陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)陕01民终3520号上诉人（原审原告）：童平利，男，1964年2月26日出生，汉族，户籍地西安市长安区。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负1层101室。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住，系员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人童平利因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初9435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。童平利上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.由雅居乐公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定被雅居乐违反合同约定，逾期向不动产权登记机关提交备案资料事实清楚，但恣意调整违约金的行为是滥用自由裁量权，其依约缴纳房款、接收房屋后，雅居乐公司未在双方约定的期限内通知其办理不动产权属登记，已构成违约；双方签订的《商品房买卖合同》中虽未对违约金的计算方法予以约定，但可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定违约金；一审法院错误的将其实际损失与法定的违约金计算方法混为一谈，滥用自由裁量权，恣意调整违约金，显失公平。雅居乐公司辩称，最高院只是规定参考标准，并未强制规定。本案所涉房屋产权证办理时经历诸多情况，因此其公司办证也收到影响，综合情况进行判定，请二审支持其公司意见。童平利向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司向其支付逾期办理房产证的违约金33338元（按716938元的日万分之一，自2016年11月3日计算至2018年2月11日）；2.判令雅居乐公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年3月27日，其与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，其购买雅居乐公司开发的西安雅居乐国际花园6号楼1单元11802号房屋一套，总价款716938元，雅居乐公司应在2014年10月30日前交付房屋；同时约定，雅居乐公司应在商品房交付使用后730日内为其办妥房地产权证；如因雅居乐公司的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，自逾期之日起至房地产权证出证之日止，雅居乐公司按其已付购房价款的日万分之一向其支付违约金。合同签订后，其积极履行了义务。2014年11月3日，雅居乐公司向其交付房屋。2018年2月11日，雅居乐公司才为其办理房产证，构成履约延迟。其为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院经审理查明：2013年3月27日，童平利（买受人）与雅居乐公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：童平利购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园第6幢1单元18层11802号房屋一套，总价款716938元，房屋交付时间为2014年10月30日前。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人并委托出卖人统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用的，则出卖人办理房地产权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，至房地产权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，童平利向雅居乐公司实付购房款为720779元。2015年2月28日，童平利在业主文件|钥匙签收表上签字，该签收表上载：童平利已收楼并签收西安雅居乐国际花园6-1802房号的钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、天然气卡等。2018年1月7日，童平利提交了相关办证资料。2018年1月26日，童平利缴存了房屋专项维修资金。2018年2月11日，西安市不动产权登记局向童平利核发了不动产权证书。现童平利以雅居乐公司逾期办理不动产权证书，违反了合同约定为由，诉至一审法院要求雅居乐公司按总房款716938元的日万分之一向童平利支付自2016年11月3日至2018年2月11日的违约金，并承担本案诉讼费。雅居乐公司认可童平利主张的计算违约金的截止时间，但对违约金的起算时间有异议，认为违约金应自实际收房之日即2015年2月28日起第730天的次日即2017年3月1日起算，且认为童平利主张的违约金过高，请求一审法院予以调低。童平利坚持主张违约金自其交纳物业费之日即2014年11月3日起的第730天起算。一审法院认为，童平利、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定雅居乐公司应在童平利交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，否则雅居乐公司应自逾期之日起至房地产权证出证之日止，按童平利已付购房款的日万分之一向童平利支付违约金。交房时间依据业主文件|钥匙签收表认定为2015年2月28日，但雅居乐公司未能在交房后730天内为童平利办妥房地产权证，构成违约，故童平利主张雅居乐公司承担违约责任，于法有据，应予以支持。对于违约金的计算标准一节，一审法院以童平利的实际损失为基础，兼顾雅居乐公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，给予适当减少，酌情确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。违约金的起算时间应为交房后730天之次日即2017年2月28日。童平利主张违约金自2016年11月3日起算一节，缺乏事实依据，一审法院不予采信。对违约金的截止时间，双方均认可2018年2月11日，一审法院予以确认。综上，雅居乐公司应付的违约金按已付房款720779元的日万分之零点六，自2017年2月28日起计算至2018年2月11日为15093.11元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告童平利支付违约金15093.11元；二、驳回原告童平利的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，童平利已预交，由童平利负担346元，由雅居乐公司负担287元，连同判决之款一并支付给童平利。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，童平利如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向童平利交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五要之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，童平利虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据童平利在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。童平利上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，童平利上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费256元，由童平利负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何 强审判员  张 楠二〇二〇年五月十一日书记员  周美丽