安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1339号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茂鑫，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被告:魏萍,女,1978年4月11日出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：简晓涛，系魏萍丈夫。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告魏萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧，被告魏萍及其委托诉讼代理人简晓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司(以下简称“鸠江建投”)之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除;2、判令被告向原告支付自2013年11月1日起至2013年11月12日止的27-11（49.98平米）号房屋租赁费295.8元（12天）；支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止的27-14（44平米）、27-15（49.98平米）号房屋租赁费36617.24元（790天，0.4932元、平方米/天）；3、判令被告以0.4932元、平方米/天×2的标准向原告支付自2016年1月1日起至2019年1月3日止27-15（49.98平米）号房屋占用费54131.7元（1098天）、自2016年1月1日起至2019年11月4日止27-14号房屋（44平米）的占用费60892.4元（1403天）；诉讼请求给付金额合计为151937.14元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年5月,被告与鸠江建投签订《产权交易合同》,承租坐落于金湾小区27#楼,房屋编号为27-11至27-15、面积为227.96平方米的门面房,租赁期限自2010年5月25日起至2013年5月24日止,年租金为41033元,三年租金合计123100元。后签订补充协议，将租赁期限无偿顺延至2013年10月31日。合同到期后被告占用27-11号房屋（49.98平米）至2013年11月12日，占用27-15号（49.98平米）房屋至2019年1月3日，占用27-14号房屋（44平米）至2019年11月4日。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,合同还约定租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房,但被告支付部分租金后未缴纳剩余租金。2015年12月28日,鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋,并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外,根据鸠江区国有资产委托管理表的约定,鸠江建投将金湾小区门面房整体委托给原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司进行管理。被告不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。被告辩称：被告与原告之间的租赁关系已于2013年5月24日终止，所涉房屋并非被告使用，也非被告管理。2010年5月，原告就金湾小区门面房通过招标方式进行出租，被告因投标中标而获得其中五间门面房的租赁权，原、被告双方就上述房屋统一签署一份租赁期限至2013年5月24日的租赁合同，该五间房屋交付交还，原告与被告之间均未进行书面正式的交接手续。租赁合同到期，原、被告之间并未就该五间房屋进行续租。租赁合同中五间房屋的具体情况如下，2711门面房实际使用人于2013年11月12日实际退房。2712、2713两间门面房，原告方直接与实际使用人签署了相关协议。2714、2715两间门面房实际使用人均系王小明，2714门面房自2010年5月25日至2019年11月1日一直由其使用，其中2014年9月19日通过徽商银行柜面向原告缴纳了2013年11月1日到2014年10月31日房租，2715门面房2010年5月25日至2019年1月3日一直由王小明使用，其中2014年9月19日通过徽商银行柜面向原告缴纳了2013年11月1日至2014年10月31日房租故被告在。租赁合同到期前也与原告共同确认不再租赁原租赁合同。项下的五间门面房自2013年5月至2020年4月7日收到传票日期间，原告方也从未与被告联系收租或者相关事宜，被告在收到法院传票后与原告进行沟通，原告方工作人员表示联系不上被告，但被告的联系住址及使用电话从未发生变更，且原告在原租赁合同到期后直接参与合同项下的门面房管理收购工作，所以原告向被告收取租赁合同到期后的租金无事实及法律依据，请求法院依据法律不予支持。不同意缴纳双倍占用费，应按单倍缴纳。另外，五间门面房押金合计10000元请求退还。综上所述，认为原告起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年5月,被告与鸠江建投签订《产权交易合同》,承租位于金湾小区27#楼,房屋编号为2711-2715、面积为227.96平方米的门面房,租赁期限自2010年5月25日起至2013年5月24日止,年租金为41033元,三年租金合计123100元，被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。合同届满、被依法终止、或者依据合同终止后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付违约赔偿金。被告在签订本合同后3个工作日内向安徽长江产权交易所所指定的账户交纳本合同的履约保证金为10000元，合同终止后，被告在完全正常履约的情况下，由鸠江建投在30个工作日内将履约保证金退还给被告，但不计息。2013年1月7日，被告与鸠江建投签订《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》，上载“鉴于乙方（本案被告）所承租的房屋经营状况因附近道路施工等原因受到了一定的影响，甲方（鸠江建投）、乙方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况在原合同的基础上订立以下补充协议。甲方未减轻上述因素对乙方经营造成的影响，同意将合同中房屋租赁期限截止日期由2013年5月24日无偿顺延至2013年10月31日……”。2015年12月28日，鸠江建投向被告送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求被告按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋。被告未按通知要求腾让，一直占用金湾小区2715房屋至2019年1月3日，占用金湾小区2714房屋至2019年11月4日。被告于2014年9月19日向鸠江建投缴款房租9000元，备注金湾小区27-15。同日，被告向鸠江建投缴款房租7920元，备注金湾小区27-14。因芜屯北路拓宽改造，对涉案商铺经营确实存在影响。另查明，鸠江建投于2016年11月起将其建设的包括金湾小区在内的八个小区共计135153.76平方米门面房委托原告管理。2013年11月12日，被告向鸠江建投移交金湾小区2711房屋。2019年1月3日，被告向鸠江建投移交金湾小区2715房屋。2019年11月4日，被告向鸠江建投移交金湾小区2714房屋。上述事实，有原告提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、《产权交易合同》、《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》、照片及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：鸠江建投已将涉案房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》及《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》，期满后双方未续签，但被告继续使用租赁物，鸠江建投没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年12月28日，鸠江建投向被告送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求被告按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋，应视为自2016年1月1日起双方的不定期租赁合同关系解除，被告此后继续占用案涉房屋已无合同依据，系无权占用。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》虽约定合同届满、被依法终止后，被告无法律上原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准承担违约赔偿金，但鉴于被告违约行为给原告造成的损失实际为租金利益损失，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。本案中被告占用案涉房屋期间因道路改造不能正常经营，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定对此期间的占用费标准参照原租赁标准执行。原告请求判令被告支付金湾小区2711房屋自2013年11月1日起至2013年11月12日止占用费295.8元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求判令被告支付自《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》约定租赁期届满之日（2013年11月1日）起至不定期租赁合同届满之日（2015年12月31日）止的房屋租赁费36617.24元，符合法律规定，但鉴于被告已支付该部分租赁费16920元，应予扣减，故被告尚应支付租赁费19697.24元。原告请求判令被告按照约定房屋租赁费用两倍的标准支付自不定期租赁合同届满之日至被告实际交还鸠江建投房屋期间的房屋占有使用费115024.1元，本院支持按照原租赁标准为57512元，超出部分不予支持。关于被告主张五间门面房押金10000元请求退还，但未提交相关票据证据加以证明，亦未提出反诉，被告可与原告协商或另行主张。综上，被告应当支付原告涉案房屋租金及占有使用费合计77505元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告魏萍与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告魏萍于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金及占有使用费合计77505元；三、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1669元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担818元，被告魏萍负担851元（上述费用原告已预付，魏萍应在本判决生效后十日内直接向原告交付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇二〇年五月二十六日法官助理齐世民书记员聂青玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。