广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11997号原告：李嵩山，男，1987年7月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈睿（系原告李嵩山的妻子），女，1989年1月7日出生，汉族，住河南省光山县。被告：袁坤坤，男，1993年6月16日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。原告李嵩山与被告袁坤坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李嵩山及其委托诉讼代理人陈睿、被告袁坤坤及其委托诉讼代理人马秀华到庭参加诉讼诉。本案现已审理终结。原告李嵩山向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告双倍返还租赁保证金34000元以及按照使用时间折现赔偿装修损失65000元；2.本案诉讼费全部由被告承担。原告李嵩山当庭变更第一项诉讼请求为：请求法院依法判令被告向原告双倍返还租赁保证金34000元及判令被告按照使用时间折现赔偿装修损失64100元（装修损失64100元是原告支付给广州西米装饰工程有限公司的装修款项）。事实与理由：2019年6月5日，被告与原告签订《分租协议》，约定：将被告位于广州市黄埔区开创大道1944号125商铺一楼分租给原告，建筑面积47平方，租赁期限自2019年6月6日开始至2024年5月4日止，免租期从2019年6月6日至2019年7月25日止。签订《分租协议》当天，原告向被告支付了商铺租赁保证金17000元，以及2019年7月26日至2019年8月25日的租金8500元，之后又向被告支付了2019年8月26至2019年9月25日的租金8500元，原告足额支付完毕了租赁保证金、租金、物业管理费、水电费等费用。然而，2019年9月26日，被告为了收回商铺，擅自将商铺门锁更换，原告当天报警处理，被告的行为严重损害了原告的利益。2019年9月28日原告与被告协商要求被告退回租赁保证金，被告不执行，原告2019年10月9号委托广东天旗律师事务所向被告发出《律师函》，被告态度恶劣将律师函退回。现维护原告合法权益，根据《分租协议》第十一条第11.2款，原告有权要求被告双倍返还租赁保证金，以及按照使用时间折价赔偿原告装修损失，恳请法院依法予以受理。被告袁坤坤辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求，理由是：1.原告违约未如期缴纳租金，延期缴纳租金长达44天；2.原告未经通知被告即擅自将租赁房屋内的包含固定物在内的资产转移并且恶意剪断被告在使用中的连接在原告变电箱内的空调线路导致被告的空调因短路而主机损毁；3.原告违约迁出后未及时办理房屋租赁备案登记的解除导致业主不接受被告的解除合同的请求，致使被告一直垫付原告的租金给业主，鉴于原告的实际违约在先行为，被告在接到原告（2019）粤0112民初11444号起诉书后已提出反诉请求，但因被告未缴纳诉讼费，而被黄埔法院裁定按撤诉处理，故被告已提出（2019）粤0112民初12028号案诉讼。本院经审理认定事实如下：涉案商铺坐落在广州市黄埔区开创大道1944号125商铺一楼。本院于2020年4月7日致函广州开发区规划和自然资源管理局与广州市规划和自然资源黄埔区分局调查涉案商铺的规划、报建、权属等情况。广州开发区规划和自然资源管理局与广州市规划和自然资源黄埔区分局于2020年4月26日向本院出具《关于提供涉及开创大道1944号125商铺有关情况的复函》，复函载明以下内容：1.涉案商铺位于萝岗奥园广场项目商业（自编号S4），现提供萝岗奥园广场商业（自编号S4）《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]1494号）；2.坐落为“广州市黄埔区××大道××房”以2019登记字5373141号办理产权登记，产权人为杜玩球，核发了粤（2019）广州市不动产权第06052031号《不动产权证书》。广州市规划局于2014年8月8日颁发的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]1494号）显示建设位置位于萝岗区开创大道以北、香雪大道以南、香雪八路以东的萝岗奥园广场H3、H4、S3、S4及地下室的建设单位为广州萝奥房地产开发有限公司。《广州市不动产登记查册表》显示坐落在广州市黄埔区××大道××房的产权人为杜玩球单独所有，建筑面积为93.7774平方米，房屋性质为商品房，规划用途为商业。袁坤坤提交一份《商铺租赁合同》显示：2019年5月3日，袁坤坤(乙方，承租方)与案外人杜玩球(甲方，出租方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市黄埔区开创大道1944号124-125商铺出租给乙方作为商业用途，该商铺建筑面积共为187.1平方米，租赁期限共5年，自2019年5月5日至2024年5月4日，第8.1条约定：在租赁期间袁坤坤有转租、分租或出借该商铺的全部或部分的权利。2019年6月5日，李嵩山(乙方，承租方)与袁坤坤(甲方，出租方)签订一份《分租协议》(以下简称“涉案协议”)，约定：甲方将广州市黄埔区开创大道1944号125商铺一楼(以下简称“涉案商铺”)分租给李嵩山作为商业餐饮用途，该分租商铺一楼建筑面积共为47平方米，租赁期限自2019年6月6日起至2024年5月4日止。甲方给予乙方50天的装修免租期，免租期从2019年6月6日至2019年7月25日止，免租期满次日开始计付租金；第4.2条约定：2019年7月25日至2020年6月5日的月租金为8500元，2020年6月6日至2021年6月5日的月租金为9010元；第5.1条约定：双方签订本合同当日，乙方须支付17000元给甲方作为租赁保证金；第5.2条约定：在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；第7.1条约定：乙方可以根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备(以下统称装修)，相关费用由乙方承担；第11.2条约定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；第11.3条约定：乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。当日，李嵩山向袁坤坤支付押金17000元及2019年7月26日至2019年8月25日期间的租金8500元。袁坤坤于2019年6月6日将涉案商铺交给李嵩山使用。因李嵩山逾期未于2019年9月6日前向袁坤坤支付2019年8月26日至2019年9月25日期间的租金，袁坤坤于2019年9月16日将涉案商铺门锁上。2019年9月19日，李嵩山向袁坤坤支付了2019年8月26日至2019年9月25日期间的租金，当日，袁坤坤打开涉案商铺门锁将商铺交回给李嵩山使用。双方均确认的李嵩山与袁坤坤的微信聊天记录显示：2019年9月25日袁坤坤向李嵩山催交下月租金时李嵩山回答“上次跟你把水费电费和管理费算清楚了，后面我没有再用水电了，你跟大老板那边说下退我房租押金就两清了”。庭审时李嵩山陈述：2019年9月28日下午，李嵩山的妻子约了袁坤坤以及中介三方在爱巢中介门口协商并当着中介的面把钥匙交给袁坤坤，要求袁坤坤退还房租和押金，袁坤坤拿走钥匙但没有退款给李嵩山，不存在袁坤坤说的2019年10月才拿到钥匙的情况。庭审时袁坤坤陈述：2019年9月28日，李嵩山当着中介的面将涉案商铺的钥匙交给袁坤坤，袁坤坤接过钥匙后，听到李嵩山说要退回保证金以及租金，袁坤坤称其不能做主，于是把钥匙还给李嵩山，李嵩山不接，袁坤坤就当着李嵩山的面把钥匙放在中介那里了。2019年10月10日前，房屋中介人员才将商铺钥匙交还给袁坤坤。袁坤坤未举证证实2019年9月28日后李嵩山仍继续使用涉案商铺。李嵩山为证实已支付了涉案商铺的装修费用，提交了一份《广州市家居装修合同》及合同附件《硬装预算表》，合同约定：发包方为陈睿，承包方为广州西米装饰工程有限公司，施工地点为奥园S4-125，施工面积34平方米，装饰施工内容：水电、铺砖、吊顶、扇灰刷漆、安装，承包方式为包工包料，预算款66000元。合同附件显示：客户S4-125，工程项目一栏显示包括基础施工项目共25项(包括操作间隔墙、隔墙批荡、地砖铺贴、新作玻璃隔断及大门、操作区白色小方砖、收银区柜台制作等)、全屋水电路工程3项(包括全场强电安装、全场给排水系统、配电箱制作安装)、其他项目3项(包括全屋清扫淤泥清运、二次材料搬运、地面保护)，工程造价70098.78元，优惠价66000元，合同下方甲方签字一栏为李嵩山的妻子陈睿签名，乙方有“广州西米装饰工程有限公司”字样印章。李嵩山认为其通过微信转账方式及银行转帐方式向案外人广州西米装饰工程有限公司支付了装修款64100元，但案外人广州西米装饰工程有限公司只向李嵩山出具了19800元的装修定金收据，其余款项的收据未出具收据。袁坤坤对李嵩山提交的《广州市家居装修合同》及合同附件《硬装预算表》不予确认，但对李嵩山提交的19800元的装修定金收据予以确认。李嵩山提交了一份日期显示为2019年12月13日并显示有“广州西米装饰工程有限公司”字样印章的收据，显示收到奥园广场S4-125的44300元，收款结清等字样。袁坤坤对此收据不予确认。李嵩山提交的银行流水显示其2019年6月19日向广州西米装饰工程有限公司支付10500元，2019年10月17日向广州西米装饰工程有限公司支付12000元。李嵩山认为其于2019年6月13日通过微信向杨冉转账支付的4500元、2019年6月16日通过微信向杨冉转账支付的1500元及2019年6月19日通过微信向杨冉转账支付的6500元均是支付给广州西米装饰工程有限公司的涉案商铺的装修款。袁坤坤对上述银行流水及微信转账均不予确认。以上事实，有分租协议、收据、微信聊天记录、协助调查函、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案协议为李嵩山与袁坤坤双方自愿签订，没有违反有关法律规定，合法有效。在涉案协议的履行过程中，因李嵩山未按涉案协议约定于2019年9月6日前向袁坤坤支付2019年8月26日至2019年9月25日期间的租金导致双方产生矛盾。双方均确认的李嵩山与袁坤坤的微信聊天记录显示，2019年9月25日，袁坤坤向李嵩山催收2019年9月26日至2019年10月25日期间的租金时，李嵩山回答：“上次跟你把水费电费和管理费算清楚了，后面我没有再用水电了，你跟大老板那边说下退我房租押金就两清了”，证实李嵩山于2019年9月19日付清2019年8月26日至2019年9月25日期间租金并继续使用涉案商铺期间，于2019年9月25日主动向袁坤坤提出解除涉案协议的请求。李嵩山确认其于2019年9月28日在房屋中介人员处主动将涉案商铺钥匙交还给袁坤坤，袁坤坤亦未提交证据证实2019年9月28日后李嵩山仍继续使用涉案商铺，证实李嵩山在涉案协议约定的租赁期限尚未届满，即于2019年9月28日主动将涉案商铺交还给袁坤坤导致涉案协议于2019年9月28日提前解除。李嵩山在涉案协议约定的租赁期限尚未届满，无合理理由提前解除涉案协议的行为属于违约，应承担提前解除合同的违约责任。根据涉案协议第5.2条及第11.3条约定，李嵩山违约解除涉案协议，李嵩山支付的租赁保证金抵做违约金，袁坤坤不予返还，李嵩山的装修无偿归袁坤坤所有。现李嵩山要求袁坤坤双倍返还租赁保证金及折现赔偿装修损失65000元没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李嵩山的全部诉讼请求。案件受理费2253元由原告李嵩山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年五月十九日书 记 员  孙晓华