山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初598号 原告：威海世安食品有限公司，住所地威海经济技术开发区海峰路34-6号，统一社会信用代码：91371000348893137B。 法定代表人：刘文新，经理。 委托诉讼代理人：刘强，山东华田律师事务所律师。 被告：威海环河房地产开发有限公司，住所地威海经济技术开发区徐家疃社区居委会，统一社会信用代码：91371000693101073L。 法定代表人：施正安，总经理。 委托诉讼代理人：苏村野，山东海明达律师事务所律师。 原告威海世安食品有限公司与被告威海环河房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海世安食品有限公司之委托诉讼代理人刘强、被告威海环河房地产开发有限公司之委托诉讼代理人苏村野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海世安食品有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告返还押金款18000元，并按银行同期贷款利率自起诉之日起给付占用期间的利息；2、要求被告赔偿原告装修款150000元。事实和理由：被告威海环河房地产开发有限公司曾在其自行开发的蔚蓝新天地开设中国海参交易中心打造海参专卖一条街，并于2017年2月24日和原告威海世安食品有限公司签订中国海参交易中心商铺租赁合同，约定被告将位于威海珠海路徐家疃中国海参交易中心公安编号23号楼112号套内面积约267.31平米的商铺出租给原告，同时约定三年免租。合同签订后，原告按被告的要求缴纳了18000元的押金并支出150000元对商铺进行了装修。后来被告经营的中国海参教育中心项目失败，被告将海参交易的所有的标识拆除，并强行擅自将原告的商铺门锁撬开，给原告造成了巨大损失，故起诉。 威海环河房地产开发有限公司辩称：原告主张的押金系由案外人威海参道商业管理有限公司收取，原告如果有理由退还该保证金，应向该公司主张。且按照租赁合同约定，该款项应在合同期满，原告把租赁商铺腾空、水电费等各费用结清后，收款方无息退还，但因被告一直没有经营，构成违约，相应的保证金不予退还。即使该诉求保证金可退，原告所主张保证金利息，是需要证明原告曾凭单据到威海参道商业管理有限公司主张过退款事宜，原告没有相应的证据，所以其利息的主张不能成立。由于因原告违约造成合同解除，合同解除后，原告理应将商铺恢复原状，原告的装修系其自行拆除，即使损失产生，也是其自身原因造成。 根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔚海新天地23号系被告开发建设，于2014年1月17日办理了预售许可证。2017年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中国海参交易中心商铺租赁合同》一份，约定甲方在自行开发的蔚海·新天地开设“中国海参交易中心”，甲方将位于威海市环翠区珠海路徐家疃中国海参交易中心公安编号23号楼112号套内建筑面积约267.31平方米的商铺，有偿租赁给乙方经营；租赁期限为三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止；乙方需向甲方支付商铺租金总价为人民币238785元，租金支付方式为年付，支付币种为人民币，第一年乙方应于2017年4月1日前支付租金79595元，第二年乙方应于2018年4月1日前支付租金79595元，第三年提前30天支付本年度租金79595元；租赁期间乙方应承担使用该商铺所产生的所有费用包括但不限于水、电、暖、物业费、经营管理费、卫生费等其他费用；乙方同意在向甲方支付首期租金的同时，另行向甲方指定的威海参道商业管理有限公司缴纳综合履约保证金人民币15000元，作为履行本协议以及遵守中国海参交易中心所有经营管理、物业管理规定的经济保障；威海参道商业管理有限公司收取保证金的同时向乙方提供收款凭证，各合同期满结清所有费用并将该商铺完好腾退给甲方后的30日内，将保证金无息退还给乙方；乙方的室内、室外装饰、装修、广告牌设置等须事先书面报甲方同意后方组织实施，门头应按照甲方统一标准制作，费用由乙方承担；乙方应当按照本协议的约定支付租金等相关费用；乙方进行装饰、装修，费用自付，但应事先将装饰、装修方案报甲方同意后方可实工；租期内，乙方确因特殊原因，需提前解除合同，须提前三个月向甲方提出书面申请，说明解除租赁合同的原因，经双方协商一致并签订书面解除协议后方可解除；租期内，甲方因自身原因需提前解除合同，须提前三个月通知乙方，乙方接到通知之日即为合同解除之日，乙方已经支付的剩余租期的租金无息退还给乙方；本合同终止或解除后，乙方应当于5日内将该商铺完好交给甲方，并将该商铺内所有可移动物品搬走，逾期搬离的，视为乙方放弃其所有权，无偿归甲方所有；商铺内不可移动的装修、设施、设备等所有权无偿归甲方所有，若必须拆除固定装饰物时，须事先经甲方书面同意，且乙方必须在甲方要求的时间内按装修前的原样恢复地面和墙体等；未经甲方书面同意，乙方实际停止营业累计达45日的（法定节假日除外），甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，追偿已经产生的租金、费用等损失，且除甲方已收取的租金及履约保证金不予退还外，乙方还需按年租金总额的20%向甲方支付违约金；双方约定免租三年，即自2017年5月1日至2020年4月30日。合同签订后，原告对涉案房屋进行了装修并进行了经营，2019年7月，原告不再经营，并搬离了涉案房屋，但双方未办理交接手续。 另查，2017年2月22日，原告向威海参道商业管理有限公司缴纳保证金15000元。2017年7月21日，原告的法定代表人刘文新向威海参道商业管理有限公司交纳收银转款使用保证金3000元。原、被告均认可该3000元保证金原本系为了收款准备提供设备，后并未实际提供，原告认为威海参道商业管理有限公司作为被告指定的管理公司与被告存在混同，应当由被告承担返还责任，被告则认为该款项系威海参道商业管理有限公司收取，返还义务应当由该公司承担。 庭审中，原告为证明其装修损失，向本院提交其与威海浩正装饰工程有限公司于2017年3月24日签订的《装饰工程承包施工合同》一份及该公司出具的收据四张，拟证明原告为装修涉案商铺支出装修费用150000元。被告质证称，该款项是否实际发生了无法确定，且根据租赁合同约定，原告进行装饰装修必须要报请被告同意，原告如果没履行该义务，擅自实施的装修应该承担违约责任的，且因为被告擅自拆除装饰物导致装修经过使用后的现存价值，也无法确定。 庭审中，原告还提交以下证据：1、拍摄于2020年3月19日的租赁房屋现场照片，照片显示房屋门头为：耐思培训学校，拟证实被告已经将涉案房屋另行出租。2、原告委托代理人刘强与被告法定代表人施正安的短信往来记录三页，记录中显示：2019年8月3日双方商定于2019年8月4日见面商谈房屋租赁事宜；2019年8月16日，刘强称“明天去拉东西”，施正安问“有什么需要对接的”，刘强称“把门开开，拉东西”，施正安称两个旧柜已经被捡废品的拉走了，后又表示两个柜子找到了，可以来拉。被告对证据的真实性无异议，就涉案房屋与原告之间的租赁合同解除后已经被另行出租，短信内容虽然不全，但通过短信内容可以看出，原告已经收到了被告解除合同的通知。 庭审中，被告主张双方租赁合同已于2019年7月17日解除，并向本院提交了一份被告向原告及其法定代代表人发出的日期为2017年7月17日的《解除合同通知函》以及该日期顺丰快递存根单一份，该通知函载明：您未经我方同意，长期停止营业，2019年已经撤走经营设施，把空房屋上锁，影响了整体的商业运营。根据租赁合同第8-5-2条款，未经我方书面同意，贵方实际停止营业达45日的（法定节假日除外），我方有权选择单方解除合同，收回该商铺，追偿已经产生的租金、费用等损失，且除已收取的租金和履行保证金不予退还外，贵方还应按照年租金总额的20%向我方支付违约金并赔偿我方损失。根据合同第8-5条的约定，通知如下：一、我方解除与您签订的《中国海参交易中心商铺租赁合同》；二、您应于收到本通知后的5日内按照《租赁合同》第7-5条的约定将该商铺完好的交还我方；三、如果收到本通知后5日内不来办理解除合同交还房屋，我方将追偿已经产生的租金、费用等损失，且除我方已收取的租金及履约保证金不予退还外，您还须按年租金总额的2%向我方支付违约金。快递单的收件方为原告法定代表人刘文新，地址为青岛市莱西市日庄镇胡家都村。原告称刘文新并未收到上述《解除合同通知函》，刘文新常住威海，但被告邮寄的地址为刘文新的户籍地，而且按照租赁合同约定，被告应当让出30天的时间要求原告搬走；但原告认可在发送该邮件的日期前，被告的法定代表人曾通过电话告知原告法定代表人要求解除租赁合同，但原告方并不同意。原告亦认可双方租赁合同已经因被告的强行驱赶行为于2019年7、8月份实际解除。 庭审中，被告还主张原告存在超过45天停止经营的情形，但未提供证据予以证实，原告亦不予认可。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的相关规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行。关于该合同的解除问题，被告主张因原告存在超过45天未经营的违约行为已于2019年7月17日通知原告解除合同，但并未提供证据证实原告存在以上行为，故其发出通知时并不享有约定的合同解除权，但基于被告已经向原告提出了解除合同的意思表示，根据原告提供的短信内容可以认定，双方已经在2019年8月16日达成了解除合同的合意，故涉案租赁合同已经解除。关于合同中约定的保证金是否应当退还的问题，根据合同约定，原告向被告指定的威海参道商业管理有限公司缴纳综合履约保证金人民币15000元，各合同期满结清所有费用并将该商铺完好腾退给被告后的30日内，将保证金无息退还给原告，尽管该保证金不是被告直接收取，但原告系按照合同约定向被告指定的公司履行，故保证金的返还责任仍应当由被告承担，现双方合同已经解除，被告未能提供证据证实存在应当扣除原告部分保证金的情形，故原告要求被告退还保证金15000元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于另外的3000元保证金，由于合同中并未进行约定，且收取的主体为威海参道商业管理有限公司，原告主张威海参道商业管理有限公司与被告存在混同，但未提供证据予以证实，故其要求被告返还该3000元的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。 关于原告要求被告赔偿装修费的诉讼请求，根据相关司法解释，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，本案中原告未能提供证据证实其装修经过了被告的同意，且原告搬离房屋时装修的残值也无法确定，故其该部分主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告于本判决生效后十日内返还原告保证金15000元， 驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1830元，由原告负担1742元，被告负担88元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年五月六日 书记员 张瑛（代）