吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0322民初3218号原告（反诉被告）：王宏伟，男，1981年3月18日出生，汉族，个体，现住吉林省梨树县。原告（反诉被告）：张海燕，女，1985年9月22日出生，汉族，个体，现住吉林省梨树县。系王宏伟妻子。二原告共同委托代理人陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：四平旭恒房地产开发有限公司。法定代表人：杨明峰，总经理。委托代理人：田德福，公司员工。委托代理人：**，吉林司评律师事务所律师。原告王宏伟、张海燕与被告四平旭恒房地产开发有限公司（以下简称旭恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，由审判员齐知勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告张海燕及二原告的共同委托诉讼代理人陈景梅，被告旭恒公司的委托代理人田德福、**到庭参加诉讼，因本案案情复杂，双方争议较大，且被告旭恒公司提起反诉，2018年12月3日本院裁定将本案转为普通程序，并决定将反诉与本诉合并审理。2020年4月3日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理原告张海燕及二原告的共同委托诉讼代理人陈景梅，被告旭恒公司法定代表人杨明峰，委托代理人田德福、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏伟、张海燕诉称：2013年7月23日，王宏伟、张海燕购买旭恒公司商网楼，分三次交付房款人民币200,000元，双方未签订书面合同，旭恒公司在售房时故意存在欺诈行为，且在售房时隐瞒了未取得商品房预售许可证的情形，故四平市中级人民法院于2018年5月16日作出终审判决，撤销王宏伟、张海燕与旭恒公司之间的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条的规定，向旭恒公司主张权利。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿损失。故王宏伟、张海燕请求人民法院判令旭恒公司承担王宏伟、张海燕所交房款的一倍赔偿200,000元，旭恒公司赔偿王宏伟、张海燕交付房款的利息60,000元和因购买房屋造成的直接经济损失85,475元，鉴定费2,800元，合计348,275元。旭恒公司辩称：1.原告适用的法律依据错误，本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷第八条、第九条之规定，原告的请求权没有法律依据，不应得到法律支持，本案被告不符合相关的司法解释所规定，没有出现相关的情形所导致的合同被撤销或者无效，被告没有故意隐瞒相关的事实；2.经过梨树县人民法院及四平市中级人民法院已生效的判决，原告今日的诉讼请求已被梨树县人民法院所生效的判决（2017）吉0322民初1749号和四平市中级法院（2018）吉03民终441号民事判决书所羁押，该部分的诉讼请求均已被人民法院已生效的判决所驳回，原告重复进行告诉，请法院予以驳回诉讼请求；3.由于原告无理进行告诉，故诉讼费及其他费用均由原告自行承担。4.原告从购买该房屋时至今进行居住经营，原告没有产生相应的利息损失。5.原告自然人情况是个体，鉴定是以单位形式出现，鉴定失去真实性。鉴定所依据的是单位工程造价，而今天原告是个人家庭装修，鉴定内容让人匪夷所思，不符合鉴定的真实性和合法性，关于鉴定在质证过程中再加以详细论证。根据王宏伟、张海燕的起诉和旭恒公司的答辩，本院确定本案本诉部分争议的焦点为：1.原告要求被告承担所交房款一倍的赔偿200,000元是否符合法律规定；2、原告要求被告赔偿交付房款的利息及因购买房屋造成的直接经济损失145,475元是否是重复起诉，被告应否承担赔偿责任。第一次开庭审理过程中，原告为证明自己的主张向法庭出示和宣读了如下证据：证据一、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、梨树县发改委（2015）12号文件（均为复印件）、被告散发的6张彩页宣传资料，证明1.被告于2015年6月24日取得商品房预售许可证，在2015年5月取得的建设用地、施工和工程规划许可证，2.被告于2013年7月23日向原告出售房屋，在售房前未取得商品房预售许可证，五证全无，未经政府主管各部门批准，未批先建，在彩页宣传资料中也未注明其没有取得预售许可证这一重要事项，故被告故意隐瞒这一事实，存在欺诈行为，是赔偿原告购房款的事实和法律依据。旭恒公司质证称：对五证的真实性无异议，原告提供的证据证明了被告具有相关的五证，最高院的司法解释同样规定了出卖人未取得预售许可证与买受人订立的预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得了该证可以认定为有效，足见法律规定在诉前取得的行为既是合法有效行为，且原告与被告之间也没有存在预售的相关行为，从生效判决中可以看出2013年11月1日被告就将该房屋交付于原告，所以原告的请求和主张不能成立。对宣传彩页有异议，不是原件，没有上面相关字体，在广告宣传中没有一部法律要求开发商提供五证，也要求记载于相关彩页中，原告在购房时也没有与开发商签订书面商品房买卖合同，也没有故意隐瞒相关的事实。宣传彩页手写部分均不是开发商所写，其他是开发商所宣传的。证据二、梨树县人民法院（2017）吉0322民初1749号和四平市中级法院（2018）吉03民终441号民事判决书，证明两级法院最终确认被告在售房前存在欺诈行为，也认定了在售房前被告没有取得五证，是赔偿原告购房款一倍200,000元损失的事实依据。旭恒公司质证称：判决是生效判决，但判决中的解除合同的事实不是因为没有预售许可证或者是受到欺诈，该判决中的认定只是宣传与实际不符，并且重申一点，在被告处宣传也与其实际是相符的。梨树县法院的判决既是撤销合同的判决，又是双方给付义务的判决，最后是驳回王宏伟和张海燕诉讼请求的判决，王宏伟、张海燕在该判决中已要求了装潢的损失，被人民法院驳回诉讼请求，所以不应在本案中审理，原告应通过另行的程序予以解决，或提起再审，完全符合民事诉讼法第200条的规定，有新的证据足以推翻原生效判决，应通过再审程序进行。证据三、购房首付款票据3张，证明原告交纳门市房首付款200,000元，是请求赔偿一倍购房款的事实依据；商网装修工程造价鉴定意见书及鉴定费票据2,800元，证明原告门市装修工程造价85,475元，被告售房时存在欺诈行为，撤销房屋买卖合同后给原告造成的损失85,475元及鉴定费2,800元，被告应赔偿。旭恒公司质证称：对购房票据无异议。对鉴定意见书有异议，首先从形式上看是单方委托，从实质内容来看，该鉴定不具有任何鉴定效力，首先对鉴定意见书是咨询鉴定名称，关于王宏伟、张海燕门市房的工程造价，本案中王宏伟、张海燕不是建筑的主体，在鉴定意见书的单位工程费用依据错误，原告王宏伟、张海燕也不是单位的性质而是个人家庭装修，鉴定结论不具有真实性，并且该鉴定依据相关证据的照片应附在鉴定中，缺乏相关依据。旭恒公司向法庭出示和宣读了梨树县人民法院（2017）吉0322民初1749号判决书、四平市中级法院（2018）吉03民终441号民事判决书，证明王宏伟、张海燕的诉讼请求人民法院以判决的形式驳回了关于利息和损失的诉讼请求。王宏伟、张海燕质证称：对两级法院民事判决书真实性无异议，对证明问题有异议，四平市中级法院441号判决书恰恰认定了被告在售房前存在欺诈行为，原告是基于终审判决认定的被告售房时没有五证，且存在欺诈事实后，又根据新证据也就是装修损失的鉴定报告鉴定意见书另行起诉，本次起诉不是否定前两次判决，而是对四平市中级法院441号终审判决的有力补充，不属于重复诉讼。反诉人旭恒公司诉称：2013年被反诉人购买反诉人旭恒公司开发的旭恒小区房屋，该房屋至今被王宏伟、张海燕占有使用。反诉人新的小区，新的房屋距今五年后已让被反诉人占有使用应变成二手房，对房屋的价值差距影响巨大，且该房屋被反诉人一直无偿占有使用，产生房屋的收益也应归被反诉人占有，被反诉人应赔偿反诉人房屋租赁费用。故请求法院判令该一手房屋经过5年后赔偿房屋贬值损失（待鉴定后以鉴定为准），房屋被反诉人占有经营使用5年，赔偿房屋租赁费10万元，反诉费由被反诉人承担。庭审中，反诉人变更诉讼请求为贬值损失为343,890元，请求给付房屋租赁费用150,000元，按6年计算。从2013年11月份至2020年3月22日。被反诉人王宏伟、张海燕辩称：1.反诉人没有举出房屋贬值损失的证据或鉴定报告意见；2.由于反诉人的欺诈原因导致案涉房屋价值降低；3.双方不是房屋租赁关系。综上应驳回反诉人的反诉请求。普通程序审理中，针对本诉部分，双方没有提交新的证据，针对反诉部分双方向法庭提交了如下证据。反诉人旭恒公司提交的证据如下：证据一、四平市恒通房地产评估有限公司20109098号评估报告书，评估案涉的评估价值435,798元，而王宏伟、张海燕在2013年按照市场价值购买时是779,688元，两者差额即为房屋的损失，该损失由王宏伟、张海燕承担。被反诉人王宏伟、张海燕质证称：有异议，该评估报告与反诉请求没有关联性，一、因为被反诉人在购买房屋时花5,880元每平米的高价，是受到了反诉人的价格欺诈和虚假宣传，是开发商自己的定价而不是当时的评估定价或国家定价。二、该评估报告的类型为市场价值类型，受到价值规律或市场供求关系的影响很大不具有稳定性，如果有人急需房屋则价格虚高，如果供过于求则价格很低，该评估报告的价格不稳定性和不确定性导致其评估结果不能作为定案的证据。三、评估报告中的价值包含着被反诉人的装修价值所以报告缺乏核算的独立性，无法区分权属性，该房屋不是反诉人出售时的状态，评估价值中包含了被反诉人装修投入的价值。四、该评估报告的区位状况不客观不公正与事实不符。案涉楼房现在是死胡同不是四通八达，不属于鉴定书当中载明地段较好，所以该鉴定报告不能支持反诉人的请求。证据二、第二项请求的150,000元反诉使用费用，是根据市场行情而定的，在2013年的市场价值45,000元至50,000元。被反诉人王宏伟、张海燕质证称：不同意返还150,000元的使用费用，反诉人没有举出证据证明双方之间存在着租赁关系，或占用房屋使用费的约定，被反诉人是居住在自己购买的房屋中，而不是占用反诉人的房屋，所以不存在占用费或租赁费。2019年当地的商网租赁价是属于个案，一年才5,000元，反诉人所说根据市场行情是不客观不存在的。被反诉人王宏伟、张海燕提交的证据如下：证据一、三份商品房买卖合同，证明在2014年在榆树台镇比案涉房屋地段还好的地方的楼房卖价为每平米3,000元，还有2,000元每平米以及2,300元每平米，进一步证明案涉房屋售卖时价格因反诉人欺诈抬高售价比同类楼房价格高于一倍。因反诉人虚假宣传有18栋楼，才抬高价格售卖。反诉人旭恒公司质证称：首先该组证据里均不是本小区所产生的楼房买卖协议，并且里面没有合同约定每平方米的单价，3,000元每平方米是后附的不能证明合同的真实性，与本案没有任何关联性。合同与本小区没有关联性不能作为本小区参照的证据。证据二、案涉房屋饮用水照片一组（4张），证明该楼房从2013年至2018年，5年期间居民饮用水不达标，给居民身体造成严重伤害。反诉人旭恒公司质证称：与本案没有任何关联性，另外该组证据没有合法性。经审理查明：2013年7月23日，王宏伟、张海燕购买旭恒公司在梨树县榆树台镇开发的商网楼，分三次交付房款200,000元，双方未签订书面合同。旭恒公司2013年11月1日将房屋交付给王宏伟、张海燕占有使用。王宏伟、张海燕经装修后经营使用至今。2017年6月6日，王宏伟、张海燕将旭恒公司诉至本院，请求：1.撤销王宏伟、张海燕与旭恒公司之间的买卖合同；2.旭恒公司返还王宏伟、张海燕购楼款200,000元；3.旭恒公司承担王宏伟、张海燕装修损失100,000元；4.本案诉讼费、鉴定费以及律师代理费由旭恒公司承担。本院经审理认为政府在项目规划中明确有“总面积约7.48万平方米”，而旭恒公司在广告彩页中宣传有“20万平方米”字样，存在虚假宣传行为，构成民事欺诈，合同应予撤销，王宏伟、张海燕请求装修损失因证据不充分，不应予以保护，遂作出（2017）吉0322民初1749号民事判决书，判决撤销原告王宏伟、张海燕与被告旭恒公司之间的房屋买卖合同，被告旭恒公司返还原告王宏伟、张海燕购楼款200,000元，原告王宏伟、张海燕迁出争议房屋，驳回原告王宏伟、张海燕其他诉讼请求。被告旭恒公司不服判决提起上诉，四平市中级人民法院于2018年5月16日作出（2018）吉03民终441号民事判决书，判决维持原判。后旭恒公司未按判决返还王宏伟、张海燕已付购楼款，王宏伟、张海燕亦未将房屋返还旭恒公司。王宏伟、张海燕于2018年7月5日委托吉林天诚信工程造价咨询有限公司对所购买旭恒公司门市装修造价进行了鉴定，结论为85,475元。其中，门市电气14,831元（含人工费3,717元、材料费7,123元，其他为企业施工派生的费用），门市建筑70,644元（含人工费13,822元、材料费32,610元，其他为企业施工派生的费用）。为此王宏伟、张海燕支出鉴定费2,800元。反诉人旭恒公司经四平市中级人民法院2019年12月20日委托四平市恒通房地产评估有限公司评估案涉榆树台镇旭恒小区2号楼6单元212（113）室商网的市场价值为435,798元。本院认为，王宏伟、张海燕从旭恒公司购买房屋，双方买卖合同被人民法院认定旭恒公司存在欺诈判决予以撤销，并判决王宏伟、张海燕返还房屋，旭恒公司返还已付购楼款。因导致合同被撤销的过错责任在旭恒公司，故王宏伟、张海燕有权依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，要求旭恒公司赔偿因购买楼房所受到的损失。王宏伟、张海燕购买楼房发生的装修损失为其实际损失，旭恒公司应赔偿给王宏伟、张海燕。关于装修损失，虽然王宏伟、张海燕在另案中提出请求被判决驳回，但驳回的理由是证据不充分，现王宏伟、张海燕提交具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见再行主张权利，不属于重复告诉。王宏伟、张海燕提交的《工程造价鉴定意见书》为具有资质的专业鉴定机构做出，旭恒公司虽有异议，但未提出重新鉴定，本院应予以采信。庭审中王宏伟、张海燕未能举证证明装修系装修企业所为，且其承认为个人装修，故装修费用仅涉及人工费、材料费，并不发生企业施工所产生派生费用，故本院认定鉴定意见中的人工费、材料费为王宏伟、张海燕的实际装修损失，对其余部分不予采信，对王宏伟、张海燕请求的该部分损失57,272元（人工费3,717元、材料费7,123元；人工费13,822元、材料费32,610元），本院予以支持。鉴定费用2,800元为王宏伟、张海燕为主张权利实际发生的费用，应由旭恒公司承担。王宏伟、张海燕其他部分装修损失，无事实及法律依据，本院不予支持。现案涉房屋一直被王宏伟、张海燕占有、使用，王宏伟、张海燕要求给付购房利息损失，没有法律依据，本院不予支持。法院是以“虚假宣传行为，构成民事欺诈”判决撤销原、被告间买卖合同的，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的关于不超过已付购房款一倍赔偿的情形，王宏伟、张海燕主张旭恒公司承担所交房款一倍的赔偿200,000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。反诉人旭恒公司在销售房屋过程中，存在虚假宣传，具有过错在先，且反诉人旭恒公司收取了购房者首付款一直使用至今，故主张的房屋贬值损失及房屋租赁费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、本诉被告四平旭恒房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿本诉原告王宏伟、张海燕赔偿房屋装修损失57,272元及鉴定费用2,800元，合计60,072元；二、驳回本诉原告王宏伟、张海燕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告四平旭恒房地产开发有限公司反诉请求。案件受理费6,542元，原告王宏伟、张海燕负担5,240元，由被告四平旭恒房地产开发有限公司负担1,302元。反诉费4,354元，由反诉原告四平旭恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判长  杨占宇审判员  张洪光审判员  王建军二〇二〇年五月二十九日书记员  于泽冉