河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3696号原告：赵闯，男，1974年12月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王玮瑜，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告:侯海琴，女，1974年6月12日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：河南玛雅飞达房产经纪有限公司。住所地：三门峡市湖滨区虢国路与上阳路交叉口西20米。统一社会信用代码：91411200MA463HDR6W。法定代表人：任晓龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛晓虎，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：党嘉庆，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：乔思远，男，1998年11月18日出生，汉族，住三门峡市。委托诉讼代理人：乔超峰，男，1970年8月31日出生，汉族，住三门峡市。系被告乔思远父亲。代理权限为一般代理。被告：乔超峰，男，1970年8月31日出生，汉族，住三门峡市。原告赵闯、侯海琴与被告河南玛雅飞达房产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）、乔思远、乔超峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯海琴及原告赵闯委托诉讼代理人王玮瑜，被告玛雅公司委托诉讼代理人党嘉庆，被告乔思远的委托诉讼代理人乔超峰及被告乔超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵闯向本院提出诉讼请求：1.解除合同；2.返还已支付购房款40万元及同期银行利息（自实际付款之日起至返还房款本金止）；3.双倍返还定金10万元。4.支付违约金9.9万元。5.赔偿原告因房屋不能过户造成的误工及差旅损失2万元。6.要求玛雅公司退还中介费7425元。其中，诉讼请求2-5项要求三被告连带偿还。事实和理由：2019年7月21日，房屋中介玛雅公司带原告去湖滨区崤山路南十街坊康乐家园1区5#楼3单元5层东户（三房权证字第××号）看房，看完房后2019年7月21日原、被告三方在玛雅公司签订了编号为:20190722的《房地产买卖居间合同》。2019年7月22日，赵闯从手机银行转账50000元给乔思远；7月23日，赵闯分三次给乔思远转账400000元。三方约定2019年8月1日去过户，但未能联系上乔思远及乔超峰，8月2日查询得知该房在中原银行办理了抵押贷款。综上，原告认为双方签订的房地产买卖居间合同系真实意思表示，合同合法有效，该房屋在银行有抵押贷款导致该房过户不能，已构成违约，根据买卖合同约定，要求解除合同，被告向原告支付违约金、定金及赔偿损失。被告玛雅公司辩称：原告要求我公司与乔思远、乔超峰承担连带责任没有法律依据和事实依据，应驳回原告对我公司的起诉，并驳回原告不合法的诉请。1.我公司系居间方，不是本案适格被告。原告向乔超峰、乔思远主张返还房款、定金是依据买卖合同关系，我公司并非买卖合同的当事人。2.乔超峰、乔思远违约造成合同不能履行，根据合同约定，其二人应承担全部责任，与我公司无关。3.根据合同约定双方均同意乙方向丙方支付7425元佣金。说明我公司的义务系斡旋促成双方交易，收取的也是相关部分的佣金。我公司不应承担超过法定及约定的责任范围。4.客观上，原告已经实际占有并使用房屋。被告乔超峰、乔思远共同辩称：原告现在要求退还各种费用并赔偿损失是不合理的。合同双方买卖意愿是真实的，房屋虽然是抵押，但是我们一直主动在协调，不是我们不处理这个问题。合同没有明确具体交房日期，且合同中约定过户交房条件是房款全部交清，但2019年8月6日，原告已经明知房屋处于抵押状态，原告的亲戚去我家，在没有交清房款的情况下强行让我搬走，房屋（包含家电）和地下室已经事实上移交给原告，原告已经搬进去了，现原告没有明确是否退房。另外，乔思远现在大学没有毕业，虽然房子产权人是乔思远，但是实际上一切行为其都不清楚。本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，赵闯、侯海琴（乙方）与乔思远、乔超峰（甲方），玛雅公司（丙方）签订合同编号为20190722的《房地产买卖居间合同》一份，合同约定：一、房屋基本情况。甲方自愿将权属自己座落于湖滨区崤山路南十街坊康乐家园1区5#楼3单元5层东户的房产经丙方居间出售给乙方，该房产建筑面积为122.38平方米，房产所有权证号：字第1401002732（房产详细情况以产权登记为准及相关法律文书记载为准）。二、（一）房屋总价款、定金及付款方式。该房产销售总价为人民币495000元整，该价款中包括地下室款。（二）定金。1.就本合同项下房产交易乙方须于本合同签订当日，向甲方交付定金人民币50000元整。3.如甲方在收取定金后不依照本合同条款将该房产售予乙方，则甲方须双倍返还定金予乙方。4.若甲方或乙方未能依照合同之条款卖出或买入该房产，则毁约的一方需承担丙方应收的居间费用即时付予。(三)非银行按揭付款:经甲乙双方协商一致:A.乙方须于2019年7月23日前将第一笔房款400000元交付甲方。B.乙方须于在行政服务中心过户当日将第二笔房款45000支付给甲方。三、居间费用。鉴于丙方（居间方）已促成甲、乙双方之间买卖合同的成立，双方均同意：乙方向丙方支付人民币7425元作为佣金。上述佣金应于合同签订给当日全部付清。四、甲方的房地产产权现状为：买卖双方均清楚该房产是以现状出售，各方不得以此为由不履行合同义务。1.该房产已经办理相关房地产权证，无任何抵押情况，对该房地产享有完整所有权。六、交付期限。甲、乙双方约定交房日期为甲方收齐全部房款当天。八、违约责任。1.本合同履行期间，甲、乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取本合同中约定的居间费用一律不予退还。4.甲方保证上述房产符合国家有关法律规定且权属清楚，符合上市交易的条件，所提供的权属资料真实有效，交易过程中若发生与产权人（所有权人）有关的产权纠纷或债务纠纷由甲方负责处理，并承担相应法律责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全额赔偿并承担本合同约定的违约责任，同时乙方有权提出退房，乙方的行为不构成违约；甲方在乙方提出退房之日起20日内将乙方已支付给甲方有关该房产买卖的全部款项退还给乙方。九、其他。3.甲方必须保证对该房享有完整所有权,能完全支配及处理,有关该房产在本次转让之前已经产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、抵押等事宜，甲方应按本合同约定及时清理完毕，并保证转让后乙方无需负责，否则甲方必须承担由此引起的一切法律责任和损失；若该房产所有权在办理至乙方名下的过程中，因甲方原因而出现产权纠纷等情况，过户手续被停办的，由此而产生的损失（过户所产生的所有税费、测绘费、居间费等）由甲方全部承担。若因甲方原因而出现权属纠纷等情况，导致过户手续被停办的，乙方提出退房要求，甲方应将乙方所付房款全部退还给乙方，甲方并承担交易过程中的所有费用及损失。并按本合同约定支付违约金。6.因甲、乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。甲方乔超峰、乔思远签字确认，乙方赵闯、侯海琴签字确认，丙方玛雅公司盖章盖章确认。但是签订上述合同时乔思远本人未到场，其通过视频录像的形式授权其父亲乔超峰代其签署上述合同，玛雅公司提交的视频录像印证了上述授权过程。此外，在合同签署前，乔思远、乔超峰向玛雅公司提供的房屋所有权证书及房屋登记信息查询证明均未显示该房屋存在抵押登记的情况。合同签订后，同日，赵闯将定金50000元通过中国银行手机银行转账至乔思远中原银行账户；乔超峰以乔思远代理人名义和乔思远名义共同向赵闯出具收条一份，载明：“今收到赵闯房屋定金人民币伍万元整（50000元），房屋座落于湖滨区崤山路南十街坊康乐家园1区5#楼3单元5楼东户。”同日，赵闯通过支付宝将7425元中介费支付给玛雅公司；玛雅公司为赵闯出具了佣金的收款收据。2019年7月23日，赵闯通过中国银行手机银行分三次分别转款50000元、50000元、300000元至乔思远中国银行账户。乔超峰以自己名义和乔思远名义共同向赵闯出具收条一份，载明：“今收到赵闯人民币肆拾万元整（400000元）购房款，房屋座落于湖滨区崤山路南十街坊康乐家园1区5#楼3单元5楼东户。”涉案房屋于2019年8月份已交付赵闯、侯海琴使用。审理中，本院依职权调取了座落于湖滨区崤山路南十街坊康乐家园1区5#楼3单元5层东户的房屋登记情况。显示所有权人为乔思远，不动产权证号码为：1401002732。该房屋他项权利概况显示为：现房抵押，抵押权人为中原银行股份有限公司三门峡分行，抵押人为乔思远，担保最高额主债权额为20万元，登记时间为2017年9月7日。履债期限/债权确定期间为2017年8月31日至2027年8月31日。审理中，赵闯、侯海琴提交了九阳专卖店出具的误工证明3份、工资表1份，中国水利水电第十一工程局有限公司南京金川河水环境提升工程一工区项目经理部出具的误工证明1份、工资表2份，欲证明其因无法办理过户与乔超峰、乔思远产生争议，导致在家处理此事未到单位上班，工资停发，其产生的误工损失近2万元的事实，乔超峰对该证据提出异议，认为证明中载明的误工时间是从2019年7月20日，而双方签订合同是在7月22日，因此误工证明中时间不符，同时证明中仅有盖章，没有证明人签字。审理中，经本院向赵闯、侯海琴释明定金条款和违约金条款法律规定，赵闯、侯海琴选择适用违约金条款。本院认为：赵闯、侯海琴与乔思远、玛雅公司签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，未违反法律法律的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因案涉房屋在双方签订合同时存在抵押登记，而作为出卖人的乔思远隐瞒该情况，导致合同签订后无法按合同约定为原告赵闯、侯海琴办理过户，致使合同目的无法实现，构成根本违约。故原告要求解除合同,有事实及法律依据,本院予以支持。合同解除后，被告乔思远作为违约方，应根据合同约定及法律规定承担相应的违约责任。关于原告请求返还已付购房款40万元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，双方房屋买卖合同因乔思远隐瞒涉案房屋被抵押事实，导致合同目的不能实现被解除，原告主张返还购房款40万元及利息，有事实和法律依据，本院予以支持。但是利息计算方式应为自2019年7月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日起至本院确定的给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告请求双倍返还定金100000元并支付违约金99000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定,在合同中同时约定定金和违约金的情况下,当事人可以在二者中作出选择,但不能同时主张。本案中，经向原告释明，原告选择适用违约金。根据双方合同约定“履行期间，任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金”，现因乔思远的原因导致涉案房屋不能过户，并最终致合同被解除，合同中约定的房屋价款为495000元，故违约金应为99000元，因此，原告主张支付违约金99000元，符合双方约定，且有法律依据，本院予以支持。因原告选择适用了违约金条款，故对于合同中对于定金罚则的约定不再适用，但已付定金50000元，被告乔思远应予退还。原告主张赔偿因房屋不能过户造成的误工及差旅损失20000元，其提供的证据不能证明系因合同解除所带来的必要的直接损失，且没有事实和法律依据，故该项请求证据不足，本院不予支持。原告主张乔超峰对上述款项承担连带责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任，”《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，被告乔超峰在代理乔思远签订商品房买卖合同时，对涉案房屋被抵押的事实是明知的，对乔思远未经抵押权人中原银行股份有限公司三门峡分行擅自与赵闯、侯海琴签订的商品房买卖合同是违法行为也是明知的，其明知代理事项违法仍然代理乔思远与赵闯、侯海琴签订涉案房屋买卖合同，故原告要求乔超峰和乔思远对上述应返还和赔偿款项承担连带责任有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张玛雅公司对上述款项承担连带责任，因玛雅公司系居间方，而合同的解除原因系被告乔思远未告知房屋存在抵押，根据合同第九条第6项约定“因甲、乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任”，且原告也未能举证证明被告玛雅公司在签订合同时明知该情况或对合同的解除存在其他过错，因此，原告要求玛雅公司承担连带赔偿责任，不符合合同约定，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告玛雅公司返还居间费7425元,根据合同第八条第1项约定“本合同履行期间，甲、乙任何一方违反本合同约定或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续，均视为违约，由违约方按房款成交价的20%向守约方支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取本合同中约定的居间费用一律不予退还。”故原告请求玛雅公司退还居间费，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分有事实和法律依据，本院予以支持部分诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告赵闯、侯海琴与被告乔思远、乔超峰、河南玛雅飞达房地产经纪有限公司于2019年7月22日签订的《房地产买卖居间合同》于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告乔思远返还原告赵闯、侯海琴购房款400000元及利息（自2019年7月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日起至房款返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告乔思远退还原告赵闯、侯海琴定金50000元。四、被告乔思远支付原告赵闯、侯海琴违约金99000元。五、被告乔超峰对上述第二、三、四项承担连带责任。六、驳回原告赵闯、侯海琴的其他诉讼请求。上述第二、三、四、五项，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10060元，保全费3520元，共计13580元，由原告赵闯、侯海琴负担1240元，由被告乔思远、乔超峰负担12340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  郭爱丽人民陪审员  马红丽人民陪审员  李 锋二〇二〇年五月二十六日书 记 员  徐 曼