广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终4530号上诉人（原审原告、反诉被告）：李昂，男，汉族，1981年8月14日出生，居民身份证住址为广东省陆丰市******************之一，公民身份号码为441************399。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司，住所地为广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。上诉人李昂因与上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、确认李昂、富佳公司于2017年6月12日签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、李昂应于判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心B-17、B-18号仓库返还给富佳公司；三、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李昂返还设施使用费199273.97元及支付利息（利息以199273.97元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月16日起计至2019年8月20日止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；四、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向李昂返还保证金100000元及支付利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年8月25日起计至2019年8月20日止；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；五、李昂应于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付房屋占有使用费和管理费，房屋占有使用费按照每月6000元的标准（即每间仓库每月3000元的标准），管理费按照每月1000元的标准（即每间仓库每月500元的标准），均从2017年11月20日起计至李昂实际返还案涉两间仓库之日止；六、驳回李昂的其他诉讼请求；七、驳回富佳公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8880元（李昂已预交），由李昂承担4777元，富佳公司承担4103元；一审反诉受理费6385元（富佳公司已预交），由李昂承担1204元，富佳公司承担5181元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初13970号民事判决。李昂不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判富佳公司立即向李昂退还设施使用费300000元以及利息(以300000元为基数,自2017年3月16日至2019年8月19日止的利息,按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;自2019年8月20日起至全部款项返还之日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；2.撤销原审判决第五项，改判李昂按房屋占有使用费3000元/月两间、管理费1000元/月/两间的标准从2017年11月20日起向富佳公司支付占有使用费至返还东莞市虎门镇沙角社区******德富佳农副产品仓储物流配送中心B-17、B-18号仓库之日止；3.本案一、二审诉讼费由富佳公司承担。事实与理由：一、富佳公司没有提供配套设施，李昂没有使用配套设施。原审法院认定李昂需要交纳设施使用费用没有事实和法律依据，且计算方法错误。首先，富佳公司没有证据证明存在其主张的配套设施，也没有证据证明其为李昂提供了配套设施服务，更没有证据证明李昂享用了所涉配套设施服务。从李昂提交的富佳公司负责人郑汉钟与租户陈永宁的微信聊天记录中可以得知，富佳公司早在2017年6月25日就已经解散了配套设施服务中的装卸队。没有配套设施服务，富佳公司没有理由收取李昂的设施使用费。其次，原审法院以富佳公司的交铺时间作为计算设施使用的起算点没有法律依据。富佳公司主张的设施使用费是为李昂提供配套设施服务的20年费用，应当以富佳公司开始向李昂提供配套设施服务的时间起算，不是以案涉仓库交付时间起算。最后，原审判决以富佳公司的起诉时间作为计算设施使用费的终止点是不符合客观事实的。富佳公司在关联案件中称“到第二次开业2017年9月20日之前确实有许多商铺属于歇业状态”，并称“2017年6月13日是第一次营业，因为开业效果不理想就在2017年9月20日第2次营业，第2次营业后大部分商铺都有持续经营至2018年上半年”。因此，富佳公司的自认可以证明至迟在2018年上半年之后富佳市场已处于歇业状态，设施早就不具备使用条件。结合富佳公司在关联案件中提交的工资表可知，其早在2017年10月就有大量裁减工作人员，可以证实其在第二次试开业失败后就没有再提供配套设施服务。二、原审判决参照合同约定标准认定占有使用费是适用法律错误，因富佳公司存在根本违约且有额外收益，租户存在巨大损失，酌定为1500元/月才是合理的。首先，富佳公司在市场建设和仓库交付方面存在根本违约行为。富佳公司在没有通过规划条件核实及消防验收的情况下，就交付了工程质量不过关且不符合规划条件的仓库，违反了法律强制性和禁止性规定，属于根本违约。其次，富佳公司对案涉纠纷的发生负有严重过错责任。富佳市场的主要功能是批发而不是仓储，富佳公司对此负有服务和管理责任。根据其招商宣传，富佳公司负有持续提供配套设施、宣传广告、统筹管理的责任。富佳公司在两次试开业期间都未能采取有效措施和合理方式进行统筹经营管理，没有实现市场互通、扩大知名度等，甚至在歇业期间解散了装卸队和运输队，清退档口，并导致经营管理团队退场，其对案涉纠纷的发生难辞其咎。另外，富佳公司擅自转租，侵害了李昂的合法权益。案涉仓库并无仓储功能，载货半挂车需要停放，真正发挥卖货作用的是仓库前的空地。因此，富佳公司要保障租户能够随时自由使用仓库前空地，这也是租户缴纳租金的前提。但是，富佳公司在市场歇业期间将市场擅自出租给案外人开展停车场业务，直接占用了租户们的档口内外，自己实现了收益，却侵害了租户的权益。最后，租户为配合市场两次试业，损失巨大。为配合开业，租户需要从全国各地采购大量蔬菜，雇佣大型挂车运输到市场，雇佣装卸队、运输队进行装卸转运，并承租冷库用以储藏，每个租户因两次试开业没有成功而损失数十万元。综上，富佳公司根本违约，既收取转租停车费又收取占用使用费，故即使收取，也应将标准降低到1500元/月。李昂缴纳数十万元的目的在于经营获益，若富佳公司并无过错，其不会近两年都没有主张租金管理费，也不会近两年都没有向租户追讨未付清的设施使用费。针对李昂的上诉，富佳公司辩称：原审判决根据房屋租赁合同司法解释的相关规定，在案涉租赁合同无效的情况下，因我方已经履行合同的相关义务，提供了相应的配套设施，参照租赁合同约定的租金标准，计算房屋占有使用费，合法有据，应当予以维持。另关于设施使用费的退还问题，我方认为原审法院计算设施使用费的折旧期限从案涉商铺交付之日起算，符合事实，但对于折旧期限的截止期限，我方认为应当以租户实际归还商铺之日止，租户的上诉请求没有事实和法律依据，请贵院驳回。富佳公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第五项，改判李昂按照1500元/月/间的标准支付从两间租赁物交付之日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（从2017年11月20日起暂计至2020年1月20日为78000元）；2.本案一、二审诉讼费由李昂承担。事实和理由：一、原审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清，证据不足。根据合同约定以及李昂对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于李昂档口内部以及二层的内部区域，富佳公司没有管理的义务，且该区域系李昂私人所属范围，富佳公司不便进行管理，从原审法院现场勘查情况看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，对于李昂所属的私人区域，因李昂后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，并非富佳公司的过错，不属于富佳公司的可控范围，不应以此认为富佳公司未履行全面管理的义务。即使原审法院根据李昂实际使用情况酌情降低管理费标准，也应结合其经营时间区分计算，在富佳公司组织开业期间均进行正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。二、原审判决富佳公司需要承担本诉案件受理费4103元，反诉受理费5181元，不符合审判原则，责任比例分配不公。根据双方诉请及判决情况，原审法院分配案件受理费的承担有失偏颇，李昂应当承担更多的案件受理费，原审法院按照合同的过错比例来区分计算案件受理费没有法律依据，应当依法重新分配。针对富佳公司的上诉，李昂辩称：富佳公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经过调查、阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷。东莞市自然资源管理局的复函称“该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工”，且富佳公司亦未在原审法院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，原审判决认定富佳公司与李昂签订的《租赁及管理合同》无效并无不当。原审判决判令李昂应向富佳公司返还案涉租赁物，双方均未就此提出异议，本院对此亦予以维持。双方均未提出异议的原审判决判项，本院亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对李昂、富佳公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、李昂就占有使用费提出的异议能否成立；二、关于设施使用费的认定问题；三、富佳公司就管理费计算标准提出的异议能否成立。关于争议焦点一。案涉租赁合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，富佳公司及李昂应该各自返还依据案涉租赁合同而取得的财产和利益。双方于2017年5月15日办理了案涉仓库的交收确认手续，可以据此确认李昂自此已实际占有使用了案涉仓库，属于李昂因案涉合同取得的利益，李昂理应支付期间的占有使用费用，富佳公司主张李昂支付从2017年11月20日起的占有使用费，属于其对自身权益的合法处分。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原审判决判令李昂参照合同约定标准支付自2017年11月20日至实际返还之日的占有使用费，于法有据。案涉租赁合同无效，李昂以富佳公司存在根本违约和存在过错要求降低占有使用费的缴纳标准依据不足，本院对此不予采纳。关于争议焦点二。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取450000元设施使用费不予退还，结合合同约定的租赁期限，可见李昂在签订案涉合同之时同意向富佳公司支付450000元作为其在二十年内享有相关设施使用权的对价。结合李昂已交付部分设施使用费以及原审法院现场勘查的情况，李昂以富佳公司没有提供配套设施作为抗辩理由依据不足，本院对此不予采纳。合同无效，富佳公司应返还基于合同而取得的设施使用费，原审判决认为仓库配套设施使用费应根据仓库的占有使用时间折算于理有据，本院对李昂就设施使用费提出的上诉主张不予支持。关于争议焦点三。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但原审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令李昂向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为原审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当；对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，李昂、富佳公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5015元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司承担1118元（已预交），由李昂承担3897元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  罗艳艳审判员  魏 术二〇二〇年五月二十九日书记员  尹锐轩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。