福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初259号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：黄聪雄，男，1984年4月18日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：兴业银行股份有限公司泉州泉秀支行，住所地泉州市丰泽区泉秀路东段巴厘印象1号楼101（2、3、4号店面）。 负责人：张灵静，该支行行长。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）与被告黄聪雄，第三人兴业银行股份有限公司泉州泉秀支行（以下简称“兴业银行泉秀支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的诉讼代理人柯曾国，第三人兴业银行泉秀支行到庭参加诉讼，被告黄聪雄经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除港通房地产公司与黄聪雄签订的合同编号为20**2的《商品房买卖合同》及其附件，并要求黄聪雄立即将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司；2.黄聪雄立即协助港通房地产公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续；3.黄聪雄向港通房地产公司支付违约金108223.4元；4.黄聪雄向港通房地产公司支付代垫的个人按揭贷款本息，计算至起诉之日为32643.49元；5.黄聪雄向港通房地产公司支付因为本案诉讼而支付的律师代理费10000元。事实和理由：黄聪雄于2016年11月8日与港通房地产公司签订合同编号为20**2的《商品房买卖合同》及其附件，由黄聪雄向港通房地产公司购买址在南安市的房产，建筑面积116.62平方米，总价款541117元。黄聪雄选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款111117元，其余房款43万元由黄聪雄向银行申请办理按揭贷款支付。本案房产于2016年11月22日进行了合同备案及预告登记。黄聪雄与兴业银行泉秀支行签订《个人住房借款合同》，贷款金额43万元，贷款期限20年，并由港通房地产公司承担阶段性连带保证责任。借款后，黄聪雄没有按时履行还款义务，导致港通房地产公司多次代黄聪雄偿还按揭贷款本息，截至起诉之日止共代为偿还32643.49元，因黄聪雄继续逾期导致兴业银行泉秀支行要求港通房地产公司承担连带清偿责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定（五）按揭担保2、“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产，并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。”《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，因黄聪雄的违约行为导致港通房地产公司多次替其偿还按揭贷款本息，且经港通房地产公司多次催讨，黄聪雄也未能将港通房地产公司代为偿还的款项支付给港通房地产公司，已经超过协议约定的三个期，符合双方《商品房买卖合同》及其附件约定的可以解除合同的情形。合同解除后，港通房地产公司有权要求黄聪雄将涉案房产腾空返还给港通房地产公司，并要求黄聪雄协助办理合同备案及预告登记的注销手续，同时根据合同及其附件的约定承担违约责任。 黄聪雄未作答辩。 兴业银行泉秀支行述称，本案由法院依法认定，在债权解除的情况下，他们银行同意解除抵押登记权。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄聪雄未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《商品房买卖合同（现售）》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、兴业银行《客户还款明细清单》八张、《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、《代偿债务证明》、《楼宇交接书》、《业主验楼交接表》等证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的在南安市的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证，现该商品房已取得《房屋所有权证》。2016年11月8日，港通房地产公司与黄聪雄签订合同编号为20**2的《商品房买卖合同（现售）》一份，该合同包含附件五的《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容。本案合同约定，黄聪雄向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共116.62平方米，单价为4640元，总金额为541117元，买受人应当于2016年11月8日前支付首期款111117元，余款43万元向出卖人指定的商业银行或公积金管理机构申请贷款支付。附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，在出卖人为按揭提供担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，买受人在接到出卖人通知7日内，应向出卖人返还代偿的贷款本息及其它费用，并按代偿金额合计从代偿日始按日万分之五计算，向出卖人支付违约金直到清偿日止。如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产。并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担。2016年11月22日，经南安市房屋交易管理中心审核，准予本案商品房买卖合同办理备案登记，该商品房也已办理预告登记。合同签订后，黄聪雄向港通房地产公司支付购房款111117元，余款43万元由黄聪雄向兴业银行泉秀支行办理了按揭贷款予以支付。之后，黄聪雄未依约按时足额偿还贷款。港通房地产公司分别于2019年3月18日代偿还第25期3330.5元、第26期3305.73元、第27期3279.01元；于2019年4月23日代偿还第28期3265.11元；于2019年5月27日代偿还第29期3269.67元；于2019年7月25日代偿还第31期3251.21元，于2019年8月26日代偿还第32期3251.18元；于2019年9月18日代偿还第33期3237.31元；于2019年10月25日代偿还第34期3230.36元，于2019年11月20日代偿还第35期3223.41元；截至本案起诉之日止，港通房地产公司共代黄聪雄偿还按揭贷款本息32643.49元。黄聪雄至今未将港通房地产公司代为偿还的贷款本息支付给港通房地产公司。港通房地产公司于2018年12月19日将本案商品房交付黄聪雄使用。2019年12月25日，港通房地产公司与福建志立律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定港通房地产公司因与黄聪雄、兴业银行泉秀支行商品房买卖合同纠纷一案委托福建志立律师事务所的律师作为代理人，该所指派柯曾国律师担任代理人，应支付律师代理费1万元等内容。之后，港通房地产公司仅向福建志立律师事务所支付了律师代理费5000元，余款5000元尚未支付。现港通房地产公司尚在继续偿还兴业银行泉秀支行按揭贷款本息中，但至今尚未还清。 本院认为，港通房地产公司与黄聪雄签订的《商品房买卖合同（现售）》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄聪雄向兴业银行泉秀支行办理按揭贷款用于支付购房款，但黄聪雄未依约向兴业银行泉秀支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，截至本案起诉之日，港通房地产公司代黄聪雄向兴业银行泉秀支行偿还了贷款本息32643.49元。依照双方签订的附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第五款第2项“如买受人连续或者累计三个月逾期归还按揭贷款本息或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同，而导致出卖人承担相应保证责任的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房产。并向买受人收取商品房总价款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金等）以及相关损失、费用。出卖人为实现上述权利而支付的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费）及因解除相关合同而产生的全部费用均由买受人负责承担”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现港通房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求黄聪雄支付代偿的贷款本息32643.49元及总房款541117元20%的违约金108223.4元，符合法律及双方合同的规定，予以准许。本案合同已办理备案及预告登记手续，港通房地产公司并于2018年12月19日将本案商品房交付给黄聪雄使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，港通房地产公司请求黄聪雄协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并将址在南安市的房产腾空返还给港通房地产公司，符合法律规定，予以支持。依照双方签订的附件五《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第五款第2项的约定，黄聪雄还应承担港通房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费，因港通房地产公司实际支出的律师代理费仅有5000元，本院对该部分予以支持，其余5000元尚未实际支出，不予支持。至于港通房地产公司应返还给黄聪雄的购房款，因黄聪雄未在本案中提出请求，本案不予处理，双方可另行处理。黄聪雄经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对港通房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市港通房地产开发有限公司与黄聪雄于2016年11月8日签订的编号为20**2的《商品房买卖合同（现售）》及其附件； 二、黄聪雄应于本判决生效后三十日内将址在南安市的房产腾空返还给南安市港通房地产开发有限公司； 三、黄聪雄应于本判决生效后三十日内协助南安市港通房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案及预告登记的注销手续； 四、黄聪雄应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司违约金108223.4元； 五、黄聪雄应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司代其缴纳的按揭贷款本息32643.49元； 六、黄聪雄应于本判决生效后三十日内支付南安市港通房地产开发有限公司律师代理费5000元； 七、驳回南安市港通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9211元，减半收取计4606元，由黄聪雄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇二〇年五月二十六日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。