浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18312号 原告（反诉被告）：宁波新江厦股份有限公司（统一社会信用代码为91330200704869476B）。住所地：宁波市鄞州区投资创业中心诚信路518号。 法定代表人：李立新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡凌,浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾丽静,浙江灵桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈柯宾，男，1987年12月27日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：姚成钢，浙江和义观达律师事务所律师。 原告宁波新江厦股份有限公司为与被告陈柯宾房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序独任审判，后本案转为适用普通程序进行审理。审理过程中，被告陈柯宾向本院提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波新江厦股份有限公司起诉称：2016年4月1日，原告将其所有的位于宁波市房屋出租给被告使用，双方签订《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》一份，约定：1.被告承租面积460平方米，用于经营品牌为网鱼网咖的网咖项目，租赁期限5年，预计2016年4月6日开始，以实际进场日为准，免租期90天。2.租金支付方式以三个月为一个缴租期，被告应当在每个缴租期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个缴租期租金，第一期租金应于合同签订日起7天内支付；如被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同。3.合同签署当日，被告应当向原告支付60000元作为履约保证金，如不违背协议第二十条任何违约责任，履约保证金无息退还。4.被告应向原告支付租金2元／平方／天，租金前两年不递增，第三年开始逐年递增4%；自进场日起，被告应当向原告交纳0.26元／平方／天的管理费，即每月约1170元，先付后用，与租金同期支付。5.被告应当遵守原告制定的整体营业时间表，未经原告许可或依据合同相关约定，被告不得擅自停止经营或超范围经营。6.如被告因经营不佳、亏损原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），需提前三个月书面告知终止合同，并按第一个租约年的租金标准支付1个月租金赔偿原告，且补交已经享受过的免租期的租金。合同对其他内容均作了明确的约定。之后，原、被告经协商又签订《补充协议》一份，约定：租金及物业管理费每年按350000元收取，第三年开始逐年递增4%，装修免租期为三个月，按每月1170元收取物业费，被告确认进场装修日期为2016年5月20日。上述合同签订之后，原告按约将房屋交付被告使用。被告缴纳履约保证金60000元，2016年5月20日进场装修。至今，被告只支付至2019年5月19日的租金及物业管理费，2019年5月20日起至今的租金及物业管理费一直未付。之后，被告在未经原告同意下擅自闭店，被告的上述行为严重违反了双方合同的约定。请求判令：1.解除原、被告签订的《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》；2.被告腾退位于宁波市房屋，并支付房屋租金及物业管理费（自2019年5月20日起暂计算至2019年10月19日为154093元，2019年10月20日起至实际腾退日止的租金及物业管理费按合同约定标准计算）；3.被告支付原告迟延履行违约金（违约金按每日1‰，自2019年5月20日起暂计算至2019年10月19为17435元，2019年10月20日起至实际结清之日的违约金按合同约定标准计算）；4.被告支付原告三个月免租期租金83990元；5.被告支付原告违约金27996.60元。审理过程中，原告确认截止起诉日的租金及物业管理费为306435元，迟延履行违约金为17526.60元 被告陈柯宾答辩并反诉称：2016年4月1日，原、被告签订《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》一份，合同对双方的权利、义务做了明确的约定。2016年5月20日，被告正式进场，此后双方均能按合同约定履行。后被告为招揽客户在大厦外墙安装了广告牌，但却被无故拆除。原告还在未通知被告的情况下，停止大厦内自动扶梯的运行。这些都给被告造成极大影响，被告经营的网吧自此开始亏损，以致无法经营下去。2019年4月1日，被告书面提出解除合同，并要求赔偿，并于2019年5月28日正式撤离，租金也支付到2019年5月20日。另外，房屋租赁期间，原告也一直未按约定向被告提供观光电梯的使用服务。请求判令（变更后）：1.确认原、被告签订的《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》于2019年5月20日解除；2.原告支付被告违约金36128.30元，赔偿经济损失2425000元；3.原告返还被告履约保证金60000元，物业管理费42541元。 针对被告陈柯宾的反诉，原告宁波新江厦股份有限公司答辩称：原、被告签订了长达5年的租赁合同，根据九民会议纪要的规定，被告作为违约方并无权解除合同。租赁期间，被告擅自闭店，在租赁房屋内仍存放大量物品，并在大门加上链条锁，被告实际尚未向原告返还租赁物。关于广告牌，被告自已也不知道是什么时候拆除、被谁拆除，被告要求原告承担责任，毫无依据。关于自动扶梯，由于北京银行的入驻，自动扶梯停运，但商场仍有两部直升电梯、两处楼梯，并不会影响被告的经营。关于观光梯，被告对此有所误解，实际原告已提供了两部直升电梯，被告对此是知情的。关于物业费，原告作为商业综合体，已提供了物业管理服务，被告要求返还，并无依据。综上，请求驳回被告的全部反诉诉讼请求。 本院经审理查明以下事实： 2016年4月1日，原、被告签订《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》、《补充协议》各一份，约定：原告将坐落于宁波市的房屋出租给被告经营网咖，面积为460平方米；租赁期限5年，自2016年4月6日开始，以实际进场日为准；免租期为90天；租金及物业费每年按350000元收取，第三年开始逐年递增4%；合同签订日，被告应当向原告支付60000元作为履约保证金，合同终止后30日内，如无违约行为，履约保证金无息退还，原告有权从履约保证金中相应扣除被告欠付的租金或其他费用；水、电费采取安装分表的方法，按月按实计收，水价5.95元／吨，电价1.15元／度；有关招牌和广告的设置事宜被告应当严格遵守原告规章制度，并交纳相关费用；原告观光电梯24小时对被告开放（如合同期间原告未能遵守合约，原告赔偿被告每日5000元）；原告提供被告4楼商场内指引广告位（观光电梯处和4楼内部，如合同期间原告未能遵守合约，原告赔偿被告每日5000元）；原告保留在进场装修期及租赁期限内的任何时候，无需征得被告同意，变更、修缮、及临时封闭宁波新江厦股份有限公司公共部位／区域或其部分包括走道、门户、电梯、自动楼梯、防火、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换宁波新江厦股份有限公司公共部位／区域整体结构、布局及安排的权利；被告延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，原告有权单方解除合同；被告违约的，应每日向原告支付相当于届时租金标准10%的延迟履行违约金，直至被告改正为止；如被告因经营不佳、亏损原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），需提前三个月书面告知终止合同，并按第一个租约年的租金标准支付1个月租金赔偿原告，且补交已经享受过的免租期的租金；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该房屋交还原告；在交还期内，被告还应向原告归还所有原告向被告提供的管理资料和工程资料，经原告验收确认符合约定后交还给原告；双方确认，在交还期内，被告仍应按届时所在租约年租金标准向原告支付占用费；在被告向原告交还房屋的同时，双方应当签署房屋交还确认书；在双方签署了该确认书之后，或虽未签署确认书，但被告已经实际撤离该房屋之后，被告在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为被告放弃了所有权，原告有权自行予以处置，且无需赔偿。 上述合同签订后，被告按约向原告交纳履约保证金60000元，并开始经营网鱼网咖。被告在经营期间，在商场外墙安装广告牌，在商场电梯入口、出口多处设置了网吧指引广告牌。后北京银行入驻该商场，并进行了装修。在此期间，被告悬挂于该商场外墙的广告牌被拆除，商场内的自动扶梯停止对外营运。2019年3月28日，被告以网吧的名义出具申请书称：“因北京银行入驻，装修与广告位的拆除对本店造成巨大损失，……，希望在此期间贵公司能免除我店所有的物业费，时间为2018年9月至2019年4月，金额为25116元。请把拆除的2块广告牌归还我店，否则赔偿29500元。由于我店亏损巨大，所以决定闭店处理，合同期未到期希望贵司能同意”。2019年5月，被告再次以网吧的名义出具申请书称：“我在4月1日期间已向贵公司原负责人递交过关于我要闭店，申请提前结束租期的事，但至今没有答复。现在我在5月20日已经闭店，希望贵公司将我店拆除的广告牌归还，或以29500元的造价赔偿。希望贵公司同意我店提前终止合同，归还押金，北京银行的装修和现在的不让装广告牌已经使得我店无法再经营下去”。后被告将网吧内的电脑等大部分物品撤离，并自2019年5月20日开始未再交纳租金及物业费等费用。 庭审中，被告称已经搬离涉案房屋，屋内所有物品均不再需要。 以上事实，由原告提供的房产证、《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》、《补充协议》、银行业务回单、增值税普通发票、相片，被告提供的申请书、相片，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》何时解除；二、原告在履行合同的过程中是否存在违约行为；三、被告应承担何种法律责任。 关于争议焦点一，原告主张因被告一直占用涉案房屋，合同应自原告提起本案诉讼时解除；被告主张其于2019年5月20日向原告提出终止合同，之后未再交纳租金，合同应于2019年5月20日解除。本院认为，被告虽于2019年5月向原告提出终止合同，但双方在合同中约定的租赁期限为5年，被告单方要求提前终止合同并未再支付租金，已违反约定，合同尚不能立即解除。双方签订的《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》第20.6条约定，如被告因经营不佳、亏损原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），需提前三个月书面告知终止合同，并按第一个租约年的租金标准支付1个月租金赔偿原告，且补交已经享受过的免租期的租金。根据该条的约定，被告在提前三个月通知原告并承担相应违约责任的情况下，有权提前终止合同，故本院确认涉案《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》自被告提出终止合同后三个月解除，即于2019年8月20日解除。 关于争议焦点二，被告辩称原告擅自拆除其广告牌，本院认为，被告并未提供任何证据证明其广告牌被拆除是原告行为所致。根据查明的事实，被告在北京银行入驻该商场期间发现其广告牌被拆除，期间正值北京银行装修，原告作为出租方提供的广告位仍然存在，被告称原告拆除其广告牌并无事实依据，本院不予采信。被告辩称原告未经通知停止自动扶梯运行，本院认为，根据《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》第26.2条的约定，“原告保留在进场装修期及租赁期限内的任何时候，无需征得被告同意，变更、修缮、及临时封闭宁波新江厦股份有限公司公共部位/区域或其部分包括走道、门户、电梯、自动楼梯、防火、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换宁波新江厦股份有限公司公共部位/区域整体结构、布局及安排的权利”，故原告在北京银行入驻期间对商场内部布局调整，停止自动扶梯运行并无需征得原告同意，同时，商场内还保留两部电梯、两处楼梯可供通行，并不会影响被告的经营。被告辩称原告未提供合同约定的“观光电梯”，应按每日5000元赔偿被告损失。本院认为，根据《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》第16.10条的约定，“原告观光电梯24小时对被告开放”，说明合同所指的“观光电梯”在签订合同时便已存在，该电梯24小时对被告开放，并非是要求原告另外提供“观光电梯”；根据第16.11条的约定，“原告提供被告4楼商场内指引广告位（观光电梯处和4楼内部）”，再次说明在合同签订时，合同所指的“观光电梯”已经存在，且双方都已知晓其具体位置，双方还协商在合同所指的“观光电梯”处为被告提供广告位，而在实际履行过程中，被告确实在商场的电梯多处设置了网吧的指引广告牌，故被告对合同中所指的“观光电梯”就是商场自始存在的两部电梯是明知的，被告称原告违约，并无事实依据，本院不予采纳。 关于争议焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于腾退房屋，根据本案查明的事实，被告在2019年5月20日就已向原告申请提前终止合同，之后被告不再经营网咖，且房屋内人员已全部撤离，电脑也已清空，仅剩部分桌椅、日用品等，被告当庭表示该些物品并不需要，故能够认定被告已腾空涉案房屋，原告无需再行向法院主张。同时，被告虽然在租赁房屋大门处上锁，但仍有其他侧门可以进入，在被告已向原告申请提前终止合同，且已全部搬离并闭店的情况下，原告实际能够自行控制租赁房屋，故本院对原告所称被告尚未腾退房屋的意见不予采纳。关于租金及物业管理费，被告自2019年5月20日开始逾期支付租金及物业管理费，至合同解除日即2019年8月20日，尚欠原告租金及物业管理费91000【350000元×（1+4%）÷12月×3月】。被告在反诉中主张返还履约保证金60000元，因合同中约定原告有权从履约保证金中扣除被告欠付的租金，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条之规定，此即为被告为按约履行债务所提供的质押担保，在被告欠付租金的情况下，该些履约保证金应先用于抵充租金，故被告还应支付原告租金及物业管理费31000元。合同中虽约定逾期支付租金及其他费用按每日1‰计付延迟履行违约金，但约定标准过高，本院调整至按年利率24%计付延迟履行违约金。因被告要求提前终止合同，且存在未经允许擅自闭店、未按期支付租金等违约行为，被告还应按照《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》第20.6条的约定向原告支付免租期三个月的租金83990元，及按1个月租金计付的违约金27996.60元。因被告提前终止合同的违约行为，导致原告一年多时间租赁房屋空置，原告要求被告支付上述免租期三个月租金及违约金，并不高于其实际损失，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波新江厦股份有限公司与被告（反诉原告）陈柯宾签订的《宁波新江厦股份有限公司租赁合同》于2019年8月20日解除； 二、被告（反诉原告）陈柯宾支付原告（反诉被告）宁波新江厦股份有限公司拖欠的租金及物业管理费31000元，并支付自2019年5月20日起至实际履行日止按年利率24%计算的延迟履行违约金，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）陈柯宾支付原告（反诉被告）宁波新江厦股份有限公司免租期租金83990元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告（反诉原告）陈柯宾支付原告（反诉被告）宁波新江厦股份有限公司违约金27996.60元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）宁波新江厦股份有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）陈柯宾的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉受理费5553元，由原告宁波新江厦股份有限公司负担2453元，由被告陈柯宾负担3100元。反诉受理费27309元，由原告宁波新江厦股份有限公司负担1300元，由被告陈柯宾负担26009元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  赖 伟 二〇二〇年五月二十一日 代书记员  孔文静