呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1033号上诉人（原审被告，反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思凡，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邢浩，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩秀飞，女，呼和浩特市图书馆职工，呼和浩特市赛罕区大学东街丰泽园三单元402室，系邢浩母亲。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人邢浩房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：请求贵院依法撤销（2019）内0103民初4283号民事判决书第一项、第三项判决内容，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：富邦公司与邢浩于2014年1月24日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，邢浩也知晓，根据合同法第九十四条的规定解除合同最晚也应确定为开庭当日。而一审法院以“考虑到公平、诚信原则，以及物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益”为理由判决合同不能解除。一审法院既然有此考虑的理由，那么现在商场已有近20户业主与富邦公司签订了租赁合同约定2019年租金为购房款的7%，那么一审法院也应参照此标准进行判决，而不应该按照10%租金标准判决给付，一审法院明显违反公平原则，严重损害上诉人的合法权益。且据富邦公司了解，2020年1月，所有的业主已经与案外人呼和浩特市金锐家居博览有限公司签订租赁合同，那么，富邦公司与邢浩的合同已经不具备履行的可能，应予解除。综上，为了维护富邦公司的合法权益不受侵犯，望二审法院查明事实，依法撤销（2019）内0103民初4283号民事判决书第一项、第三项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。邢浩辩称，富邦公司张贴通知及登报发布公告解除合同的事情邢浩没有收到，富邦公司应当通知到业主。2020年不管邢浩与金锐是否签订租赁合同，与邢浩要求支付租金没有关系，邢浩诉请的是2019年全年的房租租金。邢浩一审诉讼请求：1、请求法院依法判令富邦公司继续履行邢浩于2014年1月24日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付富邦公司拖欠邢浩2019年全年租金6873.8元；2、依法判令富邦公司按人民银行同期贷款利息支付邢浩逾期利息299元；3、由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司反诉请求：1、请求依法判令解除富邦公司与邢浩不定期租赁合同；2、反诉费由邢浩承担。一审法院经审理认定事实如下：1、2003年4月7日，邢浩（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，邢浩购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼贰层摊位1710、1730号，总价68738元。合同第六条第2款约定:“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额10%，回租合同期限最长10年，回租金每年付一次。”合同签订后，富邦公司回租了邢浩购买的摊位。2014年1月24日，邢浩与富邦公司签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定:“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层摊位171、173号，房款总额为68738元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金6873.8元。三、租金支付方式:每年元月份富邦公司支付邢浩上半年租金，七月份支付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、邢浩与富邦公司签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期后，富邦公司未与邢浩办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位至今。3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为:“呼市中山路富邦商厦购房业主:由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。4、2016年6月23日，富邦公司与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给金锐公司。富邦公司于2018年11月9日起诉金锐公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后富邦公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现金锐公司尚未将占有使用的摊位返还富邦公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，富邦公司与邢浩于2014年1月24日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此富邦公司与邢浩于2014年1月24日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效，但租赁期限为不定期，富邦公司应按原回租合同约定支付租金。原回租合同约定租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则2019年租金的给付已到履行期，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于邢浩主张的2019年全年租金6873.8元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定:“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而邢浩因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故邢浩主张的利息，本院依法支持159元。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至邢浩，邢浩亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑邢浩并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形。另外，解除合同后应返还柜台、摊位，但富邦公司已将涉诉柜台、摊位转租呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司在占有使用柜台、摊位，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司现并未向富邦公司返还柜台、摊位，即富邦公司如今并不具备向邢浩返还柜台、摊位的现实可能性。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）邢浩2019年全年租6873.8元及利息159元，共计7032.8元。二、驳回原告邢浩的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，与本案相关的富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案，一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决:“一、解除富邦公司与金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2016年6月23日租金4761608元。三、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日租金2037892.03元。四、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日结构保修款3854275.34元。五、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司逾期付款违约金589217元。六、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的租金损失（以每年租金4204561元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付租金200000元）。七、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的结构保修款损失（以每年结构保修款5255700元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付结构保修款842000元）。八、驳回富邦公司的其他诉讼请求”，富邦公司不服上诉至呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）内01民终3594号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。根据上述生效判决判项六、七，富邦公司对金锐公司主张的包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付承租房屋之日止的租金损失及结构保修款损失已为生效判决所确认。对一审法院查明的其他事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付邢浩租金及利息有无事实及法律依据；二、富邦公司主张解除双方的不定期租赁合同有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与邢浩于2014年1月24日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，邢浩并未提出异议，合同继续有效，租赁期限为不定期。现富邦公司未履行其向邢浩支付租金的合同义务已构成违约，一审法院判决支持邢浩主张的租金及利息适当，本院予以确认。同时，虽然根据法律规定不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但根据富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案的已生效判决，富邦公司一边就包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付租赁房屋之日止的租金损失及结构保修款损失在另案中向金锐公司提出主张，该主张已被生效判决所确认，一边又向包括邢浩在内的回租摊位的各位业主提出解除回租合同，如回租合同解除，富邦公司被生效判决所确认的对金锐公司摊位占用租金损失的权利将丧失事实及法律依据，综上，富邦公司主张解除其与邢浩签订的回租合同的行为明显与诚实信用原则相悖，一审驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当，但结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 苏 永 清