浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初973号原告（反诉被告）：浙江大管家物业管理服务有限公司，统一社会信用代码91330302722773873C，住所地浙江省温州市鹿城区飞霞南路锦绣路交叉口置信广场1313室、1314室。法定代表人：李一文，该公司董事长。委托诉讼代理人：马静，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张壹杰，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苍南银泰置业有限公司，统一社会信用代码91330327080562117E，住所地浙江省温州市苍南县灵溪镇玉苍路1088号。法定代表人：王平乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。委托诉讼代理人：金宁，浙江文天律师事务所律师。原告（反诉被告）浙江大管家物业管理服务有限公司（以下简称大管家物业公司）与被告（反诉原告）苍南银泰置业有限公司（以下简称银泰置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案。在审理过程中，被告银泰置业公司向本院提出反诉请求。经审查，本院认为被告苍南银泰置业有限公司的反诉请求符合法律规定，予以合并审理，并依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大管家物业公司的委托诉讼代理人张壹杰，被告（反诉原告）银泰置业公司的委托诉讼代理人金宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大管家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付泰悦府物业费179128.4元及违约金（以179128.4元为基数，自2018年8月17日起至实际履行完毕之日止，按日万分之五计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，原、被告签订《苍南县中心区36-1地块项目（苍南银泰城）前期物业管理服务合同》（以下简称前期物业管理服务合同），由原告为苍南县城中心区36-1地块（即“泰悦府”小区）提供前期物业管理服务。合同签订后，原告于2017年1月1日入驻泰悦府小区并提供物业服务。原告一直按照《前期物业管理服务合同》约定为被告提供完善的物业管理服务。但自原告入驻小区以后，被告对泰悦府小区未出售（未交付）房屋从未交纳物业服务费用。原告多次要求被告履行支付物业服务费义务，被告均无理拒付。后双方达成合意，被告要求原告先行开具发票后支付物业服务费用。原告于2018年8月17日开具发票交付被告后，被告仍未支付物业服务费用。为此，原告诉至法院。被告银泰置业公司辩称，案涉《前期物业管理服务合同》对于原告提供的前期物业管理服务内容和质量作了约定，原告在提供物业服务过程中存在重大质量瑕疵，以致原告于2018年2月底退出泰悦府小区。被告对于原告主张的物业服务费用未予支付，存在如下正当合理抗辩理由：一是原告长期占用产权归属被告所有的车位用于堆放垃圾；二是泰悦府小区存在业主对于小区公共区域进行私自违规装修等行为，原告没有及时进行劝阻、制止，未尽到管理职责，造成被告为此恢复原状的经济损失；三是原告主张的物业服务费179128.4元中除了发票中载明的177418元外，还包含该小区新增三户业主后续补缴的1710.4元。对于该后续补缴物业服务费用1710.4元不予认可。原告所开具的物业费发票总额中已包括该笔补缴费用，视为原告自愿予以免除；四是在原告未支付被告垫付的水电费用情况下，被告对于原告主张支付物业服务费，享有先履行抗辩权。另外，被告对于原告主张的违约金持有异议，被告没有违约情形，且即使法院认定应予支付违约金，但原告主张的违约金明显过高，也应予调整。被告（反诉原告）银泰置业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告大管家物业公司偿还垫付的水电费477391.58元并赔偿利息损失（以477391.58元为基数，自2017年8月25日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年6月25日，双方签订前期物业管理服务合同，约定由反诉被告大管家物业公司提供物业管理服务，收取物业管理服务费。反诉被告大管家物业公司收取的物业管理服务费需用于物业共用部位、共用设施的日常运行与维护费用，未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，由反诉被告大管家物业公司据实向业主分摊。2016年12月15日，涉案泰悦府小区进行整体交付。2017年初，泰悦府住宅、商业处共用部分的配电房设备、自来水表均移交给大管家物业公司，但用户名称仍未变更至大管家物业公司名下。2017年1月31日至2017年8月24日期间，银泰置业公司共计为大管家物业公司垫付了水电费共计477391.5元。经双方多次交涉，大管家物业公司均未予以支付。反诉被告大管家物业公司辩称，银泰置业公司提出反诉请求，但该反诉与本诉之间不是同一法律关系，应予以驳回。本案系物业服务合同纠纷，而银泰置业公司提出反诉请求，主张大管家物业公司偿还垫付水电费用，系基于委托代理合同关系，不应在本案中一并予以处理。即使属于同一法律关系，银泰置业公司提出的反诉请求也没有法律依据，其垫付的水电费，系涉案小区共用设施设备运行产生的能耗费用，应由该小区业主承担。涉案前期物业管理服务合同未约定该项费用由大管家物业公司代为收取，也没有约定银泰置业公司垫付后可有权向大管家物业公司主张，故大管家物业公司并无合同约定的履行义务，原告该项请求没有法律依据，应予驳回。在本诉中，原告大管家物业公司向本院提供了下列证据材料：1.企业营业执照、法定代表人身份证明，用以证明原告主体资格；2.企业信用公示信息，用以证明被告主体资格；3.前期物业管理服务合同，用以证明原告为涉案小区提供物业服务的事实；4.浙江省增值税专用发票、微信聊天记录，用以证明被告欠缴物业费共计179128.4元的事实；5.律师函，用以证明原告向被告催缴物业费的事实。在反诉中，反诉原告银泰置业公司向本院提交了下列证据材料：1.前期物业管理服务合同，用以证明双方约定相关权利义务等事实；2.竣工验收备案表，用以证明涉案“泰悦府”小区建设工程已办理竣工验收备案手续的事实；3.交房公告，用以证明银泰置业公司于2016年12月15日发布交房公告的事实；4.苍南泰悦府住宅、商业配电房设备及自来水表移交单，用以证明苍南泰悦府住宅、商业配电房设备及自来水表均已移交给大管家物业公司的事实；5.水、电费发票、业务回单、垫付账簿，用以证明银泰置业公司垫付477391.5元的事实；6.历月电费明细、情况说明，用以证明垫付的水电费用系涉案小区共用设施设备运行能耗费用及月度大致费用生成情况。反诉被告大管家物业公司向本院提交了水、电表用户变更信息，用以证明用户编号为1840240208、1840303612、1840303613、1840303614的电表于2017年8月14日变更登记在原告名下，以及用户编号为10005173、10005174、10005175、10005176的水表均于2017年8月23日变更登记在原告名下的事实。当事人提交的上述证据材料，经庭审出示质证，并经本院审查，鉴于各方当事人对上述证据的真实性均未持异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，可以作为认定本案相关事实的依据。至于上述证据的证明效力问题，本院将在下文说理部分予以阐述。经审理，本院认定事实如下：2014年6月25日，大管家物业公司（乙方）与银泰置业公司（甲方）签订《苍南县城中心区36-1地块项目（苍南银泰城）前期物业管理服务合同》，为苍南银泰城提供前期物业管理服务事宜。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；...第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.高层住宅：物业服务费按1.8元/月·平方米标准收取（不包括公共能耗分摊费用）；2.商业用房：物业服务费按2.8元/月·平方米标准收取（不包括公共能耗分摊费用）；3.物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊，并每年向业主公布一次收支情况。...物业服务费用主要用于以下开支：...；（2）物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用；...第七条约定，业主应于接到甲方房屋交付使用通知次月起交纳物业服务费用。因甲方原因未出售或未能按时交给物业买卖人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，但乙方应给与甲方8折优惠。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度第一个月初履行交纳义务。第八条约定，乙方根据需要每年向全体业主公布一次公共水电费、电梯能耗费的分摊费用，业主可随时到物业服务中心查阅水电费、电梯能耗费缴纳情况。第十一条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方管理。第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，逾期未支付物业服务费的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人支付，并由甲方、业主或物业使用人承担违约责任。逾期交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方、业主或物业使用人自逾期之日起，每逾期一日，应向乙方支付该次应支付物业服务费日万分之五的逾期违约金承担违约责任。对于欠费经乙方书面通知仍不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。上述合同签订后，大管家物业公司于2017年1月1日进驻泰悦府小区提供前期物业服务，直至2018年2月28日退出该小区。因银泰置业公司未按合同约定交纳物业服务费，大管家物业公司于2018年8月17日向银泰置业公司开具浙江增值税专用发票，载明物业服务费金额177418元。后又于2019年1月2日向银泰置业公司发《律师函》，催收物业服务费179128.4元，其中载明后续3户业主补缴物业费1710.4元。另查明：2016年12月16日，涉案泰悦府小区办理建设工程竣工验收备案登记手续。2017年初，银泰置业公司向大管家物业公司移交泰悦府小区住宅、商业配电房设备及自来水表，其中包括位于泰悦府小区4栋一层的变配电房内户号为1840240208电表以及用户编号分别为10005173、10005174、10005175、10005176的水表四个。2018年3月1日，浙江中都物业管理有限公司苍南分公司开始为涉案泰悦府小区提供物业服务，并出具证明证实上述户号为1840240208电表计量的用电范围为该小区公共区域用电。2017年1月至8月23日期间，银泰置业公司支出对应户号为1840240208电表的电费以及用户编号分别为10005173、10005174、10005175、10005176的水表水费合计477391.58元。用户编号为1840240208、1840303612、1840303613、1840303614的电表于2017年8月14日由银泰置业公司变更登记在大管家物业公司名下；用户编号为10005173、10005174、10005175、10005176的水表均于2017年8月23日由银泰置业公司变更登记在大管家物业公司名下。本院认为，大管家物业公司与银泰置业公司之间订立的《前期物业管理服务合同》，双方意思表示真实，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务。综合双方的意见，主要争议焦点归纳如下：（一）关于银泰置业公司是否享有瑕疵履行抗辩权和先履行抗辩权问题。本院认为，由于物业服务属于一种特殊商品，具有公共性，它的价值在于满足公共性服务的同时，提升物业整体环境，进而体现对全体业主的服务价值，它不因业主或者物业实际使用人是否使用或拒绝使用而受到影响。业主拒绝交纳物业费应基于正当理由，而对该正当理由的认定，应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，银泰置业公司主张大管家物业公司提供的物业服务不符合质量要求，存在长期占用被告车位用于堆放垃圾以及对于业主私自违规装修等行为未予劝阻、制止等问题，但其并未提供充分证据予以证实，故本院不予采纳。退一步讲，大管家物业公司作为物业服务企业在接收委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的主要义务，即使其物业管理服务过程中存在瑕疵，银泰置业公司也可以要求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，仅以提供物业服务质量瑕疵为由拒付物业服务费，于法无据，故本院对银泰置业公司该主张不予支持。至于先履行抗辩权问题，本院认为，先履行抗辩权行使的条件之一，是双方当事人须因同一双务合同互负债务，且先履行抗辩权产生的原因，是应先履行义务一方当事人没有履行合同义务。结合本案案情来看，银泰置业公司主张其享有先履行抗辩权的理由在于大管家物业公司未偿付代垫的水电费用，但该项主张并无物业服务合同明确约定，亦不符合同一双务合同的法律特征，故银泰置业公司该项抗辩意见，理由不能成立，本院不予支持。（二）关于物业服务费实际数额认定问题。本案中，大管家物业公司主张的物业服务费179128.4元中除了发票中载明的177418元外，还包含该小区新增三户业主后续补缴的1710.4元。对于该后续补缴物业服务费用1710.4元，银泰置业公司不予认可，认为物业费发票总额中已包括该笔补缴费用，视为大管家物业公司自愿予以免除。本院认为，银泰置业公司对于该笔补缴物业服务费用数额未持异议，其主要抗辩理由在于，大管家物业公司已予以免除，应以开具的物业费发票金额为准。在民事法律行为的各种表现形式中，即使是认定一般的民事行为的效力，也应当以明示形式为原则，以默示形式为例外。特别是涉及到当事人放弃民事权利时，在法无明文规定且当事人没有明示时，不宜轻易以默示形式按照逻辑推理或推断来认定当事人放弃权利。在探究当事人内心真实意思时，应综合当事人的行为表征来考量认定。结合双方工作人员的微信聊天记录以及物业费发票、律师函，物业费发票开具时间为2018年8月17日，该小区新增三户业主的相关信息系由银泰置业公司于2018年12月20日提供给大管家物业公司，其中包括具体房号、业主姓名、交易时间及联系方式，而大管家物业公司正是基于上述信息计算得出该笔补缴物业费用，并于2019年1月2日发出《律师函》予以催收。由此可见，对于该笔补缴物业费用，大管家物业公司并未作出放弃或者免除的意思表示，也尚无证据证明双方达成关于减免的合意，故而银泰置业公司提出的该项主张，与事实不符，本院不予支持。（三）关于大管家物业公司主张的违约金计算问题。本案中，双方约定逾期缴纳的物业服务费按每日万分之五收取违约金，现银泰置业公司抗辩认为违约金过高，本院认为，判断违约金是否过高，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利息等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。对于主张违约金过高应由银泰置业公司负有举证义务，但其并未提供相应证据予以证明。然而，综合本案案情来看，尚不足以判定银泰置业公司对于拒付物业服务费行为存在显著主观恶意，故而根据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情形，本院酌情予以合理调整，确定违约金按年利率12%计付为宜。根据合同约定，物业服务费按年交纳，应在每年度第一个月初履行交纳义务，逾期之日起支付违约金，现大管家物业公司主张自物业服务费发票开具之日即2018年8月17日开始计算违约金，符合合同上述约定，理由正当，本院予以支持。（四）关于银泰置业公司能否向大管家物业公司主张其代缴水电费用问题。本院认为，本案中，大管家物业公司对于银泰置业公司垫付的费用系泰悦府小区共同区域产生的水电费用未提出异议，亦由银泰置业公司提供的证据予以证实。该水电费用发生于大管家物业公司提供物业管理服务期间，银泰置业公司代缴上述费用系出于全体业主利益的考虑，虽然从法律关系来看，实际上属于追偿权纠纷，而本案基础法律关系为物业服务合同纠纷，分属不同的法律关系，但该纠纷系因物业管理关系而发生的纠纷，出于减少当事人诉累的角度考虑，本院予以一并处理并无不妥。大管家物业公司主张银泰置业公司提出的反诉请求不宜在本案中合并处理，本院不予采纳。但本案中银泰置业公司该项反诉请求是否成立，应主要考查大管家物业公司有无偿付义务。根据《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等有关法规的规定，物业服务公司系接受委托管理物业的中介性质的服务机构，而非代偿机构。虽然涉案水电表在大管家物业公司进驻泰悦府小区时便已移交给大管家物业公司，但此项接管系为了便于大管家物业公司履行合同所约定的对受托小区内的公共设施、公用设备的养护和管理之需要，并不能据此推定大管家物业公司应承担养护和管理用水用电公用设施所需的费用。《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。又根据合同约定，物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊，并每年向业主公布一次收支情况。由此可见，结合物业服务合同的性质，业主实际上才是缴纳涉案水电费用的合同义务履行主体，并不能据此得出大管家物业公司应履行代缴的合同义务。虽然涉案水电表用户名变更至大管家物业公司后，大管家物业公司认可有实际履行代收代缴水电费的行为，但这是居于其履行与银泰置业公司所达成的物业管理委托合同关系的需要，亦不能就此认定《前期物业管理服务合同》约定了大管家物业公司负有代缴义务。综合上述分析，银泰置业公司主张大管家物业公司偿还代缴水电费用，理据不足，本院不予支持。综上，对于大管家物业公司合理的诉讼请求予以支持，银泰置业公司提出的反诉请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南银泰置业有限公司于本判决生效后十日内支付浙江大管家物业管理服务有限公司物业服务费179128.4元及违约金（以179128.4元为基数，自2018年8月17日起至实际履行完毕之日止，按年利率12%计算）；二、驳回浙江大管家物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回苍南银泰置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4639元，减半收取计2319.5元，由浙江大管家物业管理服务有限公司负担113.5元，由苍南银泰置业有限公司负担2206元；反诉受理费4590元（已减半），由苍南银泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高海忠二〇二〇年五月二十六日书记员  汤苗苗相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。