山东省淄博市临淄区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0305民初1680号原告：姚丽婷，女，1990年3月15日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：齐卫波，男，1977年1月23日生，汉族，淄博临淄雪宫法律服务所法律工作者，现住。被告：杨军，男，1977年1月20日生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：孙国良，山东稷下律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志鹏，山东稷下律师事务所实习律师原告姚丽婷诉被告杨军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告姚丽婷及其委托诉讼代理人齐卫波，被告杨军的委托诉讼代理人孙国良、朱志鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚丽婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告违约金272000元；2、案件受理费2690元，诉讼保全费1880元，由被告承担。事实和理由：2018年7月16日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定所售房屋位于临淄区产一处，总成交价136万元，合同第六条约定被告保证2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，确保原告顺利将户口迁入。约定合同所有约定时间每逾期一日由违约方向对方支付房地产价款千分之一的违约金，超过30日由违约方向对方支付房地产价款20%的违约金。原告按合同约定履行了合同义务，被告与原告在2018年9月30日办理了涉案房产过户手续，但被告未在2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，导致原告无法顺利将户口迁入。被告的行为构成违约，事后原告多次要求被告将户口迁出，被告至今未将户口迁出。被告杨军辩称：1、涉案房屋系被告于2017年12月29日通过临淄区法院司法拍卖公开竞拍所得，在竞拍时及出售房屋时，对于原房屋的所有人陈霞的户口落户于该房屋均不知情，被告从未将其本人的户口迁至该房屋所在地址。因此并不存在原告在诉状中所述的被告应于2018年8月30日前将户口迁出的前提条件。2、被告竞买该房屋后多次到执行法院向执行法官王任及临淄区公安分局户籍管理科询问相关户口迁移事项，均答复原所有人陈霞的户口只能由本人办理迁移手续，无法通过司法协助方式迁出户口。同时答复原所有人户口未迁出，不影响现房屋所有人即本案原告将户口迁入该房屋所在地址。3、本案中被告并没有违反买卖合同第六条的约定，同时原房屋所有人陈霞的户口未迁出，不影响原告将其户口迁入，原告未造成任何的经济损失，原告要求被告支付违约金272000元无法律依据。综上，双方签订的买卖合同第六条约定的内容为：甲方（本案被告）应于2018年8月30日前将户口迁出，确保乙方（本案原告）可将户口迁入。本案中被告的户口并不落户于该房屋所在地址，且原房屋所有人陈霞未迁出户口，也并不影响原告将户口迁入，因此原告主张被告违约应承担违约责任，无相关事实和法律依据。同时被告了解原房屋所有人陈霞因涉及多起诉讼，现下落不明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据如下：1、提交房屋买卖合同一份，证实原告从被告处购买了位于临淄区产一处，合同第六条约定被告保证2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，确保原告顺利将户口迁入。本合同的第十三条约定：本合同所有约定时间每逾期一日由违约方向对方支付房地产价款千分之一的违约金，超过30日由违约方向对方支付房地产价款20%的违约金。2、提交不动产证书一份，证实合同签订后，原告按照合同约定支付了房款，并办理该房产的过户手续。3、提交户籍证明二份，证实原告所购买的涉案房屋上的户口仍未迁出，原告户口仍未迁入。被告的行为未按合同第六条约定进行履行，构成违约。因此被告应按照合同约定向原告支付违约金272000元（违约金的计算方式为1360000元×20%）被告对以上证据质证认为：1、对房屋买卖合同的真实性无异议，但对证明内容有异议，合同第六条的约定事项有两项，第一为被告应于2018年8月30日将户口迁出，但被告从未将其本人的户口迁入该地址，且依据该约定被告也没有义务也没有能力将原房屋所有人的户口从该房屋迁出。第二项约定为确保乙方将户口迁入，被告在答辩中已经明确陈述原房屋所有人户口未迁出，不影响原告将户口迁入。因此被告不存在任何违约行为。2、对不动产证书的真实性、关联性、证明力均无异议3、对户籍证明的真实性也无异议，但对证明内容有异议，原房屋所有人户口未迁出，不影响原告将户口迁入，现在原告是因本人的原因未将户口迁入。原告对被告的异议做出以下主张和解释说明：合同第六条的约定：甲方应在2018年8月30日前将户口迁出，并不是简单地理解为甲方将自己的户口迁出，而应该理解为被告应该将涉案房屋上的户口迁出。因为原告向被告买房子的时候，被告并未告知该房屋上的户口是谁，并且原告在将房产过户之后，被告一直告诉原告该涉案房屋的户口已经迁出，原告于2020年3月份办理户口迁入时，才知道该房屋上有户口没有迁出。被告未按照合同约定将该房屋上的户口迁出，违反了合同约定。原告指的户口是指涉案房屋上所有户口全部迁出。被告围绕其答辩意见和主张，举证如下：提交执行裁定书一份、户口本一份，证实涉案房屋系被告于2017年12月29日竞拍所得，从竞拍公告和其他法律文书上均未体现该房屋所在地址有户口落户的记载，被告对于原房屋所有人陈霞户口落户在该地址并不知情，在向原告出售房屋时，也未承诺要将原房屋所有人的户口迁出。被告的户籍自2007年12月10日至今一直落户于淄博市临淄区凤凰镇北安合村2组45号。原告对被告提交的证据质证意见为：对执行裁定书和户口本的真实性无异议，但对证明内容有异议，该组证据的证明目的与本案无关。不能证明被告不知道该涉案房屋上有其他户口，被告卖给原告房屋时并未告知原告该涉案房屋的真实情况，原告不知道被告是买的法院执行的房子。对原、被告提供的证据，本院依法做出综合认定如下：原告提供的证据，经被告质证对其真实性均无异议，予以确认。上述证据对本案待证事实具有关联性，可以证实原、被告签订房屋买卖合同，并约定了违约条款。原告已依约支付了购房款，并已办理了房产过户手续，但涉案房屋的原所有权人的户口至今仍未迁出等事实，对其客观性和关联性及相应证明力予以确认。被告提供的证据的客观性和关联性予以确认，可以证实涉案房屋系被告从法院司法拍卖的房产所竞得，涉案房屋的原所有权人的户口至今仍未迁出与约定的相关事项冲突，对被告证实的被告未违约的证明力不能全部采信。故仅对相应的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月25日，本院裁定被告通过司法拍卖竞得的涉案房屋所有权归被告，后在2018年7月16日，在淄博百顺信息咨询有限公司的居间服务下，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定所售房屋位于临淄区产一处，总成交价136万元，合同第六条约定被告应在2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，确保原告可将户口迁入。并约定合同所有约定时间每逾期一日由违约方向对方支付房地产价款千分之一的违约金，超过30日由违约方向对方支付房地产价款20%的违约金。原告按合同约定履行了合同付款义务，被告已与原告在2018年9月30日办理了涉案房产过户手续，但原房屋所有人陈霞户口至今仍落户在该地址，被告对上述情况表示并不知情，但原告认为被告未在2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，导致原告无法顺利将户口迁入。被告的行为构成违约，形成诉讼。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，原、被告均应按约履行合同义务。对该合同的相关条款理解产生争议时，应从普通人意义上的通常理解予以认定。在本案中，合同约定的被告应在2018年8月30日前将涉案房产内的户口迁出，确保原告可将户口迁入。基于以上理解方法，对该条款作为买方的原告显然希望自己所买的房屋上不应再有其他任何人员的户口落户在自己所买售的房屋上，确保自己对房屋拥有没有瑕疵的全部所有权，不论是卖方的户口、还是仍落户在涉案房屋上的户口，如没有及时迁出，都是对原告作为买方人上述期望和目的的一种冲击和破坏，这也是普通人花费巨款后对交易安全目的的一种明确保护措施。作为卖方的被告，按照合同约定负有将涉案房产内的所有户口迁出，以满足买房人的上述目的，也是被告应尽的合同附随义务。被告认为自己的户口未在涉案房屋上落户已尽到了合同义务，原房主的户口在本案交易的房屋上仍然没有牵出，非被告所能左右，故不是被告违约，这显然与合同约定不符，也不符合普通人的正常思维和理解。且被告未提供证据证实原告对原房主的户口仍然没有迁出知情并同意。故被告在执行该约定中的违约事实应依法予以认定。且至今原房主的户口仍落户在涉案房屋上，至于被告认为原房主的户口虽仍落户在涉案房屋，并不影响原告户口的迁入，本院认为即使不影响原告户口的迁入，也不能据此免除被告应依约履行的前述义务。综合前述，原告主张的被告存有违约行为依法应予认定，被告因违约应承担的相应责任的诉求依法应予支持。其次。原、被告签订房屋买卖合同，原告作为买方获得合同约定的房屋系原告签订合同的主要目的之一，被告作为卖方取得合同约定的价款136万元系其签订合同的主要目的之一。违约条款的设立就是为保证上述原、被告的合同主要目的能够得以如约实现。现涉案房屋已交付给原告并已办理完毕交易过户手续，被告已收到了房屋的价款136万元。原、被告签订的合同的主要目的均以实现。在该主要合同目的均以实现的情况下，被告的上述违约行为应认定为并非根本性的违约，而是系合同非主要条款的非主要违约。且原告支出百万元巨资购买房屋，均应多途径多方式尽到充分的注意义务，该房屋是否有抵押等设置和被告信息是否和涉案房屋登记信息相符等均应谨慎注意做出决定。但即使这样也不能免除被告应尽的合同主要和附随义务。现被告的违约行为仍在发生中，给原告再次处分该房屋设置障碍，势必会给原告造成一定损失。但该损失并非紧迫性、重大性。综合以上，对原告主张的被告应支付的违约金数额应依法予以合理调整。亦以价款总额的百分之九予以合理确定为宜。综上所述，仅对原告诉求合法部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨军向原告姚丽婷支付违约金122400元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告姚丽婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，诉讼保全费1880元，由原告姚丽婷负担2514元，被告杨军负担2056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  王效刚二〇二〇年五月二十七日代理书记员  郑亚尼