上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39111号原告：上海亚洲房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡神奇，董事长。委托诉讼代理人：匡成钧。委托诉讼代理人：徐小珍，上海市广庭律师事务所律师。被告：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：章福祥，执行董事。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。第三人：上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会，地址上海市静安区临汾路XXX弄XXX号。负责人：王永康、徐志耀。原告上海亚洲房地产发展有限公司(以下简称“亚洲房地产公司”)与被告尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称“尚物博公司”)委托合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日、2020年4月14日分两次公开开庭进行了审理。审理中经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。因上海市静安区康悦亚洲花园小区业主委员会(以下简称“康悦亚洲花园业委会”)与本案有法律上的利害关系，本院于2020年1月2日依法通知其为第三人参加诉讼。原告亚洲房地产公司的委托诉讼代理人匡成钧、徐小珍(参加了第一次庭审)，被告尚物博公司的委托诉讼代理人沈鎏琪、第三人康悦亚洲花园业委会主任王永康(参加了第二次庭审)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚洲房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还车位出租收益计315,630元；2.判令被告支付违约金63,126元。事实和理由：原告系康悦亚洲花园小区内61个地下车位(以下简称“系争车位”)产权人。2014年因小区业主使用车位矛盾激化，上海市静安区人民政府临汾路街道办事处(以下简称“临汾路街道”)和康悦亚洲花园业委会采取行政干预，要求原告将产权车位交付小区物业管理企业即被告进行统一管理，并由康悦亚洲花园业委会及原、被告三方共同签订《协议书》，约定原、被告车位收益的分配及支付方式，康悦亚洲花园业委会为被告付款行为提供担保。2015年3月11日，原物业管理单位与被告将2014年7月至12月期间的61个地下车位费用结算完毕。自2015年1月1日起，被告即拖欠支付车位管理收益。2015年6月，在相关政府部门的主持下，原被告多次协调未果，被告既不归还车位亦不支付车位出租收益。2016年，原告迫于无奈出售61个地下车位，于同年3月23日发函至被告及康悦亚洲花园业委会并抄送相关政府部门，要求被告于2016年6月底前腾空地下车位，并尽快结清收益。2016年9月13日，临汾路街道、康悦亚洲花园业委会及原告共同签署《备忘录》，确定被告共计拖欠车位收益315,630元。原告在应向康悦亚洲花园业委会支付的相关款项中暂扣315,630元。原告经与被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告尚物博公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：首先，康悦亚洲花园业委会已承担担保责任，原告现已扣留相应款项，故不存在任何损失，真正的主体应为康悦亚洲花园业委会；其次，原告坚称其诉请为租金收益，根据民法通则的规定，有关租金纠纷提起诉讼的诉讼时效为一年，原告自述其于2016年3月23日发函，根据诉讼时效规定，原告应于2017年3月23日前主张相应利益，现已远超诉讼时效；第三，《备忘录》虽指被告欠付租金金额为315,630元，但被告未参与核算过程，亦未签署上述《备忘录》文件；第四，因原告长期拖欠支付物业管理费，故被告未支付车位出租收益，相互折抵后被告亦不应承担违约责任。第三人康悦亚洲花园业委会述称，根据原告与第三人之间的康悦亚洲花园物业结算协议(以下简称《结算协议》)约定，原告应支付第三人费用计1,435,395.81元。另根据《备忘录》约定，被告须支付原告车位出租收益计315,630元，第三人对该笔费用承担担保责任。因被告未履行上述付款义务，原告便从应支付第三人的费用中扣留315,630元(仅支付第三人各项费用计1,119,765.81元)，故应视为第三人已作为担保人履行了相应的担保责任，原告亦已收取了车位出租收益。对已承担的担保责任，第三人将另行向被告主张权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为上海市静安区临汾路XXX弄XXX号地下1层汽车库权利人。2014年，原告(甲方)、被告(乙方)与第三人康悦亚洲花园业委会(丙方)签订《协议书》，约定：康悦亚洲花园临汾路XXX弄XXX号地下车库内甲方所有的车位由上海亚房物业管理有限公司代为出租。现经丙方的请求和当地政府的协商，甲方同意将7号地下车库内甲方的车位委托乙方出租。一、委托范围：临汾路XXX弄XXX号地下车库61个车位，如甲方出售车位，提前3个月书面通知乙方，乙方接到通知后不再与承租人续约，否则由此引发的一切责任由乙方承担；二、委托租赁价格：每个车位租赁价格350元/月，其中每个车位80元/月为物业管理费；三、付款方式：3个月为一个付款周期，先付后用，2014年7月-9月为第一个付款周期，乙方须在每个付款周期首月5日前(国定假日顺延)将所收到的车位除物业管理费外的费用一次性支付给甲方，甲方开具相应的发票给乙方；五、委托期限：2014年7月16日至2015年6月30日；六、租赁要求：4.如有车位未出租超过10天，相应时间的租赁费用由甲乙双方平均分担；七、委托单位衔接：2014年7月16日开始由乙方接手，上海亚房物业管理有限公司在2014年7月16日将上述出租车位的收费情况与乙方办理交接，在一周内将已收的物业管理费支付给乙方，同时乙方在一周内将2014年7-9月未付车位场地租赁费一次性支付给甲方；八、担保责任：丙方为乙方提供担保，如乙方不能及时付款，丙方有义务替乙方支付；九、违约责任：乙方收取承租人费用后未按时付款，需支付甲方已收车位3个月总款项20%的违约金，同时甲方有权随时终止本协议。协议另对其他内容进行了约定。2016年3月23日，原告向被告及第三人康悦亚洲花园业委会寄送《公函》，称：时至今日该协议早已到期，物业公司仍未将车位归还本公司。2015年6月开始在当地街道和房办的主持下，本公司与物业公司多次协调，始终没有结果，而车位出租费用2015年1月开始本公司未收到分毫，同时康悦亚洲花园业委会在此期间处于解散状态。现正式通知物业公司和业委会，康悦亚洲花园XXX弄XXX号地下车库61车位将全部出售，2016年7月1日开始车位属车位购买者所有，2016年6月30日前物业须将61个车位全部腾空，否则由此引起的一切责任由物业公司和业委会承担。同时本公司督促物业公司尽快与本公司结清2015年1月以来的费用。同时抄送临汾路街道和上海市静安区住房保障和房屋管理局临汾路办事处。2016年8月27日，号码为6、12、13、22、26的车位(共计5个)产权被转移登记；2016年8月29日，号码为1、9、21、24的车位(共计4个)产权被转移登记；2016年8月30日，号码为3、4、10、11、14、16、23、25、33、37、41的车位(共计11个)产权被转移登记；2016年8月31日，号码为31、32、40、42的车位(共计4个)产权被转移登记；2016年9月5日，号码为2、5、38、51、53、54、56、57、60、64、65、66、67、68、73的车位(共计15个)产权被转移登记；2019年9月6日，号码为43、47、50、62、63的车位(共计5个)产权被转移登记；2019年9月9日，号码为59的车位产权被转移登记；2019年9月12日，号码为45、49、52、55、61、69、71、72的车位(共计8个)产权被转移登记；2016年9月22日，号码为7、58的车位(共计2个)产权被转移登记；2016年9月23日，号码为36的车位产权被转移登记；2016年11月7日，号码为70的车位产权被转移登记；2016年12月6日，号码为48的车位产权被转移登记；2016年12月13日，号码为46的车位产权被转移登记；2017年5月2日，号码为44的车位产权被转移登记；2017年9月6日，号码为39的车位产权被转移登记。上述被转移登记车位共计61个。原告另提交各车位转让出售合同予以佐证。2016年11月7日，原告、第三人康悦亚洲花园业委会及临汾路街道、上海亚房物业管理有限公司四方签订《备忘录》，载明：协商2014年11月26日《结算协议》和康悦亚洲花园61个地下车位协议书(以下简称《车位协议》)妥善解决事宜：一、康悦亚洲花园61个地下车位自2015年1月1日尚物博物业未支付亚洲房产费用，现亚洲房产已出售上述车位，其中48个车位于2016年7月1日交接，2个于2016年10月1日交接，1个于2016年12月1日交接，10个于2017年1月1日交接，经计算共计费用为315,630元。康悦亚洲花园业委会为“车位协议”担保单位，虽然“车位协议”为第一届业委会签订，但仍应按“车位协议”承担担保责任。二、由于第一届业委会审计工作未结束，同时小区物业公司又处在选聘阶段，所以亚洲房产下属亚房物业按“结算协议”应支付共计1,435,395.81元暂扣315,630元后的款项支付至临汾街道进行暂时托管。三、亚洲房产应于地下车位全部交接后主动启动对尚物博物业的司法诉讼，康悦亚洲花园业委会积极予以配合，争取早日解决尚物博物业欠费问题，担保暂扣款按法院判决结果处理。庭审中，原告明确如下事项：(1)确认在应支付第三人的费用中扣留315,630元，鉴于第三人已承担相应担保责任，原告当庭撤回第一项诉讼请求即要求被告支付车位出租收益计315,630元；(2)原告将第二项诉讼请求调整为要求被告支付违约金计9,882元，计算标准为270元/月×61位×3个月×20%；(3)原告根据各车位转移登记时间计算车位租金总额为335,578.34元，现明确仅主张车位出租收益计315,630元。被告主张部分车位未足额收取费用，但未提交证据材料。第三人明确其已承担相应车位出租收益的担保责任，将自行向被告另行主张权益。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《房地产权证》、《协议书》、《公函》及快递凭证、车位租金发票、《备忘录》、不动产登记簿、车位转让出售合同、情况说明等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告与第三人就系争车位出租收益事宜签订的《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。《协议书》约定，“甲方(即原告，下同)同意将车位委托乙方(即被告，下同)出租”、“乙方须在每个付款周期首月5日前将所收到的车位除物业管理费外的费用一次性支付给甲方”，故被告应将收取的系争车位出租收益支付给原告。根据庭审查明的事实，61个系争车位分别于2016年8月至2017年9月期间转让给业主个人，车位产权的转移意味着占有、使用、处分和收益的权利一并予以转移，故原告不再享有系争车位产权转移之后的租金收益。现原告明确车位出租收益为315,630元，该金额小于其实际应收取的金额，系其合理处分自身权益，本院予以确认。被告辩称并未足额收取上述61个车位的出租收益，但未提交证据材料，本院难以支持。原告在应支付第三人的费用中扣留上述车位出租收益，第三人亦确认该笔款项系其履行协议约定的担保责任，其将另行向被告主张权益。原告因第三人已承担担保责任为由，撤回第一项诉讼请求，于法无悖，本院予以认可。根据庭审查明的事实，被告确未按约支付车位出租收益，原告据此主张被告支付相应违约金，具有合同依据，且其主张之标准亦属合理，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告尚物博(上海)物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚洲房地产发展有限公司违约金9,882元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(已由原告全部预缴)，减半收取计25元，由被告尚物博(上海)物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年五月十二日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。