广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终495号 上诉人（原审原告）：柳州市连华房地产开发有限公司。住所地：柳州市北站路16号（惠柳京都3栋）。 法定代表人：陈海连，公司总经理。 委托诉讼代理人：李煜，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西十一建建工有限公司。住所地：贺州市建德街130号。 法定代表人：刁祥兰，公司董事长。 委托诉讼代理人：封小贤，北京市博儒（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈垚锜，贺州市八步区华誉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广西贺州华安汽车运输股份有限公司。住所地：贺州市八步区钟山西路2号。 法定代表人：陈振鹏，公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：贺州瑞华房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区钟山西路2号客运中心办公楼。 法定代表人：陈振鹏，公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：广西瑞通运输集团有限公司。住所地：柳州市文笔路3号。 法定代表人：黄坚，公司董事长。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 上诉人柳州市连华房地产开发有限公司（以下简称连华公司）因与被上诉人广西十一建建工有限公司（以下简称十一建公司）、广西贺州华安汽车运输股份有限公司（以下简称华安公司）、贺州瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）、广西瑞通运输集团有限公司（以下简称瑞通公司）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人连华公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判各被上诉人连带偿还上诉人借款人民币1000万元整及利息（计算至2018年10月15日为121万元；此后按月利率1.5%计算至清偿完毕时止）；3.改判上诉人对被上诉人华安公司承诺抵押担保的贺州国用【2000】第052-2号国有土地使用权享有有优先受偿权；4.本案一、二审费用由三被上诉人承担。 事实和理由：一、2017年12月26日，上诉人与被上诉人十一建公司签订《房地产联合开发合作协议书》。协议书约定了两个内容：一是合作开发；二是合作方之间的借款。2018年2月13日，上诉人与被上诉人十一建公司、华安公司、瑞华公司签订《借款合同》。同日，上诉人即按约定将1000万元转入被上诉人华安公司账户。二、一审判决将上述借款认定为“投资款”并驳回上诉人一审诉讼请求是错误的。(一）一审判决在审理合同纠纷时，违反了合同签订的当事人意思自治原则。《房地产联合开发合作协议书》不仅约定了合作投资，也约定了所谓“股东”之间的借款。而《借款合同》正是基于该约定进行的进一步的更清晰的约定。因此，基于《借款合同》上诉人向被上诉人出借的1000万元，只能是借款，不能认定为其他的性质。不管《借款合同》是否属于《房地产联合开发合作协议书》履行期内，法院都无权违背当事人意思表示擅自决定款项性质。（二）一审法院认为《借款合同》约定了在满足一定条件下可以将借款转化为投资款，但却故意忽略了该约定的“条件”是否满足、当事人是否达成了“转化”的合意的问题。案件事实说明，所谓的借款转化为“投资款”的条件至今尚未满足，而且双方也并没有就借款转化为“投资款”达成合意。尤其是一审法院认为该1000万元借款实际上是上诉人以借款的名义履行与十一建签订的《房地产联合开发合作协议书》第二期投资款的部分履行义务。该观点本身就是一个结论，不是作出结论的前提。而这一结论本身就没有当事人约定的依据。款项性质的转化在合同中并没有明确为合同一方的权利，很显然，它必须经过合同各方协商一致才能成立。一审法院恰恰在没有经过上诉人（权利人）一方的认可，反而以被上诉人（债务人）的单方意思表示，就贸然地认定所谓的款项性质“转化”。须知，所谓借款性质的转化，首先必须是权利人意思表示的转化，否则，所谓的“转化”是不能成立的。（三）《借款合同》约定了清晰的还款期限、利息、担保和相关的责任主体以及权利义务。上诉人在债务人逾期后主张其归还借款，相关债务人承担担保责任毫无疑问是应当得到法院支持的。至于该抵押是否经过登记，仅涉及是否能够对抗第三人的问题，并不涉及债权人对抵押物的优先受偿问题。上诉人认为一审判决明显错误，一审法院为协助规避被上诉人还款责任牵强附会，违背法律规定及法理基本涵义曲解法律相关规定，侵害了上诉人的合法权益。 被上诉人十一建公司辩称：1.坚持一审意见。2.本案名为借款合同，实为出资。既然是投资款就没有退还回去的可能。 被上诉人华安公司、瑞华公司、瑞通公司辩称：1.本案借款合同是履行华安公司与十一建公司开发合同书的从合同，1000万元借款实际为十一建公司根据与华安公司合同约定所支付的3000万元中的1000万元，华安公司已经根据合同要求将该款项用于偿还桂林银行和支付前期费用，不存在返还的责任。在华安公司和十一建公司，十一建公司和连华公司合同未解除前，华安公司没有理由退还1000万元，也不存在任何的利息。 连华公司向一审法院起诉请求:1.判决被告十一建公司归还原告借款1000万元，并按月利率1.5%计付2018年2月13日至2018年10月15日期间（共242天）的利息121万元；2018年10月16日以后的利息，按月利率1.5%计至本息还清为止。2.判决被告华安公司、瑞通公司、瑞华公司为上述债务承担连带责任。3.判决原告对被告华安公司用于抵押担保的位于贺州市老汽车总站前进西路2号（证号：贺州国用〔2000〕第052-2号）的国有土地使用权价值享有优先受偿权。4.案件诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告华安公司名下的位于贺州市八步区的国有建设用地使用权类型为出让地，已办理不动产权证。2017年9月20日，华安公司与十一建公司签订《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，将“华安居”项目整体承包给十一建公司独立开发经营，十一建公司支付承包金5500万元，第一期为合同签订之日起七个工作日内一次性支付定金100万元，第二期为华安公司提供该公司股东会决议书、取得项目立项备案文件后，待华安公司接到银行还贷通知书之日起十个工作日内，十一建公司支付承包金3000万元用于解除项目用地的抵押，第三期为项目取得《建设工程施工许可证》之日起三十日个工作日支付剩余承包金2400万元。2017年12月26日，原告（乙方）与被告十一建公司（甲方）签订《房地产联合开发合作协议书》，约定十一建公司于2017年9月20日与被告华安公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》上的全部内容与原告进行联合开发。《房地产联合开发合作协议书》第二条约定：“经双方协商确定，本项目前期投入6500万元整，双方出资比例为：乙方出资4000万元整，甲方出资2500万元整。1.本项目前期投入资金6500万元整，乙方承担前期费用4000万元分二次支付，①签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户，②待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元整至华安公司账户，甲乙双方应按股份比例投资前期4000万元，由于甲方目前资金不足，向乙方借资1600万元整，在2018年6月30日前不计利息，2018年7月1日起若甲方未能完成拆迁事宜，甲方按月息1.5%在项目预分配时支付给乙方指定的个人账户……”。2017年12月27日，原告将1000万元转入十一建公司指定的华安公司的银行账户。 2018年2月13日，原告（乙方、出借方）与被告十一建公司（甲方、借款方）、华安公司（丙方、担保方）、瑞华公司（丁方、担保方）签订《借款合同》，合同约定十一建公司向原告借款1000万元用于开发老车站，借款期限30天，同时约定华安公司承担借款1000万元直接责任，按照月利率1.5%计息。合同第六条约定：本借款可作为甲方和乙方于2017年12月26日签订《房地产联合开发合作协议书》支付的第二次前期费用款，利息支付至双方约定的条件成熟期止，但支付不少于2个月利息。第七条约定：丙方同意老汽车站的土地21333㎡（证号：贺州国用〔2000〕第052-2）抵押给乙方，除丙方原抵押给银行保款3000万元外无其他债务，丙方同意到国土局及房产登记部门办理抵押给乙方土地及房产为本借款的担保抵押物；并且保证在2月25日完成地上建筑物的住户用户与人员全部清场撤离。2018年2月13日，原告通过广西农村信用社银行将1000万元转入被告华安公司账户，原告在银行电汇凭证“附加信息及用途”处注明“借款”字样。 另查明，2017年12月27日、2018年1月5日，原告公司员工许兴朝分别接收贺州“华安居”（暂定名）项目公司贺州瑞华房地产开发有限公司公章、营业执照正本原价等材料。2018年3月20日，华安公司向瑞华公司、十一建公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地移交确认书》，内容：华安公司已将贺州市前进西路2号老汽车站内地上建筑物及土地全部腾空搬迁完毕，现移交给瑞华公司、十一建公司。2018年3月23日，瑞华公司向华安公司出具《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》，内容：贺州瑞华房地产开发有限公司走访现场，确认贺州市前进西路2号老汽车站内建筑物腾空搬迁完毕。 一审法院认为，被告华安公司与十一建公司签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》均为当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，原告已按照《房地产联合开发合作协议书》约定支付1000万元前期投资款，《房地产联合开发合作协议书》第九条第3项约定的合同生效条件成就，以上两份合同均成立并生效。原告与被告十一建公司签订的《借款合同》，约定十一建公司向原告借款1000万元，款项的用途为开发老汽车站即涉案的《房地产联合开发合作协议书》约定的项目贺州市前进西路2号老汽车站。本案借款合同与《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》、《房地产联合开发合作协议书》存在以下的联系：一是从合同签订的时间节点来看，原告与十一建公司于2018年2月13日签订的《借款合同》，属于原告和被告十一建公司、华安公司等合同主体履行2017年12月26日签订的《房地产联合开发合作协议书》、2017年9月20日签订的《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》合同履行期间范围内；二是从借款的用途和作用来看，《借款合同》约定借款1000万元用于开发老汽车站，并约定在满足一定条件下将此借款转化为投资款，该款项的支付亦为了推进贺州市前进西路2号老汽车站项目的开展；三是从合同义务来看，《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》中十一建公司应承担的付款义务包括：第二期为华安公司提供该公司股东会决议书、取得项目立项备案文件后，待华安公司接到银行还贷通知书之日起十个工作日内，十一建公司支付承包金3000万元用于解除项目用地的抵押，而原告在《房地产联合开发合作协议书》中承担的付款义务包括：第一期为签订协议后三日内支付1000万元整转入甲方指定的华安公司账户（原告于2017年12月27日履行完毕），第二期为待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元至十一建公司指定的华安公司账户。因此，《借款合同》约定的款项1000万元，实际上是原告以借款的名义履行其与十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》中第二期投资款的部分义务，客观上十一建公司也履行了《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》中支付第二期承包金的部分义务。综上，涉案《借款合同》名为借款，实为原告为履行《房地产联合开发合作协议书》合同义务而支付的投资款。 涉案《房地产联合开发合作协议书》是否应继续履行？原告支付的1000万元投资款是否应退回？根据本案合同履行情况分析：一是合同签订后，当事人已实际履行部分合同内容，即原告将项目前期投入资金1000万元转入十一建公司指定的华安公司账户；2017年12月27日起瑞华公司公章已移交原告公司使用、控制，故瑞华公司于2018年3月23日向华安公司出具的《贺州市前进西路2号老汽车站地上建筑物腾空移交确认书》应视为原告已对涉案土地上建筑物腾空搬迁完毕的事实进行了确认，即被告十一建公司履行腾空搬迁涉案土地上建筑物的合同义务。二是华安公司名下的涉案土地性质为出让地，不存在土地尚未变性的问题，原、被告之间签订的合同不存在合同履行不能的情形。三是各方当事人在签订合同之前已知投资必然存在一定的困难和风险，各方应当遵循诚实信用、风险共担的原则继续履行合同义务。四是诉讼中，经该院释明原告亦未提出解除合同的主张。综上，原告与被告十一建公司签订的《房地产联合开发合作协议书》应继续履行，原告主张十一建公司归还名为借款实为投资款1000万元并支付利息，主张被告华安公司、瑞华公司、瑞通公司承担连带责任，以及主张优先受偿权的诉讼请求缺乏事实基础与法律依据，不予支持。被告十一建公司抗辩涉案款项1000万元属于原告按照《房地产联合开发合作协议书》向其支付的第二部分投资款的意见，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二的规定，判决：驳回原告连华公司的诉讼请求。一审案件受理费94400元（原告已预交），由原告连华公司负担。 本院二审期间，当事人未向本院提供新证据。 综合诉辩双方的意见及全案证据，一审认定事实属实，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：上诉人连华公司的诉讼请求是否合理有据？ 本院认为，华安公司与十一建公司签订《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》，十一建公司与连华公司签订的《房地产联合开发合作协议书》，连华公司与十一建公司、华安公司、瑞华公司签订的《借款合同》，均为当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同签订后，各方当事人已部分履行。《借款合同》约定，十一建公司向连华公司借款1000万元，款项用于开发老汽车站即涉案《房地产联合开发合作协议书》约定的项目贺州市前进西路2号老汽车站；并约定在满足一定条件下将此借款转化为投资款。《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》约定，华安公司提供该公司股东会决议书、取得项目立项备案文件后，待华安公司接到银行还贷通知书之日起十个工作日内，十一建公司支付承包金3000万元用于解除项目用地的抵押。《房地产联合开发合作协议书》约定，连华公司在签订协议后三日内支付第一期前期款1000万元，并转入十一建公司指定的华安公司账户（连华公司于2017年12月27日履行完毕），第二期为待华安公司移交地上建筑物及土地后十天内支付3000万元至十一建公司指定的华安公司账户。根据上述合同约定，《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》、《房地产联合开发合作协议书》和《借款合同》存在紧密联系，《房地产联合开发合作协议书》是《借款合同》的基础，该1000万元借款用于推进贺州市前进西路2号老汽车站项目的前期开发建设。根据本案查明的事实，华安公司名下的位于贺州市八步区的国有建设用地使用权类型为出让地，已办理不动产权证；连华公司于2017年12月27日、2018年1月5日接收贺州“华安居”（暂定名）项目公司瑞通公司公章、营业执照正本原件等材料；2018年3月23日，连华公司确认贺州市前进西路2号老汽车站内建筑物腾空搬迁完毕。据此，《房地产联合开发合作协议书》约定的连华公司支付第二期投资款的条件成就。连华公司以借款的名义履行了《房地产联合开发合作协议书》支付第二期投资款的部分义务，十一建公司客观上也履行了《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》支付第二期承包金的部分义务，华安公司实际上也将上述款项大部分用于归还桂林银行贷款。一审综合全案证据及各方当事人对案件事实的陈述，认定涉案《借款合同》名为借款，实为连华公司为履行《房地产联合开发合作协议书》合同义务而支付的投资款，具有事实根据，并无不当，本院依法予以维持。连华公司经一审法院释明后，未变更诉讼请求要求解除涉案《房地产联合开发合作协议书》，故涉案《房地产联合开发合作协议书》、《贺州“华安居”（暂定名）项目承包经营开发合同书》未实际解除，连华公司要求十一建公司归还名为借款实为投资款的1000万元并支付利息，并要求华安公司、瑞华公司、瑞通公司承担连带责任，依据不足，理由不能成立，一审判决驳回连华公司的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。连华公司可在《房地产联合开发合作协议书》的后续履行中将该笔资金作为投资款项进行结算，或者在《房地产联合开发合作协议书》履行完毕后进行结算，或者在该合同解除后另行主张。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94400元（上诉人已预交），由上诉人柳州市连华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈立峰 审 判 员 黄义奎 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年五月十三日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 刘晓玲