广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初601号原告：中国建设银行股份有限公司罗定支行。住所地：罗定市**********。统一社会信用代码：914***********227U。负责人：赖伟生，行长。委托诉讼代理人：邹连喜，广东声捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟珍，广东声捷律师事务所实习律师。被告：郭德才，男，1990年10月2日出生，汉族，住四川省筠连县*************，身份证号码：511************319。被告：欧汝容，女，1995年12月2日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市************，身份证号码：445************721。系被告郭德才的妻子。被告：罗定市喜越房地产有限公司。住所地：广东省罗定市********龙岗花苑商住小区华龙阁首层铺面第8卡。统一社会信用代码：914********5498141。法定代表人：罗以榕，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司罗定支行（以下简称“建行”）与被告郭德才、欧汝容、罗定市喜越房地产有限公司（以下简称“房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告建行的委托诉讼代理人邹连喜、朱伟珍到庭参加诉讼；被告郭德才、欧汝容及房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告郭德才于2016年4月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告郭德才、欧汝容向原告归还借款本金303261.35元、利息9171.54元（暂计至2020年2月12日止，此后的逾期利息按合同的约定以上浮50%的利率计至还清日止）；三、判令被告郭德才、欧汝容向原告支付为实现债权而支出的律师费16513元；四、判令被告房地产公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；五、判令原告对被告郭德才、欧汝容提供的位于罗定市*******喜悦家园1301房的抵押物的变卖、拍卖款项依法享有优先受偿权；六、本案的一切诉讼费均由两被告承担。原告在庭审过程中明确其第二项诉讼请求中的逾期利息为按中国人民银行公布施行的基准利率下调5%的基础上上浮50%计算。事实和理由：被告郭德才与被告欧汝容为夫妻关系，2016年4月，被告郭德才需购买位于罗定市*******喜悦家园1301房房产，向原告提出申请个人住房贷款。原告与被告郭德才于2016年4月5日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告郭德才向原告借款32万元用于购买商业住房，借款期限为三十年，约定的贷款利率为浮动利率即在基准利率水平下调5%；若借款逾期，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上浮50%计付。约定的还款方式为等额本息，还款日为每月5日，归还本息金额为1651元；如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，贷款人为实现债权而发生的律师费由借款人承担。上述的借款发生在被告郭德才与被告欧汝容的婚姻关系存续期间，用于夫妻共同生活，被告欧汝容也同意以所购买的房产作为抵押，且在合同上也签字确认，因此应认定为夫妻的共同债务。另外，被告房地产公司为顺利销售所建设的商品房，在2015年10月21日与中国建设银行股份有限公司云浮市分行签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议特别约定被告房地产公司同意为所有购房人的每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，且保证的范围为贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金及原告为实现债权而支出的律师费等相关费用，保证期限至贷款资金划入被告房地产公司的银行账户之日起至被告房地产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交中国建设银行股份有限公司云浮分行保管之日止。2016年4月5日原告向被告郭德才发放了贷款32万元，在2016年5月17日将被告郭德才所购买的房地产办理了商品房抵押登记手续，2017年2月被告郭德才开始逾期还款，拖欠223天累计32期，至2020年2月12日共拖欠本金303261.35元、利息9171.54元，已构成根本违约，故原告要求解除合同并提起诉讼。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照、主要负责人证明、负责人身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告郭德才、欧汝容的居民身份证、结婚证、常住人口登记卡，证明被告郭德才、欧汝容的诉讼主体资格及夫妻关系。3.营业执照、企业信用信息公示报告，证明被告罗定市喜越房地产有限公司的主体资格。4.个人住房借款合同，证明被告郭德才向原告申请个人住房借款，约定借款本金、利息、逾期还款的违约责任，被告欧汝容在合同上签字确认夫妻共同债务，以所购房产提供抵押的担保的事实。5.楼宇抵押贷款合作协议，证明被告罗定市喜越房地产有限公司与中国建设银行股份有限公司云浮市分行签订约定，由原告承办本次贷款业务，被告罗定市喜越房地产有限公司为被告郭德才的借款承担连带保证的事实。6.个人贷款支付凭证，证明原告已于2016年4月5日将贷款金额32万元发放给被告郭德才的事实。7.不动产登记证明，证明被告郭德才、欧汝容以所购的房产提供抵押，办理了商品房抵押登记手续的事实。8.中国建设银行个人贷款对账单，证明被告郭德才所欠原告借款本金、利息及因逾期付款的违约行为所产生的罚息的事实。9.委托代理合同、发票，证明原告为实现债权而委托律师代理本案所产生的律师费用的事实。被告郭德才、欧汝容及房地产公司经本院传票传唤，既没有到庭参加诉讼，也没有提出答辩意见和提供证据。原告提交的证据已在庭审中予以出示。经审查，原告提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。经审理查明：中国建设银行股份有限公司云浮市分行与原告中国建设银行股份有限公司罗定支行系上下级隶属管理关系。原告诉讼主张的事实，关于被告房地产公司与中国建设银行股份有限公司云浮市分行签订了《楼宇抵押贷款合作协议》后，由原告与被告郭德才签订《个人住房（商业用房）借款合同》，欧汝容在该合同抵押人处签名，原告向被告郭德才发放购房贷款32万元，并由被告房地产公司提供保证担保的相关事实，有原告提供的证据证实，本院予以认定。另查明，被告郭德才借款后，对其购买的坐落于罗定市*******喜悦家园1301房的房屋，于2016年5月17日在罗定市国土资源局办理的是抵押权预告登记而非原告所诉的抵押登记手续，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司罗定支行，预告登记义务人为郭德才、欧汝容，权利种类为预购商品房抵押权预告登记。借款后，被告郭德才从2017年2月开始出现逾期还款，截至2020年2月12日共拖欠本金303261.35元、利息9171.54元。原告经追偿无果，遂诉至本院。因本案诉讼原告委托律师代理，支出了代理费16513元。根据原告的申请，本院于2020年3月31日作出民事裁定，裁定对被告郭德才、欧汝容位于罗定市*******喜悦家园1301房的房屋进行查封。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。原告与被告郭德才签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》均是合同各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。借款合同签订后，原告已按合同约定发放贷款给被告郭德才，履行了合同义务，被告郭德才亦应依约履行还本付息的义务。现被告郭德才未按期偿还到期借款本金和支付利息，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方的约定，被告郭德才不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告即可宣布贷款立即到期、解除借贷关系和要求被告郭德才立即清偿借款本息及相关费用。故原告请求解除与被告郭德才签订的借款合同并要求被告郭德才按照合同约定提前归还借款本金及支付利息，理据充分，本院予以支持。欧汝容作为郭德才的妻子，在《个人住房（商业用房）借款合同》抵押人处签名，知道该款用于购房，故原告主张本案属于夫妻债务由其共同偿还，符合法律规定，本院予以支持。被告房地产公司对本案借款提供连带保证担保，故依约承担连带清偿责任。被告房地产公司在履行责任后，可以向被告郭德才、欧汝容追偿。针对原告请求对被告郭德才提供抵押的商品房享有优先受偿权的问题，原告对郭德才用于抵押担保的房产办理了预告抵押登记，但案涉商品房尚未依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定办理抵押登记手续，原告尚未取得他项权证。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。因此，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权，不能产生抵押登记的法律效果，故此，原告建行罗定支行作为案涉商品房抵押权预告登记的权利人，对被告郭德才抵押的房屋主张优先受偿权，理据不足，本院不予支持。各被告经本院传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司罗定支行与被告郭德才于2016年4月5日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、由被告郭德才、欧汝容于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司罗定支行偿还借款本金303261.35元及利息（暂计至2020年2月12日止的利息为9171.54元，此后的逾期利息按中国人民银行公布施行的基准利率下调5%的基础上上浮50%计算至还清之日止）；三、由被告郭德才、欧汝容于本判决生效后十日内支付律师费16513元给原告中国建设银行股份有限公司罗定支行；四、被告罗定市喜越房地产有限公司对上述第二项、第三项判决确定的债务承担连带清偿责任，并在履行责任后，有权向被告郭德才、欧汝容追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司罗定支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3117元、财产保全费2270元，合共5387元（原告已预交），由被告郭德才、欧汝容及罗定市喜越房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈肖容二〇二〇年五月六日书记员  韦 颖窗体顶端附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。