河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0227民初3215号 原告：北海金伦房地产开发有限公司，住所地：北海市北京路川南商厦小区公寓BC幢三单元302号。 法定代表人：全国春，女，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋文奇，男。 委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 被告：刘力广，男，1984年7月16日出生，汉族，农民，住所地迁西县，现住迁西县。 第三人：高庆辉，男，1980年8月25日出生，汉族，农民，住所地迁西县,现住迁西县。 原告北海金伦房地产开发有限公司（以下简称金伦房地产公司）与被告刘力广、第三人高庆辉案外人执行异议之诉一案，本院2019年12月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋文奇、李超彬，被告刘力广及第三人高庆辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告金伦房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令景忠花园小区××单元××号为原告所有，判令不得执行该房产；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告对河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执恢1766号执行裁定不服，向迁西县人民法院提出执行异议。2019年11月22日，迁西县人民法院作出（2019）冀0227执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，查封的景忠花园小区××单元××号房产系原告所有。2008年10月2日，原告与第三人高庆辉签订《商品房买卖合同》，合同约定原告将案涉房产出售给第三人，销售房屋的总价款为45万元，合同签订后，第三人支付购房首付款20万元，剩余购房款待房屋主体封顶时一次性付清。2008年10月2日，原告与第三人签订《买卖房屋还款协议书》，协议书约定在全部购房款付清之前，房屋所有权归原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中被查封房产所在的土地使用权人仍为原告，土地使用权证号为迁国用【2006】字第725号，该房产尚未办理不动产转移登记，被查封房产的所有权仍为原告所有。况且第三人至今尚未将剩余购房款25万元支付给原告，根据《买卖房屋还款协议书》约定其不能取得被查封房产的所有权。综上，案涉房产系原告所有，而非第三人所有。法院将该房产作为第三人财产予以查封完全错误，原告作为案外人依据《民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，特向法院提起诉讼。 被告刘力广辩称，一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所谓商品房的交付，是指房地产开发企业依据相关法律规定以及商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。本案中，原告金伦房地产公司与第三人高庆辉于2008年10月2日签订商品房买卖合同，并将案涉房屋交付第三人使用，应当视为原告已转移该房屋的所有权为第三人所有。二、据原告提交的《买卖房屋还款协议书》，该案涉房屋总价款为45万元，第三人已首付20万元，剩余房款25万元，第三人高庆辉承诺于2009年10月2日之前全部付清。为保证到期清偿债务，第三人提供刘铁军为连带责任担保人。依据该《买卖房屋还款协议书》，原告与第三人已经形成债权债务关系，且第三人提供连带责任担保人，原告有权向第三人提起债权债务诉讼。三、据《买卖房屋还款协议书》第六条约定，在规定的还款日期超过后，如第三人超过一周不能将房款付清，原告有权将第三人所购买的房屋自行出售或收归甲方所有。原告与第三人约定还款日期为2009年10月2日，至今已达10年之久，但原告至今尚未将该案涉房屋自行出售或收归原告所有，第三人一直居住至今并按期交纳取暖费等费用，被告有理由相信第三人已付清全部房款，否则原告为何至今尚未主张权利，而偏偏在法院查封冻结该案涉房屋后，原告才提出执行异议，被告认为原告与第三人属于恶意串通，以此损害被告的民事权利。四、原告提交的《商品房买卖合同》为复印件，在第四条付款方式和期限中，对付款数额为手写改动，被告要求原告提交《商品房买卖合同》原件进行核对。同时，被告要求原告应提供多份他人《商品房买卖合同》，以便于确认原告与第三人对于手写改动付款数额是否为特例，是否为第三人高庆辉单独使用，以此确定原告与第三人是否为恶意串通。综上，原告已将该案涉房屋转移所有权为第三人所有，对于第三人是否已付清全部房款被告存疑，即使第三人尚未付清全部房款，原告与第三人已经形成明确的债权债务关系，原告应向第三人提起债权债务诉讼，要求第三人高庆辉及担保人承担给付房款责任。据此，被告要求人民法院查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人高庆辉述称，第三人与原告金伦房地产公司的房屋买卖合同是真实有效的，没有更改过。第三人自2008年开始在案涉房屋居住至今，因为没钱，第三人确实欠原告25万元房款未还。房屋买卖合同约定第三人如果不按期给付剩余房款就从第三人交的首付款20万元中按每年1万元扣除房租。 原告金伦房地产公司为证明自己的主张向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同，用以证明原告与第三人高庆辉在2008年10月2日签订了《商品房买卖合同》，第三人购买了原告开发的景忠花园小区房屋，总价款为45万元，第三人首付购房款20万元整，约定剩余房款在房屋主体封顶时交清，也可以采取贷款按揭的方式支付。2、买卖房屋还款协议书，用以证明在原告与第三人签订商品房买卖合同的同时，签订了买卖房屋还款协议书，对第三人支付剩余款项进行了特别约定，第三人应于2009年10月2日前将剩余房款全部付清，欠款期间自2008年10月2日起至全部房款清偿完毕之日止按同期贷款利率支付利息，同时约定房屋全部付清前房屋所有权仍为原告所有，不能转移给第三人，在第三年超过还款期限后，原告有权将案涉房产自行出售或者收回，并扣除使用期间使用费每年1万元。3、收据，用以证明在原告与第三人签订房屋买卖协议当日第三人支付原告首付款20万元，收款人为原告公司会计王自国。4、国有土地使用权证，用以证明土地使用权人仍为原告。5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证各一份，用以证明案涉房屋所在小区建设单位是原告，建设项目是景忠花园二期项目，该项目已经取得了建设用地许可、建设工程规划许可，建设工程施工许可，该项目符合法律规定，但是至今未办理竣工手续，也没有为第三人办理产权登记，所有权人仍为原告。6、原告与第三人于2019年11月9日签订的解除合同通知书，用以证明因为第三人拖欠原告购房款，依据房屋买卖还款协议书的约定，原告于2019年11月9日解除与第三人的房屋买卖合同。7、（2019）冀02执恢1766号执行裁定书及（2019）冀0227执异55号执行裁定书各一份，用以证明唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执恢1766号执行裁定书将原告所有的景忠花园小区××单元××号房产予以查封，原告作为案外人对该裁定书不服，向迁西县人民法院提出执行异议，迁西县人民法院作出（2019）冀0227执异55号执行裁定书，裁定驳回了案外人的异议请求，原告据此提起了案外人执行异议之诉。 被告刘力广为证实自己的主张向本院提交申请，要求本院调取案涉房产相关供热资料，证明案涉房产从始至终都是第三人高庆辉所有，本院依法调取了第三人与迁西富龙热力有限责任公司签订的供用热合同。 第三人高庆辉未提交证据。 经庭审质证，原告金伦房地产公司提交的证据1，第三人高庆辉无异议，被告刘力广认为该合同装订不正规，原告与第三人之间做了手脚，但未提交相反证据予以反驳，本院对原告提交的证1予以认定，并作为本案的定案依据。原告提交的证据2、3、4、5、7，被告及第三人均未提出异议，本院予以认定，并作为本案的定案依据。原告提交的证据6，第三人认可该通知书上签名是其本人所签，但称当时没有看其内容；被告虽有异议，但未提交相反证据予以反驳，本院对原告提交的证据6予以认定。本院依被告申请调取了第三人与迁西县富龙热力有限责任公司签订的供用热合同，原告对其真实性无异议，但认为该合同不能证明第三人为案涉房屋的所有权人，根据法律规定，谁使用谁付费，第三人使用案涉房屋，作为取暖用户应当支付取暖费；第三人认可该供用热合同的案涉房屋一直由其居住。原、被告及第三人对本院调取的供用热合同的真实性均未提出异议，本院予以认定，并作为本案的定案依据。 本院经审理认定事实如下：2008年10月2日，原告金伦房地产公司与第三人高庆辉签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的景忠花园小区××单元××号商品房（包括住宅建筑面积131.47平方米，车库建筑面积30.16平方米）出售给第三人，总价款45万元，第三人于当日支付原告购房首付款20万元，并自2008年起在案涉房屋居住至今。同日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《买卖房屋还款协议书》，协议书约定：“……三、余下房款25万元（贰拾伍万元），乙方承诺于2009年10月2日之前全部付清，欠款期间乙方自2008年10月2日起按同期银行贷款利率支付利息，直至全部房款清偿完毕。四、为保证到期清偿债务，乙方提供刘铁军为连带责任担保人，担保人居住地为景忠花园二期住宅Ｃ楼一单元402室。五、甲、乙双方约定，在乙方未将所欠房款全部付清之前，本协议所指楼房的所有权仍属甲方所有，于房款付清后，该房所有权开始转移至乙方。六、双方约定，在规定的还款日期超过后，如乙方超过一周不能将房款付清，甲方有权将乙方所购的房屋自行出售或收归甲方所有，在扣除乙方壹年的壹万元使用房屋费用后，将乙方已经支付的余下拾玖万元返还给乙方所有……”。2019年11月28日,第三人在原告出具的《解除合同通知书》上签名同意，该通知书中原告通知第三人解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求第三人将案涉房屋返还原告。经查，被告刘力广与第三人追偿权纠纷一案，本院于2016年3月30日作出（2016）冀0227民初171号民事判决书，判决：“被告高庆辉于本判决生效后十日内给付原告刘力广人民币221538.05元”。判决生效后，第三人未在判决指定的履行期限内履行给付义务，被告向唐山市中级人民法院申请强制执行。2019年9月24日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执恢1766号执行裁定书，裁定：“将被执行人高庆辉所有的在景忠花园小区××单元××号房产（建筑面积131.47平方米，车库建筑面积30.16平方米）予以查封，期限三年……”。原告对此1766号执行裁定书提出异议，本院于2019年11月22日作出（2019）冀0227执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对此55号执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告金伦房地产公司与第三人高庆辉于2008年10月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。第三人购买了原告开发的案涉商品房，于签订合同当日向原告支付购房首付款20万元，并自2008年起实际占有使用该案涉房屋至今，事实清楚，证据充分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，所有权保留的买卖不适用于不动产交易，因此，原告与第三人于2008年10月2日签订的《买卖房屋还款协议书》第五条对房产所有权保留的约定违反法律规定，属于无效条款。该协议书第六条虽然约定原告有权自行出售或收回案涉房屋，但原告并未在约定的时限向第三人主张权利，应视为原告放弃了此项权利，双方就拖欠购房款形成了债权债务关系，原告就第三人拖欠的购房款享有的的债权系普通债权，该权利并不优先于被告作为申请执行人所享有的普通债权；双方约定第三人付清购房款之前，案涉房产所有权归原告，属于原告与第三人之间的约定，不能对抗案外第三人。而原告提交的由第三人签名同意的《解除合同通知书》日期为2019年11月28日，签订时间在唐山市中级人民法院作出（2019）冀02执恢1766号执行裁定书查封案涉房产之后，不能对抗申请执行人即本案被告。因此，原告称案涉房产归其所有理据不足；原告对案涉商品房不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告提出的诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条，第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下： 驳回原告北海金伦房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8050元，由原告北海金伦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘艳静 人民陪审员  赵春凤 人民陪审员  吴小凤 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  葛英杰