内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1171号上诉人(原审被告)：张志勇，男，1973年8月6日出生，汉族，教师，住内蒙古自治区宁城县天义镇总校。被上诉人(原审原告)：白波，男，1982年2月6日出生，蒙古族，农民，户籍地内蒙古自治区宁城县小城子镇柳树营子村3组，住内蒙古自治区宁城县天义镇大宁路B段东侧中京北侧盛世中京公馆8#-3-601室。委托诉讼代理人：菅来胜，内蒙古大宁律师事务所律师。上诉人张志勇因与被上诉人白波房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院作出的(2019)内0429民初5558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张志勇上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2018年春季将涉案房屋在多个中介挂牌，被上诉人可能从中介获取的房源信息，然后多次上门与上诉人洽谈。2018年3月31日，双方在一家房产中介签订了楼房买卖协议，并以58万元成交。签订协议时，中介并没有提示未获取不动产证的楼房不可以上市交易。2019年11月13日，被上诉人对象给我打电话，说涉案房屋可以办证了，要求上诉人协助过户。11月15日，被上诉人将上诉人打成轻伤一级已经立案，案件现已移到法院，所以不存在被上诉人说的迟迟不配合过户。二、我国物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案的商品房属于“虚假房源”，发布虚假房源是违法行为。三、根据《城市房地产管理法》第三十八条：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，涉案房屋不能上市交易，中介公司理应熟悉国家法律法规，不得违反法律的禁止性规定，因而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效。(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，涉案房屋买卖合同因违反了法律禁止性规定，实属无效合同，中介应承担违约责任。四、购房的手续均在被上诉人手中，被上诉人已刑事立案，现无法办理房产证，不能立即过户，应解除与被上诉人签订的无效合同。五、根据《物权法》的有关内容，上诉人现在没有取得房产证，对楼房无权处置，但与开发商已产生债杈关系，因此上诉人跟被上诉人存在的也是债权关系。六、根据最高法院最新刑民交叉案件裁判意见的规定，本案民刑交叉涉及同一事实，应当先刑后民。综上，请求二审法院判令合同无效并解除合同。被上诉人白波答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。首先，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人主张合同无效没有法律依据。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，且已实际履行，被上诉人占有房屋后进行装修，并已实际入住。上诉人所谓依据《城市房地产管理法》的规定，未经登记取得房产证的房屋不得买卖的主张错误。起诉前已经具备办证条件，上诉人为逃避履行案涉买卖合同的义务，拒不办理房产登记，属不正当阻止条件成就的情形，因此该诉讼主张不能成立。其次，上诉人构成违约。在双方当事人的合同签订后，被上诉人交付了购房款，上诉人拒不履行合同约定的义务，构成违约。再次，本案不存在解除合同的法定事由，因此上诉人关于解除合同的请求没有事实及法律依据。最后，本案不存在刑民交叉的问题，被上诉人白波将上诉人张志勇殴打致伤，故意伤害的刑事案件与房屋买卖合同不构成刑民交叉，二者也并非同一个案件事实，因此本案不符合上诉人主张先刑后民的审理原则。白波向一审法院起诉请求：请求张志勇履行与白波签订的楼房买卖合同约定的过户登记义务，立即办理坐落在宁城县天义镇大宁路B段东侧中京街北盛世中京公馆8＃-3-601室房屋的不动产登记手续，并将房屋过户登记到白波名下。一审判决查明，2018年5月5日，白波、张志勇签订房屋买卖合同,合同约定张志勇将位于宁城县天义镇大宁路B段东侧中京街北盛世中京公馆8＃-3-601室房屋以58万元价格卖与白波。白波已于2018年4月20日向张志勇支付了5万元作为购房定金。合同约定白波最晚在2018年5月5日支付购房首付款45万元，剩余房款13万元于出不动产证后双方过户后存入卖方即张志勇账户，合同同时约定张志勇收到首付款后将房屋交付给白波居住，由于张志勇办理公积金贷款，待可以办理不动产证之前由张志勇一次性还清，由买方承担房产交易税费。2018年5月3日，张志勇为白波出具收条一枚，载明：“今收到白波交来购买宁城县天义大宁路B段东侧中京街北侧盛世中京公馆8-3-601室首付款40万元”。2019年11月1日，赤峰市新盛世房地产有限公司通知小区业主案涉楼房可以办理不动产登记证书。张志勇未偿还剩余房屋贷款，未办理案涉房屋不动产登记证书，亦未将楼房转移登记至白波名下。白波于2018年5月5日搬入案涉楼房后居住至今。另查明，因案涉楼房尚有部分公积金贷款未偿还，经法院对宁城县住房公积金贷款处工作人员询问，其处表示不作为第三人参加诉讼，但同意由白波偿还张志勇在其处贷款，偿还完毕后会解除案涉楼房上房屋抵押权。庭审中，白波、张志勇对公积金处询问笔录的质证意见为没有异议。因张志勇迟迟不将案涉房屋过户至白波名下，白波将张志勇打伤，现宁城县公安局已立案侦查，该故意伤害案尚未结案。一审法院认为，白波、张志勇间房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，双方应按约定履行。白波现已支付给张志勇房款45万元，已经入住房屋，现房屋能够办理不动产登记，张志勇不予办理案涉楼房不动产登记及将房屋转移登记至白波名下，已经违反了双方合同约定，故对白波诉请法院予以支持。虽案涉楼房现存在部分公积金贷款未予偿还，但白波表示可代为偿还进而消灭楼房上的抵押权，故不影响张志勇履行合同义务。至于白波代为偿还张志勇的案涉楼房公积金贷款后的追偿问题，双方可另案解决。张志勇辩称双方间买卖合同系无效合同及本案应遵循先刑后民原则，待刑事案件处理后再处理本案，法院认为，白波对张志勇故意伤害案件并不影响本案审理，故对张志勇上述辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，一审法院判决：张志勇于本判决生效后待白波代为偿还完宁城县天义镇大宁路B段东侧中京街北盛世中京公馆8＃-3-601室房屋上公积金贷款后立即办理该楼房不动产登记并将该楼房转移登记至白波名下。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：本案是否应遵循先刑后民的审理原则及涉案合同的效力应如何认定。关于本案是否应遵循先刑后民的审理原则，上诉人称本案应待故意伤害一案处理之后再行审理。对此本院认为，白波因不同事实分别发生房屋买卖合同纠纷和涉嫌故意伤害的刑事犯罪，白波对张志勇的故意伤害案件并不影响本案的审理，本案亦无须以故意伤害案件的处理结果为依据，故对张志勇关于本案应先刑后民、中止审理的上诉意见不予支持。关于涉案合同的效力，上诉人主张2018年5月5日其与被上诉人签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未取得不动产证书，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，从而房屋买卖合同应为无效。对此本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，从而导致涉案房屋买卖合同无效，应根据该法条的立法目的来理解。该法条之所以规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，属于房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对签订房屋买卖合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定买卖房屋，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关。故该法条规定不属于法律的“强制性规定”，违反该法条的规定，不影响涉案房屋买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同应为有效。上诉人张志勇应依约履行合同义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张志勇承担。本判决为终审判决。审判长 田丽丽审判员 韩尚达审判员 邓宏涛 {文书日期}书记员 刘 月