四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14540号 原告：高正，男，1983年6月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：陈小林，女，1987年1月17日出生，汉族，住四川省。 二原告共同委托诉讼代理人：王兵，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。特别授权代理人。 二原告共同委托诉讼代理人：陈文丽，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：吴明钊，男，1987年5月6日出生，汉族，住四川省开江县。 第三人：成都晨明置业有限公司。住所地：成都高新区（西区）双柏路6号。 法定代表人：杨珩，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，1990年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。系该公司员工，特别授权代理人。 原告高正、陈小林与被告吴明钊、第三人成都晨明置业有限公司（以下简称晨明公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高正及二原告共同委托诉讼代理人陈文丽、王兵，被告吴明钊，第三人晨明公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高正、陈小林向本院提出诉讼请求：1．晨明公司及吴明钊协助将位于成都市高新区房屋（合同备案号：1772636）的不动产证办至高正、陈小林名下；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年7月24日与吴明钊签订《成都存量房买卖合同》，签订合同后原告按合同约定向吴明钊支付了定金2万元、首付款11万元及购房款2.5万元，一共支付吴明钊15.5万元。同时合同约定“甲方通过开发商办理取得房屋的所有权证，因此产生的一切费用由甲方自行承担；甲方自行办理完毕案涉房屋的解除抵押登记手续，确保产权清晰可以过户，甲方须于取得产权证三个工作日内向银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款；甲乙双方应当在贷款审核通过七个工作日内前往房产交易中心办理房屋过户手续”，后原告于2018年3月6日向成都市高新区人民法院起诉要求吴明钊办理诉争房屋的不动产权过户手续，并支付违约金及相关费用，成都市高新区人民法院以2018年川0191民初4336号民事判决书判决“被告支付违约金2万元及费用1696.41元”，后高正向成都市中级人民法院上诉，后撤诉，成都市中级人民法院以2019川01民终11457号民事裁定书准许高正撤诉，原2018年川0191民初4336号民事判决书生效。晨明公司以代吴明钊履行住房按揭贷款还款责任为由起诉吴明钊要求解除商品房买卖合同，成都市高新区人民法院以2019川0191民初1337号民事判决书判决支持晨明公司解除合同的诉讼请求，后吴明钊上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院以2019川01民终9853号民事判决书驳回了晨明公司的全部诉讼请求。现吴明钊拒不配合晨明公司，也不配合原告，晨明公司也不配合吴明钊办理案涉房屋的不动产过户手续。依据吴明钊与晨明公司于2012年12月16日签订的商品房买卖合同，签订合同后，吴明钊按合同约定向晨明公司支付了30%的首付款，并通过中国工商银行股份有限公司成都草市支行贷款70%向晨明公司支付完所有购房款，该贷款由晨明公司担保。该合同约定应当在540日内即2016年4月4日前办理房屋产权权属证明，晨明公司按合同约定时间向被告交付房屋，但至今晨明公司没有办理至吴明钊名下。后吴明钊与原告于2017年7月24日签订《成都存量房买卖合同》，该合同约定将案涉房屋出卖给原告，原告也按合同约定先后向吴明钊支付购房款15.5万元，并约定后续的房款待产权过程户至原告名下后通过贷款支付给吴明钊。后吴明钊于2017年10月11日向原告交付了案涉房屋，且原告已装修入住。现原告欠吴明钊购房款27万元，原告也愿意也有能力以现金方式支付吴明钊，后吴明钊于2017年逾期偿还银行按揭贷款导致银行要求晨明公司履行保证责任，晨明公司于2018年3月30日代吴明钊清偿了所欠中国工商银行股份有限公司成都草市支行贷款本息248627.93元。因吴明钊的不诚信行为，导致原告的案涉房产至今无法过户，也导致晨明公司履行保证责任，晨明公司也无法实现其权利，也无法将案涉房屋办证至任一方名下，故原告要求晨明公司及吴明钊协助原告将案涉房屋不动产权证办理至原告高正、陈小林名下。 被告吴明钊辩称：1．签订合同定金2万，2.5万是借款，当时借款的时候是以房屋钥匙作为抵押，借款2.5万，所以说不存在我先交房屋。房屋是过户以后才交房，先把钥匙交给原告是因为原告先把2.5万借给我，原告就自行搬进去，装修了房屋，没有经过我同意。2．在2017年12月，由于无法办理产权证，当时与高正商谈解除房屋买卖合同，双方达成了一致，就房屋装修的金额没有达成一致，原告就于2018年3月起诉了。当时是协商调解，说原告愿意再补偿我15万，但是原告一直也没有付这个钱，尾款也没有付，后来由于开发商这边也起诉我，原告当时一起拖着这个事情，一直到法院这边判决后，我也是提出解除合同，原告一直不同意，我与晨明公司的案件一审判决后，我上诉到成都市中级人民法院，我胜诉了，原告就撤回上诉，到成都市高新区人民法院来起诉。3．违约金的部分，我告诉原告说我愿意承担2万，但是原告拒绝收违约金，我也有电话录音可以证明。4．我不同意协助办理过户，我觉得合同里面价格不合理，有失公平，而且原告反反复复的，一会儿要履行，一会儿不履行。原告以借2.5万元给我，拿着钥匙就搬进去了，没有经过我同意。 第三人晨明公司述称：晨明公司与原告之间无任何的合同关系，没有义务协助办理产权登记；因吴明钊未按期支付办理产权所需要的税费及相关授权手续，因此在吴明钊未办理相关手续的情况下，晨明公司也无法将案涉房屋的产权办理至吴明钊名下；因吴明钊逾期偿还银行贷款，导致晨明公司承担了担保责任，向工商银行偿还了按揭24万余元，根据晨明公司与吴明钊签订的商品房买卖合同补充协议，晨明公司有权终止或不予办理房屋产权证。且晨明公司也向青羊区人民法院提起了追偿权诉讼，向吴明钊追偿代偿银行的金额，该案尚未审理完毕。 经审理查明，2012年12月16日，晨明公司与吴明钊签订《商品房买卖合同》及《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》，约定：吴明钊购买晨明公司开发的位于成都高新区，用途为公寓，房屋总价款405648元，买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向成都银行股份有限公司或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：见《恒大帝景商品房买卖合同补充协议》。该《补充协议》第13.1条约定：双方同意以2014年9月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。该《补充协议》第3.5条约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。 2012年12月24日，双方办理网上签约备案（签约备案号：1×6）。 吴明钊（借款人、抵押人）、晨明公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款人、以下简称工商银行成都草市支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款280000元，用于购买坐落于成都市高新区恒大帝景3-5-25-1，建筑面积74.43平方米的房屋，本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限为20年。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除合同。 2013年5月30日，案涉房屋设立预抵押登记，抵押件号：预0×6，抵押权人中国工商银行股份有限公司成都草市支行，债务人吴明钊，被担保债权数额280000元，权利设定时间2013.5.30，债务履行期限2013.3.1—2033.3.1。 吴明钊按照前述付款方式向晨明公司支付购房款，并接收房屋。2017年1月25日，案涉房屋的初始产权登记至晨明公司名下。 2017年7月24日，吴明钊（卖方、甲方）与高正（买方、乙方）签订《成都存量房买卖合同》，约定房屋位置：成都市高新区（建筑面积74.42平方米，合同备案号：1×6），甲方通过开发商自行办理取得该房屋的所有权证，因此产生的一切费用由甲方自行承担。抵押类型：工商银行贷款抵押。甲方须于签订本合同后取得产权证当日内解除房产抵押手续。甲、乙双方均知晓该房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，双方同意在此状态下完成交易。甲方自行办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户，注意：如抵押权人为银行，甲方须于取得产权证三个工作日内向银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款，同时甲方须将递交提前还款申请的具体时间以书面、短信、微信方式告知乙方和经纪方。甲、乙双方商定，该房屋总价为425000元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金20000元，首付款110000元在做完房屋买卖合同公证支付给甲方，尾款295000元由乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方。甲乙双方应在房屋解押后柒个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，贷款金额295000元。乙方承担该房屋维修基金、增值税、契税、个人所得税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、委托公证费、印花税。甲、乙双方应当在贷款审核通过七个工作日内前往房产交易中心办理房屋过户手续，甲乙双方同意于取得新产权证办完抵押后当日办理房屋交割手续。甲方自行承担该房屋交割前所产生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费等，该物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担。该合同还约定，甲、乙双方任何一方未按合同约定的期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋总价千分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过七日，违约方仍未办理的，守约方书面通知违约方后违约方仍不办理的，守约方有权单方面解除合同，违约方向守约方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。 同日，吴明钊出具《定金收条》，载明今收到高正购买位于高新区房屋定金共计20000元。 2017年7月28日，吴明钊（甲方）与高正、陈小林（乙方）就购买上述房屋签订了《预约合同》，约定：案涉房屋尚未办理不动产权证书，甲方承诺待取得不动产权证书后将该不动产转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式不动产转让合同，该不动产的转让价款为425000元，办理不动产权属过户登记手续应缴纳的各项税费（包括但不限于双方的交易契税、印花税、营业税、增值税等）均由乙方承担。甲方应于取得该不动产权证书后二十个工作日内与乙方签订正式合同。若甲方拒不办理不动产过户手续，将不动产转让给他人，提高转让价款的，甲方应向乙方支付不动产总价款的百分之二十的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将不动产转让给乙方。双方就签订该合同办理了公证。同日，高正向吴明钊转账支付首付款11万元。 2017年10月11日，吴明钊出具《收据》，载明今收到高正购房款25000元。吴明钊向高正交付了案涉房屋，高正对案涉房屋进行装修，并入住该房屋。 2018年2月2日，吴明钊在偿还银行贷款过程中出现逾期，工商银行成都草市支行向作为保证人的晨明公司发出《履行保证责任通知书》，要求其承担保证责任。2018年3月30日，晨明公司代吴明钊向工商银行成都草市支行偿还贷款本息合计248627.93元，代吴明钊结清案涉贷款。 2018年3月6日，本院立案受理了高正、陈小林与吴明钊房屋买卖合同纠纷一案，高正、陈小林向本院提出诉讼请求：1、吴明钊继续履行《成都市存量房买卖合同》立即办理位于成都市高新区房屋不动产过程户等手续；2、吴明钊支付违约金8.5万元承担房屋交割前所产生的物业及相关费用（物管费2358.7元）。本院作出（2018）川0191民初4336号民事判决书，判决：1、吴明钊于本判决生效后十日内支付高正违约金20000元；2、吴明钊于本判决生效后十日内支付高正代付的物业管理费、代收垃圾处理费合计1696.41元；3、驳回原告的其他诉讼请求。吴明钊不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，在审理过程中，高正、陈小林提出撤回上诉的申请，2019年7月24日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终11457号民事裁定书，裁定：准许高正、陈小林撤回上诉。 2019年1月8日，本院受理了晨明公司与吴明钊商品房预售合同纠纷一案，晨明公司向本院提出诉讼请求：1、确认晨明公司与吴明钊就位于高新区房屋签署的《商品房买卖合同》和《补充协议》于2018年4月6日解除；2、吴明钊协助晨明公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同签约备案登记（备案号：1×6）、预告登记手续；3、吴明钊腾退房屋。本院作出（2019）川0191民初1337号民事判决书，判决：一、确认成都晨明置业有限公司与吴明钊签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年4月6日解除；二、吴明钊于本判决生效之日起三十日内腾退并向成都晨明置业有限公司返还位于成都高新区房屋；三、吴明钊于本判决生效之日三十日内协助成都晨明置业有限公司办理案涉房屋买卖的网上签约备案（签约备案号：1×6）、预告登记涂销手续。吴明钊不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，2019年7月16日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终9853号民事判决书，判决撤销原判，驳回晨明公司的全部诉讼请求。 2020年4月28日，高正、陈小林代吴明钊向晨明公司垫付了晨明公司代吴明钊向工商银行成都草市支行偿还贷款本息合计248627.93元及该代偿款248627.93元产生的截止2020年4月28日的利息25298.07元，晨明公司协助办理了案涉房屋的预抵押登记注销手续，案涉房屋的预抵押登记已注销。 高正、陈小林于2013年8月12日结婚，陈小林在购买案涉房屋时在该区就业并且连续不断缴纳社会保险24个月以上，自2016年10月1日以后尚未在限购区域内新购买商品住房。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同摘要、商品房买卖合同、恒大帝景商品房买卖合同补充协议、结婚证、成都市城镇职工养老保险缴费信息、成都存量房买卖合同、预约合同、公证书、网签合同信息查询记录、定金收条、吴明钊出具的收据、交易明细、（2018）川0191民初4336号民事判决书、（2019）川01民终11457号民事裁定书、（2019）川01民终9853号民事判决书、个人购房借款/担保合同、履行保证责任通知书、个人贷款结清证明、还款证明、个人住房信息查询记录、POS单、交易明细单等证据予以证明。 本院认为，高正与吴明钊签订的《成都存量房买卖合同》、高正、陈小林与吴明钊签订的《预约合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，高正依约向吴明钊支付了定金20000元、首付款110000元、购房款25000元，按照合同约定，吴明钊应当自行通过案涉房屋的开发商办理案涉房屋的产权证，然后于取得产权证三个工作日内向贷款银行递交提前还款申请并按银行规定的时间还款，解除房产抵押手续，双方应在房屋解押后柒个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，在贷款审核通过七个工作日内前往房产交易中心办理房屋过户手续，但吴明钊怠于履行义务，至今未能依约履行，构成违约。吴明钊辩称合同价格不合理，有失公平，而且高正反反复复，一会儿履行，一会儿不履行，其不同意协助办理过户，要求解除合同，本院认为，吴明钊在《成都存量房买卖合同》、《预约合同》上签字，该合同系双方当事人之间的真实意思表示，应属合法有效，吴明钊辩称价格不合理、有失公平的辩解理由不能成立，双方就是否解除合同进行过协商，但吴明钊并未举证证明双方就解除合同达成一致，在合同履行过程中，高正、陈小林不存在违约行为，故对吴明钊上述辩解意见，本院不予采纳。案涉房屋的预抵押登记注销手续，案涉房屋过户不存在障碍，现案涉房屋已经办理了初始产权登记，具备办理产权登记及过户手续的条件，晨明公司表示愿意协助办理，庭审中，高正、陈小林表示自愿履行支付全部剩余购房款的义务，其已支付购房款155000元（20000元＋110000元＋25000元），吴明钊辩称高正支付的25000元为借款，高正实际支付房款为130000元，本院认为，吴明钊在向高正出具的《收据》上明确载明今收到高正购房款25000元，故该25000元应为高正支付的房款，对吴明钊的上述辩解意见，本院不予采纳，高正、陈小林还应支付剩余购房款为270000元，在扣除其已代吴明钊向晨明公司支付的晨明公司代吴明钊向工商银行成都草市支行偿还贷款本息248627.93元后，高正、陈小林还应向吴明钊支付剩余购房款21372.07元，对高正、陈小林代吴明钊向晨明公司支付的代偿款的利息25298.07元，高正、陈小林自愿另案主张。另根据成都市住房限购政策，购房限购主体以自然人为单位，夫妻双方仅一方符合限购政策的，不能以共有方式购买住房，陈小林符合购买条件，高正不符合限购政策，高正、陈小林表示受限购影响同意将案涉房屋过户登记至陈小林名下。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈小林于本判决生效之日起十日内向吴明钊支付剩余购房款21372.07元； 二、吴明钊、成都晨明置业有限公司于陈小林履行完本判决第一项支付义务后五日内协助陈小林将位于成都高新区房屋的不动产权过户登记至陈小林名下； 三、驳回高正的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由吴明钊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年五月二十八日 书记员  廖 真