四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3382号 上诉人（原审原告）：王华丽，女，1964年5月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李苏，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵祥霖，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：成都上层名人投资有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 原审第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住所地：四川省成都市成华区天祥街59号。 法定代表人：唐传碧，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人王华丽因与被上诉人成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称名人酒店公司）、原审第三人成都上层名人投资有限公司（以下简称名人投资公司）、成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初12478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。王华丽的委托诉讼代理人李苏律师，名人投资公司、名人酒店公司、鑫然公司共同委托诉讼代理人刘宇律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王华丽上诉请求：撤销原审判决第三项，改判王华丽与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条约定无效。 事实与理由：一、原审认定《委托经营管理合同》第七条系双方当事人协商议定为事实认定错误。该条款属于格式条款，违反了自愿原则，排除了王华丽主要权利，根据合同法第四十条规定，提供格式条款的一方名人酒店公司排除对方主要权利，该约定应属无效。二、一审认定《委托经营管理合同》第七条内容未违反法律规定，为适用法律错误。该条违反了租赁期限不能超过20年的强制规定。 名人投资公司、名人酒店公司、鑫然公司共同辩称，一、1、双方于2012年12月29日签订委托经营合同，王华丽起诉的时间是2018年7月12日，履行六年后提出违反自愿原则提出确认无效，该理由不成立。委托经营合同第3页第七条，在选择部分是以手填的方式予以选择，并非是格式条款予以确认。2、每次合同期限为15年，并没有超过20年期限，且第一份合同到期后，双方另行签订合同，期限也是15年。3、委托经营合同第七条约定到期后可以续签合同，该约定系双方商议，没有违反法律规定，应属有效。第一份合同尚在有效期内，不存在确认无效的情形，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、王华丽就案涉房屋与相关主体分别签订了商品房买卖合同、装修协议、委托经营管理合同，该三份合同在同一天签订，虽然主体不同，但附有条件，相互关联，其主张解除委托经营管理合同，其他两份合同也应予以解除。若合同无效造成房屋腾退，必然影响其他案涉房屋相应的权利，王华丽在签订委托经营管理合同时是认可当时的经营模式、经营状况的，目的是为了收取固定的收益，因此合同第七条无效势必影响整个合同履行。 王华丽向一审法院提起诉讼请求：1、确认王华丽与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条约定无效；2、名人酒店公司支付自2014年8月至2019年11月欠付的委托经营管理费共计128979元，并支付违约金，以欠付委托经营管理费为基数，按每日万分之五的标准支付至实际付清之日。 一审法院认定事实：2012年12月29日，王华丽作为买受人与作为出卖人的名人投资公司签订了《房屋买卖合同》，约定王华丽购买名人投资公司订制的由成都中航瑞赛置业有限公司开发的位于成都高新区南部新区科创中心片区地块的“中航·国际交流中心”中第二栋房屋中的暂定名为“中航·名人酒店”房屋（以下简称案涉房屋），用途为办公。同日，王华丽作为委托方（甲方）、成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司）作为受托方（乙方），双方签订了《委托经营管理合同》，约定：将案涉房屋委托给名人酒店公司经营管理，经营管理期间无论盈亏均与王华丽无关；委托经营管理期限为十五年；名人酒店公司开始向王华丽支付经营管理费时，应于每月的10日前支付当月经营管理费；如名人酒店公司未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，名人酒店公司应向王华丽按每天未付款的万分之五支付违约金。同日，王华丽与鑫然公司签订了《委托装修协议》，约定了装修工程的包干费用等。后王华丽与名人酒店公司签订了《委托经营管理合同补充协议》，将房屋委托经营管理费变更为：2014年1月1日至2014年11月30日为4383元/月、2014年12月1日至2018年12月30日为4445元/月、2019年1月1日至2023年12月30日为4763元/月、2024年1月1日至2028年12月30日为5080元/月。 另查明，名人酒店公司拖欠王华丽委托经营管理费2014年8月至2014年11月期间每月175元、2014年12月237元、2015年1月119元、2015年2月至2015年12月期间每月178元、2016年1月119元、2016年2月至2016年7月期间每月178元、2016年8月至2016年12月期间每月3592元、2017年1月至2018年3月期间每月2952元、2018年4月4445元、2018年5月至2018年8月期间每月2952元、2018年9月1459元、2018年10月至2018年12月期间每月2952元、2019年1月至2019年11月期间每月3270元，合计128979元。案涉房屋目前仍由名人酒店公司进行经营管理。 上述事实，有王华丽、名人酒店公司、名人投资公司、鑫然公司当庭陈述及《房屋买卖合同》《委托经营管理合同》《委托经营管理合同补充协议》《委托装修协议》、银行流水等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，证据间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 一审法院认为，王华丽与名人投资公司签订的《房屋买卖合同》、与鑫然公司签订的《委托装修协议》、与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》系同时签订，彼此互为条件、相互关联，构成联立合同关系，其中《委托装修协议》实为房屋买卖合同的组成部分。上述合同约定主要内容未违反法律规定，应属有效，应当一并履行或解除。王华丽与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理，但实质是王华丽将其房屋交由名人酒店公司经营管理，由名人酒店公司自主行使占有、使用、收益的权利，王华丽并不对名人酒店公司的经营情况承担责任，即名人酒店公司是否对外经营、经营盈亏状况如何均与王华丽无关，王华丽仅按约收取固定收益，该收益实为房屋出租对价，故应认定委托经营管理性质实质系房屋租赁，委托经营管理费的性质为房屋租金。基于合同的整体履行，王华丽与名人酒店公司双方均应履行各合同义务。依据双方签订的《委托经营管理合同》约定，名人酒店公司应于每月10日前向王华丽支付房屋租金，若逾期应按逾期付款额支付每日万分之五的逾期付款违约金。名人酒店公司自2014年8月起未按约支付王华丽租金，已构成违约，理应按约承担支付租金及违约金的责任。经一审法院查明，名人酒店公司拖欠王华丽2014年8月至2019年11月的租金共计128979元，故对王华丽的该项诉讼请求予以支持。双方签订的《委托经营管理合同》第七条约定了租赁合同到期后是否续签合同，该约定内容系双方当事人协商议定，内容未违反法律规定，应属有效。王华丽请求确认该条款无效缺乏法律依据不予支持。同时，双方所签租赁合同期限至2028年12月30日届满，双方续签合同的条件与期限尚未成就，双方可在租赁合同期限届满后依据约定或法律规定再行主张权利。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、名人酒店公司于判决生效之日起十日内向王华丽支付自2014年8月至2019年11月拖欠的租金128979元；二、名人酒店公司于判决生效之日起十日内向王华丽支付违约金（成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王华丽支付违约金（计算标准：2014年8月至2014年11月的违约金，以每月所欠租金175元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2014年12月的违约金，以所欠租金237元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2015年1月的违约金，以所欠租金119元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2015年2月至2015年12月的违约金，以每月所欠租金178元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年1月的违约金，以所欠租金119元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年2月至2016年7月的违约金，以每月所欠租金178元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2016年8月至2016年12月的违约金，以所欠租金3592元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2017年1月至2018年3月的违约金，以所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年4月的违约金，以所欠租金4445元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年5月至2018年8月的违约金，以所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年9月的违约金，以所欠租金1459元为基数，从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2018年10月至2018年12月的违约金，以每月所欠租金2952元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止；2019年1月至2019年11月的违约金，以每月所欠租金3270元为基数，分别从当月11日起，按日利率万分之五的标准计算至付清之日止）；三、驳回王华丽其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2002元，由名人酒店公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王华丽的上诉请求、被上诉人名人投资公司的答辩意见以及原审第三人名人酒店公司、鑫然公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：王华丽与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条是否无效。现就上述争议焦点论述如下。 王华丽与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》第七条的内容为：合同履行届期满前一年，甲方王华丽自愿选择以下第3种方式与乙方名人酒店公司处理合同期满后事宜。1.乙方以15%的增幅购买房屋；2.乙方以15%的增幅续签合同，续签期限15年，续签期合同期内管理费每三年递加5%，其他委托经营管理相关条款与本合同一致；3.乙方聘请第三方具有房产评估资质的单位对委托管理价格进行公证评估，甲方无条件认可该评估价格续签委托经营管理合同，续签期限为15年，续签期合同期内管理费每三年递加5%，其他委托经营管理相关条款与本合同一致。本院审查后认为，上述内容系双方就租赁合同期限届满后，如何处理案涉房屋进行的约定。在此情况下，三种选择中由双方协定选择第三种方案。在签订合同时，王华丽就上述条款并未提出异议，也未提交相应证据证明该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条有关判定合同无效的规定，故本院对其该项上诉理由不予支持。 关于王华丽另上诉提出该条款违反《合同法》第二百一十四条有关租赁期限不得超过20年的规定。本院审查后认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”，案涉租赁合同并未超过20年；同时双方当事人就案涉租赁关系届满后，约定如何处理房屋的方式并不违反该条款的规定。故王华丽的该项上诉理由也不能成立，本院不予支持。 合同到期后是否续签合同，该约定内容系双方当事人协商议定，内容未违反法律规定，应属有效。王华丽请求确认该条款无效缺乏法律依据，本院不予支持。同时，双方所签租赁合同期限至2028年12月30日届满，双方续签合同的条件与期限尚未成就，双方可在租赁合同期限届满后依据约定或法律规定再行主张权利。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由王华丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月十四日 书记员 龙春光