浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1247号 原告：浙江新联兴投资有限公司，住嵊州市三江街道领带绢丝工业园领带一路12号一楼。 法定代表人：吴建荣，董事长。 委托诉讼代理人：任春君，浙江大丰律师事务所律师。 被告：浙江红贝投资有限公司，住所地嵊州市剡湖街道嵊州大道173号。 法定代表人：朱福泉，董事长。 委托诉讼代理人：陈珊悦，浙**新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史浙军，浙**新律师事务所实习律师。 原告浙江新联兴投资有限公司与被告浙江红贝投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江新联兴投资有限公司的委托诉讼代理人任春君，被告浙江红贝投资有限公司的委托诉讼代理人陈珊悦、史浙军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江新联兴投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币170万元，并支付其中的127.5万元自2019年10月1日起至实际付清日止按中国人民银行一年期同期同类贷款利率4倍计算的利息，其中的42.5万元自2020年1月1日起至实际付清日止按中国人民银行一年期同期同类贷款利率4倍计算的利息。2、判令被告立即腾退房屋并交还原告，同时支付自2020年1月17日起至实际腾空之日实际占有使用费按合同约定租金的二倍计28万元（暂计算至2020年3月16日）。3、因被告未经原告同意继续使用房屋而违反合同约定支付合同总租金20%的违约金即51万元。4、判令被告支付2019年10月到2020年12月的水电费7406元。5、判令被告向原告支付因实现债权而支付的律师费67000元和财产保全费2600元。事实与理由：2016年7月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同1份，由原告将其名下位于嵊州市，面积321.73平方米和北面二楼房屋，面积368.4平方米出租给被告作为售楼部和办公使用，租期为三年，自2016年7月16日至2019年7月16日，年租金为85万元，付款方式为每租赁年度支付一次，先付后用，第一年半年租金支付时间为合同签订之日起7天内一次性付清，后几年租金应在每年度租赁期开始日提前二个月支付该年度租金。合同签订后，被告仅仅支付了2016年7月16日至2018年1月16日止的租金，之后的租金一直未支付。原告多次催讨被告支付拖欠的租金，在2019年6月12日，被告向原告出具一份承诺书，承诺对2018年1月17日至2019年7月16日的租金合计127.5万元于2019年9月30日一次性支付完毕，并要求续签半年租期即2019年7月17日至2020年1月16日，该半年租金42.5万元在2019年12月31日前一次性支付完毕，若未按时支付前述两期租金的，愿意按照中国人民银行一年期同期同类贷款利率4倍计算从逾期之日起向原告支付利息，并承担为实现债权而产生的费用。但被告至今都未能按照该承诺书的约定履行支付义务，且在未向原告申请续租的情况下继续使用上述房屋，被告的行为已违反了房屋租赁合同第七条第5项的约定，不仅应向原告支付合同约定租金二倍的实际占有使用费，还应向原告支付合同总租金20%计算的违约金。原告为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼。 被告浙江红贝投资有限公司答辩称，1、被告拖欠2016年7月16日起至2019年7月16日止的房屋租金127.5万元属实，被告作出的承诺书证明被告有意继续承租房屋的意向，被告拖欠自2019年7月17日至今的租金也如实，但对后半年的租金支付时间没有达成协议，被告要求按照承诺书约定的审理案件时的一年期贷款年利率作为利息参考依据，同时考虑今年××的不可抗力因素，给予适当免除。2、对原告的第二、三项诉讼请求被告认为于法无据，应依法驳回。原房屋租赁合同至2019年7月16日合同期已满，被告继续使用房屋，在承租人迟延支付租金的情况下没有收到出租人要求书面解除租赁合同的通知，从被告出具承诺书至今，原告对被告继续租赁房屋没有提出任何书面异议，自2019年7月17日起期限为不定期租赁，被告只承担支付租金的义务。在租赁期满后，被告提前作出承诺，说明被告经营困难，有继续租赁房屋的意思表示，也得到了原告的同意，被告只需要向原告支付实际占有使用费。3、被告对原告的第四项诉讼请求没有异议。4、被告认为原告支付的律师费不是为实现债权而支出的必要费用，原告说多次催讨与事实不符，被告没有收到过原告催讨租金的书面通知，被告因外地员工受疫情影响没有复工，致使不能与原告及时沟通，原告通过起诉也不是实现本案债权的必然选择，被告没有承诺相关费用中包括律师代理费。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有: 证据1、2016年7月1日签订的房屋租赁合同1份，证明双方的租赁合同关系，以及被告拖欠原告的租金和应承担违约责任、相应费用。 证据2、2019年6月19日被告作出的承诺书1份，证明被告未按约履行相应的义务，拖欠的租金和实现债权的费用由被告承担。 证据3、2020年1月6日开具的增值税专用发票1份，证明被告应承担2019年第四季度的水电费。 被告对证据1-3经质证对证据的真实性、合法性、关联性都没有异议。 证据4、原告与浙江大丰律师事务所签订的法律服务委托合同及增值税普通发票和中国工商银行网上银行电子回单，证明原告为实现债权而支付律师费的事实。被告经质证对真实性没有异议，但对关联性和证明目的有异议。 证据5、中国大地财产保险股份有限公司绍兴中心支公司开具的增值税专用发票1份，证明原告为实现债权而支付财产保险服务费的事实。被告经质证对真实性没有异议。 对上述证据本院认证如下：因被告对上述证据的真实性均没有提出异议，其载明的内容对本案事实存有关联性，具有相应的证明效力。 本院经审理认定的事实如下：2016年7月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将自有的坐落在嵊州市的房屋，面积321.73平方米，北边二楼的房屋，面积约368.4平方米出租给乙方作售楼部及办公使用，租赁期共三年，自2016年7月16日起至2019年7月16日止，年租金为人民币85万元，付款方式为每自然年度支付一次，先付后用，第一年半年租金支付时间为合同签订之日起七内一次性付清，后几年度租金应在每年租赁期开始日提前二个月支付该年度租金；在租赁期内乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付按合同总租金20%计的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，其中第（4）项为拖欠房租累计2个月以上的；乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，并按应交租金每万分之六向甲方交付违约金；本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，乙方应向甲方支付房屋实际占有使用费，实际占有使用费按约定租金的二倍计，且乙方应向甲方支付按合同总租金20%计的违约金，甲方仍有要求乙方立即腾房交还租赁房屋的诉权；租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限，但延长期间乙方应当按照双方实际占有使用费的约定向甲方支付实际占有使用费；租赁期满或者本合同依法解除、终止的，乙方应在三日内腾房并交还租赁房屋，逾期的视为乙方已在租赁房屋内完成清理自己的财产，对尚在租赁房屋内的所有财物已完全放弃所有权，甲方有权直接接管租赁房屋等内容。合同签订后，被告向原告支付租金后使用了租赁物。后因被告未按合同约定支付其余租金，被告在2019年6月12日向原告出具承诺书1份，载明“截止目前本公司已向贵公司支付租金127.5万元，尚欠贵公司租金127.5万元，鉴于前期签订的三年租期（2016年7月16日至2019年7月16日）即将到期，又根据本公司目前的经营情况，需要向贵公司续签半年租期，时间为2019年7月17日至2020年1月16日止，半年租金为42.5万元。基于以上情况，现就对上述已欠的租金与续签租期后的租金支付方式作如下承诺：本公司已欠贵公司的租金127.5万元于2019年9月30日前一次性支付完毕，续签租期的租金42.5万元于2019年12月31日前一次性支付完毕，若未按时支付前述款项的，本公司愿意按银行一年期贷款基准利率的4倍计从逾期之日起向贵公司支付利息，若本公司未按约履行付款义务的，由本公司承担贵公司为实现债务而产生的费用”。但承诺书约定的时间届满后，被告仍未向原告支付尚欠的租金，被告也未将上述租赁房屋返还原告。为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同事实清楚，双方均应按合同约定履行各自的义务，现因被告未按约支付租金后向原告出具了承诺书，原告亦认可被告承诺的支付租金期限，但该期限届满后，被告仍未支付，为此原告要求被告支付尚欠的租金并按约定利率计付利息的请求，依据充分，应予支持。对原告要求被告支付水电费的请求，因被告无异议，予以支持。其次，原、被告双方在合同规定的租赁期限届满后又延长了半年租期，现该延长租期也已届满，故原告要求被告腾退并返还租赁房屋的请求，理由正当，应予支持。即使被告辩称延长期间的租期已属于不定期租赁，出租人也可以随时解除租赁合同，现原告提起诉讼要求被告返还租赁标的物，也属于解除合同的通知方式，应予准许。同时双方在延长的租期中仍按照原合同规定的年租金85万元计算租金，可见双方对延长期间的租金计算标准已经改变了原合同约定的实际占有使用费的计付标准，故在被告返还租赁物之前的租金仍按照年租金85万元进行计算，对原告要求按照该租金标准二倍进行计算的请求，不予支持。第三，在房屋租赁合同中约定本合同期满时，乙方未经甲方同意继续使用承租房屋时，乙方应向甲方支付按合同总租金20%计算的违约金，但该合同约定的租期届满后双方已协商延长了租期，在延长租期期满后被告也没有及时返还房屋，原告没有提供证据其已向被告提出了异议，故原房屋租赁合同虽然继续有效，但租赁期限已确定为不定期租赁，所以被告继续使用租赁房屋的行为已不属于未经出租方同意擅自继续使用的行为，原告要求被告按合同总租金20%支付违约金的请求，已缺乏适用情形，不予支持。对原告要求被告支付律师代理费和为申请财产保全而向担保公司支付担保服务费的请求，由于被告在自己出具的承诺书中明确载明如果未按约履行付款义务的，由被告承担原告为实现债务而产生的费用，现原告支付的律师代理费属于其为实现债权而支出的必要费用且在合理范围之内，故应当属于被告承诺的承担范围，被告辩称不应由其支付的理由，不能成立。至于原告为向被告采取财产保全措施而支付的担保费，不属于其实现债权过程中产生的必要费用，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、浙江红贝投资有限公司再支付浙江新联兴投资有限公司租金1700000元，并自2019年10月1日起至付清日止对其中的1275000元，自2020年1月1日起至付清日止对其中的425000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍（最高不超过月利率20‰）计付利息。 二、浙江红贝投资有限公司应自本判决生效之日起三十日内腾退坐落在嵊州市计建筑面积321.73平方米和北边二楼计建筑面积约368.4平方米的房屋并返还给浙江新联兴投资有限公司，同时自2020年1月17日起至实际返还日止按照年租金850000元标准计付租金。 三、浙江红贝投资有限公司应支付浙江新联兴投资有限公司水电费7406元和律师代理费67000元。 上述应付之款，均限本判决生效后三十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回浙江新联兴投资有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费28332元，依法减半收取计14166元，财产保全申请费用5000元，合计19166元，由原告负担4166元，被告浙江红贝投资有限公司负担15000元，限被告在判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费28332元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇二〇年五月三十日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。