贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1265号 原告：马群力，男，汉族，1963年9月18日出生，住贵州省毕节市。 原告：杨三香，女，汉族，1962年5月3日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：石晨（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：赵英豪（一般授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），系贵州威迪律师事务所律师。 原告杨三香、马群力与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马群力及二原告之委托诉讼代理人石晨、赵英豪，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨三香、马群力向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的关文书违约金暂计人民币150720.53元（违约金计算以1893474.00元为基数，从2017年9月30日起按日万分之二计算至2018年11月1号）;二、请求人民法院依法判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向原告马群力、杨三香支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币405203.44元（违约金计算以1893474.00元为基数，从2017年1月30日起按日万分之二向原告支付至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止）；三、请求人民法院判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向原告马群力、杨三香支付60000.00元房屋质量赔偿金；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年9月23日，原告马群力、杨三香与被告吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房开公司”）签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），《合同》约定由原告购买被告位于毕节市七星关区商品房，房屋建筑面积为245.18平方米，套内建筑面积为232.80平方米，总价款为人民币1893474.00元。《合同》第十一条关于房屋交付时间和条件的约定“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条关于逾期交房责任的约定“逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”；第二十二条关于对房屋转移登记的约定为：“出卖人承诺于2017年01月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、……，2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约按期向被告支付了购房款人民币1893474.00元，并向毕节市七星关区税务局第一税务分局缴纳契税、印花税4699.58元。但被告未按《合同》约定的时间向原告交付房屋，且被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，同时也未为原告办理不动产权转移登记。2018年8月23日，被告碧桂园房开公司与原告马群力因涉案房屋墙面开裂、木地板空鼓等问题签订《协议书》，约定：“一、被告赔付原告6万元现金，原告自行处理室内墙面开裂等以上问题且负责后期维护；二、被告于2018年11月1日前支付原告赔付现金，原告于现金到账之日办理收房手续，不再就房屋验收不合格拒绝收房……”。但被告至今未将上述现金交付给原告。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已经按照合同的约定履行义务，而被告未按约定的时间向原告交付房屋，且未按约定的时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理产权登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为了维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》等相关规定，具状诉至贵院，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告碧桂园房开公司辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2016年8月30日，即在双方约定的商品房交付日期2017年9月30日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不交房，上诉人并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。三、涉案房屋在向原告交付以前已经具备交付条件，并经相关单位工程质量验收合格后向被告颁发的“贵州省建设工程竣工验收备案表”为证，所以被告向原告交付的涉案房屋并无任何质量问题。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2017年9月23日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区住房一套，房价款为1893474.00。合同第四章约定，被告应于2017年9月30日向原告交付该商品房，逾期交房违约责任方面约定：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订后，原告依约足额支付了购房款1893474.00。2018年8月23日，因涉案房屋出现质量问题，原告马群力（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定“现双方就房屋墙面开裂、木地板空鼓、墙面不垂直、厨房柜子不配套及收房事宜达成一致意见：一、甲方赔付乙方6万元现金，乙方自行处理室内墙面开裂等以上问题且负责后期维保。二、甲方于2018年11月1日前支付业主赔付现金，乙方于现金到账之日办理收房手续，不得就房屋验收不合格拒绝收房。”被告于2018年11月1日向原告交付房屋，但未履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应当向原告支付涉案违约金及赔偿款？ 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。原告已经依约支付购房款1,893,474.00，被告就应当向原告履行相应的交付房屋及提交办理商品房转移登记有关文书等义务，逾期就应承担相应的违约责任。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年9月30日向原告交付该商品房，逾期交房违约责任方面约定：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”被告实际于2018年11月1日（被告未举证证明交房日期，故交房日期以原告自认的2018年11月1日为准），逾期期限为2017年10月1日至2018年11月1日，共395天，应支付原告逾期交房违约金为1,893,474.00×0.02%×395天=149,584.40元。 关于原告主张的逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列处理:……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订于2017年9月23日，约定该项合同义务履行的时间在合同签订之前，视为合同对办理转移登记的日期约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2018年11月1日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2019年2月1日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。合同约定按日向原告支付已付房款万分之二的违约金明确、有效，经核算，被告应支付原告的违约金为每日1,893,474.00×0.02%=378.70元。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理转移登记，被告应尽的办理转移登记的义务为：提交办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告，故违约金计算期限为：2019年2月2日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止。 关于原告主张的因房屋存在质量问题被告应赔付的6万元赔偿金问题，关于该赔偿的《协议书》虽然所盖印章是“毕节南山碧桂园项目管理部”，被告辩称没有公司法定代表人签字不能代表被告公司意思。根据交易习惯，被告公司所属项目部是被告设立并代表被告经营管理涉案项目的机构，对于善意相对人原告而言，该项目部就是被告公司，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，本院认定《协议书》系被告公司涉案项目部代表被告公司与原告签订，对被告有法律约束力，是《商品房买卖合同》的补充。协议书约定在房屋存在质量问题的情况下，应对原告赔偿6万元，被告应履行该义务，因此原告因房屋存在质量问题要求被告赔付6万元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨三香、马群力逾期交房违约金149,584.40元； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨三香、马群力逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日378.70元，从2019年2月2日计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止； 三、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨三香、马群力房屋质量赔偿金60,000.00元； 四、驳回原告杨三香、马群力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,980.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年五月十一日 书记员  王 贵