江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初546号 原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，地址：全南县城贸易广场D栋1号。 法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小明，系该公司收费员，代理权限为特别授权。 被告：邓介全，男，1984年8月3日生，汉族，居民，住全南县。 被告：刘美玉，女，1968年9月16日生，汉族，居民，住全南县。 原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告邓介全、刘美玉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理，原告天豪公司委托诉讼代理人李小明、被告邓介全到庭参加诉讼，被告刘美玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告邓介全立即支付丽景花苑35号店铺的物业管理服务费3997元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费；3、判令被告刘美玉承担以上费用连带责任。庭审中增加诉讼请求，要求被告邓介全支付丽景花苑36号店铺2016年4月1日至2019年12月31日的物业管理费合计3870元。事实和理由：原告和赣州森合物业管理有限公司于2009年6月30日签订了全南县丽景花苑小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定商铺物业费单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所经营（居住）的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告邓介全为丽景花苑35号、36号店铺的承租者，被告刘美玉为丽景花苑35号店铺业主，两被告有出租房屋协议。建筑面积为一层61m2，二层69m2。一层自2016年4月1日至2019年12月31日，欠费为45个月。至今该店铺仍在经营，经原告多次上门催缴，多次与被告刘美玉沟通，但被告邓介全仍拒绝缴纳物业服务费，被告刘美玉须承担连带责任。被告的行为严重影响了原告的服务工作正常运行，以及对已交物业费业主的权益侵害，原告为维护自身的合法权益和公众利益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《江西省物业管理条例》及《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告邓介全辩称，我确实承租了35、36号两间店铺，原告起诉主体不适格，我不是业主，只是承租人。我认可应当缴纳物业费，但原告公司服务不达标，收费标准不一，且除了被告店铺的用水与小区内是共用水管，原告未向被告提供其他任何服务。 本院组织当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告公司提交：1、店面租赁合同复印件1份；2、丽景花园物业交接协议书1份；3、原告的营业执照及资质证书各1份；4、天豪公司与全南县环境卫生管理所签订的协议1份；5、全南县物价局文件2份；6、维修商铺监控的维修单3张；7、照片1张；8、（2019）赣0729民初105号民事裁定书1份。 被告邓介全未提供证据。 对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对维修商铺监控的维修单，维修单据是原件，且经庭审查明该小区店铺周边确实装有监控，故该维修单的三性本院予以确认；对照片，被告邓介全认可最近一段时间，照片所拍阿姨确实在打扫门前卫生，故对其三性本院亦予认可，至于原告公司是否一直安排有清洁人员打扫店铺门前卫生，本院结合当事人陈述予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日，全南县丽景花苑小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为丽景花苑小区物业服务企业，2009年6月30日，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《丽景花苑物业交接协议书》，协议书约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告公司遂取得了丽景花苑小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告刘美玉购买了该小区35号店铺，该店铺第一层61m2、第二层69m2。案外人谭求田购买了该小区36号店铺，该店铺第一层59m2、第二层67m2。临街店铺与小区内住房的供水、供电及排污设施均系整体布设，原告公司管理与维修公共部分，且为该小区临街店铺安装有监控设备。被告店铺门前卫生偶尔有原告公司清洁人员打扫，但时常是北控城市服务人员在负责打扫。 2016年2月21日，被告邓介全与被告刘美玉签订《店面租赁合同》，被告邓介全承租了35、36号店铺，并约定被告邓介全负责承租期间的水、电、物业管理费、营业费等费用，租赁期间自2016年3月10日起至2024年3月10日止。2018年原告公司向被告邓介全催缴物业管理服务费未果，2019年1月16日提起诉讼要求被告邓介全支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，因原告公司未到庭参加诉讼，本院裁定按撤诉处理。后两被告仍以管理服务不到位为由未缴纳物业管理服务费，原告公司再次诉讼来院。 另查明，全南丽景花苑小区尚未成立业主委员会。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务三级资质。全南县物价局核定原告对汇景星城D小区等物业管理收费项目及标准是：自2014年10月9日起至2015年10月8日商业店铺1元/月/㎡，2016年6月7日全南县物价局下发文件规定除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。 本院认为，原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。丽景花苑小区尚未成立业主委员会，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订《丽景花苑物业交接协议书》，接替赣州森合物业管理有限公司为该小区提供前期物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原告公司及所有业主均具有法律约束力，被告邓介全作为承租人基于该协议享有享受物业服务的权利，同时又受该合同约束，应当履行交纳物业管理服务费的义务。2019年1月16日原告公司提起诉讼要求被告邓介全支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，虽因原告公司未到庭参加诉讼而被裁定按撤诉处理，但原告公司提起诉讼的行为可视为向被告邓介全催收。 关于物业管理服务费的交纳主体问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”案涉《房屋租赁合同》约定承租人承担租用期间物业管理服务费等费用，故相应物业管理服务费应由被告邓介全承担，被告刘美玉对其所有的35号店铺费用承担连带责任。 关于物业管理服务费的标准问题。2016年6月7日物价局规定店铺等相关收费实行市场调节价，由双方自主协商确定，丽景花苑小区未成立业主委员会，无法直接协商，原告公司要求店铺第一层按之前物价局定价1元/月/㎡，店铺第二层按小区内住房物业管理服务费价格计算，即从2016年到2017年按0.35元/月/㎡，从2018到2019年按0.45元/月/㎡，本院认为原告公司该要求符合市场价格，应予以支持。但原告公司作为物业管理部门，在丽景花苑小区确实存在管理不到位、服务不完善等情况，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，以及本案原告公司要求被告缴纳2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务服，时间跨度长，本院酌定两间店铺分别减少10个月的物业管理服务费。 综上，被告邓介全应缴纳自2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费6192元，其中35号店铺3146元[61m2×1元/月/㎡×（45－10）个月+69m2×0.35元/月/㎡×（21-10）个月+69m2×0.45元/月/㎡×24个月]，36号店铺3046元[59m2×1元/月/㎡×（45－10）个月+67m2×0.35元/月/㎡×（21-10）个月+67m2×0.45元/月/㎡×24个月]。据此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《物业管理条例》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邓介全应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付全南县丽景花苑小区35号、36号店铺自2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费6192元； 二、被告刘美玉对其中全南县丽景花苑小区35号店铺物业管理服务费3146元承担连带责任； 三、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邓介全、刘美玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  何荣香 二〇二〇年五月二十八日 书记员  月 欢 附处理本案所涉及的相关法律条款： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。