广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初5003号原告：刘欢洪，男，1975年5月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区，原告：邓海虹，女，1975年4月3日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云城区，两原告共同委托诉讼代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。被告：广州市白云区力意建材经营部，住所地为广州市白云区机场东门自编08号703房。投资人：董意成，总经理。委托诉讼代理人：张美，广东为峰律师事务所律师。第三人：云浮市景瑞投资置业有限公司，住所地为云浮市云城区云城街牧羊路2号之五。法定代表人：钟小燕，总经理。委托诉讼代理人：邱永鸿，男，1985年11月23日出生，汉族，系第三人员工。原告刘欢洪、邓海虹与被告广州市白云区力意建材经营部（以下简称力意经营部）、第三人云浮市景瑞投资置业有限公司（以下简称景瑞公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘欢洪、邓海虹的共同委托诉讼代理人陈耀钦，被告力意经营部的委托诉讼代理人张美，第三人景瑞公司的委托诉讼代理人邱永鸿到庭参加了诉讼。原告刘欢洪、邓海虹向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告刘欢洪、邓海虹与被告景瑞公司于2012年5月3日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决确认位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺归原告刘欢洪、邓海虹所有；3.判令景瑞公司协助原告将云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺办理过户至原告名下；4.判令不得执行位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺，并解除对该商铺的查封；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2012年5月3日，原告与景瑞公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以654761元的价格向景瑞公司购买云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺，付款方式为按揭付款，原告于2013年3月25日与广东新兴农村商业银行股份有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》。原告早已向景瑞公司付清前述商铺的购买款。2012年5月3日，原告与云浮市时代广场物业服务有限公司（以下简称时代物业公司）签订《商铺委托经营合同》，约定原告委托云浮市时代广场物业服务有限公司代为经营管理前述商铺，经营期限为10年，每月经营回报收益为4365元，此后时代物业公司也支付过收益给原告。由于景瑞公司原因，一直未对涉案商铺权属办理过户登记到原告名下。被告力意经营部与景瑞公司因买卖合同纠纷诉至广州市白云区人民法院，广州市白云区人民法院于2018年11月22日根据力意经营部的申请，查封了涉案商铺。原告对该执行提出案外人异议但经广州市白云区人民法院裁定驳回异议请求。故诉至法院，请求判如所请。经审理查明：力意经营部与景瑞公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日作出（2018）粤0111民初4652号民事判决：一、于判决生效之日起五日内，景瑞公司向力意经营部清偿钢材款1700000元；二、于判决生效之日起五日内，景瑞公司向力意经营部支付逾期付款违约金（逾期付款违约金以1000000元为本金，从2014年12月20日起计付2015年1月22日止；以500000元为本金，从2015年1月23日起计付至2015年1月29日止；以2000000元为本金，从2015年1月30日起计付至2015年2月4日止；以1500000元为本金，从2015年2月5日起计付至2015年3月29日止；以3000000元为本金，从2015年3月30日起计付至2015年4月12日；以2700000元为本金，从2015年4月13日起计付至2015年5月4日；以2000000元为本金，从2015年5月5日起计付至2015年5月29日；以3700000元为本金，从2015年5月30日计付至2015年6月25日止；以3200000元为本金，从2015年6月26日起计付至2015年9月30日止；以3000000元为本金，从2015年10月1日起计付至2015年12月30日止；2500000元为本金，从2015年12月31日起计付至2016年2月7日止；以1900000元为本金，从2016年2月8日起计付至2016年4月30日止；以1800000元为本金，从2016年5月1日起计付至2016年9月13日止；以1750000元为本金，从2016年9月14日起计付至2017年1月22日止；以1700000元为本金，从2017年1月23日起计付至款项付清之日止；均按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准计算）；三、驳回力意经营部的其他诉讼请求。后本院依力意经营部申请以（2018）粤0111执10690号立案执行。执行过程中，本院于2018年11月22日查封景瑞公司名下位于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺。2019年2月，刘欢洪、邓海虹以涉案商铺已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月6日作出(2019)粤0111执异53号《执行裁定书》，裁定驳回刘欢洪、邓海虹的异议请求。刘欢洪、邓海虹于2020年1月8日签收《执行裁定书》，并于2020年1月22日向本院递交诉状，提起本案诉讼。另查明，2012年5月3日，景瑞公司(出卖人)与刘欢洪、邓海虹（买受人）签订了《广东省商品房买卖合同》，约定出卖人将云浮市区金龙桥云浮时代广场第1幢2层2A016商铺（以下简称涉案商铺）出售给买受人。买受人在签订《商品房买卖合同》时，应与物业公司签订《商铺委托经营合同》、《业主规约》等，如买受人不签订《商铺委托经营合同》、《业主规约》的，则出卖人有权解除所签订的《商品房买卖合同》。商品房属预售，房款总金额为654761元，付款方式为按揭付款，在签订本合同时（即2012年5月3日）支付首期房款334761元；剩余房款320000元，须于2012年5月10日前办理完毕银行贷款申请手续，并按照贷款合同要求还款。出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格的商铺交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人的房屋仅作商业店铺使用。上述合同签订后，刘欢洪、邓海虹向景瑞公司付清了全部购房款合计654761元，其中320000元为按揭贷款支付，贷款人为广东新兴农村商业银行股份有限公司。景瑞公司已于2013年1月14日和2015年7月15日向刘欢洪、邓海虹开具购房款发票。刘欢洪、邓海虹还于2012年4月23日向景瑞公司支付了商铺办证费24891元，转名手续费3000元。2018年11月19日，刘欢洪、邓海虹向云浮市云城区税务局缴交了办理涉案商铺产权证的契税、印花税19975.24元。刘欢洪、邓海虹于2013年4月9日取得了涉案商铺的预购商品房预告登记证明。广东新兴农村商业银行股份有限公司于2013年4月28日取得了涉案商铺的预购商品房抵押权预告登记证明。刘欢洪、邓海虹提交查询时间为2019年1月8日，云浮市房地产档案室出具的《房地产权档案详细资料》显示，涉案商铺坐落于云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺，该商铺于2014年7月31日登记在景瑞公司名下。在该商铺的房屋产权状态说明处注明：此房产已被抵押，权利人广东新兴农村商业银行股份有限公司，权利种类为预售商品房抵押权预告登记，设定期限2013年4月28日到2023年3月25日，房屋可申请抵押登记之日起三个月内，应当申请办理抵押登记。此房产证状态为已查封，预购抵押权预告。2012年5月3日，刘欢洪、邓海虹（甲方）与案外人云浮市时代广场物业服务有限公司（以下简称时代物业公司，乙方）签订了《商铺委托经营合同》，约定刘欢洪、邓海虹将涉案商铺委托给时代物业公司经营。委托经营期限为10年，以开发商对外公布的东方时代广场正式开业之日为本合同委托经营期的起始日，自委托经营期起始日满10年之日为本合同委托经营期的终止日。委托经营回报收益按月计付，每月的委托经营回报收益=（该商铺《商品房买卖合同》约定实际成交总房价款×8%）÷12个月，即4365元/月。2012年12月23日，景瑞公司（甲方）与刘欢洪、邓海虹（乙方）签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：1.自2013年5月1日起，每年8%的委托经营回报收益由甲方按月支付给乙方。2.返租满五年后的第一年内，若乙方选择将商铺转让给甲方的，甲方必须按照《广东省房屋买卖合同》约定的商铺购房款总额的110%向乙方回购等。为证明其已收取时代物业公司支付的委托经营收益，刘欢洪、邓海虹向法院提交了时代物业公司于2013年5月22日出具的证明，内容为涉案商铺2013年5月租金为4365元。刘欢洪、邓海虹还提交了其个人明细银行账户明细，拟证明时代物业公司于2013年至2015年期间通过转账的方式向其支付商铺租金。2015年6月15日，时代物业公司（甲方）、景瑞公司（乙方）与时代广场业主之一李桂玲（丙方，代表97户业主）签署《协议书》，主要内容为：甲方承诺于2015年7月31日前向丙方支付2015年4月及5月的商铺收益款；于2015年10月31日前向丙方支付2015年6-10月的商铺收益款；3.从2015年11月开始，每月15日前向丙方支付当月商铺收益款；4.如逾期未向丙方支付商铺收益款，按丙方所购房款每日万分之三的标准向丙方支付逾期付款违约金；5.如逾期付款超过三个月，丙方有权选择终止与甲方所签订的《商铺委托经营合同》的履行，甲方无异议，并同意将商铺退还给丙方；6.如乙方未能在2015年12月31日前为丙方办理相关房屋产权手续，在乙方与丙方解除《商铺买卖合同》后，甲方同意与丙方无条件终止《商铺委托经营合同》履行。二、乙方承诺，对于上述甲方承诺的具有给付义务的内容承担连带担保责任。等等。2015年7月15日，景瑞公司（甲方）与时代广场业主之一李桂玲（乙方，代表97户业主）签署《协议书》，主要内容为：一、甲方承诺：1.2015年9月30日前按计划分批次完成开具购房款正式发票给乙方；2.2016年3月1日前向相关部门递交所有符合条件和要求办理房屋产权登记所需要的全部资料，并协助乙方办理好房屋产权证书。如逾期未提交的，甲方同意与乙方解除原签署的《商品房买卖合同》并在2016年4月1日前办理解除合同的相关手续，非甲方原因迟延的除外。……4.对于选择不解除《商品房买卖合同》的业主，如甲方在2016年3月1日前未能上述第2条的约定履行办证承诺，自2016年3月1日起，按乙方业主所购商铺价格每日万分之三的标准向乙方支付逾期办证违约金。等等。2018年8月13日，时代物业公司（甲方）、景瑞公司（乙方）、业主之一黄志文（丙方，代表27个业主，包括刘欢洪、邓海虹）签订了一份《协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方一致同意，将丙方纳入以李桂玲为代表的两份协议书（2015年6月15日、2015年7月15日签订）的一方之中，甲、乙、丙三方均受该两份协议书的约束。二、甲、乙、丙三方承诺按照上述以李桂玲为代表的两份协议书的约定履行各自义务。三、乙方同意对甲方欠丙方的商铺收益款承担连带清偿责任。2018年8月13日，经刘欢洪、邓海虹及部分业主与景瑞公司、时代物业公司再次协商，景瑞公司、时代物业公司出具了加盖景瑞公司财务部章的《云浮东方时代广场（一期）商铺截止到2018年6月30日未付返租明细表》，该明细表中载明时代物业公司欠付刘欢洪、邓海虹涉案商铺2016年租金44718.75元，欠付2017年租金52380元，欠付2018年1-6月租金26190元。明细表注明：从2017年1月起公司不再代扣代缴租赁税。2019年1月份，刘欢洪、邓海虹以《商铺委托经营合同》及《协议书》等为依据，诉至广东省云浮市云城区人民法院，要求时代物业公司、景瑞公司向其支付拖欠的委托经营回报收益。广东省云浮市云城区人民法院以（2019）粤5302民初428号案予以受理。该院于2019年4月28日作出（2019）粤5302民初428号民事判决书，该院认为《商铺委托经营合同》及《协议书》合法有效，判令时代物业公司、景瑞公司连带向刘欢洪、邓海虹支付截至2018年12月31日尚拖欠的委托经营回报收益款149478.75元，并支付违约金。景瑞公司确认因其挪用了时代广场购房者的办证税费，导致其无法为购房者办理商铺过户登记手续。本案庭审结束后，力意经营部向本院提交了情况说明，主要内容为其在（2018）粤0111执10690号案执行阶段，在查封涉案商铺后，刘欢洪、邓海虹等人提出执行异议时，其才知道涉案商铺已出售给刘欢洪、邓海虹等人，由于查封时涉案商铺记载的权利人一直是景瑞公司，其不可能知晓涉案商铺在多年前被刘欢洪、邓海虹购买。在执行异议之诉中，刘欢洪、邓海虹才提供了涉案商铺的预告登记材料，及大量的委托经营收租的证据材料，其现在对案件事实有了了解，故主动向广州市白云区人民法院申请解封涉案商铺。经查，本院根据力意经营部的申请于2020年4月26日作出(2018)粤0111执10690号《执行裁定书》，裁定解除对景瑞公司名下包括涉案商铺在内的19套房产的查封，并已于2020年4月29日向云浮市云城区自然资源局送达了上述《执行裁定书》及协助执行通知书。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关……”，由此可见，执行异议之诉的目的在于排除强制执行，故有明确的排除对执行标的执行的诉求是提起执行异议之诉的必要条件。本案中所涉执行标的云浮市市区××路××东方时代广场××号商铺现已解除查封，不存在需要排除的强制执行措施，本案已经丧失了审理的基础，故刘欢洪、邓海虹要求不得执行涉案商铺的诉讼请求应当裁定驳回起诉。同时，由于涉案商铺现已不存在被采取执行措施的情况，故本案不存在判决不得执行该执行标的问题，故亦无对刘欢洪、邓海虹对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实体审查之必要，因此本案中刘欢洪、邓海虹提出的要求确认其与景瑞公司于2012年5月3日签订的《商品房买卖合同》有效、确认涉案商铺归其所有，及要求景瑞公司协助办理涉案商铺过户至刘欢洪、邓海虹名下的手续的诉求亦应当裁定驳回起诉，刘欢洪、邓海虹就上述诉讼请求可依据其与景瑞公司之间的商铺买卖合同另诉处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条之规定，裁定如下:驳回原告刘欢洪、邓海虹的起诉。本案受理费10348元，退回原告刘欢洪、邓海虹。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  莫广其人民陪审员  梁浩广二〇二〇年五月十五日书 记 员  林嘉仪