安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终796号 上诉人（原审原告）：中国电信股份有限公司潜山分公司，住所地安徽省潜山市梅城镇皖国路。 负责人：刘承东，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：孙卫东，安徽豪迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈雷兵，男，1980年12月6日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。 上诉人中国电信股份有限公司潜山分公司（以下简称中国电信潜山分公司）因与被上诉人陈雷兵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2019）皖0824民初3488号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国电信潜山分公司的负责人刘承东及委托诉讼代理人孙卫东，被上诉人陈雷兵及其委托诉讼代理人杨乐天到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 中国电信潜山分公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持中国电信潜山分公司一审诉求；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉房屋产权属于中国电信潜山分公司所有事实清楚。2014年6月17日，双方签订《房屋租赁协议》，约定将案涉五间门面房出租给陈雷兵使用，租期自2014年7月17日至2017年7月16日止，月租金5000元，原判认定该租赁协议合法有效。协议中部分房屋是陈雷兵在中国电信潜山分公司的土地上自建的，该协议充分说明陈雷兵认可其在中国电信潜山分公司土地上自建的房屋属于中国电信潜山分公司所有、使用和支配，房随地走。原判认为双方未达成协议，不能确定房屋的产权明显错误；2.原判认定陈雷兵于2016年底已将中国电信潜山分公司所有的两件门面房归还了，认定事实错误。《房屋租赁协议》中涉及的门面房由中国电信潜山分公司所有事实清楚，协议也约定了违约责任，陈雷兵未按协议约定履行义务。陈雷兵立即归还其租赁中国电信潜山分公司位于潜山市㎡房产。庭审中，中国电信潜山分公司明确上诉请求为：1.判令陈雷兵返还其租赁中国电信潜山分公司位于潜山市㎡房产；2.判令陈雷兵给付中国电信潜山分公司房屋租金1万元（5000元∕年×2年），并给付腾房费11666.7元；3.判令陈雷兵给付中国电信潜山分公司违约金20000元。 陈雷兵辩称，1.案涉部分房屋是陈雷兵于2013年在中国电信潜山分公司土地上自建的，其所有权属于陈雷兵，土地使用权归中国电信潜山分公司，地上建筑物所有权归陈雷兵。2.陈雷兵已于2015年12月底归还了中国电信潜山分公司其承租的两间门面房，中国电信潜山分公司再行主张返还，无任何证据证明。综上，请求审驳回上诉，维持原判。 中国电信潜山分公司向一审法院起诉请求：1.判令陈雷兵立即归还其租赁中国电信潜山分公司位于潜山市㎡房产；2.判令陈雷兵给付中国电信潜山分公司房屋租金18000元，并给付腾房费11666.7元；3.判令陈雷兵给付中国电信潜山分公司违约金20000元。 一审法院认定事实：2012年，陈雷兵开始在黄铺镇桃铺街道为中国电信潜山分公司代办业务，中国电信潜山分公司将其桃铺街道的门面房免费给陈雷兵使用。2013年，陈雷兵在中国电信潜山分公司临街最外一间的门面房上方以及左侧的土地上新建了房屋，新建的位于左侧的房屋中有三间为门面房。2014年6月17日，中国电信潜山分公司与陈雷兵签订《桃铺营业所房屋租赁协议》，协议约定将中国电信潜山分公司坐落于黄铺镇桃铺村的二层五间店面房出租给陈雷兵作代理电信业务用途使用，房屋建筑面积约为265㎡，租期为三年，自2014年6月17日起至2017年6月16日止，租金为每年5000元。2015年8月7日，双方签订《业务代办合作协议》，协议自2015年8月1日起至2016年7月31日止为期一年，中国电信潜山分公司将桃铺门面房免费租用给陈雷兵代办电信业务。另查，原桃铺营业所房屋为临街三间，一间机房，两间门面房，其中机房为中国电信潜山分公司使用，两间门面房由陈雷兵租用，并于2016年底交还中国电信潜山分公司。案涉房屋的土地使用权归中国电信潜山分公司所有。一审法院认为，陈雷兵租用中国电信潜山分公司的门面房应当支付租金。临街的两间门面房确为中国电信潜山分公司所有，陈雷兵未按照租赁协议支付租金已构成违约。鉴于双方2015年8月7日签订的《业务代办合作协议》中约定中国电信潜山分公司于2015年8月1日至2016年7月31日期间将桃铺门面房免费租用给陈雷兵，中国电信潜山分公司要求陈雷兵给付租金仅应支持自2014年6月17日至2015年8月1日以及2016年7月31日至2016年12月31日期间的诉求。陈雷兵于2016年底将租用的两间门面房已交还中国电信潜山分公司，中国电信潜山分公司要求陈雷兵归还该两间门面房的诉求不能成立。协议中涉及的临街最外一间门面房的上方以及左侧土地上新建的房屋为陈雷兵自建房屋，双方未就该自建房屋达成任何协议，目前产权无法确定，故中国电信潜山分公司要求陈雷兵归还该自建房屋的房产以及给付该房产中三间门面房租金的诉求，依法不予支持，同时给付腾房费的诉求亦不能成立。由于租赁协议中未约定违约金，中国电信潜山分公司要求陈雷兵支付违约金的诉求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：（一）被告陈雷兵于本判决生效之日起15日内一次性给付原告中国电信股份有限公司潜山分公司3078（5000÷5间÷365×18个月零14天×2）元；二、驳回原告中国电信股份有限公司潜山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，减半收取521元，由被告陈雷兵负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，（一）陈雷兵是否已退还中国电信潜山分公司两间门面房。陈雷兵提交2015年12月17日签订的桃铺营业厅交接清单一份，证明目的：该两间房屋在2015年12月17日就交给案外人汪想雷使用。中国电信潜山分公司质证认为，该协议内容是真实的，但达不到证明目的，只能证明陈雷兵将房屋的使用权转让给第三人，只是协议的权利义务转让。本院认证如下：因中国电信潜山分公司对该份证据的真实性不持异议，且与本案具有关联性，予以采信。（二）双方当事人是否对三间自建房的产权做出了约定。中国电信潜山分公司申请复核2015年8月份签订的《业务代办合作协议》第四章第七条第二款，证明目的：该款明确约定了房屋产权归中国电信潜山分公司所有。陈雷兵质证如下：该条款约定的是中国电信潜山分公司两间门面房，与案涉三间自建房屋没有关系。本院认证如下：从该条款本身及上下文来看，均不能反映双方当事人对陈雷兵自建房屋的产权作出了明确约定，不能达到中国电信潜山分公司的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，（一）2015年12月17日，陈雷兵与案外人汪想雷办理了桃铺营业厅交接手续，约定陈雷兵于2015年12月21日前将中国电信潜山分公司的两间门面房钥匙交给案外人汪想雷，由汪想雷接受经营。庭审中，中国电信潜山分公司负责人认可该公司已与汪想雷签订了《业务代办合作协议》，由汪想雷在案涉两间门面房经营。（二）二审庭审中，陈雷兵述称，建案涉三间门面房时，未办理建设工程规划许可证。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：中国电信潜山分公司以其对案涉三间自建房享有房屋产权为由，请求支付房屋租金10000元，返还五间门面房，支付腾房费用11666.7元，并支付违约金20000元，该上诉请求应否予以支持。 围绕二审争议焦点，首先，双方当事人曾于2014年6月17日签订《桃铺营业所房屋租赁协议》，约定将案涉五间门面房出租给陈雷兵作为代理电信业务用途使用。因陈雷兵未能提交三间自建门面房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，该租赁协议部分有效，部分无效。其中，涉及三间自建门面房的约定无效，而关于中国电信潜山分公司两间门面房的约定有效。 其次，就中国电信潜山分公司主张的返还房屋及腾房费用。如上所述，陈雷兵已于2015年底前退还中国电信潜山分公司所有的两间门面房，而陈雷兵自建的三间门面房，因中国电信潜山分公司在一、二审期间均未能提交证据证明对其享有所有权或使用权，因此，原判对中国电信潜山分公司请求返还五间门面房及支付腾房费用的请求未予支持，并无不当。上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予采纳。 最后，就中国电信潜山分公司主张的租金及违约金。双方当事人于2014年6月17日签订的房屋租赁协议约定五间门面房每年租金为5000元。其后，双方当事人签订《业务代办合作协议》又约定2015年8月1日至2016年7月31日期间免费租用给陈雷兵。由于双方关于租赁陈雷兵自建门面房的约定无效，而中国电信潜山分公司两间门面房的租赁合同已经解除，因此，原审按两间门面房计算，判令陈雷兵支付租金3078元，并无不当。至于中国电信潜山分公司所主张的违约金，因中国电信潜山分公司已解除租赁合同，且未能举证证明因迟延支付租金造成的损失，原判对其主张的违约金未予支持，并无明显不当。上诉人的该点上诉理由部分成立，本院予以采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，未对案涉房屋租赁合同的效力进行审查，存在瑕疵，但裁判结果正确。故对上诉人中国电信潜山分公司的上诉请求不予支持。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1042元，由上诉人中国电信股份有限公司潜山分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 韵 审 判 员  潘 红 审 判 员  陈铜林 二〇二〇年五月二十五日 法官助理许德智 代书记员  储贻燕 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一款第一项规定予以维持。