河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1433号原告（反诉被告）:翟轩轩，女，1988年10月10日出生，汉族，住河南省扶沟县。被告（反诉原告）：游庆辉，男，1988年10月2日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：袁延顶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑中伟，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。原告翟轩轩诉被告游庆辉租赁合同纠纷一案，本院受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟轩轩、被告游庆辉及委托诉讼代理人袁延顶、桑中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租金30000元及装修损失5000元。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为解除落款时间为2019年11月1日（实际签订时间为2019年12月30日）原、被告签订的《合作协议》。事实与理由：2019年11月1日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将其承租的位于郑州市中原区中原万达门牌号为××的二楼出租给原告经营，租赁期限为一年，自2019年11月1日至2020年10月30日，年租金为30000元。一楼由被告继续经营快递，二楼由原告经营美容，原告依约向被告交纳了30000元租金，并根据被告的要求安装了二楼的电表。原告承租后开始装修，2019年12月17日，被告的工作人员无故阻拦原告员工进入二楼区域，并到原告另外的经营场所通知原告，不允许原告的工作人员进入二楼的工作区域，但被告及其工作人员却仍然在原告承租的二楼区域休息、商谈业务等。春节过后，原告发现被告及其工作人员不仅在原告的承租区域休息，而且做饭，已经装修好准备对外经营的美容院的卫生被弄的一片狼藉，无关人员随意出入原告承租的场所，且发现电表用电量数额明显不符合实际。原告无奈，遂在自己承租的区域安装了摄像头，被告的工作人员对原告进行辱骂。2020年3月19日，原、被告沟通租赁事宜时，被告的工作人员对原告大打出手，原告报警以解决双方的矛盾。2020年3月21日，原告和朋友在原告承租的区域商量把美容的客户重点定位为男士，被告的工作人员无故干涉，并称：“就算合同没有规定，但因为我是房东，我就不允许，你就干不成！”。原告要求被告提供办理营业执照所需的房屋信息，但被告拒绝提供，并称：二楼就算能经营，只要是从一楼经过的客户，被告就会毁掉。原告多次请求派出所、社区、媒体等相关部门协助解决此事，但被告拒绝出面。被告的违约行为致使原告至今无法独立使用承租房屋，就连办理营业执照所需的房屋信息也无法获得，原告承租房屋的目的根本无法实现，故提起诉讼。被告辩称:原告所诉与事实不符：1.被告从未阻止过原告使用原告承租的房屋；2.双方在洽谈租赁协议时候，被告就说过原告不能安装摄像头，原告安装摄像头的行为是违约行为；3.双方在洽谈租赁协议的时候，就已经说过原告使用被告的营业执照，原告不再另行办理新的营业执照。综上，原告的诉讼请求不能成立，请法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原、被告继续履行原、被告签订的《租赁合同》；2.判令原告向被告支付原告应分摊的水费、电费、燃气费、物业费共计1452.90元。庭审中，被告当庭将诉讼请求变更为：1.判令继续履行落款时间为2019年11月1日（实际签订时间为2019年12月30日）原、被告签订的《合作协议》，2.判令被原告支付被告分摊的水费、电费、物业费共计1452.90元。事实与理由：被告与原告签订《合作协议》后，被告作为出租方，将房屋交付原告经营使用，一直全面、积极履行合同约定义务，根本不存在任何违约行为，反倒是原告违反当初约定，擅自在二楼安装摄像头，在与被告协商未果的情况下，对被告店内工作人员张喜花大打出手造成人身损害，派出所正在处理中。此外，原告自使用租赁房屋至今，未交纳应分摊的水费、电费、卫生费、物业费等费用，一直由被告垫付，上述费用原告应支付给被告。综上，原告要求解除《合作协议》没有任何事实依据和法律依据，故提起反诉。原告针对被告提出的反诉辩称：1.原告最初在被告处做美甲，原告告诉被告原告是做美容的，被告说可以和原告合作，原告在二楼做美容，被告在一楼做盘发、美甲和快递，原告同意后，双方签订《租赁协议》，但被告没在该协议上签字，双方商定租期自2019年11月至2020年10月。原告租赁的是二楼的房屋用于开美容店，但2019年11月份，被告经营快递业务的包裹将二楼占满了，直至2019年12月份，被告才将堆放在二楼的快递包裹全部清空，原告才将二楼房屋重新进行装修，一共设有四张美容床位，准备经营美容店。2019年12月17日，被告的工作人员张喜花在原告美容床上商谈业务，被原告方的员工看到后，便对原告方的员工予以辱骂、殴打，并且跑到原告另外的工作室闹事；2.原、被告并未约定不能安装摄像头；3.被告所述的原告同意继续用被告的营业执照，原告不用另行办理，可以继续使用被告的营业执照并不属实；4.原告所租的二楼房屋，应属原告自行使用的区域，被告没有使用的权利，原告所租的二楼上有个仓库，当时双方签订《合作协议》的时候，被告并未告知原告需要有人在此长期居住。综上，原告不同意被告提出的反诉请求，双方应该解除合同。原、被告围绕各自的诉讼请求向法院提交证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，根据双方的举证、质证意见及各自保证陈述真实的情况下，本院认定事实如下：1.2019年3月8日，被告开办郑州市中原区庆辉护肤饰品店，并取得营业执照，经营场所为中原区中原路南、华山路东1号楼1-2层108号。2.原、被告经协商，被告将其租赁的位于中原区中原路南、华山路东1号楼1-2层108号房屋的二层出租给原告使用。原告于2019年10月26日、2019年11月11日分别向向被告转款5000元、25000元，共计30000元。2019年12月30日，原、被告签订《合作协议》，主要约定：合作地址郑州市中原区中原万达门牌号××2楼；合作期限自2019年11月1日起至2020年10月30日止；合作金30000元；电费各用各自电表交纳，水费、小区卫生费、物业费双方平摊；合作协议结束后，双方自行解决各自遗留物品不得影响房屋的正常使用，未经同意留存的物品，被告有权处置。被告将二楼房屋（二楼房屋未有单独的大门）交付原告使用，原告用于开办美容店，共设有4张美容床。3.原、被告在履行《合作协议》期间，双方因被告方人员使用原告租赁的二楼所设的美容床、被告方人员在二楼上的一仓库生活居住、原告在所租赁的二楼安装摄像头、原告要求被告协助提供其办理美容店营业执照所需的房屋信息、被告是否有权利进入原告租赁的二楼等产生矛盾，多次发生言语争执。2020年3月19日，被告方人员张喜花与原告发生冲突，张喜花被打伤（经河南省直第三人民医院诊左眼下睑肿胀、皮下淤血、结膜充血,左眼外伤），郑州市公安局建设路分局接警后进行处理，该分局对张喜花的损伤程度委托鉴定，鉴定意见为张喜花的损伤程度已构成轻微伤。4.被告要求原告支付分摊租赁期间应该分摊的水费、电费、物业费，为此提交：2020年4月23日的《收据》一份，载明收到被告物业费（2020.1.1-4.30）1457元；中原万达小区物业管理处温馨提示单一份，载明：物业费2019.11.1-2019.12.31，金额728元（2个月）；2020年1月9日支付宝（水费）生活已缴费184.45元凭证（住址信息××××路******号楼108户）；2020年4月4日支付宝（水费）生活已缴费142.80元凭证（住址信息××××路******号楼108户）；以上金额共计为2512.25元。本院认为：原、被告签订的《合作协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方实际上系房屋租赁关系，非合作关系，双方均应按照协议全面履行各自的合同义务。双方争议的焦点在于双方签订的涉案《合作协议》能否予以解除。本院分析如下：原告已向被告支付30000元租金，被告业已将涉案房屋交付原告使用，双方均按照合同约定履行了各自的合同主要义务，但双方在履行合同期间，对如原告是否在其经营的美容店内为被告预留一张美容床位，以供被告的老客户把美容产品用完、被告方人员能否在二楼上的仓库生活居住、原告开办的美容店是否使用被告原先的营业执照还是重新办理营业执照等相关问题未进行书面约定予以确定，遂导致双方人员因被告人员是否能进入二楼原告承租的区域多次发生矛盾，对此，原、被告均负有责任，加之原告后来在二楼安装摄像头，更加剧了双方的矛盾、冲突升级，以致原告与张喜花于2020年3月19日发生肢体冲突，造成张喜花人身损害，警方予以处理的严重后果；本院认为原、被告的矛盾、冲突在客观上已经对原告的正常经营形成较大障碍，在双方的矛盾、冲突得不到实际有效化解的情况下，原告继续在租赁的案涉房屋从事经营的合同目的难以实现，且自原告与张喜花发生肢体冲突后，原告亦未再进行实际的经营，同时本院亦鉴于避免原、被告以后发生更大、更严重的冲突，故本院对原告要求解除双方签订的《合作协议》的诉讼请求予以支持，对被告要求继续履行双方签订的《合作协议》的反诉请求不予支持，截至2020年5月，双方剩余履行期限为2020年6月至2020年10月共计5个月，因双方未约定解除协议的违约责任，本院认为系原告在协议履行期间向被告提出解除协议，结合双方的责任大小以及履约情形等综合因素，应从被告向原告退还剩余5个月租金12500元（30000÷12×5）中扣除其中的30%即3750元（30000÷12×5×30%）作为原告对被告的赔偿，故被告应退还原告租金8750元（12500-3750）。原告要求被告支付装修损失5000元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，故本院不予支持。根据双方协议约定，原告应平摊水费、物业费，故原告应向被告支付1256.125元（2512.25÷2）。被告要求原告支付电费196.86元，仅提交一电表读数为003214的图片，故本院对被告该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，判决如下：一、解除原告翟轩轩、被告游庆辉于2019年12月30日签订的《合作协议》；二、原告翟轩轩自本判决生效之日起十日内将承租的位于郑州市中原区中原路南、华山路东1号楼1-2层108号房屋的二层房屋内其存放的物品搬离后将房屋交付被告游庆辉，被告游庆辉自收到房屋之日起十日内退还原告翟轩轩租金8750元；三、原告翟轩轩自本判决生效之日起十日内支付被告游庆辉1256.125元；四、驳回原告翟轩轩的其他诉讼请求；五、驳回被告游庆辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，原告翟轩轩负担218元，被告游庆辉负担120元；反诉费25元，原告翟轩轩负担12.50元，被告游庆辉负担12.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  史艺娜二〇二〇年五月二十七日书记员  李康康