江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初7430号原告:欧金霞，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：龚庭生，江苏君泊律师事务所律师。被告：欧桂英，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：韩斌，江苏宁盾律师事务所律师。原告欧金霞诉被告欧桂英缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧金霞的委托诉讼代理人龚庭生，被告欧桂英的委托诉讼代理人韩斌到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告欧金霞向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿因缔约过失给原告造成的实际损失60万元（其中5万元为装修损失，55万元为房屋现价130万元减去20万元后，升值部分110万元的一半）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年3月21日xx号（该处由被告于1988年9月27日取得雨板楼字第3-002号宅基地土地使用权证）房屋拆迁，被告丈夫李某代表被告及女儿共同与雨花台区征地拆迁安置办公室分别签订了3份房屋拆迁安置补偿协议，补偿协议约定被告可以购买五套安置房。由于被告曾对原告说不想买那么多的安置房。原告随向被告提出转让一套房屋给自己，后双方达成口头协议，由被告欧桂英将拆迁安置的一套房屋（面积为90平米左右）转让给原告，价格是20万元，待被告拿到房屋并办理产权证后再办理过户手续，有关税费由原告承担。2008年12月5日原告与被告等人共同去位于雨花西路的交通银行，原告从银行取出14万多元外加借款5万元，凑齐20万元以被告欧桂英的名字存入银行并将存折交给被告欧桂英。2009年10月28日开始选房，被告选定面积为88平米的两套房屋，原告在被告许可的情况下以被告女儿李某2的名义选了甲室，被告欧桂英的女儿李某3选了乙室。由于甲室比乙室视野开阔，被告提出与原告换房，原告碍于情面只好答应。之后原告办理了乙室的选房手续。2010年交房后原告与物业办理了乙室入住及装修手续并出资5万元进行了装修，之后该房屋一直由原告占有并对外出租直到2016年,期间被告欧桂英及其两个女儿从来没有提出过任何异议。2015年9月乙室以被告女儿李某2的名字办理了产权登记手续。2016年3月29日李某2向原告书面发函提出腾房要求，随后发生争议，后被告的丈夫李某主动上门协调此事，欧某,4也参与调解，但没有达成一致。原告因与被告达成房屋买卖口头协议，并约定待被告取得房屋不动产权证后再签订书面的房屋买卖协议。原告也向被告支付了20万元的购房款，原告基于对被告的信任，放弃了购买其他房屋的机会而等待被告取得房屋不动产权证后与其签订房屋买卖协议。但被告却将交付给原告的房屋登记在女儿李某2名下，拒绝与原告签订正式的书面协议，并将原告给付的20万元购房款通过雨花台公证处公证提存形式退还给原告，致使原告购房的预期利益落空，给原告造成重大损失。被告欧桂英辩称：1.原告认为案涉房屋必然由被告取得是错误认识。原告认为原土地宅基地使用权登记在被告欧桂英名下，那么房屋的安置就必然由欧桂英取得是不正确的，原告欧金霞在案涉小区没有土地使用权，仍然获得了两套房屋的安置。2.原告在（2018）苏0114民初2521号案件时提交的物业公司的单据上面明确记载了房屋所有人是李某2。3.原告称20万不是借钱，和原来的2521号案件的审理是矛盾的。2521号案件被告一审时已经向法庭提交了20万元的存款记录以转存记录，向法庭进行了说明，帮原告存20万元又转存到李某名下，此20万元存在集资款账户以后，2014年由于集资账户取消，板桥开发公司让银行将钱退回，转存在李某名下。此20万元当时取出来是230800元。按照一年期的银行存款的利率，被告计算的是252000多元本息，多次联系原告取回后提存。4.原告称借房的原因是为了堆放建筑材料，后期原告悄悄进行了装修，被告不知情。发现后2015年12月30日之前，可能双方就多次为这个房子的事情进行了交涉，并非长达多少年被告不向原告主张。综上，被告的认为原被告双方不存在订立合同关系的前提，要求被告承担的缔约过失责任，没有事实和法律的依据。退一步说，如果存在这种损失的话，那仅是损失的范围在20万元以及利息。原告主张预期利益损失60万元（含装修费用5万元）没有事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了土地使用证、三份拆迁安置协议、原告欧金霞支付欧桂英20万元的购房款（欧金霞取款记录）、公证提存告知函、甲室的房屋收单、2016年1月3日原告欧金霞与被告欧桂英电话录音、2015年12月30日李某与原告弟弟欧某,4电话录音、欧金霞的煤气证、水电费证、有线电视证、欧某,4的证人证言、李某2告知原告办理房屋清空的函、同地段、户型、面积商品房交易合同等证据，被告质证后对上述证据中土地使用证、三份拆迁安置协议、欧金霞取款记录证据的真实性予以认可，但不认可关联性，对其余证据的真实性不予认可，对原告提供的录音证据认为有剪切。被告为抗辩原告诉请向本院提供了（2018）苏0114民初2521号民事判决书、（2018）苏01民终8565号判决书、不动产登记的资料和原告出卖另一套案涉小区房屋买卖合同等证据。原告质证后对上述证据的真实性认可，但不认可相关性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：原告欧金霞、证人欧某,4系被告欧桂英侄女、侄子，被告欧桂英系原告及欧某,4的姑妈，被告欧桂英与案外人李某系夫妻关系，案外人李某2、李某3系被告欧桂英、李某之女，证人欧某,4系原告的弟弟。1988年9月27日被告欧桂英取得了雨板楼字第3-002号雨花台区板桥古楼村宅基地土地使用证。2008年3月21日案外人李某、李某3，李某、李某2，李某作为被拆迁人就雨花台区xx号房屋与雨花台区征地拆迁安置办公室分别签订了3份南京市征地房屋拆迁补偿安置协议。2008年11月6日，被告李某2缴纳了乙室置换房款204507.8元，2015年8月26日，被告李某2办理了乙室房产证、土地使用权证。被告欧桂英认可收到原告欧金霞20万元，2019年4月28日被告及近亲属于南京市雨花台公证处办理提存公证，将上述资金加利息共25.2425万元为原告提存。庭审中，经原告申请本院准许，证人欧某,4、叶某1出庭作证。证人欧某,4言明：原被告、证人间具有亲属关系，知道原被告间买卖拆迁安置房的事实，价格为20万元，位于乙室。2009年选房原被告、证人均在现场，房屋交付后由欧金霞装修后出租，直至2015年被告之女李某2将该房屋办理产权证后反悔，发函要求原告退房。2015年年底，被告之夫即原告与证人的姑父到证人家中商量该房屋买卖的事情，在之前的庭审中证人因为原被告双方均为证人的亲人，故未出庭作证。证人叶某1言明：2011年为原告的乙室装修房屋，时间两个月，装修费用5万元以现金支付，后又为被告所有的18栋房屋做了装修。另查明，案涉房屋所在xx小区，原告出卖拥有的xx幢802室房屋后，仍拥有该小区xx幢206室房屋。而就案涉乙房屋双方间纠纷，2018年5月21日原告欧金霞将被告欧桂英与李某、李某2、李某3诉至本院，要求四被告履行房屋买卖合同，将房屋过户至原告名下，本院作出（2018）苏0114民初2521号民事判决书，判决驳回原告诉请。原告不服该判决向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终8565号判决书、判决驳回上诉、维持原判。其后原告向南京市中级人民法院申请再审，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民申225号民事裁定书，裁定驳回再审申请。本院认为，缔约过失责任，是指在合同订立过程中，一方因违背诚实信用原则所产生的义务，致另一方的信赖利益的损失，应承担损害赔偿责任。本案中，原被告双方具有姑侄女的亲属关系，就案涉13栋乙拆迁安置房屋的争议，原审欧金霞起诉欧桂英与李某（被告丈夫）、李某2、李某3（被告两女儿），诉请为：确认原告欧金霞与被告的房屋买卖协议合法有效、被告继续履行合同，协助原告将古雄新居13栋乙室更名过户至原告名下。因原审中案涉房屋实际产权人为李某2，欧金霞未能证明与李某2就案涉房屋签订房屋买卖合同，亦未能证明就案涉房屋的购买与李某2达成合意，故原告的诉请主体存在问题，经（2018）苏0114民初2521号、（2018）苏01民终8565号、（2019）苏01民申225号案件审理，均认定原告与被告欧桂英或李某2未成立生效的房屋买卖合同关系，判决驳回原告诉请。在本次诉讼中，原告仅起诉了案涉房屋实际产权人李某2的近亲属即被告欧桂英，将欧桂英个人作为被告诉至本院，主张欧桂英在缔约过程中违反诚实信用原则，诉请欧桂英承担缔约过失责任。经过审理，本案的争议焦点主要为原告欧金霞与被告欧桂英双方在缔约中是否成立缔约过失责任。就该争议焦点，原告诉称被告在缔约中违反诚实信用原则，就案涉房屋的买卖达成协议后反悔，提供了20万元购房款项的存入记录、原被告双方的通话录音、证人欧某,4与被告之夫李某的通话录音、证人欧某,4、叶某2的证人证言、房屋验收单、欧金霞的煤气证、水电费证、有线电视证等证据，证明经过双方口头协议买卖房屋后，原告自2010年获得该房屋，2011年房屋装修后长期出租给他人，起初被告未提异议，2015年被告女儿反悔并告知租客迁出，原告在案涉小区另有房屋，无需如被告所称借用案涉房屋堆放材料。被告抗辩称认可收到原告20万元金额，但该金额并非购房款，是向原告代为保管理财的金额；对于原告装修该房屋和出租行为，被告辩称该房屋是借用给原告用于堆放装修材料或给装修工人居住，发现后原告出租后即提出反对。对此，本院认为，原告提供的就案涉房屋买卖双方进行意向洽谈的证据，已形成了初步证据锁链，被告辩称收到原告的20万元是代为理财，案涉房屋是被告出借给原告使用的意见，未能提供相应证据予以证明，也未能合理抗辩原告提供的有关案涉房屋购房意向的录音证据。本院综合在卷证据，认为原告提供的案涉房屋，双方进行过买卖意向洽谈的证据更具有优势，被告的抗辩意见缺乏一定的合理性。在此情况下，本院认为不能排除双方就案涉房屋存在买卖意向洽谈的可能。在案涉房屋买卖的合同意向洽谈阶段，对于原告欧金霞，其在洽谈中基于亲属关系，信赖欧桂英口头与其订立买卖合同，该信赖虽有一定合理性，但对于房屋等高价值的物品买卖，应不同于人们日常生活中买卖低价值消费品的行为，原告欧金霞应尽到更加谨慎的审慎注意义务。同时，按房屋买卖市场交易惯例，原告作为房屋买方负有更积极的义务，应积极查明房屋的实际产权人，及时督促双方订立书面合同，推进合同的订立。但自2008年原告支付20万元后直至2015年，其与欧桂英及近亲属发生争议，期间多年原告未积极推动双方订立书面的房屋买卖合同，在双方缔约过程中具有过错；期间原告也未积极采取措施防止其损失的扩大，故其对损失扩大的部分也应承担相应责任。对于欧桂英，其未及时告知原告该房屋实际产权人为李某2，也未告知其对基于自身家庭拆迁安置所申购的案涉房屋没有处分权，该行为违反了诚实信用原则，也具有一定过错。故本院认为双方在意向买卖案涉房屋的合同洽谈阶段，成立缔约过失。关于本案缔约过失责任赔偿损失的认定，因本案中原告欧金霞与被告欧桂英未成立生效的房屋买卖合同，双方仅处在合同的意向洽谈阶段。故认定损失赔偿，不能仅依据原告主张的类似被告根本违约的计算方式，即要求被告赔偿合同成立生效状态下房屋现价格的一部分。而应根据双方合同所处的意向洽谈阶段，结合原被告双方的过错责任、原告未积极采取措施导致损失扩大的情况等因素综合认定该损失赔偿。本院认为，在被告以提存方式，已向原告返还20万元及该金额的部分利息5.2425万元的情况下，对原告的已装修房屋的支出、利息等信赖利益的损失，以双方就房屋意向洽谈的价格20万元的50%，即10万元，作为被告欧桂英另行向原告欧金霞赔偿的损失为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧桂英于本判决生效之日起十五日内赔偿原告欧金霞损失10万元；二、驳回原告欧金霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告欧金霞负担4084元，被告欧桂英负担816元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员 胡正义二〇二〇年五月二十二日法官助理 蔡 童书 记 员 陈志育