上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17453号原告(反诉被告)：董佩轩，女，1990年7月17日出生。委托诉讼代理人：朱佳倩，上海振顺律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭艳，女，1976年2月14日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许建军，上海赞为律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭子倩，上海赞为律师事务所律师。原告董佩轩诉被告郭艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院审查后一并审理。本案于2019年11月26日公开开庭进行审理，原告董佩轩及委托诉讼代理人朱佳倩、被告郭艳委托诉讼代理人许建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董佩轩向本院提出诉讼请求：一、判令原被告2019年5月5日签订《物业正式租赁合同》于2019年7月22日解除；二、判令被告向原告返还租金人民币(以下币种均同)9,000元；三、判令被告向原告返还保证金13,500元；四、判令被告赔偿原告损失569元；五、判令被告向原告退还预缴的2019年8月-12月网络费和小区停车费计1,667.5元。事实和理由：原、被告于2019年5月5日签订《物业正式租赁合同》，约定原告租赁被告位于青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号的房屋，月租金为13,500元，租赁期限从2019年5月12日至2020年5月11日止。原告预付3个月房租计40,500元及保证金13,500元。原告入住该房屋后,因被告房屋未做防水，二楼浴室漏水到一楼灯顶，地板突起，一楼餐桌上方天花板掉落一大块漆，房屋墙面脱落、发霉并且存在漏电风险，经小区物业的维修人员及原施工团队勘察，确认为二楼卫生间的地面防水不达标,导致洗澡时发生严重渗漏，该房屋已经不再能够安全的居住，租赁合同目的不能实现，原告遂提出解除双方的租赁合同,关于退租事宜,双方无法达成一致。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告郭艳辩称：不同意原告的诉请。事实及理由如下：诉请一，被告同意确认双方租赁合同解除，但是解除时间为2019年8月8日。2019年7月22日是原告单方搬离房屋的日期，原告在搬离前没有向被告通知，且原告搬离的时候拒不交出房屋钥匙，被告多次督促后直至2019年8月8日才将钥匙交至物业，所以合同解除日期应该是2019年8月8日。被告不同意原告就房屋存在质量问题才行使单方解除权的说法。被告确认在原告入住两个月后存在房屋渗水现象，经过维修人员勘查是二楼卫生间洗衣机排水管出现松动导致短时间内大量水沿着排水管外部向下流淌，是使用不当导致。如果按照原告所述是卫生间未做防水，在原告入住之初就会显现，但实际是原告入住两个月后才出现渗水。在原告搬出之后，经过专业人员勘查，淋浴房内不存在漏水现象。所以此后仅对排水管松动进行了处理，一楼吊顶部分的油漆脱落进行了粉刷，现在房屋已经没有问题了。被告在知道房屋渗水后当天就进行了检修，第二天再次进行了检查，即使原告认为房屋存在漏水现象，被告也做了及时的维修，履行了被告作为出租方的义务，因原告使用不当导致的所有损失应该由原告自行承担，并应该赔偿被告损失。诉请二、诉请三、原告租金支付至2019年8月11日，保证金13,500元也确认收到。被告同意退还2019年8月9日至2019年8月11日共计3天的租金，保证金不同意返还。因为合同约定租约期内原告不得提前退租，否则被告有权扣除保证金，所以被告要求将保证金作为违约金扣除。诉请四，该损失是原告搬家产生，不管基于什么原因搬家都会产生上述费用，和被告无关，应该由原告自行负担。诉请五，确认原告网络费支付了980元，停车费支付了687.5元，但都是支付的2019年8月份至2019年12月份期间的费用。因为原告是基于一年期的合同向被告支付了到2019年12月份的网络费、停车费，被告也已经支付至了物业公司，因原告擅自解除合同，相应的费用应该由原告承担。审理中，被告提出反诉请求如下：1、确认反诉原、被告2019年5月5日签订的《物业正式租赁合同》于2019年8月8日解除；2、判令反诉被告支付2019年5月至2019年7月的停车费和网络费667元；3、判令反诉被告支付2019年5月至2019年8月8日的水电煤气费1,106元；4、判令反诉被告支付解除合同违约金13,500元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋维修费700元；6、判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失50,516元(按照13,500元/月标准，自2019年8月9日计算至2019年11月31日被告另行出租为止)；7、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋改造和恢复原状损失2,500元。事实和理由如下：针对反诉请求四，被告表示因已在本诉中主张没收保证金，故不再主张违约金。针对反诉请求五，原告搬走后，被告请装修工人维修一楼吊顶粉刷花费700元，因为是原告使用洗衣机不当导致，所以该维修费用要求原告负担。针对反诉请求七，三楼原来是书房，原告承租后，被告添置了一张床，把原来书架拆除。2,500元是添置床及拆除书架的人工费，现在床还在涉案房屋内，原告没有搬走，拆除的书架原告也没有搬走。被告同意原告搬走。购置床的时候，被告在国外，所以是由中介和原告确定购置的床，费用由被告负担。对于被告提起的反诉请求，原告辩称：不同意被告的反诉请求。具体如下：诉请一，原告坚持双方租赁合同于2019年7月22日解除。诉请二，确认2019年5月至2019年7月期间停车费和网络费原告确实没有支付，在交付房屋的时候被告已经免除了原告该期间的停车费和网络费，所以原告不需要支付。诉请三，2019年5月份的水、电、煤气费已经支付了，此后的费用确实没有支付，但是要求被告举证金额，原告同意支付2019年7月22日之前的水电煤气费。诉请四，没有合同依据，不同意支付。诉请五，根据合同约定维修费用是被告负担。诉请六，租金损失和诉请一矛盾。诉请七，应该由被告自行承担。经审理查明，2019年5月5日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《物业正式租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号的别墅一套，租期自2019年5月12日至2020年5月11日。月租金13,500元，提前三日支付，每三个月支付一次。保证金为一个月租金标准，于合同签订之日支付。合同14.12条约定租约期内，乙方不得提前退租，否则甲方有权扣除乙方保证金。15.4条约定甲方需负责该物业各种结构之维修费用，如屋顶、天花板、墙壁等，在乙方提出需要检修，经甲方确认后，甲方应安排并承担修复费用。2019年7月11日，原告向被告反映涉案房屋一楼餐厅上方天花板掉落了一大块漆。被告及物业检修人员均及时进行了查看。7月12日，原告提出要求解除合同并搬离房屋。被告于7月16日表示因原告要求先搬离再修复，故询问原告何时搬离，被告要及时修复，并同意退还被告搬离后的租金。7月17日，原告表示不要求退还押金，但要求退还7月12日至8月12日期间一个月的租金13,500元及8-12月的网络费及停车费。当日，被告列出结算费用的明细提供原告。因原告对被告出具的结算明细存在异议故未予回复。7月22日，原告通知被告办理交房手续，被告表示双方确认了结算费用后再办理交房手续。当日晚上，原告微信通知被告已经搬离并向被告发送了腾退房屋的照片。7月24日，被告发微信称原告提前搬走即单方提前解除合同，被告已经通知中介抄水、电、煤读数作为结算相关费用的依据，并要求原告将房屋钥匙交给小区保安。7月25日，原告表示被告应出具委托书委托他人代为确认、结算费用及代为交接房屋，有了结论后原告再返还钥匙。8月8日，原告将房屋钥匙交至物业。另查明，涉案房屋产权登记在被告名下。合同签订后，被告于2019年5月12日将房屋交付原告使用。原告已支付被告三个月租金40,500元及押金13,500元，原告还支付被告2019年8月-12月期间的网络费980元及小区停车费687.50元。2019年11月15日，被告委托的装修师傅孙家磊出具情况说明，载明郭艳于2019年7月11日致电要求师傅于次日查看卫生间漏水问题，次日该师傅到达涉案房屋检查推测漏水原因可能是装修时没有增加新的防水导致。郭艳要求师傅于7月13日进行维修，但租客要求先搬走，先不需要处理漏水问题并要单独和郭艳沟通搬走事宜。该师傅受郭艳的委托于7月31日前往涉案房屋处理漏水事宜，给一楼的天花板和墙壁披腻子和补油漆，用时一天时间，花费700元。经过仔细检查，确定为二楼卫生间地漏堵塞导致墙壁式洗衣机排水不畅，从而导致一楼墙面渗水。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、产权证、微信聊天记录、情况说明等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。被告为主张水电煤费，补充提供水电煤费的交费凭证。原告质证表示同意支付水费172.50元、电费800.44元、煤气费213元。审理中，被告提供房屋出租一般委托协议及房屋租赁合同各一份，证明原告退租后，被告另找中介出租房屋，直到2019年11月24日才与新的租客签订租赁合同，自2019年12月1日才开始计租，故被告的租金损失计算至2019年11月底。原告质证认为跟本案无关。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。关于原告是否享有合同的单方解除权，双方存在争议。本院认为，涉案房屋存在小面积渗漏，该渗漏并不能导致合同目的无法实现，被告得知后积极配合进行修复，然原告不同意被告修复反而要求解除合同，于法无据，原告不享有合同单方解除权。被告同意原告搬离应视为同意解除合同。原告2019年7月22日搬离后并未按被告要求将钥匙返还被告指定人员，导致被告无法及时接收房屋，直至2019年8月8日原告才将钥匙返还被告指定人员，故本院认为合同应自原告搬离之日解除，但原告无权要求被告返还其搬离后至交还钥匙期间的租金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于保证金，合同约定若乙方提前退租，甲方有权没收乙方保证金。本案合同解除系因原告提前退租导致，故被告要求将保证金作为违约金予以没收，符合合同约定，本院予以准许。原告主张被告赔偿搬家费，于法无据，本院不予支持。原告主张预付的网络费及停车费，因系原告提前退租导致无法使用，且上述费用系被告代为收取，被告已经支付案外人，故原告要求被告返还，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉主张原告支付2019年5月-7月的停车费及网络费，因被告已经免除原告该笔费用，故被告反悔要求再次主张该笔费用，本院不予支持。关于被告反诉主张水电煤费，原告同意支付，本院予以支持。关于被告反诉主张房屋维修费，合同约定房屋的维修费用应由甲方即出租方负责，且被告提供的证据亦不足以证明系原告使用不当导致，故被告反诉要求原告支付维修费，本院不予支持。关于被告反诉主张的租金损失，因被告在本诉中抗辩将保证金作为违约金予以没收，故被告再次主张租金损失属于重复主张，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿恢复原状的费用，该笔费用系被告为出租房屋进行的花费，且添附的家具仍在涉案房屋，故被告要求原告支付上述费用，亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)董佩轩与被告(反诉原告)郭艳2019年5月5日签订的《物业正式租赁合同》于2019年7月22日解除；二、被告郭艳应于本判决生效之日起十日内返还原告董佩轩租金1,331.51元；三、反诉被告董佩轩应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告郭艳水电煤费合计1,106元；四、驳回原告董佩轩其余诉讼请求；五、驳回反诉原告郭艳其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费418.40元，由原告负担393.40元，被告负担25元；反诉受理费593.60元，由反诉原告负担568.60元，反诉被告负担25元。原告如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘 琳人民陪审员  王国芳人民陪审员  项家英二〇二〇年五月十五日法官 助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。