北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65370号原告：郑影初，女，1972年6月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云鹏，男，1985年1月23日出生，汉族，北京知润律师事务所实习律师。被告：北京佰宝汇智慧城市科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街丙10号5-7层。法定代表人:王觉，董事长。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。原告郑影初(以下简称原告)与被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人韩东、张云鹏,被告之委托诉讼代理人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月20日签订的《租赁合同》；2、判令被告返还原告租金305943元、保证金25496元、并向原告支付违约金152971.5元；3、判令被告支付占用原告资金利息（以331439元为本金，自2016年5月20日起计算至上述本金实际返还原告之日止，按照年5%的标准计算）；4、判令被告赔偿原告装修损失59640元、网络费2480元、电话安装费265元、电卡押金200元、灭火器押金200元；5、判令被告赔偿因违约给原告造成的误工收入损失（每月按照2017年北京市平均工资8467元计算，自2016年5月20日起计算至原告实际获得上述赔偿之日止）；6、判令被告赔偿原告员工工资损失20万元（每月5000元，自2016年5月20日起计算至2019年9月20日，共计40个月）；7、判令被告赔偿原告为准备开业的数次备货、铺货投入损失462848元。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告签订《租赁合同》，承租被告位于朝阳区朝外大街丙10号佰宝汇国际珠宝精品购物中心三层53号和61号2个商铺。并于签约当日依《租赁合同》第四条第三款的规定支付了53号商铺和61号商铺的租金共305943元、保证金25496元，合计人民币331439元。被告规定的开业时间是2016年9月1日，按照被告制定的管理制度，原告必须在此日期之间具备开业能力和条件，否则将承担违约责任。为此原告早早地就为开业做了充足的准备，备了货物，招聘了员工，装修了场地安装了电话、开通了网络等等。但是被告却没有在2016年9月进行开业。此后被告又数次通知原告即将开业，要求原告为开业做准备。由于原告经营的商品是时尚商品，款式新颖是最大特点，所以每次开业都需要原告将应季产品和新出的款式进行备货，所以面对被告的每次开业通知，原告都必须得对货品进行补货。而且原告自己所雇用的人员也得时刻准备商场开业，因此在合同签订后为履行合同原告进行了大量的金钱、时间、精力投入。但被告在不能履行开业的情况下，占着原告的钱自始至终不同意及时解除原告的合同。2017年4月初商场发出要求商户装修的通知，不按时装修完毕的视为解除合同，将扣除部分租金及保证金。2017年6月18日被告召开了盛大的‘佰宝汇’商场开业典礼。2017年8月16日，被告发出计算租金的通知，但是由于被告的经营场所未通过消防验收，不具备《中华人民共和国消防法》第十二条规定的“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。”的条件，所以商场又关门了。因为被告一直未能开业，原告的商品都在商场柜台，所以原告不得不每日去照管。2018年7月29日在原告理货时被告纠集多名人员使用暴力毁坏原告的财产1224元，并暴力控制原告人身自由后将原告置于佰宝汇商场外。综上，被告的行为己构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《租赁合同》第十条约定：“甲方有下列情形之一时，乙方可终止合同，造成乙方损失的，由甲方赔偿。2)甲方进行建筑改造，使乙方长期不能营业”：第十三条第三条款约定“双方未达成终止合同的，任何一方均不得单方面终止合同，如甲方提前终止合同，应退还乙方已支付的该年度租金金额，并应按半年的租金数额向乙方赔付违约金。”因此为维护自己的合法权益，原告特提出诉讼，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：同意原告的第一项诉讼请求，合同履行中出现形式变更，政府要求我们进行改造，我们跟很多商户都达成和解，按照合同约定我们符合业态调整，原告应该配合我们。第二项诉讼请求我方同意退还部分租金、保证金，具体金额可以跟原告协商，但是违约金不同意退还，因为我方没有违约。第三项诉讼请求利息损失也没有依据。第四项诉讼请求两笔押金同意退还，网络费、电话费已经发生了不同意退还，装修损失原告已经实际使用，可以跟原告协商考虑补偿一部分。第五项诉讼请求没有合同及法律依据，是原告自行认为的，我方没有违约。第六项诉讼请求根据我方查询2017年6月22日原告于2011年注册的公司迁到涉案地址，且公开查询的信息显示该公司系个人独资公司，显示员工是零，没有发生损失。第七项诉讼请求原告进货是在2016年4月25日之前，2016年5月份我方跟原告才签约，按照合同约定只有办理营业执照之后才能开业经营，原告在2017年6月22日才办理营业执照，因此这些损失跟本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原告作为承租方，被告作为出租方签订《租赁合同》（被告原名为“北京鑫濠佰宝汇国际珠宝有限公司”，于2019年4月8日变更名称为本案被告“北京佰宝汇智慧城市科技有限公司”），约定原告承租被告的位于北京市朝阳区朝外大街丙10号三层53、61号商铺（以下简称“诉争商铺”），租赁期限为一年，自2016年9月1日至2017年8月31日止（租期为暂定日期，正式起租日期将以佰宝汇精品购物中心开业日期为准），被告预计在2016年9月向原告交付诉争商铺（此时间为暂定时间，最终实际交付日期将以被告通知公告交付当日为准）。诉争商铺的租金为：53号商铺年租金为149358元（12元/日/平米，）、61号商铺年租金为156585元（11元/日/平米）。诉争商铺保证金为：53号商铺保证金12447元、61号商铺保证金13049元。原告应于签订合同当日向被告支付诉争两个商铺的保证金25496元以及一年的租金305943元。合同第十三条违约责任约定：原、被告一方如需提前终止合同，则应提前三个月提出。如被告单方提前终止合同，应退还原告已支付的该年度租金余额，并应按半年的租金数额向原告赔付违约金。原告在接收诉争商铺后没有在一个月内装修完毕、逾期超过15日未开业……原告已缴纳的租金及保证金等费用作为违约金全部归被告所有。2016年5月20日，原告向被告支付了诉争商铺一年租金305943元以及保证金25496元。被告对此为原告开具了收据两张。2017年7月28日，被告向原告出具《关于“佰宝汇国际珠宝精品购物中心”试营业的通知》，载明：……本中心定于2017年8月1日起对外试营业（正式开业日期另行通知）……如您经营的铺位未能达到试营业要求，请您在2017年7月31日前完成相关工作，请勿影响试营业的正式运行。2017年8月4日，北京市朝阳区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，对诉争商铺的综合评定消防验收结论为：合格。2017年8月16日，被告向原告出具《关于“佰宝汇国际珠宝精品购物中心”正式开业及计租的通知》，载明：佰宝汇国际珠宝精品购物中心定于2017年8月28日正式开业，根据合同规定，租赁期限起租日如下：2016年12月25日（含）前签约的商户，正式计租日为2017年9月28日……。2018年3月5日，被告出具通知，载明：本购物中心现进行二次装修验收，请各位商户给予配合。2018年4月8日，被告第一次向原告发出通知，载明：佰宝汇购物中心(以下简称佰宝汇)为落实中央京津寞经济一化和北京市政府调整首都服务功能要求，提升值宝汇竞争力，增加商户收益机会、现定从本《通知》发出之日起20日内即最迟2018年4月28日起停止佰宝汇所有经营活动，开始对佰宝汇进行升级改造。升级改造周期约为3-6个月(最终按照政府有关职能部门批准的相关手续文件时间为准)。佰宝汇从2018年4月12日起营业时间调整为中午12点至晚17点。为了维护商户的权益及体现合同严肃性，现将佰宝汇拟进行升级改造调整后的地下一层至地上四层的经营布局平面图一并告知全体商户。升级改造期间，佰宝汇根据商户不同的要求进行相应安排。在本通知发出之日起至恢复经营之目期间不收取任何费用，从恢复经营之日起开始计收租金。如愿继续在租赁合同约定的位置及面积经营的商户，租赁合同有效；商户根据实际情况需改变承租面积和承租位置的，佰宝汇可提供等价值租赁标的位置供商户选择，也可根据调整后的位置、面积及价位，由双方协商后重新签订租赁合同。佰宝汇将按照整体规划统一免费装修；商户如果不愿意继续履行租赁合同的，可在本《通知》发布之日起10内向佰宝汇市场部书面提出不再租赁的申请，双方解除租赁合同，按照双方协商确认的日期，将商户交纳的租金、保证金退给商户。为确保佰宝汇装修改造顺利进行，另向商户告知如下：佰宝汇升级改造期间，请各位商户配合佰宝汇升级改造工作，在本通知发出之日起15日内：将存放在佰宝汇内租赁店铺、柜台的物品全部撤走，并严格遵守升级改造期间的各项施工管理规定。同时，依据升级改造的安全和管理要求，佰宝汇工作人员和商户人员的私人物品及各类财、物，均不能存放在佰宝汇施工现场。以免因施工给未撤走的人员及物品、财产造成不必要的损失。望有关承租商户，能够积极配合佰宝升级改造计划的推进，商户如果有其他相关诉求或建议，可随时与佰宝汇市场部联系。感谢各位商户一直以来对佰宝汇工作的理解和支持。2018年7月25日，被告第二次向原告发出通知，载明：佰宝汇购物中心(以下简称佰宝汇)为提升佰宝汇竞争力，经产权方批准我司与合作方自2018年7月30日起对佰宝汇的地下一层和地上一至三层进行升级改造等装修工作，周期约为72天(见[2018施[朝]装字0170号110105201806080203)。在本《通知》发布之前，佰宝汇已与除您等六位商户外其他达成退场协议、合理补偿了其他商户，商户均已退出佰宝汇并将承租场地交给了佰宝汇。现通知郑影初女士：对您承租期因需要撤走、清理物品我司给予合理补偿；我司早已告知您并请配合将存放在佰宝汇承租柜台内的物品全部撤走，我司已给予了您充足时间；如果超过2018年7月30日您仍未能将承租柜台内所有财物撤走，视为您已放弃了的遗弃物品，由施工方予以清除并由您承担清除费用。感谢郑影初女士的理解和一直以来对佰宝汇工作的支持；如果郑影初女士有其他相关诉求或建议,可随时与佰宝汇市场部联系。2018年8月5日，被告第三次向原告发出通知，载明：为确保佰宝汇商城装修改造工作的顺利进行，特别通知未办理撤场手续的商户，请按如下时间安排撤出物品：1、2018年8月8日-2018年8月19日，商户每天整理撤出货物时间为上午10:00-12：00。2、自2018年8月20日起，佰宝汇商城采取全封闭管理，任何人禁止入内。3、商户在上述期限内，须服从在场工作人员的管理；并严格遵守升级改造期间的各项施工管理规定。为避免因施工给未撤走物品、财产造成不必要的损失，对于2018年8月20日前未清理完的店铺，我们将采取封店措施，直至购物中心改造施工完毕。但是，佰宝汇商城对商户未撤离施工现场的物品，不承担任何责任。庭审中，被告表示2016年5月至2017年8月期间，原告确实未在诉争商铺内正常营业，原因系诉争商铺所在商场业主方未及时取得物业的整体消防改造及装修验收审批，所以需要重新进行消防装修以及审批。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现双方均同意解除上述合同，本院对此不持异议。就原告第一项诉讼请求，本院予以支持。就合同解除原因，本院认为虽上述租赁合同未约定诉争地点所在商场具体开业时间，但原告承租诉争商铺目的为经营，且被告在2017年7月28日曾致函原告告知其佰宝汇国际珠宝精品购物中心即将于2017年8月1日试营业，2017年8月15日被告再次致函原告告知其佰宝汇国际珠宝精品购物中心将于2017年8月28日正式开业，故被告理应按上述时间完成商场开业。但根据原告提交证据，原告在诉争地点内并未进行实际经营，且在2017年8月之后，因被告进行业态调整以及升级，再次延误其开业时间。综上，被告未按照合同约定履行其相关义务，且原告并未实际使用诉争商铺，故被告理应返还原告已经缴纳的租金以及保证金，原告此项诉讼请求于法有据，本院予以支持。就违约金数额问题，原告主张的数额过高，本院对此结合合同解除的原因、被告对此的过错程度以及合同解除给原告带来的损失等因素，予以酌情调整为五万元。就原告第三项诉讼请求，利息损失于法无据，本院不予支持。就原告第四项诉讼请求，现被告当庭同意退还原告电卡押金以及灭火器押金，本院对此不持异议。就原告主张的装修损失，在被告通知原告诉争商铺所在商场即将进行试营业时，明确提出承租铺位需达到试营业要求，故原告对诉争商铺进行合理装修符合其签订合同的目的以及被告的要求，根据原告就此提交的相关收据以及送货单，原告主张的数额计算无误，故本院对此予以支持。就原告主张的网络费以及电话安装费，因与被告无关，且原告已经实际使用，故原告要求被告赔偿于法无据，本院对此不予支持。就原告第五、六项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就原告第七项诉讼请求，根据原告提交的进货清单，进货日期显示为2016年4月至2016年12月，还有部分进货清单日期处未填写完整，进货日期早于被告通知原告即将试营业日期，且无法认定全部进货为原告为履行本合同而进行的必要支出，现原告全部的进货仍在其手中由其控制，故原告此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑影初与被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于二〇一六年五月二十日签订的《租赁合同》；二、被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告郑影初房屋租金三十万五千九百四十三元、保证金两万五千四百九十六元；三、被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告郑影初违约金五万元；四、被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告郑影初电卡押金两百元、灭火器押金两百元；五、被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告郑影初装修损失五万九千六百四十元；六、驳回原告郑影初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9618元，由原告郑影初负担6050元（已交纳），由被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司负担3568元（原告郑影初已交纳，被告北京佰宝汇智慧城市科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告郑影初）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  蒙镭二〇二〇年五月十三日书记员  张瑜