广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初3939号 原告：桂平市万家物业服务有限公司，住桂平市西山镇双拥路三千城，统一社会信用代码：91450881MA5KBWA80A。 法定代表人：陈宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：林春吉，该公司员工。 被告：黄国容，男，1985年4月17日出生，汉族，住桂平市。 原告桂平市万家物业服务有限公司（下称万家物业公司）与被告黄国容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告万家物业公司的委托诉讼代理人李玲、林春吉，被告黄国容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付福桂·三千城小区B-3-605号房屋物业管理服务费4179.56元（2015年7月1日至2019年4月30日），电梯费1380元（2015年7月1日至2019年4月30日），垃圾处理费286元（2015年9月1日至2019年4月30日），公摊电费595.2元（2015年1月10至2019年2月28），二次加压费134.71元（2015年2月1日至2019年2月28日），自用水费773.09元（2015年2月1日至2019年2月28日），合计7348.56元（暂计至2019年4月30日，以后另计）；2.判令被告向原告支付违约金8932.6元（计算公式：日滞纳金0.003×应收物业费×欠费时间段的天数）。事实和理由：被告是桂平市浔州路中段福桂.三千城小区（以下简称三千城）B-3-605号房屋（以下简称605号房）的所有权人，房屋面积为113.57平方米。2013年12月15日，原告与广西福桂房地产开发有限公司（以下简称福桂公司）签订了物业管理合同，约定由原告对三千城进行物业管理服务，后又于2015年1月5日与被告签订了前期物业管理服务协议（以下简称前期协议）。签订前期协议后，原告依约对三千城进行规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2015年1月10日起一直未缴纳物业管理服务费及其他相关费用。截止至2019年4月30日，被告已累计拖欠原告物业管理服务费及其他相关费用7348.56元。根据服务协议第九条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收纳标准和时间交纳有关费用的，甲方可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。为此特向人民法院提起诉讼。 被告辩称：一、前期协议的订立，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款第五项、《物业管理条例》第二十四条第三项第五项的规定，应依法被确认无效。二、原告主张的物业管理费收取标准缺乏依据，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。三、原告主张的公摊水电费是重复收费。四、原告收费不按国家标准。五、原告故意隐瞒物业服务合同应尽义务。六、原告强迫业主拒不履行物业服务合同义务，无权要求被告支付物业管理费。七、原告没有权利收取滞纳金。八、原告主张2017年9月20日前发生的物业收费已超诉讼时效。 本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案合同是否合法、有效；二、原告主张的各项收费是否符合标准；三、原告是否提供了合同约定的服务；四、原告的起诉是否已超过诉讼时效。 当事人围绕争议焦点提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的部分证据有异议，证据1物业服务合同，认为原告按一级收费不符合收费标准，且原告没有与被告签订合同；证据2前期协议，认为是原告强迫与之签订，不合法；证据6水费、电费发票、证据7三千城小区公共水电分摊明细，认为上述证据没有被告签名确认，其不予认可；证据8二次加压测算表，认为没有相对应的明细佐证；补充证据部分：证据1物业办公室位置照片认为与实际情况不符，其所在B区没有物业和物业办公室；证据2收费标准公示（文件，公示照片）认为该标准超出了桂平市的收费标准；证据3保安服务照片认为保安没有尽职服务，存在上班时间睡觉、与业主发生冲突、打伤业主的情况；证据4优秀物业服务企业奖牌照片，认为原告服务不到位，消防通道存在堵塞情况；证据5催费记录，认为其没有收到。 原告对被告提供的证据有异议，证据1认为B区大门、小门位置照片与事实不符，照片上显示的门口是消防通道门，不是开方式的门，不用于通行，但可以刷卡使用；证据2电梯照片，认为其对小区内的电梯每年都进行年检和物业维修，电梯内的使用标记损坏不能说明原告没有对电梯进行年检；证据3物业用房照片，称涉案小区AB区都有物业用房，也是原告在管理，原告的服务中心在A区，是因A区比B区先交付使用；证据4原告公司信息公示报告、方隆投资有限公司信息公示报告、福桂公司信息公示报告，认为原告与开发商是不同的法律主体，有不同的法定代表人，经营范围也不一致；证据5（2018）桂0881民初984号民事判决书，认为原告主张的违约金是以物业费为基数，不是水费；证据6前期物业服务合同，认为该证据与本案无关；对证据7前期协议、证据8贵港市住宅小区物业服用收费管理细则、证据9关于贵港市供水住宅小区物业服务收费标准的批复，认为原告是按合同约定收费。 本院认为，原告提供的证据1物业服务合同、证据2前期协议是当事人自愿签订，内容合法，本院确认其证据效力；证据5生活垃圾征收标准，是国家有权部门作出，来源合法、内容客观真实，本院确认其证据效力；垃圾代运协议是原告与桂平市环境卫生管理处自愿签订，没有违反法律、行政法规等强制性规定，合法、有效；证据6水费、电费发票，是收费部门根据实际收费出具，证据7三千城小区公共水电分摊明细，能与证据6相互印证，但是被告的自用水费应按居民生活用水标准收取；证据8二次加压测算表，能与其他证据相佐证，本院确认其证据效力；补充证据部分：证据1物业办公室位置照片、证据2收费标准公示（文件，公示照片）、证据3保安服务照片内容客观真实，本院确认其证据效力；证据4优秀物业服务企业奖牌照片，与本院无关；证据5催费记录，是原告根据被告预留的电话号码发出，应认定其已收到原告发出的短信。 本院经审理认定事实如下：2013年12月15日，原告与福桂公司签订了物业服务合同，约定由原告承接三千城小区的物业服务。被告系该小区605号房业主，该房屋面积为113.57平方米，被告于2015年1月5日接收了上述房屋。同日，原、被告签订了前期协议，约定：物业服务费用为0.8元／月／平方米；电梯维护费为30元／月／户；公用水、电费按实际发生额由原告按户数从业主入伙之日起公摊；受有关部门委托，原告按政府和相关单位收费标准代收代缴水电费、垃圾费；被告应于每月5日前向原告交纳物业管理费用及各项服务费；如有违反协议，原告可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金；前期协议从物业买受人签署之日超生效至本物业业主大会（或业主委员会）制定的业主公约生效时终止；三千城小区的水费与公摊电费每月通过托收形式在原告的农村信用社对公账户中向桂平市自来水厂和南方电网缴纳。 被告接收房屋后，于2015年1月7日申请对房屋进行装修，但未按时支付物业管理费及其他应付费用。截止至2019年4月30日，已拖欠自2015年7月1日起至2019年4月30日的物业管理费4179.56元、电梯费1380元、垃圾处理费286元，自2015年1月10日起至2019年2月28日的公摊电费595.2元，自2015年2月1日起至2019年2月28日的二次加压费134.71元，按居民生活用水标准计算的自用水费723.81元，各项合计7299.28元。对于物业费及各项费用，原告每季度结算一次，并于每季度最后一个月的上旬以张贴于业主门口和电梯间的方式发出交费通知，通知业主应于收到通行当月的30日前付清各项费用。期间，原告多次要求被告付清上述费用，但其至今未支付。 本院认为，原、被告签订的前期协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的利益，应当确认为合法有效的合同。被告辩称前期是原告强迫其与之签订，但未能举证证实。原告与物业开发建设单位福桂公司虽有股东上的重合，但分别是独立的公司法人。综上，被告辩称前期协议无效与事实不符，本院不予采信。 原告进驻小区后履行了合同的主要义务，被告作为小区的业主实际上享受了原告的服务，理应向原告缴纳相应的物业费用及其他费用。但是原告按非居民生活用水标准向被告收取水费，违反前期协议的约定，水费应按居民生活服务费标准计收。至于被告提出原告的服务存在瑕疵，可以通过合理、合法的途径向原告主张并督促其积极改进。物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，部分业主以物业服务不到位即拒绝交纳物业费，不利于维护大多数交费业主的权益和小区整体利益，故被告的辩解该意见本院不予采纳。 《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”。被告欠费以来，原告一直向被告催讨有关费用，该行为导致诉讼时效中断，故被告辩称原告主张2017年9月20日前的费用已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。综上，被告应支付自2015年7月1日起至2019年4月30日的物业管理费、电梯费、垃圾处理费、自2015年1月10日起至2019年2月28日的公摊电费、自2015年2月1日起2019年2月28日的二次加压费、水费共7299.28元给原告。 前期协议约定，如被告不按时向原告交纳物业管理费用及各项服务费的，原告可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金，该滞纳金实际应为逾期交费违约金。被告未能按约定时间交纳物业服务费及其他费用，违反了双方的约定，应当承担违约责任，支付逾期付款违约金。但双方约定的违约金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定可以得出，我国合同法规定的违约金属于损失补偿性质，并在违约金能弥补损失的情况下，对过高的违约金可依法调低。现原告未提交证据证明被告逾期还款对其实际造成的损失数额，综合本案，被告逾期交费，给原告造成的损失为利息损失，因此，本院依法将违约金予以调整为从逾期之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算。前期协议约定，被告应于每月5日前交纳物业管理费用及各项服务费，但现实中原告实际于每个季度最后一个月的上旬向各业主发出交费通知，要求各业主于收到通知当月的30日前付清各项费用。因此，违约金应以每季度应交款项为基数，分别从每季度应交款项逾期之日起计算。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄国容应支付自2015年7月1日起至2019年4月30日的物业管理费、电梯费、垃圾处理费、自2015年1月10日起至2019年2月28日的公摊电费、自2015年2月1日起2019年2月28日的二次加压费、水费共7299.28元及支付逾期付款违约金（以每季度应交款项为基数，分别从每季度应交款项逾期之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算）给原告桂平市万家物业服务有限公司； 二、驳回原告桂平市万家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费206元（原告已预交），由原告桂平市万家物业服务有限公司负担57元，被告黄国容负担134元。 上述款项，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费206元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈静珍 人民陪审员  阮荣春 人民陪审员  刘理欢 二〇二〇年五月十八日 代书 记员  曾格婷