河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2498号 上诉人（原审被告）：某房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区。 法定代表人：李某，执行董事。 委托诉讼代理人：崔某，河北党育律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，女，1982年10月22日出生，汉族，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师，住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审原告）：陈某，男，1983年12月10日出生，汉族，河北某环保建设集团有限公司工程师，住石家庄市桥西区。 上诉人某房地产开发集团有限公司（以下简称东胜房地产公司）因与被上诉人张某、陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 某房地产开发集团有限公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判。二、请求被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人不存在违约，不应向被上诉人支付逾期交房违约金。上诉人未能如约交房是不可预见的重污染天气以及按照政府强制停工要求导致，而该情况对上诉人来讲完全是不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，并非上诉人的过错导致。上诉人在极端天气下以及按照政府强制要求停工符合国家整体利益，是为了保障大气环境及全体民众的切身利益，依据公平原则及法律关于不可抗力之规定上诉人不应承担违约责任。建筑工程施工许可证显示开工时间为2013年11月15日，竣工日期为2016年5月31日，上诉人自2013年11月开始施工至2016年5月31日因重度污染天气停止施工186天，因中高考、迎接中央环保组检查、反法西斯纪念日等政府强制要求停止施工59天，共计停工245天。以上停止施工作业均是按照政府的强制要求，并且属于不可抗力。被上诉人主张逾期的天数未超过245天停工时间，因此对被上诉人逾期交房违约金的主张应不予支持。建筑工程施工许可证证明所涉楼盘的整体竣工时间为2016年5月31日，上诉人按照施工许可证于2016年5月31日前交房是符合政府许可的。上诉人不存在违约，不应向被上诉人支付逾期交房违约金。二、即使被上诉人逾期交房违约金的主张成立，其也已部分超过诉讼时效。一审法院认定诉讼时效应从实际交房日起算，属于适用法律错误。三、一审法院认为被上诉人提交的视频产生导致诉讼时效中断的效力属于事实认定错误。四、即使认可该视频的效力，该视频录制时间为2016年7月2日，距被上诉人一审立案也已超过3年诉讼时效。 张某、陈某辩称，一、一审法院认定上诉人违约事实认定正确，上诉人将2013年11月15日至2016年5月31日混同为一个期间，混淆了合同效益，我们认为从2013年11月15日至实际交房日，分为三个阶段，第一个阶段是2013年11月15日至合同签订前一日，这期间双方没有合同关系，不适用不可抗力的判定。第二个阶段是合同签订日到约定交房日，这是合同约定的履行期间，按法律规定可以适用不可抗力，一审法院认定事实正确。第三个阶段是约定交房日至实际房屋交付日，根据合同法117条第一款后半段，当事人迟延履行后,不能免除责任，发生不可抗力的不可免除责任，因此对于上诉人违约后发生的不可抗力风险应由上诉人承担。二、关于诉讼时效，诉讼时效不应自权利受到侵害之日起计算，根据民法总则188条，诉讼时效自当事人知道或应当知道权利受损以及义务人之日起计算；三、违约金计算，与违约金给付是两种行为，双方从未约定违约金计算即发生违约金给付。如按照上诉人主张的倒推理论，那么应认为违约金给付为分期履行债权，根据民法总则189条，分期履行债务自最后一期履行期限届满开始计算。四、答辩人提交的维权视频，体现了维权过程的一个片段，它既不是维权的开始，也不是维权的结束，而且上诉人交付房屋的行为视为对合同主债务的履行。那么自履行之日合同主债务时效中断，违约金给付是合同的从债务，时效也应中断。 张某、陈某向一审法院起诉请求：请求依法判令被告给付原告逾期交房违约金21213.47元（自2016年4月1日起至2016年11月22日止共计235天，按日万分之壹计算，即902701*0.0001*235=21213.47元）；依法判令被告给付原告逾期登记违约金167225.36元（自2017年2月21日至2019年9月28日止共计949天，按照中国人民银行逾期贷款年利息7.125%，即902701*7.125%*949/365=167225.36元）；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月23日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（馨苑）4-01号住宅楼02单元2203室房屋一套，建筑面积119.67平方米，单价为每平方米7543.25元，总价款902701元。合同第十条约定，出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房,但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因国家、省、市政府有关政策调整造成的。合同第十一条约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十九条第三款约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按照合同约定，向被告交纳了全部购房款902701元，并交纳契税及维修基金等费用。双方均认可涉案房屋的实际交付时间为2016年11月22日。原告于2018年12月21日取得涉案房屋不动产权证书，于2019年9月28日领取涉案房屋的不动产权证书。庭审中，原告陈述其在实际收房之前和实际收房之日均向被告主张过赔偿逾期交房违约金，并提交了业主于实际收房之前集体向被告主张赔偿逾期交房违约金的视频，证明包括原告在内的业主主张过逾期交房违约金。另查明，根据石家庄市人民政府石政发（2013）34号文件规定，石家庄市出现重度污染天气时施工单位应停止施工。2013年石家庄市重污染天数自11月15日起至12月31日止为23天，2014年度重度污染天数为105天，2015年度重度污染天数为48天。其中，2015年石家庄空气质量指数历史数据显示自3月23至3月31日的重度以上污染天数为0天，4月至10月的重度以上污染天数均为0天，11月、12月的重度以上污染天数分别为8天、15天。2016年1月、2月、3月的重度以上污染天数分别为3天、3天、4天。2016年8月19日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具四份证明，证实该辖区内东胜房地产公司开发建设的紫御府项目，在2013年11月1日至2013年12月31日期间、2014年度、2015年度、2016年1月1日至2016年3月31日期间重度污染以上等级天气里，按照该办事处相关通知要求在建工程停止施工作业。2013年11月11日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实为争创一级天，辖区内在建工程于2013年11月11日、12日一律停止施工。2015年3月25日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具通知，证实根据上级紧急通知要求，决定3月25日、3月26日两天争创一级天，所有工地一律停止施工。石家庄桥西区苑东街道办事处分别于2014年6月4日、2015年6月4日及2014年6月18日、2015年6月18日出具通知，证实根据上级通知，6月4日-6月8日高考期间、6月18日-6月22日中考期间，相关单位一律停止工程机械施工等产生噪音的施工行为。2015年8月27日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具“苑东街道办事处关于建设工程工地全面停工的通知”，为作好中国抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动空气质量保障工作，该辖区所有建设工程于2015年8月28日0时至9月4日24时（共8天）期间，全面启动施工工地停工和其他重点控制措施，以及除重大民生抢险工程外，土方挖掘、拆除工程、渣土清运及市政道路工程等一律停止施工作业。2016年1月6日，石家庄市桥西区苑东街道办事处出具《苑东街道办事处关于迎接中央环保督察组检查的通知》，该辖区各项目建设、施工、监理单位在中央环保督查组自2016年1月6日至2016年2月1日检查期间，一律停止施工。2015年3月23日原被告签订合同后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间因重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计80天。再查明，被告提交的《入伙通知书》载明：通知陈某先生持本通知于2016年11月22日11时-12时，前往东胜紫御府4号地底商办理入伙手续，并通知业主办理入伙手续时需携带有效身份证照、购房合同原件、商品房买卖合同复印件等资料，并交纳契税、公共维修基金、抵押登记费、律师鉴证费、制图费、物业相关费用、面积差价款及其他相关费用。但被告未提交该《入伙通知书》已送达给原告的证据。被告出具的其在涉案小区张贴的《关于紫御府大谈办理房产证的公告》，该公告显示：要求各位业主于2018年12月9日提交办理房产证的所需资料原件及复印件，若当天不能赶到现场交资料的业主，之后的每周三到售楼处缴纳资料。2015年4月14日，河北东丽房地产开发有限公司更名为某房地产开发集团有限公司。以上事实，有原告提交的《石家庄市商品房买卖合同》、收据，不动产权属证书，被告提交的2014年、2015年、2016年石家庄空气质量指数历史数据、《入伙通知书》、《关于紫御府大谈办理房产证的公告》等证据予以证实。 一审法院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告按合同约定履行了向被告支付购房款的义务。关于原告主张被告给付逾期交房违约金的之主张，被告应按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年11月22日将涉案房屋交付原告，被告属于逾期交房。被告主张2013年11月15日起至原被告双方约定交房日期期间因重度污染天气及中高考、检查等原因被政府要求停止施工作业天数共计245天。上述停工原因属于因国家、省、市政府政策调整造成的逾期，是被告不能预见、不能避免、也是不能克服的，应予扣除。原被告签订的《商品房买卖合同》日期是2015年3月23日，因此，被告主张应扣除2015年3月23日签约前的雾霾天气等天数，该天数不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除，故被告该主张不予支持，不能成立。2015年3月23日之后至原被告双方约定交房日期2016年3月31日期间重度污染天气及考试、检查等原因被要求停止施工作业天数共计80天，虽不属于合同约定的不可抗力，但该停止施工行为符合国家整体利益，也是为保障大气环境及民众的切身利益而为，因此停工天数应予免责扣除。关于被告主张原告起诉已超过诉讼时效之抗辩，原告陈述其在实际收房之前和实际收房之日均向被告主张过赔偿逾期交房违约金，并提交了业主于实际收房之前集体向被告主张赔偿逾期交房违约金的视频，证明包括原告在内的业主主张过逾期交房违约金。且原、被告双方均对涉案房屋的实际交房日期2016年11月22日无异议，故诉讼时效期间应从诉讼时效中断之日（实际交房日）2016年11月22日重新计算，至原告2019年5月7日第一次起诉时，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定三年的诉讼时效。被告交房逾期天数为235天，应扣除雾霾等天数为80天，被告实际逾期交房155天。被告应向原告支付的违约金为902701*0.0001*155=13991.87元。关于原告主张被告给付逾期办证违约金之主张，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%赔偿原告损失。原、被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2016年11月22日，被告应在2018年3月16日为原告办理涉案房屋不动产权证书。但原告于2018年12月21日才取得涉案房屋不动产权证书，被告行为已经构成违约，应承担违约责任。庭审中原告不同意按照合同约定主张逾期办证违约金，且没有证据证实逾期办证对其造成的损失。现原告主张被告在商品房实际交付之日起90日内为其办理涉案房屋不动产权证书，并按已付房款为基数按照中国人民银行逾期贷款年利息7.125%计算自2017年2月21日至2019年9月28日的逾期办证违约金之请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下：被告某房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某、陈某支付逾期交房违约金13991.87元；二、驳回原告张某、陈某的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4069元，由被告某房地产开发集团有限公司负担302元，由原告张某、陈某负担3767元。 本院二审期间，二审查明事实同一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人双方所签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，故双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案主要的争议焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人支付逾期交房违约金。二、被上诉人的主张是否超过诉讼时效。 关于第一个焦点，上诉人东胜房地产公司在履行合同过程中，因重污染天气、环境检查、中高考等原因被政府禁止施工，停工行为符合国家整体利益及人民群众切身利益。故因无法预见、不能避免、不能克服造成的逾期并非上诉人原因，上诉人对此亦无过错，故应扣除。但对于上诉人与被上诉人合同签订之前的停工天数，因相应的因素在合同签订之前已经实际发生，上诉人对此是明知的，不能成为上诉人逾期交房的免责事由，故一审判决认定“不在双方签订的合同履行期间内，不应扣除”并无不当，对于上诉人不支付逾期违约金的主张本院不予支持。 关于第二个焦点问题。被上诉人提交了业主代表于收房之前向上诉人主张赔偿逾期交房违约金的视频，该视频显示了业主对逾期交房行为的不满，且该光盘记载的内容是小区业主代表对延期交房进行维权的事实，上诉人派人员出面和业主商讨解决的方案，但直至实际交房之日，当事人双方并未达成一致的解决方案，一审法院认定诉讼时效中断，应从实际交房之日计算并无不妥。因该违约行为处于持续状态，是连续的行为，故上诉人主张部分诉讼请求超过诉讼时效的主张，不予支持。 综上所述，某房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由某房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许毅鹏审判员王淑芳 审 判 员 张       楠 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 徐   洁   莹 书 记 员 高   亚   楠 ——