云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终476号上诉人（原审原告）：郑丽娟，女，1978年11月9日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：王佳红、马斌，北京金诉律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：旅悦（天津）酒店管理有限公司，住所地天津市武清区京津电子商务产业园宏旺道2号6号楼206室。统一社会信用代码：91120222MA05KC2R7D。法定代表人：张强，总经理。委托诉讼代理人：张韵、余力，北京大成（上海）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人郑丽娟因与被上诉人旅悦（天津）酒店管理有限公司（以下简称旅悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初1736号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月9日立案后，因上诉人未提出新事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑丽娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。其理由是：一审认定上诉人对房屋改建行为违法超越民事审判权限，上诉人从开发商处购买商品房入伙时向物业公司申请装修施工并交纳了装修保证金，上述人是合法装修施工。上诉人应被上诉人要求在房屋内建布草间和建室外临时悬挂钢结构楼梯和顶层五楼改造，是否违法改建及影响被上诉人酒店开业经营等问题，应由相关行政机关认定。而不应由民事审判认定，因此一审认定被上诉人因上诉人未取得改扩建许可对房屋改扩建可能影响其经营，而向上诉人发出解除合同通知是防止损失扩大的预防性措施没有依据，被上诉人通知上诉人解除合同和拒绝交还房屋属于违约，并且被上诉人继续占据房屋至今。被上诉人旅悦公司辩称，本案违约是上诉人没有获得被上诉人同意进行改扩建，被上诉人要求上诉人获得相关许可使改扩建不至于成为违章建筑影响被上诉人经营，但上诉人对于被上诉人的要求不采取任何手段，被上诉人支付一年租金后迫于经营风险，提出了解除合同，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。郑丽娟向一审法院起诉请求：1、判令解除郑丽娟与旅悦公司签订的《房屋租赁协议》；2、判令旅悦公司支付拖欠的租金28万元，并赔偿违约金2.8万元。一审法院认定事实：2017年4月18日，郑丽娟与旅悦公司订立《房屋租赁协议》约定，旅悦公司承租郑丽娟的房屋经营酒店，该房建筑面积358.01平方米，租期自2017年5月1日起至2027年10月31日止，免租期从2017年5月1日至2017年10月31日，第一期至第三期年租金为28万元，第四期至第十期年租金……，第一期租金于合同签订后10日内一次付清，第二期2018年11月1日至2019年10月31日租期租金于2018年9月1日前支付。交房时间为2017年5月1日,旅悦公司对房屋进行现场踏勘，房屋及附属设施适于正常可使用和安全状态交付，在不破坏房屋主体结构前提下旅悦公司有权改造新建房屋或重新装修及增设附属设施和设备，但需提前告知郑丽娟并承诺不破坏房屋主体部分。在合同有效期内郑丽娟确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应事先征得旅悦公司书面同意并不影响其正常营业，郑丽娟不得提前解除合同，否则郑丽娟应提前60天书面通知旅悦公司，并向其支付违约金，旅悦公司因经营发生变化需提前解除协议，应提前60天书面通知郑丽娟并赔偿其当月6倍租金违约金后不退还剩余租金和保证金。旅悦公司无故超过一个月不支付房租，郑丽娟有权解除合同并收回房屋，旅悦公司应向郑丽娟支付所欠租金和按所欠租金的日0.05%计算的违约金等内容。协议订立后，郑丽娟和旅悦公司协调对房屋室内天井部分改建为布草间和该栋房屋加建外挂楼梯及五楼改建等进行适宜酒店经营改造，旅悦公司于2017年4月27日向郑丽娟支付第一期租金28万元。郑丽娟完成房屋改扩建后，旅悦公司于2017年9月26日对该房屋进行适宜酒店经营的装修改建，2017年11月停止施工并用封条封存。2018年8月20日，旅悦公司以郑丽娟未经其同意对房屋改扩建为由向郑丽娟发出解除合同通知。2018年11月14日，郑丽娟收到旅悦公司的代理人要求其提供房屋改扩建的政府相关部门审批手续和消防验收手续或者限期拆除的律师函。2018年12月6日，旅悦公司的代理人收到郑丽娟的代理人要求其支付第二期租金的律师回复函。2018年12月28日，旅悦公司的代理人收到郑丽娟解除合同通知书。2019年1月28日，旅悦公司的代理人向郑丽娟的代理人发出解除合同的律师函。旅悦公司至今未向郑丽娟支付第二期房屋租金，双方未进行返还房屋交接，该房屋处于无人管理状态。郑丽娟未取得政府相关部门对该栋房屋室内天井部分改建为布草间和加建外挂楼梯及五楼改建许可。一审法院认为，郑丽娟与旅悦公司订立的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。郑丽娟未取得政府相关部门改扩建许可对房屋进行改扩建，未尽法定义务，旅悦公司作为从事酒店业的房屋承租方，知道或者应当知道承租房屋的合法性直接影响其取得承租房屋用于经营酒店的资质而同意郑丽娟对房屋进行改扩建，未尽审查注意义务，因此双方均存在过错和违约，导致双方不能继续履行合同，郑丽娟应承担主要责任，旅悦公司应承担次要责任。旅悦公司因郑丽娟未取得改扩建许可对房屋进行改扩建可能影响其经营造成损失，而向郑丽娟发出解除合同通知是防止损失扩大的预防性措施，旅悦公司明确表示不履行合同，且通知已到达郑丽娟，旅悦公司向郑丽娟主张解除合同的通知成立并合法有效，双方《房屋租赁协议》已于2018年8月20日解除，现郑丽娟主张解除《房屋租赁协议》是对旅悦公司主张解除合同通知效力再次确认。因此，郑丽娟要求解除《房屋租赁协议》诉请予以支持。《房屋租赁协议》已于2018年8月20日解除，旅悦公司无义务支付第二期租金。因此，郑丽娟要求旅悦公司支付租金的诉请不予支持。双方均存在违约，且郑丽娟承担主要责任。因此，郑丽娟要求旅悦公司支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条规定，判决：“一、解除原告郑丽娟与被告旅悦（天津）酒店管理有限公司于2017年4月18日订立的《房屋租赁协议》；二、驳回原告郑丽娟的其他诉讼请求。案件受理费5920元，由原告郑丽娟负担。”本院二审期间，上诉人提供客栈合同补充协议，欲证明上诉人对房屋装修建设是经过开发商同意的。被上诉人对证据进行了质证。本院对该证据审查认为，上诉人对房屋装修建设是否经过开发商同意不是处理本案的关键问题。本院二审期间，上诉人对一审认定事实提出异议认为，一审认定被上诉人2017年11月停止施工并用封条封存时间不合，因为被上诉人2018年2月还在签署消防审核合同；一审认定房屋处于无人管理状态不合，房屋目前依然由被上诉人上锁并且贴封条；一审遗漏认定房屋没有被相关部门认定为违建，没有被消防机关认定为消防审核未通过事实，合同约定消防审核审验义务在被上诉人。被上诉人对一审认定事实无异议，只是认为一审遗漏认定上诉人实际可以进出房屋。本院对上述异议事实审查认为，与本案处理有关的异议事实将在后面说理部分阐述，其他与本案处理无关事实不作阐述。另外，本院对一审认定的双方无异议的其他事实予以确认。本院认为，第一，2018年8月20日，被上诉人以上诉人未经其同意就对房屋改扩建为由通知上诉人解除合同，虽然双方《房屋租赁协议》约定合同期内上诉人确需对房屋进行改扩建的，应事先征得被上诉人书面同意并不影响其正常营业等内容，但并未明确约定上诉人违反该约定，被上诉人有权解除合同，而且双方合同中还约定房屋由被上诉人进行现场踏勘适于正常可使用和安全状态情况下交付，后被上诉人接受该房屋并进行装修行为也表明其认可上诉人对该房屋的改扩建行为，所以，被上诉人以此为由要求解除合同通知在未得到上诉人同意时不符合合同法的约定解除条件；而被上诉人提出上诉人未经有关部门许可对房屋改扩建行为影响其承租该房屋经营酒店的资质问题，由于目前为止并无证据证明有关行政部门针对上诉人的房屋改扩建行为已作出相应的违法或违规处理，并因此造成上诉人不能办理酒店证照事实，所以上诉人该行为也不足以构成合同法的法定解除条件。第二，由于上诉人以被上诉人未按期支付第二期租金为由于2018年12月28日向被上诉人发出解除合同的通知后，被上诉人最终于2019年1月28日再一次向上诉人发出解除合同的通知可以视为上诉人与被上诉人双方最终是在2019年1月28日就解除《房屋租赁协议》达成合意，由于上诉人主张第二期租金28万元的租期是2018年11月1日至2019年10月31日，所以被上诉人应当支付上诉人2018年11月1日至2019年1月28日的租金280000元÷365天×89天=68274元。第三，由于被上诉人没有按照双方合同约定于2018年9月1日前支付第二期租金构成违约，所以，上诉人主张被上诉人承担所欠租金从2018年9月1日起按照每日0.05%利率计算200天的违约金不违反双方约定和法律规定，应予支持，即被上诉人应支付上诉人违约金68274元×0.05%×200天=6827元。另外，由于本院已确认《房屋租赁协议》于2019年1月28日被双方协议解除，所以上诉人提出判令解除双方《房屋租赁协议》的诉请已无必要作出实体判决。综上所述，本院对于上诉人有理部分的上诉请求予以支持；一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省景洪市人民法院（2019）云2801民初1736号民事判决；二、旅悦（天津）酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付郑丽娟房屋租金68274元及违约金6827元；三、驳回郑丽娟的其他诉讼请求。二审案件受理费5920元，由上诉人郑丽娟负担4242元,由被上诉人旅悦（天津）酒店管理有限公司负担1678元，上诉人预交的二审案件受理费本院不另清退，由被上诉人将其应负担的案件受理费迳付上诉人。一审案件受理费按照二审判决收取。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  蒋荣春审判员  徐艺华审判员  陈 瑜二〇二〇年五月二十五日书记员  余 茜