江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初868号原告：江苏神龙海洋工程集团有限公司，统一社会信用代码91321282753218397J,住所地靖江市南环路78号。法定代表人：倪福生，董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川通律师事务所律师。被告：沈纪林，男，汉族，1964年4月5日出生，住靖江市。原告江苏神龙海洋工程集团有限公司与被告沈纪林为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈银江、被告沈纪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判决被告立即迁出位于靖江市南环路78号（即车站路90号）东侧原告的房屋，并支付给房屋占有使用费（自2007年12月1日起计算至2020年2月29日止，按每年2万元的标准计算，该期间仅主张86667元。自2020年3月1日起继续按2万元/年的标准计算至实际迁出之日止）。事实和理由：自2007年12月份起，被告口头租用原告位于靖江市南环路78号（即靖江市）的部分房屋（以下简称90号房屋）用于开设餐饮排挡。原告与被告多次交涉，被告至今拒向原告缴纳租金，也拒绝迁出该房屋。原告根据该房屋状况，周边同类房屋年租金超过2万元，被告至少应当按照每年2万元的标准向原告支付占用期间的房屋使用费。被告辩称：对原告所述90号房屋系原告公司所有没有异议，案涉房屋系八几年由原告公司前身海洋公司建造的，无产权证，仅有土地证。我和妻子刘玉红原来都是海洋公司的职工，2003年，公司要求刘玉红下岗，2004年又要求我下岗，我没有签买断协议，我找到领导，领导称等公司形势好了就给我重新安排工作，但一直没有给我安排。2007年，我再次找到公司领导，公司领导就让我无偿使用案涉房屋做做生意，称等形势好了，就让我回公司工作，但公司至今没有给我安排工作。我于2007年11月份开始使用案涉90号房屋，时房屋仅有1.8米高，毛坯房，门面宽3.5米，进身长12米，我稍微整理了一下，就经营了一个排挡。2017年，原告公司装修，要求我也跟着装修一下，和整体配套，我也花钱房屋装修并进行了加高，时原告也未和我提及租金的事情，原告从未向我主张过租金。现案涉房屋内有桌椅若干，空调一台，炊具若干，均属于被告所添置。对于原告的诉讼请求，若原告给我安排工作，我就迁出案涉房屋。关于房屋占有使用费，因系原告让我进去免费使用的，并不存在房屋租赁的事实，双方也并未签订租赁合同，故我不同意支付该费用。针对被告答辩，原告补充陈述：案涉房屋未办理产权证，未查到建造审批手续。被告及其妻子曾确系原告公司职工，但是劳动关系早已解除，原告并未承诺给被告安排工作，即使存在安排工作的情况，也和案涉房屋没有关系。被告于2007年11月左右开始使用案涉房屋，因当时公司管理混乱，公司办公地址多次搬迁，案涉地块并未安排人认真管理，被告原在房屋周边用棚子经营排挡，原告发现被告使用房屋后，就和被告商议将房屋租赁给被告使用，价格随行就市，但被告从未支付过租金，因该地块租金较少，原告公司未认真处理，也未通过法律途径向被告催要租金，并未约定免费给被告使用。原告认为，双方存在口头租赁关系，根据合同法相关规定，原告有权随时要求被告迁出该房屋。根据法律规定，出租人就未取得规划许可建设的房屋与承租人订立的合同无效，可以参照合同标准主张占有使用费，所以原告主张被告按照租金标准支付使用费应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提供的国有土地使用权证、企业信息打印件无争议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于靖江市的土地使用权人为江苏神龙海洋工程有限公司，江苏神龙海洋工程有限公司于2016年9月18日更名为江苏神龙海洋工程集团有限公司。原告在上述土地使用权范围东南侧建造了房屋，被告自2007年11月底开始使用案涉东西长3.5米，南北长12米左右的房屋并经营排挡至今，该房屋至今未办理房屋产权登记手续。被告曾系原告公司员工，被告使用案涉房屋经营期间未向原告支付过租金，原告亦长期未向被告主张要求给付房屋租金。本案争议焦点：1、被告应否迁出案涉房屋；2、被告应否支付房屋使用费。本院认为，关于焦点1被告应否迁出案涉房屋。讼争案涉房屋虽未办理房屋所有权证，但该房屋所在土地使用者系为原告，庭审中双方亦一致确认讼争房屋系原告建造，故原告对讼争房屋享有占有、使用的权利。根据审理中双方庭审陈述，本案可以认定双方之间存在案涉房屋的口头租赁合同关系，案涉房屋未办理产权登记亦无建设审批手续，双方之间的口头租赁合同应属无效。因该口头租赁关系未约定具体的房屋使用期限，现原告诉至本院要求被告从案涉房屋内迁出，其诉讼请求符合法律规定，应予支持，但应给予被告合理的迁出时间，对此本院酌定为30日；若被告逾期迁出，应按当地同类房屋市场租金标准支付原告房屋使用费至实际迁出之日，该费用可待实际发生后，由原告另行主张。关于焦点2被告应否支付原告房屋占有使用费。本院认为，双方之间应属无偿租赁关系，即系原告将案涉房屋交付给被告无偿使用。具体理由如下：首先，被告曾系原告公司职工，其下岗后原告公司在未给予原告经济补偿或另行安置工作的情况下，而采取如被告所述将案涉房屋无偿交由被告使用经营餐饮以谋生的方式对被告进行下岗安置，符合常理；其次，被告自2007年11月即开始使用案涉房屋经营，原告作为房屋权利人，若系有偿交由被告使用，理应及时向被告催要房屋使用费用，但审理中原告未能提供此类催要租金的证据，此怠于行使权利的行为亦明显不符合有偿租赁特征。综上，因原告未能举证证实双方存在有偿租赁使用约定，本案综合双方陈述，结合常理分析判断后，可以推定双方之间存在无偿租赁使用的口头约定，故对原告要求被告支付房屋使用费的诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈纪林于本判决生效后30日内迁出位于靖江市南环路78号（即车站路90号）东侧的房屋；二、驳回原告江苏神龙海洋工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元，减半收取计983元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 朱成良二〇二〇年五月二十六日法官助理 孙 洁书 记 员 祁冰如附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。