贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初4103号原告唐龙海，男，1977年2月17日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人李磊，贵州兑诚律师事务所律师。委托诉讼代理人胡俊仕，贵州兑诚律师事务所实习律师。被告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵阳市云岩区黔灵镇渔安村村委员会办公室。法定代表人：张智，职务：总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日生，汉族，住江西省赣州市兴国县，公司员工。委托诉讼代理人：明月，女，1994年12月25日生，汉族，住贵州省开阳县，公司员工。原告唐龙海与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐龙海的委托诉讼代理人李磊、胡俊仕，被告中天公司委托诉讼代理人李玲、明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐龙海向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》已于2019年12月9日解除。2、判令被告退还原告已付购房款1736913元，支付违约金173691.3元，两项共计：1910604.3元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月15日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为SY4670），约定由原告购买被告开发建设的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D1组团1栋（1）负5层13号房屋，总价为3466913元，首付款1736913元，被告应于2019年8月31日前交付该房屋给原告，并约定若被告逾期交房超过90日的，原告有权退房，且被告应支付原告已付款的10%的违约金，后被告未能按约定日期交房且逾期超过90日，因此，原告于2019年12月9日以公证送达的方式向被告送达了《关于解除的通知》，通知解除了原被告双方之间的《商品房买卖合同》，该合同解除后，被告应退还原告已付购房款并支付违约金。综上，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法审理并支持原告的诉讼请求。被告中天公司辩称，原被告合同并未解除，双方应继续履行，在合同有效的情况下，中天公司不需要退还购房款，也无需支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告当庭提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报各一份，证明原被告主体资格。被告对该组证据无异议。2、《商品房买卖合同》一份、《收款收据》2张，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，且原告已支付首付款1736913元。被告对该组证据三性及证明目的均无异议。3、公证书一份，证明原告已于2019年12月9日通知被告解除《商品房买卖合同》。被告对该组证据证明目的有异议，根据合同约定，双方对于文件的收件应以双方约定地址为准，但公证书提到的地址并非合同约定的送达地址，且提到的王姓工作人员无法证实为我公司员工，故我公司认为该公证书不能达到解除合同的目的。4、筑房网楼层表一份，证明截止今日，涉案房屋仍为限制销售状态，被告销售该房屋明显违约，涉案合同已根本无法履行。被告对该证据证明目的有异议，在原被告签订合同的前提下，该房屋不允许再销售，故筑房网显示的信息没有问题。5、房地产交易中心查询结果，证明涉案合同并未备案，原告无法办理按揭手续。其中载明的房屋并非是涉案房屋，而是我方查询时，显示的原告名下房屋情况，并未包含涉案房屋，所以未能出具相关的说明。被告认为该证据与本案无关。被告中天公司提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明原被告双方签订的合同真实有效，应予以遵守。原告对真实性无异议，合同第十三条恰好证明被告逾期交房的时候，原告有权解除合同，被告应承担购房款10%的违约金，补充协议十二条明确原告享有解除权，应在知悉时间内通知被告。2、筑房网查询信息一份，证明涉案房屋已取得预售资格。原告对该证据三性予以认可，证明目的与本案无关。3、竣工验收备案表、测绘报告各一份，证明被告在2019年8月31日前使房屋达到交付条件，原告房屋未能交付是其自身导致，与我方无关。原告对三性予以认可，对证明目的不予认可，该证据只能证明工程验收完毕，不能证明已达交付条件，被告出示的证据并未能证明其在2019年8月31日具备涉案房屋交付条件，而该房屋至今都未具备交付条件及履行通知义务。4、报纸一份，证明我方已登报告知原告交付房屋。原告对三性予以认可，对证明目的不予认可，本案原告多次就涉案房屋找到被告咨询房屋是否能够交付，被告销售人员答复为该房屋不能交付，从而导致原告于2019年12月9日用公证送达方式要求解除合同，而被告至今未能提供本案涉案房屋交付通知。本院经审理认定事实如下：2018年12月5日，原告唐龙海因购买被告中天公司开发的位于“云岩区渔安安井片区未来方舟D1组团1栋（1）负5层13号”房屋，向被告支付购房定金100000元。2019年1月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同第三条约定“该商品房合同约定建筑面积为112.06平方米”，第八条约定“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1736913元，余款1730000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后180日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。”；第十一条约定“出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金……”合同附件十二《补充协议》第4.2.2条约定“若主合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买受人应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该商品房给买受人，且出卖人无需承担任何违约责任。”第21.8条约定“21.8.1、合同一方依据约定或者法律规定行使单方解除权的，应当于合同解除事由发生后将解除通知书送达另一方，主合同自一方解除通知书送达另一方之日解除。21.8.2、买受人依法行使单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人，逾期视为放弃该权利，同时该解除权还应在商品房交付之前行使。”同日，原告向被告支付购房款1636913元。2019年12月12日，原告因认为被告逾期交房，向贵州省贵阳市立诚公证处对保全送达行为申请公证。（2019）黔贵阳立诚证民字第12498号《公证书》载明：……本公证员及公证员助理陈璇与申请人唐龙海于2019年12月9日早上十时五分来到贵阳市云岩区北京东路12号中天未来方舟售楼中心五楼客服部，申请人唐龙海将《关于解除的通知》送交给一位自称姓王的工作人员，告知其内容，并要求工作人员在《送达签收单》上签字，工作人员对文件内容知晓并收执了上述文书，但拒绝在《送达签收单》上签名。……后因原告认为被告向其出售房屋系限制销售房屋且被告未能按约于2019年8月31日前交付涉案房屋，故诉至本院，提出如前诉请。另查，2016年，筑房网刊登一则《中天城投集团城市建设有限公司商品房预售公告（2016）筑商房预售准字第（168）号》，载明：根据《贵阳市房地产管理办法》的规定，经贵阳市住房和城乡建设局审核批准，下列商品房已具备预售条件，准予上市。预售下列商品房的单位应当在合同签定之日三十日内到贵阳市房地产市场管理处（地址：护国路61号）进行备案。……项目名称：未来方舟D1组团；座落：云岩区渔安安井未来方舟D1组团1-7栋。……2016年11月11日，经贵阳市房产测绘队测绘，涉案房屋套内面积为104.77平方米，建筑面积为112.05平方米。2019年5月23日，被告将“渔安安井温泉旅游城“未来方舟”D1组团1#楼至8#楼”备案资料提交贵阳市云岩区住房和城乡建设局，备案机构意见为“同意备案”。现登记于原告名下房屋坐落为“云岩区渔安安井未来方舟D13组团（3）1单元2层1号”，非涉案房屋。2019年8月25日，中天公司在贵州都市版面刊登一则《交付公告》，载明内容为：中天·未来方舟Ｄ1组团1栋、2栋商业已具备交付条件，请您于2019年8月30日至31日写本人身份证、购房合同、贷款合同及相关收据原件至Ｄ1组团物业服务中心办理收房手续。……案件审理过程中，原告述称：D1组团部分房屋能够交付，部分不能交付，涉案房屋就不能交付；因涉案房屋规划变更，在房屋旁边新增了消防楼梯导致原定面积变更为86平方米，所以不能办理备案登记。我方曾配合被告销售人员按照其要求向贵州银行宝山支行提交了贷款资料，至今未收到关于办理贷款的任何信息。被告述称：因原告未付清房款，故未向其发送收房通知；涉案房屋未办理合同备案登记；对原告陈述的变更登记情形不清楚。房屋现状不清楚。根据销售人员的信息显示，不能办理银行贷款原因为未办理网签备案。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。根据双方约定，被告在原告未付清购房款之前，确有权拒绝交房；但根据筑房网公布的预售公告载明，预售商品房的单位应当在合同签订之日三十日内到贵阳市房地产市场管理除进行备案。被告作为涉案房屋开发商，应对所售房屋履行备案登记义务。本案中，被告未能付清剩余购房款173万元，系因被告未就《商品房买卖合同》办理备案登记导致，根据合同第八条第3款第3项约定，原告作为买受人有权解除合同。2019年12月9日，原告在公证人员某下，向被告售楼部五楼客服部工作人员送交《关于解除》的通知，通知依据《商品房买卖合同》第十三条（逾期交房条款）解除虽有不当，但考虑被告未按规定对合同进行备案，原告根据合同第八条第3款约定也可解除合同，原告向被告发送合同解除通知的行为也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”规定的通知解除情形，故本院认定《商品房买卖合同》及附件于2019年12月9日解除。合同解除后，被告应退还原告已支付购房款1736913元，并按银行同期贷款利息支付原告资金占用损失，资金占用损失自合同订立、交款之日2019年1月15日起计至退还之日止，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总数不超过原告主张的违约金金额173691.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、确认原告唐龙海与被告中天城投集团城市建设有限公司于2019年1月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：SY4670）于2019年12月9日已解除；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告唐龙海购房款1736913元，并支付违约金（违约金以已付购房款为基数计至全额退还之日止，其中10万元自2018年12月5日起算，其中1636913元自2019年1月15日起计算，2019年8月19日前的计算标准为中国人民银行同期贷款利率标准，2019年8月20日后按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，总数不超过173691.3元）；三、驳回原告唐龙海的其余诉讼请求。案件受理费10998元（已减半收取），由被告中天城投集团城市建设有限公司负担（该款原告已预交）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年五月二十三日书记员 李安涛