贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5839号原告：中国农业银行股份有限公司清镇市支行，统一社会信用代码91520181X22577142C，住所地贵州省清镇市云岭东路红枫御水铭都A幢1单元1层3号。法定代表人：胡期敏，该行行长。委托诉讼代理人张立新，男，汉族，1967年12月6日出生，系该单位工作人员，代理权限为特别授权代理。被告：潘绍荣，男，汉族,1954年9月15日生，户籍所在地贵州省织金县，住贵州省。被告：贵州源兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520100683955462Y，住贵州省清镇市青龙街道办事处云岭东路。法定代表人：廖长林。原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行（以下简称“农行清镇支行”）诉被告潘绍荣、贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称“源兴房开”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼，被告贵州源兴房地产开发有限公司、潘绍荣经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告潘绍荣归还原告贷款本金110642.56元及利息2085.45元（暂计算至2019年10月20日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；二、判令原告对被告潘绍荣于2012年10月24日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号52020120120048256）项下的抵押物（）享有抵押优先受偿权；三、判令被告贵州源兴房地产开发有限公司对潘绍荣所欠借款本息承担连带保证担保责任；四、本案诉讼费用和原告为实现其债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。事实和理由：被告潘绍荣于2012年10月9日因购买住房向原告申请住房贷款，贷款金额26.7万元，期限10年，用所购房屋作抵押，房屋建筑面积126.9㎡，潘绍荣向原告出具了同意抵押承诺书。2012年10月24日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120120048256），合同约定借款金额26.7万元，期限为10年，还款方式为按月等额本息还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日，贷款用途为购买住房，该笔借款由被告潘绍荣以其所购房屋作抵押，于2012年10月26日办理了以原告为抵押权人的房地产抵押预告登记（筑房预清镇字第××号）。原告于2012年11月2日向被告潘绍荣发放了借款26.7万元。借款发放后，自2019年2月起，被告潘绍荣开始不依约履行还款义务，经原告多次催收，被告仅于2019年6月和2019年9月偿还所欠的部分贷款本息，尚有部分未还，被告为按约定按期足额偿还借款已达四个月，截至2019年10月20日，被告结欠原告贷款本金110642.56元，利息2085.45元。根据《个人购房担保借款合同》第十二条第4款第2项，原告有权提前收回已发放贷款，有权行使担保物权。2012年6月19日，原告与贵州源兴房地产开发有限公司签订了《一手住房贷款业务银企合作协议》，协议约定原告为贵州源兴房地产开发有限公司开发的“源兴·东城小区”项目提供最高不超过56000万元的额个人住房贷款。被告贵州源兴房地产开发有限公司同意自贷款发放日起至购房人取得房地产权利证书，并办妥以申请人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人提供阶段性保证担保。由于被告潘绍荣用于抵押的房屋尚未办妥持证抵押，未取得他项权利证书，因此，被告贵州源兴房地产开发有限公司对潘绍荣在原告所借贷款仍将承担连带保证担保责任。为维护原告权益诉至法院，望判如所请。原告为支持其主张，向本院提交证据：第一组、原告营业执照、被告身份证及户口册；第二组、被告还款明细；第三组、个人借款凭证、个人购房担保借款合同、一手住房贷款业务银企合作协议、借款人潘绍荣离婚调解书及未再婚证明、个人信贷业务申请表、同意抵押承诺书、房屋抵押预告登记证、商品房预售合同备案登记表、预购商品房预告登记证；第四组、贷款合约基本信息（合约号23220001230023576，合约名称潘绍荣）显示截至2020年4月22日，本金余额105253.78元，利息余额3616.15元。被告潘绍荣、贵州源兴房地产开发有限公司均未到庭，也未向本院提交证据及答辩意见。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院确认以下事实：2012年6月19日，原告（甲方）与被告源兴房开（乙方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，就乙方开发的“源兴·东城小区”项目（合作项目）进行贷款业务合作，约定：1、合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与甲方签订的个人购房担保借款合同为准；2、乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；3、乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续等内容。2012年10月24日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120120048256），合同约定：1、原告向被告潘绍荣发放贷款267000元，用于购买房屋房屋，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。3、还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为借款发放日对应日。4、合同项下借款由阶段性保证人源兴房开提供保证担保和抵押人提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款承担连带保证责任。抵押人以房屋为借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费等提供担保。5、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。6、借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。7、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利等内容。后原告与被告潘绍荣就房屋办理抵押预告登记（筑房预清镇字第××号），该房至今未办理产权登记。2012年11月2日，原告向被告潘绍荣发放贷款267000元，《借款凭证》载明年利率6.55%，逾期9.825%，借款日期2012年11月2日，到期日期2022年11月1日，还款方式为等额本息还款，还款周期为月，还款日为每月2日。截至2020年4月22日，被告潘绍荣尚欠原告借款本金105253.78元，利息3616.15元。本院认为，原告与被告潘绍荣、源兴房开签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，系合法有效协议，对各方均具有拘束力。关于原告诉请判令被告潘绍荣归还贷款本金及利息的主张，原告依双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，向被告潘绍荣发放贷款267000元，双方约定按月等额本息还款，被告潘绍荣未按约每月归还贷款本息，已构成违约，原告依“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款”约定，要求被告潘绍荣归还借款本金及利息符合合同约定，截至2020年4月22日，被告潘绍荣尚欠原告借款本金105253.78元，利息3616.15元。关于原告诉请对被告名下的房屋享有优先受偿权的主张，因该房屋至今未办理产权及正式抵押登记，故对该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告源兴房开对借款本息承担连带保证责任的主张，经查，原告与被告潘绍荣、源兴房开签订的《个人购房担保借款合同》，约定源兴房开在借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，现尚未办理房屋产权及抵押登记，故源兴房开应依约对案涉借款本息承担连带保证责任，故对该主张，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告潘绍荣于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行借款本金105253.78元及截至2020年4月22日的利息3616.15元，2020年4月23日至借款本金清偿之日期间罚息、复利（罚息计算方式：以105253.78元为基数，按约定的执行年利率上浮50%计算；复利计算方式：以同期罚息为基数，按约定的执行年利率上浮50%计算）（执行年利率：以2020年4月23日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调）；二、被告贵州源兴房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司清镇市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2554元，由被告潘绍荣、贵州源兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  卢明明人民陪审员  庄文君人民陪审员  张丽雯二〇二〇年五月十八日书 记 员  秦海彬