云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终928号上诉人（原审被告）昭通大德房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600059470605L。住所地：昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人：赵庆云，公司总经理。委托代理人：龚凯，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：何秋，云南意衡律师事务所实习律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）贾兴琼，女，汉族，1983年12月25日生，昭通市昭阳区人，住昭阳区。上诉人大德房产公司因与被上诉人贾兴琼商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初4125号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：2014年8月2日，贾兴琼与大德房产公司签订《商品房购销合同》，约定贾兴琼购买大德房产公司开发的位于昭阳区房屋，房屋价款为245036.00元，贾兴琼首付款155036.00元，其余房款由贾兴琼向银行贷款支付；大德房产公司于2016年6月30日前交付房屋。如逾期，则自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天30元支付逾期交房违约金；逾期60天后，按照已付款的0.08%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，贾兴琼支付了房款，其所购房屋已在房管部门办理了登记备案手续。2018年9月5日，贾兴琼在交纳了房屋的产权证工本费、维修基金等相关费用后，与大德房产公司签订《收楼书》、《合同补充协议书》，办理了房屋交接手续，双方商定房屋的凸窗护栏和客厅推拉门由贾兴琼自行安装，大德房产公司补偿贾兴琼800.00元。现贾兴琼向原审法院起诉，要求大德房产公司支付逾期交房违约金145686.02元，补偿费800.00元并承担案件诉讼费。原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，贾兴琼、大德房产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方均应遵循诚实信用原则，行使权力、履行义务。大德房产公司未按合同约定如期交房，其行为已构成违约，应当承担违约责任。其提出贾兴琼未交纳房屋的相关费用，公司不应承担违约责任的抗辩意见，与本案查明的事实不符，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，大德房产公司提出违约金的计算标准过高，应予调整的抗辩意见成立，原审法院予以采纳。对双方约定的逾期60天后的违约金计算标准予以调整，由0.08%调整为0.01%，即按照已付款的0.01%乘以逾期天数计算违约金。大德房产公司应支付的违约金为：1、60天×30元/天=1800.00元，2、736天×245036元×0.01%=18034.65元，两项合计19834.65元；加上大德房产公司应支付的补偿费800.00元，总计20634.65元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：昭通大德房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，向贾兴琼支付逾期交房违约金、补偿费共计20585.64元。案件诉讼费3230.00元,由贾兴琼负担2914.13元，昭通大德房地产开发有限公司负担315.87元。宣判后，大德房产公司不服，向本院提起上诉。上诉请求及事实理由：一、一审认定事实不清，证据不足。根据双方签订的补充合同第三条规定，双方签订的商品房购销合同第九条约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以被上诉人交清全部房价款，包括银行按揭款项到账，及房外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金为前提，若被上诉人未交清上述款项，上诉人不承担逾期交房的违约责任。本案被上诉人未提供证据证明其按约定缴清上述费用，而原审法院根据合同相对性，结合上诉人交付房屋及被上诉人缴纳购房款的事实就认定被上诉人履行完毕全部合同义务，是对整个案件事实认定不清。二、一审适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款“房地产开发项目竣工，经验收合同后，方可交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第61条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，上诉人交付行为违反了上述强制性规定，且至今不具备交付条件，所以上诉人实际违约时间尚不确定，被上诉人请求支付基于不合法交付计算的违约金不具备合法条件，一审根据不确定的违约时间、不合法的交付判决上诉人支付违约金显然错误。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人王洁玲未作答辩。在二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议,本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：大德公司是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金。针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合同自双方签字盖章时成立并生效,双方均应按约全面履行合同义务。根据双方合同约定，被上诉人在合同约定的交房日期之前已经履行交纳案涉房屋全部购房款的主要义务，大德房产公司应当在2016年6月30日前向被上诉人提供符合交付条件的房屋及通知被上诉人办理接房手续，但大德房产公司2018年9月5日才向被上诉人交付涉案房屋，大德房产公司已经迟延履行合同主要义务，构成违约。虽然双方签订的补充协议中约定有被上诉人还应交清契税、印花税、配套费、维修基金等费用的义务，但根据合同约定及交易习惯，对于维修基金及契税的缴纳属于涉案合同的附属义务，在交易惯例中，维修基金及契税在交房时支付亦符合交易习惯。故大德公司不能以此条款对抗其未履行按期向购房户提供符合交付条件的房屋及通知购房户办理接房手续的合同主要义务。因此，被上诉人要求其支付逾期交房违约金有事实和法律依据，本院应予支持。大德房产公司认为被上诉人未缴纳契税、维修基金等相关费用，按补充协议约定大德房产公司不承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币296元，由上诉人昭通大德房地产开发有限公司负担，多预交的案件受理费2934，予以退还昭通大德房地产开发有限公司。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 马 春审判员 杨稳香审判员 肖荣蓉二〇二〇年五月七日法官助理罗丹书记员刘苗苗