江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0281民初15614号原告：江阴益茂房地产开发有限公司,统一社会信用代码91320281697914098L，住所地江阴市苏港路98号。法定代表人：蔡燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高鸣，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：成红卫，江苏云崖律师事务所律师。被告：赵雪丽，女，1988年6月18日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：胥伟，江苏滨江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王妍，江苏滨江律师事务所律师。原告江阴益茂房地产开发有限公司（以下简称益茂公司）与被告赵雪丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告益茂公司的委托代理人唐华敏、全春梅（后二人被撤销委托），被告赵雪丽的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼；依法组成合议庭于2019年5月9日公开开庭进行了审理，原告益茂公司的委托诉讼代理人高鸣、成红卫，被告赵雪丽的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼；依法组成合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理，原告益茂公司的委托诉讼代理人成红卫、被告赵雪丽的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼。于2020年5月8日组织质证，原告益茂公司的委托诉讼代理人成红卫到庭，被告赵雪丽未到庭；于2020年5月20日组织质证，原被告双方均未到庭。本案现已审理终结。益茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵雪丽支付房款435000元及利息37018.5元。（按照日万分之一计算，自2016年5月28日暂计至2018年9月25日，应计至实际支付之日止）；2、判令赵雪丽支付维修基金、垃圾清运费人民币16634元及利息1710.5元（按年利率4.35%计算，自2016年5月28日计至2018年9月25日，应计至实际支付之日止）；3、判令本案的诉讼费、保全费等相关费用由赵雪丽承担。事实与理由：2016年5月27日，赵雪丽与益茂公司签订《商品房买卖合问》，由赵雪丽购买益茂公司开发的江阴益茂首府花园房产2单元2101号房。合同签订后，益茂公司依约将房产交付给赵雪丽并配合其办理不动产权证，但截至起诉日止赵雪丽尚有房款435000元未支付，根据《商品房买卖合同》第七条之约定，如赵雪丽逾期付款，益茂公司有权要求赵雪丽按照未付款日万分之一支付违约金。同时，益茂公司代赵雪丽支付维修基金、垃圾运费总计16634元，根据合同第四条第4款约定，本合同所列商品房价款仅指房屋净价，不含房产证、土地使用权证办证…维修基金等应由买受人承担的各项费用。据此，益茂公司代赵雪丽支付的维修基金等费用应由赵雪丽承担。益茂公司认为，益茂公司和赵雪丽成立合法的买卖合同关系，益茂公司己依约履行交付义务，赵雪丽拖欠益茂公司购房款已严重违约，现为维护益茂公司合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。赵雪丽辩称，赵雪丽向益茂公司购买房屋时，益茂公司承诺免收首付款及各类杂费，包括维修基金、垃圾清运费等，因此赵雪丽不承担支付首付款、维修基金、垃圾清运费的责任。本院经审理认定事实如下：(一)2016年5月27日，出卖人益茂公司与买受人赵雪丽签订《商品房买卖合同》一份，赵雪丽向益茂公司购买首府花园2单元2101室房屋。合同第三条约定，房屋建筑面积178.86平方米，套内面积125.87平方米；第四条约定，房屋总价为143.50万元；第六条约定，买受人于本合同签订日向出卖人支付435000元作为首付款，余款100万元自签订本合同之日起三个工作日内用银行按揭贷款或公积金贷款支付。2016年5月31日，益茂公司向赵雪丽开具首付款发票金额为43.50万元，2016年6月23日，益茂公司向赵雪丽开具剩余房款发票金额为100万元。2016年6月24日，赵雪丽办理了上述房屋的房产证、土地使用证。2014年8月7日，益茂公司向江阴市房屋维修基金专户缴纳了首府花园房屋维修资金和保修金共计9127029.60元；2014年3月13日，益茂公司向江阴临港经济开发区环境卫生管理所缴纳装潢垃圾清运费等费用共计282158元。（二）赵雪丽为证明其抗辩，向本院申请证人姚某出庭作证，姚某自2011年起至2016年12月2日止，担任益茂公司的法定代表人，曾系益茂公司的股东。姚某向本院陈述，在姚某担任益茂公司法定代表人期间，其同时担任益茂公司的总经理，也是益茂公司的实际控制人，沈某1是益茂公司的销售代理。在2017年10月左右，彻底退出了益茂公司的经营。在2016年，益茂公司采取零首付促销优惠的形式销售房屋，实际房价为合同价格的70%，当时周边海岸城房价是3800元左右，一方城房价是4200元。当时和客户签了首付款免除的单子，被益茂公司收走，用来和税务部门进行洪冲做账。针对这些零首付的客户，公司还实行了免收垃圾清运费和维修基金的政策，实际看客户购房的价格，部分客户还由益茂公司代付月供，如果代付月供多，垃圾清运费和维修基金就不免除了。当时同一时段内，零首付的房屋大概有四五十套，免除垃圾清运费和维修基金的客户大概有30多人。赵雪丽为证明其抗辩，向本院申请证人沈某1出庭作证。沈某1向本院陈述，沈某1系益茂公司的销售代理，每卖一套房子领取真实房价的5%作为报酬，益茂公司会将报酬转到沈某1的会计黄伟银行卡上。沈某1大概卖掉了39套房屋，赵雪丽购买的房屋系沈某1经手卖出，税金也是由沈某1垫付的。所有沈某1经手的房屋都是由沈某1垫付税金，益茂公司再凭发票给沈某1钱。沈某1卖出的房屋都是零首付，而且免税金，还有帮客户还贷款的。益茂公司当时和买受人签了优惠协议，签完之后益茂公司拿走了协议。如果首府花园8000元的价格，根本没有人会买首府花园的房子。益茂公司针对零首付的客户，还免除垃圾清运费和维修基金。益茂公司还帮客户还贷，后来益茂公司断供贷款后，客户自己交贷款的时候，除了免收垃圾清运费和维修基金以外，还免了一年到两年的物业费。赵雪丽为证明其抗辩，向本院申请证人沈某2出庭作证。沈某2向本院陈述，沈某2于2016年七八月份向益茂公司购买了一套房屋，益茂公司当时承诺房屋可以全额贷款，免交首付，再帮沈某2供半年的房贷。后沈某2用现金一次性付清了房款，没有办理贷款，当时的合同价格是168.80万元，但是沈某2的实际购买房价是116万元，房屋面积是196平方米，同一时期，周边一方城的房价是4000多元，没有超过5000元。益茂公司在沈某2购房的时候，承诺免交垃圾清运费和维修基金，相应的购房发票，益茂公司已经开具给沈某2，是按照合同价格开的。赵雪丽为证明其抗辩，向本院申请证人顾某出庭作证。顾某向本院陈述，顾某向益茂公司购买了一套房屋，合同价格是8000多元，但是实际价格是6000多元，因为益茂公司承诺零首付，永远免除首付款，还免除了顾某的垃圾清运费、维修基金、两年的物业费，益茂公司从未向顾某催要过上述款项。另外，益茂公司还帮顾某代还贷款，顾某已经拿到了房产证。（三）审理中，本院要求益茂公司提供2016年一年或前后一段时间内，买受人实际支付首付款的购房合同，益茂公司向本院提交了首付花园的两套房屋销售材料：1、2016年1月11日，益茂公司与上海住总金属结构件有限公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，益茂公司以首府花园68号1101室房屋抵偿结欠的工程款，房屋总面积177.96平方米，抵偿工程款金额为1337013元，上海住总金属结构件有限公司的指定购房人为刘永杰。2、2013年12月3日，戴华东（系羊红卫丈夫）交付益茂公司2万元；2013年12月20日，羊红卫交付益茂公司60万元；2014年2月24日，戴华东交付益茂公司40万元；2014年6月7日，羊红卫交付益茂公司5万元；2014年6月7日，羊红卫交付益茂公司15万元；2014年12月4日，戴华东交付益茂公司3万元；2016年6月2日，戴华东交付益茂公司118000元，同日，羊红卫与益茂公司签订《商品房买卖合同》，羊红卫向益茂公司购买首府花园68号1703室房屋，房屋总面积195.45平方米，总价1368000元。（四）审理中，本院要求益茂公司提供财务账册。益茂公司公司的账册反映，买受人陆静娅的房屋总价为1421798元，账册内仅有1060000元购房款的交付记录；买受人沈建刚的房屋总价为1596645元，账册内仅有1190000元的购房款交付记录；买受人龚庭的房屋总价为1597311元，账册内仅有1110000元购房款的交付记录；买受人刘明刚的房屋总价为1628571元，账册内仅有1140000元购房款的交付记录；账册内仅有买受人王景富1110000元购房款的交付记录。益茂公司的账册内有多笔转账至沈某1、黄伟的银行卡交易记录。本院依法向江阴市不动产登记中心调取了买受人陆红霞、王景富的《商品房买卖合同》、购房发票。买受人陆红霞向益茂公司购买了首府花园65号1703室房屋，合同约定房屋总价为1478000元，其购房款发票总金额为1478000元；买受人王景富向益茂公司购买了首府花园66号303室房屋，合同约定房屋总价为1597311元，其购房款发票总金额为1597311元。2020年4月26日，本院向陆静娅调查有关首府花园的购房情况，陆静娅向本院陈述，沈某1系益茂公司的销售，沈某1推荐陆静娅购买首府花园的房屋。当时益茂公司推出了零首付的购房政策，很吸引人，陆静娅购买了72单元501室的房屋。益茂公司不用客户支付首付，所有的购房款都进行银行贷款，在合同中把房屋总价提高，实际房价是总价的70%，这样客户不用支付首付，所有的购房款都可以从银行贷出来，银行只要首付款的发票就行了，陆静娅的首付款发票已经开出来了，益茂公司从来没有要求陆静娅支付首付款。陆静娅已经拿到了房产证，而且益茂公司免除了垃圾清运费、维修基金，还代陆静娅交了大概八九个月房贷。益茂公司每次代交房贷是以现金的形式存在陆静娅的银行卡里，这些存款都是在江阴市上存的，都是益茂公司操作的，陆静娅是江阴市青阳人，不可能跑到西边来存款。当时周边房价只有5000元左右，如果不是益茂公司承诺，我也不会买的，陆静娅为证明上述陈述，向本院提交了银行卡交易记录、房产证。2020年4月26日，本院向陆红霞调查有关首府花园的购房情况，陆红霞向本院陈述，陆红霞与沈某1、姚某相识，受二人推荐购买了首府花园65号1703室的房子。益茂公司当时是零首付政策，就是不用交首付，提高房屋的总价，用来做贷款，全部房价都用贷款来支付，实际房价是合同价的70%。益茂公司还承诺帮陆红霞交两年贷款，这样等于前期不用拿钱就可以买到一套房子。不然按照合同价格，没有人会买首付花园的房子，地段不好，配套设施也没有，当时周边一方城、泰和江南的房子也只要5000元。现在首府花园的的房子才只有8500元左右，2016年的时候根本不可能达到8000元一平。陆红霞家庭也是普通家庭，每个月还贷5000多元，如果不是这个政策，也承受不起。益茂公司还承诺免交大修基金、垃圾清运费，还免交了陆红霞的物业费。陆红霞为证明上述陈述，向本院提交了房产证、土地使用证。黄小海曾系益茂公司的股东，亦为益茂公司的发起人。2018年3月16日，江阴市公安局夏港派出所向黄小海询问，黄小海陈述称：“2016年3月份左右，为了加快资金的回笼，在客户没有资金付首付的情况下，姚某打电话并到深圳和我谈的，姚某意思是他来组织寻找客户，公司支付5%的佣金及其他费用，首付款（合约价的30%）先暂不支付，加快资金回笼，姚某来负责办理银行按揭贷款、房产登记、客户的银行按揭回流到公司从而完成销售。这种销售与正常客户购买不同的是5%的佣金要付、30%的首付款可以先不收先开首付款发票、全额发票。”2018年11月5日，原告益茂公司起诉被告沈某2、冯晓静至本院，要求沈某2、冯晓静支付购房款1688000元及利息，维修基金、垃圾清运费18176.85元。本院于2019年4月19日出具（2018）苏0281民初16370号民事判决书，认定涉案房屋合同约定价是1688000元，实际购买价格为116万元，沈某2、冯晓静已履行了116万元的付款义务；益茂公司缴纳维修基金、垃圾清运费的时间为2014年，沈某2、冯晓静购买房屋的时间为2016年，无法认定双方约定同意益茂公司缴纳的上述费用由沈某2、冯晓静承担，故判决驳回益茂公司的全部诉讼请求。益茂公司不服该判决，上诉至无锡市中级人民法院，无锡市中级人民法院于2019年11月1日出具（2019）苏02民终2871号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由《商品房买卖合同》5份、购房发票、维修基金收据、垃圾清运费收据、保修金收据、《房屋抵偿工程款协议书》、交费记录、公安机关对黄小海的询问笔录、（2018）苏0281民初16370号民事判决书、（2019）苏02民终2871号民事判决书、姚某的证人证言、沈某1的证人证言、沈某2的证人证言、顾某的证人证言、本院对陆静娅的调查笔录、本院对陆红霞的调查笔录、益茂公司的账册及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本案的争议焦点为，益茂公司是否存在“零首付”、免除维修基金、垃圾清运费的销售承诺？益茂公司原法定代表人姚某的证人证言、买受人陆红霞的调查笔录、买受人陆静娅的调查笔录、益茂公司转账给沈某1、黄伟的记录，上述证据可以相互印证，证明沈某1确系益茂公司的销售代理，本院对沈某1的身份予以认定。益茂公司的账册与本院至不动产登记中心调取的商品房买卖合同，可以证明有陆静娅、陆红霞、沈建刚、王景富、刘明刚、龚庭等多位买受人仅支付了合同总价70%左右的购房款，对于未支付的30%的款项，益茂公司却开具了相应的增值税发票。益茂公司作为独立法人，应该有符合法律法规的财务制度，在多位买受人未支付首付款的情况下，却开具相应的购房发票，并不符合房地产业的交易习惯，有悖常理。（2018）苏0281民初16370号民事判决书、（2019）苏02民终2871号民事判决书两份已生效民事判决书，已确认益茂公司存在“零首付”的销售事实；益茂公司原法定代表人姚某、益茂公司的销售代理沈某1、买受人沈某2、买受人顾某的证人证言，买受人陆静娅、买受人陆红霞的调查笔录也可以相互印证益茂公司在面向买受人时，的确做出了“零首付”及免除维修基金、垃圾清运费的承诺。且买受人赵雪丽、买受人陆红霞、买受人陆静娅均已完成所购房产的过户登记，在买受人未完全支付购房款的情况下，开发商将所购房屋过户登记至买受人名下，明显不符合常理，更能进一步证明益茂公司的确存在“零首付”的销售承诺，而非“首付款（合约价的30%）先暂不支付”。本院要求益茂公司提供买受人实际支付首付款的购房合同，益茂公司提供了一套工抵房、一套自2013年就开始交付购房款的购房合同。本院认为，益茂公司提供的两套房屋从类型上、时间上不具有可对比性，不能证明益茂公司不存在“零首付”的主张，益茂公司应当提供同时段同地段的房屋销售情况来证明其主张。综上，益茂公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回江阴益茂房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费8660元、保全费2970元，合计11630元（江阴益茂房地产开发有限公司已预交），由江阴益茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 山人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇二〇年五月二十日书 记 员  郑华丽附：相关法律、司法解释全文1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。