河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1329号 上诉人（原审被告）：石家庄中林酒业管理有限公司，住所地：石家庄经济技术开发区。 法定代表人：曹敏娟，该公司经理。 委托诉讼代理人：王小杰，河北得正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘占利，河北得正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏某某，男，1957年6月16日出生，汉族，住石家庄经济技术开发区。 委托诉讼代理人：何新华，河北四明律师事务所律师。 原审被告：曹某某，男，1969年5月29日出生，汉族，住石家庄经济技术开发区创业路18号。 委托诉讼代理人：王小杰，河北得正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘占利，河北得正律师事务所律师。 上诉人石家庄中林酒业管理有限公司（以下简称中林公司）与被上诉人夏某某、原审被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市藁城区人民法院（2018）冀0109民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中林公司的委托诉讼代理人王小杰、被上诉人夏某某的委托诉讼代理人何新华、原审被告曹某某的委托诉讼代理人王小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中林公司上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市藁城区人民法院做出的（2018）冀0109民初4034号判决书；二、请求依法改判，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用、保全费。事实与理由：一、一审法院没有严格按照法律的规定对双方签订租赁合同的效力进行审查。合同的效力是法院审理合同纠纷的前提，只有确定合同是有效的，才可以对合同内容、合同纠纷的起始进行深入调查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这是法律的强制性规定，法院应该依据合同法第五十二条的规定，主动审查双方签订的租赁合同是否违反法律、法规的强制性规定。二、如果租赁合同有效，一审判决认定事实错误。首先，上诉人存在投资建设涉案房屋的事实。根据双方于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》第十条第二段的约定“合同到期后，乙方（上诉人）之前投资建设的电梯、电缆、装修时所有安装的灯具、天燃气管道、水厂管道、电厂暖气管道、屋内铺设的地面和墙面、内门均归甲方（被上诉人）所有，严禁破坏。”从此条可以看出，租赁房屋的电梯、电缆、装修时所有安装的灯具、天燃气管道、水厂管道、电厂暖气管道、屋内铺设的地面和墙面、内门全部是由上诉人出资建设。所以，上诉人对涉案房屋的建设存在出资行为。其次，上诉人租赁被上诉人的房屋及支付租赁费与垫资建设房屋抵顶房租是同一法律关系，一审认定不属于同一法律关系，属于对事实认定错误。房屋租赁合同的法律关系是以房屋为租赁物的租赁合同，是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人支付租金的合同。双方口头约定上诉人垫资抵顶房租的行为是上诉人支付租金的行为，和本案是同一法律关系，一审法院对此事实认定错误。最后，上诉人为涉案房屋垫付建设资金5244456元，其垫资被上诉人和上诉人曾经协商同意抵扣房租，但至今未抵扣房租。上诉人垫付的资金要远远高于被上诉人所主张的租金，所以，上诉人并不拖欠被上诉人租金，无需承担违约金。三、一审判决适用法律错误。双方签订第一份《房屋租赁协议》的时间为2010年11月22日，此协议约定被上诉人应在2011年6月6日将本案所涉房屋建好，并达到国家标准和合同约定用途，交付上诉人使用，协议对上诉人支付第一年的租金的时间也做了约定，协议签订后上诉人已将第一年的租金支付给被上诉人。同时，协议还约定了被上诉人未按时交付租赁物的违约责任。原审法院认定该份协议为双方订立合同的意向性协议，原审法院的认定属于适用法律错误。双方2010年11月22日签订的第一份《房屋租赁协议》具备合同的基本要素。从标题看，该文件明确为“协议”，并非“意向书”、“备志录”等意向性的名称；从内容看，该协议对于双方的权利义务以及法律责任做了明确约定，约定了被上诉人按时交付合格的租赁物，上诉人按时支付房租，同时对违约责任做了明确约定并且为双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“人民法院能够认定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。所以，原审法院认定该份协议为意向性合同，适用法律错误。本协议为对双方具有约束力的合同，是本约。被上诉人未按照协议在规定时间内没有将符合国家标准的租赁房屋交付上诉人使用，违约行为在先，应该承担违约责任。按照协议第五条的约定被上诉人应将第一年的房租909778.39元全额退还给上诉人。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉人请求，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。 夏某某答辩称，一、上诉人与被上诉人订立的租赁合同合法有效。上诉人此次上诉是因中级人民法院发还重审，一审法院判决后提起的上诉，在原审中关于我方出租场地的主体问题，向法院提交了相关的证据，我方的财产取得是基于省高院的拍卖，具有合法的所有权，因此我方具有合法的出租权，故双方订立的租赁合同。即使未取得规划许可也是行政处罚的依据，而不是上诉人不交租金的依据。上诉人与我方订立的租赁合同在我方建设过程中未竣工时就与我方订立了租赁合同的意向，因此双方订立的租赁合同合法有效。如果上诉人认为合同无效，就应当解除合同，但上诉人又在答辩中陈述不具备解除合同的条件，并且已经履行了十年之久，说明租赁合同合法有效。二、原审法院审理的事实清楚，证据充分。1、上诉人不存在为我方垫付建设投资的事实，我方出租给上诉人的建筑物，在未竣工的情况下，上诉人就有承租的意向，我方房屋竣工后，就房屋的现状上诉人非常清楚，在上诉人订立合同时也就现状出租给上诉人。至于上诉人在承租后增添的电梯、电缆，装修中所用的灯具、天然气管道等都是上诉人承租以后为了经营而进行的装修的投入，而不是在我方建设过程中为我方的建设投资或者出资。2、因上诉人自己为了经营进行的装修的投入，并非为我方建设的出资，因而不能冲抵其租金。并且自2011年双方订立租赁合同以后，上诉人承租期间双方又订立了四份补充协议，在补充合同中，上诉人从未提出过为我方建设出资的问题，也未提出过充抵租金的问题。对租赁费的问题，双方从未订立过书面合同，也未有任何口头的协议。因此上诉人的这一主张既无事实依据，也无法律根据。3、上诉人称为我方垫付的5244456元的建设资金，我方对此不予认可，并且上诉人在上诉以后并未提交新的证据证实其主张，上诉人主张用所谓的垫付资金充抵租金的事实根本不存在，请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。三、原审法院适用法律正确。上诉人主张2010年11月22日订立了房屋租赁协议中约定了违约条款，应当退还第一年租金的主张与事实不符。在2010年11月22日上诉人的租赁的房屋正在建设之中，合同的基本条款还不能明确具体。上诉人为了能够在工程竣工以后取得承租权，才与我方订立了意向书，但是在2011年12月1日订立的合同中并未约定退还第一年租金，且在履行合同中陆续订立了四份补充合同，四份补充合同中对此也未约定退还租金的条款，故上诉人的主张缺乏事实和法律根据。综上，原审法院审理的事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 夏某某向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告订立的租赁合同，归还租赁物并协助执行；二、判令被告给付原告租金1913480.2元及违约金95674元并协助执行；三、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月22日夏某某作为甲方与作为乙方的曹某某签订租赁合同一份。约定：甲乙双方商定，甲方出资在藁城市良村经济技术开发区建设商务楼一座，乙方在商务楼达到使用条件后，经营快捷酒店。具体条件以双方租赁合同为准。1、甲方保证对房屋所占土地拥有使用权，有土地使用证，且没有抵押担保情况。2、甲方在2011年6月6日前将楼按图纸建好，并达到国家标准和约定的用途，交乙方使用。3、乙方在本协议签订后，三日内一次性付给甲方第一年租金。4、房租计算时间按楼房建筑交工的时间向后顺延两个月。5、如甲方未在协议约定的时间前将楼房交付乙方，甲方应将第一年租金全额退还乙方。该协议签订后的次日即2010年年11月23日原告与郝文广签订施工合同将该楼房交郝文广施工，其中约定工期自2010年11月23日至2011年6月6日前主体完工，外装修自主体完工之日顺延一个月完工并交付使用。之后，工程主体于2011年6月1日完工。同时，被告自2011年6月开始陆续投入部分资金对涉案租赁房屋进行装饰、装修及对经营酒店配套相关设施进行了建设施工。 2011年12月1日，甲方夏某某与乙方中林公司签订房屋租赁合同一份，合同其中约定：乙方承租甲方位于石家庄经济技术开发区的大门西侧的房屋，七层7700平方米。甲方应在交房时完成修建两个电梯井并达到国家标准，同时安装合格电梯四部，其中安装及施工费由甲、乙双方各负担两部，甲方费用由乙方垫付，一年后甲方费用从乙方房租中扣除。房屋用途为餐饮和住宿，乙方不得任意改变用途。租赁期限为十二年，自2011年12月1日至2023年12月1日。第一至第三个租赁年每年租金为883300元；第四至第六个租赁年每年租金为1148290元；第七至第九个租赁年每年租金为1492777元；第十至第十二个租赁年每年租金为1940610元。租赁期间甲方不得以任何理由调整租金，每年分两期付款，分别于12月1日和5月1日支付。若乙方无故拖欠租金超过30天，甲方有资格终止合同并可以对乙方进行停水停电处理。甲方应于本合同生效之日起五日内，将该房屋交付给乙方，并履行全部与交付相关的附随义务，甲方保证交付的房屋符合双方协议中约定和乙方正常需求。租赁期间，乙方一切房屋及附属设施维修费用都由乙方负责，房屋设施如因质量问题、自然损耗、不可抗力或意外事件而受到损坏需要修缮的由甲方承担，日常承租范围内房屋维修由乙方负责。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设施，需经征得甲方的同意，投资由乙方自理。经甲方同意的装修和内部结构的更改，在合同解除、终止，乙方不负责恢复原状的义务。在房屋租赁期间，房屋租赁税、电费、水费、天然气费、供暖费由乙方支付。甲方为乙方提供停车场一个，位置在院内，施工、地面由乙方负责出资修筑，前三年租金免，以后每年租金三万元。另外，合同还约定了其他事项。该合同签订当日，原告依约向被告交付了出租的房屋。被告中林公司开始运营。 2012年2月1日，原告与被告曹某某签订房屋租赁补充协议，约定：增租甲方（原告）交换站，面积230平方米，租金第一至第三个租赁年每年租金为33580元；第四至第六个租赁年每年租金为43654元；第七至第九个租赁年每年租金为56750元；第十至第十二个租赁年每年租金为73775元。增租员工宿舍，租金第一至第三个租赁年每年租金为108000元；第四至第六个租赁年每年租金为140400元；第七至第九个租赁年每年租金为182520元；第十至第十二个租赁年每年租金为237276元。租金自每年2月1日起付，一次付清一年租金。 2013年6月11日，原告与被告曹某某签订协议书一份。约定为照顾曹某某生意，夏某某自愿将房屋租赁协议的第四年租金按前三年标准执行，其余年份仍按原合同执行。现在是下打租，第四年年租金分两次交清，恢复到原合同的上打租。乙方必须按原合同的期限内主动上交租金，否则此协议无效，按原合同执行。 2013年9月26日，原告与曹某某签订合同一份，约定：曹某某租用夏某某创业路20号大门东侧办公楼做员工宿舍，租期一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，租金每月1万元，上打租，跟随水电单子每月一交。同日，原告与曹某某再签补充合同一份，就乙方未经甲方同意对顶层吊顶装修，院内道路出入权、乙方借用甲方大铁罐事宜进行了约定。2014年年10月31日，原告与曹某某再签补充合同对乙方转租事宜、逾期交租金按所欠租金额5%交纳滞纳金进行了约定。 另查明：被告提供的2011年5月7日电梯供货合同载明，被告订购电梯的数量为4台，每台单价为112500元，每台安装单价25000元，每台运输单价每台5000元，以上合计570000元。被告中林公司安装后，上述款项系该公司所支付，依照2011年12月1日的房屋租赁合同约定，原告应承担112500元×4+（25000元+5000元）×4/2=510000元，期间，原告实际已向被告中林公司支付285000元，原告实际尚欠被告中林公司此项垫付费用225000元。租赁期间的2012年11月30日之前的租金被告中林公司已付清，自2013年12月1日至2017年5月30日被告中林公司应支付原告租金3890358.2元，已支付租金1976878元，尚欠该时间段的租金1913480.2元。 一审法院认为，原告与被告中林公司于2011年12月1日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合同合法有效，之后，围绕该房屋租赁合同所签合同及协议亦属房屋租赁合同的组成部分，双方均应依约履行。按双方约定，在扣除被告中林公司已付房屋租金的后，经计算，截止到2017年5月30日被告中林公司尚欠原告租金1913480.2元。 本案被告中林公司所称的在租赁原告房屋过程中其支出的一、二层砖混建筑材料费、人工费、维修费、上下水及地暖费用、强弱电设施材料费及人工费、购买消防设施设备及安装费、购买防盗门、玻璃门费用、购买蒸汽设施设备费用、购买电梯设备及安装施工费、建停车场费用、购买变压器费用、安装太阳能费用等多项费用共计5244456元系为原告垫付并应冲抵所欠原告租金的意见。本案原告与被告中林公司于2011年12月1日签订的房屋租赁合同中，除合同约定的四部电梯及安装施工费的50%应由原告承担外（被告中林公司出资后，在扣除原告已付的285000元外，剩余225000元应认定为系为原告垫付）。其余部分费用双方在合同中并未约定应由哪一方负担，且双方在之后所签多份补充合同中也未提及应由谁承担，被告中林公司该部分辩解与本案不属于同一法律关系，法院对此不予处理。被告中林公司所辩垫付的费用双方口头约定已冲抵所欠原告租金1913480.2元，本公司已不欠原告租金的意见，其提供的证据不足以证明其主张，法院不予采纳。其拖欠原告1913480.2元房屋租金至今未付，已构成违约。但考虑到被告中林公司在租赁房屋经营期间投入较大，且部分租赁物已转租他人经营，解除租约不是最佳的选择，合同继续履行的条件仍然存在，故房屋租赁协议应继续履行为宜。现原告请求被告中林公司给付租金1913480.2元、违约金95674元，合法有据，予以支持。同时原告亦应给付被告中林公司代垫的电梯及安装施工费合计225000元。 对于被告中林公司提及的双方于2010年12月2日签订的租赁合同第二条约定，原告应在2011年6月6日将本案所涉房屋建好，并达到国家标准和约定的用途交付被告使用，但原告未依约交付，按照该合同第五条约定，原告应将第一年房租909778.39元予以退还给中林公司，但至今未退的抗辩意见。上述合同签订时，租赁的房屋尚未建设，合同基本条款内容尚不明确具体，同时该合同明确约定具体条款以租赁合同为准。再者，2011年12月1日双方所签房屋租赁协议对第一年的房租是否应予退还并未约定，而实际履行中被告中林公司对第一年房租进行了交纳，在之后所签多份补充合同中，双方对此事并未提及，综上，应认定的双方于2010年12月2日签订的租赁合同系被告中林公司与达成的房屋租赁的意向性协议，并非双方达成的正式的房屋租赁协议。具体条款的履行应以双方于2011年12月1日所签正式的房屋租赁协议为依据，在该合同中双方并没有对第一年租金应予退还进行约定，故被告依据双方于2010年12月2日签订的租赁合同要求退还第一年房租，缺乏事实理由及依据，法院对此不予支持。 对于被告中林公司提及的依据2013年6月11日双方达成的协议，第四年的租金应按前三年的标准执行的抗辩意见。该协议虽约定第四年的租金按前三年的标准执行的内容，同时，该合同又约定乙方（被告）必须按原合同的期限内主动上交租金，否则，此协议无效，按原合同履行。现中林公司已欠付原告租金，故应按原合同标准予以交纳第四年的租金。因此，对被告中林公司的上述抗辩意见，法院不予采纳。本案正式的房屋租赁合同系原告与被告中林公司所签订，原告与被告中林公司系租赁合同的主体，被告曹某某并非房屋租赁合同的当事人，曹某某在多份协议上的签字行为应认定系代理中林公司的行为，故原告请求被告曹某某共同担责的意见，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七第二百二十六条的规定，判决：一、被告石家庄中林酒业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏某某支付拖欠的2017年5月30日之前租金1913480.2元；二、被告石家庄中林酒业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告夏某某支付违约金95674元；三、原告夏某某于本判决生效后十日内给付被告石家庄中林酒业管理有限公司代垫的电梯及安装施工费共计225000元；四、驳回原告夏某某的其他诉讼请求。本案案件受理费22954元，保全申请费2920元，合计25874元。由被告石家庄中林酒业管理有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，根据2010年11月22日《房屋租赁协议》第1条、2011年12月1日《房屋租赁合同》第六条的约定，被上诉人夏某某保证对房屋所占土地拥有使用权，有土地使用证，且没有抵押担保等情况，夏某某保证该房屋及土地没有产权纠纷，本案所涉租赁合同及补充协议均未要求出租房屋需取得建设工程规划许可证，本案租赁合同履行多年未因房屋手续产生纠纷，本案诉讼之前历经一审、二审、发还重审中林公司均未就合同效力提出异议，综合上述案情，中林公司现就合同效力提出异议，本院不宜采信。中林公司主张其对涉案房屋建设存在出资行为，双方曾经协商同意抵扣房租，其并不拖欠夏某某租金，无需承担违约金，根据双方协议约定除四部电梯及安装施工费外，其余部分费用在合同中双方并未约定应由哪一方负担，双方在之后所签多份补充合同中也未提及应由谁承担，且夏某某否认协商抵扣房租的事实，故原审认定中林公司该辩解与本案不属于同一法律关系，对此不予处理，并无不当，中林公司所辩垫付费用已冲抵租金，其已不欠租金的意见，因证据不足不予采纳，并无不妥。中林公司主张根据2010年11月22日《房屋租赁协议》约定，夏某某应将第一年房租909778.39元予以退还，夏某某违约在先，原审综合考虑本案案情，上述协议签订时，租赁的房屋尚未建设，协议基本条款内容尚不明确具体，同时该合同明确约定具体条款以租赁合同为准，另外，2011年12月1日双方所签《房屋租赁合同》对第一年的房租是否应予退还并未约定，而实际履行中中林公司对第一年房租进行了交纳，在之后所签多份补充合同中，双方对此事并未提及，据此认定双方于2010年11月22日签订的《房屋租赁协议》系房屋租赁的意向性协议，具体条款的履行应以双方于2011年12月1日所签《房屋租赁合同》为依据，对中林公司的上述主张不予支持，认定准确。 综上所述，石家庄中林酒业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经多次调解无效。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22954元，由上诉人石家庄中林酒业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  李 伟 审判员  杨根山 二〇二〇年五月十八日 书记员  史 政