广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终16595号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈景平，男，汉族，1967年8月11日出生，住湖南省冷水江市************，公民身份号码为432************310。委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张乐新，男，汉族，1967年2月2日出生，住浙江省东阳市*******跃进3-218号，公民身份号码为330************915。委托诉讼代理人：向开元，广东昱桥律师事务所律师。上诉人陈景平因与被上诉人张乐新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18027号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张乐新一审的诉讼请求：1.解除张乐新、陈景平签订的《厂房租赁合同》；2.陈景平返还张乐新厂房及附属设施、设备；3.陈景平立即支付张乐新租金3128242元；4.陈景平按照合同约定租金支付标准298000元/月，支付2019年5月起至实际返还租赁物业之日止的占用使用费；5.陈景平支付张乐新延期付款滞纳金暂计至2019年4月18日为317510.34元（具体详见滞纳金计算表）；6.陈景平承担全部诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认张乐新与陈景平于2016年6月21日签订的《厂房租赁合同》无效。二、张乐新于判决发生法律效力之日起五日内向陈景平退还押金894000元。三、陈景平于判决发生法律效力之日起五日内向张乐新返还位于东莞市寮步镇上底工业区的厂房。四、陈景平于判决发生法律效力之日起五日内向张乐新支付2018年6月至2019年10月期间的场地占有使用费4916242元。五、陈景平于判决发生法律效力之日起五日内按298000元/月的标准向张乐新支付2019年11月1日至实际返还租赁物之日止的场地占有使用费。六、驳回张乐新的其他诉讼请求。七、驳回陈景平的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费17183.01元、保全费5000元，共计22183.01元，张乐新已预交，由张乐新负担2044元，由陈景平负担20139.01元；反诉受理费19572.88元，陈景平已预交，由张乐新负担4328元，由陈景平负担15244.88元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18027号民事判决。原审宣判后，陈景平不服，向本院提起上诉：1.请求撤销原审判决第四项，改判陈景平无需支付2018年6月至2018年11月期间的租金共计人民币1836242元；2.请求撤销原审判决第七项，改判张乐新赔偿陈景平装修损失暂计人民币300000元（包含消防设施设备，具体以法院聘请的评估鉴定公司评估鉴定的装修损失费用为准）；3.请求撤销原审判决第七项，改判张乐新向陈景平支付2016年6月21日起至《厂房租赁合同》被认定无效之日止的电费60759.6元和水费38461.5元；4.请求撤销原审判决第七项，改判张乐新向陈景平赔偿租赁变压器押金和补贴费用50000元。5.本案一、二审的诉讼费由张乐新承担。事实与理由:一、原审法院认定陈景平在2018年12月份之前应按照298000元/月的标准向张乐新支付租金，属于认定事实错误。1.虽然案涉《厂房租赁合同书》约定的每月租金为298000元，但是双方并未按照合同约定的租金标准履行。（1）根据《变压器租赁协议》以及对应的银行转账记录，均能够证明当时张乐新提供的变压器不符合使用状态，陈景平为了厂房使用和转租重新租赁了一台变压器并支付了相关租金和补偿费用。因此双方就达成了每月租金230000元的约定，有租金转账记录、《律师函》可证明，自2016年12份开始，陈景平均是按照每月230000元的标准向张乐新缴纳租金，张乐新从未提出过异议，可证明双方已经对租金标准达成了变更约定。（2）根据《手机短信》《补充协议（手写稿）》《微信记录》以及附件《补充协议》等可显示，双方即使在出现争议后，其往来协议均能够证明张乐新对于2016年12月至2018年8月之前每月按照230000元的事实是确认的，虽然《补充协议》双方没有签名，但是双方已经实际履行的事实，证明张乐新无权主张2018年12月份之前的租金差额。（3）在长达两年多的时间内张乐新从未要求陈景平缴纳过任何租金差额，不符合常理。2.原审法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，那么即使根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，并未强制规定法院一定要按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院应当考虑租赁合同无效的过错、履行过程中双方的真实意思表示等认定合理的租金标准。二、原审法院认定陈景平无权主张装修损失，亦不同意案涉装修损失司法鉴定申请，属于事实认定不清，适用法律错误。1.本案中，原审法院认定案涉《厂房租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条规定，张乐新一直主张租赁合同有效，那么案涉租赁合同现被原审法院认定无效的过错应当全部归责于张乐新，张乐新对陈景平已投入的装修损失应当承担全部的赔偿责任。2.针对陈景平已经投入的装修损失，陈景平提供了包括《装修照片》《消防设施设备安装的收据》、《南亚厂房翻新改造合同》《收据》《银行转账记录》《青苗补偿协议》《转账记录》等证据予以初步证明，足以推定出在承租期间存在装修的事实，也已经构成了相对完整的证据链。退一步讲，即使陈景平提供的装修损失证据存在瑕疵，但是既然陈景平已经穷尽可能提供了相应证据且该等证据能够初步反映装修事实的存在，原审法院应当根据陈景平的申请，对案涉厂房的装修情况进行司法鉴定，至于司法鉴定机构能否进行鉴定或者司法鉴定结果中双方存在争议的部分，应按照举证规则，由双方提交证据予以证明。3.在庭审过程中，张乐新主张其交付的案涉厂房就是目前厂房的现状，进而主张陈景平不存在装修的事实，但是原审法院却没有要求张乐新提供案涉租赁厂房出租时厂房现状的相关证据，直接以陈景平提供的证据存在瑕疵为由驳回陈景平的装修损失主张，违反了法律规定。三、原审法院认定张乐新无需支付2016年6月21日起至《厂房租赁合同》被认定无效之日止的电费60759.6元和水费38461.5元以及无需赔偿陈景平租赁变压器押金和补贴费用50000元，属于事实认定错误。1.根据陈景平提供的《变压器租赁协议》以及对应的银行转账记录可以证明，张乐新提供的两台变压器中的一台无法正常使用，陈景平多次要求张乐新提供符合租赁厂房使用标准的变压器，但是张乐新一直无法提供，导致陈景平无法使用和出租案涉厂房，直至案涉租赁合同履行半年之后，张乐新迫不得已自行租赁了变压器，并租赁了相应的房屋放置该变压器，向案外人借了200千伏安的工业用电，由此导致陈景平产生了租赁变压器的押金和补贴费用50000元，该等损失应当由张乐新赔偿。2.根据案涉租赁合同附件图纸的约定，案涉租赁物业不包括“私人住所”在内，但是因为该“私人住所”以及案涉租赁物业统一使用一个水表，所以陈景平每个月都需要支付包括案涉租赁物业以及“私人住所”的水费，所以该“私人住所”自2016年6月21日起至《厂房租赁合同》被认定无效之日止的电费和水费，应当由张乐新赔偿。四、原审法院在庭审过程中，对于案涉租赁合同可能无效，并未向张乐新释明在合同无效的情况是否需要变更诉讼请求，也未向陈景平和张乐新释明租赁合同无效的后果及处理，违反了法律规定的程序要求，请二审法院依法予以改正。张乐新未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：陈景平确认案涉租赁物的实际承租人有：东莞市跨越物流有限公司、深圳市深网新业科技有限公司、李家僚、东莞市上底机动车检测有限公司、天津大田运输服务有限公司东莞分公司、杨安发、余毓鉴、孙留峰。陈景平提交的协议书显示其已与深圳市深网新业科技有限公司、李家僚、杨安发、余毓鉴、天津大田运输服务有限公司东莞分公司就2020年4月租金和后续租赁问题达成一致协议。陈景平提交情况说明主张孙留峰的租赁期限已届满，孙留峰已搬离案涉租赁物业；张乐新提交的租赁合同显示东莞南亚家具有限公司已与东莞市上底机动车检测有限公司、东莞市跨越物流有限公司等实际承租人签订了租赁合同，合同期限自2020年4月1日起算。张乐新于二审主张占有使用费计算至2020年3月截止。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉《厂房租赁合同》为无效合同，陈景平于原审中亦主张合同无效，原审法院对合同效力的认定与陈景平的主张一致。陈景平主张原审法院未就合同效力向张乐新释明，但合同效力的认定并不影响张乐新的诉讼权利，且张乐新对此也没有异议。本案二审的争议焦点为：一、占有使用费的标准如何认定；二、张乐新应否向陈景平赔偿各项费用、损失。对于焦点一，陈景平主张因张乐新提供的变压器不能使用而双方约定变更租金为每月230000元，但陈景平不能举证证明，本院对陈景平的主张不予采信。关于双方在聊天记录中发送的补充协议，该补充协议为双方和解过程中的草稿，双方并未签订该协议，而且陈景平也没有按照补充协议条款按期足额交纳租金，故补充协议不能证明张乐新同意减租或放弃部分租金差额。原审参照合同约定的标准计算占有使用费正确，本院予以维持。对于焦点二，陈景平于原审庭审中陈述没有签订装修合同，其后又提交了装修合同，且该合同内容简单，对工程量、付款时间等重要条款约定不明。陈景平提交的照片显示厂房的墙体被砸开、水泥路面被翻开，但砸开墙体是对厂房构造的改变，不等同于装修，张乐新也提交了微信记录以证明厂房使用期间路面压坏而进行修补。陈景平不能充分举证证明其对案涉厂房进行了装修，亦不能举证证明其主张的装修经过了张乐新同意。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，本院对于陈景平主张的装修损失，不予支持。原审驳回陈景平主张的装修损失，处理正确，本院予以维持。关于变压器押金和补贴费用，双方约定变压器按现状交付，合同期内变压器所有维修、保养费用均由陈景平负责。张乐新已向陈景平提供变压器，而陈景平提交的变压器租赁协议于厂房租赁合同签订之后五个月才签订，陈景平不能举证证明因张乐新的原因而产生变压器押金和补贴费用，本院对陈景平主张的变压器押金和补贴费用，不予支持。关于电费和水费，陈景平未能举证证明张乐新使用了私人住所产生水电费的支出，其应承担举证不能的责任。原审对陈景平主张的水电费不予支持，处理正确，本院予以维持。此外，陈景平提交的协议书、张乐新提交的租赁合同显示，各方已与实际承租人就后续合同履行问题达成了协议，张乐新要求陈景平返还案涉厂房不存在障碍。案涉厂房租赁合同无效，陈景平应当向张乐新返还租赁物，张乐新于二审主张占有使用费计算至2020年3月，故本院对原审判决认定的占有使用费截止时间予以改判，2019年11月至2020年3月的占有使用费为298000元/月×5个月=1490000元。综上所述，陈景平的上诉理据不足，本院予以驳回。由于二审出现新的情况，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18027号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项以及有关诉讼费处理的决定；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18027号民事判决第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初18027号民事判决第五项为：陈景平于本判决发生法律效力之日起五日内向张乐新支付2019年11月至2020年3月的占有使用费1490000元；四、驳回张乐新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费46683.7元，由陈景平负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年五月十八日书记员  安燕玲谢爱玲