宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终897号 上诉人（原审被告）：段嘉楠，男，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李铁军，宁夏七谏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 负责人：张永谦，该公司经理。 委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。 上诉人段嘉楠因与被上诉人长城物业集团股份有限公司银川分公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初15894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 段嘉楠上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付2012年6月28日至2018年12月30日之间的物业费标准为约定物业服务费的65%；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人服务存在严重问题，构不成三级物业服务的标准，应定性为违约，而不仅仅是瑕疵，应承担违约责任；被上诉人服务是一个动态变化的过程，2014年至2018年期间，该小区服务是一个逐渐改善提升的过程，按同一个标准收费未体现公平；以外的判决中，高层住宅区部分是按85%的标准收费，涉案别墅区服务更差，一审收费标准明显不妥。一审没有判决被上诉人对不符合标准费服务采取补救和改进措施，没有解决根本问题。涉案小区高层与别墅物业服务差距大，别墅区的物业折扣应低于高层的物业折扣。 长城物业集团股份有限公司银川分公司辩称，依法驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审审理该案件期间，多次到小区实地调查过，最后慎重做出的判决，故一审判决正确，二审应予以维持。上诉人提到市政府多次现场开会协调解决的陈述不正确，市政府从未就物业相关纠纷到现场解决协调过，市政府到现场解决的是房屋质量问题并非物业问题。 长城物业集团股份有限公司银川分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付所欠物业服务费63180元、违约金2843元（以63180元为基础，按年利率4.5%计算）,上述欠费及违约金合计66023元，后续违约金将继续主张；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告系银川市兴庆区天下川小区×号楼×单元×室房屋业主，该房屋建筑面积为346.61平方米。2009年11月27日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对京能·天下川小区提供前期物业服务，服务期限为三年，自物业正式入驻之日起计算；物业服务收费选择包干制，服务费标准为：多层住宅1.45元/平方米·月，商业2.17元/平方米·月；服务内容包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；绿地、花木的养护和管理；维持物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理；维护公共秩序；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务等。第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开据的《入住通知书》中规定的入住之日起计算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费；以后物业服务费用按一年期交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期第一个月的15日前，开始交纳下一年度的物业服务费用。对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的万分之五加收违约金。本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。2010年5月18日，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订一份《京能天下川前期物业服务合同补充协议》，约定：京能天下川项目别墅物业费按商业物业费（2.17元/平方米/月）收取。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并于2014年7月25日再次与宁夏京能房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同期限自2014年6月1日至2015年5月31日止，之后，原告按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，服务收费标准不变，但约定住宅物业的服务标准不低于《银川市住宅物业服务三级技术标准》；非首次交费，各业主每半年向原告缴纳一次物业服务费用，于每半年首月的30日前一次性付清；原告管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，所产生的费用由过错方承担；业主未能按时足额缴纳物业服务费，应当按合同约定应缴纳金额的月千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费，故原告诉至该院。 一审法院另查明，天下川小区×号楼×单元×室房屋位于天下川小区的别墅区。被告在庭审中提供的证据可以证明2013年小区内施工频繁，建筑垃圾随意堆放，同时还存在房屋漏水、地基下沉等问题。该院2018年至2019年期间多次前往银川市兴庆区天下川小区勘查现场，发现该小区各出入口虽有保安执勤，但外来人员可随意进出；小区内多处施工，施工产生的渣土随意堆放小区公共绿地之上，对小区公共绿地破坏严重，小区内部分景观墙内建筑垃圾堆积，清理不及时；小区住户自行车、电动车在单元楼道内、单元门外随意停放；部分业主将公共绿地圈为私家菜地，种植蔬菜等。2019年较2018年稍有改善。 一审法院认为，原告与宁夏京能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，该院予以确认。原告作为天下川小区的物业服务提供方，应当依约提供物业服务；被告作为业主，应当及时交纳物业服务费。物业服务是一个全方位、动态的服务过程，特定时间、特定地点下形成的证据虽不能全面、整体的反映原告在天下川小区的物业服务合同履行情况，但至少能够说明在相应时间段内、特定区域内的物业服务存在瑕疵。本案中，被告提供的相应证据，能够反映原告在天下川小区别墅区提供的物业服务存在管理不到位的情况，其中尤以2013年工程施工导致的保洁、绿化问题较为突出，但同时也应当指出的是有关房屋漏雨、地基下沉等房屋质量问题与物业服务合同的内容无关，被告以此作为抗辩理由拒交物业服务费，于法无据，该院不予采纳。在原告提供的物业服务存在瑕疵的情况下，被告可以要求减少价款。合同约定别墅区物业收费标准为2.17元/月/平方米。影响物业费收费标准的因素有许多，如容积率、绿化率、物业管理水平等。通常而言，物业费的收费标准与容积率是成反比的，容积率越高，物业费越低，容积率越低，物业费越高。因此，别墅较多层、高层住宅而言，容积率更低，因此物业费也较之更高，却不意味着服务标准亦高于同小区其他房屋。本案中，别墅区的物业费收费标准即是如此。物业服务是动态的服务过程，被告也表示小区的物业服务在不断完善。2013年及之前，虽因工程质量问题导致小区内频繁施工，但原告对施工管理的重大缺失也是导致物业乱象的重要原因，故该院酌定2012年6月28日至2013年12月31日期间的物业服务费按照65%收取，即8872.41元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×12个月÷365天×552天×65%）。此后的物业服务虽仍有瑕疵，但原告逐年进行改善，故该院酌定2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费按照85%的比例收取，即38359.33元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×12个月×5年×85%），2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费按照90%的比例收取，即4061.58元（346.61平方米×2.17元/月/平方米×6个月×90%）。综上，被告应向原告交纳2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费为51293.32元（8872.41元+38359.33元+4061.58元）。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告段嘉楠于本判决生效之日起十日内向原告长城物业集团股份有限公司银川分公司支付2012年6月28日至2019年6月30日期间的物业服务费51293.32元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取725元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担161.75元，被告段嘉楠负担563.25元。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实二审予以确认。 本院认为，一审法院审理中，已经考虑了被上诉人在天下川小区别墅区提供的物业服务存在管理不到位的情况，酌情对2012年6月28日至2013年12月31日期间的物业服务费按照65％收取，2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费按照85％的比例收取，上诉人段嘉楠再以被上诉人物业服务存在问题，要求全部按65%标准收取物业费无事实和法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人段嘉楠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  胡春燕 审判员  杨 玫 二〇二〇年五月二十日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。