山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2309号原告：赵磊，男，1985年11月27日生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：山东省文登市天福实业总公司，住所地：威海市文登区香山路3号。法定代表人：黄平，公司经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。原告赵磊与被告山东省文登市天福实业总公司（以下简称天福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵磊、被告天福公司之委托诉讼代理人王寿丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵磊向本院提出诉讼请求：1、要求天福公司支付逾期办证违约金61275元；2、天福公司为赵磊开具金额为430000元的购房款发票。诉讼中，赵磊变更诉讼请求，要求天福公司以430000元为本金，自2017年4月9日起至2020年4月9日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息作为违约金。同时赵磊申请撤回要求天福公司为其开具金额为430000元购房款发票的诉讼请求。事实和理由：2013年5月9日，赵磊与天福公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定赵磊向天福公司购买位于中央龙湾小区9号楼1单元002室房屋一套。该合同第八条约定，天福公司应当于2013年1月19日前将房屋交付赵磊，第十五条约定天福公司应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案。后，赵磊向天福公司履行了交付房款430000元的义务，并由天福公司向赵磊开具了收款发票。赵磊已经履行了《商品房买卖合同》项下的全部义务。天福公司是在合同签订后不久将房屋交付赵磊。截止起诉之时，天福公司仍然未按照约定办理房屋所有权登记，天福公司逾期办理登记的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，致使赵磊不能按照约定取得房屋所有权，妨碍了赵磊对房屋的使用、收益与处分。根据法律规定，天福公司应当赔偿其违约行为给赵磊造成的经济损失。为此，赵磊提起诉讼，请求依法判决。天福公司辩称，1、涉案中央龙湾居民小区是由威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）开发建设的。2007年9月3日，我公司与亿鑫公司签订《合作合同》一份，根据该合同约定，亿鑫公司对文登米山东路西侧地块（涉案房屋所在楼盘的部分用地）承包开发，独立经营，自负盈亏。开发建设及销售均以我公司名义对外，销售时我公司将合同专用章交于亿鑫公司，亿鑫公司以我公司名义对外签署房地产销售合同，因此，虽然涉案《商品房买卖合同》是以我公司名义与赵磊签署的，但实际的合同当事人是亿鑫公司而不是我公司。2、虽然我公司与亿鑫公司签订的是《合作合同》，但我公司只收取固定的承包费，不承担经营风险，所以，依据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，该《合作合同》应认定为土地使用权转让合同，我公司只是涉案项目土地的出让人，不应承担项目的经营风险。该事实在威海市中级人民法院（2015）威民一初字第65号民事判决书已经确认，因此，即使涉案《商品房买卖合同》出卖人应当承担责任，责任主体也是亿鑫公司，而不是我公司。3、赵磊主张的违约金数额过高，缺乏依据。综上所述，请求法庭依法驳回赵磊的诉讼请求。本院经审理查明认定的事实如下：2013年5月9日，赵磊与天福公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定赵磊购买天福公司位于中央龙湾居民小区9号楼1单元002室房产一套，建筑面积116.68平方米，总价款430000元。《商品房买卖合同》第八条约定，天福公司应当在2013年1月19日日前将单体验收合格的商品房交付赵磊使用；第十五条约定天福公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由天福公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向其支付违约金。合同落款处由赵磊签字，并加盖了天福公司公章及时任法定代表人毕庶堂私人章予以确认。赵磊在庭审中，提交了收款收据两张，载明交款人为赵磊，收款人为天福公司，时间为2013年6月3日，金额为分别为300000元、130000元，共计430000元，加盖天福公司发票专用章。天福公司于2013年5月合同签订后不久，向赵磊交付房屋。庭审中，天福公司提交了2007年6月28日，亿鑫公司与文登市文山实业总公司、文登市天福街道办事处签订了《合作合同》一份，拟证实根据合同约定亿鑫公司对涉案房屋所在楼盘用地承包开发，独立经营、自负盈亏。经质证，赵磊提出异议称，该合同是天福公司与亿鑫公司签订的，他们之间的纠纷以及如何约定，我方不知情，也与我无关。同时查明，赵磊于2013年6月8日，在文登区不动产登记部门就涉案房屋办理了商品房预告登记，证号为：文房预市区字第××号，载明预告登记权利人：赵磊、吴丹丹，预告登记义务人：天福公司。本院认为，本案中，2013年5月9日，赵磊与天福公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定赵磊购买天福公司位于中央龙湾居民小区9号楼1单元002室房产一套，建筑面积116.68平方米，总价款430000元。该合同由赵磊签字，并加盖了天福公司公章及时任法定代表人毕庶堂私人章予以确认，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。合同签订后，赵磊依约向天福公司付清全部房款，而天福公司未按照合同约定为其办理房地产权属证书，理应承担逾期办证的违约责任，故赵磊要求天福公司支付逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。关于天福公司辩解的，其与赵磊之间不存在房屋买卖关系，应当由亿鑫公司承担责任的意见。从赵磊庭审中提交的证据来看，案涉《商品房买卖合同》载明的出卖人系天福公司，买受人系赵磊，购房发票也是天福公司为赵磊出具的，合同主体应为天福公司和赵磊。天福公司虽然提供了亿鑫公司与文登市文山实业总公司、文登市天福街道办事处签订的《合作合同》，但该合同系亿鑫公司与文登市文山实业总公司、文登市天福街道办事处之间权利义务的内部约定，并不能否认天福公司系涉案商品房买卖合同主体，且案涉房产预告登记义务人系天福公司，天福公司提供的证据不能否认该预告登记的效力，因此，对天福公司主张与赵磊之间不存在真实的房屋买卖合同关系的辩解意见，本院不予采纳。关于天福公司辩解的，赵磊主张的违约金数额过高的问题，根据合同约定，天福公司应支付的违约金数额为已付房款的0.1%，计算数额为430元（430000元×0.1%）。即无论天福公司逾期办证时间长短，其均只需向赵磊支付逾期办证违约金430元，该数额明显低于给赵磊造成的损失。故，赵磊要求按与其损失相当的同期中国人民银行贷款利率计算违约金数额，理由正当，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率取消，自2019年8月20日至2020年4月9日止，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告山东省文登市天福实业总公司于本判决生效后十日内向原告赵磊支付以430000元为基数，自2017年4月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算的违约金；以430000元为基数，自2019年8月20日起至2020年4月9日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息作为违约金。（汇入收款人：赵磊，开户行：中国农业银行文登大水泊分理处，卡号为：62×××70号银行卡中）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元，由被告山东省文登市天福实业总公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 李 涛二〇二〇年五月二十日书记员 王莉莎