广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15890号原告：吴新生，男，1976年9月7日出生，汉族，住四川省达县*********，公民身份号码513************934。委托诉讼代理人：倪淳湘，广东定海针（佛山）律师事务所律师。被告：王普军，男，1970年10月12日出生，汉族，住湖南省南县***********民小组，公民身份号码432************531。被告：李敏，女，1994年4月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县*********，公民身份号码430**4*********546。委托诉讼代理人：冯志华，广东华法律师事务所律师。被告：佛山市万合家具制造有限公司，住所地：佛山市南海区九江镇镇南工业区A32号B栋2楼一车间，统一社会信用代码91440605MA51K2W05T。法定代表人：王某1。第三人：佛山市丽星家具实业有限公司，住所地：佛山市南海区九江镇南工业区，统一社会信用代码914**********719N。法定代表人：聂某1。委托诉讼代理人：容建华，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏照添，广东达声律师事务所律师。原告吴新生与被告王普军、李敏、佛山市万合家具制造有限公司（以下简称万合公司）租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月18日第一次公开开庭进行了审理。后根据原告申请，本院依法追加佛山市丽星家具实业有限公司作为第三人参加诉讼，并于2020年4月30日第二次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告委托诉讼代理人倪淳湘、被告李敏的委托诉讼代理人冯志华到庭参加诉讼，第二次庭审，原告委托诉讼代理人倪淳湘、第三人委托诉讼代理人容建华、苏照添到庭参加诉讼，被告王普军、万合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴新生向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告王普军、万合公司签订的《厂房租凭协议》；2.三被告向原告返还租赁保证金169536元及以上述金额为本金，从起诉之日至实际归还之日按照中国人民银行同期贷款利率的利息；3.三被告向原告支付安装消防喷淋的费用49521元；4.三被告向原告赔偿因被告王普军、佛山市万合家具制造有限公司违约而产生的损失100000元；5.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年9月，原告与被告王普军、万合公司签订了一份《厂房租赁协议》，被告王普军、万合公司将位于佛山市南海区九江镇镇南工业区除被告万合公司办公室外的厂房租赁给原告使用。租赁期为3年，从2018年10月1日至2021年7月30日止，租金为每月56512元，租赁保证金为169536元。后双方达成了《房租补充协议》，约定消防喷淋安装由被告王普军、万合公司负责，与原告无关；环保及所有证件齐全，木工负压设备提供给原告用，用被告万合公司的营业执照，每月税金2000元。2018年9月20日，原告向被告万合公司缴纳了物业租赁保证金20000元，2018年9月21日应被告王普军的要求向被告李敏的银行账户缴纳了物业租赁保证金149536元，总共向三被告支付了物业租赁保证金169536元。2018年10月8日，被告王普军、李敏向原告提供了收据。2019年4月，由于被告王普军、万合公司迟迟不安装消防喷淋，原告为了配合政府部门的要求，预先垫付了安装消防喷淋的费用49521元，但是根据双方签订的《房租补充协议》，该笔费用应该由被告王普军、万合公司承担。2019年6月28日，被告王普军、万合公司与第三人在没有告知原告的情况下，双方私自签订了《人民调解协议书》，协议书第一点约定：第三人与被告王普军、万合公司解除了原先签订的《厂房租赁协议》，被告王普军、万合公司终止在九江镇镇南工业区曦年居工业园的一切经营活动。第三点约定：被告王普军、万合公司必须解除与佛山市诺博家具有限公司、佛山市客都家具有限公司、昊天木制品有限公司、博大家具有限公司（现在名称为佛山市嘉博家具有限公司）、兄弟雕花厂等五个分租户的租赁合同关系。并且第三人同意接收五个分租户的租赁押金。同日，被告王普军、万合公司口头告知原告解除租赁协议，并且偷偷搬走了原先承诺给原告使用的部分机器设备，导致原告无法正常经营。原告认为，被告王普军、万合公司已经失去了履行租赁合同的能力，违反了与原告签订的《厂房租赁协议》，单方提前解除了与原告的租赁关系，并且又没有按照《房租补充协议》安装消防喷淋，种种违约行为已经严重损害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李敏辩称，因原告要求被告李敏承担租赁合同的权利义务没有法律依据，被告李敏并非合同当事人，本案的诉讼主体不适格。被告李敏虽然收到原告所称支付的保证金，但仅仅是收到应诉材料之后才知悉是原告向其他被告交付的保证金，被告李敏当时仅仅是应被告万合公司的股东王琼的要求提供账号收取一笔款项，由于王琼与万合公司存在债务纠纷，所以双方存在朋友关系借用的账号给王琼，随后李敏陆续地将款项返还给王琼。对本次租赁合同不存在任何的权利或者利益，请求法庭驳回原告对被告李敏的诉讼请求。被告王普军、万合公司未作答辩。第三人陈述意见，一、被告王普军、万合公司将部分厂房转租给原告未经第三人同意，本案纠纷与第三人无关。被告王普军与陈健恒于2015年7月22日签订《厂房租赁协议》，约定陈健恒将位于佛山市南海区九江镇镇南工业区厂房租赁给被告王普军作家具生产工厂用途。后第三人向陈健恒购买该厂房，基于“买卖不破租赁”的原则，第三人才承接了与被告王普军的租赁关系。根据陈健恒与被告王普军签订的《厂房租赁协议》，并未约定王普军可转租，根据《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第三人仅为承接原陈健恒与王普军的租赁关系并向王普军收取租金，被告王普军另行转租未经第三人同意，第三人亦非转租合同的当事人，第三人对该转租行为不承担任何法律责任。二、因被告王普军拖欠租金导致租赁关系解除，相关责任应由其自行承担。2019年期间，被告王普军拖欠第三人100多万元的租金，另因被告王普军经营的万合公司拖欠100多万元的工人工资，导致厂房和机器设备被法院查封，第三人为避免损失继续扩大，才在当地调解委员会的见证下签订《人民调解协议书》，解除与被告王普军的租赁关系。根据调解协议书第六条的约定，被告王普军必须在解除调解协议前解除与五个分租户之间的租赁合同关系，被告王普军与该五个分租户之间的纠纷与第三人无关。第三人因被告王普军拖欠租金解除双方的租赁关系，系正当行使自身权利的行为，被告王普军与分租户签订的分租协议和收取的费用，均与第三人无关，依法应由被告王普军自行承担全部法律责任。三、第三人已另行与原告签订租赁协议，第三人在本案中不存在任何过错。2019年10月18日，第三人以陈佩微的名义与原告签订的《厂房租赁合同》，约定将佛山市南海区九江镇镇南工业区********、D栋部分厂房租给原告，合同约定原告应向第三人支付176772元的保证金，但原告实际仅向第三人支付58924元，尚欠117848元的保证金未向第三人支付，可见，第三人与被告王普军解除租赁关系并非实际影响原告实际使用涉案厂房，第三人在本案中不存在任何过错，不应承担任何的法律责任。综上，请求法院依法作出判决。被告王普军、万合公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，本院经综合审查后，对当事人提供的证据材料的真实性均予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告（乙方）与被告王普军（甲方）签订《厂房租赁协议》，约定：甲方将其位于佛山市南海区九江镇镇南工业区除甲方办公室外的厂房租赁给乙方作家具生产工厂用途；物业每月租金合同计56512元；租赁期为3年，自2018年10月1日始至2021年7月30日止；为保证合同的履行，合同签订后三天内乙方须支付169536元给甲方作为该物业租赁保证金，合同期满，如乙方无违约行为，甲方将其缴付的保证金169536元无息退还给乙方；乙方须在每月10号前如期足额向甲方缴纳当月租金及其他费用，逾期缴纳的，乙方须就所拖欠每月租金的总额以每天3%支付滞纳金给甲方，逾期三十天未缴纳租金及其他费用的，否则拉电处理，停止发货，按乙方违约处理，甲方无需书面通知，有权收回该物业，另行安排；租赁合同期满，在乙方已付清租金及应付的相关水电费等并保证厂房现状完整无损的前提下，甲方将乙方交纳的保证金（无息）如数退还给乙方。2018年9月17日，原告与被告王普军签订《房租补充协议》，约定消防喷淋，安装由房东负责，与原告无关等。2018年10月8日，被告王普军出具《收据》，确认收到博大家具厂押金169536元。2019年4月27日，原告（甲方）与广东建安消防机电工程有限公司工程部（乙方）签订《佛山市嘉博家具有限公司消防喷淋安装工程合同》，约定：甲方将厂内约2913平方的消防喷淋安装工程发包给乙方，工程地点为佛山市南海区九江镇镇南工业区***厂房；喷淋工程价款为包干合同，工程总造价49521元等。2019年4月27日、4月28日、5月13日、7月13日，原告通过微信转账向黄炳强分别支付2000元、9904元、10000元、10000元。2019年6月23日，原告通过银行转账方式向黄炳强支付4000元。2019年7月8日，原告提起本案诉讼。第三人陈述被告王普军支付给第三人的保证金已用于抵扣被告王普军拖欠工人的工资。另查明，2019年10月18日，原告与第三人的法定代表人陈佩微就涉案租赁物签订的《厂房租赁合同》，约定原告应向第三人支付保证金176772元，后原告向第三人支付保证金58924元。2020年4月27日，原告与第三人的法定代表人陈佩微签订《解除合同协议书》。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。关于合同的主体问题。涉案租赁合同及补充协议的相对方为原告与被告王普军，原告主张被告万合公司、李敏对被告王普军的债务承担共同清偿责任，依据不足，本院不予支持。关于合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，当事人均未举证证明涉案租赁物取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案租赁物尚不符合租赁条件，原告与被告王普军签订的《厂房租赁协议》及《房租补充协议》因违反法律强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《厂房租赁协议》，依据不足，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告请求被告返还保证金169536元及支付以该款项为本金从起诉之日（即2019年7月8日）起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。关于原告主张被告王普军支付安装消防喷淋费用的问题。参照合同约定，安装消防喷淋的费用由被告王普军负责，根据现有证据，本院确认原告向案外人支付安装消防喷淋费用35904元，该笔费用，被告王普军应支付予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。关于原告主张被告王普军支付因违约所产生的损失问题。被告王普军作为出租方提供合法适租的租赁物为其基本义务，被告王普军就未经批准建设的租赁物与原告签订租赁合同及补充协议，其对涉案租赁合同及补充协议无效存在过错；原告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，租赁物是否合法适租应为承租人首先关注考虑的因素，其本应在涉讼租赁合同签订前查核了解相关情况，而非草率签订合同并进场使用，故致合同无效，原告亦存在过错。原告与被告王普军就涉案租赁合同部分无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。原告主张被告王普军赔偿其因违约所产生的经营损失100000元，无事实及法律依据，本院不予支持。被告王普军、佛山市万合家具制造有限公司经本院合法传唤无到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。综上，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王普军应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金169536元及支付以该尚欠款项为本金从起诉之日（即2019年7月8日）起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告吴新生；二、被告王普军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付安装消防喷淋费用35904元予原告吴新生；三、驳回原告吴新生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费24271.62元，财保费2115.29元，合共26386.91元（原告已预交），由原告负担9945.17元，被告王普军负担16441.73元，被告王普军负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告多预交的16441.73元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  吕冬娥人民陪审员  杨淑芬人民陪审员  田 威二〇二〇年五月二十九日书 记 员  刘冬花