山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1482民初1076号 原告：张希鹏，男，1990年12月11日出生，汉族，住禹城市。 委托诉讼代理人：刘群群，男，禹城启航法律服务所法律工作者。 被告：宫爱武，女，1975年5月25日出生，汉族，住禹城市。 被告：山东万都房地产营销策划有限公司，住所：山东省德州市禹城市。 法定代表人：聂法唐，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘博，男，1987年8月22日出生，汉族，住禹城市。系山东万都房地产营销策划有限公司店长。 原告张希鹏与被告宫爱武、山东万都房地产营销策划有限公司、孙雪芬房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法由审判员刘东兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告张希鹏的委托代理人刘群群与被告山东万都房地产营销策划有限公司的委托代理人刘博、被告宫爱武到庭参加诉讼。庭审中，原告撤销对被告孙雪芬的诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同。二、依法判令被告宫爱武双倍返还原告购房定金20000元。三、依法判令被告山东万都房地产营销策划有限公司、孙雪芬返还原告购房诚意金1000元、购房服务费8000元。四、本案诉讼费、诉讼代理费、执行费由被告承担。 事实与理由：2019年11月28日，原告作为买方，被告宫爱武作为卖方，被告山东万都房地产营销策划有限公司作为居间服务方介绍签订了《房屋买卖合同》,约定由原告购买被告宫爱武名下的位于禹城市城区某小区5号楼4单元607室的房屋一套,房屋总价款为350000元。合同签订后,原告按照约定于2019年11月27日向被告孙雪芬支付了购房诚意金1000元,2019年11月28日向被告宫爱武支付了由被告孙雪芬代收的购房定金10000元,向被告孙雪芬支付购房服务费8000元 原告将上述款项全部交付给被告后,被告宫爱武因自身原因未按照合同约定到相关单位办理涉案房屋的解除抵押手续,更无法办理网签和房屋过户手续,导致合同履行不能。原告多次与被告沟通均无进展。被告的行为违反了合同的约定,原告为维护自身合法权益特诉至贵院,望判如所诉。 被告宫爱武辩称，我同意解除与原告之间订立的买卖合同，但是我不同意双倍返还的20000元定金。我一共就收了原告10000元定金，还给了中介2000元物业押金，我自己手里只有8000元。我退的话只退给原告10000元，不可能退20000元。 被告山东万都房地产营销策划有限公司辩称： 一、答辩人不是本案(买卖合同纠纷)的适格被告,合并审理两个法律关系缺乏依据,应裁定驳回对答辩人的起诉。涉案的房屋买卖合同实际是包括两个法律关系的混合合同,即:答辩人与被答辩人之间的居间合同关系;被答辩人与被告宫爱武之间的买卖合同关系。 本案案由是买卖合同纠纷,答辩人不是买卖合同关系的当事人。根据合同相对性原则,被答辩人在该案中起诉答辩人于法无据。另外,根据《民事诉讼法》第五十二条第一款的规定,人民法院对两个法律关系合并审理,应当征得当事人的同意。答辩人不同意在买卖合同案中同时审理居间合同争议。 因此,本案合并审理两个法律关系不符合法律规定,答辩人不是本案的适格被告,应驳回对答辩人的起诉。 二、答辩人已经履行了合同约定的全部义务,不存在任何过错或违约行为,被答辩人要求答辩人返还居间服务费毫无体据答辩人作为本次房屋交易的居间方,利用自已的资源,为被答辩人与卖方提供了买卖涉案房屋、订立合同的机会三方在协商一致的情况下于2019年11月28日自愿签订了房屋买卖合同,该合同是三方的真实意思表示,各方均应受该合同条款的约束。合同第九条约定:“鉴于买卖双方通过居间方提供居问服务达成本次交易,本合同签订后居间方即已完成了全部居间义务,”合同第十一条第8项约定:“本合同签订后买卖双方任一方违约,居间方不承担任何法律责任,”三方签订合同后,答辩人即已经按照合同约定全面履行了自己作为居间人的义务,且在履行合同中没有任何过错或违约行为。 要求答辩人返还居间服务费，前提是因答辩人不仅违约而且构成根本违约,从而解除和答辩人之间居间合同关系。答辩人没有任何违约行为,被答辩人没有主张、更没有任何证据证明答辩人有违约行为和任何过错。被答辩人径行要求答辩人返还居间服务费,显然没有任何事实和法律依据。 三、答辩人员工孙雪芬已将代收的1000元购房诚意金支付给卖方即本案被告官爱武,答辩人和孙雪芬均没有返还义务被告孙雪芬是答辩人的员工,其代收代交款项属于履行职务的行为。 上述款项是被答辩人按约定支付给被告宫爱武的,答辩人及孙雪芬仅是作为中介方帮忙代收并转交而已,且已经实际交付给被告官爱武因此答辩人及孙雪芬不承担返还义务。 四、如果被告宫爱武违约并导致买卖合同解除,被答辩人的中介费损失,应由官爱武予以赔偿。 合同第十一条第六项约定:“因买卖任何一方违约,居间方佣金由违约方承担,守约方已支付的居间服务佣金,由违约方负责赔偿”,本案中,如被告官爱武构成违约导致买卖合同解除,则被答辩人已支付的居间服务费,应由被告宫爱武承担向其赔偿的责任。而不是答辩人予以返还。被答辩人要求答辩人返还购房诚意金及居间服务费、显然是搞错了对象,无任何事实及法律依据 五、买卖双方发生纠纷后,答辩人也一直尽自己的最大努力多次与双方沟通协调相关事宜,促使双方早日解决争端。综上,恳请法庭查清事实,驳回被答辩人的对答辩人的起诉(或诉讼请求) 经本院审理查明，2019年11月28日，被告山东万都房地产营销策划有限公司作为居间服务方介绍原告张希鹏购买被告宫爱武与吴文广共有的位于禹城市城区某小区5号楼4单元607室的房屋一套，三方签订了《房屋买卖合同》,合同约定房屋总价款为350000元。原告在2019年11月27日已经向被告山东万都房地产营销策划有限公司的孙雪芬支付了购房诚意金1000元,孙雪芬给原告出具收条一张，第二天（11月28日）签订合同当日原告再次交纳9000元给被告山东万都房地产营销策划有限公司，连同1000元诚意金被告宫爱武给原告打写了10000元购房定金收条。同时原告向被告山东万都房地产营销策划有限公司的孙雪芬支付购房服务费8000元，孙雪芬亦给原告出具收据。房屋买卖合同第十一条第1项约定“若卖方违约，买方有权要求卖方承担如下违约责任：（2）买方选择解除本合同的，买方返还买方已支付的所有购房款，并且买方有权要求卖方双倍返还定金且承担总房款20%的违约金，”第6项约定“因买卖任何一方违约，居间方佣金由违约方承担，守约方已经支付居间服务费佣金，由违约方负责赔偿。”合同第十七条第3项约定“买方及共有人、卖方及共有人均应签字。共有人作为当事人一起承当连带责任。甲乙双方应确保共有权人及配偶同意签订该合同。如任何一方配偶提出异议，视为该方违约。”合同落款卖方有被告宫爱武名字及手印，买方有张希鹏签字，居间方盖有被告山东万都房地产营销策划有限公司的印章。后来由于卖方涉案房屋共有人吴文广没有最后同意，致使房屋买卖合同未能继续履行。原告于2020年4月14日诉来本院，要求:一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同。二、依法判令被告宫爱武双倍返还原告购房定金20000元。三、依法判令被告山东万都房地产营销策划有限公司、孙雪芬返还原告购房诚意金1000元、购房服务费8000元。四、本案诉讼费、诉讼代理费、执行费由被告承担。 本院认为，原告张希鹏与被告宫爱武通过被告山东万都房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同，虽然二人均有签字、手印确认，但是涉案房产是被告宫爱武与吴文广共同共有，被告宫爱武对涉案房屋没有单独处分权，因此涉案合同因缺乏房屋共有人的签字而因不具备法律效力。因被告宫爱武亦同意与原告解除房屋买卖合同，对此应视为原告与被告宫爱武双方在解除合同方面的意思表示一致，本院依法予以确认。合同无效则合同当事人之间不应适用合同约定的违约罚则，原告要求被告双倍返还定金的要求亦不应得到支持。但是合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”被告宫爱武已经收到的原告的10000元定金，应予全部返还，且应支付占有期间的利息。关于1000元购房诚意金已经并入10000元定金之中，原告对此认可，不再赘述。被告山东万都房地产营销策划有限公司是本案涉案合同的居间人，居间人在本案房屋买卖合同中既有居间方服务费的约定，又实际收取了原告8000元的服务费，为减少诉累，且两个案由一并审理并不矛盾，被告山东万都房地产营销策划有限公司的认为其不应为本案当事人的观点不予支持。作为居间服务人，被告山东万都房地产营销策划有限公司只是促成了原告与被告宫爱武二人签订合同，但是作为房产中介人，其在明知涉案房屋存在共有权人的情况下，对原告欠缺明示、告知义务，最后因房屋共有人吴文广的否定也使房屋买卖合同无法成立及生效。合同法第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但是可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，被告山东万都房地产营销策划有限公司收取的原告居间服务费8000元应予退还，可适当留取费用500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十三条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、原告张希鹏与被告宫爱武自愿解除房屋买卖合同，本院依法予以确认； 二、被告宫爱武返还原告张希鹏现金10000元及利息；（利息自2019年11月28日起以10000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算至履行完毕之日止） 三、被告山东万都房地产营销策划有限公司退还原告张希鹏居间服务费7500元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元，由原告负担50元，由被告宫爱武负担100元，由被告山东万都房地产营销策划有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  刘东兴 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王禹琦 附：申请执行期限为本判决生效后所确定的履行期限届满之日起二年内。