四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1115号 原告：张德支，男，汉族，1966年5月15日出生，四川省喜德县人，居民，现住四川省喜德县。 委托诉讼代理人：翁古浩杰、张天鸿，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：廖万菊，女，汉族，1975年9月30日出生，四川省喜德县人，居民，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：刘虎，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告张德支与被告廖万菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月7日立案后，依法由审判员陈丹独任审判，公开开庭进行了审理，原告张德支的委托诉讼代理人翁古浩杰、张天鸿，被告廖万菊及其委托诉讼代理人刘虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张德支向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判决解除原、被告于2014年5月2日签订的《房屋买卖合同》；2、请求人民法院依法判决被告立即退还原告购房款255800.00元及利息（利息以255800.00元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年5月2日起计算至清偿之日止）；3、请求人民法院依法判决被告立即赔偿原告房屋差价损失50000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月2日，原告因购房需要，经被告推售后与被告签订了《房屋买卖合同》，购买被告位于西昌市的房屋。合同约定建筑面积为108.39㎡；合同总价为255800.00元以及其他相应条款。签订合同后，原告依约给付了被告255800.00元购房款。后因政策性搬迁，该房屋属于搬迁范围，现已被依法拆除。综上所述，原告签订的《房屋买卖合同》的合同目的已经无法实现，且本案不符合宅基地房屋土地转让的转让条件，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告廖万菊辩称：1、廖万菊与案外人拉依拉火因自身外出务工和子女异地读书的需要,遂到西昌市购买住房，于2011年5月16日共同与西昌市高枧乡张林村三组的郑发成签订《购房协议》及《补充协议》，以400000.00元购买了郑发成300平方米左右的老房屋，购房协议的前言及第一条和补充协议的第一条及第二条表明没有买卖宅基地。由于该老房屋属危房，于是廖万菊、拉依拉火决定拆旧建新。拆旧建新于2011年5月20日依法通过了西昌市高枧乡规划办公室、高枧乡人民政府、西昌市规划和建设局规划处、西昌市规划和建设局的层层批准，并于2013年4月24日取得了西昌市政府颁发的西市府(2013)字第0118号《村民宅基用地批准书》,完成了拆旧建新的相关手续。2013年6月27日与边绍驰签订《修建合同》，以每平方米1480.00元的修建成本建成了一幢共659.06平方米的六套房屋，加上购买老房屋的400000.00元，拆旧建新的成本为每平方米2087.00元。案涉房屋便位于该幢房屋之中。由于建成的六套房屋廖万菊、拉依拉火自身使用不完，在廖万菊、拉依拉火各居住一套后尚有余房，再加之廖万菊、拉依拉火自身经济的需要，于是便决定转让多余的房屋。2014年5月2日廖万菊与张德支经充分协商，签订《房屋买卖合同》，向张徳支转让了案涉房屋，该房屋建筑面积108.39平方米，转让单价2360.00元，总价款255800.00元。从该合同第3条、第7条、第11条可知，双方转让的是房屋的使用权、所有权，而没有转让宅基地。该合同第8条约定：如张德支在居住期，出现国家政策性的搬迁和自然灾害造成的损失与廖万菊无关，由张德支自行承担，但因搬迁政府给予张德支?偿，廖万菊不得找任何理由向张德支索取。该条约定系双方对交易风险的约定，该交易风险属于当事人从事交易活动在市场系统中的固有风险，不属于当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。廖万菊、拉依拉火拆旧建新的一幢共659.06平方米的6套房屋因政策性搬迁被拆除，政府共补偿822000.00元，根据案涉房屋面积为108.39平方米及其未进行装修的客观情况，张德支分得补偿款116696.08元。据上所述,《购房协议》、《补充协议》、《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规的效力性强制规定,是真实、合法、有效的,张德支的相关诉称不能成立。2、案涉房屋买卖合同在房屋交付、房款支付上已于2014年5月完成，案涉房屋的法定质保期已过，且房屋因政策拆迁已被拆除，同时双方也无违约行为，因而案涉《房屋买卖合同》双方已履行完毕。综上所述，张德支关于案涉房屋买卖合同的合同目的已无法实现的诉称不能成立，请依事实和法律判决驳回张德支的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年5月16日被告廖万菊与案外人拉依拉火以400000.00元的价格购买案外人郑发成位于西昌市的老房屋一处，2011年郑发成以该旧房属于危房为由向西昌市高枧乡规划办公室、高枧乡人民政府、西昌市规划和建设局规划处、西昌市规划和建设局申请拆旧建新，经过批准2013年4月24日郑发成取得了西昌市政府颁发的西市府（2013）字第0118号《村民宅基用地批准书》，完成了拆旧建新的相关手续。该房拆旧建新后建成了一幢三楼一底共六套房屋的房子。2014年5月2日原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告廖万菊将所建房屋1单元3楼的房屋一套以255800.00元的价格出售给原告张德支，协议中明确了该房性质属小产权房，原告在居住期间出现政府政策性搬迁的，损失由原告自行承担。双方在《房屋买卖合同》上签字捺印。合同签订后，被告廖万菊将房屋交付给了原告张德支，原告张德支向被告廖万菊支付了房款255800.00元。2019年西昌市政府为保障西昌城南片区邛海东岸生态田园区市政道路建设项目的建设用地需要对高枧乡的集体土地征收并对土地上房屋进行拆迁，案涉房屋在拆迁范围内，2019年8月12日原房屋所有人即高枧乡张林村三组的村民郑发成与西昌市人民政府签订了《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议内容涉及住房安置及现金补偿等。随后原告购买的房屋被拆除。房屋拆迁款为822000.00元，原告张德支分得房屋拆迁补偿款116696.08元，该款被告廖万菊已通过中国农业银行支付给原告。对上述事实原、被告均无异议。 对原告提供的原告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《收条》、《购房协议》、《西昌市村镇规划选址建设意见书申请表》、《拆迁补偿安置协议书》；被告提供的2020年4月16日拉依拉火《说明》，2011年5月16日《购房协议》及《补充协议》，2011年5月20日《西昌市村镇规划选址建设意见书申请表》，2013年4月24日《西昌市人民政府村民宅基地用地批准书》(西市府2013字第0118号)，2013年6月27日《修建合同》，《廖万菊等私人住宅楼施工图》1套，2014年5月2日《房屋买卖合同》及《收条》，《预缴安置房回购款确认书》，照片6张，2020年1月5日《中国农业银行转款凭条》能够证明本案的事实，且符合证据三性，本院予以采信，并在案佐证。 本院认为，原、被告买卖的房屋属于农村房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案被告廖万菊不属于西昌市高枧乡张林村三组集体经济组织的成员，所有拆旧建新的审批手续均是由西昌市高枧乡张林村三组集体经济组织的成员郑发成的名义申请报批的。被告廖万菊卖给原告张德支的房屋属国家明文禁止买卖的小产权房。同时，从原、被告双方签订的《房屋买卖合同》可以看出，被告廖万菊明知所建房屋系小产权房，还将所建的房屋出售给原告张德支，双方签订的《房屋买卖合同》已违反了我国相关法律法规强制性规定，其交易不受法律保护，故《房屋买卖合同》应认定为无效合同。无论原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定了什么内容，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同所取得的财产应当予以返还。现原告张德支购买的房屋已被拆除，原房屋所有人即西昌市高枧乡张林村三组集体经济组织的成员郑发成与西昌市人民政府签订了《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，协议内容即政府修建安置房对郑发成进行安置及现金的补偿，案涉房屋不存在返还。原告张德支要求被告廖万菊返还房款255800.00元的诉讼请求与查明的事实不符，被告廖万菊返还原告张德支的购房款应将被告廖万菊已支付给原告张德支的房屋补偿款116696.08元进行扣减，即139103.92元。原告张德支在与被告廖万菊签订《房屋买卖合同》时明知该房属于农村小产权房屋仍予购买，对本案的发生同样存在过错，也应承担相应责任。 综上所述，原告张德支要求被告廖万菊解除《房屋买卖合同》及退还购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告张德支要求被告廖万菊支付从2014年5月2日起计算至清偿之日止的资金占用利息及赔偿损失50000.00元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告张德支与被告廖万菊于2014年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效，依法予以解除； 二、被告廖万菊在本判决书生效之日起三十日内返还原告张德支购房款139103.92元（255800.00元—116696.08元）； 三、驳回原告张德支的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5137.00元，减半收取计2568.50元，由原告张德支负担1027.50元，被告廖万菊负担1541.00元。（此款原告已垫付，由被告径付原告)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 陈 丹 二〇二〇年五月二十日 书记员 付佳丽 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。