江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1294号原告：倪明芳，女，1987年8月15日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：刘其松，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被告：段超，男，1989年8月30日生，汉族，住南京市六合区。被告：段九才，男，1965年3月28日生，汉族，住南京市六合区。第三人：南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司，住所地南京市江北新区大厂街道草芳路207号。负责人：骆某，经理。委托诉讼代理人：翟丽，该公司员工。原告倪明芳与被告段超、段九才，第三人南京爱如山房地产置业顾问有限公司第七分公司（简称爱如山置业公司第七分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪明芳及其委托诉讼代理人刘其松，被告段超、被告段九才及其委托诉讼代理人潘宗峰，第三人爱如山置业公司第七分公司的委托诉讼代理人翟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪明芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除2019年10月14日签订的《房地产买卖中介合同》；2.被告段超、段九才双倍返还原告定金120000元；3.被告段超、段九才承担原告支出的律师费7000元；4.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年10月14日，原告倪明芳与被告段超、段九才及第三人就南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室房屋买卖事宜签订《房地产买卖中介合同》，该房屋系被告段超、段九才共有房产。合同签订的当天原告向被告段超支付定金共计60000元，后因涉案房屋被法院查封，无法办理解押和贷款，导致房屋无法办理过户，合同无法继续履行。原告多次要求第三人及被告段超、段九才妥善解决上述情况，但未能如愿，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告段超辩称：原告要求解除《房地产买卖中介合同》，被告不持异议。但被告签订合同时，收到原告转账款60000元，且立即将上述款项60000元汇入第三人业务员丁某银行卡，第三人的负责人骆某于2019年11月4日转账30000元给被告。《房地产买卖中介合同》约定的定金为30000元，被告只收到原告交付定金30000元。如被告应双倍返还定金，也只能返还60000元。另外被告收到的30000元在第三人处，应由第三人返还。另，本案原告所支付的律师费用是否应由被告偿付，由法院依法判决。被告段九才辩称，原告要求解除《房地产买卖中介合同》，被告不持异议。但原告所支付定金，被告不知情，也未收取，且出售的房屋其只占10%份额，故其不应返还原告定金120000元。偿付原告支付的律师费用，请求法院依法判决。第三人爱如山置业公司第七分公司述称，原告与被告段超、段九才及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，由于被告个人原因房产被查封，致涉案合同不能履行，被告应返还原告定金120000元。原告汇给被告段超定金60000元后，由于被告段超未带房产证原件，被告段超将其收到的60000元定金后立即打给第三人的业务员丁某账户，后第三人的负责人又将其中的30000元汇至被告段超账户。另30000元其中13320元是第三人应收的中介费，其余款项属被告段超给丁某个人的，与第三人没有关系。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，原告倪明芳与被告段超、段九才及第三人爱如山置业公司第七分公司签订《房地产买卖中介合同》约定，段超、段九才为出售方（甲方），倪明芳为买受方（乙方），爱如山置业公司第七分公司为中介方（丙方）。所有权人段超及共有人段九才将其位于南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室房屋出卖给倪明芳，价款为1110000元，甲方、乙方各付各税。合同第二条中约定的甲方义务为：保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；甲方承诺对该房产享有的权利完整，有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订本合同前明确告知乙方丙方，并在产权过户前处理完毕，并保证交易后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失；自签订本协议之日起至与乙方办理该房屋的《房地产产权证》的转移手续，在此期间若因甲方有违法行为(包括经济案件或刑事案件)而被有关部门没收该物业，均视为甲方违约；协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应合法有效的证件资料。合同第三条中约定的乙方义务为：按照本合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；根据本合同中约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用；保证遵守南京市限购令细则的规定，如有虚假、不实申报等行为，本人愿意承担由此产生的一切后果；乙方办理的贷款由银行直接下款到甲方账户，乙方承诺所提供的贷款材料均真实有效，符合银行要求且无不良贷款记录，个人信用良好。合同第八条中约定的违约责任为：按总房价的20%支付违约金222000元。因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。合同第十二条中约定：乙方于2019年10月14日前支付甲方购房定金30000元，该定金最后冲抵房款。此房有贷款还未解押，甲方于签订合同起五个工作日内和银行预约还款；乙方于银行贷款审批通过3日内借给甲方370000元，用于甲方提前结清该房屋内的贷款，办理注销抵押手续；如因银行或第三方原因导致此约定时间不能解押和还款，则在银行或第三方规定时间内办理解押手续；待银行通知甲方拿取他项权证和银行结清证明时，三个工作日内办理产权交易过户手续，此时借款自动转为购房房款；若乙方借款给甲方解押款之后，因不可抗拒因素致使本合同不能正常履行的，甲方需在借款之日起三十日内将所借款(无息)归还给乙方。如因甲乙双方原因导致合同不能履行的违约方按合同约定支付违约金给守约方，甲方退还借款。余款700000元，乙方以贷款的形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款时间为准。尾款10000元甲方需迁出该房屋内的所有户口，结清水电气等相关所有费用后，乙方交接该房屋时，由乙方给付甲方。涉案合同签订后的同日，原告分二次转账给段超60000元，被告段超向原告出具收条，载明收到原告定金30000元。段超收到上述款项60000元后，立即将上述的60000元汇入第三人业务员丁某银行卡，第三人的负责人骆某于2019年11月4日转账30000元给段超。涉案位于南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室房屋产权证记载，段超、段九才系共有人，段超持90%份额、段九才持10%份额。涉案位于南京市六合区大厂XX苑XX幢XX室房屋于2019年10月28日被法院依法查封。原告与被告段超、段九才发生纠纷，故诉讼来院。上述事实，有原告、被告及第三人陈述，原告与被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，原告汇款记录、被告段超汇款记录及其出具的收条，不动产登记薄等证据证实。本案争议的焦点为，1.被告段超与被告段九才在对外关系上，是否享有连带债权、承担连带债务；2.被告段超、段九才是否违约，如违约是否应当返还原告定金120000元及偿付原告支付的律师费7000元。关于本案第一个争议焦点，本院认为原告与被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》，系当事人真实的意思表示，不违反国家的法律、行政法规规定，应认定为有效。《中华人民共和国物权法法》第一百零二条规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。就本案而言，涉案的标的物为段超、段九才按份共有，段超为90%、段九才为10%，但原、被告双方在签订的《房地产买卖中介合同》中明确约定“段超、段九才为出售方（甲方），所有权人段九才、共有人段超”，并未对段超、段九才各自所持有的份额进行明确的记载；合同中约定的“甲方的违约责任……”，“甲方”由段超、段九才组成，未明确共有人段超、段九才按其所持份额对外承担责任。至此，段超、段九才在合同中已放弃了“对外按份共有人按照份额享有债权、承担债务”的权利，应“在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务”。当事人应按约履行义务。故被告段九才辩称，其应按份承担相应责任，本院不予采信。关于本案第二争议焦点，原、被告等签订的《房地产买卖中介合同》在履行过程中，涉案房屋被人民法院查封并不影响对该《房地产买卖中介合同》效力的认定。由于段超不履行民事判决书的付款义务，导致法院对涉案的房屋保全措施一直未能解除，致段超、段九才已不可能按照《房地产买卖中介合同》的约定履行房屋交付、过户的义务，其行为已构成违约。原告在起诉状中要求解除合同，且被告段超、段九才不持异议，本院应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房地产买卖中介合同》中约定“违约金为按总房价的20%支付违约金222000元”，“乙方于2019年10月14日前支付甲方购房定金30000元”。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告选择了定金罚则，符合法律规定，本院应予以支持。在签订合同时原告向被告段超支付60000元，但涉案合同约定的定金为30000元，且被告段超出具的收条也载明定金为30000元。对此，本院确认涉案合同定金为30000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故被告段超辩称，其收到原告定金30000元，如返还只能返还60000元，本院予以采信。原告向被告段超支付的60000元，扣除定金30000元后另30000元，属原告自行支付的预付款，被告段超、段九才应予返还，并支付占有期间的利息。被告段超辩称，其所收原告60000元中，扣除定金30000元后，另30000元在第三人处，应由第三人返还给原告，于法无据，本院不予采信。但被告段超、段九才，可另行依法主张权利。《房地产买卖中介合同》中明确约定“因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担”，本案原告聘请律师进行诉讼，支付律师费7000元，因原告部分诉讼请求，本院不予支持，故本院酌定被告段超、段九才偿付原告律师代理费5250元。综上，被告段超、段九才应返还原告定金60000元、预付房款30000元及利息损失（以30000元为基数，自2019年10月15日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并偿付律师代理费5250元。依照《中华人民共和国物权法法》》第一百零二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告倪明芳与被告段超、段九才等于2019年10月14日签订的《房地产买卖中介合同》。二、被告段超、段九才于本判决发生法律效力后十日内返还原告倪明芳定金60000元、预付房款30000元及利息损失（以30000元为基数，自2019年10月15日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），并偿付律师代理费5250元。三、驳回原告倪明芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2840元，减半收取为1420元，保全费1120元，合计2540元。原告倪明芳负担635元，被告段超、段九才负担1905元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  王家权二〇二〇年五月十五日书记员  彭 飞