安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1475号 上诉人（原审被告）：李洋，男，1989年9月16日出生，汉族,住安徽省肥东县。 被上诉人（原审原告）：安徽省文一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区龙岗经济开发区长江批发市场对面办公楼二楼,统一社会信用代码9134012278309760D。 法定代表人：罗其芳,总经理。 委托诉讼代理人：黎文亮，安徽华腾律师事务所律师。 上诉人李洋因与被上诉人安徽省文一物业管理有限公司（以下简称文一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李洋上诉请求：1.撤销一审判决，改判李洋只交纳物业费820元；2.本案一、二审诉讼费用由文一物业公司负担。事实和理由:一、文一物业公司未按照《前期物业服务合同》的规定履行管理义务，构成违约。1.房屋飘窗漏水，卫生间窗户关不紧，向文一物业公司多次反应得不到解决。2.未经业主同意，出售公共利益谋取利益，未向业主公示。3.小区私搭乱建现象严重，绿化无人维护，部分业主擅自开荒种地，文一物业公司对小区违章乱建及绿化维护不到位。4.小区消防通道常年被车辆堵住，地面车辆乱停乱放；消防设施生锈，消防通道常年无水，对业主财产、人身安全造成极大隐患。5.小区大部分商铺开设后门，人员出入较杂，地面车位锁林立，存在安全隐患。对前述问题，业主多次要求整改，但文一物业公司拒不整改。二、一审法院在未查明事实的基础上径直判决李洋承担物业费与事实不符。一审法院应就文一物业公司的不作为及违约行为向有关主管部门出具司法建议，责令其履行物业管理职责，并给予相应行政处罚，以维护社会稳定。因文一物业公司根本没有履行合同或提供的服务存在严重瑕疵，侵害业主，业主有权行使抗辩权，拒绝交纳物业费。 文一物业公司辩称：1.李洋的上诉理由缺乏事实及法律依据。李洋对其所依据事实未提供任何证据予以证明。李洋诉称的内容不涉及小区公共区域，并非文一物业公司管理范围。李洋收房后，办理交房手续时依法享有查验房屋质量的权利，业主在验房时未发现而是在装修后发生其诉称的房屋质量问题，并因质量问题拖欠物业费，理由不能成立。2.对于业主提及的偷盗问题未提供报警记录予以证实，且根据前期物业合同第三章第七条约定不属于物业公司管理范围。3.文一物业公司对小区绿化已尽到正常维护义务，绿植死亡原因也很多，李洋并未举证证明系文一物业公司管理不到致死的。栽种绿植非文一物业公司，若要求恢复小区绿化，应由全部业主同意支付相关费用后方能实施。4.对业主破坏小区绿化的行为及乱停车、私接电路、小区内开设商铺等一系列问题，文一物业公司均进行了劝阻。但文一物业公司并非国家机关和执法部门，无权扣押、处理小区业主的财产。5.电梯广告费及收支情况公示问题不属于本案审理范围。文一物业公司按照物价部门核定的最低标准收取物业费仅可维持业主日常生活的物业服务标准，文一物业公司为了向提供案涉小区提供物业服务实际上已经处于亏损经营。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 文一物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令李洋支付拖欠的物业费4497元；2、本案诉讼费由李洋承担。 一审法院认定事实：2014年10月31日，文一物业公司与李洋签订《前期物业服务合同》，由文一物业公司为李洋提供物业服务。自2015年11月1日起，李洋未缴纳物业费，截至2019年3月31日，拖欠4497元。 文一物业公司在小区提供物业服务期间，有部分业主为一己之利铺路种菜等，破坏公共绿化地带；露天停车位上车位锁林立,存在安全隐患,影响交通秩序;存在多处私搭乱建现象等。 一审法院认为，文一物业公司向李洋提供物业服务后，依约应当获取相应报酬，因此，文一物业公司请求给付物业费，符合法律规定。但是，小区存在上述一系列问题，反映出文一物业公司所提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全尽到管理维护义务，也应当承担相应的违约责任，因此，酌定本案案情后确定李洋应缴纳的物业费为4100元。李洋关于“家里飘窗漏水，卫生间窗子关不紧”等抗辩意见，无证据支持，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李洋于判决生效后三日内给付文一物业公司物业服务费4100元；二、驳回文一物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费案件受理费25元，由李洋负担。 二审期间，李洋向本院提交照片31组，证明小区绿化环境差、存在非法安装三脚架、违章修盖建筑、消防设施无水、灭火器过期、开荒种地、毁坏绿地、违规出租公共车位等情形。 文一物业公司对证据三性及证明目的均有异议。认为文一物业公司并非权力部门，对小区业主毁坏的行为没有执行权利。 二审期间，文一物业公司未提供证据。 二审查明，文一物业公司与李洋签订的《前期物业服务合同》约定案涉房屋的物业费收费标准为1.3元每月每平方米，房屋建筑面积为88.26平方米。 一审查明的事实本院依法予以认定。 本院认为，物业服务具有整体性、全方位、持续性的特点，如物业公司提供的服务不存在根本性违约，不能作为业主免除交纳物业费义务的理由。本案中李洋未提供证据证明文一物业公司存在根本性违约，故其应当交纳物业费。物业服务企业提供的服务应与服务收费的标准相适应。案涉《前期物业管理服务合同》约定文一物业公司对小区内的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、车辆管理、装修管理等项目进行维护、修缮、服务与管理。根据审理查明的事实，文一物业公司在涉案小区提供服务期间确实存在瑕疵及管理不到位等情形，故综合文一物业公司的服务情况，本院对李洋欠交的物业费酌情扣减。李洋应向文一物业公司交纳2015年11月1日至2019年3月31日期间的物业费为3763元(1.3元/月/平方米×41个月×88.26平方米)×80%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7976号民事判决第二项； 二、变更安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初7976号民事判决第一项为：李洋于本判决生效后三日内给付安徽省文一物业管理有限公司物业服务费3763元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元减半收取25元，由李洋负担；二审案件受理费50元，由安徽省文一物业管理有限公司负担10元，李洋负担40元。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年五月十三日 法官助理姚瑞芳 书记员刁春晖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。