安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初1470号 原告：刘超，男，1988年3月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：胡传怀，安徽申腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨楠，安徽申腾律师事务所律师。 被告：邢本根，男，1942年12月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：胡贵琴，女，1949年5月18日出生，汉族，住址同上。 被告：邢厚俊，男，1975年5月21日出生，汉族，住址同上。 原告刘超诉被告邢本根、胡贵琴、邢厚俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超及其委托诉讼代理人胡传怀、杨楠到庭参加诉讼，被告邢本根、胡贵琴、邢厚俊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘超向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2、依法判决被告向原告返还定金150000元，并按照房屋总价款的20%向原告支付违约金148800元；3、本案诉讼费用、保全费、律师费等实现权利的必要费用由被告承担。事实与理由：2019年10月19日，原告经芜湖市鸠江区友家房产中介所城市之光分店介绍，与被告签订了关于买卖芜湖市旭日天都房屋的《房屋买卖合同》，该房屋建筑面积81.84平方米，双方商定房屋成交总价款742000元，并约定定金为150000元及双方的权利义务。上述合同签订后，原告于当日交付了购房定金150000元，被告邢厚俊收款后出具收条一份。根据合同第三条约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权转移登记、交房或发生其他债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方。根据合同第四条约定，甲方（即本案被告）应于合同签订后30个工作日内（即2019年11月28日前），向丙方芜湖友家房产中介所提供办理资金托管的必要材料，并积极配合办理资金托管手续。双方应在办理完资金托管手续后30个工作日内，共同向银行提供申请按揭贷款所需要的必要材料，并积极配合办理相关手续。根据合同第五条第一款约定，甲乙双方应在乙方（即本案原告）银行贷款审批通过后15个工作日内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交易手续与房地产登记手续，将标的房屋过户至原告名下。根据合同第七条第一款约定，如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，应按房屋总价款的0.04%每日，向乙方支付迟延履行违约金至实际履行之日止。逾期履行超过15天，或甲方明示拒绝履行的，乙方有权解除合同，甲方应即退还乙方全部已付款，并赔偿乙方房屋总价款的20%违约金。但在上述期限内，原告多次催促被告履行合同义务，被告至今未履行，导致原告无法申请贷款。被告亦未还清标的房屋所欠银行贷款并办理抵押注销手续，致使该房屋至今未能完成过户手续。现据了解，被告违反合同约定，隐瞒其债务纠纷，案涉房屋已被芜湖市镜湖区人民法院查封，目前已无法办理产权转移登记手续。被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，并追究其违约责任。 被告邢本根、胡贵琴、邢厚俊未进行答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告邢本根、胡贵琴系夫妻关系，被告邢本根、胡贵琴与被告邢厚俊系父母与子女关系。2019年10月19日，被告邢厚俊（甲方）与原告（乙方）、鸠江区友家房产中介所城市之光分店（丙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将位于本市鸠江区旭日天都房屋出售给乙方，房屋建筑面积81.84㎡，成交价格（含装饰装修、配套设施等）74.2万元；甲方确认案涉房屋未设定抵押，如违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记、交房或发生其他债权债务纠纷的，按照房屋总价款的20%赔偿守约方损失。合同签字盖章后，乙方当即支付给甲方定金15万元；甲、乙双方在签订合同后30个工作日内向丙方提供办理资金托管的必要材料，并积极配合办理资金托管手续；乙方申请贷款购买该房屋，甲乙双方在办理完资金托管手续后30个工作日内，共同向银行提供申请乙方按揭贷款所需要的必要材料，并积极配合办理相关手续；如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，甲方应按房屋总价款的0.04%每日，向乙方支付迟延履行违约金至实际履行之日止。逾期履行超过15天或甲方明示拒绝履行合同的，乙方有权解除合同，甲方应即退还乙方全部已付款，并赔偿乙方房屋总价款的20%违约金。同日，原告向被告邢厚俊支付定金（首付款）15万元。后因被告邢厚俊未按合同约定期限配合原告办理贷款、过户手续，原告及中介方数次上门找被告邢本根、胡贵琴、邢厚俊协商，被告邢本根、胡贵琴对被告邢厚俊代为将案涉房屋出售给原告的行为予以认可，其表示因案涉房屋尚有纠纷未处理完，暂无法配合原告办理过户。 另查明：（一）被告邢本根、胡贵琴、邢慧琳曾于2014年9月5日将其所有的位于芜湖市抵押给案外人全艳波，后该房产在抵押权未解除的情况下被政府征收，邢本根、胡贵琴、邢慧琳、邢哲胥作为被征收人签订了房屋征收补偿协议，该房产安置了包括涉案房屋在内的共八套房屋。涉案房屋已交付被告邢本根、胡贵琴方占有、使用。（二）2019年10月19日，被告邢厚俊与原告、鸠江区友家房产中介所城市之光分店签订房屋买卖合同时，仅出示了被告邢本根、胡贵琴的身份证复印件、完税凭证、安置协议等，并未出示被告邢本根、胡贵琴委托其售房的相关证明材料。 上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、房屋征收补偿协议、完税凭证、收条、汇款凭证、视听资料、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证实，对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认。 本院认为：原告与被告邢厚俊签订的房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邢厚俊与原告签订房屋买卖合同时，并未向原告出示相关委托材料，后双方在交涉过程中，被告邢本根、胡贵琴对被告邢厚俊将案涉房屋出售给原告的行为予以追认，被告邢厚俊作为代理人，其实施的代理行为为有权代理，代理行为的法律后果应由被代理人邢本根、胡贵琴承担，故本院对原告要求被告邢厚俊返还定金及支付违约金的诉请不予支持。原告已按约支付购房定金，被告邢本根、胡贵琴应配合原告办理房屋贷款、过户手续，但因涉案房屋设有抵押，目前无法办理过户，被告邢本根、胡贵琴的行为构成违约，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，现要求解除合同，本院对该项诉请予以支持。合同解除后，被告邢本根、胡贵琴应承担违约责任，本院对原告要求返还定金15万元的诉请予以支持。关于支付违约金的问题，因房屋买卖合同明确约定卖方确认案涉房屋未设定抵押，如违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记、交房或发生其他债权债务纠纷的，按照房屋总价款的20%赔偿买方损失，故被告邢本根、胡贵琴应支付原告违约金148400元（742000元×20%）；关于实现债权费用，因无合同约定，本院对此费用不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘超与被告邢厚俊于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告邢本根、胡贵琴于本判决生效之日起十日内返还原告刘超定金150000元，并支付原告刘超违约金148400元； 三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5610元，财产保全费2270元，合计7880元，由被告邢本根、胡贵琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  何俊 二〇二〇年五月二十八日 法官助理桂亚运 书记员王任慧子 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。