上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4025号原告：上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：金梨薇，总经理。委托诉讼代理人：周耀铭，男。委托诉讼代理人：张萍华，女。被告：寿金海，男，1955年2月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：施代征，女，1956年11月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：寿金海。被告：寿嘉璐，女，1983年2月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：寿金海。原告上海华莺物业管理有限公司与被告寿金海、施代征、寿嘉璐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海华莺物业管理有限公司之委托诉讼代理人周耀铭、张萍华、被告寿金海暨被告施代征、寿嘉璐之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华莺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告缴纳自2018年1月至2019年4月，共计16个月物业费，合计2,229.6元；2、请求判令被告缴纳自2018年4月至2019年4月，共计13个月停车费，合计1,950元；3、请求判令被告支付668.88元违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三被告系上海市杨浦区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主。原告于2016年1月起与上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会签订物业服务合同，依法对系争房屋所在小区实施物业服务管理。在原告管理期间，被告无任何正当理由拒绝缴纳物业费、停车费。经原告多次向被告催讨，但被告始终置之不理。被告寿金海、施代征、寿嘉璐辩称，原告在2016年入驻小区后，对于小区内的各种维修问题不予理睬，不进行维修，2016年底及2017年底都有物业工作人员上门承诺一定会进行维修，被告也就付了物业费。但是从2018年开始物业公司的人就找不到了，被告向保安及门卫反映情况，但是没人理睬，所以从2018年1月起的物业费被告一直没有支付。因为小区没有人管理停车事宜，所以2018年4月起的停车费被告也没有支付。因为原告服务不到位，所以被告才拒绝支付物业费和停车费，违约金被告也不同意支付。即使法院判决支付违约金，被告也认为违约金标准过高，要求法院调低。原告主张的物业服务合同和补充协议，小区业主均没有见过，没有进行过公示，小区业主普遍都不满意原告提供的物业服务，故不同意原告全部诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为被告寿金海、施代征、寿嘉璐，房屋类型为公寓，建筑面积为139.35平方米。2015年12月31日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会(甲方)与原告上海华莺物业管理有限公司(乙方)签订《物业服务合同》约定，第一条、本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：君裕公寓，物业类型：商住两用，座落位置：杨浦区逸仙路669弄。第二条、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第七条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：多层：0.7元/月/平方米；(二)商业用房：1.5元/月/平方米。第十条、物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：违约的业主应支付所欠物业费全额30%的违约金。第十二条、停车场收费分别采取以下方式：……1.1露天机动车：车位使用人应按露天机动车车位150元/辆/月。……第三十三条、本合同为期壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。第三十四条、本合同期限届满前叁个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商。如双方对续签合同无异议，则本合同自动延续壹年。上述合同到期后，甲、乙双方未续签书面合同。2017年12月28日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会(甲方)与原告上海华莺物业管理有限公司(乙方)签订《补充协议》约定，根据甲乙双方签订的《物业服务合同》的约定，经过友好协商，现就逸仙路669弄相关的物业服务事项达成一致，签订如下补充协议：一、关于物业服务费的调整问题：2017年11月23日至2017年12月15日，以书面形式召开了业主大会，就本小区调整物业费的事项进行了业主投票，经过对投票情况的汇总，同意调整物业费的业主票数超过了本小区总投票票数的50%以上。为此，双方签订补充协议，自2018年1月1日起调整逸仙路669弄的物业管理费的价格。住宅物业由原来的0.7元/月/平方米，调整为：1.0元/月/平方米；商铺的物业管理费由原来的1.5元/月/平方米，调整为：2.5元/月/平方米。……2019年6月4日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会出具《情况说明》：上海华莺物业管理有限公司与上海市杨浦区逸仙路669弄君裕公寓在2016年1月1日起至2016年12月31日止签订的物业服务合同。在2017年业委会与我司签订物业补充协议，物业费进行调整，从原来的0.7元/月/平方米，调整为1.0元/月/平方米；商铺的物业管理费由原来的1.5元/月/平方米，调整为2.5元/月/平方米。2018年业委会进行改选，上海华莺物业管理有限公司至今服务于小区，合同按原来的自然延续。特此说明。审理中，被告确认原告从2016年1月1日起对君裕公寓小区开始提供物业管理服务至今，但是认为原告在设施维修、垃圾清运、卫生保洁等方面存在服务不到位的情况。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告为系争房屋所在小区提供物业服务，按时缴费是业主应尽义务。虽然原告在2016年12月31日物业服务合同到期后未与小区业主大会续签书面合同，但是原告仍为小区实际提供物业服务至今，原告有权要求业主按照合同约定支付物业服务费及停车费。小区业主大会与原告于2017年12月28日签订的《补充协议》约定，自2018年1月1日起调整住宅的物业服务费标准为1.0元/月/平方米，并不违反法律规定，小区业主应依约履行。故原告诉请要求被告支付2018年1月至2019年4月的物业服务费2,229.6元及2018年4月至2019年4月的停车费1,950元，并无不妥，本院予以支持。被告以小区业主大会与原告签订的《物业服务合同》及《补充协议》未经公示为由拒付物业服务费及停车费，并无事实与法律依据，本院难以采纳。至于设施维修、垃圾清运、卫生保洁等问题，业主应通过正当途径行使救济，维护自己的合法权益，被告以此为由拒付物业服务费及停车费，于法无据，本院不予采纳；但是考虑到上述情况，对于原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条规定，判决如下：一、被告寿金海、施代征、寿嘉璐应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华莺物业管理有限公司自2018年1月起至2019年4月止的物业服务费2,229.6元；二、被告寿金海、施代征、寿嘉璐应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华莺物业管理有限公司自2018年4月起至2019年4月止的停车费1,950元；三、原告上海华莺物业管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告上海华莺物业管理有限公司负担3元，由被告寿金海、施代征、寿嘉璐负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔 艺 萍二〇二〇年五月二十九日法官助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。