抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0411民初4311号 原告：邵新财，男，1947年8月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肇敏男，辽宁泽隆律师事务所律师。 被告：刘德寿，男，1957年5月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 第三人：抚顺市地产房屋开发有限公司，住所地抚顺市顺城区浑河北路1号。 法定代表人：齐少嫣，该公司经理。 第三人：毛广生，男，1960年1月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 第三人：中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行，住所地抚顺市新抚区中央大街4—2号楼。 负责人：毛大思，该行行长。 委托诉讼代理人：张忠波，该行职员。 原告邵新财诉被告刘德寿、第三人抚顺市地产房屋开发有限公司（以下简称地产开发公司）、毛广生、中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行（以下简称农行站前支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邵新财的委托诉讼代理人李勇力、肇敏男，被告刘德寿，第三人农行站前支行委托诉讼代理人张忠波到庭参加诉讼。第三人地产开发公司、毛广生经本院公告送达后未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的房屋购售协议书有效，抚顺市顺城区房屋归原告所有（房屋产权地址为抚顺市顺城区.852平方米+8楼阁楼14.191平方米=161.043平方米）；2、请求确认第三人抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人毛广生签订的房屋买卖合同无效；3、请求确认第三人毛广生与第三人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行签订的个人住房抵押借款合同无效；4、判决第三人抚顺市地产房屋开发有限公司协助被告刘德寿办理坐落于抚顺市顺城区房屋产权过户手续；5、判决被告刘德寿协助原告办理坐落于抚顺市顺城区的房屋产权过户手续；6、诉讼费由三位第三人承担。事实与理由：2004年12月30日被告与原告签订《房屋购售协议书》，协议约定被告将坐落于抚顺市顺城区以32万元价格出售给原告，原告于2004年12月30日将购房定金15万元交付给被告，原告取得房屋产权和被告腾迁该房屋后，原告交付剩余房款17万元。现原告已经给付被告购房款20万元。被告将涉案房屋交给原告后，原告多次找到被告要求配合办理过户手续，被告也多次找到第三人抚顺市地产房屋开发有限公司要求办理房产证，第三人抚顺市地产房屋开发有限公司一直推托。后经原告、被告查实，第三人抚顺市地产房屋开发有限公司早已与第三人毛广生就该涉案房屋签订房屋买卖合同，并以第三人毛广生名义以涉案房屋为抵押物在第三人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行办理房屋抵押贷款。第三人抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人毛广生恶意串通，签订房屋买卖合同并办理抵押借款的行为现已经严重损害了原告利益。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告刘德寿辩称，对原告陈述事实没有异议，同意原告诉讼请求。 第三人毛广生、地产开发公司未到庭答辩。 第三人农行站前支行辩称，一、第三人毛广生在我行办理借款真实有效，毛广生所提供的资料均为真实的，并且借款合同经由公证处公证；二、地产开发公司故意隐瞒房屋贷款抵押的事实，一房两卖，并将已经出售并办理抵押登记的房屋再次出售给被告刘德寿，欺骗原告；三、刘德寿在购买房屋时，地产开发公司为其开具发票但并没有提供商品房销售许可证，被告刘德寿在购房时没有尽到应尽的注意义务；四、原告并非站前支行与毛广生借款合同的当事人，无权要求确认借款合同无效，借款合同与原告的商品房买卖合同并非同一法律关系，需要另案审理；五、站前支行与第三人毛广生个人住房按揭抵押贷款合同已经实际履行，抵押权为善意取得；六、原告与刘德寿签订的房屋购售协议书中约定，在取得房屋产权和腾迁房屋后支付剩余房款，可见原告对刘德寿尚未取得房屋产权的事实是明确知晓的；七、如果本案出现合同无效的法定情形，那也是地产开发公司与毛广生恶意串通损害国有银行的利益，也不能影响个人住房按揭借款合同关于处理抵押物的条款；八、依据物权法的规定，本案争议房屋所有权仍然登记在毛广生名下；九、被告刘德寿购买702房屋发票的建筑面积为146.852平方米，而毛广生贷款抵押房屋面积为161.04平方米，二者面积不一致，不能证明是同一处房屋。综上，不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、辽宁省抚顺市商品房销售专用发票（复印件），证明被告刘德寿向第三人地产开发公司支付全部购房款；2、《房屋购售协议书》，证明原、被告买卖合同关系；3、抚顺市顺城区人民法院（2008）顺民一初字第114号民事判决书、抚顺市中级人民法院（2012）抚中民一终字第00499号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2014）辽审四民提字第00033号民事判决书、抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初2325号民事判决书、抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终36号民事判决书，证明与涉案房屋所属同一园区、同一开发商，无法办理产权证情况一致的案件处理结果。对于原告提供证据的真实性、合法性、关联性，被告刘德寿与第三人农行站前支行均无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人农行站前支行认为原、被告签订的《房屋购售协议书》中约定买卖的房屋与第三人毛广生抵押给农行的房屋并不是同一房屋，建筑面积不一致。 被告同意原告的诉讼请求，并向法庭提交如下证据：1、《商品房买卖合同》（被告与地产开发公司于2001年9月24日签订）、发票、房屋面积证、房屋分户图、住宅质量保证书、住宅使用说明书、入住须知、收款收据、，证明涉案房屋系被告在第三人地产开发公司处购买；2、《房屋购售协议书》（甲方刘德寿、乙方邵新财2004年12月30日签订），证明房屋已出售给原告。对于被告提供证据的真实性、合法性、关联性，原告与第三人农行站前支行均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 第三人农行站前支行为反驳原告诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、借款凭证、房地产抵押清单、房屋他项权证、商品销售预售许可证、辽宁省商品房预售款专用发票、毛广生身份证、收入证明、个人住房贷款申请书、按揭贷款确认书、商品房买卖合同、个人住房按揭抵押借款合同、借款合同公证书，证明毛广生向第三人地产开发公司购买成功家园4号楼1单元702室，建筑面积161.04平方米，该房屋已经向抚顺市不动产登记中心办理了抵押登记，借款合同经过了公证处的公证并已经实际履行；2、（2019）辽0411民初2046号民事判决书，证明买房人未到场，不能证明原告与被告是否购买了涉案房屋。对于第三人农行站前支行提供的证据，原、被告均对《个人住房按揭抵押借款合同》的真实性、合法性有异议，其他证据没有异议。 依据双方当事人提供的证据，本院认定事实如下：2001年9月24日，被告刘德寿与第三人地产开发公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定第三人地产开发公司将位于抚顺市顺城区建筑面积为146.852平方米的在建房屋出售给被告，购房款为146852元。2001年10月10日，被告缴纳全部购房款146852元，第三人地产开发公司为其出具一份商品房销售专用发票，该发票盖有地产开发公司财务专用章。2001年10月10日被告向第三人地产开发公司交纳进户费，被告进户后在该案涉房屋居住几年，期间第三人地产开发公司一直未给被告办理产权证。 2004年12月30日被告刘德寿与原告邵新财签订《房屋购售协议书》，双方约定被告将居住在成功家园4#楼1单元702、802室共161平方米越层住房，以32万元出售给原告。被告负责办理抚顺市地产房屋开发有限公司商品房出售的相关手续及相关证明。原告负责在2004年12月30日前将15万元购房预订金付给被告。被告协助原告办理二手房过渡手续。在办理过渡手续时所发生的房屋评估费、税费及相关手续费均由原告承担。待原告取得房屋产权和被告倒出现住房后，将剩余的17万元一次性付给被告。合同签订后，原告已给付被告购房款20万元，由于该房屋一直未办理产权证书，剩余12万元购房款没有给付被告。自购房后，原告一直在该房屋居住至今。 2001年4月21日第三人地产开发公司与第三人毛广生签订了《商品房买卖合同》，约定将坐落于顺城区城东新区七方块4号楼1单元172室出卖给第三人毛广生，建筑面积162.042平方米，单价2000元/平方米，总价322086元，付款时间、方式：2001年4月21日前以现金方式预付购房款72086元，剩余房款于2001年5月1日前以现金方式全额付清。自签订购房合同起，第三人毛广生并未在案涉房屋居住，也没有办理房屋产权证。毛广生经本庭合法传唤未到庭参加庭审，也未对案涉房屋主张权利。 2001年4月27日，第三人毛广生与农行抚顺市分行房地产信贷管理部（该部门现划入第三人农行站前支行）、第三人地产开发公司签订了《个人住房按揭（抵押）借款合同》，约定毛广生为购买前述《商品房买卖合同》中约定的房屋，向农行借款25万元，借款期限自2001年4月26日至2021年4月26日止，共10年，并提供所购房屋作为借款的抵押物，地产开发公司为该借款提供连带责任保证。合同落款处有贷款人农行抚顺市分行房地产信贷管理部信贷专用章及授权代理人王军签字，借款人毛广生签字，保证人地产开发公司盖章。签约时间书写“2001年4月27日”，签约地点书写“抚顺市农行房地产信贷管理部”。抚顺市公证处对上述借款合同出具了《借款合同公证书》，写明“兹证明中国农业银行抚顺市分行房地产信贷管理部负责人的代理人王军与毛广生（男，1960年1月8日出生，身份证号码2104026××××××××，现住：辽宁省抚顺市于2001年4月26日，在农业银行抚顺市分行房地产信贷管理部，签订了前面的《借款合同》，经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第55条的规定；合同上双方当事人的签字、印章属实；合同内容符合《借款合同条例》、《中华人民共和国担保法》和《公证程序规则（试行）》的规定，本公证书具有强制执行的效力。”该公证书的落款处填写日期为二〇〇〇年4月26日。第三人农行站前支行办理了抵押登记，房屋他项权利证书记载：房屋所有权人为第三人毛广生，房屋坐落顺城区城东社区4号楼1单元172室，建筑面积161.043平方米，设定日期2001年4月26日，约定期限2001年4月26日至2011年4月26日，注销日期2001年11月30日。农行站前支行提供的毛广生《收入证明确认书》中记载，毛广生工作单位是抚顺市地产房屋开发有限公司，担任经理职务。 另查明，被告提供的房屋分户图显示，被告在第三人地产开发公司购买的城东七方块成功家园4#楼1单元172号房屋套内建筑面积为146.945平方米，共有分摊面积为14.098平方米，总建筑面积161.043平方米，使用性质为跃层住宅，其中包括夹层面积。上述房屋信息与第三人农行站前支行提供的房屋他项权利证书记载信息一致，亦与原、被告签订的《房屋购售协议书》中约定的房屋详情一致，可以证明被告从第三人地产开发公司购买的房屋与被告出售给原告的房屋是同一处房屋。 本院认为，本案争议焦点有四：一、被告与第三人地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、原、被告签订的《房屋购售协议书》是否有效；三、第三人毛广生与第三人地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；四、第三人毛广生与抚顺市分行房地产信贷管理部（现第三人农行站前支行）签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》是否有效。 对于焦点一，被告与第三人地产开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。被告已全额支付购房款并且入住，第三人地产开发公司应当协助被告办理产权证。 对于焦点二,原、被告签订的《房屋购售协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。原告占有使用该房屋多年，双方已实际履行合同，被告应当协助原告办理房屋过户手续。 对于焦点三，根据原告提供的生效判决书，由地产开发公司开发出售的城东七方块成功家园其他房屋亦存在一房二卖的案件，系地产开发公司为了套取银行贷款与他人签订虚假购房合同，均被法院生效判决确认房屋买卖合同和借款抵押合同无效。本案第三人毛广生系第三人地产开发公司的经理，第三人毛广生先于被告刘德寿与第三人地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，并经抚顺市公证处予以公证，但毛广生从未入住该房屋，而是由地产开发公司依据与被告刘德寿签订的《商品房买卖合同》将房屋交付给了刘德寿。刘德寿居住几年后又将房屋出售给原告，原告亦一直居住该房屋至今，在此期间第三人毛广生从未主张过其对房屋的所有权，在本案审理过程中第三人毛广生和地产开发公司也未到庭提出抗辩，毛广生的行为有违常理。结合本案实际情况，可以认定第三人毛广生与地产开发公司订立购房合同的真实目的并不是买卖房屋，而是协助地产开发公司套取银行贷款。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该《商品房买卖合同》应认定无效。 对于焦点四，毛广生与农行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》系以毛广生与地产开发公司签订的《商品房买卖合同》为前提，《商品房买卖合同》无效，《个人住房按揭（抵押）借款合同》亦应认定为无效。第三人农行站前支行辩称被告刘德寿购买房屋时应尽到调查房屋权属登记的注意义务，但农行站前支行并未提供证据证明刘德寿在购买房屋时对于抵押是知情的，故对农行站前支行该辩解不予采信。 综上所述，被告刘德寿、第三人地产的开发公司应当配合原告办理房屋过户手续。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邵新财与被告刘德寿签订的《房屋购售协议书》合法有效； 二、被告刘德寿于本判决生效之日起十日内协助原告邵新财办理房屋（位于抚顺市顺城区七方块成功家园4号楼1单元172室，总建筑面积161.043平方米）产权过户手续； 三、第三人抚顺市地产房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告邵新财办理房屋（位于抚顺市顺城区七方块成功家园4号楼1单元172室，总建筑面积161.043平方米）产权过户手续； 四、第三人抚顺市地产房屋开发有限公司与第三人毛广生签订的《商品房买卖合同》无效； 五、第三人毛广生与第三人中国农业银行股份有限公司抚顺站前支行签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效； 六、驳回原告邵新财的其他诉讼请求。 案件受理费6100元，公告费560元，共计6660元，由被告刘德寿负担3330元，第三人抚顺市地产房屋开发有限公司负担3330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  李征玉 人民陪审员  汪大仁 人民陪审员  郝 宴 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  王 茉