河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初6142号原告：白海勤，女，汉族，1981年7月4日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王春蕾、赵勃（实习），河南锦实律师事务所律师。被告：王志国，男，汉族，1965年4月8日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：丁广垠、朱振东，河南风向标律师事务所律师。被告：周口市林海置业有限公司。法定代表人：徐彬恒，该公司经理。委托诉讼代理人：陈国旗，该公司员工。委托诉讼代理人：张文亮，河南郭力律师事务所律师。原告白海勤诉被告王志国、周口市林海置业有限公司（以下简称林海公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白海勤、委托诉讼代理人王春蕾，被告王志国、委托诉讼代理人丁广垠、朱振东，被告林海公司委托诉讼代理人陈国旗、张文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、准予执行被告林海公司名下位于川汇区××段云鼎鑫城1幢101、102、201、202商铺；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年12月12日，川汇区法院对白海勤诉林海公司借款合同纠纷一案，作出民事判决：“一、被告周口市林海置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白海勤借款本金1000000元及利息（利息从2015年3月19日起至被告清偿债务之日止，按月息2分计算），二、驳回原告白海勤的其他诉讼请求。”判决生效后，被告林海公司没有履行义务，故原告向川汇区人民法院申请强制执行。该院于2018年4月8日作出（2018）豫1602执504号执行裁定书，裁定：查封被执行人林海公司名下位于川汇区××段云鼎鑫城1号楼101、102、201、202的房屋。2019年8月21日，被告（案外人）王志国提出执行异议，川汇区法院于2019年10月6日作出（2019）豫1602执异279号执行裁定书，裁定：中止对位于川汇区大庆路西侧、七一路北侧云鼎鑫城1幢101、102、201、202商铺的执行。原告对该裁定不服，执行机构执行的是被告林海公司名下的房屋，而不是被告王志国名下的房屋。两被告是利益共同体，仅凭补签的购房合同、租赁合同不足以证明此四间商铺为王志国所有。为维护合法权益，特提起诉讼。被告王志国辩称：原告的理由不符合本案基本事实。1、根据法释（2015）10号第28条规定，案外人执行异议的内涵是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。涉案房屋不是登记在王志国名下，但是属于王志国购买的房屋，所以案外人对执行提出异议。2、原告提出王志国的购房合同系补签，没有事实根据。3、王志国在执行异议程序中提供了大量的证据，认购书、购房合同、付款凭证、根据调查令调查的证据，以及林海公司原始的记载凭证、判决书等，形成完整的证据链条，足以证明王志国购买案涉商铺的事实。4、王志国在执行异议程序所提出的证据，符合法释（2015）10号第28条规定的4个要件，足以排除对案涉房屋的执行。被告林海公司辩称：（2019）豫1602执异279号执行裁定书程序合法，适用法律正确，原告的诉请不应得到支持。原告提供的证据为：一、民事判决书、民事裁定书各一份，法律文书生效表两份，证明川汇区法院作出（2017）豫1602民初5562号民事判决书，于2018年2月18日生效。二、强制执行申请书、执行通知书、送达回证各一份，证明原告于2018年3月6日申请法院强制执行，法院向被告林海公司送达了执行通知书。三、执行裁定书、协助执行通知、协助查询通知书、送达回证各一份，证明法院查封的位于七一路云鼎鑫城1号楼101、102、201、202的房屋在林海公司名下，而不是被告王志国的名下，执行行为合法。四、执行裁定书一份，证明在对林海公司名下房产执行时，王志国提出异议，法院裁定中止对涉案房屋执行，原告不服此裁定提起诉讼。被告王志国提供的证据为：一、王志国与林海公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明：1、合同签订时间为2012年9月15日，在法院查封以前，王志国与林海公司已经签订合法有效的商品房买卖合同。2、买卖合同约定的标的房屋为云鼎鑫城第1栋，101、102、201、202房屋。3、房屋总价款为5750645元。4、符合法释（2015）10号第28条第一个要件。二、1、林海公司给王志国出具的收款收据4份，分别为：（1）、2012年9月15日收据（转账）2689062元；（2）、2015年10月12日收据（转账）1000000元；（3）、2015年10月12日收据（现金）150000元；（4）、2019年9月14日收款（现金）467000元，由李建华代付；共计收款4306062元。2、转账和取款银行手续，（1）、2012年5月1日，张玉英农行卡（尾号1013）转购房款100000元；收款账号10×××27；（2）、2012年6月27日，张玉英农行卡（尾号7816）转购房款200000元；段永奎当日转入收款账号10×××27计200000元；（3）、2012年7月13日，张玉英农行卡（尾号7816）转购房款1300000元；收款账号10×××27；（4）、2012年9月15日，张玉英农行卡（尾号7816）转购房款1089062元；收款账号10×××27。以上4笔合计2689062元，对应林海公司于2012年9月15日出具的收据。（5）、2015年10月12日，王志国通过中原银行转账转购房款1000000元给林海公司会计宋园园；对应林海公司当日出具的收据。（6）、2019年9月14日，存入林海公司会计帐号467000元；对应林海公司当日出具的收据。证明目的1、王志国已经通过转账和现金支付给林海公司购房款4306062元；2、符合法释（2015）10号第28条第三个要件。三、王志海与林海公司签订的商铺租赁协议两份、补充协议一份，证明：1、2012年12月4日前，王志国已经合法占有案涉云鼎鑫城第1栋101、102、201、202房屋，并进行合法出租使用。2、王志国用租金抵偿1520000元（2012年12月4日补充协议抵偿608000元，2018年1月1日，协议抵偿912000元）购房款。3、第二组、第三组证据付款之和为：5826062元，购房款已经付清，符合法释（2015）10号第28条第二、三个要件。四、王志国和张玉英结婚证、户口本复印件各一份，段永奎证言一份，证明王志国和张玉英系夫妻关系，张玉英付款等同于王志国付款，且得到林海公司确认。2、段永奎对林海公司的付款行为系张玉英委托行为，且得到林海公司确认。五、川汇区法院（2019）豫1602民初2690号民事判决书、周口市中级人民法院（2019）豫16民终4260号民事裁定书各一份，证明王志国和林海公司签订的商铺租赁协议两份，以及补充协议合法有效，以房租抵偿购房款有效。六、调查令、中国银行周口分行出具的10×××27账号证明，证明该账号的户名为周口市林海置业有限公司。七、接处警登记表，证明：1、该证据来源，系在周口市公安局太昊分局复印，该局盖章确认；2、王志国收据、租赁协议丢失属实。八、林海公司原始记账凭证照片打印件5份，证明林海公司对于涉案房屋101、102、201、202的原始记载，即是王志国和林海公司系“房屋买卖关系”。九、收据照片打印件3张，证明该3张收据是真实存在的，仅是不慎丢失被告林海公司未提供证据。根据当事人举证，结合庭审调查，本院确认以下案件事实：一、原告申请法院执行以及本院查封案涉房屋的事实。2017年12月12日本院对白海勤诉林海公司借款合同纠纷一案，作出民事判决，判令林海公司偿还原告白海勤借款本金1000000元及相应的利息。判决生效后，林海公司没有履行义务，原告向本院申请强制执行。本院于2018年4月8日作出（2018）豫1602执504号执行裁定书，查封了被执行人林海公司名下位于川汇区××段云鼎鑫城1号楼101、102、201、202的商铺。2019年8月21日，案外人王志国提出执行异议后，本院作出（2019）豫1602执异279号执行裁定书，中止对上述云鼎鑫城1号楼101、102、201、202商铺的执行。原告对该裁定不服，遂提起诉讼。二、关于二被告签订商品房买卖合同的事实。2012年9月15日，王志国与林海公司签订商品房买卖合同。合同约定，买卖标的房屋为云鼎鑫城第一栋101、102、201、202房屋，房屋总价款为5750645元，付款方式为买受人于合同签订之日付房价款5750645元，以及买受人逾期付款的违约责任等。原告主张该合同存在涂改痕迹，对合同的真实性有异议，但是未提供相反证据证明，本院不予认定。三、被告王志国履行商品房买卖合同，支付购房款的事实。（一）、2012年5月1日，王志国之妻张玉英通过其银行卡转给林海公司100000元；2012年6月27日，张玉英通过其银行卡转给王志国的同学段永奎200000元；委托段永奎将该笔款转给了林海公司；2012年7月13日，张玉英通过其银行卡转给林海公司1300000元；2012年9月15日，张玉英通过其银行卡转给林海公司1089062元；以上4笔合计2689062元，林海公司于2012年9月15日出具了收据。（二）、2015年10月12日，王志国通过银行转账支付1000000元给林海公司会计宋园园，支付林海公司现金150000元，林海公司于当日出具两份收据。2019年9月14日，王志国通过案外人李建华存入林海公司会计帐号467000元，林海公司当日出具了收据。至此，王志国通过转账和现金支付林海公司购房款4306062元。原告主张二被告有其他关系，被告王志国未按约定于合同签订之日付清房价款，所转款项不能证明系购房款或者与本案有关，该主张没有反驳证据证明，本院不予采纳。四、关于王志国将涉案房屋租赁给林海公司，双方协议以租金抵偿剩余购房款的事实。该事实见于本院（2019）豫1602民初2690号原告王志国诉被告周口市林海置业有限公司确认合同效力纠纷一案的生效民事判决书中。判决查明：“2012年12月14日，原告王志国与被告林海公司签订云鼎鑫城商铺租赁协议一份，约定原告王志国同意将原告认购被告林海公司云鼎鑫城1幢一、二层101、201、102、202号房租赁给被告林海公司，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，租赁费每年280000元，2016年、2017年租赁费每年递增8%。2017年12月31日双方签订补充协议一份，约定变更2012年12月14日原告王志国与被告林海公司的商铺租赁协议，变更内容为原合同注明的每年应该返还给原告王志国的房屋租金总金额共计608000元，用于抵偿被告林海公司的房屋未清房款。2018年1月1日，双方又继续签订租赁协议一份，约定将上述房屋继续租赁给被告林海公司，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日，租金每年304000元。”判决内容为：“一、确认原告王志国与被告周口市林海置业有限公司于2012年12月14日签订的《商铺租赁协议》及2017年12月31日签订的《补充协议》合法有效；二、确认原告王志国与被告周口市林海置业有限公司于2018年1月1日签订的《商铺租赁协议》合法有效。”其中2018年1月1日的《商铺租赁协议》约定，合同期内林海公司应给予王志国的房屋租金用于偿还林海公司出售案涉房屋所欠房屋余款。上述事实，本院予以认定。五、案涉房屋一直未办理房屋产权过户登记的原因。王志国于庭审中述称，合同签订后委托林海公司备案，因公司手续不全，一直没有备案，无法办理其他手续。林海公司就该问题在庭后书面答复称，“因当时新员工较多，公司管理不善，造成王志国委托办理的备案手续忘记。因当时房屋大证未办下来，直到2018年底大证才办好，此时房屋已被查封，无法办理交易、过户。”本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告王志国、林海公司在法院查封前签订有商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，应认定合法有效。二被告在法院查封前，签订了房屋租赁协议及补充协议，据此可以认定被告王志国对案涉房屋实施了合法占有。房屋买卖合同签订后，王志国已经支付了大部分购房款，诉讼中愿意将剩余购房款200000元交付执行，且已经交至法院。被告王志国主张未办理过户登记的原因在于被告林海公司，被告林海公司对此予以认可。综上，被告王志国对登记在被执行人林海公司名下的案涉房屋所提异议符合上述司法解释规定的全部情形，对于案涉不动产享有排除法院强制执行的权利。原告要求准予执行案涉商铺的诉讼请求证据不足，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告白海勤的诉讼请求案件受理费100元，由原告白海勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  米宏伟审 判 员  马声亮人民陪审员  刘维康二〇二〇年五月十五日书 记 员  张 豪