四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0302民初445号原告：高文，女，1959年3月19日出生，汉族，退休职工，现住吉林省四平市梨树县。委托诉讼代理人：刘微，吉林辅民律师事务所律师。原告：邢瑞，男，1985年6月6日出生，汉族，铁东区人民政府工作人员，现住吉林省四平市梨树县。委托诉讼代理人：邢晓华（邢瑞父亲），男，1960年7月1日出生，满族，梨树县经济局退休职工，现住吉林省四平市梨树县。委托诉讼代理人：刘微，吉林辅民律师事务所律师。被告：四平市铭禹小额贷款有限公司，住所地吉林省四平市铁东区东方花园2HL-2座101。法定代表人：朱禹名，董事长。委托诉讼代理人：温雅萍，四平市铁西区三鑫法律服务所法律工作者。被告：四平宏泰地产有限公司，住所地吉林省四平市铁东区平东大街1029号。法定代表人：李文顺，董事长。原告高文、邢瑞与被告四平市铭禹小额贷款有限公司、（以下简称铭禹贷款公司）、四平宏泰地产有限公司（以下简称宏泰地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高文及其委托诉讼代理人刘微，原告邢瑞委托诉讼代理人邢晓华、刘微，被告铭禹贷款公司及其委托诉讼代理人温雅萍，被告宏泰地产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文、邢瑞向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行原告位于四平市××街商网面积为241.7平方米房屋，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系母子关系。2010年1月11日，原告高文与被告宏泰地产公司签订了《宏泰第一城1期物业意向认购书》，双方就原告购买的位于四平市××街商网面积为241.7平方米房屋，进行了权利义务约定。当时约定该房屋总价款为1462285元，首付732285元，尾款以贷款方式给付。原告高文在签订认购书当天即依约定向宏泰地产公司交付了732285元首付购房款，被告向原告开具了收款收据，也向原告交付了该房屋。原告又在2017年11月3日与宏泰地产公司交涉确认无法为原告以贷款方式给付尾款后，经双方协商确定以现金方式交付50万元尾款，并将房屋购买人变更到邢瑞名下，并且该房屋一直由邢瑞占有使用及收益至今。上述事实有购买房屋认购书两份、宏泰地产公司开具给原告交付房屋价款1232285元收款收据、2011年至2019年缴纳的供热费发票、物业费发票等证明。原告购买宏泰地产公司开发建设的房屋，是原告经合法买卖取得的，不违反国家法律强制性规定，买卖行为合法有效。原告已实际取得和使用案涉房屋多年,虽未办理产权登记,但并非系原告的原因,原告享有该房屋所有权是符合我国物权法规定的,应得到法律保护。法院在审理二被告民间借贷纠纷案件中,对原告所购买的房屋进行查封,原告并不知情,原告也从未收到法院任何查封及财产保全等文书。显然,法院将原告的合法财产作为他人金钱债权的执行标的,是缺乏事实根据和法律依据的,是对原告合法权益的严重损害。四平市铁西区人民法院(2020)执异10号执行裁定书,将原告合法买卖行为认定为无效法律行为,属事实认定错误,缺乏法律依据。故原告提起执行异议民事诉讼,请法院依法支持原告的诉讼请求,保护原告的合法权益。铭禹贷款公司辩称，原告不具备法定排除执行的条件，人民法院执行符合法律规定，应继续执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（执行异议和复议规定）第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案原告人不具备排除执行的条件，理由如下：1.在人民法院查封前没有签订合法有效的书面买卖合同；2.原告购买房产交易方式违背常理。原告自称购买房产签订合同是2010年，尾款在7年之后法院查封后交付，答辩人有理由认为该交款事实不真实。依答辩人的申请，人民法院在2012年已经查封了案涉房产，并向第三人送达了裁定书，查封五年后原告与第三人不顾法院已经查封冻结的事实，按照常理原告与第三人应交涉如何返还房款减少损失，而本案原告不仅没有要求止损，反而继续交付大额购房款进行交易，显然违法，其后果应由原告及第三人自行承担；3.本案案涉房产并非买受人用于居住的住房，而是商网，且原告人没有证据证明其名下没有其他住房；3.凡是与第三人存在真实交易的，均已在不动产登记管理机构办理了登记，人民法院根据登记也不能查封，因此是由于原告与第三人不存在真实交易没有登记，人民法院查封后该房产仍在第三人名下因此予以查封执行。综上，答辩人有理由认为原告购买案涉房产事实不存在，是与第三人串通以达到排除人民法院强制执行目的的虚构案件，请求依法驳回原告诉请，继续执行，维护答辩人的合法权益。宏泰地产公司辩称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，铭禹贷款公司于2016年4月13日申请查封案涉房屋，本院于2016年5月9日作出（2016）吉0302民初871号民事裁定书，裁定：“冻结被告刘洪泉、李志强、四平宏泰地产有限公司的银行存款505万元或查封其它等额财产”，并于同月10日向四平市房屋交易和产权管理中心送达上述裁定书及协助执行通知书，请求协助查封案涉商网。现案涉房屋因宏泰地产公司原因不能办理产权过户登记手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第一，关于案涉商铺的房款支付问题；原告提供高文向李荣梅汇款凭证复印件七份和中国工商银行股份有限公司梨树支行对上述汇款的情况说明一份，结合两份证据认定上述汇款事实存在，分别为：2009年4月14日高文向李荣梅汇款150000元、2009年9月10日高文向李荣梅汇款100000元、2009年9月22日高文向李荣梅汇款130000元、2009年11月4日高文向李荣梅汇款120000元、2009年12月5日该高文向李荣梅汇款100000元、2009年12月31日高文向李荣梅汇款100000元，2010年1月11日高文向李荣梅汇款32285元，上述六笔款项共计732285元，2017年11月3日，高文向李艳艳转账500000元，李荣梅与李艳艳均为宏泰地产公司的财务人员。上述款项的发生时间、金额与宏泰地产公司与邢瑞于2017年11月3日签订的《宏泰第一城1期物业意向认购书》上所载明的内容，即“2010年1月11日交款732285，现交500000，补齐房款”以及宏泰地产公司于2017年11月3日出具的加盖宏泰地产公司财务专用章的收据相互印证，形成了交款的完整证据链；第二，关于案涉商铺的买卖合同问题；原告提供两份合同，第一份是2010年1月11日宏泰地产公司与高文签订的《宏泰第一城1期物业意向认购书》复印件，第二份是2017年11月3日宏泰地产公司与邢瑞签订的《宏泰第一城1期物业意向认购书》原件，原告主张因第二份合同签订致第一份合同原件被收回。原告已经于2010年1月11日前支付百分之五十以上购房款，履行了合同的主要义务，而且宏泰地产公司收取了该购房款，并于2017年11月3日重新签订了《宏泰第一城1期物业意向认购书》，这也是对2010年1月11日合同实际存在的一种印证，原告对房款价格的变更的解释符合交易习惯，故本院认为双方已经于2010年存在合法有效的买卖合同；第三，关于占有问题。高文、邢瑞提供2011年6月14日缴纳物业费的发票一张，证明已经于购买当年缴纳物业费，同时提供2020年补缴的物业费、水电费票据，足以认定高文已经于本院查封前占有案涉房屋。另，因案涉房屋未在相关部门备案登记，故无法确定具体房屋坐落，本案以《宏泰第一城1期物业意向认购书》中对房屋地址的约定为准，即宏泰第一城I期商业30室，面积约为241.7平方米。本院认为，本案的焦点问题为案外人高文、邢瑞对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。本案争议的标的物是用于商业经营的商铺，应参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行审查，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高文、邢瑞已经于本院依法查封案涉商铺前签订合法有效的书面买卖合同，并于查封前实际占有该涉案商铺，支付全部价款，虽未办理过户登记，但非自身原因，符合上述法律规定。故高文、邢瑞对案涉商铺提出的异议能够排除执行。关于高文、邢瑞的其他诉请，因不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，本院不予进行审理评判。综上所述，对高文、邢瑞的诉讼请求部分予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行四平市铁西区宏泰第一城I期商业30室面积约为241.7平方米房屋。二、驳回原告高文、邢瑞的其他诉讼请求。案件受理费100元，由四平市铭禹小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。审 判 长  王富佳审 判 员  赵 娜人民陪审员  孙 艳二〇二〇年五月二十九日书 记 员  杨 雪