陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4188号上诉人（原审原告）：李涵，男，1986年2月6日生，汉族，现住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负1层101室。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住，系员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人李涵因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初2606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李涵上诉请求：1.撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金61182元；2.本案一、二审诉讼费均由雅居乐公司承担。事实和理由：一审法院认定被雅居乐公司违反合同约定，逾期向不动产权登记机关提交备案资料事实清楚，但恣意调整违约金的行为是滥用自由裁量权，其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混为一谈，滥用自由裁量权，恣意调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；李涵没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。李涵向本院提出诉讼请求：1.判令雅居乐公司给付李涵逾期提交产权转移申请书违约金61182元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院审理查明：2014年1月11日，李涵与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定李涵购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园10号楼1单元26层12602号房屋一套，总价款751242元，房屋交付时间为2015年7月1日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即雅居乐公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即李涵）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，李涵向雅居乐公司支付了购房款750321元并交纳了房屋专项维修资金及契税。2015年7月4日，雅居乐公司向李涵交付所购房屋。2018年3月13日，因雅居乐公司向西安市长安区不动产登记局申请办理西安雅居乐国际花园项目9号楼、10号楼、20号楼、21号楼、22号楼房产的不动产权属首次登记，西安市长安区不动产登记局发布不动产首次登记公告。2018年3月21日，雅居乐公司通知李涵提交办证资料，缴纳大修基金。2018年5月22日，西安市长安区不动产登记局向李涵核发不动产权属证书。因雅居乐公司逾期将办证所需资料报产权登记机关备案，李涵遂诉至一审法院要求雅居乐公司以总房款为基数，按照同期银行贷款利率支付自2016年7月4日至2018年3月21日的违约金共计61875元。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、增值税普通发票、收款收据、办证通知、大修基金缴存收据、完税证明、不动产首次登记公告、分户表、不动产权证书等在卷佐证，予以认定。一审法院认为，李涵、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，李涵、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，李涵主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。但由于合同中未约定违约金的计算方法，李涵主张按照同期贷款利率计算违约金，一审法院认为其主张金额过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且李涵就逾期办证的实际损失未举证证明，故一审法院综合考虑李涵的受损情况、社会稳定、法律公平原则、企业的生存困境等因素，结合本案具体情况，在法律规定的范围内行使裁量权，确定违约金的数额为已付购房款日万分之零点六，违约期间应自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。因李涵、雅居乐公司均未能提供具体提交备案资料时间，故本案违约金计算至不动产权属首次登记公告之日较为合理，具体计算金额为：按已付购房款750321元的日万分之零点六，自2016年7月4日起计算至2018年3月13日止为27822.36元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告李涵支付违约金27822.36元；二、驳回原告李涵其余诉讼请求。如果雅居乐公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1347元，李涵已预交，由李涵负担647元，由雅居乐公司负担700元，并连同判决之款一并支付给李涵。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，李涵如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向李涵交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，李涵虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据李涵在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。李涵上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，李涵上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由李涵负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何 强审判员  张 楠二〇二〇年五月十一日书记员  周美丽