河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再72号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：王博，女，1987年1月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淑枝，女，1963年11月17日出生，汉族，住郑州市金水区，系王博的母亲。被申请人（一审原告，二审被上诉人）：李晓红，女，1972年10月1日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张泽铭，河南坦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张圆，河南坦言律师事务所实习律师。再审申请人王博因与被申请人李晓红房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终13246号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月2日作出（2019）豫01民申2465号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王博的委托诉讼代理人徐勇、刘淑枝，被申请人李晓红的委托诉讼代理人张泽铭、张圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王博申请再审称，一、申请人持有省机关事务管理局的书面答复，该书面答复明确证实了涉案房屋违反住房政策，印证了申请人在原一、二审中的陈述。二、原审判决认定涉案房产可以办证的事实缺乏充分证据证实。三、原审认定申请人怠于协助被申请人办理房屋过户手续，存在过错，并承担违约金5万元缺乏事实依据。四、本案被申请人与**东签订的《房屋买卖协议》应为无效合同。综上，一、二审判决认定事实不清，请求依法支持申请人的申请事项。李晓红答辩称，一、房改房的性质并不影响**东与李晓红之间的房屋买卖合同真实有效。二、**东与河南省直机关事务管理局房地产管理处签订《搬迁安置协议（租住户）》（以下简称搬迁安置协议）的效力高于《信访事项处理意见书》，应以该拆迁安置协议所约定内容为准。综上，请求驳回申请人的再审申请。李晓红向一审法院起诉请求：1、请求判令被告协助原告办理位于金水区纬四路18号院四号楼2单元中户1××2号房产产权过户手续。2、请求判令被告支付违约金33万元（暂定，滞纳金算至房屋产权过户完毕之日）。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、原告持有并提交**东与河南省省直机关事务管理局房地产管理处（以下简称房地产管理处）于2005年6月27日签订的《拆迁安置协议（租住户）》一份，主要约定，为了改善居民的住房条件和院区环境，根据省直建设的总体规划，双方协商同意，达成如下协议，**东原住纬四路18号院4号楼4号，建筑面积87.04㎡，拟安排到纬四路18号院1号楼17层西-中户，建筑面积约139.14㎡（以最后实际面积为准）；应交房款317239.2元，房产证由房地产管理处负责办理，办理房产证费用由**东负担。**东应配合房地产管理处提供办理房屋产权手续所需的相关资料。协议另对其他内容进行了详细约定。2、2010年10月31日，原告（买房方）与**东（卖房方）签订《房屋买卖协议（合同）》一份，主要约定，原告与**东双方协商一致，原告以110万元购买**东位于郑州市××院××楼××单元中××楼××房屋××套。**东保证上述房地产权属清楚，无民事纠纷，无司法机关限制，属自己100％拥有，已经过共有人同意；最终具备上市条件；**东愿意为此协议和该房产的出售承担一切责任。原告应于2010年11月10日前向**东支付购房款壹佰万元整。余款壹拾万元待**东房产证下发后，给原告过户的同时全部结清，付款方式为现金。原告自**东交接房产即对该房产享有占有权、使用权、收益权。交接后**东负责将物业上的各种手续变更为原告。合同约定，**东必须配合并协助原告办理该房产过户的相关手续，否则应承担给原告造成的一切损失，并按每逾期一天，付给原告相当于总产借款千分之五的滞纳金。本合同签订后，原告须按本合同约定的时间、数额向**东支付购房款，**东收到购房款的同时，该房产的所有手续应交于原告留存。合同并对其他内容进行了详细约定。在该合同落款处，有仵凌兵作为见证人签字。诉讼中，原、被告均称在签订该房屋买卖协议（合同）时，本案涉案房屋未取得房产证。3、2010年10月24日，原告向郝建成建设银行账户存入现金10万元；2010年10月31日，李建文通过中国建设银行向郝建成转账50万元。2010年11月3日，郝建成向**东转账60万元。原告称其另向**东支付现金40万元。2010年10月31日，**东出具收据一份，载明：“李晓红购买纬四路18号院4号楼2单元1702购房款壹佰万元整（1000000整）人民币。备注：房款总计壹佰壹拾万元整，剩余拾万元待房产过户时一次性全部付清。”4、2003年3月26日，**东与刘淑枝签订自愿离婚协议书，并在郑州市金水区民政局登记离婚，离婚协议约定，王博归刘淑枝抚养。5、2018年5月29日，河南省机关事务管理局出具的证明，兹证明郑州市金水区纬四路18号院4号楼2单元1××2号住房，房屋性质为房改房。6、诉讼中，被告申请对原告提交的2010年10月31日的《收据》中签名“**东”及其手印是否是本人签名及手印进行笔迹鉴定，并请求对该收据中的签名“**东”与该收据中“李晓红”的签名是否为同一时间书写进行司法鉴定。后因被告未在法律规定的时间内预缴鉴定费，该鉴定被退回。7、2018年10月7日，该院工作人员到河南省省直机关房地产服务中心了解本案涉案房屋的权属情况，该单位工作人员称，由于**东已经去世，无法将房产证办理至其名下，又因为在2005年签订拆迁协议时，被告王博不满18周岁，不符合房改政策，也无法将本案涉案房屋办理至其名下。关于如何属于符合房改政策，该工作人员称，以家庭为单位，只要在省级或市级未参与过经适房、房改房、集资房、福利房、货币化补贴等，就符合房改政策。诉讼中原告称其没有参加过房改房、经济适用房、集资房、福利房或其他形式的住房补贴，完全符合购买该房屋的条件。一审法院认为，合同应当履行。原告与**东双方签订有《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经按照合同约定的方式支付了100万元房款。**东亦应按照约定履行自己的义务。后由于**东去世，被告作为**东的继承人，有义务协助原告办理过户义务。关于原告主张被告支付违约金的请求，因**东去世是本案所涉房屋无法及时办理房产证的主要原因，且原告已经实际占有并使用本案涉案房屋，另依据该院查明的事实，被告王博曾以**东继承人的身份要求房地产管理处将涉案房屋过户至被告名下，故被告在一定程度上有怠于履行协助义务的行为，故综合本案情况，该院认为原告主张被告承担违约金33万元过高，该院酌定为5万元。另由于本案涉案房款尚有10万元未支付，故原告应在办理完过户手续后，向被告支付剩余房款10万元。上述两项支付义务抵消后，原告仍应向被告支付剩余房款5万元。关于本案房款的支付情况，被告辩称对原告称其已经支付房款100万元不予认可，该院认为，原告提交有银行流水，且原告与**东签订的《房屋买卖协议》中约定，原告支付完毕房款100万元后，**东将涉案房屋的相关手续全部交予原告留存。且结合该院查明的事实，诉讼中，原告持有并提交了涉案房屋的相关手续，故该院对原告已经支付涉案房款100万元的事实予以认可。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告王博于本判决生效后十日内协助原告李晓红将位于郑州市金水区纬四路18号院4号楼2单元中户17楼1××2号房屋过户至原告李晓红名下；原告李晓红于该房产过户到原告李晓红名下当日向被告王博支付剩余房款5万元。二、驳回原告李晓红的其他诉讼请求。案件受理费8835元，由被告王博负担。二审法院经审理查明的事实与一审一致。二审法院认为，李晓红与**东签订的《房屋买卖协议（合同）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行自己的合同义务。合同签订后，李晓红依约向**东支付了100万元购房款，**东亦将案涉房屋交付李晓红居住至今。根据双方合同约定，**东应协助李晓红办理案涉房屋的产权转移登记。后因**东去世，涉案房屋未能办理房产证和房屋过户手续。根据我国继承法规定，继承从被继承人死亡时开始。作为继承人，继承的并非仅金钱债权债务，亦包含被继承人生前订立合同项下的合同义务。王博作为**东的继承人，其未表示放弃继承，应当协助李晓红办理案涉房屋的产权登记等手续，继续履行案涉房屋买卖合同的附随义务。一审判令王博协助李晓红办理涉案房屋过户并无不当，这既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对**东生前真实意愿的尊重。王博称房产证未办理至其名下，其没有协助的义务，理由不足，本院不予采纳。因王博曾以**东继承人的身份要求房地产管理处将涉案房屋过户至王博名下，在一定程度上有怠于履行协助义务的行为，故一审法院综合本案情况，酌定王博支付5万元违约金并无不当。李晓红应在房屋过户时将剩余房款支付给王博，并承担案涉房屋过户的相关费用。综上所述，王博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8835元，由王博负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审另查明，2019年9月27日河南省机关事务管理局住房管理处出具《信访事项处理意见书》一份。本院再审认为，河南省机关事务管理局住房管理处出具《信访事项处理意见书》，该意见书称，**东所购纬四路18号院4号楼2单元1××2号的房屋不符合房改政策，对涉案房屋不予办理房产证，故应认定**东并无取得该涉案房屋的所有权。基于**东对涉案房屋不享有所有权，故其与李晓红于2010年10月31日所签订的《房屋买卖协议（合同）》为无效合同。该房屋买卖合同系无效合同，被申请人李晓红无权要求申请人王博协助办理涉案房屋的过户手续。综上，原审判决未查明涉案房屋的所有权人，认定《房屋买卖协议（合同）》有效，判决王博协助李晓红将涉案房屋过户至李晓红名下确属不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终13246号民事判决及河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初19231号民事判决；二、驳回李晓红的诉讼请求。一、二审案件受理费共计17670元由李晓红负担。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 刘向科审判员 范淑娟二〇二〇年五月二十日书记员 刘怡琳