江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1134号 上诉人（原审原告）：何建林，男，1961年6月24日出生，汉族，职业：南昌市电缆厂厂长，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：廖飞、刘春香，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏桂英，女，1961年9月6日生，汉族，职业：南昌经开区英雄学校副校长（已退休），住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘丹峰，江西求正沃德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏玉珍，女，1963年6月24日出生，汉族，职业：江西贝特工艺雕塑有限公司管理人员，住南昌市西湖区。 被上诉人（原审被告）：谢省文，男，1960年12月2日出生，汉族，职业：江西贝特工艺雕塑有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审被告）：谢静，女，1987年12月23日出生，汉族，职业：无业，住江西省南昌市西湖区。 上诉人何建林因与被上诉人魏桂英、魏玉珍、谢静、谢省文申请执行人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 何建林上诉请求：1、撤销（2019）赣0103民初11362号民事判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中《南昌市商品房买卖合同》并不真实，一审法院认为该合同合法有效是错误的，该合同并不具有法律效力。被上诉人魏桂英与被上诉人魏玉珍具有亲属关系，被上诉人魏桂英也承认该项事实，案涉合同签订的目的就是被上诉人之间互相串通、恶意逃避债务。且该合同未经南昌市房管局备案，故该合同非真实合同，不符合法律规定。二、被上诉人谢省文与案外人裘某之间的借贷关系与一审法院认为的房屋买卖法律关系是两个独立的基础法律关系，一审法院将此混为一谈。被上诉人魏桂英并未直接将购房款支付给被上诉人谢静，被上诉人谢省文与案外人裘某之间的借贷关系与一审法院认定的房屋买卖法律关系是两个独立的基础法律关系。被上诉人魏桂英将购房付款支付给案外人裘某与本案并无实际关联，案外人裘某并非《南昌市房屋买卖合同》的合同相对人，被上诉人未提交相关证据证明被上诉人谢省文与案外人裘某之间存在借贷关系，也未提供证据证明被上诉人魏桂英将购房款中的100万元转给案外人裘某是被上诉人谢静偿还谢省文与裘某之间的债务。同时，被上诉人谢省文与案外人裘某之间的借贷关系与本案并无利害关系，其借贷法律关系与房屋买卖法律关系是两个独立的法律关系，二者之间并无关联。一审法院将二者混为一谈，是法律关系和事实认定的错误。综上所述，一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法维护上诉人的合法权益。 魏桂英答辩称，上诉人的上诉请求于法无据，应予驳回。主要理由如下：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与被上诉人谢静签订的《南昌市房屋买卖合同》依法成立，合法有效，且合同双方已履行房屋交付、房款支付义务。双方签订的案涉房屋的买卖合同属于自然人之间存量房（二手房）交易，并无法律规定和要求必须经房管部门备案，即便未备案也依法成立并生效。二、答辩人按照被上诉人谢静指示支付房款，符合合同法规定，事实清楚，于法有据。根据《合同法》第六十四条规定，当事人可以约定债务人向第三人履行债务。答辩人和被上诉人谢静约定采用向第三人裘某履行债务这一付款方式是因谢省文与裘某的借贷关系而起，事实清楚，于法有据。在执行异议阶段及一审案件审理过程中，答辩人提交相应证据证明被上诉人谢省文向证人裘某借款100万元，答辩人转款给裘某的100万元就是被上诉人谢静代谢省文偿还裘某的借款这一事实。一审法院对此认定并无错误，适用法律正确。三、答辩人与被上诉人魏玉珍、谢省文、谢静及证人裘某均无任何亲属关系。答辩人与谢静之间的购房行为系公开、正当、合法、受法律保护的房屋买卖法律关系。并非上诉人臆想的“互相串通、恶意逃避债务”。被答辩人在上诉状中所称“魏桂英与魏玉珍有亲属关系，魏桂英当庭承认该事项”系虚假陈述。四、答辩人及丈夫均已退休，夫妻二人及儿子名下均没有登记的房产，一生的积蓄都用来购买案涉房产。答辩人没有“串通逃债”的必要，也不可能荒唐的将毕生积蓄用在帮助别人逃债上。五、答辩人的全部主张均有证据证明，而上诉人均无证据证明其主张，其应当承担举证不能的不利后果。六、从答辩人向被上诉人谢静手中购买案涉房产的过程看，答辩人权利完全能够排除人民法院对该房产的执行。（一）在一审法院查查封案涉房产的两年前时间，答辩人与被上诉人谢静签订了合法有效的书面买卖合同且已生效、履行。（二）在一审法院查封案涉房产的两年前至一审期间，答辩人一直合法不间断的占有该不动产，并对该房屋进行了装修且居住了三年，每个月的水电、物业、有线电视费用均由答辩人缴纳承担。（三）在答辩人提起执行异议之诉之前，便已按照合同约定付清全部房款121.4721万元。（四）在答辩人已支付房款的情况下，被上诉人谢静负有一次性归还上剩余按揭款，再将房产抵押解除并过户给答辩人的义务。但被上诉人谢静却不履行义务、不提前归还按揭款，不解除房屋抵押，非因买受人（即答辩人）自身原因未办理过户登记。综上，答辩人所购案涉房产完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人权利能够排除对案涉房产的执行。七、答辩人向被上诉人谢静购买案涉房产的基本情况。2016年答辩人出售了自己名下唯一一套住房，手中持有现金。因有购房养老的需求，在朋友裘某的推荐下前往查看案涉房产，因该房屋办理了按揭，且房产证还在办理中一时难以过户，答辩人要求谢静降价出售。谢静对此表示同意，并由答辩人、谢静、及作为谢静代理人的谢省文三人共同签订案涉房屋买卖合同，裘某在场见证了合同协商和签订全部过程。合同载明了房屋售价等相关信息，并约定售房款中的100万元交至裘某，答辩人另每月支付5619元按揭款，该款冲抵应支付给谢静的剩余购房款21.4721万元。后答辩人将谢静应收房款中的100万元分多次向裘某转账，作为谢静代其父亲谢省文归还裘某借款100万元。案涉购房合同签订后，谢静将其与开发商签订的《南昌市商品房屋买卖合同》原件一份、与银行签订的借款85万元的《个人购房借款／担保合同》原件一份等与该房产相关的全部合同及资料、该房产全套钥匙交给了答辩人。因物业必须凭不动产权证方可办理业主姓名变更，故答辩人未去物业办理业主姓名变更。拟在谢静不动产权证办理完成并变更至答辩人名下后再去物业办理业主姓名变更。从2016年10月起，答辩人开始支付案涉房产的水电费和物业费，因房产证尚未办理下来，上述费用只能通过谢静银行账户交纳。从2017年2月起对该房屋进行装修，因房产还未过户，相关物业装修合同均由答辩人代谢静签订，签名均为答辩人亲笔所写，所留联系方式均为答辩人手机号码。答辩人于2017年8月以自己的名义开通了该房产的有线电视并支付了费用。2017年5月房屋装修完毕后，答辩人及丈夫、儿子入住该房屋至今。自2016年10月起至2018年7月22日，答辩人每月均按合同约定向谢静或谢静代理人转账5619元按揭款，由谢静代还银行按揭。2018年七八月，谢静因其归还银行按揭款的银行账号可能被法院冻结，故让答辩人前往银行柜台以“逾期还款”的方式还按揭款，故答辩人每月前往银行柜台通过上述方式缴纳按揭款。自2016年10月起至2019年9月28日接到法院执行公告，答辩人已支付共计36个月按揭款计202284元。2019年10支付按揭款5619元。另2016年10月后，答辩人还代谢静交纳该房屋1万元的房屋维修金，双方约定该1万元也冲抵售房款。综上，自2016年10月13日至2019年9月24日，答辩人合计已支付给谢静122万余元，已付清全部房款121.4721万元。2019年10月至12月，答辩人每月仍在支付按揭款，现已支付1231499.14元。2018年2月左右，答辩人得知案涉房屋的不动产权证已经办理下来，便与谢静一同去领取。按照约定，谢静应当负责筹款将该房产剩余按揭款一次性提前归还，解除房产抵押，再将房产过户至答辩人。但，因谢静资金不够，又涉及其他民事诉讼，致使谢静无力提前交清剩余按揭款，无法解除房产抵押，导致该房产至今无法过户到答辩人名下。综上，上诉人的上诉请求应予全部驳回。 谢静、谢省文答辩称同意魏桂英答辩意见。 何建林向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令许可执行位于红谷滩新区；2、本案诉讼费由魏桂英、魏玉珍、谢静、谢省文承担。 一审法院认定事实：2013年10月4日，谢静与南昌铜锣湾广场投资有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定谢静向南昌铜锣湾广场投资有限公司购买坐落于南昌市红谷滩新区，房屋总金额1214721元整。合同签订当日支付首付款364721元整，银行按揭款850000元整在2013年10月14日前付清。合同签订后，谢静在中国工商银行股份有限公司青山湖支行办理房贷，同时与该支行、南昌铜锣湾广场投资有限公司签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定，贷款金额为850000元，贷款期限为20年，自2013年11月1日起至2033年11月1日止，还款方式为每月等额本息。贷款用途仅用于其购买南昌市红谷滩新区的购房款。2016年10月13日，魏桂英（乙方）与谢静（甲方）及谢静代理人谢省文签订了《南昌市房屋买卖合同》一份，合同约定，乙方向甲方购买上述案涉房屋，房屋总金额1214721元整；甲、乙双方成交后，在房产证下来之前，按揭款由乙方交给甲方代交。2016年10月28日至2017年1月20日，魏桂英陆续向裘某中国银行账户转款共计100万元；2016年10月至2017年3月23日，魏桂英每月通过支付宝向谢省文转款5619元，共33714元；2017年4月至2018年7月22日，魏桂英每月向谢静转款5619元，共95523元；2018年8月至2019年12月，魏桂英每月以“逾期还款”方式存入谢静还贷银行账户约5620元，合计89894.14元。另2016年11月11日，魏桂英向谢省文转款12368元，用于支付案涉房屋维修基金。2015年4月24日，裘某向谢省文转款共计100万元，2015年6月24日，谢省文向裘某转款6万元，7月24日至10月24日，谢省文每月向裘某转款3万元。魏桂英自2017年2月20日起以谢静的名义签订装修协议书、居民供用电合同、有线数字电视用户入网等合同，并以谢静的名义缴纳涉案房屋的电费、燃气费，现该房房屋产权证亦由魏桂英保管。何建林诉魏玉珍、谢省文、谢静民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年8月13日查封了谢静名下位于南昌市红谷滩新区的房产。2018年12月20日，一审法院作出（2018）赣0103民初6020号民事判决书，判决：一、解除魏玉珍向何建林出具的《承诺书》中魏玉珍个人关于分期还款的约定；二、魏玉珍应于判决生效后三十日内一次性返还何建林借款本金人民币470万元；三、谢省文对上述第二项魏玉珍所负债务中的450万元承担连带还款责任；四、谢静对上述第二项魏玉珍所负债务中的50万元承担连带还款责任；五、驳回何建林其他诉讼请求。该判决书生效后，魏玉珍、谢省文、谢静未按期履行。何建林向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）赣0103执1631号立案执行，执行过程中，一审法院于2019年9月16日作出（2019）赣0103执1631号之一执行裁定书，裁定拍卖谢静名下位于南昌市红谷滩新区房屋。在执行过程中，魏桂英向一审法院提出书面异议，2019年11月6日一审法院作出（2019）赣0103执异131号执行裁定书，裁定：中止对坐落于南昌市红谷滩新区的执行。何建林不服，故诉至一审法院。另查明，案涉房产于2017年11月3日下发不动产权证书，登记的所有权人为谢静，于2018年1月15日办理抵押登记。再查明，魏桂英与谢省文系同学关系，两人与裘某均系朋友关系。 一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、魏桂英与谢静签订的房屋买卖合同是否合法有效？二、魏桂英是否支付了全部购房款？一、魏桂英与谢静签订的房屋买卖合同是否合法有效？2016年10月13日，魏桂英与谢静、谢省文（谢静代理人）双方签订一份《南昌市房屋买卖合同》，魏桂英与谢静、谢省文三人庭审中再次确认该协议的真实性，证人裘某出庭证实该协议的签订过程，该份协议系当事人的真实意思表示，又未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。二、魏桂英是否支付了全部购房款？根据房屋买卖合同的约定，购房总金额为1214721元整；魏桂英于2017年1月20日前按出售人谢静的口头旨意向证人裘某支付了购房款100万元；剩余20余万元，魏桂英自2016年10月20日起至2019年12月24日，每月通过支付宝向谢省文或谢静转款5619元，或直接以“逾期还款”方式存入谢静还贷银行账户约5620元，共计219131.14元。对此，售房人谢静及证裘某均不持异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在谢静名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房屋查封时间为2018年8月，而魏桂英与谢静早在2016年10月13日即签订房屋买卖合同并已合法占有该不动产且魏桂英于2016年10月28日至2017年1月20日已支付购房款100万元，剩余房款由魏桂英向谢静按月支付按揭房款，应视为已支付了全部价款。因谢静未还清案涉房产的按揭款导致未能办理过户登记并非魏桂英自身原因导致，故此，魏桂英在涉案房屋被查封前取得了排除强制执行的权利。现何建林要求许可执行位于南昌市红谷滩新区，该请求证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回何建林的诉讼请求。案件受理费100元，由何建林承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 对一审法院查明的事实，本院二审予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故在执行异议之诉中，应对案外人对执行标的是否享有实体权益，以及法院的强制执行措施是否妨害了案外人的实体权益进行审查。就本案而言，本案的主要争议焦点为：魏桂英对案涉房屋是否享有足以阻却执行的民事权益。 从本案查明事实来看，案涉房屋的不动产登记没有变更至魏桂英名下，案涉物权变动并未完成，魏桂英尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。本案中魏桂英虽提供了其与谢静签订的房屋买卖合同、支付款项凭证及占有房屋相关证据等，但通过进一步审查，发现仍有诸多不符合常理之处。其一，案涉房屋系谢静于2013年10月4日购买，房屋总金额1214721元整，首付款364721元整，银行按揭款850000元整，而魏桂英于2016年10月13日即三年后购买该房屋仍是该价款，有违一般常理。众所周知，从2013年10月至2016年10月房价一直在上涨，谢静以原价格转让给仅系其父亲谢省文同学的魏桂英，有违一般公众的理解。且谢静在2013年10月至2016年10月期间还需要向银行支付按揭款，也即谢静为购买该房产实际支付的款项远不止1214721元（支付了3年贷款利息），而其却以1214721元转让，这更不合常理。其二，魏桂英与谢静约定转让价格是原价转让即1214721元整，按照魏桂英主张的其先行支付100万元给谢静指定的收款人裘某，并未先行偿还银行贷款，导致时至今日按揭贷款一直未能偿还，且魏桂英仍在支付按揭贷款，有违一般交易习惯。按照魏桂英主张的，其通过支付按揭贷款的方式早在2019年就已全部付清购房款，但时至今日按揭贷款仍一直由其支付，其支付的款项早已超出双方约定的购房款，而谢静是否有能力支付剩余贷款也不确定，魏桂英仍面临继续支付剩余按揭贷款的情形；其三，魏桂英将100万元支付给案外人裘某，虽裘某在一审时出庭作证对此予以确认，但魏桂英与裘某之间是否存在其他的资金往来本院难以确定，魏桂英向裘某支付的100万元是否就是本案所涉购房款，本院也不能确定；其四，案涉房屋产权证于2017年11月3日下发，按魏桂英主张系在2018年2月领取，在2018年8月房屋查封前，魏桂英理应积极催促谢静还清按揭贷款以办理产权过户手续，但反观本案，谢静并未向银行提前偿还贷款，魏桂英仍每月支付按揭贷款。其五，谢静与魏桂英之间的《南昌市房屋买卖合同》内容简单，很多关键内容均未约定，不符合一般公众的交易习惯，如对于款项何时付清、何时还清银行按揭贷款、何时过户等均未作出约定。综上，从交易习惯、逻辑常理等主观认知分析，本案谢静与魏桂英之间的房屋买卖交易存在诸多不合理性，对于双方是否存在真实合法有效的房屋买卖法律关系本院难以确定，不宜认定魏桂英具备物权期待权的保护条件，对其主张对案涉房屋享有能够足以排除执行的合法权益，缺乏相应依据，本院不予支持。 综上所述，何建林的上诉请求成立，本院二审予以支持，魏桂英对案涉房屋不享有足以阻却执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11362号民事判决； 二、准许对谢静名下位于红谷滩新区的执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由魏桂英、谢静、魏玉珍、谢省文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 朋 审 判 员  谢 芸 审 判 员  王晶晶 二〇二〇年五月二十日 法官助理  魏 娟 书 记 员  刘惠文