河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初1574号原告:王洁朋，男，1972年10月4日出生，汉族，本科文化程度，现住洛阳市涧西区。被告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托代理人：安学锋、罗晓玉（实习），河南焦点律师事务所律师。原告王洁朋诉被告洛阳尚锦置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洁朋及被告洛阳尚锦置业有限公司委托代理人安学锋、罗晓玉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王洁朋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告于洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理原告的珠江路369号升龙城B区6-2-302房屋不动产权属证书。2、请求法院判令被告向原告支付违约金550051×730×730×日万分之0.5=20076元。3、要求被告支付欺诈产生赔偿金2万元。4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年初原告开始到被告的售楼处咨询和看房，被告的员工及宣传、沙盘等一再宣传其将在升龙城区将建超过300米的龙塔和超5A写字楼，其宣传口号为：换个海拔看世界，建设中原第一高度和超200万平方米的商业中心和双语学校等一系列美好承诺，于2013年5月27日原、被告签定《商品房预售合同》。合同主要内容为：第三条建筑面积88.89平方米，总价550051元。第八条在2015年12月31日前交付。第十五条办理产权登记备案，如违约按日万分之0.5支付违约金等。原告支付购买了被告的珠江路369号升龙城B区一期6-2-302房屋。但时至今日，被告无法实现其承诺，多处违约：1、没有龙塔和200万米商业圈。2、阳台前的小喷泉始终是坏的，不能使用。3、西大门向西移建，影响采光。4、没有正式通知办理房产证。5、大堂没有五星级酒店精装，没有天然石材面砖，没有港式物管，却收取高价物业费等。6、热力设备不符合规定，不能正常供暖等，造成原告的房屋不能升值或出售。故原告诉至法院。被告口头答辩：1、按照法律规定和合同约定，开发商承担的是办证资料报备义务，而非办证义务。2、开发商承担逾期提交办证资料报备义务违约责任的前提，按照《商品房买卖合同司法解释》的规定和预售合同第十五条的约定，要求是"因出卖人"的原因，预售合同附件四补充协议第十二条进一步明确，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。该司法解释的规定还表明，与其他合同类纠纷中一般适用的无过错责任原则不同，在房屋权属证书逾期办理问题上，应适用过错责任原则。答辩人在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是"因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任。3、造成答辩人至今不能提交办证资料报备的原因在于两个方面，第一，由于政府违规将规划绿地作为建设用地出让给答辩人，并向答辩人先后下发施工许可证、规划许可证等相应证件。在被国土资源部通报后，市规划局自2016年1月暂停对升龙城所有项目的规划审批；第二，涉案区域控制性详细规划在升龙城项目初期即经政府部门审批，控规的通过意味着包括电力供应等市政基础配套设施应满足项目开发的正常需要。2013年10月30日，被告与河南国网供电公司签订《新建住宅配电工程项目建设协议书》明确约定，被告按照约定支付配套费后，供电公司应于2014年8月1日向升龙城一期供电。但被告足额缴纳配套设施费用后，洛阳国网供电公司于2014年8月26日告知被告，涉案区域珠江路沿线位于"供电红色限报区"，无法接入正式电，进而无法进行消防验收。"政策调整、规划变更、无法接入正式电"这两方面属于原、被告在签订《商品房预售合同》时无法预见的。而政府向答辩人下发的规划许可证、施工许可证等相应证件、通过控制性详细规划的报批手续等行为均具有一定的公信力。许可证的错误下发、审批的错误通过，并非被告能掌控预判的事实，亦不属于被告正常的商业风险。且以上事实答辩人亦无法通过自身努力去克服，从而按照合同约定的期限办理涉案房屋的产权报备工作。强行要求答辩人按照《商品房预售合同》的约定期限完成办证资料的报备工作，对答辩人极其不公平。根据《合同法解释二》第26条之规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人明显不公平或不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况确定是否变更和解除。因此，答辩人认为，应变更合同约定的办证资料报备义务的时间。4、涉案房屋为升龙城一期房屋，接入正式电的时间是2017年8月29日，正常情况下，正式电接入后方可进行消防验收，且消防验收的时间周期为一年左右，因此在接入正式电之后，应给答辩人预留足够的时间进行消防验收。5、答辩人为买受人利益，买受人每使用一度电额外支出0.25元购买高价电，两年多来额外支出2000多万元。升龙城小区已交房业主近4000户，如买受人的诉求获得支持，必将导致公司资金链断裂甚至破产，直接影响到几千户业主房产证的办理，尚未交房的无法交房，最终给业主带来的损失和困难是难以估量的。同时，升龙城项目系城中村改造项目，答辩人负有回迁安置区的建设任务，一期安置房已建成交房，但目前仍有1600户村民安置未解决。一旦资金链断裂，安置房建设工作不能完成，将导致1600户村民无房可回迁，并导致社会秩序的混乱稳定和一方平安。据此，答辩人根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，请求对违约金进行调整。6、已有生效的判决证明“龙塔”不作为商品预售房的组成内容不存在欺诈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2013年5月27日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买升龙城B区6幢2单元302号房屋（属于一期房屋），房屋代码为714574，该商品房预测建筑面积为88.89平方米，商品房单价为每平方米6188元，总金额为550051元整。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。当日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议一份；2016年2月2日，原告从被告处接收房屋；被告洛阳尚锦置业有限公司于2019年8月27日取得升龙城B区6号楼不动产权证书，被告产权登记备案义务已经完成，原告至今未取得不动产权属证书。另查明，庭审中被告洛阳尚锦置业有限公司称由于政策调整及规划变更等原因导致升龙城项目的供电接入、消防验收等方面受到了直接的影响，导致升龙城项目的手续审批出现暂停和顺延，造成了业主产权登记手续的滞后和拖延。被告洛阳尚锦置业有限公司称升龙城B区一期房屋接入正式电的时间为2017年8月29日。被告于2012年起，在报纸、宣传册等多处宣传在涧××××路彩虹桥头拟建超高层建筑“洛阳龙塔”，规划有高端办公、六星级酒店、豪华公寓、休闲商业街等8大业态功能。还查明，2012年9月26日，编号为洛涧政文【2012】89号《洛阳市涧西区人民政府文件》中显示，洛阳市涧西区人民政府就《关于推进洛河涧河交汇处超高层地标性建筑建设的请示》向领导进行请示；2013年8月26日，被告洛阳尚锦置业有限公司取得涧西区珠江路与冰河路东北角土地使用权等。上述事实，由当事人提交的《商品房预售合同及补充协议》、《关于兴隆寨城中村改造项目规划问题的报告》、《洛阳市规划局会议纪要》、《河南省洛阳市涧西区工农乡兴隆寨城中村（含国有用地）改造项目协议书》、《新建住宅配电工程项目建设协议书》、《供电预警区域限制报装告知书》、《高压供用电合同》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，原告王洁朋与被告洛阳尚锦置业有限公司双方签订的《商品房预售合同》与《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。被告洛阳尚锦置业有限公司于2016年2月2日向原告交付房屋后，2019年8月27日取得升龙城B区6号楼不动产权证书，被告应协助原告办理原告的珠江路369号升龙城B区6-2-302房屋不动产权属证书。关于逾期提交办证资料的违约金问题，本院认为，双方约定被告洛阳尚锦置业有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金，被告洛阳尚锦置业有限公司对非因自身原因造成的办证延误不承担责任。洛阳尚锦置业有限公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，洛阳尚锦置业有限公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日正常供电，被告办理消防验收、规划核实等手续客观上需要一定时间，且办理时间非洛阳尚锦置业有限公司所能控制，结合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后洛阳尚锦置业有限公司办理消防验收、规划核实等手续的时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。关于原告要求被告支付欺诈产生赔偿金2万元的诉讼请求，虽然被告洛阳尚锦置业有限公司此前在相关销售广告和媒体上宣传在洛阳市××西区××路将要建造超过建筑“龙塔”，规划有高端办公和商业等多项业态，但其性质上属于要约邀请。事实上被告洛阳尚锦置业有限公司也在土地出让、城市规划、龙塔设计等多方面做了很多工作，主观上并无欺诈和虚假宣传的故意。且被告洛阳尚锦置业有限公司并未就龙塔商圈对原告作出具体明确的承诺，也未载入商品房买卖合同。故原告主张被告因欺诈导致原告买房的相关损失理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告洛阳尚锦置业有限公司于判决生效之日起九十日内协助原告王洁朋办理升龙城B区6幢2单元2-302号房屋（房屋代码714574）不动产权属证书。二、被告洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告王洁朋支付违约金11606.1元。（以550051元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至2019年8月27日）三、驳回原告王洁朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费150.5元（已减半收取），由原告王洁朋负担30.5元由被告洛阳尚锦置业有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年五月二十日书记员  尹婉青