苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1150号原告（反诉被告）：苏州中道金属制品有限公司，住所地苏州市吴中区车坊镇江东工业区。法定代表人：李迪，总经理。委托诉讼代理人：钱鸿良，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区鸿科精密机械有限公司，住所地苏州市工业园区胜浦澄浦路8号。法定代表人：陈华，董事长。委托诉讼代理人：杨康明，系该公司员工。委托诉讼代理人：王海臣，北京大成（苏州）律师事务所律师。原告苏州中道金属制品有限公司（下称中道公司）诉被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司（下称鸿科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中被告提起反诉，本院予以合并审理。原告的委托诉讼代理人钱鸿良，被告的委托诉讼代理人杨康明、王海臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中道公司诉称，被告承租其位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业区的房屋，双方于2018年5月签署最后1份租赁合同，约定租赁面积为2430平方米，租赁期自2018年5月20日至2018年8月19日，共计3个月，租金按每平米每月13元的标准计算，计每月31590元。在租赁关系存续期间，其获悉案涉房屋因苏同黎路拓宽工程被列入政府回购范围，因此提前告知被告合同到期后不再续租，并要求被告在租期届满后按时搬离。但在租赁合同所约定的租赁期限届满以后，被告未将房屋及时返还给其，至今仍然占用使用案涉房屋。为此，其已多次通过面谈、电话、微信通知、张贴公告等方式催促被告返还房屋，但被告始终不予配合。其认为原、被告之间的租赁关系已到期终止，被告已无权再继续占用使用案涉房屋。请求判令被告立即将其占用的位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业区的房屋返还给原告；被告支付自2018年8月20日起按照每平米每月24元的标准计算至房屋实际归还之日止的迟延返还房屋期间的场地使用费（扣除被告已支付的占用费，暂计算至2020年2月20日为544320元）；被告支付逾期交房的违约金10000元；本案诉讼费用由被告承担。被告鸿科公司辩称，其与原告之间的租赁合同到期后，其继续依照原租赁合同约定的金额足额向原告支付租金并使用涉案房屋，原告收取了租金，且至今对此无异议，双方之间成立不定期租赁合同关系。不存在其占用租赁物的情形，是根据合同关系有权占有和使用。其未收到原告要求解除租赁合同法律关系的通知，始终依约足额按期支付租金，不存在任何违约情形。后因新冠疫情的不可抗力工厂停产停业，其不能达到使用租赁物的目的，与疫情有因果关系，且租赁物临近拆迁搬离，原告存在合同法第68条所规定的“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，故暂停支付租金，双方租赁合同关系中止至今。原告想要解除不定期租赁合同关系，应考虑并等待该不可抗力消失后依约给予其合理拆迁补偿后再给予其合理期限搬离。综上，原告的主张无事实及法律依据，应驳回原告的全部诉请。被告鸿科公司反诉称，其与原告签订的《租赁合同》第十三条约定双方以租赁定金承担违约责任，原告承担违约责任后即可收回租赁物。该条款是解约定金条款，原告单方解约应向其双倍返还定金，现原告返还了定金10000元，尚有10000元未返还。另，其足额向原告支付租金，原告未开具相应的发票。请求判令原告返还解除租赁合同定金10000元；原告出具合法足额的租金发票；反诉诉讼费用由原告承担。后被告放弃第二项诉讼请求。针对被告鸿科公司提起的反诉，原告中道公司辩称，双方之间的合同已经到期终止，其与被告之间不存在租赁合同关系，也不存在解约问题。合同约定的定金是履约定金，合同第十三条是违约金条款，定金金额是承担违约责任的金额。经审理查明，位于苏州市吴中区甪直镇车坊江东工业园苏同黎路东侧X幢房屋所有权及相应的土地使用权于2010年1月登记在原告名下，其中房屋建筑面积为10016.36平方米，土地面积为10666.8平方米。原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）于2018年5月19日签订《租赁合同》一份，系双方订立的最后一份租赁合同。该合同约定由被告向原告租赁上述1幢2楼房屋，租赁期限自2018年5月20日至2018年8月19日，租赁面积为2430平方米，每平方米单价按13元/月计租，计31590元/月，合计年租金为379080元（不含税）。此外，该合同载明：租赁合同签订后一周内乙方即给付10000元作为租赁定金，于期满时由甲方予以退还。乙方对租赁物的改善或增设他物须征得甲方同意，按规定须由政府有关部门审批的，则还应报有关部门批准后方可进行，所发生的费用由乙方承担。租赁合同期满时如乙方不再续租或甲方不再出租，乙方对租赁物的改善或增设他物所发生的费用，甲方不作补偿。租期届满后，甲方不再出租的，乙方应如期搬迁；逾期不搬所造成的--切后果由乙方承担。合同存续期间，甲乙双方的任何一方要求提前解除合同的，须于三个月前书面提出申请，征得对方同意，并须承担违约责任。甲乙双方同意以租赁定金承担违约责任，甲方承担违约责任后，甲方即可收回租赁物。租赁期满租赁物返还的时间为2018年8月19日，租赁物归还时，应当处于正常可使用状态。本合同存续期间，因不可抗力或遇政府对租赁物进行征收，则不得视甲方为违约，甲方因此亦不承担违约责任；且政府对租赁物进行征收后给予的所有补偿均由甲方享受，但乙方可要求甲方补偿合理的搬迁费用。前列情形发生后租赁合同自动解除；甲方应当及时退还租赁定金及多收的预收租金。审理中，双方一致确认被告于2015年之前已开始租赁涉案房屋。最后一份租赁合同届满后，被告继续使用上述房屋，并按照合同中约定的租金标准向原告支付租金至2019年12月25日。后原告于2020年1月5日将上述合同中载明的定金10000元退还给被告。在本案诉讼过程中，被告已经自涉案房屋内迁出，除了装修及固定在厂房内的升降电梯一台还遗留在厂房内，其他物品被告均已搬空。另查明，因涉案房屋被列入拆迁范围，原告于2018年7月26日通过微信告知被告法定代表人“根据政府规划，我司已纳入拆迁范围，厂房租赁合同到期将不再续签合同了，为不影响各租赁单位正常经营，望各单位提前做好准备按时搬迁。如在合同存续期间提前搬离的，按实际使用时间计算租金”。后原告于2019年12月31日在被告使用的场地张贴限期搬离通知书，该通知书载明“2019年11月20日及2019年12月26日已先后两次通知你公司正在逾期使用的租赁物将于2019年12月31日止不再供你公司使用，并应及时搬离。现再次布告通知如下：2020年1月1日起，此逾期租赁物不再供你公司使用，限你公司务必于2020年1月5日前搬离，逾期不搬所造成的一切后果均由你公司承担”。以上事实，由原告提供的租赁合同、微信截图、房产证、土地证、照片、限期搬离通知书、视频及当事人陈述等予以证实。审理中，原告主张双方之间的合同已经到期结束，不存在解除合同的问题。原告称，双方之间的租赁合同自2015年开始一年一签。2017年底，其收到相关部门可能回购其房屋的通知，已告知被告涉案房屋在政府回购范围内。2018年5月，其开始与被告协商由被告配合搬离的事宜，涉案合同于2019年8月19日到期后，其要求被告及时搬离，但被告没有搬。因拆迁事宜尚未确定，因此与被告口头协商用一个月付一个月，租金仍然按照原合同租金标准计算，但前提是在其与政府签订协议时被告要无条件搬走，被告对此是同意的。被告对于合同到期后租金按照原合同标准计算、用一个月付一个月无异议，称合同到期后，因存在政府回购的不确定性因素，双方不再签订书面合同，转为不定期租赁。其没有收到原告关于解除租赁合同关系的通知，微信聊天记录的内容是厂房要拆迁，要其做好准备，没有提到解除合同，即使原告当时的意思是要解除合同，后双方也以实际行为变更为订立不定期租赁合同关系。2019年12月31日的限期搬离通知书是张贴在其厂房内的，当天其在经营，但没有看到通知，落款时间是原告自行书写的，其无法确认。另，根据合同约定，任何一方解除合同需提前三个月通知，且考虑到新冠疫情的不可抗力因素，应当提前通知，其未收到满足上述条件的解除合同通知，认可本案起诉状副本送到的日期是原告通知解除合同的日期。关于被告搬离涉案房屋的时间，原告称其于2020年4月27日到房屋现场发现被告已经将设备等可移动物品搬离，但不清楚被告搬离的具体时间，被告搬离时没有通知其；房屋钥匙没有交接也无需交接，遗留在房屋内的装修及不可搬迁设备应由被告拆除并将房屋恢复原状，其不作补偿；如被告不予拆除，则上述装修及设备与房屋形成添附归其所有，其有权自行处理并拆除。对此，被告称其于2020年2月27日开始拆除设备，2020年3月5日搬空，遗留在房屋内的装修包括办公室吊顶、隔断、环氧地坪、室内地板、卫生设施等及升降电梯，上述装修及设备均无法拆除，且政府拆迁部门进行拆迁评估时已将上述装修及升降电梯一并评估在内，不能拆除，要求政府收购。其不会拆除上述装修及升降电梯，并保留所有权。原告称其不拆除则上述装修、升降电梯归原告所有，没有相应合同约定，也不符合法律规定，其不认可。就原告主张的房屋占有使用费，原告称双方约定的2015年度月租金标准为10.5元/平方米，2016年度为11.5元/平方米，2017年之后为13元/平方米，其与被告在最后1份合同中约定的租金标准远低于市场价格24元/平方米，原因在于：1、涉案厂房在政府回购范围内，如果实施回购，被告就必须配合搬离，因此考虑到被告搬迁会有搬迁费用的产生，其通过极低的租金在情理上给被告一定的经济补偿；2、其希望被告在政府回购过程中可以积极配合搬迁，因此，实际上双方达成一致意见，其以降低租金的方式作为条件，在政府回购的情况下，由被告及时搬离，但是被告在享受了将近70多万元租金优惠，且租赁合同已经到期的情况下，经其多次催促仍不配合，因此，其已通知被告搬离，被告在合同到期之后支付的是占用费而非租金，其主张占用费标准不应按照合同中的租金标准来确定。被告对上述费用标准不认可，称其一直按照合同约定的标准支付租金，合同到期后，其按照原合同标准支付租金，原告对此没有提出过异议。另，被告称其无需再向原告支付租金或占有使用费。其向被告支付租金至2019年年底，后未支付租金一是因新冠疫情等原因，二是因原告于2020年1月中旬停水，且故意损坏、堵塞道路，致使其无法使用气罐等设备，无法生产经营，不能使用租赁物。因其无法达成合同目的，基于不安中止支付租金，故原告主张的占有使用费不应得到支持。不定期租赁合同关系解除后，其至今无法实现使用租赁物的目的，且2020年3月2日其进行搬离时，原告厂区车间门在进行改造，其为避免搬东西时损坏新修的门，经与现场施工人员商量暂时没有搬，原告擅自将厂房房门砌起，阻碍其搬离，对其搬离延期存在过错。其完成搬离后，对租赁物已无事实上的占有和控制，遗留在厂房内的装修及升降机，只会增加租赁物的使用价值，不会妨碍被告对租赁物的物权权益，故其对租赁物无占有事实，也无法使用租赁物，原告主张占有使用费无事实基础。同意原告在支付相应补偿的情况下利用其遗留在现场的装修及升降电梯。对此，原告称，因工业园区水管改造施工，其于2020年1月8日向被告发出停水通知，1月12日停水。因被告拒不搬迁，故停水结束后其没有恢复供水。断路是因为修路，不影响被告出行。被告遗留在房屋内的装修有大量破损，其如要利用需进行修缮，升降电梯是被告根据自己的需要在厂房外露天场地上添置用于运货的，其他承租人不一定需要。故被告遗留的装修及升降机对其没有价值且会影响其再次出租，要求被告拆除。被告主张拆迁部门已就涉案房屋进行评估并出具了初评报告，报告中包含了其所有的装修及设备，相应补偿款项归属于其，原告应按照拆迁标准先行支付给其。同时，合同约定，政府征收租赁物，原告还要给其合理的搬迁费用。对此，原告称，因被告拒绝搬迁，其与政府已中止回购事宜的协商。其与政府尚未签订拆迁协议，即使签订了协议也与被告无关。根据相关政策，此次拆迁仅就其土地及房产进行补偿，承租人不在补偿范围内。被告应当尽快搬离房屋，不存在政府补偿。至于合同中约定的搬迁费用，其已在合同租金标准中予以考虑，优惠了70多万元。本院向苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司进行调查，该公司称其于2018年上半年开始与原告协商拆迁事宜，2018年5月根据房屋所有权人的指示对厂房装修进行了初步评估，未评估设备。不清楚评估的装修是属于谁的。因原告与承租人之间有争议，现原告拒绝与拆迁部门协商，故拆迁工作没有继续推进。其与原告尚未签订拆迁协议，评估也未最终确定。初评报告距今已2年左右，房屋状况如发生改变必须重新评估，要以其与原告重新协商时房屋的状况为准，现有的初评报告不能作为补偿依据。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同均为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的最后一份租赁合同于2018年8月19日到期，后被告继续使用房屋并按照原合同标准向原告交纳房租至2019年12月25日，应视为双方在合同到期后就涉案房屋建立了不定期租赁关系。原告在2019年12月31日已经告知被告自2020年1月1日起租赁物不再供被告使用，被告在2019年12月31日之后亦未再向原告交纳租金，故双方在2019年12月31日已经解除了不定期租赁关系。被告称原告在其厂房内张贴通知时，其在生产经营但没有看到通知，不合常理，本院不予采信。据此，被告理应将涉案房屋返还给原告。双方一致确认被告已经自涉案房屋内迁出不再经营，除了遗留在房屋内的装修及升降电梯等不可正常移动的物品外，被告已将可搬离的物品腾空。针对房屋装修及升降电梯，被告表示无法拆除，亦不肯拆除，虽然其不同意由原告处置，且明确要保留所有权，但被告该主张源于其认为升降电梯及房屋装修已由政府部门进行了评估，其目的在于获得相应的补偿款，并非要继续占有使用涉案房屋。被告的该主张并不会阻碍原告收回房屋。由此，因被告已经不再继续占有并使用涉案房屋，原告亦可自由进出涉案房屋，且原告收回房屋系出于拆迁原因并非自用或另行出租，故原告自被告迁出之后可自行接收房屋，无需被告再配合履行返还房屋。原、被告之间的不定期租赁合同关系于2019年12月31日解除，被告支付租金至2019年12月25日，本院根据原合同载明的租金标准核算2019年12月26日至2019年12月31日期间的租金为6318元。租赁关系解除后，被告仍占有使用涉案房屋的，应当支付占有使用费。关于被告陈述的其迁出涉案房屋的时间，原告虽然未予确认，但其表示在2020年4月27日被告已经迁出，结合原告在2020年1月已经停水且厂区外道路无法正常通行的情况，被告称其在3月初已经迁出具有较大可能性，故本院酌定占有使用费计算的期间自2020年1月1日起计算至2020年3月5日。原告主张按照每月每平方米24元计算占有使用费，并无合理依据，故本院仍按照原合同载明的租金标准计算占有使用费，经核算，上述期间的占有使用费为68445元。因被告自2018年8月20日至2019年12月25日期间已向原告支付了租金，故原告再行要求被告支付占有使用费并无合理依据，本院不予支持。被告称原告擅自将厂房房门砌起，阻碍其搬离，对此未能提供证据予以证明，且被告称2020年3月2日其是为避免损坏车间门，经与现场施工人员协商后才未搬迁，故被告主张系原告过错导致其搬离延期，本院对该意见不予采纳。综上所述，原告尚应支付被告租金、占有使用费合计74763元。关于被告装修及设备所涉的拆迁补偿问题，被告称政府拆迁部门的初步评估报告中包含了其所有的装修及设备，要求原告按照拆迁补偿标准先行支付其款项，原告对此不认可。被告未能提供证据证明其所有的装修及设备已纳入拆迁评估范围，且原告与政府拆迁部门尚未签订拆迁协议，亦未实际取得拆迁补偿款，故被告要求原告先行支付拆迁补偿款，缺乏依据。另，被告依据合同约定要求原告支付其合理的搬迁费用，原告亦不认可。租赁合同约定在合同存续期间内，遇政府对租赁物进行征收，被告可要求原告补偿合理的搬迁费用，租赁合同自动解除。因原、被告自2018年8月20日起建立不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，且在不定期租赁合同关系存续期间内，原告未与政府部门签订拆迁协议，故涉案合同并非因政府征收租赁物而解除，原告要求被告支付搬迁费用，亦无依据。租赁关系解除后，被告未能及时搬离涉案房屋，故原告要求被告承担违约金10000元，符合合同约定，且该违约金并不过高，故本院予以支持。如前所述，因双方之间存在不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，故被告主张原告单方解除合同构成违约，缺乏依据。被告据此要求适用定金罚则，由原告双倍返还定金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中道金属制品有限公司租金6318元、占有使用费68445元，合计人民币74763元。二、被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中道金属制品有限公司违约金人民币10000元。三、驳回原告苏州中道金属制品有限公司其他的诉讼请求。四、驳回被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为4133元，反诉案件受理费减半收取为25元，合计人民币4158元，由原告苏州中道金属制品有限公司承担3173元，被告苏州工业园区鸿科精密机械有限公司承担985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 王丽芳二〇二〇年五月二十二日法官助理 詹立平书 记 员 陈琳炜