河南省光山县人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1522民初4507号原告：光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会。负责人：刘梅，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：易善良，河南紫弦律师事务所律师。被告：光山县金泰置业有限公司。住所：光山县官渡河产业集聚区航空路（官渡河产业集聚区管委会院内），统一社会信用代码：91411522554205737A(1-1)。法定代表人：邹军，该公司总经理。委托诉讼代理人：上官同义，河南紫弦律师事务所律师。原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会诉被告光山县金泰置业有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会负责人刘梅及其委托诉讼代理人易善良、被告光山县金泰置业有限公司委托诉讼代理人上官同义到庭参加了诉讼。原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会向本院提出了诉讼请求：1、判令确认被告擅自将金泰·翡翠华庭北边规划的绿化、停车位、物业管理用房和住宅用房擅自建设成商业用房的行为无效。2、判令被告将擅自改变规划占用处分业主共有部分用于经营活动所得收益100万元（以鉴定评估为准）支付给原告，用于业主补充维修基金和业主共同事务。3、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求第2项为：判令被告将擅自改变规划占用处分业主共有部分用于经营活动所得收益200万元支付给原告，对于其它收益再另行主张权利。事实与理由：金泰·翡翠华庭小区共有住户600多户，现业主基本已入住。根据建设部门规划和业主购买房屋时效果图，小区北边规划有52个公共停车位，北边东西各一个公共物业管理房面积计987.6平方米，停车位南边是12层住宅（其中第一层规划的是车库），停车位、住宅周围是绿化区。被告没有经原告业主同意，将该小区北边属于业主公共所有和使用的52个车位、两个物业用房及绿化区域建成68间门面商业用房对外出售，将北边12层住宅的第一层建成70间商业用房出售，取消了住宅周围的绿化。在业主委员会没有成立之前，该小区部分业主已多次到规划局、县政府、县信访局反映情况，但没有解决结果。业主委员会2017年6月成立以后，多次以书面和口头形式向政府反映，但仍然没有处理结果。鉴于被告侵权违法建房已出售给善意第三人，原告只能依法要求被告将其违法经营所得收益交于原告，切实维护业主的合法权益。被告光山县金泰置业有限公司辩称：一、被答辩人作为业主委员会提起诉讼，应当在法律规定的权限范围内进行。本次起诉不属于“从事与物业管理相关的活动”，故被答辩人不是本案适格原告。二、从另一个角度看，若是存在损害小区全体业主利益的侵权行为，全体业主才是权利主体，与侵权行为具有利害关系。因此，业主需要主张权利的，应通过法定的途径和形式进行。为支持自己的诉讼请求，原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会向本院提交如下证据：1、原告在政府备案文件及公示。2、被告公示的《金泰翡翠华庭修建性详细规划图》；2010.123、规划部门的《金泰翡翠华庭修建性详细规划图》两份2010.7.21和2011.2.21。4、从光山法院调取的（2017）豫1522行执697号档案一册；（1）光山县住房和城乡规划建设局（2016）第201号行政处罚决定书；（2）金泰翡翠华庭规划情况和现状建设情况；（3）被告违规建房罚款票据10万元2012.3.13。5、光山县房管所证明。被告侵占业主面积建房获益为17767707元。6、光盘一张。7、业主代表签字按手印的材料。8、（2019）豫1522民初590号民事判决书。对于原告提供的证据，被告的质证意见为：1、对主体资格，最高院对安徽省高院的批复首先属于个案指导意见，不属于司法解释，答辩否定原告主体资格是针对本案；2、依据物业管理条例是业主委员会成立的依据，应当受该条例规定约束，业主委员会应服务业主。3、对证据7、并不能说明签名是否为本小区业主，业主大会召开有规定的程序。原告应举证证明业主大会召开时间，是如何表决的。4、对幸福花园判决书，原告举证的判决书与本案不一定雷同，与本案主体事实不一样。该案答辩与本案答辩也不一样。不能因为个人影响全体业主的利益，很多业主都不清楚诉讼。5、对规划的行政处罚问题，行政处罚是仅仅针对占用一点绿地罚款10万元。因此，原告应该就主体资格，业主委员会不可能代表全体业主的利益，属于滥用审判资源。被告光山县金泰置业有限公司未向本院提交证据。经审理查明：光山县金泰翡翠华庭小区是光山县金泰置业有限公司开发建设的。2017年9月1日，光山县人民政府紫水街道办事处对金泰翡翠华庭小区首届业主委员会组成人员名单予以公示，2017年9月7日，光山县人民政府紫水街道办事处作出《关于金泰翡翠华庭小区首届业主委员会选举结果的批复》。2016年12月1日，光山县住房和城乡规划建设局对光山县金泰置业有限公司（金泰·翡翠华庭项目）违反规划建设立案调查。经调查，该单位二环路西侧、百泰中央花园南侧建房（金泰·翡翠华庭项目），未按照《建设工程规划许可证》规定的内容施工建设。2016年12月12日光山县住房和城乡规划建设局对光山县金泰置业有限公司（金泰·翡翠华庭项目）作出行政处罚。本院认为,本案的争议焦点首先是确认原告的诉讼主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，“有关共有和共同管理权力的其他重大事项由业主共同决定”。同条第二款规定，决定第一款第（七）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，“有关共有和共同管理权力的其他重大事项由业主共同决定”。第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”该条的第三款中规定“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本案中，原告起诉被告擅自改变规划，将绿化、停车位、物业管理用房和住宅用房擅自建成商业用房的行为无效以及判令被告将擅自改变规划占用处分业主共有部分用于经营活动所得收益200万元支付给原告，用于业主补充维修基金和共同事务的诉讼请求及理由来看，所属事项属于有关全体业主共有的重大事项，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项及《物业管理条例》第十一条第（七）项的事项，故光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会作为起诉光山县金泰置业有限公司的原告，需由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意来加以决定，即通过上述程序获得业主的授权,才有权提起本案诉讼。庭审中,光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会未能够提供符合上述要求的相关证据。原告提出按照2003年《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》和2005年《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》，业主委员会可以作为诉讼主体提出诉讼。本院认为，2003年最高人民法院的复函中明确规定了可以业主委员会名义提起诉讼的事项中没有本案起诉的事项。2005年最高人民法院的复函中明确规定了业主委员会根据业主大会的授权才能对外代表业主进行民事活动。对这一复函的运用，在最高人民法院（2014）民提字第100号民事裁定书，即《申诉人杭州市西湖区西湖家园业主委员会与被申诉人杭州安泰西湖房地产有限公司清算委员会、斯培法房屋买卖合同纠纷案》中得到体现。综上所述，本案的原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会的诉讼主体不适格。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告光山县金泰翡翠华庭小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张磊二〇二〇年五月二十六日书记员  何萍