广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初16020号原告：房伯加，男，汉族，1955年11月25日出生，住广东省普宁市**********，公民身份号码：440************318。委托诉讼代理人：莫剑波，广东选贤律师事务所律师。被告：古立化，男，汉族，1968年9月6日出生，住广东省五华县******井头，公民身份号码：441************032。被告：张梅，女，汉族，1972年11月10日出生，住广东省茂名市电白区**********片，公民身份号码：440************169。两被告共同委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。原告房伯加与被告古立化、张梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂本案转为普通程序，于2020年12月18日、2020年4月20日公开开庭进行了审理，原告房伯加的委托诉讼代理人莫剑波，被告古立化、被告张梅及其共同委托诉讼代理人邹耀明、梁义勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房伯加向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的二手房屋买卖合同；2.被告双倍返还定金400000元及利息（以400000元为本金，自2017年12月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.确认原告与两被告签订的二手房屋买卖合同无效；2.两被告向原告返还定金200000元及利息（以200000元为本金，自2017年12月20日起，按中国人民银行同期同类利率计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与两被告是农村房屋买卖关系，两被告系农村房屋共有人。2017年12月8日，原告与两被告签署了二手房屋买卖合同，约定两被告将位于广东省东莞市**********、192*2间5层合计600平方米的房屋（含宅基地）作价205万元出售给原告，签订合同当天原告向两被告支付20万元定金、余款185万元在双方前往桥头资产公司办理购地协议书变更手续后付清等事宜。其后原告按照合同的约定通过案外人以转账的方式向被告古立化支付20万元定金，双方多次前往桥头资产公司办理购地协议书变更手续均无果。原告认为，上述的房屋无法办理购地协议书变更手续，购买上述农村房屋的目的没法实现，依据合同法第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告可依法请求法院解除双方签署的二手房屋买卖合同。另被告古立化与被告张梅均为上述农村房屋的共同共有人，对上述的二手房屋买卖合同内容均知情，依据相关的法律，被告古立化与被告张梅应对前述的债务承担连带清偿责任。被告古立化、张梅辩称，1.1999年9月27日，桥头镇经济发展公司将其拥有合法土地使用权的位于桥头镇新城区110-112号的土地出让给被告建房，并与被告签订了购地建房协议书，负责协助被告申请土地使用权证。被告支付了相关费用后，自建了被编为桥头镇新城路190号、192号的2间5层合计600平方米的房屋。桥头镇经济发展总公司尚未给被告办理申领土地使用权证。2.原告通过其亲属房凤华介绍，认为其有能力可以通过办理购地建房协议的变更手续的方式购买被告的上述房屋。2017年6月10日，原告通过其亲属房凤华支付20000元定金的方式拟购买被告上述房屋，因未能办理变更购地建房协议手续，被告将20000元定金退回给原告。3.2017年12月8日，原告认为其变更购地建房协议书的手续调解成熟，再次向被告购买上述房屋，故签订了二手房屋买卖合同，约定原告向被告支付200000元定金，双方到桥头资产公司办理变更购地建房协议时，原告向被告支付购房余款1850000元。合同签订后，原告向被告支付了200000元定金，被告应原告要求，双方多次前往桥头资产公司办理购地建房协议变更手续，由于原告认为变更手续条件尚未成熟，故被告仍在等待。4.案涉合同是双方在自愿、公平、意思真实的情况下签订的，此二手房的买卖实际是变更购地建房协议书的手续，不违反国家强制性规定，依法有效。合同签订后，被告积极配合履行约定的义务，应原告的要求多次前往桥头资产公司办理变更手续，无论是主观上还是客观上都在推进合同的履行，没有任何违约行为。原告提出解除合同，恰好证明原告严重违约，原告无权要求被告支付违约金及返还定金。请求驳回原告的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2017年12月8日，原告作为买方与两被告作为卖方签订了二手房屋买卖合同，约定被告将位于广东省东莞市**********、192号的2间五层房屋（建筑面积共600平方米）出售给原告，包括附属固定设施设备、水电、装饰装修等；房屋为自建住房，通过购买地块使用权方式获得；房屋的权属证号为桥头镇经济发展公司购地建房协议书桥总99字37号；房屋成交价为205万元，签订合同当日支付定金20万元，双方到桥头资产公司办理变更购地协议书付清余款185万元；双方未按照协议履行义务造成协议无法执行，过错方应按定金双倍赔偿等。合同签订后，原告通过房秀娟向被告古立化支付了定金200000元。2019年10月11日，原告以双方多次到桥头资产公司无法办理购地建房协议书的变更手续为由诉至本院，提出上列诉求。被告确认桥头资产公司暂时无法办理购地建房协议书的变更手续，但主张原告在签订合同前已知悉地块及房屋的情况，合同签订后，被告积极推进合同的履行，不存在违约和过错。经查，1999年9月27日，被告古立化作为乙方与桥头镇经济发展总公司作为甲方签订了编号为桥总99字037号购地建房协议书，约定甲方将位于桥头镇新城开发区新城大道南路110、112号共100平方米的房地出让给乙方，甲方协助乙方申领土地使用权证。被告主张其购得前述土地后，在该土地上自建了上述桥头镇新城路190号、192号2间五层共600平方米的房屋。经本院向东莞市自然资源局、东莞市**********调查，案涉地块位于桥头镇李屋村，地块已办理农村集体土地所有权确权登记，权利人为东莞市桥头镇李屋股份经济联合社农民集体，土地证号为东府集有（2013）第1900250800027号，土地所有权属性质为集体土地，未办理建设用地使用权登记，案涉地块的利用现状地类为建设用地（村庄）。查无该宗地地上建筑物的房屋登记信息记录。原告认为，案涉房屋的土地为集体土地，原、被告均不是集体组织成员，案涉合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。被告则认为，双方在签订合同前对于房屋及土地的现状均已知悉，案涉房屋买卖合同实际是通过变更购地建房协议书的方式实现的，因此合同有效。本院认为,本案为农村房屋买卖合同纠纷。案涉房屋所占土地属于集体所有土地，未办理建设用地土地使用权登记，地上房屋亦未办理权属登记，不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条规定的可以流转的情形，故案涉二手房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因案涉二手房屋买卖合同无效，被告所收取购房款应予以返还，故对原告请求被告返还购房款200000元本院予以支持。对于利息，双方在合同签订前对于房屋的状况均已知悉，因此对于合同无效双方均有过错。同时，签订合同后，被告基于二手房屋买卖合同的约定及合同履行的信赖，持有定金并无不妥，故对原告起诉前的利息本院不予支持。被告应向原告支付自起诉之日即2019年10月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿之日止的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告古立化、张梅于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告房伯加购房款200000元及利息（以200000元为基数，自2019年10月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿之日）；二、驳回原告房伯加的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4630元（原告房伯加已预交），由原告房伯加负担420元，由被告古立化、张梅负担4210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  丘其军审判员  钟凤媚审判员  曾昭串二〇二〇年五月二十六日书记员  邵雪文李晓幼