浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初5586号 原告（反诉被告）：项建中，男，1958年5月25日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：赵海青、朱凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李红焰，男，1972年1月10日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。 原告（反诉被告）项建中与被告（反诉原告）李红焰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法由审判员施辰适用简易程序并于2019年10月23日第一次公开开庭审理。项建中及委托诉讼代理人赵海青、朱凯，李红焰到庭参加诉讼。后本案因案情复杂，本院依法组成合议庭转为普通程序审理，并于2019年12月16日第二次公开开庭进行了审理，项建中及委托诉讼代理人朱凯，李红焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项建中起诉称：2015年1月15日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将湖州市整体出租给被告作面料、毛料销售使用，期限为2015年1月15日至2018年1月14日，租金一年一付，首年租金14.8万元，第二年16万元，第三年17万元，租金需于每年满租赁期限前半个月支付。后被告一直未按合同约定方式足额支付租金，截至2018年1月14日，被告尚欠租金10.8万元，占用房屋至5月底，至此，原、被告纠纷成讼，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告租金164666.67元，利息5467.95元，共计170134.62元（利息按年利率4.5%从2018年1月15日起暂计算至2019年3月10日止，要求计算至实际清偿之日止）；2、被告支付原告水电费共计6139.84元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：“被告支付原告未缴纳的租金9万元（欠付10万元租金，扣除1万元押金），房屋占有使用费56667元,逾期付款利息8536元（利息按年利率4.5%从2018年1月15日起暂计算至2019年10月23日止，要求计算至实际清偿之日止）”。 被告李红焰书面及口头答辩称：对原告的全部诉讼请求不予认可，双方签订的租赁合同无效，租金和占有使用费均不认可，水费、电费与本案无关；被告不能提供三证，不能履行合同义务，违反双方合同约定;根据《房屋租赁合同》第七条约定，原告有权终止合同，提前收回出租房屋，被告无权终止合同，原告有权终止未终止，导致被告损失扩大，相应损失应当由原告承担；《房屋租赁合同》约定，原告应在租赁房屋增加楼梯扶手，原告违约双倍退还押金2万元；原告对被告租赁房屋内的财产有保管义务，不得擅自处置或占为己有；《房屋租赁合同》原告签名字迹模糊不清，姓名无法辨认，不能证明双方真实意思表示，原告有隐瞒真实姓名，字迹潦草，故意隐瞒合同不足之处的违法行为。 本诉诉由不清，事实是原告将房屋租给被告约定经营面料、毛料销售使用，但该合同约定房屋使用性质与合同约定不符，原告出租给被告的房屋违反相关法律法规的效力性、强制性，不符合《中华人民共和国消防法》的规定，导致被告不能领取工商营业执照，不能按合同约定经营面料、毛料销售使用，故造成被告的重大经济损失。现原告撇开事实，以非法手段获取他人利益，不当得利，以不符合约定，违反相关法律法规的违法无效合同及不明证据诉至法院。同时，被告对其提供违反合同效力性、强制性的无效合同导致被告的重大经济损失，提出反诉。 被告（反诉原告）李红焰反诉称：2015年1月15日，反诉被告将房屋出租给反诉原告，按约定经营面料、毛料销售使用，押金1万元，合同注明反诉被告加装楼梯扶手，如反诉被告违约将支付反诉原告2万元违约金。双方约定后，反诉原告于2015年1月15日支付反诉被告15.8万元，于2015年6月15日将货架及激光切割机一台搬入，并要求反诉被告依据相关法律法规及《房屋租赁合同》约定的效力性、强制性，出具房产证、消防证、房屋出租许可证，并搭建楼梯扶手，让反诉原告领取工商营业执照正常经营，但反诉被告以人不在湖州为由，拒不出具房产证、消防证、房屋出租许可证，导致反诉原告2015年无法领取工商营业执照，未经营。 到2016年1月，反诉被告催缴房租，反诉原告要求反诉被告依据相关法律规定及合同约定出具房产证、消防证、房屋出租许可证，并表示已经一年未营业面料、毛料销售业务，导致反诉原告经济损失过大，并要求双方当面解除合同赔偿反诉原告经济损失，反诉被告表示自己在外地，等回去后肯定将相应证件拿出。由于反诉被告不能提供相应证件，双方坚持不下，反诉被告表示先给其转6万元，余下的2016年房租等反诉被告7月回湖州后将相关证件交给反诉原告办理工商营业执照后再付清。反诉原告依据电话约定于2016年2月4日向项建中支付了6万元。到了2016年7月，反诉被告要求反诉原告支付2016年房租余款，反诉原告要求被告依约出具房产证、消防证、房屋出租许可证，反诉被告依旧以人不在湖州为由不提供。后双方约定，暂时每月底支付1万元，什么时候反诉被告提供相关证件，什么时候付清余款。双方在这种情况下延迟到2017年1月，反诉原告认为已经为该房屋投入了很多资金。 因反诉被告违反相关法律法规及合同约定，不能提供房产证、消防证、房屋出租许可证，导致反诉原告不能领取工商营业执照，未经营，反诉原告要求反诉被告返还已支付的房租款，并赔偿反诉原告的经济损失。但反诉被告在电话中坚称自己有相关证件，只是人在外地，等回湖后肯定拿出，并口头约定如反诉被告无法提供房产证、消防证、房屋出租许可证，反诉被告返还反诉原告支付的全部房租，或等拿到相关证件后，前面约定的租期不算，自拿出证件后，将租赁期限补充3年给反诉原告使用。但双方依旧按照每月底支付1万元。到2017年底，反诉原告已支付反诉被告38.8万元。反诉原告要求反诉被告拿出房产证、消防证、房屋出租许可证，领取工商营业执照正常经营面料、毛料继续占有使用租赁房屋，弥补反诉原告的经济损失。 2018年1月18日，反诉原告接到织南派出所电话，遂立即前往织南派出所说明事实经过，通过织南派出所沟通，反诉原告要求反诉被告将激光机一台保留至2018年5月1日，货架于2018年1月底清空。关于房租纠纷通过诉讼方式维护自己的合法权益。但是在2018年5月1日前，反诉被告未通知反诉原告，未解除约定，也未依据湖州市织南派出所案件受理约定，擅自更换门锁，将反诉原告的激光打印机一台占为己有。 反诉原告与反诉被告就房屋租赁事宜进行约定后，反诉原告多次要求反诉被告见面协商，并明确告知反诉被告存在违反法律规定及合同约定的行为，但反诉被告总以人在外地为由，拒不依法、依约履行合同义务，不按约定搭建楼梯扶手，以欺骗手段非法获取反诉原告38.8万元的房租，后以合同到期为由前往织南派出所报案，要求清除反诉原告的激光机和货架，反诉原告感觉反诉被告行为蹊跷，与其多次电话口头约定不符合，且三年来反诉原告多次要求反诉被告见面协商，反诉被告均拒不见面，一旦双方约定到期，反诉被告根本不与反诉原告见面协商继续使用问题，也未发生争论，而反诉被告却直接去派出所报案。故反诉原告质疑合同约定房屋的产权及房屋使用性质违反相关法律法规的规定，不合符合同约定的出租作为商铺性质供反诉原告销售面料、毛料。反诉被告掩盖无房产证、消防证、房屋出租许可证的事实以欺诈手段损害反诉原告利益，导致反诉原告重大经济损失，故提起反诉，请求依法判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、反诉被告返还反诉原告不当得利38.8万元，或赔偿反诉原告经济损失38.8万元，利息按中国人民银行同期贷款利率2倍计算自2018年1月15日至本案结清之日止；3、反诉被告赔偿反诉原告激光机一台或折价6.5万元；4、反诉被告支付反诉原告未依约搭建楼梯扶手违约金2万元；5本案诉讼费及一切费用由反诉被告承担。 项建中针对反诉部分答辩称：1、关于反诉原告认为合同无效的问题，双方签订的《房屋租赁合同》系双方自愿签署，内容也没有违反法律法规之规定，不存在无效情形；2、就反诉原告主张第二条，因反诉原告占有使用反诉被告房屋，该金额为相应租金，反诉原告也一直在陆续支付房租，不存在不当得利，不应当返还；3、激光机与本案无关，不在合同约定内，反诉被告从来不清楚有激光机；4、项建中在2015年已经安装扶手，不存在违约金；5、就反诉原告的事实理由部分，反诉原告是有公司的，名称为湖州织里龙西世家皮草有限公司，住所地是织里镇栋梁路东侧，康泰路以南，成立时间是2014年1月9日，法定代表人是本案反诉原告，是在反诉原告承租本案房产之前，不存在不能进行工商登记注册的情况。要求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明：2015年1月15日，项建中与李红焰签订《房屋租赁合同》，项建中将位于湖州市整体出租给李红焰作面料、毛料销售使用，合同约定租赁期限为3年，自2015年1月15日起至2018年1月14日止；租金一年一付，首年租金14.8万元，第二年租金16万元，第三年租金17万元，租金需于每年满租期限前半个月支付，押金1万元。合同第五条约定，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯设备、物业管理费用均由李红焰承担，电表户号：3330005601；合同第七条约定，租赁期间，李红焰有下列行为之一的，视同违约，项建中有权终止合同，提前收回承租房屋（不退还已交租金及押金）：1、拖欠或逾期缴纳租金和水电费30天以上的；2、利用承租房屋进行违法犯罪活动的；3、未经项建中同意，故意损坏承租房结构的；4、将承租房擅自转租，转让给他人的；合同第十一条约定，双方约定的其他事项：在房屋增加楼梯扶手，项建中违约双倍退还押金。该合同还对双方的其他权利义务作了相关约定。 《房屋租赁合同》签订后，项建中依约向李红焰交付了租赁物，李红焰于2015年1月15日给付项建中15.8万元（含押金1万元），于2016年2月4日支付6万元，于2016年7月30日、8月30日、9月30日、10月30日、11月30日、12月31日，2017年1月22日、2月28日、3月30日、4月30日、5月30日、6月30日、7月30日、8月30日、9月30日、10月30日、11月30日各支付1万元，共计支付房租38.8万元，尚余租金9万元未付。后双方因租赁房屋纠纷，分别于2018年1月14日及15日前往湖州市公安局织里分局织南派出所接受询问。至今，李红焰仍未支付剩余租金等费用，以致双方纠纷成讼。 另查明：湖州织里龙西世家皮草有限公司于2014年1月9日成立，核准日期为2019年12月6日，法定代表人为李红焰，经营范围为皮草研发与设计；网上销售皮毛服装、皮毛制品、裘皮服饰、纺织品，登记机关为湖州市吴兴区市场监督管理局。 还查明，2017年9月至2018年3月21日期间，涉案房产共发生总计6139.84元的水电费用。 上述事实由项建中提供《房屋租赁合同》、湖州市公安局织里分局织南派出所询问笔录、水电费发票及催款单、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案表、中国织里童装科技园招商协议、湖州市吴兴区织里镇秦家港社区居民委员会证明、湖州市吴兴区织里镇红门馆社区居民委员会住所（经营）场所证明、公司登记基本情况，李红焰提供的公司登记基本情况、银行交易明细等证据并结合原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《房屋租赁合同》是否是双方当事人的真实意思表示、是否合法有效，双方是否已依约履行相应义务；二、李红焰是否应当支付原告相应的租金、占有使用费、逾期付款损失、水电费等费用；项建中是否应当返还或赔偿反诉原告38.8万元及利息；三、项建中是否应当返还或赔偿反诉原告激光打印机；是否依约搭建相应楼梯扶手，未搭建是否应当支付相应费用。 关于争议焦点一，李红焰抗辩双方约定租赁房屋用于经营面料、毛料销售使用，但实际交付房屋与合同约定不符，项建中未提供房产证、消防证、房屋出租许可证，出租给李红焰的房屋违反相关法律法规的规定，导致其不能领取工商营业执照，不能按合同约定经营面料、毛料销售使用，造成重大经济损失，要求确认该《房屋租赁合同》无效。关于该项抗辩意见，本院认为，关于房屋产权证，虽项建中承认该房产因各种原因暂未取得房屋产权证，但根据其在庭审中提供的建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收备案表、中国织里童装科技园招商协议、湖州市吴兴区织里镇秦家港社区居民委员会证明、湖州市吴兴区织里镇红门馆社区居民委员会住所（经营）场所证明，并结合李红焰在承租的三年期间未有他人就涉案租赁房产主张过权利的情况，可以认定项建中对涉案房产享有出租的权利；关于消防证，因本案涉及承租人要对租赁房产进行局部改造和精装修，该义务是双方的共同义务而非项建中个人，李红焰未提供证据证明双方已前往办理过消防审批手续但无法通过的情况，且一直支付房租、占有使用租赁房产，不应以此认定本合同无效；关于房屋出租许可证，本院认为，双方未就该许可证的提供进行约定，项建中未提供房屋出租许可证不影响本案合同的效力。 关于李红焰认为项建中未提供上述三证，不能领取工商营业执照，不能按合同约定经营面料、毛料销售使用，导致李红焰重大经济损失的意见，本院认为，李红焰一直占有使用本案租赁房屋，在2015、2016、2017年共计支付租金38.8万元，其未提供充分有效的证据证明其向项建中要求过解除合同及双方协商一致就租期另行约定，其在2018年1月15日在湖州市公安局织里分局织南派出所做的询问笔录中陈述截至2018年1月15日其一直占有使用租赁房产以及尚欠租金9万元的事实；若其认为租赁房屋不符合合同约定用途，合同目的无法实现，完全可以通过诉讼等途径主张解除合同，其未采取相关措施，持续占有使用房屋、支付租金，视为其对原告提供的租赁房屋认可使用，且本案租赁期限已届满。故对李红焰的上述意见，本院不予采信。 故本院认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。关于李红焰的相应主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，就《房屋租赁合同》效力，本院在前项已进行认定，故李红焰主张项建中返还租金388000元或赔偿经济损失388000元并支付利息的反诉主张，本院不予支持。 项建中依约交付租赁标的物后，李红焰未按约向原告支付租金，显属违约，故其要求李红焰支付租金及逾期付款损失之诉请，于法有据，本院予以支持。关于李红焰欠付租金的金额，根据《房屋租赁合同》对租金金额的约定扣除李红焰已支付的租金，本院核定为9万元（已扣除1万元押金）；关于逾期付款损失，本院认为双方在合同中虽未有明确约定，但项建中可以根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，向李红焰主张逾期付款损失。本案中，李红焰除了2015年度租金按约支付，其余租金均未按约支付，但在租赁合同届满前项建中也未就被告的逾期支付行为提出过异议，故视为其就李红焰的租金支付时间予以认可，现租赁合同期限届满，项建中至本院提起诉讼，视为其就欠付租金主张权利，故本院酌定本案逾期付款损失的起算时间为本案立案之日即2019年8月6日；关于项建中主张按照年利率4.5%计算逾期付款损失，符合法律规定，本院予以支持。 关于诉讼请求第一项中的逾期腾房占有使用费，本院认为，项建中未提供充分有效的证据证明李红焰在租赁合同届满后继续占有使用租赁房屋及相应期间，且其陈述在2018年2月8日李红焰儿子将租赁房屋钥匙已经交付，后由项建中换锁，虽李红焰对交付钥匙一节不认可，但也说明了项建中自认最迟在2018年2月8日已经取得了对租赁房屋的控制，不能仅凭李红焰在公安询问笔录中陈述“今年5月1号之前百分百能腾出来”认定逾期腾房占有使用期间。故对项建中的该项主张，本院不予支持。 关于水电费6139.84元，本院认为，项建中提供的四张国网浙江省电力公司湖州供电公司发票联显示了2017年9月至2017年12月期间，原告（反诉被告）方代缴了电费3698.57元，虽户名为项峥，但电表户号与《房屋租赁合同》约定的户号一致，且合同约定租赁期间的水、电煤气、通讯设备、物业管理费用均由承租人承担，李红焰在公安询问笔录中也自认了占有使用该房屋的事实，故对该电费3698.57元由李红焰承担的诉请，本院予以支持；关于项建中提供的两张催缴电费款通知单，该两份通知单电费计算期间有部分属于租赁期限届满后，项建中未能证明在租赁合同届满后李红焰的占有使用期间，仅凭该两份单据亦不能证明项建中已经代缴了相应电费，故本院对该部分电费主张不予支持；关于项建中提供的湖州金洁水务股份有限公司发票，水费计算期间有部分属于租赁期限届满后，项建中未能证明在租赁合同届满后李红焰的占有使用期间，故对该发票载明的水费由李红焰承担的主张本院不予支持；关于2018年3月21日的水费催款通知单，显示的欠款年月为2018年3月，属于项建中陈述的李红焰交付钥匙后，且仅凭该单据无法证明项建中已代缴了相应水费，故对该水费主张，本院不予支持。 关于争议焦点三，项建中是否应当返还或赔偿反诉原告激光打印机；是否依约搭建相应楼梯扶手，未搭建是否应当支付相应费用。 关于李红焰主张激光打印机被项建中侵占一节，李红焰未提供证据证明该打印机存放于租赁房屋中；退一步讲，即使存在，李红焰也未提供证据证明该打印机由项建中侵占或应当由项建中承担灭失责任，故对该主张，本院不予支持。 关于是否搭建楼梯扶手的问题，李红焰未提供证据证明双方约定的楼梯扶手未安装，故对该主张，本院不予支持。 综上，本院认为，原、被告之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。原告（反诉被告）依约交付租赁标的物后，被告（反诉原告）未按约向原告支付租金，显属违约，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金及逾期付款损失、电费之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就租金，本院核定李红焰尚欠租金9万元；就电费，本院核定李红焰欠付电费3698.57元；对原告（反诉被告）的其余诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）李红焰的全部反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李红焰支付原告（反诉被告）项建中租金90000元及逾期付款损失（以90000元为基数，自2019年8月6日起按照年利率4.5%计算至实际清偿之日止），限于本判决生效之日起十日内清偿。 二、被告（反诉原告）李红焰支付原告（反诉被告）项建中电费3698.57元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、驳回原告（反诉被告）项建中的其余本诉请求。 四、驳回被告（反诉原告）李红焰的全部反诉请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3404元，由被告（反诉原告）负担1804元，原告（反诉被告）负担1600元；反诉受理费6020元，由被告（反诉原告）李红焰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  施 辰 人民陪审员  沈建华 人民陪审员  叶央囡 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  沈海琴