云南省大姚县人民法院执 行 裁 定 书(2020)云2326执异3号案外人：叶某某，女，1981年1月9日生，汉族，大学文化，住云南省南华县。申请执行人：李某某，男，1962年4月18日生，汉族，初中文化,企业业主，住大姚县。被执行人：南华欣泰野生菌食品集团有限公司，住所地：云南省南华县龙川镇龙泉东路。法定代表人：李某一，该公司经理。被执行人：王某，男，1973年1月8日生，汉族，高中文化，住楚雄市。被执行人：云南欣泰机动车驾驶培训有限公司，住所地云南省楚雄州南华县龙川镇龙泉东路。法定代表人：王某，该公司经理。被执行人：仁某某，女，1968年8月7日生，汉族，住南华县。在本院执行李某某与南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某民间借贷一案中，案外人叶某某于2020年5月12日提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人叶某某称：请求法院中止对被申请人仁某某上述被执行房屋的拍卖执行，确认上述执行房屋内装修属于异议申请人所有，并在执行过程中确认上述被执行房屋已经自2017年11月10日起租赁给异议申请人的事实。事实与理由：异议申请人与被申请人仁某某系继母女关系，2017年异议申请人与其他几个人一起合伙准备开设禧福源美容养生会所，大家一致决定会所的所有事项由异议申请人具体实施，随后异议申请人与被申请人仁某某协商，决定租赁下被申请人仁某某的房屋开设会所，双方在公平、合理、合法的情况下于2017年11月10日签订了房屋租赁合同，将上述被执行房屋租赁给异议申请人使用，租期为10年，自2017年11月10日至2027年11月10日止。异议申请人租赁下房屋后进行了装修，购买相关设施设备，并顺利的开始经营禧福源美容养生会所一直到现在。贵院在执行拍卖被申请人仁某某上述房屋过程中，没有将房屋价值及装修价值区分开，而是将房屋和屋内装修笼统的认为是被申请人仁某某所有而一并拍卖进行执行，属于错误执行，严重的损害了异议申请人的合法权益，因屋内的装修属于异议申请人所有。贵院在执行被申请人仁某某上述房屋时应该在公告或者拍卖相关材料中明示上述房屋已经被租赁给异议申请人，租赁期限为10年，至2027年11月10日租赁到期，以及屋内装修属于异议申请人所有，并且在具体执行拍卖过程中应当将房屋价值及屋内装修价值区分开来，以免给异议申请人及竞买人造成不必要的损失。根据法律规定：买卖不破租赁的原则，也就是说房屋产权的变更，不影响已经形成的租赁关系的存在，即房屋产权的变更,房屋租赁行为依旧有效，因此，法院在进行上述房屋拍卖过程中应当将房屋租赁关系及屋内装修归谁所有告知竞拍者。综上所述，为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求法院中止对被申请人仁某某上述被执行房屋的拍卖执行，确认上述执行房屋内装修属于异议申请人所有，并在执行过程中确认上述被执行房屋已经自2017年11月10日起租赁给异议申请人的事实。申请执行人李某某称：执行申请人李某某在对（2017）云2326民初490号生效民事判决申请执行【（2019）云2326执恢23号】过程中，案外人叶某某对被执行人仁某某名下的位于南华县佳苑云（2016）南华县不动产权第0000030号（6幢3号）、0000031号（4幢2号）、0000035号（2幢3号）的被执行房屋提出异议，执行申请人李某某认为案外人叶某某的异议申请依法不能成立，理由如下：一、本案被执行房屋不符合“买卖不破租赁”的规定。执行申请人的执行依据（2017）云2326民初490号民事判决是2017年9月29日作出的，被告仁某某没有在该判决书规定上诉期内（15天）提起上诉，该判决书已于2017年10月14号之前就已经生效，而根据案外人叶某某提交的《房屋租赁合同》，其与被执行人仁某某之间的租赁合同是在2017年11月10日签订的。也就是说，双方的租赁合同是在（2017）云2326民初490号民事判决生效之后才签订的，执行申请人在判决生效后就已经申请强制执行，被执行人仁某某的房屋并不符合相关“买卖不破租赁”的法律规定，实际上，案外人叶某某与被执行人仁某某签订该房屋租赁合同的目的也是为了逃避（2017）云2326民初490号生效民事判决的执行。二、被执行人仁某某与执行异议申请人叶某某系亲属，两人之间有利害关系，两人在民事判决生效之后签订租赁合同，明显是为了逃避执行。案外人叶某某在申请书中也明确，其与被执行人仁某某是继母女关系，而且据了解，两人还在一起居住生活，而基于这种特殊关系的两人不在其他任何时间签租赁合同，而是在出租人仁某某作为被告的对800多万将近900万的债务承担连带赔偿责任的（2017）云2326民初490号民事判决生效后的一个月与自己的继女签订房屋租赁合同，将自己名下的房屋租给继女经营使用，按照正常人的逻辑和理解都会认为，有亲属关系的两个人选择在这个时候签订房屋租赁合同确实难排除为了逃避生效法律文书的执行而恶意签订租赁合同，目的就是为了逃避执行。三、执行申请人李某某对被执行人仁某某与案外人叶某某签订的《房屋租赁合同》的真实性有异议。首先，案外人叶某某在提出案外人执行异议申请时只提交了一份《房屋租赁合同》，该租赁合同也没有到相关部门进行过备案，合同备案不仅是相关法律、行政法规强制性规定的，而且在双方签订的《房屋租赁合同》的十条“登记备案的约定”也明确约定：“自本合同生效之日起五日内，甲乙双方持本合同及有关证明文件向相关的房地产管理部门申请登记备案，所产生的费用由乙方负责支付。”但很明显双方并没有按照相关法律规定和双方签订的《房屋租赁合同》的约定，到相关房产部门进行备案登记。其次，也没有承租人叶某某交纳房屋租金的交费收据、凭证。既然是出租四五百平方米的房屋而且租期也是10年的，就不可能是免费的，所以收取租金也是必须的，双方在租赁合同中也约定有租金，但是案外人叶某某却不能提交其向被执行人即房屋出租人仁某某交纳房屋租金的任何凭据，同时，四五百平米的房屋一共是六间，双方约定的租金却只是3万元／年，这个租金数额也明显与当地房屋出租市场的租赁价格不符。再次，既然所出租的房屋是用于美容养生会所，属于盈利的商业经营使用，那么经营者叶某某就必须到税务部门交纳各种经营税款，但案外人叶某某也没有提交任何交税证明。所以，案外人叶某某仅凭一个《房屋租赁合同》就申请案外人执行异议，说其与被执行人仁某某租赁案涉被执行房屋用于开办美容养生会所是没有任何说服力的。综上，执行申请人李某某认为，案外人叶某某针对被执行人仁某某名下的位于南华县佳苑云（2016）南华县不动产权第0000030号（6幢3号）、0000031号（4幢2号）、0000035号（2幢3号）的被执行房屋提出执行异议，没有任何事实和法律依据，其提交的执行异议申请和提交的证据并不能阻碍法院对被执行房屋的执行，案外人叶某某与被执行人仁某某签订的《房屋租赁合同》实际上是被申请人仁某某为了逃避（2017）云2326民初490号生效民事判决的执行，请求法院依法驳回案外人叶某某没有任何依据的案外人执行异议申请，继续对本案进行执行，以维护申请执行人的合法权益。被执行人南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某未提交书面意见。本院查明，李某某与南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月29日作出（2017）云2326民初490号民事判决书发生法律效力后，因南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某未按期履行，李某某向本院申请强制执行，本院以（2017）云2326执612号立案执行。在执行过程中，本院于2017年11月20日作出（2017）云2326第612号之一执行裁定书，裁定对仁某某所有的云（2016）南华县不动产权第0000030号、云（2016）南华县不动产权第0000031号、云（2016）南华县不动产权第××号登记的不动产进行了查封，并在2017年11月22日办理了查封登记，2018年9月11日因双方达成执行和解协议（2017）云2326执612号案件终结执行程序。2019年4月23日以（2019）云2326执恢23号立案恢复执行，本院于2019年5月6日作出（2019）云2326执恢23号执行裁定书，裁定拍卖仁某某所有的位于南华县，房产证号为：云（2016）南华县不动产权第0000030号、0000031号、0000035号房屋。2019年12月19日作出公告，要求仁某某于公告之日起十日内将位于南华县，房产证号为：云（2016）南华县不动产权第0000030号、0000031号、0000035号房屋内的物品搬迁完毕，并将该公告粘贴在上述房屋门口。2020年3月24日上述三套房屋在淘宝网拍卖成交。另查明，根据云（2016）南华县不动产权第0000030号、云（2016）南华县不动产权第0000031号、云（2016）南华县不动产权第××号不动产权证记载，位于南华县房屋权利人登记为仁某某单独所有。本院认为，本案争议焦点为案外人叶某某的异议请求是否足以排除执行？1.关于叶某某提出“中止对位于南华县佳苑云（2016）南华县不动产权第0000030号（6幢3号）、0000031号（4幢2号）、0000035号（2幢3号）拍卖执行”的异议请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。因上述三套房屋在登记机关登记的权利人均为仁某某一人所有，叶某某并不是上述三套房屋的权利人，不论其与仁某某在上述三套房屋中是否存在租赁合同关系，均不足以排除执行，故对该请求，本院不予支持。2.关于叶某某提出“确认上述执行房屋内装修属于异议申请人所有，并在执行过程中确认上述被执行房屋已经自2017年11月10日起租赁给异议申请人的事实”的异议请求，因该请求不属于案外人对执行标的提出书面异议的审查范围，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款，裁定如下：驳回案外人叶某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向大姚县人民法院提起诉讼。审判长  陈方明审判员  王子康审判员  张红星二〇二〇年五月二十日书记员  歹洁瑶