福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2508号 原告：福州新都物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区东街街道津泰路268号津泰新大都1#楼三层209单元，统一社会信用代码91350102687517283J。 法定代表人：雷珠平，总经理。 委托诉讼代理人：胡艳红，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏思格，福建理争律师事务所律师。 被告：陈武，男，汉族，1968年12月11日出生，住福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈嬛灵，系被告妻子。 原告福州新都物业管理有限公司与被告陈武物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡艳红、被告陈武的委托诉讼代理人陈嬛灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州新都物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付2015年8月1日至2019年7月31日拖欠的物业服务管理费、公共水电分摊费等3600元及逾期付款利息（自欠费之日起至债务全部清偿之日按银行同期贷款利率计算，暂计至2019年7月31日共400元），合计4000元；2．判决被告承担本案诉讼费。 事实与理由：原告分别于2015年10月15日、2018年12月1日与鼓楼区东街街道大根社区居民委员会签订《城守前物业服务合同》，为被告所拥有的福州市鼓楼区东街街道城守前新村小区房产提供物业服务，服务期限至2021年11月30日止。依据合同约定物业服务费应于每月15日前交纳，合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告亦应该根据合同的约定交纳物业服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后多次催收，被告仍然拒绝交纳。截至2019年7月31日，被告共欠交物业服务费等共计3600元。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，现根据《合同法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈武辩称，首先在应诉本诉讼之前，被告质疑作为管理者的新都物业的法律合法性，也就是说，被告作为被管理者、被服务对象都不知道为被告服务的这个新都物业，它的合法性具有吗？请出具相关的证明，因为被告不可能与一个不具有法律效应的机构打这样子的官司，或者说是什么样子的一个单位任命新都物业作为被告城守前新村的管理者，这里面是否有利益输送？我们同时将向纪律检查部门予以投诉。一、民事起诉状中提出，被告从2015年8月1日至2019年7月31日拖欠物业管理费、公共水电分摊费与事实不符，构成诬告。我方将列出在本期间内所交物业管理费复印件。原告此一行为严重侵犯了被告的合法权利，现同时要求原告负相关法律责任。二、后期被告拒绝交纳物业费，原因罗列以下三点，同时附有相关证据。自从新都物业公司接手本小区物业管理以来，一直未按照《福建省物业管理条例》规定履行物业服务企业应尽的职责和义务，使本小区物业管理长期处于无序混乱状态，下面仅列举几个现象，供法院评判。1．长期不公示物业公司的服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共部位经营收益情况、公共水电公摊情况、电梯维修保养检验费等有关事项，业主最基本知情权都无法得到保证，各种费用的收支情况无从了解，业主的利益受到侵犯，监督权更无从谈起。2．承租户肆意破拆大楼的承重墙体、在房屋承重横梁上野蛮钻洞，物业管理人员不劝阻、不制止，也未在规定的时间内报告有关行政管理部门，对危及房屋使用安全和业主生命财产安全问题所持态度十分冷漠。3．本小区内部车辆停放混乱，见缝插针，致使危重病人救护时救护车调头都受到限制，小区业主的生命受到严重侵害。小区业主共有道路的车位划定、车辆停放、管理和收费等事项本应由业主大会决定，可业主根本就不知道现有小区地面停车管理的来龙去脉。业主们心中自有一杆秤，这样的小区物业管理怎么会让业主相信、放心？最后被告决心否决新都物业作为城守前新村的管理者。 在审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案庭审内容和经审查确认的证据材料，本院查明如下法律事实： 2015年10月15日，原告福州新都物业管理有限公司和案外人福州市鼓楼区东街街道大根社区居民委员会签订《城守前物业服务合同》一份，约定：1．案外人选聘原告为城守前新村提供物业服务，原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中高层、小高层带电梯（拆迁安置房）按1.1元/月．平方米收取（未含公共水电公摊）。2．自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担。业主和物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主和物业使用人之间的缴费约定，业主应即是书面告知原告。物业服务费按月进行缴纳，业主应在每月15日前履行缴费义务，亦可按季或年进行缴纳。3．业主应按照规定向供水、供电等专业单位缴纳水电等有关费用；前款费用中属于业主共同使用的公共水电费用由业主按实分摊（单独按实由业主分摊/业主和物业服务企业另行约定），具体分摊办法由业务服务企业和业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。4．本合同为期三年，从2015年10月15日起至2018年10月14日止；物业服务合同期满，案外人或小区业主委员会未依法选聘新的物业服务企业或其他管理人的，本合同顺延至案外人或小区业主委员会依法选聘新的物业服务企业或其他管理人生效时止。 2018年12月1日，原告福州新都物业管理有限公司和案外人福州市鼓楼区东街街道大根社区居民委员会又签订《城守前物业服务合同》一份，该合同内容除约定合同期限从2018年12月1日起至2021年11月30日止之外，其他内容与前述合同内容一致。 2020年5月18日，案外人福州市鼓楼区东街街道大根社区居民委员会出具《在管证明》一份，称原告自2015年8月1日入驻城守前新村小区实施物业管理至今，无中途退出等情况出现。 另查，被告陈武系位于福州市鼓楼区的所有权人之一，该房产的建筑面积为89.27平方米。被告每月应缴纳的物业服务费金额为89.27平方米×1.1元／月．平方米＝98.2元。 本院认为，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告分别于2015年10月15日、2018年12月1日和案外人福州市鼓楼区东街街道大根社区居民委员会签订《城守前物业服务合同》两份，为城守前新村提供物业服务，该合同效力及于小区全体业主。被告系福州市鼓楼区的业主之一，应受该合同约束，依约享有原告提供物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业服务费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。关于诉请物业服务费，原告主张被告拖欠从2017年7月起至2019年7月止的物业服务费，被告对此不持异议。被告在上述期间共欠缴物业服务费共计98.2元×25个月＝2455元，故原告主张的物业服务费金额，本院予以支持。关于公共水电分摊费，本院认为，原告未提交证据证明其对相关公共水电分摊费进行过公示，亦未提供充分有效的证据证明诉请公共水电分摊费用的具体分摊依据、计算方式，故其要求被告支付公共水电分摊费用的诉请，本院不予支持。关于逾期付款利息，合同对此并未约定，且结合本案证据来看，原告为该小区提供的物业服务存在一定瑕疵和不足，故原告的该项诉请，本院不予支持。另，被告若认为存在自身权益受到原告侵害等情形，可另行向原告进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈武于本判决生效之日起十日内向原告福州新都物业管理有限公司支付从2017年7月起至2019年7月止的物业服务费共计人民币2455元； 二、驳回原告福州新都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取25元（原告预交50元），由被告陈武负担。 本判决为终审判决。 审判员  罗登煌 二〇二〇年五月二十日 书记员  庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。