安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终2405号上诉人（原审原告）：沈建，男，1975年8月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：赵伶利，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽汉合律师事务所，破产管理人。委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。上诉人沈建因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认之诉一案，不服安徽省长丰县人民法院(2019)皖0121民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈建上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持沈建一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由永顺公司承担。事实和理由：一、一审认定双方不是商品房买卖合同关系错误。本案的让与担保是借款时发生的行为，借款到期未能清偿时不是请求实现让与担保，而是沈建与永顺公司就以房抵债达成合意，这符合《民法总则》第五条的规定，遵循遵循自愿原则，按照自己的意思变更民事法律关系。二、原审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款判决本案属于适用法律。1、本案中虽然存在“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，但合同到期后，沈建并不是直接向借款人主张履行买卖合同，而是经过沈建与永顺公司等的协商，由永顺公司草拟协议书，然后双方按照协议书履行。2、本案实际是双方通过对民间借贷的清算达成了清偿协议。该清偿协议是双方真实意义表示，是民事主体的意思自治。因此，双方原先的基础法律关系虽然属于民间借贷，但已经双方予以变更，该变更并不违反法律规定，合法有效，应予以保护。三、本案讼争的根本是破产债权的确认，人民法院应当围绕沈建主张的债权是否属于破产债权进行审理。综上，双方以房抵债的合同关系是确立的，以房抵债的合同双方也已经履行了。且本案属于破产债权的确认，恳请二审法院查明事实予以改判。永顺公司辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。沈建与永顺公司二者并非房地产买卖合同关系，二者系民间借贷法律关系。沈建与永顺公司签订5份商品买卖合同的本质是对原《借款合同》中民间借贷关系的担保，真实目的在于清偿长顺公司的所欠本息，而未达成商品房买卖的合意。二者实际并非商品房买卖合同关系，而是民间借贷法律关系。原审法院就本案并非商品房买卖合同，系当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的认定，事实清楚，证据充分，原审判决依法驳回沈建请求确认因购房款而享有债权的诉求符合法律规定，适用法律正确。二、沈建与永顺公司之间的以房抵债协议虽已达成合意，但无法实际履行。刘双贤、永顺公司和沈建三方协商以《借款合同》中借款本息抵付沈建购房款，本质是三方就民间借贷债权债务到期后的代物清偿。代物清偿本质为实践性法律行为，依据实践性合同的性质，仅达成“以房抵债”协议，在尚未办理物权转移手续前，“以房抵债”协议并未成立。有且仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。本案永顺公司未按合同约定交付房屋、办理产权登记，永顺公司破产管理人明确表示拒绝履行商品房买卖合同，且永顺公司已经被宣告破产，沈建与永顺公司之间的以房抵债协议已无法实际履行。同时，永顺公司破产管理人对沈建申报的债权不予确认，实质上是对永顺公司与沈建签订的商品房买卖合同的解除。三、本案中永顺公司与沈建的民间借贷属于普通债权，不享有优先受偿权。涉案五套房产属于永顺公司破产财产，需供全体债权人债务的清偿。沈建不属于消费购房人，亦未能举证证明其就该债权享有优先受偿权，其主张将损害永顺公司其他债权人的权益，有违人民法院受理破产申请后，债务人不得对个别债权人债务清偿的规定。另沈建请求确认对永顺公司因购房款而享有的债权与实际不符，于法无据。本案欠款一审已经法院释明为民间借贷法律关系，并非购房款，亦非商品房买卖合同纠纷，沈建若要就该款项进行破产债权的确认，一须明确该欠款性质；二须另行就民间借贷关系将该款项向永顺公司管理人申报债权，待管理人就该欠款审核后决定是否予以确认。沈建向一审法院起诉请求判令：一、确认沈建对永顺公司因支付购房款而享有的债权2959389.06元；二、确认坐落于安徽省长丰县，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室不属于破产财产；三、永顺公司将北辰天都小区9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室不动产权利归属登记至沈建名下；四、确认因永顺公司未办理不动产登记违约金合计29594元为普通破产债权；五、本案诉讼费用由永顺公司承担。一审法院认定事实：胡国开、朱开运与刘双贤签订借款合同，约定胡国开、朱开运向刘双贤借款200万元，月利息18‰，借款期限为2015年4月28日至2015年10月27日。永顺公司为胡国开、朱开运提供连带责任担保。2015年5月6日刘双贤向朱开运转账200万元。同日刘潘荣向刘双贤转账190万元。沈建与永顺公司签订商品房买卖合同5份，购买永顺公司开发的长丰县双凤工业区蒙城北路与金梅路交口北辰天都小区9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室房屋，合同总价款为3039036元。2015年5月4日沈建通过刘张荣分别转账给永顺公司60万元、110万元，同日永顺公司会计王娜娜向耿松转账60万元、110万元。2015年5月5日沈建通过刘张荣转账给永顺公司110万元，同日永顺公司会计王娜娜向耿松转账110万元。2015年5月4日上述商品房买卖合同办理网签。同日双方签订房屋回购协议，明确永顺公司回购上述房屋的期限为2015年11月4日前，回购价格为260万元。2017年8月15日沈建到永顺公司售楼部缴纳9#301、401室购房尾款各54810元，2018年3月12日支付9#2101室购房尾款26219元。2019年7月11日刘双贤签字确认草拟的协议书属实，并签署一份声明。刘双贤在声明中陈述沈建以其名义出借200万元给永顺公司，因永顺公司未按期还款，三方协商以永顺公司欠付刘双贤借款本息抵付沈建购房款。2018年12月17日沈建向永顺公司破产管理人申报债权，以其与永顺公司签订的商品房买卖合同及付款为由，要求永顺公司破产管理人交付房屋并办理产权登记。并提供转账记录3份，主张其于2015年5月4日通过刘张荣分别转账给永顺公司60万元、110万元，2015年5月5日通过刘张荣转账给永顺公司110万元。庭审过程中沈建陈述上述转账系公司为了办理商品房买卖合同备案安排的走账行为，上述款项永顺公司汇入其指定账户。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定一审法院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。一审法院认为，沈建与永顺公司于2015年5月4日签订的5份商品房买卖合同系刘双贤与胡国开、朱开运、永顺公司借款合同的抵押担保。刘双贤与永顺公司、胡国开、朱开运签订的借款协议约定的借款期限、金额与永顺公司与沈建签订的房屋回购协议约定相近。且沈建与永顺公司签订商品房买卖合同后，沈建并未实际缴纳房款，而是通过“走账”的方式完善购房手续。故双方签订5份商品房买卖合同的真实意思应为对刘双贤与永顺公司的借款合同进行抵押担保。鉴于双方未办理抵押登记手续，商品房买卖合同的备案并非法律规定的设定抵押权的方式，其约定不符合《中华人民共和国物权法》中物权法定原则。对沈建提出的其与刘双贤、永顺公司于2016年5月25日达成协议，约定以永顺公司欠付刘双贤借款本息抵付购房款，因胡国开在外未签字确认但三方均已按协议书履行。因永顺公司并未在该份协议书中盖章确认，故对沈建该主张不予认可。双方仍系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。审理中该院向沈建进行释明，其与永顺公司之间系民间借贷法律关系，要求其变更诉请按照民间借贷法律关系进行审理，沈建不同意变更。因此对沈建要求确认案涉房屋不属于破产财产，并要求转移登记于其名下，确认因永顺公司未办理不动产登记违约金合计29594元为普通破产债权的诉讼请求无事实与法律依据，依法不予支持。对沈建要求确认其对永顺公司因支付购房款而享有的债权2959389.06元的诉请，虽双方签订的商品房买卖合同系对刘双贤与永顺公司的借款合同进行抵押担保，但沈建实际于2017年8月15日以购房款名义支付109620元，于2018年3月12日以购房款名义支付26219元，且永顺公司向沈建出具购房款收据。双方存在事实上的商品房买卖合同关系，故该部分款项应确认为沈建对永顺公司因支付购房款而享有的债权。对其主张的其他款项，因系民间借贷法律关系，依法不予确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：一、确认沈建对永顺公司因支付购房款而享有的债权数额为135839元；二、驳回沈建对永顺公司的其他诉讼请求。一审案件受理费30712元减半收取15356元，由沈建负担15000元，永顺公司负担356元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明：2019年6月28日，永顺公司被一审法院裁定宣告破产。除本院二审查明事实以外，一审认定的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为沈建与永顺公司之间的法律关系性质，如系以物抵债法律关系，沈建是否有权请求永顺公司继续履行《商品房买卖合同》，将案涉房屋不动产权利归属登记至沈建名下。根据一审法院已经查明的事实，永顺公司与沈建签订的案涉《商品房买卖合同》均系为永顺公司、胡国开、朱开运向沈建进行借款提供的让与担保，故一审法院认定沈建所请求确认的债权性质应系民间借贷法律关系无误，沈建上诉请求依以物抵债法律关系确认其对永顺公司享有的破产债权无事实和法律依据，本院不予支持。且即使沈建与永顺公司嗣后达成了以物抵债的协议，但因直至一审法院裁定宣告永顺公司破产之日,作为抵债物的案涉房屋尚未办理产权变更登记手续,依照物权法第九条第一款有关“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉抵债房屋仍属于永顺公司的破产财产。在永顺公司已被人民法院宣告破产的情况下，继续履行合同，办理产权证书，会使得作为一般债权人的沈建实际取得案涉房屋的所有权，在案涉房屋属于永顺公司破产财产的情况下，继续履行不符合破产法公平清偿债务的原则，对其他债权人不公平，本院亦不予支持。另，因沈建实际以购房款名义支付了135839元，故一审法院判决确认沈建对永顺公司因支付购房款而享有的相应债权数额无误。综上所述，沈建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30712元，由沈建负担。本判决为终审判决。审判长  袁开平审判员  王 丽审判员  王 苗二〇二〇年五月二十日法官助理宋知龙书记员张哲慧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。