湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终88号上诉人（原审被告）：湖北正宇房地产开发有限公司，住所地黄石市阳新县兴国镇陵园居委会东坡路盛世名宅商住楼幢3层301铺室。法定代表人：明戎，该公司总经理。委托诉讼代理人：成家庆，湖北才俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄石市下陆房地产开发有限公司，住所地黄石市下陆区建设局院内。法定代表人：朱致成，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李信芝，广东威豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：占红，女，1970年1月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区，原审被告：曹中华，男，1961年5月19日出生，汉族，住黄石市阳新县，上诉人湖北正宇房地产开发有限公司（以下简称正宇公司）因与被上诉人黄石市下陆房地产开发有限公司（以下简称下陆房地产公司）、原审被告曹中华项目转让合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。正宇公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回下陆房地产公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决未查清与案件审理相关的事实。1、其实际收到的转让款只有200万元，其余款项为拆迁款及费用，故一审判决将全部款项作为合同转让款予以退还与客观事实不符；2、下陆房地产公司按约定应付的拆迁款480.66万元的事实未予认定；3、下陆房地产公司要求扩大拆迁面积的行为是导致合同迟迟未履行完毕的原因。二、一审判决适用法律错误。1、双方签订的《商品房开发项目转让合同》应为有效合同。从双方合同约定的履行内容来看，其义务主要是履行实施122户的拆迁工作及协助办理土地规划和摘牌受让工作，内容并未涉及国有土地使用权的转让，显然该合同名称与实质内容不一致，该合同为有效合同，应驳回下陆房地产公司的诉讼请求，另行提起违约之诉；2、一审判决对损失认定，适用法律错误。首先，下陆房地产公司支付给其1028万元并非全部是转让款，其中的820万元用于支付拆迁费用，该款已支付给拆迁户不是其取得的财产，一审判决责令其返还明显属于适用法律不当。且下陆房地产公司作为房地产开发公司，理应知道项目转让的条件和合同效力，明知无效而向拆迁户支付拆迁款导致无法收回，下陆房地产公司主观上有重大过错，即使合同无效也应承担赔偿责任。其次，一审判决将下陆房地产公司支付的款项包含转让款200万元和费用及拆迁费820万元作为借贷本金计算利息无法律依据。且即使该利息作为损失进行计算，下陆房地产公司作为房产开发企业应清楚项目转让的条件和要求，在明知合同无效仍然签约和履行，也是导致损失的主要原因，亦应当承担赔偿责任。下陆房地产公司辩称，1、其主张的事实依据是要求法院确认双方签订的合同无效。一审法院据此进行全面审查，认定涉案合同违反了法律、行政法规强制性规定，符合法律规定。而正宇公司认为一审法院没有查清相关事实是建立在合同有效的基础上，故正宇公司认为一审法院没有查清相关事实的理由不能成立；2、正宇公司认为一审法院适用法律错误，认为合同有效，是无理的争辩。房地产开发项目转让的实质，就是土地使用权的转让。法院依据合同约定，依据法律、行政法规的规定，审查正宇公司是否取得了15.12亩的土地使用权、政府项目规划的审批权，这是房地产项目转让中行政法规规定的强制性要件。正宇公司没有在规定的时间里，甚至在一审的法庭调查前还没有拿到土地摘牌和政府规划的审批手续，根本不具备资格对该项目进行转让。正宇公司的转让行为已经触犯了法律、行政法规的底线，其签订的合同当然无效，法院认定无效符合法律规定；3、一审法院判决正宇公司返还因合同取得的资金1028万元，并赔偿过错责任应承担的利息损失，这是无效合同法律后果的必然结果，一审法院的判决符合法律规定。至于正宇公司陈述的资金使用、分配，与其毫无关系，更不是法院的审理范畴。曹中华述称，1、其是本案的担保人，其并不是正宇公司的股权人，其成为担保人的事实是当初下陆房地产公司和正宇公司认定的；2、本案合同并非项目转让，而是可开发的利益转让。在签订合同时，此项目还没有得到土地使用权，下陆房地产公司和正宇公司都明知该事实。下陆房地产公司支付的前期投资费用、拆迁费用中，正宇公司将大部分用于了拆迁，是经双方商议好后再支付的。本案的损失，下陆房地产公司应当承担。下陆房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令商品房开发项目转让合同无效；2、判令正宇公司、曹中华依法返还其支付的所有费用共计1062.2万元；3、判令正宇公司、曹中华依法赔偿其因此所受到的损失共计628万元；4、正宇公司、曹中华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月30日,正宇公司（甲方）与下陆房地产公司（乙方）签订《商品房开发项目转让合同》，合同约定：1、甲方同意将阳新县富川路原阳新县粮食局加工仓库地块“御学花园”（暂定名）商品房开发项目转让给乙方进行房地产开发，土地面积15.12亩，地价1500万元包干；2、甲方付给粮食局资金和办理该地块相关手续的人员工资、交通、通讯、招待等费用约980万元，甲方将本合同约定范围内的商品房开发项目现转让给乙方进行房地产开发并包干收取乙方费用1200万元；3、签合同后从乙方付给甲方第一批款到位时间起计算，甲方负责六个月将规划、拆迁、土地依法摘牌等全部落实并办理到位，各拆迁户补偿款按合同由乙方及时支付。合同签订后，正宇公司与下陆房地产公司多次协商推进项目工作进度，但至今正宇公司未完成双方合同约定的项目规划及土地摘牌工作。为此，双方发生纠纷，下陆房地产公司诉至法院。另认定，1、2013年10月12日，正宇公司出具法定代表人授权委托书，全权委托曹中华办理阳新县御学花园工程项目开发工程一切事宜和处理与之有关的一切事务；2、2014年7月10日至2017年1月17日期间，曹中华系正宇公司法定代表人；3、下陆房地产公司分别于2013年10月15日、11月22日、11月29日、2014年1月28日、1月29日、6月4日、9月30日、10月28日、2015年6月17日向正宇公司或曹中华账户汇款250万、200万、40万、100万、60万、200万、30万、138万、10万，共计1028万元；4、正宇公司于2014年10月28日出具收条，收到下陆房地产公司项目款1018万元，曹中华于2015年6月17日出具收条，收到下陆房地产公司方案图费用10万元。一审法院认为，本案系项目转让合同纠纷。本案的关键是认定正宇公司与下陆房地产公司签订的《商品房开发项目转让合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，正宇公司与下陆房地产公司所签订项目转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效。理由如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”同时，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，正宇公司在法庭调查结束前都未取得出让土地使用权证或有批准权的人民政府同意转让，亦没有完成双方合同约定的义务。依据以上法律和行政法规的规定，涉案项目土地使用权并未达到转让的条件，正宇公司无权对项目土地使用权进行转让，其与下陆房地产公司签订的《商品房开发项目转让合同》，违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，应属于无效合同。正宇公司及曹中华提出合同有效的抗辩意见，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。下陆房地产公司要求正宇公司返还支付的1028万元的请求，因其符合法律规定，依法予以支持。下陆房地产公司要求曹中华承担民事责任的请求，因曹中华于2014年7月10日至2017年1月17日期间系正宇公司法定代表人，其行为是职务行为，且有正宇公司出具的授权委托书，其民事责任由正宇公司承担，故对该请求依法不予支持。下陆房地产公司要求返还后期支付的34.2万元拆迁款的请求，因其系向案外人支付，同时根据合同相对性原则，下陆房地产公司应另行主张权利，故对该请求依法不予支持。关于赔偿损失，根据公平原则，酌定判令正宇公司赔偿下陆房地产公司1028万元转让款的利息损失，该利息损失自收到首期转让款次日起，以支付款为本金，按照年利率6%的标准计算至付清之日止。下陆房地产公司要求赔偿合同约定损失60万元的请求，因双方合同无效，其主张合同约定损失于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：一、正宇公司于本判决生效后五日内支付下陆房地产公司转让款1028万元；二、正宇公司于本判决生效后五日内支付下陆房地产公司利息损失（以250万元为基数，从2013年10月16日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以200万元为基数，从2013年11月23日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以40万元为基数，从2013年11月30日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以100万元为基数，从2014年1月29日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以60万元为基数，从2014年1月30日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以200万元为基数，从2014年6月5日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以30万元为基数，从2014年10月1日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以138万元为基数，从2014年10月29日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止；以10万元为基数，从2015年6月18日起，按年利率6%的标准计算至付清之日止）；三、驳回下陆房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取58780元，由正宇公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于正宇公司与下陆房地产公司签订的《商品房开发项目转让合同》的效力问题。因涉案合同涉及阳新县富川路原阳新县粮食局加工仓库地块的商品房开发建设工程，而该项目工程的转让涉及土地使用权的转让，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条规定的条件”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，正宇公司在未取得涉案项目的土地使用权，或者办理了相关行政审批手续的情况下，即与下陆房地产公司签订合同进行工程项目转让,违反上述法律、行政法规的强制性规定,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,一审判决认定下陆房地产公司与正宇公司签订的《商品房开发项目转让合同》无效,并无不当,本院予以维持。关于合同无效后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，根据一审查明的事实，下陆房地产公司共计向正宇公司支付款项1028万元，故下陆房地产公司要求正宇公司返还已支付的1028万元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦应予以维持。关于利息损失问题。因涉案合同无效，一审法院根据公平原则，酌情判决正宇公司赔偿下陆房地产公司以支付款为本金，按照年利率6%的标准自收到转让款的次日起计算至付清之日止的资金占用期间的利息损失并无不当，本院应予支持。综上所述，正宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83480元，由正宇公司负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  朱兴国审判员  曹晓燕二〇二〇年五月二十五日法官助理张莉书记员孟楠