河南省修武县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0821民初2080号原告（反诉被告）：修武县厚德置业有限公司，住所地修武县幸福路78号。统一社会信用代码91410821699980160Q。法定代表人：苏兆鹏，总经理。委托诉讼代理人：崔德晗，河南苍穹律师事务所律师。被告（反诉原告）：张永胜，男，汉族，1979年4月13日出生，住修武县。委托诉讼代理人：张涛，河南博苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪文祯，河南博苑律师事务所律师。原告修武县厚德置业有限公司诉被告张永胜房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告修武县厚德置业有限公司的委托诉讼代理人崔德晗、被告张永胜及其委托诉讼代理人张涛、倪文祯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的购房款27994元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告张永胜于2013年11月28日与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的幸福花园小区16号楼2单元5层16210号房，房款共计282833元。双方签订的合同中第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以政府实测面积为准，房款多退少补。之后原告又与被告签订提醒函，提醒被告面积差以房管局实测面积为准实行多退少补。现经房屋管理部门的实测为139.68平方米，购房合同签订的房屋面积为127.1平方米，多出12.58平方米，每平方米2225.28元，被告应补齐27994元，经向被告多次讨要，被告以种种理由拒绝补齐购房款。为此原告提起诉讼。被告辩称：1、根据调取的修武县众宇测绘有限公司对该房屋的实测面积为139.68平方米，该测绘报告是修武县众宇测绘有限公司于2011年就已测绘出来结果，并且至少在2013年8月13日就已将该测绘报告交付给本案原告，通过该事实可以看出在原、被告签订商品房买卖合同之前原告已经明知了该房屋的实测面积，并且原告在签订合同时故意隐瞒，拒不向本案被告披露该事实，属于典型的欺诈行为，按照合同法规定属于可变更、可撤销的民事法律行为，对于该行为我们在本案中已经提出了反诉，反诉的请求为要求按照双方合同约定的面积进行结算，所以原告依据商品房买卖合同多退少补的约定，请求被告支付房款是没有事实和法律依据的；2、本合同中存在有约定前后矛盾的情况，在合同第5条第1项约定了以政府部门实测面积为准，在合同附件四第10条又约定了买受人房体实测面积少于合同签订面积的权利，从该约定条款可以看出在合同签订过程中有显失公平的现象，原告在签订合同时提供格式条款，免除了自己的责任，加重被告的责任，按照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，存在有该情形的，该条款视为无效条款，即应当视为没有约定；3、原告的起诉已超过诉讼时效，原告本案中主张的是对于超出合同约定面积12.58平方米的房价，至少在2013年就已经知道了该实际面积，在2019年11月份才向法院提起诉讼，明显已超诉讼时效。被告反诉称：1、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积127.1平方米，并按照合同约定单价进行结算”；2、依法判决被反诉人立即为反诉人办理房地产权属证书，并以反诉人已付房款为基数，按照银行活期存款利率为标准，支付反诉人利息至实际办理房地产权属证书之日止（从2015年7月21日起暂算至2020年4月28日为4792.84元）；3、反诉费用由被反诉人承担。原告针对被告反诉辩称：一、反诉人的反诉请求第1项没有法律依据，或已经超过除斥期间。（一）反诉请求1突破了意思自治原则，因此反诉人诉请1中变更合同的请求没有法律依据。变更的内容也没有依据，按诉请第1项变更合同内容是显失公平的，反诉人取得房屋较大的面积而支付较少的费用产生了不当得利，房屋作为一个整体不可分割，反诉人应当按实际取得房屋的面积支付对价。即使合同变更，变更内容的依据也应是民法的基本原则即公平原则变更，根据公平原则，应以反诉人实际取得的房屋面积支付房款。（二）反诉请求第1项经过了一年除斥期间。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”即使变更条款未被民法总则删除，可变更行为除斥期间的起点也是行为成立时起，反诉人与被反诉人之间的商品房买卖合同于2013年11月28日生效，房屋买卖行为同时成立，除斥期间的终点为2014年11月27日。反诉人于2020年请求变更，超过除斥期间，其诉请不应得到支持。二、根据合同约定，被反诉人有权不为反诉人办理房屋所有权证，且不承担违约责任，反诉请求2不应得到支持。本案商品房买卖合同第十五条约定的365天为备案时间而不是交付房产证的时间，而被反诉人已履行了及时备案的义务。本案中，未交付房屋权属证书的原因为反诉人未支付剩余购房款。反诉人与被反诉人之间有特殊约定，且反诉人违反合同约定，被反诉人不属于违约。反诉人有补缴面积差房款的先履行义务，反诉人不履行先履行义务的，被反诉人有先履行抗辩权。反诉人应当先支付剩余房款而未支付，故被反诉人行使先履行抗辩权不交付房屋权属证书。综上所述，反诉人两项反诉请求均不应得到支持，请贵院予以驳回。另补充：被告答辩时所称的双方签订的合同第五条第一款，并不属于免责条款，根据该条款的约定，当实测房屋面积小于合同约定的，原告还应退还部分款项，这属于原告增加了自己的责任，可见该条款公平的处理双方的权利义务，不属于免责条款，对于合同附件四第十条，该条款原告也认为显示公平，应该是无效条款，但是该条款是无效条款不代表合同第五条也是无效条款，在本案中附件四中第十条是否无效不影响原、被告权益，也就是说被告答辩中对第十条的陈述与本案无关。原告为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一、原、被告于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》一份。合同记载案涉房屋为16210号房，建筑面积127.1平方米，房款按建筑面积计算，每平方米2225.28元；第五条约定面积差“以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分由出卖人按照合同约定的价款予以退款”，即实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按合同约定的价款结算，此外，该合同未约定面积差付款时间。故被告应当支付剩余购房款，原告可随时要求被告支付。证据二、2013年11月25日签订的温馨提示，证明：1、原告与被告对面积差的处理进行详细约定：销售面积依实测面积计算，房款多退少补，与房屋买卖合同第五条约定相一致；2、与证据三结合实测建筑面积为139.68平方米，超出合同约定的建筑面积12.58平方米，超出部分按合同约定价款结算，被告还应向原告支付27994元。证据三、修房权证城字第××号房产证，证明：1、案涉房屋实测建筑面积139.68平方米，按合同约定原、被告之间应根据实测建筑面积结算；2、证明房屋已向相关部门备案，且房屋备案合规合法。另补充：证据一、修武县房管局预售登记备案部门出具的被告房屋备案表。证明2013年12月31日对被告房屋进行了备案，原告符合双方商品房买卖合同第十五条的约定。原告是否备案的证据应由被告在主张原告未履行合同约定时举证，但为方便法院查明案件事实，故原告在本案里提供，若被告不认可该证据可自行到相关部门调取；证据二、案涉房屋预售许可证。以上两组证据，证明原告与被告的商品房买卖合同依法进行了备案，合同约定的面积经过房屋管理部门的审核，符合预售许可证的规定。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一《商品房买卖合同》真实性无异议，但对其指向有异议，合同是在原告明知实测面积的情况下，故意隐瞒事实，在该合同的第五条第一款第一项仍然作出格式条款，在被告不能正确表达自己意志以及是否继续签合同及面积差异处理方面作出违背真实意思的选择，该第五条应当属于典型的欺诈行为，属于可变更、可撤销的条款。对证据二温馨提示真实性无异议，但是被告有相反证据证明在2013年8月13日原告就已经知道了涉案房屋的实测面积为139.68平方米，但是原告仍然故意隐瞒该实测面积的事实，更加证明了原告的欺诈行为；本案的商品房买卖合同签订时间为2013年11月28日，而温馨提示的出具时间是2013年11月25日，也就是说在商品房买卖合同签订之前，原告已经作出了该温馨提示，不符合正常思维的情况，从而更加证明了原告明知实测面积，故意用一些模糊的词语、概念来掩盖其非法的目的，原告提供的第二组证据反而证明了其存在欺诈的事实。对证据三复印件，该证据不显示登记备案的时间，即便存在有登记和备案，所备的案是原告，而不是被告的，该证据不能证明原告已经履行了合同的备案义务。对原告另补充的证据质证意见如下：对证据一房屋备案表真实性无异议，对其证明指向有异议，该备案表没有注明备案时间，不能显示是何时备案的；对证据二案涉房屋预售许可证真实性无异议，但根据商品房预售管理办法的规定，房管部门所谓的预售许可只是对原告提供相关材料的形式存在，对其真实性并不加以审核，证明不了本案中发生的相关备案事实。被告为了支持自己的主张，向本院提交证据如下：1.1、商品房买卖合同20页，证明合同签订时间以及欺诈条款内容；2.1、16号楼其他住户《验房表》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《装饰装修施工许可证》；2.2、房屋测绘成果报告书；2.3、领导留言板截图，证明：1、原告在2011年12月9日（测绘报告书中的测绘时点）或者至少在2012年之前（16号楼交付业主房屋时间），即在与被告签订《商品房买卖合同》之前，16号楼就已经竣工验收且已交付使用，同时根据领导留言板回复可知，原告申请竣工验收时已经知道案涉房屋实测面积为139.68㎡。但原告却为了销售房屋，故意隐瞒该事实，致使被告受到欺诈后误判了面积及房屋价值而选择购买了案涉房屋，其行为构成恶意欺诈。2、证明原告至少应当在2012年后两年内即2015年之前主张权利，目前该案已经超过诉讼时效。3、契税完税证，证明反诉人已经按照合同约定支付了全部购房款并缴纳了相应契税。4、《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，证明被反诉人于2014年7月21日交付房屋，但其至今未为反诉人办理房屋过户登记，故按照《商品房买卖合同》约定，其应于2015年7月21日起向反诉人支付逾期办证违约金。5、《修武县城乡规划管理局业务会议纪要》、幸福花园16#楼建设工程规划许可证，证明因被反诉人实际建筑面积远超规划面积造成容积率超标被行政部门处罚，导致被反诉人迟迟不能办理房产手续，同时该组证据内容与留言板内容相一致，即因被反诉人的过错导致无法办理房产手续，其应当承担违约责任。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1.1真实性无异议，对证据指向有异议，不能证明合同存在欺诈条款，反而可以证明原告与被告就存在面积差时的处理进行了明确约定，原告不存在故意隐瞒面积差的情形，被告签字表明双方达成一致意见，合同真实、有效。无论约定面积过大还是过小，对被告的权益均不产生损害，被告最终只承担实测面积的购房款。对证据2.1验房表、房屋装饰装修管理协议真实性有异议，没有原告盖章，而且该证据不能证明被告的证据指向。原告主张权利的诉讼时效起算点为被告明确拒绝履行之日起，也就是原告起诉后被告明确拒绝履行之日起算。对证据2.2真实性有异议，根据被告提供的原件，骑缝章不能吻合，存在漏页换页的情况，且后两页显示测绘时点是2011年，首页显示报告时点为2013年，存在不一致，反而可以证明竣工验收时测绘报告并未出具；对证据指向有异议，报告书显示委托人为原告，原告自行委托测量的面积不等于政府实测面积，房产测绘管理办法第六条第二款规定，房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。该证据不能证明原告隐瞒了政府实测面积，原告不构成欺诈。对证据2.3真实性有异议，属于电子证据，没有显示链接，不能核对一致性；对证据指向有异议，留言板第三项称曾给予停止验收的决定，但目前早已通过验收，不能证明被告购房时原告无法为16号楼办理房产证。容积率与建筑总面积相关，计算容积率时不测定单户面积，容积率超标与原告是否知晓单户建筑面积为139.68平米没有必然联系，不能证明当时政府测定了单户面积。留言板第四项显示的协调会结合被告证据5.1可知是20号楼的问题，与16号楼无关。留言板第五项显示的是19号楼的问题，与本案16号楼无关。该证据不能证明原告违约，不能证明政府实测面积何时公布。对证据3.1真实性无异议，对证据指向有异议，只能证明被告交付了以约定面积房款计算的契税，不能证明被告交付了面积差条款中的购房款。对证据4.1、4.2、4.3真实性无异议，但不能证明其证据指向，反而证明被告2014年已验收房屋，对房屋的结构、面积等客观状态已知晓并实地堪验，被告自2014年居住至今未对房屋状态提出异议，现已丧失诉权。对证据5.1真实性无异议，该文件属于政府内部机关公文，公文的印发传达范围应当按照发文机关的要求执行，会议内容包括参会人员及各人员的意见明显具有保密性，本案为公开审理，该文件在庭审时出现违反了公文安全保密的原则，应追究相关人员的责任。对证据指向有异议，该文件涉及20号楼的问题，本案被告购买的是16号楼，该证据与本案无关。对证据5.2真实性无异议，但不能证明被告证据指向，反而证明签订预售合同与规划相一致，不存在故意降低、隐瞒面积的情况。综合被告提出的证据，不能证明原告故意隐瞒政府实测面积，不能证明原告早已知晓被告房屋的政府实测面积，不能证明原告欺诈。房产证延期的原因在于被告未按合同约定补缴购房款，不能证明因原告原因导致16号楼延期办证。综上所述，被告诉请的证据不足，不应得到支持。根据原告的起诉和被告的反诉，原、被告的辩称及庭审举证、质证意见，本院综合认证如下：被告对原告所举证据的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告所举证据中除留言板外其他证据的真实性无异议，本院予以采信。对有异议的证据本院将根据案情综合认证。经审理查明：2013年11月10日，被告向原告交付房款。2013年11月25日，原告温馨提示被告，被告购买的幸福花园住宅小区16号楼2单元5层东户16210号房屋，销售面积是按规划核定的预售面积，交房时以政府有关部门实测面积为准，具体核算，多退少补。另签合同之日起，一个月内到房管局办理契税。修武县厚德置业有限公司，13年11月25日，以上内容已看过客户签名张永胜。2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：第二条买受人购买的商品房为预售商品房；第三、四条被告购买的商品房位于原告开发的修武县幸福路中段南侧幸福花园小区16号楼2单元5层16210号房，建筑面积共127.1平方米，每平方米2225.28元，总价282833元；第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出约定面积的部分由买受人按照合同约定价款结算，实际面积少于合同约定面积的部分，由出卖人按照合同约定的价款予以退款；第六条买受人于2013年11月10日前一次付清总房款282833元；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房款的银行活期存款利息等。原、被告双方还签订了附件四，该附件第九条：买受人可以选择自行办理产权证或委托出卖人或委托出卖人物色的代理人办理产权证。在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款。若买受人逾期未能提供办产权证资料的，则出卖人将不再协助买受人办理产权证；第十条约定买受人放弃实测面积少于合同签订面积的部分的权利，实施按套计价等。2014年7月21日，原告将案涉商品房交付被告。另查明，2017年9月19日，案涉房屋经房地产管理部门实测面积为139.68平方米，2018年6月22日，修武县国土资源局给原告颁发了修武县幸福路78号幸福花园小区16幢2单元5层10号（16210号）房屋的不动产证书。被告购房合同签订的房屋面积为127.1平方米，多出12.58平方米，原告通知被告补交多出的12.58平方米的购房款,即12.58平方米*2225.28元/平方米＝27994.02元，原告多次向被告催要，被告拒绝补交购房款。在审理中，被告提出反诉，要求原告：一、依据合同约定的购房面积127.1平方米及单价结算；二、要求原告立即为被告办理房地产权属证书，并以被告已付房款为基数，按照银行活期存款利率为准，支付被告利息至原告为被告实际办理房地产权属证书之日止（从2015年7月21日起暂算至2020年4月28日为4792.84元），原告不同意支付为本案事实。本院认为，第一、关于原、被告之间的商品房买卖合同及合同附件，是被告自己实地察看了房屋，先行交付了房款，并在原告的温馨提示上签名后，才与原告签订了商品房买卖合同（预售）及附件。2014年7月21日，原告向被告交付了房屋，被告装修后居住至今，说明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照履行。原告于2018年6月22日取得案涉房屋大确权（商品房初始登记），才准确知道案涉房屋的实测面积，原告按照政府实测面积要求被告补交房屋的差价款27994元。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方未约定因面积差异而应补缴房款的履行期限，故原告要求被告支付购房款的诉讼请求不超过诉讼时效，本院予以支持。关于原告在售房过程中是否存在欺诈行为的问题，原、被告签订的是商品房预售买卖合同，商品房预售是在房地产开发企业应当持有有效的商品房预售许可证的情况下，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，买受人在房管部门进行网签时，房管部门网签系统显示的是预测面积的数据，只有在办理大确权之后，网签时才显示实测房屋面积数据。原、被告在签订商品房买卖合同时，案涉房屋系预售房屋，尚未取得初始登记，合同书上记载的房屋面积并不是房屋的实测面积。原告在被告签订商品房买卖合同之前对房屋的面积实行了温馨提示，并在双方签订的商品房买卖合同中第五条，再次进行了约定以政府有关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算。被告已经清楚如果案涉房屋的合同记载的面积和实测面积不一致时，超出的面积按实测面积支付房款。故在原、被告签订商品房买卖合同时记载的预测房屋面积不存在欺诈。被告主张原告在双方签订商品房买卖合同前就已经清楚涉案房屋的实测面积，原告故意隐瞒房屋的实际面积存在欺诈等，证据不力，本院对被告的该项辩称理由不予支持。被告应当按照合同约定向原告补交房屋的差价款。关于被告要求变更原、被告之间的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为以合同约定的面积127.1平方米，以合同约定的价款进行结算的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院可撤销、可变更（一）、因重大误解签订的；（二）、在订立合同时显示公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”本案中，原告在签订商品房买卖合同之前，原告对房屋的面积已经进行提示，且双方在签订的商品房买卖合同中第五条再次进行了约定以政府有关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定的面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算。涉案房屋为预售房屋，被告在签订商品房买卖合同之前，已经实地察看了房屋状况，并与原告签订了商品房买卖合同及附件，说明被告已知晓商品房买卖合同及附件的内容和含义以及各方的权利义务，并予以接受。现原告向被告主张房屋差价款，被告反悔表示《商品房买卖合同》系格式合同，《商品房买卖合同》第五条第1（1）违背了被告的真实意思表示，超出了除斥期间，理由不足，证据不力，本院不予支持。关于被告反诉要求原告立即为被告办理房地产权属证的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，按照《商品房买卖合同》附件四的约定，原告只能在被告补交房屋差价后协助被告办理房地产权属证书。被告至今未缴纳房屋差价款，却要求原告办理房地产权属证书，故被告的该项请求，理由不足，本院不予支持。关于被告要求原告支付被告逾期办证的违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，原告于2014年7月21日将案涉房屋交付被告使用，原告应当于2015年7月20日前按照约定协助被告办理房地产权属证书，原告未协助办理，应承担违约责任。原告因自身原因逾期未协助被告办理房地产权属证书，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。被告于2019年12月23日主张该项权利，原告应当支付被告2016年12月23日以后的逾期未办理产权证书的违约损失。原告于2018年6月22日办理了案涉房屋的大确权，被告至今未交房屋差价款，2018年6月22日以后的该项损失，按原、被告的约定，本院不予支持。所以原告应当支付被告2016年12月23日至2018年6月22日逾期未办理产权证书的违约损失，本院对该项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张永胜于本判决生效后十日内支付原告修武县厚德置业有限公司购房款27994元；二、原告修武县厚德置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告张永胜逾期未办理房地产权属证书的违约损失（损失以282833元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算，从2016年12月23日起至2018年6月22日止。）；三、驳回被告张永胜的其他反诉请求。如原、被告未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费500元，由被告承担，暂由原告垫付，待被告履行判决义务时一并给付原告。反诉费118元，由被告承担68元，原告承担50元，原告承担部分暂由被告垫付，待原告履行判决义务时一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  周海琴人民陪审员  程建庄人民陪审员  董根旺二〇二〇年五月十四日书 记 员  李小胖