山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1869号 上诉人（原审被告）：纪顺堂，男 委托诉讼代理人：韩雪，胶州迅达法律服务所律师工作者。 被上诉人（原审原告）：迟文成，男 委托诉讼代理人：迟秀娥（迟文成之妻） 上诉人纪顺堂因与被上诉人迟文成农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2019）鲁0281民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 纪顺堂上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.判令迟文成承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律有误。一、迟文成从纪顺堂处购置涉案房屋之时，纪顺堂并不知晓农村房屋转让只能在本村村民之间进行的规定，事后购买房屋已成事实，迟文成也认为农村房屋价格低，面积大，从而继续居住下去，直至被告知拆迁。此时，纪顺堂才知晓集体所有权的相关政策，虽经村委会出面协调，但迟文成仍然想将拆迁款据为己有，不得已纪顺堂才提起了之前的两次诉讼。纪顺堂自始至终都不希望将此事扩大化，而是迟文成不依不挠，还将纪顺堂刻画成恶意反悔，违背诚信原则的人，实际是想坐享成果。购房合同无效是法律规定，迟文成贪图便宜是真，想不劳而获也是真。一审法院对事实证据及本案的法律关系认定不清。二、一审审理中提到的拆迁赔偿明细，一审法院没有做详细划分，未对拆迁的细则部分进行归属以及权益处置，只是笼统的根据迟文成的诉求判决由纪顺堂承担70%,并没有根据法律规定以及类似案件的生效判决作出裁判，不能体现法律的公平公正，适用法律不准确。 迟文成答辩称，涉案房屋已经购买15年，纪顺堂有失诚信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 迟文成向一审法院起诉请求：1.确认迟文成与纪顺堂存在房屋买卖合同关系；2.判令纪顺堂返还迟文成购房款53000元并赔偿迟文成损失1450192元，共计1503192元；3.本案诉讼费用由纪顺堂承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于胶州市。2005年10月5日，迟文成、纪顺堂就涉案房屋签订协议书一份，约定纪顺堂将其所有的位于厢房两间，共六间出售给迟文成，购房款为53000元，付款方式为现付45000元，待纪顺堂将房屋所有权证书办理好后，迟文成再付剩余的8000元。该份协议书有迟文成、纪顺堂及纪顺堂的兄弟纪顺田签字捺印，证明人邹吉明、宋长青签字，并盖有村委会公章。 一审另查明，迟文成分别于2005年10月4日和2008年3月29日向纪顺堂支付购房款45000元和8000元，纪顺堂为迟文成出具了收到条，并将涉案房屋的集体土地使用证、房屋所有权证交付给迟文成。迟文成购买涉案房屋后一直在涉案房屋居住使用，直到（胶济胶黄联络线）工程征用拆迁。 一审再查明，涉案房屋由纪顺堂与胶州市阜安街道办事处邹家洼村村民委员会签订拆迁补偿协议书。具体补偿明细为：1.房屋部分：正房四间1224000元、房屋货币补偿金奖励10%122400元、厢房2号18877元、厢房4号7200元；2.房屋附属部分：其中彩钢瓦棚补偿4536元、棚子补偿158元、厕所补偿800元、出厦补偿4515元、地面砖补偿4375元、集成吊顶补偿2688元、暖气补偿2500元等共计84715元；3.其他费用：搬家补助费1200元、临时房屋补助费10800元、第一时段搬迁奖励20000元、第一时段搬迁奖励差额14000元。以上拆迁补偿款共计1503192元。 纪顺堂曾于2018年7月、2018年9月起诉过迟文成，主张双方签订的协议书无效，后撤诉。 一审法院认为，本案争议的焦点有二，一是迟文成、纪顺堂之间签订的协议书效力；二是认定协议书效力后产生的法律后果。 针对本案争议的焦点一，一审分析如下：农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，根据我国相关法律规定，农村房屋转让只能在本村村民之间进行，这是法律的强制性规定，本案中，迟文成作为涉案房屋的购买方并非本村村民，故，迟文成、纪顺堂签订的协议书因违反国家强制性法律规定而应该认定为无效。 针对本案争议的焦点二，一审分析如下：我国《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”以及第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，合同无效的法律后果为返回财产，并根据合同双方的过错程度承担损害赔偿责任，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，迟文成、纪顺堂之间的房屋买卖合同被依法认定为无效，迟文成与纪顺堂均应当知道涉案房屋不能向非本集体经济组织成员转让，双方对合同无效均具有过错，但考虑到纪顺堂作为出卖方在其出卖涉案房屋多年后又于本案纠纷处理之前多次以违法出售房屋为由主张合同为无效，损害了迟文成作为买受人的信赖利益，为维护市场秩序，惩戒不遵守诚实信用原则之人，一审综合考虑买卖双方的过错大小、签订买卖合同时间久远、土地房产升值等因素，以纪顺堂承担70%的责任，迟文成承担30%的责任为宜。 迟文成、纪顺堂双方签订的协议书无效，迟文成因此遭受利益损失，该损失应根据房屋现值和原买卖价格的差异进行确定。具体而言：一、房屋部分拆迁所得利益为：正房四间1224000元+厢房2号18877元+厢房4号7200元+房屋货币补偿金奖励10%122400元，以上共计1372477元。以上房屋价值扣除原购买价值53000元，应当视为房屋增值部分为1372477元-53000元=1319477元，该部分款项结合双方的过错责任分担，迟文成为923633.9元（1319477元×70%），纪顺堂应为395843.1元（1319477元×30%）。二、对房屋附属部分，彩钢瓦棚、棚子、厕所、出厦、地面砖、集成吊顶、暖气等拆除补偿价值共计84715元，这部分拆迁利益是基于迟文成方在购买房屋之后自行添置，应当全部归迟文成所有。三、对于其他搬家补助费1200元、临时房屋补助费10800元、第一时段搬迁奖励20000元、第一时段搬迁奖励差额14000元等共计46000元，该部分拆迁利益是对于房屋的使用人而作出的拆迁补偿，与使用人这一身份关系密不可分，与迟文成的房屋买卖行为无相互关联，迟文成系房屋的占有使用人，该部分拆迁利益应归迟文成所有。综上，基于迟文成与纪顺堂之间房屋买卖合同无效后，纪顺堂应当返还迟文成购房款53000元；对于房屋增值部分双方应根据各自的过错程度，迟文成应分得923633.9元，纪顺堂应分得395843.1元；对于房屋附属部分及其他拆迁利益共计84715元+46000元=130715元归迟文成所有。 综上，一审法院判决：一、确认迟文成与纪顺堂于2005年10月5日签订的《协议书》无效。二、纪顺堂于判决生效之日起十日内返还迟文成购房款53000元。三、纪顺堂于判决生效之日起十日内赔偿迟文成损失1054348.9元（923633.9元+130715元）。四、驳回迟文成的其他诉讼请求。案件受理费18329元，减半收取9164.5元，由迟文成负担1781.5元，由纪顺堂负担7383元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，关于迟文成与纪顺堂就涉案房屋签订的协议书效力问题，一审认定涉案房屋买卖因违反国家强制性法律规定而无效，该认定并无不当，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，迟文成与纪顺堂于2005年10月5日就涉案房屋签订的协议书，约定纪顺堂将涉案房屋出售给迟文成，购房款为53000元。迟文成购买涉案房屋后一直居住使用至涉案房屋被征用拆迁之时。2018年4月，纪顺堂与邹家洼村委会签订《村庄房屋搬迁货币补偿协议书》。综合迟文成与纪顺堂签订房屋买卖协议的时间、迟文成居住时间、购房款数额及房产升值等因素，本院认为，一审法院认定纪顺堂承担70%的责任，迟文成承担30%的责任，该认定并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14766元，由上诉人纪顺堂负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月二十日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜