上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异59号案外人：郭2，女，1974年8月1日生，汉族，户籍地江苏省淮安市清江浦区和平路XXX号水韵天城银杏苑小区30号楼乙单元301室。案外人：左某某，男，1969年7月1日生，汉族，户籍地江苏省南京市汉中路XXX号。申请执行人：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被执行人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。本院在执行申请执行人张冠南与被执行人涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人郭2、左某某对执行标的所有权提出书面异议。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭2、左某某称，青浦法院以(2017)沪0118执6791号案件查封了被执行人名下位于涟水县中央城2幢1层2125室房屋，案外人认为该查封行为存在错误，特依法提出执行异议。该房屋由案外人于2011年7月16日与被执行人签订商品房买卖合同，购某上述不动产，同时缴纳了首付款人民币1,076,712元，余款800,000元向苏州银行股份有限公司涟水支行按揭贷款，贷款也同时支付到被执行人账户。案外人已于2017年11月3日结清上述按揭款，上述涉案房屋一直对外出租经营。因此涉案房屋系案外人合法购某使用，应归案外人所有，请求停止对江苏省涟水县中央城2幢1层2125室房屋的查封。本院查明，本院于2016年8月1日立案受理原告张冠南诉被告涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决书，判决“一、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张冠南借款本金人民币1,500万元、利息(计算方式：分别以1,000万元、500万元为基数，自2014年7月18日、2014年7月23日起，均按月利率1.87%计算至2015年1月17日止，并扣除被告已支付利息120万元)；二、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张冠南赔偿金(计算方式：以1,500万元为基数，自2015年1月18日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止)。案件受理费151,429.60元，财产保全费5,000元，均由被告负担”。2017年8月2日，经张冠南申请，本院以(2017)沪0118执6791号立案执行；执行中，于2019年12月17日依法查封被执行人名下位于江苏省涟水县中央城步行街2幢商铺2125室的房屋；查封期限自2019年12月17日至2022年12月16日。涉案房屋的不动产登记信息显示，权利人为被执行人、不动产权证书号为ＬXXXXXXXXX号、房屋面积为51.83平方米。案外人在提起执行异议时，提供了(1)案外人与被执行人于2011年7月16日签订的商品房买卖合同，合同载明案外人购某的为预售商品房，房屋坐落涟水县常青路北侧、安东路西侧中央城2幢1层2125号房，该房屋用途为商业、建筑面积51.59平方米、总价1,876,712元等。该合同并约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人(被执行人)向涟水县住房与城乡建设局申请登记备案。(2)涟水县商品房预告登记证明，该登记证明的登记权利人为苏州银行股份有限公司涟水支行、预告登记的义务人为案外人、房屋坐落为中央城2号楼2125号房、预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记、登记时间2011年12月9日。2017年11月3日，苏州银行股份有限公司涟水支行出具证明，内容“郭2于2011年12月9日在我行办理个人商用房贷款，以郭2、左某某名下位于涟水县中央城2幢1层2125号房产抵押，本笔授信已于2017年11月3日结清”。另，苏州银行股份有限公司涟水支行作为抵押权人盖章确认的不动产抵押登记申请表，申请登记的事由为注销登记。(3)被执行人于2011年7月16日、12月9日分别开具的销售不动产统一发票，金额分别为1,076,714元、200,000元，发票载明付款方为案外人，收款方为被执行人，不动产项目及楼牌号名称为中央城2号楼2125、建筑面积51.59平方米等。(4)由淮安市涟水地方税务局第一税务分局于2011年8月15日开具的现金完税证，金额56,301.36元。(5)案外人郭某1承租方(杨亚明)于2018年1月25日就涉案房屋签订的租房合同，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止。(6)2019年1月至2020年1月的2125购电明细。2019年12月31日的淮安市住宅维修资金专用收据，载明业主为中央城2栋1层单元2125室，缴存标准为每平方米100元，缴存金额为5,183元。(7)案外人及相邻商铺业主就涉案房屋违章搭建过街天桥进行信访的材料，其中有2015年2月9日由涟水县住房和城乡建设局作出的涟住罚字[2015]第01号违法建设行政处罚决定书，行政处罚“1、责令限制拆除该违法建筑物；2、罚款人民币肆仟贰佰元(按工程造价10%处罚)”等。对此，案外人确认该过街天桥已于今年3月拆除。申请执行人就案外人怠于行使权利的主张提供了江苏省涟水县人民法院于2015年2月7日作出的(2014)涟民初字第2726号民事判决书，该判决书中朱霞(另案执行异议的案外人，与本案案外人商铺相邻)为原告、被执行人为被告、中国工商银行股份有限公司涟水支行为第三人，该案原告的诉讼请求主要是其购某的涟水县中央城2号楼2126号房屋，因被告逾期交房、逾期办理产证并改变房屋的外在结构在房屋上端搭建走廊的行为，损害了原告的合法权益而请求解除合同、退还购房款、支付已还的按揭贷款等；判决书审理查明后认为“……汉邦公司在2013年1月27日之后具备为原告朱霞购某的中央城2号楼2126号房屋办理产权过户手续后，原告朱霞一直未办理房屋产权的过户手续系其怠于行使权利，与汉邦公司无关。关于原告朱霞主张被告汉邦公司在其购某的中央城2号楼2126号房屋上端搭建走廊，损害其合法权益，要求解除合同的理由。原告朱霞所称的房屋上端走廊系被告汉邦公司在无规划许可的情况下搭建的过街天桥，属于违章建筑。该过街天桥可能对于原告朱霞所购某房屋的经营造成一定的影响，原告朱霞可向被告汉邦公司主张相关损失，但该过街天桥对原告朱霞的影响并未达到无法实现合同目的的程度……”，判决书判决“驳回原告朱霞的诉讼请求”。申请执行人还提供了案外人名下在江苏省淮安市的另外两处房产的不动产登记信息查询结果。以上查明的事实，有以下证据证明：商品房买卖合同、房款发票、现金完税证、抵押登记证明、违法建设行政处罚决定书及信访答复意见；(2014)涟民初字第2726号民事判决书；(2016)沪0118民初8095号民事判决书、(2017)沪0118执6791号执行裁定书及协助执行通知书，涉案房屋不动产登记结果证明等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人提出执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述四项情形的，可以认定买受人的主张成立。本案中，案外人与被执行人签订房屋买卖合同、取得涉案房屋、支付被执行人全部房款；涟水县住房和城乡建设局作出的“责令限制拆除该违法建筑物”的违法建设行政处罚决定书，明确了被执行人在涉案房屋上端违章搭建过街道天桥的事实，故案外人至今未办理产证的行为也符合上述第二十八条的规定。因此，案外人的异议理由能够排除本案的执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：案外人郭2、左某某的执行异议成立，中止对江苏省涟水县中央城2号楼2125号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年五月二十八日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。