宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2019）宁0122民初6434号   原告：谢某，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。   委托诉讼代理人：李某，宁夏怀远律师事务所律师。   被告：宁夏景程房地产开发有限公司（吊销）。   法定代表人：燕某，系该公司执行董事。   被告：宁夏东华房地产开发有限公司。   法定代表人：胡某1。   委托诉讼代理人：陈某，宁夏三略律师事务所律师。   被告：宁夏新贺兰工贸集团有限公司。   法定代表人：胡某2。   委托诉讼代理人：陈某，宁夏三略律师事务所律师。   被告：王某，户籍地宁夏回族自治区贺兰县。   被告：岳某，户籍地宁夏回族自治区贺兰县。   被告：窦某，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。   原告谢某与被告宁夏景程房地产开发有限公司（以下简称景程房地产公司）、王某、岳某、宁夏东华房地产开发有限公司（以下简称东华房地产公司）、宁夏新贺兰工贸集团有限公司（以下简称新贺兰工贸公司）、窦某合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案，原告谢某于2019年10月15日向本院申请诉讼财产保全，请求在119万元范围内依法查封被告景程房地产公司开发的备案在窦某名下，经贺兰县人民法院、银川市中级人民法院依法判决返还东华房地产公司的位于宁夏回族自治区贺兰县××号营业房。原告谢某提供中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险单进行担保。本院于2019年10月16日作出（2019）宁0122民初6434号民事裁定书对上述房屋进行了冻结、查封。后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告谢某及其委托诉讼代理人李某、被告东华房地产公司、新贺兰工贸公司的共同委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼，被告景程房地产公司、王某、岳某、窦某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告谢某向本院提出诉讼请求：1.依法确认××号营业房所有权归原告谢某所有；2.依法判令被告窦某协助宁夏东华房地产开发有限公司撤销双方签订的关于贺兰县××号营业房房屋的备案登记；3.依法判令被告宁夏景程房地产开发有限公司、宁夏东华房地产开发有限公司协助原告办理贺兰县××号营业房房屋的登记手续；4.本案诉讼费用由六被告承担。   事实和理由:2008年1月24日，宁夏兴东华房地产开发有限公司即本案被告东华房地产公司与被告王某签订顶账协议，将××号营业房作为工程款抵顶给被告王某，2008年1月28日被告景程房地产公司与被告岳某签订了商品房买卖合同。2009年12月10日，宁夏兴东华工贸有限公司出具证明一份，证明涉案房屋抵顶给被告王某，王某享有涉案房屋的所有权。同日，被告王某、岳某又与原告谢某签订顶账协议，将涉案房屋顶账给原告，顶账价格为110万元。现涉案房屋被告已经交付原告使用，但房屋所有权证一直未办理至原告名下。依据银川市中级人民法院（2017）宁01民终1253号民事判决书，最终判决“驳回上诉，维持原判”即：“解除原告（反诉被告）宁夏东华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）窦某签订的××号关于贺兰县××号房屋的商品房买卖合同。”依据该判决结果，被告窦某已经丧失对涉案房屋的基本权利，但房屋尚登记备案在被告窦某名下，其应当配合撤销涉案房屋的备案手续。原告多次催促被告协助原告办理房屋所有权证，被告均以各种理由推脱，至今未果。现原告诉至法院，请求判如所请。   被告东华房地产公司、新贺兰工贸公司辩称，第一、涉案的××苑营业房属于被告东华房地产公司开发建设，该房屋属于被告东华房地产公司所有，被告东华房地产公司、新贺兰工贸公司与原告谢某之间没有签订任何合同，没有收取原告谢某的房款，双方没有法律关系。被告王某虽然与被告东华房地产公司签订过顶账协议，但被告王某没有按照约定将其承建的工程施工完毕，所以东华房地产公司不同意将涉案房屋抵顶给王某，双方没有进行工程结算，东华房地产公司并不欠王某的工程款，原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据。第二、房屋备案登记是一项行政登记行为，并非民事行为，原告要求撤销涉案房屋的备案登记行为不属于民事诉讼范围，应当予以驳回。第三、原告与被告之间不存在任何法律关系，被告没有义务为原告办理房屋登记。综上，二被告认为，原告诉讼请求不能成立，请求依法驳回。   原、被告对双方提交的真实性、合法性无异议的证据，本院对其真实性、合法性予以确认。原告提交证据三、2008年1月28日被告景程房地产公司与被告岳某签订的商品房买卖合同一份，证据四、2009年12月10日被告王某、岳某与原告签订的顶账协议、2010年6月10日被告王某、岳某向原告出具的收条、2010年6月11日被告王某、岳某与原告签订的协议各一份，该证据能够与其他证据相互印证，本院予以采信。   被告提交证据一、承诺书复印件二份（落款时间分别为2010年1月14日、2010年9月21日）、宁夏兴东华房地产公司借款单复印件一份（时间2010年1月15日），该组证据系复印件，无原件予以核实，本院不予采信。证据二、建设工程预算书一份，该证据系被告单方制作，无其他证据予以佐证，本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：被告王某为被告东华房地产公司、景程房地产公司共同开发建设的兴泽苑小区进行施工。2008年1月24日，被告王某与被告东华房地产公司（原名称宁夏兴东华房地产开发有限公司）签订顶账协议一份，约定被告东华房地产公司将其开发建设的兴泽苑小区三套住宅一套营业房抵顶给被告王某作为预付工程款。××室、面积91.6㎡，抵顶价格为1700元/㎡，××室、面积91.6㎡，抵顶价格为1600元/㎡，××室、面积72.39㎡，抵顶价格为1080元/㎡，××号营业房、面积317.07㎡，抵顶价格为3760元/㎡，房款共计1572644元。   2008年1月28日，被告岳某与被告景程房地产公司签订编号为××的《银川市商品房买卖合同》一份，约定被告岳某购买被告景程房地产公司开发建设的的位××县房，建筑面积317.07㎡，单价为3760元，总金额为1192183元。   2009年12月10日，被告王某、岳某与原告谢某签订顶账协议一份，约定顶账房为××号营业房，面积317.07㎡，单价为3760元，房款共计119万元，双方协商顶账价格为110万元。协议签订之日起，该房款抵顶被告王某、岳某借原告谢某所有款项及利息共计86万元，另余24万元于2010年春节前再付被告王某、岳某4万元，剩余20万元在房屋交工完善购房手续后原告谢某再支付被告王某、岳某。协议签订后，该房屋所有权归原告谢某所有，购房合同在房屋交工后由原告谢某和房地产公司直接签订，被告王某、岳某协助办理有关手续（附兴东华工贸公司给甲方顶账协议原件一份，兴东华工贸有限公司证明原件一份）。   2009年12月10日，兴东华工贸有限公司出具证明一份，载明：兹有我公司开发建设的贺兰县××号营业房，面积为317㎡，已经顶给王某作为工程款，该房屋所有权已归属王某所有，公司对此房产无任何权利。   2010年6月11日，被告王某、岳某与原告谢某签订协议一份，约定被告王某、岳某在2009年12月10日抵顶给原告谢某贺兰县兴泽苑小区××号营业房一套，该房抵顶完被告王某、岳某前期欠原告谢某所有借款外，另结余24万元，即原告谢某欠被告王某、岳某24万元。被告王某、岳某在2009年12月10日卖给原告谢某贺兰县××室住房一套，房价20万元，原告谢某支付被告王某、岳某15万元，即原告谢某欠被告王某、岳某5万元。现原告谢某支付被告王某、岳某现金4万元，另以自己名下丰田凯美瑞轿车一辆（车号×××）抵给被告王某、岳某，抵价25万元。则双方前期债务关系全部解除，账目全清。协议签订后，车辆所有权归被告王某、岳某所有，原告谢某为被告王某、岳某办理车辆过户手续。被告王某、岳某抵顶给原告谢某的贺兰县××号营业房在2010年12月31日前交工手续完备交付原告谢某使用，否则承担原告谢某的经济损失。   2010年6月10日，被告王某、岳某向原告谢某出具收条一份，载明收到谢某交来贺兰县××号营业房，面积为317㎡房款110万元，此房款与二份协议相符，同意售给谢某。由东华房地产公司顶给王某，贺兰县××号营业房售给谢某，此款王某用于发放农民工工资。   2017年9月13日，银川市中级人民法院作出（2017）宁01民终1253号终审判决书，判决解除宁夏东华房地产开发有限公司与窦某签订的2011-091号关于贺兰县兴泽苑小区12幢1号房屋的商品房买卖合同，宁夏东华房地产开发有限公司返还窦某物业储备金4756元。   原告谢某当庭陈述于2009年收到涉案房屋，并由其缴纳涉案房屋的采暖费，对涉案房屋实际占有使用。直至2019年1月23日，查询显示涉案贺兰县××号营业房备案在被告窦某名下，备案日期为2012年4月17日。   另查明，2011年1月24日，宁夏兴东华房地产开发有限公司更名为宁夏东华房地产开发有限公司，现股东为胡玉霞、胡某2、宁夏新贺兰工贸集团有限公司、胡某1。2011年1月13日，宁夏兴东华工贸有限公司变更为宁夏新贺兰工贸集团有限公司，现股东为胡玉霞、胡某2、胡某1。   涉案兴泽苑小区由被告景程房地产公司、东华房地产公司联合开发建设，双方签订《联合开发协议》，后于2008年7月30日签订解除联合开发协议，被告景程房地产公司退出兴泽苑小区建设，由被告东华房地产公司开发建设完成。庭审中，被告认可原告持有顶账协议、实际使用涉案房屋和维持现状的事实，同时陈述由东华房地产公司办理涉案房屋的产权手续。   本院认为，原告谢某与被告王某、岳某签订的顶账协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋为被告东华房地产公司抵顶给被告王某，由被告景程房地产公司与被告岳某签订商品房买卖合同，后被告王某、岳某将涉案房屋抵顶给原告谢某。原告通过现金、车辆抵顶等方式已全额支付了房款，被告王某、岳某向原告出具了收到房款的收条，将被告岳某与被告景程房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》交于原告并将涉案房屋交付给原告使用，原告谢某与被告王某、岳某的顶账协议主要义务履行完毕。原告实际占有使用涉案房屋,享有对涉案房屋的所有权。经当庭询问，被告东华房地产公司陈述应当由其办理房屋产权登记，且被告景程房地产公司已退出涉案兴泽苑小区的建设，被告景程房地产公司无需履行协助义务，对原告要求被告东华房地产公司、景程房地产公司办理涉案房屋登记手续的诉讼请求，本院支持由被告东华房地产公司协助原告办理××号营业房登记手续。   关于原告谢某是否有权要求被告窦某、东华房地产公司撤销涉案房屋的合同备案登记的问题。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定:“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。本案原告谢某合法享有对涉案房屋的所有权，现房屋备案在被告窦某名下，影响了原告对涉案房屋权利的行使。故原告谢某有权要求被告窦某协助东华房地产公司撤销涉案房屋的合同备案登记，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告东华房地产公司、新贺兰工贸公司的辩解意见不符合案件事实和相关法律规定，本院不予采信。被告景程房地产公司、王某、岳某、窦某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，仍应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、贺兰县××号营业房归原告谢某所有；   二、被告窦某、被告宁夏东华房地产开发有限公司撤销贺兰县××号营业房合同备案登记；   三、被告宁夏东华房地产开发有限公司协助原告谢某办理贺兰县××号营业房房屋登记手续；   以上义务于本判决生效之日起十五日内履行。   四、驳回原告谢某对被告宁夏景程房地产开发有限公司、被告王某、被告岳某、被告宁夏新贺兰工贸集团有限公司的诉讼请求。   案件受理费100元，保全费5000元，公告费900元，共计6000元，由被告宁夏东华房地产开发有限公司、窦某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 易学明   人民陪审员 康国锐   人民陪审员 李 娟     二〇二〇年五月二十七日   （法官助理 史晓娇   书记员 王 洁   附本案相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。   第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》   第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。