湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再156号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：湖南省新康桥房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道123号高桥信用社501室。法定代表人：王成云，董事长。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙语谦，湖南湘军麓和律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张刚强，男，1982年1月1日出生，汉族，住山东省郯城县。再审申请人湖南省新康桥房地产开发有限公司（以下简称新康桥公司）因与被申请人张刚强商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4001号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月9日作出（2020）湘民申68号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年5月28日进行了公开开庭审理，再审申请人新康桥公司委托诉讼代理人张贝贝、孙语谦到庭参加诉讼。被申请人张刚强经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。新康桥公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除新康桥公司、张刚强签订的《商品房买卖合同》，并判决张刚强向新康桥公司支付违约金138056.82元（由三部分构成，分别根据买卖合同第七条（773894元×1%）、补充协议第七条（773894元×2%）、借款协议第五条（220000元×日万分之六×870日）计算）；2.判决张刚强承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年10月29日，新康桥公司（出卖人）与张刚强（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人开发的位于长沙市雨花区房屋（最终以房屋所有权登记的地址为准）；2.该商品房建筑面积121.3平方米，单价为6380元／平方米，总房价773894元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首付款（含定金20000元）233894元，剩余房款540000元向交通银行北大桥支行申请贷款，买受人应协助办理。买受人应在本合同签订之日将申请办理银行按揭所需的全部资料提交出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；3.买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行；4.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；5.买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金。合同附件六《补充协议》第七条载明：买受人应当在本合同签订之日起3日内缴存物业维修资金并将物业维修资金开发商联送至出卖人指定地点，逾期缴存和送达超过3日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按房款总额的2%向出卖人支付违约金。同日，新康桥公司（甲方、出借人）与张刚强（乙方、借款人）签订《借款协议》，约定乙方为购买甲方开发的Ｃ3幢1单元205房因资金不足，特向甲方申请借款，所借金额为220000元，另就还款方式、逾期责任等进行了约定。上述合同签订后，新康桥公司出具张刚强缴纳购房款233894元的销售不动产统一发票一张（新康桥公司陈述张刚强个人仅实际付款13894元），张刚强后未按照合同约定办理贷款手续或通过其他方式支付购房款，也未缴存物业维修资金。新康桥公司于2014年12月17日向张刚强邮寄《通知函》，要求张刚强在当月25日前交齐银行按揭所需的全部资料并缴存物业维修资金，否则要求办理一次性付款手续，逾期则追究相应违约责任。因向张刚强催要未果，新康桥公司于2018年2月7日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，新康桥公司与张刚强签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，对合同解除权的行使期限，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据诉争买卖合同约定，张刚强应在合同签订之日即将申请办理银行按揭所需的全部资料提交新康桥公司，在接到新康桥公司或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，若张刚强逾期付款超过30日则新康桥公司享有解除权；根据《补充协议》约定，张刚强应在合同签订之日起3日内缴存物业维修资金，逾期超过3日则新康桥公司享有解除权。因张刚强在合同签订后未履行贷款办理、缴存物业维修资金的约定义务，新康桥公司自2014年11月5日起即享有合同解除权，新康桥公司后虽于2014年12月17日向张刚强发送了《通知函》，但仅为催办通知，并非解除合同通知，新康桥公司于2018年2月7日诉至一审法院要求解除合同，其解除权的行使已经超过法律规定的期限，解除权已经消灭，故一审法院对新康桥公司要求解除《长沙市商品房买卖合同》及要求张刚强支付合同解除违约金的诉讼请求，均不予支持。此外，新康桥公司本案系主张解除双方买卖合同关系，其根据《借款协议》要求张刚强承担逾期还款违约责任，一审法院认为与本案并非同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回新康桥公司的诉讼请求。本案受理费3061元，公告费560元，保全费4370元，合计7991元，由新康桥公司负担。新康桥公司的上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判决被上诉人向上诉人支付违约金138056.82元；3．被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人实际支付的合同价款不到合同总价的1.8%，且其严重违反合同约定，一直不配合办理银行按揭手续，未交纳契税和物业维修基金，同时，首付款名为“分期延迟支付”实为“完全没有支付”，为达成首付款分期支付目的，被上诉人向上诉人借款22万元，签订了《借款协议》，但其却未按该协议支付分文，此外，被上诉人已无法联系其本人，因此，双方签订的商品房预售合同，因被上诉人的严重违约，导致合同目的根本无法实现，完全属于《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同”的情形。二、在被上诉人的违约行为导致合同目的不能实现的情况下，一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，排除适用《中华人民共和国合同法》第九十四条，系适用法律错误；且一审法院简单适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条除斥期的规定，排除合同守约一方的解除权，有悖我国合同法律诚实信用、维护当事人合法权益，稳定社会经济秩序的立法目的和根本原则。被上诉人张刚强未答辩。二审法院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，新康桥公司与张刚强签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据《长沙市商品房买卖合同》的约定，张刚强应在合同签订之日即将申请办理银行按揭所需的全部资料提交新康桥公司，在接到新康桥公司或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，若张刚强逾期超过30日则新康桥公司享有解除权；而根据《补充协议》的约定，张刚强应在合同签订之日起3日内缴存物业维修资金，逾期超过3日则新康桥公司享有解除权。由于张刚强逾期仍未履行合同约定的上述义务，因此，新康桥公司有权解除合同，且在上述两种情形下分别自2014年11月28日、11月5日起即享有合同解除权，但新康桥公司却直至2018年2月7日才诉至一审法院要求解除合同，故一审法院认为新康桥公司解除权的行使已经超过法律规定的期限，其解除权已经消灭，并无不当。此外，一审法院认为，新康桥公司根据《借款协议》要求张刚强承担逾期还款违约责任与本案并非同一法律关系，本案不予处理，亦无不当。综上所述，新康桥公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3061元，由新康桥公司承担。新康桥公司申请再审称：一、张刚强因涉嫌犯罪已被列为刑拘在逃人员，至今未能与其取得联系，这显示张刚强已丧失履行涉案《商品房买卖合同》的意愿和能力，该合同无法继续履行。尽管新康桥公司依据合同享有的约定解除权消灭，但并不影响其依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定行使法定解除权。二、涉案《借款协议》实为张刚强为延期分期缴纳涉案商品房的首付款而签订的补充协议，应与涉案《商品房买卖合同》认定为同一法律关系。新康桥公司有权按补充协议的约定要求张刚强支付违约金。三、原审判决会导致涉案合同只能继续履行，但又陷入履行僵局，也使新康桥公司的救济陷入困难。综上，新康桥公司请求：一、撤销一、二审判决；二、改判支持新康桥公司的全部诉讼请求；三、判令由张刚强承担本案的全部诉讼费用。本院认为，此案的争议焦点为：一、新康桥公司是否享有涉案《商品房买卖合同》的解除权？二、原审法院驳回新康桥公司请求支付违约金的诉讼请求是否恰当？关于争议焦点一。新康桥公司主张由于张刚强已被列为刑拘在逃人员，下落不明，导致涉案《商品房买卖合同》无法继续履行，故新康桥公司享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的法定解除权。本院认为，张刚强在一审阶段经法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；二审阶段也未答辩。据新康桥公司陈述，在涉案《长沙市商品房买卖合同》签订后，张刚强仅实际支付购房款13894元，其未按照合同约定办理贷款手续或通过其他方式支付购房款，也未缴存物业维修资金。在对张刚强是否因被列入刑拘在逃人员而继续履约能力尚存疑问的情况下，若一味因解除权的行使期限已超过而主张继续履行该合同，一方面买受人下落不明无法继续履行交付购房款等合同主要义务；另一方面，由于商品房的预告登记和备案均无法撤销，合同履行陷入僵局，涉案房屋的交易流转将产生停滞之虞，守约方的权利无法保障，不利于定纷止争、物尽其用。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然张刚强违约，但新康桥公司怠于行使合同约定解除权，现以符合法定解除权为由提起诉讼，放任自己的损失扩大，故对其请求判决张刚强承担违约损失的请求不予支持。关于争议焦点二，新康桥公司与张刚强之间通过签订《商品房买卖合同》与《借款协议》，形成了商品房预售合同关系与借贷合同关系两种法律关系，本案系商品房预售合同纠纷，新康桥公司根据《借款协议》要求张刚强承担逾期还款违约责任，原审法院不予处理，并无不当。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误。新康桥公司，申请再审的理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1134号民事判决和湖南省长沙市中级人民法院（2019）湘01民终4001号民事判决；二、解除新康桥公司与张刚强于2014年10月29日签订的《长沙市商品房买卖合同》；三、驳回湖南省新康桥房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费3061元，公告费560元，保全费4370元，合计7991元；二审案件受理费3061元，合计11052元，由湖南省新康桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏审判员  王琳审判员  曾光二〇二〇年五月二十九日书记员  周杰