山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终998号上诉人（原审原告）：马某，男，1981年1月9日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：王振祥，山东民桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汶上现代房地产开发有限公司，住所地汶上县城中都大街北端，统一社会信用代码：91370830772094991Q。法定代表人：刘秋红，职务：董事长。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。上诉人马某、汶上现代房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马某上诉请求：一、依法改判被上诉人赔偿上诉人2008年8月21日至2016年10月10日期间的逾期办证违约金;二、改判被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证书;三、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误,适用法律不当,被上诉人逾期办证的违法行为一直在持续中,上诉人要求逾期办证违约金的诉求没有超过诉讼时效。一审法院认定该通话录音中未提到逾期办证违约金的问题,该证据不能证明原告的主张。一审法院认定逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效属于认定事实错误，适用法律错误。被上诉人的逾期办证行为是违法行为已被一审法院确认,可以看出该违约行为是持续性的、是同一个违约行为所产生的一个整体的合同权利,是一个整体之债,是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的,即对上诉人来讲,主张自法律约定的逾期办证之日起的违约金,是法律所赋予的一个整体的权利,而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。被上诉人主张上诉人在合同签订之日起90日就应当视为上诉人知道其权利受到侵害是错误的,因为被上诉人提供的格式合同中没有关于何时办证,逾期办证违约金的约定,因此,上诉人自一审起诉前维权时才知道自己的权利受到侵害。上诉人主张逾期办证违约金的诉讼时效并未超过。二、对于被上诉人并非办理房屋所有权证的行政机关,上诉人虽是普通公民,对这一社会常识也是知道并清楚的。上诉人在一审的诉求要求“请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证”,这一表述上虽稍有瑕疵,但并不影响这一诉求的文义意思是要求被上诉人办理房屋所有权证。上诉人是基于被上诉人是协助办理房屋所有权证的义务人才提出的这一诉求,而非基于被上诉人是行政机关。一审法院应当向上诉人当庭释明。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。汶上现代房地产开发有限公司答辩称，一、根据《不动产登记暂行条例》第七条、第二十一条的规定，不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理不动产登记，核发不动产权属证书。答辩人无权为原告办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证属于“法律或者事实上不能履行”的情形，应当驳回原告的该项诉讼请求。二、双方签订的《商品房预（销）售协议》第十一条明确约定，房产证由甲方协助办理，费用由乙方承担，原告请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金并无合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即使原告向被告主张违约责任，也应当自房屋交付使用之日起90日开始起算诉讼时效，至今已长达近十二年在此期间内，原告并未向被告主张过违约金，因此原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的各项诉讼请求。汶上现代房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销(2019)鲁0830民初4590号民事判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求,或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、涉案房屋由济宁市东方房地产开发集团有限公司开发,上诉人为建筑施工人,折抵工程款上诉人取得涉案房屋后销售给马某。济宁市东方房地产开发集团有限公司没有在汶上县不动产登记中心办理涉案房屋的初始登记,上诉人无法协助马某办理产权登记。二、双方签订的《商品房预(销)售协议》第十一条明确约定,房产证由甲方协助办理,费用由乙方承担。对支付逾期办理房屋所有权证书的违约金并无合同约定。三、上诉人并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的涉案房屋的房地产开发企业,一审法院依据该解释第十八条的规定判令上诉人支付逾期办证违约金适用法律错误。四、一审法院认定起诉前马某未向上诉人主张过逾期办证的违约金。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十八条明确规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。被上诉人请求上诉人支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2008年8月21日至2010年8月21日,被上诉人2019年10月10日起诉主张逾期办证的违约金,早已超过法定的诉讼时效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。马某答辩称，现代公司作为合同的相对方及房地产开发企业，有义务协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。这一点也有城市房地产开发经营管理条例第32条明文规定，现代公司享受了合同权利却推脱合同义务及法定义务，显然是违法的。请二审法院驳回其上诉请求。马某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2008年5月22日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预（销）售协议》，约定原告在被告处购买位于汶上县金都花园7#三单元六楼西户约121平方米、储藏室约15平方米的房屋一套，房屋价格为每平方米1488元，总计180048元，储藏室22740元，合计202788元，优惠2788元，实收20万元。约定的交房时间为2008年5月23日。该合同第五条约定“甲乙双方结清购房款，办理商品房交接手续，签订《商品房结算移交协议书》，并持本协议和《商品房结算移交协议书》到房地产交易管理机关办理交易立契审核、产权过户手续；否则该预（销）售行为无效，不受法律保护。”原告于2008年5月22日向被告交齐了涉案房屋的房款。被告于2008年5月23日将涉案房屋交房给原告。被告现没有协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续。庭审中，原告要求被告以20万元为基数，从合同签订之日至起诉之日按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金。被告主张原告在合同签订之日起90日就应当视为原告知道其权利受到侵害，但从该时间起至原告起诉前，原告从未向被告主张过逾期办证违约金，原告诉请超过诉讼时效。原告主张其多次主张办房产证及违约金，原告提交了2019年8月19日的通话录音证明其主张，被告对该通话录音真实性不予认可，本院认为该通话录音中未提到逾期办证违约金的问题，该证据不能证明原告的主张。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于逾期办证违约金，被告应按照双方的合同约定协助原告办理涉案房屋的不动产登记手续，原被告在合同中没有明确约定被告协助原告办理不动产登记的时间，被告应按照法律规定的时间协助原告办理，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应自合同订立之日起90日，即2008年8月20日协助原告办理不动产登记，逾期未协助办理，被告应当承担违约责任。原被告签订的合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照《民间借贷适用法律若干问题》第二十九条第二款规定处理。原告要求以20万元已付购房款为基数，以年利率6%的标准计算违约金，原告主张的计算不违背法律规定，本院予以采纳。对于原告要求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间，故原告要求被告支付逾期办证违约金应从2008年8月21日起计算诉讼时效，原告虽主张多次要求被告办证及支付逾期办证违约金，但原告未提交有效证据证明主张，应认定在原告提起本案诉讼前，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效未中断，原告要求被告支付从2008年8月21日至2016年10月10日期间逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，对原告要求被告支付该部分逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付2016年10月10日至2019年10月10日止的逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，违约金以20万元为基数，自2016年10月11日至2019年10月10日，按年利率6%的标准计算，即36000元。对于原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，因被告并非办理房屋所有权证的行政机关，被告不具有办理不动产登记的职能，被告对原告办理涉案房屋的不动产登记仅有也仅能履行协助义务，对于原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告汶上现代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告马仲峰逾期办证违约金36000元。二、驳回原告马仲峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理100元，由被告汶上现代房地产开发有限公司负担。马仲峰提交如下证据，一、汶上县房权证汶字第××号房权证及汶房权证城区字第××号房屋所有权证各一份。证明：上诉人所在的金都花园7号楼多数业主已经办理房产证，说明该小区可以办理房权证，因此，被上诉人应立刻协助上诉人办理涉案房屋房权证。二、与金都花园物业员工刘超的通话录音。证明：该小区已经可以办理房权证，被上诉人应立刻协助上诉人办理涉案房屋房权证。现代公司质证认为，如果是汶上县房管局颁发的，对于真实性没有异议。但是该两份房权证都不是通过现代房地产公司办理的。汶上现代房地产开发有限公司提交如下证据，合作协议及补充协议。证明：涉案房屋系东方公司开发，现代公司通过建筑施工，工程款折抵继受取得房屋，并出卖给马某的事实。东方公司没有办理涉案初始登记，现代公司无法协助马某办证。现代公司并非涉案房屋的房地产开发企业，不应承担逾期办证的违约责任。马某质证认为，对真实性没有异议。对合作协议，我方认为不应作为新证据。现代公司已经在一审时提交。一审卷宗里有这份证据。对其证明观点有异议，即使按照现代公司的陈述，现代公司作为合作协议的一方主体，受让了案外人的房产也应当承担案外人东方房地产公司的义务。因为现代公司同样是一家房地产开发公司，对房产开发的程序及各项义务均应知悉。对补充协议的质证意见同上。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，一、马某关于逾期办证违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、马某请求现代公司协助办理房产证及支付违约金是否有事实和法律依据。关于第一个焦点问题，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权力和尽快稳定社会秩序的角度，违约办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，马某与现代公司签订的《商品房预（销）售协议》中没有约定因出卖人原因不能办理产权登记违约金的具体标准，从公平诚信原则出发，应当作为继续性债权处理。马某在一审及二审中均未提交要求现代公司办证及支付逾期办证违约金的证据，原审法院依所据查明的事实，认定马某要求现代公司支付从2008年8月21日至2016年10月10日期间逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效并无不当。根据民法总则三年诉讼时效的规定，涉案逾期办证违约金的起算时间为2016年10月10日。关于第二个焦点问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……。根据法律规定，办理房屋权属登记的申请人只能是购房者，开发商的作用是协助办理，并提供必要的证明文件。在本案中，双方没有约定逾期办证违约金，原审法院以20万元已付购房款为基数，以年利率6%的标准计算违约金并无不当。现代公司在二审中提交的证据不能证明其主张，现代公司不支付逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，马某、汶上现代房地产开发有限公司的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马某、汶上现代房地产开发有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年五月二十九日书记员  黄 灿