福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2655号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢华俤，男，1958年12月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司因与被上诉人卢华俤房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产经营有限公司上诉请求:撤销一审判决并改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：一、本案为民事纠纷,在房屋租赁合同已满足解除条件的情形下,应当判令解除合同。1.一审法院认定双方当事人签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》合法有效,即双方之间成立房屋租赁合同法律关系，即使案涉房屋为廉租住房,也没有改变双方之间为民事法律关系的性质。2.案涉租赁合同第四条约定,拖欠租金累计6个月以上的,福州市国有房产经营有限公司有权解除租赁合同,收回廉租住房并追讨卢华俤所拖欠的租金。截至2019年12月，卢华俤己拖欠120个月租金,满足解除合同条件,故福州市国有房产经营有限公司有权解除合同。3.是否取消保障资格的认定属于行政行为,福州市国有房产经营有限公司无权审查。本案是民事纠纷，卢华俤是否具有保障资格不影响解除合同条件的成就。4.卢华俤应支付租金至合同解除之日止,一审法院判决支付至2019年1月16日止错误。5.合同解除后,卢华俤若继续占用案涉房屋,应当支付房屋占有使用费至卢华俤实际返还房屋之日。二、卢华俤逾期支付租金,应按合同约定支付违约金,违约金标准不存在过高情形。原租赁合同已充分考虑案涉房屋为保障性住房的性质和卢华俤的履约能力,租金仅为每月29.8元。合同约定租金支付逾期一个月按应收租金的5%计算违约金，主要目的是为促使卢华俤积极依约履行合同,不存在过高情形。一审法院已认定双方形成不定期租赁关系均应按原合同约定的条款遵照履行，却在月租金如此低廉的情况下降低违约金,不利于卢华俤积极履行义务。 卢华俤辩称，我在拆迁安置时有13平方米房屋面积。 福州市国有房产经营有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产经营有限公司与卢华俤签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》;2.判令卢华俤立即腾退坐落于福州市仓山区生活配套房31座606单元房屋，并返还福州市国有房产经营有限公司；3.判令卢华俤立即向福州市国有房产经营有限公司支付拖欠的租金（租金按每月29.8元计算自2010年1月起至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为3069.4元）；4.判令卢华俤向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2010年1月起至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为153元）；5.判令卢华俤向福州市国有房产经营有限公司支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占用费参照原租赁合同约定的租金每月29.8元计算至卢华俤实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由卢华俤承担。 一审法院认定事实：2005年11月18日，福州市国有房产经营有限公司（甲方）与卢华俤（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：5000010031），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁仓山区金山桔园洲路工业路生活配套房31座606单元廉租住房；房屋月租金为29.8元；租赁期限自2005年12月1日至2007年11月30日止；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；本合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等等。合同签订后，福州市国有房产经营有限公司依约向卢华俤交付了房屋，卢华俤支付租金至2009年12月31日的租金，于2010年1月1日起拖欠福州市国有房产经营有限公司租金至今。 一审法院认为，福州市国有房产经营有限公司与卢华俤签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2007年11月30日届满，但卢华俤仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产经营有限公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方仍应按原合同约定的条款履行各自义务，卢华俤亦应按时向福州市国有房产经营有限公司交纳租金。故福州市国有房产经营有限公司诉请要求卢华俤支付拖欠的租金符合合同约定，一审法院予以支持。卢华俤未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，福州市国有房产经营有限公司诉请要求支付违约金，合理合法，应予支持。但福州市国有房产经营有限公司主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，一审法院予以核减为以每月租金29.8元为基数，按日万分之五计算。本案中，福州市国有房产经营有限公司诉请解除与卢华俤签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》，对此，一审法院认为，因政府建立廉租住房制度的目的是为解决城市低收入家庭的住房困难，具有社会福利性质，且是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。现福州市国有房产经营有限公司未提供有效证据证明卢华俤已被行政部门取消廉租住房保障资格，故其诉请解除合同于法无据，不予支持。因合同未解除，福州市国有房产经营有限公司要求卢华俤腾房并支付房屋占有使用费亦无依据，一审法院亦不予支持。卢华俤经一审法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、卢华俤于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月29.8元的标准，自2010年1月1日起计算至2019年1月16日止）；二、卢华俤于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月29.8元为基数，按日万分之五，分别从2010年1月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由卢华俤负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,本案的争议焦点在于福州市国有房产经营有限公司是否有权解除合同。本案租赁物系廉租住房，廉租房是政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，具有社会福利性质。卢华俤是否具备廉租住房的保障资格，应由相关行政部门审核认定。本案中，并无证据证明卢华俤目前已被相关行政部门取消该廉租住房保障资格，福州市国有房产经营有限公司关于解除合同的主张，依据不足，不予采纳。另外，一审法院将违约金予以核减，并无明显不当，此节主张，亦不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年五月二十五日 法官助理雷敏 书记员段薇