上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初4024号原告：上海华莺物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：金梨薇，总经理。委托诉讼代理人：周耀铭。委托诉讼代理人：张萍华。被告：黄铃，女，1959年7月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告上海华莺物业管理有限公司与被告黄铃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海华莺物业管理有限公司(以下简称华莺物业)之委托诉讼代理人周耀铭，被告黄铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华莺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄铃缴纳自2017年1月至2019年4月，共计28个月物业费，合计5,629.08元；2、请求判令黄铃缴纳自2017年1月至2019年4月，共计28个月停车费，合计4,200元；3、请求判令黄铃支付违约金1,688.7元；4、本案诉讼费由黄铃承担。事实和理由：黄铃系上海市杨浦区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主。华莺物业于2016年1月起与上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会签订物业服务合同，依法对系争房屋所在小区实施物业服务管理。在华莺物业管理期间，黄铃无任何正当理由拒绝缴纳物业费、停车费。经华莺物业多次向被告催讨，但黄铃始终置之不理。被告黄铃辩称，之前黄铃因种种原因没有向前物业公司支付物业管理费，华莺物业自2016年进驻本小区，2016年底，华莺物业人员向黄铃谎称已垫付2016年之前的物业管理费，黄铃信以为真将2016年之前的物业管理费支付给了华莺物业，但华莺物业予以侵吞，造成前物业公司又向黄铃催讨；2017年8月，黄铃房屋漏水，多次报修华莺物业不予理睬；黄铃有固定车位，但华莺物业将建筑垃圾堆放在黄铃的停车位上，造成黄铃的汽车轮胎碾压时爆胎，修理费4,500元，华莺物业同意免除2年的停车费作为补偿；华莺物业在小区的设施维修、垃圾清运、卫生保洁等方面管理服务不到位，小区业主普遍都不满意华莺物业提供的物业服务，华莺物业主张的物业服务合同和补充协议，小区业主均没有见过，没有进行过公示，故不同意华莺物业全部诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为被告黄铃，房屋类型为公寓，建筑面积为230.68平方米。2015年12月31日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会(甲方)与原告华莺物业(乙方)签订《物业服务合同》约定，第一条约定，本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：君裕公寓，物业类型：商住两用，座落位置：杨浦区逸仙路669弄。第二条约定，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。(一)物业共用部位的维护；(二)物业共用设施设备的日常运行和维护；(三)公共绿化养护服务；(四)物业公共区域的清洁卫生服务；(五)公共秩序的维护服务；(六)物业使用禁止性行为的管理；(七)物业其他公共事务的管理服务；(八)业主委托的其他物业管理服务事项。第七条约定，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：多层：0.7元/月/平方米；(二)商业用房：1.5元/月/平方米。第十条约定，物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：违约的业主应支付所欠物业费全额30%的违约金。第十二条约定，停车场收费分别采取以下方式：……1.1露天机动车：车位使用人应按露天机动车车位150元/辆/月。……第三十三条约定，本合同为期壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。第三十四条约定，本合同期限届满前叁个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商。如双方对续签合同无异议，则本合同自动延续壹年。上述合同到期后，甲、乙双方未续签书面合同。2017年12月28日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会(甲方)与原告华莺物业(乙方)签订《补充协议》约定，根据甲乙双方签订的《物业服务合同》的约定，经过友好协商，现就逸仙路669弄相关的物业服务事项达成一致，签订如下补充协议：一、关于物业服务费的调整问题：2017年11月23日至2017年12月15日，以书面形式召开了业主大会，就本小区调整物业费的事项进行了业主投票，经过对投票情况的汇总，同意调整物业费的业主票数超过了本小区总投票票数的50%以上。为此，双方签订补充协议，自2018年1月1日起调整逸仙路669弄的物业管理费的价格。住宅物业由原来的0.7元/月/平方米，调整为：1.0元/月/平方米；商铺的物业管理费由原来的1.5元/月/平方米，调整为：2.5元/月/平方米。……2019年6月4日，上海市杨浦区五角场306街坊第二业主大会出具《情况说明》：“上海华莺物业管理有限公司与上海市杨浦区逸仙路669弄君裕公寓在2016年1月1日起至2016年12月31日止签订的物业服务合同。在2017年业委会与我司签订物业补充协议，物业费进行调整，从原来的0.7元/月/平方米，调整为1.0元/月/平方米；商铺的物业管理费由原来的1.5元/月/平方米，调整为2.5元/月/平方米。2018年业委会进行改选，上海华莺物业管理有限公司至今服务于小区，合同按原来的自然延续。特此说明。”本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。华莺物业为系争房屋所在小区提供物业服务，按时缴费是业主应尽义务。虽然华莺物业在2016年12月31日物业服务合同到期后未与小区业主大会续签书面合同，但是华莺物业仍为小区实际提供物业服务至今，华莺物业有权要求业主按照合同约定支付物业服务费及停车费。小区业主大会与华莺物业于2017年12月28日签订的《补充协议》约定调整住宅的物业服务费标准为1.0元/月/平方米，并不违反法律规定，小区业主应依约履行。故华莺物业诉请要求黄铃支付2017年1月至2019年4月的物业服务费5,629.08元及2017年1月至2019年4月的停车费4,200元，并无不妥，本院予以支持。黄铃以小区业主大会与华莺物业签订的《物业服务合同》及《补充协议》未经公示为由拒付物业服务费，并无事实与法律依据，本院难以采纳。至于设施维修、垃圾清运、卫生保洁等问题，业主应通过正当途径行使救济，维护自己的合法权益，黄铃以此为由拒付物业服务费，于法无据，本院不予采纳；但是考虑到上述情况，对于华莺物业主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告黄铃应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华莺物业管理有限公司自2017年1月起至2019年4月止的物业服务费5,629.08元；二、被告黄铃应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华莺物业管理有限公司自2017年1月起至2019年4月止的停车费4,200元；三、原告上海华莺物业管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由原告上海华莺物业管理有限公司负担4元，由被告黄铃负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇二〇年五月二十九日书记员  陈 洁附：相关法律条文《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。