广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初22477号原告：港联不动产服务（中国）股份有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：鲁军。委托诉讼代理人：石婷，女，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：李亿强，广东固信律师事务所律师。被告：冯国强，男，汉族，住广东省东莞市，原告港联不动产服务（中国）股份有限公司与被告冯国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石婷，被告冯国强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁协议，保证金归原告；2.被告向原告支付租金174250元（2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月，共10个月）；3.被告向原告支付违约金（自2018年9月11日起计至付清时止，按1000元/日计算）；4.被告将涉案场腾空地交还原告；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告作为原业主刘湛涛的受托方，于2016年11月23日与被告签订《场地使用协议》，该场地位于广州市白云区增槎路***号***房。后，原告买下该房产，并于2017年10月27日完成过户登记。2017年12月27日，原、被告签订《补充协议》，约定原告的委托方即原告变更为甲方，其他条款不变。现被告违反协议，不交租金，未经原告书面同意擅自改变房屋结构，未经原告同意擅转租给第三人。现被告违约，应无条件迁出，如逾期迁出，根据协议约定，原告除限期要求被告迁出和补交占用期所有费用外，并有权按1000元/天向被告收取违约金。原告多次与被告协商缴纳租金、迁出场地等事宜，被告均置之不理，故提起诉讼。被告冯国强辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的物业一直漏水无法使用，且合同中约定应当向被告交付的211、216房一直未向被告交付。原告交付使用的电表度数有误，且一直未向被告给付缴纳税费的税单，导致被告无法进行租赁备案。原告变更收款账户未告知被告，导致被告无法支付租金。双方签订的协议是不公平的，仅有被告的责任，没有原告的责任。原告应将漏水地方进行修补，被告已支付的修补费用应予以抵扣，合同可以继续履行，被告同意在抵扣后支付拖欠的租金。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的《场地使用协议（居住）》、《场地使用协议》、不动产权证、《补充协议》、对账单、告知函、收款回单、催款通知、变更登记核准通知书、照片、211房宿舍租金转账清单、发票予以确认，并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2016年11月23日，案外人刘湛涛（甲方）委托港联物业（广州）有限公司（受托方）与被告（乙方）签订《场地使用协议》，约定使用物业为广州市白云区增槎路***号***房（以下简称涉案物业），建筑面积1539.61平方米，委托方同意将该物业给乙方作商业用途使用；使用期自2017年1月1日至2021年12月31日，免服务费期为2016年12月1日至2016年12月31日，委托方正在使用的211、215、216、217单元于2017年5月31日现状交给乙方使用；保证金50000元；管理服务费，2017年1月1日至2018年12月31日为17000元，2019年1月1日至2020年12月31日为17850元、2021年1月1日至2021年12月31日为18750元；结算方式，按季度结算，在每季度的第1日前按银行转账付款方式缴付，受托方应出具收据；受托方银行账户为招商银行尾号0880的账户；乙方不按时缴纳费用，受托方应及时发出催费通知书，逾期交付场地服务费的，每逾期一日，乙方须按当季度场地服务费的2%向受托方支付违约金，逾期达10日视为乙方违约，受托方有权解除本协议，收回物业并没收保证金；乙方依约交付场地服务费而受托方无正当理由拒收，乙方可到有关部门申请证明，或向公证处提存，则乙方不负迟延责任；乙方使用该物业时，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，受托方有权解除合同收回物业；合同期内，乙方经营主体发生变更或将租赁权转移至任何第三方，需得到受托方书面许可，否则受托方有权终止合同并没收保证金；因乙方违约而协议终止，受托方有权不经乙方同意单方收回物业，乙方须无条件立即迁出该物业，如乙方逾期迁出，受托方除限期要求乙方迁出和补交占用期所有费用外并有权按1000元/日向乙方收取违约金；等等。同日，被告支付涉案物业保证金50000元及2017年1月至3月即第一季度租金51000元。2017年6月1日，港联物业（广州）有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《场地使用协议（居住）》，约定甲方将位于涉案物业的自编***单元给乙方居住使用，面积为61.5平方米，使用期限自2017年6月1日至2018年5月31日，每月使用费为923元；等等。2017年，涉案物业产权登记至广州港联不动产服务股份有限公司名下。2017年12月27日，广州港联不动产服务股份有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定，原甲方刘湛涛、受托方港联物业（广州）有限公司现已更名为原告，被告与该两方于2016年11月23日签订的《场地使用协议》，因涉案物业于2017年10月27日过户至原告名下，故上述协议的委托方变更为甲方，原合同相关其他条款不变，该补充协议的甲、乙双方共同执行并承担相关责任。2018年8月30日，广州港联不动产服务股份有限公司将名称变更为港联不动产服务（中国）股份有限公司。2017年至2019年期间，被告除第一季度租金是按季度缴纳，其余月份租金均是按月缴纳；被告尚未缴纳2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月期间的租金。其中被告已支付的2019年1月的租金的收款账户已变更为原告名下的账户。原、被告均确认涉案物业在被告承租时已间隔为33个房间，确认216房的房屋面积为35平方米。原告称曾向被告催要租金并提出于2018年9月11日解除合同，出示：1.告知函照片，显示2018年9月11日，广州港联不动产服务有限公司向被告发出告知函，通知正式与被告解约，2018年9月11日至2018年9月20日为给予被告的搬迁期；之后在9月29日再次发出告知函，记载通知被告解约，搬迁期为2018年9月29日至10月10日。2.催款通知及快递单照片，显示2018年12月22日，原告向被告发出催款通知，要求被告支付2017年6月、2018年7月及8月、2018年10月至2018年12月租金共102000元；等等。被告对上述函件中原告方公章不予确认，称曾有很多自称是原告方人员到被告处，无法辨认。原告主张被告改变涉案物业结构，出示装修照片。被告对装修照片确认是位于涉案物业，但称被告没有改造，是出租给商户后，由商户将两间房间打通成一间；称被告是在承租后进行了室内装修，之后因房屋漏水，分别在2017年12月10日、2018年8月3日进行了两次漏水维修，均是厕所未做防水，漏到楼下商铺。被告为证实涉案物业存在漏水情况，出示：1.会议记录，记载会议内容为因致荔楼一楼商铺天花漏水，反映给楼宇开发商市二建公司，二建公司派人到现场了解，认为是二楼房东装修造成，是房东的责任；解决方法为让二楼承租方被告先行垫付修复漏水问题，封住211房卫生间，不再使用生活用水三天，以便确认漏水具体位置减少损失。该会议记录有到场人员张健成、被告等人签名并加盖致荔楼第一届业主委员会印章。2.现场照片及视频，显示房屋的房顶、走廊存在漏水痕迹，外墙潮湿发黑。被告还称216房至今未向被告交付，无法提供实际使用人的情况。原告对上述证据均不予确认；主张216房是由为原告进行装修的工人居住，但根据协议约定，该房屋已按现状交付给被告，被告可以实际控制。本院于2019年7月23日前往涉案物业现场，并于现场张贴公告，通知实际使用人限期内向本院申报权利，至今无人申报。当日，本院在现场勘查发现，涉案物业内部分房屋存在天花、墙壁渗漏水痕迹，走廊存在漏水情况。原告称无法判断漏水原因。被告称天花漏水是因楼上住户防水未做好或是水管破裂造成，外墙渗水是楼宇本身质量问题。同日，被告申请对涉案物业漏水原因进行鉴定，后因拒绝缴纳鉴定费用，并经本院告知风险后仍不缴纳，故视为被告撤回鉴定申请。本院认为，涉案物业具有合法产权登记，故就涉案物业签订的《场地使用协议》及补充协议合法有效，双方当事人应恪守履行。关于合同解除，被告存在拖欠缴纳租金达一年之久，虽被告称涉案房屋存在漏水等情况需减免租金，但该减免租金未取得原告同意，且被告并未因此停止使用涉案物业，故被告欠租行为构成违约，原告主张解除租赁协议即《场地使用协议》及补充协议，具有合同依据，本院予以支持。原告主张解除时间为2018年9月11日，但原告未能提供充分证据证实曾将该告知函送达给被告，故上述告知函不产生合同解除的效力。原、被告之间的《场地使用协议》及补充协议应自本判决生效之日解除。关于腾空搬离，现被告违约，原、被告之间合同解除后，被告应当将涉案场地交还原告，故本院对原告要求被告腾空返还涉案场地的诉讼请求予以支持。关于保证金，被告违约拒不支付租金，根据协议约定，被告逾期支付租金达10日，原告即可没收保证金，故原告要求确认保证金50000元归原告所有合法合理，本院予以支持。关于2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月的租金，被告在上述期间实际使用涉案物业，理应支付租金，故原告要求被告支付上述期间租金共174250元合法合理，本院予以支持。被告主张有211、216房未向被告交付以及房屋存在漏水情况需扣减租金，本院认为，211房被告已于2017年6月1日返租给原告，故被告已作为211房的出租方对211房进行了管理，故211房的租金无需扣减；216房原由他人居住使用，但根据合同约定系按现状交付，且被告在后续履行过程中均未提出异议，已支付的租金也是根据合同约定进行支付，故被告此时才主张216房未交付需扣减租金理据不足，本院不予采纳。关于漏水情况，虽被告未对漏水原因进行鉴定，但考虑涉案物业现场确实存在漏水情况，且大部分漏水点均位于天花板、墙壁，该部分的漏水根据生活常理可以判断应为系相邻关系或房屋质量问题，若系相邻关系问题，也应属于出租方即原告进行维权处理的事宜，故原告对涉案物业中的渗漏水情况存在维修义务，现被告以此主张需扣减租金，本院认为多处漏水点存在势必影响被告对涉案物业的出租使用，造成被告出租损失是必然的，故本院对被告依此主张扣减租金予以采纳，考虑涉案物业的漏水情况，本院酌情认定需扣减租金2000元/月，故扣减后，被告仍需向原告支付租金154250元（174250元-2000元×10月）。关于违约金，被告迟延支付租金，存在违约行为，故原告要求被告支付违约金合法合理，但原告主张的1000元/日的违约金标准过高，本院酌情调整为年利率6%，结合原告主张违约金自2018年9月11日起算，以及原、被告实际履行租金支付过程中已默认租金按月缴纳的情况，本院认定违约金自2018年9月11日起以45000元基数，2018年11月至2018年12月租金的违约金应分别以15000元基数，2019年1月至5月期间租金的违约金应分别以15850元为基数，分别自当月1日起算至付清之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告港联不动产服务（中国）股份有限公司与被告冯国强于2016年11月23日签订的《场地使用协议》、于2017年12月27日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除，保证金50000元归原告港联不动产服务（中国）股份有限公司所有；二、自本判决生效之日起十五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司腾空返还广州市白云区增槎路***号***房；三、自本判决生效之日起五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付租金154250元；四、自本判决生效之日起五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付违约金（违约金按照年利率6%，自2018年9月11日起以45000元基数计算至付清之日止；2018年11月至2018年12月租金的违约金分别以15000元基数，2019年1月至5月期间租金的违约金应分别以15850元为基数，分别自当月1日起算至付清之日止）；五、驳回原告港联不动产服务（中国）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8933元，由原告港联不动产服务（中国）股份有限公司负担6248元，由被告冯国强负担2685元；本案财产保全费3086.25元，由原告港联不动产服务（中国）股份有限公司负担2158.72元，由被告冯国强负担927.53元。被告负担的受理费、财产保全费应在本判决生效之日起五日内向本院直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  邓玉兴人民陪审员  陈惠玲二〇二〇年五月六日书 记 员  林嘉仪