广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0233民初269号原告：中国农业银行股份有限公司新丰县支行，住所地新丰县***********。法定代表人：卢秋杏，该行负责人。委托诉讼代理人：江少青，该公司客户经理。委托诉讼代理人：马伟华，该公司风险经理。被告：钟远秀，女，1969年12月6日出生，汉族，住广东省新丰县******内6-095，公民身份号码：440************063。被告：新丰县新城房地产开发有限公司，住所地：新丰县*************。法定代表人：罗文冠，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司新丰县支行（以下简称新丰农行）与被告钟远秀、新丰县新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新丰农行的委托诉讼代理人江少青、马伟华到庭参加诉讼，被告钟远秀、新城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新丰农行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告钟远秀、新城公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号：440***********609）；2、判令被告钟远秀偿还欠原告的住房贷款本息合计364269.72元（其中本金355240.99元、利息9028.73元，利息计至2020年3月11日），之后产生的利息按合同约定计收，直至还清之日止；3、原告对抵押物新丰县**********************的房产享有优先受偿权；4、被告新城公司对本案借款承担连带责任；5、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告钟远秀因购置新丰县**********************，于2017年12月21日在原告处办理住房一手楼贷款，并以该房产作抵押，借款370000元。借贷双方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********609），合同约定贷款采取等额本金还款，每月为一个还款周期，至还清为止的还款方式，并于2018年4月4日办理了借款手续，借款利率为5.635%。贷款发放后，被告共出现9次逾期，截止2020年3月11日，已连续出现6期逾期，结欠金额14524.86元（其中本金5496元、利息9028.73元），已构成违约，欠款虽经原告多次催收，借款人仍不归还欠款并中断与原告的联系。为维护原告的合法权益，根据借、贷、保证人三方签订的《个人购房担保借款合同》第9、11、31条的有关规定，对被告钟远秀的违约行为向贵院提起诉讼，作为债务保证人新城公司应对本案承担连带清偿责任，请求法院支持原告的诉讼请求。新丰农行为证明其主张，向法庭提交了以下证据加以证明：1、营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2、个人购房担保借款合同，证明该合同为原告与钟远秀共同签订，被告钟远秀因购房向原告借款370000元，被告新城公司对此借款作担保；3、借款凭证，证明原告已按照合同约定履行借款放款义务；4、房地产预登记证明/扣还款账户，证明案涉房产已进行抵押登记，抵押权人是原告；5、凭证基础信息（欠本息状况），证明被告钟远秀借款信息、还款情况及欠款信息；6、还款记录，证明被告钟远秀还款明细情况；7、债务逾期催收通知书，证明原告通过电话、发函、上门等形式催收，但被告一直未能履行偿还欠款的义务；8、借款人身份信息资料/离婚证/未婚声明书，证明被告钟远秀的诉讼主体资格；9、担保人营业执照/法人身份证，证明担保人的身份信息及诉讼主体资格。钟远秀、新城公司未到庭，亦未提供书面答辩及任何证据。因钟远秀、新城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃自己的辩解及质证权利，且上述证据具备真实性、合法性、关联性要件，证据之间能够相互印证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，钟远秀作为借款人、被告新城公司作为保证人，与新丰农行签订一份合同编号为440***********609《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》约定钟远秀因购买坐落于新丰县**********************的房产，向新丰农行借款370000元，贷款期限为20年，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15％后确定，借款期间遇贷款基准利率调整，执行利率从中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；若被告未按期归还借款本金，新丰农行有权从逾期之日起在执行利率的基础上上浮50％计收罚息，直至本息清偿之日，逾期期间遇基准利率调整的，罚息利率相应调整，对应付未付利息的，新丰农行有权根据规定计收复利；借款人的还款方法为等额本金递减还款，还款周期为一个月，还款日为每月20日。《个人购房担保借款合同》约定借款的担保方式为阶段性保证加抵押，由阶段性保证人即被告新城公司自借款到期日起二年止，为钟远秀的债务承担连带保证责任，担保范围为借款本金、利息、复利、罚息、损害赔偿金、按民事诉讼法规定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权产生的一切费用；钟远秀以其所购坐落于新丰县**********************的房产为该笔贷款作抵押担保，并办理了抵押权预告登记。借款合同还约定，钟远秀未按合同约定按期足额偿还借款的，构成违约，出现违约情形，新丰农行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。《个人购房担保借款合同》签订后，新丰农行于2018年4月4日向钟远秀发放了贷款370000元，借款凭证载明借款日期为2018年4月4日，到期日期为2038年4月3日，借款执行利率为5.63500％，逾期利率8.45250%。贷款初期，钟远秀能按照合同约定还款，但从2019年4月开始未能按合同约定按期足额偿还借款本息。根据新丰农行提供的个人贷款对账单及钟远秀的还款明细显示，截止2020年3月11日止，钟远秀在《个人购房担保借款合同》项下尚欠新丰农行借款本金355240.99元、利息9028.73元未偿还。对于钟远秀提供的抵押物即新丰县**********************的房产，至今未办理抵押登记。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。钟远秀、新城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供任何证据和书面答辩状，应视为自动放弃质证及抗辩的权利，由此而产生的责任应由钟远秀、新城公司自行承担。本案的争议焦点为：一、涉案《个人购房担保借款合同》的效力；二；涉案《个人购房担保借款合同》是否应予解除；三、新丰农行对涉案抵押物是否享有优先受偿权。四、新城公司对涉案借款如何承担责任。关于焦点一。新丰农行为依法设立的金融机构，领有金融机构营业许可证，具备金融借贷业务经营权，其与钟远秀和新城公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，各自均应按应严格按照协议、合同的约定履行各自的义务。关于焦点二。新丰农行已按照合同约定向钟远秀发放了贷款，钟远秀作为借款人亦应按照合同的约定履行自己的还款义务。现钟远秀作为借款人，未按照合同的约定足额向新丰农行偿还借款本息，其行为已构成违约，新丰农行请求解除上述合同，宣布借款立即到期，符合合同的约定，本院予以支持。关于焦点三。新丰农行提出钟远秀以其购买的位于新丰县**********************作为合同项下债务的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记，新丰农行有权对钟远秀提供的抵押物在约定的债权范围内享有优先受偿权的主张。根据新丰农行提供的证据，上述房屋办理的预购商品房抵押权预告登记事项已明确记载于房地产预告登记证明中。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，新丰农行作为位于新丰县**********************的房产抵押权预告登记权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，新丰农行的该主张没有法律依据，本院不予支持。关于焦点四。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。本案中，新城公司自愿作上述借款的担保人，为上述债务承担连带偿还责任，依法应承担连带责任保证。新丰农行要求新城公司承担连带偿还责任的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司新丰县支行与被告钟远秀、新丰县新城房地产开发有限公司于2017年12月21日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********609号）；二、限被告钟远秀本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东新丰农村商业银行股份有限公司偿还贷款本金355240.99元及利息9028.73元（截至2020年3月11日），2020年3月12日起的利息按《个人购房担保借款合同》约定的逾期年利率计至清偿之日止；三、被告新丰县新城房地产开发有限公司对上述判决第二项借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司新丰县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6764元，由被告钟远秀、被告新丰县新城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  潘希洁人民陪审员  丘小燕人民陪审员  陈海莉二〇二〇年五月二十一日书 记 员  江 戈