江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终916号上诉人（原审原告）：周士成，男，1978年8月19日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱梨梅，女，1974年12月26日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪红芹，女，1981年10月24日出生，汉族，居民，住涟水县。被上诉人（原审被告）：涟水县江南房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇今世缘大道139号。法定代表人：金海，该公司总经理。上诉人周士成、朱梨梅因与被上诉人缪红芹、涟水县江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周士成、朱梨梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认为被上诉人江南公司对于案外人荀建国出具的条据并未追认没有事实依据。首先，若江南公司不认可荀建国出具的条据，江南公司也根本不可能将案涉房屋的钥匙交给上诉人，更不可能为上诉人开办水、电户头，同时向上诉人收取物业管理费、装修垃圾费、公共水电费以及装修保证金等费用。向上诉人收取物业管理费的物业服务公司为涟水县幸福物业服务有限公司，该公司的股东为许秀英和朱兴龙，而许秀英与朱兴龙又系夫妻关系。另外，上诉人自2015年元月至今，一直居住在案涉房屋内，若江南公司不认可上诉人已经购买案涉的房屋，江南公司又岂会将房屋给一个素不相识的人居住数年？被上诉人在庭审中辩称是借给上诉人居住，明显不符合常理。其次，涉案房屋并非是上诉人直接从江南公司处购得，而是从案外人处购买后并经江南公司实际控制人朱兴龙的认可，被上诉人江南公司虽然对此予以否认，辩称房屋是借给上诉人居住，但被上诉人并没有证据能够证明该事实，应当承担举证不能的法律后果。2、一审判决在江南公司没有确凿证据证明龚玉霞系江南公司会计的情况下，仅根据江南公司的自认，认定龚玉霞系江南公司的会计缺乏依据。3、虽然被上诉人江南公司的现任法定代表人系金海，但江南公司的性质为自然人独资公司，其大股东、实际控制人确系许秀英，而许秀英与朱兴龙系由夫妻关系，在公司日常处理事务的也是朱兴龙，所以原告有理由相信朱兴龙能够代表江南公司对案涉房屋作出处分。4、江南公司应当提供相关资产负债表及相关记账凭证等证实其与被上诉人缪红芹之间存在合法的房屋买卖事实。一审法院仅根据被上诉人提供的转账凭证认定缪金亚与江南公司之间存在借贷关系缺乏事实依据。被上诉人缪红芹、江南公司未作答辩。周士成、朱梨梅向一审法院起诉请求：1、确认两被告所签订的购房合同无效；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院审理认定事实：被告江南公司系涟水县幸福家园小区开发商，案外人荀建国系幸福家园部分工程的实际施工人。2015年1月19日，案外人荀建国向原告出具条据一张，载明“今付到幸福家园3、4、5#楼工程款金额（大写）叁拾柒万捌仟叁佰元整￥378300.00元今付款人荀建国2015年元月19日”。2015年1月20日，两原告在幸福家园物管处交纳了物管费、装修保证金等费用，领取钥匙并入住至今。2018年10月30日，被告江南公司向案外人缪金亚借款400000元，后江南公司与缪金亚达成还款协议，以本案所涉房屋折抵该笔借款，同日，被告江南公司与被告缪红芹（缪金亚女儿）签订了《商品房买卖合同》，合同约定江南公司将幸福家园5幢201室房屋以400000元价格出售给被告缪红芹，2018年10月31日，被告缪红芹父亲缪金亚通过工商银行向龚玉霞转账400000元，2019年7月1日，被告江南公司向被告缪红芹出具房款收据一张，载明收到缪红芹（幸福家园5#201）房款400000元，后被告缪红芹向涟水县幸福物业服务有限公司交纳了涉案房屋2016年1月1日-2019年12月31日期间的物业费、水电费3195元，办理了房屋水、电卡，交纳了契税8000元，并办理了房屋产权登记证书。另查明，案外人荀建国出具的条据，一直由原告保管，被告江南公司并未收取。还查明，2016年5月20日，被告江南公司以多支付了荀建国、国涟建设集团有限公司工程款3008539.55元为由，诉至涟水县人民法院。2016年11月2日，一审法院作出（2016）苏0826民初3244号民事判决，判决荀建国返还江南公司2010065.52元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张两被告恶意串通，损害了原告的合法权益，首先应提供证据证明其对争议房屋享有合法的权益。原告虽提供了荀建国出具的条据以证明向荀建国交纳了房款378300元，但条据上并未载明该笔款项系原告支付的购房款，即便条据是荀建国在收到原告的378300元房款时出具的，由于原告认可被告江南公司系争议房屋的开发商，即原告明知案外人荀建国对争议房屋并无处分权。原告虽主张荀建国出售房屋给原告的行为得到了被告江南公司的追认，但被告江南公司予以否认，原告对此并未提供证据予以证据。且原告庭审陈述，原告要求江南公司收取荀建国出具的抵工程款条据，但江南公司并未收取，由此可知，江南公司对于荀建国出具的条据并未追认。其次，原告主张两被告之间存在恶意串通，但原告提供的证据均不能证明该主张，而被告缪红芹提供了其父亲缪金亚向龚玉霞银行转账400000元的转账凭证，被告江南公司认可龚玉霞系公司会计，并在2019年7月1日向缪红芹出具了收到幸福家园5#201室房款400000元的收据；再次，原告虽申请了证人冯某,4、朱某,4、周某,4出庭作证，但朱某,4、周某,4与原告系亲戚关系。在法庭与案外人朱兴龙谈话的中，朱兴龙并不认可原告主张的事实。即便三证人证言属实，按照原告与证人陈述，涉案房屋的买卖均是与江南公司朱兴龙在协商，而被告江南公司的法定代表人系金海，朱兴龙即使应允也是一种无权处分，需要经过被告江南公司追认，原告亦未提供证据证明在房屋买卖过程中原告有理由相信朱兴龙有权代表江南公司。综上，原告主张两被告恶意串通，损害了原告合法权益，并未提供相应的证据证明，应承担举证不能的责任，故对原告的主张，不予支持。关于原告申请对周士成书写的购房经过是否属实进行心理测试，一审法院认为，无论测试结果如何，即使原告与被告江南公司之间存在合法有效的买卖关系，在原告并无证据证明被告缪红芹恶意办理登记的情况下，被告缪红芹的权利也应优先于已占用该房屋的买受人即原告，原告并不能以此认定两被告之间的房屋买卖合同无效。因此，对原告的测谎申请，不予准许。关于原告要求被告江南公司提供2018年10月份资产负债表及相关记账凭证、2018年10月份的现金日记账、现金总账、凭证等问题，一审法院认为，被告缪红芹已向法庭提供了向龚玉霞转账400000元凭证，且已办理相应的产权登记，被告江南公司认可龚玉霞系公司会计，因公司与缪金亚之间存在借贷关系而以房抵债。原告并无相反证据推翻两被告的证据，故原告要求被告江南公司提供上述证据并无依据，不予采纳。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:驳回原告周士成、朱梨梅的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由原告周士成、朱梨梅负担。二审中，上诉人周士成、朱梨梅提交了一审证人冯某,4所作的案涉房屋“调解情况经过”，以此说明从2015年12月起致今三年多时间，在与江南公司朱兴龙总经理沟通中从来没有提到过房屋产权争议，只是协调补交购房款。对此缪红芹、江南公司未提出质证意见。本院认为，涉案房屋的沟通过程中是否提到房屋产权争议，与确认合同效力并无关联。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房屋为江南公司开发。上诉人周士成、朱梨梅既没有与江南公司签订购房合同，也没有向江南公司支付购房款，即使其从江南公司领取涉案房屋的钥匙，交纳物业费用，也不足以证实其对涉案房屋享有所有权。被上诉人缪红芹交纳了购房款，与江南公司签订了购房合同，并取得了涉案房屋所有权证。上诉人主张被上诉人缪红芹与江南公司恶意串通，损害其合法权益，但未对此提供证据证明，故上诉人周士成、朱梨梅主张缪红芹与江南公司签购房合同无效无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人周士成、朱梨梅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人周士成、朱梨梅负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  蒋其举二〇二〇年五月二十九日书记员  **平