湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1015号原告：戴芸，女，1975年10月3日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：武汉中南伟业房地产代理有限公司，住所地：武汉市武昌区武珞路456号新时代商务中心主楼6层13号。法定代表人：高乐。委托诉讼代理人：唐兆志，武汉中南伟业房地产代理有限公司员工，原告戴芸诉被告武汉中南伟业房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告戴芸、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司委托诉讼代理人唐兆志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付拖欠房屋租金8000元，并按合同规定赔付一个月租金4000元；二、要求立即解除房屋租赁合同，将房屋恢复原貌，并将房屋使用权归还业主；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月18日，原告与被告签订房屋委托合同，将地址为武汉市洪山区洪山街雄楚大街28号相国花园027社区3-2-401房屋委托被告对外出租。被告在最后期限2020年2月20日拒不支付租金。被告的业务经理谎称原告房屋没有租户住，也没有收取租户租金，但实际是原告房屋有租户住，被告己收取租户租金，己构成欺骗行为。被告拒绝与原告协商，既不履约支付原告租金，又不同意解除合同，强占原告房屋，收取租户租金。拖欠房屋租金时间、金额按照合同2020年2月20日计算，被告拖欠房屋租金8000元。被告没有按期支付房屋租金，经原告多次追索，仍拒不支付。被告己于2019年被武汉市工商局吊销营业执照，但被告仍违法经营。被告武汉中南伟业房地产代理有限公司辩称：关于诉请第一条，本次占用房屋时间是由于不可抗力，被告有权利解除合同。即使继续履行合同，原告也应当减免租金；关于诉请第二条，可以帮原告恢复原状，房子现在也在原告手中。根据当事人提交的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年8月18日，原告戴芸与被告武汉中南伟业房地产代理有限公司签订《武汉市房屋出租委托代理合同》一份，合同约定：原告将其名下位于武汉市洪山区雄楚大街28号相国花园027社区3-2-401房屋出租给被告用于转租经营，每月租金4000元，合同期限60个月，自2017年8月20日至2022年8月20日；合同签订后，甲方（原告）预留60天不计算租金，作为乙方（被告）接洽承租的工作期；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任；委托期内，乙方（被告）提前退租的，应赔偿甲方一个月的租金作为违约金；因不可抗力致使本合同不能继续履行的，可以变更或解除本合同，双方均不承担违约责任；甲方（原告）同意乙方（被告）在房屋内打隔断，此价格为隔断后价格；合同期满乙方（被告）负责将房屋恢复原貌（拆除隔断）；乙方（被告）同意长住不超过7人。合同签订后，被告将该房屋客餐厅隔断，将三卧室及隔断的两居室共五间房屋转租给次承租人五户居住。被告依约向原告支付了截至2020年2月20日的租金。2020年1月23日10时起，武汉市因新冠××疫情关闭了机场、火车站等离汉通道。2020年4月8日零时起，因为疫情缓解，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通。在此期间，案涉房屋内多数次承租人因疫情管控影响，未在案涉房屋内租住，解除离汉通道管制后，多数次承租人返回案涉房屋。2020年3月6日、3月20日、4月1日，三名次承租人向被告支付了下一季度的租金（由案外人武汉中祎联行房屋代理有限公司代被告收取）。但自2020年2月20日之后，被告再未向原告支付租金。2020年3月29日，因被告未及时支付租金，原告向被告工作人员催要租金，被告称受疫情影响要求原告减免租金，原告主张被告已收取了次承租人的租金，不同意减免租金，双方发生争议，原告诉诸本院。因原被告双方发生争执，被告于2020年4月16日及17日提前退租，腾退了案涉房屋，遗弃少量家具家电在案涉房屋内。在此之前，所有次承租人均搬离案涉房屋，现案涉房屋空置，但隔断并未拆除。另查，被告因违法于2018年12月3日被武汉市工商局作出吊销营业执照的行政处罚，目前该公司状态为吊销未注销。上述事实，有企业查询报告、房屋所有权证、武汉市房屋出租委托代理合同、微信聊天记录（截选）及双方庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，企业法人营业执照的吊销与注销系两种不同的法律行为，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，虽经营资格虽丧失，但并不丧失法人资格，此期间仍应视为其存续，可以自己的名义进行诉讼活动，故被告主体适格。原告与被告签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》名称中虽有“委托代理”等字样，但合同实质上系租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效房屋租赁合同。此次疫情来势凶猛，影响广泛，原被告之间的合同纠纷亦在此背景下发生。新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应归于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，因为疫情防控限制，被告工作人员及次承租人出入武汉存在困难，涉案房屋因不可抗力未能充分转租经营，导致被告未能充分履行《武汉市房屋出租委托代理合同》的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，可以免除被告部分违约责任。然而，疫情期间，案涉房屋仍有租户居住，多人向被告支付了下个季度租金，且在武汉解除离汉通道交通管制后，多名次承租人返回案涉房屋继续租住，因此，对被告违约行为虽可部分免责，但被告不得以疫情为由，要求免除全部租金。疫情是被告违约的原因之一，但并非唯一原因，也并非主要原因。此外，被告租赁原告房屋用于转租经营，被告理应承担疫情所致的商业风险，一味将此风险转嫁原告对原告来说有失公平。在疫情发生期间，被告也未能及时告知原告不再继续租赁。综合考量因疫情防控措施带来的直接或间接的影响，以及案涉房屋租赁用途、履约情况等，本院酌定免除被告一个月租金。但被告仅支付租金至2020年2月20日，因此，被告还应向原告支付自2020年3月20日至2020年4月17日（搬离之日）的租金，期间为28天，租金为3733元。被告应付上述租金，但其以疫情为由拒不支付，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同，且被告已于2020年4月17日搬离该房屋，双方已无履约的基础和可能，本院确认《武汉市房屋出租委托代理合同》已于2020年4月17日解除。因被告违约导致合同解除，被告应依约向原告支付违约金租房，合同第六条约定，被告提前退租的，应向原告支付一个月的租金作为违约金，故被告应向原告支付违约金4000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告在租赁该房屋后，通过隔断进行转租，对租赁房屋进行不适当装修改造，原告知晓并同意，双方对隔断的约定违法了政府相关规定，存在安全隐患，因此，合同终止后，在原告不再利用隔断的情况下，被告应拆除隔断，恢复房屋原状，制作隔断及拆除隔断造成的其他损失，因双方均有过错，由各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告戴芸与被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于2017年8月18日签订的《武汉市房屋出租委托代理合同》；二、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效后十日内向原告戴芸支付租金3733元；三、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效后十日内向原告戴芸支付违约金4000元；四、被告武汉中南伟业房地产代理有限公司于本判决生效后十日内拆除位于武汉市洪山区雄楚大街28号相国花园027社区3-2-401房屋的隔断，恢复该房屋原状；五、驳回原告戴芸其他诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元由被告中南伟业房地产代理有限公司负担64元，由原告戴芸负担36元。本判决为终审判决。审判员  刘炎铭二〇二〇年五月十二日书记员  郑治国