包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初424号原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。法定代表人：许丽红，董事长。委托诉讼代理人：银雪峰。被告：李志高，男，1978年11月19日出生，内蒙古自治区包头监狱干警，住内蒙古自治区包头市。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与被告李志高物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的委托诉讼代理人银雪峰、被告李志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6884元及违约金5698元，以上费用合计12582元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的1月至12月；逾期缴费，从逾期之日起每日按应缴费用的2‰缴纳违约金。被告系上述物业--XX号业主，物业建筑面积为89.65平方米。被告按约定应当向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费6884元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金5698元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。被告李志高辩称，答辩人2016年1月1日至2019年12月31日期间未缴纳物业服务费的情况属实，但答辩人拒缴物业服务费是有原因的。1.答辩人未接受被答辩人的物业服务，答辩人认为，被答辩人起诉答辩人2016年的物业服务费已经超过诉讼时效；2.被答辩人将物业服务委托给个人银武，现给答辩人提供物业服务的是银武，而不是被答辩人；3.被答辩人未按合同约定履行合同义务；4.提供物业服务过程中，出现物业工作人员殴打业主的行为；5.答辩人所在××区三部电梯同时停运3个月之久，答辩人需要看被答辩人的维修记录；单元管道井被焊死，导致答辩人等业主无法清理暖气进水口造成暖气不热；6.被答辩人不改善物业服务，只是通过诉讼来收取物业服务费，现小区内有67.93%的业主对物业服务不满意或非常不满意。综上所述，答辩人认为，被答辩人将物业服务非法转包给个人且个人也未履行合同进行服务，工作人员殴打业主，故意损坏既有设施设备，不改进物业服务而是利用诉讼手段非法达到收取物业服务费的目的，其行为严重损坏了广大业主的利益，污染了公平公正的法治环境，严重阻碍了和谐社会的建设，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，让包括答辩人在内的广大业主沐浴公平公正的法治阳光，共同见证中国法律的神圣不可侵犯，也让广大小区业主找回应有的权利和尊严。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《物业服务合同》1份；2.发票12页18张；3.公共部分维修记录1份；4.电梯年检标志23个；5.照片36张；6.劳动合同1份；7.民事判决书2份。原告提交如上证据的证明目的：银雪峰系原告单位职工。原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，原告对被告居住的坐落于本市××区的时代财富城提供前期物业服务事宜。原告按约定在该小区提供物业服务且有权按合同约定的每月每平方米1.60元向被告居住的小区收取物业服务费，原告按照物业服务合同约定向被告所在的小区提供了物业服务。被告未向原告交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6884元。该小区该时段同类型的案件已经一、二审法院作过判决且现已生效。被告李志高对原告提交的证据1、证据3的真实性及证明目的有异议，对原告提交的证据2的真实性及证明目的无异议，对原告提交的证据4、证据6的真实性及证明目的不清楚，对原告提交的证据5的真实性部分认可，部分不认可，对证明目的不认可；对原告提交的证据7的真实性认可，对证明目的不认可。被告提出原告提交的《物业服务合同》系原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订，与被告个人没有关系且该合同与入伙交接手册中的前期物业服务合同不符；认可原告缴纳公共能耗费，但具体是什么费用，被告不清楚，原告也未公示过；公共部分维修记录，系原告单方面记录；不清楚原告如何对电梯进行年检，认可业主个人未单独缴纳电梯年检费、电梯维护费、电梯使用的电费；原告提供的照片反映的内容不具有连续性、全面性。被告李志高向本院提交如下诉讼证据：1.从包头市青山区幸福路派出所卷宗中复印的核查情况1页，复印件；2.附注文字的照片15页；3.附注文字的照片3页；4.附注文字的照片7页，门禁卡收据2张；5.电梯损坏及停运证明1份；6.照片1张；7.对物业公司服务满意度调查表1份，复印件。被告提交以上证据的证明目的：原告将物业服务转包给个人银武；物业公司未履行合同义务；物业公司提供的服务不专业且不到位，工作人员经常和业主吵架甚至殴打业主，侵犯了广大业主的合法权益，这样人员不适合从事物业服务性工作。原告并非是正规的物业公司，其收取门禁卡费用，但门禁系统只有一个门禁是好用的，其他都是不能用的。原告平时收取物业服务费只出具收据，不出具发票。原告未经过业主同意在电梯间内做广告且广告收入未公示。现在电梯间没有广告了，但是并未恢复电梯间原状，安放广告的金属框还存在，原告没有及时清理。2018年4月份左右，沃尔玛XX三部电梯同时停运，该电梯无法到达25楼，业主多次给原告工作人员打电话，但一直没有维修。后来电梯修好了，被告不清楚是谁修好的。2018年物业公司把被告所在的25楼取暖管道井焊死，影响被告等业主针对供暖不热进行维修维护，导致25楼业主该年度未享受到合格的供暖。小区内有67.93%的业主对物业服务不满意或非常不满意。故被告不同意缴纳物业服务费。原告对被告提交的证据1、证据5、证据6的真实性及证明目的有异议，对被告提交的证据2、证据3、证据4的真实性无异议，证明目的有异议，对被告提供的证据1，原告认为系复印件且不完整，沃尔玛时代财富城系原告在提供物业服务，并非个人银武，故原告有权向被告索要物业服务费；对被告提交的照片中，属于公共设施损坏，原告就其功能性进行了修复，被告对其美观性或升级有要求，可以申请公共维修基金；被告提交的部分照片所显示的内容与物业服务无关，属于建设工程的缺陷；原告对消防通道的管理服务也是为了保障业主的安全,噪音扰民问题,被告可以向相关部门进行举报。原告的保安制止张贴小广告散布小卡片系履行职务的作为，是在维护小区秩序。原告工作人员与业主发生冲突的行为，是个人行为且公安机关已经作出处理决定，与原告提供物业服务无关，小区中并不存在原告与业主经常发生冲突的现象；原告出具收据后可在一个月内要求原告出具发票；电梯内广告栏内张贴的是物业服务内容、业主文明公约，物业收支公示三项内容，并无广告；休闲场所是专有面积，为业主活动中心，向全体业主开放，提供主体为幸福路办事处；不认可电梯同时损坏的情况；C座25楼管道井锁芯3次被人为故意撬坏,为防止发生高压热水喷出的危险，对管道井进行了封闭。供热公司如果需要对管道井进行维护，原告会立即打开进行配合；抽样调查未采用科学有效的方式，结果没有任何参考意义。本院依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城--XX房屋进行查询，包头市不动产登记局出具《不动产产权情况表》，原、被告对该《不动产产权情况表》的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性及证明目的，被告提交的证据2、证据3、证据4、证据6的真实性予以认可，证明目的不予认可；对被告提交的证据1、证据5、证据7的真实性及证明目的不予认定；本院依法调取的证据的真实性及证明目的，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理。11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。本院于2020年4月1日依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城--XX房屋进行查询，包头市不动产登记局出具《不动产产权情况表》，包头市青山区文化路72号包头时代财富城--XX房屋建筑面积为89.65平方米，房屋用途为住宅。权利人是李志高，按照每月每平方米1.60元的标准，被告自2016年1月1日起截止2019年12月31日应向原告交纳物业服务费6885.12元。原告曾就2017年12月31日之前的物业服务费起诉该小区部分业主，部分案件经一、二审法院以判决方式结案，该系列判决均已生效且均以90%的比例支持原告该阶段的物业服务费。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。现原告要求被告支付2016年1月1日起截止2019年12月31日的物业服务费6884元，该时间段被告实际欠原告物业服务费6885.12元，故原告的该诉讼请求，2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费的90%支持，2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费全额支持，被告应向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费6540.86元，其余部分，本院不予支持。原告在合同履行中与被告产生争议，原告作为物业服务企业，接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定的事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理，原告与被告在物业服务事项等方面的沟通存在欠缺，原告要求被告支付违约金5698元,依据不足，本院不予支持。被告提出原告主张的2016年度的物业服务费已过诉讼时效,被告认可原告曾经其打过电话但电话内容是否催要物业服务费记不清了,被告还表示,曾因物业服务质量问题给原告的工作人员打过电话,被告从未明确表示拒绝缴纳物业服务费且被告拖欠物业服务费的情形持续存在，现被告提出2016年度的物业服务费已过诉讼时效的抗辩理由,依据不足,本院不予支持。被告拒缴物业服务费的其余抗辩理由，依据也不足，本院不予认可。物业服务是一种商品，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量，而作为业主应该有享受服务支付对价的意识，无论是物业公司还是业主，权利和义务是对等的，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。本案中，原告提供物业服务的过程中，在与业主的沟通方面存在欠缺，而被告仅强调其作为业主的享有的权利及原告作为物业公司应履行的义务，而无视其作为业主应履行的义务及原告作为物业公司在物业服务中的付出，双方沟通不畅，产生纠纷。物业服务合同在履行过程中产生纠纷，合同双方均有权利通过诉讼解决矛盾，法院的生效裁决对诉讼双方均有约束力，任何一方不服法院的裁决,均可通过正常的程序主张自己的权利。被告在本次诉讼庭审中关于原告不改进物业服务利用诉讼手段达到非法收取物业服务费的目的的陈述不妥。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告李志高支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6540.86元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担55元，被告李志高负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 安鹏鹰人民陪审员 姚臻昀 二〇二〇年五月二十九日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。