广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异56号 异议人（案外人）：湛江农村商业银行股份有限公司东海支行，住所地湛江市东海岛东山镇湛林路西侧。 负责人：吴强伟，行长。 委托诉讼代理人：李小慧，湛江农村商业银行股份有限公司员工。 申请执行人：朱巧霞，女，汉族，1979年6月10日出生，住广东省廉江市。 被执行人：廉江市二力房地产有限公司，住所地广东省廉江市中山三路39号内。 法定代表人：罗增军。 被执行人：罗增贤，男，汉族，1969年1月8日出生，住广东省廉江市。 被执行人：罗增军，男，汉族，1983年10月3日出生，住广东省廉江市。 被执行人：刘松力，男，汉族，1974年12月1日出生，住广东省廉江市。 被执行人：廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司，住所地广东省廉江市人民大道南42号。 法定代表人：罗增贤。 本院在执行申请执行人朱巧霞与被执行人廉江市二力房地产有限公司（以下简称二力公司）、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）湛江农村商业银行股份有限公司东海支行（以下简称农村商业银行东海支行）于2020年5月21日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人农村商业银行东海支行称，申请执行人朱巧霞与被执行人二力公司、罗增军等民间借贷纠纷一案，湛江市赤坎区人民法院作出（2018）粤0802民初2199号民事调解书。异议人对贵院裁定冻结二力公司在异议人辖属机构湛江农村商业银行股份有限公司民安支行（以下简称农村商业银行民安支行）开立的预售款专用账户80×××63中903600元不服，提出异议。事实与理由：贵院在执行过程中冻结了二力公司在异议人辖属机构农村商业银行民安支行开立的预售款专用账户80×××63，应冻结金额49181065元，已冻结金额938612.26元。因该专用账户属于保证金账户及商品房预售款监管账户，异议人在按揭贷款金额的3%，即金额903600元的范围内享有优先受偿权。贵院对该保证金账户中的全部资金予以冻结，损害了申请人的合法权益，同时违背了商品房预售款监管相关规定，依法应当予以解除冻结。具体理由如下：2017年7月15日，二力公司与原湛江市东海岛经济开发试验区农村信用合作联社（以下简东海联社）签订《楼宇按揭合作协议》，约定就二力公司开发建设的“廉江市二力花园三、四期”楼盘进行按揭贷款合作，由东海联社向该项目商品房购买人发放按揭贷款，二力公司提供阶段性连带保证担保，同时约定按贷款总额的3%作为保证金存入保证金账户，账号80×××63，户名：二力公司。担保范围包括按揭者与东海联社签订的《个人住房按揭贷款借款合同》（以下简称主合同）项下的全部本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及其他实现债权的费用。保证期限自主合同生效之日起至主合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并办妥抵押登记手续之日止。2017年7月5日，二力公司向东海联社出具《阶段性回购担保承诺书》及《担保函》。2017年3月10日与2017年7月4日，二力公司分别与东海联社的辖属分支机构湛江农村商业银行股份有限公司民安信用社（以下简称民安信用社）、廉江市农村信用合作联社石岭信用社共同签订两份《廉江市二力花园三、四期楼盘资金监管协议》，约定对商品房首期及按揭进行监管，并预留按揭贷款的3%在商品房预售款监管专用账户80×××63。《楼宇按揭合作协议》签订后，东海联社共计向按揭人发放该项目按揭贷款51笔，金额合计3012万元，其中一手房个人按揭贷款41笔，个人商住用房按揭贷款金额10笔。截止2020年3月10日，按揭合作项目下按揭人所购房产尚未办妥房地产权证书并办妥抵押登记手续。依据上述《楼宇按揭合作协议》及《担保函》的约定，二力公司依法应当承担连带保证担保责任。作为保证金账户，东海联社对上述账户80×××63在上述按揭贷款金额3%，即903600元的范围内依法享有优先受偿权。同时，2017年3月10日与2017年6月28日，按照商品房预售管理相关规定，二力公司分别与民安信用社、廉江市房产管理局共同签订两份《湛江市商品当预售款专用账户监管协议书》，约定二力公司在民安信用社开设商品房预售款监管专用账户80×××63。监管账户内必须保留预售的3%及5%，直至二力公司交付商品房房地产权证时支付。据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法【2013】17号）及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，对商品房预售款账户采取保全措施，应在保证建设工程施工正常的情况下，账户资金满足项目建设所需资金之外的部分，可采取执行措施。另，2019年10月30日，由于机构改制并经监管部门核准，湛江农村商业银行股份有限公司成立。东海联社变更为农村商业银行东海支行，民安信用社变更为农村商业银行民安支行，隶属于农村商业银行东海支行的二级支行。湛江农村商业银行股份有限公司授权辖内一级支行农村商业银行东海支行对其继承的原机构的债权债务作为诉讼主体直接向法院提起诉讼及进行应诉。综上，异议人特向贵院提出执行异议，请求：依法裁定解除对二力公司在异议人辖属机构农村商业银行民安支行开立的预售款专用账户80×××63中903600元的冻结措施。 异议人农村商业银行东海支行为其执行异议提供了如下证据：1、异议人营业执照，证明异议人主体资格。2、《楼宇按揭合作协议》、《阶段性回购担保承诺书》、《担保函》、《按揭楼盘合作申请书》及《廉江市二力花园三、四期楼盘资金监管协议》，证明二力公司向异议人提供阶段性连带保证担保，以按揭贷款总额的3%作为保证金存入保证金账户，且账户80×××63为保证金账户的事实。3、《廉江市商品房预售款专用账户监管协议书》，证明账户80×××63为商品房预售款监管专用账户，根据商品房预售管理的规定，监管账户内必须保留预售的3%，直至二力公司交付商品房房地产权证时支付的事实。4、51笔个人住房按揭贷款《借款借据》，证明异议人共计向按揭人发放该项目按揭贷款51笔，金额合计3012万元，异议人对按揭金额的3%，即903600元享有优先受偿权的事实。5、（2018）粤0802民初2199号《民事调解书》、《执行裁定书》【（2019）粤0802执371号】、《协助冻结存款通知书》（2019）粤0802执371号、《协助查询存款通知书》（2019）粤0802执371号之一、《执行裁定书》（2019）粤0802执371号之十三、《协助冻结存款通知书》（2019）粤0802执371号之二，证明湛江市赤坎区人民法院依据生效调解书，裁定冻结损害了异议人的合法权益。 经审查查明，关于原告朱巧霞与被告二力公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）粤0802民初2199号民事调解书，该调解书已于2018年8月3日发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，申请执行人朱巧霞于2019年2月15日向本院申请强制执行。本院在执行过程中依法作出（2019）粤0802执371号执行裁定书，裁定：“一、冻结被执行人廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司的银行存款49181065元。二、若上述第一项不执行或不足额执行，则查封或扣押被执行人廉江市二力房地产有限公司、罗增贤、罗增军、刘松力、廉江市罗氏壹加壹饮食有限公司相应价值的财产”。2020年3月13日，本院作出（2019）粤0802执371号之十三执行裁定书，裁定续冻被执行人二力公司在民安信用社的账户80×××63。同年3月19日，本院依法续行冻结了被执行人二力公司在农村商业银行民安支行（原民安信用社）账户80×××63中的银行存款906150.55元。异议人农村商业银行东海支行遂向本院提出上述执行异议。 本院认为，异议人农村商业银行东海支行基于对执行标的主张实体权利而提出异议以排除对该执行标的的执行，属于案外人异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条有关案外人异议的规定进行审查。本案中，二力公司作为被执行人，不按发生法律效力的法律文书履行义务，本院依法作出（2019）粤0802执371号之十三执行裁定书，续行冻结了被执行人二力公司名下在农村商业银行民安支行（原民安信用社）账户80×××63中的银行存款906150.55元，该执行措施符合法律规定，并无不当。案外人农村商业银行东海支行主张上述被冻结的账户为商品房预售款监管专用账户和履约保证金账户，请求解除对该账户中903600元的冻结措施。根据我国相关法律、法规规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行。反之，执行法院就不能对该款项进行执行。本案涉案账户实际上是否为专用账户和帐户内存款是否为保证金，该存款是否具备金钱质权属性，账户内是否存在财产混同情况，该账户是否享有优先受偿权等，属于实体权利审查范畴。案外人的异议属于对执行标的主张实体权利并请求排除执行，而该实体权利的主张不属于执行异议程序审查的范围，案外人可以通过诉讼程序予以确认。案外人在其实体权利得到确认之前通过执行异议程序请求本院解除对涉案账户中903600元的冻结，其异议请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回异议人湛江农村商业银行股份有限公司东海支行的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年五月二十八日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他财产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券有具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。 案外人依据另案生效文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。