安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1470号 上诉人（原审被告）：杨海兵，男，1978年11月16日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：刘月，女，1985年8月17日出生，汉族，住址同上，系杨海兵妻子。 被上诉人（原审原告）：安徽省文一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗经济开发区长江批发市场对面办公楼二楼,统一社会信用代码9134012278309760D。 法定代表人:罗其芳,总经理。 委托诉讼代理人：黎文亮，安徽华腾律师事务所律师。 上诉人杨海兵因与被上诉人安徽省文一物业管理有限公司（以下简称文一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨海兵上诉请求：1.撤销一审判决，改判杨海兵只交纳物业费490.8元并要求文一物业公司赔偿损失；2.本案一、二审诉讼费用由文一物业公司负担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。文一物业公司未依约履行物业服务管理义务，业主有权拒交物业费。1.文一物业公司服务态度恶劣，沟通渠道不畅。2.小区大部分商铺开设后门，行人出入较杂，影响业主人身与财产安全。3.文一物业公司管理不规范，小区内出现流浪猫、狗致使女儿被咬伤，整体治安、安全管理不作为。4.电瓶车偷盗现象严重，监控设施无用。5.小区私搭乱建现象严重，绿化无人维护，业主私自开荒种地，对该问题文一物业公司不作为。6.地面公共车位长期安装三角架，存在安全隐患，业主多次要求整改，文一物业公司拒不整改。7.小区消防栓长期无水，消防通道长期关闭。8.小区内随意施工和乱搭乱建无人管理，小区环境脏、乱、差，安全隐患多，业主多次口头及书面要求文一物业公司整改，物业公司拒不整改。二、一审法院在未查明事实的基础上径直判决杨海兵承担物业费与事实不符。一审法院应就文一物业公司的不作为及违约行为向有关主管部门出具司法建议，责令其履行物业管理职责，并给予相应的行政处罚，以维护社会稳定。因文一物业公司根本没有履行合同或提供的服务存在严重瑕疵，侵害了业主权益，业主有权行使抗辩权，拒绝交纳物业费。 文一物业公司辩称：1.杨海兵的上诉理由缺乏事实及法律依据。杨海兵对其所依据事实未提供任何证据予以证明。杨海兵诉称的内容不涉及小区公共区域，并非文一物业公司管理范围。2.对于业主提及的偷盗问题未提供报警记录予以证实，且根据前期物业合同第三章第七条约定不属于物业公司管理范围。3.文一物业公司对小区绿化已尽到正常维护义务，绿植死亡原因也很多，杨海兵并未举证证明系文一物业公司管理不当致死。栽种绿植非文一物业公司，若要求恢复小区绿化，应由全部业主同意支付相关费用后方能实施。4.对业主破坏小区绿化的行为及乱停车、私接电路、小区内开设商铺等一系列问题，文一物业公司均进行了劝阻。但文一物业公司并非国家机关和执法部门，无权扣押、处理小区业主的财产。5.电梯广告费及收支情况公示问题不属于本案审理范围。文一物业公司按照物价部门核定的最低标准收取物业费仅可维持业主日常生活的物业服务标准，文一物业公司为了向提供案涉小区提供物业服务实际上已经处于亏损经营。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 文一物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨海兵支付拖欠的物业费2754元及滞纳金（自2019年9月1日起按照日千分之三计算至款清之日）；2、本案诉讼费由杨海兵承担。 一审法院认定事实：2014年11月10日，文一物业公司与杨海兵签订《前期物业服务合同》，由文一物业公司为杨海兵提供物业服务。文一物业公司一直为杨海兵提供物业服务，杨海兵未按照合同约定及时缴纳物业费，截至2019年10月31日共拖欠2754元。 文一物业公司在小区提供物业服务期间，有部分业主为一己之利铺路种菜等，破坏公共绿化地带；露天停车位上车位锁林立,存在安全隐患,影响交通秩序;存在多处私搭乱建现象等。 一审法院认为，文一物业公司向杨海兵提供物业服务后，依约应当获取相应报酬，因此，文一物业公司请求给付物业费，符合法律规定。但是，小区存在上述一系列问题，反映出文一物业公司所提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全尽到管理维护义务，也应当承担相应的违约责任，因此，酌定本案案情后确定,文一物业公司诉请的滞纳金不予支持，杨海兵应缴纳的物业费为2454元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决： 一、杨海兵于判决生效后三日内给付文一物业公司物业服务费2454元；二、驳回文一物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由杨海兵负担。 二审期间，杨海兵向本院提交照片31组，证明小区绿化环境差、存在非法安装三脚架、违章修盖建筑、消防设施无水、灭火器过期、开荒种地、毁坏绿地、违规出租公共车位等情形。 文一物业公司对证据三性及证明目的均有异议。认为文一物业公司并非权力部门，对小区业主毁坏的行为没有执行权利。 二审期间，文一物业公司未提供证据。 二审查明，文一物业公司与杨海兵签订的《前期物业服务合同》约定案涉房屋的物业费收费标准为1.3元每月每平方米，房屋建筑面积为88.26平方米，杨海兵欠缴2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，物业服务具有整体性、全方位、持续性的特点，如物业公司提供的服务不存在根本性违约，不能作为业主免除缴纳物业费义务的理由。本案中杨海兵未提供证据证明文一物业公司存在根本性违约，故其应当交纳物业费。物业服务企业提供的服务应与服务收费的标准相适应。案涉《前期物业管理服务合同》约定文一物业公司对小区内的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、车辆管理、装修管理等项目进行维护、修缮、服务与管理。根据审理查明的事实，文一物业公司在涉案小区提供服务期间确实存在瑕疵及管理不到位等情形，故综合文一物业公司的服务情况，本院对杨海兵欠交的物业费酌情扣减。杨海兵应向文一物业公司交纳2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费为2203元(1.3元/月/平方米×24个月×88.26平方米)×80%。另对杨海兵要求文一物业公司赔偿损失的主张不属于本案二审审理范围，杨海兵可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7899号民事判决第二项； 二、变更安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7899号民事判决第一项为：杨海兵于本判决生效后三日内给付安徽省文一物业管理有限公司物业服务费2203元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元减半收取25元，由杨海兵负担；二审案件受理费50元，由安徽省文一物业管理有限公司负担10元，杨海兵负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年五月十三日 法官助理姚瑞芳 书记员刁春晖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。