安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1003民初541号 原告：李立新，男，1968年12月4日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小桂，安徽谷明律师事务所律师。 被告：黄山金鼎房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区耿城镇金桥。 法定代表人：陈明贵，执行董事。 委托诉讼代理人：李伟豪，该公司员工。 被告：安徽金鼎锅炉股份有限公司，住所地安徽省芜湖市经济技术开发区凤鸣湖北路1-9号。 法定代表人：陈明贵，董事长。 原告李立新与被告黄山金鼎房地产开发有限公司（以下简称黄山金鼎公司）、安徽金鼎锅炉股份有限公司（以下简称安徽金鼎锅炉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序,于同年5月12日公开开庭进行了审理，原告李立新及其委托诉讼代理人汪小桂，被告黄山金鼎公司的委托诉讼代理人李伟豪到庭参加诉讼，被告安徽金鼎锅炉公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 李立新向本院提出诉讼请求：1、解除李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司分别于2017年5月9日签订的《购房协议》和2017年7月7日签订的《补充协议》；2、黄山金鼎公司立即返还李立新购房款200万元及利息110.4万元，2020年4月9日之后的利息按月利率2%计算至款清之日止；3、黄山金鼎公司立即支付李立新违约金20万元；4、安徽金鼎锅炉公司对上述2、3项付款义务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司承担。事实和理由：2017年5月9日，李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订《购房协议》，购买黄山金鼎公司开发的位于黄山区商业房，总房款425万元。由于李立新购买的房屋已被黄山金鼎公司设定抵押，黄山金鼎公司承诺在2018年6月30日前办理房屋抵押登记注销手续，并与李立新签订《商品房买卖合同》，备案之日起20日内付清房款。协议还约定，如黄山金鼎公司发生逾期签订《商品房买卖合同》等违约情形，逾期达30日以上，李立新有权解除本协议，黄山金鼎公司应按已付购房款的10%向李立新支付违约金，安徽金鼎锅炉公司承担连带担保责任。同年7月7日，李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订《补充协议》，约定黄山金鼎公司如超过1个月未能将李立新所购房产备案至其名下，则从2018年1月1日起按月利率2%计算利息，安徽金鼎锅炉公司承担连带担保责任。协议签订后，李立新已按约支付黄山金鼎公司200万元。此后李立新多次要求黄山金鼎公司办理房产抵押登记注销手续，与之签订《商品房买卖合同》并备案无果，故诉至法院。 黄山金鼎公司辩称，1、同意解除与李立新签订的《购房协议》和《补充协议》；2、李立新主张的违约金应以损失为基础，利息与违约金不能并存，应优先适用违约金条款，且违约金过高申请降低，应以银行三年期定期存款年利率2.75%计算为165000元；3、李立新尚欠黄山金鼎公司S6号楼4套房屋的购房款560920元及违约金321855.90元。综上，黄山金鼎公司只应给付李立新1282224.10元。 安徽金鼎锅炉公司在本院指定的期限内未提交书面答辩意见和证据，亦未到庭参加诉讼。 李立新围绕诉讼请求提交了3组证据：1、《购房协议》、《补充协议》各1份,证明李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订了购房协议，李立新已经按照协议履行，黄山金鼎公司未履约应按照协议约定支付违约金和利息，安徽金鼎锅炉公司承担连带担保责任;2、收据及付款凭证各3张，证明李立新分三次共计支付黄山金鼎公司购房款200万元；3、房产证(S6号楼4套房屋)4份，证明李立新已经按照约定时间支付了购房款，黄山金鼎公司未履约，李立新有权解除合同。 黄山金鼎公司围绕答辩观点提供了1组证据即《购房协议》1份、付款发票4张、收据2张、转账凭证2张，证明李立新在黄山金鼎公司购买的黄山区玉河商业休闲步行街S6号楼4套房屋，尚欠黄山金鼎公司购房款560920元。 对李立新提交的3组证据，黄山金鼎公司对其真实性未提出异议，故对其三性予以确认；对黄山金鼎公司提交的1组证据，因与本案不具有关联性，故无须认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订《购房协议》，协议约定黄山金鼎公司将位于黄山区商业房出售给李立新，总房款425万元，该款在协议签订后3日内支付50万元，2017年5月30日前支付50万元，在李立新前期购买的Ｓ6号2-301、2-302、3-301、3-302号房屋具备办证条件之日起20日内支付100万元；由于本次李立新购买的房屋已被黄山金鼎公司设定抵押，黄山金鼎公司承诺在2018年6月30日前办理房屋抵押登记注销手续，并与李立新签订《商品房买卖合同》，备案之日起20日内付清余款225万元。协议还约定，如黄山金鼎公司发生逾期签订《商品房买卖合同》、逾期办证等违约情形，逾期达30日以上，李立新有权解除本协议，黄山金鼎公司应按已付购房款的10%向李立新支付违约金，安徽金鼎锅炉公司承担连带担保责任。2017年7月7日，李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订《补充协议》，约定黄山金鼎公司承诺在2018年6月30日前办理李立新所购房屋抵押登记注销手续，并与李立新签订《商品房买卖合同》备案，黄山金鼎公司如超过1个月未能将李立新所购房产备案至其名下，则从2018年1月1日起按月利率2%计算利息，安徽金鼎锅炉公司承担连带担保责任。《购房协议》和《补充协议》签订后，李立新于2017年5月9日支付黄山金鼎公司50万元，同年5月27日支付50万元，同年7月7日支付100万元。此后李立新多次要求黄山金鼎公司办理房产抵押登记注销手续，与之签订《商品房买卖合同》并备案无果。 另查，黄山区商业房已被司法拍卖。 本院认为，李立新与黄山金鼎公司签订《购房协议》和《补充协议》，双方已形成房屋买卖合同法律关系。李立新已按协议约定支付了200万元购房款，而黄山金鼎公司未能将李立新所购房屋的抵押登记注销，亦未能与李立新签订《商品房买卖合同》和备案，构成违约，且案涉房屋已被司法拍卖，无法出售给李立新，故李立新诉求解除《购房协议》和《补充协议》符合法律规定和合同约定，且黄山金鼎公司亦同意解除，故对李立新此项诉求予以支持；因协议被解除，黄山金鼎公司应返还李立新已支付的购房款200万元；关于李立新主张的利息从2018年1月1日起按月利率2%计算至款清之日止，符合《补充协议》约定，本院予以支持；至于违约金李立新已当庭表示放弃，可以准许；安徽金鼎锅炉公司在《购房协议》和《补充协议》上以担保人身份盖章，并明确承担连带担保责任，故安徽金鼎锅炉公司对黄山金鼎公司应返还给李立新的购房款及利息承担连带清偿责任。至于黄山金鼎公司提出李立新在其公司购买的黄山区玉河商业休闲步行街S6号楼4套房屋尚欠购房款及违约金与本案抵消的问题，因与本案不具有关联性，当事人可另行主张。 综上所述，解除李立新与黄山金鼎公司、安徽金鼎锅炉公司签订的《购房协议》和《补充协议》，黄山金鼎公司返还李立新购房款200万元及利息，安徽金鼎锅炉公司承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除李立新与黄山金鼎房地产开发有限公司、安徽金鼎锅炉股份有限公司于2017年5月9日签订的《购房协议》和2017年7月7日签订的《补充协议》； 二、黄山金鼎房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还李立新购房款200万元及其利息（利息从2018年1月1日起按月利率2%计算至款清之日止）； 三、安徽金鼎锅炉股份有限公司对上述第二项付款义务承担连带清偿责任； 四、驳回李立新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33232元，减半收取计16616元，由李立新负担1000元，黄山金鼎房地产开发有限公司负担15616元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  方向明 二〇二〇年五月十四日 书记员  汪 胤