广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终29399号上诉人（原审被告、反诉原告）：韩永举，男，汉族，1975年11月23日出生，住河南省泌阳县。上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市天佑塑胶制品有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道东方第二工业区定厚路九号。法定代表人：韩永举。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭峰，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：深圳市鑫伟润实业有限公司，住所地深圳市宝安区松岗街道宝安大道9002号。法定代表人：廖升，总经理。委托诉讼代理人：赵立强，广东法广律师事务所律师。上诉人韩永举、深圳市天佑塑胶制品有限公司（以下简称天佑公司）因与被上诉人深圳市鑫伟润实业有限公司（以下简称鑫伟润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩永举、天佑公司上诉请求：1.撤销原判第一、二、三、六项；2.改判第四项增加被上诉人赔偿上诉人财产损失144182元；3.判决被上诉人赔偿上诉人因被停止使用租赁物业造成的经济损失16.5万元及自起诉之日至归还物业之日的经济损失（按每月租金1.1万元计）。事实和理由：一、一审判决书确定上诉人的诉讼主体身份错误。在原审被上诉人起诉后，上诉人提起了反诉，一审判决对反诉请求进行了裁判，但判决书未表明上诉人的反诉原告、被上诉人的反诉被告身份。二、关于合同效力。1.一审判决认定租赁合同无效依据错误。判断房屋租赁合同效力的因素是建设工程规划许可证，判断的依据是规划部门的查询复函，而不是出租人的证明。经向宝安区松岗镇政府负责处理违法建筑历史遗留问题的规划部门了解，凡是在2009年6月2日之前向政府相关部门申报并取得“宝安区历史遗留生产经营性违法建筑申报收件回执”的，均按合法建筑处理。涉案厂房属工业区，建于2000年左右，长期满员出租，现有厂家几十个，近期可能面临三旧改造，法院因出租人的一纸证明草率判决租赁合同无效，工业区内所有承租人的合法权益将无法得到保证，如遇租金上涨或房屋拆迁，出租人可以随意终止合同而不用承担任何责任，从而造成社会不公，形成社会不稳定因素。请二审法院在查明事实的基础上，及时改判。2.被上诉人作为出租方，比上诉人更了解物业的规划许可情况，且被上诉人协助上诉人办理了以物业所在地为经营场所的工商登记，故无效合同的过错方系被上诉人，上诉人无过错。三、关于涉案物业管控问题。1.物业实际管控情况是讼争的焦点，应该予以查明。无论是被上诉人要求支付房屋使用费的诉讼请求，还是上诉人要求赔偿停止使用物业的经济损失的反诉请求，都与涉案物业的实际管控密切相关，应该查明物业实际管理控制情况。2.一审判决对物业实际管控情况未查明，漏查关键事实，认定事实错误。3.庭审中双方举证及陈述，已足以证明物业管控情况，应完全支持上诉人的主张。上诉人租赁厂房，配套五间宿舍，用于生产经营。庭审中，对于四间宿舍已由被上诉人强行接管，接管起始时间是2018年初，双方没有异议；对于厂房已由被上诉人强行接管双方没有异议，接管起始时间双方有分歧，上诉人认为应该是2018年初，被上诉人认为应该是从2018年6月份。那么，自2018年初被上诉人强行接管四间宿舍，自2018年6月被上诉人强行接管厂房，这是双方一致认可的事实，法院应予以认定。同时，根据庭审调查，2018年6月8日，在上诉人不在现场的情况下，被上诉人破锁而入厂房，搬走上诉人财物，之后一直未将厂房交接给上诉人。据此，被上诉人自2018年6月始管控厂房的事实应予以认定。四、关于被上诉人的经济损失。迟至2018年6月始，被上诉人实际管控了四间宿舍和厂房，上诉人不应支付相应的房屋占用费；被上诉人接管主要物业且搬走了上诉人生产资料，上诉人的合同目的不能实现，亦不应支付租金。五、关于上诉人的经济损失。被上诉人接管主要物业，上诉人不能使用房屋；被上诉人搬走了上诉人生产资料，上诉人不能生产经营，在合同终止之前，上诉人的经济损失可按租金标准予以核定。如合同有效，被上诉人违约，应全部予以赔偿；如合同无效，因合同无效原系被上诉人过错造成，亦应全部赔偿。六、关于上诉人的财产损失。上诉人庭审后补充提交了相关证据，法庭未组织双方质证而径行认定，违反法定程序。上诉人的财产物品及价值的主张均在合理范围内；被上诉人单方强行搬走上诉人的物品并处置，未进行物品品名、数量及价值的证据固定，被上诉人应承担举证不能的责任，故上诉人的主张应予以支持。被上诉人拿走的物品中有半成品，上诉人提供了照片录像以及物品的过磅单可以证明有半成品的存在，上诉人的工厂属于生产经营型的，被上诉人作为侵权方没有提供任何证据证明上诉人没有半成品，所以法院应当对上诉人半成品的损失予以认定。鑫伟润公司辩称，一、被上诉人对一审判决第四项不认可，但是考虑到上诉人并没有经济能力支租金，同时想要解决的问题就是上诉人搬走，被上诉人将房屋交回给房东，故被上诉人未提出上诉。二、一审时被上诉人提交了被上诉人工作人员与上诉人通话录音及微信聊天记录，当时已经拖欠租金一年多，上诉人公司停止经营，只有一个人看守大门，老板找不到，在微信聊天记录和通话录音中被上诉人要求对方尽快搬走，如果再不搬走厂房里面剩余的物品被上诉人要处理了，上诉人回复：“那些物品也不值钱，只能值几千块钱，你卖掉也没有什么意思”。在这种情况下，被上诉人找到了收废品的人员现场清点，最后卖了9000元。上诉人抓住这一点向公安机关报警，说被卖掉的物品价值40至50万元，经深圳市宝安区东方派出所立案调查，目前也查不清楚。三、上诉人的经营范围是收购废旧塑料制品，通过一台粉碎机器将物品进行粉碎，将物品变成原材料。一审法院仅仅根据上诉人自己提交的所谓进料单据就认定价值13万多元，不符合事实。四、既然上诉人已经向公安机关报案，称物品被盗卖，并且公安机关也正在调查，反诉不应当进行处理。五、韩永举向公安机关报案后就一直占据被上诉人的厂房，现在也住在宿舍里面，生产车间的大门钥匙也在其自己身上。原审判决上诉人支付厂房占用费直至其实际退还厂房为止，是正确的。鑫伟润公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与韩永举于2016年5月31日所签订的《厂房租赁协议书》无效；2.韩永举、天佑公司立即搬迁并退还租赁物业给原告；3.韩永举、天佑公司支付原告房屋占有使用费、水电费234297元（从2018年2月1日起暂计至2019年4月30日止，实际房屋占有使用费按合同约定租金标准12100元/月计算至韩永举、天佑公司搬迁完毕退还租赁物业给原告之日止）；4.本案诉讼费由韩永举、天佑公司承担。韩永举、天佑公司反诉请求：1.原告继续履行《厂房租赁协议书》；2.原告将位于深圳市宝安区松岗街道东方一路定厚路9号B栋钢构A区三条物业及四间宿舍归还被告；3.原告赔偿擅自处置被告财产的经济损失279100元(详见清单)；4.原告赔偿因停止被告使用租赁物业造成的经济损失l6．5万元及从起诉之日至归还物业之日的经济损失(按每月租金1．1万元)；5.诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2016年5月31日，原告与韩永举签订《厂房租赁协议书》约定：韩永举承租原告位于深圳市宝安区松岗街道东方一路定厚路9号B栋钢构A区建筑物；租赁期限为5年，从2016年4月1日起至2021年3月31日止；租赁押金22000元；每月5号前支付当月租金及上月水电费。后韩永举成立天佑公司（系韩永举自然人独资有限公司）实际使用租赁物业，共同履行租赁合同承租人义务。被告租金支付至2018年2月份。原告出租给被告的物业未办理所有权证书，也未办理建筑规划许可证。一审法院认为，关于租赁合同是否有效，原告从深圳市东方上头田股份合作公司承租深圳市宝安区松岗街道东方一路定厚路9号B栋钢构A区建筑物，后转租给被告使用。深圳市东方上头田股份合作公司出具情况说明，证明涉案物业于2000年3月份兴建，于2016年4月1日出租原告使用，该建筑物无建筑规划许可证，也无房产证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，原告与被告签订的厂房租赁协议书无效，原告主张确认该厂房租赁协议书无效，有事实与法律依据，予以支持。关于两被告之间的责任。韩永举与原告签订合同，天佑公司使用租赁物业并支付房租等其他费用，天佑公司为自然人独资公司，其股东为韩永举，原告主张由两被告共同承担租赁合同义务，有事实与法律依据，予以支持。原告与被告签订的租赁合同无效。原告主张被告退还租赁物业，有事实与法律依据，予以支持。被告使用了原告的物业，应当参照双方签订合同的租金标准向原告支付厂房及宿舍占用费。原告提交证据证明被告从2018年2月1日起拖欠原告租金水电等，被告于2018年3月份起歇业未使用水电，原告于2018年6月已收回4间宿舍，5间宿舍的总租金为3600元每月，被告并不能提交证据证明已向原告支付上述租金及水电费用，经核算，被告应当向原告支付2018年2月1日至2019年4月30日的房屋占用费及水电费154582元，5月1日以后的厂房占用费应按8932元/月（扣除已经归还的四间宿舍租金）计算至实际搬离之日止。关于被告反诉的财产损失。原告与被告均确认处理了部分被告存放于租赁物内的财产，并主张变卖得款为9000元，被告提交进货清单，主张成品价值83000元，半成品价值143000元。一审法院认为，原告变卖被告物资应当由被告同意或者受委托证明，原告提交的收据并未注明货物重量，也未经公证部门进行公证所变卖货物确为9000元，也未提交其所称的消防行政管理部门责令房东必须立即处理危险品的处罚通知书，原告变卖被告物品的行为属于私自变卖他人财物的行为，对其所主张变卖得款9000元的主张，不予采信。被告提交了进料单，反诉主张成品损失83000元，半成品损失143000元，经核算其提交的进料单价值共134918元，被告未提交证据证明其所主张的半成品损失，因此，认定原告变卖被告材料给其造成的损失为134918元，对被告超出事实的反诉主张，不予支持。关于被告反诉的经济损失。被告认为原告阻碍其使用物业造成经济损失，并反诉主张赔偿。被告未提交证据证明原告阻碍其使用物业，也未提交证据证明未使用物业造成其营运损失，被告的该项反诉主张，无事实依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告深圳市鑫伟润实业有限公司与被告韩永举、深圳市天佑塑胶制品有限公司于2016年5月31日签订的《厂房租赁协议书》无效；二、被告韩永举、深圳市天佑塑胶制品有限公司应于判决生效之日起三十日内将租赁物业退还给原告深圳市鑫伟润实业有限公司；三、被告韩永举、被告深圳市天佑塑胶制品有限公司应于判决生效之日起五日内向原告深圳市鑫伟润实业有限公司支付2018年2月1日至2019年4月30日的房屋占用费及水电费154582元（2019年5月1日以后的厂房占用费应按8932元/月支付至实际搬离之日）；四、原告深圳市鑫伟润实业有限公司应于判决生效之日起五日内向被告韩永举、被告深圳市天佑塑胶制品有限公司支付财产损失134918元；五、驳回原告深圳市鑫伟润实业有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告韩永举、被告深圳市天佑塑胶制品有限公司其他反诉请求。本诉受理费2407元，原告已预缴，由原告承担816元，被告承担1591元；反诉受理费3981元，被告已预缴，由原告承担1209元，由被告承担2772元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审判决未列明上诉人反诉原告的身份，但记载了上诉人的反诉请求，也对此进行了审理，故该瑕疵未影响上诉人的诉讼权利和民事权利。涉案房产未取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人于2016年5月31日签订的《厂房租赁协议书》无效。上诉人对合同效力问题提出的异议，理由不能成立，本院不予采纳。关于涉案物业管控问题，合同签订后，上诉人为涉案物业的控制人，则其有义务证明何时将物业交还给被上诉人。上诉人主张被上诉人已认可接管厂房，经查阅一审卷宗，并未发现被上诉人有此陈述，在上诉人不能证明已将厂房交还被上诉人的情况下，一审法院判令其支付厂房占有使用费至实际搬离时止，并无不当。关于上诉人反诉的经济损失，上诉人未提交证据证实，本院不予支持。关于上诉人反诉的财产损失，一审法院已根据上诉人提交的证据核算为134918元，上诉人主张超出部分，依据不充分，原审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8256元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年五月二十二日书记员 何明辉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。