江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终980号 上诉人（原审原告）：伏紫菱，女，1990年2月出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司南昌分公司,住所地：江西省南昌市新建县。 负责人：程建华，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：九江昌平实业有限公司,住所地：江西省九江市。 法定代表人：吴伊芬，该公司总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 原审被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司,住所地：江西省南昌市青山湖区。 法定代表人：靳小静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚毅铭，系江西豫章律师事务所律师。 上诉人伏紫菱因与被上诉人九江昌平实业有限公司南昌分公司（以下简称昌平南昌公司）、九江昌平实业有限公司（以下简称昌平公司）、原审被告江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伏紫菱上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持上诉人要求被上诉人承担无法安装室内燃气管道的实际损失1万元及按照商品房买卖合同约定支付逾期交房违约金12275元的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，两被上诉人应当按照合同约定完成燃气管道的铺设。两被上诉人现安装的阳台燃气管道不能使用，被上诉人应该承担责任，若不能继续安装，则应该赔偿上诉人的相关损失一万元。二、被上诉人应当按照合同约定支付上诉人逾期交房的费用。1、双方当事人签订了商品房买卖合同，并约定了相关的违约责任。被上诉人以修路作为不可抗力事由是不符合事实的，一审法院也不应该支持。2、涉案房屋不符合交付条件。被上诉人未完成室内燃气管道的铺设，也未向上诉人出具房屋的测绘报告，被上诉人应该承担违约责任。 昌平南昌公司、昌平公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 兄弟联盟公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 伏紫菱向一审法院起诉请求：1、判决昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司归还伏紫菱购房款3.8万元；2、判决昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将伏紫菱房屋供电系统纳入城市供电网络并正式供电；3、判决昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即将伏紫菱房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接；4、判决昌平南昌公司、昌平公司按照合同约定立即为伏紫菱安装完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接或承担履行不能的实际损失1万元；5、判决昌平南昌公司、昌平公司立即向伏紫菱支付因未安装隔断门的赔偿费用1500元；6、判决昌平南昌公司、昌平公司向伏紫菱支付逾期交房的违约金12275元（以497000元为基数，按照日万分之一计算，暂算至2019年9月5日）；7、一审案件诉讼费、保全费等费用由昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月10日，伏紫菱与昌平南昌公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人(昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司)将坐落于南昌市新建区商品房出售给买受人(伏紫菱)，面积为37.54平方米，户型为一房一卫一阳台，房款总价为497000元。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外；合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应对符合下列1、2、3、4项所列的条件：1、该商品房已取得建设工程施工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。在合同签订之前，伏紫菱于2018年4月26日向兄弟联盟公司支付了38000元，兄弟联盟公司向伏紫菱出具收款收据上交款事由注明是认筹金。2018年5月10日，伏紫菱签名确认的网签合同内容确认单上，在折扣一栏注明减76000。2018年5月17日伏紫菱向昌平南昌公司支付了首付款257000元，余款240000元伏紫菱采取商业贷款的形式办理了按揭贷款。2019年4月28日，伏紫菱未等待昌平南昌公司正式交付案涉的商品房便装修入住。入住时，案涉商品房内已供水、供电，并均与城市供水、供电管网、电网连接。2019年8月，昌平南昌公司与伏紫菱电话联系安装燃气，因燃气安装的位置发生争执，遭到伏紫菱拒绝，故燃气管道未安装进伏紫菱的户内，燃气接入口仅安装到了伏紫菱的户外。庭审中，伏紫菱表示现已安装不了，存在危险，不想再安装燃气，要求昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司作出相应的赔偿。庭审中，昌平南昌公司就案涉商品房未安装阳台推拉门承诺补偿1500元/户。另查明：2017年7月15日，昌平南昌公司与兄弟联盟公司签订了一份《住宅独家销售代理合同》，约定：甲方（昌平南昌公司）委托乙方（兄弟联盟公司）销售属甲方开发住宅事宜，代理期限为5个月，自2017年7月16日至2017年12月31日，在合同有效代理期内，甲方不得为该项目指定其他代理商；在本合同有效代理期内，该项目住宅售馨，合作期限可相应缩短，若合同期内未完成95%认购销售，甲方予以顺延合同期。2017年4月27日，南昌市新建区发展和改革委员会下发《关于新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程可行性研究报告的批复》，同意建设新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目，工程项目建设周期为一年（2017年12月至2018年12月）。2019年11月19日，南昌市新建区城市建设投资发展有限公司证明其为新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）工程项目的建设单位，该项目路面工程施工起始时间为2017年12月，至2019年9月底完成至小区处。新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）是案涉的商住楼进出的主路。2018年12月1日商住楼竣工，2019年3月25日工程规划验收，2019年3月26日，南昌市公安消防支队评定商住楼消防验收合格。2019年4月22日，该商住楼取得建设项目竣工规划验收合格证。2019年5月8日，该工程竣工验收合格。嗣后，昌平南昌公司开始电话通知住户收房。昌平南昌公司向法庭提出涉案商住楼周边新建区马兰路修缮，是政府行为，属不可抗力。因此导致消防车无法进入案涉商住楼完成消防验收。上诉不可抗力致使昌平南昌公司施工验收等方面迟延。伏紫菱也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实。 一审法院认为，伏紫菱与昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，伏紫菱依约向昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司支付了购房款，昌平南昌公司应按合同的约定向伏紫菱如期交付房屋。关于以认筹金形式向兄弟联盟公司交纳的购房款38000元是否返还伏紫菱的问题。根据伏紫菱提交的《认筹金宣传单》、《转账流水》、《收据》和兄弟联盟公司提交的《江西增值税普通发票》、《独家销售代理合同》、《网签合同内容确认单》，一审法院依法认定兄弟联盟公司以认筹金形式收取了伏紫菱38000元团购费，最终伏紫菱也通过兄弟联盟公司与昌平南昌公司签订房屋买卖合同，并享受超过38000元的团购优惠，伏紫菱此诉请于法无据，故一审法院不予支持。关于昌平南昌公司未按合同约定将伏紫菱房屋供电系统纳入城市供电网络，将伏紫菱房屋供水、排水设施与城市公共供水、排水管网连接是否属于未达到交付使用条件的问题。一审法院认为，伏紫菱接收案涉商品房时，已供水、供电，已达到交付使用条件，应视为与城市公共供电网络、供水、排水管网进行了连接，故对伏紫菱的上述诉请，一审法院不予支持。关于昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司未按照合同约定为伏紫菱安装完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接的问题。昌平南昌公司电话联系伏紫菱安装燃气，因伏紫菱不同意按燃气公司安装的位置进行安装而拒绝燃气的安装，且其诉讼来法院，明确表示不想再安装燃气，而要求昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司作出相应的赔偿，鉴于伏紫菱的拒绝行为，导致燃气管道不能安装，责任不在昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司方，故一审法院对伏紫菱的该项诉请不予支持。关于昌平南昌公司是否应向伏紫菱支付因未安装隔断门向其赔偿1500元的问题。因昌平南昌公司在庭审中予以认可并自愿赔偿伏紫菱此项损失1500元，一审法院予以支持。关于逾期交房是否不可抗力导致及昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司是否承担逾期交房违约金的问题。昌平南昌公司辩称因不可抗力因素导致延期交房，不应承担逾期交房的违约责任。一审法院认为，依据昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司提交的证据，案涉商品房施工期间，所处地段周边的出入道路确是在修建改造，对此伏紫菱也认可长年在修缮的事实，这一客观事实的存在，在一定程度上确实也影响案涉商品房竣工验收及交付。虽道路修建改造系政府性行为，但不属不可抗力。对昌平南昌公司的该辩解意见，一审法院不予支持。本案中，伏紫菱按照合同约定向昌平南昌公司支付购房款，昌平南昌公司亦应在合同约定的交房日期（2018年12月31日）前将验收合格的房屋交付给伏紫菱，昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司未按约履行，应承担违约责任，故伏紫菱诉请要求昌平公司、昌平南昌公司、兄弟联盟公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。但因施工期间涉案房屋周边道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，根据公平原则，结合伏紫菱的实际损失，一审法院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。违约的时间从2018年12月31日的次日起至伏紫菱实际入住之日的时间2019年4月28日止，按伏紫菱缴纳的购房价款的日万分之零点五向伏紫菱支付逾期交房的违约金2932.30元（497000元×0.00005×118天）。根据有关法律规定，昌平南昌公司作为依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，不具备法人资格，不具备独立承担民事责任的能力，其民事责任由昌平公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、九江昌平实业有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿伏紫菱未安装隔断门的损失1500元；二、九江昌平实业有限公司于一审判决生效之日起十日内支付伏紫菱逾期交房的违约金2932.30元；三、驳回伏紫菱的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费673元，由伏紫菱负担336.50元，由九江昌平实业有限公司负担336.50元。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人要求被上诉人承担无法安装燃气管道造成的损失1万元及逾期交房违约金12275元是否有事实和法律依据。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证实当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的不利法律后果。本案诉讼中，伏紫菱提交的认筹金宣传单、商品房买卖合同、房天下发布的房价截图及拍摄的视频资料等证据，不足以证实被上诉人无法安装案涉房屋室内燃气管道而造成其损失为1万元，故一审法院对伏紫菱的此项诉请不予支持正确，本院予以维持。 关于上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金问题。根据当事人提交的《房屋买卖合同》和《关于延期和天然气未安装的处理公告》等相关证据，一审法院确认案涉房屋交付时间为2019年6月10日正确，本院予以维持。同时，根据审理查明事实可知，涉案房屋施工期间，该房屋周边的出入道路修缮，实际影响了施工进度及房屋验收，且伏紫菱也认可新建区马兰路（红湾大道-礼贤北路）长年在修缮的事实，故一审法院根据公平原则，并结合伏紫菱的实际损失，酌情将案涉房屋买卖合同约定的逾期交房违约金调整为按日万分之零点五计算并无不当，本院予以维持。伏紫菱要求被上诉人承担逾期交房违约金12275元依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，伏紫菱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费196.62元，由上诉人伏紫菱负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年五月十二日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉