贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1647号上诉人（原审被告）：张成亮，男，1980年4月20日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：顾圣国、王丽，贵州神兽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨朝芬，女，1957年2月27日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：罗大洲，贵州丰宸律师事务所律师。上诉人张成亮因与被上诉人杨朝芬确认合同无效纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初5770号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，涉案房屋土地系在大方县城市规划区域内，并非农村承包地或宅基地。一审适用《土地管理法》、《物权法》的规定错误，被上诉人是依据建设用地规划许可证而就进行后续行为，是合法有效的。被上诉人未答辩。原审原告向一审法院起诉请求：一、判决原告与被告于2010年2月19日签订的《建房协议》和2011年1月17日签订的《协议书》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月9日，原告杨朝芬获得用地位置为大方镇云龙村一组，用地面积165㎡的建设用地规划许可证。原、被告认识后，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2010年2月19日签订《建房协议》，内容为，甲、乙双方为解决居住困难问题和发展经济，双方达成如下建房协议，供双方诚信执行。一、甲方负责提供位于004县道边的土地，四至为东抵排水沟为界，北抵004县道边沿拾米为界，西抵甲方房墙为界，南抵杨朝相土地边界为界。二、乙方负责投资修建一楼一底钢混平房一间，其中地下室四空，门面四空，四空门面一样宽。三、四个门面和四个地下室的分配，靠甲方住房的两个门面和两个地下室归甲方永久管理使用，房后的土地仍归甲方管理使用；靠大纳路方向的两个门面两个地下室归乙方永久管理使用，房屋所占的土地和房后对称范围内的土地归乙方永久管理使用，四、甲方负责办理建房准许手续，建房手续款，甲、乙双方各占一半，房屋完工后，甲方负责给乙方办理过户手续，乙方负责过户手续费。五、乙方投资28万元，负责修建四个门面和四个地下室完工。所定房屋资金结余差欠与甲方无关，但门面以上修建，甲、乙双方各自投资修建。六、甲方建房准许手续证件办得之日起，乙方动工修建，负责在壹年半之内修建完工。七、房屋质量：乙方负责修地下室，门面的主体工程，门面贴瓷砖，后窗做铝塑窗，墙面清工，屋内装饰，甲、乙双方各自负责。八、如果在修建途中，土地使用发生争议全由甲方负责协调。建房所需水电由甲方提供，工程完工后，乙方家所需水电可在甲方家接用，乙方按国家部门收价付费。九、违约责任，修建途中，由于土地争议造成无法修建，乙方损失的，甲方负责赔偿乙方一切损失。乙方放弃修建，造成的损失乙方自行承担责任，土地和土地上修建的建筑物全部归甲方所有，乙方交甲方定金贰仟元。《建房协议》约定的房屋修建完工后，原、被告双方又共同出资在该门面上修建第三层和第四层作为住房。2011年1月17日，双方签订《协议书》（即被告所称的分房协议书），内容为，甲、乙双方在云龙村一组（004县边）共同修建一栋四层楼房。四至为东抵排水沟为界，北抵004县道边沿壹拾壹米为界，西抵甲方房墙为界，南抵杨朝相土地边界为界。一、整栋楼房从壹层到肆层共计四间地下室，肆个商铺和肆套住房。二、靠甲方房墙的贰间地下室和贰个商铺，贰套住房为甲方永久使用权。三、靠排水沟的贰间地下室和贰个商铺，贰套住房为乙方永久使用权。四、楼梯和楼梯通道甲、乙双方共同使用，各占二分之一使用权。五、楼顶为靠甲方的房墙为甲方使用权，靠排水沟的为乙方使用权。被告获得的住房由原告与其住房共同出租，被告获得商铺和地下室被告自行出租。后因涉案房屋发生火灾，双方产生纠纷，原告诉来一审法院。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：原、被告签订的《建房协议》《协议书》是否有效。原、被告签订的《建房协议》约定由原告提供建房用地，被告出资修建，房屋修建完成后，双方平均分配，该协议实质是以被告出资及修建行为作为购买原告享有的宅基地使用权的对价，该《建房协议》是宅基地的转让协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，被告不是大方县慕俄格办事处云龙村的村民，无权通过转让取得云龙村的宅基地，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告签订的《建房协议》无效。由于《建房协议》无效，根据《建房协议》产生的《协议书》亦无效。对于合同无效的法律后果，经一审法院释明，双方均表示不在本案中进行处理，故一审法院不作处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：原告杨朝芬与被告张成亮于2010年2月19日签订的《建房协议》和2011年1月17日签订的《协议书》无效。案件受理费50.00元，由原告杨朝芬负担25.00元，被告张成亮负担25.00元。二审中，被上诉人提交了当地居委会书面证明壹份用以证明涉案土地属农村集体用地，上诉人质证对真实性、合法性无异议，但认为不具备关联性。本院认为该证据具备证据三性，可以确认涉案土地属农村集体用地。本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点：涉案合同是否具备无效情形。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订《建房协议》、《协议书》约定被上诉人提供建房用地，上诉人出资修建房屋，房屋修建完成后双方平均分配。而上述协议约定的建房用地系位于的住宅用地），被上诉人是云龙村村民，上诉人并非云龙村村民。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”规定，农村宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或村民委员会经营和管理，为保障农民“居者有其地”的权利，不允许农村宅基地使用权转让。双方当事人达成的《建房协议》、《协议书》实际上将云龙村的宅基地转让给了非云龙村的村民，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定而应认定为无效。一审判决认定涉案协议无效依法有据，本院予以维持。上诉人称涉案土地并非宅基地、农村土地的主张没有证据予以证明，本院不予采纳。上诉人称一审适用《土地管理法》、《物权法》的规定错误的主张没有法律依据，涉案协议涉及到土地使用权转让，一审适用《土地管理法》、《物权法》的规定认定合同效力并无不当，本院予以维持，据此本院对此主张不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张成亮负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 张 晶审判员 唐 琳二〇二〇年五月六日书记员 邱诗韵