上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初850号原告(反诉被告)：施维捷，男，1989年4月14日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王欣，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶钧冶，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡蓉芳，女，1957年6月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：秦仁普，上海标胜律师事务所律师。原告(反诉被告)施维捷诉被告(反诉原告)胡蓉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)施维捷的委托诉讼代理人王欣、陶钧冶，被告(反诉原告)胡蓉芳的委托诉讼代理人秦仁普到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告(反诉被告)施维捷向本院提出诉讼请求：1、判令胡蓉芳支付未按合同约定迁移户口的违约金103,250元；2、判令胡蓉芳支付未按合同约定交付房屋的违约金24,150元；3、本案诉讼费由胡蓉芳承担。事实和理由如下：2019年5月19日，施维捷与胡蓉芳签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定由胡蓉芳向施维捷出售位于上海市杨浦区开鲁一村XXX号XXX室房屋，转让价1,825,000元。合同及补充条款约定，胡蓉芳应于款清后施维捷收到新的产权证7日内将房屋交付给施维捷，且胡蓉芳应当在产权变更后45日内将户口迁出，逾期交房的，每逾期一日胡蓉芳应当向施维捷支付已付款的0.03%的违约金；逾期迁出户口的，每逾期一日胡蓉芳应支付已付款的0.5‰的违约金。上述协议签订后，施维捷支付了购房款1,750,000元，2019年6月12日，施维捷取得房地产权证。2019年6月20日，胡蓉芳未如期交付房屋，也未迁出户口。经施维捷努力争取和多次催告，胡蓉芳才于2019年8月5日交房，于2019年11月22日迁出全部户口。施维捷认为，胡蓉芳应于产权变更后45日(即2019年7月27日)前迁出户口，至实际迁出户口之日共逾期了118天，应于2019年6月20日前交付房屋，至实际交房之日共逾期了46天，按已付款1,750,000元为本金计算，应当向施维捷支付违约金金额如上。被告(反诉原告)胡蓉芳辩称并反诉称，根据合同约定，胡蓉芳逾期30天后未迁出户口，施维捷可以强制将户口迁至公共户口，故计算户口违约金最多只能30天；延迟迁移户口没有对施维捷造成实际损失，合同的约定过高，要求法院调低。关于交房违约金，合同约定在款清后且在收到新的产权证的7日内交房，施维捷取得产权证后未在第一时间告知胡蓉芳，且胡蓉芳在2019年7月13日才得知施维捷的贷款600,000元到账，2019年7月25日在中介公司的主持下进行了第一次交房，故胡蓉芳没有逾期交房。合同主文关于交房没有约定明确的时间，但却约定了违约金，在补充协议中约定了交房时间，但却没有约定违约责任。故施维捷主张逾期交房违约金也没有法律依据。2019年7月20日，胡蓉芳已经配合施维捷办理了产权变更手续及结清了各项公用事业费，并于2019年8月5日将房屋钥匙交付给了施维捷，但施维捷拒绝支付尾款75,000元，故提起反诉：1、要求施维捷继续履行合同，向胡蓉芳支付购房款尾款75,000元；2、要求施维捷向胡蓉芳支付至实际付款之日的逾期违约金(以75,000元为基数，按日0.03%的利率标准)；3、本案反诉费由施维捷负担。原告(反诉被告)施维捷反诉辩称，因胡蓉芳逾期迁出户口及逾期交付房屋，违约在先，依据合同约定应向施维捷支付的违约金已超过尾款75,000元，尾款75,000元经抵扣尚不足，故施维捷无需支付购房尾款。本院经审理查明以下事实，2019年5月19日胡蓉芳(甲方)和施维捷(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将上海市杨浦开鲁一村XXX号XXX室(建筑面积41.49平方米)房屋以1,825,000元的价格出售给乙方。合同第六条约定，2019年7月20日前双方共同至房地产交易中心办理转让过户手续。双方在“补充条款一”约定：乙方于2019年3月8日前已支付购房定金50,000元(可抵冲房价款)；2019年5月31日前支付首期房价款600,000元；2019年7月20日前双方经房地产交易中心办理过户当日支付房款500,000元；乙方同意甲方申请银行贷款600,000元以付房款，该给付房款直接入甲方账户。甲方在该房屋内的户口应在交房前迁出，甲方于款清后(不含尾款)乙方收到新产证7日内将该房屋交付乙方，交房当日甲方配合乙方办理各项户名过户变更手续，结清水电煤物业保洁保安等公用事业费后，乙方对房屋验收无异议后乙方给付房款尾款75,000元，甲方将房屋钥匙交付乙方。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.03%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行。(合同第四条为空白)合同第十一条约定，甲方承诺自房地产权利转移之日起45日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日，合同继续履行；甲方逾期超过30日未迁出户口的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)间该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。合同签订后，施维捷于2019年5月21日支付房款600,000元,2019年6月3日支付房款500,000元。2019年6月12日上述房屋权利人登记为施维捷。2019年7月4日施维捷申请的银行贷款600,000元由银行发放至胡蓉芳账户，以上连同施维捷于2019年3月支付的定金50,000元，施维捷共计支付购房款1,750,000元。余款75000元至今未付。2019年7月25日，施维捷、胡蓉芳在中介公司的协调下进行了第一次房屋交接，但因胡蓉芳的家庭矛盾导致房屋交接未果。2019年8月5日，胡蓉芳在家庭纠纷予以处理的情况下将房屋钥匙交付了施维捷，双方完成了房屋交接手续。2019年9月4日，施维捷函告胡蓉芳要求迁出房屋内的全部户口。2019年11月22日，胡蓉芳将户口全部迁出。2020年1月，施维捷具状来院，要求胡蓉芳支付延迟迁出户口的违约金和延期交房的违约金。审理中，胡蓉芳提出反诉，要求施维捷支付购房款尾款并支付逾期付款的违约金。本院认为，施维捷和胡蓉芳签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，当事人均应遵照执行。关于房屋交付，合同第四条并未明确约定交房时间，合同的补充条款则约定了交房的两个前提条件：即款清后(不含尾款)和施维捷收到产权证7日内，但也未明确约定符合上述两个前提条件后的交房期限，施维捷于2019年6月12日收到新的产权证，2019年7月4日银行贷款600,000元发放至胡蓉芳的银行账户，则交房期限应在2019年7月4日之后，2019年7月4日之后双方对房屋交付进行了多次的协调，最终的交房时间为2019年8月5日，尚不构成违约，施维捷要求胡蓉芳承担逾期交房的违约责任，本院难以支持。关于户口迁出的时间，合同第十一条明确约定自房地产权利转移之日起的45日内，即2019年7月27日前，但双方在补充条款又约定了应在交房前迁出，补充条款的约定应为双方的特别约定，故本院认定胡蓉芳一方的户口应当在2019年8月5日之前全部迁出，因胡蓉芳实际迁出户口的时间为2019年11月22日，逾期109天，故施维捷要求胡蓉芳承担逾期迁出户口的违约责任，本院可予支持。鉴于合同对违约金的约定相较于当事人的实际损失属于过高，本院综合考虑当事人的违约程度，是否造成实际损失等因素，酌情调整每日违约金为150元。关于尾款75,000元一节，合同明确约定应在验收交房时支付，现双方已于2019年8月5日办理了验收交房手续，故施维捷支付尾款的条件已成就，施维捷以扣除违约金为由拒绝支付尾款无合同约定，现胡蓉芳反诉要求施维捷支付尾款，本院予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均有违约，故本院确定从胡蓉芳迁出全部户口之次日起，施维捷应当支付逾期付款的违约金。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)胡蓉芳应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)施维捷逾期迁出户口违约金16,350元；二、原告(反诉被告)施维捷要求被告(反诉原告)胡蓉芳支付逾期交房违约金之诉请，不予支持；三、原告(反诉被告)施维捷应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)胡蓉芳购房款尾款75,000元；四、原告(反诉被告)施维捷应于本判决生效之日起十日内按22.5元/天的标准支付被告(反诉原告)胡蓉芳逾期支付尾款的违约金(自2019年11月23日至实际支付之日)。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,848元，减半收取计1,424元，由施维捷负担424元，胡蓉芳负担1,000元；反诉费893元，由施维捷负担800元，胡蓉芳负担93元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年五月十二日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。