广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3808号原告：韦燕，女，1985年12月19日出生，壮族，户籍住址广西灵川县，现住广东省广州番禺区，被告：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司，住所广州市番禺区大石街朝阳西路2号（西楼），统一社会信用代码：91440113191435428A。法定代表人：杨青松，职务：总经理。委托诉讼代理人：曾煌辉，系广州金鹏律师事务所律师。原告韦燕与被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法由审判员胡林适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦燕及被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司的委托诉讼代理人曾煌辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韦燕向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金共计184203元（自2017年11月7日起算至2018年7月27日，共计262天）;2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月12日签订了《商品房预售合同》，根据合同约定，原告购买被告预售的位于番禺区大石街石北工业路22号富丽居3号楼1806房，总价款为人民币1406131元（合同价款为1365176元，后因而积差异，原告补充支付人民币40955元）。依据合同约定，被告应当于2016年12月31日次日起“210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”。如逾期办证，被告“应自逾期之日的次日开始，每日按该总房价款0.05％的标准向原告支付违约金。”合同订立后，原告依约支付了房款首付款并办理了按揭贷款，履行了合同约定的义务。然而，被告直至2018年7月27日才办理好产权证书，此时距离合同约定的办证期限已经超过262日。原告认为，被告未能在合同约定的办证期限届满前办理好并将产权证交付给原告，已构成逾期办证，应承担合同约定的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告全部诉讼请求。被告广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司辩称：被告认为，原告购买的富丽居3号楼1806号房屋《不动产权证书》于2018年7月4日才办妥，原因在于原告未按通知要求及时提交其办证所需文件，责任在原告自身，而非被告违约。故原告诉请贵院判决被告向其支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金共计184203元和承担本案全部诉讼费用的理由不成立，被告请贵院驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由如下：2016年8月12日，被告作为卖方即合同甲方，原告作为买方即合同乙方，双方签订了编号201608157958《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同）。预售合同约定：乙方向甲方购买位于番禺区大石街石北工业路22号富丽居3号楼18层1806号房，约定建筑面积81.2745平方米，其中套内建筑面积65.955平方米，共有分摊面积约15.3195平方米。（见预售合同第四条）房价按套内建筑面积计算，单价为20698.60元/平方米，房款总金额1365176元。（见预售合同第七条第1项）乙方以向银行按揭贷款方式支付房款。首付款为总房款的30.41%，即415176元，剩余房款金额950000元，须于2016年8月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方代理乙方办理按揭手续。（见预售合同第八条第一款第3项）甲方于2016年12月31日前将房交付乙方使用。（见预售合同第十三条）乙方委托甲方办理房产证。（见预售合同第二十一条第二款第2项）甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）办妥产权登记，并将产权证交付乙方。（见预售合同第二十一条第四款）乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料。（见预售合同第二十一条第五款）甲方应一次性如实告知乙方为办理产权证的所需证件资料，未告知或告知不完备不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。（见预售合同第二十一条第六款）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权解除合同。（见预售合同第二十二条第二款第2项）如因买方未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，卖方不承担任何逾期办证违约责任（见预售合同附件七《合同补充协议》第七条第2项）。2016年8月22日，原告向被告支付购房首付款415176元。2016年9月2日，原告向被告支付了第二笔购房款950000元。2017年8月16日、2017年10月31日，被告的销售代理商广州市君金房地产物业管理有限公司（下称君金公司）先后两次向原告寄达书面《关于办理富丽居业主不动产权证的通知》，通知原告为顺利办理其购买的富丽居3号楼1806房不动产权证的相关手续，须在收到通知10个工作日内来富丽居销售中心办理和提交如下证明文件：1、契税完税证明原件及增量房申请书原件——办证联（业主到大石街税务局缴交并提交）；2、A富丽居面积差异协议书及相应补缴￥40963元（业主来富丽居销售中心签订及现场缴交）；3、转移登记表、询问表（业主来富丽居销售中心签订）；4、他项申请表、询问表（业主来富丽居销售中心签订）;5、业主委托书（业主来富丽居销售中心签订）；6、业主身份证复印件（业主提交）；7、购房合同原件（业主提交）；8、限购资料（家庭成员申报表，身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件婚姻状况说明书，出生证明，非广州市户籍还需提供社保或税单，如非广州市原籍户口的需到国土房管局大厅办理窗口验证）（表格在富丽居销售中心签订）；9、其他资料。并特别告知：业主上述文件资料提供齐全后，方能办理不动产权证，故请积极配合，及时办理和提交上述办证文件，否则延误办理不动产权证的责任将由业主自负，我司概不负责。且备注：本通知第2条业主收到本通知5个工作天内补交上述房款，未按时补交的，办理不动产权证时间按业主实际补交的时间往后顺延。同时，君金公司还于2017年9月4日、9月20日、10月30日多次向原告寄达书面《催收楼通知书》，催促原告办理收楼手续。但是，原告2017年8月19日才签署《富丽居居民精神文明建设承诺书》、《消防安全责任承诺书》。2017年11月15日才与被告签订《（预售）购房面积误差补充协议》，于同日向被告补交40963元面积差额房款，签署《富丽居商住小区二期业主入住登记表》，领取大门钥匙6条，房门钥匙9条，信箱钥匙2条，签收《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》等文件。迟至2018年6月1日，原告才向君金公司移交办理富丽居3号楼18层1806号房不动产权证的证明文件资料，双方终于签署了《办理富丽居不动产权证的证明文件移交、签收单》。君金公司接收原告移交的办证文件后，立即向不动产登记机构递交办证文件，为原告申请代办不动产权证书。2018年7月4日，广州市国土资源和规划委员会即出具了原告购买富丽居3号楼1806号房屋的粤（2018）广州市不动产权第07033402号《不动产权证书》。从2018年6月1日原告移交办证文件之日起，到2018年7月4日广州市国土资源和规划委员会出具《不动产权证书》之日止，期间只有25个工作日，34个自然日。被告为原告办妥《不动产权证书》的时间之短，速度之快，是不可否认的。以上事实充分证实，原告购买的富丽居3号楼1806号房屋《不动产权证书》于2018年7月4日才办妥，原因在于原告未按通知要求及时提交其办证所需文件，责任在原告自身，而非被告违约。按照预售合同第二十一条第五款约定，原告即乙方应当在收到被告即甲方书面通知后10个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需要原告提供的证件资料。被告的销售代理商君金公司于2017年8月16日、2017年10月31日先后两次向原告寄达书面《关于办理富丽居业主不动产权证的通知》，详细具体地告知了原告在收到通知10个工作日内，前来富丽居销售中心提交、办理富丽居3号楼1806号房屋《不动产权证书》所需文件资料。被告履行了预售合同第二十一条第六款约定的通知义务。如果原告在通知期间内向君金公司提交、办理了所需文件资料，则富丽居3号楼1806号房屋《不动产权证书》早在2017年11月10日前即预售合同第二十一条第四款约定的210个工作日内办妥了。但是，原告迟至2018年6月1日才向君金公司移交办理富丽居3号楼18层1806号房不动产权证的证明文件资料。依据预售合同附件七《合同补充协议》第七条第2项的约定，“如因买方未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，卖方不承担任何逾期办证违约责任。”综上，原告诉请贵院判决被告向其支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金共计184203元和承担本案全部诉讼费用的理由不成立，被告请贵院驳回原告的全部诉讼请求为盼。经审理查明：被告作为甲方（卖方）、原告作为乙方（买方）于2016年8月12日签订编号为：201608157958《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于番禺区大石街石北工业路22号富丽居3号楼1806房屋；房屋总价款为1365176元。其中，合同第二十一条第2项约定由乙方委托甲方办理产权证，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）办妥产权登记，并将产权证交付乙方；乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权证的所需证件资料，未告知或告知不完备不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。合同第二十二条第2项约定如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件七《合同补充协议》第六条约定卖方和买方相互送达与本合同有关的通知书，须以书面形式挂号邮寄或者专递送达。送达地址以合同记载的地址为准，买方如有变更地址的应及时书面通知卖方，并登记备案，否则由此而引起的无法通知后果由买方自行承担。合同附件七《合同补充协议》第七条第2项约定如因买方未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，卖方不承担任何逾期办证违约责任。该《商品房预售合同》及合同附件七《合同补充协议》还就其他相关事宜进行了约定。上述《商品房预售合同》签订后，2016年8月22日，原告向被告支付购房首付款415176元。2016年9月2日，原告向被告支付了第二笔购房款950000元。2017年8月16日、2017年10月31日，被告的销售代理商广州市君金房地产物业管理有限公司（下称君金公司）先后两次向原告寄达书面《关于办理富丽居业主不动产权证的通知》，通知原告为顺利办理其购买的富丽居3号楼1806房不动产权证的相关手续，须在收到通知10个工作日内来富丽居销售中心办理和提交如下证明文件：1、契税完税证明原件及增量房申请书原件办证联（业主到大石街税务局缴交并提交）；2、A富丽居面积差异协议书及相应补缴￥40963元（业主来富丽居销售中心签订及现场缴交）；3、转移登记表、询问表（业主来富丽居销售中心签订）；4、他项申请表、询问表（业主来富丽居销售中心签订）;5、业主委托书（业主来富丽居销售中心签订）；6、业主身份证复印件（业主提交）；7、购房合同原件（业主提交）；8、限购资料（家庭成员申报表，身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件婚姻状况说明书，出生证明，非广州市户籍还需提供社保或税单，如非广州市原籍户口的需到国土房管局大厅办理窗口验证）（表格在富丽居销售中心签订）；9、其他资料。并告知：“业主上述文件资料提供齐全后，方能办理不动产权证，故请您积极配合，及时办理和提交上述办证文件，否则延误办理不动产权证的责任将由业主自负，我司概不负责。”该通知下方并备注：“本通知第2条业主收到本通知5个工作天内补交上述房款/退款（交回发票原件），未按时补交/退款的，办理不动产权证时间按业主实际补交/退款的时间往后顺延。”原告在本案庭审中，只确认于2017年8月17日收到被告于2017年8月16日寄送的办证通知。2017年11月15日，原告与被告签订《（预售）购房面积误差补充协议》，并于同日向被告补交40963元面积差额房款，签署《富丽居商住小区二期业主入住登记表》，领取大门钥匙6条，房门钥匙9条，信箱钥匙2条，签收《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》等文件。2017年11月23日，被告出具金额为40963元的补面积差增值税发票给原告。2018年6月1日，原告取得涉案房屋的契税税收完税证明。2018年6月1日，原告向君金公司移交办理富丽居3号楼18层1806号房不动产权证的证明文件资料，双方签署了《办理富丽居不动产权证的证明文件移交、签收单》。2018年7月4日，广州市国土资源和规划委员会出具了原告购买富丽居3号楼1806号房屋的粤（2018）广州市不动产权第07033402号《不动产权证书》。2020年3月16日，原告以被告应当于2016年12月31日次日起210个工作日内办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告，被告逾期262日才办妥产权证书为由，将被告诉至本院，要求被告支付逾期办证违约金共计184203元。另查明：原告曾以被告迟延交楼为由于2017年4月24日将被告诉至本院，在本院所立案号为（2017）粤0113民初3193号。2018年2月5日，本院作出（2017）粤0113民初3193号民事判决书，判决被告应向原告支付逾期交楼违约金224278元。被告不服本院判决，上诉至广州市中级人民法院。该案二审期间，经广州市中级人民法院组织原、被告双方调解，双方于2018年7月16日达成调解协议，由被告一次性向原告支付逾期交楼违约金共计168300元，并由被告承担一审受理费4664元。2018年8月23日，被告向原告名下的银行账号支付了逾期交楼违约金168300元及一审案件受理费4664元。以上事实，有原、被告双方所提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应依法依约享有权利及履行义务。原告于2017年11月15日收楼，被告于2018年7月27日将办妥的不动产权证书交付给原告，尚在合同约定的涉案商品房交付之日起210个工作日内，显然被告无逾期办证的违约行为，原告在本案中的主张缺乏事实及法律依据，本院不应当予以支持。其次，被告于2017年8月16日即发出详细的书面通知原告补交面积差款并提供办理产权证书的相关材料，原告已于2017年8月17日收到被告发出的上述通知，但原告于2017年11月15日才向被告补齐支付面积差款40963元，原告后于2018年6月1日才自行取得涉案房屋的契税完税证明，并于2018年6月1日才向被告提交办证资料，被告于2018年7月27日即将办妥的不动产权证书交付给原告，被告办理涉案物业的不动产权证书已属于比较快速，原告仍然提起本案诉讼，显然不合常理，本院不能予以支持。再退一步分析，即便被告之前存在逾期交楼的违约情形，但被告逾期交楼的违约责任已经另案责处，被告也已按生效法律文书所确定的义务向原告支付了逾期交楼的违约金，若原告再以此为由向被告主张逾期办证违约金，显然不符合公平合理、诚实信用的民事基本原则，本院对原告的诉求，也不应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：驳回原告韦燕的全部诉讼请求。案件受理费1992元，由原告韦燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年五月二十日书记员 王雅佩