广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2761号原告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第二期10幢34号铺。法定代表人：彭玉恒，任经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。被告：赖超栋，男，1979年4月12日出生，汉族，身份证地址：广东省化州市。原告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）与被告赖超栋物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼，被告赖超栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汇挚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3937.12元，2018年4月1日至2019年12月31日期间的水费939.60元,2018年2月1日至2019年12月31日期间的公摊电费384.40元,合计5261.12元;以及逾期缴纳前述费用的违约金(自逾期之日起按拖欠费用日千分之一计算至付清欠费之日止)；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是金海岸花园第二期（观海）25幢2梯1404房业主，原、被告于2009年10月14日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业管理协议”），被告自2010年10月4日收楼并入住，原告依据约定向被告提供物业管理服务，但被告却无故拖欠支付2018年3月1日至2019年12月31日期间的物业管理费3937.34元，2018年4月1日至2019年12月31日期间的水费939.60元，2018年2月1日至2019年12月31日期间的公摊电费384.40元，合计526134元；原告经多次上门及在公告栏粘贴催缴告示的方式催收前述费用，但被告仍不予缴纳，被告该行为已违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、以及物业管理协议约定，所以原告有权依据物业管理协议约定向被告收取违约金（按约定暂计至2019年12月31日违约为1713.70元）。原告为了维护自身的合法权益，依据我国民事诉讼相关法律规定，依法向法院提起诉讼，恳请法院依法判决支持原告诉讼请求。被告赖超栋提出书面答辩意见辩称：1.按照合同每月定时从中国银行账户划扣管理费，但是在物业管理服务协议没有明确规定余额不足如何划扣。按照通用服务合同或类似服务惯例（水、电、煤气和房屋还贷都是从此账号划扣，参见流水记录），应委托银行每月自动划扣账号余额，同时通过短信等方式通知用户余额不足数量。但是物业公司没有这样做，每月划扣发现余额不足时，选择忽略账号余额，直接累加到下一个月管理费，并且没有及时通知住户。因此造成管理费累加数目越来越多，造成以后每个月的管理费，在账号足额的情况下都没有划扣成功。在和管理处沟通后，管理处不同意自动划扣。如果不能自动划扣，以后还是会出现这种划扣不成功情况。2.物业服务质量差、不响应：（一）本人所在观海25栋1404房门口的地砖出现大面积脱落，物业拆除地砖后，迟迟没有铺上新瓷砖，裸露水泥砂浆地面一年多之后，直到2020年2月起诉通知书到达之后才铺上瓷砖，而且新旧瓷砖颜色差别明显，破损部分依然存在，严重影响美观和房子价值。（见附图1）（二）2019年楼上装修期间，发现楼板渗水，造成房间天花出现大面积发霉，通知物管后，物管至今未派人过来查看情况。（见附图2）综上所述：1.物业拖欠是由于物业公司没有委托银行自动划扣造成；2.勿业服务质量差，响应慢，不作为，广州市汇挚物业管理有限公司应该为此承担责任，恢复原样地砖和修补天花。经审理查明，被告赖超栋是广州市番禺区金海岸大道83号25幢2梯1404（以下称涉案房屋）的权属人并居住在该房屋，该房面积为91.7757平方米。2009年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为金海岸花园二期七组团高层住宅25栋2梯1404房提供物业管理服务。合同约定建筑面积为91.52平方米；甲方对本住宅建筑物以外的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对涉及第三方责任（包括但不限于建筑物的质量问题、设施设备供应商的产品质量问题）的有关事务，甲方仅承担与相关负责人进行协调处理，或为乙方保留有利于乙方的证据责任；住宅按建筑面积每月每平方米1.95元计收；自卖售人向乙方发出收楼通知书，告知乙方物业接收的相关期限到期之日的次日起，乙方须向甲方缴纳当月及下月物业管理服务费，每月费用缴纳时间：当月10日前8:30-11:30、14:00-17:30；乙方同意以委托银行划扣或转账支票方式支付本物业管理服务费等费用，所产生的银行服务费由甲方承担；本物业管理服务费收费标准不包含物业所在区域共用设备设施项目日常运行所产生的分摊费用（如路灯、水景等公共区域的清洁、绿化用水等），如有发生，乙方应按甲方所公布的实际发生数和应分摊数另行缴纳公共分摊费用；受有关部门、单位或个人的委托，甲方可提供水费、电费、燃煤气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准按政府有关规定执行；乙方违反协议，不按本协议约定的双方标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起乙方须按每天千分之一的标准向甲方缴纳违约金。2010年10月4日，被告在《金海岸花园业主收楼资料》上签名确认收楼。原告向本院提交了涉案房屋的《拖欠物业管理费及违约金明细》、《拖欠水费及违约金明细》、《拖欠公摊电费及违约金明细》，拟证明被告欠款的情况。《拖欠物业管理费及违约金明细》载明从2018年3月起至2019年12月，管理费每月178.96元共欠款3937.12元、违约金合计1341.31元。《拖欠水费明细》载明从2018年4月起至2019年12月共欠水费939.6元、违约金255.39元。《拖欠公摊电费及违约金明细》载明从2018年2月起至2019年12月共欠公摊电费384.4元、违约金116.93元。2019年12月5日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付截至2019年11月30日拖欠的物业管理费3758.37元及水费855.9元、公摊电费364.4元，该邮件显示由他人代收。被告称其没交物业管理费、水费、公摊电费的原因为物业服务质量差、不响应，涉案房屋门口地砖出现大面积脱落，涉案房屋楼上装修期间渗水造成天花板发霉，物管没派人查看情况。对此，原告称涉案房屋所在的金海岸观海25栋2梯走廊瓷砖有脱落，原告申请使用物业专项维修基金进行维修，受到业主反对，业主认为不需要维修，并投诉到金海岸居委会及街道办，居委会和街道办协调后要求原告必须得到三分之二业主同意才可以使用维修基金，街道办要求原告尽快维修，现已修好。对于天花板漏水的问题，原告称其曾与涉诉房屋楼上的业主沟通，要求查看渗漏情况，但没有得到回复。审理中，原告就其上述主张补充提交了《25栋2楼走廊维修修复工程预算书》、《建设工程造价审核意见表》、《房屋维修工程施工承包合同》、关于金海岸花园二期小区物业专项维修资金紧急使用使用方案的公示图片、《广州市物业专项维修资金紧急使用申报表》、金海岸花园二期观海25栋2梯全体业主诉求、《关于金海岸花园二期项目物业维修基金的函》、《关于公示征询观海25幢2梯业主是否同意动用专项物业维修资金意见结果的公示》、《关于尽快对金海岸256栋2梯公告走廊内墙进行修复的通知》等证据。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于被告是否有权拒绝缴纳原告诉请的物业管理费用及违约金。根据被告的答辩，其拒绝缴纳物业管理费的理由是物业服务质量差、响应慢。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、公用设施维护、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的，并具有连续性和整体性，就被告所称的门口地砖脱落问题，原告已举证证明其曾公示征询业主是否同意动用专项物业维修资金进行维修，且被告也确认原告在2020年2月后铺上瓷砖，可见原告对地砖脱落进行了维修，并非完全没有履行其维修义务。至于天花板渗水问题，《前期物业管理服务协议》约定原告负责共用部位、共用设施设备等项目的维修管理服务，对于涉及第三方责任的事务仅承担协调处理和保留证据的义务，被告没有提供证据证明其房屋渗水是属于物业共用部分还是专有部分的问题，故其要求原告修补涉案房屋的天花板没有合同依据。被告在本案中提供的证据未能充分证明原告不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已实际享受了物业管理服务，应当按照约定向原告支付相应的物业服务费，被告在本案中不享有同时履行抗辩权，被告以原告在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。《前期物业管理服务协议》对不按时足额缴纳管理费的违约责任有明确约定。综上，原告要求被告支付拖欠的管理费及违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告在答辩中未对原告主张的欠费时间及金额提出异议，视为对此无异议。被告应支付自2018年3月起至2019年12月的物业管理费178.96元×22个月=3937.12元。由于《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计收标准明显过高，原告又未举证证明被告迟延支付物业管理费对其造成的实际损失，故本院依法将违约金的计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，并应以本金为限。被告辩称由于原告没有委托银行自动划扣才造成其欠费，本院认为，足额支付物业管理费是被告的义务，原告已寄送律师函向被告催收物业服务费、水费及公摊电费，履行其通知义务，在被告账户余额不足的情况下，原告未能划扣被告所欠的物业管理费，并非原告责任。物业服务费用的支付方式并非仅有银行划扣一种，如被告同意支付部分物业管理费，亦可积极与原告沟通协调，被告以未能完成银行自动划扣为由拖欠物业管理费，对此抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张水费、公摊电费的问题，被告的答辩中未对原告主张的欠费时间及金额提出异议，视为对此无异议。被告应向原告支付2018年4月起至2019年12月共欠水费939.6元，2018年2月起至2019年12月共欠公摊电费384.4元。被告在原告垫付水费、公摊电费后，拒绝返还，确给原告造成损失，应向原告支付相应违约金，但原告主张的违约金计算标准明显过高，根据本案的具体情况，本院酌定水费、公摊电费的违约金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并应以本金为限。被告赖超栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赖超栋应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付广州市番禺区金海岸大道83号25幢2梯1404房屋从2018年3月1日至2019年12月31日的物业管理费3937.12元和违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以178.96元为本金，分别从拖欠次月的1日起计算至本金清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告赖超栋应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2018年4月1日至2019年12月31日的水费939.6元和违约金（违约金以939.6元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，水费违约金以本金939.6元为限）；三、被告赖超栋应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2018年2月1日至2019年12月31日的公摊电费384.4元和违约金（违约金以384.4元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，公摊电费违约金以本金384.4元为限）；四、驳回原告广州市汇挚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告赖超栋负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年五月十五日书记员  禤庆华