广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终658号 上诉人（原审原告）：陈国惠，女，1951年9月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人（原审原告）：梁家信，男，1949年8月27日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：宁延庭，广西鸿州律师事务所律师。 上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：陈莉莉，广西鸿州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西恒佑源房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际。统一社会信用代码：91450900782138388K。 法定代表人：谢辉。 委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 上诉人陈国惠、梁家信与被上诉人广西恒佑源房地产开发有限公司（以下简称恒佑源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 陈国惠、梁家信上诉请求：1、撤销（2019）桂0902民初3839号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人未以书面形式变更交房条件，未提交过住房装修申请书，也未签署过《竣工预验收存在问题整改验收意见表》，上诉人已交付全部购房款，合同约定交房时间为2018年9月30日，上诉人不可能在被上诉人已逾期交房的情况下还签署不主张任何权利的申请书，承诺书不是陈国惠和梁家信签的，即使是梁家信签的也不能推定陈国惠认可书面书面变更交房条件，并且放弃主张违约责任，最高法指导案例57号中已经明确民事权利的放弃必须采取明示的意思表示，不能在没有明确约定或者没有法律特别规定的情况下认定当事人对权利进行放弃。2、被上诉人在一审未提供证据证明其已向上诉人履行规划、设计变更的告知义务，因此，设计变更对上诉人不产生效力，不能成为顺延交房的情形，一审认定2017年3月8日至2018年9月30日施工过程中，因规划部门批准的设计变更、设计部门同意的设计变更导致工期延误的天数为160天是错误的。3、被上诉人提供的证据属于施工行为，不属于不可抗力，也不属于因县（市）级及其以上规划等部门采取相关措施影响工程建设的情形，一审认定因该情形导致工期延期的天数为31天是错误的。4、本案商品房位于玉州区，而被上诉人提供的是玉林市的气象报告，该报告是包含玉林七个县区的总降雨量加起来达到中雨而已，仅玉州区不可能达到中雨以上，被上诉人是提供格式条款的一方，根据《合同法》第四十一条的规定，应以上诉人认可的气象数据为准，一审据此认定根据气象部门记录日降雨量达到中雨以上（含中雨）的天数为58天是错误的。5、被上诉人提供的证据不能证明被上诉人的建筑工地因高考需停工，一审认定“中考、高考10天”是错误的。综上，被上诉人在补充协议里约定出卖人可据实予以顺延交付的情形属于格式条款，未与业主充分协商，也未尽提示义务，单方免除自身责任，按照双方签订的合同第28条的约定，应以主合同约定为准，无论根据法律规定还是合同约定，被上诉人在补充协议里的免责条款都属于无效条款，一审法院认定存在工期顺延的情况属于事实不清，证据不足，且认定的顺延日期存在重复计算的情形，且从2018年9月30日至今，被上诉人仍未交付符合合同约定条件的房屋给上诉人，该段时间也应认定为被上诉人延期交房的时间。二、一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条判决被上诉人支付违约金属于适用法律错误，双方签订的合同第12条、第8条约定了各方违约时应承担的责任，同样是违约，上诉人的违约责任很重，被上诉人的违约责任很轻，违背公平原则，根据《合同法》第40条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第26条的规定，被上诉人作为提供格式条款的一方，双方签订的合同第12条属无效条款。即使认定双方签订的合同约定的违约条款有效，双方约定的被上诉人承担的违约金也过低，根据《合同法》第114条第2款的规定，结合本案，被上诉人延期交房2年的时间，却只要承担1000-3000元的违约金，明显过低。因被上诉人违约，上诉人的损失有：1、已付购房款（包括现在和以后每月应支付的房贷）；2、银行房贷利息；3、为居住和孩子上学支出的同地段房屋租赁费；4、因未能预期得房上诉人未能得到物权、未能支配物权的损失；5、其他损失。上述损失远超合同约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 恒佑源公司答辩称，一审判决和认定事实正确，上诉人的上诉理由不成立，没有法律依据，格式合同不是被上诉人拟定的，是全国统一的格式合同，签合同时上诉人应该认真阅读并认真履行合同约定。上诉人购买被上诉人的房子已经升值，其他意见跟一审一致。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 陈国惠、梁家信向一审法院起诉请求：1.判令恒佑源公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，恒佑源公司交付符合购房合同约定的位于玉林市国际项目中的2幢2401号房屋给陈国惠、梁家信；2.判令恒佑源公司支付逾期交房违约金给陈国惠、梁家信（逾期交房违约金的计算：以购房款580000元为基数，自2018年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至恒佑源公司交付达到合同约定条件的房屋给陈国惠、梁家信之日止）；3.本案的诉讼费用由恒佑源公司承担。 一审法院认定事实：恒佑源房地产开发有限公司是经工商登记的房地产开发经营企业。领东国际商住小区是恒佑源公司开发的房地产项目。2017年8月15日，陈国惠、梁家信陈国惠、梁家信与恒佑源公司签订《玉林市商品房买卖合同》，合同约定：陈国惠、梁家信向恒佑源公司购买玉林市国际商住小区2幢2401号商品房一套，房屋总价款580000元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.出卖人逾期交房的，每逾期一天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰，买受人不得主张解除合同。第十四条约定：1、出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。…买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。…合同附件十一补充协议第三条规划设计变更约定：1、在规划、设计变更确定之日起30日内，出卖人在当地报纸（《玉林晚报》或《玉林日报》等）刊登相关通知或公告视为已经书面通知买受人，刊登之日即为通知到达之日…；第四条顺延交付房屋条件及交付手续约定：1、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以顺延交付房屋：（1）遭遇不可抗力；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时的限制性行为（包括但不限于中高考、政府通知停工、交通管制）等导致工期、交房延误的；（3）由于政府行为或提供公共服务部门行为，导致工期、交房延误的；因与本房产有关的市政建设及供水、排水、供电、供气等公共配套设施不能完成建设导致工期、交房延误的；（4）出现规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更导致工期、交房延误的；（5）供水、供电相关部门停水、停电累计每超过8小时按一天计顺延天数；气象部门记录日降雨量达到中雨以上（含中雨），或风级达到六级或六级以上的…合同签订后，陈国惠、梁家信按照约定支付购房款给恒佑源公司。 一审法院另查明，涉案房屋于2018年12月10日通过建设单位、消防施工单位验收合格，于2018年12月11日通过设计单位、土建/装修施工单位、监理单位验收合格。 一审法院再查明，梁家信已接收涉案房屋并于2019年4月20日向恒佑源公司提交住房装修申请书，该申请书载明：本人梁家信系2号楼2401号的业主，经开发商广西恒佑源房地产开发有限公司告知，该房屋目前已经竣工，因本人个人原因，需要对房屋提前进行装修，为此，本人郑重承诺：如该房屋经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格并签署《竣工预验收存在问题整改验收意见表》，本人即确认该房屋符合交房条件，其对房屋质量和房屋交付时间不主张任何权利。 一审法院认为，陈国惠、梁家信与恒佑源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。合同签订后，梁家信以书面形式变更了涉案房屋的交房条件，而恒佑源公司已依照该约定交付了房屋，梁家信亦承诺对房屋质量和房屋交付时间不主张任何权利。陈国惠作为涉案房屋共同共有人，明知道梁家信已接收涉案房屋并且申请装修，直至起诉之日，其对梁家信接收涉案房屋并承诺放弃主张恒佑源公司延期交房责任的行为未提出异议，视为其同意并认可梁家信以书面形式变更交房条件并且放弃向恒佑源公司就交房时间主张违约责任。现陈国惠、梁家信又向一审法院诉请恒佑源公司继续交付房屋并且支付延期交房违约金，违反了诚实信用原则，其诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陈国惠、梁家信的诉讼请求。本案受理费460元，减半收取计230元，由陈国惠、梁家信负担。 本院二审期间，被上诉人恒佑源公司提交了两份证据：1、《竣工验收备案表》，欲证实恒佑源小区竣工验收备案的时间是2020年3月13日；2、《房屋测绘报告》，欲证实岭东国际商住小区1幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年2月28日，岭东国际商住小区2、3、4幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年4月7日。经组织质证，上诉人认为，《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》的真实性无异议，规划局同意备案的时间为2020年3月13日，备案已经延期两年，备案表第二页竣工验收的时间与被上诉人一审提交的五方验收的日期相矛盾，被上诉人逾期交房是事实，对于《房屋测绘报告》，已经超过了举证期限，被上诉人取得该报告的时间也证明了被上诉人逾期交房的事实，逾期的原因是被上诉人的个人原因导致的。本院认为，被上诉人提交的《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》来源真实，可以作为认定事实的依据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实除认定“涉案房屋于2018年12月10日通过建设单位、消防施工单位验收合格，于2018年12月11日通过设计单位、土建/装修施工单位、监理单位验收合格。”有误外，其余认定事实属实，本院予以确认。 二审另查明：涉案房屋于2019年12月11日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，于2020年3月13日，取得竣工验收备案证明文件。岭东国际商住小区1幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年2月28日，岭东国际商住小区2、3、4幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年4月7日。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行。合同签订后，上诉人梁家信向恒佑源公司提交的《住房装修申请书》载明其对房屋质量和房屋交付时间不主张任何权利，陈国惠作为房屋的共有人，明知梁家信接收涉案房屋并申请装修，且至一审起诉前，亦未对梁家信接收房屋并承诺放弃对被上诉人延期交房不主张任何权利的行为提出异议，应视为两位上诉人共同对其民事权利的放弃，并未违反法律规定，一审法院据此驳回其诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以维持。上诉人上诉提出其未以书面形式变更交房条件，未提交过住房装修申请书，也未签署过《竣工预验收存在问题整改验收意见表》，其不可能在被上诉人已逾期交房的情况下还签署不主张任何权利的申请书，承诺书不是陈国惠和梁家信签的主张，未能提交证据予以证实，且在一审庭审对《装修申请书》质证时，上诉人对该申请书的真实性无异议，上诉人上述所提与本院查明的事实不符，依法不予采纳。 综上所述，上诉人上诉无理，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460元（上诉人已预交），由上诉人陈国惠、梁家信负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  钟 平 二〇二〇年五月七日 法官助理  杨清梅 书 记 员  何 环