黑龙江省大庆市红岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0605民初1053号原告（执行案外人）：李祝，男，1963年12月29日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：韩福顺，黑龙江铭辞律师事务所律师。被告（申请执行人）：姜洪玉，男，1957年8月12日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：宋乐，黑龙江旭佳律师事务所律师。第三人（被执行人）：闫振江，男，1959年8月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：张忠正，黑龙江油城律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆兴兴房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环西路28号。法定代表人：李明刚，该公司经理。委托诉讼代理人：安会友，男，该公司员工。原告李祝与被告姜洪玉、第三人闫振江、第三人大庆兴兴房地产开发有限公司（以下简称兴兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告李祝及其委托诉讼代理人韩福顺、被告姜洪玉及其委托诉讼代理人宋乐、第三人兴兴公司委托诉讼代理人安会友到庭参加诉讼，第三人闫振江经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已缺席审理终结。李祝向本院提出1、依法判决立即停止对原告购买的位于大庆市龙凤区××小区××楼××单元××室住宅楼的强制执行，并解除对该房产的查封。2、判决确认原告与大庆市兴兴房地产开发有限公司于2013年10月23日签订的云水清园房屋认购协议书合法有效，并确认位于大庆市龙风区××小区××楼××单元××室住宅楼归原告所有。3、判决大庆兴兴房地产开发有限公司立即协助原告办理位于大庆市龙凤区××小区××楼××单元××室住宅楼产权登记手续。4、本案所需诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2013年10月23日与兴兴公司签订了云水清园6-1-601室房屋认购协议书及云水清园房屋认购违约补偿协议书，且原告于2013年10月23日向兴兴公司支付了535,826元购房款，故原告认为位于大庆市龙凤区××小区××楼××单元××室住宅楼属于原告的个人合法财产，该楼房已不属于兴兴公司所有，被告姜洪玉依法无权对本应属于原告的房产予以强制执行，后原告作为案外人向法院提出执行异议，大庆市红岗区人民法院以（2019）黑0605执异14号执行裁定书驳回了作为案外人原告的异议，但原告认为案涉的房屋原告支付了合理的对价，且全部支付了购房款，原告在法院查封前2017年4月3日领取了案涉房屋的钥匙，并按期缴纳了物业费、取暖费等，本案中案涉房屋没有办理产权登记手续的责任并不在原告，案涉房屋未登记在原告名下，只是物权未设立，但不影响原告实际已经购买房屋合同的效力，为此原告诉至法院，请求法院支持原告的诉请。被告姜洪玉辩称，原告与兴兴公司未签订正式的商品房买卖合同，案涉房屋五证不全，且未在建设大厦办理任何备案手续，案涉房屋所有权仍属于兴兴公司；原告现实际居住地为龙凤区乙烯兴化村，并没有实际占有使用案涉房屋；原告第二、三项诉讼请求不在执行异议之诉范围内。第三人闫振江提交书面答辩意见称，答辩人对执行所依据的生效民事判决书不认可，因无力承担诉讼费未上诉；原告李祝购买房屋之事，答辩人并不知情。第三人兴兴公司辩称，原告所述属实，同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，原告提交的（2019）黑0605执异14号执行裁定书、本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的云水清园房屋认购协议书一份、收据一份、光大银行交易凭条两张，对该证据的真实性本院予以确认，可以证实原告已于2013年10月23日向兴兴公司交纳房屋认购款535,826元，对于认购协议书的性质及效力本院将综合全案事实予以认定；2.原告提交的黑龙江虹日物业管理有限公司出具的收据八张，本院对该证据的真实性予以认定，可以证实原告已按期缴纳物业费；3.原告提交的装修管理协议一份，对该证据的真实性本院予以确认，通过庭审调查认定涉案房屋原告并未装修入住;4.被告提交的案涉房屋9月份水、电费统计表一张，因该证据缺乏与本案之间的关联性，对该证据不予认定;5.第三人提交的物业承包协议书一份，因该证据与本案争议的事实缺乏关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：姜洪玉与闫振江、大庆兴兴房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日作出民事判决，判决：一、被告闫振江在本判决生效后10日内一次性给付原告货款440,637元；二、被告闫振江给付逾期付款利息（利息以440,637元为基数，按约定从2002年12月30日起至付清全部欠款之日按照日万分之三计算）；三、被告大庆市兴兴房地产开发有限公司承担连带给付责任；四、驳回原告其他诉讼请求。2017年6月8日姜洪玉向本院申请强制执行，案号为（2017）黑0605执616号，本院于2017年9月14日依法查封被执行人名下的包括大庆市龙凤区云水清园6号楼1单元601室房产共计7套。案涉房屋被查封后，原告向本院提出执行异议，本院于2019年8月9日作出（2019）黑0605执异14号执行裁定书驳回李祝的异议。故原告依法向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年10月23日，李祝与兴兴公司签订《云水清园房屋认购协议书》，双方约定案涉房屋总价款为652,826元，认购金额为535,826元，并于签订认购协议书的当日支付了房屋认购金。李祝于2017年4月3日同兴兴公司及黑龙江虹日物业管理有限公司办理了入住交接手续，领取了房屋钥匙，但并未装修入住。云水清园小区由于建设项目五证不全，一直未能办理房屋产权登记。再查明，原告李祝名下现有一套实际居住的房产，位于龙凤区乙烯××村××室。本院认为，本案是由于案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行所引起的案外人执行异议之诉。因此，本案的争议焦点归纳为：原告李祝对于案涉房屋享有什么权益以及该权益是否能够阻止法院对案涉房屋的执行。首先，原告李祝与第三人兴兴公司之间签订的认购协议书及房屋认购违约补偿协议书中包含了商品房的基本状况、销售方式、商品房价款及付款方式、基础设施等商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，可以确定该协议的性质为商品房买卖合同。其次，原告于2017年4月3日办理了案涉房产的入住交接手续，而本院对案涉房产的查封时间为2017年9月14日，因此原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。再次，经本院调查，原告于2020年5月12日已交齐全部购房款。最后，因第三人兴兴公司手续不全，原告未能办理房屋产权登记。综上，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，原告对于案涉房屋的物权期待权足以排除法院的强制执行。关于原告诉请的确认认购协议的效力以及房屋所有权的归属、要求被告协助办理产权登记手续，本院认为，该部分诉请不是执行异议之诉的审理范围,原告可依据相关法律规定，要求第三人兴兴公司为其办理房屋产权登记。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对黑龙江省大庆市龙凤区云水清园小区6号楼1单元601室住宅楼的强制执行，并解除对该房产的查封；二、驳回原告李祝的其他诉讼请求。案件受理费10,328.26元，由被告姜洪玉负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  刘 伟审 判 员  黄玉玲人民陪审员  杨柏艳二〇二〇年五月十四日书 记 员  李文双《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购订购预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。