上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初314号原告：杨中春，男，1976年12月28日出生，汉族，住上海市静安区。被告：继磊，男，1986年3月24日出生，汉族，户籍地辽宁省营口市。原告杨中春与被告继磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨中春，被告继磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨中春提出诉讼请求：一、判令与被告继磊解除租赁合同；二、判令被告继磊返还定金人民币16,000元(以下币种均为人民币)；三、本案诉讼费由被告继磊承担。事实与理由：2019年9月25日，杨中春与继磊就上海市普陀区长寿路XXX号一芳奶茶(以下称“系争商铺”)签订《居间协议书》，其中约定系争商铺因执照不符合，继磊如数退还定金16,000元。该协议签订后，继磊告知杨中春系争商铺无法经营重餐饮，但未按约退还定金，经催告后仍拒不履行，故杨中春诉至法院，请求判如诉请。被告继磊辩称，杨中春以继磊不配合办理执照为由拒绝签订房屋租赁合同，但经营系争商铺所需的相关证照应当由杨中春自行办理，现系争商铺已由案外人经营糕点，可以证明该商铺符合办理证照的相关条件。另外，《居间协议书》中约定的租期已经届满，合同未能履行的责任在中介公司，故不同意退还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、继磊原为系争商铺承租人，从房屋权利人处承租系争商铺后用于经营一芳奶茶。2019年9月25日，经案外人上海锐骋房地产经纪事务所居间介绍，继磊作为出租方(甲方)，与作为承租方(乙方)的杨中春签订《居间协议书》，主要约定：甲方将系争商铺出租给乙方；租赁期限为2019年9月30日起至2019年10月10日止；乙方在签订本协议时支付甲方定金16,000元；本协议签定后至租期开始前，如甲方违约，则双倍返还定金与乙方；如乙方违约，则定金由甲方没收；甲乙双方商定在2019年10月10日前签订房屋租赁合同，甲乙双方任何一方不如期签约可视为违约。该协议书第七条其他约定事宜处手写约定：“因商场问题、执照不符合，不算甲方违约；如执照问题，做不了，甲方定金如数退还给乙方；因商场原因，不愿意租给乙方，不算甲方违约。”该协议签订时，杨中春告知继磊拟承租系争商铺用于经营糕点，且需使用烘烤等设备。二、2019年9月30日，继磊向杨中春出具《收条》，载明：收取系争商铺定金16,000元。三、形成时间为2019年10月21日，通话一方自称租户的电话通话录音，记录有双方如下通话内容：自称租户一方称：“你好，继老板吧？”对方称：“你好，哪位呀？”自称租户一方称：“我是租你铺子的嘛。”对方表示：“……工商局那边的人说太小了，然后呢糕点制售这一块就属于重餐饮，所以呢，他不符合他们这边的要求……这个事我认为暂时可能就做不下去了……我说你给我个银行卡号，我把那个你给的定金那个钱我转给你。”自称租户一方询问：“你干嘛这一个月来都不碰一个面？我说你就那么忙吗？”对方称：“……因为我最近一直在广州这边，我来这边已经半个多月了……”四、继磊与杨中春未再签订房屋租赁合同，故杨中春诉至本院，继磊于2020年3月25日收到本院送达的传票、诉状副本等材料。系争商铺现由案外人经营“潘甬兴糕点”。以上事实，有《居间协议书》、收条、照片、通话录音及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，本院向系争商铺所在商场的经营管理方上海纬陆百货商场有限公司调查该商铺情况，该公司工作人员表示，经与工商管理部门沟通，了解到系争商铺因紧邻过道、面积狭小等原因，不符合办理糕点现制现售类食品制售的相关食品经营许可要求，系争商铺现用于经营糕点零售，相关要求与糕点现制现售类并不相同。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。杨中春与继磊就系争商铺签订《居间协议书》，协议内容包含双方预约订立房屋租赁合同的内容，该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该协议具有预约合同的效力，约定杨中春缴付款项16,000元作为定金，结合协议中约定的具体内容，可认定该款项应系订约定金。但双方明确定金罚则适用的情形之外，另行约定排除适用该罚则的情形，即第七条的其他约定事宜，该条款内容亦于法不悖。现杨中春认为，双方符合上述第七条约定的情形，系因系争商铺无法经营其原计划的重餐饮，故继磊应退还定金；对此，继磊予以完全否认。对此，本院认为，该条款中包括“商场原因”、“执照问题”等表述，可认定双方在签订该预约合同时，对可能因商场经营管理方的限制或无法满足经营执照的办理条件导致双方无法签订租赁合同存在心理预期，同时可认定在该条款所载明的情形出现时，排除适用定金罚则，继磊承担退还定金的义务。针对该条款的适用，杨中春提供通话录音等证据，已完成初步的举证义务，继磊虽对相关证据不予认可，但应负有证明杨中春存在违反预约合同义务的举证责任。因此，在继磊对其主张缺乏事实依据的情况下，本院采信杨中春的意见，即认定系因系争商铺无法满足租赁目的导致双方未订立租赁合同，符合上述协议第七条的约定，故继磊应予退还定金。此外，鉴于双方签订的《居间协议书》约定在一定期限内签订租赁合同，现期限已届满，且因系争房屋已另租他人，客观上已无法继续履行，故该协议中预约订立租赁合同的部分内容应予解除，解除日期为继磊收到本院送达的诉状副本之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、原告杨中春与被告继磊就上海市普陀区长寿路XXX号一芳奶茶签订的《居间协议书》中关于预约签订房屋租赁合同的部分于2020年3月25日解除；二、被告继磊应于本判决生效之日起十日内向原告杨中春退还定金人民币16,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币200元，减半收取，计人民币100元，由被告继磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年五月十五日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。