山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终4545号上诉人（原审被告）：孟繁惠，女，1970年5月13日出生，汉族，住山东省济南市。被上诉人（原审原告）：刘辉，男，1976年8月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：苗冬梅，女，1974年12月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘辉（系苗冬梅之夫），住济南市。上诉人孟繁惠因与被上诉人刘辉、苗冬梅房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孟繁惠上诉请求：1.撤销一审法院孟繁惠与章丘城市建设开发公司的《预约销售合同》不予确认的错误判决；2.要求刘辉、苗冬梅按约定支付余下房款并支付由延期支付房款而造成的经济损失88000元；3.一审、二审诉讼费由刘辉、苗冬梅负责。事实和理由：由于一审法院没有收取我的主要证据，判决本人与章丘城市建设开发公司没有预约合同关系属于事实认定错误。1.2017年2月，本人在章丘城市建设开发公司支付了人民币400万元的预约订购金，购买了城建文苑14号楼的房子。2.2017年5月，章丘出台房屋限购政策，我属于限购人员，在不知何去何从的状况下，想到去房产中介公司咨询情况。在房产中介公司专业人员的指导下，本人预约销售了城建文苑xxxxxxxxx室住房一套。双方前期都履行了预约售房所约定的各项条款，待后期交房时，刘辉、苗冬梅突然不要房子了，并要求退还预约的购房款，在没有明确交涉和沟通的情况下，就将本人起诉到法院。3.因刘辉、苗冬梅拒不执行双方约定，不支付购房尾款，无奈的情况下，孟繁惠替刘辉、苗冬梅垫付了人民币55万的房款，此房款全部为本人借钱垫付的，给本人造成巨大的经济损失与精神压力。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。刘辉、苗冬梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。刘辉、苗冬梅向一审法院起诉请求：1.依法确认刘辉、苗冬梅与孟繁惠双方签订的房屋买卖合同无效；2.判令孟繁惠返还刘辉、苗冬梅购房定金50000元、车位款160000元，共计210000元及利息（自2018年3月27日至实际给付之日按同期银行贷款利率计算）。诉讼过程中，刘辉、苗冬梅放弃要求确认买卖合同无效的诉讼请求，经一审法院审查，无规避法律情形，予以准许。一审法院认定事实：2017年12月29日，刘辉、苗冬梅在二十二世纪不动产代理有限公司章丘加盟店居间下签订购房合同一份，约定：孟繁惠将坐落在章丘城建文苑xxxxxxxxx住房一处按套出售给刘辉、苗冬梅，房屋成交价为120万元；在孟繁惠将房更名至刘辉、苗冬梅名下同时，刘辉、苗冬梅支付给孟繁惠55万元，孟繁惠负责将该房从开发商处更名至刘辉、苗冬梅名下，具体更名时间以孟繁惠时间为准，更名方式以该房开发商形式为准，定金5万元充作购房款；剩余房款由刘辉、苗冬梅支付给该房开发商。因孟繁惠所售上述房产属于期房，具体交房日期以该房开发商交房日期为准。合同签订当日，刘辉、苗冬梅支付定金5万元，2018年3月27日，刘辉、苗冬梅支付车位款16万元，同日，孟繁惠为刘辉、苗冬梅出具结算清单一份，确认房屋差价为558796元，该款项应由刘辉、苗冬梅支付给孟繁惠。一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、涉案购房合同的效力问题；二、刘辉、苗冬梅诉讼请求的合理性。关于焦点一，涉案购房合同的效力。首先，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二条第一款规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”合同的本质是当事人协商一致的产物或意思表示一致的协议；合同以设立、变更或终止民事权利义务关系为目的和宗旨。商品房买卖合同的出卖人以销售商品房营利为目的，买受人以购买商品房居住、使用为目的。根据本案查明的事实，孟繁惠加价558796元将合同权利义务概括转让给刘辉、孟繁惠。因此，孟繁惠认购的涉案商品房只是先占得房屋的购买机会，同时另寻买主，将商品房买卖合同的权利义务转让他人从中牟利，并非通过签订商品房买卖合同购买涉案房产的真实意思表示。因此，孟繁惠不具备涉案商品房所涉及的房屋买卖合同关系中“买受人”的相关合同权利。其次，根据《合同法》第八十八条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”合同权利和义务的一并转让，即合同的概括转让是合同一方当事人对合同权利和义务的全面处分，将其权利和义务一并转移给第三人，由第三人全部地承受这些权利和义务。合同的概括转让本质上是一种交易行为，其前提是合同债权债务的有效存在，合同中的权利义务能够被让与，并经另一方当事人同意。通过一审法院查明的事实，从形式上，本案合同当事人签订合同名为“买卖房屋协议书”，实为合同的概括转让。但，从实质上分析，如上所述，孟繁惠与涉案房地产开发商之间未建立合法有效的商品房预售合同或预约合同关系，其在尚未获得相应的合同权利的前提下即加价将涉案房产通过更名的方式“卖给”刘辉、苗冬梅。因孟繁惠尚未取得原合同权利义务，故孟繁惠与刘辉、苗冬梅之间的关系不能认定为合同权利义务的概括转让，实际上是一种转让未来权益的合同。再次，根据《合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”；第五十二条规定，“损害社会公共利益的合同无效”。我国现行法律虽未对转让未来权益的合同作出明确规定，当事人签订、履行合同亦应符合相关法律规定。国家通过运用经济、法律、行政等多种手段，宏观调控规范房地产市场交易秩序，促进房地产经济健康发展，实现房地产业与国民经济协调发展。为抑制房价过快上涨，遏制炒房现象，全国多个城市亦出台相应政策。2017年4月19日，济南市办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发〔2017〕13号），规定限购区域内住房须取得不动产权证满2年后方可上市交易，并将章丘区纳入限购范围。因此，孟繁惠与刘辉、苗冬梅签订购房合同，意图通过“更名”的方式倒卖商品房，规避商品房买卖的上述限制交易政策、规避纳税环节，增加了实际购房人的交易成本，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益，双方之间的购房合同应认定为无效，依法不予保护。关于焦点二，刘辉、苗冬梅请求的合理性。根据《合同法》第五十六条第一款规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上所述，孟繁惠与刘辉、苗冬梅之间的合同认定为无效，合同自始没有法律约束力。孟繁惠因该合同取得的定金5万元、车位款16万元应予返还。关于利息损失，刘辉、苗冬梅在签订合同之始，明知涉案房产并不具备买卖条件，其自身也存在过错，故一审法院对刘辉、苗冬梅主张的利息损失不予支持。综上所述，依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孟繁惠于判决书生效之日起10日内返还刘辉、苗冬梅定金5万元及车位款16万元共计21万元。二、驳回刘辉、苗冬梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由孟繁惠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟繁惠在二审中提交以下证据：章丘市城市建设综合开发公司出具给孟繁惠、田波的收据复印件一张，欲证明其已向章丘市城市建设综合开发公司预交400万元购房款，购买城建文苑xxxxxxxxx室，对房屋有合法处置权。刘辉、苗冬梅质证称，对证据真实性无异议，之前不知道孟繁惠交了400万元。经审查，该份证据系孟繁惠、田波与章丘市城市建设综合开发公司之间的法律关系，与本案不是同一法律关系，故本院对该项证据不予采信。以上事实由孟繁惠在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点是孟繁惠与刘辉、苗冬梅之间的房屋买卖行为是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，根据一审查明的事实和孟繁惠庭审中的陈述，其认购涉案商品房只是先占得房屋的购买机会，同时另寻买主，孟繁惠负责将涉案房产从开发商处更名至刘辉、苗冬梅名下，房屋差价为558796元，该款项由刘辉、苗冬梅支付给孟繁惠。孟繁惠与刘辉、苗冬梅签订购房合同，意图通过“更名”的方式倒卖商品房，规避商品房买卖的相关限制交易政策、规避纳税环节，增加了实际购房人的交易成本，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益，双方之间的房屋买卖行为应认定为无效，依法不予保护，一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。根据合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院认定孟繁惠返还刘辉、苗冬梅定金5万元及车位款16万元具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。孟繁惠上诉要求刘辉、苗冬梅支付剩余房款及赔偿延期付款经济损失88000元，因孟繁惠一审中未提出反诉，二审对这一上诉请求无法处理，孟繁惠可另行主张权利。综上所述，孟繁惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人孟繁惠负担。本判决为终审判决。审判员  尹逊航二〇二〇年五月九日书记员  杨 娟