江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终555号 上诉人（原审原告）：张鹏，男，1997年8月12日出生，汉族，职业：江西省奥睿景观设计有限公司设计师，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：胡晓晟，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈丹丹，女，1985年4月16日出生，汉族，职业：原和乐生活超市营业员，现无业，住江西省南昌市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：肖玉佳，江西瀚友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涂传保，男，1990年4月27日出生，汉族，职业：江西科力厨房油烟科技有限公司法定代表人，住江西省南昌市高新技术开发区。 上诉人张鹏因与被上诉人沈丹丹、涂传保申请执行人执行异议之诉一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张鹏上诉请求：1、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2095号民事判决，改判准许对被上诉人涂传保名下青山湖区房屋的执行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决错误，上诉人认为被上诉人沈丹丹的异议不能成立，法院终止对青山湖区房屋的执行，严重侵害了上诉人的合法权益。第一，该房屋目前仍然登记在被上诉人涂传保名下，并未办理过户登记，依据《物权法》之规定，房屋属于不动产，必须经过政府不动产管理部门的登记才能发生产权转移的法律效力，上诉人要求对被上诉人涂传保名下房屋进行财产保全并无违法之处；第二、沈丹丹与涂传保之间就购买涉案房屋约定的购房款为120万元，沈丹丹实际支付693345元，并未支付全部购房款。其也没有将剩余价款交给法院进行执行。特别是在法院对涂传保执行过程中才发现，沈丹丹所称缴纳了2万元给房屋中介，这2万元却被一审庭审的证人胡某所领走，这足以说明中介与沈丹丹、涂传保串通一气，帮助涂传保逃避法院执行的事实，否则如何解释沈丹丹支付的2万元被中介领走的情况？沈丹丹为何不能领取？第三、沈丹丹提供鸿基房产出具的房屋交接书记载买卖双方已经在5月27日进行了交接，并交清了水费、电费、燃气费、物业费，但是沈丹丹提供的涂传保的缴纳费用的凭证及票据、以及证明的时间均在2019年8月11日之后，证据之间存在明显的矛盾，根据存量房买卖的交易习惯，交房的同时就应当结清水费、电费、燃气费、物业费等，不可能在三个月之后再来结清，因此沈丹丹主张其是在2019年5月27日就已经交接并占有上述房屋不属实。这一点物业公司在收到法院调查令后，也出具证明证实5月27日，被上诉人沈丹丹与被上诉人涂传保根本没有在物业办理任何房屋信息交接变更的任何程序。而在法院查封上述房屋的状态下，沈丹丹与涂传保不能就被查封的房屋进行交付或占有。第四、沈丹丹、中介与涂传保串通一气，签订阴阳合同规避房款应存入资金托管账户的规定，因此沈丹丹在房屋买卖过程中存在明显过错。在一审庭审过程中，上诉人代理人多次追问沈丹丹和证人胡某，为何要在同一天签订两份合同，两人无法自圆其说。一审法院对阴阳合同的签订一事视而不见，违反了法律的公平公正。根据南昌市住房保障局和房产管理局《关于城区存量房交易资金试行全面监管的通知》的规定：南昌市通过委托房地产经纪机构达成交易的城区存量房资金实施全面监管，所涉交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用账户划转交易资金。沈丹丹应当将全部购房款存入资金监管专用账户进行全面监管。同时，根据其与涂传保签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第六条约定，购房款应该通过资金托管全款，如沈丹丹按照合同约定将购房款支付到交易机构的资金托管账户中，法院完全可以解封对上述房产的冻结而转为冻结被上诉人涂传保的卖房款，不至于发生执行异议。另外，根据沈丹丹所言，其在5月27日就交接了房屋，但是一直到8月13日其才提出自己刚刚知悉房屋被冻结一事，三个月时间都没有办理房屋过户的登记手续，中间并无任何原因阻碍其办理房屋过户，这明显是因为其自身原因没有办理过户登记。因此是，沈丹丹具有明显的过错。上诉人认为本案中，被上诉人沈丹丹虽然支付部分房款，但其没有将剩余房款交给法院执行，且房屋尚未办理产权过户登记手续，在法院查封之前沈丹丹并未实际占有上述房屋，且沈丹丹在支付房款的方式上存在明显过错，又因为其自身原因在三个月内未办理房屋过户登记，其缴纳的2万元定金却被证人胡某所领走，种种迹象都表明其不是善意购房人，而是和中介、涂传保串通一气，帮助涂传保逃避法院执行。因此其提出的异议没有法律依据，请求二审法院判令准许对被上诉人涂传保名下青山湖区房屋的执行，综上所述，一审法院判决有误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判。 沈丹丹答辩称，案件事实足以表明沈丹丹在案涉房屋被查封前已经取得了排除执行的权利，法院依法应当解除对位于青山湖区房屋的查封（不动产编号：赣2018南昌市不动产权第0230247号）。一、关于本案事实：2019年5月11日，沈丹丹与涂传保签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定将位于青山湖区（不动产编号：赣2018南昌市不动产权第0230247号）的房屋出售给沈丹丹，当日，沈丹丹在中介公司刷卡支付2万元购房定金。2019年5月17日，沈丹丹向涂传保转账支付除银行贷款以外的所有购房款693345元，同日各方在江西省南昌市湖公证处办理委托公证。2019年5月27日，沈丹丹与涂传保办理房屋交接手续，后沈丹丹入住。购房合同签订后至今，案涉房屋的银行贷款一直由沈丹丹实际支付。2019年8月1日，沈丹丹向中信银行南昌分行就案涉房屋剩余贷款491657元申请一次性提前还贷，2019年8月6日沈丹丹将剩余的全部贷款转入涂传保在中信银行的贷款还款账户，2019年8月7日，房产经纪查询到案涉房屋已被查封，为确保客户权益，胡某同日将上述款项转入自己账户，后又转回沈丹丹账户。二、关于法律适用：《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中涂传保通过中介公司将案涉房屋出售给沈丹丹，双方签订房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，案涉房屋虽未办理过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力，故沈丹丹与涂传保签订的房屋买卖合同合法有效。沈丹丹作为买受人，鉴于在法院查封之前已与涂传保签订了合法有效的书面房屋买卖合同并已合法占有该不动产，且沈丹丹已经支付除银行贷款以外的所有购房款，剩余房款由沈丹丹按约定直接支付至银行还贷账户，应视为支付了全部价款。沈丹丹在房屋按揭贷款还清后申请房屋过户时发现房屋被查封并提出执行异议，未办理过户登记并非沈丹丹自身原因导致，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，沈丹丹有权要求法院解除对案涉房屋的查封。综上，答辩人认为原审判决正确，望法院驳回张鹏的上诉请求，并维持（2019）赣0191民初2095号民事判决书，解除对位于青山湖区房屋的查封。 涂传保答辩称，其答辩意见同沈丹丹答辩意见。 张鹏向一审法院起诉请求：1.判令准许对涂传保名下青山湖区房屋的执行；2.判令本案的诉讼费用由涂传保、沈丹丹承担。 一审法院认定事实：2019年5月11日，沈丹丹与涂传保签订了《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：Ｚ819051119），约定涂传保将位于青山湖区的房屋出售给沈丹丹，总房款120万元整。沈丹丹通过资金托管全款方式付款，涂传保房屋有按揭，2020年3月31日前由沈丹丹替涂传保还清贷款冲抵购房款，涂传保同意在收到全部房款当日内，与沈丹丹正式办理房屋交接手续，沈丹丹应支付佣金壹万捌仟元整，该费用双方在签订买卖居间合同当日支付给中介公司。本合同签订当日，沈丹丹向涂传保支付购房定金人民币贰万元。沈丹丹、涂传保在合同上签字，江西省鸿基房产置换有限公司、青山湖区鸿基房产信息咨询红郡店在合同上加盖公章。同日，涂传保与沈丹丹另签订《补充协议》一份，约定沈丹丹在2019年5月20日先支付人民币伍拾万元整给涂传保，在支付该笔款项之前，涂传保将该房产办理委托公证给沈丹丹，并同意交房给沈丹丹进行装修，在交房给沈丹丹之前涂传保必须缴清所有水电费、物业费及燃气费，尾款除银行还贷款其余在2019年6月10日前一次性付清，若未付清，之前支付的首付款作为违约金赔偿给涂传保，涂传保不予退还，在沈丹丹付清全部房款后，该房产的过户时间及产权受让人由沈丹丹自行决定。当日，沈丹丹在中介公司刷卡支付2万元购房定金。2019年5月17日，沈丹丹向涂传保转账支付除银行贷款以外的所有购房款693345元，涂传保出具收条。同日，涂传保与沈丹丹在江西省南昌市湖公证处办理委托公证。2019年5月27日，沈丹丹与涂传保办理房屋交接手续。在2019年5月18日、2019年6月16日、2019年7月17日，江西省鸿基房产置换有限公司房产经纪人胡某均根据沈丹丹委托，将房屋贷款转入涂传保在中信银行的还款账户。2019年8月1日，沈丹丹向中信银行南昌分行就案涉房屋剩余贷款491657元申请一次性提前还贷，2019年8月7日沈丹丹将剩余的全部贷款转入涂传保在中信银行的贷款还款账户，后房产经纪人胡某查询到案涉房屋已被查封，为确保客户权益，房产经纪人胡某同日将上述款项又转回沈丹丹账户。现涉案房屋剩余贷款均由沈丹丹按月还款。 2019年5月17日，一审法院受理张鹏诉涂传保、江西科力厨房无油烟科技有限公司股权转让纠纷一案，案号（2019）赣0191民初946号，2019年5月27日，申请人张鹏向一审法院申请保全被申请人涂传保、江西科力厨房无油烟科技有限公司银行存款54万元或查封、扣押相应价值的其他财产。2019年8月30日，一审法院作出（2019）赣0191执异12号执行裁定书，写明一审法院在执行申请人张鹏与被申请人涂传保、江西科力厨房无油烟科技有限公司财产保全一案中，案外人沈丹丹于2018年8月19日对一审法院查封被申请人涂传保名下位于青山湖区提出书面异议。另写明裁定如下：中止对案外人沈丹丹所有的位于青山湖区的执行。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中涂传保通过中介公司将涉案房屋以120万元价格出售给沈丹丹，双方签订房屋买卖合同，系双方的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，涉案房屋虽未办理过户登记，但不影响房屋买卖合同的效力，故一审法院认定沈丹丹与涂传保签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、《补充协议》合法有效。沈丹丹作为买受人，在人民法院查封之前已与涂传保签订了合法有效的书面房屋买卖合同并已合法占有该不动产，且沈丹丹于2019年5月11日支付购房定金2万元，于2019年5月17日转账支付除银行贷款以外的所有购房款693345元，剩余房款由沈丹丹按约定向银行支付按揭房款，应视为支付了全部价款。沈丹丹在房屋按揭贷款还清后申请房屋过户时发现房屋被查封并提出执行异议，未办理过户登记并非沈丹丹自身原因导致，故此，对于沈丹丹请求中止对位于青山湖区的执行，一审法院作出（2019）赣0191执异12号执行裁定书，裁定中止对案外人沈丹丹所有的位于青山湖区的执行，合法有据，故一审法院对张鹏的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张鹏的全部诉讼请求。案件受理费100元，由张鹏负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 涂传保向法院提交如下证据：缴费凭证八张，证明目的：证明后期房贷均由沈丹丹在还。 对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故在执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：沈丹丹对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。 所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立、生效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。也就是说要将自己继受的不动产物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。可见，依据前述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，包括买受人在内的受让人方能取得包括所有权在内的不动产物权。从本案查明事实来看，在案涉房屋的不动产登记没有变更至沈丹丹名下的情况下，案涉物权变动并未完成，沈丹丹尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。 而对于案外人的物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条均作出具体规定。依照前述法律、司法解释的相关规定以及司法实践掌握的标准，案外人亦即不动产受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中涂传保与沈丹丹签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》约定房屋买卖价款120万元，但沈丹丹仅支付2万元购房定金及于2019年5月17日转账支付693345元购房款，剩余购房款并未支付，沈丹丹并未支付全部价款。另案涉房屋存在按揭贷款，剩余购房款数额实际就是银行贷款余额，按照沈丹丹和涂传保的约定，对于剩余购房款沈丹丹应当支付给贷款银行，并无法交付给人民法院执行。涂传保与沈丹丹签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》明确约定“通过资金托管全款”，但却在同日又签订《补充协议》约定直接支付除银行贷款外的购房款给涂传保，作为一个完全行为能力人，沈丹丹应当明知在过户前放弃资金托管而直接向涂传保支付购房款的风险，却仍在当日签订《补充协议》变更支付方式，且也间接导致涂传保在收取该购房款后未能被其债权人追索而引发本案纠纷，故沈丹丹在购买房屋时未能尽到一般谨慎注意义务，其应自行承担购买房屋未能过户的相应风险。综上，沈丹丹在本案并未支付全部购房款，对于剩余购房款也无法交付法院执行，沈丹丹根据《最高人民法院关于人民法院办理执行案件和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，主张对案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定沈丹丹视为已支付全部价款应为不当，本院二审予以纠正。 综上所述，张鹏的上诉请求成立，本院二审予以支持，沈丹丹对案涉房屋不享有足以阻却执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初2095号民事判决； 二、准许对涂传保名下位于青山湖区房屋的执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由沈丹丹、涂传保负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  谢 芸 审 判 员  王晶晶 二〇二〇年五月十一日 法官助理  魏 娟 书 记 员  刘惠文