辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0192民初719号原告：**志，男，1962年9月26日出生，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王晓龙，系辽宁盛竹律师事务所律师。被告：沈阳嘉美房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路26—1号1—20—E。法定代表人：范雪梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告**志与被告沈阳嘉美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告**志的委托诉讼代理人王晓龙，被告沈阳嘉美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**志向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告双倍返还原告定金7万元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月21号，原告与被告沈阳佳美房地产开发有限公司，签订（时代城）楼宇认购书，约定原告购买被告开发的沈阳时代城14号楼1504号房，建筑面积75.49平方米，房款共计548986元，定金1万元。合同签订后，原告按照约定支付了1万元的定金。按销售方介绍，交1万元诚意金等于是VIP，并享有三项优惠权益，第一、优先选房，第二、交诚意金5000抵押两万，第三、九九折购房。原告按双方签立和约的规定于2017年5月21日又支付1万元的定金（按规定可以抵4万块钱的购屋款）。5月28号再次支付购房款2万元及5000元的会员费。在签订认购书时，被告的销售人员告知原告是台湾居民，提供身份证、工商银行卡等材料可以办理银行贷款购买房屋，销售人员也为原告计算贷款的方式。2018年1月13号美的时代城新的销售人员靖兆宇，告知工商银行不能做台湾人房屋贷款，并表示再询问其他银行，或让原告换一个人的名义购买房屋。之后双方一直在找银行询问，1月26号，原告跟被告联系，邮政储蓄银行可为我方办住房贷款，银行需要开发商的详细资料，因此向被告询问。2月1号，邮政储蓄银行回复可以为沈阳嘉美房地产开发有限公司办理台湾人购房贷款业务。被告销售人员告知，以前有跟邮政储蓄银行办理过贷款业务，现在有没有不太清楚，后多次找到被告询问协商，被告都让我方一等再等，后被告通知，房子已经被清退，无法再购买。据原告了解，该房屋已经由被告销售他人，合同目的已经不能实现，原告多次找到被告协商，被告都没给出具体答复。原告认为，在销售过程中，原告方并无过错，被告的违约行为，导致原告不能继续购买房屋，给原告造成巨大损失，对于原告已经交付的定金，根据法律规定，被告应当双方返还，请法院查清事实，依法支持原告诉请。被告辩称，根据楼宇认购书第14条之约定，买售人也就是本案原告应该自行确认本人的贷款资格，确认有贷款能力才可签订认购协议，如因原告贷款或其他原因，导致未能在认购书规定的期限内签署商品房买卖合同，或不履行认购书内的任何条款，则视为放弃该房源的订购，订购书自行解除，被告不退还所交付的定金。关于原告诉请的7万元中，只有1万元是定金，有5000元是向宁波顺居房地产经纪有限公司辽宁分公司支付的，与本案不是一个法律关系，原告已撤回对其的诉讼，另外2万元，系首期而非定金，也就是说本案中被告只实际收取了原告共计3万元，定金只有1万元，因此，原告的诉讼请求没有法律依据，被告同意返还首期2万元，不同意返还定金。经审理查明，原、被告于2017年5月21日签订《[时代城]楼宇认购书》,约定原告向被告购买[沈阳时代城]14号楼1504号房屋，建筑面积75.49平方米，单价每平方米7,272.30元，原告支付被告定金1万元。合同第六条约定，原告应于2017年5月12日至2017年5月28日，携带此认购书、定金收据、本人身份证原件等相关证件及约定房款到沈阳时代城销售中心支付房款及签署《房屋买卖合同》。合同第七条约定，被告在上述约定的期限内无权对原告认购的房源另行出售。原告应当严格遵守双方约定的时限，如违反认购书的约定，未能于上述期限内签署《商品房买卖合同》或未按时交付房款，或不履行认购书条款，则视为原告自动放弃购买权，被告有权单方面解除认购书，并将认购房源另行处理，所收定金不予退还。合同第十四条约定，除一次性付款外，其余方式购房，原告应当自行确认本人有贷款资格、能力后签署认购书，如因原告贷款或任何其他原因导致原告未在认购书规定的期限内签署《商品房买卖合同》或不履行认购书内任何条款，则视为原告自动放弃该房源的定购权，此订购书自动解除，被告不退换原告所交付的定金，被告可将房源另行出售，且无需征得原告同意。该合同签订的同时，原告向被告支付了定金人民币1万元。2017年5月28日，原告与宁波顺居房地产经纪有限公司辽宁分公司签订一份会员服务协议，并向该公司支付会员费人民币5千元。同日，原告向被告支付购房首期款人民币2万元。在此之后，被告的工作人员开始协助本案原告办理房屋贷款，但因贷款政策和被告身份问题，直至2018年4月，原告仍然无法获取银行贷款，故未与被告签订正式的房屋买卖合同。原告于2018年4月20日通过微信与被告的工作人员沟通，原告表示可以全款购房，被告告知原告其预定的房屋已经售出。原告认为被告违反协议约定，存在合同欺诈和一房二卖的情形，起诉来院。上述事实有原被告的当庭陈述，原告提交的证据：楼宇认购书、定金收款收据、微信聊天记录截屏、房屋销售宣传单、建设银行商品房贷款业务单、会员服务协议及收款收据予以证明，在卷佐证。本院认为，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议,而本约是依照预约于将来订立的合同。本案中,本约即为正式的商品房买卖合同。原被告签订的《楼宇认购书》对涉案房屋的房号、面积、价款等条款进行了确定，且包含何时支付房款及签订本约的商品房买卖合同等内容，属于在双方未就其他房屋交易事项达成一致的前提下,双方签订的《楼宇认购书》应认定为预约合同。对于涉案《订购书》是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，以及第四十五条第一款之规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”根据双方签订的《认购书》第六条约定，“乙方应在2017年5月21日（含21日）至2017年5月28日（含28日），携带本认购书……支付房款及签署《商品房买卖合同》”，第十四条约定：“除了一次性付款方式外，其余方式购房，乙方应当自行确认本人有贷款资格、能力后签署本协议。如因乙方贷款或任何其他原因导致乙方未在此订购数规定的期限内签署《商品房买卖合同》或不履行本认购书内任何条款时，则视作乙方放弃该房源的定购权。此定购书自动解除，甲方不退还乙方所交付的定金；甲方可将该房源另行出售，且无需征得乙方同意。”上述约定属于该合同的解除条件，当原告未在此定购书规定的期限内交付房款及签署《商品房买卖合同》，即2017年5月28日（含28日）前，则合同的解除条件成就，涉案合同自动解除。但本案另有一特殊情形，原告在2017年5月28日向被告支付了首期款2万元，且在2017年5月28日之后，双方继续对房屋买卖、贷款办理等事项进行沟通，从双方的微信聊天记录可以看出双方依然有继续签订《商品房买卖合同》的意思表示。双方在沟通过程中，被告在聊天记录表示要求原告尽快办理贷款，否则公司会下发“挞定函”等告知，原告亦联系多家银行办理贷款，但最终原告未能成功办理贷款，直至被告将房屋另行出售后，原告亦通过微信表示可以全款购房。在上述沟通期间，双方对本案的《认购书》的态度均是消极的进行，导致双方对此合同是否已经解除，是否成立新的预约合同关系，是否不再签订新的合同而继续履行原合同等情况均未得以明确。按照房地产买卖的交易习惯，如果本案原告在2017年5月28日之后，被告能够办理购房贷款，这本案预约合同的定金也会计入整体的购房款，故本院认为双方对于本案合同属于默示的继续履行。根据本案所涉合同的约定，被告取得了另行销售涉案房屋的权利，但其未明确告知原告涉案预约合同解除，房屋将另行出售，反而继续与原告沟通贷款事宜。原告则在长达近一年的时间内仍旧无法办理购房贷款。直至被告将房屋另行出售，合同已无法继续履行，应当解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案合同双方都是在想当然的认为其有权利，但均没有明确的告知对方，各自的过错程度相当。故被告应当将其收取的1万元定金，2万元首期款返还原告。对于原告要求被告双倍返还的主张，本院不予支持。对于原告要求被告承担其向宁波顺居房地产经纪有限公司辽宁分公司支付的5000元会员费的主张，属于原告与该公司之间的法律关系，不属于被告应当承担的责任，对于此项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告沈阳嘉美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告**志还定金及首期款人民币3万元；二、驳回原告**志的其他诉讼请求。案件受理费人民币1550元，由原告**志负担800元，由被告沈阳嘉美房地产开发有限公司负担750元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 明人民陪审员  王呈志人民陪审员  周德玉二〇二〇年五月二十六日法官助理王东阳书记员宋婷婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。