江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初893号原告:邰健，男，1981年10月23日生，汉族，住本市栖霞区。委托诉讼代理人：杜东辉，江苏舜点律师事务所律师。委托诉讼代理人：党月芳，江苏舜点律师事务所实习律师。被告：李蓓，女，1970年2月10日生，汉族，住本市玄武区。委托诉讼代理人：黄建（系被告丈夫），男，1971年5月13日生，汉族，住本市秦淮区。原告邰健与被告李蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告邰健及其委托诉讼代理人杜东辉、党月芳，被告李蓓及其委托诉讼代理人黄建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邰健向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴房租8246.58元，物业费8585.4元，公摊水电费361.65元，以上合计17193.63元，扣除被告先期交付的5500元押金，被告尚需向原告支付欠款11693.63元；2、判令被告向原告返还其转租收取的超出原告应收租金部分的收益7000元；3、判令被告承担违约金5500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》一份，约定：原告将位于南京市秦淮区的房屋（以下称案涉房屋）出租给被告使用；租期60个月，自2016年8月8日起至2021年8月7日止；第一年和第二年每年租金66000元，第三年和第四年每年租金70000元，第五年租金74000元，于每半年租期开始前十日支付；租赁期间的物业管理费和公共水电费、房屋内水电费等由承租方按时交纳；租赁期间承租方不得擅自转租。2019年3月20日，被告未经原告同意，擅自将该房屋转租给胡谏，约定半年租金42000元，被告获得超出原告应收租金部分的收益7000元。2019年9月19日，被告与胡谏之间的协议解除。2019年9月20日，被告因个人原因要求停止租赁房屋。截至2019年9月20日，被告尚欠缴2019年8月9日至2019年9月20日共43天的房屋租金8246.58元、物业费8585.4元、水电费361.65元，以上合计17193.63元，扣除被告先期交付的5500元押金后，被告尚需向原告支付欠款11693.63元。双方就本起纠纷未协商达成一致，故原告诉至法院，请求判如所请。被告李蓓辩称：对欠的房租计算没有异议。按合同计算物业费欠费时间、金额没有异议，对公摊费数额没有异议，但我们交的每平米6元的物业费，物业公司的服务达不到要求，有多家业主在和物业公司交涉维权，到底交多少钱也没有确定下来，最终肯定不会是这个数额的，甚至可能打官司。对于转租是不存在的，房子只是让我的朋友使用，是合作关系，并没有利用房屋得利，这个事原告是知道的。对于原告违约金的诉请，我并不存在违约，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了房产证、租赁合同、被告与案外人胡谏签订的合作协议、物业的催缴通知、律师函以及签收记录、微信记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经过庭审查明事实如下：案涉房屋系原告邰健与妻子辛怡所有。2016年6月30日，原告邰健与被告李蓓签订《写字楼租赁合同》一份，约定：原告将案涉房屋出租给被告使用；租期60个月，自2016年8月8日起至2021年8月7日止；第一年和第二年每年租金66000元，第三年和第四年每年租金70000元，第五年租金74000元，于每半年支付一次六个月房租；被告交押金5500元，租赁到期后退租无条件退还；被告首次支付租金时，需支付原告先行交付的2016年8月至12月物业管理费2000元和公共水电费750元，及装修管理服务费245元；租赁期间被告应按时交纳以下费用：物业管理费，房屋内水电费按实际发生缴费，物业要求承租方应缴纳的相关费用；租赁期间，被告不得擅自将该出租房屋的全部和部分出借、转租、顶让或者以其他变相方法交由他人使用；房屋租赁期间未经原告同意转租承租房屋，被告逾期2个月未交纳按规定应交纳的各项费用，原告有权解除协议，收回出租房屋。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告，被告首期向原告支付了半年房租33000元、押金5500元、5个月物业费和公摊水电费、装修服务费245元；后续被告方又陆续交纳了房租、物业费、公摊水电费。2019年3月20日，被告丈夫黄建（甲方）与胡谏（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方提供案涉房屋给乙方使用，期限自协定签订之日起至2021年8月7日止，乙方半年支付一次费用42000元，另付一次性押金5500元。3月25日，甲方在《合作协议》上签字认可：甲方已收费用47500元+2000元，房内家私留乙方使用附清单。2019年9月19日，胡谏表示“由于公司业务原因，先将房屋所交接物资交接完毕，不再续租，终止房租协议。”2019年9月20日，被告向原告要求停止租赁案涉房屋，原告同意并收回房屋，双方对补交欠租、物业费、多收取的租金等事宜未达成一致，原告诉至本院。庭审中，被告方对以下欠交费用予以认可：1、欠缴2019年8月9日至2019年9月20日间共43天的房屋租金8246.58元；2、欠缴2017年6月16日至2019年3月1日间共20.5个月的物业费8585.4元（按合同计算）；3、欠缴2019年1月1日至2019年3月28日间的公摊水电费361.65元。庭后，原告向物业公司交纳了2017年6月16日至2019年3月1日间的物业费5151.24元和2019年1月1日至2019年3月28日间的公摊水电费396.99元，共计5548.23元。本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同规定履行义务。关于诉讼请求一，被告使用房屋期间所欠房租8246.58元、物业费和公摊水电费5548.23元应予支付给原告，扣除应返还给被告的押金5500元，被告实际应支付8294.81元。关于诉讼请求二，双方争议的焦点为：黄建与胡谏签订《合作协议》是否系转租？被告向胡谏收取的费用超出原告应收租金部分的收益7000元是否应返还给原告？黄建与胡谏签订的《合作协议》，从协议内容看是被告提供案涉房屋给胡谏使用并收取费用，除此之外没有其他任何合作的内容；胡谏在终止协议时也表述为“不再续租，终止房租协议”。所以黄建与胡谏之间签订的协议，名为合作协议，实质为房屋租赁协议，即被告把自己承租的原告的房屋转租给胡谏，收取了比付给原告更多的租金。通过双方作为证据提交的微信聊天记录可以看出：被告方经营情况不好，交租金有困难，想找一个下家继续履行合同，原告未明确表态，表示找到下家要三方坐下来谈。但此后被告一直没有找到下家，面对原告盯着要交租金的情况下，被告向原告表示如果找不到下家自己还得继续租。在2019年3月22日的时候，被告向原告方支付了一次房租，当时及此后被告未向原告告知胡谏租房一事。原告陈述2019年8月份上门后发现胡谏在承租，被告无证据证明在此时间之前已明确告知原告转租并得到原告同意。根据《江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。故对原告要求被告返还其转租收取的、超出原告应收租金部分的收益7000元的诉请，本院予以支持。关于诉讼请求三，2019年9月20日，被告向原告要求停止租赁案涉房屋，原告同意并收回房屋，原、被告间订立的《写字楼租赁合同》已经解除。原告认为被告欠付租金构成违约，要求被告支付违约金5500元，本院认为，租赁合同中未明确被告欠付租金需承担多少违约责任，违约责任的性质为损失补偿性，原告也未提供证据证明具体损失的数额，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告邰健与被告李蓓签订的关于南京市秦淮区房屋的《写字楼租赁合同》于2019年9月20日解除。二、被告李蓓于本判决生效之日起十日内向原告邰健支付房屋租金8246.58元、物业费和公摊水电费5548.23元（扣除应返还给被告的押金5500元，被告实际应支付8294.81元）。三、被告李蓓于本判决生效之日起十日内向原告邰健返还其转租收取的超出原告应收租金部分的收益7000元。四、驳回原告邰健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取134元，原告邰健负担43元，被告李蓓负担91元。本判决为终审判决。审 判 员  郭红二〇二〇年五月二十七日见习书记员  赵荣