山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初4726号 原告：杜宁，男，出生，汉族，山东省公安厅交通警察总队工作人员，住济南市。 委托诉讼代理人：李振华，山东新功法川律师事务所律师。 被告：任军，女，出生，汉族，山东省公安厅特种证件制作中心工作人员，住济南市。 委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐立舟，男，出生，汉族，山东国曜律师事务所实习律师，住济南市。 原告杜宁诉被告任军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜宁的委托诉讼代理人李振华，被告任军的委托诉讼代理人赵昌鹏、唐立舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜宁向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房款52万元及利息295400元（按人民银行同期贷款年利率6.14%计算，自暂计至，共3377天）；3.判令被告返还原告支付的电梯安装费51455元；4.被告赔偿原告房屋增值部分损失100万元；5.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费、保全保险费等一切诉讼费用。诉讼过程中，原告杜宁增加及变更后的诉讼请求为：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房款52万元及利息295400元（按人民银行同期贷款年利率6.14%计算，自暂计至，共3377天）；3.判令被告返还原告支付的电梯安装费51455元；4.判令被告赔偿原告房屋增值部分损失483285元；5.判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费、保全保险费等一切诉讼费用；6.判令被告支付鉴定费10000元。事实与理由：原、被告原系同一办公室的同事，原告得知被告要对外出售单位分得的房改房，原告有买房的意愿。经协商一致后，原告与被告于2010年4月19日，在同事陈艳艳和方翼的见证下签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告位于济南市的房产一套，套内面积89.9平方米，房款为52万元；约定合同签订后支付定金2万元，原告应于2010年8月1日前一次性付清购房款，交房日期为2010年4月30日，双方约定了房产过户等事宜。原告于2010年4月19日合同签订当日向被告支付定金2万元。原告配偶王忠昕于2010年8月5日、8月6日向被告账户共支付购房款50万元。被告也将房屋交付给原告，原告一直居住至今。原告并于2018年7月19日支付了房屋的电梯安装费51455元。被告隐瞒其配偶在自己单位取得房改房的事实，在原告不知情的情况下，将其在山东省公安厅交通警察总队的房改房卖给原告。原告一直催促被告办理房屋产权登记及房屋过户手续，被告一直以各种理由拖延。现原告得知被告在2017年1月就向单位提出了退房承诺，被告任军根据房改房相关文件，自愿放弃办理济南市的房改房房产证，并将房屋退回省公安厅交警总队。因被告向原单位退房的行为，导致原告与被告所签订的房屋买卖合同已无法继续履行，原告多次找被告协商处理，被告均拖延。现被告已拒接原告电话，拒绝与被告沟通。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告任军辩称，一、原、被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。涉案房屋系山东省公安厅交通警察总队的房改房，被告在履行相关手续等义务后，所享有的仅仅是房屋的请求权，并非是房屋的所有权，这是原告所明知的。被告就该房屋享有的是基于特定物以特定身份为基础的合同权利，具有人身依附性。依据《合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”依照省直驻济单位出售公有住房办法的规定，购买在租公有住房的，必须是产权单位确认的现住房的承租人，本案涉案房屋的承租人是被告，被告将其享有的具有人身依附性的合同权利转让给原告属于“根据合同性质不得转让”的情形，故原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。二、涉案房改房除了对被告具有人身依附性，对被告的配偶同样具有人身依附性，涉案合同的签订涉及到被告配偶的权益，但被告的配偶并未签署该合同，该合同对被告的配偶不具有约束力，原告应当预见到因被告配偶在其本单位参加房改，将会导致即使合同有效也无法履行的情形发生，原告存在过错，无权要求赔偿。依照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第（十八）项“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”之规定，涉案房改房除了对被告具有人身依附性，对被告的配偶同样具有人身依附性。而涉案《房屋买卖合同》的“卖房人”处只有被告的签字，没有被告配偶的签字，故被告的配偶不受该合同的约束，被告的配偶在其本单位参加房改，导致如果涉案合同有效的话同样也无法履行，这是原告在签订合同已经或者应当预见到的，故原告在签订合同时存在过错，无权要求赔偿。三、被告请求支付房屋增值部分损失100万元没有依据。1.涉案房屋属于自始至终未取得房产登记的房改房。房改房的价值不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的额住房供给体系的原则决定。房改房在未缴纳土地出让金、未办理房产登记之前无法上市交易，不存在市场价值，仅具有使用价值，因此不存在因市场变动产生的增值。2.《合同法》第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。”原、被告签订的《房屋买卖合同》自订立之时起即无效，另该合同也未具备履行的条件。退一步讲即使涉案房屋存在增值，也是合同有效情形下通过履行才可以获得的利益，原、被告之间的合同无效也未具备履行的条件，原告的请求于法无据。3.原告主张的增值部分的数额没有依据。四、被告有权主张在向原告退还购房款时扣除原告占有使用涉案房屋期间产生的房屋占用费。原告使用房屋至今，无论合同解除还是无效，原告都应当向被告支付自2010年4月19日起实际返还房屋之日止的房屋占用费。经计算自2010年4月19日起至2019年11月18日止，房屋占用费为206000元（按照平均月租金2000元进行计算）。对此，被告有权提起反诉主张在退还原告的购房款中予以扣除。自2019年11月19日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，被告提起反诉时予以主张。五、原告按照贷款利率主张利息没有依据。首先，该项请求与增值部分不能同时主张。其次，按照贷款利率进行计算没有依据。原告支付52万元属于购房款，用途明确，不存在放贷的逾期，合同未能继续履行的情况下，原告无权按照贷款利率计算利息。六、原告提出支付电梯安装费51455元的请求没有依据。1.原告未提供证据证明其支付了51455元的电梯费；2.原告为证明电梯安装费是强制缴纳。若电梯安装时有选择性的安装，即可安装可不安装，则安装后的损失并非直接损失，与本案没有必然的因果关系，原告的该主张没有依据；3.原告于2018年7月19日至今一直使用该电梯，故应考虑原告对电梯的使用年限，对电梯安装费进行折旧计算，原告向被告主张全额电梯安装费没有依据，不应得到支持。4.在2017年1月份之前被告就已通知原告合同无法履行。原告仍然在交纳电梯安装费，属于恶意的行为。电梯费应当由其自己承担。七、被告在承诺向单位放弃涉诉房屋房改之前就已告知了原告这一事项，原告对合同无法履行是明知的。在这种情况下原告近三年没有交纳暖气费、涉诉房屋的暖气费都是从被告的工资中扣除，也能证明被告已提前告知了原告合同无法履行的情况。该暖气费同样应当从被告应退原告房款中扣除。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据和事实依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月19日，任军作为卖房人（甲方），杜宁作为买房人（乙方），双方签订《房屋买卖合同》一份，载明：“一、甲方自愿将其位于济南市天桥区无影山路31号山东省公安厅交通警察总队院内的房产1号楼X单元X的房屋（以下简称涉案房屋）（含地下室）以人民币伍拾贰万元（￥52万元）的价款出售给乙方。二、本合同签订后，乙方给付甲方订金人民币贰万元整（￥2万元），甲方出具收款凭据，并对房屋的所有权一并转让给乙方。甲方应当于2010年4月30日交付乙方房屋，乙方在甲方交付房屋后三个月内（2010年8月1日前）一次性将剩余房款人民币伍拾万元（￥50万元）交付甲方，之前的人民币贰万元（￥2万元）订金冲抵房款中，乙方付款后，甲方应给乙方出具书面的收款凭据。…四、本合同签订时，由于甲方房产无房产证，甲乙双方都不具备过户条件。甲方的房屋属于单位房改福利房，以后需补交的房款以及所有费用均由乙方承担。办理房产证时甲方应协助乙方将房主的名字改为乙方的姓名，如不能改为乙方的姓名，房产证可以以甲方的名义办理，但房产证必须有乙方保管，所有权归乙方所有，办理房产证的费用则全部由乙方承担，等过户条件成熟时，甲方应积极协助乙方办理房产证过户手续。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，房产所在单位围绕本房产所发生的所有福利待遇均应由乙方承担，甲方不得进行干涉；乙方保证按期缴纳各项诸如水、电、暖、通讯的使用费用，各项费用如挂在甲方名下并进行扣除时，则乙方要将费用交付给甲方。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》…。”合同签订后，原告杜宁按照约定在2010年4月19日、2010年8月6日向被告任军支付了购房款共计52万元，任军向杜宁出具了收条，被告任军亦按照约定向原告杜宁交付涉案房屋。涉案房屋自交付后一直由原告杜宁占用使用至今。2017年1月18日，被告任军出具《承诺书》一份，载明：“本人已仔细阅读省机关事务管理局、省财政厅《关于抓紧全面结束省直房改房售房有关工作的通知》（鲁事管发【2017】1号），文件规定知悉。经慎重考虑，本人自愿放弃办理济南市房改房房产证，该房交回省公安厅交警总队。承诺人：任军2017年1月18日。”2017年2月13日8时42分17秒，杜宁通过微信向任军发送了《退赔清单》，载明：“甲方：任军乙方：杜宁因甲方故意隐瞒实情、欺骗乙方，致使乙方不能得到合同标的物（位于济南市无影山路31号1号楼X单元X室房屋）。甲方的过错行为乙方带来经济损失，乙方要求甲方履行返还购房款、赔偿损失等义务,具体如下：1.返还乙方支付的购房款52万元…。”当日9时9分19秒，任军通过微信回复杜宁“好”。2019年11月12日，山东省公安厅交通管理局出具证明一份，载明：“坐落于济南市天桥区无影山路31号院内1号楼，系我单位于1995年建设的职工集资福利房，按照房改房政策分配给单位职工，现根据国家相应政策，具有正常合法手续的职工均已办理房产登记手续，房屋面积进行了实地测量，房产证正在办理中，2018年根据相关政策，1号楼又安装了电梯，安装费用由政府补贴一半，另一半由职工自己承担。由于X单元X室原房主于2017年将此房退回单位，因此没有对此房屋进行测量。同一栋楼同单元同户型的其他房屋经测量户总建筑面积为106.96平方米（其中主体80.64，阳台17.10，分摊面积8.22），可供参考。特此证明。” 另查明，本案在审理过程中，根据杜宁申请，本院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对杜宁购买的涉案房屋在2017年2月13日的房地产市场价值进行评估，该机构于2020年3月26日出具房地产估价报告，确定评估对象在2017年2月13日的房地产评估总值为￥1003285元（人民币壹佰万叁仟贰佰捌拾伍元整）。原告杜宁支付鉴定费10000元。诉讼过程中，原告杜宁申请财产保全并支付财产保全保险费3800元。 本院认为,原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。被告任军辩称该房屋合同无效的意见不成立，不予采纳。合同签订后，原告杜宁按照约定向被告任军支付了购房款52万元，被告任军已将涉案房屋交付给原告杜宁。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定“本合同签订时，由于甲方房产无房产证，甲乙双方都不具备过户条件。甲方的房屋属于代为房改福利房，以后需补交的房款以及所有费用均由乙方承担。办理房产证时甲方应协助乙方将房主的名字改为乙方的姓名，如不能改为乙方的姓名，房产证可以以甲方的名义办理，但房产证必须有乙方保管，所有权归乙方所有，办理房产证的费用则全部由乙方承担，等过户条件成熟时，甲方应积极协助乙方办理房产证过户手续”，可以看出原、被告双方均认可涉案房屋属于被告任军单位的房改福利房，合同签订时涉案房屋无房产证，不具备过户条件，该涉案房屋将来能够办理产权证书。因被告任军于2017年1月18日，放弃对涉案房屋办理房改房房产证，将涉案房屋交回省公安厅交警总队，从而使得原告杜宁取得涉案房屋的目的无法实现，故原告杜宁有权解除与被告任军签订的《房屋买卖合同》。因原告杜宁在2017年2月13日已向被告任军发出了包含解除合同意思表示的赔偿清单，被告任军亦于当日收到了该赔偿清单，故本院认定，原、被告双方于2010年4月19日签订的《房屋买卖合同》于2017年2月13日解除。对于原告杜宁主张的双方未确认解除该房屋买卖合同的意见不予采纳。因原告杜宁向被告任军支付了购房款52万元，故被告任军应当将该52万元的购房款返还给原告杜宁，对原告杜宁要求返还购房款52万元的请求予以支持。对于原告杜宁主张的房屋增值部分的损失，因山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对杜宁购买的涉案房屋在2017年2月13日的房地产市场价值进行评估，确定评估的涉案房屋在2017年2月13日的房地产评估总值为￥1003285元（人民币壹佰万叁仟贰佰捌拾伍元整），故对原告杜宁要求被告任军支付涉案房屋增值部分的损失483285元的请求予以支持。关于原告杜宁主张的购房款利息，因原告杜宁的损失即涉案房屋增值部分的损失，原告杜宁在主张涉案房屋增值部分的损失的情况下又主张购房款利息，没有事实和法律依据，故对原告杜宁的该主张不予支持。关于原告杜宁主张的涉案房屋的电梯安装费，因被告任军于2017年1月18日作出书面承诺，将涉案房屋交回山东省公安厅交警总队，原告杜宁于2017年2月13日向被告任军发出了赔偿清单，被告任军于当日亦收到，而涉案房屋加装电梯的时间为2018年，故原告杜宁的该主张无事实和法律依据，不予支持。对于原告杜宁主张的鉴定费、财产保全保险费，因该费用系原告杜宁为申请财产保全、对涉案房屋价值进行鉴定而支付的费用，故对原告杜宁的该主张予以支持。对被告任军辩称原告杜宁存在过错的辩解意见，因没有证据证实，故对被告任军的该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、2010年4月19日原告杜宁与被告任军签订的《房屋买卖合同》于2017年2月13日解除； 二、被告任军于本判决生效之日起10日内偿还原告杜宁购房款520000元； 三、被告任军于本判决生效之日起10日内支付原告杜宁涉案房屋增值部分损失483285元； 四、被告任军于本判决生效之日起10日内支付原告杜宁垫付的鉴定费10000元、财产保全保险费3800元； 五、驳回原告杜宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21601元，财产保全费5000元，共计26601元，由原告杜宁承担11970元，由被告任军承担14631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 刘彩凤人民陪审员路应芹人民陪审员苏博 二〇二〇年五月二十日 书记员 郝        慧        明