福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初8830号 原告（执行案外人）：刘跃容，女，1988年7月14日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：袁庆辉，福建路远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张颖，福建路远律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：福建上杭农村商业银行股份有限公司龙岩支行闽西交易城分理处，住所地龙岩市新罗区闽西交易城B3幢1层101-103号，统一社会信用代码91350800091389196N。 主要负责人：蓝明芬，行长。 委托诉讼代理人：陈虹，女，1989年3月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区闽西交易城Ｂ3幢1层101-103号。 第三人（被执行人）：温顺，男，1965年10月15日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：巫华英，女，1967年7月30日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 第三人（被执行人）：巫晨生，男，1963年7月3日出生，汉族，住龙岩市连城县。 第三人（被执行人）：林礼枝，男，1982年3月1日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 第三人：林雪卿（执行案外人），女，1980年6月17日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 原告刘跃容与被告福建上杭农村商业银行股份有限公司龙岩支行闽西交易城分理处（下称上杭农商行交易城分理处）以及第三人温顺、巫华英、巫晨生、林礼枝、林雪卿案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人袁庆辉、张颖，被告委托诉讼代理人陈虹以及第三人林雪卿到庭参加诉讼。第三人温顺、巫华英、巫晨生、林礼枝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘跃容向本院提出诉讼请求：一、判令终止对坐落于龙岩市新罗区产的执行，并解除对该房产的查封和拍卖。二、确认坐落于龙岩市新罗区屋归刘跃容所有。 事实与理由：坐落于龙岩市新罗区产在林礼枝、林雪卿离婚之前属于夫妻共同财产。2017年，林礼枝与林雪卿因感情破裂协议离婚。离婚协议约定前述房产归林雪卿所有，林礼枝自愿放弃该房产的所有权。2017年8月，经案外人张蔓、林某居间介绍，林雪卿于前述房产出售给刘跃容。2018年8月4号，林雪卿与刘跃容就上述房产签订一份《房屋买卖合同》，合同约定购房款565622.96元，其中222149.84元由刘跃容通过银行转账和现金方式先行支付，余款343473.12元尚未付清的银行按揭贷款，由刘跃容负责逐月支付。合同签订后，刘跃容向连建平借款100000元并指示连建平于2017年8月4日将该笔借款付至张曼名下，并通过张曼将该款付给林雪卿。2017年8月7日，刘跃容分别以转账和现金方式向张曼支付了购房款100000元、22200元，并通过张曼将前述两笔款项付给了林雪卿。至此，刘跃容依约完成了首笔购房款的支付。自2017年9月起，刘跃容开始逐月向银行支付林雪卿尚欠的上述银行按揭贷款343473.12元（至今尚欠银行按揭贷款约296000元）。2017年8月上旬，刘跃容收到了林雪卿交付的前述房屋并进行装修。装修完毕后，刘跃容于2018年初入住该房屋。 林雪卿与刘跃容订立《房屋买卖合同》时，位于龙岩市新罗区产尚未办理产权证，故无法过户登记至刘跃容名下。双方约定，待符合条件后委托案外人林某代为办理相关过户登记手续。之后，刘跃容通过法院拍卖公告获悉，前述房产已作为上杭农商行交易城分理处与温顺、巫华英、巫晨生、林礼枝金融借款合同纠纷一案的执行标的【案号：（2018）闽0802执2372号】。2019年9月17日，刘跃容向龙岩市新罗区人民法院提出执行异议申请。2019年10月9日，法院作出（2019）闽0802执异141号执行裁定，驳回刘跃容的异议请求。2019年10月10日，刘跃容收到了该裁定书。 综上，刘跃容认为坐落于龙岩市新罗区产虽未办理过户登记手续，但并不影响该房屋的产权已实际转让给刘跃容，该房屋应属刘跃容所有。为此，刘跃容具状法院请求判如所诉。 上杭农商行交易城分理处辩称，首先，刘跃容不是位于龙岩市新罗区产的权利人，无权提出解除对该房产的查封、拍卖。事实上，前述房产登记在林礼枝名下（共同共有），根据物权法等有关规定，该房产依法应属林礼枝所有（共同共有）。在林礼枝对外尚存未履行债务的情况下，人民法院查封该房产符合法律规定。 其次，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，刘跃容无权提出排除执行的主张。2007年8月7日，为切实解决城市低收入家庭的住房困难，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号），该意见第三条第（十一）项规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，林雪卿在购买上述经济适用房未满5年的情况下，不得直接上市交易该房产。刘跃容与林雪卿之间就该经济适用房订立的《房屋买卖合同》违反了行政法规的强制性规定，根据合同法第五十二条规定属于无效合同。 第三，刘跃容与林雪卿在明知案涉经济适用房不得擅自转让的情况下仍然签订房屋买卖合同，属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”以及“损害社会公共利益”之行为。事实上，经济适用住房是国家为了解决低收入家庭住房困难而建设的保障性住房，具有很强的政策性，相关政策包括限定建设标准、供应对象和销售价格、严格经济适用房的上市交易管理以及购买的经济适用房满5年后购房人方可转让但政府有权优先回购，政府回购的经济适用房继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。因此，如果任由购房人自由转让不符合上市交易条件的经济适用房，将与国家保障性住房的政策精神严重相悖，损害国家利益，更将严重损害其他符合经济适用房申请条件但尚未有房源的其他低收入家庭的利益。 第四、刘跃容提供的证据无法证明其在人民法院查封前已经合法占有案涉不动产。从刘跃容提供的自来水收费清单、历月电费明细及福建和祥物业管理有限公司出具的收款收据和发票等证据所载内容来看，前述费用支出无法证明缴款人为刘跃容。同时，物业公司的证明虽体现刘跃容支付了物业费和公摊水电费，但该证明与刘跃容提供的其他交费凭证无法相互印证。 第五、林雪卿、林礼枝与龙岩鹭虹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十五条规定，经济适用房上市交易管理和退出等相关约定按照《龙岩市人民政府办公室关于修改龙岩市区保障性住房申请资格审核配租配售和后续管理实施细则的通知》（龙政办【2015】179号）规定执行，而上述通知明确规定，经济适用房5年内不得上市交易，保障性住房仅限于自住。若发现保障性住房住户违反规定将保障性住房出租、转租、转借、调换、转让以及从事其他经营性活动的行为，由保障性住房产权管理单位发出限期整改通知，对整改期限内未整改的违规家庭，作出收回处理决定。本案所涉经济适用房是林雪卿、林礼枝在2015年8月底才购买的经济适用房，该房产不符合上市交易的条件，购买该房产存在法律和政策上的登记障碍，对此刘跃容是明知的。刘跃容在明知上述情况下仍购买该房产造成无法办理过户手续，系刘跃容自身原因所致。此外，刘跃容提供的证据亦无法证明其已支付了案涉购房款。 综上，上杭农商行交易城分理处认为刘跃容的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 温顺、巫华英、巫晨生、林礼枝均未作答辩。 林雪卿辩称，林雪卿对刘跃容陈述的事实均无异议，亦同意刘跃容的全部诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：2007年6月4日，林礼枝、林雪卿办理了结婚登记手续。2015年8月20日，林雪卿、林礼枝与龙岩鹭虹房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定林雪卿、林礼枝和龙岩鹭虹房地产开发有限公司购买坐落于龙岩市新罗区产（建筑面积68.85平方米）以及附属储藏间（建筑面积60.19平方米）。买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用地（经济适用房）。房屋总价款（含附属储藏间）517749元。关于经济适用房上市交易管理和退出等相关约定按照《龙岩市人民政府办公室关于修改龙岩市区保障性住房申请资格审核配租配售和后续管理实施细则的通知》（龙政办【2015】179号）规定执行。若后续政策有变动，按新的政策执行。2015年8月20日，前述房产在福建省龙岩市住房和城乡建设局办理了备案登记，该备案信息表中载明买受人为林雪卿、林礼枝。2015年10月26日，林雪卿与中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定林雪卿因购置坐落于龙岩市新罗区产需要向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行借款362000元，借款期限240个月。借款人申请并授权贷款人将全部借款直接划入龙岩鹭虹房地产开发有限公司银行账户。2015年11月2日，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗新洲城支行将前述借款362000元转入龙岩鹭虹房地产开发有限公司的银行账户。 2017年5月2日，林礼枝、林雪卿办理了离婚登记手续，双方于同日签订一份“离婚协议书”，协议约定孩子由林雪卿负责抚养。双方名下位于莲东Ｅ组团经济适用房，林礼枝自愿放弃所有权，由林雪卿自行处置并承担每月的按揭房贷。2017年8月4日，林雪卿（甲方）与刘跃容（乙方）订立一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于龙岩市新罗区产转让给乙方。出售时产权情况说明：该房屋已抵押在中国农业银行。成交价格（按套计价）：565622.96元，该价格包括杂物间及一手交房时已缴纳的公共维修基金、管道燃气初装费、水电周转金、有线电视开户费等。该房产所属土地为划拨地。土地性质由划拨地转为出让地应缴纳的土地出让金由乙方承担。签订本合同时，乙方支付给甲方定金100000元（乙方支付的购房款由见证人林某转交给甲方）。甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分二次支付给甲方，乙方于2017年8月15日前办理委托公证手续当天向甲方支付购房款222149.84元（含购房定金）。甲方用上述房产向中国农业银行按揭贷款取得的尚未归还的本金及利息343473.12元从2017年8月7日起转由乙方按月准时归还。甲方委托见证人林某办理上述房产的交易手续。甲方应于2017年8月10日将房屋及相关手续一并交付给乙方使用。同时，林雪卿与刘跃容在合同中还就违约责任作出了约定。2017年8月7日，林雪卿、林某共同至福建省龙岩市公证处，就双方订立的委托书办理了公证手续。委托书主要内容为林雪卿全权委托林某办理位于龙岩市新罗区产及附属储藏间的转让、抵押等事宜，委托期限自即日起至2027年8月6日。 2017年8月4日，案外人连建平向张蔓转账支付100000元。2017年8月7日，刘跃容向案外人张曼转账支付100000元。2017年8月8日，案外人张蔓向刘跃容转账支付100000元。2017年8月8日，案外人张蔓向林雪卿转账支付122200元（银行交易流水明细清单中附注“买房子”）。2017年8月8日，案外人张蔓向林雪卿转账支付50000元。此后，刘跃容陆续向中国农业银行股份有限公司龙岩新罗新洲城支行偿还了林雪卿名下的住房按揭贷款（2369.09元/月）。2019年10月16日，刘跃容不服（2019）闽0802执异141号执行裁定书并具状本院请求判如所诉。 另查明，2015年11月10日，温顺、巫华英向上杭农商行交易城分理处申请借款200000元。双方2015年11月10日签订一份《保证借款合同》，约定上杭农商行交易城分理处向温顺、巫华英提供贷款200000元，月利率9.7375‰。贷款到期日2017年11月10日，巫晨生、林礼枝、巫洪水、陈新火自愿为该借款提供连带责任保证。保证期间为合同债务履行期限届满之日起二年。贷款期限届满后，上杭农商行交易城分理处的贷款债权未能全部实现，其遂向本院提起诉讼。2018年3月22日，本院作出（2018）闽0802民初899号民事判决，判令温顺、巫华英应限期返还上杭农商行交易城分理处借款本金102558.93元并支付利息；巫晨生、林礼枝应对温顺、巫华英的上述债务承担连带清偿责任。宣判后，双方当事人均未提起上诉，判决发生法律效力。之后，上杭农商行交易城分理处向本院申请强制执行。执行期间，本院作出民事裁定并于2018年8月9日查封了位于龙岩市新罗区产及附属储藏间，刘跃容不服向本院提出书面异议。2019年10月9日，本院作出（2019）闽0802执异141号执行裁定书，驳回刘跃容的异议请求。 以上事实，有刘跃容提供的《商品房买卖合同（预售）》、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、离婚协议书、离婚证、《房屋买卖合同》、公证书、银行交易流水明细清单、（2019）闽0802执异141号执行裁定书，上杭农商行交易城分理处提供的（2018）闽0802民初899号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林雪卿、林礼枝与龙岩鹭虹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中明确载明，案涉房产所占用的土地用途为城镇住宅用地（经济适用房），亦即讼争房屋性质为经济适用房。根据保障性住房政策规定，经济适用房的购房人仅拥有有限产权，五年内不得上市交易。同时，保障性住房仅限于自住，已配售配租家庭不得将保障性住房擅自转让、出租等以及从事其他经营性活动。由此可见，经济适用房系国家为了解决低收入家庭住房困难而采取的措施，本身具有很强的政策性。林雪卿将案涉房产转让给刘跃容时，正处于保障性住房政策规定的禁止交易期，故双方于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》因有损社会公共利益而无效。事实上，符合条件的家庭在购买经济适用房时五年内不得上市交易系保障性住房政策的明文规定，对此刘跃容作为案涉房产的买受人知道或者应当知道；但其以及林雪卿均无视该项政策性规定仍然在前述期间就案涉房产建立买卖关系，并最终造成房产过户受阻，刘跃容本身即具有过错。同时，刘跃容未付清案涉房产的价款，至今尚欠银行部分住房按揭贷款且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。有鉴于以上几点理由，刘跃容在本案中就案涉房产提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其诉请终止案涉房产的执行并解除查封和拍卖无理，本院不予支持。 此外，刘跃容与林雪卿于2017年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效（理由如上所述，此处不赘），且案涉房产至今也未登记至刘跃容名下。因此，刘跃容主张其对位于龙岩市新罗区屋享有所有权，理由不足，本院不予采纳。综上所述，刘跃容的诉讼请求不能成立，本院均不予支持。温顺、巫华英、巫晨生、林礼枝经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回刘跃容的诉讼请求。 案件受理费9456元，由刘跃容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 陈      庆      林 人民陪审员 赖      小      专 人民陪审员 杜      颜      芳 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 陈晓芳（代）附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。