上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初1425号原告(反诉被告)：黄琛泽，男，1975年5月21日出生，汉族，住浙江省温州市。原告(反诉被告)：张锋，男，1985年12月6日出生，汉族，住浙江省温州市。原告(反诉被告)：蒋茹，女，1968年12月8日出生，汉族，住浙江省温州市。上述三原告的共同委托诉讼代理人：曾少阳，上海恒睦律师事务所律师。被告(反诉原告)：王亮，男，1981年6月21日出生，汉族，住上海市松江区。被告(反诉原告)：沈勇义，女，1980年7月28日出生，汉族，住上海市松江区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：朱丹，上海龙元律师事务所律师。原告黄琛泽、张锋、蒋茹与被告王亮、沈勇义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本案于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告黄琛泽、张锋、蒋茹的共同委托诉讼代理人曾少阳，被告王亮、沈勇义及其共同委托诉讼代理人何煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琛泽、张锋、蒋茹向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的房屋租赁合同于2020年1月9日解除；2.判令被告立即搬离并返还原告租赁的房屋；3.被告立即支付原告自2019年10月10日起至2020年1月9日止的租金69,960元(23,320元/月×3个月)；4.被告支付原告滞纳金(自2020年1月10日起至被告实际缴纳拖欠的房租时止，按照每日699.60元的标准计算)；5.被告向原告支付解除合同损失50,000元；6.被告支付原告房屋占用费(自2020年1月10日起至实际搬离并返还房屋之日止，按每日777.30元的标准计算)。审理中，原告将诉请1变更为：判令原、被告之间的房屋租赁合同于原告至法院起诉之日即2020年1月10日解除。事实与理由：2017年8月30日，原告将位于上海市松江区滨湖路XXX号XXX室、XXX室、XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告。合同约定付三押二、先付后用，逾期支付租金则按实欠租金1%加收滞纳金，拖欠租金累计达15天以上的，解除合同后需赔偿租赁空档期损失50,000元。合同履行过程中，被告支付了截至2019年10月9日的租金，并拖欠后续租金至今。原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。被告王亮、沈勇义辩称：1.同意合同解除，但对合同解除的时间不认可。因为被告已于2019年11月27日通过短信方式告知原告解除合同，故合同解除的日期应该是2019年11月27日。2.不同意诉请2，被告已经于2019年11月10日搬离，并于2019年11月11日将钥匙交给中介何万明，于2020年1月16日将钥匙邮寄给了原告黄琛泽，即已经搬离和返还了房屋。3.被告确实仅支付了截至2019年10月9日的租金，二被告未付后续租金，是因为已经明确告知了原告合同解除，且被告已经支付了押金，故不存在拖欠租金的情形。4.因为不存在欠缴租金，故不应支付滞纳金。5.合同解除的过错在于原告，故被告不应承担合同解除的责任。6.被告已搬离并返还房屋，故不存在房屋占有使用费。7.原告的诉请4、5明显过高，若法庭认为被告应承担违约责任，则请求法院酌情减少。同时，二被告向本院提出反诉，请求判令：1.确认商铺租赁合同于2019年11月27日解除；2.判令原告赔偿被告违约金及装修损失66,000元；3.判令原告返还被告押金44,000元。审理中，二被告将反诉诉请2变更为：2.判令原告赔偿被告违约金66,000元、装修损失150,000元。事实与理由：三原告长期在浙江生活，双方通过邮寄方式签订了商铺租赁合同，涉案房屋的钥匙由中介交付给被告。合同履行过程中，被告收到客户关于涉案房屋公共环境差的反馈以及教育主管部门关于卫生整改的通知。被告获悉，因原告从2017年1月起拖欠物业费，故物业公司中止了对于涉案房屋的物业服务，从而严重影响了被告的正常经营活动。2019年11月27日，被告短信告知原告，因原告违约致使合同目的无法实现，故合同解除，并已清空搬出房屋，同时将钥匙交还原告委托的房屋中介。之后，被告多次联系原告，要求其妥善处理合同解除后的事宜，但未得到任何答复，故提出反诉，请求判如诉请。针对二被告的反诉请求，三原告辩称：1.即使没有缴纳物业费，物业服务也是有的，物业保洁每天都有清扫；涉案房屋存在于走道的搭建是原先的租客建造的，被告是否使用该部分被告可以自行决定，被告已经使用涉案房屋2年了；被告不具有合同解除权，所以并不是被告发出解除通知就可以解除合同。2.被告违约在先，故原告不需要支付违约金；根据合同第4条，装修事项原告概不负责。3.不同意返还押金，但同意抵扣被告应付的费用。被告解除合同其实是因为被告经营不善，欲单方解除合同。经审理查明：上海市松江区滨湖路XXX号XXX室于2010年5月31日登记于原告黄琛泽名下，上海市松江区滨湖路XXX号XXX室于2010年9月17日登记于原告张锋、蒋茹名下，上海市松江区滨湖路XXX号XXX室于2010年1月23日登记于原告蒋茹名下。2017年8月30日，三原告(甲方、出租房)与二被告(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2017年8月30日起至2022年10月10日止，其中2017年8月30日起至2017年10月10日为免费装修期；2017年10月10日至2018年10月9日每月租金22,000元，2018年10月10日至2019年10月9日每月租金22,000元，2019年10月10日至2020年10月9日每月租金23,320元，2020年10月10日至2021年10月9日每月租金24,719元，2021年10月10日至2022年10月9日每月租金26,202元；每3个月为一期支付，第一期租金66,000元和押金44,000元共计110,000元于2017年9月2日前付款后合同生效，以后每期租金支付时间应为该期提前15日交付；承租方如无故拖欠租金，出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费已包含在租金内，甲方交；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，赔偿违约金数额为月租金的3倍；承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同、收回房屋：承租方拖欠租金累计达15天以上的，在强制收回房屋的同时，承租方还需赔偿租赁空档期间造成的损失费50,000元；当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的，合同终止；根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用(书信、传真、电报、电子邮件、当面送交等方式)传递。合同落款处，原告方的通讯地址为“温州市新田园6组5幢302室”。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，三原告向二被告交付了涉案房屋，二被告向三原告支付了截至2019年10月9日的租金以及44,000元保证金。2019年11月27日，二被告向原告黄琛泽发送短信表示，“现因该房有隐患问题，特通知要求解约租房合同，我已清空搬走，钥匙我给小何还是放哪里？”。2019年11月29日，原告黄琛泽回复表示“上个月多次联系你们履行合同义务付租金，你们故意不理不睬，今天你们提出不继续租商铺，那么根据合同规定的违约责任条款，麻烦先把未付的租金(计算到交还钥匙清点商铺之日止)还有违约赔偿金打到合同约定的我方账户。具体你们什么时候可以当面交钥匙？”。二被告回复：“我们已经搬走是事实，并多次告知你们，钥匙也要交给你，你一直在拖时间，之前交给中介小何你还把钥匙退回来，你们故意拖延么？你一年以后回来，一年的房租我们承担？这是不可能的”。2020年1月16日，二被告向原告黄琛泽发送短信表示：“我们在2019年11月23日将该商铺腾空搬走，钥匙已归还中介小何处要求解约租赁合同，你们又让中介退还钥匙，我们又于11月中下旬多次要求你们出面解约并多次要求归还钥匙，你们一直不肯出现，现我们已将钥匙通过邮政快递寄送至浙江省温州市新田园路6组5幢302室黄琛泽收，特此通知”。同日，二被告通过EMS(快递单号：XXXXXXXXXXXXX)向原告黄琛泽邮寄了钥匙，快递信息显示于次日由“协议信箱”签收。对此，三原告坚称未收到二被告邮寄的钥匙。审理中，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.中介人员与原告的微信记录，拟证明被告通过中介向房东告知因房东拖欠物业费，涉案房屋无法获得正常的物业服务，已经影响到了被告的正常经营活动，租赁涉案房屋时存在违章建筑。三原告对证据的真实性无法确认，并认为与本案无关；同时表示物业是提供正常物业服务的，合同约定的租赁面积也是按照产权证书的建筑面积约定的。2.被告与中介人员的微信记录，拟证明被告将钥匙交还给中介，中介又退还给被告，但被告因为已经搬走故没有拿回钥匙。原告表示证据的真实性无法确认。审理中，原告表示合同目的无法实现的具体表现为：1.因原告欠付物业费，商铺楼道无人打扫，导致客户流失，严重影响被告经营；2.涉案房屋交付时即存在占用了走道的违章搭建，被告在2018年年初收到了物业公司的整改通知，因为房屋是整体的，无法整改，物业公司也不了了之。原告认可被告目前已经清空房屋，但表示原告并未委托中介人员代收钥匙；被告则表示因为承租是通过中介，所以将钥匙还给了中介。双方均表示水电费问题自行处理，不在本案中处理。以上事实，由上海市房地产权证、商铺租赁合同、微信记录、短信记录、邮件交寄单、快递签收记录、照片以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。被告以原告未交物业费导致涉案房屋无法享受物业服务为由主张合同目的无法实现而要求合同解除，本院认为，物业服务的范围一般系整个小区的公共部位，被告并未提供证据证明因原告未交物业费而导致了物业服务的停止，也未提供证据证明公共部位的物业服务的停止导致了涉案房屋无法正常使用的结果。被告以原告交付的涉案房屋存在违章搭建为由主张合同目的无法实现而要求合同解除，本院认为，位于走道的搭建在交付房屋时即已存在，被告在交付时并无异议，却在承租近2年后提出存在所谓的“隐患问题”，但又未提供证据证明该搭建导致了涉案房屋无法正常使用。故被告主张合同目的无法实现缺乏事实依据，本院对此不予支持。根据相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告于2019年11月27日通过短信方式提出合同解除、返还钥匙，原告于2019年11月29日提出具体什么时候可以交还钥匙，即双方在2019年11月29日对于合同解除达成了一致的意思表示，合同应于该日解除。至于合同解除的过错在哪一方的问题，从合同的履行情况来看，被告逾期支付租金已超过15日，该行为构成违约，原告按约有权收回房屋、要求被告承担相应的违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，原告应返还押金，被告应搬离并返还原告涉案房屋、支付欠付的租金及截至搬离返还房屋之日止的占有使用费。至于本案中搬离并返还房屋的问题，从查明的情况来看，被告已搬离涉案房屋。既然双方已经一致同意合同解除，双方应秉承诚实信用的原则尽快协商确定合理的返还钥匙的时间、地点。被告主张其将钥匙返还给了中介，但并未提供证据证明中介有权代原告接收钥匙，原告亦否认委托中介代为接收钥匙，故被告将钥匙返还给中介的行为不应认定为被告已经返还了房屋。在双方于对合同解除达成了一致意思表示之后的近一个半月的时间内，双方仍然未对返还钥匙的具体时间、地点达成一致意见，被告在此情形下将钥匙寄送至原告的户籍地，同时将邮寄钥匙一事通过短信告知了原告黄琛泽，该返还钥匙的行为并无不当。根据查明的情况，该快递已经于2020年1月17日由黄琛泽的“协议信箱”签收，应视为被告已于2020年1月17日返还了房屋。虽然原告仍然坚持未收到钥匙，但原告未积极接收钥匙而产生的损失扩大的后果应由原告自行承担。经计算，被告欠付的自2019年10月10日起至合同解除之日即2019年11月29日的租金金额为38,866.67元(1个月×23,320元/月＋20天÷30天/月×23,320元/月)，自2019年11月30日起至搬离并返还房屋之日即2020年1月17日的占有使用费的金额为38,089.33元(1个月×23,320元/月＋19天÷30天/月×23,320元/月)。根据合同约定，原告有权向被告每天按欠付租金的1%加收滞纳金，该滞纳金性质上应属于逾期付款违约金，原告自愿从2020年1月10日开始计算和主张，并无不当。但是，如前所述，欠付租金的金额应为38,866.67元，同时被告认为违约金过高并请求法院调整，原告亦未提供证据证明其实际受到的损失的具体金额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告逾期付款违约金的标准为每日万分之五。原告按约主张被告赔偿空档期间损失费50,000元，该费用性质上应为合同解除违约金，原告的主张符合合同的约定，并无不当，本院对此予以支持。因合同解除的过错在于被告，被告反诉主张的违约金及装修损失均缺乏依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹与被告(反诉原告)王亮、沈勇义签订的商铺租赁合同于2019年11月29日解除；二、被告(反诉原告)王亮、沈勇义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹自2019年10月10日起至2019年11月29日止的欠付租金38,866.67元；三、被告(反诉原告)王亮、沈勇义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹逾期支付租金违约金(以欠付租金38,866.67元为本金，自2020年1月10日起至实际支付欠付租金之日止，按每日万分之五的标准计算)；四、被告(反诉原告)王亮、沈勇义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹合同解除违约金6,000元(已抵扣押金44,000元)；五、被告(反诉原告)王亮、沈勇义于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹自2019年11月30日起至2020年1月17日止的房屋占有使用费38,089.33元；六、驳回原告(反诉被告)黄琛泽、张锋、蒋茹的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)王亮、沈勇义的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,859元，减半收取计1,429.50元，反诉案件受理费2,640元，合计诉讼费4,069.50元，由原告黄琛泽、张锋、蒋茹负担828.50元(已付)，被告王亮、沈勇义负担3,241元(已付1,330元，余款1,911元于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  梁峙涛二〇二〇年五月十八日书记员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……