湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3341号原告：徐福华，男，1955年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：周涛，湖南卓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳，女，1982年11月19日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。系原告女儿。被告：余晓军，女，1972年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈平峰，湖南开阳律师事务所律师。原告徐福华与被告余晓军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告徐福华的委托诉讼代理人周涛、徐琳，被告余晓军及其委托诉讼代理人陈平峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告返还购买房款2万元整；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月17日，被告拿着按她自己单方面意思事先打印好的《房屋买卖合同》，由被告在空格处填写有关内容，原告女儿填写合同第一页倒数第四行空格处“2020年3月15日”中的7个数字后，被告就要求原告当即给付2万元房款。被告收款后出具收条，载明：“今收到徐福华购买房款贰万元整（20000元）余晓军2019.12.17”。次日，原告发现该合同只字未提土地使用权的取得方式、年限及宗地号，要求被告依法签订合同，被告以合同约定“不再另行签订补充协议予以变更和确认”拒绝。2020年3月5日，原告女儿再次找被告协商，被告反复两次强调该房屋不卖给原告了，但又不立即返还2万元购买款。综上，该合同违反《合同法》和《城市房地产管理法》的强制性规定，属于无效合同，被告应依法立即返还购买房款2万元给原告。被告辩称，1、原告女儿来看过涉案房屋看过两次，第一次是与中介一起，第二次是和原告一起。签合同前，原告看了房产证和土地使用权证，其对房屋的土地使用权是行政划拨性质是知情的，原、被告之间的房屋买卖合同关系真实有效。2、原、被告签约时，原告只询问了房产证和土地使用证没有合一变更为不动产证能不能转让过户，根本没提及土地使用权由行政划拨地变更为出让地要缴纳交易金额20%的费用事宜。被告售卖房屋的目的是获得90万元净款，根据《房屋买卖合同》约定，被告无需承担交易过程中的任何税费开支。3、经咨询，房产证和土地使用证没有合一变更为不动产证不影响转让过户，被告愿意额外承担1%的土地收益金以促进双方交易的最终实现。但若原告执意要求将土地使用权证上的划拨用地变更为出让地性质，则原告应先额外支付18万元变性费给被告。否则，因原告根本违约，被告有权不予退还2万元定金，或适用违约金条款要求原告支付0.9万元违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异议的《房屋买卖合同》、收条、房屋产权证、土地使用权证、微信聊天记录、通话录音、转账记录，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：案涉房屋系湖南脑科医院的单位集资房。被告于2002年2月办理了产权证和土地使用权证。但土地使用证明确载明其土地性质为划拨地，交易时需补缴土地出让金。2019年12月17日晚，原告（买方，乙方）在女儿的陪同下与被告（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、买卖房产的基本条件（若本条描述的该房产条件与实际情况不符或不详尽，则以该房屋产权证书记载内容为准，且同意不再另行签订补充协议予以变更和确认）。房屋坐落于长沙市雨花区，面积86.9平方米，房屋产权证编号为长房权证雨花字第××号。二、房屋总成交价为人民币90万元整，乙方应于2019年12月17日前支购房定金人民币2万元给甲方，甲乙双方同意在交易过户之日，乙方直接向甲方支付购房余款88万元。合同履行过程中涉及的所有税费全部由乙方承担（契税、综合税、营业税等）。三、甲乙双方应当于2020年3月15日前到房屋权属登记部门办理过户手续。四、甲乙双方必须共同遵守本协议。如甲方中途毁约，自毁约之日当天双倍返还定金给乙方，并退还乙方已支付的款项；如乙方中途毁约，则甲方定金不退，只退乙方支付给甲方的房款。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告转账支付了2万元定金。根据原告女儿与被告的微信聊天记录可知：1、合同签订前，原告查看了案涉房屋的产权证与土地使用证，被告也应原告女儿要求，承诺将土地使用权证上的划拨地变更为出让地；2、被告对“土地性质变更”理解有误，且其认为双方签订合同的前提为如果不能过户，则办理土地性质的变更。因原告女儿坚持要在土地变更为出让地后才同意继续履行合同，而当得知土地出让金需要交纳20%的费用时，双方对土地变性费用的支付与合同的解除事宜不能达成一致，原告遂诉至本院，请求依法裁决。本院认为,根据《经济适用住房管理办法》规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。一、关于《房屋买卖合同》的效力问题。原告与被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由如下：首先，签订《房屋买卖合同》时，被告系案涉房屋的所有权人，其有权与原告签订《房屋买卖合同》。其次，被告于2002年取得案涉房屋的产权证，根据相关政策法规，土地性质为划拨地的单位集资房超过五年，可以上市交易。《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响《房屋买卖合同》的效力，认定《房屋买卖合同》有效符合诚实信用原则和公平原则。二、关于合同的解除与定金的返还问题。《长沙市经济适用住房上市交易管理办法》第五条规定，“购买经适房满五年并取得经适房产权证的，产权人在补交土地价款后，可以上市交易。”案涉房屋的土地性质为划拨地，土地使用证也明确载明“该房交易时需缴纳土地出让金”，故涉案房屋理应补交土地出让金后才能上市交易。而原、被告在签订《房屋买卖合同》时也已对土地变性及费用承担进行了约定，但因被告对国家政策不了解，对“土地变性”存在错误认识，当其得知土地变性需缴纳20%的费用时，认为案涉房屋的出售价与其目标价存在较大差异，遂拒绝办理土地变性手续，且双方无法重新达成一致协议。原告要求解除《房屋买卖合同》，并要求被告退还购房定金2万元，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、九十七条之规定，判决如下：被告余晓军应在本判决生效之日起十日内向原告徐福华退回定金2万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费300元，因适用简易程序减半收取150元，由被告余晓军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年五月十八日书记员 王立欣附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。