山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终202号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙×，该公司董事长。委托诉讼代理人：武×，山西太初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李×，现住山西省吕梁市。委托诉讼代理人：王×，系李×之夫。上诉人山西晋隆建设发展有限公司因与被上诉人李×房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市××区（2019）晋1102民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问进行了审理。上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托诉讼代理人武×，被上诉人李×的委托诉讼代理人王×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：1、撤销山西省吕梁市××区人民法院（2019）晋1102民初1711号民事判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案中上诉人通知被上诉人交房时间为2014年11月10日，上诉人晋隆公司自合同约定的商品房交付之日起360日内，即2014年11月10日起360日协助被上诉人办理产权登记。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》2016年11月21日法【2016】399号中载明：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”以及《民法总则》关于自被上诉人知道其权利被侵害之日起算三年的诉讼时效期间的规定，被上诉人最迟应当在2017年11月10日之前行使该项请求权，否则该项权利自2017年11月10日起即除去法律保护，成为一项自然权利，也就是裸权利，除非上诉人晋隆公司自愿履行，法律则是不能再予以干涉。事实上被上诉人是在2019年才撰写的起诉书，准备主张该项请求权，其准备主张该请求权的时间，已经远远超过法律关于该项请求权诉讼时效期间的规定，即其诉请已经超过了法律规定的诉讼时效，理应驳回其诉讼请求。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“该商品房经验收合格，交付买受人使用”，即案涉房屋经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位综合验收合格后即可交付房屋。上诉人已经履行了合同约定的交房义务，之所以迟延交房均由被上诉人自身原因所导致，不应归责于上诉人。被上诉人李×辩称，晋隆公司是2014年底通知我收房，但其未能提供国家行政机关有关单位盖章的住宅质量保证书和住宅使用说明书和房产证，也不能证明房子是合格的。实际收房日期为2016年6月15日，故一审诉请未超诉讼时效期间，我方同意一审判决。原告李×向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告山西晋隆建设发展有限公司给原告退房并支付房屋价款1%的损失4026元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2012年8月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-017），该合同约定原告购得被告××区，房屋总价款402598元，原告通过首付加按揭的方式已结清全部房款。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同本院予以确认。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据原、被告签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人在交接时应向买受人提供房屋验收合格的证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，若出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在庭审过程中，被告无证据证明其向原告提供过相关证明文件，因此原告迟延收房的不利后果应归属被告一方。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。从已查明的事实来看，被告至今未能向登记机关提供备案资料致使原告无法取得房屋产权证书构成违约，应支付原告违约金。且比照实际交房时间及起诉时间，被告所称原告主张违约金的诉讼时效期间已经届满不能成立，不应予以认可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书，由此可见，办理房屋产权证书是房产管理部门的职责，属行政管理范畴，不属于诉讼范围，针对原告此项诉请应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后三十日内被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告因被告未提供备案资料而致使原告未在规定期限取得房屋产权登记证的违约金4025.98元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取由被告山西晋隆建设发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。二审中，当事人双方均未提交新证据。二审查明事实同一审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、晋隆公司应否支付李×未能办理产权登记的违约金；2、李×所提违约金诉请是否超过诉讼时效期间。关于争议焦点一。晋隆公司主张通知李×收房时间为2014年，但李×实际收房时间为2016年6月15日。根据双方所签《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。晋隆公司并未提供证据证明其向李×出示过上述材料，因此延期交房的责任并非由李×承担。上述《商品房买卖合同》第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价的1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”晋隆公司未提供证据证明其将需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担举证不力的法律后果，应认定其构成违约；该违约行为导致李×未能取得房地产权属证书，一审据此判令晋隆公司支付李×违约金并无不当。关于争议焦点二。本案实际交房时间为2016年6月15日，根据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，李×于2019年7月4日起诉，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间。综上所述，晋隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 薛鑫斌审判员 潘 文审判员 张晓玮 二〇二〇年五月二十日书记员 贺婉丽