贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终413号 上诉人（原审被告）：田应森，男，苗族，1968年8月24日生，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）:都匀开发区友和物业有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区赛维岛，统一社会信用代码9152270166698216XP。 法定代表人：姜光荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾力铭，该公司员工。 上诉人田应森因与被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司（以下简称友和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4474号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田应森上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定“都匀水榭花都小区业主委员会于2017年4月27日经法定程序备案登记成立后,系业主大会的执行机构,全体业主应承担业主委员会委托物业服务企业或其他管理人产生的民事法律责任。原告是具有物业管理资质的物业服务企业,其依据与水榭花都业主委员会签订的《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案(委托代管实施方案)》实施管理行为,履行管理义务,在原告与全体业主之间形成了物业服务法律关系”与事实不符。本案的事实是：1、2017年4月27日经都匀市住建局备案登记的水榭花都业主委员成员有11人，主任肖满春，邓明超、刘云为副主任。2017年10月13日,业主委员会成员在未向业主大会报告的情况下,业主委员会10人投票重新推选主任、副主任,推选出由邵华担任主任,刘震祥、刘云担任副主任后,也未按规定在水榭花都小区进行公示。故此次调整业主委员会主任、副主任是否合符相关法规及程序,都匀市住建局没有明确意见,因此,变更主任、副主任后的业主委员会还没有取得相应的法律资格,不能代表业主行使相关管理行为,其委托被上诉人对水榭花都小区进行管理的行为属无效行为。一审判决却以认定2017年4月27日的水榭花都小区业主委员会备案登记为据进行判决,与事实不符。2、“变更主任、副主任后的业主委员会”委托被上诉人对小区进行管理及签订《水榭花都小区规划管理服务方案(委托代管实施方案)》也未经业主大会研究同意和在小区进行公示,严重违反《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，签订的委托代管实施方案没有得到小区业主大会的决定和授权,不应对小区业主产生约束。3、“变更主任、副主任后的业主委员会”与被上诉人签订的《水榭花都小区规划管理服务方案(委托代管实施方案)》,是双方相互勾结串通,实施侵害小区业主权益的故意行为。“委托书”称业主委员会所有成员都是兼职开展工作,时间和精力不足以自行对小区物业进行管理,特委托友和物业公司暂时代为管理水榭花都小区物业工作,该委托书是2018年5月15日签订，签订委托书后，业主委员会应该开展下一步工作，但委托代管的5个月期限届满后，业主委员会仍然以业主委员会成员时间和精力有限,致使物业招投标工作不能如期进行为由,继续委托被上诉人延长代管7个月,这是双方互相勾结串通损害业主利益的表现。《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条三款规定:小区管理规约应当对“物业共用部分的经营与收益分配”事项作出规定。水榭花都小区“变更主任、副主任后的业主委员会”与被上诉人签订《服务方案》只明确公共场地每辆车每月交费120元(按年交1000元),却不明确所交费用的收益分配,小区公共场地收取的停车费依法应属小区业主共同收益。按照《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条五款规定:业主委员会应当向业主公布“物业共有部分的使用和收益情况”。但被上诉人在进驻水榭花都小区期间收取的公共用地停车费,业主委员会并未向业主予以公开公布,表明是相互勾结串通损害业主利益的违法行为,不应对小区业主产生约束。4、物业公司没有权利直接向法院提起对业主物业服务费的诉讼。《物业管理条例》第64条规定:“违反物业服务合同规定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉”。该条规定了业主委员会督促业主限期交纳是前置条件,只有在业主委员会督促限期逾期后仍不交纳的,物业服务企业才可以向人民法院起诉业主。本案中友和物业公司未经业主委员会督促业主限期交纳的前置程序,就直接起诉业主违反规定。5、一审不采信上诉人一审中提供相关证据。一审中上诉人向法庭提供水榭花都小区内杂草丛生、杂乱无章的彩色照片,提供了上诉人车辆被划伤照片及被上诉人工作人员签名认可的材料,证明被上诉人没有履行好服务义务。一审庭审中法官当庭问被上诉人对上诉人提供的证据材料有什么异议没有,被上诉人当庭陈述没有异议,但判决中却认定为“被告提供的图片没有具体拍摄日期,故其抗辩不予采信”,被上诉人当庭自身都没有异议的证据,一审判决却不予采信。6、一审判决规避了上诉人一审中提出的业主权益被侵害问题。上诉人在一审中向法庭陈述水榭花都小区一直管理较为混乱,主要原因是一些业主委员会成员和物业管理方相互勾结,侵占业主的公共场所停车费。被上诉人进驻小区一年,收取小区公共场地停车费至少40万元,但从未向小区业主公布公开和上交业委会,目的就是侵占。上诉人在一审中请求法庭通过诉讼查明事实真相，找出问题结症,通过实事求是公平公正的判决,达到推动小区规范化管理的目的。但一审法庭却故意规避,简单认定为不是本案审理范畴，不予处理。 友和物业公司二审答辩称：1、“水榭花都业主委员会”及“都匀水榭花都业主委员会”印章及编号,作为第三方的被上诉人未曾参与小区内部及其业主委员会相关事宜,被上诉人更未以第三方身份参与其中,系其内部管理问题,与上诉人无关。不能以此作为被上诉人主张权利的抗辩理由。2、被上诉人向上诉人追索应得的物业管理服务费,以在一审中提供的《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案》作为主张权利的依据。《水榭花都小区规划管理服务方案》中明确的物业服务收费标准系参照小区业主购房时小区建设单位选聘的尧鑫物业公司的《物业服务合同》中的收费标准,由小区业委会拟定。一审中,被上诉人只能向法庭提供尧鑫公司的空白合同的原因是被上诉人代管水榭花都小区之前,该小区已历经尧鑫、天源两家物业公司提供服务,以致被上诉人代管服务期间,对小区绝大部分业主信息和资料无法获取,该情况在一审庭审中已陈述。3、委托被上诉人代管小区的业委会是否经业主大会选举产生,系小区全体业主自治过程中自身管理问题,被上诉人受托后依据《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案》提供了物业服务,履行了职责,上诉人以及全体业主均享受了物业服务,形成了服务与被服务的法律关系,上诉人理应向被上诉人交纳物业服务费及相关费用,本案中上诉人拒交物管费,被上诉人可依法向人民法院提起诉讼主张权利,具备原告诉讼主体资格。4、委托被上诉人入驻小区提供物业服务的业委会在相关部门得以备案,依法取得对外公示效力(包括小区所在社区及小区内全体业主),加之被上诉人在小区提供服务,上诉人及小区业主也未提供异议,足以说明上诉人及小区业主对业委会与被上诉人之间的委托,委托的事实以及被上诉人提供的物业服务是认可的。综上,水榭花都小区业主委员会作为大会执行机构，代表全体业主与被上诉人订立的《委托书》和《委托代管实施方案》系双方真实意思表示,其内容合法,具有效力。被上诉人提供实际物业服务,依法具备原告的诉讼主体资格。一审法院查明事实清楚，认定有据，引用法条得当，请二审法院驳回上诉，维持原判。 友和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按《水榭花都物业服务合同》约定，给付2018年7月至2019年6月期间所拖欠的12个月物业服务费996元、代收垃圾处置费84元，两项共计1080元；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月15日，都匀水榭花都小区业主委员会作为委托人与原告友和物业公司作为受托人签订《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》，其中《委托书》载明“鉴于目前水榭花都小区内的物业管理混乱现象严重，导致小区业主生产生活受到极大的影响，为规范物业管理工作，维护水榭花都小区全体业主合法利益，经水榭花都小区业主委员会全体委员召开会议议定，在没有正式通过招投标程序招聘到新的物业公司前，天源物业公司签约期已经超期，业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力不足以自行对小区物业进行管理，特委托（友和）物业公司暂时代为管理水榭花都小区物业工作，作为我们小区的物业管理代理人，代为管理如下事项：1.（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间的时间为五个月，即二〇一八年五月十五日至二〇一八年十月十五日止。2.（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间，根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。3.（友和）物业公司在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人水榭花都小区业主委员会将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。4.根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。5.（友和）物业公司在五个月委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。”《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》对物业基本情况、委托期限、委托管理服务事项、双方的权利义务等其他方面进行了书面约定。都匀水榭花都小区业主委员会与原告在《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》上加盖印章予以确认。此后原告派员进驻被告所在的都匀水榭花都小区，从事物业管理服务工作。 2018年12月1日，都匀水榭花都小区业主委员会再次与原告签订《委托书》，载明“原委托友和物业公司代为管理为期5个月的水榭花都小区物业工作，现期限已到。由于业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力有限，小区住户又比较多，致使物业招标投标工作难以如期进行，现年底开展这项工作困难更多，经业主委员会全体会议议定，继续委托友和物业公司再代为管理为期7个月的水榭花都小区物业工作（即2018年12月1日至2019年6月30日止）。代为管理如下事项：1.根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。2.在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。3.根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。4.友和物业公司在委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和物业公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。” 2019年5月17日和2019年9月30日，都匀市住房和城乡建设局向都匀市人民政府广惠街道办事处两次发函，均称“近日，我局物业管理中心陆续收到群众对都匀市水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区业主委员会账目不清等投诉，经我局核查，友和物业管理公司入驻水榭花都小区并未征求业主大会同意，系小区业主委员会与物业公司签定临时委托代管协议。为了构建和谐小区，化解小区各类矛盾纠纷，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条‘物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。前款规定居（村）民委员会组织临时管理的期限不超过3个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。’《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。’现函请贵单位组织指导平桥社区对水榭花都小区进行临时管理工作，并尽快落实水榭花都小区物业管理模式。”2019年9月30日，都匀市人民政府广惠街道办事处向平桥社区居民委员会发出《关于组织水榭花都物业临时管理的通知》，载明“近期我办及市住建局多次接到群众对水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区公摊面积停车收费账目不清等投诉，应群众要求，我办多次会同市住建局工作人员现场处置。2019年7月，该小区业委会集体辞职，小区管理愈加混乱，无管理主体。”通知要求“请你社区尽快对接友和物业管理公司，在收到此函5个工作日内（截止2019年10月11日）完成物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料的移交工作，组织开展水榭花都小区临时物业管理工作，同时在3个月内完成新一届小区业委会的组建工作，确保小区环境整洁、管理有序。”现平桥社区居民委员会已经与原告顺利完成相关物资的移交工作，并临时代行管理水榭花都小区的物业管理工作。 一审另查明，一、2017年4月27日都匀市人民政府广惠街道办事处在《业主委员会成立备案表》上加盖印章后，都匀市住房和城乡建设局及都匀市物业管理中心亦在该备案表上加盖印章予以备案；二、被告系都匀水榭花都小区6栋2单元101号业主，自2018年7月起至2019年6月止未向原告友和物业公司交纳物业费，期间被告共欠物业费996元、垃圾处置费84元。 一审法院认为，小区业主可以自行管理所在小区的建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，都匀水榭花都小区业主委员会于2017年4月27日经法定程序备案登记后成立，系业主大会的执行机构，全体业主应承担业主委员会委托物业服务企业或者其他管理人产生的民事法律责任。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其依据与水榭花都小区业主委员会签订的《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》实施管理行为，履行管理义务，在原告与全体业主之间形成了物业服务法律关系，被告在接受了相应的物业服务后应按时交纳物业费，原告与业主委员会两次签订《委托书》明确服务时间分别为2018年5月15日至2018年10月15日为5个月、2018年12月1日至2019年6月30日为7个月，两次共计12个月，故被告以原告服务时间只有5个月的抗辩不能成立。被告提供的图片没有具体拍摄日期，且不足以证明原告在提供服务时有管理不善或重大失误的情形，故其抗辩不予采信。关于被告提出其车辆被划伤和原告侵占小区公共场所停车费等诉求，不是本案审理的范畴，如被告认为有必要可另行主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告田应森于判决生效后十日内给付原告都匀开发区友和物业有限责任公司2018年7月至2019年6月的物业费996元、垃圾处置费84元,共计1080元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告田应森负担。 二审中，被上诉人向本院提交如下证据：停车费收款收据（复印件），证明目的：上诉人在被上诉人提供服务期间找得到地方交停车费，与一审庭审中上诉人辩解找不到地方交物业费自相矛盾，被上诉人实际提供了物业服务。上诉人质证认为：真实性没有异议。交停车费不否认，但是停车费按照法律规定是小区业主的公共收益，与物业公司没有关系，即便代收，也没有权利侵占。本院认为，上诉人认可被上诉人提供证据的真实性,故对该证据的真实性，本院予以确认。 经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，根据（2020）黔27民终399号案件中上诉人提交的被上诉人在水榭花都小区服务期间的相关图片，可以认定被上诉人在本案案涉水榭花都小区提供物业服务期间，存在垃圾清运不及时等物业服务不到位的情况。 本院认为，被上诉人诉请上诉人交纳物业服务费，其为此提交了与上诉人所在小区业主委员会与被上诉人签订的《委托书》、《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》、《业主委员会成立备案表》等证据予以证明，上诉人主张该《委托书》、《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》不是小区业主委员会所签订，本院对此认为，被上诉人提供的《业主委员会成立备案表》，能证明涉案小区成立了业主委员会，且已经经过备案登记，取得了对外公示的效力，而被上诉人也实际向上诉人提供了物业服务，上诉人主张小区业主委员会未签订过上述合同，但未能提供相关证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对上诉人的该主张不予采信，对于上述合同效力，本院予以确认。由于被上诉人在本案小区提供物业服务期间存在垃圾清运不及时等情况，说明被上诉人在物业管理服务中存在瑕疵，与其收取的物业服务费所对应的物业服务标准存在一定的差距。因此，根据权利义务对等原则，本院酌情扣减20%的物业管理服务费。故上诉人应当向被上诉人交纳的物业服务费为：996元×80%=796元（取整），垃圾处置费84元，共计880元。一审未结合被上诉人提供的物业服务质量进行判决不当，本院对此予以改判。此外，对于上诉人提出的业主委员会和物业管理企业侵占业主的公共场所停车费的问题，与本案不是同一法律关系，当事人可以依法另行主张权利。 综上所述，田应森的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初4474号民事判决； 二、上诉人田应森于本判决生效之日起十五日内向被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司给付2018年7月至2019年6月期间的物业服务费796元，垃圾处置费84元，共计880元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人田应森负担20元，被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人田应森负担40元，被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 军 审 判 员  王 锦 审 判 员  李颖敏 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  陆良艳 书 记 员  蒙 沁