湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初149号原告（反诉被告）：宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心，住所地宜昌市东山大道307号，统一社会信用代码124205004201771283。法定代表人：刘兵，系该中心主任。委托诉讼代理人：肖京丽，该中心副主任。委托诉讼代理人：黄德新，湖北普济律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨永满，男，1955年10月30日出生，汉族，住宜昌市，委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。原告（反诉被告）宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心与被告（反诉原告）杨永满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心（以下简称公共就业指导中心）的委托诉讼代理人肖京丽、黄德新，被告（反诉原告）杨永满及其委托诉讼代理人赵祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公共就业指导中心向本院提出本诉诉讼请求：1、判决解除公共就业指导中心与杨永满于2017年1月1日签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，并判令杨永满立即腾退占用的公共就业指导中心房产；2、判令杨永满向公共就业指导中心支付房产占用费38000元（计算期间自2018年3月31日至2019年10月30日），并自2019年10月31日起按月支付占用费2000元直至退出占用场地，并以38000元为计算基数按年利率6%向公共就业指导中心支付利息直至全部占用费支付完毕之日止；3、判令由公共就业指导中心承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，公共就业指导中心、杨永满双方签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，约定将公共就业指导中心所有的位于宜昌市东山大道307号的房产出租给被告经营“水晶花歌舞厅”，租赁期限为不定期，租金每月2000元。前述合同第二条约定：“甲方因需要或政策性变更可随时解除本合同，乙方及时返还该房屋，本条款是不可撤销和无条件的”。2018年，公共就业指导中心接到上级通知，公共就业指导中心对外出租的东山××××号的房产将改建为公立康养中心，需要收回房屋，公共就业指导中心接到通知后，委托其下属单位宜昌三峡就业训练开发有限公司自2018年起即通知各住户解除租赁合同并于2018年3月31日前腾退房屋，目前，其他租户均已腾退房屋，被告虽经多次催促，但至今拒不退出。综上，被告占用公共就业指导中心房产的行为，侵害了公共就业指导中心的财产权利，使社会公共事业建设被迟滞，并给公共就业指导中心造成了损失，为保护社会公共利益及公共就业指导中心合法权益，现诉至贵院，请依法裁判。杨永满针对本诉请求提出如下答辩意见：杨永满同意解除合同，但公共就业指导中心要求承担占用费没有事实法律依据，因为在2018年年初，公共就业指导中心就要求解除合同，并采取了停电停水措施，该房屋实际已经无法使用，因为杨永满对房屋进行了装修，一直就装修事宜与公共就业指导中心进行协调，并对房屋装修进行评估，正在等待公共就业指导中心的评估报告，杨永满不存在恶意占有和使用房屋。反诉原告杨永满提出反诉请求：1、判令宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心赔偿杨永满装饰装修物损失170000元（以鉴定机构的鉴定为准）。2、判令宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心退还押金4000元。3、判令宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心承担本案全部费用。事实和理由：2017年1月1日，双方签订《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》，主要约定：反诉被告将位于宜昌市东山大道307号的房屋租给反诉原告开办“水晶花歌舞厅”，为不定期租赁期限合同，双方约定的免责事由为两项，一是不可抗力，二是国家政策、国家建设需要拆除或改造，互不承担责任。合同订立后，反诉原告陆续投入30余万元对租赁房屋进行装修改造，购置家具音响设备等。在2018年初反诉被告突然要求解除合同，由于反诉原告投入的装修等资金较大，为此双方多次协商，反诉被告多次表示在向上级部门请示，其间反诉被告提出委托鉴定机构作评估，鉴定机构已作出评估报告，应补偿反诉原告大约170000元。此后，反诉原告多次找反诉被告无果。综上所述，由于反诉被告单方解除合同，对反诉原告各项投入所造成的损失将是巨大的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，请求贵院依法判令支持反诉被告的反诉请求。公共就业指导中心针对反诉请求提出如下答辩意见：根据2017年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》第7条约定，租赁期限因政策性变更或者其他突发情况导致租赁房屋需要收回的，甲方有权提出解除合同，提前一个月书面通知乙方，乙方返还该房屋。合同第11条第2项约定，因国家政策或国家建设需要，拆除或者改造已租赁的房屋，甲乙双方造成损失的，互不承担责任。因此，反诉被告不应该赔偿反诉原告装饰装修的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月4日，宜昌市劳动就业管理局出具《证明》一份，载明：“东山大道307#房产所有权属宜昌市劳动就业管理局，现由宜昌三峡就业训练开发公司（宜昌市劳动就业培训中心）使用。注：宜昌三峡就业训练公司和宜昌市劳动就业培训中心是一套班子，两块牌子。特此证明。”2014年8月5日，中共宜昌市委机构编制委员会作出《关于调整规范部分市直事业单位的通知》，载明将市人力资源和社会保障局所属的市干部培训中心、市军队转业干部培训中心、市劳动培训教育中心，整合为市人力资源和社会保障培训中心。将市人力资源和社会保障局所属的市劳动就业培训中心，更名为市公共就业创业指导和信息服务中心。2017年1月1日，公共就业指导中心（作为出租方，即甲方）与水晶花歌舞厅（作为承租方，即乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“公共就业指导中心将位于宜昌市东山大道307号，面积100平方米的房屋出租给水晶花歌舞厅使用，用途为舞厅经营。现有装修及设施、设备情况为：门窗情况：完好；地板及墙壁装修情况：完好；水电设施情况及其他：完好。”合同第二条约定：“该房屋暂不确定租赁期限，甲方因需要或政策性变更可随时解除本合同，乙方及时返还该房屋，本条款是不可撤销和无条件的。”合同第三条约定：“月租金为人民币2000元，租金总额为24000元。”合同第四条约定：“乙方交付首年保证金及首期租金6000元后，甲方于日内将房屋交付给乙方，房屋租赁期限从甲方向乙方交付房屋之日起计算。”合同第六条第四款约定：“乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。”合同第七条第三款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同。……（4）逾期3个月未缴纳应当由乙方缴纳的各项费用的；（5）拖欠租金累计3个月以上的。”合同第七条第八款约定：“租赁期间，因政策性变更或其他突发情况导致租赁房屋需要收回的，甲方有权提出解除合同，需提前一个月书面通知乙方，乙方及时返还该房屋。”合同第八条第二款约定：“乙方应于房屋租赁期满后2日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还甲方。乙方的装饰装修部分亦不得损坏。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。”合同第十条第一款、第二款约定：“1、乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理等费用的，除应如数补交外，还应按所欠费用总额的0.5%向甲方支付违约金。如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。2、租赁期间，乙方有本合同第七条第3款行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，已收取的租金、保证金不予退还。乙方应按照本合同年度租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应差额部分的损失。”公共就业指导中心在该合同上加盖公章，杨永满在该合同上签字确认。2017年12月13日，宜昌市规划局作出《市规划局关于城区养老综合服务示范项目选址的意见》一份，载明：“位于东山大道与××岔路交汇处的劳动商务宾馆规划符合社区养老服务中心的选址条件。”2018年3月26日，宜昌三峡就业训练开发公司作出《通知》一份，载明：“杨永满：你2017年1月1日租用的宜昌市东山大道307号劳动宾馆门面房租期已到，房屋将另有用途。按合同约定，我公司已多次书面通知你安排好新的经营地点，完成搬迁工作。现再次向你发出通知，请接到本通知后，于2018年3月31日前搬迁完毕。”案外人高红于2018年3月27日在该通知上备注：“已告知本人，本人要与单位领导联系”。2018年4月，公共就业指导中心对杨永满所承租的房屋采取停止电力供应的措施，杨永满在停电后另行接通电源为其承租的房屋供电。2018年5月2日，公共就业指导中心对上述房屋采取停止供水措施。2019年4月25日以来，杨永满与公共就业指导中心多次就承租房屋的装修补偿问题进行协商，但双方一直未达成一致意见。2019年10月30日，公共就业指导中心出具《关于杨岔路会务中心杨永满租户的情况说明》一份，载明：“2017年8月以来，宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心按照市政府领导相关要求，积极配合相关单位对杨岔路会务中心进行清理，2017年9月27日中心以书面形式通知租户杨永满于2017年10月31日进行搬迁，该租户以生活困难、身体有病、政府门口乞讨威胁等方式拒绝搬迁。”庭审中，杨永满陈述其自2007年起即开始承租本案所涉房屋，期间多次进行装修，装修前已口头通知公共就业指导中心。但公共就业指导中心陈述杨永满对房屋进行装修时未通知公共就业指导中心。对于装饰装修损失，杨永满明确其所主张的装修损失既包含已附和的装饰装修物，又包含用于经营的可移动专业设施设备。对于停电停水问题，杨永满当庭陈述：“公共就业中心在停水停电前在门房贴了告示，要求腾退房屋、限期拆除。其他租户接到过通知，但是我没有收到。”同时查明，杨永满于2015年5月10日缴纳押金4000元。本院认为，原、被告之间签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》不违反法律规定，系有效合同。本案系原、被告因房屋租赁合同的履行所引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、公共就业指导中心是否有权解除合同？二、杨永满的装修损失是否应由公共就业指导中心负担？4000元押金是否退还？三、杨永满是否应当负担占用费及利息。一.《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第二条约定：“该房屋暂不确定租赁期限，甲方因需要或政策性变更可随时解除本合同，乙方及时返还该房屋，本条款是不可撤销和无条件的。”合同第七条第八款约定：“租赁期间，因政策性变更或其他突发情况导致租赁房屋需要收回的，甲方有权提出解除合同，需提前一个月书面通知乙方，乙方及时返还该房屋。”本案所涉房屋租赁合同为不定期租赁合同，合同约定，公共就业指导中心因需要或政策性变更有权利随时解除合同，杨永满作为合同的相对方对此是明知的。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”法律对于不定期租赁合同赋予了当事人随时解除合同的权利，原、被告签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》中关于出租人任意解除权的约定不违反法律，双方当事人均应当遵守。现因杨永满所承租的位于东山××××号的房屋被规划为城区养老综合服务示范项目建设的范围内，公共就业指导中心有权依法行使解除权。公共就业指导中心当庭提交《通知》一份以证明其于2018年3月27日书面通知杨永满解除合同，履行了合理期限之前通知承租人的义务。该《通知》虽然没有杨永满签字，仅有案外人高红所书写的其已于2018年3月27日告知杨永满的文字记录，但杨永满当庭陈述公共就业指导中心在采取停水停电措施前曾在门房张贴了告示，要求腾退房屋，限期拆除。结合本案所涉房屋自2018年4月起公共就业指导中心开始采取停电措施的事实，足以佐证该《通知》系于2018年3月27日送达杨永满。因此，原、被告签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》已于该通知送达之日即2018年3月27日解除。合同解除后，杨永满应当向公共就业指导中心腾退房屋。二.对于反诉原告杨永满所主张的装修损失。杨永满明确其所主张的装修损失既包含已附和的装饰装修物，又包含用于经营的可移动专业设施设备。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”依据上述规定，对于杨永满所主张的装修损失中，可以移动的专业设施设备损失系属于未形成附和的装饰装修物，应由杨永满拆除，杨永满无权要求公共就业指导中心对其进行补偿。对于已形成附和的装饰装修物，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”依据该规定，只有在签订房屋租赁合同的双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定时，才分情形判断是否补偿，如有约定，则应当依照合同约定处理。公共就业指导中心与杨永满签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》第六条第四款约定：“乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿。”依据上述约定，杨永满在装修前应征得公共就业指导中心的书面同意，合同期满后公共就业指导中心不承担改造、装修部分的任何补偿。而一方面，杨永满并无证据证明其装修房屋是否经过了公共就业指导中心的书面同意，另一方面，本案所涉房屋租赁合同系不定期租赁合同，自2018年3月27日公共就业指导中心依法行使任意解除权后，杨永满与公共就业指导中心的房屋租赁合同期限即已届满，依照合同约定，公共就业指导中心不承担杨永满改造、装修部分的任何损失，杨永满作为完全民事行为能力人，其在与公共就业指导中心签订不定期租赁合同时，对于公共就业指导中心有权随时解除合同并不予补偿装修损失的风险应当是明知的，因此，杨永满应自行负担装饰装修损失，无权要求公共就业指导中心对进行补偿。对于杨永满所主张的4000元押金，因杨永满在房屋租赁合同解除之前并未欠缴租金，故合同解除后，对于该4000元押金公共就业指导中心应当向杨永满退还。三.公共就业指导中心与杨永满签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》虽然已经于2018年3月27日解除。但2018年4月，公共就业指导中心即对杨永满采取了停电措施，后虽杨永满另行接通电源，但该行为系杨永满为防止营业损失而采取的自救行为，不影响自2018年4月起出租人未再向承租人提供承租条件的事实。故自2018年4月起，杨永满即未正常使用其所承租的位于宜昌市东山大道307号的房屋。同时，杨永满在合同解除前亦未拖欠租金，本案所涉房屋租赁合同也并非因杨永满违约而解除。虽然公共就业指导中心有权依据《房屋租赁合同》约定收回位于宜昌市东山大道307号的房屋，但就收回房屋是否应给予杨永满补偿的问题，双方仍然存在分歧。因此，在该房屋不能正常使用的情况下以及在司法机关对公共就业指导中心收回房屋是否应对杨永满进行补偿的问题作出生效判决前，杨永满对该房屋的占有并非恶意占有，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条之规定，公共就业指导中心不得请求杨永满支付上述期间的房屋占用费。在本判决书生效以及本判决书确定的履行期限届满后，如杨永满仍拒不腾退房屋，其继续占有该房屋的行为即为恶意占用，应按2000元/月的标准向公共就业指导中心支付房屋占用费直至其实际腾退房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心与被告杨永满于2017年1月1日所签订的《宜昌市市直行政事业单位国有资产（房屋土地）租赁合同》已于2018年3月27日解除。被告杨永满应于本判决书生效之日起十日内向原告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心腾退本案所涉位于宜昌市东山大道307号的房屋；二、被告杨永满应按照2000元/月的标准于本判决书第一项所确定的腾退房屋的履行期限届满的第二日起向原告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心支付房屋占用费直至被告杨永满实际腾退房屋之日止；三、驳回原告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心的其他诉讼请求；四、反诉被告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心于本判决书生效之日起十日内向反诉原告杨永满退还押金4000元；五、驳回反诉原告杨永满的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费375元（已减半收取），由被告杨永满负担40元，由原告负担335元。反诉受理费3780元（已减半收取），由反诉被告宜昌市公共就业创业指导和信息服务中心负担75.6元，由反诉原告杨永满负担3704.4元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇二〇年五月十八日书记员  汪丽