大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1904号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地大连市普兰店区经济开发区兴申街5号，统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，男，1972年11月21日出生，汉族，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：林国臣，男，1947年9月20日出生，汉族，住大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业公司）与被告林国臣为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员姜琳琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋佳之，被告林国臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付拖欠物业费10983元并承担逾期付款违约金1000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月6日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《物业管理公约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2013.4.1-2020.3.31物业费10983元，故诉至法院，请求判令被告立即给付此款，并依照协议规定支付逾期付款违约金1000元。原告在庭审中放弃要求被告承担逾期付款违约金1000元的诉讼请求。被告林国臣辩称，不同意原告的诉讼请求。2012年1月6日被告与原告签订服务协议，2013年4月1日后被告没有缴纳物业费，在此之前缴纳物业费。被告的房屋出现质量问题，一直找原告协商，多次要求原告到被告家解决问题，原告多次去被告家照相、录像，但至今没有解决房屋问题，原告没有对被告履行义务。第一次原告找被告协商同意赔偿被告6000元损失，后来原告又不认账，只同意给付2000元。在此期间，原告找被告谈话，多次协商，物业维修部长承诺赔偿被告35000元。被告只要求原告到被告家去检查，如果房屋没有问题，所有责任被告来承担。现在被告的房屋出现问题，希望原告能够解决，被告不交物业费原因是原告没有解决被告房屋的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有争议的证据和事实，本院认定如下：原告亿诚物业公司提供如下证据：证据1，前期物业管理协议，拟证明大连亿诚房地产开发有限公司2012年1月6日与被告双方签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明了被告所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾2号楼3单元3层3号，使用性质为住宅，建筑面积为80.92平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。其中协议第五条规定了被告缴纳物业费的标准和时间为：住宅按建筑面积，不带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米，被告家系回迁户，按照1.20元/月/平方米收费。在协议中规定物业费为每季度缴纳一次，每季度的首月的前5日内为缴费日。但为了收取方便，通常按照物业收费的惯例是预付费形式并按年收取物业费。第七条第四款规定了如果业主逾期缴费，则从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。通过协议，可以计算出，被告家每年物业费1165元（80.92平方米，乘以12个月，乘以1.2元收费标准），被告在2012年1月6日接收房屋入住后，缴纳了2012年4月1日至2013年3月31日该年度的物业费，此后拖欠2013.4.1-2020.3.31七年物业费，合计为8155元。证据2，临时管理规约，拟证明2012年1月6日，原、被告双方签订了临时管理规约，在规约中，约定了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等相关约定。其中第六章违约责任，约定了物业管理服务费如未能及时交纳将按总费用的3‰每日加收滞纳金。第三十条规定，业主不得以房屋质量问题为由拒交物业服务费。在规约最后一张第8页中，被告以业主的名义在表示自愿遵守规约的承诺书上签字确认，表明自己已经确认详细阅读该规约，同意遵守本规约，并同意承担违反该临时规约的相应责任。证据3，商品价格备案表，拟证明原告的收费标准是由普兰店市物价局审核并通过的，其中小高层（有电梯）多层为1.5元/月/㎡，居民住宅物业服务费多层（无电梯）为1.3元/月/㎡，这个收费标准从物业开始服务至今，没有增加过。被告家物业费按照1.2元收取，原告收费价格符合物价局规定。证据4，催费通知单，拟证明原告在业主应交纳物业费的时候，往被告家门上张贴催缴通知单。原告主要通过书面催费通知单和电话方式催缴物业费。被告质证称，对原告提供证据的真实性没有异议。本院认为，原告提供的证据能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连普兰店区亿诚御景湾小区由大连亿诚房地产开发有限公司开发建设。2012年1月6日，大连亿诚房地产开发有限公司与被告林国臣签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中标明了被告所有的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾2号楼3单元3层3号，建筑面积80.92平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。协议第五条约定了物业费标准及方式：住宅建筑面积每月每平方米收费标准为1.3元；带电梯1.50元。物业费每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。同日，被告在《临时管理规约》中的承诺书上签字，明确表示同意由开发商委托原告对亿诚御景湾项目进行前期物业管理。被告确认已阅读该规约内容，同意遵守该规约等内容。在规约中，明确了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等。规约规定了被告缴纳物业费的标准：住宅物业费1.5元/㎡.月（带电梯）；1.3元/㎡.月（不带电梯）；车库物业费0.8元/㎡.月；公建物业费：1.2元/㎡.月。被告家按照带电梯的楼座1.5元/月/平方米收费。规约还规定业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业费、停车管理费、代收代缴费用等任何一切费用，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业管理企业有权督促其期限交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理费的，物业管理企业有权将欠费业主名单在物业区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。合同签订后，原告公司依照合同的约定履行了相关的物业服务，但被告以房屋存在质量问题物业公司未给解决为由拒绝缴纳物业费。另查明：案涉房屋位于大连市普兰店区，该房屋为回迁房，物业收费标准为1.2元/月/㎡，该房屋登记在被告林国臣名下，于2019年1月21日变更为案外人林全有名下。被告林国臣拖欠2013年4月1日至2019年1月20日物业费。还查，原告在庭后向本院递交申请，变更诉讼请求为6763元（2013年4月1日至2019年1月20日共计5年9个月20天物业费），理由是在庭后原告发现被告林国臣在2019年1月21日将案涉房屋过户给案外人林全有。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。关于被告辩称其房屋质量问题，被告自认案涉亿诚御景湾2号楼3单元3层3号房屋并未有质量问题，其有质量问题的房屋为被告在案涉小区另外一套房屋，被告不能以其他房屋质量问题拒绝交纳案涉房屋的物业费，故本院对被告辩论意见不予采纳。关于物业费的数额，案涉房屋在2019年1月21日过户给案外人林全有，故被告应承担自拖欠物业费日2013年4月1日至2019年1月20日共计5年9个月20天的物业费，物业费数额为6764.92元{80.92平方米×（5年×12月×1.2元/㎡+9月×1.2元/㎡+20/30月×1.2元/㎡）}，原告主张6763元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告林国臣于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费6763元（2013年4月1日-2019年1月20日）；二、驳回原告大连亿诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告林国臣承担，被告林国臣于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  姜琳琳二〇二〇年五月十四日书记员  张 黎附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。