广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终388号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑瑜珍（曾用名郑十四妹），女，1988年8月7日出生，汉族，医生，住广西壮族自治区博白县。 委托诉讼代理人：农立勇（与郑瑜珍系妹夫关系），男，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：邓贤斌，广西新鸣律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐凡茜（曾用名徐家华），女，1979年5月17日出生，汉族，公务员，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：褚建桂，凭祥市法律服务中心法律工作者。 上诉人郑瑜珍因与被上诉人徐凡茜房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑瑜珍上诉请求：依法撤销凭祥市人民法院（2019）桂1481民初307号民事判决书第三项、第四项；二、判令徐凡茜向郑瑜珍支付违约金5.6万元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定徐凡茜是否存在违约行为的事实不清。1．关于凭祥市二手房过户办理程序。郑瑜珍于2018年10月22日收到徐凡茜交来房产证原件及相关身份证明材料后，曾经到凭祥市房地产管理所办理二手房过户网签手续，该所工作人员指示须按《存量房买卖（赠与）一次性告知单》（以下简称《告知单》）提供材料，且材料合格方可办理。根据《告知单》要求，办理者须提供10份资料，其中不动产窗口查询《不动产登记档案信息查询回执单》（以下简称《回执单》），须由徐凡茜提交，但至今徐凡茜未提交该资料。2．关于二手房按揭贷款办理程序。工商银行要求个人办理二手房贷款需要7份材料，其中贷款用途证明材料中的购房买卖协议须由徐凡茜协助提交，且须按凭祥市房地产管理所提供的合同版本由房屋买卖双方共同签订，但徐凡茜一直借故拒绝与郑瑜珍签订该协议。3．关于郑瑜珍是否申请办理二手房过户及二手房按揭贷款手续。郑瑜珍按约定向徐凡茜支付了10万元首付款及3857.5元房屋维修基金后，为了尽快完成涉案房屋过户手续及通过贷款支付房款余额18万元，极力收集相关材料，除了具有时效性（当天有效）的资料外，已经有效收集，须由徐凡茜提供或协助提供的资料，郑瑜珍一直使用电话或微信与徐凡茜沟通，要求其尽快提供或协助提供。起诉前郑瑜珍已经按《二手房买卖合同》的约定完成由本人收集提供的办理银行贷款及房产过户所须资料。4．关于申请办理二手房过户及二手房按揭贷款手续过程中，徐凡茜是否履行协助郑瑜珍办理义务。徐凡茜至本案诉前未能提供《回执单》及协助郑瑜珍签订房管所版的购房买卖协议，致使郑瑜珍无法按《二手房买卖合同》第四条约定于物业解除抵押十五个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。而多次催告徐凡茜协助提供资料，其都以各种借口推脱，未实际协助郑瑜珍办理相关贷款或过户手续。5．本案是否存在先后履行合同义务，并以此承担相应过错责任的情形。相互协助和配合是双方合同约定的义务，也是满足办理具体业务的前提条件，既然是协助，本身就是双方相互配合，各自履行自己的义务，不存在先后之分。如果问责，则应以一方是否已经履行相应义务作为前提条件。徐凡茜在一审答辩中压根没有打算协助、配合郑瑜珍办理相关房产过户手续和提供所需的《凭祥市二手房买卖合同》，导致房款余额18万元无法通过商业贷款后得以支付，这是徐凡茜违约所致。6．徐凡茜向郑瑜珍明确提出拒绝继续履行《二手房买卖合同》。2018年12月11日，徐凡茜通过微信聊天明确提出涉案房屋不宜交易，在郑瑜珍极力商讨如何办理相关手续时，徐凡茜首先想到的是单方解除合同。同时，徐凡茜自认为已经在2018年10月22日完成解押手续并将房产证原件及相关身份证明文件交予郑瑜珍，已经履行卖方全部义务，不存在任何的违约行为。而事实并非如此，郑瑜珍在合同履行初期已经向徐凡茜支付了10万元的首付款及3857.5元房屋维修基金，接下来的应该是双方考虑如何协助、配合对方办理相关手续，但徐凡茜之后再没有提出或作出任何协助郑瑜珍办证的行为。二、一审法院没有能够查明以上案件事实，最终认定郑瑜珍存在违约，实属适用法律错误。综上，徐凡茜仅履行涉案房屋解押手续并将房产证原件及相关身份证明文件交予郑瑜珍，在郑瑜珍办理二手房过户网签手续及二手房按揭贷款手续过程中，未能提供《回执单》及签订房管所提供版本的购房买卖协议，致使郑瑜珍无法按《二手房买卖合同》相关约定向银行提交按揭贷款申请的相关资料及提交相关办理房屋过户手续资料。徐凡茜合同履行中存在明显过错，应承担约定违约责任。恳请二审法院依法公正裁决。 徐凡茜辩称，一、一审判决认定事实清楚。（一）截止2019年4月10日，郑瑜珍没有有效文件证明其通过贷款审查和具备贷款资格、条件，也没有有效文件证明其贷款额度，既未能确定《二手房买卖合同》第四条第6款B项所约定的“尾款”数额，也未能出具合同约定的银行书面贷款承诺函并将原件交予卖方，因此，徐凡茜未与郑瑜珍到房管部门签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续是合法的。（二）徐凡茜已按合同约定履行了自己的义务。一是在合同约定的时间内解除房屋的抵押，二是已将解押的房产证原件交付给郑瑜珍，郑瑜珍也已签字确认。但郑瑜珍没有按合同约定履行自己的义务，没有足额支付房款，没有出具任何贷款承诺文件。郑瑜珍既然选择了贷款购房，就要履行申请贷款和付清尾款的义务，而其只是交付了首付款，在收到房产证原件后从未向银行提供任何材料，导致双方无法继续履行合同。二、一审判决适用法律正确。徐凡茜与郑瑜珍签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。郑瑜珍没有履行合同义务，存在明显的违约行为，应承担违约责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决郑瑜珍支付违约金5.6万元及承担归还贷款违约费用842元，是正确的。三、房屋维修基金3857.5元，不应由徐凡茜承担。一是该项费用应当在双方签订《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续后十五日内才交纳，郑瑜珍在双方未签订《凭祥市二手房买卖合同》即提前交纳了该项费用，该项费用应由其承担；二是该项费用实际已交到房产所，徐凡茜并没有得到该款项，应由郑瑜珍向房产所要求退还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 郑瑜珍向一审法院起诉请求：一、判令徐凡茜退还郑瑜珍所付首付款10万元、赔偿郑瑜珍已垫付的房屋过户手续所需缴纳的房屋维修基金3857.5元，并向郑瑜珍支付违约金5.6万元，共计159857.5元。 徐凡茜向一审法院反诉请求：一、判令解除徐凡茜与郑瑜珍双方签订的合同，郑瑜珍退还徐凡茜的房产证原件；二、判令郑瑜珍赔偿徐凡茜违约金共计5.6万元；三、郑瑜珍承担本案律师费用3000元。 一审法院认定事实：2018年8月23日，郑瑜珍与徐凡茜签订了一份合同，合同其中约定了：一、郑瑜珍以转让成交价28万元价格，向徐凡茜购买其位于凭祥市金地白云山世家6号楼502号建筑面积为77.15平方米的住宅一套，且合同签订当日，郑瑜珍应向徐凡茜支付首期房价款10万元，因该套住宅已向中国工商银行凭祥分行（以下简称凭祥工行）设定抵押，所以双方同意在徐凡茜拿到首付款10万元后办理抵押权注销登记，其余未支付购房款18万元，由郑瑜珍采取向中国工商银行贷款方式支付，如贷款机构批准的贷款金额少于郑瑜珍申请的贷款金额，二者相差金额，双方同意郑瑜珍向徐凡茜补足差额；二、郑瑜珍按下述方式给付首期款之外的剩余房款：A．郑瑜珍于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，徐凡茜配合郑瑜珍申请按揭银行提供所需徐凡茜资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；B．若银行承诺发放贷款金额加上郑瑜珍已支付的首期款和定金后少于合同转让成交价的，则郑瑜珍应于按揭银行出具贷款承诺函后七个工作日（含当日）补足给徐凡茜；C．如贷款银行在出具贷款承诺函，又取消贷款承诺，不管由于银行方面还是郑瑜珍方面原因，郑瑜珍应在七日内采取其他方式支付房款余额，如满十五日仍未付清余额，则按余额基数加付按日万分之五的滞纳金补偿徐凡茜；三、基于郑瑜珍选择银行按揭付款，当徐凡茜确认收到足额首期款，同时郑瑜珍按上述给付首期款之外剩余房款方式，将补尾款到达徐凡茜账户，且银行出具书面贷款承诺函并将原件交于徐凡茜之日起十日内（含当日），双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件过户回执由徐凡茜保管，在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续，因拒不办理递件等方式给交易制造障碍的，应按合同承担违约责任；四、郑瑜珍有下列行为即视为违约：A．本合同签订之日，未能足额支付首付款给徐凡茜，徐凡茜可解除合同；B．本合同约定递件过户截止之日起七日内，郑瑜珍未能办理递件过户手续，徐凡茜有权要求郑瑜珍以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如郑瑜珍履行超过十五日，徐凡茜可解除合同并选择要求郑瑜珍支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收预付款；徐凡茜有下列行为即视为违约：A．徐凡茜收到首期款后单方面解除买卖合同的，徐凡茜返还首期款并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任；B．在郑瑜珍已全部履行本合同约定的递件过户全部条件后十五日内，徐凡茜未能配合郑瑜珍办理递件过户手续，郑瑜珍有权要求徐凡茜以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如徐凡茜逾期履行超过十五日，郑瑜珍可解除合同并选择要求徐凡茜在十五日内退回郑瑜珍支付给徐凡茜的首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任等内容。上述合同签订当日，郑瑜珍通过银行转账方式向徐凡茜支付了合同约定的首期款10万元，徐凡茜为此亦于当日向郑瑜珍出具了一张收款收条。2018年8月27日，徐凡茜为涉案住宅向凭祥工行提前偿还了贷款本金及利息共计115960.51元，为此向凭祥工行支付了贷款违约金578元。2018年10月17日，凭祥市不动产登记中心向凭祥市房地产管理所出具一份登记通知单，证明已对凭祥工行关于就涉案住宅办理抵押权注销登记的申请进行了审核并登簿；同月22日，郑瑜珍签字确认收悉上述抵押权注销登记事宜和收到涉案住宅的凭房权证凭祥镇字第××号房屋所有权证原件一本。2018年11月7日，郑瑜珍为涉案住宅缴纳了商品房维修资金3657.5元。自双方签订合同并履行了支付首期款、办理注销原贷款抵押登记等若干手续后，因双方就涉案住宅的交易事项问题在随后进行过多次的沟通与交涉产生矛盾分歧一直未能得到协商解决，郑瑜珍遂于2019年4月1日提起房屋买卖合同纠纷之诉。 一审法院归纳本案的争议焦点为：一、郑瑜珍关于徐凡茜应退还首付款10万元、赔偿已垫付房屋维修基金3857.5元及违约金5.6万元的本诉请求是否合法合理；二、徐凡茜关于郑瑜珍应退还房产证原件、偿付5.6万元违约金及支付提前还款的违约金842元和律师费3000元的反诉请求是否合法合理。 一审法院认为，徐凡茜与郑瑜珍共同签订的合同，是双方的一致真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，则双方应当全面正确地根据有效约定行使合同权利和履行合同义务。在本案中，根据双方有效约定，郑瑜珍与徐凡茜对相关重要而又有密切联系的各方合同义务，存在应当先后履行情形，即：郑瑜珍应当首先履行“在物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，以及向徐凡茜交付贷款银行出具的书面贷款承诺函原件；如果书面贷款承诺函承诺发放贷款金额加上郑瑜珍已支付的首期款后还少于合同转让成交价的，郑瑜珍要在书面贷款承诺函原件交给徐凡茜后七个工作日内把余款补足，或者是贷款银行在出具贷款承诺函后又取消承诺的，郑瑜珍也应当在七日内采取其他方式支付余款”等义务，然后才是徐凡茜应当履行的“双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件过户回执由徐凡茜保管，在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续”等义务；至于“徐凡茜应配合郑瑜珍申请按揭银行提供所需徐凡茜资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件”的义务，其隐含的前提必要条件是郑瑜珍应当及时告知徐凡茜“按揭银行具体要求出卖方的徐凡茜提供什么资料以及在什么文件上签名”。但是，结合全案有效证据以及已确认的法律事实可知，没有任何充分有效证据证实郑瑜珍于2018年10月22日知悉涉案住宅已解除抵押登记后直至本案起诉之时，已充分正确全面地履行了其应当先于履行的上述合同义务，因此其起诉徐凡茜存在违约事实应向其支付违约金5.6万元的本诉请求，没有法律依据和事实根据，不予支持；而根据双方的相应有效约定，在郑瑜珍没有履行上述合同义务出现违约情形的，徐凡茜提出解除双方签订的合同并要求郑瑜珍支付违约金5.6万元的反诉请求，符合法律规定以及双方的有效约定，应予支持。根据合同法第九十七条关于“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对郑瑜珍关于徐凡茜应返还首期款10万元和房屋维修基金3857.5元的本诉请求，以及徐凡茜关于郑瑜珍应返还房产证原件、赔偿提前归还贷款违约费用842元的反诉请求，依法均应予支持。至于徐凡茜要求郑瑜珍支付律师费3000元的反诉请求，没有法律依据和事实根据，不予支持。因涉案违约责任及由此导致合同无法履行而被解除的责任均在郑瑜珍一方，因此本案本诉诉讼费的全部及反诉诉讼费的主要部分，应由郑瑜珍负担；反诉诉讼费的次要部分则由徐凡茜负担。 郑瑜珍于本案一审庭审过后，于2019年10月10日提交《答辩状补充》及相应材料提出了“徐凡茜在本案审理过程中，擅自将涉案住宅予以装修完毕后刊登广告出租，所以应判令徐凡茜支付违约金5.6万元；判令该房屋强制过户到郑瑜珍名下；鉴于徐凡茜已实际搬离该房产并已发布房屋出租广告，郑瑜珍请求法院强制剥夺徐凡茜对该房屋的占有权、使用权并将占有权、使用权移交给郑瑜珍”等主张，因已大大超逾《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款关于“当事人增加、变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出”规定的法定期限，所以对其上述主张依法不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十七条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除徐凡茜与郑瑜珍于2018年8月23日签订的《二手房买卖合同》；二、徐凡茜应向郑瑜珍返还购房首期款10万元及房屋维修基金3857.5元；三、郑瑜珍应向徐凡茜返还房权证凭祥镇字第××号房屋所有权证原件一本，并向徐凡茜赔偿提前归还贷款违约费用842元和支付违约金5.6万元；四、驳回郑瑜珍的其他本诉请求；五、驳回徐凡茜的其他反诉请求。本诉案件受理费3497元，由郑瑜珍负担；反诉案件受理费600元，由徐凡茜负担50元，郑瑜珍负担550元。 本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议，但郑瑜珍认为一审遗漏查明徐凡茜至今未签订《凭祥市二手房买卖合同》及《二手房买卖合同》第四条第6款A项与第五条内容相冲突的事实。郑瑜珍围绕上诉请求提交了凭祥市工商银行信贷部办公现场照片2张及录音光盘、录音译文，拟证明因缺失指定的购房买卖协议书而未能办理房屋按揭贷款的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。由于现场照片仅能反映银行信贷部办公场所悬挂有告知个人客户信贷业务受理材料清单的信息，录音光盘、录音译文仅能反映郑瑜珍的委托诉讼代理人农立勇曾去工商银行信贷部咨询个人信贷业务的事实，不能证明郑瑜珍待证的事实，本院不予认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，双方当事人均认可未签订《凭祥市二手房买卖合同》的事实，故该事实应予认定；《二手房买卖合同》第四条第6款A项约定：A．买方于物业解除抵押十五个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件。第五条约定：递件过户时间约定：基于买方选择银行按揭付款，当卖方确认收到足额首期款，同时按本合同第四条第6款B项规定买方所补尾款到达卖方账户，且银行出具书面贷款承诺函并将原件交予卖方之日起十日内（含当日），买卖双方需签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。递件过户回执由卖方保管。在递件回执载明的答复日期之日起十五日（含当日），双方须到国土局、产权登记中心等相关部门办理完交纳税费及领取新房地产证的手续。新房产证由卖方保管。领取房地产证日，买卖双方须与银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，应按本合同第七条承担违约责任。从两个条文约定来看，合同第四条第6款A项约定的是买卖各方办理按揭贷款的时间和责任范围，第五条约定的是递件过户的条件、时间及各自的责任等，两个条文内容并不矛盾和冲突。 综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，郑瑜珍和徐凡茜至今未签订《凭祥市二手房买卖合同》。 本院认为，徐凡茜与郑瑜珍签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定全面履行自己的义务。由于不能办理按揭贷款，郑瑜珍不能支付剩余18万元房款，双方最终没有签订《凭祥市二手房买卖合同》和办理房产过户手续，买卖不成交，合同也不能继续履行，因此，双方都同意解除合同，徐凡茜同意返还10万元首付款，郑瑜珍同意返还房产证，本院予以支持。徐凡茜主张房屋基金3857.5元不应由其承担，但一审判决后，其未提起上诉，视为服从一审判决，故该款项由其承担。 至于哪方违反合同并应向对方支付违约金的问题。《二手房买卖合同》第七条约定：买方有下列行为视为买方违约：1、本合同签订之日，买方未能足额支付首付款给卖方，卖方可解除合同；2、本合同约定递件过户截止之日起七日内，买方未能办理递件过户手续，卖方有权要求买方以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收预付款。卖方有下列行为视为卖方违约：1、卖方收到首期款后单方面解除买卖合同的，卖方返还首期款并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任；2、在买方已全部履行本合同第五条所约定的递件过户的全部条件后十五日内，卖方未能配合买方办理递件过户手续，买方有权要求卖方以本协议买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五日，买方可解除合同并选择要求卖方在十五日内退回买方支付给卖方的首期款，并支付本协议买卖成交价百分之二十的违约金承担违约责任。合同签订后，徐凡茜已办理房产抵押解除手续，并将房产证交给郑瑜珍办理按揭贷款和房产过户手续，但郑瑜珍不能办理房屋按揭贷款，最终导致双方不能签署《凭祥市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，郑瑜珍的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任并赔偿徐凡茜赔偿提前归还贷款违约费用842元。徐凡茜在本案中根据合同约定负有配合郑瑜珍办理按揭贷款和办理递件过户的义务，但其履行义务以郑瑜珍先履行合同相关义务为前提条件，徐凡茜作为卖方没有合同第七条约定的违约情形，无须承担违约责任，郑瑜珍要求徐凡茜承担违约责任，没有事实依据，不予支持。 综上所述，郑瑜珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4097元，由郑瑜珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年五月六日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞