贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初1068号 原告：都匀榕锐房地产有限公司，住所地：贵州省都匀市。 法定代表人：刘雲清，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜均芝，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：罗平，系贵州贵达（都匀）律师事务所实习律师。 被告：郑军，男，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省都匀市。 原告都匀榕锐房地产有限公司（以下简称“榕锐公司”）诉被告郑军房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕锐公司委托诉讼代理人杜均芝、罗平,被告郑军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告榕锐公司向本院提出诉讼请求：1、请求都匀市人民法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》。2、判令被告立即将其承租的位于沸城国际8号楼2层的商业场地返还原告。3、判令被告支付原告房屋租金22620元（暂计算至2019年10月31日）并按照合同约定支付后续房屋占用费至被告将房屋实际交付给原告之日止。4、判令被告支付所欠物业费783元（截至2019年10月31日）至将房屋实际交付原告之日止。5、判令被告支付违约金7917.98元（暂计算至2019年10月31日）并按照合同约定支付至被告实际付清之日止。6、判令被告承担原告为诉讼支付的律师费3000元。7、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日,原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订了《租赁合同》,约定原告将位于沸城国际8号楼2层87㎡的商业场地租赁给被告经营拥抱自然使用;合同期限为120个月,即2018年3月1日至2028年2月28日;商铺租金单价为每月每平米20元,月租金为1740元,租金采用预付方式按季度缴纳,每个缴费期为下一个使用期前10日;首期缴纳房租为5220元（2018年3月1日至2018年5月31日的房租）,缴纳履约保证金5000元。合同第五条第一款约定:“......在租赁期内产生的包括但不限于水费、电费、卫生费、物业管理费、房屋出租税、营业税等所有相关的税费由乙方自行承担。”第七条第1款约定:‘方应当严格按照合同约定支付租金,若逾期超过十天未向甲方支付租金的,原告有权解除合同。同时甲方可继续追偿乙方所欠房租,由此产生的律师费、诉讼费、执行费等一切为追偿乙方所欠房租产生的费用由乙方承担,且履约保证金不予退还。”第八条第2款约定:“如乙方逾期付款,则按日万分之五承担违约金”;第八条第3款约定:“甲乙双方一方违反本合同项下的其他约定,项（次）承担违约金1000元”。合同签订之后,原告自愿将租金起算期延后至2018年7月1日（即5220元系2018年7月1日至2018年9月30日租金）,后续被告一直未再支付租金。2019年10月10日,黔南州锐和物业服务有限公司向原告送达《催费告知函》,向原告催收拖欠物业费、水电费共计783元。由于被告逾期支付租金等费用，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告郑军辩称：1、我租的是商场的铺面，但是至今商场不具备开业条件。我们是由原告公司销售部经理胡龙招商进入商铺的，他当时承诺一楼作为餐饮，二三层作为建材商户，现因一楼餐饮商铺一直未运营，造成我们二三层至今也未能正常营业；2、销售部经理胡龙在职期间，原告公司一直没有向我们催缴房租，催缴是胡龙被开除后开始的，这不合理的，胡龙走了之后我们的损失找谁要；3、招商部承诺整个商场商户入驻率达到80%,筹备一次盛大的开业典礼，再统一收租。但是至今商场都没有开业，给我们造成了很大的损失；4、因为是胡龙欠我的货款，我和他协商，由他支付19074元作为我租的两个门面房租及物业费，我没有交过物业费，都是胡龙去交。我和胡龙在沙坝幸福里小区合作时就交了5000元保证金给胡龙，后来他被原告招聘过来负责沸城国际项目，保证金就应该转过来了。并且商场的卫生很差，电梯不开，路灯坏了也没有维修，严重影响了客流，影响了我们的经营。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定：“……第一条：甲方（原告）将位于沸城国际8号楼2层商铺租赁给乙方（被告）经营永吉木地板使用，商铺面积根据《都匀市房屋建设测绘报告8521号》计：87㎡。第二条：甲乙双方约定合同期限为120个月，自2018年3月1日起至2028年2月28日止。月租金为1740元。租金采用预付的方式按季度缴纳房租，先缴费后使用。首期缴纳的房租为5220元，该房租为2018年3月1日起至2018年5月31日止，每月缴费期为下一个使用期前10日内按季度缴纳。第三条：乙方须在签订本合同的当日向甲方一次性缴纳履约保证金5000元。该履约保证金用于乙方履行本合同的担保金，乙方在经营工程中产生的包括但不计限于欠缴租金、设备运行费、物业管理费即应当向甲方支付违约金等，甲方可在履约保证金中直接扣付。因乙方造成甲方从该履约保证金中扣取有关费用和损失赔偿款而造成该履约保证金不足时，乙方应当在扣付之日起三个工作日内补足，否则，按逾期付款承担违约金，且履约保证金不足以赔偿甲方损失时，对不足部分乙方继续补足，乙方在三个月内不能补足，则视为逾期付款承担违约金。第四条：乙方逾期超过十天不支付租金，甲方有权解除合同。第五条：水电费、卫生费、物业管理费、房屋出租税、营业税等由乙方自行承担，与甲方无关，该商铺由黔南州锐和物业服务有限公司负责物业管理，乙方在办理该商铺交付手续时，应同时签订物业服务合同。第七条：乙方不按期支付租金，甲方有权单方解除合同，继续追偿房租，由此产生的律师费、诉讼费、执行费等费用由乙方承担。第八条：如乙方逾期付款，则按日万分之五承担违约金,甲乙任何一方违反本合同项下的其他约定，每违约一项（次）承担违约金1000元……。”合同还对其他事项进行了具体约定。合同签订后，被告开始装修商铺经营“欧派德”并占用至今。原告现以被告未按期交纳租金违反合同为由向本院起诉提出如前诉请。 另查明，原告与贵州贵达（都匀）律师事务所签订《委托代理合同》，已支付律师费3000元。 另，原告提交其于2017年10月与案外人贵州中旭营销策划有限公司（简称“中旭公司”）签订的《合作合同》，合同约定原告将沸城国际商业部分委托给中旭公司招商，租金由原告负责收取，中旭公司配合催缴，租赁客户缴纳第二季度租金或第四个月租金起计提3个月的租金作为中旭公司佣金，原告每月支付代理费用时扣留20%，该款在中旭公司招商达到90%后10日内一次性返还中旭公司。被告自称其与中旭公司签订有营销合同。 以上事实，有营业执照复印件、身份证复印件、《租赁合同》、《补充协议》、《收据》1张、《催费告知函》、《合作合同》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据材料在卷为证，上述证据与本案有关联性，并经庭审质证，本院予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。”本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各当事人均应全面履行。原告按合同约定履行了交付商铺的义务，被告也应当履行支付租金的义务，因被告逾期支付租金，其行为构成违约，原告主张解除合同并要求被告交还商铺的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告表示同意解除合同，故双方同意解除合同之日即2020年5月11日为解除合同之日。关于原告要求被告支付租金问题，按照合同约定，租金每月1740元，租期从2018年3月1日起计算，原告自愿将租金起算日延后并自认原告已交纳2018年7月1日至2018年9月30日三个月的租金5220元，被告认为其和案外人胡龙以抵扣欠款的方式交纳了租金、保证金、物业费，本院认为，被告与案外人之间系另一法律关系，被告理应对案涉支付租金等费用承担举证责任，但被告未在举证期限内举出充分证据证明其已支付的金额，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”之规定,被告应承担举证不利的法律后果，其抗辩主张本院不予支持，被告应从2018年10月1日起按每月1740元计算租金至2020年5月11日（双方同意解除合同之日）止，共计34104元（1740元/月×588日），并从2020年5月12日起按每月1740元计算房屋占用费至腾空房屋交付原告之日止。关于违约金问题，案涉合同约定了两项违约责任，即逾期付款按日万分之五计算违约金和每违约一次承担违约金1000元，本院认为被告未按期支付租金构成违约，但根据违约金的补偿性质和综合分析全案案情，应以双方约定的按日万分之五标准计算违约金至付清租金和房屋占用费之日止。关于原告垫付的水电费问题，合同第五条第1、2项约定该商铺由黔南州锐和物业服务有限公司负责物业管理，被告办理该商铺交付手续后，应同时签订物业服务合同，水电费、物业费由其自行承担，与原告无关，但被告至今未签订有物业合同，双方也未约定先由原告垫付，原告仅凭一张没有载明欠付水电费期间和抄表数的《收据》和《催费告知函》向被告主张权利，由于被告对原告的垫付行为不予追认，且没有证据证明被告收到通知或确认了该费用，故原告此项诉请无法无据，本院不予支持。关于律师费问题，合同第七条约定被告不按期支付租金，原告有权单方解除合同，继续追偿房租，由此产生的律师费、诉讼费、执行费等费用由被告承担，原告提交了代理合同及发票，故被告应按合同约定支付原告为此支付的3000元律师费。 综上，原告的诉讼请求依法部分支持，部分不支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告都匀榕锐房地产有限公司与被告郑军于2018年3月1日签订的《租赁合同》于2020年5月11日解除。 二、被告郑军于与本判决生效后三日内将位于贵州省都匀市沸城国际8号楼2层“欧派德”商铺内的私人物品腾清后将商铺交还原告都匀榕锐房地产有限公司。 三、被告郑军于本判决生效后十日内支付原告都匀榕锐房地产有限公司自2018年10月1日起按每月1740元计至2020年5月11日止的租金34104元（1740元/月×588日），从2020年5月12日起按每月1740元计算房屋占用费至腾空商铺交付原告之日止。 四、被告郑军于本判决生效后十日内支付原告都匀榕锐房地产有限公司违约金2918元（从2018年9月20日起按日0.5‰分段计算截止至2019年12月31日），从2020年1月1日起以欠款金额为基数按日0.5‰标准分段计算支付至欠款全部付清之日止。 五、被告郑军于本判决生效后十日内支付原告都匀榕锐房地产有限公司律师费3000元。 六、驳回原告都匀榕锐房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费658元，因适用简易程序减半收取329元，由被告郑军负担（该款原告已向本院预交，被告可径付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  黄莹 二〇二〇年五月十九日 法官助理孔德燕 书记员罗昭君