云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初736号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：玉艳，女，1994年2月1日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系原告公司法务工作人员，特别授权代理。被告：朗所保，女，1979年4月18日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。现住景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告朗所保物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人玉艳到庭参加诉讼,被告朗所保经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的江南翡翠住宅小区1栋3单元1202号房屋物业费（起止时间：2017.11.1-2019.12.31）2756元，生活垃圾处理费（起止时间：2018.5.1-2019.12.31）240元，二次加压费（起止时间：2017.11.1-2019.12.31）130元，消防维护费（起止时间：2017.11.1-2019.12.31）130元；电梯维护费（起止时间：2017.11.1-2018.12.31）420元，2.按合同每日千分之三约定计算，上述拖欠款项违约金391元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计：4067元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月20日原告与西双版纳盛泰房地产开发有限公司双方签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的江南翡翠住宅小区提供物业管理服务。2017年4月10日，被告办理了房屋交付手续，签署了《前期物业管理服务协议》。第四条约定：“甲方缴纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，并按建筑面积计算物业服务费，具体标准如下：小高层住宅物业费一楼0.8元/月/平方米，二楼及二楼以上1元/月/平方米”，第十一条约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2017年11月1日起被告无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止2019年度，被告欠原告物业费、电梯维保费、二次加压费、生活垃圾处理费、消防维护费共计3676元，并因此产生违约金累计391元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，起诉至人民法院。被告朗所保未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求向本院提交证据，被告朗所保经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃其相应的举证和质证的权利。原告提交的证据：1.身份证复印件、2.《前期物业管理服务协议》、3.物业管理费催收函照片，均内容真实，来源合法，能证明原、被告之间存在物业服务合同关系且原告向被告催收过物业费的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4.违约金统计表为原告单方制作的违约金计算表，本院不予采信。被告朗所保未向本院提交相关证据材料。本院经审理认定事实如下：被告朗所保系景洪市江南翡翠小区1-3-1202号房屋的业主，房屋建筑面积为106.12平方米。2017年4月10日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告佳和物业公司为被告朗所保所居住的小区提供物业服务。协议中约定了原告（合同乙方）与被告（合同甲方）的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确甲方交纳费用时间从开发商发出入伙通知之日起开始计算，协议第四条第二款约定：“甲方每月需缴纳的物业服务费及其他费用为：1、小高层住宅物业费一楼0.8元/月/平方米，二楼及二楼以上1元/月/平方米；2、电梯电费及设备维护保养费：按照实际所产生的费用由业主或物业使用人共同支付；3、二次加压及消防费按0.10元/月/平方米收取；4、生活垃圾处置费按照《景洪市城市生活垃圾处理办法》收取，即12元/月；……”、协议第十一条第四款约定:“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应收额3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水停电”此外，合同还约定了其他内容。后原告实际按照1元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费，但自2017年11月1日起，被告一直未向原告交纳物业管理费（2017年11月1日至2019年12月31日）、电梯维保费（2017年11月1日至2018年12月31日）、二次加压费（2017年11月1日至2019年12月31日）、生活垃圾处理费（2018年5月1日至2019年12月31日）、消防维护费（2017年11月1日至2019年12月31日），经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，并实际对该小区进行了物业服务管理，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，对原告要求被告支付2017年11月1日至2019年12月31日期间产生的物业费2756元，本院依据双方实际物业费收取标准1元/月/平方米，予以支持被告向原告支付物业服务费用106.12平方米×1元/月/平方米×26个月=2759.12元。原告自愿主张2756元，是对自己民事权利的处理，本院予以予以支持2017年11月1日至2019年12月31的物业费2756元，对原告主张的2018年5月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费240元（12元/月×20个月)；2017年11月1日至2019年12月31日期间产生的二次加压费130元（5元/月×26个月)；2017年11月1日至2019年12月31日期间的消防维护费130元（5元/月×26个月)；2017年11月1日至2018年12月31日期间产生的电梯维保费420元（30元/月×14个月），不违反法律规定，本院予以支持。上述费用共计3676元。关于违约金，本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告作为业主，应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告未按照协议约定按时交纳物业费，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业费2756元的10%，即2756元×10%=276元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告朗所保于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于景洪市江南翡翠小区1栋3单元1202号房屋2017年11月1日至2019年12月31日期间的物业费2756元、二次加压费130元、消防维护费130元、2017年11月1日至2018年12月31日期间的电梯维保费420元，2018年5月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费240元，共计3676元；二、被告朗所保于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金276元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朗所保负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年五月十二日法官助理杨星兰书记员柴劲豪