江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1328号 上诉人（原审原告）：南通拾叶山房文化传播有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：蔡建鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：王茜，江苏启秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘栋清，江苏启秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通纺织博物馆，住所地南通市崇川区。 法定代表人：徐宁，馆长。 委托诉讼代理人：龚昕，女，该馆员工。 委托诉讼代理人：王颖恬，女，该馆员工。 上诉人南通拾叶山房文化传播有限公司（以下简称拾叶山房公司）因与被上诉人南通纺织博物馆房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 拾叶山房公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付违约金34758.25元；2.本案的上诉费用等由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决所依据的事实有误。上诉人的违约金请求是基于双方之间的《房屋租赁合同》，而一审法院认为在上诉人与施工单位签订的《协议书》中，因提前终止租赁合同，施工单位已经对上诉人的损失进行了赔偿，则《房屋租赁合同》的权利义务终止，对以前事宜不再追诉。但该《协议书》中的赔偿事项是基于施工单位的野蛮施工导致上诉人承租的房屋倒塌，并造成经营性财产、房屋装潢的损失。经协商后，施工单位给予赔偿。该赔偿与被上诉人承担因其违约行为造成的违约责任无关。 南通纺织博物馆辩称，1.被上诉人积极与上诉人及施工方沟通，为上诉人争取补偿款。上诉人就提前终止租赁合同已经获得了30万元补偿款。2.上诉人已明确放弃租赁合同项下的其他所有权利。《协议书》第四条明确“在双方交接后，原合同中双方的权利义务终止，双方约定对以前的一切事宜不再追诉”，说明上诉人认可由施工方对案涉搬迁及提前解除租赁合同事宜统一进行补偿，不再对原租赁合同中所有权利义务（包括对违约赔偿）追诉。上诉人在获得30万补偿款后再向被上诉人主张违约金，与协议书约定不符，也违反了诚实信用原则。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求及事实与理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 拾叶山房公司向一审法院起诉请求：1.判令南通纺织博物馆退还第六个月的租金5293.75元、履约保证金15881.25元，并支付违约金34758.25元；2.本案一切诉讼费用由南通纺织博物馆承担。 一审法院认定事实：2018年8月22日，拾叶山房公司通过拍卖竞价的方式取得了南通纺织博物馆内农舍草屋的三年租赁使用权。2018年9月11日，拾叶山房公司（乙方、承租人）与南通纺织博物馆（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：拾叶山房公司租赁南通纺织博物馆所有的位于南通市崇川区文峰路4号南通博物馆内农舍草原屋作为茶社经营使用；租赁房屋共五间，建筑面积为102.93平方米；租期三年，自2018年10月20日至2021年10月19日止；租金第一年63525元（即月租金5293.75元）、第二年66700元、第三年70035元，每期为6个月租金，先付后用；乙方在合同签订时向甲方交纳履约保证金15881元，租赁结束经确认乙方无欠费、无毁损未赔偿、无违约行为未补救的情形后，扣除乙方应当支付的各项费用后退还；如因国家建设、拆迁、甲方对租赁物改建或整体装修，甲方要求提前终止合同的，应提前两个月书面通知乙方，本合同在两个月通知期限届满之日自动终止，租金按照实际发生数结算，甲方无须支付乙方任何补偿，乙方到期拒不交还房屋的，按违约占用处理。上述合同签订后，拾叶山房公司依约向南通纺织博物馆支付了第一期资金31762.5元及履约保证金15881.25元。 因濠河景区整治提升工程是南通市委、市政府开展“三城同创”以及“一主五片两重点”的重要组成部分。2019年3月13日，濠河风景区整治提升现场推进指挥部办公室向南通纺织博物馆发送“关于要求南通纺织博物馆部分临河房舍尽快搬迁的任务交办单”，要求南通纺织博物馆尽快清理相关房屋等。据此，南通纺织博物馆于2019年3月20日向拾叶山房公司发送《提前终止租赁合同的通知》，主要内容为：根据任务交办单要求，我馆决定与你单位提前终止租赁合同，并请你处于2019年3月21日前搬离租赁房屋。2019年3月22日，拾叶山房公司向南通纺织博物馆回函，不同意提前终止合同，因部分房屋倒塌导致拾叶山房公司重大财产损失，请南通纺织博物馆协调施工单位给予赔偿。后经双方协商，2019年3月29日，拾叶山房公司（甲方）与施工单位南通帝源建设工程有限公司（乙方）签订《协议书》，为推进濠河风景区整体提升工程，濠河风景区整治提升现场推进指挥部办公室经研究决定拆除南通纺织博物馆农舍区四处房屋，考虑到临时搬迁造成租户一定损失，为做好租户搬迁事宜，经双方协商，就租户搬迁赔偿事宜达成如下协议：一、甲方给予乙方补偿包括装修、建筑、绿化、搬迁费等共计30万元；二、乙方必须于2019年3月30日前，将可移动物品搬离房屋，并将房屋交给甲方……四、双方交接后，原合同中双方的权利义务终止，双方约定对以前的一切事宜不再追诉。该协议签订后，拾叶山房公司实际于2019年4月2日搬离案涉房屋，目前也已实际获得上述补偿款。 一审法院认为，拾叶山房公司与南通纺织博物馆之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。因涉及政府对于濠河风景区提升整治工程，需要拆除案涉房屋，南通纺织博物馆有权依据合同约定提前终止租赁合同，但应提前两个月书面通知拾叶山房公司，然南通纺织博物馆发函拾叶山房公司要求提前终止租赁合同时未能提前两个月，构成违约，按约应承担相应的违约责任。但就本案而言，拾叶山房公司与工程施工单位签订的协议中，就因提前终止租赁合同而对拾叶山房公司造成的各项损失进行了统一赔偿，且也明确案涉租赁合同中双方的权利义务终止，对以前的一切事宜不再追诉。故对于拾叶山房公司主张要求南通纺织博物馆再行支付违约金的诉讼请求，不予支持。对于南通纺织博物馆已收取的多余的房屋租金及履约保证金，应当按约退还给拾叶山房公司，以拾叶山房公司实际搬离日即2019年4月2日为止，确定南通纺织博物馆应退还拾叶山房公司剩余房屋租金3000元（5293.75÷30×17）及履约保证金15881.25元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、南通纺织博物馆于判决生效之日起十日内一次性返还拾叶山房公司房屋租金3000元、履约保证金15881.25元，合计18881.25元。二、驳回拾叶山房公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费599元（已减半），由拾叶山房公司负担397元，由南通纺织博物馆负担202元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》因濠河景区整治提升工程施工需要而终止履行。被上诉人未能按照合同约定提前两个月书面通知上诉人，构成违约。但此后经被上诉人协调，上诉人与施工单位就其搬迁赔偿事宜达成一致并签订《协议书》。该《协议书》中约定“双方交接后，原合同中双方的权利义务终止，双方约定对以前的一切事宜不再追诉”。现双方对于被上诉人是否仍应承担违约责任产生争议，也即能否根据《协议书》的约定认定上诉人放弃向被上诉人主张违约责任。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。虽被上诉人非缔结《协议书》的当事人，但该协议系在被上诉人协调沟通下促使上诉人与施工单位达成，其目的是为解决被上诉人的搬迁及补偿相关事宜，与房屋租赁合同的解除密切关联。被上诉人系案涉房屋出租人，而《协议书》中约定上诉人搬离房屋后将房屋交给施工单位；同时明确“双方交接后，原合同中双方的权利义务终止，双方约定对以前一切事宜不再追诉”。上诉人在本院审理中也认可其与施工单位之间不存在另外的合同，故此处“原合同”应当理解为案涉《房屋租赁合同》，即上诉人认可房屋租赁合同终止履行且承诺不再追诉相关事宜。故综合该份《协议书》签订的目的及经过，条款的表述等，一审对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请未予支持，并无不当。 综上所述，拾叶山房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1198元，由上诉人南通拾叶山房文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年五月十八日 书记员 张佳琦