河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初434号原告:新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司。法定代表人：杨海波，董事长。委托诉讼代理人：袁亚琼，女，该公司员工，汉族，1989年11月7日出生，住河南省登封市。被告:牛小孟，男，1986年3月14日出生，汉族，住河南省武陟县。被告:杨二花，女，1987年6月16日出生，汉族，住河南省武陟县。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与被告牛小孟、杨二花商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告牛小孟到庭参加诉讼，被告杨二花经本院传票传唤后无理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的编号为2017-0327101的《商品房买卖合同》并撤销备案；二、请求判令被告向原告支付因解除商品房买卖合同产生的违约金139074元；事实和理由：2017年3月28日，原、被告签订了编号为2017-0327101《商品房买卖合同》及相关附件（以下简称“买卖合同”）。根据买卖合同的约定，原告把自己所开发的位于新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目29号楼1单元12层11201号商品房出售给被告，总房价款为927160元。买卖合同约定被告首期购房款187160元于2017年3月28日付清，付款方式为现金；剩余购房款740000元于2017年4月28日付清，付款方式为商业贷款。2017年4月10日，被告与中原银行股份有限公司新乡分行（以下简称“中原银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“贷款合同”），贷款合同约定，被告向中原银行贷款740000元，贷款期限为360个月，自2017年4月10日起至2047年4月10日止，原告为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为贷款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。之后被告未按约向中原银行偿还本息，导致中原银行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，请求被告提前偿还剩余所有欠款本金717639.41及由此产生的利息、罚息、复利，并请求原告承担连带清偿责任。新乡市红旗区人民法院于2019年11月14日作出（2019）豫0702民初4646号民事判决书，该判决书生效后，被告拒绝履行，原告承担了保证责任并于2019年12月30日替被告向中原银行偿还贷款本息共计748205.44元。原告向被告追偿，被告拒绝偿还。根据原被告签订的买卖合同附件十一第十五条第2款的约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同，如出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。故原告有权请求解除买卖合同并要求被告按照买卖合同约定的违约金标准（商品房总价款的15%）支付违约金139074元，原告有权在被告已交房款中扣除合同解除违约金及原告向中原银行代偿的款项。综上，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，被告拖欠银行贷款导致原告承担连带清偿责任，原告有权要求解除买卖合同，并要求被告支付相应的违约金。为保障原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼.被告牛小孟辩称：原告所售的商品房买卖合同属实，我欠银行商业贷款未还，原告所诉代替我偿还给银行的贷款属实。原告要求解除我与原告签订的商品房买卖合同我同意，这个房子我不想要了。原告要求违约金139074元我不同意，当时我还的有房贷，房贷等于是白还，我房子首付款是187160元，每月房贷还3750元。解除房屋买卖合同我同意，但是违约金太高，我没有按时还房贷有责任，但是希望法院违约金能降低一些。被告杨二花未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。对原告提供的证据，经被告牛小孟质证无异议，本院已经记录在卷。经审理查明，2017年3月28日，原、被告签订了编号为2017-0327101《商品房买卖合同》及相关附件（以下简称“买卖合同”）。根据买卖合同的约定，原告把自己所开发的位于新乡市平原示范区滨湖大道新乡碧桂园凤凰湾项目29号楼1单元12层11201号商品房出售给被告，总房价款为927160元。买卖合同约定被告首期购房款187160元于2017年3月28日付清，付款方式为现金；剩余购房款740000元于2017年4月28日付清，付款方式为商业贷款。2017年4月10日，被告与中原银行股份有限公司新乡分行（以下简称“中原银行”）签订《个人购房借款合同》（以下简称“贷款合同”），贷款合同约定，被告向中原银行贷款740000元，贷款期限为360个月，自2017年4月10日起至2047年4月10日止，原告为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为贷款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。之后被告未按约向中原银行偿还本息，导致中原银行向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，请求被告提前偿还剩余所有欠款本金717639.41及由此产生的利息、罚息、复利，并请求原告承担连带清偿责任。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与被告牛小孟、杨二花签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定履行自己的义务。但被告在支付了首付款后，未按合同约定的期限向银行支付房贷，新乡市红旗区人民法院于2019年11月14日作出（2019）豫0702民初4646号民事判决书，该判决书生效后，被告拒绝履行，原告承担了保证责任并于2019年12月30日替被告向中原银行偿还贷款本息共计748205.44元。根据原被告签订的买卖合同附件十一第十五条第2款的约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同，如出卖人据此解除合同，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同的规定，对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张被告协助其到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，合同解除后，被告应当协助原告办理案涉房屋的相关备案登记的注销手续，故对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，原告主张按照借款协议的约定被告向其支付总房款的15％的违约金，因双方有合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新乡碧桂园凤凰湾置业有限公司与被告牛小孟、杨二花于2017年3月28日签订的编号为2017-0327101的《商品房买卖合同》；二、被告牛小孟、杨二花于本判决生效后三十日内协助原告新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司到房管部门办理商品房抵押登记注销手续及合同备案注销手续；三、被告牛小孟、杨二花于本判决生效后十五日内向原告新乡市碧桂园凤凰湾置业有限公司支付因解除商品房买卖合同产生的违约金139074元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3081.48元，已减半收取1540.74元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉权利。审 判 长  赵志远审 判 员  刘海华人民陪审员  申亚琼二〇二〇年五月十四日书 记 员  朱少蕊