广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2521号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道8号。法定代表人：霍业生，职务：董事长。委托诉讼代理人：万海龙、李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：钟辉耿，男，1984年8月7日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：罗维，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所实习律师。原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告钟辉耿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国财、被告委托诉讼代理人罗维、罗政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告双方于2018年5月21日签署的《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备2018B0300400385号）及《续租协议》（合同编号：TA-20150601-B100A-02）于2019年10月23日解除；2、被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月23日的租金合计人民币133691.87元（租金按每月35728元计算）及逾期付款违约金13964.46元（暂计算至2020年3月13日，以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；3、被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月23日的服务费合计人民币12216.67元（服务费按每月3264.80元计算）及逾期付款违约金1276.06元（暂计算至2020年3月13日，以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；4、被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月23日的推广费合计人民币2451.72元（推广费按每月655.20元计算）及逾期付款违约金256.09元（暂计算至2020年3月13日，以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；5、被告向原告支付拖欠的2019年7月1日至2019年10月23日止的中央隔油系统维护费合计人民币691.51元（中央隔油系统维护费按每月184.80元计算）及逾期付款违约金72.23元（暂计算至2020年3月13日，以当月所欠中央隔油系统维护费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日）；6、被告向原告支付拖欠的2019年4月22日至2019年10月23日止的商铺内水费826.94元、公摊水费82.69元、污水费334.60元、公摊污水费33.46元及逾期付款违约金（以所欠商铺内水费和公摊水费的总额1277.69元为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日，从2019年12月6日起算）；7、被告向原告支付拖欠的2019年4月1日至2019年10月23日止的商铺内电费2981.25元、公摊电费298.14元及逾期付款违约金（以当月所欠商铺内电费和公摊电费的总额3279.39元为本金，按每日万分之五标准计算至所欠费用付清之日，从2019年12月6日起算）；8、被告向原告支付未履行其恢复原状义务而支出的费用20049.80元；9、被告向原告支付从合同解除之日的第二日即2019年10月24日起至2019年11月30日的房屋占用费94827.87元（按双倍基本租金71456元/月，推广费服务费3264.80元/月，服务费推广费655.20元/月合计）；10、被告向原告支付租金优惠期差额15912.40元；11、原告有权没收被告就涉案租赁商铺已付的保证金127730.40元；12、被告向原告支付因该诉讼而支出的律师费20000元；13、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》，原告将荔湾区黄沙大道8号地下一层B191房之十二（自编号负一层B100A号商铺）的房产出租给被告使用，经营餐饮业。合同签订后，原被告双方依约履行合同。2018年5月21日，因租赁期限将近，原告与被告再次签订《广州市房屋租赁合同》及《续租协议》，被告继续承租上述商铺，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日，租赁合同办理了房屋租赁登记备案手续。2019年7月1日，被告向原告送达《关于申请提前终止合同（编号为TA-20150604-B100A-02）的函》，向原告申请提前终止合同，并决定经营至2019年7月31日。原告在收到被告的函件并经过讨论后，于2019年7月3日向原告发送《关于“西城都荟广场”地下一层B100A号铺“觅茶千茗荟”申请提前终止合同函之复函》（文件编号：XCDH/LD/L201907(003)），不同意被告提出的终止合同事宜。但在2019年8月1日，被告无正当理由擅自撤场，并且已经欠缴2019年7月1日起的租金、服务费、推广费等多项费用。原告经多次催促被告仍无回应，原告于2019年10月22日向被告邮寄《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》于2019年10月23日送达签收。因被告在收到《合同解除通知书》后仍不作回应，也无前来办理商铺交还手续更未履行合同约定的恢复原状的义务。迫于无奈，原告于2019年11月28日聘请了广州亿富机电工程有限公司、广州粤安消防工程有限公司对涉案商铺进行恢复原状工程，并支出了费用20049.80元。被告答辩称：1、我方只同意支付2019年7月份房租35728元，服务费3264.8元，推广费655.2元，中央隔油系统维护费184.8元，商铺内水费183.38元，公摊水费18.34元，污水费74.2元，公摊污水费7.42元，商铺内电费787.29元，公摊电费78.73元，共计40982.16元给原告。被告因经营不善亏损，多次电话与原告沟通要求提前终止本案合同，停止使用商铺，并按原告要求于2019年7月1日向其快递《关于申请提前终止合同（编号为TA-20150604-B100A-02）的函》。我方已向原告明确表示提前于201年8月1日终止合同、停止使用商铺和自愿放弃3个月保证金。我方实际使用商铺至2019年7月31日，之后再无使用商铺。违约金是原告提供格式合同条款，约定过高，显失公平；且我方已明确放弃保证金127730.4元，原告无损失可言。2、不同意原告的其他诉讼请求。本案合同已于2019年8月1日提前终止，且我方按原告要求于2019年7月1日向其快递《关于申请提前终止合同（编号为TA-20150604-B100A-02）的函》，原告收函后，我方未收到原告不同意提前终止合同的任何文件，我方认为原告已经同意提前终止本案合同。本案合同是原告提供的格式条款，逾期付款违约金、房屋占用费、租金优惠期差额等约定过高，显失公平。且我方已明确放弃保证金127730.4元给原告作为补偿（包括恢复商铺原状义务而支出的费用、因诉讼支出的律师费），原告无损失可言。经审理查明：广州市荔湾区黄沙大道8号地下一层B191房是原告所有之房产。2015年5月31日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》（以下简称《补充合同》）及其附件。其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落荔湾区黄沙大道8号地下一层B191房之十二（自编号负一层B100A号商铺）的房地产（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积53平方米，租赁期限从2015年6月1日至2018年5月31日，等等。《补充合同》约定：3.该商场管理：乙方同意该商场由甲方自行提供管理服务（以下甲方亦称“受托管理人”）。5.租金、服务费、推广费及其他应付款项：5.4.F杂项费用：乙方实际发生的水费、电费等费用，按其专用的分表度数和政府规定标准计算，另外乙方还须承担公摊电费为乙方在该房产实际发生电费的百分之十，公摊水费为乙方在该房产实际发生水费的百分之十；5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）。13.交还：13.1除租赁合同另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由乙方自行承担；13.3租赁期届满或租赁合同提前终止后，除非双方另有书面协议，在乙方完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，乙方应自租赁期届满或租赁合同提前终止之日起至该房产被甲方实际收回之日止，向甲方交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付服务费和实际发生的其他应付费用。17.合同解除、终止及违约责任：17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。19通知、送达及其它19.2任何一方就租赁合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至租赁合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址，双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达：A.如以邮寄双挂号、特快专递发出，以回执单所载日期为送达日，等等。《补充合同》附件三约定：装修押金5000元，在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后三十个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项后将剩余装修押金无息退还乙方，等等。上述《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》由原、被告双方正常履行至合同期满。2018年5月21日，原告（甲方、出租人）和被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备2018B0300400385号）及《续租协议》（合同编号：TA-20150601-B100A-02），其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作商业用途使用，建筑面积56平方米；租赁期限从2018年6月1日至2021年5月31日，其中，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月35728元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行汇款付款方式缴付租金给甲方，等等。《续租协议》约定：第二部分：一、租金优惠期：续租期内，甲方同意给予乙方15天租金优惠期进行形象升级改造工程，租金优惠期自2018年6月1日至2018年6月15日。二租金：2018年6月1日至2018年6月15日每月租金655.2元，2018年6月16日至2019年5月31日每月租金32480元，2019年6月1日至2020年5月31日每月租金35728元。第四部分：续租期内乙方每月应向甲方支付3264.8元作为服务费，每月应向甲方支付655.2元作为推广费，中央隔油系统维护费每月184.8元，装修押金5000元，在完成形象升级改造工程并经受托管理人验收合格后三十个工作日内，受托管理人在扣除装修罚款及赔偿款项后将剩余装修押金无息退还乙方。第五部分：杂项费用：乙方应负责支付的水费、电费的实际金额，乙方应受托管理人提供的账单按时支付。第七部分：双方同意，乙方须于签署本合同的同时向甲方支付保证金127730.4元，上述合计保证金相当于三个月的续租期第三年度每月基本租金117936元和三个月的服务费9794.4元。第八部分：合同解除、终止及违约责任：在不影响甲方根据本协议及原合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述下列任何一项情况发生时，合法地提前收回原单元或其任何部分，单方解除本协议及原合同，在此情况下甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该等情况为：J.乙方未经甲方同意，擅自撤离原单元的（不论乙方是否提出书面退租/撤场申请）。当发生上述情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：B.甲方在乙方经营期间给予乙方的任何优惠条件，系基于乙方完全履行本协议及原合同，若乙方在本协议及原合同履行过程中存在违约或因乙方原因而导致本协议及原合同解除的，所有的优惠条件自始作废，乙方应将基于优惠条件所获得的任何利益全部退还甲方，为免疑义，乙方在租金优惠期期间所获得的优惠条件，乙方应按租金优惠期结束后第一个月的租金标准（包括基本租金及提成租金）向甲方退还甲方已给予的租金优惠期期间减免额相等之应付租金的差额部分。D.乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本协议上述条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）。本协议为原合同之补充，与原合同共同构成甲、乙方就原单元续租及租赁所涉事项的全部协议，本协议有所涉及的事项与原合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及事项以原合同的规定为准。被告已向原告支付了保证金127730.4元，装修押金10000元，上述《广州市房屋租赁合同》与《续租协议》由原、被告双方正常履行至2019年6月。2019年7月1日，被告向原告发出《关于申请提前终止合同（编号为TA-20150601-B100A-02）的函》，称由于经营不善，无力缴纳每月高达4万元以上的租金及杂费，故决定营业至2019年7月31日，之后不再继续经营，愿意放弃之前缴纳的3个月保证金，等等。该函件于7月2日签收。7月10日，原告向被告在《广州市房屋租赁合同》与《续租协议》中的通讯地址发出《关于“西城都荟广场”地下一层B100A号铺“觅茶千茗荟”申请提前终止合同函之复函》，称：不同意被告提出的终止合同事宜，若被告单方面撤场或发生其他违约行为，将构成违约，原告有权根据合同约定追究违约责任，等等。该回函于7月11日由他人签收。自该月起，被告没有向原告支付租金等其他费用。据被告陈述其于8月1日已撤场，但没有将钥匙交还原告。2019年10月22日，原告向被告在合同中列明的通讯地址发出《合同解除通知书》，称：被告因个人经营问题于2019年8月1日起至今未进行正常经营活动，属擅自撤场行为，同时也未支付自2019年7月1日起的租金等其他应付款项，故向被告发出本合同解除通知书，通知被告合同关系于收到本通知书之日起终止，被告自收到本通知书后三日内将房屋恢复原状交还，否则视为继续占用该房屋，原告有权委托第三方对该商铺进行还原，届时将以恢复原状之日作为实际收回房屋之日，被告自收到本通知书后未在七日内答复的，视为被告放弃房产内物品的所有权，原告有权留置或以其他任何方式处理而无需做任何补偿，等等。该《合同解除通知书》于10月23日由他人签收。据原告陈述，2019年11月30日原告自行收回了商铺，该商铺也于2019年12月上旬另行出租。另查，被告拖欠原告电费、公摊电费、水费、公摊水费、污水费、公摊污水费情况如下：2019年5月1日至2019年6月1日（付款截止日2019年7月5日）的商铺内电费787.29元、公摊电费78.73元；2019年4月22日至2019年5月22日（付款截止日2019年7月5日）的商铺内水费183.38元、公摊水费18.34元、污水费74.2元、公摊污水费7.42元。2019年6月1日至2019年7月1日（付款截止日2019年8月5日）的商铺内电费782.17元、公摊电费78.22元；2019年5月22日至2019年6月28日（付款截止日2019年8月5日）的商铺内水费238.74元、公摊水费23.87元、污水费96.6元、公摊污水费9.66元。2019年7月1日至2019年8月1日（付款截止日2019年9月5日）的商铺内电费742.69元、公摊电费74.27元；2019年6月28日至2019年7月27日（付款截止日2019年9月5日）的商铺内水费404.82元、公摊水费40.48元、污水费163.8元、公摊污水费16.38元。2019年8月1日至2019年9月1日（付款截止日2019年10月5日）的商铺内电费237.66元、公摊电费23.77元。2019年9月1日至2019年10月1日（付款截止日2019年11月5日）的商铺内电费229.56元、公摊电费22.96元。2019年10月1日至2019年11月1日（付款截止日2019年12月5日）的商铺内电费201.88元、公摊电费20.19元。原告为本案纠纷支付律师费20000元。另原告主张其就案涉商铺消防系统设备设施整改工程支付了4599.8元，就打拆还原工程支付了15450元，提交了《广州西城都荟商场B100A铺消防系统设备设施整改工程合同》、《广州西城都荟商场B100A铺打拆还原工程合同》、付款申请书、发票作为证据，上述工程开工时间是2019年11月29日。庭审中，原、被告均主张在本案中抵扣装修押金10000元，原告表示同意在其主张的恢复原状费用中具体扣减。本院认为：原、被告双方于2015年5月31日签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及于2018年5月21日签订的《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备2018B0300400385号）及《续租协议》（合同编号：TA-20150601-B100A-02）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。现被告于合同期内停止营业并自2019年7月1日起未付租金等费用，已构成违约，按双方约定，原告有权单方解除合同。原告已向被告送达《合同解除通知书》明确解除租赁合同，故双方在2018年5月21日签署的《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备2018B0300400385号）及《续租协议》自送达《合同解除通知书》之日即2019年10月23日起解除。关于保证金127730.4元，因保证金是为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，现被告存在根本违约行为，故对于原告要求没收保证金的诉请，本院予以支持。关于合同解除前的租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费、水电费及违约金。2019年7月被告仍在涉案商铺经营，故理应向原告支付该月的租金等费用及逾期付款违约金。对于2019年8月后的租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费、水电费，因被告已提前发函通知原告于2019年8月起终止合同，实际也于该月起不再经营，加之被告不交租金的行为，均表明被告于该月起不再继续履行双方合同。原告作为合同相对方应该有所察觉并有义务采取适当措施防止场地闲置损失的扩大，而收回场地另作他用，是防止损失扩大的最有力措施，但原告没有采取相关措施，其就扩大损失存在过错。考虑到双方的过错程度再结合双方约定一方违约没收保证金的数额及本案实际情况，本院根据公平原则酌定2019年8月至合同解除前的租金等费用由原告与被告按五五比例共同承担，但逾期付款违约金不予支持。关于合同解除后的占用费。如上所述，原告负有减损责任，在合同解除后，其应当及时收回商铺以防止损失的扩大，怠于履行上述义务的相关空置费应由原告自行承担。原告主张的2019年10月24日起的占用费属于原告未能及时收回商铺而导致损失扩大的部分，故本院不予支持。至于优惠期期间租金差额，被告应按优惠期结束后第一个月的租金标准（即每月32480元）向原告退还租金优惠期期间（半个月）减免额相等之应付租金（每月655.2元）的差额部分64596元，经计算为15912.4元，故对于原告该诉请，本院予以准许。原告主张的被告未履行其恢复原状义务而支出的费用和因被告的违约行为而导致原告支出的律师费符合合同约定，本院予以支持。因原告未退还被告已支付的装修押金共计10000元，现原、被告均主张在本案中抵扣，本院予以准许并依原告主张在恢复原状费用中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告钟辉耿于2018年5月21日签署的《广州市房屋租赁合同》（编号：穗租备2018B0300400385号）及《续租协议》（合同编号：TA-20150601-B100A-02）于2019年10月23日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年7月的租金35728元及逾期支付租金的违约金（以所欠租金为本金，从2019年7月6日起按每日万分之五标准计算至付清之日止，违约金总额以本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年7月的服务费3264.8元及逾期支付服务费的违约金（以所欠服务费为本金，从2019年7月6日起按每日万分之五标准计算至付清之日止，违约金总额以本金为限）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年7月的推广费655.2元及逾期支付推广费的违约金（以所欠推广费为本金，从2019年7月6日起按每日万分之五标准计算至付清之日止，违约金总额以本金为限）。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年7月的中央隔油系统维护费184.8元及逾期支付中央隔油系统维护费的违约金（以所欠中央隔油系统维护费为本金，从2019年7月6日起按每日万分之五标准计算至付清之日止，违约金总额以本金为限）。六、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付2019年4月1日至2019年7月31日的商铺内电费2312.15元、公摊电费231.22元、2019年4月22日至2019年7月27日水费826.94元、公摊水费82.69元、污水费334.6元、公摊污水费33.46元及逾期付款违约金（以所欠商铺电费、公摊电费、水费、公摊水费、污水费、公摊污水费为本金，从2019年12月6日起按每日万分之五标准计算至付清之日止，违约金总额以本金为限）。七、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2019年8月1日至2019年10月23日的租金（按每月17864元计算）、服务费（按每月1632.4元计算）、推广费（按每月327.6元计算）、中央隔油系统维护费（按每月92.4元计算）、电费334.55元，公摊电费33.46元。八、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付商铺恢复原状费用10049.8元（已抵扣被告钟辉耿支付的装修押金10000元）。九、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付优惠期期间租金差额15912.4元。十、原告广州牵晴汇房地产有限公司没收保证金127730.4元。十一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟辉耿向原告广州牵晴汇房地产有限公司赔偿律师费损失20000元。十二、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4011元，由原告广州牵晴汇房地产有限公司负担1269元，被告钟辉耿负担2742元（该笔受理费2742元由被告钟辉耿迳付原告广州牵晴汇房地产有限公司，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 方 婷二〇二〇年五月二十二日书记员 左晶晶许湘洁