广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11209号原告：付官华，男，1972年10月30日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：徐菊兰，女，1975年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。被告：广州市景泓五金机电设备有限公司，住所地广州市黄埔区云埔开发区南岗桥北地段东兴粮油副食品批发城五金区自编五金54号商铺。法定代表人：付国清。被告：谢云隆，男，1972年10月7日出生，汉族，住湖南省耒阳市。原告付官华、徐菊兰与被告广州市景泓五金机电设备有限公司（以下简称“景泓公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付官华、徐菊兰到庭参加诉讼，被告景泓公司、谢云隆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告付官华、徐菊兰向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告景泓公司按原状返还坐落于广州市黄埔区黄埔东路3503号802房予原告；2.请求判决被告景泓公司支付装修补偿金和搬迁补偿金500000元予原告；3.请求判决被告景泓公司赔偿损失60000元予原告；4.请求判决被告谢云隆对前述第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；5.请求法院判决两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告景泓公司于2012年5月29日签订《房屋交换协议》，约定：两原告将其带豪华装修的802房与被告所有的普通、残旧装修的807房进行互换；两原告与被告景泓公司约定2016年10月办理房屋产权过户手续，如2016年12月被告无法过户，则协议自行终止，两原告有权收回802房，装修补偿金与搬迁补偿金50万归两原告，不予退还，并由被告景泓公司补偿50万装修费、搬迁费予两原告；协议签订后，两原告对被告景泓公司房屋进行豪华装修，如5年以后，被告景泓公司无法过户，两原告有权收回房产，对被告景泓公司房屋内部装修不负任何责任，因被告景泓公司违约给两原告造成损失的，被告景泓公司还应赔偿两原告所遭受的一切损失。被告谢云隆在《房屋交换协议》签订过程中，一直参与，并在2012年5月23日在其身份证复印件上手写：“A座802房与C座807房转让过程中如有问题，本人谢云隆作为连带担保人，如出意外本人愿意同时承担所有责任。”《房屋交换协议》签订后，两原告与被告景泓公司互换房屋，两原告对807房进行了豪华装修，并悉心爱护使用房屋。但被告景泓公司对802房的原有装修全部破坏，并将房屋搞得破败不堪，同时被告景泓公司因负债，导致807房被法院查封拍卖，虽经两原告提出执行异议，但己被驳回。两原告多次催促两被告协调解决问题，但其一直未予处理。原告认为：原告与被告景泓公司签订的《房屋交换协议》合法有效，被告谢云隆自愿就涉案房屋互换提供连带担保责任，现因807房被查封，协议无法履行，但两被告未依约返还802房，也未支付装修补偿金与搬迁补偿金50万，更未赔偿两原告损失，两被告行为己构成违约，为此，原告为维护自身权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法及时作出公正判决。被告景泓公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告谢云隆未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：广州市黄埔区黄埔东路3503房802房（以下简称“802房”）的产权人为徐菊兰、付官华。广州市黄埔区黄埔东路3507房807房（以下简称“807房”的产权人为景泓公司。2012年5月29日，徐菊兰、付官华（甲方）与景泓公司（乙方）签订《房屋交换协议》，约定乙方因公司需求提出与甲方更换本栋楼同等面积房屋一套，就房屋交换相关事宜订立协议。协议第一条约定，甲方的房屋为802房，建筑面积117.35平方米，豪华装修。第二条约定，乙方的房屋为807房，建筑面积117.22平方米，普通、残旧装修。第三条约定，甲、乙双方交换房屋已征得房屋共有人的同意，并为此承担相应的法律责任；双方对上述房屋已经充分了解，同意交换上述房屋。乙方同时还须向甲方支付500000元（装修补偿金和搬迁补偿金）。第五条约定，基于过户税费考虑，甲乙双方本着互惠互利原因自愿将房屋过户手续延迟到2016年办理。甲、乙双方约定在2016年10月办理房产过户手续，乙方应先将其提供给甲方的房屋产权过户到甲方名下（或同时进行房产变更），待甲方拿到房产证后，甲方再与乙方办理位于802房的房屋产权过户到乙方名下。办理产权与房屋交换过程发生的税费等均由乙方负责。第六条约定，双方确保在2016年办理过户手续时，双方交换的房子是交结状态，无查封、抵押、出租。如在2016年12月，乙方未将807房的房屋过户到甲方名下，不论是什么原因，该协议自行终止。甲方将收回802房的房屋（乙方应将房屋恢复原状交给甲方），500000元（装修补偿金和搬迁补偿金）不予退还乙方，归甲方所有，并补偿甲方装修费、搬迁费500000元整。第七条约定，甲方房屋交换协议签定后对乙方的房屋进行豪华装修，如5年以后，乙方无法过户乙方的房产，甲方有权收回甲方房产，并对乙方的房屋内部装修不负任何责任。因为乙方违约，给甲方造成损失的，乙方还应赔偿甲方所遭受的一切损失。2012年5月23日，谢云隆在其身份证复印件上书写“A座802房与C座807房转让过程中如有问题，本人谢云隆作为连带担保人，如出意外，本人愿意同时承担所有责任”。谢云隆在上述文字下方签名并按捺指印。付官华、徐菊兰主张其2017年以前给谢云隆打工，从谢云隆处承接工程，谢云隆引荐其与景泓公司认识，因景泓公司收购了其房屋旁的其他七套房屋并进行装修，谢云隆又多次派人与其沟通表示景泓公司想收购其房屋，其考虑到景泓公司装修很吵，故最终同意景泓公司的收购提议。后谢云隆表示807房是刚买的，考虑到税费问题及景泓公司的经济能力，希望晚一点再交易，提出先以807房对换，故付官华、徐菊兰与景泓公司签订了《房屋交换协议》，并于2012年6月下旬双方实际交换了房屋。付官华、徐菊兰表示考虑到双方都是熟人，故签订协议前未查询807房的查封、抵押情况，且谢云隆当时提交给其的房产证上并未载明抵押的情况，故直至2016年12月23日发函催促景泓公司妥善处理涉案房屋事宜时才知道无法办理过户。付官华、徐菊兰明确其诉讼请求中的恢复原状是指将大厅的地板恢复成800*800的鹰牌一级抛光地板砖，卫生间、厨房粘贴300*600的鹰牌一级瓷片，三个房间恢复成大自然的实木地板（规格、等级不清楚），全屋水电按照国家一级暗线电路安装水电，所有卫生间及厨房用德高防水做防水处理，所有墙面用立邦净味五合一涂料粉刷，两个衣柜采用皇冠免漆板现场制作（规格分别为2.75*2.86m、2.1*2.8m，样式不清楚），客厅主卧室天花吊顶（客厅是方形吊顶，尺寸不清楚，餐厅是圆形吊顶，直径1.98m的，整体尺寸5.3*2.7m，主卧平型平面天花吊顶，尺寸4*3.2m），厨房铝塑板吊顶，阳台粘贴300*300的鹰牌防滑砖，全屋木门为实木木门（尺寸为2.18*0.91m，品牌不清楚），防盗门为金六福不锈钢（尺寸1.08*1.68m）；卫生间门为铝合金，尺寸为2.18*0.71m,规格为国标1.6。付官华、徐菊兰确认双方交接房屋时未对802房、807房的当时现状进行登记。付官华、徐菊兰主张景泓公司将802房与其购买的其他三套房打通，房内格局都已被拆空，房屋的大门也被拆掉了，没有人管理，付官华、徐菊兰可自由进出802房，并提交了802房2019年9月21日的现场照片为证。付官华、徐菊兰还表示若景泓公司返还802房，其愿意向景泓公司返还807房。付官华、徐菊兰确认景泓公司于2012年6月中旬向其支付了协议第三条约定的500000元装修补偿金和搬迁补偿金，并主张该费用是补偿其装修807房的装修费用及搬迁至807房的搬迁费，协议第六条约定的500000元装修费和搬迁费是指重新装修802房的装修费和搬迁回802房的搬迁费。庭审中，付官华、徐菊兰明确其第三项诉讼请求所指的损失是802房2017年8月至2019年9月的管理费5486元、垃圾处理费130元、滞纳金5920元及802房主体恢复工程、接水电的费用，并确认其所主张的管理费、垃圾处理费、滞纳金并未实际缴纳，主体恢复工程及接水电亦未实际施工。另查，807房于2011年10月26日设定抵押权，后多次涂销再抵押；于2015年3月20日被广州市天河区人民法院查封，广州市越秀区法院、广州市中级人民法院多件案件轮候查封。广州市天河区人民法院于2018年6月13日出具（2018）粤0106执1501号执行裁定书，裁定拍卖景泓公司的807房，并于2018年7月12日作出拍卖公告，要求景泓公司及房屋使用人于2018年7月22日前腾空房产。后付官华、徐菊兰向广州市天河区人民法院提出执行异议，广州市天河区人民法院于2019年2月19日作出（2019）粤0106执异13号执行裁定，裁定驳回付官华、徐菊兰的异议。后付官华、徐菊兰向广州市天河区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对807房的执行。广州市天河区人民法院于2019年10月11日作出（2019）粤0106民初9270号民事判决书，判决驳回付官华、徐菊兰的诉讼请求。庭审中，付官华、徐菊兰表示其截至开庭之日其仍居住在807房，该房屋尚未拍卖成交。上述事实，有《房屋交换协议》、身份证复印件、查册表、房产证、执行裁定书、公告、民事判决书、照片、催促函、快递单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，景泓公司、谢云隆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院将在全面审查现有证据的基础上缺席判决。付官华、徐菊兰与景泓公司签订的《房屋交换协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据付官华、徐菊兰与景泓公司签订的《房屋交换协议》第六条、第七条的约定，不论何种原因，景泓公司未于2016年12月将807房的房屋过户至付官华、徐菊兰名下，该协议自行终止；付官华、徐菊兰有权收回802房；因景泓公司违约给付官华、徐菊兰造成损失的，景泓公司应予以赔偿。现807房存在抵押、查封，且广州市天河区人民法院已出具执行裁定书，裁定拍卖807房，即807房实际上已无法过户至付官华、徐菊兰名下，景泓公司已构成违约，付官华、徐菊兰要求景泓公司按照《房屋交换协议》第六条的约定向其支付补偿其重新装修802房及搬迁后802房的搬迁费500000元，依据充分，本院予以支持。谢云隆自愿出具书面说明，愿意作为保证人承担连带保证责任，本院对此予以确认，谢云隆应对500000元装修费、搬迁费承担连带赔偿责任。因景泓公司违约，付官华、徐菊兰起诉要求景泓公司返还802房，其亦同意向景泓公司返还807房，即付官华、徐菊兰实际上是要求解除双方签订的《房屋交换协议》，因807房已被查封、将被拍卖，《房屋交换协议》实际上已无法继续履行，故付官华、徐菊兰要求解除《房屋交换协议》并返还802房，于法有据，本院予以支持。因付官华、徐菊兰未举证证明双方交接时802房的具体情况，且本院已支持其要求景泓公司支付重新装修802房的补偿费，故本院对付官华、徐菊兰要求景泓公司按原状返还802房不予支持，景泓公司按现状向付官华、徐菊兰返还802房。根据公平原则，付官华、徐菊兰亦应向景泓公司返还807房。至于付官华、徐菊兰主张的损失即802房2017年8月至2019年9月的管理费、垃圾处理费、滞纳金及802房主体恢复工程、接水电的费用，其中802房主体恢复工程、接水电的费用已包含在重新装修802房的范围中，付官华、徐菊兰重复主张该部分费用，本院不予支持。付官华、徐菊兰主张的802房的管理费5486元、垃圾处理费130元、滞纳金5920元，系其自行统计，无证据证明景泓公司未缴纳，付官华、徐菊兰亦确认其未实际缴纳，即该损失未实际发生，故本院对于付官华、徐菊兰的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市景泓五金机电设备有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市黄埔区黄埔东路3503房802房腾空交还给原告付官华、徐菊兰；二、原告付官华、徐菊兰于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市黄埔区黄埔东路3507房807房腾空交还给被告广州市景泓五金机电设备有限公司；三、被告广州市景泓五金机电设备有限公司、谢云隆于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告付官华、徐菊兰支付装修费、搬迁费500000元；四、驳回原告付官华、徐菊兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由原告付官华、徐菊兰负担1007元，被告广州市景泓五金机电设备有限公司、谢云隆共同负担8393元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  陈丽婷人民陪审员  区焕堙二〇二〇年五月二十六日书 记 员  刘婉仪