山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终113号上诉人(原审原告)：张玉宝，男，1979年4月7日出生，汉族，怀仁市人，现阳泉固庄煤矿服刑。委托诉讼代理人：武燕，山西民德律师事务所律师。委托诉讼代理人：顼秀丽，女，汉族，1981年2月2日出生，怀仁市人，初中文化，群众，现住怀仁市。系张玉宝妻子。被上诉人(原审被告)：宁瑞晓，男，1981年2月15日出生，汉族，初中文化，群众，怀仁市人，住怀仁市。委托诉讼代理人：吴悦，怀仁市悦鹏法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：张子义，男，1977年12月11日出生，汉族，怀仁市人。被上诉人(原审被告)：袁爱玲，女，1976年10月21日出生，汉族，怀仁市人。上诉人张玉宝因与被上诉人张子义、宁瑞晓、袁爱玲房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省应县人民法院（2019）晋0622民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玉宝上诉请求：撤销原判,依法改判上诉人与张子义、袁爱玲签订的买卖合同有效,座落怀仁县佳馨园1号楼2单元2层东门楼房一套归上诉人所有,并由宁晓瑞限期腾空此房,并认定张子义、袁爱玲与宁瑞晓签订的买卖合同无效，或者发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实不清,适用法律错误,应当依法改判或发回重审。根据《物权法》第九条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，本案中上诉人签订合同在先,且已办理房产登记,从法律上已享有对该房的所有权,其它权利均无法对抗。2、均未受领交付,先行支付交款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务,人民法院应予支持,本案中上诉人无论从先行付款及房屋登记均在先,上诉人履行合同并确认所有权转移的,根据此司法解释,一审法院均应支持上诉人的请求,一审法院在明知此司法解释会对上诉人做出有利的判决情况下,仅以被上诉人先占有此房,将此房判归被上诉人没有任何事实和法律依据,况且所有权是对物的独占的支配权,而占有只是对物进行控制的事实状态,在某物的所有权的归属已经确定的情况下,即使物已经为他人占有,非依法律规定不能成为所有人,因此占有并不对抗物权,原判是与物权法相违背的应依法改判。3、共同共有财产一方签字合同无效,被上诉人与张子义合同系无效合同。根据《物权法》第九十七条、《婚姻法》规定，本案中张子义与宁瑞晓签订的《房屋买卖合同》没有其妻子袁爱玲的签字,在法律上系效力待定合同,他们双方买卖行为系无效行为,一审法院在无相关证据的情况下推定袁爱玲认可合同,没有事实和法律依据,系认定事实错误。综上所述,一审法院事实不清,适用法律错误,将登记在上诉人名下的楼房怀仁县佳馨园1号楼2单元2层东门判归被上诉人所有,一审法院判决对抗物权登记机关,系判决错误,此案应直接由上诉人要求被上诉人腾房为诉求,房子的所有权已发生变动,上诉人本不应该提起本次诉讼,希望二审法院依法改判或发回重审。庭审询问中,又将上诉请求变更为返还原物。宁瑞晓答辩同意一审判决。张子义、袁爱玲未予答辩。张玉宝向一审法院起诉请求：1．确认张子义、袁爱玲与宁瑞晓签订的买卖合同无效；2．确认张子义、袁爱玲与张玉宝签订的买卖合同有效。一审法院认定事实：张子义因有张玉宝借款，双方于2013年6月24日协议以座落于怀仁市佳馨园1号楼2单元2层东门单元楼一套抵顶借款，协议价为350000元。双方签订《房屋买卖合同》，张玉宝和张子义、袁爱玲在合同上签字，双方约定在15日腾清房屋。张子义并将该房屋原来购买时的原始合同交给张玉宝。同日，张子义和袁爱玲在怀仁市公证处对转让给张玉宝楼房系其真实意思表示的声明予以公证。同年6月27日，张子义、袁爱玲搬家时，被宁瑞晓发现后，因张子义也有宁瑞晓借款300000元，张子义又与宁瑞晓就同一套房屋签订《房屋买卖协议》，协议价345000元，除张子义欠宁瑞晓本金和24000元利息外，宁瑞晓又给付张子义差价21000元，至此，双方购房款和借款本息两清。当日张子义将购房原始收据和钥匙交给宁瑞晓，从2013年6月27起，宁瑞晓一直在该房内居住。张玉宝用诉争房屋于2016年2月1日在怀仁市新家园信用社办理抵押贷款。一审法院认为，本案张子义与张玉宝存在债权债务关系，此事实有怀仁市公安局对张子义的询问笔录可以佐证。且与宁瑞晓亦存在借贷关系。张子义为了达到清偿债务目的，不惜采用一房两顶、一房两卖的手段。在以往的审判实践中，支持签订在前的合同，否定在后合同。但从近几年最高院刊登的指导性案例和全国民事审判工作会议纪要体现的精神，法院不能轻易认定其中一份合同为无效合同，只要两份合同不存在合同法第52条规定的无效情形，就应当认定为有效合同。本案张子义一再陈述与宁瑞晓签订合同时宁瑞晓使用胁迫手段，但其在怀仁市公安机关的询问笔录否认宁瑞晓使用胁迫手段，张子义对此亦未提供任何证据证明上述胁迫事实客观存在。因此，应当认定本案两份合同均为有效合同。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付交款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先的合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”因此，本案张玉宝虽签订合同在先，宁瑞晓签订合同在后，但其占有在先。从2013年6月27日拿到钥匙后一直在该房居住至今。我国物权法规定的物权权能包括：占有权、使用权、收益权及处分权，占有属于物权的权能之一，占有权是物权的核心。只有对物的占有，才能正常使用物，从而取得收益，以及对物可作出处分。占有是日常生活中民事主体对物的一种常见状态，当事人如果已经取得房屋钥匙、搬进房屋居住，就已经享有对房屋的占有权，该占有权应当受到法律保护。另一买受人虽然也签订了合同并以物抵顶了债务，但是只享有对物的债权，占有权较之还属于期待权的买卖合同项下的债权而言，应当优先受到法律保护。因此，由于本案宁瑞晓占有该房在先，故有权要求取得完整的物权。而张子义、袁爱玲与张玉宝虽已签订的买卖合同，但未实际履行，张子义、袁爱玲的行为对张玉宝已构成违约，应承担违约责任，张子义、袁爱玲应退还张玉宝购房款350000元及产生相应的利息。对于另一个争议的问题是袁爱玲未在第二份合同上签字，宁瑞晓与张子义协商以房抵债时，袁爱玲在场，虽然后来离开，但从张子义的询问笔录反映其是知情的也是同意的，故并不影响合同的效力。经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决：一、张子义与宁瑞晓继续履行房屋买卖合同；二、张子义、袁爱玲于本判决生效后三十日内退还张玉宝购房款350000元，并按中国人民银行同期贷款利率从2013年6月24日起支付购房款利息至本判决确定给付之日止；三、驳回张玉宝其他诉讼请求。案件受理费6550元，由张子义、袁爱玲负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.原判由被上诉人张子义与被上诉人宁瑞晓继续履行房屋买卖合同并由被上诉人张子义、袁爱玲退还上诉人张玉宝购房款35万元本息是否适当。2.上诉人张玉宝二审变更诉讼请求（即一审起诉、二审上诉状中均要求确认张子义、袁爱玲与张玉宝签订的买卖合同有效，二审庭审询问时诉求变更为返还原物）是否予以支持。焦点一,根据本案查明的基本事实，属一房二卖情形,(2014)应民初字第117号及(2014)朔中民终字第380号民事判决将案涉诉争房屋确认与上诉人张玉宝，2017年12月18日经山西省人民检察院抗诉山西省高级人民法院作出(2017)晋民再80号民事裁定:撤销原一、二审民事判决并发回原审应县人民法院重审。因此类案件的特殊性，最高人民法院《第八次全国民商事审判工作会议纪要》第15条关于一房数卖规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。就本案而言，被上诉人张子义因欠上诉人张玉宝35万元，于2013年6月24日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，协议价35万元。同年6月27日被上诉人张子义、袁爱玲搬家时被被上诉人宁瑞晓发现，因被上诉人张子义亦欠被上诉人宁瑞晓30万元，被上诉人张子义遂又与被上诉人宁瑞晓就同一案涉房屋签订《房屋买卖协议》，协议价34.5万元，除欠款本息外，被上诉人宁瑞晓又给付被上诉人张子义差价2.1万元。被上诉人张子义当日将购房原始收据及钥匙交给被上诉人宁瑞晓，被上诉人宁瑞晓从此居住案涉诉争房屋至今。被上诉人张子义一再陈述与被上诉人宁瑞晓签订合同系受胁迫所致，但未提供任何证据佐证其主张。故原审认定涉案两份房屋买卖合同均有效并无不当。上诉人张玉宝于2015年1月7日办理房屋登记虽不能证明存在恶意情形，合同签订时间也在先，但其一直未占有案涉诉争房屋，而被上诉人宁瑞晓从合同签订之日一直占有案涉诉争房屋至今。而且原一、二审生效已被山西省高级人民法院（2017）晋民再80号民事裁定撤销。现上诉人张玉宝、被上诉人宁瑞晓均要求实际履行合同，原判结合本案的实际情况，认定案涉房屋的实际占有人即被上诉人宁瑞晓继续履行合同并无不妥。鉴于案涉房屋是特定物，只能有一方买受人实际履行合同，其他买受人要求实际履行合同已成为事实上的不可能，故原审判决由被上诉人张子义、袁爱玲支付上诉人张玉宝35万元本息并无不当。焦点二，上诉人张玉宝在一审起诉、二审上诉状中的诉讼请求均为要求确认其与被上诉人张子义、袁爱玲的房屋买卖合同有效，而在二审庭审询问时提出变更诉讼请求为返还原物。确认合同有效或返还原物所指向的标的物均为案涉房屋，并没有新的案件法律事实，《民诉法》第119条也明确要求起诉要有具体的请求和事实、理由，本案几经审理，上诉人张玉宝应当有具体的诉讼请求，应当依法在举证期限届满前提出。上诉人张玉宝之委托诉讼代理人在二审庭审询问时提出变更诉讼请求，明显不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人张玉宝的上诉请求不能成立，应予驳回；原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550.0元，由上诉人张玉宝负担。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃 二〇二〇年五月二十九日书记员 武 祥