辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6141号上诉人（原审被告）：杨金华，女，1971年10月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区南阳湖街156-9号1-1-1。被上诉人（原审原告）:郇宇，女，1984年3月30日出生，汉族，住沈阳市于洪区南阳湖街恒大绿洲二期60号302室。被上诉人（原审原告）:艾圣杰，男，1988年6月26日出生，蒙古族，住沈阳市于洪区南阳湖街恒大绿洲二期60号302室。原审第三人：沈阳市于洪区恒澜优居房产信息咨询服务部，住所地沈阳市于洪区南阳湖街166-8号（2门）。经营者：石向民，经理。委托诉讼代理人：刘艳，女，1980年5月16日出生，汉族，该服务部店长，住沈阳市于洪区南阳湖街166-8号。上诉人杨金华因与被上诉人郇宇、艾圣杰、原审第三人沈阳市于洪区恒澜优居房产信息咨询服务部（以下简称“恒澜服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初17734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨金华上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回二被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出二被上诉人诉讼请求，存在错误。二、一审判决认定事实部分存在错误。上诉人向恒澜服务部交付质押金28,000元，非双倍定金及中介费。本案二被上诉人可能涉嫌刑事案件，提交贷款承诺函证据与法院判决结果互相矛盾。二被上诉人征信、银行流水等情况不符合银行贷款条件。三、二被上诉人涉嫌利用黑恶势力威胁上诉人，达到强买强卖，谋取巨额利益的目的。请将质押在恒澜服务部处的28,000元，退还上诉人。郇宇、艾圣杰辩称，2019年8月26日由原审第三人的经纪人王潇给我推荐的住房，经过几次的看房，于2019年8月28日签订了购房协议。协议里面签订房屋的总价118万元，于15日内60万元首付款，贷款委托中介办理，我给中介提供了征信报告，银行流水等材料都是真实的。上诉人主张贷款有问题，我们的成交价是118万元，但是银行评估价是90万元，具体细节我不清楚。我前两天又买了房子，贷款80万元，贷款已经审批下来了，我具有贷款能力。我不同意一审判决，因为房子涨价，上诉人不想卖房子了。恒澜服务部述称，90万元贷款审批的问题与被上诉人是一致的，是一楼清水房，没有花园，影响采光，面积还大，所以以评估为准，即90万元。我方在买房和银行之间起到桥梁作用，审批权是银行。上诉人与被上诉人已经签订了正式的购房合同，没有履行合同是因为在贷款审批之前卖方提出不卖的。郇宇、艾圣杰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，将位于沈阳市于洪区南阳湖街156-9号1-1-1房屋更名过户到原告名下，原告向被告支付购房款；2.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，一审法院向原告释明如果合同解除，是否变更诉讼请求，原告主张赔偿相关损失，包括为购买案涉房屋低价出售自有房屋的损失100,000元、原告租房居住的损失20,400元、律师费8000元、中介费8000元、违约金20,000元、委托贷款费用3000元、房屋上涨差价20,000元。一审法院认定事实：2019年8月，在恒澜服务部介绍下。原告郇宇、艾圣杰与被告杨金华签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于沈阳市于洪区屋，建筑面积为168.57平方米，总价款为1,180,000元。合同约定，原告向被告支付20,000元定金，并以商业贷款方式购买，且原告在签订合同15日内，备齐购房首付600,000元，同时三方将房款存入指定银行资金监管。合同第25条约定，基于居间义务已完成，原告须向居间方支付11,800元作为信息服务费。该信息服务费于本合同签订当日交付给居间方。若原告贷款，原告需向居间方支付3000元作为贷款服务费。合同第26条约定，（1）经原、被告协商，如被告违约不卖，双倍返还定金，如原告违约不买，定金不退；（2）房证下来当天之内，原告把房证送到银行进行抵押；（3）贷款费用不含征信和流水费用；（4）中介费收8000元。合同尾部有原、被告、第三人签字、盖章认可。同时，原、被告、第三人签订《房屋买卖合同补充条款》，约定：被告名下原有购房贷款490,000元，自行解贷。原告贷款购买，首付600,000元，原告确保个人资质。可以办理名下的购房贷款。双方交易过户当日，原告将首付款500,000元支付给被告，剩余部分首付用于房产局资金监管。2019年8月29日，原、被告到中国工商银行沈阳大东支行申请办理贷款并签字，申请时房屋交易金额为900,000元。后因双方对房屋买卖合同是否履行存在争议，银行已经停止办理贷款审批手续。双方到银行申请贷款手续后，被告不同意继续出售房屋。被告陈述曾向原告返还双倍定金及中介费，但原告不同意，故其于2019年9月16日，向第三人交付了双倍定金40,000元及中介费8000元。庭审中，第三人认可收到上述款项，并陈述曾向原告返还，但原告拒收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”具体到本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定了定金条款，且原告已经交纳了定金，定金条款生效，双方应当按照定金条款履行，现被告不同意出售房屋，按照上述法律规定，应当向原告返还定金40,000元，被告已经将此笔款项交付第三人，但考虑房屋买卖合同是由原、被告签订的，此项款项应当由被告向原告直接支付。关于原告主张继续履行合同的主张，在签订合同后不久，被告便不同意出售房屋，并口头通知了原告及第三人，此时，双方签订的房屋买卖合同并未实际履行，且合同中定金条款约定了如果被告违约将支付双倍定金，因此，被告有权解除合同，且以行为向原告发出了解除合同的通知，至此，合同已经解除，无法继续履行，故对原告的此项请求不予支持。庭审中，一审法院向原告释明如果合同解除，是否变更诉讼请求，原告主张赔偿相关损失，包括为购买案涉房屋低价出售自有房屋的损失100,000元、原告租房居住的损失20,400元、律师费8000元、中介费8000元、违约金20,000元、委托贷款费用3000元、房屋上涨差价20,000元。关于低价出售房屋的损失、租房损失，与本案不具有直接的因果关系，不属于直接损失，对此项请求，不予支持。关于律师费用，双方合同中并未约定，不予支持。关于房屋上涨差价，原告提供的证据不足以证明房屋自签订合同时（2019年8月29日左右）至被告返还双倍定金时即2019年9月16日的期间存在增值20,000元，故对此项请求不予支持。关于委托贷款费用，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“在同一诉讼中，当事人约定的定金不足以弥补当事人一方因对方违约遭受的损失，当事人一方请求赔偿超过定金部分的损失的，法院应予支持。”本案中，被告支付的双倍定金数额已经超过了贷款损失，此项损失应当包括在定金中，不应另行赔偿，故对原告的此项请求，不予支持。关于中介费8000元，被告同意支付，对此项请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，判决：一、被告杨金华于本判决发生法律效力之日起5日内向原告郇宇、艾圣杰支付双倍定金40,000元、中介费8000元；二、驳回原告郇宇、艾圣杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,420元，由原告郇宇、艾圣杰负担。保全申请费费5000元，由原告郇宇、艾圣杰负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人郇宇、艾圣杰提供了收入证明、建设银行的贷款证明、承诺函、征信报告、微信记录等证据，证明购房过程中其积极履行合同，是上诉人不想卖房了，卖方不可以单方解除合同。上诉人杨金华对上述证据均不予认可。原审第三人认为被上诉人提交后来的贷款材料与其无关。本院对于该组证据应结合全案证据予以综合考查。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，恒澜服务部仅收取了杨金华中介费8000元。前期收取的其他款项已分别返还给了郇宇、艾圣杰和杨金华。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人杨金华与被上诉人郇宇、艾圣杰、原审第三人恒澜服务部签订的《房屋买卖合同》及补充条款均系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对各方当事人具有法律约束力。现因故合同无法继续履行，已实际解除。对于合同解除后果的处理，上诉人提出请求驳回二被上诉人要求继续履行合同或者赔偿损失的诉讼请求的上诉主张，本院认为，二被上诉人主张继续履行双方《房屋买卖合同》，并以该合同约定的价格和方式向上诉人履行付款义务，属于正当行使合同权利，履行合同义务，在此情形下，上诉人拒绝继续履行合同构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。但是，鉴于上诉人提出在办理银行贷款过程中，出现房屋交易金额与合同约定不一致情形，其提出异议并拒绝继续履行合同，具有一定的合理性因素，故适用定金罚则判令上诉人承担双倍返还定金的违约责任欠妥，由于不可完全归责于上诉人的原因导致合同无法继续履行，上诉人应向二被上诉人承担赔偿10,000元经济损失的违约责任为宜。关于上诉人提出二被上诉人征信、银行流水等情况不符合银行贷款条件以及可能涉嫌刑事案件的主张，因未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。另外，经查阅一审卷宗记载。一审法院已到中国工商银行沈阳大东支行就相关情况进行了调查核实，程序并无不当，本院予以确认，上诉人再次申请二审法院调取银行贷款审批手续，属于重复申请，且不足以否定一审法院认定的案件事实，故本院不予采纳。至于上诉人主张一审判决超出二被上诉人诉讼请求的问题，因一审中经法院释明，二被上诉人调整了诉讼请求，且一审法院对于合同解除的后果予以认定，并不属于超出诉讼请求范围情形，本院对上诉人该项主张，亦不予支持。综上所述，杨金华的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初17734号民事判决第一项“被告杨金华于本判决发生法律效力之日起5日内向原告郇宇、艾圣杰支付双倍定金40,000元、中介费8000元”为：杨金华于本判决发生法律效力之日起5日内赔偿郇宇、艾圣杰违约金10,000元；二、驳回各方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,420元，由郇宇、艾圣杰负担14,420元，由杨金华负担1000元，保全费5000元，由郇宇、艾圣杰负担；二审案件受理费1000元，由杨金华负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年五月十五日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。