湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2641号原告叶中化，男，1964年11月11日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告王国强，男，1961年2月19日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告叶中武，男，1972年8月2日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告张艺军，女，1975年3月13日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人郭曦，湖南金州（株洲）律师事务所，代理权限为特别授权（即代为进行调解、和解，进行调查取证，申请并参与重新鉴定；代为提起诉讼（仲裁）及撤诉，代为承认、放弃、变更诉讼（仲裁）请求，代理一审各项法律事宜；代为提起上诉，代理二审各项法律事宜；代为提起反诉；代为签收各项法律文书；代为申请执行；代交法院诉讼费及代为领取法院退回的诉讼费等）。委托代理人黄婉容，湖南金州（株洲）律师事务所，代理权限为一般代理。原告叶中化诉被告王国强、叶中武、张艺军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告叶中化、被告王国强及其委托代理人毛徐淼、被告张艺军的委托代理人郭曦、黄婉容到庭参加了诉讼。被告叶中武经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告叶中化向本院提出诉讼请求：1.请求法院中止对被执行人张艺军名下的位于株洲市芦淞区房屋的拍卖；2.请求法院维护原告的房屋租赁合法权益（确认房屋租赁合同合法有效，继续享有租赁期限：2019年7月8日至2028年12月7日止，对应租金141250元）；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：贵院在执行（2016）湘0203执827号、（2019）湘0203执恢39号执行一案过程中，正在拍卖被执行人张艺军名下的位于株洲市芦淞区房屋，因原告即案外异议人叶中化已于2013年12月8日租赁了该房屋并支付了全额租金225000元，特向贵院提起了执行异议申请，贵院于2019年6月13日作出执行裁定书：裁定驳回了原告的执行异议请求，故原告依法特向贵院提起案外人执行异议之诉。被告王国强辩称：一、租赁合同系被执行人张艺军、叶中武与被答辩人叶中化虚构的。具体理由有：1、被执行人叶中武、张艺军与被答辩人叶中化系亲兄弟关系，叶中化一人从其弟弟、弟媳处租赁房屋给其父母居住，完全不符合常理。叶中化、叶中武家中兄弟姐妹多达5个，且叶中化自己名下有13套房产，包括天元区、荷塘区、芦淞区低楼层、高楼层均有，其想单独赡养父母，可直接让父母居住在自己名下的房产内。因此，介于被答辩人与被执行人之间的这种亲属关系，不排除双方存在恶意串通制造虚假合同逃避债务，阻碍执行。2、张艺军本人在执行异议听证阶段明确说明叶中武存在家暴，夫妻二人于2012年就开始分居，2014年4月二人已离婚，那作为夫妻关系中相对弱势的一方张艺军应该是想摆脱与叶中武的联系，但其却将自己的房子租给叶中武的父母居住这将继续与叶中武保持密切联系，该租赁行为也明显不符合常理。3、从被答辩人提交的租赁合同约定的租金及租金支付方式看，合同约定的承租时间是2013年12月8日至2028年12月7日租期长达15年，却在承租人未入住前直接支付10年租金15万元（本案的总租金仅为22.5万元），并且承租人在支付了大额租金后仍继续让出租人居住三个月不符合日常交易习惯和常理，明显虚假。二、涉案房屋在王国强申请查封时，该房屋既未出租，也未被其他人占用，被答辩人的诉讼请求不足以排除对抗本次执行程序。芦淞区法院执行局在2016年9月13日受理王国强的执行申请后，就被执行人叶中武、张艺军不履行（2016)湘0203民初290号民事判决书作出执行裁定，执行法官通过电话、到达房屋现场等方式将执行文书及时送达被执行人，在当时涉案房屋已经处于空置状态，物业公司也证实涉案房屋长期处于空置状态。如果叶中化系真实的承租人，按其承租房屋的目的，在交付如此巨额租金的情况下，不可能让房屋长期空置。三、被答辩人叶中化早已知晓涉案房屋进入执行拍卖程序，其提起本次执行异议的目的在于阻碍执行程序，滥用诉讼权利。涉案房屋早在2018年5月份就由天元区人民法院进入执行拍卖程序，叶中化早就收到了天元区法院的相关执行材料，若其真系该房屋的承租人，应在收到涉案房屋的执行文书后，即向天元区法院提起执行异议，但其并未提起。而后在本案恢复执行过程中，贵院执行局办案法官也在2019年3月份将腾房法律文书留置送达至涉案标的物处，叶中化也未在当时向贵院提起执行异议。涉案房屋于2019年4月25日挂网拍卖，2019年5月29日拍卖结束。在拍卖结束后被答辩人随即来到执行法官办公室，要求王国强放弃拍卖涉案房屋，达成执行和解。在王国强拒绝执行和解后，被答辩人立即向贵院提起执行异议，虚构租赁关系。该事实足以说明被答辩人与被执行人的虚假租赁关系，其真实目的就是恶意串通逃避债务，阻碍本次执行。综上，本案租赁关系系虚构的，不足以阻碍本次执行，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告叶中武未作答辩。被告张艺军辩称：一、对于被答辩人要求中止对答辩人位于株洲市芦淞区房屋的拍卖，答辩人没有异议。首先，执行依据（2016）湘0203民初290号案中，被告叶中武的个人债务被认定为了夫妻共同债务所以才要求执行答辩人名下的涉案房屋，该判决存在不公正判决，答辩人正在积极寻求救济，而房屋拍卖是属于不可逆转的行为，如直接不考虑后续因素直接执行将会损害答辩人与被答辩人的合法权益。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益，法院在租赁期内保留租赁权进行拍卖，并在拍卖公告中予以披露。二、答辩人与被答辩人之间确实存在房屋租赁关系，对于原告要求维护其房屋租赁的合法权益，答辩人没有异议。2013年12月8日，答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性、效力性规定，属于合法有效的合同。合同签订后，答辩人将房屋交付给被答辩人使用，被答辩人向答辩人支付相应的租金，双方均履行了相应的义务。现被答辩人要求维护其房屋租赁的合法权益，答辩人作为合同的相对方，在被答辩人无任何违约行为的前提下，对此没有异议。综上所述，答辩人对被答辩人的诉讼请求没有异议，恳请法庭在查明事实的基础上，依法公正判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案讼争房屋位于株洲市芦淞区房屋（不动产权证号：00××96，建筑面积：141.12平方米），登记所有权人为张艺军，属于叶中武、张艺军在婚姻关系存续期间共同购买的财产。2016年2月29日，本院在审理（2016）湘0203民初290号王国强与叶中武、张艺军民间借贷纠纷案中，对被告张艺军名下株洲市芦淞区房屋予以查封。2016年4月22日，本院作出（2016）湘0203民初290号民事判决，被告叶中武、张艺军共同偿还原告王国强借款本金人民币700000元，支付利息人民币231437.5元，并承担案件受理费13156元、诉讼保全费5000元。判决生效后，叶中武、张艺军未履行判决确定的义务，王国强于2016年9月13日向本院申请强制执行，本院于2016年9月13日作出（2016）湘0203执827号执行裁定书，裁定对被执行人叶中武、张艺军的银行存款961531.5元（加倍支付迟延履行期间的债务利息另行计算）予以冻结、划拨。若不足部分，则对其他财产予以查封、冻结、扣留、提取、扣押、拍卖、变卖。2017年3月6日，本院作出（2016）芦法执字第827号之一执行裁定书，裁定终结（2016）湘0203民初290号民事判决书的本次执行程序。后来该案恢复执行，本院于2019年4月15日作出（2019）湘0203执恢39号执行裁定书，裁定评估拍卖被告张艺军株洲市芦淞区房屋（以下简称涉案房屋），案外人叶中化提出执行异议，请求法院维护其房屋租赁的合法权益，对该房屋中止拍卖。本院于2019年6月13日作出（2019）湘0203执异11号执行裁定，驳回了案外人叶中化的执行异议请求。叶中化不服，于2019年7月17日向本院提起执行异议之诉，并向本院提供了《房屋租赁合同》、收条及转账凭证、开房记录及账本、特种行业许可证等证据，证明其于2013年11月8日租赁了涉案房屋，租期自2013年12月8日至2028年12月7日（15年），并分四次支付了15年的房屋租金22.5万元。庭审中，就租金的支付方式及支付情形，原告叶中化的陈述与被告张艺军的陈述明显不一致。另查，涉案房屋自2016年起一直处于无人居住的状态。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告叶中化主张其对涉案房屋享有合法租赁权，要求中止执行，并确认其租赁权至2028年12月7日止，被告王国强对此有异议，辩称该租赁权系假的，不足以阻碍本次执行。因此，本案的争议焦点为：原告叶中化对涉案房屋是否享有合法真实的租赁权，并足以阻止本案的执行。现评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，原告称租赁合同签订于2013年11月8日，15年的租金分四次已全部付清，即于2013年11月19日付10万元、2013年12月3日付5万元、2017年8月28日付4万元、2018年8月26日付3.5万元。针对原告此主张，本院经核实银行转账记录，2013年9月21日至2013年12月27日期间，叶中化与张艺军之间资金往来有四次，即2013年11月7日张艺军向叶中化转款4万元，2013年11月19日、2013年12月3日叶中化向张艺军转款10万元和2.15万元，2013年12月16日张艺军向叶中化转款1.95万元，除此之外叶中化与叶中武之间亦有多笔资金往来记录，不能证明叶中化2013年11月19日、2013年12月3日向张艺军的两笔转款即为支付租金；其次，原告提交的房屋租赁合同中，对租赁截止期限2028年和第一笔租金支付时间2013年11月20日中数字2部分有明显篡改痕迹，该数字篡改有吻合转账记录日期之嫌；再有，根据租赁合同约定租期自2013年12月8日起，但原告却在此之前即支付了大额租金15万元，亦不符合常理和交易习惯；庭审中，原告叶中化与被告张艺军就2017年和2018年两笔租金的支付方式和支付情形的陈述明显不一致。综上，案外人叶中化提交的房屋租赁合同、银行转账流水等证据均存疑，没有证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该涉案房屋，以及支付了相应的租金，其不享有真实的、合法的租赁权；即使享有合法的租赁权，亦不能阻止法院的执行。故叶中化提出中止拍卖房屋，并确认其租赁权期限的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告叶中化的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币3125元，由原告叶中化承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  舒家良人民陪审员  徐建伟人民陪审员  谷雨巷二〇二〇年五月十八日法官助理王秋艳书记员晏凝附：本案引用相关法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事法诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。