云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异213号案外人：云南浙滇置业有限公司，住所：云南省昆明经开区。法定代表人：洪月琴，执行董事兼总经理。委托代理人：马配娟、腾娟娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：云南英尔迪广告有限公司，住所：昆明市官渡区。法定代表人：王烈，执行董事兼总经理。委托代理人：王祥军、张加波，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：姚成，男，汉族，1992年6月24日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。在本院执行申请执行人云南英尔迪广告有限公司与被执行人姚成承揽合同纠纷（2019）云0111执1845号一案，案外人云南浙滇置业有限公司对本院的执行提出书面异议，请求停止对“呈贡区洛羊物流片区01-02#、01-03#地块东盟森林小区C03幢1503号房屋”的执行，并解除对上述房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人云南浙滇置业有限公司称，云南英尔迪广告有限公司与姚成承揽合同纠纷一案，昆明市官渡区人民法院作出（2018）云0111民初6082号民事判决书，申请执行人云南英尔迪广告有限公司已向法院申请强制执行。之后，法院对仅在房管局办理了商品房买卖合同备案手续的房屋采取了强制执行措施（房屋座落于：呈贡区洛羊物流片区01-02#、01-03#地块东盟森林小区C03幢1503号房屋），并拟对该房屋进行拍卖。但被执行人姚成并非该房屋的所有权人，若法院拍卖该房屋严重侵犯了案外人作为房屋所有权人的利益，请求立即停止对该房屋的执行。该房屋所有权自始归属于案外人，不属于姚成。姚成与案外人签订《商品房购销合同》，向案外人购买该房屋，但该房屋仅依照行政管理的相关法律规定办理了《商品房买卖合同》备案手续，并未实际交付，更没有办理房屋所有权登记手续。合同备案登记属于行政管理的范畴，并非权属登记，不具有物权变动的效力。根据《物权法》的相关法律规定，涉案房屋所有权一直归属于案外人，并未变更至姚成名下，姚成并未取得房屋所有权。因姚成的严重违约行为，案外人向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼，昆明市呈贡区人民法院作出的生效民事判决书已判决确认解除姚成与案外人之间签订的《商品房购销合同》。《商品房购销合同》解除后，姚成无法取得该房屋所有权，在以姚成为被执行人的案件中，该房屋不具备拍卖条件。合同解除后，姚成对该房屋已没有交付请求权和所有权转让请求权，仅对已付购房款在案外人扣除相关款项后所剩余的款项享有请求权。法院的执行，亦只能针对姚成在解除《商品房购销合同》后形成的债权（即已付购房款项），让案外人协助执行应退还给姚成的购房款，而不是通过没有法律依据的拍卖程序处置属于案外人的房屋，完成对姚成案件的执行。此外，若法院坚持对该房屋进行拍卖，则拍卖的标的系姚成享有的合同权益，而非物权。综上，请求法院停止对该房屋的执行，并解除查封。申请执行人云南英尔迪广告有限公司答辩称，案外人的异议申请没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，并继续执行本案。涉案房屋系被执行人姚成购买的，人民法院有权依法在申请执行人与被执行人承揽合同纠纷执行案件中予以强制执行，案外人关于请求停止对该房屋执行及解除查封的申请没有依据。云南英尔迪广告有限公司与姚成承揽合同纠纷一案中，申请执行人早于2018年10月的案件诉讼中就已经申请保全了该房屋，且法院已实际保全查封，法院有权依法执行该房屋，但在拍卖该房屋的过程中，案外人提出执行异议，请求停止对该房屋的执行并解除查封。但涉案房屋是被执行人购买的，已向案外人支付了购房首付款及按揭贷款支付了购房尾款，亦即被执行人在与案外人签订的《商品房购销合同》中的付款义务已经履行完毕，不存在案外人主张的“姚成未按约定支付购房款”的情形，双方所签《商品房购销合同》不应被解除。另，即便案外人在被执行人按揭贷款合同纠纷中为被执行人代偿了部分贷款，案外人也只能按照《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定以及贷款合同的有关约定向被执行人进行追偿，不能因此解除双方所签《商品房购销合同》。因此，案外人的执行异议没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。倘若案外人的异议申请成立，本案应对案外人应退还被执行人的购房款予以执行，案外人应当协助执行。本案中，倘若案外人的异议申请成立，案外人与被执行人之间的《商品房购销合同》被解除，那案外人也应退还被执行人已付购房款，案外人对此予以认可，至此，本案应对案外人应退还被执行人的购房款予以执行，案外人应当协助执行。申请执行人认为，人民法院应当继续执行（2018）云0111民初6082号民事调解书。综上，请求法院依法驳回案外人的执行异议，依法继续执行，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。被执行人姚成未进行答辩。本院查明，本院在审理云南英尔迪广告有限公司与姚成承揽合同纠纷一案，在审理过程中，云南英尔迪广告有限公司向本院申请财产保全，本院于2018年10月8日作出（2018）云0111民初6082号民事裁定书，裁定查封姚成位于昆明市呈贡洛羊物流片区房屋（合同登记号ＫＭ2012101557682）。本院于2018年10月15日向昆明市呈贡区住房和城乡建设局送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院作出（2018）云0111民初6082号民事调解书已发生法律效力。因被执行人到期未履行发生法律效力的民事法律文书确定的金钱给付义务，云南英尔迪广告有限公司遂申请至本院执行。本院已立案执行，执行案号为（2019）云0111执1845号。另查明，位于呈贡洛羊物流片区房屋，登记的买受人为姚成，于2012年10月15日办理了备案登记，合同登记号为：ＫＭ2012101557682。现案外人向本院提交（2019）云0114民初3951号民事判决书，欲证明姚成的严重违约行为，昆明市呈贡区人民法院已于2020年1月16日作出民事判决书判决解除姚成与案外人之间签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》，并判决姚成协助办理房屋撤销备案登记。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案查封的房屋，案外人与被执行人姚成已经签订了《商品房购销合同》，并办理商品房登记备案手续。被执行人姚成未履行生效法律文书所确定的义务，人民法院有权查封被执行人姚成已办理了登记备案手续的房屋，以保护债权人诉讼利益的实现。已办理备案登记的权利人姚成对涉案房屋享有物权期待权，案外人认为其系该房屋的权属所有人是没有事实及法律依据的，不能排除本院对涉案房屋的执行。案外人提出的请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”案外人向本院提交的（2019）云0114民初3951号民事判决书是在本院查封涉案房屋之后生效的法律文书，不能排除本院执行该房屋，案外人的异议请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人云南浙滇置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李亚玲