广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29371号原告：余艳，女，1983年2月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区********************，公民身份号码511************867。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。两被告共同委托诉讼代理人：李勇勇，广东科韵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。原告余艳诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（下称盛明投资公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周国有，两被告的共同委托诉讼代理人黄彩英到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与盛明公司于2017年8月5日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号3C1127号）中关于2037年8月5日至2051年12月30日的约定无效；2.确认原告与盛明公司于2017年8月5日签订的《物业使用权转让合同》、《装修协议》已经解除；备注：《物业使用权转让合同》合同金额178736元、《装修协议》合同金额36500元，两涉案合同金额总计215263元；3.判令盛明公司向原告返还原告已支付的转让款191236元并支付违约金71251元（以合同约定转让款215263元为本金，以日千分之一为标准，从2019年1月1日暂计算至2019年11月28日）；4.判令盛明公司向原告支付预期租金收益补偿4130元（以2100元/月为计算标准，从2019年10月1日暂计至2019年11月28日）；5.盛明投资公司对盛明公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：原告和被告盛明公司签订《物业使用权转让合同》，约定盛明公司将位于佛山市南海区*********盛明广场的一个物业使用权转让给原告。合同约定物业转让款为178736元。原告已按约定支付到期应付款项。但盛明公司未能按约定时间交付物业予原告。双方签订《租金收益补偿协议书》，约定盛明公司每月支付补贴给原告直至交付物业，但盛明公司后也没有按约定支付补偿款，直至起诉日尚未交付物业。物业使用权转让合同实际应为租赁合同，租期在20年内的规定合法有效，超出20年的租赁约定违反法律强制性规定应属无效。合同约定了解除条件，现解除条件已经成就。原告有权解除合同。盛明公司是盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司辩称，一、原告与被告盛明公司签订的《物业使用权转让合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对合同双方产生法律约束力。二、被告同意自原告提起本案诉讼之日起解除双方签订的涉讼《物业使用权转让合同》《装修协议》，并同时要求解除双方签订的《补充协议》。三、原告诉请被告盛明公司全额返还已收取的物业使用权转让款及装修款无事实与法律依据，原告在计算被告盛明公司应当退还的款项时应当扣减被告盛明公司已向原告支付的款项。四、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，且原告诉请的违约金标准过高，应当予以调整。1.《补充协议》第三条约定“乙方（原告）同意，若甲方（被告盛明公司）按照上述第一条的约定支付了相应的补贴，则甲乙双方基于物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究”，原告收取了被告支付的补贴款后，不得再以涉讼物业逾期交付为由向被告盛明公司主张逾期交付的违约责任，故原告诉请的违约金缺乏合同和法律依据。2.假设法院认定原告主张的违约金合法有依据且认定被告已向原告支付的补贴款不能用于抵扣物业使用权转让款或装修款的，被告盛明公司已向原告支付的10500元的补贴款也应当用于抵扣原告诉请的违约金，原告既收取了补贴款又同时主张违约金，属于重复主张。3.原告主张的违约金过高，被告盛明公司请求法院予以调减。案涉物业装修后原告才存在利用案涉物业进行使用、收益的可能，在物业完成装修并交付使用前，原告并不存在实际损失。现原告并未证明其实际损失，原告主张的违约金过高。4.假设法院认定超二十年租赁期限约定无效，无效部分也不存在违约金的问题。即无效部分所对应的物业使用权转让款本金部分不应当适用违约金条款。五、原告诉请盛明公司支付预期租金收益补偿没有事实和法律依据，应予以驳回。原告要求解除物业使用权转让合同和装修协议，即原告已不满足协议书约定的以继续履行为收取补贴款前提的情况。原告同时诉请支付违约金和补贴款属于重复主张。六、被告盛明公司与盛明投资公司是两个独立的法人，财产相互独立，不存在财产混同的情况，原告请求被告投资公司承担连带清偿责任无事实与法律依据。且被告盛明投资公司的出资期限尚未到期，也不需在认缴出资范围内承担责任。被告盛明投资公司辩称，《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限责任公司股东采用将公司财产与个人财产混同等手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，因此股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的个人财产与公司财产出现了混同。然而从本案目前的证据材料可以看出，并不能反映盛明公司财产与盛明投资公司财产有混同的迹象，原告要求盛明投资公司承担连带责任无事实和法律依据。经审查，当事人的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：盛明广场3座于2017年7月18日办理建设工程规划许可证。至本案庭审终结时尚未竣工验收。2017年8月5日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座1127号物业的使用权转让给乙方，物业用途为商业酒店可兼容办公。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为178736元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方选择按照一次性付款或分期付款方式支付该物业使用权转让款的，应按照本合同约定的期限和方式支付价款，逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让总额的30%向甲方支付违约金，并承担解除合同的全部费用；甲方选择继续履行合同的，乙方应按照逾期应付款每日千分之一的标准向甲方支付违约金。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，应从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方一次性支付装修费用36500元给甲方。双方并约定其他权利义务。原告和盛明公司签订有《补充协议》，约定盛明公司每月支付补贴2100元予原告，直至物业实际交付之日止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。盛明公司确认原告共向盛明公司支付转让款154736元和装修款36500元。原告收到盛明公司支付的补贴款共10500元。原告通过快递向盛明公司在《物业使用权转让合同》载明的地址发出律师函，主张解除双方之间签订的《物业使用权转让合同》和装修协议。2019年11月27日，该快递被送达签收。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2019年12月7日，原告提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2018年12月31日至2038年12月30日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的租赁期间即2038年12月31日至2051年12月30日的约定无效。至本案庭审辩论终结之日，盛明公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，盛明公司迟延交付涉讼物业已超出涉讼转让合同约定的期限，且盛明公司也不能按《补充协议》约定支付补贴款予原告。原告请求解除《物业使用权转让合同》有效期间的约定和装修协议符合双方约定和法律规定，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》和装修协议于盛明公司收到原告请求解除合同的通知当日即2019年11月27日解除。涉讼物业使用权转让合同部分无效，有效部分的约定亦已解除，因此盛明公司应返还已收取的转让款154736元予原告。涉讼转让合同约定盛明公司逾期交付物业的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金，该违约金标准过高，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定盛明公司以原告已实际支付的转让款154736元为本金从逾期之日即2019年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予原告。盛明公司因延期交付而补贴原告10500元，同为对延期交付造成的损失予以弥补的性质，应从上述违约金中予以扣除。经核算，至本案庭审终结日（2020年3月19日），盛明公司应支付的违约金为34351.39元，扣减后，盛明公司仍需支付计至2020年3月19日尚欠的违约金23851.39元及以154736元为本金自2020年3月20日起至实际清偿之日止按日万分之五计付的违约金。原告在本院核定的违约金外另行主张预期租金收益补偿不予支持。涉讼合同并未约定装修款计收违约金，根据本案实际情况，本院酌定盛明公司以36500元为本金从原告主张权利之日即2019年12月7日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告。原告诉请的违约金超出以上核定部分过高，本院不予支持。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对原告诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告余艳与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2038年12月31日至2051年12月30日期间的租赁约定无效；二、确认原告余艳与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2019年11月27日解除；三、确认原告余艳与被告佛山盛明置业有限公司签订的《装修协议》于2019年11月27日解除；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款154736元、支付违约金23851.39元及以154736元为本金从2020年3月20日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金予原告余艳；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元及支付该款从2019年12月7日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告余艳；六、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四、五项判定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告余艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2649.63元，财产保全费1853.09元，合计4502.72元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4502.72元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年四月三十日书记员 谢雯艳