山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终785号上诉人（原审原告）：李文良，男，1978年2月17日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人（原审被告）：张玉良，男，1967年4月12日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审被告）：代瑞夏，女，1965年4月18日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：辛立波，女，1978年9月23日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。上诉人李文良、张玉良、代瑞夏因与被上诉人辛立波房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李文良上诉请求：撤销一审判决，改判张玉良、代瑞夏赔偿李文良双倍定金20000元及房屋增值损失30000元。事实与理由：2019年8月17日，张玉良与李文良签订房屋买卖合同，约定张玉良将位于威海市临港经济技术开发区房屋出售给李文良，房款为310000元，李文良交付给张玉良定金10000元，张玉良无论以何种形式违约，只要违约就赔偿双倍定金及房屋总价款25%的服务费给李文良。合同签订当日，李文良支付张玉良定金10000元。现因张玉良、代瑞夏违约导致合同无法履行，在案涉房屋增值较大的情况下，张玉良、代瑞夏的违约行为给李文良造成的可得利益损失通过双倍返还定金的罚则仍然无法弥补，李文良可以要求赔偿房屋增值超过定金罚则的部分。张玉良、代瑞夏上诉请求：撤销一审判决，改判张玉良、代瑞夏返还李文良定金10000元。事实和理由：案涉房屋系张玉良、代瑞夏共同共有，代瑞夏在不知情的前提下，也未授权给张玉良，张玉良私自与李文良签订房屋买卖合同的行为无效。张玉良与李文良均知道案涉房屋被法院依法查封，签订的房屋买卖合同属于无效合同，双方对此均有过错。张玉良和李文良实属恶意串通，他们私自签订合同在前，事后联系代瑞夏，代瑞夏明确表示不同意卖。按照无效合同的处理原则，张玉良和代瑞夏不应当承担违约责任，只需返还李文良定金10000元。辛立波辩称，同意李文良的上诉意见。李文良、辛立波向一审法院起诉请求：张玉良、代瑞夏赔偿李文良、辛立波双倍定金及各项损失共计50000元。一审法院认定事实：2019年8月17日，张玉良作为甲方（出售方）与李文良作为乙方签订房屋买卖合同，约定甲方将位于威海市房屋出售给乙方，房款为310000元，乙方支付给甲方定金10000元，甲方无论以任何形式违约，只要违约就须赔偿双倍定金及房屋总价款25%的服务费给乙方。张玉良还在该合同落款甲方处的代瑞夏的名字上按了手印。该合同补充协议处未填写内容。该合同签订当日，李文良给付张玉良定金10000元。张玉良在收条上签名并按手印。后，李文良委托辛立波处理上述买房事宜。辛立波在上述合同补充协议处书写“此房已退出拍卖程序，如因甲方个人原因导致上述房屋无法正常过户，甲方要承担赔偿因此诉讼产生的律师费、起诉费、保全费、保险、车费、公告费等其它费用叁万元整，（只要诉讼正常过户，不要叁万）”。张玉良在该补充协议的上述内容上按手印。2019年8月24日，辛立波与代瑞夏通过微信进行沟通，代瑞夏对辛立波说，“妹妹我信任你，听你说话挺好的，我们卖楼房的钱剩下的你能不能办了后转给我？要是我回不来都需要什么呢妹？一个人开车热天挺辛苦的”。辛立波回答，“你写个授权委托书签字快递给我，我把委托书内容发给你找打印社打出来签上字按上手印，那就先不回来，我看看好使不，不好使再说，委托书”。代瑞夏说，“妹妹卖房的钱剩下的你把我那份转给我不能都给张玉良，谢谢你妹妹我回来后请你客”。辛立波回答，“我知道放心”。2019年9月3日，辛立波与代瑞夏通过微信进行沟通，辛立波说“姐，这个房我给你们起诉查封，因为只有查封后我才敢给你们把前两封的钱还死”。代瑞夏回答，“小妹你听好啦？你给他那1万块钱，你让他给你，楼房我不同意卖不能卖！”。另查明，2014年6月27日，因张玉良、代瑞夏欠付案涉房屋的购房贷款，被中国银行股份有限公司文登支行诉至威海市文登区人民法院，该院于2014年11月20日作出（2014）文商初字第284号民事判决，判令李文良、代瑞夏偿还借款本金158725.73元及利息等。后，中国银行股份有限公司文登支行申请执行上述判决，执行过程中，案涉房屋被查封至今。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……；第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据案涉房屋买卖合同的内容及当事人在相关微信聊天中的意见，可以认定在签订案涉房屋买卖合同时，张玉良、代瑞夏与李文良之间的房屋买卖合同系双方之间的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应信约履行。现张玉良、代瑞夏明确表示不愿继续履行案涉合同即出售案涉房屋给李文良，故李文良有权要求张玉良、代瑞夏承担相应责任，对于李文良要求双倍返还定金并赔偿损失的诉讼请求，根据上述关于定金和违约金的相关法律规定，酌定由张玉良、代瑞夏向李文良双倍返还定金20000元。综上所述，对李文良诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。辛立波非案涉合同的买受人，故对其相关诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决：一、张玉良、代瑞夏于判决生效后十日内向李文良双倍返还定金20000元；二、驳回李文良的其他诉讼请求；三、驳回辛立波的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2975元、保全申请费2070元，由张玉良、代瑞夏负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否合法有效，张玉良、代瑞夏是否只需返还李文良定金10000元；2.张玉良、代瑞夏应否赔偿李文良的房屋增值损失30000元。案涉房屋系张玉良、代瑞夏的夫妻共同财产，张玉良是案涉房屋的共同共有权人之一，即使未取得代瑞夏的同意，其与李文良签订案涉房屋买卖合同亦属合法有效。虽然案涉房屋上存在司法查封，但只构成案涉房屋买卖合同的履行障碍，并不因此导致合同无效。故张玉良、代瑞夏主张案涉房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予采纳。张玉良、代瑞夏在未能履行合同构成违约的情形下，应适用定金罚则承担违约责任，双倍返还李文良定金20000元。李文良与张玉良签订合同的时间为2019年8月17日，2019年9月3日代瑞夏明确表示案涉房屋她不同意卖，期间仅半月左右。李文良主张此期间案涉房屋存在增值，致使适用定金罚则不足以弥补其可得利益损失，张玉良、代瑞夏应另行赔偿其30000元，未能提供有效证据证实，本院不予采纳。一审法院酌定适用定金罚则即可，并无不当，本院予以维持。综上所述，李文良及张玉良、代瑞夏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人李文良负担1050元，上诉人张玉良、代瑞夏负担5950元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月二十二日法官助理李佳忆书记员张济节