河南省周口市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫16执异38号异议人（案外人）：张素梅,女，汉族，1963年2月28日生，住沈丘县。委托诉讼代理人：卢东林，河南裕恒律师事务所律师。申请执行人：中原银行股份有限公司周口分行，住所河南省周口市东新区昌建MOCO新世界商务写字楼。机构编码B0615B341160001。法定代表人：周朝阳，该行行长。委托诉讼代理人：徐启斌，男，该行员工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被执行人：沈丘县富盈置业有限公司，住所沈丘县沙南产业集聚区。统一社会信用代码91411624680763043Y。法定代表人：赵娄，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢民，周口市沈丘县睿诚法律服务所法律工作者。被执行人：常亚鹏，男，汉族，1970年01月16出生，住郑州市金水区。被执行人：姬会霞，女，汉族，1970年10月13出生，住郑州市金水区。被执行人：赵娄，男，汉族，1970年02月16出生，住沈丘县。被执行人：杨玉荣，女，汉族，1970年04月07出生，住沈丘县。在本院执行中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）与沈丘县富盈置业有限公司、常亚鹏、姬会霞、赵娄、杨玉荣借款合同纠纷一案中，案外人张素梅对我院(2020）豫16执233号执行裁定，裁定查封被执行人沈丘县富盈置业有限公司的位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米）［房权证号：沈房字第××号］中的2#AB幢2单元23A01号房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年5月8日举行了听证，案外人张素梅的委托诉讼代理人卢东林，申请执行人中原银行周口分行的委托诉讼代理人徐启斌、宋军魁，沈丘县富盈置业有限公司的委托诉讼代理人卢民到庭参加了听证，本案现已审查终结。案外人张素梅提起执行异议称，请求解除（2020）豫16执233号执行裁定书中对位于沈丘县槐店镇御景国际小区的2#AB幢2单元23A01号房屋的查封措施,不得对该房屋进行执行。事实与理由:一、根据《最高人民法院办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人在2012年4月与被异议申请人沈丘县富盈置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，沈丘县富盈置业有限公司将其位于沈丘县小区××＃××单元××号房屋出售给异议申请人,异议申请人按照合同约定.履行了全部付款义务并缴纳了相关税费、办理房产所需要的费用,也占用了查封的房屋,之后因被异议申请人的原因没有办理房产登记手续。二、本案异议申请人与被申请人沈丘县富盈置业有限公司签订的《商品房买卖合同》,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，真实有效,异议申请人对该商品房的权利是优先权的范畴;而被异议申请人中原银行股份有限公司周口分行起诉被异议申请人沈丘县富盈置业有限公司系基于贷款合同借贷关系,属于典型的债权;根据物权的效力明显大于债权的规定;异议申请人享有优先权的商品房，人民法院不应采取查封、扣押、冻结的措施。三、异议申请人为了保护合法权益，多次要求置业公司办证。在周口市中级人民法院查封之后，方才知被申请人沈丘县富盈置业有限公司与申请执行人中原银行周口分行存在担保抵押手续,该抵押手续形成于2017年，远远延迟于异议申请人购买的时间，说明了银行在发放贷款前未尽到审查义务。在得知消息后异议申请人向贵院依法提出查封异议,请求贵院解除异议申请人购买房屋的查封，中止对该房屋的执行。中原银行周口分行称，一、中原银行股份有限公司周口分行系涉案房屋的抵押权人,对涉案房屋享有优先受偿权。二、被答辩人提交的购房收据不足以证实被答辩人实际购买,并足额支付了涉案房屋的购房款。三、被答辩人消极不行使登记权利,长时间未办理房屋过户登记手续，是被答辩人自身原因造成的，被答辩人存在过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定,被答辩人要求排除执行的理由不应当得到支持。四、法院的查封措施合法有据,被答辩人的异议请求不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院据此查封涉案房屋合法有据。综上,请求法院查明案件事实后,驳回被答辩人的异议申请。沈丘县富盈置业有限公司称，对执行异议所申请的目的及事实理由没有异议。在听证中，张素梅提交二组证据。第一组证据是周口市仲裁委员会调解书、周口市中级人民法院2020豫16执233号执行裁定书及查封清单。证明目的：2017年富盈置业有限公司以涉案财产在周口中原银行进行抵押贷款，该贷款时间形成于2017年。第二组证据是商品房买卖合同及收款收据，证明目的：申请人与富盈置业公司在2012年4月份签订商品房买卖合同，其后缴纳了涉案房产内相关房产房款，入住后交纳了物业管理费用，申请人在中原银行发放贷款前已实际占有使用涉案房产。中原银行周口分行质证称，对第一组证据，异议人提供的证据形式不合法，均为复印件。但我们对仲裁的执行裁定，以及仲裁委员会的调解书的真实性没有异议，涉案查封财产清单，需要进一步核实。根据执行裁定以及仲裁委员会的调解书我们可以看到，中原银行周口分行系涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权。对第二组证据，我们对商品房买卖合同的真实性以及形成时间有异议，商品房买卖合同中没有落款时间，不排除异议人与被执行人富盈置业有限公司双方恶意串通，倒签商品房买卖合同。异议人所提供的收款收据，没有提供相应金额的资金来源以及转账凭证，因为缺少客观凭证，不足以证实异议人足额缴纳了购房款。异议人没有在合同约定的时间，积极行使登记权利，自身存在过错，依据执行异议和复议规定28条的规定，异议人要求排除执行的理由不能成立。涉案物业费的收款收据不足以证实异议人已经实际占有并使用，依据规定应当提供涉案房屋的水电费缴纳凭证。沈丘县富盈置业有限公司质证称，对提交的证据真实性无异议，证明目的无异议。本院查明，在本院执行中原银行周口分行与沈丘县富盈置业有限公司、常亚鹏、姬会霞、赵娄、杨玉荣借款合同纠纷一案中，本院于2020年3月10日作出（2020）豫16执233号执行裁定，查封被执行人沈丘县富盈置业有限公司的位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米）［房权证号：沈房字第××号］（详见查封清单）。查封期限三年，期限届满，需续行查封，申请执行人应于届满前三十日内向本院书面申请续行查封。后张素梅对查封其中的2#AB幢2单元23A01号房屋提出书面异议，并提供了商品房买卖合同、收据等相关证据。本院认为，本案争议的焦点是张素梅所享有的权利是否足以排除强制执行。关于张素梅享有的权利是否足以排除强制执行的问题。本案是案外人提出执行异议申请，张素梅与沈丘县富盈置业有限公司签订有商品房买卖合同，且提供了商品房买卖合同、收据等证据，且并非因张素梅的原因未办理过户登记，因此，张素梅依法享有的权利足以排除执行，张素梅的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米）［房权证号：沈房字第××号］中2#AB幢2单元23A01号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡学智审判员  胡江涛审判员  曹纪峰二〇二〇年五月十八日法官助理田亚美书记员田雨枫