江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终515号上诉人（原审原告、反诉被告）：丰城市林安物业管理有限公司。住所地：江西省丰城市龙光东大道林安商贸城。统一社会信用代码：91360981060757873Y。法定代表人：胡强，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛全国，江西金丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任萍英，女，1977年8月20日出生，汉族，江西省丰城市人，群众，个体工商户，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：游仁甫，江西浩剑律师事务所律师。上诉人丰城市林安物业管理有限公司（林安公司）为与被上诉人任萍英租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2019）赣0981民初3705号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员易芳担任审判长，与审判员高胜敏、黄若凡参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林安公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项，依法改判解除林安公司与任萍英2014年4月签到的《商铺租赁合同》，责令任萍英向林安公司交还租赁的商铺并支付租赁期间的租金、物管费、电费等费用226120元；2、请求驳回任萍英的全部反诉请求；3、本案一、二审诉讼费、反诉费、财产保全费由任萍英承担。理由是：一、由于任萍英的违约行为，双方2014年4月签订的《商铺租赁合同》应当终止，任萍英在租赁期间的租金、物业费应当支付，一审判决驳回林安公司的诉讼请求是错误的。任萍英在规定时间内没有装修、营业，违反了合同约定，其也没有交过租金、物业费，属于严重违约行为；二、林安公司在履行与任萍英签订的《商铺租赁合同》中没有任何违约行为，任萍英的反诉请求不能成立；三、一审法院将一份伪造的证据认定有效，不但不处罚制裁提供伪证者，并且据此裁决变更租金为每平米10元/月是错误的；四、一审判决第一项变更租赁期限没有裁决依据。二审中，任萍英答辩称：1、2014年6月17日不是租赁物的交付时间，只是签订租赁合同时间，不能构成任萍英未能在规定时间内完成装修；2、因为林安公司没有解决任萍英所反映的问题，任萍英租赁的商铺不能正常使用，因此存在不交租金和物业费的合理理由；3、林安公司没有履行物业管理的职责，且导致本案的租赁商铺不能正常使用，构成根本违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林安公司一审诉讼请求：1、判决终止林安公司与任萍英签订的《商铺租赁合同》，责令任萍英将租赁的商铺归还林安公司；2、判令任萍英向林安公司支付租赁商铺期间的租金、物管费、电费等费用226120元；3、本案诉讼费用由任萍英负担。任萍英一审反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》从2019年12月1日起实际履行，租赁期限变更为2019年12月1日至2034年11月30日止，第一年标准租金变更为每平米10元/月，其余合同条款除计租时间相应顺延外，其他合同内容不变；2、林安公司酌情赔偿任萍英原《商铺租赁合同》未能实际履行造成的经营损失300000元；3、反诉费用由林安公司负担。原审认定的事实及判决要点：2014年4月，罗筱君（罗筱君系任萍英的丈夫，罗筱君于2019年1月因病去世，罗筱君商铺现由任萍英经营）以购买和租赁方式将林安国际商贸城Y4-50号至Y4-58号共九间商铺整体经营宏宇陶瓷。为扩大经营，2014年6月林安公司（甲方）与罗筱君（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、罗筱君租赁林安国际商贸城Y4-63a号商铺经营陶瓷、卫浴及其代理的建材，租赁面积606.12平方米（套内面积419.35平方米）；2、租赁期限从市场开业之日起至2029年4月30日止；3、铺位标准租金为12元/平方米/月，月标准租金为5032元，从第四年开始，每年在上阶段基础上递增6%（四舍五入保留一位小数），即第四年标准租金为12.7元/平方米/月，第五年标准租金为13.5元/平方米/月；物业管理费标准；4、乙方在签订本租赁合同时，应向甲方缴纳三个月的租金13586元，合同期内第二年的物业管理费2516元；5、甲方负责公共范围内日常经营管理、公共保安、清洁等服务工作；6、违约处理等。合同签订后，任萍英于2014年6月17日缴纳了租金13586元及物业管理费2516元。2014年10月10日，林安公司（甲方）与案外人鄢辉明（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方承租甲方Y4-17至Y4-23、Y4-23a、Y4-25、Y4-59、Y4-60号商铺；2、甲方允许乙方在Y4栋门头楼顶制作发光字，发光字内容为“新中源陶瓷”；3、甲方给予乙方Y4栋门头在租约期内免费使用等。任萍英在林安公司与鄢辉明签订上述协议后，考虑到Y4栋门楼头顶为整栋楼商场入口顶部，系公共部分且位置显耀，此处公示“新中源陶瓷”品牌，必然会对位处商场入口东侧的陶瓷经营产生巨大影响，特别会对任萍英租赁林安公司的拟装修的Y4-63a号二楼商铺影响，自2014年10月10日起即向任萍英要求取消林安公司与鄢辉明签订的“补充协议”中侵犯业主权益条款，但林安公司未处理。2015年鄢辉明在正门二层制作“新中源陶瓷”特大招牌，在正门一楼二个立柱印刷广告字体，封闭正门入口一至二楼踏步左右两侧并装修制作广告位，将二楼其经营商铺前面公共部分地面铺设瓷砖，使正门入口到新中源商铺形成整体经营新中源陶瓷之势，对其他经营陶瓷商铺的经营产生巨大影响，但林安公司仍未行使自己管理职责，直到2019年5月23日起诉鄢辉明要求：依法裁决鄢辉明撤除林安国际商贸城Y4区“陶瓷馆”中占用建筑物公共部分的装修，包括：1、Y4区“陶瓷馆”正门二层“新中源陶瓷”大型招牌一块；2、Y4区“陶瓷馆”正门一楼二个立柱上的广告字体；3、Y4区“陶瓷馆”正门一楼通往二楼踏步上的广告字体；4、Y4区“陶瓷馆”正门一楼通往二楼踏步两边的全部装修。后鄢辉明与林安公司经法院调解达成调解协议：鄢辉明同意撤除部分公共部分的装修等。另查明，2014年12月10日，林安公司与任萍英签订《补充合同》：罗筱君租赁的Y4栋二楼租金原定每月每平方米12元改为每月第平方米10元。任萍英自2014年6月17日后未向林安公司缴纳Y4-63a商铺的租金及物业管理费。2019年8月20日林安公司将任萍英诉至法院，请求支持诉请。原审法院认为，林安公司与任萍英签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。林安公司与任萍英诉争租赁商铺的目的是任萍英经营陶瓷等，双方签订租赁合同后任萍英于2014年6月17日预缴了三个月的租金；2014年10月10日，林安公司作为管理方与案外人鄢辉明签订《补充协议》，将Y4栋门楼头顶等公共部分给予鄢辉明使用，任萍英等租户随即向林安公司要求取消侵犯任萍英权益的条款，但林安公司未行使自己的管理职责，导致鄢辉明在正门二层制作“新中源陶瓷”特大招牌、在正门一楼两个立柱印刷广告字体、在楼梯踏步二侧的封闭装修及二楼地面的改建，使得正门入口和新中源陶瓷经营商铺形成整体，对任萍英使用租赁商铺经营陶瓷产生压制影响，林安公司未正当行使自己的管理职责，构成违约，因此林安公司要求终止双方的商铺租赁合同，证据不足，不予支持。鉴于林安公司违约，任萍英反诉要求确认合同从2019年12月1日起实际履行，第一年标准租金按双方2014年12月10日签订的补充合同变更为10元/平方米/月，符合法律规定，应予支持；其要求赔偿经营损失，未提供具体损失证据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认丰城市林安物业管理有限公司与任萍英签订的《商铺租赁合同》自2019年12月1日起实际履行，租赁期限变更为2019年12月1日至2034年11月30日止，第一年标准租金变更为10元/平方米/月，其余合同条款除计租时间相应顺延外内容不变；二、驳回丰城市林安物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回任萍英的其他反诉请求。本诉案件受理费4692元，财产保全费1680元，反诉案件受理费5800元，合计12172元，由林安公司负担7372元，任萍英负担4800元。二审中，上诉人林安公司、被上诉人任萍英均未提供新证据。本院二审查明：本院除确认一审查明的事实外，另查明任萍英自与林安公司于2014年4月签订《商铺租赁合同》至今，其未对涉案商铺进行装修、占有使用。本院认为：任萍英丈夫罗筱君（现已故）与林安公司签订的《商铺租赁合同》，系其双方真实意思表示，不违反法律法规强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效。本案争议的焦点一是双方签订的合同是否应解除，双方合同是否应从2019年12月1日起继续履行至2034年11月30日；二是林安公司应否计收租金、物管费；三是林安公司应否赔偿任萍英损失。一、关于双方合同是否应解除问题。1、房屋租赁合同构成根本违约的一个重要特征和条件就是不交租金，本案中，任萍英自2014年4月签订租赁合同至今，除2014年6月17日预交了三个月租金外，长达五年多的时间未交租金和物管费，明显依法应当认定任萍英构成根本违约，原审对此未作认定不当，应予纠正；2、林安公司允许涉案Y4栋房屋的其他承租人在Y4栋门头楼顶制作发光字“新中源陶瓷”品牌并不必然导致任萍英根本无法经营，并不必然导致双方合同完全不能履行，Y4栋门头悬挂特大型“新中源陶瓷”招牌，如果侵害了包括任萍英在内的其他承租人的权益，侵权人亦是制作悬挂该招牌的人，林安公司仅承担管理不力的责任，并不能成为任萍英完全拒付租金的理由；3、任萍英自2014年4月与林安公司签订租赁合同后至今，未对涉案商铺进行任何装修使用和经营，导致涉案商铺长期闲置。综上，林安公司关于要求解除双方签订的商铺租赁合同具有事实和法律依据，理由充分，应予支持。任萍英要求继续履行合同理由不充分，本院不予支持，原审判决“从2019年12月1日起实际履行，租赁期变更为2019年12月1日至2034年11月30日止，第一年标准租金变更为10元/平方米/月，其余合同条款除计租时间相应顺延外内容不变”缺乏事实和法律依据，判决错误，应予纠正；二、关于林安公司应否计收租金和物管费问题。经查，双方签订租赁合同后至今，任萍英未对涉案商铺装修，未实际经营占有使用，且双方存在一定纠纷，在此情况下，林安公司要求依合同约定计收任萍英租金、物管费等有失公平，原审法院驳回林安公司该诉请并无明显不当，本院予以维持；三、关于林安公司应否赔偿任萍英损失问题，根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，任萍英主张要求林安公司适当赔偿其损失，但其未提供具体损失的证据，原审法院驳回其该诉请正确，应予维持。综上，林安公司关于要求解除双方合同的上诉理由成立，本院予以支持。其要求计收租金、物管费的上诉理由不充分，本院不予支持。任萍英要求从2019年12月1日起继续履行合同及要求林安公司赔偿损失的反诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定基本事实清楚，但判决部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省丰城市人民法院（2019）赣0981民初3705号民事判决中的第二、三项；二、撤销江西省丰城市人民法院（2019）赣0981民初3705号民事判决书中第一项；三、解除丰城市林安物业管理有限公司与罗筱君（任萍英丈夫，已故）2014年4月签订的《商铺租赁合同》。一审本诉案件受理费4692元、财产保全费1680元、一审反诉案件受理费5800元，二审案件受理费4692元，共计16864元，由丰城市林安物业管理有限公司负担11064元，由任萍英负担5800元。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年五月二十五日法官助理罗武平书记员张媛