山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终8849号上诉人（原审原告）：陈京成，男，1977年2月16日出生，回族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王均建，山东方良律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐铭骏，男，1975年3月1日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。上诉人（原审被告）：孙勤利，女，1984年7月24日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。二上诉人（原审被告）共同委托诉讼代理人：宋国民，山东拓成律师事务所律师。上诉人陈京成因与上诉人徐铭骏、孙勤利房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初4744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈京成上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法判决徐铭骏和孙勤利履行《协议书》内容，协助上诉人办理罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡（观天下花园）T3号楼1-2603房屋及附属建筑物的产权过户手续；2.一审、二审诉讼费用、保全费用由徐铭骏和孙勤利负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案《协议书》真实合法有效，徐铭骏应该依法履行涉案《协议书》的约定协助上诉人办理涉案房产的产权过户手续。涉案《协议书》是陈京成与徐铭骏的真实意思表示，并且不违反法律法规的强制性规定。2、上诉人已经善意取得涉案房产的所有权。首先，涉案《协议书》是陈京成与徐铭骏的真实意思表示，依法应受到法律的保护；徐铭骏交付给上诉人的《商品房预售合同》原件上登记的买受人为徐铭骏一人，上诉人完全有理由相信在徐铭骏向上诉人移交涉案房产时徐铭骏是涉案房产的唯一的所有权人，其已经取得涉案房产的全部所有权；2017年11月15日，徐铭骏与涉案房产涉案房产开发商临沂市罗湖房地产开发有限公司签定的“商品房结算移交协议书”中明确记载“本协议签订后，甲方将该房屋交付乙方（徐铭骏）使用，产权归乙方所有”，进一步证实了徐铭骏是涉案房产的唯一所有权人。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第十五条“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”的规定，上诉人在受让涉案房产时是善意的。其次，被上诉人在2011年11月9日购买涉案房产时的实际价格为693,904元，而上诉人在2014年8月12日购买涉案房产时的价格为750,683元，因此，上诉人在受让涉案房产时是以合理价格购买的。再次，上诉人与徐铭骏签定涉案《协议书》后就将涉案房产交付给上诉人，并且配合上诉人到涉案房产物业公司办理了相应的变更手续，上诉人向物业公司交纳了自2012年6月份至今的物业服务费和垃圾清运费，因此，上诉人对涉案房产形成了事实上的占有和支配。最后，2017年11月中下旬，被上诉人将涉案“商品房结算移交协议书”和开发公司给徐铭骏出具的“荷兰水乡业主面积差核算表”、购房发票等办理房产登记的全部资料交付给上诉人。2018年1月3日，上诉人和徐铭骏和孙勤利一起去临沂市房产局办理手续时发现涉案房产已经被查封，无法办理房产登记。同时，上诉人才知道涉案房产登记在徐铭骏和孙勤利的名下，涉案房产一直没有办理不动产证书。综上所述，上诉人已经善意取得了涉案房产的所有权，孙勤利对自己的损失可以依法向徐铭骏另行主张。二、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，但在本案中，徐铭骏向上诉人交付涉案房产时其是涉案房产的唯一的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，上诉人已经善意取得涉案房产的所有权，因此，一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。徐铭骏辩称，陈京成的上诉请求没有法律依据，其所适用的理由部分并不符合善意取得的构成要件。孙勤利辩称：孙勤利作为合同外的第三人主张合同无效，并不适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，陈京成的上诉请求没有法律依据。徐铭骏、孙勤利上诉请求：依法撤销(2019)鲁1311民初4744号民事判决，发回重审或改判驳回陈京成的全部诉讼请求。一、一审法院没有查明全部案件事实：1.陈京成在一审起诉时诉称其给徐铭骏在经济技术开发区李公河湿地公园干工程并欠其工程款，该说法并不符合事实，徐铭骏个人从未开发过所谓的湿地公园工程，个人并不欠陈京成任何款项。2.陈京成在诉状中陈述是与“二被告经友好协商，……，签定的《协议书》”，说明其一开始就明知协议书中所涉房屋是徐铭骏与孙勤利共有的房屋，而协议书中只有徐铭骏的签字，并且其陈述的与二被告友好协商不属实，孙勤利自始不知道其二人签订协议的事实。3.徐铭骏签订协议书的目的绝不是以房抵账的意思表示，因当时建设方的工程款未能及时拨付到位，上诉人签订该协议书的目的是以房屋作为建设方支付工程款的担保性质。上诉人个人不欠陈京成的款项。二、一审法院适用法律错误。陈京成明知涉案房屋系徐铭骏与孙勤利共有，并称与二人协商，但只有徐铭骏的签字，而孙勤利对此并不知情，说明该合同处置的房产未经共有权人的同意，根据《物权法》第九条及第九十七条的规定，该合同属于无效合同，因合同的无效导致的法律后果就是恢复合同签定前的原状，合同未能履行的法律后果因陈京成对此存在较大的过错，故损失不应全部由徐铭骏承担。一审法院引用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条不适用本案的情形，本案是孙勤利主张的合同无效，并不是出卖人主张合同无效。在双方签定合同时属于效力待定合同，在共有权人不同意时即属于无效合同。一审法院认为协议书系当事人的真实意思表示，但协议书的内容侵害了第三人的合法权益，违反了法律的强制性规定，故协议并不是合法有效的合同。综上，一审法院适用法律错误。三、一审法院在分配诉讼费时明显错误，一审法院判决由徐铭骏支付违约金15万元，却让承担案件受理费16950元及案件申请费5000元，明显违反了法院收费办法的规定。合同不能履行的原因是合同外的第三人主张合同无效，并不是徐铭骏想主动违约，徐铭骏和陈京成签订协议不能履行的原因双方均有过错。陈京成辩称：一、涉案《协议书》真实合法有效，应受法律保护；二、徐铭骏、孙勤利的在上诉状中主张该合同属于无效合同没有事实依据与法律依据；三、涉案《协议书》签订的目的就是以涉案房产抵顶徐铭骏欠陈京成在河东区李石河湿地公园的工程款；四、涉案《协议书》的签署已经取得孙勤利的授权或同意，孙勤利应依法协助陈京成办理房屋过户手续；五、一审案件受理费和保全费应由徐铭骏承担。六、陈京成在合同的签订过程中并没有过错，在合同签订之前，徐铭骏已经将其将涉案商品房预售合同原件交付于陈京成，并且在该合同的买受人签字处只有徐铭骏一人的签字。因此陈京成完全有理由相信涉案房产是由徐铭骏一人所有，并且其在协议书中第四项已经明确写定甲方（徐铭骏）保证该房产产权合法权属清楚，被签署本协议时已经取得共有人的授权或同意；在办理过户至乙方（陈京成）名下前，保证该房产无任何权利瑕疵，包括但不限于司法查封第3人权利追索等。陈京成向一审法院起诉请求：1.依法调解或者判令二被告履行协议书内容，协助原告办理罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡（观天下花园）T3号楼1-2603房屋及附属建筑物的产权过户手续，价值120万元；2.请求法院依法调解或者判令二被告支付原告违约金15万元。以上合计135万元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年8月12日，陈京成作为乙方与徐铭骏作为甲方签订协议书一份，双方约定：一、甲方将所有的位于罗庄区（建筑面积211.54平方米）房产出卖给乙方。房屋面积以房产局实测为准，房款总价不再因此变动。二、甲、乙双方确认上述房地产及附属建筑物总价750683元，此房款抵顶甲方欠付乙方临沂市河东经济技术开发区李公河湿地公园工程款。三、甲方协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。四、甲方保证该房产产权合法、权属清楚。在签署本协议时，已经取得共有人的授权或同意；在办理过户至乙方名下前，保证：无任何权利瑕疵，包括但不限于司法查封、第三人损害乙方权益的行为。甲方保证乙方享有同甲方相同的权利，甲方不得就该房产再与他人订立任何买卖协议。五、本合同签订后，如任何一方违反本合同条款，应向守约方支付房屋总价款20%的违约金……。徐铭骏在甲方处签字，陈京成在乙方处签字并捺印，落款时间为2014年8月12日。协议书签订后，徐铭骏将涉案房屋交付陈京成，但是未协助陈京成办理涉案房屋的过户手续，为此成诉。另查明，罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡(观天下花园)T3-2603房屋及附属建筑物为徐铭骏、孙勤利共有。一审法院认为，陈京成与徐铭骏签订的协议书，系当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于陈京成要求徐铭骏协助办理罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡（观天下花园）T3号楼1-2603房屋及附属建筑物的产权过户手续的请求，因徐铭骏并不是涉案房屋的完全所有人，另有共有人孙勤利不同意过户，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，本案徐铭骏不是争议房产的完全所有权人，致使该房屋所有权不能转移，陈京成与徐铭骏签订的协议书已构成法律上的履行不能，陈京成可以要求徐铭骏承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。审理中，经释明，陈京成不同意变更诉讼请求，故对陈京成诉请徐铭骏、孙勤利履行协议书内容，协助原告办理罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡（观天下花园）T3号楼1-2603房屋及附属建筑物的产权过户手续的诉求，一审法院不予支持。本案因徐铭骏的原因致使涉案房屋过户受阻，陈京成诉请徐铭骏支付违约金15万元，符合协议书的约定，一审法院予以支持。关于陈京成诉请孙勤利承担相关责任，因孙勤利不是协议书的当事人，根据合同的相对性，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、被告徐铭骏于本判决生效后十日内支付原告陈京成违约金15万元；二、驳回原告陈京成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,950元，案件申请费5000元，由徐铭骏负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，徐铭骏、孙勤利在一审案件审理期间填写的送达地址为罗庄区沂河路东段观天下花园T3号楼1-2803室。另查明，2018年1月3日，陈京成、徐铭骏、孙勤利三人共同到房产部门办理涉案房屋过户登记，后因故未能办理。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，第一，关于陈京成与徐铭骏签订的《协议书》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，该《协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。第二，关于徐铭骏、孙勤利以孙勤利对涉案房屋买卖不知情提出的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：1、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。2、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。纵观本案事实：陈京成与徐铭骏于2014年8月签订房屋买卖合同；后徐铭骏又将临沂市罗湖地产开发有限公司于2017年11月15日出具的《商品房结算移交协议书》及购房发票、临沂市房产测绘院于2018年1月3日测绘的涉案房产宗地图及房产分户图交给陈京成；2019年8月，陈京成提起本案诉讼；徐铭骏、孙勤利一审填写的送达地址为罗庄区沂河路东段观天下花园Ｔ3号楼1-2803室，涉案房产坐落于罗庄区。由上述事实不难看出，孙勤利的地址位于涉案房产楼上，自陈京成与徐铭骏签订涉案房屋买卖合同至本案受理时长达五年之久，孙勤利作为涉案房屋的共有人，从未对涉案房屋买卖提出异议，能够认定涉案房屋买卖为徐铭骏、孙勤利夫妻双方共同意思表示，故对徐铭骏、孙勤利的上述抗辩本院不予采信。第三，关于违约责任。本案中，案涉《协议书》签订时，尚不具备办理房屋产权登记的条件，在具备办理产权登记的条件后，徐铭骏、孙勤利应履行协助陈京成办理房屋所有权转移登记手续的义务。综合考虑本案履行情况，陈京成未举证证明其实际损失，对其主张的违约金本院酌情支持3万元。综上所述，上诉人陈京成的上诉请求部分成立，予以支持。徐铭骏、孙勤利的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初4744号民事判决；二、徐铭骏、孙勤利继续履行合同，于本判决发生法律效力之日起30日内协助陈京成办理罗庄区沂河路东段北侧荷兰水乡（观天下花园小区）T3号楼1-2603号房屋所有权转移登记手续。三、徐铭骏、孙勤利于本判决发生法律效力之日起30日内向陈京成支付违约金3万元。一审案件受理费16950元、保全费5000元，二审案件受理费16950元，均由徐铭俊、孙勤利负担。本判决为终审判决。审 判 长 王建伟审 判 员 杨建义审 判 员 崔岩梅二〇二〇年五月二十日法官助理 王 婧书 记 员 崔恩羽