湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终183号上诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：宜昌瑞兴物业管理有限公司，统一社会信用代码91420500058105083L，住所地宜昌市伍家岗区隆康路20号长江瑞景3号楼4单元102室。法定代表人：唐达文，董事长。委托诉讼代理人：黄耀峰，宜昌瑞兴物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：付艳萍，湖北竟成律师事务所律师。被上诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：宜昌市长江瑞景小区业主委员会，住所地宜昌市伍家岗区沿江大道120-1号。代表人：谌熙雯，业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘建华，湖北三峡律师事务所律师。上诉人宜昌瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴物业公司）与被上诉人宜昌市长江瑞景小区业主委员会（以下简称长江瑞景业委会）物业服务合同纠纷一案，长江瑞景业委会于2018年1月9日向宜昌市伍家岗区人民法院起诉。2018年7月24日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初12号民事判决。瑞兴物业公司不服，向本院提出上诉。2018年11月19日，本院作出（2018）鄂05民终2594号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，瑞兴物业公司向湖北省高级人民法院申请再审。2019年3月25日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民申22号民事裁定，提审本案。2019年4月3日，湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民再89号民事裁定，撤销本院（2018）鄂05民终2594号民事判决及宜昌市伍家岗区人民法院（2018）鄂0503民初12号民事判决，将本案发回宜昌市伍家岗区人民法院重审。2019年11月10日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2019）鄂0503民初1359号民事判决（下称一审法院再审判决）。瑞兴物业公司不服，向本院提出上诉。本院2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人瑞兴物业公司的委托诉讼代理人黄耀峰、付艳萍，被上诉人长江瑞景业委会的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案因新冠××疫情扣除审限66天。现已审理终结。上诉人瑞兴物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回长江瑞景业委会的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院再审判决认定长江瑞景业委会有权行使职权违背法律法规的规定。一审法院认为宜昌市长江瑞景商住小区（以下简称长江瑞景小区）的实际使用人可以成为业主的规定违反了《物业管理条例》的相关规定，没有法律依据。2.长江瑞景业委会成立程序违法，不是适格的诉讼主体。长江瑞景业委会7名成员中谌熙雯、李昌建、孙华亮3人不是业主，违背了《物业管理条例》中关于业委会成员必须是业主的明文规定。3.长江瑞景业委会与湖北冠博物业管理有限公司（以下简称冠博物业公司）签订的物业服务合同无效，选聘过程弄虚作假，后重新进行了选聘，但长江瑞景业委会拒绝公布选聘结果。被上诉人长江瑞景业委会辩称：1.长江瑞景业委会成立的程序是合法的，目前虽然有的成员己经离职，但主体资格依然存在，并在社区居委会的指导下进行诉讼，不存在主体资格失格的问题，且业委会成立是否合法与本案没有关联性。2.长江瑞景业委会与冠博物业公司签订的物业服务合同真实有效，冠博物业公司是经过全体业主公开投票选举产生的，并且按照法定的招投标程序在中标以后与长江瑞景业委会签订了物业服务合同，并且进驻了长江瑞景小区进行物业管理，后来因为瑞兴物业公司拒不退场，拒不移交相关物业设施和资料，才导致冠博物业公司无法履行物业服务，后在多部门的参与下指定其他物业公司临时代行管理。该行为并不代表瑞兴物业公司的物业服务合同继续存在，从冠博物业公司中标之日起，瑞兴物业公司与长江瑞景小区的物业服务关系依法终止。3.2018年召开的业主临时大会没有选举结果，与本案没有关系。长江瑞景业委会向一审法院起诉请求：1.判令瑞兴物业公司将长江瑞景小区物业管理权及物业服务用房、物业档案、业主名册等属于全体业主所有的财物移交给长江瑞景业委会并撤出长江瑞景小区；2.瑞兴物业公司赔偿长江瑞景业委会损失5000元。一审法院再审判决认定：长江瑞景小区系湖北智友房地产开发有限公司（以下简称智友房地产公司）开发的商品房住宅小区，由宜昌融源物业管理有限公司进行前期物业管理服务。2007年10月17日，宜昌融源物业管理有限公司更名为宜昌帝景物业管理有限公司（以下简称帝景物业公司）。2008年12月30日，智友房地产公司与帝景物业公司签订《“长江瑞景”小区物业管理委托合同》，约定智友房地产公司将长江瑞景商住小区委托帝景物业公司进行物业管理，委托管理期限为三年，自2008年12月31日起至2011年12月31日止。合同约定，智友房地产公司为帝景物业公司提供150平方米建筑面积管理用房供其无偿使用。合同到期后，智友房地产公司与帝景物业公司再次签订《“长江瑞景”小区物业管理委托合同》，委托管理期限自2011年12月31日起至2013年12月31日止。2012年11月23日，智友房地产公司与帝景物业公司、瑞兴物业公司签订三方《协议书》，约定帝景物业公司将上述《物业管理委托合同》中的权利义务全部转让给瑞兴物业公司。同日，智友房地产公司与瑞兴物业公司签订《物业管理委托合同》，约定智友房地产公司委托瑞兴物业公司对长江瑞景小区进行物业管理，管理期限自2012年11月23日起至2015年11月23日止。2015年11月11日，智友房地产公司与瑞兴物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定“委托管理期限自2015年11月23日起至业主委员会签订新的物业管理合同生效之日终止。”2016年4月26日，智友房地产公司向宜昌市房产管理局物业管理科、宜昌市伍家岗区人民政府大公桥街道办事处（以下简称大公桥街办）、宜昌市伍家岗区大公桥街道力行街社区居民委员会（以下简称力行街居委会）提出书面申请，申请成立长江瑞景小区业主大会、选举第一届业主委员会委员。2016年9月9日，长江瑞景小区首届业主大会投票选举业主委员会委员。2016年9月15日，大公桥街办下发宜伍大办政[2016]39号《关于同意成立宜昌市伍家岗区长江瑞景小区业主委员会的批复》，载明：“经核查，长江瑞景小区业主委员会选举程序合法，当选委员有效，同意成立宜昌市伍家岗区长江瑞景小区业主委员会，伍家岗区长江瑞景小区业委会委员名单如下：主任：李昌建；副主任：谌熙雯；社区委员：胡运桃；委员：**俭、胡军、罗卫兵、吴明清、孙华亮。”2017年2月28日，力行街居委会、长江瑞景业委会发布《宜昌市伍家岗区长江瑞景小区议事规则及管理规约表决结果公告》，公告载明，长江瑞景小区首届业主委员会组织24个单元的楼栋长，在力行街居委会的全程监督下，于2017年1月10日至2月24日止在区域内广泛征求了全体业主的意见，楼栋长通过上门、电话表决的方式，对《长江瑞景小区议事规则》和《长江瑞景小区管理规约》进行了表决。表决结果如下：长江瑞景小区现有总户数1123户，空户23户，实际住户1100户，其中赞成票746票，占67.8%；反对票6户，占0.5%；弃权票348户，占31.6%。（部分业主联系不上，还有部分房屋未装修入住）。按照《物业管理条例》规定，本次表决赞成票数已达到业主总户数的三分之二，符合法律规定。此次通过的《宜昌市区伍家岗区长江瑞景小区业主大会议事规则》第十七条第三款规定，业主未能按时参加业主大会决议的，其表决意见计入已表决意见的多数。2017年8月15日，长江瑞景业委会召开会议，决定启动选聘物业服务企业工作、审议选聘方案等有关事宜。2017年8月19日，长江瑞景业委会发布《关于征求“选聘物业服务企业方案（草案）意见的公告”》，将《长江瑞景小区选聘物业服务企业方案（草案）》予以公示。2017年9月3日，长江瑞景业委会发布《通过〈长江瑞景小区选聘物业服务企业方案〉的公告》，载明，截止2017年9月2日长江瑞景业委会未收到书面异议和合理化建议意见。2017年9月4日，长江瑞景业委会发布《长江瑞景小区选聘物业服务企业招标公告》，对本次选聘物业服务企业的招标条件进行了公示。2017年9月14日，长江瑞景业委会向瑞兴物业公司发送《关于长江瑞景小区物业服务企业选聘的说明》，邀请瑞兴物业公司参加2017年9月16日的招投标。2017年9月15日，瑞兴物业公司在《回复函》中称：“1.彻底查清2017年8月18日社区和业委会《通知》中业主对物业服务的表决意见情况，严肃处理弄虚作假的幕后责任人。2.在没有彻底查清2017年8月18日社区和业委会《通知》中业主对物业服务表决意见的真实情况前，瑞兴物业公司不参加你们组织的任何方式的选聘。”2017年9月18日，长江瑞景业委会向冠博物业公司、宜昌合田物业有限责任公司发出《候选单位通知书》。2017年9月25日，长江瑞景业委会发出《关于召开业主大会选聘物业服务企业的会议通知》，决定召开业主大会对选聘物业服务企业事宜进行投票表决。经书面征求业主意见，表决结果为：宜昌合田物业有限责任公司同意票数203票，同意面积为28849.25平方米；冠博物业公司同意票数为416票，同意面积为67293.98平方米；弃权票为111票，弃权面积为16305.10平方米；不参与票数为387票，面积为59374.69平方米。2017年10月25日，长江瑞景业委会发布《关于业主大会通过选聘物业服务企业决定的公告》，载明：业主表决意见，参与投票同意意见为619户，占总业主数的比例为55%；专有面积的合计数为96143.23平方米，占总面积的比例为56%。未参与投票业主为387户，占总业主数的比例为35%，专有面积的合计数为59374.69平方米，占总面积的比例为34%。弃权业主为111户，占总业主数的比例为10%；专有面积的合计数为16305.1平方米，占总面积的比例为10%。2017年11月1日，长江瑞景业委会与冠博物业公司签订《长江瑞景小区物业服务合同》，载明由冠博物业公司对长江瑞景小区提供物业服务，物业服务期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止。2017年11月13日，宜昌市房产管理局作出《关于长江瑞景小区物业服务企业交接问题的回复》，载明：“根据《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》规定，目前长江瑞景小区前期物业服务合同已经期满，小区业主大会、业主委员会已依法选聘新的小区物业服务企业并经业主大会表决通过，原前期物业服务企业应当向业主大会表决通过的物业服务企业依法进行移交。”2018年7月16日，大公桥街办、力行街居委会发出《关于长江瑞景小区业主委员会委员辞职的通告》，载明：因近期长江瑞景业委会4名委员辞职，现小区业委会委员缺额人数已超过委员总人数百分之五十，根据《湖北省物业服务和管理条例》第二十七条的规定，封存长江瑞景业委会公章、账目及相关资料，小区物业暂由宜昌市佳维物业公司（以下简称佳维物业公司）代管，待新一届业主委员会选举产生后另行决议。现由力行街居委会代行长江瑞景业委会职责。一审法院原一审期间，瑞兴物业公司表示已将物业管理用房3号楼负1层的1589.82平方米的设备用房以及3号楼1层的36.06平方米的消防控制室移交，长江瑞景业委会对此予以确认；业主资料已移交给佳维物业公司；小区设备资料中水泵、监控设施、消防设施、电梯维修保养合同已移交给佳维物业公司；消防设施的维保合同、自动道闸的维保合同、水电充值缴费系统等资料尚保留在瑞兴物业公司。但瑞兴物业公司未提交其与佳维物业公司移交物品的相关清单。一审法院另查明，业主李毅于2016年6月22日出具《委托书》，委托其父亲李昌建代行业主权利。2016年6月23日，业主陈卉卉出具委托书，委托其母亲谌熙雯代行业主权利。2016年6月28日，业主孙正宇出具委托书，委托其父亲孙华亮代行业主权利。2018年6月16日，瑞兴物业公司提供《请求瑞兴物业公司留任重新启动物业管理公司投票请愿书》，认为现受聘的冠博物业公司业主投票未过半，长江瑞景业委会与其签订合同违反《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，请求撤销业委会的错误决定，并附有业主签名字样附件。大公桥街办发布《关于组织召开宜昌市伍家岗区长江瑞景小区业主大会临时会议的通知》，责令长江瑞景业委会在30日内组织召开业主大会临时会议。一审法院同时查明，宜昌市房产管理局2015年9月28日发布的《宜昌市房产管理局关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》载明，业主委员会候选人应当符合“为小区业主，或为小区房屋所有权人直系亲属并经所有权人书面确认为房屋实际权利人和实际使用人”的条件。2019年9月19日，李毅出具《情况说明》，载明其父李昌建自2016年2月1日起一直在长江瑞景小区居住，是该物业实际使用人。2018年3月23日，陈卉卉对其所有的房屋进行了不动产权变更登记，载明谌熙雯占1%产权，陈卉卉占99%产权；2019年9月19日，陈卉卉出具《情况说明》，载明谌熙雯系其购买的房屋的实际使用人。2019年9月26日，孙正宇出具《情况说明》，载明孙华亮系其购买房屋的实际使用人。一审法院再审认为，本案争议的焦点是长江瑞景业委会的成立是否合法；长江瑞景业委会是否有权行使职权；瑞兴物业公司应向长江瑞景业委会移交哪些资料。1.长江瑞景业委会的成立是否合法的问题以及长江瑞景业委会是否有权行使职权的问题。2016年9月15日，大公桥街办下发《关于同意成立宜昌市伍家岗区长江瑞景小区业主委员会的批复》，该批复载明长江瑞景小区业主委员会选举程序合法，当选委员有效，且对长江瑞景小区业主委员会的成立及组成人员进行了公示，该文件属于生效文件，已产生法律效力；李毅、陈卉卉、孙正宇分别给李昌建、谌熙雯、孙华亮提供了证明文件，明确李昌建、谌熙雯、孙华亮系房屋的实际使用人，之后谌熙雯也通过变更登记的方式变为房屋登记产权人之一。因此，长江瑞景业委会系依据《宜昌市房产管理局关于加强宜昌市城区小区业主委员会管理的指导意见》的规定成立，有权行使职权。虽然2018年7月长江瑞景业委会有四名委员辞职，致使业委会缺额人数超过委员总人数的50%，但由于开展选聘新物业公司工作的时间及与冠博物业公司签订《物业服务合同》的时间均是在2017年，2018年7月四名委员辞职不影响长江瑞景业委会与冠博物业公司签订的物业服务合同的法律效力。且根据《湖北省物业服务和管理条例》第二十四条之规定，选聘、续聘和解聘物业服务企业系业主大会的职权，而非业主委员会的职权，2017年2月28日通过的《长江瑞景小区业主大会议事规则》以及选聘冠博物业公司作为物业服务企业均为业主大会投票决定，即使李昌建、谌熙雯、孙华亮不能担任业委会委员，也不影响业主大会的召开以及新物业公司的选聘。综上，对于瑞兴物业公司所提出的长江瑞景业委会成立不合法且无法履行职权、后期选聘物业公司以及诉讼程序不合法的答辩意见不予支持。2.长江瑞景业委会向瑞兴物业公司发出的《关于长江瑞景小区物业服务企业选聘的说明》明确要求瑞兴物业公司参加招投标，而瑞兴物业公司在《回复函》中明确表示其将不参加长江瑞景业委会组织的任何方式的选聘，该《回复函》系瑞兴物业公司对自己权利的放弃，不利后果应由瑞兴物业公司自行承担。2017年2月28日通过的《宜昌市伍家岗区长江瑞景小区业主大会议事规则》第十七条第三款规定“业主未能按时参加业主大会决议的，其表决意见计入已表决意见的多数”，依据投票结果，同意选聘冠博物业公司的户数是416户，该表决意见为多数意见，不参与投票的387户计入多数，故同意选聘冠博物业公司的户数共计为803户，户数占比72%，面积合计为126668.67平方米，占比74%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，且长江瑞景业委会也于2017年11月1日与冠博物业公司签订了《物业服务合同》，瑞兴物业公司应当退出物业服务区域。3.瑞兴物业公司应按照合同约定及法律规定，将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财产、资料及时完整地移交给业主委员会，对瑞兴物业公司在庭审过程中表示认可的以下资料予以确认，即：前期物业服务合同，项目钥匙移交验收清单，业主档，小区业主车辆、车位记录表，水泵、监控设施相关资料，消防设施相关资料，电梯维护保养相关资料，自动道闸相关资料。以上资料均为与交接查验有关的资料，瑞兴物业公司应当移交给长江瑞景业委会。瑞兴物业公司主张物业服务相关资料已经移交给佳维物业公司，但未提供证据予以证实，不予采纳。关于物业服务用房问题，庭审中，双方一致确认位于伍家岗区隆康路20-3号-1层设备及1589.82平方米的物业管理用房、隆康路20-3号1层36.06平方米的消防控制室物业管理用房，瑞兴物业公司已经移交，对于长江瑞景业委会主张的其他物业管理用房，其未提供证据证明已被瑞兴物业公司实际占有使用，故对于长江瑞景业委会要求瑞兴物业公司移交物业管理用房的请求不予支持。对于长江瑞景小区业委会所主张的移交水电充值缴费系统，因该系统属于提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料，以及预收、代收和预付、代付有关费用的记录，予以支持。关于长江瑞景业委会主张的小区公共收益964491.02元应当移交，双方在《宜昌长江瑞景三期前期物业服务合同》已对小区公共收益部分费用的归属进行了约定，长江瑞景业委会主张移交无事实和法律依据，不予支持。对长江瑞景业委会所主张的损失赔偿金5000元，无事实和法律依据，不予支持。一审法院再审判决：1.瑞兴物业公司于判决生效后15日内退出宜昌市长江瑞景商住小区物业服务区域；2.瑞兴物业公司于判决生效后15日内将前期物业服务合同，项目钥匙移交验收清单，业主档案，小区业主车辆、车位记录表，水泵、监控设施相关资料，消防设施相关资料，电梯维护保养相关资料，自动道闸相关资料，水电充值缴费系统（全体业主水电充值缴费系统密码、水电表充值缴费记录、水表缴费起止码），移交给长江瑞景业委会；3.驳回长江瑞景业委会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由瑞兴物业公司负担。本院二审查明，一审法院再审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，因瑞兴物业公司对长江瑞景业委会组织选聘冠博物业公司的合法性及有效性不予认可，不同意退出长江瑞景小区，在一段时期内出现了瑞兴物业公司和冠博物业公司同时在小区内进行物业管理的混乱局面。2018年1月3日，宜昌市伍家岗区人民政府、宜昌市房产管理局、大公桥街办、力行街居委会组织长江瑞景业委会、瑞兴物业公司和冠博物业公司进行了协调。2018年1月7日，大公桥街办、办行街社区、长江瑞景业委会根据2018年1月3日的协调会议精神联合发布《通告》，主要内容为，瑞兴物业公司和冠博物业公司同时暂退出小区服务，过渡期间交由宜昌市房投公司下属国有企业佳维物业公司代为提供物业服务，代管期间由业主大会重新选聘物业公司。2018年1月17日，瑞兴物业公司与佳维物业公司共同签署备忘录，明确佳维物业公司代管期间瑞兴物业公司在长江瑞景小区工作的人员由佳维物业公司统一管理和安排，工资由瑞兴物业公司交佳维物业公司代发。2018年3月17日，长江瑞景业委会发布《关于长江瑞景小区召开业主大会临时会议公开选聘物业服务企业的公告》，明确此次业主大会临时会议采用书面投票的形式进行，2018年3月26日至2018年4月9日为业主投票时间。2018年4月9日，长江瑞景业委会发布《长江瑞景小区业主大会临时会议选聘投票环节唱票计票工作的公告》，该公告载明本次长江瑞景小区业主大会临时会议选聘物业服务企业投票环节于2018年4月9日结束。本院认为，本案争议的焦点是长江瑞景业委会起诉请求瑞兴物业公司退出长江瑞景小区并移交物业服务资料及财物有无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项和《物业管理条例》第十一条第四项的规定，“选聘和解聘物业服务企业”由业主共同决定。《湖北省物业服务和管理条例》第四十七条第一款规定，“业主大会成立后，业主委员会应当与业主决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。第四十九条第一款规定，“业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续履行”。依据上述法律法规的规定，长江瑞景小区业主大会是否通过合法程序选聘了新的物业服务企业，是瑞兴物业公司终止前期物业服务并撤出长江瑞景小区的前提条件，而不以瑞兴物业公司的前期物业服务合同是否到期为要件。根据本院二审查明的事实，2018年1月3日，在宜昌市伍家岗区人民政府、宜昌市房产管理局、大公桥街办、力行街居委会等相关部门的协调下，长江瑞景业委会、瑞兴物业公司和冠博物业公司达成一致协议，瑞兴物业公司和冠博物业公司同时退出小区服务，过渡期间由佳维物业公司暂时代为提供物业服务，代管期间由业主大会重新选聘物业公司。后瑞兴物业公司、冠博物业公司均按该协议履行，暂时退出长江瑞景小区，瑞兴物业公司亦向佳维物业公司办理了移交，之后长江瑞景业委会亦按照协议于2018年3月26日至2018年4月9日以书面投票的形式召开了业主大会临时会议，重新选聘物业服务企业。上述事实表明，虽然长江瑞景小区在前期召开了业主大会选聘了冠博物业公司为新的物业服务企业，但之后因瑞兴物业公司对长江瑞景业委会主持的业主大会选聘新物业公司的合法性及有效性产生质疑，发生了纠纷，经相关职能部门协调后，长江瑞景业委会同意组织召开业主大会临时会议重新选聘物业服务企业，并于2018年3月26日至2018年4月9日召开了业主大会临时会议，重新进行了选聘物业服务企业的投票工作。这说明长江瑞景小区业主大会对上述协调方案予以认可并履行了业主大会重新选聘物业服务企业的职责。基于上述事实，2018年1月3日长江瑞景业委会与瑞兴物业公司、冠博物业公司达成的协议内容已对前期选聘冠博物业公司的结果进行了更改，在长江瑞景小区业主大会临时会议选聘新的物业服务企业之前，长江瑞景业委会于2018年1月9日起诉要求瑞兴物业公司撤出长江瑞景小区并移交物业服务资料及财物的诉讼请求没有事实和法律依据。一审法院遗漏本案重要事实，导致处理结果不当，本院二审应予纠正。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《物业管理条例》第十一条第四项，《湖北省物业服务和管理条例》第四十七条第一款、第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1359号民事判决；二、驳回宜昌市长江瑞景小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由长江瑞景小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  吴遵玉审判员  杨正强审判员  黄君梅二〇二〇年五月十九日法官助理王春柳书记员刘昊月