江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初7281号原告：苏州慕达服饰有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道方浜村旺方路18号。法定代表人：陈玲华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙行政，江苏宏夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，江苏宏夏律师事务所实习律师。被告：苏州华强工艺饰品厂，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道占上村。投资人：潘正强。被告：潘正强（曾用名：潘增强），男，1964年10月3日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两被告共同委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州慕达服饰有限公司诉被告苏州华强工艺饰品厂、潘正强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理，依法由审判员宁璐适用简易程序独任审判，后本院裁定转为普通程序审理，由审判员宁璐独任审判。本案于2020年5月20日公开开庭进了审理，原告苏州慕达服饰有限公司法定代表人陈玲华及其委托诉讼代理人孙行政、被告潘正强（同为苏州华强工艺饰品厂投资人）及两被告共同委托诉讼代理人郁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州慕达服饰有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告苏州华强工艺饰品厂签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告因拆迁而超额支付的租金44725元以及押金8945元共53670元；3、被告向原告支付不可搬迁设备费92900元，房屋、房屋装修及附属设施费170350元，搬迁补助费8187.5元，腾空让房奖励费20000元，临时安置补助费31200元，企业停工停产损失补偿费339500元，共662137.5元；4、被告潘正强与被告苏州华强工艺饰品厂承担连带赔偿责任；5、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付不可搬迁设备费92900元，房屋装修及附属设施258509元，搬迁补助费81038元，企业停工停产损失补偿费401372元，共计833819元；明确第四项诉讼请求为，基于个人独资企业法律关系，被告潘正强对被告苏州华强工艺饰品厂在上述债务不足清偿部分承担清偿责任。事实与理由：原告与被告苏州华强工艺饰品厂于2016年12月10日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告苏州华强工艺饰品厂位于苏州市相城区(吴通集团东南面)厂房，房屋面积665平方米，租期三年，年租金103750元。被告潘正强系被告苏州华强工艺饰品厂投资人。原告已于2018年12月21日向被告潘正强支付了至2019年12月10日房租103740元，但2019年6月相城区黄桥村黄桥街道方浜村旺方路18号面临政府拆迁。其间，原告多次催促被告搬离其合法承租的厂房，导致原告在2019年8月己无法从事企业正常的生产经营活动，因此被告苏州华强工艺饰品厂、被告潘正强应返还原告2019年8月以后超额支付的租金44725元以及押金8945元，共53670元。且，被告潘正强在没有与原告做任何商议的情况下与黄桥村拆迁办签订了《房屋征收协议》，并拒绝向原告提供具体的拆迁补偿标准，并同时拒绝向原告支付应属原告的不可搬迁设备、房屋及附属设施、临时安置补助费、搬迁补助费、腾空让房奖励费、企业停工停产损失。经过多次商议，被告拒不支付相关补偿费用。被告拒不向原告支付拆迁补偿费用的行为，已严重违反了与原告签订的《房屋租赁合同》的相关约定，严重损害了原告的合法权益。被告潘正强、苏州华强工艺饰品厂共同辩称，双方于2016年11月8日签订房屋租赁合同，期限至2019年12月10日。被告确实与黄桥街道签订了房屋征收协议，但这仅是为了响应政府政策签订的被告与政府之间的双方协议，与原告没有任何的关联性。协议签订后被告从未通知过原告要求其限期搬离，也未停水停电导致原告无法正常经营，对原告未造成任何的损失。因此不存在原告所述退还租金以及支付补偿款。另外，对于原告起诉的金额被告不认可。经审理查明，苏州华强工艺饰品厂作为出租方（甲方）、苏州慕达服饰有限公司作为承租方（乙方）于2016年12月10日签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于苏州市相城区的面积为665平方米的厂房出租给乙方。租赁期为3年，自2016年12月10日至2019年12月10日。房屋租金合计人民币103750元/年。租赁期间，乙方不得擅自改变本合同商定好的房屋用途及结构。合同还对其他事项进行了约定。苏州慕达服饰有限公司与苏州慕达服饰有限公司均在合同下部盖章确认。2018年12月20日，潘正强作为出租方（甲方），陈光辉（系苏州慕达服饰有限公司股东）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，该房屋租赁合同除增加有“第五条免责条件，租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。如遇拆迁，未到期租金要退还乙方，拆迁补贴的装修费用要退还乙方。”外与双方于2016年12月10日签订的合同关于租赁物、租期、租金计算方式等约定均一致。另查，苏州华强工艺饰品厂（乙方）与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室（甲方）于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》（合同编号：001），约定经双方协商一致，就乙方名下位于相城区的土地使用权和地上建筑物、构筑物等的回购事宜签订补偿协议：土地，宗地号：相国用（2006）第00305号，土地面积7692.7平方米；甲方收回乙方标的，本着实事求是、公平、公正的原则，依据国家法律法规政策，给予乙方适当补偿。经双方友好协商，甲方支付乙方该标的补偿总价为人民币19998000元。合同签署生效后，乙方不得以任何理由向甲方提出其他任何补偿。合同未载明乙方向甲方交付标的物的时间，也未载明补偿款支付时间。合同另约定了其他相应事宜。2019年3月25日的房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明：产权房屋价值：2940平方米，￥9591989元（其中：房屋重置价为3464323元），其他房屋价值：2881平方米，￥2521898元，简易/加1746平方米，￥480744元，房屋装修价值￥892841元，附着物价值￥408022元，搬迁补偿价值￥279891元，停产停业损失￥1386260元，评估总金额￥15561645元。房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中包括装修和附着物评估单（其中备注中载明有房号及所有人）、设备搬迁及其他构筑物评估明细表（其中设备位置明有房号及所有人）。又查，涉案厂房所涉土地的国有土地使用权证号为：相国用（2006）第00305号，载明：土地使用权人：苏州华强工艺饰品厂、座落：黄桥镇方浜村、地号：320520-113-998-031、地类（用途）：工业用地（221）、使用权类型：出让、终止日期：2056年5月29日、使用权面积：7692.7平方米。涉案厂房无房屋所有权证，但具有建设用地规划许可证。被告苏州华强工艺饰品厂系个人独资企业，被告潘正强系苏州华强工艺饰品厂投资人。以上事实，由原告提供的企业信用信息、人口信息、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、《房屋租赁合同》、本院调取的《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）、房屋建筑平面图及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，苏州慕达服饰有限公司认为，要求潘正强、苏州华强工艺饰品厂给付的887489元中，包括：一、超额支付的租金44725元以及押金8945元，共计53670元，理由为原告认为其于2019年7月初已搬离；二、不可搬迁设备费92900元，房屋、房屋装修及附属设施258509元，搬迁补助费81038元，企业停工停产损失补偿费401372元，共计833819元。理由为，涉案厂房评估涉及到的产权房屋2940㎡，评估总金额为15561645元，原告承租的也是有产权的房屋面积为665㎡，从该份报告可以看出涉及到的被拆迁的物理空间有房屋装修价值、附着物价值、搬迁补偿价值以及停产停业损失，该几项所涉及到的价值和金额以及所产生的损失应当由承租人享有，其主张的第二项诉请计算方式为以承租面积665㎡除以涉案厂房总面积2940㎡乘以各项补助费用，等比例计算得出金额，因实际补偿金额较评估金额上浮了28.5%，故原告现主张第二项给付款等比例上浮，共计人民币833819元。经质证，潘正强、苏州华强工艺饰品厂共同认为，根据针对原告所租赁的房屋产生的装修和附着物评估单以及设备搬迁及其他构筑物评估单，已经包含了所有原告的装修以及损失，目前以原告起诉主张的计算方式没有任何的法律依据，政府拆迁评估是按照每个单位内部的实际装修物进行评估，不可能按照平均数进行评估，另外针对企业停工停产损失，这个是由政府直接补偿给房东的，与原告没有任何关联性。另外，苏州慕达服饰有限公司认为其于2019年7月初已搬离，其已付2019年7月10日至2019年12月10日的租金应当退回。为此，原告提供，证据1、微信聊天记录一组，群聊（3）（其中人员为潘正强、陈玲华、陈光辉），2018年12月20日，陈光辉向潘正强提到需要对这份合同补充两点，第一要把签合同时间写上去，另外一个就是如果有拆迁，有涉及到未使用的房租及其他补偿应该支付给原告，然后潘正强说道可以。群聊（5）（其中人员为潘正强、陈玲华、陈光辉以及原告公司另外两位员工），2019年6月26日，陈光辉@潘正强提到街道办说潘总签字了，原告要求跟被告谈下剩余房租及装修补贴相关事宜，陈玲华提到9月份有麦当劳验厂。2019年7月5日潘正强要求原告搬走，只答应补偿5万元，当时没有达成一致。2018年6月7日-2018年12月5日聊天记录，说明被告在2018年就提到场地有可能会拆迁，要原告做好准备。证据2、2019年7月19日陈玲华发的朋友圈状态及照片三张（内容为陈玲华提到2019年7月19日被强制停电），另提供当时报警所录的视频一段（时间也是2019年7月19日），原告认为，当时黄桥街道办的人来到厂区要拉闸，原告就不让拉，后来就有警察来了，没有任何正常的手续和途径，整个厂区被停产停业，为了证明原告多次与被告沟通拆迁相关事宜，被告为了早日将原告强制搬离租赁场地，采取停电以及关门等措施，强制要求原告向被告妥协。经质证，被告认为，证据1、对于群聊（3）潘正强的答复，其真实性无异议，但是在该份聊天记录中被告方包括原告发过来的要补充协议的两点，意思是如果遇到政府拆迁，影响到原告方正常经营，导致原告提前搬离，我方才需要退还剩余租金以及根据政府相应的评估进行协商补贴。对于群聊（5）真实性无异议，但是不能证明原告的证明目的；另对于2018年6月7日-2018年12月5日聊天记录真实性无异议，但是不能证明原告陈述的目的。证据2、对于该组证据的三性均不予认可，即使确实有原告所述的有黄桥街道办来人要求拉闸，据我方了解也可能是因为黄桥街道两减六治三提升领导小组于2018年7月份下发的一个关于开展黄桥街道新一轮散乱污企业整治方案的通知，其中重点涉及到的是四大类，其中第四类产业低端落后，集具明显，包括了原告所开设的小服装厂，因此有可能是因为该原因而导致黄桥街道办整治。被告方没有采取拉闸等行为让原告搬离。本院认为，苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室于2019年5月10日签订了《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》，该合同双方主体为苏州华强工艺饰品厂与苏州市相城区黄桥街道办事处回购办公室，苏州慕达服饰有限公司非该合同当事人，该合同中明确补偿对象为苏州华强工艺饰品厂，且苏州慕达服饰有限公司股东陈光辉与潘正强签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间如遇政府征用土地租赁房屋要拆迁的，双方不作违约处理，互不承担责任。如遇拆迁，未到期租金要退还乙方，拆迁补贴的装修费用要退还乙方。而《有关收回土地使用权和地上建筑物、构筑物等的合同》、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中对停产停业损失、不可搬迁设备费有未注明由苏州慕达服饰有限公司享有，故本院认为原告要求被告支付其停产停业损失、不可搬迁设备费依据不足，不予支持。苏州慕达服饰有限公司虽主张装修及附着物补偿款258509元、搬迁补助费81038元，但房屋搬迁补偿价值评估表（初评）中载明注有苏州慕达服饰有限公司（陈）的部分装修和附着物补偿合计42056元、设备搬迁及其他构筑物补偿合计3272元，合计人民币45328元，其余均未注明为苏州慕达服饰有限公司（陈）。该部分补偿明确了所有人为苏州慕达服饰有限公司，故应由苏州慕达服饰有限公司享有，应由苏州华强工艺饰品厂将取得的补偿款给付苏州慕达服饰有限公司。被告潘正强作为苏州华强工艺饰品厂投资人，应以其个人财产对企业债务承担无限责任，故被告潘正强对被告苏州华强工艺饰品厂在上述债务不足清偿部分承担清偿责任。苏州慕达服饰有限公司称其已于2019年7月10日搬离涉案租赁厂房，其作为承租方对此应负举证义务，但其未提供证据证明，且被告苏州华强工艺饰品厂、潘正强也表示，未在租赁合同到期前要求原告搬离，故本院依双方约定的租赁期限到期日，认定苏州慕达服饰有限公司于2019年12月10日搬出涉案租赁厂房，故苏州慕达服饰有限公司应支付计算至2019年12月10日止的租金。另外，原告苏州慕达服饰有限公司未提供其缴纳押金8945元的证据，且被告对此也不予认可，故原告要求被告返还租金44725元以及押金8945元的请求，本院不予支持。另外，涉案《房屋租赁合同》已于2019年12月10日到期，合同权利义务终止，现原告要求解除《房屋租赁合同》已无客观事实基础，本院再对该主张予以判定已无必要。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州华强工艺饰品厂于本判决生效之日起十日内给付原告苏州慕达服饰有限公司装修和附着物补偿42056元、设备搬迁及其他构筑物补偿3272元，合计人民币45328元。二、被告潘正强对被告苏州华强工艺饰品厂在上述债务不足清偿部分承担清偿责任。上述款项如采用转账支付，请分别汇入当事人指定账户（苏州慕达服饰有限公司指定账户，户名：苏州慕达服饰有限公司，开户行：中国银行苏州相城支行，账号：46×××67）。三、驳回原告苏州慕达服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币12675元，由原告苏州慕达服饰有限公司负担12028元，被告苏州华强工艺饰品厂、潘正强负担647元（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  宁 璐二〇二〇年五月三十日法官助理  戚鸣宇书 记 员  计鼎星