广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终165号 上诉人（原审被告）：汪风春，男，1986年1月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：吕秀荣，广西景瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路3号天下桂林步行街Ｆ4-1门面。统一社会信用代码：914503226953551577。 法定代表人：张京红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚敏，广西金桂律师事务所实习律师。 原审被告：李洪英，女，1974年4月19日出生，汉族，住重庆市开县。 委托诉讼代理人：江海宁，广西德恩律师事务所律师。 上诉人汪风春因与被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司、原审被告李洪英房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人吕秀荣，被上诉人的委托诉讼代理人姚建才，原审被告李洪英的委托诉讼代理人江海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人汪风春上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2696号民事判决第三项，改判上诉人不支付被上诉人2018年12月至2019年8月的租金152208元；2.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2696号民事判决第四项，改判上诉人不承担违约金；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人于2018年12月7日向被上诉人的法定代表人邮寄《解除福旺城租赁合同通知书》后，双方的租赁合同关系解除。首先，上诉人在承租期间，多次向被上诉人反映商场不适租情况，要求被上诉人切实履行合同义务，解决问题，但被上诉人非但置若罔闻，从未就此作出任何整改或弥补，甚至还将商场断水断电，导致上诉人无法正常经营，被上诉人存在违约行为。因此，上诉人在本案诉讼期间，于上述时间以向被上诉人邮寄解除合同通知书的方式解除合同，此后，上诉人未再使用租赁的房屋，该事实从一审法院查明的上诉人于2018年12月后即未产生水电费可以证实。其次，因被上诉人已搬离福旺城，上诉人无法找到被上诉人，只能通过邮寄的方式将解除合同通知书邮寄给被上诉人的法定代表人，其行为具备正当性，亦产生解除合同的法律效力。那么，此后的房屋租金则不应由上诉人承担。一审对此的判决错误。再次，上诉人与被上诉人解除合同后，被上诉人对上诉人租赁的房屋大门上锁，禁止上诉人拿回健身器材，上诉人对此提交相应证据，一审法院仍以上诉人无证据证实不搬走器材，请问，上诉人会自己将房屋锁上并写上“请交房租，再搬器材”？一审对此认定不合常理，由此造成上诉人健身器材的损坏和被上诉人房屋占用损失，均是被上诉人违约所致，由被上诉人承担责任。二、上诉人在履行合同中不存在违约行为，一审判决认定上诉人缴纳房租及水电费，无事实和法律依据，真正违约的是被上诉人。被上诉人为了商业利益，不顾与上诉人签订的合同及上诉人装修巨大花费，两次以起诉的方式要求与上诉人解除合同，在上诉人主动缴纳租金的情况下，还将租金退还，故意造成上诉人违约，而其未正视自己的违约行为导致上诉人根本无法正常经营的客观事实，上诉人迟延缴纳租金是行使合同履行抗辩权的表现，符合法律规定。被上诉人的诉讼请求无理，不应予以支持。为此，特提起上诉，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请二审法院维持原判。 原审被告李洪英答辩称：同意上诉人的上诉意见。 被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年4月29日签订的《租赁合同》；2.判令被告将其租赁的房屋立即交还原告；3.判令被告向原告支付租金141360元及其违约金（租金计至2018年10月20日，以后租金另计至付清为止）；4.判令被告向原告支付水电费12136.1元及其利息（水电费计至2018年9月30日止，以后水电费另计至付清为止）。 一审法院认定事实：2010年5月18日，案外人桂林金刚石工业有限公司（为甲方）与桂林福旺城商业经营管理有限责任公司签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定案外人桂林金刚石工业有限公司将桂林临桂金水路19号桂林临桂福旺城购物广场出租给原告使用，原告可将该房屋进行分租。2013年3月13日，临桂县工商行政管理局下发（临桂）登记企变字[2013]第69号《准许变更登记通知书》，准许桂林福旺城商业经营管理有限责任公司名称变更为：桂林广润商业经营管理有限责任公司。2015年4月29日，原告桂林广润商业经营管理有限责任公司（为甲方）与被告汪风春、李洪英（为乙方）签订一份《租赁合同》，该合同约定甲方将桂林临桂福旺城购物广场四层，编号为FZ404、FZ405、FZ406，建筑面积992.5平方米出租给乙方经营健身房使用，租赁期限为伍年，自2015年6月1日至2020年5月30日止；租金按建筑面积计算，每平方15元/月，即每月租金14880元，第二年、第三年租金不变，从第四年起，租金每年比上一年度增加10%，即第四年租金为16368元/月，第五年为18000元/月；装修时间2015年4月30日至2015年5月31日止免租，2015年6月1日起算租。合同第三章第二条第2款约定：“租金按月支付，乙方应当于每个月1日之前支付当月租金及应缴费用交给甲方，否则，按每日3%收取滞纳金，逾期15天不交者视为乙方违约，甲方有权采取停水、停电等及其他措施收回门面，由此所造成的损失全部由乙方承担，由此所造成的甲方损失由乙方负责赔偿。”第三条、第四条约定：“三、场地内的电表、水表由甲方统一安装，费用由乙方承担，每月产生的自用水、电费费用按表计算并于下个月5号前与租金一起交纳。四、乙方应于本合同签订之日向甲方缴交合同保证金35000元，若有特别约定的，按双方特别约定的条款执行。自签署本合同之日起，如甲方单方面提前中止合同，由甲方双倍返还该保证金给乙方；如乙方单方面提前终止合同，该合同保证金不予退还且甲方拥有其他损失的追偿权。租赁期满后双方不再续约的，如乙方无损坏租赁的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电费的，则于清场一个月凭甲方具体部门的清场通知及清场手续完毕的证明无息退回乙方。否则，甲方有权从中扣除相应的费用，因乙方违约解除本合同的，甲方不退还乙方合同保证金。”合同第八章第一条第一项约定若因乙方拖欠应交款达到15日及以上，甲方有权单方解除合同；第二条约定：“如乙方违约，甲方行使单方解除合同时，乙方所缴交的保证金及其他费用不退还，合同解除后，乙方应在规定时间内撤场商场。”上述合同签订后，原告将合同约定的房屋交给二被告使用，二被告向原告缴纳租金。2017年7月31日，原告向被告方送达了一份《关于解除租赁合同的通知》，该通知载明“汪风春、李洪英：鉴于你们未按租赁合同规定期限支付租金及水电费，已严重违约，根据租赁合同相关规定，本公司决定，解除本公司与你们于2015年4月29日签订的编号为FW-FZ404-406租赁合同，请你们在接到本通知之日起5日内，将你们的全部人员撤出租赁商铺，并将租赁商铺及其设施完好交还本公司，否则，每逾期一天，你们应向本公司支付违约金，赔偿本公司因此所受的损失，本公司有权处置租赁场地内物品。请你们在接到通知后5日内来本公司进行财务结算，并结清所有债务问题，否则，本公司将向法院追究你们的违约责任，由此所产生的一切后果由你们承担。特此通知！桂林广润商业经营管理有限责任公司（盖章），2017年7月31日”。2017年8月1日，被告方向原告出具了一份《关于要求解除租赁合同的答复》，该答复载明“桂林广润商业经营管理有限责任公司：鉴于你公司要求单方面解除2015年4月29日签订的编号为FW-FZ404-406租赁合同，我们认为你方不具有单方面解除合同的条件。两年多来我们一直缴纳房租，你方也未提出任何异议，双方已经在缴纳房租的时间上达成了默认，故你方不具备单方面解除合同的理由和条件。现要求你方按原合同条款继续履行该合同，若你方因房屋租赁合同问题给我方造成了直接或间接损失，一切后果由你方承担。汪风春（捺印）、李洪英（捺印），2017年8月1日”。之后，被告方在涉案的租赁房屋内继续经营。2018年2月2日，原告诉至一审法院，请求：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2017年7月31日已经解除；2、判令被告将其租赁的房屋立即交还原告；3、判令本案诉讼费用由被告承担。2018年7月17日，一审法院作出(2018)桂0312民初399号民事判决书，判决书认定原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告汪风春、李洪英签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告未能提供证据证明每月何时告知被告缴纳水电费的数额，对被告未按时缴纳水电费的意见不予支持，虽然被告方在合同的履行过程中，存在逾期缴纳租金的情形，但原告仍继续收取被告方的租金，被告方的违约行为并未构成根本违约，原告收取租金的合同目的仍然可以得到实现，且原告在其向被告方发出《关于解除租赁合同的通知》后，仍然继续收取被告方的租金及水电费，被告方亦按合同约定继续履行缴纳租金及水电费的义务，双方以实际行动表明继续履行《租赁合同》，且此时尚在双方合同约定的租赁期限内，综上，原告单方通知被告方解除合同，不符合合同约定及法定解除情形，因此，原、被告签订的《租赁合同》并未于2017年7月31日解除。判决驳回原告的诉讼请求。该判决已于2018年8月11日发生法律效力。2018年8月4日，原告向二被告发出《催费通知》，要求二被告在2018年8月10日前支付2018年1月1日至8月31日的租金共计123504元，2017年11月至2018年7月水电费20696.4元。2018年8月27日，原告通过快递方式向被告汪风春寄送《关于要求支付房租水电费的通知》，再次要求二被告在2018年9月5日前支付2018年1月1日至8月31日的租金共计123504元，2017年11月至2018年7月水电费20696.4元。被告汪风春拒收邮件。2018年10月23日，原告向一审法院提起本案之诉，2018年12月7日，被告通过其开办的广西奥体健身有限公司职工谢琴向原告的法定代表人张京红邮寄《解除福旺城房屋租赁合同通知书》，通知书内容为：“致桂林广润商业经营管理有限责任公司：本人与你公司于2015年6月1日签订的福旺城房屋租赁合同，在最近一年半的时间中，存在以下严重问题，导致我方无法经营，房屋租赁合同已失去实际意义。存在问题如下：一、未能正常运营整个商场，其他商铺处于闲置状态，影响商业氛围，给我方这种以预付款形式为主要营销模式的企业带来了毁灭性的影响，销售业绩长期为零。二、在商场外墙悬挂告示，营造了一种整栋楼要即将停止经营的氛围，严重影响我方销售业绩。三、商场内的电梯和公共区域的灯光长期关闭，物业公司没有正常管理，营造了商场萧条的景象，导致无法正常经营。本人就上述问题多次向你公司提出异议，并多次与你公司协商，但你公司至今没有解决上述问题，基于你公司未能提供正常的经营环境，违约在先，导致合同失去实际意义，本人现在正式通知你公司，解除房屋租赁合同，并追究你公司的违约责任。通知人：汪风春2018年12月1日”，原告的法定代表人张京红于2018年12月8日收到邮件，但未作出答复。2018年12月19日，被告汪风春向一审法院提出管辖异议，一审法院于2019年1月2日作出（2018）桂0312民初2696号民事裁定，驳回被告汪风春的管辖异议，被告汪风春不服提起上诉，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民辖终48号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，在一审法院审理原、被告(2018)桂0312民初399号租赁合同纠纷一案过程中，原告收取被告汪风春于2018年8月6日支付的水费2271.5元，2018年8月10日支付的10000元，其余被告在(2018)桂0312民初399号租赁合同纠纷一案审理过程中向原告支付的其他租金、水电费（含被告辩称的于2018年4月29日所交租金16368元），原告均退回给被告。根据双方合同约定，案涉房屋2018年2月至5月期间每月租金为14880元，2018年6月2019年5月期间每月租金为16368元，2019年5月之后为每月18000元，从2018年2月至2019年8月的租金共计309936元。另根据原告对被告租赁房屋的水电表抄见度记录，案涉房屋2018年4月至11月每月的水电费分别为1937.1元、2080.4元、1907.4元、2271.5元、2241.3元、1698.4元、1697.8元、2097.3元、927元，共计16858.5元。案涉租赁房屋于2018年12月3日后不再产生水电费。 一审法院认为，原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告汪风春、李洪英签订的《租赁合同》合法有效，一审法院在(2018)桂0312民初399号民事判决中已作出认定，在此不再赘述。本案的争议焦点为:一、原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告汪风春、李洪英于2015年4月29日签订一份《租赁合同》是否已经解除或者应当解除；二、被告汪风春、李洪英是否应当向原告桂林广润商业经营管理有限责任公司支付租金309936元及其违约金；三、被告汪风春、李洪英是否应当向原告桂林广润商业经营管理有限责任公司支付2018年4月份到2018年12月份水电费16858.5元及其利息809.76元（利息计算到2019年8月31日，以后的利息另行计算）。 关于焦点一 一审法院于2018年7月17日作出(2018)桂0312民初399号民事判决，驳回原告桂林广润商业经营管理有限责任公司要求确认其与被告汪风春、李洪英签订的房屋租赁合同于2017年7月31日已经解除及要求判令被告将其租赁的房屋立即交还原告的诉讼请求。该判决于2018年8月11日发生法律效力。此后双方继续履行合同，被告于2018年8月6日向原告支付水费2271.5元，2018年8月10日支付的10000元。原告于2018年8月27日向二被告发出《关于要求支付房租水电费的通知》，要求二被告在2018年9月5日前支付2018年1月1日至8月31日的租金以及2017年11月至2018年7月水电费，被告未予支付，同时，二被告亦未按约定支付2018年9月、10月的租金及水电费，二被告的行为构成违约，应当承担违约责任，原告按照合同约定起诉要求解除双方的《租赁合同》并要求二被告将其租赁的房屋立即交还原告的诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持。被告主张原告存在违约行为，要求解除合同，应当在本案中以答辩、反诉的方式进行，但被告汪风春在本案审理过程中向原告公司的法定代表人寄送《解除福旺城房屋租赁合同通知书》，其行为不具备正当性，亦不产生合同解除的法律效力，故一审法院对被告汪风春有关原、被告双方签订的《租赁合同》已于2018年12月7日解除的辩称主张不予支持。 关于焦点二 案涉房屋从2018年2月至2019年8月租金共计309936元，被告于2018年8月10日已支付了10000元应予以扣除，因此二被告应当支付原告2018年2月至2019年8月租金应为299936元。一审法院对原告要求二被告支付2018年2月至2019年8月租金299936元的诉讼请求予以支持。2019年8月份以后的租金，在一审法院庭审时尚未实际发生，对于原告要求被告支付2019年8月份以后租金的诉讼请求一审法院在本案中不予支持，原告可在租金实际产生后另行主张。二被告汪风春虽然于2018年12月停止在租赁房屋的经营活动，但其经营设备至今仍存放于租赁房屋内，并未将房屋交还原告，故一审法院对被告主张不应支付2018年12月之后的房屋租金的辩称理由不予支持。被告辩称原告阻止其搬出租赁房屋内的经营设备，但不能提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，一审法院对其辩称理由不予采信。 关于逾期支付租金违约金问题，二被告从2018年2月至2019年8月未付租金为299936元（已扣除被告支付的10000元），二被告未按原告催告于2018年9月5日前支付，其违约金应从2018年9月6日开始计算，虽然原、被告合同中约定违约金按日3%收取，但原告起诉违约金按日0.00067元计算，是其对自己诉讼权益的处置，不违反法律规定，一审法院予以支持。其余原告请求2018年9月至2019年8月各月的违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持，经计算，上述租金违约金计算至2019年8月31日共计48942.7元。原告在一审法院审理(2018)桂0312民初399号案件期间，将被告所交租金、水费予以退回，原告要求计算从2018年2月至2018年8月份期间租金违约金的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于二被告按合同约定所交付原告合同保证金35000元是否抵扣租金的问题。一审法院认为，按照双方合同有关“因乙方违约解除本合同的，甲方不退还乙方合同保证金。”、“如乙方违约，甲方行使单方解除合同时，乙方所缴交的保证金及其他费用不退还，合同解除后，乙方应在规定时间内撤场商场。”的约定，该合同保证金具有违约金性质。原告在本案诉讼中已经按日0.00067元计算要求二被告给付逾期支付租金违约金，被告所支付的合同保证金35000元应从违约金中扣除。即二被告尚应支付原告至2019年8月31日的逾期支付租金违约金为48942.7元－35000元=13942.7元。 关于焦点三 案涉租赁房屋2018年4月至2018年12月的水电费共计16858.5元，二被告于2018年8月6日向原告支付了2018年7月的水费2271.5元，故二被告未支付原告的水电费为14587元。一审法院对原告要求二被告支付水电费14587元的部分予以支持，超过部分不予支持。 关于逾期交纳水电费利息问题，二被告经原告催告未能在2018年9月5日前支付2018年1月至2018年7月的水电费，以及未支付2018年8月至2018年12月的水电费，构成违约，给原告造成损失，应当承担违约责任。原告要求被告按日0.00013元支付利息的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。其中2018年4月、5月、6月、8月未付水电费为8166.2元，逾期支付水电费利息应从2018年9月6日开始计算，计算至2018年8月31日共计366.25元。2018年9月至2018年12月各月的逾期支付水电费利息算至2018年8月31日为240.88元，上述利息共计607.13元，原告在一审法院审理(2018)桂0312民初399号案件期间，将被告所交租金、水费予以退回，原告要求计算从2018年4月至2018年8月份期间未交水电费利息的理由不能成立，一审法院不予支持。 被告李洪英拒不到庭参加诉讼的行为，应视为其放弃答辩及举证的权利，承担举证不能的不利后果。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告汪风春、李洪英于2015年4月29日签订的《租赁合同》；二、被告汪风春、李洪英将其租赁的桂林临桂福旺城购物广场四层（编号为FZ404、FZ405、FZ406）交还原告桂林广润商业经营管理有限责任公司；三、被告汪风春、李洪英支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司从2018年2月至2019年8月份的租金299936元；四、被告汪风春、李洪英支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司逾期支付租金违约金（至2019年8月31日止为13942.7元，2019年9月1日后以299936元为基数，按日0.00067元计算至债务清偿之日止）；五、被告汪风春、李洪英支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司水电费14587元；六、被告汪风春、李洪英支付原告桂林广润商业经营管理有限责任公司逾期支付水电费利息（至2019年8月31日止为607.13元，2019年9月1日后以14587元为基数，按日0.00013元计算至债务清偿之日止）；七、驳回原告桂林广润商业经营管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费8561元，由原告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担1316元，被告汪风春、李洪英负担7245元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 经审查，因经营管理转型需要，被上诉人与涉案商场最大承租人桂林众益百货管理有限责任公司解除了租赁关系，同时，被上诉人对租赁期限未到期的其他承租商户发出通知书，要求其他承租商户解除租赁合同并撤场。之后，大部分散租商户退出了租赁，至2018年3月，除了少数商户外，包括上诉人承租的房屋在内的桂林市临桂区福旺城购物商场基本处于停水停电的停业状态。对此事实，被上诉人并不否认，且承认只有一楼的水电基本正常。一审法院审理的该购物商场另一案件（2019）桂0312民初3020号案已经二审终审生效。该案件查明的事实有：被上诉人于2019年5月29日由桂林市临桂区公证处对包括本案涉案的奥体健身中心在内的福旺城进行现状证据保全公证，该公证书确定本案涉案房屋处于停业状态，且从2018年3月起，上述商铺由保安看管。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当承担违约责任，向被上诉人支付2018年12月7日至涉案房屋清空时止的房屋租金、违约金及水电费、违约金？ 涉案合同为被上诉人与上诉人、原审被告经友好协商签订的，合同期限从2015年6月1日至2020年5月30日，合同内容和形式符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定的：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，作为出租方的被上诉人，有义务向上诉人提供有适租环境的租赁物。而依据涉案合同约定，被上诉人出租给上诉人的房屋位于桂林市临桂区福旺城。福旺城为商业购物步行街，有相应的人流量，有适宜的购物环境，有利于上诉人承租涉案房屋后的经营活动。在合同履行但未到期的过程中，被上诉人由于经营管理模式转变，需要将涉案福旺城整体整合，被上诉人因此与该购物城最大的承租人桂林众益百货管理有限责任公司解除了租赁关系，导致整个购物城基本清空，绝大部分承租商户解除租赁撤场，商城由被上诉人派出的保安管理，并于2018年3月起至今，除一楼外停水停电，整个商城已不具备经营的商业环境，导致上诉人无法正常经营，被上诉人的行为，违反了双方签订的涉案合同约定和法律规定，使上诉人承租涉案房屋以期获得利益的合同目的难以实现，损害了上诉人的合法利益。虽然被上诉人于2018年2月起诉至一审法院，请求与被上诉人解除涉案合同，以实际行动表示不愿再履行涉案合同，但由于涉案合同尚在有效期限，而上诉人经营的是健身行业，该行业的系预售经营模式，上诉人为了履行与其客户的合同，不可能无故立即终止对客户的服务，上诉人因此在被上诉人提起（2019）桂0312民初399号案件诉讼期间，继续履行缴纳租金的义务，但被上诉人即将上诉人缴纳的租金退还，由此造成的法律后果，不应当归责于上诉人。而现已生效的（2019）桂0312民初399号案件确认，上诉人在履行合同过程中，有延期缴纳租金和水电费的情形，但被上诉人未提出异议，且继续收取上诉人缴纳的租金和水电费，上诉人的行为未构成根本违约，不影响被上诉人合同目的的实现，甚至在该案审理过程中，上诉人出于对其客户负责的原因，仍在继续履行缴费义务，可以证明上诉人愿意继续履行合同的真实意愿，一审法院因此判决驳回了上诉人要求解除合同的诉讼请求。该案判决生效后不到两个月，被上诉人再次提起本案诉讼，上诉人亦于同年12月7日向被上诉人的法定代表人邮寄了解除合同通知书，双方的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，因此，涉案合同确定于2018年12月7日解除。上诉人承认其对私教客户继续使用承租房屋至2018年12月7日，也愿意支付至2018年12月7日的租金和水电费，与本案事实相符。涉案房屋所在商城，因被上诉人的原因已不适合商业经营，上诉人因此于同年3月不再按时缴纳租金和水电费。根据涉案合同第十三条约定：“因商业竞争之不可预测性，如商场整体终止营业，此情况不属于甲方违约，不追究甲方任何违约责任。若出现此情况，租金按使用比例退还，保证金全额退还。”该条款虽然未约定遇此情形时乙方即上诉人的责任或义务，但根据民法公平原则，上诉人应享有同等的民事权利，不承担违约责任，原来缴纳的履约保证金35000元，应抵扣租金。本案一审过程中，涉案房屋已被加锁封闭，门上张贴“先交租金，再搬器材”字条，按一般的生活常识，上诉人基于对客户负责，愿意履行涉案合同的态度，不可能自行关闭健身中心且将昂贵的健身器材放置涉案房屋而不顾。事实上，被上诉人于2019年5月请桂林市临桂区公证处到涉案商城保全证据时，涉案房屋处于大锁封门停业状态，被上诉人亦从未催促上诉人搬走健身器材，2019年12月7日后该健身中心不再发生水电费，亦可证明上诉人未再经营。因此，被上诉人请求上诉人支付2018年12月8日至涉案房屋清空时止的房屋占用费，有违公平原则和涉案合同约定，不应得到法律支持。一审法院审理本案，查明的事实清楚，但既认定由于被上诉人的原因，导致涉案商城不适合商业经营，上诉人于2019年12月7日后不再经营，又认定上诉人违约，应承担违约责任，认定事实和判决自相矛盾，本院予以纠正。涉案合同解除属于合同第十三条约定的情形，双方均不承担违约责任。因涉案房屋已由被上诉人派保安实际管理，上诉人亦已将房屋内的健身器材搬空，一审判决第二项不再具实际执行内容，本院予以撤销。上诉人应当缴纳2018年2月至2018年12月7日的租金为167004.2元，扣除上诉人2018年8月6日缴纳的10000元，上诉人应缴租金157004.2元；至2018年12月3日，上诉人应缴水电费16858.5元，扣除上诉人2018年6月向被上诉人支付的水电费2271.5元，上诉人应缴水电费14587元。上诉人不承担2019年后的房屋租金及水电费。 综上所述，上诉人汪风春的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。一审判决查明的事实清楚，但认定事实和判决自相矛盾，判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2696号民事判决第一、五项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2696号民事判决第二、三、四、六、七项； 三、上诉人汪风春、原审被告李洪英向被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司支付租金157004.2元； 四、驳回被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司其他诉讼请求。 上述应付债务，义务人应在本判决生效后15日内履行完毕。如果义务人未按本案生效判决规定的期限履行完毕，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费8560元（被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司已预交），二审案件受理费6008元（上诉人汪风春已预交），合计14568元，由上诉人汪风春与原审被告李洪英共同负担7284元，由被上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司负担7284元。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月二十九日 书记员 叶菁华