云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3161号上诉人（原审被告）：李红艳，女，1976年10月28日出生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。被上诉人（原审原告）：昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司。住所地：云南省昆明市晋宁区昆阳街道办事处昆阳街775号。法定代表人：栗保华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘玥彤，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马玲芬，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李红艳因与被上诉人昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司（以下简称：晋宁供销社社有资产管理公司）租赁合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李红艳，被上诉人的委托诉讼代理人刘玥彤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李红艳上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判按照此前3040元/年的租金标准继续履行合同；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实理由为：一审认定事实不清。一审认定上诉人未向被上诉人按时给付租金与事实不符。上诉人曾多次要求付租金，但被上诉人拒收租金，且擅自改变双方协议内容，上诉人才未能按时给付租金。另当庭补充：当时不是上诉人不交租金，上诉人曾委托朋友去与被上诉人商谈，看对方能否让上诉人少交租金或缓到八月份一起交三年的，但被上诉人不同意。后来上诉人去找被上诉人，被上诉人就要求上诉人按照竞标的价格交租金，上诉人就没有交。被上诉人晋宁供销社社有资产管理公司答辩称：不认可上诉人的上诉主张。上诉人参加了被上诉人公开招标竞价过程，知晓公开招租的规则并与被上诉人签订了租赁合同，知晓租金交多少、何时交、如何交。但上诉人在双方租赁关系成立后，又要求减免租金，被上诉人不同意减免。上诉人应该按照最后的竞价支付租金。请求驳回上诉，维持原判。晋宁供销社社有资产管理公司向一审法院诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2018年6月29日签订的《铺面租赁协议》；2、判令被告在判决生效之日起立即搬出并交回所租赁的原上蒜镇供销社2号商铺2间；3、判令被告支付自2018年7月10日起至租赁的商铺全部交回之日止的租金，暂计算至2019年10月9日止拖欠的租金为人民币12750元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：2018年6月13日，原告对外发布《晋宁区供销社原上蒜供销社综合楼（石将军街）铺面、场地对外公开招租通告》，被告报名参与竞价并于2018年6月29日以10000元的价格承租原告位于晋宁区，被告承租该商铺后未按约定向原告支付租金。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告以招标形式对外发出要约出租自己所有的位于晋宁区，并按招标公告要求召开了招投标会，被告按招标要求参加会议参与投标并中标，原告的招标行为符合法律规定的要约行为，被告的中标行为亦符合法律规定的承诺行为，并且自被告承诺之时起双方的租赁合同既已形成。依照法律规定，依法成立的合同当事人应当按照约定履行自己的义务，原告已按约将被告所租赁的房屋交付被告使用，既已尽到了相应的合同义务，即获得了要求被告支付租金的权利，被告在中标后未能及时交清租金并占用房屋已构成违约，并且经原告多次催收未缴纳结清租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付自2018年7月10日起至租赁的商铺全部交回之日止的租金的诉讼请求依法予以支持。原告诉请要求被告在判决生效之日起立即搬出并交回所租赁的原上蒜镇供销社2号商铺2间的诉讼请求，其腾房行为属于合同解除后执行过程中的具体措施，其真实意思表示为解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延交付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告未按原告催收通知指定的期限内交付租金，原告有权要求解除合同，故对原告请求解除原、被告双方于2018年6月29日签订的《铺面租赁协议》的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、解除原告昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司与被告李红艳于2018年6月29日签订的《铺面租赁协议》；二、由被告李红艳于本判决生效之日起五日内支付原告昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司2018年7月10日至2019年7月9日的房屋租金人民币10000元及自2019年7月10日起至房屋交还给原告昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司之日止实际占用房屋期间的占用费（占用费按照每月916.67元计算）；三、驳回原告昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费119元，减半收取59.5元，由被告李红艳承担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充确认如下事实：一、2018年6月29日上诉人与被上诉人签订《铺面租赁协议》，约定上诉人承租被上诉人位于晋宁区间，租期三年（自2018年7月10日至2021年6月30日），租金为10000元／年，租金逐年在上年基础上递增，第一年递增10%，第二年递增5%；租金支付方式：一年一付，于当年6月30日前一次性交清当年租金等内容。二、涉案商铺至今一直由上诉人在使用。综合诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系应否解除及相应的法律后果应如何承担？本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，上诉人租用被上诉人的商铺，双方之间建立租赁合同关系。在双方所签《铺面租赁协议》中明确约定了租金标准为10000元/年，第二年租金在第一年租金基础上递增10%，并明确了租金一年一付，于当年6月30日前一次性交清当年租金。上诉人主张按照3040元/年的标准计付租金，与双方合同约定不符，且无有效证据证实双方达成过按照3040元/年标准计付租金的合意，故对其提出的该主张，本院不予支持。上诉人未按约向被上诉人支付租金已构成违约，且经被上诉人催告后上诉人仍未履行支付租金义务，根据上述法律规定，被上诉人作为出租人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，被上诉人作为享有合同解除权的一方，以诉讼方式向上诉人提出腾还租赁物的诉请，即为作出了解除租赁合同关系的意思表示，一审法院于2019年10月23日向上诉人送达了起诉状副本，此时被上诉人解除合同的意思表示到达上诉人，双方之间租赁合同解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被上诉人要求上诉人支付拖欠租金、腾退商铺及承担至腾还时止的使用占用费，具有事实和法律依据，应当得到支持。上诉人应向被上诉人支付自2018年7月10日起至2019年10月23日止欠付租金共计13208.33元，以及支付自2019年10月24日起至实际腾还涉案商铺之日止按照916.67元/月的标准计算的占用费。综上，上诉人要求按照3040元/年的租金标准，继续履行租赁合同的主张缺乏事实及法律依据，且被上诉人不予同意，故本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉请求缺乏事实及法律依据不能成立，本院不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，适用法律得当，但对于双方租赁合同解除的时间及解除后果的认定及处理，不够准确规范，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2019）云0122民初2391号民事判决；二、由李红艳于本判决生效后十五日内将座落于晋宁区间腾还给昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司；三、由李红艳于本判决生效后十五日内向昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司支付自2018年7月10日起至2019年10月23日止欠付的租金共计13208.33元，并支付自2019年10月24日起至实际腾还商铺之日止，按照916.67元/月标准计算的占用费；四、驳回李红艳的上诉请求；五、驳回昆明市晋宁区供销社社有资产经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费119元，减半收取59.5元，由李红艳负担。二审案件受理费119元，由上诉人李红艳负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇二〇年五月二十九日法官助理仝倩华书记员陈俊宇