黑龙江省绥滨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0422民初451号原告：姚成涛，女，1979年4月30日出生，汉族，无业，住绥滨县。委托诉讼代理人：郭泽伟，男，1983年9月25日出生，汉族，农民，绥滨县绥滨镇花园社区推荐公民，住绥滨县。被告：孙和全，男，1975年11月1日出生，汉族，无业，住绥滨县。委托诉讼代理人：温振国，男，黑龙江省吉相律师事务所律师，执业证号：12304201410265467。第三人：绥滨县吉滨房地产开发有限公司，住所地绥滨县绥滨镇向阳路北段西侧9委。法定代表人：栾志民，男，1964年2月6日出生，系绥滨县吉滨房地产开发有限公司经理，住绥滨县。原告姚成涛与被告孙和全、第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，案件审理过程中，因疑难复杂经院长批准延长审理期限6个月。于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告姚成涛与被告孙和全、第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚成涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾迁绥滨县光明家园小区8号楼4单元603号住宅、9号楼5单元602号住宅；2.赔偿供热费13,086.00元、物业费3,162.00元、房屋租金60,000.00元，合计：76,248.00元；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月，第三人将其开发的绥滨县光明家园小区8号楼4单元603号住宅、9号楼5单元602号住宅房屋出卖给原告，双方签订了商品房买卖合同，原告支付了全部房款，第三人为原告在绥滨县商品房预售管理中心办理了预告登记。2018年6月22日原告姚成涛办理了两处住宅的产权证后，原告在入住时发现8号楼4单元603号住宅、9号楼5单元602号住宅已有他人租住，原告继而找到被告要求腾迁，被告拒绝，因此诉至法院。被告孙和全辩称：原告所述与事实不符，被告占有房屋是经第三人吉滨房地产开发有限公司承诺的。因第三人尚欠被告工程欠款未结清，允诺由被告进行装修，如能将该房屋出售，就将被告的装修款退还，并偿还拖欠被告的工程款。2015年末，第三人将涉案房屋交给被告，2016年被告即对房屋进行了装修，装修完成进行了出租。并按规定缴纳了自2016年起至2020年的供热费、物业费等费用。第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司辩称：第三人与被告无工程欠款纠纷，也并未承诺将房屋交由被告装修、占有和管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告姚成涛为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.不动产权证书复印件2份。欲证明原告对涉案房屋享有所有权。2.购房收据复印件2张。欲证明原告在2017年8月3日购买了涉案的两处住宅。3.物业费收据2张。欲证明涉案两处住宅2017年至2020年的物业费原告已缴纳，金额为3,162.00元，收款人为第三人吉滨房地产开发有限公司。4.供热费收据5张。欲证明涉案两处住宅2017年至2020年的供热费原告已缴纳，金额为13,186.00元，收款人为第三人吉滨房地产开发有限公司。5.对话录音笔录1份，录音载体光盘1枚。欲证明原告诉讼代理人郭泽伟与涉案住宅中9号楼5单元602号现租住人的对话，涉案房屋现处出租状态，租金为年租金10,000.00元。被告孙和全质证意见为：对原告提交的证据1的真实性没有异议，但不能证明原告是善意取得；对证据2收据中加盖的公章为第三人公司财务专用章，不是正规收据；对证据3的真实性有异议，证据不真实，原告缴纳物业费的对象不能征收物业费；对证据4的真实性有异议，被告已经向绥滨县盛蕴热电有限公司逐年缴纳供热费，原告将供热费交付给第三人不合规定；对证据5真实性有异议，通话中不能体现各方身份及所指房屋是否为涉案房屋。第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司对原告姚成涛提交的证据没有异议。本院认证：原告提交的证据1系国家工作机关颁发的公文书证，属于权属证书，本院予以采信；对证据2、3、4属于原告与第三人就交易房屋过程中产生的交易单据，加盖有第三人的印章，单据内容明确具体，可清晰证明双方的交易关系，本院予以采信；对证据5，证据内容为对话，内容不存在拼接，前后连续，被告在庭审中也对出租两处涉案住宅情况予以自认，本院对证据5予以采信。被告孙和全为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.光明家园一期排水协议复印件1份、光明小区9栋楼排水工程补充协议复印件1份。欲证明第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司拖欠被告工程款近200,000.00元。第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司口头承诺被告占有和使用涉案房屋，承诺时本案原告也在场。2.2018年9月1日至2019年9月1日8号楼4单元603室物业费540.00元。欲证明第三人允许被告占有房屋，物业公司已经收取了被告2018年、2019年的物业费，原告缴纳物业费的事实与实际事实不符。3.供热费收据7张。2016年10月至2020年4月20日的供热费被告均已缴纳。4.装修材料款票据18张。欲证明涉案两处住宅被告用去装修费用及工人工时费用总计：63,542.00元。原告姚成涛质证意见为：对原告提交的证据1的真实性和证明问题均有异议，此证据与本案无关，不能证明被告系合法占有涉案住宅，其与第三人之间的纠纷原告不知情；对证据2的真实性和证明问题均有异议，物业费用应由物业公司收取，此证据仅证明被告缴纳了涉案住宅其中之一2018年至2019年的物业费，不能证明房屋的所有权属性；对证据3中2019年8月12日的收据的真实性有异议，因其未加盖公章。对证据3整体的证明问题有异议，虽然能证明被告缴纳了供热费，但被告非房屋所有权人无权缴纳供热费；对证据4的证明问题有异议，不能证明装修款和材料款系用于涉案两处住宅。第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司质证意见为：对被告提交的证据1的真实性和证明问题均有异议，此证据与本案无关，被告与第三人之间不存在纠纷；对证据2的真实性和证明问题均有异议，第三人未授权任何组织机构及个人收取物业费，该证据也不能证明房屋的权利归属；对证据3的真实性有异议，不能证明第三人将涉案房屋的所有权交付给被告，被告重复交费应自行负担；对证据4的证明问题有异议，证据内容与本案无关。本院认证：被告提交的证据1光明家园一期排水协议书、光明小区现9栋楼排水工程补充协议，主体虽为被告和第三人但内容并未体现工程欠款，仅能证明双方存在合同关系，与本案案涉法律关系没有概念上的本质联系，缺乏关联性，本院不予采信；对证据2、3、4与本案缺乏关联性，证据2、3属于被告与物业收费公司及供热公司之间的费用往来单据，不能证明被告合法占有涉案住宅，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，原告从第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司处购买本案诉争两处楼房（产籍号分别为:8040603、9050602）。2018年6月22日，原告在绥滨县国土资源局办理了两处楼房的房屋产权登记手续：不动产权证号为黑（2018）绥滨县不动产权第0001492号，坐落绥滨县绥滨镇9委光明家园8号楼4单位603室；不动产权证号为黑（2018）绥滨县不动产权第0001493号，坐落绥滨县绥滨镇9委光明家园9号楼5单位602室，上述事实有原告提供的不动产权证书为凭。原告分别在2017年8月3日、2018年10月20日、2019年10月30日以现金形式缴纳了涉案两处住宅的2017年10月至2018年4月的供热费合计4,362.00元，2018年10月至2019年4月的供热费合计4,362.00元，2019年10月至2020年4月的供热费合计4,362.00元。原告姚成涛在办理入住时发现涉案两处房屋已有他人租住，后得知本案被告孙和全已将房屋进行了租赁。原告要求被告腾迁，被告拒绝。经庭审查明，被告孙和全将房屋租赁给案外人的租金为：2016年至2018年每年年租金8,000.00元（含供热费）、2019年后每年年租金10,000.00元（含供热费）。本院认为，物权系权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。…”的规定，原告姚成涛取得了该房屋的所有权。被告孙和全擅自将两处房屋对外出租的行为属于妨害物权行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，被告孙和全作为权利妨害人应将租住在该两处涉案房屋的租户从诉争房屋中迁出，交由原告居住。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。被告孙和全在未取得房屋产权的情况下，将涉案两处房产进行出租，系对原告物权的侵害应予赔偿。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。被告孙和全将房屋出租收取房屋租金，属不当得利，原告可请求其返还。对于被告孙和全侵占原告两处房屋期间所支出的各项费用，因无充分的证据证实和法律依据且被告未就此向本院提起反诉，本院不予处理。综上所述，对原告姚成涛的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条规定，判决如下：一、被告孙和全于本判决生效后三十日内将坐落绥滨县绥滨镇9委光明家园8号楼4单位603室【黑（2018）绥滨县不动产权第0001492号】、光明家园9号楼5单位602室【黑（2018）绥滨县不动产权第0001493号】腾迁，交由原告姚成涛居住；二、被告孙和全于本判决生效后三十日内返还原告姚成涛不当得利38,914.00元（计算方式：2017年至2019年的两处房屋租金合计：52,000.00元－2017年至2019年的供热费每年4,362.00元合计：13,086.00元）；三、被告孙和全于本判决生效后三十日内赔偿原告姚成涛损失13,086.00元（每年4,362.00元供热费×3年2017年至2019年）；四、驳回原告姚成涛的其他诉讼请求。案件受理费1,706.00元，由被告孙和全承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  牛立彬审 判 员  张东文人民陪审员  郑俊杰二〇二〇年五月二十五日书 记 员  孙月红