四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5219号 原告：国家税务总局凉山彝族自治州税务局，机构住址：四川省西昌市。 负责人：阳萧，系国家税务总局凉山彝族自治州税务局局长。 委托诉讼代理人：高永东，系四川法济律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：庹玲，系四川法济律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：刘峰，男，1971年1月24日出生，汉族，四川省攀枝花市人，居民，住四川省攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：刘欢，系四川邛都律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌市廊桥假日酒店有限公司，住所地：四川省西昌市。 法定代表人：周丽，系西昌市廊桥假日酒店有限公司总经理。 委托诉讼代理人：刘欢，系四川邛都律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局（以下简称为凉山州国税局）与被告刘峰、西昌市廊桥假日酒店有限公司（以下简称为西昌市廊桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日、2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高永东、庹玲、被告刘峰及被告西昌市廊桥公司的委托诉讼代理人刘欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告凉山州国税局向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付将租赁房屋完好交还原告之日止的欠付租金（截至2019年9月25日被告已欠付租金为1885021.50元，2019年9月份后租金按2010年4月19日的调整补充协议进行计算）；2、判令二被告连带向原告支付违约金1067205.40元；3、判令解除原告与被告刘峰签订的《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》；4、判令二被告立即返还租赁房屋；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年5月19日，就租用原告位于西昌市车库及部分停车场一事，原告与被告刘峰签订《房屋租用合同》一份，其中约定租金为950000.00元每年，租期十年。合同还对被告交纳租金时间等进行了详细约定，并约定承租方单方面违约事项，出租方有权收回房屋，甲乙双方有一方违约，应按照合同约定总租金10%向对方支付违约金等。2010年4月19日，原告与被告刘峰签订《房屋租用合同租金调整补充协议》1份，将租期调整为13年（从2008年9月1日起至2021年8月31日止），年租金调整为820927.18元，13年总租金为10672053.60元。上述租赁协议以被告刘峰名义与原告签订，但实际所租赁房屋用于被告西昌市廊桥假日酒店有限公司经营，该公司也系被告刘峰等设立，公司注册地址即为上述租赁房屋。租赁期间，租金由被告西昌市廊桥假日酒店有限公司名义支付。截至2019年9月25日，被告应支付租金9030198.98元，实际共支付租金7213588.09元，累计已欠付租金1885021.50元。对于欠付租金，原告多次向二被告催缴，被告仍未支付。被告长期不按约定支付租金并拖欠租金的行为，已经严重、根本违反合同约定。故为维护自身合法权益提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告刘峰答辩称，1、案涉房屋的租用权是通过被告公开竞价招标的形式取得的，但被告招标取得案涉房屋后才发现案涉房屋并未取得任何产权证，被告多次向原告反映情况，但是案涉房屋至今未取得任何产权证，根据城市房屋租赁办法第六条未取得房屋所有权证的不得出租，所以案涉房屋在未取得产权证的情况下，原告作为国家单位却公开招标出租，违反法律规定，请求法院对案涉租赁房屋的合同效力进行审查；2、案涉租赁房屋的使用者、经营者、收益人只是被告西昌市廊桥公司，被告刘峰不应当承担责任，因为在原告诉状事实理由部分中可以看出，合同虽是刘峰签订，但是实际使用人是被告西昌市廊桥公司；在合同履行过程中一直是被告西昌市廊桥公司与原告对接，租金也是由被告西昌市廊桥公司支付，原告并没有提出任何异议，因此我方认为承担主体是被告西昌市廊桥公司；如果法院确认合同无效，则不存在违约条款，并且在本案中被告西昌市廊桥公司不存在任何违约，原告起诉被告的原因是被告未按时支付租金，被告西昌市廊桥公司一直陆续向原告支付租金，自2019年5月被告没有向原告支付租金的原因在于被告之前向原告支付租金的方式是先上税，在将税后剩余租金转至原告账户，在2019年5月之前只上缴增值税，但5月后除增值税还要缴纳印花税及附加税，由于税费调整，被告出纳在支付租金前向原告请示，因一直未得到原告的回复，导致被告不能按时向原告支付租金，所以本案被告不能按时支付租金的过错在于原告，被告没有违约；4、被告刘峰不应承担向原告支付租金的责任，且原告诉请违约金过高。 被告西昌市廊桥公司辩称，1、案涉房屋的租用权是通过被告公开竞价招标的形式取得的，但被告招标取得案涉房屋后才发现案涉房屋并未取得任何产权证，被告多次向原告反映情况，但是案涉房屋至今未取得任何产权证，根据城市房屋租赁办法第六条未取得房屋所有权证的不得出租，所以案涉房屋在未取得产权证的情况下，原告作为国家单位却公开招标出租，违反法律规定，请求法院对案涉租赁房屋的合同效力进行审查；2、案涉租赁房屋的使用者、经营者、收益人只是被告西昌市廊桥公司，被告刘峰不应当承担责任，因为在原告诉状事实理由部分中可以看出，合同虽是刘峰签订，但是实际使用人是被告西昌市廊桥公司；在合同履行过程中一直是被告西昌市廊桥公司与原告对接，租金也是由被告西昌市廊桥公司支付，原告并没有提出任何异议，因此我方认为承担主体是被告西昌市廊桥公司；如果法院确认合同无效，则不存在违约条款，并且在本案中被告西昌市廊桥公司不存在任何违约，原告起诉被告的原因是被告未按时支付租金，被告西昌市廊桥公司一直陆续向原告支付租金，自2019年5月被告没有向原告支付租金的原因在于被告之前向原告支付租金的方式是先上税，在将税后剩余租金转至原告账户，在2019年5月之前只上缴增值税，但5月后除增值税还要缴纳印花税及附加税，由于税费调整，被告出纳在支付租金前向原告请示，因一直未得到原告的回复，导致被告不能按时向原告支付租金，所以本案被告不能按时支付租金的过错在于原告，被告没有违约；4、被告刘峰不应承担向原告支付租金的责任，且原告诉请违约金过高。 本案在审理过程中，原告凉山州国税局为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 1、原告统一社会信用代码证书复印件1份、《国家税务总局关于税务机构改革有关事项的公告》复印件1份、原告法定代表人身份证明书复印件1份、《授权委托书》复印件1份、被告刘峰公民身份证复印件1份、被告西昌市廊桥公司营业执照复印件1份、被告西昌市廊桥酒店公司章程复印件1份，以证明原、被告基本信息，被告西昌市廊桥公司由被告刘峰等设立； 2、《中华人民共和国国有土地使用证》复印件1份，以证明案涉租赁房屋产权证明； 3、《房屋租用合同》复印件1份、《房屋租用合同租金调整补充协议》复印件1份，以证明租赁关系及相关约定； 4、《2008年-2018年收廊桥假日酒店房租情况表》原件1份（2页）、收款凭证复印件51份、《廊桥假日酒店欠付租金统计表》原件1份，以证明截止2019年9月25日，原告共计收到租金7213588.09元；租金付款人是被告西昌市廊桥公司；截止2019年9月25日廊桥假日酒店累计欠付租金1885021.50元； 5、2016年3月10日《租金催缴通知函》及送达回证复印件各1份、2017年10月10日《租金催缴通知函》及送达回证复印件各1份、《律师函》复印件1份、《关于〈租金催缴通知函〉回复》复印件1份、2017年1月9日《房租还款计划》复印件1份、2019年3月7日《房租还款计划》复印件1份、2019年8月8日《房租还款计划》原件1份、《催缴房屋租金通知》及送达回执原件各1份，以证明原告催促二被告支付欠付的租金，及被告刘峰、被告西昌市廊桥公司承认拖欠原告租金的事实，并告知二被告若不在限期内支付欠付租金，则原告将采取收回房屋等措施。 6、《关于同意州国税局直属分局办公、住宅项目立项的批复》（凉计基（1995）126号）复印件1份、《西昌市建设工程方案设计审查意见通知》复印件1份，以证明案涉房屋经过了建设主管部门的批准修建，现案涉租赁房屋的房产证还在办理中。 被告刘峰对原告凉山州国税局向本院提交的证据提出以下质证意见：对原告证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，但被告刘峰是被告西昌市廊桥公司的股东，被告刘峰不是本案适格被告，不承担责任；对证据2的真实性无异议，但具体是否是案涉房屋不清楚，且该证据只是土地使用证、没有案涉租赁房屋的房屋产权证，不能达到原告的证明目的，原告不能对没有产权证的房屋进行公开竞价招标出租；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，我方认为证据中合同为无效合同，合同中约定的违约责任对被告无约束力，同时从补充协议可看出由于原告事先没有向被告告知房屋结构图纸，其载明的面积与实际不符，导致被告按图装修，损失严重；对证据4欠付租金的金额无异议，但是该组证据也可以证明被告一直陆续在向原告支付租金，后因税费调整，才无法支付租金，因此不存在违约金；该统计表中，每年欠付租金的情况，被告向原告请示后，原告认可，不然就不会现在才向被告起诉租金，原告的认可是对合同租金支付方式的变更，是经双方一致同意，因此不存在违约的情况，从每年租金的交付情况可以看出，租金的交纳者是被告西昌市廊桥公司，合同履行者是被告西昌市廊桥公司；对证据5虽然每份催收函的抬头均是被告刘峰，但是从原告提供的送达回证签字并非被告刘峰本人，该组证据中2016年3月14日《关于〈租金催缴通知函〉的回复》没有被告刘峰本人签名，对于上面印章是否是被告刘峰本人签章庭后向其本人核实。送达回证中签收人是被告西昌市廊桥酒店员工，所以能够说明被告西昌市廊桥公司才是合同履行主体；还款计划说明，双方改变了支付租金的方式，该房实际承租方是被告西昌市廊桥公司而不是被告刘峰；对证据6，因是复印件对其真实性无法核实，对证明目的有异议，因为两份文件看不出是否涉及案涉租赁房屋，且仅是审查意见也体现不出批准修建房屋。 被告西昌市廊桥公司对凉山州国税局向本院提交的证据提出以下质证意见：对原告证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，但被告刘峰是被告西昌市廊桥公司的股东，被告刘峰不是本案适格被告，不承担责任；对证据2的真实性无异议，但具体是否是案涉房屋不清楚，且该证据只是土地使用证、没有案涉租赁房屋的房屋产权证，不能达到原告的证明目的，原告不能对没有产权证的房屋进行公开竞价招标出租；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，我方认为证据中合同为无效合同，合同中约定的违约责任对被告无约束力，同时从补充协议可看出由于原告事先没有向被告告知房屋结构图纸，其载明的面积与实际不符，导致被告按图装修，损失严重；对证据4欠付租金的金额无异议，但是该组证据也可以证明被告一直陆续在向原告支付租金，后因税费调整，才无法支付租金，因此不存在违约金；该统计表中，每年欠付租金的情况，被告向原告请示后，原告认可，不然就不会现在才向被告起诉租金，原告的认可是对合同租金支付方式的变更，是双方同意了的，因此不存在违约的情况，从每年租金的交付情况可以看出，租金的交纳者是被告西昌市廊桥公司，合同履行者是被告西昌市廊桥公司；对证据5虽然每份催收函的抬头均是被告刘峰，但是从原告提供的送达回证签字并非被告刘峰本人，该组证据中2016年3月14日《关于〈租金催缴通知函〉的回复》没有被告刘峰本人签名，对于上面印章是否是被告刘峰本人签章庭后向其本人核实。送达回证中签收人是被告西昌市廊桥酒店员工，所以能够说明被告西昌市廊桥公司才是合同履行主体；还款计划说明，双方改变了支付租金的方式，该房实际承租方是被告西昌市廊桥公司而不是被告刘峰；对证据6，因是复印件对其真实性无法核实，对证明目的有异议，因为两份文件看不出是否涉及案涉租赁房屋，且仅是审查意见也体现不出批准修建房屋。 被告刘峰、被告西昌市廊桥公司为反驳原告凉山州国税局的诉讼请求，共同向本院提交以下证据： 1、《房屋租用合同》复印件1份、《房屋租用合同租金调整补充协议》复印件1份，以证明案涉租赁房屋是通过公开竞价招租的，由被告获得租赁权，但至今案涉租赁房屋未取得房产证，由于原告事先没有向被告告知房屋结构图，房屋结构图纸载明的面积与实际不符，导致被告按图装修，损失严重，违约金约定是赔偿性违约金不是惩罚性违约金； 2、2017年10月14日报纸《通知》复印件1份、2010年10月22日《申请》复印件1份、2016年10月29日《申请》原件1份、2019年8月8日《房租还款计划》原件1份、2017年1月9日《房租还款计划》原件1份，以证明因修路及其他原因，使得被告西昌市廊桥公司经营困难，但被告西昌市廊桥公司积极支付租金，与原告接洽支付租金方式并商讨剩余租金支付事宜； 3、中央非税收入统一票据复印件2份、四川增值税普通发票复印件1份，以证明虽然签订合同的主体是被告刘峰，但合同实际履行人是被告西昌市廊桥公司。 原告对被告刘峰、被告西昌市廊桥公司提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，判定案涉合同效力只能以法律及国务院制定的行政法规作为依据来判定，被告提出的城市房屋租赁管理办法仅是部门规章，不能以此判定，因此合同是有效的；对于合同的主体我方坚持认为是被告刘峰及被告西昌市廊桥公司，合同的相对人是被告刘峰，且被告刘峰的个人回复也承认承租使用案涉租赁房屋，原告对被告西昌市廊桥公司为案涉租赁房屋的实际使用人及租金支付者也是无异议的；对于违约金在租赁房屋合同中可见系惩罚性违约金；对证据2真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该组证据均是单方制作，没有原告确认签字；对于2016年10月29日被告西昌市廊桥公司的申请我方确实收到，但内容我方没有予以确认；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，被告刘峰、被告西昌市廊桥公司是案涉房屋共同承租人。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 对原告凉山州国税局的证据1因二被告对其真实性无异议，本院对其真实性及证明力予以确认；对证据2，因二被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对其证明目的结合其他证据认证；对证据3，因二被告对其真实性无异议，其内容能够证明待证事实，本院对其真实性及证明力予以确认；对证据4，因二被告对其真实性予以认可，且该组证据能够证明欠付租金的证明目的，故本院对其真实性及证明力予以确认；对证据5中《租金催缴通知书》及送达回证各3份、《律师函》、《房屋还款计划》3份，因二被告对其真实性不持异议，且能够证明待证事实，故本院对其真实性及证明力予以确认，对2016年3月14日《关于〈租金催缴通知函〉的回复》，二被告对其真实性既未否认、也未承认，但二被告未提交证据反驳该证据证明目的，故本院对该证据的真实性及证明力予以确认；对证据6，因系复印件，二被告对其真实性不予认可，且原告未提交原件予以核实，同时该组证据也无法达到原告证明目的，故本院对其真实性及证明力不予确认。 对二被告提交的证据1，因原告对其真实性无异议，该组证据能够证明待证事实，故本院对其真实性及证明力予以确认；对证据2，因原告对其真实性无异议，但该组证据不能证明二被告的证明目的，故本院对其真实性予以确认，对其证明力不予确认；对证据3，因原告对其真实性无异议，故本院对其真实性无异议，证明力将结合其他证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年5月19日，原告凉山州国税局在与被告刘峰签订《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》时，原告的名称是四川省凉山彝族自治州国家税务局。在2018年税务机构改革后，原告名称变更为国家税务总局凉山彝族自治州税务局。被告西昌市廊桥公司成立于2007年9月28日，住所为西昌市，法定代表人是周丽，经营范围是住宿服务（凭许可证在有效期限内经营）。被告西昌市廊桥公司的《公司章程》中载明：“……第五条：企业类型：本公司系周丽、刘峰二个自然人股东共同投资设立的有限责任公司。……第八条：公司由贰个股东共同投资设立的，其中刘峰以人民币壹拾伍万元整出资，占注册资本的50%，周丽以人民币壹拾伍万元整出资，占注册资本的50%，共有资本叁拾万元整。……第三十九条：经营期限：2007年9月27日至永久。……”。在《中华人民共和国国有土地使用证》（西市国用（02）字第7995号）中载明：“土地使用者：凉山州国税局直属征收分局，座落：西昌市。地号：x／xx／xx，图号：85.25-525.50，使用权面积：6761.10平方米。……”。2008年5月19日，原告凉山州国税局与被告刘峰签订《房屋租用合同》1份，载明：“甲方拥有位于西昌市，现通过公开竞价招租确定乙方获得租用权。双方在平等、自愿的基础上，为明确双方的权利和义务，订立本合同供双方共同遵守。一、租赁范围：沿街综合楼一幢（即原国税宾馆和办公楼，总建筑面积5986.40平方米）和综合楼后面的七间车库及部分停车场（详见附图）。不包含我局租给网通公司在综合楼七层的一间房屋（约13㎡）等电信设施和综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道。二、租期、租金：租用期为10年（从2008年9月1日起至2018年8月31日止），租期开始计算之前的3个月（2008年6月1日至2008年8月31日）为甲方无偿提供给乙方的装修改造期。经招租确定的租金为每年人民币玖拾伍万元整（¥950000.00），10年租用期乙方应支付甲方的总租金为人民币玖佰伍拾万元整（¥9500000.00）。三、租金的交纳：合同签订后，乙方进场之前，预交租金贰拾万元整（¥200000），扣除已交的伍万元（¥50000）履约保证金，还需预交租金壹拾伍万元整（¥150000）；2008年10月30日前交纳2008年9月1日至2008年12月31日的租金叁拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整（¥316667），扣除已预交的租金贰拾万元整（¥200000），还需预交租金壹拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整（¥116667）；以后的租金按季度提前预交，每个季度交纳租金为贰拾叁万柒仟伍佰元整（¥237500），共交纳38次，提前预交时间不超过上季度的最后一天；最后一天租金交纳时间为2018年6月30日之前，应交金额为壹拾伍万捌仟叁佰叁拾叁元整（¥158333）。总租金共计分41次交清，交纳方式为现金或转账。……五、违约责任：1、如甲乙双方有一方违约，应按照合同总租金的10%（950×10%＝95万）向对方支付违约金。……六、下列几种情形甲方有权收回房屋，甲方不再给予乙方任何形式的赔偿、补偿（乙方可以拆走自行购置的设备）；1、合同期满后，甲方不愿意继续出租房屋的。2、乙方单方面违反合同中约定事项的。3、乙方在规定的时间内，未向甲方交清租金的。……”。原告凉山州国税局在合同尾部甲方处加盖单位公章，被告刘峰在合同尾部乙方处签名捺印。2010年4月19日，原告凉山州国税局与被告刘峰签订《房屋租用合同租金调整补充协议》1份，载明：“甲乙双方于2008年5月19日签订房屋租用合同，甲方将位于西昌市方。在合同执行过程中发现合同图纸上载明的建筑面积与实际竣工面积有差异，经过甲乙双方协商一致，于2009年2月4日签订补充协议，同意对建筑面积及租金进行重新测量计算，同时甲方把原租给网通公司在综合楼七层的一间房屋出租给乙方。现按照西昌市房地产测量队2009年6月18日出具的该综合楼建筑面积（5173.15平方米），甲乙双方均同意对该综合楼的租金计算和租用期限调整如下：一、按原合同计算的单位面积年租金：每平方米面积的年租金按照2008年5月19日签订的房屋租用合同计算：即950000.00元／5986.4平方米＝158.69元／平方米。二、调整后的租金：①每年应交租金＝5173.15平方米×158.69元／平方米＝820927.18元（人民币捌拾贰万零玖佰贰拾柒元壹角捌分整）；②每季度应交租金为人民币贰拾万零伍仟贰佰叁拾壹元捌角（¥205231.80元）；③总租金为人民币壹仟零陆拾柒万贰仟零伍拾叁元陆角整（¥10672053.60元）。三、租用期的调整：租用期调整为13年（从2008年9月1日起至2021年8月31日止）。四、违约金计算：违约金的计算应采用调整后的总租金。五、本补充协议未注明的其它事项均以双方于2008年5月19日签订的房屋租用合同为准。……”。原告凉山州国税局在该合同尾部甲方处加盖单位公章，被告刘峰在该合同尾部乙方处签名捺印。合同签订后，原告凉山州国税局依约履行交付租赁房屋义务，原告与二被告均认可，案涉租赁房屋的租金均由被告西昌廊桥公司向原告凉山州国税局进行支付。原告凉山州国税局于2016年3月10日、2017年10月10日、向被告刘峰送达《租金催缴通知函》2份，要求被告刘峰尽快支付案涉租赁房屋欠付租金；于2018年6月20日向被告刘峰送达《律师函》1份，载明：“……截至2018年3月31日你方累计拖欠房租106.89万元。凉山州国税局曾多次向你方催收，但均无果。基于以上事实及理由，现本律师依法接受委托，声明如下：1、你方从收函后7日内核对欠租金额，逾期视为认可上述欠租金额，并在30日内向凉山州国税局支付所欠租金106.89万元；2、若你方未在上述时间内付清所欠租金，凉山州国税局将依法提起诉讼，追究你方的违约责任。特此函告。”；于2019年2月18日向被告刘峰、被告西昌市廊桥公司送达《催缴房屋租金通知》1份，载明：“你（公司）租赁使用我单位（原凉山州国家税务局）位于西昌市，未按照合同约定按期向我单位全额支付房屋租金。现书面告之，请你（公司）务必于签收本《通知》之日起，30日内一次性缴清拖欠我方的房屋租金。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金，将视为你（公司）已单方面违约，我方将依照合同条款约定，采取无条件收回房屋等有关措施，由此引发的一切后果和损失由你（公司）方承担。特此通知”。被告刘峰于2016年3月14日向原告凉山州国税局机关服务中心送达《关于〈租金催缴通知函〉回复》，载明：“贵中心于2016年3月10日《租金催缴通知函》已收阅，由于受经济大环境影响，酒店经营状况不佳，加上应收的账款、欠款也无法按时收回，导致我方也无法按时将房租全额支付给贵方。由此给你们带来的不便表示歉意。我从2009年开始我承租使用该物业，于2010年开业不久一环路封闭式改造，修建时间长达两年之久，此期间我酒店负债经营，在这种状况下我们都想尽一切办法足额支付贵方的租金。……同时也希望贵单位多多理解与支持……”。被告刘峰在该回复尾部承租人处签章。被告西昌市廊桥公司于2010年10月22日向原告凉山州国税局提交《申请》1份，载明：“……因此导致我酒店的资金回流不良，故拖欠了贵局的房屋租金。这并非我酒店有意为之。我酒店于现在开始调整支付贵局房屋租金的方式，于2010年12月按时支付今年季末的租金，以后每季都按时缴纳当期的租金……。”；于2016年10月29日提交《申请》1份，载明：“我酒店于2008年5月19日与贵局签订的房屋租用合同后，于2009年3月底装修完毕后营业。……因此导致我酒店的资金回流不良，故拖欠了贵局的房屋租金，无法按时交纳房屋租金，这并非我酒店有意为之。……还望贵局考虑酒店的实际困难和酒店多年来对贵局的大力支持，请贵局准予同意我酒店提请的降低房屋租金和延期、分期支付房租的申请。……”。被告西昌市廊桥公司于2017年1月9日向原告凉山州国税局提交《房租还款计划》1份，载明：“我酒店于2008年5月19日与贵局签订的房屋租用合同后，于2009年3月底装修完毕后营业。……从2017年第二季度开始，我酒店将每个季度按时归还贰拾万元的欠款，直至所欠房租全部归还。……”；于2019年3月7日、2019年8月8日提交《房租还款计划》2份，对欠付房租向原告凉山州国税局承诺还款计划。被告西昌市廊桥公司为原告凉山州国税局案涉房租收入代缴税费并代开税务发票。 另查明，二被告至今尚在继续使用案涉租赁房屋，未将案涉租赁房屋返还原告凉山州国税局。 本院认为，本案中二被告对原告诉状中陈述的截止2019年9月25日，被告尚欠付原告案涉租赁房屋租金1885021.50元的事实均予确认，故本院对该事实予以确认。本案的争议焦点如下：1、案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》合同主体认定；2、案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》的效力认定；3、若案涉房屋租用合同及补充协议无效，被告承担的责任范围。 焦点1，本案中案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》载明的出租方是原告凉山州国税局、承租方是被告刘峰，同时在被告刘峰提交给原告凉山州国税局的《关于〈租金催缴通知函〉的回复》中，被告刘峰确认其从2009年开始承租使用案涉租赁房屋，故根据合同相对性原则，被告刘峰系案涉租赁房屋的承租方，是租赁合同关系主体；其次本院已查明，案涉租赁房屋租金均是由被告西昌市廊桥公司交纳，从其向原告凉山州国税局提交的多份《房租还款计划》分析，被告西昌市廊桥公司自认其作为承租人与原告签订案涉《房屋租用合同》，并于2009年3月底将案涉租赁房屋装修完毕后营业使用，且被告刘峰系被告西昌市廊桥公司股东，二被告均陈述将案涉租赁房屋用于宾馆经营，在庭审中原告与二被告均认可被告西昌市廊桥公司系案涉租赁房屋承租人，综上分析，二被告系共同承租、共同占有使用案涉租赁房屋，均是案涉房屋租赁合同关系主体，应当共同承担承租人的合同义务。 焦点2，本案中，二被告辩称，原告凉山州国税局在《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》中出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，因此前述租赁合同及补充协议应当认定为无效。原告提交《国有土地使用证》复印件1份、《关于同意州国税局直属分局办公、住宅项目立项的批复》（凉计基（1995）126号）复印件1份、《西昌市建设工程方案设计审查意见通知》复印件1份，以证明案涉房屋经过了建设主管部门的批准修建。但上述证据系复印件，从其内容无法确认与案涉租赁房屋的关联性，即便上述证据中载明的凉山州国税局直属分局办公、住宅项目包含案涉租赁房屋建设，但也只能证明该项目被原凉山彝族自治州计划委员会同意立项及工程方案设计通过原西昌市建设委员会的审查，不能证明案涉租赁房屋经主管部门批准修建。综上根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告无证据证明案涉租赁房屋取得建设工程规划许可证，其所举证据不足以证明案涉租赁房屋经主管部门批准建设，故本院对案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》认定为无效合同。 焦点3，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，二被告因无效的租赁合同取得的案涉租赁房屋（西昌市和综合楼后面的七间车库及部分停车场（不包含综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道））应当返还给原告凉山州国税局，故本院对原告请求判令二被告立即返还案涉租赁房屋的诉讼请求予以支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，本院对原告请求判令二被告共同支付将租赁房屋返还原告之日止的欠付租金（房屋占有使用费）的诉讼请求予以支持，根据《房屋租用合同租金调整补充协议》中对租金调整为每季度交纳205231.80元的约定，二被告每月应交租金为68410.60元。欠付房屋占有使用费具体计算如下：分段计算：1、二被告共同向原告支付截止2019年9月25日的欠付房屋占有使用费1885021.50元；2、二被告自2019年10月1日起，按每月68410.60元标准向原告共同支付欠付房屋占有使用费直至二被告返还案涉租赁房屋之日止；上述合同被认定为无效后,不再涉及违约和解除合同的问题,合同中有关违约金的相关条款因无效而不再适用,故原告凉山州国税局请求判令二被告连带向原告支付违约金1067205.40元及解除案涉《房屋租用合同》、《房屋租用合同租金调整补充协议》的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同返还租赁房屋：西昌市综合楼1幢和该综合楼后面的7间车库及部分停车场（不包含该综合楼后面划分给内部住户的停车场以及进入内部住宅区的行车通道）； 二、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付欠付房屋占有使用费（该房屋占有使用费分段计算：1、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付截止2019年9月25日的欠付房屋占有使用费1885021.50元；2、被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司自2019年10月1日起，按每月68410.60元的标准向原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局共同支付欠付房屋占有使用费直至被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司共同返还上列第一项租赁房屋之日止）； 三、驳回原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30418.00元，减半收取计15209.00元，由原告国家税务总局凉山彝族自治州税务局负担3802.00元，由被告刘峰、被告西昌市廊桥假日酒店有限公司共同负担11407.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 黄 瑶 二〇二〇年五月十一日 书记员 林仕芳 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法院审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。