重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1949号原告:重庆市锦天物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路128号，统一社会信用代码91500104756227379E。法定代表人：李开娥，董事长。委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，汉族，住重庆市合川区（系公司员工）。被告：陈昌远，男，1968年6月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：龙顺红，女，1969年5月14日出生，汉族，住重庆市铜梁区。重庆市锦天物业管理有限公司（以下简称“锦天物业公司”）诉陈昌远、龙顺红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告锦天物业公司的委托诉讼代理人唐菁，被告陈昌远、龙顺红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦天物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费6544元，违约金6705元，合计13249元。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：重庆锦天物业公司与重庆市淮阳房地产有限公司签订前期物业服务合同以及临时管理规约的约定，高层电梯费物业费1.50元平方米，违约金以收取欠缴物业服务费为基数，按每日千分之三的标准收取。高层住宅二次供水费每吨0.90元，锦天物业公司一直在该小区进行物业服务。陈昌远、龙顺红居住在XXX栋XXXX号房，自2016年4月1日至2020年4月30日共欠物业费6544元，违约金变更为以上月未交纳的金额为基数，按照月利率2%计算违约金至付清款日止。陈昌远、龙顺红欠交的物业费锦天物业公司多次催收，仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特起诉来院。陈昌远辩称，物管费收费太高，公共设施不到位，房屋经常被淹，小区环境太差，楼上乱扔垃圾。另外自己交纳了4000元的装修押金没有退还，多次向物管反映无果，不认可滞纳金。龙顺红辩称，物业费太高，达不到1.5元平方米的服务标准，小区脏乱差，下水道经常堵，其要求的滞纳金不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据为：1、房屋产权信息；2、《前期物业服务合同》；3、临时管理公约，承诺书；4、照片。对以上证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：陈昌远、龙顺红提交的照片、光盘，拟证明原告的服务未达到合同约定的标准，因照片和视频只能反映一时的状态，不能证明锦天物业公司长期未进行物业服务，达不到被告拒绝缴纳物业服务费的证明目的，故对该组证明本院依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦天物业公司于2003年12月15日经重庆市工商行政管理局大渡口区分局依法登记成立，经营范围为物业管理；房屋中介等。2015年2月1日，重庆市淮阳房地产有限公司（甲方）与原告锦天物业公司（乙方）就XXX小区签订了《前期物业服务合同》，其中第一条:物业基本情况物业名称：XXX座落位置：重庆市铜梁县XXX大道XXX号。第五条，公共能源包括路灯、楼道照明灯、景观能源消耗、光彩工程照明、柴油发电机油料消耗、消防泵用电、水景观用水、消防用水、水表电表总表与分表表差等费用。公共能源费按实际发生额由业主/住户按户（商业物业面积）据实分摊。第七条约定：业主应自约定接房之日起开始缴纳物业管理服务费。提前接房自实际接房之日起开始计缴物业管理服务费。物业管理服务费实行按月计缴，须于每月10日前缴清本月物业管理服务费。逾期15天未缴，按《物业管理条例》等法规规定和《临时管理规约》约定，物业公司每天将按应缴纳金额的3‰收取滞纳金，并采取提起法律诉讼等措施催缴。第十九条：合同期限自2015年2月1日起2020年1月31日本合同期限未满，业主委员会与乙方或另选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十条本合同期限届满，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同期限届满三个月内继续履行合同等条款……。重庆市淮阳房地产有限公司制定了《XXX临时管理规约》，其中：第三十四条规定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，约定物业服务费用标准如下：1、住宅物管费（含电梯费）1.5元平方米.月；第三十五条楼栋六层（含六层）以上均为二次供水，每吨水在自来水价格基础上加收1度电为二次供水费用（暂按0.90元/吨）收取等条款……。2015年6月26日陈昌远、龙顺红在承诺书上对《XXX临时管理规约》签字认可。合同签订后锦天物业公司为XXX小区提供物业服务至今。陈昌远、龙顺红系重庆市铜梁区XXX街道XXX大道XXX号XXX小区XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为89.38平方米。陈昌远、龙顺红从2016年4月1日2020年4月30日入住未缴纳物业管理费，尚欠物管费6569.43元（89.38平方米×1.50元×49月）。经锦天物业公司催收后，仍未缴纳。本院认为，根据法律规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2015年2月1日，锦天物业公司与重庆市淮阳房地产有限公司就XXX小区签订的《前期物业服务合同》，系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对被告具有约束力。合同签订后，锦天物业公司开始对XXX小区提供物业管理服务至今。陈昌远、龙顺红作为该小区XXX号房屋业主，有向锦天物业公司交纳物业服务费的义务。现陈昌远、龙顺红拒绝缴纳2016年4月至2020年4月期间的物业服务费，应当承担违约责任，故对原告物业公司要求缴纳物业服务费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准，经计算陈昌远应交纳2016年4月至2020年4月的物业服务费为6569.43元，但锦天物业公司要求其交纳6544元，本院予以支持。关于违约金的请求，因合同约定日3‰的标准过高，且被告要求法院进行调整，合同中约定业主/住户须于每月10日前缴清本月物业管理服务费，逾期15天未缴的则加收滞纳金，因此本院依法支持从前缴金额次月开始以上一月累计欠交的物业服务费为基数按年利率24%向原告交纳滞纳金至付清物业费为止。关于陈昌远、龙顺红辩称因原告提供的物业服务不到位而拒绝交纳物业费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可根据侵权人的侵权责任和所造成的实际损失另行提起诉讼。而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采信。关于陈昌远提出：锦天物业公司收取4000元的装修保证金未退还的意见，不在本案中处理，其辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告陈昌远、龙顺红于本判决生效之日起三日内给付原告重庆市锦天物业管理有限公司2016年4月1日至2020年4月30日物业服务费6544元，并从2016年5月1日起以陈昌远、龙顺红上月累计欠缴的物业服务费为基数按月利率2%计算向重庆市锦天物业管理有限公司交纳违约金至付清之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131.22元，减半交纳65.61元，由被告陈昌远、龙顺红负担。本判决为终审判决。审判员 朱 平二〇二〇年五月二十五日书记员 刘代林