广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初6269号原告:潘晶桂,女,壮族,1983年7月30日出生,身份证住址广西平果县,被告:深圳市得龙实业有限公司,住所地广东省深圳市罗湖区翠竹街道贝丽北路75号水贝银座大厦21楼01室，统一社会信用代码91440300745184537P。法定代表人:余文珣，执行董事。委托诉讼代理人：杨莹，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403201111047675。委托诉讼代理人:刘晓彤，广东竞德律师事务所律师，执业证号14403202011173368。原告潘晶桂与被告深圳市得龙实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘晶桂、被告委托诉讼代理人杨莹、刘晓彤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退给原告保证金34960元和管理费3496元共38456元；2、被告退给原告预交的租金36708元和预交管理费5244元共41952元（被告证据3当中三个月违约金这一项）；以上总计80408元。事实与理由：因商场招商运营和经营管理问题，现商场商户率不到8%，人流过于稀少，严重影响原告店铺正常经营，每个月都在亏损，导致原告店铺无法继续经营。本月12月3日原告向商场申请退租并退回保证金和预交的租金，遭到商场拆我店招牌并不合理扣除保证金和预交明年的部分租金及管理费。被告辩称，一、原告单方违约解除合同，原告应承担合同约定的违约责任，被告有权不予退还保证金，法院依法应当驳回原告所有的诉讼请求。2019年1月23日原、被告双方签订原合同《房屋租赁合同（商业）》合同编号为SBYZ2019-（B1-04）原合同约定第一计年每平方米每月380元，月租金为17480元。租赁保证金为两个月租金34960元及两个月管理费3496元之和，共计38456元。签订原合同后，原告为取得优惠租金价格提出一次性支付一年租金的请求。2019年8月27日原、被告签订《补充协议》，被告给予了原告优惠的租金价格每平方米每月266元，月租金为12236元。2019年12月3日原告单方违约解除房屋租赁合同，无正当理由向被告提交《退租申请》，被告表示不同意并要求原告继续履行合同。后因原告多次至被告处闹事，严重影响了被告的正常经营，被告依据原合同及补充协议内容，向原告提出剩余租金退还方案，在原告签字确认退租金额后，被告依约已实际退还原告34757.35元。依据原合同及补充协议的约定，承租人擅自解除合同的，出租人有权不予退还租赁保证金，并依据合同内容追究承租人的其他违约责任。即因原告违约单方解除租赁合同，被告有权不予退还原告保证金38456元，同时原告还需向被告支付违约金。违约金数额三个月租金和管理费之和41952元。现被告扣除保证金、违约金、租期内租金、管理费、电费后已实际还原告34757.35元，被告无须返还原告任何款项。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律基础，应予以全部驳回。二、原告单方违约解除合同给被告造成招商损失费用以及商铺空置期损失费用，被告扣取违约金的行为符合合同的约定及法律规定。自被告2019年12月份退租至今，原告所承租的商铺仍未有第三方承租，商铺已超过四个月仍处于空置的状态。另加之原告承租时，被告向招商代理方已支付了招商人员工资及相当于两个月租金的招商代理费。而原告第二项诉讼请求主张退还的金额，实际是被告依据原合同及《补充协议》以优惠租金计算并扣除的违约金。原告根本违约的行为导致双方约定的违约金金额实际已根本无法弥补被告佣金及房屋空置期的损失，依据《房屋租赁合同》6.4条、16.5条、16.8条及被告提交的证据7-10，原告无权主张返还违约金。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告无须退还原告任何费用，恳请法庭在查明事实的基础上，依法审理、公正裁决，依法判决驳回原告的所有诉讼请求，以维护被告的合法权益。当庭补充答辩：1、原告单方违约解除了房屋租赁合同,原告应承担合同约定的违约责任,被告有权不予退还保证金,法院依法当驳回原告所有的诉讼请求。2、在2019年1月23日原、被告双方签订原房屋租赁合同约定每平方米每月租金380元,即月租金17480元,合同还约定租赁保证金为两个月租金34960元及两个月管理费3496元之和共计38456元,签订合同之后原告为了取得优惠价格,原被告双方于2019年8月27日签订了合同的补充协议,被告给予了原告优惠的价格每平方米每月266元,月租金为12236元,在2019年12月3日,原告单方违约解除房屋租赁合同,无正当理由向被告提交退租申请,被告表示不同意并要求原告继续履行合同,后因原告严重影响被告的正常经营,被告依据合同及补充协议向原告退还剩余租金,依据原合同及补充协议约定原告解除合同的被告有权不予退还租赁保证金,并依据合同内容追究原告的其他违约责任。原告单方违约解除合同,为被告造成了招商损失费用及商铺空置损失费用,自被告2019年12月退租至今,原告所承租的商铺仍未有第三方承租,商铺超过4个月属于空置状态,原告承租时被告向招商代理方支付招商人员工资及相当于两个月租金的招商代理费。依据房屋租赁合同6.4条、16.5条、16.8条及被告证据7-10,原告无权主张返还违约金及租赁保证金。详细意见见书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、涉案房产情况：涉案房产位于深圳市水××大厦地下××号店铺，于2019年2月1日转移登记至被告名下。二、合同签订情况：2019年1月23日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房产出租给乙方；房屋交付日为2019年2月14日，租赁期限自交付日起算至2022年2月13日届满，共36个月；乙方应当于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于两个月租金即34960元及两个月的管理费即3496元，共计38456元作为租赁保证金；租金标准：乙方同意按照固定租金方式（每年递增5%）向甲方支付租金，具体计算方法如下，自计租日起，第一计租年的租金标准为每月每平方米380元，合计每月租金为17480元，第二计租年的租金标准为每月每平方米399元，合计每月租金为18354元，第三计租年的租金标准为每月每平方米418.95元，合计每月租金为19272元；管理费标准：按计租面积计算,每月每平方米38元,合计每月1748元；合同届满终止或双方友好协商提前解除时，乙方按照合同约定的房屋交还程序将房屋交还给甲方，双方就租赁房屋而产生的各项费用结算完毕，且乙方完成以租赁房屋地址为注册地址的工商登记注册信息的变更或修改后的30个工作日内，甲方将经结算确认后的租赁保证金无息退还给乙方；乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，作为对甲方经营损失的弥补，并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任；因乙方违约导致甲方解除合同的效力，乙方还应向甲方支付违约金，违约金相当于三个月租金和管理费之和，作为对甲方房屋空置期损失的弥补。2019年8月27日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋租赁合同（商业）补充协议》约定，乙方同意按照固定租金（每年递增5%）向甲方支付租金，具体计算方法如下，自计租日起，第一计租年（自2019年6月30日至2020年6月30日止）的租金标准为每月每平方米380元，合计每月租金为17480元，合同签约时预缴一个月租金为17480元，剩余11个月零1天租金按照一次性缴纳方式折算后为135004.1元；第二计租年（自2020年7月1日至2021年6月30日止）的租金标准为每月每平方米399元，合计每月租金为18354元；第三计租年（自2021年7月1日至2022年6月30日止）的租金标准为每月每平方米418.95元，合计每月租金为19272元。三、其他情况：2019年1月24日，被告向原告出具《收款收据》载明收到原告租赁保证金34960元、管理费保证金3496元，共计38456元；同日，被告向原告出具《收款收据》载明收到原告2019年3月14日至2019年4月13日租金17480元、管理费1748元。2019年8月24日，被告向原告出具《收款收据》载明收到原告2019年7月31日至2020年6月30日租金135009.1元、2019年7月31日至2020年9月30日管理费3554元及6、7月水电费215.8元，共计138773.9元。2019年12月3日，原告向被告发出退租申请，申请退回押金及预交的租金。原告于2019年12月12日搬离涉案房产。被告扣除了2019年7月31日至2019年12月12日的租金54079元、2019年10月至2019年11月的管理费3496元、2019年8月至2019年11月的电费719.75元及三个月的违约金（租金36708元、管理费5244元），于2019年12月17日向原告退回34757.35元。本院认为，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（商业）补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方应按照合同约定履行自己的义务。原告虽主张涉案合同系双方协商一致解除，但被告对原告该主张并未确认，且原告未就该主张提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该主张不予采信。根据本院上述认定，原告提前解约的行为构成违约，被告有权依照合同约定没收租赁保证金并收取违约金，因此，原告主张被告向其归还租赁保证金34960元和管理费3496元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据本院上述认定，本院已采纳被告有权没收原告的租赁保证金的抗辩，故本院根据公平原则及原告申请，对违约金标准予以调整，违约金补偿的是房屋的空置租金，故本院酌定原告应按未打折的一个月租金和管理费标准支付违约金，据此计得被告还应向原告退还租金22724元（36708元+5244元-17480元-1748元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市得龙实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告潘晶桂退还租金22724元。二、驳回原告潘晶桂的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费905元，由原告潘晶桂负担650元，由被告深圳市得龙实业有限公司负担255元。上述费用原告潘晶桂已预付，被告深圳市得龙实业有限公司应在本判决生效之日起十日内迳付原告潘晶桂255元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张笑然二〇二〇年五月十五日庄文瑜书记员     杨双煜