湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终378号上诉人（原审原告）：万菊先，女，1967年1月25日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：童秀丽，女，1965年2月27日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李新，系童秀丽之夫，1967年7月28日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：周爱平，湖北乾泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喻仲南，男，1961年7月1日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：王举，北京市立方（武汉）律师事务所律师。上诉人万菊先、童秀丽因与被上诉人喻仲南房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万菊先、童秀丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持万菊先、童秀丽一审的全部诉讼请求；2.本案上诉费由喻仲南承担。事实和理由：1.一审法院认定事实和适用法律冲突。一审法院认定案涉《购房协议》《投资协议》《购房补偿合同》均系有效合同，则合同中约定的赔偿方法和法律适用条款在不违反法律强制规定时当然有效，购房款一倍的赔偿责任是惩罚性条款，不受当事人实际损失的制约或违约金、赔偿金过高过低的制约。2.一审法院滥用释明权误导当事人，作出的判决侵害当事人正当权利。庭审中当事人未自动放弃自己的请求权，是一审法官要求当事人在利息和赔偿中必须放弃一个，且一审法官未释明为什么要放弃、放弃与不放弃的法律后果。当事人放弃请求不是处分自己的实际权力，请求权放弃可以恢复并不必然消失。一审庭审中当事人未放弃权利，要求重新恢复法庭应准许，且利息损失和一倍的购房款责任可以同时主张。3.一审法院对同类法律事实作出不同判决。武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终8651号判决所涉事实除时间和当事人外与本案均一致，但该案一审作出了按月利率1.5分赔偿经济损失的判决，二审予以维持。4.从房价上涨情况看，当事人遭受的利益损失远不止月利率1.5分的利息和一倍的购房赔偿责任，购房款30%的违约金不能弥补损失。喻仲南辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万菊先、童秀丽向一审法院起诉请求：1.判决喻仲南返还万菊先购房款393750元，返还童秀丽购房款437500元；2.判决喻仲南承担资金占用利息（按月利率1.5分计算，万菊先自2016年1月21日起计算至实际清偿时止，童秀丽自2016年5月17日起计算至实际清偿时止）；3.判决喻仲南承担购房款一倍的经济赔偿责任；4.本案诉讼费由喻仲南负担。一审法院认定事实：2016年5月17日，万菊先、童秀丽（购房人、乙方）与喻仲南（出售人、甲方）签订《购房协议》，内容为：1.甲方将其与理工大学科技园合作开发的“新能源研发基地”项目写字楼一套房屋出售给乙方，面积暂定为175平方米，其中87.5平方米单价为4500元每平方米，其中87.5平方米单价为5000元每平方米，总价为831250元整；2.乙方于2016年1月19日向甲方支付购房款431250元整，余款400000元整将在2016年4月20日前付清；3.双方约定2016年12月31日向乙方交房，如果因为甲方原因导致项目不能正常销售或办证，甲方将总房款退还乙方，并按房款总价承担1分半的利息补偿给乙方；4.乙方按甲方通知提前选房型，按楼层向甲方补差价（从三楼往上，30元每层），另外房型面积将按房产局实测面积交房，双方按面积互补差价；5.协议自双方签字或盖章之日起生效。万菊先于2016年1月21日向喻仲南支付购房款393750元，童秀丽于2016年5月17日向喻仲南支付购房款437500元，上述共计向喻仲南支付购房款831250元。后喻仲南未按上述约定于2016年12月31日前向万菊先、童秀丽交付房屋，双方又签订《投资协议》及《购房补充合同》。《投资协议》（落款日期为2016年1月25日）的主要内容为：第一条：1.鉴于喻仲南已经向武汉理工大科技园股份有限公司江南分公司经营的“新能源研发基地”投入资金，并占有项目相应份额，在项目建成后，喻仲南有权按照份额分得一定数量房屋。万菊先、童秀丽同意，万菊先、童秀丽自筹资金后以喻仲南名义投入“新能源研发基地”项目，待项目建成并向喻仲南分配房屋后，万菊先、童秀丽按投资份额分得相应房屋……第二条：万菊先、童秀丽应当于2016年2月18日之前将本协议第一条所述投资款汇入喻仲南账户或者喻仲南指定账户；第三条：对于万菊先、童秀丽投入资金，双方同意以如下标准计算应当予以分配的房屋建筑面积：按照每平方米4750元计算应予分配的房屋建筑面积；第四条：万菊先、童秀丽迟延支付本协议第二条约定的款项的，每迟延一日，应当支付以迟延金额为基数计算的每日万分之一的逾期违约金，迟延超过三十日的，喻仲南有权解除本协议；第五条：房屋的坐落、楼层、朝向等具体情况，待喻仲南分得房屋后，双方根据实际情况另行协商确定；第六条：若万菊先、童秀丽不能取得本协议约定的房屋的，而且是喻仲南单方面的责任，双方按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中的法律条款解决相应的问题和负可能的法律责任。若因项目自身原因或其他非喻仲南责任原因导致喻仲南不能取得房屋，万菊先、童秀丽应当全力协助喻仲南向武汉理工大科技园股份有限公司江南分公司积极主张权利，并由喻仲南全权主导、承担责任。第七条：因本协议所生争议，双方应当协商解决，协商不成的，提交乙方所在地人民法院解决。《购房补充合同》（落款日期为2017年9月2日）的主要内容为：万菊先、童秀丽同意与喻仲南签订“投资协议”以解决喻仲南与第三方的合作问题和完成我们双方房屋的交易。经协商达成如下协议：1.此合同作为2016年1月签订的出售方喻仲南与购买方“购买武汉理工大学新能源基地的购房协议”（以下简称“原购房协议”）的补充合同，“原购房协议”同样具有原来一样的法律效力。2.如果“原购房协议”与“投资协议”中的内容相矛盾时，要保证“原购房协议”中相关内容的合理性，不承认“投资协议”中的相关内容；3.保证“原购房协议”中的房屋单价等一切内容不变；4.当喻仲南与第三方出现任何问题时均由喻仲南单方负责，与万菊先、童秀丽没有任何关系；但万菊先、童秀丽有义务配合喻仲南对双方的权利进行主张，如果影响万菊先、童秀丽的利益，由喻仲南赔偿损失；5.如果“原购房协议”和“购房补充合同”中出现违约的情况，按“原购房协议”中的赔偿条款履行。如果出现纠纷问题时，按“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件”中的法律条款解决相应的问题，此时不执行原协议中的约定。关于《购房补充合同》及《投资协议》，万菊先、童秀丽称系应喻仲南的要求签订，主要为配合解决喻仲南与第三方的投资问题。因喻仲南与第三方对投资及分配房屋仍有争议，喻仲南至今仍无法向万菊先、童秀丽交付房屋，遂酿纠纷。双方签订的《购房补充合同》中约定按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决相应问题，但喻仲南并不是房地产开发企业，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该司法解释并不适用于双方争议的合同。万菊先、童秀丽依照上述司法解释提出诉讼请求，同时要求喻仲南承担资金占用利息、购房款一倍的经济损失。一审庭审过程经询问，万菊先、童秀丽当庭撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求，只要求喻仲南承担购房款一倍的经济损失（已记入一审庭审笔录）。在一审法院当庭宣判后，万菊先、童秀丽对判决结果不服，万菊先、童秀丽及其委托诉讼代理人当庭反悔上述撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求，拒绝提交书面撤回申请，并拒绝在庭审笔录上签名，一审法院已在庭审笔录中予以注明。一审法院认为，上述《购房协议》、《投资协议》及《购房补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。对双方均提出上述合同无效的主张，不予支持。上述《购房协议》、《投资协议》及《购房补充合同》系万菊先、童秀丽共同与喻仲南签订，由万菊先、童秀丽共同向喻仲南购买房屋，万菊先、童秀丽的诉讼标的是共同的，本案属于共同诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”的规定，一审法院对喻仲南提出万菊先、童秀丽应当分别起诉的主张不予支持。本案适用简易程序审理，依照《中华人民共和民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、第一百五十八条“对简单的民事案件，原告可以口头起诉。当事人双方可以同时到基层人民法院或者它派出的法庭，请求解决纠纷。基层人民法院或者它派出的法庭可以当即审理，也可以另定日期审理”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十五条“原告口头起诉的，人民法院应当将当事人的姓名、性别、工作单位、住所、联系方式等基本信息，诉讼请求，事实及理由等准确记入笔录，由原告核对无误后签名或者捺印。对当事人提交的证据材料，应当出具收据”的规定，万菊先、童秀丽及其委托诉讼代理人在一审庭审时撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求，只要求喻仲南承担购房款一倍的经济损失（已记入一审庭审笔录），是其处分自己民事权利的真实意思表示，其在一审法院当庭宣判后对判决结果不服反悔上述撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求的意思表示，不符合民事诉讼应当遵循诚实信用的原则，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，万菊先、童秀丽及其委托诉讼代理人当庭拒绝提交书面撤回申请，并拒绝在庭审笔录上签名，不影响案件的审理。一审法院对万菊先、童秀丽撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求的申请，予以准许。合同签订后，万菊先、童秀丽按约定向喻仲南支付了全部购房款831250元，喻仲南未按合同约定向万菊先、童秀丽交付争议房屋已构成违约，应当承担相应的违约责任。对万菊先、童秀丽要求喻仲南分别退还双方支付的购房款的诉讼请求予以支持。《购房协议》、《投资协议》及《购房补充合同》中均对万菊先、童秀丽不能取得诉争房屋时，喻仲南应当承担的责任及赔偿的损失进行了约定。万菊先、童秀丽要求喻仲南分别向其承担已付购房款一倍的赔偿责任，喻仲南主张双方约定的违约金过高请求予以适当减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，万菊先、童秀丽主张的赔偿金额过分高于其因喻仲南违约而受到的损失，一审法院酌定喻仲南按照万菊先、童秀丽已付购房款的30%分别向万菊先、童秀丽赔偿损失，即喻仲南应向万菊先赔偿损失118125元，应向童秀丽赔偿损失131250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十七条、第一百五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条、第二百六十五条之规定，判决：一、喻仲南于一审判决生效之日起十日内向万菊先返还购房款393750元；二、喻仲南于一审判决生效之日起十日内向万菊先赔偿损失118125元；三、喻仲南于一审判决生效之日起十日内向童秀丽返还购房款437500元；四、喻仲南于一审判决生效之日起十日内向童秀丽赔偿损失131250元；五、驳回万菊先、童秀丽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6056元，由喻仲南负担（此款万菊先、童秀丽在向湖北省武汉市新洲区人民法院起诉时已预交，但湖北省武汉市新洲区人民法院在向一审法院移送案件时并未同时移送案件受理费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条的规定，万菊先、童秀丽可以向湖北省武汉市新洲区人民法院申请退还上述案件受理费，本案案件受理费6056元由喻仲南于一审判决生效之日起十日内直接向一审法院交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：万菊先、童秀丽向本院提交武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终8651号民事判决书一份，拟证明同一案件事实下法院判决结果应该一致，本案应与该案结果一致。经质证，喻仲南对该证据的真实性无异议，但认为万立兰案与本案诉讼请求不同，当事人权利行使存在不同，该证据不能达到其证明目的。本院认为，万菊先、童秀丽提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，万菊先、童秀丽与喻仲南签订的《购房协议》、《投资协议》及《购房补充合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。合同签订后，万菊先、童秀丽按约定向喻仲南支付了全部购房款831250元，而因喻仲南并未取得出售诉争房屋的资格导致诉争房屋无法交付，万菊先、童秀丽分别要求退还购房款的诉讼请求应当予以支持。喻仲南的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。万菊先、童秀丽在一审庭审中撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求，是其对自身民事权利的处分，其在一审法院当庭宣判后对判决结果不服，对上述撤回诉讼请求的意思表示予以反悔，不符合诚实信用原则，一审法院对万菊先、童秀丽撤回要求喻仲南承担资金占用利息的诉讼请求的申请予以准许，并无不当。《购房协议》、《投资协议》及《购房补充合同》中均对万菊先、童秀丽不能取得诉争房屋时，喻仲南应当承担的责任及赔偿的损失进行了约定。现万菊先、童秀丽要求喻仲南承担已付购房款一倍的赔偿责任，喻仲南主张双方约定的违约金过高请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，万菊先、童秀丽于2016年即将全部购房款支付给喻仲南，而喻仲南至今既未向万菊先、童秀丽交付房屋，也未将购房款退还，结合武汉市自2016年以来房屋价格上涨的情况，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌定喻仲南按照已付购房款年利率18%的标准向万菊先、童秀丽赔偿损失。一审法院酌定喻仲南按照已付购房款的30%向万菊先、童秀丽赔偿损失，不足以弥补万菊先、童秀丽因喻仲南无法交付房屋而遭受的损失，本院予以纠正。综上所述，万菊先、童秀丽的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4168号民事判决第一项、第三项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初4168号民事判决第二项、第四项、第五项；三、喻仲南于本判决生效之日起十日内向万菊先赔偿损失（以393750元为基数，从2016年1月21日起按年利率18%计算至喻仲南实际返还购房款之日止）；四、喻仲南于本判决生效之日起十日内向童秀丽赔偿损失（以437500元为基数，从2016年5月17日起按年利率18%计算至喻仲南实际返还购房款之日止）；五、驳回万菊先、童秀丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计6056元，由喻仲南负担。二审案件受理费12113元，由万菊先、童秀丽负担6056.5元，喻仲南负担6056.5元。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 陈继红审判员 刘鑫荣二〇二〇年五月十三日书记员 杜 文