上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初11002号原告：上海祥茂物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄富梅，董事长。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志平，上海市光华律师事务所律师。被告：杨叶，女，1982年5月28日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区巴彦淖尔市，现住上海市闵行区。原告上海祥茂物业管理有限公司(以下简称“祥茂物业公司”)与被告杨叶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告祥茂物业公司的委托诉讼代理人姚志平、被告杨叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥茂物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告自2016年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理费3,277.50元及要求被告支付按欠费本金为基数自2017年8月1日起至判决生效之日止按每日3‰计算的逾期付款违约金。事实和理由：被告系上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主，该房屋建筑面积为107.88平方米。按物业服务合同约定，被告每月应付物业管理费为172.50元。原告自2004年起为被告所住小区提供物业服务至2017年7月31日撤离小区。被告自2016年1月起开始拖欠物业管理费，原告曾多次催讨，但被告仍拒付。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告杨叶辩称，其确实未支付原告自2016年1月1日起至2017年7月31日止的物业管理费3,277.50元。对于2016年1月1日起至2017年4月10日止的物业费，被告只同意支付给原告一半，因为原告的服务不达标，小区楼栋门口堆放了很多建筑垃圾，原告没有及时清理，被告到原告处反映情况，原告的员工都是些老同志，上班自由散漫，被告去的时候保安还在睡觉。小区的大门，人员随便进出，很杂乱。被告自己住的那栋单元楼门禁是坏的，多次向原告反映，原告没有任何的动作。晚上小区大部分的路灯都是不亮的，被告的车在小区被剐蹭，小区保安也没有发现，小区也没有摄像头和监控。被告楼栋的地下室常年渗水，有安全隐患。对于小区停车问题，原告也不是对所有业主一视同仁。对于2017年4月11日起至2017年7月31日止的物业费，被告不同意支付给原告，被告不认可原告服务到2017年7月31日，小区业委会已经发出通知要求原告搬离，原告一直不搬，业委会发出通知后原告基本是没有服务的，并且原告的员工还与小区业主打架，对小区造成很坏的影响。另被告也不同意支付原告逾期付款违约金。本院经审理认定事实如下：被告杨叶系上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室的房屋权利人之一，该房屋的建筑面积为107.88平方米，所有权来源为买卖，核准日期为2016年3月4日。2014年9月27日，原告祥茂物业公司与上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会签订物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务。合同约定，原告为业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理等各项物业服务；物业服务费按建筑面积收取，高层1.60元/平方米/月；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度末最后一天履行交纳义务。逾期交纳的，违约金为每日3‰。该合同还约定如果原告违反合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。合同还对其他权利义务作了约定。另查明，2016年12月26日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会和上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会共同发布《上海市闵行区世纪阳光园二期小区2016年第一次业主大会第一次会议会议决定公告》，载明：“......6、物业服务调查事项具体表决结果公告如下：不满意票726票，占90.64%，专有部分建筑面积89683.79平方米，占建筑物总面积84.9%；满意票64票，占0.08%，专有部分建筑面积7915.6平方米，占建筑物总面积7.49%；7、是否提前解聘物业事项具体表决结果公告如下：是票712票，占88.89%，专有部分建筑面积87952.25平方米，占建筑物总面积83.26%；否票78票，占9.74%，专有部分建筑面积9637.25平方米，占建筑物总面积9.12%......。”2017年1月11日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会和上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会共同发布《关于提前解聘上海祥茂物业服务的通知》，载明：“......鉴于广大业主大多数不满意上海祥茂物业管理有限公司提供的物业服务，上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会受业主大会委托，于2017年1月11日星期三提前三个月向上海祥茂物业管理有限公司发出提前解聘的通知！上海市闵行区世纪阳光园二期小区至2017年4月10日，哥德堡小区业主不再需要上海祥茂物业管理有限公司提供服务，请及时做好撤场并作好相关人员安置的准备工作。”2017年5月19日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会向原告出具《关于要求上海祥茂物业管理有限公司搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区的通知》，内载“......要求上海祥茂物业管理有限公司于2017年4月10日搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区结束服务。4月10日到期后，贵司仍未撤场搬离，业委会多次要求你搬离，但直至2017年5月19日仍然没有搬离，现再次要求立即搬离！”2017年6月7日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会再次向原告出具《关于要求上海祥茂物业管理有限公司搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区的通知》，内载“......要求上海祥茂物业管理有限公司于2017年4月10日搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区结束服务。4月10日到期后，贵司仍未撤场搬离，业委会多次要求你搬离，但直至2017年6月7日仍然没有搬离，现再次要求立即搬离！”2017年7月17日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会和上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会共同再次向原告出具《关于要求上海祥茂物业管理有限公司撤场并做好新、老物业交接工作的通知》，内载“......要求上海祥茂物业管理有限公司于2017年4月10日搬离上海市闵行区世纪阳光园二期小区结束服务。4月10日到期后，贵司仍未撤场搬离，业委会多次要求你搬离，但直至2017年7月17日仍然没有搬离。因世纪阳光园二期已于7月12日完成了小区的物业服务招投标工作，为确保小区物业服务工作的正常开展，确保小区业主的正常生活，现上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会要求上海祥茂物业管理有限公司于2017年7月31日与上海市闵行区世纪阳光二期业主委员会进行交接工作，并于当日撤场，由新物业公司进驻小区，提供物业服务工作。”2017年7月31日，上海市闵行区世纪阳光园二期业主委员会和原告共同达成《备忘录》一份，载明：“由于上海市闵行区世纪阳光园二期业主大会在2017年1月11日提出提前解除了与上海祥茂物业管理有限公司管理合同，以致造成上海祥茂物业管理有限公司对相应的保安公司、保洁公司、绿化公司等第三方公司及上海祥茂物业管理有限公司员工提前解聘造成的一切损失可通过诉讼解决，实际上海祥茂物业管理有限公司服务至2017年7月31日，并于2017年7月31日办理交接。”被告未向原告交纳自2016年1月1日起至2017年7月31日止的物业服务费。诉讼中，原告称原告收到被告小区业委会的通知要求与原告提前解除物业服务合同，原告其实是不想走的，因为提前解聘涉及到小区外包的保洁、保安、绿化等第三方公司都有牵连影响，原告也回复了小区业委会要求继续履行物业服务合同，后来双方商谈，小区业委会同意提前解聘导致保安、保洁、绿化等第三方公司造成的损失可通过诉讼解决，小区也于2017年7月12日完成招标，聘请了新的物业公司，原告与小区业委会达成备忘录，原告同意2017年7月31日办理交接并撤离小区，原告实际服务至2017年7月31日，故对被告主张的物业费时间也是到2017年7月31日。而被告不认可原告实际服务至2017年7月31日，认为小区业主大会表决通过了要提前解聘原告，小区业委会也发出通知要原告搬离小区，原告一直不搬，从小区业委会发出通知后原告基本是没有服务的。另被告表示自愿承担其购买上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋办理产权过户之前2016年1月1日起至2016年3月4日的物业费，与上家无关。本院认为，关于2016年1月1日起至2017年4月10日止的物业费，原告系物业服务公司，与小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，该合同对包括被告在内的该小区全体业主均有约束力，各方均应按照合同的约定履行各自义务。2017年1月11日小区业委会发出提前解聘原告的通知并要求原告于同年4月10日搬离小区结束服务，故原告主张自2016年1月1日至2017年4月10日期间的物业费，有合同和法律依据。但根据原告提供的不动产登记簿的记载，被告成为上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一的核准日期为2016年3月4日，现被告自愿承担2016年1月1日至2016年3月4日的物业费，同意由其支付给原告，本院予以准许。关于被告称原告的服务不达标，本院认为，物业服务合同作为继续性合同，其履行是一个长期、连续的过程，包括了对小区房屋及设施设备及相关场所的维修、养护、管理、卫生清理、秩序维护等工作，虽然原告在服务过程中有不足之处，但被告并未提供充分证据证明原告的服务有严重瑕疵，故2016年1月1日起至2017年4月10日止的物业费被告只同意支付给原告一半的抗辩，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付自2016年1月1日至2017年4月10日期间的物业费的诉请，本院予以支持。关于2017年4月11日之后的物业费，本院认为，物业服务合同作为继续性合同特别重视信赖基础，要求当事人各尽其力实现合同目的，信赖基础一旦丧失，或因其他特殊事由难以期望当事人继续维持这种结合关系时，一方当事人有权解除合同，而如果强行维持物业服务合同效力，会增加业主和物业公司之间的对抗和矛盾，背离了合同目的。同时，根据法律规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。该规定明确业主大会有权决定解聘物业服务企业，而并没有对解聘的前提进行限制。根据在案证据，原告服务的小区业主已经针对原告的服务满意度和是否解聘事项召开业主大会征求了小区业主的意见，有绝大多数业主对原告服务不满意以及同意提前解聘，故业主大会及业委会据此解聘原告符合法律规定，应属有效。法律规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为物业服务合同的当事人，原告应当在权利义务终止后，及时退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。而根据查明的事实，小区业委会于2017年1月11日通知解聘原告，要求原告于2017年4月10日搬离小区结束服务，已经给原告提供了充分的退出时间，然原告并未履行退出物业服务区域、进行交接工作的后合同义务，显属不当，而即便从原告提供的备忘录来看，也明确了合同解除时间为2017年1月11日，故2017年4月11日之后原告已无继续在该小区提供服务的基础和正当性依据。而合同解除后，业委会要求原告搬离小区结束服务的日期即2017年4月10日到期后，由于原告一直未撤场搬离，业委会多次要求原告搬离，而原告直至2017年7月17日仍然未搬离。根据司法解释的规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。故在本案中，原告在规定的期限内未能搬离，以2017年4月11日至同年7月31日期间存在事实上的物业服务关系为由要求被告支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因被告未付物业费系事出有因，并非主观恶意，且原告服务亦有不当之处，故原告关于要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院》第十条之规定，判决如下：一、被告杨叶于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥茂物业管理有限公司物业服务费2,646.66元；二、驳回原告上海祥茂物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告上海祥茂物业管理有限公司负担5元，由被告杨叶负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨正炎二〇二〇年五月二十日书记员  胡 榕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《最高人民法院》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。