山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0110民初207号原告：阎建军，男，1975年6月5日出生，汉族，住晋源区金胜镇卡纳溪谷小区2号楼1单元1101室。委托诉讼代理人：刘斌，太原市晋源区金胜法律服务所法律工作者。被告：山西佳和泰房地产开发有限公司，住所地杏花岭区胜利街282号十二治大厦写字楼4层401号。法定代表人：董建伟，经理。被告：太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会（原太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会），住所地太原市晋源区金胜镇南阜村。法定代表人：王玮杰，社区居民委员会主任。委托诉讼代理人：武润宏，男，1976年7月18日出生，汉族，系太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会副主任，住太原市晋源区金胜镇健康北街丰沃悦湖城。委托诉讼代理人：安毅，山西国华律师事务所律师。被告：王志明，男，1964年10月26日出生，汉族，住山西省大同市。原告阎建军与被告山西佳和泰房地产开发有限公司（以下简称：佳和泰公司）、太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会（原太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会）（以下简称：南阜居委会）、王志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告阎建军及其委托诉讼代理人刘斌，被告南阜居委会的委托诉讼代理人武润宏、安毅到庭参加诉讼，被告佳和泰公司、王志明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告阎建军向本院提出诉讼请求：1.判令三被告承担连带责任，退还原告已付剩余购房款541600元，补偿款23400元，合计565000元；2.判令三被告承担连带责任，赔偿原告经济损失（以565000元为基准，从2019年5月10日起至2020年1月10日，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）44800元。合计：609800元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年9月5日，原告与被告佳和泰公司签订了一份《“南阜城中村改造安置项目”内部认购协议》，即原告购买被告佳和泰公司开发的被告南阜居委会丰沃?悦湖城3幢西单元18层04号房屋一套，面积面积146.3平米，单价每平米6300元，合计购房款921690元。一次性付款优惠打折后为876600元，房屋的交付时间为2019年6月30日前，并保证项目开发的合法性以及出售商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。协议签订后当天，原告通过转账支付了被告佳和泰公司5万元定金，被告佳和泰公司出具了收据为凭。同年9月6日，原告与被告南阜居委会签订了《房屋买卖合同》，合同约定的购房价款、楼号、面积、交房时间等与认购协议相同。合同签订当天原告通过电汇支付了被告佳和泰公司826600元，被告佳和泰公司给原告出具了收据为凭。原告按照协议约定，全部履行了支付购房款的义务。2019年3月，原告经了解发现自己购买被告佳和泰公司、被告南阜居委会的房屋产权登记不在原告名下。经进一步核实得知，二被告就该房屋存在“一房多卖”现象。后经原告与被告佳和泰公司多次沟通，被告佳和泰公司同意给原告退房，并于3月9日被告王志明个人承诺并担保出具了退房承诺书。承诺给原告退还全部购房款876600元并支付利息，如不退还，被告王志明个人承担一切责任。4月23日，被告佳和泰公司退还了原告10万元。5月1日，被告佳和泰公司给原告出具了承诺书，承诺在同年5月10日退还剩余购房款776600元并补偿原告23400元，共计80万元。后经原告多次催要，被告佳和泰公司陆续退还原告235000元，剩余565000元三被告推诿拖延，至今未退还。原告认为，依法签订成立的合同受法律保护。被告佳和泰公司、被告南阜居委会“一房多卖”现象构成了违约，其理应积极退还原告全部购房款并承担给原告造成的经济损失。而被告再次失信于原告不履行承诺，应承担相应的法律责任。被告王志明作为承诺保证方应对退还款项承担连带责任。现原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法判决并支持原告的诉讼请求。被告佳和泰公司在答辩期内未提交任何答辩意见。被告南阜居委会辩称，一、原告与南阜居委会之间的房屋买卖合同未成立，南阜居委会无须承担连带责任。南阜居委会于2013年实施城中村改造工作，依照太原市城改政策“撤村建居”，由村委会变更为居委会，原村委会公章“太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会”于2015年不再使用，交由镇政府统一封存。本案中涉案《房屋买卖合同》签订日期为2018年9月5日，出卖人签章处盖章为“太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会”，该公章早在2015年已废止，该份《房屋买卖合同》至始至终未成立，未对原告与南阜居民委员会形成合同约束力；二、本案中退还房款及赔偿责任应由被告佳和泰公司与被告王志明承担。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原告与被告佳和泰公司签订的《“南阜城中村改造安置项目”南部认购协议》是基于双方的真实意思表示，且双方均已签字盖章，原告已向被告佳和泰公司支付购房款，该合同已成立并生效，现被告佳和泰公司出现违约情况，依据合同相对性的原则，应当由被告佳和泰公司退还原告购房款并承担违约责任。且被告佳和泰公司已书面承诺退还原告房款，该承诺是被告佳和泰公司的真实意思表示；三、本案中涉案合同为无效合同。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的；……”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中涉案房屋为城中村改造回迁房，并未依法取得房屋所有权权属证书，其转让行为无效，涉案合同也是无效合同。南阜居委会并未因该合同取得任何财产。综上所述，南阜居委会无须承担本案的连带责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王志明在答辩期内亦未提交任何答辩意见。经审理查明，2018年9月5日，原告阎建军与被告佳和泰公司签订一份《“南阜城中村改造安置项目”内部认购协议》（协议编号：2018-6009），约定由原告认购一套位于太原市晋源区新晋祠路以东、健康北街以北、滨河西路以西，项目名称为南阜城中村改造安置项目第3幢西单元18层04号商品房，该商品房协议面积约为146.3平方米，房屋实际建筑面积以竣工后房地局测绘部门实际测量结果产权面积为准，多退少补。该商品房单价为每平方米6300元，总金额921690元，因原告为一次性付款，约定折后总价为876600元，同时约定被告佳和泰公司应当在2019年6月30日前，依据国家和地方人民政府有关规定，商品房经分期综合验收合格，并符合本协议约定的商品房交付原告使用。同时双方在合同中对各自的其他权利作出了约定。合同签订当日，原告通过银行转账向被告佳和泰公司支付了50000元订金。庭审中，原告又提交一份签订时间为2018年9月6日，出卖人为“太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会”，买受人为原告阎建军的《房屋买卖合同》，该合同中所确定的房屋位置、房号、面积、计价及付款方式、交付期限等内容与上述《“南阜城中村改造安置项目”内部认购协议》中约定的一致。该份《房屋买卖合同》签订当日，原告通过其自有的尾号为5251的中国光大银行账户向被告佳和泰公司名下的尾号为8787的账号电汇826600元。同时查明，“太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会”印章已于2015年更换为“太原市晋源区金胜镇南阜社区居民委员会”印章，原村委会印章已不在使用，由太原市晋源区金胜镇人民政府统一封存。另查明，原告于2019年3月发现其所认购房屋的登记购买信息并不在自己名下，便与被告佳和泰公司进行沟通，后被告王志明于2019年3月9日出具一份《退房承诺书》，载明：“兹有阎建军购买丰沃悦湖城3号楼西单元1804房一套，因有纠纷要求退回全部房款共计876600元，请公司马上退还办理此事，包括利息。如不退还王志明承担一切责任。”2019年4月23日，被告佳和泰公司退还原告购房款10万元。2019年5月1日，被告佳和泰公司又出具一份《承诺书》，载明：“山西佳和泰房地产开发有限公司承诺于2019年5月10日退还阎建军剩余房款776600元整，补偿23400元整。如到期不退，愿承担相应法律责任。”但被告佳和泰公司出具《承诺书》后仅向原告退还235000元，剩余565000元至今未能退还，故原告诉至法院，请求判如所请。认定证据有庭审笔录，原告阎建军提交的《“南阜城中村改造安置项目”内部认购协议》、收据、电汇凭证、光大银行回单、《退房承诺书》、《承诺书》，被告南阜居委会提交的《情况说明》。本院认为，被告佳和泰公司在出具《承诺书》后，理应遵其承诺，按时履行退还房款之义务，但截至法庭辩论结束前，被告佳和泰公司仅向原告退还了335000元，剩余565000元的购房款及补偿金至今未能退还，故关于原告要求退还该笔款项的诉讼请求，本院予以支持。但关于三被告之间的责任，本院认为，本案中，收款及出具《承诺书》的单位均为被告佳和泰公司，故应由被告佳和泰公司承担相应返还及赔偿责任。关于被告南阜居委会，原告虽提交一份其与被告南阜村委会之间的《房屋买卖合同》，但该合同所涉房屋为城中村改造回迁房，并未依法取得房屋所有权权属证书，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同应属无效合同，同时被告南阜居委会并未因该合同取得任何财产，原告要求被告南阜居委会承担连带责任的主张没有法律及事实依据，本院不予支持。关于被告王志明，原告未有证据证明被告王志明与被告佳和泰公司之间是何关系，且被告王志明出具的《退房承诺书》中表述为：“请公司马上退还办理此事，包括利息”、“如不退还王志明承担一切责任”，并不能简单据此就要求被告王志明承担连带责任，故对原告要求被告王志明承担连带责任的主张，本院亦不予支持。关于原告要求被告以565000元为基准，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年5月10日至2020年1月10日止的违约损失的主张，并不违反法律规定，本院予以支持。被告佳和泰公司、被告王志明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期及举证期内均未向本院提交任何材料，视作对其权利的放弃和对上述事实的默认。综上所述，依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西佳和泰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内一次性偿还原告阎建军剩余购房款及赔偿金共计565000元，并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年5月10日至2020年1月10日止的违约损失；二、驳回原告阎建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9898元减半收取4949元，由被告山西佳和泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 杜志立二〇二〇年五月十五日法官助理 魏 超书 记 员 尹霞霞书 记 员 尹霞霞