云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云31民终300号上诉人（原审被告）：金澄，男，汉族，1981年4月27日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。上诉人（原审被告）：蒋高英，女，汉族，1956年7月15日出生，住云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。二上诉人的委托诉讼代理人：董洁帛，云南和序律师事务所。二上诉人的委托诉讼代理人：张天翼，云南和序律师事务所。被上诉人（原审原告）：孙伟，男，汉族，1980年10月14日出生，住（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。被上诉人（原审原告）：王建平，男，汉族，1978年7月19日出生，住江西省南昌市进贤县。被上诉人（原审原告）：李辉，男，汉族，1981年11月29日出生，现住云南省瑞丽市。三被上诉人的委托诉讼代理人：马丽，云南云誉律师事务所。上诉人金澄、蒋高英与被上诉人孙伟、王建平、李辉房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，于2020年5月9日依法组成合议庭公开对本案进行调查、询问，上诉人金澄及其二上诉人的委托诉讼代理人董洁帛、张天翼，三被上诉人的委托诉讼代理人马丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人金澄、蒋高英上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回三被上诉人一审全部诉讼请；三、改判解除三被上诉人申请的对位于瑞丽市XX路东侧（水上娱乐园内）土地使用权证号为：瑞国用（20ＸＸ）第ＸＸ7号，房屋所有权证号为：瑞房权证瑞丽市字第××号的房地产的查封；四、判令三被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决中第11页倒数第9行说理部分没有事实和法律依据。（一）案涉房地产虽然被查封，但不能说明《房地产转让合同》存在不能履行的事实状态。1、从查封措施的性质方面看：查封措施只是强制执行处置财产的前置程序，并不当然导致查封的标的物被处置。案涉房地产被查封只是二上诉人暂时不能私自处分案涉房地产，并不当然导致《房地产转让合同》客观上不能履行。2、从查封标的物价值与执行标的之间的比较方面看：虽然案涉房地产被查封，但并不当然导致《房地产转让合同》目的不能实现、不能履行。上诉人金澄的父亲金智敏以案涉房地产与另外五宗房地产（共六宗房地产）抵押，向瑞丽市农村信用合作联社贷759万元贷款。上述六宗房地产抵押前做过资产评估，评估时间为：2015年，合计评估价格为：30788750元，其中：案涉房地产的评估价格为：13159500元，另外五宗房地产的评估价格为：17629250元。另外五宗房地产的评估价格远超过上诉人金澄的父亲金智敏向瑞丽市农村信用合作联社贷的759万元贷款。案外人李玲燕申请执行上诉人金澄的债务金额为：400万元，申请查封的房地产为案涉房地产与另外四宗房地产（共五宗房地产）。上述五宗房地产2015年的合计评估价格为：29362600元，其中案涉房地产的评估价格为：13159500元，另外四宗房地产的评估价格为：16203100元。另外四宗房地产的评估价格远超过案外人李玲燕申请执行的债务金额400万元。作出上述评估价格的时间是2015年，现随着瑞丽市房价上涨，评估价格应高于2015年时的评估价格。假设瑞丽市农村信用合作联社和案外人李玲燕同时实现债权，以2015年时的评估价格计算，除案涉房地产外的其他房地产的评估价格都足以让瑞丽市农村信用合作联和李玲燕完全实现债权。故，案涉房地产可以不被强制执行，《房地产转让合同》可以继续履行，《房地产转让合同》目的可以实现。3、从查封措施对三被上诉人的影响方面看：案涉房地产虽然被查封，但未实际影响三被上诉人的权益。案涉房地产已被上诉人金澄的父亲金智敏出租，租期至2020年12月31日止，《房地产转让合同》中已就上述事实进行说明。《房地产转让合同》第四条中还约定：“此转让房屋转让方已经出租，到2020年12月31日到期，此房地产转让合同签订之日起，房租费由受让方进行收取，租金为100万元，冲抵购房款100万元。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，三被上诉人在2020年12月31日前都应依法继续履行原租赁合同，且按照三被上诉人与二上诉人《房地产转让合同》的约定，签订之日起，房租由三被上诉人收取，三被上诉人应收取的100万元租金已冲抵购房款100万元，说明：三被上诉人签订合同之日起就已经享受了签订合同后收取租金的收益。故，案涉房地产虽然被查封，但未实际影响三被上诉人的权益。（二）一审判决支持三被上诉人解除合同的要求没有事实和法律依据。1、一审判决支持三被上诉人解除合同的诉讼请求没有事实依据。二上诉人并没有违反二上诉人与三被上诉人之间签订的《房地产转让合同》中约定的任何条款。《房地产转让合同》中也未约定合同解除条件或可协商解除合同。2、一审判决支持三被上诉人解除合同的请求没有法律依据。本案的事实不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。二、人民法院应依法改判为：驳回三被上诉人一审全部诉讼请求。（一）上诉人金澄的父亲金智敏和二上诉人不构成违约，不应承担双倍返还定金的责任。《房地产转让合同》履行有先后顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，三被上诉人未履行其应先履行的支付现金800万元的义务，二上诉人作为后履行的一方有权拒绝三被上诉人的履行要求，故，二上诉人不履行办理过户手续的义务不构成违约，不承担违约责任。二上诉人不构成违约，就不应承担双倍返还定金的责任。（二）《房地产转让合同》不符合解除条件，不应被解除。1、《房地产转让合同》中未附解除条件。2、《房地产转让合同》中未约定可协议解除合同。3、①案涉房地产虽被案外人查封，但并不当然导致《房地产转让合同》的目的不能实现；②上诉人金澄的父亲金智敏和二上诉人均明确表示将继续履行合同；③二上诉人未迟延履行；④二上诉人不构成违约。故，《房地产转让合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。（三）二上诉人不应承担诉讼费用（诉讼费、保全费、保险费及律师费〕。上诉人金澄的父亲金智敏和二上诉人不构成违约，根据《房地产转让合同》第五条：“此协议双方签字生效。上述条款双方必须遵守否则须承担总购房款1241万元30%的违约金，若因违约应发诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担。”之约定，二上诉人不构成违约，就不应承担诉讼费用，三被上诉人将二上诉人诉至贵院产生的诉讼费用（诉讼费、保全费、保险费及律师费）应由其自行承担。（四）三被上诉人不享有不安抗辩权。①瑞丽市农村信用合作联社起诉上诉人金澄的父亲金智敏是因为上诉人金澄的父亲金智敏无法偿还贷款，而无法偿还贷款是因为三被上诉人未按约定履行《房地产转让合同》导致的；②虽然案涉房地产有案外人的查封，但并不当然导致《房地产转让合同》的目的不能实现；③上诉人金澄的父亲金智敏和二上诉人均明确向三被上诉人表示继续履行《房地产转让合同》。故，本案并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，三被上诉人不享有不安抗辩权。三、人民法院应依法解除三被上诉人申请的对案涉房地产的查封。三被上诉人的全部诉讼请求不成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条之规定，人民法院应依法解除三被上诉人申请的对案涉房地产的查封。综上所述，请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人孙伟、王建平、李辉答辩称，一、现涉案房产已被瑞丽市人民法院依程序拍卖，拍卖价款为800多万元，因涉案房产抵押在农村信用社应优先偿还贷款，且还不够偿还。现上诉人还坚持“虽然被查封但不能说明《房地产转让合同》存在不能履行的事实状态”这显然是不符合事实。双方合同不能履行是合同关系以外的第三人导致，使被上诉人的合同目的落空，被上诉人要求适用定金罚则应受法律保护的。二、上诉人就涉案房产与租户的租期届满是2020年12月31日，被上诉人于2019年7月11日起诉时，并没有享受到签订合同后收取租金的收益。涉案《房地产转让合同》中没有约定明确的履行期限，只是约定在2019年5月办理完毕过户手续，依《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，在被上诉人准备支付800万元用于偿还信用社贷款时，发生了涉案房产被案外人申请查封，但被上诉人仍然给予上诉人二个多月的时间处理与案外人的纠纷，但上诉人根本没有能力处理，致使《房地产转让合同》履行目的落空，为此，被上诉人才提出起诉。三、根据双方在《房地产转让合同》第五条已约定，由于上诉人的上诉，导致被上诉人支付了二审律师费1万元，因此，该笔律师费应由上诉人承担。四、《中华人民共和国合同法》已规定了不安抗辩权，其目的是为保护当事人的合法权益，防止合同进行欺诈，促使对方履行义务。在本案中，被上诉人交付定金后，并已将800万元准备好支付给信用社时，获悉涉案房产已被查封，因此，有权行使不安抗辩权。五、上诉人提出的第三项上诉请求，不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百六十六条的规定，本案保全查封的房产系上诉人合法财产，查封并无错误，申请人并未撤回保全申请，二审诉讼正在继续，不存在被驳回的情况。请二审法院驳回其上诉，维持原判。孙伟、王建平、李辉向一审法院起诉请求：一、判令二被告承担不能履行房地产转让合同约定的违约责任，双倍返还三原告定金660，000元；二、解除房地产转让合同；三、二被告共同承担一切诉讼费用，含诉讼费、保全费、保险费及律师费。一审法院认定事实：被告蒋高英与金澄系母子关系。2019年4月20日，原告孙伟、王建平、李辉（受让方）与被告蒋高英、金澄（转让方）经协商签订《房地产转让合同》，约定“第一条：金澄、蒋高英把自己享有所有权和使用权的房屋转让给三受让人，此房屋坐落在瑞丽市XX路东侧（水上娱乐园内）丘（地号）0Ｅ-05-101，产别为私有，结构为：钢结构，房屋总层数为一层，建筑面积为822.45平方米，设计用途为：商业服务，房产证号为瑞房权证瑞丽市字第××号，土地证号为瑞国用（20ＸＸ）第ＸＸ7号，土地使用权人为：金澄、蒋高英，此土地坐落在：瑞丽市XX路东侧，地号533125001-0Ｅ-05-101，无图幅，地类用途：城镇单一住宅用地，使用权类型为租赁，终止日期：2070年5月29日，使用权面积827.50平方米，独用面积827.50平方米。第二条：经双方协商转让金额为人民币1241万元，具体付款方式：签订合同的当天支付购房定金330000元人民币，此房产证、土地证抵押在瑞丽市农村信用社进行贷款，待转让方准备好所有过户手续资料，受让方支付现金人民币800万元，转让方用于偿还信用社贷款，取回房产证、土地证后三天内必须办理过户手续，若转让方在约定时间内不进行办理过户手续视为违约。（若因不可抗力因素及不属转让方原因引起的顺延，不视为违约）。房产证、土地证过户手续办理完毕以后受让方必须在当天支付完尾款。（以当天签字为准，如受让方在签字当天不能及时付完尾款即视为违约；若因不可抗力因素导致的无法支付及顺延，不视违约……第四条：此转让房屋转让方已经出租，到2020年12月31日到期，此房地产转让合同签订之日起，房租费由受让方进行收取，租金为100万元，冲抵购房款100万元。第五条：此协议双方签字生效。上述条款双方必须遵守否则必须承担总购房款1241万元30%的违约金，若因违约应发诉讼所产生的律师费、案件受理费由违约方承担……”2019年4月20日，三原告支付二被告购房定金330000元，二被告出具收条予以确认。2019年4月28日，瑞丽市人民法院做出（2019）云3102执304号之一执行裁定书，裁定查封金澄名下包括案涉房地产在内的五宗房地产。三原告在得知案涉房地产被查封后与二被告进行协商，协商无果后诉至瑞丽市人民法院，因本案诉讼向云南云誉律师事务所支付律师费25000元。2019年7月18日，三原告向瑞丽市人民法院申请查封案涉房地产价值70万元的部分，并提供在中国人民财产保险股份有限公司瑞丽支公司购买的保险责任限额为70万元的保单作为担保，购买该保险支付保险费2800元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告孙伟、王建平、李辉与被告金澄、蒋高英签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定的内容诚信履行。根据原、被告双方签订的《房地产转让合同》的约定，本案房屋买卖的交易流程为：1、三原告于签订合同当日支付二被告定金33万元；2、待二被告准备好所有过户手续资料，三原告支付二被告800万元用于偿还瑞丽市农村信用社贷款；3、取回房产证、土地证后三日内办理过户手续。根据已查明的案件事实，案涉房屋在买卖交易流程的第二环节出现纠纷，且当事人自行协商未有实际进展。导致交易迟延的根本原因系案外人因被告金澄未履行生效法律文书确定的义务，向法院申请强制执行，在执行过程中，案涉房地产被查封。截至本案开庭时案涉房地产尚未解除查封措施，现该房地产转让合同在客观上已存在不能履行的事实状态，故原告要求解除与两被告签订的《房地产转让合同》,予以支持。因案涉房地产被查封，致使合同目的无法实现的原因归责于被告，二被告已构成根本违约，且其不存在不可抗力等免责事由,故应承担相应的违约责任,三原告主张适用定金罚则，要求二被告双倍返还定金共计660,000元的诉讼请求,符合合同约定和法律规定，予以支持。原、被告签订的《房地产转让合同》第五条约定，因违约引发诉讼所产生的律师费由违约方承担，根据三原告与云南云誉律师事务所的约定，确定实际支出律师代理费25,000元，该律师费符合双方合同约定及《云南省律师服务收费管理办法及标准》的规定，予以支持。三原告因申请诉讼保全支出的保险费2,800元系其自愿提供且该费用非必要支出，双方对此也未约定，对原告主张的保险费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，据此判决如下：一、解除原告孙伟、王建平、李辉与被告金澄、蒋高英于2019年4月20日签订的《房地产转让合同》；二、被告金澄、蒋高英于判决生效之日起十五日内向原告孙伟、王建平、李辉双倍返还定金660,000元；三、被告金澄、蒋高英于判决生效之日起十五日内支付原告孙伟、王建平、李辉律师费25,000元；四、驳回原告孙伟、王建平、李辉的其他诉讼请求。案件受理费10,400元，保全费4,020元，由被告金澄、蒋高英负担。在二审诉讼中，上诉人金澄、蒋高英对一审提交的证据没有补充说明，也没有向本院提交新的证据。在二审诉讼中，被上诉人孙伟、王建平、李辉对一审提交的证据没有补充说明，但向本院提交如下新的证据：第一组2019年12月20日诉讼代理律师服务费《云南增值税普通发票》复印件一份，欲证明由于上诉人提出上诉，导致三被上诉人交纳了二审的诉讼代理费。经质证，上诉人金澄、蒋高英对被上诉人孙伟、王建平、李辉提交的第一组证据不予认可。根据双方当事人的举证、质证，本院认为，被上诉人孙伟、王建平、李辉提交的第一组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，但应否支持本院将结合本案情况及法律规定进行综合认定。二审诉讼中，上诉人金澄、蒋高英对原审判决认定的法律事实均无异议。被上诉人孙伟、王建平、李辉对原审判决认定的法律事实均无异议。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，本案双方当事人是基于房屋转让而产生的纠纷，故本案应属于房屋买卖合同纠纷。一、关于2019年4月20日签订的《房地产转让合同》是否合法有效？应否解除《房地产转让合同》的问题。本院认为，在本案中，双方当事人对2019年4月20日签订的《房地产转让合同》真实性及合同效力均不持有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，涉案《房地产转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效,各方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。被上诉人孙伟、王建平、李辉一审提出解除《房地产转让合同》，上诉人金澄、蒋高英也同意解除，而且涉案的房屋已经瑞丽市人民法院执行查封并拍卖给案外人（双方当事人在二审调查时均认可），根据《中华人民共和国合同法》第九十四第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，对于被上诉人孙伟、王建平、李辉一审提出的解除《房地产转让合同》的诉讼请求，本院予以支持，一审判决对合同效力及合同解除的认定并无不当。二、关于二上诉人是否存在违约行为？若存在，应否双倍返还定金的问题。本院认为，从现有证据材料及查明的事实来看，双方当事人在《房地产转让合同》第五条对涉案房屋买卖的交易流程进行了明确约定，三被上诉人也已按照合同约定向上诉人金澄、蒋高英实际交付了定金330，000元，但由于上诉人金澄未履行与案外人的生效法律文书确定的义务，瑞丽市人民法院对涉案房屋进行了执行查封并拍卖，导致涉案《房地产转让合同》已无继续履行的可能，双方当事人的合同目的不能实现，上诉人金澄、蒋高英的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被上诉人孙伟、王建平、李辉一审提出双倍返还定金660,000元的主张理由成立，符合法律规定，本院予以支持，一审判决对此认定和处理并无不当。对于上诉人金澄、蒋高英提出三被上诉人未履行支付800万元的义务，其有权拒绝三被上诉人的履行要求，其不存在违约的主张，理由不能成立，本院不予支持。三、关于本案的律师费、案件受理费、保全费、保险费如何负担问题。本院认为，如上所述，涉案合同不能履行而解除是由于上诉人金澄、蒋高英的违约行为所导致，因此，根据《诉讼费交纳办法》第二十九条的规定及《房地产转让合同》第五条的约定，本案的一审律师费、案件受理费、保全费应由上诉人金澄、蒋高英负担。对于三被上诉人提出二审诉讼产生的1万元律师费应由上诉人金澄、蒋高英承担的主张，因未在被上诉人一审诉请范围内，故本院不予支持。对于保险费的问题，一审判决的认定和处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人金澄、蒋高英的上诉请求，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10，400元，由上诉人金澄、蒋高英负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞丽市人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇二〇年五月十二日书记员  李 云