湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1003民初48号原告：殷俊俊，男，1989年3月12日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：杨友元、余铖，北京盈科（荆州）律师事务所律师。被告：罗英，女，1968年10月4日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。被告：邹强，男，1988年10月19日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。被告：蔡恋恋，女，1989年2月19日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。三被告委托诉讼代理人：蔡国勋，湖北三管笔律师事务所律师。原告殷俊俊与被告罗英、邹强、蔡恋恋房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷俊俊及委托诉讼代理人杨友元，被告邹强、蔡恋恋及三被告委托诉讼代理人蔡国勋到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院扣除了2020年1月25日至2020年3月25日新冠××疫情防控期间，本案现已审理终结。原告殷俊俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《还迁房买卖合同》；2、三被告连带向原告返还已支付房款32.5万元，并以32.5万元为本金自2018年7月12日起至偿还完毕之日止按4.35％的利率支付相应利息；3、三被告连带向原告支付违约金32.5万元；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2015年11月3日，被告罗英（合同乙方）与荆州纪南生态文化旅游区管理委员会（合同甲方）签订了序号为174的《房屋搬迁补偿安置协议》，协议约定甲方因项目建设需要，对被告罗英位于高路村四组的房屋进行搬迁补偿，由甲方向被告罗英提供两套建筑面积共计为260㎡的产权置换房，具体楼层和房号的确定按管委会、村制定的具体办法实施。2017年3月12日，被告罗英与案外人张慧慧签订了《回迁房房屋买卖合同书》与《补充协议》，约定被告罗英分得的第一套房必须优先给张慧慧。被告邹强以法定继承人身份在合同上签字。2018年7月12日，被告方将前述174号《房屋搬迁补偿安置协议》和其与案外人张慧慧签订的《回迁房房屋买卖合同书》出示给原告殷俊俊，并告知殷俊俊被告罗英尚有另外一套130㎡的房屋可供出售。原告殷俊俊出于对被告及其所出示文件的信任，遂与被告罗英签订了《还迁房买卖合同》，约定被告罗英将其位于凤凰城一套建筑面积约为130㎡的安置还迁房以32.5万元的价格卖给原告殷俊俊。被告邹强和蔡恋恋均在合同上签字。原告殷俊俊依约在合同签订的当日用其母亲王后玉的银行卡转账32.5万元给被告邹强，被告罗英向原告殷俊俊出具了32.5万元的《收条》。该合同第五条对违约责任作如下约定:乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙双方不得违约，若甲方（即被告方）违约应当赔偿乙方（即原告）房屋全款的两倍，乙方违约房款不予返还。2018年12月2日和2018年12月18日，被告罗英分别签署了两张《高路小区选房结果确认单》，其分别选得了高路小区2号楼7单元18楼1804室（建筑面积为139.32㎡）和1号楼6楼0603室（建筑面积为119㎡）两套房屋。该房屋并非位于原被告双方合同约定的凤凰小区，且原告殷俊俊去现场核实发现，该两套房屋均已有他人入住，且住户均表示已与被告签订合同并支付了房款。原告多次与被告方联系并通过律师向三被告发送《律师函》，要求依约交付房屋或按合同约定进行赔付，被告均置之不理。原告无奈于2019年8月23日向荆州市公安局纪南生态文化旅游区分局控告，该局于2019年10月10日作出荆楚公不立字[2019]20号《不予立案通知书》。鉴于被告方存在的以上违约事实，原告殷俊俊作为守约方其购房目的已无法实现。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。三被告辩称，一、原告殷俊俊解除与答辩人签订的《还迁房买卖合同》没有法律依据；二、原告要求三答辩人返还房屋价款32.5万元及以此为基础支付利息的请求不能成立；三、原告殷俊俊起诉蔡恋恋没有法律依据；四、原告要求答辩人支付违约金32.5万元的请求不能成立。本院经审理认定事实如下：被告罗英系被告邹强之母，邹强与蔡恋恋于2015年12月22日登记结婚，2020年1月7日登记离婚。2015年11月3日，甲方荆州纪南生态文化旅游区管理委员会与乙方罗英签订一份《房屋搬迁补偿安置协议》。该协议约定：甲方因项目建设需要，对乙方的房屋进行搬迁补偿，提供产权置换房屋二套，建筑面积260平方米。2018年7月12日，甲方罗英与乙方殷俊俊签订一份《还迁房买卖合同》，该合同约定：甲方是高路村民，享有凤凰城住宅项目壹套安置还迁房。该房屋建筑面积约130平方米，尚在建阶段、朝向、户型结构、交房标准及交房时间均以政府最终安置确定为准。成交价为32.5万元，签订本合同当天，乙方向甲方一次性支付购房全款。乙方向甲方支付房屋全款后，甲乙双方不得违约，若甲方违约应当赔偿乙方房屋全款的两倍，乙方违约房款不予返还。被告邹强与蔡恋恋在该合同落款时间旁签字。2018年7月12日，原告殷俊俊母亲王后玉银行账号62×××74交易显示当天向被告邹强银行账号62×××68转账50万元。同天，罗英出具收条，载明收到原告殷俊俊32.5万元。2018年12月2日、12月18日，高路村村民委员会先后出具两份高路小区选房结果确认单。载明罗英分别于两次选房当天在高路小区现场按协议签订时间先后顺序依次进行选房，选定房屋为2号楼7单元18楼1804室139.32平方米住宅一套以及1号楼6楼0603室119平方米住宅一套。殷俊俊于2019年8月23日向荆州市公安局纪南生态文化旅游区分局提出控告其被合同诈骗，经该局审查认为不符合立案条件，故于2019年10月10日作出不予立案通知书。该局调查材料显示：2017年3月，罗英将一期还迁房卖给案外人张慧慧（后确定为面积约139.32平方米的高路小区2号楼7单元18楼1804室），张慧慧现已居住在内；2019年4月9日，罗英又将二期还迁房现房1号楼6楼0603室119平方米住宅一套卖给案外人张方玉，张方玉又转卖他人罗孝笑，罗孝笑现已居住在内。殷俊俊在前述公安机关对其进行调查时表示：2018年7月12日，本人分别与罗英签订了凤凰城高路小区130平方米的还迁房买卖合同，与邹强签订了同一小区68.27平方米还迁房的买卖合同（尚未分配），一共转账50万元房款给邹强。其与罗英签订合同后，至2019年5月中旬，其询问村干部才得知邹强将二期还迁房已经卖与他人，2019年8月份，其与邹强、罗英协商解决未果，遂向当地公安机关提出控告。罗英在前述公安机关对其进行调查时表示：因儿子邹强想做生意，其没有什么可以支持的，便将其名下两套高路小区还迁房指标交给邹强处理。邹强要将二期还迁房卖给殷俊俊，其表示不同意，想着人老了留一个住处。其不清楚就前述二期还迁房先后与殷俊俊和张方玉签订《还迁房买卖合同》的事，邹强让其签字，其就签了字，还迁房的事都由邹强做主。邹强在前述公安机关对其进行调查时表示：母亲罗英名下的还迁房指标，是其做主处理。2018年7月，其因生意周转缺乏资金，便谎告其母罗英，将二期还迁房抵押给殷俊俊，要求罗英与殷俊俊签订一份还迁房买卖合同。罗英签字后，至2018年10月，迫于罗英的追问，其邹强承认将二期还迁房卖与殷俊俊而非抵押给他，罗英表示要退款终止合同。2018年10月，邹与殷俊俊联系后，表示退钱或加价，但殷俊俊不同意。同年11月份之后，殷便不接电话不回微信。2019年3月份罗英又同意卖房，邹强便在未告知殷俊俊的情况下将二期119平方米的还迁现房以40余万元的价格卖与张方玉。2019年5月，殷俊俊电话询问邹强，房屋是否卖掉，邹强表示，是想退钱或等他另外在高路小区买别人的还迁房交付给他，殷俊俊未答复。另查，2016年10月31日，湖北省人民政府下发“鄂政土批[2016]1140号”《省人民政府关于荆州市荆州区2016年度第7批次城市建设用地的批复》文件，批复同意荆州市荆州区人民政府郢城镇高路村、岳山村集体农用地26.0197公顷转为建设用地并办理征地手续，另征收集体建设用地3.3202公顷。土地用途为住宅（棚户区改造）和商服。荆州纪南生态文化旅游区2017年7月填发“荆土建批字2017第6001号”建设用地批准书。该批准书载明：用地单位名称荆州海子湖投资有限公司、土地座落荆州区郢城镇岳山村××××村。批准用地机关及文号荆州市国土资源局纪南生态文化旅游区分局鄂政土批（2016）1140号。土地用途其他普通商品房住房用地；土地所有权性质为国有；土地取得方式为划拔。批准建设工期自2017年10月至2019年10月；批准书有效期自2017年7月至2018年7月。在案件过程中，本院依原告委托诉讼代理人申请发出律师调查令，调查高路小区房产所占土地权属及使用权人，荆州市自然资源和规划局荆州纪南生态文化旅游区分局回执说明至今未接到用地者申报，无法提供证明材料。本院认为，当事人双方的争议焦点为：1、关于原、被告签订的《还迁房买卖合同》是否解除的问题?2、三被告是否连带返还原告房款32.5万元及相应的利息并连带赔偿违约金32.5万元。关于焦点一，本院认为，原、被告签订的《还迁房买卖合同》内容不违反法律、行政法规效力强制性规定。罗英在公安机关表示：其将两套还迁房全权交给其子邹强处理，其虽不同意将案涉房屋出售给原告，但其没有否认在《还迁房买卖合同》上签字并出具房款收据的行为，即使罗英在合同上签字存在可撤销民事法律行为的情形（邹强在公安机关表示其曾向罗英谎称将案涉房抵押给原告，而让罗英在还迁房买卖合同上签字），其在知情后至今也未行使合同撤销权，故该合同有效。现被告罗英已经将案涉房屋转让他人，且已交付居住，《还迁房买卖合同》目的已无法实现。原告主张按照合同法第九十四条解除合同的，本院依法予以支持。由于原告没有在诉前向被告发出解除通知，那么在原告起诉后，被告收到本院送达的原告诉状的时间即2020年1月7日，视为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于焦点二，三被告虽然在《还迁房买卖合同》上签字。但庭审中，殷俊俊表示，邹强与蔡恋恋是作为罗英的家庭成员，同意罗英卖房给原告而在《还迁房买卖合同》上签字。加之罗英前期在公安机关的陈述，可见邹强是作为还迁房出售方罗英的委托代理人在合同上签字。而蔡恋恋是作为出售方的家庭成员在合同上签字。被告罗英作为合同相对方违反合同约定不能交付房屋的，应当承担返还房款32.5万元的义务。罗英在是否将案涉房屋出卖给殷俊俊的问题上对邹强的授权不明，代理人邹强应承担连带责任。蔡恋恋并非合同相对方亦非授权代理人，对本案纠纷亦无过错，其与邹强当时虽为夫妻关系，但邹强经手收取殷俊俊的购房款并无证据表明属于夫妻共同债务。故原告要求蔡恋恋承担违约责任，于法无据，本院不予支持。原告主张的利息，《还迁房买卖合同》中并无约定，本院对此不予支持。本案中，被告辩称己方没有违约，不承担违约金。本院分别在庭审中、庭后三次行使释明权，如果法院认定被告违约，被告是否主张减少违约金，均未得到明确减少的回复。故原告殷俊俊要求被告罗英、邹强连带支付违约金32.5万元的诉讼请求，本院予以支持。本案在审理过程中，本院多次组织调解未果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、确认原告殷俊俊与被告罗英于2018年7月12日签订的《还迁房买卖合同》于2020年1月7日解除。二、被告罗英于本判决生效之日起三十日内向原告殷俊俊返还购房款32.5万元，支付违约金32.5万元。被告邹强对前述债务承担连带责任。三、驳回原告殷俊俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。本案受理费减半收取5150元，由被告罗英、邹强负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 王 硕二〇二〇年五月二十七日书记员 周若雪