江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初510号原告：苏州中天物业管理有限公司，统一社会信用代码9132059474558549XW,住所地江苏省苏州工业园区星港街268号中天湖畔生活广场1幢202室。法定代表人：陈青，执行董事。委托诉讼代理人：李旭，江苏容睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘轩硕，江苏容睿律师事务所律师。被告：上海九星控股（集团）有限公司，统一社会信用代码913100001333214495,住所地上海市闵行区七宝镇九星村。法定代表人：吴钢，总经理。委托诉讼代理人:李扬,男,公司员工。原告苏州中天物业管理有限公司（以下简称“中天物业”）与被告九星控股物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年3月10日、2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告中天物业的委托诉讼代理人刘轩硕，被告九星控股委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业费25742.36元、自2013年1月1日起至实际给付之日止以拖欠的物业费为基数按照日万分之五计算的滞纳金14115元（暂算至2018年1月1日）、能耗费2340.22元，合计42197.58元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2004年3月2日签订《前期物业管理服务协议》，对名下苏州工业园区湖畔花园小区9幢2301室的物业服务费、车位费等内容做了约定，但自2013年1月起，被告无故拒绝支付协议约定的物业服务费等费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告九星控股辩称：第一，原告提供的前期物业管理服务协议是房屋出售之日起签订的，已经跟九星控股没有权利义务关系，原告也没有提供新的物业管理协议，这份协议已经无法约束双方的关系；第二，诉讼时效也已经过了，原告是是计算到16年，期间也没有追讨过，所以诉讼时效已经过期；第三，九星控股已经与新的物业公司产生权利义务，物业费已经交给了新的物业公司。经审理查明，2004年3月2日，中天物业（甲方）与上海九星实业有限公司（以下简称九星实业，乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方购买湖畔花园建筑面积为321.12平方米住宅（房屋销售合同编号为0005308），前期物业服务费为住宅按照建筑面积每月每平方米1.5元，车位管理服务费用每月每车位60元。乙方应每半年交纳一次物业管理服务费，以甲方通知时间为准。同时约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。后九星实业更名为九星控股。2015年5月，苏州工业园区湖畔花园9幢2301室房屋登记至九星控股名下，登记建筑面积为325.03平方米。2016年2月，苏州工业园区湖畔花园业委会出具意见，明确：根据江苏省物业管理条例的规定，物业管理费分为公共服务费及代收代缴能耗费，根据测算，目前每平方米1.8元/月的物业费中，公共服务费约每平方米1.2元/月，能耗费约每平方米0.6元/月。另查明，2018年7月26日，中天物业委托律师向九星实业（九星控股）邮寄律师函一份，该函载明，截止2016年12月30日，九星控股共拖欠公共能耗费2340.22元（2016年1月-2016年12月）、物业费25742.36元（2013年1月-2016年12月）、滞纳金14115.01元，合计42197.59元；并告知九星控股应于收到律师函后10日内清偿上述物业管理费等费用。庭审中，九星控股提供了案涉房屋交付2018年5月1日至2018年12月31日物业费5720.8元的发票。发票显示，相应交款方是上海市闵行区七宝镇九星村民委员会（以下简称九星村委会），收款方是金科物业服务集团有限公司苏州分公司。九星控股另提供了其与九星村委会于2011年11月共同出具的房产权属说明一份，该说明载明：本案案涉房屋由九星实业（现更名为九星控股）出资购买。但因不属于经营性资产，因此，九星实业改制时，根据政策不能将此房屋列入资产评估范围，故改制后的九星控股无权拥有此房屋所有权，实际产权人应为九星村委会。以上事实，由原告提交的前期物业管理服务协议、房产登记信息、律师函等、说明及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，依法成立并生效，本院予以确认。根据上述协议约定，物业费为每平方米1.5元/月。在原告未提供相应证据证明物业费用经相关各方协商调整的情况下，以此标准计算物业费为宜。原告主张的为2013年至2016年的物业服务费，故相应费用诉讼时效从2017年初开始起算。根据现有证据，2018年原告曾向被告主张过相应物业费，故足以证明原告并未怠于行使自已的权利，相应行为发生诉讼时效中断的法律效果，可以重新计算时效。故中天物业2020年向本院起诉并未超过诉讼时效。本案案涉房屋登记在九星控股名下，故原告要求九星控股支付相应物业服务费于法有据。九星控股在承担相应物业费后，可依法向实际权利人主张。综上，本院认为，自2013年至2016年，九星控股结欠物业费为23402.16元（1.5×325.03×12×4）。原告主张的滞纳金，标准过高，本院认为按年11.7%计算较为适宜。双方协议虽约定了物业费半年支付，但未明确具体何时付，故本院认为以该半年度最后一日支付此时段物业费为宜，本院酌定被告向原告支付至2017年12月31日的滞纳金7170元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海九星控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中天物业管理有限公司物业服务费23402.16元、滞纳金7170元，合计30572.16元(滞纳金暂计算至2017年12月31日，其后的滞纳金以23402.16元为基数，按年利率11.7%，自2018年1月1日起计算至给付之日止)；二、驳回原告苏州中天物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户（开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取427元，由原告苏州中天物业管理有限公司负担145元，被告上海九星控股（集团）有限公司负担282元。被告应负担之款项原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  吴海锋二〇二〇年五月八日书记员  王 雪拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。