吉林省辉南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0523民初236号 原告：房羽鸿，女，1974年8月18日出生，汉族，住辉南县。 委托代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务所律师。 代理权限：一般代理。 被告：张淑珍，女，1953年2月9日出生，汉族，住辉南县。 第三人：孙艳秋，女，1975年5月8日出生，汉族，住辉南县。 原告房羽鸿与被告张淑珍、第三人孙艳秋案外人执行异议之诉一案，原告于2020年4月3日向本院提起诉讼，于2020年5月26日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告房羽鸿及其代理人孙侠、被告张淑珍、第三人孙艳秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：一、解除对位于朝阳镇爱国街三委四组“星华家园”x栋x单元xxx室住宅，建筑面积59.47平方米的查封，同时停止执行，（房屋价值约人民币17万元）。二、确认位于朝阳镇爱国街三委四组“星华家园”x栋x单元xxx室住宅，建筑面积59.47平方米归原告所有。三、被告承担全部案件诉讼费用。事实于理由：被告与第三人民间借贷纠纷一案，贵院作出（2019）吉0523民初1128号《民事判决书》，被告申请执行，贵院在执行过程中作出（2020）吉0523执49号《执行裁定书》，查封第三人名下的朝阳镇爱国街三委四组“星华家园”x栋x单元xxx室住宅，建筑面积59.47平方米。原告提出案外人执行异议，贵院作出（2020）吉0523执6号《执行裁定书》驳回原告的异议请求，现原告不服，向贵院提起执行异议诉讼，理由如下：案涉位于朝阳镇爱国街三委四组“星华家园”x栋x单元xxx室住宅，建筑面积59.47平方米房屋归原告左右的依据有：1.涉案59.47平方米住宅，原告与第三人于2010年3月23日在证明人：黄岩、周佳、周生年、赵欣的见证下达成购房协议，协议约定：购房款105000元，先行35000元，余下70000元由原告如期向第三人贷款银行缴纳，贷款偿还完毕办理过户，当日签订《按揭房屋买卖合同》2.原告购买涉案房屋后，从2010年4月开始逐月缴纳银行贷款，2019年12月17日通化市住房公积金管理中心出具《通化市住房公积金贷款结清通知单》，同时开具《房地产抵押解冻通知书》3.原告购买房屋后入住涉案房屋，就此产生的水、电、取暖、物业费等等均是原告缴纳。4.涉案房屋在买卖时存在公积金贷款，房屋已经登记抵押。加之前原告当年经济能力不足，无法一次性偿还贷款，只好待贷款结清后办理过户登记。依据最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）第二条贵院依照被告申请对本属原告所有的房屋查封，损害了原告的物权，为此，原告依据《民诉法》第119条、227条规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、不同意解除对涉案房屋的查封。房屋登记所有权人为孙艳秋，法院查封行为合法有效，辉南法院已于2020年3月23日作出（2020）吉0523执异6号民事裁定，驳回了案外人房羽鸿的异议请求。二、涉案房屋系孙艳秋所有。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。本案中，案外人房羽鸿主张房屋系其所有，答辩人认为房屋登记在孙艳秋名下，且从案外人所陈述的事实与理由能够看出，案外人对该房屋在银行设立抵押、在贷款偿还完毕前不能取得所有权是明知的，故案外人应当承担过户不能及不能取得所有权的风险。三、原告错误的引用法律规定。原告依据《物权法》若干问题的解释（一）第2条:“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状况不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，原告的该理由不符合案外人执行异议之诉的受理条件，并不是案外人执行异议审理的范围。原告如果认为自己的权利遭到侵害，可以寻求其他的法律途径救济与本案并不相关。四、原告的诉讼请求应当依法驳回。原告的诉讼请求不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》（人民法院出版社）第424-425页，非因买受人自身原因未办理过户登记。从实践中看，能够归责于买受人的原因，分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略。例如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策的忽略，三是消极不行使登记权利。无论是什么原因，均是因买受人自身的原因没办理过户登记，所以该买卖行为是不受法律保护的。而且本案原告对购买房屋享有抵押权是明知的，而且在长达10年的时间内不能办理所有权转移登记是有过错的。不能够排除执行的权利，法院应驳回其诉讼请求。 第三人答辩：房子确实是2010年卖给房羽鸿的，在社区上班时间我俩是同事。这个房子我已经卖了，不应该涉及到我家人和朋友。 经审理查明事实：张淑珍与孙艳秋民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）吉0523民初1128号民事判决，孙艳秋给付张淑珍所欠借款本金29万元及利息，判决生效后进入执行程序，执行案号为（2020）吉0523执49号，在执行中，本院作出（2020）吉0523执49号执行裁定，查封被执行人孙艳秋名下的位于朝阳镇爱国街三委四组59.57平方米的住宅。另查明，2010年3月23日，孙艳秋与房羽鸿签订的房屋买卖合同，房羽鸿购买孙艳秋位于朝阳镇星华家园x栋x单元xxx室住宅（面积59.47平方米，即查封的案涉房屋） 本院认为：案涉房屋是以住房公积金为基础购置的不动产，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，未经登记不发生法律效力。当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求其享有物权的，应予支持。本案中，原告自2010年购买涉案房屋，未办理房屋登记居住至今，原告对案涉房屋是否具有排除人民法院强制执行的权益，负有举证责任。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，其中第一项是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，本案中原告与第三人签订的书面买卖合同按揭贷款协议，是第三人孙艳秋在与贷款人建设银行辉南支行签订“个人住房公积金借款合同”未入住即以相同的价格和条件转让给本案原告。根据个人公积金管理规范，抵押物抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得将抵押物拆迁、转让、变更、赠与、出租、变更抵押、抵偿债务等，抵押人转让抵押物所得应提前足额归还贷款，其真实目的是防止抵押人给贷款人造成损失，结合原告履行月供还贷情况，未给抵押人造成任何损失。本案原告虽不享有住房公积金的待遇，但第三人将应属于自身权益转让给原告，由原告承受，系双方自愿，并不违反法律规定，应予认同其协议效力。《司法解释》第二项和第三项：“已支付了全款，在人民法院查封之前已合法占有了该不动产”，符合本案具体情形。其中第四项为非因买受人的原因未办理过户登记，本案中原告占有使用至今，至2020年被人民法院查封，从涉案房屋买卖协议的记载和当事人庭审陈述来看，原告在收到第三人交付的《商品房买卖合同》和《个人住房公积金借款合同》后，按照合同的约定履行相应的义务，导致无法登记的原因是由于存在他人的抵押权的原因，可以认定未办理过户登记与原告自身无关。综合被告与第三人之间具体案情，房屋买卖发生在2010年，被告与第三人的债务形成在2014年和2015年，第三人不存在规避清偿债务的情形，从原告庭审中所提交的购房合同、水电气缴费凭证、物业公司出具的证明材料、银行还款凭证，可以认定其在此已居住十年以上才被人民法院查封，其主观上并非与第三人恶意串通损害他人利益。通过上述分析，原告对案涉房屋具有排除人民法院强制执行的权益，其异议主张成立。对原告主张确认案涉房屋归其所有的请求，鉴于目前原告只取得物权期待权，不宜判决房屋所有权归属。 综上，根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于加强执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、中止本院（2020）吉0523执49号执行裁定对星华家园x栋x单元xxx室住宅房屋查封措施的执行。 二、驳回原告其它诉讼请求。 三、案件受理费3700.00元，由被告承担1850.00元，第三人承担1850.00元 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  孙玉库 人民陪审员  辛林蓉 人民陪审员  鄢德新 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  孙 静