云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3651号原告：余秋雨，女，1968年11月11日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市。委托诉讼代理人：费红琴，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳拓普房地产开发有限公司，住所地西双版纳旅游度假区山水林溪别墅小区会馆。统一社会信用代码：9153280058964406X0。法定代表人：刘海青，职务经理。委托诉讼代理人：龚传开，男,1974年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市大关县，系西双版纳拓普房地产开发有限公司员工。特别授权代理。被告：西双版纳俊江房地产开发有限公司，住所地景洪市勐罕路5号俊发滨江俊园。统一社会信用代码：91532800MA6L058R21。法定代表人：王正军，职务总经理。委托诉讼代理人：戚文燕，女，1989年11月27日出生，回族，身份证住址云南省昆明市官渡区，系西双版纳俊江房地产开发有限公司员工。特别授权代理。被告：西双版纳俊发旅游投资有限公司，住所地西双版纳傣族自治州景洪市勐罕路5号俊发滨江俊园。统一社会信用代码：91532800MA6KW2Q01F。法定代表人：王正军，职务总经理。委托诉讼代理人：朱双亮，男，1992年7月1日出生，汉族，身份证住址安微省蚌埠市五河县，系西双版纳俊发旅游投资有限公司员工。特别授权代理。被告：昆明普创企业管理咨询有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区穿金路188号金尚俊园A幢24层23A03号。统一社会信用代码：9153011259458126XL。法定代表人：熊伟。原告余秋雨诉被告西双版纳拓普房地产开发有限公司（以下简称版纳拓普公司）、西双版纳俊江房地产开发有限公司（以下简称俊江公司）、西双版纳俊发旅游投资有限公司（以下简称俊发公司）、昆明普创企业管理咨询有限公司（以下简称普创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余秋雨及其委托诉讼代理人费红琴，被告俊江公司的委托诉讼代理人戚文燕，被告俊发公司的委托诉讼代理人朱双亮到庭参加诉讼，被告版纳拓普公司及被告普创公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余秋雨向本院提出诉讼请求：1、请求被告及时交付所购的商品房；2、请求被告支付逾期交房违约金51107元（自2014年1月1日起至2019年7月31日），2019年8月1日起至交房之日止期间的违约金，按照合同约定的已付款的0.01%/天计算；3、请求被告支付逾期交房的赔偿金203368元（自2015年6月30日至2019年7月31日，按同期银行贷款利率的四倍计算），对于2019年8月1日起至交房之日止的赔偿金要求按同期银行贷款利率计算。事实和理由：原告与被告版纳拓普公司于2012年12月27日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于湄公河畔的商品房A10幢第25层2505号房，建筑面积135.07平方米，总房款253932元，原告应于2013年1月15日前一次性支付购房款，被告于2013年12月31日前交房，若逾期交房逾期60天后按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金。原告已经按合同约定支付了购房款但被告一直未交付房屋。2014年3月13日经原告与被告版纳拓普公司协商达成约定若被告版纳拓普公司在2015年6月30日前未能交房则应向原告支付赔偿。如今湄公河畔项目已经转让给被告俊江公司并将“湄公河畔”更名为“滨江俊园”，同时还约定由昆明普创公司购买房屋交付购房业主，被告俊发公司承担担保责任，故被告俊江公司、俊发公司和普创公司应与被告版纳拓普公司连带赔偿对原告的违约金，交付商品房并赔偿损失。综上，原告诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告版纳拓普公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩状辩称：1、2012年12月27日原告认购了湄公河畔项目房屋并交纳了253932元认购款是事实。2、依据2017年9月1日景洪市委宣传部通过美丽景洪发布《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》向全国所有湄公河畔购房人发出通告：“湄公河畔”项目由于开发企业自身管理上的原因，一直处于非正常状态。自2009年起至今，因债务问题引发诉讼和多个人民法院轮后查封，企业已无能力继续对项目进行开发建设。由景洪市人民政府成立清退小组，全程监督拓普公司优先清退购房人的购房款，购房款清退的时间为自2017年9月5日起至2017年9月30日止。3、由于公司经营困难无力继续开发建设湄公河畔项目，公司面临关门破产的境况，为了对全国相关购房客户负责的态度，减少相关客户损失，通过多方努力，协调资金退还相关客户认购房款，对原告主张继续履行合同的心情和意愿表示理解，但是，现湄公河畔项目也不存在，项目的开发主体也不是版纳拓普公司。所以，原告要求继续履行合同已无实际意义，且版纳拓普公司已无法履行交付房屋。被告版纳拓普公司因无法继续履行合同交付房，所以只能退还原告交纳的认购金。4、原告起诉时间也过诉讼时效。综上请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告俊江公司辩称，1、俊江公司与原告不存在合同关系，原告与版纳拓普公司签订的合同与俊江公司无关，俊江公司不是合同相对人，原告要求俊江公司履行合同义务没有事实和法律依据，原告只能向合同相对方即被告版纳拓普公司主张权利；2、2017年8月18日俊发公司作为甲方，云南拓普房地产开发集团有限公司作为乙方，版纳拓普公司为丙方，普创公司作为持股公司，四方签订《项目并购协议》，该协议约定丙方将其约110.59亩的土地使用权及地上的在建工程以及70亩土地上的在建工程划转至甲方设立的新公司名下（《项目并购协议》中新公司二即指俊江公司），后根据《项目并购协议》约定俊江公司与丙方签订《在建工程转让合同》，从以上事实及《项目并购协议》、《在建工程转让合同》等可得知，俊江公司仅是收购版纳拓普公司的在建工程，并未约定承接其全部债权债务，俊江公司已经按照并购协议的约定完全履行完了支付转让款的义务。因此，原告要求俊江公司履行版纳拓普公司与原告之间签订的《商品房购销合同》是于法无据的。3、原告的起诉已经超过诉讼时效，根据原告提交的《申请书》中约定的交房时间确定为2015年6月30日，版纳拓普公司未能在该时间向原告交房故诉讼时效已经于2017年6月30日届满，原告提交的公证书内容催告函于2017年9月27日邮寄已经超过诉讼时效期间，通话录音发生的时间是在2018年7月9日和2019年3月4日时间均超过2017年6月30日，在两年的诉讼时效期间内并未发生过诉讼时效的中断。4、版纳拓普公司与原告签订《商品房购销合同》时并无商品房预售许可证并且未办理网签备案。根据《商品房预售管理办法》第六条的规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。”因此，在未取得商品房预售许可证时，版纳拓普公司与原告签订《商品房购销合同》，违反了我国法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的合同无效的情形。因此，《商品房购销合同》系无效合同。综上，原告的各项诉讼请求于法无据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告俊发公司的答辩意见与俊江公司一致。被告普创公司未到庭进行答辩亦未向本院提交书面答辩意见。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告普创公司未到庭参加诉讼也未提交书面证据和书面质证意见，视为其放弃举证、质证等相应权利。对当事人无异议的证据即原告提交的证据3中的景洪市住房和城乡建设局出具的景建复（2019）15号文件、证据4《项目并购协议》（编号：BN001）、证据5工商登记信息、证据6《关于并购协议中股权占比变化的情况说明》，被告版纳拓普公司提交的证据《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》，被告俊江公司提交的证据1《项目并购协议》（编号：BN001）、证据2《在建工程转让合同》两份（编号：BN002-037、BN002-066）、证据3《建设工程竣工验收备案表》、证据4《商品房预售许可证明》2份及被告俊发公司提交的证据《项目并购协议》（编号：BN001）本院予以采信并在卷佐证。对双方存在争议的证据本院分析认证如下：原告提交的证据1《商品房购销合同》和收据，因合同相对人被告版纳拓普公司对该证据予以认可故本院予以采信；证据2中的《申请》为复印件且从该证据的内容可以看出仅为被告版纳拓普公司营销中心工作人员徐莹的相关申请内容，被告版纳拓普公司是否同意该申请无法确认，该证据不能证明原告欲证明的内容，本院不予采信。《公证书》来源合法本院予以采信；证据3通话录音中通话主体不能确认，本院不予采信；证据7景洪市政府《至全体湄公河畔业主的一封信》、《至全体湄公河畔业主的第二封信》、《至全体湄公河畔业主的第三封信》、2017年4月9日景洪市人民政府针对“湄公河畔”项目的问题向业主发出的公开信真实性本院予以采信，对《拓普集团资产逐步解封，湄公河畔获批预售》的新闻报道本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2012年12月27日，原告余秋雨与被告版纳拓普公司签订了编号为248的《商品房购销合同》，约定：原告余秋雨购买被告版纳拓普公司开发的湄公河畔项目第A10幢第25层2505号房，属框架结构，按建筑面积计价，该商品房建筑面积为135.07平方米，每平方米1880元，共计253932元，原告应于2013年1月15日前一次性付清购房款；被告版纳拓普公司应于2013年12月31日前交房，被告版纳拓普公司延期交房应自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后被告版纳拓普公司应按已付款的0.01％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。此外，合同还约定了其他内容。原告余秋雨于2013年1月15日付清了购房款253932元，但被告版纳拓普公司至今未未能交付房屋。2017年8月25日，被告俊发公司作为甲方，云南拓普房地产开发集团有限公司作为乙方，被告版纳拓普公司为丙方，被告普创公司作为持股公司，四方签订了《项目并购协议》（编号ＢＮ001），主要约定：丙方拟将其景国用（2012）第0003xx、景国用（2012）第××号、景国用（2012）第××号、景国用（2012）第××号、景国用（2012）第××号约110.59亩的土地使用权及地上的在建工程以及70亩土地上的在建工程划转至甲方设立的新公司二名下，由新公司二为主体对目标地块及在建工程进行开发；“70亩土地”指地上共开工8栋，施工编号5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、ＳＹ1、ＳＹ2为第二期，未取得土地证；本条约定的款项的支付由甲、乙、丙和持股公司协商确定，原则是：……2、本协议签订后完善本协议第三条第（四）款第1点后，甲乙丙三方应同时与政府商谈，取得政府的支持后，新公司二支付丙方的目标地块及在建工程转让款，由丙方委托新公司二支付到政府指定账户并由政府监管，且由政府、甲乙丙四方签字认可后方可开始清退商品房预售款，清退前丙方应就已售物业（含抵款房）与买受人签署终止协议、办理完解除办案手续（若有）……预收商品房款无法清退的部分（不超过建筑面积20000平方米），由持股公司出资按项目全成本（土地成本＋建安＋税费）向新公司二购买用于交付；若无法清退的部分超过建筑面积20000平方米，超过部分由持股公司出资按市场价向新公司二购买用于交付，持股公司以其在新公司一所持收益权质押给甲方对上述购房款提供担保等。2017年11月17日，被告俊发公司出具申明一份，载明：《项目并购协议》中已明确所并购的“湄公河畔”项目交由子公司办理后续事宜，我公司于2017年8月31日在西双版纳州工商局注册成立了控股子公司西双版纳俊江房地产开发有限公司，现申明我公司将并购的原湄公河畔项目的物业及建设用地等交由俊江公司持有并全权负责后续开发建设和运营管理。2017年11月20日，被告俊发公司又出具《关于并购协议中股权占比变化的情况说明》，主要内容为：2017年8月31日我公司在注册成立子公司“新公司二”（即西双版纳俊江房地产开发有限公司）过程中根据公司实际情况对子公司的股权占比做了部分调整、分配，我公司股权占比70%，昆明普创企业管理咨询有限公司股权占比30%，我公司对子公司拥有绝对控股。2018年7月6日，被告俊江公司（甲方）与被告版纳拓普公司（乙方）签订两份《在建工程转让合同》（编号：ＢＮ002-037、ＢＮ002-066），其中在编号为ＢＮ002-066额《在建工程转让合同》中约定：双方在此明确本合同约定的转让标的为本条载明的全部资产，包括由乙方承建的在建工程：5楼（Ａ5栋）、6＃楼（Ａ6栋）、7＃楼（Ａ7栋）、8＃楼（Ａ8栋）、9＃楼（Ａ9栋）、10＃楼（Ａ10栋）、商业ＳＹ1、商业ＳＹ2，转让价款为290889717.63元。之后，被告俊江公司负责合同约定的原“湄公河畔”相应楼房的开发建设并于2018年4月10日和2018年7月6日取得滨江俊园二期2-1地块（6、7、9、10幢）、滨江俊园二期2-1地块（8、11幢）项目的商品房预售许可证。因“湄公河项目”的开发建设问题，景洪市政府于2016年5月12日起陆续向购房业主发布了相关信函，公布了该项目存在的相关问题及问题解决进展情况。2017年9月1日景洪市委宣传部通过美丽景洪发布《致“湄公河畔”项目购房者的第七封公开信》，向湄公河畔项目所有购房人发出通告：“湄公河畔”项目由于开发企业自身管理上的原因，一直处于非正常状态。自2009年起至今，因债务问题引发的诉讼达数百宗，在建工程也被多个人民法院轮后查封，企业已无能力继续对项目进行开发建设。景洪市人民政府成立清退小组，全程监督拓普公司优先清退购房人的购房款，购房款清退的时间为自2017年9月5日起至2017年9月30日止，由于版纳拓普公司负债过高及筹集的资金有限，按“湄公河畔”项目所有购房者实际交纳的房款（包括车位款、VIP卡、认购款、别墅代建款）本金进行清退，若购房者在本公开信告知的实现内未来办理退款手续或不参加本次清退可通过司法途径解决。现原告以被告版纳拓普公司未履行交房义务且被告俊江公司并购了原告购买的房屋项目而被告俊发公司、普创公司均为相关利益公司应共同履行交房义务和支付违约金、赔偿金的义务为由诉至本院。另查明，2017年9月27日，因被告版纳拓普公司迟迟未履行交付房屋的义务，原告在西双版纳傣族自治州勐泐公证处的见证下向该公司邮寄了《履行催告函》。此外，包括原告在内的其他业主向将相关情况向景洪市住房和城乡建设局反映，景洪市住房和城乡建设局作出景建复（2019）15号《答复意见书》。庭审中及庭审结束后被告俊江公司均向法庭明确原告购买的湄公河畔项目第A10幢第25层2505号房因俊江公司接手后报批报建的原因，原湄公河畔项目A10幢变为滨江俊园项目第11幢且没有案涉《商品房购销合同》中约定的相同面积的房屋，故被告俊江公司无法确认原告所购买的房屋在滨江俊园项目中的具体房号。在此情况下承办人在庭审中及庭审结束后多次向原告释明要求其明确第一项诉讼请求要求交付所购的商品房具体内容，原告明确：第一项诉讼请求“及时交付所购的商品房”并未一定是约定房号，只要是被告所认可的11幢或并购时已经建盖到第10层的10幢中面积相近于购房合同中约定的建筑面积135.07平方米的房屋就符合合同约定，无论是一套房屋或两套房屋均可用于交付。本院认为，根据本案查明的事实，被告版纳拓普公司因建设资金短缺无力继续开发建设包括本案争讼商品房在内的在建项目，在景洪市人民政府的协调下，四被告签订了《项目并购协议》及《在建项目转让合同》，根据《项目并购协议》的约定可知协议对价转让款系由被告俊江公司支付到政府指定账户且由政府监管并继续投入资金完成项目建设，被告俊江公司对包括原告所购房屋在内的项目受让属于善意受让不存在恶意串通的行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，本案《项目并购协议》和《在建项目转让合同》应认定合法有效。根据《项目并购协议》的内容可以确认原告所购湄公河畔项目A10幢楼在签订该协议时尚未取得土地使用权证，被告版纳拓普公司将相关在建项目转让被告俊江公司后俊江公司完善了相关建设开发手续并取得了商品房预售许可证，原湄公河畔项目已变更为滨江俊园项目。对于交房问题，首先，被告版纳拓普公司已经将包括原告所购买的房屋在内的110.59亩的土地及地上在建工程和70亩土地及在建工程转让给被告俊江公司继续建设，被告版纳拓普公司不再对案涉房屋享有处分权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，故被告版纳拓普公司客观上无法履行继续交付房屋的义务。再者，原告其主张的应交付的房屋具体栋数和房号均未能明确，原告虽主张只要在滨江俊园项目第11幢或并购时已经建盖到第10层的10幢中面积相近于135.07平方米的房屋就可以用于交付，但仍未能将要交付的房屋具体化，原告的该项诉讼请求没有达到具体明确之要求。因原告要求交付房屋的诉讼请求不明确导致无法确认相应的逾期交房违约责任，因此原告要求被告版纳拓普公司、俊江公司、俊发公司和普创公司履行交房义务并支付逾期交房违约金、逾期交房赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告余秋雨的诉讼请求。本案案件受理费5118元，由原告余秋雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈前妃人民陪审员  周子雄人民陪审员  玉罕苏二〇二〇年五月二十日书 记 员  刀启娜