江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终357号上诉人（一审被告）：廖奀荣，男，1971年12月18日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：倪太鹏，江西瀛赣律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：占梅仙，女，1972年6月25日出生，汉族，江西省铅山县人，住江西省铅山县。上诉人廖奀荣与被上诉人占梅仙房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖奀荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回占梅仙的全部诉讼请求，并判令占梅仙向上诉人支付房租13000元且按年利率6%的标准支付资金占用费到付清之日；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.《征收补偿协议》的相对方是上诉人，占梅仙不享有协议中的补偿权利，一审认定上诉人要向被上诉人支付搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿没有法律依据；2.被上诉人不存在停产停业损失和装修损失；3.案涉房屋直到2019年8月30日才实际拆迁，上诉人一直未搬，其应支付6个半月的租金13000元及资金占用费。占梅仙答辩称：虽未对一审判决提出上诉，但对一审判决结果不服，一审应该支持占梅仙的全部诉讼请求。占梅仙向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付搬迁补偿7,736.5元;停产停业损失补偿29,708.16元;装修补偿30,946元;挡雨棚补偿费用88,977元,合计各项拆迁补偿款157，368元人民币并按年利率6%标准支付资金占用费直至款项付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审查明：2014年2月15日，被告廖奀荣将其位于上饶市信州区汪家园胜利桥头的房屋出租给原告占梅仙经营电动三轮车、摩托车、电瓶销售，甲方被告廖奀荣作为甲方、原告占梅仙作为乙方签订了一份租赁合同，合同约定：一、房屋位于叶挺大道汪家园胜利桥头，面积120平方米；二、除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；三、租赁期限从2017年2月15开始；四、该房屋年租金为贰万肆千元整；五、乙方按半年支付租金给甲方；六、租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全等工作，乙方应执行当地有关部门规定；七、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。原、被告双方一直按照协议履行权利义务，原告房租一直交到2019年2月15日。为了改造旧城区，改善群众生活居住条件，2018年7月31日上饶市信州区房屋征收补偿办公室在所属片区向广大被征收户发布并张贴了征收补偿方案（征求意见稿）群众座谈会公告以及关于公布《上饶市中心城区三江片区（一号地块）棚户区（城中村）综合改造项目集体土地上房屋征收补偿方案》（征求意见稿）公告，后根据上级部门的意见，项目名称变更为：上饶市中心城区三江片区（汪家园三期）棚户区（胜利桥头以东片区）城中村改造项目。2019年3月12日，本案被告（乙方）与信州区房屋征收补偿办公室（甲方）签订了编号分别为35-Ｆ26-1593和35-Ｆ26-1596两份《房屋征收补偿协议书》，35-Ｆ26-1593号协议书载明的内容：住址是汪家园村龚家，私有产权，用途住宅，建筑面积砖混178.3平方米、砖木面积43.47平方米，合计补偿金额1086099元。35-Ｆ26-1596号协议书载明的内容：地址是叶挺大道店面，主体房154.73平方米；主体房屋性质为住宅，暂用于卖电动三轮车经营；建筑面积129,73平方米，补偿金额970380.4元，另建筑面积25平方米，补偿金额168300元；搬迁补偿7736.5元、停产停业损失补偿29708.16元、装修补偿30946元，合计补偿金额1207071元。两份协议书第四条均约定了搬迁期限为：乙方自愿同意在本协议签订之日起柒日内搬迁完毕，逾期未搬迁完毕的，经甲方催告后，仍不搬迁或未搬迁完毕的，属乙方违约，乙方无条件同意由甲方直接强制搬迁，且乙方不享受本协议约定的奖励，同时，乙方自愿承担因甲方强制搬迁所引起的一切法律责任和经济损失。协议签订后，由于本案原告向被告多次提出支付企业搬迁费、停产停业损失等要求，始终未能达成一致意见，故原告一直居住在本案涉租赁房屋中，直至2019年8月29日被有关部门拆除。2019年7月2日，上饶市信州区茅家岭街道三江片区房屋征收工作指挥部将拆迁房屋征迁款2328830元通过银行转入到被告帐号。一审认为：原、被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中对租赁期限没有约定，也没有采取补救措施，故该租赁关系视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年7月31日上饶市信州区房屋征收补偿办公室发布征收公告，对被告所属案涉房屋进行了征收，致使原、被告的租赁合同客观上无法继续履行。征收拆迁必然影响到原告的相关合法利益。本案被告在得知征收公告后，应当及时解除与原告的租赁合同，但被告仍然出租并继续收取原告房屋租金到2019年2月15日，被告主观上存在一定的过错。原告在2019年2月15日以后，在被告明确不收取其租金，并令其出屋后，仍一直居住到有关部门拆除，原告也存在相应过错。被告与信州区房屋征收补偿办公室签订了《房屋征收补偿协议书》时，虽然没有原告参加，但原告作为案涉房屋的经营者，其合法占有、使用该房屋，其有权在被告获得的补偿款中得到相应的补偿。被告所有的案涉房屋自签订征收补偿协议之日（2019年3月12日）起即被房屋征收部门征收，被告也就无权对该房屋进行处分、收益，故被告反诉要求原告支付自2019年2月15日-2019年8月30日6个半月租金的请求，根据事实与法律规定予以部分支持。根据庭审查明的事实来看，本案争议的焦点有：一、关于被告廖奀荣是否应当支付原告占梅仙搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修补偿及附属物补偿的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明的，依照有关法律规定”。本案中，原、被告签订的合同是房屋租赁合同，原告是基于租赁关系成为案涉房屋的实际占有人，双方虽然未在合同中约定如遇政府拆迁要对承租人进行补偿，但是，在房屋被征收前，原告一直在经营，现因政府对案涉房屋征收拆迁，致使原告无法继续经营，其必然遭受一定的经济损失，根据法律规定，原告有权要求因拆迁获得相应的搬迁补偿、停产停业损失补偿、装修等补偿。至于原告提出的附属物补偿，即其提出的自来水的4000元补偿款以及搭建雨棚的补偿，由于原告均未提供合法依据，被告与拆迁部门签订的协议书中也无该两项补偿，鉴于原告未提出任何事实和法律依据，则应当承担举证不能的法律后果，故该项诉求该院不予支持。二、关于如何补偿原告搬迁、停产停业、装修损失的问题。1、关于原告提出停产停业损失费的补偿问题。本案原告作为案涉房屋的经营者，在被告与信州区房屋征收补偿办公室签订了《房屋征收补偿协议书》时，虽然没有参加协议的签订，但其合法占有、使用该房屋，因此依法应在被告获得的补偿款中得到相应的补偿。征收公告发布后，被告仍然将房屋出租给原告并收取了原告（截至2019年2月15日）6个半月的租金，主观上具有一定的过错。2019年2月15日以后，被告明确表示不收取租金，让原告出屋，原告迟迟不予搬迁，也具有一定过错，结合双方当事人的过错程度及拆迁行为对双方当事人的利益影响大小，确定原告获得此部分停产停业损失20,796（29，708.16x70%)元。2、关于原告提出搬迁补偿费的问题。在本案中，租赁店面由原告占有和使用，搬家的行为只能发生在原告，因此该费用补偿给原告更为合理，故对原告要求被告给付搬家补偿7，736.5元的请求，该院予以支持。3、关于原告提出的装修补偿的问题。原告结合视频资料提出其进行了门面水泥浇筑，用于满足摆放电瓶车等经营需求，被告没有正面反驳。而且，被告庭审陈述被告在交付出租房时，只是进行了简单的装修。原告提出的其他装修损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。故对于原告提出的装修补偿，该院酌定被告补偿原告损失8，000元。三、关于反诉被告是否要支付2019年2月15日-2019年8月30日的租金以及如何支付的问题，2019年3月12日，被告已于与信州区房屋征收补偿办公室就案涉房屋签订了房屋《征收补偿协议书》，协议限定被告在签订协议之日起柒日内搬迁完毕。故签订协议之日案涉房屋即被房屋征收部门征收，被告也就无权对该房屋进行处分、收益，结合本案原、被告原租赁合同约定，被告反诉要求原告支付租金可确定为支持27天，即1，800元(2，000/30x27)，其余11，200元的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：一、被告廖奀荣于本判决生效后五日内向原告占梅仙支付停产停业损失补偿20，796元、搬迁补偿7，736.5元、装修补偿8，000元，合计36，532.5元；二、反诉被告占梅仙于本判决生效后五日内向反诉原告廖奀荣支付房租1，800元；三、驳回原告占梅仙和反诉原告廖奀荣的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：对于被拆迁房屋中的承租经营者因拆迁所致的损失，其损失的补偿各地有不同的处理方式，有的地方会由拆迁办与经营者单独签订相关的补偿协议，有的地方则一律与房屋物权人签订补偿协议，但不可否认的是，占梅仙作为案涉房屋的承租人，其所经营的店铺被拆迁，必然对其造成一定的损失，而案涉房屋的拆迁办并未与占梅仙签订补偿协议，而是将所有拆迁补偿权益全部与上诉人签订协议。一审判决将拆迁补偿协议中的停产停业损失酌定由占梅仙享有70%，并判令上诉人支付搬迁补偿7736.5元、装修补偿8000元的处理并无不妥，本院予以维持。关于租金13000元，一审判决对此问题的论理正确，本院予以维持。本案系二审程序，只对上诉请求进行审理，故占梅仙虽表示不服一审判决，但因其未提出上诉，其诉求不在二审审理范围。综上所述，廖奀荣的上诉请求不能成立，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费993元，由上诉人廖奀荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 万利剑审 判 员 付 强二〇二〇年五月十一日代书记员 王 浩