江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0903民再20号 原审原告：王慧，女，1979年10月17日生，汉族，居民，住江苏省南京市白下区。 委托诉讼代理人：李紫艳、朱育明，江苏泓远律师事务所律师。 原审被告：张汉林，男，1960年1月5日生，汉族，居民，住江苏省盐城市。 委托诉讼代理人：任秀平，女，1971年2月4日生，居民，住江苏省盐城市。 委托诉讼代理人：黄加斌，江苏省盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。 原审原告王慧与原审被告张汉林房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）苏0903民初6533号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年3月14日作出（2019）苏0903民申3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告王慧及其委托诉讼代理人李紫艳、朱育明，原审被告张汉林及其委托诉讼代理人任秀平、黄加斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王慧称，请求法院判令张汉林支付我违约金40万元。事实和理由：2017年4月7日，双方签订《房地产经纪合同（转让）》，并于同年7月23日签订《补充协议》，约定，张汉林将其位于盐城市区产出售给我，房屋售价156万元，定于2017年7月30日前变更至我名下，约定违约金为40万元。合同签订后，我按约交纳定金20万元及全部购房款。我催促张汉林履行变更义务，但张汉林不予理会。当时盐城的房价不断飚升，张汉林无理由将定金及购房款全部退还给我。张汉林的行为构成根本违约，致使我合同目的无法实现，并承受房价上涨的巨大损失。 张汉林辩称，我并未违约。2017年3月中旬，任秀平（张汉林的亲戚）在盐城市八方房产公司（以下简称八方公司）进行登记。2017年4月7日下午，八方公司工作人员沈亚通知我协商交易，商谈的合同价是158万元，并签订了房屋买卖合同。该房我当时是以朱粉兰的名义1309920元购买的，由于开发商经办人家庭出现突发事件，没有及时将房从朱粉兰过到王慧的名下。为了弥补王慧的损失，王慧要求我赔偿6万元。2017年7月23日，双方协商重新签订了一份补充协议，在协议中，我同意房价减少2万元。过户时间到2017年7月30日止。协议签订的当晚，王慧发信息给任秀平，要求退还定金20万元，7月24日到房中介公司办理相关手续。2017年7月24日，王慧之姐王春芳受王慧委托，到中介公司退了20万元。我要求王春芳留2万元继续履行合同，王春芳当场打电话给王慧，王慧回复不留定金，房子不要了。我和中介公司都认为双方终止买卖合同，故我不存在违约行为。要求驳回王慧的诉讼请求。 王慧向本院起诉请求：判令张汉林支付王慧违约金40万元。本院原审认定案件事实，2017年4月7日，被告张汉林与原告王慧经中介八方公司签订《房地产经纪合同（转让）》，约定：张汉林将其与朱粉兰共有的位于盐城市区㎡的房屋及约10㎡的车库出卖给王慧，售价为158万元；签订合同时交定金8万元，2017年4月11日前再交定金12万元，此款存入八方公司；于2017年4月28日前双方将该房商品房合同、不动产发票变更至原告名下，原告将剩余房款138万元存入八方公司，待原告不动产权证办理好后，八方公司将158万元转交给被告，办证所需费用由原告承担；如有违约行为，约定违约金为40万元；张汉林受朱粉兰委托出售该房，如未受委托发生违约，由张汉林一人承担违约责任，赔偿对方违约金，以及其他事项。张汉林、王慧、八方公司分别在合同落款甲、乙、丙方处签名、盖章。王慧分别于2017年4月5日、4月8日、4月10日、4月20日向八方公司沈亚个人账户汇款1万元、5万元、14万元、138万元，合计158万元。因被告张汉林违约，要求解除合同，沈亚于2017年4月21日将138万元退还给原告王慧（汇至王慧个人账户）。2017年7月23日，原、被告协商签订《补充协议》，约定将房价变为156万元，合同执行截止时间变更为于2017年7月30日前，其他条款不变。后被告张汉林仍未履行合同，沈亚于2017年7月24日将定金20万元退还给原告王慧（汇至王慧父亲王连海账户）。后原告通过律师函向被告索赔未果。 本院原审认为，原、被告经过八方公司中介签订的房屋买卖合同即《房地产经纪合同（转让）》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按约将定金和购房款全部汇至八方公司处，而被告张汉林两次违约，不履行合同约定的义务，致八方公司将定金和购房款全部退还给原告王慧。事实上，在此期间，盐城的房价处于上涨状态，应当认定被告张汉林属于故意违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金具有补偿性，兼具惩罚性。本案中，原、被告双方约定违约金为40万元，且原告已经按照合同约定支付了全额定金和购房款158万元，是被告张汉林故意违约导致合同不能履行，被告张汉林依法应当承担违约责任。故原告要求被告按约支付40万违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。判决被告张汉林于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王慧支付违约金40万元。案件受理费7300元，公告费600元，合计7900元，由被告张汉林负担。 本院再审认定事实如下：2017年4月7日，张汉林与王慧经中介八方公司签订《房地产经纪合同（转让）》，约定：张汉林将其与朱粉兰共有的位于盐城市区㎡的房屋及约10㎡的车库出卖给王慧，售价为158万元；签订合同时交定金8万元，2017年4月11日前再交定金12万元，此款存入八方公司；于2017年4月28日前双方将该房商品房合同、不动产发票变更至王慧名下，王慧将剩余房款138万元存入八方公司，待王慧不动产权证办理好后，八方公司将158万元转交给张汉林，办证所需费用由王慧承担；如有违约行为，约定违约金为40万元；张汉林受朱粉兰委托出售该房，如未受委托发生违约，由张汉林一人承担违约责任，赔偿对方违约金，以及其他事项。张汉林、王慧、八方公司分别在合同落款甲、乙、丙方处签名、盖章。王慧分别于2017年4月5日、4月8日、4月10日、4月20日向八方公司沈亚个人账户汇款1万元、5万元、14万元、138万元，合计158万元。因张汉林未能在4月28日履行合同义务，沈亚于2017年4月21日将138万元退还给原告王慧（汇至王慧个人账户）。2017年7月23日，双方进行协商，签订了《补充协议》，约定将房价变为156万元，合同执行截止时间变更为于2017年7月30日前，其他条款不变。原双方约定合同执行截止时间为4月28日，现变更为7月30日，即7月30日前甲方在征得乙方交易价格并同意的基础上与开发商签订销售合同及相关票据手续。 张汉林在庭审中提交了照片，证明2017年7月23日晚10时27分，王慧发送短信至任秀平手机，内容为“明天上午九点钟，退20万”。 沈亚于2017年7月24日将定金20万元退还给原告王慧（汇至王慧父亲王连海账户）。后原告通过律师函向被告索赔未果。 经本院向八方公司工作人员沈亚调查，沈亚陈述，“2017年7月23日双方签订的补充协议，是双方的行为，中介公司没有介入，也没有看协议的内容。7月24日，王慧的姐姐王春芳找我要退定金，我说要张汉林来，后张汉林到了，说双方达成了定金退回的协议，王春芳打电话给王慧，王慧表示认可，我就将20万元退给了王慧。” 以上事实，有房地产经纪合同、补充协议、转账记录、谈话笔录、手机短信、开庭笔录等事实在卷佐证。 本院再审认为，一、王慧与张汉林经过中介八方公司签订的《房地产经纪合同（转让）》和《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王慧按约将定金和购房款全部汇至八方公司处，而张汉林未能按约让王慧与开发商签订合同，不动产发票变更至王慧名下，对此张汉林存在违约行为。但在2017年7月23日双方又重新签订了补充协议，在原价158万元的基础上，降价2万元，以156万元成交，其他条款不变，双方应该履行2017年7月23日的补充协议，2017年4月7日所签订的《房地产经纪合同（转让）》不再履行。 二、2017年7月23日的补充协议，张汉林是否存在违约行为。2017年7月23日签订补充协议，7月24日上午双方终止补充协议的履行。张汉林辩称，王慧因购买盐城缤纷亚州的房屋不想买我的房屋，与任秀平沟通，要求退回定金20万元。王慧认为其没有发短信，一直是电话联系，电话内容是张汉林不同意卖房，王慧才要求退还定金。本院认为，当事人对自己的主张，有义务提供证据。王慧认为张汉林违约，应提供张汉林7月23日不同意卖房的证据，如不能提供，则承担不利后果.张汉林提供了任秀平手机短信照片，且事实上7月24日王慧收回了20万元定金。结合沈亚证明“双方达成了退定金的协议，但退定金的原因不清楚。”故该照片证据应予认定。现王慧无证据证明7月23日张汉林不同意卖房，不能认定张汉林存在违约行为，故王慧的诉求不予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）苏0903民初6533号民事判决书。 二、驳回原审原告王慧的诉讼请求。 案件受理费7300元，公告费600元，合计7900元，由原审原告王慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）。 审 判 长 郭玉国 审 判 员 杨汉华 审 判 员 邵 静 二〇二〇年五月十九日 法官助理 阴文超 书 记 员 王振文