广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初22190号原告：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同胜村神农路23号朗裕花园2幢一楼，统一社会信用代码9144200066339694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：韩跃，该司法务代表。委托诉讼代理人：梁敏瑜，该司员工。被告：吴善华，女，1970年2月13日出生，汉族，住湖北省竹山县，被告：陈龙，男，1989年5月19日出生，汉族，住湖北省竹山县，原告中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）与被告吴善华、陈龙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中颐物业公司的委托诉讼代理人韩跃、梁敏瑜到庭参加诉讼，被告吴善华、陈龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告吴善华、陈龙向原告中颐物业公司支付2017年8月至2019年5月期间共22个月的物业管理费4523.99元及违约金（以每月物业管理费215.316元为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；2．被告吴善华、陈龙向原告中颐物业公司支付2016年4月至2019年4月期间共37个月的公共照明电费193.4元及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；3．被告吴善华、陈龙向原告中颐物业公司支付2018年2月至2019年4月期间共15个月的水费24.64元及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）；4．被告吴善华、陈龙向原告中颐物业公司支付2018年2月至2019年4月期间共15个月的污水处理费12.98元及违约金（从欠费次月1日起按日3‰利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：被告吴善华、陈龙购买了中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园39座703房，建筑面积为119.62平方米，于2015年5月16日收楼，并于当日与原告中颐物业公司签订《前期物业管理服务协议》。该合同约定，合同期限为从开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；每月10日前交纳物业管理费、上月水电费及其他公共分摊费；业主（住户）未按时交纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠款金额3‰的违约金；物业管理服务费计收标准为高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取；原告中颐物业公司可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费）。被告吴善华、陈龙欠缴前述费用，原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告吴善华、陈龙提交书面答辩状辩称，1.原告管理不善，遗失被告案涉房屋钥匙。在被告收楼时，原告要求托管业主房屋钥匙以便维护、检修和对装修施工单位进行管理。出于物业公司的要求，被告将案涉房屋钥匙交由原告管理，托管钥匙时原告向被告开具《托管钥匙签收证明》。近期被告要求取回案涉房屋钥匙时，原告告知房屋钥匙已丢失，且对丢失钥匙的行为未采取任何补救措施。2.原告未尽到物业服务职责，被告无需交纳物业管理费。首先，被告房屋的公卫排水管存在漏水现象，被告多次向原告反馈漏水问题，但一直未得到原告的答复。目前漏水位置已有明显锈迹，漏水已影响到被告的正常生活。物业公司负责公共设施的维护管理，但原告的服务不到位，未能及时有效的跟进并处理被告家中的漏水问题，没有履行维护公共设施的职责，损害了被告的合法权益。其次，被告房屋门口长期被人堆放建筑垃圾，原告公司未及时处理，每次都是被告自行清理干净。原告应对公用楼道进行巡查和管理，对不文明的装修行为进行监督管理，对堆放在公用楼道的建筑垃圾进行清理，但原告未尽到其物业管理职责。最后，被告楼上的空调水长期滴落在被告房屋窗台上，被告的窗台因长期遭受空调水的侵蚀已经掉灰和反碱。被告多次要求原告协助处理，被告答复与其无关，无法协助。原告作为物业公司其有责任协助被告处理物业侵权的相关事项，原告怠于履行物业职责的行为使被告遭受损失。综上，原告的行为导致被告的权益受损，被告无需交纳物业管理费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据原告提交的证据及其陈述、被告吴善华、陈龙的证据及辩解，本院认定事实如下：1．吴善华、陈龙系中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园39座703房的业主，于2015年5月16日收楼，房屋建筑面积119.21平方米。2015年5月16日，吴善华、陈龙（业主）与中颐物业公司（物业管理单位）签订《前期物业管理服务协议》，约定由中颐物业公司为吴善华、陈龙所有的前述房屋提供物业管理服务，服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），业主首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；受有关部门或单位的委托，物业管理单位可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；业主未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，吴善华、陈龙每月应交物业管理费214.58元（119.21平方米×1.8元/平方米）。2．中颐物业公司明确公共照明电费系该幢房屋当月的公共用电费÷该幢户数（实际出售房屋），污水处理费按实际水量计算，但未提交其主张期间的公共用电量、污水处理量，及相应的户数。3．中颐物业公司提交其自制的欠费汇总表，显示2017年8月，吴善华、陈龙已交纳物业管理费213.05元，欠缴物业管理费2.27元；2017年9月至2019年5月欠缴21个月物业管理费4521.72元（215.32元/月×21个月）。中颐物业公司系按建筑面积119.62平方米计收案涉房屋的物业管理费即215.32元/月（119.62平方米×1.8元/平方米）。4．中颐物业公司提交其自制的永二项目39座业主水表读数明细表，显示案涉房屋2018年4月的用水读数为1吨，水费1.76元（1吨×1.76元/吨）；2018年6月的用水读数为3吨，水费5.28元（3吨×1.76元/吨）；2018年7月的用水读数为10吨，水费17.6元（10吨×1.76元/吨），上述水费合计24.64元。5．中颐物业公司于2018年5月31日向吴善华、陈龙出具催费函，载明吴善华、陈龙拖欠管理费、水费、公共照明费、滞纳金，请其尽快缴清欠费。2018年6月29日，中颐物业公司委托广东仲衡律师事务所向吴善华、陈龙发出律师函，载明吴善华、陈龙自2015年9月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。6．吴善华、陈龙提交托管钥匙签收证明、手机截图、照片等用于证明案涉房屋存在漏水问题，及中颐物业公司丢失案涉房屋钥匙。中颐物业公司对案涉房屋钥匙丢失予以确认，对其他内容不确认，其认为系房地产开发商的责任。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。吴善华、陈龙与中山市中颐物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在中山市中颐物业管理有限公司依照合同约定提供物业服务后，吴善华、陈龙应按照合同约定履行交纳物业管理费、水费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。吴善华、陈龙主张中山市中颐物业管理有限公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从吴善华、陈龙提交的证据来看并不足以认定中山市中颐物业管理有限公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，吴善华、陈龙以此拒付物业管理费、水费亦无合法依据，本院对其前述抗辩理由不予采纳。关于案涉房屋漏水的问题，该房屋质量问题系吴善华、陈龙与开发商之间的纠纷，与物业公司即中山市中颐物业管理有限公司无关，相关的权利应向开发商主张，吴善华、陈龙不能以此为由拒绝交纳物业管理费、水费。关于物业管理费的问题，中山市中颐物业管理有限公司系按119.62平方米计算案涉房屋物业管理费，但案涉房屋的实际建筑面积为119.21平方米，应按实际的建筑面积计算应交物业管理费金额即214.58元（119.21平方米×1.8元/平方米）。吴善华、陈龙已交2017年8月物业管理费213.05元，尚欠2017年8月物业管理费1.53元（214.58元-213.05元）。综上所述，吴善华、陈龙应向中山市中颐物业管理有限公司交付2017年8月至2019年5月期间的物业管理费4507.7元（1.53元+214.58元/月×21个月），超出该部分的诉请，本院不予支持。关于物业管理费的违约金问题，吴善华、陈龙欠付物业管理费给中山市中颐物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，但中山市中颐物业管理有限公司主张以每月应交物业管理费215.316元为基数，分别从欠费次月1日起按日3‰利率计至实际清偿之日止，超过法律规定的限度，本院酌定违约金以214.58元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中从2017年10月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于2017年8月欠付的物业管理费1.53元，已无法确定具体的欠付时间，因此该物业费的违约金从2017年9月1日开始起算。关于水费、公共照明电费、污水处理费及其违约金的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。本案中，中山市中颐物业管理有限公司提交了其自制的明细表，证实其已为吴善华、陈龙垫付水费。吴善华、陈龙应向中山市中颐物业管理有限公司支付其垫付2018年4月、2018年6月、2018年7月水费合计24.64元，但中山市中颐物业管理有限公司并非供水合同关系的主体，虽有权要求吴善华、陈龙支付其垫付的水费，但无权要求吴善华、陈龙支付其垫付款项之外的违约金。因此，中山市中颐物业管理有限公司要求吴善华、陈龙支付水费违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。对于公共照明电费、污水处理费，中山市中颐物业管理有限公司并未举证证明其主张期间的实际用电量、污水处理量，以及该期间的户数等可以确定吴善华、陈龙实际应付公共照明费、污水处理费的证据，应承担举证不能的不利后果。吴善龙、陈龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告吴善华、陈龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园39座703房2017年8月至2019年5月的物业管理费4507.7元及违约金（其中2017年8月的物业管理费的违约金以1.53元为基数，自2017年9月1日起开始计算，其余各月以214.58元为基数，分别从欠费次月1日起开始计算，其中从2017年9月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告吴善华、陈龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园39座703房2018年4月至2018年7月水费24.64元；三、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），被告吴善华、陈龙负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈玉萍人民陪审员  林玉嫦二〇二〇年五月十二日书 记 员  林振华袁丽珣