入使用，原告己按合同约定履行了相关义务。因经营问题，被告于2019年6月25日向原告提出撤场申请，要求解除《租赁合同》，双方于当日签订了《解除合同协议书》（以下称“解除协议”），该协议确认双方于当日解除《租赁合同》，被告应于当日向原告补齐2018年9月15日至2019年6月25日期间欠缴的租金46174.68元。《解除协议》签订后，被告未按约定履行支付租金的承诺，虽经原告多次催告，但被告始终置之不理，拒绝支付。根据《租赁合同》的约定，原告有权没收履约保证金，被告应支付3个月租金总额的违约金，并补交己享受的全部租金优惠。综上，被告拖欠租金的行为己构成违约，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院诉请判令：1、被告补交2017年12月15日至2018年6月14日期间享受的租金优惠29473.2元；2、被告支付2018年9月15日至2019年6月25日期间欠缴的租金46174.68元；3、被告支付3个月租金总额的违约金14736.6元；4、被告承担原告因实现债权所支出的诉讼费、律师费等费用。被告肖谞未到庭答辩，也未提交书面答辩状。原告昆明云秀房地产开发有限公司针对其诉讼请求向本院提交以下证明：一、租赁合同，二、解除合同协议书，三、律师费发票。欲证明起诉状内容。被告肖谞未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原告提交的证据形式、内容合法，印证本案案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信并在卷佐证。根据原告陈述及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2017年7月19日，原告昆明云秀房地产开发有限公司（出租人、合同甲方）与被告肖谞（承租人，合同乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于昆明市官渡区地块）Ｅ栋第一层1-33ａ号商铺出租给乙方作为经营使用。该房屋套内建筑面积为81.87平方米。租赁期限为5个租赁年度，自进场日开始计算，即自2017年11月24日起至2022年11月23日止。租金以固定租金方式收取，租金自2017年11月24日开始计收，每三个月预交一次，免租期2017年11月24日至2018年5月23日；第一计租阶段2018年5月24日至2018年11月23日，60元／㎡／月、月租金为4912.2元，年租金29473.2元；第二计租阶段2018年11月24日至2019年11月23日，60元／㎡／月、月租金为4912.2元，年租金58946.4元；第三计租阶段2019年11月24日至2020年11月23日，63.6元／㎡／月、月租金为5206.93元，年租金62483.18元；第四计租阶段2020年11月24日至2021年11月23日，68.69元／㎡／月、月租金为5623.49元，年租金67481.84元；第五计租阶段2021年11月24日至2022年11月23日，74.18元／㎡／月、月租金为6073.37元，年租金72880.39元。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付9824.4元作为履约保证金。乙方在租赁期内出现欠费、毁损租赁物以及其他损害甲方利益的情形时，甲方或商业管理公司有权从履约保证金或物业服务保证金中扣除相应费用；但甲方或商业管理公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。此外，除非甲方或商业管理公司主动抵扣保证金，否则乙方不得要求甲方或商业管理公司通过抵扣保证金而拒绝支付其拖欠款项或者损害赔偿等费用。22.6条约定:双方确认，除本合同另有约定外，本合同因乙方原因而提前解除或终止的（包括但不限于由于乙方原因导致甲方选择解除或终止本合同的），则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，且乙方应按合同解除或终止前六个月平均月租金标准（不足六个月的以解除或终止前六个月内单月最高租金标准计算），向甲方支付三个月租金总额作为提前解除或终止合同违约金。22.7条约定：双方特别明确，乙方全面履行本合同是甲方给予乙方租金折扣政策的前提。如由于乙方原因导致本合同提前终止（包括但不限于因乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交已享受的全部租金折扣，延迟支付的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。合同还约定了其他权利义务。2019年6月25日,原告昆明云秀房地产开发有限公司（甲方）与被告肖谞（乙方）签订《解除合同协议书》约定：因乙方经营问题，导致无力维持营业，于2019年6月25日提出撤场申请，双方同意解除上述租赁合同。经甲乙双方协商一致，就解除租赁合同达成如下协议：1、甲乙双方同意于2019年6月25日起解除《租赁合同》。乙方应于2019年6月25日前将所承租的商铺内货物清空交还甲方。2、依据租赁合同，乙方需向甲方补齐自2018年9月15日至2019年6月25日所欠甲方租金46,174.68元；3、依据租赁合同第22.6条，甲方将乙方签订合同时所缴纳的保证金9824.4元，用于抵扣乙方所欠甲方租金费用46,174.68元，上述保证金抵扣后乙方所欠甲方租金费用36,350.28元，乙方于2019年6月25日之前向甲方一次性付清所有欠款。庭审中，原告认可被告向其支付了履约保证金9824.4元。原告主张原告于2019年6月25日收回商铺，但被告未按解除合同协议书约定支付欠付费用，故原告根据租赁合同约定诉请如上。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在签订租赁合同后，双方协商解除租赁合同并签订解除合同协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规定规定，原、被告应按照约定履行义务。解除合同协议书被告需向原告补齐自2018年9月15日至2019年6月25日所欠甲方租金46,174.68元，扣除保证金9824.4元，被告尚需向原告支付36,350.28元，对于该费用，本院予以支持。解除合同协议书明确合同解除系因被告经营问题导致，双方结算解除后，被告未按约支付欠款，原告根据租赁合同主张收取免租期内的租金，该主张有合同依据，本院予以支持。本案租赁合同因约定解除，合同解除后，原告及时收回租赁物，综合本案案情及双方协商解除时的约定，原告主张违约金，本院不予支持。对于律师费，双方未在合同中明确约定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖谞于本判决生效之日起三日内向原告昆明云秀房地产开发有限公司支付2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金29,473.2元；二、被告肖谞于本判决生效之日起三日内向原告昆明云秀房地产开发有限公司支付欠付租金36,350.28元；三、原告昆明云秀房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，由被告肖谞承担1500元，由原告昆明云秀房地产开发有限公司承担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年五月二十九日书记员  李彦霈