重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终2028号上诉人（原审被告）：戴德福，男，汉族，1963年9月2日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐昌惠，女，汉族，1961年7月18日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杜小龙，重庆森吉律师事务所律师。原审第三人：陈光琼，女，汉族，1962年10月14日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。原审第三人：戴某2，男，汉族，1985年7月1日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：苟楠，重庆索达律师事务所律师。原审第三人：戴某1，男，汉族，2008年5月4日出生，住重庆市北碚区。法定监护人：戴某2，男，汉族，1985年7月1日出生，住重庆市北碚区。上诉人戴德福与被上诉人唐昌惠、原审第三人陈光琼、戴某2、戴某1房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初6677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日对本案进行了审理，上诉人戴德福及其委托诉讼代理人苟楠、被上诉人唐昌惠及其委托诉讼代理人杜小龙、原审第三人陈光琼及其委托诉讼代理人苟楠（暨原审第三人戴某2的委托诉讼代理人）到庭参加了询问。本案现已审理终结。戴德福的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判其返还购房款25万元，不支付违约金25万元或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由唐昌惠承担。主要事实和理由：1.原审判决认定事实不清，没有查明双方在买卖协议中为何没有约定房屋过户的问题，减轻了唐昌惠自身应当承担的过错；2.原审判决对于协议中“双方违约，加倍偿还”的理解不当，造成法律适用不当，判决戴德福承担的违约责任过高，依法应予调整。唐昌惠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈光琼、戴某2、戴某1未提交答辩意见。唐昌惠向一审法院提出诉讼请求：1.判令戴德福依约履行合同，将位于重庆市北碚区的房屋过户到唐昌惠名下；2.判令戴德福支付唐昌惠迟延履行合同义务违约金50000元；3.本案的诉讼费用由戴德福承担。诉讼过程中，唐昌惠变更第1、2项诉讼请求为：判令解除双方签订的合同；判令戴德福偿还唐昌惠购房款25万元及支付唐昌惠违约赔偿金25万元。一审法院认定事实：2015年12月2日，唐昌惠支付戴德福购房款25万元。同日，戴德福将位于重庆市北碚区房屋交付给唐昌惠使用。2015年12月3日，戴德福（甲方）与唐昌惠（乙方）签订《买卖协议》，该协议约定：经双方协商，甲方将复兴和源社区二期吉水街231号7栋3单元3-4号房屋卖给乙方。甲方一次性收费25万元，其它事宜由乙方自行负责。如要跑路，甲方全力配合。注：如双方违约加倍偿还。对于协议中“如双方违约加倍偿还”如何理解的问题。唐昌惠陈述：该句话的意思是如果说任何一方违约，将按照房款的2倍对守约方进行赔偿。该协议是戴德福书写，因此即使存在歧义，也应该作出有利于唐昌惠的判断。戴德福陈述：协议是买方说，我书写。没有考虑这句话的意思，也不清楚唐昌惠是如何理解的。2018年4月15日，位于重庆市北碚区房屋登记在戴德福、陈光琼、戴某2、戴某1名下。2018年12月13日，戴德福领取了案涉房屋的不动产权证。本案审理过程，戴某2举示了：2011年6月29日，戴德福作为户主签订的《北碚区征地农转非人员货币安置住房协议》复印件一份，该协议载明此次征地农转非人员为戴德福、陈光琼、戴某2、戴某1。拟证明案涉房屋是戴德福、陈光琼、戴某2、戴某1四人共同所有，戴德福无权出售。唐昌惠、戴德福、陈光琼对上述协议的真实性均无异议。唐昌惠认为，戴德福在明知案涉房屋不是其个人所有，客观上可能造成不能过户的情况下，仍然和唐昌惠签订房屋买卖协议，主观上存在过错，应对协议不能履行承担违约责任，并赔偿损失。唐昌惠与戴德福均陈述双方签订协议时，戴德福并未告知唐昌惠案涉房屋共有权人情况。戴德福表示在不动产权证下来之前，不晓得产权证有其他共有人的名字。因唐昌惠与戴德福对案涉房屋的市场价值存在争议，唐昌惠遂申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定。一审法院依法委托重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2019年11月28日，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作出通冠评估［2019］资鉴字第009号房地产估计报告，鉴定意见：位于重庆市北碚区的成套住宅在2019年11月21日的市场价值为46.74万元（评估单价为7200元／平方米，建筑面积为64.91平方米）。唐昌惠支付了鉴定费4000元。唐昌惠对鉴定报告无异议，戴德福认为鉴定报告的认定的价格偏离实际，不予认可。一审法院认为，唐昌惠与戴德福于2015年12月3日签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”案涉房屋是戴德福、陈光琼、戴某2、戴某1共同所有，因此戴德福在出售该房屋时应征得共有权人的同意。戴德福在未征得共有权人同意的情况下擅自出售案涉房屋，现共有权人明确表示不同意出售该房屋，且戴德福在出售房屋时未告知唐昌惠案涉房屋存在共有权人的事实，故戴德福应对案涉房屋无法按照约定过户，协议无法继续履行承担责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因戴德福擅自处分共有权人的房屋，导致其与唐昌惠签订的协议无法继续履行，唐昌惠要求解除双方签订的协议并要求戴德福退还购房款25万元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约赔偿金问题。唐昌惠与戴德福签订的《买卖协议》中约定“如双方违约加倍偿还”，该条款应是双方对违约责任的约定。唐昌惠认为该条款是指如任何一方违约，则应加倍偿还购房款，戴德福表示不清楚该条款的意思。一审法院认为，《买卖协议》是戴德福所书写，其应当清楚协议条款的具体含义，其辩称不清楚“如双方违约加倍偿还”的意思，明显不符合常理，且唐昌惠对该条款的解释与双方签订的协议内容较为吻合，故一审法院对唐昌惠对该条款的解释予以采纳。综上，一审法院认定双方约定如一方违约，应当按照购房款的总额进行赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，一审法院认为当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整的立法本意，旨在以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，违约金是否应当予以调整，应以戴德福的违约行为给唐昌惠造成的损失大小作为考量基础。经一审法院委托，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作出鉴定意见：位于重庆市北碚区的成套住宅在2019年11月21日的市场价值为46.74万元。戴德福认为该鉴定意见不符合实际情况，但未举示充分证据加以佐证，一审法院不予采纳。一审法院认为，重庆通冠资产评估土地房地产估价有限公司作为具有相应资质的鉴定机构，其作出的鉴定结论可以作为认定案涉房屋市场价值的参考。案涉房屋的现价值与双方签订合同时的出售价格之间的差价即21.74万元（46.74万元-25万元）可以作为因戴德福违约而给唐昌惠造成损失的参考，故本案双方合同约定的违约金25万元并不过分高于因戴德福的违约行为而给唐昌惠造成的损失，故对戴德福要求调整违约金的辩称意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院判决：“一、解除原告唐昌惠与被告戴德福于2015年12月3日签订的《买卖协议》；二、被告戴德福于本判决生效之日起10日内退还原告唐昌惠购房款25万元，并支付原告唐昌惠违约赔偿金25万元。案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告戴德福负担。鉴定费4000元，由被告戴德福负担。”二审中，双方对一审查明的事实均无异议，且均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的基本一致。另，二审经法庭询问：“审：2015年12月3日签订的买卖协议“如要跑路，甲方全力配合”是什么意思？戴：跑路的意思就是过户和办理其他手续，只要需要我的地方，我全力配合。杜：是这个意思。”“审：唐昌惠，一审为什么变更诉讼请求？杜：一审时，戴德福提供产权证明，我们才知道是四个人产权，我们认为过户没有实现的可能，才变更了诉讼请求。审：是你们自行变更还是一审向你们释明变更的？杜：一审没有释明，是我们主动申请变更的。”本院认为，唐昌惠与戴德福签订的案涉《买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效。关于案涉合同解除的问题。根据查明的事实，唐昌惠一审时诉讼请求先是要求戴德福依约履行合同，将案涉房屋过户到其名下，后自行申请变更为解除合同。对于唐昌惠主张解除合同的诉讼请求是否支持，本院认可一审法院的评判意见，不再赘述。关于违约条款的理解问题。双方签订的《买卖协议》中约定的违约条款为：“如双方违约加倍偿还”，但双方对于该条款的理解不同：唐昌惠认为是指如任何一方违约，则应加倍偿还购房款；戴德福称不清楚该条款的意思。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”依此，本院认为，一方面，结合《买卖协议》的内容，唐昌惠对该条款的理解更符合常理；另一方面，该协议是戴德福书写，其称不清楚条款的意思明显有悖常理。故本院采信唐昌惠对该条款的解释，即违约方应加倍偿还购房款。至于违约金是否过高，应予调整，一审法院已经作出评判，本院予以认可，不再赘述。综上所述，戴德福的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由戴德福负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年五月十三日法官助理  庞端端书 记 员  陈 胜