河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终1060号上诉人（原审被告）:李青青，女，汉族，1989年11月12日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：郑磊，上海锦名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：睢县华胜置业有限公司，住所地睢县凤城大道波尔多小区。法定代表人：李东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛坤，河南三友律师事务所律师。上诉人李青青因与被上诉人睢县华胜置业有限公司（以下简称华胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省睢县人民法院（2019）豫1422民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日受理本案后，依法组成合议庭于2020年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人李青青的委托诉讼代理人郑磊，被上诉人华胜公司的委托诉讼代理人薛坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李青青上诉称：一、被上诉人请求解除合同属于违约行为，目的为了获得最大的不当利益。2018年4月14日，上诉人李青青与河南聚仁置业有限公司（以下简称聚仁公司）签订《商品房认购协议书》，按照商品房认购协议书约定采取按揭方式购房，分三次支付30%的首付款，后聚仁公司第三期商品房开发全部转让给原告华胜公司。原告华胜公司承继了聚仁公司第三期商品房开发一切权利义务。但是订立合同时房价是3500元左右，被上诉人请求变更房价时的房价是5300元左右，相差近2000元，被上诉人心里不平衡，遂想出变更合同达不到目的就解除合同的注意。这既是违约行为又是妄想得到不当利益的错误行为，依法应予驳回。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院依据合同法第94条、95条的规定解除房屋认购协议，是严重的适用法律错误。催告对方解除的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。1、本案上诉人没有违约行为，被上诉人是违约方，不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。2、合同法定解除的情形包括不可抗力产生的解除权和因违约产生的解除权，因不可抗力解除合同必须合同有效成立，且由于不可抗力致使合同目的不能实现。3、本案不存在国家金融政策调整，更不存在上面所列的不可抗力。被上诉人所谓的不能按揭，并不是所有银行不能按揭，也没有任何银行出示不给被上诉人按揭的证据，只是被上诉人不愿给以前的购房户再续签合同。所以被上诉人以不可抗力不能实现合同目的为由解除合同不能成立。（二）一审法院依据合同法第96条“通知对方解除合同的规定”解除合同，同样适用法律错误。当事人依据合同法第96条通知对方解除合同的必须符合合同法第93条、94条规定的条件，才能产生解除合同的法律效力。某一银行能否办按揭也是听被上诉人自己说的，没有证据证明。本案的通知只是变更合同的要约，不是解除合同的通知，不适用合同法第96条的规定。三、一审法院判非所请，严重损害上诉人的权利。解除合同产生的法律后果应由当事人自己主张，被上诉人诉请解除合同，但判决第2、3项超出了其诉请。比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人华胜公司答辩称：一、被上诉人接受波尔多三期项目后，积极筹备资金开发建设，积极协调政府和金融机构办理按揭贷款手续，在按揭贷款出现难以办理的情形下，想方设法处理问题。一审中上诉人提供的两份公告即表明一直在努力处理问题，但上诉人在得知公告内容后，不积极主动配合处理问题。2、一审法院适用法律正确。首先，被上诉人不存在违约行为，无法办理贷款是金融机构的贷款政策导致；其次，法律并没有规定通知解除合同的主体只能是守约方，即便被上诉人存在违约，仍然可以单方解除合同，本案中，上诉人30%的首付款是无论如何也不能办理按揭贷款手续的，双方不能达到一致意见，合同应当解除。3、一审期间，上诉人在答辩状中明确要求赔偿损失，该要求实质是认可法院如解除合同后财产返还问题一并处理，避免了司法资源的浪费，裁判结果并无不当。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人华胜公司在一审中的诉讼请求为：一、确认原、被告双方《商品房认购协议书》解除；二、诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2018年4月14日，被告李青青与聚仁公司签订《商品房认购协议书》，认购13幢2单元801户商品房。被告李青青按照商品房认购协议约定采取按揭方式购房支付首付款，于2018年4月21日交付购房定金10000元、2018年4月21日交付购房款120187元。后聚仁公司第三期的商品房开发全部转让给原告华胜公司。原告华胜公司承继了聚仁公司第三期的商品房开发一切权利义务。原告华胜公司承继权利义务后，部分银行因原告不具备办理按揭贷款的准入条件，涉案按揭贷款的购房方式未能完成。原告华胜公司于2019年6月21日将“睢县华胜置业有限公司通知函”邮寄于被告李青青，2019年6月22日被告李青青拒收。华胜公司的置业顾问黄景景于2019年6月23日以微信方式将通知函发送于被告李青青，通知函主要内容为，“由于国家政策原因，多家金融机构表示无法办理购房按揭贷款，通知被告李青青于2019年6月27日前与原告协商购房事宜或双方协商达不成一致意见，商品房认购协议解除，原告在解除协议后15个工作日内退还被告所缴纳的购房款。”被告李青青针对此通知函内容没有回复，亦未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告诉至法院。一审法院认为，原、被告签订《商品房认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，系有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可规责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条【通知解除的条件】的规定，只要符合《合同法》第九十四条规定的五种情形，当事人任何一方就可以行使解除权，解除合同。但只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。本案系确认合同解除效力纠纷。本案的焦点应该是，审查发出解除通知的原告是否享有法定的解除权来决定合同解除的效力。结合本案，原告涉案《商品房认购协议书》第02条约定，“乙方（指被告李青青）须在签订本协议后7日内，持本协议补足应付款（一次性付款的交清总房款；按揭付款的，交清不低于总房款30%的首付款），逾期定金不退，房源不予保留。”本案被告李青青系按揭方式交付房款，并于2018年4月21日交付购房定金10000元、2018年4月21日交付购房款120187元。由于华胜公司承继了聚仁公司的权利义务，多方金融机构认为华胜公司不具备办理按揭贷款准入第三方条件及原告所售项目自身条件等原因，致使按揭方式交纳购房款受阻，原、被告双方在交付购房款问题上不能达成一致意见，致使2018年5月15日被告李青青与聚仁公司签订《商品房认购协议书》在履行过程中形成合同僵局，合同目的无法实现。原告发出通知函于2019年6月22日到达被告，通知解除合同并愿意退还被告所缴纳的购房款。在按揭贷款不能即出现合同僵局的情形下，双方不能签订商品房买卖合同，而双方签订的《商品房认购协议书》尚不具备商品房买卖合同的主要内容，被告怠于行使解除权，双方在《商品房认购协议书》约束下都不能解脱利益上的困境，原告应享有解除权符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第（五）项的规定。在合同违约方面，原审法院认为，虽然原告不是直接按揭贷款的主体，因其在《商品房认购协议书》中做出以按揭贷款方式交付购房款的承诺，由于第三方金融机构及自身的原因等因素，在主观上解除合同虽然是非恶意的，但未能作出合理判断，导致未能成功办理购房按揭贷款，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案原告的实际违约程度，平衡双方的利益关系，经原审审判委员会研究决定，原告应退还已收受被告的首付购房款120187元本金及相应损失（损失自交购房款之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止），并双倍返还定金计20000元。依照相关法律规定，原审判决：一、原告华胜公司与被告李青青签订的《商品房认购协议书》于2019年6月22日解除；二、原告华胜公司于判决生效之日起5日内退还被告李青青购房款120187元本金及赔偿损失,损失自交购房款之日即2019年4月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止；三、原告华胜公司于判决生效之日起5日内双倍返还被告李青青定金20000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由华胜公司负担。二审中，上诉人李青青提供照片两张，证明上诉人多次和被上诉人法定代表人李东升协调如何履行合同的问题，不存在对此置之不理的问题。被上诉人质证认为上诉人提供的照片显示的时间是2019年7月18日，与被上诉人通知的时间不一致，该证据不能证明上诉人的证明目的。被上诉人提供的证据有：证据一，和玉堂提供的情况说明。证据二，睢县人民政府的会议纪要，该纪要所有手续的办理均由金融办和玉堂负责，确保9月3日办理完毕。证据三是和玉堂的身份证复印件。证据四是睢县县政府任职文件。被上诉人的证据主要证明不能办理按揭贷款的原因是银行不给予办理，因不符合按揭贷款条件，经和玉堂协调，未能协调成功。上诉人对被上诉人提供的证据质证认为会议纪要的真实性无法认定，会议纪要和本案合同没有关系。和玉堂本人没有出庭，对和玉堂的身份没有异议，但和本案没有关联性。本院认为，上诉人提供的照片属于在信访期间拍摄，能够说明上诉人在反映问题，证明与被上诉人有协商的过程，符合事实常理，但未形成协商结果，本院对该两张照片予以采信。被上诉人提供的和玉堂的情况说明，因和玉堂未出庭作证，没有接受双方质询，本院对该书面证言不予采信。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，第一，《商品房认购协议书》的性质。2018年4月14日，上诉人李青青与聚仁公司签订的《商品房认购协议书》约定了房屋的位置、价款以及价款支付方式，但双方在协议中约定所交1万元定金为立约定金，待签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，在签订《商品房买卖合同》后，认购协议自动作废。说明双方在协议中对于将来需要签订正式《商品房买卖合同》的事实是明知的，合同双方均未将认购协议作为商品房买卖合同。该认购协议同时约定房屋面积为施工图面积，最终面积仍要以房产部门实测为准，因此房屋面积仅为暂定，双方也未约定面积差异的处理方法，且在认购协议中并未明确交房期限以及违约责任承担等商品房买卖合同所必备的条款。因此，该《商品房认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。第二，《商品房认购协议书》能否继续履行的问题。案涉认购协议的签订主体为上诉人李青青与聚仁公司，双方尚未签订正式商品房买卖合同，由于非法集资案件爆发，使得案涉楼盘波尔多项目成为问题楼盘，睢县人民政府成立工作组并下发会议纪要，由被上诉人华胜公司承接案涉三期项目开发建设。因此，被上诉人华胜公司应当承接原聚仁公司所签订的《商品房认购协议书》中约定的权利义务内容。但由于上诉人李青青与聚仁公司约定的房款支付方式为按揭贷款，按揭贷款受银行政策、当事人信用以及开发商信用等综合情况的影响，并非合同双方当事人所能左右。银行对房地产按揭贷款政策的收紧，以及案涉楼盘原系问题楼盘，且案涉项目是睢县政府为盘活楼盘而将三期项目进行剥离给被上诉人华胜公司，导致案涉楼盘的规模较小等因素，被上诉人华胜公司提供的证据虽不能直接说明银行同意按照多少比例标准进行银行按揭，但客观上能够说明银行按揭政策的变化，因此，结合实际情况能够说明按照原认购协议30%的首付款确无法取得银行按揭贷款。被上诉人华胜公司向上诉人李青青发出通知，要求进行限期协商，上诉人李青青对被上诉人华胜公司所邮寄的通知函拒收，之后，被上诉人华胜公司又安排工作人员通过微信通知上诉人李青青，上诉人李青青收到通知后亦不与被上诉人协商，被上诉人华胜公司在原审中出示了以上证据，上诉人李青青对证据的真实性没有异议。且上诉人李青青所提供的证据恰能说明其与被上诉人华胜公司曾多次进行过协商，但未出现协商结果。再从一、二审关于履行合同的调解过程分析，虽然调解过程中认可的内容不能作为判决认定事实的依据，但在合同解除案件中，可以作为判定双方是否陷入合同僵局的依据。被上诉人华胜公司认为其需要承接聚仁公司的大量债务，造成案涉楼盘开发成本较高，针对实际情况提出让购房户将首付款提高至60%或者支付全款后，再支付一定利息，而上诉人李青青不同意支付任何利息，双方关于正式商品房买卖合同的签订无法达成一致，实际陷入合同僵局状态。综上，因双方当事人确已陷入合同僵局状态，应予以确认解除认购协议。本案被上诉人华胜公司在原审中的诉请仅为确认认购协议解除，因合同僵局的原因已足以判定认购协议应予以解除，对于双方当事人哪一方存在违约行为，不属于本案的评价范畴，双方均可以另行主张权利。再者，本案上诉人与被上诉人华胜公司所形成的并非是合同履行僵局，而是关于签订正式商品房买卖合同的僵局，在当事人就合同的主要条款不能达成一致的情况下，人民法院无法依职权就合同条款进行强制签订，只能判定解除认购协议。第三，关于案涉认购协议应确认解除的时间及对解除的后果是否可以一并处理的问题。被上诉人华胜公司向上诉人李青青所发出的通知为：要求上诉人李青青于2019年6月27日前进行协商购房事宜，如不协商或者协商不成，原商品房认购协议解除。虽然合同法规定解除合同通知到达对方时解除，但本案被上诉人华胜公司所发解除通知附有时间限制，即要求于限定期限内协商，而上诉人李青青并未在限定期限内进行协商，因此本案的解除通知发生法律效力的时间是2019年6月27日，原审认定商品房认购协议的解除时间为2019年6月19日不当，本院予以纠正。关于合同解除的法律后果是否可以一并裁判，合同解除的法律后果是互相返还，作为被上诉人华胜公司应当退还购房款，一并解决是为了减少当事人诉累，节约司法资源，但仍应当向上诉人李青青进行释明其是否要求在本案中一并解决，在当事人没有提出诉讼请求时，人民法院径直判决赔偿损失，超越当事人的诉讼请求，违反了不告不理的诉讼原则。在双务合同中，原告诉请解除合同，被告主张继续履行，对合同解除的法律后果，应当向当事人释明变更或者增加诉讼请求或者被告提起反诉，一并解决民事纠纷。未经释明，上诉人李青青也未提起反诉，原审直接对解除合同的法律后果以及赔偿损失作出认定超越当事人诉讼请求，原审法院判决合同解除的法律后果不当，上诉人李青青的此项上诉理由成立，其可以就返还已付购房款及赔偿损失另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省睢县人民法院（2019）豫1422民初3678号民事判决；二、确认上诉人李青青与河南聚仁置业有限公司签订的《商品房认购协议书》已于2019年6月27日解除。一审案件受理费100元，由被上诉人睢县华胜置业有限公司负担；二审案件受理费100元，由上诉人李青青负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  曹燚森二〇二〇年五月二十二日书记员  杨 茜