上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初3205号原告：吴敏娟，女，1969年8月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈峰，上海沪融律师事务所律师。被告：潘安东，男，1996年3月2日出生，汉族，住安徽省池州市。原告吴敏娟与被告潘安东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人陈峰，被告潘安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《上海市租赁合同》于2019年11月18日解除；2.判令被告搬离并返还上海市闵行区七莘路3333弄11区6号102室房屋；3.判令被告向原告支付占用使某费人民币(币种下同)28,333元，参照每月租金8,500元，自2020年1月6日起至2020年4月15日止；4.判令被告向原告支付租赁至2020年3月代付的水费、电费、燃气费、有线电视费合计4,667.95元；5.判令被告承担房屋(客厅餐厅龙骨拆除及墙面恢复)修复费用3,000元；6.判令原告将被告支付的押金8,500元作为违约金予以没收；7.判令被告赔偿丢失物品损失14,800元；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月20日签订《上海市租赁合同》，合同第七条约定被告不得转租和分租，否则原告有权解除合同并主张修复和赔偿。2019年11月1日，居委会通知原告，系争房屋存在群租现象，并被房款局和联动执法办公室出具《限期整改通知书》(编号XXXXXXX)。此后，被告也未能按照合同约定，于2019年12月28日前支付下一期租金。被告违反租赁合同约定和国家相关法律的规定，给原告造成了巨大的损失，故原告以讼称事由诉至法院。被告潘安东辩称，1、同意解除双方签订的租赁合同，原告于2019年11月18日的短信收到过。被告在租赁过程中没有改变房屋结构，也无违约。因原告表示不再出租房屋，故被告就退租了。2、原告自2019年11月开始就自由进出系争房屋，影响了居住使某。至2019年4月15日为止，系争房屋内的所有承租人均已搬离。因原告的影响，导致被告自2019年11月开始对系争房屋无法正常使某，故后续的租金被告不应予以支付。3、同意向原告支付代付的水费、电费、燃气费、有线电视费4,667.95元。4、被告承租系争房屋后，确实在客厅内有过隔断，现隔断的龙骨未予以拆除，但认为拆除费用在500元，请法院依据实际情况予以酌定。5、因被告并无违约，故押金不应予以没收，请求抵扣所欠的费用。6、系争房屋内原告的电视机两台、电视柜、椅子4把及写字台1个确实不在了，这些东西同意折价予以赔偿，请求法院依据实际情况进行酌定。其他东西并无拿走，经审理查明，2019年3月20日，原告吴敏娟(出租方、签约甲方)与被告潘安东(承租方、签约乙方)签订《上海市租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使某，房屋建筑面积为137.50平方米，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为居住使某；该房屋租赁期为三年，自2019年4月6日起至2022年4月5日止；该房屋月租金为8,500元，租金以转账方式支付；双方协定首期付三个月，另付8,500元押金以后按每三月结算一次，提前七天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；乙方在租赁期内，实际使某的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费，费用应由乙方承担；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过3天，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理；未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使某租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复；甲方提供设备为，电话1台、淋浴器2个、空调4台(包括遥控器)、彩电2台(包括遥控器)、冰箱1个、洗衣机2台、桌子1个、茶几1个、电视柜1个、取暖器1台、大衣柜1个、微波炉1台、椅子8把、写字台2个；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金8,500元，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金等。该合同签订后，原告将系争房屋交付被告使某，被告支付了押金8,500元及至2020年1月5日止的租金。被告在接收系争房屋后，在房屋客厅内安装隔断，并通过案外人将系争房屋进行分隔转租。2019年11月1日，上海市闵行区七宝镇房管办公室、上海市闵行区七宝镇联动执法办公室于系争房屋上张贴《限期整改通知书》，表示，经初步调查，系争房屋内存在将厨房、卫生间、阳台或者地下储藏室、客厅等非居住空间出租供人员居住的违法情形，要求收到通知之日起三日内尽快改正违法行为。此后，系争房屋客厅内的隔断予以拆除，但隔断龙骨未予以拆除、墙面未予以恢复。2019年11月18日，原告向被告发送《租赁合同解除通知》，表示系争房屋存在群租现象并被房管局和联动执法办公室出具《限期整改通知书》。被告违反租赁合同约定和国家相关法律的规定，给原告造成了巨大损失。故要求解除租赁合同，并要求被告尽快搬离，并修复房屋至原状，及支付至返还房屋之日止的占有使某费。被告收悉解除通知后未予以搬离，原告于2020年4月9日在系争房屋上加锁，被告将锁拆除后继续使某。2020年4月15日，系争房屋内居住人员均予以搬离，原告收回了系争房屋。另查明，原告自2019年4月至2020年3月期间，代被告支付了系争房屋之水费、电费及燃气费共计4,667.95元。上述事实，由原告提交的《上海市租赁合同》、转租合同二份、照片一组、《限期整改通知书》、《情况说明》、《租赁合同解除通知》、微信聊天记录、缴费账单一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。被告在租赁合同履行过程中，未经原告同意将系争房屋转租于案外人使某，已属违约，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除，被告于2019年11月18日收悉了原告的解除通知，本院确认双方签订的《上海市租赁合同》于2019年11月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告于2020年4月15日收回了系争房屋，且就原告主张的房屋修复费用及物品损失费用，双方当事人均要求本院酌定予以处理，系争房屋原告已占有并可自行处分，故原告要求被告搬离并返还房屋的诉讼请求已无需再予以处理。关于原告主张的自2020年1月6日起至2020年4月15日止的占有使某费28,333元，被告认为自2019年11月起原告自由进出房屋，并存在断水断电的行为，对被告占有使某房屋造成了影响，故不同意支付房屋占有使某费。本院认为，自2020年1月6日起至2020年4月15日止的期间内，系争房屋一直处于被告占有使某中，虽原告曾于2020年4月9日上锁，但当日被告拆除锁具后继续使某。至于被告主张的断水断电行为，也未能向本院举证予以证明。故在此期间内的房屋占有使某费28,333元，被告应予以支付。关于原告主张代付的水费、电费、燃气费4,667.95元，被告同意予以支付，本院予以支持。关于原告主张的房屋修复费用，依据双方合同约定，如因被告的过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应负责赔偿或修复。现被告未经原告同意于客厅墙面进行隔断，交还房屋时应予以拆除并恢复。现原告已收回系争房屋，并同意自行予以拆除修复，原、被告双方均要求本院酌定相应修复费用，本院结合房屋实际情况酌定被告支付修复费用1,000元。关于被告已支付的押金8,500元，现因被告违约导致合同解除，原告依据合同约定要求将押金作为违约金不予返还，于法不悖，本院予以支持。关于原告主张的物品损失费用，原告认为丢失了两台电视、桌子及8把椅子、电话1台、茶几1个、电视柜1个、取暖器1个、微波炉1台、写字台1个、房屋门禁系统，被告则认为电视机两台、电视柜、椅子4把及写字台1个确实不在了，其他东西并无遗失。因双方于租赁过程中并无办理房屋交接，关于物品未能及时予以清点，故除电视机两台、电视柜、椅子4把及写字台1个之外的物品，是否由被告予以拿走，现已无法予以确认。但就被告自认拿走的物品，应向原告承担相应之赔偿费用。至于赔偿金额，现原、被告双方要求本院予以酌定，本院结合丢失物品的实际情况及原告所述之购买价格，酌定被告向原告支付赔偿费用3,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴敏娟与被告潘安东就上海市闵行区七莘路3333弄11区6号102室房屋签订的《上海市租赁合同》于2019年11月18日解除；二、被告潘安东于本判决生效之日起十五日内向原告吴敏娟支付房屋占有使某费28,333元；三、被告潘安东于本判决生效之日起十五日内向原告吴敏娟返还代付的水费、电费及燃气费计4,667.95元；四、被告潘安东于本判决生效之日起十五日内向原告吴敏娟支付房屋修复费用1,000元；五、被告潘安东支付的押金8,500元，原告吴敏娟无需返还；六、被告潘安东于本判决生效之日起十五日内向原告吴敏娟支付物品损失费3,000元；七、驳回原告吴敏娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计641.29元，由原告吴敏娟负担149.24元，由被告潘安东负担492.05元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年五月十四日书记员 段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。