山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初9964号原告：孙玉林，男，汉族，1959年9月1日生，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：万飓、蓝园园，山东康捷律师事务所律师。被告：刘利传，男，汉族，1962年10月21日生，住青岛市李沧区。被告：青岛颐丰德建材有限公司，住所地青岛市李沧区安顺路25号。法定代表人：刘利传，该公司董事。两被告共同委托诉讼代理人：金文涛、贺乙桐，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。第三人：青岛宜春资产管理有限公司，住所地青岛市城阳区兴阳路245号通达生活广场1号楼9层16室。法定代表人：张耶翕，该公司总经理。第三人：青岛佰事达混凝土有限公司，住所地青岛市城阳区城阳街道皂户社区。法定代表人：刘赞蓬。原告孙玉林与被告刘利传、被告青岛颐丰德建材有限公司、第三人青岛宜春资产管理有限公司、第三人青岛佰事达混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蓝园园，两被告共同委托诉讼代理人贺乙桐，第三人青岛宜春资产管理有限公司法定代表人张耶翕出庭参加庭审，第三人青岛佰事达混凝土有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金276000元；二、判令被告赔偿原告支付的佣金27600元、律师费19580元；三、要求被告返还定金20000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年2月15日签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于青岛市城阳区万元的价格出售给原告，原告于当日支付被告刘利传定金20000元。后原告要求被告刘利传配合办理网签手续，被告刘利传拒绝。后得知，被告刘利传已经将上述房屋卖与他人并办理了网签。因被告刘利传违约，原告于2017年3月9日向被告发出解除合同通知。原告为此于2018年1月向法院提起送，追究被告刘利传的违约责任，庭审中被告刘利传主张涉案房屋系被告青岛颐丰德建材有限公司从第三人青岛佰事达混凝土有限公司顶账而来，被告刘利传系被告青岛颐丰德建材有限公司法定代表人。两被告的违约行为给原告造成严重损失，应按照合同约定向原告支付违约金，为维护合法权益，特具状起诉。被告刘利传辩称，一、涉案房屋是第三人青岛佰事达混凝土有限公司抵账给被告青岛颐丰德建材有限公司的，青岛颐丰德建材有限公司委托答辩人进行处置，答辩人是基于委托代理关系而签订的《房地产买卖合同》的，法律后果应由青岛颐丰德建材有限公司承担。被答辩人以答辩人为诉讼主体有误，要求答辩人与青岛颐丰德建材有限公司共同承担无事实与法律依据；二、原、被告约定于2017年3月15日前办理网签手续，原告于办理网签当日支付房款136万元，但原告并未及时支付房款，构成违约，青岛颐丰德建材有限公司本着尽快回款的目的，以更低价格卖给第三方，未获得差价利益，因此答辩人不存在违约行为，且原告主张的违约金过高，应以实际损失为依据，现原告仅支付20000元，却要求获得10倍以上的利益，不符合法律规定；三、答辩人未违约，故原告支付的中介费、律师费不应由答辩人承担；四、第三人青岛宜春资产管理有限公司在本案中存在明显过错，为促成交易，明知涉案房屋未登记，却违法促成双方签订合同。假设答辩人存在违约行为，答辩人也不应承担中介费赔偿责任，而应该由过错方负责赔偿。被告青岛颐丰德建材有限公司辩称，刘利传系答辩人法定代表人亦系受答辩人委托对涉案房屋进行处置，基于委托代理关系而签订的房产买卖合同的法律后果应由答辩人承担；被答辩人有先向答辩人付款的义务，但被答辩人在答辩人催促下一直未付款，构成违约，答辩人本着尽快回款的目的，以更低价格卖给第三方，未获得差价利益，因此答辩人不存在违约行为，且原告主张的违约金过高，应以实际损失为依据，现原告仅支付20000元，却要求获得10倍以上的利益，不符合法律规定；答辩人未违约，故原告支付的中介费、律师费不应由答辩人承担；第三人青岛宜春资产管理有限公司在本案中存在明显过错，为促成交易，明智涉案房屋未登记，却违法促成双方签订合同。假设答辩人存在违约行为，答辩人也不应承担中介费赔偿责任，而应该由过错方负责赔偿。第三人青岛宜春资产管理有限公司辩称，对于原告的起诉无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告证据二内容真实，与原告提交的证据九相印证，本院予以采信；原告证据五未载明寄件内容，且被告不认可，故本院不予采信；原告证据十与本案无关联性，被告亦不认可，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年2月15日，刘利传（甲方）与孙玉林（乙方）、青岛宜春不动产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方购买甲方位于青岛市城阳区国城路6号3号楼1单元201户房产及该房产占用范围内的土地使用权，房地产转让价格为138万元。合同约定在合同签订到日乙方支付定金20000元，于房地产办理网签当日支付甲方房款136万元。甲乙双方应于2017年3月15日前办理上述房地产的网签手续；合同第九条约定，鉴于甲乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并促成甲乙双方房地产买卖合同的成立，已经完成居间义务的事实，乙方同意支付房屋总价款2%的佣金费用，金额为27600元；合同第十一条约定，合同签订后，甲乙双方中如有任何一方为按照本合同约定的时间全面履行自己的义务时，除应向对方支付违约金外，守约方有权单方解除合同，但应书面通知违约方，违约方应支付合同买卖总价款的20%作为违约金，并赔偿中介费损失。同日，刘利传出具《收条》一张，载明收到买受方孙玉林支付的青岛市城阳区国城路6号弘通和田城小区3号楼1单元201室房屋的定金20000元，出售方刘利传同意将该笔定金交由中介方代为保管，待双方网签当日由中介方无息退给出售方。青岛宜春资产管理有限公司向刘利传出具《代收款收据》，载明代为保管刘利传已收的定金20000元。另，青岛宜春资产管理有限公司向孙玉林出具《佣金收据》一张，载明收到孙玉林支付的涉案房屋佣金27600元。二、经查明，刘利传系青岛颐丰德建材有限公司法定代表人。涉案的房屋系青岛弘通房地产开发公司抵顶给青岛佰事达混凝土有限公司；因青岛佰事达混凝土有限公司与青岛颐丰德建材有限公司存在债务关系，故青岛佰事达混凝土有限公司又将该房屋抵顶给青岛颐丰德建材有限公司，该房屋抵顶过程均是刘利传代表公司办理。三、庭审中被告自认涉案房屋以107万元的价格售与案外人，并于2017年3月7日与案外人办理了网签手续，2017年3月13日办理完成过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告刘利传及第三人青岛宜春资产管理有限公司签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为一、被告刘利传是否应当作为承担责任的主体；二、原告主张的违约金是否成立以及主张的违约金是否过高；三、原被告对于解除合同的过错程度。第一个争议焦点，原告认为被告刘利传应为承担责任主体，涉案《房地产买卖合同》系三方当事人真实意思表示，被告刘利传在签订合同时也未告知原告其系受青岛颐丰德建材有限公司委托，且刘利传向原告及第三人出示的顶账收据等均是被告刘利传本人，虽原告在（2018）鲁0214民初56号案件撤诉，但未放弃对被告刘利传追究责任。被告刘利传及被告青岛颐丰德建材有限公司认为被告刘利传系受被告青岛颐丰德建材有限公司委托，对涉案房屋进行处置，该情形在另案已查明，相关法律后果应由青岛颐丰德建材有限公司承担。本院认为，涉案房屋系抵账房，出售时尚没有办理产权证书，且签订涉案《房地产买卖合同》时，被告刘利传向原告及第三人出示的收据均载明系被告刘利传本人，两被告也自认未向原告及第三人告知或出示涉案房屋系青岛颐丰德建材有限公司委托刘利传处置的事实或证据。虽两被告辩称原告在之前案件中知晓青岛颐丰德建材有限公司系委托人后撤诉。本院认为，撤诉系原告是对自己民事诉讼权利的处分，不违背法律规定，且本案中原告已明确要求向被告刘利传主张权利，故两被告的抗辩不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款之规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”原告可以选择向被告刘利传主张权利，被告刘利传可以作为承担责任的主体。关于第二个及第三个争议焦点，原告认为，原告不存在过错，被告应就违约金及损失承担全部责任，且违约数额符合法律规定。两被告认为，原告主张的违约金不成立，原告未按照合同约定及时履行付款义务，违约在先，即便被告应承担违约责任，原告主张的违约金数额也过高，应当依法调整降低，因为原告仅支付20000元定金，与总房款差距大，不享有物权期待权，无权向被告主张房屋的差价损失。本院认为，涉案《房地产买卖合同》依法成立，受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原告与被告约定于2017年3月15日前办理网签手续，并于办理网签手续当日支付剩余房款136万元，而事实上，在原、被告之间的房地产买卖合同成立之后、履行期届满前，青岛颐丰德建材有限公司就与案外人就涉案房屋办理网签手续并在房地产管理部门办理了过户,违背了诚实信用原则，致使原、被告之间的合同目的不能实现，原、被告之间的《房地产买卖合同》因无法继续履行而于2017年3月7日解除。虽被告辩称其一直催促原告履行合同，但未提交相应证据予以证明，也未将涉案房屋已经网签给案外人的事实告知原告，存在过错，故被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”本案中，被告辩称原告主张的违约金金额过高，本院认为，双方签订的《房地产买卖合同》中明确约定了违约责任条款，双方应预见到因违反合同可能造成的损失。另，根据原告提交的证据及庭审查明的事实来看，一方面，涉案房屋系抵账房，其本身市场价格低于同期同类商品房价格，且抵账房可以直接更名，无需支付二手房应交纳的交易费用；另一方面，2017年3月15日青岛市下发“限购令”，导致原告作为非青岛市户籍人口无法购买商品房，上述原因都给原告造成了经济损失，因此兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告支付原告违约金220000元为宜。对于原告要求返还定金20000元的主张，因庭审中被告及第三人均达成一致意见同意返还，故本院对该主张予以支持。对于原告主张的佣金及律师费，因涉案合同中均有明确约定，且该主张不违背法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条、第四百零三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘利传于本判决生效后10日内支付原告孙玉林违约金220000元。二、被告刘利传于本判决生效后10日内赔偿原告孙玉林佣金损失27600元、律师费19580元。三、第三人青岛宜春资产管理有限公司于本判决生效后10日内将代刘利传保管的定金20000元返还给原告孙玉林。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6448元，由原告负担1052元，被告刘利传负担5396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  姜国华人民陪审员  李兆杨人民陪审员  苏雪峰二〇二〇年五月七日书 记 员  孙明军