湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初568号原告：敖双枝，女，1975年1月13日出生,住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：谌丽，湖南大巧律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖南省常德市九重天房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道办事处西堤社区人民路2299号（九重天宾馆12楼）。法定代表人：张焕希，该公司总经理。被告：常德市九重天商业广场管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道办事处西堤社区人民路2299号（九重天宾馆12楼）。法定代表人：张焕希，该公司总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：丁春生，该公司员工，特别授权代理。敖双枝与湖南省常德市九重天房地产开发有限公司（以下简称九重天房地产公司）、常德市九重天商业广场管理有限公司（以下简称九重天商业管理公司）房屋买卖及委托管理合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告敖双枝及其委托诉讼代理人谌丽，被告九重天房地产公司、九重天商业管理公司共同委托诉讼代理人丁春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敖双枝向本院提出诉讼请求：1、判令九重天房地产公司为敖双枝办理位于常德市武陵区的不动产权并交付给敖双枝；2、判令九重天房地产公司向敖双枝支付逾期办理不动产权登记的违约金219950.95元（292275元＊6%÷365天＊4578天）；3、判令九重天商业管理公司向敖双枝归还占用的位于常德市武陵区，并支付商铺占用费不少于38963元（标准为14612元／季度，计算期间：2019年6月28日-2020年2月28日）至商铺归还之日止；4、判令九重天房地产公司对九重天商业管理公司的上述给付义务承担连带责任；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费由九重天房地产公司、九重天商业管理公司承担。九重天房地产公司、九重天商业管理公司共同辩称：敖双枝提出的民事诉求没有事实异议。办证问题需要说明一下，由于案涉商铺特殊，2006年销售部门产权商铺，当时是可以销售的，3万多平方米的商铺只销售了2千多平方米，后面政府统一叫停类似销售商铺方式，办证问题我方是要求办证的，政府叫停后房管局不予办证了，该问题一直拖欠。销售后又返租10年，返租的合同已经到期，由于各种问题没有续签，九重天商业管理公司就代为敖双枝经营，也就是现在的梅尼广场的一楼，九重天房地产公司也向房管局要求办证，但是被拒。由于每一个商铺只有几个平方米无法界定，所以无法针对每一个商铺办证，只能办理整个商铺的证。对于该事情对敖双枝表示歉意，常德市所有类似的销售基本已经破产或倒闭，或许政府接管，九重天公司已经尽力经营。去年由于九重天公司承接一个棚改项目，是2013年进厂，但是到现在都没有拆迁完毕，政府也无能为力，拖了7年多的项目导致公司资金无法流动。作为九重天公司向法院表态，办证问题有难度，但可以按照合同约定回购，请敖双枝理解。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月28日，敖双枝（买受人）与九重天房地产公司（出卖人）签订七份《商品房买卖合同》，约定将出卖人开发建设的位于常德市武陵区（建筑面积5.45平方米）、单价为每平方米8500元、房屋价款总金额为46325元；1790号房（建筑面积4.77平方米）、单价为每平方米8400元、房屋价款总金额为40068元；1791号房（建筑面积4.77平方米）、单价为每平方米8400元、房屋价款总金额为40068元；1792号房（建筑面积4.77平方米）、单价为每平方米8250元、房屋价款总金额为39353元；1810号房（建筑面积5.45平方米）、单价为每平方米8500元、房屋价款总金额为46325元；1811号房（建筑面积4.77平方米）、单价为每平方米8400元、房屋价款总金额为40068元；1812号房（建筑面积4.77平方米）、单价为每平方米8400元、房屋价款总金额为40068元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2007年3月31日前交付该商品房；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、买受人自接到出卖人通知（电话或登报）之日起七日内，应将办理产权登记需由买受人提供的资料提交给出卖人，否则出卖人有权不给买受人代办房地产权属证书，非因出卖人原因造成的迟延，出卖人不承担本条第二款约定的违约责任。后敖双枝按约支付了全部房款。九重天房地产公司并未在合同约定的时间内为敖双枝办理上述房屋产权属证书。同日，敖双枝（甲方）与九重天商业管理公司（乙方）分别签订七份《九重天商业广场商铺委托管理合同》，约定甲方将其所有的位于常德市人民中路与朝阳路交汇处的“九重天商业广场”第ｘ层ｙ区方进行管理；合同第二条委托管理期限委托管理期限为十年，该期限自甲方将标的交付给乙方的第二日起算，即自2007年4月1日起至2017年3月31日止；第三条委托管理方式及管理权限1、甲方委托乙方将委托管理标的租赁给其他经营者，并代为收取租金，负责标的的维护和管理；2、甲方同意乙方自行决定对租赁标的的出租形式，并以乙方名义出租标的，统一纳税。其他税费缴纳按当时国家税收法规执行；第四条委托管理收入及管理费用1、委托管理期间，乙方保证甲方的年收入不低于甲方购买委托管理标的总价款的10%，因乙方原因致甲方收入低于前述比例的，乙方应补齐差额部分，但甲方不得以此为由追究乙方责任或解除本合同；2、委托管理期间，委托管理标的获得的收入全部归甲方所有，甲方付给乙方的管理费用为委托管理的标的所获收入除去前款约定的甲方应得收入外的剩余部分，但乙方所得的管理费不得超过甲方年收入总额的15%。第五条委托管理收入和管理费用支付3、乙方如逾期向甲方支付收入，则应按逾期未付款额的日万分之二向甲方支付违约金。5、结算、支付委托管理标的收入的时间为日历年每季度最后一个月的28日（将年收入的25%支付给甲方）。上述合同签订后双方按约履行，九重天商业管理公司向敖双枝支付了截至2019年6月27日止的委托管理收入，现案涉门面仍由九重天商业管理公司经营管理。因九重天房地产公司未按约向敖双枝办理房地产权属证书、九重天商业管理公司未按约向敖双枝支付手续委托管理收入，敖双枝诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，2007年3月28日，九重天房地产公司向敖双枝出具《承诺书》七份，承诺九重天商业管理公司不能履行或不能完全履行合同义务时，九重天房地产公司将承担九重天商业管理公司不能或不能完全履行合同的义务。上述案件事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《商铺委托管理合同》、《承诺书》等证据予以证明。本院认为，敖双枝分别与九重天房地产公司、九重天商业管理公司签订的《商品房买卖合同》、《九重天商业广场商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定合法有效，双方均应按合同的约定行使权利履行义务。根据《商品房买卖合同》约定的内容，敖双枝已按合同约定履行了义务，九重天房地产公司应当按照合同约定为敖双枝办理房地产权属登记，九重天房地产公司因其自身原因，未能按照合同约定的时间办理，应当承担继续履行及合同约定的逾期办理产权登记的违约责任；在《商品房买卖合同》中第十五条第2款约定的逾期办理产权登记的违约责任，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，敖双枝购买的案涉商铺房屋价款总金额为292275元，九重天房地产公司应向敖双枝支付违约金1461.38元（292275元×0.5%）。虽敖双枝主张逾期不动产权登记的违约金219950.95元（292275元×6%÷365天×4578天），但双方在《商品房买卖合同》中对逾期办理产权登记的违约责任有明确约定，敖双枝亦未举证证明由于逾期办理产权登记导致其存在的具体损失，故对敖双枝要求九重天房地产公司为其办理案涉门面不动产登记证书及承担逾期办理不动产权登记的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。在敖双枝与九重天商业管理公司签订的《九重天商业广场商铺委托管理合同》中约定敖双枝将其所有的案涉商铺委托九重天商业管理公司对外出租经营，由九重天商业管理公司向敖双枝支付委托管理收入，并保证收入不低于房屋总价款10%；该委托管理合同已于2017年3月31日到期，双方未签订书面续签合同，但双方均按合同约定继续履行，九重天商业管理公司向敖双枝支付委托管理收入至2019年6月27日止。现敖双枝要求九重天商业管理公司归还案涉商铺，包含了要求终止与九重天商业管理公司之间的不定期委托管理合同关系的主张，对此诉讼请求，本院予以支持；关于敖双枝主张的支付从2019年6月28日起至实际返还之日止的商铺占用费的诉讼请求，九重天商业管理公司自2019年6月28日起后的委托管理收入均未支付，对此诉讼本院予以支持；对于商铺占用费标准，敖双枝主张按照《九重天商业广场商铺委托管理合同》中约定的年收入不低于商铺总价款的10%，符合约定予以支持，故案涉7个商铺占用费为：从2019年6月28日起至实际返还之日止按照29227.5元/年【292275元（商铺总价款）×10%】支付；对于敖双枝诉讼请求中所列商铺占用费标准为一季度14612元，因与约定及其主张不符，本院不予支持。九重天房地产公司向敖双枝承诺若九重天商业管理公司不能履行或不能完全履行合同义务时愿意承担责任，故对敖双枝要求九重天商业管理公司对上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、湖南省常德市九重天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向不动产登记机构申请并办理敖双枝购买的位于常德市人民中路与朝阳路交汇处的九重天商业广场第ｘ层ｙ区的不动产登记证书；二、湖南省常德市九重天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向敖双枝支付逾期申请办理不动产权证书的违约金1461.38元；三、常德市九重天商业广场管理有限公司于本判决生效之日起十日内向敖双枝返还其购买的位于常德市人民中路与朝阳路交汇处的九重天商业广场第ｘ层ｙ区，并支付自2019年6月28日起至实际返还之日止的商铺占用费（按年收入29227.5元计付）；四、湖南省常德市九重天房地产开发有限公司对上述第二项的给付义务承担连带责任；五、驳回敖双枝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5184元，由湖南省湖南省常德市九重天房地产开发有限公司、常德市九重天商业广场管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  陈朝阳人民陪审员  李立红人民陪审员  刘 艳二〇二〇年五月二十六日代理书记员  欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。