呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终406号上诉人（原审原告）：杨正刚，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：那日苏，内蒙古融兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街80号A、B座综合楼B单元6层4064室。法定代表人：张玉宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王中伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨培君，女，住呼和浩特市。原审第三人：内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：王燕霖，该公司董事长。委托诉讼代理人：周少海，男，该公司员工。原审第三人：黄建平，男，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：李芊葆，北京市金励律师事务所律师。上诉人杨正刚因与被上诉人内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司）、被上诉人杨培君、原审第三人内蒙古昭华建筑工程（集团）有限责任公司（以下简称昭华公司）、原审第三人黄建平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨正刚及其委托诉讼代理人那日苏，被上诉人巨东公司的委托诉讼代理人王中伟，被上诉人杨培君，原审第三人昭华公司的委托诉讼代理人周少海，原审第三人黄建平的委托诉讼代理人李芊葆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨正刚上诉请求：撤销原判，依法改判，支持杨正刚原审诉讼请求。事实和理由：2013年1月，杨正刚通过介绍从昭华公司代理人黄建平处，购买了巨东公司与昭华公司合作开发的××区东户房屋一套，并于2013年1月12日交付购房首付款20万元，后于2013年11月4日又交付上述房屋购房款20万元，共计交付购房款40万元，占房屋总价81.1%。2016年10月，昭华公司委托代理人黄建平将该房屋的钥匙交到杨正刚手中，杨正刚进行了查收。2016年11月13日，杨正刚工作回来，再去该房屋时发现门锁被换，杨正刚当即报警，玉泉区小黑河派出所出警。经核实，巨东公司于2014年9月10日将上述房屋以每平米4800元的价格卖给了杨培君。杨正刚认为，此房为昭华公司委托代理人黄建平有权自行销售部分，开发商巨东公司只负责办理手续。杨正刚认为，杨培君所购房屋为巨东公司抵顶给昭华公司的房屋，其处分权应属于昭华公司及其实际出资人黄建平。巨东公司在法庭上陈述，此房由郭永亮售出，属无处分权人处分他人财物。杨正刚认为，杨培君和巨东公司之间的房屋订购协议签订于2014年，但是2016年巨东公司财务会计处的房屋销售情况表上根本没有杨培君的名字，而且其强行装修房屋是在杨正刚起诉之后，故房屋已被善意第三人实际占有的说法不能成立。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判如所请，依法改判。补充意见：一审判决认为杨正刚所签订的协议属于预约合同，未形成真实的合同关系，一审法院认定有误。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第五条，应认定为正式的商品房买卖合同，杨正刚所签协议属正式的商品房买卖合同，可依据该合同主张相关权利。巨东公司辩称，巨东公司未向杨正刚出售过房屋，未与杨正刚收取过任何房款，昭华公司是建设施工单位，合同是无效的，昭华公司不具备售房的手续。依据合同的相对性，杨正刚应向合同相对人主张，而不是巨东公司。杨正刚与昭华公司签订的合同，接到书面通知7日内去更换手续，但至今杨正刚未去巨东公司更换手续。杨培君辩称，杨培君的房是2014年经人介绍从龚华成手中购买的房屋，是龚华成领杨培君去巨东公司办理的手续，2016年从物业领取的钥匙，杨培君有去领取钥匙的所有手续。杨培君领钥匙物业说施工方的装修钥匙没有交回去，其他是好的。昭华公司述称，昭华公司是跟郭永亮项目经理签订的合同，至于售房，那个时候据郭永亮说，是施工完毕后，巨东公司签订的是顶房没有收过房款，黄建平是工地的包工头，去卖房昭华公司没有收取过房款，也不清楚此事。黄建平述称，杨正刚陈述的事实属实，一审判决认可杨正刚与昭华公司的合同有效，认购协议内容符合商品房买卖合同的内容，巨东公司对案涉房屋无处分权，其擅自出售属于无权处分，巨东公司只是案涉房屋出售协助义务的履行人，杨培君陈述购房事实不实，且没有付款凭证。昭华公司对黄建平出具授权委托书，对其所出售的房屋及签订的合同承担相应法律责任。黄建平认为巨东公司应向杨正刚交付房屋。杨正刚向一审法院起诉请求：1、依法判令巨东公司将水语青城二期七号楼西单元12层东户房屋交付杨正刚(房屋总价493170元);2、判令巨东公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月29日，巨东公司与昭华公司第十九项目部签订《合作开发协议》，约定：巨东公司将呼和浩特市玉泉水语青城水语青城二区3号楼、三区7号楼建设施工工程承包给昭华公司，该工程由项目部组织施工并签订内部承包协议书。巨东公司按昭华公司所施工的平米数以房抵顶全部工程款，昭华公司所分得的房屋，销售税由昭华公司自行承担。2012年3月，昭华公司给黄建平出具《委托书》，委托黄建平为昭华公司十九项目部经理，管理水语青城二期7号住宅楼。处理水语青城二期7号住宅楼的一切事务，并承担相应的法律责任。2012年4月12日，昭华公司第十九项目部与黄建平签订《建筑工程施工合同》。将水语青城二期7号楼转包给黄建平。2013年1月14日，昭华公司与杨正刚签订《水语青城二期7#西单元认购协议》，约定：杨正刚向昭华公司预订《水语青城》二期7#西单元12层东户房屋(以下简称案涉房屋)，总价493170元，杨正刚知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在申办之中。杨正刚在接到昭华公司电话通知(或书面通知)七日内携购房协议到《水语青城》7#楼现场与巨东公司签订正式变更销售手续，双方的权利与义务最终以更换手续为准。2013年1月17日，2013年11月4日，杨正刚两次向黄建平交付案涉房屋购房款共计40万元。2014年9月10日，巨东公司与杨培君签订《水语青城认购协议》。约定：巨东公司将案涉房屋以697546元的价格出售给杨培君，杨培君在接到巨东公司电话通知(或书面通知)七日内到水语青城接待中心与巨东公司签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。2016年6月，杨正刚从黄建平的管理人员手里拿到了案涉房屋的钥匙，但未居住。杨培君在与巨东公司签订合同后对案涉房屋进行装修并入住。一审法院认为，首先，昭华公司与杨正刚签订的《水语青城二期(7#西单元)认购协议》约定：杨正刚知悉签订该认购协议时，该商品房的预售许可证正在申办之中，杨正刚在接到昭华公司电话通知(或书面通知)七日内携购房协议到《水语青城》7#现场与巨东公司签订正式变更销售手续，双方的权利与义务最终以更换手续为准。从该认购协议内容来看，双方当事人的权利、义务尚处于不明确状态，还需通过后期订立杨正刚与巨东公司的合同予以明确，且该认购协议对所售房屋审批手续不全的事实也进行了表述，该协议的性质为预约合同。预约合同的订立目的是为一定期限内签订本约合同，预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故杨正刚依据该认购协议主张交付房屋的诉讼请求不能实现。其次，按照昭华公司第十九项目部郭永亮与黄建平签订《建筑工程施工合同》及昭华公司与杨正刚签订的《水语青城二期（7#西单元)认购协议》的约定来看，黄建平将房屋出售给杨正刚后，还应由郭永亮负责与巨东公司签订正式变更销售手续。但本案中，昭华公司与杨正刚签订《水语青城二期(7#西单元)认购协议》后，黄建平给杨正刚出具《申请拨款收条》，请求郭永亮为杨正刚办理相关手续，但杨正刚与巨东公司至今未签订任何协议。也即意味着杨正刚与巨东公司之间并未形成任何合同关系，昭华公司与杨正刚签订的《水语青城二期(7#西单元）认购协议》中关于“双方的权利与义务最终以更换手续为准”的约定未实现，杨正刚依据其与昭华公司签订的协议向巨东公司主张合同中的权利无依据。最后，杨正刚对本案诉争房屋已被他人装修使用的事实也是知情的，本案诉争房屋已被他人占有客观上也无法实现杨正刚要求交付房屋的目的。杨正刚经一审法院释明不变更诉讼请求，其要求巨东公司交付房屋的诉讼请求不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决：驳回原告杨正刚的诉讼请求。案件受理费8698元，由原告杨正刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨正刚二审中举示出警记录3份、杨正刚最初取得案涉房屋的房门钥匙，杨培君二审中举示业主领取资料表、2016年7月26日缴费收据6份、认购协议、收据1份，各方当事人进行了质证。一审查明的事实中，关于杨正刚拿到案涉房屋钥匙的时间，经二审询问，杨正刚称其拿到钥匙时间为2016年10月22日；关于杨培君《水语青城认购协议》，杨培君出示的《水语青城认购协议》盖有巨东公司水语青城项目部合同专用章，该协议落款时间2014年9月10日，载明杨培君认购C区7号楼房屋，具体手写房号因覆盖有指印难以辨认，但杨培君出示的房款收据以及巨东公司提供的缺少其印章的杨培君《水语青城认购协议》中显示房号为A1203号。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：杨正刚要求巨东公司向其交付案涉水语青城二期7号楼西单元12层东户房屋，该请求是否有事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉《水语青城二期7#西单元认购协议》约定“杨正刚在接到昭华公司电话通知(或书面通知)七日内携购房协议到《水语青城》7#楼现场与巨东公司签订正式变更销售手续，双方的权利与义务最终以更换手续为准”，根据该约定，杨正刚现要求巨东公司交付房屋，应以其与巨东公司签订正式变更销售手续为前提，杨正刚虽称其因在外地曾与巨东公司副总联系告知情况，但缺乏证据予以佐证，在杨正刚与巨东公司至今未签订任何协议的情况下，要求巨东公司交付房屋缺乏依据，其上诉请求不能成立。另外，杨正刚亦认可案涉房屋现由杨培君实际占有并装修，则巨东公司现并不占有和控制案涉房屋，杨正刚请求巨东公司向其交付案涉房屋，该诉讼请求客观上亦无法实现。综上，杨正刚要求巨东公司交付案涉房屋的上诉请求不能成立，杨正刚可依据其签订的合同及付款凭据等另行向相关主体主张权利。综上所述，杨正刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8696元，由杨正刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清