广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终256号 上诉人（原审原告）：岑溪市华盛物业服务有限公司，住广西岑溪市岑城镇沿江三路李少明屋803房。统一社会信用代码：91450481571813742K。 法定代表人：苏国津，经理。 被上诉人（原审被告）：李某玲，女，1955年10月15日出生，汉族，岑溪市人，住广西岑溪市。 上诉人岑溪市华盛物业服务有限公司（下称“物业公司”）因与被上诉人李某玲物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2981号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人物业公司上诉请求：1、撤销岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2981号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付从2012年5月至2013年4月物业费1036元，电梯养护费345.3元；2013年5月至2017年9月物业及电梯养护费6017.3元；2012年5月至2016年9月公共分摊费1224元，以上欠费共8623元，以及欠费30%即2586.9元违约金，即被上诉人总欠费为11209.9元；3、判令本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审时被上诉人没有到庭，一审法院又没有去调查取证，如何知道被上诉人没有接收商品房和对该商品房进行装修，如何得知双方过错，又如何判定上诉人的物业服务质量，一审判决酌情减少物业费不当；2、涉案小区成立业委会前，建设单位即开发商与上诉人签订了物业服务委托合同，属前期物业服务合同，对所有业主均具有约束力，上诉人对小区安全、保洁、灯光、电梯、公共排污排水等提供了服务，被上诉人与上诉人有无签订前期物业服务合同不影响上诉人对小区的服务，未签订前期物业服务合同的被上诉人从来没有对此提出异议，故上诉人与被上诉人成立了事实的物业服务合同关系；3、一审法官多次打断上诉人说话，庭审时多次称上诉人的诉讼已超过了诉讼时效，一审主动审查诉讼时效违反了相关法律规定。 被上诉人李某玲没有提供书面答辩意见。 物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付2012年5月至2013年4月的物业费1036元、电梯养护费345.3元，2013年5月至2017年9月物业费和电梯养护费6017.3元，2012年5月至2016年9月公共分摊费1224元，共8623元给原告；2.判令被告支付欠费30%即2586.9元违约金给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：“东恒麒麟苑小区”位于岑溪市玉梧大道西193号。物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》，允许经营物业管理的法人企业。“东恒麒麟苑小区”1单元801号房为被告李某玲所有。2012年3月2日，岑溪市国肯房地产有限公司与岑溪市华盛物业服务有限公司签订《“东恒麒麟苑”小区物业服务委托合同》，将“美的家园”小区委托岑溪市华盛物业服务有限公司进行物业管理，法定代表人为关华富。该合同的主要内容有，1.委托期限自签订合同之日起至“美的家园”小区业主委员会成立与本物业签订物业委托合同后此合同自行终止。2.根据有关法律法规及本合同的约定和本物业制定本小区物业服务制度。3.每6个月向全体业主和物业使用人公布一次服务费用收支帐目。4.本小区物业服务费由服务方按建筑面积向物业使用人收取，按高层住宅收费标准为0.6元/㎡/月等。5.业主或物业使用人预交12个月物业服务费0.6元/㎡/月、电梯维护费0.2元/㎡/月，公共使用费周转金300元/户，代收12个月生活垃圾费（7元/户/月）。2014年10月29日，岑溪市物价局对“东恒麒麟苑小区”等部门的收费作出岑价字[2014]58号文件批复，物业服务费按每月0.65元/㎡收取、电梯年检维护费按每20元/月户收取等等。物业公司对“东恒麒麟苑小区”进行物业管理服务后，至今都没有和被告签订该小区的《前期物业服务协议》，在2016年4月份之前也没有对被告进行过追缴物业费、电梯养护费，只于2019年4月份和5月份通过信息和张贴催缴单向被告催缴物业费。被告李某玲至今没有接收“东恒麒麟苑小区”1单元801号商品房（建筑面积143.9㎡），也没有对该商品房进行装修。2017年10月份“东恒麒麟苑小区”成立业主委员会后，原告不再对该小区进行物业服务管理。 一审法院审理认为，根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主理应接受《前期物业服务协议》的约束，然而原告至今没有与被告签订《前期物业服务协议》、被告也没有接收商品房和对该商品房进行装修，所以被告不受《前期物业服务协议》的约束。故原告请求判令被告支付电梯养护费、公共分摊费和违约金缺乏依据，该院不予支持。本案中，建设单位选聘了物业公司进行前期物业服务，物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，是“东恒麒麟苑”小区的服务企业，被告是该小区的业主，应当接受《“东恒麒麟苑”小区物业服务委托合同》的约束。按照《“东恒麒麟苑”小区物业服务委托合同》和物价部门文件的相关规定，被告应交纳2012年5月份起至2014年10月份止和2014年11月份开始至2017年9月份止的物业服务费2590.2元和3273.7元给服务企业。综合双方对造成纠纷的过错程度以及物业服务质量等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，该院依法予以对物业费酌情减少收取。综上所述，原告诉请判决被告支付拖欠物业服务费的合理请求成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告李某玲应自本判决生效之日起十日内支付2017年9月份之前拖欠的物业服务费4691元给原告岑溪市华盛物业服务有限公司。二、驳回原告岑溪市华盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件诉讼受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告岑溪市华盛物业服务有限公司负担15元，被告李某玲负担25元。 二审期间，各方当事人均没有证据向本院提交。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人应支付多少物业服务费及其他费用给上诉人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，故岑溪市国肯房地产有限公司与上诉人签订的《前期物业服务委托合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对被上诉人具有约束力。上诉人对案涉小区提供了物业管理服务，被上诉人应当支付相应的费用。2012年3月2日的《前期物业服务委托合同》中约定的物业服务费高层住宅收费标准为0.6元/m2/月、电梯维护费为0.2元/m2/月，2014年10月29日岑溪市物价局《关于市华盛物业服务有限公司桂粤新苑小区、美的家园小区、东恒麒麟苑小区收取物业服务费等有关问题的批复》载明东恒麒麟苑小区住宅楼（电梯房）物业服务费按每月0.65元/m2收取，电梯年检维修费为20元/月·户，该收费标准从2014年11月起执行。因此，经核计案涉房屋2012年5月至2017年9月的物业服务费为5684.05元（143.9m2×0.6元/m2/月×29个月+143.9m2×0.65元/m2×34个月）、电梯维护费为1514.62元（143.9m2×0.2元/m2/月×29个月+20元/月·户×34个月）；一审时上诉人诉请的2012年5月至2016年9月的公共分摊费1224元，因被上诉人经一审法院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有提供质证意见，则视为被上诉人放弃质证的权利，故对上诉人诉请的公共分摊费1224元，本院予以采纳。综上，被上诉人应向上诉人支付的物业服务费及其他费用合计为8422.67元。被上诉人作为履行交纳物业服务费的义务方，应当按照合同约定按时支付费用，其逾期交纳物业费的行为实质造成了物业服务企业应收账款被占用期间的损失，属于合同违约行为。根据《前期物业服务委托合同》第二十二条约定“……业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰缴纳违约金”，但该物业服务费的违约金计算标准约定过高，本院酌情将该项违约金的计算标准调整为年利率6%。因《前期物业服务委托合同》中没有对电梯维护费、公共分摊费逾期交纳导致的违约金计算方式进行约定，故上诉人要求按照物业服务费、电梯维护费、公共分摊费合计总欠费的30%计付违约金过高，虽合同无约定违约金计算，但因被上诉人确存在拖欠电梯维护费、公共分摊费的行为，故应按年利率6%承担违约责任。经核计，自2012年5月至2017年9月，被上诉人逾期支付物业服务费的违约金为891.71元，被上诉人逾期支付电梯维护费的违约金为263.98元，被上诉人逾期支付公共分摊费的违约金为220.32元，合计为1376.01元。 综上所述，上诉人物业公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2981号民事判决； 被上诉人李某玲应自本判决生效之日起十日内向上诉人岑溪市华盛物业服务有限公司支付2012年5月至2017年9月的物业服务费、电梯维护费、2012年5月至2016年9月的公共分摊费合计8422.67元及违约金（其中自2012年5月至2017年9月物业服务费、电梯维护费、公共分摊费的违约金为1376.01元；自2017年10月至实际清偿之日止，以8422.67元为基数，按照年利率6%计算违约金）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费80元，减半收取40元（上诉人已预交），由上诉人岑溪市华盛物业服务有限公司负担5元，由被上诉人李某玲负担35元。二审案件受理费80元（上诉人已预交），由上诉人岑溪市华盛物业服务有限公司负担10元，由被上诉人李某玲负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年五月十四日 法官助理 薛 华 书 记 员 陈志恒 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。