重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 渝02民初56号 原告（执行案外人）：重庆三峡中心医院(又名重庆大学附属三峡医院)，住所地重庆市万州区新城路165号，统一社会信用代码1250010145174667XB。 法定代表人：张先祥，院长。 委托诉讼代理人：王毅，重庆思肯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭小中，重庆思肯律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆盈达建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区天津路9号1层，统一社会信用代码91500101207933190X。 法定代表人：程宏全，董事长。 委托诉讼代理人：王剑波，男，1966年2月23日，汉族，该公司项目经理，住重庆市万州区厦门大道1284号2单元5-1，公民身份号码51220119660223221X，特别授权。 第三人（被执行人）：重庆市万州禾丰实业有限公司，住所地重庆市万州区太白岩2-4号，统一社会信用代码915001012079336418。 法定代表人：孙鹤，董事长。 委托诉讼代理人：刘波，男，1967年10月16日出生，汉族，住重庆市万州区电报路198号2单元5-2，公民身份号码512201196710161316。 原告重庆三峡中心医院与被告重庆盈达建筑工程有限公司（以下简称盈达公司，原重庆市万州全兴建筑工程有限公司，2011年10月14日经工商登记机关核准名称变更为重庆盈达建筑工程有限公司）、第三人重庆市万州禾丰实业有限公司（以下简称禾丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆三峡中心医院的委托诉讼代理人王毅、谭小中，被告盈达公司的委托诉讼代理人王剑波，第三人禾丰公司的委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆三峡中心医院向本院提出诉讼请求：1.解除对重庆市万州区百安坝街道百安居委会六组6333平方米的土地使用权的查封。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆市万州区百安坝街道百安居委会六组6333平方米的的土地（以下简称案涉土地）已经重庆市万州区人民政府审批为修建《重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程》项目用地，禾丰公司已将修建好的重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程项目的所有房屋出卖给原告，并与原告签订了《房屋买卖协议》，原告已按照该协议的约定支付了全部购房款，禾丰公司也将该项目的所有房屋交付给原告使用，该项目涉及房屋和土地已属于原告，不再属于禾丰公司。至今未能完善过户登记手续在于被告及第三人不履行合同义务，不提供建房手续所致，原告对此无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，案涉土地是政府批准作为原告三峡中心医院五桥百安分院二期工程公共卫生项目用地，不得予以查封。原告对查封提出执行异议后，重庆市第二中级人民法院作出（2019）渝02执民4号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告据此提起诉讼。 被告重庆盈达公司辩称，1.房屋没有竣工验收，不是移交给医院和禾丰公司，而是托管，移交应有正规的手续。2.案涉房屋工程是我公司投标取得的，原告作为甲方给我们多次支付工程款，原告与第三人的房屋买卖我们直到建完都不知情。3.案涉房屋至今未通过消防、竣工验收，现在是非法使用。4.案涉土地法院通过（2019）渝02执异4号裁定驳回异议请求是正确的，土地是禾丰公司的，房屋未正式移交，土地附着物即案涉房屋也应当是禾丰公司的。5.原告与禾丰公司签订的《房屋买卖协议》无效，划拨土地对外进行转让必须取得市、县人民政府的批准同意。6.起初修禾丰公司综合楼时我公司已经进场做了很多工作，突然原告与第三人联建要求我公司停工，禾丰公司承诺联建施工单位仍选我公司，以低价中标，工程款按实结算，原告对此亦口头承诺。 第三人禾丰公司述称，1.案涉土地的由来。本案所涉土地是2003年禾丰公司在移民局取得的移民划拨土地，禾丰公司经发改委、建委批准修建禾丰综合楼，原告为扩建百安坝分院，于2004年10月22日与我公司签订合同，原告支付100万定金，并承诺三个月后拿出设计方案。2005年设计方案出来后，建委2005年第131号会议纪要对规划方案回复该地块为禾丰公司规划土地，本工程应在完善相关手续的基础上，将该土地性质变为公益事业土地后才能按照规划进行建设。2.《房屋买卖协议》应无效。禾丰公司属于进出口企业，不具备房屋开发和建设资质，划拨土地要变成公益事业用地就必须要和原告合作修建土地性质才合法。产生房屋买卖合同的原因是联建后原告不想与禾丰公司合作经营案涉房屋，为保证房子不受禾丰公司其他债权债务的影响，我公司和原告就房屋结算标准签订合同。该协议是作为双方最后结算的依据，不是真实的房屋买卖。3.重庆三峡中心医院与禾丰公司系联建关系，重庆三峡中心医院是案涉房屋工程的建设方。首先，在整个土地和建设项目建设过程中都是以双方的名义向政府进行申报的，而且施工方即盈达公司是经过发改委核准批复的公开招投标人，中标合同三方都有签字并盖章。其次，土地性质发生变化后，向政府申报过程中，原告向主管单位卫生局进行情况说明后交给建委，该情况说明里明确原告与第三人是先联建后转让资产的关系。第三，在工程款结算过程中，原告一直以工程款票据建安发票进行结算而不是房屋买卖价款。建安发票的抬头是原告，发票上付款方是原告，收款方是被告及其他参建方。除了最后300万这笔款是禾丰公司开的发票外，其余全是原告开的。最后，案涉房屋建设过程中，原告全程参与，监理、设计都是原告指定的单位，说明原告是甲方。4.关于没有办理房产证的问题，因为建委批的是两家联建，需要两家共同申报验收、办证。5.我公司在另案起诉重庆三峡中心医院时才发现多建了几百个平方米，相应的款项由重庆三峡中心医院直接支付了盈达公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.重庆三峡中心医院向本院提交的《房屋买卖协议》、2010年4月23日房屋移交书、（2019）渝0101民初7742号受理案件通知书及2011年1月18日房屋交接协议，第三人对上述证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认; 2.重庆三峡中心医院向本院提交的房屋移交后的现状照片12张，被告及第三人均不认可，但均认可案涉房屋已由原告占有使用这一事实，本院对该事实予以确认; 3.重庆三峡中心医院向本院提交的付款凭证，对付款金额予以确认，但原告不能证明所支付的26753744.39元款项均系购房款。 4.被告重庆盈达建司向本院提交的建筑业统一发票一张，系复印件，原告不认可，本院不予以采信。 本院经审理查明如下事实。 一、本案的由来 本院于2015年5月7日就重庆盈达建筑工程有限公司与重庆市万州禾丰实业有限公司、重庆三峡中心医院建设工程施工合同纠纷一案作出(2014)渝二中法民初字00122号民事判决书，以“禾丰公司虽然与三峡医院订立联建协议在先，订立房屋买卖合同在后，但是为了减免税费，仍然采用联合开发的名义开展工程招标及建设，该行为实属以合法形式掩盖非法目的的无效民事行为;从合同实际履行情况来看，三峡医院作为发包人与禾丰公司共同发包工程，其目的仅仅限于完善工程建设报批相关手续，并非当事人之间的真实意思表示，施工方盈达公司本案中也明确表示不向三峡医院主张其履行中标备案合同的义务，......”等为由，判决重庆市万州禾丰实业有限公司在本判决生效后十日内支付重庆盈达建筑工程有限公司工程款5961036.50元、保证金1713000元、停工损失1525160元，共计9199196.5元，并赔偿其资金占用损失（从2010年6月26日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至付清时止）。 该判决生效后，盈达公司向本院申请强制执行。本院于2017年6月7日作出（2017）渝02执160号执行裁定，查封被执行人禾丰公司的位于重庆市万州区百安坝街道百安居委会六组6333平方米土地使用权，期限为三年（从2017年6月7日起至2020年6月6日止）。重庆三峡中心医院以土地上的房屋系其购买、全额支付房屋价款且房屋已使用多年等为由向本院提出执行异议，本院于2019年3月7日作出（2019）渝02执异4号执行裁定，以重庆三峡中心医院与禾丰公司未对买卖标的物的过户登记等问题进行约定，诉讼双方在和解时仍未就买卖标的物的过户登记等事宜进行协商并达成一致意见，买卖标的物并非商品房且无法确定属于非因买受人自身原因未办理过户登记等为由，驳回案外人重庆三峡中心医院的执行异议请求。重庆三峡中心医院不服，向本院提起执行异议之诉。 二、案涉土地的来源 案涉土地位于重庆市万州区百安坝街道百安居委会六组，面积为6333平方米，使用权类型为划拨，最初用于修建禾丰实业公司综合楼工程，为移民迁建办公用地。2003年至2005年期间，先后经重庆市万州区移民局、重庆市万州区建设委员会、重庆市万州区人民政府同意，将此宗地划拨给万州禾丰公司，并于2005年8月31日由重庆市万州国土资源局颁发建设用地批准书，有效期自2005年9月-2007年8月。2005年9月13日，重庆市万州区发展计划委员会颁发重庆市企业投资项目备案证，计划开工时间为2005年10月30日。 2005年11月2日，重庆市国土资源和房屋管理局颁发XXXXXXX国有土地使用权证书，案涉土地权利人为万州禾丰公司。同时，证书上载明，该宗地于2005年11月9日向重庆银丰化肥有限公司抵押贷款壹年。 案涉土地上的房屋情况 （一）房屋修建情况 2004年10月22日，禾丰公司与重庆三峡中心医院就重庆三峡中心医院百安分院扩建的相关事宜达成初步协议。双方协商将案涉土地作为合作用地;禾丰公司尽快办理合作土地的出让手续，重庆三峡中心医院拿出施工设计图纸，此图纸的功能需要承建全部建筑（面积待定）提供资金，根据施工进度、质量分期付款，禾丰公司全面负责整个建设项目的实施，其内容主要包括建筑主体工程、消防及水电等，等竣工验收房产手续完善后，土地、房屋及全部资产整体转让给重庆三峡中心医院；重庆三峡中心医院预付禾丰公司100万元合作资金，禾丰公司不得与他人合作开发，也不能违背重庆三峡中心医院的设计要求修建，更不能另作他用用。 2005年6月10日，禾丰公司向重庆市万州区国土资源局提出申请，将案涉土地的用地性质由住宅用地变更为公建用地。重庆市万州区国土资源局收到申请后，于2005年6月13日向重庆市万州区建设委员会发函，函请明确是否再调整宗地用地性质等相关技术指标条件，对此，2005年6月21日重庆市万州区建设委员会作出复函，同意调整案涉土地为医疗卫生用地。 2005年11月28日，禾丰公司与重庆三峡中心医院再次签订《协议书》，主要约定：禾丰公司将案涉土地与重庆三峡中心医院合作，用于重庆三峡中心医院修建五桥百安分院二期工程用地，其用地手续由禾丰公司负责完善。鉴于该项目建成后权属拟转让给重庆三峡中心医院所有，禾丰公司对该项目设计超红线部分（即占用禾丰公司用地部分）给予认可。禾丰公司保证不因此而对重庆三峡中心医院进行追诉，重庆三峡中心医院也不对此承担任何法律责任和经济补偿。据此协议精神，2006年3月31日，禾丰公司作出承诺，同意区建委调整案涉土地用地规划后，禾丰公司只能将该宗土地用于修建重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程，不再另作他用。 2006年9月10日，禾丰公司与重庆三峡中心医院签订《联合开发协议书》，主要约定：按照双方确定的建设方案，采取由禾丰公司出土地和部分开发资金，并负责项目施工;重庆三峡中心医院出部分开发资金，并负责项目监督的形式，联合开发“重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程”项目，出资比例按照禾丰公司60%（含土地），重庆三峡中心医院40%;工程规模约17960.77平方米，......，项目总投资：2000万元，禾丰公司投资约1200万元，重庆三峡中心医院投资约800万元;为最大限度降低工程建设成本，工程建设、验收、过户等相关手续和缴纳相关税费，均由重庆三峡中心医院负责办理和缴纳或以重庆三峡中心医院名义办理和缴纳，获得减免的税费，在工程总价款中作相应扣减;......；禾丰公司保证向重庆三峡中心医院移交的项目为合格项目，力争达到优良，并按规定承担保修责任;项目完成后，按出资比例，1号楼（建筑面积5636.2平方米）归重庆三峡中心医院所有，2号楼（建筑面积12324.55平方米）归禾丰公司所有;......；项目通过竣工验收后三日内，禾丰公司将项目1号楼移交给重庆三峡中心医院。 2006年10月12日，禾丰公司作为出卖方与重庆三峡中心医院作为买受方签订《房屋买卖协议》，主要约定：禾丰公司将其位于重庆市万州区五桥百安六组新建的“重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程项目”整体，总建筑面积17960.77平方米的房屋出卖给三峡医院，房屋用途为医疗、会展中心（不含附属工程）;该房屋的房产证和土地使用权证在房屋综合验收后30日内交付完毕;价格按总建筑面积计算，其中会展中心为5896.9平方米，售价每平方米1400元，总额为8255660元，康复楼面积11775平方米，售价为每平方米980元，总额为11539500元，合计总额为19795160元;施工单位进场十日内支付房屋总额的30%，基础完成后支付20%，主体修建到第三层后支付20%，项目通过竣工验收后10日内将房屋交付买方使用，出卖方在60个工作日内办理综合验收手续后，买受方向出卖方支付房屋价款总额的20%，交付两证时支付房屋价款总额的5%，余款作为质量保证金在质量保证期满后3日内支付给出卖方。交房标准中分别对会展中心、康复楼的房屋基础（含场坪）、装饰工程、水电安装工程、消防设施等进行了约定。 2007年1月12日，禾丰公司与重庆三峡中心医院共同向重庆市万州区建设委员会提出减免建设工程配套费的申请，重庆市万州区建设委员明确城市建设配套费收费标准为40元/平方米，减半收取后为359214元，规划综合服务费收取80823.38元，该费用实际于4月23日缴纳。 2007年1月24日，禾丰公司与重庆三峡中心医院向重庆市万州区卫生局作出情况说明，决定将案涉土地用于联合开发建设医疗学术会议中心，待工程竣工验收后将整体转让于三峡医院，使该院配套设施更加完善。 2007年3月1日，禾丰公司与重庆三峡中心医院向万州区计委申请联合修建重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程项目。 2007年3月14日，重庆市万州区发展计划委员会作出核准通知禾丰公司、重庆三峡中心医院建设重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程项目，项目业主为禾丰公司、重庆三峡中心医院。 2007年4月27日，禾丰公司办理了重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程项目的建设工程规划许可证，建设单位为禾丰公司。 2007年4月20日，禾丰公司与重庆三峡中心医院请求万州区建委对“重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程”1号楼平面布局作适当调整，向后退一米与左邻对齐。 2007年7月3日，禾丰公司与重庆三峡中心医院就重庆三峡中心医院百安分院二期工程向招标代理机构重庆渝强招标代理有限公司递交资格后审文件，并由重庆市万州区建设工程招标投标办公室同意备案。 经过招投标，2007年8月17日，禾丰公司、重庆三峡中心医院与盈达公司就三峡中心医院百安分院二期工程签订了《建设工程施工合同》，该合同向重庆市万州区建设工程招标投标办公室备案。2007年8月19日，禾丰公司与盈达公司再次签订了《建设工程施工合同》，该合同重庆三峡中心医院未作为发包人签字，并与前述合同存在发包人、竣工日期等方面的不同。合同履行期间，禾丰公司支付盈达公司工程款751000元，盈达公司转付禾丰公司3220798元，重庆三峡中心医院代禾丰公司支付盈达公司16256000元，盈达公司实际收到工程款13220173元。 本案审理过程中，重庆三峡中心医院向本院提交发票，原告就案涉工程对外合计支付了2600余万元，付款用途为预付工程款、工程款、监理费、货款、材料款等，付款对象除禾丰公司、盈达公司外，还有重庆市万州区二轻工业代销公司化工建材经营部、邓德均、重庆卓实装饰设计工程有限公司、曲阜顶幕钢结构有限公司、福建省晋**源石材有限公司、重庆金科建设监理有限公司、重庆市天健玻璃加工厂等。 （二）房屋移交使用情况 2010年4月23日，禾丰公司与重庆三峡中心医院签订《房屋移交书》，将重庆三峡中心医院五桥百安分院二期工程2号楼按现状移交给重庆三峡中心医院。 2011年1月18日，重庆三峡中心医院与禾丰公司签订《房屋交接协议》，约定重庆三峡中心医院于2011年元月25日前预付300万元给禾丰公司，由重庆三峡中心医院代禾丰公司将此款付建筑公司，禾丰公司在收到此款后次日将房屋和全部资料移交给重庆三峡中心医院，房屋交接后，所涉及该基础上的债务由禾丰公司处理，与重庆三峡中心医院无关，禾丰公司在2个月内，将决算资料提交法院，涉及该基础的综合验收事宜，由禾丰公司完成（除环保、消防、绿化外）。 2011年1月25日，盈达公司向重庆三峡中心医院作出承诺，同意按照2011年1月25日重庆三峡中心医院与禾丰公司签订的《房屋移交协议书》，将房屋通过禾丰公司移交给重庆三峡中心医院。并承诺，在收到重庆三峡中心医院移交的工程款后，移交全部建房资料;付清全部民工工资;保证重庆三峡中心医院在使用移交的房屋时，不受盈达公司对外的其他债务的债权人的任何干扰，该公司对外债务与重庆三峡中心医院无关;积极配合重庆三峡中心医院与禾丰公司完善该工程的相关工作。 另查明，案涉房屋至今未进行竣工验收，亦未办理产权登记手续。 本院认为，本案争议焦点为重庆三峡中心医院对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。综合分析如下： 因本案涉及不动产买受人物权期待权，故应参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条进行审理。该第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，在四个条件均满足的情况下，方可排除强制执行。本案中，禾丰公司与重庆三峡中心医院先签订联建协议，后签订《房屋买卖协议》，现原告方坚持双方是房屋买卖合同关系，而被告及第三人坚持是联建关系，但基于本院(2014)渝二中法民初字00122号生效民事判决的认定，禾丰公司与重庆三峡中心医院之间应为房屋买卖合同关系。对该买卖合同是否合法有效的问题，经审查，2006年10月12日，禾丰公司作为出卖方与重庆三峡中心医院作为买受方签订《房屋买卖协议》，并不违反法律的禁止性规定，且该协议是在人民法院查封案涉土地之前签定，该合同应认定合法有效。但根据《异议复议规定》第二十八条第二项规定，不动产买受人必须在人民法院查封之前已合法占有该不动产，方可享有不动产物权期待权。该条所要求的“合法占有”，除不动产买受人需实际管理或支配不动产外，还应当具有合法性。根据建筑法第六十一条“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付所为的占有不是合法占有。竣工验收合格才能交付使用不仅是法律基于房屋安全的考虑，而且也是日后办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。本案中，原告三峡中心医院虽已实际占有和管理案涉房屋，但本案所涉房屋未经竣工验收，其占有行为不属于《异议复议规定》第二十八条第二项所界定的合法占有，因此，原告三峡医院虽然购买了案涉不动产，但并不据此享有物权期待权，与禾丰公司之间形成的仍系债权债务关系。同时，根据房地一体原则，原告对与房屋直接关联的案涉土地使用权亦不享有物权期待权，不享有足以排除法院强制执行的民事权益。 关于重庆三峡中心医院主张案涉土地作为公共卫生综合用地，不得查封的问题。因三峡中心医院未提供充分的法律依据，其理由本院不予支持。 综上，重庆三峡中心医院所提交的证据不能证明其享有物权期待权，不能排除法院对案涉土地使用权的强制执行，重庆三峡中心医院的诉讼请求不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项并参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八规定，判决如下： 驳回原告重庆三峡中心医院的诉讼请求。 案件受理费286227元，由原告重庆三峡中心医院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 冯波审判员朱晓丽 人民陪审员 杨   继   萍 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理 何   玉   华 书 记 员 蹇   佳   莉