广西壮族自治区防城港市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂06执异4号 案外人：鄢秀红，女，1978年10月16出生，汉族，住湖南省新化县吉庆镇大门坳村第十村民小组16号，身份证号。 申请保全人：国基建设集团有限公司，住所地，山西省太原市旱西关街26号旱西关街38#商住楼401房，统一社会信用代码：911400007159997781。 法定代表人：郭长林，该公司执行董事。 委托代理人：黄胜良，广西中司律师事务所律师。 被保全人：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地，广西防城港市港口区金花茶大道77号，统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 特别授权委托代理人：杨新勇，湖南湘南律师事务所律师。 本院在审理申请保全人国基建设集团有限公司（以下简称国基公司）诉被保全人防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年12月3日查封被告皇家公司名下部分房地产。案外人鄢秀红向本院提出书面执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人鄢秀红称，2013年6月6日，鄢秀红与皇家公司签订购买铜锣湾小区8栋0408号房购买合同，并于2013年5月22日向皇家公司交纳了首付款169,306元，收据号1228581，因为上述收据遗失,鄢秀红于2018年8月24日向皇家公司出具了遗失声明及承诺书。2014年3月7日向工商银行办理按揭贷款393,000元手续。2016年11月20日收到皇家公司财务部已全部缴清562,306元房款并交房的费用表。因鄢秀红逾期还贷，皇家公司向防城港市港口区人民法院提起民事诉讼，案号为（2018）桂0602民初1136号，后经双方协商解决。鄢秀红因此向皇家公司支付了按揭贷款欠款19673.79元，滞纳金6079元和违约金18900元，合计44652.79元。2018年8月20日，鄢秀红提前向工商银行提前还款307,850元，按揭房贷已全部还清。2018年8月20日向皇家公司申请把铜锣湾8栋0408号房更名给新业主张俊清。并给皇家公司提交了更名申请，并支付了30000元更名费用。由于皇家公司的原因。更名手续一直未办妥。鄢秀红在2018年7月9日已经全额还清铜锣湾8栋0408号房按揭贷款，而2018年12月3日，申请保全人国基公司向防城港市中级人民法院申请查封了皇家公司名下包括铜锣湾8栋0408号房在内的47套房产，民事裁定书案号为（2018）桂06民初130号。因此，法院对铜锣湾8栋0408号房的查封是对鄢秀红个人财产的处置，请求解除对鄢秀红全款购买的铜锣湾8栋0408号房的查封。 申请保全人国基公司称，鄢秀红的执行异议申请没有事实和法律依据，请求法院驳回鄢秀红的请求，理由是：1.从申请人张俊清提起的（2020）桂06执异2号案中，可以看出申请人鄢秀红已不是涉案房产的购买人，其已没有提起执行异议的事实基础；2.国基公司在（2018）桂06民初130号案中提出对涉案房产进行诉讼保全符合法律规定，未侵犯鄢秀红的利益。 被保全人皇家公司称，皇家公司与鄢秀红之间存在商品房买卖合同关系，双方签订了商品房买卖合同并办理按揭贷款手续。2018年8月20日，鄢秀红付清皇家公司全部房款。国基公司诉讼保全查封了皇家公司3800万元的财产，已远远大于皇家公司应承担的民事责任范围，解除涉案房产的查封不会影响国基公司财产保全的执行，皇家公司对鄢秀红申请解除涉案房产的查封申请无异议。 本院查明，2013年6月6日，鄢秀红与皇家公司签订了《商品房买卖合同》，约定：皇家公司为出卖人，鄢秀红为买受人，鄢秀红购买皇家公司建设的铜锣湾项目8栋4层0408号房，建筑面积共121.99平方米，按建筑面积计算，该套商品房单价每平方米4609.44元，总金额为562,306元，合同还约定其他事项。鄢秀红于2013年5月22日向皇家公司缴纳了169，306元首付款。2014年1月23日，鄢秀红与中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，办理按揭贷款393，000元。2014年3月7日，工行港口支行开始发放贷款。合同履行中，因鄢秀红逾期还贷发生争议，2018年5月11日，皇家公司向港口区人民法院提起民事诉讼，案号为：（2018）桂0602民初1136号。2018年7月9日，鄢秀红向工行港口支行提前一次性归还个人住房贷款。2018年8月20日，经双方友好协商达成和解，并签订（2018）桂0602民初1136号《和解协议》，继续履行合同。同日，皇家公司向鄢秀红出具房款收款收据。2018年7月9日，鄢秀红与防城港铜锣湾物业管理处签订了《铜锣湾小区装修管理协议》，并于当日交纳了2017年1月1日至2018年6月30日的物业管理费、装修管理费、装修垃圾清运费等。该宗房产曾于2014年3月6日办理预购商品房预告登记，权利人为鄢秀红，预告登记证号为防港房预港口字第A120140891号，并于2018年8月22日办理了预购商品房预告登记注销。2018年12月3日，本院在审理国基公司诉皇家公司建设工程施工合同纠纷一案中，作出（2018）桂06民初130号民事裁定，冻结皇家公司名下银行存款1000万元，查封皇家公司名下位于防城港市行政中心区××花茶大道西侧“铜锣湾”房地产项目的部分房产。2018年12月6日，本院据此查封皇家公司名下“铜锣湾”房地产项目的部分房产，其中包括鄢秀红主张的涉案房产。 另查明，2020年4月21日，防城港市不动产登记局出具了不动产登记资料查询结果：截止至2020年4月21日10时14分，本市城区范围内无登记在鄢秀红名下的房产信息。 本院认为，本案争议的焦点是案外人鄢秀红要求解除涉案房产查封的异议理由是否成立。本案中，鄢秀红向皇家公司购买的商品房，现被保全的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，鄢秀红关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院作出查封包含涉案房产的民事裁定的时间是2018年12月3日，实施查封行为的时间是2018年12月6日，鄢秀红与皇家公司签订《商品房买卖合同》是2013年6月6日。该合同明确了当事人的名称、商品房具体的位置、房号、价款、交付方式，并在防城港市房产管理局办理了合同备案，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从本院调查取证的2020年4月21日防城港市不动产登记局出具的不动产登记资料查询结果证明来看，鄢秀红在防城港市城区范围内没有登记的住房。故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定；（三）已交付的价款超过合同约定总价款的50％。在商品房买卖合同中约定涉案房产的价格为562，306元，鄢秀红已经在本院查封前向皇家公司全款缴付。 综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，鄢秀红与皇家公司签订了商品房买卖合同并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对防城港市行政中心区金花茶大道西侧铜锣湾8栋4层0408号房的查封。 案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  李洪波 审判员  郭传亿 审判员  田 海 二〇二〇年五月六日 书记员  冯镜光