河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初798号 原告：韩香廷，女，1953年8月16日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 被告：河北国宏房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏河北大街396号B座1单元22层2215号。 法定代表人：王文江，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告韩香廷与被告河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏房地产公司）为民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩香廷，被告国宏房地产公司委托诉讼代理人周永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩香廷向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告偿还原告借款本金15万元及借期内利息4.2万元，借期外利息2.8万元，合计22万元；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日月原告与被告签订内部认购协议书，被告向原告收取15万元购房意向金，协议期限一年，自2014年2月28日至2015年2月28日，给协议同时约定无论原告是否购房，被告都按照原告缴纳的意向金的28%向原告支付一年的购房补贴4.万元。协议到期后，原告经多次催讨，被告至今未归还本金及利息，2015年2月28日至2019年2月28日协议其后利息按年息4%计算为208万元。为维护原告自身的合法权益，根据法律规定特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告国宏房地产公司辩称，实际借款金额以银行转账凭证为准，年利率超过24%的部分的利息应不予支持。 原告韩香廷为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、内部认购书两份、收据2张，证明国宏收到借款；证据2、2014年2月28日转账15万元记录，证明借款事实。 被告国宏房地产公司质证，对真实性无异议，双方实为借贷关系，年利率超过24%的利息应不予支持。 被告国宏房地产公司举证，银行流水，证明2014年10月3日支付1500元、2015年2月13日支付500元、2017年2月20日支付200元、2018年2月4日支付1000元。 原告韩香廷质证，无异议。 本院经审理认定事实如下：2014年2月28日被告国宏房地产公司作为甲方与原告乙方韩香廷签订《内部认购协议书》，内容为：乙方认购位于邯郸市丛台区的“阳光水岸”，缴纳意向金10万元，协议期限为2014年2月28日至2015年2月28日期满，无论协议期满后乙方是否认购，甲方按乙方缴纳意向金总额28%给予乙方购房补贴，补贴人民币28000元整。项目开盘日以报纸广告中的载明或另行通知为准，需于开盘当日到购楼中心选房。协议期满后若乙方选房，意向金转为房款，多退少补，并更换正式《商品房买卖合同》。若乙方不愿购房或未选定满意房屋，则甲方承诺退还意向金并按约定给付购房补贴款。退意向金者需本人持身份证，本协议书及收据到“阳光水岸”售楼中心办理退卡手续。乙方所交意向金为提前优惠选房款，无论甲方经营是否盈利，均需保证乙方意向金和本协议规定的相关收益。被告国宏房地产公司于2014年2月28日出具编号为Ｎｏ019582号的收据一张，内容为今收到韩香廷交来诚意金人民币壹拾万元整，并盖有河北国宏房地产开发有限公司财务专用章。2014年2月28日被告国宏房地产公司作为甲方与原告乙方韩香廷签订《内部认购协议书》，内容为：乙方认购位于邯郸市丛台区的“阳光水岸”，缴纳意向金5万元，协议期限为2014年2月28日至2015年2月28日期满，无论协议期满后乙方是否认购，甲方按乙方缴纳意向金总额28%给予乙方购房补贴，补贴人民币14000元整。项目开盘日以报纸广告中的载明或另行通知为准，需于开盘当日到购楼中心选房。协议期满后若乙方选房，意向金转为房款，多退少补，并更换正式《商品房买卖合同》。若乙方不愿购房或未选定满意房屋，则甲方承诺退还意向金并按约定给付购房补贴款。退意向金者需本人持身份证，本协议书及收据到“阳光水岸”售楼中心办理退卡手续。乙方所交意向金为提前优惠选房款，无论甲方经营是否盈利，均需保证乙方意向金和本协议规定的相关收益。被告国宏房地产公司于2014年2月28日出具编号为Ｎｏ019583号的收据一张，内容为今收到韩香廷交来诚意金人民币伍万元整，并盖有河北国宏房地产开发有限公司财务专用章，同时在该收据上书写“2018年12月1日退本金壹仟元整”。原告被告国宏房地产开发有限公司于2018年4月27日给付原告韩香廷利息2000元。2019年10月24日出具盖有中国建设银行股份有限公司邯郸和平支行业务专用章的ＯＤＳＢ个人活期明细查询单一份，证明卡号62×××52于2014年2月28日在被告国宏房地产公司消费150000元。被告国宏房地产公司于2014年10月3日支付1500元利息、2015年2月13日支付利息500元、2017年2月20日支付利息200元、2018年2月4日支付本金1000元。 本院认为，公民与法人之间合法的借贷关系受法律保护。原告韩香廷与被告国宏房地产公司签订的《内部认购协议书》，虽名为购房协议，但因欠缺所购房屋的面积、位置、户型、楼层等一般购房协议所应具备的基本条款，故本院认为该《内部认购协议书》并非真正的《商品房买卖合同》，甚至并非《商品房买卖预约合同》，而只是以买卖商品房名义所为民间借贷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，原告韩香廷与被告国宏房地产公司之间实为民间借贷关系。该《内部认购协议书》的期限为2014年2月28日至2015年2月28日，原告韩香廷已履行了出借款项的义务，但被告国宏房地产公司在归还1000元本金后却未按照约定在借款期满之日归还借款，显属违约，故本院对原告韩香廷要求被告国宏房地产公司偿还借款本金149000元的诉请，依法予以支持。此外，该《内部认购协议书》约定的年利率为28%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，因约定的利率超过了法定最高利率，且该笔利息尚未支付，故本院对该笔借款的利率按照年利率24%计算，即被告国宏房地产公司应支付原告韩香廷2014年2月28日至2015年2月28日止的本金15万元的利息，按照年利率24%计算计算如下：150000元×24%＝36000元。被告国宏房地产公司支付2015年3月1日至2018年3月1日共计3年另340天，以15万元为基数，按照年利率4%支付原告韩香廷的逾期利息，计算如下：150000元×4%×3年+150000元×4%×340天÷365天＝18000元+5589元=23589元。2019年2月5日至2019年2月28日共计24天，149000元×4%×24天÷365天＝408元。扣除被告国宏房地产公司已支付的本金1000元和利息2200元，被告国宏房地产公司尚欠原告韩香廷本金149000元和利息57797元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告河北国宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告韩香廷本金149000元及利息57797元； 二、驳回原告韩香廷的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费460元，减半收取计230元，由被告河北国宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张刚 二〇二〇年五月二十七日 书记员  乙莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。