河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初30152号原告（反诉被告）郑州八方职业培训学校，住所地郑州市金水区中州大道468号，统一社会信用代码524101007374123765。负责人王西志。委托代理人王晴、禄海占，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）河南成悦汽车销售服务有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路1405号，统一社会信用代码91410100690594503K。法定代表人王玉玲。委托代理人范潇琳，河南良承律师事务所律师。委托代理人蒋军堂，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州八方职业培训学校（以下简称八方学校）诉被告（反诉原告）河南成悦汽车销售服务有限公司（以下简称成悦公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王晴，被告公司委托代理人范潇琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八方学校诉称：2010年10月8日，被告成悦公司与原告八方学校签订土地使用权租赁协议一份，主要约定：1、原告将位于中州大道与三全路西北角的6670㎡土地出租给被告使用；租赁期限为13年，自2011年4月1日至2024年3月31日，土地用途为教育，使用期限50年。2、租金每五年递增一次，前五年租金按照150万元/年计算，第六至十年按照165万元/年计算，第十一至十三年按181.5万元/年计算；租金每半年支付一次；因一方违约而解除协议的，违约方应支付违约金50万元，并赔偿对方直接损失及可得利益损失等内容。上述协议签订后，原告依约将土地交付给被告使用，并按照被告要求给其6个月的免租期。2011年6月23日，双方签订《合作协议》一份，协议约定：被告承租原告所拥有的土地用于建设广丰汽车4S店，由于规划局对此项目立项不予批准，故被告委托原告以原告名义向市规划局申请立项，办理审批手续，但此项目的所有人和经营人为被告，项目建设合同由被告和承建公司签订，费用由被告支付，责任由被告承担，原告对此项目不享有所有权、经营管理权、不承担风险，原告收益仅限于收取土地租金，具体数额以双方签订的土地租赁协议为准。协议签订后，原告按约向相关部门递交了申请并取得了批复，被告也已在涉案土地上进行了开发建设。但时至今日，被告却未向原告支付任何租金，被告的行为已构成严重违约。为此，原告于2019年8月26日向被告发送《解除合同书》，被告于2019年9月3日回函同意解除合同。但被告至今仍拒不向原告支付租金，亦不清退地上附属物、将土地恢复原状并向原告返还。原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告腾退（清退）位于中州大道与××路交叉口西北角的土地上的地上附属物，将土地恢复原状；二、被告支付原告租金1315.5205万元（暂计算至2019年9月3日，之后按照每年165万租金标准计算至被告实际返还土地之日），并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期支付的利息至实际支付之日。三、依法判令被告支付原告违约金50万元；四、被告赔偿原告经济损失75万元；五、本案的诉讼费、保全费用等由被告承担。被告成悦公司辩称：原告全部诉讼请求无事实及法律依据。被告与原告签订的《土地使用权租赁协议》、《补充协议》等违背国务院行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，协议自始至终无效，原告无权依据相关协议要求被告支付租金、违约金及经济损失。原告打着实习基地的幌子，以合法形式掩盖违法目的，诱导被告建造了4S店，未经投入使用就已被市政府定性为违法建筑限期拆除。以合法形式掩盖非法目的，因建设汽车4S店给被告造成了巨大的经济损失，为此，被告会要求原告返还已支付的款项并赔偿因合同无效给被告带来的经济损失。被告成悦公司反诉称：2010年10月8日，被告（反诉人）与原告（被反诉人）签订的《土地使用权租赁协议》、后又签订《补充协议》，约定：原告将位于中州大道与新柳路交叉口西北角部分土地出租给被告，用于建设汽车4S店，因该土地性质实际为教育用地，原告违背国务院行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，同时打着以建设“实习基地”的幌子，以合法形式掩盖违法目的，诱导被告建造了4S店，未建设完成就已被规划局定性为违法建筑予以拆除。因设立汽车4S店给被告造成了实际经济损失，被告成悦公司提起反诉，请求判令：一、确认原、被告于2010年10月8日签订的《土地使用权租赁协议》、2011年4月19日签订的《补充协议》无效；二、原告向被告退还人民币60.2万元（其中包含定金50万元，土地租金预付款10.2万元）；三、原告赔偿因协议无效给被告造成的直接损失15113599元；四、本案的诉讼费用由原告承担。原告八方学校针对被告成悦公司反诉辩称：首先，《合同法》规定合同只有违反效力性强制规定才无效。本案租赁协议系双方意思自治，并不违反效力性强制规定，合法有效。且成悦公司对土地性质明知，我方不存在欺诈、隐瞒等缔约过失，对合同的成立及生效不负有过错。其次，就成悦公司主张的以合法形式掩盖非法目的，合作协议名为合作，双方实为委托代理关系，合作协议第2条约定成悦公司委托我公司申请立项，成悦公司为委托方，而我方仅为受托方。按照法律规定，代理行为产生的后果由成悦公司承担，依据双方约定，立项的费用由成悦公司支付，责任由成悦公司承担。八方学校既不享有经营管理权，也不承担经营风险。八方学校按照合作协议的约定申请立项并获得审批，充分履行了合同义务。未能取得规划许可系因成悦公司不支付相关后续的配套费用，构成违约，对成悦公司原因造成的后果由成悦公司承担责任。且合同约定我方为协助义务，从未约定我方对此必须保证后果。我方为受托人，依法依约，委托行为产生的后果应由成悦公司承担，而非八方学校的责任。最后，八方学校与成悦公司签订的土地使用权租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应按照约定履行义务，我方作为土地使用权人，有权在使用期限内使用土地并取得收益。成悦公司承租涉案土地后，其在租赁的土地上建设建筑物，行使了承租人的权利，且建筑物至今仍占用我方土地，在土地已实际交付、且成悦公司持续占有使用至今的情况下，成悦公司未按约支付租金，亦不对地上附属物进行任何处理，给我公司造成巨大的租金损失、用地损失。基于合同相对性和违约事实，我司有权要求成悦公司承担支付租金、赔偿损失等违约责任。综上，本案合同合法有效，是双方当事人真实意思表示。原、被告均应依约履行义务，我方已明确告知土地用途，且履行了成悦公司委托的代为立项的义务，成悦公司占用我方土地，却拒不支付租金亦不将土地恢复原状并交还，应承担支付租金、赔偿损失等违约责任。八方学校提交如下证据：一、土地使用权证书；二、土地使用权租赁协议一份；三、合作协议一份；四、建设申请、人社局批复各一份；五、解除合同通知书、回复函各一份；六、现场照片四张。成悦公司提交如下证据：一、土地使用权证复印件；二、租地意向书、土地使用权租赁协议、补充协议各一份；三、郑州市城乡规划行政执法文书停止违法行为通知书、郑州市城乡规划局的违法建设拆除通告（郑城规拆通2012第43062号）各一份；四、证人证言、（2018）豫0105民初6788号案件庭审笔录、工作联络单、意向书；五、照片、视频；六、郑州市中级人民法院作出的（2018）豫01民终17231号民事判决书、（2019）豫0105执1090号结案通知书、支付凭证、合同、发票、工资表、工资发放凭证；七、支付凭证。结合原、被告的诉辩意见，举证、质证及庭审查明情况，本院认定以下事实：2010年10月8日，原告（被反诉人）郑州八方职业培训学校、被告（反诉人）河南成悦汽车销售服务有限公司签订《土地使用权租赁协议》一份，主要约定：1、八方学校将位于中州大道与三全路西北角的6670㎡土地出租给成悦公司使用，国有使用权证号为郑国用（2004）字第0848号、郑国用（1998）字第0863号；租赁期限为13年，自2011年4月1日至2024年3月31日，土地用途为教育，使用期限50年；2、租金每五年递增一次，前五年租金按照150万元/年计算，第六至十年按照165万元/年计算，第十一至十三年按181.5万元/年计算，租金每半年支付一次；八方学校给予成悦公司6个月建设期限，建设期限内免收租金；因一方违约而解除协议的，违约方应支付违约金50万元，并赔偿对方直接损失及可得利益损失等。上述合同签订后，被告成悦公司于2010年10月11日向案外人郑州八方实业公司支付50万元，备注“土地租用押金”；原告八方学校认可收取该50万元，但表示已冲抵为4个月租金且消耗完毕。另，被告成悦公司提交有2011年1月31日《预付款证明》一份，载明：“成悦公司付予郑州八方实业有限公司10.2万元为土地租金预付款。郑州八方实业有限公司先期平地、围院墙的工程款，以4S店工程结束后决算报告为准。”被告成悦公司提交转款凭证一份，显示2011年1月31日向郑州八方实业有限公司转款10.2万元，并备注“土地租金”。原告八方学校对10.2万元系土地租金预付款不予认可，称其是成悦公司付给案外人郑州八方实业有限公司的土地修路费用。结合该预付款证明内容，本院对原告八方学校意见不予采用，该10.2万元本院认定为租金预付款。2011年6月23日，原、被告签订《合作协议》一份，协议约定：成悦公司租赁原告所拥有的土地用于建设广丰汽车4S店，由于市规划局对此项目立项不予批准，故被告委托原告以八方学校培训基地名义申请立项，办理审批手续，但此项目的实际所有人和经营人为被告，项目建设合同由被告和承建公司签订，费用由被告支付，责任由被告承担，原告对此项目不享有所有权、经营管理权、不承担风险，原告对此项目收益仅限于收取土地租金，具体数额以双方签订的土地租赁协议为准。2011年4月19日，原告（作为甲方）、被告（作为乙方）签订《补充协议》一份，达成以下协议：乙方租赁甲方土地的实际使用面积以乙方汽车4S店竣工后按照实际占地面积计算，红线外不予计算。2010年10月8日乙方与郑州八方实业有限公司签订的土地使用权租协议作废。2011年3月26日，八方学校向郑州市人力资源和社会保障局提出建设实习工厂的申请，请求批准其在中州大道和新柳路（现三全路）交叉口的土地建设实习工厂，建筑面积约7000平方米，建筑结构为钢材结构。2011年4月18日，郑州市人力资源和社会保障局作出郑人社职业（2011）22号批复，载明：郑州八方职业培训学校，你单位《关于我校建设实习工厂的申请》收悉，经组织专家对你校报送资料进行审查和现场核实，同意你单位建设申请，建设地址在中州大道468号，请按国家标准认真施工。被告成悦公司提交的2011年8月22日工作联络单载明：原出租方（八方职业学校）在2007年就此地块已向市规划局报过规划，并在市局已有备案；鉴于我司建店项目规划与原备案不符，必须将新方案报郑州市规划局批准。被告成悦公司2011年9月19日工作联络单载明：本区域内重多建设项目停滞，需重新审批……目前，相关手续均已报各级部门领导进行最后的批复。2019年8月26日，原告向被告发送《解除合同通知书》一份，载明：1.你公司未按约定足额缴纳租金，上述行为严重违约，现书面通知解除双方2010年10月8日签订的《土地使用权租赁协议》；2.限你公司收到本通知之日起十日内交还土地使用权，到期未交还的我公司有权对土地上不动产、动产进行处置；3.限你公司十日内支付拖欠租金13115323元及违约金500000元等。被告成悦公司于2019年9月3日回函称：虽经双方相互互相协作和共同努力……贵方作为出租方，虽已努力，但项目最终未能获批，项目建设搁置至今，致使双方无法实现合同目的。为此，我方对对贵方解除合同的通知并无异议，但针对贵方《解除合同通知书》第2、3条通知我方限期交还土地使用权、支付拖欠租金并支付违约金的要求，我方无法认可和接受。……1、未经我方书面同意，贵方不应擅自处置承租土地上属于我方的任何财产。2、就双方争议和合同解除后善后事宜，双方应本着友好合作原则协商解决。原、被告本案均提交了涉案土地的地上附属物照片，经本院审查，确系同一建筑物。另查明，该建筑物系被告成悦公司作为发包人，于2011年3月17日发包给河南兴盛建筑工程有限公司施工建设而成，至今仍占用八方学校涉案土地。另查明,案外人河南兴盛建筑工程有限公司因建筑工程合同纠纷在另案诉河南成悦汽车销售服务有限公司，郑州市金水区人民法院于2018年9月10日作出（2018）豫0105民初6788号民事判决书，载明，工程款为8307775.37元。后河南成悦汽车销售服务有限公司不服，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2018年12月14日作出（2018）豫01民终17231号民事判决书，维持原判。2019年3月6日，郑州市金水区人民法院出具结案通知书，显示上述建筑工程合同纠纷已经执行完毕。本院认为：首先，本案所涉《土地使用权租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案使用土地产权证书明确使用土地系教育用地，《土地使用权租赁协议》、《补充协议》约定土地用途及实际用途为建设广汽丰田4S店。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。同时，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经审查，被告成悦公司在租赁土地上建设涉案房屋确无建设工程规划许可证，故被告反诉主张原、被告双方于2010年10月8日签订的《土地使用权租赁协议》及其后《补充协议》无效，本院予以支持。其次，关于原告请求被告支付租金、被告反诉合同无效后原告应退还已付租金的主张。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。则合同无效后，原告可以参照租金标准主张土地占用费。根据原、被告提交的照片，被告回函“未经同意不应擅自处置承租土地上属于我方的任何财产”，以及庭审查明的事实，原告诉称土地已交付给被告使用、涉案建筑物为被告建设且至今尚未拆除，本院予以采信。因被告建设地上附属物占用原告土地，客观上导致原告无法使用该土地并取得收益，故自起租之日至清退地上附属物期间的土地占用费，被告应当按照约定的租金标准支付。原告认可收取被告50万元作为四个月的租金，故被告欠付租金应自2011年8月8起算。另，2011年1月31日《预付款证明》载明成悦公司付予郑州八方实业有限公司10.2万元为土地租金预付款，该部分租金也应该扣除。同时，结合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故，原告诉请被告成悦公司清退位于中州大道与××路交叉口西北角土地上由其建设的地上附属物、将土地恢复原状，本院予以支持。但是，原告诉请赔偿经济损失75万元，理由是因被告未足额支付租金构成违约，无权要求原告仍按照原合同约定给予六个月的免租期。对此本院认为，原、被告达成的《土地使用权租赁协议》系双方当事人真实意思表示，原告业已同意给予免租期限，被告亦实际进行了建设，故对该请求本院不予支持。对于原告以合同依据为由要求被告支付违约金50万元，因合同无效，且原告损失可在租金得以弥补，故对该请求本院不予支持。关于被告成悦公司主张的损失。结合庭审查查明情况，原、被告对于涉案土地系教育用地均为明知，结合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，对于被告成悦主张合理损失，原、被告各承担一半的责任。鉴于原告未参与现存构筑物、已拆除部分的管理及处理，被告成悦公司主张损失本院仅确认实际工程款8307775.37元；被告成悦公司主张工人工资、购买设备等费用无法证明与本案关联性，对于以上损失，本院不予确认。对于以上损失本院支持原告承担一半即4153887.635元。同时，被告主张原告以实习基地为幌子，诱导成悦公司承租并建设汽车4S店，过错远远大约成悦公司没有依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告郑州八方职业培训学校、被告河南成悦汽车销售服务有限公司于2010年10月8日签订的《土地使用权租赁协议》及其《补充协议》无效；二、被告河南成悦汽车销售服务有限公司于判决生效后三十日内清除其在租赁土地（位于中州大道与三全路交叉口西北角，证号为郑国用（2004）字第0848号、郑国用（1998）字第0863号）建设的地上附属物，将土地恢复原状；三、被告河南成悦汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州八方职业培训学校支付土地占有使用费（土地占有使用费自2011年8月8日起计算至2016年3月31日，按照每年150万元的标准计算；自2016年4月1日起至实际清退地上附属物之日的土地占有使用费，按照每年165万元计算，并扣除已经支付的10.2万元）；四、驳回原告郑州八方职业培训学校的其他诉讼请求；五、驳回被告河南成悦汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108231元、保全费5000元，由被告河南成悦汽车销售服务有限公司负担；反诉费58047元，由原告郑州八方职业培训学校、被河南成悦汽车销售服务有限公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  曹春丽人民陪审员  方爱梅人民陪审员  王彦霞二〇二〇年五月十九日书 记 员  周朋阅