云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初739号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市勐泐大道39号。统一社会信用代码：9153280074525729X7。法定代表人：谢兆碧，职务总经理。委托诉讼代理人：玉艳，女，1994年2月1日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系原告公司法务工作人员，特别授权代理。被告：方世平，男，1956年10月2日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告方世平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人玉艳、被告方世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的秋实园住宅小区2栋02号商铺物业费（起止时间：2017.7.1-2019.12.31）3384元；2.按合同每日千分之三约定计算，上述拖欠款项违约金482元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费付清之日止），以上共计：3866元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年12月20日原告与西双版纳博誉房地产开发有限公司双方签订了一份《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告为其开发的秋家园住宅小区提供物业管理服务，《前期物业管理服务协议》。第六条约定：“小区业主缴纳费用时间从2017年1月1日起计算，商铺业主需缴纳的物业管理服务费为一楼每月每平方米1.8元，二楼每月每平方米1.5元，”第二十四条约定：“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金。”从2017年1月1日起被告无正当理由一直拒绝向原告缴纳物业费，截止2019年度，被告欠原告物业费共计3384元，并因此产生违约金累计482元。经原告多次催收未果，为维护其自身合法权益，起诉至人民法院。被告方世平答辩称，由于2017年三楼业主违规搭建房屋，导致雨水直接冲进被告商铺内，致使被告的商铺无法开门营业，被告多次向原告进行反映，原告未进行处理及向相关部门反映，原告未尽到物业服务管理的义务，对小区内其他业主私搭乱建和擅自改变房屋的行为未及时进行制止和拆除，原告未能解决冲水问题，被告不愿意交纳物业费。原告围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据：1.身份证复印件、《商品房购销合同》、2.《前期物业管理服务协议》、3.物业管理费催收函照片，均内容真实，来源合法，能证明原、被告之间存在物业服务合同关系且原告向被告催收过物业费的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4违约金统计表为原告单方制作的违约金计算表，本院不予采信。被告提交的照片两份，内容真实，来源合法，能证实被告商铺三楼存在私自搭建房屋的情况，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：被告方世平系景洪市秋实园小区2栋02号商铺的业主，房屋建筑面积为52.29平方米。2016年12月20日，原告与景洪博誉房地产开发有限公司签订《秋实园小区前期物业管理服务合同》约定由原告佳和物业公司为被告方世平所居住的小区提供物业服务。协议中约定了、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用等内容，明确业主于乙方提供的入驻服务之日（即2017年1月1日）起交纳物业服务费用，协议第六条约定：“商铺物业服务费收费标准一楼1.8元每月每平方米、二楼1.5元每月每平方米。”、合同第四条（二）第3项约定：“对违反规划么搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时阻止，同时报告有关主管部门。”，“合同第二十四条约定:“业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按应收额3‰交纳违约金，逾期60天起停止服务和停水停电”此外，合同还约定了其他内容。后原告实际按照1.8元/平方米/月的标准向被告收取物业服务费，但自2017年1月1日起，由于该商铺楼上三楼业主擅自搭建房屋，导致雨水冲入被告经营的商铺，被告未向原告交纳物业费，经原告多次催收未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告与景洪博誉房地产开发有限公司签订的《秋实园小区前期物业管理服务合同》，对被告具有约束力，并且原告实际对该小区进行了物业服务管理，故被告应当履行交纳相应的物业费的义务。但本案中，根据合同约定，原告作为物业管理公司对小区业主私搭乱建的行为应当及时告知及阻止，并向相关的主管部门报告，协助相关主管部门到现场对违建行为进行阻止及拆除，但被告向原告反映该情况后，原告一直未积极协助相关主管处理该问题，致使被告的商铺被冲入雨水，被告也因该问题自2017年1月1日起拖延向原告交纳物业费，本院认定，原告在进行物业管理服务过程中有管理不到位的部分，本院根据原告的管理服务过错的大小，结合公平公正原则，对2017年1月1日至2019年12月31日期间按1.8元/月/平米×52.29平方米乘36个月计算的物业服务费3388元，予以支持80％即3388元×80％=2710元。故本院予以支持2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2710元。关于违约金，本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。被告作为业主，应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告未按照协议约定按时交纳物业费，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理服务协议对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告要求从逾期之日起按日以应收额的3‰交纳违约金的诉讼主张明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的本院予以支持的物业费2710元的15%，即2710元×15%=406元判令被告承担违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告方世平于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付位于景洪市秋实园小区2栋02号商铺2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费2710元；二、被告方世平于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金406元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告方世平负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  骆伟二〇二〇年五月十二日法官助理杨星兰书记员柴劲豪