上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2751号上诉人（原审被告）：沈迎，男，1976年4月15日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：杜蓓华，女，1977年1月13日出生，汉族，住上海市长宁区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郑飞云，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林凌，上海嘉创润华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玲玲，女，1946年3月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱磊，上海市**律师事务所律师。上诉人沈迎、杜蓓华因与被上诉人周玲玲排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初19990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈迎、杜蓓华上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人周玲玲全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。被上诉人周玲玲与买方范某系亲属关系，买方从未上门看房，买卖合同中记载的电话号码是虚构的，约定的购买价格较市场价偏低，支付日期也不符合二手房买卖商业惯例，且提交的交易明细也与习惯不符，合同中记载的中介地址与实际不符，经纪人资质证书已过期，上述情况说明被上诉人提供证据有重大瑕疵，涉嫌虚假诉讼。上诉人沈迎、杜蓓华在一审审理中申请购买人及经纪人到庭作证，但未得到一审法院准许，致其未能有效质证。上诉人沈迎、杜蓓华认为，被上诉人周玲玲与案外人存在以合法形式掩盖非法目的，恶意串通，损害上诉人沈迎、杜蓓华合法权益的行为，故应认定被上诉人周玲玲与案外人范某签署的《上海市房地产买卖合同》无效，上诉人沈迎、杜蓓华搬离条件未成就。2.一审法院适用法律错误。上诉人沈迎、杜蓓华接受300,000元（人民币，下同）补偿款的前提是被上诉人周玲玲完成上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉讼房屋）的过户手续，显然一审法院未考虑上诉人沈迎、杜蓓华的期限利益。上诉人沈迎、杜蓓华认为，其享有涉讼房屋的居住权利，其一涉讼房屋为售后公房；上诉人沈迎长期居住于涉讼房屋，不能因房屋产权人变更为被上诉人而丧失其的居住保障权利；其二被上诉人曾多次向上诉人沈迎、杜蓓华承诺将涉讼房屋作为上诉人沈迎、杜蓓华的婚房，供两人婚后居住使用；其三被上诉人目前居住于其长子沈某2处，有居住场所。据此，请求二审法院在查明事实基础上依法改判，维护上诉人沈迎、杜蓓华的合法权益。被上诉人周玲玲辩称，不同意上诉人沈迎、杜蓓华的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.涉讼房屋归被上诉人周玲玲所有，上诉人沈迎、杜蓓华对涉讼房屋的产权归属没有异议。被上诉人周玲玲在一审中提交了其与范某签订的买卖合同以及购房款支付凭证等证据，证明合同有效且已经履行。至于其与范某之间有亲戚关系并不影响该份合同的有效性。2.上诉人沈迎、杜蓓华有其他房屋可以居住，完全可以自行解决居住问题。被上诉人周玲玲已经将300,000元交至一审法院的账户，上诉人沈迎、杜蓓华应兑现搬离涉讼房屋的承诺。周玲玲向一审法院起诉请求：1.沈迎、杜蓓华搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室并将上述房屋返还周玲玲；2.沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋并将上述房屋返还周玲玲后，周玲玲向沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元。审理中，周玲玲变更其诉讼请求为：1.周玲玲向沈迎、杜蓓华支付居住权补偿款300,000元；2.沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋并将上述房屋返还周玲玲；3.沈迎、杜蓓华向周玲玲赔偿经济损失，自2019年12月1日起计算至沈迎、杜蓓华搬离上述房屋止，按每月5,000元计算。一审法院认定事实：周玲玲与案外人沈某1CC，双方生育两子，即沈迎与案外人沈某2。1991年8月，上海市XX公司威海路门市部（甲方）与其职工沈某1（乙方）签订《房屋产权变更协议书》，约定：一、甲方因乙方家庭人口三代五人，居住困难，分配涉讼房屋新工房一套，供乙方居住。乙方XX路XX弄XX号私房计14㎡左右底层与搁楼上交甲方……。1994年12月，上海市XX总公司房屋管理组（出售人、甲方）与沈某1（购房人、乙方）签订《公有住房认购协议》，约定：1.甲方同意将涉讼房屋出售给乙方。2.经该房承租人与同住成年人协商一致，同意乙方购买上述房屋，并委托其办理购房一切手续……。1995年2月，沈某1与其母亲徐某、儿子沈某2、周玲玲、沈迎签订《购买公有住房委托书》，确认：涉讼房屋承租人为沈某1，经本户同住成年人协商一致同意购买上列房屋，房屋购买人确认为沈某1，并委托沈某1办理购买公有住房的一切手续。1995年，涉讼房屋登记至沈某1名下。2016年5月3日，上海市闵行区人民法院受理周玲玲与沈某1XX纠纷一案。2017年1月3日，该院作出（2016）沪0112民初12709号民事判决：一、准许周玲玲与沈某1XX；二、上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋归沈某1所有，周玲玲于该判决生效之日起十日内协助沈某1办理产权变更登记，过户产生的税、费由沈某1负担；三、涉讼房屋归周玲玲所有，沈某1于该判决生效之日起十日内协助周玲玲办理产权变更登记，过户产生的税、费由沈某1负担……。2017年4月18日，涉讼房屋变更登记至周玲玲名下，但沈迎、杜蓓华仍居住在涉讼房屋内。2017年9月，周玲玲、沈迎、杜蓓华签署《协议书》，约定：就涉讼房屋，处理方式如下：一、周玲玲负责联系买方，将上述房屋进行出售，所有买卖方式条件，均由周玲玲自主决定，它方无权干涉。二、周玲玲签订上述房屋买卖合同或已经确定买方之日起通知沈迎、杜蓓华。沈迎、杜蓓华应在收到周玲玲通知后即支付300,000元后十日内搬出上述房屋并一个月内将户口（包括沈某1户口）从上述房屋内迁离，并配合办理过户手续。三、周玲玲办理完毕上述房屋的过户手续，收到购房款后十日内支付沈迎、杜蓓华补偿款共计300,000元。四、沈迎、杜蓓华如怠于履行第二条义务的，除了承担因周玲玲对第三方买方应承担的违约及赔偿责任外，并另承担500元/日的违约金。沈迎、杜蓓华应立即搬离上述房屋，并放弃居住使用权等全部权利。五、周玲玲怠于履行款项支付义务的，应当承担日千分之三的违约金（未支付金额为计算基数）。……补充：周玲玲保证让沈迎、杜蓓华至少居住至2018年2月28日，本协议房屋地址为沈迎、杜蓓华接收通知地址。此后，周玲玲公布涉讼房屋出售信息，中介人员多次带案外人至涉讼房屋看房。2019年11月9日，案外人范某向周玲玲支付涉讼房屋购房定金50,000元。2019年11月11日，范某向周玲玲支付涉讼房屋首付款100,000元。2019年11月14日，范某向周玲玲支付涉讼房屋首付款150,000元。2019年11月15日，周玲玲（卖售人、甲方）与范某（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲、乙双方通过上海XX有限公司XX房地产经纪分公司居间介绍（房地产执业经纪人：张某，经纪人执业证书号：FA0201444），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证号：沪（2019）长字不动产权XXXXXX号。……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,000,000元……。合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2019年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2020年6月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的30日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续。甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。合同附件二约定：设备按现状。装饰按现状。以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。合同附件三约定：1、乙方于2019年11月15日前向甲方支付购房首付款（包含已经支付的定金50,000元整）共计300,000元整。2、乙方于甲方交房后7日内支付购房款计300,000元整。3、乙方于过户前向甲方支付剩余购房款计1,400,000元整。合同附件六约定的居间介绍的房地产经纪公司处加盖上海XX有限公司XX房地产经纪分公司合同专用章，另载明联系地址：XX路XX号XX室，房地产执业经纪人姓名：张某，房地产经纪人执业证书号：FA0201444，联系电话：6481XXXX。合同尾部乙方处有范某签名，载明的联系电话为：123456XXXXX。同日，上海XX有限公司XX房地产经纪分公司向范某出具收据，确认收到范某支付的中介服务费5,000元。2019年11月16日，周玲玲委托律师向沈迎、杜蓓华发送律师函，告知沈迎、杜蓓华其已经与范某就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，要求沈迎、杜蓓华提供银行账户用于收取《协议书》约定的补偿款，并按照《协议书》约定搬离涉讼房屋。沈迎、杜蓓华于次日收到该律师函，但至今未搬离涉讼房屋。一审审理中，周玲玲确认，范某与其系亲属关系，其在与范某签订《上海市房地产买卖合同》时已经将本案所涉纠纷告知范某。沈迎、杜蓓华确认，涉讼房屋至今仍由其一家三口居住；杜蓓华父母所有的房屋动迁后分得两套安置房，杜蓓华属于安置对象，现两套安置房对外出租。一审法院认为：涉讼房屋原为公有住房，在购买产权时，沈迎作为同住成年人签署《购买公有住房委托书》，同意涉讼房屋登记在沈某1名下，且此后从未就此提出过异议。2016年5月3日，上海市闵行区人民法院作出（2016）沪0112民初12709号民事判决，准许周玲玲与沈某1XX，并将涉讼房屋作为夫妻共同财产进行处理，判令该房屋归周玲玲所有。周玲玲据此成为涉讼房屋的权利人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。周玲玲、沈迎、杜蓓华因涉讼房屋产生纠纷，经协商，共同签署《协议书》，就涉讼房屋的处理及周玲玲对沈迎、杜蓓华的补偿等事项作出约定，该《协议书》系双方真实自愿意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《协议书》约定，周玲玲有权出售涉讼房屋，沈迎、杜蓓华不得干涉。在周玲玲签订涉讼房屋买卖合同或已经确定买方之日起通知沈迎、杜蓓华。沈迎、杜蓓华应在收到周玲玲通知后即支付300,000元后十日内搬离涉讼房屋。现周玲玲提供了其与范某签订的《上海市房地产买卖合同》及其发送给沈迎、杜蓓华的通知，且同意向沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元，周玲玲据此主张沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋的条件成就。沈迎、杜蓓华对《上海市房地产买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不予认可，并抗辩称周玲玲与范某恶意串通，涉嫌虚假诉讼，据此不同意周玲玲的诉讼请求。就双方的争议，一审法院认为，就周玲玲与范某之间的交易，周玲玲提供了双方签订的《上海市房地产买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、中国工商银行凭证、中介服务费收据等一系列证据。《上海市房地产买卖合同》中约定，范某应于2019年11月15日前向周玲玲支付购房首付款（包含已经支付的定金50,000元）共计300,000元。而借记卡账户历史明细清单、中国工商银行凭证中载明，范某于2019年11月9日向周玲玲支付涉讼房屋购房定金50,000元，于2019年11月11日向周玲玲支付涉讼房屋购房首付款100,000元，于2019年11月14日向周玲玲支付涉讼房屋购房首付款150,000元。上述款项的付款的时间、金额及用途均与《上海市房地产买卖合同》中的约定一致。此外，周玲玲提供的中介服务费收据中收款方加盖印鉴与《上海市房地产买卖合同》中中介方加盖印鉴一致。虽然沈迎、杜蓓华对范某的身份及其在合同中所留电话号码、居间方联系地址、经纪人的执业资格、中介费收费金额等提出异议，但其并未就此提供相应证据，且即使上述瑕疵确实存在，也不足以否定《上海市房地产买卖合同》的效力。而从沈迎、杜蓓华提供的微信记录来看，在周玲玲与沈迎、杜蓓华签订《协议书》后，中介人员多次带案外人至涉讼房屋看房，据此可以认定，周玲玲早已有将涉讼房屋出售的意向。上述证据相互印证，足以证明周玲玲与范某签订的《上海市房地产买卖合同》成立。周玲玲已经将该事项通知沈迎、杜蓓华，并要求沈迎、杜蓓华提供账号以便周玲玲支付补偿款，并在本案中确认同意先行向沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元，故在沈迎、杜蓓华收取上述补偿款后，其搬离涉讼房屋的条件已经成就。综上，周玲玲要求向沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元，沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋，将该房屋返还周玲玲的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。周玲玲另要求沈迎、杜蓓华赔偿经济损失，一审法院认为，周玲玲与范某签订买卖合同时，周玲玲与沈迎、杜蓓华之间就涉讼房屋产生的纠纷尚未了结，周玲玲能否收回涉讼房屋、何时能收回涉讼房屋尚处于不确定状态。在此情况下，周玲玲仍与范某签订合同，就交付涉讼房屋的时间、办理过户的时间及违约责任等作出约定，由此产生的交易风险及后果应由周玲玲自行承担。此外，截至目前，周玲玲尚未因逾期交付涉讼房屋向范某支付违约金或赔偿损失，其所主张的经济损失并未实际产生。综上，周玲玲的该项诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、周玲玲应于判决生效之日起十日内向沈迎、杜蓓华支付补偿款300,000元；二、沈迎、杜蓓华应于收到上述补偿款300,000元之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室，将该房屋返还周玲玲；三、驳回周玲玲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由周玲玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋的条件是否成就；首先，上诉人沈迎、杜蓓华对被上诉人周玲玲为涉讼房屋的权利人并无异议，故被上诉人周玲玲作为涉讼房屋的产权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，上诉人沈迎、杜蓓华与被上诉人周玲玲在本案诉讼前曾就涉讼房屋的居住使用等产生纠纷，双方以签署《协议书》方式进行约定处理，该份《协议书》系双方真实自愿意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于《协议书》第二条中的内容主要约定的是上诉人沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋及迁户口的时间与条件，而《协议书》第三条中的内容主要约定的是被上诉人支付给上诉人300,000元的时间与条件，尽管两项约定内容在时间上有不能衔接的情况，但就上诉人沈迎、杜蓓华而言，其适用的是《协议书》第二条中的约定内容，即只要被上诉人周玲玲就其出售信息通知到并且向上诉人沈迎、杜蓓华支付300,000元，则上诉人沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋的条件成就。再次，该份《协议书》中还明确约定被上诉人周玲玲在出售涉讼房屋过程中享有自主权，被上诉人周玲玲基于此约定已经在签署该份《协议书》后公布了涉讼房屋的出售信息并由中介人员带客户看房，被上诉人周玲玲已与范某签订《上海市房地产买卖合同》，之后即通知了上诉人沈迎、杜蓓华，表明被上诉人周玲玲一直在积极履行《协议书》中赋予其的出售涉讼房屋的自主权，况且被上诉人周玲玲已经将300,000元补偿款汇至一审法院账户，故已满足双方在《协议书》第二条中约定的上诉人沈迎、杜蓓华搬离涉讼房屋的条件。上诉人沈迎、杜蓓华认为其搬离的条件未成就，理由并不充分，故本院不予采信。至于上诉人沈迎、杜蓓华对被上诉人周玲玲与范某签订的该份《上海市房地产买卖合同》真实性、合法性等存疑，然因上诉人沈迎、杜蓓华提出的这些异议并不足以否定《上海市房地产买卖合同》的效力，故上诉人沈迎、杜蓓华以此为由不同意搬离涉讼房屋，本院亦不予采信。一审法院在查明事实的基础上判令上诉人沈迎、杜蓓华在收到该笔300,000元补偿款后的十日内搬离涉讼房屋，并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人沈迎、杜蓓华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,900元，由上诉人沈迎、杜蓓华负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年五月二十日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……