山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异142号 案外人：青岛润鑫实业有限公司，住所地山东省青岛市市南区福州南路8号中天恒大厦556号。 法定代表人：刘刚，经理。 委托代理人：周林，男，1952年7月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行，住所地青岛市李沧区四流中路44号。 负责人：庞军，行长。 委托代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 委托代理人：孙晓冬，男，1975年2月21日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系中国工商银行股份有限公司青岛市分行员工。 被执行人：青岛十益德商贸有限公司，住所地青岛市市南区红山峡路4号402户。 法定代表人：蔡某某，经理。 被执行人：青岛维尔曼商贸有限公司，住所地青岛市市北区北仲路51-53号。 法定代表人：赵虹，经理。 委托代理人：宋某某，女，1983年8月5日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系青岛维尔曼商贸有限公司股东。 被执行人：蔡某某，女，1963年5月8日出生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：王某，男，1964年2月13日出生，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与被执行人青岛十益德商贸有限公司、青岛维尔曼商贸有限公司、蔡某某、王某金融借款合同纠纷【执行案号：（2018）鲁02执109号】一案过程中,案外人青岛润鑫实业有限公司向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛润鑫实业有限公司请求撤销（2018）鲁02执109号之一《责令限期迁出通知书》。事实与理由：1、2014年9月10日，青岛维尔曼商贸有限公司与青岛润鑫实业有限公司签订房屋租赁合同，租赁被执行人青岛维尔曼商贸有限公司名下位于青岛市市北区凤城路x号x层的房产（下称“案涉房产”），租赁期限自2014年9月10日至2034年9月9日，同日，双方完成房屋交付，2014年11月4日，案外人与青岛维尔曼商贸有限公司办理租赁备案登记，2014年11月6日，案涉房产设立抵押，故案外人在案涉房产抵押之前已取得合法有效的租赁权。2、2014年9月10日，案外人缴纳了2014年第三季度物业费，其后缴纳了物业费、水电费、电梯费等费用，故案外人在租赁期限内实际占有、使用案涉房产。 申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行辩称，青岛润鑫实业有限公司在贷款时出具《承诺函》，承诺若贷款出现逾期及违约等情形就终止租赁合同，配合银行处置案涉房产，并放弃优先购买权，租赁合同于2017年7月15日到期，案涉房产早已处于空置状态，不存在租赁权问题，请求驳回青岛润鑫实业有限公司的异议。 被执行人青岛维尔曼商贸有限公司辩称，其同意青岛润鑫实业有限公司的异议，其作为担保方很吃亏，当时是按照中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行的要求办理了《承诺函》等所有手续。 为证明其主张，案外人青岛润鑫实业有限公司向本院提交以下证据：一、《债权转让协议》《通知书》及汇款凭证、《房屋租赁合同》及《房屋交割清单》，以证明：1、2014年9月6日，青岛建盛民间资本管理股份有限公司已将其对青岛维尔曼商贸有限公司x万元的债权转让给青岛润鑫实业有限公司，并通知青岛维尔曼商贸有限公司，青岛维尔曼商贸有限公司对此确认；2、2014年9月10日，青岛维尔曼商贸有限公司与青岛润鑫实业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定青岛维尔曼商贸有限公司将案涉房产出租给青岛润鑫实业有限公司，租赁面积为x平方米，租赁期限自2014年9月10日至2034年9月9日，房租x万元/年，房租一次性支付，青岛润鑫实业有限公司以持有青岛维尔曼商贸有限公司x万元的债权抵顶x年租金；3、2014年9月10日，青岛润鑫实业有限公司与青岛维尔曼商贸有限公司完成房屋交付，并签署《房屋交割清单》。二、装修《说明》及《报价单》，以证明：案涉房产由青岛世纪锦盛装饰工程有限公司负责装修并完成施工，青岛润鑫实业有限公司已实际占有并使用案涉房产。三、物业费《证明》及部分收款收据，以证明：1、2014年9月，青岛润鑫实业有限公司实际使用承租房屋后，缴纳了2014年第三季度物业费，在案涉房产抵押之前，青岛润鑫实业有限公司已实际占有、使用房屋；2、在其后的承租期限内，青岛润鑫实业有限公司也缴纳物业费、水电费、电梯费等费用；四、房租证第x号青岛市房屋租赁登记备案证明，以证明：青岛润鑫实业有限公司租赁案涉房产。 申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行发表质证意见称，对上述证据的真实性均不予认可，上述证据与事实不符，部分证据与本案的申请执行人没有关系，当时贷款的时候，青岛润鑫实业有限公司与青岛维尔曼商贸有限公司均提交了于2017年7月15日到期的租赁合同，异议人明显作假。 被执行人青岛维尔曼商贸有限公司发表质证意见称，因为当时要做贷款，其做了青岛润鑫实业有限公司的工作，最后青岛润鑫实业有限公司同意了申请执行人的要求，将租赁合同签成2017年到期，其认为证据是真实有效的。 为证明其主张，申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行向本院提交以下证据：一、青岛润鑫实业有限公司于2014年10月11日出具的《承诺函》，以证明其承诺若贷款出现逾期及违约等情形就终止租赁合同，配合银行处置案涉房产，并放弃优先购买权；二、青岛润鑫实业有限公司与青岛维尔曼商贸有限公司的租赁合同，以证明租赁合同于2017年7月15日到期。 案外人青岛润鑫实业有限公司发表质证意见称，一、对承诺函的真实性不予认可，中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行给其空白承诺函，日期是空白的，后由中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行填；二、租赁合同也是空白的，后由中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行填写。 被执行人青岛维尔曼商贸有限公司发表质证意见称，其同意案外人的意见，实际上这两份证据都是在中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行的要求下，他们配合办理的，青岛润鑫实业有限公司不知道具体内容，只是盖了个公章。 本院查明，中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行与青岛十益德商贸有限公司、青岛维尔曼商贸有限公司、蔡某某、王某金融借款合同纠纷一案，2015年11月30日，本院作出（2015）青金商初字第162民事判决书，判决如下：一、青岛十益德商贸有限公司于本判决生效之日起10日内偿还中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行借款本金x万元及相应利息（暂计算至2015年1月20日的利息为x元，此后至全部借款本息还清之日止的利息按合同约定的利率进行计算）；二、如青岛十益德商贸有限公司未履行本判决第一项的给付义务，则中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行有权对青岛维尔曼商贸有限公司名下青房地权市他字第20××33号房地产他项权证项下的房地产处分所得价款在最高债权余额x万元范围内就本判决第一项的给付义务优先受偿；三、蔡某某、王某对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。蔡某某、王某承担保证责任后，均有权向青岛十益德商贸有限公司追偿。 青岛维尔曼商贸有限公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，2017年8月21日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终812号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 在一审诉讼过程中，本院轮候查封案涉房产，查封期限自2015年3月5日至2018年3月5日。案涉房产由青岛市市南区人民法院首轮查封，后青岛市市南区人民法院解除对案涉房产的查封，本院对案涉房产的查封转为正式查封。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中国工商银行股份有限公司青岛李沧第二支行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执109号。执行过程中，本院继续查封案涉房产，查封期限自2018年3月1日至2021年2月28日。 2019年7月9日，本院作出（2018）鲁02执109号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房产，即被执行人青岛维尔曼商贸有限公司名下位于青岛市市北区凤城路x号x层的房产。2020年1月14日，本院作出（2018）鲁02执109号之一责令限期迁出通知书，责令案涉房产的相关权利人在30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，案外人青岛润鑫实业有限公司提交的证据不足以证明在人民法院查封之前其已签订合法有效的、仍然存续的书面租赁合同并占有使用案涉房产，故案外人青岛润鑫实业有限公司的执行异议请求，不符合上述司法解释之规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人青岛润鑫实业有限公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 周新喆 审判员 焦兴凯 二〇二〇年五月二十五日 法官助理李兰兰 书记员王钰 书记员张澳