太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1946号原告太原君泰盛世房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街158号1幢4层401号，统一社会信用代码×××。法定代表人杨苗，董事兼总经理。委托诉讼代理人许春春，山西道亨律师事务所律师。被告张慧明，男，1984年5月5日出生，汉族，现住山西省太原市。被告张芬，女，1989年7月29日出生，汉族，住湖北省天门市，公民身份证号码×××。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告张慧明、张芬合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许春春到庭参加诉讼，被告张慧明、张芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令被告张慧明继续履行《商品房买卖合同》，返还原告代偿的的按揭还款、利息、罚息合计111009．28元（暂算至2019年11月30日），以及自2019年12月1日起至被告还清止原告代偿的按揭还款本金、利息、罚息；支付违约金17917．14元（暂算至2019年12月25日），以及自2019年12月26日起至被告还清止的违约金；2、依法判令被告张慧明偿还借款本金25000元，并支付违约金20980元（暂算至2019年12月25日）及清偿止，被告张芬对上述债务及实现债权支出诉讼费等其他费用承担保证担保责任；3、诉讼费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2016年10月24日，原告与被告张慧明经协商一致，签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告中央公園项目中的龙城北街171号2幢1单元18层1803号房，建筑面积144．65平方米，房屋总价款为1237403元，付款方式为合同签订之日付清首期购房款，剩余购房款980000元以办理银行按揭贷款的方式支付。2015年12月16日，原告与中国建设银行股份公司山西省分行（以下简称建行）签订《商品房销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为购买坐落于龙城北街171号中央公園项目所属房产，自2015年12月16日至2020年12月15日与建行发住房贷款形成的全部债权承担最高额保证。合同签订后，原告于2017年9月28日向被告交付房屋，被告张慧明未及时偿还购房首付款，亦未能合同约定偿还购房按揭款。多次逾期，产生应还贷款金、利息、罚息等。被告未按时履行还款义务，建行已扣划原告保证金共计111009．28元。2016年9月29日，被告张慧明与山西君辉泰贸易有限公司（简称君辉泰公司）就该房屋首付款签订《借款合同》，借款金额247403元，无息分期还款，被告张芬作为保证人为上述借款提供连带责任保证。保证期间本合同约定的债务履行期限届满之日起二年，保证范围包括本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、差旅费等）。君辉泰公司与原告签订《债权转让合同》，君辉泰公司将其对张慧明及保证人的所有债权并与该债权相关的所有权利一并转让给原告。同日君辉泰公司将该债权转让通知二被告。被告连续拖欠多期按揭贷款的行为已构成违约，根据原被告签订的《商品房买卖合同》及《担保法》等相关规定，现原告要求被告一继续履行《商品房买卖合同》、返还垫付的按揭还款、支付违约金，并强求法院判令被告一偿还借款，被告二对该借款承担连带责任。为维护原告合法权益诉至法院，望判如所请。被告张慧明、张芬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年12月16日，原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“建行山西省分行”）签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，主要约定由建行山西省分行对符合贷款条件的购房人购买原告开发建设并依法销售的坐落于龙城新区龙城北街171号中央公園商品房发放个人商业用房贷款，贷款额度最高为200000000元，单笔不超过所购买住房全部价款的50%，最长贷款期限为10年。其后，双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，主要约定：原告为2015年12月6日至2020年12月15日之间因建行山西省分行向债务人所发放的个人住房贷款而形成的全部债权提供最高额保证，最高额为800000000元，保证为连带责任保证，原告在建行山西省分行处开立专项保证金账户，对本合同项下应付款项，建行山西省分行有权直接从保证金专户划收。2016年9月29日，二被告欲购买原告开发的房屋，因首付款不足，被告张慧明作为借款人、被告张芬作为保证人与案外人山西君辉泰贸易有限公司签订借款合同一份，主要约定二被告向该公司借款247403元用于支付购房首付款，借款期限为15个月，自2016年9月29日起至2017年12月29日止，分四期还清，逾期还款的应承担逾期金额日千分之一的违约金。当日，山西君辉泰贸易有限公司员工孙丽君受公司委托从其账户向被告张慧明银行账户转账支付了借款247403元，被告张慧明出具借款借据对此加以确认。关于该笔借款的还款情况，被告张慧明于2016年11月25日归还61850元、2017年5月9日归还61850元、8月28日归还61850元、9月28日归还31853元、2019年5月6日归还5000元，尚欠25000元未还。2019年8月16日，山西君辉泰贸易有限公司与原告签订债权转让合同一份，将其对二被告享有的该笔25000元债权转让给原告；其后，原告称其电话告知了被告转让事宜。现原告主张二被告归还其尚欠的借款25000元及违约金20980元。2016年10月24日，原告与被告张慧明签订编号为20160064998的商品房屋买卖合同一份，主要约定被告张慧明购买原告开发建设的龙城北街171号2幢1单元18层1803号房屋一套，合同价款为1237403元，付款方式为首付款257403元，剩余房款980000元办理银行按揭贷款。其后，被告张慧明、张芬向建行山西省分行申请了银行按揭贷款980000元，获批后该笔款项已支付至原告处。贷款办理之后，二被告未按期还款，自2018年3月29日起，建行山西省分行即按照合同约定自原告保证金账户划扣应还按揭贷款，至2019年11月29日原告共计代被告向建行山西省分行偿还按揭贷款、利息、罚息合计111009.28元。现原告要求被告归还上述代偿款项及违约金。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《借款合同》、收据、借款借据、债权转让合同、个人贷款还款凭证及审笔录等在案佐证。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《借款合同》、《债权转让合同》等均系各方当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告各方应依约履行。本案中被告张慧明未按约履行按揭还贷义务，致使原告太原君泰盛世房地产开发有限公司承担连带保证责任向建行山西省分行履行了代偿义务，支付了截至2019年11月29日所产生的按揭贷款本息、罚息等共计111009.28元，现原告主张被告归还上述代偿款项111009.28元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的上述代偿款项的违约金，合同中未对此进行约定，本院不予支持。二被告因首付款不足向山西君辉泰贸易有限公司借款，现尚余25000元归还，山西君辉泰贸易有限公司已将该笔债权转让于原告，现原告要求二被告归还该笔款项，本院亦予以支持；关于原告主张的违约金，因双方约定的利率过高，应予以调整，结合还款时间，本院酌定二被告应支付原告所欠款项25000元自最后一笔还款之日次日即2019年5月7日起至全部还清之日止按照年利率24%计算的利息为宜。被告张慧明、张芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张慧明于本判决生效之日起十日内支付原告太原君泰盛世房地产开发有限公司代其偿还的银行按揭贷款利息、罚息合计111009.28元。二、被告张慧明、张芬于本判决生效后十日内归还原告太原君泰盛世房地产开发有限公司借款25000元、支付原告该款自2019年5月7日起至实际还清之日止按照年利率24%计算的利息。三、驳回原告太原君泰盛世房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1899元（原告已预交），由被告张慧明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇二〇年五月十九日书记员 窦渊