广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初252号 原告:梁肖凤，女，1986年8月21日出生，汉族，个体户，原住广西桂平市木根镇木根村西岸上屯132号，现住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：唐正平，男，广西民族律师事务所律师。 被告:广西浩龙置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区河堤路91号青山体育健身休闲活动中心1号楼309号房，统一社会信用代码91450100MA5L8LYF5M。 法定代表人：傅坚，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘信仲，男，系该公司职员。 原告梁肖凤与被告广西浩龙置业投资有限公司（以下简称：浩龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告梁肖凤的委托诉讼代理人唐正平，被告浩龙公司的委托诉讼代理人潘信仲到庭参加诉讼。2020年3月3日至4月2日为不可抗力等法定因素扣除审限期间，依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、认定原告与被告2018年5月13日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效；二、被告向原告返还首付款118782元，并支付资金占用利息（利息以118782元为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率，从2018年5月13日起计至被告实际付清118782元之日止）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：2018年5月13日，原、被告签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》，原告向被告购买位于南宁市邕宁区、土地权属单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组地块上的“浩龙·云锦里项目综合楼”第C座楼11层11号房并于当日支付首付款118782元。合同约定上述房屋的建筑面积49.27㎡的使用权归原告，使用期限自2018年6月28日起至2088年6月28日止。被告在合同中承诺于2021年6月30日前完成合建综合楼的建设任务，并将约定的房屋交付原告使用。该合建综合楼公寓的项目用地为南宁市邕宁区龙岗村墩蕾第4、6、9、8村民小组的国有划拨土地，被告并非该项目土地的使用权人，该项目也未取得相应的许可。被告将房屋出售给原告的行为违反了法律规定，同时被告从签约至今仍未动工，难以实现合同约定的2021年6月30日前交房的目的。据此，原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告应向原告返还首付款118782元及支付资金占用利息，利息以118782元为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率，从2018年5月13日起计至被告实际付清118782元之日止。综上，原告为了维护自身合法权益，特起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 原告提供的证据有：1.《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》；2.收款收据；3.邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批）。 被告辩称：原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》是合法有效的，现在还没有到合同约定的房屋建设和交付的期限，所以被告不应返还原告诉请的款项。 被告当庭提交的证据有：建设用地规划许可证及其审批单。 本案的争议焦点：原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的性质是什么？该合同是否合法有效？履行情况如何？原告要求被告返还首付款并支付资金占用利息，有何依据？利息如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2和被告提交的证据均真实、合法、有效，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。原告提交的证据3与本案无关联性，本院在本案中不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》，约定：第一条说明1.1甲方通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组签订合同，获得该四个村民小组的国有划拨性质的土地开发权，并享有所开发物业期限为70年的使用权。甲方与该四个村民小组约定在该土地合作建设开发[浩龙·云锦里]（项目最终名称以相关部门审核通过的名称为准）项目综合楼（以下简称合建综合楼），由甲方负责项目建设及协助村民小组代办理合建综合楼的审批手续、建设规划等手续，四个村民小组均已授权甲方集资建设或通过招商引资等途径寻找合建综合楼的出资人。南宁市邕宁蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组不承担合建综合楼的建设出资费用。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市邕宁蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的合建综合楼关系、模式以及合建综合楼所在的土地性质、用途及使用年限，同意按本合同约定出资与甲方合建综合楼。1.3乙方在按本合同约定支付完出资金额后，取得本合同中指定房号及约定面积内的房屋使用权。本合同中由乙方出资参与合建的指定房号及约定面积内的乙方具有使用权的房屋，在本合同中统称乙方合建房。乙方在约定期限内，对乙方合建房享有使用权及租赁的收益权。乙方已充分了解在本合建综合楼项目中，乙方出资的款项仅限于取得乙方合建房使用权及租赁的收益权，不涉及其他收益。第二条合作项目、合作模式2.1合作项目：[浩龙·云锦里]项目综合楼。该项目为综合性建筑楼房，采用框架剪力墙结构，建筑用地12680㎡，本综合楼由A座、B座、C座三栋组成，均为地上19层，地下2层；地下一、二层主要为停车库、人防及设备等用房；1层至4层为商业裙楼，5层为架空层，6层至13层为酒店，办公及公寓等；14层为架空层；15层至19层为办公及公寓；1层至19层层高为5.09米（最终以政府相关部门审批通过的规划、设计图为准）。乙方合建房位于本综合楼中。2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设综合楼，乙方出资委托甲方全权负责乙方合建房的全部建设事宜，直到交房为止。乙方按照合同约定支付乙方合建房的出资价款。第三条合作项目所在土地的基本情况3.1项目所在土地性质为国有划拨土地，该地块位于南宁市邕宁区，项目总用地面积为12680平方米。土地权属单位为南宁市邕宁蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组。第四条合作建综合楼项目具体情况4.1经甲乙双方协商，本合同项下物业（即乙方合建房）位于项目第C座楼11层11号房，建筑结构为框架剪力墙结构，层高5.09米，建筑面积49.27平方米，阳台1个。（乙方合建房平面图见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。4.2该项目建设的结构、面积及平面功能布局等详见规划、设计图，规划、设计情况如有变更，以南宁市相关部门最后审批通过的规划、设计图为准。第五条双方的权利、义务5.1甲方的权利、义务5.1.1甲方对本综合楼项目及相关设施、设备享有统一管理的权利，甲方也有选择物业公司并授权物业公司对本项目物业进行统一管理的权利，如不违反国家相关规定则乙方无权干涉。物业管理按国家相关规定计价收费，在房屋交付使用时公布。5.1.2甲方应依照合同的约定，按时将乙方合建房交付给乙方使用。5.2乙方之权利、义务5.2.1乙方对乙方合建房的使用权期限为2018年6月28日起至2088年6月28日止。5.2.2如该项目所占用的土地按政策规定允许以出让方式变更为商品房建设用地的，在征得土地所有权方同意并且乙方承担相应的土地出让金及其他全部相关费用的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更税费及房屋产权登记等全部相关费用以届时相关部门的规定为准。5.2.3按国家规定合建房需缴纳的税费包括但不限于租赁税等，属乙方合建房范围的，全部由乙方承担。乙方可以出租乙方合建房的房屋及转让使用权，但所产生相关税费及更名费由乙方承担。5.2.4乙方合建房的面积，为本合同指定房号的套内面积加公摊面积。乙方仅对该面积范围内的部位拥有使用权。对乙方不拥有使用权的其他部位包括架空层、平台、层顶、地面停车位等，乙方承诺不得对甲方的使用方式提出异议。5.2.5乙方须按照统一规定承担该合建房入户水电、煤气及其他开户费用，承担小区物业管理服务费，承担公共设施维护费，并遵守小区物业管理公司的有关规定。乙方在使用综合楼期间不得改变综合楼的结构及其它可能危害建筑物安全的设施。第六条乙方应付乙方合建房价款6.1乙方按乙方合建房的建筑面积支付合建房价款（即本合同价款）。乙方应支付乙方合建房建筑面积49.27平方米，折合单价为每平方米人民币￥/元，总价为296957元整。第七条乙方合建房价款的付款方式及期限7.1乙方合建房的价款，乙方需汇入甲方指定的账户或交付现金，以甲方财务出具的现金收款凭据为准。7.2乙方选择下列第2种方式向甲方支付乙方合建房价款：7.2.1第1种，一次性付款：……7.2.2第2种，分期付款7.2.2.1首期合建房款：乙方于本合同签订之日起3个工作日内交付乙方合建房总价款的40%，即价款为118782元（含定金20000元）；甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.2第二期合建房款：乙方于楼房施工至±0.000楼层混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即59391元；甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.3第三期合建房款：乙方于楼房施工至10层楼层混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即59392元；甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.4第四期合建房款：乙方于楼房施工至19层主体框架结构混凝土浇捣封顶完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即59392元；甲方为乙方出具等额收据。7.3如乙方不按本合同规定的数额、时间付款，按以下方式处理：7.3.1自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期超过30日（含30日）之内，每逾期一日乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；7.3.2自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期超过30日，不足60日的时段，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；7.3.3自本合同约定的应付款期限届满之次日起逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方按本合同价款总额的10%支付违约金给甲方。第八条交付期限及交付条件8.1在乙方按时支付合建房价款的情况下，甲方在2021年6月30日前完成合建综合楼的建设任务，并将合建综合楼交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可根据实际情况予以延期交付合建综合楼，并不视为甲方违约……第十三条乙方仅对本合同约定的合建房面积范围内的部位（含套内面积加公摊面积范围）拥有使用权。乙方合建房所在楼宇除乙方拥有使用权以外的其他部位，如架空层、平台、屋顶、地面停车位等的管理权、使用权及相关权益归甲方；乙方合建房所在楼宇的外墙使用权、楼宇命名权、小区命名权及相关权益权归甲方，乙方不得对甲方使用方式提出异议。第十四条本合同约定为合作建房，乙方拥有使用权而非产权，甲乙双方对此均有清晰认识，各方均不得以此为无效理由提出解除本合同。第十五条本合同在履行过程中发生争议时，先由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方可将争议提交物业所在地人民法院裁决……第十九条本合同于2018年5月13日签订。第二十条签订地点本合同在南宁市签订……等内容。 签订上述合同后，原告于2018年5月13日向被告交付了118782元首付款，被告向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。被告收款后至今，案涉项目未动工建设。2020年1月15日，原告向本院起诉时，提出诉讼请求：1.判令原、被告2018年5月13日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效；2.判令被告向原告返还首付款118782元，支付资金占用利息（按年利率6%，计至被告实际付清之日止，暂计至2019年12月10日）11245元，返还本息共计130027元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告当庭变更诉讼请求为前述内容。被告作出前述答辩。 另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4、6、9、8村民小组的集体建设用地。原、被告签订《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》前，被告未向原告出示案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件。被告至今未取得涉案综合楼的商品房预售许可证明。 2.南宁市规划管理局于2018年11月2日作出地字第450101201850118号《中华人民共和国建设用地规划许可证》，用地单位：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第4村民小组农民产业用地；用地项目名称：农民产业用地；用地位置：新邕路北面；用地性质：商业服务业设施用地；用地面积5280.13平方米。同日，南宁市规划管理局作出地字第450101201850119号建设用地规划许可证审批单，建设单位名称：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第6、8、9村民小组；用地性质：商业服务业设施用地；用地规模：7400.19平方米；用地位置：新邕路北面，城市规划行政主管部门审定意见：“南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第6、8、9村民小组（共185人）申请安排农民产业用地，根据广西南宁五象新区规划建设管理委员会2018年第3次办公会决定，同意项目用地选址在新邕路北面……”。 本院认为：一、关于原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的性质问题 本案中，原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》由于约定了原告仅提供资金而分配房屋，不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质。从该《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从该合同的体例用词、使用权期限、权利义务、违约责任、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，且被告出具的收据也注明款项性质为首付款，该合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地、无法进行房屋产权交易而对该合同条款进行了相应的变更，但并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》为商品房预售合同。 二、关于原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的效力问题 由于原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其已取得涉案合同所涉房屋的预售许可证明，且双方在签订合同时被告并没有取得案涉项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等证件，因此本案《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》应属无效。原告主张确认该合同无效，于法有据，本院予以支持。 三、关于原、被告签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》履行情况如何，原告要求被告返还购房款并支付利息损失有何依据，利息如何计算的问题 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效，因此原告主张被告返还已付购房款118782元，符合法律规定，本院予以支持。 对于利息损失，被告未能提供涉案房屋预售许可证明，导致本案《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效，被告对此负有主要过错。原告在订立《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》时已明确知道涉案建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，仍以明显低于同类同段市场价购买房屋，未尽到审慎注意义务，对《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》的订立亦有过错，故本案根据双方的过错比例，酌情认定被告向原告支付利息损失的70%。本案的利息损失，应以118782元为基数，从2018年5月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际付清118782元之日止，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算。 综上所述，原告主张确认《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》无效并要求被告返还购房款，于法有据，本院予以支持。原告主张的利息损失按照上述方式计付。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告梁肖凤与被告广西浩龙置业投资有限公司于2018年5月13日签订的《浩龙·云锦里合作建设综合楼合同》(编号：合建综合楼字[2018]第C-1111号)无效； 二、被告广西浩龙置业投资有限公司返还原告梁肖凤购房首付款118782元； 三、被告广西浩龙置业投资有限公司支付原告梁肖凤利息损失的70%（利息计算方式为：以118782元为基数，从2018年5月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至被告实际付清118782元之日止，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费1450元（已按适用简易程序审理案件的收费规定减半收取，原告已预交），由原告梁肖凤负担125元，由被告广西浩龙置业投资有限公司负担1325元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 曾春蝶 二〇二〇年五月七日 法官助理 池明志 书 记 员 梁敏婕