天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初47267号原告：李志强（反诉被告），男，1970年12月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：李志坚（反诉被告），女，1968年2月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。原告：赵伯桂（反诉被告），女，1946年5月7日，汉族，住天津市滨海新区。原告共同委托诉讼代理人：于濛，天津法事邦律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：郭蕊，天津法事邦律师事务所律师。被告：王桂柱（反诉原告），男，1973年11月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。原告李志强、李志坚、赵伯桂（反诉被告）与被告王桂柱（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志强及原告委托诉讼代理人郭蕊、于濛，被告王桂柱及其委托诉讼代理人张向猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志强、李志坚、赵伯桂向本院提出诉讼请求：1.判令解除李树生与王桂柱之间的租赁关系；2.王桂柱将天津市滨海新区汉沽王家园子37号房屋（以下简称：案涉房屋）腾空后返还三原告；3.王桂柱向三原告支付拖欠房租人民币40000元整（自2017年2月27日始至2019年8月31日止）；4.王桂柱将案涉房屋擅自拆改部分恢复原状并承担恢复费用；5.本案诉讼费用由王桂柱承担。事实和理由：李树生生前将自有案涉房屋出租给王桂柱经营羊汤馆。经过协商每年租金15000元。李志强、李志坚系李树生的儿子、女儿。赵伯桂系李树生妻子。2017年2月17日（阴历二月初二）起，王桂柱始终以各种理由拒付租金，截至今日王桂柱仅通过微信向李志强支付1000元租金，尚欠40000元租金未付。此外，王桂柱在经营羊汤馆期间，未经李树生同意擅自对案涉房屋进行了拆、搭，破坏了房屋的整体结构。李树生已经去世，李志强、李志坚、赵伯桂作为李树生的法定继承人参与诉讼。综上，李志强、李志坚、赵伯桂为维护自身合法权益，起诉至法院，请求判如所请，并驳回王桂柱的反诉请求。王桂柱辩称，请求驳回李志强、李志坚、赵伯桂的全部诉讼请求。理由如下：李志强与王桂柱系朋友关系。每年阴历二月初二，李志强都在羊汤馆将当年的15000元租金取走，从不写收据。王桂柱已经付清2020年阴历二月初二前的房屋租金。在王桂柱承租案涉房屋前，案涉房屋条件简陋，没有屋顶。2008年王桂柱为经营羊汤馆将案涉房屋进行装修。2016年进行扩建。李志强对两次装修都知晓并同意。2019年，案涉房屋涉及拆迁。李志强为让王桂柱交还房屋，故而提起诉讼。如李志强、李志坚、赵伯桂同意赔偿王桂柱装修损失，王桂柱同意解除合同。基于以上事实和理由，王桂柱向本院提出反诉请求：1.李志强、李志坚、赵伯桂向王桂柱赔偿损失52169元；2.李志强、李志坚、赵伯桂向王桂柱支付鉴定费12000元；3.反诉费由李志强、李志坚、赵伯桂承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李志强、李志坚系李树生的儿子、女儿。赵柏桂系李树生妻子。本案诉讼期间，2019年8月24日，李树生去世。李志强、李志坚、赵柏桂以法定继承人身份参加诉讼。本诉原告由李树生变更为李志强、李志坚、赵柏桂。2007年，李树生将自己所有的天津市滨海新区汉沽王家园子37号房屋出租给王桂柱经营羊汤馆使用。双方共同认可的租赁起始时间为2008年3月9日（阴历二月初二），年租金为15000元，由李志强代李树生收取。双方未对租赁期限进行约定。李志强在庭审中认可，2017年2月27日前，其收取王桂柱以现金形式交纳的租金后，从未向王桂柱书写收据。2008年，王桂柱为经营羊汤馆对案涉房屋进行装修。2016年，王桂柱为了扩大经营，对羊汤馆进行了扩建装修。本案审理过程中，王桂柱为了证明自己的装修损失数额，向本院申请财产损失评估。本院委托价格评估机构对现有装修折旧后的损失进行评估鉴定，房屋装修折旧后现值为：2008年装修部分工程造价：35015元；2016年装修部分工程造价：17154元，上述损失合计52169元。王桂柱为此支付鉴定费12000元。另查，2019年1月13日，李树生与天津市滨海新区房屋管理局和天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处签订了案涉房屋的《征收补偿安置协议》。2019年4月26日和2019年4月30日，李志强以李树生的名义通过微信向王桂柱发送书面催收租金通知。本院认为，李树生与王桂柱之间存在房屋租赁合同关系。现李树生已经去世，李志强、李志坚、赵柏桂作为李树生的法定继承人的身份主张权利，于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.王桂柱是否拖欠房屋租金。2.李志强、李志坚、赵柏桂是否应当赔偿王桂柱的装修损失。一、王桂柱是否拖欠房屋租金的问题。根据收取租金的惯例，王桂柱每年以现金的形式交纳租金。李志强作为李树生的代理人，收取现金后从未向王桂柱书写过收条。2017年-2019年期间的租金是否以现金形式交纳、李志强等三原告是否书写收条成为待证事实。根据“谁主张、谁举证”民事证据规则，王桂柱本应对其已经交付租金承担举证责任。但鉴于双方历年租金收取的实际情况，本院认为，三原告应对2017年2月27日（阴历二月初二）至2020年2月24日期间的租金是否已经交纳承担举证责任。本案中，李志强书面向王桂柱主张租金的时间为2019年4月。2019年案涉房屋已经涉及拆迁，双方对于腾房已经产生争议，李志强此时发送的书面材料无法证实王桂柱曾经拖欠租金。本案调查过程中，三原告亦无法举证证实曾经于2017年和2018年向王桂柱催收过租金。因此，三原告应当承担举证不能的不利后果。三原告主张王桂柱支付自2017年2月27日至2019年8月31日租金的请求，因缺乏证据，本院无法支持。二、李志强、李志坚、赵柏桂是否应当赔偿王桂柱的装修损失的问题。李树生与王桂柱之间签订的租赁合同为不定期租赁合同。根据合同法的相关规定，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，本案三原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。关于王桂柱主张三原告赔偿案涉房屋装修损失的问题。本院认为，2008年租用房屋时，案涉房屋条件简陋，王桂柱为经营羊汤馆的所做的两次装修，李志强均知晓，且未提出异议。因此，王桂柱的装修应认定为经过出租人同意的装修行为。因此，三原告主张王桂柱拆除装修并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。虽然双方之间的房屋租赁为不定期租赁合同关系，但王桂柱在2016年扩大经营装修时得到了李志强的默许，并有理由相信自己的租赁为长期租赁。故此，王桂柱对案涉房屋进行了大量的装修投入。现房屋即将拆迁，三原告虽然不存在违约行为，但根据公平原则。三原告理应赔偿王桂柱部分房屋装修损失。根据本案实际情况，本院酌定三原告赔偿王桂柱装修损失26084.5元、鉴定费损失6000元。其他损失由王桂柱自行承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂与被告（反诉原告）王桂柱之间的房屋租赁合同；二、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）王桂柱腾空并返还天津市滨海新区汉沽王家园子37号房屋给原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂；三、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂赔偿被告（反诉原告）王桂柱装修损失26084.5元、鉴定费损失6000元；四、驳回原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王桂柱的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉部分受理费减半收取400元，由被告（反诉原告）王桂柱承担200元，由原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂承担200元。案件反诉部分受理费减半收取为1150元，由原告（反诉被告）李志强、李志坚、赵伯桂承担575元，由被告（反诉原告）王桂柱承担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  王静二〇二〇年五月二十六日书记员  戛蕊附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。释义引用统计4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。