广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2736号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司，住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所，统一社会信用代码91440113783787953M。法定代表人：杨安琼，职务执行总经理。委托诉讼代理人：赖紫镅，系原告公司员工。委托诉讼代理人：林汉文，系原告公司员工。被告：林千云（曾用名：林海辉），男，1978年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司（以下简称“碧桂园物业公司华碧分公司”）与被告林千云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司华碧分公司的委托诉讼代理人赖紫镅、林汉文，被告林千云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司华碧分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2018年11月至2019年8月住宅物业服务费2142元，2018年11月至2019年8月水费399元，2018年11月至2019年8月污水费216.6元，2018年11月至2019年2月车位服务费600元；2.被告向原告支付至被告交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2019年9月16日的违约金为1332.34元）；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了位于广州市番禺区南村镇迎宾路段华南碧桂园商品房（该商品房的房屋实测建筑面积为107.1平方米），并于2011年6月9日与原告签订《碧桂园前期物业管理服务协议》。该协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积每月每平方米2元的标准按时向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金（上述各月所计付违约金数额未超过该月应交的物业服务费）；同时双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用如由原告代为收取，被告应按时缴交相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按月支付物业费，被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原被告双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特诉至法院。诉讼中，原告明确上述第2项诉讼请求中的违约金按5‰/日的标准，从逾期缴纳物业服务费次月1日起（即2018年12月1日起），以欠缴物业服务费为本金计算，本案中原告主张的其余费用不计算违约金。另，原告称，经核实被告已缴纳2019年1月至2月的车位服务费，故变更第1项诉请中车位服务费的金额为300元。被告林千云辩称：被告愿意承担原告主张的费用，但被告现在的经济情况无法偿还上述费用，需要一定的还款时间。被告一直面临生命健康权、生存权、居住权的威胁，被告对番禺区法院强制划扣其医保账户资金违宪违法一事信访至今未有回复，这加剧了被告的经济困难。由于被告工作单位国家开发银行广东省分行的形式主义、官僚主义，造成被告客观存在经济困难，负债已超过一百多万元，生活无来源。鉴于被告经济困难，建议法官考量合理的还款期限，并依宪法、民法通则，剔除物业费及滞纳金以外，不适合由被告承担的费用。本院综合分析本案的证据与当事人的庭审陈述，查明以下事实：原告碧桂园物业公司华碧分公司是具有从事物业管理资质的企业法人。涉案物业位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园房，于2011年4月7日登记至被告林千云名下，该房产建筑面积107.1平方米。2011年6月9日，广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司（乙方、原告变登记前使用的名称）与被告（甲方）签订《华南碧桂园˙前期物业服务协议》，约定由原告为涉案物业所在园区提供物业服务。合同第三章物业管理服务相关费用第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰元计收，该物业的套内建筑面积为100.2平方米，公用分摊建筑面积为6.9平方米，合计该物业的房屋建筑面积为107.1平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按214.2元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；第六章违约责任第十六条约定，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任；甲方或该物业使人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉；第七章附则第三十二条约定，本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。合同还约定了其他内容。经查，被告自2018年11月至2019年8月期间拖欠原告物业服务费共计2142元（214.2元×10个月）。上述费用原告经催讨无果，遂诉至本院。诉讼中，原告主张其替被告垫付了在2018年11月至2019年8月的水费399元、污水费216.6元，并提供了《广东省行政事业性收费统一票据》予以证明。此外，原告还主张其与被告签署临时停车协议一份，约定被告每月须向原告缴纳停车服务费150元，被告欠缴2018年11月、12月的停车服务费共计300元。被告林千云对上述物业服务费、水费、污水费、停车服务费的欠费情况均予以确认，但称其目前经济情况恶劣，无力支付上述费用，并非恶意拖欠。对此，被告拟提供信访登记受理函、广州市中级人民法院廉政监督卡、广州市中级人民法院民事判决书及微信、短信记录截图等证据予以证实。原告则认为上述证据与本案无关。另查明，原告碧桂园物业公司华碧分公司于2015年11月20日办理名称变更登记，公司名称由广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司。2019年6月24日，原告再次办理名称变更登记，公司名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司。本院认为：原、被告签订的《华南碧桂园˙前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按照合同约定提供了物业管理服务，被告应依约按月向原告支付物业服务费，但被告至今拖欠2018年11月至2019年8月期间涉案房屋物业服务费共计2142元，其行为已构成违约，故对原告诉请要求被告支付物业服务费2142元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，虽涉诉合同约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的千分之五计付，但该违约金标准过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，并以本金为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请被告返还原告代被告交纳的2018年11月至2019年8月的水费399元、污水费216.6元，并支付车位服务费300元，被告对上述费用予以确认，故被告应向原告返还上述水费、污水费并支付车位服务费。至于被告辩称其经济状况异常困难，暂无力支付上述费用，本院认为，被告自身的经济状况不能成为其不缴纳物业服务费、车位服务费等费用的理由，故对被告的上述抗辩本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林千云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司交纳2018年11月至2019年8月期间的物业服务费2142元并支付违约金（违约金以每月应交纳的物业服务费214.2元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月应交纳费用的违约金分期计算，并以214.2元本金为限）；二、被告林千云应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司支付2018年11月至2019年8月的水费399元、污水费216.6元及2018年11月、12月车位服务费300元，共计915.6元；三、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林千云负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王薇薇二〇二〇年五月十八日书记员  陈 瀚