河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0326民初2974号原告：中国工商银行股份有限公司汝阳支行，住汝阳县杜康大道中段38号。法定代表人：许韶峰。委托诉讼代理人：叶一帆，河南大鑫律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：樊跃伟，该公司员工。被告：吕林，男，汉族，1968年1月19日生，住洛阳市涧西区。被告：杨文莉，女，汉族，1968年9月4日生，住洛阳市涧西区。被告：洛阳富凯房地产有限公司，住汝阳县城关镇杜康大道东段，社会统一信用代码：法定代表人：王可卫。原告中国工商银行股份有限公司汝阳支行（以下简称工行汝阳支行）与被告吕林、杨文莉、洛阳富凯房地产有限公司（以下简称富凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行汝阳支行委托诉讼代理人叶一帆、樊跃伟到庭参加了诉讼，被告吕林、杨文莉、富凯公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告工行汝阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕林、杨文莉偿还原告借款本金5316308.44元及利息、罚息、复利291160.46元（利息、罚息、复利暂计算至2019年10月29日，随后产生的利息、罚息、复利，按合同约定计算至借款本息清偿完毕之日止）；2.判令被告富凯公司对被告吕林、杨文莉的上述借款本息承担连带责任保证；3.判令原告对被告吕林、杨文莉抵押的位于汝阳县富凯天下城1座第四层商铺401房产的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.判令被告承担诉讼费、律师费、保全费及实现债权的全部费用由被告承担。事实和理由：被告吕林、杨文莉于2013年7月9日在原告处办理个人商用房贷款一笔，贷款金额980万元，贷款期限为120个月，贷款到期日为2023年7月9日，贷款担保方式是以相关商用房抵押。原被告签订了抵押合同，同时贷款由富凯公司提供连带责任保证，被告杨文莉作为被告吕林的配偶，签订了共同还款承诺书。2018年12月，该笔贷款开始出现不能按期还款、还息现象。原告依据合同约定宣布了贷款整体提前到期。被告吕林、杨文莉仍未履行还款义务，被告富凯公司也未履行相应的保证责任。致使原告贷款本金5316308.44元及部分利息至今无法收回。以上被告的行为已经构成违约。综上，请支持原告的诉讼请求。被告吕林、杨文莉、富凯公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，原告（贷款人）与被告（××）签订《个人购房借款/担保合同》，合同第一部分约定：一、贷款金额、用途、担保方式：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为人民币980万元，用途为个人购置商用房贷款，担保方式为保证。二、贷款期限及贷款利率：贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准即2013年7月9日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。三、放款、还款及罚息：借款人授权贷款人将贷款一次性划入富凯公司在中国工商银行汝阳支行的账户（账号：17×××93）；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应。借款合同关于还款的约定按照合同第六条A种方式偿还贷款本息，与此相应的借款凭证明确约定：贷款为一次性发放，基准利率为6.55%，利率变动方式：浮动，浮动率10%，当期执行利率7.205%，借款逾期利率9.3665%（执行利率上浮30%），起息日期2013年7月9日，贷款发放日为2013年7月9日。借款人指定其在中国工商银行开立的（户名：吕林，账户：62×××17）个人结算账户作为还款账户；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定。合同第二部分约定：一、违约及违约责任：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约；借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。二、抵押物及抵押担保范围：借款人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》记载：抵押人为吕林，建筑面积2209.12平方米、抵押物价值20014627.20元；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。三、送达：借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址（吕林、杨文莉身份证：洛阳市涧西区中侨绿城35栋3门201号）正确无误；贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务。关于费用约定第十七条内容为：借款人、担保人没有按照约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。另查明，合同签订后，原、被告就位于汝阳县富凯天下城1座4层401号商铺于2013年6月30日在汝阳县房管局办理了抵押登记，加盖汝阳县房地产抵押登记专用章。关于保证方式的约定：借款合同第二十六条、第二十七条约定了保证方式是连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日两年。借款合同第三十条30.3约定：贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。抵押合同第四条、第七条约定了担保人的担保范围：自本合同生效之日起至抵押人偿还全部贷款本息及其他费用止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。同年7月9日，原告如约向被告发放贷款980万元。贷款发放后，被告吕林依约定将贷款本息付至2018年11月9日，之后未再偿还本息，原告工行汝阳支行已于2019年8月26日、8月28日分别向被告送达《贷款宣布立即到期通知书》、《个人逾期贷款催收通知书》，告知被告通知书发出后三日即视为送达，宣布借款合同到期并要求被告清偿全部欠款，否则原告将诉诸法律追偿欠款。被告在收到上述函件后，仍未向原告偿还贷款本息，从2018年11月9日起至2019年10月29日止，被告尚欠本金5316308.44元和利息、罚息、复利291160.46元。上述事实，有《商品房买卖合同》、被告吕林杨文莉的身份证复印件、结婚证、《同意抵押声明》、《配偶同意抵押声明》、《共有人同意抵押声明》、《共同还款承诺书》、房屋首付款缴纳凭证、销售不动产统一发票、《个人购房借款/担保合同》；《贷款资金支付委托书》；贷款支付凭证；《洛阳市房地产抵押合同》、《欠款明细》、宣布贷款立即到期通知书送达照片、个人逾期贷款催收通知书及回执及原告陈述等在卷资证。本院认为，一、关于原被告双方签订的《个人借款/担保合同》提前到期问题。原、被告签订的《个人借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，依法应受法律保护，各方当事人应当严格按照合同约定履行义务。原告已经依约向被告发放了贷款980万元，被告还本付息至2018年11月9日，截止2019年10月29日，被告累计11期逾期还款。合同约定，被告连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成借款人违约；被告违约的，原告有权宣布合同立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告于2019年8月26日向被告送达《宣布合同立即到期通知书》，书面告知被告《个人借款/担保合同》于2019年8月26日立即到期，符合合同的约定和法律的规定，本院予以认定。二、关于原告要求被告偿还借款本金5316308.44元并支付利息、罚息、复利291160.46元及自2019年10月29日至借款本息清偿之日的利息、罚息、复利问题。原、被告在合同中约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始按调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按合同中约定利率基础上加收30%确定。被告自2018年11月9日起未再支付本息，被告构成违约，自该时间点开始，按照合同约定，被告应偿还原告借款本金5316308.44元，支付截至2019年10月29日的利息及罚息291160.46元，自2019年10月29日按合同约定向原告支付利息、罚息和复利。三、关于保证责任问题，借款合同第三十条30.3约定：贷款人有权自行选择实现担保的顺序，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。本案原告选择要求借款人、保证人、物的担保人同时履行担保责任，符合法律规定，本院予以支持。四、关于原告诉请确认其对抵押物享有优先受偿权的问题。被告吕林自愿以其所购的位于汝阳县富凯天下城1座4层401号商铺作为贷款担保，并办理了抵押登记手续。抵押权自抵押登记之日起设立。故原、被告之间的抵押关系成立，原告对位于汝阳县富凯天下城1座4层401号商铺的折价或者拍卖、变卖有优先受偿权。五、关于原告要求被告承担实现债权的费用的问题。原告提供证据证明其为实现本案涉及的债权支付的费用为诉讼费51052元、保全费5000元。借款合同约定了原告为实现债权而产生的费用由借款人承担，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告吕林、杨文莉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司汝阳支行偿还贷款本金5316308.44元，并支付利息、罚息及复利（截至2019年10月29日的利息及罚息为291160.46元，自2019年10月30日起，罚息利率按贷款利率上浮30%计付；贷款利率为按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，贷款利率自人民银行当年最后一次调整基准利率之日的次年1月1日开始按浮动比例进行相应调整；复利按罚息利率标准计付，均计算至实际履行完毕之日止）。二、若本判决第一项所确定的债务履行期届满，原告中国工商银行股份有限公司汝阳支行未受清偿的，原告有权就被告吕林名下的位于汝阳县富凯天下城1座4层401号商铺在上述第一项判项确定的债权范围内优先受偿。三、被告洛阳富凯房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告吕林、杨文莉应履行的义务承担连带清偿责任。被告洛阳富凯房地产开发有限公司承担连带清偿责任后有权向被告吕林、杨文莉追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51052元、保全费5000元，由被告吕林、杨文莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  申山虎二〇二〇年五月二十九日书记员  李亚鑫