广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2787号上诉人（原审被告）：广东睿兆商业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区****永泰西约9、10号自编G06房，统一社会信用代码91440101MA59HDMQ5W。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所。委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所。被上诉人（原审原告）：广东中奥物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区********国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房），统一社会信用代码914************699。法定代表人：刘某2。原审被告：佛山市三水区兆辉房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区********************，统一社会信用代码914************975。法定代表人：梁某1。上诉人广东睿兆商业管理有限公司（以下简称睿兆公司）因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）及原审被告佛山市三水区兆辉房地产有限公司（以下简称兆辉公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿兆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回中奥公司全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中奥公司承担。事实和理由：一、一审法院未正确认识睿兆公司“代付”行为所产生的法律后果和法律关系，不当认定案涉债务发生转移，属于事实认定不清，适用法律错误。中奥公司于2019年4月22日作出的《物业服务费催缴函》及兆辉公司于2019年5月15日对此函复同意的回复函，均未提及睿兆公司需承担代付责任，且三方亦未共同形成书面协议以确认债务发生，而债务转移应具备明确地将案涉债务转移至新债务人的意思表示，但“代付”一词明显不具备债务转移的意思表示。二、一审判决未考虑《物业服务费催缴函》发生时间及其中免除费用的效力和法律后果，属于事实认定不清，适用法律错误。睿兆公司于2019年4月15日作出《关于颐澳湾空置物业服务费及分摊水电费结算办法的承诺函》。同年4月22日，中奥公司出于维系与兆辉公司合作关系的目的（并非声明因代付或存在债务转移关系），作出《物业服务费催缴函》，明确免除兆辉公司就颐澳湾项目截止2018年11月19日前全部空置房、空置车位、空置商铺的相关物业管理费用241737.06元及自2018年11月19日起空置车位相关的物业管理费用及分摊电费，该函件亦无提及需睿兆公司承担付款责任。同年10月13日，中奥公司发函给睿兆公司，要求睿兆公司缴纳相关物业管理费用及公共分摊电费。睿兆公司承诺“代付”在前，中奥公司免除案涉债务在后，“代付”的主要事实依据已发生变更，故案涉债务已发生消灭。中奥公司之后又重新追认《承诺函》，因该函已失去效力不具备追认的条件和事实依据。总之，中奥公司与兆辉公司就债务免除达成一致意思表示，该意思表示的效力及于睿兆公司的“代付”行为，故案涉债务已消灭，睿兆公司无需承担付款责任。中奥公司未向本院提出答辩意见。兆辉公司未向本院提出陈述意见。中奥公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令睿兆公司、兆辉公司连带支付2018年2月1日至2018年11月19日的空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元；2.判令睿兆公司、兆辉公司连带支付2018年11月20日至2019年3月31日的空置车位管理费和空置车位公共分摊电费共计76986.35元；3.判令睿兆公司、兆辉公司连带支付2019年4月1日至2019年9月30日的空置车位管理费85154.2元；4.判令睿兆公司、兆辉公司连带支付2019年4月1日至2019年8月31日的空置车位公共分摊电费9566.45元；5.本案诉讼费用由睿兆公司、兆辉公司负担。一审法院认定事实：中奥公司于2005年9月26日依法登记成立，经营范围为物业管理等。2011年10月15日，兆辉公司与中奥公司签订了《颐澳湾花园前期物业管理服务合同》，其后于2011年10月17日签订了《补充协议》，约定聘请中奥公司对颐澳湾花园提供前期物业管理服务，并在第三十九条中约定本合同期限自接管物业筹备期中奥公司的物业管理人员进驻本物业起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。其后，佛山市三水区颐澳湾第一届业主委员会成立，其于2018年2月1日与中奥公司签订了《颐澳湾花园项目物业管理服务合同》，合同期限2年，自2018年2月1日起至2020年1月31日止，双方约定委托中奥公司对颐澳湾花园的住宅、商业、车位等提供物业管理服务。其后，兆辉公司与睿兆公司签订了《颐澳湾花园车位销售代理合同》，双方在合同中约定销售代理期限自2019年4月1日起至2019年9月30日止，销售代理范围包括本项目约258个车位（含产权汽车位、人防汽车位及由多个摩托车位组成的组合空间），并就销售代理价格、销售代理佣金等予以约定。2019年4月15日，睿兆公司作出《关于颐澳湾空置物业服务费及分摊水电费结算办法的承诺函》并发送给中奥公司，承诺代兆辉公司支付颐澳湾项目以下空置费用：1.2018年2月1日至2018年11月19日的空置房、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费共计241737.06元；2.2018年11月20日至2019年3月31日的空置车位物业管理费及相关公共分摊电费共计76986.35元；3.2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费及公共分摊电费，按照实际空置数量的发生费用计算（车位管理费用1.30元/平方米），并承诺于2019年6月30日前结清上述1、2项费用，第3项费用根据每月实际发生额按月支付。上述承诺经中奥公司同意并由中奥公司的管理人员马启安签名予以确认，其于2019年4月22日作出《物业服务费催缴函》并发送给兆辉公司，明确表示免除兆辉公司就颐澳湾项目截止2018年11月19日前全部空置房、空置车位、空置商铺的相关物业管理费用241737.06元，自2018年11月19日起不再计收兆辉公司空置车位的相关物业管理费及其附属公共分摊水电费，只对空置房及空置商铺物业管理费及其附属公共分摊水电费按原价（住宅1.65元/建筑平方、商铺2.8元/建筑平方）全额计收，按月核对由兆辉公司自行缴纳。2019年5月15日，兆辉公司作出《回复函》，函复同意上述《物业服务费催缴函》的相关内容。2019年10月13日，中奥公司作出《物业服务费催缴函》并发送给睿兆公司，要求睿兆公司于2019年10月22日前完成数据核对并依法缴纳相关物业管理费用及公共分摊电费。另查明，睿兆公司于2016年12月28日依法登记成立，经营范围为企业产权交易的受托代理、物业管理、房地产中介服务等。兆辉公司于2009年12月8日依法登记成立，经营范围为房地产开发、销售等。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”本案中，中奥公司先后与兆辉公司及佛山市三水区颐澳湾第一届业主委员会签订物业管理服务合同，约定由中奥公司对颐澳湾花园提供物业管理服务，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同的约定，中奥公司提供物业管理服务，兆辉公司应向中奥公司支付相应的物业管理费用。在此之后，兆辉公司与睿兆公司签订了《颐澳湾花园车位销售代理合同》，约定由睿兆公司代理销售颐澳湾花园约258个车位（含产权汽车位、人防汽车位及由多个摩托车位组成的组合空间）。其后，睿兆公司向中奥公司承诺代兆辉公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费共计241737.06元，并代付2018年11月20日至2019年9月30日期间空置车位物业管理费及相关公共分摊电费。中奥公司同意睿兆公司的上述承诺，随后向兆辉公司发函，明确表示免除兆辉公司承担上述相关费用。兆辉公司对此函复同意。基于上述事实，案涉债务经中奥公司、睿兆公司、兆辉公司三方同意后已发生转移，原本由兆辉公司承担的上述债务已经转由睿兆公司承担。由于睿兆公司未提供相反的证据予以反驳，也未就上述债务的清偿情况提供证据予以证明，综合本案的证据及当事人的陈述，一审法院认定睿兆公司尚欠2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元、2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费及空置车位公共分摊电费共计76986.35元、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元、2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元。现中奥公司诉请睿兆公司支付上述费用合法有理，一审法院予以支持。至于兆辉公司是否需承担案涉债务，如前所述，因案涉债务已经中奥公司、睿兆公司、兆辉公司三方协议转移，该约定对三方均具有法律约束力，中奥公司作出免除兆辉公司支付责任的决定，其后又以拒付费用为由主张要求该公司承担责任缺乏依据，因此，一审法院对中奥公司提出兆辉公司承担连带责任的请求不予支持。综上，睿兆公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、睿兆公司于判决生效之日起十日内向中奥公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元、2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费及空置车位公共分摊电费共计76986.35元、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元、2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元，以上合计413444.06元；二、驳回中奥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3751元，由睿兆公司负担。二审期间，睿兆公司、中奥公司、兆辉公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：睿兆公司应否向中奥公司支付413444.06元。其一，睿兆公司于2019年4月15日作出《关于颐澳湾空置物业服务费及分摊水电费结算办法的承诺函》，该函主要载明：“睿兆公司承诺代兆辉公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费共计241737.06元，代付2018年11月20日至2019年9月30日期间空置车位物业管理费及相关公共分摊电费。”此系睿兆公司单方向中奥公司作出债的加入的书面承诺。其二，中奥公司管理人员马启安在上述承诺函上签名，随即中奥公司于2019年4月22日向兆辉公司发函，明确表示免除前述兆辉公司所应承担的2018年11月19日前全部空置房、空置车位、空置商铺的物业管理费用及相关公共分摊电费241737.06元及2018年11月19日后空置车位物业管理费及附属公共分摊水电费的费用。兆辉公司收函后于2019年5月15日对此函复同意。基于上述事实，本院认为，案涉债务经中奥公司、睿兆公司、兆辉公司三方同意后已发生转移，原本由兆辉公司承担的前述债务已经转由睿兆公司承担，兆辉公司基于中奥公司明确的免除债务的意思表示，对该债务不再承担偿还责任。睿兆公司基于其作出的明确的债的加入书面承诺并作为中奥公司就该笔债务所选择的新的债务履行人，应向中奥公司支付前述费用。睿兆公司未提供相应证据证明其已清偿上述债务，一审法院认定睿兆公司应向中奥公司支付2018年2月1日至2018年11月19日期间空置住宅、空置车位、空置商铺的物业管理费用及公共分摊电费共计241737.06元、2018年11月20日至2019年3月31日期间空置车位管理费及空置车位公共分摊电费共计76986.35元、2019年4月1日至2019年9月30日期间空置车位管理费85154.2元、2019年4月1日至2019年8月31日期间空置车位公共分摊电费9566.45元并无不当，本院予以维持。睿兆公司关于案涉债务未发生转移及案涉债务已消灭的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上，睿兆公司上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7502元，由上诉人广东睿兆商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月十五日法官助理  邱雪碧书 记 员  钟勉力