湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4491号上诉人（原审原告）：唐军，男，1980年3月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：陶安定，湖北周成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩文越，女，1971年2月4日出生，汉族。上诉人唐军因与上诉人韩文越房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐军上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2621号民事判决书，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决驳回了上诉人诉讼请求第一项错误。上诉人在一审提出诉讼请求第一项为“请求确认被告转租给原告房屋2017年12月31日后的期限无效”。据合同法及相关司法解释规定，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分约定无效。一审判决虽然在判决书“本院认为”中阐述“该期限已经超过出租人东风襄阳置业有限公司与承租人杜春芳签订的租赁合同所约定的租赁期限，故对于超出期限的合同约定应属无效”，但在判项第二项驳回了上诉人的其他诉讼请求，系判决错误，应当予以纠正。二、一审判决被上诉人支付利息的起算时间错误，应当从2018年1月1日起计算利息。在本案中，被上诉人转租给上诉人房屋的有效的租赁期限应当到2017车12月31日止。被上诉人自2018年1月1日起就应当退还多收取的租金及返还押金，因此，利息的起算时间应当从2018年1月1日起计算。韩文越辩称，唐军没有交纳2018年的租金和物业费，唐军和老房东杜春芳、新房东都没有签订合同，请求追加案外人杜春芳参加诉讼。韩文越上诉请求：1.发回重审，定性错误导致适用法律错误，遗漏必要诉讼当事人，造成上诉人诉累；2.依法改判，判决上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同有效，押金和租金不应当由上诉人承担；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。本案的事实是东风置业于2018年1月进行改制后，成立湖北润联物业管理公司，该房产所有权由湖北润联物业管理公司承继，从现在上诉人调取证据来看：2018年1月至12月湖北润联物业管理公司是与周攀签订的《租赁合同》，被上诉人根本都不是湖北润联物业管理公司的合法承租者，也没有向湖北润联物业管理公司交过8个月的房租的证据，被上诉人和湖北润联物业管理公司压根都没有签订过合同，被上诉人唐军既没有跟原房东东风置业和杜春芳签合同，也没有跟新房东湖北润联物业管理公司签合同，不存在被上诉人缴纳两次房租一事。被上诉人缴纳两次房租是一审法院自己单方推测，并无事实根据，因此一审法院判决上诉人返还被上诉人房租和押金是没有事实和法律依据的。二、本案案由属于“合同纠纷（店铺转让）”，不属于“租赁合同纠纷”。理由如下：（一）本案中，上诉人与被上诉人签订的协议属于店铺转让协议，不是租赁合同纠纷。1.根据被上诉人提交，上诉人认可的证据一上诉人向被上诉人提供的单据来看，双方之间存在一个店铺转让的协议，上诉人、被上诉人之间的转让协议成立时间为2017年6月6日，该转让合同是真实有效的。2.根据被上诉人提交，上诉人认可的证据二上诉人向被上诉人的凭据（在韩文越与杜春芳签订的协议上增加书写的）来看，上诉人、被上诉人之间存在转让协议，双方的转让行为已经完成。3.结合上诉人与杜春芳签订的《房屋租赁合同书》，可知，上诉人、被上诉人之间的转让费中的租金3.5万元，与该租赁合同书完全一致。4.案外人杜春芳已经同意接受转让。案外人知道且主导的转让，查明事实需要杜春芳、责任主体也是杜春芳，在本案中是必要的诉讼参加人，上诉人在一审追加案外人杜春芳作为第三人申请《追加杜春芳第三人申请书》，一审法院没有回应，增加了上诉人作为一个普通老百姓的诉累。请求二审法院为了查明案件事实应当追加案外人杜春芳为第三人。所以从上诉人提交的转账记录完全可以看出，杜春芳不仅知晓，而且同意转让涉案店铺。（二）转让与转租有着本质区别。二者法律关系截然不同，法律后果也明显不同，不能混同。三、本案中的转让不违反法律的强制性规定，也不存在显失公平和重大误解的情形，转让行为合法有效，转让协议亦合法有效。四、本案中，转让行为已经完成，双方的权利义务关系终结。诚然，上诉人、被上诉人之间的转让行为完成后，上诉人与案外人杜春芳没有任何法律关系了，涉案房屋租赁关系应该是被上诉人与案外人杜春芳之间的一切合同权利义务均由被上诉人承继和履行。五、案外人杜春芳以及东风襄阳置业有限责任公司均未主张转让协议无效，也未解除上位的租赁合同关系，故转让协议至今仍然有效，且案外人杜春芳以及东风襄阳置业有限责任公司也早已超过了诉讼时效，也就是说即使主张，也丧失了胜诉权。六、一审法院认定事实错误导致适用法律错误。东风襄阳置业有限公司将其位于二汽老区29号1楼1层的房屋出租给杜春芳，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；杜春芳又将该房屋转租给上诉人，期限自2017年9月1日至2018年9月1日，上诉人又将房屋转让给被上诉人，期限自2017年6月6日至2018年9月1日，该期限并未超过租赁期限。本案即便是认定租赁合同关系成立，也应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条的规定（出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持）。根据该解释第五条的规定（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持），也不存在返还押金和房屋租赁费。唐军辩称，一审认定事实清楚，一审认定双方形成转租关系是正确的，请求驳回韩文越的上诉请求。唐军向一审法院起诉请求：1.确认韩文越转租给唐军房屋2017年12月31日后的期限无效；2.判令韩文越返还唐军多收取的租金23333元（2018年1月1日至2018年9月1日）；3.判令韩文越返还唐军房屋押金40000元；4.判令韩文越支付以上63333元从2018年1月1日起至还清为止，按照年利率6%计算的利息；5.本案诉讼费用由韩文越负担。一审法院认定事实：东风襄阳置业有限责任公司（出租方、甲方）与杜春芳（承租方、乙方）签订《房租租赁合同》，约定：甲方将坐落在二汽老区29号楼1楼1层、建筑面积453平方米的房屋租给乙方，期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。合同签订后，杜春芳将上述房屋转租给韩文越。2017年9月1日，杜春芳（甲方）与韩文越（乙方）签订《房租（租有误，应为屋）租赁合同书》，约定杜春芳将上述门面租给韩文越，期限自2017年9月1日到2018年9月1日，租金35000元/年。2017年6月，韩文越将上述房屋转让给唐军。其中，转让费70000元，房屋押金40000元，2017年6月6日至2017年8月31日房租8264元，电押金800元，2017年9月1日至2018年9月1日房租35000元，合计154064元。一审法院认为，东风襄阳置业有限责任公司将其位于二汽老区29号楼1楼1层的房屋出租给杜春芳，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；杜春芳又将该房屋转租给韩文越，期限自2017年9月1日至2018年9月1日；韩文越又将该房屋转租给唐军，期限自2017年6月6日到2018年9月1日，该期限已超过出租人东风襄阳置业有限责任公司与承租人杜春芳签订的租赁合同所约定的租赁期限，故对于超出期限的合同约定应属无效，对于该部分房租23333元（35000元×8月/12月），韩文越应当返还给唐军。对于房屋押金40000元，韩文越亦应当予以返还。唐军还要求韩文越支付上述押金和房租自2018年1月1日起至付清为止，按照年利率6%计算的利息，一审法院对于自起诉之日即2018年9月21日起至付清之日止，按照年利率6%计算的利息予以支持；超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条规定，判决：一、韩文越于本判决生效之日起十日内向唐军返还租金23333元及押金40000元，并支付以63333元为基数自2018年9月21日起至付清之日止，按照年利率6%计算的利息；二、驳回唐军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由韩文越负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩文越二审中提交湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司（出租方）与周攀（承租方）签订的房屋租赁合同（租赁期自2018年6月1日起至2018年12月31日止）。唐军的质证意见为，这份合同唐军听说过，但是具体的内容唐军不清楚，结合一审中提交的一审法院针对湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司与周攀的诉讼制作的调解书的内容，2018年1月1日至2018年6月1日期间的租赁费周攀已经交给了湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司，说明出租方已经把房屋收回，唐军从2018年1月1日起就没有占用房屋了。本院查明，唐军、韩文越均认可湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司出租给周攀的房屋包含韩文越转给唐军的房屋。韩文越在上诉状中主张，该房产所有权由湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司承继，2018年1月至12月，湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司是与周攀签订的租赁合同，唐军根本都不是湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司的合法承租者，也没有向湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司交过8个月的房租的证据，不存在唐军缴纳两次房租一事。唐军对韩文越的该主张无异议。唐军主张，唐军使用韩文越转租的房屋到2017年12月31日为止，此后该房屋由周攀在使用，2018年前8个月的租金是周攀交的，唐军没有交纳。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然韩文越将杜春芳转租给其的房屋转给唐军，韩文越向唐军收取了转让费、房屋押金、电押金、房租，但韩文越未提交充分的证据证实其上述行为得到了杜春芳的同意或者韩文越将其与杜春芳签订的房屋租赁合同书中约定的韩文越的权利和义务一并转让给唐军得到了杜春芳的同意。一审法院认定韩文越将房屋转租给唐军，符合法律规定。韩文越上诉主张，其与唐军签订的协议属于店铺转让协议，不是租赁合同，杜春芳已经同意接受转让，转让行为已经完成，双方的权利义务关系终结，韩文越与杜春芳没有任何法律关系了，涉案房屋租赁关系应该是唐军与杜春芳之间的一切合同权利义务，均由唐军承继和履行，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院未通知杜春芳作为第三人参加诉讼，并不违反法律规定。韩文越的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认定韩文越转租给唐军的期限超出出租人东风襄阳置业有限责任公司与承租人杜春芳签订的租赁合同所约定的租赁期限的合同约定无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。韩文越上诉提出，本案中的转让不违反法律的强制性规定，也不存在显失公平和重大误解的情形，转让行为合法有效，转让协议亦合法有效，案外人杜春芳以及东风襄阳置业有限责任公司均未主张转让协议无效，也未解除上位的租赁合同关系，故转让协议至今仍然有效，且案外人杜春芳以及东风襄阳置业有限责任公司也早已超过了诉讼时效，也就是说即使主张，也丧失了胜诉权，本案即便是认定租赁合同关系成立，也应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条的规定（出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持），该上诉理由不能成立，本院不予采纳。韩文越上诉提出，东风襄阳置业有限责任公司将其位于二汽老区29号1楼1层的房屋出租给杜春芳，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，杜春芳又将该房屋转租给韩文越，期限自2017年9月1日至2018年9月1日，韩文越又将房屋转让给唐军，期限自2017年6月6日至2018年9月1日，该期限并未超过租赁期限，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据韩文越、唐军的主张，案涉房屋的权利人湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司已经与案外人周攀约定案涉房屋2018年前8个月的占用费、租金由周攀支付，周攀是案涉房屋2018年前8个月的占用人、承租人，没有证据证明湖北润联物业管理有限公司襄阳分公司就案涉房屋2018年前8个月的占用费或者租金向杜春芳或者韩文越主张了权利，故一审法院判决韩文越向唐军返还超出期限的无效部分的房租（2018年前8个月的房租）23333元和房屋押金40000元，并无不当。韩文越上诉提出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定（房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持），也不存在返还押金和房屋租赁费，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院判决利息自唐军起诉之日起计算，并无明显不当。唐军上诉提出，一审判决韩文越支付利息的起算时间错误，应当从2018年1月1日起计算利息，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院已经在判决的“本院认为”部分阐述，“该期限已超过出租人东风襄阳置业有限责任公司与承租人杜春芳签订的租赁合同所约定的租赁期限，故对于超出期限的合同约定应属无效”，一审判决并未驳回唐军的第1项诉讼请求即确认韩文越转租给唐军房屋2017年12月31日后的期限无效。唐军的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，唐军的上诉请求不能成立，应予驳回；韩文越的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2890元，由唐军负担1450元，韩文越负担1450元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月十五日书记员  康宁艺