安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初723号 原告：蚌埠月星家居广场管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放北路1000号。 法定代表人：王杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李云华，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡敏，安徽华扬律师事务所律师。 被告：安徽国成家居有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区曹老集镇南郢村958号-1号。 法定代表人：王成，该公司总经理。 原告蚌埠月星家居广场管理有限公司（以下称月星家居公司）与被告安徽国成家居有限公司（国成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蚌埠月星家居广场管理有限公司的委托诉讼代理人李云华、胡敏，被告安徽国成家居有限公司法定代表人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 月星家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳自2020年3月13日至4月28日期间原告因疫情主动核减30天应缴租金8,459.68元（528.73元/天＊16天=8,459.68元）。2、判令被告承担因被告强行单方提前解除经营管理协议书给原告带来的损失包括协议履行后可以获得的利益、违约金，即自2020年4月28日至12月21日的租金收益共计7个月24天，合计金额123,723.60元。3、判令被告返还已享受的80天的装修优惠42,299元。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2017年12月13日签订的经营管理协议书约定：被告（乙方）租赁原告（甲方）一楼1F-8099，8100-8102，8128，8129，8130面积为566.5平方的展位，经营林氏木业品牌商品后变更为丽星品牌，经营期限自2017年12月13日起至2020年12月21日止。双方约定在经营管理期间，付款方式为按季为一缴付时间段，即先付款后使用经营展位，应在实际使用时间前一个月缴清。第七条第1款在合作期间内，如乙方需要提前解除协议，必须提前三个月提出书面申请，甲方在接到乙方申请后立即进行展位补招商工作，在甲方没有补招到新的商户进场之前，乙方不得提前撤场。第六条第7款乙方在协议期内提前撤场的，或擅自改变展位的经营品种，则不享受甲方所给予的优惠条件。乙方已享受的优惠条件需在撤场时向甲方一次性补齐缴清。第八条第3款在合作期间内，在合作期间内，乙方出现下列情况之一，甲方有权单方提前解除本协议收回场地，乙方承担违约责任，向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此产生的全部损失包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等。3.1款未按时交纳各项费用包括补足质量保证金的，违约金的标准为每迟延一日支付欠款额的千分之五天。3.1.1款未经甲方书面同意强行单方提前解除本协议，除应补足各项应缴纳费用外包括补足质量保证金外，还应按照本协议月租金标准的6倍另行支付违约金。协议签订后，被告经营至2020年3月期间享受了80天的装修优惠核减租金42,299元不仅未按照协议约定按期缴纳租金，并且私自将展厅内商品、饰品等运至其他展厅，意欲单方强行提前解除协议。原告于2020年3月24日、2020年3月25日和2020年3月27日先后向被告发出租金催缴通知书、告知函及律师函，但被告仍未恢复对原协议的执行。原告认为，被告的行为已构成协议书约定的违约情形，并且给原告带来因不能履约的经济损失。现原告根据相关法律规定、中华人民共和国合同法第一百一十三条、最高法关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二第二十二条及经营管理协议的约定，向贵院提出上述诉讼请求，请予以支持。 安徽国成家居有限公司辩称：原告的合同不符合要求，是印刷版合同，合同中很多都与国家标准不符，原告要求提前三个月通知并且等他们补招展位后才能解除合同，这条不合理；4月28日庭审时，原告已经说明了同意终止，让我们撤场，并且我们搬东西开出门证都是经过他们同意的，我认为在4月28日那天合同已终止；疫情期间关门三个月，公司同意减免一个月，我们不能接受，这三个月租金应该全免，是公司不开门，这个损失商户不能承担；商铺经营不下去与经营环境也有关，周边商户也陆续撤场，所有店铺都被围挡，导致我们无法经营，疫情期间几个月不开门，我们也需要发工资，承受不起这个压力，所以我们也提前告知了。另外我当时交的一万元保证金应该如数退回。 经审理查明：原告月星家居公司（甲方）与被告国成公司（乙方）于2017年12月13日签订了经营管理协议书（以下称“展位租赁协议”）该协议书系月星家居公司拟定的格式合同，协议约定：乙方租赁甲方一楼1F-8099，8100-8102，8128，8129，8130面积为566.5平方的展位，经营期限自2017年12月13日起至2020年12月21日止。双方约定在经营管理期间，付款方式为按季缴付，即先付款后使用经营展位，应在实际使用时间前一个月缴清。展位租赁协议第七条第1款在合作期间内，如乙方需要提前解除协议，必须提前三个月提出书面申请，甲方在接到乙方申请后立即进行展位补招商工作，在甲方没有补招到新的商户进场之前，乙方不得提前撤场。第六条第7款乙方在协议期内提前撤场的，或擅自改变展位的经营品种，则不享受甲方所给予的优惠条件。乙方已享受的优惠条件需在撤场时向甲方一次性补齐缴清。第八条第3款在合作期间内，在合作期间内，乙方出现下列情况之一，甲方有权单方提前解除本协议收回场地，乙方承担违约责任，向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此产生的全部损失包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等。3.1款未按时交纳各项费用包括补足质量保证金的，违约金的标准为每迟延一日支付欠款额的千分之五天。3.1.1款未经甲方书面同意强行单方提前解除本协议，除应补足各项应缴纳费用外（包括补足质量保证金），还应按照本协议月租金标准的6倍另行支付违约金。 协议签订后，被告国成公司经营中按季度交付了至2020年3月12日的租金。期间原告月星家居公司给予被告80天的装修租金优惠减免42,299元。 2019年12月21日，被告国成公司通过月星家居店铺店长通过微信联系月星家居市场部经理李云华：“李总，我是东门丽星王成这边的，现在商场规划我们这边都空了，留不住客，想把店面缩小一半，需要什么书面材料。”2020年2月12日，又微信给李云华，“李总，我是东门丽星之前的林氏木业，从去年商场维修开始，商场流量开始减少，生意也在下降，再到年前整改，我们那边基本空了，生意一落千丈。再到这次疫情亏损严重，已经无法负担下季度的房租。所以这里提前和你说一下，我们那块位置商场可以对外招租了。我们也是没办法了。”。 原告月星家居公司发现被告准备清空展厅商品，于2020年3月24日、2020年3月25日和2020年3月27日先后向被告国成公司发出租金催缴通知书、告知函及律师函，要求被告恢复对原协议的执行、并交付租金。 2020年4月3日，原告月星家居公司以王成为被告提起诉讼。2020年4月27日开庭后，撤回起诉。28日，被告微信原告楼层管理员要求开具出门证，原告楼层管理员29日微信通知被告30日下班前清理完展厅里的东西。被告同意当天完成。 另，受新冠××疫情影响，月星家居商场从2020年春节之后一直处于闭门休业状态。2020年3月9日，原告通过楼层微信群通知商户于3月9日起恢复营业，每日营业半天。 另，安徽国成门窗幕墙工程有限公司于2018年6月27日变更登记为安徽国成家居有限公司。2017年12月13日其与原告签订合同时的名称为安徽国成门窗幕墙工程有限公司。 上述事实有经营管理协议书、租金交付情况统计表、微信记录、当事人陈述（自认），经庭审质证，本院予以认定。 本院认为：本案争议焦点为，有关格式合同中解除合同条款的效力问题，原告主张被告违约是否成立问题。 双方展位租赁协议中第七条第1款约定：在合作期间内，如乙方需要提前解除协议，必须提前三个月提出书面申请，甲方在接到乙方申请后立即进行展位补招商工作，在甲方没有补招到新的商户进场之前，乙方不得提前撤场。甲方在补招到新商户后，应立即书面形式通知乙方解除协议。此外乙方应另行支付一个月的经营管理费作为违约金，并在缴齐所有费用且经甲方认可后方可办理退场手续。本协议第二条、第三条所列费用以及水电空调等费用计算至实际退场日。 首先展位租赁协议系原告提供的格式合同；其次，该条中在约定提前3个月通知的情况下又约定“在甲方没有补招到新的商户进场之前，乙方不得提前撤场。甲方在补招到新商户后，应立即书面形式通知乙方解除协议。此外乙方应另行支付一个月的经营管理费作为违约金”该部分约定免除原告的经营风险责任、同时加重了对方责任。无证据证实原告采取合理的方式提请对方注意该免除或者限制其责任的条款，因此该部分约定依法属无效条款。 本案中，被告国成公司在2019年12月21日，微信联系月星家居市场部经理李云华：“李总，我是东门丽星王成这边的，现在商场规划我们这边都空了，留不住客，想把店面缩小一半。”该行为应认定为被告解除一半租赁面积的意思表示。 2020年2月21日，因疫情等影响，被告通知原告“从去年商场维修开始，商场流量开始减少，生意也在下降，再到年前整改，我们那边基本空了，生意一落千丈。再到这次疫情亏损严重，已经无法负担下季度的房租。所以这里提前和你说一下，我们那块位置商场可以对外招租了。”其中“我们那块位置商场可以对外招租了”应为解除全部租赁的通知。该解除行为存在新冠××疫情导致的合同不能履行的情形，依法可不按违约处理。原告4月29日同意被告撤除展厅物品，应视为对原告提前解除协议通知的处理。该同意行为不能免除被告国成公司提前解除合同的违约责任（3个月通知的合同相关义务，）即仍应按合同承担2020年2月21日至2020年5月20日的房屋租金。此租金包括4月29日之前实际使用期间的租金，及4月28-5月20日间依合同应当支付的原告租金损失。由于新冠××疫情对租赁合同不能经营期间的影响属不可抗力这一客观事实应减除新冠××疫情期间的相应的租金，即疫情影响期从2020年1月24日安徽启动重大公共卫生事件一级应急响应事件至2020年3月9日原告商场恢复营业时止。本院核定被告应支付原告租金为46/30＊15862-43/30＊15862=1,586.20元（3月13日-4月28日计46天，1月24日-2020年3月8日计43天）原告主张核减30天疫情租金与事实不符，本院予以调整。 关于违约金约定是否过高问题。双方约定未经甲方书面同意强行单方提前解除本协议按照本协议月租金标准的6倍另行支付违约金。被告国成公司认为违约金过高，请求价低。本院认为，依照《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因双方签订合同时被告方可预见的提前解除合同所造成的损失为提前3个月通知义务所造成的相关损失，即3个月的租金。依照《合同法解释二》第二十九条规定【当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”】，结合本案被告国成公司因商场整改维修等原因，二次向原告提前告知解除合同的意思表示，原告未予答复，及新冠××疫情对经营的客观影响情况，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定提前解除合同违约金为1.5倍的月租金，即1.5＊15862=23,793元。 对已给予的80天装修租金优惠计42,299元，鉴于被告已履行了超过80%的协议期限，故本院根据公平原则，按照未履行部分确定被告国成公司应予返还214/1103＊42299=8,206.70元。 对被告国成公司关于其缴纳的产品质量保证金应予返还的抗辩理由。双方合同约定产品质量保证金在退场1年后无售后遗留问题，由原告在三包期结束后无息退还。故产品质量保证金退还条件不成就，被告该抗辩不予支持，其可待条件成就后另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决如下： 一、被告安徽国成家居有限公司于判决生效后10日内向原告蚌埠月星家居广场管理有限公司支付租金1,586.20元； 二、被告安徽国成家居有限公司于判决生效后10日内向原告蚌埠月星家居广场管理有限公司支付违约金23,793元； 三、被告安徽国成家居有限公司于判决生效后10日内返还原告蚌埠月星家居广场管理有限公司租金优惠款8,206.70元； 四、驳回原告蚌埠月星家居广场管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,790元，减半收取计1,895元，由被告安徽国成家居有限公司负担1,000元，原告蚌埠月星家居广场管理有限公司负担895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  张志军 二〇二〇年五月二十七日 书记员  王露露 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。