河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1178号 上诉人（原审被告）：河北昊地房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3单元1102室。 法定代表人：闫伟迪，该公司经理。 委托诉讼代理人：任立锋，北京市诚实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘耀华，男，1980年5月8日出生，汉族，现住巨鹿县。 委托诉讼代理人：王玉青，河北晓阳合众律师事务所律师。 上诉人河北昊地房地产开发有限公司（以下简称昊地公司）因与被上诉人刘耀华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省巨鹿县人民法院（2019）冀0529民初1202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昊地公司委托诉讼代理人任立锋，被上诉人刘耀华的委托诉讼代理人王玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昊地公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决违反商品房买卖合同中双方当事人的约定。合同第八条明确约定了上诉人向被上诉人交付的商品房是经验收合格的商品房。事实上，涉案商品房至今未经验收，不符合交房条件。二、一审判决违反了法律的强制性规定。建筑法第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节，系法定交付最低标准，房屋经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。一审判决既认定该建筑项目没有办理竣工验收手续，部分配套设施又不具备使用功能，又判决交付房产，明显违反了法律的强制性规定。三、一审判决认为“被告已经向其他入住条件同样的购房户交房的情况下，原告要求被告交房，应予支持”属于认定事实错误，上诉人不否认已对其他部分购房户交付房屋，但前提是，上诉人和其他购房户已重新签订了商品房买卖合同，对合同条款作了部分变更，在协商一致的基础上重新做出了意思表示，才交付了房产。一审认为其他购房户能够交付，被上诉人也能交付，这个结论属于认定事实错误。四、一审中上诉人提交了系列证据证明逾期交房非因出卖人过错造成，一审判决认同了上诉人的观点和理由，却判决上诉人支付违约金，没有任何事实和法律依据，属于对诚实信用原则的错误适用。五、一审判决将未经验收的房产交付给被上诉人使用，如果被上诉人接收房产后，房屋出现质量问题或者上下水、管道、地暖等出现质量问题，上诉人是否还有义务修复或者赔偿等，还有很多问题，一审判决均没有释明。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院在认定事实的基础上适用法律，尊重当事人的约定，依法改判。 刘耀华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 刘耀华向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行合同无条件立即交付原告所购买的商品房（含车库、储藏间）及住房钥匙；2、被告给付原告逾期交房违约金51,608.46元；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告同被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年4月30日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告在巨鹿县开发的御品江山第4座1单元102室（4-1-102）商品房一套含车库、储藏间（详见合同）。合同约定，总房款306177元，原告将首付款126177元已经交予被告指定的账户，剩余房款180000元银行按揭贷款。合同第八条、九条约定，该商品房于2014年9月30日前验收合格并交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。如果遇到下列特殊原因，除双方协商解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人过错造成的。至合同签订之日，原告交付了首付款126177元，2014年7月17日，原告与工商银行钢铁北路支行签订个人购房借款合同按揭贷款180000元，借款期限自2014年7月17日至2034年7月16日。由于被告未按照合同约定的时间交付房屋，2014年12月11日原、被告签订补充协议约定：2014年9月30日3号楼、4号楼交房，2014年10月30日5号楼交房，2014年11月30日2号楼交房。如果未能按照上述期限交房，原来约定的违约金按照原来的合同执行至补充协议约定的交房时间；超出补充协议约定交房日，违约金按原合同约定的2倍赔付。2019年5月份被告通知原告交房领钥匙，原告来到售楼处后，被告要求原告按照被告提供的付款清单在原来购房合同基础上增加购房款，否则不交房不给钥匙。原告不同意被告的要求，没能办理交房手续。期间，由于部分购房户与被告达成了新的房产交接协议，与被告办理了交房手续，被告已经交房，并有部分购房户已经入住使用。另查明，被告于2011年10月份，以2011万元从巨鹿县国土资源局竞得20312.12平方米土地使用权，在该块土地上开发御品江山项目。由于与宗地附近居民发生纠纷，该地块2013年颁发了两个土地使用权证，确权面积13355.95平方米，自2016年至2018年，宗地附近居民与巨鹿县人民政府先后在邢台市中级人民法院、河北省高级人民法院进行诉讼，2018年3月底达成和解，2018年10月8日巨鹿县人民政府向被告颁发了剩余的6956.17平方米土地使用权证。2019年3月4日由于住户向河北新闻网阳光理政栏目反映御品江山小区迟迟不交房问题，2019年4月16日，巨鹿县住房和城乡建设局向该栏目做出了反馈，主要内容是：2018年10月8日前，由于小区边界与木匠庄村部分村民有争议迟迟不能解决，原来规划的30亩地只办了20亩地的土地证，致使原设计无法实现。2018年经过巨鹿县协调，土地争议得到解决并于2018年10月8日办理了剩余10亩地的土地证。因为被告公司存在资金问题，被告与河北巨伟房地产开发有限公司达成合作意向，由河北巨伟房地产开发有限公司出资建设一期配套工程，并且完成项目二期的开发建设。由于之前土地问题，配套基础设施一直未完善，在河北巨伟房地产开发有限公司介入前均已经发生，导致交房工作不能进行。现御品江山一期项目已经达到交房标准。2019年2月份被告委托新中远工程设计有限公司制作了新的御品江山小区规划图（该规划图已经巨鹿县自然资源和规划局盖章确认），按照新的规划图，该小区分为东西两部分，小区东部分（御品江山小区一期工程，原告购买商品房在东部分）已经完工，西部分（御品江山小区二期工程）正在施工建设，小区规划的门口在小区西侧目前尚未建设，出入小区需要走消防通道，可以通行。 一审法院认为，原、被告双方订立的商品房买卖合同不违反法律规定，并且截止本案提起诉讼，御品江山项目的土地证、规划许可证、预售许可证等相关行政许可手续已经陆续颁发，原、被告应当遵守合同约定履行。由于交房问题涉及多方因素，不仅包括主楼是否具备入住条件，还包括配套设施是否完备等小区的整体建设问题，在合同约定的交房条件目前并没有完全具备的情况下，原、被告应当抱着理性、包容的心态共同解决现在的问题。一、关于违约金问题。原、被告订立商品房买卖合同后，原告依照约定支付了购房款，被告没能按照约定的交房时间交房，同时，双方签订的房屋买卖协议及补充协议明确了迟延交房的违约金的计算方法，原、被告对此均无异议。双方争议的问题是，被告是否可以不承担违约责任及是否减轻违约责任问题。从原、被告双方提交的证据看，由于御品江山小区边界问题一直发生纠纷和诉讼，土地证不能及时颁发，是被告迟迟不能交房的原因之一。双方订立的商品房买卖合同第八条约定，非出卖人过错造成的延期交房，出卖人可以据实予以顺延。由于处理土地边界问题不是被告一方的责任，由此造成的交房时间应当予以顺延，或者减轻被告迟延交房责任。同时，被告迟延交房也有被告资金不足等原因，综合被告过错原因及非过错原因，按照诚实信用原则，就双方合同约定的违约金被告应当向原告支付50%，对原告的其他请求不予支持。二、关于交房问题。被告建设的御品江山小区一期项目尚没有办理竣工验收手续，部分配套设施尚不具备使用功能，只是主楼已经具备基本的交房条件。建设工程进行竣工验收是被告组织施工单位开展的一项工作，不是被告拒绝向购房户交房的理由，被告不应当以此为由不向原告交房。在被告通知原告等购房户交房，以及被告已经向其他入住条件同样的购房户交房的情况下，原告要求被告交房，应予支持。由于小区整体建设没有完工，小区供暖、地下车库、正式门口及通道等部分配套设施尚不具备使用功能，原、被告应当按照小区建设的实际情况办理交房手续。判决：一、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司向原告刘耀华交付原告购买的御品江山小区第4号楼1单元102号（4-1-102）商品房及车库、储藏间（详见双方订立的商品房买卖合同，按照实际情况办理交接手续）。二、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司向原告刘耀华支付违约金25,804元。三、驳回原告刘耀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由被告河北昊地房地产开发有限公司与原告刘耀华各负担272.50元。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年11月15日，上诉人到期不能交房，双方当事人签订补充协议，约定2014年交房，但上诉人一直未交房，现已逾期五年以上。2019年5月上诉人通知被上诉人交房领钥匙，被上诉人到售楼处后，上诉人要求增加购房款，否则不办理交房手续，双方未能达成一致意见，致使房屋仍未交付。部分业主增加购房款后，重新签订购房协议，上诉人交付了房屋，该交房行为应认定是上诉人（发包方）以交付部分购房者商品房的形式擅自使用本案工程，从上诉人向部分业主交付房屋的情况看，本案出售房屋已具备使用条件，结合上诉人要求增加购房款导致形成迟延交房的缘由，其以“商品房未经验收合格”和“部分配套设施不具备使用功能”为由，提出不能向其他购房者交付商品房，其实质是以自身存在违反建筑质量管理法律规范的错误，作为继续延期交房的正当理由，该做法损害未接收房屋者与部分已接收房屋者享有公平接收商品房条件的权利，违反诚实信用原则和公平原则，上诉人作为本案工程的建设单位，在不能提供本案工程主体结构、地基基础工程不符合质量要求，或工程所在地建设主管部门没有该工程因质量原因不能使用的结论意见情形下，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百二十四条的规定，参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十三条的规定，一审判决认定上诉人向被上诉人交付房屋，并未损害上诉人的民事权益。据此，对于上诉人提出的上诉事由，本院不予支持。另一方面，法律规定未经竣工验收或验收不合格的房屋不能交付，主要是为了防止开发商将未组织竣工验收的房屋擅自交付使用，维护的是业主的合法权益。鉴于出售房屋已具备使用条件，部分业主同意接收商品房，并未损害上诉人的民事权益，也能够减少上诉人迟延交房的违约金损失，避免进一步扩大违约损失。同时，根据前述工程质量分析事由，确定被上诉人享有接收商品房的民事权利，并不影响工程所在地建设主管部门依据建筑法律规范对本案工程质量的管理职能，因此，一审判决确定上诉人向被上诉人交付商品房，不能成为开发商违反建筑法律规范的免责事由，上诉人依然负有依照合同约定向被上诉人交付符合竣工验收实质性条件的商品房义务。如交付房屋后，出现开发商违反建筑质量法律规范侵害被上诉人民事权益的情况，被上诉人依然享有依约、依法寻求救济的权利。本案的现实情况是：上诉人于2019年5月交付部分房屋，至今已有一年，但其未提交任何证据证明正在积极组织对涉案房屋进行竣工验收。上诉人存在怠于组织竣工验收的情形，不能成为侵犯业主权益，获取利益的理由。上诉人应在交付房屋的同时积极主动组织竣工验收，协调解决好涉案房屋存在的问题，业主应抱着包容、理解的心态，配合开发商办理各种手续，共同促进社会和谐稳定。关于逾期交房的违约金问题。涉案房屋长时间未交付使用，势必给业主造成损失。分析逾期交房的原因，一是土地证不能及时颁发的客观因素，二是开发商资金不足的自身过错。同时开发商在签订购房合同时，土地证尚未办理完毕，其签订购房合同预售房屋已属违法。因此，上诉人主张逾期交房的损失全部由业主承担，明显显失公平，本院不予支持。一审判决综合上诉人的过错原因及非过错原因，按照公平的原则和诚实信用原则，酌定上诉人承担逾期交房违约金的50%并无不妥。 综上所述，河北昊地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,090元，由上诉人河北昊地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇二〇年五月二十日 书记员  张姿巍