四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终150号 上诉人（原审被告）：张磊，男，1986年12月14日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：徐金龙，资阳市雁江区雁江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王秀英，女，1975年10月7日生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：唐丹，四川印诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王黎，四川印诺（资阳）律师事务所律师。 上诉人张磊因与被上诉人王秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张磊的委托诉讼代理人徐金龙与被上诉人王秀英的委托诉讼代理人唐丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张磊上诉请求：撤销原判，改判为张磊支付王秀英物业管理费13668元。事实与理由：1.一审判决支付9个月物管费不当，被上诉人租金都只收取了6个月。2.一审以庭审结束后提供的物业合同为依据不当，物业涉及不到小区外。3.被上诉人与物业公司达成的调解协议不能约束上诉人。 王秀英辩称：1.本案为租赁合同纠纷，物业费的缴纳义务是在双方签订的合同之中有明确约定，因此一审法院根据双方签订的合同确定上诉人方的物业费缴费义务事实清楚，适用法律正确。2.关于租期计算的问题。首先双方庭审过程中对上诉人方实际搬离房屋的时间进行了确认为2018年3月23日。双方签订的租赁合同中明确约定了如在租期中解除合同，承租人以书面方式提前一个月告知被上诉人方。而上诉人没有提交证据证明其通过书面形式告知了被上诉人。因此一审根据合同约定认定上诉人方实际使用房屋的租赁期限为9个月并无不妥。上诉人支付租金的行为不能直接推定其与被上诉人之间的租期截止于缴纳租金的时间。3.物业费的计算问题。在双方签订的合同第三条明确约定了上诉人方应当为使用房屋缴纳物业管理费。并且由上诉人方自行向相关收缴方缴纳物业管理费。被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 王秀英向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告，自2017年7月24日至2018年9月23日承租的位于资阳市雁江区未来尚城项目4号楼4（F）(1-2)/3-4号的商业用房的物业管理费，共计118432.44元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1.关于被告张磊租用原告王秀英房屋起止时间及面积的问题。2017年11月8日，原被告双方签订房屋租赁合同，约定面积约4699.7平方米，租期共12个月，自2017年7月24日起至2018年7月23日止。且从被告实际向原告及之前所有权人交纳房屋租金的证据均可看出是按此面积计算的租金，故被告的抗辩无事实依据不予采纳。2.关于租赁合同实际解除时间。被告认为其实际租用房屋时间为6个月，双方口头约定解除并已清算后于2018年2月搬离。原告不予认可，认为被告未按合同约定提前书面通知原告解除，被告交纳的是租金但并未进行结算，但原告代理词认可被告实际是2018年3月23日撤离该房屋。原告现未要求被告支付租金并不代表原告放弃此权利。庭审查明，被告提前终止合同未书面通知原告，仅付清其搬离前应付原告租金即撤走。双方未进行清算。一审法院认为，双方合同第五条对合同的解除与终止约定“双方可以协商终止本合同，但应提前1个月书面通知对方终止合同事宜。租赁期满本合同自然终止。”被告未有证据证明其与原告系协商终止本合同。但原告认可其实际撤离时间为2018年3月23日，被告以其行为表示不再履行合同，综合考虑本案实际情况，认定双方解除合同时间为2018年4月23日。3.关于物业管理费收费标准问题。原告作为房屋所有权人，系该房屋所在小区四海.未来尚城业主。查明，该小区业委会与成都德昌行物业有限公司资阳分公司签订的《物业服务合同》第五条明确约定营业用房的物业费按照建筑面积每月每平方米1.8元标准收取。而原被告双方租赁合同第三条第四款约定：乙方（注：被告）所交租金只是租赁房屋的租金，因使用该房屋而产生的一切其他费用包括但不限于物业管理费、水费、电费等其他与使用该房屋相关的其他费用均由乙方自行承担，并由乙方自行向有关部门缴纳。被告未履行该义务，庭审查明，原告已与成都德昌行物业有限公司资阳分公司结清物业费。因此，被告的抗辩无合同和事实依据，不予确认。被告应交纳物业费自签订合同之日起至本合同解除之日2018年4月23日止，即：4699.7㎡×1.8元/㎡·月×9月=76135.14元。 一审法院认为,被告未按照合同约定按时足额向案外人成都德昌行物业有限公司资阳分公司交纳所租原告房屋物业管理费，而原告现已向物业公司实际履行该义务，酿成本案纠纷，被告应承担责任。但根据庭审查明和认定的事实证据，原告的部分请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张磊于本判决生效之日起十日内向原告王秀英支付自2017年7月24日至2018年4月23日租用原告王秀英位于资阳市雁江区未来尚城项目4号楼4（F）(1-2)/3-4号的商业用房的物业管理费76135.14元；二、驳回原告王秀英的其他诉讼请求。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审查明，2017年11月8日，上诉人张磊作为乙方，被上诉人王秀英作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定租赁面积约4699.7平方米，租期共12个月，自2017年7月24日起至2018年7月23日止。租赁合同第三条第四款约定“乙方所交租金只是租赁房屋的租金，因使用该房屋而发生的一切其他费用包括但不限于物业管理费、水费、电费等其他与使用该房屋相关的其他费用均由乙方自行承担，并由乙方自行向有关部门交纳。”第四条对房屋归还约定“合同终止或提前解除当日，乙方应将该房屋按本协议约定交还甲方。对于乙方自行装备的设施设备（如空调、灯具），在不损坏租赁房屋的结构及现状的情况下，可自行拆除处理并及时搬离房屋内全部物品，将符合本合同约定的房屋交还甲方。”第五条对合同的解除与终止约定“甲、乙双方可以协商终止本合同，但应提前1个月书面通知对方终止合同事宜。租赁期满本合同自然终止。”张磊于2017年11月16日向王秀英转支租金507567元，于2018年2月12日向王秀英转支租金40215元，于2018年3月23日搬离该房屋。 王秀英系案涉房屋所在小区未来尚城业主。该小区业委会与成都德昌行物业有限公司资阳分公司签订的《物业服务合同》第五条明确约定营业用房的物业费按照建筑面积每月每平方米1.8元标准收取。王秀英已与成都德昌行物业有限公司资阳分公司结清物业费。 上述事实，有双方当事人一、二审中的陈述，《房屋租赁合同》，《物业服务合同》等在卷予以证实。 本案争议焦点：本案涉及的物业管理费的计算标准及起止时间。 本院认为，关于本案涉及的物业管理费的计算标准。案涉房屋所在小区的《物业服务合同》第五条明确约定营业用房的物业费按照建筑面积每月每平方米1.8元标准收取，上诉人张磊与被上诉人王秀英双方签订房屋租赁合同对物业费有相应约定，故一审法院认定按每月每平方米1.8元标准计算正确。关于本案涉及的物业管理费的计算起止时间。按照双方合同第四条约定，张磊应在合同终止或提前解除当日将该房屋交还王秀英。王秀英在一审诉讼中开始主张的是张磊使用至2018年9月，后来认可张磊于2018年3月23日实际腾退房屋并认可此时双方合同已解除。因此，双方的合同虽约定了租赁时间及解除条件，但王秀英认可张磊于2018年3月23日实际腾退房屋及此时合同已解除，故物业服务费计算的截止时间应为2018年3月。张磊应交纳的物业费自签订合同之日起至合同解除之日2018年3月止，即：4699.7㎡×1.8元/㎡·月×8月＝67675.68元。 综上所述，张磊的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5248号民事判决； 二、张磊于本判决生效之日起十日内向王秀英支付租用王秀英位于资阳市雁江区未来尚城项目4号楼4（F）(1-2)/3-4号的商业用房8个月的物业管理费67675.68元。 三、驳回王秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1334元，由王秀英负担574元，张磊负担760元；二审案件受理费1362元，由王秀英负担586元，张磊负担776元 本判决为终审判决。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 陈光彬 二〇二〇年五月十四日 法官助理 周 群 书 记 员 孙毓灵