河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1166号原告：穆纪胜，男，1968年3月10日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：刘宜东，河南正安律师事务所律师，一般代理。被告：田芳，女，1977年2月18日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：常超敏、董文杰，河南宇华大众律师事务所律师，一般代理。第三人：新乡市优邦房产经纪服务有限公司，住所地：新乡市卫滨区馨华佳苑3号楼102号，统一社会信用代码：91410700MA46QLQX4Y。法定代表人：司贵南，总经理。委托诉讼代理人：王佳伟，男，1988年4月19日出生，汉族，住辉县。该公司工作人员，特别授权。原告穆纪胜诉被告田芳、第三人新乡市优邦房产经纪服务有限公司（以下简称优邦服务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告穆纪胜及其委托诉讼代理人刘宜东，被告田芳及其委托诉讼代理人常超敏、董文杰，第三人优邦服务公司委托诉讼代理人王佳伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告穆纪胜向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告、被告于2019年8月18日签订的房屋买卖合同已因被告拒绝履行而解除。2、依法判令被告支付原告违约金58000元。3、诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：2019年8月18日，原、被告通过第三人新乡市优邦房产经纪服务有限公司达成房屋买卖合同，本合同第六条约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。本合同签订后，被告无充分合法理由，拒不履行合同约定的义务，并且经原告方多次通过第三人催告，及原告通过第三人取得被告电话后电话、信息催告，被告方才在2019年8月23日晚明确告知原告其已不购买合同约定的房屋，同意原告可以重新向他人出售此房。现原告酌情要求被告按照本合同内容，向原告支付违约金58000元，以保护自己的合法权益。被告田芳辩称：一、穆纪胜不享有案涉房屋的所有权，因此穆纪胜与答辩人签订的《房屋买卖合同》是无效的。《房屋买卖合同》签订后，穆纪胜一直拿不出《房产证》或《商品房买卖合同》，说明穆纪胜不享有案涉房屋的所有权。根据《合同法》第五十一条的规定，被答辩人穆纪胜买卖的涉案房屋，系无处分权的他人财产，故穆纪胜与答辩人签订的《房屋买卖合同》是无效的。二、假如穆纪胜对涉案房屋享有所有权，穆纪胜在没有缴纳房产税等税费的情况下将房屋转让给田芳，致使国家少收取一次房屋转让后应缴纳的房产税等税费，属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家、集体或者第三人利益，《房屋买卖合同》应为无效合同。三、退一步讲，假如《房屋买卖合同》有效，因穆纪胜违约在先，无权要求答辩人支付违约金。根据房屋买卖合同第五条第1项约定，“甲方于本合同签订之日将房屋权属证明交予丙方代管，……，同时将房屋钥匙交于乙方”，但是穆纪胜一直没有房屋权属证明交付中介公司，也没有将房屋钥匙交给答辩人，故穆纪胜违约在先，无权要求赔偿。四、答辩人与穆纪胜双方签订的《房屋买卖合同》是购买房屋的意向书，合同尚未生效，答辩人不存在违约。房屋买卖合同签订后，穆纪胜没有把房产证或商品房买卖合同权属证书交付中介公司，也没有将房屋钥匙交给答辩人，答辩人行使抗辩权无需交纳定金1万元，因此双方签订的《房屋买卖合同》是购买房屋的意向书，房屋买卖合同尚未生效，故答辩人不存在违约。综上，被答辩人要求支付违约金58000元，没有任何事实与法律依据，应驳回被答辩人穆纪胜的诉讼请求。第三人述称：田芳与原告是2019年8月18日签订的合同，双方在签订买卖合同时已经说明了房产状况，当时原告房产证没有办，但有预售许可证，也有缴款收据。当时签订合同时田芳没有说对房产不了解，我们把房屋现状都说清了，被告对房屋情况是明了的。合同签订时，被告以没有带定金为由一直不交定金，被告没有说过不要房子。我们和田芳一直微信沟通，签订合同三四天后也没有说不要房子。后来才说让有事和她律师沟通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人对对方证据真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提出异议的原告证据商品房预售许可证1份，因该证据客观真实，来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认。对原告购房收据、个人客户境内人民币汇款申请书及中国银行人民币转账汇款业务回单，因与第三人提供的证据相印证，故予以确认。对原告证据照片两张，因能与其他有效证据相印证，本院予以确认。中介公司证明2份，实质属于证人证言，证人未到庭接受各方质询，本院依法不予采信。对被告提供的证据网页截图2份，因不能证明涉案房产存在问题，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月18日，原告穆纪胜作为甲方与被告田芳作为乙方、第三人优邦服务公司作为丙方签订《房屋买卖合同》1份，约定由被告购买原告位于新乡市平原路华恩城3＃西-4东的房屋一套，建筑面积142.22平方米，总房款为960000元。其中合同第一条第1项约定“甲方自愿将坐落于平原路华恩城3＃西-4东的房屋（以下简称＂该房屋＂）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。”；合同第四条第1项约定“为保证甲、乙双方全面履行本合同所规定的权利和义务，签订本合同时，乙方应向丙方缴纳购房暨中介服务定金人民币（大写）壹万元整（小写）￥：10000.00，甲、乙双方同意该定金由丙方代收，此定金并优先支付本次交易发生的中介服务费、按揭服务费、物业费、水电费等相关费用。结算后定金余款自动转为部分房款，到支付房款时一并支付给甲方。乙方如违约反悔，所交定金不予退还。”；合同第六条第5项约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”。合同签订后，被告未交纳购房定金10000元。原告未提供已享有转让该房屋权利的相关材料。2019年8月23日原告短信催告“田芳老师您好：我是华恩城东区3号楼4楼的现有权利人穆先生。咱们2019年8月18日上午在平原路东段优邦房产经纪公司，通过经纪人张娟签定了房屋买卖合同，咱们三方都已签字、盖章确认。现在听优邦经纪公司及经手经纪人张娟通知我，说您不打算履行该合同了。为了避免产生大的利益损失，我现在作为合同甲方，郑重请您明确答复我一下，您是否还要履行合同？我等你的答复到今天（2019年8月23日）下午三点。如果你不予答复或不做明确的肯定履行合同的答复，我将开始继续发布出售该房的信息，如有合适的买家，我将向他人出售此房。请您不要因您的疑虑或对相关法律政策的不懂而持续犹豫不决，从而给我造成更大的利益损害！特此通知。”，2019年8月23日晚被告告知原告其已不购买合同约定的房屋，双方均同意解除2019年8月18日签订的《房屋买卖合同》，均未主张对方承担违约相关责任。此后，原告将涉案房产另行出售。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；……”；第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”。本案中，双方签订合同后未实际履行。经原告催告限定2019年8月23日下午三点前不履行的即解除合同，另行出售。2019年8月23日被告明确表示同意原告解除合同，双方均未对合同解除附加条件主张违约责任等，故双方签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月23日协商解除。原告在合同协商解除后又另行主张被告承担违约责任，支付其违约金58000元于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条之规定，判决如下：一、确认原告穆纪胜与被告田芳、第三人新乡市优邦房产经纪服务有限公司于2019年8月18日签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月23日解除；二、驳回原告穆纪胜的诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告穆纪胜承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员 ：李九重二〇二〇年五月三十一日书记员 ：赵来荣