广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5151号原告：许桦，男，1971年3月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码220************010。被告：中山市世光创建置业有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914************059。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系该公司员工。委托诉讼代理人：黎诗媛，系该公司员工。原告许桦诉被告中山市世光创建置业有限公司（以下简称世光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告许桦、被告世光公司的委托诉讼代理人黎诗媛、梁嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许桦向本院提出诉讼请求：1.撤销原告代关瑞萍与被告签订的编号为ZXC0001801、ZXC0001802号的《畔山中心城认购书》；2.被告向原告退回定金50000元；3.被告向原告支付上述款项的利息（按中国人民银行逾期贷款利率，从2019年4月30日起计算至实际清偿之日止）。事实和理由：第一，被告违规、违反程序签订认购书，被告销售人员在明知原告没有关瑞萍委托书、公证书及关瑞萍不知情的情况下，同意与原告以关瑞萍的名义签订认购书。第二，被告欺诈隐瞒销售情况，涉案商品房的70年产权至今剩余不到45年产权。上述认购书签订后，原告及关瑞萍多次到被告处协商退款事宜，被告拒绝退款。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告许桦就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.认购书；2.认购书（重开）；3.家庭购房及贷款情况登记表；4.购房确认书；5.方案变更登记表；6.POS机刷卡小单；7.收据；8.结婚证；9.关瑞萍产子病历证明书；10出生医学证明；11.分期延期付款审批表；12.第一人民法院判决书；13.（2019）粤2071民初26845号民事判决书、（2020）粤20民终1289号民事裁定书。经开庭质证，被告对原告提供的证据1中编号为ZXC0001801认购书真实性、合法性确认，关联性不确认，双方已经重新签订认购书，以重开的认购书为准；对证据2-8的三性确认，其中证据6的证据证明涉案定金由本案原告支付；对证据9-10真实性、合法性确认，关联性不确认，与本案无关，许桦是在获得代理权情况下签订认购书；对证据11的三性确认，虽然被告同意款项分期支付，实际上原告至开庭为止都没有支付任何一笔楼价款；对证据12-13的三性确认，被告是认可关瑞萍案件判决结果，涉案认购书是表见代理。被告世光公司抗辩称，第一，双方签订的畔山中心城认购书合法有效，不属于效力待定合同，更不属于可撤销合同，原告无权要求撤销认购书。首先，原告的代理行为构成表见代理，原告与关瑞萍系夫妻关系，原告向被告提供关瑞萍的身份证明并表示可支付完毕定金款项，原告的行为造成被告相信原告有代理权的表象，被告有理由相信以关瑞萍购买涉案房屋是原告与关瑞萍夫妻共同的意思表示。其次，被告系善意且无过失的，被告不存在任何强买强卖的行为，被告不具有查验授权委托书效力的权力、权利及义务。基于原告与关瑞萍特殊的身份关系，被告作为开发商在遵守法律法规要求下促成交易，被告未查验授权委托书仅为瑕疵，不构成恶意或过失。最后，被告不存在违规、欺诈等行为，被告按照相关法律规定，提供认购房屋的相关材料，在售楼中心公示了营业执照、国有土地使用证等文件，并按照认购书约定履行法律义务。第二，因关瑞萍未依约与被告签订中山市商品房买卖合同以及按照认购书约定支付楼款，已构成违约，被告与关瑞萍签订的畔山中心城认购书已解除，定金应不予返还，定金归被告所有。第三，基于原告的表见代理行为，被告同意原告以关瑞萍的名义签订认购书，原告作为代理人对本次代理认购行为承担最终责任，被告作为合同签署和履行的善意第三人，不存在违约行为，不应承担责任。被告世光公司就其抗辩及陈述向本院提交以下证据：1.关瑞萍身份证复印件；2.销售中心公示栏及不动产权证书。经开庭质证，原告对被告提交的证据1的三性确认，对证据2不确认，表示从未见过。本院认定事实：2019年4月30日，关瑞萍（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）签订了一份编号为ZXC0001801的《畔山中心城认购书》，约定：1.关瑞萍认购被告世光公司开发建设的位于广东省中山市************************的房地产，建筑面积约为108.18平方米，认购价为1247608元；2.付款方式为：银行按揭付款：定金50000元；首期楼价款374608元须于2019年5月7日前付清，银行按揭楼款为873000元；3.认购方须于2019年5月7日前到售楼部签署《中山市商品房买卖合同》及有关文件；4.如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认从逾期之日起，本认购书解除，认购方所交纳的定金不予退还。上述认购书还载明了其他内容。上述认购书认购方落款处签关瑞萍的名，出售方落款处打印被告世光公司的名、出售方销售代表处有被告世光公司员工的签名。同日，关瑞萍（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）又签订了另一份编号为ZXC0001802的《畔山中心城认购书》，该认购书除了将认购价变更为1147799元及首期款、银行按揭款金额根据认购价的变更进行了相应变更外，其余合同内容及落款签名等情况均与编号为ZXC0001801的《畔山中心城认购书》一致。上述两份认购书签订后，原告许桦通过刷卡的方式向被告支付了定金5万元，被告世光公司亦向原告出具一份收款收据，载明：收到关瑞萍认购畔山悦景花园21栋803房交来的定金50000元。另查，认购书签订当日，关瑞萍还与被告世光公司签订了分期延期付款审批表、家庭购房及贷款情况登记表等购房文件，上述购房文件业主姓名均载明为关瑞萍，认购方落款处均签关瑞萍的名。再查，原告许桦与关瑞萍于2018年5月20日登记结婚。最后查，2019年10月25日，关瑞萍作为另案原告诉至本院，要求解除其与世光公司签订的《畔山中心城认购书》及要求世光公司退还定金5万元。本院于2019年11月25日作出（2019）粤2071民初26845号生效民事判决，该民事判决查明：关瑞萍与世光公司签订的《畔山中心城认购书》、分期延期付款审批表等购房文件中认购人落款处“关瑞萍”并非由关瑞萍本人签署，而是由关瑞萍的配偶许桦代签，且关瑞萍明确表示对其配偶许桦代为签订认购书等购房文件的代理行为效力不予追认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，本院于2019年11月25日作出（2019）粤2071民初26845号生效民事判决查明：关瑞萍与世光公司签订的《畔山中心城认购书》、分期延期付款审批表等购房文件中认购人落款处“关瑞萍”并非由关瑞萍本人签署，而是由关瑞萍的配偶许桦代签，且关瑞萍明确表示对其配偶许桦代为签订认购书等购房文件的代理行为效力不予追认。本院认为，原告许桦在未取得关瑞萍的明确授权的情况下以关瑞萍的名义与被告签订认购书的行为，系无权代理行为，现关瑞萍在另案中明确表示对其配偶许桦代为签订认购书等购房文件的代理行为效力不予追认，故原告许桦以关瑞萍的名义与被告签订编号为ZXC0001801及编号ZXC0001802的认购书均应认定为无效合同。因无效合同自始无效，不存在撤销的问题，故原告许桦主张撤销原告代关瑞萍与被告签订的编号为ZXC0001801及编号为ZXC0001802号的《畔山中心城认购书》的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。被告世光公司抗辩称原告许桦与关瑞萍系夫妻关系，且原告提供了关瑞萍的身份证明并代为支付了定金5万元，被告有理由相信原告以关瑞萍名义购买涉案房屋是原告与关瑞萍夫妻共同的意思表示，被告为善意第三人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理制度的设立，是为了保护善意相对人的信赖利益和交易的安全。其具有三个构成要件：一是无权代理人没有获得被代理人的明确授权；二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由；三是相对人为善意且无过失，即相对人无从知道无权代理人没有代理权，而且这种不知情并非由于相对人疏于注意所致。本案中，被告世光公司作为专门从事房地产开发销售的企业，其在未严格审查原告是否具有有效授权以及原告与关瑞萍之间是否真实存在夫妻关系等情况下，仍与原告以关瑞萍的名义签订认购书等购房文件，有违行业规程，不构成表见代理。对于被告的上述抗辩，本院不予采信。关于原告主张被告退还定金5万元及支付资金占用利息的诉讼请求，庭审中，原告与被告均确认定金5万元是通过刷许桦本人的银行卡进行支付，对于该事实，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方签订的认购书系无效合同，因无效合同所取得的财产依法应当予以返还，故对于原告已支付的定金5万元，被告应予以返还。关于资金占用利息的承担问题，本案中，原告在未取得关瑞萍的明确授权的情况下，擅自使用关瑞萍的身份文件并以关瑞萍的名义与被告签订认购书等购房文件，最终导致双方签订的认购书因无权代理而被认定为合同无效，原告对合同无效存在重大过错，依法应承担缔约过失责任，原告无权要求被告支付资金占用利息，因被告未在本案中提起反诉，故对于原告缔约过失责任的承担问题，本院在本案中不作处理，被告可另行起诉主张相应权利。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市世光创建置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告许桦返还定金5万元；二、驳回原告许桦的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取为525元（原告已预交），由原告许桦负担325元，由被告负担200元，被告应在清偿上述款项时一并将应承担的案件受理费200元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年五月十五日书记员  卢芷琪**龙