重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初2086号原告：重庆兴旺物业发展有限公司物业管理分公司，住所地重庆市北碚区歇马镇歇马支路5号附22号，统一社会信用代码915001097935470765。法定代表人：彭振华，该公司负责人。委托代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：刘大琴，女，1974年9月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆兴旺物业管理有限公司物业管理分公司（以下简称兴旺物业管理分公司）诉被告刘大琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法由审判员刘隽适用小额诉讼程序于2020年5月7日依法公开开庭进行了审理。原告兴旺物业管理分公司的委托代理人蒋宜均、被告刘大琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兴旺物业管理分公司诉称:1、判令被告支付2014年6月至2019年11月的所拖欠的物业管理费共计3945元，并从欠费次日起按日加收应交金额千分之三的滞纳金至本金清为止，约1500元。2、本案的诉讼及相关费用由被告承担。事实及理由：被告在重庆市北碚区XX镇XX小区购房一套，购房前原告与所涉小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，被告购买房屋时与物业签订了《物业管理服务合同》，开发商将物业服务合同及相关资料交与被告，被告按照商品房买卖合同约定按时接房装修入住至今。物业服务合同签订后，原告随即组织相关人员、设施设备进场服务，在服务期间，开发商重庆兴旺置业发展有限公司于2010年2月与原告签订了物业服务合同，合同约定了小区物业服务相关事项，在物业服务期间，被告却因各种理由拒缴和拖欠物管费，经原告多次催收，被告至今未缴纳。被告刘大琴答辩称：1、原告已违反《中华人民共和国消防法》第十六条规定，未建立物业区域内安全管理制度，未制定突发事件的应急预案，未履行管理项目中消防安全隐患排查工作，未按照《物业服务合同》第五十八条（1）（2）（3）小项的规定，做好小区消防设施的维护、维修管理工作，未做到日常消防安全巡查制度，也未及时排查小区有重大安全隐患的设施、火灾隐患；由于原告长期不重视消防安全重要性，2019年被重庆市北碚区消防救援大队下达限期整改12项不合格通知书，其中最致命的一项是小区消防设施全线瘫痪，消防栓不出水，至今未整改；2、小区按规划原本是封闭式管理小区，由于原告不作为，小区管理混乱，环境脏乱差成常态；未履行职责做好小区安保工作，盗窃案件频发，被重庆市北碚区公安局列为重点监控小区；3、原告严重违反知情权，侵占业主公共部分收益，要求公开收支账目。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：经审理查明，兴旺物业管理分公司与开发商重庆兴旺物业发展有限公司于2010年2月4日签订《XX小区前期物业委托服务合同》，约定由兴旺物业管理分公司为XX小区小区提供物业服务，委托服务事项包括：共用设施、设备的日常小修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明系统、电梯、自备发电机、智能化安防设施、楼内消防设备等；小区内的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；小区内的公共绿地、花木、休闲建筑等的日常养护和管理；小区内的附属配套建筑和设施维修、养护和管理；公共环境卫生；维护小区公共秩序、实行24小时封闭管理，并配备专职秩序人员负责秩序工作，包括不定期巡逻，门岗执勤等，此款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身安全和财产保险以及家庭财产的保管责任。物业管理费标准（按建筑面积计算）：1、多层住宅：0.6元/月·平方米，2.高层住宅（二层以下，含二层）0.65元/月·平方米（不含公共能源），3、高层住宅（二层以上，不含二层）0.85元/月·平方米（含电梯费不含公共能源），4、商业门面：1.0元/月·平方米；业主未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金；委托服务期限暂定二年，以房屋交付业主使用之日起计算；双方还对物业管理服务内容和标准进行了详尽明确的约定。另查明，刘大琴是XX小区X-X-X的业主，该房屋建筑面积为75.93平方米。刘大琴从2014年6月1日起截止到2019年11月30日共欠物业服务费4259.67元。还查明，前期物业服务合同到期后，因该小区未成立业委会，未签订新的《物业服务合同》，故兴旺物业管理分公司仍按照原物业服务合同约定的内容为XX小区小区提供物业服务至今。上述事实，有《XX小区前期物业委托服务合同》、服务证明、催费函及邮寄单、房产证明、照片、消防整改相关材料、业主签字意见表等以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，兴旺物业管理分公司系取得物业服务资质的物业公司。兴旺物业管理分公司与重庆兴旺物业发展有限公司签订了《前期物业委托服务合同》，并据此为XX小区提供物业服务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，在其提供了物业服务后理应收取物业费。针对刘大琴的辩解意见，本院评判如下：一、被告提出的消防设施问题，本院认为，首先，案涉小区的消防设施设备从建成投入使用至今已近十年，存在部分设施设备自然老化的可能性；其次，不可否认，原告在消防设施设备的日常养护上可能存在一些疏漏，从原告举示的向XX街道城建办、北碚区消防支队、XX社区等的整改报告、消防整改业主签字意见表等证据可以看出，原告对消防安全问题已经进行了部分整改，对无法直接整改的部分拟定了维修方案，申请动用物业专项维修资金对小区消防设施进行修复，但最终因未达到法定人数业主同意使用物业专项维修资金的条件导致未能及时实施修理，并非原告故意怠于履行合同约定的消防设施维护、管理职责。二、被告主张小区环境脏乱差、车辆乱停乱放成常态，并举示了照片、视频予以佐证，原告不认可被告的证据，本院也无法确认其真实性。即使被告举示的照片、视频属实，也仅能反映案涉小区在某一时间点或某一时间段内的状态，而物业服务是一个动态的过程，故无法证明原告一直未按约履行小区环境维护义务。三、被告称涉案小区盗窃案件频发，未举示有效证据证明，且《物业服务合同》明确约定，原告维护小区公共秩序包括不定期巡逻和24小时门岗执勤，但不含业主、非业主使用人的人身安全和财产保险以及家庭财产的保管责任。原告提交的保安巡逻签到表等证据可以看出，原告已按合同约定履行了维护小区公共秩序的义务。四、被告要求原告对公共收益进行公示，但未举示有效证据证明小区存在公共收益。被告在收集到有效证据后可另案起诉，本案不做处理。本院认为，原告在履行物业服务过程中可能存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。故兴旺物业管理分公司要求刘大琴支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，被告欠费金额为4259.67元，原告仅要求被告支付3945元，是原告的真实意思表示，本院予以认可。原告在今后的物业服务过程中，应对瑕疵部分积极予以改善，对公共区域收支明细等积极予以公示；与小区业主进行良好沟通，共同营造安全、卫生的小区环境。另合同约定的违约金过高，本院依法调整为按刘大琴未缴纳的物业服务费3945元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由刘大琴于本判决生效之日起十日内支付重庆兴旺物业管理有限公司物业管理分公司2014年6月至2019年11月的物业管理费3945元。二、由刘大琴于本判决生效之日起十日内支付重庆兴旺物业管理有限公司物业管理分公司逾期缴费的违约金，该违约金以3945元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，从2020年4月8日起计算至付清之日止。三、驳回重庆兴旺物业管理有限公司物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由刘大琴负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 员 刘隽二〇二〇年五月二十八日法官助理 罗敏书 记 员 高敏