山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终849号上诉人（原审原告）：王海霞，女，1982年3月2日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：郑永锋，山东正敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北万宏长基房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市经济技术开发区金源道艾力枫社高尔夫花园F幢1单元1209室。法定代表人：马拥军，董事长。委托诉讼代理人：徐荣军，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人王海霞因与被上诉人河北万宏长基房地产开发有限公司（以下简称万宏房地产公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王海霞上诉请求：1.撤销宁津县人民法院（2019）鲁1422民初1805号民事判决；2.依法改判撤销上诉人与被上诉人签订的“万宏国际城地下车位认购书”和“万宏国际城地下储物间使用权协议书”；3.依法改判责令被上诉人退还原告已交纳的车位认购定金50000元和地下储物间使用费86000元，共计136000元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审“商品房预售合同纠纷”案由认定错误。首先，上诉人与被上诉人因停车位、储物间的认购产生纠纷，该纠纷从权利、义务、责任承担上讲，和双方签订的购房合同内容无任何关联，双方对购房合同的履行无任何争议；其次，被上诉人在一审中答辩购买车位、储物间是购买商品房的前提条件，但对此被上诉人未提供任何书面证据予以证明，并且在双方签订的停车位、储物间认购书中也没有涉及任何关于商品房购买的条件，从本质上讲，三种不动产商品的售卖是独立的，双方就车位、储物间、商品房分别签订了独立的文件，彼此之间并不具有覆盖关系或因果关系；再次，涉案认购书和使用权协议书中，均有约定“如发生争议，双方均可向当地法院申请诉讼”独立的争议解决条款，非依托于房屋买卖合同。二、一审判决认定事实不详。一审判决在事实方面认定“王海霞对地产公司的房屋附属设施的售让形式和内容均是明知的，双方签订的涉案合同及协议书内容明确具体，均是双方的真实意思表示”，该事实认定忽略了被上诉人在双方第一次签订的两份认购书上对于车位、储物间的权属性质表述模糊不清、含糊其辞，使上诉人对于标的物性质、使用方式、权利归属方面产生误解，该误解对上诉人选择签订认购书产生实质性影响，属于重大误解。又因为双方前后签订的两份认购书和两份使用权协议书在权利义务内容上的延续性，该误解在实质上影响到上诉人在签订后续的使用权协议书时的意思自治表达，违背了上诉人出资购买房屋附属设施产权而不是使用权的初衷。依照我国《合同法》第五十四条，上诉人有权请求法院撤销涉案认购书、使用权协议书。三、被上诉人存在“递进式”欺诈行为，一是被上诉人的双方第一次签订的认购书中规避了对车位、储物间权属性质的载明，对于“人防工程”闭口不提，使上诉人以为自己购买的是“无产权非人防设施”，虽然不能办理产权登记，但不影响实际权力的享有。但被上诉人反而在第二次签订的“使用权协议书”中规定了“人防设施”的内容。上诉人作为一般公众，对于法律知识、房地产知识并非熟知，不能要求其在签订认购书时能够清醒的判断出所购买的是人防设施20年的使用权。二是被上诉人在第一次签订的《万宏国际城地下储物间认购书》中明确储物间面积为14.31平方米（按“个”出售），在第二次签订的《万宏国际城地下储物间使用权协议书》中删除了面积平方，只按个出售。相比第一份认购书所载面积，实际的储物间面积大大缩水，但总价未变。被上诉人上述行为明显有欺诈之意，违反诚实信用原则。四、涉案交易显失公平，一是被上诉人以出租人防设施20年的使用权得到上诉人为购买所有权而支付的对价款项，损害了上诉人在签订车位、储物间认购书时的期待利益，显失公平。二是上诉人在第一份储物间认购书中以86000元认购14.3平方米储物间，在第二份储物间使用权协议书中没有了具体平方数，反而改为公摊60%，仍按个计算，在储物间面积大大缩水的情况下，上诉人仍需支付同等价款，有违公平、等价有偿原则。综上，根据我国《合同法》第五十四条之规定，请法院依法撤销（2019）鲁1422民初1805号民事判决，改判支持上诉人的上诉请求。万宏房地产公司辩称，一、原审认定案由正确，本案是基于房地产买卖基础上的车位及储藏室使用权纠纷，存在依附性和不可分割性。二、原审认定事实清楚，答辩人不存在虚假宣传行为，上诉人在与答辩人订立合同前及订立合同时均已对答辩人开发的楼盘房屋及涉案的储物间、车位进行了详细的询问、咨询及查看，也对其他开发商同期出售的商品房及设施进行了对比，在认购前上诉人详细阅读并签字确认的《购房须知》及答辩人与上诉人签订的《万宏国际城房屋认购书》《万宏国际城楼地下储物间认购书》《万宏国际城地下车位认购书》《万宏国际城储物间使用权协议书》等各项合同或材料中，写明储物间的标号、单价、面积，地下车库（位）的标号、单价等，并特别注明“不予办理产权”，因此上诉人对储物间、车位的价格、标号、位置均是明知的，上诉人不构成重大误解。并且涉案的协议约定车位及储物间均不是人防设施。三、1.答辩人与上诉人签订的《万宏国际城房屋认购书》《万宏国际城楼地下储物间认购书》《万宏国际城地下车位认购书》《万宏国际城储物间使用权协议书》等各项合同均是上诉人充分对比各家楼盘的价格、位置及营销策略经过深思熟虑后，主动地向答辩人表达强烈的购买愿望的前提下才与答辩人在平等自愿的基础上达成的相关协议。当时认购时在宁津同时期出售商品房的有十多家，光在宁津县城区南边万宏房地产公司所售楼盘附近同时开售的就有幸福城、文苑、御府等众多楼盘，不具有区域垄断地位，上诉人买房具有充分的选择权；2.在同期开售楼盘中，由于答辩人的销售商品房的位置好、质量高，户型合理、处于商业中心德百大楼、宁津县中心公园、康宁湖公园及实验小学等好几个学校的核心位置，其位置独一无二，但总体对比来看要比其它楼盘价格低很多，比御府的商品房价格低两到三千元左右，因此在买房的人多而房屋较少的情况下，万宏房地产公司将签订协议车位及储藏室作为一项公开的优先选房的销售策略，订购车位及储藏室的业主可以优先选房，是一种附条件的选房、卖房，并不存在强买强卖，不违反相关法律规定，但即使这样认购车位储物间的也达到1500多人，而房源仅有700多套，上诉人对万宏房地产公司的“订购车位及储藏室才可以优先选房的销售策略”是明知的，说明其认可车位、储藏室与房屋是一个销售整体，且其买房屋的目的均已实现。综上，上诉人与万宏房地产公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》《地下车位认购书》《地下储物间认购书》以及《地下储物间使用权协议书》均是双方的真实意思表示，是平等自愿的民事法律行为，不存在显示公平，答辩人也不存在欺诈，胁迫和乘人之危。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有法律和事实依据，答辩人请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。王海霞向一审法院起诉请求：1.依法撤销原告与被告签订的“万宏国际城地下车位认购书”和“万宏国际城地下储物间使用权协议书”；2.责令被告退还原告已交纳的车位认购定金50000元和地下储物间使用费86000元，共计136000元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月22日，王海霞与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》和《万宏国际城地下储物间认购书》，《万宏国际城地下车位认购书》约定：“1、王海霞自愿认购万宏房地产公司开发的“万宏国际城”住宅小区地下车位一个，车位单价为149800元/个（以“个”为单位出售，面积差不在退补）；2、王海霞认购的该车位总价为人民币149800元，该车位不予办理产权；3、王海霞在签订本协议之日交纳不低于5万元为定金（含已交排卡金），定金不退，订购以上建筑物。签订《使用权协议书》后定金转为部分车位款。”王海霞分别于2018年1月15日交纳车位定金20000元、2018年7月22日交纳车位定金30000元。《万宏国际城地下储物间认购书》约定：“1、王海霞自愿定购万宏房地产公司开发的“万宏国际城”地下储物间1-102号，面积约14.31平方米，单价为86000元/个（以“个”为单位出售，面积不再退补）；2、王海霞预定的该地下储物间总价为人民币86000元，该储物间不予办理产权。”2018年7月22日，王海霞与万宏房地产公司签订《万宏国际城房屋认购书（5＃楼）》，对王海霞认购万宏房地产公司开发的“万宏国际城”住宅小区住宅楼一套的相关内容进行了约定。王海霞于2018年7月22日交纳房屋、储物间定金30000元。2018年9月20日，王海霞、杨卫星与万宏房地产公司签订《山东省新建商品买卖合同（预售）》，购买万宏房地产公司开发的位于宁津万宏国际城的5#幢1单元6层1-601号商品房一套，建筑面积116.44平方米，单价为6098元/平方米。王海霞于2018年7月28日交纳房屋部分首付款266051元。同日王海霞与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下储物间使用权协议书》，约定:储物间位于万宏国际城5号楼地下1-102号；储物间使用费用按个计算，该储物间的有偿使用费用为86000元，付款方式为一次性付款，签订该协议当日付清，付清全款协议生效，否则视为无效，标的物收回另行处置，定金不退；储物间使用期限为设计使用年限，如遇战时等特殊时期国家统一征用除外。王海霞并于当日交纳储物间全部价款86000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……。”本案中，一、万宏房地产公司在与王海霞签订《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》时以及签订过程中，是否存在欺诈、胁迫、乘人之危？最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”第70条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”本案中，王海霞对万宏房地产公司的房屋附属设施的售让形式和内容均是明知的，双方签订的涉案合同及协议内容明确具体，均是双方的真实意思表示，王海霞购买房屋及附属设施及支付款项均是其自愿行为，万宏房地产公司不存在欺诈、胁迫和乘人之危的行为。二、王海霞在与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》时，是否存在重大误解？最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等产生错误的认识，致使行为的后果与自己的真实意思相违背，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案双方签订的《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》等已明确写明了地下车位的标号、单价等以及储物间的标号、面积、单价等内容，并明确写明系使用权，不予办理产权，因此王海霞对储物间及车位的价格、权属性质均不存在错误认识，不构成重大误解。三、王海霞在与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》时，是否存在显失公平？最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”1.在宁津县县城，万宏房地产公司所售楼盘并非唯一楼盘，并不具有区域垄断地位，王海霞买房具有充分的选择权；2.购买房屋是一个人生活中极为重大的事情，王海霞作为成年人，在购买房屋及其附属设施这一过程中，应对所买房屋及其附属设施的地段、价格、权属性质以及卖方的销售策略等进行了全面的了解、比较，其订购、签协议、支付定金、支付价款是经过深思熟虑的，不存在缺乏经验，也不存在处于危困状态、缺乏判定能力等情形；3.在买房的人多而房屋较少的情况下，万宏房地产公司将定购车位及储藏室作为一项公开的优先选房的销售策略，是一种附条件的选房、卖房，并不存在强买强卖，不违反相关法律规定；4.王海霞对万宏房地产公司的“定购车位及储藏室才可以优先选房的销售策略”是明知的，说明其认可车位、储藏室与房屋是一个销售整体，且其买房屋的目的已实现。在买房的目的实现之后又来主张撤销之前买房的条件协议即要求撤销地下车位及储物间的协议是不合理的；5、双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》等均明确写明了地下车位及储物间的价格，王海霞对此是明知的，对房屋及其附属设施的整体价格是认可的，并且也已经支付了部分房款、储物间全部价款及地下车位的部分款项。综上，王海霞与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》以及交付地下车位、储物间的款项均是其真实的意思表示，不存在显失公平。综上所述，王海霞与万宏房地产公司签订《万宏国际城地下车位认购书》、《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下储物间使用权协议书》时以及签订过程中不存在重大误解及欺诈的情况，亦不存在胁迫、乘人之危和显失公平的情况，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因此，王海霞要求撤销与万宏房地产公司签订的地下储物间使用权协议书和地下车位认购书，不予支持；要求万宏房地产公司返还地下车位定金50000元和地下储物间使用费86000元，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王海霞的诉讼请求。案件受理费3120元，减半收取1560元，由王海霞负担。二审中，上诉人提交德州市中级人民法院（2019）鲁14民终3629号民事判决书，判决书认定事实部分与上诉人主张的事实一致，认为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，应当撤销合同，并返还上诉人缴纳的费用。被上诉人万宏房地产公司质证称：首先该判决属于二审终审判决，已经将原一审判决予以撤销，对一审判决所认定的主张和观点均予以否定。该判决书中对一审法官在本院认为中的意见已经被二审法院所撤销，而不能作为有效的证据来使用。被上诉人万宏房地产公司提交建字第371422201700015、371422201600008号建设工程规划许可证、商品房预售许可证，证明被上诉人所建车位及储物间是按政府部门规划所建的；提交德州市中级人民法院（2019）鲁14民终2899号民事判决书，该判决的原审原告系与上诉人同样地位的购买房屋车位及储藏室的业主，起诉被上诉人，该案判决作为终审判决认定业主购买房屋及储藏室及地下车位不存在重大误解、显失公平和乘人之危，不符合《中华人民共和国合同法》关于撤销合同的情形，能充分证明被上诉人的意见和主张。王海霞认为证据一只是涉案商品房销售，而不是没有地下车位，证据与本案没有关联性；对证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决列明的诸多上诉人正在申请再审阶段也不能作为定案的依据。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为，上诉人与被上诉人签订的《万宏国际城地下车位认购书》和《万宏国际城地下储物间使用权协议书》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，撤销合同需要符合以上几种法定情形。首先，关于重大误解，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等产生错误的认识，致使行为的后果与自己的真实意思相违背，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”上诉人主张双方签订的两份认购书中对车位、储物间权属性质表述模糊不清，致使其对标的物性质、使用方式、权利归属产生误解，经查明，双方签订的《万宏国际城地下储物间认购书》、《万宏国际城地下车位认购书》明确载明了地下车位和储藏室的编号、面积、价格、并明确约定“不予办理产权”，而后上诉人王海霞与被上诉人继续签订了《万宏国际城地下储物间使用权协议书》并履行了付款义务，上述合同均为上诉人签字、捺印并已履行，且时间间隔近一个星期，上诉人对其购买的车位、储物间价格、权属等不存在误解，上诉人主张对涉案车位为人防工程存在误解，但在双方签订的《万宏国际城地下储物间使用权协议书》中已然载明了“人防设施”、“20年期限”的内容，对此，上诉人是知晓的，因此，本案并不符合重大误解情形；其次，关于显失公平，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”购买房屋在生活中尤为重要，上诉人经历了咨询考察、遴选比较等诸多过程才决定在被上诉人处购房，且在正式购房前先经过了预付定金、签署认购书的过程，前后间隔近两月，上诉人作为买房人在此时间段内足以经过深思熟虑，因而不符合法律规定的“危困状态或者缺乏经验”情形。被上诉人以购买车位、储藏室作为购房条件是一种商业销售行为，并不违背法律强制性规定，且通过《购房须知》等方式对上诉人进行了告知，上诉人在知晓以上销售方式的情形下，依然支付了定金，签订了认购书、使用权转让协议等，意思自治是民事法律行为的基本原则，上诉人签订涉案《认购书》、《使用协议书》系真实意思表示，不符合显失公平的法定情形。第三，关于欺诈、胁迫、趁人之危，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第六十九条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”第七十条规定：“一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的，可以认定为乘人之危。”上诉人与被上诉人之间本着自愿原则签订了认购书、使用协议，并不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。综上，涉案《认购书》、《使用协议》等系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，上诉人主张撤销与涉案车位、储物间有关的协议的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审案由适用错误，本案系双方因买房过程中对车位、储物间产生的纠纷，车位、储物间是商品房的附属建筑，且本案中双方明确彼此之间关于购买商品房的前提为购买车位、储物间的交易约定，因此，车位、储物间与商品房交易密不可分，不购买车位、储物间就无法购房，不购房就更不能购买车位、储物间，故一审案由适用并无不当。综上所述，王海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由王海霞负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  杨贵孚审判员  王子超二〇二〇年五月二十七日法官助理孔祥龙书记员张晨晨书记员李迎祥