广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38559号原告陈文珠，女，汉族，1990年11月16日出生，户籍所在地广东省普宁市，委托代理人陈晓珊，广东维强律师事务所律师。委托代理人王鹏，广东维强律师事务所律师。被告顾保建，男，汉族，1980年12月24日出生，户籍所在地河南省郸城县，被告任小青，女，汉族，1982年11月12日出生，户籍所在地河南省郸城县，被告共同委托代理人晁斌，广东天汇律师事务所律师。原告陈文珠与顾保建（以下简称被告一）、任小青（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘定宏独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告二及被告共同委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年8月20日，原告与被告一签署《房屋买卖协议》，约定：被告一将其深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（一期）6座5B房单位物业，房产证号：2016-××4，以人民币375万元转让给原告或原告指定的人。该房被告一承诺自合同签署当天起在合同期内不得另行出售给他人，双方均没有任何异议。原告付被告一购买该房产之总定金26万元，签署本协议后180天内办理过户手续，将该房产过户到原告或者原告指定的人名下，原告违约，被告一有权没收定金，若因被告一违约定金双倍赔给原告。同时约定：房产过户产生的税费及按揭赎楼产生的一切费用由原告承担，签订本合同起该房产原抵押给中国建设银行至过户前产生的利息由原告承担，2019年9月20日前将房屋交付原告使用并且将该房所欠的管理费及水电费和燃气费全部结清，原告或原告指定的人通过银行按揭的方式向被告一支付剩余房款。合同签订后，原告依约向被告一支付了定金26万元，并承担了合同签订后该房屋2019年9月份按揭费用，并预支付了2019年10月份的银行按揭还款26900.07元（原告共承担银行按揭还款费用为10000元+1000元+4000元-3814.93元+8500元+7215元）。但被告一却突然不按照合同的约定交房给原告，并于2019年10月17日注销了银行按揭还款账户，不让原告继续偿还该房产的银行按揭费用。后原告多次跟两被告沟通继续履行合同事宜，但两被告均称须加价60万元才同意出售给原告。被告一的上述反价行为已严重违反了双方合同约定，已构成根本违约。为此，原告于2019年11月5日向被告一发出《通知函》，通知被告一自收到通知函后两日内依约将案涉房屋交付原告，继续履行房屋买卖协议，否则视为被告一反价即根本违约。但被告一仍对原告的诉求置之不理，拒不配合。两被告系夫妻关系，于2013年5月27日登记结婚，案涉房屋系由被告一于2014年9月16日购买，属于其夫妻共同财产。本案债务属于其夫妻共同债务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告具备深圳购房资格，且可一次性付清全部房屋尾款。为此，原告要求被告继续履行双方签署的房屋买卖协议。同时两被告因任意加价已构成严重违约，须双倍返还定金共52万元，及退还原告为其垫付的银行贷款费用26900.07元。为维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求判决：1、判令两被告继续履行双方签署的《房屋买卖协议》及双倍返还定金共人民币52万元；2、判令两被告偿还原告代两被告垫付的银行贷款费用共人民币26900．07元；3、判令两被告承担本案案件受理费、保全费等诉讼费用。以上共计人民币546900．07元。被告辩称，两被告认为和本案原告并没有事实上的合同关系，该交易是陈文彬和罗总、罗佳盛他们恶意串通，先借两被告钱周转，在还不上的情况下让两被告卖房还钱，并且把房屋的价格压低，最初签订的房屋转让协议什么时候付款也没有写，当时原告也没有在场，是陈文彬和被告一签的。而且被告一和陈文彬签订了公证委托，陈文彬在得到被告一的公证授权的情况下是将被委托人的房屋出售给与自己有利害关系的原告，明显损害了两被告的利益。因此，陈文彬代理被告一和原告签买卖合同及房屋买卖协议应是无效的。是被告一受欺诈的情况下签的。被告二认为自己有50%的产权，在最初的房子转让定价协议上被告二有签名，当天房屋买卖协议上已经没有被告二签名，被告二也不认可该房屋买卖协议。被告二不同意也没有收到原告转款。被告方要求追加陈文彬为本案第三人，参与诉讼。经审理查明，2019年8月20日，原告与被告一签署《房屋买卖协议》，约定：被告一将其深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（一期）6座5B房单位物业，房产证号：2016-××4以人民币375万元转让给原告或原告指定的人。该房被告一承诺自合同签署当天起在合同期内不得另行出售给他人，双方均没有任何异议。原告付被告一购买该房产之总定金26万元，签署本协议后180天内办理过户手续，将该房产过户到原告或者原告指定的人名下，原告违约被告一有权没收定金，若因被告一违约定金双倍赔给原告。同时约定：房产过户产生的税费及按揭赎楼产生的一切费用由原告承担，签订本合同起该房产原抵押给中国建设银行至过户前产生的利息由原告承担，2019年9月20日前将房屋交付原告使用并且将该房所欠的管理费及水电费和燃气费全部结清，原告或原告指定的人通过银行按揭的方式向被告一支付剩余房款。合同签订后，被告一公证授权委托案外人陈文彬办理房屋过户手续。原告于2019年8月20日委托案外人陈文彬转账支付购房定金10万元，原告于2019年9月6日向被告一顾保建转账支付16万元。原告承担了合同签订后该房屋2019年9月份、10月份的银行按揭还款26900.07元。另查明，被告一与被告二于2013年5月27日登记结婚，被告一顾保建于2014年9月16日购买深圳市宝安区松岗街道联投东方华府（一期）6座5B房产。以上事实，有经当庭质证的房屋买卖协议、房产证复印件、委托代付声明、收据、银行转账记录、短信截图、结婚证复印件、不动产信息查询结果单、公证书、不动产资料查询结果表、通话记录文字资料等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告一达成协议，原告向被告购买房屋，双方之间成立房屋买卖合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。关于本案承担合同责任的主体。原告与被告一签订房屋买卖合同，该房产登记在被告一名下，被告一拥有100%的产权，因此，本院认为原告与被告一之间所签订的合同是有效合同，被告一单独作为出卖人，对履行合同义务负有法律责任。被告一作为夫妻一方与原告签订房屋买卖合同时，原告负有善意审查该房产登记的所有权人是被告一还是被告二或是被告一和被告二共同所有的责任，该涉案房产登记在被告一个人名下，原告和被告一签订房屋买卖合同时，该买卖合同即为有效合同，原告没有义务再去善意审查被告一是否已婚，该房产是个人财产还是家庭财产，被告一的配偶是否需要签名。因根据房地产权的登记公示原则，原告已经尽到了合理审查义务，履行买卖合同的义务方是被告一。同样，根据合同相对性原则及民事行为的诚实对等原则，因被告一签订的合同因拒不履行而产生的损害赔偿责任，也应当由被告一承担，被告二不应当承担被告一处理自己名下财产产生的损害责任。原告在签订买卖合同时未要求被告二在买卖合同上签名确认处理被告一名下的不动产，在主张损害赔偿责任时要求被告二承担，有违诚实信用原则，本院不予支持。原告与被告一约定购买房屋协议，被告一未按双方约定履行合同义务，将案涉房产出售给他人，原告要求继续履行合同购买房屋的合同目的已无法实现，原告主张继续履行买卖合同的诉求，本院不予支持。原告与被告一在房屋买卖协议中约定定金26万元，现被告一不履行买卖合同，原告要求被告一双倍返还定金52万元的诉求，有事实与法律依据，本院予以支持。原告在履行合同期间因为被告一的利益向银行支付了26900.07元，原告要求被告一返还，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告顾保建应于本判决生效之日起三日内向原告陈文珠双倍返还定金人民币52万元；二、被告顾保建应于本判决生效之日起三日内向原告陈文珠支付垫付的银行贷款人民币26900.07元；三、驳回原告陈文珠其他诉讼请求。如当事人未按法律文书指定的期限履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付延期履行期间的利息。案件受理费4630元，保全费3255元，由被告一顾保建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 刘 定 宏二〇二〇年五月八日书记员 李博（兼）书记员 陈 颖 欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。