福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初2741号 原告（反诉被告）：宁德市华侨实业投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东东路8号金玉良城1号楼2-C，统一社会信用代码913509017753620829。 法定代表人：陈亮。 委托诉讼代理人：彭建平，福建和厚律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：周章平，男，1972年9月26日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告（反诉被告）宁德市华侨实业投资有限公司（以下简称华侨实业公司）与被告（反诉原告）周章平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华侨实业公司委托诉讼代理人彭建平、被告周章平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华侨实业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出位于宁德市房屋，归还原告使用；2、判令被告立即支付占用原告位于宁德市房屋的占用使用费（占用使用费按每月10400元租金标准计算，从2018年6月1日起计算至实际腾出房屋之日止，暂算至2019年5月30日止为124800元）；3、判决被告向原告支付违约金12480元（以计算至2019年5月租金124800元×10%计算）；4、判决被告向原告支付日千分之一的滞纳金（滞纳金以每月租金10400元为基数计算，并逐月叠加计算至2019年5月30日止为20592元；从2019年6月1日起，统一以124800元基数计算，直至实际付清为止）。事实与理由：2008年2月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号2008008），约定原告将位于宁德市房屋建筑总面积为848.09平方米出租给被告作为经营酒楼或宾馆使用，约定租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止），租金前5年每月8400元，第6至7年每月9400元，第8至10年每月10400元，租金每月的1日至5日向甲方交纳，租赁期届满后，本合同终止，乙方需将房屋及时交还甲方。租赁期届满收回房屋时，经甲方查验同意，乙方应负责将房屋恢复装修前原貌或保留装修后的完整状态交还甲方。根据约定，被告应于2018年5月31日期满腾出房屋，并将房屋恢复装修前原貌或保留装修后的完整状态交还甲方。任何一方违约须向对方当年度租金10%的违约金。乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的千分之一向乙方加收滞纳金。但被告在租期届满后继续经营至今拒不腾出房屋，拖欠占用租金。虽经原告多次干涉未果。原告认为，被告在租赁期限届满后继续经营，拒不按合同约定腾出房屋，已经违约，理应支付房屋占用使用费，并承担10%的违约金违约责任。同时乙方逾期缴纳租金（占用费），应当依约加收滞纳金。由于被告违约，造成原告经济损失，严重影响原告管理使用房屋。特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告周章平辩称，一、原告诉请被告腾房与事实不符。房屋租赁合同的租赁期限虽至2018年5月31日期满，但被告至今尚未收到过原告要求被告腾房、收归自用的书面通知。原告在未通知被告腾房，且目前房屋还处于续租状态下诉至法院，不合情理，也不符合合同约定和法律规定。房屋租赁合同第九条约定:合同期满后，在同等条件下被告享有优先承租权。显而易见，被告对该房屋有优先续租权。原告在未经被告明确放弃续租权的情况下，不得将该房屋转租给他人，即使原告欲将该出租房屋收归自用，也理应提前书面通知被告，否则应视为原告同意被告续租，被告有权继续使用该房屋，且事实上被告亦使用至今。在合同期满前，即2018年4月，原告工作人员通知被告本场所将重新评估商业价值，进入公开交易平台挂网寻租，被告享有优先承租权。2018年8月，按照原告工作人员要求，被告出具承诺书，承诺如中标，则继续签订合同经营:如未中标，则于中标十五日内清场。2018年8月，原告场所在公开交易平台挂网寻租，但无人投标。此后尽管各并人强烈要求原告场所重新挂标，但原告不但没有级续挂网，而且在未告知被告的情况下于201092月2日将场房大门镜上，并在大门张贴招租公告。数使被告无法开展任何经营活动，经营场地内地毯、床品发霉，空调电器锈蚀、水泥漆脱落变质。直到2019年4月29日，原告将经营场所大门钥匙交给被告，要求被告重新恢复经营。原告与被告至今还在E继续履行合同，原告诉请腾房没有依据。此外，被告重新恢复经营需重新购买经营设备等，给被告造成各项经济损失共计88087元，被告(已提起反诉。二、原告诉请被告支付自2018年6月1日起至实际腾出房屋之日止的房屋占用使用费没有事实依据。前已述及，在租赁合同届满后该房屋处于被告续租状态，在此期间，原告在未告知被告的情况下于2019年2月2日将场所大门锁上，致使被告无法开展任何经营活动，并造成被告经济损失，原告诉请该期间的房屋占有使用费没有事实依据。三、原告诉请被告支付违约金和滞纳金没有事实和法律依据。被告在租赁合同约定的10年租期内(自2008年6月1日至2018年5月31日止)，均能按时足额交付租金，从不拖欠，被告根本不存在违约问题，在续租期间，正是由于原告的上述违约行为，而使合同无法正常履行。因此，原告诉请被告支付违约金和滞纳金没有事实和法律依据。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉求，依法作出公正判决。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告因反诉原告因停业所造成各项经济损失共计88307元。事实与理由：2008年2月28日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号2008008），约定反诉被告将位于宁德市房屋建筑总面积为848.09平方米出租给反诉原告作为经营酒楼或宾馆使用，约定租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止），租金前5年每月8400元，第6至7年每月9400元，第8至10年每月10400元，租金每月的1日至5日向甲方交纳，合同签订后，反诉原告按月履行合同义务，每月按时交付租金，从不拖欠。合同第九条约定：合同期满后，在同等条件下反诉原告享有优先承租权。2018年5月31日合同到期，2018年4月，反诉被告工作人员通知反诉原告本场所将重新评估商业价值，进入公开交易平台挂网寻租，反诉原告享有优先承租权。2018年8月，按照反诉被告工作人员要求，反诉原告出具承诺书，承诺如中标，则继续签订合同经营:如未中标，则于中标十五日内清场。2018年8月，反诉被告场所在公开交易平台挂网寻租，但无人投标。此后尽管反诉原告强烈要求反诉被告场所重新挂标，但反诉被告不但未继续挂网，甚至将场地大门锁上。2019年2月2日，反诉被告工作人员在未告知反诉原告的情况下，反诉被告工作人员将场所大门锁上，并在大门张贴招租公告。反诉原告没有开展任何经营活动，致使反诉原告经营场地内地毯、床品发霉，空调电器锈蚀、水泥漆脱落变质。2019年4月29日，反诉被告将经营场所大门钥匙交给反诉人，要求反诉被告重新恢复经营，而反诉原告重新恢复经营需重新购买经营设备等，给反诉原告造成各项经济损失共计88307元。 反诉被告辩称，一、关于第一个诉讼请求：继续履行《房屋租赁合同》问题。《房屋租赁合同》履行期限已经届满，不存在继续履行问题。双方于2008年2月28日签订了《房屋租赁合同》，第三条约定租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止）；第九条约定，“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋及时交还甲方。如乙方需要继续租赁，则须提前三个月向甲方提出，甲方在合同期满前二个内向乙方正式书面答复，同等条件下乙方享有优先承租权，如同意继续租赁，则双方续签租赁合同。”第十四条第2目规定，“租赁期届满收回房屋时，经甲方查验同意，乙方应负责将房屋恢复装修前原貌或保留装修后的完整状态交还甲方。”可见，合同到期日为2018年5月31日止，如要续租，反诉原告则须提前三个月向反诉被告提出，反诉被告在合同期满前二个月内向反诉原告正式书面答复。但本案反诉原告也没有提前三个月向反诉被告提出，反诉被告也没有向反诉原告正式书面答复。根据合同约定不存在继续履行合同问题。二、关于第二个诉讼请求：要求赔偿因停业所造成的损失88037元问题。反诉原告要求赔偿因停业所造成的损失88037元没有事实和法律依据。理由如下：（一）继续营业没有依据，依约本该停业腾房。依租赁合同第九条约定，“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋及时交还甲方”。（二）损失无事实依据。所提供的损失证据均不成立，且因时间是在2019年5月份，也是反诉原告擅自违约经营期间的行为，后果自负，与反诉被告无关。从以上二点可以证明，反诉原告即没有营业的合法前提，也没有停业的损失后果。完全是自作主张，违反合同的行为，一切后果只能由其自负。该诉求不成立应当予以驳回。三、反诉状提出的相关问题不成立。（一）周章平认为宏华宾馆大门2019年2月2日锁门是反诉被告的主张不成立。周章平提供的宏华宾馆锁门照片，证据三性都有异议。根据宏华宾馆负责人吴南雍于2019年2月2日打给东湖塘华侨农场刘东副场长的微信是这样说的：“刘大场长，我今天把门锁了，方便时麻烦你过去看一下，拍张照片给我，谢谢了！我已经到非律宾了，给你拜个早年，祝全家新快乐”。同时，根据公安证明，宏华宾馆于2019年2月2日停业也是相印证的。因此可以证明：2019年2月2日宏华宾馆大门上锁是宏华宾馆负责人吴南雍去非律宾过年而为，周章平在起诉书中说2019年2月2日是由反诉被告上锁显然是栽赃。（二）2019年4月29日反诉被告将大门钥匙交给反诉原告，要求反诉原告重新恢复经营的主张不成立。1、大门是反诉原告自行锁的，哪来的将大门钥匙交给反诉原告。2、要求反诉原告重新恢复经营没有依据。反诉被告因合同履行届满要求对方搬出房屋，根本不可能要求其重新恢复经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：2008年2月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》（合同编号2008008），约定原告将位于宁德市房屋建筑总面积为848.09平方米出租给被告作为经营酒楼或宾馆使用，约定租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止），租金前5年每月8400元，第6至7年每月9400元，第8至10年每月10400元，租金每月的1日至5日向甲方交纳，租赁期届满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋及时交还甲方。如被告需要继续租赁需要在合同届满时的提前三个月向原告提出，原告在合同期届满前两个月向被告书面答复，同等条件下，被告享有优先承租权，合同在2018年5月31日期满，在租赁期限内，被告按约定支付租金。该案涉房屋从2019年2月2日至2019年4月29日未经营营业，2019年4月30日后恢复经营。 原、被告双方争议的焦点是：1、本诉原告的1-4诉讼请求是否应该支持。2.反诉原告的1-2诉讼请求是否应该支持。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:证据1、原告《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、法定代表人身份证复印件，证明原告身份情况。证据2被告身份证复印件证明被告身份情况。证据3房屋租赁合同（合同编号：2008-008），证明原告将位于宁德市房屋租赁给被告及双方权利、义务、违约责任等。证据4宁房权证东侨字第××号房产证、宁房权证东侨字第××号房产证证明出租场地权属系原告所有。证据5《蕉城区人民法院调查令》及《宁德市公安局东侨经济技术开发区分局证明》证明：宏华宾馆在2018年6月1日之后经营情况，周章平并未将宏华宾馆的租赁场所移交腾空归还，而是继续占用使用租赁场所。证据6＂宏华宾馆负责人吴南雍于2019年2月2日打给东湖塘华侨农场刘东副场长的微信截图证明：宏华宾馆大门上锁是宏华宾馆负责人吴南雍所为。证据7通知书（2018年2月28日）证明：华侨实业公司于2018年2月28日向周章平发出书面通知，要求租赁合同到期后将依约终止合同，收回租赁物，并拟于4月份公开招租，请做好后续移交准备工作。该通知书于2018年3月16日送达周章平经营的宏华宾馆后，由宏华宾馆负责人吴南雍代为签收。 被告质证认为，都有异议，根据合同第九条规定，在同等情况下，被告享有优先承租权，另外原告拖到2018年8月份才招标，且招标价格翻倍，导致其无力购买。 反诉原告为证明自己的主张，出示如下证据:证据1身份证，证明被告身份情况。证据2、宏华宾馆锁门照片；3、《招租》广告，证明是被告将经营场所的门锁住，导致我无法经营。4、棉被照片三张。5、美的旗舰店发票二张。6、九翔日用品的《货物清单》。7、天湖山涂料清单，证明证明因为原告将店面关闭后导致被子等物品发霉造成被告的损害，被告重新装修的损失达到88307元。 反诉被告质证认为，对证据1、周章平身份证复印件无异议。证据2、宏华宾馆锁门照片。证据三性都有异议。宏华宾馆是由周章平与他人共同经营的，大门是由宏华宾馆自行安排上锁的。宏华宾馆负责人吴南雍于2019年2月2日打给东湖塘华侨农场刘东副场长的微信是这样说的：“刘大场长，我今天把门锁了，方便时麻烦你过去看一下，拍张照片给我，谢谢了！我已经到非律宾了，给你拜个早年，祝全家新快乐”。同时，根据公安证明，宏华宾馆于2019年2月2日停业也是相印证的。因此可以证明：2019年2月2日宏华宾馆大门上锁是宏华宾馆负责人吴南雍去非律宾过年而为，周章平在起诉书中说2019年2月2日是由反诉被告上锁显然是栽赃。证据3、《招租》广告，真实性无异议。这是因为现在的国有资产进行出租都要进行公开招投标，所以在期满前提前公告，但不影响正常营业。证据4、棉被照片三张。证据三性都有异议。照片来源不明，实物来源不明，不能作为证据使用，更不能证明其待证目的。证据5、美的旗舰店发票二张。证据三性都有异议。1、购物数额多达55767元，没有通过银行转账或没有付款流水凭证不符常理，也不符合财务制度；2、如果确有购买空调15台，彩电18台，因时间是在2019年5月17-18日，也是反诉原告擅自违约经营行为，后果自负，与反诉被告无关。证据6、九翔日用品的《货物清单》，证据三性都有异议。1、没有正式发票；2、购物数额多达19940元，清单有要求通过汇款到指定账号，但没有通过银行转账或没有付款流水凭证不符常理，也不符合财务制度；3、如果确有购买相关货物（床上用品），因时间是在2019年5月5日，也是反诉原告擅自违约经营行为，后果自负，与反诉被告无关。证据7、天湖山涂料清单。证据三性都有异议。1、没有正式发票；2、购物数额多达12600元，但没有通过银行转账或没有付款流水凭证不符常理，也不符合财务制度；3、如果确有购买相关货物（涂料），因时间是在2019年5月3日，也是反诉原告擅自违约经营行为，后果自负，与反诉被告无关。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院予以分析论证。 对原告提供证据，本院认为，证据1、2可证明其诉讼主体资格，证据4证明案涉房产为原告所有，证据3、5、6、7可证明原、被告双方租赁期限已届满，原告已按合同通知被告续租注意事项及到期收回租赁物等，但被告未依约履行，且合同届满之后仍未将房屋内物品搬离，也未支付资金，被告已违约。被告质证认为，对原告证据都有异议，但未提出具体意见，仅表示原告2018年8月才招标，且价格翻倍，导致其无法承受。对被告的该质证意见，本院不予认可。被告为证明自己的主张出示证据1-7证明其主体资格及受损事实。本院认为，对被告出示的证据1可证明其主体资格；对证据2、3，本院认为，原、被告双方租赁期限已届满，被告应按合同约定及时腾房，且2018年5月31日至2019年锁门之日，被告亦未付租金，被告的经营行为于法无据；证据4、5、6、7不符合证据三性，且被告实施的行为所造成的该损失均为其合同届满后实施。故本院对被告的诉讼请求不予支持。 综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于宁德市房屋建筑总面积为848.09平方米出租给被告作为经营酒楼或宾馆使用，约定租期10年（自2008年6月1日至2018年5月31日止），该合同系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。2018年5月31日合同届满，被告未依约将租赁物返还原告，被告已违约，对原告要求被告立即腾出位于宁德市房屋，归还原告使用及被告立即支付占用使用费（占用使用费按每月10400元租金标准计算，从2018年6月1日起计算至实际腾出房屋之日止，暂算至2019年5月30日止为124800元）的诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告支付违约金12480元（从2018年6月日计算至2019年5月租金124800元×10%计算）的请求，本院认为，本院已确认被告应支付资金，该违约金额度偏高，应酌情减少，本院酌情减为按租金5%124800元计算即6240元；对原告要求被告支付日千分之一的滞纳金（滞纳金以每月租金10400元为基数计算，并逐月叠加计算至2019年5月30日止为20592元；从2019年6月1日起，统一以124800元基数计算，直至实际付清为止）。本院认为，该项违约金系同一违约事实的重复评价，根据公平原则，本院不予支持。被告反诉认为，双方应继续履行《房屋租赁合同》；并要求反诉被告支付因停业所造成各项经济损失共计88307元；但其提供的证据无法证明该主张，且与事实不符，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 一、被告周章平应于本判决生效之日腾出位于宁德市房屋，归还原告宁德市华侨实业投资有限公司使用； 二、被告周章平应于本判决生效之日支付占用原告宁德市华侨实业投资有限公司位于宁德市房屋的占用使用费（占用使用费按每月10400元租金标准计算，从2018年6月1日起计算至实际腾出房屋之日止，暂计至2019年5月30日止为124800元）； 三、被告周章平应于本判决生效之日向原告宁德市华侨实业投资有限公司支付违约金6240元； 四、驳回原告宁德市华侨实业投资有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告周章平的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3458元，反诉受理费2008元，两项共计5466元，由被告周章平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  林维加 人民陪审员  丁希容 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。