南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初1013号原告：袁延力，男，汉族，1963年7月15日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：付英瑞，河南博音律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东），统一社会信用代码：91411300711265937R。法定代表人：郑洪磊，任董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘付涛，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告袁延力诉被告河南中达置业集团有限公司(以下简称中达置业)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁延力的委托诉讼代理人付英瑞，被告中达置业委托诉讼代理人刘付涛、宋汉生均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、请求依法确认原、被告双方签订的《中达˙天汇家园认购协议》无效；2、请求依法判令被告返还原告已付的购房款184778元并按照年利率6%自交款之日起至清付之日止支付利息，计息暂自2013年1月10日计算至2020年1月18日78961.80元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月26日原被告双方签订了编号为：THJY-C19#-1-601《中达˙天汇家园认购协议》，协议约定：“乙方袁延力认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套，位置为X区XX号楼X单元X层西户601室；面积为120.77平方，单价1530元/㎡，总价款为：184778元，本协议签订后乙方应于2013年2月26日前付清总房款；交房日期定于2014年5月31日。”原告已按照协议约定支付了全部房款，但被告至今未动工。原告多次向被告进行交涉，但被告均推诿搪塞，为了维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告中达置业辩称,原被告的认购协议仅仅是双方达成对房屋买卖的初步意向，为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，协议本身不违反法律强制性和禁止性规定，不存在合同无效的法定事由，如原告要求退房，双方可以协商，并对原协议进行解除。如果发法庭经审查认为将协议认定为商品房买卖合同，又因该项目原告起诉时未取得商品房预售许可证既而认定该协议无效，那么依据该协议第4条4款的约定，原告在签订该协议时对无预售许可这一事实是明知的有重大过错，原告应承担起自身过错造成的损失和责任，对于利息的损失原告应自担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告袁延力向本院提交证据如下：第一组证据，认购协议，证明2013年2月26日原被告双方签订了《中达?天汇家园认购协议》，协议约定原告以184778元的价格购买被告开发的位于312国道与雪枫路交汇处天汇家园X区XX号楼X单元X层西户601室房产一套，还约定了交房标准，交房时间等内容。第二组证据，收据1份，证明原告按照认购协议约定向被告支付了全部购房款。被告对原告提交证据质证如下:对证据的真实性均无异议，但是从认购协议第4条第4款约定可以看出，原告在签订认购协议时是明知该项目没有商品房认购许可证的，若法庭认为该协议无效，原告应当承担因自身过错造成的损失。被告中达置业未就其答辩意见向法庭提交证据。经庭审质证，对原告的举证,对方无异议或对真实性无异议的证据,本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2013年2月26日被告中达置业在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告袁延力签订了《中达?天汇家园认购协议》,该协议载明：“……乙方自愿认购甲方开开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套。位置：X区XX号楼X单元X层西户601室；面积：120.77平方米。……单价：1530元/㎡，总价（小写）￥184778元整。……乙方选择下列付款方方式付款：……本协议签订后乙方应于2013年2月26日前付清总房款（小写）：￥184778元整……四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》……定于2014年5月31日竣工，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期……”。2013年1月10日原告袁延力向被告中达置业交纳全部购房款184778元。另查明，涉案房屋至今仍未开工建设，被告中达置业公司至今仍未取得该商品房预售许可证。本院认为，原被告于2013年2月26日签订《中达?天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款184778元，该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。关于原被告签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告仍未取得商品房预售许可证明，故原、被告之间订立的《中达?天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于原告要求被告返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因该房屋买卖合同无效，被告应当将收取原告的购房款184778元返还给原告。被告在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订房屋买卖合同，导致该合同无效，被告对房屋买卖合同无效及造成原告的损失存在明显过错，应当承担相应的责任；原告明知被告未取得商品房预售许可证而仍与被告签订合同，其存在一定过错，亦应承担一部分责任，但原告在本案中主张的损失仅仅为利息损失，其主张的损失数额要小于其实际遭受的损失，其未主张的部分足以抵销因其过错而产生的损失，故对于原告请求支付利息的诉讼请求本院予以支持，对于被告提出的原告具有重大过错应由原告自担利息损失的辩解主张本院不予采纳。关于利息计算问题，原告主张按照年利率6％计算无法律依据，利息应以184778元为基数，自2013年1月10日起支付至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、确认原告袁延力与被告河南中达置业集团有限公司于2013年2月26日签订的《中达?天汇家园认购协议》无效；二、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告袁延力购房款184778元，并以184778元为基数支付自2013年1月10日至款项付清之日止的利息，2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、驳回原告袁延力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，减半收取2628元，由被告河南中达置业集团有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年五月十五日书记员  曹彦楠