广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4510号原告：佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司，住所地：佛山市南海区*******************，统一社会信用代码914************338。法定代表人：邹某1。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑芬，广东星宇律师事务所律师。被告：欧仲明，男，1970年2月13日出生，汉族，住广东省高要市******委会教育办宿舍，公民身份号码441************479。被告：曾彩莲，女，1967年1月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码440************745。被告：佛山市南海区颂信美发美容椅业厂，住所地：佛山市南海区*************，统一社会信用代码91440605MA4WJ3AC76。投资人：欧栩源。三被告共同委托诉讼代理人：傅学容，广东天骅律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告欧仲明、曾彩莲租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，本院根据原告申请，依法追加佛山市南海区颂信美发美容椅业厂作为共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢淑芬，被告欧仲明及三被告的共同委托诉讼代理人傅学容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂签订的《租赁合同书》于2019年6月14日解除，三被告立即向原告返还租赁物；2.原告没收被告三已交纳的保证金25000元；3.三被告立即按44953元/月的标准向原告补足从2019年7月15日起至2019年12月31日的占用费差额249416.65元；4.三被告按评估价53286元/月的租金标准向原告支付2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费；5.三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂于2010年2月4日签订了编号为沥资经管租赁字[2010]第18号（大沥资产）的《租赁合同书》，约定被告向原告承租位于佛山市南海区***************（自编3号）的安隆工场，租期从2011年1月1日起至政府需要收回土地实施改造为止，每月租金为8333元。佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂于2017年5月4日经佛山市南海区工商行政管理局核准注销，现经营者为被告欧仲明和曾彩莲，两被告是夫妻关系。2019年5月23日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室签发《关于收回黄岐白沙村西北大街27号租赁物改造为综合停车楼的批复》，要求原告与被告终止租赁合同，收回租赁物并改造建设为综合停车楼。2019年6月14日，原告向被告送达《关于解除租赁合同书的通知》，要求被告在收到通知之日起30日内完成搬迁并交还租赁物，同时结清相关费用等。2019年7月9日，原告再次向被告送达《回函》，要求在一个月内搬迁并交还租赁物，同时结清相关费用等。截止至原告起诉之日，被告仍占用租赁物在生产经营。经广东恒邦土地房地产评估有限公司对租赁物进行评估，租赁物现每月租金价值为53286元，因此，被告应按53286元/月的标准向原告支付占用费。原合同签订的主体和佛山市南海区颂信美发美容椅业厂有实质关联。欧仲明、曾彩莲是佛山市南海区颂信美发美容椅业厂的实际经营者，所以欧仲明和曾彩莲要共同承担责任。被告已按原租金标准向原告支付场地使用费至2020年4月30日。三被告共同辩称，原告提出解除《租赁合同书》的理由不充分。原告在2019年5月23日向被告发出解除合同的理由是收回租赁物并改造建设为综合停车楼，原告向被告出示的证据只有佛山市南海区大沥镇公有资产管理办公室（不是原告在诉状中所述的佛山市南海区大沥镇人民政府办公室签发的文件）签发《关于收回黄歧白沙西北大街27号租赁物改造为综合楼的批复》，该批复明显是原告为了经济利益向佛山市南海区大沥镇公有资产管理办公室提出的单方申请，不是大沥镇政府为了公共利益所需所作出的统一规划。该份批复不足以证明是政府因需要而收回土地实施改造。不符合当时双方所签《租赁合同书》中约定的出租方（即原告）单方解除合同的条件。原告没收被告已交纳的保证金25000元没有合法依据，原告提出解除合同的理由不成立，被告未违反合同约定，所以原告无权没收保证金。原告无权要求按44953元/月标准向原告补足2019年7月15日至2019年12月31日的占用费差额249416.65元及按照上述标准向原告支付2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费。《房地产估价报告》为原告单方叫人评估不能作为加租的依据。被告从1995年开始承租原告的厂房至今25年，被告都按合同约定严格履行合同义务，准时交租并对原告的破旧厂房经原告同意后进行重建加固。被告所经营的美容美发椅业厂由最初的6人发展到最高峰120多人，在2017年10月因本厂门口市政道路扩宽改建，施工过程中造成本厂外墙严重下沉，无法进行修补，本厂为了员工生命和厂财产安全，被告申请大沥国土局出了红线图后，被告投入资金重建厂房和加固围墙，在这个时候因原告内部干部岗位调动，后因施工方拖延工期，未在规定时间内完成工程，造成所建厂房在2019年1月被强制拆除，强制拆除部分面积共1300多平方米。强制拆除后被告未使用这部分土地，该部分土地占了租用面积的三分之一，但被告仍然按双方所签合同约定交全部租金。所以原告无权要求按44953元/月标准向原告补足2019年7月15日至2019年12月31日的占用费差额249416.65元及按照上述标准向原告支付2020年1月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费。四、如现在真是政府征用，被告支持政府公用事业的建设，但根据我国《土地管理法》第47条“征收土地的，按照征收土地的原用途给予补偿”的规定请政府给予被告补偿。搬迁现有工厂，不仅现有厂房投资损失惨重，2017年所建钢构厂房被强拆损失200多万元，如马上停工关厂，几十工人失业将会造成几十户家庭失去生活来源，被告无力承担补偿遣散工人的经济补偿费用，势必会引起工人的不满，影响社会的和谐稳定。搬迁、新建厂房费用巨大。这些损失根据上述我国《土地管理法》47条的规定政府应当依法给予被告补偿而不是无偿征用,由被告来承担关厂造成的一切经济损失，至今为止，政府未与被告就补偿问题作出过任何磋商。所以原告所说的征用是原告想单方解除合同寻找的借口，是否实际发生征用？原告没有提供相关充分、有效、合法的证据证明。欧仲明、曾彩莲是佛山市南海区颂信美发美容椅业厂的实际经营者，但是欧仲明、曾彩莲不同意对佛山市南海区颂信美发美容椅业厂承担共同责任，理由是原告解除合同的理由不成立。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件1份、国家企业信用信息公示系统截图（佛山市南海区颂信美发美容椅业厂）打印件1份、客户收付款入账通知复印件1份、发票原件2份、欧仲明身份证复印件1份、曾彩莲人口信息查询资料打印件1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2017年5月4日，佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂注销后，承租主体变更为佛山市南海区颂信美发美容椅业厂，事实上由佛山市南海区颂信美发美容椅业厂继续使用租赁物并支付租金，而欧仲明、曾彩莲是佛山市南海区颂信美发美容椅业厂的实际经营者，因此，佛山市南海区颂信美发美容椅业厂、欧仲明、曾彩莲是本案适格的被告。2.房屋所有权证、移交租赁物业管理协议、移交物业管理协议、广东南藤（集团）公司移交（物业）资料清单、广东南藤（集团）公司物业租赁情况汇总表、租赁合同书原件各1份，证明涉案租赁物权属清晰，租赁合同书合法有效，租期从2011年1月1日起至政府需要收回土地实施改造为止。3.关于收回黄岐白沙村西北大街27号租赁物改造为停车楼综合体等事宜的批复原件1份，证明为解决金沙洲商业片区停车难的问题，政府批复同意终止与被告的租赁合同，收回租赁物改造为综合停车楼。4.关于解除《租赁合同书》的通知书原件1份，证明原告已于2019年6月14日发函通知被告解除租赁合同，原被告之间的租赁合同于2019年6月14日终止。5.申请书原件1份、回函复印件1份，证明被告由于自身经营问题未在按照合同约定的时间内完成搬迁返还租赁物，原告已基于长期的友好合作，原告同意适当延长搬迁期，但被告仍未配合搬迁，恶意占用租赁物。6.房地产估价报告原件1份，证明租赁物现时的租金标准为53286元/月，合同解除后即自2019年，应按此标准计收租赁物占用费。7.客户收付款入账通知截图打印件8份，证明2019年6月至12月，被告占用租赁物期间仍按8333元/月的标准向原告支付占用费，差额部分未支付。8.关于收回黄岐白沙村西北大街27号租赁物改造为综合停车楼的批复原件1份，证明为解决金沙洲商业片区停车难的问题，政府批复同意终止与被告的租赁合同，收回租赁物改造为综合停车楼。9.土地证复印件1份，证明涉讼租赁物土地情况。三被告在诉讼中举证如下：1.安隆工厂修建和续租协议、补充协议原件各1份，证明佛山市南海区颂信美发美容椅业厂承租原告厂房多年，该厂房是危旧厂房，佛山市南海区颂信美发美容椅业厂在2005年经原告同意后修建。2.现场图片打印件1组、情况说明和申请报告原件各1份，证明2018年10月因厂门口市政道路改建施工造成厂房外墙下沉，再加上厂房破旧不得不对厂房进行加固，所以被告再次向原告打报告，申请加固修建，经过原告口头同意后进行加固重建。3.关于佛山中院对黄岐颂信美发美容椅业厂调查结果的复函复印件1份，证明被告在重建厂房过程中因承建方延期完工造成被告重建的厂房在这2019年1月被强拆，占地面积1331.01平方米。被告拆后被告未实际使用上述占地面积，但被告仍按照与原告所签租赁合同约定的租金向原告交租。所以原告主张按其单方评估的租金请求被告支付2019年7月15日至2019年12月31日补足租金及支付2010年1月至返还租赁物之日止的占用费不符合合同约定和实际使用情况。经审查，原告的证据1、2、7，被告对真实性无异议，被告证据1、3，原告对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。原告的证据3、5、8有原件核对，原告证据4有原告证据5印证，本院对真实性予以确认。原告的证据9经本院查核，本院对真实性予以确认。原告证据6、被告证据2和本案无关，本院对其证据效力不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：位于南海黄岐白沙管理区白沙村南荇的两处房屋已办理房地产权证，建筑面积分别为115.05平方米和765.74平方米，所有权人分别为南海荇厂和广东南藤集团公司。登记土地使用者为南荇安隆车间位于南海黄岐白沙村的土地已办理国有土地使用证，自有使用权面积3864平方米。2009年11月3日，原告、佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂和广东南海藤厂签订《移交租赁物业管理协议》，约定佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂租用的广东南海藤厂物业移交给原告管理，等等。2010年2月4日，原告（甲方）与佛山市南海区黄岐颂信美发美容椅业厂（乙方）签订编号为沥资经管租赁字[2010]第18号（大沥资产）的《租赁合同书》，约定甲方将位于黄岐白沙村西北大街27号（自编3号）的安隆工场出租给乙方作经营使用，土地面积3562.7平方米，该土地上建筑面积2652平方米。租期从2011年1月1日起至政府需要收回土地实施改造为止，每月租金为8333元，每月5日前缴清当月租金。逾期交付，按日万分之五计收逾期滞纳金。合同签订当日，乙方向甲方缴纳25000元保证金。合同期满，在乙方没有违约情况下，无息退还。租赁期间，如因国家或当地政府（镇级以上）需要征收、征用本合同项下全部租赁物或征收、征用导致合同不能履行时，甲方和乙方一致同意解除合同，甲、乙双方互不存在赔偿问题。佛山市南海区颂信美发美容椅业厂是个人独资企业，成立日期为2017年5月10日。2019年5月23日，佛山市南海区大沥镇人民政府办公室签发《关于收回黄岐白沙村西北大街27号租赁物改造为综合停车楼的批复》给大沥镇公有资产管理办公室，同意终止大沥资产经营管理有限公司与颂信美发美容椅业厂的临时租赁合同，收回土地和物业，并改造建设为综合停车楼。2019年6月14日，原告向被告送达《关于解除租赁合同书的通知》，要求被告在收到通知之日起30日内完成搬迁并交还租赁物，同时结清相关费用等。2019年6月26日，被告复函表示搬迁费用巨大，难以搬迁。2019年7月9日，原告再次向被告送达《回函》，要求在一个月内搬迁并交还租赁物，同时结清相关费用等。至庭审终结时，被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂占用租赁物。双方确认被告已支付至2020年4月30日的租金。本院认为，原告和被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂确认双方是《租赁合同书》的合同当事人，本院予以确认。双方签订的《租赁合同书》约定地上建筑面积2652平方米，但原告提供的房产证显示地上建筑物面积仅有880.79平方米，经本院询问，原告不能提供其他地上建筑物的房产证或规划报建材料，原告和被告签订的《租赁合同书》关于没有房产证部分的建筑物租赁约定违反法律、行政法规的强制性规定，属无效约定，其他约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同无效，因合同取得的财产应予返还。根据建筑物租赁约定有效部分和无效部分的占比，建筑物租赁大部分无效，从合同目的的实现及合同履行的整体性考虑，有效部分的约定也应予解除。另外，根据租赁合同书第二条关于租赁期限的约定，双方约定租期至政府需要收回土地实施改造为止。现佛山市南海区大沥镇人民政府办公室已出具批复要将涉讼土地和建筑物改造建设为综合停车楼，符合双方约定的租期届满条件。三被告辩称租期约定的政府收回土地实施改造应指法律意义上的征收，《租赁合同书》第九条第5项约定：“租赁期间，如因国家或当地政府（镇级以上）需要征收、征用本合同项下全部租赁物或征收、征用导致合同不能履行时，甲方和乙方一致同意解除合同，甲、乙双方互不存在赔偿问题。”《租赁合同书》对法律意义上的征收及对合同履行的影响作出了特殊的约定，证明双方在合同第二条的租期约定所述的政府收回土地实施改造不是指法律意义上的征收。综上，本院确认合同有效部分的约定于被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂收到解除通知当日即2019年6月14日解除，被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂应返还合同项下租赁物予原告。合同部分无效，有效部分因合同约定的期满终止，原告请求没收保证金没有法定或约定依据，本院不予支持。被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂应参照合同约定标准支付占用期间的场地占用费，被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂已支付至辩论终结前的场地占用费，原告请求按每月44953元计收场地占用费差额没有依据，本院不予支持。被告不同意返还租赁物予原告，但被告同意按合同约定标准继续支付场地占用费，至庭审辩论终结时未见被告欠付场地占用费，本院对原告请求被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂支付至返还之日止的场地占用费不予支持，但不影响在新情况出现的情况下原告另行再次就该请求提起诉讼。被告欧仲明、曾彩莲不是合同相对方，也不是租赁物的占用人，且本院在本案未判定被告承担金钱支付责任，本院对原告请求欧仲明、曾彩莲承担责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司与被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂就2010年2月4日签订的《租赁合同书》成立的租赁合同关系关于880.79平方米的建筑物及全部空地的租赁约定于2019年6月14日解除；二、被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项判决的《租赁合同书》项下位于黄岐白沙村西北大街27号（自编3号）的安隆工场予原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司；三、驳回原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6127.61元（原告已预交），由原告佛山市南海区大沥资产经营管理有限公司负担3063.81元，由被告佛山市南海区颂信美发美容椅业厂负担3063.80元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告多预交的3063.80元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月二十九日书记员 谢雯艳