文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初2374号原告：苏州正瑞置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇新城区陈家桥路北侧汇赢金融大厦402-1。法定代表人：王学澎，该公司总经理。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺良娟，江苏立泰律师事务所律师。被告：张焱鑫，男，1996年1月7日生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托代理人：张志峰，系被告父亲。原告苏州正瑞置业发展有限公司（以下简称正瑞公司）与被告张焱鑫商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告正瑞公司的委托诉讼代理人浦学纵、贺良娟，被告张焱鑫及其委托诉讼代理人张志峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年11月29日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理撤销案涉房屋网签备案手续；3.被告立即将悦棠湾花苑××幢2单元902室房屋腾空并恢复原状交还给原告；4.被告支付原告违约金98010元(违约金以99万元为基数，按照日万分之十自2019年11月22日计算至被告履行完毕交房义务，并配合撤销网签手续以及将房屋交还原告之日止)；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月29日，原被告就被告购买原告开发建设的位于苏州吴江区房屋(定购协议门牌号为××室)签订了《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201811290102)，约定总房款为人民币1428017元；原被告在房屋交付后，由双方委托的第三方产证代办公司申请办理不动产登记证书。原告应于房屋交付后15日内将办理不动产证书的材料提交给受托的第三方；因被告原因未按约申领不动产证书，经原告书面催告后被告在三个月内仍未履行的，每延期一日，应按其获得的实际贷款总额的万分之十向原告支付违约金；经原告书面催告后超过30日仍未履行的，原告有权解除合同。合同签订后，被告分别于2018年10月3日、10月8日向原告支付了定金人民币20000元和首期款人民币418017元，合计人民币438017元。原告为其贷款银行办理了阶段性担保手续。2018年12月24日，贷款银行向原告支付了余款(贷款总额)990000元。2019年1月27日，原告按约向被告交付房屋。按照正常办理流程，被告提供相应的材料给双方共同委托的笫三方产证代办公司后，代办公司办理出该商品房的《房屋他项权证》，并将该《房屋他项权证》抵押给贷款银行，原告的担保人身份才可以解除。但被告一直未向双方共同委托代办公司提供完整的办证所需材料，导致原告无法解除担保人身份。2019年11月22日及2020年年初，原告向被告发函敦促其尽快提交相应的材料并办理相应证书，被告均已签收，但迟迟不提供办理材料。原告认为被告的行为已经严重违反了合同的约定，损害了原告的利益。为维护其合法权益，故起诉至法院。被告张焱鑫答辩称：原告在2019年1月27日交付涉案房屋仅为事实上办理交付手续，并未完成法律上的交付质量合格房屋的义务。2019年6月28日本案诉争的房产经苏州市吴江区建设工程质量监督站认定房屋套内抹灰层不符合设计要求，存在严重质量问题。在发现问题后，被告向原告主张赔偿与修复。2019年9月27日在行政主管部门协调下达成解决方案或维修加补偿，或退房，或换房补差价，但由于原告索要的新房价格居高，被告只能要求开发商按设计标准维修，由主管部门验收。2019年11月12日，正瑞公司出具维修方案，维修面积达129平方米。经正瑞公司维修后2019年11月28日盛泽建设局会同开发商工程部、业主到现场进行勘察验收。原告虽在2019年10月××日、11月22日、2020年2月25日向被告发函要求办理不动产证书，但被告认为在2019年11月28日维修完成之前，被告有权拒绝办理产证。在2020年2月25日收到原告的函件后，被告于3月13日向委托的第三方产证代理公司提交了产证所需手续，并支付相应办证费用550元，此时并未超出合同约定的三个月。但2020年3月18日被告接到代办公司通知称开发商已经提起诉讼，相应办理资料已被取走。综上，原被告之间的纠纷系因原告交付的房屋存在质量问题所致。原告主张解除合同没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，并将扣押的办证材料交还办证公司。经审理本院认定事实如下：2018年11月29日，张焱鑫与正瑞公司签订了《苏州市商品房买卖合同》，合同约定：正瑞公司将位于出售给张焱鑫，房屋建筑面积146.42平方米，房屋价款1428017元。合同第十二条就房屋保修责任予以约定，出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任。第十七条约定，出卖人定于2019年2月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。第二十二条对逾期办理不动产登记的违约责任予以约定，其中第三款约定：该商品房符合本合同约定的交付使用条件的，因买受人原因未按约办理房屋交付手续或者无正当理由未按约定申领不动产权证书，经出卖人书面催告后买受人在三个月内仍未履行，致使该商品房的《不动产登记证明》或《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延期一日，买受人按其获得的实际贷款总额的万分之十向出卖人支付违约金；经出卖人书面催告后买受人超过30日仍未履行的，出卖人有权可以解除合同，买受人应承担违约责任。上述合同签订后，张焱鑫支付了定金及首付款共计438017元，正瑞公司为被告向银行贷款办理了阶段性担保手续，2018年12月24日银行向原告支付贷款990000元，以上购房款合计人民币1428017元支付完毕。原告正瑞公司建设的欧景花园二期（1#、2#、4#、1#地下车库）单位工程，于2018年1月8日由建设单位组织竣工验收合格，2018年2月11日建设单位报送工程竣工验收备案文件，苏州市吴江区建设工程质量监督站经查验，符合要求。2019年1月27日，原、被告就涉案房屋完成商品房的交接手续。张焱鑫接受涉案房屋后，发现房屋抹灰层存在质量问题。2019年5月20日原告正瑞公司悦棠湾花苑房屋保修中心向被告张焱鑫发出《关于配合维修的敦促函》，就案涉房屋抹灰层跑砂的维修事宜预备在2019年5月25日至同年5月××日期间进行现场勘察并维修，要求被告张焱鑫在2019年5月24日前书面通知原告可以进场勘察、维修的具体时间。张焱鑫的父亲张志峰于2019年5月23日、5月27日向苏州市吴江区建设工程质量监督站反映悦棠湾××-××存在墙面抹灰层砂浆强度低，不符合验收规范，要求重新组织验收。2019年6月28日该站就“张志峰反映悦棠湾××-××存在质量问题”予以回复，5月28日该站派工作人员到现场进行查看，认为：1.墙面抹灰层砂浆强度低，不符合设计要求；2.根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定已要求开发商进行维修；3.根据《建设工程质量管理条例》、《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》的有关规定，工程质量监督机构对工程竣工验收进行监督，重点对验收条件、组织形式、验收程序及执行验收标准的情况进行监督，该项目监督验收时，符合有关规定，同意通过验收。2019年11月12日原告正瑞公司就涉案房屋墙面维修出具处理方案，对户内抹灰层起砂跑砂问题进行维修，维修范围包括客厅、主卧、次卧及北阳台所有墙面及餐厅东面墙，共计维修面积128.37平方米。被告张焱鑫称2019年11月28日房屋维修完毕。在协商及维修期间，原告分别于2019年10月××日、2019年11月23日两次向被告发出催告函，要求被告按照合同第六部分第二十一条的规定，将办理不动产权证书的材料交给第三方专业代理机构，并办理交接手续。2020年2月25日原告向被告发出温馨提示，称根据产证代办公司反馈，被告尚未提交产证办理的所有材料，暂不符合苏州吴江区不动产登记或苏州吴江区契税所相关办理要求，要求尽快将所缺材料提供给产证代办公司。被告张焱鑫于2020年3月13日将相关材料交给产证代办公司，并支付产证代办费及工本费合计550元。另查明，2019年11月7日原告正瑞公司向本院提起名誉权纠纷诉讼，要求张焱鑫、张志峰支付名誉权损害赔偿金20万元，并公开赔礼道歉、消除影响等，经本院组织调解，2020年1月9日双方达成民事调解协议，被告张焱鑫、张志峰承诺通过诉讼途径解决双方因履行商品房买卖合同产生的纠纷；承诺不再就商品房买卖合同所涉纠纷采用向政府部门举报投诉或者在辖区内拉横幅、在网络及朋友圈发有可能损坏原告正瑞公司名誉权的信息等诉讼之外的其他方式，如继续采用上述方式，原告有权要求被告承担违约金30000元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、建筑工程竣工验收备案表、关于“张志峰反映悦棠湾××-××存在质量问题”的回复、关于配合维修的敦促函、催告函，被告提供的××-××客诉回复方案、关于欧景花园××#××室墙面维修处理方案、温馨提示、短信记录、收据以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：被告逾期提交办证材料是否构成根本违约。原告认为：1.原、被告于2019年1月27日就案涉房屋进行交接，案涉房屋符合合同及法律规定的交付条件，且原告履行了催告义务；2.原告为被告向银行办理了阶段性担保手续，由于被告未按合同约定提供材料办理《房屋他项权证》，致使原告的担保人身份无法解除，按照合同约定，原告有权主张违约金；3.即使房屋存在质量瑕疵，也是属于质量保修范围，并非被告所认为的不符合交付标准。依照合同约定，原告有权解除合同并主张违约金。被告认为：1.原告交付的房屋存在严重质量问题，2019年1月27日交付房屋仅事实上办理了交付手续，并非完成法律上的交付质量合格房屋的义务；2.被告发现房屋质量不合格后一直与原告主张赔偿、修复，但未达成一致意见；3.2019年11月28日案涉房屋才维修完毕，2020年2月25日受到催告函后于3月13日向代办公司交付了办证所需手续，并未超过合同约定的三个月；4.银行贷款发放后被告一直按约还款，原告无权以承担阶段性保证责任为由主张解除合同。本院认为，原告正瑞公司与被告张焱鑫之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原被告于2019年1月27日就案涉房屋进行交接，因房屋墙面抹灰层砂浆强度低，不符合设计要求，经双方多次沟通协商至2019年11月28日维修完毕。对于被告逾期提交办证材料的行为，本院评判如下：首先，被告张焱鑫未按约提供办证材料是因为原告交付的房屋存在瑕疵，导致张焱鑫无法正常装修入住，并非合同第二十二条第三款约定的“无正当理由”；其次，原告于2019年10月××日、2019年11月23日向被告发出催告函时房屋尚未维修完毕，后又于2020年2月25日向被告发出温馨提示，被告于2020年3月13日将材料交付给产证代办公司，并未超出合同约定的30日的期限，被告并不存在违约行为；再次，商品房买卖合同中主要权利义务是交付房屋及支付房款，本案原被告已履行了合同的主要义务，被告未在合同约定的时间内配合提供办证材料，并不构成根本违约。综上，原告根据合同约定的第二十二条主张解除合同并要求被告支付迟延履行违约金等诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定,判决如下:驳回原告苏州正瑞置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费8826元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审判员  洪永洋二〇二〇年五月十八日书记员  钱颖娉附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。