上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7243号原告(反诉被告)：陈小敏，女，1982年10月30日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：李欣，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：高照森，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海敏康餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室。法定代表人：汪红癸，总经理。原告陈小敏与被告上海敏康餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告上海敏康餐饮管理有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈小敏及其委托诉讼代理人李欣、被告(反诉原告)上海敏康餐饮管理有限公司(以下简称上海敏康公司)的法定代表人汪红癸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小敏向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2019年4月7日签订的《承包经营协议》无效；2.判令被告退还原告保证金人民币40,000元、进场费100,000元；3.判令被告赔偿原告装修损失23,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月7日，原、被告签订《承包经营协议》，约定被告提供位于上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢内面积为100平方米的房屋(以下简称系争房屋)作为承包经营地址，合同期限自2019年4月24日起至2022年9月30日止，租金每月20,000元。后原告缴纳三个月租金60,000元、押金40,000元、进场费100,000元，装修花费23,000元。2019年10月15日，原告收到上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称张江集成电路公司)发出的《告知函》，才得知张江集成电路公司仅将涉案房屋租赁给被告，被告无权转租系争房屋，且与被告的租赁期限仅到2020年8月31日。原告未使用被告的营业执照，双方之间实际为房屋租赁关系。为维护自身合法权益，故原告诉至本院。上海敏康公司辩称，其与房东已合作十多年，合同均为两年一续签，且合同约定被告有两年续租权，按照惯例被告可续约。合同约定不得转租，但原、被告间系承包经营关系，而非房屋租赁关系。若为转租，原告应自行办理营业执照等相关证照，但原告以被告的营业执照经营，故双方间系承包经营关系。即使认定为转租，房东应在六个月内提出异议，超过六个月则视为同意。合同应为有效，不同意退还保证金、进场费及赔偿装修损失。上海敏康公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付自2019年11月1日起至2020年4月7日止的承包经营费100,000元(按照每月20,000元的标准计算)。事实和理由：2019年4月7日，反诉原、被告签订《承包经营合同》，反诉被告支付承包经营费用至2019年10月31日止。之后，反诉被告未支付相应承包经营费用，并有部分设备占用系争房屋。直至本案第一次庭审之日即2020年4月7日，反诉被告才明确表示放弃占用在系争房屋内的物品，视为反诉原告于该日收回系争房屋，故反诉原告提起反诉。陈小敏辩称，其于2019年11月8日通知反诉原告系争房屋内尚剩余部分物品需搬离，包括冰箱、水槽、灶，但反诉原告不同意其搬离，应视为已经清空搬离。系争房屋的面积为100平方米，经营业态是餐饮业，餐饮行业可以利用上述剩余物品，不会阻碍反诉原告再次出租房屋。其同意按照合同约定的标准支付自2019年11月1日起至2019年11月8日止的租金，不同意支付超出部分。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，张江集成电路公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的上海敏康公司签订《房屋租赁合同续租协议(三)》，约定张江集成电路公司将位于上海市浦东新区张东路XXX号XXX幢106-108室房屋继续出租给上海敏康公司，租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止；租赁期满，乙方经甲方考核合格后享有对本合同项下房屋二年的优先续租权。2019年4月7日，上海敏康公司作为合同甲方与作为合同乙方的陈小敏签订《承包经营协议》一份，约定甲方提供上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢内面积为100平方米的房屋作为承包经营地址；承包经营期限自2019年4月24日起至2022年9月30日止；双方协商一致，承包经营期间，乙方向甲方支付承包经营费，不受承包经营项目是否盈利及盈利多少的影响；承包经营期间，乙方每季度开始前7日内支付给甲方承包经营费用60,000元整,支付方式为银行转账或现金。合同第4.2条约定：“本协议签订后1日内，乙方应向甲方支付承包经营保证金40,000元。待承包经营期满，乙方将本协议约定的房屋交还给甲方，甲方确认没有损坏或违反本协议的其他情形后，将保证金全额无息退还给乙方。……”合同还约定了其它相关事宜。合同签订后，上海敏康公司向陈小敏交付系争房屋。双方约定自2019年4月24日起至2019年4月30日止为免租期。陈小敏向上海敏康公司支付保证金40,000元、进场费100,000元，并陆续向上海敏康公司支付自2019年5月1日起至2019年10月31日止的承包经营费用。2019年10月15日，张江集成电路公司发出《告知函》，内容包括：“我司上海张江集成电路产业区开发有限公司为领袖之都张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室的实际产权人。我司将上述物业租借给上海敏康餐饮管理有限公司，双方签订的《房屋租赁合同》租期截止至2020年8月31日。根据合同条款规定，该租赁物业用途自用，未经我司书面同意，上海敏康餐饮管理有限公司不得将该物业转租、分租于其他企业或个人，也不得发生将承租物业抵押、担保、赠与、投资、合作等危及甲方权利的行为。当前我司未曾同意,也未收到过上海敏康餐饮管理有限公司的转租行为申请。”2019年11月7日，陈小敏将系争房屋内的部分物品搬离。现因上海敏康公司未退还保证金、进场费，故陈小敏于2019年11月诉至本院，要求判如所请。审理中，上海敏康公司向本院提起反诉。审理中，陈小敏提供微信转账记录，证明其向上海敏康公司所介绍的装修人员转账用于系争房屋的装修支出，装修内容包括玻璃门、厨房及隔断。经庭审质证，上海敏康公司不认可上述转账记录的真实性，表示装修内容包括玻璃大门(金额约2,000元)、厨房隔断(金额约2,000至3,000元，且费用与隔壁商铺分摊)，厨房内仅接水电未装修。陈小敏提供录音光盘，证明上海敏康公司认可为规避不得转租的风险而签订承包经营合同，实为房屋租赁合同。经庭审质证，上海敏康公司认可上述录音的真实性，确认说过为规避风险签订承包经营合同，但企业规避风险实属正常。上海敏康公司提供营业执照及食品经营许可证，证明陈小敏以上海敏康公司名义在系争房屋内开展承包经营活动。经庭审质证，陈小敏认可上述证照的真实性，但表示未使用上述证照，其以自己名义经营沙县小吃。上海敏康公司提供微信聊天记录，证明2019年11月8日系争房屋内仍剩余厨房设备未搬离。经庭审质证，陈小敏认可上述微信聊天记录的真实性，但表示其欲搬离但上海敏康公司未予同意。上述微信聊天记录的内容包括：2019年11月7日，陈小敏向汪红癸发送语音：王总，我把那个桌子椅子先搬，然后明天过来清场，你让物业先让我车子出去一下。汪红癸回复：你把东西搬走，也要经过我们同意，你欠款都没给。次日，汪红癸发送：你这边还有多少东西没有搬走？陈小敏回复：还有厨房的设备。本案第一次庭审之日即2020年4月7日，上海敏康公司认可曾要求陈小敏确认合同解除且不退还相关费用后才允许搬离剩余物品，当日，陈小敏表示剩余物品由上海敏康公司自行处置，上海敏康公司认可于该日收回系争房屋。以上事实，由陈小敏递交的《承包经营协议》《个人跨行通存业务客户回单》《告知函》、录音光盘，上海敏康公司递交的《房屋租赁合同续租协议(三)》、微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，上海敏康公司将系争房屋交付给陈小敏使用，陈小敏按季度支付约定的租金，双方之间签订的合同名为《承包经营协议》，实质即为房屋租赁合同关系。案外人张江集成电路公司与上海敏康公司签订的《房屋租赁合同续租协议(三)》中未约定上海敏康公司可以对系争房屋进行转租，且张江集成电路公司已于2019年10月15日发送《告知函》称上海敏康公司的转租行为未经其同意，故原、被告签订的转租合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。陈小敏应向上海敏康公司支付实际占用系争房屋期间的房屋使用费，标准参照合同约定的租金标准。因陈小敏已于2019年11月7日通知上海敏康公司开始搬离，仅剩余部分厨房设备，结合陈小敏所述上海敏康公司拒绝配合其搬离，上海敏康公司得知系争房屋仅剩余厨房设备后亦怠于行使收回房屋的权利，故上海敏康公司向陈小敏主张2019年11月8日之后的费用，本院不予支持。基于合同已被认定无效，陈小敏已返还系争房屋，上海敏康公司应向陈小敏退还所支付的保证金。陈小敏支付的进场费，系合同约定的期限内所需的经营费用，本院根据合同已履行的期限比例，酌定上海敏康公司退还陈小敏80,000元。陈小敏主张的装修损失，缺乏证据材料予以佐证，本院根据上海敏康公司认可的装修内容，结合双方的过错比例，酌定上海敏康公司赔偿陈小敏装修损失2,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈小敏与被告上海敏康餐饮管理有限公司于2019年4月7日签订的《承包经营协议》无效；二、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈小敏保证金40,000元；三、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈小敏进场费80,000元；四、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈小敏装修损失2,000元；五、反诉被告陈小敏于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海敏康餐饮管理有限公司房屋使用费5,333元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,560元，减半收取计1,780元，由原告陈小敏负担480元，被告上海敏康餐饮管理有限公司负担1,300元。反诉案件受理费减半收取计1,150元，由反诉原告上海敏康餐饮管理有限公司负担1,000元，反诉被告陈小敏负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年五月二十九日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。