宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终4216号 上诉人（原审被告）：肖某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：赵某、吴某，宁夏综义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白某，住广东省深圳市福田区。 被上诉人（原审原告）：蒋某，住广东省深圳市福田区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈某、师某，宁夏浩晟律师事务所律师。 原审被告：王某，住宁夏回族自治区盐池县。 上诉人肖某因与被上诉人白某、蒋某，原审被告王某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初10111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 肖某上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人不承担违约责任或发回重审；一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，原审被告王某系涉案房屋的实际购买人，应由其承担违约责任。一审法院判决违约金数额明显过高，完全超过了被上诉人的实际损失，违背了公平原则。在签订合同后，上诉人肖某为原审被告王某垫付3万元定金，该定金足以弥补被上诉人的损失。一审法院未将上诉人与原审被告王某因过错导致的应承担违约金比例、数额明确划分，不利于纠纷解决。综上，请求二审法院公正裁判。 被上诉人白某、蒋某辩称，上诉人具有完全民事行为能力，是承担本案合同违约责任的主体。上诉人是房屋买卖合同中的实际购买人，其不按约定履行付款义务的行为已经造成被上诉人的直接经济损失，应当承担与其过错相对应的违约责任。上诉人主张一审法院认定的违约金数额过高，没有法律及事实根据。综上所述，上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，依法应当予以维持。 原审被告王某述称，一审判决违约金认定过高，认可上诉人上诉请求。 白某、蒋某向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年5月16日已解除；2.判令二被告向原告支付违约金及补偿金共计667200元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月10日，二被告经由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司兴庆府店居中介绍，欲购买二原告位于银川市××区的房屋。同日，二原告与被告肖某在宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司兴庆府店签订了《银川市存量房房屋买卖合同》（编号YMW-01-0000573），双方约定：被告肖某购买原告二人共同共有的的位××区的房屋，成交价为2166000元，被告肖某在签订合同的同时支付定金30000元，由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司代为保管；被告逾期付款超过15日，原告有权解除房屋买卖合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。二原告、被告肖某并与宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司签订《补充协议》，约定由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司提供居间服务，二原告与被告肖某签订房屋买卖合同，约定原告于2018年6月26日前办理房屋产权证，并在拿到产权证三个工作日前与被告共同前往公证处办理权属公证手续，被告肖某在产权公证手续完毕当日支付全额房款2166000元，原告在收到全额房款当日向被告肖某交付房屋。被告肖某逾期15日支付房款构成根本违约，原告有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，并以相当于房屋总价款的20%要求支付违约金，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司将被告肖某支付的定金扣除全额居间服务费43320元后交给原告抵顶违约金或房款，多退少补。上述合同签订后，被告肖某支付定金30000元，由宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司保管。2018年6月15日，原告办理了案涉房屋的所有权证，与二被告联系公证及付款事宜时，被告推拖不予办理。2018年7月4日、7月14日、8月7日、9月27日、10月26日，被告王某以自己与肖某的名义向原告出具多份书面承诺，承诺如不按期付款，愿支付原告违约补偿金及合同约定的违约条款。后被告一直未付款，故原告于2019年5月16日书面提出解除合同，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司与被告对合同解除无异议。现原告诉至本院，要求被告承担违约责任，赔偿原告经济损失。庭审中，原告称被告支付的定金已冲抵中介费，原告不再主张。 一审法院认为，二原告经宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司居中介绍，与被告肖某签订《银川市存量房房屋买卖合同》和《补充协议》，该合同不违反国家法律规定。肖某购买原告房屋的意思表示清楚、明确，双方自愿协商达成上述协议，故上述合同合法有效，双方均应遵照执行。被告肖某辩称被告王某谎称为其支付购房款，肖某才与原告签订上述合同。肖某是成年人，具有独立意思表示和行为能力，应自行承担民事法律行为后果；即使其辩称属实，也是二被告之间的约定，不能对抗原告的民事权利，故法院对被告辩称主张不予支持。2019年5月16日，因被告肖某未履行付款义务，原告书面解除与被告肖某签订的《银川市存量房房屋买卖合同》和三方《补充协议》，宁夏易麦屋房地产营销策划有限公司和被告均无异议，故法院对原告请求确认《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年5月16日解除的诉讼请求予以支持。合同因被告肖某违约而解除，肖某依法应当承担违约责任。对原告诉请判令二被告向原告支付违约金及补偿金共计667200元，其中违约金按照合同约定房屋价款20%计算432000元，补偿金以承诺书记载的234000元为准。因承诺书系被告王某单方出具，被告肖某不予认可，故肖某对补偿金不承担责任。对于违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告未对其实际经济损失进行举证，其主张的违约金过高，故法院酌情调整为按年利率6%的标准从违约之日起即2018年6月30日至原告起诉之日计算一年，向原告支付违约金129960元（2166000元×6%×1年）。被告王某辩称愿承担法律责任，不违反法律规定，对违约金与被告肖某共同承担责任。关于被告王某自愿承担的补偿金，法院亦酌情调减为100000元，由王某单独承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认原告白某、蒋某与被告肖某签订的《银川市存量房房屋买卖合同》、《补充协议》于2019年5月16日解除；二、被告肖某、王某于本判决生效之日起七日内向原告白某、蒋某支付违约金129960元；三、被告王某于本判决生效之日起七日内向原告白某、蒋某支付补偿金100000元；四、驳回原告白某、蒋某的其他诉讼请求。案件受理费10472元，减半收取计5236元，由原告白某、蒋某负担3878元，由被告肖某负担640元、由被告王某负担718元。 二审中，上诉人提交证据：银川市不动产登记查询单一份，证明目的：涉案房屋仍登记在蒋某名下，证明被上诉人蒋某的预期利益损失并未产生。 经被上诉人质证，其对证据的三性无异议，对证明目的有异议，该证据仅证明房屋属于被上诉人所有，不能证明上诉人可以不承担违约责任。原审被告对证据三性及证明目的均无异议。 经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案争议焦点为上诉人肖某是否为涉案房屋买卖合同主体；一审法院对违约责任的认定是否准确。关于上诉人肖某是否为涉案房屋买卖合同主体。肖某系成年人，具有独立意思表示和行为能力，其自愿与被上诉人蒋某、白某签订《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同依法成立，对当事人具有法律约束力，双方均应遵照履行。合同签订后，肖某亦支付定金30000元。综上，可以认定肖某系涉案房屋买卖合同主体，应当按照合同约定履行义务。关于上诉人肖某上诉称其被原审被告王某所骗，才与被上诉人签订上述合同并支付定金，该陈述系其与王某之间的约定，不能对抗被上诉人合法的民事权利，本院不予采纳。 关于一审法院对违约责任的认定是否准确。因涉案合同主体为肖某，违约方为肖某，故违约责任的承担主体应为肖某，因原审被告王某自愿承担合同违约责任，一审法院据此判决肖某与王某共同承担违约责任不违反法律规定。 综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人肖某负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  张旭霞 审判员  任朝霞 二〇二〇年五月六日 书记员  王小茹 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。