呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终91号上诉人（原审原告、反诉被告）：常文元，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：乌建林，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：高长富，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高宇，男，无固定职业，系高长富之子。委托诉讼代理人：田翔，男，由高长富所在的社区呼和浩特市玉泉区兴隆巷办事处六中社区推荐。上诉人常文元因与上诉人高长富房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人在二审中均无新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。常文元上诉请求：1、撤销原判第二项，改判支持常文元在原审提出的返还60万元定金的诉讼请求；2、撤销原判第三项；3、一、二审诉讼费用均由高长富负担。事实及理由：一、一审法院认定出租房屋没有消防验收手续，高长富不存在过错，属认定错误。具体理由如下：1、本案涉案楼房原为乐器加工厂，后经改建经营宾馆和餐饮，但改建后的工程未经验收（包括消防验收）即取得房产证，楼房即用于宾馆和餐饮经营。常文元在办理餐饮经营手续时发现，在申请二次装修消防时要求经营者必须提供房屋原始消防验收备案材料，否则不予审批。高长富在原审中举证证明“室内消防设施完备”，事实上，涉案房屋室内消防设备都是为应付消防检查而做的虚假设备。2、常文元承租涉案房屋的合同目的是经营餐饮（合同对此已经明确约定），但经营餐饮需要办理各种经营手续。常文元承租房屋的两个多月的时间里，一方面试运营（一直无照经营），一方面办理经营手续（包括消防手续）。但让常文元没想到的是，由于承租房屋没有原始的消防验收手续，餐饮经营手续无法办理，常文元承租房屋期间一直处于无照经营状态，更无法加盟“永和豆浆”，导致合同目的无法实现。高长富应当保证出租房屋的使用目的，否则即构成根本违约，应承担全部过错责任。一审判决只认定了常文元实际占有出租房屋的时间长短，但对高长富出租房屋是否能够保证常文元的使用目的，常文元是否实现合同目的不予审查认定，不符合餐饮经营常理，对常文元明显不公。二、一审法院对本案30万元定金的认定违反了合同法第一百一十五条及担保法解释第一百二十条之规定。三、一审法院对常文元实际占用涉案房屋的时间认定错误。根据租赁合同约定，实际占用房屋的起算时间为2018年12月21日；根据双方邮寄函，合同解除时间应该是2019年4月7日，而一审法院将复函的答复时间以及合理腾房时间均认定为常文元的实际占用房屋时间，明显是在认定高长富“无过错”的错误前提下作出的认定和判决。高长富答辩称，一、一审法院驳回常文元要求高长富双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，适用法律正确。常文元在与高长富签订《房屋承租协议》前，就和他人商榷合作在涉案房屋经营餐饮业，延用“尚钰家常菜”字号。当时高长富出租的房屋消防设施就相当完备。在一审庭审时，双方对涉案《房屋承租协议》的有效性均无异议，由此可见，该协议是双方的真实意思表示，依法成立，受法律约束。常文元所称没有消防设施的理由，没有事实和法律依据。二、2018年11月21日，常文元与高长富签订了《房屋承租协议》，承租期延期至2018年12月21日起，承租期为五年，年租金60万元。协议第二条约定常文元应当在协议签订前需向常文元支付定金30万元，在协议签订后三个月内也就是2019年2月21日前，再付租金30万元，之前所付定金可以抵转为租金计算。第二年租金的交付方式同第一年。常文元并没有按照约定支付30万元租赁费。高长富多次催要，常文元都以经营状况不好为由，一直拖延支付。在双方的通话录音中，常文元都以经营业绩不佳无钱支付租金为由拖延支付，而从未提及过消防设施问题。无奈高长富于2019年4月5日委托律师出具律师函，敦促常文元在接到律师函后三日内腾空所占房屋。而常文元一直侵占高长富房屋至2019年6月19日才将部分物品搬走，剩余物品至今还存放在高长富的两间仓库中。常文元的行为也违反了双方签订的《房屋承租协议》的约定，应承担相应的违约责任。三、一审中，常文元向一审法庭举证了一份高长富于2019年11月9日(即交房钥匙之日）共同签署的“定金收条说明”，该收条第3条说明了常文元支付的定金只有在全部（五年）协议履行完毕后才能抵转为租金，常文元没有在约定的期限内支付剩余租金，已属违约，依据法律规定，其所支付的定金不予退还。四、根据消防法第十五条的规定，申请消防机构安全验收的申请人应当是常文元。而高长富不具备申请消防验收的主体资格，在双方没有约定的前提下，高长富没有过错。因此，常文元实际违约在先，又以高长富出租的房屋没有消防设施为由，要求高长富双倍返还定金，于法无据，不能成立。高长富上诉请求：一、撤销原判中除驳回常文元诉讼请求外的其他判决事项；二、改判支持高长富的原审诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由常文元负担。事实及理由：一、一审法院对本案事实认定错误。根据双方于2018年11月21日签订的房屋租赁协议的约定，房屋租赁期自2018年12月21日起开始。常文元于2018年11月9日向高长富支付5万元定金，随后又在2018年11月23日和11月27日支付了剩余的25万元定金，共支付30万元定金。但是常文元在协议约定的三个月内一直未付清剩余的30万元房屋承租费，导致房屋租赁协议不能正常履行，构成根本违约。2019年4月5日，高长富在常文元明确拒绝支付房租之后向其通知解除原租赁合同，双方租赁关系终止。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，由于常文元一直未履行其合同债务，高长富有权根据“定金罚则”不予返还定金，房屋租赁和使用费应当另行计算。同时，常文元存在违约行为，应当依据双方约定，判令常文元承担租赁费标的的50%作为违约金即300万元，而一审法院对此未予考虑。此外，常文元一直未支付剩余的30万元尾款，但在事实上已经租赁并且使用了房屋，应当支付房屋使用费和租金。高长富在2018年11月9日已经将房屋交付给常文元，并于2019年6月22日与新的承租人签订房屋租赁合同，在此期间，该房屋一直由常文元实际占有使用，常文元应当支付房屋使用费。二、常文元拒不支付租金，且停止营业，将自需设备搬走后，剩余部分餐具继续占用房屋。为避免损失扩大，高长富将房屋腾清另租他人，并以延期48天的方式向下家租客支付了重新装修所需的费用，该费用应当由常文元补偿。三、高长富在2019年4月7日通知常文元解除合同，根据相关法律规定，高长富只需通知并提供合理期限令其搬出房屋即可，但由于常文元在房屋租赁协议解除之后一直未履行腾空房屋的法定义务，高长富为避免损失扩大，经过公证机关公证后将财物搬运至经营场所之外，额外支付搬运费1600元、公证费2020元、仓储费（该月2500元以及按5000元计算至实际搬走为止），上述费用是基于常文元不作为义务而导致高长富产生的额外支出，应当予以返还。四、一审法院认定“高长富只提供电费的正规收据，其他费用无正规票据”属事实认定错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，高长富只需提供相关的流水转账凭证和支付记录证明确实支付了房屋的水、电、暖气费用即可，而非必需要提供相关费用的正规票据。此外，本案中的房屋为内部供暖，无法开具供暖费的正规发票，但是高长富在一审中提供的供暖费收据足以证明付款行为的真实性。常文元的租赁面积为948平方米，每平方米供热费为5.09元，按照房屋实际被占用的时间计算，应当为28951元，减去常文元先前已经支付的5000元，高长富主张的15000元供暖费是完全正当合理的。水费也有相关的收据证明。关于搬运费1600元，临时雇佣的工人都无法提供正规发票，高长富在一审期间提供的收据足以证实搬运费的真实性。常文元答辩称，一、高长富计算占用使用费的起止日期错误。应当从2018年12月21日起算，计算至实际解除之日（即2019年4月7日），而不应计算到2019年6月20日，在此之前常文元已经收回房屋并将房屋另行出租给他人；二、常文元逾期支付租金有正当理由。涉案房屋系由厂房改造，改造后未经过消防验收，导致常文元不能正当营业。在常文元多次要求高长富解决消防手续无果的情况下，终止履行支付租金义务是为了防止更大的损失，是根据合同法行使不安抗辩权的合理、合法行为，不应认定是违约行为。三、消防安全手续不应当由常文元办理，厂房改造后应当有消防改建后的验收。四、高长富在常文元有正当理由的情况下，违法行使单方解除合同的权利，从而导致双方矛盾激化，引发本案纠纷，高长富应承担一定的过错责任。常文元向一审法院提出诉讼请求：1、解除2018年11月21日签订的《房屋租赁协议》；2、高长富双倍返还定金60万元；3、案件受理费由高长富承担。高长富向一审法院提出反诉请求：1、判令常文元支付房屋使用费35万元（自2018年11月21日至2019年6月20日，以每月50000元计算）；2、判令常文元承担腾退房屋搬运费1600元；3、判令常文元承担清点财产产生的公证费2020元；4、判令常文元承担仓储费本个月2500元及至常文元实际搬走饭店设备日产生的仓储费（以月仓储费5000元计算）；5、判令常文元承担经营期所欠电费1500.18元；6、判令常文元承担经营期间所欠水费483元；7、判令常文元承担经营期间所欠暖气费15000元；8、判令常文元承担本案全部诉讼费用；9、判令常文元支付延迟出租的损失100000元。一审法院认定事实：2018年11月9日高长富向常文元出具收条，并表明：高长富收到常文元租房定金5万元，此定金为常文元承租高长富位于昭君路钰尚宾馆楼下底店一层（不包括宾馆大厅）饭店之用。该房屋租金为60万元每年，交够30万元后双方签订正式合同，剩余定金25万元于2018年11月24日前付清。合同全部落实后，此定金作为租金。此定金5万元交纳后常文元对该饭店开始装修，装修后的全部房屋及设备归高长富所有。此后常文元分别于2018年11月23日、2018年11月27日给付高长富定金共计25万元。2018年11月21日，常文元与高长富签订《房屋承租协议书》，约定高长富将位于呼和浩特市××区二十七中南侧（路东）钰尚宾馆一层（不包括宾馆大厅）出租于常文元，承租期为五年。承租费每年60万元，承包期内承包方不变。第一年承租费自签订协议之前，常文元向高长富方付30万元定金，其余30万元在三个月内付清。每年度的承租费常文元向高长富提前一个月全部付清。常文元承租作餐饮之用，并严格按照营业执照上所规定的经营范围依法经营。承租期内实行常文元“门前三包”，服从政府各职能部门的管理，并承担各项税费，承租期自2018年12月21日算起。常文元承租高长富的餐厅后需转租时应征得高长富的同意，并按时交纳水、电、暖气等费用。双方如有一方违约，守约方有权要求违约方立即履约，并向违约方承担租费标的50％的违约责任。合同还就其他事项作了约定。合同签订后高长富将租赁房屋交付常文元使用。2019年4月5日高长富向常文元发送律师函，内容为：根据房屋租赁协议，常文元应于2019年2月21日前支付剩余房屋承租费30万元，但至今未付。现正式通知高长富，解除双方所签订的房屋租赁协议。2019年4月7日，常文元出具复函，内容为：常文元未能在2019年3月21日支付剩余30万元房屋租金系出有因。鉴于此常文元有权暂时不支付剩余租金。如果高长富无法办理消防手续，常文元同意解除房屋租赁协议，但高长富返还常文元30万元定金；装修费用由高长富予以合理补偿；常文元购置的设备高长富予以补偿。2019年4月10日，高长富经由呼和浩特市北方公证处公证，将常文元在涉诉房屋内的财物清点后制作明细，并将常文元的相关财物搬至其他场所予以储存，产生公证费2020元、工人搬运费1600元。另常文元在租赁期间共产生电费1500．18元、水费483元、暖气费15000元。2019年6月19日，常文元出具情况说明，内容为：常文元于2019年6月19日将位于昭君路二十七中南侧（路东）钰尚餐饮内物品搬出，并列明清单。另查明，本案所涉房屋产权人为呼和浩特市友谊绒毛纺织有限公司，高长富任该公司法定代表人。呼和浩特市友谊绒毛纺织有限公司是经呼和浩特市人民政府批准、通过有偿转让方式取得该房屋产权。一审法院认为，高长富在签订合同之前收取常文元的30万元定金系对之后双方是否签订租赁合同的一种担保，具有定金条款性质。之后常文元与高长富于2018年11月21日签订了《房屋租赁协议书》，该协议系双方真实意思表示，为合法有效合同，且该租赁合同已实际开始履行。根据双方约定，合同全部落实后，此定金作为租金。因此常文元合同签订之前交纳的定金30万元已转化为交纳的租金。常文元以该房屋未有消防验收手续要求双倍返还定金的诉讼请求该院不予以支持，理由为：一、定金30万元按照约定已转化为租金。二、《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、经营”。本案中申请消防安全检查应由常文元申请，高长富有义务协助办理消防相关手续。在双方并没有约定的前提下，高长富对此不存有过错。高长富于2019年4月5日以律师函的形式通知常文元解除双方所签的《房屋承租协议书》；2019年6月19日常文元出具情况说明，表明已搬离租赁房屋。现房屋租赁协议双方已实际停止履行，常文元要求解除双方于2018年11月21日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求该院予以支持。关于高长富的反诉请求，《房屋租赁协议》虽已解除，但常文元实际使用该房屋的租赁费应予支付。常文元实际使用租赁房屋期间为自2018年11月21日至2019年6月19日，应支付的租赁费为346673元（1643元×211天），扣除常文元已支付的30万元，还应支付46673元。因租赁合同中约定由常文元交纳水、电、暖等费用，但高长富只提供了电费的正规收据，其他费用无正规票据，常文元不予认可。故常文元应支付高长富电费1500.18元。高长富主张的水费、暖气费可另行起诉。高长富的其他诉讼请求无事实及法律依据，该院不予以支持。综上所述，常文元的部分诉讼请求有事实与法律依据，该院予以保护。高长富的部分诉讼请求有事实与法律依据，该院予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告常文元与被告高长富于2018年11月21日签订的《房屋租赁协议》；二、驳回原告常文元的其他诉讼请求；三、反诉被告常文元于本判决生效后十日内支付反诉原告常文元房屋租赁费46673元、电费1500.18元。以上合计48173.18元；四、驳回反诉原告高长富的其他诉讼请求。本诉案件受理费10092元，由常文元负担。反诉案件受理费8397元，高长富负担7542元，常文元负担855元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，常文元与高长富签订的《房屋租赁协议书》以及定金条款是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。关于本案是否应适用定金罚则。根据高长富分别于2018年11月9日、2018年11月23日及2018年11月27日出具的收条，高长富分三次收取了常文元共30万元定金，且双方约定在“全部合同落实后，此定金作为租金”。第一，《房租定金收条》明确约定“交够三十万元之后，双方签订正式合同”；第二，在定金收条及租赁协议中均无关于定金罚则的约定；第三，常文元支付首笔定金之后涉案房屋即已实际交付其使用；第四，涉案房屋租赁协议书第二条约定“第一年承租费自签订协议之前，常文元向高长富支付30万元定金，其余30万元在三个月内付清”，即在签订合同之时，双方对于该30万元定金已转化为第一年的承租费已达成一致。综合以上因素，本院认为该30万元仅具有担保双方签订房屋租赁合同的作用，且在双方签订合同后已经实质转化为租金，高长富、常文元认为该费用仍为定金且应适用定金罚则的主张均不能成立，本院不予采纳。关于常文元是否应向高长富支付租金及数额。如前所述，涉案租赁协议依法成立并有效，双方应依约全面履行其合同义务。常文元未能依约支付第一年的剩余30万元租金，依照涉案租赁协议之约定高长富有权收回房屋，且现涉案租赁协议已实际终止履行，故一审法院判令解除该协议并无不当。高长富实际占用涉案房屋至2019年6月19日，双方约定的租赁期限起始日期为2018年12月21日，故高长富应按照涉案协议之约定向常文元支付上述期间的租金及占有使用费297534元（600000÷365×181）。现常文元实际支付租金30万元，故高长富应退还常文元租金2466元。常文元主张应计算至2019年4月7日，但根据其自行出具的情况说明，其实际占用涉案房屋至2019年6月19日，故其主张不能成立，本院不予支持。高长富主张常文元应自房屋交付时间（即2018年11月9日）开始支付租金，该主张与涉案租赁协议中约定的租赁期限起始日期不符，本院不予支持。一审法院对于计算租金的起始日期认定错误，本院予以纠正。关于高长富请求常文元支付搬运费、公证费、仓储费、水电费、暖气费的主张是否成立。因无证据表明双方终止涉案租赁协议时对常文元占用涉案房屋期间产生的水、电、暖气费等进行了结算，高长富所出具的水、电及暖气费收据虽存在水、暖气费的收费主体不适格、电费缴费单位与常文元不同等瑕疵，但是一方面，常文元对于曾实际利用涉案房屋进行经营予以认可，经营必然会产生水、电、暖气费等费用，且常文元既未举证证明其已经实际缴纳了上述费用；另一方面高长富对上述瑕疵问题作出了合理的解释，其主张的费用亦未超出合理范围，故综合双方的举证能力以及一般常理等因素，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，本院对高长富主张常文元支付水费483元、电费1500.18元及暖气费15000元的请求予以支持。对于公证费2020元、搬运费1600元及仓储费，因无证据证明该费用系因搬运或储存高长富遗留的剩余物品所产生，且该笔费用不属于为防止损失扩大而产生的合理费用，本院不予支持。关于高长富主张常文元赔偿10万元的请求。在涉案合同履行过程中，常文元延期支付租金，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。常文元主张涉案房屋因未经消防验收而导致其无法实际合同目的，故其延付租金系行使不安抗辩权，不构成违约。但是一方面，涉案房屋系由厂房改造而来，高长富有偿取得该房屋的所有权，依照《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，高长富并非该房屋的建设者及实际使用者，在双方对于消防验收申请人、责任人无约定的情况下，高长富并无过错；另一方面，无证据证明常文元按照《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，履行了通知义务，故常文元的主张不能成立。鉴于常文元已实际支付租金30万元（至2019年6月21日），且高长富实际于2019年6月22日即与案外人陈某签订了新的房屋租赁合同，高长富并未实际遭受房屋空置损失，而高长富与案外人约定的装修免租期符合交易习惯，亦属于合同双方的协商一致的结果，故常文元主张装修免租期期间的租金损失系因高长富违约而造成的无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，常文元、高长富的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1882号民事判决第一项，即解除常文元与高长富于2018年11月21日签订的《房屋租赁协议》；二、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1882号民事判决第二项，即驳回常文元的其他诉讼请求；三、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1882号民事判决第三项，即常文元于本判决生效后十日内支付高长富租赁费46673元、电费1500.18元。以上合计48173.18元；四、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1882号民事判决第四项，即驳回高长富的其他诉讼请求；五、高长富于本判决生效之日起十日内退还常文元租金2466元；六、常文元于本判决生效之日起十日内向高长富支付水费483元、电费1500.18元、取暖费15000元；以上款项相抵，常文元应于本判决生效之日起十日内向高长富支付14517.18元。七、驳回高长富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10092元，由常文元负担。反诉案件受理费减半收取计4198.5元（高长富已预交8397元），由常文元负担128.8元，由高长富负担4069.7元，剩余4198.5元退还高长富。二审案件受理费26886元（常文元已预交18489元、高长富已预交8397元），由常文元负担18746元，由高长富负担8140元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 王海莹审 判 员 张 宇 二〇二〇年五月二十日法官助理 魏恩霖书 记 员 范科巍