辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初7493号原告：于敬民，男，1964年5月2日出生，汉族，户籍地大连市金州区，现住大连市金州区。委托诉讼代理人：李绅隆，系辽宁邦德信律师事务所律师。被告：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路15号13层。法定代表人：苏跃升，系董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟、翟志伟，系辽宁建方律师事务所律师。第三人：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号42-521-5号。法定代表人：王宝林，系董事长。原告于敬民与被告大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）、第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于敬民及其委托诉讼代理人李绅隆，被告宜华公司的委托诉讼代理人庞伟、翟志伟到庭参加诉讼，第三人宝林公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1.停止对大连市金州区站前街道金港路312号2单元1层1号房屋强制执行，解除对该房屋的查封；2.诉讼费由被告及第三人负担。事实及理由：2015年12月1日，原告与第三人宝林公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宝林公司开发的位于大连市金州区，并于2015年12月8日前向宝林公司支付了全部房款705000元。2015年12月8日，宝林公司向原告出具了销售不动产统一发票，2015年12月原告领取了钥匙并进行了装修入住。2019年年初，原告向金州区法院提起了案外人执行异议，金州区法院于2019年9月10日向原告送达了（2019）辽0213执异87号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。对此原告认为，本案除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条外，同样也适用第二十八条，即使适用了第二十九条，对于原告的诉讼请求也应当支持。案涉房屋的实际居住人是原告的父母，是原告与其他兄弟出资购买的。原告购买房屋的目的是用来居住，并不是投资。对于消费者的房屋物权期待权在顺位上应当优于宜华公司的建筑工程优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，交付全部或大部分房款的买受人权利大于施工人的权利，购房人的生存权益大于经营利益。被告宜华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告不符合第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。所谓的“商品房买卖合同”在实质内容上不符合“合法有效”的要件。1.所谓的“商品房买卖合同”应该按照规定进行网签备案。按照《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第二条“中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区（以下简称市内四区）行政区域内新建商品房销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定在大连市房地产交易登记管理系统中进行网上备案。”第十六条“其他区市县商品房销售合同网上备案参照本办法执行。”但是原告的合同却没有备案。原告的合同为什么没有网签备案呢？原因是合同办不了网签备案！房屋已经抵押给了银行！宝林公司知道，原告于敬民也一定知道或应当知道办理不了网签备案，因为根据《大连市商品房销售合同网上备案办法的通知》第四条“房地产开发企业取得商品房预售许可证后，应到市房地产交易登记管理机构办理商品房信息网上公示。该房屋的抵押情况是公示的，如果购房人真是购买一套房子，是不可能连是否抵押都不查清的。同时原告称合同在2015年签订，那么到2017年被查封2年多的时间里，为什么不起诉宝林公司？为什么不向宝林公司主张权利？原因是原告在买房时就知道房子是抵押的，是不可售的，原告与宝林公司并不存在真实的房屋买卖关系。2.原告主张其购买宝林公司的案涉房屋是抵押物！其权利是依法受到限制的，购买抵押房屋按照相关法律规定是违法的，是不受法律保护的。违反《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，原告提交的合同标的是抵押物，宝林公司是无权处分的。按照合同的类别分为有效合同、无效合同、效力待定合同等，案涉合同属于效力待定的合同，需要通过抵押权人的同意才属于有效合同，但本案抵押权人即银行从来没有同意办理抵押的房屋可以进行出售，因此原告所谓“商品房买卖合同”是违法的合同（或者说是不合法的合同）、效力待定的合同，绝不是合法有效的合同。3.房屋单价不合常理，现实中商品房销售均以整数作为单价，而案涉合同约定的房屋单价“精确”到了分，单价为7291.35元，明显是用整数除以面积得出的单价，通常房屋买卖先设定单价在通过面积的大小来得出总价，本案单价到了分，明显说明是为了诉讼而制作的合同，合同是虚假的，原告与宝林公司并不是真实的房屋买卖关系。以上，可以看出所谓的“商品房买卖合同，当然不符合执行规定第二十九条第一项中规定的“合法有效”的要件。二、原告不符合第二十九条第二项“所购商品房系用于居住其买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。在执行异议阶段，法院已经查明于敬民在本辖区有多套住宅，因此其不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。至于原告在起诉状中称，房屋是为父母买的是不成立的，因为合同上签字为原告，提起诉讼的也是原告，与原告父母没有任何关系。三、原告不符合第二十九条第三项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。1.原告用发票来证明支付房款是不成立的。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。由此可见，除非存在当事人之间有约定或习惯以发票作为付款凭证的例外情形，否则人民法院在审查付款行为是否实际发生不能仅凭发票予以确认。本案中，原告提交的《商品房买卖合同》没有约定以发票作为付款凭证，而且在现实行业交易中也没有此习惯。所以，原告应提供银行交易明细来证明支付房款的事实。2.最高人民法院民一庭在“关于执行异议之诉中对购房人支付购房款等事实应从严审查”的意见，对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查，严格把握，尤其对于购房人已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实，现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实。所以，原告应提供银行交易明细来证明支付房款的事实。综上，原告诉讼请求明显不符合第二十九条的三项条件，请求依法驳回诉请。第三人宝林公司未提供陈述意见。经审理查明：2015年5月21日，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，宜华公司将宝林公司诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日做出（2015）大民二初字第00068号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，宜华在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林公司提起上诉。2017年5月15日，辽宁省高级人民法院做出（2016）辽民终721号民事判决，判令宝林公司于本判决生效后15日内支付宜华公司剩余工程款46547216元，于本判决生效后10日内返还宜华公司工程质量保证金7009440元，宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华公司于本判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林公司移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，本院负责该案执行。大连市中级人民法院在审理该案期间，于2015年6月4日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套，于2015年10月23日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋34套；本院在执行该案期间，于2017年12月5日依法查封登记在宝林公司名下的案涉宝林凤凰城小区房屋50套。案涉房屋系于2017年12月5日被查封。原告与第三人宝林公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买宝林公司的案涉房屋，宝林公司向原告出具了时间为2015年12月8日的销售不动产统一发票，发票金额为705000元，双方签订的《商品房买卖合同》时间为2015年12月1日。原告除案涉房屋外，在本辖区内另有位于大连市金州区建筑面积98.5平方米用于居住的房屋一处。2019年1月16日，于敬民向本院提出执行异议。同年9月7日，本院作出（2019）辽0213执异87号执行裁定，驳回于敬民的异议请求。于敬民不服，提起案外人执行异议之诉，即本案。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国建设银行个人活期账户交易明细等，被告提供的企业信用信息公示报告等，大连金普新区不动产登记中心出具的查询结果以及当事人的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，虽然原告与宝林公司签订《商品房买卖合同》时间、宝林公司向原告出具的销售不动产统一发票记载时间早于本院查封时间，但案涉房屋非为原告在本辖区内用于居住的唯一房屋，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告于敬民的诉讼请求。诉讼费11410元（其中案件受理费10850元、公告费560元，原告于敬民已预交），由第三人辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  马红卫人民陪审员  孙金光二〇二〇年五月十九日法官助理王非非书记员张鑫本判决依据的法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。