四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终3389号 上诉人（原审原告）：张琦，女，1988年6月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中航瑞赛置业有限公司，住所地：四川省成都高新区益州大道北段777号1栋1单元25层。 法定代表人：文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：成都如家酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区正府街照壁巷11号。 法定代表人：宋红果，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：上海如家酒店管理有限公司，住所地：上海市徐汇区上中路462号12幢316室。 法定代表人：孙坚，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：四川省成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人张琦因与被上诉人成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航公司）、成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）、成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、原审第三人上海如家酒店管理有限公司（以下简称上海如家公司）、成都如家酒店管理有限公司（以下简称成都如家公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初2849号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。张琦的委托诉讼代理人吴朝学律师、中航公司委托诉讼代理人雷蕾律师、名人投资公司、名人酒店公司、鑫然公司共同委托诉讼代理人刘宇律师、成都如家公司和上海如家公司共同委托诉讼代理人郑珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张琦上诉请求：：1.请求依法撤销原审裁定，裁定发回重审改判支持张琦的一审诉讼请求；2.本案诉讼费和财产保全费由中航公司、名人投资公司、名人酒店公司承担。 事实与理由：名人投资公司与中航公司签订的《房屋买卖合同》第七条约定证明，名人投资公司与中航公司之间没有房屋销售法律关系，张琦与中航公司构成真实的商品房预售合同关系。根据司法解释，售后包租、约定回购，属于非法吸收公众存款罪，名人投资公司构成合同诈骗罪，因此法院认定合同绑定不成立。 中航公司辩称，中航公司与张琦之间没有商品房买卖合同关系，中航公司也未向张琦收取购房款或装修款。中航公司是将房屋整体出售给名人投资公司，与张琦并无商品房买卖合同关系，中航公司仅根据与名人投资公司的协议为其提供的业主名单更名办理产权证，且中航公司不存在与其他被上诉人共同侵犯张琦利益的事实。张琦主张中航公司承担连带责任没有事实依据或法律依据。 名人投资公司、名人酒店公司、鑫然公司共同辩称，1、张琦的上诉请求及事实理由的表述并没有针对性；2、张琦要求支持一审诉讼请求，该请求是解除委托经营管理合同，但其与名人投资公司签订房屋买卖合同的当天，与名人酒店公司签订了委托经营管理合同，与鑫然公司签订了委托装修协议，这三份合同均为同一天签订，其深知购买该房屋的用途、收益情况，即名人酒店公司有权对外经营、转租等，三份合同应属合法有效。在案涉房屋交易过程中形成买卖、装修、委托经营系根据整个销售打造，从而在每个环节上获取的利润，因此这三份合同具有紧密的关联性，不可分离，即通过合同的关联实现收益，因此应当全盘考虑，若要解除合同，应对三份合同一并解除。一审法院对事实的查明是准确的，适用法律也是准确的。 上海如家公司、成都如家公司共同辩称，如家公司是案涉房屋的实际使用人，将按照法院判决结果建立合同关系并支付租金。 张琦向一审法院提起诉讼请求：1、解除与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》；2、名人投资公司、名人酒店公司、中航公司向张琦支付拖欠的委托经营管理费，计算至2019年11月；3、名人投资公司、名人酒店公司、中航公司向张琦支付拖欠委托经营管理费的违约金，按照年利率24%的标准进行计算；4、诉讼费和保全费由名人投资公司、名人酒店公司、中航公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月9日，张琦与名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定：张琦购买名人投资公司订制的由中航公司开发的位于成都市高新区南部新区科创中心片区的“中航•国际交流中心”中的暂定名为“中航•名人酒店”的房屋，总价款为296088元。《房屋买卖合同》第十二条第一款约定：“买受人同意委托其委托经营管理公司代理其到中航公司指定的地方办理房屋交接手续，并应出具相应的授权委托书。”第十九条特别约定：“买受人购买该房屋时，出卖方已明确告知买受人该房屋的相关情况（包括但不限于出卖方取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），买受人对此无异议。”同日，张琦作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，约定张琦同意将案涉房屋委托给名人酒店公司进行经营管理，名人酒店公司经营管理期间无论盈亏均与张琦无关；无论案涉房屋为空置或经营使用，名人酒店公司均应按约向张琦支付经营管理费。同时，根据酒店统一经营的要求，张琦与鑫然公司签订了《委托装修协议》，约定原告张琦委托鑫然公司对房屋进行装修，并支付了工程包干费。 一审法院认为，张琦与名人投资公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。张琦与鑫然公司签订的《委托装修协议》是鑫然公司以装修费名义收取的款项，其实质是部分购房款。鑫然公司以自己的名义与张琦签订《委托装修协议》并实际收取部分装修费的行为与名人投资公司向张琦销售案涉房屋并签订《房屋买卖合同》、收取部分购房款的行为共同构成了一个完整的房屋买卖合同行为，且其对名人投资公司以拆分房款的形式销售案涉房屋知晓并实际参与，应认定名人投资公司、鑫然公司系诉争房屋买卖合同关系的共同相对人，应共同享有、承担房屋买卖合同关系项下的权利、义务。 张琦与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但约定内容实质是张琦将其购买的案涉房屋交由名人酒店公司经营管理，由名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利。张琦并不对名人酒店公司的经营情况承担责任，即名人酒店公司是否对外经营、经营盈亏状况如何，均与张琦无关，张琦仅按约定收取固定的收益，该收益实为房屋出租的对价，性质上为房屋的租金。故该合同不具有委托法律关系特征，应认定该合同实质系租赁合同。该租赁合同约定内容并未违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行各自权利义务。 一审法院认为，案涉房屋交易过程中形成的买卖、装修、委托经营合同系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就同一案涉房屋同时签订买卖、装修、委托经营合同，各方均明确知晓要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然公司装修、名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。从上述合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，案涉《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）、《委托经营管理合同》系因交易而相互绑定，紧密联系，通过合同关系联立而实现收益、获得对价的合同目的，联立合同之间应当统一履行、统一解除。单独将上述合同分割处理将导致其余合同无法履行。 张琦仅以租赁合同法律关系主张权利与一审法院认定的法律关系性质不符。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，一审法院依法向张琦进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，张琦于庭审中最终明确表示其仍然坚持其原主张的法律关系（即租赁合同关系）且不同意变更诉讼请求。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”参照以上司法解释中关于“对经人民法院释明，当事人拒绝接受释明并变更诉讼请求的，人民法院裁定驳回起诉”的处理意见，为减少当事人诉累和节约司法资源，应通过裁定的方式驳回起诉。 关于中航公司是否系本案适格被告及中航公司于本案中是否应承担责任的问题，一审法院认为，中航公司并非联立合同的真实相对方，故不应承担联立合同项下的权利、义务。故，中航公司并非本案适格被告，应予驳回起诉。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定：驳回张琦的起诉。 本案二审中双方均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，张琦与名人投资公司、鑫然公司签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》），与名人酒店公司签订《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同、装修合同、委托经营合同是相互独立的合同，还是整体联立合同；张琦关于解除《委托经营管理合同》及要求名人投资公司、名人酒店公司、中航公司支付拖欠委托经营管理费、并按年利率24%给付违约金的诉讼请求是否成立。 本院认为，案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营合同，系基于出卖人、买受人、承揽人、承租人等参与主体在案涉商铺的销售、装修打造、整体经营、支付租金等行为中，各主体在相应每一个交易环节获取利润的目的而协定，各合同关系之间紧密联系、不可分割。从合同订立来看，同一案涉商铺同时签订买卖、装修、委托经营合同，各方当事人均明确知晓买受人要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然公司按照酒店方需要进行统一装修,名人酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。从上述合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，案涉房屋买卖合同、租赁合同、委托管理合同因关联交易而相互绑定、紧密联系，通过联立合同而实现投资收益、获得对价的合同目的，联立合同之间应当统一履行、统一解除。若单独将上述合同分割处理，将导致其余合同的履行存在障碍或无法履行，并违背了各方当事人通过订立合同获取收益的真实意思表示。本案中，一审法院确认案涉系列合同为联立合同、合同的履行和解除应当整体评价正确，本院依法予以维持。 在一审法院在正确认定合同联立、向张琦依法进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，在张琦坚持不变更其主张的法律关系和诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累和节约司法资源，一审法院裁定驳回本案起诉并无不当，本院依法予以维持。 综上，张琦的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案一、二审案件的受理费，依法予以免收。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月十四日 书记员 龙春光