四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初4051号 原告：杨旭莲，女，1992年7月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：瞿强川，四川法鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马巧，四川法鑫律师事务所律师。 原告：黄建春，男，1990年2月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：瞿强川，四川法鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马巧，四川法鑫律师事务所律师。 被告：泸州益佳房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区康城路一段9号1号楼2层201号。统一社会信用代码：91510500567642275R。 法定代表人：熊志强，总经理。 委托诉讼代理人：易遵礼，四川京泸律师事务所律师。 原告杨旭莲、黄建春与被告泸州益佳房地产开发有限公司（以下简称“益佳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨旭莲、原告杨旭莲与黄建春的委托诉讼代理人瞿强川、马巧，被告益佳公司的委托诉讼代理人易遵礼到庭参加诉讼。本案现已审理终。 原告杨旭莲、黄建春向本院提出诉讼请求：1．请依法判令两原告与被告之间的《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》无效；2．请依法判令被告返还两原告已交保证金150,525元、租金22,578元，共计人民币173,103元；3．请依法判令被告赔偿两原告直接损失共计人民币12,321,377元（包含物管费）；4．请依法判令被告赔偿两原告停业后4个月的酒吧运营费用、未付员工工资、员工宿舍和水电费等，共计人民币621,564元。以上2至4项共计人民币13,116,044元；5．请依法判令本案诉讼费、保全费、保险费、评估费由被告承担。事实和理由：2018年7月17日，二原告分别与被告益佳公司签订《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》，约定租赁佳乐世纪城欢乐汇负一层223和222号商铺。二原告如约支付了各种费用，并因经营需要，将二商铺合并装修经营“泸州市江阳区百大酒吧”。营业后因消防验收不合格，于2019年2月21日被泸州市江阳区公安消防大队给予停止营业的行政处罚，二原告的所有投资化为灰烬，变为损失，给二原告带来严重的经济损失，导致这个结果的原因是被告故意隐瞒真实情况，诱使两原告作出错误的意思表示，被告应当承担全部责任。两原告多次与被告协商无果，故提起诉讼。 被告益佳公司辩称，1．原被告所签《房屋租赁合同》合法有效。案涉房屋系泸州市城西综合体（佳乐世纪城）建设中所形成的特殊空间，并非原告所称“违法建筑”，我方对其享有占有、使用（含出租）、收益的权利，在合同签订、履行过程中，被告不存在任何隐瞒或欺骗的行为。2．原告被消防部门责令停止营业和罚款，系原告擅自改变租赁房屋的用途，未经消防检查验收擅自营业，违反消防管理相关法律规定，系自身过错所致，由此所造成的全部责任及损失，依法应有原告自行承担。3．二原告应按照合同约定，向被告支付其实际占用租赁房屋期间的所有费用。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月17日，原告杨旭莲（乙方）与被告益佳公司（甲方）签订《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》，合同约定：甲方将佳乐世纪城欢乐汇负1层223号商铺租赁给原告杨旭莲，面积为639.13平方米，房屋用途为音乐餐厅，租赁期限为8年即自2018年11月17日至2026年11月16日止，采取先付租金后使用房屋，租金按季结息，第一年的月租金为3,515元、第二年月租金为7,030元……，乙方在签订合同后7日内一次性向甲方缴纳履约保证金70,304元，甲方于2018年7月17日前将房屋交付乙方，甲方配合乙方办理房屋装修完毕后的消防验收手续，乙方开业时间应不迟于2018年12月30日等内容。同日，双方又签订《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》补充协议，合同约定：乙方已知晓该租赁房屋无法办理产权，租赁期内，若乙方在开业后的一年内因甲方自身原因导致乙方不能继续经营的，甲方应无息退还乙方已缴纳的第一年房屋租金和保证金，同时甲方赔偿乙方50万元违约金，租赁房屋的一消消防由甲方负责，乙方对租赁房屋装修完毕后，需取得消防部门的验收，甲方配合乙方提供办理验收手续的相关文件等内容。 2018年7月17日，原告黄建春（乙方）与被告益佳公司（甲方）签订《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》，合同约定：甲方将佳乐世纪城欢乐汇负1层222号商铺租赁给原告杨旭莲，面积为729.28平方米，房屋用途为音乐餐厅，租赁期限为8年即自2018年11月17日至2026年11月16日止，采取先付租金后使用房屋，租金按季结息，第一年的月租金为4,011元、第二年月租金为8,022元……，乙方在签订合同后7日内一次性向甲方缴纳履约保证金80,221元，甲方于2018年7月17日前将房屋交付乙方，甲方配合乙方办理房屋装修完毕后的消防验收手续，乙方开业时间应不迟于2018年12月30日等内容。同日，双方又签订《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》补充协议，合同约定：乙方已知晓该租赁房屋无法办理产权，租赁期内，若乙方在开业后的一年内因甲方自身原因导致乙方不能继续经营的，甲方应无息退还乙方已缴纳的第一年房屋租金和保证金，同时甲方赔偿乙方500,000元违约金，租赁房屋的一消消防由甲方负责，乙方对租赁房屋装修完毕后，需取得消防部门的验收，甲方配合乙方提供办理验收手续的相关文件等内容。 合同签订后，被告益佳公司将合同约定的房屋分别交付原告杨旭莲、黄建春，两原告共向被告益佳公司缴纳首期季度租金（即从2018年11月17日到2019年2月16日）22,578元，缴纳履约保证金150,525元。由于经营的需要，二原告于2018年9月18日签订《合作协议书》，该协议书约定：双方分别租赁了佳乐世纪城欢乐汇负一层223号和222号商辅，拟在泸州金融商业中心（佳乐世纪城）欢乐汇开设酒吧，名称为：泸州市江阳区百大酒吧，共同投资经营等事项。嗣后，二原告将租赁的房屋合并共同投资经营酒吧，并进行了装修，以经营者杨旭莲名义领取了“泸州市江阳区百大酒吧”的个体工商户营业执照，装修完毕后，二原告开始进行营业。2018年12月26日，泸州市江阳区公安消防大队向原告杨旭莲发出行政处罚决定书，该决定书载明“发现该场所未经消防安全检查擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，现决定给予杨旭莲经营的泸州市江阳区百大酒吧责令停止营业，并处罚款人民币叁万元整的处罚。”2019年2月1日，泸州市江阳区公安消防大队向当事人杨旭莲（泸州市江阳区百大酒吧）发出催告书，该催告书载明“限当事人于2019年2月3日前履行公安机关于2018年12月26日作出的责令停止营业的行政决定。”2019年2月2日泸州市江阳区人民政府华阳街道办事处进行安全生产现场检查并记录，该记录载明“1．严格落实企业经营安全主体责任，未取得消防许可，暂停经营······”2019年2月21日，泸州市佳乐资产管理股份有限公司向“泸州市江阳区百大酒吧”发出停业通知书后，二原告经营的“泸州市江阳区百大酒吧”停止营业。 二原告的装饰装修费用经本院委托四川信合资产评估有限责任公司评估后，认为固定资产-构筑物及其他辅助设施的原值为3,650,877元、净值为3,212,773元，机器设备和电子设备的原值为6,646,078元、净值为5,848,719元。 上述事实，有双方签订的《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房房屋租赁合同》，《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房房屋租赁合同》补充协议，《合作协议书》，租金收据，履约保证金收据，行政处罚决定书，催告书，安全生产现场检查记录，停业通知书，川信评报字【2019】第6049号资产评估报告以及当事人与本院认定相一致事实的陈述在案予以佐证。 本院认为，一、关于《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》的效力如何认定的问题。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，被告益佳公司的主要合同义务是按时交付符合合同约定要求的租赁物，原告杨旭莲、黄建春的主要合同义务是支付履约保证金及租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但根据双方提交的证据，被告益佳公司在本案庭审辩论结束之前，未举证证明案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》约定的租赁物没有取得合法的建设手续，故原告杨旭莲、黄建春要求确认双方签订的《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原、被告的过错责任问题。被告益佳公司作为房地产开发企业，明知租赁物未取得建设工程规划许可证属违章建筑，不能通过消防验收，与原告签订的《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》补充协议中明确承诺负责租赁房屋的一消消防，对外出租，应当承担主要责任即60%的责任。而原告杨旭莲、黄建春作为承租人，明知此租赁房屋不能办理产权，与被告益佳公司签订《房屋租赁合同》，进行经营活动，对租赁房屋的合法性问题应尽审慎的注意义务，应当承担次要责任即40%的责任。 三、关于装饰装修财产的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告益佳公司收取了原告杨旭莲、黄建春的履约保证金150,525元，应当予以退还。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，经出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定。被告益佳公司明确表示不同意使用原告杨旭莲、黄建春的装饰装修物，并要求原告杨旭莲、黄建春将装饰装修拆除，故原告杨旭莲、黄建春的机器设备和电子设备由其拆除搬走。而固定资产-构筑物及其他辅助设施评估价为3,212,773元，由于不能拆除，按照双方的过错责任分担，即被告益佳公司承担3,212,773元×60%=1,927,663.8元，另外40%由原告杨旭莲、黄建春承担。 四、关于原告杨旭莲、黄建春主张的其他损失问题。被告益佳公司收取原告杨旭莲、黄建春2018年11月17日到2019年2月16日的租金22,578元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中原告杨旭莲、黄建春对承租的房屋使用至2019年2月21日，而被告益佳公司收取的租金至2019年2月16日，其实际占有使用租赁房屋时间超过了应缴纳租金的时间，故被告益佳公司要求扣除原告杨旭莲、黄建春实际占用房屋期间的使用费的，对此项请求予以驳回的抗辩理由成立，原告杨旭莲、黄建春要求被告益佳公司退还已缴纳租金的诉讼请求，不予支持。原告杨旭莲、黄建春主张向案外人缴纳的物业管理费，系另一法律关系，本院不予审查。原告杨旭莲、黄建春主张的综合物料费，员工宿舍租金、押金、水电费用，通信费，员工工资，电费等费用，因原告杨旭莲、黄建春提交的证据均系孤证，未提交其他证据予以佐证，本院不予支持。原告杨旭莲、黄建春主张的保险费，因双方在合同中未约定，故对此项诉讼请求，本院不予认可。 综上所述，为维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告杨旭莲、黄建春分别与被告泸州益佳房地产开发有限公司于2018年7月17日签订的《泸州金融商业中心〈佳乐世纪城〉欢乐汇房屋租赁合同》无效； 二、被告泸州益佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告杨旭莲、黄建春履约保证金150,525元； 三、被告泸州益佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨旭莲、黄建春财产损失1,927,663.8元； 四、驳回原告杨旭莲、黄建春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50,248元，保全费5,000元，鉴定费120,000元，合计175,248，由原告杨旭莲、黄建春承担70,099元，被告泸州益佳房地产开发有限公司承担105,149元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇二〇年五月十四日 书记员 马春兰