江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初488号原告：朱己敏，女，1990年5月23日出生，汉族，身份证住址：江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：何永泉，江西宋城律师事务所律师，一般代理。被告：赣州市富智商业运营管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区张家围路58号。统一社会信用代码：91360700MA35FRB96A。法定代表人：刘宏艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑞金，男，1984年12月4日出生，汉族，该公司员工，身份证住址：江西省赣州市兴国县，现住江西省赣州市蓉江新区，一般代理。被告：赣州市旺达房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区客家大道181号三楼。统一社会信用代码：91360700613010383P。法定代表人：赖东望，该公司总经理。原告朱己敏诉被告赣州市富智商业运营管理有限公司（以下简称富智公司）、赣州市旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱己敏的委托诉讼代理人何永泉，被告富智公司的委托诉讼代理人张瑞金到庭参加诉讼。被告旺达房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱己敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告赣州市富智商业运营管理有限公司于2016年5月12日签订《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》；2、判令被告赣州市富智商业运营管理有限公司立即将收取原告的首月租金13500元、首月管理费1800元、合同保证金30600元，合计45900元退还给原告并支付原告利息（自2016年5月12日起至付清上述款项之日止，以所欠上述款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，其中2016年5月12日至2019年10月11日的利息为7434.65元）；3、判令被告赣州市富智商业运营管理有限公司赔偿原告损失150000元（其中加盟费120000元、品牌保证金20000元、装修设计金10000元）及利息（自2016年5月21日起至付清上述款项之日止，以所欠上述款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，其中2016年5月21日至2019年9月20日的利息为23726.25元）；4、判令被告赣州市旺达房地产开发有限公司对被告赣州市富智商业运营管理有限公司上述应付原告款项承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用及原告因诉讼所支出的一切费用均由被告承担。事实与理由：2016年5月12日，原告与被告赣州市富智商业运营管理有限公司签订《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》，租赁位于赣州市，经营范围为饮品，品牌为Ｒｅｇｉｕｓｔｅａ天御皇茶，租赁期限自2017年5月1日起至2020年4月30日。同日，被告赣州市富智商业运营管理有限公司立即收取原告首月租金13500元、首月管理费1800元、合同保证金30600元，合计45900元。2016年5月15日，原告与广州里杰思餐饮有限公司签订《天御皇茶特许加盟合同》，2016年5月20日，原告向广州里杰思餐饮有限公司缴纳加盟费120000元、品牌保证金20000元、装修设计金10000元，合计150000元。但被告赣州市富智商业运营管理有限公司至今未将承租商铺交付给原告使用，被告赣州市富智商业运营管理有限公司迟延履行交付义务，构成严重违约，致使原告不能实现合同目的，并给原告造成经济损失。经查，赣州市旺达中心广场系被告赣州市旺达房地产开发有限公司开发，被告赣州市旺达房地产开发有限公司确认由被告赣州市富智商业运营管理有限公司运营。2019年4月30日，被告赣州市旺达房地产开发有限公司承诺：如被告赣州市富智商业运营管理有限公司出现违约行为，由被告赣州市旺达房地产开发有限公司承担相应连带法律责任。原告多次与被告协商未果，遂起诉至法院，要求依法处理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告企业信息查询表，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》、农业银行回单、收据（3张）、《天御皇茶特许加盟合同》、营业执照复印件、《授权书》、招商银行转账汇款业务回单、收据、《承诺书》，证明原告与被告富智公司于2016年5月12日签订的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》；被告富智公司收取了原告的首月租金13500元、首月管理费1800元、合同保证金30600元，合计45900元；被告富智公司应赔偿原告损失150000元（其中加盟费120000元、品牌保证金20000元、装修设计金10000元）及利息；被告旺达房地产公司对被告富智公司上述应付原告款项承担连带清偿责任的事实;证据4、广告图片、涉案商铺面积图、涉案商铺草图、赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场（现赣州旺达天虹）规划图及微信聊天记录及户口本复印件、旺达中心广场现场照片，证明案涉商铺具体位置、套内面积为31.5平方米，建筑面积为44.79平方米；案涉商铺现已改变规划为经营化妆品；赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场现仍在施工；被告至今近3年无法将案涉商铺按约定交付给原告使用，且被告已改变规划，致使原告不能实现合同目的，并造成原告经济损失的事实；证据5、谈话录音转换文字内容及光盘，证明被告富智公司法人代表已同意退租金等45900元。被告富智公司辩称，1、逾期交房的合同解除权在双方签订的租赁合同第9条9.1款有约定，原告没有在约定的合同解除权行使的期限内行使解除权，权利归于消灭，视为原告对自身权利的处分，视为对合同交房期限的变更，且不违反法律法规强制性规定，应当尊重合同自由原则；2、原告租赁的商铺是一项长期商业性投资，是一种期待利益，延期交付并不会对原告的生产生活造成重大影响，没有达到根本违约的紧迫程度；3、根本违约的法律规定是一项原则性规定和兜底条款，除非为了个案的利益平衡，否则应谨慎适用，若逾期交房均构成根本违约，那全国房地产市场将不可避免出现退房潮，直接影响市场交易的稳定；4、根本违约责任承担需要结合全案综合事实，仅仅依据延期的事实不能判定根本违约。若判定被告违约，对被告也是不公平的，原告放弃权利后，再次主张何尝不是违约；5、双方纠纷持续时间并不长，旺达广场的装修接近尾声，合同不存在履行不能或不予履行的情况，旺达广场周边的环境，没有发生对原告不利的实质性改变，且随着大型公司的进驻，涉案商铺的价值持续得到提升，双方仍然按照原租赁合同履行各自权利义务，及租金差额应该能够弥补延期交房的损失；6、被告对原告的加盟行为不知情，也非被告预知和控制，且房屋租赁合同和合作加盟合同本属两个法律关系，是相互独立的，原告的加盟损失与被告没有必然的因果关系，其应向合同相对方主张，且原告也没有提供证据证明实际损失；7、根据租赁合同第9条9.1款约定，即使合同解除，被告根据该约定也不需要承担赔偿利息的责任，原告起诉之前有三年多时间，没有及时行使合同解除权，致使被告产生合同未解除的信赖，解除合同势必对被告造成损失；8、旺达房地产公司不是合同当事人，租赁合同并未涉及旺达房地产公司的权利义务，原告提交的承诺书是针对购买商铺的客户发出的，是对业主购买商铺后指定委托给被告富智公司经营的承诺，而本案是纯粹的房屋租赁合同关系，承诺说的内容与原告无关。被告富智公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、《委托经营管理合同》，证明被告旺达房地产公司已将其持有的所有物业交由被告富智公司运营管理；证据2、《赣州市商品房买卖合同》（2份），证明案涉商铺由原来的编号1045号变更为1-337#、1-338#，案涉商铺已经出售给案外人蓝舒娟；证据3、案外人蓝舒娟与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》，证明案外人蓝舒娟将案涉商铺委托给被告富智公司运营，被告富智公司有权出租该商铺；证据4、平面布局图，证明案涉商铺的位置在大润发超市旁边；证据5、商铺现场照片，证明案涉商铺与旁边的大润发超市同时完成土建装修，处于可交付使用状态。被告旺达房地产公司未答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月12日，原告朱己敏（乙方）与被告富智公司（甲方）签订了《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》，约定甲方将位于赣州市章贡区商铺出租给乙方经营，商铺实用面积约为42平方米，建筑面积约为60平方米；乙方承租该商铺的用途及经营范围为饮品，品牌为Ｒｅｇｉｕｓｔｅａ天御皇茶；本合同租赁期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止（如商场因特殊情况未能按合同时间交付，则租赁计租起始时间以甲方实际通知开业时间推算，租赁期限相应顺延）；租赁期限内第1年，每月租金单价为225元／ｍ2,每月租金总价为13500元；月租金总价从合同期第2年起每年递增5%；因使用上述租赁商业产生的各项费用如水费、电费、通讯费、各种税费、工商管理费、广告推广费等及乙方经营期间发生的债权债务，均由乙方负责和承担；租赁期内，每月管理费单价为30元／ｍ2,每月管理费总价为1800元；乙方应于本合同签订后2日内向甲方支付合同保证金30600元；由于甲方的原因商铺未能按本合同约定之商铺交付超过90个工作日的，乙方可以在前述期限届满后6个工作日内选择解除本合同，否则视为乙方接受甲方逾期交付商铺的情况并同意不予追究甲方逾期交付商铺的责任，若乙方解除合同的，乙方同意甲方在合同解除之日起10个工作日内无息退还乙方所有已预缴款项后，甲方不再承担其他赔偿责任。合同签订后，原告于同日向被告富智公司缴纳了首月租金13500元、首月管理费1800元、保证金30600元，合计45900元。2016年5月15日，原告朱已敏与案外人广州里杰思餐饮有限公司签订《天御皇茶特许加盟合同》，授权原告为赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场一期1层1045号铺区域内成为“Ｒｅｇｉｕｓｔｅａ天御皇茶”特许加盟商，原告向案外人广州里杰思餐饮有限公司支付了加盟费120000元、品牌保证金20000元、装修设计金10000元，合计150000元。截止目前，被告富智公司一直未按合同约定将商铺交付给原告使用。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。另查明：1、2016年5月6日，被告旺达房地产公司将赣州市章贡区张家围路58号旺达中心广场一期负2层、1-3层商铺委托被告富智公司招商并统一运营管理。2、2017年6月22日，被告旺达房地产公司将案涉商铺出售给案外人蓝舒娟，案外人蓝舒娟将案涉商铺委托被告富智公司出租并进行统一运营管理。以上事实，有原告提交的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》及付款凭证和收据、《天御皇茶特许加盟合同》及付款凭证和收据，被告富智公司提交的《委托经营管理合同》、《赣州市商品房买卖合同》（2份）、案外人蓝舒娟与被告富智公司签订的《委托经营管理合同》及原告和被告富智公司的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告富智公司签订的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。截止庭审结束之日，原告与被告富智公司签订的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》租赁期限届满，且原告与被告富智公司未达成续约的合意，原告与被告富智公司签订的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》因租赁期限届满合同终止，故原告要求解除与被告富智公司签订的《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告富智公司退还其缴纳的首月租金、管理费、保证金及支付利息的诉讼请求。由于被告富智公司一直未按合同约定将案涉商铺交付给原告使用，存在违约，理应退回原告缴纳的首月租金13500元、首月管理费1800元、保证金30600元，合计45900元，且被告富智公司占用该资金，应向原告支付资金占用期间的利息，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。关于原告要求被告赔偿原告损失150000元的诉讼请求，因双方签订合同明确约定“被告富智公司退还原告预缴款项后不再承担其他赔偿责任”，且该损失不是必然存在，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告旺达房地产公司承担连带责任的诉讼请求，被告旺达房地产公司不是《赣州市旺达中心广场商业租赁合同书》的相对方，根据合同相对性原则，被告旺达房地产公司无需承担责任，另外，原告提交的被告旺达房地产公司出具的《承诺书》，该《承诺书》是针对赣州市旺达中心广场（一期）的业主，并非是对商铺承租方的承诺，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告旺达房地产公司经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告赣州市富智商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱己敏退还其缴纳的首月租金13500元、首月管理费1800元、保证金30600元，合计45900元；二、由被告赣州市富智商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱己敏支付自2016年5月12日起至款项付清之日止的资金占用期间的利息（以45900元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回原告朱己敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4706元，由原告朱己敏负担3573元，被告赣州市富智商业运营管理有限公司负担1133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  李平美人民陪审员  高 华二〇二〇年五月三十日法官助理邹素珍书记员吴利萍