广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初764号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县*****************，统一社会信用代码：914************857。负责人：杨安琼，女，副总经理。委托诉讼代理人：徐焕民，男，职员。委托诉讼代理人：朱沛珍，女，职员。被告：宁勇，男，1980年1月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区*************。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司与被告宁勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的委托诉讼代理人徐焕民到庭参加诉讼，被告宁勇经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年2月的物业服务费共计人民币2365.50元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算违约金至付清物业服务费之日止，暂计至2020年3月17日的违约金数额为3611.08元；3.判令被告向原告支付自2017年5月至2020年1月止的公摊费用共计348.85元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月20日，佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与原告签订《碧桂园清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年1月8日购买了碧桂园清泉城林泉谷十街3号320商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园清泉城前期物业服务协议》。根据协议约定，被告应在合同收楼期即2015年5月30日的次月1日即2015年6月1日，向原告支付物业服务费每月102.85元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2017年5月开始拖欠原告物业服务费、违约金、分摊费，至2020年2月拖欠的款项已达6325.48元。原告于约定合同交楼期即2015年5月30日之后多次邀约被告前来办理收楼手续，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告特诉至法院，请求法院判如诉请。被告宁勇在答辩期限内未向本院提交书面答辩意见。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更核准登记表、营业执照；2、中华人民共和国物业服务企业资质证书、广东省收费许可证、《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》；3、《商品房买卖合同》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》；4、物业服务费欠费明细；5、寄送《催促收楼通知书》邮寄单、微信催缴物业服务费记录及快递查询记录。被告宁勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：碧桂园·清泉城林泉谷商品住宅区的开发建设单位佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务合同》，约定选聘广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司依约对案涉物业小区进行管理。2014年1月8日，被告宁勇（买受人）与佛冈碧桂园清泉城物业发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购置佛冈县******清泉城林泉谷十街3号320商品房，约定出卖人应于2015年5月30日前将经验收合格的案涉商品房交付给买受人，买受人应在交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房屋使用手续，逾期办理交接手续的，视为出卖人按期交房。同日，被告宁勇（甲方）与广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司（乙方）签订了《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》，将上述商品房交由乙方进行物业管理服务，该协议约定“甲方应按102.848元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明等公共设施设备运行，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊，……；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起按月全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代交的方式收取当月物业服务费，扣费时间为公历每月10日；甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。”案涉商品房于2014年8月27日办妥竣工验收备案，满足《商品房买卖合同》约定的交付条件。经建设单位催收，被告至今未办理收楼手续，并自2018年4月开始未依约向原告交纳物业服务费，原告经催收无果，遂引起本案诉讼。另查，广东碧桂园物业管理有限公司清远佛冈分公司于2012年12月13日经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司。2015年11月23日，广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司。2019年6月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司经佛冈县**监督管理局核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司与被告宁勇签订的《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，彼此之间的物业服务合同关系成立并生效，各方应按照约定全面履行义务。广东碧桂园物业服务有限公司清远佛冈分公司经工商管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，后核准变更登记为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司，其权利和义务由变更后的权利主体（即原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司）享有和承担。原告已依照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定为被告提供物业服务，被告应当依约支付相应的物业服务费给原告。但被告自2018年4月起至今未履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告支付拖欠的自2018年4月1日至2020年2月29日的物业服务费2365.50元（102.848元/月×23个月），有事实和法律依据，本院予以支持。因被告对于双方约定的违约金过高或过低没有提出抗辩意见，原告请求被告依约支付违约金3611.08元（违约金暂计至2020年3月17日，此后的违约金按照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清该物业服务费之日止），有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付自2017年5月起至2020年1月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费等分摊费用共计348.85元，但其提交的证据无法证实被告应支付的分摊费用金额，故对原告该项主张，本院不予支持。被告宁勇经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告宁勇自本判决生效之日起十五日内支付物业服务费2365.50元及违约金3611.08元（违约金暂计至2020年3月17日，自2020年3月18日起按照《碧桂园·清泉城前期物业服务协议》的约定计算至付清该物业服务费之日止）给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告宁勇负担。原告预交的受理费25元，其可在本判决生效后向本院申请退回。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年五月十四日书记员  刘 烨附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。