山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1833号上诉人（原审被告）：马纯国，男，1970年12月31日出生，汉族，济南市人大常委会职工，住济南市。委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张乾，男，1990年10月14日出生，汉族，上海华容设计有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：张龙（系张乾哥哥），住济南市。委托诉讼代理人：路晓龙，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。上诉人马纯国因与被上诉人张乾房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初6216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马纯国上诉请求：1.撤销原审判决，改判马纯国不承担违约责任，过户过程中所涉及的所有费用均由张乾承担；2.一、二审诉讼费用由张乾承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，不予办理过户手续不是马纯国的过错造成的，是由张乾不露面单方造成的，马纯国不应承担违约责任，张乾不出面过户的行为属于怠于履行过户义务，构成违约，应当按照合同约定向马纯国支付违约金，马纯国在一审时没有提起反诉是对自己权利的保留，马纯国可另行主张权利。截止到目前为止马纯国已有6年没有见过张乾，双方从来没有联系过，马纯国更没有张乾的联系方式，2016年马纯国曾通过张乾的父母多次要求张乾到房管局办理过户手续，因张乾本人不出面无法办理过户手续至今，马纯国不存在过错。办理房产过户手续并非马纯国一个人的事情，需要双方共同到场，直到2018年12月份张乾的哥哥才找马纯国要求办理房产过户手续，在这之前张乾及其亲属从来没有要求马纯国办理过户事宜，2019年1月23日马纯国联系张乾的哥哥，让其通知张乾到房管局办理过户，到了房管局后发现不是张乾本人，而是张乾的哥哥和嫂子来的，其哥哥说让马纯国把房产过户给张乾的嫂子（以上事实见马纯国已提交的证据二录音证明），因购房合同和过户的人不是同一人，马纯国拒绝了办理过户手续，因马纯国拒绝了张乾哥哥的不合法要求，导致张乾将马纯国诉至济南市历下区人民法院，马纯国不存在过错。张乾不出面过户的行为已违反合同约定，构成违约，应承担一切责任。马纯国在一审时没有提起反诉是对自己权利的保留，马纯国可另行主张权利。二、马纯国将涉案房屋办理抵押登记不能成为马纯国违约的法定条件，因为马纯国有能力随时解除抵押，马纯国不应承担违约责任。自2016年至2018年12月份之前因无法联系张乾，因张乾不能到场的原因，所以无法办理房产过户手续，马纯国无过错。张乾于2016年8月将涉案房屋办理了抵押登记，2018年11月解除抵押，张乾一审立案后才得知马纯国办理抵押登记的事实，但2018年12月份张乾联系马纯国办理过户手续时，马纯国已经将涉案房屋解除抵押，符合办理过户的条件。因张乾的哥哥要求将涉案房产过户到张乾的嫂子名下，马纯国不同意过户，才引起本案的诉讼，马纯国不应承担违约责任。即使在马纯国抵押期间张乾要求马纯国办理过户手续，马纯国有能力随时解除抵押配合张乾办理过户手续。三、一审判决由马纯国承担过户过程中应当承担的相关费用无法律依据，一审判决中相关费用也没有具体明确的费用目录。2015年10月26日在双方签订房屋买卖合同时，马纯国与张乾的父母口头约定过户过程中涉及的所有费用均由张乾承担，虽然在合同中没有体现，一审法院却判令马纯国承担过户过程中的相关费用无事实依据，无法律依据。综上，请求二审法院支持马纯国的上诉请求。张乾辩称，一、马纯国主张其不办理房屋过户登记系张乾造成的，不承担违约责任的说法没有事实依据。双方签订的《房屋购房合同》于2015年10月26日签订，约定过户手续延后两年内办理。但马纯国于2016年8月以涉案房屋办理了抵押贷款，直到2018年11月才解除抵押。当合同约定的过户期限届至之时也即2017年10月26日，涉案房屋由于存在权利负担已经不具备过户的条件，马纯国的行为已构成预期违约，张乾对无法办理过户登记不存在过错。马纯国没有证据证明张乾无法联系，至于马纯国上诉状中提到的录音一事，也仅是张乾委托其哥哥办理过户手续，并不能证明张乾怠于要求过户。虽然合同约定了过户手续延迟两年办理，但从未约定过在此两年期限内马纯国可以任意处分该房屋。从合同法角度来看，涉案房屋在合同签订之日起已经是张乾的财产，马纯国擅自处分该房屋将其抵押给第三人的行为，已经对合同的顺利履行造成了严重阻碍使该房屋无法如期过户，马纯国对合同履行存在严重违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故张乾主张其支付违约金并继续履行过户义务并无不当。二、马纯国主张其将涉案房屋办理抵押的行为不是合同违约的说法没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方签订的《房屋购房合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，张乾依约向马纯国支付了全部购房款，马纯国于2015年10月28日出具收条，载明收到购房款九十万元整。张乾已经依约履行了合同义务，且在2019年1月21日张乾还向马纯国寄送律师函要求其办理房屋过户登记手续，马纯国仍然不配合办理。马纯国不但未按照合同约定为张乾办理房屋过户登记手续，还将涉案房产抵押给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”马纯国作为抵押人，其为抵押房屋办理过户登记的自由已经被限制，其主张可以随时解除抵押的说法没有事实和法律依据。其行为使涉案房屋长期处于可能因为其他纠纷而被法院查封执行的不稳定状态，致使张乾的合同目的不能够实现，马纯国的行为当然构成违约，应当依法承担违约责任。三、马纯国主张房屋过户中涉及的所有费用由张乾承担的说法没有法律依据。答辩双方签订的《房屋购房合同》中并未约定过户相关费用的负担问题，依据《城市房地产管理法》的规定，办理房屋产权变更登记是房屋交易中不可或缺的重要环节。《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”在房屋买卖中转移标的物所有权，亦即办理房屋产权证书的过户手续。既然房屋产权过户是卖房人的法定义务，相应的费用也依法应由卖房人承担，故一审法院判令马纯国承担此项费用并无不当。张乾向一审法院起诉请求：1.判令马纯国继续履行合同,协助办理房产过户手续并支付过户手续过程中的相关费用；2.判令马纯国承担本案诉讼费用及办理过户手续过程中可能产生的调查费、交通费、律师代理费等一切费用。本案审理过程中，张乾增加诉讼请求：判令马纯国支付违约金45000元。一审法院认定事实：2015年10月26日，马纯国（甲方）与张乾（乙方）签订房屋购房合同，约定：双方协商一致同意，甲方将历下区经十一路26号市人大宿舍一号楼一单元402室及一楼储藏室出售给乙方；该房屋402室建筑面积为60.1平方米及一楼储藏室，总价款共计90万元，乙方已支付给甲方陆拾万元人民币，剩余房屋款本协议签订后乙方以现金转账方式全部支付给甲方，甲方将于2015年11月15日前搬出房屋，交付乙方使用，即房屋所有权归乙方所有；本协议签订后，房屋过户手续延后两年内办理，因双方工作抽不出时间，没有其它任何纠纷，届时甲方保证及时办理过户手续，如有其它房屋纠纷与乙方没有任何责任；本协议双方共同遵守，一方违约将支付对方5%违约金。张乾分别于2014年12月31日、2015年1月23日、2015年10月28日向马纯国转账共计90万元。2015年10月28日，马纯国出具收条一张，载明：今收到购房款玖拾万元整，历下区经十一路26号1#楼1单元402室，收款人马纯国。2019年1月23日，马纯国短信联系张乾的哥哥张龙并约定1月24日上午9点到济南房产大厦办理过户，张龙回复让马纯国将房子过户到张龙媳妇名下。1月27日，马纯国短信告知张龙让张乾办理过户手续。另查明，涉案房屋房产证号为历027854，所有权人为马纯国，共有人为魏红，马纯国于2016年8月将涉案房屋办理了抵押贷款，于2018年11月22日解除抵押。一审法院认为，虽马纯国辩称房屋购房合同不是张乾本人所签，但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中，张乾已经依据双方约定支付了购房款，马纯国已经接受并于2015年11月15日将房屋交付给张乾，房屋购房合同已成立。房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自的义务。根据房屋购房合同的约定，双方应于合同签订之日起两年内办理房屋过户手续，届时马纯国保证及时办理过户手续，然马纯国却于2016年8月将涉案房屋进行了抵押登记，直至2018年11月才解除抵押，导致涉案房屋无法于约定期限内过户到张乾名下，马纯国构成违约，应当承担违约责任。鉴于马纯国同意办理涉案房屋的过户，故张乾要求马纯国继续履行合同并协助办理过户手续的请求，一审法院予以支持。对于45000元违约金的请求，合同约定一方违约将支付对方5%违约金。马纯国认为约定的违约金过高，要求在银行同期存款利率范围内进行调整，符合法律规定，一审法院予以支持。张乾请求马纯国支付过户过程中的相关费用及可能产生的调查费、交通费、律师费等一切费用，因张乾未提交证据证明其主张，缺乏事实和法律依据，故对上述请求，一审法院不予支持。判决：一、马纯国于判决生效之日起二十日内将位于济南市历下区经十一路26号市人大宿舍1号楼1单元402室（房产证号：历027854）协助办理过户至张乾名下，并承担过户过程中应当承担的相关费用；二、马纯国于判决生效之日起十日内支付张乾违约金（以90万元为基数，自2017年10月27日至过户手续办理完毕之日止，按银行同期存款利率计算，总额不超过45000元）；三、驳回张乾的其他诉讼请求。案件受理费1025元，由马纯国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题有：一、马纯国是否构成逾期办证违约；二、一审判决马纯国承担过户过程中应当承担的相关费用是否得当。关于争议焦点问题一，马纯国与张乾于2015年10月26日签订房屋购房合同，约定马纯国将涉案房屋出卖给张乾，房屋价款90万元，协议签订后，房屋过户手续延后两年内办理，如有违约，违约方支付对方5%违约金。上述协议签订后，张乾于2014年12月31日、2015年1月23日、2015年10月28日向马纯国支付购房款共计90万元，张乾已经履行了支付房屋价款的合同义务，马纯国理应依约于2017年10月26日前将涉案房屋产权转移登记至张乾名下。但马纯国于2016年8月将涉案房屋用于抵押贷款，直至2018年11月才解除抵押，至今尚未办理产权转移登记手续，故马纯国的上述行为应当认定构成逾期办证违约。马纯国上诉主张涉案房屋逾期办证系因张乾前期并未提出办理过户手续的要求，后期又因张乾不出面配合办理手续，该主张既与现已查明的事实不符，亦无有效证据予以证实，本院不予采信。马纯国作为出卖人理应确保涉案房屋在约定期限前具备办理过户手续的条件，其主张涉案房屋存在抵押登记不能成为其违约的法定条件，该主张明显不能成立，本院不予采信。一审认定马纯国构成逾期办证违约，并判决其履行办证义务、支付违约金，并无不当，应予维持。关于争议焦点问题二，关于办理房屋过户手续的费用负担问题，涉案购房合同对此并未约定。在此情况下，相关税费的负担应当按照国家有关规定予以执行。一审判决马纯国承担过户过程中应当承担的相关费用，并无不妥，本院予以维持。综上所述，马纯国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1025元，由上诉人马纯国负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇二〇年五月十八日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利