河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1979号上诉人（原审原告）：高新伟，男，1983年9月21日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孙华勇，洛阳法律研究会研究员。被上诉人（原审被告）：周德义，男，1951年10月14日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：赵云矿，河南亚昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。上诉人高新伟因与被上诉人周德义、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人高新伟及其委托诉讼代理人孙华勇，被上诉人周德义及其委托诉讼代理人赵云矿，被上诉人懿皇公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高新伟上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求依法改判支持高新伟的一审第一项、三项诉讼请求；3.一、二审诉讼费均由周德义、懿皇公司承担。事实与理由：原审判决认定基本事实错误,因此,原判决严重侵犯了高新伟的合法权益。请二审法院全面查明事实,依法主持正义,支持高新伟的上诉请求。周德义辩称，高新伟的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，判决合法，应当维持。懿皇公司辩称，如果双方愿意继续履行合同，我公司将继续协助双方办理房屋过户手续。高新伟向一审法院起诉请求：1.判令周德义、懿皇公司继续履行合同并立即为高新伟办理房产过户手续；2.判令过户产生的新增税费3万元由周德义、懿皇公司承担；3.判令周德义支付高新伟房屋总价款20万元20%的违约金4万元，以及按照日万分之四计算的违约金7200元（自2019年8月14起暂计算至2019年11月20日，共计98天，每天80元，2019年11月20日之后的违约金还按照前述标准计算）；4.判令周德义、懿皇公司承担本案诉讼费用2468元、保全费用1520元、交通费1000元、误工费4000元。一审法院认定事实：1.2019年7月2日，高新伟与懿皇公司签订《洛阳市存量房委托购买协议》，约定高新伟委托懿皇公司代其购买坐落于洛阳市××××1-1-522的房屋，高新伟愿意以20万元或低于这个金额购买该房屋，该价格不含房屋产权过户相关费用，该房屋产权过户相关费用由高新伟承担等。同日，周德义（卖方）、高新伟（买方）与懿皇公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方拟转让房产（下称该房产）坐落于西工区××楼1-1-502，房产用途为住宅，产权性质商品房，产权登记建筑面积为36.13平方米；该房产转让总价款为20万元，该转让价款不含税、费，买方于2019年9月30日前一次性将总房款支付至洛阳市存量房交易资金监管账户；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施更名费由买方承担；居间方代为保管物业交接保证金2000元；卖方应当于收到银行尾款后7日内将该房产交付买方；在本合同签订之日起不动产权证办理下发后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》7个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；如果买卖双方任何一方未按约定的时间履行相应责任，按延迟天数，以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向守约方支付违约金；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任；因卖方隐瞒房屋状况等原因，导致新增税费的，新增税费由卖方承担；居间方提供的服务有提供相关房产信息咨询，对买卖双方当事人资格、房产产权信息的合法性进行查验，为买方估算除房款以外所有可能产生的费用，促成买卖双方进行交易并协助买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》和《存量房交易结算资金托管协议》，协助办理房产交接事宜等；居间方在合同签订时，向买方收取佣金5000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外；因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订洛阳市《存量房买卖合同》，居间方应向买卖双方返还已经收取的费用，造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任；因不可抗力因素，致买卖双方彻底不能签订洛阳市《存量房买卖合同》，三方应协商解除本合同，解除合同后7个工作日内，居间方应退还买卖双方所支付的佣金；在履行本合同期间，如因国家政策调整所导致房产交易费用增加的，居间方协调买卖双方协商解决，如协商不成，依法处理；三方其他约定为经买卖双方友好协商，签署合同当天，买方向居间方支付代办过户服务费2000元整，此价位包含储物间一个；签署合同当天，卖方将房产证原件[洛市房权证（2004）字第X252225号]交于居间方代为保管，作后期办理该房手续之用；经买卖双方友好协商，该房屋土地证正在分割办理中，土地证分割完毕后，需要将房产证换成不动产权证，不动产权证办理完毕后，开始办理手续（卖方承诺本合同签订后30个工作日内办理完毕不动产登记证）。该合同还对其他方面作了约定。高新伟于2019年7月6日向懿皇公司交纳中介服务费4000元、代办服务费2000元及物业保证金（代收房款）2000元。高新伟提供中国建设银行个人活期账户交易明细一份，显示高新伟于2019年9月30日向215500690支付宝（中国）网络技术有限公司转款198000元，高新伟称该账户系房管局资金监管账户。涉案房产坐落于洛阳市××××楼1-1-502，建筑面积36.13平方米，房屋所有权证号为洛市房权证（2004）字第X252225号，房屋所有权人为周德义。高新伟提交短信截图一张，显示2019年8月4日，号码为“+8615038605508”向高新伟发送短信，内容为“明天下午1点30，您带上身份证，夫妻两人的结婚证，户口本，您的建设银行卡，税费，建设银行卡，房款19.8万，需要提前存入建设银行卡里，到市民之家一楼，到了联系茹文瑜：180××××2121；地址：开元大道与永泰街口”。高新伟称懿皇公司通知其与周德义于2019年8月5日到房管局办理过户，周德义对此予以认可。懿皇公司对该短信的真实性无异议，但称该短信通知的是去办理资金监管而不是过户。洛阳市人民政府于2019年7月29日下发洛政[2019]18号文件《关于公布市区国有土地级别与基准地价的通知》，通知显示根据相关文件要求，洛阳市对市区新一轮土地级别与基准地价进行了更新调整。2019年6月14日，经市政府第23次常务会议研究通过。现将市区新的土地级别与基准地价予以公布，自2019年8月1日起实施；房改房、经济适用房上市补缴土地出让金，自2019年9月1日起按新基准地价执行。《洛阳市人民政府关于公布市区国有土地级别与基准地价的通知》（洛政[2014]74号）同时废止。高新伟提供2019年10月9日的《洛阳日报》一份，显示该报上刊登《洛阳市自然资源和规划局征询异议公告（一）》，公告内容为周德义申请办理坐落于西工区××楼××房产[洛市房权证（2004）字第X252225号]对应国有建设用地使用权出让手续，该国有建设用地原为划拨国有土地，依据《洛阳市人民政府关于解决中心城区划拨土地上房地产转让历史遗留问题的若干意见》（洛政[2017]38号），现予公告，向社会征询异议。期限自公告之日起15个工作日，期满后无异议，我局将按有关规定办理。经法庭询问，周德义称《洛阳日报》上的涉案房产信息是懿皇公司的工作人员刊登，懿皇公司对此予以认可，但称懿皇公司只是帮助周德义刊登，懿皇公司没有该义务。一审法院工作人员向不动产登记中心询问涉案房产办理不动产权登记证的办证流程。不动产登记中心的工作人员称，因涉案房产未办理土地使用权证，需要房主个人申请，由出售房屋的单位或公司审批，然后进行登报，见报15个工作日后，房主与不动产登记中心签订合同，然后交纳土地出让金，在交纳土地出让金后三至五天左右可以办理房屋的不动产登记证。在交纳土地出让金前必须将之前的流程办理完毕才能交纳土地出让金。目前该房屋的前期流程均已办理完毕，现只需要签订合同及交纳土地出让金即可正常办理不动产登记证。经法庭询问，高新伟称2019年8月5日当天，其不同意缴纳上涨的税费。周德义称其同意继续履行合同，但是不承担任何额外费用。8.高新伟于2019年8月26日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于同日作出（2019）豫0303财保562号民事裁定书，采取查封周德义名下位于洛阳市××××楼1-502（证号：X252225号）房产，查封高新伟名下位于洛阳市××工区××路××2-602（证号：豫（2018）洛阳市不动产权第00533869号）房产的保全措施。一审法院认为，高新伟与懿皇公司于2019年7月2日签订的《洛阳市存量房委托购买协议》及周德义、高新伟与懿皇公司于同日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《合同》）系各方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认，各方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。《合同》约定国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费由买方承担；因卖方隐瞒房屋状况等原因导致新增税费的，新增税费由卖方承担。高新伟在购买房屋时已知晓周德义的房屋未办理土地使用权证，周德义并未隐瞒房屋状况。各方于2019年7月2日签订合同，2019年7月29日洛阳市人民政府下发通知于2019年8月1日起调整土地级别与基准地价导致税费增长，税费增长系国家政策调整导致，与周德义及懿皇公司无关，故高新伟要求周德义、懿皇公司承担相应的新增税费一审法院不予支持。《合同》约定卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。根据高新伟提供的证据并不能显示周德义曾表示不再将涉案房屋出售给高新伟，且周德义当庭表示愿意继续履行合同，故高新伟要求周德义承担房屋总价款20%的违约金的诉讼请求一审法院不予支持，高新伟要求继续履行合同的诉讼请求一审法院予以支持。高新伟提供的证据并未显示周德义已经实际收到其支付的所有房款，故高新伟要求周德义立即为其办理过户手续的诉讼请求一审法院不予支持。应当先履行债务的当事人，在对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。高新伟、周德义履行合同过程中，周德义应当按照约定及时办理涉案房屋的不动产权证，高新伟应当在周德义办理不动产权证时配合缴纳相应税费。因高新伟明确表示不承担增长的税费，其亦通过诉讼的行为表示其不愿意承担增长的税费，周德义有理由相信在办理不动产权证的过程中会因高新伟不缴纳税费导致不动产权证无法办理，故周德义可以暂时中止履行其相应义务。高新伟称根据房管部门的规定，周德义根本无法在约定的时间内办理不动产权证，这与高新伟是否缴纳增长的税费无关。周德义、高新伟作为房屋的买卖双方，均应诚实信用的履行各自的义务，不动产权证是否能够按期办理，不是高新伟提前表示不缴纳增长税费的理由。综上，高新伟主张周德义按照日万分之四自2019年8月14起计算违约金的诉讼请求一审法院不予支持。高新伟主张的交通费1000元、误工费4000元无证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.高新伟、周德义、洛阳懿皇房产经纪有限公司继续履行三方于2019年7月2日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2.驳回高新伟的其他诉讼请求。案件受理费3512元，减半收取1756元，保全费1520元，共计3276元，由高新伟负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，高新伟与懿皇公司于2019年7月2日签订的《洛阳市存量房委托购买协议》及周德义、高新伟与懿皇公司于同日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》均为合法有效协议，双方应当依约履行。上述合同约定国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费由买方高新伟承担；因卖方周德义隐瞒房屋状况等原因导致新增税费的，新增税费由卖方周德义承担。买卖双方在签订合同时，高新伟已知晓周德义的房屋未办理土地使用权证，周德义并未隐瞒房屋状况。涉案房屋在双方签订合同时未办理土地使用证，后来因为政策调整，提高了相应的税费，根据合同约定，该税费应当由高新伟承担。双方虽然约定如果卖方逾期30天，买方有权解除合同，并有权要求卖方承担房屋成交价的20%违约金，周德义在办理房屋不动产证时，高新伟应当配合缴纳相应税费，但是周德义明确表示不承担增加的税费，因此，周德义有理由相信因高新伟不缴纳税费导致不能办理相关手续，并中止办理相关手续。故，卖方未在30天内履内办理完相关手续不是周德义的责任，高新伟要求周德义房屋成交价的20%违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高新伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由高新伟负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二〇年五月十三日书记员  李圆圆