宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初126号原告：中卫市华林物业服务有限公司，住所地：宁夏中卫市沙坡头区。法定代表人：李某。委托诉代理人：张某，住甘肃省兰州市城关区。系公司员工，代理权限为特别授权。被告：周某，男，汉族，住宁夏中卫市。委托诉讼代理人：张某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中卫市华林物业服务有限公司与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某，被告周某及其委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告周某支付原告物业费人民币11370元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告周某是宁夏中卫市××区营业房业主，原告中卫市华林物业服务有限公司是该小区的物业服务机构，负责该小区的物业服务。自2015年1月1日至2019年4月30日，被告周某拖欠应缴纳的物业服务费用人民币11370元。经原告多次催缴，被告以各种理由拒绝缴纳。被告辩称，1、自2012年被告购买了营业房至今，物业公司从没有和被告签订任何物业服务合同，根据《中卫市物业服务收费管理实施细则》第六条第一款中的规定：“物业服务企业向业主提供物业服务，应与业主签订物业服务合同，未经业主同意并签字确认的服务项目和收费标准，物业服务企业不得强行服务，强制收费。”所以，原告向被告收取物业费用没有法律依据。2、原告从未对被告进行过任何物业服务，所以被告没有交纳物业服务费的义务。1、被告所购买的营业房和小区住宅楼是完全隔离的，享受不到物业管理服务。2、按照物业服务内容：(1)保洁：物业公司从未给被告店门前进行过任何的卫生打扫和保洁，店门前的卫生及保洁由市政公司的保洁员进行清扫处理，店内的垃圾都倒到街边的垃圾桶里，保洁费用被告已经在每月的水费中的垃圾处理费中缴纳。（2)安保秩序：小区物业的保安只负责小区内的安保和秩序维护，没有对临街营业房进行安保和秩序管理，被告也没有见到物业安保人员进行巡视和维护，所以被告不承担该项服务所产生的费用。（3)小区内的绿化和照明：我们是临街营业房，小区内的绿化和照明我们没有享受这样的服务，所以被告不承担该项服务所产生的费用。（4)公共区域的维护和保养：被告是临街营业房不使用楼道内的任何设施设备，楼道门及楼道内的电梯、地砖、窗户等维护服务我们没有享受，所以我们不承担该项服务所产生的费用。(5）管道维修及设备维修：临街营业房供水是市政一次网，不存在二次加压，供水二次加压设施设备维护费用由六层以上住户承担，管网维护和抄表是自来水公司管理维：供暖是天燃气壁挂炉自供，不存在公用管道。(6)大型维修：房主在办理房屋产权许可证的时候按照建设局要求都缴纳了物业储备金，小区内的大型维修都按照程序申请进行维修，该项费用不能由住户及商户承担。3、原告中卫市华林物业服务有限公司成立于2018年4月25日，在该公司成立之前，被告没有享受过该公司提供的物业服务。综上所述，被告认为：按照谁享受物业相关服务谁付费的原则，物业公司没有对被告进行任何物业服务，所以也不存在缴纳物业管理费用的义务。物业公司滥用起诉权，违反了我国民法诚实信用原则，请求人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据认证如下：原告证据1营业执照副本复印件、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、员工在职证明、劳动合同、受托人身份证复印件各1份，被告对其真实性无异议，该证据具有证明效力。证据2中中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局文件卫价发[2014]20号文件复印件，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以确认。证据2中欠费金额明细单系原告单方制作，被告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。证据3宁夏中卫东园房地产开发有限公司与宁夏华林物业服务有限公司签订的物业服务委托合同复印件1份，该证据系复印件，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。证据4物业为小区提供物业服务照片打印件共11张，该证据能够证明原告为金河小区二期提供相关物业服务的事实，本院依法予以确认。证据5东方物业服务资质证明，该证据系复印件，且与本案无关联，对其证明效力不予采纳。证据6中卫日报公告（2020年4月13日）、小区门口张贴的说明材料照片打印件，该证据能够证明原告有权收取2015年1月1日至2018年1月1日期间物业费的事实，对其证明效力予以确认。被告证据1市容环境门前三包责任书（原件），该证据能够证明被告向中卫市沙坡头区城市管理综合执法局承诺其对门前环境卫生职责的事实，本院依法予以确认。证据2水费缴纳凭据1张（原件），该证据能够证明被告在缴纳水费时水务公司一并收取污水费、垃圾费的事实，对其证明效力予以确认。证据3中卫市华林物业服务公司工商注册信息1份（打印件），原告对其三性无异议，该证据能够证明原告成立于2018年4月5日的事实，对其证明效力予以确认。证据4中卫市物价局及中卫市住房和城乡建设局文件卫价发[2014]20号文件14页（复印件），该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院依法予以确认。证据5照片打印件4张，该证据能够证明市政环卫部门工作人员在8号营业房门前清理卫生的事实，本院依法予以确认。证据6专项维修基金收费凭证1份（复印件），该证据系复印件，原告不认可，无其他证据佐证，对其证明效力不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日至2018年1月1日期间，金河小区二期由中卫市东方物业服务有限责任公司提供物业服务。2020年4月10日，中卫市东方物业服务有限责任公司将2015年1月1日至2018年1月1日期间金河小区二期物业费的收取及处分权转让给李某及原告。李某声明放弃该期间向被告物业费的收取及处分权。2018年4月25日，原告中卫市华林物业服务有限公司注册成立。自2018年1月1日开始原告中卫市华林物业服务有限公司开始对金河小区二期提供物业服务。其中高层2-3层物业服务费标准为0.6元／月/㎡。被告周某是营业房业主，两层高，房屋建筑面积为273.32平方米。涉案房屋于2015年交付于被告，该房屋系街面营业房，并未享受保洁、安保等物业服务，由业主单独管理负责。原告按照0.8元／月/㎡计算2015年1月1日至2019年4月30日期间物业费为11370元，该期间的物业费被告未缴纳。被告主张2018年、2019年向原告缴纳了300元化粪池清理费。原告主张每年按照1元/平方米向原告收取化粪池清理费。本院认为，原告对中卫市金河小区二期提供物业管理服务，被告使用中卫市沙坡头区金河小区营业房，原告尚未与被告签订物业服务合同，但原告实际对该小区的物业进行管理服务，被告所有的营业房也与该营业房楼层以上住宅用户共用水、电等公共设施、设备，享受了部分物业服务，双方存在事实上的物业服务合同法律关系。被告作为金河小区营业房的业主，依法应当按照原告提供服务的范围、质量承担向原告交纳与其服务水平相适应的物业费的义务。对原告要求被告支付所欠2015年1月1日至2019年4月30日期间的物业费11370元的诉讼请求。经核：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。原告虽未与被告签订物业服务合同，但被告房屋在共用水、电等公共设施、设备，化粪池清理方面也享受到物业公司提供的管理服务。中卫市东方物业服务有限责任公司将2015年1月1日至2018年1月1日期间的涉案小区物业费收取处分的权利转让给了原告和李某并向小区业主进行了告知。李某放弃了本案中物业费的收取和处分权，因此原告享有向被告收取该期间物业费的权利。2015年1月1日至2019年4月30日的物业费，原告主张按照0.8元／月/㎡计算，没有事实和法律依据。被告营业房为2层，应参照2-3层0.6元／月/㎡计算为8528元（273.32㎡×0.6元×52个月），被告按照相适应的服务水平负担40%即3411元较为适当。清理化粪池为原告提供物业服务的一部分，原告认可每年按照1元/平方米收取，被告认可自2018年至2019年缴纳了300元，被告对不利于己方的事实予以认可，应当以被告认可的事实为准。该部分费用应当从被告应当缴纳的物业费中进行核减，核减后被告应缴纳的物业费为3111元，对该部分请求本院予以支持；对其余部分请求，原告应承担相应未服务部分的费用，本院不予支持。对被告辩称被告没有享受原告完全的物业服务的意见，本院部分采纳；但对被告辩称应驳回原告的诉讼请求的意见，经核其事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效后五日内向原告中卫市华林物业服务有限责任公司支付物业费3111元；二、驳回原告中卫市华林物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费84元，减半收取计42元，由原告中卫市华林物业服务有限公司负担31元，被告周某负担11元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审  判  员 马彦坤 王小勇 二○二○年五月十二日书  记  员 曾获钰 卢瑾本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国国务院物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。