安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1342号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽灜国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茂鑫，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被告：王小明,男,1969年5月6出生,汉族,住安徽省芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告王小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理，依法适用普通程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧，被告王小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除。2、判令被告向原告支付自2013年11月1日起至2013年12月2日止的28-4号房屋（43.34平方米）的租赁费是1237.5元；支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止的28-2（49.98平方米）、28-5（49.98平方米）、28-6（43.99平方米）的房屋租赁费101472.8元（合计143.95平方米，按每日每平方米0.8923元计算790日）；支付自2014年11月1日起至2015年12月31日止的28-1（43.99平方米）和28-3（43.34平方米）的房屋租赁费33117.9元（合计87.33平方米，按每日每平方米0.8923元计算425日）。3、判令被告以每日0.8923元/平方米×2的标准向原告告支付自2016年1月1日起至2019年11月4日止的28-1、28-2、28-3、28-5、28-6号房屋占用费合计579077.4元（合计231.28平方米，占用1403天）。4、判令被告支付违约金44716.5元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年5月,被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司(以下简称“鸠江建投”)签订《产权交易合同》,承租坐落于金湾小区28#楼，房屋编号为2801-2806（面积为274.62平方米）的门面房屋。租赁期限自2010年5月25日至2013年5月24日,年租金为89433元。2013年1月7日，双方签订《补充协议》，将租赁期限无偿顺延至2013年10月31日。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,合同还约定租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方支付房屋占用费。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房,但被告支付合同期内租金后一直占用房屋至2019年11月4日。2015年12月28日,鸠江建投函告被告要求其于2015年12月31日前腾空房屋,并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。鸠江建投将金湾小区门面房整体委托原告管理。原告认为,被告不按照约定支付租金的行为严重违约,致使国有资产遭受损害。因此,原告向人民法院依法提起民事诉讼,请求判如诉请。被告辩称：原租赁合同在2013年10月31日到期后双方没有继续签订合同；被告实际使用的是2803和2804号两间房，且2804号房已于2013年10月31日交还原告，其余房屋并非被告使用，而是由张木林、汤华明、杨祥锋等人使用，与被告无关；同意支付尚欠的租金，但不同意按照原告诉请的租金标准支付，因租金标准过高；被告没有违约，不同意支付双倍租金及违约金，因当时要求支付房租，鸠江建投不收。经审理查明：2010年5月25日,被告与鸠江建投签订《产权交易合同》一份,约定被告承租鸠江建投开发的位于芜湖市鸠江区金湾小区28#楼，房屋编号为2801-2806（面积为274.62平方米）的门面房屋，租赁期限自2010年5月25日至2013年5月24日,年租金为89433元。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,合同还约定租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准向甲方支付房屋占用费。2013年1月7日，双方签订《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》，约定因道路施工原因将上述《产权交易合同》租赁期限无偿顺延至2013年10月31日。合同到期后双方未续签，被告仍在租赁房屋内经营。2013年12月2日，被告将租赁房屋中的2804号房屋交还给了鸠江建投。2015年12月28日，鸠江建投向被告送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求被告按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁的28#楼2801-2806房屋，被告未按通知要求腾让，一直占用案涉房屋至2019年11月4日。被告于2014年9月19日支付了28#楼2801号和2803号房2013年11月1日-2014年10月31日的租金共计28445元。另查明，2010年5月20日,被告（甲方）与张木林、汤华明、杨祥锋（乙方）签订《转让（租赁）协议》，约定甲乙双方共同承租金湾小区28#楼2801-2806号门面房，张木林承租2801号、汤华明承租2802号、王小明承租2803和2804号、杨祥锋承租2805和2806号，费用按各自承租面积承担，三年后需续租再一起协商。2017年起因205国道芜屯北路段拓宽改造，被告承租的门面房长期无法正常经营。另查明，鸠江建投于2016年11月起将其建设的包括金湾小区在内的八个小区共计135153.76平方米门面房委托原告管理。上述事实，有原告提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、《产权交易合同》、《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》、《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》、缴费凭证，被告提供的《转让（租赁）协议》及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：鸠江建投已将涉案房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》及《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》期满后双方未续签，但被告继续使用租赁物，鸠江建投没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年12月28日，鸠江建投向被告送达《尽快腾空合同已到期房屋的通知书》，要求被告按通知书要求在2015年12月31日前腾让租赁房屋，应视为自2016年1月1日起双方的不定期租赁合同关系解除，被告此后继续占用案涉房屋已无合同依据。被告2016年1月1日-2019年11月4日对案涉房屋的占用系无权占用。原告诉请被告支付2804号房（43.34平方米）自2013年11月1日起至2013年12月2日止的租赁费1237.5元（43.34平方米×0.8923元×32天），2802号房（49.98平方米）、2805号房（49.98平方米）、2806号房（43.99平方米）自2013年11月1日起至2015年12月31日止的房屋租赁费101472.8元（143.95平方米×0.8923元×790天），2801号房（43.99平方米）和2803号房（43.34平方米）自2014年11月1日起至2015年12月31日止房屋租赁费33117.9元（87.33平方米×0.8923元×425天），合法、有据，应予支持。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》虽约定合同届满、被依法终止后，被告无法律上原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准承担违约赔偿金，但鉴于被告违约行为给原告造成的损失实际为租金利益损失，双方约定的违约赔偿金标准明显过高，应予调整。本案中被告占用案涉房屋期间因道路改造不能正常经营，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定自2016年1月1日起至2019年11月4日期间2801、2802、2803、2805、2806号房的占用费标准参照原租赁标准执行，为579077.4元（231.28平方米×0.8923元×1403天）。对原告要求被告以2倍租金标准支付该期间房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告租金合计为714905.6元（1237.5元+101472.8元+33117.9元+579077.4元）。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过1个月，按照半年租金金额承担违约赔偿金。被告自2013年11月起拖欠部分房屋租金属实，原告诉请判令被告支付违约赔偿金44716.5元，合法、有据，应予支持。被告与鸠江建投签订的《产权交易合同》及《关于芜湖金湾小区部分承租户租赁合同的补充协议书》期满后双方未续签，但被告继续使用租赁物，鸠江建投没有提出异议，原租赁合同继续有效。被告承租案涉房屋后将其中的2801、2802、2805、2806号房转租给张木林、汤华明、杨祥锋三人属实，但被告与张木林等三人签订的《转让（租赁）协议》对原告没有约束力。被告关于自己只使用了2803号房，其余房屋与其无关的辩称意见没有法律依据，本院不予支持。被告应按本判决确定的金额支付原告租金后依据《转让（租赁）协议》的约定向张木林等三人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告王小明与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2016年1月1日解除；二、被告王小明于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司房屋租金714905.6元；三、被告王小明于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司逾期支付租金违约金44716.5元；四、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13058元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担2344元，被告王小明负担10714元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  吴小妹人民陪审员  杨仕宽人民陪审员  李 盟二〇二〇年五月二十七日法官助理齐世民书记员胡欣附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。