海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初1651号   原告（反诉被告）：吴某,女,1967年12月9日出生,汉族,住海口市。公民身份号码:×××。   委托诉讼代理人：贺某，江苏海西律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南锋达贸易有限公司，住所地海口市秀英区丽晶路9号丽晶海景花园商铺E号楼一层104房。统一社会信用代码：91460000786603160D。   法定代表人:杨某，总经理。   委托诉讼代理人：王某，海南颖川律师事务所律师。   原告（反诉被告）吴某与被告（反诉原告）海南锋达贸易有限公司（以下简称锋达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人贺某、被告（反诉原告）锋达公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）吴某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2017年7月25日签订的《房地产买卖三方合同》；2、请求判令被告立即协助原告办理海口市文明东路65号滨江骏园8B3房报税及过户手续;3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年7月25日在第三方海南瑞吉艺房地产经纪有限公司的见证下签署了《房地产买卖三方合同》,合同约定原告向被告购买位于海口市××路的8B3房一套。合同约定房屋总价款为1180000.00元整(大写:壹佰壹拾捌万元整)，由原告通过交纳定金、首付及银行按揭方式支付,过户手续由中介公司(丙方)代办。原告于合同签订当天向被告支付了合同定金3万元.2017年8月12日,原告、被告及中介公司三方约定在龙昆南中国银行办理按揭贷款面签手续时,被告方公司财务人员给原告打来电话,称该房的税费要将近五十万元,并要求原告把前述数额的税款全部打到被告方的公司账户,由被告方办理完税和过户。原告对被告方的无理要求理所当然的予以拒绝。被告方代理人杨剑锋遂单方中断了银行按揭面签手续,并表示如原告不按被告要求将税款先打到被告方的公司账户,则不会代表被告签字。此后,原告多次与被告方交涉,中介公司也多次协调,但被告方拒不配合办理案涉房产报税及过户手续,也不同意协商解约并退还原告定金。原告认为,被告方关于原告将税款打到被告方的公司账户并由被告方办理完税和过户的要求既不符合《房地产买卖三方合同》中过户手续由丙方代办的约定,也不符合交易税款应向主管税务机关办理纳税申报并由税务机关统一征缴的法律规定,无事实及法律依据。被告拒绝继续履行合同及不配合原告办理案涉房产报税及过户手续的行为已严重侵犯了原告的合法权益,故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》等法律法规的规定向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）锋达公司辩称，原、被告与第三方海南瑞吉艺房地产经纪公司于2017年7月25日签订《房地产买卖三方合同》，约定了位于海口市××路房房产买卖事宜，共约定了房产状况、面积、价款支付方式和税费承担、履行期限等条款。付款方式明确约定第一次于签约时支付3万定金，第二次于买卖双方报税过户当天支付首期购房款42万元（含定金），第三次余款由乙方银行按揭方式支付（时间不晚于2017年8月15日前向银行提交按揭材料）。合同签订后，被告仅支付了3万元定金，第二笔首期购房款一直未付（实际该笔款项的支付与否关系到合同履行与否的关键），反而以税款应否由原告方代缴代收及税款的计算问题纠缠不清，并以此为由不再履行合同。我方认为，合同是各方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，各方均应恪守。被告方在合同中明示承诺本房地产交易所发生的税费由其承担，那么不论是原告代收代缴还是由其自行缴交，只是方式不同，不会影响合同履行，且有义务将第二笔款（购房首付款）交付后才能要求办理房产过户手续。被告违反约定最后期限未缴交购房首付款，也没有向银行提交购房按揭材料，以不作为方式表明不履行合同的意思表示。根据合同第八条之约定，因乙方原因导致交易不成功的，乙方须支付该房地产总额的10%作为违约金赔偿给甲方。故被告（反诉原告）锋达公司向本院提出反诉请求：1、请求确认三方于2017年7月25日签订的《房地产买卖三方合同》自2017年8月15日起不再履行；2、请求判令被告向原告支付11.8万元违约金；3、本案的诉讼费用由被告负担。   原告（反诉被告）吴某针对反诉答辩称，一、双方从未达成解除合同的合意，也未作出过解除合同的书面通知送达另一方，故被答辩人主张《房地产买卖三方合同》自2017年8月15日不再履行无事实与法律依据。二、合同未能继续履行系被答辩人过错造成。合同约定“买卖双方报税过户当天买方支付首期购房款”，但卖方（即被答辩人）一直拒绝配合办理报税过户手续，支付首期购房款的条件尚未成就。2017年8月12日，答辩人、被答辩人及中介公司三方约定在龙昆南中国银行办理按揭贷款面签手续时，被答辩人公司财务人员给答辩人打来电话，称该房的税费要将近50万元，并要求答辩人把前述数额的税款全部打到被告方的公司账户，由被答辩人办理完税和过户。答辩人对被答辩人的无理要求理所当然的予以拒绝。被答辩人的代理人杨剑锋遂单方中断了银行按揭面签手续，并表示如答辩人不按被答辩人要求将税款先打到被答辩人的公司账户，则不会代表被答辩人签字。此后，答辩人多次与被答辩人交涉，中介公司也多次协调，但被答辩人拒不配合办理案涉房产报税及过户手续。为此，答辩人又于2019年11月22日向被答辩人寄送《催告函》，要求被答辩人在收函后尽快配合答辩人到政务窗口办理报税过户手续，但被答辩人一直不予理会。答辩人迫于无奈，才向法院提起诉讼请求判令被答辩人继续履行合同。故合同未能继续履行系被答辩人过错造成。三、被答辩人关于要求答辩人承担11.8万元违约金、诉讼费等的诉讼请求同样缺乏事实与法律依据。如前所述，合同未能继续履行系被答辩人过错造成。税款征收系国家机关行政职能，交易税款应向主管税务机关办理纳税申报并由税务机关核定、征缴，被答辩人无权收取，更无权核定应缴税款是50万、20万还是5万；且由被答辩人办理完税和过户的要求也不符合《房地产买卖三方合同》中过户手续由丙方代办的约定。故被答辩人才是违约方，答辩人不存在违约情形，被答辩人无权要求答辩人承担违约金及诉讼费。综上，被答辩人的相关诉讼请求严重缺乏事实与法律依据。被答辩人蓄意歪曲事实，试图以反诉的方式转移法庭视线，以达到其浑水摸鱼的目的，可谓居心险恶。恳请法庭查清相关事实，依法驳回被答辩人的反诉请求，以维护公平正义的法治价值！   经审理查明，2017年7月25日，原告（反诉被告）吴某与被告（反诉原告）锋达公司及第三方海南瑞吉艺房地产经纪有限公司见证下签订一份《房地产买卖三方合同》，合同约定：一、吴某购买锋达公司名下位于海口市××路房，面积为133.8平方米，产权证号为HK246933；二、房屋价格为118万元，交易产生的税费由吴某承担，锋达公司净拿不承担税费；三、付款方式，吴某须签订合同当天向锋达公司支付定金3万元，买卖双方报税过户当天支付首期购房款42万元（含定金3万元），余下尾款76万元由吴某银行按揭支付；四、按揭手续由第三方海南瑞吉艺房地产经纪有限公司待办，双方须于2017年8月15日前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；五、违约责任，因锋达公司原因导致交易不成功的，应在三日内返还所收吴某的全部房款，另支付该房产总额10%作为违约金，因吴某原因导致交易不成功的，须支付该房产总额10%作为违约金。合同签订后，吴某于当日向锋达公司支付3万元，2017年8月12日,吴某、锋达公司及第三方海南瑞吉艺房地产经纪有限公司约定在银行办理按揭贷款面签手续时,锋达公司要求吴某付清首付款及税费,双方因税费数额及应否由锋达公司代收税费产生争议，导致交易中断。2017年12月12日，锋达公司向吴某发送催缴信息，通知吴某自当日起七个工作日内到锋达公司丽晶维港营销中心交齐房款与税费，办理网签过户，否则视为放弃购买，锋达公司可将此房转售他人。2019年11月22日，吴某向锋达公司寄送催告函，督促锋达公司收到函件后三日内配合其到政务窗口办理相关房产报税及过户手续。   本院确认的上述事实，有《房地产买卖三方合同》、海房字第HK246933号房产证、收据、催告函及邮寄存根、短信记录、证人蔡某的证言及当事人的陈述等在案为凭，以上证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于《房地产买卖三方合同》的效力问题。该合同是吴某、海南锋达贸易有限公司在平等互利、协商一致的基础上达成的真实意思表示，其主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，各方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。   二、关于吴某的本诉主张。吴某、锋达公司签订《房地产买卖三方合同》后，吴某仅支付了3万元房款，至2017年12月12日，锋达公司向吴某发送催缴信息，通知其七日内支付房款，但吴某仍未支付首期首付款39万元，显属违约，在绝大部分房款尚未支付的情况下，吴某主张锋达公司继续履行合同、协助报税及过户缺乏事实基础及法律依据，本院不予支持。   三、关于锋达公司的反诉主张。锋达公司反诉主张吴某向其支付违约金11.8万元。锋达公司要求吴某向其支付税费后予以代缴，根据双方签订的《房地产买卖三方合同》，双方对于交易税费是否由锋达公司代收并无约定，锋达公司要求代收交易税费缺乏合同依据，显属违约，在合同双方都存在违约行为导致涉案房屋无法交易的情况下，锋达公司主张吴某向其支付违约金11.8万元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；另锋达公司主张确认三方签订的《房地产买卖三方合同》自2017年8月15日起不再履行，合同签订后，由于吴某未按约定支付首付款，锋达公司于2017年12月12日向吴某发送信息，通知其自当日起七个工作日内到锋达公司丽晶维港营销中心交齐房款与税费，办理网签过户，否则视为放弃购买，锋达公司可将此房转售他人。该通知实为催告既解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合理期限内仍未履行”，锋达公司催告吴某支付首付款后，吴某在七个工作日内未支付的，该合同已于2017年12月22日解除，锋达公司的该项反诉请求明显与事实不符，故本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）吴某的全部诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）海南锋达贸易有限公司的全部反诉请求。   本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）吴某负担，反诉案件受理费1330元，由被告（反诉原告）海南锋达贸易有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 阳力平     二〇二〇年五月二十一日   书记员 林名泽   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……