河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初504号 原告：刘海艳，女，汉族，1982年10月22日出生，住保定市满城区。 委托诉讼代理人：赵文韬，保定市满城区燕赵法律服务所法律工作者。 被告：安新县盈泰房地产开发有限公司，住所地河北省保定市安新县老河头镇席庄村村北，统一社会信用代码：91130632MA07UMUT5J。 法定代表人：连亚雄，该公司经理。 委托诉讼代理人：于志远，该公司员工。 被告：连亚雄，男，汉族，1988年11月11日出生，住河北省保定市安新县老河头镇席庄村村北。 被告：保定创鸿房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区北二环999号鑫丰国际四单元2216号，统一社会信用代码：91130606MA08XLU7XF。 负责人：马宗智，该公司经理。 被告：马宗智，男，汉族，住保定市莲池区北二环999号鑫丰国际四单元2216号。 被告：邸肖，男，汉族，住保定市莲池区北二环999号鑫丰国际四单元2216号。 原告刘海艳与被告安新县盈泰房地产开发有限公司（以下简称盈泰开发公司）、被告保定创鸿房地产开发有限公司（以下简称创鸿开发公司）、被告连亚雄、被告马宗智、被告邸肖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法由审判员沈丽梅适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告刘海艳委托诉讼代理人赵文韬、被告盈泰开发公司委托诉讼代理人于远光到庭参加诉讼，被告创鸿开发公司、被告连亚雄、被告马宗智、被告邸肖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海艳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告盈泰开发公司签订的内部认购合同无效；2、请求法院判决被告盈泰开发公司及经理连亚雄、被告创鸿开发公司及其股东马宗智、邸肖连带返还购房款10万元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年，保定福瑞房产经纪有限公司（以下简称福瑞公司）员工向原告推荐位于保定清苑区，被告称此项目有河北省新农村建设的批文，为正规化新农村建设项目，可以卖给非本村居民。同时称此项目近期内将大规模动工，并多次拍摄视频给原告。2017年5月18日，原告通过福瑞公司与盈泰开发公司签订了项目为荷香别院，编号为19-1-1304的内部认购合同，购买荷香别院项目19号楼1单元1304室，该合同除对房屋坐落、计价方式、价款与房屋面积、付款方式和期限等进行约定外，还对交房日期及更名、房屋装饰及设备标准、交接手续、违约责任等进行了约定，实为购房合同。为此，原告向被告盈泰开发公司转款共计145000元，被告盈泰开发公司于2017年5月18日向原告开具了收到10万元购房款的收据。另外45000元为交付给福瑞公司的中介服务费。当初，被告福瑞公司向原告推介该项目价格低、房源少、证件齐，收取服务费帮助购房。现经了解，该项目既无办理工程规划、建设等行政审批手续，也未取得房屋预售许可证，为非法项目。原告与被告盈泰开发公司签订的内部认购合同依法应属无效。经过了解得知，目前被告盈泰开发公司已经将荷香别院项目转给了被告创鸿开发公司，被告创鸿开发公司应连带返还原告购房款项。被告福瑞经纪公司未尽到法定中介服务义务，应承担退还中介服务给的责任。公司法第六十三条明确规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司的财产独立于股东自己财产的，应对公司债务承担连带责任。被告盈泰开发公司系连亚雄作为投资人注册登记的一人有限公司，却无证据证明连亚雄个人财产独立于公司财产，企业主连亚雄应当承担连带责任。被告马宗智、邸肖作为创鸿开发公司的股东，从注资到经营过程中，一直未按照规定实际缴纳注册资本金1000万元。故被告马宗智、邸肖应对债权人的债务承担连带责任。 盈泰开发公司辩称，盈泰公司承认收售了购房预购款10万元，并且签订了认购合同，但是认购合同未明确标出逾期交房要给购房者退房的时间，且该项目正在由政府进一步规划审批，很快就会动工，并且答应购房者由于逾期我司会适当予以购房者补助。 被告创鸿开发公司、连亚雄、马宗智、邸肖未答辩（缺席）。 原告刘海艳围绕诉讼请求依法提交了以下证据，并经当庭质证： 1、保定市中级人民法院（2019）冀06民终4362号、5055号、5066号民事判决书。证明被告盈泰开发公司已经将房产项目转给了创鸿开发公司，被告创鸿开发公司对购房款项承担连带偿还责任。 2、创鸿开发公司工商登记资料，证明邸肖、马宗智是公司股东，未实际出资，在未出资范围内应对公司债务承担连带偿还责任。 3、刘海艳与被告盈泰开发公司于2017年5月18日签订的荷香别院内部认购合同一份，购买19号楼1单元1304室一套，双方对房产价格、付款方式、房屋装饰、设备标准、违约责任等进行了约定。证明目的：该内部认购协议符合法律规定的房屋买卖合同具备的要件，应为商品房买卖合同。 4、安新县盈泰房地产开发有限公司企业信息公示登记一份，证明目的：盈泰开发公司为房地产开发公司，其开发建设的项目属商品房性质。 5、银行卡转账明细一份、通联支付POS签购单两张（复印件）、盈泰开发公司出具的收据一张，证明目的：购房款10万元、中介服务费4.5万元已支付。 被告盈泰开发公司质证意见：对证据没有异议。退款责任应由盈泰开发公司承担，与创鸿开发公司没有关系。 经庭审质证、审核，对原告提交的证据荷香别院内部认购合同一份、盈泰开发公司收据一张、通联支付POS签购单两张（复印件），因其来源合法，内容客观真实，被告无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据保定市中级人民法院（2019）冀06民终4362号、5055号、5066号民事判决书系已经生效的法律文书，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘海艳通过福瑞经纪公司与被告盈泰开发公司于2017年5月18日签订荷香别院内部认购合同一份，购买19号楼1单元1304室一套，约定交付日期为2019年12月31日，购买之日起10个月后可免费更名两次。建筑面积为122.04平方米，单价为3748元/平方米，总价为457406元。分期付款：于2017年5月19日缴纳首付款10万元，于2017年12月1日前缴纳总房款的30%即107222元，2018年6月1日交纳总房款的50%即178703元，交房前一月付清剩余房款的20%即71481元。2017年5月18日，刘海艳给付被告盈泰开发公司一期购房款10万元。后原告以该项目未办理工程规划等行政审批手续、无房屋预售许可证为由诉于本院，要求确认该内部认购合同无效，被告返还购房款10万元。 另查明，在保定市中级人民法院（2020）冀06民终5055号民事判决书中，明确记录创鸿开发公司、盈泰开发公司均自认对涉案房地产创鸿开发公司概括承受盈泰开发公司的权利义务。 原告向本院起诉时，诉状中以安新县盈泰房地产开发有限公司（以下简称盈泰开发公司）、保定福瑞房产经纪有限公司、韩瑞娜、韩瑞兰、保定创鸿房地产开发有限公司（以下简称创鸿开发公司）、连亚雄、马宗智、邸肖为被告。诉讼中，2020年5月8日，原告申请撤回对被告保定福瑞房产经纪有限公司、韩瑞娜、韩瑞兰三被告的起诉。本院作出（2020）冀0608民初504号民事裁定书，准许原告撤回对上述三被告的起诉。 本院认为，被告盈泰开发公司出售给原告的房屋并非大产权房。该房屋的占地属于石桥乡平陵村集体所有，是平陵村村民的宅基地，根据《中华人民共和国土地法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第六十三条“农民集体所有的土地的所有权不得出让、转让或出租用于非农建设者”，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发199939号）第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定，被告盈泰开发公司荷香别院未依法取得相应手续，占用村民的宅基地建房出售，其向原告刘海艳销售房屋的行为属于无效民事行为，原、被告所签订的房屋买卖合同违反法律禁止性规范，属无效合同。合同被确认无效后，因合同而取得的财产应当予以返还。被告盈泰开发公司应将所收取原告刘海艳的购房款10万元予以退还。鉴于创鸿开发公司已经对涉案房地产项目权利概括承受，故创鸿开发公司、盈泰开发公司应连带返还原告购房款10万元。对于原告所称被告盈泰开发公司系连亚雄作为投资人注册登记的一人有限公司，无证据证明连亚雄个人财产独立于公司财产，连亚雄应当承担连带责任，邸肖、马宗智是创鸿开发公司股东，未实际出资，在未出资范围内应对公司债务承担连带偿还责任的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告刘海艳与被告安新县盈泰房地产开发有限公司于2017年5月18日签订的《荷香别院内部认购合同》无效。 二、被告安新县盈泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘海艳购房款10万元。 三、被告保定创鸿房地产开发有限公司对第二项判决承担连带责任。 四、驳回原告刘海艳的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2380元减半交纳1190元，由被告安新县盈泰房地产开发有限公司负担595元，被告保定创鸿房地产开发有限公司负担595元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  沈丽梅 二〇二〇年五月二十六日 书记员  付太一