北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34538号原告(反诉被告)：李俊柱，男，汉族，1974年2月13日出生，兰舍硅藻新材料有限公司销售总监，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金玉龙腾生态采摘园，住所地北京市通州区潞城镇武窑村委会南1000米。投资人：庄桂宝。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告（反诉被告）李俊柱与被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园（以下简称金玉龙腾生态园）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）李俊柱委托诉讼代理人曹颖、被告（反诉原告）金玉龙腾生态园委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊柱向本院提出诉讼请求：1.依法确认李俊柱与金玉龙腾生态园于2012年11月10日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》无效；2.判令金玉龙腾生态园返还李俊柱租金17.3万元；3.判令金玉龙腾生态园返还李俊柱物业费2120元；4.本案诉讼费用由金玉龙腾生态园承担。事实与理由：2012年11月10日，金玉龙腾生态园与李俊柱签订《金玉龙腾生态采摘园承包合同》（以下简称承包合同），编号：第C-11号。承包合同约定：金玉龙腾生态园将位于武窑村东运河畔北京金玉龙腾旅游观光园C排11号温室大棚承包给李俊柱使用，承包期限为30年，即从签订合同之日起至2042年5月31日止。租金总计为17.3万元整。承包合同签订后，李俊柱于2012年11月11日将上述租金通过转账的方式一次性支付给了金玉龙腾生态园，金玉龙腾生态园亦将温室大棚交付给李俊柱使用。2013年12月，北京国土资源局明确指出，金玉龙腾生态园将温室大棚对外进行承包、出租的行为属于变相推销小产权房，是一种违法违规的行为，并要求金玉龙腾生态园整改。金玉龙腾生态园在被通知后，故意隐瞒真相，一直没有通知李俊柱协商后续的处理事宜。直到2018年6月末，李俊柱承租的温室大棚被国家强制拆除后，李俊柱才得知所承包的温室大棚属于违法违规的项目。为此，李俊柱曾找到金玉龙腾生态园协商，但金玉龙腾生态园置之不理。李俊柱认为，双方签订的合同违背我国法律、行政法规的强制性规定，符合合同法第五十二条第五项的规定，合同应属无效。依据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故李俊柱已经支付给金玉龙腾生态园的租金17.3万元以及物业费2120元，金玉龙腾生态园应当予以返还。本案审理过程中，李俊柱变更第一项诉讼请求为，请求判令解除双方签订的承包合同。李俊柱认为，李俊柱租赁的温室大棚已经被政府强制拆除，合同目的已经无法实现，双方签订的承包合同应当解除。金玉龙腾生态园辩称:不同意李俊柱的诉讼请求，要求驳回李俊柱的全部诉讼请求。1、金玉龙腾生态园与李俊柱于2012年11月10日签订的承包合同约定：李俊柱承租金玉龙腾生态园位于武窑村、运河畔北京金玉龙腾旅游观光园C排11号温室大棚，用于种植。租期30年，从2012年11月10日到2042年5月31日。租金共计17.3万元。双方签订承包合同的第五条第四款明确约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。”因李俊柱有违约行为理应承担全部责任。金玉龙腾生态园没有任何违约行为。2、金玉龙腾生态园是合法建设大棚，有北京市通州区潞城镇人民政府、北京市通州区农村工作委员会的批示，同时获得政府的扶持款项100多万元，说明该项目是合法项目。因此，双方签订的合同是合法有效的，李俊柱主张合同无效是错误的。3、李俊柱所租赁的大棚遭到强拆是北京市通州区潞城镇政府的行政行为，金玉龙腾生态园没有强拆李俊柱租赁的大棚，在此次强拆过程中，金玉龙腾生态园没有任何过错。李俊柱理应向强拆部门提起行政诉讼，李俊柱诉讼主体发生错误。4、李俊柱在履行承包合同的过程中，存在违反该合同第五条第四款约定的行为，因李俊柱出现的违法、违规行为理应由李俊柱承担全部责任，与金玉龙腾生态园无关。双方承包合同合法有效，由于政府强拆导致合同终止，李俊柱要求返还租金不能成立，金玉龙腾生态园没有想要终止合同，由于政府拆除导致合同无法履行，但是责任不在金玉龙腾生态园。李俊柱在租赁过程中有违建行为，系导致拆除的原因，没有理由向金玉龙腾生态园主张返还租金及物业费。李俊柱所述国土资源局称的小产权房的问题也不存在，不能据此定义金玉龙腾生态园的大棚系小产权房，小产权房的法律定义不明确。同时，金玉龙腾生态园提出反诉。金玉龙腾生态园向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2012年11月10日签订的承包合同；2.判令李俊柱承担金玉龙腾生态园的经济损失105793.17元；3.反诉费由李俊柱承担。事实及理由：金玉龙腾生态园与李俊柱于2012年11月10日签订承包合同约定：李俊柱承租金玉龙腾生态园位于武窑村、运河畔北京金玉龙腾旅游观光园C排11号温室大棚，用于种植。租期30年，从2012年11月10日到2042年5月31日。租金共计17.3万元。双方签订承包合同的第五条第四款明确约定：“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。”李俊柱在租赁期间未经金玉龙腾生态园同意进行私搭乱建，已严重违约，导致大棚于2018年6月17日被北京市通州区潞城镇政府予以拆除，给金玉龙腾生态园造成经济损失。金玉龙腾生态园依据承包合同第五条第四款规定，要求李俊柱承担全部责任。由于该大棚已经被政府强制拆除，双方已无法再继续履行承包合同，请求法院判令解除承包合同，承担损失。针对金玉龙腾生态园的反诉请求，李俊柱辩称，同意解除承包合同，但对于合同解除的原因不认可。李俊柱承租大棚后并未居住使用，也没有私搭乱建，直到2018年7月初到采摘园后发现被整体拆除。李俊柱向金玉龙腾生态园工作人员询问，回复称是政府拆除，但是没有说明原因。后李俊柱通过网上查询发现其承租的大棚涉嫌小产权房问题。金玉龙腾生态园出租大棚系明知违建而出租，但是李俊柱查询过类似案件，拆除的原因是占用航油管线，李俊柱不知道涉案大棚为何拆除。李俊柱租赁大棚的合同目的不能实现，所以要求解除。金玉龙腾生态园明知大棚系违建而出租，损失应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，李俊柱（承包方、乙方）与金玉龙腾生态园（出租方、甲方）签订了承包合同一份，约定：甲方承包给乙方的温室大棚位于武窑村东、运河畔，北京金玉龙腾旅游观光园C排11号，占地面积420㎡，公摊30㎡，由甲乙双方签字确认。交工日期为2013年5月31日。经甲乙双方协商，乙方自愿要求承包期限为30年，即从签订合同之日起至2042年5月31日，租金共计17.3万元。乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿款作为违约金。乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上物无偿归甲方所有。此外承包合同还约定了其他内容。该合同的附件交付标准载明：1、温室大棚主体结构完成；2、温室大棚棚顶彩钢安装完成；3、耳房彩钢板安装完成；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门；5、水、电接入温室大棚及正常使用，每棚独立水、电表；6、每温室大棚耳房窗户安装好；7、场区道路铺装完成；8、路灯安装完成；9、场区绿化完成；10、场区排水系统铺装好；11、有线、宽带入户。上述承包合同签订后，李俊柱向金玉龙腾生态园支付租金17.3万元。2013年5月18日，李俊柱（乙方）与金玉龙腾生态园（甲方）签订《金玉庄园管理合同》，约定：甲方为乙方租赁金玉庄园C排11号提供园区管理服务事宜，订立本合同。本园区管理费用按户按年收取，每年每户收取费用为2000元，每年每户公共设施照明费120元。备注：每户院内禁止土地硬化，禁止私搭乱建，如违反后果自负。同日，李俊柱向金玉龙腾生态园交付物业费2120元。关于涉案大棚交付的时间，李俊柱称系2013年5月底6月初交付。金玉龙腾生态园称大棚交付的时间是2013年5月。2018年6月17日，涉案大棚被北京市通州区潞城镇人民政府拆除。庭审中，本院与潞城镇政府规划办取得联系，询问涉案大棚拆除的原因，规划办回复称本案涉案大棚被拆除的原因，因全区进行整治，进行大棚房清理，涉案地块大棚均违法建房。上述事实，有李俊柱向本院提交的承包合同、《金玉庄园管理合同》、收据、银行流水，金玉龙腾生态园提交的承包合同、《土地承包合同》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案首先需要审查的即为李俊柱与金玉龙腾生态园签订的承包合同的效力问题。经审查，本院认为上述承包合同应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，李俊柱与金玉龙腾生态园签订的《农业观光园承包合同》期限较长，双方约定的支付承包费方式为一次性给付，不符合一般承包费的交付方式，同时合同约定的大棚交付标准显示出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。且双方签订《金玉庄园管理合同》，约定金玉龙腾生态园按年按户收取物业费。第二，根据本院与北京市通州区潞城镇政府了解的情况看，涉案大棚被强制拆除的原因系，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为。金玉龙腾生态园称系李俊柱私搭乱建导致拆除，但未向法庭提交证据，本院对此不予采信。综上，依据现有证据，可以认定金玉龙腾生态园系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定李俊柱与金玉龙腾生态园以售买“农家小院”为目的签订承包合同，违反了法律的强制性规定，应属无效。故本院依法确认李俊柱与金玉龙腾生态园于2012年11月10日签订的承包合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，李俊柱向金玉龙腾生态园交纳了承包费17.3万元，因金玉龙腾生态园已将涉案大棚交付给李俊柱，李俊柱对涉案大棚进行实际控制并使用，故金玉龙腾生态园应将已收取的承包费退还李俊柱，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。关于大棚交付的时间，结合双方陈述及承包合同中双方对交工日期的约定，本院认定交付大棚的时间为2013年5月31日。扣除李俊柱应当承担的占用期间的使用费，金玉龙腾生态园应退还李俊柱承包费的具体数额确定为142898.13元。关于李俊柱主张金玉龙腾生态元退还物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于金玉龙腾生态园提出的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）李俊柱与被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园于2012年11月10日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》（编号：第C-11号）无效；二、被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园于本判决生效之日起7日内返还原告（反诉被告）李俊柱承包费142898.13元；三、驳回原告（反诉被告）李俊柱的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1901元，由原告（反诉被告）李俊柱负担322元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园负担1579元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉费1208元，由被告（反诉原告）北京金玉龙腾生态采摘园负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  田雪姣二〇二〇年五月九日书记员  龚亚东