江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1091民初2197号原告：江苏扬州农村商业银行股份有限公司，住所地扬州市鸿大路1号。法定代表人：臧正志，该行董事长。委托代理人：樊鸿钧，1972年1月3日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区，系该行员工。委托代理人：钱扬，1981年3月2日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区，系该行员工。被告：冯金安，男，1967年10月15日出生，汉族，住高邮市。被告：戴玉琴，女，1967年10月16日出生，汉族，住高邮市。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路669号3幢248室。法定代表人：李正妹，董事长。委托代理人：景安明，男，1963年5月15日出生，汉族，系该公司法务。原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司（以下简称扬州农商行）与被告冯金安、戴玉琴、扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告扬州农商行的委托代理人钱扬、被告美凯公司的委托代理人景安明到庭参加诉讼，被告冯金安、戴玉琴经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告扬州农商行向本院提出诉讼请求：1、判令立即终止原、被告签订的扬农商按字（2016）第0616302号《个人购房借款/担保合同》，宣布该合同项下贷款立即到期；2、判令被告冯金安立即归还借款本金321108.83元及利息5177.62元（利息暂计算至2019年11月12日，自2019年11月13日起利息按合同约定的5.39%*150%计算，直至本息还清之日），本息合计：326286.45元；3、判令拍卖、变卖或折价被告冯金安、戴玉琴的抵押物，所得价款优先偿还上述借款本息及实现债权的费用；4、判令被告美凯公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原告与冯金安、戴玉琴签订了一份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：扬农商按字2016第0616302号。合同约定：原告借款43万元给冯金安用于购买位于东方国际商业广场B区合279487号的商业用房，期限为120个月，还款方式为：按月结息（等额本息），借款年利率为5.39%。为确保上述合同的履行，约定由冯金安、戴玉琴将其所购房产设定抵押，同日签订了《房地产抵押（按揭）合同》，并于2016年6月17日进行了登记；同时约定由扬州美凯置业发展有限公司提供连带责任保证，并出具了《保证函》。上述合同签订后，原告于2016年6月17日向冯金安发放了43万元贷款。贷款发放后，冯金安未能按期偿付贷款本息，自2019年8月起已连续3个月未能按合同约定偿付贷款本息，原告多次催要未果，被告美凯公司亦未履行连带担保责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依据《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、个人购房借款/担保合同一份，为扬农商按字2016第0616302号，证明被告冯金安在我行签订了1份借款合同，并取得了实际的贷款，被告冯金安、戴玉琴提供了房产作为抵押，被告美凯公司提供了连带责任担保；2、房地产抵押（按揭）合同一份，证明我行已经向扬州市房屋和产权交易管理中心办理了被告冯金安、戴玉琴的抵押物东方国际商业广场B区合279487号商业用房预登记的事实；3、保证函一份，证明被告美凯公司为被告冯金安的借款提供了连带责任担保的事实；4、利息清单一份，证明被告冯金安截止到2019年11月12日欠我行贷款本金和利息的事实；5、借款借据一份，证明我行已经按照约定将款项汇至被告冯金安在我行开立的账户，该款为专款专用，以受托支付的方式直接汇至被告美凯公司的账户用于购买抵押房产；6、送达地址确认协议一份，证明被告冯金安、戴玉琴提供了有效的送达地址。被告美凯公司到庭口头答辩：本案抵押虽然办理的是抵押预告登记，不是正式的抵押权登记，但我方认为其抵押预告登记起到了和正式登记一样的法律效果，扬州农商行作为债权人对该预告登记没有转为正式登记并无过错，所以请求法院判决债权人有权拍卖、变卖抵押房产，以拍卖变卖所得优先清偿债权。被告冯金安、戴玉琴未到庭、未答辩。被告冯金安、戴玉琴、美凯公司均未提交相关证据。对原告所举上列证据经核实无误，本院经组织质证，被告美凯公司对原告提交的上述证据均无异议，本院经核实予以确认，原告提供的上列证据可以作为本院认定案件事实的依据。经审理查明，被告冯金安作为借款人，被告冯金安、戴玉琴作为抵押人，原告扬州农商行作为贷款人，于2016年6月16日签订扬农商按字2016第0616302号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告借款43万元给冯金安用于购买位于东方国际商业广场B区合279487号的商业用房，还款方式为：按月等额本息。借款人连续三次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部贷款，直至解除合同。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付贷款的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定利率的150%确定。扬州农商行于2016年6月17日向冯金安个人账户中放款43万元，借款借据中载明：借款到期日期2026年6月10日，每月20日结息，年利率5.39%。自2019年8月起冯金安不再按约还款。扬州农商行依据合同约定，宣布合同项下的贷款全部提前到期，截止2019年11月12日，冯金安尚欠扬州农商行借款本金321108.83元及利息5177.62元。冯金安、戴玉琴与扬州农商行于2016年6月17日签订《房地产抵押（按揭）合同》，用贷款购买的房屋提供抵押担保，并在扬州市房屋产权和交易管理中心办理预抵押登记。该抵押房屋至今未取得不动产权证，也未办理房屋抵押登记。被告美凯公司由原扬州聚源潮置业发展有限公司于2016年9月12日更名而来，扬州聚源潮置业发展有限公司于2016年6月17日向原告扬州农商行出具《保证函》，承诺对被告冯金安43万元贷款提供连带责任保证。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。被告冯金安向原告扬州农商行借款，双方在平等自愿的基础上签订了《个人购房借款/担保合同》，且不违反法律法规，本院依法确认该合同合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。扬州农商行按约向冯金安履行了付款43万元的义务，但冯金安未能按约履行还本付息的义务，已构成违约，扬州农商行要求立即中止扬农商按字2016第0616302号《个人购房借款/担保合同》，宣布该合同项下贷款提前到期，并要求冯金安立即偿还所有借款本金和利息，符合双方约定，本院依法予以支持。被告美凯公司向扬州农商行出具《保证函》，承诺对冯金安43万元贷款提供连带责任保证，现扬州农商行要求美凯公司为冯金安的上述欠款本金及其利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。美凯公司为冯金安承担连带保证责任后，有权向冯金安追偿。关于扬州农商行要求对冯金安、戴玉琴提供的抵押房屋享有优先受偿的诉讼请求，因该抵押房屋尚未取得不动产权证，仅办理了预抵押登记，至今尚未办理房屋抵押登记，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故扬州农商行的该诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。被告冯金安、戴玉琴经本院合法传唤未到庭，视为对其相关诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯金安于本判决生效之日起十日内归还原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司借款本金321108.83元及利息5177.62元（此利息截止2019年11月12日）,自2019年11月13日至实际还款日的借款利息依合同约定计算；二、被告扬州美凯置业发展有限公司对被告冯金安上述归还义务承担连带保证责任，扬州美凯置业发展有限公司为冯金安承担连带保证责任后，有权向冯金安追偿；三、驳回原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6194元，由被告冯金安、扬州美凯置业发展有限公司负担。（此款已由原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司垫付，被告冯金安、扬州美凯置业发展有限公司于履行上述义务时一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）审 判 长  殷正宏人民陪审员  俞 力人民陪审员  高安波二〇二〇年五月二十日书 记 员  周 凡