河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终371号上诉人（原审原告）：开封市大宏物业服务有限公司。统一社会信用代码91410202732441135L。住所地开封市龙亭北路西北湖小区九鼎颂园。法定代表人李鑫，总经理。委托代理人韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：张卫军，男，汉族，1978年6月18日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：万丽娟，系张卫军妻子，特别授权。上诉人开封市大宏物业服务有限公司因与上诉人张卫军物业服务合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。开封市大宏物业服务有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3961号民事判决书，发回重审或改判张卫军向开封市大宏物业服务有限公司缴纳物业费12876元，违约金3863元。2、本案一审、二审诉讼费由张卫军承担。事实与理由：一审法院认定事实严重错误，侵害了开封市大宏物业服务有限公司的合法权益，存在偏袒张卫军的情况。1、一审法院认定的“从业主提供的证据来看，开封市大宏物业服务有限公司履行物业服务合同有瑕疵，开封市大宏物业服务有限公司未提交证据证明其就存在的瑕疵进行积极处理。从双方利益出发，本院酌定张卫军按照应交物业费的80%交纳，开封市大宏物业服务有限公司要求支付违约金的诉求，法院不予支持”系严重的事实认定错误。一审庭审中，开封市大宏物业服务有限公司已经依法向法院提供了其提供物业服务的相关证据。张卫军提供的相关证据不能证明物业服务存在瑕疵。开封市大宏物业服务有限公司分别与张卫军所在小区的开发商、业委会签订《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，依法依约为张卫军居住的小区提供物业服务，在本案的审理中，一审法院以“开封市大宏物业服务有限公司未提供证据证明其就存在瑕疵进行积极处理”为由，未全额支持开封市大宏物业服务有限公司诉讼请求，有失偏颇。2、一审作出的判决有失偏颇，在小区百分之八十的业主已经缴纳物业费的情况下，该判决将严重影响小区业主缴纳物业费的积极性，而物业服务的提供需要业主缴纳的物业费来支撑，一旦一审判决生效，将会对开封市大宏物业服务有限公司带来毁灭性的打击。那么小区的管理将陷入恶性循环。开封市大宏物业服务有限公司已按合同约定尽到提供物业服务的义务，张卫军应当按照合同的约定承担违约责任。开封市大宏物业服务有限公司自入驻小区以来，严格按照前期物业服务合同约定提供服务。一审法院仅根据张卫军提供的某一时间、某一点的拍照图片来认定开封市大宏物业服务有限公司未达到物业服务标准，减少张卫军应支付的物业费，此举认定事实不清，于法律也无依据。物业服务是全面、持续、动态的。一审法院不能以偏概全否定开封市大宏物业服务有限公司提供的服务。物业费本身是小区物业公共服务的均摊。张卫军作为业主这种多年不交纳物业费的而享受物业服务的行为，是对积极履行交费业主的一种搭便车的不良行为，已对开封市大宏物业服务有限公司和广大交费业主构成侵权。一审法院减少张卫军应付的物业费的行为对其他按时交纳物业费业主也是不公，对开封市大宏物业服务有限公司的服务和管理带来极大阻碍和打击，会对广大按时交费业主产生不良的引导作用。张卫军答辩称：开封市大宏物业服务有限公司上诉不正确，张卫军去年、前年丢失两辆电动车，物业没人管。单元门从进去都是坏的，可视电话不能用，因为单元门不能用，外人进入出事故，致使张卫军两个月不敢回家。电梯里广告牌一圈，广告收入应为我们业主的。服务不达标，保安服务态度差。其他同上诉意见。张卫军上诉请求：1、依法撤销开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初3961号民事判决书；2、改判驳回开封市大宏物业服务有限公司的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费由开封市大宏物业服务有限公司承担。事实与理由：1、原审法院认定事实错误。开封市大宏物业服务有限公司向法庭提供的业主委员会与张卫军签订的《物业服务合同》系无效合同。庭审中开封市大宏物业服务有限公司提供的《物业服务合同》不是森林半岛北院的，从合同内容上看服务对象的地址范围的划分，就不是森林半岛北院的物业。一审法院认定该物业合同是森林半岛北院的明显错误。张卫军辩称小区未经招投标方式进驻小区，而一审法院却叫张卫军提供证据，显失公平不合理。根据《物业管理条例》第24条规定，该方面的证据在对方手里，一审法院应当让对方提供。开封市大宏物业服务有限公司进驻程序不合法，其服务合同明显也是无效。开封市大宏物业服务有限公司违规收费，提高收费标准应该退还业主。一审法院支持2019年的物业费是错误的，物业管理条例明确规定，物业公司与没有和业主签订合同的情况下，业主可以拒交。一审法院认定了双方2019年未签订合同，却判决业主缴纳物业费，明显错误。2、一审法院程序违法。根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第276条规定，人民法院受理小额诉讼案件，应当向当事人告知该类案件的审判组织、一审终审等相关事项。而一审法院从未向张卫军告知过，而且本案8个被告案件合并审理，出来的判决却有简易程序判决、有小额诉讼判决，故一审法院明显错误。开封市大宏物业服务有限公司答辩称：1、开封市大宏物业服务有限公司与业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效。开封市大宏物业服务有限公司前期受开发商的委托进驻小区提供物业服务，业主委员会成立后，依法与业主委员会签订《物业服务合同》均符合法律规定。根据《物业管理条例》24条规定可知，国家提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业，提倡并非强制。招投标并非物业公司入驻小区的必经前置程序。是否经过招投标也并为合同生效的必要条件。开封市大宏物业服务有限公司与森林半岛委员会签订的合同并不违反《合同法》52条规定的合同无效情形。因此张卫军主张的合同无效不成立。开封市大宏物业服务有限公司实际在森林半岛小区入驻，实际为小区提供物业服务，合法有效的物业服务关系已经形成，张卫军享受了物业服务，应当缴纳物业费。2、开封市大宏物业服务有限公司按照合同约定的标准收取物业费，未超出标准，不存在违规收费的情况。根据《国家发展改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知》规定，物业公司物业费收取标准可按照合同约定的价格收取。3、开封市大宏物业服务有限公司一直在小区提供服务，一审法院支持2019年的物业费并无不当。开封市大宏物业服务有限公司向一审法院起诉请求：开封市大宏物业服务有限公司诉请张卫军支付森林半岛小区2014年4月16日至2019年9月17日的物业费12876元，违约金3863元。一审法院认为：开封市大宏物业服务有限公司诉请张卫军拖欠物业费12876元符合法律规定。张卫军辩称开封市大宏物业服务有限公司进驻小区没有经过招投标，涨价不合规，但未提交证据证明。张卫军辩称没有签订物业合同，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故开封市大宏物业服务有限公司提交的物业服务合同，对张卫军具有约束力。另外，从2019年开始虽没有签订物业服务合同，但形成了事实上的物业服务关系，开封市大宏物业服务有限公司要求支付物业费合法有据。张卫军辩称物业服务不到位，从业主提供证据来看，开封市大宏物业服务有限公司履行物业服务合同有瑕疵，开封市大宏物业服务有限公司未提供证据证明其就存在的瑕疵进行积极处理。同时，考虑到物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益。从双方利益出发，一审法院酌定张卫军按照应交纳物业费的80%即10301元交纳，开封市大宏物业服务有限公司要求张卫军支付违约金的诉求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张卫军于本判决生效之日起十日内支付开封市大宏物业服务有限公司物业费10301元。二、驳回开封市大宏物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为110元，由张卫军承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，张卫军虽未与开封市大宏物业服务有限公司签订物业服务合同，但是建设单位与开封市大宏物业服务有限公司所签订的前期物业服务合同对其亦具有约束力，开封市大宏物业服务有限公司依照该合同提供了相应的物业服务，张卫军应当缴纳相应的物业费。张卫军上诉称开封市大宏物业服务有限公司服务不到位，根据其提供的证据，可以看到开封市大宏物业服务有限公司在提供物业服务时存在一定的瑕疵，开封市大宏物业服务有限公司二审提供的证据不足以证明对业主提出的瑕疵及时进行处理，故一审法院酌定张卫军按照80%即10301元缴纳物业费已经充分考虑到张卫军的请求，并无不当。综上所述，开封市大宏物业服务有限公司、张卫军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费278元，由开封市大宏物业服务有限公司负担220元，张卫军负担58元。本判决为终审判决。审判长  郭宝霞审判员  路 璐审判员  杨雯蒨二〇二〇年五月二十五日书记员  李锦锋