大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初3959号原告：赵凤，女，1982年8月30日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：刘吉权，辽宁海通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕妮，辽宁海通律师事务所律师。被告：大连长者小镇养老发展有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区白山街101号。法定代表人：马振福，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志勇，1983年2月24日出生，汉族，该公司员工，现住大连市沙河口区。第三人：中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行，住所地辽宁省大连市甘井子区甘段23号。负责人：李传华，该支行行长。委托诉讼代理人：孙则，北京融商（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娜，北京融商（大连）律师事务所律师。原告赵凤与被告大连长者小镇养老发展有限公司（以下简称长者小镇养老公司）、第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行（以下简称农行甘井子支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵凤及其委托诉讼代理人刘吉权、王燕妮，被告长者小镇养老公司委托诉讼代理人李志勇，第三人农行甘井子支行委托诉讼代理人孙则、赵娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告在2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）于2019年11月1日解除；2.被告返还房屋首付款193,449元，并支付利息75,445.11元；3.被告偿还已支付给第三人贷款共计179,155.91元，支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息；4.判令被告向原告支付逾期交房违约金28,790元；5.判令原告与第三人在2013年7月10日签订的《个人购房担保借款合同》于2019年11月1日解除；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市旅顺口区房屋，房屋总价款633,449元，原告按约于2013年6月26日前交清房屋首付款193,449元。同年7月10日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，第三人按约发放贷款440,000元，原告自2013年8月起向第三人偿还银行贷款。因被告未按约定交付房屋，已构成根本违约，给原告权益造成损失，故原告提起诉讼。原告不同意第三人提出的诉讼请求，认为在《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》均解除的情况下，依法应由被告向第三人返还所欠贷款本金及利息等，不应由原告偿还，因此该请求与原告无关。被告辩称，房屋无法交付，同意原告于2019年11月1日解除合同的诉讼请求，对原告贷款本金、还款金额、房屋首付款本金及利息损失的计算方式均无异议。被告已按（2019）辽0212民初595号民事调解书向原告实际支付150，000余元的违约金，本次诉讼，原告再次主张近30,000元的违约金，总额达180,000元，远超其88，000余元的实际损失，故不同意支付违约金。对第三人提出的请求无异议。第三人述称，同意解除合同，并提出诉讼请求：1.请求判令原告偿还第三人借款本金392,668.75元及至贷款实际还清之日止按照贷款合同约定的方式计算的利息、罚息、复利（截至2019年11月1日止欠利息288.61元）；2.被告对原告应偿还款项承担连带保证责任；3.诉讼费由原告和被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《告知函》、（2019）辽0212民初595号民事调解书、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行贷款还款流水明细，第三人提交《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款凭证及业务凭证、案涉房屋抵押权预告登记证及预购商品房预告登记证，以及本院调取的（2019）辽0212执1496号执行卷宗，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月28日，原告与被告长者小镇养老公司（原名大连中冶渤海置业有限责任公司，2017年2月27日更名）签订《商品房买卖合同》（合同编号：XX）及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区商品房一套，建筑面积88.80平方米，房屋总价款为633,449元，首付款193,449元应于2013年6月26日前交清，余款440,000元原告申请银行贷款，并承诺2013年7月26日前全款到账。合同第八条、第九条约定被告应于2014年6月30日前交付房屋，如逾期交付超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的每日0.015%向原告支付违约金。补充协议第四条第2款约定，合同生效后，因被告原因导致合同解除，其应按合同约定承担违约金，但不包括原告已付税费、贷款利息、保险费用及其他办理产权的相关费用；第七条第6款约定，被告未能按照本合同约定的时间交付该房屋的，须按照合同约定向原告支付违约金，但违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%。原告依合同约定向被告交付了首付款193,449元。2013年7月10日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：XX），约定原告向第三人贷款440,000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月，自2013年7月10日起至2043年7月9日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%。合同采用“阶段性保证+抵押”的担保方式，被告作为阶段性保证人提供连带责任保证，原告提供案涉房屋作为抵押，第三人就该房屋办理了预告抵押登记。合同签订后，第三人于2013年7月26日将原告所贷440,000元转入被告账户。经当庭核对，截至2019年11月28日，原告已偿还第三人贷款本金及利息共计179,155.91元，截至2019年12月2日，原告尚欠第三人贷款本金391,886.48元、结转利息288.61元。2014年6月25日，被告向原告出具《告知函》，该函载明由被告产生的逾期违约责任，将依据案涉《商品房买卖合同》第九条第1款赔偿处理，最终赔付金额按照实际交房日期计算。2019年1月31日，原告为案涉合同纠纷提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。经本院主持调解，双方达成调解协议，被告按照已交付房款的每日0.015%支付原告自2014年7月1日至2018年12月31日的逾期交房违约金156,304元，本院作出（2019）辽0212民初595号民事调解书。经本院强制执行【案号（2019）辽0212执1496号】，被告已支付原告违约金156,304元。本次诉讼，原告请求违约金按每日0.015%标准自2019年1月1日起算，至2019年11月1日止，共计28,790元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对当事人均有约束力。现因被告存在无法如期交付房屋的根本违约行为，经当庭协商，原告与被告的《商品房买卖合同》以及原告与第三人的《个人购房担保借款合同》均于2019年11月1日解除，该协议属于当事人意思自治，即产生合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此，原告要求被告返还房屋首付款193,449元、偿还已支付给第三人贷款179,155.91元的请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金及利息，《商品房买卖合同》第九条约定了被告逾期交房应承担违约金及其计算方法，该条款作为合同结算和清理条款，效力不因合同解除而受影响。被告于2014年6月25日向原告出具的《告知函》载明，由被告产生的逾期违约责任，将依据《商品房买卖合同》第九条第1款赔偿处理，最终赔付金额按照实际交房日期计算，该函实际对合同补充协议第七条第6款“违约金总额不超过购房合同所约定房款的2%”进行了变更，且，双方按每日0.015%标准业已实际履行。因此，（2019）辽0212民初595号民事调解书生效后，原告按每日0.015%标准主张合同剩余期间即2019年1月1日至合同解除之日的违约金，本院予以支持。由于违约金以损失补偿为主，兼具惩罚性，原告两次主张的违约金总额远超其利息损失，故对原告的利息请求，本院不予支持。关于被告抗辩违约金总额应不超过购房合同所约定房款2%的意见，与双方约定及实际履行情况不符，本院对其抗辩不予支持。关于第三人的诉请金额392,668.75元，经当庭核对，贷款本金应为391,886.48元（截至2019年12月2日），故对超出部分，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因涉案合同的特殊性，商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行，以减少不必要的重复和繁琐。因此，对第三人的诉请，本院支持由被告直接向其履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、原告赵凤与被告大连长者小镇养老发展有限公司2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》于2019年11月1日解除；二、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵凤购房首付款193,449元；三、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵凤已支付第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的贷款本金及利息179,155.91元（截至2019年11月28日）；四、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵凤逾期交房违约金28,790元（自2019年1月1日至2019年11月1日止）；五、原告赵凤与第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行2013年7月10日签订的《个人购房担保借款合同》于2019年11月1日解除；六、被告大连长者小镇养老发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行贷款本金391,886.48元、利息288.61元（截至2019年12月2日）及至贷款实际还清之日止按照《个人购房担保借款合同》约定的方式计算的利息、罚息、复利；七、驳回原告赵凤的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,453元，由原告赵凤负担1,337元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担7,116元。第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行案件受理费（减半收取）3,597元，由被告大连长者小镇养老发展有限公司负担3,590元，由第三人中国农业银行股份有限公司大连甘井子支行负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 陈 萍人民陪审员 王 宏二〇二〇年五月十二日书 记 员 乔雅迪附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。