宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4716号 原告：丁某，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范某，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：王某1。 第三人：中国农业银行股份有限公司永宁县支行。 负责人：王某2。 委托诉讼代理人：唐某。 原告丁某与被告银川尚质房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁某的委托诉讼代理人范某、被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王某1、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行委托诉讼代理人唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同》及《三沙源14区车位长期使用权转让协议》，被告立即返还原告已付首付款125009元、车位款19000元及原告已向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还的借款本息53386.18元（截止到2020年4月20日），以上合计197395.18元；2.请求依法判令被告向原告支付违约金7850元、利息14757元（按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年9月22日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年4月20日），以上合计22607元；3.请求依法判令解除原、被告和第三人签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，由被告向第三人偿还自2020年4月20日之后《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下剩余借款本息；4.本案案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2017年9月22日，原告与被告银川尚质房地产开发有限公司签订了《永宁县商品房买卖合同(预售)》及《三沙源14区车位长期使用权转让协议》，约定原告购买被告位于××县的停车位。合同第十二条约定，被告应在2018年10月30日前将符合条件的商品房及停车位交付给原告，否则应承担相应违约责任。2017年10月11日原告与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行、被告银川尚质房地产开发有限公司签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人贷款280000元，贷款期限为20年，第三人将该笔贷款划入被告公司账户。原告以涉案商品房为该笔贷款提供抵押担保，被告为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款及车位费，并办理了按揭贷款，但经原告多次催促，被告却未按合同约定的期限向原告交付房屋及停车位，已经严重违约，现原告要求解除商品房买卖合同。商品房买卖合同解除后，该个人购房担保借款合同即失去继续履行的基础和必要，故原告与被告、第三人签订的《个人购房担保借款合同》亦应被解除。综上，为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。 银川尚质房地产开发有限公司辩称，同意解除合同。 第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行述称，1.请求依法判决丁某继续履行与我行签订的《个人购房担保借款合同》。2.如果法院判决解除丁某、银川尚质房地产开发有限公司与申请人签订的《个人购房担保借款合同》，请求依法判决银川尚质房地产开发有限公司、丁某共同偿还丁某在申请人处的按揭贷款本息。事实及理由：丁某第3项诉讼请求的含义是:丁某、银川尚质房地产开发有限公司(以下简称尚质公司)与我行签订的《个人购房担保借款合同》(以下简称《借款合同》)解除后，其所欠我行剩余贷款本息应当由被告尚质公司负责偿还，而原告本人不负偿还责任，该请求没有法律依据。如因丁某与尚质公司之间的《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)被解除，导致原告与我行的《借款合同》同时被解除的，则原告对我行剩余按揭贷款本息仍负有还款责任。2017年10月11日，丁某、银川尚质房地产开发有限公司与我行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定由我行按约以受托支付方式将房屋借款28万元支付给银川尚质房地产开发有限公司，该笔贷款以涉案房屋提供抵押担保，并由银川尚质房地产开发有限公司提供连带责任保证担保，丁某在借款合同、凭证上签字确认。截止2019年12月20日丁某共向我行偿还贷本金18217.58元、利息27821.14元，剩余贷款本金261782.42元。1.我行与原告签订的《借款合同》对原告的还款责任做了明确约定。我行与丁某、尚质公司签订的《借款合同》第十二条约定:“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。”第十三条约定:“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。本合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金及利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”根据上述约定，即使《借款合同》被解除，丁某仍负有偿还购房贷款剩余本息的义务，在我行没有明确放弃对丁某所负债务追索权的前提下，应优先适用合同约定。2.《商品房买卖合同司法解释》并没有免除购房者(同时又是借款合同借款人)的还款义务。最高人民法院2017年11月28日作出的(2017)最高法民终683号判决书(建行青海分行、王忠诚商品房合同纠纷二审民事判决书)对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义及借款人的还款责任进行了详细阐述，并据此作出了终审判决，该判决代表了最人民法院最新的司法观点和裁判倾向。按照最商人民法院的观点，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由我行根据原告的委托直接支付到了被告尚质公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告尚质公司应将剩条的贷款本息返还我行。但是，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。这是因为，开发商将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，开发商不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有直接还款义务，而承担的是保证担保责任。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，银行根据购房者的委托，将购房贷款直接支付给开发商，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由开发商将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由开发商归还给银行。这是考虑到将商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理后，为减少不必要的重复、繁琐，避免对债权银行不利的偿付风险而做出的，是对开发商所做的义务性规范，旨在对购房贷款本息返还路径的简化，通过由开发商直接向银行返还贷款本息，以同时消灭借款人所负债务，但并不是突破合同相对性原则而免除借款人还款责任的规定。因此，本案中《借款合同》借款人丁某的还款责任并没有免除，其应与被告尚质公司共同承担偿还我行剩余贷款本息的责任。综上，请人民法院依法驳回丁某的第3项诉讼请求，由其继续履行与我行签订的《个人购房担保借款合同》；如《借款合同》被解除，则不应免除丁某对我行剩余贷款本息的还款责任而只要求尚质公司承担，应依法判令原告丁某与尚质公司共同偿还我行贷款本金261782.42元及2019年12月21日至贷款还清日产生的利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人、第三人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年9月22日，原告丁某与被告银川尚质房地产开发有限公司签订了《永宁县商品房买卖合同(预售)》，约定原告购买被告位于××县的房屋，房款总金额为405009元。合同第七条约定：贷款方式付款，买受人应当于2017年09月22日前支付首付款125009元，余款280000元向银行申请贷款支付，当日原告向被告交付购房款125009元。合同第十一条约定出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定:“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”2017年10月11日原告与第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行、被告银川尚质房地产开发有限公司签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人贷款280000元，贷款期限为20年，原告以涉案商品房为该笔贷款提供抵押担保，被告为该笔贷款提供连带保证责任，借款合同签订后，第三人受原告的委托将该笔贷款转入被告公司账户，2017年11月17日被告给原告出具28万元的收据一张。2017年12月30日，原被告签订《三沙源14区车位长期使用权转让协议》，约定原告自乙方取得该车位的使用权之日起至该商品房对应的国有土地使用权出让截止之日止，使用权转让费19000元，同日原告向被告公司交付转让费19000元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及车位费，被告却未按合同约定的期限向原告交付案涉房屋及停车位，原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》和《三沙源14区车位长期使用权转让协议》的主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按约交付购房款和车位转让费后，被告应于2018年10月30日前将符合合同约定的商品房及车位交付原告，现逾期超过90日未能交付，已构成违约，原告诉请解除双方签订的《永宁县商品房买卖合同》和《三沙源14区车位长期使用权转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应返还原告购房首付款125009元，车位转让费19000元，已偿还银行贷款本息53386.18元（截止到2020年4月20日，具体金额以实际产生为准）。原、被告及第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行签订的《个人购房担保借款合同》亦属有效合同，但原、被告之间的购房合同解除，致使原告与第三人之间的按揭借款合同失去继续履行的基础和必要，故该合同亦应解除，由于被告违约，致使原、被告及第三人签订的借款合同被解除，应由被告向第三人支付剩余贷款本息。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除原告丁某与被告银川尚质房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《三沙源14区车位长期使用权转让协议》及原告丁某、第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行和被告银川尚质房地产开发有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》； 二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告丁某交付的购房款125009元、车位款19000元及原告已向第三人中国农业银行股份有限公司永宁县支行偿还的借款本息53386.18元（截止到2020年4月20日，具体金额以实际产生为准）； 三、银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告丁某支付违约金4050元，并以125009元为基数，承担自2017年9月22日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息； 四、被告银川尚质房地产开发有限公司向中国农业银行股份有限公司永宁县支行一次性偿还剩余的贷款本息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4471元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  高宇翔 人民陪审员  伍文奇 人民陪审员  陈 怀 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  丁永侠 附：本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款合购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。