江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1032号 上诉人（原审原告）：季玉华，女，1970年3月28日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：徐国楼，江苏振泽律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：南通一居房地产有限公司,住所地南通市通州区。 法定代表人：毛金中。 破产管理人：江苏金平川律师事务所。 委托诉讼代理人：梁琪，江苏金平川律师事务所律师。 被上诉人(原审第三人)：中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司，住所地上海市。 负责人：邵嘉喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹海斌，北京盈科（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈新果，北京盈科（上海）律师事务所律师。 上诉人季玉华因与被上诉人南通一居房地产有限公司（以下简称一居公司）、中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司(以下简称华融资产上海分公司)与破产有关的纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院(2019)苏0612民初26223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 季玉华上诉请求：撤销原判，依法改判；并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定案涉房屋买卖合同无效，无法律依据，违背法律原理，裁判显失公正。1.关于案涉房屋买卖合同签订履行的基本事实和相关案件事实。(1)其通过购房合同表达的真实购房意思表示应当受到法律保护。案涉房屋买卖合同先后经历了两次签订、两次备案登记。第一次签订系其与一居公司的一致意思表示，各自内部动因是融资及其为儿子成家买房。2013年10月一居公司将案涉房屋另行抵押给华融资产上海分公司，并注销了备案登记。2014年12月，其得知上述合同备案登记被注销后，便强烈要求一居公司补签了第二份合同，并进行了备案登记。直至目前为止，案涉房屋买卖合同仍备案登记在册。其要求补签房屋买卖合同并备案登记的缔约行为进一步清晰表达了作为买方的购房意思，并与意思表示一致，合法成立合同关系。(2)其履行了相应的付款义务。其与一居公司协商一致，以一居公司所欠货款充抵购房首付款。尽管后来因一居公司被宣告进入破产，破产管理人否认案涉合同效力，不接受货款抵付首付款，但此并不能否认双方当初“以货款充抵首付”的给付事实存在。一居公司被宣告进入破产后，其仍然履行了按揭贷款合同项下的贷款还款义务。后因破产管理人拒不配合履行案涉房屋的过户义务而以停止还贷作对抗，但此并不影响其已通过贷款支付了大部分购房款的效力。(3)一居公司具有履行案涉房屋买卖合同的意思和行为。一居公司应其的要求，补签了案涉房屋买卖合同，并进行了第二次备案，说明一居公司清晰知晓有向其交付房屋的义务。一居公司与其达成“以货款冲抵首付款”的协议及向其出具收到购房款总额的《收据》行为，说明一居公司接受了其的履行行为，并愿意继续履行案涉房屋买卖合同项下义务。一居公司已履行房屋交付行为，2015年一居公司将案涉房屋钥匙及相关证书移交给其，其已接受办理了相关入住手续，并向一居公司交付了物业维修基金，一居公司亦已接受。(4)一居公司为了向银行融资，采用与本公司职工签订房屋买卖合同及与银行签订按揭贷款协议的方式，共与47名职工(包括其)签订房屋买卖合同，共按揭贷款9700余万元，公司法定代表人被法院判处有期徒刑三年，刑事判决认定一居公司及直接责任人构成骗取贷款罪。(5)工商银行、农业银行相继起诉47名按揭贷款人，要求履行按揭贷款协议项下的还款义务，两级法院均判决按揭贷款协议有效，按揭贷款人应承担按揭贷款偿还责任。2.破产管理人无权解除案涉房屋买卖合同。根据破产法的相关规定，只有合同双方均未履行完毕的合同，破产管理人才有权解除。本案中，其已履行支付全部购房款义务，一居公司亦已履行交付义务，一居公司无权解除案涉房屋买卖合同。原审无视案涉房屋买卖合同两次备案登记的事实及其所体现的真实购房意思，无视案涉房屋买卖合同已被实际履行的事实，仍以“虚假购房合同”为由判决案涉合同无效，明显违背事实依据。3.原审关于同类案件所涉买卖合同、按揭贷款协议和一居公司骗取贷款案所作事实认定和法律判断，逻辑上不自洽、结果上显失公正。在本系列案中，为实现从银行贷款目的，一居公司采用了与47名职工或亲戚签订购房合同及上述职工与银行签订按揭贷款合同的方式，其中购房合同和按揭贷款合同是一居公司实现融资的不二途径，尤其是按揭贷款合同是实现贷款的最直接、最近的原因。原审在审理相同性质的上述47人之中具有代表性的按揭贷款案中，一改与刑事判决案件同一事实的一致性，驳回当事人“按揭贷款合同涉嫌以合法形式掩盖非法目的应当无效”的主张。原审关于按揭贷款合同的审理思路值得深入探索，按揭合同与购房合同无主从之分，均是主合同，虽然按揭合同是犯罪手段，但其形式上没有瑕疵，法院判决其有效，内心意思不用考虑。质言之，法院只考虑通过合同条款表现出来的意思内容是否合法，其它在所不问。照此观点，购房合同有效与否不受把它当作为犯罪手段的影响。若上述观点成立，则购房合同为何不能独立出来，根据合同条款表现出来的意思内容，衡量有无违法，作出效力判断？法院未给出足以让人信服的理由。事实上，一居公司与职工之间的合意可做如下描述：一是公司需融资；二是公司提出邀约，职工分别同意；三是贷款支付房款，购房合同登记备案于职工名下；四是贷款还清之前，购房合同备案登记具有担保性质；五是只要购房合同登记不发生注销，银行的债权就有保障。职工基于上述认识，并配合操作，并不违法。至此，一居公司及其法定代表人尚不构成违法犯罪。当他串通登记部门注销购房合同登记，再抵押给他人用于融资，致银行债权面临巨大风险时，方才触犯刑律。可见，房屋买卖合同成立之时并不违法，不能以事后的情形倒推其当初的效力。面对如此众多职工的贷款合同和相密切关联的购房合同，原审一方面判决贷款合同有效，各借款人要承担还贷之责；另一方面又判决购房合同无效，真不知是根据何种选择？4.其在(2016)苏0602民初6160号案庭审中关于“房屋买卖合同无效”的陈述非其真实意思表示。其与一居公司签订备案号为q10w4y1233243447房屋买卖合同后，2015年12月一居公司即被一审法院宣告破产，其要求破产管理人就案涉房屋履行过户义务被拒绝，同时农业银行起诉要求其偿还案涉房屋上的巨额贷款。其作为一个普通百姓面对如此异常的困境只能选择做“案涉购房合同是无效的，因而按揭贷款合同也是无效”的诉求，以期望法院能确认相应按揭贷款合同无效，从而免除其还贷义务。其所做的上述陈述系情势所迫，其内心十分期望案涉房屋买卖合同能正常履行，以避免将来仍要为儿子置房的巨大负担。事实上，合同是否无效并非基于其的主观认识而是基于法律规定。原审认为其在(2016)苏0602民初6160号案庭审中做了“案涉房屋买卖合同无效”的陈述构成对房屋买卖合同无效的自认，从而判决案涉房屋买卖合同无效，明显缺乏法律依据。综上，原审忽略本案的特殊事实，即两次订立合同并备案，忽视合同履行的关键事实，违反民事案件处理与相同事实刑事案件处理一致性惯例，选择性确定合同效力，违反保护合法、制裁非法的基本准则。二审中，补充：1.原审判决认为依据(2016)苏0612刑初252号刑事判决书及其在(2016)苏0602民初6160号案中的陈述认为房屋买卖合同不是当事人的真实意思表示，没有达到高度盖然性的证明标准。合同应当属于原始证据，直接证据，应当重视其相对于传来的证据，是具有较高的证明力，并应当将其作为确定当事人之间法律关系的基本依据。案涉购房合同是其和一居公司之间具有房屋买卖关系的最直接、最原始的关系，推翻该合同所显示法律关系应当达到高度盖然性的证明标准。2.(2016)苏0612刑初252号刑事判决书认定案涉购房合同属于虚假合同，但是并没有认定案涉合同是无效合同，仅仅说明案涉购房合同的意思表示并不纯粹，其包含了为一居公司融资的目的，同时并没有排除还有其他目的，指其具有为儿子以后准备婚房的目的。其在公安部门的询问笔录中已经清楚的说明其与一居公司签订的购房合同具有双重意图，有为儿子买房的打算，在一审中其提供的毛金中的证词说明在案涉合同签定当初其即具有为儿子购房的打算。刑事判决书中因文字和篇幅的限制，只能陈述与定罪量刑有关的内容，不可能将其具体的购房情况都能描述的很清楚。不能因为刑事判决书中未就其与一居公司的购房关系进行描述，就排除其与一居公司之间的购房关系。3.其在(2016)苏0602民初6160号案中的陈述并非其真实意思表示，是基于情势所迫的选择，况且(2016)苏0602民初6160号民事判决，无论是一审也好二审也好，均认定按揭贷款合同有效。其在该民事案件中的陈述，基于以上(2016)苏0612刑初252号刑事判决书，及其在(2016)苏0602民初6160号案中的陈述，否定作为原始证据直接证据的购房合同的效力，明显未达到高度盖然性的标准。4.华融资产上海分公司抵押权在本案中不具有优先性。根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定，消费者支付全部或大部分款项后，其对房屋的优先权优于建设工程工程款优先权，工程款优先权又优于抵押权，因此华融资产上海分公司的抵押权在本案中也不享有优先性。 一居公司辩称，原审认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。 华融资产上海分公司辩称，驳回季玉华的全部诉讼请求，维持原判。 季玉华向一审法院起诉请求：判决一居公司就南通市通州区先锋镇秦家埭村罗福宫28幢107室房屋及车库履行向其的过户义务；并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月8日，一居公司为了套取银行贷款的需要，经与季玉华协商后双方签订了编号为201204081的《商品房买卖合同》，合同约定，季玉华向一居公司购买位于南通市通州区先锋镇秦家埭村罗福宫28幢107室房屋及车库，房屋面积185.04平方米，每平方米13505.19元，合计2499000元；车库面积112.91平方米，每平方米4880元，合计551000元。付款方式：买受人于2012年4月8日向出卖人支付房款1000000元，并于2012年4月30日前以银行按揭方式支付房款2050000元。交付期限，出卖人应当在2012年6月30日前，将具备取得交付使用备案证明书的房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，一居公司将该合同在通州市房产局进行了备案，同时季玉华向中国农业银行崇川支行申请房屋按揭贷款。2012年5月18日，季玉华的房屋按揭贷款200万元到达一居公司账户。 2015年9月17日，一居公司向季玉华开具金额为3054433元的交房收据，并向季玉华交付钥匙。同日，一居公司还向季玉华开具物业维修基金4631元的收据。季玉华并于同日交纳了物业费、公共能耗费、生活垃圾清运费，领取了车辆出入证。 2013年9月26日，一居公司将案涉房屋抵押给了华融资产上海分公司，并办理了抵押登记。 2015年10月13日，一审法院受理南通中瑾置业有限公司、一居公司破产清算一案。 2016年2月18日，通州区公安局向季玉华进行了询问并制作了询问笔录，季玉华陈述：2012年4月、5月份的时候，毛金中因为生意上面资金紧张找到我，希望我帮其做一下按揭贷款，我当时考虑到以后反正也打算要帮儿子结婚买房子，就和毛金中说好可以先帮他做一下按揭贷款给他周转一下资金，还贷款的钱由毛金中负责，当时毛金中说为了贷款额度大就把合同价格提高一点，我跟毛金中约好之后价格合适就把房子正式买下来。后来，我和我老公陆伟一起带好身份证、户口本、结婚证到先锋罗福宫项目上面签订了购房合同，并向农行办理了按揭贷款。在该笔录中季玉华还陈述：100万首付款并没有实际支付，按揭贷款申请金额205万元，实际发放了200万元。还贷的钱原来是毛金中公司安排领现金归还的，我每月领好之后还到我的还款银行卡上。开始每月需归还14000多元，现在是13000多元。2012年6月至2013年12月期间每月除领取归还贷款的钱以外可多领取2000元；2014年1月以后至2015年7月每月可多领取贷款金额千分之二的钱，也就是多领取4000元，2015年8、9这两个月只领取到还款的钱，没有多领钱。之后公司破产没有领钱，我就自己归还的。前后除拿归还贷款的钱之外一共拿了114000元。 2016年9月13日，上海市中级人民法院对华融资产上海分公司诉南通中瑾置业有限公司、一居公司、毛金中金融不良资产追偿纠纷一案[（2015）沪二中民六（商）初字第141号]作出判决，确认华融资产上海分公司对一居公司提供的包括罗福宫28幢107室在内的六十四份房屋他项权证项下之房产享有抵押权。该判决已发生法律效力。 2016年11月4日，一审法院作出（2016）苏0612刑初252号刑事判决书，该判决认定毛金中参与办理按揭贷款47次，骗取银行贷款9404万元，其中的第25笔为“南通一居公司以季玉华的名义于2012年4月8日向其购买罗福宫小区28幢107室的商品房（含地下车库），并于同年5月8日向中国农业银行南通崇川支行申请按揭贷款共计人民币200万元，该行于同年4月29日将此款汇入南通一居公司”。 2016年11月21日，中国农业银行南通崇川支行向南通市崇川区人民法院提起诉讼，要求季玉华、陆伟共同偿还贷款本金及利息1738345.36元。在该案中，季玉华、陆伟辩称，1.其与一居公司签订的商品房买卖合同不是双方真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同，案涉借款合同与购房合同系主从合同，借贷购房不是其的真实意思表示，故借款合同也应为无效合同；2.案涉借款合同的实际借款人不是其，而是一居公司。“假按揭”行为的起意、过程策划、组织实施均是由一居公司法定代表人毛金中和财务人员沈晓晴一手操办，对办理贷款所需要的有关收入证明等文件，其一概不知，只是根据一居公司的安排到指定地点签字。其从银行处取得的贷款全部进入一居公司账户，由一居公司支配使用，还款也均由一居公司安排……5.其一直没有取得房屋产权的意思，也未实际占有该房屋，如判决其承担还款责任，有违公平原则，且本案借款合同仅有夫妻一方签字，不能认定为夫妻共同债务。该院于2019年4月8日作出（2016）苏0602民初6160号民事判决书，判决季玉华、陆伟归还借款本金1731868.44元及罚息。季玉华、陆伟不服该判决提起上诉，南通市中级人民法院于2019年10月28日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。 2018年3月30日，一审法院裁定查封了一居公司的包括案涉房屋在内的部分房屋。 2019年7月24日，一居公司破产管理人向季玉华发出债权审查通知书，对季玉华关于罗福宫28号楼107室房产主张“换正式发票，办理房产证”不予认定。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 季玉华主张其已履行购房合同的主要义务，一居公司已将案涉房屋交付季玉华，案涉购房合同已得到实际履行。季玉华认为签订《商品房买卖合同》之时其意思表示待定，但其以实际行为对其购房的意思表示进行了确认，案涉购房合同依法应为有效。 根据生效的（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定，本案双方2012年4月8日签订的《商品房买卖合同》系虚假合同，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行贷款。季玉华在2016年2月18日通州区公安局向其询问时所作的陈述以及在（2016）苏0602民初6160号民事案件辩称中均明确表示案涉《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示。故季玉华认为签订《商品房买卖合同》之时其意思表示待定的主张不成立。合同签订后，季玉华也没有向一居公司支付首付款100万元，按揭贷款也是季玉华从一居公司处领款后按月归还的，且季玉华每月还多领取了款项(季玉华自认多领114000元)，自2015年10月一居公司进入破产清算后才由季玉华本人出资偿还部分贷款。故季玉华主张其已经履行购房合同的主要义务，也与事实不符。季玉华提供一居公司于2015年9月17日向其开具金额为3054433元的交房收据及钥匙，以证明一居公司实际向其交付了房屋，但其并没有实际向一居公司支付购房款（含按揭在内）3054433元，一居公司开具的交房收据明显不真实。季玉华在（2016）苏0602民初6160号民事案件中明确其一直没有取得房屋产权的意思，也未实际占有该房屋。故本案中季玉华以其实际行为对购房的意思表示进行了确认，双方已经实际履行了购房合同，要求一居公司履行向其的过户义务的主张不能成立。故对季玉华的诉讼请求，法院不予支持。 生效判决已经认定华融资产上海分公司对本案《商品房买卖合同》所涉房屋享有抵押权，其作为案涉房屋抵押权人，主张季玉华和一居公司签订的《商品房买卖合同》系以合法形式实现其非法目的，该合同无效。华融资产上海分公司的主张，符合法律规定，法院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、季玉华与一居公司于2012年4月8日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回季玉华要求一居公司就南通市通州区先锋镇秦家埭村罗福宫28幢107室房屋及车库履行向季玉华的过户义务的诉讼请求。案件受理费62400元，由季玉华负担31200元，由一居公司负担31200元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。 经各方确认，本案二审中的争议焦点是案涉房屋买卖合同是否合法有效。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。根据生效的（2016）苏0612刑初252号刑事判决书认定，季玉华在（2016）苏0602民初6160号民事案件中的辩称和公安部门的陈述，能够认定季玉华与一居公司就案涉房屋所作出买卖的意思表示系虚假，季玉华与一居公司所签订的房屋买卖合同应属无效。季玉华虽上诉主张其与一居公司第一次签订的房屋买卖合同属效力待定，该主张明显与法相悖。至于其主张与一居公司于2014年12月23日又重新签订案涉房屋的买卖合同，以证明其买房确系真实意思表示，该但该主张与季玉华事后在公安部门的陈述和（2016）苏0602民初6160号民事案件中的辩称相矛盾，季玉华亦未举证证明其已支付首付款。况且，法律规定合同无效自始无效，案涉合同系以合法形式实现非法目的，当事人即使事后追认，也不能产生当事人所预期的法律效果。原审因此驳回季玉华要求将案涉房屋的产权过户其名下的请求，并无不当。 综上所述，季玉华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31200元，由上诉人季玉华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 谭松平 二〇二〇年五月二十六日 书记员 汤婷婷