广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初553号 原告:广西贺州祥发房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区八达西路602号金旗市场5号楼3-4-5号门面。 法定代表人：曾余杭，执行董事。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被告：覃剑锐，女，1971年2月11日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：李威廉，男，1966年7月27日出生，汉族，住贺州市八步区，系覃剑锐的丈夫。 委托诉讼代理人：陈国武，广西宏民律师事务所律师。 原告广西贺州祥发房地产开发有限公司（以下简称祥发公司）与被告覃剑锐建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年2月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨强、杨桦，被告覃剑锐及其委托诉讼代理人李威廉、陈国武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祥发公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商住房建设用地使用权出让合同书》合法有效。2.被告支付合同剩余价款276098.96元及违约金（以总价款403789元为基数，自2019年10月20日起至清偿之日止，按月2%计算）。3.被告自清偿债务之日起履行协助办理土地交易过户登记义务。4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年4月7日，原告与被告签订《商住房建设用地使用权出让合同书》，双方约定原告将位于贺州市八步区滨江农贸市场商住小区建设用地规划号3、4号地块有偿转让给被告建房，转让价款为3号3397元/㎡、4号3169元/㎡，转让土地实际面积以国土测绘部门测定为准。合同约定，自签订之日起，由被告向原告支付定金100000元，在原告通知并交付施工许可证之日交纳认购地块总价70%的购地款（含定金），余额30%应于被告建房主体施工期限届满后七日内缴清。2015年4月7日,被告支付了定金100000元和20000元购地款。2016年，被告根据原告提供的施工图纸自行建房并施工完毕，入住使用。合同原设定由原告为被告统一办理转让土地建房报建规划、施工许可证手续和土地使用权证等义务，但由于出让原因，原告公司在短期内无法实现出让全部开发出让地，截止目前仅出让了30%地块，因此无法按政策和合同约定实现统一报建和申请施工许可证。 2019年，由于国家国有土地使用权出让政策和规划的调整，需对开发出让土地进行分割登记，将整个开发地块按规划需要分别分割到对应地块，并按要求过户至受让人名下，由受让人对受让地块进行土地建房报建、施工许可证等手续。2019年7月23日，原告取得涉案地块的不动产权证，登记为原告单独所有，登记的面积3号地块为59.93㎡、4号地块为60.75㎡。2019年7月至10月期间原告分别以电话通知和粘贴公告、上门通知等方式通知受让人前往公司办理土地过户手续和缴纳土地出让金，但被告一直没有前往办理。由于开发土地整体出让并实际分割登记，需要完成土地交易过户手续后方可办理报建手续，原告无法按合同约定统一代办报建及施工许可证手续，且被告已完成建设并入住使用，符合情势变更原则。原告主张被告给付土地使用权出让尾款条件成就，被告负有向原告付款义务，而被告在原告多次通知和催告后仍未支付尾款的行为已构成违约。 被告覃剑锐辩称，1.原、被告于2015年4月7日签订的《商住房建设用地使用权出让合同书》合法有效，双方均应遵照履行。2.被告在本案中没有任何违约行为。被告已按合同约定于2015年4月7日支付定金100000元和购地款20000元。2017年，原告在没有按合同约定办理建设工程施工许可证的情况下，就安排工作人员到涉案地块按规划放线，发放施工图纸给被告，许可被告按照规划自建房屋。2019年房屋主体建造完毕，至今未装修入住，被告已按约履行义务。3.原告未办理建设工程施工许可证交付给被告构成违约。原告负有先履行合同约定办理交付建设工程施工许可证的义务，即原告履行办理交付建设工程施工许可证在先，被告支付土地转让尾款在后。而原告至今没有办理建设工程施工许可证交付给被告，已构成违约。4.本案不存在情势变更情形。原告于2011年至2015年间，在相继取得涉案土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的情况下，却怠于办理建设工程施工许可证。至今，原告仍未办理建设工程施工许可证，导致已办理的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证失效。这是原告因自身原因导致,并非政策变化所致，不符合情势变更原则。5.被告保留主张原告继续履行办理交付建设工程施工许可证的合同义务的权利。原告没有依法依约办理建设工程施工许可证，势必导致被告无法办理涉案房屋的不动产权证，严重损害被告覃剑锐的合法权益。原告违约，应当承担继续履行办理交付建设工程施工许可证的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《国有建设用地使用权出让合同》，能够证明原贺州市国土资源局于2009年已将包括涉案土地在内的位于贺州市八步区㎡宗地（编号：HTC-2009-13号）70年国有建设用地使用权出让给原告的事实，对此本院予以认可。2.原告提交的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，能够证明原告于2011年6月24日办理包括涉案土地在内宗地的国有土地使用权证，于2013年5月29日取得建设用地规划许可证，于2014年7月10日申请延续建设工程规划许可证，于2015年8月8日再次取得建设工程规划许可证的事实，对此本院予以认定，但目前两份规划许可证皆已失效。3.原告提交的通话记录、公告、公示照片，能够证明原告曾通知业主前往公司办理土地过户手续和缴纳土地尾款的事实，但不能证明因政策因素，必须由被告对受让地块进行土地建房报建、施工许可证等手续的事实。 另查明，依照不动产权证书记载的登记面积计算，涉案土地剩余尾款为276098.96元，原告与被告均予以认可，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告与被告签订的《商住房建设用地使用权出让合同书》，为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应遵照合同约定履行各自的义务。该份合同第二条第3、4款约定“甲方（原告）统一申报报建手续，乙方统一按报建规定限期完工”、“相关产权证照由甲方统一代办”，第三条第2款约定“……；甲方通知并交付施工许可证之日缴纳认购地块总价70%的购地款（含定金）；余款30%应于乙方建房主体施工期限届满后七日内缴清。”，据此可知，原告履行办理交付建设工程施工许可证义务在先，被告支付土地转让尾款义务在后，原告负有先履行义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”的规定，被告具有不安抗辩权。原告称因国家政策调整导致原告统一办证不能，但其并未向法院提供证据予以证实其主张，是否属于办证不能尚不明确。即使原告真的自行办证不能，基于原告的先履行义务，亦应向被告明确办证需履行的手续及需缴纳的费用，待原告协助被告办理相关证照后，再主张其权利。 关于情势变更的问题。原告于2011年6月24日取得包括涉案土地在内宗地的国有土地使用权证，于2013年至2015年期间取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但因其自身原因，长期未办理建设工程施工许可证，导致建设用地规划许可证和建设工程规划许可证失效。2016年至2017年期间，被告根据原告提供的施工图纸自行建房。而原告主张国家国有土地使用权出让政策和规划调整是2019年才开始实施，即原告未办理建设工程施工许可证在前，国家政策变更在后，不符合情势变更情形。故，被告未交纳购地款尾款是在行使被告享有的不安抗辩权，被告不存在违约行为。只有在原告协助被告办理相关证照后，被告仍拒不依约履行支付剩余土地尾款的义务时，被告才构成违约，原告才可另行主张被告承担违约责任。因此，被告的抗辩，本院予以采信。原告要求被告在现阶段支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告广西贺州祥发房地产开发有限公司与被告覃剑锐签订的《商住房建设用地使用权出让合同书》合法有效。 二、原告广西贺州祥发房地产开发有限公司应先履行协助被告覃剑锐办理土地相关证照义务后，被告覃剑锐再履行支付剩余土地尾款276098.96元的义务。 三、驳回原告广西贺州祥发房地产开发有限公司在现阶段主张被告支付违约金的诉讼请求。 案件受理费7357元，减半收取3679元（原告已预交），由原告广西贺州祥发房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  邓 媛 二〇二〇年五月十八日 法官助理  蒋菲艳 书 记 员  陈怡扬