东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0502民初1022号原告：东营辛昌资产运营有限责任公司，住所地：东营市东营区宁阳路8号。统一社会信用代码91370502792489157K。法定代表人：陈宪涛，执行董事。委托诉讼代理人：王素芳，山东正义之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会杰，山东正义之光律师事务所律师。被告：陈小芳，女，1984年6月27日出生，汉族，无业，住东营市东营区。委托诉讼代理人：郭英祥，山东众旭律师事务所律师。原告东营辛昌资产运营有限责任公司（以下简称：辛昌公司）与被告陈小芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛昌公司的委托诉讼代理人王素芳、王会杰与被告陈小芳及其委托诉讼代理人郭英祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除辛昌公司与陈小芳签订的《商铺租赁合同》；2.判令陈小芳返还辛镇一期壹号商铺1-2层以及商铺周围所划定的附属场地；3.判令陈小芳向辛昌公司支付欠付的场地使用费、物业管理费、房屋租赁费240282元、违约金33003元，并支付自起诉日起至实际返还之日按每日362.72元的标准计算的租赁费等费用；4.案件受理费等由陈小芳负担。事实和理由：2016年12月1日，辛昌公司与陈小芳签订《商铺租赁合同》，约定陈小芳租赁辛昌公司位于辛镇一期壹号1-2层以及商铺周围所划定的附属场地，租期为五年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止。租金按年支付，陈小芳应在合同签订当日先缴纳第一年度租金，以后年度以此类推，如陈小芳违反合同约定的，应向辛昌公司支付违约金。合同签订后，陈小芳拒不按照合同约定向辛昌公司支付租金。为维护辛昌公司的合法权益，特诉至法院，望判若所请。陈小芳辩称，陈小芳不同意解除合同并支付违约金，对欠付的租赁费待核实后依法缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2016年12月1日，辛镇村委会（甲方）与陈小芳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于辛镇一期壹号1-2层以及商铺周围所划定的附属场地租赁给乙方使用，面积378.26平方米，租赁期限为五年，自2016年12月1日起至2021年11月30日止。场地使用费每年52956.4元，按年支付，本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳合同期内第一年场地使用费，以后年度以此类推。物业管理费每年26478.2元，按年支付，自本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳合同期内第一年物业管理费，以后年度以此类推。房屋租赁费每年52956.4元，按年支付，自本合同签订之日，乙方应向甲方缴纳合同期内第一年房屋租赁费，以后年度以此类推。乙方应按照其承租商铺安装的水、电、燃气（若有）计量分表或甲方出示的缴费清单缴清一切与该承租铺位有关的费用，乙方应按甲方要求支付上个月发生的上述费用，否则，甲方有权停水、电、燃气，给乙方造成损失的，全部由乙方自行承担，与甲方无关。乙方在其承租的商铺中经营的商品或提供服务，应接受甲方的统一规划和管理，按甲方的统一规划该商铺的经营范围为商业，如超出合同约定的经营范围，将商铺作为仓库或长期不开铺营业等商铺关闭行为，甲方将有权收回商铺并追究因此给甲方造成的直接及间接损失，同时视为乙方违约，甲方享有单方解除权，有权解除本合同，乙方应在收到甲方解除合同通知的3日内无条件搬出该商铺，逾期未搬出的将按合同约定五倍租金收取占用费，此费用从履约保证金中直接扣除，若履约保证金不足以支付，由承租人补齐。租赁期间房产及其主要设施的定期维修保养和费用承担问题，由于房屋建筑质量引起的房屋主体可能发生的修缮由甲方负责，费用也由甲方承担，其余部分若需修缮由乙方负责，费用也由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：（1）乙方逾期支付本合同第三条约定的各项费用超过三十日；（2）乙方累计所欠甲方各项费用达10000元整；（3）乙方擅自改变房屋用途、超出本合同约定的经营范围的；（4）未经甲方同意乙方将承租房产转让、转包、转租、转借、抵押他人；（5）乙方利用该房屋进行非法活动；（6）未经甲方同意的装饰装修行为及破坏甲方房屋主体结构的行为；（7）其他情形。如乙方不能按照本合同第三条的约定向甲方交纳各项费用，甲方可根据合同约定将扣除乙方部分履约保证金，乙方应于5日内补足被扣除部分，并向甲方支付违约金10万元。在本合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变商铺用途及经营范围、不得将承租的铺位转让、转包、转租、转借等任何方式给第三方使用。如乙方违反本条约定，甲方有权解除合同，乙方缴纳的履约保证金将不予退还，并且承担由此给甲方造成的一切损失并承担违约责任，由乙方向甲方支付违约金10万元。甲乙双方在履行本合同过程中，应遵守本合同的规定，甲乙双方任何一方违反本合同约定的条款，每违约一次，违约方应向守约方支付违约金10万元。合同还约定了其他条款。辛昌公司在甲方处加盖了公章，陈小芳在乙方处签名、按印。合同签订后，陈小芳向辛昌公司缴清了第一个租赁年度即2016年12月1日至2017年11月30日的租赁费等费用共计132391元。2017年因涉案房屋出现漏水，陈小芳未在2017年12月1日缴纳第二个租赁年度即2017年12月1日至2018年11月30日的租赁费等费用，直至2018年7月16日，陈小芳补缴了第二个租赁年度一楼的租赁费24500元。2018年12月26日，陈小芳缴纳了第三个租赁年度即2018年12月1日至2019年11月30日一楼的租赁费24500元。2019年12月，陈小芳未缴纳第四个租赁年度即2019年12月1日至2020年11月30日的租赁费等费用。陈小芳陈述漏水状态持续至2019年6月，此后涉案房屋才得以正常使用。诉讼中，辛昌公司于2020年3月24日向陈小芳发出解除合同通知书，载明：因你方自2017年12月起拖欠租赁费等费用，并擅自将房屋转租他人已严重违约，我公司多次催收相应款项，但你方迟迟不予支付，现我公司根据合同约定通知如下：1.解除我公司与你方签订的《商铺租赁合同》；2.自本通知发出之日起2日内，你方必须搬离、腾空租赁商铺，自行组织人员对商铺内的物品进行清理并恢复商铺原状；3.若你方不能在上述期间内搬离、腾空租赁商铺并恢复原状，造成的一切法律后果由你方自行承担。辛昌公司主张的欠付租赁费等费用计算方式为：2018年12月1日至2019年11月30日租赁费为132391元-24500元=107891元；2019年12月1日至2020年11月30日的租赁费为132391元；以上共计240282元。违约金的标准为按年利率24%计算。本院认为，辛昌公司与陈小芳签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。陈小芳提交的录音、照片与其缴纳租赁费的情况等相互印证，能够认定涉案房屋于2017年至2019年6月出现漏水、漏雨现象。陈小芳于2018年7月16日补缴了第二个租赁年度一楼的租赁费24500元，能够认定辛昌公司因漏水、漏雨问题减免了该年度的剩余租赁费，辛昌公司主张保留追索该部分租赁费的权利，本院不予支持；陈小芳主张其于2018年12月预付的第三个租赁年度的租赁费24500元系双方协商一致，辛昌公司减免了剩余租赁费，辛昌公司不予认可，亦与常理不符，本院不予采信。陈小芳应自2019年6月涉案房屋漏水修复得以正常使用之日起按约定支付二楼租赁费等费用，自2019年6月1日至2019年11月30日二楼租赁费等应为（132391元-24500元）÷2=53945.5元；2019年12月1日，陈小芳应按合同约定全额缴纳2019年12月1日至2020年11月30日的租赁费等132391元，上述两项合计应为186336.5元。辛昌公司主张陈小芳支付租赁费240282元，本院予以支持186336.5元，超出部分，本院依法不予支持。辛昌公司主张陈小芳未支付租金达到了合同约定的解除条件主张解除合同并返还租赁物的诉讼请求，本院认为，涉案房屋使用过程中出现漏水、漏雨现象，辛昌公司应积极主动予以解决，确保陈小芳正常使用房屋，双方因此就租赁费等事宜进行协商，陈小芳据此未缴纳租金，虽存在违约行为，但本院从保持合同稳定性的角度出发，对辛昌公司的该项诉讼请求，不予支持。陈小芳在房屋漏水问题处理完毕后，仍未按合同约定支付租赁费构成违约，应向辛昌公司支付违约金，辛昌公司请求按照年利率24%支付违约金，本院酌情予以调整为按照年利率6%予以支付，至2020年1月15日为1335元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈小芳于本判决生效之日起十日内支付原告东营辛昌资产运营有限责任公司场地使用费、物业管理费、房屋租赁费等费用共计186336.5元及至2020年1月15日止的违约金1335元；二、驳回原告东营辛昌资产运营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5399元，减半收取2699.5元，由原告东营辛昌资产运营有限责任公司负担845.5元，被告陈小芳负担1854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 高 敏二〇二〇年五月十八日书记员 王明梅