广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1373号上诉人（原审原告）：游润林，男，1948年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************611。委托诉讼代理人：叶长虹，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：周泽豪，广东康麒律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：王海龙，男，1985年10月2日出生，汉族，住河南省杞县********，公民身份号码：410************577。委托诉讼代理人：李成辉，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁高伟，男，1992年9月1日出生，汉族，住广东省雷州市***********，公民身份号码：440************07X。被上诉人（原审被告）：游露露，女，1990年8月21日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县************，公民身份号码：362************324。上诉人游润林、王海龙因与被上诉人袁高伟、游露露租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、确认游润林与袁高伟、游露露于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、王海龙、袁高伟、游露露应于一审判决发生法律效力之日起五日内支付游润林2015年9月至2019年9月的占有使用费差额共计167000元；三、王海龙、袁高伟、游露露应于一审判决发生法律效力之日起五日内支付游润林2019年10月1日至腾空房屋之日的占有使用费，按20000元/月计算；四、驳回游润林的其他诉讼请求。本案案件一审受理费3823元，由游润林负担2314元，王海龙、袁高伟、游露露负担1509元。游润林上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判袁高伟、游露露应支付2015年9月至2019年9月房屋占用费差额437000元；二、撤销原审判决第二项，改判袁高伟、游露露支付2019年10月1日起至腾空房屋之日的占用费，按每月25000元标准计算；三、本案一审、二审诉讼费由袁高伟、游露露承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。游润林一直强调没有与袁高伟、游露露、王海龙达成任何降低租金的合意，而且多次催告袁高伟、游露露、王海龙按合同约定交纳租金。原审法院在没有任何证据的情况下，贸然做出所谓双方已经多次降低租金的合意，令人难以信服。游润林与袁高伟、游露露、王海龙的租赁合同于2015年7月签订，袁高伟、游露露、王海龙长期作为二手房东，有丰富的经营经验，其是经过慎重考虑才签订案涉房屋租赁合同的。在短短一两个月，市场环境没有任何变化的情况下，游润林不可能会舍弃自身利益降低租金。事实上，东莞普遍存在一种现象，二手房东不按合同办事，完全无视合同约定，随意交租，随便交租。游润林迫于无奈，向法院提起诉讼，要求法院保护自身权益，要求袁高伟、游露露、王海龙严格履行合同。针对游润林的上诉，袁高伟、游露露、王海龙均未在法律规定期限内向法院提交书面答辩意见。王海龙上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判王海龙、袁高伟、游露露无需支付2015年9月至2019年9月的占有使用费差额167000元；二、撤销原审判决第三项，改判王海龙、袁高伟、游露露按18000元/月的标准向游润林支付从2019年10月1日起至腾空房屋之日的占有使用费；三、本案一审、二审的诉讼费用由游润林承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审法院认定“双方对案涉房屋的租金自2015年9月起定为20000元达成了合意，双方应遵照执行。故王海龙、袁高伟、游露露应补足2015年9月至2019年9月的占有使用费167000元（计算为：10000元+4000元-2000元+8000元+4000元+8000元×16个月+5000元+2000元×5个月）给游润林。自2019年10月起，王海龙、袁高伟、游露露应支付原告游润林每月20000元的占有使用费，至王海龙、袁高伟、游露露实际腾空返还案涉房屋给游润林为止。”而事实是，王海龙与游润林对案涉房屋的租金标准协商过三次，第一次双方口头约定，从2015年9月起每月租金为20000元，王海龙按此标准支付至2017年4月，因为当时出租房的生意不好，双方就协商按每月20000元支付租金，从王海龙支付租金的时间及金额也可以证实这一点，仅在合同签订的当月，王海龙是以25000元/月的标准向游润林支付租金的。第二次口头约定，从2017年5月起每月租金标准根据王海龙房屋出租经营情况定，原因是因为当时涉案房屋出了人命，租户纷纷退租，生意非常惨淡，在此情况下双方才达成的上述约定，从王海龙支付租金的记录可以印证，从2017年5月至2019年4月，租金是浮动的。第三次约定，从2019年5月起，每月租金为18000元，同时约定双方重新续签租赁合同。另外王海龙再支付80000元给游润林作为续租费。且从王海龙的支付记录显示，2019年5月至2019年9月的租金都是18000元，因此原审法院以王海龙与游润林第一次协商的月租金20000元的标准作为整个租赁期间的租金标准明显与事实不符。二、原审法院适用法律不当。王海龙与游润林在房屋租赁期间对租金价格共达成三次约定，虽然没有书面协议，但从2015年9月租金第一次变更至2019年3月期间，游润林从未提出过异议，应当认定双方已实际履行双方之间的约定。原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定判定整个租赁期间的租金为20000元，属于不当，与事实不符。针对王海龙的上诉，袁高伟、游露露、游润林均未在法律规定期限内向法院提交书面答辩意见。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。另查，二审中，王海龙主张，2015年7月份签订后，王海龙与游润林口头协议第一个月为免租期，但是需要预交2015年8月份租金25000元，因此2015年7月份转账的25000元是支付2015年8月份的租金。游润林对此不予确认。游润林明确其诉请的租金是从2015年7月至2019年共49个月，按每月租金25000元计算应付租金为1225000元，实际支付租金为802000元，应付租金减去已经支付租金得出实际拖欠租金为423000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对游润林、王海龙上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：案涉房屋的租金应如何认定。对此，本院分析如下：首先，关于2015年8月份的租金。王海龙主张双方口头约定2015年7月为免租期，其已经在2015年7月份预先支付2015年8月租金。虽然游润林对此不予确认，但从双方签订案涉租赁合同后2015年8月至2019年9月长达四年多的时间，游润林对此都没有提出异议或催交，这明显与常理不符，故本院采信王海龙的主张。其次，关于2015年9月之后的租金收取标准。双方签订的案涉《房屋租赁合同》约定租金为每月25000元。王海龙主张双方曾口头协商过降租，而游润林对此不予确认。从王海龙支付租金的情况来看，从2015年9月开始至2017年4月长达一年多的期间，王海龙向游润林交纳的租金均为20000元/月。而游润林未提交任何证据证明其曾对此提出过异议。原审法院据此结合双方的主张认定双方经协商对案涉房屋的租金自2015年9月起变更为20000元/月，并无不当。游润林上诉主张应按照25000元/月的标准计算案涉租金，而王海龙上诉主张应按照按18000元/月的标准计算案涉租金，两上诉主张均缺乏依据，本院均不予采纳。综上，原审法院认定王海龙、袁高伟、游露露应向游润林支付2015年9月至2019年9月的占有使用费差额167000元，并无不当。综上所述，游润林、王海龙的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8990元，由王海龙负担3640元，游润林负担5350元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 魏 术二〇二〇年五月九日书记员 王兆东