云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10190号上诉人（原审被告）：云南雨泉置业有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区雨花路云南白药厂旁。法定代表人：彭以良，董事长。委托诉讼代理人：刘航伶、崔岫昆，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审原告）：王凤莉，女，壮族，1966年10月25日生，登记住址：云南省昆明市五华区麻园艺院巷4号21幢1单元101室。委托诉讼代理人：朱伟，云南明靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南雨泉置业有限公司（以下简称：雨泉公司）因与上诉人王凤莉商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨泉公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回王凤莉一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由王凤莉承担。事实和理由：一、一审法院认定：《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定，王凤莉在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证或在交房前授权雨泉公司代交契税，否则雨泉公司有权拒绝向王凤莉交房，但是王凤莉至今未取得完税凭证，即王凤莉至今不具备接房资格，王凤莉未能按时接房是其自身原因造成，雨泉公司并未违约，王凤莉不享有要求雨泉公司承担逾期交房违约责任的权利。一审法院认为雨泉公司未以媒体公告的方式通知接房不符合合同约定，属于认定事实不清，报纸、电视、广播等属于传统媒体公告，而雨泉公司从2016年6月30日、2018年12月30日等多次以短信群发的方式通知王凤莉接房，是近年来新型的媒体公告形式，并且雨泉公司以手机、短信群发方式通知接房，更有利于王凤莉及时接受信息，更有利于实现合同目的；一审法院认定事实不清。二、一审判决适用法律错误，一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》真实有效，应当按照合同约定行使权利、履行义务，根据《商品房购销合同》补充协议第二条2.4款约定：王凤莉在接房前应付清《商品房购销合同》项下的总房价款及房屋住宅共用部分共用设施设备维修基金，否则雨泉公司有权拒绝交房；王凤莉于2018年12月24日才付清购房尾款，其逾期接房系其未按约定缴纳房款及契税所致，因此雨泉公司并未逾期交房，亦未违约。一审法院认为该条款及《商品房购销合同》第十条约定均非免除雨泉公司逾期交房违约责任的约定，属于适用法律错误。综上，请求改判支持雨泉公司的全部上诉请求。王凤莉辩称，商品房交付应当竣工验收合格并进行备案登记，雨泉公司主张多次群发接房短信，王凤莉没有收到，不能接房的原因是没有达到设计要求；涉案商铺主体工程是合格的，但是其他辅助工程例如墙壁开裂等不一定合格；请求驳回雨泉公司的上诉请求。王凤莉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由雨泉公司承担。事实合理由：一、一审判决认定事实不清。由于雨泉公司未按合同约定条件交付房屋，房屋存在手续不清、水、电、气和设计达不到要求等问题，不能满足使用性能，王凤莉提出整改及完善手续的要求，但是到一审时房屋还未达到要求；雨泉公司一直到一审开庭前才出示验收备案登记表，故交房时间应当为2019年5月30日而不是2019年1月9日；二、一审判决适用法律错误。双方约定的违约金每天20元过低，应当根据实际损失按照每天万分之三的标准增加违约金。雨泉公司辩称：雨泉公司已经通知王凤莉接房，由于王凤莉的原因未能接房，责任由其自行承担；王凤莉未按约定交纳契税等费用，雨泉公司有权拒绝交房，不应当承担逾期交房的违约责任；王凤莉没有举证证明其实际损失，合同约定的逾期交房违约金标准合法有效，其主张调整违约金没有法律依据。王凤莉一审起诉请求：1、判令雨泉公司支付王凤莉延期交房违约金862603元（自2017年6月30日起至2019年5月30日止，以购房总价款4107634元为本金，每日万分之三计算）2、本案诉讼费由雨泉公司承担。一审法院认定案件事实：雨泉公司（甲方）与王凤莉（乙方）于2017年6月2日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区雨花国际商务中心一期（A4地块）商品房项目A4-6幢1-2层106号房，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的51.31％金额2107634元，付款日期：2017年6月2日。其余价款2000000元，向富滇银行股份有限公司昆明安宁支行贷款支付。第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房违约责任的约定为：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理——自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列的约定承担违约责任——30天以后的天数甲方按25元/天向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条关于交接的约定为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定：乙方应在房屋交付前，自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，或在交接房屋前授权委托甲方代收代缴契税，否则甲方有权拒绝乙方接收房屋。2018年12月28日，雨泉公司完成雨花国际商务中心（A4地块）商品房项目的建设工程竣工验收备案，确认竣工验收日期为2018年12月14日。2019年1月9日，雨泉公司在云南信息报上发出公告，通知雨花国际商务中心（一期）A4-6B栋业主，按合同约定的时间办理接房。王凤莉于2018年12月24日付清购房尾款。一审法院认为：双方签订的《商品房购销合同》约定雨泉公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给王凤莉，并且约定雨泉公司应当以媒体公告形式通知王凤莉办理交接手续，但根据本案查明的事实，雨泉公司于2018年12月14日进行竣工验收达到交房条件，于2019年1月9日在云南信息报上发出交房公告，故雨泉公司履行交房义务的时间为2019年1月9日，雨泉公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。至于雨泉公司答辩认为其于2017年6月20日通过短信方式发出交房通知后已经履行了交房义务的意见，因短信通知时雨泉公司尚未办理竣工验收，不符合约定的交房条件，且该通知方式亦不符合双方约定的媒体公告的交接形式，对雨泉公司的上述答辩意见不予采纳。至于雨泉公司提出的王凤莉于2018年12月24日才付清购房尾款，因此无权要求雨泉公司承担逾期交房违约责任的答辩意见，根据《商品房购销合同》补充协议第二条2.4款约定，王凤莉付清购房尾款是双方约定的接收房屋的条件，该条及《商品房购销合同》第十条的约定均非免除雨泉公司逾期交房违约责任的约定，对雨泉公司的上述答辩意见不予采纳。对于王凤莉主张的违约金，因其要求增加违约金，按照每天以购房总价的0.3‰支付违约金的诉请缺乏依据，不予支持，一审法院仅支持按照《商品房购销合同》约定的标准计算的自2017年7月1日起至2019年1月9日止的违约金共计13775元（20元/天×30天+25元/天×527天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南雨泉置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王凤莉支付违约金13775元；二、驳回原告王凤莉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6213元，由被告云南雨泉置业有限公司负担100元，由原告王凤莉负担6113元。二审中，王凤莉提交雨泉公司发送给全体业主的告知书一份，欲证明直至发告知书之日即2018年8月13日，涉案房屋都没有达到交付条件。经质证，雨泉公司对该证据不予认可；雨泉公司未提交新的证据；本院认为，王凤莉提交的证据与在案其他证据证明的内容一致，本院予以采信。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。另查明，王凤莉已于2019年7月接房。本案争议焦点为：雨泉公司是否应当承担逾期交房的违约责任；王凤莉要求增加合同约定的违约金标准以及变更一审认定的雨泉公司履行交房义务的时间是否有事实和法律依据。本院认为：一、涉案《商品房购销合同》约定雨泉公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给王凤莉，但是雨泉公司于2018年12月14日才完成竣工验收并达到交房条件，在其具备交房条件前，王凤莉有权拒绝接收房屋；雨泉公司于2019年1月9日在云南信息报上发出交房公告，此时其已经具备合同约定的交房条件，并且通知接房的方式符合合同约定，一审判决认定雨泉公司履行交房义务的时间为2019年1月9日符合法律规定；王凤莉主张雨泉公司履行交房义务的时间为2019年5月30日没有事实和法律依据；二、《中华人民共和国合同法》第六十条约定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”虽然《商品房购销合同》补充协议第二条2.4款约定购房者在接房前约定付清房款及维修基金，2.5款约定购房者应在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，但是雨泉公司作为专业的房地产公司，对于交纳相关税收的时间、程序和材料具备相应的知识和经验，作为购房者未必了解相关内容，雨泉公司应当负有通知、提示的义务，但是其未提交证据证明已经在发布交房公告前对购房者进行了通知和提示，对于购房款，双方补充协议约定接房前需付清房款，但是涉案房屋一直不符合交付条件，王凤莉已在房屋竣工验收备案前付清房款，其以购房者未缴纳相关税费及购房款为由主张不承担违约责任，没有事实和法律依据，一审判决对其抗辩主张不予支持并无不当。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中王凤莉已经实际接收了房屋，已经实现了购买房屋的主要合同目的，其未能就其主张的损失提交充分的证据予以证明，一审判决按照合同约定的违约金标准计算违约金并无不当。综上所述，雨泉公司和王凤莉的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12426元，由云南雨泉置业有限公司负担200元；由王凤莉负担12226元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月二十九日书记员  蔡 磊