江苏省溧阳市人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏0481民初1598号原告：吴春法，男，1955年10月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：夏志勇、洪飞，江苏顺邦律师事务所律师。被告：葛少春，男，1957年7月19日生，汉族，上海市青浦区人，住上海市青浦区。第三人：尤夕妹，女，1962年6月21日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告吴春法与被告葛少春确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法进行了审理。审理中，被告葛少春申请追加尤夕妹为第三人参与诉讼。原告吴春法向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2011年4月18日签订的《协议书》中关于溧阳市房屋买卖合同内容无效；2.判令被告从溧阳市房屋及附属辅房内迁出；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年12月18日，原告与溧阳市天目湖镇中西村村民委员会（已并入溧阳市天目湖镇桂林村村民委员会）签订承包合同,约定原告承包中西村委会羊岕山（现为花果山）100亩山地从事果树等林木种植。2001年1月，原告申请领取了（天）建字008号江苏省村镇工程建设许可证，修建了一套住宅房屋和相关辅房及其他临时建筑，房屋门牌号为溧阳市XX号。后原告出资设立了天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄从事种植及经营活动。2011年4月18日，原、被告签订一份《协议书》，约定原告将天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄的财产、自建房屋等建筑物构筑物，以及100亩承包地上的林木等地上附着物以680万元的价格转让给被告，其中林权转包费600万元、土地承包经营权补贴费10万元、自建房屋及其他固定资产70万元，被告于2014年12月31日前分期支付转让款，如被告违约，则自愿放弃天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄经营管理的所有权，并将已接收的林木及固定资产全部足数无偿返还给原告，自愿放弃已向原告交纳的转让款和所有的投资。《协议书》签订后，被告直接向原告支付转让款200万元，通过桂林村委会转交310万元，原告共收到转让款510万元，另有170万元被告迟迟未能支付。2015年1月5日，原、被告书面确认，因被告逾期未付170万元转让款，被告按照《协议书》第六条第二款的约定由原告处置转让的资产，同意由原告接管。为此,原告于2017年5月5日向被告发出书面通知，要求被告办理资产交接，从房屋内搬离后将房屋交还原告，但被告收到通知后拒不从房屋内迁出。综上，原告认为，溧阳市天目湖旅游度假区中西村委稻场埠村38-3号房屋所占用的土地为原告的宅基地，房屋性质为住宅，原、被告于2011年4月18日签订的《协议书》中关于房屋及辅房等房产以70万元价格转让给被告的内容，因被告户籍所在地为上海市青浦区，并非桂林村村民，《协议书》中关于房屋转让的约定违反了《土地管理法》第63条的规定。同时，被告逾期支付原告转让款后，于2015年1月5日出具的确认书自愿将全部转让的资产返还给原告，该意思表示并不违反法律规定。现被告拒不从房屋内迁出，侵犯了原告合法的财产权利，原告有权要求被告从房屋内迁出。被告葛少春辩称，原告的宅基地位于溧阳市天目湖镇田家山村，虽然原告的户口从迁到了桂林村委，但原告在桂林村没有宅基地，案涉房屋的建设许可证上写的是“住宅”，实际是村集体土地被承包以后，为发展农业所允许建造的生产用房。被告已按约履行了全部付款义务，原告也将案涉房屋交付给被告使用至今。2015年1月5日的确认书，实际是双方一起到桂林村委会对账的依据。综上，原、被告于2011年4月18日签订的《协议书》合法有效，被告对天目湖花果山系整体项目的经营,原告的要求不符合双方签订协议的目的,既不合理也不合法,不同意原告的诉讼请求。第三人尤夕妹提交书面意见称,2011年7月16日,其与被告签订的《合作协议》系双方在天目湖花果山农庄、天目湖花果山旅游公司和天目湖生态园三个项目上的合作。由于与三个合作项目相关的房屋、土地承包经营权及苗木林木系原告转让给被告，为妥善解决被告欠付原告480万元转让款的问题，其与桂林村委会协商，由其将480万元款项汇给桂林村委会，由村委会监督，在原告将房屋及其他全部资产分别转让其指定的人名下或者天目湖花果山旅游公司后，桂林村委会才能将480万元支付给原告。按照该方案，其向桂林村委会两次汇款共计480万元。2012年春节前，因天目湖花果山旅游公司欠付工程款及民工工资，施工单位和农民工在桂林村委会闹事，被告向其提出在汇给桂林村委会的480万元中拿出170万元支付工程款和工资，被告认可其付款170万元，其同意后，被告自行办理了相关手续。审理中,吴春法向本院提交如下证据：1、《承包合同书》，证明其承包中西村委会养岕山100亩山林种植果木，承包期为30年，租金为10万元；2、溧阳市人民政府盖章确认的N0.02876宅基地用地许可证、溧阳市天目湖镇建设管理服务所盖章确认的（天）建字第008号江苏省村镇工程建设许可证，证明案涉房屋所占用的土地为其宅基地，房屋性质为住宅；3、《协议书》，证明其与葛少春于2011年4月18日签订《协议书》，约定其将中西村委会羊岕山100亩林地的承包经营权及天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业社、天目湖花果山农庄的经营权及配套设施，以及房屋等固定资产转让给葛少春，转让总价为680万元，葛少春应于2014年12月31日前付清全部转让价款，其中协议书第六条第二款约定，若葛少春违约，自愿将转让的财产全部无偿向其返还；4、天目湖花果山旅游公司向桂林村委会出具的收条、汇票委托书、桂林村委会出具的说明，证明其收到桂林村委会转交的480万元转让款后，于2012年1月19日被桂林村委会要求退回其中170万元，该款项于当日退回后，桂林村委会将170万元款项交给花果山旅游公司用于支付欠付的工程款及民工工资，故其实际收到桂林村委会代付的转让款为310万元；5、确认书，证明葛少春于2015年1月5日签字确认因未按约支付转让款170万元，自愿按《协议书》第六条第二款的约定将资产全部交由其处置，由其接管。6、通知及邮寄凭证，证明吴春法于2017年5月5日书面通知葛少春从案涉房屋内搬离，向其返还案涉房屋，由其接管资产。经质证，葛少春对证据5的真实性和证明内容均有异议，对其他证据的真实性无异议，认可2015年1月5日确认书中“葛少春”系其本人签字，但认为该确认单只是双方到桂林村委会查账的依据。葛少春称，2015年1月5日之前三天的样子，吴春法说有桩事情要其帮忙。2015年1月5日下午4时30分，吴春法邀请其去凤凰山农庄的住处，当时只有其与吴春法在场，吴春法从一个抽屉里拿出一份抬头为“溧阳市天目湖镇（区）桂林村民委员会”红色字样的信笺，上面手写体内容已由吴春法事先写好，吴春法称桂林村委会认为其还欠170万元转让款没有付清，提出与其一起到桂林村委会查账，让其在上面签字。因为其与合伙人尤夕妹已将680万元转让款全部支付给了吴春法，如果就是欠吴春法170万元，也不是其个人能够承担的，因为吴春法面对的是其与合伙尤夕妹人合作经营的天目湖花果山旅游公司，在吴春法再三恳求下，其在信笺上签字，签字的目的就是与吴春法一起到桂林村委会查账，解决这个事情。第二天，吴春法就不了了之了。此后，双方关系一直很好，自己也忘记了这件事。一直到2017年3月份，吴春法从来没提过这件事。吴春法认为，葛少春所述不是事实。吴春法称,其实际从桂林村委会取得转让款310万元，葛少春还欠付170万元，其多次要求葛少春支付170万元，葛少春称由其与桂林村委会协商解决，但没有协调好。为此，双方于2015年1月5日对170万元欠款的事实进行了确认，葛少春确认尚欠其转让款170万元未付清。因为该款项已逾期支付，按照双方签订的“协议书”第六条的约定，葛少春同意将转让的资产返还给其，并由其接管，双方根据协商的内容，进行了书面确认，具体是上午还是下午已经不记得了，地点在桂林村委会雷维民书记的办公室，当时有雷维民书记在场。葛少春向本院提交如下证据：1、天目湖凤凰山农庄工商登记打印件，证明吴春法将天目湖花果山农庄转让给其后又将名称变更为天目湖凤凰山庄，在天目湖凤凰山庄继续经营；2、天目湖花果山旅游公司工商登记查询表、《合作协议》，证明其与尤夕妹共同经营天目湖花果山农庄、天目湖花果山旅游公司和天目湖生态园的事实；3、承诺书，证明尤夕妹将其应向吴春法支付的480万元转让款交到桂林村委会，桂林村委会向尤夕妹出具承诺书，但桂林村委会没有信守承诺。4、溧阳市天目湖镇人民政府向溧阳市不动产交易中心出具的函（复印件）及照片打印件，证明吴春法的宅基地在，吴春法在桂林村委不能再享受宅基地。经质证，吴春法对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4的三性均不予认可。尤夕妹向本院提交如下证据：《合作协议》、承诺书、花果山旅游公司应付款结算单，证明其与葛少春签订《合作协议》后，其将葛少春应向吴春法支付的480万元转让款交到桂林村委会，桂林村委会向其春出具承诺书及吴春法同意将170万元退回，由葛少春经手将170万元发放给施工单位和讨薪的民工的事实。经质证，吴春法、葛少春对上述证据的真实性无异议。另，本院在审理吴春法诉葛少春就案涉房屋返还纠纷一案[案号:（2018）溧民初字第4627号]中，本院于2018年12月8日向原桂林村委会雷维民书记调查，雷维民陈述尤夕妹与葛少春签订合作后，将480万元转让款汇到经营站，桂林村委会帮忙转移支付。吴春法收到480万元后，因葛少春欠付工程款及农民工工资，施工单位及农民工到村委会闹事，经协商，吴春法同意退回170万元，退回的款项由葛少春经手支付了工程款和农民工工资。落款日期为2015年1月5日由吴春法和葛少春签字的这份协议，其没有见过，这份协议也不是在其办公室形成的，如果是在其办公室形成，双方会要求其作为见证人在上面签字。葛少春欠吴春法170万元是事实，但是不应该2015年才写这份协议，这份协议应该是在刘中元办公室形成的。经质证，吴春法认为雷维民的陈述，可以证明葛少春欠吴春法170万元，雷维民称这份协议应该是在刘中元办公室形成的，说明其知道这份确认单的形成过程。葛少春认为雷维民称这份确认单是在刘中元办公室形成与事实不符。根据现有证据，并结合当事人质证意见及庭审陈述，本院经审理确认事实如下：吴春法原户籍地在溧阳市天目湖镇田家山村委，于1998年10月31日取得产权证号为0170405，位于溧阳市天目湖镇田家山村委庙南组面积为86.1+238.98+22.68+44.29=392.05平方米的房屋所有权证。2000年12月18日,甲方中西村委会与乙方吴春法签订一份《承包协议》,内容为：乙方承包租用甲方羊岕山（现为花果山）用于开发多种经营项目，在此范围内有乙方独家依法经营，在生产上有乙方自行安排，在经济上有乙方独立核算自负盈亏，甲方不得干涉乙方生产安排和经营活动。三、在承包区内现有林木归乙方所有，开发更新由乙方负责办理一切审批手续，村不承担任何费用开支，乙方因经营发生的各种税费，由乙方承担支付。三、承包期限为叁拾年，即从二000年十二月十八日至二0三0年十二月十八日止：四、承包面积为壹佰亩，叁拾年共计租金为壹拾万元整，乙方必须保证在二00三年十二月三十一日前一次性付清，否则乙方必须承担违约责任。五、承包期满后，乙方在承包期内因投资建造的房屋和营造的山林归乙方所有，如乙方愿意续包，另签协议。六、乙方在承包期内，如国家征用该山林，有甲方和乙方共同处理有关事项，乙方无权转让或出租该山林。七一甲方必须支持乙方在承包期内各项工作的顺利进行，如发现偷盗等行为由村委和乙方共同负责处理。八、本合同签字后生效，双方应严格遵守，若单方废约，应按合同法有关规定，由违约方负责赔偿对方一切经济损失。2001年1月7日，吴春法取得N0.02876号宅基地用地许可证，准许其在溧阳市天目湖镇中西村委稻场埠组非耕地新建住房四间,宅基地面积173.2平方米,其中建筑占地137.3平方米,四址座落为东至荒山,南至荒山,西至荒山,北至村基。2001年1月13日，吴春法取得N0.0389359（天）建字008号江苏省村镇工程建设许可证，建设位置为村基新建用房，建设项目名称为住宅，建筑面积280平方米，建筑层数贰层，结构砖混。2001年3月9日，吴春法从其原户籍地溧阳市，并在其承包经营的羊岕山（花果山）上建造了案涉房屋及辅房等临时建筑设施，并申请领取了天目湖花果山果园、天目湖花果山农庄、天目湖花果山茶果专业合作社的营业执照。2011年4月18日，甲方吴春法与乙方葛少春签订一份“协议书”，内容为：甲方拥有天目湖花果山果园，天目湖花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄，以及位于溧阳市天目湖镇中西村羊岕山（现桂林村）占地面积为100亩土地的土地承包经营使用权。甲方拟将上述三个企业及相关的资产（100亩土地范围内）和甲方与原中西村委（2000年12月18日）签订承包合同书中的权利义务全部转让给乙方。甲乙双方根据我国转让的相关法律法规，政策，本着自愿，平等，友好互惠，互利的原则，结合本企业和土地的实际情况，并报桂林村委同意，协商达成共识，签订如下协议：一、甲方自愿将溧阳市天目湖花果山果园，花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄（以下简称三企业）及现有100亩土地上的房屋建筑物等所有资产（除苏Ｄ×××××别克凯越轿车外），以及甲方与中西村委于2000年12月18日双方签订的承包合同书中甲方的权利义务全部转让给乙方。（①林权转包费600万元，②土地承包经营权补贴费10万元，③固定资产70万元）。二、总转让金为陆佰捌拾万元人民币（6800000元）。三、支付方式：1.在协议签订前已付壹佰肆拾万元（140万元）；2.在2011年4月10日前付陆拾万元（60万元，已于2011年4月6日支付）；3.在2011年10月1日前付壹佰万元（100万元）；4.在2012年12月31日前付壹佰万元（100万元）；5.在2013年12月31日前付壹佰万元（100万）；6.在2014年12月31日前付壹佰捌拾万元（180万元）；7.乙方将应付款项交桂林村委，甲方到桂林村委会领取；8.特别约定：在乙方的转让金680万元没全部付清之前，所有林木、固定资产的所有权不转移给乙方，付清之后，所有权转让给乙方。四、双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务：1.在本协议签订生效后，将上述三企业的证照移交给乙方。三证照中可以转让的即：溧阳市天目湖花果山茶果专业合作社变更法人转让给乙方，乙方配合提供相应手续，尽快办好转让手续（如果不能办理转让手续，但是溧阳市天目湖花果山茶果专业合作社这一名称有葛少春享用，其他任何股东无权享用或领取相同营业执照否则作违约处理），上述三企业的经营管理使用权转让给乙方。双方约定：三企业执照能转让的就转让，不能转让的由乙方自行领照；2.承担在三企业经营管理使用权前的一切债权债务和法律纠纷事宜；3.签订本协议后，甲方将苏Ｄ×××××别克凯越车过户至吴春法私人名下，系吴春法私人财产。如不办手续，以后所发生的一切事情与乙方无关；4.办理好与相关农户的协议手续移交工作。（二）乙方的权利与义务：1.享有转让后三企业的经营管理使用权；2.享有转让后房屋，以及三企业的国家政府拆迁，租地的补偿款；3.享有今后开发创新成果的国家政府的一切优惠政策；4.承担三企业转让后所有的一切债权债务和法律纠纷事宜；5.承担国家政府的税费、规费；6.按时向桂林村委缴纳转让费。五、本协议的期限与甲方和原中西村委签订的合同期一致。六、违约责任：1.甲方违约：在协议生效后，甲方反悔，无故阻止影响乙方经营，承担乙方所交款总额及实际损失。乙方违约：自愿放弃三企业的经营管理使用的所有权将原接收的林木及固定资产全部足数无偿还给甲方。自愿放弃已向甲方交的转让金，自愿放弃已向三企业以及周边的所有投资交甲方，并转交给甲方。协议就此终止，三企业的经营权交甲方。七、协议争议的解决方式：1.申请天目湖镇政府相关部门，村委协商解决；2.向溧阳市人民法院诉讼。八、其他协定，乙方未付清总转让金前，在三企业内投资固定资产和改变林向，要事先与甲方沟通协商，得到同意后方可施行。以前双方签订的相关协议自行作废。九、本协议双方签字后生效，一式五份，甲乙双方、桂林村委、鉴证方、见证方，各执一份。十、如乙方能提前付清转让金，双方可就有关事项另签订补充协议。十一、甲方转让的林木，房屋等资产有录像资料。甲方签字：吴春法，乙方签字：葛少春，桂林村委签字：雷维民（桂林村委公章），鉴证方签字：胡傲齐（溧阳市天目湖镇（区）农村经济管理服务站（农村承包合同土地流转签证专用章），见证方签字：溧阳市天目湖镇（区）司法局，签议时间：2011年4月18日，签议地点：天目湖镇桂林村村民委员会办公室。2011年7月16日，尤夕妹与葛少春签订一份《合作协议》，约定双方共同经营天目湖花果山农庄（含土地使用房产及全部资产）、天目湖花果山旅游公司和天目湖西游乐园生态园等内容。2011年9月5日，吴春法诉至本院提出与本案一致的诉请，案号为（2011）苏0481民初1056号，后吴春法申请撤回了起诉。2011年9月28日、2011年10月13日，在葛少春已向吴春法支付转让款200万元的情况下，尤夕妹分两次向桂林村委汇款100万元、380万元，共计480万元。桂林村委会向尤夕妹出具一份承诺书，承诺该480万元由村委负责监管，待吴春法通过天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业合作社、天目湖花果山农庄等名义享有的房屋所有权，各类土地的使用权、经营权，林木所有权等转到尤夕妹指定人的名下或天目湖花果山旅游公司名下，并经尤夕妹书面确认后，村委方可将480万元转给吴春法。后桂林村委将480万元转交给吴春法。2012年1月19日，因葛少春与尤夕妹合作经营的天目湖花果山旅游公司欠付工程及农民工工资，施工单位及农民工闹事到村委会闹事。经协商，吴春法同意退回170万元，退回的款项由葛少春经手支付工程款和农民工工资，并在天目湖花果山旅游公司应付款结算单上签字确认。2015年1月5日，吴春法和葛少春在抬头为“溧阳市天目湖镇（区）桂林村民委员会”红色字样的信笺”上签字，上面载明的内容为：吴春法和葛少春于2011年4月18日签订天目湖花果山果园、花果山农庄及天目湖花果山茶果专业合作社转让协议，付款时间已过，葛少春还欠吴春法转让款170万元无付清，根据协议条款第六条第二款所规定进行处置，同意吴春法接受。对于该份材料的形成过程，吴春法与葛少春陈述不一。另，本院在审理吴春法诉葛少春就案涉房屋返还纠纷一案[案号:（2018）溧民初字第4627号]中，本院于2018年12月8日向原桂林村委会雷维民书记调查，雷维民陈述尤夕妹与葛少春签订合作后，将480万元转让款汇到经营站，桂林村委会就是帮忙转移支付。吴春法收到480万元后，因葛少春欠付工程款及农民工工资，施工单位及农民工到村委会闹事，经协商，吴春法同意退回170万元，退回的款项由葛少春经手支付了工程款和农民工工资。落款日期为2015年1月5日由吴春法和葛少春签字的这份协议，其没有见过，这份协议也不是在其办公室形成的，如果是在其办公室形成，双方会要求其作为见证人在上面签字。葛少春欠吴春法170万元是事实，但是不应该2015年才写这份协议，这份协议应该是在刘中元办公室形成的。经质证，吴春法认为雷维民的陈述，可以证明葛少春欠吴春法170万元，雷维民称这份协议是在刘中元办公室形成的，说明其知道这份确认单的形成过程。葛少春认为雷维民称这份确认单是在刘中元办公室形成与事实不符。2012年12月21日，桂林村委石街头村村民曹忠俊、雷祖海、段贵先以三户联建方式建造位于溧阳市，面积为541平方米的房屋，后办理房产过户转让给吴春法。2018年9月13日，溧阳市天目湖镇人民政府向溧阳市不动产登记交易中心出具的《函》载明：经查：一、曹忠俊、雷祖海、段贵先三户村民房屋实际建造位置及平面尺寸形状与原审批不符；二、2012年12月1日，桂林村委会出具给吴春法可享受桂林村委宅基地的证明，因吴春法在原户籍地另有宅基地，故该证明与相关法规和实际情况冲突，应属无效。本案审理中，本院向溧阳市天目湖镇综合执法局建房科调查，该单位向本院出具的情况说明，无法查到（天）建字008号江苏省村镇工程建设许可证相关档案材料。以上事实有当事人提供的证据、本院依职权调取的证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院经审查认为，原、被告双方于2011年4月18日签订的《协议书》中涉及羊岕山（现为花果山）100亩山地至2030年12月18日期限届满前承包经营权的转让，并经土地所有权人桂林村委会同意；天目湖花果山果园、天目湖花果山茶果专业合作社和天目湖花果山农庄经营权及案涉房屋建筑物等所有资产的转让，转让总价款为680万元。原告诉求的目的很明确就是要求被告返还案涉房屋，根据现有的证据，可以认定原告实际收到转让款510万元，被告还欠付转让款170万元，但是原告认为双方签订的《协议书》中涉及房屋买卖部分的合同内容无效，坚持要求被告返还案涉房屋，主要理由是根据其持有的N0.02876宅基地用地许可证、（天）建字第008号江苏省村镇工程建设许可证，案涉房屋所占用的土地为其宅基地，房屋性质为住宅，根据《土地管理法》以及相关规定，农村集体土地使用权不能转让给本村村民以外的其他单位和个人；除了国家公布的试点区域以外，农村的住宅房屋不得转让给非本村集体组织的居民。原告系桂林村集体经济组织成员，案涉房屋所占用的土地为其宅基地，房屋性质为住宅。被告认为根据溧阳市天目湖镇人民政府的文件等相关证据，原告的宅基地在，原告在桂林村委不能再享受宅基地，故案涉房屋所占用的土地不是原告宅基地，房屋性质也不是住宅。本院认为，原、被告签订的《协议书》中涉及房屋建筑物的转让，名为合同纠纷，实为对案涉房屋所占用土地是否为原告宅基地的争议，因为确认《协议书》中涉及房屋转让这部分合同内容有效还是无效，都与案涉房屋所占用土地是否为宅基地直接相关，故本案的关键点是案涉房屋所占用土地是否为原告的宅基地？案涉房屋的性质？原告在享有宅基地的事实，已经由溧阳市不动产登记交易中心出具的不动产权属信息查询证明及溧阳市天目湖镇人民政府就曹忠俊、雷祖海、段贵先将位于溧阳市房屋过户登记给原告事宜作出认定。根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，而事实上原告在1998年在其原户籍地已申请并实际取得了宅基地，其将户籍转至桂林村委后，又取得N0.02876宅基地用地许可证、（天）建字第008号江苏省村镇工程建设许可证，并建造了案涉房屋。因此，案涉房屋所占用的土地是否为原告的宅基地尚不明确，应当由政府职能部门依职权确认，法院无权进行确认。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百二十四条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告吴春法的起诉。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 陈 萍人民陪审员 蔡 煜人民陪审员 朱志勤二〇二〇年五月二十九日书 记 员 周 杰