山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2859号上诉人（原审被告）：山西万佳物业服务有限公司太原分公司，住所地太原市尖草坪区和平北路辰兴优山美郡展示中心4层。负责人：王巍明，经理。上诉人（原审被告）：山西万佳物业服务有限公司，住所地山西省晋中市榆次区东顺城街君豪A座20层。法定代表人：王巍明，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：李淑娟，山西济德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛利国，男，1988年7月10日出生，汉族，山西兴恒如建筑装饰工程有限公司工人，住太原市。委托诉讼代理人：陈会林，男，1956年11月27日出生，汉族，中国法制新闻报社山西新闻中心返聘主任，住太原市。委托诉讼代理人：王润花，女，1972年6月27日出生，汉族，住太原市，身份号码：×××。上诉人山西万佳物业服务有限公司太原分公司、上诉人山西万佳物业服务有限公司因与被上诉人薛利国定金合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初1978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山西万佳物业服务有限公司太原分公司、上诉人山西万佳物业服务有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.依法改判驳回被上诉人对上诉人诉请。3.依法判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院认为涉案《商铺租赁认租协议书》未加盖上诉人的公章，因此支持被上诉人诉请是错误的；（二）、一审法院认为《商铺租赁认租协议书》为上诉人提供的格式条款，上诉人未提请被上诉人注意定金是否退还便支持被上诉人诉请是错误的；（三）、一审法院认为上诉人在庭审中未提供建设工程规划许可证等涉案房屋的证件便支持被上诉人诉请是错误的。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院认定事实错误，导致其适用法律错误。综上，一审法院在认定事实和适用法律上均是错误的，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁认租协议书》是合法有效的，因被上诉人未在约定期限内履行签订《商铺租赁协议》的义务，构成严重违约，因此按照法律规定及合同约定，定金不予退还。被上诉人薛利国辩称：一、一审法院认定事实清楚，应予维持。1、《商铺租赁认租协议书》上方甲方为万佳物业，该公司根本不存在，下方甲方为山西万佳物业，该公司隶属晋中市榆次区；协议书更未加盖上诉人公章。依据合同法32条，属于无效协议。2、《商铺租赁认租协议书》为上诉人提供的格式合同，内容既是出租人与承租人的关系同时又出现了买受人。租赁关系与买卖关系分不清。根据合同法40条，上诉人提供的格式合同已免除其责任，答辩人就该商铺租赁认租协议书无法维权，该协议无效。3、上诉人在一审法院未能出示建设工程规划许可证，不能证明涉案房屋属于五证齐全的房屋。一审法院为了减少上诉人与承租人之间的案件纠纷，更为了给司法带来不必要的浪费。因此，一审认定事实清楚。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，依法维持原判，保护答辩人的合法权益。薛利国向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告租房定金20000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月6日，原告薛利国（作为乙方）与被告山西万佳物业服务有限公司太原分公司（作为甲方）签订了《商铺租赁认租协议书》，该《商铺租赁认租协议书》载明：“甲乙双方确认本认租协议书是双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认租的物业状况（包括但不限于物业位置、户型、交房标准、周边环境等）已有充分的了解。在签订本认租协议书前，出租人已向承租人明示《商铺租赁合同》及其附件、补充协议的全部内容，买受人对此无任何异议。乙方自愿依下列条件向甲方认租辰兴地产优山美郡项目，B区41幢1011号商品房，该商铺建筑面积85.16m2，实际建筑面积以房屋土地测量部门的实测面积为准，其中地上建筑面积85.16m2，商铺租金按地上建筑面积计算：第一年租金总额为人民币69052元。第二年租金总额为人民币69052元。第三年租金总额为人民币73195元。认租协议说明：一、乙方同意签署本认租协议书时，支付人民币20000元作为定金，定金在乙方按本认租协议书约定履行完全部义务后抵作首年房租款。……三、乙方必须在签定本认租协议书之日起7日内，凭本认租协议书以及定金、租房保证金支付凭证与甲方签署《商铺租赁合同》等其它所需文件；若乙方逾期未来签署上述合同，则视为乙方放弃本次认租，本认租协议书自动终止，乙方所付定不予退还，甲方无须通知乙方即可另行处理该房屋。……五、本认租协议书生效后，双方不得以任何理由单方取消本次认租。否则，如乙方违约时定金不予退还；如甲方违约时应双倍返还乙方定金。六、甲乙双方同意，在正式签署《商铺租赁合同》后，本《认租协议书》自动失效，乙方所付定金将自动转为房租款。七、甲、乙双方充分阅读并完全理解和同意本认租协议书的全部条款。八、本认租协议书已式叁联，经双方签字或盖章后有效。”当时，原告薛利国在辰兴房地产发展有限公司太原分公司的pos机上刷卡支付定金20000元；被告山西万佳物业服务有限公司太原分公司为原告薛利国出具《收据》一张，该收据载明今收到薛利国411011定金20000元，《收据》加盖山西万佳物业服务有限公司太原分公司财务专用章。一审法院认为，原告薛利国在庭审中称被告方一位姓安的女士带其看的房，并和其说看不上房可以退钱，第二天没看上房，安女士说要问领导，说不能退。本院认为该《商铺租赁认租协议书》为被告方提供的格式条款，被告方未采取合理的方式提请原告方注意定金是否退还的问题，被告方在庭审中未提供建设工程规划许可证等涉案房屋的证件，涉案《商铺租赁认租协议书》上方甲方为万佳物业，下面落款处甲方为山西万佳物业，未加盖被告山西万佳物业服务有限公司太原分公司或者被告山西万佳物业服务有限公司的公章，故对原告薛利国要求二被告退还定金20000元的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：被告山西万佳物业服务有限公司太原分公司、山西万佳物业服务有限公司向原告薛利国退还定金20000元。上诉人、被上诉人双方二审均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“上诉人是否应当退还被上诉人的定金”。从本案一、二审查明事实看，上诉人与被上诉人订立的《商铺租赁认租协议书》的具体内容中，上诉人方并未采取合理的方式提请被上诉人方注意定金是否退还的问题，上诉人方在案件审理中也未提供建设工程规划许可证等涉案房屋的证件，涉案《商铺租赁认租协议书》上方甲方为万佳物业，下面落款处甲方为山西万佳物业，前后不一致，且未加盖山西万佳物业服务有限公司太原分公司或者山西万佳物业服务有限公司的任何一方的公章。结合被上诉人薛利国在一审庭审中称“上诉人方一位姓安的女士带其看的房，并和其说看不上房可以退钱，第二天没看上房，安女士说要问领导，说不能退”的相关陈述，一审法院综合认定该《商铺租赁认租协议书》为上诉人方提供的格式条款，上诉人方未采取合理的方式提请被上诉人方注意定金是否退还等问题，加重了被上诉人方的责任，认定正确。故对被上诉人薛利国要求二上诉人退还定金20000元的诉讼请求，应当予以支持。综上所述，上诉人山西万佳物业服务有限公司太原分公司、上诉人山西万佳物业服务有限公司的上诉理由依据不足，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人山西万佳物业服务有限公司太原分公司、上诉人山西万佳物业服务有限公司各负担300元。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 米青山审判员 关文静 二〇二0年五月二十八日书记员 连 娟