甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终2697号上诉人（原审被告）：徐某某，女，1967年12月6日，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骞，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某某，男，1964年9月6日出生，汉族，住福建省三明市三元区。委托诉讼代理人：王路，甘肃兴正天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某某，女，1965年8月6日出生，汉族，住甘肃省正宁县。委托诉讼代理人：王路，甘肃兴正天律师事务所律师。原审第三人：林某某，男，1965年5月8日出生，汉族，身份证地址福建省晋江市。上诉人徐某某因与被上诉人王某某、杨某某、原审第三人林某某案外人执行异议之诉一案，不服兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初120号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐某某上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判或者发回重审；2、本案上诉费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人与林某某之间存在房屋买卖关系系事实认定错误。从被上诉人提供的证据来看，林某某出具的《收据》内容并不明确，无书面买卖合同和转账凭证佐证，张某某出具的证明并非是能够双方存在买卖行为的直接证据，且张某某未出庭作证，该证据不应被采信。工行兰州广场支行出具的二份《证明》，其证明内容超越了银行作为金融单位的证明能力，以上证据均存在瑕疵，无法形成完整的证据链条，无法证明被上诉人于第三人就涉案房产形成合法有效的房屋买卖关系。2.一审法院认定杨某某还清了林某某名下贷款系认定事实错误。3.一审法院认定2016年8月31日查封前被上诉人已经合法占有涉案房屋系认定事实错误。自上诉人2010年诉讼审理过程中及申请执行以来，涉案房屋一直处于被查封状态，2016年8月31日的查封只是最后一次续封而已，一审法院认定2016年8月31日法院对涉案房屋进行查封进而推断被上诉人在查封前已经合法占有涉案房屋属于事实认定错误。4.一审法院适用法律错误，被上诉人不对第三人名下财产享有排除强制执行的民事权益。本案中，被上诉人至今未提交合法有效的书面房屋买卖合同。综上，请求二审法院发回重审或者改判。王某某、杨某某共同辩称，我与林某某之间成立房屋买卖关系的事实明确，我已经付清全部价款，被上诉人于2004年7月4日起就对涉案房屋实际占有，即在2016年8月31日执行前，被上诉人均合法使用占有涉案房屋并进行出租使用。被上诉人与林某某是上诉人与第三人发生纠纷（2010年）、第三人被刑事调查（2007年）之前与林某某进行房屋买卖，被上诉人已经支付了购房前期费用、偿还了剩余的全部贷款，取得全套购房手续、实际合法占有涉案房屋的方式取得了涉案房屋的相关权益，只是因第三人被追究刑事责任未能成功办理产权登记手续，但这不影响被上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应该维持一审判决。林某某未发表辩论意见。王某某、杨某某向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销兰州市七里河区人民法院作出的（2010）七法执字第00332号执行裁定对城关区房屋的查封；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告王某某、杨某某系夫妻关系。2010年5月13日徐某某与林某某财产损害赔偿纠纷一案，兰州市七里河区法院作出（2010）七法民初字第10011号民事判决，判令林某某于判决生效后十日内返还徐某某被骗款261万元。判决生效后林某某未履行判决义务，徐某某于2010年6月17日申请执行。2010年6月21日本院作出（2010）七法民执字第00332号执行裁定。2016年8月31日本院作出（2010）七法执字第00332号协助执行通知，查封、冻结了林某某名下位于兰州市城关区房屋产权手续。2017年9月25日王某某、杨某某以其二人系涉案房屋的实际购买人为由提出执行异议，请求终止执行（2010）七法执字第00332号执行裁定对涉案房屋的查封。2017年11月20日本院作出（2017）甘0103执异17号执行裁定，驳回王某某与杨某某的异议请求。王某某、杨某某遂于2017年12月13日向本院提起案外人执行异议之诉。2003年9月8日林某某与兰州万佳置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定林某某购买兰州万佳置业有限公司位于兰州市城关区房屋一套。同日借款人林某某与贷款人中国工商银行股份有限公司兰州广场支行、担保人兰州万佳置业有限公司签订《个人购房借款合同》，约定贷款人向借款人贷款56万元用于借款人购买涉案房屋，贷款期限自2003年9月12日至2013年9月12日，保证人承担连带责任。2003年9月12日林某某与中国工商银行股份有限公司兰州广场支行签订《房地产抵押合同》，约定将涉案房屋作为贷款的抵押物，并在兰州房地产交易中心进行了抵押登记。根据原告提交的证据及当事人在法庭的陈述，对于当事人有争议的事实认定如下：2004年7月4日因林某某无力向中国工商银行股份有限公司兰州广场支行偿还购买兰州市城关区房屋贷款，经兰州万佳置业有限公司经理张某某介绍王某某与林某某就该涉案房屋达成买卖共识，王某某向林某某支付了65000元购房款，林某某向王某某出具了《收据》，并向王某某交付了房屋及相关手续。后林某某携款潜逃，2007年12月14日林某某因涉嫌诈骗罪在泉州市被公安机关抓获。2013年8月12日杨某某以其第一扣款关联账户还清了林某某名下购买涉案房屋的贷款。一审法院认为，本案的争议焦点为：王某某、杨某某是否对林某某名下的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告王某某、杨某某与第三人林某某经兰州万佳置业有限公司经理张某某介绍，就涉案房屋达成买卖共识，原告向林某某支付了购房款，并清偿了林某某向中国工商银行股份有限公司兰州广场支行的按揭贷款，林某某向原告交付了房屋及相关手续，双方虽未签订正式书面房屋买卖合同，但双方已实际履行了房屋买卖义务，即购买人支付了价款，出卖人交付了涉案房屋，该行为是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，且被告亦未提交原告与林某某串通侵害其利益的证据，故原告与林某某房屋买卖关系成立，本院予以确认。2004年7月4日原告与林某某房屋买卖关系成立后，林某某即将房屋交付原告，本院于2016年8月31日作出（2010）七法执字第332号协助执行通知，查封、冻结了涉案房屋产权手续，即在本院查封之前原告已合法占有涉案房屋。由于涉案房屋林某某办理了抵押贷款，贷款未清偿期间，无法办理涉案房屋的产权过户登记，2013年8月12日杨某某还清了林某某名下贷款后，林某某在兰州监狱服刑，无法办理产权过户登记，故原告未办理涉案房屋产权过户登记非原告自身原因。综上，王某某、杨某某对林某某名下的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对王某某、杨某某的诉求予以支持。关于被告徐某某对原告出示的证据质证意见，本院认为中国工商银行股份有限公司兰州广场支行于2018年6月26日出具的《证明》，形式要件符合法律规定，张某某虽未出庭作证，但其出具的《证明》与中国工商银行股份有限公司兰州广场支行出具的《证明》、林某某书写的《收据》、杨某某的工商银行存折、中国工商银行全球信贷与代理投资管理（ＧＣＭＳ）查询的还款账户信息等证据相互关联、相互印证，形成证据链，足以证明本院认定的事实，故对被告徐某某质证意见不予采纳。原告购得林某某名下涉案房屋，并实际占有，取得房屋的所有权，未办理产权人变更登记，只是物权未设立，故对被告辩称涉案房屋未经产权变更登记，不发生物权变动的法律效果，不具有对抗第三人的法律效力，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款规定，判决：解除对兰州市城关区房屋的查封，不得对该房屋执行。案件受理费100元，由被告徐某某负担。兰州市七里河法院（2017）甘0103执异17号执行裁定于本判决生效时自动失效。二审中，王某某、杨某某提交了两组证据，第一组证据是《购电明细表》、《房屋租赁合同》及转账凭证、《兰州天都物业管理公司经理窦永强证明》、《亚太万佳名苑管理处证明》，证明2004年王某某夫妇购买涉案房屋后一直居住在内，期间自己缴纳物业、水电费用，直至近两年外出打工才将房屋出租。第二组证据是门牌号照片和《逾期罚息计算表》，证明林某某存在不能按时缴纳贷款导致后来房屋被再次出售的事实，与证人张某某的证言相互印证。徐某某对天都物业的《证明》质证意见：该证明系证人证言，证人应当出庭作证，且没有天都物业公司的公章，故对该证据的真实性有异议，对证明目的也有异议，房屋的所有权与该房屋是否缴纳水电费、由谁缴纳没有直接关联性，并不能通过该证据证明本案涉案房屋能够排除强制执行；对亚太万佳的《证明》的真实性无异议，但是对证明目的有异议，异议同上；对《缴费明细报表》也有异议，显示的最后一次缴费是2013年，并非其所述的至今一直在缴费；对《逾期违约罚息计算表》的质证意见：该计算表当事人系林某某，而非被上诉人，更加印证了该房屋的所有权人系林某某，而非被上诉人；对《个人房屋租赁合同》和转账凭证的质证意见：该合同的签订日期是2019年，涉案房屋已经被七里河人民法院查封，该租赁合同并不能证明杨某某系涉案房屋的所有权人，该租赁合同系被上诉入与案外第三人签订的，我方对真实性无法认定，上诉人始终认为涉案房屋系林某某所有，委托杨某某代为偿还借款并对外出租，且以上所有证据都不属于二审新证据。对一审查明的基本事实，本院予以确认。另查明，经二审法院向中国工商银行股份有限公司兰州广场支行了解，在王某某偿还贷款期间，中国工商银行股份有限公司兰州广场支行未开通转按揭业务。王某某名下在兰州市住房。本院认为,本案二审的争议焦点是王某某、杨某某是否享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。本案中，王某某提交的其与兰州万佳置业有限公司2004年3月29日签订的5楼的《补充协议》和《逾期罚息计算表》等证据，与张某某的证人证言能相互印证，可以说明王某某当时存在真实购房意图，因林某某存在断贷行为故在开发商的协调下王某某与林某某之间达成了买卖合意。林某某向王某某交付了房屋以及全套购房手续原件、王某某向林某某支付了购房款并清偿了林某某在中国工商银行股份有限公司兰州广场支行的按揭贷款。双方虽未签订买卖合同，但已实际履行了房屋买卖义务，买卖房屋是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定。徐某某虽辩称王某某与林某某串通侵害其利益，但未提交任何证据证明。相反，在（2010）七法民初字第10011号生效民事判决书、（2010）甘刑一终字第09号生效刑事裁定书的事实认定部分均有“2004年7月，林某某将其按揭购买的兰州万佳置业有限公司的房产及经营的商铺变卖后携款潜逃”的表述，故一审法院认定王某某与林某某房屋买卖关系成立并无不当。2004年7月4日双方房屋买卖关系成立后，王某某即合法占有使用涉案房屋。由于涉案房屋林某某办理了抵押贷款，贷款未清偿期间，无法办理涉案房屋的产权过户登记，2013年8月12日杨某某还清了林某某名下贷款后，林某某在兰州监狱服刑，无法办理产权过户登记，故王某某未办理涉案房屋产权过户登记非其自身原因。徐某某上诉称双方未签订买卖合同，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但本案并非侧重程序审查的执行异议案件，而系侧重实体审查的执行异议之诉，因此本案审查重点应系买卖关系成立的真实性以及案外人和申请执行人的权利位阶。综上，王某某买卖意图明确，双方的买卖关系真实有效，其在法院强制执行涉案房屋前已经合法占有使用涉案房屋，未办理过户登记也非其自身原因。因此，相比较二者的权利位阶，王某某对涉案房屋的物权期待权能够对抗徐某某的普通债权，能够阻却涉案房屋的强制执行。综上，徐某某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由徐某某负担。本判决为终审判决。审判长  王晖审判员王锡东审判员金文丽二○二○年五月二十九日书记员张维