河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终857号 上诉人（原审原告）：田立树，男，1963年4月8日出生，汉族，住河北省威县。 委托诉讼代理人：段宪华，河北孙福江律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙迎双，男，1980年5月7日出生，汉族，住河北省清河县。 委托诉讼代理人：李连进，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛志超，男，汉族，清河县王官庄镇孙洼村村民委员会推荐人员。 上诉人田立树、孙迎双因租赁合同纠纷一案，不服河北省威县人民法院（2019）冀0533民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田立树委托诉讼代理人段宪华，上诉人孙迎双及其委托诉讼代理人李连进、薛志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田立树上诉请求：一、依法撤销河北省威县人民法院（2019）冀0533民初2040号民事判决书，改判孙迎双支付田立树共计44万元；二、本案一审、二审诉讼费由孙迎双承担。事实和理由：一审判决认定部分事实及数额不准确。一、一审判决孙迎双支付田立树车间房顶修缮费用29167元，认定不准确。根据我方提交的证据及证人参加庭审作证，都可以证明，双方经过协商，达成一致意见，自孙迎双不再承租涉案厂房时，由其进行厂房屋顶的修缮，现因其中途违约退租，不再承租涉案厂房，其应当对厂房屋顶进行修缮。因双方协议时书面未写明如何修缮，后经证人补充证明可以看出，双方协商的是对厂房屋顶铺一层铁板的修缮标准。一审法院按照租赁时间比例计算修缮费用，于当时双方协议的约定不一致，应认定其应当承担全部修费用，面积7000平方米，单价35元/平方米，共计245000元。二、因孙迎双违规生产，导致威县安检局对我方处罚125000元，一审法院对该损失不予支持，判决不当。2019年10月份，因孙迎双不遵守《中华人民共和国安全生产法》，导致威县安检局对我方处以125000元的罚款，孙迎双此行为构成违约。安检局对我方的处罚，已经向我方送达了相应的罚款明细详解，该笔罚款是可以预见的合理损失，且合同中已经约定，孙迎双在承租厂房内应该合法合规生产，因其违规生产导致的罚款，应当由其自行承担法律后果，一审法院驳回该项请求，并不恰当。综上所述，一审判决认定部分事实及数额不准确，对田立树有证据证明的事实没有认定，数额计算不当，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。 孙迎双答辩称，我方认为田立树上诉的诉求及理由均不能成立。首先，威县安检局并没有真正落实对田立树进行处罚，田立树也没有举证证实是因为孙迎双的原因或过错导致其受到处罚，因此该条上诉理由不能成立。其次，孙迎双认为田立树主张的车间修缮费用245000元没有事实依据，双方在租赁合同以及租赁协议中均约定的是修复和修缮，并没有说是对整个屋顶进行更换，因此，一审判决缺乏事实基础，田立树的该条上诉理由不能成立。而事实上，对整个车间屋顶进行更换时，涉及到对房屋结构的变更，应当由建设部门出具意见或审批，而本案中是没有建设部门的意见，所以一审判决按照整个车间的屋顶进行更换且酌定一定的数额进行赔偿，是没有事实依据的，其酌定权限也没有法律依据。 孙迎双上诉请求：一、依法撤销河北省威县人民法院（2019）冀0533民初2040号民事判决，改判驳回田立树要求支付租金、屋顶修缮费用的诉求；二、本案一、二审诉讼费用由田立树承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，判决孙迎双向田立树支付租金、修缮费用错误。一、一审判决认定事实不清。一审判决认定2019年10月13日租赁合同实际上中止履行，却没有查明中止履行时双方当事人的违约及责任划分情况，系认定事实不清，判决错误。一审判决认定双方当事人之间签订了合法的租赁合同，双方之间的租赁关系成立，也就是说孙迎双租赁田立树的厂房后完全可以合法、自主经营，不受任何人的非法干涉，当然包括不受田立树的非法干涉。2019年9月孙迎双与第三方签订合同约定将自有的机器设备转让给第三方，并且收到了对方给付的转让机器设备的定金，有银行转账记录为凭，2019年10月份我方拟履行合同向购买方交付该机器设备时，田立树无端堵住涉案厂房的大门不让我方的机器出厂，不但干涉了我方的自主经营，而且给我方造成了巨大经济损失，一审法院偏听对方一面之词，没有查明其非法堵门违约在先的情况，系认定事实不清，判决我方违约并支付租金错误。二、一审判决认定孙迎双直接支付车间屋顶修缮费用给田立树没有依据，判决错误。一审法院认定双方当事人之间的租赁合同有效，该租赁合同第六条约定“退租时，乙方将车间房顶进行修缮，费用由乙方承担”，而第二条约定的租赁期限为3年，即2022年4月30日是履行的时间条件，一审判决时该时间条件并未成就，判决错误。同时，合同第六条约定是乙方进行修缮而非支付修缮款，一审判决认定合同有效却没有依据合同判决让我方履行修缮行为，反而判决让我方履行给付修缮费用，没有法律和事实依据。另外人民法院不是评估机构，更不是专业修缮部门，一审判决自主酌定修缮费用既不公平也没有确定房屋修缮费用的资质。对于修缮方案和修缮费用应当委托专业机构进行鉴定，人民法院对于应当鉴定的事实无权酌定，更不以能越俎代庖。一审法院直接代替评估鉴定机构酌定修缮方案和修缮标准、费用，不符合法律规定。三、一审判决孙迎双支付田立树租赁费错误且显失公平。我方已经向田立树支付了380002元的租赁费，按照双方约定，开始租赁时间2019年5月1日和每月37500元的租金计算，实际中止租赁合同的时间是2019年10月13日，支付的租金为200000元，因为当事人约定的是预付租金，故剩余租金数额为180002元。一审判决认定2019年10月13日双方事实上中止了租赁合同的履行，又按照租赁合同约定的一年租赁费让我方支付给田立树，没有事实和法律依据，判决前后矛盾且明显显失公平，不能让我方在案件中感受到公平正义。四、田立树堵门的行为构成违约，给我方造成的损失应当一并解决。田立树违反合同约定非法限制、干涉我方自主经营，已经构成违约，一审中我方列举了损失项目及数额，提供了大量证据，对于该部分损失应当由田立树承担，望二审法院查明事实后一并判决。五、一审判决让我方承担诉讼费比例过高，显失公平。按照田立树诉状中请求的数额和一审判决让我方支付的数额比例计算，一审判决让我方承担诉讼费过高，显失公平应予撤销。综上，一审判决认定事实错误，判决让孙迎双支付租金没有事实和法律依据，判决结果显失公平，请求二审法院查明事实后依法改判。 田立树答辩称，一、根据一审提交的证据可以看出，孙迎双在田立树向其主张权利的时候，孙迎双已经因其违规生产被供电所停电，所以，他才搬离涉案厂房，也未通知出租人，故应认定孙迎双违约。二、双方已在房屋租赁协议书中约定孙迎双退租时有对屋顶进行修缮的义务，因对修缮义务约定的不明确，后双方达成口头意见，并由证人田某、刘某出具证明，证明修缮义务是对屋顶上层铁板进行替换修缮。由此可以看出，孙迎双应对房屋修缮费用承担责任。三、双方已在合同中约定，采取先付租金后使用的原则，因该厂房面积较大，想承租该厂房的人也很多，为防止承租人临时退租，导致出租人的损失，才对租金的支付方式进行了约定，故孙迎双应该承担剩余未支付租金的赔付责任。 田立树向一审法院起诉请求：1、判令被告支付租金70000元；2、判令被告支付修缮房顶费用约245000元；3、判令被告赔偿原告损失125000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月18日，原告田立树与被告孙迎双签订了厂房租赁合同，约定被告租赁原告位于田村的原威力公司全部厂房及办公楼，租期五年，并约定了其他相关事项。2019年5月，经双方协商，变更了原租赁合同，重新订立了租赁协议，约定如下：房屋的租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止，租金为人民币50元/平方米，厂房共计9000平方米，采取先付租金后使用的原则，按每年每平方米缴纳。下一次租金需提前15天缴纳。同时约定退租时，乙方将车间房顶进行修缮，费用由被告承担。被告租赁该厂房后申请营业执照为河北鑫洋无纺制品有限公司。2019年2月2日，被告使用牛彩霞账户通过中国农业银行网上银行向原告方使用的韩月廷账户转款人民币200000元，其中包含2019年2月至2019年4月租金共计49,998元，至2019年5月1日结余150002元用于支付下年租金；2019年9月1日，被告使用牛彩霞账户通过中国农业银行网上银行向原告方使用的韩月廷账户转款人民币80000元，2019年7月14日，被告使用牛彩霞账户通过中国农业银行网上银行向原告方使用的韩月廷账户转款150000元。综上，新的租赁合同签订后的第一年度被告向原告共计支付租金380002元，剩余69998元未支付。后因该河北鑫洋无纺制品有限公司未办理排污许可证，2019年8月常庄镇政府对其进行断电处理。2019年10月13日被告将全部机器设备拉走，原告予以阻止，后被告拉走后，该租赁合同实际上已经终止履行。 一审法院认为，租赁合同系双方当事人基于平等自愿原则签订，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，不得擅自变更或者解除合同，被告孙迎双作为承租人在租赁合同期限届期前单方解除租赁合同，未在合理期间内及时通知原告，导致原告无法及时再将厂房出租，产生损失，因被告违约在前，由此第一年下欠的房租69998元应由被告继续给付。关于双方约定退租时对车间房顶进行修缮的问题，合同已做约定，但是对修理的方式和规格未做明确说明，参照两名当时参与调解的证人田某（君）、刘某的证言，需修缮的车间屋顶面积为7000平方米，本院酌定按照市场最低标准25元／平方米进行更换，屋顶修缮费用为175000元，合同约定租期为3年，被告实际租赁房屋6个月，故应支付的修缮费用为29167元。关于原告主张因被告不符合安全生产，有关安全部门对原告进行的处罚，因相关的处罚措施还并未落实，故本院对该项主张暂不予支持，相关措施落实后可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：一、被告孙迎双支付原告田立树租赁费69998元，车间屋顶修缮费用29167元，以上共计99165元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回原告田立树的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7900元，减半收取计3950元，由原告负担1950元，被告负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人孙迎双提交录音材料一份，拟证明当时双方缴纳房租还剩余13.8万元，我方提出退还后田立树明确表态同意。对于安检局罚款一事双方也达成一致意见。关于堵门双方只是对于堵门的原因以及是否存在胡搅蛮缠的行为有争议，证明一审判决让孙迎双继续承担房租是错误的。田立树质证意见：一、根据该录音，并不能证明田立树方认可孙迎双的陈述；二、根据录音可以看出，孙迎双尚欠租金未支付；三、可以看出是孙迎双在未通知田立树解除合同的情况下擅自搬离厂区，应认定孙迎双违约。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，田立树与孙迎双于2016年11月18日签订的《厂房租赁合同》和2019年5月补充签订的《厂房租赁协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同。孙迎双在涉案租赁厂房中经营河北鑫洋无纺制品有限公司，该公司因未办理排污许可证，威县常庄镇政府对其进行断电处理，后孙迎双要将全部机器设备拉走，田立树堵门予以阻止，双方发生纠纷，最终导致合同解除。从双方发生争议的过程和内容分析，孙迎双经办的工厂受到断电处理，自行拉走机器设备系导致合同不能履行的主要原因，其应当承担违约责任。双方签订的合同第九条约定：任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，但必须提前6个月向对方提出，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。同时合同约定租金按年给付，每一年租赁期开始前先行支付1年的租金。孙迎双未按照合同的约定先行支付一年的租金，截止合同终止时，仍欠69998元的租金未支付。孙迎双未在搬离时及时通知田立树不再租赁厂房，导致田立树无法及时再将厂房出租，由此产关的损失应由孙迎双负担。一审法院根据孙迎双实际租赁的时间、合同的约定以及孙迎双违约导致合同不能履行等情况，判决孙迎双支付一年租期的剩余租金69998元并无不妥。二审庭审中，孙迎双提出2020年2月至3月发生新冠状病毒肺炎疫情，在此期间应视为不可抗力，不应赔偿田立树在此期间的损失。孙迎双的违约行为发生在2019年10月，不属于因疫情导致合同不能履行的情形，不适用不可抗力的有关规定。关于车间屋顶修缮费用的问题。田立树上诉主张合同约定的是退租时承租方将车间房顶进行修缮，现孙迎双已不再租赁，应承担全部房顶修缮费用。本院认为，合同约定租赁期限三年，退租时对房顶修缮，对于租赁期间解除合同后如何修缮房顶，合同并无约定，根据合同的内容和文义，应一般解释为双方按约履行合同情况下退租时修缮房顶。现租赁期内合同解除，双方当事人对修缮房顶问题发生争议，依据公平原则和日常交易习惯，一审判决按照租赁物实际使用时间与约定租赁期限之间的比例计算房顶修缮的费用并无不当，故田立树要求孙迎双承担全部房顶修缮费用不妥，本院不予支持。孙迎双上诉主张三年的租赁期未到，不应当承担屋顶修缮费用，并且修缮费用未经鉴定，一审判决酌定无法律和事实依据。孙迎双主张车间房顶的面积明显小于7000平方米，一审按7000平方米计算房顶更换的面积不妥。本院二审期间到现场进行勘查，三个车间的总面积大于7000平方米，一审判决按照田立树要求的7000平方米计算车间房顶的修缮面积并无不妥。双方当事人补充签订的《厂房租赁协议书》有证明人田某（君）、刘某的签字，两人在一审期间出庭作证，证明签订协议时约定的房顶修缮方式是加一层铁板，一审法院在双方当事人均未申请对修缮房顶费用进行鉴定的情况下，通过市场咨询后采用比较低的价格每平方米25元进行计算并无不妥。综上，一审判决孙迎双支付田立树车间房顶修缮费用29167元并无不妥。孙迎双提交其与田立树发生争议后的通话录音，主张已经就房屋租金和罚款等问题与田立树达成了一致意见，其不应当再赔偿田立树租金损失。双方通话录音是发生争议后协商解决问题时录制，田立树只是对一些事实问题说“嗯”，但未明确表示同意，且在通话后半部分明确说到能说清说清，说不清该走什么手续走什么手续，因此通话录音并不能证明田立树同意孙迎双不赔偿其损失。田立树上诉主张因孙迎双经营的工厂不符合安全生产，有关部门对田立树处罚125000元，要求孙迎双承担。因相关的处罚措施并未落实，故对该项主张不予处理，相关措施落实后可另行主张权利。孙迎双上诉主张田立树堵门的行为构成违约，给其造成的损失应当一并解决。田立树在一审期间曾提起反诉，要求返还房屋租金、赔偿堵门经济损失，但其在一审期间又撤回反诉，故对孙迎双主张的损失部分本院不予处理。孙迎双上诉主张一审判决对诉讼费负担部分未按比例处理，显失公平。田立树一审诉讼请求为44万元，一审判决孙迎双给付的数额为99165元，一审未按照孙迎双承担的给付数额比例计算诉讼费负担不妥，本院予以纠正。一审案件受理费7900元，减半收取3950元，由田立树负担3061元，孙迎双负担889元。 综上所述，田立树、孙迎双的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但诉讼费承担存在不妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费7900元，减半收取3950元，由田立树负担3061元，孙迎双负担889元。二审案件受理费7900元，由田立树负担6122元，孙迎双负担1778元。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇二〇年五月二十一日 书记员  张姿巍