广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33592号上诉人（原审被告）：罗秋梅，女，1975年7月30日出生，汉族，住广东省梅县，委托诉讼代理人：何云，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁立仙，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张送，男，1954年5月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：刘琴，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：章鸿，广东格明律师事务所实习律师。上诉人罗秋梅因与被上诉人张送房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人罗秋梅上诉请求：一、撤销原判，改判驳回张送全部诉讼请求；二、改判支持罗秋梅的下列请求：1.判令张送退还押金6600元；2.判令张送赔偿罗秋梅损失273000元；三、判令本案诉讼费用由张送承担。事实与理由：一、原审判决罗秋梅自2019年8月1日起支付占有使用费（以3300元／月为标准，计算至实际搬离之日止）没有事实依据。张送于2019年9月11日对涉案商铺停电，于2019年9月14日对涉案商铺停水至今。张送强行停水停电的行为导致罗秋梅的药店无法正常经营。罗秋梅无法正常使用该店铺，一审法院判决罗秋梅支付占有使用费没有事实依据。二、张送主张过渡期安置补偿款损失没有事实和法律依据。1.诉讼过程中，经坪山区人民法院（2019）粤0310民调令65号律师调查令获悉，张送并未就位于坪××布社区××楼与深圳市坪山区城市更新和土地整备局签订《征收补偿协议》，深圳市坪山区城市更新和土地整备局未依据《深圳市房屋征收与补偿实地办法》第四十六条作出补偿决定。一审中两位证人也同时证明了罗秋梅亦未与深圳市坪山区南布股份合作公司签订《拆迁补偿协议》，而是深圳市坪山区南布股份合作公司与张送的儿子签订《拆迁补偿协议》。过渡期安置补偿款必须以《征收补偿协议》《补偿决定》为依据，没有依据即张送没有任何损失。一审法院将其列为张送的损失判令罗秋梅支付没有依据。2.过渡期安置补偿款的本质是房屋被拆迁后对房屋未出租的收益补偿。按照张送的请求，一审法院同时支持房屋占有使用费及过渡期安置补偿款，违反民法的损害填补原则。按照一审判决，将会导致对合同无效有过错及停水停电的张送获得了相当于双倍租金的赔偿，违反了民法的损害填补及公平原则。三、房屋租赁合同无效是张送的全部过错，张送应当返还获得的财产及赔偿罗秋梅的损失。1.租赁合同无效系张送的全部过错，具体原因如下：（l）张送所出租的涉案房屋无建筑工程规划许可证导致租赁合同违反法律强制性规定无效；（2）一审中两位证人证明了罗秋梅未与深圳市坪山区南布股份合作公司签订《拆迁补偿协议》，而是深圳市坪山区南布股份合作公司与张送的儿子签订了《拆迁补偿协议》，从而可知该房屋的所有权人并非张送，张送无权出租该房屋，双方签订的租赁合同无效。张送作为租赁合同的出租人，对房屋有无符合法律规定的规划及准建手续是明知的，并在签订租赁合同时有义务向罗秋梅出示或告知房屋未取得建设工程规划许可证的事实。罗秋梅作为一般人，只能凭经验判断，认为没有被政府有关部门拆除的房屋并有供水供电的房屋，应该是合法建筑。一审法院认定罗秋梅对合同无效承担40％过错不合理。同时，根据证人证言，张送并非房屋所有权人，其明知无权签订租赁合同仍与罗秋梅签订。故罗秋梅认为租赁合同无效是张送的全部过错。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同无效的处理规则，张送应当返还收取的6600元押金并赔偿罗秋梅的下列损失：（1）店铺装修款26万元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中罗秋梅经张送同意装修，现由于张送的原因导致租赁合同无效，故应由张送承担装修损失。（2）由于张送自2019年9月11日起停电，自2019年9月14日起停水，导致罗秋梅的药店无法继续经营。罗秋梅交给连锁药店总店的10000元押金及药证服务费3000元无法退回，此损失应由张送承担。四、经罗秋梅测量，涉案商铺面积仅为60平方米，张送按照90平方米收取罗秋梅的租金，没有依据，请求法院判决张送返还多收取的租金26400元（24个月×1100）。罗秋梅支持政府的土地整备行为，但理应获得相应的补偿。根据张送提供的《南布社区整村统筹土地整备项目房屋住宅补偿方案标准表》显示，本次土地整备项目搬迁费共3600元（40元／㎡×90）、铺位经营损失费共18万元（2000元／m2×90）应该补偿给罗秋梅。经罗秋梅了解，社区股份公司已经将全部补偿费用支付给了张送或其儿子，而上述费用的补偿对象是罗秋梅。本案发生的根本原因就是张送不讲规则与诚信，将应该属于罗秋梅的补偿款私吞。根据拆迁补偿规定，搬迁费、一楼铺位的经营损失费是补偿给店铺经营者，而非房屋出租人。张送不讲规则，私吞罗秋梅利益的行为导致了本案的发生，张送的行为应受到法律的否定。综上所述，罗秋梅认为，原审法院作出的判决没有事实和法律依据，有违公平和诚信原则，无法令罗秋梅信服。罗秋梅恳请二审法院查明事实，正确适用法律，支持罗秋梅的诉讼请求，维护罗秋梅合法权益。张送提交答辩意见：一、罗秋梅一直没有搬离涉案房屋，一审判决其支付继续使用涉案房屋的占有使用费正确。至于罗秋梅承租用来经营的药店是否正常经营并不影响其占有使用涉案房屋的事实。只要罗秋梅没有搬离涉案房屋，其就应当支付占有使用费。二、因罗秋梅没有搬离涉案房屋，导致张送无法享受涉案房屋整村统筹土地整备项目的过渡期安置补偿费损失。依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，房屋征收补偿是给予被征收房屋所有权人的补偿。张送作为涉案房屋的所有权人，可以自己签订，也可以委托他人签订《拆迁补偿协议》。因此，罗秋梅称《拆迁补偿协议》是张送儿子签订所以才没有获得过渡期安置补偿费，纯属无稽之谈。导致张送没有获得过渡期安置补偿费的真正原因是罗秋梅占有涉案房屋，致使张送无法搬迁清空并移交该房屋。一审判令罗秋梅承担该损失的40%责任合情合理合法。三、房屋租赁合同无效并不是张送的全部过错，罗秋梅无权要求返还财产和赔偿损失。罗秋梅承租他人房屋不能仅要求出租人出示或告知是否有建设工程规划许可证，罗秋梅也应该审慎审查自己要承租的房屋是否取得了建设工程规划许可证，或者要求出租人出示。但罗秋梅都没有做到。张送提交的土地证明已经明确显示张送是涉案房屋的所有权人，罗秋美以《拆迁补偿协议》签订主体并非张送为由主张涉案房屋的所有权人并非张送，毫无依据。另外，罗秋梅既没有提供证明其存在店铺装修款26万元及药店损失的相应证据，也没有证明这些损失应由张送承担的证据。四、罗秋梅无权要求返还租金，更无权要求张送支付补偿款。双方签订的《房屋租赁合同书》的租金标准是按月收取的，并没有按面积收取，且合同并未明确约定涉案房屋的面积标准。罗秋梅在承租过程中也一直按照合同约定的租金标准向张送缴纳租金，从来没有提出过任何异议，说明罗秋梅对合同约定的租金标准及承租房屋面积是认可的。罗秋梅一直不办理涉案房屋并提出诸多请求，只是希望从涉案房屋的土地整备项目中获得利益。但根据《深圳市房屋征收与补偿事实办法》，房屋征收补偿是给被征收房屋所有权人的补偿。相关法律并没有规定承租人可以得到房屋征收补偿。因此，罗秋梅无权要求张送向其支付搬迁费等任何相关房屋征收补偿款。综上，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张送向一审法院提出起诉请求：1.判令罗秋梅立即搬离案涉租赁房屋，并恢复原状；2.判令罗秋梅向张送支付从2019年8月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费；3.判令罗秋梅向张送赔偿从2019年8月1日至房屋实际返还之日止的过渡期安置补偿费损失；4.判令罗秋梅承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月1日，张送与罗秋梅签订《房屋租赁合同》，约定张送将位于深圳市××山区××社区××楼××号铺位租赁给罗秋梅使用，租金每月3300元，押金6600元，租期自2017年8月1日至2019年7月31日止。合同签订后，张送向罗秋梅交付了涉案房屋，罗秋梅将房屋用于经营药店。合同履行过程中，张送于2019年5月22日书面通知罗秋梅，告知到期不续租，要求罗秋梅合同到期后搬离。合同期限届满后，罗秋梅没有搬离涉案房屋。张送于2019年8月3日再次书面通知罗秋梅，要求罗秋梅在三日内搬离，清空店铺，但罗秋梅仍未搬离。至本案一审庭审辩论结束，罗秋梅仍然占用张送的涉案房屋。另查，涉案房屋所在的南布社区正在实施“整村统筹”土地整备，张送已签订《拆迁补偿协议》。根据《深圳市坪山区南布社区“整村统筹”土地整备项目安置补偿方案》，张送在满足搬迁清空房屋后并办理完成移交的条件下，自移交手续之日起至入伙通知书通知之日止在安置过渡期可以享受私宅19元/平方米/月、一层改铺70元/平方米/月的补贴。再查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。张送称涉案房屋私宅面积为665.39平方米，但没有提交任何证据证明。一层改铺面积为90平方米，罗秋梅确认只租赁了该商铺90平方米。一审法院认为，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同无效。罗秋梅基于无效合同占用涉案商铺，在张送多次要求搬离并返还房屋后仍实际占用，没有法律依据。张送诉求罗秋梅立即搬离涉案商铺的主张符合法律规定，法院予以支持。至于张送还诉求的恢复原状，因张送并未就双方签订租赁合同时的涉案商铺的原状举证，应承担举证不能的不利后果，法院对该项请求不予支持。虽然租赁合同无效，但罗秋梅自2019年8月1日起至今仍实际占用涉案商铺，故张送参照租赁合同约定的租金3300元/月标准要求罗秋梅支付占用费的主张符合法律规定，法院予以支持。由于罗秋梅占用涉案商铺，致使张送无法搬迁清空该商铺并完成移交手续，损害了张送按照《深圳市坪山区南布社区“整村统筹”土地整备项目安置补偿方案》获得商铺相应的过渡期安置补贴，法院对张送诉求的罗秋梅赔偿该商铺过渡期安置补贴的主张予以支持。鉴于罗秋梅承租的只是南布社区上南路5号一楼1号铺位90平方米，与张送诉称的未能完成移交的私宅没有因果关系。因此，张送诉求私宅安置补贴损失的主张没有事实依据，法院不予支持。本案造成合同无效的原因是房屋未取得建设工程规划许可证。张送作为案涉商铺的出租方对房屋是否取得建设工程规划许可证相较于罗秋梅具有更多的信息和便利，但其未向罗秋梅出示或告知。而罗秋梅作为承租方缔约时也理应审慎审查涉案商铺是否取得了建设工程规划许可证，但其也没有要求张送出示。故法院认为，张送对造成合同无效的情形负有主要过错，罗秋梅负有次要过错。基此，罗秋梅应承担张送商铺过渡期安置补贴损失40%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、罗秋梅于本判决生效之日起十日内搬离位于深圳市××山区××社区××楼××号铺位；二、罗秋梅于本判决生效之日起十日内向张送支付占有使用费（以3300元/月为标准，自2019年8月1日起计算至实际搬离之日止）；三、罗秋梅于本判决生效之日起十日内向张送支付过渡期安置补贴赔偿款（90平方米×70元/平方米/月×2019年8月1日起至实际搬离之日止×40%）；四、驳回张送的其他诉讼请求。本案受理费178元（张送已预交），由罗秋梅负担。本院二审期间，罗秋梅提交了下列证据：1.2017年4月28日广东瑞年大药房连锁有限公司开具的坪山南布分店保证金《收据》，金额为10000元；2.2016年2月1日广东瑞年大药房连锁有限公司开具的药证服务费《收据》，金额为3000元；3.2017年11月18日张送开具的押金《收据》，金额为6600元；以上证据以证明罗秋梅所主张的损失。张送质证称：1.对证据1和证据2的真实性、合法性和关联性均不予认可，无法确认罗秋梅是否真实支付过相关款项，相关款项与张送没有任何关系，与本案更无任何关联。2.对证据3的真实性予以认可，对关联性不予确认，该证据与本案诉求没有关联。对此，本院认为，罗秋梅提供的上述证据与本案处理无直接关联，本院对上述证据均不予采信。经本院审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案所涉房屋没有取得建筑工程规划许可证，亦无证据显示经过了主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案双方当事人之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》为无效合同。一审认定无误，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审存在以下争议焦点：第一，罗秋梅是否应向张送交还涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，罗秋梅应当将其基于该合同所占有使用的涉案房屋交还给张送。张送在一审期间提交的《集体土地建设用地使用证》和深圳市坪山区龙田街道办事处南布社区工作站出具的《证明》可以证明张送系涉案房屋的权利人。罗秋梅上诉关于张送并非涉案房屋权利人的抗辩，与证据显示内容不符，亦无充分的证据反证，本院对其该项上诉主张不予采纳。一审判令罗秋梅搬离涉案房屋符合法律规定，本院予以维持。第二，罗秋梅是否应支付涉案房屋的占有使用费。因罗秋梅一直未将涉案房屋返还张送。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，罗秋梅应当支付其占有涉案房屋期间的占有使用费。罗秋梅在占有涉案房屋期间是否实际经营，并不影响其因未按法律规定返还涉案房屋而应承担的支付占有使用费的法律责任。双方签订的《房屋租赁合同》并未约定涉案房屋的租赁面积。由此可见，双方约定的是涉案房屋的整体租金，而非约定以实际交付的面积计租。罗秋梅在租赁涉案房屋期间也一直未对租金标准提出过异议，应视为其对双方约定的租金标准的认可。因此，罗秋梅应当参照双方合同约定的租金标准支付涉案房屋的占有使用费至其实际交还涉案房屋之日止。第三，罗秋梅是否应赔偿过渡期安置补贴损失。根据《深圳市坪山区南布社区“整村统筹”土地整备项目安置补偿方案》，张送在满足搬迁清空涉案房屋并办理完成移交的条件下，在安置过渡期可获得补贴。罗秋梅一直未交还涉案房屋，从而导致张送无法获得过渡期安置补贴，罗秋梅应当承担赔偿责任。且因张送要求罗秋梅交还涉案房屋的时双方合同约定的租赁期限已到期。因此，无论双方之间的租赁合同是否被认定无效，罗秋梅均应在2019年8月1日交还涉案房屋。罗秋梅在2019年8月1日并未交还涉案房屋，在张送再次书面通知其交还涉案房屋后仍然一直未予交还，存在明显过错。因此，张送未能获得过渡期安置补贴与双方租赁合同无效并无直接因果关系。在罗秋梅没有提供充分有效证据证明张送未能取得过渡期安置补贴还存在其他原因的情况下，张送该项损失完全系由罗秋梅未及时交还涉案房屋所致。一审以双方对涉案《房屋租赁合同》无效的过错比例确定罗秋梅对过渡期安置补贴损失承担的赔偿责任比例，属于适用法律错误。罗秋梅应对张送自2019年8月1日起的过渡期安置补贴损失承担全部赔偿责任。第四，张送是否可以同时请求罗秋梅支付涉案房屋占有使用费及赔偿过渡期安置补贴损失。本院认为，张送关于涉案房屋占有使用费的请求与其要求赔偿过渡期安置补贴损失的请求均是基于罗秋梅未搬离涉案房屋的行为。上述两项请求属于合同责任与侵权责任的竞合。根据《民法总则》第一百八十七条的规定，张送只能择一请求，而不能同时主张。一审在判令罗秋梅支付涉案房屋占有使用费的同时又判令罗秋梅赔偿过渡期安置补贴损失不当，本院予以纠正。双方在一审期间均认可涉案房屋面积为90平方米，二审期间罗秋梅主张涉案房屋面积为60平方米，但未提供证据证明，故本院以双方在一审期间确认的90平方米进行核算。根据本院上述论述，罗秋梅应当承担过渡期安置补贴的全部损失，即6300元/月（70元/平方米×90平方米）。而参照双方合同约定的租金标准，涉案房屋的占有使用费标准为3300元/月。在张送同时提出上述两项请求的情况下，本院择高予以支持。但一审判令的占有使用费与过渡期安置补贴赔偿款的总额为5820元/月（3300+70×90×40%），低于本院确定的过渡期安置补贴赔偿款6300元/月的标准，张送对此并未提起上诉，故本院按照一审确定的标准判令罗秋梅承担过渡期安置补贴损失，即按5820元/月的标准从2019年8月1日支付至罗秋梅实际交还涉案房屋之日止。第五，罗秋梅关于退还押金和赔偿损失的请求是否应予支持。因罗秋梅在一审期间并未就退还押金和赔偿损失提出反诉，故本案对其上述请求不予审理，其可另循法律途径主张权利。综上，罗秋梅的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3066号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3066号民事判决第二项；三、变更广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3066号民事判决第三项为：上诉人罗秋梅于本判决生效之日起十日内向被上诉人张送支付过渡期安置补贴赔偿款（以5820元/月为标准自2019年8月1日支付至实际返还涉案房屋之日止）。如上诉人罗秋梅未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费178元，由上诉人罗秋梅承担108元，由被上诉人张送出的70元。二审案件受理费283元，由上诉人罗秋梅承担。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 蔡  雪  燕审判员 彭  建  钦二〇二〇年五月十一日书记员 曾牧山(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。