山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2065号上诉人（原审原告）：李金平，女，1962年9月7日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：李禹信，山西开杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹克奇，山西开杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市晋源区金胜镇人民政府，住所地太原市晋源区旧晋祠路三段133号。负责人：**，镇长。委托诉讼代理人：郭伟，男，汉族，1983年12月20日出生，本镇政府办公室主任。委托诉讼代理人：刘畅，山西隆诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西省基督教三自爱国运动委员会，住所地太原市桥头街98号。法定代表人：金玉庭，主席。被上诉人（原审被告）：太原市基督教三自爱国运动委员会，住所地太原市桥头街98号。法定代表人：张恩来，主席。被上诉人（原审被告）：太原市晋源区基督教古寨基督堂，住所地太原市。主要负责人：王效花，主任牧师。委托诉讼代理人：张凯，山西晋丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，山西晋丰律师事务所律师。上诉人李金平因与被上诉人太原市晋源区金胜镇人民政府、山西省基督教三自爱国运动委员会、太原市基督教三自爱国运动委员会、太原市晋源区基督教古寨基督堂租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李金平的委托诉讼代理人李禹信、曹克奇，被上诉人太原市晋源区金胜镇人民政府的委托诉讼代理人郭伟、刘畅，被上诉人山西省基督教三自爱国运动委员会、太原市基督教三自爱国运动委员会、太原市晋源区基督教古寨基督堂的委托诉讼代理人张凯、王婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金平上诉请求：1.判令撤销一审判决书第二项,即“驳回原告李金平的其他诉讼请求”;2.判令被上诉人太原市晋源区金胜镇人民政府向上诉人支付2019年5月1日至2019年10月15日的租金229166.67元和配套设施费用5万元以及迟延支付的利息30250元（以欠付的55万元为基数,依据一审判决确定的利率,计算至实际给付之日止);3.判令四被上诉人立即恢复出租房屋的原状,并共同向上诉人赔偿因其违约行为给上诉人造成的经济损失27万元;4.判令本案一、二审诉讼费用由四被上诉人共同承担。事实和理由：一、本案未出现涉案《租赁合同》约定的合同终止情形,涉案房屋可正常居住及使用,可满足被上诉人的租赁目的,一审法院认定涉案合同于2019年4月底终止明显错误,被上诉人应向上诉人支付剩余租金、配套设施安装费用以及迟延支付的利息。（一）一审时四被上诉人严重违反法律规定,未在举证期限内提交证据,当庭搞证据突袭,以复印件的形式提交书证,欲证明上诉人的房屋列入政府拆迁范围,出现《租赁合同》第七条第一项约定的合同终止情形,涉案合同即时终止。但被上诉人提交的证据均非原件,均未加盖相关部门公章,不具备真实性,依法不能作为认定本案事实的依据。相反,本案的真实状况为:政府尚未针对上诉人的涉案房屋制定整体拆迁计划和补偿方案,该房屋能正常生产、生活使用,可完全满足被上诉人的租赁目的,因此本案根本不存在出现合同约定的终止情形。（二）被上诉人一审当庭提交了新的租赁合同,新的租赁房屋地址为与涉案房屋直线距离不到5公里的晋源区北河下村,而该村早在2017年就被太原市列为城中村改造重点村,需在2017年完成整村拆除的工作,而且就在被上诉人签订新的租赁合同之前,2019年4月底北河下村整村拆迁补偿方案公布施行。故按照被上诉人一审逻辑,其搬离涉案房屋是因为该房屋列入罗城村拆迁范围,不能居住使用,故合同终止,但被上诉人又搬入另一个正在整村拆除的北河下村的房屋,又该作何解释呢?所以,被上诉人所提合同终止情形根本不属实,二审法院应予纠正,涉案合同并未终止。（三）因涉案合同未终止,四被上诉人不具有涉案合同的约定解除权,那么本案合同一直有效,各方当事人应严格按照合同约定履行己方义务。故关于2018年10月16日至2019年10月15日的50万元租金,晋源区金胜镇人民政府应在合同约定的2018年10月底之前予以支付。一审判决支持了2018年10月16日至2019年4月30日期间的租金,那么剩余2019年5月1日至2019年10月15日期间的229166.67元租金同样应予支付,即使被上诉人已经搬离了涉案房屋。（四）关于晋源区金胜镇人民政府拖欠的5万元配套设施安装费用,根据合同约定,该条为付款金额的确定性条款,并非被上诉人当庭所述的“大概估计”,只要上诉人按照合同约定安装了电锅炉,那么被上诉人就应该按照合同约定支付15万元,一审中上诉人已经提交了电锅炉设施已安装并正常使用的图片,被上诉人当庭予以认可,但一审法院以上诉人未能向法庭提交明确的票据材料证明所产生的实际费用为由,驳回了上诉人的该项诉请,明显于法无据,二审法院应予纠正。二、四被上诉人的共同违约行为给上诉人造成了巨大经济损失,被上诉人应承担恢复原状及赔偿27万元其他损失的责任。被上诉人中的一审被告二、三、四系承租房屋的实际使用人,在近两年的实际使用过程中,一审被告二、三、四未尽到正当使用租赁物的责任义务,极大破坏房屋原状,尤其是墙面破坏、地砖损坏、家具(床板)破损,上诉人提交的九组房屋现状照片已经足够证明。为保证房屋可以再次出租,上诉人需花费大量人力财力进行修复,故上诉人有权要求被上诉人承担恢复原状的责任。既然本案合同不存在终止情形,那么被上诉人提前三年突然搬离承租房屋的行为,就构成根本违约,这一行为导致房屋空置,为减少损失,上诉人需花费大量时间另行寻找承租人,结合司法实践,因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,人民法院应予支持。而且,按照本案租赁合同约定,每年房租50万元,租赁期限为5年,上诉人共计可获得房租收入250万元,除去被上诉人已支付的50万元及欠付的50万元租金之外,剩余3年共计150万元的房租收入为上诉人的可得利益损失,而且此损失为违约方即被上诉人在订立合同时预见或应当预见违反合同可能造成的损失。请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人太原市晋源区金胜镇人民政府辩称，一、被上诉人一审中所提供的所有证据均真实有效，按照2018年8月1日太原市晋源区人民政府办公室印发的太原市晋源区人民政府2018第12次常务会议纪要和罗城村城中村改造拆迁产权置换补偿方案，还有双方的租赁合同第七条第一款第二项关于合同终止的约定，双方当事人就合同终止情形进行了约定，涉案房屋所在村被列入拆迁范围，属于双方约定的合同终止情形，且上诉人与被上诉人进行了房屋的交接工作，于2019年4月25日并将房屋的门禁卡交还于上诉人的司机小徐。并于当日搬离涉案房屋，不违反合同约定和法律规定。因此本案的租赁合同事实上已于2019年4月25日终止，所欠付的租金计算至2019年4月25日。二、被上诉人新搬至的地址与本案无关。三、关于配套设施费，合同约定的并非确定性条款，只是约定了预估费用，被上诉人支付的配套设施费是以实际产生的费用为准的，而上诉人未能向法庭提交明确的票据材料证明配套设施的安装情况和产生的实际费用，所以不应支持该项主张。四、被上诉人未破坏房屋的原状，不存在恢复问题。上诉人只提供了2019年4月25日双方交接房屋时的状态证明材料，而未提供材料证明房屋出租前的状态，所以无法证明被上诉人就涉案房屋进行全面改造。五、关于经济损失，与被上诉人无关，被上诉人没有违约行为，不应承担违约责任。上诉人主张的经济损失为可得利益损失，房屋闲置租金损失，而如前所述，本案合同应出现双方当事人约定的合同终止情形，也于2019年4月25日终止，且被上诉人已交还房屋的门禁卡，上诉人主张的经济损失没有事实依据和法律依据，所以不应支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人山西省基督教三自爱国运动委员会、太原市基督教三自爱国运动委员会、太原市晋源区基督教古寨基督堂辩称，一、一审法院认定事实正确，涉案《租赁合同》于2019年4月底由被上诉人依照合同约定依法解除。根据《租赁合同》第七条约定:“本合同有效期内,发生下列情形之一的,本合同终止:2.政府决定征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋。”一审中被上诉人向法庭提交的太原市晋源区人民政府办公室印发常务会议纪要中明确载明,拆迁范围为“太原市晋源区罗城街道罗城村全部宅基地及村界范围内的现状公临建、企业、坟茔等”,且通过了《罗城村城中村改造拆迁产权置换补偿方案》《太原市晋源区罗城村城中村改造合作协议书》等文件,完全证明了政府决定征用出租房屋所在土地且已经实际实施了对涉案房屋所在地罗城村的城中村改造拆迁工作,完全符合《租赁合同》第七条约定的合同终止的条件。因此,上诉人以政府尚未针对上诉人的涉案房屋制定整体拆迁计划和补偿方案为由,认为本案不存在出现合同约定的终止情形,既不符合一般人的客观认识,也没有事实依据。二、被上诉人依照合同约定与上诉人解除《租赁合同》后,双方的租赁合同关系业己消灭,至于被上诉人选择何处作为临时过渡安置地点，与法院查明《租赁合同》是否已经解除的事实无关。上诉人以此来认定涉案《租赁合同》并未终止,于法无据。三、涉案《租赁合同》于2019年4月底依约解除,被上诉人实际使用上诉人房屋的期间为2017年10月15日至2019年4月26日,因此,向上诉人支付的租金的期限也应该计算至2019年4月底。被上诉人已全面履行了合同义务,欠付的租金也由一审法院进行了认定,故上诉人要求向其支付剩余租金缺乏事实与法律依据。三、被上诉人不存在根本违约行为,无须赔偿上诉人任何损失。1.根据上述第一条,《租赁合同》已依法解除,被上诉人搬离租赁房屋的行为不属于根本违约行为。2.在解除了《租赁合同》后,被上诉人与太原市晋源区金胜镇政府一起,同上诉人进行了退房前的交接于续,双方已对租赁房屋内的设备损坏、丢失情况等进行了清算,被上诉人无须向原告作任何赔偿。3.上诉人主张可得利益拟损失和房屋闲置租金损失的前提是被上诉人存在根本违约的情形,结合本案相关事实,该请求没有事实与法律依据,依法不应予以支持。综上所述,原审法院认定事实清楚,判决合法合理,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原审判决。李金平向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的《租赁合同》;2.被告太原市晋源区金胜镇人民政府立即向原告支付欠付租金500000元和配套设施费用50000元,迟延支付的利息30250元(欠付550000元为本金,年利率为%,暂计算至2019年9月15日);3.判令四被告立即恢复出租房屋的原状,并共同向原告赔偿因其共同违约行为给原告造成的经济损失270000元;4.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2017年10月16日,原告李金平作为出租方(甲方)、被告山西省基督教三自爱国运动委员会、太原市基督教三自爱国运动委员会、太原市晋源区基督教古寨基督堂作为承租方(乙方)、被告太原市晋源区金胜镇人民政府作为见证方(丙方),各方签订了租赁合同,合同约定:为了政府重点工程的推进,甲方为了配合政府安置省市基督教培训中心和晋源区古寨教堂,政府出资租赁甲方的敬老院,给山西省太原市基督教培训中心作为过渡使用,由见证丙方支付房屋租金及配套安装费用;甲方将坐落于太原市晋源区罗城村的原告李金平个人敬老院房屋出租给乙方使用,租赁房屋为三层楼和北面会议室二层,建筑面积共计约3000m;租赁期间暂定5年,即自2017年10月15日起至2022年10月15日止(以市政府选址换建具备搬迁条件为准,合同自动解除);房屋只限乙方使用,在租赁期间,改变使用性质或供其他用途应事先取得甲方书面同意;房屋租金甲方收取办法为每天每平米1元,3000平米一年为1095000元，考虑属于公益性事业,双方协商一致,定为每年500000元,每年交一次,丙方应于每年10月16日前将租金汇给乙方,乙方应在五个工作日内转付给甲方租金;甲方负责安装配套设施,费用由丙方承担,包括变压器安装250000元,电锅炉安装150000元,改给排水管道50000元,共计450000元;入住后乙方使用的水费、电费由乙方承担;甲方提供房屋、设施、设备给乙方使用,应注意爱护,不得破坏房屋装修、结构及设施、设备,否则应按价赔偿;合同有效期内,有“1、发生不可抗力或意外事件,使合同无法履行;2、政府决定征收出租房屋所在土地而需拆除出租房屋;3、甲、乙、丙三方协商一致,达成终止协议”中情形之一的,合同终止;在丙方正常执行协议的情况下，如甲、乙方不履行合同约定的义务给对方造成损失的,应向对方予以赔偿;在丙方正常执行协议的情况下,租赁期间,甲、乙双方都不得借故解除合同,如甲方需解除合同,应提前三个月通知乙方,返还多交租赁费。现原告以被告违约为由诉至法院请求判如所请。庭审中,原、被告对被告2019年4月提出要搬出租赁房屋无异议,四被告陈述搬离时间均为2019年4月底。另查明,2018年8月1日,太原市晋源区人民政府办公室印发大太原市晋源区人民政府(2018)第12次常务会议纪要,会议议定:原则同意《罗城村城中村改造拆迁产权置换补偿方案(送审稿)》《大原市晋源区罗城村城中村改造合作协议书(送审稿)》和《太原市晋源区罗城街办罗城村城中村改造项目政府购买公共服务合同》,罗城街办根据会议提出的意见,进一步完善修改后,组织实施,加快推进城政工作。晋源区罗城街道罗城村党支部、罗城村民委员会出具“罗城村城中村改造拆迁产权置换补偿方案”载明拆迁范围为“太原市晋源区罗城街道罗城村全部宅基地及村界范围内的现状公临建、企业、坟茔等”。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除租赁合同的主张,四被告庭审中辩称被告已以涉案房屋所在村被列入拆迁范围、出现合同约定的合同终止情形为由行使解除权,原、被告间租赁合同已于2019年4月底解除，本院认为原、被告签订的租赁合同系各方当事人真实意思表示,不违反法律,行政法规的强制性规定,合法有效,当事人要应恪守,本案各方当事人并未就合同乙方(被告山西省基督教三自爱国运动委员会、太原市基督教三自爱国运动委员会、太原市晋源区基督教古寨基督堂)、合同丙方(被告太原市晋源区金胜镇人民政府)的合同解除权进行约定,但各方当事人就合同终止情形进行了约定,本案中,涉案房屋所在村被列入折迁范国,属于各方当事人约定的合同终止情形,被告以涉案房屋所在村被列入拆迁范围为由通知原告要搬离房屋并于2019年4月底搬离涉案房屋的行为不违反合同约定和法律规定。因此,本院认定本案租赁合同事实上已于2019年4月底终止。关于原告向被告太原市晋源区金胜镇人民政府主张迟延支付租金利息的诉求,本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,本案中,被告太原市晋源区金胜镇人民政府迟延支付租金的行为在事实上给原告造成损失,但当事人并未就逾期支付租金的利息损失计算标准进行过约定,本院酌情按照中国人民银行同期人民币贷款利率确定利息损失标准。关于原告要求被告太原市晋源区金胜镇人民政府支付欠付租金500000元的主张,本院认为,被告太原市晋源区金胜镇人民政府作为付款方应依约履行支付租金的义务。关于欠付租金数额,依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形的,合同的权利义务终止:......(七)法律规定或当事人约定终止的其他情形”之规定,本案中,合同于2019年4月底终止,故本院认定被告太原市晋源区金胜镇人民政府须支付的租金为2018年10月15日至2019年4月30日共6.5个月的租金，应付租金金额合计270833.33元(500000元÷12个月×6.5个月)。关于原告要求被告太原市晋源区金胜镇人民政府支付配套设施费用的主张,本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当承担举证证明责任,本案中,原告未能向法庭提为明确的票据材料以证明配套设施的安装情况以及因此所产生的实际费用,原告对此应承担举证不利的后果,故本院对原告的该主张不予支持。关于原告要求四被告恢复租赁房屋原状的主张,本院认为,本案中,原告就其主张提供的照片及视频等证据材料无法证明租赁合同中的乙方被告就涉案房屋进行全面改造,原告亦未能进一步举证证明租赁合同中的乙方被告未经原告同意对租赁房屋进行改造,故本院对原告的该主张不予支持。关于原告要求四被告共同向原告赔偿因共同违约行为给原告造成的经济损失270000元的主张,本院认为,原告庭审中陈述其主张的经济损失实为可得利益损失、房屋闲置租金损失,本案中,涉案合同因出现各方当事人约定的合同终止情形于2019年4月底终止,原告现主张的经济损失无事实依据和法律依据,故本院对于原告的该主张不予支持。综上,被告太原市晋源区金胜镇人民政府应向原告支付租金270833.33元,并以欠付租金为基数按照中国人民银行同期人民币贷款利率支付自2018年10月16日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款利息。判决如下:一、被告太原市晋源区金胜镇人民政府自本判决生效之日起十日内一次性支付原告李金平租金270833.33元,并以欠付租金为基数按照中国人民银行同期人民币贷款利率支付自2018年10月16日起至本判决确定的给付之日止的逾期付款利息;二、驳回原告李金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12302元,减半收取6151元,由原告李金平负担4183元,由被告太原市晋源区金胜镇人民政府负担1968元。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人诉称：本案未出现涉案《租赁合同》约定的合同终止情形,涉案房屋可正常居住及使用,可满足被上诉人的租赁目的,一审法院认定涉案合同于2019年4月底终止明显错误,被上诉人应向上诉人支付剩余租金、配套设施安装费用以及迟延支付的利息。但双方均认可涉案房屋所在村被列入折迁范国的事实，根据合同约定这属于租赁合同终止的情形,被上诉人以涉案房屋所在村被列入拆迁范围为由通知上诉人要搬离房屋，并于2019年4月底搬离涉案房屋，且上诉人对该房屋已接收。故一审判决认定本案租赁合同事实上已于2019年4月底终止，并无不当。一审判决支持了2018年10月16日至2019年4月30日期间的租金,上诉人还请求被上诉人支付剩余2019年5月1日至2019年10月15日期间的229166.67元租金以及要求赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，理由不足，本院不支持。上诉人还诉请晋源区金胜镇人民政府支付拖欠的5万元配套设施安装费用。虽合同对此有约定,上诉人也安装了电锅炉,但被上诉人已向上诉人支付了10万元，现被上诉人已搬走，该电锅炉可由被上诉人继续利用其价值，一审判决对上诉人的该项诉请予以驳回，并无不妥。上诉人诉称：被上诉人在近两年的实际使用过程中未尽到正当使用租赁物的责任义务,极大破坏房屋原状,上诉人有权要求被上诉人承担恢复原状的责任。但被上诉人在一审庭中陈述其工作人员与上诉人安排的司机小徐共同查验的房屋，钥匙和门禁卡均已交，上诉人对此并未提出异议。且上诉人并未提供证据证明租房前房屋现状以及系被上诉人不当行为对该租赁房屋造成了损失的事实，故上诉人的该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上所述，李金平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9594.17元，由上诉人李金平负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇二〇年五月二十五日书记员 寇 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