上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91814号原告：唐国林，男，1962年12月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马骏，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：姜文，男，1990年9月11日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告唐国林诉被告姜文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告唐国林及其委托诉讼代理人马骏到庭参加诉讼，被告姜文经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金人民币(以下币种同)38,000元；2、判令被告向原告支付逾期支付房屋租金的违约金，按照每日190元的标准，其中欠付的2019年5月租金的违约金从2019年5月8日起算，欠付2019年6月租金的违约金从2019年6月8日起算，上述金额均计算到实际支付之日止；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费(以房屋日租金的二倍即1,266.67元为标准计算每日的房屋占有使用费，从2019年7月1日计算到实际返还房屋之日止)；4、确认原告无需返还被告已经支付的租赁保证金19,000元；5、判令被告赔偿原告家具损失12,000元；6、判令被告支付未按期交房违约金50,000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月24日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区龙东大道666弄60号501室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为19,000元。被告承租系争房屋后，从2019年3月开始逾期支付租金，经原告催讨，被告付清了2019年3月和4月的租金后就不再支付后续的租金。2019年6月13日，原、被告签订《协议书》，约定被告在2019年6月30日提前退租、交还房屋，并付清拖欠的租金、滞纳金并赔偿家具损失以及支付违约金等。但被告仅支付了10,000元违约金，剩余款项至今未支付,故原告提起本案诉讼。被告姜文未作答辩。经审理查明，2018年6月24日原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，系争房屋建筑面积为187.61平方米，租赁期限从2018年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为19,000元。第4-2条约定，乙方应于每月7日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的30%支付违约金。第5-1条约定，甲方交付系争房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金19,000元，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的7日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2019年6月13日原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》，内容为：一、乙方决定自2019年6月30日15点之前交房，提前退租；二、乙方在2019年6月30日15点交房时向甲方支付2019年5-6月房租38,000元，同时缴纳租赁费房屋滞纳金15,960元；三、乙方须在2019年6月30日前补齐该房屋内一楼房间床一张，二楼书房书架一个，具体标准以双方共同认定为准；四、由于乙方提前退租，原押金部分19,000元，乙方自愿将上述款项19,000元作为违约金补偿于甲方；五、乙方自愿决定如不能在2019年6月30日15点之前交房并支付上述款项共计53,960元至甲方账号，乙方须在2019年7月10日之前向原告缴纳再次违约金50,000元，并自愿按照原合同继续执行相应合同约定的法律责任。该《协议书》落款处有原、被告及中介见证人朱永胜的签字。另，中介人员朱永胜与被告的微信聊天记录显示，2019年7月4日，朱永胜向被告发送信息“家具房东算12000元，加起来65960元，您给了10000元，现在需要再给55960元。”被告回复“金额没问题，时间必须是明后天里，我到账时间不会变。”朱永胜又说“房东不同意后天，房东说好周五，还是您约好的时间，不能在改。”被告回复“那我明天没有啊，不同意也没用啊。”审理中，原告向本院陈述到，《协议书》签订后原告通过打电话、发短信、发微信等方式均无法联系到被告，系争房屋的钥匙和门禁卡均在被告处，被告至今仍未将系争房屋归还给原告；其也认为合同约定的占用使用费标准过高，故在诉讼请求中将每日的标准调整为日租金的两倍，具体的标准由法院酌情予以调整。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》《协议书》、微信聊天记录等以及原告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。现原、被告已签订《协议书》约定被告于2019年6月30日退租，故本院认定原、被告双方的租赁合同于2019年6月30日解除。关于原告要求被告支付拖欠的房屋租金的诉讼请求，在《协议书》中被告认可欠付原告2019年5月和6月的房租，故原告要求被告支付拖欠的房屋租金38,000元的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，由于原、被告间的租赁关系于2019年6月30日解除，因此逾期支付房屋租金的违约金也应计算到该日为宜，现《协议书》中已约定截至该日逾期缴纳的滞纳金为15,960元，故本院认定被告应承担逾期支付房屋租金的违约金为15,960元，扣除被告已向原告支付的10,000元，被告还须向原告支付5,960元。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，《协议书》中约定被告应于2019年6月30日将系争房屋返还给原告，但被告逾期未返还，故应当就其占用期间向原告支付房屋占有使用费，但原告要求按照租赁合同约定日租金的二倍即1,266.67元为标准计算每日的占有使用费，本院认为该标准显属过高且原告也同意由本院予以酌定，故本院酌情将系争房屋每日的占有使用费计算标准调整为812元。关于原告要求确认无需返还被告房屋租赁保证金19,000元的诉讼请求，由于被告已在《协议书》中自愿将该款项作为本方提前退租的违约金补偿给原告，故该项诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿家具损失12,000元的诉讼请求，被告在与中介人员朱永胜的微信聊天中已对该金额予以确认，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付未按期交房违约金50,000元的诉讼请求也符合《协议书》的约定，故本院予以支持。被告姜文经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜文于本判决生效之日起十日内向原告唐国林支付房屋租金38,000元；二、被告姜文于本判决生效之日起十日内向原告唐国林支付逾期支付房屋租金的违约金5,960元(被告姜文支付的10,000元违约金已抵扣)；三、被告姜文于本判决生效之日起十日向原告唐国林支付房屋占有使用费(按照每日812元的标准，从2019年7月1日起计算至实际返还房屋之日止)四、原告唐国林无需返还被告姜文已支付的房屋租赁保证金19,000元；五、被告姜文于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐国林家具损失12,000元；六、被告姜文于本判决生效之日起十日内向原告唐国林支付未按约交房违约金50,000元；负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,568元，由原告唐国林负担1,111元，由被告姜文负担3,457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  曹跃春二〇二〇年五月九日书 记 员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。