上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初469号原告：陆菊芬，女，1958年9月7日生，住上海市嘉定区。原告：刘琦，男，1956年12月10日生，住上海市嘉定区。原告：黄元娟，女，1955年5月4日生，住上海市嘉定区。三原告共同委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。被告：夏国清，男，1968年4月14日生，住上海市奉贤区。第三人：吴治国，男，1977年1月18日生，住上海市金山区亭林镇恒顺路XXX弄XXX号XXX室。原告陆菊芬、刘琦、黄元娟与被告夏国清、第三人吴治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日、2020年4月30日二次公开开庭进行了审理。原告陆菊芬及三原告共同委托诉讼代理人邵涵菁、被告夏国清、第三人吴治国到庭参加第一次庭审，三原告共同委托诉讼代理人邵涵菁、被告夏国清、第三人吴治国到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁协议》自2019年10月25日解除；2.判令被告和第三人立即搬离位于上海市金山区恒顺路XXX-XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)；3、判令被告支付原告2019年6月1日起至2019年11月30日止的房租24,806.25元及2019年12月1日起暂计至2019年12月31日止(主张至被告实际搬离之日止)的房租8268.75元；4、判令被告支付电费56.93元、物业费16,196元；5.房款押金作为违约金不再返还。事实和理由：2016年5月1日，三原告协商一致，由原告陆菊芬签订《房屋租赁协议》，约定向被告出租位于上海市金山区恒顺路XXX-XXX号二楼、三楼房屋，房租每年90,000元，每半年一付，先付后住，租金从第三年后每年加5%，租期从2016年6月1日起至2024年5月31日止，水费、电费、煤气费、物业费等由被告承担。2019年6月1日至2019年11月30日，被告只支付了一半房租，尚欠房租24,806.25元，自2019年12月1日起便未支付任何租金。2019年10月16日，原告委托律师向被告发送律师函告，要求解除《房屋租赁协议》，搬离涉案房屋并支付租金及欠付的电费和物业费。此外，被告隐瞒原告，擅自转租了涉案房屋，还在被告与第三人签订的租赁合同上仿冒了原告的签名。原告为维护自身权益，故涉诉。被告夏国清当庭辩称，希望继续履行合同，房租一周内支付，物业费到年底前付清。对租金标准和拖欠租金的金额没有异议。第三人吴治国当庭述称，被告夏国清在签订转租合同时称房东是同意涉案房屋进行转租的。吴治国对涉案房屋进行了装修后开始经营生意，现在损失很大。原告围绕自己的诉讼请求依法提交了证据：1.上海市房地产权证，证明三原告是出租房屋产权人的事实。2.房屋租赁协议，证明被告向原告租赁房屋的事实。3.律师函、挂号信收据、EMS流转情况，证明被告拖欠房租及其他费用，原告催告的事实。4.房屋租赁协议，证明被告擅自转租给第三人的事实。5.物业费发票，证明被告拖欠2018年至2019年物业费16,196元的事实。6.电费单据及涉案房屋一楼支付宝电费记录，证明被告拖欠电费的事实和这些电费并不包含涉案房屋一楼。7.银行短信记录及银行交易明细，证明被告之前租金交付方式和租金的金额。对上述证据，被告夏国清发表如下质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但是未收到过律师函，收信的人是同村村民，但他并没有把信交给被告。对上述证据，第三人吴治国发表如下质证意见：对上述证据均无异议。第三人向本院依法提交了证据：1.租赁合同，证明被告向第三人转租了涉案房租的二楼,租期自2017年12月20日起至2023年12月29日止；2.租赁协议，证明被告向第三人转租了涉案房租的三楼半年，租期自2019年3月20日起至2021年3月19日止；3.房租收据3张，证明第三人向被告支付了房租；4.合同附加协议，证明第三人在租房经营过程中，因被告原因造成无法经营的损失由被告承担。对上述证据，三原告发表如下质证意见：对上述证据真实性无异议，但是租赁协议上的签字都不是三原告本人的签字。对上述证据，被告发表如下质证意见：对上述证据真实性无异议，租赁协议上的签字确实不是三原告本人签的，当时是电话与三原告沟通后，取得三人同意后在协议上代签字的。对当事人无异议的上海市房地产权证、原、被告之间的房屋租赁协议、被告与第三人之间的房屋租赁协议(二楼)、物业费发票、电费单据及涉案房屋一楼支付宝电费记录、被告与第三人之间的租赁合同(三楼)、房租收据、合同附加协议、银行短信记录及银行交易明细，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有异议的律师函、挂号信收据、EMS流转情况，本院认定如下：上述证据显示EMS并非被告本人签收，故对三原告主张已于2019年10月16日向被告送达律师函解除《房屋租赁协议》的主张不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月1日，原告陆菊芬(甲方)代表三原告与被告夏国清(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定：由乙方承租位于上海市金山区恒顺路XXX-XXX号二楼、三楼房屋。房租每年90,000元，每半年一付，提前拾天交纳房租，如乙方拖欠房租甲方有权终止合同，押金作为违约金赔偿(付6押1)。先付款后入住，租金从第三年后每年加5%。租期从2016年6月1日起至2024年5月31日止。水费、电费、煤气费、物业费等根据乙方所产生的实际费用由乙方支付。另查明，根据《房屋租赁协议》约定，2019年6月1日起至2020年5月31日的房租上浮后为99,225元，被告夏国清已支付租期2019年6月1日起至2019年11月30日的房租24,806.25元，尚欠三原告租金24,806.25元，租期2019年12月1日至2020年5月30日未支付任何租金，期间租金应为49,612.50元。三原告支付了涉案房屋二到三楼2018-2019年度物业费16,196元。三原告支付了涉案房屋二到三楼2019年10月至12月的电费共计56.93元。再查明，2017年12月20日，被告夏国清与第三人吴治国签署了《房屋租赁协议》，将涉案房屋二楼转租给了第三人吴治国，租期自2017年12月20日起至2023年12月19日。2019年3月19日，被告夏国清又与第三人吴治国签署了《上海市房屋租赁合同》，将涉案房屋三楼转租给了第三人吴治国，租期自2019年3月20日起至2021年3月19日。后第三人吴治国将涉案房屋三楼于2019年8月退租。现涉案房屋二楼由第三人吴治国占有、涉案房屋三楼由被告夏国清占有。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。关于合同是否应当解除，根据《房屋租赁合同》约定：被告应于2019年6月1日前十天支付原告房租47,250元，被告仅支付24,806.25元，2019年12月1日前十天应支付原告房租47,250元，被告分文未付，被告夏国清拖欠房租原告有权终止合同。此外，被告夏国清于2017年12月20日与第三人吴治国签署了《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租，原告主张被告未取得原告同意，擅自转租涉案房屋。被告辩称转租系电话取得原告同意，但未提供相关证据予以证明，故本院对被告的辩解意见不予采纳。现三原告要求解除与被告的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，原告未能证明是否有效送达解除合同的律师函，综合考虑本案情况，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于被告夏国清收到本案诉讼材料(2020年3月21日)的次日即2020年3月22日解除。关于合同解除后的法律后果。承租人应当按照约定的期限支付租金，现原告要求被告支付逾期租金，合法有据，本院予以支持。被告夏国清应当支付租期内的租金：1.2019年6月1日起至2019年11月30日的房租24,806.25元；2.2019年12月1日起至2020年3月21日的房租30,594.38元，前述两项合计55,400.63元。关于房屋押金，原告主张按照违约金处理，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告承担电费56.93元和物业费16,196元，因被告夏国清无异议，根据《房屋租赁合同》约定亦属于被告负担，故本院予以支持。合同解除后，被告应当及时搬离、向原告返还涉案房屋，并应当支付原告自合同解除次日起至其实际搬离之日止的占有使用费，参照合同约定的租金标准(275.63元／天,2020年6月1日后每年上浮5%)计算。根据本案查清的情况，被告未经原告同意，将涉案房租转租第三人，被告与第三人之间就转租涉案房屋的《房屋租赁协议》和《上海市房屋租赁合同》应属无效，第三人应当及时搬离并向原告返还其占有的涉案房屋二楼，因合同无效所产生的损失，第三人可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陆菊芬、刘琦、黄元娟与被告夏国清签订的《房屋租赁协议》于2020年3月22日解除；二、被告夏国清应于本判决生效之日起十日内向原告陆菊芬、刘琦、黄元娟支付房屋租金55,400.63元；三、被告夏国清和第三人吴治国应于本判决生效之日起十五日内搬离并向原告陆菊芬、刘琦、黄元娟返还位于上海市金山区恒顺路XXX-XXX号房屋二楼、三楼；四、被告夏国清应于本判决生效之日起十日内向原告陆菊芬、刘琦、黄元娟支付占有使用费，自2020年3月23日起算至被告实际搬离并向原告返还位于上海市金山区恒顺路XXX-XXX号房屋二楼、三楼为止，参照合同约定的租金标准275.63元／天(2020年6月1日后每年上浮5%)计算；五、被告夏国清应于本判决生效之日起十日内向原告陆菊芬、刘琦、黄元娟支付物业费16,196元；六、被告夏国清应于本判决生效之日起十日内向原告陆菊芬、刘琦、黄元娟支付电费56.93元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费795元，由被告夏国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年五月七日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。