广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终566号 上诉人（原审被告）：陈秋菊，女，1978年9月1日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：张子维，广西利业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张力，女，1954年7月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人陈秋菊因与被上诉人张力房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈秋菊上诉请求：1.请求撤销一审判决;2.二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定的事实大部分是错误的：一、退房焦点问题。该问题在一审已解决，在此也不作叙述。二、瑕疵焦点问题一审法院已经查明的事实：该房屋租赁的期限是24个月（自2017年9月16日至2019年9月15日止）：下水道冒水空气污染期间是2018年2月至2019年3月（判决书第4页中间查明段）。租赁期限是24个月，冒水空气污染时间是13个月（影响了一半多时间），这13个月因下水道冒水，臭气熏天，客人不愿进店，严重影响饭店生意，给上诉人饭店生意造成的损失是很大的。通行通风、排水采光、环境污染属于相邻关系问题。隔壁房屋下水道冒水，造成空气污染。被上诉人作为房主有责任尽快设法解决。事实上，2019年4月份解决下水道冒水问题，但是早在2019年3月份上诉人就主动与被上诉人商量解除这个租赁合同，要么补偿些装修费、要么转租给他人作别的用途，但均遭到被上诉人的无理拒绝，上诉人无奈之下于2019年5月起才停止交纳租金。一审法院对这13个月的空气污染给上诉人带来的经济损失置之不理，只是简单的认为解决冒水问题在前（4月），停交租金在后（5月起），因而不认为该房屋的瑕疵是上诉人停交租金的理由。三、违约金焦点问题一审法院已经查明：冒水污染期间是2018年2月至2019年3月（第4页）。空气污染、臭气熏天，造成所租房屋无法正常营业，这就是该房屋的瑕疵，就是被上诉人违约在先的事实。按照双方的合同约定，冒水瑕疵问题迟迟解决不了，被上诉人张力违约在先，应当给付上诉人2000元违约金才符合双方的合同约定。四、超期占用费焦点问题合同终止时间是2019年9月15日，实际交房退房时间是2019年10月31日。主要原因是该瑕疵房屋给上诉人造成的损失太大(时间长达13个月），被上诉人不愿意补偿，双方就此协议不了，责任不在上诉人。五、物业费焦点问题。实际情况是2018年1月31日以前，该小区有正规的物业公司服务，此后该小区没有物业公司服务，业主委员会也不存在，业委会主任听说是自封的。小区脏乱差现象十分严重，其他户主或租客也都不用交物业费。同时该问题不属于同一个法律关系，不应该在本案中解决。一审法院就此问题作出判决，既不合法也不公正。 被上诉人张力答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确。关于涉案房屋存在瑕疵问题。被上诉人已在一审法庭上出示现场照片证明漏水地点并非涉案房屋，上诉人当庭承认了这个事实，现又予以否认，是藐视法庭的行为。现场照片证明，漏水的地点是涉案房屋相邻的店面，漏水流到涉案房屋门口造成2－3平方米的局部积水，积水不足1公分深，供水供电部门的证据证明涉案门面在该时段用水用电正常，说明上诉人的经营并未受到影响，小区业委会也证明上诉人正常经营，上诉人的上诉理由不是事实。关于违约金问题。涉案合同履行期间，上诉人多次迟延交纳租金，自2018年2月以来，更是以各种理由拒付租金、物业费和公摊水电费，充分证明上诉人严重违约，应当承担违约责任。关于房屋占用费问题。涉案合同到期后，被上诉人告知上诉人移交涉案房屋，上诉人不但不交还涉案房屋钥匙，还在涉案房屋堆满杂物，并故意将柜子等物堆在门外，上诉人对此亦是承认的，上诉人故意拖延退房，理应承担占用期间的费用。关于物业费问题。小区业委会现在负责小区的物业服务，上诉人对此事实是清楚的，依涉案合同约定，上诉人理应交纳承租期间的物业费。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人张力向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告位于桂林市的商铺；2.判令被告给付原告商铺租金人民币5000元、违约金2000元、物业管理费2408.25元、垃圾费390元、水电公摊费97.5元，合计9895.75元；3.判令被告给付原告自租赁合同到期之日至商铺正式交还期间所产生的各项费用（商铺租金、物业管理费、垃圾费、水电公摊费，商铺租金按目前周边租赁市场价计算）;4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月22日，原告张力委托桂林市城和物业管理公司唐虎经理代其作为甲方与被告陈秋菊作为乙方签订了一份《租赁合同》，该合同载明：“一、经双方协商确定，甲方将华城商贸城小区1-1-93号商铺租赁给乙方居住/办公/经商。二、租赁期限为24个月，自2017年9月16日至2019年9月15日止，每月租金为1000元，大写壹仟元（不包含）物业费。乙方付押金2000元，大写贰仟元，此押金不能抵扣租金和其他费用，租赁期满后，乙方没有违约责任，甲方应退还押金。三、房租租金由乙方每月1号交给甲方，租金应提前支付，如果超过5天乙方尚未付清房租，甲方有权收回房屋，并且押金不退。四、乙方应自己交纳闭路电视费、水费、电费（按实际使用表行度为准）、公摊电费、卫生费、电梯费……六、在租赁期间乙方如需转让，须经过甲方同意（甲方不得无理干涉）。七、租赁期间，如有一方未到期要提前终止合同，需要提前30日通知对方，须经对方同意。如有违约，违约方必须支付贰仟元作为违约金给守约方。租期超过1天按半个月收取；超过3天按一个月收取……”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。2018年2月至2019年3月期间，被告承租的隔壁门面时常出现冒水现象，被告向原告反映了该情况，原告通过相关部门处理后，隔壁门面自2019年4月后未再发生冒水现象。因被告与原告协商转让门面未果，被告于2019年5月起未向原告交纳门面租金。被告自2018年2月1日起未按时交清涉案房屋的物业管理费、公摊水电费。原告向被告追索上述款项未果，原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，被告已于2019年10月31日将涉案房屋退还给原告。庭审中，原告要求被告按2000元每月向其支付合同到期后的房屋占用费。 再查明，2019年11月6日，桂林市叠彩区华城新贵小区业主委员会（以下简称华城新贵业委会）出具《证明》一份，证明涉案的商铺物业费按3.5元/㎡月收费标准执行，涉案商铺建筑面积为35.28㎡，每月物业费为123.5元/月；垃圾费收费金额：20元/店·月；公摊水电费收费金额：每户5元/月。 一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告诉请判令被告退还涉诉门面有无事实及法律依据；二、原告交付给被告的房屋是否存在瑕疵；三、原告要求被告给付违约金2000元是否有事实及法律依据；四、原告要求被告支付商铺租金4500元（2019年5月1日至2019年9月15日的租金）及按2000元/月支付占用费是否有事实依据和法律依据；五、原告主张被告给付物业管理费、水电公摊费的诉讼请求是否应予支持。 关于争议焦点一的问题。合同到期后，被告应将讼争门面交回原告。现被告已于2019年10月31日将涉案门面交付原告，因此，对原告该项诉请一审法院不再作出处理。 关于争议焦点二的问题。被告辩称因相邻房屋下水道堵塞问题，时常出现漏水现象，严重影响其正常营业，原告出租的房屋存在瑕疵，应适当减少租金。一审法院认为，因该小区管道构造问题而出现的渗水现象，并非属于本案涉案房屋内部漏水，系隔壁门面存在瑕疵漏水，且被告向原告提出该问题时，原告已积极通过与物业公司沟通，进行小区内管道维修，至2019年4月已无渗水现象。而被告拒绝向原告交纳租金的时间为2019年5月起，被告拒绝交纳租金的主要原因为涉案门面转让问题，而非隔壁门面漏水问题，故一审法院对被告辩解房屋存在瑕疵，应当减少租金的意见不予采信。 关于争议焦点三的问题。原、被告双方在签订的《租赁合同》第三条约定：“房租租金由乙方每月1号交给甲方，租金应提前支付，如果超过5天乙方尚未付清房租，甲方有权收回房屋，并且押金不退”；第七条约定：“如有违约，违约方必须支付贰仟元作为违约金给守约方”。被告应按《租赁合同》的约定向原告支付租金，但被告从2019年5月1日起未按约向原告支付租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现被告认为双方约定的违约金过高，根据本案实际情况，一审法院酌定由被告向原告支付违约金1000元，故对原告诉请要求被告按支付违约金2000元的诉讼请求，合理部分，一审法院予以支持。 关于争议焦点四的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方在合同中约定每月租金1000元，于每月1日支付，被告理应遵守上述约定，按时支付合同期内涉案门面的租金。原、被告双方签订的《租赁合同》约定租赁期限为2017年9月16日至2019年9月15日，故该合同于2019年9月15日终止。被告自2019年5月1日起未按约定支付租金，根据双方约定，被告应向原告支付2019年5月1日至2019年9月15日的租金4500元。合同到期后，因被告未及时返还涉诉的门面，导致原告无法将涉诉门面再次出租或正常使用，造成原告租赁物的收益损失，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，被告应自合同到期次日起至被告交还房屋之日止向原告支付涉案门面的占有使用费，原告主张被告应按周边租赁市场价每月2000元支付占用费，原告对其主张未提供任何证据予以佐证，且双方签订的《租赁合同》对占用费的标准未进行约定，一审法院认为参照合同约定的租金标准支付房屋占用费较为适宜，被告一直占用涉案房屋至2019年10月31日退还原告，故被告应向原告支付原告房屋使用费1500元。 关于争议焦点五的问题。虽然原、被告签订的《租赁合同》对涉案门面的物业费未作约定，但涉案门面在原、被告签订合同后至被告退还给原告前一直由被告占有使用，且被告曾交纳了涉案门面2017年9月16日至2018年1月31日的物业费，故原告主张由被告支付涉案门面的物业费，一审法院予以支持。因华城新贵业委会出具的《证明》证明涉案门面每月物业费为123.5元/月，故被告应向原告支付2018年2月1日至2019年10月31日的物业费2593.5元。又根据原、被告签订的《租赁合同》第四条明确约定乙方即被告陈秋菊应自己交纳公摊电费，结合华城新贵业委会出具的《证明》，证实该小区的公摊水电费按每月5元的标准收取，被告尚欠2018年2月1日至2019年10月31日的公摊水电费105元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈秋菊支付原告张力从2019年5月1日起至合同到期之日止即2019年9月15日止的商铺租金4500元；二、被告陈秋菊支付原告张力从合同到期次日即2019年9月16日起至房屋实际返还之日即同年10月31日止向原告支付占用费1500元；三、被告陈秋菊支付原告张力违约金1000元；四、被告陈秋菊支付原告张力物业费2593.5元、公摊水电费105元；五、驳回原告张力的其他诉讼请求。本案案件受理费50元(原告张力已预交)，适用简易程序减半收取25元，由被告陈秋菊负担25元，另25元由一审法院退回原告张力。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审查，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人交纳租赁期间欠交的租金、物业费、公摊水电费及违约金？是否应当支付房屋占用费？ 上诉人与被上诉人经协商签订《租赁合同》，合同内容和形式符合法律和行政法规的规定，为合法有效合同。上诉人在履行合同过程中，迟延交纳租金已构成违约，依据合同的约定，应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金。一审判决认定上诉人欠交租金构成违约的事实，判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金，符合合同约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，本院予以维持。上诉人称其承租的涉案房屋下水道漏水影响其经营，不符合事实。现有证据证明，漏水的是涉案房屋相邻的隔壁门面时常出现地下冒水情况，并非涉案房屋的问题，而是小区的化粪池堵塞所致，属于小区物业管理范围，并非上诉人作为房屋出租人的责任，上诉人以此拒付租金的理由不成立，本院不予支持。根据涉案合同约定，上诉人在租赁期间自行承担物业费和公摊水电费，一审对此予以认定并判决，符合合同约定，并无不当。关于房屋占用费问题。涉案合同到期后，上诉人未依约及被上诉人的要求将涉案房屋交还被上诉人，直至一审诉讼期间才将涉案房屋交还被上诉人，侵害了被上诉人的利益。上诉人称其有装修损失，应当由其转租得到补偿，但涉案合同对此并未约定，且上诉人无权转租，也无权以此为由占用涉案房屋，上诉人的装修是否有损失，是否应当得到赔偿，不属于本案审理范围，故本院对此不予审查处理。一审判决认定上诉人无理占用涉案房屋，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院予以维持。上诉人对此的上诉理由不成立，本院予以驳回。 综上所述，上诉人陈秋菊的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元（上诉人陈秋菊已预交），由上诉人陈秋菊负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月十三日 书记员 叶菁华