济南市槐荫区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0104执异35号异议人（被执行人）：张洪伟，女，1969年5月10日出生，汉族，住济南市槐荫区。申请执行人：济南匡山惠民投资有限公司，住所地济南市槐荫区济齐路108号。法定代表人：陈永亮，经理。委托诉讼代理人：李守存，山东盈德律师事务所律师。申请执行人：张孝忠，男，1971年1月2日出生，汉族，住济南市槐荫区。被执行人：胡传明，男，1966年8月23日出生，汉族，住济南市槐荫区。本院在执行申请执行人济南匡山惠民投资有限公司（以下简称匡山惠民公司）、张孝忠与被执行人胡传明、张洪伟民间借贷纠纷一案中，被执行人张洪伟提出异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人张洪伟称，因匡山惠民公司、张孝忠与胡传明、张洪伟民间借贷纠纷一案，槐荫法院作出了（2016）鲁0104执992号执行裁定书，查封了张洪伟在济南市槐荫区××办事处××北一栋2层楼房（产权证号：槐××号）房产。第一、在执行评估阶段，张洪伟作为被评估房产的所有人，并没有与申请执行人对评估机构协商一致，也没有和申请执行人双方通过公开招标方式确定评估机构，故评估机构选定违法，请贵院立即更换评估机构，重新评估。第二、房屋评估程序有错误，评估和听证会未通知张洪伟，属于评估程序错误。第三、涉案房屋土地使用权为济南市美里湖旅游经济开发区实业总公司，该房屋无法进行评估拍卖，评估报告面积是错误的。第四、评估的房价严重低于市场的实际价格，根据房屋的地理位置和配套设施及结构，评估价格严重偏离了市场的实际价值，做出的估价结论与客观合理价格不符。综上，评估报告书的评估程序错误且采用的依据不全面、不正确，故请求法院撤销该评估报告。申请执行人匡山惠民公司称，离婚协议只具有对内效力，不具有对外效力，现涉案房产仍然登记在胡传明名下，故人民法院对涉案房产执行符合法律规定。被执行人胡传明称，房子当初是在胡传明名下，2012年2月24号胡传明与张洪伟协议离婚，房子归女方，当时出现两个问题：一是土地性质，禁止抵押、变更、转让，所以一直到现在没能过户；二是胡传明和张孝忠有个抵押，与匡山惠民公司没有直接关系。张洪伟是现在房屋实际所有人。本院查明，2015年10月21日，本院作出（2015）槐民初字第1540-1号民事裁定，冻结胡传明、张洪伟银行存款500万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年10月28日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达协助执行通知书，查封胡传明所有的位于济南市××××号的房产（产权证号：槐××号）。2015年12月8日,本院作出（2015）槐民初字第1540号民事判决，判决胡传明偿还匡山惠民公司、张孝忠借款本金365万元及利息、律师代理费158400元，张洪伟对借款本金220万元及利息承担共同偿还责任，匡山惠民公司、张孝忠对位于济南市槐荫区××办事处××北××层房屋（产权证号：槐××号）享有优先受偿权，对位于济南市××××号的房屋（产权证号：槐××号）享有优先受偿权。后该案立案执行，2019年5月24日，本院作出（2016）鲁0104执992号执行裁定，裁定拍卖被执行人胡传明名下位于济南市槐荫区××办事处××北××层房屋（产权证号：槐××号）。2019年8月9日，山东明和房地产评估经纪有限公司就位于济南市槐荫区××办事处××北××层房屋出具鲁明和房地产估字××号房地产评估报告，写明估价人员采用比较法和收益法，确定涉案房产的市场价值为406.5848万元。2019年8月21日，本院向张洪伟送达该评估报告书。2019年8月14日，张洪伟就评估机构的选定向本院提出异议，要求更换评估机构，重新评估。2019年10月28日，山东明和房地产评估经纪有限公司作出关于“异议书”的回复，写明我公司根据“济南市槐荫区人民法院技术室评估委托函（2019）鲁0104司委字第344号”进行评估，根据法院提供材料显示标的证载为二层建筑，现场勘验三层为违章建筑，不予评估，本次评估对象严格依据济南市槐荫区人民法院技术室评估委托函（2019）鲁0104司委字第344号。我公司遵循的是独立、客观、公正的房地产评估原则，《评估报告》中的估价结果是估价人员结合估价对象现状以及估价对象的房地产市场状况，通过周密的测算得出的。综上，《评估报告》的评估结论是客观、公正、合理的。本院向张洪伟留置送达山东明和房地产评估经纪有限公司关于“异议书”的回复。本庭向本院技术室进行询问，技术室回复不存在专业技术评审的问题。另查明，济房权证槐字第××号房产证上显明，坐落于济南市槐荫区××办事处××北总层数为2层、面积为201.18平方米的房屋所有权人为胡传明。槐荫国用（2001）字第******号国有土地使用证显明，坐落于美里湖街道办事处××北的土地使用者为济南市美里湖旅游经济开发实业总公司，地号为*******，使用权类型为划拨，用途为商业服务业，面积为305.10平方米。执行卷宗中显明济南民营科技产业园房地产开发公司于2008年12月16日出具证明，该证明中写明济房权证槐字第××号，房屋所有权人胡××房屋××于槐荫区××办事处××北与××于××街道办事处××北地号：******3实属同一位置，北邻黄河二水厂，南邻粟山路，东邻巷道，西邻乔兆水。执行卷宗中照片显明，位于济南市槐荫区××办事处××北××房屋共××层，其中一、二层有产权证，三层无产权证，后院有加盖的无证房屋。2020年5月6日，本院向济南市自然资源和规划局、济南市槐荫区自然资源局、济南市槐荫区不动产登记中心送达（2016）鲁0104执992号函，写明我院拟对该房产进行司法拍卖，现查明该房产坐落于美里湖街道办事处××北，地号******，使用权类型为划拨，土地使用者为济南市美里湖旅游经济开发区实业总公司，与房屋所有权人不一致。且该房产三楼为胡传明私自建造的违章建筑，现要求你单位将办理该房产拍卖涉及土地问题相关程序及要求，及对三楼胡传明私自建造的违章建筑的处理或拍卖要求函复我院。本院认为，一、对于张洪伟所提的评估过程未通知张洪伟，评估程序有错误，请求更换评估机构要求重新评估的异议。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估机构、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本院未提前通知双方当事人到场，程序上确实存在不完备的情形，该程序的不完备不属于影响评估的重大瑕疵，不必然影响法院随机选择评估机构效果的效力，张洪伟未提供相应证据证明未通知当事人到场产生了影响评估结果公正的后果，张洪伟以评估过程未通知其为理由请求更换评估机构重新评估于法无据，本院不予支持。二、对于张洪伟的提出房屋土地使用权为济南市美里湖旅游经济开发实业总公司，评估报告错误的异议。本院已向有关部门发函询问涉案房产及土地的性质和过户问题，在后期工作中将对其妥善处理。三、对于张洪伟提出的房屋评估面积过少、评估价格过低，因此评估报告错误的异议。本院经过查阅相关卷宗材料，只是对位于济南市槐荫区××办事处××北1幢房屋中有产权证的一、二层房屋进行评估，程序合法，张洪伟所提该项异议于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时提交的材料退回，另外委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”张洪伟对评估报告不服向本院提出异议，山东明和房地产评估经纪有限公司已作出关于“异议书”的回复，已对此进行处理，故对于张洪伟提出的异议请求，本院不予支持。张洪伟系该案被执行人，且涉案房产为可处置的抵押物，即使张洪伟与胡传明在离婚时对涉案房产的所有权进行协商亦无法阻却该案对涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人张洪伟的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省济南市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘志林人民陪审员  刘会敏人民陪审员  高 彤二〇二〇年五月二十五日书 记 员  高 帅