广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6858号原告：黄志宁，男，1988年7月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区********。被告：董树文，男，1966年4月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省高要市***************。委托诉讼代理人：伍雨生，广东开信律师事务所律师。被告：肇庆市企联综合服务有限公司，住所地广东省肇庆市****仙女湖东侧石牌工业小区2号三楼308室，统一社会信用代码914***********555L。法定代表人：陈某1。原告黄志宁诉被告董树文、肇庆市企联综合服务有限公司（以下简称企联公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月5日立案后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行审理。原告黄志宁、被告董树文的委托诉讼代理人伍雨生到庭参加诉讼。被告企联公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告董树文立即向原告支付租金64000元、电费5184.84元、水费160元，合计69344.84元，逾期支付上述款项的违约金5124.78元（违约金按中国人民银行同期贷款利率4.25%从2018年2月11日起计算至2019年10月30日共626天，余下计算至清偿之日止）。上述二项合计74469.62元；2.被告企联公司对被告董树文的付款义务承担连带责任；3.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：在2016年2月1日，被告企联公司（为协议甲方）与被告董树文（为协议乙方）签订了一份《广东云服务产业园商户入园协议》，约定，被告企联公司同意被告董树文使用位于肇庆市****仙女湖东侧石牌工业小区（维龙园区）2号楼二楼207室，面积100平方米作为企业的经营场所了，使用期限自2016年1月20日起至2017年1月19日止。另外，还约定每月向被告企联公司交纳场地使用费和物业管理费5000元。原告与被告董树文、企联公司签订了一份《协议书》，约定被告董树文在2018年2月10日前向被告企联公司缴交：1、从2016年5月1日起至2017年8月份租金（按4000元/月×16个月），合计64000元。2、电费按1.2元/度计，电费表底：4319.3，本期度数：8640度（截止2017年8月27日抄表）（8640-8216.8）×1.2元/度=5184.84元。3、水费按10元/月计，10元/月×16个月=160元。以上三项合计69344.84元。还约定，被告企联公司收到被告董树文上述款项后，即交至甲方。因被告董树文无法按照上述约定时间缴交的租金，被告企联公司应承担连带支付责任。被告董树文辩称：一、企联公司是案涉物业的真正承租人。本案中，存在出租人石牌村委会分别与赵子能、企联公司签订不同的房屋租赁合同的情形。原告的诉求是否成立，前述两份房屋租赁合同究竟哪一份是真实履行的租赁合同，是本案必须要查明的首要问题。被告董树文认为，从两份租赁合同的内容看，两份租赁合同的租赁物明显不同，赵子能承租的是石牌村委会办公楼背后的一幢600平方米的厂房，企联公司承租的是1、2、3号楼室内建筑面积3400平方米，案涉物业是企联公司向石牌村委会承租后再转租给董树文的，原告没有证据证明案涉物业是赵子能向石牌村委会承租的。退一步讲，即使认定两份租赁合同的租赁物是同一租赁物，企联公司与黄岗石牌村委会签订的《房屋租赁合同》也应认定为真实履行的合同，企联公司是案涉物业的真正承租人；而赵子能与石牌村委会签订的《房屋租赁合同》应认定为未实际履行的租赁合同。原因是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第六条第一款规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”可见，上述司法解释明确规定，已经合法占有租赁房屋是确定履行合同的承租人的优先顺序。企联公司之所以是案涉物业的真正承租人，理由在于企联公司已经合法占有案涉物业。企联公司的住所是肇庆市****仙女湖东侧石牌工业小区2号三楼308室，该地址即是出租人与企联公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物所在地维龙园区，企联公司成立于2012年6月7日，至今未变更过公司住所，可见，企联公司一直占有及管理案涉物业，并依《房屋租赁合同》约定有权转租。并且，企联公司承租石牌村委会的上述物业后，又转租给被告董树文，被告董树文向企联公司预交了一万元租金，随后在案涉物业注册成立广东粟谷丰农业综合服务发展有限公司，该公司的住所是肇庆市端州区****仙女湖东侧石碑工业小区（维龙园区）2号楼二楼207室，与企联公司的住所同处在案涉物业区域。而原告并未提交证据证明赵子能与出租人石牌村委会签订《房屋租赁合同》后，曾有合法占有使用案涉物业。况且，原告也承认企联公司实际管理使用案涉物业。因此，即使赵子能与出租人石牌村委会签订《房屋租赁合同》在先，企联公司与出租人石牌村委会签订《房屋租赁合同》在后，但案涉物业的真正承租人依法应认定为企联公司，而不是赵子能。企联公司与出租人石牌村委会签订的《房屋租赁合同》应认定为真实履行的合同。因此，被告董树文基于企联公司具有合法的转租权，与企联公司签订《入园协议》，才符合本案的真实情况。二、黄志宁、企联公司、董树文的三方协议书是未有效成立的合同。1、苏光在上述三方协议上签名、盖章不能代表企联公司。根据《合同法》的规定，当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。上述三方协议中，乙方是苏光签名，加盖企联公司的公章，但苏光只是企联公司的小股东，不是控股股东，也不是企联公司的法定代表人，其签名是否取得企联公司授权，盖章行为能否代表企联公司，原告未提供证据证明，应承担举证不能的后果。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第41条：“人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。”因此，上述三方协议对企联公司是否有约束力，不能只看企联公司是否盖了公章，而应考察苏光作为签名人，在签署三方协议时是否取得了企联公司的授权，苏光能否代表企联公司签署该份三方协议、并加盖企联公司公章。原告及企联公司均未提交证据证明苏光在签订该份三方协议时有取得企联公司的授权。因此，可以认定，苏光在上述三方协议签名的行为未取得企联公司的授权同意，其盖章行为也不能代表企联公司。综上，苏光在签订上述三方协议时，不具备订立合同的行为能力。2、上述三方协议对《入园协议》所作的变更缺乏证据。目前，原告及企联公司均没有提交证据证明企联公司与被告董树文就《入园协议》的有关内容进行了变更，即是，没有证据证明企联公司允许被告董树文延长租赁期限，被告董树文对案涉办公场地的使用期限仍按《入园协议》第一条约定，为一年，到2017年1月19日止。而且，事实上，被告董树文在租赁案涉办公场所后，按照《入园协议》和维龙园区的管理规定，于2016年2月注册了广东粟谷丰农业综合服务发展有限公司，但由于被告董树文经常遭遇不明原因的锁门、无法进入园区及办公场所的情形，导致其早已被迫退出维龙园区及案涉办公场所，没有再使用案涉物业，其注册的广东粟谷丰农业综合服务发展有限公司在案涉物业一直无法正常开展经营活动。而且被告董树文租用的办公室没有独立的水电表，该协议提到的水电费也没有证据证明是被告董树文租用的办公室所产生的。广东粟谷丰农业综合服务发展有限公司目前虽未注销，但至今未开设银行账户，缴税为零，法院可以向有关单位核实。按照《入园协议》，被告董树文租赁期限至2017年1月19日止，合同有效期为一年，而三方协议中却约定被告董树文交租至2017年8月，由于苏光不能代表企联公司签订三方协议，不能认为企联公司已同意和被告董树文变更了《入园协议》、将租赁期限延长。故，三方协议应为未成立的合同。3、上述三方协议的实质是以租金作为其他债务的担保。《民法总则》第一百四十三条第（二）项规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（二）意思表示真实；”。2016年2月26日石牌村委会、赵子能、黄志宁的《补充协议书》提到，石牌村委会与赵子能在2010年11月23日签订了一份《补充协议》，但这份《补充协议》的内容是什么，原告没有提供，是否有意隐瞒了什么内容，被告董树文不得而知。但据被告董树文了解，石牌村委会之所以与赵子能签订《房屋租赁合同》，原因是赵子能实际投资建设该村的物业，需要收回投资款，因此石牌村委会以房屋租赁及允许赵子能转租的形式让赵子能获得有关物业的租金收取权。石牌村委会与赵子能之间的《房屋租赁合同》并非真实履行的房屋租赁合同，实质上属于石牌村委会向赵子能提供的一种偿还债务的担保方式。被告董树文之所以承租案涉物业，是经何福成（广东粟谷丰农业综合服务发展有限公司的另一个股东）介绍认识了赵子能，并在赵子能和苏光的介绍下与企联公司签订了《入园协议》，法定代表人陈某1签名，被告董树文与企联公司签约时查验了企联公司与石牌村委会签订的《房屋租赁合同》，因此被告董树文对企联公司是否获得案涉物业的转租权已尽到审核义务。而赵子能私下与黄志宁约定由黄志宁来收取维龙园区的租金，也可能是出于赵子能与原告黄志宁之间存在债权债务关系，赵子能也以所谓的租金收益权作为其向黄志宁提供担保或偿还债务的方式。所以，黄志宁才通过赵子能的儿子赵振宇（三方协议的见证人）让被告董树文、苏光在三方协议上签名，约定被告董树文向企联公司交租，然后企联公司再将租金支付给黄志宁。但被告董树文在签订这份三方协议时，是基于他需按照《入园协议》向企联公司支付租金这个事实及意思表示而签订的，当时被告董树文并不清楚苏光是否取得了企联公司的授权，也不认识黄志宁。如前所述，苏光在三方协议上签名不能代表企联公司。而在三方协议中表述的“赵子能是企联公司的代理人”，原告并没有证据证明，且事实上是企联公司2013年与石牌村委会直接签订了《房屋租赁合同》，由企联公司承租石牌村委会的物业后，再通过《入园协议》转租给被告董树文，且被告董树文已向企联公司交租一万元。所以，三方协议中表述的“赵子能承租物业后，由企联公司进行一定的支配管理”也不符合事实。如前所述，企联公司是案涉物业的真正承租人，被告董树文向企联公司交租，企联公司向石牌村委会交租，这个合同关系很清晰。企联公司并不是从赵子能手中承租案涉物业，所以企联公司也无需向赵子能交租，即使赵子能与黄志宁私下达成协议由黄志宁收取租金，他们之间的协议对被告董树文、企联公司均无约束力。综上，这份三方协议只是形式上体现一定的租赁权转让行为，但实质上不具备转让效力，且因企联公司并未授权苏光签订该份三方协议，也未授权苏光代表企联公司变更《入园协议》，被告董树文的真实意思表示也与三方协议的内容不一致，这份三方协议因欠缺合法要件而未有效成立。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，原告黄志宁应当根据他与赵子能之间的其他法律关系主张权利。三、原告将被告董树文列为本案被告、要求被告董树文直接向其交租没有依据，应予驳回。1、被告董树文没有与原告签订过《租赁合同》。2016年2月26日石牌村委会、赵子能、黄志宁的《补充协议书》第三条明确了2016年3月1日起，由原告黄志宁与新承租人重新签订新的《租赁合同》，但原告黄志宁并未提供证据证明其在2016年3月1日之后曾与企联公司或被告董树文签订过《租赁合同》。2、原告要求被告董树文向其直接交租没有任何依据。被告董树文向企联公司交租，是基于被告董树文与该公司之间的《入园协议》，而不是上述三方协议，更不是黄志宁与赵子能之间的补充协议。被告董树文只需按《入园协议》向企联公司交租，并且，不论三方协议是否有效成立，该三方协议也从未约定黄志宁可以直接要求被告董树文向其缴纳租金。根据合同相对性原则，被告董树文只需按《入园协议》的约定向企联公司交租，无需向黄志宁交租。故，就租赁合同纠纷而言，黄志宁将被告董树文列为本案被告、要求被告董树文直接向其交租没有依据，应予驳回。综上，原告黄志宁的诉求缺乏事实基础和权利基础，且被告董树文与原告黄志宁之间没有租赁合同关系，原告黄志宁对被告董树文的诉讼请求应予驳回。请法院查明事实，依法驳回原告黄志宁对被告董树文的全部诉讼请求。被告企联公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2010年4月19日，赵子能（承租方）与肇庆市端州区******民委员会（出租方）签订《厂房租赁合同》，承租星湖大道仙女湖市场东侧的厂房一幢。2010年11月23日，赵子能（承租方）与肇庆市端州区黄岗街石牌社区*民委员会（出租方）就上述厂房租赁事宜签订《补充协议》。2016年1月20日，被告董树文向被告企联公司交纳预收租金10000元，被告企联公司出具《收据》。2016年2月1日，被告企联公司（甲方）与被告董树文（乙方）签订《广东云服务产业园商户入园协议》，约定甲方同意乙方使用位于肇庆市****仙女湖东侧石牌工业小区（维龙园区）2号楼二楼207室，使用期限自2016年1月20日至2017年1月19日，乙方入驻园区期间，每月5号前向甲方交纳场地租赁费用和物业管理费用为人民币5000元整，第二年按公司实际情况执行，乙方应按时足额向甲方缴纳其生产经营所产生的电费水费等费用。2016年2月26日，肇庆市端州区黄岗街石牌社区*民委员会（甲方）与赵子能（乙方）、原告（丙方）签订《补充协议书》，约定甲方同意乙方将甲乙双方于2010年4月19日签订的《厂房租赁合同》、2010年11月23日签订的《补充协议》，由乙方承租的位于星湖大道仙女湖市场东侧厂房一幢转租给丙方；从2016年3月1日开始，《厂房租赁合同》《补充协议》中的权利义务全部由丙方承接，与乙方无关；原乙方与其他承租人签订的租赁合同以及所有的权利义务（包括但不限于乙方已收取的押金等）均与丙方无关，由乙方自行处理，从2016年3月1日起，由丙方与新承租人重新签订新的《租赁合同》；本补充协议是原《厂房租赁合同》《补充协议》的补充，本补充协议与原《厂房租赁合同》《补充协议》具有同等法律效力，其他条款按《厂房租赁合同》《补充协议》执行。上述《补充协议书》经肇庆市端州区黄岗镇法律服务所见证。此后，原告（甲方）与被告企联公司（乙方）、被告董树文（丙方）签订《协议书》，内容包括：基于黄岗镇石牌村委会与赵子能于2010年4月19日签订了《厂房租赁合同》，由黄岗镇石牌村委会将位于星湖大道仙女湖市场东侧的厂房一幢、宿舍、空地出租给赵子能，租赁期限自2010年6月1日至2025年5月30日止；2016年2月26日，由肇庆市端州区黄岗街石牌社区*民委员会、赵子能、黄志宁三方签订了《补充协议书》，协议约定“自2016年3月1日开始，《合同》中的权利义务全部由黄志宁承接，与赵子能无关……”该协议即生效并由肇庆市端州区黄岗镇法律服务所见证；现在甲、乙、丙三方就相关的租赁事项达成以下协议：因赵子能为乙方公司的代理人，赵子能向黄岗镇石牌村委会所承接的土地，实际上由乙方进行一定的支配管理，因此乙方与丙方在2016年1月20日签订了《入园协议》，约定由乙方将肇庆市****仙女湖东侧石牌工业小区（维龙园区）2号楼二楼207室出租给丙方，丙方每月向乙方交纳场地租赁费用等4000元……丙方于2018年2月10日前向乙方缴交的租金费用如下：一、2016年5月1日起至2017年8月份租金（按4000元/月*16个月），合计人民币64000元；二、电费按1.2元/度计，电费表底4319.3，本期度数8640度（截止至2017年8月27日抄表）（8216.8-8640）*1.2元/度=5184.84元；三、水费按10元/月计，10元/月*16个月=160元；上述三项合计人民币69344.84元。综上，乙方于收到丙方交付的上述租金后，即交至甲方；因丙方无法按照上述约定时间交纳的租金，乙方应承担由此引起甲方的损失的相关连带支付责任。协议签订后，被告董叔文没有依约支付，原告遂于2019年12月5日向本院提起诉讼。本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告企联公司经本院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于原告与被告董树文起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告与被告董树文保证其真实性，故本院予以采信。原告与被告企联公司、被告董树文签订的《协议书》上有各方当事人的签名或公章，是各方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应认定合法有效。根据《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定。《协议书》中约定，被告董树文应于2018年2月10日前支付租金64000元、电费5184.84元、水费160元，合计69344.84元，被告企联公司收到被告董树文上述租金款后，即交至原告。故《协议书》中明确了被告董树文的债务，原告是上述款项的实际权利人，被告董树文没有依约履行，原告现要求被告董树文支付租金64000元、电费5184.84元、水费160元，合计69344.84元，合理合法，本院予以支持。被告董树文抗辩《协议书》中被告企联公司一栏的签名苏光不是公司法定代表人、没有获得公司授权，《协议书》未有效成立，由于《协议书》中有被告企联公司公章，原告及被告董树文均对公章的真实性没有异议，故《协议书》经各方签名或盖章确认，合法有效；对于被告董树文抗辩被告企联公司与石牌村委会签订有另一份租赁合同，由于《协议书》中已将案涉租赁合同关系的由来进行交代，各方均应清楚了解，《协议书》中明确了被告董树文的债务，被告董树文举证的另外一份租赁合同不影响被告董树文履行债务的义务，故被告董树文的抗辩理由不成立，本院不予支持。对于逾期付款违约金。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。原告主张逾期付款违约金，实际是主张因被告董树文逾期付款而产生的利息损失，根据《协议书》，被告董树文应于2018年2月10日前支付上述款项，被告董树文没有依约支付，已构成违约，应承担违约责任，原告主张从逾期之日即2018年2月11日起按年利率4.25%计算，合理合法，本院予以支持。对于被告企联公司的责任。根据《担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，以及第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”的规定。《协议书》中约定，因被告董树文无法按照上述约定时间缴交的租金，被告企联公司应承担由此引起原告的损失的相关连带支付责任。故被告企联公司应对被告董树文的债务承担连带责任，但本案主债务的履行期为2018年2月10日，原告与被告企联公司未约定保证期间，故根据法律规定保证期间应为六个月，原告未举证证明其在保证期间内要求被告企联公司承担保证责任，故被告企联公司免除保证责任，原告主张被告企联公司对被告董树文的上述债务承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告董树文在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄志宁支付租金64000元、电费5184.84元、水费160元，合计69344.84元；二、被告董树文在本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄志宁支付利息（利息以69344.84元为本金，从2018年2月11日起按年利率4.25%计算至欠款清偿之日止）；三、驳回原告黄志宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1661.74元（原告黄志宁已预交），由原告黄志宁负担100元，被告董树文负担1561.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  林 达审 判 员  林嘉慧人民陪审员  黄 蕾二〇二〇年五月十九日法官 助理  黎 璐书 记 员  梁智杰