江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终584号上诉人（原审被告）：丰城市金马房地产有限公司。住所地：江西省丰城市龙光大道389号（金马御龙城）45栋2层雷焕路2-01号。统一社会信用代码：9136098171653581XG。法定代表人：李春国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：**辉，男，1973年9月23日出生，汉族，住江西省丰城市（现住江西省丰城市。被上诉人（原审原告）：陆晓芬，女，1976年2月23日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。上诉人丰城市金马房地产有限公司（以下简称：金马公司）因与被上诉人**辉、陆晓芬房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2019）赣0981民初4030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月26日依法公开开庭审理了本案。上诉人金马公司的委托诉讼代理人游仁甫与被上诉人**辉、陆晓芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金马公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判金马公司不承担赔偿责任；2.二审案件受理费由被上诉人负担、一审案件受理费按比例分担。事实和理由：1.本案已超过诉讼时效。本案发生在2009年8月份，最后一笔交款发生在2010年8月份，诉讼时效应从2010年8月起算，至本案起诉时，已超过诉讼时效。2.被上诉人一审诉讼主张的是要求解除合同并赔偿因解除合同而造成的损失，而一审法院认定涉案合同无效，故对被上诉人一审要求解除合同并赔偿因解除合同而造成的损失的诉请依法不应得到支持。3.本案上诉人金马公司没有欺诈行为，被上诉人对涉案房产不能办理房产证是明知的。也正是因为不能办理房产证，所以双方确定的价格为14001元/平方米，而当时的房屋价格为3500元/平方米。4.合同无效导致的赔偿损失，在本案中被上诉人仅提供了利息损失的证据，未提供利息以外损失的证据。5.一审案件受理费，不应全部由上诉人负担，应按比例分担。针对上诉人金马公司的上诉，被上诉人**辉、陆晓芬答辩称，1.金马公司没有取得涉案房屋的商品房预售许可证，并隐瞒了该一事实，构成欺诈。2.本案没有超过诉讼时效，被上诉人多年来一直在催促上诉人办理产权证，直到2019年7月，上诉人才告知被上诉人办不到证。3.现在涉案房产同地段的房屋房价均翻了4—5倍，上诉人给被上诉人造成的损失超过了1000000元。4.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。**辉、陆晓芬一审诉讼请求：1.判令解除与金马公司签订的购房合同；2.判令金马公司全额退回购房款和代收税费等计376381元；3.判令金马公司赔偿利息损失225828元（按已交房款和税费376381元6%贷款利息，计算十年）；4.判令金马公司赔偿经济损失720000元（房款2倍）。原审法院经审理查明，2009年8月，**辉、陆晓芬与金马公司就购买丰城市金马步行街1#2#楼夹层达成了买卖协议。2009年8月1日，金马公司收取了**辉、陆晓芬步行街1#2#楼夹层部分房款160000元。2010年8月12日，金马公司分别收取了**辉、陆晓芬步行街1#2#栋夹层房款200000元、契税款14407元、测量费524元、交易费900元、初始登记费550元。在**辉、陆晓芬与金马公司达成买卖协议前，金马步行街1#2#楼夹层由**辉、陆晓芬使用，并使用至今。后金马步行街1#2#楼夹层未能办理房产证，双方为此酿成纠纷。原审法院认为，本案的争议焦点有四个：**辉、陆晓芬的起诉是否超过了诉讼时效；本案的合同是否有效；金马公司对销售的房屋是否存在欺诈；**辉、陆晓芬的诉讼请求是否应当得到支持。（一）关于诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，**辉、陆晓芬在起诉前才知道金马公司不能为金马步行街1#2#楼夹层办理房产证，本案的诉讼时效应当从**辉、陆晓芬起诉时开始计算，故**辉、陆晓芬的起诉行为没有超过诉讼时效的规定；（二）关于本案合同效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金马公司在庭审结束时仍未取得金马步行街1#2#楼夹层商品房预售许可证明，故**辉、陆晓芬与金马公司达成的金马步行街1#2#楼夹层房屋买卖协议应当认定无效；（三）关于本案是否有欺诈行为。金马公司作为金马步行街1#2#楼夹层的开发建设者，应当知道出卖该房时是否已经取得了商品房预售许可证明，其明知该房未取得商品房预售许可证明，仍然与**辉、陆晓芬达成房屋买卖协议并收取全部房款、契税款、测量费、交易费和初始登记费，其行为构成欺诈。金马公司主张**辉、陆晓芬明知金马步行街1#2#楼夹层不能办理房产证仍然购买，没有提供证据予以证明，其应当承担不利责任，对其辩称**辉、陆晓芬明知不能办证仍然购买的意见不予采纳；(四)关于本案的诉请。本案合同系无效合同，故**辉、陆晓芬要求解除该合同不符合法律规定，但可以请求金马公司返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。**辉、陆晓芬要求金马公司赔偿损失，但未提供证据，应当承担不利的法律后果。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、**辉、陆晓芬与金马公司协议购买丰城市金马步行街1#2#楼夹层房屋买卖合同关系无效；二、金马公司返还**辉、陆晓芬步行街1#2#栋夹层房款360000元、契税款14407元、测量费524元、交易费900元、初始登记费550元及其利息（其中160000元、216381元分别从2009年8月1日、2010年8月12日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至还清款止），限于判决生效后15日内付清；三、金马公司赔偿**辉、陆晓芬购房款360000元，限于判决生效后15日内付清；四、驳回**辉、陆晓芬的其他诉讼请求。案件受理费16700元，由金马公司负担。二审中，金马公司提供了金马世纪广场的《商品房预售许可证》复印件一份，用以证明涉案房产取得了《商品房预售许可证》。**辉、陆晓芬对该份证据的真实性不予认可，并认为该《商品房预售许可证》并不能证明涉案房屋包含在预售许可的范围内。对金马公司二审提供的《商品房预售许可证》，因系复印件，且被上诉人**辉、陆晓芬不予认可，故本院对该证据的真实性不予认可，并不作为认定本案事实的依据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，1.根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。而本案中，**辉、陆晓芬与金马公司并未约定办理涉案房屋产权证的具体期限，**辉、陆晓芬主张其是在起诉之前才知晓涉案房产不能办理产权证，故本案**辉、陆晓芬于2019年9月提起诉讼时并未超过诉讼时效。2.虽然**辉、陆晓芬一审诉讼请求是要求解除其与金马公司之间就涉案房产达成的买卖合同并要求金马公司赔偿相应损失，但人民法院经审查后认定合同无效，依然可以按照法律规定判决过错方承担赔偿损失等责任。3.金马公司认为其不存在欺诈，**辉、陆晓芬对不能办理产权证是明知的，缺乏证据证明。4.原审法院判决金马公司返还购房款及利息，并判决金马公司承担购房款一倍的赔偿责任，是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，**辉、陆晓芬无需另行对其损失进行举证。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人丰城市金马房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年五月二十日法官助理黄泰文书记员刘海烨