上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初13631号原告姚敏，女，1949年2月6日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨金富，男，1950年8月4日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨赟，男，1979年6月9日出生，汉族，住上海市。被告上海天傲物业管理有限公司，注册地上海市。法定代表人王文江。委托代理人陈国忠。委托代理人谈林祥。被告上海市普陀区香泉路85弄业主委员会，地址：上海市。负责人姜仁达。原告姚敏与被告上海天傲物业管理有限公司、上海市普陀区香泉路85弄业主委员会财产损害赔偿纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚敏的委托代理人杨金富、杨赟，被告上海天傲物业管理有限公司的委托代理人陈国忠、谈林祥，上海市普陀区香泉路85弄业主委员会负责人姜仁达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚敏诉称：2017年5月上海市香泉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称102室)业主徐某要求原告去他家看渗漏水，原告发现其将厨房与客厅、客厅与房间、房间与天井的三道承重墙拆掉，改建成敞开式厨房和大客厅，客厅与天井间装上玻璃移门。将房屋由原朝南二室一厅改建成南北两室一厅。现原告房屋靠近厨房与客厅的柱子上有裂缝，水泥掉下来；客厅地面北面有裂缝；房屋主体地面等处开裂。原告认为此与102室拆除承重墙，破坏了房屋原有的基础结构有关，侵害了原告的生命和居住安全。现原告想改善居住条件，对上海市香泉路XXX弄XXX号XXX室(以下简称202室)房屋进行置换，如果102室房屋没敲承重墙现原告房屋市场价人民币400万元(以下币种均为人民币)左右，现102室敲了承重墙后只值100万元。案外人徐某敲承重墙，对此两被告有不可推卸的责任。为维护原告的合法权益，请求法院判令1、第一被告退还原告2018年一年的物业管理费657.60元；2、两被告赔偿原告202室房屋贬值费用300万元。被告上海天傲物业管理有限公司辩称：两被告有物业管理合同，根据合同约定：综合管理费每月每平方0.15元，原告第一项诉讼请求确实是一年的物业费，其中包括了综合管理费还有公共区域的养护费、绿化费、保洁费、秩序维护费等相关费用，合同第19条约定：业主装修违反规定，物业不承担责任。原告至案外人徐某家中，发现102室拆除了三垛承重墙，但原告并未告知第一被告。有关部门也没有进入102室查看现场，第一被告没有执法权，无法进入案外人家中查看，原被告房屋维修率很高，损坏非常严重，还有房屋沉降，周边地铁等穿行的影响，第一被告认为原告202室房屋损坏与102室业主敲承重墙不太有关。故不同意原告的诉讼请求。被告上海市普陀区香泉路85弄业主委员会辩称：原被告房屋1996年建造。2015年10月1日两被告签订了三年的物业管理合同，合同第二条第六项约定的物业使用禁止性行为的管理，是物业知道有关违章行为，应该及时劝阻，劝阻无效的应该告知业委会。但第二被告在本案诉讼前一直没有接到第一被告告知有业主违章的事实。小区业主一般1998年搬入。第二被告管理规约中明确规定业主装修需要报备，案外人徐某买下房屋后，2016年3-5月第二次装修时没有向第二被告报备。当时原告也没有去第一被告处反映，2016年3月25日原告和案外人徐某曾有肢体冲突，还报警验伤。当时原告没有提出过关于自己房屋开裂的异议。第二被告收到本案传票知道案外人徐某敲了承重墙后，就去要求他恢复。后两被告及居委会工作人员上原告家想看一下损坏部位，却遭原告拒绝。原被告小区房屋质量确实有点问题，即使没有违章装修的话，小区一年中有六七十处墙体开裂和漏水等情况，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告与案外人徐某系上下楼邻居关系，分别系202室及102室的房屋所有权人。两被告分别系上海市香泉路85弄小区的物业管理单位及业主委员会。2013年案外人徐某入住102室后发现房屋内漏水，经交涉无果后将房屋出租。2016年3月，案外人徐某将102室装修后入住期间，发现朝北房间与卫生间处漏水，嗣后朝南房屋墙面也出现渗水现象，房屋内大橱和地板受损。案外人徐某数次与原告交涉，未果。2017年8月案外人徐某诉至本院，要求原告及委托代理人杨金富修复其房屋漏水处，排除对102室的漏水妨碍并支付修复天花板、墙面与被损坏的家具等费用29500元。本院以(2017)沪0107民初19966号立案受理。2017年10月30日本院判决原告及委托代理人杨金富修复202室房屋漏水部位并赔偿102室地板及大橱修复费用4500元。原告及委托代理人杨金富不服，上诉至上海市第二中级人民法院，2018年1月25日该院驳回原告及委托代理人杨金富的上诉，维持原判。2019年3月原告诉至本院要求案外人徐某恢复102室原客厅与厨房之间的东西走向的隔墙及原客厅与东南房间之间的东西走向的隔墙和原东南房间与天井之间的东西走向的隔墙。本院以(2019)沪0107民初5187号立案受理。2019年5月9日双方达成调解协议：案外人徐某于2019年12月30日前恢复102室原客厅与厨房之间的隔墙及102室原客厅与东南房间之间的隔墙和102室原东南房间与天井之间的隔墙等。2019年7月9日原告再诉至本院，请求判决如其诉请。另查，2019年7月9日原告还诉至本院，要求案外人徐某赔偿202室房屋贬值费用300万元。本院以(2019)沪0107民初13634号立案受理。审理中，因原告及案外人徐某对原告202室墙面开裂与案外人徐某拆除三垛102室墙体是否有因果关系等存在争议。经原告申请，本院委托上海房屋质量检测站分别对原告房屋的楼面、墙体开裂损坏与被告102室拆除部分墙体之间是否存在因果关系进行鉴定。2019年9月5日上海房屋质量检测站出具沪房检司鉴第2019-73号《司法鉴定意见书》，其中鉴定意见为：经现场检测分析，被鉴定202室及相邻楼梯间存在的损坏现象，主要与房屋建成后自身沉降变形、202室厨房防水措施失效等因素有关；不排除楼下102室拆除墙体震动对202室局部开裂损坏的拓展影响。经质证，原告对上述《司法鉴定意见书》有异议，上海房屋质量检测站鉴定人员到庭解释：从房屋结构说，原告房屋是多层建筑楼，除厨房和卫生间是现浇楼板，其他都是预制楼板。案外人徐某在2015年装修时将三处墙体拆除，到2019年7月案外人徐某恢复墙体。鉴定时间是2019年8月。鉴定报告就是反映从2015年案外人徐某拆除墙体至2019年7月恢复期间对原告房屋的损坏。现场检测发现，原告202室北墙壁龛处楼面、墙体根部砖开裂原来就存在的，上述损坏部位位于鉴定报告房屋平面示意图二层E轴/2-3轴之间，与案外人徐某102室墙体拆除恢复部位位于底层E轴/3-4轴之间不是上下对应关系，只是案外人徐某拆除墙体震动对裂缝可能有扩展影响；202室南墙东西两侧墙垛没有明显开裂损坏的迹象；原告202室出现裂缝的是卫生间南墙，102室拆墙的部位是厨房间的南墙，故原告产生裂缝的部位与案外人徐某拆墙部位不是对应关系；鉴定报告中平面示意图上显示E轴的下面就是厅，中厅的楼板是预制板，是南北向搁置的，正好搁在E轴南北向的一半。还有一半搁在卫生间与厨房现浇楼板，自然就会产生一条缝。建造好以后房屋会沉降，最敏感的就是这些缝。原告卫生间门的东侧壁龛位置有一条裂缝，鉴定报告后的照片1和照片2显示原告房屋从门东侧从楼面开始有一块砖是裂开的，证明了现浇楼板和预制楼板，沉降变形时楼板变形时把这块砖给变裂了。这裂缝跟通常意义上的拆墙产生的裂缝是不一样的。所以原告家北墙壁龛处楼面、墙体根部砖开裂原来就是存在的，只是案外人徐某拆除墙体震动对裂缝可能有扩展影响。鉴定结论的第一点和第二点内容是原告房屋自身原因导致的。原告家卫生间的裂缝有可能是因为案外人徐某拆除墙体震动造成。另现场检测原告202室也拆过两处墙体，一处是东南卧及厅的墙体，拆了90厘米宽1.15米高的墙体，做了柜子。还有一处是厅与厨房的隔墙，也做了柜子。拆除的墙体大概80厘米宽等。原告遂变更第二项诉讼请求为要求两被告分别赔偿其房屋贬损费用20万元，并申请对自己房屋在2015年到2019年6月期间因案外人徐某拆除墙体造成房屋贬损的价值进行鉴定。本院委托上海大雄房地产估价有限公司进行鉴定。2019年12月27日该公司向本院出具《情况说明》，大致内容为：若须评估2015年、2019年6月该房屋的市场价值，应在委托函中明确价值时点。若无法明确具体价值时点，该公司无法评估该房屋的市场价值等。2020年1月2日原告以因案外人徐某敲掉承重墙时间不知为由，向本院申请撤回上述房屋评估申请。审理中，原告陈述：两被告没有履行管理职责的义务，没有制止、监督到位,两被告应当赔偿。第一被告认为：第一被告是服务企业，没有执法权。2019年8月原告来第一被告处反映说墙面裂开，但原告拒绝让两被告人员进门。经鉴定，原告房屋的防水失效是主要原因，防水应是原告自身处理的问题。而且不排除楼下102室敲墙的扩展影响，第一被告已经尽到告知义务，因此不同意赔偿原告。第二被告认为：小区层次比原告房屋好的市场价也只值350万左右。房屋沉降变形是必然的。通过鉴定，房屋产生裂缝的主要原因是原告厨房防水失效和房屋沉降，不排除楼下102室拆墙震动对202墙体开裂可能有扩展影响，因该扩展影响是不确定因素，也有可能没有影响，此与原告自身防水没有做好有密切关系，与第二被告无关。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。原告认为案外人徐某拆除承重墙，破坏了其房屋原有的基础结构，侵害了原告的生命和居住安全并造成其房屋贬值。但经有关部门鉴定，原告202室及相邻楼梯间存在的损坏现象，主要与原告房屋建成后自身沉降变形、原告厨房防水措施失效等因素有关；不排除案外人徐某拆除102室墙体震动对原告202室局部开裂损坏的拓展影响。2018年第一被告已经为原告履行了物业管理义务，原告未提供证据证明第一被告明知案外人徐某在102室拆墙，而未去阻止等，亦未提供其202室房屋可能因102室拆除墙体震动对原告202室局部开裂损坏的拓展影响造成其房屋贬值的依据，故对原告的诉讼请求，本院均不予支持。本案司法鉴定费及司法鉴定(出庭)费已在(2019)沪0107民初13634号案件中作出处理，本院不再重复处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、对原告姚敏要求被告上海天傲物业管理有限公司退还2018年一年的物业管理费人民币657.60元的诉讼请求，不予支持；二、对原告姚敏要求被告上海天傲物业管理有限公司赔偿上海市香泉路XXX弄XXX号XXX室房屋贬损费用人民币20万元的诉讼请求，不予支持；三、对原告姚敏要求被告上海市普陀区香泉路85弄业主委员会赔偿上海市香泉路XXX弄XXX号XXX室房屋贬损费用人民币20万元的诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币7309元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张依琳人民陪审员  吴静娟人民陪审员  严建华二〇二〇年五月十一日书 记 员  裘雪燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。……