广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初2282号 原告：江明俊，男，1992年11月24日出生，汉族，住广西博白县。 原告:江元甫，男，1962年9月17日出生，汉族，住广西博白县。 两原告共同委托诉讼代理人:陈海英，广西桂三力律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：农艳春，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告：罗远春，男，1989年3月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：黄敏英，女，1989年10月21日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 第三人：广西蚂蚁电子商务有限公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路18号德利·东盟国际文化广场A2栋写字楼816号房，统一社会信用代码91450103MA5K9AJYXK。 法定代表人：陈祖泽。 第三人:上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼，统一社会信用代码9145000077946731K。 负责人：吴长路，职务该行行长。 委托诉讼代理人：羊怡，系该行员工。 原告江明俊、江元甫与被告罗远春、黄敏英、第三人广西蚂蚁电子商务有限公司（以下简称中介公司）、上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告江明俊及两原告的委托诉讼代理人陈海英，被告罗远春、黄敏英，第三人浦发银行的委托诉讼代理人羊怡到庭参加诉讼。第三人中介公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告江明俊、江元甫向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行与两原告签订的《房屋买卖及居间合同》及《房屋买卖补充协议》；2.判令两被告向第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行就本房产办理提前还款手续并注销抵押后，将房产过户给两原告；3.判令两原告自2018年5月14日起至两被告办理提前还款手续并注销抵押之日止期间两原告代两被告向第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行支付本房产的银行按揭款（暂计至2020年2月14日共74609.48元，往后继续计算至两被告提前还款并注销抵押之日止）从两原告应支付给两被告的630000元房屋余款中扣除；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为：由两原告代两被告向第三人浦发银行就本房产提前还款并注销抵押后，两被告将房产过户给两原告，两原告提前还款和注销抵押的费用从两原告应支付给两被告的630000元房屋余款中扣除。事实与理由：2018年4月13日，两原告及两被告在第三人广西蚂蚁电子商务有限公司居间下，三方共同签订了合同编号为的《房屋买卖及居间合同》，合同约定了两被告将其名下共有的位于南宁市江南区.81平米的房产以总价980000元的价格出售给两原告，被告应于合同签订之日起7个工作日内向第三人浦发银行办理提前还款手续和过户手续。因两被告房产并未取得房产证，双方同时又签订了《房屋买卖补充协议》，约定以上事项在该物业房屋所有权办理出来后开始办理及开始计时，补充协议同时约定两被告在收到首期款后将物业交给原告使用并由原告向第三人浦发银行偿还该房产按揭贷款。双方签订合同后，两原告向两被告支付了35万元首付款后两被告依约将房产交付原告使用，原告并自2018年5月14日至今一直替两被告偿还房产按揭贷款，截止至2020年2月14日累计偿还共计74609.48元按揭款。2××9年6月初，两被告于取得了房产所有权证，按双方约定已达到向第三人浦发银行办理提还款手续和办理过户手续的条件，两原告及第三人广西蚂蚁电子商务有限公司多次催促两被告履行义务，但两被告均以无资金向第三人浦发银行提前还款为由迟迟不履行其义务，2020年1月8日第三人广西蚂蚁电子商务有限公司在两原告的要求下又向两被告发送了《履约催告函》催促其尽快履行合同义务，两被告仍没能在催告函的期限内履行合同义务。原告认为，本着有约必守的原则，两被告应按照合同的约定履行合同义务。故维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告诉请。 被告罗远春、黄敏英辩称：1.被告与原告之间的合同真实有效；2.被告在出售房屋给原告前，因资金困难，曾向案外人四川隆鑫泰实业有限公司借款，当时也未书面签订借款协议，四川隆鑫泰实业有限公司为了保护其债权，要求被告去房产局办理租赁备案手续，备案显示租赁该房屋给四川隆鑫泰实业有限公司至2025年12月20日，现在被告因资金困难，不能还款给四川隆鑫泰实业有限公司，导致本案现存在抵押登记无法办理过户手续；3.被告在签订房屋买卖合同之前已经告知中介公司存在抵押，但中介公司是否告知原告，被告不清楚。 第三人浦发银行辩称：是被告与第三人浦发银行签订个人购房贷款合同，目前在履行期内，如被告将所有款项还清，第三人可以为被告办理解押手续。 第三人中介公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2018年4月13日，原被告及第三人中介公司签订《广西蚂蚁电子商务有限公司房屋买卖及居间合同》，约定的内容有：1.被告将南宁市江南区金凯路55号福满瑞园房卖给原告，卖方保证对物业享有完整所有权，且没有侵犯他人权利；2.该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解物业情况，物业不带租约；3.该物业成交价980000元，本次交易所产生的费用及税费各自承担；4.买卖双方须于签订合约后7个工作日内提供与物业交易有关的完整资料，配合经纪方签署有关文集及办理相关手续；5.定金180000元，买方应在签署合同同时自行将定金交付卖方，买卖双方需于签署本合约后7个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；6.卖方应当在收到定金后7个工作日内向物业原抵押银行办理提前还款手续；7.首期楼款170000元，买方应当在2018年5月前支付给卖方；8.楼价余款630000元，买方在房管部门领取到名下《房屋所有权证》当天支付给卖方。 2018年4月13日，原被告和中介公司签订《房屋买卖补充协议》，约定的内容有：1.卖方应当在收到卖方首期款当日将物业交付买方使用，自买方使用起至物业所有权证得出，并向原按揭银行申请偿还原按揭款前，该物业原卖方向银行申请的贷款月供由买方支付，月供中所占有的本金将从该物业的成交总价中扣除，月供中所占有的利息由买方承担；2.该物业所有权证得出后卖方所欠按揭银行的欠款由卖方偿还；3.因物业尚未办理得房屋所有权证，所以合同约定时间由物业房屋所有权证办理出来后开始办理及开始计算。 另合同签订后，原告向被告交付了180000元定金及170000元首付款,被告收款后也于2018年4月将房屋交付给原告。另原告还代被告向第三人银行支付了按揭款，这些按揭款从2018年5月15日到2××9年4月15日还的本金为10456.33元，利息为30239.75元。从2××9年4月16日至2020年4月15日还的本金为10980.36元，利息为29715.72元。 另查明：被告购买涉案房屋时，有向第三人浦发银行申请按揭贷款，浦发银行对月供的扣款时间为每月15日，2××9年4月1日，涉案房屋已取得不动产权证书。 2020年1月8日，第三人中介公司催促被告去办理与原告的房屋过户手续，但被告未能办理，庭审时，被告主张“其在出售房屋给原告前，其有向案外人四川隆鑫泰实业有限公司借款，四川隆鑫泰实业有限公司为了保护其债权，要求被告去房产局办理租赁备案手续”，现在被告无法归还四川隆鑫泰实业有限公司借款，导致租赁备案无法注销，原被告发生争议引起本案诉讼。 本院认为：原被告签订的《广西蚂蚁电子商务有限公司房屋买卖及居间合同》、《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方具有约束力，合同义务应当履行，现原告请求被告继续履行该协议合法有据，本院对此予以支持。 关于原告请求代为办理提前还款等手续问题：根据原被告协议约定，被告应当在取得不动产权证书后7个工作日内办理提前还款手续，现被告未予办理违反合同约定。现原告为促成合同履行，请求代被告向第三人浦发银行提前还款，注销抵押，亦符合常理，庭审时，被告对此亦同意，则本院对此予以准许。至于被告房屋租赁备案注销问题，系被告行为引起租赁备案，其应积极协助办理注销手续，不能以此拒绝去协助办理过户手续。 关于原告代为偿还按揭款、代为提前还款所支出费用的扣除问题：根据协议约定，卖方应当在不动产权证书得到后的7个工作日内办理提前还款手续，之前的月供本金由卖方承担，利息由买方承担，此是双方真实意思表示，对双方具有约束力。本案房产证是2××9年4月1日取得，7个工作日后，被告应当在2××9年4月10日前办理提前还款手续，因该房系每月15日扣月供，本院酌定2××9年4月15日前原告归还按揭款中的利息由原告承担，本金由被告承担，此后的本金和利息均由被告承担。换言之，原被告签订买卖合同至2××9年4月15日之间，原告所还月供的本金及2××9年4月16日之后，原告代为偿还的月供、代为提前还款的费用，均系代被告支出的费用，可从原告应支付给被告的房屋余款中扣除。按此方法计算，截止2020年4月15日原告已帮被告支付的款项为10456.33+10980.36元+29715.72=51152.41元，该款及之后原告代被告还款及办理注销抵押的费用，可从原告应支付给被告的630000元房屋余款中扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告罗远春、黄敏英继续履行与原告江明俊、江元甫签订的《广西蚂蚁电子商务有限公司房屋买卖及居间合同》、《房屋买卖补充协议》； 二、由原告江明俊、江元甫代被告罗远春、黄敏英向第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行提前偿还南宁市江南区金凯路55号福满瑞园房的贷款，被告罗远春、黄敏英协助办理注销抵押登记、将房屋过户给原告江明俊、江元甫； 三、原告江明俊、江元甫截止2020年4月15日已代被告罗远春、黄敏英支付51152.41元，及2020年4月15日之后，原告江明俊、江元甫代被告罗远春、黄敏英还款及办理注销抵押的费用，可从原告应支付给被告的630000元房屋余款中扣除； 四、驳回原告江明俊、江元甫的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6800元，由被告罗远春、黄敏英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 丘 理 二〇二〇年五月十九日 书记员 罗翠颜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。