湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初7920号原告：李灵灵，女，1988年5月8日出生，汉族，居民身份证住址安徽省利辛县，现住武昌区，被告：武汉铃铛商业管理有限公司，住所地武汉市江汉区姑嫂树路与后湖路交叉路口京华国际第B座10层11号。法定代表人：车长林。原告李灵灵与被告武汉铃铛商业管理有限公司（以下简称“武汉铃铛公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日第一次公开开庭审理，因被告武汉铃铛公司当庭申请司法鉴定而暂停审理，本院于2019年6月19日委托湖北诚信司法鉴定所进行鉴定，后因申请人武汉铃铛公司人事变动无法送达收费通知书而终止鉴定。本院于2020年1月7日再次公开开庭进行了审理，原告李灵灵到庭参加了诉讼，被告武汉铃铛公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告李灵灵向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除原、被告之间于2018年11月10日签订的《租赁合同》；2、被告向原告退还押金及租金共计29,500元；3、被告向原告支付违约金5,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月，原告经被告员工唐芳介绍向被告承租位于武汉市武昌区才华名苑4期1栋701室房屋，该房屋系被告向房屋所有权人承租且有权转租给原告。2018年11月10日，双方签订《租赁合同》并约定：房屋租赁期为2018年11月12日至2019年11月11日止；房屋押金2,500元；房屋月租金2,500元；租金支付方式押一付六；甲乙双方约定，违约方须向守约方支付数额为两个月租金的违约金，即5,000元。合同签订之后，原告通过支付宝方式向被告员工唐芳支付押金以及6个月租金共计17,500元。2019年2月，唐芳告诉原告若提前支付租金可以每月优惠500元，原告遂分别于2019年2月16日及21日支付房租各6,000元，合计12,000元。同年3月13日，原告所承租房屋的所有权人突然告知原告与被告的租赁期限到期，现收回房屋，要求原告立即搬出。事后，原告要求与被告协商此事被告均以各种理由推脱。故诉至法院，诉请如前。被告武汉铃铛公司辩称：该份《租赁合同》是一份无效合同，唐芳在签字时就已经离职了并非我公司员工，原告签订合同时也未向公司核实唐芳的身份及授权。该合同中的公章系假公章，真的公章上有数字编码，这份合同的公章上没有。即使该合同有效，合同中明确说明款项需打入公司账户，但该合同的款项并未入公司账户。公司系统上没有武昌区杨园街道才华名苑四期1栋2单元701室房屋及承租人的任何信息。我方要求对该合同上的公章进行鉴定。同意鉴定费用由我方先行垫付，我愿意积极配合鉴定部门的鉴定事宜。经审理查明：武汉铃铛公司系有限责任公司，经营范围：房地产营销策划；房屋出租（租赁）中介服务；房地产信息咨询服务；计算机网络信息技术开发、技术转让、技术咨询。2018年11月10日，唐芳以武汉铃铛公司的名义与李灵灵签订《武汉铃铛商业管理有限公司租赁合同》，主要内容：李灵灵（乙方）向武汉铃铛公司（甲方）承租位于武汉市武昌区才华名苑4期1栋701室房屋；房屋租赁期为2018年11月12日至2019年11月11日止；房屋押金2,500元，房屋月租金2,500元；租金支付方式押一付六；违约方须向守约方支付违约金数额为两个月租金，即5,000元；水电燃气各项物业杂费结算清单，电表一项乙方支付给甲方50元，天然气一项乙方支付给甲方25元；两处友情提示，款项需打到本合同公司指定账户，支付完成后向业务员索要收据，不得私自将任何款项转给业务员个人账户，否则后果自负。合同上还有手书的补充条款“经甲乙双方协商如下：从2019年5月11日到11月11日租金变为2,000元整”。合同尾部甲方代理人处有唐芳的签名以及武汉铃铛商业管理有限公司合同专用章的盖章，乙方签字处李灵灵签名。2018年11月1日，李灵灵通过微信向唐芳转账200元并在转账备注“定金，给我留着”。2018年11月6日，李灵灵又通过微信向唐芳转账300元。2018年11月10日，李灵灵通过支付宝向唐芳转账8,075元。同日李灵灵委托其朋友彭亚萍通过微信向唐芳转账9,000元。庭后，彭亚萍向本庭提交了身份信息、微信转账截图及说明书。2018年12月19日，李灵灵与唐芳的微信聊天记录显示，李“你跟房东说了没有？倒是给我报销啊，收据都拍给你了，你也问了维修师傅吧，我不可能乱说价格的，我自己身上也没钱用了，你先转给我吧，一共是1480”，李“进来这些很多就都是坏的你也看了的，即使这样，都还有阳台推拉门没修呢，没钱了，先把这些报销给我，推拉门你哪天有时间你自己找人来修吧”，唐“明天上午安排公司给你转”。2019年2月16日，李“那个所有的维修费用怎么抵？”，李“还有上个季度交的一个月押金”，唐“前提是你们后面还住不住？”，唐“住就直接从房租里面低，不住就一起算了退”。2019年2月16日，李灵灵通过支付宝向唐芳转账4,520元。2019年2月21日，李灵灵通过微信向唐芳转账6,000元。另查明，2019年9月2日，武汉市江汉区行政审批局批准了武汉铃铛公司变更法定代表人、股东名录的登记申请以及管理人员备案申请。李灵灵在庭上陈述：我是在58网上找到的案涉房屋，与唐芳取得了联系。取得联系后唐芳就带我们去看房，第二天我就决定要租下房屋，所以我于2018年11月1日向唐芳转了200元押金，后来在唐芳的要求下我于2018年11月6日又转了300元押金。又过了几天我就与合租的姐妹又去看了房子，于当天即2018年11月10日在出租屋内签订了房屋租赁合同，我直接向唐芳微信转账17,500元（6个月的租金及押金）及水电费75元，唐芳交给我一张燃气卡，并告诉我里面有25元的燃气费及50元的电费，后续我们还往燃气卡中充了钱，每个燃气卡只能对应一户燃气。因为唐芳口头陈述公司要拼业绩，所以要求我转入其微信账户，再由其转交到公司。2019年2月16日双方签订了补充条款，补充条款约定将2019年5月11日至11月11日的租金变为每月2,000元，我于当日通过微信向唐芳转账4,520元。因为前期维修我垫付了1,480元，用于抵扣房租，所以其实共支付了是3个月租金6,000元，我又于2019年2月21日向唐芳微信转的方式支付了剩余3个月的租金6,000元。涉案房屋的所有权人于2019年3月中旬通知我们，其与武汉铃铛商业管理有限公司的合同已到期，且联系不上唐芳，也无法续签合同，所以才直接找到我们，告知合同已解除。我们向房东说明了情况，房东觉得我们被骗也挺可怜的，所以让我们住到2019年3月底再搬，住到3月底后，由于我们没有找到合适的房屋，又继续与房东商定承租房屋二个月，月租2,500元，2019年5月底我们就搬离了出租屋。因为我一直没有注意合同上被告公司的联系方式，所以一直没有联系过被告公司，直至2019年3月20日左右我拨打12315投诉被告公司，被告公司的员工吴凡才联系我，唐芳并非被告公司的员工，唐芳还背着他们公司骗了一些其他人，公司也在找他。上述事实有原告提供的《武汉铃铛商业管理有限公司租赁合同》、微信转账截图、支付宝转账截图、微信聊天记录截图、工商信息、说明书及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：唐芳以被告名义与原告签订的《武汉铃铛商业管理有限公司租赁合同》是否有效，即唐芳的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，被告公司答辩称唐芳签订合同时已离职，故唐芳曾系被告公司员工，且被告公司确实经营房屋出租（租赁）中介服务，唐芳以被告名义与原告签订《武汉铃铛商业管理有限公司租赁合同》，合同落款处有唐芳的签名以及武汉铃铛商业管理有限公司合同专用章的盖章，根据普通交易经验，原告有理由相信唐芳的上述行为系代表被告的行为，案涉租赁合同成立且生效。另被告虽辩称该合同中的公章系假公章且向法庭申请鉴定，但被告未及时配合鉴定工作导致鉴定终止，其应承担举证不能的法律后果，故对被告该抗辩理由不予采纳。现原告已搬离案涉房屋，对原告主张解除本案《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同内容，房屋租赁期为2018年11月12日至2019年11月11日止，房屋押金2,500元，前六个月房屋月租金2,500元，后六个月房屋月租金2,000元，违约金5,000元。合同履行过程中，原告先后向唐芳转账28,095元（含75元电气燃气费、2,500元押金）并支付了房屋维修费用1,480元以冲抵房屋租金。因原告在庭审中自认案涉房屋所有权人于2019年3月中旬通知其租赁合同到期解除，故案涉合同实际履行至2019年3月中旬，相应4个月租金合计10,000元原告应予以支付，合同未履行部分的租金17,000元、押金2,500元。现原告要求被告退还押金及租金共计29,500元，对超出19,500元的部分本院不予支持。另原告请求判令被告向其支付违约金5,000元，虽然本案租赁合同无法继续履行确系被告公司违约所致，但原告也未按合同约定将所有款项打到被告公司指定账户，故原告在合同履行过程中亦有过错，对原告的上述请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告李灵灵与被告武汉铃铛商业管理有限公司之间的《武汉铃铛商业管理有限公司租赁合同》；被告武汉铃铛商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李灵灵退还房屋租金、押金19,500元；驳回原告李灵灵的其他诉讼请求。本案案件受理费662元，减半收取331元。由原告李灵灵负担187元，由被告武汉铃铛商业管理有限公司负担144元（此款原告李灵灵已垫付，被告连同上述款项一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判员  周征二〇二〇年五月十三日法官助理徐桦书记员吴艳妮