上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初464号原告：上海帝豪企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙千尧，总经理。委托诉讼代理人：姚益，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：黄其龙，男，1978年4月7日生，汉族，户籍地址福建省泉州市，现住上海市奉贤区。原告上海帝豪企业发展有限公司诉被告黄其龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，并于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚益、被告黄其龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海帝豪企业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《宝华帝华商业广场租赁合同》于诉状副本送达之日起解除；2、判令被告按每月人民币(以下币种同)43,966.94元的标准，支付原告自2019年7月1日起至租赁合同解除之日止的租金，并承担上述欠付租金的自应付之日至实际支付之日止的逾期支付违约金(按每日千分之三的标准计算)；3、判令被告按每月1,477.87元的标准，支付原告自2019年10月1日起至租赁合同解除之日止的物业管理费，并承担上述欠付物业管理费的自应付之日至实际支付之日止的逾期支付违约金(按每日千分之三的标准计算)；4、判令被告支付装修期的租金损失263,801.64元；5、判令被告支付经营期的租金损失43,966.94元；6、判令被告所付租赁保证金131,900.82元作为违约金，由原告予以没收；7、判令被告支付原告律师费38,140元；8、判令被告变更或注销以商铺地址进行登记的相应证照(包括但不限于工商营业执照、餐饮服务许可证等)；9、判令被告自租赁合同解除的次日起从商铺内搬离，将商铺返还原告，逾期交还，按照租金标准的2倍支付原告占用费、按照物业管理费标准的2倍支付原告物业管理费、按实支付原告相关公共事业费(即水费和电费)。事实和理由：原告与被告于2018年12月27日签订了《宝华帝华商业广场租赁合同》，双方约定由被告承租原告位于上海市奉贤区南奉公路3111弄的宝华帝华广场第3号楼编号为1-92、1-121、2-92、2-121的商铺，建筑面积303.639平方米，每月租金为43,966.94元，每月物业管理费为1,477.87元，租赁期限为2019年1月1日起至2021年12月31日止。《租赁合同》同时约定，若被告逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日或累计超过3次的，将视为被告根本违约，原告有权解除《租赁合同》，且被告已支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还需赔偿原告的全部损失，包括但不限于装修免租期、经营免租期的租金损失和律师费等合理费用。租赁合同签订后，被告支付了租赁保证金131,900.82元。另外，被告于2019年6月6日在该商铺所在地另行设立经营主体“上海幽蓝餐饮管理服务有限公司”。被告未按合同约定支付2019年7月1日至2019年12月31日止的租金219,834.70元(其中2019年12月1日至2019年12月31日为经营免租期)；被告未按合同约定支付2019年10月1日至2019年12月31日止的物业管理费4,433.61元。原告已多次向被告寄发催款函，对上述欠款进行催告。2019年7月25日，原告又委托律师向被告发函催讨。但被告至今仍未依约支付应付之租金。综上，原、被告之间的房屋租赁事实清楚，法律关系明确，被告逾期未支付应付款的行为已经构成违约。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。被告黄其龙辩称，同意诉请一，同意解除合同。不同意诉请二，因为2019年7月1日至9月31日止的房租已经付清，10月至11月的房租已经支付了51,900多元，并且2019年免除一个月房租。不同意诉请三，因为2019年物业费已经全部付清。不同意诉请四，因为直至2019年6月29日被告装修完毕，原告才送电，6月份之前的房租不应支付。不同意诉请五，被告不应支付原告经营期租金损失；不同意诉请六，当时原告承诺2019年7月1日整体开业，但是目前为止都没有开业，被告不应承担违约金。同意诉请七，被告同意承担律师费。不同意诉请八，现在没有确定被告是否要搬走，不同意注销相关证照。关于诉请九，同意搬离租赁房屋，但不同意支付逾期搬离后的两倍租金和物业费。另外，履行合同主体承租人应当为上海幽蓝餐饮管理服务有限公司，不应为被告。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《宝华帝华商业广场租赁合同》，约定：乙方租赁甲方上海市奉贤区南奉公路3111弄的宝华帝华广场第3号楼的编号为1-92、1-121、2-92、2-121的商铺，建筑面积303.639平方米，租赁用途为乙方经营牛腩火锅。2.2经营主体：乙方应当确保在该商铺的经营主体为依法设立并具有合法主体资格,如乙方在该商铺所在地另行设立经营主体,乙方应在该主体设立完成之日起3日内与甲方签署相关变更协议,该新设主体应与乙方共同成为本合同的承租方。在签署相关变更协议之前,该新设主体无权使用该商铺经营,否则视为乙方擅自转租该商铺。乙方应按照本合同约定承担相应的违约责任。3.1租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止。3.2装修免租期：在租赁期内,甲方同意给乙方装修免租期为2019年6月30日前,免租装修期间,乙方仍需支付物业管理费和垃圾清运费、电费、水费、通讯费、押金等其他费用(以物业管理公司实际收费为准)。3.3经营免租期：在租赁期内,甲方同意给乙方经营免租期共3个月,在此期间乙方无需支付租金,但乙方仍需支付物业管理费和垃圾清运费、电费、水费、通讯费、押金等其他费用(以物业管理公司实际收费为准)。4.2.1月租金(按30.42天计算)为43,966.94元。4.2.3租金：第一年2019年1月1日至12月31日，年租金219,834.70元，装修免租期至2019年6月30日前，经营免租期为自2019年12月1日至12月31日的1个月；第二年2020年1月1日至12月31日，年租金483,636.34元，经营免租期为自2020年12月1日至12月31日的1个月；第三年2021年1月1日至12月31日，年租金483,636.34元，经营免租期为自2021年12月1日至12月31日的1个月。4.2.4租金先付后用，首期租金为乙方在2019年6月20日前支付。除首期租金外以后租金均按每个自然季度为一个交租期支付，乙方应当在每个自然季度最后一个月的20号前(若为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)向甲方一次性足额支付下个交租期租金。首期租金(即2019年7月1日至2019年9月30日)为131,900.82元，应于2019年6月20日前支付。4.3.3物业管理费先付后用，第一年2019年1月1日至2019年12月31日，第二年2020年1月1日至2020年12月31日，第三年2021年1月1日至2021年12月31日，该三年均为每月物业管理费为1,477.87元，每年物业管理费为17,734.46元。4.3.4首期物业管理费(即2019年1月1日至2019年3月31日)为4,433.61元，应于2018年12月20日前支付。4.7逾期支付违约金：如乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用,每逾期一日,乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。5.1租赁保证金：乙方应在签订本合同之日起5个工作日内向甲方支付3个月租金作为租赁保证金,合计131,900.82元；租赁保证金随租金的调整而调整。乙方在租金调整后的第一期支付租金时一并缴纳。在乙方无任何违约或欠费的情况下,甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方。5.2履约保证金：乙方应在签订本合同之日起5个工作日内向甲方支付履约保证金，合计50,000元，在合同期内,履约保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违法违规的情况下,甲方在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给乙方。5.3双方商定交付租赁定金100,000元，签订房屋租赁合同，乙方所交付的租赁定金即转为部分租金押金。10.3合同签署后，乙方有下列情形之一的,将视为乙方根本违约，甲方有权解除合同：10.3.1逾期付款：A.乙方未能按期足额支付租赁保证金、履约保证金、物业管理保证金或质量保证金(如有)，逾期超过5日；B.乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用(包括逾期付款违约金)超过7日或累计超过3次。10.5在本合同到期或者因乙方有上述行为导致甲方提前解除合同的，甲方均无需对乙方的装修投入进行任何赔偿/补偿，对于乙方可移动的装修,乙方应予以搬离，否则甲方有权根据本合同的约定自行处置；对于乙方固定的装修，乙方应负责拆除或负责恢复到本合同约定的交还状态或双方另行约定的交还状态。11.2.1交还期满后乙方仍未能将该商铺交还甲方的，则自交还期届满之次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺物业管理费标准的2倍向甲方支付物业管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照本合同要求交还该商铺为止。12.2乙方违约责任：在本合同履行期间,乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期(相当于3个月)的租金及物业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用、以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的律师费、公证费等合理费用等。合同签订后，原告将租赁商铺交付被告使用，被告进行装修。2019年6月11日，原告向被告发送《付款通知书》，要求被告于2019年6月20日前支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元。2019年6月24日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2019年6月30日前支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元、2019年6月1日至9月30日止的物业管理费5,911.48元。2019年7月2日，原告向被告发送《通知函》，向被告催缴2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元、2019年6月1日至9月30日止的物业管理费5,911.48元；并表示如果被告未在2019年7月4日前仍未一次性支付上述欠款及违约金，原告将于2019年7月5日9时起对被告采取停水、停电措施。2019年7月25日，原告委托律师向被告发送《律师函》，要求被告于三日内支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元以及违约金。2019年8月31日，被告向被告发送《催款函》，要求被告于2019年9月10日前支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元，并表示如果被告逾期未交，原告将采取停水、停电等措施，并追究违约责任。2019年9月10日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2019年9月15日前支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元，并表示如果被告逾期未交，原告将采取停水、停电等措施，并追究违约责任。2019年9月11日，原告向被告发送《付款通知书》，要求被告于2019年9月20日前支付2019年10月1日至11月30日止2个月的租金87,933.88元。2019年10月12日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2019年10月18日前支付2019年7月1日至9月30日止的3个月租金131,900.82元、2019年10月1日至12月31日止的租金87,933.88元，并表示如果被告逾期未交，原告将采取停水、停电等措施，并追究违约责任。2019年12月30日，被告签字向原告提交申请书，载明，本租户黄其龙于2019年6月20日应付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金131,900.82元，本租户承诺于2019年12月31日已完成支付；于2019年9月20日应付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金87,933.88元，本租户承诺于2019年1月20日前完成支付；于2019年12月20日应付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金131,900.82元，本租户承诺于2019年3月1日前完成支付。现申请原告撤销起诉及停水停电，本人黄其龙承诺合同有效期内严格按合同约定履行付款约定，并积极配合管理，特此申请。被告已经付清至2019年12月底之前的物业管理费。被告支付了履约保证金50,000元，为此原告于2019年5月10日开具履约保证金收据；被告支付租赁保证金131,900.82元,为此原告于2019年5月19日开具押金收据，原告于2019年6月10日将该两份收据交给被告签收。被告已经支付了租金51,900.82元。原告为本案诉讼，委托律师代理并支付律师费38,140元。涉案租赁房屋产权于2019年8月5日登记于原告名下。被告收到本案诉状副本日期为2019年12月18日。审理中，原告撤回第三项诉讼请求，即“判令被告按每月1,477.87元的标准，支付原告自2019年10月1日起至租赁合同解除之日止的物业管理费，并承担上述欠付物业管理费的自应付之日至实际支付之日止的逾期支付违约金(按每日千分之三的标准计算)”。审理中，原告表示，如果租赁房屋由上海幽蓝餐饮管理服务有限公司实际使用，原告会另案处理该公司搬离问题，不在本案中诉讼。本院认为，原、被告签订的《宝华帝华商业广场租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律和行政法规的规定，属合法有效，双方应当按约全面履行。按照合同约定，被告应当于2019年6月20日前支付首期租金即2019年7月1日至9月30日的租金131,900.82元，于2019年9月20日前支付2019年10月1日至12月31日止的租金87,933.88元(其中免除一个月的经营免租期的租金)，于2019年12月20日前支付2020年1月1日至2020年3月31日止的租金，131,900.82元等等，但是被告仅仅支付了51,900.82元租金，原告多次向被告催缴均无果。双方租赁合同10.3条明确约定，被告逾期支付租金、物业管理费或其他费用(包括逾期付款违约金)超过7日或累计超过3次，视为被告根本违约，原告有权解除合同，所以原告诉请解除合同有合同和法律依据，且被告也同意解除合同，本案诉状副本于2019年12月18日送达被告，该日即为合同解除日。合同4.2.1条约定月租金(按30.42天计算)为43,966.94元，自2019年7月1日至2019年11月30日租金为219,834.70元，因双方约定2019年12月1日至12月31日为经营免租期，故2019年12月1日至合同解除日12月18日这段时间不计租金，被告已经支付租金51,900.82元，被告尚欠至合同解除日12月18日的租金为167,933.88元。被告未支付部分租金，按合同约定，被告还应承担逾期付款违约金。按约应当于2019年6月20日支付的131,900.82元，减去已经支付的51,900.82元，剩欠80,000元应当计算违约金。按约应当于2019年9月20日前支付2019年10月1日至11月30日止的租金87,933.88元全未支付，应当计算违约金。合同约定逾期付款违约金以每日千分之三计算，被告表示不合理，原告未提供因此造成的损失作参考，本院采纳被告意见，调整违约金至每日千分之一。合同12.2条约定，被告违反合同约定导致解除合同，被告已支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还；被告还应赔偿原告装修期和经营优惠期的租金损失、律师费等；而且合同解除后被告还继续占用租赁房屋；被告对承担律师费也无异议，本院认为，双方合同系因被告逾期未付租金导致解除，所以被告应当依照合同约定赔付原告装修免租期的租金损失263,801.64元、经营免租期的租金损失43,966.94元、律师费38,140元，原告还可对租赁保证金131,900.82元作为违约金予以没收。合同已经解除，被告应当及时搬离租赁商铺；未及时搬离，还应参照合同约定的租金标准支付原告占用使用费，直至实际搬离交还。合同11.2.1条约定，被告在合同解除后继续占用租赁商铺的，应当按照2倍租金标准支付占用费和物业管理费至实际搬离和交还日止，原告不同意相关诉请，本院考量因被告承担解除合同的违约责任而已经判令被告赔偿装修免租期的租金损失、经营免租期的租金损失、律师费损失，且租赁保证金不予退还，再以2倍的租金标准和物业管理费标准承担占有使用费和物业管理费，有失利益平衡，决定调整该部分作为违约条款的支付标准，判令仍以原租金标准和物业管理费标准支付。双方约定的经营免租期至2019年12月31日止，物业管理费已经付清至2019年12月31日止，所以被告以每月43,966.94元的计算标准、以及每月1,477.87元的计算标准支付自2020年1月1日起至实际搬离交还日止的占有使用费与物业管理费。至于原告诉请被告支付相关公用事业费，即水费和电费，原告并未提供相关数据金额，甚至至今还未产生，如产生有水电费但被告未交，原告可另行向被告主张，本案中本院不予支持。另外，解除合同后，原告收取的履约保证金50,000元应当返还被告，为防止讼累，该笔履约保证金在本案中一并处理。原告申请撤回第三项关于物业管理费的诉讼请求，本院予以准许。原告主张的第八项关于被告变更或注销相关证照的诉讼请求，属于行政管理范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。另外，被告主张合同的承租人不是被告，而是上海幽蓝餐饮管理服务有限公司，原告对此不予认可，原告认为，双方合同2.2条对经营主体有明确约定，坚持认为被告为租赁关系承租人。本院认为，因为双方合同2.2条有约定，合同履行中未变更合同过承租人和签订新的租赁合同，本院对被告主张不予采纳。综上，原告的大部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项规定，判决如下：一、原告上海帝豪企业发展有限公司与被告黄其龙签订的《宝华帝华商业广场租赁合同》于2019年12月18日解除；二、被告黄其龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝豪企业发展有限公司至2019年12月18日止的租金167,933.88元、以80,000元为本金的自2019年6月21日起至实际支付日止的按每日千分之一计算的违约金、以87,933.88元为本金的自2019年9月21日至实际支付日止的按每日千分之一计算的违约金；三、被告黄其龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝豪企业发展有限公司装修免租期的租金损失263,801.64元；四、被告黄其龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝豪企业发展有限公司经营免租期的租金损失43,966.94元；五、被告黄其龙已付租赁保证金131,900.82元由原告上海帝豪企业发展有限公司予以没收；六、被告黄其龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝豪企业发展有限公司律师费38,140元；七、被告黄其龙于本判决生效之日起十日内搬离和交还上海市奉贤区南奉公路3111弄的宝华帝华广场第3号楼的编号为1-92、1-121、2-92、2-121的商铺；被告黄其龙于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝豪企业发展有限公司以每月43,966.94元为计算标准的自2020年1月1日起至实际搬离交还日止的占有使用费、以及以每月1,477.87元为计算标准的自2020年1月1日起至实际搬离交还日止的物业管理费；八、原告上海帝豪企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告黄其龙履约保证金50,000元；九、对原告上海帝豪企业发展有限公司的除第八项诉请以外的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,890元，减半收取计5,445元，由被告黄其龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年五月二十九日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。