上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初20099号原告(反诉被告)：上海六星美化装饰设计有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林益兴，总经理。委托诉讼代理人：董本坤，男。委托诉讼代理人：林淼燕，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱萍萍，女，1957年4月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆文斌(系朱萍萍的丈夫)，男，1959年8月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：陆文斌，男，1959年8月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海六星美化装饰设计有限公司(以下简称六星装饰公司)与被告朱萍萍装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案。审理过程中，根据原告申请，本院依法追加陆文斌为本案被告。2019年10月23日，被告朱萍萍、陆文斌向本院提出反诉，本院经审查予以受理并合并审理。嗣后，本院依法适用简易程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。2020年4月20日，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭于2020年5月19日再次公开开庭进行审理。原告(反诉被告)六星装饰公司的委托诉讼代理人董本坤、林淼燕(原委托诉讼代理人邓维凯、张玉鹏于2019年11月11日出庭，2020年5月7日六星装饰公司撤销邓维凯、张玉鹏的委托代理权限，由委托诉讼代理人董本坤、林淼燕于2020年5月19日出庭)，被告(反诉原告)陆文斌暨被告(反诉原告)朱萍萍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六星装饰公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2016年11月29日签订的《六星房屋装修美化合同》、《租金补充协议》及2018年7月12日签订的《补充协议》均于2019年10月19日解除；2.判令被告给付装修费110,000元、装修服务费80,000元，共计190,000元；3.判令被告返还垫付的添置家具费用15,655元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月29日，原告六星装饰公司与被告朱萍萍签订《六星房屋装修美化合同》，约定由原告对被告名下位于上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)装修后通过关联公司六星地产居间出售。合同约定，装修期70天，装修费110,000元，装修服务费80,000元，委托售价2,550,000元。双方在合同第5.3条还约定，在系争房屋出售期间，被告不得出租系争房屋。合同第7条约定，被告方如有违约行为，原告有权单方解除合同，被告应当向原告支付装修费和相当于装修服务费的违约金。后原告对系争房屋进行了装修，并于2017年2月中旬全部装修完成，进入出售阶段。但因2017年11月25日始房地产市场开始下行，出售未果，故原、被告又在合同第8条中补充约定，由原告代为对系争房屋进行出租和管理，所得租金四六分成。2019年8月初，原告发现被告违反合同约定，私自将系争房屋出租，且未向原告分配所得租金。原告认为其为履行合同支付装修成本116,364.70元，垫付租金成本38,400元，垫付添置的家具费用15,655元，共计170,419.70元；为出售系争房屋，原告带看数次，为被告提供租赁管理服务，分配给被告租金五次计13,844.60元。现被告未经原告同意，将系争房屋出租，且拒绝将40%的租金分给原告的违约行为已经导致合同目的无法实现。故涉讼。被告朱萍萍、陆文斌辩称，不同意原告诉讼请求。原、被告之间签订《六星房屋装修美化合同》目的在于出售房屋。但是原告对房屋装修后，一直未能成功售出系争房屋。所以原、被告又达成新的约定，由被告授权原告将系争房屋进行对外出租。被告一直依约履行。2018年5月左右，原告找来租客签订了租赁合同，2018年7月12日原、被告签订了《补充协议》，约定由被告直接收取租客支付的租金。后来该租客租了没几个月就跑了。之后，原告又觉得短租比较赚钱，就在短租平台上出租系争房屋。原、被告对短租的业务是按月结算付款，每次有人入住系争房屋，短租平台一般会向被告发送短信。被告收到2019年2月5日、6日的入住短信，但是这两次的费用原告并没有按期和被告结算，被告多次催告，原告均表示与短租平台发生纠纷暂不能支付，被告直到看到原告提供的流水，才知晓原告于2019年5月15日支付过了。自2019年2月后原告也一直未找到新的租客或买家。故2019年4月被告委托案外人上海正浩房地产经纪有限公司(以下简称正浩公司)将系争房屋对外出租。原、被告2016年11月29日签订《六星房屋装修美化合同》时，被告就有向原告推荐正浩公司以协助原告将系争房屋对外出租或出售。嗣后，正浩公司成功将系争房屋对外出租四个月，并正浩公司告知了原告公司员工邓维凯租期、租金情况。2019年8月经正浩公司居间，系争房屋又被成功出租，租期一年，现系争房屋由租客在使用，租期尚未届满。这两次出租，被告确实都没有将租金收益分成给原告，但是是因为原告违约在先。此外，在签订合同后近三年的时间里，原告仅带意向买家看房八次，平均四五个月带看房一次。系争房屋因原告加上装修费、装修服务费，造成挂牌出售价格虚高，有意向的买家看到价格望而却步，而原告始终不愿降价。根据双方签订的《房屋装修美化合同》第2.4条约定，装修工程使用的设计图和工程材料以甲乙双方签字认可的为准。但是，装修过程中，原告从未让被告签字确认装修设计图纸、材料清单等材料，装修完成后也未经被告签字验收。且原告将系争房屋的原一室半结构擅自改成了一室一厅，降低实际有效使用功能，影响房屋成功出售。整个合同履行过程，被告并不存在违约行为，也未擅自将系争房屋出租，两次出租原告都是知晓的。被告认为如果原告尽职履行居间义务，则被告早已获得系争房屋市场价值款236万元，现未能成功出售，故原告应承担被告从2017年11月29日至2019年11月11日以年利率4.5%标准按23个月计算的损失计203,500元。据此，反诉原告朱萍萍、陆文斌向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原、被告之间于2016年11月29日签订的《六星房屋装修美化合同》、《租金补充协议》及2018年7月12日签订的《补充协议》于2019年10月19日解除；2.判令反诉被告将系争房屋恢复原状并赔偿未出售系争房屋产生的损失203,500元。反诉被告六星装饰公司辩称，同意反诉原、被告之间的合同解除。但反诉原告的其他诉讼请求无事实和法律依据，均不认可。反诉被告一直尽心对系争房屋进行装修并推广，之所以未能成功出售，是因为市场原因。双方签订的《六星美化装修服务合同》，是双方真实意思表示，原告的装修行为是经过被告许可，装修期间和装修好后反诉原告从未对装修提出过异议，并反诉原告收取了反诉被告支付的一年租金收益，反诉被告也没有改变系争房屋的使用功能，故不同意恢复原状。另，反诉原告也不存在其他财产损失，故请求驳回反诉原告要求赔偿损失的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱萍萍与陆文斌系夫妻关系。系争房屋位于上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室，2000年8月21日系争房屋权利人经核准登记于朱萍萍名下。2016年11月29日，朱萍萍(甲方)与六星装饰公司(乙方)签订《六星房屋装修美化合同》一份，合同第一条“房屋基本状况”约定：甲方委托乙方装修及居间出售系争房屋，房屋权证：沪房(地)杨字(2000)第073503号，房屋产权人朱萍萍，房屋有户口，满五年不唯一。合同第二条“装修工程约定”：甲方委托乙方对房屋进行装修、美化，以改善房屋性能与居住环境，便于甲方进行出售。1、承包方式：乙方包工包料，产生的费用由乙方先行垫付。2、施工期限：甲方于2016年11月29日前将房屋交于乙方装修。装修期为70天，自实际交房之日算起。3、装修费用：经双方约定装修费用按照每平方米2,800元计算，即房屋总装修费用为110,000元(定额)。4、装修质量保障：装修工程使用的设计图和工程材料以甲乙双方签字认可为准，装修后的效果按乙方标准执行。5、工程竣工标准：以乙方完成本合同附件1所列的全部装修配置项目为准。6、自本合同签订之日起，工程涉及的物业管理费由乙方负担，至甲方收回该房屋或者向乙方支付全部装修费、装修服务费之日止。合同第三条“委托约定、委托出售条件及装修费支付”约定：该房屋美化后，甲方应当委托乙方出售该房屋，同时甲方也可以自行或委托第三方出售该房屋，委托期限为装修完成之日起至房屋售出为止(即甲方与购买方签订房地产买卖合同或类似合同)。1、甲方同意以2,550,000元的价格(以下简称委托售价，该价格并未扣除甲方应给付给乙方的装修费、装修服务费)委托乙方居间出售该房屋，本协议履行期间内甲方可下调委托售价，但必须重新签订《房地产买卖居间合同》。委托期内，在甲方已返还装修费以及支付装修服务费的情况下，甲方可以提高委托售价或变更已确定的交易条件。乙方有权下调装修费、装修服务费，因乙方下调装修费、装修服务费的行为使得甲方出售成本降低，所以甲方应当配合重新签订居间合同。……3、待甲方与购买方签订房地产买卖合同或类似合同，甲方应在房地产买卖合同或类似合同签订当日立即支付乙方装修费。4、委托期内非因甲方原因导致居间合同未能成功的，甲方需支付乙方其该笔交易得到的购买方的赔偿的50%作为乙方该笔交易的服务补偿费，本合同继续履行。合同第四条“装修服务费的支付”约定：1、因乙方对房屋装修美化，增加了房屋的价值，甲乙双方一致确认房屋的装修服务费为80,000元。2、乙方在委托期内成功居间出售该房屋的(甲方与购买方成功签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同即为居间成功)，甲方应在签订上海市房地产买卖合同或类似合同当日，支付乙方装修服务费用…乙方有权从代甲方保管的任何一笔款项中直接扣除。3、乙方在委托期内未能成功居间出售该房屋的，甲方无需支付乙方包括装修费在内的任何费用。4、甲方在签订本合同及居间合同后提高房屋售价的，应当自甲方书面通知乙方调高价格之日起一个月内支付乙方全部装修费和装修服务费，通知书经双方签字确认后，原居间买卖合同自动解除。5、甲方不再出售该房屋的：该房屋美化完成后，甲方决定不再出售该房屋的，应当在甲方书面通知乙方不再出售之日起30日内立即向乙方支付全部装修费和装修服务费。合同第七条“违约责任”约定，1、合同签订后，甲方出现下列情形，乙方有权单方解除合同，同时要求甲方立即返还装修费并支付违约金(违约金金额为装修服务费金额)：1.1、甲方拒绝出售该房屋，…1.7、因甲方原因连续两周无法提供带看时间导致购买方无法看房的；1.8其他违反本合同约定的行为；2、合同签订后，乙方提出解除合同或因乙方原因造成合同无法履行的，乙方承诺将已经投入的装修费和装修服务费无偿赠与甲方，并赔偿甲方相当于装修服务费的损失。该合同附件1对系争房屋装修配置进行了约定。同日，双方还签订《租金补充协议》一份，约定：自甲方将系争房屋交于乙方装修之日起至甲方收到购买方大定金之日止，甲方在外居住所产生的租房成本由乙方支付，租金按3,200元/月计算，按照每月支付一次，最长时间不超过12个月，乙方保留对该房屋转租权。合同签订后,六星装饰公司对系争房屋进行了装修。并六星装饰公司按每月3,200元标准向陆文斌支付了2016年11月29日起至2017年11月28日止共计十二个月的租金38,400元。因系争房屋于装修完成后未能顺利出售，2017年11月25日，六星装饰公司与陆文斌在2016年11月29日的《六星房屋装修美化合同》中补充约定：1、系争房屋装修完成后至按买卖合同交房前，甲方授权乙方出租该房屋，所获得的租金甲方占比60%，乙方占比40%，租金的数额以《房屋租赁合同》的记载为准；2、为了便于出租，甲乙双方协商在该房屋附件一上增加家具配置，具体增加家具配置产生的金额以实际发票为准，由乙方先行垫付。3、甲乙双方协商将乙方垫付的增加家具配置的金额加入合同委托售价。待甲方与购买方签订房地产买卖合同或类似合同，甲方应当在房地产买卖合同或类似合同签订当日立即支付乙方装修费、装修服务费、增加家具配置的金额。当日，陆文斌向原告六星装饰公司出具《授权委托书》一份，内容为：“现委托上海六星美化装饰设计有限公司在我与办理房屋租赁过程中，作为我方的代理人。委托权限如下：代位办理出租房屋挂牌，签订租赁合同、收取租金、交接房屋、结算水电煤气物业费、处理善后等所有与租赁房屋有关的事宜。”2018年7月12日，陆文斌(甲方)与六星装饰公司(乙方)又签订《补充协议》一份，约定关于在2017年11月25日对位于上海市杨浦区安图新村XXX号XXX室的《六星房屋装修美化合同》中第八条关于租赁的约定做如下补充：“1、在不影响出售的情况下，对外租赁，由乙方与租客拟定租赁合同，经甲方签字确认；2、租金分配，甲方占比60%，乙方占比40%，月租金以4,000元为基数，如出租租金低于4,000元每月，甲方租金分配还是以4,000元月租获得60%，月租金等于或高于4,000元则按约定分配；3、租客支付的租金由甲方收取，定期按约分配支付给乙方，租客支付的保证金(一个月的押金)由乙方保管，方便以后租客退租清算；4、甲方与租客签订的租赁合同中的权利、责任等，由乙方行使和承担。”合同签订后，双方依约履行，原告按约与被告分配租金收益。嗣后，被告认为原告一直拖欠2019年2月5、6日两天的短租收益，且未找到新的买家和租客，故被告于2019年4月6日委托案外人上海正浩房地产经纪有限公司居间，对外出租系争房屋4个月，租期自2019年4月10日至2019年8月9日，租金3,900元/月，该租金已由陆文斌收取。2019年7月29日，系争房屋再次由上海正浩房地产经纪有限公司居间出租，租期一年，自2019年8月12日至2020年8月11日止，月租金4,000元，押金4,000元。现系争房屋尚在该租期内。2019年8月9日，陆文斌微信通知六星装饰公司员工邓维凯，“告知一声，安图的房子，因贵司在出售上许久(近三年了)未有建树，以目前贵司的挂牌价，认为贵司在一段时期内仍不会有建树，在出租房子方面，以往贵司好像也没什么好的资源。故我自行想法把安图的房子出来了，协议租期为一年。如遇有诚意的买家，仍可出售，一个月有1-2次的看房机会，名曰：房东或委托的中介需要查巡房子设施的保持状态。去之前，可联系正浩房产黄先生。”后双方沟通无果，故涉讼。审理中，本院根据原告之申请，依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋装修工程进行司法审价，该司法鉴定意见书认为：1.房屋装修工程造价为97,278.59元。1.1房屋装饰工程(装修部分)造价为66,194.16元。1.2房屋装饰工程(安装部分)造价为31,084.43元。2.可移动物品购置费用11,946元。审价单位认为，关于装修折旧问题，经现场查勘，综合考虑，建议成新率为80%。原告对该鉴定意见书没有异议，但是认为该报告是根据2000定额制作的，该标准远低于市场价格，请求法院考虑原告的实际支出，酌情支持原告请求；被告朱萍萍、陆文斌对司法审价报告中的成新率有异议，认为一般装修8-10年即没有价值，现在已经使用了三年，故成新率应为60%，认为鉴定意见中评估价格涵盖人工费用及利润不合理。庭审中，六星装饰公司与朱萍萍、陆文斌均表示系争房屋租金收益分配双方已经结清，六星装饰公司自愿放弃主张陆文斌、朱萍萍于2019年4月6日、2019年7月29日两次对外出租产生的租金收益分配。本院认为，六星装饰公司与朱萍萍、陆文斌签订的《六星房屋装修美化合同》、《租金补充协议》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。现双方一致同意于2019年10月19日解除上述合同，本院对此予以确认。鉴于合同履行过程中，双方未能有效沟通协商、产生矛盾，并失去合同履行的信任基础，故本院依据公平合理原则酌情分配双方合同履行过程中实际损失的负担。关于装修费，因原告已按照合同约定，为系争房屋进行装饰装修，且按约完工交付出售，该笔费用为系争房屋增加了附加价值，被告为此受有利益，故该部分费用作为原告实际支出成本，被告应当予以返还。关于原告后期添置家具费用，原、被告均表示拒绝接收该添置家具，故本院从物尽其用的原则，结合双方合同签订目的以及房屋现被出租的情况，认为该部分费用应作为整个装修美化投入成本的一部分，由被告一并返还。具体返还金额，由本院结合司法鉴定意见书中鉴定意见予以酌定。关于装修服务费，合同约定由原告对系争房屋进行装饰装修，以改善系争房屋的性能和美化居住环境，其目的是系争房屋能够以高出255万元底价的价格顺利出售，而非用于被告对系争房屋的实际居住和使用。但现原告并未为被告将系争房屋以高出约定的价值出售。虽装饰装修已经完成，但对被告而言其签订合同的真实意愿并未实现，故对原告要求被告支付装修服务费8万元的诉讼请求，本院无法支持。反诉原告的诉讼请求亦无事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海六星美化装饰设计有限公司与被告(反诉原告)朱萍萍、陆文斌签订的《六星房屋装修美化合同》、《租金补充协议》、《补充协议》于2019年10月19日解除；二、被告朱萍萍、陆文斌应于本判决生效之日起十日内向原告上海六星美化装饰设计有限公司给付装修费、添置家具费用87,380元；三、驳回原告上海六星美化装饰设计有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告朱萍萍、陆文斌的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,394元，由原告上海六星美化装饰设计有限公司负担2,527元，由被告朱萍萍、陆文斌负担1,867元；反诉案件受理费2,176元(减半收取)，由反诉原告朱萍萍、陆文斌负担。鉴定费3,300元，由被告朱萍萍、陆文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  孔 玲人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年五月二十六日书 记 员  罗奇芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。