上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4247号原告：上海浦东嘉里城房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄小抗，董事长。委托诉讼代理人：徐荦彦，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱倪佳，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海倩倩餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：顾金群，董事长。委托诉讼代理人陆国平，男，上海倩倩餐饮管理有限公司工作。原告上海浦东嘉里城房地产有限公司(以下至判决主文前简称原告)与被告上海倩倩餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐荦彦、被告委托诉讼代理人陆国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金人民币(以下币种相同)85,842.10元；2、被告向原告支付逾期搬离的占用费43,689.42元；3、被告向原告支付物业管理费及水电费共计46,940.20元；4、被告向原告支付上述第1项、第3项的逾期付款违约金，按每日千分之二，自逾期之日起计算至被告实际付清之日止(暂计至2019年11月18日为95,291.46元)5、被告向原告支付消防复原费6,576.24元；6、被告赔偿原告因本案产生的律师费损失20,000元；7、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2016年10月10日签订了《上海市房屋租赁合同》，并于2016年12月21日签订了《浦东嘉里城商场租赁合同补充协议(一)》，约定由原告将上海市浦东新区花木路XXX号浦东嘉里城商场地下一层B105b1号单元(租赁面积为114.03平方米、以下简称“系争商铺”)及相应仓储场地出租给被告。由于被告自2019年4月起严重拖欠租金，双方于2019年7月18日签订了《上海市房屋租赁合同终止协议》，约定终止上述两份协议。但双方租赁关系终止后，被告逾期向原告返还系争商铺及相应仓储场地，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，原告陈述，其诉请1为2019年4月1日至2019年8月14日止被告拖欠的系争商铺租金336,664.69元(其中2019年4月拖欠部分租金60,120.22元)及自2018年12月23日至2019年8月14日被告拖欠的系争仓储场地租金14,863.74元，两项共计351,528.43元，抵扣了租赁保证金265,686.33元之后的剩余金额即为诉请1。诉请2组成为：2019年8月15日至2019年8月19日逾期清空系争商铺的占用费，占用费的金额为114.03元/平方米*22元/平方米/天*5天*3倍为37,629.90元；2019年8月15日至2019年11月18日(共计96天)期间的仓储场地占用费，占用费的金额为10.52平方米*96天*6元/平方米/天为6,059.52元，上述两项共计43,689.42元。诉请3系争商铺物业管理费计算至2019年8月19日，欠费金额为16,552.74元，拖欠电费为29,542.46元，拖欠水费为845元。诉请4系按被告各项费用各期应支付日期为起算，按日千分之二的标准。被告辩称，诉请1无异议，其确没有支付。诉请3物业费和水电费也没有支付，无异议。关于诉请2，其已于8月14日拆除完毕，因商场里面的垃圾房放不下，所以没有及时清理，商铺是8月19日返还，补充协议中的仓储用地应该也是8月19日和商铺同期结束的，商铺和仓储在两个地方，仓库在地下，商铺在B1。对诉请4，其经营亏损，没有能力负担违约金；对逾期付款违约金起算日期无异议，但违约金的计算标准约定过高。本院经审理认定事实如下：2016年10月10日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争商铺出租给被告，租赁期限为4年，自2016年10月16日至2020年10月15日。其中，第三年(2018年10月16日至2019年10月15日)租金为每月不含税基本租金76,305.08元(按22元/平方米/天)，增值税为3,815.25元。每月基本租金为每月不含税基本租金+增值税。物业管理费标准为每月每平方米租赁面积90元，乙方应于每月1日之前预先支付每月租金及物业管理费。合同还约定，租赁保证金为265,686.33元。合同第二十八条“违约责任”约定，28-1如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的七天内仍未支付……甲方有权随时进入该房屋或其任何部分以收回整个房屋，本合同亦立即终止；有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼……。28-2在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项(包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额)或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金。2016年12月21日，双方另签订《浦东嘉里城商场租赁合同补充协议(一)》一份，约定原告(甲方)将位于该商场地下二层的仓储场地B2-02a(计费面积10.52平方米，以下简称“系争仓储场地”)出租给被告(乙方)作仓储之用，使用期限自2016年12月23日起至2020年10月15日。系争仓储场地的使用费标准为6元/平方米/天(含5%增值税)，年度场地使用费为23,038.80元。合同第4-2条约定，使用期限届满或提前终止日的当天，乙方应将仓储场地按交付标准修缮清洁、恢复原状后交还甲方。乙方未能按时将仓储场地恢复原状的，则甲方有权代行，有关的合理费用由乙方承担。4-3如返还甲方后仓储场地内仍留有物品，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权收回仓储场地并根据法律规定处置该等遗留物品而无需承担任何赔偿责任，有关的合理费用概由乙方负责。合同第6-2约定，乙方逾期支付本补充协议(一)下乙方应付之款项的，每逾期一日，甲方有权就逾期未支付款项按每日千分之二的标准收取逾期违约金。2019年7月18日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同终止协议》一份，约定：1、甲方(原告)与乙方(被告)同意原合同及补充协议(一)至2019年8月14日提前终止，在终止日及之前，乙方仍应完全履行原合同及补充协议(一)的约定，包括但不限于按约定支付该房屋的租金、物业管理费及其他各项应付款项，并应于终止日前付清乙方应付之所有各项费用。2、乙方应于终止日或之前将该房屋按原合同附件三的标准恢复原状腾空后返还予甲方，将仓储场地根据补充协议(一)的约定恢复原状后返还给甲方，并办理相关交接手续。如乙方未能按前述约定将该房屋及仓储场地恢复原状返还予甲方的，乙方应根据原合同第25条、补充协议(一)第4条和本终止协议第3条的约定承担责任。3、如乙方逾期归还该房屋的，则每逾期一天，乙方须向甲方支付相当于届时适用的该房屋基本租金标准计算的日租金三倍的违约金，且甲方有权随时进入该房屋，届时乙方遗留在该房屋内的商品、装修、设施及物品等均视为乙方的遗弃物，甲方有权根据其认为合适的方式处理该等遗弃物，由此产生的所有费用由乙方承担，并且乙方须赔偿甲方因乙方逾期返还该房屋而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向后续租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。4、终止日后该房屋及仓储场地内有任何乙方遗留物的，包括但不限于装修、设置、物品等均视为乙方的遗弃物，自终止日起无偿归甲方所有；甲方可以根据其认为合适的方式处理该等遗留物而无须向乙方作任何补偿，乙方对此无异议。5、双方同意，乙方根据原合同规定已向甲方支付的该房屋租赁保证金265,686.33元将用以抵付乙方根据本终止协议的应付款项，如有不足的，乙方应于终止日前付清。……7、本终止协议如与原合同及补充协议(一)有不相一致处，以本终止协议为准。2019年8月19日，被告将系争商铺交还给原告，双方办理了系争商铺的交还手续。原告称系争仓储场地系2019年11月18日由原告自行清除，仓储用地中遗留了食物原料、包装等。庭审中，原告向法庭举证了消防复原费报价单、发票、支付凭证等证据，以证明被告未按约复原系争商铺而导致原告为此发生的消防复原费。被告对此证据真实性无异议，并陈述，消防是改装过的，改装时花了4万多元，其搬离时没有恢复，因为消防恢复其无法做，必须是原告指定的消防做，所以对费用不清楚。法庭要求被告庭后核实复原费的合理性并七日内提交书面意见，被告未予提交。原告另向法庭举证了律师费支付凭证，以证明其为本案诉讼发生律师费2万元，被告对该证据真实性无异议，但认为律师费的发生与其无关。庭审中，被告陈述系争商铺租金其支付至2019年3月31日，系争仓储场地租金被告承租后未支付；被告就系争商铺已付租赁保证金为265,686.33元。本院认为，原、被告就系争商铺及系争仓储场地签订的《上海市房屋租赁合同》、《浦东嘉里城商场租赁合同补充协议(一)》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现双方通过签订《上海市房屋租赁合同终止协议》的方式确认了系争商铺及系争仓储场地的租赁合同于2019年8月14日解除，并对合同解除的后果约定了清理和结算方式。根据终止协议约定，解除日前被告欠付之各项应付款项在抵扣租赁保证金后仍应支付，现被告对诉请1及诉请3欠付金额无异议，原告该两项诉请，本院予以支持。至于原告诉请2，双方就系争商铺于2019年8月19日返还无异议，被告应按约支付至该日的商铺占有使用费。至于原告主张被告一直未予交还系争仓储场地的意见，被告则辩称其已于系争商铺同日交还系争场地，对此争议本院认为，双方均明知租赁系争仓储场地系基于租赁系争商铺而发生，现双方已于2019年8月19日交接系争商铺，根据常理，原告没有必要再单独继续占用系争仓储场地，且根据双方签订的终止协议，双方已明确终止日后系争仓储场地内的被告所有遗留物均无偿归原告所有，表明双方对系争仓储场地逾期交还的情况下场地及场地内物品的权利归属约定归属原告，在此情况下，即使被告未再与原告单独就系争仓储用地办理书面交接手续，原告亦可直接根据终止协议约定单方收回系争仓储场地，现原告怠于行使权利而直至2019年11月才自行收回，系原告自身原因，就被告而言，其就租赁商铺及租赁仓储场地的占有费应支付至2019年8月19日，原告主张的系争商铺占用费37,629.90元本院予以支持，原告主张的系争仓储场地占用费按其计算公式本院支持至2019年8月19日应为315.60元。两部分合计共计37,945.50元。至于原告诉请4，合同解除后，除清理和结算条款外，合同其余条款包括逾期付款违约金条款约定均于2019年8月14日解除，现双方的终止协议中亦未对合同解除日被告仍未付款的违约责任作出约定，故原告主张的逾期付款违约金本院支持至合同解除前一日。被告提出违约金过高，本院根据原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，酌情调整为18,000元。至于原告诉请5，被告对消防改造事实予以确认，且合同约定系争商铺应恢复原状返还，故该笔消防复原费的发生具有合理性，现被告未在本院指定期间复核该笔金额的合理性，本院采纳原告主张，对原告该诉请予以支持。至于原告诉请6，因律师费的发生并非合同解除的必然损失，且双方合同中亦未对此作出约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海倩倩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东嘉里城房地产有限公司租金85,842.10元；二、被告上海倩倩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东嘉里城房地产有限公司自2019年8月15日起至2019年8月19日的占有使用费共计37,945.50元；三、被告上海倩倩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东嘉里城房地产有限公司物业管理费及水电费共计46,940.20元；四、被告上海倩倩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东嘉里城房地产有限公司逾期付款违约金18,000元；五、被告上海倩倩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东嘉里城房地产有限公司消防复原费6,576.24元；六、驳回上海浦东嘉里城房地产有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,775元，减半收取计2,887.50元，由原告上海浦东嘉里城房地产有限公司负担997.50元，被告上海倩倩餐饮管理有限公司负担1,890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年五月十一日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。