广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异114号 异议人：广东陆河农村商业银行股份有限公司，住所地：陆河县河田镇人民路93号（一层至三层），统一社会信用代码：91441523456930089Y。 法定代表人胡路州。 申请执行人：彭国响，男，汉族，1956年6月25日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托代理人李明清，广东恒港律师事务所律师。 被执行人：张贵通，男，汉族，1977年9月1日出生，身份证住址：广东省海丰县。 被执行人：张桂煌，男，汉族，1982年11月2日，身份证住址：广东省海丰县。 被执行人：深圳市信维纳科技有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道沙三村沙三路田园居A栋1205，统一社会信用代码：9144030007983818X2。 法定代表人张桂煌。 在本院执行申请执行人彭国响与被执行人张贵通、张桂煌、深圳市信维纳科技有限公司（以下简称信维纳公司）民间借贷纠纷一案【案号为（2019）粤0307执3032号】中，异议人广东陆河农村商业银行股份有限公司（以下简称陆河农村商业银行）对本院带租约拍卖被执行人信维纳公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人陆河农村商业银行称，一、《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《担保法若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。本执行案件中，涉案房屋已于2016年2月5日由被执行人信维纳公司为我行借款人李凯旋、钟亚文、黄佳城三笔贷款提供抵押担保并办理了抵押登记手续，在办理抵押物登记后，信维纳公司又将涉案房屋于2016年12月22日出租给申请执行人彭国响，系抵押在先，出租在后。按照我国现行法律规定，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，同时由于抵押权在先，实现抵押权时，承租人也没有优先购买权，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。二、根据本案评估报告显示，涉案房屋评估单价为5600元/平，该价格与同地段同等级房地产相差近5000元/平，影响之大不言而喻。若涉案房屋带租约拍卖，同时承租人存在优先购买权，其拍卖价值将严重低于市场真实价值，严重损害抵押人及债权人的合法权益。为此，其请求：对被执行人信维纳公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】进行去租约拍卖，同时依法驳回彭国响主张的优先购买权申请。 异议人陆河农村商业银行提交的证据有：被执行人信维纳公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】评估报告、《评估异议书回复》、《主张优先购买权申请书》、《房屋租赁合同》《不动产抵押登记查询表》、《不动产登记证明》《不动产资料电脑查询结果表》、（2018）粤1523民初282号、283号、284号民事判决书、（2019）粤0307执3032号之一执行裁定书、评估异议期通知、申报抵押债权通知书、通知书。 本院查明，申请执行人彭国响与被执行人张贵通、张桂煌、深圳市信维纳科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）粤0307民初6848号民事判决书，判决如下：一、被告张贵通、张桂煌、深圳市信维纳科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告彭国响借款本金人民币450万元。二、被告张贵通、张桂煌、深圳市信维纳科技有限公司自2017年1月21日起至还清借款本金之日止按年利率24%计付利息给原告彭国响。三、被告张贵通、张桂煌、深圳市信维纳科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告彭国响诉讼保全担保费人民币3600元。案件受理费42800元、诉讼保全费5000元，原告均已预缴，由三被告负担。上述民事判决书已经发生法律效力。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）粤0307执3032号。在执行过程中，本院于2020年3月12日裁定拍卖、变卖被执行人信维纳公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】，并依法委托深圳市乐居行资产评估土地房地产估价顾问有限公司对被执行人信维纳公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】进行评估。在上述房产评估之前，申请执行人彭国响向本院提交《房屋租赁合同》，并主张其对上述房产具有优先购买权。评估机构根据房产的情况及租赁情况，对上述房产进行评估，评估净值为4657515元。异议人陆河农村商业银行对该评估结果有异议，并提交了异议书。深圳市乐居行资产评估土地房地产估价顾问有限公司针对该异议进行答复，称其在评估时已考虑估价对象存在十五年租期且租金已一次性付清的情况。2020年4月30日，本院在广东省深圳市龙岗区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房产的网络司法拍卖情况进行公告，载明本院将于2020年6月1日10时至2020年6月2日10时对止上述房产带租约拍卖，并确认彭国响对上述房产具有优先购买权。 另查，被执行人信维纳公司于2016年2月2日与陆河县农村信用合作联社签订最高额抵押担保合同，约定将其名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】为借款人李凯旋等三人提供担保，并于2016年2月5日办理抵押登记。因借款人未偿还借款，陆河县农村信用合作联社向广东省陆河县人民法院起诉，要求借款人偿还，并主张抵押权。广东省陆河县人民法院经审理后判决陆河县农村信用合作联社对上述房产享有抵押权，就该房产这家或者拍卖、变卖的价款优先受偿。异议人陆河农村商业银行于2019年9月10日开业，其开业后，原陆河县农村信用合作联社的权利义务均由其承继。 根据异议人陆河农村商业银行提交的《房屋租赁合同》显示，申请执行人彭国响与被执行人信维纳公司于2016年12月22日签订该合同，约定被执行人信维纳公司将涉案房产出租给申请执行人彭国响，租赁期限为2016年12月22日至2031年12月31日止，租金合计1500000元，于合同签订之日起三日内一次性付清。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……。本案中，涉案房产出租给申请执行人彭国响的时间是2016年12月22日，异议人陆河农村商业银行设立抵押权的时间为2016年2月5日，属于上述法律规定的抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在抵押权人实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。此外，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，评估机构在对涉案房产进行评估时考虑了涉案房产存在长期租约的情况，可见，涉案房产的租赁情况影响了涉案房产的评估价值，且涉案房产的租赁期限过长，在附加了租约条件后，拍卖成交率可能大大降低，将面临抵押物无法变现的局面，从而影响了抵押权的实现。因此，法院应当依法将租赁权除去后进行拍卖。除去租赁权后，申请执行人彭国响失去承租人身份，其优先购买权应一并除去，故异议人陆河农村商业银行提出的执行异议符合法律，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下： 对被执行人深圳市信维纳科技有限公司名下位于深圳市龙岗区××街住宅共八层房产【不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第00××××95号】进行去租约拍卖，同时除去申请执行人彭国响的优先购买权。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年五月二十六日 书记员  罗啟鹏