云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异134号案外人：云南俊发凤凰置业有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：王学晓，董事长兼总经理。委托代理人：瞿永山，系该公司法务，特别授权代理。申请执行人：唐春莲，女，汉族，1965年12月16日生，现住昆明市盘龙区。被执行人：蔡云霞，女，汉族，1989年11月2日生，现住昆明市官渡区。在本院执行申请执行人唐春莲与被执行人蔡云霞不当得利纠纷一案中，案外人云南俊发凤凰置业有限公司对本院执行位于昆明市房屋提出书面执行异议，请求解除对该房屋的预查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人云南俊发凤凰置业有限公司称，法院在执行（2014）官法执字第1647号案件时，对案外人云南俊发凤凰置业有限公司名下位于昆明市房屋进行了预查封。若进行拍卖可能损害案外人的合法权益。标的房产的物权从未发生过变动，所有权人始终是案外人，不是被执行人蔡云霞。2012年9月25日，案外人与蔡云霞签订了《商品房购销合同》及补充协议，合同约定蔡云霞购买案外人开发的位于昆明市房屋。双方的《商品房买卖合同》同时备案，但标的房产未办理房屋产权证，未进行物权变更登记。蔡云霞在签订购房合同时支付了首付款342492元，其余款项790000元于2012年11月2日与中国农业银行昆明盘龙支行签订《借款合同》贷款支付。蔡云霞在履行合同过程中，出现逾期还银行贷款情形，银行已向案外人发出要求承担阶段性连带保证责任的通知，截至2019年11月，案外人为蔡云霞代偿欠付银行借款本息76223.85元。根据《物权法》第九条、第十四条规定，涉案房产尚未办理不动产权证，未进行所有权变更登记的情况下，蔡云霞并不享有涉案被执行房产的所有权。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，无论案外人是否对标的房产进行过初始登记，标的房产的所有权人均是案外人。根据我国物权法和合同法的相关规定，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但只有债权法约束力。合同备案是一种行政管理措施，目的是防止一房两卖。因此，双方的签约行为、合同备案均不具有完成物权变动的效力，蔡云霞仅享有对标的房产的预期财产性利益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，该规定是指在执行房地产开发企业名下的商品房时，针对已支付大部分房款的居住型购房者应从法律上给予特殊保护，而非指买受人为被执行人时，应特殊保护买受人的债权人的利益，更非对标的房产所有权认定的法律依据。人民法院无权对预查封的标的物房产进行处置。人民法院可以对办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。预查封是对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了合同备案手续、由被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施，待该房地产权属登记完结时转为正式查封。此时标的房产还不是被执行人的财产。被执行人对未经登记的物权享有的仅仅是一种期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。因此，《通知》的立法原意首先是明确了在未登记的情况下，被执行人不享有标的房产的物权，其次是允许对被执行人预期财产性利益进行预查封，但并未赋予人民法院对被执行人预期性财产利益进行处分的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第486条规定“对被执行人财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。”其中并不包括预查封。本案中，标的房产的物权始终未登记在被执行人蔡云霞的名下，预查封并未转化为查封。因此，人民法院不能对预查封的标的房产进行处置。综上，案外人认为房屋产权证的办理未完成，该套房屋所有权仍为案外人所有，法院不应当查封该房屋，更不应该对案外人的房屋进行拍卖。故案外人提出书面执行异议，请求法院解除对该套房屋的预查封。申请执行人唐春莲辩解称，案外人说的涉案房屋所有权是案外人的，法院不应当查封该房屋，该诉求不成立。2012年9月15日，被执行人蔡云霞支付了首付款342491元，每月还款5000元购买了案外人的涉案房屋，2012年9月25日被执行人蔡云霞与案外人签订了购房合同并进行了合同备案（合同登记号KM2012091551724）,2016年6月9日案外人开具了销售发票，2016年6月27日案外人开具契税发票，被执行人蔡云霞2016年6月交了契税及房屋大修基金34626元并办理了入住手续。法院在执行（2014）官法执字1647号案件时对涉案房屋进行了查封，上述事实证明虽然涉案房屋是登记在案外人名下的房屋但房屋实际属于被执行人，根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法发（2004）5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条、第十五条、第十六条、第十八条之规定，涉案房屋是可以查封并且查封合法有效，案外人诉求不成立。案外人所说的人民法院无权对预查封的房产进行处置，该诉求不成立。由于被执行人没有现金偿还申请执行人债务，2016年6月16日，申请执行人与被执行人蔡云霞签订《执行和解补充协议书》，承诺用房子抵债，双方签订《执行和解补充协议书》后银行贷款一直由蒋晓荣代为偿还。2016年8月15日，法院向案外人发出了（2014）官法执字第1647-2《协助执行通知书》，协助事项：解除蔡云霞与云南俊发凤凰置业有限公司签订的滨江俊园第13幢第2206号房屋买卖购销合同（合同登记号：KM2012091551724），重新与唐春莲、蒋晓荣指定的人或者唐春莲、蒋晓荣签订滨江俊园第13幢2206号房屋买卖购销合同。法院发出《协助执行通知书》后，申请执行人一直与中国农业银行昆明盘龙支行及案外人协商：剩余的贷款由申请执行人代还，案外人尽快将涉案房屋过户或者更名在申请执行人名下，但案外人不断以各种借口拒绝办理房屋变更登记义务，申请执行人迫于无奈停止代为偿还银行贷款。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百九十一条、第四百九十二条之规定，及《通知》第二十六条之规定，《执行和解补充协议书》及（2014）官法执字第1647-2《协助执行通知书》没有损害其他债权人合法权益和社会公共利益的且合法有效的，案外人诉求不成立。是案外人原因导致申请执行人不再代还银行贷款。案外人在明知涉案房屋已处于查封状态，并且申请执行人多次告知案外人双方已签订了《执行和解补充协议书》，仍然于2016年6月9日开具了销售发票，2016年6月27日缴纳契税，这时房屋实际已具备房屋登记条件，案外人理应将房屋登记在被执行人蔡云霞名下，但案外人以没有收到法院文书为由拒绝办理。案外人在收到《协助执行通知书》后又以已开具销售发票和契税发票为由不予办理，经申请执行人前去税局及产权交易中心核实并告知案外人，开具销售发票可以红字冲销，契税可以更名在申请执行人名下，但案外人仍拒绝办理房屋登记手续，申请执行人代还几年银行贷款仍然无法实现自己的债权，于2018年4月不再代还银行贷款。请法院督促案外人尽快办理涉案房屋登记手续。法院2014年10月16日执行（2014）官法执字1647号案件的执行标的2331800元，2015年6月18日被执行人蔡云霞以物抵债仅偿还了申请执行人1480868.62元，2017年10月19日被执行人蔡云霞在（2017）云01民终4932号称已将涉案房屋及购房资料交给了申请执行人，涉案房屋的权利已发还给申请执行人，又扣除了386167.7元，因此涉案房屋实际属于案外人所有。综上所述，案外人请求事项不成立，请求法院驳回案外人解除对涉案房屋预查封的请求。被执行人蔡云霞未答辩。本院查明，唐春莲与蔡云霞不当得利纠纷一案。本院于2014年8月15日作出（2014）官民一初字第1277号民事判决书，已发生法律效力，因蔡云霞未履行生效法律文书确定的给付义务，唐春莲遂向本院申请强制执行。本院于2014年11月13日作出（2014）官法执字第1647-1号执行裁定书，裁定查封登记在被执行人蔡云霞名下的位于昆明市房屋（合同登记号：ＫＭ2012091551724）。本院于2014年11月14日向昆明市住房和城乡建设局送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。另查明，位于白云路与××处××号房屋，买受人为蔡云霞，合同总金额为1132491元，付款方式为按揭付款，2012年9月15日付款342491元，其余的以银行贷款的方式支付。办理了备案登记，合同登记号为：ＫＭ2012091551724。现案外人向本院提出前述执行异议，认为涉案房屋属于案外人所有。申请执行人为证明其辩解主张，向本院提交了蔡云霞购买涉案房屋的收据、契税发票、《执行和解补充协议书》、（2014）官法执字第1647-2号协助执行通知书、税务发票、（2017）云01民终4932号民事判决书等证据材料。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案查封的房屋，案外人与被执行人蔡云霞已经签订了《商品房购销合同》，并办理商品房登记备案手续。被执行人蔡云霞未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、拍卖被执行人蔡云霞已办理了登记备案手续的房屋，以保护债权人诉讼利益的实现。已办理备案登记的权利人蔡云霞对涉案房屋享有物权期待权，案外人认为其系该房屋的权属所有人是没有事实及法律依据的，不能排除本院对涉案房屋的执行。案外人提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人云南俊发凤凰置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年五月二十五日书 记 员  李亚玲