甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初836号原告:临泽县某物业管理有限责任公司。统一社会信用代码:AAAAAA。法定代表人：宋某，该公司总经理。委托诉讼代理人:李某，该公司员工。被告:张某，男，汉族，张掖某装修工程有限责任公司业主，住临泽县。被告：张掖某图文广告传媒有限公司。统一社会信用代码：AAAAAA。法定代表人：祁某，该公司经理。原告临泽县某物业管理有限责任公司（以下简称某物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案，审理中应原告某物业公司申请，追加张掖某图文广告传媒有限公司（以下简称某图文公司）为本案被告，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某物业公司法定代表人宋某及委托诉讼代理人李某，被告张某、被告某图文公司法定代表人祁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1判令被告支付拖欠原告2018年1月至12月物业费2566.3元，2019年1月至12月物业费2566.3元；2.承担逾期违约金1539.8元；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告某物业公司与被告张某签订物业服务委托合同一份，约定由原告为被告张某提供物业服务。双方对物业服务的范围、物业服务费的收缴、双方的权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了物业服务，被告拖欠原告物业费迟延不付。现起诉要求被告支付拖欠的物业费，并承担延迟支付违约责任。被告张某辩称，原告所诉不属实。1.被告未与原告签订物业服务合同；2.2018年，三家物业公司曾向被告收取物业费。据被告了解，某物业公司与小区管委会就物业纠纷进行过诉讼。原告是否提供了物业服务不能确定；3.被告的水费没有交，原告物业就要停水停电，电闸跳闸也没有人管，小区卫生无人打扫。故原告的请求不能成立。被告艺象图文公司辩称，原告某物业公司收费不合理。被告店面垃圾无人清理，门口没有相应的垃圾处理位，对被告店面的电路问题不予处理，其要求支付物业费的请求不能支持。原告某物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.物业服务委托合同1份，证明原告与被告签订物业服务合同的事实。2.商铺验收单及照片一份，证明二被告租赁的8-108-207商铺，建筑面积为237.62平方米。3.电费收缴记录一份，证明8-108-207店面登记业主为被告张某。4.收费标准一份，证明经物价部门核定，办公和营业用房物业服务收费的收费标准为每月每平方米0.90元。经质证，被告张某否认物业服务合同及商铺验收单上系自己的签字，但认可租赁某商铺后，自己租用83平方米，将二层转租给张掖某图文公司的祁某，租用面积154平方米。对电费收缴记录和物业收费标准无异议。被告某图文公司祁某认可在物业服务合同及商铺验收单上代签了被告张某的名字。被告张某、被告某图文公司为反驳原告的诉讼请求，提交三组照片及水费票据。照片一证明甘肃某物业管理公司曾挂牌入住小区；照片二证明被告商铺门口落水管冲下的杂物及修公路挖地基遗留的泥土长期没有清理；照片三证明被告商铺门口没有垃圾桶，丢弃的垃圾没有清理。水费收据证明水费由张掖某房地产开发公司收取，原告未履行物业服务。经质证，原告对上述证据真实性没有异议，认为原告与小区业委会曾发生纠纷，在合同期间业委会引进了甘肃某物业管理公司，但原告未因纠纷中断对被告的物业服务；被告提交的留存杂物的照片可能是垃圾未清理前拍摄，因时间无法确定，不能证明原告未履行合同义务。原告清理被告商铺门点的卫生并非24小时保洁。约定是定时清理，夏季每天两次清扫，冬季是每天一次。给原告有限的物业服务费，不能满足被告所提条件；被告提供照片试图证明其门店前未安装垃圾桶。因路对面垃圾桶是市政安装设施，被告门点前是否安装垃圾桶不是原告的义务；以前水费由张掖某房地产公司委托原告催收，后张掖某房地产公司解除委托自行收取，收取水费也不是物业服务范围。被告辩解电闸跳闸的问题，物业合同约定室内断电维修实行有偿服务。原告对被告断电情况进行了核查系隔壁装修引起，已进行协调，履行了应尽的义务。综上，照片不能作为证明原告未履行合同或未向被告提供物业服务的证据。原告提交的证据物业服务委托合同、商铺验收单、电费收缴记录、收费标准，经被告张某、被告某图文公司对质后未提出异议，应作为认定案件的证据采信确认。对被告提交证明原告未履行合同的证据，根据双方签订的物业服务合同约定，原告对公共环境卫生管理服务是小区商铺规划红线范围内商铺门外房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运。物业服务质量要求是服务范围内基本无废弃杂物，垃圾日产日清。被告提交的照片等证据不能证明原告未履行上述物业服务，其反驳依据不足。本院根据当事人所提交的证据和双方当事人的当庭陈述，查明并认定事实如下:2017年度，被告张某与被告某图文公司法定代表人祁某共同租赁临泽县清水湾社区某商铺。其中被告张某占用一层83平方米使用，被告某图文公司占用二层154平方米使用。2017年11月2日，被告艺象图文公司法定代表人祁某以被告张某的名义与原告某物业公司订立物业服务委托合同一份。合同约定：被告将位于临泽县某社区建筑面积为237.62平方米的某商铺委托由原告提供物业服务。服务范围包括小区物业管理区域内的房屋建筑、共用设施的共用部分的正常维修、养护和管理服务，绿化养护管理服务，公共环境卫生管理服务，公共秩序维护和安全防范。其中公共环境卫生管理服务是小区商铺规划红线范围内，商铺门外房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾收集、清运。物业服务质量要求是服务范围内基本无废弃杂物，垃圾日产日清。物业服务期限自2017年11月2日开始。物业服务费的收费标准按照政府物价部门的有关文件执行，物业管理费采取按年收缴，交纳物业费的时间为每年1月1日至30日，逾期交纳物业管理费的，可根据情节按以下方式处理即从逾期之日起每日交纳滞纳金千分之三或者从逾期之日起原告有权采取停水、停电或其他措施督促催缴。合同还对物业服务的范围标准等事项作了约定。合同签订后，原告依照合同约定向包括二被告在内的众多小区业主提供了物业服务，按照临泽县物价局批准的标准，二被告共同经营的商铺每年应给原告交纳的物业费为2566.3元，二被告以原告未按约定履行合同拖欠原告2018年度、2019年的物业费，原告起诉来院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。同时根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，交纳物业费是业主的义务，本案中，原被告签订物业服务委托合同后，原告为二被告提供了物业服务，则原告要求二被告支付拖欠物业费的诉讼请求应予以支持。被告张某和被告张掖某图文广告传媒有限公司应按租赁房屋面积向原告支付物业费。二被告虽辩解原告提供的物业服务不到位，并提交了若干照片，但二被告提交的照片不能证明其未享受到物业服务，故二被告的辩解不予支持。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的计算标准和计算办法，原告和二被告订立物业服务合同中虽约定被告逾期交纳物业费要按照每日千分之三承担滞纳金，但根据《合同法》第一百一十四条二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告所主张的被告逾期交纳物业费的滞纳金或者违约金若以双方订立合同约定的标准认定，显然过高，故应当予以调整，因各商业银行的贷款利率和逾期贷款利率不同，而中国人民银行贷款基准利率的规定现已不再适用，对逾期还款的利率已改为“全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，该利率处于变动当中，并不恒定，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际，二被告应承担的逾期交纳的违约金以年利率6%调整较为适宜。从约定二被告每年交纳物业费2566.3元的最后期限即每年的1月30日前，则逾期从2018年2月1日为起算点分段计算。综上所述，原告要求二被告偿付拖欠的物业费有事实和法律依据，予以支持，二被告应按租赁面积分担应付原告的物业费，应承担的逾期付款的违约金应当以本院查明认定的数额为准。被告张某应当给原告支付物业费为1799.4元，逾期支付物业费的违约金为206.94元（算至2020年6月1日）。被告张掖艺象图文广告传媒有限公司应当给原告支付物业费3333.1元，逾期支付物业费的违约金为383.29元（算至2020年6月1日）。故原告要求二被告偿还拖欠的物业费的诉请符合规定，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告张某偿付拖欠原告临泽县某物业管理有限责任公司的物业费1799.4元，承担违约金206.94元，合计2006.34元，限被告张某于本判决生效后三日内付清。被告张掖某图文广告传媒有限公司偿付拖欠原告临泽县某物业管理有限责任公司的物业费3333.1元，承担违约金383.29元，合计3716.39元，限被告张掖某图文广告传媒有限公司于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张某负担10元，被告张掖艺象图文广告传媒有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 李 荣 二〇二〇年五月二十五日书记员 张建荣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。