宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初67号原告（反诉被告）：张某，个体户，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：王某，宁夏朔方律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：宁夏捷立达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640425MA75W9898W。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：慕某，宁夏信用律师事务所律师，特别授权代理。原告张某与被告宁夏捷立达房地产开发有限公司（以下简称捷立达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告捷立达公司提出反诉。本院审查后决定合并审理，并依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告张某（反诉被告）及其委托诉讼代理人王某、被告捷立达公司（反诉原告）及其委托诉讼代理人慕某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除张某、捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令捷立达公司退还张某购房款285891元，支付资金占用利息37737元（285891×6%÷365×803=37737元，自2017年10月20日暂计算至2020年1月1日），支付违约金27294元，共计350922元，并按照年利率6%支付自2020年1月2日至实际付清之日止利息。事实和理由：2017年10月20日，张某与捷立达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。捷立达公司将其开发的位于彭阳县财富广场商铺面积为97.95平方米，以每平方米5573.16元，总价为545891元的价格出售给张某。合同第三章第七条约定张某的付款方式为商业贷款，张某先支付购房首付款275891元，剩余270000元向银行申请贷款支付。合同第四章第十一条第一款及第十二条第二款约定捷立达公司交付房屋的时间为2018年12月31日前，若捷立达公司逾期交付超过90日，张某有权解除合同，捷立达公司应退还张某已付房款，并按照合同同期银行贷款利率自付款之日起的资金占用利息。同时，捷立达公司还应向张某按照全部房价的5%支付违约金。合同签订前，捷立达公司承诺交10000元抵30000元房款的优惠政策，张某交了10000元的认购金。合同签订后，张某依约支付了购房首付款275891元，张某共计交了285891元的购房款。后张某在捷立达公司指定的银行提交了办理按揭贷款的全部合格手续，但银行告知该房系顶账房，无法办理按揭手续。合同约定的交付日期为2018年12月31日前，截止起诉之日捷立达公司仍未向张某交付房屋。张某于2019年12月12日向捷立达公司交付了《解除商品房买卖合同通知书》，捷立达公司接到通知后并没有和张某协商解除合同。综上，由于捷立达公司的原因致使该涉案房屋无法再银行办理按揭手续，且捷立达公司又不按照合同约定交付房屋，该行为已严重构成违约，也使得张某购买该房屋用于经营、居住的目的无法实现，严重损害了张某的合法权益。捷立达公司辩称，张某不享有合同解除权，双方合同应按照约定履行。1.张某以《商品房买卖合同（预售）》第十二条的内容为依据主张合同约定解除权没有事实和法律依据，且涉案房屋的质量经过主管部门竣工验收合格并备案，该房屋已具备交付条件，故张某不具备主张解除商品房买卖合同的条件；2.张某注册的宁夏鑫盛晟机械租赁有限公司，在房屋交付前于2018年9月17日张某将注册地填写为涉案房屋，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》上约定的交付时间为2018年12月31日，故捷立达公司早于合同约定就对张某完成了房屋交付；3.办理按揭是我公司的协助义务，协助义务并不是应尽义务。捷立达公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请依法判令张某履行与捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，向捷立达公司支付房屋余款270000元，并自2017年10月20日起以270000元为基数按每日万分之二计算向捷立达公司支付逾期付款违约金直至房款清偿完毕之日止。事实和理由：2017年10月20日，捷立达公司与张某签订了《商品房买卖合同（预售）》，捷立达公司将其开发的位于彭阳县财富广场B-64（1-2层）商铺出售给张某，单价为5573.16元/每平方米，总价款为545891.00元，该合同中对其他细则均作了详尽的约定。张某向捷立达公司仅支付首付款275891元，房屋剩余款270000元。因张某自身的原因至今既未向银行申请按揭，也未直接向捷立达公司支付。涉案房屋现状早已具备合法出售资格及交付条件，张某恶意拖延拒绝向捷立达公司支付剩余房款的行为严重侵害了捷立达公司的合法权益。张某对捷立达公司的反诉辩称，1.捷立达公司事实部分所述的由于张某自身的原因，至今未向银行申请贷款与事实不符。2.应当解除双方签订的合同，在合同中约定剩余房款需要贷款支付，张某没有能力支付剩余房款，才申请办理按揭，现因捷立达公司不积极履行协助义务，贷款无法审批，致使张某出现支付不能的情况，无法继续履行合同。再者，捷立达公司在约定交付房屋的日期截止后90日内未交付房屋，符合法定的解除条件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对张某提交的商品房解除合同通知书，录音资料两份，捷立达公司提出异议。经本院审查，张某提供的证据内容真实、来源合法，能够证明其主张的事实，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：捷立达公司开发彭阳县老城片区彭阳县财富广场商品房，于2017年9月14日取得房管部门核发的编号为（彭）房预售证第2017005号商品房预售许可证。2017年10月20日张某与捷立达公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订前，张某向捷立达公司交10000元办理VIP优惠卡，在签合同时予以优惠。合同约定张某购买捷立达公司开发的位于彭阳县财富广场B-64（1-2层）商铺，面积97.95平方米，每平方米5573.16元，总价545891元。合同第七条约定付款方式为商业贷款，2017年10月20日先支付购房首付款275891元，余款向银行申请贷款支付。合同第八条约定，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同附件四约定，买受人向银行办理个人按揭贷款的，应当在签订本合同之前查询征信记录及向本合同约定按揭贷款银行查询必需的银行流水等贷款条件，确保自己贷款能够审核通过，并在签订本合同3日内提供贷款所需真实准确的资料，向银行提出正式贷款申请。如因包括但不限于买受人或政府、银行相关政策调整等原因致使买受人按揭申请未获银行审核同意的，买受人应在银行审批结束之日起15日内一次性付清剩余房款，逾期付款应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任，逾期30日后出卖人可解除合同，买受人应按合同总价款5%向出卖人支付违约金。合同第十一条约定出卖人应当自2018年12月31日前交付房屋。第十二条约定逾期在90日之内，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之贰的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，按同期银行基准利率给付利息。同时，出卖人按房总价款5%向买受人支付违约金。合同附件十一补充协议约定，在合同约定的交付期限前，出卖人未能收到买受人应支付的全部房价款的，商品房交付期限顺延到出卖人收到买受人支付总价款后10个工作日内，该情形不视为延期交付。约定合同签订后，张某于2017年10月20日支付购房首付款275891元，余款向银行申请按揭贷款。张某在申请贷款时提供宁夏鑫盛晟机械租赁有限公司的营业执照，注册日期2018年9月17日，注册地为涉案房屋所在地彭阳县财富广场B-64号，银行审核贷款申请时认为有顶账房嫌疑而未能通过，张某于2019年12月12日向捷立达公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同，涉案房屋至今未交付。本院认为，张某与捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现张某以该房不能在银行办理按揭且捷立达公司未按合同约定交房构成违约为由要求解除合同。按揭贷款未能办理，是因张某提供的营业执照导致银行审核未能通过。自己责任导致贷款未能办理，不能作为其要求解除合同的理由，捷立达公司未按期交房系未收到全部房款。合同附件十一补充协议约定：“在合同约定的交付期限前，出卖人未能收到买受人应支付的全部房价款的，商品房交付期限顺延到出卖人收到买受人支付总价款后10个工作日内，该情形不视为延期交付”。依照该约定捷立达公司未向张某交付房并不构成违约，张某以捷立达公司违约为由要求解除合同的理由不能成立。综上，张某要求解除合同的法定条件不具备，约定条件未成就，且捷立达公司不同意解除合同。因此，张某要求解除合同请求不能成立，本院不予支持。捷立达公司要求履行合同，支付剩余房款270000元及违约金符合法律规定，应予支持。但对于违约金的计算开始日期应依双方约定（附件四），捷立达公司未能提供银行审批结束的准确日期，应以其提起反诉请求之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回张某的诉讼请求；二、张某于判决生效之日起三十日内支付宁夏捷立达房地产开发有限公司购房款270000元及逾期付款违约金，违约金以270000为基数，按日万分之二计算自2020年3月26日算至实际付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费6564元，反诉案件受理费2675元，均由张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 海 文审判员 马海军人民陪审员 李佐政 二〇二〇年五月六日书记员 高 艳附：判决引用的相关法律法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。