上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初4194号原告：胡彩娟，女，1972年11月8日出生，汉族，住上海市静安区。被告：邹绍红，男，1980年11月21日出生，汉族，住安徽省亳州市。原告胡彩娟与被告邹绍红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，并于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告胡彩娟、被告邹绍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡彩娟向本院提出诉讼请求：1.确认双方房屋租赁合同于2020年1月14日解除；2.被告支付违约金84,480元(按合同总租金8,800元/月×48个月×20%计)；3.被告支付租金8,800元(2019年12月15日至2020年1月14日)；4.被告支付水费466.6元、电费592.26元、燃气费633元，合计1,691.86元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出租给被告居住，租赁期限自2017年9月15日起至2021年9月14日止；租金每月8,800元。2019年12月7日，被告应支付租金，但逾期未付。经电话联系，被告先称就会付，后又称主卧漏水，修好了再付。原告遂联系物业前往房屋查看，此时才发现系争房屋已被群租，部分原有家具和电器不知所踪，房屋硬装损坏严重。原告至居委了解到该房屋曾因群租被房管办依法采取过整治措施。综上，被告违约群租、拖欠房租1个月以上且不当使用房屋对房屋造成损坏，原告有权解除合同并主张相关费用。因被告将钥匙主动交还，故主张2020年1月15日解除合同，之后的租金不再主张。被告邹绍红辩称，确实曾对系争房屋进行了隔断和转租，在原有3个房间的基础上增加了2个房间，但2019年已被物业要求整改，隔断已经拆除。现包括被告本人在内共住6、7个人，不属群租。2019年7、8月，系争房屋卧室天花板出现漏水，直至2019年11、12月要求原告进行维修，否则就退房。因原告并未修理，2020年1月19日被告将系争房屋钥匙放在门口电表箱，之后被告返回老家，再未返回居住，自有物品亦未搬走。之所以将钥匙返还，系因房屋漏水无法居住，如原告修理好房屋，将继续租赁房屋，并补足租金。如原告不要求被告赔偿任何费用，被告同意解除合同，并搬离系争房屋；否则，要求合同继续履行。被告无违约行为，即使有过群租行为亦已纠正，原告无权提前解除合同，亦无权主张违约金。即使应当支付违约金，违约金亦过高，至多为8,800元。对于原告第四项诉请，认可金额并同意支付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无异议的事实，本院予以确认。系争房屋权利人系胡彩娟及案外人姚某某，建筑面积110.32平方米，房屋格局系三室两厅一卫，另带阁楼。2017年9月1日，胡彩娟(甲方)与邹绍红(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用；租赁期48个月，自2017年9月15日至2021年9月14日止；其中2017年9月1日至2017年9月15日为免租期，甲方应于2017年9月15日前将房屋交付乙方；乙方承诺租赁该房屋仅作为居住使用，并保证不群租，且人均居住不低于10平方米；租金每月8,800元，3个月为一期支付，于该期首月7日前支付；乙方应支付甲方保证金8,800元；因该房屋结构性损坏所造成外墙、天花板渗水的，甲方应自确认之日起2日内通知物业管理公司进行修复，其他维修由乙方承担；甲方同意在不影响房屋结构的前提下，乙方可按使用需要对房屋进行装修和增设附属设施，甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；租赁期满后，依附于房屋的装修(除电器外)归甲方所有；租赁期间甲方同意乙方有房屋转租权；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；2.擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；3.拖欠房租累计已一个月以上的。合同签订后，邹绍红支付保证金8,800元，胡彩娟将系争房屋交付给邹绍红，租金自2019年9月15日起算。嗣后，邹绍红将房屋进行隔断装修，部分隔间对外出租。2019年8月，系争房屋被系争小区物业、居委会及所在房办联合认定为群租，对系争房屋采取了整治措施。邹绍红实际支付租金至2019年12月14日。2019年12月22日，胡彩娟向邹绍红催要2019年12月15日至2020年2月14日的租金，邹绍红称忘记了，过几天会付。同月27日，邹绍红向胡彩娟表示系争房屋主卧漏水导致无法居住，要自己找人维修，维修费用6,000元。随后，邹绍红返回安徽老家。2020年1月初，胡彩娟与物业维修人员上门查看漏水部位，物业人员表示漏水系矿泉水瓶堵住下水道所致，并进行了紧急处理。审理中，胡彩娟表示，经过紧急处理，可以维持一段时间不漏水；还将对房屋进行全面修缮，但因新冠肺炎疫情影响暂时还未能进行。2020年1月7日，胡彩娟将物业修理情况告知邹绍红，同时要求邹绍红将房屋恢复原状，并再次催讨租金。同月19日，邹绍红微信告知胡彩娟系争房屋已空出，钥匙放在门口电表箱。胡彩娟遂从电表箱中取回了钥匙。审理中，胡彩娟同意以邹绍红支付的保证及抵扣其应付费用。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，胡彩娟与邹绍红签订的租赁合同合法有效，双方理应遵守。邹绍红应于2019年12月7日前支付2019年12月15日至2020年2月14日的租金，但其直至2020年1月19日通知交还钥匙之日仍未支付。邹绍红辩称因胡彩娟未维修房屋漏水故有权暂不付租金，但其于2019年12月27日才向胡彩娟提出房屋存在漏水问题，胡彩娟2020年1月初即与物业维修人员上门查看情况，并将处理情况主动告知邹绍红，应视为积极履行配合查明和解决漏水问题。且仅一个房间天花板漏水并未导致系争房屋整体无法居住使用，故邹绍红无权拒付租金。截至胡彩娟提起本案诉讼，邹绍红逾期支付租金已超过1个月，胡彩娟有权依约解除合同。结合本案房屋返还及提起本案诉讼的情况，合同解除之日应为2020年1月19日。邹绍红理应支付租赁期间内的租金以及公共事业费。邹绍红对欠付公共事业费的金额无异议；胡彩娟明确仅主张租金至2020年1月15日，故对于胡彩娟的第三、四项诉请，本院依法予以支持。因合同解除的原因系邹绍红未依约支付租金，故胡彩娟有权主张违约金。但合同约定的违约金金额过高，胡彩娟亦未提供证据证明其损失金额，故本院结合邹绍红违约情形、房屋交还现状等因素，酌情确认违约金金额为26,400元。违约金与保证金抵扣后，邹绍红还应支付17,600元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告胡彩娟与被告邹绍红就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年1月19日解除；二、被告邹绍红应于本判决生效之日起十日内支付原告胡彩娟租金8,800元；三、被告邹绍红应于本判决生效之日起十日内支付原告胡彩娟公共事业费1,691.86元；四、被告邹绍红应于本判决生效之日起十日内支付原告胡彩娟违约金26,400元(该款项与保证金抵扣后，邹绍红实际还应支付17,600元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,174元，减半收取计1,087元，由原告胡彩娟负担665元，被告邹绍红负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年五月十八日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同时，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。