西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初10512号 原告：韩东，男，1994年1月26日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：周沛，陕西若定律师事务所律师。被告：白平，男，1971年11月10日出生，汉族，四川省安县村民，现住西安市高陵区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：张占杰，陕西畅洋律师事务所律师。原告韩东与被告白平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩东委托代理人周沛，被告白平委托代理人张占杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月1日，其与被告签订《不动产租赁合同》，约定被告承租其位于陕西省西安市XX城XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号商铺，建筑面积146.8平方米，租金21万元/年，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日，租金半年支付一次，下一次租金应提前30日支付。合同生效后，被告对房屋进行了装修，缴纳了半年租金，但在应缴纳下半年租金时一再拖欠。其催要租金未果。另，被告应承担租赁期间的物业费、水电费、卫生费、采暖费等费用，但被告自2017年9月起未向物业公司支付上述款项。物业公司多次向其催要上款。根据物业公司出具的物业服务费收费通知书，截止2018年6月30日，被告累计拖欠费用共计7854.8元。故其诉至法院，请求依法判令：被告向其支付拖欠房租8.5万元，以及逾期支付房租的违约金3.5万元；被告向其支付租赁期内拖欠的物业服务费、卫生费、采暖费共计11811.06元；被告在合同到期日即2018年6月30日为其腾空房屋即2018年11月30日，共计153天，按730元/天，共计111690元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，其与原告签订案涉合同属实，其已向原告方支付房租13万元，向物业缴纳装修押金5000元，装修商铺花费17.7万元。但其租赁商铺仅四个月，2017年11月发现商铺漏水，至12月商铺被淹。2017年12月8日，经查看发现漏水点系业主自有管道部分，非物业管理公共部分。进而房东委托管道工维修，经协商由房东找人将被淹商铺装修修复，直至租赁期满并未修复。致使其2017年11月后至租赁期满未能正常使用商铺。故其仅承担2017年7月至10月的房屋租金，11月后交纳的房租需向其退还，并赔偿装修损失17.7万元。物业管理费、卫生费、采暖费等的收费主题系物业公司并非原告。原告在未支付上述费用的情况下，向其主张没有事实及法律依据。若原告清偿了该费用，其亦仅承担其实际使用期间即2017年7至10月房屋租金，2017年11月后交纳的房租退还于其，并赔偿其装修损失17.7万元。原告诉请的商铺物业管理服务费、卫生费、采暖费等费用的权属主体为物业公司，并非原告，原告在未清偿上述费用的情况下，向其主张该笔费用无事实及法律依据。若原告已清偿该笔费用，其也仅承担实际使用期间即2017年7月至10月的物业服务管理费。原告立案时要求其履行尚未发生的行为，即立案时要求法院处理尚不存在的事实，明显于法有悖，应当依法驳回。原告的上述行为也说明其与原告就案涉租赁事宜存在矛盾，不仅仅是原告诉请的拖欠租金问题，间接印证了其陈述的商铺被淹事实。综上，其提出反诉，请求依法判令：原告返还其缴纳的商铺租金6万元；原告赔偿其装修费用12.13万元；本案的反诉费用由原告承担。原告针对反诉辩称，案涉房屋是否存在漏水情况，其无法确认，至其答辩之日商铺由被告上锁，其无法进屋查看。其向被告交付案涉房屋时房屋完好，并未出现漏水。反而是被告接收商铺半年后才发现商铺漏水，因此即使发现漏水现象并不能排除该漏水情况是由被告装修时自己导致。被告承租前案涉商铺为面馆，在被告接手后进行了很大的改装。2017年11月底，案涉商铺隔壁的店铺及楼上店铺均长达一个多月暖气不热，向物业反映后，发现系因案涉店铺装修时导致地下暖气管道破裂漏水，从而影响隔壁以及楼上整个商铺的供暖。发现漏水原因后，被告自行找人修复。被告称房顶有漏水现象，因楼上商铺其一直出租，由他人使用，因此涉及案外人，被告应当另行起诉。在被告所述的漏水时间段，其依然向被告催要房租，被告在2018年3月和4月向其支付过租金，期间被告从未以房屋漏水为由不付租金，而是以其内部出现问题资金紧张，以及要把店铺转让为由，请求给予宽限期，延期支付租金，故被告所诉事实与实际情况严重不符。被告的店铺一直未开业，完全系                                                                                                          自身原因，因典当行业审批要求严格，被告未取得营业执照，系被告迟迟不开业的主要原因。经审理查明，2017年7月1日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《不动产租赁合同》，约定：租赁标的物为坐落于陕西省西安市XX城XX路XX幢XX小区XX号楼，建筑面积146.8平方米，房屋用途为商用；租赁期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租金21万元，半年支付一次即10.5万元；下一次租金提前30日支付；保证金1万元，乙方于签订合同时交付于甲方；该保证金不可视为乙方预付租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已结清房屋租金、暖气费、地热费、有线电视费、宽带费、电话费、水电费、燃气费、物业管理费等相关费用后当日无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应立即补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按日租金金额的4倍收取违约金，如乙方拖欠租金高达15日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，并构成严重违约，甲方即可终止合同。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，2018年11月30日被告将案涉房屋交还原告。本案审理中，被告申请对案涉商铺吊顶上部的具体漏水位置、属性及漏水造成的装修损失进行司法鉴定；对案涉商铺的装修残值进行司法鉴定。西安市中级人民法院委托陕西新兰特资产评估有限责任公司（以下简称新兰特公司），对案涉商铺吊顶上部的具体漏水位置、属性及漏水造成的装修损失进行司法鉴定。2018年9月19日，新兰特公司作出《无法实施评估的情况说明》一份，载明：申请人提出的案涉商铺吊顶上部具体漏水位置和属性，不属评估鉴定范围；被申请人对案涉商铺已重新装修，毁损现场已不存在，无法进行现场勘查；评估公司现予以退卷。正衡资产评估有限责任公司（以下简称正衡公司）对案涉商铺的装修残值作出，正衡评报字[2018]第316号资产评估报告。评估结论为，经采用成本法进行评估，得出白平所有的位于西安市XX城XX路XX号XX小区XX号楼XX层XX室资产在评估基准日2018年11月30日价值为12.13万元。庭审中，原、被告提交的证据均显示，案涉房屋顶部于2017年12月8日出现漏水问题。被告提交的书面证言显示此后20天左右不再漏水。原告主张，案涉房屋顶部漏水发现后，立即彻底维修完毕，并未对被告经营产生任何影响；被告在装修过程中因施工不慎造成地下管道破裂漏水。被告主张，因案涉商铺顶部管道漏水，至其装修好的店铺无法使用；漏水点系业主负责部分，应由原告负责维修；原告承诺维修但至租赁期满亦未修复完毕，致其租赁期间未正常使用案涉商铺，由此造成的损失应由原告承担。被告并未提交证据证明漏水范围、是否造成损失、损失大小等。原告称，被告已付款包含保证金1万元在内共计为13.5万元。被告称，其2017年6月底向原告交付保证金1万元，2017年7月7日支付租金10万元，2018年4月7日支付租金2万元。上述事实，有《不动产租赁合同》、正衡评报字[2018]第316号资产评估报告及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《不动产租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。合同签订后被告占有、使用本案所涉商铺，理应按约向原告支付租金。原告诉请中截止合同租赁期满即2018年6月30日的租金21万元，被告应予支付，扣减原告自认的已支付租金12.5万元及保证金1万元，被告还应支付原告租金7.5万元（21万元-12.5万元-1万元）。合同约定租赁期满至被告申请鉴定开庭当日即2018年8月14日，被告未向原告交还案涉房屋产生的占有使用费亦应由被告承担计为25890.41元（21万元/365天×45天）。此后至评估基准日亦案涉房屋交付当日，系因诉讼及鉴定导致案涉房屋未交付，原告主张被告支付此期间房屋占有使用费，本院不再支持。原告主张的物业费、卫生费、采暖费共计11811.06元，因其并未提交证据证明其已实际支付，本院不予支持。原告并未提交证据证明因被告逾期支付租金给其造成的损失，其主张的违约金计算标准过高，现违约金酌情确定为5000元。关于反诉，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案被告主张案涉房屋漏水原告未及时维修，至其无法正常使用该房屋。但其提交的证据不足以证明，导致案涉房屋漏水的原因应归责于原告；案涉房屋漏水造成的损失大小及漏水是否影响案涉房屋正常装修使用。而案涉房屋租赁期间，被告亦占有、使用案涉房屋。故被告主张原告返还已支付的租赁期内租金本院不予支持，其在租赁期满后主张原告支付装修费用本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告白平于本判决生效后十日内向原告韩东支付租金7.5万元。二、被告白平于本判决生效后十日内向原告韩东支付占有使用费25890.41元。三、被告白平于本判决生效后十日内向原告韩东支付违约金5000元。四、驳回原告韩东其余诉讼请求。五、驳回被告白平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4952元（原告已预交）、反诉案件受理费2427元、鉴定费2000元（被告已预交），现由原告承担本诉案件受理费2798.55元，被告承担本诉案件受理费 2153.45元、反诉案件受理费2427元、鉴定费2000元，本诉案件受理费被告承担部分于上述付款时间一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    付  蕾审  判  员    汶  辉人民陪审员    王中琴二〇二〇年五月十四日   书  记  员    杨  靓 1