大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初2188号原告：陈璐，女，1988年2月29日生，汉族，中信银行大连高新园区支行柜员，户籍地辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：乔如柏，辽宁拓华律师事务所律师。被告：李南，女，1982年12月18日生，汉族，海南航空客户经理，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张文杰，男，1960年2月1日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被告大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区莲花山路79-1号1单元1跃3层1号房。法定代表人：周媛媛，该公司人事经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。原告陈璐与被告李南、大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司（以下简称峥嵘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告陈璐委托诉讼代理人乔如柏、被告李南及其委托诉讼代理人张文杰、被告峥嵘公司委托诉讼代理人侯建文到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告李南返还购房定金3万元，并自2020年3月25日起至实际返还款项之日按每日200元支付逾期违约金至定金返还之日止；2、被告峥嵘公司返还中介费1.2万元；3、二被告共同承担律师费5000元。事实与理由：2020年1月1日，在被告峥嵘公司居间下，原告与被告李南签订《大连市存量房屋买卖合同》，约定原告购买李南位于西岗区房屋，建筑面积约71.60平方米，房屋总价100万元整，定金3万元，于合同签订当日以理房通方式支付给李南；原告于本合同签订之日起45日内，将购房款（首付款）57万元办理银行监管，剩余房款由原告办理贷款。同日，原告与二被告签订《保障服务合同》，约定原告申请公积金贷款，贷款额度40万元整，原告向被告峥嵘公司支付服务费2000元。同日，原告与二被告签订《居间服务合同》，约定原告需支付的中介服务费为1万元，该合同第三条约定丙方应尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。上述合同签订后，原告按约定支付定金3万元，居间服务费1.2万元。在签订合同前，二被告向原告告知的房屋建成年份为1995年，原告也是在此基础上，根据被告峥嵘公司关于贷款事项的专业意见，确定公积金可以贷款的额度和年限，并签订了前述合同。2020年2月13日，原告与二被告约定去办理资金监管，二被告才告知原告房屋楼龄为1984年，经计算仅能贷款4年且不超过13.6万元贷款额度。原告本就是在父母资助下筹集房款首付，通过公积金贷款也是为降低贷款成本，在此种情况下，原告无法承担购房款项。次日，在与被告峥嵘公司工作人员沟通过程中，原告即表示，因为二被告没有如实告知楼龄问题，合同无法继续履行，明确表示解除合同，但再与二被告沟通协商过程中，二被告一直不配合返还购房定金和中介服务费。2020年3月20日，原告又通过快递方式向二被告发出律师函，明确告知解除合同，并要求二被告在收到律师函三日内返还购房定金和中介服务费，二被告仍未返还上述款项。被告李南辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原、被告签订的房屋买卖合同合法有效。在签订合同时，原告已充分了解该房屋的有关情况后自愿购买。案涉房屋的所处住址及年限有目共睹，被告无需隐瞒。原告系完全民事行为能力人具有一定判断力和认知力。房屋买卖合同和居间服务合同系两个独立的合同，被告峥嵘公司义务和责任与被告李南无关。二、原告解除终止《房屋买卖合同》系违约行为，应承担违约责任。按照合同约定，原告如违约，被告除扣除定金外，原告还需支付总价款20%违约金。原告不履行合同给被告造成实际租金的损失。三、原告的诉讼请求于法不容、于法相悖。原告的诉讼请求无事实和法律依据，违约金和律师费亦无合同约定和法律规定，故应于驳回。被告峥嵘公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、被告公司没有过错，原告看案涉房屋房龄的依据是“贝壳”软件发布的广告，在该软件中有免责条款，即房源所示的“户型图、房屋用途、产权交易权属、建成年代、产权年限、建筑结构仅供参考，购房时以房本信息为准”。二手房广告只是一个要约邀请，不属于合同的一部分。双方没有在合同中说二手房广告是合同的构成条款，原告也没有证明其看了该广告或根据该广告确定的交易。二、关于中介费，原告和居间方签订的居间服务合同第四条违约责任中明确约定，如果任何一方不能履行本协议，由违约方来承担居间服务费用。三、本案律师费不应由被告承担，合同并没有对律师费的承担进行约定，且律师费不是必然费用，不应得到支持。经审理查明，2020年1月1日，原告（乙方）与被告李南（甲方）在被告峥嵘公司居间服务下签订了《大连市存量房屋买卖合同》，合同约定，甲方将位于大连市西岗区的房屋出售给乙方，房屋价款为100万元；定金3万元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款；甲方同意存管在理房通的定金1万元作为甲方居间服务费，委托理房通自甲方理房通账户划转至居间方，存管在理房通定金2万元在满足物业交割相关条件后，该笔定金划转至甲方理房通支付账户或退回至乙方原付款银行账户；乙方付款方式为贷款，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方指定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行(或公积金管理中心)最终审核为准；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，此外双方还对违约责任进行约定。同日，原告（乙方）与被告李南（甲方）、被告峥嵘公司（丙方）三方签订了《居间服务合同》、《保障服务合同》，合同约定甲乙方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，甲乙应向丙方支付居间服务费2万元，由甲方承担1万元，由乙方承担1万元，于本合同签订当日向丙方支付；甲方或乙方违约导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，无须退还。合同约定丙方负责办理交易方所需的各项服务包括办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续等；乙方申请公积金贷款金额40万元，保障服务费2000元，由乙方支付丙方；丙方向乙方提供对个人资信状况进行预审查、合理推荐贷款银行、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续、及时跟进审批进度、跟进贷款发放进度等服务；甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。丙方已收取的服务费不予退还等。同日，原告通过理财通支付了定金3万元、居间服务费1万元及保障服务费2000元。合同签订后，原告得知案涉房屋实际建成时间为1984年，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》规定，贷款期限于抵押房屋房龄之和不超过40年。按照上述规定，原告办理贷款数额不足，无法购买房屋。2020年3月20日，原告委托律师向二被告发出的律师函，通知因二被告未如实告知房屋建成年代，要求解除合同。二被告均已收到律师函，后协商未果。上述事实，有原告提供的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》、刷卡回单、微信聊天记录、律师函、快递回执，被告峥嵘公司提供的贝壳网广告截图等书面材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的规定，当属合法有效。原告作为房屋买卖合同的买受人在签署合同时应尽审慎义务，对案涉房屋的基本情况应进行必要的了解，原告对于建筑年份有特别要求的应该在合同中进行明确的约定。原、被告签署的《大连市存量房屋买卖合同》并未对房屋的建筑年份进行特别约定，合同虽然约定了房款的支付方式系贷款，但不意味着被告申请贷款必然能获得足额审批，能否贷款、贷款多少并非是合同成立的要件，也非合同履行的唯一途径，原、被告签订买卖合同并非为了获得贷款，而是实现房屋所有权的变更。因此合同签订后，房屋贷款能否成就，不影响房产买卖合同效力及履行。且被告李南作为房主已出示该房屋基本证件，并不存在故意隐瞒真实情况或提供虚假信息，也未让原告陷入错误认识，原告并不享有单方撤销权，合同不因原告解除合同的意思表示到达被告而解除，故原告要求返还购房定金3万元及支付逾期违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于居间服务费及保障服务费，原告与二被告签订的《居间服务合同》约定原告与被告李南双方签订《买卖合同》时，视为被告经纪公司居间行为完成，原告应向被告经纪公司支付居间服务费。被告经纪公司并未提供《保障服务合同》约定的办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续服务，确属未完全履行合同，因此该保障服务费应退还原告。关于律师费，合同并未对律师费的承担进行约定，故原告要求支付律师费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定之规定，判决如下：一、被告大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈璐保障服务费2000元。二、驳回原告陈璐的其他诉讼请求。案件受理费535元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期间为二年。审判员 陈 佩法官助理吴殿文二〇二〇年五月十三日书记员 江云峰