湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1932号上诉人（原审被告）：卢汉军，男，1963年4月18日出生，汉族，住武汉市江汉区，上诉人（原审被告）：卢莉，女，1966年10月6日出生，汉族，住武汉市江汉区，被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖新技术开发区珞瑜东路22号恒大华府A地块1栋2层5室、6室、21室、22室、23室。负责人：雷梦婕，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨艾芹，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张奇龙，男，该公司工作人员。上诉人卢汉军、卢莉因与被上诉人金碧物业有限公司武汉分公司（以下简称金碧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢汉军、卢莉上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回金碧物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费全部由金碧物业公司承担。事实和理由：一、原审判决违反程序，没有依法向卢汉军、卢莉送达开庭传票及诉讼资料，缺席审理并作出判决，令卢汉军、卢莉丧失了民事诉讼法赋予的平等的诉讼权利，包括依法举证及抗辩的权利。2019年12月20日经金碧物业公司通知，卢汉军、卢莉才知道诉讼一事，后联系一审法院签收判决书。二、金碧物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，依法不应得到法院的支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案的诉讼时效应当自2010年10月1日开始计算。对于2018年7月之前的欠费，早已超过两年诉讼时效。三、卢汉军、卢莉收楼时，就发现水管漏水导致水浸。金碧物业公司派员查看，得知系外墙处水管渗漏导致。之后，金碧物业公司对管道进行了维修，但一直未解决问题。由于房间被污水长时间浸泡，出现墙体、天花、木质家具发霉，甚至霉变生虫；木质大门受潮变形、污损。该问题至今仍客观存在，房屋仍清晰看到因金碧物业公司维修而凿开的洞口。经多次协调，金碧物业公司工作人员口头同意用物业管理费折抵维修费，现在又出尔反尔。房屋渗水系因公共排污管道导致，金碧物业公司作为小区的物业管理公司，对小区内的公共排污管道有维护、管理义务，但其未尽管理义务。对此，卢汉军、卢莉保留另案起诉的权利。四、金碧物业公司主张的欠费金额存在计算错误。金碧物业公司2011年9月20日才与开发商签订前期物业服务合同，如何享有2011年9月20日之前的物业管理收费权？卢汉军、卢莉购房时，开发商承诺其免交12个月管理费。金碧物业公司辩称,卢汉军、卢莉提出的工程问题以及房屋漏水问题，是工程及房屋质量问题。房屋交付后金碧物业公司对此进行了维修，是否修好与物业服务管理无关。卢汉军、卢莉一直在该房屋中居住，说明漏水只是质量瑕疵。该司诉请的是后期物业服务费，与前期的房屋质量问题无关。金碧物业公司不存在提供物业服务不到位问题。金碧物业公司向一审法院起诉请求：1.判令卢汉军、卢莉支付物业服务费102954.85元（从2010年10月1日起暂计算至2018年12月31日）；2.判令卢汉军、卢莉按逾期应付款日千分之三为标准支付违约金30000元（从2010年10月1日暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由卢汉军、卢莉承担。一审法院认定事实：卢汉军、卢莉系恒大华府小区20栋102号房屋的业主，房屋建筑面积371.41平方米。2011年9月20日，武汉东湖恒大房地产开发有限公司（甲方，以下简称恒大房地产公司）与金碧物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，由恒大房地产公司委托金碧物业公司对恒大华府小区提供前期物业服务，委托管理期限自2010年11月2日起至业主委员会与物业管理公司签订新的物业服务合同生效之日止。合同约定了物业服务的内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等事项。其中具体约定主要有：乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅4+1：2.80元/月·平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本金每日3‰的标准向乙方支付违约金等。2016年5月16日，武汉市恒大华府小区第一届业主委员会（甲方，以下简称业委会）与金碧物业公司签订《物业服务合同》（以下简称合同I），由业委会委托金碧物业公司对恒大华府小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止。合同约定了物业服务的内容和标准、物业服务收费、双方的权利与义务、合同的续签、终止和解除、违约责任等事项。其中具体约定主要有：乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅4+1：2.80元/月·平方米；业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费，应当自逾期之日起每天按欠费总额的3‰向乙方支付违约金等。2018年5月13日，业委会（甲方）与金碧物业公司签订了《物业服务合同》（以下简称：合同II），由业委会委托金碧物业公司对恒大华府小区提供物业服务，服务期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同中约定的内容与合同I一致。金碧物业公司持续为恒大华府小区提供物业服务，卢汉军、卢莉作为该小区业主自2010年10月1日起未交纳物业服务费，故有本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，金碧物业公司与恒大房地产公司签订了《前期物业服务合同》，合同的主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，在没有相反证据的情况下，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。金碧物业公司为卢汉军、卢莉房屋所在的小区提供了物业服务，双方构成物业服务合同关系，应当按照《前期物业管理服务协议》的约定遵照执行。金碧物业公司已为恒大华府小区提供了主要的物业服务，履行了《前期物业管理服务协议》约定的主要义务，卢汉军、卢莉拒绝交纳物业费会使双方的利益关系失去平衡，故对于金碧物业公司要求卢汉军、卢莉支付拖欠的物业费的诉讼请求一审法院予以支持。但结合本案证据及当事人的陈述，金碧物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故一审法院不予支持金碧物业公司主张的违约金。经计算，2010年10月1日至2018年12月31日的物业服务费为102954.85元（371.41平方米×2.80元/月每平方米×99个月）。双方当事人是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，金碧物业公司应积极提高物业服务质量，卢汉军、卢莉作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成金碧物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、卢汉军、卢莉于本判决生效之日起十日内向金碧物业公司支付2010年10月1日至2018年12月31日的物业服务费102954.85元；二、驳回金碧物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2959元、公告费260元，由卢汉军、卢莉承担。本案二审期间，卢汉军、卢莉围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和质证。1、卢汉军、卢莉提交2018年9月25日增值税发票，证明其已交纳2018年9月物业费1039.9元。金碧物业公司对该证据真实性予以认可，认可卢汉军、卢莉已交纳2018年9月至12月物业费。经核对原件，本院对该证据予以确认。2、卢汉军、卢莉提交三张照片，证明房屋漏水，金碧物业公司未进行维修。金碧物业公司对该照片真实性无法判定，不认可证明目的。本院认为，该组照片未显示拍摄时间和地点，无法确认与本案的关联性。对当事人二审争议的欠付物业服务费起止时间问题，本院认定如下：依照《前期物业服务合同》约定，金碧物业公司接受委托管理的期限自2010年11月2日起，该时间应为物业服务费收取的起算时间。卢汉军、卢莉已缴纳2018年9月至12月物业费，故其尚欠2010年11月2日至2018年8月31日的物业服务费97750.6元（1039.9元/月×94月）。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，金碧物业公司分别与恒大房地产公司、业委会签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，均为合法有效。金碧物业公司依据合同约定提供了物业服务，卢汉军、卢莉应依约支付物业费。卢汉军、卢莉辩称金碧物业公司未履行房屋外墙渗水等维持义务，本院认为，外墙属于共有部分，在保修期内应由开发商负责维修，超过保修期的，由业委会代表业主决定维修基金的申报等事宜，物业公司仅负有协调处置及后期执行的义务，故卢汉军、卢莉以此拒缴物业服务费没有法律依据，卢汉军、卢莉应向金碧物业公司支付2010年11月2日至2018年8月31日的物业服务费97750.6元。关于卢汉军、卢莉所称金碧物业公司提起诉讼请求超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。卢汉军、卢莉未在本案一审期间提出诉讼时效抗辩，在二审期间就其主张又未举证，对其该项上诉主张，本院不予支持。关于卢汉军、卢莉所称一审法院程序违法的问题。卢汉军、卢莉认可一直居住在恒大华府小区20栋102号房，一审法院受理本案后，先采取邮寄方式向卢汉军、卢莉送达起诉状、证据、传票等应诉材料，邮寄材料被退回。后于2019年5月22日到恒大华府小区20栋102号房张贴公告通知，通知卢汉军、卢莉于2019年5月30日前与法院联系。因无法联系到卢汉军、卢莉，一审法院遂于2019年7月25日采取公告方式送达。卢汉军、卢莉称一审法院未依法向其送达诉讼材料，违法缺席审理的主张，无事实依据，本院不予采信。综上所述，基于卢汉军、卢莉二审提交的新证据，卢汉军、卢莉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1717号民事判决第二项；二、变更湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1717号民事判决第一项为卢汉军、卢莉于本判决生效之日起十日内向金碧物业有限公司武汉分公司支付2010年11月2日至2018年8月31日的物业服务费97750.6元；三、驳回金碧物业有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2959元，公告费260元，由卢汉军、卢莉承担975元，金碧物业有限公司武汉分公司负担2244元。二审案件受理费2359元，由卢汉军、卢莉共同负担115元，金碧物业有限公司武汉分公司负担2244元。本判决为终审判决。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年五月二十二日法官助理吴倩书记员程玉