安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初567号原告：临泉县长官镇长官居民委员会第五村民组。住所地：安徽省临泉县长官镇镇南137号。负责人：马强，男，回族，1984年1月24日出生，住安徽省临泉县。系该村民组组长。委托诉讼代理人：李英，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芳玲，安徽文瑞律师事务所律师。被告：李兰华，女，回族，1964年10月11日出生，农民，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李俊成，男，回族，1958年7月4日出生，农民，住安徽省临泉县。系被告李兰华之兄。原告临泉县长官镇长官居民委员会第五村民组（以下简称第五村民组）与被告李兰华土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第五村民组负责人马强及其委托诉讼代理人李英、张芳玲，被告李兰华及其委托诉讼代理人李俊成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第五村民组向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的土地租赁协议，返还原告土地7.7亩；2、判决被告支付原告土地租赁费28000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:1994年12月5日原告与安徽省临泉县肉食加工(集团)有限公司李兰华冷冻厂(以下简称李兰华冷冻厂)签订《企业有偿用地协议》,约定李兰华冷冻厂租赁原告土地7.7亩,租赁期限30年,租赁费按每亩小麦500公斤作价计算。同日原告与安徽省临泉县肉食加工(集团)有限公司残联永生福利冷冻厂(以下简称福利冷冻厂)签订《企业有偿用地协议》,约定福利冷冻厂租赁原告土地5.4亩(李兰华冷冻厂所租赁7.7亩中的一部分),租赁期限30年,三十年后可继续使用,租赁费按每亩小麦500公斤作价计算。现李兰华冷冻厂、福利冷冻厂已注销。原《企业有偿用地协议》租赁期限30年,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效”的规定,原《企业有偿用地协议》租赁期限应为20年。后双方未续订协议,对被告继续租赁原告的土地,应视为不定期租赁。本案所涉土地由李兰华租赁使用至今,李兰华已交租赁费至2015年。2016年,经村民协商,根据小麦的市场价格,从2017年开始每亩租金按1000元计算,每年腊月收取。2016年腊月,原告委派村民丁玉祥、马春、马钊明、张华军收取租赁费,告知被告2016年每亩按500元收取租赁费,从2017年开始每亩按1000元收取租赁费。被告以所租赁7.7亩土地中的2.3亩经原行政村书记李进贤(2011年去世)、村民组长马洪阳(2016年去世)卖给她的为由,拒不交租赁费。由于被告拒不交租赁费,导致其他租赁户也不交租赁费,群众意见很大,纷纷要求上访,给社会带来不稳定因素。综上,为维护原告的合法权益,特向贵院起诉。被告李兰华辩称，1、被答辩人临泉县长官居委会第五村民组诉讼代表人身份存疑，请法庭依法审查和实施其能否代表临泉县长官居委会第五村民的行使诉讼权利，提起本案诉讼是否为临泉县长官居委会第五村民组广大村民的真实意思表示。2、双方签订的《企业有偿用地协议》合法有效，应当得到切实履行。3、双方在《企业有偿用地协议》中约定三十年期限应为合法有效，该约定发生在《中华人民共和国合同法》施行前，双方无法预见到事后国家法律体系的变化情况。4、临泉县长官居委会第五村民组主张7.7亩土地租金与客观事实不符，与《企业有偿用地协议》也不一致，缺乏依据，不应当获得国家法律支持。5、早在1993年长官镇政府在兰华冷库西建长官镇定点屠杀场，也就是本案主要地皮，有堂屋5间，车间12间，共计价36000元，李兰华购买，经长官司法所张宝军所长共同签订，协议三份，李兰华的协议书多年丢失，长官司法所有备案。本院查明的事实如下：1994年12月5日原告第五村民组与安徽省临泉县肉食加工(集团)有限公司残联永生福利冷冻厂(以下简称残联冷冻厂)签订《企业有偿用地协议》。合同约定：原告第五村民组现有可耕地南北长110米，东西宽32.7米，折3597平方米，计5.3955亩,按5.4亩计算租赁给残联冷冻厂使用。其四邻是，南到东西小路，西靠镇黄牛市场，东李兰华冷库，北至饶楼路路中心。租赁期限30年（1994年12月5日至2024年12月5日）,租赁费按每亩小麦500公斤作价计算。第五村民组代表马泽彬、马洪阳，残联冷冻厂法人代表洪旗，见证人长官村委会、长官司法所、长官乡镇企业办公室均在合同上签字、盖章。原告起诉时提交另一份合同是:原告与安徽省临泉县肉食加工(集团)有限公司李兰华冷冻厂(以下简称兰华冷冻厂)签订《企业有偿用地协议》,该合同约定：原告第五村民组现有可耕地南北长110米，东西宽46.7米，折5137平方米，计7.055亩,按7.7亩计算租赁给兰华冷冻厂使用。其四邻是，南到东西小路，西靠镇黄牛市场，东李兰华冷库，北至饶楼路路中心。租赁期限30年（1994年12月5日至2024年12月5日）,租赁费按每亩小麦500公斤作价计算。但该合同只有两页内容，该合同不全面，缺少合同双方当事人签字及落款日期。本案所涉土地由李兰华租赁使用至今,李兰华每年交租租金4000元，已交付至2015年。2016年腊月,原告委派村民丁玉祥、马春、马钊明、张华军向被告收取租赁费,告知被告2016年每亩按500元收取租赁费,从2017年开始每亩按1000元收取租赁费，因租金涨价，双方就租金涨价未达成一致，被告不予支付。为维护原告的合法权益,原告起诉。上述事实，由原、被告的陈述、辩解，原、被告提供的证据材料经庭审质证在卷佐证。本院认为，1994年12月5日原告第五村民组与残联冷冻厂签订的企业有偿用地协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。协议实际由原告第五村民组和被告李兰华履行，原告按照合同约定把土地交给被告李兰华使用至今。协议约定租赁期限30年，该履行期间跨越1999年10月1日《中华人民共和国合同法》实施之日。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限20年的禁止性规定。即涉案合同有效期至2019年9月30日止，该协议对双方当事人具有法律约束力。被告已按照每年租金4000元向原告缴纳至2015年，2016年腊月原告向被告催要租金，并要求从2017年开始租金涨价，双方就租金涨价未达成一致，被告从2016年至今不予支付租金。对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求合理部分，本院予以支持。但2016年至2019年的租金，应按照原告先前每年履行的4000元标准计算。被告应支付原告租金16000元。2019年9月30日，涉案协议到期，后原被告未续订协议,被告继续使用、租赁原告的土地,应视为不定期租赁，双方对租金未达成一致，被告并已多年不缴纳租金，以自己的实际行为拒绝履行主要债务，双方已经丧失续约基础，故对于原告要求解除原被告之间的土地租赁协议、返还土地的诉讼请求，本院予以支持。被告李兰华辩称，原告第五村民组诉讼代表人身份存疑，请法庭依法审查；第五村民组主张7.7亩土地租金与客观事实不符，与《企业有偿用地协议》也不一致，缺乏依据，不应支持；早在1993年长官镇政府在兰华冷库西建长官镇定点屠杀场，也就是本案主要地皮，有堂屋5间，车间12间，共计价36000元，李兰华购买，经长官司法所张宝军所长共同签订，协议三份，李兰华的协议书多年丢失，长官司法所有备案。本院认为，马强作为第五村民组负责人起诉有长官居委会出具的证明。李兰华购买镇政府房屋、车间与本案无关，是另一个法律关系。对于租赁土地的面积，从被告2015年之前每年交付租金4000元及当庭证人证言的陈述，客观分析，被告租赁的土地应为7.7亩。故本院对被告的辩解不予采信。被告应返还原告租赁土地7.7亩。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告临泉县长官镇长官居民委员会第五村民组与被告李兰华之间履行的《企业有偿用地协议》，被告李兰华并于本判决生效之日起10日内返还原告涉案土地7.7亩；二、被告李兰华于本判决生效之日起十日内给付原告原告临泉县长官镇长官居民委员会第五村民组租金人民币16000元；三、驳回原告临泉县长官镇长官居民委员会第五村民组的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告李兰华负担180元，原告临泉县长官镇长官居委会第五村民组负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  吴中世二〇二〇年五月七日书记员  尹振宇附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当对自己提出的主张，有责任提供证据。