广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初1312号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市富佳市场经营管理有限公司,住所地广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告：李全，男，1955年5月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区太傅路豆腐巷17号，公民身份号码为440726195505070415。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称富佳公司）与被告李全租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉，本院予以受理，并将两案合并，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘波、被告的委托诉讼代理人黄旭章到庭参加了诉讼。双方调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月10日解除；2.判令被告向原告支付租金及占有使用费、管理费（租金及占有使用费按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至实际退还商铺之日止）；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令被告承担的本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月9日，原、被告为寻求市场贸易合作，经双方充分友好协商，签订了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，约定原告将位于东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心A08号仓库出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止，每间仓库租金为每月3000元，每两年递增10%，管理费为每月1500元，租金、管理费、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳，若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金，若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。2017年5月5日，原告向被告交付了案涉仓库，但被告未能依约支付租金、管理费、水电费等费用，经原告多次催促，仍以各种理由拒绝。鉴于此，原告请求解除双方签署的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并要求被告在限期清场完毕。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、关于《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》）属于无效合同。经关联案件审理查明，富佳市场目前尚未通过规划条件验收，属于违章建筑，因此案涉合同属于无效合同。二、关于原告的合同义务问题。1.原告作为富佳市场的出租单位，应当向被告交付工程质量合格，建设规划合格，消防证件齐全的仓库。2.原告作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，应当妥善统筹管理市场。富佳农副产品仓储物流配送中心本质是一个农副产品的批发集散中心，案涉仓库虽名为“仓库”，但并非“仓库”，是一个具备有农副产品配送、经营办公、临时住所等功能的档口，被告通过承租案涉档口来进行农副产品的进出货批发、办公、临时居住。作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，原告收取了被告数十万元的设施使用费、租金、管理费，应履行经营管理义务。三、原告存在多种根本违约行为。1.富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量不合格，无法通过规划验收，没有进行消防验收。富佳农副产品仓储物流配送中心至今不足四年，却已经出现包括地面开裂、地面下沉等严重质量问题。2.原告涉嫌虚假宣传，诱导被告承租仓库却无法兑现承诺。原告向被告宣传要将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角，辐射广东省，影响全国的农副产品仓储物流配送中心，并承诺与富民仓储物流项目强强联手，全力打造虎门农副产品配送中心新高点。然而事实上，原告在被告承租了仓库后，并没有采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，也没能跟富民仓储物流项目联通，原告没有兑现其宣传和承诺。3.原告没有尽到经营管理的责任。首先，富佳农副产品仓储物流配送中心开业至今，原告都没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行营销宣传扩大知名度，也迟迟不能制定妥善的经营政策，导致富佳农副产品仓储物流配送中心不得不歇业。其次，原告在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间也没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行经营管理，现场部分地方已经杂草丛生，地面垃圾随处可见，甚至棚顶的铁皮被台风撕裂，原告置之不理。直至被告向法院举证时，原告才对铁皮和杂草进行清除，并且市场还频发盗窃事件，原告没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行妥善的安全管理。4.原告侵害了被告的合法权益。在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间，原告收取了租户们数千万元，不但没有积极寻求解决办法，反而将富佳农副产品仓储物流配送中心出租给案外人开展停车场业务，现场的大货车、三轮车、收费亭直接占用了租户们的档口内外，直接侵害到了市场租户的权益。四、原告的违约行为给被告造成了巨大损失。1.资金损失。被告等租户们基于原告的宣传承诺，每个人向原告缴纳了十几万甚至上百万不等的费用，如今富佳农副产品仓储物流配送中心歇业两年多，原告不肯退钱，被告的已付租金被原告占用。2.装修损失。原告将仓库交给租户们后，租户们根据自己的经营需求和原告的开业要求，对仓库进行了不同程度的装修装饰，但富佳农副产品仓储物流配送中心歇业，有关的装修都浪费了。3.误工损失。在对富佳农副产品仓储物流配送中心前期试业时，被告等租户按照原告要求投入了大量的人力物力进行备货卖货，但富佳农副产品仓储物流配送中心两次试开业均以失败告终，原告对此没有提出任何妥善的解决方案，只让租户们等，给被告等租户造成了巨大的误工损失。五、被告无需向原告支付租金、物业管理费及违约金。案涉仓库才20平方米，按照周边仓库出租甚至公寓出租的标准，月租金不用500元还包括物业服务。案涉《租赁及管理合同》之所以约定3000元/月租金，1500元/月物业管理费，是建立在富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量合格、证件齐全，原告努力促使富佳农副产品仓储物流配送中心顺利开业，被告能从中受益的前提下，被告才需要按约定的标准支付租金和管理费。但富佳农副产品仓储物流配送中心质量堪忧，证件不齐，是一个违法建筑，而且也没能成功开业，被告根本无法利用仓库进而受益，从本质上讲，被告是没有占用案涉仓库的。原告起诉要求租户们按照约定标准支付租金、物业管理费是不合理、不公平的。需要特别说明的是，在富佳农副产品仓储物流配送中心经历两次开业都没有成功的情况下，原告曾向被告等租户承诺在富佳农副产品仓储物流配送中心重新开业之前不需要再缴纳租金和管理费。而且按照常理，几十万的费用，被告都缴纳了，根本不可能不缴纳租金和管理费。综上，被告在本案纠纷中并没有过错，也没有逾期付款，无需向原告支付任何违约金，而且每月2%的违约金标准也明显超过了原告所谓的损失。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁及管理合同》无效；2.判令原告立即向被告退还已付的设施使用费400000元以及支付资金占用利息（以400000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月9日起算至全部退还之日止）；3.判令原告赔偿被告仓库装修损失40000元；4.判令原告承担本案诉讼费用。后被告变更第2项诉讼请求为：请求判令原告向被告退还设施使用费350000元、保证金50000元并支付资金占用利息（以400000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2017年11月9日起算至全部退还之日止）。事实和理由：2017年，原告以将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角、辐射广东、影响全国的一级农副产品仓储物流配送中心为宣传口号对外出租该配送中心的仓库。被告基于原告的大力宣传，2017年11月9日原、被告签订了《租赁及管理合同》，被告承租了案涉A08仓库，并向原告支付了设施使用费400000元，同时根据原告的经营要求和自身的经营需要对上述仓库进行了装修，装修总投入为40000元。在被告承租了案涉仓库后，原告没有采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，没有为被告提供过经营管理服务，更没有实现其宣传承诺，而被告基于对原告的宣传信赖，投入了大量的人力物力，但由于原告的单方原因导致整个富佳农副产品仓储物流配送中心停业至今两年，被告也足足误工两年，损失惨重。在纠纷发生后，被告经查询才得知富佳农副产品仓储物流配送中心至今都没有取得建设工程规划许可证，也没有取得消防验收合格的证书，更没有取得建设工程规划验收合格的证书，依法属于违法建筑。原、被告之间的租赁合同历经数年，原告收取了被告的款项后，却毫无诚意与被告妥善解决问题。被告为维护自身合法权益，特提起本案反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，一、原、被告是完全民事行为能力主体，签订合同时均是真实意思表示，不存在胁迫情形，且案涉合同的内容并没有违反法律强制性规定。二、原告认为根据现有法律规定，案涉租赁物已经依法完成所有的报建及备案手续，案涉租赁物属于合法建筑，且根据原告提交的证据显示，原告对案涉租赁物享有对外出租权，案涉租赁合同应属合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行。被告称原告未经规划验收合格，案涉租赁物为违法建筑，案涉租赁合同为无效合同，没有事实和法律依据。1.案涉租赁物虽未经东莞市自然资源局验收合格，但原告有联合东莞市住建局、东莞市质量工程监督站等行政单位组织相关的竣工验收及质量监查，虽不能等同于东莞市自然资源局的规划验收，但该报告足以说明案涉租赁物已具备相应交付使用条件。2.根据相关法律规定，合同违反效力性强制性规定，应属无效，若违反管理性强制性规定不必然无效。未经验收或未经验收合格的房屋不得交付使用，否则面临行政罚款，并承担赔偿责任。由此可见，房屋必须验收合格才能交付使用，是行政部门加强竣工验收完成的管理，工程验收环节的规范管理，属于管理性强制性规定，并未否定未经竣工验收等房屋租赁合同效力。另外，国务院2002年关于取消第一批行政审批项目的规定第323项将房地产竣工验收的项目列为取消项目，由原告的行政许可制变为备案制，租赁合同违反行政法律强制性规定的，承租人可主张解除合同，而无效合同是自始无效，不存在可解除的情况，由此可推定，未经验收的房屋租赁合同是有效合同。三、因案涉合同属于有效合同，被告未能按照合同约定按期支付租金及管理费，属于违约行为，原告依据法律规定行使解除权，并主张相应的违约金。因是被告违约导致合同解除的，原告有权收回租赁物，所有设施使用费不予退还，并要求被告支付租金及管理费。被告要求原告退还已付的设施使用费及资金占用期间的利息、装修损失缺乏事实和法律依据。经审理查明，案外人东莞市虎门镇沙角股份经济联合社作为出租方与东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市虎门镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，合同到期后按本合同实质相同条件续期二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市虎门镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年3月29日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订了《租赁及管理合同》，约定1.甲方将位于东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心A08号仓库出租给乙方使用，乙方应当依照合同的约定向甲方支付设施使用费、仓库租金和物业管理费等费用。2.租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租。3.设施使用费收费标准为每间仓库收取450000元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）。4.租金收取标准为合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%。物业管理费收费标准为每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；租金和管理费以及自用水电费、公摊水电费等费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度的自用水费等缴纳给甲方。签订本合同前乙方支付甲方合同保证金50000元。5.乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费等费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：（1）逾期支付租金、管理费或自用水电费等费用超过15日的。被告于2016年9月27日向原告支付了设施使用费350000元、保证金50000元。双方于2017年5月5日办理了A08号仓库的交收确认手续。原告称被告未缴纳过案涉仓库的租金、占有使用费及管理费，经原告多次催促仍未履行合同义务，故原告要求解除案涉《租赁及管理合同》，要求被告支付自2017年11月20日的租金及占有使用费、管理费及相应的违约金，并在收到通知书之日起七日内清理完毕仓库内的物品、将仓库交还原告。本案中，被告主张案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心建设后未通过东莞市自然资源局的规划条件核实，案涉《租赁及管理合同》为无效合同。另，被告称，被告也无需支付占有使用费、管理费及违约金。理由如下：原告曾承诺在市场开业后被告才开始缴纳租金、管理费等费用，但案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心经过两次试开业均未成功，至今尚未开业；另，原告没有履行经营管理和安全管理义务，部分地方杂草丛生、地面垃圾随处可见，且富佳农副产品仓储物流配送中心存在地面开裂、地面下沉等质量不合格的情况。为此，被告提交了照片、微信聊天记录、《公证书》（含微信聊天记录）、名片等为据。其中部分照片显示富佳农副产品仓储物流配送中心部分区域存在杂草、部分区域陈列着大货车、部分区域出现了裂缝。被告主张从上述照片可以看出富佳农副产品仓储物流配送中心缺乏管理，且摆放的大货车、三轮车等阻碍了租户档口内外，侵害了被告等租户的权益。原告对上述照片的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称不清楚上述照片的拍摄时间及拍摄地点。《公证书》所涉的微信聊天发生在其中一租户与原告经理杜庆明之间，主要内容如下：2017年11月22日，租户方称“杜总，你好，我是A31档，请问现在是什么情况，奖励金落实了吗？”，原告方经理称“落实了，你的款项备注在财务数据即可，可以缴纳租金水电费买卖铺位”，租户方称“我们市场有新政策？”，原告方经理称“待通知吧”；2018年8月19日，租户方称“杜总，市场有情况吗？”，原告方经理称“努力中”，租户方称“下半年有戏吗？”，原告方经理称“不好说啊，很难确定。”至于另一部分聊天记录，被告主张发生在租户陈永宁与原告时任高管郑汉钟之间，主要内容概意如下：2017年6月13日，租户方称“这些货一些人卖不完拖去富民那边卖，你们政策要采取好一点，不然的话大家看了，人心惶惶”；2017年6月14日晚上19:18，对方称“现在这种情况，我们自身发生什么问题，我也清楚，我们在想办法做补救，看看怎么处理”，租户方称“明天还有货到，你们有什么优惠吗？有优惠的话，我们还可以坚持一下，如果没有优惠，我们可能就要放弃，去富民卖。你们有优惠或者补贴给我们货主，我们才敢与你们共进退，不补贴，我们的货怎么敢跟你们共进退？”，对方称“你们跟我们是同一条船的，我们是共同进退的”。被告称从上述微信聊天记录可见，被告等租户多次追问原告关于富佳农副产品仓储物流配送中心是否有重新开业的措施，但原告均未拿出有效方案促使富佳农副产品仓储物流配送中心开业，且原告时任高管郑汉钟承诺富佳农副产品仓储物流配送中心未开业，被告等租户则无需缴纳占有使用费、管理费等。原告对于《公证书》所涉的微信聊天记录真实性予以了确认，但认为这只是双方就如何提高市场积极性及解决市场开业效果不理想的问题，并不能证明富佳农副产品仓储物流配送中心尚未开业；至于另一部分微信聊天记录，原告对其真实性不予确认，并称原告方从未承诺过不开业无需支付占有使用费、管理费，且富佳农副产品仓储物流配送中心已正式开业。另，对于富佳农副产品仓储物流配送中心的开业情况，本院查明如下：原告称其于2017年6月13日组织了第一次开业，但因大部分商铺不予配合，第一次开业效果不理想，后又于2017年9月20日进行了第二次开业，在第二次开业后，大多数商铺有进行营业，市场处于开业状态，直至原告提起本案诉讼时仍有部分商铺正常营业，但至今管理人员已有所减少。被告则称富佳农副产品仓储物流配送中心从未正式开业，原告主张的两次开业均是试营业，被告等租户均积极配合试营业，但2017年6月13日只试营业了半天，2017年9月20日也只是试营业了十来天即歇业了。为进一步查清富佳农副产品仓储物流配送中心经营情况，本院在审理原告与其他租户的纠纷中，于2019年12月12日组织了原告与其他租户对富佳农副产品仓储物流配送中心进行了现场勘查。经勘查，富佳农副产品仓储物流配送中心内部公共区域卫生基本整洁，尚有几家从事饮食的店铺在营，外围有少数便利店在营，但内部商铺基本处于闭门状态；内部停放着大货车，三轮车集中堆放。对于设施使用费，双方分别进行了如下主张：原告称设施使用费是按使用年限一次性缴纳的，原告为被告等租户提供了场地、物流配送、研发仓储、配送中心、卡车、三轮车等物流配送配套服务。被告则主张三轮车是原告外包给第三方的，被告等租户使用这些设施需要另外付款，并不包括在设施使用费当中，设施使用费实际是原告收取的入场费。再查，本案中，原告提交了编号为建字第2016-03-0003至建字第2016-03-0009号的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》拟证明案涉仓库已取得东莞市城乡规划局规划许可，且符合规划和建筑条件，是合法建筑，案涉《租赁和管理合同》合法有效。在涉及原告与其他租户在富佳市场内的纠纷中，本院曾向东莞市自然资源局发出协助调查函，东莞市自然资源局复函称：1.现《建筑工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市虎门镇沙角股份经济联合社办理的建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工。3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。本案中，原告确认其尚未取得东莞市自然资源局颁发的竣工验收合格证，而原告亦未在本院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请。本案中，原告确认其仍未向东莞市自然资源局申请规划条件核实。在本院向原告释明，本案《租金及管理合同》为无效合同后，原告仍认为坚持不变更原来诉请，并主张因其诉请中已包括了占有使用费的诉讼请求。庭审中，原、被告一致确认，案涉仓库仍在被告占用控制下。此外，原告主张被告领取了原告给予的装修补贴共计24000元，并主张该24000元的组成如下：其中对于A08号商铺原告给予了12000元的装修补贴；至于另外的12000元，原告称是用于被告原来承租的A07仓库的，后被告退回了A07仓库，双方对A07仓库的租金、占有使用费、管理费和其他费用进行了结算，但并未对A07号仓库的装修补贴进行结算和折抵，且被告并未将A07仓库的装修补贴退回给原告，该12000元装修补贴转为A08号仓库的补贴，故原告共给予被告装修补贴24000元。被告确认收到了12000元的装修补贴；对于A07仓库的补贴，被告认为其已经将A07号仓库退回给原告时已经对A07号仓库进行了装修，而原告在收回A07仓库时并未对被告的装修进行补偿。被告称其根据原告的要求及经营需要对案涉仓库进行了装修，从而产生了装修损失40000元。为证明案涉装修损失的存在，提交了照片为据。从照片可见，A08号仓库第一层为架空钢架结构，有钢架楼梯连接第一层和第二层；仓库内部地面、墙壁铺设了瓷砖，同时放置了床、桌子、沙发等家具，厕所、厨房的位置装置了洗手盆等设备。被告称因原告原因导致富佳农副产品仓储物流配送中心未能开业，给被告造成了上述装修损失，故要求原告赔偿上述装修损失共计40000元。就装修损失的问题，被告并未提出装修现值鉴定申请；另，原告称若商铺返还，其不同意对案涉仓库的现有装修进行利用。此外，被告为证明其对A07号仓库也进行了装修，还提交了A07号仓库的装修图片，图片显示第一层为架空钢架结构，有钢架楼梯连接第一层和第二层；仓库内部地面、墙壁铺设了瓷砖。原告对于A07、A08号仓库的装修均予以了确认，并确认A07号仓库是由被告进行装修的。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、红线图、规划条件、《建筑工程施工许可证》及附件、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、《富佳商场商铺交收确认书》、《富佳仓储物流项目安全防火责任书》、承诺书、富佳市场经营户来货奖惩告知书以及装修补贴领取记录，被告提交的《收据》、照片、宣传图册、民事判决书、《公证书》（含微信聊天记录）、名片以及本院的庭审笔录、谈话笔录以及微信调查记录等附卷为据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定以及参照《广东省城乡规划条例》第四十六条关于“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理之日起二十个工作日内办理核实手续；不予办理核实手续的，应当书面告知理由。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续……”的规定，由于原告并未对案涉仓库申请规划条件核实，原、被告双方于2017年11月9日签订的《租赁及管理合同》应认定为无效合同。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告要求被告支付占有使用费、管理费及逾期付款利息损失是否合法有据；二、被告要求原告退还设施使用费、保证金及赔偿装修损失是否合法有据。关于焦点一。一、关于占有使用费。其一，虽然案涉《租赁及管理合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告有权参照《租赁及管理合同》的约定要求被告支付占有使用费。其二，虽然被告提交了微信聊天记录拟主张原告承诺过未开业则无需缴纳占有使用费、管理费等，但从微信聊天记录的内容看，原告并未作出过此承诺，故在被告未能提供证据证明其上述主张的情况下，本院对其上述主张不予采信。其三，在富佳市场另外的案件中，本院曾对富佳市场的现场勘查可知，富佳农副产品仓储物流配送中心无论是外围还是内部，均有商铺仍在经营，故在被告未能进一步举证证明富佳农副产品仓储物流配送中心从未开业经营的情况下，本院对其该主张亦不予采信。综上，原告于2017年5月5日已向被告交付了案涉仓库，而被告至今未支付过占有使用费，现原告要求被告支付自2017年11月20日至仓库返还之日止的占有使用费，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以3000元/月的标准，自2017年11月20日起计至被告返还案涉仓库之日止。二、关于管理费。虽然《租赁及管理合同》无效，但被告租赁的仓库所在的市场由原告提供管理服务，管理费是被告经营案涉仓库的必要费用支出，原告要求被告支付管理费，合法有据。但从另外关于富佳市场案件的现场勘验情况看，原告并未能履行提供完全的管理服务的义务，且原告亦表示如今管理人员已有所减少，故本院酌定管理费为每间仓库每月500元，即以500元/月的标准，自2017年11月20日起计至仓库实际返还之日止。对于符合上述计算方式的管理费，本院予以支持；超出部分，予以驳回。三、关于违约金。原告诉请的违约金实际为被告逾期支付占有使用费及管理费的利息损失，由于案涉《租赁及管理合同》无效，占有使用费性质上为折价补偿性质的费用，是合同被认定无效时产生的法律后果，故原告要求被告支付上述费用的逾期付款利息，依据不足，本院不予支持。另外，本院需要特别说明的是，双方一致确认案涉仓库仍在被告控制之下。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》已被认定无效，被告应将基于《租赁及管理合同》取得的案涉租赁场地返还给原告。虽然原告在本案中并未提出返还案涉仓库的诉请，但其在事实和理由中已有该意思表示，为减少双方诉累，被告应履行的将案涉仓库（A08）返还给原告的法定义务。关于焦点二。一、关于设施使用费问题。原、被告均确认被告已缴纳设施使用费350000元，基于前述论述，案涉《租金及管理合同》为无效合同，原告基于该合同取得的设施使用费应予返还，但被告确实占有使用了案涉仓库，故设施使用费应根据仓库使用时间进行折算。需要说明的是，《租赁及管理合同》约定案涉仓库每间设施使用费为450000元，根据双方的约定，该设施使用费使用年限为20年，故每间设施使用费应以450000元为基数进行折算。至于折算时间，原告在提起本案诉讼时已要求终止与被告之间的租赁关系，且结合另外关于富佳市场案件中对富佳市场现场勘查情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，设施已不具备使用条件，故设施使用费应从被告占有使用案涉仓库时折算至原告提起本案诉讼之日，即从2017年5月5日起计至2019年5月20日止，共计746天，具体计算方式为：450000元÷20年÷365天×746天=45986.3元。在扣除上述设施使用费后，原告应当向被告返还设施使用费304013.7元（350000元-45986.3元）。至于利息。原告基于无效合同占用了被告资金，被告要求原告支付利息，合法有据，但应以30401.37元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；超出部分，予以驳回。二、关于保证金问题。原、被告均确认被告已缴纳了保证金50000元，本院对此予以认可。案涉《租赁及管理合同》已被认定为无效，原告基于合同而取得的财产依法应予返还，故原告应向被告返还其收取的保证金50000元，现被告要求原告返还保证金50000元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于利息。原告基于无效合同占用被告资金50000元，被告要求原告支付占用期间的利息，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。三、关于装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，结合经现场勘查可知，案涉仓库内放置未形成附合的装修，被告可自行取回。另外，案涉两仓库确实存在钢架结构、钢架楼梯等装修情况，依照上述法律规定，结合合同无效双方的过错程度，本院酌定原告向被告赔偿装修损失12000元。至于装修补贴的金额，本院分析如下：原、被告一致确认被告已领取了A08号仓库的装修补贴，本院对此予以认可。至于A07号仓库的补贴，本院分析如下：原、被告一致确认，被告领取了A07号仓库的装修补贴12000元，本院对此予以认可。虽然被告领取了A07号仓库的装修补贴，但被告也对A07号仓库进行了装修，且原告并未提交证据证明双方就A07号仓库的装修补贴转为A08号的装修补贴达成一致意见，故原告主张其基于被告的A07号仓库的补贴在被告退回A07号仓库后转为A08号仓库的补贴的主张不予采信。本案中，被告领取的装修补贴为12000元。折算被告在本案中领取的装修补贴后，原告无需再向被告支付装修补贴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年11月9日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限被告李全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心A08号仓库；三、限被告李全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限被告李全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李全退还设施使用费304013.7元及利息（以304013.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2016年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李全退还保证金50000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年9月27日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；七、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告李全的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取受理费5789.85元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担4976.85元，由被告李全负担813元；减半收取反诉受理费4282.1元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担3789元，由被告李全负担493.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吴映华二〇二〇年五月二十八日书记员  陈皓泓强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。