四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初389号 本诉原告（反诉被告）：峨眉山市印象房地产开发有限公司，住所四川省峨眉山市。 法定代表人：周金龙，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡明，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：李健，系该公司员工。 本诉被告（反诉原告）：郑友利，男，1970年3月21日出生，汉族，住所地四川省夹江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：江瑞文，四川坤宏律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：冯向阳，女，1968年5月17日出生，汉族，住所地四川省夹江县。 委托诉讼代理人（特别授权）：江瑞文，四川坤宏律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司峨眉山支行，住所地峨眉山市绥山镇大佛南路115号，统一社会信用代码91511181907465065J。 法定代表人：周扬帆。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨建，系该公司员工。 原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司（以下简称印象公司）与被告（反诉原告）郑友利、冯向阳及第三人中国工商银行股份有限公司峨眉山支行（以下简称工商银行峨眉支行）合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案。诉讼中，被告郑友利、冯向阳提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）印象公司的委托诉讼代理人胡明，被告（反诉原告）冯向阳及其委托诉讼代理人江瑞文，第三人工商银行峨眉支行的委托诉讼代理人杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印象公司（反诉被告）诉称并答辩：2016年12月2日，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号（2016）1200087，合同备案号为:201612020000295，下称“购房合同”）及《 被告郑友利、冯向阳（反诉原告）辩称及反诉：本案案涉房屋是我们向印象公司购买的房屋,因我们尚有未清偿的债务,该房屋被夹江县人民法院查封。2019年8月30日,印象公司打电话给我们通知我们去退钱,可我们到达公司时,公司拿出一系列协议要我们签署,并催促我们赶快签,说“签了就可以拿钱,反正房屋已经被法院查封了”。我们在这种特定的场景下根本没有时间仔细看协议书,更没有时间认真考虑,就在印象公司的催促下签了协议书,其中最主要的就是解除商品房买卖合同的协议书。我们签完协议书之后才发现自己上当受骗,《协议书》上根本没有明确应退还的房款金额以及银行的本金、利息、罚金、违约金的金额,自己实际能退多少钱不清楚,相反要被扣除多少钱以及自己要承担的违约责任却非常明确,总之,《协议书》上关于我们的权利含糊不清,但关于我们的义务却明确具体。印象公司拿到《协议书》之后,便以《协议书》为依据要求夹江县人民法院对房屋解封,夹江县人民法院对房屋解封之后,印象公司又以依据《协议书》,以我们不享有债权为由提出执行异议。依据《协议书》按照印象公司的诉讼请求,我们不仅要无偿地办理房屋备案撤销手续,在不到半年时间里还要承担54772.7元的违约金,因此,原、被告双方于2019年8月30日签订的《协议书》显失公平。具体表现为：1、《协议书》未以房屋现有价值作为应退房款,违反《九民纪要》第33条:“在确定财产返还时要充分考虑财产增值或者贬值的因素”避免双重获益或双重受损的现象发生；2、《协议书》约定的违约金917466元不符合法律规定，首先、我们与印象公司是房屋买卖合同关系,我们通过向银行按揭,已向印象公司支付全部购房款,印象公司已收回全部房款,因此,印象公司与我们签订《商品房买卖合同》的合同目的已实现,我们未按期归还按揭款是对银行的违约,应对银行承担违约责任，而非对开发商承担违约责任。虽然印象公司作为担保人,代偿了13239.17元,但其依法享有的是追偿权。其次，我们未按期归还银行按揭款的违约行为对印象公司产生的法律后果是印象公司作为担保人代偿了13239.17元,但其代偿的13239.17元及利息316元是要在应退房款中等额扣除的,因此,我们对银行的违约行为并没有给印象公司造成损失。现双方协议解除《商品房买卖合同》,当然不能设定违约金。3、《协议书》约定“乙方应将自2019年7月19日起剩余的租金共计33699元支付给甲方”违反权利与义务相一致的民事法律原则。原告获得经营收益是基于原告支付了房屋首付款并向银行按揭了剩余购房款,向银行还本付息,承担罚金、违约金。原告于2016年12月2日支付首付款183733元,2017年12月27日支付维修基金2213元,办证费200元。原告于2017年2月4日开始向银行还本付息,累计向银行支付利息23023.75元,归还本金12653.3元。根据《协议书》的约定,完成撤销备案手续且房管局系统显示可二次销售后7日之前,银行的利息、本金、罚金、违约金等费用全部由我们承担,即是说,2019年7月19日至完成撤销备案手续且房管局系统显示可二次销售后7日之间这段时间,印象公司不承担任何义务,却要享受这段时间的经营收益。4、《协议书》第7条约定不符合合同主体的权利、义务应当对等的原则。根据(九民纪要》的精神,合同不成立,合同无效,合同被撤销,合同解除时双方互相返还财产应同时返还。本案中,我们返还房屋和印象公司返还购房款应同时进行。当我们没有完成撤销备案手续时,印象公司也没有向我们返还购房款,银行的利息、本金、罚金、违约金仍然由我们承担。因此,此条要求我们先履行撤销备案的义务,且只对我们设定高额违约金是不公平,不对等的；5、该份《协议书》的履行后果是什么呢?对我们而言,总房款458733元-银行的本金、利息、罚息、违约金一违约金91746.6元一代偿款13239.17元及利息316元一经营收益33699元-2019年9月2日至2020年3月19日半年的违约金54772.7元,这样扣下来,我们支付的首付款(183733-69361)114372元和向银行偿还的借款本息35677.05元以及支付的维修基金2213元,办证费200元则荡然无存。对印象公司而言,代偿款13239.17元在应退房款中扣除后即分文未出,未遭受任何损失却获得违约金91746.6元+代偿款利息316元+经营收益33699元+2019年9月2日至2020年3月19日的违约金54772.7元=180534.3元,还有房屋的增加价值。一份《协议书》让我方遭受多重损失,却让印象公司获得多重利益。综上,我方认为双方于2019年8月30日签订的《协议书》,显失公平,故特诉至法院，要求法院判决1、撤销原、被告于2019年8月30日签订的《协议书》；2、由印象公司承担诉讼费用。 第三人工商银行峨眉支行陈述，在诉讼过程中，2020年5月22日，印象公司作为案涉房屋贷款的保证人已结清案涉房屋的贷款。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，原告印象公司与被告郑友利、冯向阳签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定以下事项：“1、被告郑友利、冯向阳购买原告印象公司开发的位于峨眉山市，总房款为458733元，被告郑友利、冯向阳首付183733元，余款275000元采用向按揭合同贷款机构申请贷款支付。2、如原告为被告向银行申请办理按揭贷款提供了担保，被告在办理银行按揭手续后因逾期偿付银行贷款导致原告向银行承担了相关担保责任的，被告应在原告承担了担保责任后3日内向原告支付代偿款项，并且参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算、支付逾期付款违约金。若逾期30日仍未支付代偿款项及违约金的，原告有权解除合同，并将该商品房另行销售，无需征求被告同意，同时被告还应按合同约定总房款的40%向原告支付违约金，原告在扣除被告应承担的违约金及相关费用后，将剩余购房款无息退还被告。”当日，二被告还与案外人峨眉山市乐达度假公寓管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定二被告将案涉房屋委托给案外人乐达公司经营管理，乐达公司在签订本协议后1日内一次性将第一年至第三年的委托经营收益69361元给二被告。 2016年12月2日，二被告收到案外人乐达公司支付的委托经营收益69361元，同时二被告向原告支付了首付款183733元，并办理了上述《商品房买卖合同》的备案登记，备案登记号为201612020000295。 被告郑友利、冯向阳与工商银行峨眉支行于2016年12月22日签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[300]字[2]行峨眉山支行[2016]年[312]号）约定工商银行峨眉支行同意向二被告购买的坐落于峨眉山市峨眉时光16栋1-5-24号住房发放个人购置住房贷款，金额为275000元，贷款期限为240个月，并对上述房产设定抵押，贷款一次性划入印象房地产公司账户，印象房地产公司作为保证人承担保证责任。 2017年12月31日，原告与被告办理房屋交付手续。 2018年8月4日前，被告履行了还款义务，共还款19期，从2018年9月起被告未再向银行履行还款义务，2018年12月31日工商银行峨眉支行扣划了原告的保证金账户7555.84元，2019年3月29日工商银行峨眉支行扣划了原告的保证金账户5683.33元。因被告无力按期向银行偿付贷款及原告的代偿款，故原告于2019年5月16日诉至本院，要求法院判决：1、被告向原告支付代偿款项13239.17元，资金占用利息至款清之日；2、解除原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议；3、被告向原告支付违约金183493.2元。2019年8月29日本院作出（2019）川1181民初1043号民事判决，判决：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2019年7月19日解除；2、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付代偿款13239.17元，并支付该款的利息（计算方法为：以代偿款7555.84元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率从2019年1月4日起计算至该款实际付清之日止；以代偿款5683.33元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率从2019年4月2日起计算至该款实际付清之日止）；3、被告冯向阳、郑友利应于本判决生效之日起十日内向原告支付解约违约金27523.98元；4、驳回原告的其他诉讼请求。后，原告印象公司不服一审判决，向乐山市中级人民法院提起上诉，乐山市中级人民法院于2019年9月23日受理本案，在二审审理过程中，原告印象公司于2019年10月31日以双方达成和解为由向乐山市中级人民法院提交书面申请，要求撤回起诉。乐山市中级人民法院经审查，认为原告印象公司在本案审理期间提出撤回起诉的请求，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。故，该院于2019年10月31日作出（2019）川11民终1224号民事裁定，裁定：1、撤销四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初1043号民事判决；2、准许峨眉山市印象房地产开发有限公司撤回起诉。 2019年8月30日，原告与二被告签订《协议书》，内容如下：因二被告未按时向贷款银行归还按揭款致原告代二被告向贷款银行承担了代偿款共计13239.17元(2018年12月31日代偿了7555.84元、2019年3月29日代偿了5683.33元)，原告多次催告二被告归还代偿款，但二被告至今未支付。现二被告己无力归还原告代偿款，也无力向贷款银行按期归还按揭款。现原、被告双方根据购房合同及补充协议第2条第(三)条的约定就解除购房合同、补充协议事宜，协商一致，达成如下协议:1、双方同意自2019年7月19日起解除购房合同、补充协议，自解除之日甲方（原告）收回出售给乙方（被告）的该商品房，该商品房的产权与乙方无关。2、因乙方原因致使购房合同、补充协议解除，故乙方应向甲方支付因解除购房合同、补充协议产生的违约金91746.6元，此违约金甲方在本协议签订之日从甲方应退乙方的房款中进行等额扣除。3、乙方应向甲方支付代偿款13239.17元及利息316元，代偿款及利息甲方在本协议签订之日从甲方应退乙方的房款中等额扣除。4、由于乙方向中国工商银行峨眉分行申请了按揭贷款，故关于乙方在中国工商银行峨眉分行因该房屋按揭贷款产生的本金、利息、罚息、违约金等全部相关费用，乙方委托甲方从应退房款中直接支付给中国工商银行峨眉分行。5、2016年12月2日乙方与峨眉山市乐达度假公离管理有限公司(以下简称乐达公司)签订了《委托经营管理协议》，约定自2018年1月1日2029年12月30日将该商品房委托给乐达公司进行经营。乐达公司已根据《委托经营管理协议)的约定于2016年12月2日将前三年的租金共计69361元支付给了乙方。现甲、乙双力购房合同己经解除，该商品房的产权属于甲方，乙方应将《委托经营管理协议》中的权利义务全部转让由甲方，由甲方继续与乐达公司履行《委托经营管理协议》。因此，乙方应将自2019年7月19日起剩余的租金共计33699元支付给甲方，该租金甲方在本协议签订之日从甲方应乙方的房款中进行等额扣除。6、甲、乙双方一致同意，甲方在扣除完上述2、3、4、5条对应款项后，将剩余房款无息还给乙方，甲方应退还乙方的款项在乙方配台办理完搬销房屋备案手续且房管局系统显示可二次销售后，甲方在7工作日内向乙方支付。7、乙方应在本协议签订后2日内备齐撤销房屋备案手续的相关资料与甲方一同到峨眉山市房地产管理局完成撤销房屋备案手续;若乙方逾期办理，则甲方有权每日按该商品房总价款的万分之六收取乙方违约金，且甲方办理解除备案登记过程中所产生的一切费用(包括采用诉讼方式所产生的诉讼费、律师费等)均由乙方承担。以上费用，甲方均可从应退乙方房款中直接扣除，不足部分乙方须另行向甲方支付。 同日，原告和二被告还与案外人峨眉山市乐达度假公寓管理有限公司三方签订《委托经营管理协议之转让协议》，约定自2019年7月19日起将二被告与峨眉山市乐达度假公寓管理有限公司签订的《委托经营管理协议》中二被告享有和承担的全部权利义务概括转让给原告印象公司。 另查明，被告冯向阳在（2019）川11民终1224号案件开庭时，陈述愿意承担20%的违约金，审判员问其是否知晓一审判决的违约金金额，为何愿意负担高于一审判决的违约金？被告冯向阳回答“我认为是我的错，所以愿意负担20%的违约金。” 再查明，原告印象公司于2020年5月22日为二被告结清案涉房屋贷款本息共计275042.3元，第三人工商银行峨眉支行当日出具《个人贷款结清证明》证明案涉房屋的银行贷款已结清。 本院认为，本案的争议焦点为2019年8月30日，原告与二被告在订立《协议书》时是否存在显失公平。民法上的显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。根据本案查明的事实,二被告并未举证证明原告印象公司在签订案涉协议时,存在具有利用优势或利用二被告轻率、无经验等而订立显失公平合同的故意。同时，本案也不能确认案涉协议造成双方当事人明显利益失衡的事实。理由如下：1、根据《中国人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，原、被告在《商品房买卖合同》中对此有约定。同时，被告冯向阳在（2019）川11民终1224号案件开庭时反复认可同意解除与原告签订的商品房买卖合同，并承担合同总价款20%的违约金。2、二被告认为《协议书》中未约定原告应退还其房款，但《协议书》第6条明确约定，甲、乙双方一致同意，甲方在扣除完上述2、3、4、5条对应款项后，将剩余房款无息退还给乙方。3、原告与二被告约定将二被告与案外人的合同概括的转让给原告也未违反法律的规定，且亦符合买卖合同解除后的各自返还义务。综上，适用显失公平而撤销合同的关键在于“显”，主张撤销的一方必须证明合同对于其造成明显利益失衡的情形，但综合整个《协议书》的内容，并不能确认案涉协议造成双方当事人明显利益失衡的事实，故对于反诉原告（本诉被告）郑友利、冯向阳的反诉请求，本院不予支持。 关于本诉原告的诉讼请求，原告印象公司要求二被告配合其办理案涉房屋的撤销备案手续，并支付逾期办理撤销备案手续的违约金的诉讼请求。本院认为，原告与二被告已协商解除案涉房屋的《商品房买卖合同》，原告也于2020年5月22日按照《协议书》第4条的约定，为二被告结清案涉房屋的本息共计275042.3元，第三人工商银行峨眉支行已出具《个人贷款结清证明》。无论是根据原告与二被告的协议约定还是《商品房买卖合同》解除后买房人的附随义务，二被告都应当配合原告办理案涉房屋的撤销备案手续，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。但由于原告系于2020年5月22日才为二被告代偿结清案涉房屋的银行贷款，二被告必须于结清案涉房屋贷款后才能配合原告办理房屋的撤销备案手续，二被告在此期间并不存在违约行为，故对原告要求二被告承担逾期办理撤销备案手续的诉讼请求不予支持。 综上，本诉原告印象公司的诉讼部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。反诉原告（本诉被告）郑友利、冯向阳的反诉请求不符合法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）郑友利、冯向阳在本判决生效之日起七日内配合本诉原告（反诉被告）峨眉山市印象房地产开发有限公司办理位于峨眉山市的备案登记； 二、驳回本诉原告峨眉山市印象房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郑友利、冯向阳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费585元（简易程序减半收取），由本诉原告峨眉山市印象房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元（简易程序减半收取），由反诉原告郑友利、冯向阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 王 璐 二〇二〇年五月二十六日 书记员 方莉红 本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。