山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初1235号 原告：孟宪美，女，1962年10月8日出生，汉族，居民，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：孙汉传，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文文，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：侯婕，女，1984年2月28日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 被告：闫涛，男，1981年11月5日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 原告孟宪美与被告侯婕、闫涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告孟宪美的委托诉讼代理人刘文文到庭参加诉讼，被告侯婕、闫涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟宪美向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除孟宪美与侯婕、闫涛签订的《房屋租赁合同》，并要求侯婕、闫涛将租赁的房屋交还孟宪美；2.依法判令侯婕、闫涛支付孟宪美届至2020年3月21日拖欠的租金27500元（最终数额计算至侯婕、闫涛向孟宪美实际交还房屋之日止）；3.依法判令侯婕、闫涛支付孟宪美违约金18000元；4.依法判令侯婕、闫涛支付拖欠的水电费共计336元；5.依法判令侯婕、闫涛支付孟宪美洗手台、墙面等物品损害赔偿费用3000元；6.本案诉讼费由侯婕、闫涛负担。事实和理由：2018年3月18日，孟宪美与侯婕、闫涛签订《房屋租赁合同》，合同约定孟宪美将其位于济南市长清区的房屋出租给侯婕、闫涛，租期为2018年3月22日至2021年3月21日，房屋租金为5000元/月，租金支付方式为押一付三，提前15天预付下次房租。双方约定逾期支付租金的，每逾期一天，按年租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超一个月，孟宪美有权收回房屋。双方另约定租房期间的水费、电费、暖气费、燃气费等由承租人负担。合同签订后，侯婕、闫涛入住该房屋，但自2019年6月份起，二人便未按时足额支付过租金。后经孟宪美多次催要，二人均拒绝支付房租并拒不搬离涉案房屋。承租期间，侯婕、闫涛致使涉案房屋洗手台等设施损坏并拖欠了多月的水、电费用。该二人的行为已构成违约，严重侵犯了孟宪美的合法权益。故孟宪美诉至法院，望判如所请。 侯婕、闫涛未作答辩。 孟宪美围绕其诉讼请求依法提交了以下两组证据： 1.不动产权证书、《房屋租赁合同》原件各一份，以证实孟宪美将其所有的坐落于长清区xxxxxx的房屋租赁给侯婕、闫涛，双方对租期、租金、使用房屋产生的费用及违约责任等均作了约定； 2.水、电费用缴费凭证，以证实侯婕、闫涛租房期间产生的水、电等费用共计336元； 3.屋内物品损坏照片一组，以证实侯婕、闫涛租赁房屋期间致孟宪美房屋洗手间墙面、洗手台损坏的事实； 4.孟宪美女儿杨帆与闫涛的通话录音两份，以证实闫涛认可其与孟宪美一直租住在涉案房屋内，且拖欠房租及水电费的事实。 侯婕、闫涛未到庭参加诉讼，未对上述证据进行质证。本院经审查对上述证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。依据孟宪美提交的证据及其陈述，本院认定事实如下： 2018年3月18日，孟宪美（合同中为出租方）与侯婕（合同中为承租方）通过山东利泽房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同一份》，合同主要约定如下：1.出租方将其所有的位于济南市长清区的房屋出租给承租方用于居住；2.租赁期限为3年，自2018年3月22日至2021年3月21日；3.租金为5000元/月，租金支付方式为押一付三，需提前15日支付下次房租。若逾期支付租金，每逾期一天，承租方需按年租金的0.5%支付滞纳金，房租拖欠超一个月，出租方有权收回房屋，承租方需按实际居住日交纳租金并承担违约责任；4.承租方承担租赁期内的电话费、水费、电费、煤气费、暖气费等实际使用的费用。因承租方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，承租方应及时联络进行维修并负担所发生的费用；5.承租方应在签订本合同并交纳首期租金时支付出租方5000元作为押金。若承租方无违约，出租方应在房屋租赁期满时将押金无息退还承租方；6.违约责任。承租方拖欠房租一个月以上的，应支付出租方相当于年租金20%的违约金。租赁期内承租方逾期交纳水电费等有关费用达一个月时，出租方有权用押金支付上述费用。合同另对双方的其他权利、义务进行了约定。孟宪美、侯婕均在房屋租赁合同中签字捺印。 合同签订后，孟宪美按约向侯婕交付了房屋，侯婕、闫涛支付押金5000元及当期租金并入住。但自2019年6月份起，侯婕、闫涛未能再按时支付房租并拖欠了部分水、电费。截止2020年3月21日，侯婕累计欠付孟宪美房租27500元，欠付水电费共计336元。孟宪美催要房租未果，便要求侯婕、闫涛搬出涉案房屋，但该二人拒不搬出并一直占有使用房屋至今。2020年3月10日，孟宪美之女杨帆至涉案房屋处与闫涛面谈，随后双方又通过电话沟通相关事宜，闫涛认可其与侯婕仍居住在涉案房屋及拖欠了部分房租、水电费的事实，其表示希望能继续租住涉案房屋，拖欠的房租将慢慢偿还。 另，侯婕、闫涛租住涉案房屋时，造成了孟宪美房屋洗手间的大理石洗手台及墙面完全脱落、洗手台下部被砖头支撑，造成了孟宪美财产损失。 本院认为，侯婕、闫涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证、答辩等诉讼权利的放弃。孟宪美与侯婕之间的房屋租赁合同关系有孟宪美提交的不动产权证书及双方签订的房屋租赁合同在案为凭，合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以要求解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。孟宪美与侯婕签订房租租赁合同时约定每月房租5000元，租金支付方式为押一付三，提前15日支付下期租金。侯婕自2019年6月22日起至今一直占有使用涉案房屋，但该段租赁期间的房租未完全支付，其行为已构成违约。故孟宪美要求解除涉案房屋租赁合同并要求侯婕返还涉案房屋的诉讼请求符合上述法律规定及双方租赁合同关于房租拖欠超一个月，孟宪美有权收回房屋的约定，本院应予支持。本院判令双方之间的房屋租赁合同自本判决作出之日解除，另侯婕方应在本判决生效之日起十五日内搬离涉案房屋并将房屋返还孟宪美。 双方合同约定侯婕应提前15日支付后3个月的租金，现侯婕方自2019年6月22日起应付的三个月租金便未完全给付，截止至2020年3月21日侯婕方欠付的租金数额为27500元。此后，侯婕方继续租住涉案房屋，房租继续计算，至本判决作出时（2020年5月21日），再产生租金10000元。自2020年5月22日起至涉案房屋实际返还之日期间的占有使用费，侯婕方应按月租金5000元的标准继续向孟宪美支付。 至于孟宪美主张的违约金18000元，其主张的违约金系按照房屋租赁合同第三条第三款（承租方逾期支付租金，每逾期一天，则需按年租金的0.5%支付滞纳金）、第八条B款（承租方拖欠房租一个月以上的，应向出租方支付相当于年租金20%的违约金）的约定计算。本院认为，孟宪美方未能举证证实其因侯婕方未按约给付租金造成的实际损失情况。因双方约定的违约金的计算方式均是以年租金为基数，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，同时参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，予以调整为以年租金60000元为基数，以全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍作为违约金支付标准，酌定侯婕应支付孟宪美的违约金数额为5000元。 另，双方房屋租赁合同约定水、电费等相关费用由侯婕方承担。截止至本案开庭时，侯婕方已欠付水、电费共计336元，由孟宪美提供的缴费单据等在案为凭，本院依法予以确认，该款项应由侯婕方承担。而孟宪美主张的洗手台、墙面物品毁损产生的损害赔偿费用3000元，其虽提交了证据证实物品损坏的事实，但未能证实物品的价值，本院认为本案不宜一并认定。因房屋租赁合同签订时，侯婕支付了押金5000元，孟宪美可在补充相关证据后就物品损坏的价值另案主张权利，届时可与侯婕方已支付的押金5000元退还事宜一并做出处理。 孟宪美以侯婕、闫涛系夫妻关系，双方共同租住使用涉案房屋为由要求二人共同承担责任。从本案来看，虽侯婕作为承租人与孟宪美签订了房屋租赁合同，但夫妻二人均在案涉房屋内居住生活，且从孟宪美方提交的录音材料来看，一直以来均系闫涛出面处理房租的相关事宜，录音中也体现了闫涛在此租赁房屋注册公司的情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。上述情况足以使本院认定本案因租房产生的费用属夫妻共同债务，故闫涛理应与侯婕对涉案债务承担共同还款责任。 综上所述，孟宪美要求侯婕、闫涛支付其租赁费及相应的违约金、欠付的水电费等诉讼请求合理合法，本院予以支持，但违约金的计算标准应由本院依法予以调整。本案经调解未果，为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、判令原告孟宪美与被告侯婕于2018年3月18日签订的编号为LZD1001234的《房屋租赁合同》自2020年5月21日起解除； 二、判令被告侯婕、闫涛于本判决生效之日起十五日内将位于济南市长清区的房屋腾退并返还原告孟宪美； 三、判令被告侯婕、闫涛于本判决生效之日起十五日内共同支付原告孟宪美截止至2020年5月21日的房租37500元，并以5000元/月的标准继续支付原告孟宪美至房屋返还期间的占有使用费； 四、判令被告侯婕、闫涛于本判决生效之日起十五日内共同支付原告孟宪美违约金5000元； 五、判令被告侯婕、闫涛于本判决生效之日起十五日内共同支付原告孟宪美水、电费336元； 六、驳回原告孟宪美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1022元，减半收取计511元，由被告侯婕、闫涛共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  袁海燕 二〇二〇年五月二十一日 书记员  张 琳