河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20534号原告：张聪政，男，1987年2月7日出生，汉族，住址郑州市。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国,董事长。委托诉讼代理人：张若冰、王红波，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号一幢1，统一社会信用代码：91410800417885166U。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：于萍、王振涛，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，身份证住址江苏省沛县。原告张聪政与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年9月6日作出（2019）豫0103民初8030号民事判决。原、被告均不服判决，提出上诉。郑州市中级人民法院经审理后，于2019年11月22日作出（2019）豫01民终20433号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年12月17日再次立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本次审理过程中，原告申请追加聂德才为本案被告，本院予以准许。原告的委托诉讼代理人王晓强，被告的德润公司的委托诉讼代理人张若冰、王红波，被告焦作中旅银行的委托诉讼代理人于萍、王振涛到庭参加了诉讼。被告聂德才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张聪政向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告德润公司解除所签《商品房买卖合同》；2.确认原告与被告中旅公司解除所签《商品房担保贷款合同》；3.被告德润公司退还原告购房款398581元、中介费2976元、支付利息损失（以242250元、156331元为基数，按银行同期贷款年利率4.9%，分别自2017年7月23日和2017年8月21日起，计算至判决生效之日止）、维修基金1806元、租金补贴37800元（暂计算至2019年4月23日）和违约金3985.81元；4.被告德润公司向被告中旅公司偿还剩余贷款本息；5.被告德润公司赔偿原告向被告中旅公司支付的贷款本息；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号17003650247），双方约定，原告购买被告开发的位于郑州市二七区红星国际广场2号楼1层1118号商铺。被告应当在2018年5月1日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告有权解除合同，后因被告逾期交房超过60日，原告向被告提出解除合同，但被告至今未将购房款及违约金退还原告，且未按承诺支付租金补贴，原告为维护自己合法权益，诉至法院。被告德润公司辩称，1.双方签订的商品房买卖合同合法有效，原告解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。原告与案外人星润公司签订有托管经营协议，根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，并自2018年11月1日之后开始为原告计算租金收益，原告拒绝按托管经营协议约定承担税费，故意不领取此款项，阻却了合同履行，依据合同法相关规定应视为被告已经履行了交付房屋的义务。原、被告约定的房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，被告亦因上述不可抗力因素蒙受了巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，被告并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及被告原因致使合同目的不能实现的事由。再次，在收到原告的通知之前已经履行了交付房屋的义务，故原告以通知形式解除合同无效，合同应当继续履行。2.原告要求被告返还购房款、利息、维修基金、违约金的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权。租金补贴已发放，原告亦不存在其他违约行为。另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与被告无关。故原告上述诉讼请求应予驳回。另外，原告交纳的购房款为242250元，其起诉状中所述398581元与事实不符。3.原告要求解除与被告中旅公司签订的借款担保合同并要求被告德润公司赔偿已支付贷款本息及剩余贷款本息的诉求，于法无据，应予驳回。4.原告主张支付租金补贴37800元，不应予以支持。根据德润公司相关销售政策，租金补贴仅应计算至2018年4月30日，应为17100元，且被告已支付13680元，原告此项诉讼请求与事实不符，应依法驳回。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告焦作中旅银行辩称，1.我行并非涉案商品房买卖合同当事人，不知悉是否存在解除的法定或约定，对原告与被告德润公司的房屋买卖合同是否应予解除、诉请是否成立，我行不发表意见，请法院依法处理。2.我行不存在任何过错和违约行为，请法院保护我行的合法权益。请法庭向原告释明是否增加免除原告还款责任。如上述事项在本案中不予处理，我行将通过其他程序和方式行使相关权利。我行同意由德润公司向我行偿还剩余贷款本息，但这并不意味着原告不向我行承担还款责任。我行在本案中无过错，不应负担租金补贴、违约金和诉讼费。被告聂德才未答辩亦未提交证据。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对到庭各方无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷佐证，结合双方当事人提交的证据，本院认定事实如下：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年10月29日，德润公司为出卖人与买受人张聪政在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003650247），合同约定：张聪政购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房建筑面积27.78㎡，单价为27998.99元/㎡，总金额为777812元；付款方式和期限：约定397812元以现金方式于2017年10月29日支付，380000元为商业贷款于2017年11月29日付款。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2017年10月29日，原告张聪政（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年7月9日、10日和2017年8月21日，河南掌房网络科技有限公司出具的收据显示收到原告定金15000元、房款285000元、平台优惠服务费156331元。德润公司出具的收据显示：2017年7月23日，原告向被告德润公司支付房款242350元；2017年8月21日，原告向被告德润公司支付房款155562元；2017年10月29日，原告向被告德润公司支付维修基金1592元。焦作中旅银行账户交易明细显示，2018年7月4日，被告中旅公司向原告转账380000元，9月3日，该笔380000元转至被告德润公司账户。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。被告德润公司向原告支付了租金补贴13680元。2019年4月11日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，向被告德润公司发出《解除合同通知函》。在本院审理期间，被告德润公司向本院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除与被告德润公司、焦作中旅银行之间的合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2018年4月19日，被告德润公司在签订合同时应当预见到有可能逾期交房，其仍与原告约定2018年5月1日交房，存在过错，应当承担违约责任。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金3985.81元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，故被告应支付原告自2017年10月29日至2019年3月31日的租金补贴31500元（1800元×17.5个月）。扣除被告已支付的13680元，被告还应支付17820元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张聪政违约金3985.81元；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张聪政租金补贴17820元；三、驳回原告张聪政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7977元，原告张聪政负担3988.50元，被告河南德润置业有限公司负担3988.50元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈会阳人民陪审员  周纪红人民陪审员  赵香平二〇二〇年五月十五日书 记 员  常 萌