湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初426号原告：邵阳市亿达房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区宝庆西路162号。法定代表人：贺喜阳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨梅坤，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。被告：邵阳纺织机械有限责任公司，住所地邵阳市双清区邵阳大道与宝庆东路交叉口东南侧。法定代表人：刘序焱，该公司总经理。委托诉讼代理人：王迪，湖南湘华源律师事务所律师。原告邵阳市亿达房地产开发有限公司（以下简称亿达公司）与被告邵阳纺织机械有限责任公司（以下简称纺机公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达公司的委托诉讼代理人杨梅坤与被告纺机公司的委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司请求判令：1.确认原告亿达公司与被告纺机公司签署的《国有土地使用权转让合同》和《补充合同》合法有效；2.本案诉讼费用由被告纺机公司承担。被告纺机公司答辩要点：一、原告诉称土地交易的取得是依据邵阳市人民政府的文件及双方的协议来进行合法取得的，但答辩人认为，这个主张是难以成立的，根据投资协议上面的第一条、第二条、第三条的规定，实际上并未照办执行，本案实际并不是通过协议转让给乙方，是通过招拍方式，由原告出让取得，也没有通过拍卖方式将产权转让给乙方，所以原告诉称事实是不成立的。二、本案被告做为四宗土地的产权人，邵阳市人民政府划拨四宗土地，并通过拍卖方式进行出让，而被告与原告私下签订了转让合同，我们认为是无效的。由于划拨土地变为出让土地，但是转让合同是土地改变性质前转让的，是无权处分的，所以受让土地转让合同自然是无效的约定。三、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定，出让主体只能是邵阳市人民政府。因此，原、被告签订的合同未得到有关部门同意，根据合同法第五十二条规定应属无效。四、转让合同做为主合同，主合同无效的话，补充合同也应属无效。主合同约定内容三个方面减少面积的情况违背事实，如果确实存在的话，也只能应当由竞拍人向人民政府主张。五、被告是中央企业，对这么大土地的利益减少，应当进行报批手续，所以程序违法，同时严重侵害了国家利益。故我方认为原告的第一项诉讼请求，不能获得法律支持，应予驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2011年3月10日，中共邵阳市委常委召开会议，形成了（2011）第2次常委办公会议纪要即《关于恒天九五邵阳纺机“退城入园”项目现场办公会的会议纪要》，为支持被告企业退城入园，产业升级，做大做强，市委决定给被告优惠政策予以支持，同意老产区的工业用地变性为综合用地，由被告自主招商开发土地变性及宗地交易过程中的各种税金按3000万元包干、各种收费和土地出让金也按3000万元包干，共计6000万元。为落市委常委会议纪要的指示精神，被告于2011年5月与邵阳人民政府签署《投资合作协议》。协议约定：1、甲方（邵阳市人民政府）同意乙方恒天九五有限公司(邵阳纺织机械有限责任公司）退城入园，同意原址除幼儿园、医院之外的全部工业用地变性为商住综合用地，并通过协议出让的方式出让给乙方自主开发；2、甲方同意上述土地变性和办证过程中的土地出让金及全部税费按6000万元包干，甲方同意乙方缴纳该包干税费6000万元后启动办理相关手续和证照，在30个工作日内完成变性和出让的全部手续，向乙方发放相应的商住综合用地土地使用权证。基于以上背景，2012年10月12日，被告（甲方）与原告（乙方）签署了《国有土地使用权转让合同》，约定：第一条、转让土地基本情况1、甲方拟转让的地块（不含房屋、设备及甲方自留的树木等）位于甲方现厂区。具体位置为：南至纺织路，北至白公城路，西至大祥路，东至现厂生产区东向边界。（宗地四至及界址点坐标详见双方确认的邵阳市国土资源勘查设计院的地籍图。图号：宗地编号预19-1、宗地编号预19-2、宗地编号预19-4、宗地编号预19-7、宗地编号预19-8）2、土地使用权面积约380亩（包括甲方已抵押给他人，双方待签合作协议的宗地编号预19-8），具体以商住综合用地国有土地使用权证记载的面积为准。3、该地块的容积率以规划部门的规划许可证为准。4、土地规划用途为商住综合用地。5、土地使用期限按国有土地使用权证核定的使用年限为准。第二条、转让土地的状况1、甲方拟转让的土地使用权中的四块地（宗地编号预19-1、宗地编号预19-2、宗地编号预19-4、宗地编号预19-7）原为工业划拨用地。根据甲方与邵阳市人民政府所签署的《邵阳纺织机械有限公司退城入园投资协议书》的约定，甲方已将该地块的性质变更为商业综合用地并予以转让。2、甲方确认该四块地的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵。甲方转让给乙方的第五块地已是商住综合用地、宗地编号预19-8，现已抵押。第三条、转让价格及付款方式1、土地转让总价格，合计人民币柒亿玖仟陆佰万元（￥79600万元）整。2、在本合同双方签字之前，乙方已向甲方支付了转让地价款柒仟万元（￥7000万元）整；2012年12月31日之前，乙方再向甲方支付壹亿叁仟万元（￥13000万元）整；从2013年3月至2013年6月每月支付贰仟伍佰万元（￥2500万元）整（合计壹亿元整）；从2013年9月至2013年12月每月支付贰仟伍佰万元（￥2500万元）整（合计壹亿元整）。以上乙方前期应支付甲方地价款合计肆亿元（￥40000万元）整。3、余款在甲方将全部转让土地移交给乙方后30个工作日内由乙方一次性付清。4、……5、甲方收取乙方肆亿元（￥40000万元）款项后，按照乙方所实际支付的金额向乙方出具可以抵开发成本的收款凭据。第四条、土地的移交及国有土地使用权证书的办理1、在乙方支付第三笔土地使用权转让价款之前（即2013年6月30日前），甲方交付不少于100亩的土地给乙方。2、在乙方支付第四笔土地使用权转让价款壹亿元时，甲方应将约50亩的土地移交给乙方使用。3、本合同生效之日起2个月内，甲方负责将本合同所约定地块的土地使用权办至乙方名下，但乙方未付清土地款的土地权证由甲方负责保管，作为乙方所欠土地款的质押。第五条、税费的负担在本合同土地使用权挂牌、转让过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应补交或收取的各种税、费均由甲方承担。以及双方的权利义务、违约责任。第十三条、合同的效力1、本合同自双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章且乙方将第一笔转让地价款如数支付到甲方之日起生效。2、本合同正本一式陆页陆份，双方各执叁份，具有同等法律效力。合同履行过程中，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年3月31日签订了《补充合同》，合同约定：一、原《国有土地使用权转让合同》约定总面积为379.275亩，其宗地图号为：宗地编号预19-1、宗地编号预19-2、宗地编号预19-4、宗地编号预19-7、宗地编号预19-8，五个地块的平均地价每亩为2098741元。后来，因政府规划扩充，道路占用、人防等多方面的原因，减少了原有土地面积。甲方同意在总土地款中退还人民币玖仟玖佰玖拾玖万玖仟元（小写：￥9999.90万元）给乙方，其中人民币伍仟玖佰万元（小写：￥5900.00万元）补偿乙方亿达城项目的损失，此款作为乙方向甲方已交土地款，纳入总土地款结算。人民币肆仟零玖拾玖万玖仟元（小写：￥4099.90万元）作为其他损失的补偿，在恒大土地款进入甲方后，要返还乙方。二、甲方向乙方交地时间和节点：1、双方签字生效后一个月内交付宗地编号预19-1（西侧）即亿达城一期从北往南面的地块，面积为22663.37平方米（34亩）。2、2017年6月30日前交地：宗地编号预19-1的东侧面积35857.58平方米（53.8亩），（19-1地块总面积为80372.29平方米（120亩）即全部交完。3、2017年12月30日前交地：除19-4外，（即宗地：19-1、19-2、19-7、19-8）要全部交完。4、2018年12月30日前交地：宗地编号预19-4（44亩）。5、所移交的土地，甲方要按合同规定进行厂房拆迁并清运，达到净地交地的条件。三、土地款交付及时间：2018年1月30日前，恒大要向甲方支付土地款人民币3.3亿元，其他付款见表。四、B-04-04＃地块，规划用地面积15015.49平方米（22.5231亩），乙方要按每亩2098741元的地价收购。五、违约与责任1、甲方未在规定的时间内向乙方移交土地，要承担未移交地块给亿达城项目合作开发中所产生的相关经济损失和所引起的相关的法律责任。2、乙方要按第三条的具体缴付土地款及时间（见表）的交款要求，如期缴纳土地款。如因缴款原因，导致移交土地拖延，由乙方承担一切责任。六、本协议条款与原《国有土地使用权转让合同》有冲突的条款，以本协议条款为准。本协议作为原《国有土地使用权转让合同》的补充协议，具有同等的法律效力。七、本协议一式肆份，双方各执贰份，签字盖章后立即生效。合同签订后，被告将合同约定的预19-1、19-2、19-4、19-7四宗土地委托邵阳市国土资源局对外挂牌出让。邵阳市国土资源局于2012年10月对该四宗土地使用权招标拍卖挂牌出让。原告中标取得了该四宗土地的使用权，并与邵阳市国土资源交易中心、邵阳市国土资源局签订了《成交确认书》四宗土地总价款696530000元，原告按约定向国土部门支付了相应的价款。2013年12月，原告取得了四宗土地的《国有土地使用权证》。截止至2019年5月，邵阳纺织机械有限公司财务部证实，原告已缴纳土地款491887000元。判决的理由与结果本院认为，2011年5月16日，邵阳市人民政府与被告纺机公司与签订《投资合作协议书》，约定被告原址除幼儿园、医院之外的全部工业用地变性为商住综合地，并通过协议出让的方式出让给被告自主开发。被告取得案涉土地使用权后，于2012年10月12日与原告签订《国有土地使用权转让合同》，将案涉土地使用权转让给原告。在履行《国有土地使用权转让合同》过程中，原、被告双方又于2017年3月31日签订了《补充合同》，对案涉土地使用权的转让进行补充约定。合同签订后，原告以挂牌出让的方式中标取得该四宗土地的土地使用权，并按合同支付了相应的土地出让金，且已取得该四宗土地的《国有土地使用权证》，原告已履行了自己的义务。被告也按合同约定将案涉部分土地交付原告，亦履行了合同约定的相应义务。上述《国有土地使用权转让合同》和《补充合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依法应认定合法有效。故对原告要求确认原、被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》和《补充合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告认为案涉土地系划拨土地，出让主体只能是邵阳市人民政府，被告无权处分，因此原、被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》和《补充合同》应属无效的意见，与事实不符，与法律规定相悖，本院不予采纳。案涉两合同并未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认原告邵阳市亿达房地产开发有限公司与被告邵阳纺织机械有限责任公司于2012年10月12日签订的《国有土地使用权转让合同》和2017年3月31日签订的《补充合同》合法有效。案件受理费100元，由邵阳纺织机械有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  王堂堂二〇二〇年五月二十一日法官助理陈敏书记员刘洁附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。