安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1736号原告：汪雪梅，女，1976年12月26日出生，汉族，住铜陵市铜官区。原告：王国荣，男，1973年3月28日出生，汉族，住铜陵市铜官区。两原告委托代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地义安区五松镇井湖大市场内，统一社会信用代码：9134072115127106X8。委托代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所律师。原告汪雪梅、王国荣诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪雪梅、王国荣共同委托代理人吴艳，被告铜陵井湖房地产开发有限公司委托代理人倪文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪雪梅、王国荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款44482元。2、判令被告支付原告违约金596283.4元，庭审中变更为429127元（其中逾期交房违约金，共计461天，按已付房款每天万分之三标准计算，总计418127元。逾期办证违约金，自2016年9月1日至2019年9月6日，共计1100日，10元每天标准，共计11000元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同第六条约定：“买受人于签约当日付房款1215899元，余款1810000元，办理商业贷款，买受人保证自合同备案之日起十五日内办理完毕抵押手续”。第八条规定：“交付期限为，出卖人应当于2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，5、（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；（4）商品房住房质量承担主体已明确，前期物业管理已经落实”。第九条规定：“出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当向买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金”。合同签订后，原告已经履行了自己的付款义务，支付了3025899元的房款（后经面积核算，实际购房款为2981417元）。但因该住宅相关配套工程依照未能完工，周边一直存在违章建筑，竣工验收手续，从而造成商品房延期交付及延期办证。原告曾多次找到被告要求协商处理，但均协商未果。为支持其诉讼请求，原告汪雪梅、王国荣向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件。证明两原告身份情况。2、商品房买卖合同复印件。证明：（1）原告在2016年1月12日购买了被告位于北斗星城二期1-D-8一层的房屋，购买价格为3025899元；（2）合同约定了交房要求与交房时间。3、2016年1月6日发票一张、2016年1月26日发票各一张。证明原告已经履行了自己的付款义务。4、中国银行贷款合同。证明原告的部分房款是通过银行贷款取得。5、2019年9月6日发票一张。证明因被告原因，导致房屋逾期交付与逾期办证。6、一份协议与微信截图。证明被告的违约责任以及应承担的违约金。7、不动产权证。证明不动产权属在被告名下。被告铜陵井湖房地产开发有限公司辩称，对于原告第一项诉讼请求无异议，同意返还购房款44482元。被告于合同约定的交房日期前已实际交房，原告主张的逾期交付违约金无任何事实与法律依据。理由如下：2016年1月12日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买北斗星城二期1-D-8栋一层，合同约定的交房时间是2016年5月31日前交付，然而早在2015年12月10日，即双方签订《商品房买卖合同》之前，被告就已经向原告交付了该房屋，双方办理了《房屋交接通知单》，并签订了《物业管理服务协议》、《房屋交接一览表》等，房屋已经实际交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。原告2015年12月10日就接受了房屋，并享受着交付后占有使用的利益，且房屋交付时，该房已通过了公安消防、建设规划、环保等部门的验收，房屋不存在主体结构、使用上的瑕疵。因此，原告在实际收房后再主张逾期交房违约金无事实和法律依据，也违反民法上的公平和诚信原则。此外，《商品房买卖合同》第十一条约定，“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理”。由此可知，《商品房买卖合同》第十一条系选择性条款，原告可以选择在讼争房产不符合交付条件时拒绝收房的处理方式，而不能一方面接受了交房，享受利益，另一方面还主张逾期交房的违约责任。根据合同约定，如因竣工验收问题导致原告逾期办证的，被告承担的应为逾期办证的违约责任。即原告可以选择退房或向被告主张逾期办证的违约金。退一万步讲，原告所主张的逾期交房违约金也已超过诉讼时效。综上，鉴于被告已于2015年12月10日向原告交付了房屋，原告也接受了房屋，并且未提出异议，请求依法驳回原告的第二、三项诉讼请求。为支持其辩称意见，被告铜陵井湖房地产开发有限公司向本院提交了下列证据：1、营业执照。证明被告的主体资格。2、（1）、房屋交接通知单。（2）、业主情况登记表。（3）、房屋交接一览表。证明被告于2015年12月10日与原告办理了房屋交付手续，原告在《房屋交接通知单》、《房屋交接一览表》上签字认可，领取了房屋和钥匙，房屋已实际交付。3、（1）、物业管理服务协议。（2）、业主装修承诺书。证明：①、2015年12月10日，原告与物业部门签订了《物业管理服务协议》；②、被告依法向其告知了装修房屋的注意事宜，原告也在《业主装修承诺书》上签字认可，双方的交房手续至此已经全部完成。4、工程竣工验收报告。证明北斗星城1#地块8#别墅已于2017年9月11日竣工验收合格，其中，公安消防部门的验收时间为2015年11月7日，环保部门的验收时间为2015年11月18日，规划部门的验收时间为2016年1月19日。经庭审，被告铜陵井湖房地产开发有限公司对原告提交的证据的质证意见为：对证据1不存异议。对证据2真实性无异议，但是补充说明房屋是在2015年12月10日交付，房屋买卖合同是补签的；合同第十一条明文约定出卖方出示证明文件不齐全时，买受人有权拒绝交付。买受人于2015年12月10日验房时就可提拒绝交付的意见或者在合同签订时即2016年元月12号收到合同文本时就明知其权利受到侵害，也可提出拒绝收房的要求；合同第十六条约定如果因卖方原因导致买方不能按期办证，其有权主张逾期办证违约金，而不是将两违约条款混淆。对证据3真实性无异议，但其中有一张发票时间是在2016年元月6日，金额为1215899元，该份证据证明双方先交房、交款后补签书面合同的事实。对证据4无异议。对证据5真实性无异议，但该证据不能证明原告观点，该发票仅证明开票时间不能证明逾期交房与逾期办证，事实上该房已于2017年9月份验收通过。对证据6三性均持异议，协议应为书证，应提供原始版本，真实性无法确认；即使真实，该协议上乙方并没签字，不具法律效力；双方为达成调解作出的让步不能作为违约依据，违约应是客观的，应有客观证据。对证据7真实性无异议，但是并不能证明被告违约。两原告对被告铜陵井湖房地产开发有限公司提交的证据的质证意见为：对证据1不持异议。对证据2真实性有异议，《房屋交接一览表》非汪雪梅签字；交接一览表中交接人员是戚薇，也就是微信聊天记录中的人员；业主情况登记表也非原告书写，表中内容是否准确本人不清楚，但是钥匙已于2015年12月10日拿到。证据3物业管理服务协议为原告所签无异议。对证据4真实性不持异议，但是工程整体验收合格应为2017年9月11日，本案双方约定的交付应为2016年5月30日，从2016年5月30日到2017年9月11日为被告逾期交房违约期间，本案中，被告将明知不符合质量要求的房屋交付给原告，被告存有明显过错，对其过错行为被告应承担相应的责任。根据双方质证意见，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、7及被告提交的证据予以认定。对原告提交的证据6形式上的真实性予以认定，但因协议双方未同时签字或盖章，而聊天记录为双方在协商处理时的意见，该组证据依法不能作为认定事实的依据，故对其合法性或关联性，本院不予认定。经审理查明，2015年12月10日，被告向原告交付了案涉房屋，双方办理了《房屋交接通知单》，并签订了《物业管理服务协议》、《房屋交接一览表》等，房屋已经实际交付。2016年1月6日，两原告向被告支付购房款1215899元。2016年1月12日，原告与两被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同第六条约定：“买受人于签约当日付房款1215899元，余款1810000元，办理商业贷款，买受人保证自合同备案之日起十五日内办理完毕抵押手续”。第八条规定：“交付期限为，出卖人应当于2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，5、（1）工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案；（2）同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求；（3）住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实；（4）商品房住房质量承担主体已明确，前期物业管理已经落实”。第九条规定：“出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当向买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金”。第十六条约定，如因出卖人原因而致买受人逾期（自交房之日起满90日无法申请商品房登记）办证的，按10元/天支付违约金。合同还约定了其他事项。2016年1月26日两原告通过贷款向被告支付剩余购房款1810000（后经面积核算，实际总房款为2981417元）。案涉北斗星城1#地块8#别墅于2017年9月11日竣工验收合格，其中，公安消防部门的验收时间为2015年11月7日，环保部门的验收时间为2015年11月18日，规划部门的验收时间为2016年1月19日。2019年9月6日，被告出具总房款购房发票用于办理房屋产权证。庭审辩论中，原告补充认为，一、关于逾期交房违约金，被告存在明确的逾期交房行为。2016年1月12日签订合同之前，虽然被告将房屋钥匙交给原告，但是并未产生法律意义上的交付。如若双方明确2015年12月份钥匙的交付为房屋的交付不产生逾期违约的情况，那么，2016年1月份的合同中应明确予以说明，没有说明视为双方的交付行为未完成，应继续履行交付行为。二、关于逾期办证，被告存在明确的逾期办证行为。原告在2016年1月就已将房款全部交付，付款义务已完成。被告直到2019年9月6日才出具房屋增值税发票，办证应有付款凭证才能办理，被告未提供房屋购税发票导致原告无法办证。因此，从合同约定时间到2019年9月6日为逾期办证期间，根据合同约定的违约责任计算，被告应承担违约金11000元。三、被告在质证过程中称原告在接受房屋时可拒绝，或者按合同约定拒绝履行收房手续，但是应考虑在2015年12月份原告已经支付相应房款，此时并未签订明确的书面合同。作为买受人，原告有权支付房款领取钥匙，收取房屋。但是，被告作为出卖人，明知房屋并未验收合格，仍然将其出售并交付，其行为不应得到法律的肯定与支持。在签订正式合同时，被告明确提出，将在2016年5月30日之前将符合法律规定的房屋进行交付，被告应知这种交付为法律意义上的交付。被告承诺在5月30日之前，房屋竣工验收所有手续全部办理结束，在此期间，被告未履行承诺，应承担违约责任。四、在2019年2月份，被告员工出具给原告的协议内容清楚明确。五、关于协议的真实性，法律规定通过微信产生的证据可以得到法庭的支持。六、关于时效，本案不存在时效问题。2019年2月份，原被告就违约相关细节协商，即使诉讼时效应从2019年2月份起算，而且被告的违约行为一直持续，违约时效的计算应从行为终了之后起算被告补充认为，一、关于逾期交房的违约金，其性质是基于卖方未及时交房导致买方不能享受房屋的相关利益造成的经济损失的补偿。本案中先有交房行为后交款最后再签订正式的合同，原告在未付款时被告基于友谊关系将房屋交付给原告使用，其属于提前交付，原告提前享受利益。购房合同属于格式合同，在原告享受之后才正式补签，原告认可被告的交付，本案被告并未逾期交房，这属于事实问题，不容置疑。本案关键点在被告在交房时房屋未经验收合格是否应承担逾期交房违约金，对此，双方合同已经明确规定当被告交房未出示相关文件时，原告可拒绝，正式文本在2016年元月16号已签订，原告对其权利已知情却未提异议，却选择接受房屋享受房屋利益，根据相关司法解释对此已有明文规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。因此，无论是事实上还是法律上，原告均无权主张逾期交房的违约责任。此外，原告并未提供相应证据证明因为被告的房屋未及时竣工验收而给其造成经济损失，也就是说，原告并未产生实际损失。另外，如果说被告将未经竣工验收合格的房屋交付不符合相关主管部门的规定，那么，被告应承担的是行政责任而不是民事上的违约责任。另外，原告提交的微信聊天记录并不能证明被告逾期交房违约。这份证据首先存在形式问题，电子证据应提交原始载体，不应是复制体，真实性无法判断。协议未经双方签字认可，不具法律上效力。被告因北斗星城其他住户逾期交房或办证的行为进行了总体协商，在这过程中作出的优惠与让步并不能作为违约事实的依据，违约应结合客观情况综合认定。我方认为原告主张的逾期交房违约金无任何依据。二、关于逾期办证，本案确实存在逾期办证行为，被告愿意按照相关规定承担责任，但是原告主张的期限有一部分超过了诉讼时效，原告起诉时间为2020年4月1日，因此，在2017年4月1日前的逾期办证期间已超诉讼时效，不应得到支持。上述事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定，全面履行各自的义务。对原告的第一项诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。本案被告已将案涉房屋于双方签订《商品房买卖合同》之前即行交付，该交付日期不仅早于合同签订日期，更早于合同约定的交付日期，原告接受并使用该房，应当视为被告已向原告实际交付了该房，故原告要求被告承担逾期交房违约金，与事实不符，于法无据，本院不应支持。理由如下：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。这里的占有是一种事实状态占有，而不是一种权利，因此，依据上述规定，只要被告在约定的时间交付了房屋，就已经履行了合同约定的交付房屋的义务；原告所称被告没有进行“法律意义上的交付”与上述规定不符，本院不予采信。二、尽管本案中被告在双方签订商品房买卖合同之前就交付了房屋，客观上形成被告在接受房屋时无法获知案涉房屋是否符合合同约定的条件，但此事实不能作为原告要求支付逾期交房违约金的理由。首先，该事实在一定程度上印证了被告陈述的双方基于友谊和信任的事实，而和谐和诚信是社会主义核心价值观的内容，人民法院予以弘扬和鼓励；其次，这一事实也反映了被告在与原告签订正式合同时未对其格式文本予以修改作了合乎情理的解释；第三，即便被告交付房屋时间在合同约定的2016年5月31日，原告在此时也应知道被告未提供符合合同约定的交付条件的相关文件，原告有权依照合同约定选择退房，而原告未选择退房，而是以继续占有房屋的实际行为对被告的交房行为予以了认可，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，也视为房屋的交付使用。原告在实际接受房屋后，再要求已通过验收时间作为交房时间而要求被告支付逾期交房违约金，不符合客观事实，也有违民法的公平原则和诚实信用原则。原告主张的逾期办证违约金具有合同依据和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪雪梅、王国荣购房款44482元并支付原告汪雪梅、王国荣逾期办证违约金11000元；二、驳回原告汪雪梅、王国荣其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10208元，减半收取5104元，原告汪雪梅、王国荣共同负担4629元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担475元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年五月二十九日书记员  崔 敏附：本判决所依据的法律条文附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。