贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初1876号原告：姚配芳，女，1988年7月16日生，汉族，贵州贵阳，住贵州省贵阳市花溪区。被告：贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代表人：张林志。委托代理人：邓春涛，贵州成城律师事务所律师。委托代理人：谢雨余，贵州成城律师事务所律师。被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人：罗信武。委托代理人：王大江，男，布依族，1982年6月29日生，住贵州省开阳县，系公司员工，特别授权代理。原告姚配芳与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚配芳、被告康居公司委托代理人邓春涛、谢雨余、被告绿叶兴苑公司委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚配芳诉称：2017年3月14日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，以总价283887元向被告购买位于开阳县开州首府6栋1单元10层1-10-3商品房。合同约定，被告应于2017年12月30日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告方，交房期满至今，被告方并没有履行交付房屋的义务。双方合同第十三条第一款第一项约定：“逾期在90日之内，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，由被告一委托的被告二在前期物业服务管理过程中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的“三通费”1335元及收视费260元，其行为已构成违法，应依法予以退回。原告起诉请求：一、判令被告一支付从2017年12月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以283887元为基数，按日万分之一标准计算，至2018年3月20日为2242.71元；二、判令被告一支付原告从2018年6月30日起至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止的商品房转移登记的逾期办证违约金，以283887元为基数，按日万分之一标准计算，至2020年5月10日为19304元；三、判令被告一、二退还原告缴纳的“三通费”1335元及收视费260元；四、本案诉讼费用由两被告承担。被告康居公司辩称，1、虽然双方签订的合同约定了逾期交房违约金，但原告的违约金请求以超出了因为逾期交房给原告造成的损失，望法庭按照相关法律规定降低违约金的给付；2、关于办证违约金，除望降低违约金的给付外，因还未办理房屋转移登记的有关文书给原告，违约金不应现在取得，要交付转移登记有关文书之后再计算；3、诉请的第三项费用是物管公司收取的，原告应提供物管公司违规收取的证据。综上，只同意原告的第一项诉请。被告绿叶兴苑公司辩称：答辩意见与康居公司一致。经审理查明，2017年2月27日，原告姚配芳（买受人）向被告康居公司（出卖人）支付首付款56887元。2017年3月14日，双方签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县开州首府6栋1单元10层1-10-3商品房号房以总价283887元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款56887元，余款227000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期在90日内，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2017年7月17日向银行贷款227000元支付康居公司。2018年3月20日，被告绿叶兴苑公司与原告办理了案涉商品房的交房手续，并向原告收取水电开户费1335元，于2018年10月23日向原告收取收视费260元。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2020年5月14日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人借款/担保合同》、银行打款凭证、水电开户费收据、收视费收据，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应承担逾期交房的违约责任。对于被告康居公司提出请求适当调整合同约定违约金的意见，因《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合同约定的违约金标准未违反国家法律，应以合同约定为准，对被告康居公司的意见不予支持。原告主张的逾期交房违约金诉请中，本院支持自2017年12月31日起至2018年3月19日止期间的违约金2242.71元，即为（283887元＊0.0001元／天＊79天）；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元、收视费260元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元、收视费260元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚配芳逾期交房违约金2242.71元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚配芳转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告姚配芳交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款283887元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姚配芳水电开户费1335元、收视费260。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇二〇年五月二十九日书记员  林 欣