福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初349号 原告：福建福临房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐城街道办事处缸窑安置区K幢1号，统一社会信用代码913509825875142293。 法定代表人：汪少平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈振涵，福建建达（福鼎）律师事务所律师。 被告：金光市，男，1962年12月24日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。 被告：张金莲，女，1965年11月2日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。 原告福建福临房地产开发有限公司（以下简称福临公司）与被告金光市、张金莲商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告福临公司法定代表人汪少平、委托诉讼代理人陈振涵、被告金光市、张金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福临公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除福临公司与金文妹于2017年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20173310）；2.判令金光市、张金莲在其继承金文妹的遗产实际价值的范围内共同偿还福临公司为金文妹代偿的贷款本息225314.59元、违约金33348.2元（按房屋总价333482元的10%计算）及福临公司为实现本案债权支出的律师代理费20000元（上诉款项可从福临公司向金文妹的退房款333482元中抵扣）；3.判令金光市、张金莲协助福临公司办理福临公司与金文妹签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20173310）的备案注销手续；4.诉讼费由金光市、张金莲共同承担。诉讼过程中，福临公司变更第2项诉讼请求为：判令金光市、张金莲在其继承金文妹的遗产实际价值的范围内共同偿还福临公司为金文妹代偿的贷款本息225314.59元、违约金8167.41元及福临公司为实现本案债权支出的律师代理费20000元（上诉款项可从福临公司向金文妹的退房款333482元中抵扣）。事实和理由：金光市、张金莲系金文妹的父母，金文妹于2018年3月19日死亡，金光市、张金莲系金文妹的第一顺序法定继承人。2017年8月13日，金文妹与福临公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定金文妹向福临公司购买坐落福鼎市，房屋总价款为333482元，付款方式为买受人于签订商品房买卖合同前支付首付款103482元，余款230000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；同时，双方在合同附件四第4条第（1）项约定“鉴于出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证担保，在该责任解除前，如果买受人未依约向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证责任，即......出卖人资金被银行扣划，出卖人有权解除房屋买卖合同......买受人应向出卖人承担房屋总价款的10%的违约金；买受人已付的购房款首先用于补偿出卖人因而发生的损失，剩余部分扣除买受人欠付银行的贷款本息、罚金、违约金等各项费用后退还买受人”；在附件十一《补充协议》第十条第4款还约定“若买受人违约，出卖人实现债权所支付或必将支出的费用［含但不限于诉讼费、保全费、律师代理费（以出卖人与代理律师事务所签订的代理协议约定的费用为准）等费用］全部由买受人承担”。合同签订后，金文妹向福临公司支付了首付款103482元，并向福鼎市农村信用合作联社办理按揭贷款230000元，福临公司为金文妹的按揭贷款提供连带责任担保。后金文妹因死亡，金光市、张金莲继续为金文妹偿还按揭贷款，从2019年8月1日起开始逾期偿还贷款本息，经福鼎市农村信用合作联社多次催收，金光市、张金莲不仅未按期还款，还多次要求银行划扣福临公司的保证金。2019年11月6日，福鼎市农村信用合作联社从福临公司的保证金专户中扣款225314.59元（其中本金219834.69元，利息5479.9元）用于归还金文妹在福鼎市农村信用合作联社结欠的贷款本息。 金光市、张金莲共同辩称承认无力偿还贷款，愿意出卖房子抵偿欠款。 福临公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明、户籍信息、离婚证、《离婚协议书》、婚育证明、居民死亡医学证明（推断）书、福鼎市商品房买卖合同备案信息表、合同编号为20173310《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房贷款项目合作协议》、《个人购房担保借款合同》、提前收贷通知书、情况说明、还款业务凭证、委托代理合同、律师代理费发票等证据，金光市对已实际偿还的贷款持有异议，张金莲对上述证据无异议，本院认为，金光市未能提供反驳福临公司的证据，对其辩解意见，本院不予采纳；福临公司提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，且与本案待证事实相关联，具备证据的客观性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月13日，金文妹与福临公司签订一份编号为20173310的《商品房买卖合同（预售）》，约定金文妹向福临公司购买坐落福鼎市，房屋总价款为333482元，付款方式为买受人于签订商品房买卖合同前支付首付款103482元，余款230000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；同时还约定鉴于福临公司为金文妹提供了按揭贷款的保证担保，在该责任解除前，如果金文妹未依约向银行还款，导致银行要求福临公司承担保证责任，即福临公司资金被银行扣划，福临公司有权解除房屋买卖合同，金文妹应向福临公司承担房屋总价款的10%的违约金；金文妹已付的购房款首先用于补偿出卖人因而发生的损失，剩余部分扣除金文妹欠付银行的贷款本息、罚金、违约金等各项费用后退还金文妹；若金文妹违约，福临公司实现债权所支付或必将支出的费用［含但不限于诉讼费、保全费、律师代理费（以出卖人与代理律师事务所签订的代理协议约定的费用为准）等费用］全部由金文妹承担。2017年8月21日，福临公司与金文妹到福鼎市房地产管理局办理了编号为20173310的《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。合同签订后，金文妹向福临公司支付了首付款103482元，并向福鼎市农村信用合作联社办理购房贷款230000元，福临公司为金文妹的借款提供连带责任保证担保。金文妹于2018年3月19日死亡。因金文妹死亡，金光市、张金莲继续为金文妹偿还部分贷款，但从2019年8月1日起开始逾期偿还贷款本息。2019年11月6日，福鼎市农村信用合作联社从福临公司的保证金专户中扣款225314.59元（其中本金219834.69元，利息5479.9元）用于偿还金文妹在福鼎市农村信用合作联社结欠的贷款本息。 另查明，金光市、张金莲系金文妹的父母。金文妹与王行岩于2016年9月14日生育婚生男孩王启传，2017年4月5日办理离婚登记手续。金光市、张金莲、王启传系金文妹的第一顺序法定继承人。在本案审理过程中，王启传法定代理人王行岩明确王启传表示放弃继承金文妹的财产。 另查明，福临公司为实现本案债权产生律师代理费损失20,000元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。福临公司与金文妹签订《商品房买卖合同（预售）》、金文妹与福鼎市农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》及福临公司与福鼎市农村信用合作联社签订《个人购房贷款项目合作协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因金文妹死亡，金光市、张金莲、王启传均系金文妹的第一顺序法定继承人，王启传自愿放弃继承金文妹的遗产，可以对金文妹的债务不承担责任，因此福临公司主张要求金光市、张金莲在其继承金文妹的遗产实际价值的范围内对金文妹的债务承担责任的主张，本院予以支持。涉案房屋贷款于2019年8月1日起开始逾期，福临公司已承担保证担保责任，根据合同约定，福临公司有权要求解除涉案商品房买卖合同，并在合同解除后，要求金光市、张金莲协助办理合同备案注销手续的主张，本院予以支持；福临公司要求金光市、张金莲偿还代偿款225314.59元并支付违约金8167.41元及为实现本案债权支出的律师代理费20000元的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。故根据《商品房买卖合同（预售）》约定，合同解除后，福临公司应将金文妹支付的房屋价款333482元扣除其代偿款225314.59元、违约金8167.41元、为实现本案债权支出的律师代理费20000元后，返还给金光市、张金莲80000元。福临公司与金光市、张金莲在庭审中均同意将返还的购房款80000元交付到金光市在福鼎市农村信用合作联社开户的账号为62×××59的账户。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告福建福临房地产开发有限公司与金文妹于2017年8月13日签订合同编号为20173310的《商品房买卖合同（预售）》自本判决生效之日起解除，被告金光市、张金莲应于本判决生效之日起三日内协助原告福建福临房地产开发有限公司办理福建福临房地产开发有限公司与金文妹签订合同编号为20173310的《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续； 二、被告金光市、张金莲应于本判决生效之日起三日内向原告福建福临房地产开发有限公司支付代偿款225,314.59元、违约金8,167.41元及律师代理费20,000元，合计253,482元； 三、原告福建福临房地产开发有限公司将金文妹的购房款333482元返还给被告金光市、张金莲，但应扣除本判决书第二项判令应支付的款项，余款80000元于办理完本案《商品房买卖合同（预售）》备案注销之日起五日内支付给被告金光市、张金莲（付款方式：双方同意将款汇到被告金光市在福建省农村信用合作联社开户的账号为62×××59的账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,480元，由被告金光市、张金莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  彭莉莉 人民陪审员  李德锐 人民陪审员  林君玉 二〇二〇年五月二十二日 书 记 员  王惠蓉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 官方微信官方微博