江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0583民初18869号 原告：昆山明地物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市淀山湖镇湖庭127幢（近上海市青浦区朱家角镇绿湖路999弄），统一社会信用代码9132058368164379G。 法定代表人：王巧英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐涛，德恒上海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆曜松，德恒上海律师事务所律师。 被告：上海建一实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区福山路33号，统一社会信用代码913101151322950749。 法定代表人：胡建华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王梦莹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙婷，女，该公司员工。 原告昆山明地物业服务有限公司与被告上海建一实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭审理，并于2020年1月16日公开开庭审理。原告的委托代理人徐涛，被告的委托诉讼代理人王梦莹、孙婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昆山明地物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费2467293.6元暂计至2019年6月30日，计算方式为：6套房屋（XX号房屋面积为625.43平方米，每月管理费5316.16元；XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元；XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元；XX号房屋面积594.66平方米，每月管理费5054.61元；182号、XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元；物业管理费从2012年11月1至2017年12月13日，共计61个月13天，该阶段的物业费为1894244.76元，2017年12月14日至2019年6月30日，共计18个月18天，该阶段的物业费573048.84元）；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月17日，被告在江苏省苏州市中级人民法院(下称“苏州中院”)于阿里拍卖平台开展的“昆山市淀山湖镇X庭XX,XX,XX,XX,XX,XX幢共6套房地产”项目拍卖中以最高应价胜出，并在之后通过2017年12月13日苏州中院(2016)苏05执604号执行裁定书（下称“裁定书”）正式取得了上述6套房屋所有权。该6套房屋原权利人为昆山湖庭实业投资有限公司（下称“湖庭公司”），湖庭公司也是该6套房屋所在昆山市淀山湖镇XX小区（下称“XX小区”）的建设单位，原告是XX小区的物业服务单位。依据原告与湖庭公司签署的《前期物业管理委托合同》，住宅公共服务费为8.5元/月/平方米，未出售的空置房和出租房的物业费由湖庭公司全额交纳。但是上述6套房屋自2012年11月1日起就未缴纳过物业费。苏州中院拍卖上述6套房屋的竞买须知和标的物介绍中均明确说明：“办理权属转移登记过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均不包含在拍卖的成交价中，由买受人另行支付、自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。”因此，自2012年11月1日至2017年12月13日即房屋所有权转移至被告之日，期间上述6套房屋拖欠的物业费应由买受人被告承担。根据《物业管理条例》第41条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告在2017年12月13日收到苏州中院裁定书之日起就成为了上述6套房屋的所有权人，因此被告作为业主应当承担自2017年12月14日起上述6套房屋的物业费。然而，尽管原告反复多次要求被告承担上述物业费并办理相关手续，被告却一再以各种理由拒绝，严重损害了原告的合法权益。基于以上事实，原告现诉诸法院，请求判如所请。 被告上海建一实业有限公司辩称，1、原告证据中自认其与湖庭公司实际同属一个集团，工商信息查询显示原告和湖庭公司实际在冯某一人控制之下，他案查明的事实中可看出原告与湖庭公司系关联公司，他案中冯某、姚伯寅代表原告，实际这两人又为湖庭公司员工，即原告与湖庭公司为关联公司，原告提交的其与湖庭公司之间的合同等证据无证明力。2、2013年12月2日原告与湖庭公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定：湖庭别墅的物业类型为独立式花园别墅，物业管理服务期限自2014年1月1日起至2016年12月31日，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为8.5元/月/平方米，停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有；2014年12月6日原告将上述合同报备昆山市住房和城乡建设局；2017年1月1日原告与湖庭公司再续签一份《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费按建筑面积向业主收取，住宅为8.5元/月/平方米；该建设项目物业管理服务登记为综合五级，服务时限按《江苏省住宅物业管理服务标准db32/t538-2002》五级执行。2017年5月5日，原告将该合同报备昆山市住房和城乡建设局。另湖庭公司与原告签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定：住宅公共服务费为8.5元/月/平方米，前期物业管理费自湖庭公司通知业主入伙之日起算，如因为业主未入伙或未入住期间的物业管理费由原告承担，入伙是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续”。据此，如果业主未入伙或未入住，这期间的物业管理费应由原告承担，不存在欠付物业管理费的问题。根据他案查明的事实,至2017年12月31日该小区并无业主入住，故不存在物业管理费；同时印证了原告与湖庭公司系关联企业，其财产混同；综上2012年11月1日至2017年12月13日期间的物业管理费无事实法律依据。3、被告自取得苏州市中级人民法院作出的（2016）苏05执604号裁定书后，尚未办理完毕过户手续，也未曾收到房屋钥匙；原告在2019年3月第一次发函催告时，被告已明确回函告知原告，待办理出产权证书后即办理房屋接收手续并领取钥匙。7月份的发函也已回复原告，被告尚在办理核税手续，暂时没有入住，也不应承担物业费，如果后续被告办理完核税手续和房屋交接手续，也应根据昆山市人民政府下发《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》“未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳”。综上，请求驳回原告诉请。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：《昆山市物业服务合同备案表》（2011年），《湖庭前期物业管理委托合同》（2009年），《昆山市物业服务合同备案表》（2013年），《湖庭前期物业管理委托合同》（2013年），《昆山市物业服务合同备案证明》（2017年），《昆山市前期物业管理委托合同》（2017年），拍卖公告信息，苏州中院（2016）苏05执604号执行裁定书，律师函及回复，（2017）苏0583民初14406号、14449号、14457号民事判决书；被告向本院提交了（2018）苏05民终3281、3301、3302、4037、4044、4059、4061、4062、7436、7439号民事判决书，昆山明地物业服务有限公司、上海明地物业管理有限公司、昆山湖庭实业投资有限公司的企业信用报告。本院根据原被告庭审中的陈述及审查认定的证据，认定事实如下：2011年3月30日，原告昆山明地物业服务有限公司向与昆山金杰房地产开发有限公司（以下简称金杰公司）签订《湖庭前期物业管理委托合同》一份，并至昆山市住房和城乡建设局备案，备案信息中载明：物业管理项目总建筑面积48543.2平方米，总套数为63套，原告的物业服务企业资质证书为苏（昆山）068三级资质。2011年4月2日，金杰公司向昆山市住房和城乡建设局出具证明一份，载明:金杰公司开发的位于昆山市淀山湖旅游度假区地块“XX别墅”项目，委托集团直属单位“昆山明地物业服务有限公司”参与施工阶段的现场管理并承担前期物业服务管理。金杰公司于2012年9月21日变更名称为昆山湖庭实业投资有限公司（以下简称湖庭公司）。2013年12月2日，原告与湖庭公司签订一份《前期物业管理委托合同》，合同约定:XX别墅的物业类型为独立式花园别墅，总建筑面积47865.23平方米，其中住宅约43893.47平方米，会所3971.76平方米，物业管理服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日，物业共有部分、专有部分如出现质量问题由湖庭公司负责返修，湖庭公司提供管理用房398.21平方米；前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅为8.5元/月/平方米，停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有；在业主委员会成立之前湖庭公司负责制定《湖庭别墅业主临时管理规约》,同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《湖庭别墅业主临时管理规约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件。2014年12月6日，原告将上述合同报备昆山市住房和城乡建设局。2017年1月1日，原告与湖庭公司再续签一份《昆山市前期物业管理委托合同》，约定：物业管理服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费按建筑面积向业主收取，住宅为8.5元/月/平方米；该建设项目物业管理服务登记为综合五级，服务时限按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》五级执行。2017年5月5日，原告将该合同报备昆山市住房和城乡建设局。另湖庭公司与原告签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定：住宅公共服务费为8.5元/月/平方米，前期物业管理费自湖庭公司通知业主入伙之日起算，如因为主未入伙或未入住期间的物业管理费由原告承担，入伙是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续。 2019年5月23日，原告委托上海市徐汇公证处办理网页保全证据公正，阿里拍卖相关网页显示：2017年10月17日，上海建一实业有限公司通过竞买号0XXX于在江苏省苏州市中级人民院于阿里拍卖平台开展的昆山市淀山湖镇湖庭XX,XX,XX,XX,XX,XX幢共6套房地产项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的网络拍卖成交价格92400000元；另网络司法拍卖须知第七条约定“本次拍卖以现状为准，标的物的评估报告可自行下载(竞买公告左下角)，评估报告和《拍实标的物调查表》已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵作了详尽、客观的说明，请竞买人在拍卖前务必仔细阅读，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保，所以请竞买人在拍实前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竟买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦报名交保证金，即表明对拍实标的物完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”、第十一条约定“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均不包含在拍卖的成交价中，由买受人另行支付、自行承担，具体费用请竟买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉;买受人付款后应在规定时间内及时提取标的物，并办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。”2017年12月13日，江苏省苏州市中级人民法院对上海建工一建集团有限公司作为申请执行人与被申请执行人昆山湖庭实业投资有限公司建设工程施工合同纠纷案作出（2016）苏05执604号执行裁定书，载明：依法对被执行人昆山湖庭实业投资有限公司名下的位于昆山市淀山湖镇X庭XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢、XX幢的房屋及其土地使用权进行了公开拍卖，以9240万元的最高价成交。申请执行人向本院表示，剩余金额由双方自行协商解决，目前不需要法院继续强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第(六)项的规定，裁定如下：终结江苏省高级人民法院(2016)苏民终字第326号民事判决的本次执行程序。 2019年3月26日，原告发函给被告，告知被告通过司法拍卖取得昆山市淀山湖镇X庭XX、XX、XX、XX、XX、XX幢共6套房屋后，应配合原告：1、签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》等相关物业服务文件；2、于2019年3月31日前协助原告完成XX小区业主信息登记工作并领取6幢房屋的全部钥匙；3、根据《网络司法拍卖须知》的规定，支付截止至2019年3月31日6套房屋尚未支付的物业服务费共计2314858.92元。2019年7月3日，原告再次发函给被告，要求被告按照司法拍卖须知，支付2012年11月1日至2017年12月13日期间的物业服务费共1894244.76元，及2017年12月13日成为新业主后，2017年12月14日至2019年6月30日的物业服务费共573048.84元。后，被告分别于2019年7月10日、2019年7月15日向原告回函：1、依据昆山市前期物业管理服务协议的约定：“前期物业管理费自湖庭公司通知业主入伙之日起算，如因为业主未入伙或未入住期间的物业管理费由明地公司承担，入伙是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续”，由于上述拍卖房屋始终处于未办理入住手续的空置状态，故自2012年11月1日至2017年12月13日期间的物业管理费应由明地公司承担；2、他案中法院认定物业费计算的起始点为钥匙的移交，被告自取得房屋所有权至今，未曾收到房屋钥匙，相应未享受物业服务。故无需缴纳自2017年12月14日起截至到2019年6月30日的物业服务费。 另查明:原告昆山明地物业有限公司的法定代表人为王巧英，其股东是上海瀚恒企业发展有限公司（法定代表人亦为王巧英），湖庭公司的法定代表人为冯某，股东包括冯某2、冯广银。王巧英与冯广银系夫妻关系，双方生育儿子冯某、冯某2、女儿冯某3。2014年12月8日昆山市人民政府下发《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》，该细则自2015年1月1日起执行，其第十条规定：各类别墅、高级公寓、装修商品住房、小区区域户型建筑面积全部大于144平方米的商品住房等费普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定执行；第十六条规定：新建住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定；第二十七条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务合同自受让人有权占有使用物业时始，对受让人和物业服务人具有约束力。本案原、被告争议的焦点之一为被告应负担物业费的起算时间，因本案被告于2017年10月17日通过网络司法拍卖竞得涉案6套房屋，至此被告有权对涉案物业占有使用,据网络司法拍卖须知第七条告示:竞买人一旦报名交保证金，即表明对拍实标的物完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，另第十一条告示:办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均不包含在拍卖的成交价中，由买受人另行支付、自行承担，逾期不提取标的物或不办理产权证的，承担相应的费用，被告在参与竞买本案所涉房屋之时应当对物业费承担知情,但该告示未对标的物在竞买前存在的费用进行说明和告知,根据公平及诚信原则对上述告示的理解应以标的物转移作为费用负担主体分辨的标志,原告主张被告承担标的物竞买之前的物业费并无明确约定,且有违诚信原则,而2017年12月13日（2016）苏05执604号执行裁定书出具后被告有权对涉案房屋的占有使用收益,根据被告的辩称理由及原告发函要求签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》可知被告未办理产权证,未取得涉案房屋钥匙,系其怠于履行房屋接收义务,故被告应承担的物业费计算期间应从涉案房屋拍卖后被告有权占有使用之日即2017年12月13日计算至2019年6月30日，XX号房屋面积为625.43平方米，每月管理费5316.16元；XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元；XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元；XX号房屋面积594.66平方米，每月管理费5054.61元；182号、XX号房屋面积602.07平方米，每月管理费5117.6元，共计18个月18天。另被告要求未实际入住房屋的物业费按70%计算，根据昆山市下发的《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》规定，自2017年12月13日至2019年6月30日期间原告应付物业费可按70%计算，故该阶段的物业服务费合计401552.03元（30841.17×18个月18天×70%=401552.03）。综上，被告应向原告支付2017年12月13日至2019年6月30日期间的物业服务费合计401552.03元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十一条、第六十二条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告上海建一实业有限公司于本判决生效后十日内向原告昆山明地物业服务有限公司支付自2017年12月13日至2019年6月30日期间的物业服务费401552.03元。 如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26538元，公告费300元，合计26838元，由原告负担22471元，被告负担4367元。其中，原告预交的案件受理费4067元，本院予以退还，被告应当负担的4067元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，帐号：3225XXXXX8829，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费300元，被告应负担的300元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号10×××76。 审 判 长  邓丽红 人民陪审员  屠 杰 人民陪审员  曾 洁 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  姚勇明