重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初2745号原告：重庆市垫江三兴物业有限责任公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇小什字小区，统一社会信用代码915002317116262020。法定代表人：刘得岗，该公司董事长。委托代理人：陈莉，女，1993年3月16日出生，汉族，住重庆市垫江县，该公司员工。委托代理人：喻毅，男，1987年6月17日出生，汉族，住重庆市合川区，该公司员工。被告：孙绍春，男，1993年1月29日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆市垫江三兴物业有限责任公司（以下简称垫江三兴物业公司）诉被告孙绍春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法由审判员刘隽适用小额诉讼程序于2020年5月12日依法公开开庭进行了审理。原告垫江三兴物业公司的委托代理人喻毅、被告孙绍春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告垫江三兴物业公司诉称:1、判令被告支付2017年12月至2020年3月31日的所拖欠的物业管理费4351.28元；2、判令被告支付原告自2017年12月至2020年3月31日的公摊电费191.14元；3、判令被告以应缴物业服务费4351.28元为基数按每日千分之三的标准支付违约金7931.45元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告为北碚区XX镇XX路XX号XX·XXXX小区提供物业管理服务，被告系该小区的业主，房号为X幢X-X，房屋建筑面积120.97平方米，物业服务费单价为1.3元/平方米/月，且在合同中约定了违约金。自2017年12月起，被告无故拖欠原告物业费、水电公摊费。经原告多次催收均无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告孙绍春辩称：1、原告没有为我们提供服务；2、原告方提供的物业服务没有达到三级物业服务的标准，所以收费不合理，小区消防设施损坏没有整改，小区多次被盗，人身财产安全得不到保障；3、本小区公摊水电未做明确公示，业主并不知晓那一部分属于业主专用、哪一部分属于物业服务企业使用；4、我缴纳了600元的物业费，但是原告开票给我写的车位费，这个属于原告乱开发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院予以确认并在卷佐证。综合双方陈述及提供的证据，本院确认如下事实：经审理查明，原告垫江三兴物业公司与孙绍春于2016年12月10日签订《前期物业服务协议》，约定由垫江三兴物业公司为其购买的重庆市北碚区XX镇XX路XX号（XX·XXXX）X幢X-X房屋提供前期物业服务，物业管理费标准为按建筑面积计算：住宅：1.3元/平方米·月，商业：3.0元/平方米·月；业主应于上季度期满5日前预交下季度物业服务费，当期未缴纳物业服务费的，自次月开始视为逾期缴纳物业服务费用，乙方按日加收欠费总额千分之五的滞纳金追究其违约责任；建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊；产权属于业主的室内机动车位，无论使用与否，由业主按照50元/月的标准支付车位服务费，业主包月租用的室内机动车位，业主按重庆市物价局核定标准缴纳车位场地使用费；双方还对物业管理服务内容和标准进行了详尽明确的约定。另查明，孙绍春系北碚区XX镇XX路XX号XX·XXXX小区X幢X-X号房和地下车库负X-XXX号停车位的业主，该房屋建筑面积为121.05平方米。孙绍春从2017年12月起截止到2020年3月31日共欠物业服务费4351.28元。还查明，垫江三兴物业公司自2016年10月29日集中接房之日起为重庆市北碚区XX镇XX路XX号XX·XXXX小区506户业主及住户服务至今。上述事实，有《前期物业服务协议》、临时管理规约、催费通知、房产证明、欠费明细、社区证明、电费发票、车位费发票等以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，垫江三兴物业公司系取得物业服务资质的物业公司。垫江三兴物业公司与孙绍春签订《前期物业服务协议》，并据此为其提供物业服务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定。针对被告的辩解意见，本院评判如下：一、原告举示了由被告签字的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，并提供了重庆市北碚区XX街道XX街社区居民委员会出具的服务证明，证明原告于2016年10月29日至今一直在为被告小区提供物业服务，被告辩称不是原告为其提供物业服务，但没有举示相反的证据予以证实，故其该项辩解意见不能成立，本院不予采纳；二、被告主张原告未达到三级物业服务标准，服务存在诸多问题，并举示了照片、视频予以佐证。原告不认可被告的证据，本院也无法确认其真实性。即使被告举示的照片、视频属实，也仅能反映案涉小区在某一时间点或某一时间段内的状态，而物业服务是一个动态的过程，故无法证明原告的服务没有达到三级物业服务标准。三、原被告双方签订的《前期物业服务协议》没有对公摊电费作出约定，且原告举示的缴纳电费发票也不能证明该费用用于小区公共区域，被告该项辩解意见成立，本院予以采纳，故对原告要求被告支付公摊电费的诉讼请求不予支持。四、被告拥有案涉小区地下车库负X-XXX号车位的产权，按照《前期物业服务协议》的约定，应当向原告缴纳每月50元的车位服务费，故其缴纳的600元应属车位服务费而非其主张的物业服务费，对其该项辩解意见不予采纳。本院认为，原告在履行物业服务过程中可能存在一定瑕疵，但物业服务公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一致等原因，同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结协作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务质量和服务能力，也离不开小区业主的理解和支持，这种理解支持很重要的一项就是正常缴纳物业费，以维持小区的正常运转和发展。故垫江三兴物业公司要求孙绍春支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求的违约金过高，本院酌情调整为按孙绍春未缴纳的物业费4351.28元为基数，在同期银行贷款利率的基础上上浮50%，从起诉之日起计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由孙绍春于本判决生效之日起十日内支付重庆市垫江三兴物业有限责任公司2017年12月至2020年3月31日的物业管理费4351.28元。二、由孙绍春于本判决生效之日起十日内支付重庆市垫江三兴物业有限责任公司逾期缴费的违约金，该违约金以4351.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，从2020年4月24日起计算至付清之日止。三、驳回重庆市垫江三兴物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取为25元，由孙绍春负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。(此页无正文)审 判 员 刘隽二〇二〇年五月二十九日法官助理 罗敏书 记 员 高敏