辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7458号原告：张宇鹏，男，1972年6月4日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李啸英、李郡，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系董事长。原告张宇鹏与被告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张宇鹏及其委托诉讼代理人李郡、被告的委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张宇鹏的诉讼请求：1.确认坐落于大连市金州区房屋归原告张宇鹏所有；2.判令停止对坐落于大连市金州区房屋的执行并解除该房屋的查封；3.判令诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2015年4月14日与第三人签订《商品房买卖合同》，购买坐落于大连市金州区房屋，并全额缴纳购房款，2015年12月10日起即实际占有、使用该房屋至今。根据《合同法》第一百三十条、第一百三十三条及《物权法》第十五条，案涉房屋应为原告所有。被告与第三人建设工程纠纷一案，被告系申请执行人，第三人系被执行人，在执行程序，被告向金州区人民法院申请对原告具有所有权的房产申请执行，原告提出执行异议，法院于2019年8月24日作出（2019）辽0213执异49号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利，一是宝林公司与原告签订买卖合同，二是原告已经支付全部价款，三是原告实际占有财产，四是未办理登记并非原告的原因造成。因此，案涉房屋能够排除执行。被告宜华公司答辩意见：不同意原告的诉讼请求。原告张宇鹏不是金港路306号3-1-14-2号房屋的所有权人，无权要求停止对案涉房屋的强制执行。原告诉讼请求不符合最高院《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。1.原告尚未取得案涉房屋的所有权，无权主张确认房屋所有权。依据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定。不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权。本案中，案涉房屋登记公示在宝林公司名下，因此原告没有取得案涉房屋的所有权。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审理。《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的适用的主体不同。若购房人购买的是登记在一般被执行人名下的不动产，适用第二十八条的规定；若购房人购买的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，适用第二十九条的规定。涉案房屋是登记在房地产开发企业宝林公司名下，故本案适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。3.原告不符合《执行异议与复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。（1）所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。按照大连市人民政府办公厅《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》大政办发[2005]151号第二条“中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区（以下简称市内四区）行政区域内新建商品房销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定在大连市房地产交易登记管理系统中进行网上备案。”但是原告的合同却没有备案。原因是合同办不了网签备案！房屋已经抵押给了银行！宝林公司知道，原告系宝林公司的总监，其必然知道办理不了网签备案，原告也知道案涉房屋抵押的情况。原告与宝林公司并不存在真实的房屋买卖关系。（2）原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物！其权利是依法受到限制，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同、效力待定的合同，绝不是合法有效的合同。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同，不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。4.原告不符合第二十九条第二项“所购商品房系用于居住其买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。原告于2015年4月14日在宝林凤凰城小区内购买了三套房屋，分别位于房屋及案涉房屋，因此，案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一住房。5.原告不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。原告没有支付案涉房屋的房款。原告系宝林公司的股东及经理，该合同系宝林公司与原告恶意串通，谎称存在商品房买卖关系以对抗宜华公司的执行。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求依法驳回诉请。第三人宝林公司未提交答辩意见。经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2015年10月23日被查封。原告系第三人宝林公司的股东，在宝林公司中担任经理职务，负责项目的监事及销售等。2015年4月14日，原告通过银行转账给宝林公司在盛京银行的账户130万元；当月20日，宝林公司又通过银行转账将130万元给了原告。原告与宝林公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买案涉房屋，时间签署在2015年4月14日。原告向本院提出执行异议之前，实际占有、使用该房屋至今。原告在本辖区有多处住宅，均在案涉宝林凤凰城小区。2019年1月15日，原告向本院提出执行异议。同年8月24日，本院作出（2019）辽0213执异49号执行裁定，驳回张宇鹏的异议请求。原告不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、银行对账单、收款收据，被告提供的对公账户历史交易明细清单、企业信用信息公示报告以及当事人的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，原告本人是宝林公司的股东及监事有便利条件补签商品房买卖合同、补开各种收据、发票，原告将130万元转入第三人在盛京银行的账户中，6天后又由第三人转入原告账户中，说明该130万元并非购房款，足以证明原告未向第三人支付购房款，原告与第三人之间并不存在真实的房屋买卖关系。原告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》并占有、使用案涉房屋，但并未向第三人支付购房款，且案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张宇鹏的诉讼请求。诉讼费6360元（其中案件受理费5800元，公告费560元，原告张宇鹏已预交），由原告张宇鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  白 韧人民陪审员  刘安喜二〇二〇年五月七日法官助理王非非书记员张鑫本判决依据的法律法规：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。