河北省灵寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0126民初235号 原告：马会强，男，1990年7月24日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 原告：黄鹤，女，1989年10月5日出生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。 二原告委托诉讼代理人：贡辉萍，河北东临律师事务所律师。 被告：河北灵东房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路144号。 法定代表人：杨双全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷静，该公司法律顾问。 原告马会强、黄鹤与被告河北灵东房地产开发有限公司（以下简称灵东房地产公司），商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。期间因疫情扣除审限32天。于2020年3月5日、2020年5月13日公开开庭进行了审理，二原委托诉讼代理人贡辉萍、被告灵东房地产公司委托诉讼代理人雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马会强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的2017年10月15日四季花城住宅预定合同无效；2、依法判决被告返还原告购房款和地下室款共计314610元及利息；3、依法判决被告赔偿原告314610元；4、诉讼费用由被告承担。事实理由：被告公司开发四季花城。2018年4月份，原告到被告售楼部咨询购房事宜，被告公司售楼部的张财说：“我们公司已开发的四季花城，五证齐全，楼房已经卖完了，如果有不要的，我给你找一套”。过了几天，张财通知我说有个人不要了，楼层为7号楼10层，并说可以给我更名，直接合同签成我的名字，购房款为650519元，首付款为297000元。后我就将297000元打到被告指定的户名为白丽丽的账户上，并购买了地下室17610元。但当被告与我签订预定合同时，合同上只签写首付款为200519元，并说差价给了原购房者。商品房是灵寿县汽车站东路南四季花城7号楼2单元1002号。当时约定交房时间为2019年12月31日。 现在，约定交房时间已过，被告根本不能交房，得知被告根本没有商品房预售许可证，并且被告开发的7号楼仅为8层，被告更没有8层以上房屋的预售许可证，不可能交房，现房价飞涨，使我错过了最佳的购房机会，由于被告的欺诈行为，给我造成很大的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，特提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。 原告提交以下证据： 1、预订合同一份，证实原告购买被告四季花城7号楼2单元1002号房屋一套； 2、中国银行交易流水明细清单； 3、收款收据； 证据2、3证实原告交给被告购房款297000元、地下室款17610元； 4、微信聊天记录，证实被告售楼部人员张财让原告将购房款打入白丽丽账户，转款后张财于当天为原告出具了收款收据； 被告灵东房地产公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据。1、四季花城项目被告已经取得商品房预售许可证，原告诉请确认合同无效不能成立；2、原、被告在签订合同时已明确约定，原告获知被告方正在办理相关手续，并约定以此不追究被告任何责任，诉请赔偿无依据；3、诉状中所写的收款数额不正确，收款数额为200519元。 被告对证据1、3无异议，对证据2不认可，收款的数额应以收款收据为准，转账转给了原房主并非我公司。对证据4有异议，认为公司不参与二手房买卖，只是在双方达成协议后，可以根据双方申请变更合同。 被告提交以下证据： 1、预售许可证、建设工程施工许可证，证明四季花城项目有预售许可证；2018年9月17日四季花城项目进行了调规，7号楼变更为8层； 2、县长办公会议纪要、信访材料；证明被告四季花城项目调规是政府行政权力的干预，被告无责任； 3、收款收据2份，证明被告收到原告房款200519元，地下室款17610元； 4、申请书一份，证明原房主是白丽丽，白丽丽所收款项与被告无关； 5、购房流程单，证明诉争房屋首次购买人为白丽丽； 6、灵寿县建设工程规划许可证，证明因政府原因调整规划7号楼变更为8层。 原告对证据1、2真实性无异议，但认为被告的证据不能证明被告的抗辩；对证据3、4不认可，认为不认识白丽丽，是被告让原告将款打到白丽丽账户的。对证据5、6真实性不认可，认为被告没有通知过我方，我方不知道7号楼为8层。 为查清案件事实我院调取了白丽丽账户交易明细，交易明细显示，2018年4月16日原告转入该账户的297000元被取现。 原、被告对我院调取证据无异议。 本院经审理认定事实如下：2018年4月14日原告马会强、黄鹤作为乙方与甲方被告灵东房地产公司签订四季花城住宅预订合同，合同约定，原告预定的商品房位于灵寿县，房屋用途为住宅。该商品房建筑面积为127.76平方米。地下室编号为7-1110，建筑面积为11.74平方米。以建筑面积计算房款，该商品房优惠后建筑面积单价为5091.73元／平方米，总房款为650519元，地下室单价为1500元／平方米，总房款17610元。原告采用按揭贷款，享受78.27元／平方米的优惠。签订本合同时缴纳总房款的30%的首付款，首付款为200519元，地下室款17610元。剩余房款以银行按揭形式支付给灵东房地产公司，原告办理个人银行按揭贷款金额为肆拾伍万元整。所预定商品房交房时间为2019年12月31日。合同第四条第5项约定，在签订《商品房买卖合同》时，如因房屋户型、面积、结构及房号位置等发生变更时，一切以政府批准文件为准，乙方不予追究甲方责任。第四条第7项约定，乙方已获知甲方土地、规划、开工建设、预售手续等正在办理之中，最终结果一切以政府批准文件为准，乙方不予追究甲方责任。合同签订后原告分别于2018年4月12日、2018年4月14日分两次向白丽丽账号转款共计297000元。被告灵东房地产公司于2020年4月14日为原告出具收据两张计款218129元。庭审时原、被告均认可签订预订合同的时间为2018年4月14日，并非预定合同上边所填写的2017年10月15日。 另查明，四季花城7号楼2单元1002号房屋原来由白丽丽购买，2018年4月26日定购人由白丽丽更名为马会强、黄鹤。 再查，被告开发的四季花城项目原拟建10栋17层住宅，后调整了规划方案，7号楼变更为8层。原告预定的7号楼2单元1002号房屋被取消。2018年11月2日四季花城项目取得了商品房预售许可证。该证不包含原告预定房屋。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告开发的四季花城项目虽然在原告起诉前取得了商品房预售许可证明，但是该证预售的住宅并不包括原告预定房屋，根据该解释，原、被告签订的四季花城住宅预订合同应认定无效。被告依据该合同收取的购房款应返还原告。原告主张被告返还购房款314610元及利息，但被告出具的收据显示共收到原告款218129元，原告提交证据不能证明灵东公司收到其购房款314610元，故被告应返还原告购房款218129元及资金占用期间的利息。利息自2018年4月14日起至本判决确定给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。剩余款项因原告转到了白丽丽账号，原告应向白丽丽主张权利。原告主张被告赔偿314610元，其依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，解释第九条是指“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”本案中，原、被告签订的预订合同第七条载明，“原告已获知甲方土地、规划、开工建设、预收手续等正在办理之中，最终结果一切以政府批准文件为准，乙方不予追究甲方责任”。可见，签订合同时被告未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。原告主张被告赔偿314610元证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告马会强、黄鹤与被告河北灵东房地产开发有限公司于2017年10月15日签订的四季花城住宅预定合同无效； 二、被告河北灵东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告马会强、黄鹤购房款218129元及利息（利息以218129元为基数，自2018年4月14日起至本判决确定给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告马会强、黄鹤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10082元，减半收取计5041元，由被告河北灵东房地产开发有限公司负担4571元；原告马会强、黄鹤负担470元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  吕书香 二〇二〇年五月十五日 书记员  王子航