湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终251号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶军，男，1989年2月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北金环房地产开发有限公司，住所襄阳市樊城区人民路57号金环御江苑5幢1层4室。法定代表人：王义涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：周睿，湖北楚诚律师事务所律师。上诉人陶军因与被上诉人湖北金环房地产开发有限公司（以下简称金环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，确认双方订立的第二份合同合法有效继续履行并判令被上诉人赔偿上诉人损失125477元。事实与理由：一、原判认定事实错误。2017年6月，上诉人开超市与被上诉人订立《房屋租赁合同》，因房屋为毛坯房，免一个月作为房屋装修免租期，所以合同上日期落款为2017年9月22日，实际上诉人6月己经收房开始装修使用。该合同约定:乙方(上诉人)承租甲方(被上诉人)金环御江苑1号楼1层1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013房屋，建筑面积265.01平方米，租期为五年，自2017年9月22至2022年9月21日止，第一年租金为17884元、第二年为238512元，自第三年开始，租金在上一年基础上递增8%，租金半年一付，乙方交付履约保证金30000元，乙方累计超过30日未缴纳房屋租金的，甲方有权终止并解除合同，乙方应按月租金标准的5倍赔偿给甲方，乙方同意甲方没收履约保证金等。合同订立后，上诉人2017年6月交付履约保证金30000元，交付半年租金89442元，被上诉人交付租赁房屋，上诉人收房装修后使用没几天发现13号房顶部大面积漏水严重，6号7号8号小面积漏水，房内地面渗水，两处门窗坏，消防门打不开，立即找被上诉人维修，对方消极拖延一直不维修，致上诉人无法使用租赁房正常经营。被上诉人的行为违反合同约定，并违反《合同法》第216条、第221条之规定，对此，上诉人先后找该物业、消协、房管局等部门出面解决，市房管局到现场后也无结果。2017年9月25日，被上诉人主动找上诉人谈房屋租赁事直，双方经协商后订立第二份《房屋租赁合同》，该合同除将承租房1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013变更为1-1-006、1-1-007、1-1-008，租赁面积由265.01平方米，变更为112.06平方米，租金由第1年的178884元变更为360000元，租期由2017年9月22至2022年9月21变更为2017年9月25至2022年9月24，其他内容基本一致。第二份合同的订立，间接证明被上诉人交付的房屋存在瑕疵，加之其对漏水、渗水问题不进行维修己构成严重违约。被上诉人的违约行为有录像照片和被上诉人提供的录音笔录，以及庭审笔录足以证明。二、原审根据现场勘验发现上诉人在1-1-013房屋摆放了部分空货架和杂物就认定双方履行的是第一份合同是错误的。上诉人租赁房屋是用来开超市经营的，而不是放置空货架的。被上诉人一直没有赔付1-1-013号房屋的装修损失和货架设备损失，且上诉人从未阻止被上诉人收回1-1-013号房屋，上诉人一直催被上诉人收回1-1-013号房屋并赔偿1-1-013号房屋的装修和货架设备损失，被上诉人一直不予理会。在2017年9月25日签订第二份合同时，第一份合同己经失效，且合同是双方真实意愿的表现，第一份合同并不是上诉人真实意愿。被上诉人在2017年9月30日通过银行转账退回了1-1-013号房屋的租金更是体现了双方履行第二份合同。金环公司答辩称，服从原判。金环公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同，判令陶军于解除合同之日起十日内腾退襄阳市樊城区金环御江苑小区1号楼1层1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋；2.判令陶军按照租赁合同约定的租金标准支付从2018年3月23日起至腾退房屋之日止的房屋占用费（截至2018年5月23日应当支付29814元）；3.判令陶军支付违约金74535元，且陶军支付的30000元履约保证金不予退还。陶军向一审法院反诉请求：1.继续履行2017年9月25日双方签订的房屋租赁合同；2.判令金环公司赔偿因房屋漏水给其造成的货物损失10000元，赔偿013号房屋的装修损失115477元。一审法院认定事实：2017年9月22日，金环公司与陶军签订《房屋租赁合同》（第一份合同），约定陶军承租金环公司所有的位于襄阳市××区××·××小区××楼××层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋，总建筑面积为265.01平方米；租期为5年，自2017年9月22日起至2022年9月21日止；租金标准为75元／㎡／月，每月租金为19876元，第一年实际租金为178884元（免租期3个月），第二年租金为238512元，自第三年开始，每平方米租金在上一年基础上逐年递增8%；以年租金总额的50%为一个交租期，陶军应在每个交租期最后1个月的10日前支付下个交租期租金；本合同项下第一期的租金应于本合同签订当日内交付，所交租金为第一年租金的50%即89442元；陶军应于本合同签署之日交付履约保证金30000元；租赁期间，金环公司负责或委托物业公司负责对房屋的结构、质量进行维护、维修，陶军负责房屋内部日常维护、维修；陶军逾期支付租金达15日以上的，金环公司有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还已交纳的履约保证金，租金，陶军须赔偿给金环公司所造成的损失；陶军未按约定交纳租金，应按应付租金日之5‰支付违约金，累计超过30日未交纳租金的，金环公司有权单方终止并解除合同，陶军应按月租金标准的5倍赔偿金环公司，且同意金环公司没收合同履约保证金等。2017年8月16日和9月8日，陶军分别向金环公司交纳履约保证金20000元和10000元。2017年9月8日，陶军向金环公司支付了第一年50%的租金即89442元。2017年9月25日，金环公司又与陶军签订《房屋租赁合同》（第二份合同），约定陶军承租金环公司所有的位于襄阳市××区××·××小区××楼××层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008的房屋；租期为5年，自2017年9月25日至2022年9月24日止；租金每年36000元，以年租金总额的50%为一个交租期，陶军应在每个交租期最后1个月的10日前支付下个交租期租金；陶军应于本合同签署之日交付履约保证金30000元；租赁期间，金环公司负责或委托物业公司负责对房屋的结构、质量进行维护、维修，陶军负责房屋内部日常维护、维修；陶军逾期支付租金达15日以上的，金环公司有权单方解除合同并收回商铺，且不予返还已交纳的履约保证金，租金，陶军须赔偿给金环公司所造成的损失；陶军未按约定交纳租金，应按应付租金日之5‰支付违约金；累计超过30日未交纳租金的，金环公司有权单方终止并解除合同，陶军应按月租金标准的5倍赔偿金环公司，且同意金环公司没收合同履约保证金等。2017年9月30日，金环公司将收取的89442元租金中的71442元退还给陶军。同日，陶军又向金环公司的总经理蒋岚转款71442元。之后，金环公司依据第一份合同要求陶军支付租金未果，双方产生纠纷。一审法院对现场进行了勘验，陶军租赁房屋用于经营超市（机器猫超市）并对四间房屋进行了装修，除使用1-1-006、1-1-007、1-1-008三间房屋外，在1-1-013房屋摆放了部分商品、空货架、储物柜。针对陶军陈述的1-1-013房屋漏水问题，一审法院向其二楼樊城区饭湘明厨酒店及负责租赁物所在小区物业管理工作的襄阳绿阳物业服务有限公司进行了调查。樊城区饭湘明厨酒店经理王建涛陈述，酒店于2017年5月进行装修，10月开始营业，之后金环公司向酒店反映有漏水现象，酒店对后厨洗菜间重新做了防水处理，现已无渗水现象。襄阳绿阳物业服务有限公司出具证明陈述，2019年3月中旬襄阳地区下暴雨，市政公共排水设施受阻，直接影响御江苑小区1-2号楼临街门面，1-3层房屋内雨水管道严重受阻，1号楼门面（机器猫超市）后面雨水管道破损，物业公司在第一时间进行了紧急疏通，并对受阻管道及渗水部位进行了修复和维护。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，金环公司与陶军虽于2017年9月22日、9月25日签订了两份不同的租赁合同，但根据本案查明的事实，双方实际履行的是2017年9月22日的租赁合同。该合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陶军租用金环公司的房屋，负有按照合同约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。陶军支付了第一年50%的租金后就未再支付，其行为已构成违约，金环公司解除合同的条件成就，可以行使解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。金环公司向一审法院递交的民事诉状上载明了解除合同的意思表示，一审法院于2018年6月27日向陶军送达了起诉状副本，故本案所涉《房屋租赁合同》已于陶军收到起诉状副本之日即2018年6月27日解除。合同解除后，陶军应将承租的房屋返还给金环公司，同时应向金环公司支付截至合同解除之日拖欠的租金（以第一年实际年租金178884元为标准计算，2018年3月23日至2018年6月27日的租金为47205.5元）及合同解除后至返还房屋期间的占用费，占用费参照《房屋租赁合同》约定的月租金19876元的标准计算。金环公司要求陶军支付违约金74535元，并不予退还陶军交纳的保证金30000元的诉讼请求，虽符合合同约定，但违约金应以实际损失为计算基础，而金环公司未举证证明其实际损失数额，且金环公司又要求不予退还履约保证金，根据本案事实，30000元履约保证金足以弥补金环公司的损失，故对金环公司要求不予退还履约保证金30000元的诉讼请求予以支持，对金环公司要求陶军支付违约金74535元的诉讼请求不予支持。陶军反诉要求继续履行双方于2017年9月25日签订的租赁合同，因双方实际履行的是2017年9月22日的租赁合同，2017年9月25日的租赁合同并未履行，故对该请求不予支持。陶军反诉要求金环公司赔偿因房屋漏水给其造成的货物损失10000元，因其未举证证明房屋漏水系房屋结构、质量问题导致，且所举证据也不能证明存在损失，故对该请求不予支持。陶军反诉要求金环公司赔偿其不能使用013号房屋的装修损失115477元，根据本案查明的事实，013号房屋至今由其占有、使用，不存在因不能使用而产生的装修损失，故对该请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖北金环房地产开发有限公司与陶军于2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月27日解除；二、陶军于本判决生效后十日内将承租的位于襄阳市××区××·××小区××楼××层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋返还给湖北金环房地产开发有限公司；三、陶军向湖北金环房地产开发有限公司支付2018年3月23日至2018年6月27日的租金47205.5元；四、陶军向湖北金环房地产开发有限公司支付从2018年6月28日起至实际返还房屋之日止，按月租金19876元的标准计算的房屋占用费；五、湖北金环房地产开发有限公司不予退还陶军交纳的履约保证金30000元；六、驳回湖北金环房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回陶军的反诉请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2386元，反诉案件受理费1405元，合计3791元，湖北金环房地产开发有限公司负担791元，陶军负担3000元。二审中，当事人未提交新证据。对原判认定的事实，本院予以确认。当事人之间订立了两份《房屋租赁合同》：第一份合同签订日期为2017年9月22日，租赁物为006、007、008、013号房屋，第一年(除免租期)实际租金为178884元。第二份合同签订日期为2017年9月25日，租赁物为006、007、008号房屋，年租金为36000元。金环公司主张双方履行的是第一份合同，之所以签订第二份合同，是应陶军的请求，为了减少物业费。公司财务人员错误将两份合同租金差额71442元退还陶军账户后，公司立即安排人员追回。陶军主张双方履行的是第二份合同，因013号房屋漏水，不再租赁013号房屋，之所以将金环公司的退款71442元又转给蒋岚，是请胡丽帮忙办私事，按照胡丽的指示将钱转入蒋岚账户（第一次诉讼中主张）；本次发回重审期间，陶军又主张之所以退款，是考虑以后还要交租金，为了保障租金交纳，专款专用，提前交纳后期租金。本案争议焦点是：哪一份合同是当事人真实意思表示。双方当事人对此均未如实完整陈述案件事实：金环公司的主张存在严重漏洞，一是财务人员在无公司领导指示、授权的情况下，一般不会仅凭合同文本，擅自退款；二是即使错误退款，也应该将款项原路追回至公司账户，而不是将款项转入公司总经理蒋岚个人账户。陶军的主张更是前后矛盾，互不搭界。根据在案证据，本院分析评判如下：一、从合同文本看，第一份合同对租金标准约定更详细，不仅约定了免租期，还对租金标准进行了详细约定，即第一年、第二年租金标准为75元/m2/月，第三年租金标准为81元/m2/月，第四年租金标准为87.5元/m2/月，第五年租金标准为94.4元/m2/月；而第二份合同仅约定“年租金3.6万元。”二、从第二份合同约定的租金数额看，年租金3.6万元，租赁面积112.06m2，折算租金标准为26.77元/m2/月，与第一份合同约定的租金标准差距太过悬殊。按照陶军主张租赁房屋面积减少，租金数额相应减少，但对租金标准大幅度降低，陶军未作合理解释。三、从交付租金情况看，金环公司将两份合同约定的租金差额71442元退至陶军账户，随后陶军又将该款项转至金环公司总经理蒋岚个人账户，虽然双方对此陈述均不完全可信，但相比较，转账给公司总经理虽不合财务制度，但可以视为公司行为，应当视为陶军按照第一份合同约定交纳半年租金89442元，说明双方履行的是第一份合同。四、从合同履行情况看，陶军自始占用013号房屋，并未将该房屋腾空交付金环公司。综上，本院认为，双方合意及履行的是第一份合同，即2017年9月22日签订的合同。陶军上诉称双方合意的是第二份合同的上诉理由，不能成立，对其要求进行履行第二份合同的上诉请求，本院不予支持。陶军未按合同约定履行支付租金义务，金环公司有权解除合同，解除合同时间及解除合同前拖欠租金数额，本院同意一审法院认定。对陶军在一审时的反诉请求，一审法院未予支持，本院亦予以同意。但对合同解除后逾期腾房占有使用费，应当根据当事人过错、租赁物使用收益情况、房屋租金的市场变化等因素综合判定。本案中，013号房屋出现过漏水现象，且陶军一直未正常使用013号房屋，且诉讼过程中发生新冠疫情，本院对合同解除后的房屋占有使用费标准，酌定为合同约定租金标准的50%，即每月9938元。一审法院认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2466号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第七项，即：“一、湖北金环房地产开发有限公司与陶军于2017年9月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月27日解除；二、陶军于本判决生效后十日内将承租的位于襄阳市樊城区人民西路57号金环·御江苑小区1号楼第1层，房号为1-1-006、1-1-007、1-1-008、1-1-013的房屋返还给湖北金环房地产开发有限公司；三、陶军向湖北金环房地产开发有限公司支付2018年3月23日至2018年6月27日的租金47205.5元；五、湖北金环房地产开发有限公司不予退还陶军交纳的履约保证金30000元；七、驳回陶军的反诉请求。”二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2466号民事判决第四项、第六项，即：“四、陶军向湖北金环房地产开发有限公司支付从2018年6月28日起至实际返还房屋之日止，按月租金19876元的标准计算的房屋占用费；六、驳回湖北金环房地产开发有限公司的其他诉讼请求；”三、陶军按照每月9938元的标准向湖北金环房地产开发有限公司支付从2018年6月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回湖北金环房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2386元，反诉案件受理费1405元，合计3791元，湖北金环房地产开发有限公司负担1791元，陶军负担2000元；二审案件受理费3191元，由陶军负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年五月十九日书记员  李 帆