江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初1350号原告：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司。法定代表人：姜连瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被告：刘爱民，男，1974年8月20日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：韩华梅（系刘爱民之妻），女，1977年12月24日出生，汉族，住泰州市海陵区。原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源物业公司）与被告刘爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王梅、被告委托诉讼代理人韩华梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业费6303元，并支付自2019年1月1日至实际给付之日期间的滞纳金（按每日万分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为东方不夜城小区提供物业管理服务，管理服务费根据建筑面积，高层住宅按1.2元/平方/月，商业用房按1.6元/平方米/月收取，逾期不缴纳按每日万分之五加收滞纳金；等。被告购买的东方不夜城17幢1709高层住宅，面积为131.33平方米，自2015年9月1日起至2018年12月31日止，被告无正当理由拒交物业费已累计6303元整，原告经多次催要无果。被告辩称，被告不交纳物业费的具体理由如下：原告作为物业服务单位一直未尽到物业服务义务，对于小区存在的多处问题疏于管理，例如被告购买的地下车库车位漏水，后物业将被告车位位置进行了调整，但现在的车位仍然漏水；被告所在的17幢五楼的业主及16幢的某业主均违法搭建了阳光房，对于小区内存在的违建问题，物业没有制止，违法建筑至今仍未拆除；被告楼下有臭水沟，物业没有及时清理；被告所购房屋墙面有裂缝；被告电梯间的天花板曾掉落现已更换等。被告多次找原告进行协调沟通上列问题，原告至今未能解决。针对被告答辩，原告作出以下补充陈述：对地下停车位漏水、墙面裂缝，属于是房屋质量的问题。被告反映地下车位渗水后，物业公司及时反馈给房屋开发公司，开发公司也进行了维修并重新划了车位；关于室内的墙面裂缝，被告应向房屋开发公司主张权利，被告不能以此拒绝交纳物业费；关于被告所称的臭水沟，事实不是臭水沟，而是积水沟，小区设置规划如此，物业公司也定期进行清理。关于违建，图片真实性我需要核实，通常物业公司发现有业主违建，会制止并要求整改，对于业主不听劝阻的，也会及时告知行政部门，但是物业公司不是行政执法部门，无强拆权。因此，物业公司已经根据合同约定履行了自己的义务，业主应当按时交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》各一份，约定原告（甲方）系姜堰佳源房地产开发有限公司选聘的物业管理企业，为东方不夜城小区提供物业服务；被告（乙方）系东方不夜城17幢1709室业主，房屋建筑面积为131.33平方米。《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费根据建筑面积，标准高层住宅按每月每平方米1.2元计算；物业管理服务质量标准：外墙无破损、维护小区建筑设计上统一美观的风格、设备运行正常、公共部位、公用设施完好无破损、道路通畅有序、公共绿地整洁无杂草、无砖块等等；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；若乙方违反协议，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方可以催缴，逾期不缴纳的按每日万分之五加收滞纳金；等等。合同签订后，原告为东方不夜城小区提供了物业服务。被告所有的17幢1709室房屋缴纳物业费至2015年8月31日，之后未交纳物业服务费。原告于2018年9月28日在被告屋外张贴书面缴费通知书，要求被告交纳拖欠的物业费，但被告至今未交。以上事实，有原告提供的前期物业管理服务协议和业主临时管理规约各一份、原告名称变更通知书两份、催收通知书图片一份、员工花名册一份、物业服务的相关记录及图片一组；被告提供的图片一组及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为,原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称东方不夜城小区内存在违法建筑至今未拆除、其房屋墙面有裂缝等问题，不属于物业服务合同内容，被告对此可另行处理，不能作为其拒付物业费的理由。被告辩称存在臭水沟等影响小区环境美观、整洁的问题，原告对此认为被告所称臭水沟实为开发商设置的积水沟，原告平时会定期进行清理。对被告辩称的地下车库渗水问题，原告及时反馈给开发商，开发商也进行了维修并重新划了车位。综合考虑本案，本院认为原告提供的物业服务存在一定瑕疵，酌情确定对被告应承担的物业费予以减少，由被告按原约定应缴物业费的85%（131.33平方米×1.2元/平方米/月×40个月×85%=5358.26元）给付原告。对于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，因原告履行义务存在瑕疵，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘爱民于本判决生效之日起五日内向原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司支付东方不夜城17幢1709室自2015年9月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费合计5358.26元；二、驳回原告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元,由被告刘爱民负担（原告同意其预交的案件受理费25元，本院不再退还，由被告于本判决生效后五日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 勇二〇二〇年五月二十七日法官助理  周 颖书 记 员  沈梦莹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。