广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2808号原告：佛山城光房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处容里社区居民委员会新展路28号荟景花园3座301号。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈晓婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周小影，女，该公司工作人员。被告：陈辉，女，1991年2月28日出生，汉族，住湖北省监利县**********，公民身份号码421************743。原告佛山城光房地产开发有限公司与被告陈辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告佛山城光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周小影到庭参加诉讼。被告陈辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案因原告增加诉讼请求，重新给予被告举证答辩期而扣除相应审限，现已审理终结。原告佛山城光房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租赁商铺2019年9月1日至2019年11月20日的租金6712元，并支付逾期付款违约金297.01元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2020年1月3日）；2.被告支付原告合同解除的违约金7551元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告佛山城光房地产开发有限公司增加诉讼请求：被告向原告支付2019年11月26日至2019年12月11日的场地占用费1342.4元。事实和理由：原被告于2018年11月13日签订了《佛山城光城市广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），编号为依曼丽租201812。合同约定：原告将坐落于佛山市顺德容桂街道容里社区*********************（以下简称13号商铺）租赁给被告经营“依曼丽”品牌，租赁期自2018年12月1日起至2021年11月30日止，其中2019年5月1日至2019年11月30日期间的租金为2517元/月。被告须于每月10日前向原告支付租金，逾期支付的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应付未付款的0.05%计违约金。《租赁合同》签订后，原告按合同约定交付***商铺。但自2019年9月起，被告一直无故未向原告缴交*****的租金。根据《租赁合同》第十条第四款约定，被告逾期二十天仍不支付或全部付清应付款项的，则构成根本违约，原告有权解除《租赁合同》。被告拒不缴纳租金的行为，已构成根本违约，原告有权解除合同。故原告委托广东正大联合律师事务所向被告发出（2019）粤正大律函字第5086号律师函，正式向被告提出解除《租赁合同》，租金计至被告实际将租赁物交回之日止。该函于2019年11月20日送达被告，《租赁合同》于送达之日解除。合同解除后，被告迟迟未办理场地交还手续，原告又于2019年12月2日向被告发出交还场地通知书，敦促被告交还场地、结清欠费。然而被告拒签快递，仍不履行，故原告于2019年12月11日自行收回*****。截至今日，经原告多次催缴，被告仍拖欠13号商铺2019年9月1日至2019年11月20日的租金6712元，以及因逾期支付而产生的违约金297.01元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2020年1月3日）。同时，根据《租赁合同》第十条第一款约定，因被告违约导致合同解除的，被告还应向原告支付违约金7551元。综上，《租赁合同》为原被告双方出于真实意愿，经友好协商一致而签订，不违反法律法规的规定，为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。被告无故违约，拒不支付租金导致合同解除的行为已严重损害了原告的合法权益。根据《租赁合同》第九条第1款约定，被告应在合同解除后5日内即2019年11月25日前将租赁物业交还原告。但经原告多次催促，被告均不履行相关义务，原告不得已于2019年12月11日自行收铺。2019年11月26日至2019年12月11日期间，被告留置于租赁物业内的遗留物实际占用了原告的场地，原告有权收取场地占用费，计算标准参照当月的日租金标准即按每日83.9元计算。被告陈辉未作答辩。本院依法向被告送达起诉状副本和开庭传票，但被告没有到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为自动放弃举证、质证和抗辩的权利。原告提供的证据有原告的营业执照复印件一份、被告的身份证复印件一份、《租赁合同》一份、交款通知单两份、律师函复印件一份、签收快递单复印件一份、EMS物流信息复印件一份、交还场地通知书一份、签收快递单复印件一份、欠费明细单一份、不动产权证书复印件一份、照片一份。被告没有提供证据。经审核，原告提供的欠费明细单是原告单方制作的证据，故本院不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月13日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将13号商铺租赁给被告作零售用途。该合同约定：租赁期为2018年12月1日至2021年11月30日，其中2018年12月1日至2019年4月30日期间的租金按2517元计算，2019年5月1日至2019年11月30日期间、2019年12月1日至2020年11月30日期间、2020年12月1日至2021年11月30日期间的租金分别按2517元/月、2668元/月、2828元/月计算。租金按月结算，被告须于每月10日前付清当月租金。被告于签订合同七个工作日内向原告支付5034元作为履约保证金，如租赁期满或合同提前终止时，被告仍存在按法律规定或合同约定应支付给原告的应付款、违约金、赔偿金等情形，原告有权从履约保证金中扣除上述款项再退还被告。如被告违约导致原告按约定解除合同，被告已付的履约保证金5034元用作抵扣违约金，被告还应向原告支付违约金7551元。被告逾期支付租金的，按日利率0.05%向原告支付违约金，逾期20天仍不付清全部款项，则被告构成根本违约，原告有权解除合同。合同提前解除的，被告应自该情况发生五日内将租赁物及其附属设备设施返还原告，交付期限届满十日后，原告可单方收回租赁物，并有权处置租赁物内的所有遗留物。被告在《租赁合同》中确认其送达地址为广东省佛山市**********巷5号。《租赁合同》签订后，被告向原告支付履约保证金5034元。被告自2019年9月1日起欠租。2019年11月19日，原告向被告寄出律师函，收件地址为广东省佛山市**********巷5号，签收日期为2019年11月20日。该律师函称被告拖欠支付2019年9月1日至2019年11月10日租金5873元，并主张解除《租赁合同》，要求被告于律师函送达三日内交还租赁物。2019年12月2日，原告向被告寄出交还场地通知书，收件地址同上，但因“原址查无此人”被退回。原告在交还场地通知书中敦促被告按律师函要求交回场地，否则从2019年12月4日起径行收回场地。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告主张被告2019年9月1日起欠租，并能举证交款通知书等证据予以证明，被告也未提出抗辩，故本院对原告该项主张予以采纳。被告未能按照约定支付租金，已构成违约，原告有权解除合同。原告主张《租赁合同》已于2019年11月20日解除，并能举证律师函复印件、快递单复印件等证据予以证明，本院予以采纳。原告主张被告支付2019年9月1日至合同解除之日即2019年11月20日的租金6712元，符合合同约定。合同解除后，被告未按合同约定于2019年11月25日前向原告交还租赁物，造成原告的预期租金损失。对于原告主张参照2517元/月的标准计算2019年11月26日至2019年12月11日期间的占有使用费为1342.4元，合理有据，本院予以支持。《租赁合同》约定，合同提前解除的，被告应自该情况发生五日内将租赁物及其附属设备设施返还原告，交付期限届满十日后，原告可单方收回租赁物，并有权处置租赁物内的所有遗留物。原告也已经通知被告于2019年12月4日后收回租赁物。因此，合同解除后，即使被告未主动交还租赁物，原告也应当及时收回租赁物使用或重新出租，以避免双方因场地空置的损失继续扩大。原告可以收回但未及时收回租赁物而产生损失的，应由原告自行承担。对于原告在庭审后提交书面意见，认为2019年12月11日并非租赁物移交之日，原告至今尚未实际收回租赁物，被告的遗留物仍在占用场地，原告有权继续主张占有使用费，本院不予采纳。原告主张《租赁合同》是因被告违约而解除，被告已支付的履约保证金5034元应用作抵扣违约金，并且被告还应再支付违约金7551元，符合合同约定。原告同时主张以被告所欠租金为基数，按日利率0.05%计算逾期付款违约金，符合合同约定。但原告主张的上述违约金已超过被告所欠租金的30%即2013.6元，过分高于被告违约所造成的损失。因此，本院对违约金予以适当减少为按2013.6元计算。根据《租赁合同》的约定，被告未向原告支付应付款、违约金等，原告可通过履约保证金扣除收取。故履约保证金5034元应先用以扣减上述违约金2013.6元，剩余3020.4元则应作为租金抵偿，即被告仍应向原告支付2019年9月1日至2019年11月20日期间的租金为6712元－3020.4元＝3691.6元。对于原告主张被告支付违约金7551元、租金6712元并按日利率0.05%计算逾期付款违约金，本院仅支持其中的租金3691.6元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山城光房地产开发有限公司支付2019年9月1日至2019年11月20日期间的租金3691.6元；二、被告陈辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山城光房地产开发有限公司支付2019年11月26日至2019年12月11日期间的占有使用费1342.4元；三、驳回原告佛山城光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计95.07元（原告佛山城光房地产开发有限公司已预交），由原告佛山城光房地产开发有限公司负担65.07元，被告陈辉负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年五月十五日书记员  杨志华