河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1257号原告（反诉被告）：曹佳，女，1988年8月8日出生，汉族，住河南省惠济区。委托诉讼代理人：闫正，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州珠江置业有限公司，住郑州市二七区航海路197号1号楼11层。统一社会信用代码：91410100716746449H法人代表：王代明，总经理。委托诉讼代理人：武中文，河南博颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。原告曹佳诉被告郑州珠江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹佳的委托诉讼代理人闫正，被告郑州珠江置业有限公司的委托诉讼代理人胡俊，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告购房款人民币1148800元（大写：壹佰壹拾肆万捌仟捌佰元整），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从款项支付日（2018年6月11日）支付利息至购房款项实际金额返还之日止；2、请求依法判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曹佳与被告郑州珠江置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，分别经过了郑州市惠济区人民法院和郑州市中级人民法院审理。最后在郑州市中级人民法院达成调解并出具《民事调解书》。该《民事调解书》约定：原告曹佳已经交房款1148800元，剩余共计1866800元，于2019年11月17日前支付。如未按期足额支付上述款项，双方解除合同。现在原告曹佳没有按期足额支付上述款项，双方合同已经解除。但是在合同解除后，被告郑州珠江置业有限公司却并没有返还原告已经支付的房款。我国《合同法》有明确相关规定，合同解除后，双方应当相互返还。为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定，向贵院提起诉讼。请贵院本着公平正义、合理合法的原则，判如所请。被告郑州珠江置业有限公司辩称：1.案涉房屋买卖合同是珠江公司与曹佳于2018年6月11日签订的，合同签订当日，案涉房产即交付给原告，并于2018年7月24日办理了不动产权预告登记。该房产属于带租约销售。事实情况是：曹佳与王伟林、王营俊系合伙经营酒店，三人以王伟林的名义与珠江公司于2017年3月23日签署了《门面商铺租赁合同》，承租包括案涉房产在内的6套房间，租赁合同签署当日，珠江公司将房屋交付给王伟林（实际是王伟林、曹佳、王营俊共同经营酒店使用）。商品房买卖合同签订时，曹佳对于案涉房产上带有租约是明知的，珠江公司也口头告知过其有租约，其可向王伟林收取租金。买卖合同签订后，房屋就交付给了曹佳。如曹佳在诉状中所称，双方合同已解除，双方应当相互返还。根据法律规定，曹佳应当将房屋恢复原状，并返还给珠江公司。2.案涉房产买卖合同于2019年11月17日解除，对于2018年6月11日至2019年11月17日期间，曹佳占有使用案涉房屋失去法律依据，其应向珠江公司支付房屋使用费416325.11元。与曹佳诉请的债务同属金钱之债，且已到期，根据合同法第99条规定两个债务可以相互抵销，故在计算珠江公司应退还曹佳的购房款时，应将房屋使用费予以扣减。3.曹佳违反双方在郑州市中级人民法院所达成的调解，属于违约行为，应当依据商品房买卖合同承担违约金9334元。4.珠江公司与曹佳签订的买卖合同于2019年11月17日解除，曹佳诉请要求自2018年6月11日起支付利息没有事实和法律依据，应予以驳回。综上，答辩人已于2018年6月11日将案涉房产交付给原告曹佳，但双方买卖合同于2019年11月17日被解除，在此期间，曹佳占有使用房屋没有法律依据，应当支付房屋使用费。该债务与原告所诉请债务同属金钱之债，两个债务可以进行相互抵销，珠江公司愿意承担经抵销后的债务，曹佳要求全额退还没有依据，恳请法院依法判决。被告郑州珠江置业有限公司提出反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋使用费416325.11元（暂计至2019年11月17日，之后的房屋使用费参照租金标准88元/平方米/月计算至房屋实际返还之日止）；2、判令原告将郑州市惠济区××路××商业××房产恢复原状，并返还给被告；3、诉讼费用全部由原告承担。事实与理由：2018年6月11日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠济区××路××商业××房产。合同签订当日，该房产交付给原告。因原告拒不履行支付房款的义务，双方签订的《商品房买卖合同》于2019年11月17日解除。如原告在本诉中所称：合同解除后，双方应当互相返还。故，原告应当将案涉102号房产恢复原状，返还给被告且应向被告支付2018年6月11日至2019年11月17日期间的房屋使用费。为维护被告合法权益，依法提起反诉。原告针对反诉辩称：被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。本案涉及到的102号房产，从2017年3月开始，就由案外人王伟林在租赁使用。珠江公司将房产出售给曹佳时，只是履行了相应的法律手续，并没有将房产实际交付给曹佳。双方之间没有任何的房产交接手续。答辩人提供有惠法区法院和郑州市中级法院的判决书加以证明。在珠江公司与曹佳的买卖合同解除后，珠江公司立即向惠济区法院执行局申请了强制执行。珠江公司执行申请内容，也只是要求解除与曹佳的法律手续，说明双方之间只是履行了法律手续，并没有实际交付房产，不存在占用问题；且该执行案件已经结案，双方之间的法律手续已经解除，更不存在所谓的返还房产、支付占用费的问题。珠江公司反诉请求的焦点，在于102号房屋是否实际交付。原告有充分证据证明，双方只是履行了相应的法律手续。并没有将房产实际交付给曹佳。双方之间没有任何的房产交接手续。该房产一直被他人占用。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依据有效证据认定事实如下：2018年1月18日，案外人王营俊与被告签订《珠江百乐汇商铺认购书》，认购该小区13号楼102号商铺，认购书显示：认购单价为15473元/平方米，总价为4443846元，首付三年分期，贷款1507800元，合同按10500元/平方米签。原告曹佳与王营俊系同村村民，经协商，原告购买了上述房屋。2018年6月11日，原被告签订编号为180××××0609的《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于郑州市惠济区××路××商业××房屋出卖给原告；房屋建筑面积287.2平方米，单价为10500元/平方米，房屋总价款为3015600元；付款方式：2018年6月11日原告支付被告现金1508600元，备注已付清；剩余房款1507000元于2018年7月4日现金支付，备注剩余房款合同签订之日起30日内付清……。合同签订后，原告向被告支付1148800元首期款，被告为原告垫付首付款359800元。后因剩余购房款的支付问题，原被告发生争议，被告提起诉讼，郑州市惠济区人民法院依法作出（2019）豫0108民初1781号民事判决书，被告提起上诉。二审过程中，原被告自愿达成协议：1、涉案房屋单价按10500元每平方米计算，扣除原告已经缴纳的1148800元，剩余1507000元以及被告为原告垫付的首付款359800元，共计1866800元，原告同意于2019年11月17日前以现金形式向被告支付完毕，被告为原告出具正式发票，双方继续履行180××××0609的《商品房买卖合同》办理房屋产权转移手续且双方就案涉房产无其他纠纷。2、如原告未按期足额支付上述款项，原被告同意解除双方所签订的编号为180××××0609的《商品房买卖合同》，原告应配合被告办理备案注销手续及注销预登记手续……。郑州市中级人民法院于2019年10月17日做出（2019）豫01民终20365号民事调解书，对上述予以确认。调解书生效后，原告未按照约定时间支付剩余款项。郑州市惠济区人民法院依法作出（2019）豫0108民初1869号民事判决书和郑州市中级人民法院（2019）豫01民终22031号民事判决书查明：包括本案102号在内的六间房屋自2017年3月23日起由被告租赁给案外人王伟林，王伟林将六间房屋打通连成一体装修后开办了郑州市惠济区悦豪大酒店。2019年9月23日，王伟林向珠江公司返还涉案房屋六间，珠江公司以102、103、104号房屋已经出售为由拒绝接受，王伟林将钥匙交至法院提存。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告签订《商品房买卖合同》后，在履行过程中发生争议，双方经协商达成一致意见并经法院确认，应当遵照执行。现原告并未按照约定支付剩余购房款，所以按照协议第二项约定，原被告双方所签订的编号为180××××0609的《商品房买卖合同》于2019年11月18日予以解除。按照法律规定，合同解除后，被告应返还原告交纳的涉案房屋购房款1148800元，并自解除之日起向原告支付资金占用期间的利息。原告主张自2018年6月11日开始计算利息于法无据。被告反诉要求原告支付房屋使用费并返还房屋，但是生效法律文书确认，涉案房屋自2017年3月23日起由被告租赁给案外人王伟林，2019年9月23日王伟林将六间房屋一并返还。被告提交的证据不足以证明其已经将涉案房屋交付给原告以及原告实际占有使用涉案房屋的事实，应当承担举证不力的法律后果，对被告的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州珠江置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曹佳购房款1148800元及利息（以1148800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月18日计算至起至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告曹佳的其他诉讼请求；三、驳回被告郑州珠江置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15139元减半收取7570元，反诉费3773元，全部由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张卫青二〇二〇年五月十五日书记员  张 丽