湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初7276号原告：武汉天鼎源物业服务有限公司，住所地：武汉市硚口区汉西一路保利香槟国际10-1904。法定代表人：杨祈锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：庄克纵，湖北山河律师事务所律师。特别授权代理。被告：江立，女，1971年5月2日出生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：余斌，男，1970年8月30日出生，汉族，住武汉市洪山区，特别授权代理。第三人：武汉佳诚物业管理有限公司，住所地：武汉市洪山区珞狮南路特9号。法定代表人：李青松，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡小波，男，1976年11月16日出生，汉族，该公司员工，住湖北省汉川市。特别授权代理。原告武汉天鼎源物业服务有限公司诉被告江立、武汉佳诚物业管理有限公司债权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉天鼎源物业服务有限公司的委托诉讼代理人庄克纵、被告江立的委托诉讼代理人余斌、第三人武汉佳诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉天鼎源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付差欠的物业费8041.18元（欠费期间为2015年8月14日至2018年8月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年8月30日，武汉佳和房地产开发有限公司与武汉佳诚物业管理有限公司（简称“佳诚物业”）签订《前期物业服务合同》，约定由佳诚物业为南湖山庄半岛花园（三期）提供物业服务，同时约定高层住宅物业费按照每月每平米1.3元的价格收取。被告系南湖山庄半岛花园（三期）高层住宅的业主，其差欠自2012年12月23日至2018年8月15日的物业费。2018年12月5日，佳诚物业将对被告的部分债权转让给原告，原告多次向被告主张权利，要求其支付2015年8月14日至2018年8月15日的物业费给原告，但被告均不予理会。综上所述，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，特依据《民事诉讼法》等的相关规定诉至贵院，望贵院判如所请。被告江立辩称：1．第三人委托书其所载委托内容，仅委托原告收款，并没有委托原告就物业服务费提起诉讼，因此原告提起诉讼明显超出委托权限，其诉讼主体不适格；2．《物业服务资产及债权债务协议》第三条约定收取的物业管理费分配自相矛盾，其分配数额不明确不具体，不排除日后第三人就同一事由向我方提起诉讼，因此原告起诉我方支付物业费没有依据，对此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求；3、原告没有履行全面物业服务应尽的义务，其卫生脏乱差，房屋漏水水管破裂时有发生，且长期拒绝修理，其服务态度恶劣，经常侵犯广大业主利益，违背广大业主意愿，擅自动用房屋维修基金，并从中谋取非法利益，由此原告与广大业主之间矛盾日益加深。因此我方拒付物业费事出有因，并非无理拒付。第三人辩称：我方在2018年12月5日与原告签订了委托合同，合同中约定将2018年8月15日之前的物业服务费交由原告代为收取并归原告所得，其中包括被告江立欠缴的发生在2012年12月23日至2018年8月15日期间的物业服务费。经审理查明：被告江立为武汉市洪山区南湖山庄半岛花园的业主，案涉房产属案涉小区三期建筑中的高层住宅，建筑面积为171.82平方米。2007年11月20日，被告完成案涉房产的交接手续，同日，江立与第三人签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定由第三人为被告提供物业服务，被告应按建筑面积以每月每平方米1.3元的标准于每月十日以前向第三人支付当月的物业服务费。自2012年12月开始至2018年8月15日止，被告未向第三人交付物业服务费。后第三人于2018年8月15日撤离案涉小区，同日，原告进驻该小区。2018年12月5日，第三人与原告签订《授权委托书》及《物业服务资产及债权清算协议书》，双方约定由原告代第三人向案涉小区业主收取2015年8月14日至2018年8月15日期间的物业服务费，且所收取的物业服务费归原告所得。以上事实有各方当事人提交的《武汉市前期物业管理服务协议》、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《授权委托书》及《物业服务资产及债权清算协议书》及各方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案争议的焦点是被告是否应该支付2015年8月14日至2018年8月15日期间的物业服务费？原告与第三人之间是否成立债权转让关系？如果成立，该债权转让的约定是否对被告发生法律效力？本院认为，第三人与被告于2007年11月20日签订的《武汉市前期物业管理服务协议》为双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规强制性规定，对双方均有约束力，双方应严格按照合同约定履行义务。被告既认可第三人在2007年11月20日至2018年8月15日期间为案涉小区提供物业服务，且双方未就物业服务事宜有过新的约定，就应该依约交付物业服务费。被告辩称原告的未全面履行物业服务义务，本院认为，原告主张的被告交付物业服务费的期间为2015年8月14日至2018年8月15日，该期间为小区提供物业服务的是第三人而并非原告，因此上述抗辩事由本院不予认可，被告应该向第三人交付拖欠的物业服务费。同时，本院认为，所谓债权转让，是指合同的债权人将其债权的全部或者部分转让给第三人的行为。债权转让后，第三人取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，而原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人权利。本案中，第三人作为案涉小区的前物业服务管理企业，通过与原告签订《授权委托书》及《物业服务资产及债权清算协议书》，委托原告在“南湖山庄小区收取若干业主欠缴佳诚物业2015年8月14日至2018年8月15日服务期间的物业服务费，所得收益全部归天鼎源物业公司所有”，即视为第三人将其所有的对该期间内欠费业主收取物业服务费的债权转让给原告，且双方的该约定并未违反相关法律、法规强制性规定，因此双方的债权转让关系成立。同时，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，第三人承担债权转让的通知义务。虽第三人此前并未就债权转让事宜通知过业主，但是在本案庭审中第三人的当庭陈述，明确表明其与原告之间存在债权转让行为，可视为第三人通过参加诉讼的方式完成了向被告的通知义务，且被告认可其欠缴2012年12月至2018年8月15日期间的物业服务费，因此第三人与原告之间的债权转让对被告发生法律效力，原告有权向被告收取2015年8月14日至2018年8月15日期间的物业服务费。综上，结合庭审查明的事实，本院认为被告应付的2015年8月14日至2018年8月15日期间的物业服务费为8056.07元（计算公式：171.82平方米×1.3元/月/平方米×36个月+171.82平方米×1.3元/月/平方米÷30天×2天），原告主张被告向其支付8041.18元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第八十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条、《物业服务管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：被告江立于本判决生效之日起十日内向原告武汉天鼎源物业服务有限公司支付物业服务费8041.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告江立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  肖 颖审 判 员  徐文娟人民陪审员  黄保荣二〇二〇年五月二十三日书 记 员  尹 黎