成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初8716号 原告：黄先伟，男，汉族，1984年1月4日出生，住四川省德阳市旌阳区。 原告：林英，女，汉族，1984年4月9日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：郑召行，四川林志律师事务所律师，特别授权。 被告：晋江闽粤投资有限公司，住所地福建省晋江市青阳街道和平路270-290号好莱斯登大酒店一楼。 法定代表人：卢兴勇。 委托诉讼代理人：夏德敏，四川道略律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：杨鹰，四川道略律师事务所律师，一般授权。 被告：四川好莱斯登商业管理有限公司，住所地成都市成华区双荆路2号16幢11层1111号。 法定代表人：袁友军。 委托诉讼代理人：兰晶，四川道略律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘静，女，系公司员工，一般授权。 原告黄先伟、林英与被告晋江闽粤投资有限公司（以下简称晋江公司）、四川好莱斯登商业管理有限公司（以下简称好莱斯登）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告黄先伟、林英的委托诉讼代理人郑召行、被告晋江公司委托诉讼代理人夏德敏、被告好莱斯登委托诉讼代理人兰晶、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄先伟、林英向本院提出请求：1.判令确认原被告签订的《酒店承包管理合同》于实际退房之日解除；2.判令二被告支付合同解除前的承包管理费8894.19元；（计算依据为2019年8月24日至12月24日的承包管理费，之后由法院依法判决）；3.判令二被告赔偿原告可得利益损失15万元；4.判令二被告于合同解除后将房屋恢复原状；5.判令二被告在合同解除后房屋恢复原状前的期间内按合同约定承包管理费的2倍支付房屋占用费；6.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告晋江闽粤投资有限公司于2013年6月16日签订《酒店承包管理合同》，约定晋江闽粤承包经营原告位于四川省成都市成华区平方米的房屋。约定按43元／平方米／月的价格向原告支付管理费，管理费每三年进行一次递增。合同签订后，原告如约交付房屋，晋江闽粤也如约支付管理费，直至2019年8月，晋江闽粤应当支付下一季度管理费的时候，被告并未如约支付，原告前去询问时，方知其由于经营不善，已单方面解除合同，并通知原告前去取钥匙，以便将房屋退还原告。 晋江公司辩称，好莱斯登公司是合同的履行方，也就是认可晋江公司是合同的相对方。案涉合同签订于2013年6月16日，此时好莱斯登商业管理有限公司还没有正式成立，属于筹备期，因为晋江闽粤投资有限公司拟成为好莱斯登商业管理有限公司的股东，因此借用了晋江闽粤投资有限公司的名义与原告签订了合同，原告自始至终都知道合同的相对方是好莱斯登商业管理有限公司，好莱斯登商业管理有限公司才是权利义务的履行方。2013年6月16日，原告名义上与晋江闽粤投资有限公司签订《酒店承包管理合同》、承诺书，同日向好莱斯登大酒店管理有限公司出具授权委托书，授权好莱斯登代为行使业主权利，包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等，并且好莱斯登以股东莫俊明的账户向原告支付租金，自始至终被告晋江闽粤从未参与任何的经营管理，对酒店经营管理产生的效益，晋江闽粤从未有任何的分红。对于晋江闽粤没有得到合同产生的收益，也未参与酒店实际经营的管理，原告诉讼的所有请求都应该由被告好莱斯登即合同实际的相对方来承担责任，晋江闽粤不应当承担合同产生的任何责任。晋江闽粤虽然不承担责任，但是针对原告的诉讼请求提出以下观点：1、就原告的诉讼请求第一项，被告好莱斯登于2019年9月2日曾在所有业主微信群发出了停业公告，要求所有的业主领取房卡，说明被告已同意9月2日解除合同，并主动要求原告领取钥匙和房卡，另在合同约定中合同终止10天后交房。而原告未及时领取房卡和钥匙，属于原告自身应该承担防止扩大损失的责任。对于诉讼请求第二项原告的租金应该计算到9月2日按38元每月每平米。对于第三项诉讼请求，由于原告9月2日已与被告解除合同。解除合同后，原告的房屋可以自行使用和出租，可得利益损失不应得到支持。对于第四项诉讼请求，被告在原告交付房屋时，该房屋是清水房。被告并没有对该房屋进行实质性的改变。该房屋现状是可以直接使用和出租的。对于第五项诉讼请求中，原告要求被告承担2倍房屋占用费过高，请求法院依照原告实际损失进行调整。对于第六项诉讼请求，请求法院依法查明事实，公正判决诉讼费的承担。 好莱斯登辩称，好莱斯登才是酒店管理承包合同的实际合同相对方，权利义务履行方。并且原告自始至终知晓此事。案涉合同签订于2013年6月16日，此时，好莱斯登还未正式成立，属于筹备阶段。晋江闽粤打算成为成立以后的好莱斯登的股东，因此就借用了晋江闽粤的名义与原告签订了合同。原告还向好莱斯登大酒店管理有限公司出具授权委托书，好莱斯登大酒店管理有限公司就是目前好莱斯登筹备阶段的名称，原告授权好莱斯登代为行使业主权利。针对原告的第二项诉请，原被告之间的合同已于2019年9月2日解除。并且被告好莱斯登已向原告支付至2019年8月24日的租金。根据原告曾向好莱斯登在2019年7月24日作出降租承诺，承诺房屋租金从2019年5月24日降为38元每平方每月，因此2019年8月25日至2019年9月2日的租金应按38元每平方每月计算。针对第三项诉请，因为原被告之间的合同已于2019年9月2日解除，加之原告主张的预期利益是不可预见的，因此被告不应承担该笔费用。针对第四项诉请，原告在交付被告使用房屋时，该房屋就是清水房，被告在使用期间并未对房屋进行实质性改造，不存在原告所称的需要恢复原状。针对第五项诉请，请求法院依法查明事实，公正判决诉讼费的承担。综上，原被告之间合同已于2019年9月2日解除，被告已支付租金至2019年8月24日，被告不应该承担原告所要求的自2019年9月2日至12月24日的租金以及预期利益损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年6月16日，黄先伟、林英（发包方、甲方）与晋江公司（承包方、乙方）签订了《酒店承包管理合同》，约定甲方将位于成都市成华区的房屋承包给乙方从事酒店及相关配套服务业。承包管理期自2014年8月24日起至2029年11月23日止，共计15年（不含前三个月免承包管理费期间）。甲方于2014年8月24日之前将房屋交付给乙方使用。乙方每季度应向甲方支付的房屋承包管理费，按照建筑面积计算为每平米乙方实收管理费43元／月，承包管理费每三年在上年基础上递增8%（第四年承包管理费为46.44元／平方米•月，以此类推。最终承包管理费金额按产权证记载的建筑面积为准，产权办理前乙方按预测销售面积缴纳的承包管理费不再退补）。无论本合同约定房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定费用向甲方支付承包管理费。本合同生效后10日内，乙方向甲方支付承包押金2000元以及一个月的承包管理费。在2014年8月24日交房后5日内，乙方向甲方支付三个月承包管理费（装修期除外，即2014年11月24日至2015年2月23日，扣除之前已支付的一个月承包管理费）。甲方向乙方提供中国工商银行开户帐号，乙方按季度支付承包管理费，乙方应于每季度最后一月的20日前向甲方支付下季度的房屋承包管理费。乙方将承包管理费按本合同约定时间汇往甲方提供的银行卡后，即视为乙方已完成付款义务。承包期满后5日内，甲方应退还乙方2000元押金。合同终止后10日内，乙方须向甲方退还房屋，按照原有合同附图恢复建筑结构，同时可以在保留房屋装饰装修、且不影响房屋使用的前提下拆除、搬迁属于乙方的财产、设备等物品，否则视为乙方放弃财产、设备的所有权。乙方逾期按要求退还的，每逾期一日，须按照应付承包管理费的2倍向甲方支付房屋占用费，同时按照当年承包管理费总额的20%向甲方支付违约金。在房屋可供正常使用的前提下，如乙方逾期支付承包管理费的，每逾期一日，应按欠付部分承包管理费的千分之一向甲方支付违约金，同时按照同期贷款利率的2倍向甲方支付资金利息，直至付清之日止；逾期超过30天的，经甲方书面通知仍未支付，甲方有权单方解除本合同，乙方须按本合同约定的承包管理费总额100%向甲方支付违约金。合同尾部有黄先伟、林英签名，收款账号为62×××82，开户名为林英。 另查明，合同签订后，晋江公司将酒店交给了好莱斯登经营。好莱斯登系房屋实际使用人。 2019年12月4日，黄先伟、林英出具委托书，委托招商蛇口成都公司（原成都招商北城房地产有限公司）对雍华府16栋9-12楼公区过道地面进行地砖铺设及水表分户施工。 再查明，刘静（系好莱斯登酒店店长）举出2019年9月2日的微信聊天截屏，该微信聊天截屏显示要求业主在2019年9月6日之前领取房卡，酒店将房屋退还给业主。同时表示，因其中途退过群，无法出示2019年12月4日之前完整的聊天记录。2019年12月6日，好莱斯登以张贴公告的方式再次通知业主领取钥匙。 庭审中，原告方认可收到了被告一套房屋的押金2000元，但是被告在支付房屋管理费时扣除了消防水电费1697元（计算方式：电费25元每平方米，水费500元每套），应当进行品迭，被告对此表示认可。二被告对原告举出的律师函、解除合同通知书、快递单三性均予以认可。原告对好莱斯登举出的含停业公告的微信聊天截屏三性均不予认可，同时表示好莱斯登无法证明本案业主就在群里。 以上事实，有当事人身份信息、法人营业执照、《酒店承包管理合同》、房产证复印件、《停业公告》及当事人双方诉讼代理人当庭陈述等经本院质证、认证的证据在案证实。 本院认为，依法成立的合同，受到法律保护。当事人均应按照合同如实全面地履行义务。具体到本案，有五大争议焦点：一是合同解除时间点；二是欠付房屋承包管理费及房屋占用费金额；三是因被告方违约应向原告赔偿的可得利益损失的金额；四是责任承担主体。对此，本院分别评述如下： 关于合同解除时间点。原被告双方于2020年3月20日一致确认合同解除时间点为2019年9月1日，本院予以确认。又，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案合同解除后，原告要求被告返还房屋，恢复原状符合前述法律规定，本院予以支持。 关于欠付承包管理费。根据查明的事实，被告应于2019年8月20日前向原告支付下一季度的承包管理费。被告未按期支付承包管理费，已经构成违约，2019年8月24日至2019年9月1日，在合同尚未解除的情况下，被告占有并使用房屋，应按照合同约定支付承包管理费，即667元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.88平方米÷30天×9天） 关于房屋占有使用费。因合同已于2019年9月1日解除，根据约定，合同终止后10日内，被告应当退还房屋，否则应当按照应付承包管理费的2倍支付房屋占用费。从2019年9月2日至2019年9月11日，因该时间本质系原告给被告腾退房屋的宽限时间，双方未对该时间段费用进行约定，故被告不应支付租金和占有使用费，房屋占用费的起算时间点应为2019年9月12日。在合同解除后，双方均应积极办理交房等相关手续，防止损失扩大。从原告在2019年12月4日委托招商蛇口成都公司进行水表分户等施工这一行为可以看出被告张贴公告之日即2019年12月6日已经失去了对房屋的控制，故本案房屋占有使用费计算的起、止时间点应为2019年9月12日和2019年12月6日。这段时间的房屋占有费为12748.3元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.88平方米÷30天×86天×2） 关于押金问题。被告主张押金应当从应付款项中扣除，原告认可收到2000元押金，同时表示被告已将该押金用于抵扣消防防水、电费预付金等费用。对此，原被告均表示认可，故原告应退还被告押金303元（计算方式为：2000元-1697元=303元）。 关于可得利益损失。因双方约定的房屋占有使用费为房屋管理费的两倍，有补偿原告损失的作用。被告方认为原告现主张的可得利益损失过高，对此提出了抗辩。结合合同履行情况，可得利益损失不能过分高于原告的损失，本院酌定可得利益损失金额为一个月承包管理费即2223.55元。（计算方式为：46.44元/月/平方米×47.88平方米×1月）与被告预先缴纳的押金品迭后，被告还应向原告支付1920.55元。 关于律师费、保函费。因案涉承包管理合同中并未约定律师费、保函费的承担问题，原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于责任承担主体。晋江公司系合同签订方，作为合同相对方，其应当履行合同约定的义务，承担违约后的责任。好莱斯登庭审中明确表示应当由好莱斯登承担责任，构成了债的加入，故本案承担责任的主体为好莱斯登及晋江公司。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告黄先伟、林英与被告晋江闽粤投资有限公司签订的《酒店承包管理合同》已于2019年9月1日解除； 二、被告晋江闽粤投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告黄先伟、林英返还房屋并恢复原状，被告四川好莱斯登商业管理有限公司负有协助义务; 三、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄先伟、林英支付房屋管理费667元； 四、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄先伟、林英支付房屋占用使用费12748.3元； 五、被告晋江闽粤投资有限公司、被告四川好莱斯登商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄先伟、林英支付可得利益损失1920.55元； 六、驳回原告黄先伟、林英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6046元，由原告黄先伟、林英承担2418元，被告晋江闽粤投资有限公司、四川好莱斯登商业管理有限公司承担3628元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  袁跃成 审 判 员  朱 书 人民陪审员  余 彬 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  纪朝元