贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终396号上诉人（原审被告）：涂安梅，女，1974年1月5日生，台湾地区居民，现住贵州省正安县。被上诉人（原审原告）：正安县酷业物业管理有限公司，住所地：贵州省正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。法定代表人:刘开良。委托诉讼代理人：何芬，该公司员工。上诉人涂安梅因与被上诉人正安县酷业物业管理有限公司（以下简称“酷业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初1406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人涂安梅、被上诉人酷业公司法定代表人刘开良及其委托诉讼代理人何芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人涂安梅的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回酷业公司诉讼请求；2、一、二审诉讼费由酷业公司承担。事实和理由：1、酷业公司未与业主签约，未履行职责，即使履行亦违反了国家物业收费标准且未提交物价管理部门审批的各项文件，业主有权拒交物业费。2、其擅自增加物业费，业主有权拒交或少交，最多维持之前0.5元/m2收费标准。3、酷业公司擅自利用公共区域、停车位进行经营性活动，高额收取涂安梅经营酒店客人的停车费以及不让客人停车导致涂安梅营业利润损失，酷业公司应赔偿损失10万元。被上诉人酷业公司辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回涂安梅上诉请求，维持原判。酷业公司向一审法院起诉请求：一、判令涂安梅支付酷业公司物业费24523元；二、判令涂安梅按合同约定支付酷业公司违约金2452元；三、判令涂安梅支付酷业公司资料费30元；以上三项合计金额27005元；四、判令本案诉讼费用由涂安梅承担。一审法院认定事实：涂安梅系XXXXXX小区XXX（30.08m2）、XXX（135.9m2）、XXX（102.87m2）、XXX（153.9m2）、XXX（153.9m2）、XXX（25.63m2）、XXX（127.56m2）、XXX（103.5m2）、XXX（137.33m2）、XXX（30.26m2）（10间）房屋的业主，住房合计面积：1000.93m2。2016年6月19日，XXXXXX小区业主委员会（甲方）与酷业公司（乙方）签订《合同书》约定，甲方将XXXXXX小区，房开商建设规划红线范围内（含住宅、商铺、地下车库、街道等）委托给乙方提供物业管理服务；收费：步梯0.50元/㎡、电梯1.00元/㎡、商铺1.00元/㎡；合同期限：2016年7月1日至2021年6月30日止；违约责任：本合同对XXXXXX小区全体业主有约束力，业主或房屋使用人应按季度交纳物业费，逾期超过一年的按照5%/月交纳违约金，由此产生的诉讼费、律师费以及相关费用由败诉方负担。涂安梅为正安XXXX酒店（以下简称XX酒店）的执行事务合伙人，该酒店为普通合伙，合伙人为涂安梅、涂安兵。酷业公司自2016年7月1日开始为XXXXXX小区提供物业管理服务。涂安梅2016年7月1日至2017年5月30日的物业费未向酷业公司支付，欠费金额：5505元（共计11个月0.5元/月/平米收）；2017年6月1日至2018年12月31日的物业费未向酷业公司支付，欠费金额：19018元（共计19个月1.0元/月/平米收）；合计欠费：24523元。酷业公司称其分别于2017年3月13日，2017年7月4日，2017年10月20日向遵义城乡杰和开发有限公司、正安县消防大队、正安县住建局报告：小区消防管道未装水，消防水带差24条及XXXXX洗脚城消防管道漏水。另外，小区还存在电梯故障维修不及时等问题。2018年9月2日，酷业公司向涂安梅发送《催费通知》（通知的主体为XX酒店），载明：涂安梅在经营酒店期间欠付2016年7月1日至2018年12月31日的物业费24523元。一审法院认为，案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同。酷业公司与业委会签订的《合同书》是双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定。根据《物权法》第七十八条第一款的规定，该合同除对物业服务企业及业委会有约束力外,对小区业主同样具有法律约束力,因此酷业公司有权对小区实施物业管理并向业主收取物业费，涂安梅作为业主应当依约按时交纳物业费。酷业公司在物业管理过程中提供了日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等物业服务，尽到了合同的主要义务，其要求涂安梅支付物业费的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。至于涂安梅认为酷业公司在提供物业服务过程中存在一定的不足，以酷业公司未完全履行合同义务作为其拒交物业费的理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涂安梅不能在本案中以此作为拒交物业服务费的抗辩理由，但可以就酷业公司不完全履行合同义务另行主张赔偿。关于违约金问题，酷业公司提供的物业管理服务确有需要改进之处，故一审法院不予支持酷业公司违约金的诉讼请求。关于其他费用30元的主张，因酷业公司提交的证据不足以证明实际发生了该损失，一审法院亦不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十六条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、被告涂安梅于本判决生效之日起十日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司物业管理费24523元；二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费475.13元,由被告涂安梅负担。二审诉讼中，涂安梅向本院提交以下新证据：1、XX楼三层平面图一张，以及两张现场照片，拟证明其经营的酒店公共区域是由自己独立封闭管理，酷业公司没有提供任何物业服务。2、下水管道堵塞照片两张，拟证明酷业公司不及时处理下水道堵塞问题，导致积水渗透到房间造成了损失。酷业公司经质证认为，对证据1的证据三性无异议，但不能达到涂安梅的证明目的。对证据2的证据三性均不予认可，不能达到涂安梅的证明目的。结合双方当事人对上述证据的举证和质证意见，本院认证如下：对于证据1，从两张现场照片的内容可以看出涂安梅经营的XX酒店外街景，以及XX酒店大门内的楼梯景象，而平面图只是XX楼三层的一个具体的平面设计图，并不足以证实酷业公司未向其提供物业服务，对该份证据本院不予采纳。对于证据2，从两张图片显示出排水管道有断裂，附近地面有积水，以及有人员疏通等情况，但该图片拍摄的地点及时间无法查明，本院亦不予采纳。本院二审查明，正安XXXXXX小区业主委员会经小区业主选举后，于2016年4月7日成立。2016年6月5日，该业委会出具《中标通知书》，载明酷业公司中标。同年6月19日，业委会与酷业公司签订《合同书》约定由酷业公司提供物业管理服务。签订合同当天，业委会函告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司将小区规划、消防、市政公用设施设备、物业管理用房等移交酷业公司。2016年11月3日，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司出具承诺书，载明因其曾向业主承诺五年内（2016年7月1日至2017年5月30日止）酷业公司只收取XXXXXX小区XX楼（电梯楼）业主物业费的50%（0.5元），其余50%由其支付给酷业公司。涂安梅所有的涉案10间房屋均位于XXXXXX小区XX楼内。另查明，二审庭审中双方当事人均认可涉案小区存在有下水道堵塞导致积水等情况，酷业公司认为其已积极协调相关部门在短期内予以解决，涂安梅主张积水漏水问题长期未予解决给其酒店经营造成诸多不便，影响其营业收入。二审查明其余事实与一审认定一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。本案当事人涂安梅为台湾地区居民，根据《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》第一条第一款：“人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定。”本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因本案双方当事人对合同适用的法律并无约定，而涉案当事人经常居住地、合同签订地、履行地均在大陆，本案应适用与诉争合同具有最密切联系的大陆法律，故一审法院确定大陆法律作为解决本案纠纷的准据法正确。关于实体处理问题。本案的争议焦点为：涂安梅应否向酷业公司交纳物业费。首先，涉案物业服务合同合法有效。小区业委会系经小区业主选举产生的代表机构，酷业公司系经该业委会招标中标选聘。酷业公司与业委会签订的《合同书》是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”之规定，该小区业委会与酷业公司于2016年6月19日签订的《合同书》应对全体小区业主包括涂安梅均具有约束力。其次，酷业公司有权要求涂安梅支付物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，酷业公司在物业管理过程中提供了日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等物业服务，已尽到了合同的主要义务，其有权要求涂安梅支付物业费。涂安梅以其未享受或者无需接受相关物业服务作为其拒交物业费的理由于法无据，依法不予支持。至于涂安梅认为因酷业公司未完全履行合同义务，给其造成一定损失的主张，其可以另行起诉要求酷业公司承担相应法律责任。涂安梅同时以酷业公司未提供物价管理部门审批文件为由拒绝支付物业费，但未提交相应证据予以印证，该项主张依法不予支持。综合全案，考虑到酷业公司在实施物业管理服务过程中确实存在一定不足，故一审法院不予支持酷业公司提出的违约金诉讼请求并无不当。第三，一审法院计算的物业费数额正确。在案有酷业公司提交的于2016年6月19日与小区业委会签订的《物业服务合同书》、贵州城乡杰和房地产开发有限公司出具的《承诺书》等证据，证实该部分物业服务费分两个时间段计算，2016年7月1日至2017年5月30日期间按照0.5元/月/平米收取，2017年6月1日至2018年12月31日按照1.0元/月/平米收取，两项合计为24523元。涂安梅辩称物业费应当按照0.5元/月/平米收取的主张缺乏事实依据，依法不予支持。原判对物业费的计算数额正确，本院依法予以确认。综上,涂安梅的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币475.13元,由上诉人涂安梅负担。本判决为终审判决。审判长  杨方程审判员  白 帆审判员  秦 娟二〇二〇年五月二十日法官助理喻琪法官助理李春梅书记员刘佳