德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1491民初592号 原告：李宪雷，男，1984年9月16日出生，汉族，住山东省茌平县。 委托诉讼代理人：刘富军，山东弘正兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢莹莹，山东弘正兴律师事务所律师。 被告：韩锐，男，1977年2月6日出生，满族，住山东省德州市德城区。 被告：马金华，女，1977年4月13日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：殷志杰，山东天衢律师事务所律师。 第三人：李静，女，1955年3月13日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 第三人：李吉瑞，男，1958年3月6日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 原告李宪雷与被告韩锐、马金华及第三人李静、李吉瑞合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宪雷及其委托诉讼代理人刘富军、谢莹莹，被告马金华及其委托诉讼代理人殷志杰，第三人李静到庭参加了诉讼，第三人李吉瑞经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宪雷向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告双倍返还定金10000元；2.依法判令退还饭店转让费102422元；3.依法判令两被告赔偿原告损失59980元，以上三项共计172402元；4.诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系，两第三人为夫妻关系。2018年2月15日，第三人李静、李吉瑞将位于德州经济技术开发区租赁给被告韩锐、马金华用于经营饭店，第三人李静与被告马金华签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2023年2月14日。2019年9月14日，原、被告双方约定，两被告将其经营的饭店转让给原告李宪雷，转让费共120000元，其中定金5000元，现金100000元，储值卡15000元。当日原告支付给两被告定金5000元，双方签订协议。原告分别于2019年9月20日、10月14日共向被告支付转让费100000元，并给两被告12张价值15000元的储值卡，两被告消费2422元，剩余储值卡在得知第三人不同意转让后已退还原告。两被告收取转让费后负责第三人与原告重新签订房屋租赁合同，保证饭店正常经营。原告受让饭店后，开始对饭店重新进行装修，花费30000元，购买桌椅、餐具等花费16980元，原告向被告支付两个月的房租共13000元。2019年11月18日第三人与被告解除房屋租赁合同，但不认可被告将房屋转租给原告的事实，所以不同意与原告签订租赁合同。2019年12月15日，第三人给原告送达书面通知，要求原告限期腾退房屋，致使原告无法经营饭店。两被告已收取转让费，但原告不能实现房屋转让的目的，原告有权要求两被告双倍返还定金10000元，退还转让费102422元，同时赔偿原告已经支付的房租、购买的桌椅、餐具、装修费用等损失。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 韩锐、马金华辩称，1.原告诉讼请求缺乏依据，原告提出双倍返还定金和退还饭店转让费相当于解除了协议，但原告诉讼请求中没有请求解除协议这一项;如果原告不提解除协议，其双倍返还定金和退还饭店转让费就缺乏前提依据，且人民法院在当事人没有请求解除合同的请求下，不能主动判决解除合同;2.被告在转让饭店时，原告看过被告与第三人签订的房屋租赁合同，原告在明知存在转租的情况下，仍然受让饭店，其后未能与第三人就签订租赁合同达成一致意见，其责任不在被告，被告也未承诺负责保证第三人与其签订房屋租赁合同;2019年11月18日，第三人在原、被告都在场的情况下与被告解除房屋租赁协议，表示先与被告解除后再与原告重新签订房屋租赁协议，原告未当场及时与第三人签订租赁协议，事后又未能与第三人成功签订租赁协议，其过错不在被告，亦不能由被告承担责任;3.原、被告在2019年9月受让饭店后至今都在经营饭店，其合同业已履行，不存在解除的条件;4.原告主张的损失没有事实依据和法律依据;综上，请人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。 李静述称，房子是李静的房子，目前还未办理产权证，所以在被告办理营业执照的时候，让兆光出具了一份合同并给了被告；李静当时和被告签订有一个合同，不允许被告转让房屋，后发现被告转让了房屋，李静就找被告并告知其不能转让。 本院根据庭审及当事人的举证、质证，认定案件事实如下： 2019年9月14日，李宪雷通过微信转账向韩锐、马金华支付定金5000元；当日，马金华作为甲方与李宪雷作为乙方签订协议，协议载明：“今日收到定金5000元（伍仟元整），还欠转让费10万元整，储值卡15000元整，9月20日剩余款项交接完毕，如有变故压金不退。甲方如有违约压金3倍返还。”最后有马金华和李宪雷的签字。2019年9月20日，李宪雷通过微信转账向韩锐、马金华支付10000元，通过银行转账方式向韩锐账户转账70000元，马金华在该70000元银行转账凭条复印件空白处手写收条，收条内容为：“今日收到8万元转让费。合计（捌万元）。马金华，2019年9月20日。”2019年10月14日，李宪雷通过郝志兵通过手机银行转账方式向韩锐账户分别转账5000元、15000元。李宪雷共给韩锐、马金华12张价值15000元的储值卡，韩锐、马金华已消费2422元，剩余储值卡已退还李宪雷。2019年9月20日，李宪雷通过微信转账的方式向韩锐、马金华支付房租6500元，2019年10月17日，李宪雷通过微信转账的方式分三次向韩锐、马金华支付房租3400元、1600元、1500元。 另查明，李静作为甲方与马金华作为乙方签订《房屋租赁合同》，部分内容为：“一、甲方将位于开发区商贸城七星街美食城4号楼租赁给乙方用作经营使用，租赁期为2018年2月15日至2023年2月14日止。二、本房屋月租金为人民币6500元（大写陆仟伍佰元整），若市场房屋租赁价格发生变化随市场价格上下浮动。九、在承租期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租房屋，否则乙方同意赔偿甲方所有损失，且甲方有权随时收回房屋，押金不予退还，乙方不得擅自改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成及配套设施的损坏由乙方赔偿甲方损失。”最后有李静和马金华的签字。 又查明，案涉房屋李静尚未办理产权证书，韩锐、马金华在承租案涉房屋办理营业执照时，于2018年2月1日由德州兆光物业管理有限公司作为出租方（甲方）与韩锐作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，在该合同右上角空白处写有“此合同仅用于办理营业执照使用”；于2018年4月16日，山东兆光集团德州置业有限公司出具《房屋产权证明》一份；在韩锐、马金华为配合李宪雷对受让的饭店进行工商注册登记时，提供给李宪雷由德州兆光物业管理有限公司作为出租方（甲方）与韩锐作为承租方（乙方）签订的《房屋租赁合同》（复印件）一份、山东兆光集团德州置业有限公司出具的《房屋产权证明》（复印件）一份。德州兆光物业管理有限公司作为出租方（甲方）与韩锐作为承租方（乙方）签订的《房屋租赁合同》载明：“一、出租房位置：乙方承租甲方开发区商贸城七星楼4号。”最后甲方处盖有德州兆光物业管理有限公司合同专用章及负责人签字，乙方处有韩锐签字，该合同并未对案涉房屋转租相关事宜进行约定。山东兆光集团德州置业有限公司出具的《房屋产权证明》载明：“德州经济开发区市场监督管理局：兹证明位于德州经济开发区，面积334.34平方米，房屋属于非城镇营业性房屋，房屋产权归山东兆光集团德州置业有限公司所有，我公司现委托德州兆光物业管理有限公司将该房屋对外出租。特此证明。”最后盖有山东兆光集团德州置业有限公司公章。 又查明，2019年11月18日，李宪雷、马金华、李吉瑞三方见面，马金华、李吉瑞在李静作为甲方与马金华作为乙方签订的《房屋租赁合同》空白处签订解除协议，内容为：“自愿解除合同，马金华（并按手印），2019年11月18号；同意解除合同，李吉瑞代写（并按手印）。”李宪雷对该《房屋租赁合同》拍照留存。2019年12月15日，李静向李宪雷发出书面腾房通知，内容为：“七号羊馆李宪雷，由于马金华、韩锐未经我同意擅自将原后街七号餐饮转让，根据我与马金华签订的房屋租赁合同，未经我同意不得擅自转租，对于马金华、韩锐把房屋转让给你租赁的行为不认可，并且我本人也并不同意与你签订房屋租赁合同，所以请你于2019年12月30日之前搬离腾退房屋。特此通知。”最后有李静的签字。 再查明，韩锐、马金华系夫妻关系；李静、李吉瑞系夫妻关系。 上述事实，有当事人陈述意见、转账记录、收条、转让协议、储值卡消费明细、餐费结算单、《房屋租赁合同》、《房屋产权证明》、书面腾房通知等在卷佐证。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、李宪雷与韩锐、马金华之间形成的是饭店经营权转让关系还是房屋租赁合同关系；二、李宪雷与韩锐、马金华之间形成的饭店经营权转让关系或房屋租赁合同关系的效力问题。 关于焦点一，韩锐、马金华提出李宪雷在明知韩锐、马金华不是案涉房屋所有人的前提下承租案涉房屋经营饭店，李宪雷与韩锐、马金华之间是饭店经营权转让关系，租赁合同应是李宪雷与李静、李吉瑞签订的辩解意见。本院认为，无论双方之间形成的是饭店经营权转让关系还是房屋租赁合同关系，均涉及到案涉房屋的交付及使用，且房屋转租合同一般仅约定房租、转让费等内容，而经营权转让合同除对房租、转让费等内容进行约定外，往往要对经营权相关的证照办理、资质过户、经营管理等内容进行约定。本案中，结合2019年9月14日马金华作为甲方与李宪雷作为乙方签订的协议、2019年9月20日马金华出具的收条、转账凭证、当事人陈述意见等内容来看，李宪雷与韩锐、马金华并未明确约定饭店经营权转让，亦未约定转让的具体财产，仅体现出存在李宪雷支付、韩锐、马金华收取转让费和租金的事实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”“转让费”在非住宅房屋租赁中较为多见，作为一种行业交易习惯，往往是支付方为了实际获得对房屋的使用权，支付给收取方（一般为出租人或承租人）一定的现金对价，以此取得实际使用房屋的权利。本案应为房屋租赁合同纠纷，故对韩锐、马金华的辩解意见不予采纳。 关于焦点二，李宪雷提出双方之间的转让合同是无效的，是按合同无效起诉的主张。韩锐、马金华提出辩解意见，认为即便李宪雷认为韩锐、马金华涉嫌非法转租案涉房屋是无权处分，对于无权处分合同的效力，根据法释（2012）8号最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，自本条解释生效施行之后，即使权利人拒绝追认或者无处分权利人确定无法取得标的物所有权的，出卖人或者买受人关于合同无效的主张，法院均不应予支持；事实上，在本条解释的基础上，无权处分他人财产的买卖合同，就是有效的债权合同；举重以明轻，无权处分他人财产使用权、收益权的房屋租赁合同，更亦是有效的债权合同。本院认为，李静作为甲方与马金华作为乙方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。该《房屋租赁合同》明确约定“在承租期间，未经甲方同意，乙方不得擅自转租房屋”。李静在合理期限内对韩锐、马金华转租的行为提出异议，并向李宪雷发出腾房书面通知，明确表示不同意转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即可认定李宪雷与韩锐、马金华之间的转租合同无效，而无需采用其他解释方法。即使韩锐、马金华涉嫌非法转租案涉房屋是无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，韩锐、马金华未经李静同意擅自转租案涉房屋，事后又未经李静追认的，其转租行为亦无效。故对韩锐、马金华的辩解意见不予采纳。 关于李宪雷要求韩锐、马金华双倍返还定金10000元、退还饭店转让费102422元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，韩锐、马金华应将李宪雷支付的定金5000元及饭店转让费102422元返还给李宪雷，故对李宪雷要求韩锐、马金华双倍返还定金10000元的诉讼请求本院不予支持，对李宪雷要求韩锐、马金华退还饭店转让费102422元的诉讼请求本院予以支持。 关于李宪雷要求韩锐、马金华赔偿其损失59980元的主张。韩锐、马金华提出辩解意见，认为李宪雷自2019年9月受让饭店至今都在使用涉案房屋用于经营饭店，根本不存在房租损失的问题；对购买餐具、锅炉等明细、付款及购买桌椅等销货、收据、付款明细的真实性有异议，李宪雷在未能与李静、李吉瑞就签订租赁合同达成一致意见情况下仍大肆投资，其即便有损失也应自负，餐具、锅炉、桌椅无论其与李静、李吉瑞就签订租赁合同能否达成一致意见，餐具、锅炉、桌椅都可利用，其不是损失，更不属于韩锐、马金华转让饭店时可预见性的损失；对装修费结算表、收据、转账凭证的真实性有异议，如果建行客户徐娜娜流水显示的2019年11月30日转给商卫卫30000元是真实用于案涉房屋装修的话，该事项发生在2019年11月18日韩锐、马金华与李吉瑞（李宪雷在场）解除房屋租赁合同之后，这充分证明李宪雷是在获得第三人同意租赁其房屋的情况下进行的装修，如果李宪雷是在未获得第三人同意租赁其房屋的情况下进行的装修，其损失应当自负，该损失更不属于韩锐、马金华转让饭店时可预见性的损失。本院认为，李宪雷自2019年9月起占有使用案涉房屋，其于2019年9月20日、2019年10月17日通过微信转账的方式向韩锐、马金华支付两月租金共13000元，且李静作为甲方与马金华作为乙方签订《房屋租赁合同》约定本房屋月租金为人民币6500元（大写陆仟伍佰元整），于2019年11月18日韩锐、马金华与李吉瑞解除房屋租赁合同，韩锐、马金华并未因转租案涉房屋而获利，故对李宪雷要求韩锐、马金华赔偿其房租损失的诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”李宪雷在明知韩锐、马金华不是案涉房屋所有人的情况下，未经出租人同意，擅自对案涉房屋装饰装修，其损失应由李宪雷负担。故对李宪雷要求韩锐、马金华赔偿其装修、购置用具损失46980元的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条第一款规定，判决如下： 一、被告韩锐、马金华于本判决生效之日起十日内一次性返还原告李宪雷定金5000元及饭店转让费102422元。 二、驳回原告李宪雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1874元，由原告李宪雷负担707元，被告韩锐、马金华负担1167元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  潘立原 二〇二〇年五月十一日 书记员  王丽丽