广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4780号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称“领荟翔公司”），住所地广州市番禺区市桥街富华东路158、160号二楼，统一社会信用代码：91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：李志红，女，1966年9月2日出生，汉族，住广州市番禺区，原告领荟翔公司与被告李志红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告李志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付从2017年1月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费人民币1213.31元，及从2017年1月11日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币1213.31元），暂总计为人民币2426.62元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居2幢之四503房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）提供，被告自2017年1月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告李志红辩称：我已经向原告缴纳了全部物业管理费，不再欠缴原告任何费用。我每年都是以现金的形式提前将一年的物业管理费提前交好，我从2006年就在涉案房屋居住，从来没有离开过房屋，我也没有换过电话号码，原告称多次向我催讨，但是我从来没有收到原告的任何催缴，现在原告又将我起诉至法院，说明原告证据不足。原告现在说查册才知道涉案房屋面积大了，这说明原告的工作是有很大疏忽的，原告管理很混乱。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居2幢之四503房的登记在被告李志红名下，该房屋为住宅，建筑面积71.9平方米，系被告李志红向房地产开发商购买，登记时间为2002年12月24日。2011年12月29日，广州市番禺区洛溪新城洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。上述《物业管理服务合同》还对其他事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年12月11日、2019年8月2日，洛城公司分别向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，邮政部门出具的物流详情显示，上述通知书在2019年3月20日由涉案物业信报箱签收。庭审中，原告称涉案房屋买卖合同约定的建筑面积为71.7平方米，之前一直是按照该面积计算物业管理费为每月68.11元，但涉案物业查册信息显示该房产建筑面积为71.9平方米，故涉案物业每月缴纳的物业管理费应为68.3元（0.95元/月/平方米×71.9平方米），而被告李志红自2017年1月1日起至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费。被告辩称其在2016年底向洛城公司缴纳了2017年全年的物业管理费，后来在2018年1月份缴纳了2018年半年的物业管理费。被告并称其通常提前一年或半年缴纳通过现金缴纳物业管理费，其在本案庭审前暂未找到洛城公司向其开具的收费收据。原告则称被告于2017年4月28日才补缴了2016年全年的物业管理费，从2017年1月1日开始未缴纳物业管理费。以上事实有原告领荟翔公司提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛湖居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。虽然该《物业管理服务合同》已于2014年1月19日到期，双方未再续签或重新签订物业管理合同，但仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日，被告亦按每月68.11元的标准向原告支付物业管理费至2016年底。因此，在2014年1月19日之前，洛城公司与被告之间成立物业服务合同关系；在原《物业管理服务合同》到期后至洛城公司撤离涉案小区期间，洛城公司与被告之间成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告李志红有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。未续签物业管理服务合同期间，可比照之前签订的《物业管理服务合同》收费标准交纳物业管理费，被告未缴纳期间的物业管理可以参照其之间缴纳物业管理费的标准即每月68.11元，原告在本案中变更诉讼请求要求按每月68.3元的标准计算物业管理费依据不足，本院不予支持。涉案物业自2017年1月1日至2018年6月23日，共计17个月零23天，合计应交纳物业管理服务费1210.09元。被告李志红称其已经缴纳相关物业管理费，但其未提供证据证明，被告的抗辩仅有其口头陈述，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金的约定是在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院酌情不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，该通知书由他人收，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利，被告李志红负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。综上所述，驳回原告领荟翔公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告李志红应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2017年1月1日起至2018年6月23日期间的物业管理费1210.09元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李志红负担。本判决为终审判决。审判员 胡 林二〇二〇年五月二十七日书记员 王雅佩