广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终849号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所：广西来宾市桂中大道233号裕达中央城巴黎春天-商场。 法定代表人：罗桂平，总经理。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱玉军，男，1972年10月23日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦善雄，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达物业公司）与被上诉人朱玉军房屋租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 裕达物业公司上诉请求：1．撤销来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2035号民事判决第一、第二、第三项；2．改判朱玉军支付裕达物业公司租金119,880元、综合服务管理费71,712元、电梯维护费5,395元，共计196,987元；3．项珍荣向裕达物业公司支付违约金59,096元（违约金以欠费总额为基数按30%计算）；4．本案二审案件受理费及反诉费由朱玉军负担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，被上诉人不享有合同解除权。（1）涉案合同不是格式合同，双方意思表示一致，自愿签订；（2）上诉人履行了合同义务，并未违反合同约定，上诉人将场地交付给被上诉人并提供综合服务。被上诉人承租店铺是沿街商铺，可自主开业，也实际使用了场地。2．被上诉人拖欠上诉人租金、综合服务管理费、电梯维护费，构成根本性违约，一审判决上诉人退还被上诉人租金和保证金无事实法律依据。被上诉人从2015年9月18日起使用上诉人商铺，仅支付3个月租金，拖欠上诉人综合服务管理费、电梯维护费共计196,987元，给上诉人造成严重的经济损失。请求二审法院撤销一审判决，依法维持上诉人的合法权益。 朱玉军答辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朱玉军一审起诉请求：1．判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2．判令被告返还原告的租金和保证金共计56,023元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订场地租赁合同，原告承租被告位于来宾市迎宾北路209号裕达﹒建材家居广场的商铺，用于经营灯具商品。双方签订合同后，原告按被告的要求及时开展门面的装修和布置，等待专业市场开业。然而被告至今没有完成裕达﹒建材家居广场区域内公共部分的装修，其公共区域仍为毛坯状态，电梯、电动扶梯等公共配套设施不能正常使用。整个营业场所全无商业经营氛围，自合同约定的开业期限至今三年多时间，原告的商铺无法开展经营，致使合同经营目的无从实现。被告的行为已经构成根本违约，原告因此提出诉讼。 裕达物业公司一审反诉请求：1．判令解除反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同书》；2．判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金149,218.93元、综合服务管理费77,011.20元、电梯维护费5,793.67元，共计232,023.80元（租金、综合服务管理费、电梯维护费暂计至2019年6月30日，之后租金、综合服务管理费、电梯维护费计至法院判决确定的履行期限届满之日止）；3．判令被反诉人向反诉人支付违约金69,607.14元（违约金以欠费总额为基数按30%计算）；4．判令被反诉人立即将租赁物腾空并返还给反诉人；5．本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，被告裕达物业公司变更第2项反诉请求为：判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金119,880元、综合服务管理费71,712元、电梯维护费5,395元，共计196,978元（租金、综合服务管理费、电梯维护费暂计至2019年6月30日，之后租金、综合服务管理费、电梯维护费计至法院判决确定的履行期限届满之日止）；变更第3项反诉请求为：判令被反诉人向反诉人支付违约金59,096元（违约金以欠费总额为基数按30%计算）。 一审法院认定事实：2015年11月16日，被告与原告分别作为甲乙双方签订场地租赁合同书，甲乙双方约定，甲方将坐落在来宾市迎宾路北209号裕达﹒建材家居广场商场内6号楼第一层110-112号铺120.76平方米、135-138号铺166.30平方米、139-140号铺84.61平方米，总建筑面积：432.05平方米（以来宾市房产局测绘面积为准）出租给乙方用于经营灯具灯饰类商品，品牌为欧普。场地交付时间：暂定2015年9月1日（实际交付时间以甲方书面通知为准）。 合同对租期期限、免租期限、开业时间及装修期限作出如下约定：租赁期限5年（含免租期及装修期），即自2015年10月15日至2020年10月14日止。免租期30个月（含装修期），三年内免完，即：第一年免租期从2016年1月1日至2016年10月31日；第二年免租期从2017年1月1日至2017年10月31日；第三年免租期从2018年1月1日至2018年10月31日。开业时间：暂定2015年12月31日（实际开业时间以甲方书面通知为准）。本场地装修期为90天，即该场地交付乙方之日起算，即自2015年10月15日至2016年1月13日止。另外，乙方须在场地交付日向甲方支付装修保证金2,000元。如乙方没有违反合同及有关装修的规定，于装修期满并验收合格后一个月内，甲方无息返还乙方缴纳的装修保证金。 双方对租金、管理费等费用约定：场地月租金合计为9,464元，乙方按季度提前30日支付租金。乙方须按时交清场地租金，如延期缴纳租金，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。乙方还应于签订合同当日向甲方缴纳租赁保证金、商品质量及经营保证金各9,464元。合同期内，甲方按乙方所使用的场地面积计收综合服务管理费，综合服务管理费每月总计1,728元，包含：场地使用管理费（主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的管理和公共区域的清洁卫生、绿化、安保等）和运营管理费。首期缴纳一个季度综合服务管理费5,185元，应在签署本合同之日起三日内支付。乙方须准时交清综合服务管理费，如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。 对水电费及其他费用的约定：合同期内，乙方应承担月电梯维护费130元，月公共设施维护费43元，乙方须向甲方缴纳电费周转金1,000元。 合同对乙方开始营业时间规定：乙方签订场地交接单后，必须按甲方规定，抓紧时间装修及布展，必须确保与商场开业日期同期开业。如出现故意拖延开业时间，影响商场整体开业，甲方将视情况有权收回展位出租使用权，并终止合同，已交各类保证金不予退还乙方。 原告于双方正式签约前后陆续向被告支付了总共56,023元，其中包含三个月租金28,392元，综合服务管理费5,184元，租赁保证金9,464元，商品质量及经营保证金9,464元，装修保证金2,000元，水电保证金1,000元，三个月电梯维护费390元，三个月公共设施维护费129元。 合同签订后，原告即着手进行铺面装修，并于2016年春节后不久装修完毕。被告商场至今未开业。原告遂以商场不能开业，合同无法继续履行为由向本院提起诉讼。 一审法院认为，双方所签订的合同，是被告裕达物业公司提供的格式合同，该格式合同最后条款所言的“本合同并非格式合同”，与事实不符，涉案的合同正是通常意义上的格式合同。对格式合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 根据合同相关内容，暂定的开业时间2015年12月31日，而实际开业时间以被告书面通知为准。从字面上看，既是被告通知开业，说明原告并未拥有开业自主权。联系合同第十九条款所规定的“乙方必须确保与商场开业日期同期开业”，以及警示约束乙方“如出现故意拖延开业时间，影响商场整体开业”，甲方享有的收回展位、终止合同、不退保证金等权利。并根据合同十一条约定的内容，甲方对乙方的经营行为具有支配权、统一管理权，而乙方有配合的义务。综合以上分析意见，本院确定合同双方当事人所订立的开业日期，不是指铺位租户的开业日期，而是特指被告经营管理的裕达﹒建材家居广场商场整体的开业日期。 时至今日，该商场迟迟未能开业，导致原告无法开展经营，合同目的没能实现。原告请求解除合同，符合法律规定，应予支持。由于被告商场未开业，原告实际上并未享受到被告提供的商场管理服务，被告没有依据向原告收取租金、综合服务管理费、租赁保证金、商品质量及经营保证金、装修保证金、水电保证金、电梯维护费、公共设施维护费等费用。原告要求被告返还上述费用，应予支持。 被告的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。 一审判决：一、解除原告（反诉被告）朱玉军与被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司2015年11月16日签订的场地租赁合同；二、被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司应返还原告（反诉被告）朱玉军租金、综合服务管理费、租赁保证金、商品质量及经营保证金、装修保证金、水电保证金、电梯维护费、公共设施维护费共计56,023元；三、驳回被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司的反诉请求。 本院二审期间，裕达物业公司提交二份新证据：1．来宾市兴宾区鑫利建材经营部的企业信息，证明朱玉军承租的门面正常营业。2．来宾市兴宾区（2016）桂1302民初1573号民事调解书，证明裕达物业公司为朱玉军的经营提供促销活动。朱玉军质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，不同意证明目的。认为营业执照不能证明企业就能正常开业经营。对证据2认为与本案无关联。本院对该证据认证如下：证据1，朱玉军承租裕达物业公司门面是否已正常开业是以实际经营为准，企业信息公示不能等同于营业，对此本院不予采信；证据2，是裕达物业公司所涉其他纠纷，与待证事实无关联，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1．朱玉军是否有权利要求解除合同；2．裕达物业公司是否应当退还朱玉军的租金和保证金；朱玉军是否拖欠裕达物业公司租金、综合服务管理费、电梯维护费。 1.关于被上诉人朱玉军是否有权利要求解除合同的问题。 经查，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，裕达物业公司与朱玉军签订的《场地租赁合同书》约定“乙方必须确保与商场开业日期同期开业”，裕达物业公司未能提出该商场的开业日期，即该商场至今未开业，朱玉军所承租的门面一直未能正常营业，不能实现合同目的，请求解除合同，有事实法律依据，原审判决解除双方订立的合同并无不当。至于该合同是否是格式合同并不影响当事人行使解除合同的权利。裕达物业公司该上诉理由不成立。 2.关于上诉人裕达物业公司是否应当退还被上诉人朱玉军的租金、保证金；被上诉人朱玉军是否拖欠上诉人裕达物业公司租金、综合服务管理费、电梯维护费的问题。 经查，根据我国合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订合同之后，由于裕达物业公司的商场迟迟未能达到开业条件，致使朱玉军不能实现合同目的，以至于合同解除。原判判令双方解除合同后，裕达物业公司退还朱玉军租金、保证金，驳回裕达物业公司要求朱玉军支付租金、综合服务管理费、电梯维护费的反诉请求，符合前述法律规定。裕达物业公司该上诉理由不成立。 综上，裕达物业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,839元，由上诉人广西裕达商业物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年五月十九日 法官助理 黄美霜 书 记 员 莫龙涛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。