河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12245号原告：物源广汇大厦业主委员会。住所地：驻马店市物源广汇小区。负责人：李勇，主任。委托诉讼代理人：王长山,男,1946年1月1日出生,汉族,系物源广汇大厦业主委员会的成员，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘俊强,男,1968年9月23日出生,汉族,系物源广汇大厦业主委员会的成员，住驻马店市驿城区。被告：驻马店市家家乐物业管理有限公司。住所地：驻马店市解放路855号物源广汇大厦19楼西单元西户。统一社会信用代码：91411700MA3X55TWXQ。法定代表人：李守志，经理。委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。原告物源广汇大厦业主委员会（以下简称物源业委会）诉被告驻马店市家家乐物业管理有限公司（以下简称家家乐物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告物源业委会的负责人李勇及其委托诉讼代理人王长山、刘俊强，被告家家乐物业公司的法定代表人李守志及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物源业委会向本院提出诉讼请求：判令被告退出物源广汇小区物业服务区域，并依法交接（交接物品清单为：1、车辆识别系统所有设施；2、充电桩系统及剩余余额；3、监控系统及密码；4、消防系统用品及密码；5、电梯维护合同及资料；6、水电费结算凭证及截止日期；7、业主物业费缴费凭证；8、退出所有广告收入金额4000元；9、所有房门钥匙；10、退还业主所有违规收费266400元，与业主结清账目）。诉讼中，原告申请撤回了：1、判令被告退还充电桩余额；2、判令被告退还收取的广告费4000元；3、判令被告退还违规收取业主的费用266400元的诉讼请求。事实与理由：被告家家乐物业公司受驻马店市物源房地产开发有限公司（以下简称物源房地产公司）委托对物源广汇小区进行管理。由于被告管理不到位和乱收费等原因，引起广大业主不满。2019年3月31日，物源广汇小区召开业主大会，决定被告退出小区物业管理服务，重新招聘新物业进行小区管理。原告根据业主大会决议，曾依法多次通知被告退出小区物业服务并与原告进行交接，但被告迟迟不予退出和交接。被告家家乐物业公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，一、案外人物源房地产公司系案涉物源广汇大厦小区的建设单位。2018年7月1日，案外人物源房地产公司（甲方，开发建设单位）与被告家家乐物业公司（乙方，物业管理人）签订一份《物业服务合同》，该合同约定物源房地产公司选聘被告对物源广汇大厦提供物业服务，总建筑面积30689平方米，总户数168户；物业服务费标准1.25元/平方米；合同期限自2018年7月1日起至2021年7月1日止；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、业主清单（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）等条款。二、2019年1月26日，原告物源业主委员会成立并于2019年1月28日在驻马店市驿城区橡林街道办事处办理备案。三、2019年3月31日，原告组织召开业主大会讨论决定解聘家家乐物业公司，选聘新的物业服务公司。2019年6月28日，原告在案涉小区内张贴公告，载明：“……二、驻马店市家家乐物业管理有限公司自2019年7月1日起退出物源广汇小区的物业服务工作。1、2019年7月3日前完成新、旧物业的交接工作。2、2019年7月1日之前物源广汇小区的债权债务由驻马店市家家乐物业管理有限公司负责清理。7月1日之后的债权债务由驻马店骏泽物业管理有限公司负责。三、驻马店骏泽物业管理有限公司自2019年7月1日起进驻物源广汇小区，为各位业主提供物业管理服务，践行服务承诺，行使双方的权利和义务”。四、2019年7月6日，原告（甲方）与案外人驻马店骏泽物业服务有限公司（乙方，以下简称骏泽物业公司）签订了《河南驻马店物业服务委托合同》，约定原告将物源广汇大厦委托于骏泽公司实行物业服务，委托服务期限三年，自2019年8月1日起至2022年7月30日，合同自签字之日起生效等条款。此后，原告多次要求被告退出物业服务区域并办理交接手续未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，原告提交了：一、1、驻马店市驿城区橡林街道办事处（以下简称橡林办事处）出具的业委会成立的备案证明一份；2、橡林办事处向物源广汇小区全体业主发出的通知一份；3、物源广汇大厦业主大会议事规则一份；4、业主大会通过的管理规约；原告用上述证据证明物源业委会成立合法有效。被告质证称，1、对备案证明及通知的真实性有异议。①没有橡林办事处负责人的签字；②业主委员会的资格是否适格，是否选举产生，备案证明没有体现业委会是否经过选举产生的，因此对原告的主体资格有异议。2、对业主大会的议事规则和管理规约的真实性有异议。规则和公约需要经过业委会的共同决定，原告提供的证据没有体现业委会一致通过，原告未提交业主大会共同决定的记录，不排除规则和公约是个别人的意思表示。二、1、2019年3月31日，原告召开业主大会会议签到表3页及4月2日业主大会的情况汇报一份，用以证明该会议到会90人，委托投票12人，91人同意被告退出物源小区物业服务，聘用新物业服务公司，10人投票保留原物业服务公司，该会议有橡林办事处委派工作人员参加。被告质证称，①对签到表的真实性有异议，体现不出签到人员占总人数的比例问题，也无法体现签到人员占专有面积的比例，被告认为业委会的召开程序违法，体现在是否15日前通知全体业主，是否告知居民委员会均无材料证明，业委会是否形成了会议记录，因此没有以上三点，业委会的召开是无效的；②对情况汇报的真实性有异议。业委会是业主大会的执行机构，在没有证据证明业委会有业主大会授权的情况下向办事处汇报也是超越职权的，也是无效的。2、2019年6月28日，原告发出的公告一份，用以证明原告要求被告退出物源广汇小区，并在2019年7月3日前完成物业交接。被告质证称，对公告的真实性有异议，公告本身颠倒了业委会和业主大会的效力等级问题。3、原告发出的关于解聘被告的公告一份，用以证明原告明确要求被告在2019年8月1日前完成交接工作。被告质证称，对此公告被告不知情，对其真实性有异议，解聘应当有业主大会的会议记录，原告并未提供关于解聘的会议记录，该公告仍然颠倒了业委会和业主大会的效力等级问题。4、2019年7月6日原告向橡林办事处提交的报告一份，用以证明通过业主大会、公告等形式要求被告退出物业服务并进行交接。被告质证称，对证据的真实性有异议，没有业主大会的会议记录，没有业主大会的授权是无效的。三、1、2019年7月5日，原告通知被告及被告的法定代表人李守志退出物源广汇小区并完成物业交接工作的书面通知；2、2019年8月6日业主委员会7位负责人签名通知被告退出退出物源广汇小区并完成物业交接工作；3、业主委员会8月1日终止服务并交接的公告，业主不再向被告交纳物业费；4、2019年10月18日业主委员会向被告发出的移交通告，明确了移交内容；5、被告的举报材料两份；6、2019年10月15日，原告发出的公告。原告用上述证据用以证明原告通知被告自2019年8月1日起终止物业服务并完成物业交接。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，以上证据均没有业主大会的会议记录，没有业主大会的授权是无效的。四、1、2019年4月16日，原告发出的招聘新物业的公告一份，用以证明原告对外招聘物业；2、2019年7月6日原告和骏泽物业公司签订的物业服务合同一份，用以证明骏泽物业公司的服务期限自2019年8月1日开始；3、物源房地产公司出具的意见，用以证明物源房地产公司作为开发建设单位支持原告根据业主大会决议招聘新的物业服务公司。被告质证称，对上述证据的真实性有异议，①以上证据均没有业主大会的会议记录，没有业主大会的授权是无效的；②开发商在回复中写到依法合规执行业主大会决议，目前我们没有看到业主大会的记录和决议，因此对业委会的资格有异议。五、1、物源广汇大厦小区物业管理区域的说明，用于证明2019年3月31日召开的会议，有91人同意被告退出物源小区物业服务，这91户的业主的总面积为12000平方米，超过专有面积19000平方米的一半。被告质证称，对证据的真实性有异议。该证据提到的面积是错误的，案涉小区的专有面积为30689平方米。2、物源广汇小区的《建设工程规划许可证》一份，用以证明物源广汇小区的总建筑面积30000平方米，住宅使用面积19000平方米，即原告所说的专有面积。被告质证称，对证据的真实性有异议，该证据系复印件，对其所提及的面积也不予认可。3、原告召开业主大会的会议记录，用以证明2019年3月31日召开业主大会决定解聘被告，选聘新物业公司。4、物源广汇小区业主大会及商讨会议的部分照片18张，用以证明业主大会的召开情况及表决情况。5、原告关于2019年3月31日业主大会业主签到表所占面积的统计，用以证明参会业主所占的专有面积。被告质证称，对证据3至5的真实性有异议，违反了《物业管理条例》第11条规定。诉讼中，被告提交了：一、2018年夏天被告拍摄的照片一张，用以证明原告在小区门口拉横幅，不依法维权，给被告的名誉造成损失。原告质证称，对证据的真实性无异议，但是横幅不是原告拉的。二、被告书写的情况反映一份，用以证明业委会滥用职权。原告质证称，对情况反映的真实性有异议，内容与本案无关，王长山的个人行为不代表原告。三、1、物源房地产公司与被告签订的前期物业服务合同一份；2、被告拍摄的物源广汇大厦的铭牌一张；3、被告的资质证书；4、2019年3月3日原告发出的公告一份。用于证明：①证据1-3证明了被告为案涉小区提供物业服务符合《物业管理条例》的规定，被告具有相关资质。原告召开业主大会的程序违法，违反了《物业管理条例》第十三条的规定。②证据4证明了原告擅自将正常的物业费降至0.5元/平方米。原告质证称，1、对开发商与被告签订的物业服务合同的真实性有异议。经原告与开发商核实，开发商并未授权王玉明与被告签订合同，签订合同的行为是王明玉的个人行为，该合同系无效合同，合同内容违法；2、物业费收取标准1.25元/平方米，收费标准未通过业主大会讨论，未经法律程序审批。3、2019年8月1日，原告与骏泽物业公司签订物业服务合同后，按照法律规定，前期物业合同已经终止。对其余证据的真实性无异议。以上事实，有原告提交的证明、通知、业委会的议事规则、管理规约、签到表、公告、《物业服务合同》、照片、会议记录，被告提交的照片、情况反映、前期物业合同、资质证书等证据及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据已认定。本院认为，业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”本案中，原告提交了照片及会议记录证明其召开业主大会成立业主委员会，且经橡林办事处备案，故物源业委会作为原告提起诉讼，主体资格适格，被告辩称原告主体不适格，于法无据，本院不予采纳。关于原告请求被告退出物源广汇小区物业服务区域，并办理交接手续的主张。本案中，被告与物源广汇小区的建设单位物源房地产公司签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，虽然该前期物业服务合同的履行期限尚未届满，但是根据《中国人民共和国物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2019年7月6日物源广汇业委会与新的物业服务企业骏泽物业公司签订了《河南驻马店物业服务委托合同》，该份合同已经在签字之日起生效，因此，依据上述法律规定，原、被告之间前期物业服务合同立即终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因此，被告与物源房地产公司签订的前期物业服务合同已经终止，原告请求被告退出物源广汇小区物业服务区域，并办理交接手续，于法有据，本院予以支持。关于原告请求移交的相关物业服务资料和设施的主张。在前期物业服务合同中物源房地产公司依据合同约定向被告移交了物业服务所必需的相关资料和设施。本案中，被告提出车辆识别系统中有一部分是被告投资建设；充电桩、监控系统是被告投资建设，电梯维护合同是被告与电梯公司签订的辩解，原告仅仅认可充电桩是被告投资建设，对被告辩称其他设施是其投资建设不予认可，被告未能提交其他相关证据加以证明，故被告辩称车辆识别系统中有一部分是被告投资建设、监控系统是被告投资建设，无事实依据，本院不予采纳。综上，原告请求被告移交车辆识别系统的所有设施、监控系统及密码、消防系统用品及密码、电梯维护合同及相关资料、水电费结算凭证及截止日期、业主物业费缴纳凭证、所有门房钥匙，于法有据，本院予以支持；因充电桩系统系被告投资建设，不是建设单位移交给被告的物业服务设施，原告请求被告移交该设施，于法无据，本院不予支持。依据《中国人民共和国物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市家家乐物业管理有限公司于本判决生效后十日内退出物源广汇小区物业服务区域。二、限被告驻马店市家家乐物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告物源广汇大厦业主委员会会移交车辆识别系统、监控系统及密码、消防系统用品及密码、电梯维护合同及资料、水电费结算凭证、业主物业费缴纳凭证、所有门房钥匙。三、驳回原告物源广汇大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告驻马店市家家乐物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  张献真人民陪审员  马振河二〇二〇年五月十八日书 记 员  郑 乐