宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初105号 原告：赵莉，女，1979年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：张政宣，宁夏臻之律师事务所律师。（特别授权） 被告：谢玉兰，女，1952年4月14日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：马丽，女，1979年4月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 二被告共同委托诉讼代理人：谢卓言，宁夏大远律师事务所律师。（特别授权） 被告：马泉山，男，1952年10月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 原告赵莉与被告谢玉兰、马丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告谢玉兰、马丽于2020年3月3日申请追加马泉山为被告，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵莉及其委托诉讼代理人张政宣，被告马丽及其与被告谢玉兰的共同委托诉讼代理人谢卓言、被告马泉山均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告同被告签订的《房屋转让协议》有效；2.请求判令被告协助原告将“银川市金凤区福通二期B区x-x--x室”房屋产权过户至原告名下；3.请求判令办理房屋过户手续产生的税费等费用全部由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原告同被告签订《房屋转让协议》一份。该《房地转让协议》约定：甲方（被告）将其拆迁安置补偿取得的位于银川市金凤区福通二期B区x-x--x室房屋一套以32.3万元价格出卖给乙方（原告）；并约定付情房款后，甲方应当协助乙方办理房屋产权证，如因各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担。协议签订后，原告按约定将购房款足额支付给被告，并支付了楼层差价10718.82元后入住房屋。期间因该房屋系拆迁安置房一直不能办理房屋产权登记。2019年7月29日，金凤区拆迁办方通知可以就“福通二期B区”房屋办理房产证。原告遂请求被告将福通二期B区x-x--x室房屋产权过户至原告名下。但是被告因税费的承担为由拒不办理过户手续。原告认为，原告同被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告拒不履行合同约定义务已侵害了原告的合法权益。故诉至贵院，请求贵院依法审理，并判如所请。 被告谢玉兰、马丽共同辩称，原告所述不属实，请求依法驳回其诉讼请求，具体理由如下：原、被告于2014年3月20日签订《房屋转让协议》，是双方在双渠口村委会了解失地农民拆迁房买卖相关政策及手续后，才签订的转让协议。涉案房屋为失地农民拆迁返还房，原告完全清楚，其在付清房款后，被告即将涉案房屋交付给原告，并且按约定到村委会将分房四联单过户到原告名下，即完成了物权归属手续。通过双方签订的协议书可以看到，内容中提到的四联单即为《房屋安置确认单》，被告已如约将四联单过户到了原告名下。银川市金凤区黄河东路街道办事处双渠口村村民委员会出具的《房屋安置确认单》，充分证实被告诚信守约定，将涉案房屋过户原告并登记造册，四联单为初始产权登记，且是当时唯一有效的证明。双方协议履行5年后，2019年7月29日政府通知房屋能够办理房产证，被告积极协助原告办理。原告要求被告承担办理房屋产权过户手续费用没有依据。1、合同第四条约定：按甲乙双方协商付清房款后，甲方应协助乙方办理房屋产权证，如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担。正确理解是：签订协议时，双方均知道房屋安置确认单是失地农民拆迁房唯一产权证明，甲方承担将安置确认单过户至乙方的相关费用。因此，对于原告要求被告承担二手商品房交易等相关费用的请求，被告无法接受，也不承担。因涉案房屋当时出卖价格较低，原告为实际受益方，二手商品房交易费用应由原告自己承担。双方签订《房屋转让协议》的基础是：该房为失地农民拆迁返还房，当时的政策，对于农民拆迁安置房屋后期能不能办理房产证，以及怎么办理都是未知的，所以双方约定被告负责为原告变更四联单，完成房屋过户的初始产权登记，被告全部义务已履行完毕，这是双方达成的共识，也是符合当时政策及当时其他成交者的惯性和认知。正是基于此，原合同价款仅包括房价，并不包括当时的楼层差价，以及土地出让金、二手商品房买卖税费等价款。然而，涉案房屋所处地位置，系三优学区，属于金凤区黄金地段，分别有距离30米的金凤区福通幼儿园，距离120米的湖畔二小，距离200米的银川市第六中学，房价明显低于同期同地段市场价格。也就是说，房屋现升值的空间非常大，原告接受涉案房屋的一系列好处，却不愿意承担该房的风险和责任，明显不符合合同约定的本意，同时也违反了公平原则。房屋共有人认为：涉案房屋买卖协议属于无效合同，其强烈要求退款收房。涉案房屋的拆迁协议所有人为谢玉兰及共有人丈夫马泉山夫妻共同所有。法律规定共有房屋进行买卖必须有共有人书面同意。实际上，被告出售房屋时，没有征得房屋共有人同意，违反了《合同法》第52条规定，以及《中华人民共和国城市房屋管理法》第39条第1款，应属无效合同。另外，马泉山名下无房，多年来一直借住在亲戚家，对于马丽因母亲生病治疗将房屋低价变卖的情况，并不知情。此房是政府专为解决拆迁农民生活和安置的住房，涉案房屋的买卖行为已严重侵害了房屋共有人马泉山的财产利益，应属于无效合同。综上所述，被告认为：一方面，原告明知涉案房屋为失地农民拆迁返还房，享受收益的同时也应承担风险；另一方面，被告在向原告出售涉案房屋时房价明显低于市场价格，原告不主动履行其义务反而要求被告承担的行为，明显属于违约，且涉案合同已经侵害到案外的财产利益，故请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护司法的公平与权威。双方签订转让协议无效，同意协助原告将房屋产权办理至原告名下，不同意承担过户产生的各种费用，诉讼费不同意承担。 被告马泉山辩称，涉案房屋转让实质是农民的拆迁返还房转让，原告起诉的事实理由签订房屋转让部分属实，其他不属实，原告陈述房地转让不属实，转让不包含土地，按照当时的政策变更四联单是该协议的终止，原告起诉没有事实依据。该转让协议无效，不同意协助办理房屋过户，不同意承担各种房屋过户产生的费用，诉讼费不同意承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的房屋转让协议、拆迁安置补偿协议、“福通二期”康居苑分房情况一览表、收据、采暖费收据、物业费收据、电费缴费记录、通知、银川市康居安置房屋合同，被告认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的通话录音，内容客观，与本案有关联，本院予以采信；证人苏明虎的当庭证言，无其他证据相互印证，被告当庭不予认可，不能证实原告的证明目的，本院不予采信。被告马丽及谢玉兰提交的照片，不能证实其目的，本院不予采信。被告马泉山提交的结婚证，被告虽对其真实性有异议，但经本院询问后不申请鉴定，该份证据内容客观，与本案有关联，本院予以采信；被告马泉山提交的《房屋登记信息查询单》仅能证实截止到2019年12月23日，经银川市不动产登记事务中心查询，被告马泉山名下有一套房改住房房屋登记信息，已拆迁，不能证实其他证明目的，对其他证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，被告谢玉兰因拆迁安置分得涉案房屋，并在《福通二期康居苑分房情况一览表中》中列明x-x--x室产权人姓名为原告。同日，被告谢玉兰将上述房屋出售给原告，并委托被告马丽（买房人、甲方）与原告（买房人、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于银川市金凤区福通二期B区x-x--x室房屋、面积85.07平方米出售给原告；甲方保证该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任；购房款总价为323000元，签订协议之日乙方以现金及转账方式一次性付清房款给甲方（因购买该房屋产生的楼层差价10718.82元由乙方支付，不包含在购房款中）；按甲乙双方协商付清房款后，甲方应协助乙方办理房屋产权证，如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担；如故意隐瞒此房屋的原产权所属人，影响乙方的居住及使用时，一切损失由甲方承担。合同上另备注：甲方已为乙方变更房屋四联单（物权归属证明），户名为赵莉，系乙方本人，所以协议第二条作废；此协议后附附件1为补充材料，即证实甲方将该房屋所属权变更为乙方凭证。同日，原告支付被告购房款32300元。涉案房屋原告自2013年起一直居住至今。2019年7月29日，福通二期B区物业服务中心通知福通二期B区（双渠村和砖渠村拆迁户）办理房产证。2019年11月19日，谢玉兰与银川市黄河东路街道办事处签订《银川市康居安置房屋合同》，合同载明：每户在办理安置房屋所有权证时，其中一套安置房可享受免征契税、免交物业维修储备金的优惠政策。该房在领取房屋所有权证两年后可上市交易，再次交易时需按规定标准补交物业维修储备金；除一套安置房可享受优惠政策外，其余安置房屋均不享受优惠政策，需按正常登记进行登记、收费。此类房屋在领取房屋所有权证当年即可上市交易；康居安置房屋均按划拨土地对待，安置户首次办证时不交土地出让金，再次交易时按规定征收土地出让金。原、被告因交纳办理房屋产权登记证书相关费用及土地出让金产生争议，至今未将涉案房屋登记至原告名下，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，2019年12月23日，被告谢玉兰与被告马泉山在银川市金凤区民政局婚姻登记处补办《结婚证》。截止到2019年12月23日，经银川市不动产登记事务中心查询，被告马泉山名下有一套房改住房房屋登记信息，已拆迁。 庭审中，三被告均陈述被告马丽系被告谢玉兰与被告马泉山女儿，涉案房屋系被告谢玉兰与被告马泉山共同所有。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，三被告均主张被告谢玉兰在出售房屋时未取得共有人即被告马泉山的同意，原告与被告谢玉兰签订的《房屋转让协议》无效，该主张不符合法律规定，本院不予采信，双方签订的《房屋转让协议》系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力规范，系有效合同，对双方均具有拘束力，故原告要求确认《房屋转让协议》有效的诉讼请求本院予以支持。 就产权登记事宜，合同约定“甲方应协助原告办理房屋产权证，如各种原因不能办理房屋产权证需要过户手续的，关于过户手续产生的税费等相关费用由甲方负责承担”，依照合同约定，被告谢玉兰应履行该合同项下的义务，但因涉案房屋暂不具备过户条件，被告谢玉兰事实上暂不能履行协助过户的合同义务，故原告要求被告协助其将涉案房屋过户至其名下并承担过户费用的诉讼请求本院暂不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、确认原告赵莉与被告谢玉兰于2014年3月20日签订的《房屋转让协议》有效； 二、驳回原告赵莉的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告赵莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇二〇年五月十四日 书记员  李晓艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。