广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29159号原告：朱懋成，男，1979年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************839。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告朱懋成诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（下称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁楚雯，被告盛明公司的委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告佛山盛明置业有限公司于2017年8月25日签订的3C0926号的《物业使用权转让合同》（金额185212元）、《盛明广场装修协议》（金额36500元）；2.被告佛山盛明置业有限公司立即返还原告的购房款、装修费等共197380元；3.被告佛山盛明置业有限公司以197380元为本金，自2018年12月31日起至其实际清偿之日止，按每日千分之一计算向原告支付违约金，暂计至2019年11月27日的违约金为65332.78元；4.解除原告与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年8月25日签订的《委托经营管理合同》；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与盛明公司于2017年8月25日在广东省佛山市南海区西樵镇签订了3C0926号《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，与戴斯公司签订了《委托经营管理合同》。根据合同的相关约定，盛明公司将位于佛山市南海区************************物业转让给原告，该物业的建筑面积为30.13平方米，转让期限为20年，物业土地使用性质为：商业酒店用地可兼容办公用地，转让总价款为185212元,付款方式为分期付款，首期付款金额为112216元，余款72996元在三年内平均分12期免息付清。原告应于2017年8月25日前一次性支付装修费用36500元。《物业使用权转让合同》中约定盛明公司在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给原告使用。《委托经营管理合同》中约定由戴斯公司自2019年5月1日至2025年4月30日对该物业进行管理，按该物业所在第3座C幢整体物业实际委托经营范围的实际租金收益总数（税后）的80%，按该物业所占该栋整体物业实际委托经营范围的总建筑面积比例，进行分成计算。根据《物业使用权转让合同》第十条第二款之约定，被告方未按照本合同第五条约定的期限向原告方交付该物业的，应按已收合同转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。逾期超过90天的,原告有权解除本合同。原告解除合同的，被告应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按已收合同转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。原告在签订上述各协议后，共向盛明公司支付了197380元款项（包括首付款112216元，装修款36500元，分期付款48664元）。但合同约定的交付物业期限到期后，盛明公司未能交付上述物业给原告。2019年4月21日，原告与两被告签订了一份《协议书》，载明盛明公司出租给原告的该栋物业已因故停建，导致原告向盛明公司租赁使用权的盛明广场3C座0926号房物业的实际交付使用时间将会延后。盛明公司自愿每月向原告补贴2100元，从2019年5月份开始于每月10日前支付当月补贴款，直到该物业实际交付原告使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。随后，盛明公司仅向原告支付了2019年5月起至9月止的补偿款共10500元，自2019年10月份起，盛明公司再无向原告支付过任何补偿款。案涉物业一直处于停工状态，且涉诉众多，原告租赁该物业的目的已无法得以实现。盛明公司已违约，其行为已严重侵害了原告的合法权益。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》，并同时要求解除双方签订的《协议书》。三、原告诉请被告盛明公司全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款无事实与法律依据，原告在计算被告盛明公司应当退还的款项时应当扣减被告盛明公司已向原告支付的款项。四、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1.《协议书》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”，原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2.假设法院认定原告主张的违约金合法有依据且认定被告已向原告支付的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，被告盛明公司已向原告支付的10500元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金，原告既收取了补贴款又同时主张违约金，属于重复主张。3.原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4.假设法院认定超二十年租赁期限约定无效，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。五、原告与被告盛明公司签订的装修协议并未约定任何的违约金条款，原告将装修款36500元纳入至计算违约金的本金中无事实与法律依据，应当予以驳回。被告戴斯公司没有答辩。经审查，被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证质证的权利。原告和盛明公司的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座已办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2017年8月25日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座0926号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为185212元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。合同生效后，若甲乙双方任何一方无正当理由单方要求解除合同的，应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向另一方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方委托甲方进行装修，乙方一次性支付装修费用36500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告已支付装修费用36500元予盛明公司。2017年8月25日，原告（乙方）和戴斯公司（甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托甲方统一经营管理，委托经营管理期限从2019年5月1日至2025年4月30日，等等。2019年4月21日，原告和盛明公司签订《协议书》，约定盛明公司每月支付补贴2100元予原告，直至物业实际交付原告使用，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。盛明公司确认原告共向盛明公司支付转让款160880元及装修款36500元。原告收到盛明公司支付的补贴款共10500元。2019年12月5日，本院受理原告提起的诉讼。被告盛明公司于2019年12月20日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，且未能按约定支付补贴予原告，原告请求解除《物业使用权转让合同》有效期间的约定和《盛明广场装修协议》符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》和《盛明广场装修协议》于盛明公司收到原告请求解除合同的诉状当日即2019年12月20日解除。涉讼物业使用权转让合同部分无效，有效部分的约定亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款160880元和装修款36500元予原告。关于盛明公司应承担的违约责任，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，参照涉讼转让合同关于一方无正当理由提前解除合同的违约责任及原告逾期付款导致合同解除的违约责任的约定，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司按原告已付转让款30%（即160880元×30%=48264元）计付违约金予原告。盛明公司因延期交付而补贴原告10500元，应从上述违约金中予以扣除。扣减后，盛明公司仍需支付违约金37764元予原告。原告的违约金请求过高，本院对超出本院核定部分不予支持。装修协议并未约定违约条款，根据合同履行的实际情况，本院判定盛明公司以36500元为本金从本院受理原告起诉之日（2019年12月5日）起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告，超出部分本院不予支持。《物业使用权转让合同》已经解除，则《委托经营管理合同》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除,本院对原告的解除请求予以支持。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱懋成与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年12月20日解除；二、确认原告朱懋成与被告佛山盛明置业有限公司签订的《盛明广场装修协议》于2019年12月20日解除；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款160880元予原告朱懋成；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37764元予原告朱懋成；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元予原告朱懋成；六、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以36500元为本金从2019年12月5日起至上述第五项判决履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告朱懋成；七、解除原告朱懋成与被告佛山市戴斯物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；八、驳回原告朱懋成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2620.34元，财产保全费1833.56元，合计4453.9元（原告朱懋成已预交），由被告佛山盛明置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4453.9元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年五月二十九日书记员 谢雯艳