广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初1110号 原告：广西盛博商贸有限公司，住所地：百色市右江区欧景花园18幢A单元426室。 法定代表人：黄鸿杰，执行董事。 委托诉讼代理人：黄保成，广西济文律师事务所律师。 被告一：广西百色真创电子商务有限公司，住所地：百色市右江区龙景街道办东洲大道中段北侧百色体育中心A区第一层。 法定代表人：张仁书，执行董事。 被告二：张仁书，男，1968年2月21日出生，汉族，住湖南省平江县伍市镇马头村二组，现住百色市右江区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄德联，右江区法律服务所法律工作者。 原告广西盛博商贸有限公司（以下简称盛博公司）诉与被告广西百色真创电子商务有限公司（以下简称真创公司）、张仁书租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李洪波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盛博公司的法定代表人黄鸿杰及其委托诉讼代理人黄保成、被告真创公司、张仁书的共同委托诉讼代理人黄德联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、由被告共同向原告支付尚欠的租金及违约金共计928487.50元（其中包括租金237500元、不按时支付租金的违约金682812.50元，履约保证金3000元和不按时支付履约保证金的违约金5175元）；二、水电费、停车费315777.42元；三、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年2月15日，原告通过租赁方式取得了广西百色市东州大道中段北侧百色市体育中心A区第一层商铺的经营权，面积4916平方米，原告接手后于2018年2月2日又将该商铺租赁给被告广西百色真创电子商务有限公司和被告张仁书，约定租赁期限为2018年3月1日起至2028年2月29日止，租金第一年每月75000元，第二年每月78750元，第三年每月82700元，第四年每月86825元，第五年每月91175元，以此类推。由于被告不按时交纳租金和履约保证金，原告于2018年8月20日通知被告解除了租赁合同。经计算，截到2020年8月20日止，被告共欠原告租金、履约保证金和应付违约金共计928487.50元。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判决如原告所诉请。 原告提供的证据有：1、营业执照，证明原告的主体资格。 2、法定代表人身份证明书，证明原告的法定代表人身份。 3、居民身份证，证明原告法定代表人的具体身份信息情况。 4、《商铺租赁合同》，证明原告将百色体育中心商城租赁给被告的事实。 5、百色体育中心A区第一层《商铺租赁合同》，证明原告合法取得了百色体育中心商铺的经营权。 6、《关于终止商铺租赁合同的通知》，证明原告已于2018年8月20日通知被告解除了合同。 7、《催缴重点商铺拖欠租金的通知》，证明被告在2018年8月20日前拖欠租金及违约金的情况。 8、《企业信用信息公示报告》，证明被告广西百色真创电子商务有限公司的工商登记情况。 9、活期个人交易明细查询，证明原告已经预交20万元水电费的事实。 10、《民事判决书》，证明该商铺尚欠115777.42元水电费、停车费的事实。 被告辩称：被答辩人认定租赁期间从2018年5月15日至2018年8月20日与客观事实不符。被答辩人从广西百色广润资产经营投资有限公司（以下简称广润投资公司）取得位于百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区商铺租赁权后，2018年2月2日，与答辩人签订了《百色市体育中心商城商铺租赁合同书》，将该租赁经营权转租给答辩人，约定合同于2018年3月1日起生效，但被答辩人没有履行合同义务，2018年5月15日，才向租赁商铺供电，故约定从5月21日起计算房租，2018年7月13日，广润投资公司解除了与被答辩人之间《百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区高商铺租赁合同》，由此被答辩人丧失了案涉商铺的租赁资格，因而答辩人已没有相应的权利。故答辩人从被答辩人处取得案涉商铺的租赁使用权仅为2018年5月21日至2018年7月13日。原告诉称租赁从2018年5月15日至2018年8月20日，与客观事实不符。 二、被答辩人认定答辩人应付租金为237500元以及拖欠租金237500元没有事实与法律根据。由以上事实，答辩人的租赁期间为2018年5月21日至2018年7月13日。根据合同约定，租金每月为75000元，5月份使用11天，租金为27500元，6月份使用整月，租金为75000元，7月份使用13天，租金为32500元，租金总计为135000元，答辩人自2018年6月14日至2018年7月5日分三笔缴付租金共25000元，还有110000元房租。故被答辩人诉请答辩人应付租金237500元，与事实不符。根据《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以按《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。据此，合同履行后，答辩人应支付租金为110000元，将已经缴纳的197000元保证金（定金）扣抵租金110000元，尚有保证金（定金）余额87000元，因而被答辩人认定答辩人拖欠租金237500元是没有事实与法律根据的。 三、被答辩人认定答辩人尚欠保证金3000元没有法律根据 根据合同约定和《担保法》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过合同标的额百分之二十的，人民法院不予支持。同法司法解释第119条规定，实际交付定金数额多于或少于约定数额的视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同无效。该规定说明定金合同是实践合同，只要定金收受另一方当事人接受后，定金合同即成立。2018年1月至2018年5月9日，答辩人分5笔共缴纳了197000元，超过合同标的额百分之二十，且被答辩人已经收受，定金合同已经成立，定金合同金额就是答辩人缴纳的金额，所以不存在拖欠3000元保证金的事实。综上，被答辩人各项诉求均没有任何事实和法律根据。 四、答辩人保留应有的合法权利。根据《合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还。被答辩人作为收受定金一方，2018年7月13日，与广润投资公司解除了《百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区高商铺租赁合同》后，其丧失了该承租商铺的租赁权，不履行约定债务，应当向答辩人双倍返还定金，即返还174000元（尚有定金87000元）。对此答辩人有维护自己利益的合法权利。 综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对被答辩人权利的任何侵害。被答辩人诉状中各项诉求于法无据，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。 被告提供的证据有：1、银行交易明细、收据，证明自2018年1月4日至2018年7月5日，真创电子公司及张仁书等人，已支付盛博商贸公司押金197000元、租金25000元，合计222000元。 2、《租赁合同解除协议书》，证实百色广润资产经营投资有限公司与盛博公司于2018年7月13日解除涉案商铺的租赁关系。 3、《水电费代付协议书》，盛博商贸公司欠百色市体育中心水电费115777.42元是真创电子公司垫付的。 4、代付款证明，转账、记账凭据。证明真创电子公司委托的百色民顺机动车驾驶员培训有限公司已将盛博商贸公司欠百色市体育中心水电费11577.42元缴纳完毕。 5、被告与出租方百投集团2018年12月14日签订的《租赁合同》，证实被告为了减少投资的损失，不得已继续跟原出租方签订此合同，是原告违约导致原合同不能继续履行，被告不得已与百投集团签订了新的合同。 6、《水电费缴纳表》，体育中心出具的这份水电证明，是该由盛博公司来缴纳的。整个2017年度，场地拖欠7万多的水电费，体育中心认为应由原告盛博公司承担这笔款项。 被告对原告提供证据质证意见为：对证据1-3三性无异议，对证据4虽然是原被告双方所签，但被告是在不得已的情况下签订该合同的，从合同的内容来看是不平等的，被告是被动接受这份租赁合同。对证据5，不认可该合同的真实性，出租方广润公司因原告长期拖欠租金，已于2018年7月13日与原告解除关系，之后原告就丧失了该商铺承租权。对证据6-7，不认可真实性合法性，被告并没有拖欠原告的租金及履约保证金，2018年7月13日，被告已经丧失对案涉铺面的使用权，因此根本不存在解除一说，由于原告的违约行为造成了被告的损失，所以我方不认可该证据。对证据8-10，均认可证据的三性，同时证据10证明了原告所拖欠的水电费、停车费的事实，一直由被告代交，且原告尚未与被告结清这个水电费。 原告对被告提供证据的质证意见为：对证据1真实性没有异议，我方在计算时已把被告缴纳部分扣减了。对证据2，三性无异议。对证据3、4真实性合法性关联性都有异议，均是2019年才产生的，与本案无关。对证据5，与本案无关，是之后被告与广润公司产生的利益关系。对证据6，真实性是认可的，确实也证明了产生停车费的情况。 对于当事人提供的证据，对方对其真实性无异议的，本案予以认定，可以作为本案认定事实的依据。至于对证据证明目的、关联性有不同意见的，由本院在查明事实部分综合认定。 本院经审理认定法律事实如下：原告盛博公司于2015年2月15日与广西百色广润资产经营投资有限公司（以下简称广润投资公司）签订《百色市体育中心A区第一层商铺租赁合同》，取得位于百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区商铺租赁权后，于2018年2月2日与被告真创公司签订了《百色市体育中心商城商铺租赁合同书》，将从广润投资公司取得的该商铺租赁经营权部分（2458㎡）转租给被告，约定合同于2018年3月1日起生效，但原告于2018年5月15日才向租赁商铺供电，原告同意从5月15日起计算租金。2018年7月13日，因盛博公司拖欠租金，广润投资公司解除了与盛博公司之间的《百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区高商铺租赁合同》，由此盛博公司丧失了案涉商铺的租赁资格。原、被告签订合同后，被告已支付原告履约保证金197000元、租金25000元共计222000元。因合同履行等问题，原告于2018年8月20日通知被告解除了租赁合同。双方为此成讼。 本院认为，原、被告签订的《百色市体育中心商城商铺租赁合同书》，是双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，为合法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告因拖欠租金已于2018年7月13日与广润投资公司协议解除了《百色市东洲大道中段北侧的体育中心Ａ区高商铺租赁合同》，故至2018年7月13日原告已丧失转租给被告的商铺租赁权，即原、被告间的实际租赁关系时间为原告完整交付租赁物的2018年5月15日起至2018年7月13日止，按双方约定的租金计算方式，此期间被告应支付的租金，被告已支付原告的履约保证金197000元、租金25000元共计222000元已足以完全支付和抵扣。原告的主张，与本院查明的本案事实不符，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告广西盛博商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费6542元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 李洪波 二〇二〇年五月三十日 法官助理 韦茗胧 书 记 员 廖琳娜