广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终668号 上诉人（原审原告）：张恒明，男，1971年12月24日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：联发集团桂林联盛置业有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路187号201室。统一社会信用代码：91450300051007552D。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 上诉人张恒明因与被上诉人联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称联盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张恒明上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初2062号民事判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金10万元；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。被上诉人履行了交房通知义务，并不必然意味着将存在诸多质量问题与瑕疵的涉案房屋实际交付给了上诉人。1.上诉人与被上诉人于2013年12月6日签订了《商品房买卖合同》。2015年8月，被上诉人在交房前通知上诉人预验房时，发现该商品房由诸多质量问题与瑕疵。经过被上诉人多次、长期整改，2019年3月28日上诉人曾向被上诉人致函问询，却无回应。直至2019年10月24日上诉人初次向一审法院提起诉讼之日，仍有主卧室外阳台的排水设施并未整改完成。2.2018年9月，由被上诉人指派的物业服务机构——桂林联发盛泰物业服务有限公司向桂林市叠彩区人民法院起诉，要求上诉人从2015年9月1日起，向其支付物业服务费、公摊水电费，桂林市中级人民法院（2019）桂03民终307号《民事裁定书》，驳回桂林联发盛泰物业服务有限公司的诉讼请求。该裁定书表明，在客观真实的事实中，是被上诉人的行为违约，对上诉人交房已逾期。逾期时间计算到上诉人对被上诉人发起初次诉讼之日，即2019年10与25日，已达49个月，按照《商品房买卖合同》第九条约定的每日万分之五计算，每日是347元，违约金已有510000元。由于被上诉人逾期交付房屋，导致上诉人只能租房居住，到2019年9月，上诉人已经支付租金达78300元。被上诉人的违约与过失造成上诉人的损失，上诉人作为无过错方恳请法院公正裁决。 联盛公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付了商品房，上诉人要求的有关房屋维修属于商品房两书中的维修义务，上诉人对于被上诉人履行合同维修义务的约定要求过于苛刻，认为未达到其维修条件就不具备交付条件的想法是错误的。 张恒明向一审法院起诉请求：一、判令被告联盛公司立即向原告交付“桂林市叠彩区联发•乾景第10幢1单元6层2号房”；二、判令被告支付原告逾期交房违约金100000元；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于桂林市叠彩区联发•乾景第10幢1单元6层2号房屋一套，建筑面积为97.31平方米，销售总价为693659元。合同第八条约定，“出卖人应当在2015年8月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用”。第九条约定，“出卖人如逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。第十三条约定，“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，出卖人按市场同期同等级装饰材料价退还合同约定的而未能达到标准部分差价款”。该合同附件四《合同补充协议》（出卖人为甲方，买受人为乙方）第二条第1款约定，“甲方取得‘该商品房工程质量经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位五方验收合格书。’后，以电话通知向乙方发出房产交接书，同时在《桂林晚报》刊登交房通知。乙方应于接到甲方的电话通知或报纸刊登交房通知五天内亲自或指定委托人持公证委托书及相关文件前往甲方指定地点办理房产交接手续。在非甲方原因而乙方未能及时收到交房通知的情况下，交房通知书自登报之日起3日内视为送达。”。 合同签订后，原告于2013年12月6日向被告支付购房款208659元，并于2014年2月14日向中国农业银行办理了个人购房担保借款。中国农业银行于2014年5月7日向原告发放其购房贷款485000元。 2015年8月16日，被告在《桂林晚报》上刊登《交房通知》，通知包括10#楼在内的楼住宅已达到交房条件，于2015年8月22日开始交房。联发•乾景10#楼于2015年6月25日经五方验收质量合格。 2015年8月，原告到被告处办理收房手续，在验收房屋时，原告认为房屋存在地板开裂、天面、墙壁渗漏水等质量问题，遂与开发商协商，开发商对此事认可并承诺采取修理等补救措施。但原告就上述其认为的质量问题并没有做过相关的评估。 另查明，被告已就原告购买本案房屋办理了商品房买卖合同预售登记备案。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系原、被告双方的真实意思表示，由双方平等自愿签订，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应依照约定履行各自的合同义务。根据合同约定，被告应于2015年8月30日前，将经五方验收合格及符合合同约定装修装饰标准的商品房交付原告。庭审查明，被告已于2015年8月16日通过在《桂林晚报》上刊登公告的方式，通知原告购买的房屋所在楼栋的所有业主，于2015年8月22日开始办理收房手续，故被告已经履行了交房的通知义务，并不存在逾期交房的情形。 原告主张称，因被告以房屋质量需要整改为由一直拖延交房，故被告构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。被告已按照合同约定如期有效通知原告收房，现原告主张认为案涉房屋存在质量问题，仅能视为被告交付的房屋存在瑕疵，而非被告逾期交房，故被告不存在逾期交房的情形。案涉房屋存在相关质量问题，根据双方合同第十三条约定，原告可另行向被告要求按市场同期同等级装饰材料差价退还合同约定的而未能达到标准部分差价款，或者另做协商。故原告要求被告承担逾期交房违约责任并向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实根据和法律依据，该院不予支持。 被告虽刊登了交房公告，但从原告与被告交涉案涉房屋装修装饰整改维修等问题以来，其一直未向原告正式办理交房手续。鉴于被告在案涉房屋的交付过程中存在办理程序不完善的过失，原告现要求被告向其交付案涉房屋，被告应予履行。 综上所述，被告虽未逾期交房，但仍应向原告履行交房义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告联发集团桂林联盛置业有限公司于本案判决生效之日起立即向原告张恒明交付位于桂林市叠彩区联发•乾景第10幢1单元6层2号房屋；二、驳回原告张恒明的其他诉讼请求。案件受理费2300元，简易程序减半收取1150元，由被告联发集团桂林联盛置业有限公司负担100元，原告张恒明负担1050元。 本院二审期间，围绕争议焦点上诉人提交了以下新的证据：问询函，证明没有实际完成交房过程。被上诉人质证意见，不属于新证据，这是对于房屋瑕疵维修问题的提出，上诉人向物业公司申请维修的时候已经提到过，并且这是上诉人的单方函件，无法证实是否已送达给被上诉人；函件中提到的杂物间，已经具备交付条件，但上诉人一直不予签收。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，从现有的证据表明，联发集团桂林联盛置业有限公司已于2015年8月16日将符合双方合同约定交房条件的房屋通过在《桂林晚报》上刊登公告的方式，通知原告等购买的房屋业主交接房屋。上诉人张恒明在知道被上诉人联发集团桂林联盛置业有限公司交房通知后，在查看其所购买的商品房后，认为被上诉人联发集团桂林联盛置业有限公司所交毛坯房，存在有主卧室阳台积水，下水管的地漏没装的问题，口头向桂林星达物业服务有限公司提出，要求维修。显然，上诉人张恒明所提出的问题并非房屋主体安全结构的质量问题，而是房屋存在不影响居住安全的房屋瑕疵问题。对此问题是否构成拒收条件，双方在《商品房买卖合同》第十一条作了如下：“如该商品房存在需改进或维修的工程质量通病等质量问题，且未达到解约条件的，出卖人应在合理工期内改进或维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人不承担迟延交付商品房的违约责任。买受人应当在交房通知书面文件规定的期限对该商品房进行验收，如有异议，应当以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。”约定。该约定对双方均有约束力。故，因上诉人张恒明原因不接收涉诉商品房，不构成被上诉人联发集团桂林联盛置业有限公司逾期交房违约。 综上所述，张恒明的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人张恒明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海涛 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕