湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12833号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉远通正丰企业管理服务有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区武汉光谷国际商会大厦B座24层13-18室。法定代表人：许启正，该公司董事长。委托诉讼代理人：付洁宁，该公司员工。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市交通学校，住所地武汉东湖新技术开发区光谷大道136号。法定代表人：简玉麟，该校校长。委托诉讼代理人：王远华，湖北法正联合律师事务所律师。上诉人武汉远通正丰企业管理服务有限公司（以下简称远通公司）与上诉人武汉市交通学校（以下简称交通学校）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人远通公司的委托诉讼代理人付洁宁、钱开明、上诉人交通学校的委托诉讼代理人王远华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.判令交通学校继续履行2004年2月26日《房屋产权移交协议书》中的第三条约定，将坐落于武汉东湖高新技术开发区光谷街20号光谷世界城康桥小区4栋1单元31层03号（建筑面积91.55平方米）房屋所有权证更名至远通公司名下；3.本案诉讼费由交通学校承担。事实与理由：本案涉案房屋是远通公司改制所得的职工福利房屋拆迁后还建房屋所得，远通公司依法享有该房屋的所有权。转让该房屋是当事人的真实意思，属于企事业单位职工内部住房分配性质，其他教职员工在同样的房屋拆迁过程中，分配得到房屋并办理了过户手续。即便该房屋的转让违反国家管理性禁止规定，但没有损害国家利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，其分配房屋和要求过户应得到法律的支持，人民法院不应以公权力予以干预。诉争房屋是国家改革过程中，依照当时的政策法律规定，经过合法的审批程序已经分配给原远通公司职工的福利房，代表着党和国家给予这些职工的温暖。由于交通学校的不作为，远通公司是处于弱势和被动地位的一方，导致党和国家的政策没有落实到具体职工身上，交通学校应负责任。交通学校辩称：一、涉案房屋属于国有资产，不是远通公司改制资产范围。二、远通公司占用交通学校自管的国有资产，应对交通学校支付房屋使用费。远通公司不支付任何对价，诉请无偿取得涉案房屋的产权，这严重侵害国家利益。三、远通公司所提的诉讼请求，实际是要求不合法的无偿占有国有资产和让国有资产继续流失，依法不能成立，请求驳回远通公司的所有诉请。交通学校上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令远通公司将交通学校所有的位于东湖××技术开发区光××世界城××小区××单元××房屋××给交通学校；3.判令由远通公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决双方签订的《房屋产权移交协议书》不生效，判决双方签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，却未依法支持交通学校要求远通公司返还因上述不生效、无效合同占有交通学校房屋的诉请，错误支持了远通公司在未支付任何对价情况下无偿占用国有房产及继续使国有资产流失的违法主张，存在法律适用上的错误。二、远通公司占用交通学校的国有房产，应支付占用该房屋的对价，给付房屋使用费。一审法院对远通公司长期占用国有房产，不支付房屋使用费，造成国有资产流失的行为，错误认定不违反国家法律和行政法规的强制性规定，并以此为由驳回交通学校要求远通公司返还房屋的诉请，是明显违法的错判。远通公司辩称：一、交通学校主张的合同无效应返还房屋的问题，本案实质是学校住房分配问题，并非房屋买卖产生的纠纷。根据最高人民法院关于房地产通知第三条的规定，本案并不属于人民法院的审理范围。本案是原分配房屋拆迁还建的房屋，远通公司主张的是权利的延续，还建房屋钥匙也给了远通公司，远通公司还进行了装修，但是在办理过户手续时交通学校认为是国有资产而产生纠纷，故本案并非纯粹的房屋买卖合同纠纷，实质是单位分房问题。二、本案房屋占用费的请求交通学校在一审中并未提出，应该是另一法律关系。如果远通公司取得房屋是合法的，那么也不存在房屋占用费的问题。综上，交通学校的上诉理由均不能成立。远通公司向一审法院起诉请求：1.判令交通学校继续履行2004年2月26日《房屋产权移交协议书》中的第三条，将坐落于武汉东湖高新技术开发区光谷街20号光谷世界城康桥小区4栋1单元31层03号（建筑面积91.55平方米）房屋的房屋所有权证更名至远通公司名下；2.本案诉讼费用依法分担。交通学校向一审法院提起反诉请求：1.确认远通公司与交通学校于2015年8月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；2.判令远通公司将位于东湖××技术开发区光××世界城××小区××单元××房屋××给交通学校。一审法院认定事实：一、原武汉市远通商社（1989年5月份成立），于1992年9月2日更名为武汉市远通运输贸易公司，系交通学校校办企业，属于全民所有制企业。2003年6月3日，武汉市远通运输贸易公司改制为民营企业，更名为武汉远通运输贸易有限公司。2009年2月11日，武汉远通运输贸易有限公司更名为武汉远通正丰投资有限公司。2016年8月29日，武汉远通正丰投资有限公司更名为武汉远通正丰企业管理服务有限公司。二、位于武汉市洪山区关山街梳子桥91号第2栋4单元1楼2号房屋（以下简称梳子桥0102号房屋，该房屋建筑面积为68.98平方米）系交通学校所有（房屋所有权证号为：武房房自字第××号）。1999年12月18日，交通学校制定《关于货币化解困分房方案》，实行住房货币化分配，对教职员工评分后，以不低于350元每平方米的标准向教职员工出售。同时，上述方案确定“拨出一套住房交给校办企业远通公司按房改政策自行分配给职工”。随后，交通学校将位于梳子桥0102号房屋交付给远通公司。远通公司将此套住房作为职工宿舍，未按分房方案规定出售给职工，亦未到房地局办理更名手续。2001年，远通公司与交通学校实行事企分离。2001年6月6日，双方签订《武汉市交通学校、武汉市远通运输贸易公司关于事企分离工作中几个具体问题的处理意见》，约定：学校负责将原分配给企业的职工宿舍（梳子桥0102号房屋）一套移交给企业。三、远通公司改制时，梳子桥0102号房屋未列入企业改制资产范围。改制后，远通公司（乙方）于2004年2月26日与交通学校（甲方）签订《房屋产权移交协议书》，约定：甲方决定将梳子桥0102号房屋划拨给乙方。因考虑到过户手续繁琐及费用问题，经协商，特订如下协议：1.该套住房暂不办理过户手续，甲方决定将该套住房产权移交乙方永久所有，乙方按照小区住宅要求享有处分权；2.该套住房如因国家建设或其它原因拆除，其全部补（赔）偿费用归乙方所有，甲方负责协助办理有关手续；3.乙方因特殊情况需要办理房产证更名异动手续，甲方负责配合。2008年5月21日，梳子桥地段被征收拆迁。因梳子桥0102号房屋登记在交通学校名下，由交通学校与拆迁部门签订拆迁协议。2014年9月，拆迁部门向交通学校交付康桥小区还建房，并将还建房登记在交通学校名下。其中位于武汉东湖新技术开发区光谷街20号光谷世界城康桥小区4栋1单元31层03号房屋（以下简称康桥小区3103号房屋）的房屋所有权证号为武房权证湖字第××号，土地使用权证号为武新国用（商2014）第08735号。四、2014年11月4日，远通公司的职员到交通学校取走康桥××××号房屋钥匙后，对房屋装修并使用至今。2015年7月26日，交通学校向康桥小区的物业公司出具证明：康桥××××号房屋已经交付给远通公司，其他手续尚待办理，请贵处给予办理相关装修、入住手续。五、为便于办理康桥××××号房屋的过户手续，远通公司、交通学校的工作人员于2015年8月23日在武汉东湖新技术开发区房地产交易中心签订《武汉市存量房买卖合同》一份，约定交通学校将康桥××××号房屋卖给远通公司，价款30万元人民币，一次性支付，双方于签订合同30日内办理房屋过户手续。但上述合同未约定具体付款时间及交房时间。一审庭审中，双方均认可：上述合同中约定的价格系虚拟价格，不用实际给付。2015年8月24日，远通公司、交通学校共同到武汉东湖开发区房产交易中心办理过户手续。当日，房地部门向远通公司出具《私房买卖登记（转让给单位）收件单》（登记编号：201526047959），并告知可在七个工作日内持收件单领取远通公司名下的新的两证。后因房地部门要求交通学校补充提交上级主管部门对该房屋的处理意见而未能过户。为此，双方发生分歧，远通公司至今未领取康桥××××号房屋的不动产登记簿。一审法院认为，一、交通学校《关于货币化解困分房方案》确定将单位房屋出售给职工，职工出资购买后获得房屋所有权，并将梳子桥0102号房屋交由远通公司以货币化分房的形式分配给职工。但远通公司并未按房改政策出售给职工，导致该房未实际参与货币化分房。由于远通公司未按《关于货币化解困分房方案》执行，梳子桥0102号房屋的性质及归属不因上述方案发生变化,仍属国有资产。其次，梳子桥0102号房屋未列入企业改制资产范围，不属于改制企业财产。梳子桥0102号房屋拆迁后，还建于康桥××××号房屋。康桥××××号房屋登记于交通学校名下，仍属于国有资产。二、远通公司与交通学校为便于办理康桥××××号房屋的过户手续而签订《武汉市存量房买卖合同》，双方均确认上述合同约定的价格系虚拟价格，不用实际给付。因此，上述合同不是远通公司、交通学校的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《武汉市存量房买卖合同》无效。对交通学校要求确认该合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。三、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定：事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。远通公司与交通学校于2004年2月26日签订《房屋产权移交协议书》，由交通学校将梳子桥0102号房屋无偿划拨给远通公司。上述协议虽系双方真实的意思表示，但由于处置的房屋系国有资产，在国有资产管理部门未办理审批手续前，上述协议不生效。对远通公司要求交通学校将康桥××××号房屋过户至远通公司名下的诉讼请求，一审法院不予支持。因历史原因，交通学校长期将梳子桥0102号房屋交由远通公司使用，并在上述房屋拆迁后，将还建于康桥××××号房屋继续交付远通公司装修并使用至今。交通学校的上述行为不违反国家法律和行政法规的强制性规定。对交通学校要求远通公司退还康桥××××号房屋的反诉请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、远通公司与交通学校于2015年8月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、驳回远通公司的诉讼请求；三、驳回交通学校其他反诉请求。一审本诉案件受理费2900元，由远通公司承担；反诉案件受理费50元，由交通学校承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，远通公司与交通学校于2004年2月26日签订的《房屋产权移交协议书》虽系双方当事人的真实意思表示，但因梳子桥0102号房屋系国有资产，交通学校对该房屋的处置行为未履行相应的审批手续，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，认定《房屋产权移交协议书》不生效并无不当。关于远通公司与交通学校于2015年8月23日签订的《武汉市存量房买卖合同》，因双方当事人均在一审中认可，该合同中约定的价格系虚拟价格，不用实际给付，一审判决依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，认定《武汉市存量房买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。因案涉《房屋产权移交协议书》不生效，案涉《武汉市存量房买卖合同》无效，一审判决驳回远通公司关于要求交通学校将康桥××××号房屋过户至远通公司名下的诉讼请求并无不当，本院予以维持。因梳子桥0102号房屋系交通学校在1999年12月实行住房货币化分配时交付给远通公司，交通学校还在《关于货币化解困分房方案》中确定“拨出一套住房交给校办企业远通公司按房改政策自行分配给职工”，后梳子桥0102号房屋被拆迁，还建房屋系康桥××××号房屋，现交通学校提起反诉请求远通公司将康桥××××号房屋退还给交通学校，该项争议属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本院对于交通学校的该项反诉请求不予审理。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对远通公司、交通学校的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由武汉远通正丰企业管理服务有限公司负担2900元，武汉市交通学校负担50元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年五月十一日书记员 严 洁