福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初13194号 原告（反诉被告）：福建闽天投资有限公司，住所地福州市晋安区新店镇赤星路8号新店镇赤星村标准厂房1#标准厂房203. 法定代表人：陈建武，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳立威，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，福建闽鹭律师事务所律师。 被告（反诉原告）:林旭，男，1963年5月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邹亿，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽真，福建远大联盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建闽天投资有限公司（以下简称闽天公司）与被告（反诉原告）林旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。闽天公司的委托诉讼代理人欧阳立威，林旭及其委托诉讼代理人邹亿、周丽真均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽天公司向本院提出诉讼请求：1.解除闽天公司与林旭签订的《茶馆承包合作协议书》；2.林旭向闽天公司返还址于厦门市思明区的房产；3.林旭向闽天公司支付承包金1279736元（其中2016年9月1日至2017年4月30日期间为36167元×242天＝287750.6元，2017年5月1日至2018年4月30日期间为37975元×365天＝455700元，2018年5月1日至2019年4月30日期间为39873元×365天＝478476元；2019年5月1日至2019年6月11日期间为41866元×42天＝57809.49元，以上合计1279736.09元，原告仅主张1279736元）；4.林旭自2019年6月12日起按每月41866元的标准向闽天公司支付占用费至实际返还房产之日止）；5.林旭向闽天公司支付拖欠的物业费83427.65元（2016年6月8日至2019年6月11日为2309元×1099天＝83427.65元，另林旭还应自2019年6月12日起按照每月2309元的标准向闽天公司支付物业费至实际返还房产之日止）；6.林旭向闽天公司支付迟延付款的滞纳金215544.39元。事实和理由：闽天公司与林旭曾于2016年4月28日签订《茶馆承包合作协议书》，由林旭向闽天公司承租闽天公司的房产用于经营茶馆。协议签订后，闽天公司依约交付房产，林旭在房产内经营茶馆至今。然而，林旭承租无故拒付承包金及物业费，经多次催讨未果。 林旭辩称，一、双方签订的《茶馆承包合作协议书》实为租赁合同，也系应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从讼争合同约定之标的物分析，所谓“茶馆”系林旭根据自身经营目的对讼争房产实施装修之成果，双方签订讼争合同时所谓“茶馆”并不存在。因此，讼争合同约定之标的物，实际为未经装修之房屋，而且讼争合同还多处出现有关“租金”表述。由此可见，讼争合同完全符合租赁合同法律特征，其实质为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。讼争房产装修完成后，闽天公司却迟迟未予办理消防验收手续，亦未能办理相关经营手续（如：营业执照、税务登记、卫生许可证、食品流通许可证等）等，致使林旭无法开展合法且正常的经营活动。经林旭多方了解，方知晓讼争房产系未取得建设工程规划许可证的违法建筑，此系导致林旭无法履行前述义务之根本原因。因此，结合前述规定及相关事实，应认定讼争合同无效。 二、闽天公司对讼争合同无效具有完全过错，林旭不具有任何过错。1.闽天公司在与林旭签订讼争合同时，向林旭虚构其有权出租讼争房产之事实。闽天公司在缔约时，仅向林旭披露《武警部队房地产租赁合同》部分条款内容，该合同第一条约定：“甲方（即武警某部）自愿将位于福建省厦门市思明区（坐落号：武总闽字第0601号）的房屋建筑面积11750平方米，场地面积6400平方米，出租给乙方（即闽天公司）使用。”第十八条第3款约定：“该房产除3号楼经甲方同意允许转租外，其余部分需乙方自助经营酒店。”闽天公司据此声称，讼争房产属于3号楼附楼，其有权转租予林旭。但事实上，经林旭事后了解，闽天公司向武警某部所承租房屋建筑面积11750平方米并不包括讼争房产建筑面积，故闽天公司无权将之转租予林旭。2.闽天公司在与林旭签订讼争合同时，通过隐瞒事实、虚假承诺等手段，使林旭误认为讼争房产具备合法经营用途。闽天公司在与林旭签订讼争合同时，明知讼争房产未取得建设工程规划许可证，却故意隐瞒该事实。不仅如此，讼争合同第一条第4款约定：“……甲方（即闽天公司）负责办理茶馆的相关经营手续（但不限于营业执照、税务登记、卫生许可证、食品流通许可证等）。”第三条第1款第3项约定：“……甲方全权负责并确保消防设施通过政府消防职能部门的验收。”闽天公司以上虚假承诺，足以导致林旭误认为讼争房产具备合法经营用途。 三、基于讼争合同无效及闽天公司具有完全过错之情形，对闽天公司所提诉讼请求依法应予全部驳回。1.讼争合同应属无效合同，故闽天公司有关解除讼争合同之诉讼请求缺乏法律依据，依法应予驳回。2.由于讼争房产不属于闽天公司向武警某部承租之房屋范围，故闽天公司对讼争房产不享有占有权利，其关于返还讼争房产之诉讼请求缺乏法律依据，依法应予驳回。3.由于讼争房产不属于闽天公司向武警某部承租之房屋范围，故闽天公司一则无权将讼争房产转租予林旭，二则对讼争房产不享有使用、收益权利。即便应支付占有使用费，也不应根据讼争合同约定之承包金（实为租金）标准确定。如前所述，讼争房产未取得建设工程规划许可证，故根本不具备合法经营用途。且闽天公司向某部所承租具有合法经营用途之房屋，其租金标准也仅为34元/平方米/月（尚不考虑6400平方米场地租金），而讼争合同约定之承包费（实为租金）标准则高达47元平方米/月。由此可见，由于讼争房产不具备合法经营用途，其占用使用费标准无论如何不应高于34元/平方米/月，且占有使用使用费标准应根据讼争房产交付时的状况（属未装修的破旧房屋）、实际使用功能（不能用于合法及正常经营）、所处位置（讼争房产未沿街，且被其他建筑包围）及闽天公司对讼争合同无效具有完全过错等因素，在34元/平方米/月基础上做较大幅度调减（如有必要，可通过鉴定方式确定）。即便林旭应就使用讼争房产支付占有使用费，则占有使用费也应自2016年10月10日起算。讼争合同第一条第1款约定“……合同起始日期以甲方（闽天公司）具备交付房屋条件提供给乙方（林旭）次日起计算，即：甲方将2楼通往3楼的户内楼梯建好。”第二条第2款约定“……自协议生效之日起，甲方无偿提供乙方四个月装修期。”林旭所提供《进场确认书》证明，闽天公司系于2016年6月8日方将讼争房产交付林旭。因此，讼争合同起始日期应为2016年6月9日，再加上四个月无偿装修期，占有使用费起算时间应为2016年10月9日。即便林旭应就使用讼争房产支付占有使用费，则林旭此前已付押金、三个月租金及物业费共计151595元亦应等额抵充占有使用费。林旭在与案外人陆敬媛婚姻关系存续期间，委托陆敬媛将押金、三个月租金及物业费共计151595元汇入本诉闽天公司指定之张驽（即：厦门闽天长晟酒店管理有限公司股东暨总经理）建行账户，且闽天公司无权向林旭收取物业费，故前述151595元应等额抵充占用使用费。4.由于讼争房产不属于闽天公司向武警某部承租之房屋范围，故闽天公司物业管理范围不包括讼争房产。更何况，闽天公司客观上也没有对讼争房产实施任何物业管理，有关讼争房产公共上下水管道维修（曾经发生两次重大维修），均由林旭及一层使用人自行付费解决。因此，闽天公司关于支付物业费之诉讼请求缺乏事实、法律依据，依法应予驳回。5.如前所述，闽天公司对讼争房产不享有占有、使用、收益权利，故根本无权请求林旭支付承包金（实为租金）及占用费，更遑论滞纳金。且在讼争合同无效情形下，双方关于滞纳金约定亦属无效，加之原告对讼争合同无效具有完全过错，故应认定闽天公司关于支付滞纳金之诉讼请求缺乏合同、法律依据，依法应予驳回。即便依讼争合同约定之滞纳金标准亦明显过高，不应予以采纳。 林旭向本院提出反诉请求：1.确认闽天公司与林旭于2016年4月28日签订的《茶馆承包合作协议书》无效；2.闽天公司赔偿林旭装修损失（暂定1897424.8元，实际损失金额以鉴定机构出具的鉴定意见为准）；3.闽天公司返还林旭已付押金、三个月承包金（实为租金）及物业费共计151595元。事实与理由：2014年1月15日，闽天公司与武警某部签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：1.闽天公司向后者承租厦门市思明区湖光路××号接待站1、2、3号楼（坐落号：武总闽字第0601号），房屋建筑面积11750平方米，场地面积6400平方米。2.租金总额为60499800元，年租金为4810000元。3.该房屋除3号楼经武警某部同意允许转租外，其余部分需闽天公司自主经营酒店。闽天公司与林旭签订《茶馆承包合作协议书》后，林旭依约向闽天公司支付押金、三个月承包金及物业费共计151595元，并投入2276274.8元用于讼争房产的设计、装饰、装修及配备家具、设备等。装修完成后，闽天公司却迟迟未予办理消防验收手续，亦未能办理相关经营手续（如：营业执照、税务登记、卫生许可证、食品流通许可证等）等，致使林旭无法开展合法且正常的经营活动。基于本诉中的答辩理由，提出上述反诉请求。 闽天公司辩称，讼争房产可以办理批建手续，双方签订的合同有效；林旭列举的装修损失明显不实，也无法证明实际发生；讼争合同有效，林旭的第3项诉请也没有依据。讼争房产为不可分割的1-3号楼，武警某部是将整体房产均出租于闽天公司，不存在闽天公司无权出租的情形。 本院经审理认定事实如下：厦国用（94）字第××号国有土地使用证载明，厦门市号土地使用者为武警某部，用途为军事设施。2014年5月间，武警某部出具的相关函件、证明载明内容包括，址于厦门市思明区湖光路××号房产系武警某部军产，共有营房3栋。其中3号楼共7层，一楼用途为商业，其余为办公。因建筑年代较早，未办理消防审批和房屋产权手续。 上述3号楼附楼现为三层建筑。厦门市城建局建造执照（填照日期1985年12月10日）与施工图说明载明内容包括3号楼附楼为二层建筑，二层面积为411.17平方米。 厦门闽天长晟酒店管理有限公司以思明区湖光路××号1-6层为经营地址办理了接待旅客住宿的特种行业许可证。 2016年4月28日，闽天公司与林旭签订一份《茶馆承包合作协议书》，约定闽天公司将厦门市思明区湖光路××号酒店附楼2-3层承包给林旭经营；面积：30.3×13.57＋21.25×13.57×1.1＝769.5；该茶馆承包期暂自2016年5月1日起至2024年1月14日止（合同起始日期以闽天公司具备交付房屋条件提供给林旭次日起计算，即：闽天公司将2楼通往3楼的户内楼梯建好。实际承包期的截止日期以闽天公司的主合同的承租期相同，顺延时间与主合同一致）；茶馆作为长城宾馆的一部分，闽天公司需负责办理茶馆的相关经营手续（但不限于营业执照、税务登记、卫生许可证、食品流通许可证等）；承包金36167元／月，第二年开始每年5%递增，即37975元／月，第三年39873元／月，以此类推；物业管理费为2309元／月；林旭自合同签订三日内向闽天公司支付1个月承包金作为押金及3个月的承包费及物业费共计151595元；自协议生效之日起，闽天公司无偿提供林旭四个月装修期，装修期满后第四个月起，林旭需在该交纳承包金当月5号前支付后3个月承包金，林旭如逾期支付租金，每逾期一日，则按月承包金的0.1%支付滞纳金；闽天公司负责房屋外部装修，装修内容：（1）清理房屋内一切杂物；（2）在林旭装修进场前预留给排水、强弱电电源（强电为三相电）、消防主管及排污接口至林旭承包的附属楼二楼或三楼；（3）林旭承包范围内除主管以外的消防设施的购置和安装双方各承担一半（林旭承包范围内的主管由闽天公司投资安装，工程造价及施工班组由双方共同协商选定，闽天公司全权负责并确保消防设施通过政府消防职能部门的验收；林旭的装修设计规模、范围、工艺、用料以及门面招牌及广告等方案均须事先征得闽天公司的书面同意后方可施工，消防设施、装修设施、装修设备必须按行业标准进行；茶馆承包期间，林旭有下列行为之一的，闽天公司有权单方面解除本协议，收回承包茶馆，并不承担乙方的损失：（1）未经闽天公司书面同意，转包、出租、出借房屋或者变相转包、承租房屋。（2）未经闽天公司书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承包房屋，在闽天公司提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经闽天公司书面同意，改变本合同约定的房屋承包用途。（5）利用承包房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由林旭交纳的各项费用。（7）拖欠承包金累计一个月以上；承包期间，双方有一方需提前终止合同，均需提前三个月以书面形式通知对方并得到对方同意。如由闽天公司因非军事需要提出提前解除合同的，闽天公司应按照林旭装修以及设备投入（以第三方审计鉴定为准）按承包年限折旧计算方式赔偿林旭，退还林旭的承包押金，并赔偿一个月的承包金；如由林旭提出，林旭应完整保留房屋内不可移动设施及装修装饰，不得进行任何破坏性拆除，将房屋交还闽天公司，闽天公司不予赔偿林旭的一切损失并且不予归还承包押金；因国家政策需要拆除或改造已承包的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止协议的，租金按照实际使用时间计算多退少补。 2016年5月26日，林旭委托其配偶陆某向闽天公司指定的张某建行账户支付144095元（即一个月押金+2016年10月9日至2017年1月8日三个月租金+三个月同期物业费，应付金额为151595元，实际付款相差7500元，用于直接抵扣闽天公司向陆某借款50万元的当月利息）。 闽天公司确认，协议签订后，林旭已支付一个月押金+2016年10月9日至2017年1月8日三个月租金+三个月同期物业费，应付金额为151595元，但闽天公司仅收到144095元。 林旭于2016年6月8日出具一份进场确认书，确认闽天公司于当日将承包用地完整移交。此后，林旭对讼争房产进行装修。闽天公司至今未将上述茶馆的相关经营手续交付给林旭。 审理中，双方当事人确认，扣除2016年6月9日至2016年10月8日装修免租期外，租金应自2016年10月9日起算，之后每12个月为一个周期，下一周期租金标准以上一周期租金标准为基数上浮5%，计至2020年4月8日，租金金额为1661242元，物业费从2016年6月9日计至2020年4月8日为108523元。 经林旭申请，本院依法委托厦门均达房地产资产评估咨询有限公司对讼争房产的装修（不可移动部分）及电器设备（主机设备、安装工程）（以2019年9月1日为基准日）的价值进行评估，结论为101.18万元。 经本院释明，上述《茶馆承包合作协议书》中除主管机关建造执照与施工图载明的二层面积411.17平方米有效外，其余部分无效。 闽天公司将上述请求中的租金部分变更为：合同有效部分依照合同约定主张租金和滞纳金，无效部分参照合同约定的租金标准主张占用费及物业费，其余不变。 林旭的反诉请求不变。 本院认为，从闽天公司与林旭签订的《茶馆承包合作协议书》约定的闽天公司将讼争房产交付林旭使用、收益，林旭支付承包金或租金等内容分析，该协议符合租赁合同的特征，故可以认定闽天公司与林旭之间因上述协议的签订、履行而存在房屋租赁合同关系。 综合上述查明事实和相关证据载明内容可以认定，讼争房产系址于湖光路××号中的武警某部军产的一部分。其中仅二层部分于1985年12月10日取得厦门市城建局建造执照许可，因此在无相反证据的情形下，可以认定该部分为合法建筑，其余部分未取得相关建造手续，故闽天公司与林旭签订的《茶馆承包合作协议书》中二层411.17平方米部分可以认定为有效，其余部分无效。鉴于湖光路××号房产中除厦门闽天长晟酒店管理有限公司办理了接待旅客住宿的特种行业许可证等证件外，闽天公司并未按约定在上述协议签订后取得茶馆的相关经营手续，故其对协议无法履行及无效应承担主要责任。综合考量本案实际情况，本院酌定闽天公司与林旭之间按6:4承担相应的责任。考虑到讼争房产使用的完整性以及双方当事人对各部分的租金、物业费并未作区分，为方便纠纷处理，对讼争房产的租金、占用费以及物业费的标准参照当事人约定的40%确定。同理，取得茶馆的相关经营手续是协议履行的基本前提，林旭亦是基于闽天公司的办证承诺对讼争房产进行装修，故因合同不能履行造成的上述装修损失应由闽天公司承担，对闽天公司提出的滞纳金主张不予支持。综上所述，闽天公司与林旭签订《茶馆承包合作协议书》中的二层部分准予解除，其他部分无效。林旭应将讼争房产（包括装修、主机设备）返还闽天公司，闽天公司应赔偿林旭的装修损失101.18万元。双方当事人对自2016年10月9日至2020年4月8日的租金、占用费金额1661242元，物业费108523元，合计1769765元无异议，本院予以确认。林旭按40%支付上述费用707906元，扣除林旭已支付的144095元，林旭还应向闽天公司支付563811元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认福建闽天投资有限公司与林旭就厦门市思明区湖光路××号酒店附楼2-3层于2016年4月28日签订的《茶馆承包合作协议书》中第二层面积411.17平方米部分解除；其余部分无效； 二、林旭于本判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区湖光路××号酒店附楼2-3层房产（包括不可移动的装修部分、主机设备，具体内容详见厦门均达房地产资产评估咨询有限公司出具的资产评估报告）返还福建闽天投资有限公司； 三、林旭于本判决生效之日起十日内向福建闽天投资有限公司支付自2016年10月9日至2020年4月8日的租金、占用费及物业费合计563811元； 四、林旭于本判决生效之日起十日内按16746元/月（41866元×40%）的标准向福建闽天投资有限公司支付自2020年4月9日至房产实际返还之日止的占用费； 五、福建闽天投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿还林旭装修损失101.18万元； 六、驳回福建闽天投资有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回林旭的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费18175元，由福建闽天投资有限公司负担10905元，林旭负担7270元；反诉案件受理费16792元，由林旭负担9794元，福建闽天投资有限公司负担6998元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。评估费41676元，由福建闽天投资有限公司负担25006元，林旭负担16670元（评估费林旭已垫付，福建闽天投资有限公司于本判决生效后七日内将其应承担的部分返还林旭）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年五月十一日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。