贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终403号 上诉人（原审被告）：谭诗仙，女，布依族，1970年9月3日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：白明学，男，布依族，1960年11月2日生，户籍住址贵州省三都水族自治县，现住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）:都匀开发区友和物业有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区赛维岛，统一社会信用代码9152270166698216XP。 法定代表人：姜光荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾力铭，该公司员工。 上诉人谭诗仙因与被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司（以下简称友和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4473号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭诗仙上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。一审判决认定“都匀水榭花都小区业主委员会于2017年4月27日经法定程序备案登记成立后,系业主大会的执行机构,全体业主应承担业主委员会委托物业服务企业或其他管理人产生的民事法律责任。原告是具有物业管理资质的物业服务企业,其依据与水榭花都业主委员会签订的《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案(委托代管实施方案)》实施管理行为,履行管理义务,在原告与全体业主之间形成了物业服务法律关系”与事实不符。本案的事实是,被上诉人向法庭提供的2017年4月27日经都匀市住建局物业管理中心备案登记的《备案表》上载明的业主委员会全称为“水榭花都业主委员会”,该业主委员会的印章为:“水榭花都业主委员会(编号5227012002580)”，主任肖满春,物业管理企业为“天源物业服务有限公司”，并非被上诉人(都匀开发区友和物业有限公司)。《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案(委托代管实施方案)》中的委托人为“都匀水榭花都业主委员会”,加盖的印章为“都匀水榭花都业主委员会(编号:5227012003099)”。由此可见,被上诉人接受的只是没有经过“法定程序备案登记成立”而自称为“都匀水榭花都业主委员会”的某几个人私下委托“暂时代为管理水榭花都小区物业工作,作为小区的物业管理代理人(见委托书)”。按照一审判决的认定,这个“未经法定程序备案登记成立”的“都匀水榭花都业主委员会”的委托对小区全体业主不具有任何约束力,业主不应当承担其委托所产生的民事法律责任。同时,《委托书》非常明确的界定了被上诉人的法律地位和主体资格只是代理人,而不是物业服务合同一方的当事人。其在水榭花都小区所从事的物业服务自始至终只是以代理人的身份、以其委托人的名义而实施的一种民事代理行为,而不是以与水榭花都业主委员会签约一方当事人的主体独立实施的物业服务行为;而且,上诉人认真查找和研究了被上诉人所提供的《委托书》和《服务方案》,对被上诉人的代理酬金的数量和给付方式没有任何约定。由于被上诉人受的是“未经法定程序备案登记成立”的非法“业主委员会”的委托,被上诉人和上诉人之间就不可能存在一审判决所认定的物业服务法律关系。因此,被上诉人不具备本案的原告主体资格。对于这个问题,上诉人在一审的法庭调查和辩论中一再反复强调,但一审判决对于上诉人的这一抗辩理由只字未提。一审判决认定“现在平桥社区居民委员会已经与原告顺利完成相关物资的移交工作,并临时代管水榭花都的物业管理工作”与事实不符。实际情况是,被上诉人接受“委托”进入水榭花都小区后,不向小区业主公布相关服务项目、服务内容、服务标准的信息,不向业主公开和出示收费依据、收费标准,不向当地行业行政主管部门(都匀市住建局)进行备案登记;强行拦截业主进行收费,不让业主开车出入自己的小区大门,致使业主被迫拨打110求助的事件频频发生。在其接受“委托”期限届满(2019年6月30日)后仍以种种理由拒不退出水榭花都小区,后经小区业主代表、小区业委会换届工作筹备组及相关行政部门的努力，被上诉人才被迫于2019年10月12日离开水榭花都小区，且其未向平桥社区移交小区业主信息、电梯维保材料等。另外,在一审庭审过程中,主审法官在未查清本案事实之前就采取先入为主的发问方式故意将上诉人引导向事实服务的预设模式。一审判决所认定的“欠费”及其计算依据是黔南州尧鑫物业公司制定的收费标准，而尧鑫物业公司并非权威机构,其制定的收费标准不能作为本案的裁判依据。2、一审判决认定和使用证据严重违法。首先,被上诉人一审中未提供证据原件进行质证，上诉人提出要求看原件也不予理会。其次,被上诉人的诉讼请求是“依法判令被告按照《水榭花都物业服务合同》的约定给付12个月的物业费用”,但其提供的却是一份尧鑫物业公司2012年制作的空白《物业服务合同》样本,一审判决支持被上诉人的该项诉请缺乏依据。再次,“都匀水榭花都小区业主委员会”未经法定程序备案登记成立，其对被上诉人的委托对全体小区业主不具有约束力，一审支持被上诉人的该项诉请错误。3、一审判决适用法律错误。上诉人和被上诉人之间不存在物业服务法律关系。被上诉人只能和它的委托人之间存在代理与被代理的民事法律关系,因此,本案的实质和焦点是:被上诉人的代理酬金向谁追诉的问题,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款系非效力性强制性规定、与法律责任无关，一审法院以该条款判令上诉人向被上诉人交纳物业服务费用严重错误。综上所述,一审判决认定事实错误,认定和使用证据严重违法,适用法律错误,依法应予以撤销。 友和物业公司二审答辩称：1、“水榭花都业主委员会”及“都匀水榭花都业主委员会”印章及编号,作为第三方的被上诉人未曾参与小区内部及其业主委员会相关事宜,被上诉人更未以第三方身份参与其中,系其内部管理问题,与上诉人无关。不能以此作为被上诉人主张权利的抗辩理由。2、被上诉人向上诉人追索应得的物业管理服务费,以在一审中提供的《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案》作为主张权利的依据。《水榭花都小区规划管理服务方案》中明确的物业服务收费标准系参照小区业主购房时小区建设单位选聘的尧鑫物业公司的《物业服务合同》中的收费标准,由小区业委会拟定。一审中,被上诉人只能向法庭提供尧鑫公司的空白合同的原因是被上诉人代管水榭花都小区之前,该小区已历经尧鑫、天源两家物业公司提供服务,以致被上诉人代管服务期间,对小区绝大部分业主信息和资料无法获取,该情况在一审庭审中已陈述。3、委托被上诉人代管小区的业委会是否经业主大会选举产生,系小区全体业主自治过程中自身管理问题,被上诉人受托后依据《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案》提供了物业服务,履行了职责,上诉人以及全体业主均享受了物业服务,形成了服务与被服务的法律关系,上诉人理应向被上诉人交纳物业服务费及相关费用,本案中上诉人拒交物管费,被上诉人可依法向人民法院提起诉讼主张权利,具备原告诉讼主体资格。4、委托被上诉人入驻小区提供物业服务的业委会在相关部门得以备案,依法取得对外公示效力(包括小区所在社区及小区内全体业主),加之被上诉人在小区提供服务,上诉人及小区业主也未提供异议,足以说明上诉人及小区业主对业委会与被上诉人之间的委托,委托的事实以及被上诉人提供的物业服务是认可的。综上,水榭花都小区业主委员会作为大会执行机构，代表全体业主与被上诉人订立的《委托书》和《委托代管实施方案》系双方真实意思表示,其内容合法,具有效力。被上诉人提供实际物业服务,依法具备原告的诉讼主体资格。一审法院查明事实清楚，认定有据，引用法条得当，请二审法院驳回上诉，维持原判。 友和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告按《水榭花都物业服务合同》约定，给付2018年7月至2019年6月期间所拖欠的12个月物业服务费1632元；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年5月15日，都匀水榭花都小区业主委员会作为委托人与原告友和物业公司作为受托人签订《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》，其中《委托书》载明“鉴于目前水榭花都小区内的物业管理混乱现象严重，导致小区业主生产生活受到极大的影响，为规范物业管理工作，维护水榭花都小区全体业主合法利益，经水榭花都小区业主委员会全体委员召开会议议定，在没有正式通过招投标程序招聘到新的物业公司前，天源物业公司签约期已经超期，业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力不足以自行对小区物业进行管理，特委托（友和）物业公司暂时代为管理水榭花都小区物业工作，作为我们小区的物业管理代理人，代为管理如下事项：1.（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间的时间为五个月，即二〇一八年五月十五日至二〇一八年十月十五日止。2.（友和）物业公司在代为管理水榭花都小区物业服务工作期间，根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。3.（友和）物业公司在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人水榭花都小区业主委员会将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。4.根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。5.（友和）物业公司在五个月委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。”《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》对物业基本情况、委托期限、委托管理服务事项、双方的权利义务等其他方面进行了书面约定。都匀水榭花都小区业主委员会与原告在《委托书》和《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》上加盖印章予以确认。此后原告派员进驻被告所在的都匀水榭花都小区，从事物业管理服务工作。 2018年12月1日，都匀水榭花都小区业主委员会再次与原告签订《委托书》，载明“原委托友和物业公司代为管理为期5个月的水榭花都小区物业工作，现期限已到。由于业主委员会所有成员都是兼职开展工作，时间和精力有限，小区住户又比较多，致使物业招标投标工作难以如期进行，现年底开展这项工作困难更多，经业主委员会全体会议议定，继续委托友和物业公司再代为管理为期7个月的水榭花都小区物业工作（即2018年12月1日至2019年6月30日止）。代为管理如下事项：1.根据业主委员会拟定的‘水榭花都小区规划管理服务方案’来对小区进行管理服务。2.在委托管理服务工作期间，不得擅自变更‘水榭花都小区规划管理服务方案’的任何内容，若委托管理期间没有按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’履行职责，委托人将以书面方式通知物业公司终止其物业管理服务工作，物业公司不得以任何借口或理由在小区继续进行管理服务工作。3.根据《中华人民共和国合同法》第410条规定：委托人水榭花都小区业主委员会可以随时撤销委托。4.友和物业公司在委托期内按照‘水榭花都小区规划管理服务方案’中的要求实施的维修项目所产生的工程费用自行垫付，后期经过正规招标程序后若友和物业公司未中标，前期该公司所垫付的所有维护费用由中标物业公司向友和物业公司支付前期垫付的所有工程款及维护费。” 2019年5月17日和2019年9月30日，都匀市住房和城乡建设局向都匀市人民政府广惠街道办事处两次发函，均称“近日，我局物业管理中心陆续收到群众对都匀市水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区业主委员会账目不清等投诉，经我局核查，友和物业管理公司入驻水榭花都小区并未征求业主大会同意，系小区业主委员会与物业公司签定临时委托代管协议。为了构建和谐小区，化解小区各类矛盾纠纷，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条‘物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。前款规定居（村）民委员会组织临时管理的期限不超过3个月。在临时管理期限内街道办事处或者乡镇人民政府应当督促业主决定有效的管理形式。’《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。’现函请贵单位组织指导平桥社区对水榭花都小区进行临时管理工作，并尽快落实水榭花都小区物业管理模式。”2019年9月30日，都匀市人民政府广惠街道办事处向平桥社区居民委员会发出《关于组织水榭花都物业临时管理的通知》，载明“近期我办及市住建局多次接到群众对水榭花都小区管理混乱、环境卫生差、小区公摊面积停车收费账目不清等投诉，应群众要求，我办多次会同市住建局工作人员现场处置。2019年7月，该小区业委会集体辞职，小区管理愈加混乱，无管理主体。”通知要求“请你社区尽快对接友和物业管理公司，在收到此函5个工作日内（截止2019年10月11日）完成物业管理用房、场地、设施设备、物业服务期间建立的物业管理相关资料的移交工作，组织开展水榭花都小区临时物业管理工作，同时在3个月内完成新一届小区业委会的组建工作，确保小区环境整洁、管理有序。”现平桥社区居民委员会已经与原告顺利完成相关物资的移交工作，并临时代行管理水榭花都小区的物业管理工作。 一审另查明，一、2017年4月27日，都匀市人民政府广惠街道办事处在《业主委员会成立备案表》上加盖印章后，都匀市住房和城乡建设局及都匀市物业管理中心亦在该备案表上加盖印章予以备案；二、被告系都匀水榭花都小区10栋1单元801号业主，自2018年7月起至2019年6月止未向原告友和物业公司交纳物业费，期间被告共欠物业费1632元。 一审法院认为，小区业主可以自行管理所在小区的建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。本案中，都匀水榭花都小区业主委员会于2017年4月27日经法定程序备案登记后成立，系业主大会的执行机构，全体业主应承担业主委员会委托物业服务企业或者其他管理人产生的民事法律责任。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，其依据与水榭花都小区业主委员会签订的《委托书》及《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》实施管理行为，履行管理义务，在原告与全体业主之间形成了物业服务法律关系，被告在接受了相应的物业服务后应按时交纳物业费，故被告以原告无权向被告收取任何费用的抗辩不能成立。关于被告提出业主委员会未经业主大会选举产生，原告系业主委员会聘请，故原告入驻小区不合法的抗辩，业主委员会是否经业主大会选举产生，是全体业主在自治过程中的自身管理问题，而选聘原告的业主委员会经相关部门备案成立，取得了对外公示效力，被告以质疑业主委员会产生程序是否合法来对抗善意第三人即原告，其抗辩理由与事实不符，不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：被告谭诗仙于判决生效后十日内给付原告都匀开发区友和物业有限责任公司2018年7月至2019年6月的物业费1632元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告谭诗仙负担。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：1、《水榭花都业主委员会备案表》、《印章备案刻制表》；证明目的：经法定程序备案登记成立的是“水榭花都业主委员会”，而不是“都匀水榭花都小区业主委员会”；被上诉人接受的只是一个没有经法定程序备案登记成立的非法组织（都匀水榭花都小区业主委员会）的委托，其委托关系对小区全体业主不具有约束力，备案登记的物业服务企业是天源物业有限公司不是被上诉人。一审判决以“水榭花都业主委员会”的备案来认定“都匀水榭花都小区业主委员会”的合法性错误。被上诉人质证：真实性无异议，备案表系被上诉人一审提供的，印章刻制表申请刻制公章类型体现的是法人章，并没有针对水榭花都业主委员会字样的公章进行刻制，不认可证明目的。2、平桥社区《关于水榭花都居民小区物业移交工作情况说明》、被上诉人在水榭花都期间相关“服务”拦截业主图文资料。证明目的：被上诉人至今未完成与平桥社区居民委员会相关物资的移交工作及被上诉人在水榭花都期间的“物业服务”状况。被上诉人质证认为：真实性无异议，物业公司2019年10月12日搬离水榭花都小区，移交工作很多问题需要经过协商进行解决，涉及的是物业合同，本案并未涉及工作移交，与本案无关。图文资料不真实，资料确实是水榭花都小区，但是上诉人所做的文字添加内容不真实。比如垃圾图片，由于三会期间不能托运垃圾，只能暂时堆放，晚上再拉走。 被上诉人向本院提交如下证据：停车费收款收据（复印件），证明目的：上诉人在被上诉人提供服务期间找得到地方交停车费，一审庭审中，上诉人及其委托代理人辩解找不到地方交物业费自相矛盾，被上诉人实际提供了物业服务。上诉人质证认为：真实性没有异议。交停车费不否认，但是停车费按照法律规定是小区业主的公共收益，与物业公司没有关系，即便代收，也没有权利侵占。 本院认为，上诉人认可被上诉人提供证据的真实性、被上诉人认可上诉人提供证据的真实性，故对上述二审中提交的证据的真实性，本院予以确认，能够作为本案认定事实的依据。根据上诉人提交的被上诉人在水榭花都小区服务期间的相关图片，可以认定被上诉人在本案案涉水榭花都小区提供物业服务期间，存在垃圾清运不及时等物业服务不到位的情况。 经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人诉请上诉人交纳物业服务费，其为此提交了与上诉人所在小区业主委员会与被上诉人签订的《委托书》、《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》、《业主委员会成立备案表》等证据予以证明，上诉人主张该《委托书》、《水榭花都小区规划管理服务方案（委托代管实施方案）》不是小区业主委员会所签订，本院对此认为，被上诉人提供的《业主委员会成立备案表》，能证明涉案小区成立了业主委员会，且已经经过备案登记，取得了对外公示的效力，而被上诉人也实际向上诉人提供了物业服务，上诉人主张小区业主委员会未签订过上述合同，但未能提供相关证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对上诉人的该主张不予采信，对于上述合同效力，本院予以确认。由于被上诉人在本案小区提供物业服务期间存在垃圾清运不及时等情况，说明被上诉人在物业管理服务中存在瑕疵，与其收取的物业服务费所对应的物业服务标准存在一定的差距。因此，根据权利义务对等原则，本院酌情扣减20%的物业管理服务费。故上诉人应当向被上诉人交纳的物业服务费为：1632元×80%=1305元（取整）。一审未结合被上诉人提供的物业服务质量进行判决不当，本院对此予以改判。 综上所述，谭诗仙的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初4473号民事判决； 二、上诉人谭诗仙于本判决生效之日起十五日内向被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司给付2018年7月至2019年6月期间的物业服务费共计1305元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人谭诗仙负担20元，被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担5元；二审案件受理费50元，由上诉人谭诗仙负担40元，被上诉人都匀开发区友和物业有限责任公司负担10元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 军 审 判 员  王 锦 审 判 员  李颖敏 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  陆良艳 书 记 员  蒙 沁