广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16350号原告：陈光耀，男，1967年8月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区************。原告：梁均，男，1981年10月5日出生，汉族，住广东省中山市石岐区**********。原告：徐毅强，男，1975年1月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********。以上三原告共同委托诉讼代理人：王川，广东洋三律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：李永明，广东洋三律师事务所律师。被告：程良平，男，1982年8月1日出生，汉族，住四川省古蔺县***********。委托诉讼代理人：张春峰，广东上方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温苑利，广东上方律师事务所律师。原告陈光耀、梁均、徐毅强与被告程良平民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告梁均，原告陈光耀、梁均、徐毅强的委托诉讼代理人王川，被告程良平的委托诉讼代理人张春峰、温苑利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈光耀、梁均、徐毅强向本院提出诉讼请求：1.解除陈光耀、梁均、徐毅强与程良平签订的建筑物租赁合同，程良平立即腾退位于中山市东升镇利生社区***观栏工业区的房屋；2.程良平向陈光耀、梁均、徐毅强支付2017年12月前所欠租金345000元及逾期付款期间利息损失（自2017年12月6日起按年利率7.2%计至清偿之日止）；3.程良平按每月15685元的标准向陈光耀、梁均、徐毅强支付自2019年11月起拖欠的房屋租金或占有使用费，直至腾退房屋之日止。庭审过程中，陈光耀、梁均、徐毅强撤回第1、3项诉求，变更第2项诉讼请求为：程良平向陈光耀、梁均、徐毅强支付2017年12月前所欠租金转为借款的345000元及逾期付款利息损失（自2017年12月6日起按年利率7.2%计至清偿之日止）。事实和理由：2011年11月3日，陈光耀、梁顺贤（梁均之父）、徐桂荣（徐毅强之父）与冯为民签订了厂房租赁合同，约定将陈光耀、梁顺贤、徐桂荣名下位于中山市东升镇利生社区***观栏工业区的厂房（以下简称涉案厂房）一层以每月7920元的租金标准出租给冯为民，租期为2011年9月8日至2014年9月8日。2014年7月8日，在梁顺贤的见证下，冯为民与程良平签订了厂房租赁合作合同，约定冯为民将涉案厂房的一、二、三层转租给程良平使用，每月租金23000元，租期为2014年7月8日至2021年8月30日，其中2014年7月8日至2014年8月29日为免租期。厂房租赁合作合同签订后冯为民实际退出租赁关系，租金由程良平直接支付给陈光耀、梁顺贤、徐桂荣。2015年10月17日，徐桂荣过世，其配偶韩文茜、徐毅强、徐毅敏通过向人民法院起诉的形式，取得了生效调解书，确认由韩文茜继承涉案厂房，韩文茜到庭补充情况说明，其知悉并同意徐毅强与程良平签订涉案租赁合同，也同意其在本案中作为原告提起诉讼。2017年2月7日，梁顺贤过世，其生前未留有遗嘱，也未与他人签订遗嘱抚养协议，其法定继承人有妻子麦淑贞、独子梁均，麦淑贞已声明放弃涉案房屋的租金权益，同意由梁均一人继承。鉴于梁顺贤、徐桂荣两人身故，程良平有意退租厂房两层，2019年3月30日，陈光耀、梁均、徐毅强与程良平重新就租赁事宜签订建筑物租赁合同，约定将涉案厂房的一、三层以每月15685元的租金标准出租给程良平使用。在租赁厂房期间，程良平多次延迟支付租金，在陈光耀、梁均、徐毅强要求下，程良平于2016年12月18日出具还款方案，确认尚欠陈光耀、梁均、徐毅强12个月租金276000元。2017年12月5日，程良平又出具借条确认欠陈光耀、梁均、徐毅强3个月租金69000元。截止本案起诉之日，程良平除以上欠款未付外，自2019年11月起再未支付租金，经陈光耀、梁均、徐毅强多次催告无果。陈光耀、梁均、徐毅强在2020年3月3日通过微信形式发函给程良平确认解除租赁合同并要求其限期内腾退厂房，至今程良平的设备仍然滞留在涉案厂房内。陈光耀、梁均、徐毅强为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。程良平辩称，请求法院驳回陈光耀、梁均、徐毅强的诉讼请求，陈光耀、梁均、徐毅强诉求没有事实、法律依据。1.陈光耀、梁均、徐毅强没有诉讼主体资格，程良平是与冯为民签订租赁合作合同，应追加冯为民为本案当事人，应当追加涉案不动产法定代表人作为本案当事人。合同约定业主或者冯为民要建设基础设施，电梯购买费用、安装费用、维修费用，由业主以及冯为民承担，但是该方面费用由程良平垫付，所以该费用应由业主以及冯为民承担，应当由业主法定继承人承担，放弃的人无需承担，陈光耀、梁均、徐毅强没有主体资格。2.与陈光耀、梁均、徐毅强签订的建筑物租赁合同，约定管辖是中山市第一人民法院，本案应当移交中山市第一人民法院。该合同没有实际履行，该合同出租方没有权利出租涉案不动产，因程良平与冯为民签订合同租期为2014年8月30日到2021年8月30日，该厂房租赁合作合同有效，并且各方正在履行。3.合同约定业主与冯为民为程良平办理营业执照，但是在2018年12月份才办理营业执照，导致程良平从2014年签订合同到2018年12月份无法经营、无法使用环保证，该损失业主以及冯为民应当承担。4.在新冠肺炎期间，导致租金发生按照国家法律规定应予以减免。5.合同第七条第五款约定冯为民和业主把环保证和环保设施、喷漆房等设施以60000元卖给程良平，该设施所有权归程良平，也就是环保证、喷漆房等均应归程良平所有，但至今这些财产没有交付给程良平。因业主和冯为民一直违约至今，程良平有权不用交租，已支付款项要多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市***********的房屋权属人为陈光耀，建筑面积为1083.43平方米。位于中山市坦背镇（现属东升镇）观栏村公路边的房屋权属人为梁顺贤，建筑面积为1135平方米。位于中山市坦背镇（现属东升镇）观栏村公路边的房屋权属人为徐桂荣，建筑面积为1045平方米。2011年11月3日，陈光耀、梁顺贤、徐桂荣与冯为民签订厂房租赁合同，将位于中山市东升镇利生社区、昌观路观栏工业区（观栏公路边）首层厂房990平方米出租给冯为民，租赁期限为2011年9月18日至2014年9月8日。2014年7月8日，冯为民作为出租方（甲方）与程良平作为承租方（乙方）在梁顺贤的见证下签订了厂房租赁合作合同，约定：1.甲方将位于中山市***观栏工业区的厂房（建筑面积为3500平方米）出租给乙方，租赁期自2014年8月30日至2021年8月30日，每月租金23000元，五年内租金不变，第六年起递增率为5%。保证金为两个月租金，每月25日前支付租金。2.甲方保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方负责厂房基础设施（如电梯等）符合安监规范要求。3.租赁期间，甲方向乙方有偿转让环保证照和环保设施、喷漆房等设施，共计60000元，款项付清后设施所有权归乙方所有。4.可由甲方代为办理营业执照等有关手续，费用由乙方承担。等等。2015年10月12日，徐桂荣死亡，其配偶为韩文茜，儿子为徐毅强，女儿为徐毅敏，徐桂荣父母先于徐桂荣死亡。2017年2月7日，梁顺贤死亡，其配偶为麦淑贞，儿子为梁均，梁顺贤父母先于梁顺贤死亡。2016年12月18日，程良平出具还款方案，主要载明：截止2016年11月30日尚欠陈光耀、梁均、徐毅强借款276000元及利息6624元，于2017年2月至2018年1月每月清偿借款10000元和利息1656元，于3月20日前全额清偿完毕。尚欠陈光耀、梁均、徐毅强2016年12月租金23000元，于2016年12月28日清偿完毕。若不按期，则按月利率“16厘”计算利息。2017年12月5日，程良平出具借条，主要载明：借到陈光耀、梁均、徐毅强69000元用于企业资金流动，利息每月“6厘”，于2018年12月5日还清。庭审过程中，双方均确认还款方案及借条所反映的借款没有支付过，但就梁均、徐毅强的主体问题、租金抵扣问题存在争议。程良平认为梁均、徐毅强的主体不适格。梁均、徐毅强称其主体适格并提交了情况说明、声明、民事调解书，主要反映：麦淑贞声明放弃属于梁顺贤的涉案厂房的租金权益，由梁均继承；属于徐桂荣的涉案厂房由韩文茜继承，韩文茜、徐毅敏、徐毅强声明本案的租金转借款部分款项全部由徐毅强继承，并由徐毅强在本案中主张。就租金抵扣问题，程良平认为合同出租人没有履行合同义务进行维修、提供设备、办理营业执照等，程良平为合同出租人垫付该部分费用，应予以抵扣租金，并提交了电梯、升降机作业平台、送货单、电梯维修、企业信用查询，主要反映购买升降平台机的、维修电梯的单据及程良平担任法定代表人的中山市木都汇家具有限公司成立于2018年12月6日的事实。本院认为，本案应为民间借贷纠纷。本案诉求的借款是由涉案房产租金转化而来，现程良平确认欠缴租金且确认没有偿还还款方案及借条上的款项，应予以偿还，但陈光耀、梁均、徐毅强与程良平就主体资格、租金抵扣等存在争议，本院根据双方提供的证据及庭上陈述逐一分析如下：主体资格问题。如上查明事实可见，虽双方签订的租赁合同非梁均、徐毅强签订，但在还款方案及借条上，均载明程良平向陈光耀、梁均、徐毅强借款等，可视为程良平同意向陈光耀、梁均、徐毅强三者偿还该租金转化而来的借款。此外，根据现有亲属关系，梁均、徐毅强其他有继承权的亲属均同意由梁均、徐毅强来主张本案的借款，为其自由意思表示，应予准许。综上，程良平应偿还陈光耀、梁均、徐毅强借款345000元。至于利息，双方在借条和还款方案上均有所约定，程良平诉求自2017年12月6日起按年利率7.2%计至清偿之日，理据充分，本院予以支持。至于程良平所称需抵扣的费用，不属于民间借贷关系的抗辩事由，且其证据亦无法证明其所称事实，应承担举证不能的后果，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：被告程良平于判决发生法律效力之日起三日内向原告陈光耀、梁均、徐毅强偿还借款345000元和利息（自2017年12月6日起按年利率7.2%计至清偿之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7444元，由被告程良平负担（该款已由原告陈光耀、梁均、徐毅强垫付，被告程良平应在判决生效之日起三日内一并迳付给原告陈光耀、梁均、徐毅强，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  张庆争审判员  朱永前审判员  吴炎梅二〇二〇年五月十二日书记员  岑广昌