湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初397号原告：宣恩县金源物业管理有限责任公司。住所地：宣恩县珠山镇民族路25号。统一社会信用代码：91422825050011541W。法定代表人：刘俊杰，该公司经理。委托诉讼代理人：肖道华，宣恩县方圆法律服务所法律工作者。被告：季忠义，男，1989年8月27日出生，住宣恩县。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司与被告季忠义物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司委托诉讼代理人肖道华，被告季忠义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告支付物业管理费2051元（其中物业费为1943元、二次增压费70元、电梯维保费38元），违约金289.8元，共计2337.91元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》，合同约定：由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积0.9元/㎡/月计收物业管理服务费，七层以上按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取，缴费时间为每年度2月29日交清当年物业管理费。逾期的，从逾期之日起按每年应交管理费的万分之五交纳滞纳金，被告系物业业主，房屋建筑面积89.97平方米，按约定应交纳2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理服务费合计2089元（其中加压费22元，维保费38元、）；逾期违约金286.91元。经原告多次催收，被告拒绝交纳。被告季忠义辩称，我确实与原告签订了《金源国际前期物业管理服务协议》，我也不是不缴纳物业管理费。原告没有按照《物业管理服务协议》履行物业服务的职责，具体表现为：门禁系统形同虚设、电梯坏了长期未进行修理、消防通道堵塞、小区垃圾成堆。故，我不缴纳物业管理费。本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定宣恩县金源房地产开发有限责任公司将其开发建设的金源国际小区第2幢第8层0806室房屋（面积为89.8㎡）出卖给被告。在该《商品房买卖合同》的附件中，双方约定：在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责金源国际小区的物业管理服务。住宅按建筑面积0.9元/㎡/月计收物业管理服务费；七层以上住户按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取；缴费时间为每年2月29日前交清当年物业管理服务费，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》。协议约定由原告向小区提供物业管理服务，合同期限为自合同签订之时起至金源国际小区业主大会成立后，业主委员会与其另行选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止；原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。协议签订后，原告遂为金源国际小区提供物业服务。自2018年6月1日起，被告未依约交纳物业管理服务费、二次增压费、电梯维保费。2019年5月29日，原告在小区张贴《通知》，向被告催收物业管理服务费未果，遂向本院提起诉讼。上述事实有原告的工商营业执照、被告户籍信息、被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》、原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》、抄水表照片、2019年5月29日《通知》、《电梯保养合同》、电梯维保分摊方式及电梯保养费发票在卷佐证。本院认为，宣恩县金源房地产开发有限责任公司作为金源国际小区的开发建设单位，选聘原告为金源国际小区提供前期物业管理服务，并与被告签订了《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》的附件中，宣恩县金源房地产开发有限责任公司与被告约定在小区业主委员会未成立或业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责金源国际小区的物业管理服务。因为原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《金源国际前期物业管理服务协议》及被告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中的附件内容均系当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，故本院认为上述协议和合同均为有效。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本院认为《金源国际前期物业管理服务协议》及宣恩县金源房地产开发有限责任公司与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件对被告具有约束力。原告为被告提供物业服务后，被告应当按照其与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件中的约定交纳物业管理服务费、二次增压费及电梯维保费。被告季忠义虽向本院提交了数量不少的照片，欲以证明原告未尽合同职责，未履行物业服务义务，但因照片反应的内容不具有连续性，本院无法仅凭照片认定原告未履行物业服务合同义务的事实及原告的违约程度，且在宣恩县金源房地产开发有限责任公司与被告签订的《商品房买卖合同》的附件及宣恩县金源房地产开发有限责任公司与原告签订的《金源国际前期物业管理服务协议》中，均未对原告未完全履行物业服务协议应当承担何种违约责任进行约定。故被告以原告未履行物业服务合同约定的义务而拒交物业管理服务费等费用的理由不能成立，其拒交物业服务费等费用的行为构成违约。故原告要求被告支付物业管理服务费、二次增压费及电梯维保费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院理解，所指应为原、被告双方在《商品房买卖合同》附件中约定的“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”的条款。此处关于滞纳金的约定，从民事法律关系中应判断为是双方关于违约金的约定。双方在附件中对违约金的计算方法约定明确，故原告要求被告支付违约金的理由成立，其主张本院予以支持。被告季忠义2018年6月1日至2020年5月30日的物业管理服务费应为1939.68元（89.8㎡×0.9元×24个月）、电梯维保费应为38元（89.8㎡×0.4248）、二次供水增压费应为22元（450-395）m3×0.4元）、2018年6月1日至2020年3月11日的违约金应为434.2元（969.84元×0.0005×650天＋835.14元×0.0005×285天）。原告主张的物业管理服务费本院支持1939.68元。电梯维保费计算正确，本院予以确认。原告主张的二次供水增压费本院支持22元。原告仅主张部分违约金，放弃了部分权利，属于行使处分权的行为，本院尊重其意思自治。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告季忠义于本判决生效之日起七日内向原告宣恩县金源物业管理有限责任公司支付2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理服务费1939.68元、二次增压费22元、电梯维保费38元，共计1999.68元；二、限被告季忠义于本判决生效之日起七日内向原告宣恩县金源物业管理有限责任公司支付2018年6月1日至2020年5月31日期间物业服务费的违约金286.9元；三、驳回原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告季忠义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：中国农业很行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱宗南二〇二〇年五月二十二日书记员  杨丽俊