西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（20120）陕0113民初2767号原告：李伟纲，男，1960年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX号XX单元XX层XX号。原告：瞿某某，女，1961年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX号XX单元XX层XX号，系李伟纲配偶。原告：李某某，女，1987年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX号XX单元XX层XX号，系李伟纲与瞿某某女儿。共同委托诉讼代理人：李伟纲，男，1960年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX号XX单元XX层XX号。被告：西安中秦置业服务有限公司，住所地：西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室。法定代表人：曾佳金，该公司董事长。委托诉讼代理人：任俊，女，1986年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX组XX号，该公司法务经理。原告李伟纲、瞿某某、李某某诉被告西安中秦置业服务有限公司（以下简称中秦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告也系原告瞿某某、李某某共同委托代理人李伟纲、被告西安中秦置业服务有限公司委托代理人任俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告伟纲、瞿某某、李某某诉称，一、被告合同违约事实已经确认，必须赔偿原告合同违约金，原告于2015年6月从被告开发的位于曲江新区XX大道西侧的XX城XX楼XX栋XX单元XX号房屋，并且全款付给了被告，被告也在与原告签署的商品房屋买卖合同（见附件一）第八条规定：该房屋应予2016年12月31日之前交付给原告使用。原告至今也未见到被告向原告提供该房屋收房时必要的文件--“商品房竣工验收备案表”！造成原告迟迟不能收房，原告的正当权益受到了极大的伤害。原告与被告于2017年3月至2018年8月就位于“曲江.汉华城”一期10-2-801商品房屋的合同违约事宜进行过多次法律诉讼，先后通过2017年11月16日（西安市雁塔区法院）和2018年8月29日（西安市中级人民法院）进行的审理，并判决原告胜诉！民事判决书文号分别为：（2017）陕0113民初5661号、（2018）陕01民终991号。（文件见附件二、三）由于西安市对合同违约金判决的截止时间为2017年5月26日，并且鉴于被告于2018年6月28日取得了“汉华城一期”十号楼的正式竣工验收表，所以原告诉讼请求法院判令被告赔偿原告自2017年5月27日至2018年6月28日止共计398天的合同违约金合计32914.36元。二、违约期的所产生的任何与物业相关的费用理应由建设单位承担，根据中华人民共和国《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳。”《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或物业服务资金由建设单位全额交纳”由于本案所涉及房屋不符合交付使用条件，被告并未交付给原告，因此所产生的所有物业服务费用4437.66元理应由被告（即建设单位：西安中秦置业服务有限公司）承担！原告认为：被告违反了双方签订的房屋购房合同中的有关协议，并前后经过西安市雁塔区法院和西安市中院的裁决认定被告违约，经过与被告多次在法庭上协商，均无结果，无奈只得再次提起诉讼，请求法院依照双方合同的约定给予原告赔偿，维护原告的合法权益为盼。请求判令：1.请求法院依法根据被告由于不能给以原告验收合格的房屋，判令被告赔偿原告自2017年5月27日至2018年6月28日的合同违约金32914.36元；2.请求法院依法根据中华人民共和国《物业管理条例》之规定，判令被告支付原告已产生的物业管理费和其他相关的费用共计4437.66元；3.本案诉讼费由被告承担。被告中秦公司辩称，1.答辩人已依照与被答辩人所签署的《商品房买卖合同》的约定，向被答辩人提交了质量合格的房屋，被答辩人不存在逾期交房的事实。商品房交付是购销合同双方的一种民事行为，在答辩人与被答辩人所签署的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”中明确约定：“出卖人应当在2016年12月31日前答辩人将经验收合格的房屋交付给买受人使用。”商品房买卖合同附件五：补充协议第三条“关于商品房交付验收”第一款约定：“买受人自出卖人书面通知房屋交付后30天内完成交付手续，30日后视为出卖人已交付”。被答辩人未在收到答辩人的收房通知后30日内履行受访义务，依照上述约定，应视为答辩人已向被答辩人履行了房屋交付手续，买受人逾期未办理交付手续的，视为买受人违约，由买受人承担全部延期收房的责任。至于被答辩人所诉称因答辩人未取得竣工验收备案表，根据《建设工程质量管理条例》和建设部颁行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》中均规定的非常明确：建设单位在收到建设工程竣工验收后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用，同时还规定了建设工程竣工验收应具备的条件，从这些规定可以看出，建设工程只要在建设单位的主持下，由勘察、涉及、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，就达到了购房者约定的交付条件，至于被答辩人所提及的竣工验收备案，仅是行政管理机关对建设单位实施管理的一种行政行为，与开发商和购房者之间的民事行为毫不相干。本案中，答辩人在房屋具备交付条件后于2016年12月31日之前通知被答辩人收房，但被答辩人直至2019年1月4日才履行了收房义务，且被答辩人在房屋验收表上再次明确注明其不履行收房义务的原因是答辩人未取得竣工验收备案表，由此可知，造成被答辩人逾期收房的主要原因是因为被答辩人对于房屋交付条件错误理解造成的，并非是答辩人的原因造成逾期交房，因此，不应由答辩人承担逾期交房的违约责任。二、.被答辩人要求答辩人承担因其逾期收房所产生的物业费，无事实和法律依据。依据答辩人与被答辩人所签署的《商品房买卖合同》附件六第九条之约定：自房屋约定交房日之第二月起，由买受人承担物业管理费用。若买受人未按约定办理房屋的验收交接手续，自本合同正文条款第十一条所约定的验收交接截止之第二日起，视为房屋已交付买受人，由买受人承担物业管理费用。因本房屋逾期交付的事实是被答辩人的原因造成的，因此，被答辩人无权要求答辩人承担因其违约不履行收房义务所导致的损失。综上所述，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人申请人民法院依法予以驳回。经审理查明，2015年5月19日，李伟纲、瞿某某、李某某与中秦公司签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15049537），该合同约定：李伟纲、瞿某某、李某某购买中秦公司开发的位于西安市曲江新区XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积124.10平方米，房屋总价826994元。合同第八条约定，中秦公司（出卖人）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付李伟纲、瞿某某、李某某（买受人）使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、买受人未按期付款或违反其他合同义务的；3、其他非出卖人所能控制的原因。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，2、逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。上述合同签订后，李伟纲、瞿某某、李某某依约向中秦公司支付了全部购房款，至2017年原告未实际收房。2017年，原告将中秦公司诉至本院主张：1、判令中秦公司按购房款总额万分之一向李伟纲、瞿某某、李某某支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（截止2017年6月30日为14968.59元）。2、判令该房屋在取得竣工验收备案之前涉及管理该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费由中秦公司承担。3、本案全部诉讼费用由中秦公司承担。2017年11月16日，本院作出（2017）陕0113民初5661号民事判决书，判决：一、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伟纲、瞿某某、李某某支付逾期交房违约金9510.43元。二、驳回原告李伟纲、瞿某某、李某某的其余诉讼请求。其中，违约金计算至一审庭审之日即2017年5月26日。判决作出后，原、被告均上诉至西安市中级人民法院，2018年8月29日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终991号民事判决书，驳回上诉，维持原判。根据涉案楼盘的《竣工验收备案表》载明：涉案楼盘在2018年6月28日通过验收，结论为工程质量合格。本案审理过程中，原告确认其收房时间为2019年1月4日。庭审中，原告主张违约金时间段为2017年的5月27日至2018年6月28日。根据原告提供的开票时间为2019年1月6日的增值税发票显示，原告支出了2017年1月至2019年1月物业费等、2017年11月15日至2018年3月15日期间的暖气费，共计6390.8元。根据原告提供的清单原告主张被告承担2017年1月至2018年1月期间的物业费和一个采暖季的暖气费共计4741.27元。上述事实，有《商品房买卖合同、（2017）陕0113民初5661号民事判决书、（2018）陕01民终991号民事判决书、竣工验收备案表、增值税发票等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告李伟纲、瞿某某、李某某与被告中秦公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。《商品房买卖合同》签订后，李伟纲、瞿某某、李某某按照合同约定向中秦公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，中秦公司应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但中秦公司直2018年6月28日通过验收取得涉案工程的《竣工验收备案表》，其行为构成违约，应当根据《商品房买卖合同》第九条的约定，承担逾期交房的违约责任。根据已经生效的（2017）陕0113民初5661号民事判决书判决了中秦公司向原告李伟纲、瞿某某、李某某支付至一审庭审之日即2017年5月26日逾期交房违约金9510.43元。故本案中违约金的计算时间段因为2017年5月27日至2018年6月28日通过验收之日，故违约金经核算为32914.36元。关于李伟纲、瞿某某、李某某上诉请求的物业管理费、电梯费、垃圾费等费用，根据原告提供的开票时间为2019年1月6日的增值税发票显示，原告支出的2017年1月至2018年1月期间的物业费和一个采暖季的暖气费共计4741.27元，本院认为因该时间段内涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，也亦未实际收房，故该期间产生是物业费和采暖费应当由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伟纲、瞿某某、李某某逾期交房违约金32914.36元。二、被告西安中秦置业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李伟纲、瞿某某、李某某物业费和采暖费4741.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费734元，由被告西安中秦置业服务有限公司承担。因原告李伟纲、瞿某某、李某某已预交，被告西安中秦置业服务有限公司于支付上述款项时将该款一并支付原告李伟纲、瞿某某、李某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 余 洁人民陪审员 刘 波人民陪审员 梁 钢二〇二〇年五月十二日书 记 员 田梦茹打印：相丽华校对：秦婷婷2019年月日送达1