福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18135号 原告：刘保明，男，1969年8月29日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：吴先梅，女，1969年1月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 以上原告共同委托诉讼代理人：杨荣坤。 被告：郁海毅，男，1981年3月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：辛仲文，福建首嘉律师事务所律师。 第三人：周水玉，女，1951年12月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告刘保明、吴先梅与被告郁海毅、第三人周水玉委托合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘保明、吴先梅的共同委托诉讼代理人杨荣坤，郁海毅的委托诉讼代理人辛仲文，周水玉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘保明、吴先梅向本院提出诉讼请求：郁海毅赔偿刘保明、吴先梅财产损失费44万元。事实及理由：刘保明，吴先梅系夫妻关系。址于厦门市思明区房产原登记在刘保明名下，建筑面积88.46平方米。2013年8月23日，刘保明、吴先梅经厦门市鹭江公证处公证，委托郁海毅代为出售讼争房产。此后，讼争房产产权证原件由郁海毅持有。2013年11月5日，郁海毅与周水玉签订一份《房产买卖协议》，将讼争房产以140万元的价格出售给周水玉。周水玉向郁海毅支付140元万购房款，其中45万元用于偿还案外人陈莹以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还招商银行股份有限公司厦门分行以注销其在讼争房产上设定的抵押权，余款4万余元仍在郁海毅处。讼争房产现已变更登记至周水玉名下，但仍由刘保明、吴先梅居住使用。刘保明、吴先梅认为，郁海毅作为刘保明、吴先梅的委托代理人，应当在代理权限内，谨慎实施代理行为，维护被代理人的利益。然而，郁海毅在出售讼争房产前，并未向刘保明、吴先梅完整披露出售信息，也未征得刘保明、吴先梅的同意。刘保明、吴先梅自始至终没有签署任何合同，也没有收到任何购房款，且，讼争房产一直由刘保明、吴先梅居住使用至今，郁海毅擅自实施出售讼争房产的权利处分行为，显然未尽到谨慎代理义务。严重损害了刘保明、吴先梅的合法财产权益。周水玉在购买讼争房产的过程中，并未见过刘保明、吴先梅，未与刘保明、吴先梅接洽，也未进入讼争房产查看情况，未尽普通购房人之谨慎注意义务，与常理不符。讼争房产于交易时点（2013年11月6日）的市场价值为184万元，而郁海毅与周水玉达成的成交价格为140万元，该成交价格明显低于市场价值。现刘保明、吴先梅要求郁海毅赔偿上述损失（讼争房屋评估价为184万元，而刘保明、吴先梅仅收到140万元购房款，郁海毅应赔偿差价损失44万元）。 郁海毅辩称，售房行为开始于2013年，而刘保明、吴先梅一直到2019年才提出委托合同的诉讼请求，该主张已经超过诉讼时效。郁海毅始终按照授权的内容履行合同义务，未曾违约或存在重大过失。评估价184万元并非市场价，且评估报告也载明并未考虑到一些减损因素，刘保明、吴先梅的依据并非合理的事实依据。 周水玉述称，本案系原、被告之间的委托合同纠纷，与周水玉无关。郁海毅持刘保明、吴先梅的全权委托公证书与周水玉签订的房屋买卖合同合法有效，而且交易时郁海毅也持有讼争房屋产权证的原件，该事实可以从已生效的（2015）思明初字第10708号、（2016）闽02民终36号民事判决书中证明。讼争房屋的购房价格145.4万元在2013年间也是合理的，周水玉和郁海毅之间不存在恶意串通。原、被告之间的委托代理关系至2013年11月6日房屋交易完成后已经终止，至今已有六年，刘保明、吴先梅的委托代理纠纷已超过诉讼时效。讼争房产于2013年11月20日登记在周水玉名下，但一直被刘保明、吴先梅侵占。经多次诉讼，相关判决已经于2016年8月4日生效，但刘保明、吴先梅拒不履行生效判决，直到2019年7月11日由法院强制执行才迁出讼争房产。周水玉直到2019年9月才实际接收。刘保明、吴先梅所述房屋评估价值过高，并非实际市场价值。 本院经审理认定事实如下：刘保明、吴先梅系夫妻关系。 厦门市思明区房产原登记在刘保明名下，建筑面积88.46平方米。2013年8月23日，刘保明、吴先梅出具一份委托书，将上述讼争房屋包括抵押、出租、出售的权利委托给郁海毅行使。其中包括：代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件；代为收取房款；有权向银行申请还贷（含提前还贷）、结清贷款本息，代为办理房地产权属过户登记手续并签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；代为与买方办理房屋交接等事宜。厦门市鹭江公证处于2013年8月25日以（2013）厦鹭证松字第3946号公证书对该委托书进行了公证。此后，讼争房产产权证原件由郁海毅持有。 2013年11月5日，郁海毅代理刘保明与周水玉签订一份《房产买卖协议》，约定刘保明将讼争房产出售给周水玉。协议第二条约定：讼争房产的成交总价为140万元，向房管部门办理交易过户时的申报价为88万元，本协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。2013年11月6日，郁海毅代理刘保明与周水玉签订一份《存量房买卖合同》，约定刘保明将讼争房产出售给周水玉，成交价格体现为88万元。上述两份合同签订后，周水玉向郁海毅支付140万元购房款，其中45万元用于偿还案外人陈莹以注销其在讼争房产上设定的抵押权，另908024.22元用于偿还招商银行股份有限公司厦门分行以注销其在讼争房产上设定的抵押权，余款4万余元仍保管在郁海毅处。讼争房产现已变更登记至周水玉名下。 2014年6月30日，刘保明、吴先梅以郁海毅与周水玉恶意串通，以明显不合理的低价出售该房产的行为损害了刘保明、吴先梅的合法权益为由向本院提起诉讼，提出确认郁海毅与周水玉之间签订的上述《房产买卖协议》和《存量房买卖合同》无效等诉讼请求。该案分别经本院和厦门市中级人民法院（2014）思民初字第9392号民事判决书、（2015）思民初字第10708号民事判决书和（2016）闽02民终36号民事判决书处理，认定刘保明、吴先梅提出的上述理由均不能成立，驳回了刘保明、吴先梅的诉讼请求。上述案件审理中，经刘保明、吴先梅申请，本院委托对讼争房产于2013年11月6日的市场价值进行评估。经厦门均达土地房地产评估咨询有限公司评估出具房地产估价报告，讼争房产于2013年11月6日的市场价值为184万元。 本案审理中，刘保明、吴先梅与郁海毅确认，郁海毅已于2019年7月15日将出售讼争房产的尾款4万元支付给刘保明；刘保明、吴先梅与周水玉确认，讼争房产已交付给周水玉。 刘保明陈述，其因向郁海毅经营的投资公司借款，才应郁海毅的业务员要求出具了上述经公证的授权委托书。刘保明并不认识郁海毅，上述房产交易过程中郁海毅也从未与刘保明或吴先梅联系过。 郁海毅陈述，其与刘保明系朋友关系，因为刘保明负债过多，又比较忙碌，所以才办理公证委托郁海毅售房，不存在刘保明陈述的借款情况。郁海毅在签订售房合同前曾经告诉刘保明、吴先梅，签完合同后一个星期左右才打电话向刘保明披露房产的交易价格，当时刘保明并未反对该价格。 本院认为，根据刘保明、吴先梅向郁海毅出具的上述委托书的授权内容可以认定刘保明、吴先梅与郁海毅之间存在出售房产的委托关系。本案的争议焦点在于郁海毅是否忠于被代理事务，其上述售房行为是否存在损害刘保明、吴先梅利益的问题。从郁海毅陈述的交易过程分析，其自认在合同签订前并未对刘保明、吴先梅披露过包括交易价格在内的与交易有重大影响因素的相关事项，郁海毅也未能提交证据佐证其在交易完成后曾向刘保明、吴先梅告知过上述房产交易的相关事项。郁海毅自认系刘保明的朋友，其基于朋友关系在取得上述授权后在整个交易过程中却未对刘保明或吴先梅披露过包括交易价格在内的重大交易事项，该行为既不能认为郁海毅忠于被代理实务，积极行使代理权，尽勤勉和谨慎义务，也违背了刘保明、吴先梅的信任，在主观上还存在损害刘保明、吴先梅利益的故意或过失，其签订上述合同的行为缺乏正当性，属于代理权的滥用。 综上所述，刘保明、吴先梅请求郁海毅参照上述交易时的市场价格赔偿损失的请求可以成立，本院予以支持。扣除郁海毅已返还的余款4万元，郁海毅还应赔偿刘保明、吴先梅损失40万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十七条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郁海毅于本判决生效后十日内赔偿刘保明、吴先梅财产损失40万元； 二、驳回刘保明、吴先梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7900元，由刘保明、吴先梅负担718元，郁海毅负担7182元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 吕云平 人民陪审员 巫美荣 人民陪审员 范淑秋 二〇二〇年五月二十五日 书记 员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。 第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。 第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 第四百零六条第一款有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。