广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初165号原告：广州润粤房地产开发有限公司，住所地广州市从化区。法定代表人：蔡如青。委托诉讼代理人：黄秋艳，女，1991年10月2日出生，汉族，住广州市，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈秋晓，女，1995年8月8日出生，汉族，住广东省高州市，系该公司员工。被告：李东明，男，1982年2月3日出生，汉族，住广东省东源县。原告广州润粤房地产开发有限公司与被告李东明商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告广州润粤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄秋艳、陈秋晓到庭参加了诉讼，被告李东明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州润粤房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付未按约申请产权转移登记的违约金79910元；2.被告向原告支付未按时供款导致原告承担担保责任的违约金130718.4元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求：1.被告向原告支付未按约申请产权转移登记的违约金79910元（从原告发出催告函的次日即2017年1月27日起按照日万分之五的标准计算至履行担保责任之日即2018年7月5日止）；2.被告向原告支付未按时供款导致原告承担担保责任的违约金130718.4元（总房价的30%）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201301247489），被告购买位于从化市太平镇××村石子桥地段（××国道西侧）（D-1幢）302房【即华标荔苑D-1栋3层302房】的不动产，总房价为435728元，其中305000元通过按揭贷款支付。2013年3月5日，原告与被告及中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：2013BH2117527）。后因被告多次逾期未还款，贷款人、抵押权人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向广州市越秀区人民法院提起诉讼。2017年12月12日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104民初16401号民事判决书，判决原告对被告的诉争债务承担连带责任。2018年7月5日，原告向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行支付代偿款352253.15元。据《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》登记，涉案房产的不动产权已预告登记到被告名下。经原告向被告通讯地址送达《催办通知函》、《催收楼通知函》，截至今日被告尚未办理不动产产权正式登记、缴纳产权登记税费、办理收楼手续。被告的消极行为导致不动产至今空置，无法办理产权转移登记，使原告承受巨大损失。依据该合同补充协议第十三条的约定，被告应向原告支付违约金79910元【自《催办通知函》指定办证时间的次日起（2017年1月27日），按担保贷款总额的0.5‰每日计算，至原告承担担保责任之日止（2018年7月5日）】。另，依据商品房买卖合同补充协议第十三条的约定，因被告断供导致原告承担保证责任，其应按房价总额的30%向原告支付违约金130718.4元。综上，根据商品房买卖合同的约定、上述生效的民事判决书等，被告已构成严重违约，应立即向原告支付上述违约金。被告李东明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：2013年1月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买由原告开发的位于从化市太平镇××村石子桥地段（××国道西侧）（D-1栋）302房，建筑面积为84.43平方米；总金额为435728元，原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额130728元；除首期款外，剩余房款305000元须于2013年1月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定，原告应当在2013年8月30日前将作为涉案房屋交付被告使用。原告向被告交付房屋时，应当向被告发出收楼通知书。合同第十四条约定，由于被告原因导致未能按期交付涉案房屋的，双方确认以合同第十三条约定的交房期限届满之日视为原告实际交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均由被告承担。合同第十五条约定，原告与被告双方进行房屋验收交接时，原告应当向被告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同第十六条约定，被告应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七第七条约定，关于商品房交付对合同第十三、十四、十六条的修改、补充如下：2.原告书面通知被告后，被告应按照收楼通知书的时间和要求办理交房手续。……该商品房交付时间确定为《商品房买卖合同》中约定的交房期限届满之日。如被告无本条第1款情形但没有收到收楼通知书的，则被告应在《商品房买卖合同》第十三条约定的交楼期限届满之日前来办理收楼手续，被告未能在该日前来办理收楼手续的，视为该商品房在该日已实际交付给被告。合同第二十二条约定，如因原告未履行相关义务造成双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，原告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向被告支付违约金；……。合同附件七补充协议第十三条约定，关于迟延办理产权登记的责任，对合同第二十二条修改补充如下：由于被告原因导致不能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记的，由被告承担迟延办理产权登记的责任。原告为被告按揭贷款承担保证责任的，因被告原因导致未能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，被告应按担保贷款总额的0.5‰向原告支付违约金。若由于被告未能按时供款等原因导致原告为被告按揭贷款承担保证责任的，原告有权解除合同要求被告承担解除合同的所有费用（包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、财产保全等）并按房价总额的30%向原告支付违约金。2013年3月5日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（以下简称为工商银行）作为贷款人、被告作为借款人及原告作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定工商银行根据被告的申请，同意向被告发放个人购置住房贷款，用以购买从化市太平镇××村石子桥地段（××国道西侧）华标荔苑D1-302房，借款金额305000元，贷款期限为30年；被告提供从化市太平镇××村石子桥地段（××国道西侧）华标荔苑D1-302房作为抵押物；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工商银行有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。合同第十条约定，原告作为保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。因被告未依约向工商银行履行还款义务，工商银行向广州市越秀区人民法院提起诉讼，该院作出（2017）粤0104民初16401号民事判决书，判决如下：“一、工商银行与李东明签订的《个人购房借款/担保合同》予以解除；二、李东明向工商银行清偿借款本金295031.28元及利息、罚息、复利（截至2017年7月6日，利息、罚息、复利合计为27926.53元；自2017年7月7日起至款项还清之日止的利息、罚息、复利按照《个人购房借款/担保合同》约定标准计算，罚息不得计收复利）；三、广州润粤房地产开发有限公司对李东明的上述债务承担清偿责任，广州润粤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向李东明追偿；四、驳回工商银行的其他诉讼请求。本案受理费6219.4元，由工商银行负担95元，由李东明、广州润粤房地产开发有限公司共同负担6124.4元。”2018年6月7日，工商银行向原告发出《承担保证责任的函》，要求原告承担暂截至2018年6月7日被告尚欠其的贷款本金295031.28元，利息、迟延履行期间的债务利息合计51097.47元，诉讼费6124.4元，总计352253.15元。2018年7月17日，工商银行出具《还清贷款证明》，该证明载明：2018年7月5日工商银行收到原告代李东明偿还的款项352253.15元，当日办理本笔贷款的结清手续。2019年6月19日，原告向广州市越秀区人民法院申请强制执行，请求：一、被告立即向原告支付原告依据（2017）粤0104民初16401号民事判决书向工商银行支付的款项本金295031.28元，利息、迟延履行期间的债务利息51097.47元、诉讼费6124.4元，共计352253.15元；二、被告立即向原告支付第一项款项的利息15113.11元（以诉讼请求第一项款项352253.15元为基数，自2018年7月6日起，按照中国人民银行同期贷款率计至实际支付之日止，暂计至2019年6月30日）；三、被告承担本案执行费用。2020年3月18日，广州市越秀区人民法院就原告依据（2017）粤0104民初16401号民事判决书申请执行一案作出（2019）粤0104执22571号执行裁定书，裁定如下：拍卖、变卖被告名下的广州市从化区太平镇水南村石子桥地段（105国道西侧）（D-1幢）302房的房屋产权以清偿债务。另查，2013年12月16日，涉案房屋已取得了加盖广州市从化区城乡建设局建设工程竣工验收备案专用章的《竣工验收备案表》及通邮、供水、供电、供气的证明文件。2017年1月9日，原告向被告出具《催办通知函》，该函载明：目前原告已按照合同约定将涉案房屋交付被告使用，现涉案房屋已开始办理《房地产权证》，但经原告多次通知，被告至今仍未前来办理相关办证手续（包括但不限于提交主管部门要求的个人资料、签署相关文件、缴交物业维修资金及缴交契税等）。根据相关法律及合同约定：非因原告原因导致不能按期申请产权转移登记的，原告不承担迟延办理《房地产权证》的责任。原告为被告按揭贷款承担保证责任的，因被告原因导致未能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，被告应按担保贷款总额的0.5‰向原告支付违约金。若由于被告未能按时供款等原因导致原告为被告按揭贷款承担保证责任的，原告有权解除合同要求被告承担解除合同的所有费用（包括但不限于公证费、律师费、诉讼费、财产保全费等）并按房价总额的30%向原告支付违约金。现原告再次敦请被告于2017年1月26日前到项目现场办理上述办证手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。关于逾期申请产权转移登记的违约金问题。原告向被告出具的《催办通知函》要求被告于2017年1月26日前到项目现场办理办证手续，被告于2018年7月17日因未依约向工商银行履行还款义务，原告为其向工商银行承担保证责任支付了352253.15元。根据合同附件七第十三条约定，原告为被告按揭贷款承担保证责任的，因被告原因导致未能在《商品房买卖合同》约定期限内申请产权转移登记，每逾期一日，被告应按担保贷款总额的0.5‰向原告支付违约金，故原告主张被告向其支付承担保证责任后逾期申请产权登记的违约金于合同有据，本院予以支持。现原告自愿主张逾期申请产权登记的违约金从2017年1月27日起计算至2018年7月5日止，系其对自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告向原告支付的逾期申请产权登记的违约金以担保金额352253.15元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年1月27日计算至2018年7月5日止。关于被告未按时供款原告为其承担保证责任的违约金问题。根据合同附件七第十三条约定，若由于被告未能按时供款等原因导致原告为被告按揭贷款承担保证责任的，被告按房价总额的30%向原告支付违约金。经查，在原告未能证明其为被告按揭贷款承担保证责任给其造成的具体损失的情况下，其损失实际是原告为被告支付的担保金额352253.15元及资金占用利息。现原告依据（2017）粤0104民初16401号民事判决书向广州市越秀区人民法院申请强制执行时已对担保金额及利息提出请求，若再按照房价总额的30%计算违约金则被告所承担的总违约金过分高于造成的损失，对被告有失公平，因此本院对违约金酌情予以调整，被告应按房价总额的10%即43572.8元向原告支付承担保证责任的违约金，对于超出部分，本院予以驳回。被告李东明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李东明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州润粤房地产开发有限公司支付逾期申请产权转移登记的违约金（违约金，以担保金额352253.15元为本金，按照日万分之五的标准，自2017年1月27日计算至2018年7月5日止）；被告李东明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州润粤房地产开发有限公司支付承担保证责任的违约金43572.8元；驳回原告广州润粤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4460元，由原告广州润粤房地产开发有限公司负担1443元，被告李东明负担3017元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 晔人民陪审员  朱炽颜人民陪审员  叶 萍二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李健华