山东省泰安市泰山区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鲁0902行初17号原告朱某，女，1973年12月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。原告户某开，男，2004年11月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。法定代理人朱某，女，1973年12月出生，汉族，住山东省泰安市泰山区，系原告户某之母。两原告的共同委托代理人苏某某，山东胡林律师事务所律师。被告泰安市自然资源和规划局，住所地山东省泰安市东岳大街382号。法定代表人陈锦勇，局长。出庭应诉负责人伊某某，泰安市自然资源和规划局副局长。委托代理人张某，泰安市自然资源和规划局工作人员。委托代理人李某，山东泰山蓝天律师事务所律师。第三人户某明，男，1972年7月出生，汉族，住山东省宁阳县。原告户某开、朱某诉被告泰安市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。因户某明与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭审理了本案。原告朱某及两原告共同委托代理人苏某某，被告市自然资源和规划局的出庭应诉负责人伊某某及委托代理人张某、李某到庭参加诉讼。第三人户某明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原泰安市国土资源局于2018年10月23日向第三人户某明颁发鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》，登记事项如下“权利人：户某明；共有情况：单独所有；坐落：泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户；不动产单元号：370902003036GB00052F00010020；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：宗地面积5205.3㎡/房屋建筑面积88.49㎡；使用期限：住宅土地使用起止时间2085年1月29日止；权利其他状况：房屋结构混合结构、房屋总层数6层、所在层5层；附记：换发、原发证日期2015-2-2、配房壹间”。原告户某开、朱某诉称，2016年8月4日，户某明和原告朱某登记离婚，其离婚协议书约定：泰安市向阳街原化工学校院内1号楼1单元5层110户楼房(原登记证号为：泰房权证泰字第××号)归原告户某开所有，户某明负责偿还房屋贷款。两原告一直在该房屋居住。后在两原告毫不知情的情况下，户某明擅自将该房产转让给吴某振(系户某明的妹夫)、户某成(系户某明的妹妹)，被告为其办理了鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书。后吴某振、户某成将该房屋抵押给泰山农商行并办理了贷款，农商行在发放贷款过程中未尽到谨慎调查义务。2018年11月2日，被告为泰山农商行颁发了鲁(2018)泰安市不动产证明第××号证明。后原告得知就涉案房屋被告曾为户某明颁发了鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书。被告的上述三个行政行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请依法判决。诉讼请求如下：1、请法院判决撤销被告为户某明颁发的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书；2、请法院判决撤销被告为吴某振、户某成颁发的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书；3、请法院判决撤销被告为第三人泰安泰山农村商业银行股份有限公司颁发的鲁(2018)泰安市不动产证明第××号证明；4、由被告和第三人承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确本案的诉讼请求为“请法院判决撤销被告为户某明颁发的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证书”。两原告向本院提交了以下证据：1.朱某、户某开的身份证、户口簿复印件和户某开的出生证明，拟证明原告主体适格。2.离婚证、离婚协议书、泰房权证泰字第××号房产证，拟证明户某明和朱某于2016年8月4日离婚，离婚协议约定涉案房产归原告所有，户某明负责偿还房屋贷款。3.（2019）鲁09民终2886号民事判决书；4.泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号《国用土地使用证》。证据3、4拟证明涉案房屋和土地使用权是户某明和朱某的夫妻共同财产，离婚时已经进行了处分，不是户某明的个人财产，且土地使用权证并没有丢失，是户某明提供虚假材料，隐瞒事实真相，办理了不动产权证，登记机关在未审查原登记权利人李颜是否下落不明的情况下作出的登记行为不当，应当认定为登记机关未尽到审慎审查义务，故该行政行为应当予以撤销。被告市自然资源和规划局辩称，一、本案原告诉请撤销的鲁(2018)泰安市不动产权第××号不动产权证，并非首次转移登记办证行为而是后续换证登记行为。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定，人民法院应当驳回原告的起诉。二、原告起诉已经超过法定起诉期限，应当驳回原告起诉。在办理换证过程中，泰安市国土资源局曾于2018年9月25日进行公告(编号：2018-345)，该公告载明“不动产权证书号：泰房权证泰字第××号；权利人：户某明；不动产权利类型：换证；不动产坐落：泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户”。本案应以该公告时间计算起诉期限，则至2019年3月24日六个月起诉期限已过，原告起诉该不动产权登记行为超过法定起诉期限，应当驳回原告起诉。三、原告诉请撤销涉案不动产登记的理由是在原告不知情的前提下，户某明擅自将涉案房产转让给他人，原告实际是对户某明将房屋转让给户某成、吴某振的房屋买卖行为以及将涉案不动产抵押给泰安泰山农村商业银行股份有限公司的行为存在异议，主张该房屋买卖行为以及抵押行为应当撤销。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，原告应当先行解决民事争议而非直接要求撤销涉案不动产转移登记和抵押登记行为。四、涉案不动产登记行为发证程序合法、事实清楚，证据确实充分，符合不动产登记暂行条例的规定，被告做出不动产登记符合法律规定，应当予以维持。涉案不动产权登记的办理过程中，申请人提交了办理登记申请、身份证明材料、相关的不动产权属来源证明材料、不动产界址等材料，抵押登记时双方申请人提交了申请书、身份证明、不动产证明以及抵押合同等资料，不动产登记机构做出登记行为具备事实依据，符合法律规定，应当予以维持。五、原告诉请撤销的不动产登记上已经存在抵押登记，为维护不动产抵押登记的公示性和权威性，擅自撤销无疑将损害抵押权利人的权利，请求法院驳回原告起诉。被告市自然资源和规划局向本院提交了以下证据：1.2018年9月25日户某明《不动产登记申请书》；2.2018年9月25日《询问笔录》、户某明的身份证复印件；3.2014年11月25日《房屋买卖合同》、2018年9月21日涉案房产《产籍证明》、2018年9月26日《告知单》、《城镇居民住房土地登记申请表》；4.2018年9月25日泰安市国土资源局《不动产登记公告（编号：2018-345）》、2018年9月25日《告知单》；5.2018年10月19日编号：TS2018-4626《国有土地使用权转让审批表》及宗地图、泰安市房产分户图；6.山东省非税收入通用票据、税收完税证明、销售不动产统一发票；7.2018年9月25日《授权委托书》和受委托人的身份证复印件；8.××号房产证、泰房改（99）字第041-××号《泰安市城区职工已购公有住房套改申请审批表》、2000年10月24日《泰安市城区公有住房买卖契约》；9.2015年2月5日《房屋抵押登记申请书》、2015年2月5日《查档证明》、户某明身份证复印件及委托书、《房地产权属登记受理通知单》、2018年9月20日《告知单》、2018年9月20日《不动产抵押权注销登记申请书》、泰房他证泰字第××号抵押权证。以上证据拟证明被诉行政登记行为程序合法、事实清楚。第三人户某明经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交证据材料。经庭审质证，对于两原告提交的证据，被告市自然资源和规划局对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告无从知晓朱某与户某明离婚的事实，被告作为房屋登记机关只是进行形式审查。对于被告市自然资源和规划局提交的证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋和土地使用权是户某明和朱某的夫妻共同财产，离婚时已经进行了处分，不是户某明的个人财产，且土地使用权证并没有丢失，是户某明提供虚假材料、隐瞒事实真相办理了不动产权证，登记机关在未审查原登记权利人李颜是否下落不明的情况下作出的登记行为不当，应当认定为登记机关未尽到审慎审查义务。本院对上述证据认证如下：原告朱某、户某开和被告市自然资源和规划局提交的证据符合证据的法定要件，本院予以采纳。经审理查明，朱某与户某明原系夫妻关系,二人生育一子户某开；户某明与户某成系同胞兄妹，户某成与吴某振系夫妻关系。涉案房屋位于泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户，房屋建筑面积88.49㎡，配房壹间。2000年10月24日，李颜与山东省泰安化工学校签订《泰安市城区公有住房买卖契约》购买涉案房屋。2002年11月，泰安市人民政府向李颜颁发泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号《国有土地使用证》，内容为“土地使用者：李颜；座落：向阳街中段196号1号楼1单元5楼西户……用途：住宅；使用权类型：划拨；使用权面积：共用5205.3平方米……”。2014年11月25日，户某明与李颜签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋。2015年2月2日，原泰安市房产管理局就涉案房屋向户某明颁发泰房权证泰字第××号房屋所有权证，共用情况为单独所有。同年2月6日，经户某明和泰安市商业银行股份有限公司申请，原泰安市房产管理局就涉案房屋办理抵押登记（泰房他证泰字第××号），他项权利种类为一般抵押，债权数额为人民币450000元。2016年8月4日，朱某与户某明登记离婚，双方在离婚协议书中约定“泰医宿舍花园路宿舍区1#1-502，房屋所有权证号：泰房权证泰字第××号，此房归户某开所有，此房贷款由户某明偿还，房贷还清后，应过户到户某开名下。房屋的附属设施及家具归女方所有。若男方因还贷问题出现纠纷，该套房子由朱某做主处置，所得款项归户某开所有”。朱某与户某明离婚后，涉案房屋一直由朱某、户某开居住。2017年9月28日，户某明又与他人登记结婚。2018年7月29日，户某明与吴某振签订协议一份，约定因债务原因户某明自愿将名下的独自产权(房权证：泰字第××号)房一套按照市场价格一百一十万卖给吴某振，户某明欠吴某振的欠款作为首付款，吴某振贷款下来后，资金按照剩余额度转给户某明。同年9月1日，户某明（甲方/出卖方）与吴某振(乙方/承买方)签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出售给吴某振，房屋成交价总额为人民币1100000元，并约定合同签订之日乙方支付定金20000元给甲方，首付款330000元将于办理过户时支付给甲方，剩余房款770000元由银行以乙方按揭形式一次性支付给乙方，乙方立即转给甲方。2018年9月20日，泰安银行股份有限公司和户某明就涉案房屋向不动产登记机关申请办理不动产抵押权注销登记。同年9月25日，户某明就涉案房屋向房屋登记机关申请换证并提交相关证明文件。同日，原泰安市国土资源局经初步审定后作出《不动产登记公告（编号：2018-345）》，内容为“经初步审定，我机构拟对下列不动产权利予以登记。该不动产原土地使用权登记在李颜名下，土地证号：泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号，该土地证丢失无法收回。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，现公告该土地证作废。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内（2018年10月19日之前）将异议书面材料送达我机构。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我机构将予以登记”。同年10月19日，原泰安市国土资源局作出编号：TS2018-4626《国有土地使用权转让审批表》，经审查认为涉案国有土地使用权符合转让条件，同意办理土地使用权转让手续。同年10月23日，原泰安市国土资源局向户某明颁发鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》。现两原告不服，诉至本院。另查明，2018年10月23日，户某明与吴某振、户某成就涉案房屋向不动产登记机关申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，并提交相关材料。其中，户某明（甲方/出卖方）与吴某振、户某成（乙方/承买方）签订的《房屋买卖合同》（签订日期为2018年10月23日）显示双方约定如下，“甲方有楼房一套,座落于泰安市××中段××化工学校院内××楼××单元××110户，建筑面积为88.49㎡，附属物配房壹间。现售于吴某振、户某成。鲁（2018）泰安市不动产权第××号。二、房屋价值总额为人民币陆拾万元整。（600000元）付款方式：乙方先支付首付款壹拾捌万给甲方，剩余房款肆拾贰万元将通过银行贷款的方式由银行一次性支付给甲方……”。2018年10月26日，原泰安市国土资源局经审查后向吴某振、户某成颁发鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》。2018年10月31日，泰安泰山农村商业银行股份有限公司与吴某振、户某成就涉案房屋向不动产登记机关申请办理一般抵押权首次登记，并提交抵押合同、个人借款合同等相关材料。2018年11月2日，原泰安市国土资源局经审查作出鲁（2018）泰安市不动产证明第××号《不动产登记证明》。2018年11月15日，泰安市泰山区人民法院受理原告户某开诉被告户某明、吴某振、户某成、泰安泰山农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案。2019年5月24日，泰安市泰山区人民法院作出（2018）鲁0902民初5168号民事判决书，判决如下“一、被告户某明与被告吴某振于2018年9月1日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告户某明与被告吴某振、户某成于2018年10月23日签订的《房屋买卖合同》无效；三、驳回原告户某开的其他诉讼请求”。原告户某开与被告户某明、吴某振、户某成均不服上述判决，上诉至泰安市中级人民法院。2019年11月13日，泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09民终2886号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月29日，本院受理原告户某开、朱某诉被告泰安市自然资源和规划局、第三人户某明、吴某振、户某成、泰安泰山农村商业银行股份有限公司房屋转移登记及抵押登记一案，案号分别为（2019）鲁0902行初111号和（2019）鲁0902行初112号。该案审理过程中，原告户某开、朱某以发现涉案房产证系由鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》变更而来为由申请撤诉，表示将对相关房屋登记行为再一并提起诉讼。2019年11月19日，泰安市泰山区人民法院分别作出（2019）鲁0902行初111号行政裁定书和（2019）鲁0902行初112号行政裁定书，准许原告户某开、朱某撤回起诉。此外，因机构改革，原泰安市国土资源局的职权现由泰安市自然资源和规划局行使。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项规定，“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定，“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，被诉不动产权证书颁发前，不动产登记机关已就涉案房屋向户某明颁发了泰房权证泰字第××号房屋所有权证，虽然相应国有建设土地使用权仍登记在原房主名下（证号：泰土国用（2002）字第（2002）0357-010号），但我国对土地和房屋采用一体处分的规则（即房屋所有权转让，相应的国有建设用地使用权随之转让，反之亦然），则户某明有权申请办理国有建设用地使用权转移登记。而后，户某明以上述国有土地使用证丢失为由向不动产登记机关申请换补发权属证书，不动产登记机关履行不动产登记公告、国有土地使用权转让审批等程序后向户某明颁发被诉不动产权证，将涉案房屋所有权和国有建设用地使用权一并登记至户某明名下。据此，就涉案房屋所有权而言，不动产登记机关向户某明颁发被诉不动产权证的行为，并未改变原房屋所有权证的登记内容。而就涉案国有建设用地使用权而言，不动产登记机关向户某明颁发被诉不动产权证，虽然确已改变原国有土地使用证的登记内容，且户某明申请换补发权属证书的理由并不真实、目的并不正当，但是被诉行政行为本身并未实际阻碍原告权利的实现，原告在当时仍可要求户某明协助办理不动产权转移登记，实际影响原告合法权益的是不动产登记机关后续颁发的鲁（2018）泰安市不动产权第××号《不动产权证书》和鲁（2018）泰安市不动产证明第××号《不动产登记证明》。综上，被诉行政行为对原告合法权益不产生实际影响，原告提起本案诉讼不符合法定起诉条件，应予驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（八）项和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款之规定，裁定如下：驳回原告朱某、户某开的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  郭庆文人民陪审员  焦承东人民陪审员  李 鹏二〇二〇年五月十四日书 记 员  蒋 博