重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1288号原告：成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区汇宇建材市场1幢四楼，统一社会信用代码9150022669122183X8。负责人：敖以露，该公司总经理。委托诉讼代理人：周清华，男，公司经理，特别授权。委托诉讼代理人：古方丽，女，公司文员，特别授权。被告：何晏，女，1976年10月22日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：罗翔（被告何晏之夫），男，住重庆市荣昌区，特别授权。原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“和谐物管公司”）与被告何晏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告和谐物管公司的委托诉讼代理人周清华、古方丽，被告何晏的委托诉讼代理人罗翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和谐物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何晏支付所拖欠的物业管理综合服务费用及违约金共计6891元；2.本案诉讼费由被告何晏负担。事实与理由：原告在XXX小区提供物业管理服务工作中，按照物业服务协议内容，严格履行责任和义务，严格执行物价部门核定的收费标准。原告给业主提供了公共区域环境卫生保洁、绿化养护，小区公共秩序维护和交通管理，公共部位的维修和设施设备的管理等服务。被告以各种理由和借口拒不履行缴纳物业服务费用的义务，经原告多次催缴，被告仍然坚持拒交物业费用，被告的拒交行为，严重影响后期物业服务质量。为维护自身的合法权益，原告诉至法院。被告何晏辩称：原告未完全履行服务合同约定的或者法律、法规规定以及行业规范确定的维修、保养、管理和维护义务。原告至今没有书面向业主提供任何物业管理制度，也没有成立业主委员会。小区内违章搭建成风、门岗形同虚设、外来人员随意进出。消防设施维护保养不到位，有严重锈蚀现象。电梯管理不到位，轿厢存在将照明灯电源线引出悬吊在顶上，弃用的照明灯管悬在头顶，弃用的不锈钢灯罩悬吊在头顶等不安全因素。摩托车、电动车、三轮车混停混放，不充电的车霸占充电位，堵塞进出通道等。公共过道的窗户玻璃清洁和维修不到位。被告楼下2-3业主搭建阳光房和阳光棚后，被告家中长期遭受鼠害、垃圾、灰尘污染等，被告要求原告出面解决，但至今未解决。综上，被告要求原告在两个月内将未完全履行服务合同约定或者法律、法规规定以及行业规范确定的维修、保养、管理和维护义务采取补救措施，继续履行完成，经业主认可后再缴纳物业管理费并赔偿被告经济损失3330元以及承担本案的诉讼费用。本院经审理认定事实如下：原告和谐物管公司系重庆市荣昌区XXX小区的物业服务企业，被告何晏系该小区3单元3-3号（建筑面积为113.32平方米）房屋的业主。2013年3月7日，原告和谐物管公司（乙方）与被告何晏（甲方）签定了《XXX前期物业管理服务协议》，合同约定：第三条、物业管理服务费用。高层住宅：（1）物业服务费按建筑面积每月每平方米0.9元（含日常维护费）；（2）电梯费实行按户收费：三层以上（包括三层）、十层以下（不包括十层）30元每月每户。共用能源消耗费：每户预收150元/年（设独立计量核算，甲方每年12月30日前向乙方公布明细并结算多退少补），包括楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景等的用水、用电费用。第四条、违约责任。甲方必须按时缴纳物业管理综合费用，甲方接通知后20日内未完成相关费用的，按每日3%计算收取滞纳金。如甲方长期拒绝缴纳物业管理综合费用，乙方有权向法院起诉。经原告多次催收，被告何晏仍未缴纳自2016年1月1日起至2020年3月31日止的相关物业服务费用。另查明：原荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2013]218号《关于XXX、XXX、XXX小区物业服务收费标准的批复》确定XXX小区收费项目及收费标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费0.65元/平方米·月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米·月；（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：(1)按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。其他类型的物业服务收费实行市场调节价，其收费由服务和被服务双方在合同中约定。上述事实，有原、被告陈述，《XXX前期物业管理服务协议》、荣昌县发展和改革委员会荣发改发[2013]218号《关于XXX、XXX、XXX小区物业服务收费标准的批复》、催缴通知书、照片、物业相关欠费明细表等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告和谐物管公司与被告何晏签定的《XXX前期物业管理服务协议》合法有效，该服务合同对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定享有权利、履行义务。原告和谐物管公司提供了物业管理服务，被告何晏有按约定交纳物业服务费用的义务，其拖欠物业服务费用的行为已构成违约，故本院对原告和谐物管公司要求被告何晏支付所欠的物业服务相关费用的诉讼请求予以支持。被告何晏辩称原告和谐物管公司没有严格履行责任和义务，物业服务不到位；小区设施、设备、绿化等存在诸多问题没有进行整改、维修；楼下业主违规搭建的阳光房造成鼠害等问题。本院认为，被告举示的证据仅能证明原告和谐物管公司在物业服务过程中存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，需改进和完善，但并未构成根本违约，亦不能证明物业服务瑕疵量的积累达到了被告可以少交或不交物业服务费的程度，故被告应依法足额缴纳物业费用。被告陈述楼下业主违规搭建阳光房造成其家中老鼠泛滥成灾，家中家具门窗遭到损坏，被告可针对直接侵权人另案起诉。对原告提供的物业服务存在的瑕疵，被告可要求原告进行整改，原告拒绝整改的，被告可依法提起诉讼。对被告何晏应交纳的物业服务相关费用，本院确认如下：物业服务费（含日常维护费）：原告主张该费用标准为0.7元/月·平方米，不违反原荣昌县发展和改革委员会文件规定和物业管理服务协议约定，被告应支付原告2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费（含日常维护费）为4046元（0.7元/月·平方米×51个月×113.32平方米），原告主张金额4044元，本院予以支持；公共能源消耗费：根据《XXX前期物业管理服务协议》约定，该费用由物管公司每年向每户业主预收150元（一年后结算多退少补）即12.5元/月，2018年7月1日起原告主张公共能源消耗费按10元/月收取，故被告应支付原告2016年1月1日至2018年6月30日期间的公共能源消耗费为375元（12.5元/月/户×30月）及2018年7月1日至2020年3月31日期间的公共能源消耗费为210元（10元/月/户×21月），共计585元；电梯费：根据合同约定的标准计算，被告应支付原告2016年1月1日至2020年3月31日期间的电梯费为1530元（30元/月/户×51月）。以上费用共计6159元，本院予以支持。原告和谐物管公司要求被告何晏支付违约金，本院认为原告的物业服务存在瑕疵，且被告非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告何晏于本判决生效后三日内支付原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费（含日常维护费）4044元、公共能源消耗费585元、电梯费1530元，共计6159元；驳回原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何晏负担。此款已由原告成都市和谐物业管理有限公司荣昌分公司预交，被告应负担的上述受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。本判决为终审判决。审 判 员  晏 兵二〇二〇年五月二十一日法官助理  冯高天书 记 员  朱玉霞