贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终418号上诉人（原审原告）：思南长征村镇银行有限责任公司，住所地贵州省思南县思唐街道办事处城北大道江岸名都五组团。法定代表人：杨天志，董事长。被上诉人（原审被告）：谭奇兵，男，1968年8月1日出生，土家族，住贵州省思南县。上诉人思南长征村镇银行有限责任公司（以下简称思南长征村镇银行）因与被上诉人谭奇兵房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思南长征村镇银行上诉请求：1．判决解除上诉人与被上诉人2017年5月25日签订的《租房协议》；2.改判被上诉人谭奇兵退还上诉人剩余房屋租金及保证金14920元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据上诉人与被上诉人签订的《租房协议》，上诉人只要不损坏房屋设施及家具家电，同时交清水、电、气、光纤、物业管理等费用的情况下，被上诉人应如数退还剩余房租和保证金。上诉人已完成了合同约定的义务，故被上诉人应按约定退还上诉人剩余房租及保证金。上诉人租用房屋期间，被上诉人预留了钥匙一把，且擅自进入出租房屋，给上诉人造成安全隐患；被上诉人对租住房屋的上诉人员工态度不好，在上诉人租赁房屋期间又拿走上诉人饮水机，因此，上诉人才决定不租用被上诉人房屋的，上诉人不存在违约行为，一审判决上诉人承担4,583元租金损失不合理。被上诉人谭奇兵未作答辩。思南长征村镇银行向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告谭奇兵于2017年5月25日签订的《租房协议》；2.判令被告谭奇兵立即向原告退还房屋租金17000元；3.判令被告谭奇兵立即向原告返还饮水机一台；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，被告谭奇兵将其位于思南县思唐街道办事处江岸名都五组团四栋二单元503号房屋租赁给原告思南长征村镇银行作为员工宿舍，双方签订了《租房协议》，约定：租期为2017年5月25日至2020年5月25日止,月租金2750元，按年支付，年租金33000元；乙方（原告）入住时应更换房门锁；爱护屋内设施，如因人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿；乙方必须按时交纳房租，否则视为乙方违约，协议终止；乙方交保证金5000元，退房时结清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金；甲方保证房屋无产权纠纷，交房时已交清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，因未清而产生的费用和损失由甲方负责；合同签订时乙方一次性支付甲方50,000元，按实际抵扣房租。当日，原告向被告支付租房保证金5000元，次日，支付租金45000元。原告租赁一年后，2018年5月24号通知被告不再续租并解除合同，返还租赁房屋，要求被告退还缴纳的保证金及余下租金。另查明，案涉房屋系四室一厅并按宾馆模式装修的新房，带全新的家具家电，卧室带卫生间。原告退房后，被告谭奇兵发现其中一间卧室的卫生间马桶已坏、且下水道堵塞，被告遂雇请工人疏通并翻新下水道、更换了新马桶，购买马桶产生费用1280元、工人工资800元，合计2080元。被告接收原告交付的租赁房屋后，于2018年7月15日将房屋出租他人。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订租房合同后，原告已将房屋交付被告使用。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人双方应当依照合同约定全面履行义务，如变更合同内容或者解除合同，必须依照法律规定的程序或者方式进行，任何一方都不得擅自变更或者解除合同，否则将承担相应的法律责任。原告思南长征村镇银行向被告谭奇兵租赁房屋，合同约定租期三年，且交纳了5000元保证金和45,000元的房租，而原告仅租赁一年，在租期未届满便提出退房并解除合同，原告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，且原告决定不再继续租房后，未在合理期限内提前告知被告，导致被告出租屋空闲一个月20天，由此造成的损失，原告应予以赔偿被告租金损失4583元（月租金2750+20天租金1833元）。对于原告主张被告退还租金17000元，查明其中有5000元系保证金，剩余租金应为12000元，结合本案事实，本院决定将其中的4,583元作为用于抵扣因原告违约给被告造成的损失，由被告退还原告租金7417元。对于保证金5000元的处置问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。本案租房协议明确约定“乙方交保证金5000元，退房时结清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，甲方如数退还保证金”。经查，原告租赁房屋一年停止续租交还房屋，其中一间卧室的卫生间马桶损坏、且下水道堵塞并漏水，被告已雇请工人疏通并翻新下水道、更换了新马桶，产生费用合计2080元。被告在交付租赁房屋时租房协议明确约定下水管道、厕所无堵漏，从生活常识而言，只有不当使用才会造成下水道堵塞、马桶破损，故原告应当承担被告更换马桶和修理下水道产生的费用2,080元，该款在保证金5000元中予以抵扣，故被告应退还原告保证金2920元。故对被告辩称要求原告补偿空房租赁损失以及产生的维修马桶管道的相关费用的意见，予以采纳。对于原告主张由被告返还一台饮水机的问题，被告同意返还，予以支持。对于原告诉请解除双方签订的租房协议问题，经查，原告退房后，被告已将案涉房屋租赁给他人，合同已实际解除，故对原告要求解除协议的诉讼请求，不再予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告谭奇兵退还原告思南长征村镇银行有限责任公司房屋租金7417元、保证金2920元，合计10337元；二、由被告谭奇兵返还原告思南长征村镇银行有限责任公司饮水机一台；三、驳回原告思南长征村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。本案件受理费已减半收取113元，由原告思南长征村镇银行有限责任公司负担。上列执行事项，限在本判决生效后十日内履行。二审举证期限内各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审涉及的争议焦点是：一、本案是否应判决解除双方签订的《租房合同》；二、上诉人思南长征村镇银行是否存在违约行为。上诉人思南长征村镇银行与被上诉人谭奇兵签订的《租房协议》是双方真实的意思表示，协议内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效协议，各方均应按此协议履行。被上诉人谭奇兵已将房屋交付给上诉人思南长征村镇银行使用，上诉人在房屋租赁期限未届满的情况下提前退房并要求解除双方租赁合同，不符合双方约定及法律规定，且未在合理期限提前告知被上诉人，给被上诉人造成相应的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，应承担违约责任。一审酌情判决由上诉人思南长征村镇银行赔偿被上诉人谭奇兵一个月零二十天的房屋空置租金并无不当，上诉人所持“不存在违约行为，一审判决上诉人承担4583元租金损失不合理”的上诉理由不能成立，不予支持。双方在合同中约定的是“遇政府拆迁”退还上诉人已交的剩余房屋租金；“退房时结清水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用及屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏”退还保证金，上诉人在使用租赁房屋致使马桶损坏及管道堵塞属实，一审从上诉人缴纳的保证金中扣除维修费用合理。上诉人所持应全部退还剩余房租及保证金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因本案双方均同意解除《租房协议》，且在上诉人起诉时被上诉人已将房屋转租给他人，双方实际已解除了合同，故一审未判决解除《租房协议》并无不当，上诉人所持应判决解除《租房合同》的上诉理由不能成立，不予支持。因双方在合同中约定上诉人入住后应及时更换房屋门锁，故被上诉人持有出租房屋原门锁一把未违反合同约定，不存在违约行为。综上所述，思南长征村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回;一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人思南长征村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张红芳审判员  芦化莉审判员  吴爱民二〇二〇年五月二十二日法官助理陆茜书记员陆茜