上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初23763号原告：张建林，男，1977年8月15日生，汉族。被告：冯振华，男，1984年11月2日生，汉族。原告张建林与被告冯振华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告张建林，被告冯振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建林向本院提出诉讼请求：1、判令冯振华赔偿房屋维修费人民币17,070元(以下币种均为人民币)，并支付维修期间的房屋空置费20,430元；2、判令冯振华双倍支付房屋占用使用费6,720元；3、判令冯振华支付违约金3,600元；4、确认冯振华交付的押金3,600元归张建林所有，不予返还。事实和理由：2017年10月25日，张建林、冯振华签订房屋租赁合同，约定张建林将其位于上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋“)出租给冯振华，租期自2017年10月25日起至2018年10月24日止，每月租金3,600元，另需交付押金3,600元。冯振华在合同履行期间按时足额交付租押金。张建林于2018年10月25日收房时发现系争房屋卧室实木地板开裂、起拱，墙体发霉脱落，卫生间门口墙体发霉脱落，灯具厨具电器损坏。当时冯振华承诺维修，故同意其继续居住，然冯振华于2018年11月6日突然搬离，没有维修房屋，张建林只能另聘请工程队进场施工，并于11月21日完工后转租给他人。张建林认为，冯振华的上述行为已严重侵害其合法权益，应予赔偿。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告冯振华答辩称：租赁合同签订、租押金支付情况如张建林所述；系争房屋卫生间漏水，造成卫生间门口地板起翘，非其不当使用所致，后商定由其来维修，但因张建林要求更换所有房间地板，故其未维修，张建林所称的房屋其他损坏情况均不予认可；其在张建林的同意下继续居住至2018年11月6日搬离，同意支付2018年11月25日起至该日止的使用费，但不认可按照双倍租金标准；不认可罚没押金及违约金的诉讼请求，要求返还押金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，张建林(甲方、出租方)和冯振华(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租系争房屋，租赁期限自2017年10月25日起至2018年10月24日止。每月租金3,600元，另需交纳租赁保证金3,600元。租赁合同第5.3条约定，除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第7条主要约定，甲方应保证房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用，致使房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担等。合同第8条主要约定，除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方需按日租金的两倍向甲方支付房屋占用期间的使用费等。第9条约定，本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还须支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对房屋的装修、添附无偿赠与甲方。张建林、冯振华在庭审中确认，在上述合同履行期间，冯振华按时足额支付租金，另交付了租赁保证金3,600元。为证明己方主张，张建林向本院提交了如下证据：1、“上海辉存装潢有限公司”的营业执照复印件、盖有该公司名称印章的维修价目清单和金额为8,490元的收据，其中维修价目清单注明时间为2018年11月11日-2018年11月20日，大房间移门(衣柜)轨道更换一付200元，厨房餐厅吸顶灯2套260元，客厅灯泡6个灯管1个230元，进口硅胶半透明4支200元，客厅射灯泡5支200元，自来水龙头整修300元，两房两厅涂料加辅料1,600元，维修人工费5,500元；2、盖有上海田洪装饰工程有限公司名称印章的增值税普通发票一张，发票金额为8,580元，载明货品为木制品地板，上述两组证据证明其在收房后进行了墙面粉刷、地板更换及电器维修，共计花费17,070元。3、照片数张，证明房屋损坏及维修情况，照片显示卫生间外墙下方确有渗水印渍，卫生间走道和两卧室房间部分地板起翘。被告冯振华发表质证意见：不认可证据1、2，维修及之后的照片亦不予认可；卫生间外墙水渍印记是因为卫生间渗漏水所致，卫生间门口地板因长期渗水浸泡造成起翘，非其不当使用所致，承租时也进行了报修；其于11月6日搬离后，未再进入系争房屋，不清楚维修情况，但同意赔偿至多5,000元。双方表示，收房时未就房屋损坏情况形成过书面过记录。关于支付凭证，张建林表示是现金支付。关于电器设备损坏情况，张建林未提供证据予以佐证。2020年4月26日，本案承办人员至系争房屋现场，见两卧室房间及卫生间走道地板已全部更换，房屋墙壁亦重新粉刷，客厅地板未更换。另关于双倍占用使用费和空置费损失，张建林表示，冯振华在租约到期后没有搬离，后因房屋维修造成其无法正常使用系争房屋，故应双倍支付2018年10月24日至11月21日装修完毕期间的占用费损失，空置费因重叠上述期间，故撤回。冯振华表示，同意按照租金标准支付2018年11月25日至2018年11月6日的占用费，另同意酌情赔偿11月6日后因维修造成无法使用房屋的损失。本院认为，张建林、冯振华就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。张建林诉请要求冯振华支付3,600元违约金并罚没租赁保证金3,600元，无合同依据，本院不予支持。租赁保证金3,600元，应向冯振华返还。关于张建林另主张的2018年10月24日至2018年11月21日期间的双倍占用使用费，根据当事人陈述，租赁合同到期后冯振华在取得张建林允许后继续居住系争房屋，张建林的上述主张不符合租赁合同关于逾期交房的约定，本院不予支持，冯振华应按照租金标准支付2018年10月25日至2018年11月6日期间共13天的占用费合计1,539元(3,600元×12月÷365天×13天，四舍五入至整数位，下同)。关于维修费用，根据当事人陈述及相关照片显示，租赁合同到期后系争房屋确存在墙壁渗水、地板起翘等损坏情况，虽然双方未就损坏原因及范围进行当场书面确认，但冯振华作为房屋承租人，其对租赁物负有合理使用及妥善保管的义务，应对房屋损坏承担一定责任。为证明维修费用，张建林提供了价目清单和发票收据，但未提供维修合同、支付凭证等关键证据，现房屋内部已修缮完毕，因此也无法通过鉴定等方式予以确定损失。因此，本院根据现场调查情况、当时照片以及双方陈述抗辩意见，基于公平原则，酌情确定冯振华赔偿张建林维修费用8,000元。冯振华另同意赔偿张建林因维修造成无法使用系争房屋的损失，本院酌情确定按照7天租金标准予以赔偿，合计为828元(3,600元×12月÷365天×7天)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冯振华于本判决生效之日起十日内，向原告张建林支付房屋维修费8,000元、占用使用费1,539元和损失828元；二、原告张建林于本判决生效之日起十日内，向被告冯振华返还租赁保证金3,600元；三、驳回原告张建林的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取244元，由原告张建林负担153元，被告冯振华负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 黄文颋二〇二〇年五月八日法官助理 鲍仲钰书 记 员 张敏娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。