辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3866号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘铁志，男，汉族，1978年4月8日出生，住址：辽宁省调兵山市。委托诉讼代理人：廉昊，辽宁跃重合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱殿鹏，辽宁跃重合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市皇姑区明廉路36号。法定代表人：贝海波，该公司经理。委托诉讼代理人：刘淑梅，女，汉族，1964年3月27日出生，住址：沈阳市铁西区。上诉人刘铁志因与被上诉人浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘铁志上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人订立房屋租赁合同，约定租用4单元、2单元及1单元房屋用于超市经营，其中4单元作为超市经营，2单元及1单元用作仓库，年租金1万元，租赁期限从2014年2月1日至2017年12月31日，约定如被上诉人继续担任物业管理工作，合同自动延续至2024年。另约定如果被上诉人违背合同擅自终止合同，应向上诉人支付5万元违约金。庭审中，上诉人提供证据证明其依约通知被上诉人续租，但被上诉人单方将房屋租金提高至每年3万元，且单方将案涉房屋4单元上锁，致使合同目的无法实现，属于根本违约。一审法院判决将违约金调整降低至2万元，属于对该事实认定不清，认定事实错误。二、被上诉人与上诉人之间就案涉房屋2018年度及2019年1月至5月的房屋租赁费用原审判决并未查明，案涉房屋为上诉人经营超市使用，被上诉人曾将超市上锁，导致上诉人经营活动无法开展，其他两处虽未上锁，但并非经营场地，无法满足经营活动，上诉人租赁房屋目的无法实现，因此被上诉人主张的12778元费用不应由上诉人承担。三、被上诉人未经上诉人同意，将案涉房屋4单元上锁并将室内物品拒不返还，上述物品价值5000元，原审判决仅以物品范围不明，剩余价值不明不予处理，系对案件事实不予查明，属于事实认定不清。浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司辩称，请求维持一审判决。刘铁志向一审法院起诉请求：1、判令被告单方面违约并赔偿原告50000元违约金；2、赔偿原告超市内丢失及损坏的物品5000元(18号楼四单元门厅超市内物品)；3、本案诉讼费由被告承担。浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司向一审法院提出的反诉请求：1、判令被告刘铁志支付2018年房屋共三间租金1万元(2018年1月1日一2018年12月31日，房屋地址：沈阳市和平区南京北街18号18号#1单元、18号#2单元、18#3单元)；2、判令被告刘铁志支付18#1单元、18#2单元的房屋租金2778元(每年租金共1万元除以3间房屋，3333元每间，其中此2间从2019年1月1日一2019年5月31日欠租金2778元)。一审法院认定事实：2014年1月16日，原告刘铁志(反诉被告，承租人，乙方)与被告浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司(反诉原告，出租人，甲方)签订《房屋租赁合同》，内容载明“甲方将金苑华城社区18楼4单元、2单元和1单元一楼门厅的保安室出租给乙方使用；租赁期限自2014年2月1日至2017年12月31日止。如甲方继续管理金苑华城园区物业，则双方合同自动续约至2024年1月1日。该房屋租金10000元，按年支付，乙方在上次所缴租金期满前五日向甲方支付下期租金”。在租赁期内，如甲方违背合同条款，擅自终止合同，应向乙方支付五万元的违约金。2014年2月14日，浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司出具证明一份，内容载明“浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司自愿将金苑华城社区18号楼4单元、2单元、1单元一楼门厅的保案室出租给刘铁志做超市使用。该门厅面积共25平方米，产权归物业，物业认为此超市不扰民”。合同签订后，涉案的18号楼4单元一楼门厅用于经营超市，2单元和1单元一楼门厅作为仓库使用。庭审中，刘铁志提交通知一份，证据其曾于2017年12月28日向金苑华城物业发出续约通知，内容载明“兄弟超市同意续约，按照合同约定正常交纳租金壹万元整，请派人来收取”，并称该通知提交给物业电费收取人员一份，向物业办公室送达一份，但华夏物业沈阳分公司称未收到上述通知，并称因刘铁志拖欠2018年租金，故其公司将涉案的18号楼4单元一楼门厅内物品腾退，庭审时被告自述“2019年1月25日，其腾退18号楼4单元一楼门厅内物品，腾退物品时刘铁志“没有到场，但我们已经通知过他。物品没有返还，被告至今没去。我们打电话通知他，但是一直联系不上。”，针对上述观点华夏物业沈阳分公司未提供证据予以佐证。其亦称18号楼4单元一楼门厅“我方于2019年6月份借出去了，具体干什么我不清楚”再查，浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司自2013年4月进驻园区服务至今。涉案的18号楼2单元和1单元一楼门厅作为仓库由刘铁志使用至今。刘铁志未交付2018年1月1日一2018年12月31日期间房屋租金1万元；未交付2019年1月1日一2019年5月31日期间，18#1单元、18#2单元房屋租金2778元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告华夏物业沈阳分公司自2013年4月进驻园区服务至今，根据其与刘铁志签订的合同约定“如甲方继续管理金苑华城园区物业，则双方合同自动续约至2024年1月1日”，据此，在合同履行期间，被告华夏物业沈阳分公司未经刘铁志本人同意处置18号楼4单元一楼门厅内物品，系违约，应承担违约责任。因原告承租的系18号楼4单元、2单元、1单元一楼门厅，现仅为18号楼4单元一楼门厅被腾退，另外两处仍由刘铁志占有，未尚失使用功能，故华夏物业沈阳分公司承担的违约金酌情确定为20000元。关于刘铁志提出的18号楼4单元一楼门厅内物品的赔偿问题。庭审中，刘铁志对门厅内物品价值不申请价值鉴定，在双方未对上述物品进行交接，物品范围不明、剩余价值不明的前提下，本院不予处理。刘铁志可待确定上述问题后与华夏物业沈阳分公司协调或另行诉讼解决。关于2018年房屋租金问题。经查，2018年1月1日一2018年12月31日期间房屋租金1万元，2019年1月1日一2019年5月31日期间，18#1单元、18#2单元房屋租金2778元，刘铁志并未交付，其应向华夏物业沈阳分公司履行付款义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、原告(反诉被告)刘铁志于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司房屋租金12778元；二、被告(反诉原告)浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)刘铁志违约金20000元；如果被告(反诉原告)未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回原告(反诉被告)刘铁志其他诉讼请求；四、驳回反诉原告浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司的诉讼请求。本诉案件受理费588元(原告已预交)，由原告刘铁志负担438元，被告浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司负担150元；反诉案件受理费60元(反诉原告已预交)，由原告(反诉被告)刘铁志负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：音频光盘，用以证明2017年末，上诉人曾与被上诉人公司经理在其办公室内就续租、缴纳租金一事进行交谈。被上诉人对该份证据的真实性有异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人刘铁志与被上诉人浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司签订的房屋租赁合同第三条约定，该房屋租金1万元，按年支付，上诉人应在上次所缴租金期满前五日向被上诉人支付下期租金。再查明，上诉人自认，在被上诉人将物品搬离之前大约一个月，曾经在门上张贴通知，告知其非法占用房屋，令上诉人将室内物品搬离，上诉人已经拍摄录像，将室内物品记录。被上诉人将室内物品腾空当日，刘铁志曾出现在现场，其自己报警，警方出警。本院认为，上诉人刘铁志与被上诉人浙**夏物业管理有限公司沈阳分公司签订的房屋租赁合同，双方应按照协议履行各自义务。关于室内物品损失问题。上诉人刘铁志自认其在物品搬离前一个月已经录像记录物品情况，但其在诉讼过程中并未提交，致使法院无法确认物品具体种类、数量及价值。物品搬离当日上诉人即出现在现场，其对物品搬离一事并非不知情。且被上诉人表示随时可以返还上述物品，因此一审法院对此暂不予处理，并无不当。如果双方对该物品办理返还后仍存在纠纷，可以另案处理。关于1单元及2单元房屋租金问题。1单元及2单元在2018年1月1日至2019年5月31日期间，一直由上诉人占用，其并未支付房屋租赁费用，因此一审法院判决其支付该费用正确，应予维持。关于4单元房屋租赁问题。按照合同约定，租赁合同租金应在上次所交租金期满前5日向被上诉人支付下期租金。上诉人并未提供证据证明其在租金期满前5日，即2017年12月27日前向被上诉人交付下一年度房屋租金。上诉人主张被上诉人曾将该房屋上锁，被上诉人否认2018年锁门，且上诉人提供证据不足以证明被上诉人是否锁门，何时锁门以及锁门情况是否持续存在等问题，上诉人以此主张2018年没有使用房屋，本院无法采信。案件审理期间，被上诉人辩称其不存在违约行为,因此一审法院不存在违背当事人意思表示，私自降低违约金情形。一审法院依据当事人申请，根据损失及违约的具体情况，酌情减免违约金数额，并无不当。综上所述，刘铁志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人刘铁志负担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年五月二十二日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。