湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终1002号上诉人（原审被告）：李蹦滔，男，1978年9月7日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：刘化意，湖南五湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋巧婷，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡彦琳，女，1986年10月26日出生，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师被上诉人（原审被告）：湖南省渝洲房地产实业有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚芳明。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省渝洲房地产实业有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈炜，管理人工作人员。被上诉人（原审被告）：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔2栋。法定代表人：姚芳明。诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所，系湖南省渝洲房地产实业有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈炜，管理人工作人员。上诉人李蹦滔因与被上诉人蔡彦琳、湖南省渝洲房地产实业有限公司（以下简称渝洲公司）、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司（以下简称湘汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初676号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李蹦滔上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对诉争标的物权属人认定完全错误。李蹦滔是与湘汇公司签订《抵押合同》,湘汇公司以其名下所有的位于冷水滩区的房产提供抵押;而蔡彦琳是与渝洲公司签订《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》,其购买的房产是渝洲公司的房产,合同盖章处亦是渝洲公司,并非湘汇公司。从本案证据材料和事实可以明显看出:蔡彦琳所诉争议的房产权属人是渝洲公司,而李蹦滔对应抵押房产的权属人是湘汇公司,两份合同的主体均不是同一公司。一审法院认定“被告李蹦滔与被告渝洲公司、湘汇公司签订的抵押合同成立于2017年”,但本案中李蹦滔根本未与渝洲公司签订抵押合同。一审法院错误认定诉争标的物的主体。2、李蹦滔并非本案适格的被告。本案与李蹦滔并无关联,其并非本案适格的被告。同时,李蹦滔与湘汇公司已经就抵押合同效力问题在长沙仲裁委进行仲裁,且李蹦滔已取得胜诉裁决结果。本案案由为“房屋买卖合同纠纷案件”,蔡彦琳诉请“确认抵押合同无效和解除抵押房产的查封”是对仲裁裁决结果或执行不服,应提起第三人撤销之诉或执行异议之诉。2019年蔡彦琳提出排除执行的异议请求已被一审法院驳回。一审法院无视长沙仲裁委的裁决结果径直判决《抵押合同》无效错误。3、一审法院认定“蔡彦琳实质上已经获取房屋权利,渝洲公司并非商铺实际权利人,所设抵押属于无权抵押”认定事实错误。首先,蔡彦琳并未取得房屋所有权,亦未获取房屋权利。抵押物的权属人与《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》的出卖人根本不是同一主体,蔡彦琳无法获取房屋权利。而且根据《物权法》第9条规定，蔡彦琳虽与渝洲公司签订房屋买卖合同,但蔡彦琳未对房屋买卖合同进行备案登记,亦未办理房屋权属登记,该房屋的所有权并未发生变化。其次,即便认定蔡彦琳和渝洲公司签订房屋买卖合同有效,也不能认定李蹦滔与湘汇公司签订的《抵押合同》无效。因为,蔡彦琳并未办理相关登记,房屋并不具有权利外观,也不具有物权期待权,李蹦滔作为善意第三人与湘汇公司签订抵押合同并办理抵押登记符合法律规定。再次,李蹦滔已尽到合理义务审查该房屋的状况。一审时已向法院提交到房屋实地考察的照片,但法院未对该证据进行认证,从而认定未尽到审慎义务,与事实不符。最后,当同一标的物上物权与债权并存时,除法律另有规定外，物权应优先于债权。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为“渝洲公司无权抵押,根据《中华人民共和国合同法》第51条之规定,权利人追认或无权处分人取得处分权利后,合同有效”,同时根据《物权法》第184条规定认为“房屋不得抵押”。李蹦滔与湘汇公司签订《抵押合同》并办理抵押登记的行为,系双方真实意思表示,且李蹦滔已尽到合理审慎义务,符合法律规定,并不违反《合同法》第53条关于无效合同和《物权法》第184条关于不得抵押财产的规定,且《抵押合同》向房产部门进行登记，并办理他项权证,符合物权变动的公示原则，抵押权合法有效设立。一审法院错误认定争议房屋的主体，应根据《民事诉讼法》的相关规定驳回起诉。本案应适用《物权法》第9条和第180条相关规定判决驳回起诉。被上诉人蔡彦琳辩称，一、蔡彦琳是涉案房屋的实际权利人，虽然房屋登记在湘汇公司名下，但不能仅依据不动产登记否认蔡彦琳的所有权效力。二、李蹦滔签订的抵押合同成立于2017年，合同成立时，案涉抵押房屋均已售卖并交付蔡彦琳出租使用，李蹦滔没有尽到合理的审查义务，不能善意取得抵押权。湘汇公司无权处分蔡彦琳的财产，设立抵押行为的应属无效。三、依据破产法原理，破产债权清偿中，生存利益优先保护。蔡彦琳所购的小面积商铺的功能与收益主要为保障与改善家庭生活，性质上属于普通购房的消费者，基于生存权具有比抵押权更优先保护的权利。四、渝洲公司与湘汇公司是关联公司，实际控制人都是姚芳明，法院裁定两个公司进入破产重整程序也是合并审理，虽然与蔡彦琳签订买卖合同的主体和与李蹦滔签订抵押合同的主体不一致，但标的物是一致的，抵押物就是蔡彦琳买受的房屋，因此原审法院认定并无错误。五、李蹦滔在蔡彦琳买受的房屋上设立抵押权，侵犯了蔡彦琳的所有权，李蹦滔与本案有利害关系，是本案的适格被告。其次，为了实现蔡彦琳一审诉讼请求即要求渝洲公司和湘汇公司为蔡彦琳办理不动产权证，需要先认定抵押权无效，故法院有权对李蹦滔的抵押权作出无效的认定。六、渝洲公司和湘汇公司将案涉房产分割卖给600多名业主，其中有部分房屋抵押给了案外人邓日峰。永州市中级人民法院作出（2019）湘11民终3873号民事判决，确认邓日峰的抵押权无效。本着同案同判的原则，李蹦滔的抵押权也应被确认为无效。七、湘汇公司和渝洲公司进入破产程序，李蹦滔的抵押权被确认无效后，仍可以向具有严重过错的湘汇公司、渝洲公司主张权利要求承担损失。渝洲公司、湘汇公司辩称，两公司已经进入破产程序，请二审法院依法判决原告蔡彦琳一审诉讼请求：1、请求确认蔡彦琳向渝洲公司购买永州市冷水滩区归蔡彦琳所有并由渝洲公司为蔡彦琳办理不动产权证；2、请求确认三被告之间的不动产抵押无效或撤销该不动产抵押，并解除抵押；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2014年，蔡彦琳向渝洲公司购买永州市冷水滩区，双方签订了《舜德摩尔·财富中心商品房买卖合同》，同时签订了《舜德摩尔·财富中心商品房委托租赁合同》。之后，渝洲公司向蔡彦琳交房并交付租金。2017年，渝洲公司、湘汇公司向李蹦滔借款，并以舜德摩尔财富中心1号栋4层相关商铺进行抵押并办理抵押登记。2018年，蔡彦琳向永州市冷水滩区人民法院起诉，请求判令渝洲公司、湘汇公司为其办理不动产权证，经法院主持，双方达成调解协议，法院出具调解书：由渝洲公司限期为蔡彦琳办理不动产权证。2019年8月，一审法院裁定受理渝洲公司、湘汇公司破产重整。蔡彦琳因与渝洲公司、湘汇公司、李蹦滔就产权产生纠纷，遂诉至法院。一审法院对本案争议焦点评析如下：一、本案涉案商铺买卖合同是否应继续履行。根据查明的事实，蔡彦琳与渝洲公司签订的房屋买卖合同成立于2014年，蔡彦琳依合同约定交足购房款，渝洲公司依约交付房屋并给付租金。该合同的签订并未侵害其他人的合法利益，也没有合同法第五十二条规定的其他无效情形，应当确认为有效合同。依照合同约定蔡彦琳应优先取得房屋产权。双方买卖合同在先成立，且属于有效合同，渝洲公司应当依约继续履行合同。故蔡彦琳提出的办理不动产权证的诉请，应予以支持。二、李蹦滔与渝洲公司、湘汇公司的抵押合同是否有效。根据查明的事实，李蹦滔与渝洲公司、湘汇公司签订的抵押合同成立于2017年。该合同成立时，所涉及的抵押物均已经售卖，且因渝洲公司的原因未办理不动产权证并已经交付蔡彦琳使用。虽涉案房产未办理不动产权登记，但实质上蔡彦琳已经获取房屋权利，渝洲公司并非商铺实际权利人，抵押权的设立也未经得房屋买受人的同意，渝洲公司属于无权抵押。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，权利人追认或无权处分人取得处分权利后，合同有效。本案中，渝洲公司与买受人一直未解除合同，买受人也并未进行追认，故该抵押合同不发生法律效力。再次，从2014年开始涉案房屋楼层一直处于销售状态，李蹦滔并未尽到其审慎义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”，依据前述抵押合同设立的抵押权以及抵押形式上存在争议的财产，均导致抵押行为的无效。蔡彦琳诉请抵押合同无效，一审法院予以支持。三、因渝洲公司、湘汇公司已经进入破产重整程序，根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，涉及债务人财产的查封、冻结等行为应当解除。故一审法院不再就蔡彦琳提出的解除查封的诉请予以处理。另外，抵押登记系具体行政行为，本案系民事诉讼不能对具体行政行为予以处理，故撤销抵押登记以及解除抵押不属于民事诉讼审查范围。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由渝洲公司在符合办理不动产登记的条件下限期三个月内为蔡彦琳办理永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层H12号商铺不动产权登记；二、渝洲公司、湘汇公司与李蹦滔之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层H12号商铺的抵押合同无效；三、驳回原告蔡彦琳的其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由渝洲公司、湘汇公司、李蹦滔共同负担。本院经审理查明，2014年10月31日蔡彦琳与渝洲公司签订了《舜德摩尔.财富中心商品房买卖合同》及交房确认书，10月30日蔡彦琳与湘汇公司签订了《舜德摩尔财富中心商品房委托租赁合同》。2017年5月18日李蹦滔与湘汇公司签订了抵押合同，以永州市冷水滩区零陵北路舜德城市摩尔1栋4层相关商铺进行抵押，5月19日办理了抵押登记。另，原审认定蔡彦琳经法院主持调解，与渝洲公司达成调解协议由渝洲公司为蔡彦琳办理不动产权证，未有证据证实，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：一、李蹦滔是否为本案适格被告；二、李蹦滔与湘汇公司之间的《抵押合同》是否有效？案涉商铺买卖合同是否应继续履行？一、李蹦滔是本案适格被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，民事诉讼法对受理条件的规定首先要求原告与案件有直接利害关系，对被告的主体资格问题仅要求起诉时“有明确的被告”，至于被告是否为争议的法律关系主体、是否应当承担民事责任，并非人民法院审查受理时应当解决的问题。本案中，李蹦滔作为一审被告，其身份是明确的，至于李蹦滔是否应承担相关责任，则需经过实体审理方可进行认定。经审查，蔡彦琳系与渝洲公司于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》，李蹦滔与湘汇公司于2017年签订抵押合同，并办理了抵押登记，房屋所有权人系湘汇公司。渝洲公司与湘汇公司系关联公司，湘汇公司授权给渝洲公司出售房屋，湘汇公司认可渝洲公司与蔡彦琳签订的商品房买卖合同。现渝洲公司在将案涉房屋出售给蔡彦琳后，房屋所有权人湘汇公司又将案涉房屋抵押给李蹦滔，蔡彦琳要求确认李蹦滔与湘汇公司之间的抵押合同无效，蔡彦琳将李蹦滔、渝洲公司、湘汇公司列为被告并对其提出了具体的诉讼请求和事实、理由，没有违反上述法律规定。蔡彦琳与渝洲公司签订商品房买卖合同的标的物是案涉商铺，李蹦滔与湘汇公司签订抵押合同的标的物是同一房屋。蔡彦琳作为抵押合同之外的第三人，要求确认抵押合同无效，根据《合同法》确认合同无效的规定，李蹦滔系抵押合同当事人，是当然的被告。故李蹦滔认为其作为一审被告不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、李蹦滔与湘汇公司之间的《抵押合同》是否有效？关于抵押合同效力，本院认为，根据一审在案证据《抵押合同》证实，该抵押合同系李蹦滔与湘汇公司签订，渝洲公司未在该合同上签字盖章，也不是该合同上约定的合同当事人。原审认定该《抵押合同》系渝洲公司、湘汇公司与李蹦滔签订的，属认定事实错误，本院予以纠正。1、蔡彦琳与渝洲公司于2014年签订了商品房买卖合同，交清了全部房款，虽未直接占有房屋，但已按约定由渝洲公司将案涉房屋进行统一返租，并收取了租金。因此，应视为蔡彦琳已对诉争房屋进行了占有、使用和收益。虽然渝洲公司未按合同约定为蔡彦琳办理房屋产权登记，但诉争房屋未办理产权登记并非蔡彦琳的过错所致，非因买受人自身原因未办理。二审中，渝洲公司、湘汇公司承认两家公司系关联公司，湘汇公司认可渝洲公司出售案涉房屋，故蔡彦琳买卖合同合法有效，一审判决渝洲公司应当依约继续履行合同，并为蔡彦琳办理不动产权证并无不妥。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”涉案房屋虽登记于湘汇公司名下，但湘汇公司的关联公司渝洲公司已将房屋出售给蔡彦琳，已完成相应的付款义务，且渝洲公司按照房屋买卖合同中约定的返租条款支付了房屋租金，房屋的所有权已实际转归蔡彦琳享有。故湘汇公司、渝洲公司并非涉案房屋的真实权利人，对涉案房屋无处分权。蔡彦琳并未追认湘汇公司的行为。3、诉争房屋系湘汇公司开发的楼盘项目，该项目早在2014年之前即已建成发售，湘汇公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。在此情况下，李蹦滔作为债权人在案涉商铺上设定抵押，不仅应当预料用于抵押的商铺存在业已售出的客观事实，而且也完全有能力了解到已经售出的客观事实。原审判决由此认定李蹦滔对于设定抵押未予审慎审查存在过失，因而不属于善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。4、湘汇公司在2014年将案涉房屋出卖给蔡彦琳，时隔三年后又就同一标的物与李蹦滔签订抵押合同并办理抵押登记，存在明显恶意。综上，李蹦滔在案涉房屋上的抵押权对蔡彦琳不具有优先受偿的效力，原审法院认定李蹦滔与湘汇公司的抵押合同无效并无明显不当。综上所述，原审判决认定事实部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：一、维持永州市中级人民法院（2019）湘11民初676号民事判决第一项、第三项；二、变更永州市中级人民法院（2019）湘11民初676号民事判决第二项为：湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司与李蹦滔之间涉及永州市冷水滩区舜德摩尔财富中心1号栋四层H12号商铺的抵押合同无效。一审案件受理费200元，由李蹦滔负担100元，湖南省渝洲房地产实业有限公司、湖南省湘汇置业发展（集团）有限公司负担100元。二审案件受理费100元，由李蹦滔负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年五月二十九日法官助理梁昕昕书记员申书琴