陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1683号上诉人（原审原告）：高德华，男，1995年9月16日出生，汉族，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘亚涛，陕西联强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨翠平，女，1981年8月4日出生，汉族，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：朱保林，陕西秦澄律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱田鸽，陕西秦澄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白涛，男，1981年4月4日出生，汉族，户籍地陕西省澄城县，现住西安市灞桥区。原审第三人:西安家悦荟房地产信息咨询有限公司，住所地西安市浐灞生态区浐河西路1号龙湖香醍漫步四期29幢3单元1层30113号。法定代表人：罗晨，系该公司总经理。上诉人高德华因与被上诉人杨翠平、白涛、原审第三人西安家悦荟房地产信息咨询有限公司（以下简称家悦荟公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3715号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高德华上诉请求：依法撤销一审判决，改判高德华的诉讼请求。事实与理由：是因为白涛和杨翠平不愿意出售房屋，无奈之下才签订了解除协议书，当时中介公司在场，白涛及杨翠平都同意退还50000元定金。否则白涛无法将其购房合同原件从中介公司取回。一审法院认定“高德华表示不再购买涉案房屋”认定事实错误。杨翠平答辩称，白涛虽与杨翠平系夫妻关系，但其签署解除协议书时未取得我的授权，我亦拒绝追认，根据法律规定，对我不产生效力。高德华要求我方退还50000元定金，没有合同依据，是因为高德华的原因导致双方没有达成交易，其无权要求退还定金。白涛未到庭亦未提交书面答辩意见。家悦荟公司发表意见称，是白涛说自己找到了新买家，要把购房合同拿回去，说要解除协议。杨翠平本来因为孩子的事情说话有点冲，退定金的意思是同意的。后来打电话给我说退定金的时间有点紧张，就说能不能少退一万或者其他的。同意上诉人的上诉请求。高德华向一审法院起诉请求：1.判令杨翠平、白涛共同连带返还定金50000元，并以10000元的标准支付违约金至定金实际返还之日（暂计算至2019年5月1日为10000元；2.本案受理费由杨翠平、白涛承担。一审法院经审理查明：2018年10月17日，高德华（甲方）、杨翠平（丙方）、家悦荟公司（乙方）就杨翠平名下的位于西安市灞桥区房屋买卖事宜签订《买卖斡旋金协议》，双方约定：“1.本协议经卖方签字同意买方承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金……。3.斡旋成功，斡旋金转为定金后，因卖方事由致解除协议者，卖方应双倍返还甲方所付定金，因甲方事由解除协议，已付全部定金不予退还……。4.……如因甲方的原因在斡旋成功后柒日内拒不出面签署《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，则甲方所交纳的斡旋金不予退还……买方：高德华，2018.10.17；居间人：西安家悦荟房地产信息咨询有限公司，房屋出售人：杨翠平，2018.10.17”。高德华于当日通过余额宝转账方式向杨翠平支付50000元，杨翠平向高德华出具收据一张，载明：“本人杨翠平今日收取龙湖香醍一期漫步31幢1单元2524号房屋定金伍万元整（50000元整），收款人：杨翠平，2018年10月17日”。双方未在斡旋成功的七日内签署《房屋买卖合同》及《房地产买卖契约》，双方亦未继续办理涉案房屋买卖的相关手续。后高德华表示不再购买涉案房屋，2018年11月29日，白涛在家悦荟公司的门店取回涉案房屋的商品房买卖合同时，在家悦荟公司的员工罗晨、鹿煜的见证下，高德华（乙方）与白涛签订《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》，约定：“就乙方申请退还已认购被告房屋，解除原房屋买卖斡旋金协议的相关事宜达成如下协议：一、乙方将2018年10月17日认购的西安市灞桥区浐河西路龙湖香醍漫步一期漫步31幢1单元2524室房屋退还给甲方；二、在乙方办理好退房手续后五个工作日内甲方务必将乙方的定金壹万元退还给乙方。三、本合同自签订日开始，原甲乙双方2018年10月17日签订的《买卖斡旋金协议》的生效而自行失效。……五、本合同解释权归甲方所有。其他事项：原《买卖斡旋金协议》定金伍万元整剩余肆万元在2019年1月1日之前付清。若逾期每月承担1万元违约金赔偿乙方。甲方签字：白涛，负责人签字：白涛，乙方签字：高德华，2018年11月29日”。另查，白涛在签订该解除协议时，并未携带杨翠平的授权委托书，签署解除协议时，白涛就签署该协议退还定金一事与杨翠平手机通话，且手机开扩音，双方就此事发生争执。后杨翠平与白涛未向高德华返还定金50000元。经查，白涛与杨翠平系夫妻关系，涉案房屋登记在杨翠平名下，该房屋购买于其婚姻关系存续期间，涉案房屋系二人按揭贷款购买。现涉案房屋已经转卖他人。一审法院认为，民事主体在从事民事活动中应遵循诚实信用原则，依法成立的合同对合同相对人具有法律约束力。本案争议焦点为白涛代杨翠平签署的《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》是否有效。涉案房屋系二人婚后购买，系夫妻共同财产，且签订《买卖斡旋金协议》时杨翠平、白涛均在场，双方同意向高德华出售涉案房屋。《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》系白涛一人签署，签署该协议时白涛并未取得杨翠平的授权委托书，且高德华和家悦荟公司及证人均陈述，白涛就签署该协议退还定金一事与杨翠平电话沟通，二人就此事发生激烈争执，白涛单方签署的《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》不能认定为其夫妻双方共同的意思表示；且白涛签署该协议后，杨翠平亦未对该协议内容进行追认，根据法律规定，杨翠平未对该解除协议追认的行为，视为其对该解除协议的拒绝追认；另高德华在签署该协议时，明知二人就退还定金一事发生激烈争执，签署该解除协议并非其夫妻共同意思表示，仍与白涛单方签署解除协议，高德华不构成善意第三人。故高德华与白涛签署的《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》应认定无效，高德华要求退还定金50000元并支付违约金之诉讼请求，于法无据，不予支持。高德华称涉案房屋的交易没有达成系杨翠平、白涛违约、不出售涉案房屋所致，但未提交相应的证据予以佐证，不予采信。高德华、杨翠平、白涛、家悦荟公司于2018年10月17日就涉案房屋签订的《买卖斡旋金协议》，因高德华表示不再购买涉案房屋后，杨翠平另行出售涉案房屋，该《买卖斡旋金协议》已经事实解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高德华的全部诉讼请求。案件受理费1300元，高德华已预交，由高德华负担。二审中，高德华申请证人张茜茜作证称，高德华是受其委托签订协议，是白涛说不买房子了，要签订解除协议。杨翠平认为证人证言与本案无关。经审理查明，高德华并未明确表示其不再购买涉案房屋。一审法院查明其他事实属实。本院认为，本案的焦点问题在于白涛签署的《解除房屋买卖斡旋金协议的协议书》（以下简称《解除协议书》）是否对杨翠平产生法律效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，高德华与杨翠平、白涛虽有买卖意向，但没有签订书面的《房屋买卖合同》，后白涛与高德华签订了《解除协议书》，该协议应为有效协议。首先，对于《解除协议书》中关于解除原《买卖斡旋金协议》的内容，白涛与杨翠平系夫妻关系，根据一审中证人证言以及家悦荟公司述称意见，并结合案涉房屋已经转卖他人的事实，可以确信杨翠平本人对此知情并同意的事实具有高度的可能性。其次，白涛自家悦荟公司门店取回了案涉房屋原始购房合同后，与高德华协商签订了《解除协议书》，该协议中约定了退还50000元定金的内容，杨翠平虽称其与白涛在电话沟通退还定金问题时发生争执时高德华亦在场，高德华并非善意第三人。但结合一般生活常理，白涛最终在《解除协议书》上签字认可的行为，也足以使高德华相信夫妻二人已就退还50000元定金事宜达成一致。据此，《解除协议书》对高德华、杨翠平、白涛均具拘束力。现高德华诉请白涛、杨翠平返还50000元定金，符合《解除协议书》相应约定，本院对其该项诉请予以支持，但高德华要求白涛、杨翠平共同承担连带责任没有法律依据，不能成立。另，高德华主张未按时返还定金的违约金10000元过高，本院酌定以50000元为基数，按照相应的同期贷款利率计算为宜（自2019年1月1日其计算至实际给付之日止）。综上所述，高德华的上诉请求部分可以成立。一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。综上所述，高德华的上诉请求部分可以成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3715号民事判决。二、白涛、杨翠平在本判决书生效后十日内向高德华返还50000元定金，并以50000元为基数支付相应的利息（自2019年1月1日至2019年8月19日按照原中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。三、驳回高德华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，由白涛、杨翠平负担；二审案件受理费1300元，由白涛、杨翠平负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年五月二十二日书记员 周美丽