北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初24781号原告：李艳霞，女，1980年3月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。被告：陈文英，女，1958年3月21日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张俊庭，北京隗有宝律师事务所律师。原告李艳霞与被告陈文英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳霞及其委托诉讼代理人杨与平，被告陈文英及其委托诉讼代理人张俊庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除李艳霞与陈文英在2019年3月22日签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈文英向李艳霞返还押金1.5万元；3.判令陈文英向李艳霞支付房屋装修补偿费用5万元；4.判令陈文英向李艳霞返还租金5万元；5.判令陈文英向李艳霞赔偿20061元；6.诉讼费由陈文英承担。事实和理由：2019年3月22日，李艳霞与陈文英签订了《房屋租赁合同》，约定陈文英将位于北京市房山区良乡西潞南大街34号楼一层04号房屋出租给李艳霞使用。合同签订后，2019年6月21日李艳霞在上述地址办理了营业执照（北京尚艺剪美容美发有限公司），随后李艳霞在上述地址上正常经营。为了李艳霞正常经营的需要，李艳霞在承租的房屋内进行装修，装修费用均由李艳霞承担。由于办理营业执照的需要，李艳霞应工商局的要求，向陈文英索要了该房屋的房产证，当时需要填写承租的面积，实际承租的面积比147.77平方米小，李艳霞发现陈文英未提前告知就将04号房屋其中的一部分承租给第三人使用，第三人用于实际经营。2019年9月22日晚上，陈文英将承租房屋的全部钥匙收回，第二天李艳霞将空调移走，后李艳霞欲将房屋内的其他物品出卖，陈文英拒绝开门。后陈文英催促李艳霞将剩余物品搬走。李艳霞认为，陈文英明知其出租的房屋一楼面积为89.33平方米，但是陈文英却将上述面积中其中一部分出租给第三人经营，其行为侵犯了李艳霞的承租权，陈文英应当退还部分租金。陈文英已经实际收到房屋的全部钥匙，李艳霞对房屋的装修由陈文英享有，故陈文英应当给付李艳霞装修的补偿费用。另，双方在签订合同时，李艳霞向陈文英交纳了押金1.5万元，现陈文英已经实际收到房屋的全部钥匙，陈文英以自己的行为表示不再继续履行合同。综上，现提起诉讼。陈文英辩称，一、关于诉讼主体，原告主体不适格。首先，李艳霞与隗合芳、胡绍佳等人一道，为设立美容美发有限公司租赁房屋并进行装修，后经工商登记注册了北京尚艺剪美容美发有限公司。其租赁房屋、装修等系设立公司前的发起人行为，公司成立后，其权利义务由公司承担。其次，在租金、押金等费用中，只有51000元是李艳霞支付的，其中包括1000元地下室的费用。二、关于案件事实，李艳霞所述不是事实。1.关于房屋租赁过程。2018年5月29日，陈文英与隗合芳签订《房屋租赁合同》，关于房屋面积、租金等都是和陈文英协商确定的，当时李艳霞只是隗合芳、胡绍佳的员工。后隗合芳对房屋进行了装修。到2019年3月22日，李艳霞要求将隗合芳签订的《房屋租赁合同》中的承租人变更为自己。2.关于租金的给付。自签订《房屋租赁合同》开始，至2019年3月22日，房屋承租人共计支付房屋租金125000元、押金15000元、电费1500元、地下室使用费1000元。其中李艳霞通过转账方式两次支付房屋租金50000元、地下室使用费1000元。3.李艳霞说部分面积出租给他人不知情不是事实。首先，开始《房屋租赁合同》是由隗合芳签订的，当时隗合芳等人多次实地查看，而且陈文英明确告知。其次，如果承租人对承租面积有异议，在装修时就会提出。第三，如果李艳霞对房屋面积有异议，也不会支付第一年的剩余租金。三、李艳霞要求解除房屋租赁合同的真实原因是经营管理不善,在一年租期届满后提出降低房租，陈文英未同意。四、关于原告的诉讼请求。1.《房屋租赁合同》实际上已经解除。2.因为李艳霞违约，且在一年期限届满后又继续占用一段时间房屋，应当交付租金，故不同意退还押金。3.关于要求退还装修费用、返还租金、赔偿退还会员的费用，上述请求没有任何道理。综上，请求法庭依法驳回起诉或具体诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月22日，陈文英（出租方、甲方）与李艳霞（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定，陈文英将坐落于北京市房山区良乡西潞南大街34号楼一层04的房屋出租给李艳霞使用。房屋租赁期共五年，陈文英从2018年9月10日起将出租房屋交付给李艳霞使用，至2023年9月9日收回。关于租金标准约定为年租金125000元，支付方式为一年付，租期第三年递增6000元，第四年和第五年不递增。关于押金约定为15000元，退押金方式为如李艳霞在合同期内因生意不好中途退租，在不影响陈文英利益的情况下李艳霞可以转租，并可拿回押金。该房屋租赁合同还约定了违约责任等。关于房屋租赁合同的签订，陈文英称曾于2018年5月29日与隗合芳签订了一份关于案涉房屋的租赁合同，当时李艳霞给隗合芳打工，全面工作都是李艳霞负责，后2019年3月，应李艳霞要求变更承租人，由李艳霞与陈文英重新签订了一份租赁合同，该份合同代替了上一份合同，两份合同是一致的，只是主体发生了变更。李艳霞称自己和隗合芳是同学关系，在自己承租案涉房屋之前知道隗合芳与陈文英之间有承租关系，且签订了合同，由隗合芳使用案涉房屋做美容美发，后自己也是使用该案涉房屋做美容美发。关于案涉房屋面积，李艳霞认为房产证上的面积和实际使用面积不符，陈文英存在隐瞒的情形。陈文英表示是先看房再租房，租房面积、租金等是协商确定的，而且从房屋里隔出来的小房子已经有十几年了。另，双方均认可李艳霞于2019年9月22日交还给陈文英房屋钥匙，2019年10月24日交还的电卡。目前，案涉房屋已由陈文英出租。本院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，李艳霞与陈文英签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。本案中，李艳霞要求解除与陈文英签订的房屋租赁合同，陈文英亦表示李艳霞已交还钥匙和电卡，该合同实际上已经解除，对此本院不持异议。关于李艳霞要求返还押金的诉讼请求，现房屋租赁合同已经解除，陈文英应当返还15000元押金。关于腾退时间，双方在庭审中均认可李艳霞于2019年10月24日交还案涉房屋电卡，故应认定李艳霞腾退时间为2019年10月24日。李艳霞在2019年9月10日一年期满后继续占用案涉房屋的期间，应当支付相应的房屋租金。综合考虑本案实际情况、房屋租金等因素，陈文英应退押金折抵李艳霞应支付的房屋租金，陈文英不再返还李艳霞押金，李艳霞亦不再向陈文英支付一年期满后继续占用案涉房屋的租金。关于李艳霞对案涉房屋装修鉴定的申请，因涉案房屋合同解除后已经出租他人使用，不具备评估鉴定的条件，故本院不予支持。根据本案实际情况，李艳霞在一年期满后未按照约定向陈文英支付租金，已系违约一方，故李艳霞要求房屋装修补偿费用的诉求，本院不予支持。关于李艳霞主张陈文英隐瞒房屋建筑面积和使用面积，要求退还多付的租金，因李艳霞在使用期间并未提出异议，本院不予采信。对李艳霞要求陈文英赔偿向会员退还费用的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条规定，判决如下：驳回李艳霞的全部诉讼请求。案件受理费1501元，由李艳霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年五月十八日书记员  隗 苇