内蒙古自治区牙克石市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0782民初39号 原告：刘宇辉，男，宁城常凯煤炭有限责任公司经理，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。 委托诉讼代理人：苏洋，内蒙古喆林律师事务所律师。 被告：莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限公司，住所地内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗。 法定代表人：高兆敏，董事长 委托诉讼代理人：王卓，内蒙古敖森律师事务所律师。 第三人：额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市拉布大林。 法定代表人：刘志远，总经理 委托诉讼代理人:董杰，该公司员工。 原告刘宇辉与被告莫力达瓦达斡尔族自治旗高丰建筑工程有限公司（以下简称高丰公司）、第三人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐乐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘宇辉及其委托诉讼代理人苏洋、被告高丰公司的委托诉讼代理人王卓、第三人佳乐乐公司的委托诉讼代理人董杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宇辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令停止对原告购买的牙克石市××苑市房强制执行,并解除对上述门市房的查封；2.判令原告与第三人之间签订的《商品房认购协议》合法有效,并且确认上述门市房归原告所有；3.判令第三人协助原告办理上述门市房的不动产登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年1月23日,原告与第三人签订《商品房认购协议》,约定原告购买第三人开发的牙克石市××苑门市房,建筑面积129.50平方米,总价971325元。协议签订后,原告于当日向第三人支付全部购房款,并实际占有使用该房屋至今，由于该楼盘属于新建楼盘,故一直未能及时办理不动产登记手续。后被告与第三人因缔约过失责任纠纷诉至牙克石市人民法院,并经审理作出(2017)内0782民初617号民事判决书,牙克石市人民法院依据被告强制执行申请及该判决书查封并准备强制执行该门市房，原告提出执行异议申请,被法院裁定驳回。原告与第三人签订的《商品房买卖协议》真实有效,且全额支付房款,占有使用至今,是该门市房的真正所有权人。因被告提起的强制执行程序,原告合法权益遭受损失。现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于适用 被告高丰公司辩称，原告起诉内容与事实不符，牙克石市人民法院已经于2015年11月27日依据被告高丰公司的申请，就高丰公司与本案第三人佳乐乐公司建设工程施工合同纠纷一案，对包括案涉房屋在内的房屋进行了保全，有（2015）牙民初字第1642号之一民事裁定书作为证据，并由牙克石市住房和城乡建设局协助进行了保全登记。后来因高丰公司起诉佳乐乐公司缔约过失责任纠纷一案，对涉案房产进行了续保，不是原告起诉状中所述在2017年依据高丰公司申请执行（2017）内0782民初617号民事判决书才对涉案房屋进行了保全并准备执行该房屋，对此在牙克石市法院的执行异议裁定书当中有明确记载。同时原告未提交产权证明，也未提交牙克石市住房和城乡建设局对于案涉房屋的网签手续，不能证明原告的主张成立，原告应当承担举证不能的法律后果，牙克石市人民法院在原告提出执行异议时，已经查清以上案件事实并作出裁定依法驳回原告的执行异议，原告在没有新事实依据和法律依据的情况下，仍然坚持起诉依法应予驳回。 第三人佳乐乐公司未发表辩论意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘宇辉向本院提交的证据：1.商品房认购协议、收据1张，证明在2017年1月23日原告与第三人佳乐乐公司签订了商品房认购协议，原告购买了××苑门市，建筑面积129.51平方米，总价款是971325元，双方签字盖章。收据交款单位是原告刘宇辉，时间是2017年1月23日，房款971325元是用刘志远与佳乐乐公司欠付原告的款项折抵的，收据加盖了第三人佳乐乐公司的财务专用章。被告高丰公司不认可该商品房认购协议的真实性、合法性，认为与本案不具有关联性，因为没有在建设局进行备案登记，被告怀疑这份协议属于第三人佳乐乐公司和原告后补的。另外，商品房认购协议不是产权证书，不能证明原告是产权人。收据质证意见与商品房认购协议质证意见相同。第三人质证认为商品房认购协议上的公章是佳乐乐公司加盖的，收据也是佳乐乐公司出具的，有佳乐乐公司收据应该是收到原告的房款。本院认为，被告佳乐乐公司对商品房认购协议及收条的真实性认可，本院对该商品房认购协议及收条的真实性予以采信。2.内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初233号民事判决书，该份判决书里原告是刘宇辉，被告分别是刘志远和佳乐乐公司，案由是民间借贷纠纷，这份判决书中额尔古纳市人民法院已经确认本案所涉及的房屋用以物抵债的形式，抵扣了当时欠刘宇辉的借款，其中有本案涉及的××苑和另外三套住房，共同折抵的价款是1453220元，并且在判决中已经将涉案房屋价款从刘志远和佳乐乐公司欠原告的款项中扣除，具体的房屋位置没有在判决中写明。被告质证认为真实性无异议，但无法证明涉案房产归原告所有，因为首先额尔古纳市人民法院对于此份证据并没有审查核实采信，只是提出要求另案诉讼，因为判决中没有标注哪一套房产，具体面积位置不确定。第三人质证认为判决书内容属实，不清楚哪个房子抵债的。本院认为，被告高丰公司和第三人佳乐乐公司对该判决书真实性无异议，本院对该（2017）内0784民初233号民事判决书真实性予以采信。3.××苑10号楼商服销控表1张、第三人佳乐乐公司制作的10号楼示意图1张，证明在2015年4月28日涉案的门市房已经预定给了原告刘宇辉,第三人佳乐乐公司与刘宇辉已经约定以涉案门市折抵之前欠刘宇辉的借款。10号楼示意图证明2017年1月23日即商品房认购协议签订的当天已经对涉案门市房折抵给原告刘宇辉做出了登记。被告质证认为此份证据是复印件，希望与原件核实，该份书证是第三人佳乐乐公司单方面出具的书证，并没有其他相关佐证予以证实属于真实的抵账还是买卖，所以说与本案不具有关联性，不能排除第三人与原告之间串谋。第三人质证认为原告所述2015年4月28日将涉案房产预定给原告属实，原告所述证明目的无异议。本院认为，××苑10号楼商服销控表未显示涉案房屋已经预定给原告的事实，故本院对原告提交的瓷都佳苑10号楼商服销控表的证明目的不予采信；原告提交的××苑示意图没有加盖相关单位的公章，也没有相关经办人的签字，故本院对原告提交的××苑示意图的证明目的不予采信。4.证人崔某出庭，证明2015年4月28日××苑门市已经预定给原告。被告质证认为对证人身份不予认可，因为其无法证明自己是佳乐乐公司当时的销售人员，并没有提供相关的证据。如果其是佳乐乐公司员工的话，其与第三人存在利害关系，所以说陈述内容不属实，在被告举证期间有相关的证据予以推翻她的证言。第三人质证认为证人在2014年8月到2017年在佳乐乐公司工作，涉案房产是该证人出售给原告的。本院认为，原告提交的证人证言没有其他相关证据佐证，故本院对原告提交的证人证言不予采信。 被告高丰公司提供以下证据：1.说明、（2015）牙民初字第1642号之一民事裁定书、2017年内0782民初617号裁定书，证明被告于2015年已经将涉案房屋予以保全，在2017年被告续保时牙克石市人民法院向建设局调查核实10号楼9号、10号是回迁房，是建设局已经网签的房产，所以第三人佳乐乐公司同意用10号楼1号和11号门市调整的详细情况，以上两处房产没有预售登记，建设局给予明确答复，且属于同一位置的房产，请价格鉴定机构也就是鸿实评估公司评估，并且在此份说明当中第三人公司的副总邢沛华签字表示同意并加盖了公章，时间是2017年7月16日。而原告主张自己的房产是2017年1月23日认购并提供相关的证人证实是不真实的，所以通过说明足以推翻原告所陈述的事实，在2017年牙克石市法院依法对相关没有争议的房产给予了续保作出（2017）内0782民初617号的裁定。原告质证对（2015）牙民初字第1642号之一民事裁定书的真实性没有异议，但在2015年第三人佳乐乐公司已经将涉案的129.5平方米的××苑门市预留给了原告，对于这份裁定查封的情况原告不了解。（2017）内0782民初617号裁定如有原件的话，对原件的真实性没有异议。涉案的××楼已经在2015年的民事裁定当中予以查封，如果这个情况是属实的话，2017年对涉案房屋是继续查封，那么2015年时涉案房屋没有执行、没有拍卖，原告不清楚这两年的时间为什么申请人没有对涉案房屋进行强制执行，这两份裁定书希望法院对于当时的查封情况进行一个核查。对说明的真实性予以认可，对于说明的证明目的不认可，说明上的面积不符合涉案房屋确切面积，涉案商品房认购协议上面积与说明不同，建设局没有核实就保全，所以对该说明不认可。第三人佳乐乐对该组证据不发表质证意见。本院经审查认为，（2017）内0782民初617号民事裁定书复印件与原件核对无异，本院对（2017）内0782民初617号民事裁定书真实性予以采信；因原告对（2015）牙民初字第1642号之一民事裁定书及说明的真实性认可，本院对（2015）牙民初字第1642号之一民事裁定书及说明的真实性予以采信。 本院调取的证据：1.牙克石市住房和城乡建设局出具的××苑门市查封情况回执；2.内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2017）0784民初233号民事案件中佳乐乐公司提交的《商品房认购协议》、刘宇辉出具的1453220元收据。原、被告及第三人对本院调取的证据真实性无异议，本院对以上证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2017）0784民初233号刘宇辉起诉佳乐乐公司、刘志远民间借贷纠纷案件中，佳乐乐公司、刘志远用××苑门市折抵了欠付原告的971325元借款，原告刘宇辉与第三人佳乐乐公司于2017年1月23日签订了《商品房认购协议》，原告刘宇辉给佳乐乐公司、刘志远出具了1453220元收据（其中包括用××苑门市折抵了欠原告的971325元）。涉案房屋××苑门市在牙克石市住××乡市。××苑门市于2015年11月27日在牙克石市人民法院（2015）牙民初字第1642号民事案件中被扣押，于2017年8月10日在牙克石市人民法院（2017）内0782民初617号民事案件中被查封，于2019年4月29日在牙克石市人民法院（2017）内0782执恢17号案件中被续封，于2019年5月22日依据牙克石市人民法院（2018）内0782执906号之一民事裁定书轮候。 本院认为，因涉案房屋××苑门市自2015年11月27日至今一直处于查封状态，并未解封，原告刘宇辉与第三人佳乐乐公司签订的《商品房认购协议》在涉案房产查封之后，而且第三人佳乐乐公司明知涉案房产已被查封，未经法院许可又擅自与原告签订《商品房认购协议》的处分行为无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第（三）项规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院驳回原告的诉讼请求。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下： 驳回原告刘宇辉的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘宇辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长 吴 姗 姗 人民陪审员 宋 国 华 人民陪审员 李 玉 玲 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员 王乌日汉 附本案判决所依据的相关法律： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条第（三）项诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的； 二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。