上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10613号原告(反诉被告)：杨艳辉，女，1985年7月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：徐佳卿，上海合勤律师事务所律师。被告(反诉原告)：何静，女，1988年4月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。原告(反诉被告)杨艳辉与被告(反诉原告)何静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨艳辉及其委托诉讼代理人徐佳卿，被告(反诉原告)何静及其委托诉讼代理人隋好平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨艳辉向本院提出诉讼请求：被告支付原告房屋租金42,297元、水电煤费用347元。事实和理由：2015年，原告与案外人孙某某签订租赁合同，约定向孙某某承租上海市浦东新区川沙新镇新川路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2015年7月3日起至2016年7月2日。后原告因健康原因，准备将店铺盘给被告，遂于2015年5月2日与被告签订转让协议及委托书，约定将系争房屋的经营权、装修、库存及其他配套物品全部转给被告，原告仅作为该店铺名义上的租赁人。转让后，原告对店铺的经营和使用将不再承担任何经济和法律责任。根据原、被告的协议，本应由被告直接与孙某某重新签订租赁协议，但孙某某提出系争房屋转由他人承租的，需提高租金。为节省被告的经营成本，由原告出面与孙某某续租合同，租赁期限延长至2017年7月2日，年租金增至5万元。2015年6月2日，原、被告再次签订租赁合同，约定租赁期限自2015年7月3日至2017年7月2日。之后，被告又将店铺转让于何云。因何云未支付租金，孙某某向法院提起诉讼，法院判决杨艳辉支付孙某某2016年7月3日起至实际返还房屋之日的租金。经过一、二审以及执行程序，杨艳辉已实际支付孙某某2016年7月3日以后的租金42,297元、水电煤347元。根据租赁合同的约定，前述垫付的费用应由被告承担。何静辩称，不同意原告的诉请。原告承租系争房屋后擅自转租给被告，才引起了针对系争房屋的数次诉讼。孙某某提起诉讼时，系争房屋内已空置，被告和何云数次通知原告及孙某某接收房屋，但后者认为纠纷已在诉讼中，拒绝接收房屋。造成房屋空置的责任在原告和孙某某，原告支付孙某某的房租不应由被告承担。原、被告签订合同后，原告收取被告名为转让费、实为押金的8万元，该笔费用至今未返还被告。被告与何云签订租赁合同后，系争房屋的实际控制人是何云，被告收取了何云8万元，该款项已退还何云。反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告转让费8万元；2.反诉被告支付反诉原告自2017年5月1日起至退款之日止的利息，以8万元为计算基数，分别按银行同期贷款利率(2019年8月20日前)及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(2019年8月21日以后)计算。针对反诉，杨艳辉辩称，被告支付的8万元是转让费而非押金，原、被告的转让行为已经完成，原告无需退还转让费。被告与何云之间系亲戚关系，两人之间的转让行为原告并不清楚。原告是系争房屋名义的承租人，实际合同义务应由被告承担。原告收取被告的转让费，对价包括装修、物品、设备等，该部分物品已由被告消耗使用。并且系列纠纷的引起是何云欠付租金所致，故不同意反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋(店铺)登记的权利人为孙某某等人。2015年，孙某某与杨艳辉就系争房屋签订二份《门面房租赁合同》，其中一份租赁期限自2015年7月3日至2016年7月2日，另一份租赁期限自2016年7月3日起至2017年7月2日。二份合同均约定转租应征得出租人(孙某某)同意。2015年5、6月间，杨艳辉(出租方、甲方)与何静(承租方、乙方)签订《门面房租赁合同》及《转让协议及委托书》，约定乙方承租系争房屋，租赁期限自2015年7月3日起至2017年7月2日，年租金45,000元。水电费、物业费由乙方承担。商铺的经营权(洋洋时尚美甲化妆店)及现有装修、库存及其他配套物品、设备和权益全部由乙方接收。双方商定商铺经营权的转让价格为8万元。前述合同签订后，系争房屋由杨艳辉交由何静使用。何静支付杨艳辉转让款8万元、支付租金(房屋使用费)至2016年7月2日。2015年10月25日，何静与何云签订《门面房租赁合同》及《转让委托书》，约定系争房屋由何云租赁，租赁期自2016年7月3日至2017年7月2日，年租金5万元，店铺经营权转让价格为8万元。2016年11月，我院立案受理了原告孙某某起诉被告杨艳辉、第三人何云的房屋租赁合同案，孙某某以杨艳辉擅自转租系争房屋、未收到2016年7月3日起的租金为由，诉请收回系争房屋及支付租金等。案号(2016)沪0115民初78607号。我院审理后，于2017年4月18日作出一审判决，认定杨艳辉承租系争房屋后擅自转租、且未按约定支付房租，系争房屋实际由何云使用。故判决：1、解除孙某某与杨艳辉签订的《门面房租赁合同》；2、何云腾退系争房屋；3、杨艳辉支付孙某某系争房屋自2016年7月3日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费(按年租金5万元标准计)等。此后杨艳辉提起上诉，二审于2017年8月30日判决维持。判决生效后，孙某某申请执行，杨艳辉支付执行申请人系争房屋2016年7月3日至2017年4月30日的租金及房屋使用费41,392元、支付了诉讼费345元和公告费560元、水电煤费用347元。2017年9月9日，孙某某出具收条，确认执行款项已全部收到。另查明，2017年8月21日，孙某某曾在(2016)沪0115民初78607号的二审案件中陈述：一审案件判决后，其于2017年5月1日打110报警，在警察帮助下将系争房屋换锁、收回房屋，故租金应结算至2017年4月30日。何云在前案一审中陈述：系争房屋已搬空，但在何静支付(退还何云)转让费前房子不能还给原告(孙某某)。本案审理中，何静称其与何云是远房亲戚，曾收取过何云转让费8万元，发生纠纷后，已将转让费退还给了何云。何云到院表示认可何静的陈述。本院认为，生效判决已认定杨艳辉就系争房屋未经出租人(孙某某)同意擅自转租给了何静，故涉案原、被告之间的《门面房租赁合同》应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争房屋由原告擅自转租给被告后，被告又转租给了何云。孙某某依据与杨艳辉之间的合同关系，以杨艳辉擅自转租以及欠付租金为由，提起了前案诉讼，并确认于2017年5月1日已收回系争房屋。杨艳辉在前案的执行案件中支付了系争房屋2016年7月3日至2017年4月30日的租金及房屋使用费41,392元、水电煤费用347元。因系争房屋系由原告转租给了被告，根据合同相对性原则，其按照已支付给上家的租金及房屋使用费、水电煤的费用，诉请被告承担前述费用，本院予以支持。前案系因杨艳辉违约所致，其诉请何静承担前案的诉讼费以及公告费，本院不予支持。被告称其和何云多次要求返还杨艳辉、孙某某房屋而遭拒绝，故涉案租金及房屋使用费不应由被告承担，并无相关依据佐证，且与本院查实事实有悖，本院不予采纳。关于被告的反诉请求，被告曾支付原告商铺经营权转让费8万元，被告反诉称该笔款项系押金而非转让费，与事实不符。鉴于双方转让的内容中包含了经营权、装修及部分物品等，被告支付该笔费用目的为履行双方二年期限的租赁合同。而涉案合同约定的期限并未实际履行届满，故依据合同的实际履行情况以及发生纠纷的起因及过错责任，本院酌情确定原告(反诉被告)退还被告(反诉原告)转让费20,000元。因合同无效，反诉原告主张的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一十二条第(五)项、第五十八条，判决如下：一、被告(反诉原告)何静于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)杨艳辉房屋使用费41,392元、水电煤费347元；二、反诉被告杨艳辉于本判决生效之日起十日内退还反诉原告何静转让费20,000元；三、驳回反诉原告何静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费866元，减半收取计433元，由原告杨艳辉负担50元，被告何静负担383元。反诉案件受理费减半收取912.50元，由反诉原告何静负担700元，反诉被告杨艳辉负担212.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年五月二十八日书记员  沈 嬿附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……