辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0213民初421号原告：姜克军，男，1981年6月11日出生，汉族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：王善忠、苏华君，系辽宁王善忠律师事务所律师。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地：大连经济技术开发区黄海西路138-1号-G。法定代表人：苏跃升，系该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翁君合，女，1976年1月14日生，系该公司出纳，住大连市金州区。第三人：大连乾秤建设工程有限公司，住所地大连市金州区华家屯镇华家村。法定代表人：于长今，系该公司经理。委托诉讼代理人：张敬超，男，汉族，1978年12月5日生，系该公司副总经理，住大连市金州区。原告姜克军诉被告大连宜华建设集团有限公司（下称宜华集团）、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（下称宝林集团）、第三人大连乾秤建设工程有限公司（下称乾秤公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜克军及其委托诉讼代理人王善忠和、苏华君、被告宝林集团委托诉讼代理人翁君合、被告宜华集团委托诉讼代理人庞伟、翟志伟、第三人大连乾秤建设工程有限公司委托诉讼代理人张敬超到庭参加诉讼。本案现已审理完结。原告诉称，2016年11月7日，原告经乾秤公司介绍从被告宝林集团购买宝林凤凰城3号1-5-1号的房屋一套，与被告宝林集团签订了《商品房买卖合同》，并支付总房款619，832元，宝林集团开具了增值税发票。2019年6月12日，原告到金普新区不动产登记中心办理无房证明和房屋登记手续时，工作人员告知原告购买的房屋被金州区人民法院查封。2019年10月15日，原告向金州区法院提出执行异议申请，法院以原告提供的乾秤公司与被告宝林集团签订的《工程款抵房协议》、乾秤公司为原告出具的收款收据均未载明房屋具体行政街号为由裁定驳回原告的执行异议请求。原告认为法院的认定是错误的，故请求：一、请求金州区人民法院停止对大连市金州区金港路306号1-5-1房屋的强制执行，解除对该房屋的查封。二、诉讼费用二被告承担。被告宜华集团不同意原告的诉讼请求。事实与理由：原告诉讼请求不符合最高院《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。一、原告与宝林集团的基础法律关系不是商品房买卖法律关系，是债权债务法律关系。原告是通过以物抵债方式取得的案涉房屋，因以物抵债的当事人没有买卖的合意，抵债受让人仅希望实现金钱债权，物的交付只是金钱债权的替代手段，因此，其与宝林集团签订的《商品房买卖合同》实质上是实现债权消灭债务，其双方不是真实的商品房买卖合同法律关系，原告的诉讼请求不符合《执行异议与复议规定》第29条的商品房买卖关系。二、原告所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1、所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案，但是原告的合同却没有备案。原因是房屋已经抵押给了银行，该房屋的抵押情况是公示的，原告完全可以查到。原告在2016年签订的合同，从2016至2018年长达2年的时间不起诉宝林集团是因为原告与宝林集团并不存在真实的房屋买卖关系。2、原告主张其购买宝林集团的案涉房屋是抵押物，其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同、效力待定的合同，绝不是合法有效的合同。以上可以看出所谓的“商品房买卖合同，当然不符合执行规定第29条第一项中规定的“合法有效”的要件。3、如果按照原告自己的主张与宝林集团存在所谓的“商品房买卖合同关系”，原告应当依法向宝林集团主张权利；如果原告完全不存在自己主张的所谓权利，仅是替宝林集团“顶包”，原告自应主动撤回其所谓的“请求”。三、原告不符合第29条第3项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。原告用发票来证明支付房款是不成立的。原告并非真实的买受人，只是通过抵顶房屋的方式来实现债权，因此原告与宝林集团之间并无真实的房屋买卖关系。宝林集团和大连乾秤建设工程有限公司之间的所谓债权债务关系是否真实存在，是否已过时效等情况均未予以查实。本案完全存在被执行人宝林集团与原告姜克军恶意串通，谎称存在以房抵债协议以对抗执行情况。被告宝林集团对原告姜克军的请求表示认可，对原告姜克军提供的证据并无异议，认可与原告签订《商品房买卖合同》，收到原告购房现金，为其出具购房发票；认可该款项偿还给第三人乾秤公司；并自认案外人未能办理房屋所有权证书系因被执行人原因造成。第三人乾秤公司对原告姜克军的请求表示认可，对原告姜克军提供的证据并无异议，认可与宝林集团的抵债合同没有全部履行，原告是与宝林集团签订购房合同，原告将购房现金交给宝林集团，宝林集团又偿还给我们。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华集团将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于本判决生效后15日内支付原告宜华集团剩余工程款46，547，216元，于本判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7，009，440元，原告宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华集团于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。沈阳市中级人民法院在执行吉林银行股份有限公司沈阳分行与被告宝林集团等金融借款合同纠纷一案中，于2018年1月5日依法查封案涉房屋。2019年1月16日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01执877号移送执行函，将其查封的房屋交由本院执行，对上述房屋的续封、解封、变价分配等后续执行工作，由本院办理，该院不再负责。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了项目抵押贷款。2015年11月25日，被告宝林集团和第三人乾秤公司签订《工程款抵房协议》，约定宝林公司以宝林凤凰城3号1-5-1号80.55平方米的房屋（房款619832元）抵顶乾秤公司工程款599956.48元，差额部分由乾秤公司以现金方式补齐，宝林集团负责给予办理相关购房手续。同年12月14日，乾秤公司将差额部分以现金方式交付宝林集团，但是宝林公司始终没有为乾秤公司办理购房手续。2016年11月，原告经被告乾秤公司工作人员介绍，购买被告宝林公司位于金州区151号房屋，11月5日，原告向被告宝林公司现金交付房款619,832元，被告宝林公司出具收款收据，并将此款用于偿还第三人乾秤公司。2016年11月7日，原告姜克军与宝林集团签订《商品房买卖合同》，并向姜克军出具金额为619,832元的增值税发票。原告姜克军购买房屋后实际占有、使用该房屋至今。案涉房屋是原告姜克军在大连地区唯一居住用房。原告姜克军对本院的执行行为提出异议，本院驳回了姜克军的异议请求，姜克军遂提起本案执行异议之诉。上述所查明的事实，有原、被告当庭的陈述笔录、当事人提供的专用收款收据、发票、房屋买卖合同、物业费专用收款收据及执行裁定书、记账凭证、工程合同书、结算审核报告、工程款抵房协议等证明材料在案为凭，这些材料经当庭质证和本院的审查，可以作为定案的依据，本院予以采信。本院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华集团对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，原告仅在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。原告向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买商品房，原告系案涉商品房的消费者。宝林集团因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在宝林集团名下但已出卖给原告的商品房采取执行措施时产生的争议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告与宝林集团签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款，案涉房屋为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因案涉房屋虽然是被告宝林公司与第三人签订的抵债协议中的房屋，但被告宝林公司并没有按照该抵债协议的约定为第三人办理购房手续，抵债协议没有完全履行；而原告作为消费者与被告宝林公司签订房屋买卖协议，并将购房款项全部交付宝林公司，与宝林公司形成的是买卖合同关系，宝林公司将此款用于偿还第三人与原告没有关系。故对被告宜化集团提出原告与被告宝林公司是债权债务关系、属于以物抵债的辩解，本院不予采信。由于本案纠纷系由第三人宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行金州区金港路306号1-5-1号的房屋。案件受理费10，000元（原告已预交），由被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  葛丽艳人民陪审员  孙金光人民陪审员  马红卫二〇二〇年五月二十六日书 记 员  关晓楠