福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14895号 原告：郑志坚，男，汉族，1962年7月28日出生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张钊，福建华群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢乾灵，北京地平线（福州）律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司福州东街口支行，福州市鼓楼区杨桥路19号。 法定代表人：黄碧丹，行长。 委托诉讼代理人：高艳，福建知信衡律师事务所律师。 第三人：吕伟春，男，汉族，1970年1月7日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：蓝柏荣，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔宁文，福建瑞权律师事务所律师。 第三人：王鸿德，男，汉族，1974年7月1日出生，住福州市仓山区。 原告郑志坚与被告招商银行股份有限公司福州东街口支行（以下简称招商银行东街口支行）、第三人吕伟春、王鸿德案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告郑志坚的委托诉讼代理人谢乾灵，被告招商银行东街口支行的委托诉讼代理人高艳、第三人吕伟春的委托诉讼代理人蓝柏荣、崔宁文到庭参加诉讼。王鸿德经本院公告通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑志坚向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）闽0102执3510号《迁出公告》；2.判决在租赁期限内，即2029年10月31日前不得向执行拍卖受让人移交位于福州市鼓楼区商场（产权证号码：Ｒ1××52），并不得对该不动产采取腾空、搬迁等强制执行措施；3.判决确认原告郑志坚与第三人吕伟春、王鸿德之间的《商铺租赁合同》合法有效，原告郑志坚对佳盛广场Ａ、Ｂ、Ｃ座连体5层商场享有合法的使用权；4.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：鼓楼区人民法院受理的被告招商银行东街口支行与第三人吕伟春、王鸿德等金融借款合同纠纷执行一案（案号：（2019）闽0921执270号），将对第三人吕伟春、王鸿德所有的位于福州市鼓楼区商场（产权证号码：Ｒ1××52）强制拍卖。之后，鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102执3510号执行裁定书，并根据该裁定书于2019年7月8日作出《迁出公告》，责令第三人及原告腾空并迁出上述房产。2019年7月8日，原告作为涉案不动产的合法承租人，以案外人的身份向贵院提出执行异议申请。鼓楼区人民法院受理后，于2019年9月5日作出（2019）闽0102执异242号执行裁定书：驳回郑志坚的执行异议请求。原告不服上述执行裁定，提起执行异议之诉，事实与理由如下： 1、原告与第三人吕伟春、王鸿德之间的租赁合同是双方之间的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，原告对涉案租赁物享有合法的使用权。2014年4月4日，原告与第三人吕伟春、王鸿德签订《商铺租赁合同》，约定将诉争房屋租给原告作为办公使用，租赁期限十五年，从2014年11月1日起至2029年10月31日止，前十年租金共计人民币五百万元整且一次性付清，后五年每平方米48元∕月，按每5个租赁年递增3％方式逐年递增。2014年4月8日，原告向第三人吕伟春一次性转账支付了前十年的租金人民币五百万元整。2015年10月1日，第三人吕伟春、王鸿德将租赁场所交付给原告。原告取得了租赁房屋的钥匙后，该租赁房屋已处于原告的占有使用之中。 2、原告的租赁合同成立于被告的抵押权之前，租赁关系不受该抵押权的影响。原告的商铺租赁合同签订于2014年4月4日，而被告的抵押权成立于2016年1月22日，原告的租赁权先于抵押权成立，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原告的租赁权不受被告的抵押权的影响。 3、原告在人民法院查封涉案租赁物之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，有权请求人民法院在租赁期限内阻止向受让人移交被执行的不动产。在被告与第三人吕伟春、王鸿德之间发生金融借贷法律关系及诉争房屋查封之前，原告已与第三人吕伟春、王鸿德签订合法有效的租赁合同并已占用使用该商场，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，贵院在强制执行该不动产时，也应当依法保护原告作为承租人的合法权益。 4、在执行异议申请过程中，被告提供的第三人吕伟春与案外人王兴安之间租赁协议不具备对抗原告租赁合同的法律效力。虽然被告提供了第三人吕伟春与案外人王兴安签订的租赁合同、租金归集协议，但未能证明王兴安有支付任何的租金，也无法证明案外人王兴安已实际占有涉案的租赁房屋。原告经查证得知，福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场A、B、C座连体1-4层的同期租金每平方米每月为人民币24.7元，原告承租的租赁物的租金每平方米每月为27元，吕伟春与案外人王兴安签订的租赁合同中约定的租金每平方米每月高达120元，远远超过当时租金的市场价格，与商业交易的常理不符，显然该租赁协议仅是吕伟春为了提高贷款额度所签订的合同，第三人吕伟春与王兴安双方之间不存在真实的租赁合意。退一万步讲，即便第三人吕伟春与案外人王兴安之间的租赁合同有效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告作为履行租赁合同的承租人的顺序优先于案外人王兴安，案外人王兴安与第三人吕伟春之间的租赁合同不具备对抗原告的租赁合同的法律效力，被告想以此来证明原告与第三人吕伟春、王鸿德之间“不存在租赁法律关系”，显然是没有任何的事实与法律依据。 被告招商银行东街口支行答辩称：1、原告不享有排除执行的权利，原告的诉请缺乏事实和法律依据。被告依据生效判决查封其抵押物并通过法院强制执行的方式实现债权，这符合法律规定，并无不当。2、不论原告《租赁合同》是否真实，原告主张的租赁关系不得对被告享有的抵押权。自2013年8月至今，诉争房产一致处于抵押状态，被告对诉争房产享有抵押权。不论原告的《租赁合同》是否真实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原告主张的租赁关系不得对抗被告享有的抵押权。3、诉争房产与案外人王兴安存在租赁关系，承租人承诺不阻碍被告对于诉争房产的为实现债权而实施的处置行为。被告与第三人吕伟春、王鸿德在签订的《授信协议》时，与案外人王兴安存在租赁关系。承租人王兴安在与被告以及吕伟春、王鸿德的《租金归集协议》第四条约定：“王兴安已知悉上述抵押物设定抵押的情况，若甲方为实现债权而处置该抵押物时，王兴安不得以租赁关系阻碍招商银行股份有限公司福州东街口支行的处置行为。”4、第三人吕伟春、王鸿德做出书面承诺未经抵押权人书面同意，不得租赁以及以任何其他不适当的方式处理诉争房屋。根据被告与吕伟春、王鸿德签订的《最高额抵押合同》约定：“未经招商银行股份有限公司福州东街口支行书面同意，吕伟春、王鸿德不得转移、出租、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物”。第十四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效；第十六条约定吕伟春、王鸿德存在隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押、已出租、等情况，被告有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物。5、原告主张的租赁关系，显然系虚构伪造的。原告提交《租赁合同》真实性存疑，不排除原告郑志坚虚构嫌疑，恶意阻扰执行。王兴安与吕伟春、王鸿德的《商铺租赁合同》约定租期十年，每平方米每月租金为120元，年租金约为220万元，租金按每个租赁年度递增5%方式计算。然而根据原告郑志坚的自述及其提供的《商铺租赁合同》，原告郑志坚主张于2014年4月8日支付给吕伟春500万元，该款项为涉案房屋的前十年租金，每月租金约为27元，租期15年。故从租金上看，原告与吕伟春、王鸿德的《商铺租赁合同》约定的租金远远低于王兴安与吕伟春、王鸿德的；从租赁期限看，这两份《商铺租赁合同》的租赁期限存在长达近十年的重合，显然一个租赁物不可能同时向两个不同的承租人出租；从租金支付方式看，任何正常的租赁均不可能一次性支付十年的租金。原告主张的租赁关系与正常的租赁关系不符，严重违背了日常交易习惯，被告有理由怀疑该租赁合同的真实性，原告主张的租赁关系显然不存在，故请求贵院对该合同的真实性及合法性不予以确认。若贵院查明该合同系虚构伪造，恳请追究相关责任人法律责任。且被告在发放贷款前对涉案的房屋进行了评估，在评估报告中记录了房屋当时的现状，与案外人王兴安存在租赁关系情况。原告郑志坚仅仅提供了《商铺租赁合同》和转账记录以及《场地交接确认书》，并未提交实际占有该房屋的相关证据，比如缴纳物业费、水费、电费等相应凭证。其提交的物业合同及收款收据真实性均存疑，收款收据及物业合同的制假成本低。且若缴纳物业费，物业公司应开具正式的发票，显然原告无法提供。6、诉争房产长期空置且无装修痕迹，不存在有人占用的情况。在本案涉诉后，我行工作人员多次上门催讨，但该房屋整层均处于上锁无法出入状态。且从原告提供的证据来看，即便该证据是真实的，那么在2016年2开始，诉争房产都是空置的。试问正常的租赁户怎可无故支付租金，却将租赁物空置不用。这显然是原告郑志坚与被执行人相互勾结、恶意对抗法院的执行程序。 综上所述，被告认为原告郑志坚主张的租赁关系至始不存在，不能抵抗抵押权人依法处置抵押物的权利，恳请法院依法驳回原告郑志坚的执行异议。 第三人吕伟春称，1、王兴安的合同没有实际履行。2、2014年第三人与郑志坚签订租赁合同。3、第三人与郑志坚在2011年11月16日签订的租赁合同是真实有效的。4、案外人郑亮出具的三份欠条以及承诺函证明郑志坚在租赁期间实际使用租赁物。5、由于案外人郑真、郑亮没有实际运营餐厅，租金一直拖欠。2014年底我方将租赁物交付给郑志坚使用。6、2014年4月我方与郑志坚签订租赁合同，2015年1月抵押合同签订，本案是租赁权在先，抵押权在后。 第三人王鸿德未发表意见。 原告郑志坚为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： A1.《商铺租赁合同》，证明原告与第三人吕伟春、王鸿德之间的租赁法律关系发生于2014年4月4日，早于被告与第三人之间金融借贷法律关系（2016年1月22日），且是在人民法院的查封先前，原告作为合法承租人有权阻却对租赁物的强制执行。 A2.租赁商场的《场地交接确认书》，证明原告已合法占有使用租赁物。 A3.原告支付租金的银行流水，证明原告已于2014年4月8日向吕伟春一次性转账支付了前十年的租金人民币五百万元整。 A4.物业费收据，证明原告在占有使用租赁物过程中，已向物业服务公司支付了2015年1月至2019年7月的物业服务费人民币256380.30元整。 A5.福州粤宫餐饮管理有限公司工商登记信息，证明：1、从2012年9月28日起始，福州粤宫餐饮管理有限公司承租使用了佳盛广场五层，并将该地址登记为其工商注册地址；2、该公司许可经营项目：中餐类制售；有效期至2015年1月17日止，说明该公司的停业时间与《场地交接确认书》时间2014年12月31日相近；3、招商银行提供的王兴安与吕伟春《商铺租赁合同》起始时间是2013年12月1日，在时间上相矛盾，实际不存在真实的租赁合意。 A6.（2016）川7101民初159号民事判决书，证明：1、福州市鼓楼区水部街道六一中路28号佳盛广场Ａ、Ｂ、Ｃ座连体1-4层，面积18200.65平方米，产权人福州胜帅贸易有限公司租赁给承租人王峻松，租期从2012年1月1日起至2031年12月31日止，租期20年；2、合同签订后，按约定一次性支付5年租金2700万元，租金每平方米24.7元。 A7.（2019）闽0102执异242号《执行裁定书》，证明：1、贵院驳回原告的执行异议申请；2、该文书已确认原告的租赁关系成立于被告的抵押之前。 A8.《佳盛广场物业管理服务合同》，证明：2015年1月1日，原告与佳盛广场物业服务提供商福州兴鸿业物业管理有限公司签订《佳盛广场物业管理服务合同》，证实第三人已正式将佳盛广场5层商场移交原告占有、使用。 A9.佳盛广场物业服务提供商福州兴鸿业物业管理有限公司出具的书面《证明》，证明：1、证实原告为佳盛广场5层商场实际承租人，并从2015年1月实际占有、使用至今；2、在原告之前，即2011年11月至2014年12月期间，佳盛广场5层商场实际承租人为郑真、郑亮，用于经营其二人实际控制的福州粤宫餐饮管理有限公司。显然，王兴安并未实际承租佳盛广场5层商场，被告提供的王兴安的《商铺租赁合同》、《租金归集协议》并未实际履行。 被告招商银行东街口支行对原告郑志坚的证据质证认为：对证据A1三性均有异议，若郑志坚在贷款之前与吕伟春存在租赁合同，为什么要提交与案外人王兴安的租赁合同作为申请贷款材料，这显然有悖于常理。而且被告与第三人在2013年8月签订授信协议以来，诉争房产一直处于抵押状态并进行抵押登记，不得对抗法院强制执行；对证据A2三性及证明对象均有异议，诉讼过程及执行过程被告多次上门催讨债务，发现诉争房产一直处于空置状态且无装修、不存在有人占用的情况；对证据A3真实性无异议，但证明对象有异议，不能证明款项用途，明显与正常的租赁租金支付习惯不同；对证据A4三性均有异议，收款收据的制作成本低廉，不排除是原告为了诉讼目的而临时制作的。且若缴纳物业费，物业公司应当场开具发票而非收款收据；对证据A5工商登记真实性无异议，关联性、证明对象有异议，工商登记地址并非一定是真实经营地址；对证据A6有异议，原告提交的并非生效判决，经法院审理最终认定该案并不存在租赁关系，更无从证明租金为每平米24.7元。相反，根据该案提交的工商备案的租赁协议中显示，佳盛广场在2012年至2016年期间，租金在每平米45-150元之间；对证据A7真实性无异议，对证明对象2有异议，该文书在法院查明部分认定对租赁合同的有效性存疑，未认定租赁关系成立于抵押关系前；对证据A8三性均有异议，是原告为了诉讼目的而临时制作的；对证据A9三性均有异议，王兴安之前实际承租人是郑真，与郑亮不存在任何关联性，根据所有权人吕伟春、王鸿德以及郑真都作出书面承诺说在贷款关系存续期间，未取得被告同意不得对租赁物进行出租，如果出租该行为无效。第三人吕伟春对原告郑志坚的证据均无异议。 被告招商银行东街口支行为支持其抗辩，向本院提交如下证据： B1.《商铺租赁合同》、《租金归集协议》、《租金账户监管协议》，证明诉争房产在2013年12月1日起至2023年11月30日期间与案外人王兴安存在租赁合同关系。显然与原告主张的租赁关系中的租赁期限重叠，一个租赁物不可能同时向两个不同的承租人出租。且承租人王兴安作出承诺知悉诉争房产存在设定抵押的情况，若招商银行为实现债权而处置该抵押物时，王兴安不得以租赁关系阻碍招商银行股份有限公司福州东街口支行的处置行为。 B2.《授信协议》、《最高额抵押合同》，证明诉争房产产权人吕伟春、王鸿德作出以下承诺：A、未经招商银行股份有限公司福州东街口支行书面同意，吕伟春、王鸿德不得转移、出租、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物。B、擅自处分抵押财产的，其行为无效；C、吕伟春、王鸿德存在隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押、已出租、等情况，招行有权直接请求人民法院拍卖、变卖抵押物； B3.（2017）川71民终22号《民事判决书》、（2018）川71民终11号《民事判决书》，证明原告提交的（2016）川7101民初159号民事判决书并非生效判决，经法院审理最终认定该案并不存在租赁关系，更无从证明租金为每平方米24.7元。相反，根据该案提交的工商备案的租赁协议中显示，佳盛广场在2012年至2016年期间，租金在每平方米45-150元之间，其中与本案租赁协议签订时间最为相近的一份协议，可以看出该《租赁协议》于2012年11月28日签订，租期五年（2013.2.1-1018.1.31），月租金为150元每平方米。 B4.《授信协议》、《借款合同》，证明自2013年8月至今，诉争房产一直处于抵押状态，被告对诉争房产享有抵押权。不论原告的租赁关系真实与否，根据《物权法》第190条的规定，原告主张的租赁关系不得对抗被告的抵押权。 原告郑志坚对被告招商银行东街口支行的证据质证认为，对证据B1的三性均有异议，该合同约定的租金标注过高不合常理，被监管的账户从未收到王兴安支付的租金，该《商铺租赁合同》只是为了提高贷款额度，诉争服务的物业服务公司出具书面《证明》也证实，王兴安从未承租、使用佳盛广场5层商场；对证据B2的《授信协议》真实性、关联性有异议，对两份《最高额抵押合同》的关联性有异议，且可以看出被告主张的抵押合同签订于原告租赁法律关系成立之后，显然被告的抵押权不得对抗原告的承租权。对证据B3的真实性无异议，对证明对象有异议。该判决结果虽未确认该案当事人主张的租赁关系，但确认了多份经工商备案的佳盛广场的租赁合同的租金标准在每平方米40至150元之间。租金高达150元/㎡的仅一份合同，且该合同标的系1层A1区域，系该商场大堂最优越的特殊位置，故租金标准相对较高，而其余区域，按月支付的租金标准均在每平方米40元至60元之间。诉争房屋位于5层商场，租金却高达120元/㎡，该合同的租金标准不合常理。对证据B4的关联性、证明对象有异议，前一手抵押登记已经注销，现存的抵押登记系根据编号为2015年最高抵自第50-0002号《最高额抵押合同》于2015年1月设立，郑志坚与第三人吕伟春、王鸿德的租赁关系早于抵押权。第三人吕伟春对被告招商银行东街口支行的证据质证认为，对证据B1真实性无异议，2011年第三人与案外人郑真、郑亮成立租赁关系，但郑真、郑亮没有支付租金，后来第三人找了王兴安，但是王兴安也没有实际支付租金，合同没有实际履行。对证据B2真实性无异议，当时第三人确因资金周转困难向被告借款。对证据B3、B4的质证意见同原告的意见，当时第三人与王兴安有口头约定由我方帮王兴安进行精装修，所以租赁价格偏高。 第三人吕伟春向本院提交如下证据： C1.案外人郑真与第三人吕伟春之间的《商铺租赁合同》，证明案外人郑真与第三人于2011年11月16日签订一份《商铺租赁合同》，约定租赁期限从2011年11月16日至2021年11月15日。 C2.佳盛广场物业移交确认单，证明第三人于2011年11月16日将租赁物佳盛广场五层移交给了案外人郑真使用。 C3.被告与第三人及郑真签订的租金归集协议，证明被告确认了第三人与郑真之间于2011年11月16日签订的《商铺租赁合同》是真实有效的，并要求郑真将租金支付到第三人在被告处开立的唯一的租金归集账户。 C4.案外人郑亮出具的三份欠条，证明案外人郑亮愿意替郑真支付租赁物佳盛广场五层的租金（郑真与郑亮两人为堂姐弟亲戚关系），但郑亮拖欠了从2013年2月16日起至2013年11月15日止的租金，并自愿向第三人出具了三份欠条。 C5.福州御品汇餐饮管理有限公司的营业执照及其出具的承诺函、承诺书，证明郑亮实际控制的法人单位福州御品汇餐饮管理有限公司（后更名为福州粤宫餐饮管理有限公司）在租赁物佳盛广场五层经营酒楼，愿意替郑真向第三人支付租金，后因拖欠租金，分别于2013年5月3日出具一份承诺函、2013年11月21日出具一份承诺书。 C6.第三人与原告之间的《商铺租赁合同》、移交确认函，证明第三人为尽快筹集资金偿还银行贷款利息，与原告之间于2014年4月4日签订一份商铺租赁合同；第三人于2014年12月初从郑亮及粤宫公司收回租赁场所后，才将租赁物移交给原告。 原告郑志坚对第三人吕伟春的证据均无异议。被告招商银行东街口支行对第三人吕伟春的证据质证认为：对证据C1-C3真实性无异议，证明对象有异议，案外人郑真在租金归集协议作出书面约定，已知悉诉争房产存在抵押存在，如果甲方因抵押关系处置房产，乙方不得阻碍处置行为。对证据C4三性均有异议，该证据与本案没有关联，怀疑第三人为了对抗执行临时制作。对证据C5对营业执照真实性无异议，证明对象有异议。对承诺书三性均有异议，郑亮既不是福州御品汇餐饮管理有限公司股东也不是法定代表人无法证明其为实际控制人，作出的承诺与本案无关。对证据C6的质证意见同对原告证据A1的质证意见。 第三人王鸿德未向本院提交证据。 第三人王鸿德经本院依法通知，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。 本院经审查，对各方当事人的证据认证如下：1、关于原告郑志坚提交的证据。原告郑志坚提交了证据A1-A4、A8的原件予以核对，本院对其形式真实性予以确认；各方对证据A5、A7的真实性无异议，本院予以确认；证据A6民事判决未生效，本院不予采信；证据A9所盖公章为“合同无效”章，无法得知该证明是否为案外人的真实意思表示，本院不予采信。2、关于被告招商银行东街口支行提交的证据。原告提供了证据B1的原价予以核对，对其形式真实性本院予以确认；证据B2经本院执行依据生效判决确认，本院予以采信；证据B3、B4与本案不具有关联性，本院不予采信。3、关于第三人吕伟春提交的证据。对证据C1-C3、C5的营业执照的真实性各方均无异议，本院予以确认；证据C4、C5承诺函、承诺书，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告出具了证据C6的原件，本院对其形式真实性予以确认。 根据本案有效证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下： （一）本案执行依据及执行措施 本案的执行依据为（2016）闽0102民初2917号民事判决书，判决如下：“一、福建省瑞隆科技开有限公司应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州东街口支行偿还借款本金1500万元，并支付利息、罚息及复利（利息、罚息及复利暂计至2016年3月23日为272493.3元，此后的利息、罚息及复利按合同约定计至款项还清之日止）；二、福建省瑞隆科技开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向招商银行股份有限公司福州东街口支行偿还于本判决生借款本金600万元，并支付利息、罚息及复利（利息、罚息及复利暂计至3月23日为109167.17元，此后的利息、罚息及复利按合同约定计至款项还清之日止）；四、吕伟春、周海莹、吕玉晖对上述第一项、第二项、第三项判决确定的债务承担连带清偿责任；六、招商银行股份有限公司福州东街口支行对吕伟春、王鸿德所有的坐落于鼓楼区商场，有权以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项、第三项确定的债权优先受偿。” 后该案进入执行阶段，本院作出查封公告于2019年1月27日查封案涉房产，并于2019年6月25号作出（2019）闽0102执3510号，裁定拍卖第三人吕伟春、王鸿德名下的诉争房屋。 （二）诉争房屋的抵押的相关情况 2015年1月6日，福建省瑞隆科技开发有限公司与被告招商银行东街口支行签订了2015年信字第50-0002号的《授信协议》。同日，第三人吕伟春、王鸿德与被告招商银行东街口支行签订了2015年最高抵字第50-0002号《最高额抵押合同》，第三人吕伟春、王鸿德自愿将诉争房屋作为抵押物，为前述借款提供担保。同日，招商银行福州东街口支行与案外人王兴安、第三人吕伟春、王鸿德三方达成《租金归集协议》，与第三人吕伟春、王鸿德达成《租金账户监管协议》，约定王兴安就案涉房产的租金支付至王鸿德在招商银行股份有限公司福州东街口支行开立的唯一的租金归集账户，王兴安承诺知悉诉争房产存在设定抵押的情况，若招商银行为实现债权而处置该抵押物时，王兴安不得以租赁关系阻碍招商银行股份有限公司福州东街口支行的处置行为。福建省瑞隆科技开发有限公司向招商银行东街口支行提交了《商铺租赁合同》（合同二），该合同载明：吕伟春与王兴安就诉争房屋签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2013年12月1日起至2023年11月30日止，每平方米每月租金120元，租金标准按照每个租赁年度5%递增，合同签订日期为2013年11月30日。 2015年1月16日，王鸿德、吕伟春将上述抵押物抵押给招行东街口支行，并在福州市房屋登记中心办理了抵押登记。 （三）原告郑志坚对其享有诉争房屋租赁权益的相关主张 原告提交的《商铺租赁合同》（合同三），载明：合同的签订方为吕伟春、王鸿德与郑志坚，租赁期限自2014年11月1日至2029年10月31日止，租金为前十年人民币500万元（每月每平方米租金为27元），一次性付清，后五年租金为48元/月/平方米，按每5个租赁年递增3%方式逐年递增计算，诉争房屋的物业费、水电费、水电公摊由郑志坚承担，物业公司应当出具正式发票，合同签订日期为2014年4月4日。吕伟春、王鸿德与郑志坚签订的《场地交接确认书》，载明：诉争房屋交付至吕伟春、王鸿德使用，签订时间为2014年12月31日。 2014年4月8日，郑志坚向吕伟春转账500万元，摘要为“汇款”。 郑志坚提交的其与福州兴鸿业物业管理有限公司签订《佳盛广场物业管理服务合同》，载明：福州兴鸿业物业管理有限公司为郑志坚提供物业管理服务，合同的签订日期为2015年1月1日，商铺面积为1553.82㎡，物业名称为佳盛广场，但未载明具体位置。福州兴鸿业物业管理有限公司向郑志坚出具了收款收据，载明：郑志坚向其缴纳自2015年1月至2016年2月的物业费，均为当月缴纳，缴纳方式为现金方式，于2019年5月8日缴纳2018年1-12月物业费，于2019年8月23日缴纳2019年1-7月物业费等。 （四）诉争房屋的其他租赁情况 2011年11月16日，第三人吕伟春、王鸿德与案外人郑真签订了《商铺租赁合同》（合同一），约定将诉争房屋出租给郑真经营使用至2021年11月16日，租金标准为76-87.98元/月·平方米。同日，案外人郑真接收了诉争房屋，并将作为福州粤宫餐饮管理有限公司的餐饮场所使用。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点在于原告郑志坚对诉争房屋是否享有足以排除腾空、迁出等强制执行措施的权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案原告郑志坚主张其享有足以排除前述强制执行的租赁权益，应当承担相应的举证责任。根据本案查明的事实及当事人的陈述，2011年11月16日，第三人吕伟春、王鸿德与案外人郑真签订了《商铺租赁合同》（合同一），约定将诉争房屋出租给郑真经营使用至2021年11月16日，租金标准为76-87.98元/月·平方米；同日，案外人郑真接收诉争房屋随后投入经营使用。郑志坚主张其与第三人吕伟春、王鸿德于2014年4月4日签订《商铺租赁合同》（合同三），约定租赁租期自2014年11月1日至2029年10月31日，租金标准为前10年为500万元一次性缴纳，后5年为48-54元/月·平方米，并主张其于2014年4月8日支付10年租金500万元、于2014年12月31日接收诉争房屋。根据郑志坚的主张，诉争房屋仍由案外人郑真租赁、占有、使用且租赁合同（合同一）尚未解除、租期尚未届满之时，郑志坚即与第三人吕伟春、王鸿德签订租赁合同（合同三）并支付为期10年租金，与一般租赁合同的订立、履行方式不甚相符；合同三前10年的租金标准为27元/月·平方米左右，比照合同一的租金标准畸低，有悖一般生活经验。郑志坚还主张其在诉争房屋的抵押权发生之前已经占有、使用该房屋，并提交了诉争房屋的移交确认函、物业服务合同、缴纳物业费的收款收据佐证。根据郑志坚提交的《商铺租赁合同》（合同三）的记载，承租人应当承担缴纳租金、物业费、水电费、水电公摊的义务、物业公司应当提供合法的发票；郑志坚亦主张其与物业服务公司签订了《物业服务合同》，故郑志坚有权要求物业公司向其开具发票。郑志坚未提交相应的物业费发票、缴纳水电费、水电公摊费以及其他投入经营使用的证据，且诉争房屋另存在案外人王兴安与第三人吕伟春签订的租赁合同（合同二），故本院对郑志坚是否实际占有、使用诉争房屋存疑。综上，郑志坚提交的证据尚不足以证明《商铺租赁合同》（合同三）合法有效并占有使用该不动产，应当承担举证不能的不利后果，对其诉讼请求，本院不予支持。王鸿德经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告郑志坚的诉讼请求。 本案受理费46800元，由郑志坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李振云 人民陪审员  林叶文 人民陪审员  乐晓燕 二〇二〇年五月十一日 法官助理方宇 书记员方宇（兼） 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。