辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5153号上诉人（原审被告）：闫日，男，1992年8月28日出生，汉族，身份证住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：闫世林，男，1966年5月2日出生，汉族，身份证住址沈阳市铁西区。系被告闫日的父亲。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞泽物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区保工北街12甲6号。法定代表人：金薪，该公司总经理。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。上诉人闫日与被上诉人沈阳瑞泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初6050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。闫日上诉请求：撤销一审判决；改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人的诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。原审判决认定事实不清。物业管理不到位，是导致上诉人物品丢失的主要因素，具有法律上的因果关系。被上诉人没有启动维修基金，是导致上诉人房屋漏雨的主要原因。原审法院适用法律错误。沈阳瑞泽物业管理有限公司辩称：同意一审判决。沈阳瑞泽物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付所欠物业服务费8088元；2.请求判令由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，事实一：原告沈阳瑞泽物业管理有限公司系“梦想-西铁成”小区的物业服务公司，被告闫日系该小区2栋2单元1层2号房屋的买受人，其房屋建筑面积为93.64平方米。原告沈阳瑞泽物业管理有限公司与被告闫日于2011年12月20日签订了《业主管理公约》，双方在该公约中约定了多层及高层住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米，按每年一次性交纳。被告闫日欠缴自2012年12月21日起至2018年12月20日期间共计6年的物业服务费合计8088元。事实二：庭审中，被告闫日举证情况如下。（一）提交拍摄于2019年10月28日的照片一张，证明目的：被告房屋窗台下漏水的情况，房屋质量不达标。原告对该证据真实性没有异议。（二）提交拍摄于2019年10月28日的照片一张，证明目的：原告保安人员服务不达标。原告对该证据真实性无异议，对证明的内容提出异议，认为物业公司出于安全考虑为每名业主配备了门禁卡，业主应持门禁卡自行出入。（三）提交拍摄于2016年5月的照片一张，证明目的：被告车辆在小区内的监控点下被划伤，但原告没有监控录像。原告对该证据真实性无异议，对证明的内容提出异议，认为不能证明该车辆在小区内被划伤。（四）提交拍摄于2019年10月28日的小区内环境照片一组共9张，证明目的为原告未维护小区内的公共设施，包括绿地未维护、树木未补种、小区内存在杂物、楼体单元贴广告及楼道卫生不达标。原告质证称，对该组照片的真实性没有异议，对关联性提出异议，认为该证据并不在本案原告主张的物业服务期内，与本案无关。一审法院认为：原告沈阳瑞泽物业管理有限公司与被告闫日签订的《业主管理公约》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效。原告作为物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；被告作为业主享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。庭审中，被告对于原告主张被告所欠付物业服务费的期限及金额均无异议，对此予以确认。关于被告提出房屋存在漏雨质量问题的抗辩意见，因本案双方系物业服务合同关系，而被告所抗辩的房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，被告可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费。故对于被告的此项抗辩意见，不予采纳。关于被告提出“电动车及电瓶于小区内丢失”、“车辆于监控下被划，监控失效”的抗辩意见，一审法院经查认为，被告作为业主与原告物业公司之间存在物业服务合同关系，根据双方所签订的《业主管理公约》约定，物业公司对于业主的车辆仅负有停放管理以维护公共秩序的义务，并不负有保管义务，二者之间也未就车辆达成保管协议，且被告的车辆在小区停放，原告物业公司并未收取车辆的停车管理费用。被告未能提供充分证据证明原告物业公司因安保措施不利，导致其车辆被毁损存在过错。故对于被告的此项抗辩意见，不予采纳。关于被告提出“小区楼道卫生不达标、地面塌陷、绿地和树木不及时补种、物业保安让小商小贩进入而不给业主开小区门、公共收益不公示”等抗辩意见，本院经查认为，被告所提供的相关证据不足以证明原告物业公司对物业的管理长期存在上述问题；原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为案涉小区的物业管理方，有义务履行《业主管理公约》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安宁与和谐的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告物业公司应及时做好登记并尽快解决相关问题。如公共设施维护不到位，小区部分地面存在塌陷、绿地未维护、树木未补种、园区堆放杂物未解决等情况，原告物业公司有义务及时采取措施尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要随意堆放杂物等。同时，业主不应因物业管理服务中存在一定的问题就不交物业管理费，物业管理服务作为一种服务活动，很难做到十全十美，适当的包容也是需要的。如果一些业主因物业管理服务存在一些不到位的问题，就不及时交纳物业管理费用，导致原告经营困难，自然会缩减人手降低成本从而影响服务质量，由此引发更多的业主不交纳物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。如原告确实存在没有履行《业主管理公约》中约定的义务，业主应收集和保存相关证据，或通过业主委员会与原告沟通协调，或循法律途径根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任等方式来维护自己的合法权益，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：被告闫日于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳瑞泽物业管理有限公司自2012年12月21日起至2018年12月20日止，共计6年的物业服务费合计8088元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告闫日负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：照片，用以证明物业服务不合格。被上诉人对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。不能证明拍摄地点，无法核实。该照片不能证明服务不合格。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人闫日与被上诉人沈阳瑞泽物业管理有限公司签订业主管理公约，由被上诉人为园区业主提供物业服务。闫日应该按照合同约定向被上诉人交付物业服务费用。关于上诉人提出物业服务不合格的问题。被上诉人作为物业服务公司，应努力为园区业主提供高质量的物业服务，但上诉人也不能拒绝交付物业服务费用。上诉人提出的因被上诉人提供的服务瑕疵与拒绝交付物业费不具有对等性，上诉人所提问题不足以构成其拒交物业费的合理事由。本案为物业服务合同纠纷，被上诉人对上诉人物品不具有保管义务，不能由于物品丢失拒绝交付物业服务费。关于房屋质量问题，可以另案诉讼。综上，上诉人闫日上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫日承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年五月二十五日法官助理唐屾书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。