辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民初2号 原告(执行案外人)：杨波，男，1970年12月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：卢焰，女，1973年6月6日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：侯艳辉，辽宁弘扬律师事务所律师。 被告(申请执行人)：曾文宣，男，1960年3月15日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：翼方，男，1969年3月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 第三人(被执行人)：鞍山奥达美联置业有限公司。住所地辽宁省鞍山市铁东区鞍千路321号。 法定代表人：颜宝藏。 原告杨波诉被告曾文宣、第三人鞍山奥达美联置业有限公司（以下简称奥达美公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人卢焰、侯艳辉，被告曾文宣的委托诉讼代理人翼方到庭参加诉讼，第三人奥达美公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨波向本院提起诉讼称：1、请求依法解除对属于原告所有的位于鞍山市高新区，产籍号42-107-42-11520房屋的查封（评估、拍卖）。2、请求依法确认原告与被告鞍山奥达美联益置业有限公司签订的《城市山林商品房销售协议》有效。3、请求依法确认位于鞍山市高新区，产籍号：42-107-42-11520,房屋总价43.8757元的房屋所有权归原告所有。4、请求被告鞍山奥达美联益置业有限公司配合原告办理网签备案登记、办理产权登记所有相关手续。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年3月23日杨波与鞍山奥达美公司签订了合法有效的《商品房预售合同书》，购买鞍山市高新区，产籍号42-107-42-11520房屋一套，每平方7758.74元，房屋总价43.8757万元。杨波于2011年9月17日向奥达美公司交付购房款2万元，2011年9月25日向奥达美公司交付购房款23万元，2011年10月2日向奥达美公司交付购房款18.8757万元，三次合计付清全部房款43.8757万元，奥达美公司给原告开具了43.8757万元的收据。2014年6月24日，杨波与鞍山酉酉物业管理有限公司（以下简称酉酉物业）签订了物业契约书，领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并于2014年6月24日预缴了煤气费电梯费、电梯运料费、垃圾清运费、物业费、水费、电费等各项费用（有奥达美公司出具的收据为证）。因此，原告杨波于2014年6月24日就合法占有本案被查封的房屋，此时间在2015年2月10日鞍山中级人民法院首次查封之前。奥达美公司未给杨波办理过户登记手续，是因为酉酉L0FT小区其没有通过消防的验收、尚未完成竣工验收备案，完全是因为开发商奥达美公司单方面原因造成，杨波对此没有过错。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告杨波在贵院查封之前就与奥达美公司签订了合法有效的书面合同，并支付了全部房款，并合法占有了该房屋，且非因原告的原因未办理过户登记，故恳请贵院依法解除对上诉房屋的查封、评估、拍卖，并判决该房屋归原告所有,支持原告的诉讼请求。 曾文宣答辩称：杨波2012年和奥达美公司签订购房书，交款却在2011年，显然不符合常理。根据常理应该是先签订合同后缴纳款项。其次，50多平的房子达到了每平7700多元，违背了鞍山当时的市场价格，而且交款的凭证没有出具。 奥达美公司未到庭参加诉讼亦未答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，杨波提供：商品房预售合同书一份、杨波妻子卢焰的银行流水、2011年9月17日2万元收款收据一张、2011年9月25日23万元收款收据一张、2011年10月2日18.8757万元收款收据一张，以上收款收据均加盖奥达美公司的公章。拟证明杨波与奥达美公司之间具有真实购房关系，杨波交付全部房款，实际占有房屋。曾文宣质证意见为对商品房预售合同书的真实性有异议，原告主张的房屋与合同书上记载的不是同一个房屋，现金交付部分无法证明，pos机转账没有奥达美公司名头。2、酉酉物业契约书及公寓钥匙照片一份，拟证明杨波购买房屋后在物业公司缴纳了入住费用，办理了入住手续，领取房屋钥匙。曾文宣对该组证据真实性没有异议。3、电梯费、物业费、取暖费、燃气费、电费、水费收据一组，拟证明杨波实际占有、使用案涉房屋。曾文宣对该组证据真实性没有异议。曾文宣未提供书面证据。 根据当事人陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：原告杨波于2011年9月17日向奥达美公司交付购房款2万元。2011年9月25日向奥达美公司交付购房款23万元。10月2日向奥达美公司交付购房款188757元，三次合计交付房款438757元，奥达美公司给原告杨波出具了438757的收款收据。2012年3月23日，原告杨波与奥达美公司签订了商品房预售合同书，购买鞍山市高新区，产籍号42-107-42-11520房屋一套，每平单价7758.74元，房屋总价438757元。2014年6月24日，杨波与鞍山酉酉物业管理有限公司签订了物业契约书，领取了钥匙，办理了入住手续，并于当日预缴了煤气费、电梯费、垃圾清运费、物业费、水费、电费等各项费用。在入住后，杨波进行了相应的装修，并用于自住，但因该小区没有通过消防验收工作，未完成竣工验收备案，奥达美公司未给杨波办理产权登记手续。 另查，本院民二庭在审理曾文宣诉奥达美公司民间借贷纠纷一案时，曾文宣提出财产保全申请，本院于2015年2月10日作出（2015）鞍民二初字第8-1号民事裁定，查封了包括案涉房屋在内的相关房产。 又查，杨波向本院执行部门提出执行异议，执行部门于2019年9月24日作出（2019）辽03执异26号裁定书，驳回杨波的异议请求。 本院认为，由于各种因素影响，仍然存在一定数量的非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定。案外人异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于可以排除强制执行的认定标准，人民法院在执行异议之诉中应支持案外人的异议请求。本案的争议焦点为:一、杨波是否享有足以排除人民法院执行查封涉案房屋的民事权益;二、杨波请求确认涉案房屋归其所有有无依据。 案外人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人的责任财产范围，案外人、申请执行人及被执行人对执行标的各自享有的权利性质，以及执行标的的功能、属性等方面进行综合判断。关于杨波是否享有足以排除人民法院执行查封涉案房屋的民事权益的问题。本案涉案房屋系因本院执行曾文宣与奥达美公司民间借贷纠纷一案，于2015年2月10日被查封。而杨波于2011年9月17日开始首次向奥达美公司交付购房款，分三次缴齐全部购房款，奥达美公司为杨波出具收款收据。2012年3月23日，杨波与奥达美公司签订了商品房预售合同书，购买涉案房屋。2014年6月24日，杨波与鞍山酉酉物业签订了物业契约书，领取房屋钥匙，办理入住手续。同日，缴纳煤水电等各项费用。杨波自述为其孩子就近上重点高中而购买的涉案房屋。但因奥达美公司没有通过消防验收工作，未完成竣工验收备案，涉案房屋至今未能办理产权登记手续。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，杨波在法院查封涉案房屋之前已与奥达美公司签订房屋买卖合同，支付全部价款，占有使用房屋，因奥达美公司的原因，致使杨波未能办理过户等方面已完成相应举证责任。曾文宣虽然对房屋价格、合同文本无骑缝印、书面合同2012年才签订等细节提出质疑，但未提交相关证据足以否定杨波买房的真实性，也未提交证据证明杨波的行为属于名为买卖实为借贷的法律关系，故本院对曾文宣的抗辩不予采信。因此，杨波符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。 关于杨波请求确认案涉房屋归其所有的问题。责任财产是指民事主体，用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限，对外承担法律责任。债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，曾文宣申请查封执行的案涉房屋，系被执行人奥达美公司开发建设的酒店式公寓。基于本案已查明的事实，2012年3月23日，奥达美公司与原告杨波签订了商品房买卖合同，将该房屋以438757元出售给杨波。杨波此前分三次向奥达美公司支付了全部购房款。奥达美公司已向杨波实际交付了该房屋，杨波也实际交纳了该房屋相关物业费用、水电费、电梯费，并领取钥匙，实际已入住用于其孩子就近上学，在孩子毕业后又将该房屋进行出租，对案涉房屋已行使事实上的管理、支配权，杨波的举证已符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。在没有证据证明杨波与奥达美公司恶意串通或者存在其他利害关系的情况下，杨波与奥达美公司所签订的商品房买卖合同已经基本履行完毕。奥达美公司作为出卖人，对该房屋既不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助杨波办理过户登记的义务。奥达美公司因全额收取了杨波支付的购房款，其责任财产并未因此减损，奥达美公司也已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。据此，案涉房屋外观表象虽然仍登记在奥达美公司名下，但已经脱离奥达美公司责任财产范围。杨波对案涉房屋享有的物权期待权与曾文宣的普通金钱债权相比，在执行程序中应予优先保护，有利于增强人民群众对法律公平、合法不动产交易稳定的信心。如前所述，杨波基于商品房买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有、装修使用、以及对外出租案涉房屋的情况下，系对奥达美公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续，进而取得案涉房屋所有权的权利，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，杨波的该项请求于法有据，本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、停止对原告杨波购买的坐落于鞍山市高新区，产籍号42-107-42-11520房屋的执行； 二、确认原告杨波与被告鞍山奥达美联置业有限公司签订的房屋买卖合同有效，坐落于鞍山市高新区，产籍号42-107-42-11520的房屋归原告杨波所有。 案件受理费7882元，由被告鞍山奥达美联置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长 朱 安 审判员 秦长虹 审判员 吴红娜 二〇二〇年五月二十日 法官助理刘雪飞 书记员谢姝娅