山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2106号上诉人（原审被告、反诉原告）：李冠宇，男，1983年10月29日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山西纳海永基房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区西线街1号。法定代表人：王洪海，总经理。委托诉讼代理人：杜宝宝，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵超宇，山西德为律师事务所实习律师。上诉人李冠宇因与被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李冠宇上诉请求：1、撤销一审判决第二项内容中“并向反诉原告李冠宇支付利息（以63305元为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率，自2011年3月20日起计算至给付之日止）”，依法改判为“并向反诉原告李冠宇支付利息（以63305元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年3月20日起计算至给付之日止）”;2、撤销一审判决第三项，并改判被上诉人退还上诉人一倍购房款63305元，并赔偿因其违约行为给上诉人造成的损失785593．61元（包括直接经济损失195452．98元，房屋差价损失590140．63元）;3、一审、二审的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、鉴定费等在内的全部费用）由被上诉人山西纳海永基房地产开发有限公司承担。事实和理由：1、一审法院作出被上诉人向上诉人支付利息的计算依据为“按照中国人民银行同期定期存款利率”的判决，属于适用法律错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人未履行办理预售许可证的义务，并且私自拆除房屋，导致合同目的不能实现，依据法律规定，向上诉人退还购房款及利息，而由此产生的利息当然属于上诉人实际现实的损失，因此购房款所产生的利息应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，一审法院适用法律错误。2、一审法院未支持上诉人提出的双倍返还购房款，属于事实认定错误与法律适用错误。被上诉人至今未能办理房屋预售许可证，依据双方签订的认购协议书第二条：“出卖人（即被上诉人）确保买受人（即上诉人）所购买项目为正规商品房，如有虚假，出卖人按买受人已交房款的双倍退还买受人”的约定，并结合上诉人已经支付购房款63305元的事实，被上诉人应当双倍返还上诉人购房款126610元。从该案件整体来看，被上诉人在已经收取了众多买受人的购房款的情形下，又非法拆除案涉房屋，这严重违反了合同约定，案涉房屋也并非被上诉人所述的正规商品房，被上诉人自然应当承担约定的违约责任。又依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第九条所规定的三种情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，无论从合同的角度还是法律的角度，被上诉人都应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院无视上诉人与被上诉人合同之约定，法律之规定，驳回上诉人的该项诉讼请求，属于事实认定错误，法律适用错误。3、一审法院作出判决依据的法律规定系合同无效的规定，又作出解除合同的判决，合同有效才有解除之说，合同无效自然不存在解除一说，因此判决与适用法律相矛盾，属于事实认定不清，适用法律错误。一审法院未支持上诉人因此造成的损失，属于认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《西线精典房屋认购协议书》，系双方真实意思表示，双方应当积极履行相应义务，促使合同能够正常履行完毕，签订合同后，上诉人积极交纳购房款，积极履行属于上诉人应当履行的义务，在合同履行过程中并无过错，但是被上诉人未积极办理房屋预售许可证，并且私自拆除整栋案涉房屋，不仅未积极履行合同义务，甚至恶意阻碍合同的履行，最终导致合同无法履行，其行为是导致合同不能履行的直接原因，应当承担相应的责任。上诉人提出解除合同是由于被上诉人在合同履行过程中存在过错，导致合同不能履行，解除合同后被上诉人需要承担其导致合同履行不能的后果，即恢复原状、赔偿损失。因被上诉人导致合同不能履行，致使上诉人失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成了上诉人无法用同样的价格获取同样面积的房产及相应的投资收益，该损失是现实存在的。由于被上诉人未能够按照合同约定向上诉人交付房屋并且私自拆除了已经建好的案涉房屋，该合同纠纷至今未解决，被上诉人长期占用上诉人已交购房款，导致上诉人无法置办别处房产，在此期间，一直租住房屋生活，因此产生的房屋租赁费用应当由被上诉人承担。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十七条规定，被上诉人应当赔偿上诉人诉求的损失。根据一审法院适用的法律，是认为该合同属于无效合同。关于《西线精典房屋认购协议书》无效损失的认定。法律未明确禁止损失范围包括房屋差价等信赖利益的损失。本案《西线精典房屋认购协议书》合同内容并未违法。合同无效系由被上诉人未履行办理预售许可证等合同义务所致，因合同无效致使上诉人失去了在缔约时以相同成本与他人订立同类房产买卖合同的机会，客观上造成了上诉人的损失。从另外一个角度讲，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同实质上属于效力待定合同，只要被上诉人在约定的时间内，甚至在诉讼前取得了预售许可证，合同都是有效的，即本案合同无效的情形与因违反法律强制性规定而必然无效的合同完全不同。综上，造成本案合同无效的责任和原因在于被上诉人，上诉人作为守约方，因本案合同无效，所丧失的不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会在太原房价整体上涨几倍以上的大背景下获得更大利益的机会。案涉房产的升值部分作为本案无效合同造成的损失，并不违反法律规定，且符合公平、诚实信用原则，有利于维护交易稳定。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由于被上诉人未能够按照合同约定向上诉人交付房屋并且私自拆除了已经建好的案涉房屋，该合同纠纷至今未解决，上诉人在此期间，一直租住房屋生活，因此产生的房屋租赁费用应当由被上诉人承担。上诉人依据法律规定根据中国房地产业协会主办的中国房价行情网太原市万柏林区的租金计算标准计算出在此期间所支出的房屋租赁费用，依法应当由被上诉人承担。同样参考中国房价行情网太原市万柏林区的房价标准计算出房屋差价损失，依法应当由被上诉人承担。关于房产买卖合同无效造成的损失承担问题。上诉人作为本案房屋的买受人，并没有能力调查被上诉人企业的实际运转情况，也不能够预判其故意或者过失无法实际办理房屋预售许可证，案涉人数众多，可见，被上诉人最终未能办理预售许可证并且私自拆除已经建好的楼房，并非作为一个完全民事行为能力人在正常的交易情形下可以预见或者注意的情形，被上诉人造成合同无法履行，导致众多业主遭受重大损失，并非属于行为人只要起到正常注意义务就能够避免的情形。在被上诉人向众多包括但不限于上诉人收取购房款的情形下，不仅不积极履行办理预售许可证的义务，而是拆除了已经盖好的整栋大楼。因此，依据合同法第四十二条之规定，被上诉人应对由此给上诉人造成的损失承担赔偿责任。办理商品房预售许可证是房产开发商被上诉人的法定义务，也是被上诉人在本案的合同义务。因被上诉人违反诚实信用原则，导致房产买卖合同无效，应对合同无效承担责任。因此，在本案中合同无效造成的损失，被上诉人应当承担责任。对上诉人提出的诉求，应当承担赔偿责任。由此可知，无论一审法院认定合同有效解除还是合同无效，均是由于被上诉人原因未积极履行合同义务，法定义务所致，被上诉人应当按照法律规定承担相应后果，一审法院即未查清事实，又未正确适用法律，且判决自相矛盾，逻辑混乱，上诉人无法从一审判决中得出准确的结论。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院依法查明，并依法支持上诉人的诉讼请求。山西纳海永基房地产开发有限公司辩称，关于合同效力是法院主动审查的范围，案涉房屋未取得预售许可证，合同应认定无效，对此请求二审法院予以改判；认购协议无效，上诉人要求返还双倍房款无事实依据，一审法院驳回其该项诉请于法有据；就案涉房屋引发的问题，政府召开了联席会议，认为案涉认购协议不受保护，由答辩人自行将252户购房者缴纳的预付款全部清退，本案在处理过程中，答辩人也是遵循只退本金未退还利息的原则，为保持一致性，请求法院判决时也按此原则为宜。山西纳海永基房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2011年3月20日签订的《西线精典房屋认购协议书》；2、李冠宇承担本案的诉讼费用。李冠宇向一审法院提出的反诉请求：1、解除双方于2011年3月20日签订的《西线精典房屋认购协议书》；2、判令山西纳海永基房地产开发有限公司返还购房63305元、利息30066.27元（自2011年3月21日其计算至2019年4月20日止）及自2019年4月21日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令山西纳海永基房地产开发有限公司退还其一倍购房款63305元，并赔偿因其违约行为给其造成的损失785593.61元（包括直接经济损失195452.98元，房屋溢价损失590140.63元）；4、判令山西纳海永基房地产开发有限公司承担本案本诉及反诉产生的包括案件受理费、鉴定费等在内的全部费用。一审法院认定事实：2009年山西纳海永基房地产开发有限公司开发建设本案争议的楼盘项目，2011年3月20日，双方签订了《西线精典房屋认购协议书》一份，协议约定李冠宇向山西纳海永基房地产开发有限公司购买位于太原市万柏林区西线街1号西线精典项目第1号楼1单元6层6号房屋一套，建筑面积85．85㎡，单价3300元／㎡，总价款283305元，李冠宇于签约时首付购房款63305元，2011年12月31日前支付3万元，剩余房款19万元作银行按揭贷款，合同中双方未约定房屋交付日期。翌日，李冠宇依约支付购房首付款63305元，山西纳海永基房地产开发有限公司向李冠宇出具收据一份。2012年山西纳海永基房地产开发有限公司因资金等原因停工，2017年该项目所建楼房被拆除后，土地另行出售。至起诉前该项目仅取得国有土地使用证（地号：并政地国用（2012）第00105号、00106号），未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，一、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，买卖合同的双方对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。二、开发商和业主从签订买卖合同到办理房屋转移登记之间往往有较长的时间。合同履行过程中，可能出现各种情况导致合同的履行发生变动（合同协议解除的法定规定）。本案中，山西纳海永基房地产开发有限公司的本诉、李冠宇的反诉均提请法院解除双方订立的协议，符合合同协议的情形，对于此请求，依法予以确认，双方协议自本案开庭之日起解除。三、合同解除的法律效果是使合同关系消灭。依据我国《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。其中，恢复原状指恢复到订约前的状态。合同解除后，恢复原状还包括返还财产所产生的孳息；故返还已缴纳购房款并从收款之日按照中国银行同期存款利率支付占用期间的利息。四、由于合同尚未履行完毕，业主并未取得房屋所有权，也就并未实际取得房屋溢价部分，故房屋溢价损失显然不是实际损失，对该项诉请不予支持。综上所述，确认山西纳海永基房地产开发有限公司与李冠宇签订的《西线精典房屋认购协议书》解除，山西纳海永基房地产开发有限公司应当返还李冠宇已支付的购房款63305元，并向李冠宇支付相应利息。李冠宇主张的其他赔偿请求，不符合法律规定，不予支持。最终判决如下：“一、确认原告（反诉被告）山西纳海永基房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李冠宇于2011年3月20日的《西线精典房屋认购协议书》解除。二、反诉被告山西纳海永基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李冠宇购房款63305元，并向反诉原告李冠宇支付利息（以63305元为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率，自2011年3月20日起计算至给付之日止）三、驳回反诉原告李冠宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告山西纳海永基房地产开发有限公司承担。反诉案件受理费6611元，由反诉被告山西纳海永基房地产开发有限公司承担1383元，由反诉原告李冠宇承担5228元。”本院二审期间，上诉人庭后提交了一份证明及其他购房人的录音资料。由于该两份证据均涉及案外人，上诉人又未申请作为证人出庭作证，无法核实其真实性，对其证明力无法认定。一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《西线精典房屋认购协议书》的内容及履行符合前述法律规定，应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。案涉买卖合同因被上诉人未取得商品房预售许可证明，故应认定为无效。一审中双方当事人虽均提出解除合同的诉讼主张，但人民法院对双方当事人诉争的合同效力问题应予以主动审查，故一审法院确认案涉合同解除不当，应予纠正。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，根据上诉人提交的证据不能充分证明被上诉人存在前述法律规定的情形，其依据该条主张的各项损失，本院不予支持。关于合同无效的后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人应当返还上诉人支付的购房款63305元，并向上诉人支付相应利息。本院结合案涉认购协议所涉人员的总体处理情况及已经生效判决的裁判结果，综合认定利息按照中国人民银行同期定期存款利率予以计算。综上所述，一审判决确认解除案涉认购协议不当，应予纠正，其他判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1267号民事判决第二项、第三项；二、撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初1267号民事判决第一项；三、山西纳海永基房地产开发有限公司与李冠宇于2011年3月20日签订的《西线精典房屋认购协议书》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由山西纳海永基房地产开发有限公司承担；一审反诉案件受理费6611元，由山西纳海永基房地产开发有限公司承担1383元，由李冠宇承担5228元；二审案件受理费李冠宇交纳6611元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 李铁柱 二O二O年五月二十五日书记员 王 唯