上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4838号原告：李慧芬，女，1954年3月18日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。原告：孙庆涛，男，1946年12月25日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。两原告共同委托诉讼代理人：蒋志杭，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：罗敏，女，1959年1月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：居长骏，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，上海市金马律师事务所律师。原告李慧芬、孙庆涛与被告罗敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告李慧芬、孙庆涛的委托诉讼代理人蒋志杭、苏蓉蓉，被告罗敏及其委托诉讼代理人居长骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李慧芬、孙庆涛向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告签订的房屋买卖合同解除；二、判令被告向原告支付违约金人民币740,000元(以下币种均为人民币)；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月30日，经案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)居间介绍，李慧芬、孙庆涛与罗敏就位于上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，约定罗敏以房屋总价款为3,700,000元的价格购买系争房屋。上述合同签订后，罗敏逾期付款超过15天，且明确拒绝继续履行合同。2018年11月19日，李慧芬、孙庆涛向罗敏发送《解除房屋买卖合同的通知函》，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求罗敏支付违约金。后双方协商未果，故李慧芬、孙庆涛诉至法院，请求判如诉请。被告罗敏辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，但不同意承担违约金及诉讼费。太平洋公司在明知罗敏不具备贷款资格又无力一次性付款的情况下，诱导罗敏签订房屋买卖合同，并表示若与家属协商不成可以退还定金。合同签订当晚，罗敏即与太平洋公司联系，告知要求退出本次房屋买卖交易。即使认定罗敏存在违约行为，其过错程度较为轻微，李慧芬、孙庆涛亦无实际损失，且罗敏支付的定金已作为违约的代价，故请求法庭酌情予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋登记权利人为李慧芬、孙庆涛。2018年8月30日，案外人孙琳作为甲方(出某方)李慧芬、孙庆涛的委托代理人，罗敏作为乙方，与作为中介方的太平洋公司签订《房地产买卖(含居间)协议》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定：甲方以3,700,000元的价格向乙方出某系争房屋；乙方应于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款50,000元；于2018年10月30日前支付甲方房款150,000元；于2019年2月30日(应为28日)前，支付甲方房款2,500,000元；于甲、乙双方房地产交易中心办理手续且交易中心出具受理单当日，支付甲方房款650,000元(2019年2月28日前)；于银行发放贷款后，支付甲方房款300,000元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户；于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款50,000元；甲、乙双方应于2019年3月30日前至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续，并就户口迁出、违约责任进行了约定等。2018年8月30日，李慧芬、孙庆涛作为卖售人(甲方)，与作为卖售人(乙方)的罗敏签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，主要约定：乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款为3,050,000元；在2019年3月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款，逾期超过15日未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。该合同附件三《付款协议》约定：乙方于签约当日，支付甲方定金50,000元；于2018年10月30日之前支付甲方房款150,000元；于2019年2月28日之前支付甲方房款2,500,000元；以购房贷款的形式向甲方支付房款300,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款50,000元。2018年9月5日，双方另行签订网签版《上海市房地产买卖合同》。2018年8月30日，孙琳作为出卖人(甲方)李慧芬、孙庆涛的委托代理人，与作为乙方的罗敏签定《补偿协议》，主要约定：甲、乙双方于2018年8月30日签订关于系争房屋的《上海市房屋买卖合同》，买卖合同约定成交价3,050,000元；乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方650,000元，并于2019年2月28日前支付甲方。2018年8月30日,罗敏通过银行转账方式向李慧芬支付定金50,000元。2018年10月8日，上海英恒律师事务所接受罗敏的委托向太平洋公司出具《律师函》，主要载明：太平洋公司在明知罗敏不具备贷款资格又无力一次性付款的情况下，诱导罗敏签订房屋买卖合同；同时存在提供虚假信息、隐瞒房屋租赁情况、未约定合同签订时间及税费负担等违约行为，故要求退还已付款项。2018年11月19日，李慧芬通过邮政挂号信的方式向罗敏发送《解除房屋买卖合同的通知函》，主要载明：罗敏未按约支付购房款，经催告后仍拒不履行，已经迟延付款超过15日，且罗敏已委托律师向中介公司作出不履行合同的明确意思表示，故要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求罗敏支付违约金和赔偿金。但上述函件因无法送达予以退回。2018年12月26日，李慧芬、孙庆涛以网签合同价3,150,000元的价格向案外人出某系争房屋，并出具价税合计为3,150,000元的《上海增值税普通发票》。罗敏于2020年4月18日收到本院送达的传票、诉状副本等材料。以上事实，有不动产权证、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《律师函》、《解除房屋买卖合同的通知函》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。李慧芬、孙庆涛与罗敏就系争房屋买卖事宜先后自愿签订《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》，均系当事人的真实意思表示，内容于法不悖，故对双方当事人均具有约束力。现罗敏未按合同约定支付购房款，且逾期付款超过15日，李慧芬、孙庆涛据此行使合同解除权，并要求罗敏承担违约责任，符合合同约定，本院对此予以支持。由于李慧芬、孙庆涛发送的《解除房屋买卖合同的通知函》未送达罗敏，双方亦无证据证明曾就合同解除已达成一致，故合同解除时间以诉状副本送达之日(2020年4月18日)为准。针对违约金，双方所约定的计算标准超出合理范围，而由于市场交易的不确定，李慧芬、孙庆涛以再行出某房屋的价款作为计算其实际损失的依据，本院对该意见难以采纳；同时，李慧芬、孙庆涛在罗敏逾期付款的行为已满足合同约定的解除条件时，并未及时行使解除权，亦应对可能存在的扩大损失承担一定责任；综合考虑房屋市场价格波动情况、合同的履行情况以及当事人的违约程度等因素，本院酌情认定罗敏应承担违约金100,000元。此外，罗敏已向李慧芬、孙庆涛给付的定金50,000元，在双方签订房屋买卖合同时，已按照合同约定转化为首期购房款，故应在合同解除后予以退还，为避免诉累，本院对此一并予以判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、原告李慧芬、孙庆涛与被告罗敏就上海市光复西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2020年4月18日解除；二、被告罗敏应于本判决生效之日起十日内给付原告李慧芬、孙庆涛违约金人民币100,000元；三、原告李慧芬、孙庆涛应于本判决生效之日起十日内退还被告罗敏购房款人民币50,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费人民币11,200元，减半收取，计人民币5,600元，由由原告李慧芬、孙庆涛承担人民币5,222元，由被告罗敏承担人民币378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年五月二十二日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。