四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8294号 原告：杨军，男，1965年10月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：吴媛媛，四川治坛律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：赵亮,男,1984年11月25日出生，汉族,住成都市高新区。 委托诉讼代理人：肖春成，四川明炬律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川省房地产开发建设公司,住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，总经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师。一般授权代理人。 原告杨军与被告赵亮、四川省房地产开发建设公司（以下简称省房公司）第三人撤销之诉一案，本院于2019年7月1日立案受理，依法适用普通程序，由审判员陈朗担任审判长，与人民陪审员王锦临、刘祚久组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨军的委托诉讼代理人吴媛媛、被告赵亮的委托代理人肖春成、被告省房公司的委托诉讼代理人李忠剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨军的诉讼请求为：一、请求撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》第二项“原告赵亮有权就被告四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋享有优先受偿权”（以下简称案涉房屋）。二、请求判决被告赵亮、四川省房地产开发建设公司协助原告杨军办理注销案涉房屋的抵押登记。三、确认原告与被告省房公司签订的《商品房买卖合同有效》，过户条件成就时，被告省房公司及赵亮应当将位于成都市锦江区房屋过户登记至原告名下。四、本案诉讼费用由被告赵亮、省房公司承担。事实和理由：2007年10月31日，被告省房公司与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出卖给原告。原告于2017年10月31日、2008年9月26日分两次支付了全部购房款，被告省房公司于2008年9月26日将案涉房屋交付原告使用。因被告省房公司有债务未清偿，案涉房屋被成都市中级人民法院实施司法监管，故未能办理产权分户登记手续。成都高新区法院于2016年10月17日作出（2016）川0191民初12063号《民事调解书》，载明了被告赵亮对案涉房屋享有优先受偿权。原告作为买受人，已经支付了全部房屋价款，且于2008年9月26日起至今占有使用案涉房屋，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，被告赵亮与省房公司达成的调解协议损害了原告的民事权益，应当予以撤销。 被告赵亮辩称，1、赵亮和省房公司建立借款抵押合同关系时，原告杨军并不是案涉房屋的所有权人，无权提起第三人撤销之诉；2、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，在未偿还抵押权人债务的情况下，不得转让抵押物，原告与省房公司的《商品房买卖合同》是否有效，还有待考证；3、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定了建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，被告理解是在该房屋上不存在建设工程优先受偿权时，上述司法解释的适用前提下，应遵循物权法的相关规定来进行处理。 被告省房公司辩称，1、赵亮与省房公司之间的借款抵押合同并不违反法律的强制性规定，被告赵亮基于对不动产登记公示公信力的合理信赖，对省房公司名下的房产设立抵押登记，赵亮依据抵押登记取得的抵押权应当合法有效。原告与省房公司之间建立的房屋买卖合同关系，系合同债权，该债权不能对抗赵亮取得的抵押权，原告申请撤销调解书的理由不充分；2、原告现主张案涉房屋的不动产登记，从程序上，原告主张办证系基于房卖买卖合同关系，与本案的第三人撤销之诉不具有关联性，应当另行起诉，原告要求房屋买卖合同纠纷与本案合并审理，程序错误。从实体上，鉴于案涉房屋不具备办理权属变更登记条件，原告主张在条件成就时为其办理，该主张不具有可执行性，而办理不动产履行的是实体义务，需具有可执行性。 本院查明：2007年10月31日，被告省房公司与原告签订《房屋买卖合同》，原告向被告省房公司购买案涉房屋，房屋建筑面积为83.44平方米，单价为6445元/平方米，总计价款537771元；付款方式为合同生效后，买受人一次性付清房款；出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，被告省房公司于2007年10月30日、2008年9月26日向原告出具《收据》，载明收到全部购房款，成都金格林物业管理有限公司出具《入住证明》载明原告杨军于2008年9月26日开始使用案涉房屋。 2014年5月30日，被告赵亮与被告省房公司签订《借款协议书》约定，被告省房公司向被告赵亮借款2000000元，借款期限从2014年5月30日起至2014年8月29日止，被告省房公司在借款期限内向被告赵亮支付同期银行贷款利息，并将案涉房屋作为该次借款的抵押担保物。同日，被告赵亮与被告省房公司签订《房地产抵押合同》约定将案涉房屋为省房公司履行上述借款合同向被告赵亮作抵押担保。 同日，赵亮将2000000元转账支付至被告省房公司指定的赵留京银行账户。2016年10月17日，被告省房公司出具《收款确认书》确认收到上述出借款项。 2014年6月3日，被告赵亮取得案涉房屋的抵押登记。 2016年10月17日，赵亮以民间借贷纠纷为案由，将省房公司作为被告，诉至本院，要求省房公司归还借款并对案涉房屋的价款享有优先受偿权。本院于同日作出（2016）川0191民初12063号民事调解书，双方达成协议：省房公司于2017年4月30日前向原告赵亮归还借款本金200万元及利息20万元，赵亮对省房公司抵押的案涉房屋享有优先受偿权，且赵亮有权就省房公司未归还的全部款项申请强制执行。 2017年2月8日，赵亮向本院申请执行，本院以（2017）川0191执475号立案受理，并于2017年8月21日以（2017）川0191执475号案件将案涉房屋予以查封。 2019年2月21日，本院张贴执行公告，主要内容为：关于赵亮申请执行省房公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院已对省房公司所有的位于成都市锦江区房屋予以查封。限省房公司在公告之日起十五日内履行生效文书所确定的金钱给付义务。 2019年7月1日，原告杨军诉至本院，望判如所请。 另查明，2008年9月5日，省房公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1373694）。案涉房屋在成都市不动产登记信息摘要载明：截至2019年8月8日，案涉房屋仍登记在省房公司名下。现案涉房屋分别被本院、成都铁路运输法院、成都市锦江区人民法院、四川省成都市中级人民法院、成都市成华区人民法院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态之中。 还查明，案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房；案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报、天府早报、证券时报亦分别在2006年、2011年、2009年等对以上事实进行了报道。 以上事实，有《商品房买卖合同》《收据》《入住通知》、（2004）年成执字第296-30号通知、《借款协议书》《借条》《房地产抵押合同》《抵押借款协议书》、（2016）川0191民初12063号民事调解书、执行裁定书、执行公告、房屋信息摘要、部分当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、杨军是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效；2、案涉《房地产抵押合同》是否合法有效；3、赵亮取得案涉房屋抵押权是否构成善意取得。现分述如下： 一、关于杨军是否为提起本案诉讼的适格主体以及提起本案诉讼是否已过六个月的时效。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权或无独立请求权第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼；人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。” 具体到本案而言，首先，该房产尽管登记在省房公司名下，但杨军早已出资购买该房产并入住至今，其系该房产的真实权利人。因此，就赵亮与省房公司的借贷纠纷诉讼而言，杨军应被认定为有独立请求权的第三人；其次，杨军并非（2016）川0191民初12063号民事调解书的当事人，存在因不能归责于本人的事由而未参加诉讼的情形；再次，杨军在提起本案诉讼时提交的《商品房买卖合同》《收据》《证明》等证据材料能证明（2016）川0191民初12063号民事调解书部分内容错误，并损害其民事权益；最后，杨军于2019年2月份本院张贴执行公告时知道其民事权益受到损害，于2019年7月份提起本案诉讼，符合自知道其民事权益受到损害之日起六个月内向作出生效民事调解书的法院提起本案第三人撤销之诉的规定。因此，杨军的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第二百九十二条的规定。 二、关于案涉《房地产抵押合同》是否合法有效。针对案涉房屋，杨军已支付完毕购房款并入住至今，案涉房屋虽登记在省房公司名下，但由于在案涉房屋上负有向原告杨军出卖房屋的约定义务而对此不能进行自由处分，杨军为该房屋的真实权利人，故省房公司无权处分案涉房屋。在杨军未对省房公司处分房屋的行为予以追认的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得该处分权，该合同有效”，本案中，杨军既未予以追认，省房公司亦未取得处分权，故赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》无效。 三、关于赵亮取得案涉房产抵押权是否系善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款的规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。根据庭审查明的事实，案涉楼盘由省房公司开发建设，系烂尾楼，于2006年全面竣工后分批向购买该楼盘的住户交房，用于抵押的案涉房产也已实际出售并于2008年交付给杨军使用。之后，案涉楼盘中未出售的地下车库、部分房屋也分别被司法拍卖，成都商报等媒体对以上事实进行了报道。在此情况下，赵亮于其后办理案涉房产抵押登记时应当预料到用于抵押的房产业已售出的可能，而且完全有能力了解到案涉房产已经售出的客观事实，且，案涉楼盘至少从2006年开始销售，到2014年赵亮办理抵押登记，近八年的时间里，该楼盘不可能不予出售。赵亮作为出借200万元的债权人，在为保障自身权益而拟办理抵押登记时，却未询问拟抵押房屋是否出售。因此，赵亮存在重大过失，不构成善意取得。 综上，赵亮与省房公司签订的《房地产抵押合同》属于无效合同，而赵亮亦不属于善意取得，故基于无效合同而办理的抵押登记亦无效，赵亮无权就案涉房屋享有优先受偿权。杨军提出撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》第二项“原告赵亮有权就被告四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋享有优先受偿权”的诉讼请求，因（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项确定赵亮对包括案涉房屋在内的多套房屋享有优先受偿权，而杨军的房屋仅是调解书确认优先受偿范围内的一部分，故本院依法对（2016）川0191民初12063号民事调解书第二项的内容相应部分予以撤销，该调解书其余部分在未经其他生效文书改变或撤销前，仍继续有效。最后，因案涉房屋的抵押登记无效，赵亮与省房公司应协助杨军办理案涉房屋的注销抵押登记，予以支持。 关于原告要求对案涉房屋在条件成就时办理过户登记的诉请，本院认为，因案涉房屋被查封期间，杨军要求省房地产公司继续履行过户登记义务不成立，杨军可待履行障碍解除后，再向省房地产公司主张过户登记义务。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十四条、第二百九十五条、第三百条的规定，判决如下： 一、撤销（2016）川0191民初12063号《民事调解书》第二项“原告赵亮有权就被告四川省房地产开发建设公司抵押的位于成都市锦江区房屋（权1373694）享有优先受偿权”； 二、被告赵亮与被告四川省房地产开发建设公司于判决生效之日起十日内协助原告杨军注销成都市锦江区大科甲巷43号“京都大厦”1栋1单元18层1811号住宅房屋的抵押登记； 三、确认原告杨军与被告四川省房地产开发建设公司于2007年10月31日签订的《房屋买卖合同》有效； 四、驳回原告杨军的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 本案案件受理费3208元，由被告四川省房地产开发建设公司、赵亮负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 朗 人民陪审员  王锦临 人民陪审员  刘祚久 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  周 静