成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6558号 原告：杨仕华，男，汉族，1967年9月8日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：史栋梁，四川中沛律师事务所律师，特别授权。 被告：成都宝泰实业集团有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：罗文斌，系执行董事。 委托诉讼代理人：江珊，四川乐伯乐律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：牛建国，四川琴台律师事务所律师，一般授权。 第三人：北京城乡一建设工程有限责任公司，住所地北京市西城区广安门外鸭子桥6号。 法定代表人：杨红通。 委托诉讼代理人：苏利，男，回族，系公司员工。 原告杨仕华与被告成都宝泰实业集团有限公司（以下简称宝泰公司）、第三人北京城乡一建工程有限公司（以下简称城乡一建）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告杨仕华的委托诉讼代理人史栋梁、被告宝泰公司的委托诉讼代理人江珊到庭参加了诉讼，第三人城乡一建经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨仕华向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理成都市成华区房屋不动产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金1144.9元。事实与理由：2016年1月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及附件，该合同约定原告购买了被告开发的位于成华区房屋；合同第十九条产权登记约定，（一）初始登记：出卖人应当在2017年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2018年3月31日前取得商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2（2）合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的房产权属证明届满之次日起（国土证应当于2018年3月31日前取得该商品房的国土证权属）至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“出卖人在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完毕委托手续后360日，代买受人向相关部门缴纳上述费用并办理房屋权属证明，否则，出卖人应每日向买受人支付已付房款万分之五的违约金”。被告于2016年1月28日向原告交付了房屋，但被告至今未能完成房屋的权属转移登记。原告遂诉至法院。 被告宝泰公司辩称，本案未按商品房买卖合同支付购房款，故原告的诉讼请求不予支持。 第三人城乡一建未到庭陈述意见，也未举证质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下：2016年1月28日，杨仕华（买受人）与被告宝泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1-104），约定原告购买被告开发的位于成都市成华区，房屋总价为2289792元整，买受人采取一次性付款，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在2017年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、合同继续履行，（国土证应当于2018年3月31日前取得商品房的国土证权属），出卖人应当向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记2、因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）合同继续履行，（国土证应当于2018年3月31日前取得商品房的国土证权属），出卖人应当向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。合同附件五关于付款方式及期限的约定载明，买受人采用一次性付款方式支付房价款。买受人于本合同约定之日向出卖人一次性付清房款2289792元。附件五尾部有宝泰公司盖章和杨仕华签字。2016年2月1日，宝泰公司向杨仕华出具了《收据》（编号：0028611），载明收到杨仕华宝泰家园一期1-1-1-104房款，金额为2289792元。 另查明，2015年9月9日，城乡一建（甲方）与杨仕华（乙方）签订了合同书，约定城乡一建以位于成都市成华区房屋抵付。抵付方式为：乙方向甲方出示收房收据，甲方向乙方提供开发商开具的房屋价款发票。宝泰公司（甲方）与城乡一建（乙方）签订了《以房抵款协议书》，约定甲方同意将按照施工合同约定的节点用包含案涉房屋在内的7套商品房折抵相应的工程款。2016年1月27日，宝泰公司（甲方）与城乡一建（乙方）签订了《指定购房人协议书》，指定杨仕华作为本次抵扣房屋的购房人，在签定本协议后与甲方签订《商品房买卖合同》并最终取得案涉房屋产权。乙方要求甲方根据《以房抵款协议书》和杨仕华签订上述房屋买卖合同并最终取得房屋产权，乙方和杨仕华之间的债权债务与甲方无关。乙方承诺本次抵扣房屋完成后，将继续按照双方签订的《宝泰家园二期7＃商住楼建设工程承包合同》的各项要求，圆满完成施工合同的各项任务，若因乙方原因违约，将承担合同约定中应有的违约责任，并100%赔偿甲方该房价总款。2016年1月29日，城乡一建出具收据（ＮＯ.0032421），载明收到宝泰公司宝泰家园2期项目施工工程款（此款宝泰公司用位于八里庄路××家园××项目1-1-01-4房屋价款抵付），金额为2289792元。同日，城乡一建出具《收房确认书》，确认收到宝泰公司位于八里庄路××家园××项目1-1-01-4房屋一套，已由城乡一建指定购房人于2016年1月28日签订购房合同，作为宝泰家园2期7＃楼项目施工进度款。 再查明，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具宝泰家园收据，表明自2016年2月12日至2017年1月11日，张丹预交宝泰家园1栋-01-0104房物业服务费。2017年12月15日，四川宾翰世邦物业服务有限公司出具证明，表示张丹女士从2016年11月起向物业公司所交的1栋1单元104房屋的物管费、水费和生活垃圾清运费属杨仕华的1栋1单元104的所有该交费用。该份证明盖有“四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部”的章。2017年12月15日，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具宝泰家园专用收据载明“客户：杨仕华，预交物业服务费从2018年1月1日到2018年3月31日的1161.9元费用。”其后，四川宾翰世邦物业服务有限公司宝泰家园物业部出具多份专用收据，载明收到客户杨仕华水费等。成都市公安局成华区分局桃溪路派出所出具桃字（2019）第2019071002号门（楼）牌号变更证明，载明原成华区八里庄路52号1栋1单元1楼104号现变更为成华区文德路58号1栋1单元1楼104号。 以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、《商品房买卖合同》及附件、合同书、《以房抵款协议书》、《指定购房人协议书》、收据、《收房确认书》、物业费专用收据、证明、门（楼）牌号变更证明、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，本案的争议焦点有三：一是宝泰公司与城乡一建签订的《以房抵款协议书》是否有效；二是杨仕华是否还需支付房屋对价；三是杨仕华能否办理不动产权证。对此，本院分述如下： 关于《以房抵款协议书》的效力。本院认为，从合同约定来看，以房抵款协议书双方签订的《指定购房人协议书》中明确约定，如城乡一建违约，将承担合同约定中应有的违约责任，并100%赔偿甲方该房价总款。宝泰公司并未作出若城乡一建违约则收回房屋的意思表示，由此可见，宝泰公司确有将房屋作为工程款抵给城乡一建的意思表示，该份以房抵款协议书没有违反法律规定，应为合法有效。 关于杨仕华是否还需支付房屋价款。宝泰公司虽辩称其未收到房屋价款，但它出具收据并交付房屋的行为表明其在以实际行为履行《以房抵款协议书》及指定购房人协议书。宝泰公司在交房后长达三年多的时间里也并未向杨仕华主张过购房款。结合宝泰公司房款收据、物业收据可知，宝泰公司是清楚且知晓杨仕华购买房屋的对价即宝泰公司欠付城乡一建的工程款。宝泰公司辩称其未收到房屋款项与查明的事实不符，本院对其陈述不予采信，杨仕华无需另行支付房屋价款。 关于杨仕华能否办理不动产权证。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同签订在限购政策之前，不受限购政策影响，现因不动产统一登记新政策出台，原告要求被告继续办理所购房屋的不动产权证的请求符合政策规定，且事实和法律依据充分，本院依法予以支持。又，双方所签《商品房买卖合同》明确约定，逾期办证的，应当按照已支付购房款万分之五承担违约金。故原告要求被告支付1144.9元违约金符合合同约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都宝泰实业集团有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告杨仕华办理成都市成华区房屋（权2610119）的不动产权属证书； 二、被告成都宝泰实业集团有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告杨仕华支付违约金1144.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，公告费300元，共计400元，由被告成都宝泰实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  朱书 人民陪审员  王工 人民陪审员  赵军 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  陆萱