江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初12927号原告：马昀，女，1986年10月28日出生，汉族，住南京市秦淮区。原告：买永晖，女，1979年2月1日出生，回族，住南京市鼓楼区。以上两原告委托诉讼代理人：蒋雨鑫，江苏石城律师事务所律师。被告：伍佳，女，1982年1月26日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：王宁，江苏焯燃律师事务所律师。第三人：南京古都文化商务旅馆有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路115号。法定代表人蒋笛，总经理。委托诉讼代理人：徐雪晨，北京市兰台（南京）律师事务所律师。原告马昀、买永晖与被告伍佳、第三人南京古都文化商务旅馆有限公司（以下简称古都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马昀、买永晖的委托诉讼代理人蒋雨鑫，被告伍佳的委托诉讼代理人王宁，第三人古都公司的委托诉讼代理人徐雪晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马昀、买永晖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月16日签订的房屋租赁《协议书》；2、判令被告退还10月、11月份房租16466.67元、押金26000元，共计42466.67元;3、判令被告承担两原告装修及各项损失合计57363.52元；4、判令被告赔偿两原告违约金(以99830.19元为基数，自2019年10月18日起按每日千分之三的标准计算至实际还款之日）；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公证费。事实和理由：2019年5月16日，两原告与被告签订南京市秦淮区洪武路115号大楼底层朝北西起第二间门面房（以下简称案涉房屋）的《协议书》。此后，两原告为经营需要，对案涉房屋进行装潢。2019年10月7日，涉案房屋的所有权人即第三人前来找到两原告，声称并不知晓被告的转租行为，且被告已经逾期没有缴纳房租。而后，第三人当天就将案房屋的水电断供，导致两原告无法继续经营。两原告多次找被告协商，希望处理该事情，避免损失的扩大。但被告都置若罔闻，在多次协商无果后，两原告为维护自身权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告伍佳辩称，2019年5月16日，被告和两原告签订的房屋租赁合同，系转租合同，由于被告于2019年8月离开南京到湖南，并且更换手机，2019年6月30日，被告应当向第三人支付房屋租金45000余元，当时被告向第三人支付了25000元，尚有20000元未及时给付。由于20000元汇款时间较晚，所以没有转账成功。2018年9月，第三人通过上门以及书面通知的方式告知两原告要及时给付租金，否则将解除租赁合同，但两原告在能够联系并且通知被告的情况下，并未告知被告上述事实，导致第三人在9月30日以书面的方式通知被告要及时给付租金，并于2019年10月与两原告签订协议书，两原告也同意在2019年10月20日之前迁出租赁场所终止租赁合同，因此两原告与被告的租赁合同于两原告迁出租赁地点时合同已解除。被告同意退还两原告10月20日之后未实际承租的房屋租金，但因两原告自行与第三人签订协议，并同意迁出案涉房屋，所以本案被告不同意向两原告退还押金及承担原告在本案诉请中主张的第三项装修损失。被告认为原告的第四项诉请合同中并未约定，且两原告是自行迁出，两原告完全有时间在第三人通知交付租金的时候及时通知被告，但两原告故意隐瞒第三人通知被告交付租金以及解除租赁合同的相关事实，并且在2019年10月17日还通知被告到店里来取下半年房租，刻意隐瞒上述事实，因此两原告由于自身行为造成扩大的损失不应由被告来承担。第三人古都公司述称，第三人股东南京化纤股份有限公司于2012年6月15日租赁案涉房屋用于发起设立第三人公司，第三人于2018年12月1日将案涉房屋出租给菲琳甜品店，合同约定承租人拖欠租金达十五日，出租人有权解除合同。在合同有效期间，菲琳甜品店拖欠租金达四个月，经催告未支付，第三人依约于2019年10月20日通知解除合同。本院经审理认定事实如下：被告系南京市秦淮区斐琳甜品店（以下简称斐琳甜品店）业主。2018年12月1日，第三人与斐琳甜品店签订《租赁合同》，约定：第三人将案涉房屋出租给斐琳甜品店，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。2019年5月16日，两原告与被告签订《协议书》，约定：被告将案涉房屋出租给两原告，租赁期限为一年，即自2019年5月16日起至2020年5月15日止，年租金156000元。合同签订后，两原告按约向被告支付半年租金78000元及押金26000元，被告将案涉房屋交付两原告。两原告委托案外人对案涉房屋进行装修，经营奶茶店。2019年9月25日，第三人通过微信向被告催缴房租。2019年9月30日，第三人向被告发出租金催缴函，载明：被告应于2019年5月30日缴纳半年租金，现被告只缴纳部分房款欠缴20000元，要求被告于2019年10月7日前缴纳欠缴房款，否则第三人将依约解除租赁合同收回案涉房屋，没收租赁押金并要求被告赔偿损失，且对房屋内的装修及附属设施第三人不予补偿。2019年10月20日，第三人向被告发出解除合同通知，载明:双方签订的租赁合同于2019年10月20日解除,要求被告在收函后三日内结清拖欠房租，并办理合同解除清结手续，逾期将保留追究违约责任的权利。另查明，2019年10月9日，两原告与第三人签订《协商内容通知函》，载明：双方均同意两原告于2019年10月20日前搬出案涉房屋，期间水电正常供应，若两原告未按第一条规定时间搬出，则视为案涉房屋内所有物品为放弃物品，对屋内装修及附属设施，第三人将不予以任何补偿，并清空店内所有物品。2019年10月20日，两原告迁出案涉房屋，将房屋交还给第三人。关于双方争议的装修等损失问题，两原告主张的损失包括：不可移动的装修部分37242.8元（含门6700元、地板2542.8元）、照片墙528元、花艺1800元、灯箱广告950元、投影灯315元、门头灯箱3980元、吧台椅652元、门贴13.8元、卡通地垫57.82元、门帘191.96元、小冰箱636.02元、奶茶杯架109.98元、空调2380元、美团推广费6800元、宽带费1600元、猕猴桃14.51元、黄柠檬13.63元、奶油78元。为证明其主张，两原告提交装修合同、微信转账记录、淘宝订单等证明各项费用的发生；提交公证书及公证费发票，证明两原告针对其主张的装修各项明细进行公证，装修明细主张的各项装修及物品均没有搬走。经质证，被告对装修合同及报价表的真实性有异议，认为不能证明两原告与案外人实际签订了施工合同、对案涉房屋进行了装修及装修实际发生的费用；对于推拉门，认为房屋出租前即有门；对于地板，不能证明该笔费用的发生与本案有关联性；对于照片墙、花艺、灯箱不能证明与本案有关联性；对于投影灯，仅注明收货地址为案涉房屋，不能证明该商品用于案涉地点；对于吧台椅，不能确认两原告是否购买该设备以及是否用于案涉房屋，且吧台椅并非不可拆卸的装饰装修部分，合同解除并不影响其使用价值；对于门贴、卡通地垫，被告没有印象是否用于案涉房屋，且两原告在迁出前已使用半年时间；对于门帘，不能证明是否安装在案涉房屋，合同解除不影响门帘的使用价值；对于小冰箱、奶茶杯架、空调，均非硬装设备，可以移走；对于美团推广费，不能证明发生的内容，需要提供协议；对于宽带费，需提供合同加以证明；对于猕猴桃、奶油，与本案没有关联性；对于公证书，真实性没有异议，但公证书照片仅能证明公证当日现场遗留的设备及相关物品，不能证明照片上的设施设备属于两原告所有，也不能证明照片上物品的价值，且大部分物品都可以移走。第三人质证认为，两原告于2019年10月20日迁出案涉房屋，于10月21日搬走全部可移动物品，无法移动的包括花艺等也在一周内找人拆除，除无法拆除的墙纸和一个固定吧台外都已搬走，空调外机已拆除，空调室内机两原告提出另约时间拆除，目前还未拆除。本院认为，两原告所举证据能够证明其承租案涉房屋后进行了装修并添置相关经营奶茶店所需设施设备，但不能证明具体的损失数额。其中，照片墙、花艺、投影灯、吧台椅、门贴、卡通地垫、门帘、小灯箱、奶茶杯架、空调等均属可移动物品，合同解除并不影响上述物品的再次使用；对于美团推广费，两原告所举证据不足以证明该费用收取的具体情况，不能证明合同解除造成的该项具体损失；对于宽带费，两原告所举证据不足以证明与本案有关联性；对于猕猴桃、黄柠檬、奶油的相关费用，不能证明系合同解除产生的损失；对于公证费，两原告自述公证的目的是确定房屋移交时的装修及物品状况，但从查明的情况看，两原告将房屋移交给第三人时，公证照片中出现的可移动物品均已搬走，公证照片并不能客观反映房屋返还时的状况；案涉房屋系两原告直接返还给第三人，两原告应通知被告到场交接，且可以在交接时与第三人对房屋状况进行现场确认，该项费用的产生已超出被告签订合同时所能预见到的损失范围。综上，本院综合考量案涉房屋现场装修情况、合同履行情况、合同剩余租期等情况，酌定被告应赔偿的各项损失以30000元为宜。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照执行。合同履行过程中，因被告欠付第三人房租，第三人解除与被告之间的租赁合同，致两原告无法继续使用房屋，合同目的无法实现，被告应将合同解除之后的剩余租金及押金返还给两原告，并承担因合同解除给两原告造成的损失。关于合同解除的时间，第三人于2019年10月20日通知被告解除合同，两原告实际亦于10月20日将案涉房屋返还给第三人，故原、被告间的租赁合同于2019年10月20日解除。被告应将2019年10月20日至11月15日期间的租金11266.67元及押金26000元返还给两原告，并赔偿两原告经济损失30000元。另两原告要求被告支付违约金的诉讼请求，并无合同依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告伍佳于本判决生效之日起十五日内返还原告马昀、买永晖租金11266.67元、押金26000元；二、被告伍佳于本判决生效之日起十五日内赔偿原告马昀、买永晖经济损失30000元；三、驳回原告马昀、买永晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4084元，减半收取计2042元，由原告马昀、买永晖负担807元，被告伍佳负担1235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二〇年五月十一日见习书记员  陈志扬