贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终263号上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区市南路57号瓮福国际大厦13-14层，统一社会信用代码：9152000071430599XR。负责人：冯全江，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦英羽，系国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201710013889。被上诉人（原审被告）：简万昌，男，1974年5月25日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：秦博，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200510828179。委托诉讼代理人：李敏枝，系贵州勤维律师事务所实习律师，实习证号：23082005220006。原审第三人：六盘水希伯来商贸有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区黄办钟山村一组156号。法定代表人：李华军，系该公司执行董事。原审第三人：李华军，男，1974年8月19日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区黄办钟山村一组156号。原审第三人：黄敏，女，1974年10月2日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区黄办钟山村一组156号。上诉人中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称中国信达）因与被上诉人简万昌及原审第三人六盘水希伯来商贸有限公司（以下简称希伯来公司）、李华军、黄敏申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人中国信达的委托诉讼代理人秦英羽，被上诉人简万昌的委托诉讼代理人秦博、李敏枝到庭参加诉讼。原审第三人希伯来公司、李华军、黄敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国信达上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人在庭审中未举证证明李华军所抵押的房屋401室具体为哪一套，也未举证证明上诉人对简万昌所居住并使用的402室房屋具有处置权属于认定事实不清，错误分配举证责任。李华军抵押给上诉人的房屋是六盘水市钟山区康乐南路19号1××至601室，产权证号为监证0062911，李华军所抵押的401室房屋位置明确，并办理了产权登记，不存在未举证证明李华军所抵押的房屋401室具体为哪一套的问题。上诉人无须举证证明对简万昌所居住并使用的402室房屋具有处置权，上诉人一直以来主张权利的是办理了产权登记的位于六盘水市钟山区康乐南路19号1××至601室房屋。本案中，是简万昌主张其对上诉人申请执行的401室享有排除强势执行的民事权利，向一审法院提起执行异议，须由简万昌举证证明其居住的402室与产权登记的401室（即上诉人主张权利的401室）为同一房屋。在执行异议程序中，一审法院认为简万昌与李华军签订的《房屋联建协议》中约定的第四层402室应为产权证上的401室，并裁定中止对李华军名下六盘水市钟山区（权利证号：监证0062911、房屋面积156.16平方米）房屋的执行。从一审判决的内容来看，一审法院对上诉人主张权利的401室与简万昌居住的402室是否为同一房屋并未查清，如果一审法院认为上诉人主张权利的401室与简万昌居住的402室是否为同一房屋存疑，则一审法院裁定中止对李华军名下六盘水市钟山区房屋的执行没有事实依据。二、一审法院认定抵押权人未尽到谨慎的审核义务，导致办理抵押登记时存在瑕疵，李华军交付房屋后，简万昌一直居住在该房产内，进而认定简万昌享有足以排除强制执行的民事权利系适用法律有误。如上所述，上诉人主张权利的是办理了产权登记的401室，而简万昌居住的是402室，简万昌是否享有足以排除强制执行的民事权利的前提是上诉人主张权利的401室与简万昌居住的402室是否为同一房屋。在认定为同一房屋的前提下，简万昌仍不享有足以排除强制执行的民事权利。首先，一审法院认定中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行（以下简称农行钟山支行）未尽到谨慎的审核义务，导致办理抵押登记时存在瑕疵没有法律依据。上诉人认为，依法办理了房屋所有权、抵押权登记的不动产，才能体现不动产物权登记的公信力。《物权法》第9条、第14条及第17条均规定，依法应当登记的不动产物权，未经登记，不发生效力。农行钟山支行作为善意第三人基于不动产所有权登记的公信力，在未改变涉案401室房屋权属的状态下办理抵押登记，并无不妥，农行钟山支行及上诉人没有义务也不可能如一审法院所说查明涉案401室房屋的使用情况或者调查清楚涉案401室是否存在其他权属争议。其次，对于案外人是否享有足以排除强制执行的民事权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以下四个条件，才享有排除强制执行的民事权利：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。简万昌在本案中符合第（一）个条件，但其不满足第（二）、（三）、（四）个条件，简万昌不享有足以排除强制执行的民事权利。其一，简万昌并未举示任何证据证明其在查封前合法占有案涉房屋；其二，《房屋联建协议》第六条约定，首付款22万元，余款36600元在交付产权证时付清。对于22万元首付款，简万昌只提供了一份收据，未提供银行流水，不能证明其已按合同约定支付了部分价款。一审判决认定22万元购房款系简万昌之兄简登亮要求案外人蒋敏方直接转账给李华军没有任何事实依据；其三，《房屋联建协议》第十一条约定，房屋交付使用后150日内李华军将办理产权材料报备案，但李华军并没有备案，而是在2009年办理了初始登记，2009年到2012年三年时间内，简万昌没有主张权利，直到2015年案件执行过程中，其才提出权利主张，简万昌怠于行使权利，没有办理产权过户的过错在于简万昌。被上诉人简万昌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。1、上诉人认为协议约定的402房屋和产权登记的401房屋是否系同一房屋没有查清，但一审法院对该事实是查明清楚的。简万昌与原审第三人李华军签订协议约定的房屋是402号，但在后来办理产权的时候实际登记为401号，该事实在一审法院（2015）黔钟执异字26号执行案件中已经查明清楚，生效的法律文书确认了协议约定的402号与办理产权登记的401号房是同一房屋。后来一审法院组织几方当事人到现场核实，根据房屋的结构，一层楼只有402和401号房屋，结合本案的其他证据足以认定这个事实，不存在上诉人所说的事实不清。2、一审适用法律正确。上诉人在上诉状中提到本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第一个要件，但不满足第第二个、第三个、第四个要件。实际上，一审法院已经查清简万昌在2008年就已经依据协议实际占有涉案房屋。关于支付款项的问题，在协议签订当时，简万昌就按照协议约定向第三人李华军支付了首付款20余万元，且一审法院已查清没有提供相关转账依据的原因。本案产生的时间是2008年，离现在已经十多年，上诉人代理人是用现在的审理模式去审理十多年前发生的事实，由于时间太长，简万昌也在努力收集相关转账凭证，并且已将当时转款的流程向法庭陈述清楚。简万昌向法院提供了当时第三人李华军出具的收条，依据收条和其他证据可以证实付款的事实。上诉人提到未办理过户登记是基于简万昌怠于行使权利而造成的，这个观点是不成立的。简万昌与第三人李华军签订的协议约定，办证是由第三人李华军负责，李华军办理完毕后再交付给简万昌，不存在简万昌怠于行使权利导致未办理过户登记的事实。原审第三人希伯来公司、李华军、黄敏未向本院提交书面意见。中国信达向一审法院提出诉讼请求：1、继续执行被执行人李华军名下位于钟山区（权利证号：监证0062911、房屋面积156.16平方米）房产优先偿还原告。房产价值30万元。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年6月13日，被告简万昌与第三人李华军签订《房屋联建协议》，合同约定第三人李华军作为甲方，被告简万昌作为乙方，甲乙双方联合建房，建房后由被告简万昌取得第四层402室房产所有权。价格方面被告简万昌按照每平方米1698元价格向第三人李华军支付款项，双方约定首付220000.00元，余下36600.00元在交付《产权证》时全部付清。另，第三人李华军于2008年6月14日向被告简万昌出具《收条》一份，载明“今收到简万昌购房款（217500.00）大写贰拾壹万柒仟伍佰元整，地址，康乐南路156号附1号，编号ＮＯ.013590581简（土地使用权出让合同）钟国永（籍）字第020224号，402室。收款人李华军，2008年6月14日，身份证号码：5202011974××××××××”。2012年4月26日，第三人希伯来公司以流动资金不能满足其经营需求为由，向中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行申请流动资金贷款，申请贷款金额4000000.00元整，贷款期限3年，该公司法定代表人李华军、股东黄敏用个人名下房产即位于六盘水市钟山区康乐南路19号1××至106室为希伯来公司提供抵押担保。2012年7月3日中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与第三人希伯来公司签订了《流动资金借款合同》（编号：5201××20120000674），合同约定借款金额：4000000.00元；借款用途：进货；贷款期限3年。贷款担保方式为抵押担保，第三人李华军、黄敏出具连带责任保证承诺书，承诺对合同形成的全部债务承担连带责任。担保抵押物为综合房屋，所有权人为李华军，男，身份号码：5202011974××××××××，居住于贵州省六盘水市钟山区黄办钟山村一组156号，黄敏为李华军配偶，是抵押物共有权人，身份证号码：5102261975××××××××。抵押物房产位于钟山区康乐南路19号1××至601室，房屋产权证编号：六盘水市房权证钟山区字第××号，对应的土地使用权证号为市土国用（籍）第20110856号，用于抵押的房产面积为905.76平方米。其中：一、二层281.12平方米，房属性质为商用房；三、六层624.64平方米。房屋性质为住宅用房。抵押物所有权人李华军及其配偶黄敏均书面同意房产抵押承诺书并签字确认，抵押物均已办理抵押登记，他项权证编号为：六盘水市房他证钟山区字第××号。2013年7月6日，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行依合同约定向第三人希伯来公司发放贷款4000000.00元整，贷款期限3年，到期日为2015年6月5日。第三人希伯来公司在中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行借款后，不履行分期还款计划，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行于2014年7月17日向法院提起诉讼。法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并作出如下判决：一、被告希伯来公司于判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行借款本金4000000元整及至2014年6月21日的利息135949.04元，合计4135949.04元；二、被告希伯来公司不按上列第一款履行，原告中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行可就被告李华军、黄敏坐落于钟山区康乐南路19号1××室至601室（房屋所有权证号：六盘水市房权证钟山区字第××号，1××、102室建筑面积为281.12平方米，301至601室建筑面积为624.64平方米）的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。判决生效后，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行于2015年6月10日申请执行。法院于2015年7月28日、9月25日发出公告，查封登记于被执行人李华军名下的位于钟山区康乐南路19号1××至601室（权利证号：监证0062911、房屋面积905.76平方米）房屋。2015年12月25日，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与原告中国信达签订了编号为2015001的《不良资产批量转让协议》，约定中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行将（2015）黔钟执字第1031号案中对第三人希伯来公司、李华军、黄敏的债权转让给原告中国信达。并于2016年3月26日书面申请变更案外人中国信达为本案的申请执行人，法院裁定通过变更案外人中国信达为（2015）黔钟执字第1031号案的申请执行人。法院执行局在强制执行该案涉房屋时，被告简万昌提出对案涉房屋所有权的书面异议。法院执行局2016年8月20日对该执行异议案件裁定如下：中止对被执行人李华军名下位于钟山区（权利证号：监证0062911、房屋面积156.16平方米）房屋房产一套的执行。该裁定作出后，原告中国信达于2016年9月9日提起对被告简万昌、第三人希伯来公司、李华军、黄敏的申请执行人执行异议之诉纠纷即（2016）黔钟0201民初4413号案件。法院受理后，依法进行审理并作出判决：驳回原告中国信达的诉讼请求。原告中国信达不服判决，于2017年10月11日向本院提起上诉。本院经审理该案后认为一审判决认定基本事实不清，裁定发回重新审理。另，一审法院到六盘水市不动产集中服务大厅查询被告简万昌及第三人李华军名下房产，查明第三人李华军名下房产证为1××室-601室房产证，无法确定具体房屋位置。经现场勘验，原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司也无法确定具体房屋。关于购买涉案房屋款项情况，该款项系简万昌之兄简登亮要求案外人蒋敏方直接转账给第三人李华军，当时被告简万昌，案外人简登亮、蒋敏方合伙做生意。案外人简登亮要求将出资部分用于被告简万昌购房，年底根据分红结算扣除。现蒋敏方已无法联系，转账账户也无法核实，亦无转账凭证。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司是否是本案适格主体的问题。根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条，“申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持”。本案中，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行与原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司签订的《不良资产批量转让协议》系真实有效合同，且法院已裁定变更案外人中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司为（2015）黔钟执字第1031号案的申请执行人。故原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司应为本案适格主体；2、关于被告简万昌就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利的问题。虽然中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行对涉案房屋办理了抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定：“…下列财产不得抵押…（四）所有权、使用权不明或者有争议财产”，被告简万昌和第三人李华军签订的《房屋联建协议》在前，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行设立抵押权在后，中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行在办理贷款时，未尽到谨慎的审核义务，导致办理抵押登记时存在瑕疵。第三人李华军交付房子后，被告简万昌一直居住在该房产内，被告简万昌就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。且原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司在审理过程中并未提交证据证明第三人李华军所抵押房屋401室具体为哪一套，也未举证证明其对被告简万昌所居住并使用的402室房屋具有处置权。故对原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司要求继续执行被执行人李华军名下位于钟山区（权利证号：监证0062911、房屋面积156.16平方米）房屋优先偿还原告的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司的全部诉讼请求。案件受理费5800元，公告费1200元，由原告中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。二审中，被上诉人简万昌向本院提交《证人证言》一份，拟证明简万昌在2008年购买李华军房屋和占有房屋的事实。上诉人中国信达质证认为，《民事诉讼证据规定》第六十八条规定，证人应当出庭作证，在庭前准备阶段或者人民法院调查、询问等双方当事人在场时陈述证言的，视为出庭作证，无正当理由未出庭的证人证言不能作为本案定案依据。此份证言李华义未到庭，该笔录制作时上诉人未在场，此份证据不能作为认定案件事实的根据。从证人证言上无法看出李华军和简万昌签订合同的时间以及简万昌入住的时间，达不到被上诉人的证明目的。上诉人中国信达及原审第三人希伯来公司、李华军、黄敏未向本院提交新证据。本院对被上诉人简万昌提交证据的认证意见：该份《证人证言》能够证实简万昌居住使用的房屋就是李华军抵押登记的401号房屋，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：上诉人继续执行被执行人李华军名下位于钟山区的请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被上诉人简万昌与原审第三人李华军签订的《房屋联建协议》在先，中国农业银行股份有限公司钟山支行设立抵押权在后，简万昌已经支付大部分房款并实际占有使用涉案房屋至今，简万昌虽未办理过户登记手续，但并非其自身原因导致，故简万昌就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对中国信达的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人中国信达的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马功云审判员  罗 敏审判员  杨 梅二〇二〇年五月十四日法官助理胡金丽书记员王颖慧