广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2479号上诉人（原审被告）：潘凤，女，1987年11月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈浩根，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟才，男，1995年5月1日出生，汉族。上诉人潘凤因与被上诉人钟才房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初19423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，于2019年12月27日作出(2019)粤1972民初19423号民事判决：潘凤于判决发生法律效力之日起十五日内向钟才支付50000元。本案一审受理费525元，由潘凤负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2019)粤1972民初19423号民事判决书。潘凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟才诉讼请求；2.钟才承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定签订《房屋买卖合同解除协议》的情况错误。首先，《房屋买卖合同解除协议》原件只有一份，潘凤于2019年8月9日晚9点左右在中介店内签名，钟才当时不在场。潘凤只签了一份协议给中介，一审对协议签署时间、是否三方在场等情况均认定错误。其次，钟才一审也明确称只有一份《房屋买卖合同解除协议》原件，其持有的原件从中介处拿来。钟才也承认潘凤于2019年8月9日在中介处签名时其不在场，但一审仅以潘凤“无证据证明”为由不采信。二、一审认定《房屋买卖合同解除协议》效力错误。《房屋买卖合同解除协议》系潘凤受欺诈，在违背真实意思表示的情况下签名，其内容对潘凤不具有法律约束力，潘凤请求法院予以变更或撤销。2019年8月9日晚，潘凤应约到中介店。中介称买卖合同已解除，因房子还要继续挂卖，要求潘凤在《房屋买卖合同解除协议》上签名，明确说协议只用于中介公司上传公司系统使用。因房子还要挂卖，并出于信任即签名。潘凤与中介人员当时在场，钟才不在场，中介、钟才当时没有当场签字或盖章，潘凤之后也没有收到任何副本。钟才一审庭审称，其提交的落款为2019年8月6日《房屋买卖合同解除协议》中潘凤的签名是2019年8月9日在中介处所签，当时其不在场。钟才仅曾与潘凤的丈夫洽谈房屋买卖合同解除退款事宜，但未曾与潘凤协商或确认。双方房屋买卖合同的解除原因是钟才反悔，不愿意按原约定承担办理房产证完成过户期间的房贷，按约定潘凤可以不退还购房定金。也因为如此，钟才一直没有找潘凤协商退款。潘凤因资金周转困难亏本卖房，但钟才的违约行为给潘凤造成重大经济损失。本案亦不能排除钟才与中介人员串通欺骗潘凤在《房屋买卖合同解除协议》签名，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，合同无效。潘凤一直认为单独在《房屋买卖合同解除协议》签名仅用于中介公司系统上传，是一份虚假文件，从未被告知协议将作为三方合约，也一直未收到各方签订的协议副本，不能排除串通欺骗潘凤的情形。《房屋买卖合同解除协议》没有中介公司盖章，协议未生效。《房屋买卖合同解除协议》属三方协议，但仅有潘凤、钟才签名，该协议未生效，对各方当事人没有法律约束力。中介公司没有盖章，也印证钟才与中介人员存在恶意串通损害潘凤权益的行为。三、一审违约金适用法律错误，且违约金数额与潘凤、钟才的过错失当，显失公平。潘凤可预见，钟才因潘凤迟延退款三个月造成的实际损失为利息损失，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以确定，不能认为潘凤未提交证据证明。贷款市场报价利率(LPR)分别为2019年8月20日1年期为4.25%;2019年9月20日1年期为4.25%;2019年9月20日1年期为4.20%；2019年10月21日1年期为4.20%。钟才如果认为不只利息损失还有其他损失的，应当由其举证证明实际损失。潘凤迟延退款50000元，时间仅三个月，且损失不大，要求潘凤承担与迟延退款本金相同的50000元违约金明显过高，显失公平。违约金以赔偿非违约方损失为主要功能，基于公平、诚信原则，违约金过高的应适当调整。钟才不能充分证明损失及违约金合理性，应认定违约金过分高于损失。法院应兼顾潘凤退款的实际履行情况、过错程度等因素综合考虑，适当调整违约金。钟才辩称：一、一审认定《房屋买卖合同解除协议》签订情况正确。潘凤与钟才于2019年4月30日签订《二手房买卖及居间服务合同》，钟才共支付150000元购房定金。潘凤于2019年8月初反悔，随后将该房另售他人。潘凤因此谋求解除合同以方便再次交易，于2019年8月6日与钟才签订《房犀买卖合同解除协议》，对潘凤违约及解除合同达成一致意见，约定潘凤2019年8月15日12点前仍未退还150000元定金，将以定金双倍赔偿钟才。解除协议经三方签名确认生效，潘凤应对自己的行为负责，遵守解除协议约定承担赔偿责任。一审认定合同解除正确。二、一审认定《房屋买卖合同解除协议》效力正确。潘凤与钟才协商一致，在《房屋买卖合同解除协议》上签字确认，双方均为完全民事行为能力人，协议内容也不违反法律规定，不侵犯他人或国家、集体等公共利益，合法有效。潘凤收取钟才150000元定金后，又在一审庭前卖出房屋，其解除《二手房买卖及居间服务合同》动机明显，符合其利益需求，是本意为之，意思表示真实，不存在任何受欺骗的可能。钟才对潘凤上诉意见反驳如下：（一）潘凤称双方房屋买卖合同的解除原因是钟才反悔不愿意按原约定承担办理房产证后到完成过户期间的房贷，但双方没有对此约定，其纯属捏造事实。钟才在合同解除前一直遵守房屋买卖合同约定，愿意购房。（二）潘凤称其系因资金周转困难才亏本卖房，但因钟才的违约给潘凤造成重大经济损失，但正是其收到购房定金、解决燃眉之急后，即想反悔寻求更大利益，便不愿卖房给钟才。潘凤在《房屋买卖合同解除协议》签订后很快又将房子卖给他人，且未主动返还150000元定金，直至本案一审庭前不久（2019年11月12日）才返还，其违约行为明显。（三）潘凤称《房屋买卖合同解除协议》系受中介欺骗而签名，又称亦不能排除钟才与中介人员串通欺骗潘凤在《房屋买卖合同解除协议》签名的情况，钟才以购房为目的签订了《二手房买卖及居问服务合同》并支付定金，而解除合同与钟才利益不符。如果潘凤是不愿意解除合同，不会在解除协议后快速售出房屋。潘凤的主张逻辑不通。（四）潘凤既主张《房屋买卖合同解除协议》无效，又主张该解除协议未生效。该解除协议若无效或未生效，《二手房买卖及居间服务合同》则有效，其应将房屋卖给钟才，但潘凤早已将房屋卖与他人。一审对双方协商一致解除合同认定正确。三、一审对违约金的认定适用法律正确。潘凤违约在先，故意拖延还款。潘凤主张钟才的损失只有拖延三月才返还定金的银行贷款利息，但其违约反悔卖房的行为，一使钟才丧失交易机会，不能获得预期利益；二是东莞房价一直上涨，钟才无力再行购房，心理落差巨大；三是潘凤拖延还款，造成钟才恐慌；四是钟才起诉、咨询律师耗费时间、精力，支出费用，也未曾斤斤计较主张费用损失；五是潘凤的失信行为，严重扰乱社会诚信交易秩序，应予惩罚，由其承担惩罚性的赔偿责任。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据本案双方当事人的上诉和答辩意见，本院分析如下：潘凤与钟才签订《二手房买卖及居间服务合同》，为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。钟才依约支付潘凤150000元购房定金，履行了合同。双方现协商解除合同，就定金退还问题签订《房屋买卖合同解除协议》。协议未约定提供居间服务一方的权利义务，无需由提供居间服务一方签订履行，潘凤主张解除协议未经提供居间服务一方签章而未生效不能成立，本院不予支持。双方在履行二手房买卖合同过程中实际存在解除合同的意愿，因此双方签订解除协议约定退还定金为合同解除的必要事项，潘凤及时退还并不存在增加其负担的情形，潘凤在履约及解除合同过程中亦应当清楚个人上述权责状态，其主张《房屋买卖合同解除协议》不是真实意思表示、钟才与他人串通损害其利益均不能成立。双方签订的《房屋买卖合同解除协议》成立有效，潘凤应依约定履行义务。潘凤主张解除协议于2019年8月9日才先由其单方签订，但其并未举证予以证明，本院不予采信。潘凤应退还定金，但其签订解除协议后直至协议确定的最迟时间才支付100000元，仍未足额退还定金，现钟才起诉主张双倍返还定金符合法律规定及双方约定。潘凤主张违约金过分高于钟才的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，潘凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由潘凤承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年五月二十九日书记员 张 优