湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初2876号 原告（反诉被告）谭岳海，男，汉族，1962年10月17日出生，住岳阳市岳阳楼区。 委托代理人杨琼理，男，汉族，1962年5月1日出生，住岳阳市君山区。 被告袁燕林，女，汉族，1976年6月14日出生，住岳阳市岳阳楼区。 委托代理人孙昌核，男，汉族，1950年12月12日出生，住岳阳市岳阳楼区。 被告（反诉原告）周云英，女，汉族，1976年6月29日出生，住岳阳市岳阳楼区。 被告王萍，女，汉族，1983年7月18日出生，住岳阳市君山区。 原告谭岳海与被告袁燕林、周云英、王萍租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）谭岳海诉讼请求：1、判令被告立即归还位于八字门青年东路上×××的商铺。2、被告支付违约金2000元。3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年10月31日，原告与被告袁燕林签订《商铺租赁合同》，约定将位于八字门青年东路×××号的商铺出租给被告袁燕林使用。合同约定不得转租。合同履行过程中，被告袁燕林在未经原告同意的情况下擅自将该商铺转租给被告王萍和周云英。租赁合同到期后，原告要求收回商铺，但遭到被告周云英的拒绝。为维护原告合法权益，遂起诉至人民法院。 被告袁燕林辩称，1、被告袁燕林将租赁商铺转租给被告周云英、王萍，原告对此是知情的，并已默认。2、被告袁燕林转租系身患癌症，迫不得已而为之，目的是避免双方损失扩大。3、商铺转让存在一定数额的转让费，是商业行情，被告周云英、王萍作为实际承租人，原告应当允许其将门面转让，收回部分转让款，以此减少其损失。4、被告袁燕林转租事出有因，并经原告追认，不应承担违约金。 被告（反诉原告）周云英辩称，被告周云英是从被告袁燕林处承租的商铺，被告袁燕林将原租赁合同及押金条都交给了被告周云英，但被告周云英并未看合同，如果看到合同上有不能转租的约定，被告周云英就不会接手该商铺。原承租合同上有李某作为代理人的签名，被告周云英在承租后向李某交纳了租金，李某还收取了被告周云英的烟，李某能够代理原告，因此，原告是认可了被告周云英的转租行为并允许转让费的存在。现原告不同意被告周云英转让，也没有补偿，明显不合理。被告周云英存在转让费和装修费损失。遂提起反诉，要求判令原告补偿被告周云英装修费损失60000元并退还商铺押金5000元。 被告王萍辩称，被告王萍不是本案适格的被告。被告王萍与被告周云英于2018年6月20日从被告袁燕林手中承租本案商铺，后因意见分歧，被告王萍已于2018年12月13日退伙，由被告周云英独自经营至今。本案纠纷与被告王萍无关。 原告（反诉被告）谭岳海对被告（反诉原告）周云英的反诉答辩意见为：被告袁燕林、周云英未经原告同意进行转租，原告无须对其转让费装修费损失承担补偿责任。被告存在违约的情况，押金5000元不应退还。 根据原、被告的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院确认如下法律事实： 2017年10月31日，原告谭岳海与被告袁燕林签订一份《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的八字门青年东路×××号商铺出租给被告袁燕林，租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日止。承租方对租赁的商铺只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转租，转让。承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同，收回商铺。承租方向出租方交纳5000元押金。合同期满或终止，在承租方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，出租方即可无息退还该押金。装修即装修附加部分在解决合同或者合同履行完毕后，承租方应完整将商铺整体移交给出租方，不得拆除商铺装修部分。出租方无义务对商铺装修及装修添加部分给予补偿。门面租金的涨幅，可在一年一度酌情调整，门面转让费与出租方无关。转让之间的任何纠纷也与出租方无关，未到期，押金不退。租赁期满，合同到期合同自然终止，出租方有权收回出租房屋。承租方如要求续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知出租方，出租方同意后，重新签订租赁合同。中途如若承租方要转让，是在合同内转让，不另外延长合同期限。在不影响本合同内容的前提下，要经出租方同意重新签订合同更名后才能生效，租金另行商定。原告与被告袁燕林在该《合同》上签字，李某在出租方处签字并注明“代”。合同签订后，被告袁燕林向原告支付了相应房租以及押金5000元。2018年6月20日，被告袁燕林将涉案房屋转租给合伙经营的被告周云英和王萍，并向被告周云英、王萍交付了涉案《商铺租赁合同》、押金单。被告周云英、王萍对该涉案商铺进行了装修并开展经营。李某向被告周云英、王萍收取了相应的房租。被告王萍在2018年12月13日退出合伙。现涉案商铺由被告周云英占有使用。 原告对被告袁燕林的转租行为是否知情双方存在争议：原告认为其并不知晓被告袁燕林对涉案商铺进行了转租，只到原告在2019年年底回家才知晓，并提交了其与被告袁燕林的电话录音、申请证人李某出庭作证。被告袁燕林则认可当时并未将转租的情况告知原告，因为被告周云英、王萍说由其直接与原告协商。被告周云英、王萍则认为李某有权代原告签订租赁合同、收取租金，李某已经收取了被告周云英、王萍1-2年的租金，应视为原告知情并默认。本院认为，原告与被告袁燕林签订的《商铺租赁合同》中出租人处有李某的签名，李某实际上也一直代理原告收取本案租金，行使对本案门面的管理权，李某在出庭中也认可其在2018年6月份左右发现涉案门面的招牌换了，可能存在转租的情况，结合日常生活经验和逻辑判断，原告知晓被告袁燕林转租给被告周云英、王萍的可能性较高，依法可以认定原告对被告袁燕林的转租行为知情。 本院认为，原告（反诉被告）谭岳海与被告袁燕林之间形成了租赁合同关系，原告对被告袁燕林转租给被告（反诉原告）周云英、王萍的行为应该知情，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告袁燕林转租后不再具有返还涉案门面的义务。由于涉案《商铺租赁合同》的租赁期限现已届满，在双方并未达成续租的情况下，应当由商铺的实际使用人被告周云英返还该涉案商铺。被告王萍已于2018年12月13日退出与被告周云英的合伙经营，其也不应承担返还商铺的义务。故对原告提出的要求被告周云英返还涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。对原告提出要求被告袁燕林、王萍返还涉案商铺的主张，本院不予支持。由于双方并未对擅自转租的行为约定违约责任，原告也未证明因转租行为给其造成了实际损失，故对原告提出的要求被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，虽然原告对被告袁燕林转租给被告周云英、王萍的行为应该知情，但被告周云英、王萍并未与原告达成转租协议或重新签订租赁合同，也未就装修、转让费等事项进行约定，故被告周云英、王萍承租商铺的行为仍应当受到原告与被告袁燕林所签订《商铺租赁合同》的约束，根据该《合同》的约定，在租赁期限到期后，原告无须对商铺装修及装修添加部分给予补偿，原告与被告周云英、王萍之间也并未就转让费、装修费等事项进行特别约定，故对被告周云英提出的要求原告补偿其装修费损失60000元的反诉请求，本院不予支持。原告对被告袁燕林的转租行为知情，且本案《商铺租赁合同》中并无擅自转租押金不予退还的约定，故对被告周云英提出的要求原告退还押金5000元的反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周云英将八字门青年东路×××号商铺返还给原告（反诉被告）谭岳海； 二、原告（反诉被告）谭岳海退还被告（反诉原告）周云英门面押金5000元； 以上（一）、（二）项，限被告（反诉原告）周云英、原告（反诉被告）谭岳海在本判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告（反诉被告）谭岳海其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周云英其他反诉请求； 案件受理费200元，减半收取100元，反诉费710元，合计810元，由被告周云英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 陈 军 二〇二〇年五月二十六日 书记员 张小红