安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终2392号上诉人（原审原告）：梁淼，男，1980年10月27日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽汉合律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。上诉人梁淼因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认之诉一案，不服安徽省长丰县人民法院(2019)皖0121民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁淼上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持梁淼一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审忽略重要客观事实。（一）忽略永顺公司已确认足额收取购房款的财务信息。（二）忽略案涉房屋已经交付使用的客观事实。二、一审判决适用法律错误。（一）梁淼对案涉房屋应别除受偿。梁淼符合《商品房买卖合同》已经预告登记（包括网签、备案）的条件，案涉房屋应作为别除财产，有别于破产财产。（二）梁淼已履行全部合同义务，案涉《商品房买卖合同》已经在长丰县房产局备案公示，未经法定程序被解除、撤销或被确认无效，应切实履行。（三）签署《商品房买卖合同》系梁淼购房真实意思表示，并非民间借贷的延续。（四）案涉房屋并不涉及建设工程价款优先受偿权的问题。永顺公司辩称，1、原审认定事实清楚，证据充分，请求维持；2、案涉房屋是以房抵债，不能取得优先权。梁淼向一审法院起诉请求判令：一、确认梁淼对北辰天都S1#1217室房屋享有房屋交付请求权，即确认永顺公司履行商品房买卖合同、交付房屋、办理产权证书；二、确认梁淼享有破产债权3433元；三、本案诉讼费用由永顺公司承担。一审法院认定事实：2014年9月3日胡震向梁淼借款300万元，双方约定借款期限45天，月利率2.5%。胡震向梁淼出具借条一份，牛强在该份借条中作为保证人签名。同日，梁淼向牛强转账300万元，牛强向永顺公司转账300万元。2014年12月17日永顺公司出具说明函，永顺公司同意以公司所有的北辰天都小区3栋701室、6栋208、308室、7栋201、15栋701室房屋抵付胡震所欠梁淼借款本息326.25万（截止2014年12月17日）。2015年5月13日胡震仍未偿清上述借款本息，永顺公司与梁淼达成补充协议。永顺公司以北辰天都小区S1栋1217室房屋抵付，2014年12月18日至2015年5月13日按借款时双方约定，产生的利息36.25万元。永顺公司与梁淼签订商品房买卖合同，梁淼以343399元价格购买永顺公司开发的北辰天都小区S1栋1217室房屋，合同第十五条约定，永顺公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年5月13日双方办理网签备案。同日永顺公司向梁淼开具购房款收据一份，载明收到购房款343399元。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定一审法院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，2018年12月10日梁淼向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对梁淼申报债权不予确认。一审法院认为，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：梁淼主张是否超过本案审理范围。该院认为，梁淼以永顺公司承诺以胡震所欠其借款本息抵付购房款，主张确认其对案涉房屋具有交付请求权，即确认永顺公司履行商品房买卖合同并交付房屋办理产权登记的诉请，实质上是要求确认梁淼对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：梁淼对永顺公司是否享有普通破产债权3433元。该院认为，首先根据物权法规定的合同行为与物权变动相区分的原则，涉及合同效力的认定，应根据契约自由的原则，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，则合同有效。其次，梁淼与永顺公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，永顺公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故梁淼关于要求确认永顺公司逾期办证应承担的违约金为普通债权的请求，其中符合合同约定的部分，该院予以支持。关于本案争议焦点三，梁淼对案涉房屋是否具有优先债权。该院认为，梁淼对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、双方签订的商品房买卖合同是梁淼与胡震民间借贷的延续，从连续性上来说商品房买卖合同本质上是梁淼与胡震之间民间借贷债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿胡震欠付梁淼的借款款本息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。双方虽签订商品房买卖合同，但并未办理进行产权登记，物权并未转移。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从梁淼与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，梁淼购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，梁淼也显然不同于通常的消费者，故梁淼不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、确认梁淼对永顺公司具有3433元普通破产债权；二、驳回梁淼对永顺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6502元减半收取3251元由梁淼负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明：2019年6月28日，永顺公司被一审法院裁定宣告破产。除本院二审查明事实以外，一审认定的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为梁淼是否有权请求永顺公司继续履行《商品房买卖合同》，协助梁淼办理产权证书。根据一审法院已经查明的事实，梁淼与永顺公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，但案涉房屋直至一审法院裁定宣告永顺公司破产之日未办理产权变更登记手续,故依照物权法第九条第一款有关“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉抵债房屋仍属于永顺公司的破产财产。梁淼主张案涉房屋不属于破产财产,应从永顺公司的破产财产中别除出来的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。另，在永顺公司已被人民法院宣告破产的情况下，继续履行合同，交付房屋并协助办理产权证书，会使得作为一般债权人的梁淼实际取得案涉房屋的所有权，在案涉房屋属于永顺公司破产财产的情况下，继续履行不符合破产法公平清偿债务的原则，对其他债权人不公平，本院亦不予支持。综上所述，梁淼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6502元，由梁淼负担。本判决为终审判决。审判长  袁开平审判员  王 丽审判员  王 苗二〇二〇年五月二十日法官助理宋知龙书记员张哲慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。