河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1162号 上诉人（原审被告）：承德市国家安全局，住所地河北省承德市双桥区富华山庄后侧。 法定代表人：管正华，局长。 委托诉讼代理人：孙继香，河北华川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷丽月，河北华川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：彭国栋，男，1974年10月19日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：郭金辉，河北德律律师事务所律师。 上诉人承德市国家安全局因与被上诉人彭国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德市国家安全局的委托诉讼代理人孙继香、谷丽月，被上诉人彭国栋的委托诉讼代理人郭金辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德市国家安全局上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人解除《房屋租赁合同》的依据是因为被上诉人的根本违约，并非是依据国家安全局的通知。具体理由如下：上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，在合同履行过程中，上诉人虽向被上诉人提出过解除合同的意思表示，但上诉人希望解除合同的单方意思表示并不代表租赁合同已经解除，且租赁合同并未约定上诉人有单方解除权，被上诉人在起诉之前并未同意解除租赁合同，由此可见在法院的法律文书生效前租赁合同并未正式解除，被上诉人仍应按照租赁合同的约定向上诉人支付房屋租金，但被上诉人并未按照合同约定向上诉人支付自2019年4月1日起至今的房屋租金且一直占用并使用承租房屋。《房屋租赁合同》第八条明确约定：“甲方承诺不提高房屋租赁价格。除政府行政命令不可抗力之外，甲方中途不得毁约或终止合同。乙方逾期交纳租金，每迟交一日，甲方按照日租金收取一倍滞纳金，迟交一个月时，甲方有权终止合同，收回房屋。由此造成的一切后果，由乙方全部承担”。根据租赁合同的约定被上诉人迟延交付租金的行为已经构成根本违约，上诉人有权依据合同的约定解除合同，解除合同造成的全部损失均应由被上诉人承担。原审法院判令上诉人承担被上诉人装修损失，购置厨房设备及其他损失的要求与事实情况不符，上诉人应自行承担因解除合同所导致的一切损失。二、一审法院对于被上诉人的损失计算存在错误，承德方兴资产评估有限责任公司对于资产的评估依据的票据凭证及成新率存在明显问题，由此可知承德市方兴资产评估有限责任公司的评估报告亦存在错误，一审法院以被上诉人提供的评估报告来确认被上诉人的损失与事实情况严重不符。另评估报告只能代表被上诉人资产的价值并不能代表被上诉人的实际损失，评估表中的可移动设备不应认定为被上诉人的实际损失。三、根据租赁合同第七条第二款的约定：“乙方不得擅自拆改、破坏房屋的主体结构”，被上诉人没有经过上诉人同意擅自将房屋主体承重墙打开，改成通往另一层楼房房门，严重破坏了房屋的主体结构，给承租房屋造成了重大安全隐患。由此可看出被上诉人对于租赁合同的解除存在明显过错，被上诉人应自行承担租赁合同解除的一切不利后果，其向上诉人主张赔偿损失的行为无任何事实及法律依据。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 彭国栋辩称，一、上诉人于2018年11月1日向被上诉人发出解除合同通知，通知中载明：根据安全部及省安全厅文件通知精神及《合同法》之规定，我单位与你在2015年12月29日签订的《房屋租赁合同》予以解除，请于2018年11月6日前上午9:30到安全局协商解除合同事宜，对此，被上诉人安排了员工的辞退安置，饭店营业无法正常维持，给被上诉人造成重大经济损失。后因上诉人对补偿迟迟没有答复，被上诉人才提起诉讼。双方解除合同是基于上诉人违约要求解除合同在先，出于无奈，被上诉人才起诉解除合同的，故上诉人称被上诉人违约造成合同解除是不成立的。二、关于损失的计算问题。被上诉人的损失包括加盟费、管理费、押金、营业损失、装修及设备损失等，损失共计1986405.54元，一审法院只支持了装修及部分设备的损失共计709897.72元，与被上诉人的损失相差很大，上诉人对于损失的计算没有申请重新评估，故上诉人上诉理由不能成立。三、上诉人认为被上诉人拆改了主体结构，没有提供相关证据予以证明，且该理由与本案审理事实没有关联性。综上，请求驳回上诉，维持原判。 彭国栋向一审法院起诉请求：1、判决与被告解除房屋租赁合同。2、判决被告赔偿原告装修损失、厨房设备及其他设备损失共计709897.72元，加盟费、管理费损失712500.00元，营业损失282000.00元，评估费35000.00元，合计1739397.72元。3、由被告承担本案的律师费及诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年12月29日原告彭国栋作为乙方与被告承德市国家安全局作为甲方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方将位于双桥区新龙商业综合楼6号底商1-2层（建筑面积549平方米）租赁给乙方使用。合同生效后、甲方即向乙方提供该房屋门钥匙，乙方租赁到期之日交还给甲方。二、租期：8年。甲方向乙方出让装修期3个月，自2016年1月1日起至2016年3月31日止，装修期免收租金。正式租期2016年4月1日起至2024年3月31日。三、租金：年30万元人民币。交纳租金方式为：半年15万元人民币上交租。签订协议之日，即交足首次半年15万元租金，以后于每年4月1日、10月1日前10天交纳租金，至合同期满。四、押金人民币20000.00元整。待乙方租赁期满结清租用期间其他相关费用后，甲方即将押金如数退还乙方。八、甲方承诺不提高房屋租金价格。除政府行政命令不得抗拒之外。甲方中途不得毁约或终止合同。如有毁约或终止合同，甲方需按实际情况，赔偿乙方经济损失。乙方中途不得毁约或终止合同。如有违约，乙方除按实际情况赔偿甲方经济损失外，甲方立即收回房屋，并不再退还乙方押金。乙方逾期交纳租金。每迟交一日，甲方按日租金收取1倍滞纳金，迟交一个月时，甲方有权终止合同，收回房屋，由此造成的一切后果，由乙方全部承担。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修后正常经营开办了餐饮。2018年4月1日原告彭国栋作为被特许者（乙方）与郝运生作为特许者（甲方）签订《餐饮加盟合同》一份，甲方将其所有的“龙腾轩”商标、产品及相关的经营模式根据以本特许经营合同的约定许可乙方使用，乙方须按合同的约定，在甲方统一的业务模式下从事加盟餐饮的经营活动，甲方所倡导的经营理念，独创的装修风格。甲方特许加盟费为人民币30万元，期限6年。其中每年管理费10万元。乙方向甲方支付保证金为人民币5万元，合计人民币95万元整。乙方须在本合同订立后三个工作日内将特许经营加盟费和保证金及其他管理费用汇至甲方指定账号或现金。合同有效期自2018年4月1日至2024年3月31日止。该《餐饮加盟合同》签订后，原告主张向郝运生支付870000.00元，尚欠80000.00元，三河市龙腾轩餐饮有限公司燕郊第一分公司2018年4月1日为原告出具收据三张，其中加盟费300000.00元，管理费600000.00元，押金50000.00元。被告对此不予认可。原告对支付该加盟有关费用未向本院提供其银行取款、汇款凭证。2018年7月9日国家安全部下发了《关于进一步加强国家安全机关业务费房屋承租出借管理的通知》、河北省国家安全厅下发了《关于转发国家安全部的通知》后，被告根据文件精神于2018年11月1日向原告发出《解除房屋租赁合同通知》一份，通知载明：“彭国栋先生：根据国家安全部和河北省国家安全厅文件通知精神及《中华人民共和国合同法》之规定，我单位与你在2015年12月29日签订的《房屋租赁合同》予以解除，请于2018年11月6日（星期二）上午9：30到承德市国家安全局协商解除合同的相关事宜。” 原告要求与被告解除房屋租赁合同；判决被告赔偿原告装修损失、厨房设备及其他设备损失共计709897.72元，加盟费、管理费损失712500.00元，营业损失282000.00元，评估费35000.00元，合计1739397.72元。原告申请对承租房屋后进行的装修，购置厨房设备及其他设备进行价格鉴定，经承德方兴资产评估有限责任公司评估，装修损失评估值为366776.06元，厨房设备评估值104027.92、其他设备评估值239093.74元，合计709897.72元,原告支付评估费35000.00元。原告对于营业损失向本院提供自行制作的消费明细及营业收入明细表予以证明。被告对此不予认可。 一审法院认为,原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制规定，应为有效。故双方均受合同约束。现被告根据国家安全部下发了《关于进一步加强国家安全机关业务费房屋承租出借管理的通知》、河北省国家安全厅下发了精神要求与原告解除房屋租赁合同，并向原告发出《解除房屋租赁合同通知》，原告同意解除房屋租赁合同，故对原告要求与被告解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。租赁合同解除后，因原告租赁期未到期，给原告造成损失。原告请求被告赔偿原告房屋装修损失，购置厨房设备及其他设备损失，本院予以支持。对于损失具体数额，因双方未协商一致，原告申请鉴定机构予以评估，被告对鉴定结果虽有异议，但未提供证据证明或重新提出鉴定申请，故对于损失具体数额应以鉴定数额为准。对于原告请求赔偿加盟费、营业损失，因未提供充分证据证明，本院不予支持。对于原告请求赔偿加盟费、营业损失可待提供充分证据后另行主张。对于原告请求被告支付评估费35000.00元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条，第二百一十二条，第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告彭国栋与被告承德市国家安全局签订的《房屋租赁合同》。二、被告于本判决生效后十日内赔偿原告房屋装修损失、购置厨房设备及其他设备损失总计709897.72元，评估费35000.00元，合计744897.72元。三、驳回原告其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人承德市国家安全局提交河北增值税普通发票一张及光盘一张，拟证明被上诉人彭国栋在承租涉案房屋中经营的饭店一直在经营之中。被上诉人彭国栋对发票的真实性认可，对发票、光盘与本案的关联性不予认可。本院经审查认为，被上诉人彭国栋对上诉人承德市国家安全局提交的发票真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信，因上诉人承德市国家安全局提交的光盘与本案争议事项没有关联性，故本院对该证据不予采信。一审法院认定的事实具有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。在本院审理中，上诉人承德市国家安全局同意在承德方兴资产评估有限责任公司的评估报告中扣除价值140000.00元的财产，由被上诉人彭国栋自行取走，对其他剩余评估价值同意赔偿。扣除的财产除了评估价值表中桌子、沙发、铁椅、古董架等价值65680.61元的财产外，其他同意由二审法院酌情认定。承德方兴资产评估有限责任公司于2019年9月12日作出的承德方兴评报字（2019）第87号资产评估报告评估明细表关于其他设备价值评估为：1.4米*0.9米长条桌6张，评估值3541.88元；φ1.4米圆桌3张，评估值2325.00元；仿皮单人沙发8个，评估值6990.00元；仿皮双人沙发2个，评估值2772.50元；φ1.8米圆桌3张，评估值2775.00元；φ1.6米圆桌1张，评估值843.75元；φ2.4米圆桌1张，评估值2112.50元；φ2.2米圆桌1张，评估值1975.00元；古董架2个，评估值1072.50元；1.6米*07米橡木茶桌1张，评估值862.50元；铁椅84把，评估值9914.10元；木椅33把，评估值6806.25；消毒柜4台，评估值1872.50元；0.8米*0.45米*森0.8米木碗橱12个，评估值5242.50元；木屏风4.53平方米，评估值1676.25元；φ1.4米圆桌1张，评估值775.00元；铁椅13把，评估值1534.33元；1.4米*0.9米方桌1个，评估值590.31元；φ2米圆桌1张，评估值1787.50元；红石木椅32把，评估值6600.00元；φ3.2米圆桌1张，评估值2675.00元；消毒柜2台，评估值936.25元，以上评估值共计为65680.61元。另中央空调(美的牌5匹)6台，评估值为75000.00元。 本院认为，上诉人承德市国家安全局与被上诉人彭国栋在履行双方签订的《房屋租赁合同》过程中，上诉人承德市国家安全局根据国家安全部下发的《关于进一步加强国家安全机关业务费房屋承租出借管理的通知》、河北省国家安全厅下发的精神要求与被上诉人彭国栋解除房屋租赁合同，并向被上诉人彭国栋发出《解除房屋租赁合同通知》。后双方关于解除合同事宜未能达成一致意见，被上诉人彭国栋起诉要求解除合同，并赔偿其经济损失，上诉人承德市国家安全局在一审法院审理中同意解除租赁合同，故一审法院判决解除双方签订的《房屋租赁合同》并无不当。上诉人承德市国家安全局主张被上诉人彭国栋从2019年4月至今未交纳租金，存在违约行为，解除合同造成的全部损失均应由其自行承担。因上诉人承德市国家安全局从2018年11月1日向被上诉人彭国栋发出《解除房屋租赁合同通知》后，双方处于协商解除合同之中，鉴于上述事实，被上诉人彭国栋未交纳后期租金不能认定为违约，上诉人承德市国家安全局该上诉理由不能成立。双方签订的租赁合同租期长达8年，被上诉人彭国栋在承租房屋后进行了大量投资，现解除合同将给其造成较大经济损失，对于被上诉人彭国栋主张损失的合理部分，上诉人承德市国家安全局应承担赔偿责任。上诉人承德市国家安全局主张承德方兴资产评估有限责任公司的评估报告中确认的损失与实际损失不符，评估报告中的可移动设备不应认定为被上诉人彭国栋的实际损失，本院认为评估报告中关于其他设备价值评估值为239093.74元，该部分设备可以由被上诉人彭国栋自行取走，不应由上诉人承德市国家安全局承担赔偿责任。但在本院审理中，上诉人承德市国家安全局同意在承德方兴资产评估有限责任公司的评估报告中扣除可移动设备价值140000.00元，其他部分同意赔偿，扣除财产中包括评估价值表中桌子、沙发、铁椅、古董架等价值65680.61元的财产外，其他由二审法院酌情认定。鉴于上诉人承德市国家安全局上述意思表示，本院认定承德方兴资产评估有限责任公司资产评估报告中的1.4米*0.9米长条桌6张、φ1.4米圆桌3张、仿皮单人沙发8个、仿皮双人沙发2个、φ1.8米圆桌3张、φ1.6米圆桌1张、φ2.4米圆桌1张、φ2.2米圆桌1张、古董架2个、1.6米*07米橡木茶桌1张、铁椅84把、木椅33把、消毒柜4台、0.8米*0.45米*森0.8米木碗橱12个、木屏风4.53平方米、φ1.4米圆桌1张、铁椅13把、1.4米*0.9米方桌1个、φ2米圆桌1张、红石木椅32把、φ3.2米圆桌1张、消毒柜2台，中央空调(美的牌5匹)6台（上述财产评估价值共计为140680.61元），上述财产由被上诉人彭国栋自行取走。对承德方兴资产评估有限责任公司评估报告中装修损失评估值366776.06元、厨房设备评估值104027.92元、其他设备评估值中剩余财产价值98413.13元（239093.74元-140680.61元），共计569217.11元，由上诉人承德市国家安全局承担赔偿责任。 综上所述，承德市国家安全局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2102号民事判决第一项（一、解除原告彭国栋与被告承德市国家安全局签订的《房屋租赁合同》）； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初2102号民事判决第二项、第三项（二、被告于本判决生效后十日内赔偿原告房屋装修损失、购置厨房设备及其他设备损失总计709897.72元，评估费35000.00元，合计744897.72元。三、驳回原告其他诉讼请求）； 三、承德市国家安全局于本判决生效后十日内赔偿彭国栋房屋装修损失损失、购置厨房设备损失、其他设备中部分损失，总计569217.11元,评估费35000.00元，合计604217.11元； 四、彭国栋于本判决生效后十日内自行从承租的位于承德市双桥区新龙商业综合楼6号底商1-2层房屋内取走以下财产：1.4米＊0.9米长条桌6张、φ1.4米圆桌3张、仿皮单人沙发8个、仿皮双人沙发2个、φ1.8米圆桌3张、φ1.6米圆桌1张、φ2.4米圆桌1张、φ2.2米圆桌1张、古董架2个、1.6米＊07米橡木茶桌1张、铁椅84把、木椅33把、消毒柜4台、0.8米＊0.45米＊森0.8米木碗橱12个、木屏风4.53平方米、φ1.4米圆桌1张、铁椅13把、1.4米＊0.9米方桌1个、φ2米圆桌1张、红石木椅32把、φ3.2米圆桌1张、消毒柜2台，中央空调（美的牌5匹）6台； 五、驳回彭国栋其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20455.00元，由上诉人承德市国家安全局负担；二审案件受理费20455.00元，由上诉人承德市国家安全局负担。 本判决为终审判决。 审判长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年五月十五日 书记员 赵      萌      萌