广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终628号上诉人（原审被告）：英德仙湖房地产开发有限公司。住所地：英德市*******。法定代表人：陈天成。委托诉讼代理人：何智瑾，广东平正信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾雪梅，女，汉族，1968年1月31日出生，住英德市。委托诉讼代理人：胡细康，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑞，广东浈阳律师事务所律师。上诉人英德仙湖房地产开发有限公司（以下简称仙湖公司）因与被上诉人曾雪梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。仙湖公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实清楚，适用法律错误。1、根据合同约定，上诉人的义务是协助被上诉人向房屋登记机构申请房屋所有权转移登记，本质上是协助义务。2、上诉人于2018年2月24日向被上诉人交付房屋后，2018年2月28日完成房屋面积测绘，2018年3月13日办理房屋竣工验收备案，2018年4月24日申请房屋所有权首次登记的权籍调查，2018年5月11日申请房屋所有权首次登记，2018年6月7日取得不动产权证。2018年7月12日申请权籍调查，2018年7月27日协助申请房屋所有权转移登记，2018年8月3日完成房屋所有权转移登记。因此，涉案房屋的权属证书于2018年9月3日才核发不是上诉人的原因，上诉人已充分合理履行了协助义务。3、一审法院以交付房屋与提交资料之间相差五个多月就认定上诉人未充分履行协助义务属于认定事实不清。二、涉案房屋的所有权转移登记在2018年8月3日已经完成，未超过合同约定的期限。1、根据整体解释、目的解释、交易习惯解释和诚实信用解释的共同结论，涉案合同“取得房屋所有权证书”应理解为“完成房屋所有权转移登记”。2、上诉人在2018年2月24日交付涉案房屋，往后计算180日是2018年8月23日，而涉案房屋的所有权转移登记在2018年8月3日，未超过期限，不构成违约。综上，请求法院予以改判。曾雪梅答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案合同约定被答辩人在商品房交付之日起的180日内使答辩人取得商品房的房屋所有权证书。涉案房屋于2018年2月24日交付，被答辩人应在2018年8月22日之前使答辩人取得商品房的房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定，被答辩人至少在2018年7月12日之前提交资料，但被答辩人在2018年7月30日才报送材料，导致答辩人未能在交付后180日内取得房屋所有权证书。据此，被答辩人构成逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。曾雪梅向一审法院起诉请求：1、请求判令仙湖公司向曾雪梅支付逾期办证违约金15130元；2、本案诉讼费用由仙湖公司承担。一审法院认定事实：2017年3月23日曾雪梅与仙湖公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定曾雪梅购买仙湖公司开发的位于英德市***********（F、N地块）新天地积庆里商业街A栋109号，商品房预测建筑面积66.27平方米，房屋总价为1513000元。合同第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同附件十一“补充协议”的“三、商品房交付使用”约定“1、出卖人具备了本合同第九条约定证明文件后，买受人应于出卖人书面交付通知的期限内办理商品房交付手续”。2018年2月5日仙湖公司向曾雪梅发出《收楼通知书》，该通知书记载“您所购买的位于英德市***********（F、N地块）A栋109号铺已可交付阁下装修/使用……2018年2月9日起……到物业管理处办理有关手续”。2018年2月24日曾雪梅到仙湖公司处办理收楼手续，由曾雪梅在《业主入住管理合同书》上签名确认，其中业主入住管理合同书第一条载明“曾雪梅已验收仙湖公司交付使用的新天地西门町商业街A栋109号，认为该单位的建筑质量及各项设施均符合要求，同意收楼”。在庭审中，曾雪梅、仙湖公司双方确认签订合同后，曾雪梅已经依约付清了全部购房款给仙湖公司，双方对违约金的计算方式没有异议。仙湖公司的委托代理人抗辩称商品房收楼日期不等于交付日期，商品房的交付日仍应理解为竣工验收日，在曾雪梅就涉案房产起诉逾期交楼的案件，法院的判决书已经对此予以确认。仙湖公司方认为，仙湖公司在2018年7月27日已经把办理产权证的所有资料提交给相关部门办理手续，作为出卖人已经尽到合理的义务，因为相关部门的拖延，使得曾雪梅没有及时收到产权证，同时，仙湖公司方认为曾雪梅在另案以逾期交楼为由起诉要求仙湖公司支付违约金，逾期交楼和延期取得产权证是前后承接的关系，本案属于曾雪梅重复起诉。曾雪梅的委托代理人陈述，对于房屋的交付时间，另案的判决书中已经认定了收楼时间即为交付时间，而且仙湖公司提交的《不动产登记受理凭证》显示仙湖公司在交付使用5个月后才提交办证材料，是怠于履行合同义务。另查明，2018年3月13日仙湖公司取得英德市**********A、B、C、D、E、F、G、H、I、J栋工程的竣工验收备案证明文件。曾雪梅、仙湖公司双方在庭审中陈述的关于逾期交楼的判决书，为已生效的（2018）粤1881民初3546号《民事判决书》，该判决书第七页倒数第六行认定“仙湖公司非因不可抗力事由而逾期117日才将涉案商品房交付给曾雪梅使用，应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定承担自2017年10月31日起至2018年2月24日止向买受人支付全部房价款每日万分之壹的违约金的违约责任”。一审法院认为，曾雪梅、仙湖公司于2017年3月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。在庭审中，曾雪梅、仙湖公司确认曾雪梅已经按约履行义务，支付了合同对价款。仙湖公司则抗辩认为竣工验收之日才是交付之日，曾雪梅取得产权证时没有超过约定期限。但是，根据《商品房买卖合同（预售）》约定，仙湖公司应在2017年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给曾雪梅使用，然而仙湖公司在未取得上述两份证明文件的情况下于2018年2月5日向曾雪梅发出《收楼通知书》，2018年2月24日曾雪梅在《业主入住管理合同书》上签名办理了收楼手续确认了收楼，涉案房屋已经于该日实际交付给曾雪梅使用。仙湖公司还认为另案处理涉案房屋逾期交楼的判决书支持自己的主张，但涉案的判决书为一审法院生效的（2018）粤1881民初3546号《民事判决书》，该判决书已确定仙湖公司应支付2017年10月31日至2018年2月24日仙湖公司逾期交楼的违约金，确定涉案房屋的交付日期为2018年2月24日。因此，仙湖公司提出的关于交付日期的抗辩，证据不足，理由不充分，一审法院不予采信。同时，仙湖公司抗辩认为房产登记部门的原因是导致曾雪梅没有及时收到产权证，但是，房产登记部门并非涉案房屋买卖合同的相对人即权利义务对象，仙湖公司亦确实在交付房屋五个月后才向房产登记部门提交办证材料，仙湖公司本身未能提供充分的证据以证实自己尽了合理义务，所以，仙湖公司提出的抗辩主张一审法院不予采纳。若仙湖公司认为对房产登记部门行政行为登记有异议，可另寻途径解决。仙湖公司抗辩认为本案是曾雪梅重复起诉，但是在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中，对逾期交付房屋以及逾期取得房屋产权证的行为均分别约定了不同的违约责任，属两个违约行为。仙湖公司无法举证证实逾期交付房屋必然会导致延期获得产权证关联因果关系，因此，仙湖公司抗辩逾期交楼和延期取得产权证是前后承接关系，缺乏理据，一审法院不予采信。判决：英德仙湖房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付给曾雪梅逾期办证违约金15130元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89.13元，由英德市仙湖房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：房屋交付后履行协助义务进程表、房屋面积测绘报告、首次登记权籍调查受理凭证、首次登记受理凭证、首次登记不动产权证、转移登记权籍调查受理凭证、房屋基本信息调查表、不动产登记审批表，拟证明上诉人已经充分、合理履行协助义务，且被上诉人完成登记的时间为2018年8月3日，没有超过合同约定期限。本院组织各方当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人是否存在逾期办证违约行为。上诉人是否存在逾期办证违约行为，应当根据办证义务履行过程、职能部门办证流程、房屋所有权取得标准等因素综合评判。首先，上诉人于2018年2月24日交楼，此后向职能部门提供了办证所需要的资料。证据表明，2018年7月27日上诉人协助被上诉人申请产权证转移登记，2018年8月3日完成产权证转移登记，2018年9月3日核发产权证。上诉人的一系列办证行为表明其积极履行了协助办证的义务。其次，房屋产权证的办理除了买卖双方的彼此配合，具体何时取得产权证，取决于职能部门的办理流程，不受买卖双方意志左右。再次，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条规定，房屋所有权自记载于登记管理机构的登记薄时发生产权效力。案涉房屋在2018年7月27日已经登记在被上诉人名下，2018年8月3日房屋所有权转移给被上诉人，此时被上诉人的房屋所有权已经产生公示效力，其房屋所有权已经得到体现和保护。综上，上诉人在办证过程中已经尽到了积极协助义务，且被上诉人的房屋产权在约定的180日内得到法律和事实意义上的实现，被上诉人以收楼后超过180天才取得产权证为由主张上诉人违约，不予支持，上诉人没有违约，不应承担违约责任。综上所述，英德仙湖房地产开发有限公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销英德市人民法院（2019）粤1881民初2836号民事判决；二、驳回曾雪梅的诉讼请求。一审案件受理费89.13元，二审案件受理费178.25元，均由曾雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 李慧玲审判员 肖惠文二〇二〇年四月二十日书记员 邓海欣附相关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。