广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初1096号原告：龙伟，女，1987年3月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告：司徒国劲，男，1973年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，被告：吴卓萍，女，1979年1月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，原告龙伟诉被告司徒国劲、吴卓萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告龙伟到庭参加诉讼，被告司徒国劲、吴卓萍经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙伟向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁及居间服务合同》解除，保证金11200元不予退还；2.司徒国劲、吴卓萍对龙伟所有的位于广州市黄埔区曦景一街4号123房恢复原状，修复其擅自损毁的洗手间冷热水管及厨房煤气管道，承担恢复原状及维修设备工程费用115400元；3.司徒国劲、吴卓萍向龙伟支付广州市黄埔区曦景一街4号123房自2019年12月1日至房屋结构恢复原状、供冷热水供气修复完毕（装修公司陈述大概要一个半月的时间）之日止的租金损失，标准按5600元每月计算；4.司徒国劲、吴卓萍支付欠缴的物业管理费和水费2064.25元，电费947.04元；5.案件受理费由司徒国劲、吴卓萍承担。事实和理由：2019年3月18日，司徒国劲、吴卓萍与龙伟签订《房屋租赁及居间服务合同》，租期为3年，租金为6000元（含车位租金400元）每月。2019年4月，司徒国劲、吴卓萍说要改动房子格局，将厨房改到客厅改成开放式厨房，龙伟不同意，仅许可有限度的装修，并强调装修必须符合合同约定及维持房屋可供正常使用的状态。但是2019年7月，龙伟去查看房屋情况，才知道司徒国劲、吴卓萍已经将厨房和洗手间对换，施工范围远超龙伟的许可，导致房屋结构改变，房屋内洗手间的淋浴房彻底损毁拆除，洗手间冷热水管道、厨房燃气管道全部截断，不能正常使用，洗手间不能通热水、不能洗澡，厨房不通燃气，彻底丧失使用功能。上述违约行为发生后，经龙伟多次催告5个月以上，司徒国劲、吴卓萍拒不停止违约行为，拒不将租赁物业恢复原状，且自2019年12月1日起拖欠租金至今。此外，自2019年10月起，司徒国劲、吴卓萍欠缴物业费、水电费至今。2019年12月9日，司徒国劲电话通知龙伟说房子确定不租了，说找不到施工队，要龙伟找施工队恢复原样，承诺承担相关费用。经龙伟委托施工队勘查现场，房屋现格局改到正常使用，报价58600元。龙伟另咨询黄埔港华燃气公司，重铺燃气管道需12000元。但如现格局改到正常使用存在严重安全隐患，因为现洗手间埋有原来的燃气管，水和燃气管不能在同一位置，把房屋恢复原状的施工费用是102600元、燃气管道12000元。司徒国劲、吴卓萍获通知后，拒不交还房屋、支付租金和水电物业费及与龙伟商谈恢复原状的事务。龙伟报警处理，但司徒国劲、吴卓萍一直不来调解，且吴卓萍还删除龙伟微信。司徒国劲、吴卓萍履行租赁合同期间，违反合同约定，导致龙伟的损失，应当承担违约责任并赔偿损失。司徒国劲、吴卓萍均未答辩。经审理查明，2019年3月18日，龙伟（出租方、甲方）与吴卓萍（承租方、乙方）、广州市朴邻房产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁及居间服务合同》，约定乙方承租甲方所有的位于广州市黄埔区曦景一街4号123号房屋，房屋建筑面积84.19平方米。租期自2019年3月18日至2022年3月17日，租金5600元每月，履约保证金11200元。租赁期间，使用该房屋所发生水、电、煤气、通讯、管理等费用由乙方承担。使用该房产不当或者人为造成该房产损坏的，应负责修复或赔偿。乙方可对所租用房屋进行装修，但须事先以书面形式告知甲方并经甲方同意，同时应遵守物业公司对于装修的管理规定。乙方在合同终止后应恢复房屋原状，保证房屋内原有设备设施及装修的完好。凡因乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方恢复房屋的原状，造成甲方损失的，乙方应作赔偿。若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿，损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任。合同其他约定事项：不能动承重墙的主体，退租时如业主要求还原的地方，必须还原。龙伟确认司徒国劲、吴卓萍缴纳租金至2019年12月18日。龙伟向本院提交了案涉房屋出租前后的对比照片，显示案涉房屋的洗手间与厨房的位置被对调，一楼外花园缺乏维护。龙伟向本院提交两份装修报价单，龙伟称其中一份为按照现有格局对房屋及花园进行整改，工程造价58600元；一份为房屋及花园恢复原状的报价，包括埋煤气管道造价共计115400元。龙伟另提交了物业收费通知单及电费缴费微信截图，显示2019年10月至2020年3月物业费、水费为2064.25元，2019年4月至2020年2月的电费为685.59元。庭审中龙伟称司徒国劲、吴卓萍已经将大门钥匙返还，3张门禁卡交还了2张，还有1张没有交还。另查明，吴卓萍于2020年2月22日收到本院邮寄的应诉材料。上述事实有《房屋租赁及居间服务合同》、照片、微信记录、《不动产权证》、物业收费通知单等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，龙伟与吴卓萍签订的《房屋租赁及居间服务合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。龙伟要求司徒国劲承担责任无合同依据，本院不予支持。吴卓萍未经龙伟同意，擅自更改房屋结构且提前退租，按照《房屋租赁及居间服务合同》的约定构成违约，龙伟提出解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，吴卓萍于2020年2月22日收到本院送达的应诉材料，视为收到龙伟解除合同的通知，故本院确认龙伟与吴卓萍签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的租赁合同关系于2020年2月22日解除。根据《房屋租赁及居间服务合同》的约定，吴卓萍提前退租应当赔偿履约保证金作为损失，故龙伟主张收取的吴卓萍的履约保证金11200元不予退还，本院予以支持。吴卓萍未按《房屋租赁及居间服务合同》的约定支付物业费、水费、电费，龙伟提交相关费用的缴费单证明吴卓萍尚欠物业费、水费、电费共计2749.84元，本院对此予以确认。关于龙伟主张的由吴卓萍负责将房屋恢复原状并承担恢复原状的修复费用，本院认为吴卓萍退租以后未能按照合同约定将房屋恢复原状，且未到庭就修复方案、修复费用的承担进行陈述，视为放弃举证和答辩的权利。考虑房屋修复的可行性及便利性，本院庭审中已告知由龙伟自行对房屋进行修复，相关费用由吴卓萍承担。本院依据龙伟提交的将房屋恢复原状的报价单，确认修复房屋的修复损失为115400元。关于吴卓萍退租后至房屋恢复原状期间的房屋空置损失，本院认为吴卓萍退租后未能及时将房屋恢复原状，致使本案纠纷发生，故从2019年12月19日至2020年3月26日开庭日的空置损失由吴卓萍承担。关于房屋修复所需时间，本院根据房屋损坏程度，综合考虑房屋修复所需的时间，酌情确认吴卓萍赔偿龙伟从2020年3月27日至2020年5月18日的房屋修复期间的空置损失。综上，吴卓萍应承担房屋空置损失合计28000元。根据《房屋租赁及居间服务合同》中关于履约保证金的约定，履约保证金实际为对损失的赔偿，履约保证金不足部分，违约方应继续承担责任，故吴卓萍实际承担的损失应当扣除履约保证金的金额，即吴卓萍需向龙伟赔偿修复损失、房屋空置损失合计132200元（115400+28000-11200）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告龙伟与被告吴卓萍于2019年3月18日签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的房屋租赁合同关系于2020年2月22日解除；二、被告吴卓萍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙伟支付物业费、水电费共计2749.84元；三、原告龙伟收取的履约保证金11200元不予退还被告吴卓萍；四、被告吴卓萍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙伟赔偿房屋修复损失及空置损失共计132200元；五、驳回原告龙伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3228元，由被告吴卓萍承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二〇年五月八日法官助理钟陈书记员姚春华