江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0902民初1692号原告（反诉被告）：正荣物业服务有限公司宜春分公司，住所地：江西省宜春市袁州区泸洲北路58号，统一社会信用代码：91360902MA35F3GY7P。法定代表人：刘国成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，系该公司职工。被告（反诉原告）：柳连成，男，1967年11月14日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告（反诉被告）正荣物业服务有限公司宜春分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）柳连成（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人李丹、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业服务费7786.39元，违约金10511.63元，共计18298.02元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2003年5月起为丽景山庄小区全体业主提供物业管理及服务，被告于2007年3月购买了该小区的房屋，并一直接受原告提供的物业管理及服务。根据合同约定被告应按时足额支付原告物业服务费用，现被告于2012年4月1日起至2020年3月31日拖欠物业服务费7786.39元，经原告多次催讨被告仍拒绝支付。被告答辩要点：原告管理服务不到位导致被告家里漏水及失窃，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告未公平、平等按招标、投标双方自愿原则签订合同，原告收取业主财物，允许顶楼业主私自加盖阳台、厨房及大客厅，导致房屋重量增加，致使被告房屋漏水。2016年被告家失窃丢失财物。2019年12月31日的物业服务合同为无效合同，原告强行霸占在丽景山庄，欺压业主，给被告造成精神损失。被告反诉请求：1、判令原告赔偿被告漏水损坏的财物和维修费6600元；2、判令原告赔偿被告失窃损失金项链5200元、戒指1600元、现金3200元，合计10000元；3、判令原告赔偿被告精神损害2000元；4、本案反诉费由原告承担。事实和理由：原告未经过公平、平等招标签订合同，属于无效的合同，原告私自收取顶楼业主的财物，在屋面上加一个阳台收1000元，加一个厨房收5000元，加一个大客厅收10000元，被告楼上的住户增加了几十平方米的房屋增加了重量导致被告房屋漏水受损，原告对此应承担责任。2013年4月被告家失窃，丢失了价值5200元的金项链、1600元的戒指和现金3200元，原告应赔偿该损失。原告强行霸占小区，欺负业主，造成被告精神损失。原告答辩要点：被告反诉的事实和理由不成立，请求驳回被告的反诉请求。1、物业并未接到被告就金项链、戒指及现金失盗的报失记录，且辖区派出所也未要求原告就此事进行配合协助调查。2、被告所述殴打事件实属被告殴打原告工作人员在先，此事件2012年已经法院达成民事调解，并已强制执行完毕，双方今后不得就此纠纷再提出其他任何诉请。3、原告并未收取财物允许业主私加房屋面积，房屋漏水属于房屋质量问题，原告协调了相关部门申请专项维修资金处理。4、丽景山庄业主委员会选举程序合法，原告与其签订的物业管理合同合法有效。5、被告的反诉与原告的本诉属于不同的法律关系，应驳回被告的反诉。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确定如下法律事实：被告于2007年3月购买了丽景山庄小区4栋1单元602室房屋一套，建筑面积134.48平方米。购房时双方签订了前期物业管理服务协议，至今原告仍为该小区提供物业管理服务，合同到期后，2019年12月31日江西省宜春市丽景山庄业主委员会与原告续签了物业管理合同。根据合同约定，被告该房屋2012年1月1日至2016年12月31日每月按0.6元/㎡计算物业管理费，自2017年1月1日起每月按0.7元/㎡计算物业管理费；原告按季/月向业主收取；业主逾期交纳物业费的，原告可以从逾期之日起加收应缴费用万分之五的滞纳金。2012年4月1日至2020年3月31日期间被告仅在2014年交纳过6个月的物业费，其余时间内的物业管理费未予交纳，被告拖欠该期间的物业费为7786.39元（134.48㎡×0.6元/㎡/月×51月+134.48㎡×0.7元/㎡/月×39月）。被告未提供证据证明其反诉主张原告收取了顶楼7楼业主的费用而允许其加盖厨房、阳台、客厅的事实，故本院对该事实不予确认，其亦未提供证据证明其房屋漏水是否与楼上住户有关。被告反诉主张其家失窃丢失了相应财物，但其未向公安部门报案，亦未提供相应财物的发票予以佐证，故本院对该事实不予确认。被告提供了房屋漏水照片两张，据此，本院确认被告房屋的房间窗户墙面漏水、霉变；阳台接水管处的墙面渗水、霉变。被告陈述其多次口头要求物业报修，2019年维修基金启动后，被告房屋的主卧窗户漏水情况进行了维修，但其他两个漏水的地方不在本次维修上报获批范围内。原告认为窗户漏水属于房屋质量问题，不属于其维修范围，而应由维修基金进行维修；下水管处的墙面霉变，可能是窗户漏水，属于业主自修范围。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议以及此后的物业管理合同系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对原、被告具有法律效力。原告应按合同约定提供相应的物业管理及服务，被告应按合同约定交纳物业费。本案首先应审查的问题是被告是否有权提起反诉。对于原告主张被告反诉与本案本诉不属于同一法律关系应驳回其反诉的辩称，因被告反诉的事实系基于原告履行合同时的物业管理服务瑕疵这一事实，与本诉具有牵连，故被告有权提起反诉。本案中，被告房屋的飘窗及下水管漏水致使部分装饰装修受损是实，原告认可飘窗漏水应是外墙面渗水所致。被告房屋的阳台下水管处的墙面霉变的原因不清，但不能排除是墙面渗水引起的。根据物业管理合同约定来看，共用的上下水管道、外墙面属于委托管理服务事项，应由原告进行日常维修，而不应一味等待维修基金进行维修，故在被告报修窗户处墙面漏水时，原告作为物业管理与服务企业，应采取一定的维修措施。据此，本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，对被告所受的装饰装修损失应承担相应违约责任。被告反诉要求原告承担维修费及装饰装修损失6600元，但其未提供相应证据证明损失金额，而且该损失系由原告的管理瑕疵而起，但根本原因在于房龄及房屋质量问题，对此不能过多苛责原告的违约赔偿责任，故综合原告的整体服务管理情况、收益情况以及被告受损情况，本院酌定核减10%的物业管理费，即本院确认被告需交纳2012年4月1日至2020年3月31日（需核减2014年被告已交纳的6个月）的物业费金额为7007.75元（156.53㎡×0.7元/㎡/月×39月×90%）。对于原告要求被告支付违约金10511.63元的诉讼请求，本院认为被告拒交物业费系因原告提供的物业服务存在瑕疵所致，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于被告反诉要求原告承担失窃损失的主张，因被告未提供证据证明失窃的事实及丢失财物的情况，故本院对被告该反诉请求不予支持。对于被告反诉要求原告承担精神损害赔偿的主张，因本案纠纷系合同纠纷，不存在精神损害损失，故对被告该反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定判决如下：一、限被告（反诉原告）柳连成于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）正荣物业服务有限公司宜春分公司支付物业费7007.75元；二、驳回原告（反诉被告）正荣物业服务有限公司宜春分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）柳连成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费258元，减半收取计129元，由被告（反诉原告）柳连成负担25元，由原告（反诉被告）正荣物业服务有限公司宜春分公司负担104元。反诉案件受理费266元，减半收取计133元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  易 飞二〇二〇年五月二十二日代书记员  邵聪聪