云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云33民终95号 上诉人（原审原告）：段春财，男，1981年4月21日生，傈僳族，大学本科，教师，住云南省泸水市。 被上诉人（原审被告）：怒江中启房地产开发有限公司，住所地云南省泸水市六库镇赖茂新城滨江郦景一期A区5栋5S-205号商铺，统一社会信用代码：91533321584823309C。 法定代表人：李的很，系公司总经理。 委托诉讼代理人：卢向黎，男，1974年6月13日生，汉族，系该公司职工，现住泸水市，特别授权代理。 上诉人段春财因与被上诉人怒江中启房地产开发有限公司（以下简称中启公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人段春财、被上诉人中启公司的委托诉讼代理人卢向黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段春财上诉请求：1.撤销云南省泸水市人民法院（2019）云3321民初1437号民事判决，并改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。（一）一审法院认可双方当事人签订的《商品房购销合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须具备合同约定及法律规定的交付条件（即需取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品面积实测技术报告），而一审中，被上诉人提交的“交房公告”、《竣工验收证明书》并不能证明案涉房屋具备交付条件，一审法院却认定案涉房屋经验收合格、具备交付条件，是案件事实认定错误。（二）被上诉人明知尚未具备竣工验收条件，于2017年7月1日以媒体公告形式通知交房，使众多买受人在不知情、违背自己真实意愿的情况下领取装修钥匙，并非被上诉人所说的得到大多数业主谅解交接房，正式的交付应当是被上诉人取得合同约定及法律规定的交付条件并合理通知。（三）一审法院认定上诉人的合同目的已经实现，被上诉人逾期交房只是轻微的违约行为纯粹是主观推断。上诉人的合同目的是买到合格房屋，一审开庭审理时上诉人的合同目的并未实现。（四）被上诉人辩称其逾期交房是政府政策原因导致，是虚假的。事实是被上诉人所建造的房屋因环保、规划、消防、人防都未达到验收条件，不能完成竣工验收相关手续的审批，从而不能在合同约定的交房日期交房，过错明显属于被上诉人。政府及其有关行政部门不可能将不合格的商品房认定为合格。二、一审法院片面适用法律，没有依据法律规定让被上诉人承担逾期交房违约金的义务，存在明显错误。（一）一审法院引用《建设工程质量管理条例》第十六条的规定作为一审判决的法律依据是片面的，还应适用《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《建设工程质量管理条例》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和第三十七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》相关条款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条。结合本案，上诉人早已将购房款缴纳至被上诉人，被上诉人占用该笔资金，却未交付合格房屋，致使上诉人背负银行借款压力长达四年以上。被上诉人缺乏诚信，延迟交付的过错是被上诉人一手造成。（二）一审法院仅以双方签订的《商品房购销合同》第九条约定计算违约金，而没有依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，以本小区房屋租金价位和上诉人实际损失为准，一审法院理解法律错误。案涉房屋未能按合同约定如期交付，给上诉人造成极大的损失。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。 中启公司辩称，请求驳回上诉人上诉的全部诉讼请求。（一）双方签订的《商品房购销合同》及其附件《〈商品房购销合同〉补充协议》，合法有效，受法律保护。补充协议第三条已对具备向乙方交付房屋使用条件进行了明确约定。（二）被上诉人于2017年6月28日就滨江郦景项目案涉房屋所在的项目主体进行了验收，并获得了《工程竣工验收证明书》，完成了项目初验，并依约刊登了交房公告，已完成了合同约定的所有交房义务。到目前为止，上诉人单方拒绝接房，由此造成的逾期交房，被上诉人不应承担责任。一审法院已经按照《商品房购销合同》约定的赔偿标准进行了判决，上诉人要求增加赔偿损失，于法无据。（三）双方签订的《商品房购销合同》约定的交房时间与法律规定的交房标准没有冲突，法律法规仅仅规定，商品房的交付必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，经验收合格的主体依然是在有资质的建设单位的主持下，有勘察、设计、施工、监理等单位共同认可，就可以认定为竣工验收合格，备案行为与工程验收合格与否没有直接联系，不能作为评价被上诉人是否履行法定义务的标准。（四）延期交房和办证，并非被上诉人过错，主要受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够，物理、生化防护措施不足造成对滨江郦景项目建设的影响（原泸水县政府的规划错误）。（五）截止2020年4月3日，滨江郦景项目已经办理接房手续、收房的业主已经达到248户，占总开发量288户的86.11%，此外在泸水市公告之间有差距的，被上诉人已经按照实际交房日期2017年6月28日，对确实产生延期交房的业主均按合同约定进行计算赔偿，绝大多数业主均无异议。 段春财向一审法院起诉请求：1.判令中启公司向段春财支付按照每月租金2500元计算的逾期交房违约金87583元（时间暂计2016年12月29日起至2019年11月15日止共1051天的违约金），及其直至符合交房条件为止的违约金；2.判令中启公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月16日，段春财与中启公司签订了合同编号为ＺＱ1-1703的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》，段春财向中启公司购买位于泸水市，合同约定房屋总价585715元，首付款为175715元，余款41万元采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，段春财按照双方实际的约定支付了首付款19913元，并办理了按揭贷款41万元，全额履行了付款义务，但中启公司未按照合同约定按期交付房屋。双方合同第七条约定：“甲方（中启公司）应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（段春财）。”、合同第九条约定：“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按30元每天支付违约金。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”2017年6月28日，中启公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》；2017年6月30日，中启公司在第4206期怒江报上刊登了“交房公告”，公告交房的时间自2017年7月1日起。 另查明，段春财至今未办理接房手续，中启公司的滨江郦景项目至今未办理竣工验收备案手续。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，段春财与中启公司签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。现段春财已按照约定支付了全部购房款，中启公司应当履行按期交付房屋的义务，根据双方合同第七条“甲方（中启公司）应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（段春财）。”、合同补充协议第三条第一款“‘建设单位组织验收合格’是指由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘查单位共同对乙方（段春财）所购房屋单体工程验收合格，即具备向乙方交付使用条件。”的约定，及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，本案中，段春财购买的房屋于2017年6月28日经中启公司组织验收合格，2017年6月30日中启公司在媒体上发布了接房公告，公布接房日期自2017年7月1日起，因此段春财按照合同约定达到交房条件交付原告房屋的时间是2017年7月1日，按照合同约定计算已逾期185天，故中启公司应向段春财承担逾期交房的违约责任；其次，对于段春财要求按照2500元/月的租金支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”的规定，本案中，《商品房购销合同》第九条明确约定了逾期交房违约金按照30元/天计算，段春财要求按照月租金2500元计算其损失，但并没有提供证据加以证明，因此对段春财的该项主张不予支持，综上，对段春财要求中启公司支付2016年12月29日起至2019年11月15日止共1051天按照月租金为2500元计算的违约金87583元及其直至实际达到交付条件为止的违约金的主张，该院支持中启公司支付段春财自2016年12月29日起至2017年6月30日止共计185天的违约金5550元，超出部分不予支持；对于段春财提出按照相关法律规定，交付条件应当为取得竣工验收备案，双方合同约定的交付条件违反相关法律规定的主张，于法无据，该院不予支持；对中启公司提出自己逾期交房的原因非主观过错造成，不应承担逾期交房责任的答辩意见，中启公司没有提供有利的证据加以佐证，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、中启公司于本判决生效之日起十日内支付段春财逾期交房违约金5550元；二、驳回段春财的其他诉讼请求。案件受理费1989元，减半收取994.5元，由段春财承担930元，中启公司承担64.5元。 二审期间，段春财提交了两组证据。第一组：《房屋租赁合同》，欲证明，案涉小区房屋租金价位，其请求的按月租金2500元赔付违约金是合理的。第二组证据：段春财到住建局反映情况的《视频材料》，欲证明案涉房屋未达到交付条件。中启公司质证认为，对上述两组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。本院认为，该两组证据不能证明段春财欲证事实，故对该两组证据不予采信。段春财与中启公司对一审法院认定事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认，二审查明的事实与一审一致。 综合双方诉辩主张，本案的争议焦点是：中启公司是否应向上诉人支付逾期违约金？如支付，如何计算？ 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，段春财与中启公司签订的《商品房购销合同》及《〈商品房购销合同〉补充协议》合法有效，对双方均具有约束力。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定“甲方（中启公司）应于2016年12月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（段春财）。”在段春财已按照约定支付了全部购房款情况下，中启公司也应当履行按期交付房屋的义务，但案涉房屋于2017年6月28日才通过验收，中启公司于2017年6月30日才按照合同约定以媒体公告的形式通知段春财办理交接房手续，已构成违约。中启公司应向段春财支付逾期交房违约金。关于违约金如何计算问题。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，若逾期交房，中启公司向段春财按每天30元支付违约金。根据双方签订的《商品房购销合同》第十条的约定，案涉商品房经建设单位（中启公司）组织验收合格后，中启公司应当以媒体公告形式通知段春财办理交接手续，中启公司发布媒体公告后，视为交接通知已经送达段春财，公告的第二日应作为交房日期。故一审法院认定，中启公司存在违反合同约定逾期交付房屋情形，且已逾期185天，按照合同约定每天30元计算，判令中启公司对于逾期交房期间应向段春财支付违约金5550元，并无不当，本院予以维持。段春财主张违约行为的时间一直延续到被上诉人必须具备合同约定及法律规定的交付条件（即需取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品面积实测技术报告）为止，本院认为双方签订的《〈商品房购销合同〉补充协议》已对“建设单位组织合格”作出明确约定，即由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位共同对乙方所购房屋单体工程验收合格。被上诉人据此组织验收合格，符合法律规定，段春财的该主张，于法无据，本院不予支持。另段春财主张按每月租金2500元计算逾期违约金，本院认为，双方签订的《商品房购销合同》第九条也对逾期交房按每天30元支付违约金进行了约定，上诉人段春财提交的证据并不能证明其损失高于约定的违约金，故对段春财上述主张的观点不予采纳。 综上所述，段春财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1989元，由段春财负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  肖媛华 审判员  陈中朝 二〇二〇年五月二十二日 书记员  刘智忠