中华人民共和国广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初5034号原告：深圳市喜福金贸易有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道上李朗社区布澜路中盛科技园8号厂房四楼A区。法定代表人：黄建平。委托诉讼代理人：张世仓，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，广东融方律师事务所实习律师。被告：LIANGJING，女，1967年8月20日出生，加拿大籍居民，住深圳市福田保税区。委托诉讼代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。原告深圳市喜福金贸易有限公司诉被告LIANGJING返还原物纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张世仓、被告委托诉讼代理人马颖秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市喜福金贸易有限公司向法院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于加福广场B座43AG2房产；2.判令被告支付原告房产使用费人民币502000元（自2016年10月15日暂计至2018年11月7日止，共753天，每月20000元）及自2018年11月7日起计算至被告实际搬离涉案房产之日止的房产使用费，暂计共人民币502000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告现系加福广场B栋43AG2房产的所有权人。被告在该涉案房屋过户至原告后，在无法律依据的基础上持续占有该房产，导致原告不能使用该房产，给原告造成了较大的经济损失。经原告持续督促，被告仍拒绝搬出。参照被告等人于2016年4月1日签订的《会议纪要》，纪要内容显示：“……丙、丁、戊承诺过户完毕后三个月内搬迁完毕，延迟搬迁的，应按照加福广场B栋43AG2房产（20000元人民币）的标准自房产过户完毕之日起向甲方指定的深圳市喜福金贸易有限公司支付房产使用费……”。被告认可涉案房屋的使用费为每月2万元，且被告也知道应当及时搬迁，否则应向原告支付该使用费。原告认为，被告拒不腾退涉案房屋的行为违反了《物权法》等法律规定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。被告LIANGJING辩称，一、本案在福田法院审理期间曾提出中止审理申请，中止审理的理由是因为有两个案件即涉及本案的房屋买卖合同无效案件和会议纪要无效案件均在审理之中，本案需要以前两个案件的审理结果为依据才能查清本案事实，及本案所依据的合同效力，所以在福田法院期间提出中止审理，现两个案件仍然在审理之中，所以本案中仍然提出中止审理申请。本案的两个诉讼请求，前提依据均需要买卖合同有效以及会议纪要有效，所以本案在未审清前两个案件之前，无法查清事实，也没有法律依据。二、关于第一个诉讼请求腾退房屋前提依据需要加福广场B座43AG2房产的买卖合同有效，该合同效力问题正在深圳市仲裁委进行审理期间，而买卖合同有效的依据会议纪要正在二审审理期间，该两个案件均没有审理结果，所以第一个诉讼请求属于不确定状态。三、关于第二个诉讼请求与第二点相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确认的有效证据，结合当事人当庭陈述，本院认定以下事实：2016年4月11日，被告LIANGJING与案外人苏美娴、黄伟雄、陈学胤、黄惠全签订了《会议纪要》，该纪要描述了深圳高士达供应链管理有限公司（以下简称高士达公司）向中国农业银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称农行福田支行）贷款以及LIANGJING、苏美娴、黄伟雄、陈学胤、黄惠全提供抵押担保的事实，指出2015年底农行福田支行提前催收贷款，高士达公司无力偿还，该公司实际控制人黄伟雄也无力偿还，银行催收担保人及抵押人在限期内清偿否则拍卖抵押房产实现抵押权。考虑到银行将变现房产且变现价值低，有损抵押人的利益，而其他抵押人与担保人均无力偿还借款。经商议先由苏美娴对外借款筹集款项还款，并由黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING负连带责任偿还苏美娴。苏美娴借款2100万元，由高士达公司偿还了全部借款本息。由于黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING无力归还苏美娴款项，各方就苏美娴代为偿还的借款如何分担及履行一事，经平等协商达成如下协议：一、苏美娴代为偿还事项系借款而来，借款利息为月息3.6%，借款期限自2015年12月31日起，截至2016年5月1日利息暂计算3099600元。前述利息数额及本协议“会议背景情况”中陈述之事实黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING四方知悉且确认。二、黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING四方确认，基于黄惠全、陈学胤、LIANGJING与黄伟雄的关系及黄惠全、陈学胤、LIANGJING三方名下房产购置资金的来源，苏美娴代为偿还的款项及利息由黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING四方连带偿还。三、鉴于黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING经苏美娴追索没有以现金等其他方式偿还上述款项的能力，故黄惠全、陈学胤、LIANGJING三方以向农行福田支行提供抵押担保的房产作价抵偿对苏美娴的债务。担保房产抵偿债务的作价应扣除转让税费等费用，故黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING四方同意以2016年2月28日深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对抵债房产评估净值的估算：即陈学胤以位于深圳市××房抵债作价4560007元人民币；黄惠全以位于深圳市的嘉宝田花园宝珍阁（EA）7C、7D两套房产抵债作价分别为2732600元、3422065元；LIANGJING以位于深圳市××广场××房产抵债，抵债作价6891072元。六、2015年12月30日，黄惠全、陈学胤、LIANGJING办理了编号为（2015）深证字第211221号、211226号、211227号《公证书》，三方授权游定强办理其名下房产的出售等手续，三方确认游定强作为受托人持前述公证委托书于本协议签订后办理上述房产的以房抵债手续，包括但不限于与苏美娴指定的抵债房产的受让主体深圳市喜福金贸易有限公司签署买卖合同、办理过户手续等；三方确认上述房产为抵债房产，即使形式上签署房地产买卖合同，苏美娴或其指定的受让主体无需为此支付转让对价。七、鉴于上述四套房产目前由陈学胤、黄惠全、LIANGJING使用，三方承诺过户完毕后三个月内搬迁完毕，三方迟延搬迁的，应按照圆梦园C3栋1103房产（8000元人民币）、嘉宝田花园宝珍阁（EA）7C、7D两套房产（14000元人民币）、加福广场B栋43AG2房产（20000元人民币）的标准自房产过户完毕之日起各自向苏美娴指定的深圳市喜福金贸易有限公司支付房产使用费，但苏美娴及深圳市喜福金贸易有限公司有权选择不接受房产使用费而要求三方按时搬迁，超过约定搬迁时间三方存放在上述房产内的物品即视为抛弃物，苏美娴及深圳市喜福金贸易有限公司可得任意处置。2016年6月8日，原被告双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，被告作为卖方出售坐落于深圳市××保税区××路××广场××房产（不动产权证号为：粤（2015）深圳市不动产权第0001619号）给原告。该房地产转让总价款为人民币7343052元。被告代理人游定强在该合同上签名确认并按捺手印，原告加盖了公章。2016年6月16日，被告名下位于深圳市××保税区××路××广场××43ＡＧ2的房产变更登记至原告名下。另查，黄伟雄、黄惠全、陈学胤、LIANGJING作为原告诉被告苏美娴、第三人游定强确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理，2019年7月8日作出（2018）粤0391民初3448号民事判决：一、确认《会议纪要》第三条中关于房屋抵债后差额6493856元自2016年5月1日起按照月利率3.6%计算的约定中超过年利率36%的部分无效；二、驳回原告其他诉讼请求。因被告LIANGJING未按时腾退涉案房产，原告于2018年10月16日诉至深圳市福田区人民法院，深圳市福田区人民法院于2019年4月17日裁定移送本院审理。诉讼中，双方均同意适用中华人民共和国法律解决本案争议。本院认为，本案系涉外返还原物纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》规定，侵权行为发生后，当事人协议选择适用法律的，按照其协议。本案中，双方均同意就本案争议解决适用中华人民共和国法律，本院以中华人民共和国法律为解决争议的准据法。关于《会议纪要》的效力问题，本院已作出（2018）粤0391民初3448号民事判决,确认《会议纪要》除第三条中关于房屋抵债后差额6493856元自2016年5月1日起按照月利率3.6%计算的约定中超过年利率36%的部分无效外，其他内容均不违反法律的强制性规定，合法有效。被告LIANGJING应按照《会议纪要》的约定全面履行自己的义务。涉案房产已依法变更登记至原告名下，原告作为所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。因此，原告请求被告腾退涉案房产，本院予以支持。关于原告诉求被告支付房产使用费的问题，按照《会议纪要》约定，被告须在过户完毕后三个月内搬迁完毕，迟延搬迁的，应按照加福广场B栋43AG2房产（20000元人民币）的标准自房产过户完毕之日起向原告支付房产使用费。被告于2016年6月16日办理完毕过户手续，其未在约定时间内搬迁，给原告造成了损失。被告应自2016年9月17日起赔偿原告房产使用费。原告诉求被告自2016年10月15日起支付房产使用费，系对自身权利的处分，本院予以支持。关于房产使用费标准问题，参照同地段同类房屋的租金价格，《会议纪要》约定每月20000元符合市场价格，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告LIANGJING于本判决生效后五日内将位于深圳市福田保税区桂花路加福广场B座43AG2房产腾退给原告深圳市喜福金贸易有限公司；二、被告LIANGJING于本判决生效后五日内赔偿原告深圳市喜福金贸易有限公司房产使用费（自2016年10月15日起至实际腾退之日止按照每月20000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8820元，由被告LIANGJING承担。如不服本判决，原告深圳市喜福金贸易有限公司、被告LIANGJING可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  马占举人民陪审员  詹丽琼人民陪审员  王玲娟二〇二〇年五月十九日法官助理黄海莉书记员吴育琼