辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终831号上诉人（原审被告）：尹中秋，女，1953年9月22日出生，汉族，户籍住址辽宁省辽阳市宏伟区，现住辽宁省灯塔市。被上诉人（原审原告）：李彪，男，1967年6月19日出生，汉族，现住灯塔市。委托诉讼代理人：徐长生，辽阳市灯塔旺胜法律服务所法律服务工作者。原审第三人：尹俊波，女，1941年10月26日出生，汉族，住灯塔市。原审第三人：李艳，女，1965年3月29日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。原审第三人：李涛，男，1963年5月7日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。上诉人尹中秋因与被上诉人李彪及原审第三人尹俊波、李艳、李涛房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。上诉人尹中秋，被上诉人李彪及其委托诉讼代理人徐长生到庭参加诉讼。原审第三人尹俊波、李艳、李涛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹中秋上诉请求：要求撤销灯塔市人民法院于2019年12月27日作出的(2019)辽1081民初1017号民事判决，并依法改判。上诉理由：一审法院应判决李彪赔偿尹中秋的各项经济损失200,898元。上诉人对一审法院认定李彪与尹中秋于2005年、2017年所签订两份房屋买卖合同均无效并没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已经判决李彪与上诉人所签订房屋买卖合同均为无效合同，那么合同无效之后，除了上诉人向被上诉人交付案涉房屋以及宅基地以外，对由此给上诉人造成的经济损失应当给予补偿。上诉人在2005年从李彪处购买房屋并入住之后，对案涉房产以及宅基地院内的其他不动产进行了修缮并附加一部分不动产，具体为新建了猪舍、重新修建了围墙、定制并重新安装了新的铁质大门、新建了机丼、安装自来水、更换了塑钢门窗、院内填土并种植了果树12棵，经过初步估算以上附加财产价值合计200,898元，一审法院已判决李彪返还房款，因上述附加的财产无法移动已经与案涉房产及宅基地形成一体，无法自行拆除，既然李彪要回房产，应当就上诉人附加的财产一并折款给上诉人，以弥补上诉人的损失。如果李彪对上诉人的财产估价有异议，可以通过人民法院委托第三方评估机构对上述财产的价值进行评估，以评估的结果作为赔偿的依据。综上，上诉人请求二审人民法院判决李彪赔偿上诉人的损失，以维护上诉人的合法权益。李彪辩称，尹中秋诉称李彪应赔偿其各项损失200,898元，无法律依据。1、尹中秋系城镇户口，属于城镇居民，不是房屋所在地集体经济组织成员，无权取得宅基地。一审判决李彪与尹中秋签订的房屋买卖协议无效，符合法律规定。2、尹中秋实际占用房屋多年，附属设施建设，是尹中秋个人行为，与李彪无关。3、实际房屋所有权人为李彪父母，并非尹中秋。一审中尹中秋自认房屋所有权人为李彪父母，父亲赠予李彪。尹中秋在他人的宅基地上搞设施建设，本身就是侵权行为。尹中秋应当把猪舍等设施拆除，恢复原貌。不能恢复原貌的，应当给李彪适当补偿。尹中秋的上诉请求没有事实和法律依据。请二审法院维护答辩人的合法权益，驳回其诉讼请求。尹俊波未出庭，未提交答辩意见。李艳未出庭，未提交答辩意见。李涛未出庭，未提交答辩意见。李彪向一审法院起诉请求：1、请求确认原告李彪于2005年将自有的（登记李长荣所有）坐落于灯塔市间出售给尹中秋的协议无效；2、请求确认原告李彪与被告尹中秋于2015年12月24日签订的上述房屋转让给原告李彪的协议无效；3、请求判令被告尹中秋立即将房屋返还给李彪，诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告李彪系灯塔市张台子镇李庄子村村民，被告尹中秋系辽阳市宏伟区居民，第三人尹俊波与李彪系母子关系，第三人李艳与原告李彪系同胞姐弟关系，第三人李涛与原告李彪系同胞兄弟关系。尹俊波的丈夫李长荣生前在灯塔市间，李长荣将其中2间分给李彪、另2间分给李涛，后李涛将其分得的2间房屋以7,000元价格出售给李彪，但上述房产未办理权属变更登记，均登记在李长荣名下。2005年，原告李彪将上述房产以20,000元价格出售给被告尹中秋。2017年12月24日，尹中秋与李彪签订《房屋买卖协议》，双方约定，尹中秋将坐落于灯塔市张台子镇李庄子村四间砖瓦结构房屋转卖给李彪，李彪先支付定金17,000元，2018年7月1日前倒房，转让价格50,000元。当日，被告尹中秋为原告李彪出具一张收条，内容为：“今有尹中秋名下四间砖瓦房卖於李彪名下，伍元整，先付定金（17,000元）”。被告尹中秋目前仍实际占有案涉房屋。被告尹中秋在庭审过程中称，所收到的定金实际系向李彪借款，当时本人有卖房子的意向，意愿将17,000元抵顶一部分房款。本案庭审后，在给第三人李艳、第三人李涛所制作的笔录中，李艳、李涛均表示不同意李彪将房屋卖给尹中秋，李涛表示出售给李彪的二间房屋的价格是7,000元。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。李彪与尹中秋于2005年所签的《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，另双方于2017年12月24日所签订的《房屋买卖协议》也注明买卖标的物为94平方米房屋和720平方米宅基地。尹中秋系辽阳市宏伟区居民并非灯塔市张台子镇李庄子村村民，且诉争院落的宅基地使用权以及房屋产权至今未由土地登记机关以及房产登记机关依法变更登记至尹中秋名下。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项注明：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。基于以上规定，李彪与尹中秋所订立的两份房屋买卖协议因违反了法律、行政法规的规定，应为无效合同。合同无效后，已取得的财产应当予以返还，被告尹中秋应当将案涉房屋以及相应的宅基地返还原告李彪，李彪应当将收到的购房款返还给尹中秋，关于具体的返还数额，因在2017年12月24日，被告尹中秋收取了原告李彪17,000元，虽然双方对该笔款项的用途陈述不一，但是该款项的性质对于尹中秋而言均为给付之债，该笔款项可与李彪应返还的房款部分抵顶。故李彪还应向尹中秋返还3,000元。关于尹中秋在案涉宅基地范围内所建设附属设施的支出，因原告对其中大部分设施以及支出提出异议，且被告尹中秋未能提出反诉并申请评估，故被告尹中秋可以另案诉讼予以主张。第三人李艳、第三人李涛经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、原告李彪与被告尹中秋分别于2005年以及2017年12月24日签订的两份房屋买卖协议无效。二、被告尹中秋于本判决生效后一个月以内将坐落于灯塔市张台子镇李庄子村的四间房屋返还原告李彪。三、原告李彪于本判决生效后五日内向被告尹中秋返还房款3,000元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。尹中秋系城镇居民，其与李彪签订的两份房屋买卖协议标的物为农村宅基地，因该两份协议违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，一审法院认定案涉两份合同无效，并根据双方给付情况，判决相互返还符合法律规定，本院予以确认。上诉人尹中秋认可该两份协议无效，但主张被上诉人李彪应赔偿其因修缮房屋院落造成的各项经济损失200,898元，因被上诉人李彪对于尹中秋修缮情况及费用不予认可，尹中秋未提供该损失数额计算的相应证据，亦未在一审中提起反诉或申请对于修缮费用进行鉴定，上诉人的上诉主张本院不予支持。一审判决认定该项主张可另案诉讼并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人尹中秋负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 徐振刚审判员 马喜泉二〇二〇年五月十二日法官助理郝丽鑫书记员董欣