重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2334号上诉人（原审被告）：吕星樾，女，1990年8月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：龚鉴波，重庆霁泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣博，重庆霁泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯显洪，男，1974年5月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：李清勇，重庆津舟律师事务所律师。上诉人吕星樾因与被上诉人侯显洪房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初10033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吕星樾的委托诉讼代理人龚鉴波、张荣博，被上诉人侯显洪的委托诉讼代理人李清勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕星樾上诉请求：撤销一审判决，正确适用法律并判决驳回侯显洪的诉讼请求。事实和理由：1、吕星樾与侯显洪之间签订《转让买卖合同协议书》的目的是为了履行以物抵债协议。2、当事人之间有约定的，应当遵从当事人时间的约定，不应当适用法律原则。双方签订的《转让买卖合同协议书》中明确约定了租金的支付条件，一审法院不应当依据公平和利益均衡的原则酌情确认幼儿园交付的时间以及支付租金的起算时间。侯显洪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吕星樾的上诉请求。双方签订的转让买卖合同协议书并非吕星樾陈述的以物抵债协议，认可一审所认定的租金计算方式。侯显洪向一审法院起诉请求：1、确认侯显洪与吕星樾2016年3月1日签订的《门面房租赁合同》有效；2、吕星樾支付侯显洪截止2019年8月30日租金183516.30元，并从2019年9月1日起按每月30586.05元支付租金至返还房屋之日止；3、本案的诉讼费用由吕星樾承担。一审法院认定的事实：侯显洪通过购买，取得了位于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段128号卢山金江港湾29幢1―1号房屋的所有权，建筑面积2039.07平方米。2016年2月5日，重庆市江津区金江港湾幼儿园（以下简称金江幼儿园）（甲方）与吕星樾（乙方）签订《转让买卖合同协议书》约定：“……一、甲方将坐落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段128号卢山金江港湾29幢1―1号的重庆市江津区金江港湾幼儿园[法定代表人：侯显洪；民办非企业单位登记证书：津民证字第010335号；组织机构代码证：代码：30494946―9；中华人民共和国民办学校许可证：教民1500XXXX0004081；税务登记证：渝税字5001163XXXX9469；]全部转让卖给乙方全权使用。二、转让买卖给乙方后，定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的幼儿园水电费及其他各项费用……。三、转让买卖后重庆市江津区金江港湾幼儿园内现有的装修、装饰、营业办学设备设施等及其他所有设备设施全部归乙方所有（原房屋权人的不动产除外）。四、甲、乙双方签订本合同协议之日前，乙方向甲方支付转让买卖费用共计人民币￥3500000.00元正（大写叁佰伍拾万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关全部费用等，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、甲、乙双方签订本合同协议之日，甲方将重庆市江津区金江港湾幼儿园全部相关经营、资质执照等交付完毕于乙方，因乙方没有开办过幼儿园，所以无办学资质证书，一切办学资质证书均用甲方原有的全部证件（如乙方能更改过户办学资质全部证书之时，甲方全权配合乙方办理证件更改的一切手续。如乙方未更改办理相关办学资质全部证书时，甲方无条件负责幼儿园的全部相关办学资质的正常使用和检查）。交付转让上述幼儿园后乙方聘用甲方作为幼儿园代表人和幼儿园园长。甲方协助乙方办理该重庆市江津区金江港湾幼儿园相关证件的一切过户手续时，相关费用由乙方负责；……八、附加条款：此房屋系甲方所有，甲方在交付转让该幼儿园后三年内不得向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），甲方出租房屋期限为贰拾年（2016年3月1日起至2036年3月1日上）。从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认）。……”2018年10月10日，重庆市江津区人民法院对侯显洪请求吕星樾支付幼儿园转让费350万元及资金占用损失一案，作出（2018）渝0116民初8834号民事判决，判决吕星樾支付侯显洪幼儿园转让费350万元及资金占用损失。该判决生效后，侯显洪申请强制执行，在执行过程中，重庆市江津区人民法院于2019年7月30日作出（2019）渝0116执2632号执行裁定，裁定“拍卖被执行人吕星樾所有的重庆市江津区金江港湾幼儿园的经营权。”至今拍卖未果。一审庭审中，侯显洪出示了《门面房租赁合同》的复印件。该合同的出租方（甲方）为侯显洪，承租方（乙方）为吕星樾，落款时间为2016年3月1日。合同载明：甲方将座落于重庆市江津区鼎山街道滨江大道东段128号卢山金江港湾29幢1―1号（房屋建筑面积2039.07平方米）房屋出租给乙方经营使用；房屋租赁期20年，从2016年3月1日起至2036年3月1日止。合同第三条约定：“租金及支付方式。此房屋系甲方所有，甲方在三年内不向乙方收取房屋租金（2016年3月1日至2019年3月1日），三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起），从2020年3月1日起开始递增租金，每年按3%递增租金（房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准）。”合同第七条约定：“其他条款。……③本合同一式两份,双方签字或盖章(单位盖公章或私人章)生效。甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”除上述内容外，合同还就双方的权利与义务、合同期满后的优先承租权、合同的变更和解除等进行了约定。对该《门面房租赁合同》，吕星樾抗辩称，未与侯显洪签订过该合同，真实性不予认可。一审庭审中：1、侯显洪与吕星樾确认，侯显洪于2016年9月将房屋及幼儿园的相关资产交付吕星樾；2、当吕星樾被问及，幼儿园现在是否仍在经营时，吕星樾陈述：“我们在管理，经营权证书显示仍是侯显洪。”一审法院认为，侯显洪在一审庭审中举示的《门面房租赁合同》，因侯显洪不能提交原件核对，吕星樾也否认与侯显洪签订过该合同，故该合同的真实性无法确认，也无确认该合同载明的内容对吕星樾具有法律约束力。虽然侯显洪与吕星樾未就涉案房屋的租赁单独签订租赁合同，但双方在《转让买卖合同协议书》第八条附加条款中对涉案房屋租赁的相关事项进行了约定。该约定是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，约定合法有效。对侯显洪第二项请求所涉及的问题，评述如下：一、关于租期的起算。按《转让买卖合同协议书》第八条中关于“三年后按房产面积每平方米15元收取房屋租金（2019年3月1日起）”的约定，吕星樾应从2019年3月1日起支付租金；按该条中关于“房屋租赁时间以甲方配合乙方办完相关转让手续后，以实际交付时间为准，依照教委办理的更改过户时间确认”的约定，支付租金期限应自吕星樾办完相关办学手续后，以实际交付，并依教委办理相关手续的时间确认支付租金的起算时间。前述约定相互矛盾无法适用，根据公平和利益均衡的原则，酌情以侯显洪吕星樾实际交付房屋和幼儿园的相关资产的时间计算吕星樾支付租金的起算时间。一审庭审中，侯显洪与吕星樾确认房屋和幼儿园资产的交付时间为2016年9月，因双方没有明确具体的交付日，因此起算日期确定为2016年10月1日，扣除侯显洪与吕星樾约定的乙方不交纳租金的期间三年，吕星樾应自2019年10月1日起向侯显洪支付租金。因此吕星樾抗辩，现租期仍未起算，吕星樾至今不应支付租金的理由，不予采纳。二、租金的交纳。《转让买卖合同协议书》以及侯显洪提交的《门面房租赁合同》中均未约定租金的支付时间。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”至今侯显洪与吕星樾约定的支付租金的期限未满一年。综上，侯显洪请求吕星樾支付2019年3月1日至同年8月31日的租金，以及支付租金至退房之日止的诉讼请求，不予支持。据此，判决：“驳回原告侯显洪的诉讼请求。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，侯显洪与吕星樾所签订的《转让买卖合同协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。吕星樾主张双方签订《转让买卖合同协议书》是为了以物抵债，但双方是否为以物抵债仅仅是针对转让买卖费用的约定，与双方协议中的附加条款关于租金支付的约定并不矛盾，吕星樾以此为由认为不应支付租金的理由不能成立。侯显洪与吕星樾之间的《转让买卖合同协议书》的附加条款系对于房屋租金所做的约定，可见双方存在房屋租赁的事实，但因房屋租赁时间的约定存在矛盾，故法院有权对房屋租赁的起算时间作出认定。虽然案涉幼儿园因侯显洪的原因尚未能办理举办人的更改过户，但该事实并不影响吕星樾对案涉房屋的占有使用，房屋租赁合同关系的对价本身即应为出租人让渡房屋占有使用权能以获取收益权，故一审酌情认定以侯显洪向吕星樾交付案涉房屋作为租赁起算时间合理，吕星樾认为租赁起算时间明确具体的上诉理由亦不能成立。综上所述，吕星樾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3972元，由上诉人吕星樾负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇二〇年五月二十五日（院印）书记员  王丽丽