江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初765号原告：钟忠财，男，1976年12月29日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。原告：张贵秀，女，1980年12月26日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。两原告共同委托诉讼代理人：钟承建，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。两原告共同委托诉讼代理人：李旭飞，江西公仁律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：信丰中汇置业有限公司，住所地：信丰县嘉定镇站前大道（中侨公司内），统一社会信用代码：91360722MA35HOWR4U。法定代表人：张人丁，该公司董事长。委托诉讼代理人：文冠华，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许明月，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司信丰支行，住所地：信丰县嘉定镇阳明中路87号，统一社会信用代码：91360722860363338G。负责人：张佳，该行行长。委托诉讼代理人：赖伟华，该行职员，一般授权代理。原告钟忠财、张贵秀与被告信丰中汇置业有限公司（以下简称信丰中汇公司）第三人中国工商银行股份有限公司信丰支行（以下简称工商银行信丰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟忠财、张贵秀及其共同委托诉讼代理人钟承建，被告信丰中汇公司委托诉讼代理人文冠华，第三人工商银行信丰支行委托诉讼代理人赖伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟忠财、张贵秀向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告信丰中汇公司签订的《赣州市商品房买卖合同》(合同编号:2017121100281)；2.请求依法解除原告与被告信丰中汇公司、第三人工商银行信丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》(合同编号为清华誉府字信丰2018年209号)；3.请求依法判令被告信丰中汇公司返还原告购房定金3万元；4.请求依法判令被告信丰中汇公司返还原告首付款160000元及资金占用费(资金占用费自2017年12月11日起按月利率0.5%计至实际付清款之日止，至2020年3月30日已发生利息22426.67元)；5.请求依法判令被告信丰中汇公司返还原告截止判决生效之日止的按揭款及利息(截止2020年3月30日按揭款本金16141.65元、利息39581.61元，自2018年12月24日起按原告实还按揭款并依月利率0.5%计息至付清日止)；6.请求依法判令被告信丰中汇公司自判决生效之日向被告工商银行信丰支行偿还清华誉府字信丰2018年209号《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息和费用；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告钟忠财与张贵秀系夫妻关系，被告信丰中汇公司系“清华誉府”楼盘开发商。2017年12月11日，原告向被告信丰中汇公司交纳定金10万元予购买其开发的“清华誉府”一期10#010201房屋，2017年12月11日签订《赣州市商品房买卖合同》，约定前述房屋建筑面积129.42平米、6104.16元/平米、总价790000元，首付160000元，按揭贷款63万元，交房时间为2019年6月30日前，逾期超过90日买受人有权解除合同等内容，原告按约定于2017年12月11日向被告信丰中汇公司支付首付款160000元。2018年12月24日，原告作为借款人及抵押人、被告信丰中汇公司作为保证人、被告工商银行信丰支行作为贷款人共同签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号清华誉府字信丰2018年209号)，约定原告向被告工商银行信丰支行按揭贷款63万元、贷款期限25年(300个月)，由被告信丰中汇公司承担阶段性连带责任保证至抵押物办理正式抵押登记日止。合同签订后，被告工商银行信丰支行依约将按揭款63万元打给被告信丰中汇公司，原告亦自2019年1月24日起还按揭，截止2020年3月24日，原告已还按揭款本金16141.65元，利息39581.61元。被告信丰中汇公司未按合同约定的2019年6月30日前交房，逾期超过90日仍未交房；同时，案涉房屋存在严重的质量问题，无法达到交付标准。为此，原告依合同约定于2019年12月3日向被告信丰中汇公司邮寄《请求退购商品房的通知书》要求解除房屋买卖合同并退款等，被告信丰中汇公司收到前述函件未予回复。2020年1月7日，原告向信丰县住房和城乡建设局反映所购买的房子存在质量问题，住宅楼板贯穿性裂缝、漏水。后住建局多次召集开发商与原告当面协调，被告也同意原告可按合同约定退房。综上，被告信丰中汇公司所建房屋存在严重质量问题，且严重违反合同约定的交房时间，其行为显属根本违约。为维护原告的合法权益，依据《赣州市商品房买卖合同》约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金:收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、身份证、结婚证、企业信息；二、认购协议书、收款收据；三、《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017121100281）；四、《个人购房价款/担保合同》（合同编号清华誉府字信丰2018年209号）；五、借记卡账户按揭还款明细表；六、交房通知书、请求退购商品房的通知书、邮政德邦快递单；七、中共信丰县委信访局信访事项登记告知书、信丰县住房和城乡建设局办理张贵秀信访事项答复意见书；八、涉案房屋现场录像、图片光盘。被告信丰中汇公司辩称，1.造成逾期交房的原因，主要是因为征拆处理不到位，村民阻碍现场施工以及“经一路”各项参数迟迟未确定，影响了整体施工进度，造成信丰中汇公司无法按照合同约定向本案原告交房，逾期交房给信丰中汇公司造成的损失远远大于原告的损失，但信丰中汇公司仍然愿意严格依照合同约定承担逾期交房责任；2.《个人借款/担保合同》中，贷款方已经履行完毕付款义务，原告已经获取了贷款，原告无权解除合同。原告购买房屋只是借款合同的动机，而非借款合同目的，合同动机落空不能享有法定解除权；3.原告缴纳的认购定金，是预约合同中的定金，现双方已签订了《商品房买卖合同》(本约合同),原告无权主张双倍返还。原告缴纳定金时，双方并未就购房的具体条款予以明确，因此本约合同尚处于未成立状态，原告的举证目录也采用“予(预)购”的表述，则原告缴纳的定金不可能是本约合同的定金。双方签订《商品房买卖合同》后，预约合同中的定金条款因预约合同的完美履行而退出历史舞台。而对于《商品房买卖合同》中的违约事由，《商品房买卖合同》自有安排，再使用预约合同的违约条款舍本逐末；4.如果将原告缴纳的定金适用定金法则，而原告又同在第四、第五项请求中主张违约责任相冲突，违反“违约金与定金应选择行使”的法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告的第三项诉讼请求是返还定金，第四项是请求信丰中汇公司承担违约责任(资金占用费)，与“违约金与定金应选择行使”的法律规定相悖，应予以驳回。造成该种冲突的根本原因，就是原告将两个有一定关联，但实际相互独立的合同条款混同适用；5.合同解除后，信丰中汇公司负有返还购房款的义务，但是原告同样负有涤除信丰中汇公司担保责任的义务。原告未涤除信丰中汇公司担保责任，信丰中汇公司有权拒绝将房款返还。原告提前结清贷款的前提下，信丰中汇公司可直接将房款返还原告，否则，信丰中汇公司有权将剩余未偿还贷款对应的金额予以扣除后，再将剩余房款部分返还给原告；6.信丰中汇公司的违约责任，仅限于《商品房买卖合同》本身，信丰中汇公司仅根据《商品房买卖合同》承担违约责任。原告的第五、第六条诉讼请求，超出了《商品房买卖合同》的违约责任范围，应予驳回；7.原告方自述，经过协调，信丰中汇公司已经同意按照合同约定退房，但是原告仍然挑起诉讼，而原告其他付诉讼请求缺乏法律依据，因此信丰中汇公司不同意承担本案的诉讼费用。被告信丰中汇公司未向法庭提交证据。第三人工商银行信丰支行述称，1.若无《个人购房借款/担保合同》约定的解除事项发生，合同继续有效。2018年12月24日，原告因购案涉房产向工商银行信丰支行申请住房按揭贷款63万元，工商银行信丰支行与原告及信丰中汇公司三方自愿并签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效，并且工商银行信丰支行依约发放贷款，履行了相应的合同义务。三方依约于2019年4月16日自愿办理了案涉房产的预抵押登记；2.请求法院在考虑促进交易和维护秩序稳定的基础上，维护工商银行信丰支行合法权益。银行住房按揭贷款业务是银行的传统业务，这种业务模式便捷可靠，符合银行、开发商和广大客户的需求，已被社会广泛的接受并使用。如果三方中出现累及三方的违约行为，甚至造成群体性的解约事件，势必对金融秩序造成巨大的冲击，无益于建立诚信稳定的市场交易环境；3.在《个人购房借款/担保合同》未解除之前工商银行信丰支行有权依据上述合同宣布贷款提前到期，要求原告提前归还贷款本息并要信丰中汇公司履行阶段性连带责任保证。另外，根据工商银行信丰支行与信丰中汇公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条之约定“在借款人办妥正式抵押登记手续(不含抵押预告登记)，并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。”因案涉房屋尚未办理正式抵押登记手续，因此，工商银行信丰支行有权要求对信丰中汇公司履行阶段性连带责任保证。4.根据工商银行信丰支行与原告及信丰中汇公司三方自愿并签订的《个人购房借款/担保合同》第七条提前还款中7.2借款人提前还款应满足下列条件:A.“借款人同意如在约定的贷款合同期间内申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款违约金:提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×叁个月。每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息”。第三人工商银行信丰支行未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：原告钟忠财与张贵秀系夫妻关系，被告信丰中汇公司系“清华誉府”楼盘开发商。2017年12月3日，原告钟忠财作为认购方与被告信丰中汇公司与签订《中汇清华誉府认购协议书》，约定原告在签定协议书时支付定金人民币10万元。2017年12月11日，原告钟忠财、张贵秀作为买受人与出卖人被告信丰中汇公司签订《商品房认购协议》，约定原告向被告认购其开发的清华誉府一期10#010201房屋，原告向被告支付认购定金30000元人民币，同时约定该认购定金在签订《赣州市商品房买卖合同》后转为房价款。2017年12月11日，原告钟忠财、张贵秀作为买受人与出卖人被告信丰中汇公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的清华誉府一期10#010201房屋一套，该套房屋建筑面积129.42平方米，单价6104.16元/平方米，房屋总价790000元，首付款160000元，按揭贷款630000元，交房时间为2019年6月30日前，逾期超过90日交房，买受人有权解除合同。同时约定，签订《赣州市商品房买卖合同》前原告已向被告信丰中汇公司支付的30000元定金于合同签订时抵作商品房价款。2017年12月11日，被告信丰中汇公司向原告方出具了收款金额为160000元的收款收据，该160000元首付款中包含了原告签订商品房买卖合同前向被告支付的双方约定抵作商品房价款的30000元定金。2018年12月24日，原告钟忠财作为借款人和抵押人，张贵秀作为共同借款人和抵押物共有人，信丰中汇公司作为保证人，工商银行信丰支行作为贷款人共同签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号清华誉府字字信丰2018年209号），约定原告向第三人工商银行信丰支行按揭贷款630000元，贷款期限25年，由被告信丰中汇公司承担阶段性连带责任保证至正式抵押登记手续办理完毕且第三人工商银行信丰支行收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明之日止。合同签订后，第三人工商银行信丰支行依约于2018年12月24日将按揭款630000元打给了被告信丰中汇公司，原告亦自2019年1月24日起还按揭，截止到2020年3月31日，原告已还按揭款本金16141.65元，利息39581.61元。2019年11月7日，被告信丰中汇公司向原告发送了交房通知书，通知原告于2019年11月13日开始办理验收交房手续。2019年12月3日，原告方以被告逾期90天以上交房为由向被告信丰中汇公司邮寄《请求退购商品房的通知书》，要求退房。被告方收到通知后，与原告方协商未果。2020年1月7日，原告方向中共信丰县委信访局（以下简称信访局）反映其所购买的涉案房屋质量不达标，楼板有贯穿性裂缝、漏水问题，信访局将该信访件转至信丰县住房和城乡建设局（以下简称住建局）处理。2020年2月2日，住建局出具了《办理张贵秀信访事项答复意见书》，调查核实情况为：住建局多次召集开发商与业主当面协调，开发商同意业主按合同约定退房或修复后继续履行合同，但因赔偿问题无法达成一致，遂导致本诉。本院认为，综合原告的诉讼请求、理由和被告、第三人的答辩意见，并结合本案相关证据和事实，本案争议的焦点主要集中在以下三个方面：第一，《赣州市商品房买卖合同》应否解除；第二，《个人购房借款/担保合同》应否解除；第三，涉案合同解除后责任如何承担。一、关于《赣州市商品房买卖合同》应否解除的问题依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告信丰中汇公司未在合同约定的期限向原告交付房屋，显属违约行为，并致合同约定的解除条件成就，故原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告提出的原告向相关部门投诉房屋质量问题的行为应视为原告撤回退房请求的问题，本院认为虽然原告曾于2020年1月7日向信访局反映其所购买的涉案房屋质量不达标等问题要求相关部门处理，住建局也召集了双方当事人进行协商，但是原告的上述行为属于在合同履行过程中发生争议后为更好地诚信履约而寻求问题解决的一种正当途径，不能因此而视为原告放弃解除权，故对被告信丰中汇公司提出原告以其行为表示放弃解除合同权利的抗辩，本院不予采纳。二、关于《个人购房借款/担保合同》应否解除的问题鉴于《个人购房借款/担保合同》的基础合同即《赣州市商品房买卖合同》已解除，《个人购房借款/担保合同》的目的无法实现，原告要求一并解除《个人购房借款/担保合同》的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，本院予以支持。三、关于涉案合同解除后责任如何承担的问题1.关于原告主张双倍返还定金的问题。《赣州市商品房买卖合同》第七条约定的“签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币叁万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”据此，本院认为，原告交纳的30000元定金是双方为签订《赣州市商品房买卖合同》的签约保证金，在双方签订该合同后，该30000元定金已经抵作商品房价款，不再适用定金条款。原告要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。2.关于原告主张的返还购房款、资金占用费及已还按揭款和利息的问题。根据《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，原、被告双方约定的利息明确不属于违约金，故原告主张双倍返还定金的同时主张资金占用费和利息损失不属于重复主张，况且本院对原告主张的双倍返还定金请求未予支持，据此，本院对原告主张的该项请求予支持。关于资金占用费和利息标准的计算问题，根据原、被告约定的“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”和参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”之规定，本院认为资金占用费和利息以月利率0.5%为标准计算较为合理。4.关于原告剩余按揭款如何清偿的问题。根据查明的事实显示，原告的按揭贷款已全部支付给了被告信丰中汇公司，且截止目前原告仍在按时偿还按揭贷款且仍未还清，鉴于《个人购房借款/担保合同》已解除，为维护各方当事人的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，自本判决生效之日起的剩余按揭贷款本息（具体金额以被告工商银行信丰支行出具的对账明细为准）由被告信丰中汇公司一次性偿还给被告工商银行信丰支行，判决生效前原告已还部分由被告信丰中汇公司返还给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告钟忠财、张贵秀与被告信丰中汇置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017121100281）；二、解除原告钟忠财、张贵秀与被告信丰中汇置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司信丰支行签订的《个人购房借款/担保合同》(合同编号为清华誉府字信丰2018年209号)；三、被告信丰中汇置业有限公司返还原告钟忠财、张贵秀首付款160000元及资金占用费（资金占用费自2017年12月11日起以160000元为基数按月利率0.5%计至实际付清款项之日止）；四、被告信丰中汇置业有限公司返还原告钟忠财、张贵秀截止判决生效之日止的按揭款（以第三人中国工商银行股份有限公司信丰支行出具的还款明细清单为准）及利息（截止2020年3月31日已还按揭款16141.65元、产生利息39581.61元，自2020年4月1日起按原告钟忠财、张贵秀实还按揭金额并依月利率0.5%计息至付清日止）；五、被告信丰中汇置业有限公司自判决生效之日向第三人中国工商银行股份有限公司信丰支行偿还清华誉府字信丰2018年209号《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本息和费用（剩余金额以第三人中国工商银行股份有限公司信丰支行出具的对账明细清单为准）；六、上述三至五项应付款，限被告信丰中汇置业有限公司于判决生效之日起十日内履行完毕；七、驳回原告钟忠财、张贵秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，减半收取2662元，由被告信丰中汇置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  张荣华二〇二〇年五月八日书记员  符丽秋