广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终699号 上诉人（一审被告）：郭宙，男，1980年7月23日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被上诉人（一审原告）：梁储，男，1988年12月31日出生，汉族，身份证住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市长洲区。 一审第三人：梧州市美好房地产置业有限公司，住所地广西梧州市长洲区新兴珠宝路1号第32幢一层7号，统一社会信用代码91450400MA5NGCWY9Y（1－1）。 法定代表人：苏勇。 委托诉讼代理人：黄轩，该公司职员。 上诉人郭宙因与被上诉人梁储及一审第三人梧州市美好房地产置业有限公司（以下简称：美好置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初263号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭宙上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清。上诉人与被上诉人在第三方美好置业公司签订《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》，约定上诉人把其即将继承所得的房产转让给被上诉人，由第三人提供居间服务，被上诉人同日向上诉人支付定金30000元，其中10000元由第三方即美好置业公司以佣金形式向上诉人收取。2019年9月18日被上诉人向上诉人支付部分房款5000元。根据协议第八条，买卖双方应于12月31日前共同到第三人处签订登记文本，又根据协议第三条全额房款结清当日交房。上诉人从签订合同开始都希望把涉案房屋出卖给被上诉人，被上诉人对房屋办理继承和过户到其名下手续是知情的，办理手续是需要大量时间，本来是美好置业公司全权办理，但到了10月份美好置业公司不再参与办理，全部由上诉人自己去办理，但上诉人对办证业务不熟悉。2019年10月份被上诉人说想要将涉案房屋先装修，想提前拿钥匙，上诉人都破例提前交房给被上诉人，而且作为第三人美好置业公司有义务去提醒和帮助去办理继承和过户手续，但美好置业公司没能尽到责任，导致房屋不能及时过户，不能全部由上诉人承担责任，美好置业公司也有责任。二、一审法院认定违约金金额过大。因不能达成交易不全是上诉人责任，所以一审法院认定由上诉人承担全部违约金是不当的。 梁储辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 美好置业公司辩称，原审判决正确，请求二审法院予以维持。 梁储向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《房地产买卖居间协议书》及《补充协议》；2、判令被告退还已付房款5000元、双倍返还定金60000元及支付违约金1000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月8日，经第三人美好置业公司居间介绍，原、被告及第三人共同签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：1.乙方（原告）委托丙方（第三人）以下列条件居间购买甲方（被告）的房地产，房屋座落梧州市万秀区，建筑面积56.25平方米，产权人郭天辅，权证编号梧房权证万秀字第××号；2.房屋价款110000元，首期款（含定金）于协议签订当日内支付甲方；3.甲、乙双方定于2019年12月31日前共同赴丙方处签订登记文本，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行本条所述事项，则已支付给甲方的定金不予返还。同日，三方当事人又签订《补充协议》，约定：因该房地产需办理继承权手续，由原业主郭天辅继承至甲方（被告）名下，甲方保证其对该房产拥有完整所有权，否则由此引起纠纷须由甲方承担全部责任；甲、乙（原告）双方必须配合丙方（第三人）办理所有关于该房产相关过户手续，不得无正当理由拖延办理相关手续，否则所引起的违约责任由拖延方承担。同日，原告支付30000元购房定金给被告，之后又于2019年9月18日支付5000元购房款给被告，被告分别出具《收款收据》（编号0000306、编号0000311）予以确认。之后，因被告未能依《房地产买卖居间协议》约定于2019年12月31日前履行签订登记文本义务，原告遂诉至该院，并提出上述诉讼请求。 另查明，涉案房屋即位于梧州市万秀区现登记在被告郭宙名下。 上述事实，有原告梁储提交的房地产买卖居间协议、补充协议、收款收据（编号0000306）、收款收据（编号0000311）、不动产登记资料查询结果证明及庭审笔录予以证实。 一审法院认为,原、被告及第三人共同签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应共同恪守和全面履行。原告依约支付购房定金及部分购房款给被告，被告却未能依约履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除之规定，原告主张解除其与被告、第三人共同签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，该院依法予以支持。对原告主张被告退还已付购房款5000元及双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条之规定，因被告的违约行为致原告受有损失，被告依法应对原告的损失承担赔偿责任，故原告该项诉讼请求，合理合法，该院依法予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，本案原告支付的30000元定金已超过房屋总价款110000元的20%，该院依法将本案定金调整为22000元，其余8000元按购房款处理，故被告应向原告双倍返还定金额为44000元，并返还原告购房款合计13000元（5000元＋8000元）。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决：一、解除原告梁储与被告郭宙、第三人梧州市美好房地产置业有限公司于2019年8月8日签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》；二、被告郭宙应于本判决生效之日起十日内退还购房款13000元给原告梁储；三、被告郭宙应于本判决生效之日起十日内返还双倍定金44000元给原告梁储。案件受理费2500元，减半收取计1250元（原告梁储已预交），由原告梁储负担170元，由被告郭宙负担1080元。 本院二审期间，上诉人郭宙向法庭提交新证据如下：证据1、佣金确认书一份，拟证明上诉人交了10000元佣金给美好置业公司。证据2、微信聊天记录一份，拟证明上诉人积极办理过户手续，并没有拖延时间。一审第三人美好置业公司向法庭提交微信转账记录三份，拟证明美好置业公司的职员霍灿彬积极办证。经质证，被上诉人梁储对佣金确认书及微信聊天记录的真实性不予认可；一审第三人美好置业公司对佣金确认书无异议，但对微信聊天记录不发表意见；上诉人郭宙对2421元的微信转账记录无异议，对其余两份微信转账记录不认可；被上诉人梁储对三份微信转账记录不认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因上诉人郭宙及一审第三人美好置业公司提交的证据与本案无关联性，上述证据本院不予采信。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人郭宙应否双倍返还定金给被上诉人梁储的问题。本案中，上诉人与被上诉人及一审第三人共同签订的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应共同恪守和全面履行。各方签订的《房地产买卖居间协议》明确约定：为配合该房地产产权过户手续，甲（上诉人郭宙）乙（被上诉人梁储）双方就该房地产买卖事宜应另行签订行政部门要求的《房地产买卖合同》（简称登记文本）。甲、乙双方定于2019年12月31日前共同赴丙方处签订登记文本，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。现上诉人未在2019年12月31日办理好其享有产权的相关房产证件，致使产权过户手续未能依约办理，构成违约，应予承担向被上诉人支付双倍定金的违约责任，一审法院依据合同约定认定上诉人郭宙双倍返还定金给被上诉人梁储并无不当，本院予以维持。上诉人认为一审第三人应向被上诉人承担部分违约责任的主张与合同约定不符，本院不予支持。另外，上诉人称44000元的违约金过高的主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费250元（上诉人郭宙已预交），由上诉人郭宙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王益民 审 判 员 李 勉 审 判 员 任 军 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 姚石群 书 记 员 吴卓奇