重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初1575号原告：重庆国能物业管理有限公司，住所地重庆市万盛经开区松林路111号（国能天街），统一社会信用代码91500110094267709Y。法定代表人娄杨，董事。委托诉讼代理人：黄祖华，男，1979年4月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王梅，女，1975年8月6日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：霍登素，男，1965年8月9日出生，汉族，住重庆市万盛经开区。原告重庆国能物业管理有限公司与被告霍登素物业服务合同纠纷一案，本院于2020年03月02日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆国能物业管理有限公司委托诉讼代理人黄祖华、王梅到庭参加诉讼，被告霍登素经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。重庆国能物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2864.32元，包括2017年8月1日至2019年12月31日期间物业服务费2864.32元，并以前述欠款为基数按日千分之三计算违约金至款项实际付清之日止（暂计算至2019年12月31日为3608.69元）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年4月14日，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，服务期限内按照房屋建筑面积２元/平方米执行收取物业服务费等。被告系万盛假日国际X幢X单元X-X号的业主，于2016年4月14日接房入住，房屋建筑面积为49.38平方米。依据约定，被告应按98.76元/月缴纳物业管理费。但被告至今未向原告缴纳2017年8月1日－2019年12月31日期间的物业服务费2864.32元。经原告多次催收未果，特依法起诉。被告霍登素未答辩，也未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告霍登素系重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇金竹路3号（假日国际）X幢X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积49.38m2。2016年4月14日，原、被告双方签订前期物业服务合同及业主临时管理规约，约定原告负责1、对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、制定本物业的管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知乙方（即被告）；3、建立健全本物业的管理档案资料；4、制止违反本物业的管理制度和《业主临时管理规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本合同向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务年度计划；8、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；9、不得因私占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能；10、向乙方提供房屋专有部位、专有设施设备维修养护等有偿服务……。物业服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备（即共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）及其运行的维护和管理；三、小区公共环境卫生与绿化。四、小区公共区域秩序维护。五、小区交通秩序管理。六、社区文化。七、小区房屋装饰装修管理。服务质量标准：1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋完好率达95%以上；零修和急修及时率90%以上；零修工程合格率90%以上；外观良好、整洁、无缺损现象；房屋装修符合管理规定。（2）协助配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障服务范围内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通、路面平整。（5）消防设施完好无损。2、公共区域秩序维护（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；（2）公共区域秩序维护巡查；（3）交通、车辆管理有序：机动车辆按序停放、道路畅通。（4）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；（5）有应急处理计划、措施，遇突发事件能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。3、绿化与环境卫生：（1）绿化布局合理；（2）花草长势良好，无大面积枯死、破坏现象，不可抗力因素除外；（3）修剪及时，整齐美观；（4）房屋立面整洁，公共楼阁及道路整洁，无堆放杂物及隐患；（5）水、电等设施设备整洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；（6）环卫设施整洁；（7）对于乱贴、乱挂、乱划现象，及时制止或清除。4、硬件环境符合规划要求；楼宇、建筑等各类标识明显；供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全。物业服务费用：一、乙方应于每月10日前缴纳物业服务费及其他应缴费用……。二、收费标准：1、住宅洋房住宅2.2元/月.平方米，按建筑面积标准收取；电梯洋房2.5元/月.平方米,(含电梯费）按建筑面积标准收取;叠拼别墅2.5元/月.平方米,按建筑面积标准收。２、停车场收费标准：露天停车位30元/月.个标准收取；停车库车位按50元/月.个标准收取……3、公共区域水电费、自备发电机油料和二次加压供水等，由业主及使用人按建筑面积据实分摊……合同签订后，原告按照合同约定的标准履行合同义务，实际按２元/平方米收取物业服务费。被告霍登素于2016年4月14日接收房屋后，也履行了缴纳物业服务费的义务至2017年7月30日。从2017年8月1日起，被告霍登素未再履行缴纳物业服务费的义务至今。原告经多次催收未果。上述事实，有原告与开发商签订的前期物业服务合同、前期物业管理备案证明、业主临时管理规约、原告与被告签订的前期物业服务合同、环境部工作计划表、员工考勤表、巡查签到记录表、入伙资料签收表、装修须知、物品领取签收表、常住人口登记卡、住户信息登记表、物业服务及好人好事照片、业主感谢信、接房会签单、物业费催缴通知单等在卷证实，并经本院审查属实，本院予以采信。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。被告作为小区业主，既然接受了原告提供的物业服务，就应当按约支付相应的物业管理服务费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费，理由正当，本院予以支持。被告拒交物业管理服务费属于违约行为。原告通过在其住宅门张贴欠费催缴通知，应当视为原告已经向被告书面催交所欠物业管理服务费。综上所述，本院对原告要求被告支付2017年8月1日起至2019年12月31日止的物业管理费2864.32元的诉讼请求予以支持。因物业公司的服务是一个动态的持续的过程，业主不能以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业的服务质量优劣而拒交物业服务费，但原告自身的服务质量确实也存在瑕疵，有待提高，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告霍登素给付原告重庆国能物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月31日的物业服务费2864.32元，限于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告重庆国能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告霍登素负担（此款原告已经预交，由被告于上述给付期限内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  王拥红二〇二〇年五月七日（院印）书记员  何宇翔