内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内06民终254号 上诉人（原审原告、申请保全人）：孙云，男，1965年11月6日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市准格尔旗沙圪堵镇富丽华庭二期工地车库。 委托诉讼代理人：姚海燕，内蒙古准格尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奇海龙，内蒙古准格尔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：刘国香，汉族，个体工商户，现住鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：周立晨，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所律师。 被上诉人（原审被告、被保全人）：姜玉涛，男，汉族，1980年10月17日出生，个体工商户，现住鄂尔多斯市××旗东户。 委托诉讼代理人：周立晨，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所律师。 被上诉人（原审被告、被保全人）：鄂尔多斯市银达房地产开发有限公司，住所地鄂尔多斯市东胜区恒利国际广场6号楼15-1512号。 法定代表人：张惠。 原审第三人：准格尔旗鑫磊房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘文义，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：周立晨，鄂尔多斯市“148”指挥中心法律服务所律师。 上诉人孙云因与被上诉人刘国香、姜玉涛、鄂尔多斯市银达房地产开发有限公司（以下简称银达公司），第三人准格尔旗鑫磊房地产开发有限责任公司（以下简称鑫磊公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区准格尔旗人民法院（2019）内0622民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙云及其委托诉讼代理人姚海燕，被上诉人刘国香、姜玉涛、第三人鑫磊公司的共同委托诉讼代理人周立晨，被上诉人银达公司的法定代表人张惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙云上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。刘国香未提供房产登记证书，未办理网签手续，也未提供实际占有和居住的证据。涉案房屋属于银达公司开发的房产，与鑫磊公司豪无关系，故鑫磊公司无权对上述房屋作出处分，刘国香与鑫磊公司之间签定的“房屋认购协议”尚未生效。刘国香的异议并不能成立，并不享有排除保全执行的权利。 被上诉人刘国香、姜玉涛、原审第三人鑫磊房地产公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，涉案房屋已经被刘国香购买并交付全部房款，且实际占有使用，非因刘国香自身原因未对该房屋办理过户登记。刘国香享有排除执行的实体权益。 被上诉人银达公司辩称，不同意上诉人的上诉请求及事实与理由。银达公司并未将涉案房屋所在6号楼的土地和房产转让给鑫磊公司，鑫磊公司无权处置。银达公司并未参与涉案房屋与刘国香的交易，姜玉涛及鑫磊公司将房屋出售给刘国香的事情，银达公司并不知情。 孙云向一审法院起诉请求：撤销（2019）内0622财保9号之十民事裁定书。刘国香未办理产权登记证书、未办理网签手续，涉案房屋仍属于银达公司，一审法院作出（2019）内0622财保9号之十民事裁定书，撤销（2019）内0622财保9号民事裁定书，属于事实认定错误。 一审法院认定事实：原告孙云向准格尔旗人民法院申请诉前财产保全，该院于2019年1月25日作出（2019）内0622财保9号民事裁定书，查封位于××旗西户、西单元3层西户、西单元4层西户及中单元2层东户、中单元3层东户、中单元4层东户、中单元5层东户。被告刘国香提出案外人复议申请，一审法院于2019年5月7日作出（2019）内0622财保9号之十民事裁定书，裁定撤销准旗法院2019年1月25日作出的（2019）内0622财保9号民事裁定书。原告孙云不服该裁定书，依法提起本次诉讼。被告刘国香与第三人鑫磊公司于2018年7月25日签订《房屋认购协议书》，购买准格尔旗沙圪堵镇富丽华庭商住××区房屋，面积118平方米，并于当日缴纳购房款336000元。被告刘国香于2018年12月9日缴纳“两供基金”、税金、装修保证金24345元，于2018年12月17日缴纳供暖费1829元。 一审法院认为，本案的争议焦点是被告刘国香对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告刘国香与第三人鑫磊公司签订的《房屋认购协议书》是双方真实的意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制执行规定，是有效协议，被告刘国香已经缴纳全部房款并领取钥匙，房屋已经交付，被告刘国香缴纳涉案房屋的税金、装修保证金等相关费用，其提交的证据之间能相互映证，证明力达到民事证据规则“高度盖然性”的证明标准，能认定被告刘国香是房屋的实际权利人，现涉案房屋尚未办理产权登记，被告刘国香不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告刘国香符合上述法律规定的条件，其权利能够排除强制执行，原告孙云的诉讼请求应当予以驳回。原告孙云认为被告刘国香与第三人鑫磊公司签订的《房屋认购协议书》因第三人鑫磊公司没有办理预售许可证、房屋涉及的土地是在出售房屋之后由被告银达公司转让的，是无效协议。对此一审法院认为，本案是执行异议之诉，非商品房买卖合同纠纷，开发商未取得商品房预售许可证业主没有过错，对此也无异议，涉案项目已经取得不动产权证、建设规划许可部门审批函等，涉案房屋已经缴纳全部房款，为维护交易安全与社会稳定，应当认定《房屋认购协议书》有效，故对原告孙云的主张不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决驳回原告孙云的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提供了建设用地使用权、宅基地使用权登记信息，拟证明银达公司和鑫磊公司转移登记的时间是2018年8月13日，且转让的是1、2号楼的使用权，并不包括涉案房屋所在的6号楼。被上诉人刘国香、姜玉涛、原审第三人鑫磊房地产公司质证称，该组证据与本案并无关联性，银达公司项目用地依据准格尔旗相关文件已经彻底转让给第三人鑫磊公司，并且办理了新的建设规划手续，该组证据无法证明上诉人的主张。被上诉人银达公司质证称，2018年转让土地使用权是真实的，具体转让的内容不清楚。本院经审查，该组证据中记载的土地面积与本案诉争房屋所在的6号楼占地面积明显不符，无法证明上诉人的举证目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2018年10月31日，准格尔旗住房和城乡规划建设局准建函发（2018）涉268号文件记载，建设涉案房屋所在的沙圪堵富丽华庭项目立项业主、土地权属已变更、整合为鑫磊公司，经2017年第6次规委会会议决定，许可鑫磊公司建设涉案房屋所在的富丽华庭6号楼。 本院认为，本案争议的焦点为被上诉人刘国香对被保全的房屋是否享有实体民事权益、其案外人异议是否成立。因涉案房屋所在的沙圪堵富丽华庭项目业主、土地权属均已变更至鑫磊公司，刘国香与作为开发方的鑫磊公司签订《房屋认购协议书》，系有效协议。刘国香已经缴纳全部购房款并实际控制该房屋，该房屋办理过户登记非因刘国香自身原因。故刘国香对涉案房屋享有物权期待权，优于上诉人孙云的普通债权，刘国香的案外人异议能够成立。综上所述，孙云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人孙云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇二〇年五月十四日 法官助理 张   雯 书 记 员 付 悦 辰