上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1267号原告(反诉被告)：陈怡倩，女，1984年10月19日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈必良(父女关系)，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：张群(夫妻关系)，住上海市静安区。被告(反诉原告)：李振，男，1975年11月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：余光友，上海明伦律师事务所律师。原告(反诉被告)陈怡倩诉被告(反诉原告)李振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，反诉原告李振向本院提出反诉，本院受理后于2020年3月20日依法与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈怡倩及其委托诉讼代理人陈必良、张群，被告李振(反诉原告)及其委托诉讼代理人余光友律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈怡倩向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除2019年12月21日原、被告双方签订的《房地产买卖定金协议》；2.依法判令被告向原告双倍返还房地产买卖定金共计20万元。事实和理由如下：2019年12月21日，原告就购买上海市武宁南路XXX号XXX、XXX室(以下简称涉案房屋)与被告签订了《房地产买卖定金协议》。协议中明确约定，上述不动产上有抵押贷款，用首付款归还；原告支付定金10万元，若被告违约不出售该房产，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；双方于签订本合同的5个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》。原告当天按约向被告支付了定金10万元。2019年12月27日上午，双方欲签订买卖合同时，被告明确表示，收取的首付款要用于股权投资，不用于归还抵押贷款。原告当即要求被告按照约定还贷款，被告表示其一定要用首付款做股权投资，如果不能用于股权投资，那房子就不卖了。最终，被告拒绝签订买卖合同。原告认为，被告违反定金协议的约定，应当承担相应的责任，故诉至法院，请求判如所请。被告李振辩称，同意解除双方之间的定金协议，不同意双倍返还定金。实际上是陈怡倩违反了双方之间的协议，不愿意签合同，李振没有违约行为。反诉原告李振向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付的涉案房屋买卖定金10万元不予退还，该定金归反诉原告所有；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金共计151.4万元。事实与理由如下：陈怡倩与李振之间签订了定金协议，协议中约定房价款为757万元，协议签订后5个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》，并约定了违约责任。2019年12月27日，陈怡倩要求对首付款进行资金监管，但实际上协议中并没有约定资金监管，故李振当时没有同意。当天下午3点多，李振同意进行资金监管并通知了居间方，居间方转告了陈怡倩，但陈怡倩拒绝继续履行协议，也不进行任何联系，故李振认为陈怡倩应当承担相应的违约责任。审理中，经法院释明，反诉原告撤回其反诉诉讼请求第一项。反诉被告陈怡倩辩称，不同意李振的诉讼请求，陈怡倩没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月21日，陈怡倩就购买涉案房屋与李振签订了《房地产买卖定金协议》。协议中约定：成交价为757万元；涉案房屋上有抵押贷款，用客户首付款归还；陈怡倩应支付定金10万元，若李振违约不出售该房产，则应向陈怡倩双倍返还定金；若陈怡倩违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还；双方于签订本协议的5个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》；签订《上海市房地产买卖合同》的当日支付第一期房款，第一期房款为273万元(含已付定金)；第二期房款378万元，以银行贷款方式支付；若任何一方未按照约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。陈怡倩按约向李振支付了定金10万元。2019年12月27日，双方签订《上海市房地产买卖合同》前，李振向陈怡倩表示，要将首付款用于股权投资，其急着买房就是用于股权投资，要是影响股权投资就不卖了，而且必须首先明确。陈怡倩表示反对，李振提出要求陈怡倩多付20—30万元，其愿意去把150万元贷款还掉。双方曾就首付款是否进行资金监管一事进行协商，李振当场未同意。因未达成一致，故双方未当场签约。当晚李振通过居间方再次与陈怡倩协商，但双方仍未达成一致，遂成讼。另查明，本院于2020年1月9日向李振送达了起诉状副本。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。现双方之间签订了《房地产买卖定金协议》，就应当按照诚信原则全面履行合同。合同有效成立后，就合同的履行，双方协商一致的可以进行变更，如无法协商一致的，视为合同未变更，双方应当按照合同约定的内容继续履行。现双方明确约定首付款应当用于偿还贷款，则李振应当按照约定用途使用首付款。李振在签订《上海市房地产买卖合同》前，以明示的方式告知陈怡倩将不会用首付款归还贷款。在双方未就首付款用途另行协商达成一致的情况下，李振的行为，已经根本性违反了双方之间的协议，陈怡倩享有法定的单方解除权，其关于解除双方之间房屋买卖合同关系的诉请可获支持，解除日期以起诉状副本送达之日为准。在李振未履行合同主要义务之前，首付款的去向与陈怡倩有密切的利害关系，对首付款用途的约定构成合同的重要条款。从合同的目的以及诚实信用原则出发，本案所涉定金的作用为签约定金，其功能不仅仅理解为在于担保双方建立房屋买卖合同关系，而且要理解为担保双方按照定金协议所确定的主要条款建立合同关系。李振已经明确于签约当日明确表示不会按照定金协议所确定的首付款用途建立合同关系，虽然履行期限尚未完全届满，但陈怡倩有权不待期限届满要求李振承担违约责任，即李振于表示拒绝用首付款归还贷款之时起已经违约，陈怡倩无需等待至该日24时。双方离开协商现场后，首次协商已经结束，无论李振当晚是否愿意资金监管，只要陈怡倩未明确回复同意变更，就不能豁免李振的违约责任。因此李振违反了定金条款，依法应当承担双倍返还定金的责任。李振的反诉主张，因其自身为违约方，陈怡倩有权拒绝按照其未同意的条款签署《上海市房地产买卖合同》，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零八条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告陈怡倩与被告李振之间就上海市武宁南路XXX号XXX、XXX室房屋建立的房屋买卖合同关系于2020年1月9日解除；二、被告李振应于本判决生效之日起十日内支付原告陈怡倩20万元；三、对反诉原告李振的全部诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1,520元，由被告李振负担。本诉案件受理费4,300元，减半收取为2,150元，由被告李振负担。反诉案件受理费9,213元，由反诉原告李振负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  李 彦二〇二〇年五月二十九日法官助理  蒋 洁书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。……第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。……二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。