河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初1199号原告（案外人）：丁枫，女，汉族，1972年11月7日出生，住许昌市魏都区。原告（案外人）：周建斌，男，汉族，1969年9月5日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：范柯，河南度邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆亚闯，河南度邦律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：杨雪枝，女，汉族，1966年2月16日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：吴亚辉，河南名人律师事务所律师。第三人（被执行人）：马志强，男，汉族，1972年12月25日出生，住许昌市魏都区。原告丁枫、周建斌诉被告杨雪枝、第三人马志强案外人执行异议之诉纠纷一案，原告丁枫、周建斌于2020年3月10日向本院提起诉讼，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告丁枫、周建斌的委托诉讼代理人范柯，被告杨雪枝的委托诉讼代理人吴亚辉、第三人马志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁枫、周建斌诉称：诉讼请求为：1、请求人民法院依法确认二原告对许昌市魏都区丁庄乡××村一组1幢1至2层（产权证号：03××03）的房产享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该房产；2、请求人民法院依法判决确认原告丁枫与马志强签订的《房屋买卖协议》有效，许昌市魏都区丁庄乡××村一组1幢1至2层的房产归二原告所有。事实与理由：2017年11月27日，许昌市魏都区人民法院做出（2017）豫1002民初6113号民事判决书，判令马志强返还杨雪枝借款本金50.5万元及利息；2018年1月22日，被告杨雪枝向魏都区法院申请强制执行，贵院作出（2018）豫1002执340号之二执行裁定书和（2018）豫1002执340号之二协助执行通知书，2019年2月21日，魏都区法院査封了第三人马志强名下位于许昌市魏都区丁庄乡××村1至2层（产权证号：03××03），之后，二原告向魏都区法院提出执行异议，2020年2月27日，许昌市魏都区人民法院制发（2019）豫1002执异223号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告于2020年3月4日收到该裁定，二原告认为，该裁定有误。原告丁枫、周建斌（二人系夫妻关系），2009年5月12日，原告丁枫、周建斌与第三人马志强及马志强妻子丁俊连签订《房屋买卖协议》一份，协议约定第三人马志强将位于魏都区丁庄乡××村一组的房产（产权证号：03××03）以柒万元整（70000元）卖给原告丁枫、周建斌；买房款已在2009年5月5日前全部付清，双方约定房款交齐后协议生效。2009年5月之后，原告开始使用该房屋。后原告多次催第三人马志强办理过户手续，第三人以是亲戚不用害怕为由等予以拒绝配合办过户。一直原告害怕第三人反悔，退一步要求第三人办理公证书，以确认《房屋买卖协议》效力，2015年11月16日，在公证处又与第三人马志强达成《房屋买卖合同》，该合同经许昌市天平公证处公正，并出具公证书一份。2017年起，原告周建斌将此房产出租给他人使用至今。该房产原告已经购买多年，钱款早已付清，自2009年5月12日起就归原告所有并占有使用。其所有权应归二原告所有，毋庸置疑。根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该房产应归原告所有，切具有排除执行的四项情形。为维护原告的合法利益，根据法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法裁判。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：1、许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002执异223号执行异议裁定书一份。证明目的：原告丁枫、周建斌向魏都区人民法院提出执行异议，魏都区法院裁定驳回二原告的异议请求。2、《房屋买卖协议》一份。证明目的：证明二原告于2009年5月12号与第三人签订《房屋买卖协议》，该房屋已经卖给原告，房款已付清。3、许昌市天平公证处公证书一份。证明目的：二原告与第三人经公证处公证，于2015年11月16日签订《房屋买卖合同》该合同真实合法有效。此房屋已于2009年5月12日签订过房屋买卖协议。4、房屋租赁合同三份。证明目的：原告周建斌在魏都区法院查封前一直合法占有使用该房屋。5、证人证言三份。证明目的：原告在买房以后雇人装修该房屋，且一直合法占有使用该房屋。被告杨雪枝辩称，执行依据正确，执行程序合法，请法院依法驳回原告的诉讼请求，继续执行涉案不动产。第3原告提起诉讼时，已超过法定时限。原告应于“自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，原告于2020年3月16日才提起诉讼，已超过法定时限，应驳回原告的诉讼请求。第3该涉案不动产的登记人为马志强。根据物权登记规则，不动产权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，不得对抗第三人。另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第3原告和第三人存在亲属关系，不排除原告与第三人相互串通转移资产的可能。原告自认与第三人系亲戚关系，关系密切，不排除双方相互串通转移财产的可能。河南省最高人民法院《关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》规定，要积极防范当事人滥用诉讼权利拖延执行，严厉制裁虚假诉讼。（详见附件）第3原告未提供有效的双方进行房屋交易的支付凭证。房屋买卖系实践性合同，要求双方有真实意思表示，给付金钱，并且到不动产部门进行登记备案。综合现有证据无法得出存有原告与第三人直接的关于买卖房屋的转账凭证，不排除虚构交易的可能。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；……”，应驳回起诉。另外，《河南省高级人民法院关于公正高效审理执行异议之诉案件助推“基本解决执行难”工作的通知》（豫高法【2018】306号文）规定：“（二）严格审查。针对实践中，案外人与被执行人虚假诉讼、恶意串通规避执行，损害申请执行人权利的情况。执行异议之诉案件审理中，要从严把握、全面核查相关证据，必要时依职权主动调查取证，严格适用当事人自认制度，即使被执行人对于案外人的主张表示承认的，也不能免除案外人的举证责任”。依据河南省高院文件的指示精神，应严格审查原告与第三人的交易证据。第3未办理房屋过户登记手续，系原告自身原因。原告声称2009年就与第三人签订房屋买卖合同，距离现在已经11年之久，在如此长的时间跨度内，原告一直没有办理房屋过户手续，原告自身存在严重过错。2015年11月16日，双方又进行了公证，凭借公证文书，原告就能办理房屋过户登记手续，但原告依旧没有办理该手续。因此，系原告自身原因导致不能办理房屋过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参考江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉审理指南二》：“具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的”。第3涉案不动产依旧在第三人实际控制下。关于涉案不动产的执行问题，第三人及其近亲属曾在2020年春节期间多次与被告或其代理人进行沟通，希望能够解除对涉案不动产的执行（涉案不动产因为拆迁将升值），由此说明涉案不动产依旧在第三人实际控制之下。七、法院执行程序合法，依法查封并处置涉案房屋没有错误。魏都区法院进行查封后对该查封信息进行公告，并把公告张贴在涉案的大门，从2017年底到裁定生效期间，被执行人马志强和其女儿马姣仍在商讨将涉案房屋进行抵债的方案。在此2年多期间，丁枫等从未提出异议，到执行拍卖才提出异议，这与常理不符。综上，原告提起诉讼时已超过法定期限。原告与被执行人存在亲属关系，不排除合谋转移财产的可能，且原告与被执行人没有房屋交易的支付凭证，涉案不动产依旧在被执行人实际控制之下。另即使存在涉案不动产房屋买卖关系，系原告自身原因未办理过户手续，不得对抗强制执行。法院执行依据正确，执行程序合法，请求驳回原告的诉讼请求，继续强制执行涉案不动产。第三人马志强述称：购房款是分两次支付的，2009年5月1日给过一次，给了40000元，第二次是2009年5月10几号，给过钱之后才签的买卖合同。房子已经交付给原告。对于原告丁枫、周建斌提供的证据，被告杨雪枝的质证意见为：对第一组证明真实性无异议，不能实现原告的证明目的，同时也不能证明原告在15天内提起执行异议之诉，能够印证原告提起诉讼时间超过时限。对第二组证明真实性有异议，（1）从字迹清晰，纸张白皙坚韧，不符合已存在11年的客观特征，5月12日买卖协议显示买方于2009年5月5日前已经全部付清，与卖方自认2009年5月10几号分批给付相互矛盾；其次，该份证据来源不明，对其合法性有异议，真实性有异议，被执行人马志强在该村有两套房屋，房屋买卖协议上并未写明房屋买卖协议是针对哪套房屋。魏都区法院查封的房屋系2012年以后加盖的二层，和房屋买卖协议中描述2009年5月12日“此房屋为二层砖混结构房”不符。房屋买卖协议并没有银行流水和相应的收款收据予以印证，结合异议人自认和马志强系亲属关系，不排除相关人提起虚假诉讼的可能性。对该组证据的真实性、合法性有异议，无法实现原告的证明目的。根据物权登记规则，不动产权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，不得对抗第三人。涉案房屋即使交易，也应当到不动产登记部门办理过户登记，而涉案中周建斌和马志强没有办理相关的过户手续，其应当承担举证不利的后果。第三组证据真实性无异议，该公证书和本案不具有关联性，不能实现原告证明目的，1599号公证书针对的是2015年11月16日买卖合同进行的公证，《公证书》仅对《房屋买卖合同》的签署过程进行了公证，无法证明该合同已经实际履行。该公证书并未对交易涉及的哪套房屋予以说明，结合马志强在该村有两套房屋，说明交易标的不具有唯一性。公证书中没有银行流水和相应的收款收据予以印证，若存在真实交易，原告可以依照公证书直接到不动产登记部门进行交易过户，而原告迟迟没有进行过户，其可以向马志强追究违约责任。对第四组证据真实性有异议，结合2017年8月26日租赁合同，假设2017年8月26日租赁合同真实，则杨伟远占有该房屋的时间为2017年9月1日-2019年8月31日，租金为3000元/年，而2018年8月10日王公和租住至今，租金为3600元/年，无论从租赁期间、占有时间和交易交割都不相符。2019年8月10日租赁合同“2019年”进行了涂改，真实性存疑。不能证明涉案房屋“房主”是原告。两份合同中承租人的签字不一致，真实性存疑；该份证据来源不明，对其合法性有异议；没有支付凭证，无法证明该份合同已经实际履行。同时，马志强在该村有两套房屋，是否为本案所涉房屋不具有唯一性，且附近房屋的租赁价格已经远远超过3600元/年，故真实性有异议。针对于丁洪献证言，真实性有异议，丁洪献证言仅描述2017年在丁庄乡××村安装过水电，但涉及房屋的具体位置并不确定，因马志强在该村有两套房屋，故是否是本案所涉房屋，不具有唯一性。也无法证明该处房屋的所有权人和占有人是谁，没有提供支付凭证，没有材料清单，没有其他施工人员佐证，无法证明丁洪献已经实际履行了水电安装工程。第三人马志强对于原告丁枫、周建斌提供的证据无异议。本院对于原告丁枫、周建斌提供的证据的真实性予以确认。经审理查明：本院在执行原告杨雪枝与马志强民间借贷纠纷一案中，本院于2017年11月27日作出（2017）豫1002民初6113号民事判决书，判令马志强返还杨雪枝借款本金50.5万元及利息。判决生效后，杨雪枝于2018年1月22日向本院申请强制执行。本院作出（2018）豫1002执340号之二执行裁定书和（2018）豫1002执340号之二协助执行通知书，于2019年2月21日查封了被执行人马志强名下位于许昌市魏都区丁庄乡××村一组1幢1至2层（产权证号：03××03）的房产，并对马志强及占有使用人发出对上述房产的评估、拍卖公告。另查，案涉房产建筑面积133.78平房米，2004年5月26日登记在被执行人马志强名下至今。原告丁枫、周建斌提出执行异议，本院于2020年2月27日作出（2019）豫1002执异223号执行裁定书，裁定驳回丁枫、周建斌的异议请求。原告丁枫、周建斌对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明：原告丁枫、周建斌（二人系夫妻关系），2009年5月12日，原告丁枫、周建斌与第三人马志强及丁俊连签订《房屋买卖协议》一份，协议约定第三人马志强将位于魏都区丁庄乡××村一组的房产（产权证号：03××03）以柒万元整（70000元）出卖给原告丁枫、周建斌。2015年11月16日，原告丁枫与第三人马志强、丁俊连在公证处签订《房屋买卖合同》，许昌市天平公证处出具有公证书。原告提供了三份租赁协议，用于证明对该房屋的实际占用。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故不动产物权的设立采用登记生效的原则，涉案房产现仍登记在第三人吴志强名下，在此情况下丁枫、周建斌要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”应当对案外人与相对人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案外人是否支付合理对价、是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及案外人对未办理过户登记是否存在过错进行审查。一、关于合法有效买卖合同问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原告丁枫、周建斌提交了2009年5月12日与马志强订立的《房屋买卖协议》，2015年11月16日，许昌市天平公证处的公证书和原告丁枫与第三人马志强签订《房屋买卖合同》，上述协议虽系双方真实意思表示，但由于双方买卖的房屋所基于的宅基地属于农村集体所有，是村集体依法无偿划拨给本村农民建房的，农民只有使用权，没有处分权，是不允许作为个人财产买卖的。农民转让宅基地上的房屋，只能在经济组织内部成员转让，并征得村集体同意。不是该村集体经济组织成员，不能购买农村房屋。二原告并非是涉案房屋所属的农村集体经济组织许昌市魏都区丁庄乡××村一组的成员，依法不能取得集体土地使用权。故丁枫、周建斌与吴志强之间的买卖合同关系将导致涉案房屋所坐落的土地使用权流转至集体经济组织以外的成员，故双方的房屋买卖合同关系，因为违反了法律的强制性规定而无效。无效的合同不能产生当事人预期的效果。二、关于是否支付合理对价问题。对于原告丁枫、周建斌支付给第三人马志强70000元现金的事实有《房屋买卖协议》和马志强的认可，本院对该事实予以确认。案外人民事权利能够排除人民法院强制执行，应当同时具备《执行异议复议规定》第二十八条规定的所有要件，丁枫、周建斌所举证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第（一）项即“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的要求，其对执行标的即涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，现要求终止对涉案房屋的强制执行，解除对涉案房屋的执行措施于法无据，本院不予支持。至于丁枫、周建斌是否实际占有案涉房屋及丁枫、周建斌对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错，本院不再进行审查。综上所述，原告丁枫、周建斌的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告丁枫、周建斌的诉讼请求。案件受理费8850元，由原告丁枫、周建斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  菅卫华人民陪审员  朱巧焕人民陪审员  张 彬二〇二〇年五月十八日书 记 员  梁 静