苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初12108号原告：吴江市盛泽盛利织物整理厂，住所地苏州市吴江区盛泽镇林桑场内。诉讼代表人：王亚丽，系吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人负责人。委托诉讼代理人：史敏寅，江苏辰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜萍，江苏辰海律师事务所实习律师。被告：吴江市美迪纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇盛坛路999号。法定代表人：周荣根，该公司执行董事。被告：周美红，女，1967年10月17日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。上述二被告共同委托诉讼代理人：梅娜，江苏均锐律师事务所律师。原告吴江市盛泽盛利织物整理厂(以下简称盛利厂)与被告吴江市美迪纺织有限公司（以下简称美迪公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告盛利厂的原委托诉讼代理人惠志勤、被告美迪公司的委托诉讼代理人梅娜到庭参加诉讼。后经原告盛利厂申请本院追加周美红为本案的共同被告参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2020年1月10日、5月21日公开开庭进行了审理。2020年1月10日的庭审，原告盛利厂的原委托诉讼代理人惠志勤、被告美迪公司、周美红的委托诉讼代理人梅娜到庭参加诉讼。2020年5月21日的庭审，原告盛利厂的委托诉讼代理人史敏寅、卜萍，被告美迪公司、周美红的共同委托诉讼代理人梅娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛利厂向本院提出诉讼请求：1．确定原、被告签订的三份租赁合同已经解除；2.判令被告美迪公司支付自2017年7月10日起至2019年6月17日期间的房屋占有使用费691504元；3.判令被告周美红承担连带清偿责任；四、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院以(2017)苏0509破22号民事裁定书裁定受理了盛利厂破产清算一案，并指定江苏辰海律师事务所为破产管理人。根据被告提供的《房屋租赁合同》，原、被告共计签订租赁合同三份，情况分别为：2014年3月9日，原、被告签订第一份《房屋租赁合同》，合同约定租期自2014年3月9日至2034年3月8日止，租赁位置为G3、B16、B30、M8-9号房屋，租金共198万元抵谢时顺欠周美红欠款；同日，原、被告签订第二份《房屋租赁合同》，合同约定租期自2014年3月9日起至2034年3月8日止，租赁位置为H13-15房屋，租金共360万元抵谢时顺欠周美红欠款；2014年5月5日，原、被告签订第三份《房屋租赁合同》，合同约定租期自2014年5月5日至2034年5月4日止，租赁位置为F82-84号房屋，租金共156万元抵谢时顺欠周美红欠款。自原告破产受理后二个月内未通知被告继续履行上述三份租赁合同，根据《破产法》第18条之规定，原告与被告美迪公司签订的上述三份租赁合同已于2017年9月10日解除。另，租赁合同系继续性合同，原告持续以租金抵偿债务属于对被告的个别清偿，而根据《破产法》第16条之规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。故原告以租金抵债的行为自2017年7月11日起无效。2019年5月18日，盛利厂名下房屋拍卖成交，买受人于2019年6月17日交清余款，根据拍卖约定，拍卖款交清之日前租金由原告管理人收取，之后由买受人收取。被告在未付占有使用费的前提下持续使用上述房屋至今，严重侵害了原告利益，进而损害了盛利厂全体债权人之合法权益，另被告周美红为被告美迪公司的唯一股东，应对被告美迪公司的债务承担连带清偿责任。请求人民法院判如所请。美迪公司、周美红共同辩称：一、关于本案租赁合同的效力，原告应当庭提供当时出租房屋的不动产权证或者是相关联的证据，否则涉案的房屋为非法建筑，合同应当无效。退一步讲，即使合同有效，双方的权利义务参照内容，作为无过错的被告美迪公司有权要求原告赔偿因原告单方面的原因导致合同不能继续履行，而给被告美迪公司造成的损失，包括但不限于装修损失、经营损失等。二、根据原告与被告美迪公司之间签订的三份合同，租赁期限分别为2014年3月9日至2034年3月8日止、2014年5月5日至2034年5月4日止，租金每年分别为9.9万元不含税，18万元不含税，7.8万元不含税，租期均为20年，租金支付方式均为租金冲抵谢时顺尚欠周美红的部分欠款，因原告自身原因导致被告美迪公司没法继续承租，原告认为的合同解除时间点为2017年9月10日，即使到原告诉称的2019年6月17日时间点，产生的租金分别为522394.52元、949808.22元、399402.74元，总金额为1871605.48元。然而租赁合同签订前，谢时顺向被告美迪公司及被告周美红多次借款，原告的诉请远远不能冲抵谢时顺到目前为止未归还的欠款，根据（2018）苏0509民初6991号民事判决书，判决谢时顺于判决书生效时之日起10日内偿还被告美迪公司借款本金1000万元，然而到目前为止谢时顺仍没有履行，原告作为谢时顺个人投资的个人独资企业，两被告认为原告应当对谢时顺的欠款承担还款责任。三、自原告宣告破产后，被告美迪公司并没有继续使用涉案房屋，原告的主张没有任何依据。因此综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，另外合同签订的主体是被告美迪公司，与被告周美红没有关联，请求驳回对被告周美红的起诉。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509破22号民事裁定书、决定书，证明盛利厂于2017年7月10日被吴江法院受理破产清算以及指定江苏辰海律师事务所为管理人的事实。2、租赁合同复印件3份，证明原、被告共签订租赁合同三份，租金抵谢时顺欠周美红欠款。对于以租金抵债在原告破产情况破产清算的情况下，依据破产法第16条破产受理日之后的清偿行为应当是属于无效行为，如果谢时顺仍将原告的房屋出租以租金为其抵债，那么明显侵害了盛利厂全体债权人的利益，也是违背破产法规定的，是无效行为，故自2017年7月10日之后无法再进行租金抵债，之后被告继续使用房屋的，应向原告支付租金。3、2019年8月23日拍的照片4张，证明被告在未交纳租金的情况下，至少在持续使用原告房屋，管理人在2019年8月23日拍摄照片时被告美迪公司仍然还在继续经营。4、情况说明一份，证明被告持续使用原告的房屋至今。5、被告美迪公司的工商信息一份，证明被告美迪公司在2019年11月4日前唯一股东为周美红。虽被告美迪公司有两个股东，但在发生结欠原告租金时还是一人公司，故被告周美红仍应当对被告美迪公司的债务承担连带清偿责任。6、拍卖成交确认书、拍卖资产交接协议及附表，证明管理人于2019年5月17日与买受人签订了拍卖成交确认书，买受人于2019年6月17日付清拍卖成交价全款，并做了交接，故2019年6月18日前应由管理人收取租金、占有使用费，从侧面也可以证明被告美迪公司并未与管理人做交接。两被告围绕答辩理由依法提交了以下证据：银行转账记录二份、民事判决书一份，证明原告的投资人谢时顺欠被告美迪公司、被告周美红的借款金额较大，其中吴江法院已经判决的有1000万元。另外，三份合同签订之前产生的有780万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。两被告对原告举证的质证意见：1、对苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509破22号民事裁定书、决定书没有异议。2、三份《房屋租赁合同》的效力由法院依法认定，即使按照合同中明确的20年租金来冲抵谢时顺尚欠周美红的部分欠款，到被告美迪公司不再使用之日止的租金远远不能冲抵谢时顺未归还的欠款。3、四张照片与本案不相关联，不能证明原告的证明目的。被告美迪公司在原告宣告破产之后就没有再使用租赁的房屋，而且从照片上看到大门都是紧锁的，照片上也没有任何的位置标识，不能证明当时是被告美迪公司租赁的涉案房屋；照片的拍摄时间是2019年8月23日，不在原告诉请的期间内，不能达到原告的证明目的。4、对于情况说明的真实性、合法性、关联性均不予认可，情况说明与本案不相关联。在原告破产后被告已经归还了涉案的房屋，而且在上次庭审中原告代理人也承认已经接管了房屋，至于原告与买受人之间如何交接、何时交接，被告不清楚。5、对被告美迪公司的工商信息没有异议，但是现在被告美迪公司不是一人有限公司，是两个股东，法定代表人是周荣根。6、对拍卖成交确认书真实性没有异议，但拍卖成交确认书与本案不相关联。对于拍卖资产交接协议及附表的真实性由法院依法认定，但拍卖资产交接协议及附表与本案不相关联。因为拍卖资产交接协议中交接所涉及的租赁合同中写的是67家，67家都是原告后来同意继续租赁的，租赁的情况和租金收缴的情况与买受人的交接，原告没有通知被告继续租赁，所以并不在这份交接协议的名单中，故这份交接协议与本案不关联。原告对两被告举证的质证意见：对银行转账记录、民事判决书真实性没有异议，但银行转账记录以及民事判决书与本案没有关联性。所涉的银行转账记录系向谢时顺个人的转账，而民事判决书中也是谢时顺作为被告的民间借贷纠纷，与原告没有关联。即使原告是谢时顺个人投资的企业，在其破产清算情况下，其财产本身就不足以清偿全部债权人的债权，不应再对投资人的个人债务承担责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、4张照片的拍摄时间是2019年8月23日，从照片上看，房屋的门都锁着的，显示不出谁在使用照片中的房屋，但能看出是案涉的租赁房屋，故与本案是有联系的，且是真实、合法的，予以确认。2、对于情况说明，只有苏州瑞霖纺织科技有限公司的盖章，并无经办人员的签名，故不予确认。3、对于银行转账记录以及民事判决书，因借款发生在被告美迪公司、周美红与谢时顺之间，故与本案没有关联性，不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月9日，原告与被告美迪公司签订《房屋租赁合同》两份，其中，一份合同主要约定，由被告美迪公司租赁原告的位于建筑面积约330㎡房屋，租期为2014年3月9日至2034年3月8日止，租金支付方式及价格：为300元/㎡/年，每年租金为9.9万元(不含税价)，本合同签订后以本租金冲抵谢时顺尚欠周美红的部分欠款，20年的租金共计1980000元。另一份合同主要约定，由被告美迪公司租赁原告的位于建筑面积约600㎡房屋，租期为2014年3月9日至2034年3月8日止，租金支付方式及价格为300元/㎡/年，每年租金为18万元，本合同签订后以本租金冲抵谢时顺尚欠周美红的部分欠款，20年的租金共计360万元。2014年5月5日，原告与被告美迪公司又签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定，被告美迪公司租赁原告的位于建筑面积约260㎡房屋，租期为2014年5月5日至2034年5月4日止，租金支付方式及价格为300元/㎡/年，每年租金为7.8万元(不含税价)，本合同签订后以本租金冲抵谢时顺尚欠周美红的部分欠款，20年的租金共计156万元。本院于2017年7月10日作出（2017）苏0509破22号民事裁定，受理苏州亨通担保投资有限公司对盛利厂的破产清算申请，并于同日决定指定江苏辰海律师事务所为盛利厂管理人。2019年5月17日，原告管理人与买受人苏州瑞霖纺织科技有限公司签订了包括案涉房屋在内的拍卖成交确认书，苏州瑞霖纺织科技有限公司于2019年6月17日付清拍卖成交价全款。拍卖成交确认书约定，2019年6月18日前由管理人收取租金、占有使用费。被告美迪公司原系一人有限责任公司，股东为被告周美红。2019年11月4日，被告美迪公司的股东由被告周美红变更为被告周美红和周荣根。本院认为：原告盛利厂与被告美迪公司签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。本案主要争议在于原告盛利厂管理人能否依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除上述合同。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条赋予了破产管理人单方解除合同的特别权利。租赁合同具有继续性的特点，支付租金只是承租人的主要合同义务，而非全部合同义务，承租人还负有保管租赁物、返还租赁物等义务。在租赁期间届满之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中，同样出租人将租赁的占有、使用权让与承租人，也处于履行租赁合同的过程中。因此，只要租赁合同还在租赁期内，承租人与出租人的义务均未履行完毕。本案中，三份《房屋租赁合同》约定的租赁期均尚未届满，上述合同属于“债务人和对方当事人均未履行完毕”的合同。而案涉合同签订时间在2014年，显然系破产申请受理前成立的合同。因此，原告盛利厂管理人向本院提出解除案涉合同的诉讼请求符合上述法律规定，应予支持。本院于2017年7月10日裁定受理盛利厂破产清算后，原告盛利厂的管理人未在两个月内通知被告美迪公司，根据上述法律规定，本院确认案涉三份《房屋租赁合同》于2017年9月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案所涉合同解除后，被告美迪公司应当将上述合同所涉租赁房屋返还给原告盛利厂。被告美迪公司主张原告盛利厂宣告破产后被告美迪公司并没有继续使用案涉房屋，但被告美迪公司未提供案涉房屋已返还原告盛利厂的证据，故被告美迪公司这一主张不予支持。原告盛利厂主张按上述合同约定的租金标准主张占有使用费具有事实和法律依据，本院予以支持。但占有使用费起算时间应为2017年9月11日，计算至2019年6月17日止,计房屋占有使用费630861.60元[645日*978.08元/日(357000元/365日）]。原告多主张部分不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。本案中被告美迪公司所涉债务系2019年11月4日前产生，且2019年11月4日前被告美迪公司系一人有限责任公司，被告周美红系被告美迪公司的股东，现被告周美红未提供证据证明2019年11月4日前被告美迪公司的财产独立于被告周美红自己的财产，故应当对被告美迪公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、确认原告吴江市盛泽盛利织物整理厂与被告吴江市美迪纺织有限公司签订的染厂三份《房屋租赁合同》于2017年9月10日解除；二、被告吴江市美迪纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市盛泽盛利织物整理厂自2017年9月11日起至2019年6月17日止期间的房屋占有使用费630861.60元；（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60）三、被告周美红对被告吴江市美迪纺织有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告吴江市盛泽盛利织物整理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10716元，由原告负担607元，两被告负担10109元。两被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60）。两被告负担部分，原告已预交，本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  陆明荣人民陪审员  陈建林人民陪审员  杨 荣二〇二〇年五月二十七日书 记 员  盛晓玲附录法律条文：一、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。