吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初1239号 原告：徐传捷，男，满族，现住：延吉市建工街。 委托诉讼代理人：王晶莹，吉林诚途律师事务所律师。 被告：张福森，男，现羁押于龙井看守所。 委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。 第三人：延边成达房地产开发有限公司，住所：延吉市太平街。 法定代表人：刘玉新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛钰涵，吉林由正律师事务所律师（实习）. 原告徐传捷诉被告张福森，第三人延边成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐传捷的委托诉讼代理人王晶莹，被告张福森的委托诉讼代理人安承权，被告成达公司的委托诉讼代理人的高吉福、毛钰涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐传捷向本院提出诉讼请求：一、请求确认徐传捷与成达公司之间签订的6份《商品房买卖合同》有效；二、请求停止对成达公司名下位于延吉市延北路1192号丹虹小区2号楼、产籍号05-08-0339、房号2单元101号、建筑面积130.24㎡的房屋；丹虹小区3号楼、产籍号05-08-0340、房号1单元1401号、建筑面积99.97㎡的房屋；丹虹小区4号楼、产籍号05-08-0341、房号2单元1402号、建筑面积93.33㎡的房屋；丹虹小区8号楼，产籍号05-08-0345、房号1单元401号、建筑面积102.06㎡的房屋；丹虹小区8号楼、产籍号05-08-0345、房号3单元802号、建筑面积102.06㎡的房屋；丹虹小区8号楼、产籍号05-08-0345、房号3单元1201号、建筑面积97.34㎡的房屋，共计6套房屋的所采取查封扣押的措施。三、由张福森承担案件受理费。事实与理由：事实与理由：因成达公司拖欠安徽建华公司的工程款，安徽省建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）起诉至延边州法院，该院做出（2018）吉24民初108号民事判决书，成达公司不服，上诉至吉林省高院，吉林省高院作出（2019）吉民终73号民事判决书，确认成达公司向建华公司支付工程款。该案发生法律效力后，安徽建华申请强制执行，在执行过程中，延边州法院以（2019）吉24执66号执行裁定，冻结了成达公司名下共计44套房屋，并对房屋进行了评估，定于2019年9月5日10时在网络上公开进行拍卖，拍卖时按评估价格的百分之八十的标准确定起拍价格。张宏雷经与申请执行人建华公司、成达公司协商，建华公司与成达公司达成执行和解协议和协议书，约定由张宏雷、刘喜丰、郭海双共同按评估价下浮10%，高于起拍价的10%，以1200万元购买法院拟拍卖的房屋（丹虹小区小区1#3单元1501、3#1单元1602、4#2单元1401、4#3单元101、4#3单元202、7#1单元1101、8#2单元402、8#3单元1202号、3#1单元1601、4#1单元1202、4#3单元302、7#1单元1301、7#1单元402、8#1单元1301、8#2单元1402越层、8#3单元1101号、1#1单元202、1#1单元1501越层、2#2单元101、3#1单元1401、4#1单元1201、4#2单元1402越层、8#1单元401、8#3单元802、8#3单元1201号总计25套房屋）。协议签订且经延边州法院同意，张宏雷、刘喜丰、郭海双将1200万元直接转入法院的执行账户后，延边州法院撤回拍卖，2019年9月4日成达公司就上述8套房屋与徐传捷签订了商品房买卖合同。因上述房屋属于竣工未验收，且延边州法院未及时作出相关的法律文书，未能解除被查封、扣押的房屋的相关措施，故徐传捷的商品房买卖合同未能及时到房产局办理备案登记手续，但成达公司已将上述房屋交付徐传捷。后因涉案房款已用于清偿成达公司的债务，而房屋产权部门的的房款监管账户未收取房款，因此未能给徐传捷办理备案登记手续，属于非因徐传捷原因未能办理备案登记手续。2019年10月19日，本院作出（2019）吉2401执保766号执行裁定，查封了包括徐传捷所购房屋在内的83套房屋，徐传捷向本院提出异议，本院于2019年12月30日作出（2019）吉2401执异311号执行裁定书，驳回了异议。徐传捷认为，现本院依据张福森的申请查封已经出售给徐传捷的房屋显然是错误的。 张福森辩称：一、涉案房产不能备案的主要责任在于徐传捷和成达公司，和张福森无任何关系；四、双方的商品房买卖合同是徐传捷和成达公司高管之间恶意串通的买卖，严重损害成达公司利益，不是通过拍卖购买，而是自己直接进行交易，双方的商品房买卖第24条规定，商品房预售的自本合同生效之日起30天内由出卖人向延吉市房产管理局进行登记备案，涉案房屋不能备案的原因在于成达公司，双方间的买卖是恶意串通，按延吉市同类时间同类地区同类房屋市场价的计算，每平方超过5000元以上，而双方之间的成交的价格在3800元/㎡左右，其差价超过1000元以上，是恶意串通的买卖，是无效的，应驳回其诉讼请求。 成达公司陈述：成达公司承认与徐传捷签订的商品房买卖合同有效，因成达公司具有商品房预售许可证，虽然徐传捷未将购房款项直接汇至成达公司账户，但徐传捷是根据成达公司的指示直接将购房款转入延边州法院指定的执行专用账户，徐传捷已经履行商品房买卖合同中的付款义务，本案所涉房屋应当归徐传捷所有。由于成达公司拖欠建华公司工程款，后走到拍卖程序，需在评估价格的基础上下浮20%起拍，成达公司为了挽回损失，将房子按评估价下浮10%卖给了张宏雷、刘喜丰、郭海双三人将钱款打入延边州法院指定账户，而成达公司当时的账户都是冻结状态，所以不能打到成达公司账户，三人按成达公司要求打入延边州法院账户，州法院保全的房屋，一直没有解除，所以无法备案。无法备案的原是因为保全的房屋一直没有按时解除，解除之后三人要求成达公司备案，但当时成达公司没有资金备案（房产备案的流程是，买受人要将首付款打入房产在交通银行的监管账户，之后再办理备案），是成达公司公司原因。 经审理查明，2018年3月23日，延边州中院立案受理安徽省建华建筑工程有限公司（以下简称建华公司）诉成达公司、张福森建设工程施工合同纠纷一案，该院于2018年9月29日作出（2018）吉24民初108号民事判决：成达公司向建华公司支付工程款14538516元及利息。成达公司不服，向吉林省高院提出上诉，该院于2019年4月16日作出（2019）吉民终73号民事判决书：维持原判。该案发生法律效力后，建华公司申请执行，执行程序中延边州中院作出（2019）吉24执66号之一、之二执行裁定书，查封了成达公司名下位于延吉市延北路首尔春天小区44套住宅（包括本案涉案8套房屋），并于2018年8月5日下达了拍卖通知书，拍卖时间为2019年9月5日10时。 2019年9月4日，张宏雷、刘喜丰、郭海双、徐传捷、王建楠出资购买成达公司前述被建华公司查封的其中25套房屋。当日，郭海双向延边州法院账户汇款800万，其中400万系替张宏雷、徐传捷、王建楠垫付；刘喜丰出资400万，其中本人向延边州法院账户汇款250万元，剩余150万元分别由其指示刘辉汇入100万、刘骅萱汇入50万。 2019年9月4日，徐传捷与成达公司签订6份商品房买卖合同，主要约定：成达公司将其开发的位于延吉市延北路丹虹街西侧的丹虹小区2号楼2单元101号、产籍号05-08-0339、建筑面积130.49㎡的房屋；丹虹小区3号楼1单元1401号、产籍号05-08-0340、建筑面积99.78㎡的房屋；丹虹小区4号楼2单元1402号、产籍号05-08-0341、建筑面积93.14㎡的房屋；丹虹小区8号楼1单元401号、产籍号05-08-0345、建筑面积101.08㎡的房屋；丹虹小区8号楼3单元802号、产籍号05-08-0345、建筑面积101.08㎡的房屋；丹虹小区8号楼3单元1201号、产籍号05-08-0345、建筑面积100.4㎡的房屋；共计6套房屋出售给徐传捷，房款分别为493957元、427099元、522823元、387176元、405371元、434270元，共计2670696元，并约定应当在房屋交付使用后584日内办理权属登记。2019年9月6日，成达公司将上述6套房屋交付徐传捷。上述楼盘均已取得房屋预售许可证，五证齐全，竣工未验收。 另查明，张宏雷、刘喜丰、郭海双将购房款打入延边州法院账户后，建华公司查封的房屋未实际进行拍卖，建华公司与成达公司于2019年9月4日达成和解协议，主要约定：2019年9月4日成达公司将现金1200万元转账至延边州法院账户，剩余工程款、诉讼费、保全费、评估费及利息等以法院查封成达公司房屋评估价格下浮10%价格抵账给建华公司等。双方达成和解协议后，延边州中院对涉案25套房屋（包括本案涉案8套房屋）解除查封。 再查明，因延边仲裁委员会受理申请人张福森和被申请人成达公司之间合作开发建设合同纠纷一案，依据延边仲裁委员会的提请，2019年10月19日，本院作出（2019）吉2401执保766号执行裁定书，查封了成达公司名下的位于延吉市延北路1192号丹虹小区包括本案涉案25套房屋在内的83套房屋。案外人徐传捷对该查封裁定不服，向本院提出异议，本院于2019年12月30日作出（2019）吉2401执异311号执行裁定书，驳回了异议。徐传捷收到执行异议裁定书后，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 又查明，经本院向建华公司核实，建华公司与成达公司在执行程序过程中，建华公司对于张宏雷、刘喜丰、郭海双等人购买建华公司查封的相关20多套房屋一事知情并同意，三人将购房款1200万元直接打入延边州法院账户，建华公司收到该款，并与成达公司达成执行和解协议，同时建华公司已申请涉案20多套房屋解除查封。解除查封后，涉案房屋被张福森申请的（2019）吉2401执保766号执行裁定查封。现涉涉案房屋仅有一个查封。 认定上述事实的证据有：徐传捷提供的（2019）吉2401执异311号执行裁定书、（2018）吉24民初108号民事判决书、（2019）吉民终73号民事判决书、（2019）吉24执66号执行裁定书、拍卖标的调查情况表、商品房买卖合同、收据、房产信息网的截图、转账凭证、入住联络单、物业收据、（2019）吉2401执保766号执行裁定书；张福森提供的（2019）吉24执66号执行裁定书、商品房备案办件流程、房屋信息；成达公司提供的和解笔录、（2019）吉24执66号案件材料；本院调查笔录；当事人陈述。 本院认为，徐传捷在建华公司与成达公司的执行案件程序进行中，其与成达公司签订了6套商品房买卖合同，涉案6套房屋当时被建华公司查封，建华公司明确表示其对此事知情且同意，郭海双将购房款打入延边州中院账户，建华公司与成达公司已达成执行和解协议，建华公司已申请涉案6套房屋解除查封，且涉案楼盘五证齐全，涉案房屋现仅有张福森申请保全的一个查封，张福森申请保全的时间在徐传捷与成达公司房屋交易之后，未有证据显示徐传捷与成达公司的房屋交易行为损害成达公司其他债权人利益，故徐传捷与成达公司签订的6份商品房买卖合同成立并有效。 对于徐传捷请求解除涉案6套房屋查封的主张，本院作出的（2019）吉2401执保766号执行裁定书，查封了本案涉案6套房屋，张福森与成达公司间的纠纷属于金钱债权，徐传捷在查封之前已签订有效的书面买卖合同，涉案6套房屋已交付徐传捷，其作为买受人其已交纳全部购房款，涉案楼盘五证齐全，但未竣工验收，现不具备办证条件，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，徐传捷符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形，其基于买卖合同产生的物权期待权应予保护，故该主张本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条， 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百零一十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告徐传捷与被告延边成达房地产开发有限公司签订的6份《商品房买卖合同》有效。 二、对于被告延边成达房地产开发有限公司名下位于延吉市延北路丹虹街西侧的丹虹小区2号楼2单元101号、产籍号05-08-0339；丹虹小区3号楼1单元1401号、产籍号05-08-0340；丹虹小区4号楼2单元1402号、产籍号05-08-0341；丹虹小区8号楼1单元401号、产籍号05-08-0345；丹虹小区8号楼3单元802号、产籍号05-08-0345；丹虹小区8号楼3单元1201号、产籍号05-08-0345；共计6套房房屋解除查封。 案件受理费28166元（原告已预交），由被告张福森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长 李 雪 人民陪审员 王 伟 人民陪审员 董延微 二〇二〇年五月十日 书 记 员 滕 杰