湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初6669号原告：黄石幸福园物业服务有限公司（以下简称幸福园物业公司），住所地大冶市大冶大道57号。法定代表人：冯石平，系公司经理。委托诉讼代理人：卢巍，北京仁人德赛律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：汪翠萍，女，1979年9月15日生，汉族，住大冶市，原告幸福园物业公司与被告汪翠萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢巍、被告汪翠萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告幸福园物业公司诉称：一、判令被告向原告支付物业管理服务费10320元（自2012年起暂计算至2019年6月10日止）；二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年7月10日进驻盛世华庭小区提供物业管理服务至今，并于2014年8月29日在大冶市房产局备案。盛世华庭小区原物业管理服务企业大冶市连城物业管理有限公司被解聘时将该小区业主拖欠的物业管理费债权一并转让给原告。被告为该小区业主，当时因该小区未成立业主委员会双方未签订书面的物业服务合同，2016年1月6日，该小区成立业主委员会后与原告签订了《物业服务合同书》，合同约定物业管理费标准为，住宅部分二至六层，每月每平方米0.75元，七至三十三层，每月每平方米0.95元。在原告为盛世华庭小区提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行物业管理服务合同，原告已全面履行物业管理服务职责，但被告自2012年起无故拖欠原告物业管理服务费，构成违约，原告多次找被告催收无果，特诉讼至法院。被告汪翠萍辩称，一、2010年8月27日，与大冶市万和房地产公司签订了购房合同，被告在约定的时间给付了全部合同款，2012年开发公司告之被告移交房产。2015年1月5日交付了各项办证款项16021元，包括房屋维修基金5433元、产权证、土地证、工本费500元，约定在交付房屋180天内办理产权证（附民事判决书），在2013年6月至2019年5月间，开发商以各种理由拒办房产证，被告是因为大冶市万和房地产公司没有履行合同和原告没有完全履行物业管理服务，也没有将各户欠费进行清算公式，进行催收，而如今起诉被告？原告诉称被告自2012年起无故拖欠物业管理费10320元是怎么计算来的？被告自2015年1月5日开始交至2016年1月5日，另原告收取被告装修押金2000元未退还，现要求抵扣15.5个月的物业管理费即从2016年1月5日至2017年5月20日，所以原告应当退还欠给被告。原告称被告不交物业费不成立。原告于2015年1月5日收取的6540元天然气初装费2680元（含天然气专用灶具500元，被告没有收到灶具），装修电梯运输费600元，公共照明360元、水电开户费2000元。根据湖北省物价局关于印发《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第十一条十二款规定“（二）房价外收取的水电燃气等配套设施建设安装费用”属于多收。对原告收取的上述费用进行反诉，要求原告退还多收的6540元。二、综上所述，被告认为自己不欠物业费，2015年1月6日起全部交清。清算后，原告还要将多收的6540元退还被告，并请求判定原告重新对所有住户计算清物业费用并张榜公布。原告管理期间，电梯每年坏，那么多住户挤一个电梯影响大家出行，小广告充斥电梯里，卫生管理十分差，大门门禁损坏，快递被丢，服务质量大打折扣，如此高额的费用换来低质的服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定。经本院审理查明的事实如下：2014年7月10日，原告幸福园物业公司与大冶市万和房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，选聘原告进入盛世华庭小区为该小区提供前期物业管理服务，收费标准为：高层住宅每月0.95元/㎡。当天，原告幸福园物业公司与大冶市连城物业管理有限公司签订了《债权转让协议书》一份，约定大冶市连城物业管理有限公司在盛世华庭小区管理期间，业主拖欠的物业管理费的债权权利转让给幸福园物业公司收取。同时，大冶市万和房地产开发有限公司与大冶市连城物业管理有限公司双方解除了双方签订的物业管理委托合同。2014年8月30日，大冶市连城物业管理有限公司张贴公告向盛世华庭小区全体业主告知该公司在盛世华庭小区提供物业管理服务期间，业主差欠的物业管理费全部转让给原告幸福园物业公司，由该公司收取。2014年8月27日，盛世华庭小区召开业主大会成立了业主委员会，并经相关部门审批后到房产部门进行了备案。盛世华庭小区业主委员会成立后，原告没有与小区业主委员会及业主签订物业管理服务合同，继续为该小区提供物业管理服务，收费标准也无变化。2015年9月3日至2016年1月5日，该期间原告没有为盛世华庭小区提供物业管理服务，期间的物业人员工资及电梯维修费等均系小区业主委员会支付。2016年1月6日，大冶市盛世华庭业主委员会与原告幸福园物业公司签订了《大冶市盛世华庭物业服务合同书》一份，合同约定：物业管理费标准：1、商业部分：每月1元/㎡；住宅部分：（二至六层）：每月0.75元/㎡，（七至三十三层）：每月0.95元/㎡；2、物业公司财务收支情况半年公开一次，接受业主委员会监督。合同有效期至2016年12月31日，合同到期后一年一签。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。合同到期后，双方未再签订合同，原告继续为该小区提供物业服务至2019年6月10日，之后撤离该小区终止了物业管理服务。被告汪翠萍系盛世华庭小区A栋2单元21003室业主，房屋面积135.83㎡，于2015年1月6日领取房屋钥匙，并已交物业管理服务费1548元，之后就再未交纳物业管理服务费。原告多次通知催讨无果，遂成讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，大冶市万和房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及大冶市盛世华庭业主委员会与原告签订的《大冶市盛世华庭物业服务合同书》，该合同均系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告为盛世华庭小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主享有了原告提供的物业服务，应当根据合同约定交纳物业服务费。虽然在2017年、2018年、2019年原告没有与盛世华庭业主委员会重新签订物业服务合同，但原告实际提供了物业服务，被告同样也享有了原告提供的物业服务，应当根据之前合同约定交纳物业服务费，被告仅缴纳了部分物业费就未交纳物业费，显然违约，应承担继续交纳物业费的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求理由正当合法，本院予以支持。但被告2014年的物业费已经交纳，其支付物业费的时间应从大冶市连城物业管理有限公司进驻小区服务时起算，且2015年9月3日至2016年1月5日原告没有为盛世华庭小区提供物业管理服务期间的物业费不应计算。经核算，至2019年6月10日止被告应支付的物业费为5565元，大冶市连城物业管理有限公司将业主差欠的物业管理费转让给原告幸福园物业公司时，因被告差欠物业管理费的具体数额尚未明确，故原告主张的债权转让部分的金额请求，不予支持。被告抗辩原告提供物业服务质量有瑕疵，对此被告未提供证据证明，其抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于被告提出的反诉请求，与本案不属于同一法律关系，不予一并审理，当事人可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告汪翠萍于本判决生效之日起十五日内支付原告黄石市幸福园物业服务有限公司物业管理服务费5565元（截算至2019年6月10日止）；二、驳回原告黄石市幸福园物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费58元，由被告汪翠萍负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费58元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号：17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 碧人民陪审员  陆建霞人民陪审员  李玉芳二〇二〇年五月十五日书 记 员  田 晶