广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1121号原告：区仰帮，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******桂畔上东区上东一路A20，公民身份号码440************815。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。被告：甘国洪，女，1972年10月17日出生，汉族，住重庆市合川市*********，公民身份号码513************965。原告区仰帮与被告甘国洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年3月10日及3月30日两次通过网络开庭方式公开开庭进行了审理，并于2020年4月22日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人姚志兵三次均到庭参加诉讼，被告甘国洪于2020年3月30日参与网络庭审，其余两次庭审被告甘国洪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区仰帮向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年12月1日至2019年12月1日的租金125364元；二、被告向原告支付2019年5月至10月期间的水电费14958元；三、被告向原告支付违约金37609.2元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其与王佩卿夫妻共有的登记在王佩卿名下的位于佛山市顺德区北滘镇顺江社区*委会工业园兴业东路二号之一1栋4楼401厂房租赁给被告。合同约定厂房面积为730.55平方米，从2018年6月1日起租金为每月10447元，每月5日前缴清当月租金，经营期间水电费均由被告承担。如被告逾期支付租金每一天按照租金的1%收取滞纳金，逾期15天的原告可以解除合同。被告承租案涉厂房后，在厂房所在地与漆亮共同出资设立佛山市渝佳电子科技有限公司，被告担任公司的股东和监事。从2018年12月开始，被告便拖欠原告租金，至2019年11月共计拖欠租金125364元。被告从2019年5月开始拖欠水电费，至2019年10月共计拖欠水电费14958元。为维护自身合法权益，原告遂向法院起诉。后原告在诉讼中增加诉讼请求：一、被告办理案涉的租赁地址，将租赁房屋交还给原告；二、被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付拖欠租金的利息；三、被告从2019年12月1日起至实际搬离之日止应当按照租金标准向原告支付仓库占用费。被告甘国洪辩称，一、原告主张的租金被告并未确认，租赁合同约定的租赁面积与被告实际承租面积不符；二、在2019年10月被告承租经营的场地已经被原告私自查封，包括营运车辆，导致被告的公司无法正常运营，产生巨大损失，请求法院核查；三、被告承租场地经营的企业被法院查封后无法经营，多次与原告沟通，要求取回未被法院查封的材料，但是原告不予准许，导致2019年10月21日后被告无法到公司场地恢复公司对外活动，对被告及公司产生了巨大损失。诉讼中，原告向本院提交原告身份证复印件、被告身份证复印件、租赁合同、租赁补充协议、不动产权证、委托书、佛山市渝佳电子科技有限公司企业登记信息、欠费停水停电通知、发票、顺德区人民法院财产查封清单及现场照片等证据证明自己的主张。被告对于身份证复印件无异议，本院予以采信。被告质证对租赁合同、补充协议有异议，但是未能提供相反证据反驳，该证据形式完备，且为被告本人签名确认，被告亦实际承租案涉物业，故对于该份证据予以采信。对于其他证据，本院依法向被告甘国洪送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，要求被告于2020年4月22日到庭继续参加诉讼，但被告既不到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为对其余证据放弃质证和抗辩的权利。原告提交的上述证据来源合法，内容客观真实，可以反映本案事实，本院予以采信。经审理查明，2016年11月20日，原告区仰帮作为甲方与被告甘国洪作为乙方签订《租赁合同》及《租赁补充协议》一份，合同约定甲方将坐落于佛山市顺德区北滘镇顺江社区*委会工业园兴业东路二号之一1栋4楼401的厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积为730.55平方米，2016年12月16日至2018年5月31日的租金为9497元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为10447元/月，租期为2.5年，其中自2016年12月16日开始计租。乙方在签订合同于2016年11月20日前向甲方支付18994元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方。另外乙方在签订合同当天向甲方交付一个月租金9497元，保证金加一个月租金合计28491元。乙方在签订合同的2016年11月20日前预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金，甲方在2016年11月26日前将该建筑物交付给乙方使用。租赁期内，乙方自行承担并缴纳物业管理费，乙方逾期支付租金，每一天按租金的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，拖欠达30天的视作乙方违约。租赁期内，乙方须每月结清工人工资，不得拖欠，如发生劳资纠纷，甲方有权即时借入并监督乙方解决问题，并且乙方在此期间内不得搬迁，乙方如在30天内未能解决劳资纠纷问题，甲方有权将该情况申报至劳动局有关部门，由政府部门介入处理。合同第七条约定租赁期内，乙方未按照合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金。该份合同由原告及被告签名并加捺指模确认。合同签订后，被告于2016年11月21日向原告汇款23491元。2018年11月1日，案外人漆亮通过银行转账方式向原告支付10447元，用途注明为9月16日至10月15日租金。另查明，案涉物业的权属人为案外人王佩卿，王佩卿与原告为夫妻关系，土地用途为工业用地。再查明，被告租赁案涉物业后，在该物业设立佛山市顺德区渝佳电子科技有限公司进行经营。2019年10月16日，案外人广东德泰能用电服务有限公司向佛山市顺德区渝佳电子科技有限公司发出《欠费停水停电通知》，告知该公司由于其未能按时缴纳水电费，截止至2019年10月16日，拖欠5月至9月期间水电费13821.7元，故按照启德工业园的规定，于2019年10月17日对该公司终止供水供电。2019年12月10日，本院（2019）粤0606财保219号案依法查封了佛山市顺德区渝佳电子科技有限公司经营场所即案涉物业内的财产，至庭审之日止，上述财产仍然封存在案涉物业内。本院认为，《租赁合同》及《租赁补充协议》系被告与原告在自愿、平等的基础上签订，其内容并未违反法律禁止性规定，案涉的用于出租的厂房属于合法使用的建筑物，故原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，案涉的协议对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议焦点在于被告辩称实际租赁面积与约定面积存在偏差、原告的行为造成被告损失及原告主张被告搬迁及缴纳租金、占用费有无依据的认定。第一，关于被告主张实际租赁面积小于合同约定的租赁面积的抗辩，对于该抗辩原告不予认可。而被告在诉讼中亦未提供证据证明其抗辩的事实存在，且若是长期以来面积不符，被告理应向原告提出，要求相应减免对应的租金部分，但是根据原告提供的被告的租金转账凭证，被告实际缴纳的租金一直按照双方合同约定的面积标准进行支付，故被告的该项抗辩理据不足，不予支持。第二，关于被告主张原告的行为造成其损失认定。被告称原告于2019年10月开始封闭厂房，阻止被告进行正常使用，原告对此予以否认，认为其从未阻止被告使用，被告无法使用的原因在于被法院依法查封案涉租赁物业。对此本院分析认为，被告称原告阻止其使用案涉物业，但是其并未举证证明抗辩事实的存在，而根据原告提供的通知书，被告经营的企业在2019年5月至9月期间长期拖欠水电费，被停水停电，实际在2019年10月17日开始已经无法经营，该情况并非原告造成，故被告的抗辩依据不足，不予采纳。第三，关于原告主张被告支付租金及占用费的认定。根据原告提供的银行转账凭证，被告最后一次缴纳租金显示为2018年9月16日至10月15日的租金。而被告亦未在诉讼中举证其在2018年11月之后仍然继续向原告缴纳了2018年11月及之后的租金，应当承担举证不能的不利后果。现有证据无法证明被告已经缴纳了2018年11月之后的租金，故原告主张被告支付2018年11月及之后的租金合理有据，予以支持。根据合同的约定，租赁期限至2019年5月31日已经届满，双方在合同届满后并未续签书面租赁合同，结合被告在2019年6月之后继续使用案涉物业的客观事实，从2019年6月1日起双方之间形成了不定期租赁关系，作为出租方的原告有权随时主张解除合同。而本案中被告搬离案涉物业，返还租赁物给原告，实际上是要求解除合同。而原告并未举证证明原告在诉讼前已经向被告表达解除租赁合同的意思表示，故原告解除合同的意思表示到达被告的时间应当为被告收取本案的起诉状副本的2020年1月17日，本院酌情认定该日期为双方合同的解除之日。故未支付租金计算至合同解除之日为十三个月期间，合计租金为135811元。由于被告经营的企业的债务纠纷被法院查封财产并封存于案涉租赁物业内，原告无法收回物业，被告应当对此承担违约责任，向原告支付合同解除后的占用期间的占用费，原告主张占用费按照租金标准10447元/月收取合理，予以支持。关于原告主张的水电费，原告提供了通知书证明被告存在拖欠的情形，并提供了相应的发票证明其支出的事实，故原告的该项请求依据充分，且根据合同约定租用期间的水电费应当由被告承担，原告据此要求被告支付代垫水电费合理有据，予以支持。关于原告主张的违约金，双方合同约定被告逾期缴纳租金的，按照欠缴租金的日1%收取滞纳金，现被告存在长期拖欠租金的行为，原告据此主张违约金符合合同约定，原告自愿按照2018年11月至2019年12月的租金总额的30%计算违约金，是其对自身民事权利的处分，但是本案中原告已经没收了被告支付的保证金18994元，且双方约定的违约金计算标准过高，故酌情支持违约金20000元，超出部分不予支持。由于原告已经主张了违约金，再主张租金利息将明显重复加重被告的负担，故对于该项请求不予支持。关于原告主张被告清空租赁物并返还的请求。由于案涉的租赁物现时并非出于被告控制范围内，而是由法院依法查封中，对于查封状态的持续期间无法确定，故原告要求被告清空并返还租赁物条件未成就，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告甘国洪应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告区仰帮支付拖欠的租金2018年11月16日至2020年1月17日期间的租金135811元及水电费14958元；二、被告甘国洪应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告区仰帮支付违约金20000元；三、被告甘国洪应于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告区仰帮支付案涉厂房的占用费（占用费计算方法：从2020年1月18日起按照10447元/月的标准计至被告实际返还案涉厂房之日止）；四、驳回原告区仰帮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1929.31元（原告已预交），由原告区仰帮负担229.31元，被告甘国洪负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇二〇年四月二十九日书记员  林 勇