山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1840号上诉人（原审被告）：刘卫卫，女，1982年11月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：丁兴华，山东济西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。上诉人刘卫卫因与被上诉人济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘卫卫上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回海尔绿城公司的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由海尔绿城公司承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。首先，刘卫卫逾期还贷仅仅是违反了贷款合同的约定，对中国银行构成违约，对海尔绿城公司并不构成违约。刘卫卫履行了支付购房款的合同约定，海尔绿城公司也交付了商品房，双方的房屋买卖合同履行完毕。其次，中国银行济南历下支行与本案有直接的利害关系，海尔绿城公司的起诉遗漏了必要的当事人，作为还款义务人刘卫卫对海尔绿城公司代为偿还的数额也存在异议。一审法院也没有依职权追加中国银行济南历下支行作为本案的诉讼当事人，没能查清代为还款的经过。再次，双方签订的房屋买卖合同是在2012年，海尔绿城公司7年后要求解除合同对刘卫卫来说显失公平。刘卫卫一直在偿还银行贷款，现在仅剩余一小部分银行贷款，客观上是因为涉嫌敲诈勒索罪，名下所有财产被办案机关查封，无法偿还，并没有恶意。2.一审认定事实不清导致适用法律错误。海尔绿城公司代为偿还的银行贷款，刘卫卫同意归还，一审法院解除购房合同属于适用法律错误，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，而应适用关于行使追偿权的规定。综上，请求贵院依法改判或发回重审。补充意见：1.本案刘卫卫未能及时偿还银行贷款，是因刘卫卫涉嫌刑事案件，名下房产及银行账号全部被临沂市兰山区公安局查封。根据本案商品房买卖合同附件五《合同补充协议》第二条第2款的约定，因买受人与第三人存在民事纠纷或涉及刑事、行政案件，导致其所购买的房产被人民法院、人民检察院或被其他形式限制房产权利的，出卖人有权要求买受人提供反担保，在买受人未提供反担保的情况下，出卖人方有权解除合同，现海尔绿城公司直接以履行担保责任为由解除《商品房买卖合同》不符合合同的约定。2.涉案的房产已经登记在刘卫卫名下,刘卫卫是房屋所有权人、银行是抵押权人、海尔绿城公司是担保人，海尔绿城公司作为房屋买卖合同的担保人，无权以担保人身份解除已经交易完成的《商品房买卖合同》。3.刘卫卫在签订《商品房买卖合同》时已经支付了二分之一的购房款，剩余二分之一刘卫卫分期贷款10年，已经偿还了7年，剩余房款不足总房款的六分之一，根据我国合同法第一百七十六条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。现已经付款六分之五，即使作为出卖人解除合同也不符合法律的规定。4.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。房屋因市场因素上涨，该上涨增值部分与刘卫卫未能偿还剩余分期贷款无关，系刘卫卫出资购房的收益，海尔绿城公司无权将该增值部分据为己有，故一审判决返还房屋，不符合法律的规定。5.涉案的房产已经被临沂市兰山区公安局查封，临沂市兰山区公安局对房产查封未作最终的结论之前，任何个人及单位均无权处分该房屋，一审判决刘卫卫向海尔绿城公司交付房屋与临沂市兰山分局查封行为相冲突，显然不符合法律的规定。6.涉案的房屋刘卫卫已经出租给了其他人进行装修使用，现正在租赁期限内，在租赁合同有效的情况下，刘卫卫也无权解除与承租人之间的房屋租赁合同，一审法院判决刘卫卫10日内将房屋交付给海尔绿城公司，也属于客观不能。7.刘卫卫银行账号有500多万元，足以偿还本案中海尔绿城公司垫付本案贷款，只是因为刑事案件被公安冻结无法向海尔绿城公司支付，分期贷款未能支付并不是刘卫卫无能力履行，只是受到其他案件的影响，造成刘卫卫客观上无法履行。8.刑事案件一审已经判决，只是有被告人上诉，判决未生效，导致刘卫卫名下银行账号及房产未解封，待二审判决生效后，涉案的房产及刘卫卫银行账号存款就能偿还本案所有款项，所以本案客观上也无需解除合同，返还房屋。综上，一审判决解除合同，返还房屋既不符合法律的规定，也会造成更大的诉累，故恳请二审法院撤销一审判决，驳回海尔绿城公司的一审诉讼请求。海尔绿城公司辩称,一、一审判决不存在查明事实不清的问题。1.刘卫卫逾期偿还贷款不仅违反了《贷款合同》的约定，也违反了《商品房买卖合同》的约定。本案中，刘卫卫为了购买涉案房屋，在海尔绿城公司为其提供阶段性担保的情况下，向银行申请了房屋贷款，为此，刘卫卫不仅与海尔绿城公司签订了《商品房买卖合同》，还与海尔绿城公司及贷款银行签订了《贷款合同》。在《贷款合同》中，刘卫卫偿还贷款的义务毫无疑问；在《商品房买卖合同》中，海尔绿城公司为了保证阶段性担保责任的顺利解除，防止因刘卫卫逾期还贷造成利益受损，特别在合同附件五第九条第3款第3项中约定了“买受人及时办理产权登记及抵押登记”的义务，以及在附件五第二条第一款中约定了相应的解除条件，目的是敦促刘卫卫按约偿还银行贷款，保障《商品房买卖合同》的正常履行，因此，海尔绿城公司在《商品房买卖合同》中存在两个合同目的，一个目的是收取刘卫卫的购房款，另一个目的是在约定期限内解除海尔绿城公司的阶段性担保责任。故刘卫卫逾期还贷的行为不仅仅违反了《贷款合同》约定，也违反了《商品房买卖合同》约定；2.《商品房买卖合同》并未履行完毕。在商品房买卖合同中，海尔绿城公司的主要义务是交付房屋并办理产权转移登记手续，刘卫卫的主要义务是交付全部的购房款，但因刘卫卫的部分购房款是在海尔绿城公司为其提供阶段性担保的情况下得以申请贷款并支付的，因此，在《商品房买卖合同》中附加了刘卫卫必须及时办理产权登记及抵押登记的义务，以便及时解除海尔绿城公司的阶段性担保责任，故在涉案房屋未办理转移登记及抵押登记前，不能视为《商品房买卖合同》已经履行完毕；并且在刘卫卫因逾期偿还银行贷款导致海尔绿城公司为其代偿款项的情况下，亦不能认定刘卫卫履行了交付全部购房款的义务；3.中国银行济南历下支行与本案已无利害关系，无需参加本案诉讼。在海尔绿城公司为刘卫卫代偿银行贷款后，刘卫卫与贷款银行之间的《贷款合同》已经终止，在此情况下，贷款银行已与本案没有任何利害关系；4.《商品房买卖合同》的解除不存在显失公平的问题。根据民通意见第七十二条：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。本案中，首先，商品房买卖合同中之所以约定相应的解除条件，主要考虑一旦买受人出现逾期偿还银行贷款的情形，势必会涉及到开发商的担保责任，直接后果是占用大量的流动资金，特别是涉案房屋所在小区的开发项目已经接近尾声，绝大部分资金及工作人员已经分流到其他项目的情况下，直接影响到其他项目开发建设的整体规划，为此，在商品房买卖合同中约定一定的解除条件是为了敦促买受人正常履行合同，该约定并没有违反公平、等价有偿原则。其次，刘卫卫因涉嫌犯罪导致逾期偿还贷款属于其自身原因造成的，与海尔绿城公司没有任何关系。海尔绿城公司在收到贷款银行《代偿通知书》后，及时向刘卫卫寄发《通知书》，给其合理期限处理可能因逾期偿还贷款给海尔绿城公司带来的担保风险，但刘卫卫在合理期限内并未采取任何合理措施。再者，海尔绿城公司在诉讼前多次与其沟通要求其及时处理银行贷款问题，其在长达三个多月的时间里仍未解决，迫不得已，海尔绿城公司为了避免自身利益受损才提起本案诉讼。纵观合同中关于解除条件的约定以及出现逾期偿还贷款的情形后海尔绿城公司的做法，不存在利用自身优势从事违反等价有偿的行为，因此，刘卫卫提到显失公平的理由不能成立。二、一审判决适用法律正确。刘卫卫违反诚实信用原则，未按商品房买卖合同约定履行偿还银行贷款义务，海尔绿城公司有权依法追究其相应的违约责任。一审法院根据合同法第六十条、第一百零七条予以裁判符合法律规定。补充答辩意见：一、关于反担保的约定问题。1.《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条第2款中关于提供反担保的问题，是指“采用按揭方式支付房款的”，因债务问题导致所购房屋被查封、冻结等，但在海尔绿城公司未承担担保责任前，有权采取要求购房人提供反担保的方式确保海尔绿城公司“阶段性担保”期间的利益保护，该条款充分说明了在“采用按揭方式支付房款”的情况下，海尔绿城公司的合同目的不仅仅是收取购房款，同时要求购房人必须按约履行偿还银行贷款及限期解除海尔绿城公司阶段性担保的义务。2.本案中，贷款银行是于2018年11月29日告知刘卫卫出现逾期还贷并要求海尔绿城公司承担担保责任，海尔绿城公司收到信息后：（1）于2018年12月7日向刘卫卫寄发《通知函》，要求其限期解决可能给海尔绿城公司造成的担保问题；（2）于2019年3月28日代刘卫卫偿还剩余全部银行贷款本息，给了刘卫卫5个月的时间解决问题；（3）于2019年8月8日提起诉讼，又给了刘卫卫近5个月的时间解决问题；（4）于2019年11月14日一审判决书作出，再次给了刘卫卫3个月的时间处理问题，该期间内明确提出可以在赔偿代付款等损失后撤回起诉，但刘卫卫仍然没有解决问题。自海尔绿城公司收到贷款银行的告知函至一审判决书的作出，海尔绿城公司给了刘卫卫一年多的时间处理贷款逾期问题，刘卫卫至今未予解决，在此背景下，一审法院根据合同约定判决解除合同完全符合法律规定并兼顾了公平原则。二、涉案房产仍登记在海尔绿城公司名下，刘卫卫仅是网签登记的备案人，在物权未发生转移登记前，海尔绿城公司有权解除合同、收回房屋。三、关于能否适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的问题，该条款是关于分期买卖合同的解除问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定“合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付”，因此，本案并不属于合同法第一百六十七条规定的分期付款的情形；海尔绿城公司行使合同解除权是基于合同法第九十三条约定解除的规定。四、关于房屋升值部分的问题。1.本案《商品房买卖合同》的解除是因刘卫卫根本违约造成的，鉴于该因素，合同解除后在双方互返财产的情况下，刘卫卫不再对涉案房屋具有直接利益，无权主张房屋的升值部分权益［济南市中级人民法院审理的李凯与海尔绿城公司案件中作出的（2018）鲁01民终8004号民事判决书已作出生效判例］。2.即使刘卫卫想要主张房屋升值部分的利益，应当提起反诉，在审理中需要确定房屋是否存在升值问题以及升值的具体数额，本案二审中不应再处理该问题。五、关于房屋查封问题。1.本案起诉前，海尔绿城公司首先到临沂市兰山区公安局了解过涉案房屋是否涉及到赃款赃物，并征求办案机关的意见，能否提起民事诉讼，办案机关给我们的回复是涉案房屋不涉及到赃款赃物问题，办案机关之所以查封涉案房屋是因为刑事案件的办案需要，如针对涉案房屋提起民事诉讼，办案机关不予干涉。在了解情况并征得办案机关同意民事诉讼后，海尔绿城公司提起了本案诉讼。海尔绿城公司认为目前刘卫卫配偶宋涛的一审刑事判决书已作出，该刑事判决书中没有涉及到涉案房屋的赃款赃物问题。2.《最高人民检察院公安部关于公安机关办理经济犯罪案件的若干规定》第五十三条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条中均规定了案外人对涉案财产的法律救济途径，因此，在涉案财产被查封的情况下，并不影响权利人根据法律规定行使权利，也不影响法院对涉案房产所涉合同的处理。六、涉案房屋出租问题。根据刘卫卫提供的租赁合同，涉案房屋是于2019年9月24日出租的，而海尔绿城公司向其寄发解除合同的《通知函》的日期为2018年12月7日，海尔绿城公司提起本案诉讼的日期为2019年8月8日，由此可以看出，刘卫卫在出租房屋时应当已经明知涉案房屋已经存在涉诉并有可能被收回的可能性，在此情况下其仍作出出租房屋的行为显然违反了诚实信用原则，应当由其个人承担相应责任。七、关于刘卫卫资金被冻结的问题。刘卫卫涉嫌刑事犯罪导致资金被冻结是因其个人原因造成的，由此导致合同客观上无法履行应当由其个人承担责任，与海尔绿城公司无关。八、关于涉案合同能否继续履行的问题。1.如前所述，海尔绿城公司自刘卫卫违约以来，已经给其一年多的时间解决问题，其仍然怠于履行义务，应当承担相应的法律后果。2.刘卫卫逾期还贷的行为给海尔绿城公司造成的损失远远高于代偿购房款的表面损失。海尔绿城公司开发的全运村项目已经接近尾声，公司绝大部分工作人员已经分流到其他项目，相应的资金亦已用于其他项目的开发；因刘卫卫逾期还贷导致海尔绿城公司只能为其承担担保责任，而该担保责任的承担严重影响到海尔绿城公司的流动资金调配，进而影响到其他项目的正常开展，在银行贷款收紧的情况下，流动资金的缺乏对于项目工作无法正常开展带来的损失是无法用代偿数额估量的，这也是海尔绿城公司给了刘卫卫一年多的时间去解决代偿资金的问题。不是海尔绿城公司主动要求解除合同、收回房屋，而是为了挽回损失、迫不得已解除合同的。在一审已经判决解除合同的情况下，海尔绿城公司作为两大房地产集团项下的项目公司，已经没有同意继续履行合同的决定权。3.截至目前，刘卫卫仍然在等刑事案件的结果，仍无法消除因担保责任而给海尔绿城公司带来的不利影响，由此可知，刘卫卫目前仍不具备继续履行合同的客观条件。综上，请求二审法院在查明事实基础上依法驳回刘卫卫的全部上诉请求。海尔绿城公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方于2012年4月23日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》解除；2.请求依法确认原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方于2013年9月30日、2014年5月9日签订的关于车位的两份《车位使用权转让协议》解除；3.请求依法判令被告刘卫卫向原告海尔绿城公司支付违约金483886.5元（总房款3225910元*15%）；4.请求依法判令被告刘卫卫向原告海尔绿城公司赔偿律师费损失10万元；5.返还某室房屋及相关车位；6.本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权费用均由刘卫卫被告负担。一审法院认定事实：2012年4月23日，原告海尔绿城公司与被告刘卫卫签订《济南市商品房买卖合同》（以下称“《商品房合同》”）一份，约定：被告刘卫卫购买原告海尔绿城公司开发的位于本市历下区某某室房屋（以下称“涉案房屋”）一套，建筑面积264.61元，总价款为3225910元，该购房款的支付方式为银行按揭贷款，其中，首付款为1615910元，银行贷款161万元；同时《商品房合同》附件五第二条第一款约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售；出卖人解除合同的，买受人出应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金”；该条第四款还约定：“任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除”。该《商品房合同》签订后，被告刘卫卫按约支付了首付款，并于2012年9月4日在原告海尔绿城公司提供担保的情况下与中国银行历下支行签订《个人商业用房贷款合同》（以下称“《贷款合同》”一份，申请贷款161万元交纳了剩余购房款。2013年9月30日和2014年4月9日，被告刘卫卫又与被告海尔绿城公司签订两份《车位使用权转让协议》，约定：鉴于原告海尔绿城公司、被告刘卫卫双方已签订海尔绿城全运村某某《济南市商品房买卖合同》及其补充协议，原告海尔绿城公司同意被告刘卫卫购买某某号车位两个，价款分别为15万元。2018年11月29日，原告海尔绿城公司收到中国银行历下支行送达的《贷款垫款通知书》，被告知刘卫卫已涉案，（贷款）偿还本息能力受到影响，截至2018年11月28日，两笔贷款分别出现逾期，经多次催收无果，根据《贷款合同》约定，要求海尔绿城公司自收到本通知之日起10日内，偿还（刘卫卫）剩余的贷款本金及利息。2018年12月7日，原告海尔绿城公司向被告刘卫卫寄发《通知函》一份，主要内容为：因中国银行历下支行发函告知贷款人出现逾期偿还贷款情况，要求公司承担相应的担保责任，因《商品房合同》中预留的电话多次联系未果，特发函告知：1.限刘卫卫自收到或应当收到本通知之日起5日内，消除因逾期偿还贷款本息以及房屋被查封等因素而给公司可能造成承担担保责任的全部影响（消除影响的手段包括但不限于偿还全部银行贷款、经贷款银行及公司认可的反担保等）；2.如刘卫卫未在上述期限内采取避免公司承担担保责任的有效方式，双方签订的《商品房合同》自收到或应当收到本通知的第6日解除。2019年3月28日，原告海尔绿城公司在被告刘卫卫一直拖欠银行贷款的情况下，代其向贷款银行偿还了全部贷款本息1378557.12元（两套房屋，涉案房屋剩余贷款本息数额为791426.79元）。另查明，涉案房屋于2012年7月27日取得《商品房预售许可证》，原告海尔绿城公司为本案诉讼支付律师费10万元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告海尔绿城公司与被告刘卫卫签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。本案中，被告刘卫卫逾期偿还银行贷款本息，经催告后仍未消除原告海尔绿城公司为其贷款承担的担保责任，导致原告海尔绿城公司为其支付了全部剩余银行贷款本息，属于严重违约行为，双方约定的解除条件已成就，因此，原告海尔绿城公司有权解除合同、收回房屋。对于车位使用权转让协议解除的问题，一审法院认为，被告刘卫卫购买车位的前提条件是基于签订《商品房买卖合同》，因此，在《商品房买卖合同》解除的情况下，原告海尔绿城公司有权按照合同约定解除车位使用转让协议，收回车位，故原告海尔绿城公司要求解除两份《车位使用权转让协议》、收回车位的请求，理由正当，应予支持。对于原告海尔绿城公司主张483886.5元违约金的请求，一审法院认为，《商品房合同》约定按照合同总金额15%计算违约金的方式，在涉案房屋已存在升值的情况下，应远高于原告海尔绿城公司代其偿还全部贷款而造成的经济损失，因此，违约金数额以合同总金额为基数，自原告海尔绿城公司代偿之日起按同期银行贷款利率计算为宜。对于原告海尔绿城公司主张的律师费损失问题，一审法院认为，双方签订的《商品房合同》对于被告刘卫卫违约后的费用（包含律师费）的承担已做出了明确约定，在原告海尔绿城公司已实际支付的情况下，该项损失应当予以支持。据此，判决：一、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告刘卫卫2012年4月23日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、解除原告济南海尔绿城置业有限公司与刘卫卫2013年9月30日和2014年5月9日签订的两份《车位使用权转让协议》；三、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司返还某某室房屋；四、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司返还某某号车位；五、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日向原告济南海尔绿城置业有限公司支付违约金（以3225910元为基数，自2019年3月28日起，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至本判决生效之日止）；六、被告刘卫卫于本判决生效之日起10日内赔偿原告济南海尔绿城置业有限公司律师费损失10万元；七、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9640元，减半收取4820元，由被告刘卫卫承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘卫卫在二审中提交以下证据：证据一、涉案房产产权证明，拟证明1.涉案房产被临沂市兰山公安分局查封，任何单位和个人均无权处分涉案房屋，一审判决刘卫卫向海尔绿城公司交付房屋与该公安的查封相冲突。2.刘卫卫已经取得涉案房屋的所有权，刘卫卫未能及时支付分期贷款承担的是合同违约责任，刘卫卫承担赔偿责任，但海尔绿城公司无权收回房屋。证据二、涉案房屋出租合同，拟证明涉案的房屋已经出租，并被承租人装修使用，一审判决刘卫卫向海尔绿城公司交付房屋，客观上也无法履行。证据三、刘卫卫银行账户存款明细。拟证明刘卫卫名下存款足以偿还本案款项，只是因为被冻结无法向海尔绿城公司支付，刘卫卫有能力履行还款义务。海尔绿城公司对以上证据质证称，对证据一的真实性无异议，证明目的有异议。1.该证据明确注明权属状态为“合同备案”，取得方式为“商品房备案”，房产证号为空白，即说明涉案房屋目前是处于网签合同备案状态；因海尔绿城公司基于合法建造而完成初始登记，在未发生物权转移登记之前，物权人仍应为海尔绿城公司（不动产登记簿中目前载明的物权人即是海尔绿城公司）。2.公安机关对涉案房屋的查封仅是办理刑事案件程序性工作，在涉案房屋未涉及赃款赃物的情况下，不影响海尔绿城公司行使民事权利，也不影响法院对民事案件的处理。3.海尔绿城公司在本案商品房买卖合同的目的有二：一是取得涉案房屋的购房款；二是要求刘卫卫限期内解除海尔绿城公司的担保责任。在上述两目的未实现前，海尔绿城公司有权行使合同解除权。对证据二的真实性无法确定，即使该证据真实，亦是在一审诉讼后从事的出租行为，刘卫卫出租时应当明知涉案房屋已经涉诉且有可能被收回的可能性，因此，签订租赁合同相应的法律后果应当由刘卫卫承担。对证据三的真实性无异议，但该证据与本案并无关联性。1.涉嫌刑事犯罪导致账户被冻结是刘卫卫个人原因造成的，与海尔绿城公司无关；2.冻结账户中属于刘卫卫与宋涛个人款项82万元左右，可以说明即使账户被解冻也不必然说明刘卫卫具备了偿还代偿款的能力。以上事实由刘卫卫在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，海尔绿城公司与刘卫卫签订的《商品房合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。《商品房合同》附件五第二条第一款约定：“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的本合同，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用）外，还应按本合同总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房已交付的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿……”。涉案合同约定的解除条件及违约责任具体明确，并不存在约定不明需要适用法律规定或交易习惯确定的情形，刘卫卫逾期偿还银行贷款本息，经催告后仍未消除海尔绿城公司为其贷款承担的担保责任，导致海尔绿城公司为其支付了全部剩余银行贷款本息，刘卫卫已构成根本违约，双方约定的解除条件已经成就，另本案在一审期间经多次调解，刘卫卫对偿还海尔绿城公司为其支付的剩余银行贷款本息的时间无法确定，故一审法院对于海尔绿城公司要求解除涉案房屋买卖合同及车位使用权转让协议、收回房屋及车位，并赔偿其相应违约金及律师费的主张予以支持，具有事实及法律依据。在本案二审期间亦经多次调解，刘卫卫对偿还海尔绿城公司为其支付的剩余银行贷款本息的时间仍无法确定，致使调解未果，且刘卫卫至今仍未向海尔绿城公司偿还过任何款项，故本院对刘卫卫的上诉请求不予支持。综上所述，刘卫卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9640元，由上诉人刘卫卫负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年五月十五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟