广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异5号 案外人：钟敏梅，女，1975年10月21日出生，汉族，住广州市从化区。 委托代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。 委托代理人：黄艳，广东中大圣律师事务所实习人员。 申请执行人：广州市南方大厦商贸发展有限公司，住所地广州市荔湾区西堤二马路28、30、32号。 法定代表人：李敏聪，董事长。 委托代理人：陈有火，广东君信律师事务所律师。 委托代理人：王铭，广东君信律师事务所实习人员。 被执行人：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1220号之二101房。 法定代表人：吴林，执行董事。 本院在执行申请执行人广州市南方大厦商贸发展有限公司（以下简称南方大厦商贸公司）与被执行人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称为南大房地产公司）财产保全一案中，案外人钟敏梅对本院裁定查封位于广州市白云区三元里大道1222号1204房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人钟敏梅的委托代理人周斌，申请执行人南方大厦商贸公司的委托代理人陈有火、王铭等均参加了听证；被执行人南大房地产公司经本院合法传唤未参加听证。本案现已审查终结。 案外人钟敏梅称，2016年11月28日，案外人钟敏梅与南大房地产公司签订了《〈骏御华庭〉认购书》，向南大房地产公司购买涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房，该认购书约定了标的房屋的具体位置、单价、面积、总价、价款交付方式和房屋交付方式等，具备了商品房买卖合同所应具备的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》的规定，属于合法有效的书面买卖合同。按照《认购书》约定，涉案1204房的单价为29000元/平方米、总价为1565420元，而根据案外人钟敏梅及其母亲提供的银行流水以及南大房地产公司出具的收据，截至2017年5月8日止，案外人钟敏梅已向南大房地产公司支付房屋价款1105420元，即在白云区人民法院2018年8月6日查封涉案1204房前，案外人钟敏梅已按照合同约定支付了70%的房屋价款。同时，案外人钟敏梅从2017年6月26日接收涉案1204房后一直占有使用房屋至今。另外，2017年6月26日，案外人钟敏梅曾向南大房地产公司发出《要求网签合同的通知》，但南大房地产公司签收后却未做回复，案外人钟敏梅此后也一直有积极与南大房地产公司的法定代表人沟通网签和协助办理房屋、土地使用权登记过户等事宜，即涉案1204房一直未能办理网签和过户登记均是南大房地产公司的原因而非案外人钟敏梅个人原因所导致的。由此可见，涉案1204房虽登记在被执行人南大房地产公司名下，但案外人钟敏梅才是该房屋的实际权利人，案外人钟敏梅对涉案房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的法定情形，足以排除执行。因此，现请求法院解除〔2018〕粤0111执保1257号案对涉案1204房的查封措施。 申请执行人南方大厦商贸公司称，南方大厦商贸公司不同意案外人钟敏梅的异议请求，请求法院驳回其异议申请。涉案1204房系登记在被执行人南大房地产公司名下，南大房地产公司是相关房屋的所有权人，在案外人钟敏梅既未支付涉案1204房的全部价款，也未办理房屋产权过户登记的情况下，人民法院是有权依法查封涉案1204房的。其次，本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定排除执行之情形，案外人钟敏梅并未与南大房地产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，其仅签订了认购书，而认购书中也仅约定了房屋的位置、价格、付款条件，该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应当具备的主要内容；案外人钟敏梅至今并未支付所有的房屋价款，其既没有提供任何证据可以证明在法院2018年8月6日查封涉案1204房前钟敏梅就已合法占有了该房屋，也未能举证证实非因自身原因未办理涉案1204房的过户登记手续；同时，除涉案1204房外，案外人钟敏梅还拥有其他的房屋，即本案涉案1204房也并非是钟敏梅唯一的住房。由此可见，案外人钟敏梅并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定的情形。 被执行人南大房地产公司称，无述称。 本院查明，原告南方大厦商贸公司与被告南大房地产公司、第三人广州曼德大酒店有限公司（以下简称曼德酒店）、广州美逦汇桑拿有限公司（以下简称美逦汇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日以〔2018〕粤0111民初5747号立案受理；案件审理过程中，原告南方大厦商贸公司向本院提出财产保全申请，要求对南大房地产公司名下价值10525291.88元的财产进行财产保全，本院经审查后于2018年7月27日作出〔2018〕粤0111民初5747号之一民事裁定，裁定查封、冻结、扣押南大房地产公司名下价值10525291.88元的财产；2018年7月30日，本院以〔2018〕粤0111执保1257号对上述财产保全立案执行；执行过程中，本院于2018年8月6日首查封了被执行人南大房地产公司名下位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的房产。 另，本院对上述〔2018〕粤0111民初5747号案进行审理后，于2018年11月13日作出〔2018〕粤0111民初5747号民事判决，判令：一、南方大厦商贸公司与南大房地产公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》自本判决生效之日起解除；二、南大房地产公司、曼德酒店共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区广花四路228号自编1号楼）第一层、第四层至第八层的物业返还给南方大厦商贸公司；三、南大房地产公司、第三人曼德酒店、美逦汇公司共同将位于广州市三元里大道1228号（原白云区广花四路228号自编1号楼）第二层、第三层的物业返还给南方大厦商贸公司；四、南大房地产公司向南方大厦商贸公司支付拖欠的租金〔房屋占有使用费〕（2017年6月至2018年8月的租金共计7441875元；2018年9月至2018年11月的租金共计1562793元；2018年12月至2020年8月及以后的房屋占有使用费，参照每月520931元的租金标准计至南大房地产公司、第三人曼德酒店、美逦汇公司将上述物业实际返还之日止）；五、南大房地产公司向南方大厦商贸公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月应付租金〔房屋占有使用费〕为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至南大房地产公司实际清偿之日止）；六、南大房地产公司支付的租赁保证金520931元归南方大厦商贸公司所有；七、驳回南方大厦商贸公司的其他诉讼请求。南大房地产公司及第三人曼德酒店、美逦汇公司均不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉（案号：〔2019〕粤01民终2629号）；2019年7月9日，广州市中级人民法院对该案作出〔2019〕粤01民终2629号终审民事判决，判令“一、维持广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项及受理费、财产保全费的负担部分；二、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第一项为：广州市南方大厦商贸发展有限公司与广州市南大房地产开发有限公司签订的《租赁合同》（合同号：南大商贸20140331）及《租赁合同补充协议》于2018年4月21日解除；三、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第四项为：广州市南大房地产开发有限公司向广州市南方大厦商贸发展有限公司支付拖欠的2017年6月1日至2018年4月21日的租金，以及此后至广州市南大房地产开发有限公司、广州曼德大酒店有限公司、广州美逦汇桑拿有限公司实际交还房屋之日止的占有使用费（其中2017年6月1日至2018年4月21日的租金、2018年4月22日至2018年8月31日的房屋占有使用费，均按每月496125元的租金标准，自本判决生效之日起五日内计付；此后的房屋占有使用费，参照每月520931元的租金标准逐月支付）；四、变更广州市白云区人民法院〔2018〕粤0111民初5747号民事判决第五项为：自本判决生效之日起五日内，广州市南大房地产开发有限公司向广州市南方大厦商贸发展有限公司支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月6日起计至广州市南大房地产开发有限公司实际清偿之日止；违约金总额以不超过本金为限）”。上述裁判文书于2019年7月11日发生法律效力。鉴于当事人没有履行生效民事判决确定的义务，根据南方大厦商贸公司的申请，本院于2019年9月12日对该案立案执行（执行案号：〔2019〕粤0111执9220号，执行标的为14495257.08元，执行费用为82395元）。 经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的登记产权人为“广州市南大房地产开发有限公司”，占有部分为“全部〔权属人〕”，房屋性质为“商品房”（层数为21，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，登记时间为2016年9月8日），房屋所有权来历为“自建”，房屋所有权取得方式为“自建”，不动产权证书号为“粤〔2016〕广州市不动产权第04009702号”；该房屋司法查封情况为“2018年8月6日，房屋被广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111民初5747号之一民事裁定书及〔2018〕粤0111执保1257号协助执行通知书首查封”、“2018年11月19日，广州市中级人民法院以〔2018〕粤01执4962号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封”、“2018年11月28日，房屋被广州市中级人民法院以〔2018〕粤01执4960号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封”；该房屋的他项权利摘要为“权利人为顾松峰，不动产义务人为广州市南大房地产开发有限公司，权利种类为抵押权，权利部位为全部，债权数额为600000元，登记时间为2016年9月8日，他项案号为2016登记10376721，他项证号为4004740，涂销日期为2017年2月14日，涂销案号为2017登记1344981”。 听证期间，案外人钟敏梅为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《〈骏御华庭〉认购书》（该认购书的“甲方〔出售方〕：”处加盖有“广州市南大房地产开发有限公司”字样的印章并签有“2016.11.28”字样，“乙方〔认购方〕：”处则有“钟敏梅”字样的签名并签有“2016.11.28”字样，认购书的内容涉及乙方认购甲方出售的位于广州市白云区三元里大道1222号骏御华庭自编A栋1204单元〔价款为1565420元〕等事宜）、收款收据、POS单、银行借记卡账户历史明细清单、公证书、《要求网签合同的通知》、快递单据、签收单、物业管理委托合同、业主签名表、缴费收据、防火责任协议书、住宅质量保证书、钥匙物品资料签收确认书、业主手册、广州市不动产登记查册表等材料。另，案外人钟敏梅承认其名下在广州市有位于广州市白云区三元里大道1222号204房可供使用。 本院认为，案外人钟敏梅主张其对涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人钟敏梅认为其已于2016年11月28日就购买涉案1204房与南大房地产公司签订了《〈骏御华庭〉认购书》，而钟敏梅已依照该《〈骏御华庭〉认购书》之约定向南大房地产公司支付了涉案1204房的购房款1565420元中的1105420元，并在2017年6月26日接收涉案1204房后持续占有使用该房屋，只是因南大房地产公司自身的原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的查封保全措施。但由于涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房是登记在被执行人南大房地产公司名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，被执行人南大房地产公司对涉案1204房房屋产权的占有部分为全部（该房屋性质为“商品房”〔层数为21，规划用途为住宅，使用性质为居住用房，登记时间为2016年9月8日〕，房屋所有权来历为‘自建’，房屋所有权取得方式为‘自建’），据此已可以认定被执行人南大房地产公司系涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房的所有权人。由此，基于南方大厦商贸公司在〔2018〕粤0111民初5747号案诉讼中提出的财产保全申请，本院裁定（财产保全裁定案号为〔2018〕粤0111民初5747号之一，该财产保全的执行案号为〔2018〕粤0111执保1257号）对被执行人南大房地产公司名下位于广州市白云区三元里大道1222号1204房采取查封的保全措施于法有据，并无不当；同时，根据〔2018〕粤0111民初5747号（二审案号：〔2019〕粤01民终2629号）案的生效民事判决，南大房地产公司也确实负有向南方大厦商贸公司支付拖欠的2017年6月1日至2018年4月21日之租金以及此后至实际交还案涉房屋场地之日止之占有使用费及逾期支付租金的违约金等的清偿责任（该案已于2019年9月12日立案执行〔执行案号：〔2019〕粤0111执9220号，执行标的为14495257.08元，执行费用为82395元〕）。 鉴于执行异议审查仅属于执行程序中的形式审查，对于执行标的之权利归属仍应遵循对该标的外观权利表征进行初步审查、形式审查以判断案外人对执行标的是否享有权利、该权利是否足以排除强制执行以及案外人所提出的执行异议是否成立等原则；而案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人钟敏梅的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形；甚至是，在案外人钟敏梅所述于2016年11月28日就购买涉案1204房与南大房地产公司签订了《〈骏御华庭〉认购书》时，涉案1204房本就处于被设定抵押权期间（权利人为“顾松峰”，不动产义务人为“广州市南大房地产开发有限公司”，权利种类为抵押权，该抵押权的涂销日期为2017年2月14日）。因此，案外人钟敏梅现就涉案位于广州市白云区三元里大道1222号1204房被采取保全查封措施而提出执行异议，请求解除在〔2018〕粤0111执保1257号执行案中对涉案1204房的查封措施，并提出对涉案1204房排除执行之异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条之规定，裁定如下： 驳回案外人钟敏梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  熊道军 人民陪审员  张丽双 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  罗颖欣