上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执复36号复议申请人(被执行人)：苏富特智能科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘建，董事长。申请执行人：谢顺林，男，1952年7月11日出生，汉族，住上海市青浦区。复议申请人苏富特智能科技(上海)有限公司(以下简称苏富特公司)不服上海市青浦区人民法院(以下简称青浦法院)(2020)沪0118执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。青浦法院在执行申请执行人谢顺林与被执行人苏富特公司民间借贷纠纷一案中，苏富特公司对青浦法院拍卖其名下坐落于上海市青浦区盈中村(5/1丘)地块(以下简称涉案地块)的土地使用权提出异议，要求中止拍卖。青浦法院查明,青浦法院于2016年10月21日作出(2016)沪0118民初5269号民事判决，判令苏富特公司归还谢顺林借款人民币2,000万元(以下币种相同)并偿付利息等。因苏富特公司未能履行上述义务，青浦法院根据谢顺林的申请，于2016年11月21日以(2016)沪0118执8122号立案执行。2018年12月24日，青浦法院作出执行裁定书，裁定拍卖苏富特公司名下的涉案地块的土地使用权。2019年5月30日，上海信衡房地产评估有限公司(以下简称信衡公司)根据青浦法院委托出具了《估价结果报告书》，涉案地块的估价结果为13,721万元。苏富特公司于2019年8月7日向青浦法院递交了《财产评估异议申请书》，认为估价结果过低，要求重新评估。信衡公司于2019年8月23日作出书面回复，称其按照《房地产估价规范》中规定的估价原则、估价程序、估价方法等对原估价过程进行了再次复核，未发现错误之处。对于苏富特公司提出的价格问题，认为评估价值是估价人员采用成本法、假设开发法并根据估价规范考虑被迫转让开发前提后综合计算分析出的结果。其中假设开发法通过计算出开发完成后价值，再减去后续开发的必要支出及应得利润得出价值。成本法是通过测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得出价值。综上所述，确认原估价结果合理、准确，原估价结果维持不变。青浦法院将该书面回复于2019年9月24日通过EMS快递至苏富特公司提交的《财产评估异议申请书》中载明的联系地址(上海市杨浦区国权路XXX号财富国际广场银座509)，该邮件于2019年9月27日签收。之后苏富特公司未再提出异议。另查明，在青浦法院裁定拍卖涉案地块的土地使用权前，青浦法院向上海市青浦区规划和自然资源局征询拍卖意见，该局于2019年3月19日复函称涉案地块为国有建设用地，可按正常拍卖流程办理。2019年6月17日，涉案地块所在地的上海青浦工业园区发展(集团)有限公司(以下简称青浦工业园区公司)向青浦法院出具公函，称由于该地块原来在出让时是带方案定向出让，为此在拍卖公告中根据原来的招商要求请明示以下条件：1、竞买人必须符合青浦工业园区产业规划且必须经青浦区经委及青浦工业园区资格认定后方可参与竞买。2、自然人不能参与该土地使用权的竞买。3、竞买人必须提供近三年企业经营业绩且无不良经营行为。4、竞买人必须提供该地块的实施方案和项目预计产出(产值和税收)。5、该区域为国家授牌的淀山湖总部基地，入驻企业必须为总部类研发企业。2019年12月27日，青浦法院对涉案地块的土地使用权进行网络拍卖并将相关材料在网络拍卖平台予以公开，拍卖时间为2020年2月24日至27日。其中竞买须知中的特别说明部分，载明竞买人资格有青浦工业园区公司的书面函件明示的上述限制条件。因苏富特公司提出本案异议，该拍卖予以暂缓。青浦法院认为：一、关于竞买资格限制的问题。首先，上海市高级人民法院与上海市规划和国土资源管理局在2014年11月20日共同作出的《关于强制执行出让土地使用权座谈会纪要》中规定：人民法院认为土地使用权适用拍卖的，应当参考规划土地管理部门的意见以及地块的具体情况设定竞买人资格、产业类型要求等拍卖条件。因此，法院在拍卖土地使用权时，可以限制竞买人的资格。其次，涉案地块采用网络拍卖的方式进行，关于竞买人资格的要求在拍卖须知中予以注明，且明确写明是青浦工业园区公司的要求而非青浦法院。该告知系对竞买风险的披露，并非青浦法院对竞买人资格的限制，故对苏富特公司提出的此项异议，青浦法院不予采信。二、关于评估价格问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条规定，当事人收到评估报告后对评估结果提出异议的，先由法院交评估机构予以书面说明。如评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出说明仍有异议的，法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。因此，当事人对评估结果的异议不属于本案执行异议处理范围。况且苏富特公司在收到评估机构的书面说明后未再提出异议，现涉案地块已进行网络拍卖，苏富特公司已无权再次就评估结果提出异议，故对苏富特公司提出的此项异议，青浦法院不予采信。三、关于善意文明执行的问题。苏富特公司提出此项异议的依据是《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第9条的规定，该条款的第3项规定“被执行人认为网络询价或评估价过低，申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封财产清偿债务的，人民法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产情形的，可以监督其在一定期限内进行变卖”；但该条款中另规定，被执行人就网络询价或评估价提出异议后，又依照上述规定申请自行变卖的，不应准许。苏富特公司已就评估价提出了异议，现申请自行变卖，不符合该条规定，不应予以准许，故苏富特公司以此为由要求中止拍卖的异议，青浦法院不予采信。苏富特公司另认为其可向法院申请用查封资产融资清偿债务，但上述第9条第5项规定，被执行人融资的前提条件是网络司法拍卖第二次流拍后，被执行人以流拍价融资的，人民法院可根据具体情况酌情予以考虑。现涉案地块尚未拍卖，苏富特公司无权提出此项要求，故苏富特公司以此为由要求中止拍卖的异议，青浦法院同样不予采信。综上，苏富特公司提出的异议没有法律依据，青浦法院对涉案地块采取的评估、拍卖等执行行为合法，对于苏富特公司的异议请求青浦法院不予支持。据此，裁定驳回苏富特公司的异议请求。苏富特公司不服，向本院复议称，1、根据沪高法【2019】25号《关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见》第三条规定，执行法院裁定拍卖、变卖不动产前，应当按照沪高法【2014】470号《上海市高级人民法院与上海市规划和国土资源管理局关于强制执行出让土地使用权座谈会纪要》的指引，事先书面征询规划土地管理部门有关用地性质、容积率、开竣工日期、使用年限、出让金支付情况等规划和土地管理要求，根据具体情况设定产业类型要求、环境保护要求等统一适用于所有竞买人的拍卖条件，在拍卖公告和提别提示中予以说明。对于买受人的资格，除法律、行政法规和司法解释有特殊规定并在拍卖公告和提别提示中予以说明外，不得限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同的竞买条件。针对涉案地块土地使用权的拍卖，青浦法院应当书面征询规土部门的意见后，设定拍卖条件。鉴于法律、行政法规和司法解释对拍卖涉案地块的土地使用权并无特殊规定，故青浦法院不能设定限制竞买人的条件，更不能将设定限制竞买人条件的权利转让给青浦工业园区公司。2、涉案地块土地使用权的评估价格过低，青浦法院以信衡公司的回复意见作为维持原评估价格的依据错误。3、苏富特公司提出用查封资产融资偿还债务的法律依据是《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第6条第2项和第13条，而非青浦法院引用的该意见的第9条第5项,即网络司法拍卖第二次流拍并非被执行人融资的前提条件。《最高人民法院关于执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第6条第2项规定，执行过程中，被执行人申请用查封财产融资清偿债务，经执行债权人同意或者融资款足以清偿所有执行债务的，可以准许。苏富特公司目前正在与有资金实力的投资人洽谈合作事项，有能力用该资产融资清偿所有债务。综上，请求撤销(2020)沪0118执异20号执行裁定，对涉案地块的土地使用权重新评估并公正处理。本院查明，青浦法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，苏富特公司于2012年9月10日通过出让方式取得涉案地块的土地使用权，房地产权证号为XXXXXXXXXX，涉案地块的土地权属性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业用地。该土地使用权设定有抵押权，依次被北京市朝阳区、江苏省南京市鼓楼区、上海市青浦区、江苏省海门市、江苏省昆山市、上海市闵行区人民法院查封。本院认为，由于涉案地块在原来出让时属带方案定向出让，在青浦法院裁定拍卖涉案地块土地使用权后，青浦工业园区公司要求青浦法院在拍卖公告中明示原先的招商条件，青浦法院在拍卖须知中予以特别说明，符合法律规定，并非青浦法院对竞买人资格的限制。苏富特公司对评估结果的异议，应当按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条规定处理，不属于执行异议处理范围。况且苏富特公司在收到评估机构的书面说明后未在规定期限内再提出异议，青浦法院以该评估结果作为参考价进行网络拍卖，合法有据。苏富特公司现再次就评估结果提出异议，要求重新评估，本院不予支持。由于涉案地块的土地使用权设定有抵押权，并被多家法院查封，苏富特公司于2020年2月提出用查封资产融资清偿债务，至今未能提供其用该资产融资清偿所有债务的相关依据，故青浦法院驳回其该项请求亦无不当。综上，苏富特公司的复议请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。青浦法院所作异议裁定并无不当。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回苏富特智能科技(上海)有限公司的复议申请，维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118执异20号异议裁定。本裁定为终审裁定。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇二〇年五月十五日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；••••••