江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初1954号原告：赵建军，男，1975年9月9日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：杨呷惠，江苏天目湖律师事务所律师。被告：溧阳市新城房地产开发有限公司，住所地溧阳市天目湖工业园区勤业路8号7幢，统一社会信用代码913204815580431301。法定代表人：张顺芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：许云春、高滔，江苏顺超律师事务所律师。原告赵建军与被告溧阳市新城房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日对本案公开开庭进行了审理。原告赵建军及其委托诉讼代理人杨呷惠、被告新城公司委托诉讼代理人许云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵建军诉称，2019年10月28日，被告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心（以下简称交易中心）将育才南路101-102号进行公开竞价招租。2019年11月4日，原告作为意向承租人报名并通过银行转账缴纳了53100元的保证金。2019年11月12日，原告竞价成功，被告、交易中心告知“溧阳市2019年第8期房地产公开招租”育才南路招租中标人将于11月底签订房屋租赁合同并交付房屋。原告因此雇佣了案外人潘志奇预备对案涉房屋进行装修。至12月初，育才南路同批次中标人均已经与被告、交易中心签订房屋租赁合同并交付房屋，而原告中标的育才南路101-102号迟迟未进行交付，也无法签订房屋租赁合同。原告与被告、交易中心多次联系交房和签约一事，均被推脱，原告也因此赔偿了案外人潘志奇2000元。后原告得知育才南路101-102号原租户晋晋面馆一直在营业并未搬迁，该房屋无法交付。原告竞价承租的案涉商铺，因被告的迟延签约和交付，已经错过了12月至春节前的最佳营业时期，又因新型冠状病毒××疫情爆发致使合同目的不能实现。综上所述，被告迟延签约和交付的行为已经构成了缔约过失，新型冠状病毒肺炎疫情爆发已经致使合同目的不能实现，原告曾要求被告返还保证金，被告一直拖延至今。故原告诉至法院，请求判令：1.被告返还原告保证金53100元。2.被告承担本案诉讼费用。被告新城公司辩称，原告中标后没有及时到被告处签订租赁合同，故违约方应当是原告，被告方不仅不能返还保证金，同时保留向原告方主张因其违约而造成的被告损失，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年10月28日，溧阳市生命康园建设发展有限公司通过常州市公共资源交易中心的常州市公共资源交易平台网站发布溧阳市2019年第8期房地产公开招租征集公告，公告载明标的清单、咨询与展示、承租方条件等内容，其中标的物清单载明育才南路101-102号，标的面积约177.04平方米，租赁年限为五年，年租金底价为177000元，承租押金为60000元，交易保证金53100元，租金支付方式一年一付，先付后用；注意事项部分载明，意向承租方须按招租公告要求于2019年11月8日17：00前（节假日除外）至本中心办理报名登记手续，交纳交易保证金，保证金缴入本中心指定账户，意向承租方须于2019年11月8日17：00前登录常州市公共资源交易平台按照《常州市公共资源交易平台产权竞价交易规则》相关要求进行实名会员注册，意向承租方须对其注册账户及密码安全负责，其注册账户及密码在常州市公共资源交易平台系统的一切行为均视为该意向受让方的本人行为，意向承租方未按公告指定时间登录常州市公共资源交易平台网站进行会员注册或其注册信息不真实、不完整、不准确的，将丧失其参与标的竞价的资格；若因标的撤销等情形致使意向承租方无法承租时，无论何种情况，意向承租方不得向常州市公共资源交易中心溧阳分中心主张除退取交易保证金之外的任何权利；报名登记截止后，如征集到一位意向承租方的，经委托方或相关部门审批同意后采用协议方式确定承租方，如征集到两位及以上意向承租方的，将以网络竞价方式确定承租方；竞价时间，本次竞价分为自由竞价时间和延时竞价时间，竞价会自由竞价时间为2019年11月12日14：00-16：00，自由竞价时间结束后，进入延时竞价时间，延时竞价周期为1分钟，延时竞价时间内如果有意向承租方出价，系统自动延时1分钟；意向承租方需自备终端进行网络竞价，本中心不提供竞价场所。其中招租征集公告附件一竞价须知中，载明交易保证金的风险提示，交易保证金是指意向承租人为保证接受招租公告中的全部条件，并保证以不低于公司的租金底价承租标的而向交易中心缴纳的保证金，若出现以下任何一种情形时，交易保证金作为违约金不予返还，1.意向承租人在报名截止日后单方撤回承租申请的，2.以公示的租金底价为起始价格启动竞价系统后，各意向承租人针对标的均不应价造成标的流拍的，3.成交后承租人无正当理由不签署或未在规定的时间内签署《房屋租赁合同书》的，4.成交后承租人不支付或者未按期支付首期租金、承租押金及佣金的，5.采用作弊、欺诈、强迫等有违公平的手段参与本次竞买的；竞价过程中，意向承租人应当认真严肃地进行竞价，一经应价，不得撤回，当其他意向承租人有更高应价时，其应价即丧失约束力；竞价成交后，承租人应在交易中心（或出租方）通知的时间内完全按网站公示的《房屋租赁合同》格式文本或出租人提供的格式文本签署房屋租赁合同。2019年11月4日，原告赵建军通过中国建设银行转账至常州市公共资源交易中心溧阳分中心账户53100元。2019年11月11日，常州市公共资源交易平台发布育才南路101-102号竞价公告，该公告主要载明：标的名称育才南路101-102号，挂牌起始日期2019年11月11日8:30，挂牌截止日期2019年11月11日17：00；标的类型商铺，租赁面积约177.04平方米，租赁期限五年，标的状态2019年11月30日到期，其他情况房屋仅限用于商业经营，房屋每年租金在上年基础上增长5%，押金五年后退还；出租方名称溧阳市生命康园建设发展有限公司；承租方资格条件，本竞价项目仅限溧阳市2019年第八期房地产公开招租征集公告期内该标的报名成功的意向承租人参与，租金底价177000元，竞价成功后，承租方必须在《承租通知书》规定的时间内至出租方签署《房屋租赁合同书》，按合同约定将首期租金、承租押金支付至出租方指定账户，支付全部款项后出租方开具租金收款凭证，保证金金额53100元；保证金处置方式，1.意向承租方被确定为承租方的，在合同签署后，承租方凭出租单位出具的租金收款凭证至交易中心退取保证金（不计利息），其余意向承租方所交纳的保证金将于成交后的3个工作日内退还，2.如非出租方原因出现以下任何一种情况时，保证金不予退还，（1）意向承租人在报名截止日后单方撤回承租申请的，（2）以公示的租金底价为起始价格启动竞价系统后，各意向承租方针对标的均不应价造成标的流拍的，（3）成交后，承租人无正当理由不签署或未在规定的时间内签署《竞价成交确认书》或《房屋租赁合同书》的，（4）成交后，承租方不支付或者未按期支付首期租金、承租押金及佣金的，3.承租方出现上述保证金不予退还情形的，交易中心或出租方有权视作承租方放弃标的，承租方放弃或视作放弃招租标的，该标的可再次招租，如租金低于原成交租金的，出租方有权要求违约承租方补足差额；标的交割，本次招租标的以交付时现状进行交付，出租方不保证房屋及附属的设施、设备的完好，交付房屋时如含装修部分，承租方不需使用的，由承租方自行拆除，费用自理，出租方已承诺在《房屋租赁合同书》规定的租赁起算日前将租赁房屋交付给承租方，因承租方未及时付清应付款项的，出租方有权拒绝交付标的且不承担违约责任，实际租赁期不进行顺延，由此造成的经济损失全部由承租方自行承担；交易方式，如只有一家符合条件的意向承租方按公告要求报名，经委托方或相关部门审定后确定承租方，按照公告底价与承租方承诺底价孰高原则确定成交价，如有两家及以上符合条件的意向承租方按公告要求报名，交易中心将采用网络竞价方式确定承租方及成交价；竞价安排注意事项，意向承租方须在报名截止后竞价会开始前通过会员注册账号及时进入竞价系统查看竞价通知，需通过网络竞价成交的，请意向承租方按公告要求参加竞价会，逾期视为自动放弃竞价资格，竞价方式为加价，增价幅度500元，自由竞价时间2019年11月12日14：00-16:00，延时竞价周期60秒。2019年11月13日，常州市公共资源交易平台发布育才南路101-102号成交公告，评估价177000元，成交价350000元，资产增值率97.74%，竞买人编号3ac7，成交日期2019年11月12日。后原、被告双方未能签订房屋租赁合同书，2020年3月26日，溧阳市生命康园建设发展有限公司向原告赵建军寄送告知函，该告知函载明：“您于2019年11月与公共资源交易平台竞拍得育才南路101-102号（原晋晋面馆）的承租权。在您中标后，我公司多次电话通知您按中标文件与我公司正式签订租赁合同，但你以外出不在溧阳等多种理由拒不与我公司正式签订租赁合同。后加之新冠××疫情影响的原因，您与我公司又延迟签约。由于您的原因，未及时与我公司签约，已经对我公司造成严重的经济损失。现书面再次通知您前往我司签约，签约地点为溧阳市天目湖工业园区勤业路8号苏皖集团二楼201办公室，签约联系人为孙婷婷。如您未能于七个工作日内（4月7日前）完成签约，本公司将按《中华人民共和国招投标法》及相关法律规定取消您的中标资格，招标保证金6万元不予退还。另我公司将保留因拒签正式合同的行为而导致我公司经济损失的诉权。望赵建军先生切实履行函告义务，以免讼累。”该告知函原告于2020年3月28日签收。2020年4月2日，原告赵建军向溧阳市生命康园建设发展有限公司提交材料一份，该材料载明：“我是竞天酒业赵建军，于2019年11月份在公共资源交易平台竞拍的育才路101-102号（原晋晋面馆）的承租权。中标后，由于原晋晋面馆老板迟迟不搬，导致签约无法进行。原先定于年前装修也无法进行。后经公司领导（史、丁）在二楼会议室面谈，往后推一个月交付房屋，装修公司自行支付2000元违约金。我是做烟酒生意的，春节是个旺季，但年末无法装修，无法正常营业，年后又碰上新冠××疫情影响的原因，所以一直拖到现在没有签合同，现在个人考虑到疫情还在继续中，想退掉育才路101-102室承租权，本人交付的6万元保证金如数退还给本人，放弃中标资格。望公司领导了解实际情况后，给个圆满的答复。”2020年4月3日，溧阳市生命康园建设发展有限公司经工商登记变更企业名称为溧阳市新城房地产开发有限公司。后双方协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，原告向本院提供以下证据：1.育才南路101-102号的招租公告、竞价公告、成交公告、常州市公共资源交易平台交易查询打印件，证明2019年10月28日被告通过常州市公共资源交易中心溧阳分中心将育才南路101-102号进行公开竞价招租，2019年11月12日原告竞价成功。2.建行交易明细打印件，证明2019年11月4日原告通过银行转账缴纳了53100元保证金。3.育才南路101-103号、103-105号的房屋租赁合同书，证明溧阳市2019年第八期房地产公开招租的育才南路同批中标人育才南路101-103号、103-105号，其中101-103号于2019年11月25日签订房屋租赁合同，103-105号于2019年12月3日签订房屋租赁合同，租赁期限均从2019年12月1日起，因原告竞价成功后，被告与交易中心均告知该批育才南路中标人将于11月底签订房屋租赁合同,并交付房屋，但是原告竞价成功后，该约定对同批次的中标人均按约履行了，唯独对原告迟延履行和交付。4.育才南路101-103号承租人证明，证明案涉育才南路101-102号原租户晋晋面馆一直在营业并未搬迁，营业至2020年1月1日，可见该房屋在此之前根本无法签订房屋租赁合同并交付。5.案外人潘志奇证明一份，证明原告在中标后，雇佣了案外人潘志奇并对案涉房屋进行装修，但因被告迟迟难以将案涉房屋交付给原告，导致无法装修，2019年12月20日原告因此赔偿案外人潘志奇2000元。被告新城公司质证称，对证据一、二真实性、证明内容无异议。对证据三真实性无异议，同时认为该证据已证明其他中标的租户都能在11月底和被告签订租赁合同，唯独就原告一家没有按时到被告处签订合同。对证据四，关于该面馆确实是在12月底前搬离结束，具体营业到哪一天不清楚。对证据五其证明内容无法确认，同时认为和本案无关。被告并向本院提供以下证据：1.溧阳市2019年第八期房地产公开招租竞价须知，证明2019年10月28日原告方在该竞价须知书上签字确认成为意向承租人，该竞价须知第九条对于交易保证金不予返还的情形第三款约定，成交后承租人无正当理由不签署或者未在规定的时间内签署房屋租赁合同的视为交易保证金不予退还，第十二条约定竞价成交后承租人应在交易中心或出租方通知的时间内按照网站公示的房屋租赁合同格式文本和出租人签署房屋租赁合同。2.快递单原件、告知函复印件及邮件查询信息打印件，证明2020年3月27日被告邮寄了一份告知函给原告，其内容是原告中标后被告多次通知原告签约，但是原告一直没有来签约，现再次通知原告于2020年4月7日前来签署租赁合同，逾期则视为违约，保证金不予归还，该告知函于3月28日收到。3.原告写给被告的书面函复印件，证明被告已经通知了原告签约，后双方协商同意延期签约，但原告在一个月之后以做烟酒生意春节是旺季为由，未在延续的一个月内和被告签署租赁合同，代理人认为春节是1月25日，就是延期一个月签约，已是在2019年12月30日前，并不会影响原告方的经营，再说原告方认为经营烟酒生意没有提供相应的营业执照予以证明。针对被告提供的证据原告发表意见称，对证据一、二、三真实性无异议，但对证明目的有异议，首先对证据一关于交易保证金的风险提示，原告并不存在第三条所规定的无正当理由不签署或者未在规定的时间内签署房屋租赁合同，事实上在晋晋面馆完全搬离之前，被告从未通知过原告签订房屋租赁合同及交付。对于证据二的告知函，该告知函系2020年3月27日收到，但在告知函收到之前被告已经存在迟延签约和交付的缔约过失。对于证据三从内容中可见，原、被告双方在十一月底应当签署的时候进行了面谈，往后推一个月交付房屋，其应当在十二月底签约并交付，但是事实上晋晋面馆直到1月1日才停止营业，完全搬离案涉房屋的时间也是在1月1日之后，在12月底时案涉房屋不具备签约和交付的可能性，同时在12月底之前被告也从未通知原告进行签约和交付一事，反而是原告再三要求签约并交付，但被告一直在推脱，由此可见是被告违约在先，才导致双方无法签约并交付。庭审中，原告陈述，双方对于竞标成功后何时签订正式租赁合同没有书面的明确约定，但是竞标成功后被告对于原告以及同批次的中标人均告知于11月底签订房屋租赁合同并交付，且从被告提供的证据三以及代理人的陈述中可见，双方确实是口头约定了在11月底进行签约和交付；被告代理人在提供的证据三时已经明确说明“原告在一个月之后以做烟酒生意，春节是旺季为由，未在延续的一个月内和被告签署租赁合同，代理人认为春节是1月25日，就是延期一个月签约，已是在2019年12月30日前，并不会影响原告方的经营”，被告代理人该陈述说明原、被告双方经过面谈后推迟一个月交付房屋的时间即2019年12月30日之前；原告是在做烟酒生意的，竞拍底价是177000元一年，竞拍成功是350000元一年；除了被告提供的原告交给被告的联系函以外，其与被告关于涉案房屋租赁合同的签订没有其他的协商，其是在2019年11月4日交了保证金，2019年11月12日竞拍成功，被告电话告知其成功了，其问被告何时交付房屋，当时因为原先的租户还在营业的，不能交付给其，11月底其就和被告公司一个姓史和姓丁的人面谈，当时对方说和原租户去协商推迟一个月到12月底，其就一直在等被告，之前的租户一直在营业没有搬迁，拖了将近两个月，后来2020年1月份被告电话通知其可以去签约了，因为要过年了，其装修来不及，无法经营了，所以其说过了年以后其们再签合同，过了年以后疫情的原因一直拖到了三月份，三月份被告告知函给其，4月2日其也回了个告知函给被告；其原先的烟酒店还在原先的地方营业的，原先的烟酒店租赁合同原先的是每年交一次房租，原先的续期了，2019年12月份续期的，其原本打算竞拍以后两个店一起开，原先是梅兰春的厂方和其合作的，在溧阳搞个专卖店，原先是承诺帮其承担房租十多万元的，因为今年疫情，厂方的费用减少了，房子也没有拿到，其也没装修，后来一直拖到今年，因为疫情的原因，厂方这笔费用也不愿意出了，要重新谈了；其在3月份收到被告的告知函以后因为今年疫情的情况，其肯定不愿意签租赁合同了；原租户1月1日还在营业的，很多东西还没搬完，房屋现在不打算租了。庭审中，被告陈述，双方对于竞标成功后何时签订正式租赁合同没有明确的签订合同的时间和期限，原告中标后，被告公司办公室的孙婷婷用办公室电话8756×××8和8780×××4及时和原告的手机号码139××××9784多次联系，通知其来签署合同，但原告一直没来；没有具体定时间何时签订正式的租赁合同，按照操作规则是中标的租户会和被告公司联系，本次的招租被告办公室的孙婷婷已和每个中标胡都用电话联系过了；涉案房屋2019年12月底腾空后一直闲置至今，如果要承租给其他人还要再次竞标。庭审中，原告申请证人罗某出庭作证，证人称，其承租的是育才南路101-103号，和晋晋面馆是隔壁，晋晋面馆是1月1日停止营业的，1月1日把门拉下来没有营业，具体店铺内什么时候搬空的其也不清楚；其自2019年4月18日开面馆，以前开的超市，在晋晋面馆隔壁，和原告没有亲属关系，其的房屋2014年就租了，最新的合同是去年12月1日签订的；其房租三间门面180平方是181000多元一年，晋晋面馆是三间房子，面积比其小一点，其2014年拍的时候是170多平方；关于晋晋面馆是什么时候开始营业的，其们应该是同一时间签订的合同，应该是2014年，其当时开的超市后来改的面馆，对方一直做面馆；原告和其说了今天的事情，问其什么时候租的，其就把房屋租赁合同书给原告了。以上事实，由原告提供的招租公告、竞价公告、成交公告、常州市公共资源交易平台交易查询打印件、建行交易明细打印件、房屋租赁合同书、证明，被告提供的招租竞价须知、快递单、书面函复印件，原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人庭审陈述，证人证言等证据附卷佐证。本院认为，缔约过失责任是指因当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。本案原告主张被告存在缔约过失，根据双方庭审陈述，本案争议焦点为双方行为是否符合保证金的退还条件。首先，公开招租征集公告、竞价公告、竞价须知中未明确载明正式的房屋租赁合同书的签订时间，双方对于竞标成功后何时签订正式租赁合同没有书面的明确约定；其次，根据原告发送给被告的函件反映，原告竞拍成功后双方协商推迟时间签约，原告函件中的“春节是个旺季，但年末无法装修，无法正常营业”，足以说明被告在春节前已经通知原告签约，但原告的上述理由不能成为阻碍房屋租赁合同书签订的必然条件；再次，年后被告书面通知原告签约，且涉案租赁房屋一直处于闲置状态，被告以疫情原因为由未能前往签约，且在本案审理中，原告也明确表示不再签订房屋租赁合同书。综上，因原告竞拍成功，原房屋承租人腾空房屋后涉案房屋一直处于闲置状态，且原告也明知原房屋承租人于2020年1月1日已经关门停业，原告作为意向承租人也应主动联系被告签约，结合原告竞拍成功的房屋年租金为350000元的实际情况，原告要求被告退还保证金没有事实和法律依据，本院不予准许。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条及相关民事法律之规定，判决如下：驳回原告赵建军的诉讼请求。案件受理费1128元，减半收取564元（已由原告预交），由原告赵建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费1128元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年五月二十九日书记员  潘 陈