河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终876号 上诉人（原审原告,反诉被告）：北京美泰正华房地产开发有限公司，住所地：北京市密云区北楼大街3号山水大厦3层313室。 法定代表人：武桂萍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张子华，河北坤平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告,反诉原告)：承德市福上福房地产经纪有限公司，住所地：河北省承德市双桥区汇强矿业大厦1幢1单元602室。 法定代表人：张淑华，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪建明，男，1986年12月26日出生，满族，住河北省丰宁满族自治县。 上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司（以下简称美泰正华公司）因与被上诉人承德市福上福房地产经纪有限公司（以下简称福上福公司）合同纠纷一案，不服河北省丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司委托诉讼代理人张子华,被上诉人承德市福上福房地产经纪有限公司委托诉讼代理人刘晓文、纪建明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 北京美泰正华房地产开发有限公司上诉请求：1、原审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求撤销丰宁法院2019冀0826民初3516号民事判决，依法改判判令被上诉人赔偿上诉人的经济损失计人民币329.386元，同时驳回被上诉人原审的反诉请求。2、被上诉人承担一二审诉讼费。事实和理由：2018年10月10日上诉人与被上诉人双方经过反复协商，依法签订了楼房销售代理合同，合同明确约定：“楼房销售均价9500元/每平米（包括别墅和商业用房），不是单指住宅楼；由甲方（上诉人）提供办公售楼处，被上诉人乙方负责售楼处硬装、软装修、沙盘制作、办公设备投入；乙方负责市场行情调研、广告宣传、活动费等，取得预售许可证后六个月内清盘；第九条明确约定遇市场与政策存在较大差异时，相关事宜可另行协商”。合同签订后，甲方提供了售楼处用房，乙方进行了前期部分投入。2018年12月30日甲方取得房屋预售许可证后，乙方却怠于履行合同约定的代销义务，以各种理由搪塞。鉴于市场行情不断变化，此时又是年终销售旺季，上诉人多次督促被告并与其多次协商，被上诉人均怠于履行合同义务，六个月内不但未清盘，更有甚者未曾销售出一套楼房，业绩为零；并且后来竟然把销售模型沙盘拆除，严重妨碍了上诉人的正常营销工作，贻误了最佳销售时机，给上诉人造成了严重的经济损失。鉴于上述事实，上诉人认为：一、双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》第三条1款明确约定“甲乙双方协商确定产品的保底售价定为9500元/m2，包含住宅楼、商业楼、别墅产品在内”。因此，保底价不单单是住宅楼，还包括商业楼和别墅，就当时签合同时的丰宁市场价，三种楼市均价是不高的。对方当时了解市场行情，且是双方的真实意思表示，自愿签订，不违反法律规定。理应诚信守约。二、该合同是通过双方多次充分协商的结果，而丰宁县城是在被上诉人住所地所在的承德市辖区内，对该地各县区楼市的价格远比上诉人要了解得多，具有更多的行情掌控优势，就本地的房价市场行情比上诉人更有充分的了解，更好和更精准的来判断楼市的行情走向。该合同合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的行为，合同的每一条款都是通过双方反复斟酌后才签订的，所以该合同对双方具有法律上的约束力。任何一方不遵守合同的义务，都要承担相应的违约责任。三、预售许可证颁发时住建部门的备案价为7800---8000每平米，而签订合同时并无备案价，况且不是定死的价格而是指导价，而该指导价指的是单一住宅楼，而原被告签订的代理销售合同不仅有住宅楼还有商业楼、别墅均价为9500元每平米，而商业楼和别墅的市场价是远超于住宅楼价格的。四、被告是在预售许可证发放后拒不履行合同义务，因此，作为被告在丰宁县忙于占领销售市场，缺乏商业技能，对市场行情判断有误，不具备承揽多处楼盘的能力，应当量力而行。将该楼盘承揽过去，又不去积极销售而是怠于履行合同。双方虽然协商过解除合同但是未能达成一致意见。对此，就被上诉人的不作为未能履行合同义务理应承担过错赔偿原则，原审认为双方事后已达成解除补偿协议是错误的理解。五、被上诉人承揽该业务过程中所有的投入在合同的第四条1、2、3、4、5、6款都明确约定，被上诉人负责装修投入的一切设施软装、硬装、沙盘等均由其承担。量身定做的沙盘及装修设施不能擅自拆除损毁，否则给上诉人销售该楼盘会带来更大的损失。合同不能履行是自身原因所致，上诉人不存在任何违约行为。因此，被上诉人的前期投入应由自己承担，不应支持，最低限度也要抵顶给上诉人所造成的损失。六、根据合同法107、108、113条规定，当事人一方已明确表示不履行合同约定的义务，对方有权要求其赔偿损失，赔偿损失的计算方法应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同第三条2款约定，上诉人按实际销售1.5%向被上诉人支付代理佣金。预售许可销售住宅楼168套21393.4平米，商业楼17套1721.41平米，总计23114.81平米。被上诉人应得利益为：9500元/每平米X23114.81平米X1.5%=329.386万元，该金额就是被上诉人应当赔偿上诉人经济损失的金额。上诉人认为：市场行情瞬息万变，无法预测；生意有赔有赚，谁也做不到只赚不赔。然而，被上诉人却因市场行情变化为由拒绝履行合同，贻误销售时机，给上诉人造成了巨大经济损失。原审判决不但不支持我方的诉讼请求反而判令我方对其投入进行补偿，有意偏袒对方，判决有失公平。因此，为保护自己的合法权益，特提出上诉，请求撤销丰宁法院2019冀0826民初3516号民事判决，依法改判判令被上诉人赔偿上诉人的经济损失计人民币329.386万元，同时驳回被上诉人原审的反诉请求。 承德市福上福房地产经纪有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求。具体如下：一、答辩人与被答辩人之间签订的《美泰郡庭项目全案代理合同》（以下简称代理合同），导致合同无法履行的原因，系出现合同约定的重新协商保底价的情形，但双方无法就项目保底销售均价达成一致而无法履行。（一）、双方签订《代理合同》约定“如遇政府出具限价、限购文件，甲乙双方对于保底均价另行协商”。2018年10月10日，答辩人与被答辩人签订了《代理合同》，合同约定项目保底销售均价9500元／平米；同时合同3.6条明确约定如遇政府出具限价、限购文件，甲乙双方对于保底均价另行协商。（二）合同签订后履行过程中，承德市人民政府颁布了政府限价文件，出现合同约定的双方应对合同保底价另行协商的情形。2018年11月22日，承德市人民政府颁发了《承德市人民政府办公室转发关于进一步做好房地产市场调控工作的意见的通知》（文号为承市政办字【2018】264号）。该通知进一步明确了要继续严格执行《承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（承市政字【2017】40号文件）中限购、限贷、限价、限售等管控措施。其中承市政字【2017】40号通知明确：取得预售许可证自取得之日起10日内一次性公开全部房源并进行销售，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，不得超出备案价对外销售。2018年12月29日，被答辩人取得《商品房预售可证》，房屋备案价格为7600—8000元／平米，与《代理合同》约定的9500元／平米的保底均价相差甚远。且按照政府限价文件规定销售价格不能超出房屋备案价，如超出备案价格对外销售房屋，住建部不予办理商品房买卖合同备案登记。（三）经答辩人多次与被答辩人沟通，双方无法就保底销售均价达成一致意见。政府出具限价、限购文件后，答辩人多次找被答辩人要求双方就项目保底价重新进行协商。但经答辩人多次催促，被答辩人一直拒绝与答辩人协商保底价，导致双方无法就项目保底销售均价达成一致，造成《代理合同》的主要条款不能达成一致而无法履行。（四）、涉案《代理合同》经被答辩人法定代表人与答辩人代表口头协商解除，且答辩人将该合同前期成果全部移交给被答辩人，但被答辩人至今仍未向答辩人支付任何款项。2018年12月31日，因政府出现限价、限购文件后，双方就销售保底均价一直未能达成一致，答辩人委托中间人杨金国与被答辩人法定代表人武桂萍进行协商。最终双方均同意解除《代理合同》，答辩人将前期工作成果及项目销售人员移交给被答辩人，保证被答辩人如期开盘销售，被答辩人向答辩人返还前期投入。口头约定后，答辩人当天将组建的销售团队及前期工作成果移交给被答辩人。该部分事实根据答辩人一审提供杨金国与被答辩人武总电话录音、杨金国与韩凤媛微信聊天记录、杨兴与韩凤媛微信聊天记录、及证人陈某证人证言等予以证实。二、关于被答辩人向答辩人返还前期费用问题。合同签订后答辩人积极履行了合同义务：组建该项目销售团队、进行项目宣传推广、制作沙盘、装修售楼处、购买了办公设备、邀约蓄客（购买蓄客礼品）等大量工作，为此答辩人支出各项费用481150.80元。一审程序被答辩人提供全部合同、付款凭证、发票。被答辩人与答辩人就协商解除合同后，答辩人将前期工作成果及人员全部移交被答辩人，被答辩人同意对于前期费用予以返还，但迟迟以各种理由推脱。另根据合同履行的情况，答辩人前期工作成果均由被答辩人使用，被答辩人为前期成果的受益人。故一审法院根据合同履行情况，在合同解除后判决被答辩人向答辩人返还前期费用合情、合理且符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。被答辩人主张无事实是错误的，且无任何证据证明。故请求法院查明事实，依法驳回被答辩人全部诉讼请求。 北京美泰正华房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告履行双方签订的代销合同；2.判决被告承担违约责任并赔偿原告经济损失100万元。 承德市福上福房地产经纪有限公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》；2.依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失481150.80元；3、诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月10日，北京美泰正华房地产开发有限公司（甲方）与承德市福上福房地产经纪有限公司（乙方）签订《美泰郡亭项目全案代理合同》，美泰正华公司委托福上福公司代理销售美泰正华公司开发的位于河北省承德市丰宁满族自治县美泰郡亭项目的全部房源，包括住宅、商业、别墅、地下车库、地下室。双方在合同中约定：包括住宅、商业及别墅产品在内，保底销售均价每平方米9500.00元，地下车库、地下室售价双方另行协商；甲方按照实际销售额的1.5%向乙方支付代理佣金；超过保底销售均价部分双方按比例分成，甲方占70%，乙方占30%，低于保底销售均价部分乙方必须全额补足达到双方约定的保底销售均价每平方米9500.00元；如遇政府出具限价、限购文件，双方对保底销售均价另行协商。福上福公司履行合同所需的交通、食宿、通讯、员工薪酬和福利待遇、项目策划费用、宣传广告费用由乙方自行承担。美泰正华公司提供售楼处，售楼处装修、沙盘制作、办公设备由福上福公司承担。美泰正华公司向福上福公司提供销售所需的有关资料和批准文件；双方约定取得预售许可证后六个月内清盘（不包括车位和地下室）。合同对合作方式、代理佣金支付方式、合作期限、双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，福上福公司对售楼处进行装修、筹集客户信息、制作广告、组织人员进行宣传为楼房开盘做准备。福上福公司前期费用包括支付2018年10月-12月员工工资75528.00元、保险费5628.04元、培训费1000.00元、模型费47000.00元、售楼处装修工程费32118.00元、广告费（电视开机画面）13500.00元、传单派发费用3600.00元、设计服务费5772.00元、广告制作费139032.20元、办公用品费用（家具、空调等）34190.53元、礼品费23757.00元、差旅费23757.00元、通讯服务费2400.00元，共计427255.77元。 2018年12月29日，北京美泰正华房地产开发有限公司取得美泰郡亭小区商品房预售许可证。美泰郡亭楼房备案登记价格低于双方合同约定保底销售价格，经双方多次口头协商，美泰正华公司同意对福上福公司前期投入进行补偿。因美泰正华公司未对福上福公司前期投入给予补偿，福上福公司将售楼处沙盘部分楼房模型拆除。 一审法院认为，原被告双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，确认合同合法有效。在合同履行过程中，出现了双方约定的如遇政府出具限价、限购文件的情形，销售楼房的备案价格低于双方合同约定保底销售价格。按照承德市政府文件规定商品房销售价格不得高于备案登记价格，依据合同约定双方应对保底销售均价另行协商。据此，双方在履行合同中均没有违约，出现了合同约定的情形，致使合同不能履行，双方均不应承担违约责任。被告（反诉原告）福上福公司提供的电话通话录音、微信通话记录、杨兴的证言证明其一直要求美泰正华公司补偿前期投入费用，说明美泰正华公司同意双方不再履行合同并补偿福上福公司前期投入费用。在诉讼中，反诉原告福上福公司要求解除双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》，反诉被告美泰正华公司同意解除，本院予以确认。福上福公司对售楼处进行装修、筹集客户信息、制作广告、组织人员进行宣传，美泰正华公司受益，且售楼处进行装修、筹集客户信息、购买办公用品由美泰正华公司管理使用，美泰正华公司作为受益人应对福上福公司前期投入进行补偿。虽然美泰正华公司同意补偿，但双方没有确定具体补偿金额，应以福上福公司前期投入明细和票据为依据。福上福公司拆除沙盘楼房模型，模型费47000.00元从前期投入补偿中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原被告双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》；二、反诉被告北京美泰正华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿反诉原告承德市福上福房地产经纪有限公司前期投入费用380255.77元；三、驳回原告北京美泰正华房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告承德市福上福房地产经纪有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800.00元，反诉案件受理费4260.00元，计18060.00元，由原告北京美泰正华房地产开发有限公司、被告承德市福上福房地产经纪有限公司各承担9030.00元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院与一审认定一致。 另查明，承市政字（2017）40号《承德市政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》要求：取得预售许可证或办理现房备案的房地产开发项目，严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，不得超出备案价格对外销售。 承市政字（2018）264号《承德市政府转发关于进一步做好房地产市场调控工作的意见的通知》要求：继续严格执行好《承德市政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》中限购、限贷、限价、限售等管控措施。采取“双限、双竞”的方式出让的地块，其商品住房严格按照出让合同约定额价格备案和销售。 本院认为，双方签订的《美泰郡亭项目全案代理合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。双方合同约定保底销售均价每平方米9500.00元，包括住宅、商业及别墅产品在内，承市政字（2017）40号、承市政字（2018）264号文件适用全市房地产市场，也包括住宅、商业及别墅产品在内，该两个文件对于“商品房销售明码标价、一房一价规定，不得超出备案价格对外销售”属于强制性规定，而不属于指导价格，上诉人认为该两个文件为指导价，仅仅指的为单一住宅楼的上诉理由不能成立。 按照双方《美泰郡亭项目全案代理合同》约定：如遇政府出具限价、限购文件，双方对保底销售均价另行协商。本案中，出现了双方合同约定的“遇政府出具限价、限购文件”的情形，但是，从被上诉人福上福公司提供的双方协商保底价格的证据看，双方对于保底销售均价未达成一致意见。上诉人美泰正华公司备案价格低于合同约定的保底价格，按政府的限价、限购文件的规定，被上诉人福上福公司不得超出备案价格对外销售，该合同的履行已经无法实现合同目的，二审中，双方均同意解除合同，本院予以确认。合同解除的原因是因为政府的限价、限购文件的规定，致使合同不能履行，双方均不存在违约。对于被上诉人福上福公司为履行该合同产生的前期费用，均有相关票据予以证实，对于该费用应由双方各承担一半。综上所述，上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初3516号民事判决第一、三、四项； 二、撤销丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初3516号民事判决第二项； 三、变更丰宁满族自治县人民法院（2019）冀0826民初3516号民事判决第二项为“上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿被上诉人承德市福上福房地产经纪有限公司前期投入费用190127.885元”。 一审案件受理费13800.00元，反诉案件受理费4260.00元，计18060.00元，由上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司、被上诉人承德市福上福房地产经纪有限公司各承担9030.00元。二审案件受理费18060.00元，由上诉人北京美泰正华房地产开发有限公司、被上诉人承德市福上福房地产经纪有限公司各承担9030.00元。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  李 莉 审判员  李红梅 二〇二〇年五月十一日 书记员  柳云琪 -12- -11-