贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3715号 原告：周夷申，男，彝族，1985年12月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：杨瑾，女，汉族，1987年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：肖恒（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。 统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，女，汉族，系该公司员工。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付逾期移交办证相关文书的违约金25976元（以购房总款为基数，从2018年3月20日开始计算，按照日万分之一标准计算，暂计算至2019年12月30日，计算至完成办证之日止）;2.依法判令被告继续履行合同，为原告办理不动产权属证书并交付原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 事实及理由：2018年3月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为5-2-20-A2号的房屋，房屋的总价款为399632元。原告按照合同约定支付了全部的购房款和相关税费。根据该合同第22条第2款的约定，被告应于房屋交付使用之日起90日内申请办理房屋初始登记，合同第11条约定，房屋的交付时间为2016年5月1日。第22条第3款约定，约定办理转移登记的时间不明，违约金的计算方式为按日支付房价的万分之一，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，买受人未取得房屋权属证书的，被告应该按照合同约定承担违约责任。被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，应依约承担违约责任。 被告辩称，一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。 《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一》第十条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。 退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 二、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。 目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。 鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理查明：2018年3月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元20层A2号房，该商品房总价款为399632.00元。被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款x的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。 另查明，原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定:“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《圆梦国际第5幢首次登记审查意见书》，同意办理涉案项目的不动产登记。2019年12月16日，被告张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。2020年1月9日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按法律规定于合同签订后（2018年3月20日）90日内（即2018年6月18日）取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，而被告实际取得涉案房屋所在幢首次登记确认书的时间为2019年8月2日，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。但对于买受人不退房的情况下，被告应当如何支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的数额或计算方式未进行约定。按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当支付原告违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额399632.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。亦即按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，原告要求按照每日万分之一计算，本院从其所愿，时间从2018年6月18日起开始计算至被告张贴通知之日即2019年12月16日。经核算，共计21859.87元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周夷申、杨瑾逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金21859.87元； 二、驳回原告周夷申、杨瑾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月二十七日 书记员  邓 頔