贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终858号 上诉人（原审被告）：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市民航大道南段吉祥99克拉城2号楼3楼。 法定代表人：钟国强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胥芸，女，1991年6月14日生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王龙，1985年4月28日生，苗族，贵州省兴义市人，住兴义市。 上诉人兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称“吉祥公司”）因与被上诉人王龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初11204号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉祥公司上诉请求:撤销原审判决第一项，将本案发回重审或在查清事实的基础上依法判决驳回王龙的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由王龙承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误。吉祥公司与王龙签订的《商品房买卖合同》第十三条对延期交房的违约责任进行了明确的约定，对不符合约定条件交房的，每月由吉祥公司按照100平方米以下的支付100元/平方米，101平方米以上的每月支付150元/平方米的违约金。而一审法院不顾双方当事人真实意思表示，对合同约定的内容不予认可，显然错误。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，就视为房屋的交付使用。从该规定可以看出，只要售房者将房屋实际交付给购房者占有，就视为房屋的交付使用，不存在逾期交房。本案中，吉祥公司已在2015年3月29日将案涉房屋交付给王龙装修入住，只是未将相关合格证书交付购房者。在未对购房者造成损失的情况下，一审法院判决吉祥公司按照同等地段房屋租金标准的30%支付逾期交房违约金5714.04元，属适用法律错误。二、本案认定给王龙造成损失属认定事实错误。吉祥公司按照合同约定，将案涉房屋交付给王龙装修入住后，并没有给王龙造成任何损失。同时，一审庭审中也查清吉祥公司办理产权登记手续，已于2018年8月10日进行了产权登记，王龙所购房屋的产权处于确定的危险状态也已经完全解除，吉祥公司因交房存在瑕疵并未给王龙造成任何损失，故一审法院认定事实错误，依法应当予以纠正。综上，请二审法院将本案发回重审或依法改判为支持吉祥公司的上诉请求。 王龙二审未作答辩。 王龙向一审法院起诉请求：1.判决吉祥公司支付2015年1月29日至2018年7月6日期间的逾期交房违约金56469.60元；2.案件受理费由吉祥公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月29日，王龙、彭静与吉祥公司签订编号为2015000929号的《商品房买卖合同》，购买吉祥公司开发并取得预售许可的吉祥99克拉城第2幢12层12-2号商品房，约定房屋建筑面积131.66平方米，总价款392149元，付款方式为合同签订之日交付首期房款122149元，余款270000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：出卖人应当在2014年10月25日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1、……；2、扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素，出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以下，每月每套200元。合同签订后，王龙支付了全部购房款，并于2015年3月29日接收房屋并装修入住。2018年7月6日吉祥公司取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案。因彭静系《商品房买卖合同》约定涉案房屋的买受人之一，一审庭审中，经询问，彭静自愿放弃在本案中的一切权利。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至2019年8月19日为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吉祥公司在取得商品房预售许可后，与王龙所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，王龙已付清全部购房款，并于2015年3月29日接收涉案房屋，涉案房屋于2018年7月6日取得建设工程竣工验收备案，是客观存在的事实。涉案合同于2015年1月29日签订，合同约定的交房时间为2014年10月25日，存在明显时间逻辑错误，对此，双方在审理中未能达成一致，但因吉祥公司系提交格式合同的一方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，当双方对格式条款有两种以上解释时，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即按双方签订合同时间作为约定交房时间，即2015年1月29日。关于王龙的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，王龙诉请的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，王龙系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年10月15日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年10月16日为未超过诉讼时效期间，故王龙在2016年10月16日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，吉祥公司应向王龙承担逾期交房违约责任的期间为2016年10月16日至2018年7月5日。关于本案逾期交房违约金，首先，根据双方合同约定商品房交付条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”及《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，均构成逾期交房。吉祥公司于2018年7月6日才取得建筑工程竣工验收合格证明文件，已构成违约，依法应承担相应违约责任；其次，双方合同约定“出卖人自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以下，每月每套200元”，该约定明显过低，王龙诉请以购房款为基数按每月0.3%计算逾期交房违约金，不符合双方合同约定，但因王龙于2015年3月29日实际接收房屋，其未举证证明因吉祥公司逾期交房的实际经济损失，且其系按揭支付部分购房款，设置了一定权利负担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，对本案逾期交房违约金参照涉案楼盘已生效判决，按每月每平方米7元的租金标准的30%予以确定，故吉祥公司应承担的逾期交房违约金为：[131.66平方米×7元×20个月（2016年10月16日至2018年6月15日）+131.66平方米×7元÷30天×20天（2018年6月16日至2018年7月5日）]×30%=5714.04元。据此，一审判决：一、由兴义市吉祥房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付王龙逾期交房违约金5714.04元；二、驳回王龙的其余诉讼请求。案件受理费1212元，减半收取606元，由王龙负担545元，兴义市吉祥房地产开发有限公司负担61元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的案件事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩主张，归纳本案二审争议焦点为：吉祥公司是否应承担逾期交房违约责任。 关于争议焦点。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”之规定，竣工验收是商品房交付使用的必经环节。而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准应是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》。对未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房，不能以其将未达到法定交付条件的房屋交付予买受人而认定房开公司已经履行完交房义务。本案中，吉祥公司未在双方《商品房买卖合同》约定的期限内将符合法定交付条件的房屋交付予王龙，依法应承担逾期交房违约责任。一审结合认定事实和当事人的诉请，认定吉祥公司承担逾期交房违约责任，并对本案逾期交房违约金参照涉案楼盘已生效判决，对违约金进行调整，按每月每平方米7元的租金标准的30%予以确定，并无不当。故吉祥公司的上诉理由，本院不予支持。 综上，兴义市吉祥房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1212元，由兴义市吉祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  简 坤 审 判 员  石 鑫 审 判 员  付 君 二〇二〇年五月十八日 法官助理  吕 娜 书 记 员  罗金义