广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5285号原告：佛山市南海区长红禾丰投资有限公司，住所地：佛山市南海区**********对面铺位，统一社会信用代码914***********455E。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：贺银霞，广东广和（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓奕滨，广东广和（律师）律师事务所律师。被告：黄平平，女，1982年6月19日出生，汉族，住湖南省道县**********，公民身份号码432************74X。原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司与被告黄平平租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人贺银霞，被告黄平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年9月17日至2019年12月12日的租金14400元（每月租金4800元），园区整体对外宣传与管理费6000元，生活垃圾处理费600元，公共路灯维护、消防、供排水维护、管理费4200元，广告位置使用费与广告位制作费2000元，水费34.9元，水表折旧费150元，电表折旧费450元，滞纳金45000元（按逾期支付租金每日500元计算）；2.原告没收被告的履约保证金10000元，被告并支付违约金10000元（解除合同的违约金），房屋空置产生的可预期损失16800元（每月租金加上每月园区整体对外宣传与管理费、每月生活垃圾处理费、每月公共路灯维护、消防、供排水维护、管理费计算的总和，然后按两个月的标准计算，每月8400元），以上款项合计109634.9元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告与原告在2019年9月17日签订了《物流铺位租赁合同书》，合同签订后，原告已按约向被告交付位于佛山市南海区南海狮山兴泰物流园B3区-20号铺位，但被告承租商铺后，不仅拖欠原告租金及费用，还单方解除合同并自行从商铺搬离，经原告多次催促被告，被告却以各种理由推诿，拒不履行合同约定的各项义务。被告辩称，2019年9月17日至2019年11月5日被告有使用涉案商铺，被告没有收到原告给付的租金条，被告只收到支付200元垃圾费（即2019年9、10月份的垃圾费），原告没有对被告的商铺进行宣传，也没有做广告；被告找市场管理员修水电，但市场管理员称不关他们的事，然后被告另行找人修水电。广告费是不存在的，原告没有做相应的广告。被告已按时交纳租金，不存在滞纳金。合同约定，2019年12月1日开始计租金，先交1万元，剩余款项在2019年12月10日前交清。被告于2019年11月1日搬离涉案商铺，且被告已经向原告交纳保证金1万元。原、被告签订的合同，原告没有交付一份合同给被告。近段时间，因被告的身体状况原因，导致无法经营涉案商铺。被告的丈夫周小林于2019年9月份转账市场经理林色远15000元（履约保证金1万元以及另外5000元作为涉案及周小林租赁事宜的处理费用）。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。被告对原告提供的收据、原告与万付签署《物流铺位租赁合同书》有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。原告对被告提供的《兴泰物流园拟定铺位简约》、5000元的微信转账截图有异议，本院经向原告招商部员工林色远确认，林色远对该证据真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年9月17日，《兴泰物流园▪拟定铺位简约》载明：涉案铺位面积约200平方米，铺位租金42元/平方米（已包含管理费、卫生费、公共路灯费等杂费）；铺位押金20000元/间，广告底牌费2000元/间（一次性收取，广告行安装），合同期两年，从2019年12月1日开始计租金，先付款10000元，剩余2019年12月10日之前欠费用交清，否则作违约处理。林色远在招商部跟进人员处签名。同日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物流铺位租赁合同书》，约定：甲方同意将位于南海狮山兴泰物流园B3区一20号的铺位出租给乙方作为物流铺位使用，建筑面积200㎡；租赁期限为2年，从2019年9月17日起至2021年9月16日止；租金计收时间自2019年9月17日起至2021年9月16日止，月租金单价为24元/㎡,月租金总额为4800元；本合同签订之日乙方向甲方支付当月租金，以后每月的1日至5日支付当月的租金。租赁期间乙方商铺内独立用水、用电及其他使用行为产生费用等由乙方自行承担；园区整体对外宣传与广告费，按总租赁面积计，每月每平方米10元，乙方于每月交付租金时一并向甲方支付；生活垃圾处理费，按总租赁面积计，每月每平方米1元，乙方于每月交付租金时一并向甲方支付，免租期内生活垃圾处理费照常收取；公共路灯维护、消防、供排水系统维护、管理费，按总租赁面积计，每月每平方米7元，乙方于每月交付租金时一并向甲方交付；广告位置使用费与广告制作费，甲方向每间铺位提供广告位置，A、B区统一制作广告牌，广告位置使用费每块2000元，广告制作安装每块2000元，合计4000元，C区广告位置使用费每块分2000元或2800元（C1、C9区）两类，广告自行制作安装；本铺位的广告位置使用费（与B区广告制作费）共2000元，乙方于本合同签订之日向甲方支付；水费按乙方实际用水量每立方米4.98元的单价收取（含用水损耗、消防用水和公共用水分摊），乙方于交付租金时一并交付上月水费；电费按乙方实际用电量每度电1.38元的单价收取（含线路损耗和公共照明分摊），乙方于交付租金时一并交付上月电费；该商铺的履约保证金20000元，签订合同之日向甲方支付，该履约保证金在本合同终止时乙方无违约无赔偿情况下且不违反甲方的各项管理制度，并结清应缴费用的情况下，由甲方于乙方办理完离场手续后十五个工作日内无息一次性退还给乙方；乙方应按本合同约定按时向甲方缴交租金、水电费等其他应缴之费用，如果超过应付租金日未付的将计收滞纳金，每延迟一天按每天500元向甲方缴纳滞纳金，如乙方逾期（自欠款之日起计）3日未能缴足租金及各项应缴费用，甲方有权停止该商铺的水、电等工业；乙方逾期7日未能缴足租金及各项应缴费用，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方应按年租金总额向甲方支付违约金，乙方的履约保证金不予退回，若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索；乙方期满或中途退铺，应向甲方支付水表折旧费150元，电表折旧费450元。2019年11月12日，原告向被告发送《关于解除租赁协议、没收履约保证金并支付租金、管理费、水电费、生活垃圾处理费等费用的函》，载明：因被告在租赁期限未届满时即擅自搬离租赁物业，不予支付租金、管理费、水电费、生活垃圾处理费等费用，被告的行为已严重违反租赁协议的约定，自本函发出之日，被告与原告签订的租赁协议即已解除、履约保证金予以没收；被告在收函后三日内，向原告一次性支付拖欠的包括但不限于租金、管理费、水电费、生活垃圾处理费、广告位置使用费与广告制作费等全部费用；原告保留向被告主张违约责任的权利包括但不限于支付违约金、利息、赔偿损失等。被告于2019年12月16日收到上述函。2020年3月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告于2019年9月17日至2019年12月12日期间使用涉案租赁物；被告陈述于2019年9月17日至2019年11月5日期间使用涉案租赁物。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《物流铺位租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。因合同约定被告于每月的1日至5日支付当月租金，逾期7日未能交租租金及各项费用，原告有权解除合同，现被告逾期支付2019年12月租金超过7日，原告有权解除合同，故《物流铺位租赁合同书》于被告收到原告邮寄的《关于解除租赁协议、没收履约保证金并支付租金、管理费、水电费、生活垃圾处理费等费用的函》之日（即2019年12月16日）解除。关于租赁费用的支付问题。被告主张其于2019年9月17日至2019年11月5日期间使用涉案租赁物，但未举证证明其有向原告返还涉案租赁物，应承担相应举证不能的法律后果。现合同于2019年12月16日解除，本院确定原告于2019年12月16日收回涉案租赁物。被告辩解涉案租赁物是于2019年12月1日开始计算租金，结合当事人提交的证据及陈述，本院对被告该辩解予以采信。租赁合同约定的免租期为承租人按合同约定租赁年限使用租赁物时出租人给予的优惠，免租期对应的为合同约定年限，现因被告违约导致合同解除，被告合同期内实际使用租赁物时间为3个月（2019年9月17日至2019年12月16日），合同约定的租赁期间为24个月，免租期为2.47个月，故本院酌情确定涉案租赁物免使用费的时间为0.31个月（3个月÷24个月×2.47个月），合同约定租金每月4800元，园区整体对外宣传与广告费每月2000元、生活垃圾处理费每月200元、公共路灯维护、消防、供排水维护、管理费每月1400元，合共每月租赁费用8400元，该费用被告应予支付。故被告应支付原告2019年9月17日至2019年12月16日的租金费用22596元[8400×（3个月-0.31个月）]，原告诉请超出部分，本院不予支持。合同约定被告中途退铺，应向原告支付水表折旧费150元、电表折旧费450元，原告请求该费用，本院予以支持。原告请求被告支付水费，因原告未举证证明该部分费用有实际产生，故对该诉请本院不予支持。原告请求被告支付广告位置使用费与广告制作费2000元，该费用原告本应于签订合同之日支付，现合同因被告违约解除，故对原告该诉请，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金问题。该滞纳金实为原告向被告主张逾期付款责任。按照合同约定，被告应于每月1日至5日向原告支付当月租金，被告逾期支付构成违约，应承担相应的违约责任。租赁合同约定被告逾期支付租金，每延迟一天按每天500元向原告支付滞纳金，但该标准过高，本院酌定被告应向原告支付以8400元为本金从2019年12月6日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期支付租金的违约金。原告请求超出本院核定部分，不予支持。关于涉案租赁合同的损失赔偿问题。涉案合同因被告违约解除，根据合同约定，本院对原告请求没收履约保证金10000元予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原告存在空租期损失，在已支持原告没收履约保证金10000元的情况下，本院酌定被告应赔偿原告相当于一个月租赁费用的损失8400元，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、一百一十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告黄平平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租赁费用22596元、水表折旧费150元、电表折旧费450元、广告位置使用费与广告制作费2000元予原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司；二、被告黄平平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以8400元为本金从2019年12月6日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算的逾期支付租金的违约金予原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司；三、被告黄平平已支付的保证金10000元归原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司所有；四、被告黄平平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失8400元予原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司；五、驳回原告佛山市南海区长红禾丰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1246.35元（原告已预交），由原告负担801.4元，被告负担444.95元。被告应于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费444.95元，逾期，本院将依法强制执行。原告多预交的案件受理费444.95元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年五月二十九日书记员  刘冬花