河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初798号原告杨春花，女，汉族，1981年7月5日出生，住河南省荥阳市。委托代理人曹萌萌，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人贾梦瑶，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被告郑州市帝豪洗浴有限公司，住所郑州市金水区南阳路300号，注册号410105100076356（1—1）。法定代表人王丑，该公司总经理。委托代理人褚亚堃，河南九同律师事务所律师，特别授权。委托代理人胡克毅，系该公司员工。被告王丑，男，汉族，1972年12月4日出生，住河南省上蔡县。原告杨春花诉被告郑州市帝豪洗浴有限公司、王丑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告郑州市帝豪洗浴有限公司曾向原告杨春花提起反诉，因反诉原被告与本诉原被告不一致，不符合反诉受理条件，本院未予受理。原告委托代理人曹萌萌、贾梦瑶到庭参加诉讼，被告郑州市帝豪洗浴有限公司委托代理人褚亚堃、胡克毅到庭参加诉讼，被告王丑未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：2015年3月18日原告为经营足疗店，与马亦华签订《房屋租赁合同》，租赁了位于南阳××××号，华润万家广场北侧鹏嘉商务酒店一楼西两间半门面房，租赁合同约定租期为5年，自2015年3月25日起至2020年3月25日止。根据郑州市中级人民法院作出的（2019）豫0105民终7324号、郑州市金水区法院作出的（2019）豫（0105）民初26864号民事判决书，马亦华系郑州市帝豪洗浴有限公司员工，其行为系受郑州市帝豪洗浴有限公司委托的职务行为，因此案涉《房屋租赁合同》主体应为原告杨春花与被告郑州市帝豪洗浴有限公司。胡克毅与马亦华系夫妻关系，亦为郑州市帝豪洗浴有限公司员工。合同签订后，原告按合同约定支付了租金，并支付了12000元房屋水电押金，转入被告胡克毅账户。之后原告花费30000元装修其足疗店并开始经营。郑州市好易家商贸有限公司是此栋大楼的所有权人，其与被告郑州市帝豪洗浴有限公司在原告租赁期限内多次产生租赁合同纠纷，并多次将大楼断水断电。2018年12月18日，郑州好易家商贸有限公司发出《公告》，通知各位商户大楼将被其收回重修，要求各商户腾房或者与其重新签订租赁合同之后整栋大楼便被断水断电。因断水断电导致足疗店无法正常经营，为防止经营损失进一步扩大，原告已搬离房屋并提出解除合同、退还押金的解决方案，但被告至今未同意上述方案。现因郑州好易家商贸有限公司与被告郑州市帝豪洗浴有限公司之间的《房屋租赁合同》已被生效判决确认解除，案涉租赁合同已无继续履行的现实基础，且被告未尽到保障原告用水用电的合同义务，导致原告足疗店无法正常经营，合同退还押金12000元并按照合同约定支付20000元违约金，综上为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、原被告解除《房屋租赁合同》；2、被告返还原告支付的房屋水电押金12000元；3、被告支付违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告公司辩称：一、被答辩人杨春花存在违约行为，按照合同约定，其主张返还押金没有事实与法律依据。首先，答辩人员工与被答辩人杨春花签订的《房屋租赁合同》第二条第2项明确约定房租的支付时间为“每次应提前10日缴纳下季度房租”，但被答辩人杨春花并未按照该约定时间于2018年12月20日缴纳下季度房租，已经明显已经构成违约。其次，根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第3项“合同期满或终止日如无违约和其他纠纷，押金如数退还”，同时该合同第六条第3项亦明确约定“任何一方…违反任何条款均视为违约…并不退还押金。”综上，被答辩人杨春花未按《房屋租赁合同》约定时间履行支付房租的义务，已经构成违约，现其主张返还押金没有事实与法律依据。二、被答辩人杨春花明确自认停水停电并非答辩人原因造成，其要求答辩人支付违约金没有事实与法律依据。在本次诉讼中，被答辩人杨春花在其提交的《民事起诉状》中明确自认，“郑州好易家商贸有限公司……多次将大楼断水断电”。同时被答辩人杨春花于2019年8月22日作为答辩人的证人出庭作证，其本人亦证明系第三方郑州好易家商贸有限公司单方停水停电，且答辩人多次主动找第三方郑州好易家商贸有限公司要求恢复供水供电。综上，停水停电并非答辩人所实施的，且答辩人自始至终一直积极向第三方要求恢复供水供电，已经充分履行了答辩人的义务。故，答辩人不存在违约行为。被答辩人杨春花要求答辩人支付违约金没有事实与法律依据。综上所述，被答辩人主张返还押金和支付违约金没有事实与法律依据，恳请法庭查明事实，依法驳回其诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院提交以下证据，第一组证据：郑州市帝豪洗浴有限公司企业信息及法定代表人信息一份，证明目的：证明被告公司为一人有限责任公司，根据《公司法》第六十四条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第二组证据：房屋租赁合同一份，营业执照一份、微信转账记录二份，证明目的:证明原告方的合同目的系租赁房屋从事足疗店经营，被告方在合同项下负有保证“水电供给”之合同义务，如被告方违反上述义务，应向原告方支付违约金2万元；合同签订后，原告依约向被告员工支付了房租。第三组证据：郑州好易家商贸有限公司公告二份、《限期腾退房屋通知书》一份、郑州市帝豪洗浴有限公司公告一份、停电证明一份、涉案房屋大楼夜晚视频两份、郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初34582号、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终7324号、郑州市中级人民法院（2019）豫01民终22549号民事判决书各一份，证明目的:证明被告方就案涉房屋所在大楼租赁纠纷多次与案外人郑州好易家商贸有限公司（案涉房屋所在大楼所有权人，下称“大房东”）爆发诉讼，其争议焦点为被告方就案涉房屋所在大楼与大房东签署的《房屋租赁合同》是否应当解除；同时由于被告方与大房东的上述纠纷，案涉房屋所在大楼于合同期内多次被停水停电，目前仍处于继续状态，且大房东多次发出通知，要求原告方与其另行签订合同或者限期腾房，导致原告方合同目的无法实现。第四组证据：原告与被告员工胡克毅及其儿子胡飞、儿媳刘雪静通话录音五份，证明目的：证明原告方因案涉房屋被停水停电进而无法正常经营后，多次与被告员工胡克毅及其儿子胡飞、儿媳刘雪静沟通解决，并要求退还押金，但至今尚未得到解决。第五组证据：郑州市中级人民法院（2019）豫01民终22549号民事判决书一份，原告搬店后新店房屋租赁合同及营业执照一份，证明目的：被告方与大房东之间《房屋租赁合同》已被人民法院确认解除，而原告由于合同目的无法实现，早已搬离涉案房屋在新址重新开店营业。被告质证：第一组证据关联性有异议不能证明其诉求。第二组证据中关联性有异议，租赁合同中对于房租支付时间有明确约定，原告本应在2018年12月15日前支付自2019年1月至今的房租，但逾期481天分文未付，亦未向被告交接涉案房屋自身存在的严重违约情形，应当按照合同约定支付房租并承担相应违约责任，聊天记录关联性有异议，根据租赁合同约定原告应于2018年9月15日支付2018年10月至12月的房租，但原告于2018年10月5日才支付相应房租严重违反合同约定，存在违约情形。对于第三组证据，综合该组证据，恰恰证明第三方好易家公司未达到迫使被告公司与其解除租赁合同的目的捏造了双方租赁合同与2018年12月31日届满的虚假事实，以此让包括原告在内的次承租人拒绝与被告公司继续履行房屋租赁合同，同时该组证据亦可证明系好易家公司恶意采取断水断电的措施并非被告所为，被告公司自停水停电情况以来一直与好易家公司积极协商，不存在违约行为。第四组证据关联性有异议，被告举证通话录音中的胡飞、刘雪静不是本案诉讼主体，如果原告欲将该录音作为认定事实的依据，另外原告与被告员工胡克毅的录音中明显可以看出停水停电的实施者系第三方公司，并非被告公司。第五组证据判决书真实性、合法性、关联性有异议，判决书确认的与第三方公司租赁合同的解除时间为2019年11月26日，而原告自2018年12月16日起至解除之日一直未付房租，新店租赁合同营业执照关联性有异议，这份房屋租赁合同明确载明原告系于2019年8月17日已经开始租赁，而原告经营另外店铺的时间为2020年1月20日，原告自2018年底开始未支付房租，到2020年开业时间跨度之久足以说明原告在其他地方开店，与涉案房屋的纠纷没有关联性，而且恰恰可以证明原告有履行支付房租的能力而拒绝支付，明显存在违约情形。被告公司为支持其答辩意见向法院提交以下证据，第一组证据：证据1、原告与被告帝豪公司签订的《房屋租赁合同》原件一份。证明目的：1、原告与被告帝豪公司之间成立房屋租赁法律关系。2、《房屋租赁合同》第二条第2项明确约定房租的支付时间为“每次应提前10日缴纳下季度房租”。第二组证据：第二组第一部分：证据2、被告帝豪公司员工名下《中国建设银行个人活期账户交易明细》原件一份。证据3、被告帝豪公司编号7048510号《收据》原件一份。证明目的：1、根据租赁合同约定，原告应于2016年3月15日支付2016年4月至6月，应于2016年6月15日支付2016年7月至9月的房租。2、原告于2016年8月17日才支付2016年4月至9月的房租，严重违反合同约定，逾期155日才支付房租，构成严重违约。第二组第二部分：证据4、被告帝豪公司员工名下《中国建设银行个人活期账户交易明细》原件一份。证明目的：1、根据租赁合同约定，原告应于2017年9月15日支付2017年10月至12月的房租。2、原告于2017年9月29日才支付2017年10月至12月的房租，严重违反合同约定，逾期14日才支付房租，构成严重违约。第二组第三部分：证据5、被告帝豪公司编号6927748号《收据》原件一份。证明目的：1、根据租赁合同约定，原告应于2018年3月15日支付2018年4月至6月的房租。2、原告于2018年3月30日才支付2018年4月至6月的房租，严重违反合同约定，逾期15日才支付房租，构成严重违约。第二组第四部分：证据6、原告于2018年10月4日及5日通过微信向被告帝豪公司支付房租的微信聊天记录原件两份。证据7、被告帝豪公司张贴《通告》照片打印件一份。证据8、原告与被告帝豪公司员工胡克毅微信聊天记录打印件一份。证明目的：1、根据租赁合同约定，原告应于2018年9月15日支付2018年10月至12月的房租。2、原告于2018年10月5日才支付2018年10月至12月的房租，严重违反合同约定，逾期20日才支付房租，构成严重违约。第二组证据共同证明：根据《房屋租赁合同》第二条第2项、第3项，以及第六条第3项之约定，原告多次未按合同约定时间履行支付房租的义务，并且其自2018年12月15日起至本案开庭之日，逾期481天未支付自2019年1月起至今的房租，已经明显构成严重违约。现其主张退还押金完全没有事实与法律依据。第三组证据：证据9、原告于2019年8月23日向贵院递交的《民事起诉状》原件一份。证据10、原告在（2019）豫0105民初23506号一案中向贵院提供的《关于好易家公司给我们断水断电的情况说明》原件一份。证明目的：1、根据租赁合同约定，原告应于2018年12月15日支付2019年1月至今的房租，但至今未支付，而涉案房屋停水停电系于2019年1月8日之后才出现的状况，原告多次逾期支付房租，严重违约在先。2、根据原告的自认，停水停电的实施者系郑州好易家商贸有限公司，并非是被告造成的。3、原告亦自认，停水停电情况出现之后，被告帝豪公司自始至终一直积极向第三方要求恢复供水供电，已经充分履行自身的义务。原告主张支付违约金完全没有事实与法律依据。4、原告在（2019）豫0105民初23506号一案中，于2019年8月22日作为被告帝豪公司的证人出庭作证，却又在2019年8月23日，即作证第二天，就租赁事宜以帝豪公司为被告向贵院提起诉讼，严重有违诚实信用原则。原告质证，第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，合同约定的租金支付时间在现实中经双方协商一致多次发生变更，具体可见被告方提交的证据三、证据五及转账记录，第二组证据第一部分，证据二与本案无关联，合同并未约定租金交纳账户，实际履行中双方曾通过现金微信等多种方式支付，证据三，系被告单方出具，真实性无法确认，即便成立也足以反证双方在合同履行中就租金支付时间发生变更，证据四质证同证据二，原告方已正常缴付租金至2018年底，足以证明双方就合同履行问题已达成一致，被告方现提出原告方在2017年期间发生违约，显然不能成立。证据五系被告方单方出具，真实性无法确认，再次印证双方在合同履行中就租金支付的问题经协商进行变更。证据六无异议。证据七系被告单方出具，真实性无法确认，且通告显示被告方于2018年11月1日起终止与原告方的合同，但被告方提供的2018年11月4日及5日的微信转账记录，足以证明双方就合同履行问题达成一致，不存在违约情形，证据八真实性无异议，证明目的有异议，2018年9月、10月期间原告方所租赁的房屋发生返臭水导致无法正常经营，在此期间原告与被告就租金支付时间及金额进行沟通并达成一致，具体可见我方提交的第四组证据通话录音，证据九、证据十真实性无异议，证明目的有异议，根据合同约定保证水电供给系被告的义务，几遍停水停电系因第三方原因，被告方亦有义务解决问题并保证水电供给，况且第三方原因，被告方亦有义务解决问题并保证水电供给，况且第三方断水断电证实因被告与第三方的争议引起。被告王丑未到庭答辩亦未举证质证。经审理查明，2015年3月18日马亦华与杨春花签订房屋租赁合同显示，甲方（出租房）马亦华，乙方（承租方）杨春花，经甲乙双方友好协商，本着平等互利的原则，就甲方同意将位于南阳××××号，华润万家广场北侧鹏嘉商务酒店一楼西两间半门面房租赁给乙方做商业经营使用，特签订本合同如下：一、租赁期限：合同租赁为五年（60个月），租赁期自2015年3月5日起至2020年3月25日止。二、租金支付方式，1.每月租金为12000元整，2.双方约定每季度缴纳房租一次，每次交房租金叁万陆仟元，全年租金为壹拾肆万肆仟元整，每次应提前10日缴纳下季度房租。3.自合同签订之日起首次缴纳一季度房租，金额叁万贰仟元，并缴纳房屋水电押金壹万贰仟元，合同期满或终止日如无违约和其他纠纷，押金如数退还乙方。4.甲方免费给乙方陆天装修期，甲方从2015年3月25日起计收房租，从第三年起年租金每年递增5%。5.合同期满前乙方如需继续租赁，应提前两个月向甲方书面申请续签下年度租赁合同，租金另行商定。三、房屋的交付及其他收费，1.该房屋原为经营中的饭店，有柜机空调三台，饭店经营用品等物，经协商乙方仅要柜机空调两台，协议价陆仟元转让给乙方所有，其他物品由甲方处理。2.乙方在经营过程中及装修期间所发生的水、电、气体等费用由乙方承担。水电表的安装费用由乙方承担。甲方定为每月1日抄表，当月15日前收费，过期不交，甲方有权停水停电并收取每天千分之十的滞纳金。四、甲方的责任，1.甲方保证并提供乙方在合同期内正常使用店内设施及水电供给。2.在租赁期内甲方有权监督乙方门前的卫生和店内安全防火设施。3.若遇自然不可抗力因素和市政规划拆迁所造成双方无法进行合作时，本合同自行解除互不承担责任。五、乙方的责任，1.乙方在房屋租赁期内，所有的法律责任和经济责任特别是消防安全责任和人身、卫生责任均由乙方承担，甲方不承担任何责任。2.乙方不得任意拆除或改动房屋主体结构，装修必须提前通知甲方，经甲方同意后方可对房屋进行装修，所需费用由乙方全部承担。3.合同期满或终止，乙方室内基本装修部分不能擅自拆除应完好交给甲方，乙方投资的移动物品可自行收回。4.因经营情况需要，乙方要求转让，必须提前两个月申请，经甲方同意落实后方可出租转让。六、违约责任，1.合同期内若乙方提前终止合同，应按双方合同期内剩余租金金额的100%支付给甲方违约金。2.乙方应按时缴纳房租金、水电费和应缴费用，如超过五日后还不缴纳。并征得甲方同意，甲方有权收取每天千分之十滞纳金。如超七天还不缴纳，甲方有权终止合同收回房屋，同时有权扣留乙方所投资的设备物资，作为冲抵应向甲方缴纳而未缴纳的相关费用和违约责任，由此造成的一切损失均有乙方承担。3.任何一方单方面无故终止本合同或违反任何条款视为违约，违约方应向对方支付两万元违约金，并不退还押金。2016年8月17日收据显示，兹收到杨杰足疗房租，交来2016年4至9月25日半年房租柒万贰仟元整，人民币72000元，收款人马亦华。2018年3月30日收据显示，单位名称杨杰足疗店，品名及规格3.23至6.23三个月房租，杨杰说近几个月连续亏损，要求减房租，同意暂时本季度按不递增前房租交，金额37800元。另查明，案外人郑州好易家商贸有限公司2019年曾因房屋租赁合同纠纷诉本案被告郑州市帝豪洗浴有限公司至本院，本院出具（2019）豫0105民初23506号判决书载明：“经审理查明。2019年1月3日，被告(郑州市帝豪洗浴有限公司)向原告(郑州好易家商贸有限公司)出具“关于鹏嘉商务酒店不缴电费，我方申请停电的报告”，主要载明：被告于2018年12月29、30、31日多次电话、短信向鹏嘉商务酒店催促缴纳电费，但其以种种理由至今不缴电费。现申请原告关停他们一家的电。判决如下：一、确认原告郑州好易家商贸有限公司与被告郑州市帝豪洗浴有限公司于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告郑州市帝豪洗浴有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州好易家商贸有限公司房屋租金284495.42元并支付违约金（违约金以284495.42元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2019年7月1日起支付自实际清偿之日止）；三、驳回原告郑州好易家商贸有限公司的其他诉讼请求。”郑州市中级人民法院出具（2019）豫01民终22549号判决书，对该案驳回上诉，维持原判。再查明，被告郑州市帝豪洗浴有限公司系自然人独资有限责任公司，法定代表人及股东为被告王丑，该公司状态：吊销，未注销。原告庭审中陈述马亦华是胡克毅的爱人，押金是交付的，房租也是现金给的，当时没有开条，大楼大概2018年1月8日下午4点多停电的，原告庭审中给其商铺旁边的商户苗苗烟酒副食店老板打电话核实案涉房屋水电情况，苗苗烟酒副食店人员表示：案涉房屋及所在大楼均没有水电，我家的水电是请其他师傅另外走的线路。被告庭审中陈述胡克毅、马亦华都是被告公司员工。原、被告共同确认房租支付到2018年12月25日。本院认为，被告王丑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法做出裁判，原告与被告公司员工马亦华签订合同，被告予以确认，该《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反相关法律、法规强制性规定，合同合法有效，对原告和被告发生效力，原被告均应按照约定履行义务。原告依约持续交付房租，后被告因与案外人纠纷导致房屋停水停电，严重影响原告的正常经营，导致原告合同目的不能实现，系被告违约，故原告要求解除原被告之间的租赁合同，本院予以支持。关于押金及违约责任，因《房屋租赁合同》第六条第3款明确约定“3.任何一方单方面无故终止本合同或违反任何条款视为违约，违约方应向对方支付两万元违约金，并不退还押金。”，该条款已对出现违约情形时将押金、违约金一并处理，违约方需向对方支付两万元违约金，押金不退，故原告诉请被告支付两万元违约金本院予以支持，诉请被告退还押金本院不予支持。被告郑州市帝豪洗浴有限公司系自然人独资公司，被告王丑系被告郑州市帝豪洗浴有限公司法定代表人及唯一股东，被告王丑未提交证据证明其财产独立于公司财产，故应对上述债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨春花与被告郑州市帝豪洗浴有限公司于2015年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郑州市帝豪洗浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨春花违约金20000元；三、被告王丑对本判决第二判项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告杨春花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费600元，由原告杨春花负担225元，由被告郑州市帝豪洗浴有限公司、王丑负担375元。被告郑州市帝豪洗浴有限公司案件受理费2057元，退还被告郑州市帝豪洗浴有限公司。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查勘，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年五月十八日书记员 巩鹏鸽