山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2298号 上诉人(原审被告)：李剑剑，女 委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所。 委托诉讼代理人：张杰生，山东海利丰律师事务所 被上诉人（原审原告）：王永太，男 委托诉讼代理人：王智（系王永太之子） 被上诉人（原审被告）：徐登亮，男 上诉人李剑剑因与被上诉人王永太、被上诉人徐登亮房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初字8882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李剑剑上诉请求：l、依法撤销山东省青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初8882号民事判决第二、三、四、五项，并改判驳回王永太对李剑剑的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由王永太承担。事实与理由：一、一审法院判决李剑剑承担返还购房款及违约责任有违民法基本原则之公平原则。首先，签订《房地产买卖合同》时，李剑剑已经与徐登亮办理离婚手续，并对涉案房屋进行分割，李剑剑对王永太的诉讼请求不应承担责任。李剑剑与徐登亮协议离婚，并于8月24曰上午办理了离婚登记手续。离婚协议中对涉案房屋即青岛市四方区九江路x号大都汇公元小区x号楼x单元x户进行分割，该房屋归徐登亮所有，剩余贷款由其一人承担。李剑剑只是应王永太、徐登亮的请求，并根据李剑剑与徐登亮离婚协议约定，配合其办理手续，对于房屋买卖的具体细节并不知情，且没有在房屋买卖中收到任何利益。其次，李剑剑并没有收到王永太支付的购房款。按照王永太陈述，购房款全部支付给徐登亮，且支付购房款时，李剑剑与徐登亮已经办理完离婚手续，也就是说购房款完全由徐登亮控制。作为两个独立的民事主体，让未分享任何合同利益的李剑剑去承担返还购房款、承担违约责任于情不合、于理不通。二、涉案《房地产买卖合同》无法继续履行并非李剑剑的原因造成，一审法院判决李剑剑承担违约责任，对李剑剑显失公允。首先，青岛市国土资源和房屋管理局发布的《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》于2018年4月18日发布，是在涉案《房地产买卖合同》签订之前。并且在《房地产买卖合同》中明确载明，甲方取得涉案房产的时间不满两年。王永太应该知晓，即使涉案房屋没有被法院查封，因为限购政策，该房屋也没有达到过户条件，对此王永太亦应承担相应责任。其次，在签订《房地产买卖合同》时，王永太明知涉案房屋未办理不动产权证书，且已办理抵押预告登记，对此有可能导致房屋无法过户的风险，王永太应该明知，在此情况下，其继续签署《房地产买卖合同》，属于自愿承担风险，应自行承担相应责任。再次，即使需要承担违约责任，亦应由徐登亮而不是由李剑剑承担。李剑剑既没有分享合同利益，涉案房屋不能过户亦不是李剑剑的行为造成，不应承担违约责任。最后，一审法院判决李剑剑承担的违约金过高。违约金应当以实际损失为基础，并考虑合同履行情况、当事人的过错等。本案中，王永太实际支付购房款60万元，尚有50万元购房款未支付，并且从20l7年9月一直在涉案房屋居住，同时结合前文所述王永太对房屋不能过户亦存在过错以及限购政策因素的影响，一审判决完全根据当事人的约定，判令李剑剑按照总价款的20％支付高达22万元的违约金，有失公允，希望二审法院依法予以调整。三、一审法院认定王永太支付购房款及居间服务费，事实不清，证据不足。一审法院认定，王永太分别于2017年8月24日、8月25日、9月3日分三次向徐登亮支付房款604000元，但是提供的收条落款时间为2017年8月23日。徐登亮作为银行从业者，在没有收到钱款的情况下出具收条，且王永太在一审中并未提交支付上述房款的银行流水证明上述交易确实存在，一审法院仅仅根据一张落款时间与转账时间不符的收条，就认定王永太已经支付购房款显属事实不清，证据不足。另，一审法院查明，《房地产买卖合同》约定涉案房产交易居间服务费交纳22000元，但是一审法院将王永太在该中介的上一笔业务违约金20000元计算在内，明显错误。综上，请求依法判如所请。 王永太答辩称，一、一审法院判决李剑剑承担返还购房款及违约责任公平合法。首先，王永太系依据徐登亮及李剑剑与青岛铸成置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，认定涉案房屋系徐登亮与李剑剑共同共有，并在青岛市不动产登记中心对涉案房屋的权属状态进行了查对确认。该二人基于对房屋的共同共有关系与王永太签订《房地产买卖合同》，王永太在签订合同前已经尽到了外部善意人的注意义务，李剑剑本人在《房地产买卖合同》中签字捺印，即应当承担相应的合同责任，是否在合同签订前离婚均不影响李剑剑作为一名完全民事行为能力人承担相应的合同责任。王永太作为该离婚协议外的第三人，并不受其二人约定的约束，李剑剑也未在一审中举证证明其与王永太签订合同时已将二人已离婚及对涉案房屋财产分割的情况如实告知王永太，李剑剑应当在承担基于《房地产买卖合同》的责任后，依据离婚协议，另行向徐登亮主张权利。其次，王永太已按合同约定全面履行付款义务，购房款如何分配以及李剑剑在房屋买卖中收到何等利益，属于李剑剑与徐登亮二人之间的约定事项，王永太主张由房屋共有人的任何一人退还购房款即为履行了合同约定的全部支付义务。二、涉案《房地产买卖合同》无法继续履行构成李剑剑作为《房屋买卖合同》当事人的违约事项，一审法院判决李剑剑承担违约责任对李剑剑公平合理。首先，王永太在一审中所主张的合同无法继续履行的直接原因并非在于是否达到过户条件问题，王永太也并未要求李剑剑在签订合同后即办理房屋过户，而是因为中国建设银行股份有限公司青岛市分行申请查封涉案房屋导致的合同目的不能实现。按照《房地产买卖合同》第三条约定，自合同生效之日起，若发生与甲方(徐登亮、李剑剑)有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方(王水太)造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。徐登亮、李剑剑在房屋查封后并未按照合同约定进行解决。第二，涉案房屋作为徐登亮和李剑剑共有，民事上诉状声称的房屋未办理不动产权证书，且已办理抵押预告登记，对此王永太应知房屋无法过户风险，此风险属于政策风险，而房屋查封完全由徐登亮、李剑剑二入主观造成，与政策限制无关。第三，李剑剑主张没有分享合同利益，不是其本人造成，相关要点如本答辩状第一大点所述，且《房屋买卖合同》作为双方真实意思表示的、合法有效的合同，李剑剑作为原审共同被告、连带债务人应全面履行其义务。第四，一审法院已经对李剑剑违约金进行了调整。《房屋买卖合同》原以手写方式重新约定的违约金比例为总房价款的40％，经一审法院调整确认为20％，实际上已经对李剑剑承担的违约金进行了调整。此外，按照《房屋买卖合同》约定，王永太支付合计62845元，为实际投入损失；因王永太房屋买卖合同目的落空，涉案房屋订立合同时约148OO元／平方米，现时涉案房屋所在小区二手房参考均价205OO元平方米，2019年1月22日小区新开盘房屋参考价19200元／平方米起。作为参考底价，王永太未来预期利益损失也超过4400元／平方米，按《房屋买卖合同》约定面积74.31平方米核算，合计预期利益损失326964元。因王永太不再继续使用涉案房屋，租赁房屋每月租赁费3500元。王永太的预期房屋增值利益及其他损失远超合同约定的违约金比例。三、一审法院认定王永太支付购房款及居间服务费事实清楚，证据充足。一审法院认定，王永太分别于2017年8月24日、8月25日、9月3日分三次向徐登亮支付房款604000元，收据落款时间为2017年8月23日，系因为王永太住所为淄博市淄川区，非青岛本地居民，为安心回家筹款，故在2017年8月23日签订合同后让徐登亮出具了以合同签订日为落款日的收条。此外，王永太在一审中已经按照法院要求补充提交了支付604000元的银行流水单，支付房款的事实清楚，证据充足。此外，王永太所主张的中介费42000元，其中居间服务费22000元，及王永太支付中介的上一笔业务违约金20000元，该笔业务违约金实际上是该中介从事涉案房屋居间服务的组成费用，需王永太补偿上一客户对该涉案房屋已交付的定金方能为王永太安排与房主的合同磋商，同构成王永太为涉案房屋买卖投入的相关必要费用。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李剑剑的上诉请求，维持原判。 徐登亮未作答辩。 王永太向一审法院提出诉讼请求：1、解除王永太与李剑剑、徐登亮签订的《房地产买卖合同》；2、判令李剑剑、徐登亮返还房款600000元；3、判令李剑剑、徐登亮支付违约金440000元；4、判令李剑剑、徐登亮支付中介费、家电折现费46000元；5、本案诉讼费、保全费由李剑剑、徐登亮承担。 一审法院认定事实：2015年10月26日，青岛铸成置业有限公司（甲方）与徐登亮、李剑剑（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定由乙方购买青岛市市北区户房屋。房屋总价为653928元。2016年4月19日，涉案房屋进行了预售商品房买卖预告登记，权利人为徐登亮、李剑剑。 2017年8月23日，王永太（乙方）与徐登亮、李剑剑（甲方）、青岛诚和荣信息咨询有限公司（丙方）、科威国际不动产瑞昌路加盟店（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方共有的位于青岛市市北区户房屋。成交价为1100000元，乙方于2017年8月23日向甲方支付100000元，于2017年8月24日支付50万元，房屋满足过户条件后，乙方以贷款形式支付50万元。甲方于2017年9月1日前腾出该房屋交付给乙方。合同约定由乙方向房产中介支付中介费33000元。合同约定自合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。合同约定违约责任：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方或未按本合同约定全面履行义务的，逾期超过十五日后，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担为本合同第二条约定总房价款的20%的违约金。另查，合同中的违约条款由中介方赵金娟手写更改并捺印，更改为：“甲方应承担为本合同第二条约定总房价款的40%的违约金。”王永太对该更改条款予以认可，李剑剑对该更改条款不予认可。甲方签章处由徐登亮、李剑剑签名并捺印，时间书写为2017年8月24日，乙方签章处由王永太签名并捺印，时间书写为2017年8月23日。 合同签订后，王永太于2017年8月23日向中介方赵金娟转账100000元，赵金娟扣除中介费22000元及上个客户的违约金20000元后，将剩余的58000元退还给王永太，并于2017年8月24日向王永太出具收条。2017年8月24日，王永太向徐登亮转账50000元，8月25日转账545000元，2017年9月3日转账9000元。上述王永太共向徐登亮转账604000元。另，徐登亮向王永太出具收到购房款600000元的收条一份，落款时间为2017年8月23日，见证人为赵金娟。关于落款时间与转账时间不一致，王永太称时间太长记不清了，可能是日期书写错误。王永太提交由徐登亮出具的收条一份，证明徐登亮收到交房押金5000元、热水器、吸油烟机折现款4000元。2017年9月，徐登亮、李剑剑向王永太交付房屋，并由王永太实际居住至今。 另查，2017年8月24日，徐登亮、李剑剑协议办理了离婚登记，二人协议离婚财产处理为：“1、市北区九江路22号2号楼1单元2层202户离婚后归男方所有，女方自愿放弃所有权，此房剩余贷款甲方一人承担。2、男方自离婚之日起五年内分五次支付给女方共计30万元整，作为女方放弃上述房屋产权的补偿款。……5、双方各自名下所有的一切银行账户存款、理财、保险均归各自所有，不作为夫妻共同财产分割。其他：双方无共同债务，男方对外进行支借、贷款等所欠付的所有债务并未用于家庭共同生活，均系男方个人债务，由男方负责处理，与女方无关。若因男方欠债导致女方对外偿还，女方有权向男方追偿。” 李剑剑主张其与徐登亮已于签订购房合同当日上午办理离婚手续，并对财产进行了分割，涉案房屋归徐登亮所有，李剑剑只是配合双方签字，对于房屋买卖的具体细节并不知情。 2018年3月27日，涉案房屋因另案被山东省青岛市李沧区人民法院查封，故涉案房屋无法办理产权过户，至此，双方的房产买卖合同无法继续履行。 一审法院认为，王永太与徐登亮、李剑剑签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。 涉案房屋系徐登亮和李剑剑共同共有，李剑剑主张涉案房屋未办理不动产权证书，且已办理抵押预告登记，因此房屋买卖行为不发生物权的效力。一审法院认为，根据《物权法》的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，对于李剑剑的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 本案中，房屋买卖合同无法继续履行的根本原因，是由于涉案房屋被人民法院查封，无法办理产权过户手续。根据《合同法》的规定，因一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现的，可以要求解除合同。故王永太要求解除双方签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 对于李剑剑主张其不应承担违约责任的抗辩意见，一审法院认为，王永太依据李剑剑、徐登亮与青岛铸成置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》认定涉案房屋系徐登亮和李剑剑共同共有，李剑剑、徐登亮亦基于该共同共有的关系与王永太签订了《房地产买卖合同》，无论李剑剑、徐登亮的离婚协议在前，还是房屋买卖行为在前，均不能免除李剑剑、徐登亮对王永太违约责任的承担。且李剑剑亦未举证证明签订合同时已将李剑剑、徐登亮已离婚及对涉案房屋财产分割的情况如实告知王永太。故李剑剑应与徐登亮共同承担违约责任。李剑剑承担违约责任后，可依据离婚协议，另行向徐登亮主张权利。 如前所述，因李剑剑、徐登亮的违约行为导致合同解除，根据法律规定及房地产买卖合同的约定，李剑剑、徐登亮应向王永太返还购房款600000元并支付违约金。王永太主张按合同更改后的违约条款，即总房款的40%支付违约金，一审法院认为，经王永太自认该条款仅由中介方赵金娟更改并签字捺印，并无王永太、徐登亮和李剑剑的签字确认，且李剑剑对该更改条款不予认可，故一审法院认定李剑剑、徐登亮按原合同条款支付违约金，即按总房款的20%计算违约金应为220000元。徐登亮和李剑剑支付上述费用后，王永太应将涉案房屋予以返还。 对于王永太主张的中介费42000元、家电（热水器和吸油烟机）的折现款4000元。根据合同约定，如因一方的违约行为导致合同解除的，中介费不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。本案因李剑剑、徐登亮的违约行为导致王永太无法实现合同目的，故上述费用应由徐登亮和李剑剑返还给王永太。徐登亮和李剑剑返还上述费用后，王永太应将用于折现的家电（热水器和吸油烟机）予以返还。 综上，徐登亮如对王永太的主张有异议应到庭质证，现徐登亮经一审法院公告送达开庭传票未到庭应诉，视为放弃举证质证权利，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王永太与徐登亮、李剑剑签订的《房地产买卖合同》予以解除。二、徐登亮、李剑剑向王永太返还购房款600000元。三、徐登亮、李剑剑向王永太支付违约金220000元。四、徐登亮、李剑剑向王永太支付居间服务费42000元。五、徐登亮、李剑剑向王永太返还家电折现费4000元。上述二至五项徐登亮、李剑剑应于判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14574元，财产保全费5000元，公告费600元，由王永太负担2952元，由徐登亮和李剑剑负担17222元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，第一、涉案房屋系徐登亮和李剑剑共同共有，虽然涉案房屋未办理不动产权证书，但王永太与徐登亮、李剑剑签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。涉案房屋因另案被山东省青岛市李沧区人民法院查封，徐登亮、李剑剑在房屋查封后并未按照合同约定进行解决，导致王永太的合同目的不能实现，双方的房产买卖合同无法继续履行。按照《房地产买卖合同》第三条约定，李剑剑、徐登亮构成违约，王永太主张解除《房地产买卖合同》，一审法院予以支持，并无不当。因李剑剑、徐登亮的违约行为导致合同解除，且王永太已按约定支付了大部分购房款，王永太要求李剑剑、徐登亮支付违约金，一审法院按照双方签订的《房地产买卖合同》约定及王永太的损失，判令李剑剑、徐登亮支付总房款20%违约金22万元，不违反法律规定。李剑剑上诉主张违约金过高，但未提供证据予以证实，本院不予支持。 第二、虽然李剑剑上诉主张在签订《房地产买卖合同》当日，其与徐登亮签订了离婚协议，该房屋归徐登亮所有，且购房款全部支付给徐登亮，李剑剑没有在房屋买卖中收到任何利益，但涉案房屋原系徐登亮和李剑剑共同共有，李剑剑、徐登亮亦基于该共同共有的关系与王永太签订了《房地产买卖合同》，且李剑剑亦未举证证明签订合同时已将李剑剑、徐登亮已离婚及对涉案房屋财产分割的情况如实告知王永太。因此，无论李剑剑、徐登亮的离婚协议在前，还是房屋买卖行为在前，均不能免除李剑剑、徐登亮对王永太违约责任的承担，李剑剑、徐登亮应对其违约共同承担违约责任。 第三、关于王永太主张的中介费42000元如何分担。王永太与李剑剑、徐登亮签订的《房地产买卖合同》明确约定，中介费由违约方承担。现李剑剑、徐登亮违约，故涉案中介费应由李剑剑、徐登亮共同承担。本案中，王永太主张居间服务费为42000元，其中涉案《房地产买卖合同》居间服务费为22000元，应由李剑剑、徐登亮承担。另外20000元系上一笔业务违约金，系王永太与中介公司之间形成的费用，与李剑剑、徐登亮无关，该笔费用不应由李剑剑、徐登亮承担。一审判决居间服务费为42000元由李剑剑、徐登亮全部承担不当，应予纠正。 综上，李剑剑的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初字8882号民事判决第一、二、三、五项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初字8882号民事判决第四项为：徐登亮、李剑剑向王永太支付居间服务费22000元； 三、驳回王永太的其他诉讼请求。 上述给付金钱项，徐登亮、李剑剑应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计27034元，财产保全费5000元，公告费600元，由李剑剑、徐登亮负担29125元，由王永太负担3509元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇二〇年五月七日 书记员  韩明玉 书记员  于 澜