广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终830号上诉人（一审原告）：刘信如，男，汉族，1940年12月10日出生，住珠海市金湾区***********，居民身份证号码：360************017。委托诉讼代理人：杨敬民，广东千度律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海顺华房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区********************。法定代表人：邓志平，总经理。委托诉讼代理人：徐吉亭，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛颖茹，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。上诉人刘信如因与被上诉人珠海顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘信如上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判顺华公司赔偿因其违约给刘信如造成定金利息损失4744.52元及房屋差价损失538420元，共计543164.52元；2.顺华公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、（2016）粤0404民初字2491号民事判决书具有法律拘束力，顺华公司任意行使解除权进而转卖案涉房产的行为，实际上构成对生效判决的拒不履行。该生效判决认定：刘信如与顺华公司签订的《顺华亭物业认购书》（下称“认购书”）具备了商品房买卖合同的主要条款，双方签订的认购书为商品房买卖合同，判令顺华公司于判决生效之日起三十日内按认购书约定的内容为基础与刘信如签订正式的《商品房买卖合同》。法院作出的继续履行的民事判决具有法律拘束力，当事人应当全面履行，这实质上排除了当事人在判决生效后解除权的行使。2018年9月25日，一审法院通知刘信如与顺华公司于2018年9月29日到法院执行局签署正式《商品房买卖合同》，但顺华公司却在法院不知情的情况下，以滥用解除权的方式在2018年9月20日前已将案涉房屋转卖第三方，致使法院的生效判决成为一纸空文，实为拒不履行法院判决。如果顺华公司的该种行为都得不到否定性评价，法律将丧失权威性。二、即使按照合同法第九十四条的规定，顺华公司也无权解除认购书，一审法院未对顺华公司行使解除权行为进行实质审查，过错归责错误，导致最终判决结果不公。1.法定解除权仅授予守约方，顺华公司不具备解约主体资格。刘信如自2015年签订认购书始就依约履行，而顺华公司因房产市场价格上涨，在完成确权手续后拒绝卖房给刘信如，其违约行为导致（2016）粤0404民初字2491号案的发生。该案判决生效后，刘信如只是就签订正式《商品房买卖合同》时的部分条款出现分歧，且该分歧的产生非一方原因造成。在磋商签订正式《商品房买卖合同》过程中，顺华公司把物业维修基金费用强加给刘信如，且作为签订正式《商品房买卖合同》的条件提出。事实上，正是由于顺华公司的原因才导致合同因迟延签订遇到政策发生变化，产生本不应由刘信如承担的物业维修基金费用。参照不可抗力损失承担原则“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，顺华公司理应承担该部分费用。但一审判决对合同签订过程中顺华公司提出的不当要求（将刘信如承担物业维修基金作为签订正式《商品房买卖合同》的前提）视而不见，只强调刘信如的加名请求。根据刘信如与顺华公司于2018年1月25日至2018年8月14日期间的短信往来显示：在该期间双方已就物业维修基金的承担和加名问题达成一致，双方签订正式的商品房买卖合同已没有障碍，顺华公司却转卖了案涉房产，从而使刘信如的购房目的落空，对此一审法院也认定顺华公司存在过错。因此，从签订正式商品房买卖合同的过程来看，顺华公司非守约主体，不具备解除权行使的主体资格。2.顺华公司解除权的行使未达到法定条件，其解除行为无效。顺华公司依据合同法第九十四条第二项的规定解除认购书。适用此项解除合同时，需要满足“主要债务”、“经催告”以及“在合理期限内仍未履行”三个要素。作为商品房买卖合同当事人，买方的主要债务是支付房屋价款，卖方的主要债务是交付房屋。刘信如从未拒绝履行主要债务，而且一直催促顺华公司提供收款账户以便付款。相反，顺华公司却拒绝提供银行账户信息，阻碍合同的履行。3.从合同目的实现角度看，不存在顺华公司无法实现合同目的的障碍。刘信如积极索要顺华公司收款账户信息履行付款义务，不存在顺华公司无法收取合同款项的问题，顺华公司的合同目的实现能够得到保障。由此可见，一审法院因未能清晰的甄别事实，也未能对顺华公司解除权的行使进行实质审查，错误支持了根本不享有解除权且不具备解除权行使条件的顺华公司解除认购书的行为，事实认定错误，做出了显失公平的过错责任认定，导致判决结果的不公。4.即使顺华公司认为其有权行使解除权，但其行使解除权已经超过3个月除斥期间，根据关于最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第15条第二款的规定，解除权行使的合理期限为3个月。三、顺华公司转卖案涉房产的行为已构成严重违约，理应承担违约责任，赔偿刘信如的损失。刘信如自2015年1月与顺华公司签订认购书建立商品房买卖合同关系以来，因为顺华公司开发建设过程中的不合规行为以及房价上涨因素导致顺华公司未能与刘信如签订正式商品房买卖合同。虽然一审法院也认定顺华公司将涉案房产另行转卖存在过错，但却未判定顺华公司承担任何责任。作为守约一方的刘信如不但要承受四年来定金的利息损失，还要承受房价上涨的损失，恳请二审法院能够依法查明事实，判如所请。顺华公司辩称：一、(2016)粤0404民初字2491号民事判决书已经执行结案，且无法以正常方式结案的过错在于刘信如。1.案件执行过程中，顺华公司同意与刘信如按约定签订正式《商品房买卖合同》，一审法院于2018年1月18日向刘信如、顺华公司双方发出结案通知书，作出结案处理。2.双方未签订正式购房合同的原因在于刘信如的无理要求，系刘信如不尊重法院判决。2018年2月，刘信如对上述执行案件向一审法院提起执行异议，要求购房合同书买受人处加上其儿子名字，并且由顺华公司缴纳维修基金。2018年3月12日，一审法院依法审理后作出(2018)粤0404执异33号执行裁定书，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，刘信如主张购房合同加名和垫付维修基金的问题并非生效法律文书上确定的义务，也不属于执行异议的审查范围，据此裁定驳回刘信如的异议请求。刘信如不服该裁定结果，向珠海市中级人民法院提起复议。2018年6月29日，珠海市中级人民法院作出(2018)粤04执复47号执行裁定书，载明：审查过程中“刘信如明确表示如不在合同上加刘智雄的名字，其不同意签订合同”（注：刘智雄系其儿子，无购房资格）。顺华公司对此不予接受。该裁定书据此裁定驳回了刘信如的复议申请，并维持了(2018)粤0404执异33号执行裁定。顺华公司认为，签订正式《商品房买卖合同》是双务行为，顺华公司同意按照判决执行，也需要刘信如尊重并执行判决。但上述过程均清楚表明，顺华公司一直同意与刘信如按约定签订正式《商品房买卖合同》，是刘信如而非顺华公司向法院提出了执行异议，要求在购房合同书上买受人处加盖其儿子名字，并且由顺华公司缴纳维修基金，该两项要求显然并非生效法律文书上确定的义务，也不属于执行异议的审查范围，司法机关对其异议请求也予以驳回，珠海市中级人民法院认为“作结案处理并无不当之处”。因此，(2016)粤0404民初字2491号民事判决书已经执行结案，顺华公司不存在拒不履行生效判决的情况，反而是刘信如在执行过程中一再提出无理要求，不尊重法院判决。二、顺华公司解除《顺华亭物业认购书》的行为，依据合法，行为正当。1.刘信如已经明确发出不满足其提出的无理条件，就不同意签订合同的意思表示。在(2016)粤0404民初字2491号民事判决执行过程中，顺华公司明确表示同意签署正式的《商品房买卖合同》，并多次通知刘信如签约、付款，但刘信如却提出了加名和由顺华公司承担维修基金的不合理请求，在执行异议及执行异议的复议过程中，“刘信如明确表示如不在合同上加刘智雄的名字，其不同意签订合同”。因此，刘信如不同意签订合同的意思表示是明确的。2.刘信如经长期多次催告仍不履行签约义务，属于违约方。本着妥善解决纠纷的善意，在(2017)粤0404执425号执行案件结案前后，顺华公司仍然多次书面通知（详见一审查明的事实部分）其完成签约及付款手续，但刘信如一直坚持加名和由顺华公司承担维修基金的不合理请求，而且多次大闹顺华公司的销售中心，造成了十分恶劣的影响。2018年7月，顺华公司向珠海市建设局申请解锁该房屋，通知刘信如签约，但其仍然坚持不合理要求，并再次大闹销售中心。由于2017年2月以来，刘信如以各种理由不签约，时间长达1年半之久，严重影响顺华公司的正常销售计划，也影响了正常的工作秩序，造成了巨大的经济损失。顺华公司在多次催告无果之后，无奈之下才于2018年8月13日发出《关于解除顺华亭物业认购书的通知》，顺华公司解除合同的行为，符合《合同法》第94条的规定，合法、正当，并履行了必要的通知手续。刘信如直到1年后的2019年8月20日才起诉，也明显超过了3个月的异议提出期间。依据合同法第96条的规定，合同自通知到达对方时解除。在2018年8月14日《关于解除顺华亭物业认购书的通知》送达给刘信如之后，即合同已经解除之后，顺华公司于2018年9月20日将案涉房屋出售给案外人。2018年9月25日，一审法院发出了《通知书》，但从《通知书》所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第240条的规定为“执行员接到申请执行书”，显然是刘信如在收到相关解除通知后，在明知合同已经解除，案涉房产已经另行出售的情况下，又到一审法院要求和误导执行工作人员所出具《通知书》的，且该《通知书》也与原法院的结案文书和执行异议裁定明显相背。3.顺华公司的合同目的实际无法实现。刘信如称“不存在顺华公司无法实现合同目的的障碍”，并认为不影响顺华公司收取合同款项，这完全是偷换概念，罔顾事实。首先，(2016)粤0404民初字2491号民事判决书的判项为:认购书约定的内容为基础与刘信如签订正式的《商品房买卖合同》，并非刘信如所称的收取购房款。其次，直到2018年10月30日一审法院相关《执行笔录》显示，刘信如仍然要求顺华公司“在案涉房屋上加上其儿子的名字”，在刘信如一直要求加名，导致正式的《商品房买卖合同》的签约主体都无法达成一致的情况下，顺华公司不可能接收刘信如所支付的款项。三、房屋维修基金理应刘信如承担。1.物业维修基金的收取不属于不可抗力。建设部、财政部于2007年11月即以165号部令的形式，发布了《住宅专项维修资金管理办法》，双方签约后，珠海市于2015年2月15日实施《关于做好珠海市物业专项维修资金交存相关工作的通知》，从名称即可看出，文件仅为落实上级机关的部门规章要求。2.双方在《顺华亭物业认购书》已对物业维修基金的缴纳问题作了明确约定。认购书“认购条款”之7已经约定“该物业不含专项维修资金的费用，乙方须按规定另行缴纳物业的专项维修资金”。因此，刘信如理应承担该部分费用。刘信如却在认购书签订后直到案件执行过程中，除了提出加名之外，还一再要求顺华公司承担该项费用，实属于理无据。四、刘信如提出赔偿经济损失没有理据。如前所述，在刘信如提出的无理请求被法院驳回，相关案件已经执行结案之后，顺华公司解除双方签订的认购书，合法正当。同时，认购书也没有任何关于违约责任的约定，刘信如在上诉状中提出的相关损失根本没有理据，顺华公司无需承担赔偿责任。刘信如向一审法院起诉请求：1.顺华公司向刘信如赔偿双倍违约定金40000元以及现有房屋的市场差价689333元；2.顺华公司向刘信如赔偿经济损失40万元以及精神损失10万元；3.本案诉讼费由顺华公司承担。一审认定事实：刘信如和顺华公司双方因房屋买卖产生纠纷，2016年11月9日，刘信如将顺华公司诉至一审法院，请求判令：1.确认刘信如和顺华公司双方于2015年1月9日签订的《顺华亭物业认购书》有效；2.顺华公司履行2015年1月9日签订的《顺华亭物业认购书》与刘信如签订正式《商品房买卖合同》。2016年12月30日，一审法院经依法审理后作出（2016）粤0404民初2491号民事判决书，其中认定与本案有关的事实如下：刘信如和顺华公司于2015年1月9日签订《顺华亭物业认购书》，刘信如认购顺华公司开发的位于珠海市金湾区**********（顺华亭）302房，建筑面积87.46㎡，单价为5118元/㎡，总房价447647元，刘信如于认购当天交付定金20000元，余款427647元须在2015年2月9日前付清。认购书约定刘信如须于签署认购书之日起的30天内携带本认购协议及定金收据前往顺华亭中心签署《商品房买卖合同》。2015年1月底，顺华公司在办理网签《销售合同》手续时，顺华公司知图纸有变动未备案，不能办理网签手续，到房屋确权后才能对外销售。顺华公司遂暂停对外销售，并通知刘信如退回定金。刘信如表示可以等到顺华公司办完完善手续后再继续购买。2016年8月，顺华公司向珠海不动产中心高栏港分中心递交了办理确权手续的相关资料，该中心已受理并载明领证日期为2016年9月18日。该判决书据此判令：一、刘信如和顺华公司双方于2015年1月9日签订的《顺华亭物业认购书》合法有效；二、顺华公司于本判决生效之日起三十日内按《顺华亭物业认购书》约定的内容为基础与刘信如签订正式《商品房买卖合同》。上述判决书发生法律效力后，顺华公司未按约定履行判决确定的义务，刘信如向一审法院申请强制执行。2017年3月13日，一审法院向顺华公司作出（2017）粤0404执425号执行通知书，要求其立即履行义务。执行过程中，顺华公司同意与刘信如按约定签订正式《商品房买卖合同》，一审法院于2018年1月18日向刘信如和顺华公司双方发出结案通知书，作出结案处理。2018年2月，刘信如对上述执行案件向一审法院提起执行异议，要求刘信如和顺华公司双方签订的购房合同书上买受人处加上其儿子名字，并且由顺华公司缴纳维修基金。2018年3月12日，经一审法院依法审理后作出（2018）粤0404执异33号执行裁定书，认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，刘信如主张购房合同加名和垫付维修基金的问题并非生效法律文书上确定的义务，也不属于执行异议的审查范围，据此裁定驳回刘信如的异议请求。刘信如不服该裁定结果，向珠海市中级人民法院提起复议。2018年6月29日，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04执复47号执行裁定书，载明：审查过程中刘信如明确表示如不在合同上加其儿子刘智雄的名字，就不同意签订合同，顺华公司对此不予接受。该裁定书据此裁定驳回了刘信如的复议申请，并维持了（2018）粤0404执异33号执行裁定。另查明，刘信如提交的短信记录显示，2018年1月25日至2018年8月14日期间，刘信如的女儿与涉案房屋销售人员多次短信往来，确认看房以及签约事宜。刘信如为了主张与顺华公司发生购房纠纷期间受到经济损失和精神损失，提交了住院记录、疾病证明书、病历、银行存折等证据。顺华公司提交的通知显示，顺华公司分别于2017年3月7日、2018年2月7日、2018年7月30日向刘信如发出《通知书》，均要求刘信如在收到通知后限期前往顺华亭销售中心处办理合同签约手续。其中，顺华公司在2018年2月7日的通知书中明确答复刘信如儿子不具有珠海购房资格，无法加其名字；若按时到场签约，将由顺华公司承担维修基金。但刘信如对以上通知均未予以答复。顺华公司另于2018年8月13日向刘信如发出《关于解除顺华亭物业认购书的通知》，告知刘信如与顺华公司之间于2015年1月9日签订的《顺华亭物业认购书》于刘信如收到本通知之日解除。再查明，涉案房屋即珠海市金湾区**************的权属人为案外人珠海玉兰湖庭投资有限公司，产权来源为2018年向顺华公司购买，金额为500000元。又查明，2018年10月30日，刘信如和顺华公司双方就（2017）粤0404执425号执行案件在一审法院洽谈，并签名形成《执行笔录》一份，该笔录载明刘信如不同意顺华公司提出的置换方案，并要求顺华公司在涉案房屋上加上其儿子的名字，以及保证房屋质量并且赔偿损失。庭审过程中，刘信如和顺华公司双方对（2016）粤0404民初2491号民事判决书中查明的事实以及（2017）粤0404执425号执行笔录所载明的内容均无异议，并对刘信如儿子刘智雄因非珠海户籍而受制于限购政策的事实无异议。另外，刘信如主张涉案房产的市场均价系参考平沙镇电梯商品房均价估算得出的，四年来一直租房居住，产生租金共计62400元，经济损失为小孩无法在当地入学造成的私立学校学费、专人照料费、误工损失费共计30余万元，还有刘信如订购家具的定金损失，以及刘信如生病需要做手术产生的精神损失费10万元。另主张顺华公司同意承担维修基金后，刘信如就放弃加刘信如儿子的名字的要求，经看房并提出质量问题后，顺华公司销售人员一直未有答复，之后便收到解除认购书的通知。顺华公司确认已于2018年9月20日将涉案房屋出售给案外人。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方面，刘信如和顺华公司双方对（2016）粤0404民初2491号生效判决认定的事实无异议，一审法院对此予以认定。双方签订的《顺华亭物业认购书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于涉案房屋图纸未备案，不能及时确权，导致顺华公司无法在认购书约定的时间与刘信如签订购房合同，刘信如表示可以等待确权后再办理签约，该行为应视为双方对认购书约定签约时间发生变更。之后刘信如将顺华公司诉至一审法院，顺华公司理应按照生效判决书确定的内容，以《顺华亭物业认购书》约定为基础与刘信如签订正式《商品房买卖合同》。另一方面，本案现有证据显示，顺华公司在收到执行通知书后，一直主动联系刘信如签订房屋买卖合同，期间也表示愿意代刘信如负担维修基金。但刘信如在已支付定金20000元的情况下，自2017年3月起至2018年10月30日期间，坚持要求顺华公司在合同买受人加上其儿子刘智雄的名字，否则将不同意签订合同，而顺华公司也以刘智雄非珠海户籍，受制于限购政策无法加名为由以此拒绝，并于2018年8月13日解除了认购书。由此可以看出，（2016）粤0404民初2491号生效判决已将履行义务人限定为刘信如和顺华公司二人，并已确定签订房屋买卖合同的前提是必须以《顺华亭物业认购书》约定为基础，而刘信如提出的加名要求并不属于认购书约定的内容，刘智雄也并非认购书的签订主体，其无权要求强制加名。刘信如在庭审时称已放弃加名，但该主张缺乏证据，一审法院不予采信，一审法院认定该加名要求是双方无法履行签订购房合主要原因。另外，刘信如和顺华公司双方仅对《顺华亭物业认购书》约定的签约时间作了重新约定，其他条款未作变更，从刘信如提交2018年1月25日至2018年8月14日期间的短信往来可以看出，顺华公司在2018年8月13日发出《关于解除顺华亭物业认购书的通知》的前后时间段内，与刘信如仍有签订购房合同的可能，但顺华公司在未告知刘信如要将涉案房屋另行处理的情况下，于2018年9月20日将双方约定的房屋出售给案外人，存在一定的过错，顺华公司应向刘信如返还已收取的定金20000元。因此，刘信如要求顺华公司支付双倍定金40000元，一审法院对其中的20000元予以支持。至于刘信如诉请顺华公司赔偿经济损失及精神损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、顺华公司应于判决发生法律效力之日起七日内向刘信如返还定金20000元；二、驳回刘信如的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15864元，因适用简易程序减半收取人民币7932元，由刘信如负担7782元，顺华公司负担150元。二审期间，刘信如提交如下证据：（2017）粤0404执425号通知书，证明一审法院通知刘信如与顺华公司于2018年9月29日到法院执行局签署正式《商品房买卖合同》，但顺华公司却在法院不知情的情况下，于2019年9月20将涉案房产转卖第三方，致使法院的生效判决成为一纸空文，实为拒不履行法院判决。顺华公司没有提交证据。本院经审理查明，顺华公司与刘信如于2015年1月9日签订的《顺华亭物业认购书》第二条第7点约定：该物业不含专项维修资金的费用，乙方（刘信如）须按规定另行缴纳物业的专项维修资金。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：虽然一审法院（2016）粤0404民初2491号民事判决判令顺华公司于判决生效之日之起三十日内按认购书约定的内容为基础与刘信如签订正式的《商品房买卖合同》，但是在该判决生效后，如发生新的事实，双方均有权依法解除认购书，刘信如主张该生效判决实质已排除双方对认购书的解除权，依据不足，本院不予采纳。顺华公司于2018年8月13日已向刘信如发出解除认购书的通知，因此本案争议的焦点在于顺华公司是否有权解除认购书，对此，本院分析如下：在（2016）粤0404民初2491号民事判决生效后，刘信如自2018年2月起，即通过提执行异议的方式，要求签订商品房买卖合同时加上其儿子刘智雄的名字，并且要求顺华公司承担缴纳维修基金的义务，一审法院及本院对其执行异议请求经审查均予驳回。而且，根据《认购书》第二条第7点的约定，刘信如须依法承担缴纳专项维修基金的义务，因此（2016）粤0404民初2491号民事判决作出后，因双方签订商品房买卖合同而产生的刘信如需缴纳专项维修基金的义务，并非顺华公司的违约行为导致，而是双方约定以及法定的义务，故刘信如以顺华公司不同意负担房屋专项维修基金为由拒签商品房买卖合同，理据不充分，不应支持。对于刘信如要求在商品房买卖合同上加上其儿子的名字，因认购书系刘信如与顺华公司签订，刘信如并无证据证明顺华公司向其承诺可以增加或变更买受人，因此刘信如以顺华公司拒绝加名为由不同意签订的商品房买卖合同，亦理据不足，不应支持。根据顺华公司提供的证据，其于2018年2月7日、2018年7月30日已两次明确通知刘信如签订《商品房买卖合同》，但刘信如均未到场与顺华公司签订商品房买卖合同。可见，在（2016）粤0404民初2491号民事判决生效后，认购书的实际履行过程中，刘信如提出了不合理的签约要求，且顺华公司两次催告履行签约均未果。对于刘信如辩称在顺华公司2018年7月30日发出催告通知后，其已实际同意顺华公司的要求，并且同意付款，但是其提供的短信记录并不足以证明其到场与顺华公司签订合同而顺华公司予以拒绝，并且根据刘信如于2018年10月30日在一审法院所作的执行笔录中的陈述，刘信如此时仍要求在商品房买卖合同上加上其儿子的名字，因此在双方未就商品房买卖合同的买受人等重要内容达成一致意见的情形下，即使顺华公司拒绝向刘信如提供银行账号收款，亦属合理，刘信如以此主张涉案认购书的履行不存在障碍，系顺华公司拒绝履行认购书的约定，理据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，顺华公司两次催告后，刘信如仍未能与顺华公司按认购书的约定签订商品房买卖合同，顺华公司依据该规定解除合同，理据充分。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，认购书自顺华公司作出的《关于解除顺华亭物业认购书的通知》送达至刘信如之日起即2018年8月14日已解除，因此顺华公司2018年9月将涉案房屋出售给案外人，并不构成违约，刘信如以顺华公司违约为由要求其赔偿定金利息及房屋差价损失，缺乏理据，不应支持。对于刘信如上诉主张顺华公司行使解除权已超过三个月的期限，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，但本案顺华公司并非因刘信如迟延支付购房款而解除商品房买卖合同，涉及的是认购书的继续履行即双方签订商品房买卖合同，不属于上述法律规定适用的范畴，而且虽然顺华公司于2018年2月7日催告刘信如签订商品房买卖合同，但是刘信如就缴纳专项维修基金及加名事宜向一审法院及本院提出执行异议，直至2018年6月29日法院才作出驳回刘信如的复议申请的裁定，因此顺华公司在法院审查刘信如上述异议期间未作出解除合同的意思表示，亦属合理。顺华公司经2018年7月30日再次催告无果后才于2018年8月13日发出解除认购书的通知，合理恰当，亦未违反上述法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘信如上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费9232元，由刘信如负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年五月十二日书记员  江月娴