.陕 西 省 商 洛 市 商 州 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初427号     原告：杨帆，男，1983年9月27日出生，汉族，住上海市闵行区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨健全，（杨帆父亲），男，1954年4月22日出生，汉族，住陕西省商洛市，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李书良，陕西善存律师事务所律师。被告：陕西御品生鲜网络科技有限责任公司，住所地陕西省商洛市商州区商铺。法定代表人：吴义中，总经理。委托诉讼代理人：陈亚军，陕西秦东律师事务所律师。原告杨帆与被告陕西御品生鲜网络科技有限责任公司（以下简称：陕西御品生鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨帆的委托诉讼代理人杨健全、李书良与被告陕西御品生鲜公司法定代表人吴义中、委托诉讼代理人陈亚军均到庭参了加诉讼，本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照合同约定补偿原告提前终止合同的补偿金50525元；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审中原告同意返还被告2020年1-3月支付的物业费2100元。事实和理由：2018年9月12日被告与原房主商洛金建实业有限公司签订房屋租赁合同，租赁位于商洛市商州区XX路XX号XX城XX小区XX号楼XX楼XX层XX商铺。2019年1月7日商洛金建实业有限公司将被告租赁的111号商铺出卖给原告，双方签订了商品房买卖合同。根据法律规定，买卖不破租赁，于是商洛金建实业有限公司、被告和原告三方于2019年3月15日签订了协议书，协议约定：鉴于甲乙双方于2018年9月12日签订了111商铺租赁合同，甲方按租赁合同约定将111商铺交付乙方使用，另甲乙丙双方在确保甲乙双方签订的租赁合同有效延续，租赁权益不因买卖行为而终止的前提下，甲丙双方于2019年1月7日签订111商铺的《商品房买卖合同》并交付丙方。同时约定自买卖之日起，111商铺所签订租赁合同中甲方的全部权利义务均由丙方收益和承担。原租赁合同约定：租期自2019年1月1日起至2026年12月31日止，共计96个月，租金标准：前三年每平方米90元，第四年开始每年按上年度租金递增4%，第一年租金为202100.40元。合同第十条对合同终止明确约定：乙方因故需要提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方按照实际使用时间（不满一月按整月计算）向甲方支付租金，并补偿3个月的租金作为向甲方的补偿费用。然而当原告父亲于2019年12月25日向被告书面催要第二年度租金时，被告提出不再租赁，然后，被告将房门钥匙交给了原告，后原告要求被告按照合同支付3个月的损失，被告则要求能否少付一些，原告未答应。故原告诉至本院，请求贵院判如所请。被告陕西御品生鲜公司辩称，一、2018年9月12日被告公司与原房主商洛金建实业有限公司签订了房屋租赁合同。当时交付给被告公司的房屋是毛坯房，后经被告公司花费20万元装修，该房屋才可以使用。2019年1月7日原告杨帆购得租赁的房屋。因市场行情不好经营严重亏损，加上房租过高不好转让，被告和原告协商解除了合同。因原租赁房屋合同的租期为八年，是合同没有到期被告解除合同的，现在房屋原告已经接受。实际也是对被告装修好的房屋的认可，原告实际是获益者，虽然这个房屋租赁合同是被告提前解除的，但是原告也同意并接受了该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第11条规定，原告应对被告公司装修部分给予适当的补偿。因原被告在2020年1月1日前将租赁合同解除，所以不存在被告补偿原告。二、被告2019年10月1日向物业部门交付了半年的物业费，2020年1月1日被告将所租赁房已交付给原告，而交付后的物业费用应该由原告承担，被告已替原告交付的3个月物业费为2200元，原告应当退还被告公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。原告提交证据有：1.房屋租赁合同；2.协议书；3.催款通知书。被告对原告上述证据质证意见为：对1、2、3证据真实性无异议，对证明目的有异议，2020年1月1日合同已经解除，被告物业费交纳至2020年3月31日，在2020年1月1日之后物业费应由原告承担。被告提交证据有：1.装修合同；2.装修工程决算书；3.收款收据3张、物业费收款收据2张。原告对被告提交证据质证意见为：对1、2、3证据真实性无异议，对证明目的有异议，合同中对合同终止补偿约定是明确的，物业费被告向物业公司交纳的，由物业公司返还。对上述证据原被告均无异议的证据，本院予以认定，对证明目的有异议的，本院将结合双方的证据以及合同的约定，予以认定。根据原被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2018年9月12日被告陕西御品生鲜公司（乙方）与商洛金建实业有限公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》合同约定，甲方将坐落于陕西省商洛市商州区XX路XX号XX城XX层XX号商铺租赁给乙方使用，总建筑面积为187.13平方米。租赁期限2019年1月1日至2026年12月31日止，共计96个月，租金标准：前三年90元/平方米，第四年开始每年按上年度租金递增4%。第一年租金于合同签订日起5日内支付甲方，后每年度租金应于上租赁年度到期日提前30天前支付。第五条其他相关费用的承担方式，租赁期内的下列费用由乙方承担：水费、电费、室内设施维修费、电视收视费、供暖费、物业管理费。第六条房屋维护、装修及维修：（三）经甲方书面同意后，乙方可在不影响房屋主体结构及安全的情况下根据需要可以进行装饰、装修，但乙方应须向物业公司申请备案。在合同到期或终止时，在乙方租赁期间所安装的设备，设施及办公用品乙方可以拆除带走，乙方的装饰装修费用，甲方不予补偿。第十条合同终止：（二）甲方因故需提前终止合同的，应提前3个月书面通知乙方，在取得乙方同意后，甲方按乙方实际使用时间（不满一月按整月计算）计收租金，并补偿3个月的租金作为乙方搬迁的费用。（三）乙方因故需提前终止合同的，应提前3个月书面通知甲方，乙方按照实际使用时间（不满一月按整月计算）向甲方缴付租金，并补偿3个月的租金作为向甲方的补偿费用。后原告杨帆购买了被告租赁的房屋。2019年3月15日商洛金建实业有限公司（甲方）、被告陕西御品生鲜公司（乙方）、杨帆（丙方）签订了《协议书》约定：第一条：商业用房基本情况。该协议约定的商业用房地址为陕西省商洛市商州区XX路XX号XX城XX小区XX号楼XX楼XX层XX商铺（以下简称111商铺），商铺建筑面积为187.13平方米。第二条买卖及租赁权利的过渡：鉴于甲乙双方于2018年9月12日签订了111商铺的租赁合同，甲方并按租赁合同约定将111商铺交付乙方使用，另甲、丙双方在确保甲、乙双方签订的租赁合同有效续延租赁权益不因买卖行为而终止的前提下，甲丙双方于2019年1月7日签订111商铺的《商品房买卖合同》并交付丙方。同时约定自买卖之日起，111商铺所签订租赁合同中甲方的全部权利义务由丙方收益和承担。综上所述，甲、乙、丙三方就租赁合同所涉及的2020年1月1日至2020年12月31日第二年租金202100.40元；2021年1月1日至2021年12月31日第二年租金202100.40元…由乙方按照本协议约定的付款信息支付给丙方，依据原租赁合同不提供商铺租金税票，如乙方需要租赁税票，费用由乙方承担，丙方配合出具税票。2019年12月25日原告给被告发出《催收通知书》：你方租赁的XX城XX楼XX层XX室商铺，依据租赁协议你方的2020年1月至2020年12月31日的租金应于2019年12月1日前支付到位，但截至今日你方仍未支付租金，请你方尽快支付上述租房的租金。催款通知书送达被告后，被告表示不再租赁该111商铺，2019年12月31日原被告进行了房屋交接，被告将租赁原告的房屋腾交给原告。在庭审中对原被告之间的租赁合同沿用的是商洛金建实业有限公司与被告于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》，原被告无异议；对被告交纳的2020年1月至3月的物业费为2100元，原被告无异议。本院认为，被告陕西御品生鲜公司租赁商洛金建实业有限公司位于陕西省商洛市商州区XX路XX号XX城XX层XX号商铺，期限8年，后商洛金建实业有限公司将该商铺出售给原告，2019年3月15日出卖人（甲方）商洛金建实业有限公司、租赁人（乙方）陕西御品生鲜公司、买受人（丙方）杨帆三方签订了《协议书》约定鉴于甲乙在2018年9月12日签订的租赁合同，甲方按租赁合同约定将111号商铺交付乙方使用，甲丙双方在确保甲乙双方签订的租赁合同有效续延租赁权益不因买卖行为而终止的前提下，甲丙签订双方于2019年1月7日签订111商铺的《商品房买卖合同》并交付丙方，同时约定自买卖之日起，111商铺所签订租赁合同中甲方的全部权利义务由丙方收益和承担。据此，原被告之间是一种房屋租赁合同关系，2018年9月12日《房屋租赁合同》、2019年3月15日《协议书》对原被告均具有约束力，《房屋租赁合同》、《协议书》，不违反法律的强制性规定，真实、合法、有效。合同履行过程中被告提前终止了合同，按照《房屋租赁合同》的约定，被告提前终止合同的，应补偿原告3个月的租金作为原告的补偿费用。原告要求被告补偿按年租金202100.40元÷12个月×3个月=50525元，本院应予支持。被告要求原告返还其交纳的2020年1月-3月的物业费2100元，原告对此无异议，本院应予准许。被告辩称，其装修花费20余万元，应由原告适当补偿，按照《房屋租赁合同》约定，在合同到期或者终止时，被告租赁期间所安装的设备，设施及办公用品被告可以拆除带走，被告的装饰装修原告不予补偿，被告已于2019年12月31日向原告腾交了租赁房屋，租赁合同已经终止，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。被告辩称，合同已经终止，不应由被告补偿原告，房屋租赁合同中对被告提前终止合同的约定是明确，故对被告辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西御品生鲜网络科技有限责任公司补偿原告杨帆费用50525元；二、原告杨帆退还被告陕西御品生鲜网络科技有限责任公司交纳的物业费2100元。上述一、二项内容限判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元减半收取531.50元，由被告陕西御品生鲜网络科技有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。   审  判  员       敬小涛                            二〇二〇年五月二十九日 书  记  员       齐  淼