广东省佛山市禅城区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）粤0604民申5号 再审申请人（一审被告）：方圣荣，男，汉族，1976年1月8日出生，住广东省惠州市惠城区。 再审申请人（一审被告）：孙珩，女，汉族，1977年8月23日出生，住广东省佛山市禅城区。 两再审申请人共同委托诉讼代理人：杨伟华，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路28号11座首层1号，统一社会信用代码91440600324760380N。 负责人：李耀民。 委托诉讼代理人：赖金鑫，系该司副经理。 再审申请人方圣荣、孙珩因与被申请人广州越秀物业发展有限公司佛山岭南隽庭分公司（以下简称：岭南隽庭分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）粤0604民初8781号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 方圣荣、孙珩申请再审称：第一，一审诉讼程序违法，不应适用小额诉讼程序，实际审理超过简易程序时限规定。本案一审2019年4月2日立案、11月26日判决，标的额不大，但涉及到《物业服务协议》、《商品房买卖合同》格式合同的解释和效力、交楼时间之争，争议较大，且方圣荣、孙珩以开发商迟延交楼为由提起的索赔之诉（2019）粤06民终14935号案件在佛山市中级人民法院二审未有判决结果，该案的审理结果对认定本案物业管理费的起算时间、金额等有重大影响，本案应中止审理，以（2019）粤06民终14935号案的审理结果为事实依据。第二，一审判决认定方圣荣、孙珩应自2017年11月按照约定数额缴纳物业费，与事实不符且没有法律依据。房屋买卖合同及物业服务合同同时签订，是开发商与其控制的物业公司制定的格式合同，合同约定“从买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业费”应理解为自开发商向业主实际交房之日起交纳物业费。2018年4月28日涉案房屋交付，应自该日起交纳物业费。《商品房交付书》是通知书，一审以此认定交付日期为2016年9月1日与事实不符。即便物业服务具有公共性和整体性，在开发商未交付涉案房屋前，物业费应由开发商承担。一审审理程序错误，认定事实不清，适用法律有误，判决错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审，请求撤销（2019）粤0604民初8781号民事判决书，驳回岭南隽庭分公司的诉讼请求，诉讼费由岭南隽庭分公司承担。 岭南隽庭分公司提交答辩意见：方圣荣、孙珩申请撤销一审判决无事实和法律依据。第一，本案一审适用简易程序中的小额诉讼程序审理符合民事诉讼法及相关法律规定。第二，方圣荣、孙珩应按合同约定支付物业服务费。双方签订的前期物业服务协议约定从房屋买卖合同约定的交付使用日期起缴纳物业服务费，涉案房屋在2016年9月已竣工验收合格，符合交付条件，岭南隽庭分公司对涉案物业小区已依约履行了物业管理义务，方圣荣、孙珩应按合同约定支付物业服务费。第三，涉案房屋已于2016年11月12日交付方圣荣、孙珩，一审判决支付2017年11月-2018年4月的物业服务费有事实和法律依据。佛山市中级人民法院（2019）粤06民终14935号民事判决认定，佛山市禅城区越辉房地产开发有限公司（以下简称：越辉公司）于2016年11月12日完成了房屋交付手续，而涉案房屋早在2016年9月已竣工验收合格，具备交付条件，一审判决符合事实和法律规定。 本院经审查认为，再审申请人方圣荣、孙珩提出的再审事由不成立，理由如下： 第一，一审适用小额诉讼程序审理符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条规定：下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……（八）物业、电信等服务合同纠纷。本案系岭南隽庭分公司依照前期物业服务协议向方圣荣、孙珩主张物业服务费的物业服务合同纠纷，诉讼标的额6884.88元，也未超过广东省上年度就业人员年平均工资百分之三十的立案标准，诉讼中方圣荣、孙珩对适用小额诉讼程序审理亦无异议，也不存在不适用小额诉讼程序审理的情形，故一审适用小额诉讼程序审理符合法律规定。另外，方圣荣、孙珩提出一审超审限问题，不属于法定的再审事由，本院不予审查。 第二，一审适用法律、裁判结果并无不妥。方圣荣、孙珩申请再审认为涉案房屋开发商于2018年4月28日交付，物业管理费应自此开始起算。经查，本案双方当事人在前期物业服务协议中约定方圣荣、孙珩应从房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业费；2016年11月12日双方签名确认的《商品房交付书》也载明涉案房屋已具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付使用条件；一审诉讼中，方圣荣、孙珩对岭南隽庭分公司对涉案小区提供了物业管理服务并无异议，也不否认2016年11月12日收到涉案房屋《房屋质量保证书》等资料及房屋钥匙，仅认为按照收楼流程开发商及岭南隽庭分公司应派专人陪同验房并填写《收楼交接验收表》才完成收楼手续。且另案方圣荣、孙珩就涉案房屋诉越辉公司、岭南隽庭分公司房屋买卖合同纠纷中，经本院一审【（2019）粤0604民初9872号民事判决书】、佛山市中级人民法院二审【（2019）粤06民终14935号民事判决书】，生效民事判决查明2016年9月6日涉案房屋通过竣工验收备案；同年11月12日方圣荣、孙珩在岭南隽庭分公司出具的《业主收楼物品移交清单》上签名确认岭南隽庭分公司于同日向方圣荣、孙珩移交涉案房屋、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》及房屋钥匙等资料、物品。该生效判决认定在涉案房屋2016年9月通过竣工验收合格且办理竣工验收备案的前提下，方圣荣、孙珩以涉案房屋存在越辉公司、岭南隽庭分公司未完成《收楼流程表》、《收楼指南》约定的交房程序等问题，不符合法定交付条件和法定交房程序为由拒绝收楼，并主张越辉公司承担逾期交房责任至2018年4月28日于法无据；同时认定越辉公司于2016年11月12日完成涉案房屋交付，应向方圣荣、孙珩支付2016年9月2日起至2016年11月11日止的逾期交房违约金。上述生效判决认定的涉案房屋交付时间亦早于本案岭南隽庭分公司一审主张物业服务管理费自2017年11月起的起算时间。故一审基于在案证据及合同相对性原则，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定判令方圣荣、孙珩支付涉案房屋自2017年11月至2018年4月、2018年7月至2018年9月的物业服务费，适用法律及处理结果并无不妥。 综上所述，再审申请人方圣荣、孙珩的再审申请事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回方圣荣、孙珩的再审申请。 审判长  阮惠雄 审判员  陈英姿 审判员  李咏梅 二〇二〇年五月八日 书记员  潘绮媚 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。