西藏自治区山南市中级人民法院民事判决书（2020）藏05民终4号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐明，男，1980年11月1日出生，汉族，四川省南充市人，经商，住西藏山南市。上诉人（原审被告、反诉原告）：邱静，女，1989年2月13日出生，汉族，四川省南充市人，经商，住西藏山南市。委托诉讼代理人：张丽丽，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萍，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：童贞才，男，1972年8月18日出生，汉族，四川省广汉市人，经商，住四川省广汉市。委托诉讼代理人：雷艳玲，西藏雅砻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树峰，西藏雅砻律师事务所律师。上诉人唐明、邱静因与被上诉人童贞才买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐明、邱静的委托诉讼代理人张丽丽、李萍，被上诉人童贞才的委托诉讼代理人雷艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐明、邱静上诉请求：1.请求二审法院撤销山南市乃东区人民法院作出的（2019）藏0502民初322号民事判决，依法发回重审或者改判。2.本案一审本诉、反诉及二审诉讼费由童贞才承担。事实和理由：一、一审法院对本诉部分的事实认定和法律适用错误。1.一审法院对被告人的权利义务认定错误，有违公平和诚实信用原则。2.一审法院认为案涉房屋无法办理产权证明是暂时的履行存在事实认定错误。3.本案商品房买卖合同违反法律强制性规定系无效合同，唐明、邱静与童贞才的买卖行为也属无效行为。二、一审法院对反诉部分的事实认定与适用法律有误。1.一审法院认为案涉房屋已经达到交易条件，存在事实认定与适用法律错误。2.一审法院认为唐明、邱静一直占用、使用商铺，故童贞才已经完成交付房屋所有权。综上所述，一审法院对上述事实，并未查清相关案件事实，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或者查清事实后依法改判。童贞才辩称，1.原审法院对原、被告权利义务认定并无不当；2.原审法院认定案涉商铺房屋无权办理产权证明是暂时性的障碍属于认定事实正确；3原审法院认定房屋已经达到了交易条件并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。童贞才向一审法院起诉请求：1.由被告支付购房款2000000.00元并支付逾期付款利息（自2018年10月15日至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；2.由被告支付违约金500000.00元；3.由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月，原、被告双方达成《门店出售协议》，协议约定原告将位于山南市××区、5号门店出售给被告，被告向原告一次性支付5000000.00元购房款。合同签订后，由于被告资金紧张，未按约及时支付款项，至今，被告共支付了3000000.00元购房款。2018年10月15日，原、被告双方经过对账，被告重新向原告出具欠购房款2000000.00元欠条，并于当天撕毁了原合同。后经原告多次催要，被告至今未支付，根据原、被告达成的口头协议，被告应承担违约责任支付违约金。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。唐明、邱静向一审法院反诉请求：1.由原告（反诉被告）返还已付购房款3550000.00元及资金占用利息177200.00元，共计3727200.00元；2.由原告（反诉被告）负担反诉费用。事实和理由：一、案涉房屋系2018年8月被告（反诉原告）与西藏山南中天房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，只能由西藏山南中天房地产有限责任公司主张支付剩余购房款，而原告（反诉被告）主体不适格无权向被告（反诉原告）主张支付剩余购房款。二、2019年6月25日被告（反诉原告）在当地房管中心查到其所购房屋的土地系划拨土地，不允许交易无法办理不动产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的转让房屋时应按国务院规定，报有批准权的人民政府审批，国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第44条、第45条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。且被告（反诉原告）已向当地房管局核实，该房屋不允许交易，无法办理不动产权登记。被告（反诉原告）无继续付款义务，请求支持被告（反诉原告）的反诉请求。一审法院认定事实如下：2012年10月23日原告（反诉被告）童贞才（买受人）与案外人西藏山南中天房地产有限责任公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将位于××区，建筑面积416.13㎡以20880.00元的价格销售给买受人，合同第六条第三款约定：“房屋交付买受人后，出卖人及时办理所有房屋产权证书交于买受人”。2018年7月10日原告（反诉被告）童贞才向被告（反诉原告）唐明出具了一份内容为：“今收到××路）购房定金伍万元整”的收条。2018年8月8日原告（反诉被告）童贞才向案外人西藏山南中天房地产有限责任公司提出按原价3037749.00元将案涉商铺转让给被告（反诉原告）唐明的申请，申请落款处接收人由被告（反诉原告）唐明签字确认。2018年8月8日被告（反诉原告）唐明（买受人）与案外人西藏山南中天房地产有限责任公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人将位于××区，建筑面积416.13㎡以3037749.00元的价格销售给买受人，合同第六条第三款约定：“房屋交付买受人后，出卖人及时办理所有房屋产权证书交于买受人”。当日，原告（反诉被告）童贞才向被告（反诉原告）唐明、邱静交付案涉商铺。2018年10月15日被告（反诉原告）唐明、邱静向原告（反诉被告）童贞才出具了一份内容为：“今欠到××路面）总价5000000.00元（伍佰万元整）。已付3000000.00元（叁佰万元整）。下欠2000000.00元（贰佰万元整）”的欠条。被告（反诉原告）唐明、邱静向原告（反诉被告）童贞才已支付购房款3500000.00元（分别为：1.2018年8月9日支付购房款500000.00元；2.2018年9月17日支付购房款500000.00元；3.2018年9月30日支付购房款2000000.00元；4.2018年11月6日支付购房款200000.00元；5.2018年12月18日支付购房款180000.00元；6.2019年1月30日支付购房款80000.00元；7.2019年5月5日支付购房款40000.00元）。2019年7月15日西藏山南中天房地产有限责任公司出具了一份内容为：“童贞才，身份证×××，于2012年10月23日购买了我公司开发的泽当镇康珠特色街吉布林卡段物业综合楼4号、5号商铺。根据童贞才的申请于2018年8月8日将该商铺变更给唐明，为此，我公司已将该商铺变更至唐明名下”的情况说明。另查明，2017年8月23日山南市国土资源和规划局下发山土资发〔2017〕151号《关于暂停我市中心城区国有建设用地划拨转出让工作的通知》，经山南市国土资源和规划局研究决定，自2017年9月1日起，暂停中心城区国有建设用地划拨转出让相关工作。2019年11月26日乃东区不动产登记中心出具了一份内容为：“吉布林卡小区尚未办证房产的土地目前登记为山南市自来水公司所有，为划拨用地。山南市中心城区划拨转出让工作暂停，因此无法进行转移登记。”的关于吉布林卡小区未办证房屋无法办理转移登记的说明。本案案涉商铺至今未办理房屋产权证及土地使用证。再查明，被告（反诉原告）唐明与被告（反诉原告）邱静系夫妻关系。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）事实上形成房屋买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。关于本诉，一、对原告（反诉被告）要求由被告（反诉原告）支付购房款2000000.00元并支付逾期付款利息（自2018年10月15日至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）的诉讼请求。本案案涉商铺的土地性质为划拨，至今未办理房屋产权证书，但根据山南市国土资源和规划局下发山土资发〔2017〕151号《关于暂停我市中心城区国有建设用地划拨转出让工作的通知》，自2017年9月1日起，暂停中心城区国有建设用地划拨转出让相关工作。目前案涉商铺不能办理房屋产权证书并非是事实上不能的行为，系暂时性的障碍。根据案件事实，原告（反诉被告）从案外人西藏山南中天房地产有限责任公司购买案涉商铺后，被告（反诉原告）与案外人西藏山南中天房地产有限责任公司针对同一案涉商铺重新签订合同，且合同第六条第三款约定：“房屋交付买受人后，出卖人及时办理所有房屋产权证书交于买受人”，被告（反诉原告）与案外人西藏山南中天房地产有限责任公司对办理房屋产权证书作出了明确的约定。为尊重当事人的意思自治，保障交易安全、维护正常的市场经济秩序，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方达成的房屋买卖合同应当继续履行。原告（反诉被告）童贞才将案涉商铺以5000000.00元的价格出售给被告（反诉原告）唐明、邱静，原告（反诉被告）已履行了交付商铺的义务，被告（反诉原告）按照约定应当向原告（反诉被告）履行支付购房款的义务。但事实上被告（反诉原告）支付了定金50000.00元及3500000.00元。原告（反诉被告）虽称被告（反诉原告）支付的3500000.00元中500000.00元系双方口头约定的违约金，但未提交其他证据相互印证，故本院确认被告（反诉原告）向原告（反诉被告）已支付的购房款为3550000.00元（含定金50000.00元），余款1450000.00元未付。因被告（反诉原告）一直占有、使用案涉商铺，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”及该法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的约定，被告（反诉原告）应当履行支付剩余购房款的义务，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付购房款2000000.00元中的1450000.00元，于法有据，该院予以支持。被告（反诉原告）至今未向原告（反诉被告）支付购房款1450000.00元，必定导致原告（反诉被告）的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告（反诉被告）虽主张逾期付款利息的时间为被告（反诉原告）出具欠条的时间即2018年10月15日起计算至实际付款之日止，但欠条中双方未约定房款支付的时间，故该院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，酌情确定逾期付款利息以1450000.00元为基础，年利率6%，计算时间自2019年12月8日起至实际付清之日止。故对支付逾期付款利息的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。二、关于对原告（反诉被告）要求由被告（反诉原告）支付违约金500000.00元的诉讼请求，本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对违约金未作出约定，且违约金与逾期付款利息均具有逾期付款的惩罚及补偿的双重属性，原告（反诉被告）同时主张逾期付款利息和违约金，明显有违公平、诚实信用的原则。原告（反诉被告）亦未提交造成实际损失的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告（反诉被告）应承担举证不能的法律后果，故原告（反诉被告）的该项诉讼请求，于法无据，该院不予支持。被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静辩称的原告（反诉被告）起诉的事实与本案的事实不符，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）向其支付购房款，必须提供符合法律规定的房产证，该房产不是合法有效的。原告（反诉被告）提供的房产达不到销售的法定条件的辩解意见，与庭审查明的事实不符，于法无据，该院不予采信。对不存在按照该协议确定的违约金的辩解意见，与法有据，该院予以采信。关于反诉，一、对被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）返还已付购房款3550000.00元的诉讼请求，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就案涉商铺达成买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示。被告（反诉原告）唐明与案外人西藏山南中天房地产有限责任公司对同一案涉商铺重新签订《商品房买卖合同》，合同第六条第三款约定：“房屋交付买受人后，出卖人及时办理所有房屋产权证书交于买受人”，且被告（反诉原告）一直占有、使用案涉商铺，被告（反诉原告）购买案涉商铺的合同目的已经实现。为尊重当事人的意思自治，保障交易安全、维护正常的市场经济秩序，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方达成的房屋买卖合同应当继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，故被告（反诉原告）的该诉讼请求，于法无据，该院不予支持。二、对被告（反诉原告）要求由原告（反诉被告）支付资金占用利息177200.00元的诉讼请求，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）之间的房屋买卖关系合法有效，原告（反诉被告）无须向被告（反诉原告）支付资金占用利息，故被告（反诉原告）的该诉讼请求，于法无据，该院不予支持。原告（反诉被告）童贞才辩称的原告（反诉被告）具备诉讼主体资格，原告（反诉被告）已积极配合被告（反诉原告）在西藏山南中天房地产有限责任公司变更了《商品房买卖合同》，权属发生了相应的变更，不存在任何的违约行为。划拨土地报批之后是可以交易的，我们之间转让的是房屋，目的是转移房屋的所有权，并未改变土地性质，不能仅以土地性质来认定我们不具备交易条件的辩解意见，与庭审查明的事实相符，于法有据，故该院予以采信。综上所述，关于本诉，原告（反诉被告）童贞才的诉讼请求中：1.由被告（反诉原告）唐明、邱静支付购房款2000000.00元中的1450000.00元及逾期付款利息自2019年12月8日至实际付清之日止，该院予以支持；2.由被告（反诉原告）唐明、邱静支付违约金500000.00元，该院不予支持。关于反诉，被告（反诉原告）唐明、邱静的反诉请求中：1.由原告（反诉被告）童贞才返还已付购房款3550000.00元，该院不予支持；2.由原告（反诉被告）童贞才支付资金占用利息177200.00元，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）童贞才支付购房款1450000.00元，逾期付款利息以1450000.00元为基础，年利率6%，计算时间自2019年12月8日起至实际付清之日止；二、驳回原告（反诉被告）童贞才的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26800.00元，由原告（反诉被告）童贞才负担11256.00元，由被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静负担15544.00元；反诉案件受理费18308.80元，由被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静负担。二审期间，双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。根据双方当事人的上诉理由及答辩意见，本案争议焦点为：1.双方是否成立买卖合同关系的问题。2.童贞才是否存在违约的问题。本院认为，关于双方是否成立买卖合同关系的问题。虽唐明、邱静提出双方当事人之间未签订书面合同，但承认口头合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”之规定，即双方间形成了买卖合同关系。因该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。对唐明、邱静提出本案商品房买卖合同违反法律强制性规定系无效合同的上诉理由，于法无据，本院不予支持；关于童贞才是否存在违约的问题。虽唐明、邱静提出双方合意的前提是童贞才应当向唐明、邱静交付房屋所有权，而且配合更改商品房买卖合同、交付房屋的占有，而非变更合同、交付房屋使用权的上诉主张，但本案现有证据无法证实该主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，唐明、邱静应当承担举证不能的不利后果。根据《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”故，一审判决中所涉中国人民银行同期贷款利率部分欠妥，应予纠正。综上所述，上诉人唐明、邱静的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审判决第一个判项因利息的基准利率标准有变，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初322号民事判决第二项，即驳回原告（反诉被告）童贞才的其他诉讼请求；二、维持西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初322号民事判决第三项，即驳回被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静的全部反诉请求。三、撤销西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初322号民事判决第一项，即由被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）童贞才支付购房款1450000.00元，逾期付款利息以1450000.00元为基础，年利率6%，计算时间自2019年12月8日起至实际付清之日止；四、变更西藏自治区山南市乃东区人民法院（2019）藏0502民初322号民事判决第一项为：由被告（反诉原告）唐明、被告（反诉原告）邱静于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）童贞才支付购房款1450000.00元，并支付以1450000.00元为基数，自2019年12月8日起按全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行，二审案件受理费45108.80元，由上诉人唐明和邱静负担。本判决为终审判决。审 判 长 达瓦次仁审 判 员 巴桑卓玛审 判 员 参旦卓嘎二〇二〇年五月十九日（法官助理 刘  珍书 记 员 达娃昌决