广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终465号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区河涌管理所。住所地：广州市荔湾区********。法定代表人：吴志斌，所长。委托代理人：沈菱，该单位工作人员。委托代理人：陈斯毅，北京大成(广州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州白云山中一药业有限公司。住所地：广州市黄埔区*埔*****。法定代表人：张春波，董事长。原审被告：广州市荔湾区****和水务局。住所地：广州市荔湾区********。法定代表人：张学东，局长。上诉人广州市荔湾区河涌管理所（以下简称荔湾河涌所）因与被上诉人广州白云山中一药业有限公司（以下简称中一公司）、原审被告广州市荔湾区****和水务局（以下简称荔湾农水局）拆迁安置补偿协议纠纷一案，上诉人不服广州铁路运输法院作出的（2019）粤7101行初2016号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年6月7日，被告荔湾河涌所（甲方）与原告（乙方、产权人）、广州市颐寿养老院有限公司（丙方、物业承租人）、广州市荔湾区昌华街社区****（承担征收单位）签订《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》，协议约定：乙方为32号房屋的产权人，据房地产权证（穗房地证字第0871788号）记载，被征用部分为B结构1层，合计建筑面积118.5702平方米；21号首层房屋产权人为广州市荔湾区财政局，据房地产权证（粤房地证字第C2840473号）记载，首层建筑面积266.41平方米，置换部分房屋建筑面积154.14126平方米；甲方因荔枝湾涌三期工程建设需要，规划外征用乙方32号房屋部分建筑118.5702平方米，甲方同意用产权为广州市荔湾区财政局的21号首层部分房屋（现昌华街社区服务中心）置换给乙方；置换面积按32号房屋被征用部分建筑面积的基础上增加30%，即用21号首层部分房屋建筑面积154.14126平方米进行置换；乙方同意将32号征用房屋置换给甲方作为荔枝湾涌三期建设用地，并于2013年6月8日前移交场地，同日，甲方同时将21号首层154.14126平方米置换给乙方；置换前，由甲方负责21号房屋拆分的间隔、门安装、电、水、燃气、电话、有线电视、网络等工程，使置换物业可以独立使用，经验收合格；甲方需要在2013年12月31日前办理好21号置换部分物业产权证；如超过2013年12月31日办理好置换部分物业产权证，超出时间甲方需要支付每日千分之一的违约金（按照154.14126平方米，每平方米按双方约定价格20000元计算）给乙方；由于置换给乙方的物业产权是荔湾区财政局，因此，甲方首先要提供荔湾区财政局该物业转让合同或其他具有法律效力同意对该房屋产权置换的相关文件给乙方，作为甲方与乙方签订协议的前提条件。协议签订后，原告将协议约定的32号房屋被征用部分交给被告荔湾河涌所拆除，原告也接收了21号房屋首层部分面积154.14126平方米。2013年12月23日，被告荔湾河涌所致函原告，拟将办证期限调整到2014年12月31日；原告于2014年1月16日函复被告荔湾河涌所表示不同意；2014年7月2日，原告再次致函被告荔湾河涌所，要求其依约交付房产证并支付违约金；2015年1月13日，荔湾水务局致函原告，称区财政局已于2014年12月27日将21号房屋调拨至河涌管理所名下，荔湾水务局将尽快将21号首层部分房屋产权办至原告名下；2015年3月23日，原告向被告荔湾河涌所发出律师函，敦促被告依约履行合同。2015年5月19日，原告起诉至荔湾区法院，要求两被告协助原告办理21号首层154.14126平方米房屋独立产权证，并支付违约金。荔湾区法院于2015年7月8日作出（2015）穗荔法民三初字第834号《民事判决书》，判决驳回原告要求两被告协助原告办理21号首层154.14126平方米房屋独立产权证及支付逾期办证违约金的诉讼请求。后原告上诉，广州市中级人民法院于2015年10月21日作出（2015）穗中法民五终字第4264号《民事判决书》，判决：维持荔湾区法院驳回原告要求两被告协助原告办理21号首层154.14126平方米房屋独立产权证的判项；被告荔湾河涌所向原告支付逾期办证违约金（以154.14126平方米X20000元=3082825.20元为本金，每日按中国人民银行公布银行同期贷款利率，自2014年1月1日起计至判决送达之日止）。2017年9月13日，原告就与两被告的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，向荔湾区法院提起诉讼，荔湾区法院于2017年11月10日作出（2017）粤0103民初7560号《民事裁定书》，以案件不属民事案件受案范围为由，裁定驳回原告的起诉。2019年4月29日，荔湾水务局召集召开专题协调会，会议中提出四种方案，分别为：1、按原告起诉要求，将21号房屋其中154平方米面积申请分割，为原告办理单独房产证；2、根据相关拆迁补偿协议条款约定，由原告购买21号房屋安置后剩余面积，通过产权置换方式将21号房屋所有面积一次性办至原告名下；3、由荔湾水务局另外提供的房源与原告21号房屋占有份额再次置换；4、由荔湾水务局购买原告21号房屋占有份额。协调会议后，双方未就上述任一方案达成协议。另查，据粤房地权证穗字第0650135746号《房地产权证》记载：21号首层房屋登记在被告荔湾河涌所名下，建筑面积266.41平方米，房屋所有权取得方式为划拨，登记时间为2014年12月27日。诉讼中，被告荔湾河涌所提供证据，证明办理房屋分割、合并登记需提交规划、消防、房屋鉴定部门同意的文件。据不动产登记查册表显示，2017年11月30日，广州市************屋（建筑面积10049.5612平方米）登记到原告及李嘉伦、李佩能、李泽生、李棣生、李亮能、李锵能、李鑑能、李煦能、叶家华、李洪若梅、李健生、李润生等13人名下，其中原告占有部分为9298.4688平方米，李嘉伦、李佩能、李泽生、李棣生、李亮能、李锵能、李鑑能、李煦能、叶家华、李洪若梅、李健生、李润生等13人占首、二、三层（剔除首层配电房）面积751.0924平方米。诉讼中，被告荔湾河涌所申请将李嘉伦、李佩能、李泽生、李棣生、李亮能、李锵能、李鑑能、李煦能、叶家华、李洪若梅、李健生、李润生等13人追加为本案第三人参加诉讼。原审法院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定，认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的，属于行政案件的受案范围。本案中，原告与被告荔湾河涌所签订了《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》，约定了产权置换、办理产权及违约金等事项，因被告荔湾河涌所未按约定履行义务，原告诉至法院，符合法院受理行政案件范围。被告荔湾河涌所是财政补助一类事业单位法人，举办单位是被告荔湾农水局，纠纷发生后，被告荔湾农水局多次发函原告并主持协商解决事宜，故被告荔湾农水局作为本案被告，符合法律规定。关于本案纠纷，荔湾区法院及广州市中级人民法院已作出生效判决，判决驳回原告要求两被告协助原告办理21号首层154.14126平方米房屋独立产权证的诉请，支持原告要求支付逾期办证违约金的请求。现因案件管辖的调整，本案作为行政案件处理，但双方协议的内容并无变更，且被告也未为原告办理产权证，因此，被告应继续支付逾期办证违约金，按生效判决确定的标准支付自2015年10月22日起至办理产权证之日止。至于目前是否具备办理独立产权证的问题，协议签订时，21号房屋产权并非登记在被告荔湾河涌所名下，且约定被告荔湾河涌所负责将21号房屋按照约定的面积拆分后办理产权登记，故被告荔湾河涌所对产权转移登记的程序及风险应该是知晓的。诉讼过程中，原、被告双方协调四种解决方案，其中方案一就是按《协议书》约定的内容，将21号房屋申请分割，为原告办理单独房产证。可见，《协议书》约定并非不可行，只是需按程序办理相关手续。因21号房屋办理转移登记手续仍需相关行政审批手续，本案审理过程中，两被告也陈述已协助原告办理21号房屋的产权过户手续，只是由于涉及产权分割、规划调整等问题，并未能对涉案房屋办理过户，故本案办理转移登记的条件不具备，对该请求，原审法院不予支持。至于协议签订后，32号房屋产权部分变更，增加了李嘉伦等13人为共有人，本案处理是否追加该13人参加诉讼的问题，协议签订时，32号房屋的产权人仅为原告；后产权变更登记，32号房屋建筑面积有10049.5612平方米，李嘉伦等13人仅占首、二、三层（剔除首层配电房）面积751.0924平方米，是按份共有，占比不足8%，且也无约定具体的位置。即使本案需置换154.14126平方米，完全可在原告占有的部分内解决，不会损害李嘉伦等13人的权益。且涉案《协议书》的签订双方并不包括李嘉伦等13人，根据合同的相对性原则，无需将李嘉伦等13人追加为案件第三人。综上所述，原告要求支付逾期办证违约金于法有据，应予支持；要求两被告协助办理房屋产权过户的请求无理，原审法院不予支持。鉴于被告荔湾河涌所是可独立承责的主体，本案也不涉及办理产权过户的情况，故应由被告荔湾河涌所支付原告逾期办证违约金。综上，原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、七十三条之规定，判决：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市荔湾区河涌管理所向原告广州白云山中一药业有限公司支付自2015年10月22日起至办理广州市荔湾区************154.14126平方米房屋产权证之日止的违约金（以154.14126平方米X20000元=3082825.20元为本金，每日按中国人民银行公布银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告广州白云山中一药业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州白云山中一药业有限公司负担。上诉人荔湾河涌所不服原审判决，上诉称：一、案涉《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》所约定的内容，处分中一公司以及包括案外人李嘉伦等13人的物权。因《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》所引发的纠纷，必将对案外人李嘉伦等13人的实体权益造成实质性的影响，原审法院未将应当追加的必要共同诉讼当事人追加参与本案诉讼，属于程序违法，依法应当发回重审。据涉案的不动产权证书记载，房屋的共有权人为：中一公司、李嘉伦、李佩能、李泽生、李棣生、李亮能、李锵能、李鑑能、李煦能、叶家华、李洪若梅、李健生、李润生等13人。案涉的被拆房屋的产权并未注销，该13人为被拆房屋的按份共有产权人，应当参与本案诉讼。二、中一公司隐瞒多宝路昌华新街32号房屋的产权信息，为荔湾河涌所切实履行《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》带来诸多障碍，影响双方纠纷的解决。中一公司对其损失也应承担一定的责任，原审法院忽略其过错，没有调减违约金，该处理明显不当。从2013年开始至今，荔湾河涌所与中一公司一直协商办理广州市************房屋部分建筑面积的产权置换事宜。而案涉房屋产权发变化的情况，中一公司都没有及时主动告知荔湾河涌所，为荔湾河涌所顺利办理置换房屋的首层部分房屋面积的产权证带来障碍，中一公司对此负有责任。《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》也约定了如果未能按时办理房产过户手续，中一公司可以在原址重建房屋，相关费用由荔湾河涌所负责。从2016年至今，荔湾河涌所与中一公司多次协商，中一公司怠于推动解决纠纷。根据诚实信用原则和公平原则，因荔湾河涌所逾期办证所产生的违约责任，中一公司本身也有一定的过错，由此所产生的违约金，应当由中一公司自行承担。综上，请求法院：1.撤销原审判决；2.将本案发回广州铁路运输法院重审。被上诉人中一公司二审期间未提交答辩意见。原审被告荔湾农水局二审期间未提交陈述意见。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。另查明，荔湾河涌所在一审庭审中陈述称，中一公司被征收置换的荔湾区多宝路昌华新街32号房屋面积为118.5702平方米的B结构已于2013-2014年之间被拆除。另外，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第4264号《民事判决书》第11页认为：“…鉴于河涌管理所一审已提出违约金约定过高，要求法院予以调整的请求，故本院酌情调整为河涌管理所向中一药业公司支付的违约金每日按中国人民银行公布银行同期贷款利率为标准，以154.14126平方米Х20000元=3082825.20元为本金，自2014年1月1日起计至本判决送达之日止。…”本院认为，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法民五终字第4264号民事判决已经认定涉案《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》为合法有效协议，各方均应依约履行。本案中，因中一公司向原审法院提起本案诉讼时，荔湾河涌所仍未能履行涉案《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》中约定的合同义务，即为中一公司办理置换部分物业产权证，因此原审法院判决荔湾河涌所继续支付违约金直至办理产权证之日止并无不当，本院予以支持。对于荔湾河涌所要求调减违约金的上诉请求，经审查，广州市中级人民法院的生效判决已对涉案违约金酌情调减，荔湾河涌所要求再次调减的请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于涉案21号房屋产权过户的问题，因办理产权转移过户的条件尚不具备，原审法院不予支持并无不当。对于荔湾河涌所上诉提出原审法院应将案外人李嘉伦等13人追加为本案当事人的主张。经审查，首先，李嘉伦等13人并非涉案《拆迁安置、产权置换及补偿协议书》的签订者。其次，中一公司被征用置换的涉案32号房屋B结构1层，建筑面积为118.5702平方米，已于2013年-2014年间被拆除。涉案协议约定荔湾河涌所应在2013年12月31日前为中一公司办理置换部分物业产权，而直至2017年11月30日涉案32号整幢房屋的部分产权才登记在李嘉伦等13人名下。在案证据并未显示中一公司要求荔湾河涌所履行涉案协议会对李嘉伦等13人的合法权益造成影响，故原审法院未将李嘉伦等13人追加为本案第三人并无不当，荔湾河涌所的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市荔湾区河涌管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 琳审 判 员  闵天挺审 判 员  王 荣二〇二〇年五月二十五日法官助理  刘 伟书 记 员  高 洁