广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2377号原告：中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部，住所地广东省中山市*********，统一社会信用代码92442000MA4XEPEWX4。经营者：董土珍，女，1981年2月1日出生，汉族，户籍所在地广东省化州市**********，公民身份号码440************566。委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。被告：王日琼，男，1950年9月8日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市*******************，澳门特别行政区公民身份证号码7361480（2）。原告中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部（下称佳澳服务部）诉被告王日琼居间合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告佳澳服务部的委托诉讼代理人肖彬以及被告王日琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳澳服务部向本院提出诉讼请求，请求判令被告：1.立即向原告支付居间费用16200元及逾期付款利息（从2019年10月27日起至清偿之日止，以16200元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；2.赔偿原告支出的律师费5000元。事实和理由：2019年9月11日，原告作为居间人促成被告王日琼与陈惠媚签订《房地产转让合同书》，合同约定由被告向陈惠媚购买位于广东省中山市******的房地产一套，总价120万元；居间费32400元由被告承担，被告应于支付定金时支付居间服务费16200元，剩余16200元应于国土过户当天支付，如被告中途违约不愿购买房屋，应全额承担原告因此产生的诉讼费、律师费等。原告认为，被告中途违约不愿购买房屋，且拒绝支付中介费，已经构成违约，依法应当向原告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院支持原告的上述诉请。被告王日琼辩称，一、原告是房产中介，有义务查清本案所涉房屋的产权，是否存在第三方查封或抵押等情况，但原告都没有向被告提供清晰的产权证明。二、签订涉案《房地产转让合同书》后，因为卖家不同意办理过户，双方于2019年10月28日在原告处签订了《双方协议》，卖方同意退回被告15万元，但因原告要求被告支付剩余的居间服务费未果，原告撕毁了该《双方协议》。后卖方在2019年11月7日要求重新签订《房地产转让合同书》解除协议，并称不签订该协议就不退还15万元的定金，被告迫于无奈才签订了该协议，该协议是卖家强逼被告签订的，存在显失公平的情形。因此，涉案的《房地产转让合同书》没有实际履行，而被告为此已亏损了5万元定金及16200元的居间服务费，不应承认本案的任何赔偿责任。三、原告及卖家曾承诺涉案房地产的交易税费不超过30万元，但三方去办理过户时税务机关告知税费要70万元，被告认为是卖家与原告联合欺骗被告，被告不存在违约行为，不需要承担本案的费用。综上，被告认为原告收取居间服务费没有事实及法律依据，请法院依法驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。本院经审查认定事实如下：2019年9月11日，佳澳服务部（经纪方）与陈惠媚（卖方）、王日琼（买方）签订《房地产转让合同书》，约定：1.买卖双方通过经纪方出售及购入位于广东省中山市******南朗市*****的房地产【建筑面积：156.3平方米，占地面积：40.4平方米，用途：商业，房产证证号：C6718681号，土地证号：中府国用（2008）第易250479号】。2.该房屋总房价为120万元，付款方式为一次性付款，买方须于签订合同当日将定金20万元存入卖方账户内或现金支付；首期款80万元须于双方到国土部门办理转让过户当日支付；余款20万元待买方领取新房产证当日支付。3.该房屋转让的查档费、评估费、抵押费、律师费、测量费、服务费、营业税（含附加费）、个人（单位）所得税、契税、土地增值税、公证费、贴花、房产证工本费等一切税费和相关过户手续费用以及因政府出台新的规定而使税费额增加的费用由买方负担。4.若因买方个人原因导致该房屋无法按时成交或买方中途不愿意购买该房屋，均视为买方违约，卖方不用退还买方所交款项或定金，且卖方有权再将房屋转让予其他人，卖方也不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿，买方并应负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务费，并承担经纪方因追讨佣金而产生的诉讼及律师费用。5.购买该房屋的服务费32400元由买方承担，其中16200元在买方支付定金之日支付，剩余16200元在双方到国土部门办理转让过户当天付清。6.卖方于2019年10月9日将该房屋过户给买方，卖方同意于2019年11月1日将该房屋交予买方使用。合同还约定了其他一些事项。合同签订后，佳澳服务部代陈惠媚、王日琼向国土部门递交了存量房买卖合同备案申请。2019年10月下旬，佳澳服务部的工作人员与王日琼、陈惠媚一起到中山市*********办理过户手续，但王日琼认为所需税费过高故三方未办成过户手续。其后，佳澳服务部于2019年10月29日向国土部门递交了注销备案申请并收取了回执。2019年11月7日，陈惠媚（甲方）与王日琼（乙方）签订一份《解除协议》，载明甲乙双方于2019年9月11日签订有《房地产转让合同书》，因乙方在国土部门办理过户时认为所需税费过高不愿继续购买甲方房屋，现经友好协商，就解除《房地产转让合同书》相关事宜约定如下：1.甲乙双方一致同意解除《房地产转让合同书》，甲方于本协议签订之日起1日内向乙方返还已付购房款15万元；2.甲乙双方同意自本协议签订之日起互不追究对方其他任何责任。协议签订后，陈惠媚向王日琼退还15万元。后佳澳服务部向王日琼追讨剩余佣金未果，遂于2020年1月16日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，各方当事人一致同意适用我国内地法律解决本案纠纷。诉讼中，王日琼提交了一份《双方协议》的照片，协议载明的时间为2019年10月28日，内容为陈惠媚同意将购买中山市南朗镇永兴路南朗市*****的购房定金退还15万元给王日琼，定于2019年11月6日退还，王日琼不可要求陈惠媚进一步赔偿或逼迫履行合同。王日琼称该份协议的原件已被佳澳服务部撕毁，无法提供；佳澳服务部对该份协议的真实性、合法性及关联性均不予确认，称其工作人员于2019年10月27日与王日琼、陈惠媚一起到国土部门办理过户手续，是王日琼认为交易税费过高不同意继续办理过户手续。再查，根据佳澳服务部提交的2019年9月11日打印的不动产登记查询结果，涉案房地产的权利人为陈惠媚，此时无查封也无抵押，也没有异议信息。为证实其为本案支出的代理费，佳澳服务部向本院提交了委托代理合同及律师费发票。委托代理合同由佳澳服务部与广东卓正律师事务所于2019年11月12日签订，约定广东卓正律师事务所受佳澳服务部委托，指派律师肖彬担任佳澳服务部与王日琼居间合同纠纷一案的一审委托诉讼代理人，律师代理费为5000元。2020年4月23日，广东卓正律师事务所向佳澳服务部开具金额为5000元的律师费发票。本院认为，本案为涉澳居间合同纠纷。由于原被告一致同意适用我国内地法律解决本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。本案中，佳澳服务部与王日琼签订的《房地产转让合同书》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行义务。《房地产转让合同书》系复合合同，其中包含佳澳服务部与王日琼之间的居间合同法律关系和王日琼与陈惠媚之间的房屋买卖合同法律关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”佳澳服务部作为涉案居间合同的居间方，其主要义务是促成买卖双方之间签订房地产买卖合同。现佳澳服务部已向买卖双方提供了订立合同的媒介服务，促成王日琼、陈惠媚之间达成了《房地产转让合同书》，根据合同约定，王日琼应向佳澳服务部支付佣金32400元，扣减已付的佣金16200元，余款16200元应于过户当日付清。虽然王日琼、陈惠媚最终协议解除了《房地产转让合同书》，但从王日琼与陈惠媚签订的《解除协议》的内容可知，房屋买卖关系被解除的原因在于王日琼认为税费过高，即涉案房地产转让合同被解除的原因在王日琼，而王日琼没有举证证明佳澳服务部在促成交易过程中存在过错，故王日琼拒付剩余佣金16200元于法无据。王日琼认为《解除协议》系被逼迫签订，但并未提交任何证据证实，本院不予采信。根据《房地产转让合同书》的约定，剩余佣金应在办理过户当日支付，但《房地产转让合同书》已被买卖双方协议解除，而原被告所提交的证据均不足以证明三方到国土部门办理产权过户的具体时间以及佳澳服务部因王日琼拒付剩余佣金所造成的经济损失，结合本案其他证据，本院认为逾期利息应以买卖双方协议解除《房地产转让合同书》当日即2019年11月7日起算，且应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付为宜。关于佳澳服务部主张的律师费。佳澳服务部提交的委托代理协议、律师费发票足以证明佳澳服务部因追索本案债务支付律师费5000元，因居间合同约定佳澳服务部为追讨中介费所产生的律师费由王日琼承担，且该律师费未超过广东省律师服务政府指导价，故佳澳服务部诉请王日琼支付律师费5000元，理据充分，本院予以支持。综上，对佳澳服务部诉讼请求中的有理部分，本院予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王日琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部支付佣金16200元及逾期付款利息（计算方法：自2019年11月7日起至清偿之日止，以实际尚欠款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；二、被告王日琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部支付律师费5000元；三、驳回中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元（原告中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部已预交），由被告王日琼负担，于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市南朗镇佳澳房地产咨询服务部。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱慧珊人民陪审员  邓显扬人民陪审员  赵 金二〇二〇年五月二十五日书 记 员  杨校梅练洪银