广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2345号上诉人（一审原告）：申燕玲，女，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省耒阳市遥田镇95356部队家属区宿舍，公民身份号码：430************701。委托诉讼代理人：李靖，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：邢钰朋，男，1990年2月23日出生，汉族，住湖北省武穴市**********，公民身份号码：421************214。委托诉讼代理人：徐红专，广东世高律师事务所律师。一审第三人：东莞市纬业房地产代理有限公司寮步分公司，住所地：广东省东莞市寮步镇良边村香缤城市********。负责人：庞小妹。委托诉讼代理人：叶建宝，该公司员工。上诉人申燕玲因与被上诉人邢钰朋、一审第三人东莞市纬业房地产代理有限公司寮步分公司（以下简称纬业寮步分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初33202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。申燕玲向一审法院提起诉讼，请求判令：1.撤销双方签订的《户口补充协议》；2.邢钰朋向申燕玲退还押金50000元；3.邢钰朋承担本案的诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回申燕玲全部诉讼请求。本案一审受理费525元（申燕玲已预交），由申燕玲负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初33202号民事判决。上诉人申燕玲向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持申燕玲一审诉讼请求；3.本案上诉费用由邢钰朋承担。事实与理由：（一）一审判决认定《户口补充协议》不具备撤销条件，属于机械适用法律，对申燕玲明显有失公平和缺乏合理性。1.申燕玲基于该补充协议无法继续履行，且如按协议继续履行，申燕玲要赔偿每日880元的违约金直到迁移案外人户口为止，户口迁移时间可能是几年，也有可能是几十年，甚至申燕玲的所售房款880000元都可能不足以抵扣这个违约金一直计算下去，这对申燕玲来说是个噩梦。一审法院单纯机械适用法律，作出的判决只能是案结事不了，无法达到定纷止争的法律效果。2.退一步讲，即使一审法院认为申燕玲的撤销补充协议请求缺乏法律依据，在申燕玲因不可抗力客观上无法继续履行补充协议、强制履行也不可能的情形下，一审法院应当向申燕玲进行法律释明，可以要求解除补充协议，并对协议解除后的双方权利义务进行处理，平衡双方之间的利益，从而达到全面解决纠纷的法律效果和社会效果相一致。（二）涉案补充协议在履行过程中已经出现合同僵局，且在签订协议时显失公平，故请求二审法院撤销补充协议，并根据诚实信用原则的要求，在双方当事人之间公平合理分配利益。案外人户口没有迁移并非申燕玲的主观原因造成，申燕玲对此不存在过错，且案外人户口是否迁出不影响邢钰朋入户和子女就读的合同目的实现，邢钰朋亦未举证证明其因此遭受的实际损失情况，故请求二审法院对此予以考虑。综上，一审判决在事实认定和适用法律确有错误，请求二审法院查清事实，依法改判。被上诉人邢钰朋口头答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一审第三人纬业寮步分公司口头答辩称：签订协议时，申燕玲认为可以把户口迁走，纬业寮步分公司的工作人员也陪同申燕玲到相关部门申请迁户口，但因为前业主没有找到，我们已经尽能力了，应该要退回款项给申燕玲。邢钰朋买房时首付款比较紧张，看得出来其是利用该理由拖延时间。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据，且均确认一审法院查明的事实。二审法庭调查后，申燕玲提交情况说明“因申燕玲确实无法将案外人户口谢晖迁出，无法继续履行案涉《户口补充协议》，申燕玲自愿补偿20000元给邢钰朋，以弥补其房屋原有户口未能迁出的损失”。邢钰朋则以书面代理意见表示：1.补充协议是原房屋买卖合同的补充条款的专门约定，且是有独立的担保及违约金条款的协议条款，原房屋买卖合同的生效与履行跟本补充条款无关，当然与原房屋买卖合同一样合法有效。2.补充协议是双方真实意思表示，双方应按照协议履行，将案涉房屋上的户口迁出清零并非不可实现，在当今户口政策下，个人的户口落在毫无关联的房屋本身就是不合规的，是可以通过行政行为进行改变、纠正、变更的。3.申燕玲并未积极寻求将案涉房屋上面的户口如何迁出，而是总在寻求证明户口在案涉房屋对邢钰朋没有影响，穷尽应该包括通过诉讼的途径寻求法院或公安的法律行政手段救济。双方约定50000元作为担保，就是为了促进申燕玲积极履行义务。由于房屋上有其他的户口，不管是邢钰朋自己居住，还是将来进行出让，其价值肯定受到影响。4.申燕玲已经违约，由于其违约时间太久且持续发生，有些让其难以承受，如果二审法院认为双方约定的违约金过高的情况下，可以进行适当调整，也可以在申燕玲彻底放弃约定的履行义务同时不再向邢钰朋主张50000元的情况下，进行一次性全部的调解、了结，邢钰朋可以就违约金补偿的多少进行商谈。5.裁判文书网中关于户口迁出及违约金条款受到人民法院保护的案例是主流。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕申燕玲提起的上诉及邢钰朋、纬业寮步分公司的答辩意见，本院分析如下：首先，申燕玲与邢钰朋在签订《房地产买卖居间合同》三个多月后签订《户口补充协议》，申燕玲承诺将案涉房屋原有户口迁出，若未能在规定期限内迁出愿意承担违约责任并以房屋总价的尾款50000元作为押金担保给到邢钰朋。由于《房地产买卖居间合同》仅约定如申燕玲已在此入户的应保证及时迁出户口，实际上申燕玲及其近亲属并未在此入户，《户口补充协议》中所提及的需要迁出的户口不是申燕玲个人或其近亲属的户口，而是案涉房屋前手业主的户口，该协议应理解为申燕玲为了促成《房地产买卖居间合同》的顺利履行而自愿承担相应的义务。申燕玲以约定的违约金数额过高且并非其个人主观原因导致无法履行为由主张该协议显失公平要求撤销协议，但违约金标准以及能否继续履行并非撤销协议的法定情形，也不能以此证明该协议显失公平，故一审法院驳回申燕玲关于撤销《户口补充协议》的诉讼请求并无不当。燕玲上诉要求撤销该协议的理据不成立，本院不予支持。其次，《户口补充协议》是基于《房地产买卖居间合同》签订，现《房地产买卖居间合同》已经履行完毕，案涉房屋已登记在邢钰朋名下，邢钰朋也表明补充协议的履行不影响《房地产买卖居间合同》的效力。本案中，申燕玲在纬业寮步分公司的协助下联系到案涉房屋原有户口之一的前业主李小聪，李小聪已将其个人户口迁出，目前还有谢晖的户口尚未迁出，申燕玲表示无法联系到谢晖，其无法继续履行《户口补充协议》。本院认为，户口迁移行为本身涉及公安机关户籍管理行政职权，申燕玲本身并不具备强制或要求谢晖迁移户口的能力。邢钰朋认为申燕玲并未穷尽办法履行补充协议是指申燕玲未就谢晖的户口迁移问题向法院提起诉讼或向公安机关寻求行政手段救济。但申燕玲已不是案涉房屋的业主，其不能基于与邢钰朋签订《户口补充协议》而获得要求谢晖迁移户口的权利。根据《户口补充协议》约定的内容，本院认为申燕玲作为履行义务的一方已以合理方式履行，故本院确认申燕玲关于其已无法履行《户口补充协议》的陈述。再次，虽然申燕玲提起本案诉讼是要求撤销《户口补充协议》，但在不符合撤销条件的情况下，申燕玲明确表示由于无法继续履行《户口补充协议》自愿补偿20000元给邢钰朋以弥补户口不能全部移出的损失。为减轻双方当事人的诉累，“一揽子”解决《户口补充协议》相关纠纷，结合邢钰朋对于违约金处理的意见，本院认为可以在本案二审中一并处理《户口补充协议》因申燕玲无法继续履行而导致协议解除后的相关清理问题。所购房屋处留有他人户口，不必然影响买受人家庭落户，已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。考虑到申燕玲现明确表示无法与原户籍人谢晖取得联系并督促其将户口迁出，申燕玲应承担相应的违约责任。而《户口补充协议》约定的违约金标准是申燕玲每日需向邢钰朋支付总房价千分之一的违约金，该标准显然过高，结合原有户籍未迁出不影响邢钰朋将户籍迁入，本院酌情调整申燕玲应承担的违约责任，综合考虑《户口补充协议》的履行状况、申燕玲未能履行的原因以及因此给邢钰朋造成的实际影响等因素，本院酌情确定申燕玲应向邢钰朋支付未能迁出户口的违约金30000元。综上所述，案涉《户口补充协议》因申燕玲无法继续履行义务而解除，在申燕玲承担违约责任的同时邢钰朋应将房屋尾款50000元退还给申燕玲，而申燕玲应向邢钰朋支付违约金30000元，相互抵扣后，邢钰朋应退还申燕玲20000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初33202号民事判决。二、确认申燕玲与邢钰朋签订的案涉《户口补充协议》已解除。三、邢钰朋应在本判决发生法律效力之日起五日内向申燕玲退还押金20000元。四、驳回申燕玲的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由申燕玲负担。二审案件受理费1050元，由申燕玲负担690元，邢钰朋负担360元，申燕玲已预交二审受理费1050元，其同意由邢钰朋向其迳付360元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  胡文轩审判员  冯婉娥二〇二〇年五月二十七日书记员  刘淑贞