贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1067号 原告：刘厚江，男，汉族，1972年4月19日出生，住贵州省毕节市。 原告：主宏端，女，汉族，1974年6月25日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：熊灿斌（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：翟亚（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 原告刘厚江、主宏端与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘厚江、主宏端之委托诉讼代理人熊灿斌，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘厚江、主宏端向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即办理原告所购房屋的不动产权属登记证并交付给原告；二、判决被告立即支付原告逾期办理、交付商品房转移登记的关文书违约金暂计371,066.40元(该违约金从2017年1月29日计算至2020年1月29日的），2020年1月29日后的违约金以1,717,900.00为基数，按日万分之二计算至实际办理、交付商品房转移登记文书之日;三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年11月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：20152409，合同约定：“第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，第81号楼003房，套内建筑面积248.78平方米。第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第2种方式，计算商品房价格：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写1,717,900.00元）。第八条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款347,900.00元，余款1,370,000.00元以银行按揭支付。第八章房屋登记三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年01月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。《商品房买卖合同》签订当日，原告支付了被告首期购房款347,900.00元；2017年1月9日，根据被告的要求，原告与上海浦东发展银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》，向上海浦东发展银行股份有限公司贷款1,370,000.00元，该款项由浦发银行根据原告授权直接转入被告银行账户，至此，原告所有购房款1,717,900.00元全部支付完毕。2015年10月16日，根据被告要求，原告支付被告房屋专项维修基金11,195.00元。现房屋交付至今，被告一直未按约定履行义务，办理、交付商品房转移登记有关文书给原告。 原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，原被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力，合同签订后，原告依约支付了被告所有购房款，被告也应按约定在2017年1月29日前办理完毕商品房转移登记并将商品房转移登记的有关文书交给原告，但时至今日，被告已逾期三年（2017年1月29日至2020年1月29日），仍未将商品房转移登记的有关文书交给原告，按双方所签《商品房买卖合同》的约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，截止2020年1月29日，被告应支付原告违约金为371,066.40元（1,717,900.00×0.02%×1095天）。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判决支持原告诉讼请求为谢！ 被告碧桂园房开公司辩称，原告向被告主张的逾期办证违约金过高，应当予以调整。原告与被告所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，该违约金约定过高，对上诉人显失公平。违约金不仅具有惩罚性质，同时也具有补偿性质。即使人民法院认为上诉人应支付违约金也应结合被上诉人的实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失，上述违约金约定远远超过原告的实际损失，对被告显示公平，故即便认定被告违约，也应当以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，原告刘厚江、主宏端作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；该商品房建筑面积248.78平方米，套内建筑面积238.25平方米，总价款为1717900.00元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了1717900.00元的购房款。被告已将房屋交付给原告使用。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。” 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了“逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书，出卖人自约定至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该约定合法有效，双方均应遵照执行。故本案原告诉请的违约金以原告已付购房款总额1,717,900.00元为基数，按日万分之二的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，违约金的计算原则上应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 综上，该违约金的计算方式为，按双方合同约定，以原告已付购房款1,717,900.00元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年1月30日开始计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘厚江、主宏端逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款1,717,900.00元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年1月30日开始计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 二、驳回原告刘厚江、主宏端的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,433.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年五月十一日 书记员  王 贵