四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初233号 原告：成都市云曜科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段688号3栋2层202号。 法定代表人：蒲开翠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾迪，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：严晓红，女，1975年5月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李迁锦，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 被告：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇司马大道168号。 法定代表人：程联合，董事长。 委托诉讼代理人：周军，男，1981年2月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。系公司员工。 原告成都市云曜科技有限公司（以下简称云曜科技）诉被告严晓红、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚房产）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告云曜科技的委托诉讼代理人曾迪、被告严晓红的委托诉讼代理人李迁锦、被告海诚房产的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云曜科技向本院提出诉讼请求：准予继续执行位于成都市邛崃市房屋。事实与理由：原告与海诚房产、成都天银制药有限公司等借款合同纠纷案，经成都市中级人民法院（以下简称成都中院）调解后，于2014年9月15日作出（2014）成民初字第1960号民事调解书，双方达成协议：海诚房产对债务承担抵押担保责任，原告有权对“司马赋”楼盘所在土地行使抵押权。因海诚房产等到期未履行还款义务，原告申请强制执行。执行案件由成都中院指定邛崃市人民法院（以下简称邛崃法院）执行，邛崃法院作出（2019）川0183执364号之三执行裁定书查封了案涉房产。 被告严晓红于2019年对执行标的提出异议，邛崃法院于2019年11月5日作出（2019）川0183执异107号执行异议裁定，裁定中止位于邛崃市房屋的执行。 原告认为，该执行裁定书存在事实认定和法律适用错误，应予撤销，理由为商品房买受人的排除执行不适用于抵押权人行使抵押权的情况，且二被告在查封前未能签订合法有效的书面买卖合同，其出具的《商品房买卖合同》及现金收据系双方串通伪造。 被告严晓红辩称，认可裁定书的内容，购买商品房真实有效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告海诚房产辩称，房屋是海诚房产卖给被告严晓红的，对被告享有房屋所有权无异议。 经审理查明，云曜科技原名成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司，其因与海诚房产等借款合同纠纷几案，经成都中院调解后，达成（2014）成民初字第1960号等《民事调解书》，调解协议约定：海诚房产对债务承担抵押担保责任，云曜科技有权对“司马赋”楼盘所在土地行使抵押权。因海诚房产到期未履行还款义务，云曜科技申请执行，该案执行过程中，成都中院指定我院继续执行。云曜科技在诉讼和执行中，申请查封案涉房产，该房产经多次查封和解封，有三次查封均于2019年6月14日解除，分别为2016年1月27日至2018年1月26日，2016年10月9日至2019年10月9日，2016年11月7日至2019年11月7日。有一次查封于2019年4月22日解除，期间为2016年6月24日至2019年6月24日。2019年6月20日，我院再次查封该房产，查封期间至2022年6月19日。本案被告严晓红对我院查封提出异议，经执异审查后，我院作出（2019）川0183执异141号执行裁定书，裁定中止案涉房产的执行。云曜科技作为申请执行人，不服执异裁定，向本院提起诉讼。 另查明，2014年5月，海诚房产与案外人四川元基建设工程有限公司（以下简称元基公司）签订3份《施工合同》，约定海诚房产将其开发的“司马赋”项目1-5号楼铁管栏杆等工程发包给元基公司进行施工，付款方式为单栋完工后支付85%的工程款，验收合格后支付95%，一年保修期满无质量问题付清余款5%。2016年6月28日，双方第一次收方结算，至2019年1月12日，双方完成最后一次收方结算。2019年4月15日，元基公司因与海诚房产建设工程施工合同纠纷一案【（2019）川0183民初1180号】诉至本院，在开庭当天即2019年6月11日上午，海诚房产与元基公司完成工程款结算，结算单下部的“支付工程款及以房抵款情况”载明：支付工程款2910000元，以房抵款5套1702516元，尚欠4752369.18元。据元基公司和海诚房产陈述已支付的大部分工程款是在2017年支付，以房抵款约定于2014年9、10月达成。据（2019）川0183民初1180号案件开庭笔录（2019年6月11日）记录，元基公司当庭陈述虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行。被告严晓红与海诚房产签订有一份《商品房买卖合同》，合同落款时间为2014年10月11日，合同约定房屋面积79.91平方米，房号3幢1单元20层2002号，总价款373108元，付款方式为买受人一次性付款。海诚房产向严晓红出具有一张收据，载明收到严晓红购房款现金373108元，落款时间也是2014年10月11日。2019年12月6日，严晓红在向我院提起的《执行异议申请书》事实和理由部分自述：2014年，被执行人海诚房产在修建司马赋楼盘的过程中，因欠元基公司工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的五套房屋抵扣工程款，元基公司将案涉房屋出卖给严晓红。 海诚房产于2014年10月15日取得案涉房屋所在楼栋3幢的《商品房预售许可证》（成房预售邛崃字第××号）。 上述事实有《施工合同》《商品房买卖合同》《商品房预售许可证》、开庭笔录、收方单、查封登记信息、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（以下简称《执行异议和复议规定》）：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，结合查明的事实，本案争议焦点为：1、严晓红是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房买受人；2、严晓红与海诚房产签订的《商品房买卖合同》是否真实。现分别评议如下。 焦点一、严晓红是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房买受人。根据2019年6月11日开庭笔录中元基公司关于“元基公司与海诚房产达成以房抵债协议”的陈述，以及严晓红于2019年12月6日提交的《执行异议申请书》中载明的“海诚房产欠元基公司工程款，双方约定以五套房屋抵扣工程款，元基公司将案涉房屋出卖给严晓红”，2020年5月20日严晓红通过电话向法院的陈述“我哥我姐和蹇曲波（元基公司司马斌项目负责人）谈的价格，2014年签订购房合同，支付定金30000元给蹇曲波，2016年付清房款给蹇曲波”，上述内容可以相互印证，形成证据链证明严晓红虽然在形式上与海诚房产签订了《商品房买卖合同》，但其实际交易的对象是元基公司而非海诚房产，元基公司基于与海诚房产之间的以房抵债行为，取得了案涉商品房的处置权，再将该房转售给严晓红。《执行异议和复议规定》二十九条的买受人是指与房地产开发企业直接发生交易的商品房买受人，但本案被告严晓红实际是从元基公司处购得此房，不属于该条规定的买受人。 焦点二、严晓红与海诚房产签订的《商品房买卖合同》是否真实。首先，《商品房买卖合同》签订的时间存疑。元基公司和海诚房产均称以房抵债时间发生在2014年9、10月，《商品房买卖合同》的落款时间也是2014年10月11日，其次，元基公司进场施工时间不足半年，工程尚未完工，工程款金额不明，双方第一次工程收方发生在2016年6月28日，结算清单所列该次工程款不到60万，按双方《施工合同》约定的付款方式，应当支付金额为工程款的85%，但元基公司与海诚房产却在2014年的9、10月份，即尚未实际发生一百多万的工程款时，便提前达成了一百七十余万的以房抵债协议并随之发生元基公司的转售行为，显然与常理不符，在海诚房产与严晓红均不能提交其他证据印证《商品房买卖合同》签订时间为2014年10月11日的情况下，本院对该落款时间不予认可，严晓红应进一步举证证明《商品房买卖合同》签订时间发生在法院查封之前，并承担举证不能的法律后果。 其次，海诚房产实际并未收到购房款。海诚房产虽然向严晓红出具了一张收到373108元现金的购房款《收据》，但事实上，严晓红并未向海诚房产履行过付款行为，根据元基公司在2019年6月11日庭审中关于“虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行”的陈述，也可以证明元基公司也未实际以工程款抵扣该房款，因此，海诚房产向严晓红出具的购房《收据》是不真实的。严晓红虽然提交汇款凭证证明其通过严新华向吴惠聪（严晓红称是元基公司司马赋项目的另一负责人）支付了购房款，但即使该支付行为是真实的，在元基公司的以房抵债尚未履行完毕的情况下，其向元基公司支付房款的行为也不能阻却案涉房屋执行。 综上，本院认为，严晓红所提交的证据，不足以达到证明严晓红与海诚房产签订的《商品房买卖合同》真实有效的高度盖然性的证明标准，本院认为《商品房买卖合同》不具有真实性。本案被告严晓红既不是真实的商品房买受人，其所提交的《商品房买卖合同》也不具有真实性，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，对原告云曜科技要求继续执行案涉房产的请求，本院予以支持。 为此，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许执行邛崃市房屋。 案件受理费6897元，由被告严晓红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  任祥银 人民陪审员  李亭奎 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  严锦霞