上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初919号原告(反诉被告)：潘万松，男，1940年7月30日出生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：蒋鹏，男，1987年8月11日出生，汉族，住上海市普陀区。原告潘万松与被告蒋鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭审理了本案，被告蒋鹏当庭提出反诉。原告(反诉被告，以下简称原告)潘万松、被告(反诉原告，以下简称被告)蒋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘万松向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2019年11月2日解除；2.被告支付原告违约金7,000元；3.被告支付原告2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元；4.被告支付原告水费286.40元、电费304.36元、燃气费118.80元，合计709.56元；5.被告赔偿原告中介费损失3,000元；6.被告赔偿原告重新添置家具费24,500元、地板维修费3,000元，合计27,500元。事实和理由：2019年7月3日，原告经中介居间，与被告签订租赁合同，约定原告将上海市长宁区长宁路三泾北宅XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，并对租期、租金支付、押金、违约金等相关事宜作出约定。原告将涉讼房屋交付被告后，被告将房屋用于多人居住变成群租房。2019年7月30日，相关行政部门出具整改通知和告知书，告知原告涉讼房屋存在群租行为，要求限期整改。原告认为，被告将房屋用于群租，构成违约，造成相关部门要求整改，而被告拒绝配合改正，被告自2019年10月10日起未付租金，原告享有合同解除权。2019年11月2日，原、被告签订了解约退房协议，办理了房屋交接。原告收回涉讼房屋后，发现被告损坏了地板，并将原告当初交付房屋时在内的家具全部处理清空，为此，原告又重新添置家具、维修地板。综上，被告应支付原告拖欠的费用、承担违约责任并赔偿中介费等相应损失。为维护合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告蒋鹏本诉辩称及反诉诉称，1.同意租赁合同于2019年11月2日解除；2.不同意支付违约金，被告不存在违约行为，没有将涉讼房屋用于群租，且在签约前，被告就告知原告房屋用作公司员工居住，原告对此同意；3.不同意支付2019年10月10日至2019年11月2日的租金，被告已于2019年9月30日搬离涉讼房屋且原告当日将门锁换掉，被告多次打电话、发短信告知原告交接，原告均以多种借口不来交接；4.燃气费中包括2.40元违约金，被告不同意支付，除此之外的水费、电费、燃气费合计707.16元，被告同意支付；5.不同意赔偿中介费损失，租赁合同因原告提前单方终止，原告屡次上门敲门、恐吓、换锁而致被告无法正常居住，并非被告违约；6.不同意赔偿重新添置家具、地板维修的费用，原告当初交付房屋给被告时，屋内没有任何家具配置，地板没有损坏。被告蒋鹏另提出反诉请求：要求原告退还押金7,000元。原告潘万松反诉辩称，押金在先行抵扣被告未付的2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元后，同意退还剩余金额1,476.71元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋的权利人，该房屋建筑面积为52.88平方米。2019年7月3日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《房地产租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租赁期自2019年7月10日起至2023年7月9日止；月租金为7,000元，租金每三个月支付一次，每次房租到期前七天支付；乙方在签订合同时交付甲方7,000元作为承租该房屋的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方，当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则无论甲、乙双方何方违约，违约金金额为7,000元；乙方应按该房屋交接时的现状使用该房屋，如要求重新装修或变更原有设施设备的，应事先征得甲方的同意，乙方因使用不当或其他人为原因而使该房屋或设备损坏的(除不可抗力外)，乙方应承担相应的赔偿责任或给予维修；乙方必须按规定用途使用该房屋，在租赁期间保证在该房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定，不做任何违法行为，且在居住中所发生的任何治安问题均与甲方及居间方无关；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金的5%收取违约金，逾期超过十天的，则视为乙方严重违约，甲方即可单方面终止本合同收回房屋，并追究相应的违约责任；租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方必须及时将该房屋及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；乙方于签订本合同后，未经得甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视为乙方违约，乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用；该房屋的物业管理费由甲方承担，该房屋内由乙方正常使用的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等而产生的费用均由乙方承担，若乙方逾期交付上述费用，则逾期一日，按上述费用的征收部门相关规定支付滞纳金；乙方到期后家具留给甲方(送)。2019年7月30日，上海市长宁区住房保障和房屋管理局向原告发出《责令限期整改通知书》，通知原告涉讼房屋每个房间的居住人数超过2人，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条规定，责令其在2019年8月6日前自行改正。同日，周家桥街道“群租”整治工作小组办公室向原告发出《关于住宅小区出租房屋的告知书》，告知原告经房管部门和人口办核准认定，因每个出租房间的居住人数超过2人，涉讼房屋内存在“群租”现象，请自行予以改正，并恢复房屋原始结构，自本告知书送达之日起六日内，业主(房屋转租人)未自行予以改正的，街道“群租”整治工作小组办公室将组织相关职能部门依法进行整治。2019年10月21日，被告向原告发送短信，“你天天骚扰我，又敲门又换锁的，住的心惊胆战的，花钱买罪，我9月30日就已经搬走，你把我押金一个月退还给我”。原、被告签订《解约退房协议》，约定双方协商于2019年11月2日退还原告钥匙，原签定的租赁协议，就此解除，其它未尽事宜由法院解决。被告缴纳了押金7,000元以及2019年7月10日至2019年10月9日的租金21,000元，未支付2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元，并欠付水费286.40元、电费304.36元、燃气费118.80元，合计709.56元，其中，燃气费中包含违约金2.40元。另查明，2019年4月5日，原告通过微信收取了涉讼房屋的照片，照片显示厅有桌子1张及椅子2把，一个房间配备床1张、床头柜1只、电视柜1只、沙发1只、木柜1只、桌子1张及椅子3把，另一个房间配备床1张、电视机架1付、椅子1把。原告于2019年7月19日、9月11日、9月29日、9月30日拍摄的照片显示，涉讼房屋内搭设多张上下床且有多人居住，其中，9月29日，有相关部门人员上门执法。原告于2019年11月3日拍摄的照片显示，其于2019年4月5日通过微信收取的涉讼房屋照片显示的家具，仅有厅内的桌子仍然保留。原告于2019年11月30日拍摄的照片显示，其重新购置地板铺设，并添置了床、床头柜、衣柜、沙发、电视柜等家具。又查明，原告为出租涉讼房屋给被告，支付上海静美房地产咨询有限公司中介费3,000元。2019年11月20日，上海盛泽家俱调剂店出具《收据》，确认收到原告购买旧家具14件的费用24,500元。闽康地板批发有限公司出具《收据》，确认收到原告购买地板30平方米的费用3,000元。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。双方通过签订解约退房协议，明确约定于2019年11月2日解除租赁合同，现原告要求确认租赁合同于该日解除，且被告对此没有异议，故本院予以支持。然而，双方虽协商解除租约，但是，根据现有在案证据，被告承租涉讼房屋后确在屋内搭设多张上下床且用于多人居住，并被相关行政部门认定为群租而要求限期整改，但从原告拍摄的照片来看，被告并未主动自行整改，根据法律规定，承租人应按照约定用途使用租赁物，租赁合同亦约定被告必须按规定用途使用房屋，被告辩称签约前告知过原告房屋用于员工居住且其同意，缺乏依据，本院不予采信，故被告将涉讼房屋用于群租违反了政府部门关于房屋租赁管理的相关规定，亦违反了合同约定，应按照合同约定承担违约责任，现原告要求被告支付违约金7,000元，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元，被告辩称其已于2019年9月30日搬离房屋且当日原告换锁，却未有充分证据予以证明，本院无法采纳，根据解约退房协议，被告于2019年11月2日将房屋钥匙交还给原告，故双方于该日才正式办理房屋交接，2019年10月10日至2019年11月2日期间系合同履行期，且仍由被告控制涉讼房屋，故其理应支付租金，故原告该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付欠付的水费、电费、燃气费合计709.56元，其中，燃气费包含违约金2.40元，合同约定逾期支付公共事业费的滞纳金由被告负担，故被告不同意支付的意见，本院不予采纳，鉴于被告对违约金之外的水费、电费、燃气费无异议且同意支付，据此，被告应向原告支付水费、电费、燃气费合计709.56元。关于原告要求被告赔偿中介费损失3,000元，被告存在群租行为且未自行整改，构成违约，导致租赁合同提前解除，且逾期未付自2019年10月10日起的租金，而原告确为将涉讼房屋租赁给被告，支付中介费3,000元，该笔费用系为促成租约及后续履行而负担的合理费用，据此，结合被告实际租赁期间和合同约定的总租期，本院酌定被告应向原告赔付中介费损失2,700元。关于原告要求被告赔偿重新添置家具费24,500元、地板维修费3,000元，其一，根据原告提供的照片，原告在将涉讼房屋交付被告使用前，屋内确有家具，而被告将房屋返还原告后，屋内家具所剩无几，结合合同的约定“乙方到期后家具留给甲方(送)”以及被告将房屋用于群租的情况，本院可以认定原告当初交付房屋时在内的家具系被告自行处理，该行为确会对原告另行出租时房屋使用功能的完整性有所影响，租赁合同亦约定被告应按交付现状使用房屋并在终止后负有返还义务，然而，鉴于原告并未充分证明当初交付房屋时在内的家具完整明细及购置金额，且其就重新添置的家具仅提供总收据和其自行制作的购买清单，亦未充分证明具体购置项目及金额，而其拍摄的照片也仅能反映添置的部分家具，据此，本院酌定被告应向原告赔付家具损失5,000元。其二，关于地板维修费，原告提供的证据尚不足以证明被告使用房屋期间对地板造成的损害及损害程度，且原告提供的收据系其向卖家重新购买地板费用而非维修费，原告也未对其重新购买地板铺设的必要性予以证明，故原告要求被告赔偿地板维修费3000元，缺乏依据，本院难以支持。关于被告反诉请求原告退还押金7,000元，本院认为，租赁合同已解除，合同约定原告在结清租金等各项费用后应无息返还被告押金，现原告同意先行抵扣被告欠付租金后予以退还，符合约定，于法不悖，故本院认定押金先行偿付被告欠付原告2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元后，剩余金额1,476.71元原告应退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十七条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘万松与被告(反诉原告)蒋鹏就上海市长宁区长宁路三泾北宅XXX号XXX室房屋签订的《房地产租赁合同》于2019年11月2日解除；二、被告(反诉原告)蒋鹏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)潘万松支付违约金7,000元；三、被告(反诉原告)蒋鹏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)潘万松支付2019年10月10日至2019年11月2日的租金5,523.29元(以被告(反诉原告)蒋鹏缴纳的押金7,000元先行抵扣)；四、被告(反诉原告)蒋鹏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)潘万松支付水费286.40元、电费304.36元、燃气费118.80元，合计709.56元；五、被告(反诉原告)蒋鹏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)潘万松支付中介费损失2,700元；六、被告(反诉原告)蒋鹏应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)潘万松支付家具损失5,000元；七、原告(反诉被告)潘万松应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)蒋鹏退还剩余押金1,476.71元；八、驳回原告(反诉被告)潘万松的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费446.66元，由原告(反诉被告)潘万松负担232.86元，由被告(反诉原告)蒋鹏负担213.80元。反诉案件受理费25元，由原告(反诉被告)潘万松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二〇年五月二十二日书记员 范丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。