广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6122号原告：刘德英，女，1963年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码440************845。被告：佛山市南海区乐派物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区**********************之一，统一社会信用代码91440605MA4UNP3Q7P。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：刘作朋，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任博佳，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。原告刘德英与被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告刘德英、被告的委托诉讼代理人刘作朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行租赁合同；2.被告支付2018年10月16日起至2020年1月16日的租金20778元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2016年12月27日达成租赁意向，双方有签订租赁合同，被告租赁原告的房屋。租赁物是位于广东省佛山市南海区**********************的不动产，租赁合同总标的是59350元，每季度需要支付租金3463元，租金是按季支付，缴纳租金有开具租金收据。双方签订的合同为定期合同，租赁的期限到2022年7月16日，租赁的用途是商铺，原告已按合同交付租赁物，被告从未支付租金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一，被告合同目的无法实现，根据公平责任原则依法应予适当降低。第一，被告一直积极履行合同义务，努力经营乐趣荟广场。被告自承包乐趣荟广场以来，一直以将乐趣荟广场打造成大沥片区商业中心为目标，积极招商引资，为了有效的统一招租、管理，被告与包含原告在内的多名业主签订了租赁合同，将租赁的商铺统一对外出租招商，以便统一优化商业广场店铺的合理配置，从而与智趣乐园、周六福、美特斯·邦威、肯德基、名创优品等知名品牌洽谈入驻。第二，乐趣荟目前经营困难存在多种原因。首先，乐趣荟经营未达成熟期。一个完善的商业体从开业到成熟经营需要一定的周期及发展时间，在这个过程中存在多种因素影响商业体的客流量以及繁荣程度。其次，承租人聚集拉横幅影响乐趣荟广场招商工作，使被告租金管理费收入大幅降低。2018年3月24日，部分小商户、业主因个人经营不善等原因，通过拉横幅的方式违法聚集、恶意诋毁乐趣荟广场，此时距开业仅仅9个月，乐趣荟广场远未达到一个商业体的成熟期，该行为极大影响了乐趣荟商场的客流量以及后期的二次招商工作，使乐趣荟广场的经营陷入恶性循环，涉案的店铺无租金、管理费收入。乐趣荟广场自2017年运营以来，为了能够快速地打开局面，在吸引商户入驻时给予商户极大的优惠条件，主动提出了免租、减少收取管理费。自拉横幅事件出现后，多名租户起诉到法院要求解除租赁合同，并且拒不缴纳物业管理费、租金等款项，法院最终酌定减半收取了租户的租金，如被告需足额向原告支付租金，另一方面又无法足额收取租户的租金、管理费，对被告而言明显是显失公平的。再次，剩余租赁期限不统一而无法开展后续经营。拉横幅事件的发生使得广场的发展回归到刚开业的时期，考虑到广场发展成熟需要一定的时间积累，业主剩余的租赁期限可能无法达到统一招商的要求，在后续的招商引资中确实存在有些大客户要求承租的期限长于被告与原告等业主剩余承租期限的情况，故被告邀请了原告在内的多名业主于2018年10月20日召开会议协商沟通延长租赁期限的事宜，但原告并未到场参会。会议中被告再次陈述了商业广场的发展战略，提出了延长租赁期限的请求，并与多位业主签署了延长租赁期限的租赁合同，但由于签署的业主数量并未达到约定的比例，最终未达成一致的续租意向，被告无法对招商工作进行统一规划。二，疫情期间经营更加困难，依据最高院、省高院的指导意见及规定，依法应予减少租金。新型冠状肺炎的突发是无法预料到的客观情况，属于不可抗力事件，因政府防控防疫措施的实施，乐趣荟广场基本处于停业状态，对本身经济困难的广场无疑是雪上加霜，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知、《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》等规定，双方的经济损失应当按公平原则合理分担。综上所述，被告一直积极努力发展乐趣荟广场、提高人流量，但由于多种因素及疫情影响导致商场处于经营困难时期，被告承租的商铺使用功能受限，目前商铺基本处于空置状态，被告并无任何管理费、租金收入，目前双方已经形成僵局，根据“九民纪要”第48点规定，继续履行合同明显对被告不公平，按照合同约定全额支付租金不合理，有违公平责任原则，请求法院依据公平责任原则酌情减少租金，诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告营业执照复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.商铺租赁合同原件1份（含银行卡复印件），3.收据原件3张、电子缴税凭证原件2张、现金交款单原件1份，4.开票资料复印件、证明原件各1张、变更税务登记表原件1份，5.补充协议原件1份，6.广东省商品房买卖合同原件1份，证据2-6用以证明被告未向原告缴纳过租金；7.不动产权证原件1份。被告举证如下：1.照片复印件6张，2.公证书复印件1份，证据1-2用以证明因乐趣荟广场部分租户因个人原因通过违法聚集拉横幅的方式恶意诋毁乐趣荟广场，导致涉讼广场人流量大幅度减少，经营困难；3.签到表3张（其中1-313至1-345、2-3001至2-3060为原件）、租赁合同原件2份，用以证明由于部分租户的闹事，对乐趣荟广场的统一经营管理造成一定的影响，为了可以统一部署经营战略，被告积极邀请了包括原告在内的业主协商延长租赁期限，以便可以更好的招商引资，提高人流量，签到表及签署的租赁合同可以证明被告一直在积极努力的发展乐趣荟广场，但由于最终同意延长租赁期限的业主不多，未达到约定的比例，故最终未和业主达成一致的延租意见，因包括原告在内的业主不同意延长租赁期的原因，导致被告无法对乐趣荟广场统一部署经营战略，进而加剧乐趣荟经营困难；4.（2018）粤0605民初8623号民事判决书原件1份，用以证明判决书证明了被告为了发展乐趣荟广场主动减免大部分租金，但部分租户存在拒不缴纳管理费、擅自停业经营的事实，且最终法院判决解除合同，并酌定减少了租金金额，导致被告没有租金收到。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3、证据4中的变更税务登记表、证据5、证据6、证据7，均为原件，本院对其真实性予以确认；2.被告的证据1，本院综合认定；3.被告的证据4，是本院作出的裁判文书，本院采信其真实性；4.被告的证据2，是证据4所涉案件的证据材料，本院在本案中不作重复认证；5.被告的证据3，涉及的签名的真实性无以核实，且与本案无关，本院不作认定。本院经审理认定事实如下：涉讼商铺位于佛山市南海区**********************，登记权属人为原告。原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作为商业经营使用；商铺面积为16.5平方米，套内建筑面积为8.43平方米；合同签订之日起，甲方不可撤销地全权委托乙方代办商铺交付手续并签署相关文件；乙方代为完成商铺交付手续时，视为甲方已将商铺交付给乙方使用，双方不再另行办理商铺的交接手续；租赁期限为2018年7月15日至2022年7月14日止，乙方支付租金按每三个月支付一次，其中2018年10月16日支付第一期租金3463元，2019年1月16日支付第二期租金3463元，2019年4月16日支付第三期租金3463元，2019年7月16日支付第四期租金3463元，2019年10月16日支付第五期租金3463元，2020年1月16日支付第六期租金3463元，2020年4月16日支付第七期租金3463元，2020年7月16日支付第八期租金3463元，2020年10月16日支付第九期租金3957元，2021年1月16日支付第十期租金3957元，2021年4月16日支付第十一期租金3957元，2021年7月16日支付第十二期租金3957元，2021年10月16日支付第十三期租金3957元，2022年1月16日支付第十四期租金3957元，2022年4月16日支付第十五期租金3957元，2022年7月16日支付第十六期租金3957元；在租赁期限内，乙方负责经营、管理商铺，甲方不参与、不干涉商铺以及商铺所在商场的经营管理；乙方有权以自己的名义对该商铺进行自用、出租、分租、转租、承包经营、与第三人联营、合作等一切方式依法租、经营该商铺，并有权自行安排该商铺关闭、停业、合并、分立、装修等各方面的工作，期间该商铺的各项收益或亏损全部由乙方承担；在租赁期限内，甲方未经乙方书面同意解除本合同或者单方面收回商铺或违反本合同其他义务导致乙方不能继续对商铺或商场的部分或全部公共部位（包括但不限于商场的场地、外摆区域、外墙、屋顶、物管用房、广告位）进行经营管理、占有、使用、收益、调换、调整的，均视为甲方根本违约，从甲方违约之日起，甲方应向乙方支付本合同余下租期的租金总和作为违约金，若乙方（或乙方的客户）、承租人还有其他损失的，甲方还应赔偿乙方或乙方的客户、承租人的一切损失。2020年1月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：原告于2018年7月15日交付涉讼商铺予被告使用，被告没有支付过租金。原告明确第一项诉讼请求中继续履行租赁合同即为要求被告按照原告第二项诉讼请求支付租金。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定起租期为2018年7月15日，租金按每三个月支付一次，2018年10月16日支付第一期租金，2020年1月16日支付第六期租金，第一期至第六期租金对应的租赁期间为2018年7月15日至2020年1月14日。原告已于2018年7月15日交付涉讼商铺予被告使用，被告并未交还涉讼商铺予原告，至庭审辩论终结时，被告未向原告支付过租金，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商铺租赁合同》的约定，原告诉请被告支付2018年10月16日起至2020年1月16日应付的六期租金合共20778元符合双方约定，理据充分，本院予以支持。涉讼商铺所在商场由被告统一经营管理，商场的商业环境好坏、涉讼商铺能否实际出租、能否实际收取到租金等租赁收益，均属被告应自行承担的商业风险，故被告以此为由要求调整第一期至第六期的租金标准理据不足，本院不予采纳。因涉讼商铺所在地人民政府就新冠肺炎疫情采取的防控措施发生于原告主张的租金期间之后，被告以此为由主张调整租金亦没有依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市南海区乐派物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付第一期至第六期的租金合共20778元予原告刘德英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费319.46元，减半收取计159.73元（原告已预交641.88元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告预交的案件受理费482.15元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年五月十九日书记员  余宝儿