安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1154号 原告：鲁建，男，1986年1月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，该公司员工。 被告：合肥景煊营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区经济开发区振兴路自主创新产业基一期7栋6层608室。 法定代表人：朱晴，总经理。 被告：朱晴，女，1984年4月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：龚英亮,北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告鲁建与被告安徽达贸置业投资有限公司（下称达贸公司）、合肥景煊营销策划有限公司（下称景煊公司）、朱晴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鲁建及其委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，景煊公司、朱晴的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 鲁建向本院提出诉讼请求：1.判令三被告退还团购费140000元，并自2019年6月11日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，款清息止（截至2019年11月30日利息为2770元）；2.判令三被告承担本案所有诉讼费用。 事实和理由：2019年6月7日，在达贸公司安排下，鲁建与景煊公司签订《居间服务合同》，约定由景煊公司在鲁建与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务，鲁建支付景煊公司14万元，可获得19万元购房款优惠。同日，鲁建与达贸公司签订认购书，约定房款880000元，并对《居间服务合同》进行了确认。2019年6月11日，鲁建向景煊公司转账14万元，景煊公司出具收据予以确认。同年7月5日，鲁建与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后，鲁建得知达贸公司、景煊公司所谓14万元抵19万元团购优惠活动，是在规避国家对房地产的调控，变相获得商铺备案价外的高额利益。购买该商铺的业主，多数遭到达贸公司、景煊公司的欺诈，损失惨重。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用；合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办【2016】43号)亦明文规定，房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中，达贸公司、景煊公司违反诚实信用义务，虚构事实、隐瞒真相，骗取钱财，构成销售欺诈。故鲁建诉至法院，请求判如所请。 达贸公司辩称，一、鲁建与景煊公司签订《居间服务合同》，景煊公司为鲁建购房提供居间服务，可享受购房优惠，该服务费并未支付给达贸公司，是由景煊公司依据《居间服务合同》收取的，达贸公司并非合同当事人，与达贸公司无关，鲁建要求达贸公司退还居间服务费没有事实与法律依据。二、景煊公司和达贸公司没有鲁建诉称的欺诈行为，鲁建也没有提供证据证明景煊公司和达贸公司有欺诈行为。达贸公司仅收取鲁建购房款，并未收取购房款之外的其他款项。鲁建依据该房屋《合肥市商品房网上认购备案确认单》，认为达贸公司实际支付的款项超过备案价，实际上为偷换概念，显然对商品房买卖合同备案登记管理缺乏认知。根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定“房地产开发企业应当在网签系统建立楼盘表，并在取得商品房预售许可证或现房销售备案证明后十日内在对外信息发布平台公示以下信息：（5）商品房房源信息、销售价格（住宅需经物价部门明码标价备案）、销售状态和权利限制状况等。”鲁建购买的是非住宅商品房，无须在销售前向物价部门进行价格许可备案。达贸公司根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条、第九条的规定，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章），并向房管部门办理备案登记。因此，《合肥市商品房网上认购备案确认单》是买卖双方签订商品房买卖合同后，房管局对商品房买卖合同予以备案的成果。综上，鲁建诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。 景煊公司：一、鲁建要求景煊公司返还居间服务费没有事实依据与法律依据。鲁建在诉状中陈述景煊公司与其签订了《居间服务合同》，约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务、向景煊公司支付14万元可抵扣19万元购房款。鲁建经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了19万元的购房优惠，鲁建应当向景煊公司支付14万元居间服务费。根据鲁建的陈述，鲁建支付给了景煊公司14万元，景煊公司出具的收据也载明该款项为团购费（实为居间服务费）。另外，鲁建签字确认的认购协议书和置业计划书均载明已享受14万抵19万优惠，故鲁建知晓该14万元的性质为居间服务费、知晓通过景煊公司居间已享受到了19万元的购房优惠。景煊公司依据《居间服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。根据合同法第58条、97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。景煊公司与鲁建之间的《居间服务合同》不具有无效、可撤销、解除的事由，鲁建要求全额返还居间费无法律依据。二、景煊公司和达贸公司没有鲁建诉称的欺诈行为，鲁建也没有提供任何证据证明景煊公司和达贸公司具有欺诈的行为。三、景煊公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。鲁建依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向景煊公司主张返还居间服务费没有法律依据。鲁建已经达到了其签订《居间服务合同》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》、也获得了19万元的购房优惠。现鲁建要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 朱晴：鲁建陈述景煊公司与其签订了《居间服务合同》，约定景煊公司为其向达贸公司购房提供居间服务、向景煊公司支付14万元可抵扣19万元购房款。鲁建经景煊公司居间与达贸公司签订了《商品房买卖合同》，也享受到了19万元的购房优惠，鲁建应当向景煊公司支付14万元居间服务费。朱晴的财务与景煊公司的财务各自独立，不存在财务混同，鲁建要求朱晴承担责任没有事实依据与法律依据。综上，请求驳回诉请。 本院经审理认定事实如下：景煊公司为达贸公司开发的朗峰大厦项目分销商。鲁建与景煊公司就购买朗峰大厦2幢商519号房屋签订《居间服务合同》，约定鲁建向景煊公司支付14万元，即可参加开发商的交14万元抵19万元优惠活动。 2019年6月27日，鲁建与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定案涉房屋总房款为880000元，备注处载明“鲁建已享受交14万抵19万优惠活动，且14万不计入房款，若未交，则成交价为107万”。之后，鲁建与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房网上认购备案登记手续。 同日，鲁建签字确认《朗峰大厦置业计划书》一份，该置业计划书载明鲁建所购房屋原价为1353559元，在享受交电商14万元抵19万元及其他折扣优惠后购房总价为880000元。 另查明，鲁建向景煊公司交纳了居间服务费14万元，景煊公司于2019年6月11日开具了收款收据。 以上事实有双方提供的身份证、工商登记信息查询单、认购协议、置业计划书、收款收据、《商品房买卖合同》、《居间服务合同》、《朗峰大厦项目分销合作协议书》、商务条款确认书等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，本案中，原告诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：原告诉请返还的团购费（居间服务费）是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费（居间服务费）。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共存在两份合同，分别为《居间服务合同》和《商品房买卖合同》，两份合同收取的价款分别为团购费和购房款，达贸公司并非居间合同的相对人；二、居间服务费（团购费）实际收款人为景煊公司，原告亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、景煊公司履行了合同中的主要义务，即促使鲁建享受了开发商给予的5万元购房价款优惠，促成鲁建与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了鲁建14万元抵19万元的购房价款优惠。根据居间合同的约定，鲁建与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表景煊公司已完成了居间服务。因此，本院认定景煊公司收取的居间服务费（团购费）并非案涉房屋购房款，且景煊公司亦按居间合同履行了居间义务，故本院对原告的诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告鲁建的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为1578元，由原告鲁建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 许欣竹 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 王为丽 书 记 员 丁淑娟 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。