广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初31326号原告（反诉被告）：陈四波，男，1974年11月18日出生，汉族，住湖北省通山县************，公民身份号码422************559。委托诉讼代理人：江婉琪，广东左宜律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘良国，男，1968年8月20日出生，汉族，住湖南省中方县******上湾组，公民身份号码433************019。委托诉讼代理人：范思舒，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。第三人（反诉被告）：卢浩辉，男，1985年12月23日出生，汉族，住佛山市南海区大沥镇黄岐渔业6幢506号，公民身份号码440************312。原告陈四波与被告刘良国、第三人卢浩辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月31日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告刘良国在举证期内提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。后本案于2020年4月1日、同月29日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人江婉琪、被告及其委托诉讼代理人范思舒、第三人卢浩辉到庭参加两次庭审，原告到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同关系；2.被告退还原告厂房保证金30000元；3.被告退回原告工人工资保证金10000元；4.被告赔偿原告财产损失353541元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月3日，原告向被告租用部分厂房，约定厂房保证金40000元，原告当天交付30000元予被告，同月30日支付了工人工资保证金10000元及当月的租金、其他费用等。同年10月5日，涉讼厂房发生火灾，火灾烧损厂房建筑、生产设备及产品一批。经调查，佛山市消防支队南海区大队作出火灾事故认定书，认定起火部位是涉讼厂房北面油漆仓库，起火原因是排除人为纵火、自燃、遗留火种，不能排除电气线路故障。佛山市消防支队于2019年1月18日作出火灾事故认定复核决定书，维持上述认定。原告承租被告部分厂房从事油漆加工，因被告厂房起火，把原告承接加工的相关材料烧毁，财产损失金额共353541元，其中赔付第三人161079元，以上财产损失原告通过加工费抵扣及现金支付赔付了委托加工方，且原告租用厂房的目的不能实现，请求解除合同。被告辩称，一、原告共支付了保证金的金额为25000元，且被告未支付2019年2月24日至同年12月23日期间的场地使用费，原告和第三人的保证金用于抵扣使用费后，仍需向被告支付92986元。二、原告与第三人均为承租人，是涉讼厂房的共同使用人，被告对火灾的发生没有过错，无需赔偿原告、第三人的财产损失。2018年9月3日，原告与第三人找到被告，要求共同承租涉讼厂房，约定每月租金13070元，水电费和各项杂费各承担一半。租赁期间，原、被告和第三人各自使用划分的车间，并共同使用包括油漆仓库的其他车间。即使厂房起火原因是电气线路，该线路也并非被告铺设，且原、被告和第三人共同使用油漆房，原告的火灾损失不应由被告承担。第三人的火灾损失不应通过原告主张，而应另案主张。被告在火灾中也遭受了巨额损失。第三人对原告的诉讼请求没有意见。被告向本院提出诉讼请求：1.原告和第三人共同支付2018年9月3日至2018年9月30日的场地占用费3070元、2018年10月1日至2018年10月4日场地占用费1686元、2019年2月24日至2019年12月23日的场地占用费130700元；2.原告和第三人支付水电费2530元；3.第三人支付剩余机器设备转让费3600元；4.本案本诉及反诉费用由原告和第三人承担。事实和理由：2018年9月3日，被告将承租的涉讼厂房租赁给原告和第三人用于油漆加工，约定租金每月13070元，水电费和各项杂费各承担一半。租赁期间，双方除木工车间各自划分使用，包括油漆仓库的其余车间由双方共同使用。同年10月5日，涉讼厂房起火。2019年2月23日涉讼厂房解封后至同年12月23日，原告和第三人的部分物品一直存放在涉讼厂房内没有搬离，故原告和第三人应当按照每月13070元的标准支付使用涉讼厂房期间的使用费予被告及2018年8月24日至同年10月5日的一半水电费2530元予被告。此外，第三人以13600元向被告购买了木工机械设备，但第三人仅支付了10000元予被告，剩余3600元尚未支付。针对被告反诉，原告辩称，一、原告已经向被告支付了2018年9月3日至同月30日的使用费予被告。二、原告对被告主张的2018年10月1日至同月4日的使用费数额有异议，请求法庭核实数额。三、2019年2月底，房东通知发生火灾的厂房解封，原告和第三人接到通知到场清理，被告却进行阻挠，被告将涉讼厂房上锁阻止他人进入。直到同年12月底，原告和第三人听说被告要将涉讼厂房内的物品当废品卖掉，原告和第三人立即赶到但现场已被被告破坏，被告主张2019年2月至12月的使用费没有依据。四、被告未提交水电费票据，原告不同意支付。五、机器设备款与原告无关。针对被告反诉，第三人辩称，一、2018年9月第三人未使用涉讼厂房。二、第三人同意支付2018年10月1日至2018年10月4日场地占用费1686元。三、第三人不同意支付2019年2月24日至同年12月23日的场地占用费。同年2月27日，房东许觐钊通知第三人可清理厂房，但被告用机器堵住厂房门口，第三人无法清理物品，且第三人该期间并未使用厂房，第三人不同意该期间支付占用费。四、第三人仅在厂房上班了两天，水电费数额过高。五、被告将机器设备以13600元转让给第三人，第三人已支付10000元，尚有设备转让费3600元未支付。第三人支付的保证金10000元可用于抵扣机器设备款。诉讼中，原告就本诉及反诉共同举证如下：1.原告身份证复印件、被告人口信息打印件、第三人身份证复印件各1份，用以证明各方诉讼主体资格。2.厂房租赁合同复印件1份、消防安全责任书原件1份、收款收据原件3份，用以证明原被告间存在租赁关系。3.火灾事故认定书原件、火灾事故认定复核决定书复印件各1份，用以证明被告应当承担火灾的全部责任。4.灭火损失财产清单复印件1份、火灾照片复印件12张，用以证明原告的经济损失。5.证明（佛山市意龙装饰设计工程有限公司）原件1份、送货单原件4份、证明（广东省声泰科技有限公司）原件1份、委托加工单原件1份、证明（佛山蓝海建声材料有限公司）原件1份、蓝海建声吸音项目物料“专项”委托外部加工返入库单原件2份、订货单原件2份、玻镁板采购明细原件1份、复合加工单原件1份、外协加工单原件1份，用以证明原告客户的财产损失已由原告通过加工费抵扣和现金的方式赔付结清。6.材料及人工费损失清单明细原件1份，用以证明第三人的经济损失。7.购买清单原件1份、送货单复印件3份、2018年卡居销售明细打印件1份、微信聊天记录打印件2张、出仓单原件1份、委托油漆加工单原件5张、送货单原件1张、采购单复印件2张、微信聊天记录打印件4张（当庭出示手机原始载体）、中国农业银行银行卡交易明细清单打印件1份、业务受理单原件1份，用以证明第三人客户的财产损失已由第三人全额赔付结清。8.证明原件2份，用以证明第三人的损失已全部由原告全额赔付结清，不再追偿原告赔偿责任。9.火灾照片复印件3张，用以证明原告使用仓库用于摆放油漆，但是火灾过后油漆并未烧毁，甚至还处于尚未开封状态，起火点不在原告使用的仓库一侧。而被告使用仓库的部位已经从顶棚至地面全部烧毁，起火地点在被告使用的一侧仓库，火自上而下烧毁，是被告使用的一侧仓库电线短路导致的起火。被告就本诉及反诉共同举证如下：1.中国农业银行银行卡交易明细清单打印件1份,用以证明被告与原告、第三人存在租赁关系。2018年9月5日，原告、第三人各转账了20000元的厂房保证金。2.微信转账记录打印件2份，用以证明原告向被告转账了2018年9月3日至2018年9月30日期间场地使用费8000元以及5036元工人工资保证金。原告、第三人尚有2018年9月租金3070元、2018年10月1-4日租金1686元未付。3.（2019）粤0605民初7014号民事判决书原件、（2019）粤06民终10115号民事判决书原件各1份、照片复印件8张，用以证明2019年2月24日至同年12月23日期间，原告和第三人一直未与被告办理厂房交接手续，原告和第三人的部分机械设备、原材料一直存放在涉讼租赁物内，并且生效判决按照租金标准判决被告向房东支付占有使用费，因此，原告和第三人占用涉讼厂房期间也应向被告支付占有使用费。另，原告和第三人拖欠被告2018年8月24日至同年10月5日的水电费2530元。4.博迪工厂（2018年10月5日刘良国）财产烧毁损失清单复印件1份，被告客户出具的证明、订货单、进货材料单原件1组，用以证明因涉案火灾导致被告损失100余万元。第三人就本诉及反诉共同举证如下：1.交易明细打印件1份，用以证明第三人转账给被告厂房保证金20000元，其中10000元是代原告支付保证金。2.微信截图打印件2份，用以证明第三人转账给被告机器转让费10000元。经辩证、质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院确认其真实性。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.对原告提交的证据4-8，原告未能提交相应的支付凭证，本院对其证明力不予确认；2.对被告提交的证据4，没有支付凭证且与本案没有关联性，本院不予确认。经审理，本院认定事实如下：2018年2月28日，案外人许觐钊以“许钊”的名义（甲方、出租方）与被告刘良国（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：出租对象位于南海区大沥钟边工业区工业路2号，厂房（不含电梯）面积约2243平方米（含分摊面积）；租期2018年3月1日至2019年11月14日，每月租金为24430元；乙方为涉讼租赁物的消防安全责任人和安全生产工作责任人，对涉讼租赁物的消防安全工作和安全生产工作全面负责；如发生火灾及不可抗拒的自然灾害，一切损失和安全责任以及连带责任由乙方承担，与甲方无关，并按有关规定赔偿甲方的一切经济损失以及连带经济损失；等等。2018年9月3日，被告向“严老板陈世波”出具收据，载明“厂房保证金40000元，其中陈世波付叁万”。2018年9月5日，第三人通过微信向被告支付10000元。同日，第三人通过银行汇款向被告转账20000元，备注为“厂房保证金”，原告、第三人均确认其中10000元为第三人代原告向被告支付的保证金。同日，原告向被告汇款20000元，备注“厂房押金”。2018年9月28日，被告收到原告微信转账8000元。2018年9月30日，被告向“陈世波”出具收据，载明“工人工资保证金10000元”。同日，被告向“陈世波”出具收据，载明“9月厂房租金28天11514元木工车间算15天优惠2000元9514元9月份办公室租金15天512元9月份厂房卫生费、土地税、税收杂费1044元合计11070元”。2018年10月4日，被告微信收到原告转账5036元。同日，被告向第三人发送微信“9月份厂房和办公室费用2512元，卫生费和税费522元，机器3600元，工人押金5000元，一共11634元”。2018年10月5日2时25分许，涉讼租赁物发生火灾，烧损了厂房建筑、厂内生产设备及产品一批。2018年12月5日，佛山市公安消防支队南海区大队作出《火灾事故认定书》，认定该火灾起火部位为厂房北面的油漆仓库，起火原因：排除人为纵火、自燃、遗留火种，不能排除电气线路故障。后被告对该认定书不服申请复核。2019年1月18日，佛山市公安消防支队作出《火灾事故认定复核决定书》，决定维持原认定。2019年4月3日，案外人许觐钊就其与被告刘良国的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号（2019）粤0605民初7014号。该判决认定许觐钊主张涉讼租赁物未经规划报建，被告未到庭提出异议，故许觐钊与被告签订的《厂房租赁合同》无效。涉讼厂房发生火灾后，被告的物品存放于租赁物内，经案外人许觐钊催告仍拒绝搬走。据此，该案判决被告应腾退厂房并支付厂房使用费、2018年8月24日至同年10月5日的水电费5060元予案外人许觐钊。后被告提出上诉，案号为（2019）粤06民终10115号。该判决认定在消防部门出具《火灾事故认定复核决定书》后，案外人许觐钊通知被告搬离厂房，被告还将货车停在厂房门口导致无法进出，阻碍许觐钊自行清理厂房，至二审法庭调查，被告仍以双方未协商火灾赔偿事宜拒绝搬离厂房，故驳回上诉，维持一审判决。庭审中，1.各方当事人均确认被告出具的收据载明的“陈世波”即原告陈四波，第三人陈述收据“严老板陈世波”中的“严老板”是介绍第三人承租被告厂房的人，该收据是出具给第三人和原告的。2.原、被告和第三人均确认被告从许觐钊处承租厂房，后部分分租给原告、第三人，第三人独自使用的面积为200平方米左右的木工车间，其他部分由原、被告使用。被告陈述厂房外的办公室由三方共同使用，原告陈述其不使用办公室，第三人陈述约定是三方共同使用办公室但第三人实际未使用办公室。3.被告陈述原告和第三人从2018年9月3日起共同承租部分厂房，每月应共同支付涉讼厂房一半的租金12215元、办公室租金1024元、卫生费等税费1044元，水电费原告和第三人负担一半，被告负担一半。原告微信支付了2018年9月份的租金等费用8000元，被告微信通知第三人缴纳剩余款项。原告和第三人均陈述其分别与被告达成租赁合同关系，各自支付使用费等费用。原告陈述其从2018年9月3日开始使用厂房，每月应付的使用费为11514元和卫生费、土地税等1044元，无需支付办公室使用费，被告出具的2018年9月的租金收据的费用为原告和第三人共需向被告支付的金额，其已向被告支付完毕了2018年9月的使用费，原告和被告共用水电表，故各自负担一半水电费，第三人有独立水电表，故第三人独自负担相应的水电费。第三人陈述其从2018年9月22日开始使用厂房，每月应付的厂房及办公室的使用费5024元和卫生费、土地税522元，其有独立水电表，故独自负担相应的水电费，其未向被告支付过使用费等费用。被告出具的2018年9月的租金收据包含了第三人应当支付的3034元。4.被告陈述共收到原告和第三人支付的厂房保证金40000元及原告支付的工人工资保证金5000元，原告微信转账的5036元包含5000元工人工资保证金和原告购买零件的款项36元。原告陈述其已支付10000元工人工资保证金予被告，其中5036元为微信转账，剩余款项是现金支付。第三人确认其仅向被告支付10000元厂房保证金和10000元机器设备款，没有支付工人工资保证金。5.原告和第三人陈述厂房发生火灾后未使用厂房，2019年12月24日之前，厂房由被告上锁，其他人无法进入使用。被告陈述厂房解封后，村里通知各方，故原告和第三人应当知道清空厂房。本院认为，综合各方的陈述和现有证据，本院认定原告、第三人分别和被告达成口头租赁协议。理由如下：首先，虽然原、被告就双方使用厂房的面积及是否共用厂房陈述不一致，但原告、被告、第三人均确认涉讼厂房由第三人使用200平方米左右的独立空间，可见原告与第三人是分开使用涉讼厂房的局部。其次，被告出具的40000元厂房保证金的收据，客户名称处写明“严老板陈世波”，第三人陈述“严老板”即介绍其承租涉讼厂房的中间人，收据注明“其中陈世波付三万”，后原告和第三人分别向被告转账保证金。被告又通过微信通知第三人交纳2018年9月份使用厂房的租金等费用，可见被告将原告与第三人的费用分开计算。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。前述生效判决认定涉讼租赁物未经规划报建，案外人许觐钊与被告签订的《厂房租赁合同》无效。故原告、第三人与被告就涉讼厂房达成的口头租赁协议亦无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，原告主张解除原、被告的租赁合同，本院不予支持。虽然租赁合同无效，但原告和第三人占有使用涉讼厂房，应当按照约定的费用标准支付使用费等费用予被告。被告陈述2018年9月份，因第三人使用涉讼厂房的时间较短，故在收据上注明计算的天数给予当月的费用减免，原告和第三人亦确认。原、被告均认同2018年9月份11070元的收据为原告和第三人当月共应支付的费用，而被告微信通知第三人当月应支付的费用为3034元，第三人亦确认，故第三人2018年9月需向被告支付3034元使用费等费用。原告2018年9月的使用费等费用并未被减免，故原告每月应向被告支付的费用与2018年9月支付费用一致，为8036元（11070元-3034元），原告陈述其已支付完毕2018年9月的费用，综合原告向被告微信转账的记录，本院采纳原告的该点陈述。根据2018年9月租金收据记载的项目明细及前述认定，本院认定第三人正常情况下每月需向被告支付的费用包含厂房和办公室使用费5024元及卫生费、土地税等522元，共5546元。关于原告和第三人2018年10月1日至同月4日应当支付的费用，根据各自每月应当交纳的费用标准，原告应当支付的费用为1071.47元（8036元/30天*4天），第三人应当支付的费用为739.47元（5546元/30天*4天）。被告主张原告和第三人共同支付1686元，本院按照原告、第三人使用费等费用的比例认定原告应当向被告支付997.55元，第三人应当向被告支付688.45元。2019年2月24日至同年12月23日，生效判决已认定被告自行将厂房上锁，故被告作为出租人未履行保证厂房处于适租的状态的义务，原告和第三人未使用厂房，无需支付相应期间的使用费等费用。关于被告主张的水电费，生效判决认定被告于2018年8月24日至同年10月5日就涉讼厂房应支付水电费5060元予案外人许觐钊，被告陈述原告和第三人应共同负担一半的水电费，原告、第三人均陈述原告与被告共用水电表并各自负担一半费用，第三人为独立水电表，各方均未能提供证据证实自己的主张，本院根据原告、第三人各自使用涉讼厂房的情况酌情确定原告应支付水电费1687元予被告，第三人应支付水电费843元予被告。综上，被告主张原告和第三人支付的费用超出本院上述核定范围的，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还，原告主张被告返还保证金符合法律规定。被告称共收到原告和第三人交纳的厂房保证金40000元，原告、第三人确认其中30000元是原告交纳，另10000元是第三人交纳，且有收据印证，本院采纳各方陈述。关于10000元的工人工资保证金，原告称其通过微信支付了5036元，剩余系现金支付，被告称原告微信转账的5036元仅有5000元是工人工资保证金，另36元为原告向被告购买机器零件款项，根据在案收据、转账记录及各方陈述，被告先出具收据，原告后支付工人工资保证金，故收据记载的“工人工资保证金10000元”不能证实原告实际支付了10000元予被告，原告无证据证明已实际支付10000元工人工资保证金予被告，应承担举证不能的不利后果，故本院认定原告向被告支付了5000元工人工资保证金，另外的36元为原告支付的2018年9月的厂房使用费等费用。综上，原告共支付了35000元保证金予被告，第三人支付了10000元保证金予被告。现各方当事人均同意原告、第三人欠付款项从保证金中扣除，经抵扣，被告应返还原告32315.45元（35000元-997.55元-1687元）。被告主张第三人支付购买设备的款项3600元，第三人予以确认，本院对被告的该项诉请予以支持。第三人的10000元保证金足以抵扣使用费、机器设备款，故第三人无需另向被告支付款项。原告主张被告赔偿财产损失，没有相应的流水凭证印证，无法证明其实际损失情况，对其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘良国应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）陈四波32315.45元；二、驳回原告（反诉被告）陈四波的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘良国诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费3601.56元（原告已预交），由原告负担3281.26元，被告负担320.3元。反诉案件受理费1565.86元（被告已预交），由原告负担29.69元，被告负担1445.86元，第三人负担90.31元。抵扣后，被告应于上述付款同期迳付案件受理费290.61元予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年五月十二日书记员 邓洁婷