兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0191民初3309号 原告（反诉被告）：陈永祯。 委托诉讼代理人：窦万云，兰州市安宁区西路街道办事处法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）：李梅香。 委托诉讼代理人：窦万云，兰州市安宁区西路街道办事处法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：李国伟。 委托诉讼代理人：李惠毓，甘肃金毓康律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈永祯、李梅香与被告（反诉原告）李国伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日作出（2019）甘0191民初1219号民事判决书，李国伟不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）甘01民终3425号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李梅香及其与陈永祯共同的委托代理人窦万云，被告李国伟及其委托代理人李惠毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永祯、李梅香向本院提出诉讼请求：1．判令李国伟支付拖欠的房屋租金39000元；2．李国伟给付房屋租赁期间其二人垫付的电费6071.12元；3．判令李国伟支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金112050元；4．本案诉讼费用由李国伟承担。事实与理由：2014年6月1日，陈永祯、李梅香与李国伟签订了《房屋租赁合同》，就房屋租赁事项进行了约定。陈永祯与李梅香系夫妻关系，该租赁房屋系双方于1992年11月审批修建，后于2013年5月再次审批后翻建而成，房屋位于永登县兰州新区，临街上下三层，面积900多平方米，该房屋三层、二层及一层南侧一间租赁予李国伟，租赁期限十年，自2014年6月1日至2024年6月1日。合同约定：租赁期限内，租赁前五年房屋租金每年为83000元，后五年可上调租金幅度，不超过原约定房租的35%，即后五年每年租金为112050元，每年6月1日付清房租，按期不付清房租的，中止合同。陈永祯夫妇负责水、电通畅，协调邻里关系，李国伟及时缴纳了首年租赁费，对租赁房屋进行了装修，租赁房屋用于“音皇宫”ＫＴＶ娱乐、餐饮服务，2014年6月至2018年5月底期间，李国伟正常租赁使用；2018年6月1日第四年合同期开始后，李国伟未按合同约定交纳年租金，开始以种种借口和理由拖欠租金，经多次催要，截至2019年2月21日，李国伟先后陆续支付租金44000元，尚欠39000元租金至今未支付；租赁期间，为方便经营，电表的管理及电费的收取和缴纳一直由李国伟负责处理。后期因欠费，供电部门警告停电拉闸、销户拉黑原因，陈永祯夫妇垫付电费8354.12元，其中6071.12元电费应由李国伟承担支付。上述租金和电费经多次催要，李国伟以种种借口和理由拖延至今不付。另，李国伟应支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金112050元。现陈永祯夫妇依法提起诉讼，望判如所请。 李国伟辩称，1．房屋租金39,000元与事实不符，2018年11月18日双方对租金做出了新的约定，按照每月5,000元执行；2．陈永祯夫妇主张垫付电费6,071.12元，其提供证据证明其有单独的电表，并已经交清电费；3．关于新增的2019年6月1日至2020年6月1日的租金。因陈永祯夫妇非法锁门阻碍营业，其依据合同法履行抗辩权的规定，认为2019年3月4日至今的房屋租金不应支付，陈永祯夫妇主张的房屋租金没有事实和法律依据。 李国伟向本院提出反诉请求：1．依法判令陈永祯、李梅香赔偿租赁房屋装修费100,000元，停业损失费80,000元（2019年3月4日至2020年1月份疫情前），共计180,000元；2．依法判令解除双方的房屋租赁合同；3．本案诉讼费用由陈永祯夫妇承担。事实与理由：2014年6月1日双方签订《租房合同》，约定租期十年，自2014年6月1日至2024年6月1日，房屋用途为KTV，租期前五年租金为83,000元，后五年可上调租金幅度。开始的几年其按照合同约定及时履行交纳房租。2018年5月份经协商，双方口头约定将租费下调至每月4,000元，自2018年6月1日起执行，后陈永祯夫妇反悔已达成的口头协议，将房租涨到每月5,000元，双方微信聊天记录为证。后陈永祯夫妇以拖欠房租和未交纳电费为由将其正常经营的KTV于2019年3月4日强行锁门，导致其无法正常经营，并且李梅香又以自己的名义打出广告对外出租，转让等信息，直接对其KTV内财产侵权，造成巨大损失。因当时涉案房屋装修花费640,000元，每月平均营业额在30,000元左右，因为陈永祯夫妇的行为导致其巨大损失，为此其依法提起反诉，以维护其合法权益。 陈永祯、李梅香针对反诉辩称，1．第一项反诉请求缺乏事实和法律依据。涉案房屋系李国伟自主装修，在涉案房屋上装修花费多少与其无关，停业损失费是因经济不景气自身停业导致的，与其也无关。其不存在强行锁门等阻碍营业的行为，至今房屋仍由李国伟使用，钥匙一直由李国伟保管。2．关于解除房屋租赁合同的反诉请求，在李国伟付清欠付房租后可以解除合同。综上，李国伟的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对陈永祯、李梅香提交的身份证、租房合同、申请书、建房通知单、函、永登县秦川镇人民调解委员会调解未果通知单、照片以及李国伟提交的收据、微信聊天记录、微信转账记录，因双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年6月1日，陈永祯、李梅香夫妇与李国伟签订租房合同，将自家位于的自建房屋一楼南侧一间、二楼、三楼出租给李国伟使用，租赁期限为十年，自2014年6月1日至2024年6月1日。租赁期限五年内房屋租费每年83000元，五年后2019年6月1日至2024年6月1日可随行就市适当调整，上调幅度不能超过年房租的35%，合同期满后乙方有优先租赁权，如遇拆迁，五年内归李国伟，五年至十年内陈永祯、李梅香拿装修费等。合同履行中，2018年6月1日前的租金李国伟已经履行完毕。李梅香在诉状中认可李国伟在2018年6月1日至2019年2月期间支付房租共计44000元，此后再未支付租金。 另查明，李梅香微信名称曾为“清欢”，后更名为“傲骨寒梅”。2018年11月18日，李梅香在与李国伟的微信通话中表示“你好，音黄宫你给我说了，一个月5,000元，你开，你就交钱，不开了，你就拆掉去，我再不要。”2019年3月4日，李雪梅与李国伟的微信通话内容记载为“（李梅香）我的房子门，我锁了，把房费39,000元付清，电费全付清。（李国伟）我报警了。（李梅香）好，抓紧报。”3月8日，双方微信通话内容中又记载“（李梅香）我的房子门，我锁了，把房费39,000元付清，电费全付清。（李国伟）你说每个月5,000元，我每个月都给你付清了。（李梅香）谁给你说了？（李国伟）你说的啊，你不应该锁我的店门，现在损失惨重啊，这几年都过来了何必要弄的这么僵。”4月13日，李梅香在微信通话中再次表示“我的房子门，我锁了，这是我的证词，拿上了公安局告起”。 李梅香主张替李国伟垫付电费6,071.12元系其自身标注记载所得。 本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方均有约束力，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案争议的焦点为，1．陈永祯夫妇主张的租赁费及电费应如何认定；2．李国伟主张的装修费、停业损失应如何认定；3．双方签订的房屋租赁合同是否应当解除。 关于陈永祯夫妇主张的租赁费及电费应如何认定的问题。本案中，陈永祯、李梅香与李国伟签订租房合同，双方在2018年6月1日前均按照合同约定履行了义务，并无违约情形发生。从李梅香与李国伟的微信通话看，双方于2018年11月18日对租金做出了新的约定，即按照每月5,000元执行，视为对原合同的变更，双方应当按照变更后的协议自变更之日起继续履行合同义务。2018年6月1日至2019年2月底的租金应为54,583.33元（83000÷12×5+5000×4=54,583.33元），而李国伟实际给付租金44,000元，尚欠10,583.33元未付。双方微信通话还反映，因李国伟欠付租金，李梅香于2019年3月4日将其租金经营的房屋上锁。本院认为，即便李国伟存在欠付租金的违约行为，但李梅香直接将案涉租赁房屋予以锁闭的行为，也显系不当。故陈永祯夫妇主张支付租金的诉请，本院对截至2019年2月底的合理部分予以支持，对此后的租金部分均不予支持。陈永祯、李梅香要求李国伟返还其垫付的电费6,071.12元，但该数额为其自行记载所得，并无其他相关证据证明系由李国伟“音皇宫”KTV所产生，故陈永祯、李梅香应就此当承担举证不能的法律后果，对其该主张本院不予支持。 关于李国伟主张装修费及停业损失的问题。虽然李梅香对案涉租赁房屋锁闭的行为影响了李国伟的正常经营，但该行为与李国伟欠付房屋租赁费的违约行为存在关联，且上述情形李国伟也可通过及时支付租金等形式得以解决处理。因此，李国伟对相关损失的产生及进一步的扩大，也存在明显过错。故李国伟关于装修费及停业损失的诉请，本院不予支持。关于李国伟请求解除案涉房屋租赁合同的诉请。陈永祯、李梅香认为在房租付清的情况下可以解除，因此可以认定该二人亦有解除合同的意愿；同时，结合双方目前实际情况，案涉房屋租赁合同亦应解除为宜。故李国伟请求解除双方房屋租赁合同的诉请，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李国伟与陈永祯、李梅香于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、李国伟在本判决生效后十五日内支付陈永祯、李梅香2018年6月1日至2019年2月底的房屋租金10,583.33元； 三、驳回陈永祯、李梅香的其他诉讼请求； 四、驳回李国伟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,442元，由陈永祯、李梅香负担3,098元，李国伟负担344元；反诉费1,950元，由李国伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长 马列东 审 判 员 马 琳 审 判 员 郭东霞 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 郑 杨 书 记 员 陈治卓