四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初626号 原告：贺福杨，男，汉族，生于1969年11月15日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李德鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 原告：黄大芳，女，汉族，生于1969年2月17日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李德鹏，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：陈茂贵，男，汉族，生于1973年9月16日，住四川省成都市天府新区。 诉讼委托代理人：曹春，女，汉族，生于1976年3月5日，住四川省成都市天府新区，系陈茂贵之妻。 被告：曹春，女，汉族，生于1976年3月5日，住四川省成都市天府新区。 原告贺福杨、黄大芳诉被告陈茂贵、曹春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告贺福杨、黄大芳及其委托诉讼代理人李德鹏及被告曹春到庭参加了诉讼,被告陈茂贵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺福杨、黄大芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.请求判令两被告返还原告的购房款人民币35万元整，并以35万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2012年1月14日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止的利息；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求中利率的起算时间，变更为按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自原告于2012年1月23日、2012年3月16日、2012年6月10日分别向二被告支付购房款200000元、100000元、50000元，共计给付购房款350000元，以该三笔款实际付款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行同同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止。事实和理由：2012年1月14日，原告夫妇经朋友介绍与被告夫妇双方签订房地产买卖契约，原告以人民币35万元的价款购买被告位于达州市达县的房屋，同时约定五年之后办理房屋过户登记手续。合同签订以后同年原告将购房款人民币35万元分三次支付给被告；同时，被告将房屋交付给原告占有使用。五年之后原告多次催促被告办理过户登记手续，但是被告都以各种理由推迟，并于2019年4月22日双方签订补充协议，约定最迟于2019年12月31日办理过户，办理过户产生的费用由被告承担。时至今日，被告仍然没有协助原告办理过户登记手续，并一再找各种理由推迟。经查得知，被告隐瞒原告，擅自将上述房产于2015年7月23日抵押给了达州市金渠融资担保有限公司，并且2017年9月15日上述房产因为被告其他债务纠纷被通川区人民法院查封，保全裁定书案号（2017）川1702财保146号。综上所述，该房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行各自的义务。本案中被告在明知房屋已经出售的情况下擅自将房屋抵押，并被人民法院查封，导致合同的目的不能实现，已构成根本违约，为保证原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请! 被告陈茂贵、曹春共同答辩称，两个原告买我的房屋是事实，并且原告给的35万元已经给清，买房之前房屋已经抵押，抵押给通川区农村信用社，买房屋签合同的时候我不知道陈茂贵有无告知原告，他们将合同签后拿回来我才签的字。写的是五年过后给原告过户，五年已过，因渠县的公路工程政府原因未能向我付款，导致房屋不能解押。已致不能将房屋过户原告。现同意解除房屋买卖合同。我不同意支付利息，因为现在渠县政府欠我两千多万，我现在生活都很困难。本金我同意退还。 本院经审理认定事实如下：2012年1月14日,原、被告签订了《房地产买卖契约》，该《房地产买卖契约》载明：甲方（卖方）:陈茂贵、曹春。乙方（买方）：贺福杨、黄大芳。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在达县南外镇花溪街67号2单元8楼2号的房地产（房屋建筑面积107.00平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）叁拾伍万元；350000.00元。付款方式：分两次付清，签订本协议时第一次支付200000.00元（贰拾万元），余款150000元（拾伍万元）于2012年五月份之前付清。三、双方同意于2012年5月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或者债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起五日内将定金退还给乙方，另支付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方支付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。……十、本契约一式三份，甲乙双方各执壹份，契约副本壹份，送达县房地产交易管理所（处）。甲方（签章）：曹春、陈茂贵，委托诉讼代理人：曹滨；乙方（签章）贺福杨、黄大芳。2012年元月14日。”签订此合同后，原告于2012年1月23日、2012年3月16日、2012年6月10日分别向二被告支付购房款200000元、100000元、50000元，共计给付购房款350000元。庭审中，二被告对原告已经支付购房款350000元予以认可。后因二被告的原因一直未能办理过户手续，原、被告于2019年4月22日签订了《房屋买卖补充协议》，该《房屋买卖补充协议》约定：“甲方：陈茂贵、曹春5130211976××××××××；乙方：贺福扬、黄大芬。甲乙双方于2012年1月14日签订位于达县房屋买卖契约，五年后过户。现因甲方原因一直未办理过户手续，经甲乙双方协商一致，在过户中产生的一切费用由甲方承担。最迟在2019年年末最后一天12月31日过户。此协议一式两份。甲方：曹春、陈茂贵；乙方：贺福杨、黄大芳。2019、4、22”。该协议签订后，因被告方原因，案涉房屋仍未能如期办理过户手续，原告遂诉讼来院。 同时查明，一、原告贺福杨与黄大芳系夫妻，被告陈茂贵、曹春系夫妻。 二、2012年1月14日,原、被告签订《房地产买卖契约》时，二被告将案涉房屋钥匙交由二原告，二原告遂在该房一直居住生活。 三、庭审中，二原告向本院提交房屋信息查询结果，显示所有权人：陈茂贵（5130231973××××××××）；登记坐落：达县南外镇花溪街97号；房号：2-8-2；建筑面积：92平方米。该房屋现有查封登记业务，协助执行通知书、裁定书：（2017）川1702财保146号；查封机关：四川省达州市通川区人民法院；起止时间为2017-9-15至2020-9-14；有他项权登记业务，抵押权种类：抵押权；抵押权人：达州市金渠融资担保有限公司；债务履行期限起：2015-07-23；债务履行期限止：2016-07-22；被担保主债权数额：1050000元等。被告曹春认可案涉房屋现存在法院查封，且用于贷款抵押，现抵押贷款尚未清偿。 四、庭审中，二原告要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，并要求两被告返还原告的购房款人民币35万元整，并以35万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自原告于2012年1月23日、2012年3月16日、2012年6月10日分别向二被告支付购房款200000元、100000元、50000元，共计给付购房款350000元，以该三笔款实际付款之日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行同同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止。对此，二被告虽同意解除合同，返还二原告购房款350000元，但对原告主张的利息不予以认可，只同意支付30000元的资金利息。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务，行使权利。原、被告签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。签约各方应当切实严格履行。二原告依约先后三次向二被告支付了房屋价款共计350000元，二被告在收到房屋价款后，经原告多次催告，因案涉房屋存在法院查封且用于办理抵押登记等原因，被告未能协助原告办理房屋所有权转移手续。现二原告要求解除房屋买卖合同并由二被告返还购房款，二被告庭审中同意解除《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》并返还原告购房款350000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。二原告诉讼请求要求解除原、被告之间签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》并由二被告返还购房款350000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的资金利息问题，以35万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2012年1月14日起计算至2019年8月19日的利息和技全国银行同同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清之日止的利息。原、被告所签订的《房地产买卖契约》第五条虽约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方支付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。”但该滞纳金的约定属于行政处罚及行政给付，应由行政法律关系调整的范畴，并非民事法律关系调整的范畴，故该约定，本院不予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，解除原被告之间房屋买卖合同后，二被告除应偿还原告所支付的购房款350000元外，还应当赔偿原告损失，即二被告取得该购房款资金占用利息，故本院予以确认原告的资金占用利息的起算时间为两原告分三次向两被告支付购房款的时间，即2012年1月23日、2012年3月16日、2012年6月10日起，以其分别支付购房款金额为基数，即以200000元、100000元、50000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消；故自此之后利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、解除贺福杨、黄大芳与陈茂贵、曹春签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖补充协议》; 二、陈茂贵、曹春于本判决生效后十日内返还贺福杨、黄大芳购房款350000元及资金利息（注：该资金利息，分别以200000元、100000元、50000元为基数，并分别从2012年1月23日起、2012年3月16日起、2012年6月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至判决确定的履行期届满之日止，以350000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该资金利息）。 如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4314元，由陈茂贵、曹春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 何有发 二〇二〇年五月十五日 法官助理 贾秋菊 书 记 员 向建蓉