广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3580号上诉人（原审被告、反诉原告）：李文尧，男，汉族，1976年9月27日出生，住广东省化州市中垌镇马路头牛头湾村22号，公民身份号码为440924197609275391。委托诉讼代理人：谢炳洪，广东禅正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市长安镇厦边股份经济联合社。住所地：广东省东莞市长安镇厦边居委会。诉讼代表人：秦德良，该经联社理事。委托诉讼代理人：莫耀荣，广东莲馨律师事务所律师。上诉人李文尧因与被上诉人东莞市长安镇厦边股份经济联合社（以下简称为厦边经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8084号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李文尧上诉请求：一、撤销一审判决第二、第四判项；二、改判厦边经联社赔偿88万元租赁定金的利息损失（以88万元为本金，以日罚万分之三计算，自2018年6月29日暂计至2019年4月28日止为79200元，2019年4月29日后的利息损失另行计算）给李文尧；三、厦边经联社向李文尧支付装修损失65100元；四、厦边经联社赔偿李文尧少收租金的损失78.21万元。事实与理由：一审法院查明事实与认定结论前后矛盾，造成合同无效的责任全在厦边经联社，厦边经联社应对李文尧的全部损失承担赔偿责任。一、一审判决的查明事实与认定结论前后矛盾。一审判决书首先以案涉房屋未取得建设工程规划许可证等合法建设手续，认定案涉租赁合同无效。但在对合同无效的责任认定上，一审法院以李文尧未尽谨慎义务为由认定双方应对合同无效各承担50%的责任。一审判决查明事实与认定结论前后矛盾。造成案涉合同无效的根本原因系厦边经联社出租的案涉房屋未能取得建设工程规划许可证等合法建设手续，是厦边经联社单方造成，与李文尧是否尽到谨慎义务无关，厦边经联社应对案涉合同无效承担全部责任，赔偿李文尧装修费损失65100元并应对返还租赁定金88万元的利息损失承担赔偿责任。二、租赁房屋因未能全部分租造成的损失应由厦边经联社承担。根据一审查明的事实，案涉房屋是允许转租或者分组的，厦边经联社派驻的三名管理人员也知道李文尧租赁案涉房屋是用于转租和分租。由于案涉房屋没有报建手续和取得房产证，转租分租户质疑《厂房租赁合同书》的合法性导致案涉房屋未能转租和分租。截至终止案涉合同时，李文尧只能分租案涉房屋1545平方米，未能分租面积5655平方米，按照合同约定的租金计算，少收租金共78.21万元。根据一审判决查明的事实以及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，厦边经联社应对合同无效造成李文尧少收租金78.21万元承担赔偿责任。被上诉人厦边经联社向本院提交书面答辩称：一审判决具有事实和法律依据，恳请法院驳回李文尧的所有上诉请求，维持原判。一、案涉租赁物未取得建设工程规划许可证、房产证或其他部门允许报建的批准手续，属于历史遗留问题，厦边经联社在出租时已口头告知李文尧，李文尧清楚该情形并表示上述原因并不影响承租人实际占有使用厂房，明确表示愿意承租。李文尧在签订租赁合同时对案涉租赁物未取得建设工程规划许可证、房产证或其他部门允许报建的批准手续导致无效的法律风险，应自行承担至少50%的过错责任。退而言之，李文尧作为专门从事二手物业转租出租的承租人，在签订租赁合同时，应尽到谨慎注意义务，对租赁物地现状及报建手续进行审查。一审法院酌定厦边经联社与李文尧对合同无效各自承担50%的责任，具有事实和法律依据。判定厦边经联社与李文尧各自承担李文尧的装修损失32550元，合法合理。二、李文尧主张“租赁房屋未能全部分租造成的损失78.21万元应由厦边经联社承担”，为新增诉讼请求，在一审中并未处理，厦边经联社不同意一并处理。退而言之，李文尧该项诉求无事实和法律依据。厦边经联社自租赁合同签订之日起，就已将整个租赁物交付给李文尧占有使用，如何使用租赁物是李文尧自由处分的问题，其有权将厂房空置或部分出租部分自用，厦边经联社没有阻碍其对租赁物的自由使用权。租赁合同的无效并不影响李文尧对整个租赁物的实际适用，相反，李文尧实际占有适用了租赁物，一方面不想支付占有使用费，另一方面又向厦边经联社赔偿其占有适用租赁物期间的各种损失，违反了城市信用原则。三、李文尧并无证据证明其仅接收了21%面积的租赁物，相反，其对整个租赁物进行装修，证明厦边经联社已将整个租赁物交付给李文尧使用。一审判决李文尧向厦边经联社支付房屋占有使用费99万元具有事实和法律依据。四、李文尧主张租赁定金的利息损失缺乏事实和法律依据。1.租赁定金88万元的性质为租赁合同履约保证金，具有担保性质，租赁合同明确约定，当租赁期限届满时，在李文尧不存在违约的情况下，厦边经联社无息退还李文尧。李文尧在签订租赁合同时清楚该情况。其主张定金88万元的利息，违背了签订合同时的真实意思表示，依法不应得到支持。厦边经联社在收取租赁定金88万元的行为中不存在任何过错。2.案涉租赁合同无效导致的法律后果是违约责任的约定也无效，厦边经联社无法因李文尧逾期交付租金的违约行为追究其违约责任或依据定金法则没收租赁定金88万元。但双方确认“88万元的性质为租赁合同履约保证金，不算利息”系双方签订租赁合同时的真实意思表示，并不因租赁合同无效而无效。3.李文尧不存在损失。李文尧累计拖欠厦边经联社房屋占有使用费99万元，其预交的租金定金88万元早已不足以抵扣该债务，更不存在利息损失。相反，其逾期支付占有使用费，更应支付逾期付款利息。厦边经联社向一审法院提起诉讼请求：1.李文尧立即向厦边经联社支付2018年11月1日至2019年3月15日的厂房占有使用费99万元；2.李文尧向厦边经联社赔偿拖欠厂房占有使用费期间的逾期还款利息损失，以应缴厂房占有使用费为基数，按中国人民银行贷款基准利率，自2018年11月1日起按月计算计至厂房占有使用费全部偿清之日止，暂计至2019年4月30日为17068.4元；3.李文尧赔偿厦边经联社因李文尧擅自拆除墙体而造成厦边经联社恢复原状的重置损失5万元。李文尧向一审法院提起反诉请求：1.确认李文尧、厦边经联社签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；2.厦边经联社返还88万元租赁定金给李文尧；3.厦边经联社向李文尧赔偿88万元租赁定金的利息损失（以88万元为本金，以日罚万分之三自2018年6月29日暂计算至2019年4月28日止为79200元，2019年4月29日后的利息损失另行计算；4.厦边经联社赔偿李文尧装修费、工资等损失合计480065元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认厦边经联社与李文尧于2018年6月29日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、限李文尧于判决生效之日起三日内向厦边经联社支付房屋占有使用费99万元；三、限厦边经联社于判决生效之日起三日内向李文尧返还88万元定金；四、限厦边经联社于判决生效之日起三日内向李文尧赔偿装修损失32550元；五、驳回厦边经联社的其他诉讼请求；六、驳回李文尧的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14314元、评估费5000元；反诉受理费8877元、评估费5000元；合计33191元，由厦边经联社负担10024元，李文尧负担23167元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初8084号民事判决书。本院经审理对一审查明事实予以确认。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。本院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物并未取得合法有效的建设工程规划许可证，一审判决认定双方签订的《厂房租赁合同书》无效并无不当。一审判决判令厦边经联社应向李文尧88万元定金，双方均未就此提出异议，本院对此亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院针对李文尧诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、李文尧应否支付房屋占有使用费；二、李文尧对装修损失、租赁定金利息损失提出的上诉主张能否成立；三、如何处理李文尧上诉请求的少收租金的损失。关于争议焦点一。案涉租赁合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。据此，厦边经联社、李文尧应该各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。厦边经联社已在签订合同后将租赁物业交给李文尧，可以据此确认李文尧自此已实际占有使用了案涉租赁物，属于李文尧因案涉合同取得的利益，李文尧理应支付占有期间的占有使用费用。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第五条第一款的规定，一审判决判令李文尧参照合同约定标准支付拖欠的占有使用费于法有据。关于争议焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，厦边经联社将未经过合法报建的物业出租给李文尧使用，而李文尧亦未审慎注意该物业的报建情况即与厦边经联社建立租赁关系，一审判决认为双方的过错程度相当并酌情确定双方各按50%的比例承担装修损失并无不当，本院对李文尧就此提出的上诉意见亦不予支持。双方签订的《厂房租赁合同书》第三条约定合同期满后“定金无息退还”，本案中，该“定金”作为因合同取得的财产被认定应予以返还是在合同被确认无效后，且李文尧对合同无效亦存在过错，综合本案案情，本院认为李文尧诉请厦边经联社支付自合同签订之日起按日罚万分之三计算的利息缺乏依据，本院对此亦不予支持。关于争议焦点三。李文尧在一审时并未提出少收租金损失的反诉请求，厦边经联社对李文尧新增加的反诉请求既不同意调解，亦不同意本院一并处理，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，故本院对此不予处理。综上所述，上诉人李文尧的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14717元，由上诉人李文尧承担。李文尧向本院预缴二审案件受理费21754.65元，多预缴的7037.65元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  伍小冰审判员  李远伦二〇二〇年五月二十九日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。