江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终592号上诉人（原审原告）：陈海兵，男，汉族，南昌市人，1980年8月16日出生，住吉水县。被上诉人（原审被告）：周小英，女，汉族，吉水县人，1966年12月29日出生，住吉水县。委托诉讼代理人：陈仕能，男，汉族，吉水县人，1992年3月19日出生，住吉水县，系被上诉人周小英之子。上诉人陈海兵因与被上诉人周小英租赁合同纠纷一案，不服吉水县人民法院（2019）赣0822民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈海兵上诉请求：撤销（2019）赣0822民初2935号民事判决第一项即尚欠租金及违约金共计6,350元，依法改判为20,000元违约金加暂定计算本案判决终止之日止尚欠租金，水费222元，修卷闸门300元，木楼梯160元。事实和理由：一审法院判决被上诉人支付尚欠租金850元以及违约金5,500元，共计6,350元，认定事实错误。被上诉人未到庭参加诉讼也未申请提起违约金过高权益，一审法官无权调整违约金并判决5,500元违约金违反法律规定。人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当根据《合同法》。商铺出租合同成立生效，在合同履行过程中，被上诉人在上诉人限定的合理期限内未足额支付租金，并在合同到期之前搬离店面，被上诉人单方解除合同导致商铺空置，被上诉人违约造成实际损失24,520元，双方约定违约金20,000元，低于实际损失，应按20,000元计算违约金，故被上诉人应支付尚欠租金暂定计算本案判决终止之日止以及违约金20,000元。被上诉人周小英辩称，被上诉人搬离商铺之前，已全部交清了水电费；关于卷闸门，被上诉人已承担了500元，木楼梯是被上诉人从上一个租户那里买来的。一审法院通知开庭时间是在传票开庭时间之后，所以被上诉人没有到庭参加庭审，庭审之后，被上诉人再次接到通知后到了法院接受询问，提出过商铺合同违约金过高。经了解，目前上诉方商铺已经租出去了，要被上诉人赔24,780元太高，实际损失仅是在被上诉人搬出去后造成两个月的空档期。陈海兵向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拒缴的房租费（暂定计算合同终止之日止）24,520元以及银行贷款利息260元（65元/月×4月），共计24,780元；2、判令被告支付违约金20,000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月3日，原告陈海兵与被告周小英签订《商铺出租合同》，约定：原告将位于吉水县（博士苑）4幢104出租给被告，租期三年，自2018年7月3日至2021年7月2日，租金39720元，其中2018年租金12000元，2019年租金13200元，2020年租金14520元；预付押金1000元，期满搬走提前一个月告知甲方（原告）；甲乙双方签订本合同，不得违约，如违约，一方承担违约金20000元。签订合同当日，被告向原告支付了2018年7月3日至2019年7月2日的租金12000元以及押金1000元。此后，被告使用该店面用于开设麻将馆。对于2019年7月3日至2020年7月2日的租金13200元，被告于2019年8月左右向原告支付了3200元，尚欠10000元未付。为此，原告方于2019年10月中旬左右再次向被告催收租金，被告表示，公安机关不允许开麻将馆，不再租店了。故原告于同年10月18日通过邮寄方式向被告发出告知书“……按合同条款约定，2019年7月3日理应付清房租款壹万叁仟贰佰元正（￥13200.00元人民币），已付叁仟贰佰元（￥3200元），还剩壹万元人民币未付，请于三日内付清房租款，逾期未付房租款系合同违约，后果自负，承担法律责任，租赁合同终止，追求违约金”，被告次日收到该告知书，但之后未向原告支付租金，并于2019年10月20日左右搬离了店面，且将钥匙交还给了原告。现原告起诉至本院，要求被告支付租金24520元以及利息，并支付违约金20000元。一审法院认为：原告陈海兵与被告周小英签订租赁合同，约定由原告将其店面交由被告使用，被告支付租金，未违反法律规定，该租赁合同成立并生效，双方应依合同约定全面履行各自义务。在合同履行过程中，被告在原告限定的合理期限内未足额支付租金，并在合同到期之前搬离店面，以其实际行为表示不再租赁该店面，以上违约行为导致原、被告签订的合同未能全面得到履行，被告应承担支付尚欠租金以及违约金的违约责任。同时，作为出租人，原告有义务采取适当措施防止损失的扩大，依法有权解除合同，其向被告发出告知书，作出合同终止的意思表示与通知，行使了合同解除权，被告亦搬离了店面，将钥匙交还，即2019年10月23日，该租赁合同已实际解除，租金计算至租赁实际终止之日，即被告应向原告支付租金至2019年10月22日，故被告还欠原告租金850元（13,200元×112天÷365天-3,200元）。原、被告签订的租赁合同约定违约金为20,000元，根据本案具体案情考虑，本院认为，该违约金过分高于原告的实际损失，法庭核定以五个月租金损失为标准计算违约金，即5,500元（13,200元÷12月×5个月）。被告周小英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告周小英于本判决生效之日起十日内向原告陈海兵支付尚欠租金850元以及违约金5,500元，共计6,350元。二、驳回原告陈海兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为460元（原告已预交），由原告陈海兵负担435元，被告周小英负担25元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈海兵提交了如下证据：证据1是2019年2月至11月的水费清单一张，证明目的是被上诉人周小英在租赁期间产生的水费没有交清；证据2是2019年12月11日的收据一张，证明目的是在被上诉人周小英搬离后，卷闸门坏了，上诉人陈海兵修理产生的费用300元，应由被上诉人周小英承担；证据3是2018年6月5日收条一张，证明目的是被上诉人周小英使用的木楼梯坏了，上诉人修理产生的费用160元，应由被上诉人周小英承担。被上诉人周小英的委托诉讼代理人质证认为，对证据1水费清单的真实性无异议，但被上诉人周小英在2019年10月已经搬走了，11月份之前的水费愿意承担，大概220元左右，11月份的水费不能承担；对证据2收据的真实性不认可，被上诉人周小英并没有损坏卷闸门，因为上诉人陈海兵在被上诉人搬离店面后私自换了卷闸门的门锁，被上诉人周小英后来去该店面搬出生活用品时，发现原来的钥匙已经开不了卷闸门了，因此猜测上诉人陈海兵换了锁；对证据3收条的真实性有异议，在承租上诉人陈海兵的店面时，木楼梯是被上诉人周小英从上一任租户那里买来的，已经给了80元给上一任租户，后来搬离店面时没有搬走，还留在店里。本院认为，上诉人陈海兵要求被上诉人周小英承担水费222元、修卷闸门300元、木楼梯160元并提交水费清单、收据、收条各一张，该要求为上诉新增的诉讼请求，超出了其在一审提出的诉讼请求范围，对其所提交的收据、收条的真实性、关联性、合法性，不予确认。鉴于被上诉人对水费清单的真实性无异议，且自愿承担2019年11月以前所欠交的水费220元，本院应予以确认。被上诉人周小英提交的证据是2019年12月19日上诉人陈海兵出具的收据一张，证明目的是被上诉人周小英原承租的店铺已经出租了，该收据是上诉人陈海兵已经承租给第二个租户的简易协议，上诉人陈海兵的实际损失就是被上诉人周小英搬走后的两个月空置期，这两个月空置期的租金被上诉人周小英愿意承担。上诉人陈海兵质证认为，该收据的真实性予以认可，但该收据不是租赁合同，交钱的陈紫春和被上诉人周小英是亲戚关系，被上诉人周小英曾要求上诉人返还陈紫春收据上的18,000元钱，称陈紫春不会与上诉人订立租赁合同。所以，陈紫春是否租赁上诉人的店铺，目前还不确定。本院认为，该收据符合证据的真实性、关联性、合法性要求，应予以确认。综合以上认证的证据分析，本院二审查明：2019年10月，被上诉人周小英搬离店面时，尚欠水费220元未交。2019年12月19日，上诉人陈海兵出具收据一张，载明：今收到陈紫春现金壹万伍仟元正，押金叁仟元正，计壹万捌仟元正，伍年租期，每年12月19日一次性付清款。二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同；第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，上诉人陈海兵与被上诉人周小英双方自愿签订的《商铺出租合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行期限届满之前，被上诉人周小英在合理的期限内未足额支付已发生的租金，并且以实际行动搬离店面，表明不再租赁该商铺，其行为导致双方签订的《商铺出租合同》不能全面履行，应承担相应的违约责任。针对被上诉人周小英的违约行为，上诉人陈海兵于2019年10月18日向被上诉人周小英发出《告知书》，明确终止租赁合同，追究违约责任。至2019年10月23日，被上诉人周小英搬离了商铺，并将钥匙交还给上诉人陈海兵，双方签订的租赁合同已实际解除。租赁合同解除后，上诉人陈海兵应及时将商铺重新招租，以采取适当措施防止租金损失的扩大。一审判决将已发生的租金计算至租赁合同实际解除之日止，即被上诉人周小英应向上诉人陈海兵支付实际租赁期间的租金至2019年10月22日，符合法律规定。被上诉人周小英在签订租赁合同当日，已支付第一年即2018年7月3日至2019年7月2日的租金12,000元并预付押金1,000元，该押金在租赁合同解除后，应抵扣被上诉人周小英尚欠上诉人陈海兵的费用和租金，一审判决未对此作出处理，显属不当，应予以纠正。在第二年即2019年7月3日至2020年7月2日租期，被上诉人周小英实际租赁期间为2019年7月3日至2019年10月22日，实际天数为112天，除已支付租金3,200元，尚欠上诉人陈海兵租金850元（13,200元×112天÷365天-3,200元）。被上诉人周小英搬离店面时，尚欠水费220元未交。在原租赁合同中，双方当事人所约定违约金20,000元，未高于租赁合同不能全面履行导致的租金损失，上诉人陈海兵诉请被上诉人周小英承担违约金20,000元的主张，符合法律规定和合同约定，应予支持。但上诉人陈海兵诉请被上诉人周小英承担租赁合同解除之后至本案判决终止之日止尚欠租金的主张，不符合法律规定，不予支持。综上所述，陈海兵的上诉请求部分成立，本院应予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但对预付押金未作处理和违约金承担认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持吉水县人民法院（2019）赣0822民初2935号民事判决第二项；二、变更吉水县人民法院（2019）赣0822民初2935号民事判决第一项为：被上诉人周小英于本判决生效之日起十日内向上诉人陈海兵支付尚欠租金70元及违约金20,000元，共计20,070元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，二审案件受理费158元，共计618元，由上诉人陈海兵负担433元，被上诉人周小英负担185元。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖建文审判员 胡 婧二〇二〇年五月十八日书记员 傅雅婷