湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2823民初245号原告：刘玉先，男，1973年12月19日出生，汉族，大学本科，北京市京畿律师事务所律师，住北京市顺义区。被告：巴东县乾峰房地产开发有限公司，住所地：湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村五楼，统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，巴东县乾峰房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：邓学勋，巴东县乾峰房地产开发有限公司会计，代理权限：一般代理。原告刘玉先与被告巴东县乾峰房地产开发有限公司（以下简称乾峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘玉先、被告乾峰公司的委托诉讼代理人侯明峰、邓学勋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉先向本院提出诉讼请求：1、判决乾峰公司自2017年6月1日起至锦文花园第19幢B单元21层02号房交付之日止，以234882元为基数按照日万分之五的标准支付刘玉先逾期交房违约金；2、案件受理费由乾峰公司负担。事实与理由：乾峰公司曾用名乾峰投资有限公司，于2018年4月24日变更为现名。乾峰公司是野三关镇锦文花园的开发商。2012年，乾峰公司与余宏文签订《合作开发协议》，约定乾峰公司提供巴东县经济开发区谭家村小区规划范围内七号宗地，余宏文投入资金开发建设，并负责销售，双方按约定分配利润。协议签订后，余宏文开始修建19号楼，楼盘名为“锦文花园”。余宏文因资金短缺，多次向钟发月、张成翠等多人借款。后因无力还款，经乾峰公司同意，与张成翠等人达成“以房抵债”的协议，将其建设和销售的锦文花园19号楼部分房屋抵偿给张成翠，并与张成翠提供的购房人签订《商品房买卖合同》。2016年10月22日，刘玉先与乾峰公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定刘玉先购买19号楼B单元2102号房屋。建筑面积130.49平方米，房价款为254456元，经协商确定为234882元，付款方式约定为一次性付款。乾峰公司应当在2017年5月31日前向刘玉先交付该商品房，如逾期交房，本合同继续履行，乾峰公司应按日向刘玉先支付房价款万分之五的违约金。合同还对面积确认及面积误差、规划设计变更、交接、产权登记等相关事宜作了详细约定。合同签订以后，刘玉先按照合同约定一次性付清购房款234882元整（刘玉先将款转给张成翠，以抵偿余宏文对张成翠的借款本息234882元）。但乾峰公司至今未将经验收合格的商品房交付给买受人。乾峰公司在履行合同过程中的违约行为，违反了法律规定和合同约定，损害了刘玉先的权利。刘玉先为维护其权益，故诉至法院。乾峰公司辩称，1、刘玉先没有向乾峰公司支付房款；2、刘玉先将房款转给张成翠，应该由刘玉先与张成翠另行结算，与本案无关；3、张成翠与乾峰公司以房抵债相关事实已经巴东县人民法院、恩施州中级人民法院、湖北省高院审理并作出相应裁判，早有定论。综合以上请求法院依法驳回刘玉先的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月23日，巴东县乾峰投资有限公司在巴东县工商行政管理局注册登记成立，其经营范围为：房地产开发、土石方开挖、市场开发、政策允许的农副产品、建材购销。2018年4月24日，巴东县乾峰投资有限公司的名称变更为乾峰公司。2016年10月22日，刘玉先（买受人）与巴东县乾峰投资有限公司（出卖人）签订合同编号为ESZ201615256的《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于巴东××××谭家村片区的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为巴国用（2009）第215号。该地块土地面积为39093.88平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2009年6月25日至2079年6月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名锦文花园，建设工程规划许可证号为巴建工字第（2014）048号，施工许可证号为422823201410090101；买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为巴东县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂巴预售字（2014）006号；买受人购买的商品房为锦文花园第19幢B单元21层02号房，该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为3米。建筑层数地上21层，地下1层；该商品房建筑面积共130.49平方米，其中套内建筑面积104.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.68平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米1950.00元，总金额为人民币贰拾伍万肆千肆百伍拾陆元整。该房屋价款不含有线电视、宽带、电话初装费以及办理两证的相关税费；买受人于2016年10月22日一次性付清购房总房款254456元整；出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、因设计变更，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。3、因政府关于城市规划调整或因政府相关联部门的原因造成延期、延误的；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。如果出现本合同第八条特殊原因第1、3条所述情况，出卖人不承担逾期交房的违约责任。该合同还对面积确认及面积差异处理、规划设计变更、交接、产权登记、保修责任等相关事宜作了详细约定。合同签订后，经余宏文之妻向徐平、刘玉先协商一致，涉案商品房按特价房处理，房屋总价款为234882元。上述《商品房买卖合同》签订的同日，余宏文授权向徐平指示刘玉先将购房款234882元支付给张成翠，刘玉先接受指示后将购房款以转账的方式支付给张成翠。后，乾峰公司的会计李清国为刘玉先出具收据，收据载明：交款单位刘玉先，收款方式抵账，人民币大写贰拾叁万肆仟捌佰捌拾贰元整，￥234882.00元，收款事由购房19-B-2102。该收据上有余宏文的签章。同时，张成翠为刘玉先出具证明，证明载明：今收到刘玉先支付的购买锦文花园19-B-2102的房款234882.00（贰拾叁万肆仟捌佰捌拾贰元整），用于抵扣余宏文欠张成翠（荆大木业）的货款。我保证协助刘玉先办理购房交款，开具收款凭证等相关手续。补充：我通过巴东县荆大木业有限公司代收刘玉先支付的房款234882.00元（实收234900.00元）整，用于余宏文付我欠款。收款人张成翠，在场人向徐平。张成翠于次日收到刘玉先的转账款。案涉《商品房买卖合同》于2016年12月16日在巴东县住房和城乡建设局备案。2016年12月26日，巴东县乾峰投资有限公司为刘玉先开具价税合计金额为254456.00元的湖北增值税普通发票。后，巴东县乾峰投资有限公司未在2017年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人刘玉先。2020年1月15日，刘玉先以乾峰公司逾期交房违约为由诉至法院，要求判如所请。另查明，锦文花园19号楼系巴东县乾峰投资有限公司与余宏文合作开发建设。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘玉先与巴东县乾峰投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效，刘玉先与巴东县乾峰投资有限公司均应按照合同的约定全面履行各自的义务。巴东县乾峰投资有限公司系乾峰公司的前身，巴东县乾峰投资有限公司更名后，原巴东县乾峰投资有限公司的债权债务已转为乾峰公司的债权债务。因此，刘玉先向乾峰公司主张权利，符合法律规定。庭审中，刘玉先以乾峰公司未在2017年5月31日前交付经验收合格的商品房为由要求乾峰公司支付违约金，而乾峰公司则以刘玉先未支付购房款为由请求法院驳回刘玉先的诉讼请求。因此，本案的争议焦点为刘玉先是否已履行支付购房款的义务。对于上述争议焦点，本院依据双方提交的证据，结合当事人的庭审陈述作如下评判：虽然，涉案《商品房买卖合同》明确约定，买受人应于2016年10月22日一次性付清购房总房款254456元整，但根据庭审查明，刘玉先在与乾峰公司签订《商品房买卖合同》的同日，按照余宏文的指示将购房款以转账的方式支付给张成翠，乾峰公司在张成翠收到转账款后出具收款方式为抵债的收据。双方的上述行为表明，双方在合同签订后约定刘玉先履行支付购房款的方式为将购房款支付给第三人，以偿还余宏文所欠第三人的借款。双方的这一约定符合《中华人民共和国合同法》第六十四条关于当事人约定由债务人向第三人履行债务即“向第三人履行”的规定。而且，根据乾峰公司“对，当时我们是基于余宏文与张成翠的借款是成立的，所以我们当时是同意刘玉先将该笔购房款支付给张成翠”的庭审陈述及乾峰公司出具收款事由为购房19-B-2012的收据内容可知，乾峰公司对刘玉先将涉案购房款支付给张成翠，用于抵偿余宏文所欠张成翠的债务的这一行为是认可的。因此，刘玉先已通过向《商品房买卖合同》外的第三人履行余宏文所欠债务的方式履行支付购房款的义务。庭审中，乾峰公司以本案系由以屋抵债而发生的纠纷，而且余宏文与张成翠之间不存在借贷关系为由辩称刘玉先未支付购房款。本院认为，以屋抵债实质上属于以物抵债，是指债权人与债务人之间达成合意，约定以他种给付代替原有给付的受领，达到消灭原有债权债务关系的目的。根据庭审查明，本案不符合以物抵债的法律特征，而且根据乾峰公司的庭审陈述，涉及法院判决确定的以物抵债的商品房并不包含涉案房屋，法院判决确定的抵债金额亦不包含涉案的购房款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”的规定，刘玉先只需按照约定向张成翠履行支付购房款的义务后，即完成涉案《商品房买卖合同》约定的付款义务。现乾峰公司以余宏文与张成翠之间不存在借贷关系为由主张刘玉先未支付购房款，有违诚实信用原则，而且余宏文与张成翠之间是否存在借贷关系并非买受人刘玉先的审查义务，乾峰公司不能以余宏文与张成翠之间不存在借贷关系为由对抗无过错的买受人。因此，对于乾峰公司的上述抗辩主张，本院不予采纳。乾峰公司在刘玉先履行支付购房款义务后，应按照合同约定在2017年5月31日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给买受人刘玉先，其至今仍未交付房屋，实属违约，应按照《商品房买卖合同》的约定，承担支付逾期交房违约金的违约责任。因此，对于刘玉先要求乾峰公司自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止按日万分之五即日117.44元（234882元×0.0005=117.44元）的标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告巴东县乾峰房地产开发有限公司自2017年6月1日起至锦文花园第19幢B单元21层02号房实际交付之日止以234882元为基数按照日万分之五的标准支付原告刘玉先逾期交房违约金。其中2017年6月1日至2020年4月30日的逾期交房违约金为123312元（234882元×0.0005×30天×35个月=123312元），限本判决生效后30日内付清。2020年5月1日后的逾期交房违约金，限每满6个月支付一次，至实际交房之日不足6个月的，限实际交房之日付清。如果未按本判决指定的期间履上述金钱给付义务行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，减半收取计1206元，原告刘玉先已预交，由被告巴东县乾峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定义务的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  郑永娥二〇二〇年五月二十五日书记员  张华丽附本案判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。