云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终443号上诉人（原审被告）：元阳县宝元影城有限公司，住所地：南沙镇水岸金街8栋2-3楼。法定代表人：刘成，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙忠，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：薛程耀，男，1971年9月3日生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：代伟明，云南泓旷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：元阳县丰实房地产开发有限公司，住所地：元阳县南沙镇元阳大酒店二楼。法定代表人：李伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李瑞杰，女，系元阳县丰实房地产开发有限公司职工。代理权限为特别授权代理。上诉人元阳县宝元影城有限公司（以下简称宝元影城公司）因与被上诉人薛程耀、元阳县丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实房地产公司）物权保护纠纷一案，不服云南省元阳县人民法院（2019）云2528民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开调查审理。本案现已审理终结。宝元影城公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回薛程耀的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人薛程耀承担。事实和理由：1.一审法院对本案裁判理解和适用法律错误。一审法院对《授权委托书》认定授权不具体，属于理解和适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”之规定，委托既包括具体委托和概括委托。依据《授权委托书》载明“由于本人不长时间在元阳南沙，现委托丰实公司对本人拥有的位于元阳县南沙镇鸿瑞坊·元阳广场8幢电影元进行出租、销售、签订合同办理相关手续等，委托期限至房屋销售过户为止。”内容可以证实被上诉人薛程耀委托被上诉人丰实房地产公司出租应属于概括委托。因此，一审法院认定《授权委托书》授权不明属于对委托合同适用法律片面理解导致的错误。一审法院认定《水岸金街商铺租赁合同》不属于委托合同范围属于适用和理解法律错误。如前文所述《授权委托书》对于委托出租属于概括委托，受托人丰实房地产公司实际将该房屋出租给上诉人，履行的就是被委托的出租事项，未违反授权委托事项和《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定的内容。因此，一审法院认定上诉人与丰实房地产公司签订的租赁合同对薛程耀属于新要约和不在《授权委托书》授权事项范围，属于对委托合同适用和理解法律错误。2.一审法院认定上诉人不构成善意相对人与事实和法律不符。首先，上诉人承租一事向薛程耀报告义务人为丰实房地产公司，且本案中丰实房地产公司未到强制性报告结果的时间和条件。根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”之规定，本案中，如对上诉人承租房屋事宜需向薛程耀报告，那么义务人应为丰实房地产公司。根据《授权委托书》载明可以证实薛程耀与丰实房地产公司委托并未终止，因此，也未到法律规定应向委托人报告结果的时间和条件。其次，一审法院否认上诉人构成善意相对人与其查明事实和认定事实不符。一审法院已查明上诉人承租房屋实际用途与《授权委托书》载明的电影院用途一致，承租后按约支付了租赁款项，一审法院已认定上诉人支付租金符合一般市场行情标准。因此，上诉人在被上诉人薛程耀委托事项范围承租该房屋，实际用途与委托出租房屋用途一致，支付符合市场价格的租金，构成善意相对人。上诉人与丰实房地产公司签订租赁合同的合法有效性，不应因为具有报告义务的受托人丰实房地产公司出租房屋后未向薛程耀报告而否定。3.一审法院让上诉人承担连带赔偿责任，显失公平。即使如一审法院认定因委托书未载明租期、租金等导致租赁合同对薛程耀无约束力，但授权书是薛程耀出具给丰实房地产公司，授权不明导致租赁合同对薛程耀无约束力造成的损失应由授权人薛程耀承担，而不是上诉人，上诉人在已按约支付租金情况下，不应承担连带赔偿责任。一审法院让构成善意相对人的上诉人承担连带赔偿责任，却未考量上诉人签订租赁合同并履行合同依据是薛程耀出具的《授权委托书》给丰实房地产公司的事实显失公平。综上所述，一审法院对本案适用法律和理解错误，让上诉人承担了应由具有过错和履行报告义务的被上诉人薛程耀和丰实房地产公司承担的责任，属于显失公平。恳请二审法院依法撤销一审判决，改判驳回薛程耀的诉讼请求。薛程耀辩称，1.一审庭审中其已经明确了授权委托书其没有出具过，若要认定该委托书的效力，其申请对委托书进行司法鉴定，但该委托书至今为止本案中所见到的均是复印件，不具备鉴定条件，故不能根据委托书就来确定案件的效力。在办理本案的整个过程中出现的委托书、房产证都是复印件，宝元影城公司明知领取营业执照时就是这个情况，丰实房地产公司利用这个情况欺骗宝元影城公司，不存在善意第三人的情况。2.薛程耀在购买本案房屋过程中，丰实房地产公司并没有按时交付使用，在薛程耀2019年去看房屋时才知道自己购买的房屋已经有人使用，于是报了警，公安也就情况进行了调查。本案是有瑕疵的，虽然我方没有上诉，但并不代表我方认可一审认定的事实，只是认可一审判决。丰实房地产公司辩称，授权委托书不是虚假的，委托书复印件是公司职工李瑞杰交给宝元影城公司的法人的，原件只有公司法定代表人李伟和薛程耀才有，李伟持有的原件在公司搬迁时已经丢失，授权委托的具体情况也只有两人才清楚。薛程耀向一审法院起诉请求：1.确认两被告签订的《水岸金街商铺租赁合同》无效；2.两被告腾还侵占的水岸金街8栋房屋给原告；3.两被告将水岸金街8栋恢复原状；4.两被告支付原告2018年5月9日起至2019年8月9日期间的房屋使用费100万元及自2019年8月10日起至实际腾还房屋之日止侵占房屋期间的房屋使用费；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月16日，薛程耀与丰实房地产公司签订《商品房购销合同》（合同编号：ＦＳ156），约定丰实房地产公司将位于元阳县面（五亩路）旁的水岸金街第8幢房屋以7250元／平方米、总价款14057895元出售给薛程耀，合同还对付款方式、期限、交房期限、办证期限、违约责任等进行了约定。2014年10月18日，薛程耀向丰实房地产公司出具《授权委托书》，载明：由于本人不长时间在元阳南沙，现委托丰实公司对本人拥有的位于元阳县南沙镇鸿瑞坊﹒元阳广场8幢电影院进行出租、销售、签订合同办理相关手续等，委托期限至房屋销售过户当天为止。2015年1月16日，薛程耀取得涉案房屋产权证［房屋所有权人：薛程耀，坐落：元阳县面（鸿瑞坊﹒元阳广场）八幢1101号，3层，建筑面积：1939.02平方米］。2018年5月10日，丰实房地产公司与宝元影城公司签订《水岸金街商铺租赁合同》，约定丰实房地产公司（甲方）将水岸金街8栋第2、3楼电影院租赁给宝元影城公司（乙方）使用，租期10年，自2018年5月9日至2028年11月8日止，租金为16元／平方米／月，年租金249104.64元，2018年5月9日至2018年11月8日期限免租金；付款期限为签订合同后一周内支付到甲方收款账户（户名：陈志敏，开户行：农业银行元阳县支行营业部，账号：62×××75），自第四年起每年上浮租金5%；合同还约定了违约责任等其他事项。合同签订后，宝元影城公司对房屋进行装修后开业经营电影院至今。一审法院认为，薛程耀与丰实房地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效，受法律保护，双方均应全面履行合同。薛程耀已于2015年1月16日取得涉案房屋产权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，一审法院依法确认薛程耀自该日起取得涉案房屋的物权，该物权受法律保护。本案的争议焦点是：1.《水岸金街商铺租赁合同》的法律效力应当如何认定；2.薛程耀要求丰实房地产公司、宝元影城公司返还涉案第8栋房屋的请求是否应当支持；3.薛程耀要求将涉案第8栋房屋恢复原状的请求是否应当支持；4.薛程耀的损失应当如何计算支持。关于争议焦点1，薛程耀向丰实房地产公司出具了《授权委托书》，一审法院依法确认双方之间的委托合同成立，合同有效，受法律保护，双方均应全面履行合同。该合同中仅约定丰实房地产公司可对涉案房屋进行出租，但未约定出租期限、租金标准、租赁范围等，应视为约定不明；《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”具体到本案，丰实房地产公司在薛程耀授权、指示不明的情况下，应当主动与薛程耀联系协商，达成补充协议，让薛程耀明确授权的范围，否则按照交易习惯应当拒绝继续接受委托。同时，薛程耀出具《授权委托书》，可视为要约，丰实房地产公司盖章接受委托，可视为承诺；丰实房地产公司在履行受托事务过程中，擅自决定了租金标准、租赁期限、收款人等事项，依照《中华人民共和国合同》第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”之规定，一审法院认定丰实房地产公司与宝元影城签订《水岸金街商铺租赁合同》之行为，属于丰实房地产公司对薛程耀之新要约，薛程耀至今未予同意、追认等方式作出承诺，故丰实房地产公司签订《水岸金街商铺租赁合同》之行为属于委托合同范围的观点不成立，进而认定该合同对薛程耀无法律拘束力。丰实房地产公司、宝元影城公司在签约过程中，丰实房地产公司涉嫌无权处分，但按照当今合同与物权区分的主流观点，这并不必然导致合同无效，一审法院认定该合同对丰实房地产公司、宝元影城公司有法律拘束力，进而对薛程耀要求认定该合同无效的请求不予支持。关于争议焦点2，宝元影城公司依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，主张丰实房地产公司、宝元影城公司签订的《水岸金街商铺租赁合同》有效。一审法院认为，适用该法条的基本前提是“在委托人的授权范围内”，而本案明显超出了授权范围，宝元影城公司未尽到基本的审慎审查义务，不构成善意相对人，故一审法院对宝元影城公司的主张不予支持。如前所述，因为《水岸金街商铺租赁合同》对薛程耀无法律拘束力，故宝元影城公司继续占有并使用该房屋的行为构成对薛程耀物权的侵害，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，一审法院对薛程耀要求返还涉案第8栋房屋第2、3楼的请求依法予以支持。关于争议焦点3，涉案房屋在设计建设之初，即为了开设电影院，宝元影城公司装修、经营之行为，未超出该用途，为使有限的资源得到合理利用，节约成本，一审法院对薛程耀要求恢复原状（毛坯房）的请求依法不予支持。关于争议焦点4，薛程耀主张租金标准应按66666.67元／月的标准计算2018年5月9日至2019年8月9日期间的租金损失共计100万元，但未提供相应证据予以支持；结合薛程耀早在2015年1月16日就已经取得房产证，却一直未能出租出去的事实，一审法院认定丰实房地产公司、宝元影城公司确定的租金标准符合一般市场行情；据此，一审法院酌情按年租金249104.64元的标准来计算薛程耀的损失，对薛程耀超出该标准的损失请求，证据不足，一审法院依法不予支持。丰实房地产公司、宝元影城公司约定2018年5月9日至2018年11月8日期间免租金，符合一般商业习惯，故一审法院对薛程耀要求该期间内亦计算损失的请求依法不予支持。经一审法院依照该标准计算至2019年11月8日，租金为249104.64元，因该款项已由丰实房地产公司收取，故应由该公司承担返还薛程耀的责任；同时，宝元影城公司虽按合同约定付款，但款项即未支付到丰实房地产公司基本账户，又未支付给薛程耀，一审法院认定宝元影城公司未尽到最基本的审慎义务，构成共同侵权，故应对该部分款项承担连带清偿责任。之后的租金损失继续按一审法院确定的标准计算至实际返还涉案房屋之日止，丰实房地产公司、宝元影城公司承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第六十条第一款、第六十一条、第三百九十九条、第四百零二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决：一、确认被告元阳县丰实房地产开发有限公司与元阳县宝元影城有限公司于2018年5月10日签订《水岸金街商铺租赁合同》对原告薛程耀无法律拘束力。二、被告元阳县宝元影城有限公司于本判决生效后三十日内将房屋［房屋所有权人：薛程耀，坐落：元阳县面（鸿瑞坊·元阳广场）八幢1101号，3层，建筑面积：1939.02平方米］第2、3楼返还给原告薛程耀管理使用。三、被告元阳县丰实房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告截至2019年11月8日的租金损失共计249104.64元，之后的损失继续按年租金249104.64元的标准计算至该房屋实际返还原告薛程耀之日止；被告元阳县宝元影城有限公司承担连带赔偿责任。四、驳回原告薛程耀的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由原告薛程耀承担8763元，由被告元阳县丰实房地产开发有限公司、元阳县宝元影城有限公司共同承担5037元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实除与一审查明事实一致外，另查明，丰实房地产公司、宝元影城公司签订《水岸金街商铺租赁合同》后，在宝元影城公司向相关部门申请办理营业执照等手续的过程中，丰实房地产公司向宝元影城公司提供了案涉《授权委托书》复印件及案涉房屋产权证复印件，《授权委托书》原件至今未予提交。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。本案中，丰实房地产公司与宝元影城公司签订的《水岸金街商铺租赁合同》载明案涉房屋的出租人（甲方）为丰实房地产公司、承租人（乙方）为宝元影城公司，但在合同签订后，宝元影城公司向相关部门申请办理营业执照等手续的过程中，丰实房地产公司向宝元影城公司提供了案涉《授权委托书》复印件及案涉房屋产权证复印件，由房屋产权证可以看出案涉房屋的所有权人系薛程耀，而并非租赁合同载明的出租人，对此，案涉房屋的承租人宝元影城公司应对房屋租赁的真实意思表示进行基本的审慎审查义务，但宝元影城公司却未对此进行审查，故其应对此承担审查不力的法律后果，一审判决解除该租赁合同返还租赁房屋，并由宝元影城公司与丰实房地产公司连带赔偿薛程耀被租赁房屋的租金损失正确，本院予以支持。本案涉及的《授权委托书》系复印件，当事人不能提供原件进行核对，证据的合法性不能确定，对《授权委托书》在本案中的证明效力本院不作评判。宝元影城公司上诉主张其系案涉租赁合同的善意相对人，其不应该承担连带赔偿责任的理由没有事实依据，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，宝元影城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但不影响本案判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5037元，由上诉人元阳县宝元影城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦斌审判员  佘华锋审判员  焦 艳二〇二〇年五月十三日书记员  黄雪银