内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书  （2020）内05民终825号 上诉人（原审原告）：曹某，个体户，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。 上诉人（原审原告）：魏某，个体户，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。 二上诉人共同委托诉讼代理人：石某，北京道成（通辽）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨某1，住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。 上诉人（原审被告）：杨某2，住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：倪某，内蒙古鸿蓝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司。 法定代表人：李某，职务董事长。 委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。 原审第三人：扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司。 法定代表人：冯某。 原审原告曹某、魏某因与被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司、杨某1、杨某2、第三人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司确认合同效力纠纷一案，内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院于2018年11月12日作出（2018）内0526民初3659号民事判决，被告霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司不服判决提起上诉，通辽市中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）内05民终438号民事裁定，撤销原审判决；发回扎鲁特旗人民法院重审。内蒙古自治区扎鲁特旗人民法院于2019年10月22日作出（2019）内0526民初3528号民事判决，原告曹某、魏某、被告杨某1、杨某2不服向本院提起上诉，本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 曹某、魏某上诉请求：请求法院依法纠正一审法院确认的事实，确认被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司与上诉人签订的《购房协议书》有效。一审法院在判决中虽认定《购房协议书》合法有效，但确认为被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司与本合同无关。上诉人认为，一审法院判决认定事实有瑕疵，请求二审法院纠正瑕疵。理由如下：本案原审第三人是×××旗×××镇××小区项目的开发商，霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司是×××旗×××镇××小区项目的建筑商。上诉人是在被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司分包外墙保温的分包人。由于被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司不能给付上诉人工程款，霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司才将开发商顶工程款的房屋抵顶给上诉人作为上诉人工程款，并签订了《购房协议书》。本案×××旗×××镇××小区项目是以被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司为建筑商对外公示的，小区项目一切手续也是以被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司名义办的。上诉人在分包外墙保温项目时也认为在被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司处分包而来。誉州小区项目工地一直由杨某1、杨某2管理。故此上诉人有理由相信，杨某1、杨某2是霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司的员工。杨某1、杨某2将开发商抵顶工程款的房屋转而代表杨某1抵顶给曹某、魏某是有权利的，而且杨某1、杨某2还加盖了霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司的项目章。综上，上诉人曹某、魏某在霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司的项目工地分包工程，上诉人杨某1、杨某2以涉案房屋作为工程款抵顶给上诉人，上诉人曹某、魏某有理由相信是霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司的行为。况且×××旗×××镇××小区项目与杨某1、杨某2没有任何关系，杨某1、杨某2没有必要与上诉人曹某、魏某签订顶账协议（即购房协议书）。请求法院依法纠正一审法院确认的事实，确认被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司与上诉人签订的《购房协议书》有效。 杨某1未提交答辩意见。 杨某2辩称，1.不认可本案一审判决，应该判双方签订的购房买卖合同无效。2.双方签订的购房合同已无法真正履行，当前涉案房屋正在扎旗法院执行中，且被上诉人曹某、魏某曾经通过自己以及农民工工资形式向恒阳公司和杨某2主张过工程款，并且杨某2有支付部分工程款的事实。这些事实证明本案是工程款纠纷，不是购房合同效力纠纷。 霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司辩称，一审法院认定事实清楚。涉案合同加盖的霍市恒阳公司公章，不代表是我公司，不能确定是我公司。加盖的公章是杨某2私刻的。我公司不应承担责任。 扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司未提交陈述意见。 杨某1上诉请求：一、要求撤销原判，发回重审或改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误。一、关于本案的事实。杨某2承包了通辽市扎鲁特旗鲁北镇誉洲世纪新城1号楼的建筑工程。承包后，特委托上诉人做为受托人处理工程的相关事宜。本案中所签订的两份购房协议均受杨某2所托而签署的，属于执行受托事项。以上事实均有证据证明。二、原判认定的基本事实不清。原审法院认定杨某2和上诉人履行与曹某、魏某协议内容，杨某1无法履行也没义务履行。1.上诉人是受托人；2.实际承包人为杨某2房屋的出处由杨某2支配，该事实的认定没有法律依据。三、原判适用法律确有错误。因本案上诉人与杨某2是委托代理关系，根据《民法总则》第一百六十二条之规定，“代理人在代理权限内容，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。原审法院没有适用该规定，属适用法律错误。综上，原判认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误，请二审法院予以纠正，以保护上诉人的合法权益。 曹某、魏某辩称，与对杨某2上诉的答辩意见一致。 杨某2辩称，杨某1是杨某2工地的管理人，双方是委托关系，杨某1与本案的权利义务没有关系。 霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司辩称，杨某1与我公司没有关系。 扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司未提交陈述意见。 杨某2上诉请求：一、请求你院撤销原审判决，改判认定双方签订的购房协议无效；二、请求一审二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人存在购房协议，该工程的施工人为上诉人杨某2，上诉人与二上诉人是父子关系，杨某1是杨某2工地的管理人，双方是委托关系。杨某1不应承担给付工程款的义务，该两处房产杨某2己实际交付给原告，后因其他原因，预告登记在他人名下，双方签订的购房合同已无法真正履行，且后来被上诉人通过自己以及农民工工资的形式向被告恒阳建设公司、上诉人杨某2主张过工程款。原审被告恒阳建设公司通过扎鲁特旗人民法院执行局给付过被上诉人工程款127,143元。上诉人杨某2分三次向被上诉人支付过工程款85,000元，双方已重新确定是工程款纠纷，不再是购房合同效力问题。且被上诉人所建工程存在质量问题，这点扎鲁特旗质检部门已出具相关证明，双方原确定的工程款给付问题，因被上诉人工程质量不合格应重新予以认定。综上所述，上诉人杨某2对于与被上诉人曹某、魏某的工程款，己给付部分款项应予扣除，质量不合格部分，应鉴定认定重新核算价款。上诉人请求法院查明案件事实，依法撤销一审法院的民事判决书，支持上诉人的上诉请求。 曹某、魏某辩称，1.杨某2代表霍市恒阳建设集团公司将房屋抵顶给曹某、魏某是双方真实意思表示，应确定合同有效。2.曹某、魏某所建工程并不存在质量不合格问题，有扎鲁特旗建材检测中心的报告为证。 杨某1未提交答辩意见。 霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司辩称，对杨某2上诉请求没有意见。 扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司未提交陈述意见。 曹某、魏某向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原告与三被告之间签订的两份《购房协议书》有效；2.由三被告给原告办理上列楼房产权登记证；3.由三被告负担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：被告杨某2与被告杨某1系父子关系。扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司将位于××镇××小区世纪新城1#楼建设工程承包给被告恒阳建设公司。2016年5月20日，被告恒阳建设公司与被告杨某2签订一份《霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司房屋建筑工程施工分包协议书》。协议约定：工程名称为××世纪新城1#楼；工程地址为××小区院内（原大热锅炉房）；承包方式为包工包料；工程造价为11,500,000元，开工日期及竣工日期为2016年5月30日至2016年12月15日；未约定承包范围和内容。协议还约定了其他事宜。2016年9月14日，被告杨某1作为甲方、原告曹某、魏国某（原告魏某）作为乙方签订一份《建筑工程施工单项人工费承包合同》。合同约定：工程名称为×××旗××世纪新城1#楼；工程地址为×××旗××小区院内；工程内容为与本工程所有保温有关的工程；包工包料包机械；承包价格为单价按施工面积75元/每平米计算；付款方式：两套住宅楼置换工程款，面积为119.20㎡一套，90.42㎡一套，置换价格为3,980元/㎡，住宅楼的位置为××世纪新城1#楼房屋，楼层为东单元十七层，面积为119.20㎡，东单元二层，面积90.42㎡，置换的房屋面积最终以房产测绘面积为准，剩余的工程款现金互补差价。合同还约定了其他事项。合同落款甲方处加盖××世纪新城项目部公章并由被告杨某1签字，乙方处由二原告签字。2017年9月8日，被告杨某2作为甲方、原告曹某、魏国某（原告魏某）作为乙方签订两份《购房协议书》。约定：甲方将建筑面积90.42㎡、单价为3,980元/㎡的二层B3住宅楼以359,800元价格；建筑面积119.20㎡、单价为3,980元/㎡的十七层B1住宅楼以474,400元价格出售给乙方，付款方式为工程款置换。协议还约定了其他事宜。落款甲方处由杨某2签名，并加盖杨某2自刻的名称为“霍市恒阳建设有限公司项目部”字样的公章。乙方处由二原告签字。当天，二原告给被告杨某2出具金额为819,000元的收据，该收据上款系载明：誉州世纪新城1#楼外墙保温工程款（房屋置换，具体房号在施工合同内）。原告为被告杨某2、杨某1施工的工程总价款为994,000元。被告杨某2、杨某1用上述两套房产抵顶价款为819,000元，被告杨某2、杨某1向二原告现金给付65,000元，并出具了金额为110,000元的欠据。2017年11月10日，扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司作为甲方，郝某作为乙方签订一份《当事人关于预告登记约定》，约定甲方和乙方已达成购房合同，乙方已购买甲方出售的的位××镇）号，该房产的预售许可证号2017-003-001，预售合同编号：2017-0000560。甲乙双方自愿约定按已签订的“预售合同”及“合同签约和备案登记表”履行各自的权利义务，并同意向×××旗不动产登记部门办理该预购不动产的预告登记，甲方同意乙方全权办理该预购不动产《预告登记》，或由乙方委托他方所办理的该预购不动产的《预告登记》。2018年5月21日，扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司作为甲方，姜某作为乙方签订一份《当事人关于预告登记约定》，约定甲方和乙方已达成购房协议或已签订购房合同，乙方已购买甲方出售的的位××镇）号，该房产的预售许可证号2017-003-001，预售合同编号：2018-9002542。甲乙双方自愿约定按已签订的“预售合同”及“合同签约和备案登记表”履行各自的权利义务，并同意向×××旗不动产登记部门办理该预购不动产的预告登记，甲方同意乙方全权办理该预购不动产《预告登记》，或由乙方委托他方所办理的该预购不动产的《预告登记》。上述两份预告登记的楼房系本案原被告之间签订的《购房协议书》中涉及的二层B3住宅楼和十七层B1住宅楼。 一审法院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，原告与杨某1施工前签订协议，预定房屋抵顶工程款。施工结束后，杨某1的父亲杨某2与原告签订《购房协议书》，约定房屋抵顶工程款，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故该协议书有效。关于《购房协议书》是否对被告恒阳建设公司有约束力的问题，我国《民法总则》第一百三十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，杨某2自刻名称为“霍市恒阳建设有限公司项目部”字样的公章，加盖《购房协议书》上，此公章并非被告恒阳建设公司的公章，也没准许使用。签订《购房协议书》时被告恒阳建设公司没参加，也不知合同内容，谈不上被告恒阳建设公司意思表示，故该协议对被告恒阳建设公司不发生约束力。 关于原告要求被告为原告办理楼房产权登记证的诉讼请求，因不动产的登记应当当事人提供权属证明和不动产界址、面积等必要的材料。本案中，被告杨某2、杨某1未将涉案两套住宅楼办理所有权转移登记于其名下，未取得权属证明，单方无能力为原告办理房产权登记证，故本院不予支持。第三人扎鲁特旗新宇房地产开发有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃诉讼辩解的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十一条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2017年9月8日签订的两份《购房协议书》有效；二、驳回原告曹某、魏某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨某1、杨某2负担。 二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案中，曹某、魏某与杨某1施工前签订协议，预定房屋抵顶工程款。施工结束后，杨某1的父亲杨某2与曹某、魏某签订《购房协议书》，约定房屋抵顶工程款，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故该协议书有效。曹某、魏某与杨某2签订《购房协议书》时杨某2自刻名称为“霍市恒阳建设有限公司项目部”字样的公章，加盖在《购房协议书》上，此公章并非被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司的公章，也未经公司允许使用。签订《购房协议书》时被上诉人恒阳建设公司没参加，也不知晓合同内容，协议不是被上诉人恒阳建设公司意思表示，故该协议对被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司不发生约束力。曹某、魏某主张确认被上诉人霍林郭勒市恒阳建设集团有限公司与上诉人签订的《购房协议书》有效的理由，缺乏事实依据，不予采纳。杨某1主张所签订的两份协议均受杨某2所托而签署的，属于执行受托事项，但没有提供相关证据予以证实，不予采纳。杨某2主张双方签订的购房协议无效的理由不能成立，不予采纳。杨某2主张质量不合格部分，应鉴定认定重新核算价款。由于质量问题杨某2在一审没有提出主张，二审不予审理。 综上所述，曹某、魏某、杨某1、杨某2的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人曹某、魏某负担100元，上诉人杨某1负担100元、杨某2负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 刘景国 审判员 包永春 审判员 朱秀峰 二〇二〇年五月二十七日 书记员 金 玲