广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初838号原告：魏雨骏，男，汉族，1989年7月1日出生，住广东省广州市增城区中新镇南池村太和路29号，公民身份号码：440183198907013710。委托代理人：欧阳晟、欧阳嘉晟，均系广东观上律师事务所律师。被告：苏乃廉，男，汉族，1970年8月25日出生，住清远市清新区山塘镇西尾村委会东二村27号，公民身份号码：440127197008254339。委托代理人：陈钢，广东亨信律师事务所律师。原告魏雨骏诉被告苏乃廉租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月13日公开开庭进行审理，原告的委托代理人欧阳嘉晟、被告的委托代理人陈钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏雨骏向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年6月30日签订的《租赁合同》；二、判令被告退回租赁保证金合计75720元；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月30日，原告因经营需需要与被告签订了《租赁合同》，协议约定被告向原告出租位于清远市清新区山塘镇低地村委会厂房。合同约定了租赁期限，租赁数目、租金支付方式等，原、被告在协议上签名确认。合同第四条约定了“在承租合同签订同时，乙方向甲方缴纳人民币75720元作为租赁保证金”，双方约定当原告合同期未满时或合同期内不履约义务的情况下，该租赁保证金归被告所有。2018年7月21日，原告以该厂房作为经营地址注册成立的智惠汽车用品厂车间内发生火灾，导致该厂房全部损毁，致使《租赁合同》已无法继续履行。2019年9月9日，被告起诉原告等人财产损害赔偿，原告提出厂房押金应抵扣赔偿款项，但原审法院以并不是同一法律关系为由对该问题在该案中不作处理，并建议原告另行法律途径解决，另该案经审理，法院的（2019）粤1803民初4004号民事判决书判令原告承担被告损失的65%，被告自担其损失的20%。为此，原、被告双方签订书面的租赁合同，原告作为出租人，依照出租人的要求，接收出租人交付的厂房，按约定向出租人给付租金，形成了租赁合同关系。因没有预见性的事故导致合同无法继续履行，双方在合同上并无违约，且清新区人民法院已判决原告需支付被告相应的财产损害赔偿，因此，本案的租赁保证金应当退还给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起如前诉请。原告魏雨骏围绕诉讼请求，向本院提供如下证据材料：证据一、二、原、被告身份证，证明原、被告诉讼主体资格；证明三、《租赁合同》、证据四、山塘低地园区收据，证明一、原告与被告形成了事实上的租赁合同关系；二、证明被告已收取原告租赁保证金75720元之事实；证据五、（2019）粤1803民初4004号民事判决书，证明清新区人民法院已判决原告需支付被告相应财产赔偿之事实。被告苏乃廉书面辩称，一、答辩人同意原告第一项诉讼请求，同意解除双方签订的《租赁合同》；二、原告第二项诉求缺乏事实依据和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：首先，2018年7月2日，原告以租赁厂房为经营地址注册成立的智惠汽车用品厂车间内发生火灾，导致租赁物全部损毁。对于本次事实，案经（2019）粤1803民初4004号民事判决书依法查明，原告对清远市公安消防支队清新大队作出的《火灾事故认定书》无异议，并承认起火点位于智惠用品厂车间内，起火原因系其生产原料（含易燃易爆品）的挥发物达成一定浓度后产生爆燃，发生了本次事故。另外，智惠用品厂未办理消防行政许可，未按照国家消防安全技术标准在生产车间内安装消防设施，企业的消防安全责任人魏雨骏未对车间职工进行消防安全培训等，在不具备消防安全的情况下，擅自生产，是发生本次火灾事故的另一方面重要原因。因此，本次火灾事故并非不可预见的事故，而是因原告重大过错而导致的生产事故;其次，根据《合同法》的相关规定，承租人在有约定方法使用租赁物、正当使用租赁物、妥善保管租赁物的义务和责任。本案中，原告在租赁厂房存放易燃易爆物品，未办理消防行政许可，在不具备消防安全的条件下，擅自生产、在火灾事故中具有重大过错，未尽到作为承租人的义务，其行为已构成违约，无权要求退还租赁保证金；最后，根据原告与被告签订的《租赁合同》第四条、第八条、第十一条的有关约定，原告在租赁厂房存放易燃易爆物品，利用该厂房进行非法活动，未办理消防行政许可，在不具备消防安全的条件下，擅自生产，没有履行本合同规定的“办理各项证照合法经营”的义务和责任，已构成违约，故租赁保证金应不退还并归我方所有。综上，请法院依法驳回原告诉求。被告苏乃廉诉讼中没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租方）签订《租赁合同》一份，双方约定由原告租用被告位于清远市清新区山塘镇低地村委会的厂房来经营清远市清新区山塘镇智惠汽车用品厂（以下简称智惠用品厂），另合同约定如下（节选）：“第八条：租赁期间内乙方经营期间所发生的一切债权、债务、安全责任、消防责任等一切经营证照办理责任等均由乙方负责。因消防及安全问题导致乙方及他人的一切损失由乙方全部负责。第十条：违约责任。1、乙方违约，甲方有权没收其保证金及乙方有责任赔偿甲方的一切损失；2、甲方违约，退还乙方保证金并作等同保证金金额全额赔偿。第十一条：乙方有下列情况之一，乙方属于违约，甲方有权终止合同并收回厂房及加建的新厂房，按金不退还并归甲方所有及赔偿甲方的一切损失。1、乙方利用该厂房进行非法活动；2、乙方逾期三十天仍不交纳租金；3、乙方不履行本合同的责任。”同日，被告收取了原告所交纳的租赁保证金75720元。合同签订后，原告遂进场使用厂房经营智惠用品厂。2018年7月21日12时20分许，原告所经营的位于清远市清新区低地村委会后面的智惠用品厂车间内发生火灾事故，导致被告所兴建的厂房烧毁等。经清远市公安消防支队清新区大队调查，对起火原因认定如下：起火部位为被告智惠用品厂车间内东南角处，起火点为智惠用品厂车间内东南角生产用水池附近，起火原因排除人为放火、雷击、遗留火种等因素，不排除电气线路故障或者生产作业过程中操作不规范引起的火灾。同时，清远市公安消防支队清新区大队认定被告智惠用品厂未办理消防行政许可，未按照国家消防安全技术标准在生产车间内安装消防设施，企业的消防安全责任人魏雨骏未对车间职工进行消防安全培训，定期组织消防演练，未制定该企业的消防安全制度、消防安全操作规程和灭火紧急疏散预案，在不具备消防安全的条件下，擅自生产，是发生本次火灾事故的另一方面重要原因，因此，本次火灾事故并非不可预见的事故，而是因为原告重大过错而导致的生产事故。另查明，智惠用品厂的厂房土地由案外人成秀英等于2013年12月底出租给被告苏乃廉，后苏乃廉在该土地上建造成厂房出租给原告魏雨骏，该土地没有国有土地使用权证，亦没有建设用地规划许可证，厂房的建设也未办理消防审批手续。另智惠用品厂（该厂已于2018年10月25日注销）系个人独资企业，投资人为原告魏雨骏。再查明：2019年9月，本案被告苏乃廉作为原告诉至法院，请求魏雨骏即本案原告赔偿其因火灾造成的损失。案经审理，本院作出（2019）粤1803民初4004号民事判决书（已生效），该判决认定魏雨骏在未办理消防行政许可，在不具备消防安全的条件下，擅自生产，魏雨骏在本次火灾事故中具有重大过错，应对苏乃廉的损失承担主要责任；而原告苏乃廉向魏雨骏出租厂房，而该厂房的土地既没有国有土地使用权证，亦没有建设用地规划许可证，厂房的建设也未办理消防审批手续，且苏乃廉将该违法建筑物出租后未进行定期检查，未尽到消除安全隐患、妥善管理的责任，故苏乃廉对本次火灾的发生存在一定的过错，可相应减少魏雨骏的赔偿责任；另该判决并判令魏雨骏应赔偿苏乃廉损失183893.13元。该案诉讼中，魏雨骏曾提出以其所交纳的租赁保证金抵减其应承担的赔偿款项的意见，但原审法院以并不是同一法律关系为由，对该问题在该案中不作处理，并建议原告另行起诉，由此，引起本案诉讼。诉讼中，被告对于原告主张解除双方签订的《租赁合同》无异议，但认为引致双方合同解除的火灾是因原告重大过错及存在违约行为而造成的生产事故，故涉案租赁保证金应不予退还。以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《收据》、（2019）粤1803民初4004号民事判决书予以佐证，足以证实。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定履行义务。诉讼中，原告主张解除双方签订的《租赁合同》，对此，被告并无异议，本院依法予以确认。对于原告主张退还租赁保证金一节，本案中，从（2019）粤1803民初4004号民事判决书所认定的内容可知，原告在未办理消防行政许可，在不具备消防安全的条件下，擅自生产，致使厂房发生火灾，存在未有妥善保管租赁物的违约行为；被告的厂房在未办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证及厂房的建设也未办理消防审批手续的前提下就对外出租，故其所出租的厂房亦存在严重瑕玼，因此，被告亦存在违约行为。为此，原告诉称双方不存在违约行为以及被告认为自身不存在违约行为的意见，本院不予采纳。综上，鉴于原、被告双方就合同无法履行而致使解除均存在不同程度的违约行为，故双方均应就合同无法履行而解除而造成对方的损失并结合各自的过错程度进行赔偿处理。对于原告来说，其所交纳的租赁保证金应作为双方合同解除后给原告所造成的损失来处理，但该损失亦应由双方根据过错程度来进行处理。综上，综合原、被告间的过错程度，结合公平原则，本院酌情被告应向原告退还的租赁保证金为26502元（75720×35%），原告请求超出部分，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告魏雨骏与被告苏乃廉于2018年6月30日签订的《租赁合同》；二、被告苏乃廉应于本判决生效之日起十日内返还租赁保证金26502元给原告魏雨骏；三、驳回原告魏雨骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费846.5元（原告已预交），由原告魏雨骏负担614.5元，被告苏乃廉负担232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远雷二〇二〇年四月十六日书记员  莫烨彤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。