湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂0104民初44号原告：郑某某，男，1982年3月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师（特别授权）。被告:龙某某，男，1947年1月3日出生，汉族，住武汉市硚口区。被告：姚某某，女，1950年11月19日出生，汉族，住址同上。上列被告共同委托诉讼代理人：陈福安，湖北乙千律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉创元铝制休闲用品有限责任公司，住所地武汉市硚口区古田五路17号（武汉新材料科技企业孵化器）特1号。法定代表人：王皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱翠娥，该公司员工（一般授权）。原告郑某某与被告龙某某、姚某某及第三人武汉创元铝制休闲用品有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，于2016年7月6日立案受理，本院于2018年5月15日作出（2016）鄂0104民初2441号民事判决书，判决：一、原告郑某某与被告龙某某签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；二、驳回原告郑某某的其他诉讼请求。被告龙某某、姚某某不服该判决上诉，武汉市中级人民法院于2018年9月6日作出（2018）鄂01民终6383号民事裁定书，认为一审认定事实不清，适用法律不正确，裁定撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初2441号民事判决，发回本院重审。本院重审立案后，重新组成由审判员王林担任审判长，人民陪审员余明周、田刚萍组成的合议庭，于2019年3月5日、2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告郑某某的委托诉讼代理人胡俊杰，被告龙某某、姚某某及其委托诉讼代理人陈福安，第三人武汉创元铝制休闲用品有限责任公司的委托诉讼代理人邱翠娥到庭参加诉讼。调解及鉴定期间不计入审限，因本案案情复杂，经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告郑某某向本院提出诉讼请求：1、确认房屋买卖合同有效；2、请求判令两被告履行《武汉市存量房买卖合同》义务，将武汉市硚口区中山大道顺道街146号2单元404号房屋所有权过户给原告，两被告协助原告办理过户登记手续；3、判令两被告向原告支付逾期过户的违约金从起诉之日起至实际过户之日止，（按每天全部房款的5%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。此案发回重审后，因房屋过户无法实现，原告郑某某将诉讼请求变更为：1、判令郑某某与龙某某签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；2、判令解除双方的买卖合同，由二被告返还原告购房款人民币300000元；3、判令二被告支付已付购房款的利息（以购房款300000元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起计算至实际还款之日止）；4、判令二被告支付原告因购房成本增加而造成的损失900000元（以涉案房屋现价1200000元减去300000元的差额）；5、判令二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年6月13日，原告郑某某与龙某某签订《武汉市存量房买卖合同》，约定龙某某将登记在其妻子姚某某名下的位于武汉市硚口区中山大道顺道街146号2单元404号房屋转让给原告，价格为30万元人民币，原告与龙某某应当在合同生效之日起30日内办理房地产转移过户手续。原告于合同签订前向龙某某支付了全部房款。龙某某在合同补充条款中确认收款，承诺在交房后配合原告办理过户手续并承担所有费用。龙某某于2012年6月13日将涉案房屋交付给原告使用，但一直拖延办理房屋过户事宜。由于诉争标的房屋已是危房，原告要求被告过户的请求无法实现，现根据双方买卖合同第五条：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的5%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按照全部房款的5%向乙方支付违约金。”特提起诉讼。被告龙某某、姚某某共同辩称:一、双方所谓存量房买卖合同是无效的。1、该协议签订时是空白合同，被告仅在上面签字。当时签字是因为被告与原告存在债务关系，被告当时认为是起一个保证的作用，也没有卖方的意思表示。2、该房屋也不是被告所有，是由第三人所有，被告仅有承租居住的权利。二审发回重审也是因为合同效力的原因。二、到目前为止总共收到委托原告收的借款也只有20万元，被告还款的现金外，有转账证据的还有7万元。远超过原告借条的金额。三、既然合同无效，那么第三、第四条诉讼请求就不成立了。四、本案是案外人张振宏以自己的房屋为抵押，委托郑某某将30万元借款打到龙某某名下，实际上是张振宏借郑某某的钱。但是张振宏没有钱还，原告就一直找龙某某还钱，过了半年左右，龙某某也还了一部分钱。后来有个叫王艳玉的人拿了一个空白格式购房合同，同时又写了一个30万元借条让龙某某签字，并注明是同一笔款项。我们在二审之后才知道，原告与张振宏2012年在江夏区法院已经达成了调解。原告所称的30万元也只汇款了208000。请求驳回原告的诉求。第三人武汉创元铝制休闲用品有限责任公司辩称：对于原被告之间的买卖合同我们不清楚，直到法院通知我们的时候我们才知道。经审理查明：被告姚某某与被告龙某某系夫妻关系，案涉房屋位于武汉市硚口区顺道街146号（原六角亭正街2-10号1栋）1单元4层4号的房屋为第三人武汉创元铝制品休闲用品有限责任公司的单位自管公房，建筑面积62.1平方米，1985年4月起被告姚某某成为该公有房屋的承租人。2011年10月1日，原告郑某某向被告龙某某转账人民币110000元整。同年10月10日，原告再次向被告龙某某账户现金存款人民币108000元（转账回单上有手写“张振宏借款”字样）。2012年4月10日被告龙某某向原告郑某某转账人民币21000元。2012年6月13日，原告郑某某（乙方）与被告龙某某（甲方）签订案涉《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于武汉市顺道街4楼404号房屋（建筑面积约60平方米）以30万元的总价出卖给乙方。合同第四条约定：“甲方应在收到乙方全部房款10日内将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。”合同第五条约定：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的5%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的5%向乙方支付违约金。”合同第六条约定：“乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的5%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的5%向甲方支付违约金。”合同第七条约定：“甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担或双方另行约定。”合同第十三条补充协议约定：“甲方签订本合同之前收到乙方全部房款并承诺乙方交房后配合乙方办理过户手续，所有费用由甲方负责承担。”上述合同签订后，龙某某还出具了《承诺》一份，载明：“本人龙某某将武汉市硚口区中山大道顺道街146号2单元404号登记在我老婆名下姚某某房屋，以人民币叁拾万元整出售给郑某某，全款已付清，房屋移交郑某某，过户手续随后办理，本人保证上述房产无任何纠纷一切后果本人承担。”该承诺的见证人为龙某某之子龙涛。合同签订当天，双方还签订《交房确认书》，约定：“卖方龙某某于2012年9月29日将房屋以现状交付给买方郑某某使用，过户手续随后即开始办理，双方特签订文书以此确认。”上述合同签订后，原告郑某某将房屋交其朋友居住，直至2016年11月该房屋被所属街道纳入危房范畴后，房屋空置至今。2016年11月9日，原告郑某某向被告龙某某出具《收条》一份，确认收到被告龙某某现金给付的过渡安置费人民币20000元。2012年7月14日、2018年3月13日，被告龙某某分别向原告郑某某转账人民币20000元、15000元。因被告龙某某并非涉案房屋的产权人，房屋无法过户，原告郑某某主张被告赔偿因无法过户造成的损失，经原告郑某某申请，湖北合信行房地产评估咨询有限公司评估案涉房屋在价值时间点2019年4月2日的市场价值为人民币111.78万元。另查明，原告郑某某与被告龙某某经案外人王艳玉介绍相识，王艳玉在接受本院调查中陈述称，原告郑某某从事房屋中介和投资担保生意，原、被告双方买卖合同的形成系原告郑某某借钱给被告龙某某，龙某某口头以涉案房屋为借款担保，后龙某某无力偿还借款，原被告双方补签房屋买卖合同以房屋抵借款。在原、被告2012年6月13日签订《武汉市存量房买卖合同》当日，案外人王艳玉曾出具一份《证明》，内容为：“龙某某所打借条300000元为张志洪（谐音）同一笔借款。”上述事实，有各方当事人陈述，原告提交的《武汉市存量房买卖合同》、银行客户回单、承诺书、交房确认书、水电费通知单、评估报告；被告提交的建设银行回单、工商银行回单、收条、王艳玉证明一份、第三人出具的证明一份、（2012）鄂江夏民二初字第00703号民事调解书；第三人武汉创元铝制休闲用品有限责任公司提交的协议书、房产证复印件等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭双方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定有争议的证据如下两被告对原告提交的交房确认书中签名真实性不予认可，但又不对该笔迹申请鉴定，故对该证据，本院予以采信。原告对被告提交的银行回单有异议，但未能提交相反证据予以证实其未收过被告龙某某转账，对被告提交的银行转账回单，本院予以采信。王艳玉出具的说明及（2012）鄂江夏民二初字第00703号民事调解书均无法证实案外人张振宏的借款与龙某某和郑某某之间的债务系同一笔借款，无法达到其证明目的，该两份证据本院不予采信。被告提交的第三人证明因未加盖公章，第三人当庭亦未予以认可，该证据真实性无法核实，本院不予采信。本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，但在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。本院结合原被告双方提交的证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，对案涉主要法律关系的性质作出如下判断：首先，从双方资金往来上看，一是在原、被告买卖合同中案涉房屋总价为人民币300000元，但原告郑某某在签订房屋买卖合同前六个月，就已经通过两次的银行转账支付给被告龙某某218000元，原告虽称其他款项以现金支付，但未能提供相应证据予以证实。二是在原告郑某某提交的银行转账证据中，其中一张108000元的现金存款回单中手写注明“张振宏借款”字样，尽管原告声称该款项为房款而非借款，该字样不清楚是谁添加上去，但该银行回单作为证据由原告郑某某提供，回单原件也一直由原告持有保管，其称不知情实在难以令人信服。三是在原告郑某某向被告龙某某打款218000元后，签订买卖合同之前，被告龙某某亦向原告郑某某转账人民币21000元，即双方在签订《武汉市存量房买卖合同》前均存在相互汇款的事实。四是在原被告双方签订该买卖合同后，原告郑某某依然多次接受被告龙某某的汇款，双方资金往来不符合正常的房屋买卖中房款支付的流程。其次，双方的买卖合同中对于案涉房屋的重要特征均以模糊化描述，如房屋坐落描述为“武汉市顺道街4楼404号”，地址不详；建筑面积“约60平方米”，具体面积不详，房屋所有权证及土地证号均为空白。通过签订买卖合同同日龙某某出具的《承诺书》可知，龙某某在签订合同时就已经明确告知原告案涉的房屋并非登记在龙某某名下，而在房屋买卖此类重大交易行为的过程中，原告郑某某甚至未对房屋的实际所有权人及产权信息进行核实便签订了房屋买卖合同，于常理不符。最后，结合原告郑某某与被告龙某某的介绍人王艳玉对于双方买卖合同形成的陈述，原告郑某某与被告龙某某之间首先建立的是借贷关系，原被告之间签订房屋买卖合同的行为并不符合一般正常的房屋买卖的交易习惯，根据双方互相资金往来的情况，被告龙某某辩称其签订房屋买卖合同起保证作用的陈述，具有高度盖然性。综上，原被告之间并无真实的买卖房屋的意思，应认定双方所签《武汉市存量房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”原告郑某某主张与被告龙某某之间系房屋买卖合同关系，与本院认定的法律关系不一致，经本院向原告郑某某释明后，原告郑某某仍坚持其诉讼请求不予变更，故本院应裁定驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，经本院审判委员会讨论决议，裁定如下：驳回原告郑某某的起诉。案件受理费2900元，退还原告郑某某，保全费2020元，由原告郑某某负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 林人民陪审员  余明周人民陪审员  田刚萍二〇二〇年五月二十六日书 记 员  罗 丹