内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终335号上诉人（原审被告）：王云，男，1943年6月28日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。上诉人（原审被告）：苑桂香，女，1946年2月25日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王洪纲（系二上诉人儿子），住内蒙古自治区额尔古纳市。被上诉人（原审原告）：呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：郝全才，董事长。委托诉讼代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。上诉人王云、苑桂香因与被上诉人呼伦贝尔正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王云、苑桂香上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令驳回正兴房地产公司的诉讼请求或依法改判；3.正兴房地产公司按2014年4月15日《房屋征收回迁补偿合同》约定给付王云、苑桂香等价值回迁补偿款差价284970元和195.04平方米楼房及3个地下车库共计60平方米。4.正兴房地产公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反法律规定。1.正兴房地产公司以2016年1月1日朱某某与王云达成的《楼房回迁调换变更补充协议》为依据起诉王云、苑桂香，已超过三年诉讼时效，法院不应受理。2.朱某某以经办人身份与王云签订《楼房回迁调换变更补充协议》，协议上没有公司法人签字和盖章，朱某某没有正兴房地产公司的授权，此协议不是正兴房地产公司与王云签订，正兴房地产公司主体不适格。3.《楼房回迁调换变更补充协议》中无苑桂香的签字，此民事行为与苑桂香无关，苑桂香不具有被告主体资格，一审法院不应受理。二、一审判决认定事实错误。1.正兴房地产公司与王云签订《楼房回迁调换变更补充协议》时间为2016年1月1日，此时正处于放假之际，签订时间不合理，协议中无苑桂香签字。按常理，正规协议应有“甲乙双方各执一份，签字后生效”的条款，正兴房地产公司未给王云该协议，也未注明协议份数，并且“双方签字生效”已经画上句号，在后面又加了一句“原签所有合同无效”，此后不属于协议内容。此协议共两页，第一页下面空格一行半和第二页不衔接，下方“第一页”和“第二页”笔体不一致，第一页没有王云、苑桂香签字。计算方法只是经办人朱某某单方计算，王云、苑桂香均不清楚，且已经入住的住宅楼按单价补差127019.20[164.96平方米×（3900-3130)]元，门市按照面积补差计算，算法不公平，王云、苑桂香不可能签订损害自己利益的合同。2.正兴房地产公司违反2014年4月15日双方签订的《房屋征收回迁补偿合同书》约定，将600平方米门市以每平12800元卖出，获得收益7680000元，实际给王云、苑桂香调换的821.67平方米门市房，每平方米9OOO元，共计价值7395030元，按照等价调换原则，正兴房地产公司还差王云、苑桂香284970元（7680000元-7395030元）。依据2014年4月15日双方签订的《房屋征收回迁补偿合同书》，王云、苑桂香回迁楼房360平方米、地下车库3个计60平方米，王云、苑桂香获得164.96平方米住宅，还欠王云、苑桂香住宅楼房195.04平方米和3个地下车库。2016年1月1日签订的《楼房回迁调换变更补充协议》侵害了王云、苑桂香的合法利益。正兴房地产公司从中已经获得了284970元和195.04平方米住宅楼及3个车库的利益，还想获取6771892元缺乏依据。正兴房地产公司违约理应承担责任，王云、苑桂香如超出原合同价值进行补偿显失公平。王云、苑桂香不欠正兴房地产公司补偿款。正兴房地产公司以前合同都按正规格式签订，唯独最后关键的一份不按规范签订，足以说明第一页和“原签所有合同无效”系正兴房地产公司恶意添加篡改，以合法方式获取非法经济利益。该协议只有经办人朱某某签字，没有负责人签字及盖章。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，合同成立时当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此该协议不成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的，该协议无效。3.2016年10月15日签订的《回迁调换补充合同书》日期造假，王云、苑桂香手里的合同书是2014年10月12日，正兴房地产公司提交的合同书日期为2016年10月15日，系为了不超过诉讼时效而后添加，与2016年1月1日签订的《楼房回迁调换变更补充协议》签订时间顺序相矛盾，2016年1月1日计算方法无法涉及2016年10月15日协议内容，系恶意串通改。一审法院认定该份《回迁调换补充合同书》合法有效错误。4.一审法院判令王云、苑桂香给正兴房地产公司补差价错误，法律规定开发商给回迁户补偿，没有回迁户给开发商补偿的道理。正兴房地产公司事先就知道王云、苑桂香超龄贷不了款，正兴房地产公司至今也没出具手续办理房产证，无房产证也不能办理抵押贷款或出售，还要求王云、苑桂香给付补偿款不符合常理，此项理由不能成立。5.2014年7月25日朱某某出具的说明中明确：“甲方兑现给乙方回迁面积不得超过壹拾平方米，超出壹拾平方米外乙方不负责补差，低于壹拾平方米以内乙方不向甲方索赔差额。”足可以说明王云因无能力补差价，宁可少要也不愿超面积，超出约定面积是正兴房地产公司造成，正兴房地产公司承诺多给面积作为违约补偿，王云是在不补差价承诺的前提下被迫接受不足原约定价值的回迁房产。2014年9月18日，王云门市房补充说明附属合同中也未约定超面积补差价，只是约定不足面积按每平方米12800元给王云、苑桂香补偿，说明王云、苑桂香认定回迁房产不补差价才签的字。2014年10月12日补充合同书中明确回迁面积和超出面积不得超过800平方米，超出部分王云不补差价。王云、苑桂香一直都认为是等价调换，如果知道低于原合同价值不可能同意调换，也不可能在协议上签字。2015年房屋交付时没提让补差价，说明王云、苑桂香不欠正兴房地产公司钱，否则不会交付房屋。王云、苑桂香接到房子后已经装修入住，正兴房地产公司再后附加条件属于强买强卖。一审法院对合同及协议采信错误。6.正兴房地产公司违反合同约定，私自出售约定门市房，多次签订不合规、不平等的补充合同和协议，应由正兴房地产公司承担不利后果。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《商品房销售管理办法》第十条、第十六条、第四十二条的规定，正兴房地产公司违法，一审法院未予处理。7.王云、苑桂香对正兴房地产公司自行提供的回迁房屋面积不认可。综上，一审法院认定事实不清，判决结果错误，请求二审法院依法予以改判。正兴房地产公司辩称，一、王云、苑桂香认为一审判决违法的主张不能成立。1.关于诉讼时效问题，王云、苑桂香一审并未提出。2018年12月24日，我单位法律顾问赵某某找到王云、苑桂香签订《古纳经典6-112号门市房分割协议书》协商解决此事，但王云、苑桂香没有签字。2.王云、苑桂香收到回迁房屋后，既不卖房，又不贷款，正兴房地产公司协商无果后起诉。3.正兴房地产公司工人工资都不能及时发放，王云、苑桂香所述未向其主张权利，理由不成立。4.朱某某作为正兴房地产公司的工作人员，自始至终负责回迁工作，王云、苑桂香也是与朱某某签订协议，其提出主体不适格主张不能成立。5.王云与苑桂香系夫妻关系，正兴房地产公司也是与王云、苑桂香签订《房屋征收回迁补偿合同书》，其上诉认为苑桂香主体不适格的主张不能成立。二、王云、苑桂香认为一审判决认定事实错误的主张不能成立。1.王云、苑桂香一审时并未主张协议部分内容为后添加，也未申请鉴定，后加上“原签订所有合同作废”这句并无任何意义。2.王云、苑桂香主张在计算过程不清楚情况下签字不符合常理。3.王云、苑桂香主张《回迁调换补充合同书》签订日期造假并无依据。三、王云、苑桂香二审要求正兴房地产公司给付回迁补偿差价及195.05平方米楼房，及3个地下车库没有依据，一审未提出反诉，二审提出该项请求，不应予以审理。四、王云、苑桂香回迁前有产权房屋面积仅为253平方米，正兴房地产公司实际回迁商业门市821.83平方米，高层住宅164.96平方米，经核算，王云、苑桂香只补差价款677189.20元，并不显失公平。五、王云、苑桂香所述超龄无法贷款，正兴房地产公司事前并不知情，否则就不会写在协议中。六、本案为回迁安置房屋，不是商品房买卖，王云、苑桂香认为正兴房地产公司违反《商品房销售管理办法》规定，与事实不符。七、正兴房地产公司提供面积是经呼伦贝尔市住建委委托的测绘公司进行的测绘，与交付王云、苑桂香面积一致。王云、苑桂香所述正兴房地产公司将原有门市以12800元价格出售与事实不符，原告回迁安置合同中并没有确定具体回迁位置。正兴房地产公司向一审法院提出诉讼请求：王云、苑桂香给付回迁超面积房款677189.20元。一审法院认定事实：2014年4月15日，甲方正兴房地产公司及其法定代表人郝全才与乙方王云、苑桂香签订书面房屋征收回迁补偿合同书两份，约定乙方在某路的西侧、某街北侧有经营的门市房叁个，房照建筑面积253平方米，甲方给乙方回迁门市房建筑面积一、二层380平方米。乙方没有房照的房屋实际建筑面积220平方米，进行征收回迁，回迁的建筑面积220平方米，门市房一、二层，北邻梁某某、南邻门洞。乙方有民用平房住宅4个，无房照面积360平方米。回迁建筑面积360平方米（毛坯房）。回迁的楼层二、四、五、六层，回迁的车库地下车库3个，建筑面积60平方米，该楼为3号楼2单元。甲方兑现给乙方楼房面积按规定不得超过3%的误差（以测绘面积为准，超出的面积或不足的面积按市场价格相互补偿）。本合同甲乙双方共同制定、共同遵守、不得违约，如有违约由违约方赔偿经济损失。本合同在履行期间，如遇有人力不可抗拒的干扰时，所产生的不能及时兑现承诺，任何一方不能追究赔偿责任。本合同一式两份，甲乙双方签字或盖章后生效。本合同未尽事宜经甲乙双方协商解决。2014年7月25日，正兴房地产公司出具《王云回迁补充说明》一份，载明经甲乙双方协商，甲方兑现给乙方回迁面积不得超过壹拾平方米，超出壹拾平方米外，乙方不负责补差，低于壹拾平方米以内乙方不向甲方索赔差额。以上按市场价格补差额。（按双方合同约定履行）。落款处证明人：朱某某，并加盖了正兴房地产公司的公章。2016年1月1日，王云又签署了书面的《楼房回迁调换变更补充协议》，约定：原回迁条件：住宅二、四、五、六层面积为360平方米（均价3130元/平方米），地下库30×2=60平方米，商业600平方米，实际兑现：高层住宅164.96平方米，商业358.78+463.05=821.86平方米，调换条件：住宅360-164.93=195.04÷3为商业65平方米，地下库60÷2为商业30平方米，商业超宽21米外面积为：1、345.7÷2层=172.85÷22.9米宽=9.741米长，7.548×2=15.096延长米×（22.9-21）=28.68平方米；2、446.17÷2层=223.085÷22.9米宽=9.741米长，9.741×2=19.48延长米×（22.9-21）=37.02平方米，1+2=65.7平方米，商业超面积821.83-65-30-65.7-600=61.13平方米，住宅楼调换差额：164.96×（3900-3130）=127019.20元，最终甲乙双方结算结果为商业61.13×9000元=550170元，以上回迁户王云应补开发商郝全才超面积房款为127019.2元+550170元=677189.2元（陆拾柒万柒仟壹佰捌拾玖元贰角），此款回迁户贷款下来后或销售后一次性交清房款，从此原回迁合同所签净空21米、超800以外平方米，调换住宅楼差额，逾期交房等各项事宜。一句话包死，双方就此无任何争议，双方签字生效。原签所有合同无效。经办人：朱某某，落款处王云签字，苑桂香未签字。2016年10月15日，甲方正兴房地产公司及其法定代表人郝全才与乙方王云签订一份书面的《额尔古纳经典房屋回迁调换补充合同书》，约定乙方原回迁商业楼为600平方米，超出回迁面积外乙方用原回迁住宅楼3:1调换商业楼，即回迁面积和超出面积不得超过800平方米。800平方米以外，乙方不补差额。若乙方回迁住宅楼面积调换不足，乙方按每平方米9000元补偿给甲方，乙方所调换的房屋面积，最终以测绘面积为准。（多退少补），本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。本合同双方签字或盖章后生效。甲方加盖了正兴房地产公司的公章及法定代表人郝全才的签字。担保人朱某某。乙方只有王云的签字，苑桂香未签字。另查明，正兴房地产公司应当交付600平方米的门市、4个楼房、3个地下车库，但实际交付给王云、苑桂香两个商业门市，分别为358.78平方米，463.05平方米，楼房164.96平方米，双方约定的按照市场价补差，但均不申请价格评估。正兴房地产公司要求按照其与王云签订的协议计算的价款来履行。一审法院认为：正兴房地产公司与王云、苑桂香于2014年4月15日签订的《房屋征收回迁补偿合同书》及正兴房地产公司于2014年7月25日出具的《王云回迁补充说明》均真实合法有效，双方应当按照约定履行。正兴房地产公司与王云于2016年1月1日签订的楼房变更补充协议及双方于2016年10月15日签订的回迁调换补充合同书是双方真实意思表示，王云、苑桂香在接收上述两个超面积的门市后，正兴房地产公司依据此两份证据在王云、苑桂香既不能贷款，也未出售门市的情况下主张王云、苑桂香应当给付超面积的补偿款677189.2元于法有据，予以支持。关于王云、苑桂香辩称苑桂香本人未在协议和合同上签字，因王云、苑桂香系夫妻关系，在婚姻存续期间的拆迁所得属于共同所有，对应的拆迁超面积应付款也应当共同负担。在拆迁过程中正兴房地产公司与王云、苑桂香之间达成了数份拆迁协议和合同，不同的约定承担不同的责任，王云、苑桂香辩解经依法释明后并未提起反诉，其抗辩解除合同、违约责任或者办理产权证等可在明确具体诉讼请求后另行主张权利，本案不予处理。关于王云、苑桂香辩称“原签所有合同无效”为后添加，但未提供证据证明。关于王云、苑桂香主张门市计算方法已经在2016年1月1日的协议中明确约定，应当按照协议履行。综上，判决：王云、苑桂香给付正兴房地产公司回迁超面积房款677189.2元，此款于判决生效后十日内付清。二审中，正兴房地产开发公司提交一份《古纳经典回迁户王云6-112门市房分割协议书》，证明：2018年12月24日，正兴房地产公司的法律顾问赵某某拿着协议，协商解决差款问题，王云未同意。经质证，王云认可赵某某曾找过他，但并不认可也未签字。本院经审查认为，正兴房地产公司向王云主张权利事实存在，对上述事实予以认可。本院二审查明，王云与正兴房地产公司签订《额尔古纳市古纳经典房屋回迁调换补充合同书》实际日期为2014年10月12日，合同中第二个签订时间2016年10月15日系朱某某补签。本院对一审查明其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、《楼房回迁调换变更补充协议》涉及的各项问题；三、王云、苑桂香是否应按照补充协议约定承担补款义务。针对焦点一，关于诉讼时效问题。王云、苑桂香主张正兴房地产公司签订补充协议最后时间为2016年1月1日，按照三年诉讼时效规定，正兴房地产公司于2019年10月15日起诉已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，即本案诉讼时效计算至2019年1月1日届满。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。正兴房地产公司于2018年12月24日向王云主张分割门市，系对其权利主张，诉讼时效从权利人主张权利之日起重新计算，故正兴房地产公司于2019年10月15日起诉并未超过诉讼时效。针对焦点二，关于王云、苑桂香上诉请求中涉及补充协议各项问题。针对上诉请求，本院分析如下：1.正兴房地产公司主体资格问题。王云、苑桂香认为补充协议系与朱某某签订，正兴房地产公司并不是协议一方，不具有原告主体资格。2014年4月15日正兴房地产公司与王云、苑桂香签订《房屋征收回迁补偿合同书》，在合同履行过程中朱某某代表正兴房地产公司负责处理回迁事宜，王云、苑桂香并未就此提出异议。王云、苑桂香在一审中所举证据《王云回迁补充说明》也系朱某某签字，正兴房地产公司已证实朱某某系公司工作人员，现王云、苑桂香以补充协议一方签订主体为朱某某，否认朱某某签字系履行职务行为，认为原告主体不适格主张不能成立，本院不予支持。2.苑桂香作为被告主体不适格问题。苑桂香主张《楼房回迁调换变更补充协议》并无其签字，此民事行为与其无关，苑桂香不应作为被告。本案争议的补充协议系针对房屋征收回迁补偿问题，涉及王云、苑桂香共同回迁安置房屋，苑桂香主张与其无关的理由不能成立。王云签订补充协议系代表苑桂香处置共同回迁安置财产的行为，且在以往与正兴房地产公司签订回迁合同中也存在王云单方签字情况，苑桂香并未就此提出异议，其该项主张不能成立，本院不予支持。3.补充协议在内容上存在欺诈、造假及价值计算不平问题。王云认为补充协议内容存在篡改，形式不正规、签订时间不符合常理，协议内容显失公平，对协议真实性不认可。针对上述主张，本院分析如下：首先，从协议形式上看，王云、苑桂香认为第一页与第二页笔体不一致，存在篡改，书写方式中缺少“本协议一式两份”内容，该协议只在正兴房地产公司留有一份，可以任意更改，王云、苑桂香虽对协议真实性不认可，但未对所提篡改问题申请鉴定，或提供证据证实，王云在对其签字认可情况下，否定协议内容真实性缺乏依据，本院不予支持。其次，从协议内容上看，王云、苑桂香主张原回迁安置门市被正兴房地产公司以高价卖出，现回迁门市价值较低，朱某某折算面积方式不公平。王云如认为在签订补充协议过程中存在欺诈或显失公平情况，可依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条规定，在法定期限内行使撤销权，现以欺诈为由否定补充协议效力的主张不能成立，本院不予支持。关于王云主张“原签所有合同无效”属于后添加部分问题，因补充协议内容已经对双方房屋面积及价款进行了综合结算，实际上已经解决了回迁安置过程中面积差额给付问题，是否增加“原签所有合同无效”已无实际作用，王云认为该项内容属于后添加部分，其抗辩主张缺乏依据且不具有实际意义，本院不予支持。4.补充协议不成立及无效问题。王云、苑桂香主张补充协议只有经办人朱某某签字，合同未成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。朱某某作为正兴房地产公司的工作人员，代表正兴房地产公司处理回迁安置问题，签订补充协议行为并无不当，王云、苑桂香认为协议未成立的理由不能成立，本院不予支持。王云、苑桂香认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的，补充协议应认定无效，但并未就无效理由进行举证说明，对其该项主张本院不予支持。5.正兴房地产公司违约责任问题。王云、苑桂香主张在履行回迁安置协议过程中，正兴房地产公司存在违约行为，依法应承担相应违约责任。经一审法院释明，王云、苑桂香在一审过程中并未提起反诉，现二审程序中提出反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，本院不予审理，王云、苑桂香可就其主张另行提起诉讼。针对焦点三，关于王云、苑桂香是否应履行补款义务问题。王云、苑桂香虽然对补充协议不予认可，但根据现有证据不足以否定双方于2016年1月1日签订《楼房回迁调换变更补充协议》真实性，无法否定签订协议时双方系真实意思表示，《楼房回迁调换变更补充协议》依法成立并生效，双方应严格按照协议约定履行各自义务。王云、苑桂香应承担继续补交超出面积差价款677189.2元义务，其关于不应补款的抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上，王云、苑桂香上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10571.90元，由王云、苑桂香负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 蒋忠顺二〇二〇年五月二十二日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。