江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1546号 原告：董自强，男，1997年1月26日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王永刚，江苏新海连律师事务所律师。 被告：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地：连云港市开发区朝阳镇前进路26号。 法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。 被告：连云港市义龙置业有限公司，住所地：连云港市海州区解放中路91号。 法定代表人：宁玉春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方光快，江苏善典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张义成，该公司员工。 原告董自强与被告连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华房产公司）、连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董自强的委托诉讼代理人王永刚，被告义龙置业公司的委托诉讼代理人方光快、张义成到庭参加诉讼。被告馨华房产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董自强向本院提出诉讼请求：1、判决两被告立即为原告办理位于海州区景山秀水小区XXX号楼XXXXX室房屋及XXXX号车库的不动产证书（房屋总价520890元）。2、判令两被告承担诉讼费。事实和理由：被告馨华房产公司作为乙方和作为甲方的被告义龙置业公司(原连云港市经济实用住房发展中心）及连云港市房屋开发总公司在2006年3月30日签订《合作开发协议》，约定：甲方将景山秀水小区中部分楼号给乙方进行开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、销售等均以甲方名义进行，具体楼号D-l、D-2、D-4、D-5四栋楼，由乙方向甲方交纳统建费，以甲方名义进行开发建设，销售合同需经乙方签字、甲方盖章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。2007年1月17日，原告与被告馨华房产公司签订《景山秀水小区认购单》，认购景山秀水小区XX号楼XXX单元XXXX室房屋，面积暂定120.45平方米，单价3000元/平方米，房款361350元，认购车库XXXX号，面积53.18平方米，单价3000元/平方米（以上共计520890元）。原告交清全部房款被告馨华房产公司出具收据两张。2016年5月17日，被告馨华房产公司向被告义龙置业公司出具《网签通知单》，要求被告义龙置业公司办理网签手续，但至今未履行。原告一直居住生活在涉案房屋内。本案景山秀水小区D2号楼己备案验收，具备办理不动产证条件。本院己经有审理并判决生效的案例。综上，原告己认购并购买涉案房屋，装修入住，但两被告一直不履行办理不动产证书手续，违反了我国的法律规定，为维护自己的合法权益，特具状请求支持原告的诉讼请求。 被告馨华房产公司未作答辩。 被告义龙置业公司辩称，1、原告与被告义龙置业公司之间不存在商品房买卖合同关系。义龙置业公司与馨华房产公司合作建房，即景山秀水小区D1、D2、D4、D5幢，馨华房产公司负责建设，馨华房产公司将D1、D2幢交由连云港市地山建筑工程有限责任公司建设，连云港市地山建筑工程有限责任公司又将D1、D2幢交由董某实际施工，董某是实际施工人，董某已经收到工程款中6170590元中含有六套房屋抵工程款部分，六套房屋中就包含本案的XX号楼XX单元XX室。以上事实由连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初8833号生效民事判决书予以认定，其中以房抵款部分在卷宗中可以查清。所以本案是馨华房产公司以房抵债给董某，董某又将房屋转让给原告。原告与馨华房产公司及义龙置业公司均没有发生商品房买卖关系，原告根本没有支付给馨华房产公司购房款，没有权利主张涉案房屋直接过户到原告名下。根据连云港市中级人民法院（2018）苏07民终2741号民事判决书判决，根据合同相对性，馨华房产公司应当支付董某工程款，义龙置业公司无需支付该工程款。馨华房产公司与义龙置业公司之间的协议属于内部协议，与原告无关。原告与馨华房产公司之间即使存在商品房买卖合同也与义龙置业公司无关，义龙置业公司不知情也未参与。根据最高人民法院买卖合同司法解释第三条规定，馨华房产公司与原告间合同系对案涉房屋的无权处分，该合同不能约束义龙置业公司，也不能产生办证的物权变动的效果。2、案涉房屋的开发主体是义龙置业公司，义龙置业公司单独持有商品房预（销）售许可证，原告如果是购房人对此应当知晓，即使与被告馨华房产公司签订房屋认购书，而未与义龙置业公司直接签订购房合同，其未尽到谨慎义务，根据合同相对性原则，办证不能的法律责任应由原告及馨华房产公司各自承担。3、退一万步讲，被告义龙置业公司即使要承担办证责任，依据义龙置业公司与馨华房产公司的内部协议约定，也需要等馨华房产公司与义龙置业公司诉讼结束后，根据各自承担缴税等义务后再处置涉案房屋。再者，义龙置业公司涉及的销售方面的税收也根据约定应由馨华房产公司承担。4、本案涉及虚假诉讼，蕴藏道德风险，假设馨华房产公司以自己的名义对外大量签订认购书等类似协议且不提前征得义龙置业公司同意，而最终办证责任均由义龙置业公司承担的话，则对义龙置业公司严重不公。馨华房产公司与义龙置业公司在协议中明确约定，所有的卖房合同均应加盖义龙置业公司印章，也就是说应征得义龙置业公司同意。而本案中对馨华房产公司对外的所谓认购书，义龙置业公司均不知晓，更谈不上按照协议约定加盖义龙置业公司公章的约定。馨华房产公司一直未按照双方约定给付统建费用，因此馨华房产公司存在严重恶意行为。综上，原告并非从馨华房产公司购买涉案房屋，涉案房屋系董某以房抵款取得，董某才是主张房屋登记的权利人。请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为被告义龙置业公司）作为甲方，馨华房产公司作为乙方签订《合作开发协议》，约定：甲方将景山秀水小区中部分楼号让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行，具体楼号为D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼，由乙方向甲方交纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同需经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。协议第五条约定：甲方为乙方设独立帐户，预收房款全部进入该专用帐户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。该协议书还约定了其他事项。2006年11月13日，被告义龙置业公司与被告馨华房产公司签订《合作开发补充协议》，对景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼的合作达成了补充协议。 董某系原告董自强的父亲。2007年1月17日，原告董自强的父亲董某代原告董自强与被告馨华房产公司签订《景山秀水小区认购单》，双方约定“董自强认购景山秀水小区XX号楼XX单元XX室房屋，面积暂定120.45㎡，单价3000元/㎡，房款361350元。认购车库XX号，面积53.18㎡，单价3000元/㎡，车库款159540元。《景山秀水小区认购单》所留联系电话为：8552×××2、8558×××8；认购单空白处还有手写字为：“面积差多出1.18㎡×3000=3540元”。原告称是找被告义龙置业公司网签合同时该公司工作人员写上的。原告称其父亲董某2007年1月17日交付2万元、2007年1月24日交付3万元、2009年9月30日付20万元、2013年11月5日交付5万元、2014年2月17日交付220890元（该笔款项是汇给馨华房产公司周某），总计给被告馨华房产公司交付房款及车库款共计520890元。2016年5月17日，被告馨华房产公司给原告分别出具房款361350元、汽车库款159540元的收据各一张，收据上载明的收款方式为换票。2016年5月17日，被告馨华房产公司出具抬头为义龙置业公司的《网签通知单》给原告，通知义龙公司为原告办理涉案房屋网签手续。 2014年，被告馨华房产公司将景山秀水小区XX号楼XX单元X室房屋交付给原告，原告已对涉案房屋进行装修并对外租赁。 另查明，涉案的景山秀水D2号楼预售许可证登记的预售单位为义龙置业公司。涉案房屋已经过备案验收，具备办理产权证的条件。原告与义龙置业公司未签订网签备案的商品房买卖合同，车库不具备办证条件。 还查明，被告馨华房产公司将D1、D2号楼以包工包料的方式发包给连云港市地山建筑工程有限责任公司施工,董某系实际施工人。2015年2月17日，被告馨华公司与第三人地山建筑公司就D1、D2号楼工程最终决算审定价为7268241元。2017年11月14日，董某作为实际施工人以馨华房产公司、义龙置业公司为被告，连云港市地山建筑工程有限责任公司为第三人向连云港市海州区人民法院提起诉讼，要求馨华房产公司、义龙置业公司给付尚欠工程款。连云港市海州区人民法院于2018年5月18日作出（2017）苏0706民初8833号民事判决书，判决馨华房产公司给付董某工程款1097651元及利息。判决后馨华房产公司不服，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）苏07民终2741号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告义龙置业公司称涉案房屋是馨华房产公司给付董某的工程款，原告并没有实际付款，是以涉案房屋抵的工程款。原告称涉案房屋不在董某以房抵债范围内。 本案在审理过程中，原告申请证人周某到庭作证，周某向本庭提交馨华房产公司证明，证实其是2005年11月进公司任职，其中2004年至2012年任经理一职，具体负责工程部工作，2013年起在公司任总经理一职，全权负责公司全部业务。周某到庭证实，原告2014年2月17日交付220890元是转账至其账户，开始数额转错了，当时周某就转回多交的款项。被告义龙置业公司提供2007年8月18日《今日起江苏省固话号码全部升为八位》的网络打印件，证实从2007年8月18日起连云港等八市（含所属区、县）的固定电话和小灵通，号码前加上一个“8”，但是原告提供的落款时间为2007年1月17日《景山秀水小区认购单》中联系电话8552×××2、8558×××8，故原告提交的《景山秀水小区认购单》系与馨华房产公司恶意串通伪造的证据，周某也作了虚假陈述。原告称当时的认购单是按原来认购房屋的日期填写，并提交了当时办理手续的工作人员的说明。 上述事实，由原、被告庭审陈述，景山秀水小区认购单、网签通知单、收据、转账记录、合作开发协议、民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，关于原告主体是否适格问题。原告称是其父亲为其购买涉案房屋，并交纳了房款，被告义龙置业公司称涉案房屋是原告父亲董某因与馨华房产公司工程款纠纷，馨华房产公司以该房抵给董某的工程款，并非原告实际购买。对此，原告提交了购买涉案房屋及车库的收据、认购单及当时办理手续时工作人员的说明，证实原告父亲为其履行了相关购房手续。原告还提交董某工程对账单，证实抵款的房屋中没有涉案房屋及车库，且被告义龙置业公司提交的生效判决书中也没有提及涉案房屋是馨华房产公司以房抵债给董某，故对被告义龙置业公司称涉案房屋是以房抵债的辩解，本院不予采信。关于原告与被告馨华房产公司是否存在真实的买卖关系问题。被告义龙置业公司与馨华房产公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙置业公司名下，但销售所得款项经馨华房产公司向义龙公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华房产公司自行支配。根据上述约定，馨华房产公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙置业公司之后归馨华房产公司所有，故被告馨华房产公司有权将涉案商品房出售给原告。根据原告提交的收据证实原告已经将涉案房屋和车库的款项交给被告馨华房产公司，由被告馨华房产公司的员工到庭证实，馨华房产公司亦认可原告房款已付清，且被告馨华房产公司已将涉案房屋交付原告，故对原告已实际购买涉案房屋，本院予以确认。关于被告有无义务为原告办理房屋的权属登记问题。涉案房屋已由馨华房产公司卖给原告并交付给原告，现已由原告实际占有使用，因义龙置业公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙置业公司办理，义龙置业公司为办理房产登记的义务主体，其与馨华房产公司的合作开发纠纷不应影响购房者权利的实现，故义龙置业公司应承担为原告办理房产登记的义务。办理房产登记所需的税、费等相关费用应依照国家规定及合同约定，由原、被告双方各自承担。目前涉案房屋并未签订网签备案合同，房屋具备办理产权登记的条件，原告要求义龙置业公司、馨华房产公司为其办理房产登记过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但车库不具备办理产权登记的条件，原告要求被告为其办理车库产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。被告馨华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告连云港市义龙置业有限公司、连云港馨华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告董自强办理景山秀水小区X号楼XX单元XXX室的房产产权登记。 二、驳回原告董自强其他诉讼请求。 案件受理费9009元（原告已预交），由被告连云港馨华房地产开发有限公司、被告连云港市义龙置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，同时向该院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  屠维维 人民陪审员  韩永敏 人民陪审员  王 钢 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  张 洁 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。