河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初1199号原告：孝感市孝宇物业管理有限公司方城分公司。住所地：方城县宇济吴府龙城院内。统一社会信用代码：9141132255692230XJ。负责人：杨亚东，任总经理。委托代理人：齐以红，女，1982年7月14日生，汉族，住南召县，系该公司员工。委托代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。被告：陈恩会，女，1979年7月12日生，汉族，住方城县。委托代理人：周广忠，男，1976年2月28日生，汉族，住方城县，系被告陈恩会之夫。原告孝感市孝宇物业管理有限公司方城分公司（以下简称孝宇物业）与被告陈恩会为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孝宇物业的委托代理人齐以红、李立柱，被告陈恩会及其委托代理人周广忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝宇物业诉称：被告系10区51号楼2单元1102室业主，房屋面积128.09平方米，物业收费标准为每月每平米0.55元，原告与被告所在小区的开发商签订了《物业管理委托协议书》。原告在协议期间内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2015年6月1日起停缴物业管理费，截止2019年12月31日，被告公欠缴物业费共计3875元。根据协议规定，被告不按时缴纳物业管理费，原告有权对被告主张违约金，故按照被告所欠的物业费的30%计算违约金共计1162元。为维护原告的合法权益，现原告特依法起诉，请求依法判令：被告立即支付原告物业费3875元及违约金1162元，诉讼费用由被告负担。原告孝宇物业为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、物业管理委托协议书一份；2、房屋交接确认书及房屋买卖合同一份；3、催缴通知书一份；4、欠费统计表一份；5、物业服务照片十张。被告陈恩会辩称：一、原告的物业管理委托协议和前期物业合同无效。二、本小区没有围墙，不属于封闭小区，没有达到收费小区的标准。三、原告在本小区内没有物业服务。四、被告有拒缴物业的正当理由，具体为1、周边居民在小区内垒墙，阻断小区交通，引发小区居民与周边居民矛盾；2、2018年周边居民在51号楼东划定3个车位，并设置地锁；3、2014年至2019年初本小区无保安；4、没有消防通道，没有消防标识。五、物业公司违约、违法，具体表现为1、账目不明；2、拒绝交纳电费；3、侵吞广告费；4、侵占绿地，毁坏绿化植物及设施。所以拒交物业费，请求驳回原告的诉讼请求，并退还2014年5月31日至2019年12月31日在该小区的所有广告收入。被告陈恩会为支持其辩称理由成立，向法庭递交下列证据材料：1、联名信；2、建设工程规划许可证；3、方城县房产管理局对湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司的限期改正通知书；4、湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司对方城县房产管理局的问题说明；5、物业服务价格公示牌；6、照片一张；7、居民阻断交通的证人签名；8、周围居民私设停车位的证人名单；9、私设停车位照片两张；10、周边居民在原划定车位堆放砖、沙的证人名单；11、被盗人证言一份；12、无消防标识及消防道堵塞的证人名单；13、小区内车辆乱停乱放堵塞交通的证人名单（无照片）；14、未公示企业项目负责人联系方式、服务标准、合同内容、服务标准的证人名单；15、拒绝购电请求严重影响小区居民生活、侵吞广告费、侵占规划绿地的证人名单（无照片、无视频）；16、照片6张证明无物业管理；17、物业公司违法行为照片10张；18、物业侵吞广告费证据照片6张。19、证人王某、陈某1、赵某、陈某2的当庭证言。经审理查明：2010年6月30日，原告与湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司就本案涉案房屋所在小区签订了物业管理委托协议书，湖北宇济房地产开发股份有限公司作为涉案小区的开发者委托本案原告对涉案小区进行物业管理，物业收费标准为高层0.55平方米向业主或物业使用人收取。2013年7月11日，被告陈恩会与湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司就吴府龙城第10小区51栋2单元1102室房屋签订了商品房买卖合同，并于2014年5月31日办理了房屋交接确认书，该确认书中明确载明被告陈恩会已收到《前期物业管理协议》。交房后，被告依约向原告缴纳物业管费用至2015年6月1日。被告自2015年6月1日起拒绝缴纳物业费用。原告孝宇物业于2020年4月7日起诉至本院，请求判令：被告立即支付原告物业费3875元及违约金1162元，诉讼费用由被告负担。另查明：原告于2019年7月22日向方城县房产管理局提出申请，于2019年12月31日后停止对吴府龙城小区第9、10、11、12区的服务。本院认为：原告与湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司就本案涉案房屋所在小区签订了物业管理委托协议书，协议书中约定原告向涉案房屋所在小区提供物业服务，由小区物业所有人或使用人向原告交纳物业服务费，物业管理委托协议书约定的物业费并未超过物价行政部门规定的价格标准且未违反其他法律法规，故双方签订的物业管理委托协议依法成立并按约定在交房之日起生效。被告作为该小区的业主，应当向原告交纳物业服务费用。涉案房屋交房后原告依约向被告履行了物业服务义务，被告仅支付了一年的物业服务费，违约拖欠多年的物业服务费未交，应当承担交纳相关物业费及违约责任。根据原、被告的证据，被告的房屋建筑面积为128.09平方米，被告应支付2015年6月1日至2019年12月31日的物业费共计3875元。原告请求被告支付违约金，因被告长期拒交物业服务费，存在违约行为，应当承担违约责任，但原告请求的金额过高，本院酌定按年利率6%支付。根据计算，被告应当向原告交纳2015年的违约金为148元（128.09平方米×0.55元/每月每平方米×7个月×5年×6%）；2016年的违约金为203元（128.09平方米×0.55元/每月每平方米×12个月×4年×6%）；2017年的违约金为152元（128.09平方米×0.55元/每月每平方米×12个月×3年×6%）；2018年的违约金为101元（128.09平方米×0.55元/每月每平方米×12个月×2年×6%）；2019年的违约金为51元（128.09平方米×0.55元/每月每平方米×12个月×1年×6%），以上违约金共计为655元。被告辩称的主要部分是小区业主与东边住户的围墙及车位纠纷，根据湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司对方城县房产管理局的情况说明，该纠纷是开发商湖北宇济房地产开发股份有限公司方城分公司在小区开发过程中的遗留问题，并非原告的过错；被告辩称原告并未对小区提供服务，未提交明确证据，且与其自述的交纳电费相矛盾；被告辩称原告侵吞广告费，无证据支持，对原告不交纳物业费的辩称，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条之规定，判决如下：一、被告陈恩会于本判决生效之日起五日内清偿原告孝感市孝宇物业管理有限公司方城分公司2015年6月1日至2019年12月31日的物业费3875元及违约金655元。二、驳回原告孝感市孝宇物业管理有限公司方城分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈恩会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  牛俊蒙二〇二〇年五月八日书记员  刘人榜