广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终626号上诉人（一审原告）：珠海市长城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市吉大。法定代表人：周常青，总经理。委托诉讼代理人：赵建芬，女，1963年6月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：马竟涛，广东德赛律师事务所律师。上诉人（一审被告）：林曼华，女，1964年7月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲。上诉人（一审被告）：袁诗钧，男，1995年7月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲。委托诉讼代理人：林曼华（袁诗钧的母亲），女，1964年7月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人珠海市长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）与上诉人林曼华、袁诗钧因物业服务合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。长城物业公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判林曼华、袁诗钧支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计19707.4元（附欠费清单）；3、改判林曼华、袁诗钧立即支付滞纳金27391.66元（以每月欠交的管理费为基数按日千分之一加收，暂计至2018年9月30日）；4、依法判令本案诉讼费由林曼华、袁诗钧承担。事实与理由：一、一审判决认定林曼华、袁诗钧应支付的物业服务费数额计算方式错误。1、事实管理物业服务合同关系应当以原合同内容为依据。一审判决既已认定长城物业公司与小区业主形成事实上的物业服务关系，却不按照原物业合同内容来认定物业服务费，属于法律适用错误。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条可以推论出，事实物业服务关系的前提应当是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同到期后，业主委员会未与物业服务企业签订物业服务合同，且未要求物业服务企业退出物业服务，物业服务企业继续提供物业服务的情况下要求业主按照原来的物业服务合同支付相应的物业服务费，有相应的依据。首先，案涉小区业主委员会于2011年到期后就没有成立新的业委会；其次，根据长城物业公司一审中补充提交的《会议纪要》显示，业委会认同在没有新的物业公司进驻之前由长城物业公司继续管理本小区。因此，长城物业公司继续管理小区既是事实，也得到业委会认可，物业服务关系继续按照原合同内容履行。公用水电费、垃圾处理费、污水处理费（原合同第六条）、对讲机维护费（原合同第十八条第2款）、电梯维护费（原合同第二十四条第5款）均有合同依据，且这一部分费用是长城物业公司受托管理的支出，并没有成为物业管理收入，而是由长城物业公司代为收取后支付给第三方。长城物业公司每年均与珠海市安达电梯有限公司签订《电梯维修保养合同》，约定5台设备每月保养费1250元（除去一楼住户，分摊给125户，每户每月10元）。长城物业公司每年均与珠海市泰兴达电子科技有限公司签订《可视对讲系统保养、维修合同》，约定每月维修保养费700元（分摊145户，每月每户4.8元，长城物业公司仅收取4元）。即便一审法院认为该部分内容没有合同依据，也应当按照无因管理之债来处理，而不是全部驳回。因此，林曼华、袁诗钧应当支付合同期内以及合同期满后事实管理期间的电梯维护费、对讲机维护费、公用水电费、垃圾处理费。2、一审判决未支持公用水电费属事实认定错误。长城物业公司一审提交的证据《欠费清单》由于纸张打印问题，公用水电费未完全显示，但清单总额计算正确，且已包含了公用水电费。一审法院在审理过程中发现清单中没有显示公用水电费，长城物业公司说明原因后补充提交完整显示的欠费清单，然而一审法院并未采纳该份证据。公用水电费有明确的合同依据，电梯以及楼梯间照明都会产生公用电费，如按照每月2812.07元分摊145户，每户每月约20元左右。该费用实际产生且由长城物业公司代为支付，因此林曼华、袁诗钧应当支付该笔费用。二、一审判决无视林曼华、袁诗钧违约事实，驳回长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求，有违公正。原合同第二十条第2款已约定滞纳金，目的在于惩罚逾期未交物业服务费的行为。林曼华、袁诗钧多年未交物业服务费，存在明显的违约。长城物业公司对滞纳金的计算日期截止至2018年9月30日，且仅以日千分之一加收，已给予林曼华、袁诗钧最大限度的扣减，即便一审法院认为滞纳金约定过高，可酌情判定林曼华、袁诗钧支付一部分违约金。但一审法院驳回长城物业公司关于滞纳金的诉讼请求，违反《合同法》公平以及诚实信用原则。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持长城物业公司的上诉请求。针对长城物业公司的上诉，林曼华、袁诗钧辩称，一、长城物业公司在一审和二审、上诉和举证过程中存在多处藏匿和伪造证据的行为。如藏匿《物业管理合同》的附件部分、谎称涉案小区业主委员会在到期后没有继续成立新的业委会、伪造补充证据《会议纪要》以声称长城物业公司继续管理小区得到业委会认可、在计算分摊费用时瞒报小区户数等。这些行为严重损害林曼华、袁诗钧及所在小区业主的合法利益，妨害司法机关正常活动。具体包括：1、长城物业公司谎称涉案小区第一届业主委员会在到期后没有继续成立新的第二届业委会，以此为由继续“赖”在小区牟利。证据显示小区事实上存在第二届业主委员会。不仅如此，长城物业公司有意妨碍业主委员会日常工作的正常展开，以达到无合同管理小区收取物业费的目的。根据《物业管理合同》，长城物业公司每月需支付2000元给碧湾花园业主委员会作为活动经费，但长城物业公司长期拖欠至今，业主委员会追讨无果，可视作长城物业公司有意妨碍业主委员会日常工作的正常展开。具体金额为2009年11月至2018年9月共107个月总共214000元。2、伪造补充证据催收书以证明自身诉求未过诉讼时效。林曼华、袁诗钧未曾见过长城物业公司2019年9月23日补充证据中所张贴的催收书，同时长城物业公司无法提供张贴催收书的原图，证明其张贴时间，存在上诉期间临时补贴制作虚假证据的可能。3、在计算分摊费用时瞒报小区户数。涉案小区总共有190户，长城物业公司在计算需分摊费用时按145户计算；且190户中21户为复式，按户数分摊费用不合理。二、长城物业公司提出的滞纳金没有计算过程和事实依据，其计算得出的滞纳金远超本金。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。长城物业公司违约在先，漫天要价，以此恐吓业主，其诉求不应予以支持。三、关于公用水电费等费用及实际服务质量的问题。1、费用证据不足。长城物业公司自行制作一份欠费明细，其中包括垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费、公用电费（两项），其中长城物业公司所称垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、水费没有证据支持。可视对讲机维护仅有收据，无法提供发票，事实上众多业主的对讲机因长期没有得到维护早己无法使用，因此长城物业公司此处存在与他人串通伪造证据的可能。在长城物业公司提供的发票证据中，电梯维护费用的项目含糊不清，多份发票仅标注“电梯维护费”，且日常维护中不公开维护和保修记录，现实中小区电梯经常出现故障，影响业主正常出行，怀疑在维护中使用老旧残次元件。2、账目不公开。长城物业公司所列举的公摊费用均未曾公开记录，剥夺林曼华、袁诗钧的知情权。3、计算不合理。因长城物业公司拒不协助供水部门完成二次供水系统的更改工作，供水部门时至今日仍然拒绝接收碧湾花园的供水系统，导致长城物业公司任意分摊水费，随意写抄表数，帐目不公开，业主却无法核对。因此，林曼华、袁诗钧以拒绝缴纳水费作为对长城物业公司履行合同约定主要义务的回应是依法行使顺序履行抗辩权，并无任何不当。4、服务质量差。小区对讲机长期无法使用，电梯频繁出现故障，小区垃圾未及时处理，结合长城物业公司其他管理上的失责，如有偿向社会车辆开放小区以谋取非法利益，侵占小区内广告位出租的租金，小区道路破烂不堪，盗窃事件频发，消防系统常年没有检修，费用账目不公开，拖欠活动经费，伪造证据将合同到期后继续管理小区合法化等种种现象，林曼华、袁诗钧没有理由支付长城物业公司所要求的一切费用。林曼华、袁诗钧上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判。事实与理由：一审法院基于林曼华、袁诗钧与长城物业公司所签订的《物业管理合同》（以下简称《合同》）的内容，判令林曼华、袁诗钧支付相应的物业管理服务费、污水处理费、水费，但忽视了长城物业公司存有违约行为，排除了长城物业公司的责任，明显有损林曼华、袁诗钧的合法权益。长城物业公司的违约行为主要有以下七个方面：一、关于长城物业公司不具备物业服务企业资质证书的问题。长城物业公司不具备物业服务企业资质证书，蒙骗业委会及业主，伪造证件，构成了违约。根据《国家企业信息公用信息系统》企业信息公示报告，长城物业公司于2016年10月27日才取得物业管理资质，长城物业公司与碧湾花园签订的物业管理合同是2006年8月1日至2011年7月1日，长城物业公司在这期间不具备物业服务企业资质证书上岗，导致小区管理混乱，脏乱不堪，社会上的外人自由出入，盗窃案经常发生，影响到小区业主的安全与正常生活。二、关于合同附件的问题。长城物业公司未能履行合同附件一、附件二中约定完善相应服务的义务。长城物业公司称己经找不到合同附件一、附件二，并称该两份文件均无长城物业公司的盖章或签名，不认可林曼华、袁诗钧提供的合同附件。林曼华、袁诗钧认为合同附件一是物业区域的范围示意图，系合同不可分割的一部分。附件二碧湾花园整改方案及费用在《物业管理合同》中有体现，《物业管理合同》第十二条第10款规定应在规定时间内完成附件二所列的整改项目；第二十八条规定乙方违反本合同第四章第十二条及第五章和附件二《碧湾花园整改方案及费用》的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。如果法院对此有怀疑的话，香湾街道办作为主管部门有备案，法院可以亲自调查。另外，根据《物业管理合同》第三十四条规定，合同之附件为合同有效组成部分，合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。从这里可以看出，即使长城物业公司没有在附件部分盖章，也承认了附件的存在，这是双方共同认可的事实。综上，林曼华、袁诗钧所提交的证据已经达到了“可能性能够排除合理怀疑”的程度，因此，林曼华、袁诗钧所提交的《物业管理合同》附件一、附件二是真实的、合法的。一审法院明显回避了合同附件一、附件二，林曼华、袁诗钧请求二审法院对该两份文件进行司法鉴定。三、关于长城物业公司提供的会议纪录的问题。长城物业公司法定代表人周常青通过关系与人串通提供了一份伪造的会议纪要，致使长城物业公司在《碧湾花园》管理合法化。会议场地在“大西洋餐厅”，会议参加人员不是业委会委员，签到日期超越几年时间，还有公职人员及无关人员签名。长城物业公司提供的所有资料文件都是后期编造的，一审法院没有调查取证就纳入了证据范围。林曼华、袁诗钧要求二审法院调查取证，追究造假者的责任。四、关于长城物业公司物业管理人员配置问题。《物业管理合同》附件一第二部分约定，长城物业公司应当设置主任一人，维修管理员一人，保洁员二人，绿化园林工一人，保安班长一人，保安员六人，合计十二人。但截至《物业管理合同》签订至今，长城物业公司仅为碧湾花园配置主任一人，保洁员二人，保安四人，明显不符合合同约定。第一，长城物业公司提供的服务并没有满足小区的日常管理需要。外来车辆违规停放，道路破烂不堪，小区垃圾没有及时清理，臭气熏天，对讲机不能使用，电梯停摆，盗窃事件频发，消防系统常年没有检修，车辆管理混乱，小区绿化无人修剪等问题在碧湾花园层出不穷。第二，根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。既然合同已经约定长城物业公司必须按照人员架构配置人员，就必须履行义务，这是法律规定，也是最基本的诚信原则，不能任由长城物业公司随意修改。一审法院没有理解长城物业公司承诺的合同条款。五、关于长城物业公司没有履行其他义务的问题。《物业管理合同》第十二条约定了长城物业公司的权利义务，《物业服务合同》附件一第三部分对长城物业公司的物业服务进行了约定。从林曼华、袁诗钧提交的证据看，上述约定的所有义务，长城物业公司都没有完成。物业主任将物业管理用房挪为私用长达15年，用于生活居住，期间的水电费全都由小区业主公摊，严重违反了《物业管理合同》的约定。长城物业公司对于小区车辆管理存在严重的漏洞。长城物业公司在一审过程中声称，小区监控能够正常使用，能够保障整个小区的安全。但实际情况是长城物业公司在小区原有近20个摄像头的基础上，不但没有继续维护其正常使用，反而将出现故障的摄像头私自拆卸，现在仅剩下3个摄像头能够使用，严重威胁小区业主的生命财产安全。六、关于长城物业公司以恐吓、威胁手段逼迫小区其他业主缴纳费用的问题。长城物业公司声称小区物业没有问题，其他业主均已交过费用，只剩下包括林曼华、袁诗钧在内的近十户业主没有缴纳费用，属于故意不交。但实际情况是，长城物业公司并没有按照《物业管理合同》约定为小区业主提供服务，包括林曼华、袁诗钧在内的众多业主拒绝缴纳费用。后来长城物业公司以恐吓、威胁手段逼迫小区其他业主缴纳费用，小区业主不愿被长城物业公司骚扰，被迫缴纳费用。也有一部分老业主不满长城物业公司提供的物业服务、不满小区环境而搬迁出去，而新的业主刚刚搬迁进来，不了解具体情况，被长城物业公司误导缴纳了费用。最后，只有包括林曼华、袁诗钧在内的部分业主不畏长城物业公司威胁，坚持维护自身合法权益。七、关于各项费用的问题。《珠海市人民政府关于印发珠海经济特区物业管理条例实施细则的通知》第七十五条规定：“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出、移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权拒绝。”根据林曼华、袁诗钧提供的补充证据以及证人证言显示，碧湾花园小区第一届业主委员会曾多次追讨长城物业公司所欠碧湾花园小区业主委员会活动经费，并要求腾退物业，移交相关资料，但长城物业公司却予以拒绝。根据上述规定，长城物业公司以存在事实物业服务关系为由要求业主支付服务费，林曼华、袁诗钧有理由予以拒绝。另外，从双方签订的《物业管理合同》来看，林曼华、袁诗钧对各项费用分析如下：1、管理费。根据《物业管理合同》第五条的规定，长城物业公司按照约定提供了服务之后，林曼华、袁诗钧才有缴纳管理费的义务。但实际上长城物业公司没有履行《物业管理合同》第五条约定的义务以及附件二约定的两项主要义务。因此，林曼华、袁诗钧目前并没有缴纳管理费的义务。2、污水费。污水费的收取应当有相应的票据为依据，仅仅依据长城物业公司单方制作的明细列表就要求林曼华、袁诗钧缴纳污水费，不符合法律规定和生活常理。3、对讲机维护费。根据《物业管理合同》第八条的约定，长城物业公司负有对楼宇内使用的公用照明系统和防盗对讲系统进行保养和维修的义务。因此，对讲机维护费的产生和缴纳是以对讲机能够正常运行、使用和维护为前提的。然而实际情况确是包括林曼华、袁诗钧在内的众多业主家庭内的对讲机早都无法使用，且长期没有得到维护。因此，林曼华、袁诗钧没有缴纳对讲机维护费的义务。4、电梯费。电梯费的产生和缴纳是以电梯能够正常使用，且按照合同约定15日检修电梯一次为前提。但实际情况是碧湾花园小区电梯经常出现故障，且没有检修记录，因此，林曼华、袁诗钧没有缴纳电梯费的义务。5、垃圾处理费。第一，垃圾处理费的收取显然也需要相关票据为依据，但长城物业公司仅仅提供了三个月的发票就要求林曼华、袁诗钧支付10年的费用是违法的。第二，垃圾处理费的收取要求长城物业公司认真处理垃圾为前提，但实际情况是垃圾清洁状况完全取决于相关责任人员的心情，十天半月不清垃圾的情况司空见惯，常年垃圾堆积如山、臭气熏天。甚至把小区的水泵房和配电房等地方当作储存垃圾及废品的场所，长期堆放大量垃圾和废品，严重污染小区环境。6、水费。长城物业公司向林曼华、袁诗钧每月收取多少水费，都要有具体的票据和记录，以证明林曼华、袁诗钧确实用了这么多水，每月水费之间能够相互衔接、印证。7、电费。长城物业公司主张的公摊电费存在大量不合理的部分，比如，长城物业公司把碧湾花园小区2栋1002房长达一个月的车库装修为办公室工程全程提供免费用电，而这部分的用电却由小区业主公摊。又比如小区丰巢快递柜的用电费用，该快递柜的租金是由长城物业公司收取，根据权利义务相统一的基本原则，相应的该部分电费也应当由长城物业公司支付，但长城物业公司却将该部分的费用公摊为小区业主支付，严重侵害了小区业主的权益。对此，林曼华、袁诗钧没有支付该部分费用的义务。根据《珠海市住宅物业服务收费参考标准》，长城物业公司为三级有(电梯)的收费参考标准0.38元/平方米/月，长城物业公司未按照上述参考标准进行收费，多收小区业主0.62元/平方米/月，长城物业公司应当予以退还，并赔偿林曼华、袁诗钧因此造成的损失。亦正因如此，一审法院判决林曼华、袁诗钧支付相关的物业管理费用明显不公正。综上所述，一审判决并未考虑长城物业公司存在的违约行为，忽视了长城物业公司在本次物业纠纷中应负的责任，物业服务企业不履行物业服务合同及附件中的内容，拖延终止履行合同，造成小区业主的重大损失。一审判决显失公正，应予纠正。针对林曼华、袁诗钧的上诉，长城物业公司辩称，林曼华、袁诗钧提出的上诉请求及事实理由与本案无关，长城物业公司不作回应。林曼华、袁诗钧上诉理由中以原物业管理合同中约定的事项作为请求提出，早已超过了诉讼时效，不应得到支持。长城物业公司向一审法院起诉请求：1、判令林曼华支付物业管理费（包括管理费、垃圾处理费、污水处理费、对讲机维护费、电梯维护费、水费）共计19707.40元；2、判令林曼华支付滞纳金27391.66元（计至2018年9月30日）；3、判令林曼华承担本案全部诉讼费用；4、袁诗钧对以上费用承担连带清偿责任。一审法院查明：2006年8月8日，长城物业公司与珠海市香洲区****业主委员会（以下简称碧湾花园业委会）签订了《物业管理合同》。合同约定，碧湾花园业委会委托长城物业公司对碧湾花园实行物业管理，管理期为五年，自2006年8月1日零时起至2011年7月31日零时止。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，于次月15日收取，公用水费、电费按实际使用量由各户分摊，可视对讲系统维修保养费按每户每月4元收取，电梯维护费按每户每月10元收取，业主和物业使用人逾期交纳管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的百分之一交纳滞纳金；合同期满后，本合同自然终止，双方如续订合同，应该在合同期满30天前由长城物业公司向碧湾花园业委会提出书面意见；长城物业公司违反合同第四章第十二条（长城物业公司权利义务条款）及第五章（管理服务质量条款）和附件《碧湾花园整改方案及费用》的约定，未能达到约定的管理目标，碧湾花园业委会有权要求长城物业公司限期整改，逾期未整改的，碧湾花园有权解除合同，造成经济损失的，碧湾花园业委会有权向长城物业公司追偿。林曼华提供了《附件一：碧湾花园物业管理方案》及《附件二：碧湾花园整改方案及费用》，两份文件均无长城物业公司盖章或签名，长城物业公司不予认可。同时长城物业公司表示附件已经找不到了，无法提供。长城物业公司自签订上述合同后，开始为碧湾花园小区提供物业管理服务至今。林曼华、袁诗钧于2001年购买了珠海市香洲区********（碧湾花园）X栋X房，并于2002年办理了权属证明书，该房建筑面积126.15平方米。林曼华、袁诗钧从2011年3月开始没有缴纳物业管理服务等费用。长城物业公司提供了其支付代收电费、代收水费以及垃圾费的部分转账凭证。其中垃圾费为2017年7月至9月的费用共1200元。长城物业公司陈述，小区约有160户业主。长城物业公司主张其为林曼华、袁诗钧代缴了2010年3月至2018年10月的垃圾处理费736元、污水处理费1169.25元、水费2652.5元。一审法院认为，长城物业公司与碧湾花园业委会于2006年签订了《物业管理合同》，为碧湾花园提供物业管理服务。林曼华、袁诗钧作为碧湾花园小区的业主，在合同期限内应当按照合同约定交纳有关费用（包括林曼华、袁诗钧同意为其他房屋持有人代为承担的费用）。合同期内，林曼华、袁诗钧尚欠2011年3月至2011年7月期间的物业服务费630.75元（126.15平方米×1元/平方米×5个月）。按照合同约定，林曼华、袁诗钧的交费时间为次月15日，林曼华、袁诗钧次月15日未交费，长城物业公司就应当知道自己的权利被侵害，即使是合同期内最后一次的费用，林曼华、袁诗钧也应当在2011年8月15日前交清，至长城物业公司起诉时诉讼时效早已超过两年的诉讼时效，长城物业公司没有证据证明其在诉讼时效届满前曾向业主追偿过，故长城物业公司请求林曼华、袁诗钧支付该部分的物业服务费，一审法院不予支持。合同约定的电梯维护费50元（10元/月×5个月）以及对讲机维护费20元（4元/月×5个月）未约定交费时间，林曼华、袁诗钧也不认可长城物业公司曾向其追讨过，诉讼时效应从长城物业公司主张权利即起诉之日起计算，故长城物业公司要求林曼华、袁诗钧支付该部分费用，没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。合同对电梯维护费及对讲机维护费没有约定逾期交费的滞纳金，故求这些费用的滞纳金，一审法院不予支持。林曼华、袁诗钧辩称长城物业公司没有履行《物业管理合同》及附件的义务，不同意交纳有关费用，但《物业管理合同》已于2011年7月31日期满，合同履行期间未见业主一方按合同约定向长城物业公司提出整改、解除合同、追偿经济损失等，应当视为长城物业公司已基本履行物业管理服务的义务，林曼华、袁诗钧提供的附件关于改造供水系统和修路的项目，不属于物业管理服务的基本义务，林曼华、袁诗钧所提交的附件，未见长城物业公司盖章或签名确认，无法认定长城物业公司确认过该附件的内容，长城物业公司没有改造供水系统和修路，不能作为林曼华、袁诗钧拒交费用的理由，故一审法院对林曼华、袁诗钧的抗辩不予采纳。2011年7月31日，《物业管理合同》期限届满，按照合同约定，合同自然终止。合同终止后，合同对长城物业公司与小区业主已无法律约束力，双方无需再按合同约定履行义务，长城物业公司也不能再依据合同约定向林曼华、袁诗钧收取费用。但长城物业公司未因合同终止撤出小区，继续为小区提供物业服务，与小区业主形成了事实上的物业服务关系。长城物业公司收费虽然没有合同依据，但长城物业公司实际提供了物业服务，林曼华、袁诗钧作为业主，享受了长城物业公司提供的服务，应当向长城物业公司支付一定的服务费用。林曼华、袁诗钧以长城物业公司未履行合同及“附件”约定的义务不同意支付物业服务费，一审法院不予采纳。至于收费标准，一审法院酌情参考原合同的标准，按每月每平方米1元计算物业服务费。林曼华、袁诗钧需要支付2011年8月至2018年10月的物业服务费10975.05元（126.15平方米×1元/平方米×87个月）。长城物业公司要求林曼华、袁诗钧支付合同期满后的电梯维护费、对讲机维护费，公用水电费、滞纳金等，没有合同的依据，一审法院不予支持。长城物业公司主张的垃圾处理费，属长城物业公司代林曼华、袁诗钧缴纳的费用，应由林曼华、袁诗钧自行承担。但从长城物业公司提交的其代缴垃圾费的凭证（长城物业公司2017年7月至9月共缴纳1200元的垃圾费）以及长城物业公司陈述小区户数（160户）来看，与长城物业公司要求每户每月承担8元的数额不符，故长城物业公司要求林曼华、袁诗钧按每月8元支付垃圾处理费，一审法院不予支持。至于自用水费和污水处理费，也是长城物业公司代林曼华、袁诗钧缴纳的费用，林曼华、袁诗钧也认可其未交过水费，因此，长城物业公司要求林曼华、袁诗钧支付代付的水费及随用水量产生的污水处理费，一审法院予以支持。对于上述费用，因双方未约定交费时间，林曼华、袁诗钧也不认可长城物业公司曾向其追讨，故长城物业公司主张上述费用的诉讼时效从长城物业公司起诉时起算，尚未届满。林曼华、袁诗钧应当承担付费义务。综上所述，林曼华、袁诗钧应当向长城物业公司支付2011年13月至2011年7月的电梯维护费50元、对讲机维护费20元、2011年8月至2018年10月物业服务费10975.05元，2011年3月至2018年10月的污水处理费1169.25元、水费2652.5元。长城物业公司其他诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项规定，一审法院判决：一、林曼华、袁诗钧于判决发生法律效力之日起十日内向长城物业公司支付电梯维护费50元、对讲机维护费20元、物业服务费10975.05元、污水处理费1169.25元、水费2652.5元，合计14866.8元；二、驳回长城物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币978元，由长城物业公司负担806元，林曼华、袁诗钧负担172元。本院二审期间，长城物业公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、欠费清单；2、电梯维修合同、电梯维护费发票及清单；3、公用电费代缴清单以及发票；4、可视对讲机系统保养、维护合同，维护费用收据及清单；5、退出“碧湾花园”物业管理的通知以及《公告》；6、关于督促家家信物业做好碧湾花园小区物业管理接管工作的函以及《公告》；7、微信截图。林曼华、袁诗钧围绕上诉请求提交了以下证据：1、物业合同及附件、政府信息公开；2、长城物业藏匿证据不履行约定义务；3、政府信息公开告知书、业委会公示；4、居委会王羽、业委会主任卢建明、长城物业经理周常青均证实李均岳清白的证明；5、碧湾花园业主委员会关于追讨长城物业公司所拖欠经费的公告；6、关于成立碧湾花园第三届业委会选举筹备组公告关于珠海市香洲碧湾花园小区业委会换届筹备组成员名单；7、碧湾花园首届业委会述职报告；8、关于家家信物业临时代管碧湾花园小区物业管理的公告；9、关于同意碧湾花园小区筹备召开业主大会成立第三届业主委员会的批复。二审调查中，林曼华、袁诗钧补充提交以下证据：1、碧湾花园2栋9楼的外墙被长城物业公司人为损坏导致房屋渗水的照片二张；2、家家信物业管理公司的报告；3、会议纪要二份；4、微信记录三页；5、公告；6、光盘一张。本院组织了双方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，长城物业公司主张其每月均会将催缴通知放至业主的信箱，向业主催缴物业服务费，其在一审期间提交了照片，拟证明2015年在住户大门张贴过催缴通知。林曼华、袁诗钧对此不予认可。长城物业公司于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼。本院根据长城物业公司提供的欠费清单进行核算，案涉房屋自2016年2月至2018年10月期间的物业管理费为4164.6元，污水处理费为418.24元、水费为896.54元。林曼华、袁诗钧二审向本院提交关于案涉小区环境及物业管理情况的照片，其中有部分照片没有显示拍摄时间，有显示的拍摄时间的照片为2018年12月至2019年期间所拍。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于双方的法律关系。根据本案业已查明的事实，长城物业公司与碧湾花园业委会于2006年签订的《物业管理合同》已于2011年7月31日期满，根据约定合同已经自然终止，双方没有续订合同，但长城物业公司没有退出碧湾花园，而是继续为该小区提供物业管理服务，因此，双方成立了事实上的物业服务关系。长城物业公司实际为碧湾花园提供了物业服务，林曼华、袁诗钧作为小区业主，享受了长城物业公司提供的服务，故其应当支付一定的费用。林曼华、袁诗钧上诉主张其不应支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。由于原《物业管理合同》对双方均没有约束力，故对林曼华、袁诗钧提出的合同附件问题，本院不予审查。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定是关于物业服务合同终止后物业公司退场的规定，长城物业公司主张据此可以推论出物业公司在合同期满后未被要求退场而继续管理，即按原合同继续履行，不能成立，本院不予采纳。因此，长城物业公司在没有与碧湾花园业主或业主委员会续签书面的物业管理合同的情况下，其主张按原合同的约定收取该小区业主的其他服务费用没有依据，对于各项费用的具体分析意见，本院将在后面予以论述。二、关于长城物业公司在本案中的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。长城物业公司向碧湾花园提供物业服务是按月收取服务费用，每个月的费用属于继续性债权，应按每个个别债权分别计算诉讼时效。在业主没有按月缴纳的情况下，长城物业公司应当及时主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，长城物业公司于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼，故其主张2016年1月21日以前的费用已经超过诉讼时效，本院不予支持。长城物业公司主张其一直有向业主催缴物业管理费，但其在本案中没有提供充分的证据予以证明，故本案不存在诉讼时效中断、中止的情形，本院对长城物业公司的该项主张不予采纳。三、关于长城物业公司主张的各项费用。1、物业服务费。长城物业公司实际为碧湾花园提供了物业服务，一审法院酌定参照原《物业管理合同》的收费标准计算物业服务费较为合理。林曼华、袁诗钧上诉主张长城物业公司的资质问题与收费标准无关，本院不予采纳。林曼华、袁诗钧还主张碧湾花园小区管理混乱、物业管理人员配置不符合合同约定以及没有履行合同约定的其他义务。如前所述，双方成立的是事实上的物业服务关系，故林曼华、袁诗钧以原《物业管理合同》的约定主张长城物业公司违约显然不能成立。且对于长城物业公司管理小区的情况，林曼华、袁诗钧虽然提供了照片予以证明，但经本院审查，照片的拍摄时间不明或是长城物业公司退出碧湾花园之后所拍摄的，并不能证明长城物业公司管理时小区的情况，故对林曼华、袁诗钧主张不应支付物业管理费的理由，本院不予采纳。2、水费、污水处理费。长城物业公司提供了证据证明林曼华、袁诗钧所有的案涉房屋产生了自用水费及污水处理费并由长城物业公司代缴，林曼华、袁诗钧应当支付。3、公用水电费、对讲机费、垃圾费、电梯维护费。长城物业公司在本案中仅提供了部分票据及其单方计算公用水电费的分摊方法，并没有提供计算的具体依据，故其要求林曼华、袁诗钧承担公用水电费的依据不足，本院不予支持。对讲机费、垃圾费、电梯维护费没有合同依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。4、滞纳金。由于双方没有续签合同，即对滞纳金并没有约定，长城物业公司要求林曼华、袁诗钧承担滞纳金亦缺乏依据，不予支持。综上分析认定，林曼华、袁诗钧应向长城物业公司支付2016年2月至2018年10月期间的物业服务费4164.6元，污水处理费418.24元、水费896.54元。林曼华、袁诗钧另主张以涉案房屋的装修押金抵销上述应付费用，因装修押金所涉法律关系与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，本院不予审处，林曼华、袁诗钧可另循途径解决。综上所述，上诉人长城物业公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。上诉人林曼华、袁诗钧的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5218号民事判决第二项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初5218号民事判决第一项为：林曼华、袁诗钧于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市长城物业管理有限公司支付物业服务费4164.6元，污水处理费418.24元、水费896.54元，合计5479.38元；三、驳回珠海市长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费978元，由珠海市长城物业管理有限公司负担870元，林曼华、袁诗钧负担108元。珠海市长城物业管理有限公司上诉部分的二审案件受理费978元由其自行负担，林曼华、袁诗钧上诉部分的二审案件受理费978元，由其自行负担660元，珠海市长城物业管理有限公司负担318元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年五月十三日书记员  梁 暐王莉