广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7277号原告（反诉被告,以下简称原告）：广州市泽方圆实业有限公司，住所地广州市白云区太和镇丰泰小区2号。法定代表人：温少杰。委托诉讼代理人：王皓玮，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤嫦，广东沁森律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州菲尔电子有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨林街47号1106房之M413房（仅限办公用途，不可作厂房使用）。法定代表人：文俊。委托诉讼代理人：王建华，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市泽方圆实业有限公司与被告广州菲尔电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市泽方圆实业有限公司的委托诉讼代理人王皓玮、李凤嫦，被告广州菲尔电子有限公司的委托诉讼代理人王建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市泽方圆实业有限公司诉称：2013年11月5日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区太和镇广从三路路段田心村丰泰小区物业（以下简称租赁屋）租给被告使用，租期从2013年12月至2018年12月共五年，第五年租金为41839元，合同约定被告如提前退租，原告有权没收保证金等，原告收取的保证金为34500元。同日，双方签订《防火安全责任合约》，就消防责任及损失赔偿等内容作出约定。2016年10月20日，租赁屋因屋内锂电池发生爆燃引起火灾，后租赁物被公安部门查封。2017年3月1日，被告称其向法院提起诉讼就火灾损失向电池厂商及保险公司索赔，诉讼期间因法院会勘查现场及需委托专业机构评估损失，故要求原告保留火灾现场，故双方签订《厂房解除查封协议书》。该协议中，双方同意原租赁合同继续履行，自2016年12月10日起租金调整为每月2万元，被告需月底前支付当月租金，否则按照全额支付。被告负责房屋赔偿费用，并保证持续处理索赔事宜，向第三方主张房屋损失等。签订协议书后，被告依照该协议交租至2018年1月，2018年2月交纳部分租金12000元，2018年3月21日，被告提前退租，将厂房钥匙交给原告。2017年12月，双方委托广州市华盟价格事务所有限公司就火灾后房屋修复费用进行评估鉴定，2018年6月19日，该鉴定机构出具报告，评估价格为508970元。评估报告出具后，被告拒绝向原告支付修缮费用，称该费用其已向第三方索赔，等判决后由第三方承担。因诉讼时间长，为避免损失扩大，原告只得自行出资先行修缮房屋。后原告得知被告在向第三人提起的案件中未依《厂房解除查封协议书》约定主张房屋损毁及租金损失。原告认为，被告的违约及不诚信行为，导致租赁物受损并造成原告租金收益等损失，故诉至法院，请求判令：1、原告没收被告保证金34500元；2、被告向原告支付租金人民币43335元及租金利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款利息标准计算：以29839元为基数，从2018年3月1日起计至被告实际清偿之日止；以13496元为基数，从2018年3月22日起计至被告实际清偿之日止）；3、被告向原告赔偿房屋修缮费用共计人民币516992元；4、被告向原告赔偿房屋租金收益损失376551元；5、被告向原告赔偿其他损失共计人民币13200元（火警费用10000元、公证费3200元）；6、被告承担本案诉讼费用。被告广州菲尔电子有限公司辩称：原告的诉求无事实依据，请求法院依法驳回。双方是经过协商终止租赁合同的，被告不存在违约行为，终止的根本原因是案外人产品质量问题导致火灾，被告并无过错。终止合同时，被告也支付了剩余租金12000元等，将房屋钥匙交付给了原告。原告房屋修缮结果如何未提供相应的证据，仅有合同，不足以证明涉案房屋已经修复完毕，涉案房屋的损害是案外人产品质量问题导致，被告认为应该向案外人追究损害赔偿责任。关于租金收益损失，原告无事实和法律依据，经过协商终止合同，终止前涉案房屋处于空置状态，原告收回房屋之后主张房屋租金收益损失没有依据。原告主张的火警费用10000元、公证费3200元，没有事实依据，没有合同约定和法律规定被告需承担该部分费用。被告广州菲尔电子有限公司向本院提出反诉称：2013年11月5日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区太和镇广从三路路段田心村丰泰小区物业（以下简称租赁屋）租给被告经营使用，租期从2013年12月至2018年12月，用途为从事电动车系列及装配，被告向原告支付了保证金34500元，合同约定期满迁出时，原告应无息退还保证金，合同履行期间，被告均按合同约定按时足额支付租金。2016年10月20日，被告正常生产经营过程中，因第三方的锂电池发生爆燃引起火灾。火灾发生时，被告工作人员即刻拨打火警电话，第一时间使用消防器材开展灭火行动，由于灭火器无法扑灭，即刻使用厂房内的消防栓进行灭火，但却发现消防栓没有水。为保障人员生命安全，先行疏散人员，后经消防部门成功灭火。由于原告厂房的消防设施无法正常使用，导致被告无法在宝贵的第一时间使用最有效的方式灭火，造成被告损失严重扩大。火灾事故的发生，起因是供应商的电池质量问题，火灾事故未能及时扑灭及损失的扩大，与原告消防栓没水有直接关系。后由于无法继续使用房屋用于经营，为诉讼和现场勘查需要，双方经协商一致，自2016年12月10日起，租金调整为每月2万元，被告按约定支付租金，2018年3月21日，双方协议一致同意终止租赁合同关系，被告于同日将厂房钥匙交给原告。2017年12月，为向第三方诉讼索赔需要，双方协商委托广州市华盟价格事务所有限公司就房屋修复费用进行评估鉴定，原告对评估不服，要求增加费用，2018年6月19日，鉴定机构出具新的报告，大幅提高了评估价至508970元。在被告诉请第三人的案件中，判决认定原告建筑物楼顶消防水池的水闸被关闭，消防栓无水造成救火延误导致损失扩大，最后判决第三方承担80%责任，被告承担20%责任。综上，被告认为双方协商一致提前终止租赁合同，原告应退还保证金。火灾事故是第三方产品质量导致，被告并无过错，但火灾发生时，因原告擅自将消防栓供水系统关闭，导致救火延误及损失扩大。显然，原告存在严重不当行为，未尽到安全保障义务，对被告造成的相关损失，应承担赔偿责任。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告退还被告保证金34500元；2、原告赔偿被告经济损失共计人民币516493.8元；3、原告承担本案的诉讼费用。原告广州市泽方圆实业有限公司针对反诉辩称：1.原告有权没收被告的保证金，根据《房屋租赁合同》约定，被告出现逾期交付租金及管理费或提前退租两种情形之一的，原告有权没收租金按金，被告从2018年2月开始未足额支付租金，且在3月21日将钥匙交回，存在提前退租情形，故基于被告的违约行为，原告有权没收保证金。本案中，双方从未合意解除租赁合同，是被告单方提前退租将钥匙交回原告。2.原告无任何过错，被告的损失系其自身违约及违法行为以及第三人产品侵权行为导致，原告无需向被告进行任何赔付。首先，被告因实际占用我方物业，支付租金、垃圾费及缴纳电费是其基本义务，故该部分损失无权在本案中向我方提出；其次，无论被告因火灾造成损失如何，我方为无过错方，其提出的主张均不应得到支持，被告对涉案事故损失扩大部分应承担责任，原因是被告改变了建筑物的用途和使用性质但未重新申请消防验收、事故发生时消防通道被货物堵塞、建筑物楼顶消防水池水闸被关闭导致消防栓无水。3.被告存在明显的欺骗行为，导致我方因诉讼时效已过丧失对电池厂商和保险公司的胜诉权，令我方受损利益无法得到实际保障。综上，被告的主张缺乏事实依据和法律依据，请求驳回被告的所有诉求。经审理查明：2013年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租厂房一幢两层、办公楼宿舍一幢四层，地址位于广州市白云区太和镇广从三路路段田心村丰泰小区，乙方用于从事电动自行车系列及装配，所有牌照许可证由乙方自行办理，但甲方应有责任提供相关资料给予配合（产权证消防证等）；物业建筑面积总体大约为2800平方米，租赁期限自2013年12月10日至2018年12月9日共五年，租金租赁期头两年为每月34500元，第3年为每月37950元，第4、5年为每月39847元、41839元，乙方须于每月1号至10号前支付当月房租；免租期为2013年11月10日至2013年12月10日，签订本房产租赁合约同时，乙方先缴付贰个月的租金给甲方（其中壹个月作为保证金，另壹个月作为免租期后的第一个月租金），合计69000元，在乙方租赁期满迁出时，甲方将保证金无息退还乙方；租赁期内，乙方不得提前退租，否则甲方有权没收乙方所交租金按金；租期内，甲方不得提前终止合同，否则甲方须退回乙方租金按金及赔偿乙方的一定的损失等。同日，双方签订《防火安全责任合约》，载明：甲方将自有房屋位于广州市白云区太和镇广从三路路段田心村丰泰小区2号厂房两层、办公楼及宿舍四层共面积约2800平方米出租给乙方使用。因为是用作生产及仓库的场所，有防火安全隐患，故特订立安全责任合同，利于乙方切实搞好防火工作及分清责任，订立如下几点：一、甲方出资已配备好各楼层的消防管及消防喉，并确保其能正常使用。厂房两层均有二条消防通道，是保障员工安全生产，一旦发生事故可迅速疏散人员的通道，乙方需保证其畅通，划好疏散指示标志，以防事故发生，确保人员安全。二、乙方需按国家防火条例进行布局，移动灭火器自行配备充足，应向全体员工普及防火救火逃生的知识，结合本单位特点的防火安全知识，要配置适合工场的灭火装置，做到人人有责，责任到人。三、由乙方产生的事故，乙方责任人应承担一切后果，甲方不负一切责任及所带来的经济刑事后果。四、由乙方产生的事故，乙方还要向甲方赔偿所有损失等等。2017年3月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂方解除查封协议书》，记载：关于甲方承租乙方的位于广州市白云区太和镇广从三路198号的厂房于2016年10月20日发生火灾，随后火灾现场被公安部门查封，现甲乙双方自愿同公安部门解封现场并达成以下协议：一、双方均自愿同意公安部门解封。火灾现场，不得有干扰、阻碍的行为。二、现场解封后任何无关人员不得进入现场。三、双方可以搬动火灾核心区域以外未过火、未受火灾影响或者不需要责任人赔偿的物品。四、甲方保证本次解封后搬动物品的目的仅为减少损失以及合理利用火灾现场中尚有残值的物品，甲方保证将持续处理火灾后续的索赔事宜（如向保险公司追偿），绝不会逃避责任，保证维护乙方的合法权益；五、双方继续履行房屋租赁合同，鉴于火灾事故，乙方同意从2016年12月10号开始，按照此协议约定厂房租金减免一半收取，即租金调整到每月20000元，11月份的租金酌情调整26000元。鉴于甲方已经向乙方支付了房租12000元，双方同意按照如下方式支付租金：1.2017年3月2日支付11月份-2月份的租金74000元，另甲方应向乙方支付上半年垃圾费3000元，合计甲方应向乙方支付77000元；2.协议签订后，此后每月租金在月底前支付租金，未支付则按全额支付；3.清场时间初定于2017年4月底完成，如未按时乙方有权采取法律行动；4.因火灾引起所有的房屋损失，建筑物的损毁及其产生的修缮，检测等房屋费用，在诉讼期间乙方拥有知情权，具体赔付费用、时间、金额按照法院裁定为准，甲方负责房屋赔偿费用，乙方负责维修，双方共同遵守。如果甲方在诉第三方（电池厂家或保险公司）的产品质量责任赔付诉讼中，获得第三方对甲方按照与乙方签订的房屋租赁合同所约定的租金（每月39750元）损失的赔付，甲方承诺在收到赔付后，对第三方赔付相对应的月份乙方减免甲方的租金予以补偿。2018年3月21日，曹雪金出具手写收据，载明：收到菲尔电子厂交来2月份部分租金12000元（2月10日-3月10日），另收到厂房钥匙一串。2017年12月30日，原、被告共同委托广州市华盟价格事务所有限公司就涉案厂房主体建筑结构在火灾后的修复费用进行评估。2018年6月19日，该鉴定机构出具穗华价估【2018】243号关于广州菲尔电子有限公司火灾后厂房结构加固内部还原修复价格（复核）评估结论书，载明：评估基准日2016年10月20日，价格评估结论涉案厂房结构加固内部还原修复工程价格为508970元。诉讼中，关于房屋修缮费用，原告主张516992元。为此，原告提交其与广州市谊泰机电工程有限公司于2018年8月14日、2018年12月7日签订的《广州市泽方圆实业有限公司（广从路198号）（广州市菲尔电子有限公司）原址火灾后厂房内部修复工程合同》及《广州市泽方圆实业有限公司（广州市菲尔电子有限公司）原址火灾后厂房内部修复工程合同隐蔽工程加账项目》，其中厂房内部修复工程合同记载工程款分四期支付，前三期金额分别为124322元、165762元、103602元，另留工程款的5%即20720元为保质金，一年后按时支付给乙方等；广州市谊泰机电工程有限公司开具发票6张，发票金额分别为100000元、24322元、100000元、65762元、100000元、3602元，共计393686元，另有广州银行业务委托书三份亦显示原告向广州市谊泰机电工程有限公司分别转账124322元、165762元、103602元，共计393686元；隐蔽工程加账项目记载各项费用总金额为29286元，广州市谊泰机电工程有限公司开具了相应金额的发票，另有广州银行业务委托书一份亦显示原告向广州市谊泰机电工程有限公司转账29286元；提交其与广州市增城金至轩门窗加工厂签订的《工程施工合同》一份，约定将厂房火灾修复工程铝合金窗装修改造施工项目等发包给广州市增城金至轩门窗加工厂施工，后广州市增城金至轩门窗加工厂开具发票四张，金额分别为9800元、9600元、9800元、9800元，共计39000元，另有广州银行业务委托书一份亦显示原告向广州市增城金至轩门窗加工厂转账39000元；提交其与增城正果永华玻璃店于2018年12月20日签订的《工程施工补充协议》一份，记载:……双方同意在做窗台的同时把剥落的墙壁铲掉重新用水泥沙批荡，并作为一项新增工程乙方包工包料完成后由甲方付款34300元，给甲乙双方指定的工程师傅蔡要德等人作工程款等，根据曹雪金银行流水，其于2019年1月20日向蔡要德转账29300元，附言工程款，蔡要德作为收款人于2018年12月25日出具收据一份，记载今收到温少杰先生交来预付工程现金5000元正。上述工程款共计516992元（含保质金20720元）。2018年9月18日，广州市白云区太和镇田心经济联合社出具专用收据，记载缴款单位菲尔电动车厂，项目菲尔厂2016年火警费用支出补偿款，缴纳金额10000元，该款项由曹雪金通过银行转账给广州市白云区太和镇田心经济联合社。2018年11月10日，广州市谊泰机电工程有限公司作为施工单位出具《单位工程竣工验收证明书》，记载涉案厂房修复工程按火灾后建筑结构鉴定报告完成，合同造价414406元等，原告在产权业主验收意见处盖章。关于涉案租赁物业是否有合法规划报建手续的问题。原告提交了四份农村（墟镇）宅基地使用证及一份白云区太和镇建房许可证，拟证实涉案物业有合法产权证明，属合法建筑。四份农村（墟镇）宅基地使用证记载的使用人分别为广州市泽方圆实业有限公司（结构框架，层数贰层）、温少杰（结构框架，层数三层）、曹雪金（结构框架，层数贰层）、温立恒（结构框架，层数贰层）；白云区太和镇建房许可证记载：……经研究同意批准集体合作社温少文在本镇用地建房……建筑结构框架，层数2层，建筑面积1750平方米等。另查，就涉案火灾事故，被告于2017年3月1日向本院提起诉讼即（2017）粤0111民初3383号案，该案在审理中已查明的事实有：1.2016年10月20日13时30分，位于广州市白云区广从三路自编198号（上述租赁地址）菲尔公司首层车间发生火灾，起火部位在首层西侧的电动车售后维修服务部内，并由此蔓延至首层的车间等部位，过火面积约300平方米，火灾烧毁了部分电动车锂电池、电动车配件、包装材料等物品，火灾中无人员伤亡。火灾当日，广州市公安局白云区分局出具《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾系由于放置菲尔公司首层电动车售后服务部内的电动车锂电池发生爆燃，并引燃附近可燃物所致。2.在3383号案审理过程中，经菲尔公司申请，本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对菲尔公司厂房一楼因火灾造成的物品损失价格进行评估，该评估公司于2018年5月14日作出评估结论书，结论为广州市白云区广从三路自编198号厂房一楼因火灾造成的物品损失价值在评估时点为1305080元。3.在3383号案审理中，菲尔公司陈述涉案物业向广州市泽方圆实业有限公司承租，该物业已进行了一次消防验收，未进行二次消防验收。经菲尔公司申请，本院向广州市公安局白云区分局防火监督大队调取了穗公云防验［2001］第1458号建筑工程消防验收意见书，该意见书证实经验收，有关厂房的布局、电气设施、消火栓、灭火器材等基本能符合安全要求，同意投入使用，投入使用应进一步健全制度，确保消防安全。经向广州市公安局白云区分局防火监督大队调查，该大队民警证实穗公云防验［2001］第1458号建筑工程消防验收意见书可以视为一次消防验收，说明该建筑物经过消防验收，如新的承租人改变用途或使用性质，应由承租人重新申请消防验收，即二次验收。4.在3383号案审理中，本院调取了公安机关的调查材料，火灾现场勘验笔录记载：勘验时间2016年10月20日16时至17时50分，勘验地点广州菲尔电子有限公司首层仓库，勘验情况:2016年10月20日13时许，接分局指挥中心警情，位于广州市白云区广从三路自编198号广州菲尔电子有限公司发生火灾，经了解，该起火灾由广州菲尔电子有限公司厂房首层西侧的售后维修服务部开始发生，波及首层仓库西侧及中部，过火面积300多平方米，火灾烧毁了部分电动车锂电池、电动车配件、包装材料等一批物品，火灾中无人员伤亡。发生火灾的厂房为一栋两层钢筋混凝土结构建筑，首层为零件及配件仓库，二层为车间及成品仓库，其中首层西侧的楼梯附件为售后服务部，售后服务部往西是技术部，其上方有一钢架阁楼，首层东侧是两个零件仓库，中间用铁丝网作分隔，零件仓库内为连排的货架，堆放有大量的电动车配件等物品，从现场建筑物的外观看，首层窗户已基本破损，二层窗户则部分破损，其中西侧的玻璃破损较为严重，首层窗户上方的烟熏痕迹较浓；统观整个火灾现场，主要过火区域位于首层，从物品的烧损情况看，中部偏西区域最重，东侧则相对较轻，仓库区内有联排的货架，从货架的变形变色情况看，西侧楼梯附近（原售后服务部处）的钢货架呈现深黑褐色、褐色、黄褐色等，程度依次减轻，从首层楼顶的过火情况看，原售后服务部处对应的天花顶部批荡脱落，外露钢筋，烧损最严重，原售后服务部往西处有大量包装纸皮等杂物残骸，纸皮堆垛的烧损情况呈现东低西高，向原售后服务部处倾斜。重点勘查原售后服务部处的痕迹，该处有一排钢货架，钢货架内的物品已被烧毁，残骸跌落在货架附近，货架附近散落大量圆筒管状锂电池残骸，其中部分电池残骸端部破裂，货架上方为钢架阁楼，阁楼已坍塌，剩下部分弯曲的钢架。侯文剑于2016年10月20日17时17分向公安机关证实，其本人在菲尔公司任工厂一职，负责全面工作，是安全消防责任人。公司由两栋楼房组成，南边是三层楼的仓库和工厂，首层和第二层是钢筋混凝土结构，第三层是钢结构，北边四层楼房，是办公和住宿用途，两栋楼房之间有一条过道，约4.5米宽，作为车辆、人行通道和消防用途。2016年10月20日下午13时50分接到员工电话称工厂着火，回厂看到靠南方的建筑首层着火，主要集中在售后服务部和附近仓库位置，消防车和武警官兵正在扑救，经过一个多小时才将火熄灭。其本人每月均对员工进行火灾逃生和灭火器使用的培训，但没有进行演练，员工不懂得消防栓、水带和水枪的使用。公司每月月底和月初均进行消防设施检查。今天消防员在救火当中，因为两栋楼房之间的消防通道被货物堵塞，造成消防员无法通过，后来通过大型机械将货物搬走才可以深入火场救火；公司还因为建筑物楼顶的消防水池关了水闸，消防栓没有水，造成救火延误。损失暂时不清楚，过火的首层为仓库，主要存放电动车锂电池、轮胎等配件。火灾原因是工厂售后服务部的锂电池自燃引起其他物品燃烧引起火灾，首层包括售后服务部和仓库，服务部约十多平方米，服务部和仓库有一条六米宽的通道，通道上堆放了退回的物料。10月21日，侯文剑向公安机关证实火灾过火面积约300平方米，烧毁的物品主要是锂电池组、轮胎、脚踏等电动车配件，经过昨晚工厂人员对物品的清点，初步损失约300000元，起火原因是摆放在售后服务部内的锂电池爆燃引起的火灾，因为建筑物楼顶消防水池的水闸关了导致消防栓没有消防水，是其日常管理不到位造成的。鄢定海于2016年10月20日17时37分向公安机关证实，其本人是菲尔公司售后服务部人员，当时其正在售后服务部上班，听到旁边的响声，顺着响声方向看，发现旁边堆放着的曾经维修过的电动车锂电池爆燃着火，引起旁边其它工厂退回的货物着火，迅速传递过去仓库，一开始拿灭火器尝试灭火，火势太猛，没有喷灭，还尝试用消防栓灭火，可没有水，只能将电源电闸拉下和报火警等消防员过来，没多久消防员赶到现场，用水枪将火扑灭。不清楚消防栓为何没有水，公司平时没有进行消防演练，不清楚平时是否消防检查，公司两栋楼之间的消防通道被货物堵塞，延误了救火速度。本院于2018年8月27日作出（2017）粤0111民初3383号民事判决，认定火灾事故发生时，菲尔公司使用现有建筑物进行电动自行车生产和储存，改变了建筑物的用途和使用性质，但未重新申请消防验收，即二次消防验收，火灾事故发生时消防通道被货物堵塞，建筑物楼顶消防水池的水闸被关闭，消防栓无水，造成救火延误，导致损失扩大，菲尔公司应承担20%责任；认定菲尔公司厂房一楼因本次火灾造成财物损失1305080元，各方按照承责比例进行赔付。该判决已发生法律效力。再查，2018年10月15日，被告就3383号案未主张的损失项目再次向本院提起诉讼，本院立（2018）粤0111民初13708号案进行审理，在该案中，被告主张的赔偿项目有：厂房一楼外走廊及二楼存放的电动车成品、半成品及物料配件等损失；厂房一楼和二楼的生产设备、配套设施等损失；火灾后租金等损失；火灾后停产期间内的经营纯收益损失；员工工资损失以及外宿费用损失。该案经一审、二审法院审理，对于被告主张的厂房一楼外走廊及二楼存放的电动车成品、半成品及物料配件等损失；厂房一楼和二楼的生产设备、配套设施等损失；火灾后租金等损失以及员工工资损失四个项目的赔偿请求予以支持，并根据生效判决认定的承责比例由各方进行赔付。庭审中，关于原告的各项诉讼请求，其明确：因被告存在拖欠租金及提前退租的情形，故主张没收保证金；因被告未依约支付租金，故主张按原租赁合同计算租金并支付利息；根据《厂方解除查封协议书》，房屋修缮费用应由被告支付；在火灾后至房屋完成修缮期间，房屋一直无法正常使用，故该期间的收益应由被告支付；火警费用是指村委会派人去救火而收取的款项，公证费是为证据保全发生的费用。关于被告主张的经济损失516493.8元，其明确是两份生效判决确定的由其自行承担的损失。双方确认涉案房屋的钥匙被告于2018年3月21日交还给原告。关于涉案租赁合同的效力，原告认为合法有效，被告认为合同无效；经本院释明合同效力后，原告称如合同无效，其主张的租金变更为场地使用费，租金收益损失变更为场地使用费损失，其他诉讼请求不变，被告称坚持原诉讼请求。以上事实，有《房屋租赁合同》《防火安全责任合约》《厂方解除查封协议书》、收据（曹雪金出具）、评估结论书、《厂房内部修复工程合同》《隐蔽工程加账项目合同》、发票、广州银行业务委托书、《工程施工合同》《工程施工补充协议》、银行流水、收据（蔡要德出具）、广州市白云区太和镇田心经济联合社出具专用收据、《单位工程竣工验收证明书》、农村（墟镇）宅基地使用证、白云区太和镇建房许可证、民事判决书及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告虽提交了农村（墟镇）宅基地使用证及白云区太和镇建房许可证，但未能提交用地规划许可证、建设规划许可证、房产证等证据证实涉案的宅基地建设用房取得了建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证规定进行建设的，因此本院认定涉案房屋的建设并无上述许可证，涉案房屋的租赁合同应属无效。原告将无合法规划报建的房屋出租给被告，而被告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此，因合同无效，原告收取的保证金34500元依法应当予以返还，故本院对原告关于没收保证金的诉请不予支持，对被告关于退还保证金的诉请予以支持。关于原告主张被告支付场地使用费及利息的问题。在涉案租赁合同无效的情形下，被告仍应向原告给付实际占用涉案房屋的使用费至实际返还房屋之日止，该使用费可参照涉案租赁合同约定的标准或双方重新达成的协议进行计算。被告于2018年3月21日支付了2018年2月10日至3月10日期间的部分租金12000元，但其实际使用涉案房屋至2018年3月20日，故被告仍应向原告补交未足额支付的场地使用费及2018年3月11日至3月20日期间的场地使用费。关于支付标准，涉案《厂方解除查封协议书》是双方基于火灾事故后对有关事项后续处理达成的合意，双方均应恪守，该协议约定租金调整至每月20000元，每月租金在月底前支付，未支付则按全额支付，据此，因被告未按约定向原告足额支付场地使用费，现原告主张按租赁合同计算场地使用费并无不当。根据涉案《房屋租赁合同》，2018年2月10日至3月10日期间的场地使用费每月为41839元，被告应补交该期间的场地使用费29839元（41839元-12000元），交纳2018年3月11日至3月20日期间的场地使用费为13496元（41839元÷31天×10天），即被告应向原告支付场地使用费共计43335元。关于原告主张支付利息，因欠缺合同依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿房屋修缮费用的问题。根据双方签订的《厂方解除查封协议书》，约定因火灾引起所有的房屋损失，建筑物的损毁及其产生的修缮，检测等房屋费用，在诉讼期间乙方拥有知情权，具体赔付费用、时间、金额按照法院裁定为准，甲方负责房屋赔偿费用，乙方负责维修，双方共同遵守。据此，现原告主张被告赔偿房屋修缮费用，本院予以支持。关于房屋修缮费用的金额，原告主张是516992元（含保质金20720元），为此提交了《厂房内部修复工程合同》《隐蔽工程加账项目合同》、发票、广州银行业务委托书、《工程施工合同》《工程施工补充协议》、银行流水、收据（蔡要德出具）等证据予以佐证，因该金额与双方共同委托广州市华盟价格事务所有限公司就涉案厂房主体建筑结构在火灾后的修复费用进行评估而确定的工程价格508970元基本一致，本院予以认可，故被告应向原告支付房屋修缮费用516992元。关于原告主张被告赔偿场地使用费损失的问题。被告于2018年3月21日将涉案房屋的钥匙交还给原告，合同终止履行。无效合同终止以后，不存在合法的可得利益，故原告该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿其他损失（火警费用、公证费）的问题。原告提供的收据及银行流水虽显示其向广州市白云区太和镇田心经济联合社缴纳火警费用支出补偿款10000元，但该费用的性质及收取依据不明，双方也未约定该项费用的负担问题，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持；关于公证费，因欠缺合同依据，本院亦不予支持。关于被告主张原告赔偿经济损失的问题。被告称火灾事故未能及时扑灭及损失的扩大，与原告消防栓没有水有直接关系。根据《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾系由于放置在被告公司首层电动车售后服务部内的电动车锂电池发生爆燃，并引燃附近可燃物所致；生效判决书认定火灾事故发生时，被告使用现有建筑物进行电动自行车生产和储存，改变了建筑物的用途和使用性质，但未重新申请消防验收，即二次消防验收，火灾事故发生时消防通道被货物堵塞，建筑物楼顶消防水池的水闸被关闭，消防栓无水，造成救火延误。据此，本院认为，被告承租涉案房屋后，作为实际使用人，对其租赁物负有管理和安全注意义务，根据《火灾事故简易调查认定书》，火灾发生的直接原因是电动车锂电池发生爆燃，并引燃附近可燃物所致；虽生效判决认定火灾事故发生时，消防栓无水，但该结论未经有关消防部门确认，且在火灾事故发生时，被告已实际占有使用涉案房屋长达近三年的时间，期间，其均未就消防栓无法出水的问题向原告提出过异议；此外，双方签订《厂方解除查封协议书》对有关事项的后续处理进行明确及纵观涉案火灾事故双方的协商、处理等，均未提及消防栓出水问题。综上，现有证据不足以认定原告对火灾事故的发生存在过错，被告主张原告赔偿其经济损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十八条、二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，广州市泽方圆实业有限公司向广州菲尔电子有限公司退还保证金34500元；二、于本判决生效之日起五日内，广州菲尔电子有限公司向广州市泽方圆实业有限公司支付房屋使用费43335元；三、于本判决生效之日起五日内，广州菲尔电子有限公司向广州市泽方圆实业有限公司支付房屋修缮费用516992元；四、驳回广州市泽方圆实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州菲尔电子有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13665.30元，由广州市泽方圆实业有限公司负担5903.7元，由广州菲尔电子有限公司负担7761.6元（于本判决生效之日起五日内直接支付给广州市泽方圆实业有限公司）；反诉受理费7160.44元，由广州市泽方圆实业有限公司负担233.52元（于本判决生效之日起三日内直接支付给广州菲尔电子有限公司），由广州菲尔电子有限公司负担6926.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  张 涛人民陪审员  区丽文二〇二〇年五月六日书 记 员  王嘉燕