江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初13504号原告：南京未来树酒店管理有限公司（统一社会信用代码91320104339403976U），住所地南京市秦淮区小火瓦巷四十八村12号。法定代表人：尧望明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王春华，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈煜秋，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京观澜网络科技有限公司（统一社会信用代码91320114302514218K），住所地南京市雨花经济开发区风华路18号2幢B209室。法定代表人：张浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：环月，北京市尚公（南京）律师事务所律师。原告南京未来树酒店管理有限公司（以下简称未来树公司）与被告南京观澜网络科技有限公司（以下简称观澜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案，后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告未来树公司的委托诉讼代理人王春华、陈煜秋，被告观澜公司的委托诉讼代理人环月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未来树公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费35182.92元、水电费25651.12元、污水管道清污费833.33元；2.判令被告支付拖欠的租金984510.87元；3.判令被告支付违约金783334元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年8月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于南京市秦淮区的房屋（以下简称诉争房屋)出租给被告经营日租型宾馆酒店及公寓租赁，租赁期限4年，自2018年9月1日至2022年8月31日。押金为2个月租金即人民币783334元；2018年9月1日至2019年8月31日期间租金标准为每3个月1175000元。合同另外约定，若非因原告原因或不可抗力因素、政府原因等被告提前解除合同的，应提前3个月书面通知原告，并支付2个月租金的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付诉争房屋，但被告于2019年2月21日擅自解除合同，并于2019年3月1日搬离诉争房屋。鉴于被告擅自解除合同时并未提前3个月书面通知原告，被告应按合同约定向原告额外支付3个月房屋租金984510.87元并支付相当于2个月租金金额的违约金783334元。另外，被告搬离诉争房屋前，尚拖欠物业费35182.92元、水电费25651.12元、清污费833.33元未支付。被告的前述行为严重违反了合同约定，导致诉争房屋长期未找到承租人，进而导致原告资金周转困难，给原告造成了巨大损失，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告观澜公司辩称，首先，被告向原告送达《解除合同通知书》的解约行为符合同关于承租方行使解除权的约定。根据合同约定，原告在2018年8月13日签订租赁合同时，应当取得诉争房屋产权人同意转租的法律文书证明，合同同时约定，如果甲方违反本合同第六章关于甲方保证及责任的规定，在乙方通知的合理补救期内未及时补救的，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的实际经济损失，甲方逾期超过60日未满足合同约定的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿其经济损失。事实上被告直到2019年3月25日才取得诉争房屋产权人同意转租的法律证明文件，此时已远远超出了60日，被告的违约行为处于持续状态。被告在租赁合同签订后，曾多次要求原告提供相关合法转租的法律文件，但原告一直未予提供。被告在无奈的情况下，只能根据合同约定，向原告送达合同解除通知书，行使约定解除权，双方签订的租赁合同于2019年2月21日解除。其次，原告人解除合同的行为既符合双方约定行使解除权的条件，也符合合同法关于合同法定解除的相关规定，合法、合规地经营未来树酒店系被告愿意与原告签订房屋租赁合同的根本目的。2018年8月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将诉争房屋出租给被告使用并继续经营未来树酒店，被告不得更改原告现有未来树对外品牌与相应品牌设施。根据以上约定，被告签订房屋租赁合同不仅仅是为了承租诉争房屋，更是为了受让酒店经营权，合法、合规经营未来树酒店。原告在签订租赁合同时，未按照约定取得诉争房屋产权人同意转租的法律证明文件，导致被告无法合法合规经营酒店，即导致被告的合同目的根本无法实现，且在被告行使合同解除权时，原告仍未取得相关转租文件。原告自始处于违约状态，且其有能力履行却拒绝履行其行为，导致被告无法实现合同目的。再次，诉争房屋的物业费、水电费、污水管道清污费，以被告的具体产生费用为准，且双方实际已抵扣完毕。综上，因原告违约，被告已依法解除合同，双方签订的房屋租赁合同已于2019年2月21日解除，被告已经支付租金至2019年2月28日，并已于当年3月1日搬离诉争房屋，故被告无需再支付任何租金及违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月13日，未来树公司（甲方）与观澜公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋，出租给乙方使用，并继续经营未来树酒店，甲方同意乙方将出租场地用于经营日租型宾馆酒店及公寓租赁；合同约定租赁期限为4年，自2018年9月1日起至2022年8月31日止，甲、乙双方按合同约定提前解除合同的除外；2018年9月1日至2018年11月30日租金为1175000元，支付时间为2018年8月15日；2018年12月1日至2019年2月28日租金为1175000元，支付时间为2018年11月15日；2019年3月1日至2019年5月31日租金为1175000元，支付时间为2019年2月15日；2019年6月1日至2019年8月31日租金为1175000元，支付时间为2019年5月15日；2019年9月1日至2019年11月30日租金为1187500元，支付时间为2019年8月15日；租金三个月一付，先付后经营，乙方应于2018年8月15日向甲方支付首笔三个月租金即1175000元；押金为两个月租金的等同金额，支付时间为2018年8月14日支付391667元，2018年11月30日支付391667元，合计支付押金共计783334元；2018年9月1日开始，此时间之后甲方已收取的该物业租金收益归乙方所有，甲方已支付的乙方承租期内的固定费用，应属于乙方承担的，则该部分金额增加到乙方应付给甲方的租金，以上两部分金额可冲抵并支付净额；甲方应于2018年8月31日前，将出租场地交付乙方，出租场地交付时应满足出租场地交付技术条件；甲方保证确实拥有出租场地的房屋产权人同意其将出租场地进行转租的法律证明文件；出租场地对应的消防验收备案及公众聚集场所消防许可证，公安部门核发的旅馆特种行业许可证等许可文件，及公安身份证、同步传输设备，乙方应按照国家规定自行办理上述行政许可相关设备变更为特行证负责人等；如果甲方违反合同关于甲方保证及责任的规定，在乙方通知的合理补救期内未及时补救的，乙方有权以书面形式通知甲方解除合同，并要求甲方赔偿由此给乙方造成的实际经济损失；非因以上原因乙方提前解除合同，则应提前三个月书面通知甲方，并应向甲方承担相当于提交书面通知时当月的两个月租金金额违约金；如甲方未取得合法的转租权，或甲方取得的转租期限短于本合同约定的租赁期限，或因甲方无法提供乙方办理经营许可所需应由甲方出具的文件资料，导致乙方无法开业或继续营业的，乙方有权选择合同继续履行，但免租期及租赁期限相应顺延，或甲方逾期超过60日仍未能满足合同约定的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿其经济损失。2018年9月4日，未来树公司（甲方）与观澜公司（乙方）签订《补充协议》，约定因乙方已经于2018年9月1日正式接收了原合同约定的全部出租场地并立刻开始正常经营，所以2018年10月10日前，乙方应当注册登记乙方分公司（该分公司注册登记后，双方将签订《合同主体变更三方协议》，由该分公司受让乙方在原合同和本协议的全部权利和义务，并继续享有全部权利和履行全部义务），且该分公司应当在上述期限内，严格依照法律法规规定和相关约定，积极办理出租场地经营和管理所需要的关于特种行业消防、治安、卫生防疫等行政审批许可手续；严格遵守消防、治安、卫生、防疫、安监、工商等行政职能部门的管理要求，并承担所有经营管理风险和法律责任；原合同期限内甲方有权对乙方进行监督，有权随时派遣相关人员，在不影响乙方在该酒店正常经营的前提下，对乙方的经营和管理情况以及乙方履行原合同及本协议约定的情况进行抽查、巡访、监督等，乙方应当积极配合，不得以任何理由阻挠妨碍甲方人员的检查，甲方书面授权本公司工作人员进驻出租场地，负责原合同及本协议履行的相关事务与乙方进行交接，监督乙方履行原合同及本协议的相关事务，乙方提供一间房间供甲方人员使用，若甲方更换该人员，须再提供书面授权，待乙方完成本协议约定的注册分公司、签署三方协议、办结相关证照及行政许可和审批后，甲方将撤回该派驻人员不再使用房间；原合同期限届满自动终止或因任何原因提前解除的，乙方应当积极配合甲方办结证照、行政审批或者许可的相关变更手续，且乙方该义务不应原合同或本协议终止或解除而终止。2018年9月1日，未来树公司向观澜公司交付诉争房屋，诉争房屋中有设备设施，观澜公司可以直接经营酒店。2018年9月6日，观澜公司登记设立南京观澜网络科技有限公司秦淮第一分公司，营业场所为南京市秦淮区小火瓦巷48村12号。合同履行过程中，观澜公司共计向未来树公司支付押金783334元，并支付房屋租金至2019年2月28日。2019年2月12日，观澜公司向未来树公司发出《关于未来树合作问题的沟通》，内容为：进入2018年底以后，受整体经济下行压力项目本身存在的问题影响，合作面临合法合规手续（房东对转租行为的许可文件）等新问题，观澜公司提出三个方案供未来树公司探讨，在新的方案确定以前，观澜公司将暂停支付下个季度的租赁费用，待最终方案确定后按新方案执行。2019年2月21日，观澜公司向未来树公司发出《解除合同通知书》，载明：由于未来树公司未提供诉争房屋业主同意转租的相关法律文件，观澜公司根据租赁合同约定行使解除权，通知未来树公司自通知书送达之日起解除双方签署的房屋租赁合同。同日，未来树公司收到该通知书，并在通知书上备注签收不代表同意或认可通知书的内容。2019年3月12日，观澜公司起诉未来树公司至本院，要求未来树公司返还租房押金783334元及资金占用费。该案审理过程中，诉争房屋产权人江苏智瑄电子科技有限公司于2019年3月25日出具《准许转租证明》，内容为：其准许未来树公司将诉争房屋出租给观澜公司使用。本院经审理认为，在实际履行过程中，未来树公司虽然未提供合法转租证明，但观澜公司提供的证据不能证明其经营酒店因此受到影响，且未来树公司于2019年3月补齐该手续，故观澜公司不享有单方解除合同的权利。考虑到未来树公司已经接手管理酒店，合同无法实际履行，未来树公司亦表示同意解除合同，故解除双方的租赁合同。房屋租赁合同已经解除，未来树公司应退还押金783334元。本次合同的解除并非未来树公司原因导致，故对于观澜公司要求未来树公司支付利息的诉讼请求，不予支持。后本院于2019年8月30日作出（2019）苏0104民初3108号民事判决，判决：一、未来树公司于判决生效之日起三十日内将押金783334元退还给观澜公司；二、驳回观澜公司的其他诉讼请求。关于诉争房屋交接问题，观澜公司认为其已于2019年3月1日将诉争房屋整体交接给未来树公司；未来树公司认为双方未办理正式的交接手续，由于观澜公司撤场，考虑到系经营酒店，为了降低损失，未来树公司被迫于2019年3月初接手酒店。本案审理过程中，未来树公司与观澜公司一致确认，未来树公司在本案中主张的物业费、水电费、清污费已经与观澜公司的预付租金、地毯折旧、消防维保、花店及咖啡店水电费、携程现付等各项费用抵扣完毕，未来树公司明确撤回要求观澜公司支付欠付的物业费、水电费、清污费等相关费用的诉讼请求。另，观澜公司申请就合同约定的违约金标准予以酌减。为此未来树公司提供了股权转让协议、补充协议、公司准予变更通知书、未来树公司利润明细等一组证据，以证明未来树公司在2019年3月至9月共计亏损676558.85元，且江苏未来域酒店管理有限公司已将其持有的未来树公司股份转让案外人上海弘事祥投资管理有限公司，该公司于2019年9月28日接管未来树公司的日常运营和管理。观澜公司对上述证据的真实性均持有异议，同时认为利润明细系未来树公司单方制作，且未来树公司在2019年3月接手继续经营酒店后，相关员工并无任何变化，不影响未来树公司的正常经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求被告支付2019年3月1日至2019年5月20日期间房屋租金的诉讼请求，本院认为，被告于2019年2月21日发出解除合同通知，原告虽对合同解除持有异议，但其此后于2019年3月初收回酒店自行经营，诉争房屋已非被告占有使用，故原告向被告主张2019年3月1日至5月20日期间的房屋租金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告承担两个月租金的违约金的诉讼请求，本院认为，生效判决实际已认定被告并不享有合同解除权，即本案所涉租赁合同系因被告违约而解除，被告理应承担相应违约责任。关于违约金标准，双方合同约定被告应当承担两个月租金金额的违约金，被告对此申请予以酌减，本院认为，结合原告的实际损失、被告过错程度及租赁合同剩余租期等因素，该违约金标准并不存在过高的情形，故被告应当向原告支付违约金783334元。另，原、被告一致认可，原告在本案中主张的物业费、水电费、清污费已经与被告的预付租金、地毯折旧、消防维保、花店及咖啡店水电费、携程现付等各项费用抵扣完毕，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京观澜网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京未来树酒店管理有限公司违约金783334元；二、驳回原告南京未来树酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21266元，减半收取为10633元，保全费5000元，合计15633元，由原告南京未来树酒店管理有限公司负担5722元，被告南京观澜网络科技有限公司负担9911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年五月十五日见习书记员  朱秋萍