重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初22544号 原告：韦福建，男，1971年12月8日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：杨静，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律工作者。 被告：何东琴，女，1986年10月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：尹乐，北京大成（重庆）律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。 负责人：李涛，分行行长。 委托诉讼代理人：何继兴，男，分行员工，住四川省遂宁市蓬溪县。 原告韦福建与被告何东琴、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行物权确认纠纷一案，经重庆市第一中级人民法院发回重审，本院受理后，依法重新组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告韦福建的委托诉讼代理人杨静，被告何东琴的委托诉讼代理人尹乐到庭参加了诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。庭审中，原告自愿撤回了对原第三人中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告韦福建向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告韦福建为坐落于沙坪坝区XX路X号X幢X房屋的所有权人、享有该房屋的所有权；2、责令第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行在韦福建支付完剩余房屋按揭贷款后解除对坐落于沙坪坝区XX路X号X幢X房屋的抵押权登记；3、请求判令待上述房屋满足过户条件时，被告何东琴协助韦福建办理房屋的过户手续；4、本案诉讼费用由何东琴承担。审理中，原告韦福建撤回对第三人中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行的起诉，本院口头裁定予以准许。原告同时变更诉讼请求，要求判令被告何东琴向原告支付案涉房屋的拍卖款1321660元，并要求被告赔偿损失180000元。事实和理由：2012年9月9日，韦福建参加了龙湖花千树团购活动，并交纳了6000元购房信息服务费，享受房屋总价30000元的购房优惠。因韦福建购房时系现役军人，无重庆户口，韦福建委托何东琴以何东琴的名义购买案涉房屋，购房首付款、契税及每月按揭款均由韦福建支付。2013年6月20日，何东琴出具了借名买房的《情况说明》，确认案涉房屋归韦福建所有。2017年9月开始，因何东琴原因导致房屋按揭款无法正常扣划，同时，韦福建也一直联系不上何东琴，致使韦福建无法向银行付清全部剩余按揭贷款和办理房屋过户手续。韦福建为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望依法判如所请。 被告何东琴辩称：原告韦福建主张其享有案涉房屋所有权于法无据。韦福建无权要求第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行接受其支付完毕剩余按揭款，并解除抵押登记。购买案涉房屋时，何东琴与韦福建系恋人关系，购房是双方一致决定为今后结婚之用，双方均有出资，本案的性质并非韦福建所谓的借名买房，而是原、被告之间同居关系析产。中国建设银行股份有限公司重庆市分行行使抵押权是因何东琴逾期还款导致执行款项由中国建设银行股份有限公司重庆市分行受偿，与韦福建无关。韦福建要求赔偿的损失18万元，既无事实依据，也无合同约定。本案即便被认定为借名买房，所有归还银行贷款的责任在韦福建。韦福建逾期归还贷款的行为甚至导致了何东琴的征信出现问题，很大程度影响了何东琴以后贷款、买房，何东琴保留向韦福建主张损失赔偿的权利。何东琴归还了案涉房屋2013年6月至2014年10月期间共计17个月的按揭贷款，每月2844.37元，共计48354.29元，该款项以及对应的房屋增值部分的溢价款应当在重庆市第一中级人民法院的执行留存款中单独扣除、并划归何东琴所有。综上所述，请求人民法院依法判决。 第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行未到庭应诉但书面述称：被告何东琴于2013年2月向我行的辖属分支机构即中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行申请了个人住房贷款、并与我行签订了住房按揭借款合同，贷款本金人民币380000元；同时，何东琴以本案讼争房屋（即位于重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X号房屋）作为抵押物，为该笔贷款提供了抵押担保（抵押权人为我行）。截至2019年10月31日，该笔贷款尚欠本金331979.98元、当期利息40338.76元，已经逾期。我行并不清楚韦福建和何东琴双方之间的纠纷，如果案涉房屋的所有权确认系何东琴所有，则此纠纷至少在形式上对上述借款担保法律关系无影响；如果案涉房屋的所有权确认系韦福建所有，那么，在所有权人由何东琴变更登记为韦福建之前，何东琴应当先行到中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行归还、结清上述贷款的全部欠款（实际欠款金额按照借款合同约定执行、具体以结清当天建设银行的系统计算为准），然后持我行或中国建设银行股份有限公司重庆渝中支行出具的贷款结清证明、以及同意注销抵押登记证明，自行前往房屋登记中心办理抵押权注销登记。因前述贷款已经逾期，我行已另案起诉何东琴（该案件简称“个贷起诉案件”）并取得生效裁判文书，现已进入强制执行阶段，并且前述房屋抵押物已于2019年10月31日拍卖成交、成交价1321660元。我行向重庆市第一中级人民法院申报债权如下：重庆仲裁委员会裁决书确定的截至2018年11月10日的本金331979.98元、利息20873.07元、罚息1881.96元，经计算的自2018年11月11日至2019年10月31日（拍卖成交日）的罚息和复利共25449.53元，律师费13445元，仲裁费17966元，评估费5930元，迟延履行的利息14626.49元，共计432152.03元。上述432152.03元我行已全部收到执行法院划款，实现了对拍卖所得价款的优先受偿。因此，韦福建要求将案涉房屋所有权转移的售房款132万元归其所有，显然并不完全合理。 经审理查明：2012年9月9日，原告韦福建与重庆晨网网络科技有限公司签订《龙湖花千树团购须知》，并交纳了6000元购房信息咨询费。 2012年9月23日、2012年9月29日，韦福建通过其侄女韦娅向重庆龙湖凯安地产发展有限公司分别支付购房款30000元、20000元。 2012年9月29日，重庆龙湖凯安地产发展有限公司（甲方）与被告何东琴（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购得甲方开发建设位于沙坪坝区XX路X号X幢X房屋一套，建筑面积115.06平方米，总成交金额为543312元，建筑面积单价4721.99元，套内建筑面积单价5880元/平方米。《重庆市商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第五条3项：按揭贷款付款方式（1）、乙方拟向甲方指定的贷款银行申请38万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行帐户，作为乙方应支付房款的一部分。（2）、乙方应于主合同签订之日2012年9月29日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币163312元（乙方已付定金转为本期购房款）等条款。合同签订当日，以何东琴的名义向重庆龙湖凯安地产发展有限公司支付了购房款130831.68元。 2013年4月16日，何东琴与第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行、以及重庆龙湖凯安地产发展有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理了案涉房屋的银行按揭贷款手续，贷款本金人民币380000元，同时，何东琴以本案讼争房屋（即位于重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X号房屋）作为抵押物，为该笔贷款提供抵押担保，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆市分行。《个人住房（商业用房）借款合同》签订之后一段时间，韦福建有转账至何东琴的按揭贷款还款账户的情况。2017年9月起，何东琴未按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定归还银行按揭贷款，韦福建也未承担过按揭贷款，案涉房屋的按揭贷款“断供”。 2013年6月20日，何东琴自书《关于重庆市沙坪坝区至德路6号17幢-1房屋说明》，载明：“本人何东琴，重庆市铜梁县斑竹乡坪堰村7社人，身份证号码为500XXXX9429。因购房当时韦福建（男，重庆南川人，现居住地：西藏拉萨市夺底路24号，身份证号码：542XXXX1018）在拉萨部队服役且无重庆户口。因此，本人受韦福建之委托以我本人名义在重庆市沙坪坝区购买房屋一套（本套房屋代码：SPXXX，业务编号：2012XXX，房屋建筑面积115.06平方米，套内建筑面积92.40平方米，户型三室二厅，开发商为重庆龙湖凯安地产发展有限公司，具体地址：重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X）。本套房屋首付163312元，契税8149.68元，专项维修资金9205元，其他费用165元，合计：180831.68元（壹拾捌万零捌佰叁拾壹元陆角捌分），现已付银行按揭款5662元（2013年5-6月）。所有费用均由韦福建本人出资委托何东琴缴纳并由何东琴签订了购房合同。由于是按揭房屋不能更改户主，在此我何东琴特此声明，本套房屋所有权归韦福建所有，待韦福建交清全部款项申办房产证时，我本人协助韦福建办理该套房屋的所有手续，本人愿意到公证处予以公证，并承担所有法律责任”。 2018年9月29日，中国建设银行股份有限公司重庆市分行作为申请人，以何东琴为被申请人，向重庆仲裁委员会申请仲裁，请求裁决何东琴立即偿还截止于2018年5月16日的借款本息等合计346048.78元，支付罚息和复利、律师费、仲裁费，并请求裁决对案涉房屋享有抵押权，在何东琴不清偿上述债务时，中国建设银行股份有限公司重庆市分行要求以该抵押物折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿。2019年1月4日，重庆仲裁委员会作出终局裁决，裁决何东琴向中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿还贷款本息30余万元、支付罚息和复利、承担律师费、仲裁费，以及中国建设银行股份有限公司重庆市分行对案涉房屋享有抵押权，在何东琴不清偿上述债务时，中国建设银行股份有限公司重庆市分行有权以案涉房屋折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。 仲裁裁决生效后，因何东琴未履行生效法律文书所确定的义务，中国建设银行股份有限公司重庆市分行向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，执行标的本金331979.98元及利息等。执行中，经司法评估，确定案涉房屋的评估价值为1373800元，后买受人黄乔以1321660元竞得该房屋。2019年11月12日，重庆市第一中级人民法院作出执行裁定书，裁定案涉房屋的所有权归黄乔所有，房屋所有权自裁定送达黄乔时起转移，黄乔可持裁定书办理产权过户登记手续。 2019年12月11日，重庆市第一中级人民法院向重庆佳腾拍卖有限公司支付拍卖费10573.28元，向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行支付抵押款432152.03元，向黄乔支付垫付的税款39649.80元，另扣取案件执行费15616.60元。剩余款项，等待处理。 2020年3月19日，根据司法裁决、拍卖，案涉房屋的登记产权人由何东琴变更为黄乔。 2020年4月17日，第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行出具情况说明，载明该行与何东琴金融借款合同纠纷执行一案，该行向重庆市第一中级人民法院申报债权如下：重庆仲裁委员会裁决书确定的截至2018年11月10日的本金331979.98元、利息20873.07元、罚息1881.96元，经计算的自2018年11月11日至2019年10月31日（拍卖成交日）的罚息和复利共25449.53元，律师费13445元，仲裁费17966元，评估费5930元，迟延履行的利息14626.49元，共计432152.03元。上述432152.03元中国建设银行股份有限公司重庆市分行已全部收到执行法院划款。 另查明：2013年6月至2014年10月期间，何东琴名下的中国建设银行储蓄卡按照每月2844.37元的标准，支出了共计17个月（款项被分为多笔）的款项，共计48354.29元，款项摘要描述为“收回贷款本息”。 现原告起诉来院，要求判如所请。因双方分歧较大，调解未成。 上述事实，有原告韦福建提供的《龙湖花千树团购须知》，《重庆市商品房买卖合同》，《关于重庆市沙坪坝区至德路6号17幢-1房屋说明》，发票，购房专用票据、POS单，银行流水清单；有被告何东琴提供的银行流水清单，抵押登记费收据，专项维修资金收据，物业缴费证明，《个人住房（商业用房）借款合同》，重庆仲裁委委员会仲裁裁决书及生效证明；有第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行提交的情况说明；有本院依职权调取的（2019）渝01执983号之四协助执行通知书和执行裁定书，（2019）渝01执983号结案通知书，付款明细，不动产档案调查结果，以及双方当事人的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，被告何东琴与重庆龙湖凯安地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，以何东琴名义购买了位于沙坪坝区XX路X号X幢X房屋，并与第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。此后，何东琴自书《关于重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X房屋说明》，明确载明其受原告韦福建之委托，以何东琴名义购买位于重庆市沙坪坝区X路X号X幢X房屋，本套房屋首付163312元，契税8149.68元，专项维修资金9205元，其他费用165元，合计180831.68元，现已付银行按揭款5662元（2013年5-6月），所有费用均由韦福建出资，委托何东琴缴纳并签订购房合同。并声明房屋所有权归韦福建所有，待韦福建交清全部款项申办房产证时，何东琴协助韦福建办理该套房屋的所有手续。因此，可以确认案涉房屋虽系以何东琴名义购买，并与中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，但案涉房屋的首付款、契税、专项维修资金及银行按揭款等均是由韦福建出资交纳。因此，韦福建与何东琴之间借名买房的委托关系事实存在，韦福建作为委托人，由此产生的法律上的权益和义务均由其享有和承担，故韦福建有权要求何东琴将案涉房屋更名在自己名下。何东琴认为双方存在同居析产关系，与本院查明的事实不符，本院不予支持。 由于第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行对案涉房屋行使抵押权，该房屋经过强制执行、司法拍卖，已经发生了房屋所有权转移的法律结果，原告韦福建已经无法取得案涉房屋的所有权。故韦福建变更诉讼请求，要求何东琴赔偿或支付相应的房屋价款等作为替代履行的方式，本院予以支持。案涉房屋的拍卖款为1321660元，截至2019年10月31日（拍卖成交日）共产生抵押贷款本金、罚息、复利、律师费、仲裁费、评估费、执行费等共计432152.03元，另有拍卖费10573.28元、税款39649.80元、案件执行费15616.60元，上述费用均系中国建设银行股份有限公司重庆市分行为实现抵押权而产生的费用和实现抵押权后应取得的款项，且执行法院已划款至包括中国建设银行股份有限公司重庆市分行在内的相关主体，故应当从拍卖案涉房屋后所得的拍卖款中扣除相应费用。上述应当扣除的费用，韦福建与何东琴均指称对方应当对此承担责任。本院认为，第一，韦福建当庭举示的由何东琴自书的《关于重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X房屋说明》中载明，所有费用均由韦福建本人出资委托何东琴缴纳并由何东琴签订了购房合同，房屋所有权归韦福建所有，待韦福建交清全部款项申办房产证时，何东琴协助韦福建办理该套房屋的所有手续。韦福建举示该证据，应当认可证据的证明内容；第二，韦福建在庭审中陈述，从购房开始，就一直是韦福建在归还按揭款，卡保管在韦福建处，钱是韦福建按月在付，其有归还按揭款的便利条件和能力；第三，在何东琴出具《关于重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X房屋说明》，并且双方已经分手数年时间之后，韦福建既然确认自己是案涉房屋的实际权利人，却又不履行按期支付房屋按揭贷款的义务，导致了房屋按揭贷款“断供”、中国建设银行股份有限公司重庆市分行行使抵押权。基于上述事实，在双方的借名买房法律关系中，何东琴仅提供购房资格和产权登记身份，其余与房屋相关的权利义务，均由韦福建享有和承受，故对于案涉房屋因中国建设银行股份有限公司重庆市分行行使抵押权而产生的费用，应由韦福建负担，由韦福建取得案涉房屋拍卖款扣除抵押款和实现抵押权的费用之后的净值。另，何东琴要求韦福建归还由何东琴代付的17个月房屋按揭款48354.29元，方式是在重庆市第一中级人民法院的执行留存款中单独扣除、并划归何东琴所有。何东琴的该主张，系因何东琴、韦福建在履行借名登记法律关系中产生，本质上是双方互负债务，在何东琴应向韦福建支付赔偿款的情况下，何东琴可以提出抗辩，要求抵消。韦福建称案涉房屋的首付款和按揭款均由其一直在支付，但对何东琴代付17个月房屋按揭款48354.29元的事实和举示的证据，未举示相反证据予以反驳，故对何东琴要求扣除其代付的房屋按揭款48354.29元的请求，本院予以支持；但对何东琴要求扣除上述款项对应的房屋增值部分的溢价款的请求，因韦福建对案涉房屋享有实际权利，房屋的增值部分自当属于实际权利人，何东琴代付房屋按揭款与房屋增值及其增值部分的溢价款，不存在法律上的因果关系，何东琴要求取得该增值部分的溢价款，无法律依据，故对何东琴的上述请求，本院不予支持。综上所述，何东琴应当赔偿或向韦福建支付：1321660元-432152.03-10573.28元-39649.80元-15616.60元-48354.29元=775314元。 关于原告韦福建要求被告何东琴赔偿损失的诉讼请求。韦福建是以被告何东琴的不诚信行为给自己带来较大的经济损失为由，要求何东琴赔偿损失，损失计算是按照与案涉房屋同小区、同户型的房屋现在的市场售价（150万元至155万元），减去案涉房屋的评估拍卖价132万余元，即为韦福建主张的差价损失18万元。本院认为，案涉房屋系经过司法评估和拍卖，最终确定房屋的拍卖成交价，该成交价相比购买案涉房屋时的价格，已经包含了房屋的增值部分，该增值部分已经在韦福建可以取得的房屋净值中体现，故韦福建不能再重复主张；其次，因韦福建未就案涉房屋的现价值申请司法评估，故无法确定韦福建主张的案涉房屋现市场售价，也无法证明其主张的差价损失的存在。综上所述，对韦福建的本项诉讼请求，本院不予支持。 第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃了相关诉讼权利，本院可以依法缺席审理并作出判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何东琴于本判决发生法律效力后十日内向原告韦福建支付重庆市沙坪坝区XX路X号X幢X房屋的拍卖所得款775314元； 二、驳回原告韦福建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9234元（原告韦福建已预交4617元）、保全费2020元，由被告何东琴负担，限何东琴于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳4617元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判长 黄 灿 审判员 刘 畅 审判员 张振华 二〇二〇年五月八日 书记员 李 娟