山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2472号上诉人（原审被告）：邢秀清，女，1959年11月29日出生，汉族，,山西四建退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：郭书荣，山西成诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国梁，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：景季森，男，1958年4月21日出生，汉族,山西四建退休职工，住太原市。被上诉人（原审原告）：张小琴，女，1972年8月10日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：孙鹏，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泳高，男，汉族，系被上诉人张小琴丈夫，1972年10月12日人。上诉人邢秀清、景季森因与被上诉人张小琴借名买房合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初4299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邢秀清及其委托诉讼代理人郭书荣、赵国梁，上诉人景季森，被上诉人张小琴及委托诉讼代理人孙鹏、王泳高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢秀清上诉请求：一、撤销小店区人民法院(2019)晋0105民初4299号民事判决,依法发回重审或者驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认为案涉的购房权利不属于夫妻共有的财产性收益,认定错误,导致错判。1、从该购房权利的取得来看。该购房权利是上诉人的配偶邢秀清将夫妻共有货币资金投入到房地产开发公司而取得,该购房权利属于财产性的利益,根据《婚姻法》第17条“夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有”的基本原则,上诉人配偶所取得的购房权利属于夫妻共有的财产性收益。2、从《婚姻法》对依法属于个人财产的列举式规定来看。《婚姻法》第18条按照列举的方式规定了下列财产不属于夫妻共同财产“(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产”,本案中,上诉人配偶基于夫妻共有货币资金投资而取得的购房权利无法归入到上述法条列举的任何一项中,所以该购房权利不属于个人财产性收益,而属于夫妻共有财产性收益。3、根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效”之规定,原审被告未经上诉人同意,擅自与被上诉人张小琴签订《股东购房权利转让协议书》处分夫妻共有购房权利的合同无效。二、原审判决没有查清《股东购房权利转让协议书》的效力已经终止，而直接得出“合法有效”的结论，认定事实不清，导致错判。原审判决仅仅是认定《股东购房权利转让协议书》的效力，而对于被上诉人不按照规定时间支付购房款，致使其失去购房资格，导致《股东购房权利转让协议书》的效力终止的事实没有任何调查及论述，认定事实不清。太原市银河房地产开发有限公司于2009年10月27日发出《通知》，《通知》第4条要求购房人于2010年1月底前办理交房手续，按照《通知》第4条的约定，被上诉人失去了购房资格，《股东购房权利转让协议书》的效力终止。在此期间上诉人决定购房此房屋，于是在2010年1月25日向房地产开发公司支付购房款10万元，并协商获得缓交其余购房款的权利，后上诉人不按照规定时间支付购房款自行放弃了购买涉诉房屋的权利，《股东购房权利转让协议书》的效力已经终止，原审判决遗漏了对这一事实的评价，导致错判，若原审判决认为上述这一事实不属于本案审查的范围，上诉人需另案解决，则应在判决书中予以明确，而不应该将这一事实推向似是而非的状态。综上所述，案涉购房权利属于上诉人夫妻共有的财产性收益，，上诉人未经配偶同意擅自签订的转让合同无效；另外，即便协议有效，被上诉人不按照规定时间支付购房款，致使其失去购房资格，导致《股东购房权利转让协议书》的效力终止，原审判决没有查清以上事实，导致错判，请求贵院判如所请，依法支持上诉人的上诉请求。景季森上诉请求：一、撤销小店区人民法院(2019)晋0105民初4299号民事判决,依法发回重审或者支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认为案涉的购房权利不属于夫妻共有的财产性收益,认定错误,导致错判。1、从该购房权利的取得来看。该购房权利是上诉人的配偶邢秀清将夫妻共有货币资金投入到房地产开发公司而取得,该购房权利属于财产性的利益,根据《婚姻法》第17条“夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有”的基本原则,上诉人配偶所取得的购房权利属于夫妻共有的财产性收益。2、从《婚姻法》对依法属于个人财产的列举式规定来看。《婚姻法》第18条按照列举的方式规定了下列财产不属于夫妻共同财产“(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产”,本案中,上诉人配偶基于夫妻共有货币资金投资而取得的购房权利无法归入到上述法条列举的任何一项中,所以该购房权利不属于个人财产性收益,而属于夫妻共有财产性收益。二、原审被告未经上诉人同意,处分与上诉人共有财产性收益的《股东购房权利转让协议书》无效。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效”之规定,原审被告未经上诉人同意,擅自与被上诉人张小琴签订《股东购房权利转让协议书》处分夫妻共有购房权利的合同无效。综上所述,案涉购房权利属于上诉人夫妻共有的财产性收益,上诉人配偶未经上诉人同意擅自签订的转让合同无效,请求贵院判如所请,依法支持上诉人的上诉请求。张小琴辩称，第一，二上诉人上诉状中所称的购房权利，从法律上讲，它既不是权利，也不是利益，不属于《婚姻法》第17条夫妻共同财产的涵涉范围。第二，二上诉人上诉状中的法律依据是错误的，理由是上诉状中所称的购房权利与婚姻法第17条界定的夫妻共同财产不具有相似性，不能类推适用，或者扩张解释该购房权利属于夫妻共同财产。同时民法通则民通意见执行意见第89条，他只用了前一句，后面还有一句“第三人善意有偿取得的，应当维护第三人的合法权益”，而且该条文已被《合同法》第51条买卖合同司法解释第三条第一款所覆盖，根据法律适用规则应当适用买卖合同司法解释第三条第一款的规定。第三，上诉人邢秀清民事诉状中的第二点所称是错误的。理由是协议的效力与协议的履行是两个层面的问题。借上诉人名义与房地产公司签订并履行合同的事实是两个维度的法律问题，协议的效力不受履行行为的影响。所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。张小琴向一审法院起诉请求：1.依法确认原告系裕丰花园14号楼东单元14层西户房屋的实际购买人；2.责令被告继续履行双方签订的协议书即协助原告办理各种购房手续的义务（现阶段主要是协助原告办理裕丰花园14号楼东单元14层西户房屋的交付）；3.请求被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失210781元；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第1、2、3项诉讼请求变更为：1.请求确认原告与被告之间签订的《股东购房权利转让协议书》合法有效。事实与理由：在2006年5、6月份原告张小琴得知山西裕昌房地产开发有限公司在开发裕丰花园房地产项目。经梁某等人的介绍，认识了被告邢秀清。原告向被告陈述了其想购买裕丰花园房产的想法，被告称可以被告的名义购买，这样比市场价要优惠。于是双方商定以被告的名义向山西裕昌房地产开发有限公司购买裕丰花园楼盘的一套房屋。在2006年6月9日原告的丈夫王泳高以邢秀清的名义向裕丰花园的开发商交付了11万元，山西裕昌房地产开发公司以借款的形式出具了一份收据。在2006年7月13日，山西裕昌房地产开发公司为被告出具了选房通知、股东选房卡。选房通知载明“兹定于2006年7月22日在公司东楼三层会议室进行股东选房，按股东交款时间及收据号的先后顺序进行排队选房，在规定时间内错过选房时间的股东，选房顺序相应顺延。如股东已选好房，选房后又进行调整的，待全部已交款股东选定后，在规定的楼座内进行调整。望股东按时选房。”选房卡载明：姓名邢秀清收据号32990编号081已在裕丰花园14号楼东单元14层西户选定房屋位置，待能购签订正式售房合同时，以此选房卡的姓名及所选房屋位置为准。2006年7月22日，被告邢秀清与原告张小琴签订了一份股东购房权利转让协议书，甲方是邢秀清，乙方是张小琴，内容是“经双方协商，甲方愿将自己在裕丰花园的购房权利有偿转让给乙方，并愿共同遵守以下权利义务。1、乙方向甲方支付人民币一万元作为转让费；2、甲方积极协助乙方办理各种购房手续；3、乙方支付所有购房费用，房屋产权属于乙方所有；4、房屋位置是裕丰花园14号楼东单元14层西户；5、甲乙双方都不得违约，否则承担相应的责任。”在7月22日当天原告支付了被告人民币1万元，被告向原告出具了书写的收据一张。2007年7月30日、2010年2月9日、2010年5月14日原告以被告名义共向山西裕昌房地产开发公司、太原市银河房地产开发有限公司交付房款52万元。收款人向原告出具了收据，写明的项目却是借款。期间，山西裕昌房地产开发公司的权利义务转移给了太原市银河房地产开发有限公司，由太原市银河房地产开发有限公司接手了裕丰花园楼盘相关事宜。2010年2月9日，太原市银河房地产开发有限公司向原告出具了交款确认单，确认买受人邢秀清，房号14-1-1402，建筑面积175.9平方米，单价2900元，应交款510110元，设施配套费7685元，其他50元，销售审核签字是闫强。时至今日，被告拒不履行购房权利转让协议书，拒不协助原告接收太原市银河房地产开发有限公司交付房屋，导致原告目前不能使用该房屋，还要为此承担各项费用，给原告造成了巨大的损失。在案件审理过程中，被告丈夫景季森提出了第三人参与诉讼申请书，以有独立请求权的第三人参与本案诉讼，请求确认原被告签订的《股东购房权利转让协议书》无效，同时还提交了已经办理了网签手续的合同编号为20160050294号的商品房买卖合同。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望依法判决。景季森向一审法院提出诉讼请求：请求确认原告张小琴与被告邢秀清签订的《股东购房权利转让协议书》无效。事实和理由，涉诉的购房优惠权利是基于本人与被告邢秀清以夫妻共同财产作为集资款投入到房地产公司的房地产开发而取得，并不是仅仅因为被告邢秀清的职工身份而取得，根据《婚姻法》第17条规定该购房权利属于本人与被告夫妻共有权利。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，被告未经共同共有人同意，擅自与原告签订《股东购房权利转让协议书》处分共同共有的购房优惠权利的行为无效。一审法院认定事实：被告邢秀清系山西四建集团有限公司第九分公司的职工，山西四建集团有限公司是山西裕昌房地产开发有限公司、太原市银河房地产开发有限公司的股东。被告邢秀清与第三人景季森系夫妻关系。被告邢秀清曾向山西裕昌房地产开发有限公司投入集资款10000元，2006年山西裕昌房地产开发有限公司针对向该公司投入过集资款的山西四建集团有限公司员工在其开发的裕丰花园项目出售房屋，但只能以该员工名义购买。原告经张立平、梁某介绍认识了被告，原被告于2006年6月达成口头协议，原告以被告的名义购买裕丰花园的一套房屋。2006年6月9日，被告与原告丈夫王泳高共同去山西裕昌房地产开发有限公司办理交付房屋首付款110000元的手续，王泳高以被告名义交付110000元购房款，山西裕昌房地产开发有限公司开具了收据。2006年7月13日，山西裕昌房地产开发有限公司发出选房通知并向被告出具《股东选房卡》，选房卡内容为“姓名邢秀清收据号32990编号081已在裕丰花园14楼东单元十四层西户选定房屋位置，待签订正式售房合同时，以此选房卡的姓名及所选房屋位置为准”。原被告均陈述涉案房屋系被告与原告爱人王泳高一起选定。2006年7月22日，被告与原告在原告家中签订一份《股东购房权利转让协议书》，内容为“甲方山西裕昌房地产开发有限公司股东邢秀清，乙方张小琴，经甲乙双方协商，甲方愿将自己在裕丰花园的购房权利有偿转让给乙方，并愿共同遵守以下权利义务。一、乙方向甲方支付人民币壹万元整作为转让费。二、甲方应积极协助乙方办理各种购房手续。三、乙方支付所有购房费用，房屋产权属乙方所有。四、房屋位置是裕丰花园14楼东单元十四层西户。五、甲乙双方都不得违约，否则承担相应的责任。”当日，原告支付被告一万元，被告向原告出具收条一份，内容为“今收到房屋转让费壹万元整。”被告陈述因太原市银河房地产开发有限公司与山西裕昌房地产开发有限公司均是山西四建集团有限公司的下属公司，后来因为公司内部原因，山西裕昌房地产开发有限公司开发的裕丰花园相应事宜全部移转给太原市银河房地产开发有限公司，故收取剩余购房款、交房等事宜都是由太原市银河房地产开发有限公司处理。原告分别于2007年7月30日、2010年2月9日、2010年5月14日以被告名义向太原市银河房地产开发有限公司交纳购房款140000元、100000元、170000元，太原市银河房地产开发有限公司出具了收据。被告陈述其与原告签署了《股东购房权利转让协议书》后，第三人景季森得知后并不同意，2009年8、9月份，太原市银河房地产开发有限公司通知其交纳剩余房款并办理收房手续，并于2009年10月下达书面通知要求交付剩余房款并办理收房手续，在2010年1月底仍未办理交房手续的业主，从2010年2月开始办理退房，被告告知张立平通知原告交剩余房款，也曾试图联系梁某通知原告，因其无法联系到原告，就与第三人商量自行购买该房屋，并于2010年1月25日、2010年2月10日向太原市银河房地产开发有限公司交纳购房款100000元、67845元，太原市银河房地产开发有限公司出具了收据。上述收据中均以“借款”的名义出具，但原被告均认可为购房款。原被告均提交了一份除日期不同，格式、内容完全一致的《太原市银河房地产开发有限公司交款确认单》，该确认单载明“买受人邢秀清，房号14-1-1402，建筑面积175.9㎡，单价2900，应交购房款510110元，设施配套费7685元，其他50元”，销售审核处签有“闫强”字迹。原告申请证人梁某出庭作证，梁某陈述系其介绍原被告买房事宜，因为被告交了一部分房款，其和王泳高、景季森一起调解，当时景季森要求原告向其补偿十万元，后来让步到六万多，之后王泳高不同意该金额就没调解一致。第三人景季森、王泳高对该证言予以认可。被告申请证人杨某出庭作证，证人杨某陈述2009年11、12月之间被告曾向其索要梁某的联系方式，他向被告提供了。另查明，被告邢秀清与太原市云飞房地产开发有限公司于2016年12月13日签署一份合同编号为20160050294的《商品房屋买卖合同》，该合同已在太原市房产管理局备案，该套房屋位于太原市体育南路210号（龙海方舟花园）7幢1单元14层1402号。被告陈述其系按照太原市银河房地产开发有限公司要求与太原市云飞房地产开发有限公司签署的上述合同，该套房屋即为涉案房屋。因该房屋原被告有纠纷，故太原市银河房地产开发有限公司未向双方发放房屋钥匙，未办理交房手续，该套房屋目前空置。原被告均陈述太原市银河房地产开发有限公司也未向其退还购房款。被告亦未退还原告10000元转让费。上述事实有当事人陈述，《股东购房权利转让协议书》、收条、收据、选房通知、股东选房卡、交款确认单、通知、《商品房屋买卖合同》，证人证言以及庭审笔录等在案为凭，足以采信。一审法院认为，原被告签订的《股东购房权利转让协议书》是被告将其所享有的购房权利有偿转让给原告，原告借用被告名义买房的合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行各自的义务，原告请求确认该协议有效的主张本院予以支持。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有，其中列举了工资、奖金、生产经营的收益、知识产权的收益、继承或赠与所得的财产、其他应当归共同所有的财产，第三人诉称的“股东购房优惠权利”即购房权利不应当扩大解释为夫妻共有权利，甚至为夫妻共有财产，被告对该购房权利的处分无需征得第三人同意，并不构成无权处分。且协议签订后，原告依约支付了被告10000元，被告亦配合原告以自己的名义交纳了第一笔房款、选定了房屋，通过证人及第三人景季森的陈述，2010年第三人景季森明知原被告签订有《股东购房权利转让协议书》并已实际履行，亦未提出确认上述协议无效的请求，其以被告无权处分共同共有的“购房优惠权利”要求确认原被告签订的《股东购房权利转让协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张小琴与被告邢秀清签订的《股东购房权利转让协议书》合法有效；二、驳回第三人景季森的诉讼请求。案件受理费减半收取5614元（原告已预交5604元、第三人已预交100元），由被告邢秀清负担5604元、第三人景季森负担100元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，夫妻一方的购房权利、购房资格必须经权利人实际行使，物化为房屋、货币等具体财产后才可能成为夫妻共同财产，权利本身并不等同于财产。本案上诉人邢秀清、景季森主张案涉购房权利属于上诉人夫妻共有的财产性收益于法无据。上诉人邢秀清与被上诉人张小琴签订《股东购房权利转让协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该该协议有效并无不当；二上诉人以未经夫妻另一方同意为由处分夫妻共有财产性收益签订的《股东购房权利转让协议书》的无效的理由不能成立。上诉人邢秀清并无证据证明案涉《股东购房权利转让协议书》已经终止，故对其该说法本院不予采信。综上，邢秀清、景季森的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11308元，由上诉人邢秀清负担11208元，由上诉人景季森负担100元。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二〇二〇年五月十五日书记员 武彩燕