昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6045号原告：严娜，女，汉族，1984年7月16日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：资庆元，男，1948年12月30日生，住昆明市五华区。特别授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。法定代表人：朱彦，系公司执行董事。统一社会信用代码:91530121083274022P委托诉讼代理人：吕思成、王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告严娜与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，适用简易程序对本案公开开庭进行审理；因本案案情复杂，适用普通程序依法公开进行了第二次开庭。原告严娜的委托诉讼代理人资庆元，被告博鼎公司的委托代理人吕思成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严娜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款赔偿原告2016年12月31日至2018年10月23日的违约金共计52772.152元；2、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月13日与被告签定了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。依据该合同约定，原告出资393767元，购买了套内建筑面积为13.89平方米的博鼎上城A1-2地块A1-2-D17号地下商铺。该合同第七条为“交付期限”，其全文是“甲方应于2016-12-31前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”事实和相关证据充分证明：被告违背了该合同条款，应依法按该合同相关条款承担违约责任。一、被告用其所谓A1-2地块的《工程竣工验收证明书》来欺骗原告，谎称原告购买商铺的楼盘已验收备案，致使原告长期不知自己的合法权利受到了损害。在2017年初，被告通知原告去接房时，原告看到原告所购商铺还没有达到交房条件，在原告方业主代表们质疑被告时，被告方出示《工程竣工验收证明书》，原告心中虽然有一些疑问，但因没有相反证据，只能信以为真。二、2019年初，当原告得知博鼎上城A1-2地块负二层有20多户业主在起诉被告违法违约逾期交房诉讼案的终审判决中胜诉时，原告通过咨询、走访、调查，得知被告的上述《工程竣工验收证明书》非法无效，自己的合法权利受到了被告的损害，并且获取了如下证据加以证明。1、昆明市呈贡区住房和城乡建设局于2017年7月10日向呈贡区人民法院出具了关于博鼎上城A1-2地块没有办理竣工验收及备案的《情况说明》确认：博鼎上城“A1-2地块未办理竣工验收及备案”。2、昆明市呈贡区住房和城乡建设局根据省住建厅、市住建局的转办要求，于2017年7月7日在给原告一方业主代表的《答复意见书》第3点表明：“关于铺面在没有验收合格证的情况下就交付使用的问题，接到投诉后，我局质安站立即向项目单位下发了《工程质量整改意见书》，要求建设单位尽快按相关规定组织竣工验收，完善相关备案手续，方可投入使用。并函告昆明市呈贡区城市管理综合行政执法局按相关法律、法规进行查处。”3、2018年底，在与本案同地块同楼盘的22个同类案终审开庭时，被告向法庭提交了该地块楼盘的竣工验收备案证明书，其时间为2018年10月23日。终审判决是：被告未按规定办理竣工验收及备案登记手续，依法应按合同约定承担逾期交房的违约责任；基于一审宣判后，涉案A1-2地块己于2018年10月23日完成竣工验收并备案，本院对一审原告诉请的违约金支持至2018年10月23日。所以，原告请求被告按照双方合同约定，赔偿原告因被告违法违约逾期(2016年12月31日至2018年10月23日）交房的违约金，证据确凿，合理合法。三、原告依法按合同约定维权的具体诉求1、双方签订的《商品房购销合同》第九条“甲方逾期交房的违约责任”中明确写着：“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行”，“自逾期第31天起，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日起向乙方支付违约金，本合同继续履行。”根据此约定，原告购房的合同价款总金额为393767元，原告依法请求法院判令被告赔偿2016年12月31日至2018年10月23日（共计662天）的违约金52772.15元。该金额计算公式为：30天×100元十632天X（393767元X0.0002）＝52772.15元。2、本案的诉讼费全部由被告承担。被告博鼎公司辩称，第一，取得竣工验收备案登记证明书并非法定的交房条件。建筑法第61条规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第116条也规定了建设单位组织设计施工工程监理等有关单位进行竣工验收合格后，方可交付使用。住建部的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，上述管理办法规定了具体的备案的程序。但是并没有提及要备案后才能交付。以上法律和行政法规均未规定交付的先决条件必须是取得行政主管部门的竣工验收备案登记证明。并且从该备案登记证明的名称我们就可以看出该竣工验收备案登记证明只是用于备案，不是适用于交房的先决条件。第二、双方已明确了约定了交房条件为竣工和经建设单位组织四方验收合格，双方签订的商品房销售合同中已经明确约定将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方，被告交付给甲方的房屋不仅通过了建设单位、施工单位、监理单位、设计单位还经过了勘察单位的验收。早已符合双方合同的约定。被告并不存在违约行为。第三、竣工验收备案表侧重的是建设行政主管部门履行建设行政管理职能的表现。并不影响交房行为和交房效力。竣工验收备案表从性质上说属于管理性的法律法规。但是这并不能因此否认买卖双方当事人根据需要和实际情况自行约定具体的交付条件。第四，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法第12条明确规定，备案机关决定重新组织竣工验收，并责令停止使用的工程，建设单位在备案之前已投入使用，或建设单位擅自继续使用造成使用人损失的，由建设单位依法承担赔偿责任。由此可见，国家竣工验收主要是履行事后的监督职能。在工程竣工验收无效的情况下，提前投入使用，才会导致承担赔偿责任。涉案的楼盘在2018年10月23日通过备案，被告组织的竣工验收是合法有效的，交付的房屋并没有违反法律法规的规定。第五、竣工验收备案是一个周期较长的行政管理过程，在双方已经明确约定经建设单位组织验收合格即达到交付条件的情况下再要求被告承担逾期交房责任，难以保护被告的合法权益。第六、原告严娜在合同约定的期限内未办理房屋的交接手续，即具有违约行为，并不能以此要求被告承担任何的违约责任。即使法院认为被告存在逾期交房的情形，原告主张的违约金数额过高，请求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并附卷佐证。对各方证据的真实性，本院予以确认，对其证明目的在论述时予以阐述。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，原告严娜（乙方）与被告博鼎公司（甲方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为“博鼎上城A1-2地块II”第地下商铺号第-2层D17号房，套内建筑面积13.89平方米，房屋总价393767元。合同第七条关于交付期限约定：甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；自逾期第31天，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。同日，原、被告双方还签订了《合同补充协议》，第二条约定：甲方在本合同第七条约定交房期限前组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格，即达到本合同第七条约定的交房条件。在商品房达到交房条件后，甲方在报纸上刊登交房公告，甲方即已履行交房的通知义务。原告向被告支付了393767元购房款。2016年12月26日，被告博鼎公司在《春城晚报》刊登了《交房公告》，要求购房者于2017年2月7日至2月10日办理A1-2地块6幢的接房手续，于2017年2月11日办理A1-2地块7幢的接房手续。该公告同时载明“因交房数量较大，为不耽误您宝贵时间，有序交付，自2016年12月31日起，我们将按下表时间段集中办理有关楼栋交接手续。当然，如果您热切于2016年12月31日莅临，我们也将欣然向您交付，但可能导致交付时的过程延误及手续办理不及时，敬请谅解！”。2018年10月18日，博鼎上城A1-2地块组织竣工验收合格。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，明确约定被告博鼎公司应于2016年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告，此约定并不违反法律的规定，是合法有效的。2018年10月18日该商品房组织验收合格，才是符合合同约定交房的日期。被告在此前交付的房屋不符合合同的约定构成违约，应当承担逾期交房违约责任。按照双方合同约定，被告逾期交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，自逾期第31天起，被告每日按原告购房款总额的万分之二向原告承担违约金，并于实际交房之日向原告支付违约金，本合同继续履行。被告认为该违约金约定过高，请求法院予以降低。本案中，原告并未提交相关证据证实被告逾期交房造成原告的实际损失是多少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”本院根据本案的实际情况、合同履行情况及博鼎公司过错程度的基础上，根据公平和诚信原则，依法酌情调整违约金为3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严娜支付逾期交房违约金3000元；二、驳回原告严娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判长  马兴东审判员  刘春浩审判员  李余余二〇二〇年五月二十日书记员  刘 楠