广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初1613号 原告：邓肖红，女，1985年4月12日出生，壮族，住广西壮族自治区贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：赵劲杨，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：广西中巽投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道169号金桥农产品批发市场31号楼06号，统一社会信用代码：91450100094637036J。 法定代表人：陈深根，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙文琦，系广西乡镇企业联合会法务。 原告邓肖红与被告广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓肖红及其委托诉讼代理人赵劲杨，被告中巽公司的委托诉讼代理人孙文琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓肖红向本院提出诉讼请求:1、被告支付欠款133200元，并按年息4%支付直至被告偿还欠款之日止的利息（利息计算方式：133200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的2020年3月20日贷款市场报价利率4%计算，从2020年1月1日至2020年3月31日暂计3个月为1332元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年初，原告路过被告位于南宁市兴宁区的售楼处，被告向原告宣传此处有商品房出售，商品房就建设在售楼处后面，原告遂在2018年5月19日，在售楼处与被告签订了《南宁云时代商贸城合作建房协议》（以下简称《合作建房协议》）。原告支付了首期款133200元，双方约定2019年12月31日被告交房给原告，但截至起诉时，被告工地尚未开工。此后，原告向南宁市房产管理局查询该项目的备案及预售信息，发现该项目并没有备案。遂要求被告退款或提供其他解决方案，但一直没有任何结果。原告认为被告应该退还首期款133200元给原告，因为双方之间名为合作建房实为商品房买卖。 首先，原告与被告签订的《合作建房协议》，是以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配A号楼12层03号房给原告使用。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。并且，实质上被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。 其次，原被告双方签订之合同名为《合作建房协议》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，而是原告向被告支付固定数额的房款以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原、被告双方之间形成房屋买卖合同关系。 综上所述，被告将相关建设项目向公众发售前，应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中，被告违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，将作为商品房出售的讼争房屋建设于其它性质的用地之上，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益。并且，被告与原告就未竣工的房屋进行交易，又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原、被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，对于购房款，被告应向原告返还。原告因本案合同无效而产生的损失为购房款的利息，也应赔偿。 被告中巽公司辩称：被告与原告签订的协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，合同合法有效，合同第一条明确约定，本协议甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。第三条第一款：甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组以合作投资经营的方式取得坐落于南宁市兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作投资权和特定房屋使用权，甲方与乙方协商，共同出资建设南宁云时代商贸城。第二款：乙方自愿出资与甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积和使用权限。第十五条第六款明确约定：本协议为合作建房协议，乙方仅获相关楼房的使用权，双方均已经清晰认识。上述约定表明，双方约定合作建房构成合作关系，共担风险，协议通篇涉及的款项皆为合作建房款，原告提交的承诺书已经明确了双方确认案涉款项是原告支付的投资款，原告已经确认双方合作建房的事实，现又主张系房屋买卖，不可理喻。对于被告是否收到原告支付的合作建房款133200元，原告未提交相应的转账凭证予以证明，原告的主张未有足够的证据证明，人民法院应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月19日，被告中巽公司（甲方、开发方）与原告邓肖红（乙方、合作方）签订一份《合作建房协议》，主要约定：“第一条、合作建房依据甲方与广西南宁市兴宁区三塘镇那况村坡二组以合作开发经营的方式，取得广西南宁市兴宁区三塘镇那况村甘村坡二组位于兴宁区北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的商业服务用地的合作开发权和特定房屋使用权，甲方与乙方经协商共同出资建设南宁云时代商贸城。第三条、合作模式二、乙方自愿出资与本协议甲方合作建房，同意按本协议约定的时间支付建房款，同时享有约定的楼房使用面积及使用年限。三、乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括商业服务用地的土地证、报建手续、设计、勘探、施工建设运营管理等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或不足由甲方享有和承担。四、乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有南宁云时代商贸城的A号楼12层03号房，建筑面积48.67平方米……第四条、使用年限乙方依本协议约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起到2069年12月31日止。第五条、计价方式该楼房的合作建房款为333000元。第六条、付款方式及期限第二种、分期付款乙方在签署本《合作建房协议》的同时交纳合作建房款总额的40%即133200元，该楼房建到地面正负零一周内交纳合作建房进度款20%即66600元，楼房建设大道封顶一周内，交纳合作建房进度款40%即133200元。第七条、甲方逾期交房的违约责任除本协议第九条规定的特殊情况外，甲方如未按本协议规定的期限将该楼房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不作累加)一、逾期不超过90日,自本协议第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付合作建房款万分之1.4的违约金,协议继续履行。二、逾期超过90日后，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付款项万分之2(该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。第九条、交付期限甲方应在2019年12月31日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用……该合同还对其他事项进行约定。签订合同当日，被告向原告出具一份《收据》确认收到133200元，其中在该《收据》中注明2018年5月13日交2万元；今实收113200元。 另查明，未见有案涉房屋的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告邓肖红与被告中巽公司签订的合同名称为《合作建房协议》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据案涉房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告中巽公司向原告邓肖红出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告邓肖红并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告邓肖红并不参与建房、经营管理等事务，对被告中巽公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告中巽公司支付相应款项，被告中巽公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。由于原告邓肖红实际向被告中巽公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 %1、关于原告要求被告返还已付款项并支付利息的问题。由于原告邓肖红与被告中巽公司签订的《合作建房协议》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告中巽公司向原告出具的《收据》明确记载了收取款项的金额为133200元，并且对2018年5月13日收取了20000元以及当日实收113200元的事实予以载明。原告虽然未提交相应的转账凭证，但根据常理，如被告在出具《收据》确认已收取款项但实际未收到款项的，理应及时向原告催款，但现有证据无从证实被告以未收到《收据》所载款项为由向原告进行过催款，故应对《收据》所载内容予以确认，据此可确认原告已付建房款133200元的事实。被告中巽公司因合同取得的合作建房款133200元应当返还给原告邓肖红。对于原告邓肖红要求被告中巽公司支付的利息，被告中巽公司未取得房屋预售许可证明系其与原告邓肖红签订的合同无效的原因，被告中巽公司对此负有过错。但从合同的约定来看，原告邓肖红在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和其受让标的为房屋使用权等事项，原告邓肖红此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果。在此情况下，其仍与被告中巽公司订立合同，自身也有过错，应承担一定的责任。本院根据双方的过错比例并结合原告的诉请，酌情认定被告中巽公司应按70％的比例向原告邓肖红支付利息，具体计算方式：以133200元为基数，自2020年1月1日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下： 一、被告广西中巽投资有限公司向原告邓肖红返还款项133200元； 二、被告广西中巽投资有限公司向原告邓肖红支付利息（计算方式：以133200元为基数，自2020年1月1日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付）； 三、驳回原告邓肖红的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1495元，由被告广西中巽投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年五月二十七日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。