安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初7148号 原告：合肥市滨湖新区建设投资有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道与紫云路交口，统一社会信用代码9134010079981045X9。 法定代表人：宋德润，公司董事长。 委托诉讼代理人：陶冉、张菲，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被告：北京江南赋餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区光华路15号韦伯国际发展中心5号楼4层，统一社会信用代码91110105679644995D。 法定代表人：程建伟。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 被告：合肥江南赋文化传播有限公司，住所地安徽省合肥包河区福州南路塘西河北侧娃哈哈酒店，统一社会代码91340100568986845M。 法定代表人：程军。 委托诉讼代理人：吴刚，系公司经理。 委托诉讼代理人：张升武，安徽文得律师事务所律师。 原告合肥市滨湖新区建设投资有限公司（以下简称滨湖投资公司）诉被告北京江南赋餐饮有限责任公司（以下简称北京江南赋公司）、合肥江南赋文化传播有限公司（以下简称合肥江南赋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滨湖投资公司委托诉讼代理人陶冉，被告北京江南赋公司委托诉讼代理人张升武，被告合肥江南赋公司委托诉讼代理人吴刚、张升武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滨湖投资公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令两被告履行合同约定，向原告支付拖欠租金346.25万元及相应违约金（违约金按合同约定，每逾期一日支付应交租金总额的千分之一直到两被告清偿拖欠租金为止）；2.判令本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：2009年7月3日，原告滨湖投资公司与被告北京江南赋公司签订《房屋租赁合同》，由北京江南赋公司承租滨湖城市天地土楼房屋及附属设施。合同约定：租赁期限二十年，承租起算时间为2010年2月13日，年租金505万元，前五年租金免收、自第六年起全额收取，租金每半年支付一次，每次提前支付下半年年度租金。另，按照合同约定，北京江南赋公司成立项目公司即合肥江南赋公司，与北京江南赋公司向滨湖投资公司承担连带责任。2010年10月31日、2011年5月28日，滨湖投资公司分别与北京江南赋公司、合肥江南赋公司签订《补充协议》、《关于土楼装修相关的补充协议》，通过上述协议约定，将开业时间调整为2012年5月31日前，承租起算时间调整到2012年6月1日。2017年4月，滨湖投资公司函告北京江南赋公司要求支付租金，北京江南赋公司回函请求调整起租期。后经滨湖投资公司研究决定，同意将滨湖土楼房屋租赁起始时间调整为2013年1月7日。据此，两被告应于2018年1月6日前支付第六年度的上半年度租金。但两被告截止2019年4月6日，已拖欠原告房屋租金346.25万元。综上，为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》之规定诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告滨湖投资公司当庭变更诉讼请求：判令两被告履行合同约定，向原告支付拖欠租金500万元（自2018年1月7日至2020年1月7日）及相应违约金（2018年上半年逾期违约金以252.5万元为基数，自2018年1月7日起按照月息百分之二计算至款清之日止；2018年下半年逾期违约金以72.5万元为基数，自2018年7月7日起按照月息百分之二计算至款清之日止；2019年上半年逾期违约金以72.5万元为基数，自2019年1月7日起按照月息百分之二计算至款清之日止；2019年下半年逾期违约金以72.5万元为基数，自2019年7月7日起按照月息百分之二计算至款清之日止）。 被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司辩称：⒈滨湖投资公司与北京江南赋公司先后签订《房屋租赁合同》、《补充协议》等三份协议，鉴于协议的签订主体、签订时间以及原由，完全可以确定本案与滨湖投资公司建立房屋租赁合同关系的是北京江南赋公司，而非合肥江南赋公司，即合肥江南赋公司并非是适格被告，滨湖投资公司的诉请超出了合同相对性原则。⒉虽然北京江南赋公司与滨湖投资公司在《补充协议》中明确起租期限自2011年5月1日，但鉴于滨湖投资公司对项目未完善工程无法确定具体时间，故双方确定以开业时间为起租时间的计算原则。由于滨湖投资公司负责的消防工程于2013年1月7日才通过验收，北京江南赋公司经过积极准备后，于2013年6月18日开始试营业，但此时环评尚未通过，直至2014年10月23日才正式通过环评验收，按照合同约定，租赁期间的起算时间为2014年10月24日，至今尚在免租期内。⒊由于在租赁合同履行前期，滨湖投资公司存在诸多违约行为，导致北京江南赋公司损失惨重，若此次判决将合同租期确定为2013年1月7日开始计算，那么北京江南赋公司将通过法律途径主张自己损失。 根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2009年7月3日，原告滨湖投资公司（甲方）与北京娃哈哈餐饮管理有限公司（以下简称娃哈哈公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：⒈甲方出租给乙方滨湖城市天地土楼房屋及附属设施（以下简称土楼项目），用途为商业。⒉乙方承诺其提交的开业计划确保在2010年2月13日前项目部分开业，其余部分亦按开业计划如期开业；甲方同意乙方视情况需要在合肥组建有独立法人资格的项目公司对本合同项目进行全面实施和管理，则乙方与项目公司应对履行本合同所确定的乙方义务向甲方承担连带责任。⒊本合同租赁期限为二十年，自2010年2月13日起算承租期，至2030年2月12日止。⒋本合同年租金为505万元，为支持乙方经营，前五年甲方免收租金，自第六年起，租金全额收取；之后，租金标准为每五年递增一次，递增幅度为上年度租金标准的5%；租金每半年支付一次，乙方应于每年十二月及六月向甲方支付下半年租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租金总额的千分之一向甲方支付违约金。由于土楼项目为毛坯房招租，目前仍为在建状态，为明确内外装饰范围界限，甲、乙双方就各自施工范围达成一致意见，即合同附件二，其中甲方施工范围包括消防、喷淋及控制系统。 2011年5月25日，原告滨湖投资公司（甲方）与娃哈哈公司（乙方）又签订《补充协议》，对原《房屋租赁合同》作如下修改：⒈乙方承诺按其提交的开业计划确保在2011年5月1日前项目部分开业；⒉本合同租赁期限为二十年，自2011年5月1日起算承租期，至2031年4月30日止；⒊甲方对项目未完善工程（见合同附件二）2010年11月10日接到图纸后于2010年12月31日前完成交于乙方进行装修施工；如未能按期交付乙方，则乙方项目开业时间顺延，承租期顺延；房屋租金以实际开业时间为准，每半年支付一次。 2011年2月16日，合肥江南赋公司注册成立，开始对土楼项目进行全面运营管理。2011年5月25日，滨湖投资公司（甲方）与合肥江南赋公司（乙方）签订《关于土楼装修相关事宜的补充协议》，协议约定：由于土楼室内装修方案消防评审及工程外景区域景观方案的影响，乙方无法按照原协议约定时间（2011年6月底）开业，经现场勘查及协商，甲方同意乙方开业时间调整为2012年5月底。 2017年5月31日，娃哈哈公司向滨湖投资公司发函请求延长租期，即：由于内部消防基础设施、设备多处不符相关规范等原因导致娃哈哈公司不能在预定期限内开业，故请求免租期起算时间自正式取得消防许可证之日开始，同时对娃哈哈公司的各项间接经济损失能予以适当贴补或延长免租时间。2017年11月28日、2018年3月20日，滨湖投资公司第119期、第8期《会议纪要》均明确“考虑到土楼土建工程2012年10月17日才竣工验收，娃哈哈公司2013年1月7日才取得消防检查合格证，同意以2013年1月7日作为土楼承租期计算时间。” 另查明：自2018年6月29日至2019年12月底，合肥江南赋公司向滨湖投资公司交纳2018年7月份至2019年12月份租金共计540万元。因滨湖投资公司认为租金应于2018年1月7日起开始交纳，故向合肥江南赋公司发函，要求及时交纳欠缴租金。 2019年7月9日，北京娃哈哈餐饮管理有限公司（以下简称娃哈哈公司）名称变更为北京江南赋餐饮有限责任公司。 再查明：土楼项目地下一层、地上一至三层于2013年1月7日、地上第四层于2013年7月4日消防安全检查合格。2014年10月23日，土楼项目通过合肥市包河区环境保护局环保验收。 需要说明的是：庭审中，北京江南赋公司、合肥江南赋公司对履行案涉合同所确定的义务向滨湖投资公司承担连带责任，均无异议；滨湖投资公司对其负责的消防工程延期事实也予以认可。 以上事实，由双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于土楼装修相关事宜的补充协议》、《会议纪要》、《消防安全检查合格证》等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告滨湖投资公司与被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于土楼装修相关事宜的补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；但，原告滨湖投资公司出具的《会议纪要》、被告北京江南赋公司提交的《关于请求延长免租期的报告》均为单方意思表示，双方并未达成一致意见，故对双方不具有法律约束力。本案中，从《房屋租赁合同》、《补充协议》、《关于土楼装修相关事宜的补充协议》内容来看，租赁期限为二十年（其中免租期为五年），但承租期的起算时间从2010年2月13日第一次变更为2011年5月1日，第二次变更为2012年5月底；从上述合同的履行情况来看，由于土建工程及消防检查的影响，导致北京江南赋公司未能按照合同约定于2012年5月底开业，即承租期不能按约履行。为此，双方对于承租期的起算时间发生争议；原告滨湖投资公司认为北京江南赋公司于2013年1月7日取得消防检查合格证，承租期计算时间从即日起计算；但被告北京江南赋公司认为承租期应从正式取得消防许可证之日起计算，即2013年7月4日。本院分析认为，对于承租期的计算时间，应当考量双方的真实意思表示及相关的法律规定。原告滨湖投资公司与被告北京江南赋公司分别在《会议纪要》、《关于请求延长免租期的报告》中认可承租期应从消防检查合格后开始计算，此为双方的共识；但土楼项目地下一层、地上一至三层于2013年1月7日、地上第四层于2013年7月4日消防安全检查合格，承租期的起算时间产生分歧。根据《消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。北京江南赋公司因经营餐饮、娱乐、客房需要，承租土楼地下一层至地上四层整体使用，故土楼项目必须在整体消防检查合格后方可投入使用。因此，承租期的起算时间应从2013年7月4日开始计算；租赁期限自2013年7月4日至2033年7月3日，扣除免租期五年之后，原告滨湖投资公司应从2018年7月4日开始全额收取租金；被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司按照合同约定的租金标准，应向原告滨湖投资公司支付2018年7月4日至2020年1月3日租金757.5万元，但其仅支付540万元，尚欠217.5万元未支付。 综上，关于原告滨湖投资公司要求被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司支付拖欠租金500万元（自2018年1月7日至2020年1月7日）诉请，本院予以部分支持，被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司应及时支付欠缴租金217.5万元。关于原告滨湖投资公司要求被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司支付违约金的诉请，本院认为，导致双方未能按照合同约定的承租期计算，是由于原告滨湖投资公司负责的土建及消防工程延期，进而消防验收顺延，故原告滨湖投资公司存有过错，被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司未按合同约定足额支付租金，亦存有过错，双方各自承担相应责任；故，针对此诉请，本院不予支持。关于被告北京江南赋公司、合肥江南赋公司提出承租期应从土楼项目通过环评验收（2014年10月23日）之后计算，本院认为双方在履行合同过程中，实际上已达成自消防验收合格后计算承租期的共识，并且被告合肥江南赋公司也是于2018年7月4日开始支付租金；再者环评验收的滞后并未影响合同的履行，因此，针对此抗辩，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告北京江南赋餐饮有限责任公司、合肥江南赋文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥市滨湖新区建设投资有限公司支付租金217.5万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34500元，由被告北京江南赋餐饮有限责任公司、合肥江南赋文化传播有限公司负担21671元，原告合肥市滨湖新区建设投资有限公司负担12829元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 杨 芳 人民陪审员 浦 溢 人民陪审员 沈家娟 二〇二〇年五月十一日 书 记 员 何 盼