辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10411号原告：庄津颖，女，1991年8月4日生，汉族，住所辽宁省大连市西岗区。原告：王振欣，男，1989年6月10日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。二原告委托诉讼代理人：李卫，系二原告近亲属。二原告委托诉讼代理人：庄黎，系二原告近亲属。被告：刘庆，男，1982年2月4日生，汉族，住所辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：段广满，系辽宁志方联合律师事务所律师。原告庄津颖、王振欣（以下简称“二原告”）与被告刘庆（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人李卫、庄黎，被告的委托诉讼代理人段广满律师均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称，二原告系夫妻关系。2018年9月30日，二原告为准备结婚购房，由大连恒鑫合众置业代理有限公司提供居间服务与被告签订了房屋买卖合同，交付定金30000元。随后因二原告发现被告在签订合同过程中是用已被颁证机关注销的房屋权属证书复印件出示给二原告以此隐瞒本次交易权属的真实情况：其时房屋正处于抵押状态，根本拿不出房屋产权证原件，却告知我方该房屋无抵押，二原告基于被告的欺骗和误导签订了购房合同。由于被告没有履行合同订立之前重要事项的告知义务致使二原告发生错误认识并由此作出了错误的意思表示。在二原告投诉到消费者协会至起诉到法院等待开庭期间，被告于2019年3月将该房屋又抵押一次，5月前后将该争议中房屋出卖给了第三方属于一房两卖。被告的行为严重损害了二原告的合法权益，故诉请：被告向二原告返还购买案涉房屋交付的定金30000元并赔偿30000元。被告辩称，不同意二原告的诉讼请求，因二原告的违约行为，双方的房屋买卖合同已于2018年12月19日解除，二原告此次起诉要求解除合同没有法律依据。二原告陈述与真实情况不符。二原告与被告授权的代理人姜红在2018年9月30日签订房屋买卖合同，签订时被告和居间方已经将房屋抵押的事实告知了二原告并向二原告展示案涉房屋产权证复印件，并且告知房屋抵押登记注销的时间是2018年10月8日，所以在双方都认可的情况下，在合同中“房屋是否抵押”处勾选了“无房屋抵押”。房屋在居间方大连恒鑫合众置业代理有限公司处销售时间比较长，房屋产权证一直在居间方处保存，换新房证后居间方是否给二原告出示被告不知情。二原告于2018年10月10日办理贷款手续，当天被告提出到营口银行办手续，二原告不同意被告指定银行，迟迟不去办理贷款手续。根据合同约定10月9日前二原告应将首付款310000元交付，二原告没按约如期交付，但被告在10月8日已经办理了房屋抵押登记注销手续，并不影响房屋正常交易及10月10日办理贷款，这种情况下被告没有违约，而系二原告不办理贷款手续导致房屋无法进行交易，且房屋买卖合同定金目前在居间方处存管，因此被告不应承担定金返还及赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、2018年9月30日，被告（合同中为“甲方”）与二原告（合同中为“乙方”）签订《大连市存量房屋买卖合同》，双方约定：甲方向乙方出售坐落于大连市甘井子区建筑面积为59.76平方米的房屋。关于权属情况，合同记载为房屋所有权证号为“XXXX”且标注“该房屋未设定抵押”，甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让且应在签署本合同当日将房屋所有权证原件放于居间方处。房屋售价为640000元，支付方式为：定金30000元，于交接房屋时冲抵房款，定金以居间方提供的“理房通”平台在条件成就时支付给甲方；乙方应于2018年10月9日前，将购房首付款310000元存入银行做资金监管；余款300000元乙方通过商业贷款支付，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方辅助确定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准，甲乙双方应于2018年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第九条违约责任约定：如甲方未能按本合同条款及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日；其提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；乙方均有权以书面通知的方式解除本合同并要求甲方承担违约责任。如乙方未能按本合同条款及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日，则甲方有权以书面通知的方式解除本合同并要求乙方承担违约责任。甲乙双方因履行合同而产生争议或纠纷时，双方均同意由居间方无息代为保管款项及手续文件，直至甲乙双方达成已付款项及手续文件的书面处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据甲乙双方的一致书面意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件，甲乙双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。合同中，甲方处由代理人姜红签字加摁手印。同日，二原告、被告代理人姜红、居间方大连恒鑫合众置业代理有限公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费由乙方承担18000元；居间方提供的居间服务包括协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，居间方违反本合同约定的权利义务应承担相应的违约责任。根据被告提供的公证书（2018年9月13日），其委托姜红作为代理人出售案涉房屋，代为到房屋管理部门查询、调取房屋档案信息相关事宜。委托期限为一年。根据二原告提供的收据及POS机消费记录单显示：二原告于2018年9月30日向居间方交付购房定金30000元、居间服务费等20000元，共计50000元。2、案涉房屋原登记权利人为被告，权证号为辽（2018）大连市内四区不动产权第XXXX号，该房屋上有抵押登记（2018年9月12日设立），后于2018年10月8日注销抵押登记。案涉房屋现已转售他人。3、关于案涉《大连市存量房屋买卖合同》的履行情况，二原告认可其未于2018年10月15日前办理完毕贷款手续的事实，但称因被告方未告知案涉房屋销售前设有抵押，且不同意被告方指定贷款银行，系被告方违约在先。被告则辩称，案涉房屋已注销抵押登记并不会妨碍本次交易的达成，合同不能履行的根本原因系原告方不配合办理资金存管和贷款手续而非被告未按合同约定履行相关义务。而根据二原告提供其与居间方工作人员的通话记录及微信记录可见，原、被告定于2018年10月10日办理首付款资金监管，但双方对二原告贷款银行的选择存在争议，故当日并未办理资金监管。后双方再经居间方协商同意继续于2018年10月16日按照合同履行时，二原告称其发现房屋存在抵押登记的情况认为居间方及二被告的行为属于欺骗而未能再继续履行。根据被告提供的短信记录可证，其曾多次以短信的形式催告二原告方继续履行合同，后被告于2018年12月19日以短信形式通知二原告方解除与其签订的房屋买卖合同。原、被告现对合同解除的状态均予以认可，但均认为系对方的违约行为致使合同解除。本院认为，二原告与被告、居间方所签订的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》系三方真实意思表示。关于《大连市存量房屋买卖合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现案涉房屋虽在出售时存在抵押登记致使存在所有权转移不能的风险，但被告在二原告履行合同约定的房屋付款义务前已注销抵押登记从而对案涉房屋享有不受制约的处分权，故被告的行为并不属于对原告的违约行为，原告亦不能以此解除案涉合同。关于合同签订时，案涉房屋存在抵押登记但合同中标注为“无抵押”是否属欺诈，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，二原告如认为被告的行为系属欺诈并使其在违背真实意思的情况下签订案涉合同，应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，但二原告并未提起撤销之诉，故对于被告的行为是否属于欺诈不需在本案中进行审查。其次，单就被告的行为来说，案涉房屋的抵押登记信息系标注在产权证上，居间方可通过基本的审查即可得知案涉房屋是否有抵押，现经居间方的专业居间服务下确认案涉房屋“无抵押”，故本案的情况是因居间方在履行居间服务中存在过错还是被告恶意隐瞒房屋抵押登记信息所致尚待确认，现二原告已就与居间方的居间合同关系另案提起诉讼，对于居间方是否存在过错本案中不再进行审查。综上所述，二原告与被告所签订的《大连市存量房屋买卖合同》系未经撤销的合法有效的合同，原、被告均应按照合同履行，现合同无法继续履行的原因有二，一为房屋原存在抵押登记；二为原、被告对贷款银行的选择存在争议。关于抵押登记一节，如上所述，因不影响继续履行不应视为被告的违约行为，故对于二原告诉称被告属违约而请求其支付双倍定金赔偿30000元，本院不予支持。关于贷款银行，因合同约定“贷款银行由甲乙双方共同委托居间方辅助确定”而并未对贷款银行予以明确约定，现原、被告对于贷款银行产生争议而致合同无法继续履行并进而解除不应归责于原、被告任何一方即不应视为原、被告存在违约行为。关于二原告所述被告将房屋另行转卖一节，根据被告提供的证据其于2018年12月19日以短信形式通知二原告解除合同，被告因合同无可归责于双方的原因且原、被告无法就合同未约定内容予以明确致使合同无法继续履行而解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同自通知到达对方时解除。现被告在合同解除后另行出售房屋并不属于违约行为。关于二原告诉请被告返还定金30000元，因合同约定该定金由居间方保管并由居间方按照人民法院的相关法律文书予以返还，现原、被告间合同解除且并不存在归责于原、被告的违约行为，应由居间方返还二原告已付定金，原告向二被告主张返还定金30000元并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告庄津颖、王振欣的全部诉讼请求。案件受理费人民币650元【按照诉请60000元及简易程序减半收取】，由二原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马雯菁二〇二〇年五月十五日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。