云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初575号原告：范建宝，男，1976年12月16日出生，汉族，居民，住弥勒市；现住弥勒市。原告：李金萍，女，1983年3月9日出生，彝族，居民，住弥勒市；现住弥勒市。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经纬律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告范建宝、李金萍与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范建宝、李金萍及被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范建宝、李金萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年2月12日起至2020年2月14日的违约金：19165元×367天×0.0005元／天，判决被告支付原告2019年9月1日至2020年9月1日的房屋租金19165元，判决被告支付2019年9月1日至2020年2月14日的违约金：19165元×163天×0.0005元／天＝1562元，以上金额总合计：24244元；2.判决被告发给原告每年7天的免费入住券；3.判令被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》至2028年8月31日止。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房。以年返购房款总金额的8%租金为承诺吸引原告购买该商品房。2016年8月8日，原告和被告签订商品房购销合同。原告以总金额人民币239562元向被告购买座落于弥勒市。2016年9月1日原告与被告签订了《委托投资经营合同》。按照《委托投资经营合同》的约定，被告从2016年9月1日开始履行合同，按照承诺，一次性足额向原告支付了第一年房租19165元;2017年9月1日一次性足额支付了第二年房租19165元;然而到2018年9月1日至今，原告多次到吉成投资业主服务中心讨要房租，要求被告认真履行《委托投资经营合同》，按照合同约定足额支付房租，被告却拒绝支付租金给原告。2018年11月29日上午十点整被告要求所有业主到骊都国际大酒店九楼会议室开会。在11月29日的见面会上，公司董事长杨庆云明确表示,公司无能力支付拖欠房租，要求业主接受被告提出的解决方案。综上所述，原告认为，原告与被告之间的委托投资经营合同是合法有效的。并且原告自《委托投资经营合同》及其《补充协议书》签订以来严格认真的履行约定，遵守承诺。被告理应依约及时支付租金给原告。然而被告却无视法律，不顾合同约定，拒绝支付房租至今，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法财产权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，一、《委托投资经营合同》已无法继续履行，请求法院解除该合同。根据该合同第五条约定，被告已将案涉房产统一委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司经营管理。目前不仅被告因经营管理团队散伙、负债累累、深陷诉案等早已无法正常经营，且弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也同样濒临破产、无力支撑。两家公司均无能力继续履行合同，这已经是一个众所周知的客观事实。二、《委托投资经营合同》不能继续履行的法律责任不在于被告，而是与当前经济大环境低迷(中国经济增长下滑过快、中美贸易战和世界经济增长导致的外部环境差)有关，属于合同履行过程中的情势变更的情形，依法可以减免被告的法律责任。《委托投资经营合同》第三条和第八条均约定“被告承担经营中的全部成本，并指定有效控制成本的方案和标准”，有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此被告根据当前的市场变化，于2018年12月8日向原告提出三种经营模式的变更选择，希望通过经营方案的调整和整改，控制住经营成本，保证合同能够继续履行，但是原告予以拒绝。故合同目前不能继续履行的主要原因是原告不配合、不尊重合同的约定。三、原告的第一、二、三项诉讼请求依法不应得到支持。如前所述，首先，《委托投资经营合同》不能继续履行的过错不在于被告，故被告不应承担原告诉请的违约金(退一万步说，即使被告应当承担违约金，但由于原告没有提交实际损失的证据，而且被告也认为违约金约定过高，请求法院依法予以调整)。其次，最为重要的一点是原告拒绝变更《委托投资经营合同》的履行方式和履行内容后，本应根据《合同法》第六十八条的规定，中止合同的履行，再根据《合同法》第六十九条等规定，解除《委托投资经营合同》，但是原告怠于行使，最终导致诉累。根据《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。另自2020年2月3日至2020年2月24日止的房屋租金因受新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力，我方不承担该期间的租金。对当事人无异议的证据即原告提交的《商品房销售合同》《委托投资经营合同》《委托投资经营合同之补充协议》《不动产权证书》、手机短信截图、（2019）云2504民初424号民事判决书复印件各1份，本院予以采信。对当事人有异议的证据，举证、质证、认证如下：被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了《委托经营管理合同》《弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司2016-2018会计报表》《云南吉成投资有限责任公司2016-2018会计报表》、法人借条复印件各1份，《借款展期协议》复印件2份，欲证实云南吉成投资有限责任公司和弥勒市畅远旅游文化开发有限公司均无能力继续履行《委托投资经营合同》，被告与原告签订《委托投资经营合同》的目的已无法实现，《委托投资经营合同》应当解除。经质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为原被告签订的委托投资经营合同应当继续履行。本院对上述证据审核后认为，被告提交的证据中，委托投资经营管理合同能够证明被告与弥勒市畅远旅游文化开发有限公司签订委托经营管理合同的事实，对该事实本院予以采信；会计报表系单方面制作，且无其他证据相互印证，不予采信；借款展期协议及法人借条与本案不属于同一法律关系，不予采信。本院经审理认定的事实如下：二原告系夫妻，2016年8月8日，二原告向被告云南吉成投资有限责任公司购买由其开发建设的暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第6层1-609号房，房屋建筑面积37.74平方米，房屋总价为239562元。2016年9月24日，双方签订《委托投资经营合同》，约定原告范建宝将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年9月1日起至2028年8月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为19165元。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。另查明，因被告云南吉成投资有限责任公司未向原告范建宝支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，范建宝以云南吉成投资有限责任公司为被告于2019年2月11日向本院提起诉讼，请求：1.由被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告支付租金19165元（自2018年9月1日起至2019年9月1日止)，支付违约金1533.2元；3.案件受理费由被告负担。本院依法审理后，于2019年3月30日作出了（2019）云2504民初424号民事判决书，判决：“一、原告范建宝、李金萍与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年9月24日签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告范建宝、李金萍自2018年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金19165元，支付违约金1504元，合计20669元。三、驳回原告范建宝、李金萍云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决作出后，云南吉成投资有限责任公司提起上诉，在二审审理期间，云南吉成投资有限责任公司于2019年10月26日撤回了上诉，红河州中级人民法院于2019年11月4日作出（2019）云25民终1665号民事裁定书，准予云南吉成投资有限公司撤回上诉。现因被告未按约向二原告支付2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金，二原告再次诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按委托投资经营合同的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，现被告未按合同约定的期限支付原告自2019年9月1日起至2020年8月31日止的租金，已构成违约，原告要求被告支付自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金19165元，并要求支付2019年9月1日起至2020年2月14日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定支付租金时间为上年租金到期后的7个工作日，故原告主张违约金的起算时间错误，本院依法支持自2019年9月11日起至2020年2月14日止的违约金1475.7元（19165元×0.0005×154天）。被告辩解受新冠肺炎疫情影响，对2020年2月3日至2月23日期间的租金予以扣除的主张，于法无据，本院不予认可。另，原告要求支付逾期支付2018年度租金的违约金（2019年2月12日起至2020年2月14日）的诉讼请求，因在（2019）云2504民初424号民事判决书中已载明，如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。故原告要求支付2019年2月12日起至2020年2月14日违约金3517元的诉讼请求属于重复诉讼，依法应予驳回。二、被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。另，二原告的第三项诉讼请求与（2019）云2504民初424号民事判决书的判项重复，依法应予驳回。三、原告的第二项诉讼请求是否应予支持的问题。原、被告签定的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿券的形式履行，因双方未约定支付住宿券的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。现原告要求被告每年发放7天免费住宿券的诉讼请求，因2020年度以后的履行期限尚未届至，本院仅支持由被告向原告支付自2019年9月1日至2020年8月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告范建宝、李金萍自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金19165元及截至2020年2月14日的违约金1475.7元，合计20640.7元。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于支付原告范建宝、李金萍租金的同时支付原告范建宝、李金萍自2019年9月1日至2020年8月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿券。三、驳回原告范建宝、李金萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取计203元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇二〇年五月七日书记员  赵 亮