湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4394号上诉人（原审原告、反诉被告）：襄阳市襄州区图书馆。法定代表人：赵丽萍，该馆馆长。委托诉讼代理人：刘成，湖北巨天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青文，湖北巨天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：董隆军，男，1972年9月3日生，汉族。委托诉讼代理人：李学林，湖北法正大（襄州）律师事务所律师。上诉人襄阳市襄州区图书馆（以下简称襄州图书馆）因与上诉人董隆军房屋租赁合同、土地租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。襄州图书馆上诉请求：1.撤销一审判决第二项，即：“二、原告襄阳市襄州区图书馆于判决生效之日起十五日内向被告董隆军支付改扩建造价费用282589元”；2.一审、二审全部案件受理费由董隆军承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案被上诉人在一审中提出反诉请求（一审判决书第2页第3段）：“请求依法确认反诉人位于襄州区××路××号图书馆院内东北角的五间平房上及在房北120平方米的场地上改扩建的房屋为反诉人所有或判令被反诉人支付改扩建房屋价款及场地平整费用共计619178元”。被上诉人提交的“改扩建房屋价款及场地平整费用共计619178元”证据系委托湖北大维至信资产评估有限公司作出的鄂大维至信评报字【2018】第089号资产评估报告评估的费用，该评估报告的评估基准日为2018年7月25日，不是被上诉人实际支出的扩建费用，而一审法院却根据该评估报告确认和支持了被上诉人的诉请，属于认定事实错误。二、一审判决超出当事人双方诉讼请求范围进行裁决，属于程序违法。本案上诉人一审本诉诉请是返还原有房屋（不含扩建）场地和支付占有使用费。被上诉人一审反诉诉请是确认改建部分为其所有。但是一审法院却超出双方诉请，裁决扩建部分归襄州图书馆所有（详见判决书第4页第4行：改扩建建筑物归襄州图书馆所有），这种处理方式不仅违反了民事诉讼法“不告不理”的原则，而且该改扩建部分目前属于违建，一审法院却轻率的判决其所有权归上诉人所有，一审法院的做法有待商榷，请二审法院依法纠正。三、一审判决错误将评估公司对房屋建筑物的估价和装修估价认定为《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十四条规定的“扩建费用”，属于适用法律错误。最高人民法院发布的《司法观点集成（民事卷）》观点986“如何确定扩建费用的计算标准”对于扩建费用的计算给出了明确指引，即“工程造价费用支出法”，进一步展开就是“扩建时，承租人实际支付的工程造价费用”。一审法院在鉴定委托书中写明：“请评估公司对涉案改扩建的房屋、装修按现在市场价值进行鉴定”，这种处理方式虽然操作简便，但是会严重导致双方利益不平衡。因为建设工程的造价取决于原材料、人工等成本价格，评估基准日2018年7月的原材料价格和人工费价格明显高于扩建时2006年的价格。根据最高人民法院确定的“工程造价费用支出法”计算的董隆军扩建时实际支出费用，必然明显低于评估报告中依据2018年原材料价格和人工费价格计算的金额。综上，上诉人认为，本案“改扩建费用”无须评估鉴定，由被上诉人直接举证当年改扩建实际支出即可。如果被上诉人无法举证当时的实际支出，那么也应当按照2006年改建时的造价确定“扩建费用”。四、一审判决不应将装饰装修费用列入“扩建费用”范围计算。《房屋租赁合同纠纷司法解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案合同租期10年，每年租金1800元，被上诉人一次性缴纳18000元。承租后，被上诉人进行了扩建和装修，使用近10年至租期届满。现双方合同已经履行完毕，根据上述司法解释规定，附合装饰装修费用本就不属于补偿范围，另外，被上诉人一审反诉时仅主张了扩建费用和场地平整费，并未主张装饰装修费用，一审判决将装饰装修费用列入“扩建费用”范围，不仅适用法律错误，而且超出当事人诉请范围，同样是程序违法。综上，一审判决超出双方当事人诉请范围进行裁决、错误适用“现存价值审计鉴定法”（正确操作应适用“工程造价费用支出法”）确定扩建费用，不仅认定事实、适用法律错误，而且存在严重的程序违法，请二审法院予以纠正。董隆军辩称，1.襄州图书馆的上诉请求无事实法律依据，应予驳回。2.一审法院依据评估公司作出的评估结论认定该扩建部分的价值是合法的，上诉人主张的观点是错误的，根据双方签订的协议第五条已经明确约定了，评估的时间节点是以乙方转让的时间节点为准，明确了房屋扩建部分是根据房管部分的评估价值转让，不是对该扩建费用的支付。3.一审判决没有超出双方诉讼请求范围。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。董隆军上诉请求：1.依法撤销襄阳市襄州区人民法院作出的（2017）鄂0607民初651号民事判决书第二项即“原告襄阳市襄州区图书馆于本判决生效之日起十五日内向被告董隆军支付改扩建造价费用282589元”，改判由襄州图书馆支付董隆军619178元；2.一、二诉讼费用由襄州图书馆负担。事实和理由：一、一审认定双方对扩建费用的处理没有约定系认定事实错误。一审判决对于双方签订的《房屋租赁合同》效力以及董隆军扩建的房屋、土地平整、硬化费用价值的事实进行了确认；并认为董隆军扩建的房屋已经与租赁的房屋形成了一个整体，只返还租赁物，将导致租赁物整体价值减少，不利于纠纷的处理的观点上诉人并无异议。但是，原审法院认定“按照合同约定，合同到期后，房屋的改扩建部分，董隆军转让时，根据房屋部门的评估价值可以优先转让给襄州图书馆，但董隆军至今没有转让酒店，致使该约定没有成就，应当视为双方对扩建费用的处理没有约定”的观点是错误的。上诉人认为：其一，上诉人因酒店经营所需在原有的房屋基础上加盖一层房屋，对原有的房屋及场地进行了改扩建。双方签订的房屋租赁协议中第五条约定：合同到期后，图书馆房屋及房北场地所有权不变，董隆军对房屋的改扩建部分，董隆军转让时，根据房屋部门的评估价值可以优先转让给襄州图书馆。该约定是对上诉人董隆军改扩建的建筑物如何处置进行的约定，不仅证明了被上诉人襄州图书馆是允许上诉人在租赁使用房屋期间，对租赁物进行改造和扩建，还证明上诉人在处置该扩建房屋时应当优先转让给被上诉人襄州图书馆，被上诉人襄州图书馆应当根据房管部门的评估价值支付相应价款。约定被上诉人襄州图书馆按照《房屋租赁协议》第五条的约定向上诉人支付价款，也是为了保证扩建房屋与租赁房屋产权的统一性、完整性、合法性的初衷；其二，原审以上诉人董隆军至今没有转让酒店，致使该约定没有成就的观点是错误的。因为上诉人董隆军已经明确主张被上诉人襄州图书馆支付改扩建的费用，而主张该费用的前提必然是要转让改扩建的房屋，所以，不存在原审认定致使该约定没有成就之说；其三，退一步讲，即使认定上诉人董隆军对改扩建的房屋转让的条件没有成就，但并不等同于双方对改扩建费用的处理就没有约定，客观事实是《房屋租赁协议》第五条中已经对改扩建的费用有明确约定。据此，原审认定合同双方对租赁物改扩建费用的处理没有约定，属认定事实错误。二、一审判决以对扩建房屋未办理建设手续，认定上诉人有过错并承担50%的责任无事实和法律依据。原审法院认为上诉人与被上诉人没有为租赁物改扩建部分办理合法建设手续，而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条的规定，认定双方均具有过错。上诉人认为：首先，上诉人对租赁房屋进行改扩建，被上诉人是明知并且同意的；再者，针对上诉人租赁使用的房屋改扩建建设申报手续的主体应是被上诉人襄州图书馆，而不是上诉人。因此，虽然没有办理合法建设手续，但上诉人并无任何过错。因此，原审法院认定上诉人具有过错，判决由上诉人承担50%的责任，属认定事实及适用法律错误。三、没有办理合法建设手续并不等同于违法建筑，客观事实是上诉人改扩建的房屋已经产生了物权价值。上诉人董隆军租赁被上诉人襄州图书馆的房屋位于襄州区××红星村区域范围内，当年在建设房屋时的申报手续并没有严格遵照执行，上诉人改扩建的房屋已有十几年了，截止目前为止没有任何部门提出过异议。襄阳市在对征收房屋的认定政策之一就是：根据《中华人民共和国城乡规划法》、《襄阳市中心城区村（居）民建房管理暂行办法》（市政府28号令）、《襄阳市查处违法建设工作领导小组关于对违法建设依法界定及查处的实施意见》（襄查违［2011］1号）规定：2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》颁布生效之前已经建造的房屋均认定为合法建筑。因此，上诉人改扩建的房屋并不是违法建筑，上诉人改扩建的房屋已产生了现实物权的价值。根据双方签订合同第五条的约定，被上诉人襄州图书馆应当支付给上诉人董隆军619178元。综上，原审认定部分事实错误，导致适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。襄州图书馆辩称，1.双方没有对扩建费用进行约定。2.一审法院对扩建费用的分担比例是公平的。3.是否是违法建筑与本案无关。请求法院驳回董隆军的上诉请求。襄州图书馆向一审法院起诉请求：1.判令董隆军立即返还归襄州图书馆所有的位于襄州区××路××号图书馆院内东北角的五间平房（一层）和房北120m2场地；2.董隆军赔偿占用襄州图书馆房屋、场地的损失（2016年9月5日至返还之日止按2000元/月计算）；3.案件受理费用由董隆军承担。董隆军向一审法院反诉请求：1.依法确认反诉人在位于襄州区××路××号图书馆院内东北角的五间平房上及在房北120平方米的场地上改扩建的房屋为反诉人所有或判令被反诉人支付改扩建房屋价款及场地平整费用共计60万元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。一审中，董隆军将其第1项诉讼请求中的60万元数额变更为619178元。一审法院认定事实：2006年9月5日，襄州图书馆（原襄樊市襄阳区图书馆甲方）与董隆军（乙方）签订了《房屋租赁协议》，主要约定：“甲方现有位于襄阳区××路××号图书馆院内东北角五间平房（一层）和房北120㎡的场地租赁给乙方使用，乙方每年付给甲方壹仟捌佰元租金。乙方一次性付给甲方10年的租金壹万捌仟元；乙方使用房屋期间，发生的一切纠纷与甲方无关；乙方可以对甲方房屋进行扩建；合同期限10年，自2006年9月5日至2016年9月5日；合同到期后，原甲方房屋及房北场地所有权不变，但乙方对房屋的改扩建部分，乙方转让时，根据房管部门的评估价值可以优先转让给甲方；双方自签订协议后都不得违约。若乙方违约，乙方向甲方赔偿违约金壹拾万元；若甲方违约，甲方向乙方赔偿违约金壹拾万元，并赔偿乙方对房屋进行改、扩建的费用等内容。”协议签订后，董隆军分别于2006年9月17日、10月16日向襄州图书馆交纳租金2000元、16000元。襄州图书馆将租赁房屋及场地交付给董隆军使用。董隆军为了开办酒店对租赁房屋及场地进行了改扩建（增加第二层等），没有办理合法建设手续。2016年8月28日，襄州图书馆向董隆军发出通知，内容为“品味肴（董隆军开办）：鉴于襄州图书馆与你酒店签订的租房合同，2016年9月5日到期，图书馆领导班子经过商量将房屋收回自用，请你们在合同到期后一周内搬离。”2016年9月5日租赁期届满，董隆军以租赁房屋及场地上的扩建房屋应归其所有或者襄州图书馆应向其支付改扩建房屋价款及场地平整费用为由，拒不返还租赁物。审理过程中，董隆军申请对租赁的房屋及场地上改扩建的房屋、装修、平整、硬化费用进行鉴定。2018年12月3日，湖北大维至信资产评估有限公司作出鄂大维至信评报字［2018］第089号资产评估报告，租赁房屋建筑物及装修评估价值为619178元，但是其中的水电开户费30000元和原图书馆两名退休人员房租24000元，评估公司无法核实，不能保证其真实性，一审法院不予认可，租赁房屋建筑物及装修评估价值认定为565178元。襄州图书馆申请对租赁的房屋、场地的租赁费用进行鉴定。2018年12月18日，湖北金伯乐资产评估事务有限公司作出鄂金评报字［2018］第138号资产评估报告，租赁房屋及场地租赁费评估价值为5604.04元/月。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。襄州图书馆与董隆军签订的《房屋租赁协议》于2016年9月5日租赁期间届满，合同终止，董隆军应当返还租赁的房屋和土地。襄州图书馆要求董隆军返还位于襄州区××路××号图书馆院内东北角的五间平房（一层）和房北120m2场地，但是董隆军租赁后的改扩建建筑物已经与租赁物形成一个整体，只返还租赁物，将导致租赁物整体价值减少，不利于纠纷的处理，襄州图书馆向董隆军支付扩建费用，改扩建建筑物归襄州图书馆所有，董隆军将租赁物及改扩建建筑物全部返还给襄州图书馆。双方约定，合同到期后，房屋的改扩建部分，董隆军转让时，根据房管部门的评估价值可以优先转让给襄州图书馆，但董隆军至今没有转让酒店，致使该约定没有成就，应当视为双方对扩建费用的处理没有约定。襄州图书馆、董隆军没有为租赁物改扩建部分办理合法建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，双方均具有过错，扩建造价费用各自负担50%，襄州图书馆应向董隆军支付扩建造价费用282589元。董隆军在租赁期间届满后，继续占有使用租赁物，应当支付占有使用费。虽然租赁房屋及场地租赁费评估价值为5604.04元/月，但是襄州图书馆请求按照2000元/月计算占有使用费，一审法院按照诉讼请求数额予以支持。董隆军请求确认租赁物改扩建的房屋为其所有，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项规定，判决：一、被告董隆军于判决生效之日起十五日内向原告襄阳市襄州区图书馆返还位于襄阳区××路××号图书馆院内东北角五间平房和房北120平方米的场地及其上面的改扩建建筑物；二、原告襄阳市襄州区图书馆于判决生效之日起十五日内向被告董隆军支付改扩建造价费用282589元；三、被告董隆军自2016年9月6日始至实际返还时止，按照2000元/月向原告襄阳市襄州区图书馆支付逾期房屋占有使用费；四、驳回原告襄阳市襄州区图书馆的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告董隆军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由董隆军负担。反诉案件受理费4900元，由董隆军负担2500元，由襄州图书馆负担2400元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，原襄樊市襄阳区图书馆已更名为襄州图书馆。本院认为，原襄樊市襄阳区图书馆（甲方）与董隆军（乙方）签订的房屋租赁协议约定的租赁期间已于2016年9月5日届满，一审法院判决董隆军向襄州图书馆返还租赁物即位于襄阳区××路××号图书馆院内东北角五间平房和房北120平方米的场地以及董隆军自2016年9月6日始至实际返还时止，按照2000元/月向襄州图书馆支付逾期房屋占有使用费，符合法律规定，双方当事人对此也未提出异议，故本院对一审法院的上述处理意见依法予以维持。上述房屋租赁协议约定，合同到期后，原甲方房屋及房北场地所有权不变，但乙方对房屋的改扩建部分，乙方转让时，根据房管部门的评估价值可以优先转让给甲方。根据该约定可以认定，房屋租赁协议到期后，董隆军对房屋的改扩建部分，董隆军可以转让，并且可以根据房管部门的评估价值转让给襄州图书馆（该转让为有偿），据此可以认定双方已约定董隆军对房屋的改扩建部分的“权利归属”属于董隆军。虽然存在上述约定，但董隆军对房屋的改扩建部分未办理合法建设手续，董隆军反诉请求确认其在租赁的房屋及场地上改扩建的房屋为其所有，不符合《中华人民共和国物权法》第三十条关于因合法建造的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力的规定，故本院对董隆军的该反诉请求依法不予支持。根据上述约定，董隆军转让其对房屋的改扩建部分时，根据房管部门的评估价值可以优先转让给襄州图书馆，该约定的意思应当是襄州图书馆可以根据房管部门的评估价值优先受让董隆军对房屋的改扩建部分，而不是襄州图书馆应当根据房管部门的评估价值受让董隆军对房屋的改扩建部分，故襄州图书馆也可以不受让董隆军对房屋的改扩建部分。董隆军上诉提出，其在处置该扩建房屋时应当优先转让给襄州图书馆，襄州图书馆应当根据房管部门的评估价值支付相应价款，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。董隆军在上诉状中主张，双方签订的房屋租赁协议中第五条约定，合同到期后，图书馆房屋及房北场地所有权不变，董隆军对房屋的改扩建部分，董隆军转让时，根据房屋部门的评估价值可以优先转让给襄州图书馆，该约定是对董隆军改扩建的建筑物如何处置进行的约定，原审以董隆军至今没有转让酒店，致使该约定没有成就的观点是错误的，因为董隆军已经明确主张襄州图书馆支付改扩建的费用，而主张该费用的前提必然是要转让改扩建的房屋。根据董隆军的上述主张，董隆军反诉请求襄州图书馆支付改扩建房屋价款是基于其将改扩建的房屋转让给襄州图书馆这一前提。因襄州图书馆可以不受让董隆军对房屋的改扩建部分，襄州图书馆也不同意受让董隆军对房屋的改扩建部分，故董隆军反诉请求襄州图书馆支付改扩建房屋价款的前提不成立，对董隆军的该反诉请求，本院依法不予支持。董隆军反诉请求襄州图书馆支付场地平整费用，既没有合同约定的依据，也没有法律依据，故本院对董隆军的该反诉请求依法不予支持。董隆军上诉请求改判由襄州图书馆支付董隆军619128元，本院不予支持。襄州图书馆上诉提出，一审法院判决改扩建建筑物归襄州图书馆所有有待商榷，二审法院应依法纠正，该上诉理由成立，本院予以采纳。襄州图书馆上诉请求撤销一审判决第二项（即：“二、原告襄阳市襄州区图书馆于判决生效之日起十五日内向被告董隆军支付改扩建造价费用282589元”），该上诉请求成立，本院予以支持。综上所述，襄州图书馆的上诉请求成立，予以支持；董隆军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2017）鄂0607民初651号民事判决；二、董隆军向襄阳市襄州区图书馆返还位于襄阳市襄州区金富士路10号图书馆院内东北角五间平房（一层）和房北120平方米的场地，于本判决生效后15日内履行；三、董隆军自2016年9月6日始至实际返还上述第二项判决确定的房屋和场地时止，按照2000元/月的标准向襄阳市襄州区图书馆支付逾期返还房屋、场地占有使用费，于本判决生效后15日内履行；四、驳回襄阳市襄州区图书馆的其他诉讼请求；五、驳回董隆军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费300元，由董隆军负担；一审反诉案件受理费4900元，由董隆军负担。二审案件受理费11887元，由董隆军负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月十二日书记员  康宁艺