湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终271号上诉人（原审被告）：襄阳舒美医疗科技有限公司，住所襄阳市樊城区长征路泰安华府三单元1404号。法定代表人：彭玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐俊凌，湖北法正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北德宜投资实业有限公司，住所襄阳市长征路德宜中心城。法定代表人：李爱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。上诉人襄阳舒美医疗科技有限公司（以下简称舒美公司）因与被上诉人湖北德宜投资实业有限公司（以下简称德宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒美公司上诉请求：发回重审或撤销原审判决第二项、第三项，改判上诉人向被上诉人支付租金90626.67元。事实与理由：一、上诉人未付租金的时间起点为2018年12月1日，一审判决无视被上诉人收据所载明的收款事由，按合同总额计算租金没有事实依据。一审判决已查明：“第8笔，2018年10月9日，舒美公司交纳租金115000元，德宜公司出具的收据注明收款事由:商铺租金2018.9.1-2018.11.30”，即上诉人欠付租金应当从2018年12月1日起算。再以一审判决所认可的双方解除合同的时间为2019年2月18日来说，上诉人实际欠租时间为2018年12月l日起至2019年2月18日止，结合合同约定的月租金52735元/月，再扣减50000元保证金，租金为90626.67元。一审判决无视被上诉人自行提供证据，即其所出具收据载明的收租期限，在没有相反证据的情况下弃简就繁计算，没有事实依据。二、因被上诉人强行留置上诉人资产至今，一审判决错误认定占用房屋损失过错方为上诉人，没有事实依据和法律依据。1.本案一审开庭时间为2019年3月6日，上诉人当庭抗辩双方租赁合同自然终止于2019年2月28日，在合同自然终止情况下，并非上诉人不腾退房屋，而是被上诉人留置相关资产，才导致资产领取不能，但该抗辩理由未能得到一审法院重视。2.2019年4月22日，上诉人与被上诉人及一审法院口头沟通多次没有成效情况下，上诉人向一审法院提交书面申请，请求法院责令被上诉人立即向上诉人返还租赁房屋内的资产，法院承办人经与被上诉人沟通，未能取得良好效果。3.2019年5月31日，上诉人再次向一审法院提交《关于原告主张房屋占用损失不能获得支持的补充代理意见》，提醒一审法院重视规避误判，并及时制止损失扩大。同时提醒由于审理时限的问题，每日将以1700元的速度递增损失。但一审法院依然未能说服被上诉人。4.2019年7月17日，在上诉人的不懈沟通努力下，被上诉人终于得以让步，但其同意将留置于原出租屋内的资产转移的前提条件是仅仅转移至其关联物业公司的地下室，依然需要控制占有上诉人资产。至此，双方签订协议并履行。当然，该行为依然印证了被上诉人的执行顾虑及控制意图。从另一角度说，上诉人的相关资产中比较昂贵的当属精密医疗器械，长期存放于阴暗潮湿的地气室必然有损，但对于处于弱势的上诉人来说，也只能委屈接受。5.一审判决耗时九个月有余，虽然上诉人内部出现股东矛盾，但对于减少各方损失的认识是清晰的，并且为之付出了大量努力。本案审理期间的损失扩大是什么原因导致，一目了然。德宜公司答辩称，服从原判。德宜公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》；2.判令舒美公司支付租金约201410.90元（截至舒美公司收到起诉状之日）3.判令舒美公司腾退租赁的房屋，并赔偿占用房屋的损失，即自舒美公司收到起诉状次日起，按原租金标准计算至实际返还房屋之日止；4.判令舒美公司承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%）。一审法院认定事实：2016年1月3日，德宜公司（甲方）与舒美公司（乙方）签订《德宜·中心城商铺租赁合同》1份，主要内容为：甲方将位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺，面积391.15平方米，房屋及相关设施等租赁给乙方；房屋租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日，共计3年。甲方收到乙方装修保证金100000元，同时和物业公司签订《物业服务协议》后一周内，将房屋交付给乙方；装修完毕，经相关部门验收合格后，此押金转为当年租金。装修免租期：乙方享有60天的装修免租期，自2016年1月1日起2016年2月29日止（包括首尾两日）。免租期内甲方免收房屋租金，从2016年3月1日开始收取租金，但在免租期内乙方应该按照本合同约定交纳物业管理费、水电费等相关费用；乙方承租房屋用于医疗保健中心，不得参与违法违纪，扰乱社会治安，污染环境和噪音扰民的活动；租金及其他相关费用，第一年租金标准：120元/㎡/月，租金递增幅度：第二年在第一年基础上5%递增，第三年在第二年基础上7%递增；租金标准，交付方式和时间：第一年2016.3.1-2017.2.28，月租46938元，年租563256元；第二年2017.3.1-2018.2.28，递增5%，月租49285元，年租591419元；第三年2018.3.1-2019.2.28，递增7%，月租52735元，年租632818元；交付方式和时间：每半年为一个节点交清租金，必须于下个半年的30日前交清下个半年租金；乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金5万元整（不计利息），作为乙方履行承租人义务的担保；乙方违反本合同条款造成损失的，甲方有权从租金和租赁保证金中直接扣除，不足部分有权向乙方追偿，乙方应在接到甲方通知后7日内补足租金，逾期未补足的，追究乙方违约行为；乙方拖欠租金、税费、电费、物业管理费、卫生费中任何一项超过15日，甲方有权单方解除合同；本合同签订后，甲乙双方违反本合同约定提前解除合同的，按照本合同租金总额的20%向对方支付违约金。合同签订后，德宜公司将位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺交给舒美公司，舒美公司向德宜公司交纳保证金50000元。2016年8月22日至2018年10月9日，舒美公司共计交纳租金8笔：第1笔，2016年8月22日，舒美公司交纳交纳租金290000元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2016.3.1-2016.8.31商铺租金；第2笔，2016年10月9日，舒美公司交纳租金273256元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺1-101、102租金；第3笔，2017年5月8日，舒美公司交纳租金295709.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2017.3.1至8.31商铺1-101、102租金；第4笔，2017年9月14日，舒美公司交纳租金147854.75元，德宜公司出具的收据注明收款事由：2017.9.1-2017.11.30商铺租金；第5笔，2017年11月30日，舒美公司交纳租金147854.75元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金；第6笔，2018年3月5日，舒美公司交纳租金158204.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.3.1至2018.5.31；第7笔，2018年6月4日，舒美公司交纳租金158204.5元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.6.1至2018.8.31；第8笔，2018年10月9日，舒美公司交纳租金115000元，德宜公司出具的收据注明收款事由：商铺租金2018.9.1-2018.11.30。舒美公司共计交纳租金1586084元，此后，舒美公司再没交纳租金。2018年12月至4日，湖北马奔律师事务所律师受德宜公司委托，给舒美公司、张志鹏、曹树华送达律师函1份，主要内容为：根据贵公司与德宜公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》第四条第（四）项约定，贵公司应于2018年9月1日前向德宜公司交清2018-2019年度下半年租金316409元。截止目前，贵公司仅支付了114998.10元，尚有201410.90元（316409-114998.10）未支付。对照租赁合同约定，贵公司已构成违约。本律师现函告贵公司并张志鹏、曹树华，希望你们在接此函后，于七日内向德宜公司履行以下义务：一、交付欠交的租金201410.90元。二、承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%）。三、积极与德宜公司协商相关事宜，以免承担更多合同责任。专此函告，以免发生诉累。德宜公司多次向舒美公司索要租金无果，2019年1月1日，德宜公司诉至一审法院。2019年2月18日，一审法院将民事诉状送达舒美公司。审理过程中，2019年7月11日，德宜公司与舒美公司签订《舒美有限公司移出物品和保管协议书》，内容为：双方一致同意将现放置在襄阳舒美医疗科技有限公司（租赁房内）的设备（具体数额及型号由乙方负责）于本协议签订后的七日内移出，具体移出至甲方地下室；移至的具体地点、保管方式已经乙方认可，甲方负责保管，乙方不支付保管费用，乙方承担移出费用；乙方自移出设备之日起，双方就之后的租金不再产生任何纠纷，关于甲乙就租赁合同纠纷之诉涉及的租赁合同期满至设备移出之日期间的相关事宜，由人民法院裁决。一审法院认为，德宜公司与舒美公司在协商一致的基础上签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，德宜公司履行了交付房屋的义务，合同履行过程中，舒美公司没按约定交纳租金，已构成违约。德宜公司要求解除双方签订的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。德宜公司起诉状有明确的解除合同的意思表示，该起诉状于2019年2月18日送达至舒美公司，应视为解除合同通知已到达，故德宜公司与舒美公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》应于2019年2月18日解除。德宜公司要求舒美公司支付租金201410.90元（截止德宜公司收到起诉状之日）及实际返还房屋之日止的租金，双方签订的租赁合同约定2016年3月1日开始收取租金，截止至2019年2月28日，舒美公司租赁房屋36个月，其中：2016年3月1日至2017年2月28日租金为563256元，2017年3月1日至2018年2月28日租金为591419元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为632818元，舒美公司应交租金为1787493元，实际交纳租金1586084元，尚欠租金201409元，舒美公司向德宜公司交纳保证金50000元抵扣租金后，实欠租金151409元。2019年3月1日起，舒美公司继续占有、使用位于襄阳市××路“德××·中心城”小区××楼××、102商铺，2019年7月11日，德宜公司与舒美公司签订《舒美有限公司移出物品和保管协议书》，双方一致同意将放置在舒美公司租赁房内的设备移出至德宜公司地下室，德宜公司负责保管，移出设备之日起，双方就之后的租金不再产生任何纠纷。协议书签订后，舒美公司搬出设备、腾退房屋，舒美公司占有、使用房屋4个月11天，租金为230276.16元（月租金52735元×4个月11天）。德宜公司要求舒美公司承担违约金357498.60元（合同租金总额1787493元×20%），双方签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》约定“本合同签订后，甲乙双方违反本合同约定提前解除合同的，按照本合同租金总额的20%向对方支付违约金”，舒美公司只是拖欠租金，并没有提出提前解除合同，不符合支付违约金违约金的情形，双方签订的合同约定的租赁期限从2016年3月1日起至2019年2月28日止，合同于2019年2月18日解除，实际解除合同的时间仅提前10天，双方的合同基本履行完毕，根据公平原则，故对德宜公司要求舒美公司支付违约金357498.60元的诉讼请求，不予支持。舒美公司辩称部分理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、湖北德宜投资实业有限公司与襄阳舒美医疗科技有限公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》于2019年2月18日解除；二、襄阳舒美医疗科技有限公司支付湖北德宜投资实业有限公司房屋租赁期限内租金151409元（2016年3月1日至2019年2月28日拖欠的租金；襄阳舒美医疗科技有限公司交纳的50000元保证金已抵扣租金）；三、襄阳舒美医疗科技有限公司支付湖北德宜投资实业有限公司房屋占用期间租金230276.16元（2019年3月1日至2019年7月11日期间的租金：月租金52735元×4个月11天）；四、驳回湖北德宜投资实业有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9389元，湖北德宜投资实业有限公司负担2364元，襄阳舒美医疗科技有限公司负担7025元。二审中，当事人均未提交新证据。经查一审法院卷宗，舒美公司确在一审诉讼期间提出搬出设备腾退房屋的申请，但无充分证据证明德宜公司拒绝舒美公司腾退房屋。对原判认定的事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对舒美公司上诉主张欠付租金数额认定问题和房屋占有使用费数额确定问题，本院分析评判如下：一、关于欠付租金数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”德宜公司与舒美公司签订的房屋租赁合同对租金数额和交纳方式进行了明确约定，德宜公司按照合同约定与实际交纳的租金差额，主张下欠的租金，有合同依据。舒美公司在无证据证明双方协商一致对租金进行调整的情况下，仅以德宜公司财务人员在收据上的备注，主张各收费期间租金已经付清，缺乏充分性，故对其上诉主张，本院不予支持。原审判决认定下欠租金数额正确，本院予以确认。二、关于房屋占有使用费问题。合同解除后，承租人应当向出租人返回租赁物，逾期返回的，应当支付逾期腾房占有使用费。占有使用费应当参照合同约定的租金标准，结合合同履行情况、当事人过错以及获利等因素综合判定，根据本案实际，本院酌定舒美公司按照合同约定租金标准的一半向德宜公司支付合同解除至腾退房屋期间的房屋占有使用费，即115138元。一审法院直接按照租金标准计算房屋占有使用费，未考虑本案具体情况，明显不当，本院予以纠正。舒美公司上诉称不支付房屋占有使用费的上诉理由，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初404号民事判决第一项、第二项；即“一、湖北德宜投资实业有限公司与襄阳舒美医疗科技有限公司签订的《德宜·中心城商铺租赁合同》于2019年2月18日解除；二、襄阳舒美医疗科技有限公司支付湖北德宜投资实业有限公司房屋租赁期限内租金151409元（2016年3月1日至2019年2月28日拖欠的租金；襄阳舒美医疗科技有限公司交纳的50000元保证金已抵扣租金）；”二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初404号民事判决第三项、第四项，即“三、襄阳舒美医疗科技有限公司支付湖北德宜投资实业有限公司房屋占用期间租金230276.16元（2019年3月1日至2019年7月11日期间的租金：月租金52735元×4个月11天）；四、驳回湖北德宜投资实业有限公司其他诉讼请求。”三、襄阳舒美医疗科技有限公司支付湖北德宜投资实业有限公司房屋占有使用费115138元；四、驳回湖北德宜投资实业有限公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行。逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9389元，二审案件受理费5666元，合计15055元，由湖北德宜投资实业有限公司负担5666元，襄阳舒美医疗科技有限公司负担9389元。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月七日书记员  李 帆