辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1189号原告：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，所住地营口市站前区东升路41乙，统一社会信用代码912108000640652846。法定代表人：付铁汉，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐鹏,系该公司员工，男，1981年12月4日出生，汉族，住营口市站前区。被告：姚宏凯，男，1972年1月13日出生，汉族，住营口市站前区。原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与被告姚宏凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告姚宏凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费6256.28元；二、请求判令被告向原告支付至实际支付之日止的物业费违约金(按欠交物业费的日千分之三的标准，暂算至2020年2月29日为6850.63元)；三、请求判令由被告承担本案诉讼费。（当庭更改为一、请求判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费6256.28元；二、请求判令由被告承担本案诉讼费）。事实和理由：被告系营口市站前区锦联经典名郡小区13号楼3单元602室的业主，该房屋建筑面积120.44平方米，每平方米物业服务费2元/月(含电梯费）,按合同约定应向原告缴纳从2017年12月31日至2020年2月29日的物业服务费6256.28元，原告按合同约定依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，为了维护自身的合法权益，原告现向贵院提起诉讼,请求依法判令被告向原告支付欠交的物业费及违约金。被告辩称，一、答辩人要求原告提供支持本次诉讼请求的证据。证据包括但不限于小区的配套建筑以及设备的检验收报告。原告与业主委员会签订的物业服务合同，原告保安和保洁的外包协议等。根据辽宁省《物业管理条例》第44条规定：新建物业的配套建筑及设施设备经建设、行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。二、原告诉讼中请求所称的计算日期错误。1、物业费计费的起始日期需要重新确认。依据辽宁省《物业管理条例》第44条所规定的计费日期，答辩人的物业费起始日期应从原告提供的验收报告上的验收日期起算。如果此日期早于答辩人的入住日期，则计费日期从答辩人的入住日期起算。2、物业费计费的截止日期需要重新确认。2018年12月，小区在业主委员会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的服务资格。业委会于2018年12月24日代表全体业主向原告下达了解除物业服务合同通知及撤场通知，因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月。三、原告诉讼请求中的计费单价需要重新核定。原告与小区开发商同属锦联集团，前期物业费为其自定的2元每平米。小区业主委员会在研究与原告签订正式物业服务合同时，曾征求过全体业主的意见，广大业主就觉得价格较贵。在原告对其服务质量进行高标准承诺的前提下，全体业主才同意由业主委员会代表业主与其签订的物业服务合同，但原告实际所提供的服务质量却与其承诺相差甚远，如违反合同约定，私自将小区服务外包，物业服务人员对于业主的态度极其恶劣，小区的绿化、保洁、保安均未达到原告所承诺的服务标准等。并且原告多方侵犯业主利益。如未经业主允许在小区公共区域承接广告牟利，占用小区绿地出租给他人经营砂石料牟利，将规划中的业主会所出租给他人开超市牟利等多种违法违规行为。更为恶劣的是在业主委员会对原告多次下达整改通知时，原告拒不整改，却做出了将业委会办公室上诉，严重影响业委会工作的恶意行为。因此答辩人认为原告所称的物业费计费单价与其提供的服务不符，答辩人请求站前区人民法院依照原告的实际服务质量确定一个新的单价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告姚宏凯与原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，约定前期物业服务是指：从房屋出售之日起，至小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，并约定住宅房屋收费按照建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费（含小高层、高层住宅等）按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区13楼3单元602号业主，物业面积为120.44平方米，被告办理入住后缴纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费，后被告一直未缴纳物业费。另查，锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月24日向原告下达了解除物业服务合同通知以及撤场通知，原告以锦联经典名郡小区业主委员会违法解除合同为由诉至本院，目前该案处于二审审理中。本院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告姚宏凯与原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，以及原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《前期物业服务协议》以及《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费,被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，被告系锦联经典名郡小区13楼3单元602号业主，物业面积为120.44平方米，被告应当承担给付原告2017年12月31日至2020年2月29日的物业服务费6256.28元（120.44平米*2元每平*26个月≈6256.28元）的责任。关于被告的抗辩理由，本院认为，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会之间是否已经解除物业服务合同案件正在审理中，两者签订的《营口经典名郡物业服务合同》尚未发生解除效力，故被告姚宏凯的抗辩理由无事实与法律依据，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定,依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告姚宏凯给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2017年12月31日至2020年2月29日的物业服务费6256.28元（120.44平米*2元每平*26个月≈6256.28元）上述款项在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  李品二〇二〇年五月十五日法官助理胡彦彬书记员王珊珊