福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初283号 原告：福建省永安监狱，住所地：永安市大洲后26号，统一社会信用代码：11350481489198728X。 法定代表人：陈祥义，监狱长。 委托诉讼代理人：李勤良，福建昊拓律师事务所执业律师。 被告：福建桥福新型墙体材料有限公司，住所地：永安市燕北街道飞桥村，统一社会信用代码：913504815853093956。 法定代表人：郑学仁，总经理。 委托诉讼代理人：潘孝明,福建顺隆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐明伟,福建顺隆律师事务所执业律师。 原告福建省永安监狱（以下简称永安监狱）与被告福建桥福新型墙体材料有限公司（以下简称桥福公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永安监狱的委托诉讼代理人李勤良，桥福公司委托诉讼代理人潘孝明、徐明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永安监狱向本院提出诉讼请求：1.桥福公司支付租金199,163元，并按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付从2018年12月19日起至实际付款日止的利息；2.诉讼费用由桥福公司承担。 事实和理由：2014年9月10日，桥福公司作为乙方与福建省永安市新立工贸有限责任公司(以下简称新立公司)作为甲方签定了一份《租赁合同》，约定：“甲方将位于原永安飞桥水泥厂内现存建构筑物、设施设备及场地（以下简称租赁标的物）的租赁使用权进行分割出租；租赁期限三年（自2014年9月10日至2017年9月9日止）；年租金基数为405,300元，且租金每年递增5%。”双方还对其他权利义务进行约定。租赁合同到期前，桥福公司因生产需要，于2017年8月23日向新立公司提出《关于申请继租场地的报告》：“要求对飞桥地块租赁标的物继续租赁至新承租人确认时止。”合同期满后，由于租赁标的物系出租方新立公司主管部门的行政资产，经请示上级主管部门，新立公司对桥福公司申请继租场地报告进行回复将出租主体变更为福建省永安监狱，并向桥福公司送达一份《关于续租飞桥地块的复函》：“1、飞桥地块将按厂区围墙范围内整体出租，出租主体为福建省永安监狱，在相同条件下，桥福公司享有优先承租权。2、桥福公司在原合同履行完毕后至新的承租人确定之前这一时间段的租金，参照《资产评估报告书》[厦乾元评报字(2018)第18548号]以年租金62.73万元标准预缴，预缴款项由永安监狱行政财务科先行收取；预缴期从2017年9月10日起至2018年12月31日止，期满后仍未确定新承租人的可顺延。上级主管部门同意新的出租方案后，贵司实际应交租金以新租赁合同的租金标准再与永安监狱结算，多还少补。”桥福公司收到新立公司《复函》后，按约定向永安监狱预缴继租飞桥地块租赁标的物租金60万元。2018年12月19日，飞桥地块租赁标的物由永安市铭欣贸易有限公司中标承租，双方签订一份《飞桥地块租赁合同》，并约定：年租金为62.73万元，租赁期限为2018年12月19日起至2023年12月18日止。因此，截止2018年12月19日，在新承租单位中标承租后，桥福公司应按新租赁合同的租金标准62.73万元/年计算从原租赁合同到期后（即2017年9月10日）续租至新承租单位中标承租时止（即2018年12月18日）的租金为799,163元，扣除桥福公司前期已向永安监狱预缴的租金600,000元，尚欠原告租金共计199,163元。此后，永安监狱多次通过电话、律师函等方式向桥福公司催讨尚欠的租金无果。桥福公司拒不支付尚欠租金的行为严重侵犯了永安监狱的财产权益。为了维护永安监狱的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 桥福公司辩称，没有拖欠永安监狱租金，永安监狱的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回。根据双方签订的《租赁合同》约定，租赁期至2017年9月9日届满。在租赁期届满前即2017年8月23日，向永安监狱发出《关于申请续租场地的报告》，申请报告的主要内容为：“敬请永安监狱充分考虑答辩人的实际情况，同意答辩人在新承租人确定前继续以原合约租赁原告的飞桥场地”。答辩人向永安监狱递交续租申请报告后，一直没有收到永安监狱的回复，因此，答辩人就继续租赁原场地至新承租人确定之前即2018年12月18日。如上所述，在2017年9月9日租赁期满后，双方并没有签订新的租赁合同，且答辩人已经向永安监狱发出要求按原合约租赁原告场地的通知，永安监狱从未提出过任何异议。因此，根据双方签订的《租赁合同》约定的2016年9月10日至2017年9月9日的年租金标准为446,800元，按年递增5%计算2017年9月10日至2018年12月18日的年租金标准为469,140元，即469,140÷365×实际租赁天数465天＝597,676元。已经支付了600,000元给永安监狱，因此，没有拖欠永安监狱的租金。综上，请求法院依法查明案件事实，驳回永安监狱的诉讼请求。 永安监狱围绕诉讼请求提交以下证据予以证实： 证据1.统一社会信用代码，证明永安监狱的基本情况。 证据2.《租赁合同》，证明桥福公司承租新立公司位于原永安飞桥水泥厂内现存建构筑物、设施设备及场地（以下简称租赁标的物），租赁期限三年（自2014年9月10日至2017年9月9日止）等事实。 证据3.《关于申请继租场地的报告》、《关于续租飞桥地块的复函》，证明（1）桥福公司因生产需要，在《租赁合同》到期前要求对飞桥地块租赁标的物继续租赁至新承租人确认时止等事实；（2）永安监狱同意桥福公司续租飞桥地块租赁标的物，续租的租金参照《资产评估报告书》[厦乾元评报字(2018)第18548号]以年租金62.73万元标准预缴，至新承租人确定后，前期预缴租金多还少补等事实。 证据4.资产评估报告书[厦乾元评报字（2018）第18548号]，证明2018年5月28日，桥福公司续租的飞桥地块租赁标的物经厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司评估，年租金为62.73万元等事实。 证据5.银行收款回单，证明桥福公司收到《关于续租飞桥地块的复函》后，向永安监狱预缴续租飞桥地块租赁标的物租金600,000元等事实。 证据6.《飞桥地块租赁合同》，证明2018年12月19日，桥福公司续租的飞桥地块租赁标的物由永安市铭欣贸易有限公司中标承租，并约定：年租金为62.73万元，租赁期限为2018年12月19日起至2023年12月18日止等事实。 证据7.《关于收取桥福公司租金的情况说明》，证明截止2018年12月19日，桥福公司按62.73万元/年计算从2017年9月10日起续租2018年12月18日止的租金为799,163元，扣除桥福公司前期已向永安监狱预缴的租金600,000元，尚欠永安监狱租金共计199,163元等事实。 证据8.律师函，证明永安监狱于2019年9月6日委托福建昊拓律师事务所向桥福公司催讨欠款，要求桥福公司支付续租期间尚欠的租金199,163元等事实。 庭审后，永安监狱补充提交以下证据：1.邮政快递回执单。证明桥福公司收到律师函；2.微信记录。证明新立公司工作人员刘其大通过微信向桥福公司的法定代表人郑学仁发送《关于续租飞桥地块的复函》，桥福公司收到该复函的事实。刘其大到庭接受法庭问询并出示该微信记录的手机进行核对。 桥福公司未提供证据。 本院组织当事人对上述证据进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对双方有异议的证据，本院予以分析、认定如下： 1.桥福公司对永安监狱提交的证据3中的《关于续租飞桥地块的复函》的“三性”有异议，认为：首先，从未收到该复函；其次，从复函落款时间来看，是2018年的6月30日，而桥福公司《关于申请继租场地的报告》是在2017年的8月23日发出。桥福公司在2017年8月23日就发出按原合约续租的要约，如果原告作出承诺的话，应及时做出，而不是在时隔近一年后做出，且法律规定承诺的内容不能对要约有实质性的变更，否则不能成立合同关系；再次，从复函中的内容中提及的《资产评估报告书》来看上，该评估报告书评估的是永安市的监狱划拨工业用地及地面附属配套建筑物，出租土地面积为154.98亩。而桥福公司租赁的仅是原飞桥水泥厂北端地块，占地面为68.30为亩。该评估报告的基准日为2018年5月14日，评估结论的使用期限为2018年5月14日至2019年5月13日。而桥福公司使用租赁地块的时间为2017年9月10日至2018年12月18日。本院认为，《关于续租飞桥地块的复函》下半部分“函件接收方意见（签章）和日期”为空白，桥福公司否认收到该函件，该证据应结合其他证据情况，综合评定。桥福公司对《资产评估报告书》真实性、合法性不持异议，本院予以确认。是否以该评估报告的年租金评估值作为案涉租金缴纳标准，是本案双方的争议焦点，应结合全案双方的举证、质证情况，综合评定。 2.桥福公司对永安监狱提交的证据5的“三性”无异议，对证明内容有异议，认为该证据证明桥福公司按照原租赁合同的租金标准预缴租金，并非按照新的租金标准预缴租金。本院认为，双方当事人对该证据均无异议，本院予以采信，能否达到双方各自陈述的证明目的，应结合全案双方的举证、质证情况，综合评定。 3.桥福公司对永安监狱提交的证据6的真实性无异议，但该证据跟本案没有关联性，根据合同相对性原理，永安监狱与他人的合同关系，与桥福公司无关。本院认为，该证据能够证明原租赁合同到期后，桥福公司继续使用租赁物至2018年12月18日，对于案涉租金缴纳标准，是本案双方的争议焦点，应结合全案双方的举证、质证情况，综合评定。 4.桥福公司对永安监狱提交的证据7、证据8的真实性无异议，但不认可永安监狱单方面的租金计算方法。本院认为，双方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于案涉租金缴纳标准，是本案双方的争议焦点，应结合全案双方的举证、质证情况，综合评定。 5.桥福公司对永安监狱补充提交的证据1、证据2的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月10日，新立公司（甲方）与桥福公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将原永安飞桥水泥厂内现存建构筑物、设施设备及场地(简称租赁标的物)的租赁使用权进行分割出租，经与乙方就其机砖厂已实际使用租赁标的物部分的租赁事宜进行协商，达成合约；租赁标的物范围为1.场地：原飞桥水泥厂围墙内北端地块，占地面积68.3亩，占总宗地面积36.065%。2.建构筑物：水泥厂北端地块内共8项建构筑物（不含乙方自建的机砖生产线和堆土棚等建构筑物），面积5381.82㎡，占总建筑面积36.227%。3.所有公共部分租赁标的物：(1)供配电设备设施；（2）给排水设备设施；（3）其他配套设备设施；租赁期限自2014年9月10日起至2017年9月9日止；年租金基数为405,300元，租金每年递增5%，即第一年租金405,300元、第二年租金425,500元、第三年租金446,800元；乙方逾期交付租金的，应按其所欠租金的日万分之五支付违约赔偿金；若乙方超过一个季度未交付租金，甲方有权单方解除本合同，收回租赁标的物，同时乙方还应另支付违约金叁拾万元；合同终止后，甲方将租赁标的物再行租赁的，乙方享有同等条件下的优先承租权；合同在履行中若发生纷争，由双方协商解决，合同未尽事宜由双方协商一致，可订立补充条款，该补充条款及附件与本合同具有同等法律效力。《租赁合同》附件1为《水泥厂宗地分割出租示意图》，该图中总宗地面积约189.38亩，已租赁部分约68.3亩。《租赁合同》附件2为《建构筑物及设备设施明细表》，该明细表中未租赁部分建筑面积7659.74㎡（办公楼、化验楼、成品库），已租赁部分建筑面积5381.82㎡，公共部分建筑面积2145.56㎡。《租赁合同》附件3为《永安飞桥水泥厂租赁价格计算表》，该计算表中永安飞桥水泥厂土地、房屋建筑、机器设备租赁评估价格为997,400元，案涉租赁物租赁价格为405,296.95元。《租赁合同》和附件还对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，在合同履行期内，双方均按照合同约定履行权利义务。 2017年8月23日，桥福公司向新立公司提交《关于申请续租场地的报告》，主要内容为双方签订的租赁合同将于2017年9月9日到期，请求在新承租人确定前继续以原合约租赁飞桥场地。 2018年5月28日，厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司作出厦乾元评报字（2018）第18548号资产评估报告书，对永安监狱拟出租资产而涉及其所属的位于永安市的监狱划拨工业用地及地面附属配套建筑物在2018年5月14日的市场年租金进行评估，评估结论为：评估土地面积为154.98亩，建筑物面积为3894.2㎡，评估年租金为62.73万元。 2018年6月30日，新立公司作出《关于续租飞桥地块的复函》，主要内容为：根据主管单位永安监狱制定新一轮出租方案要求，飞桥地块将按厂区围墙范围内整体出租，出租主体为永安监狱，在相同条件下，桥福公司享有优先承租权；桥福公司在原合同履行完毕后至新的承租人确定之前这一时段的租金，参照《资产评估报告书》以年租金62.37万元标准预缴，由永安监狱行政财务科先行收取，预缴期从2017年9月10日起至2018年12月31日止；若上级主管部门不同意该地块继续出租，桥福公司应按原合同相关条款规定，及时撤场。该复函中，函件接收方意见（签章）处为空白。新立公司工作人员刘其大于2018年8月8日和2018年9月14日两次通过微信方式将该复函发送给桥福公司的法定代表人郑学仁。 2018年8月31日，桥福公司向永安监狱汇款45万元，《收款回单》用途载明为预交土地租金；2018年9月14日，桥福公司向永安监狱汇款15万元，《收款回单》用途载明为土地租金。以上两笔汇款合计60万元。 2018年12月19日，永安监狱与永安市铭欣贸易有限公司签订《飞桥地块租赁合同》，租赁标的物为原福建省永安飞桥水泥厂围墙内整体地块、除办公楼外的建构筑物和附属配套设备设施，年租金62.73万元。 2019年9月6日，永安监狱委托福建昊拓律师事务所律师向桥福公司发出《律师函》，主要内容为：桥福公司从2017年9月10日至2018年12月18日止，续租原飞桥水泥厂地块，按年租金62.73万元计算，租金共计799,163元，桥福公司已支付永安监狱租金60万元，尚欠租金199,163元。要求桥福公司收到律师函之日起五日内将尚欠的租金199,163元支付给永安监狱，否则将追究桥福公司的法律责任。该律师函经邮政特快专递送达，桥福公司于2019年9月14日签收该函件。 本院认为，新立公司与桥福公司于2014年9月10日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。桥福公司在租赁合同到期前向新立公司发函要求按原租赁合同继续使用原租赁物，新立公司收到该函件后未及时回函亦未提出异议，桥福公司继续使用租赁物，双方转为不定期租赁合同关系。根据合同法的有关规定,合同订立应当采取要约、承诺方式,要约到达受要约人时生效，承诺应当以通知的方式作出，承诺的内容应当与要约的内容一致。本案中，新立公司作出的《关于续租飞桥地块的复函》对租金缴纳标准，支付方式等内容进行了变更，应认定为新立公司向桥福公司发出新的要约，新立公司工作人员通过微信方式向桥福公司的法定代表人郑学仁发送《关于续租飞桥地块的复函》，视为桥福公司收到该复函。桥福公司收到新立公司的复函后，并未做出同意该复函内容的意思表示，桥福公司仅向永安监狱预缴租金60万元，这与桥福公司按照原租赁合同约定的租金标准预缴的租金数额基本相符，而按复函的要求，桥福公司应按新的租金标准向永安监狱预缴租金81.43万元，桥福公司此后未再向永安监狱缴纳租金。在桥福公司未按复函要求缴足租金的情况下，新立公司可随时主张解除合同，但在桥福公司继续使用原租赁物期间，新立公司并未向桥福公司提出解除合同。因此，桥福公司向永安监狱缴纳租金的行为仅表明其按照新立公司的复函要求将部分租金交付给永安监狱，并不能确定为桥福公司同意按新的租金标准缴纳租金，故该缴纳租金的行为并不能确定为桥福公司通过行为对新立公司的要约作出承诺。本案现有证据无法证明新立公司与桥福公司就新的租金标准达成合意，新立公司复函要求桥福公司向永安监狱预缴租金的行为不能认定永安监狱与桥福公司之间形成新的租赁合同关系。永安监狱虽然系新立公司的行政主管部门，但属不同主体，新立公司与桥福公司存在租赁关系，不能据此认定永安监狱与桥福公司存在租赁关系。永安监狱与桥福公司之间没有合同关系，故永安监狱主张桥福公司按新的租金标准支付租金的诉请，缺乏合同依据，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定规定，判决如下： 驳回福建省永安监狱的诉讼请求。 本案受理费4,283元，减半收取2,141.5元，由福建省永安监狱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢永泉 二〇二〇年五月十五日 书记员  翁琳芳 附：本案适用主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。 第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。