福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初705号 原告：许靓，男，1989年10月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈锦滨，福建京莆律师事务所执业律师。 被告：莆田市正鼎房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：张建雄，董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，福建联合信实（莆田）律师事务所执业律师。 原告许靓与被告莆田市正鼎房地产开发有限公司（以下简称正鼎公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许靓的委托诉讼代理人陈锦滨、被告正鼎公司的委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许靓向本院提出诉讼请求：1.正鼎公司立即为许靓办理房屋权属证书，并交付给许靓；2.正鼎公司支付给许靓逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款1439977元为基数，自2017年1月17日起至许靓实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日0.002%计算违约金）;3.本案的诉讼费由正鼎公司承担。诉讼过程中，许靓变更第2项诉讼请求为：正鼎公司支付给许靓逾期办理房屋权属证书违约金（以购房款1439977元为基数，自2017年2月10日起至许靓实际取得涉案房屋权属证书之日止按照日0.002%计算违约金）。事实和理由：2013年4月30日，许靓与正鼎公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｌ201302570）及《补充协议》，约定许靓购买正鼎公司开发的位于荔城区（Ｆ区）正鼎东街口第4幢2层2-05号房，该商品房的用途为商业，该房建筑面积157.81平方米，其中套内建筑面积142.78平方米，公共部位共有分摊建筑面积15.03平方米，购房总金额1439977元。合同签订后许靓全部支付购房款1439977元且也按合同约定向正鼎公司交缴了办证契税43199元。2013年6月30日，正鼎公司将许靓购买的商品房移交给许靓使用，之后许靓曾多次向正鼎公司索要房屋权属证书，但是正鼎公司以各种理由推脱，至今没有为许靓办理房屋权属证书，根据双方签订《商品房买卖合同》第十四条及《补充协议》第七第三款的约定，因此正鼎公司的行为明显违反合同的约定，已构成违约。 正鼎公司辩称，1.由于正鼎公司客观原因，正鼎公司尚未为许靓办理不动产权证书，待客观原因消除之后正鼎公司在第一时间为许靓办理不动产权证。正鼎公司是代为许靓办理不动产权证书，若不动产权登记中心将许靓的产权证书通过正鼎公司转交给许靓的话，正鼎公司愿意代为转交。2.许靓主张的违约金起算时间从2017年1月17日起，这个起算时间部分时间超过诉讼时效，请不予支持。3.根据附件六《补充协议》第七条第三项，许靓取得产权证书的期限是交房之日起365日内。 许靓围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织正鼎公司进行证据交换和质证。对正鼎公司无异议的身份证复印件1份、《商品房买卖合同》及附件补充协议1份、发票复印件2张、收款收据复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 正鼎公司以出让方式取得位于莆田市荔城区（Ｆ区）、编号为莆国用XXXXXX号的地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用XXXXXX号。正鼎公司经批准，在该地块上建设商品房，暂定名为正鼎?东街口，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXXX号，施工许可证号为荔建管证XXXXXX号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第XXXXX号。 2013年4月30日，正鼎公司与许靓签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）,约定许靓以总价款1439977元向正鼎公司购买（建筑面积157.81平方米）一套。合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2013年3月8日缴交购房定金25万元，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款799977元（含购房定金），剩余房款64万元整由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第八条关于交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第七条中约定：……2.买受人协助出卖人办理《房屋所有权证》及《土地使用证》，买受人必须提供相关证件、材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内给予配合，有关于办理《房屋所有权证》、《土地使用权》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。买受人应在办理交接房时按房地产产权登记机关颁布的收费标准预交办证税费，待“两证”办理后结算，最终收费不计利息多还少补。由出卖人代办《房屋所有权证》、《土地使用权证》的，买受人没有按出卖人通知预交办证等有关税费，造成延误办证的或没有办证的，责任由买受人承担。3.鉴于本合同约定的楼盘的具体情况，双方同意可以对《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定的初始登记和买受人取得产权证书的期限相应延长，初始预登记的期限延长不超过180日，买受人取得房屋权属证书的期限延长不超过365日，在延长期内出卖人履行义务，不视为出卖人违约，超过延长期履行义务的，出卖人按第十四条约定承担违约责任。后许靓向正鼎公司付清了涉案商品房的全部购房款，2013年4月30日许靓向正鼎公司预交了涉案商品房的契税43199元，后正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给许靓使用。许靓及正鼎公司均陈述：在双方签订《商品房买卖合同》时许靓将涉案商品房的相关办证费用预交给正鼎公司。现因涉案商品房的权属至今未转移登记至许靓名下，致讼。案经审理，因许靓不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，许靓与正鼎公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。许靓已向正鼎公司付清涉案商品房的购房款，并将涉案商品房的契税等办证费用预交给正鼎公司，正鼎公司于2013年6月30日将涉案商品房交付给许靓使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条及附件六《合同补充协议》第七条第3款的约定，正鼎公司应于涉案商品房交付使用后180日内向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后365日内（即2014年6月30日）为许靓取得涉案商品房的权属证书。但涉案商品房的权属至今尚未转移登记至许靓名下，正鼎公司逾期代为许靓申请办理涉案商品房的权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。现许靓诉讼请求正鼎公司为其办理涉案商品房的权属证书并交付给许靓，因正鼎公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正鼎公司仅能代许靓向有关职能部门申请办理涉案商品房的权属证书并交付给许靓。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因出卖人原因，买受人逾期取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金；现许靓诉讼请求正鼎公司支付以1439977元为基数自2017年2月10日起按日0.002%计算的逾期代为申请办证违约金，正鼎公司对上述诉讼请求的违约金起算日期及违约金计算标准均无异议，本院经审查认为上述诉讼请求具有事实和法律依据，故本院予以支持。对于违约金计算的截止期限，考虑到正鼎公司系无偿代为许靓申请办理权属证书，且双方并未明确约定正鼎公司将权属证书交付给许靓的期限，故本案逾期代为申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至许靓名下之日止。正鼎公司辩称逾期办证系因客观原因所致，但未提供证据予以证实，故本院不予采信。鉴于许靓已支付全部购房款、商品房已交付且许靓并未举证逾期办证所造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即1439977元×30%=431993.1元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为许靓申请办理坐落于福建省莆田市荔城区（Ｆ区）正鼎?东街口第XXXXX号商品房的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至许靓名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给许靓，许靓应当予以必要的配合； 二、莆田市正鼎房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给许靓逾期代为申请办理上述《不动产权证书》的违约金（以1439977元为基数，自2017年2月10日起至上述《不动产权证书》转移登记至许靓名下之日止按日0.002%计算，该违约金最高限额为431993.1元）； 三、驳回许靓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费578元，减半收取计289元，由莆田市正鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年五月八日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。