云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云31民终261号上诉人（原审原告）：姜富明，男，汉族，1979年4月21日出生，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：***，云南欣艺律师事务所。被上诉人（原审被告）：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路28号。法定代表人：郁诗宇，系公司经理。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所。上诉人姜富明与被上诉人瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称：嘉福公司）商品房预约合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，于2020年5月8日依法组成合议庭公开对本案进行调查、询问，上诉人姜富明的委托诉讼代理人***，被上诉人嘉福公司的委托诉讼代理人张桥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姜富明上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人嘉福公司赔偿上诉人经济损失236，646元；二、本案一审及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不客观不全面，没有认定被上诉人恶意违约所产生的危害后果及由此而给上诉人所产生的经济损失。“五缘玉城”是具有福利性质的公务员住宅小区开发项目，案外人李丽具有认购该小区房屋的资格，并向开发商支付了20，000元的认购款。2012年6月21日，李丽将该房屋认购资格有偿转让给上诉人的姐姐姜曦，转让费为30，000元。实际上，该房屋是上诉人的姐姐姜曦代上诉人购买的。2012年7月4日，姜曦代理李丽进行现场抽签，确定定购五缘玉城小区三期7幢501号房屋，该房屋的参考建筑面积为141.74㎡，房屋单价为2020元/㎡，房屋总价为286，315元。抽签后，姜曦代李丽与沾益县嘉福房地产开发有限责任公司瑞丽分公司签订了《“五缘玉城”商品房定购协议》，协议签订后，该公司也向李丽出具了20,000元购房定金相应的收款《收据》。2012年4月18日，被上诉人瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司依法登记成立，随后承继了沾益县嘉福房地产开发有限责任公司瑞丽分公司开发“五缘玉城”项目的相关权利义务，继续开发该房地产项目。后来，因被上诉人将李丽定购的五缘玉城三期7幢501号房屋出售给他人，双方由此产生争议。2017年4月25日，经李丽、姜曦、原告姜富明与被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司协商，被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司同意由原告姜富明另行定购该公司开发的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋，并签订了《五缘玉城商品房认购协议》。双方约定该房屋的参考建筑面积为97.41㎡，购房单价为2020元/㎡,房屋总价为196,768元。购房定金20,000元用李丽先前已经支付的购房定金进行冲抵，但原告需要向被告支付购房更名费12,663元。协议签订后，原告向被告支付了房屋更名费12,663元，被告也向原告出具了相应的收款《收据》。2019年4月，上诉人在得知自己定购的房屋已经建盖完毕，可以签订正式的《商品房购销合同》时，就前往被上诉人处，要求与被上诉人签订《商品房购销合同》时，才得知自己认购的房屋已经被开发商非法收回，在多次协商无效的情况下，才决定提起诉讼，要求一审法院判令被上诉人按照约定单价与自己签订正式的《商品房购销合同》。在案件诉讼过程中，直至开庭的当天，上诉人才得知早在2019年3月14日，被上诉人就将上诉人定购的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋以433,414元的价格卖给了案外人周小梅，并于2019年4月18日办理了合同备案登记手续，上诉人实际上已经不能取得自己所定购的房屋，只得请求法庭依法解除合同、判令被上诉人赔偿自己的经济损失。这些就是本案发生的事实经过，一审法院并没有对上诉人之前认购五缘玉城三期7幢501号房屋及被上诉人将该房屋另行出售给他人的客观事实进行认定，而这些客观事实是上诉人后来认购五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋的起因，也是证实被上诉人违背诚信原则违约赚取高额利润的一贯表现。二、一审法院认定被上诉人违反约定，但却只判令被上诉人赔偿上诉人经济损失20,000元，既不符合法律规定，也不能弥补被上诉人的违约行为给上诉人所造成的经济损失，更不能实现惩罚违约方的立法价值。相反，一审法院的判决结果变相鼓励被上诉人违约，变相保护了被上诉人因违约行为所取得的非法利益。就本案而言，由于房价上涨，被上诉人违反约定，将上诉人定购的五缘玉城7组团8栋1单元502号房屋另行出售给案外人周小梅，非法获取房屋差价利润236,646元，而一审法院仅判决被上诉人赔偿上诉人20，000元经济损失，这显然不能达到法律的惩罚价值，反而变相保护了违约方所获取的非法利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，从上诉人的角度来讲，上诉人支付给李丽30，000元的购房转让费，却只得到20，000元的经济损失赔偿，如果考虑到上诉人现在另行购房的差价经济损失，一审法院的判决结果显然违反上述法律规定，20，000元的经济损失赔偿远远不能弥补给上诉人造成的全部经济损失。因此，对于合同约定的双倍返还定金，显然大大低于上诉人的经济损失，上诉人依法有权要求人民法院予以增加。三、从法治理论而言，法律规定违约金的目的在于惩治违约方，弥补因违约责任而给守约方造成的经济损失，而不是鼓励违约方利用合同约定故意违约来给自己获取非法利益。因此，法律应当限制、制止、杜绝违约方获取非法利益，这应当成为法律的底线。综上所述，请求支持上诉人的诉讼请求。被上诉人嘉福公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，请求驳回上诉请求。姜富明向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》，并判令被告退还原告已支付的购房定金20，000元及购房更名费12，663元；二、被告赔偿原告经济损失236，646元；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年7月4日，李丽与沾益公司签订《“五缘玉城”商品房定购协议》，约定李丽向沾益公司购买其开发建设的五缘玉城项目，经乙方抽签确定后，乙方自愿定购甲方出售的3＃7幢501号房屋，并支付定金20，000元。李丽于当日支付定金20，000元，沾益公司出具了《收据》，后李丽将该房屋进行了转让。2017年4月25日，姜富明（乙方）与嘉福公司（甲方）签订《五缘玉城商品房认购协议》，约定：1、乙方自愿认购甲方出售的组团8栋1单元502号房屋并认可所处位置、公摊面积等相关条件；参考建筑面积约97.41㎡（最终以产权登记部门实测面积为准），建筑面积单价为2020元/㎡，总价为196，768元。2、乙方在签署本协议时向甲方支付定金20，000元，该定金在双方签订《商品房购销合同》时自动转入房款。乙方承诺签订本协议后不予退换房；若乙方发生退换房则所交定金将作为违约金处理，不予退还，该套房源甲方收回另行出售。5、乙方在签署本定购协议之后，由甲方通过书面通知或电话通知两种方式通知乙方，依据本定购协议所约定的房号、面积、价款与甲方签署正式的《商品房购销合同》，若乙方在接到通知20个工作日内，无论何种原因，未到甲方指定地点与甲方签署《商品房购销合同》，视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，乙方所定购的商品房甲方可另行出售。同时在甲乙双方未签订正式的《商品房购销合同》前，甲方将约定的商品房另行出售他人的，则甲方应双倍返还定金。7、乙方所购买商品房的交房标准、交房期限、产权期限、产权办理期限及购房支付方式和金额等均以双方所签订的《商品房购销合同》所载条款为准，本协议在甲乙双方签订正式的《商品房购销合同》之日起终止等内容。姜富明于当日向嘉福公司支付更名费12，663元，嘉福公司分别出具两张《收据》，载明“收到姜富明8-1-502，收七号地更名费12，663元”；“姜富明，收五缘玉城多层定金20，000元，非现金更名换单”，该收据上加盖了嘉福公司财务专用章。2019年3月14日，嘉福公司与周小梅签订《商品房购销合同》，约定将案涉房屋出售给周小梅，房屋总价433，414元，并于2019年4月18日办理了《商品房购销合同》备案登记。另查明，嘉福公司就案涉项目已于2012年7月12日取得《建设用地规划许可证》、2014年12月22日取得《建设工程规划许可证》、2016年4月22日取得《建设工程施工许可证》、2019年6月11日取得《商品房预售许可证明》。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。从现有证据材料和查明的法律事实看，被告已取得案涉房屋项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，原、被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张解除《五缘玉城商品房认购协议》，被告亦同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，对于原告解除《五缘玉城商品房认购协议》的诉讼请求，予以支持。原告已向被告支付购房定金20，000元，原、被告双方均认可，亦符合法律规定，确认定金为20，000元。对于原告要求返还购房定金20，000元及购房更名费12，663元、赔偿经济损失236，646元的诉讼请求，被告抗辩其已两次拨打原告电话但电话未接通及在售楼处张贴《通知》，但其未提供充足证据证明，不予支持。根据《五缘玉城商品房认购协议》第5条的约定，被告并未尽到约定义务，且其已于2019年3月14日将案涉房屋出售给第三人，已构成违约。因原、被告签订的《五缘玉城商品房认购协议》性质系预约合同，法律性质不同于本约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应返还原告定金20，000元及购房更名费12，663元，并赔偿经济损失20，000元。对于原告主张的超过20，000元的经济损失部分，理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此判决如下：一、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告姜富明购房定金20，000元、购房更名费12，663元；二、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告姜富明经济损失20，000元；三、驳回原告姜富明的其他诉讼请求。案件受理费5，340元，由原告姜富明负担4，296元，由被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担1，044元。在二审诉讼中，上诉人姜富明没有向本院提交新的证据，但对一审提交的证据补充说明：1、上诉人实际支付了30，000元的转让费，这是不可能收回的，30，000元的损失是实际存在的；2、被上诉人与周小梅签订的合同，被上诉人非法获得收益433，414元，同时，也说明一审判决被上诉人赔偿上诉人经济损失20，000元显然不符合法律规定。在二审诉讼中，被上诉人嘉福公司对一审提交的证据没有补充说明，也没有向本院提交新的证据。二审诉讼中，上诉人姜富明对原审判决认定的法律事实均无异议，但认为遗漏认定：1、李丽向嘉福公司认购了房屋后，将房屋转让给了上诉人，并取得被上诉人认可，双方之间重新签订了认购协议，上诉人支付了30，000元认购款的事实；2、上诉人认购的房屋是141.74平方米，被上诉人将认购的房屋出售了，双方又重新签订了认购协议，新的房屋面积只有97.41平方米的事实。被上诉人嘉福公司对原审判决认定的法律事实均无异议。对于上诉人提出的遗漏认定事实，本院认为，一审判决已对姜富明与李丽之间转让房屋的基本事实进行了认定，双方当事人对此基本事实也无异议，所以，上诉人提出的上述遗漏认定事实理由不能成立，故本院不予采纳。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，双方当事人是基于涉案《五缘玉城商品房认购协议》而产生的纠纷，故本案案由应认定为商品房预约合同纠纷。一、2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》是否合法有效的问题。本院认为，从现有证据材料及查明的事实，双方当事人对涉案《五缘玉城商品房认购协议》的真实性及合同效力均不持有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，涉案的2017年4月25日《五缘玉城商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。上诉人姜富明一审提出解除《五缘玉城商品房认购协议》，被上诉人嘉福公司也同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对于上诉人一审提出的解除《五缘玉城商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持，一审判决对合同效力及合同解除的认定并无不当。二、关于被上诉人嘉福公司应否向上诉人姜富明赔偿经济损失236，646元的问题。本院认为，双方当事人对于一审判决第一项的内容均未提起上诉，且上诉人与被上诉人均同意解除涉案的《五缘玉城商品房认购协议》，所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人嘉福公司理应返还姜富明购房定金20，000元、购房更名费12，663元，一审判决对此处理并无不当。在本案中，双方当事人均明确《五缘玉城商品房认购协议》中没有约定签订《商品房购销合同》的时间，虽然被上诉人嘉福公司提出其已做出电话通知及在售楼处张贴《通知》，要求上诉人来签订《商品房购销合同》的主张，但其提交的电话通知及在售楼处张贴《通知》均系单方制作，未得到上诉人姜富明的确认，也未能进一步提交充分证据佐证其按照《五缘玉城商品房认购协议》第五条约定的方式履行了通知义务，况且，被上诉人嘉福公司在未尽到约定义务的情况下，又将涉案商品房出售给第三人，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定及双方当事人签订的《五缘玉城商品房认购协议》第五条的约定，本案上诉人姜富明所受经济损失应当按照上述法律规定及双方协议约定的双倍返还定金来计算，即被上诉人嘉福公司应向上诉人姜富明赔偿经济损失20，000元，一审判决对此认定和处理并无不当。上诉人姜富明提出要求被上诉人嘉福公司赔偿经济损失236，646元的主张，理由不能成立，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律基本正确，但在判项中遗漏了解除合同的内容，本院予以纠正。上诉人姜富明的上诉请求，理由不能成立，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1370号民事判决第一、二、三项（即：一、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内返还原告姜富明购房定金20，000元、购房更名费12，663元；二、被告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告姜富明经济损失20，000元；三、驳回原告姜富明的其他诉讼请求。）；二、解除姜富明与瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司于2017年4月25日签订的《五缘玉城商品房认购协议》；三、驳回姜富明的上诉请求。本案一审案件受理费按一审判决收取，二审案件受理费5,340元，由上诉人姜富明负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向瑞丽市人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  雷永华审判员  高玉荣审判员  王 云二〇二〇年五月十二日书记员  李 云