辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6880号上诉人（原审被告）：王艳娟，女，1974年5月12日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：袁赫男，辽宁腾达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静，辽宁腾达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋智佳，男，1990年9月20日出生，满族，住辽宁省凌海市。委托诉讼代理人：孙文兵，辽宁冠越律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳博荣置业有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街11号4门。法定代表人：李博，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔秋英，女，1970年9月4日出生，汉族，该公司职员，住沈阳市沈河区。原审第三人：李国申，男，1979年3月7日出生，住辽宁省新民市。上诉人王艳娟因与被上诉人宋智佳、沈阳博荣置业有限公司、李国申案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初6338号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王艳娟陈述上诉请求：一、撤销原判，予以改判继续执行位于沈阳市东陵区2-11-1号房屋；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：已、一审法院在审理此案时，没有查清本案事实，被上诉人提交的只是一份定购协议书并非有效的书面买卖合同，收款收据无财务专用章也未列明收款事由；二、一审法院在审理此案时程序违法，判决书中审理查明部分没有经过庭审质证，认定事实无法律依据，李国申系第三人员工未经过庭审质证，且案涉房屋已经备案至上诉人名下；三、遗漏了当事人叫麻丹丹，因为收条上是李国申和麻丹丹的名字，麻丹丹与被上诉人是什么关系一审并未查明。一审并未查明宋智佳和李国申是否有其他经济往来和李国申收款的依据。被上诉人宋智佳答辩：一、被上诉人宋智佳与原审第三人沈阳博荣置业有限公司于2013年8月23日签订《博荣*水立方定购协议》，约定将位于沈阳市东陵区万元价格出售给被上诉人宋智佳，此系双方真实的意思表示。虽然被上诉人提交的定购协议，因年久保存不当有些字迹模糊，但被上诉人同时提交了签购单、农业银行业务回单、收条、收款收据、入住通知单、采暖费发票以及沈阳市浑南区人民法院的“民事判决书”，形成完整的证据链，能够证明被上诉人与原审第三人之间完成了购房、付款、入住等一系列行为，证明被上诉人是该涉案房屋的实际所有人。二、上诉人上诉称与原审第三人签订房屋买卖合同并有购房发票，是该涉案房屋的所有人，该主张不能成立。本案中，在该涉案房产查封前被上诉人同原审第三人已签订书面的《博荣*水立方定购协议》，被上诉人已支付全部价款并实际占有该房产。未办理房屋所有权证或未备案，被上诉人对此无过错。一审法院依法判决并无不当沈阳博荣置业有限公司答辩：同意宋智佳意见。宋智佳向一审法院起诉请求：1.要求立即停止对原告所有的沈阳市东陵区产的强制执行，并解除查封；2.确认沈阳市东陵区产为原告个人所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月23日，原告宋智佳与第三人沈阳博荣置业有限公司签订《博荣·水立方定购协议》，约定将位于沈阳市东陵区.00元价款出售给原告宋智佳。同日，第三人博荣公司向原告出具金额为550,000.00元的收款收据一张。对于该款项的付款来源，原告宋智佳提供了由其父亲宋恩顺于2013年8月23日分别向第三人博荣公司银行卡转账190,000.00元的刷卡凭证和向第三人李国申转账350,000.00元的银行回单加以佐证，并出具第三人李国申为原告书写的欠条，载明：第三人李国申收到涉案房屋房款350,000.00元，优惠10,000.00元,实际为360,000.00元，此款用于转让涉案房屋。嗣后，原告宋智佳于2013年11月15日办理房屋入住手续，并实际居住至今。另查明，2014年8月4日，第三人博荣公司从被告王艳娟处借款5,000,000.00元。被告及案外人郑伟、范学东、袁成海与第三人博荣公司签订《商品房买卖框架协议》及《博荣水立方商品房回购协议书》，约定原告等四人购买被告名下19套房屋（总面积2155.64平方米，包括涉案房屋在内），总房款8,000,000.00元，第三人博荣公司应当在2014年10月5日前将约定房屋回购，否则需无条件配合完成备案房屋和未备案房屋的产权办理事宜，并在房证下发之前按日以总房款8,000,000.00元的3‰支付违约金。2014年8月5日，被告通过银行转账方式，将4,800,000.00元借款本金打入第三人博荣公司账户，剩余200,000.00元借款本金，以现金方式支付给第三人博荣公司法定代表人李博。当日，第三人博荣公司与被告签订经过房产部门备案的《商品房买卖合同》（合同编号：E1410074430），约定将涉案房屋（建筑面积88.79平方米）以399,555.00元卖与被告王艳娟，且为其开具同等金额的房屋销售发票。第三人博荣公司未能如期清偿债务，遂被告王艳娟将其诉至浑南区法院。法院于2016年9月16日作出[2016]辽0112民初3537号民事判决书，对上述事实予以确认，且认为被告王艳娟与第三人博荣公司签订的《商品房买卖框架协议书》及《商品回购协议书》，并非以房屋买卖为目的，而是以房屋买卖方式为双方之间借款行为提供担保，双方真实的法律关系是民间借贷关系，判决第三人博荣公司偿还被告借款本金5,000,000.00元及借款利息500,000.00元。判决生效后，被告王艳娟于2017年1月23日向法院申请执行，法院于2017年9月20日对涉案房屋予以查封。案件执行过程中，原告就上述查封措施提出案外人异议，我院于2019年3月25日作出[2019]辽0112执异26号执行裁定书，认为：原告仅提供向第三人博荣公司支付的190,000.00元房款凭据，对于原告提供的向他人转账凭证，原告未能提供充分证据证明该他人与第三人博荣公司之间的关系，不能证明原告已支付全部房款的事实，驳回原告的异议。故原告诉至一审法院。再查明，第三人李国申曾为第三人博荣公司员工，经本院询问，第三人李国申陈述：第三人博荣公司拖欠其工资及抵顶车辆款共计360,000.00元，恰巧当时原告购买涉案房屋，经第三人博荣公司授意，原告将购房款中的350,000.00元直接转给第三人李国申，用以偿还上述全部欠款（李国申减免10,000.00元）。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案二第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。原告与第三人博荣公司签订《博荣·水立方定购协议》，系双方真实意思表示，该订购协议对房屋位置、房屋价款、房屋交付时间等主要内容作出明确约定，现涉案房屋已具备可销售并办理商品房买卖合同备案手续的条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定原告与第三人博荣公司签订的订购协议有效。原告提供了其父亲宋恩顺向第三人博荣公司及该公司授意的第三人李国申支付房款，且第三人博荣公司为其开具全额购房收据等证据，综合原告已于同年办理入住手续且实际居住至今等情况，可证明原告与第三人博荣公司之间构成真实的房屋买卖合同关系。但原告并未提交涉案房屋能够办理房屋产权登记的相关证据，原、被告也均述涉案房屋尚不满足办理房屋权属证书条件，根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，现涉案房屋不符合物权设立条件，故对原告要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求不予支持，可待涉案房屋具备产权登记条件时另行主张。关于原告请求立即停止对诉争房产的强制执行并解除查封措施的诉讼请求，因经法院认定，被告与第三人博荣公司之间并非真实房屋买卖关系，而是基于民间借贷关系产生的金钱给付之诉，综合原告在被告与第三人博荣公司民间借贷关系发生前即已签订协议、交付房款并实际占有使用涉案房屋的事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应当认定原告对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益，故对原告该项主张本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、于本判决生效之日立即停止基于[2016]辽0112民初3537号民事判决书对沈阳市东陵区2-11-1号房屋采取的强制执行措施；二、驳回原告宋智佳的其他诉讼请求。案件受理费9,300.00元，由被告王艳娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：不动产电子登记查询证明，证明：案涉房产2014年8月5日备案登记在上诉人名下，案涉房产2012年11月12日备案登记在王艳丽名下，2014年6月30日备案登记在郭成大名下。宋智佳质证：真实性没有异议，关联性有异议，虽然备案在上诉人名下，不表明该房屋由上诉人所有。沈阳博荣置业有限公司质证：我方不明白。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于宋智佳是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，宋智佳提供的案涉《博荣·水立方定购协议》签订于案涉房屋被查封之前，约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、房屋交付日期等主要内容进行约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形，且宋智佳在查封前已交纳了案涉房屋的各项费用，故可以确定宋智佳在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于宋智佳是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题，宋智佳提供的入住通知书、电费通知单、采暖费发票、物业催收通知单可以确定宋智佳缴纳案涉房屋各项费用的时间发生于案涉房屋被查封之前，可以认定宋智佳在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。关于宋智佳是否已经向沈阳博荣置业有限公司支付全部价款的问题，宋智佳已经提供交纳案涉房屋款项的签购单、收条，且提供了沈阳博荣置业有限公司开具的收取全部款项的收款收据，可以认定宋智佳已经向沈阳博荣置业有限公司支付案涉房屋的全部价款。关于是否非因买受人宋智佳自身原因未办理过户登记的问题宋智佳陈述已经向沈阳博荣置业有限公司提出办理备案登记的请求，可以认定非因买受人宋智佳自身原因未办理过户登记。综上所述，王艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人王艳娟负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年五月二十九日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。