福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初987号 原告：福建中成物业服务有限公司，住所地福州市台江区六一中路瀛东交叉路口红星商住综合楼3#楼03室。统一社会信用代码91350103685085499E。 法定代表人：王则平。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：周全，福建理争律师事务所执业律师 被告：陈国铭，男，1951年5月21日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福建中成物业服务有限公司（以下简称中成物业公司）与被告陈国铭物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中成物业公司的委托诉讼代理人周全与被告陈国铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中成物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付2014年1月1日至2019年9月30日拖欠的物业服务管理费及水电公摊费等合计12,583.4元。事实和理由：原告于2014年1月1日入驻被告所拥有的福州市台江区排尾路229号联邦广场小区提供物业服务在管至今。原告依约为被告所拥有的福州市台江区排尾路229号联邦广场6#1207号房产提供了完善的物业管理服务，被告应该根据约定缴纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2019年9月30日，被告共欠缴纳物业服务费及水电公摊费共计12,583.4元。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴纳居民的正当合法权利，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 陈国铭辩称，一、中成物业公司系2019年底才正式开始提供物业服务，在此之前实际是由滨江社区提供的物业服务。二、中成物业公司于2019年入驻联邦小区程序不合法，其与被告等小区业主并未形成物业服务合同关系。三、中成物业公司提供的物业服务未达到法律法规要求的标准：1.没有安保措施；2.消防设施没有得到应有的防护保养；3.环境卫生保洁工作不到位；4.物业人员带头违反《消防法》在小区内搞违建；5.侵犯业主权益暴力追讨物业费；6.侵占业主公共收益；7.小区环境没有管理，到处存在安全隐患。四、原告的诉讼请求部分超过诉讼时效期间。五、瀛宏物业公司、中成物业公司其实就是“这几人”公司！变来变去只是为了将联邦广场小区这块肉进行瓜分而已。中成物业公司就是“借壳”瀛宏物业公司的产物，物业公司与社区的某些人有严重的经济利益交集，为了长期控制这种非法的环境，街道物业站某些人处心积虑地打压业主成立业委会。六、中成物业公司提出缴交公摊费没有依据。目前物业用房内用电用水及小区电动车停车场的用电也都算在公摊之内，而小区电动车停车场的收费系由物业公司全部收取作为利润，这些由物业公司使用的水电费应当在公摊内予以扣减。综上，中成物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区房屋所有权人登记为陈国铭，其中记载建筑面积为133.62平方米。 2013年11月15日，福州中成物业服务有限公司向福州市台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站提交一份《报告》，内容为：“鉴于2013年11月，福州市台江区排尾路229号‘联邦广场’、福州市台江区排尾路271号‘鳌峰花园7座’小区原物业服务公司（福州市玉祥物业管理有限公司）终止小区物业服务管理。为维护‘联邦广场’、‘鳌峰花园7座’物业服务正常运营，保障社区公共秩序稳定，经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，同意从2014年1月1日起，由福州中成物业服务有限公司进驻‘联邦广场’、‘鳌峰花园7座’提供物业管理服务，物业管理月收费标准不变（住宅1元/平方米，商业楼1.8元/平方米，公摊费用0.39元/平方米），待业主委员会成立后，由业主委员会另行选聘物业公司，恳请贵站予以准许！”台江区瀛洲街道住宅小区物业管理站在该《报告》上批示：“经核实，为了小区安定稳定，同意社区意见，由你公司暂时代管，待该小区成立业主委员会后由业主自行选聘，并告示业主。”2014年1月1日起，中成物业公司进驻“联邦广场”小区，为福州市台江区瀛洲街道排尾路229号“联邦广场”小区二期5座和6座提供物业服务至今。2014年11月17日，中成物业公司由“福州中成物业服务有限公司”更名为“福建中成物业服务有限公司”。 2019年10月8日，福州市台江区瀛洲街道滨江社区居民委员会出具证明一份，内容为：“兹有滨江社区辖区‘联邦广场5-6座’、‘鳌峰花园7座’两小区，现由福建中成物业服务有限公司管理服务。”现中成物业公司向本院提出上述诉请。 诉讼中，中成物业公司提供福州市中级人民法院（2016）闽01民终4603号业已生效的《民事判决书》，证明本院及福州市中级人民法院均判决确认中成物业公司自2014年1月1日起进驻联邦广场小区为小区提供了物业服务，物业收费标准合理。 中成物业公司提供国网福建省电力有限公司福州供电公司出具的《历月电费明细》，主张已为业主代垫了“联邦广场”小区6#楼电梯1－6、5#楼梯灯1-2、5#－6#地下室和6#楼一层有线电视及地下室生活水泵房自2014年1月1日起至2019年9月30日止共计69个月的公用电费合计726,589.44元，小区住宅建筑面积为23,092㎡，小区业主应承担的公摊水电费为0.45元/㎡/月（726589.44元÷69个月÷23092㎡）。 另，案涉小区尚未成立业主委员会。 本院认为，中成物业公司提供的证据以及同小区类案生效判决足以证实自2014年1月1日起，中成物业公司经福州市台江滨江社区委员会及业主代表选聘，为“联邦广场”小区提供了物业服务，陈国铭作为“联邦广场”小区的业主之一，接受了中成物业公司提供的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。在中成物业公司履行了物业服务后，陈国铭作为物业服务的实际受益人理应及时向中成物业公司交纳物业服务费和公摊费。陈国铭辩解中成物业公司未与其签订物业服务合同、于2019年入驻联邦小区程序不合法，于法无据，本院不予采纳。 关于陈国铭提出诉讼时效问题。物业费属于按月结算费用，法律关于诉讼时效的规定本意在于敦促当事人及时行使自身权利，故对于中成物业公司称其公司仍在该小区持续提供物业服务，物业服务费不存在诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”诉讼中，中成物业公司提供其代理人周全与福州中成物业服务有限公司吴主任的微信聊天记录截屏证实2019年12月27日,本院调解员已电联陈国铭并约定好双方进行诉前调解的具体时间，虽然中成物业公司于2020年3月25日才向本院提起诉讼，但可以视为中成物业公司于2019年12月27日已向陈国铭主张过权利，根据上述法律规定，中成物业公司关于2016年12月27日之前的诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。自2016年12月27日至2019年9月30日期间的诉请未超过诉讼时效，依法受法律保护。 关于物业服务费和公摊费金额。诉讼中，陈国铭提出中成物业公司小区物业管理不到位、存在卫生死角，出入无门禁、消防通道被占用，侵占业主权益等未提供常规服务情形并提供了一组照片为据，中成物业公司否认陈国铭所述，认为照片是在2020年春节期间拍摄，与本案所诉时段无关，且照片是静态的，不能证明一直存在的客观事实。本院认为物业服务具有公共性，该公共性表现为物业公司的服务不仅针对某一业主，更是针对全体业主，因物业服务产生分歧时，双方应充分协商沟通，以维护小区的整体环境和全体业主利益，陈国铭以此拒绝缴纳物业服务费不利于该目的的实现，中成物业公司向小区全体业主提供物业服务之后，向小区业主收取物业服务费和公摊水电费于法有据，陈国铭做为小区业主之一亦应缴纳上述费用。故陈国铭应支付自2016年12月27日起至2019年9月30日止的物业服务费4427.3元（1元/㎡/月×33个月×133.62㎡+1元/㎡/月×133.62㎡÷30天×4天）。结合中成物业公司提供的历月电费明细的时间（2014年1月至2019年9月）、用电地址、费用状态可以反映小区公共使用的电费处于正常缴纳无欠费状态，而且案涉《报告》内容中提出以0.39元/㎡/月收取“联邦广场”小区公摊费。综合中成物业公司自愿按23092平方米计算小区建筑面积，计算出公摊电费0.45元/平方米已多出案涉《报告》内容中提出以0.39元/㎡/月收取“联邦广场”小区公摊电费，因此中成物业公司提出按0.36元/㎡/月计算公摊费，本院予以照准。经核算，陈国铭应向中成物业公司支付自2016年12月27日起至2019年9月30日止的电公摊费1593.8元（0.36元/㎡/月×33个月×133.62㎡+0.36元/㎡/月×133.62㎡÷30天×4天）。综上，陈国铭应向中成物业公司支付自2016年12月27日起至2019年9月30日止的物业服务费和电公摊费合计6021元（4427.3元+1593.8元）。中成物业公司诉请超过本院确认的部分，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、陈国铭应于本判决生效之日起十日内向福建中成物业服务有限公司支付2016年12月27日起至2019年9月30日止的物业服务费4427.3元以及电公摊费1593.8元，合计6021元； 二、驳回福建中成物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，由福建中成物业服务有限公司负担30元，陈国铭负担27元。 本判决为终审判决。 审 判 员  林 明 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  林小梅 书 记 员  江含慧 一、附本案适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时 效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。