新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初6721号原告：白宇龙，男，汉族，1988年12月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：文健，河南中原法汇律师事务所律师。原告：薛靖，女，汉族，1989年8月10日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：白宇龙（薛靖配偶），男，汉族，1988年12月6日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：文健，河南中原法汇律师事务所律师。被告：崔波，男，汉族，1972年2月4日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：刘宜东，河南正安律师事务所律师。被告：邱红，女，汉族，1972年10月27日出生，住新乡市。原告白宇龙、薛靖诉被告崔波、邱红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白宇龙及其与原告薛靖的共同委托诉讼代理人文健，被告崔波的委托诉讼代理人刘宜东到庭参加诉讼。被告邱红经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白宇龙、薛靖向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告崔波、邱红继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，将坐落于新乡市开发区21号街坊建业绿色家园三号楼东一单元四层东A户房屋（以下简称“案涉房屋”）过户到原告名下；2、二被告向原告支付违约金65000元；3、二被告承担本案诉讼费、保全费、保单费用。事实与理由：原、被告双方于2019年8月27日签订《房屋买卖合同》，约定：被告将案涉房屋出售给原告，房屋成交价格为650000元。因被告当初在购买该房屋时是以银行按揭贷款方式购买，该房屋在邮政储蓄银行设定了抵押且尚有贷款未还清，故双方约定原告向被告支付首付款200000元用于解除房屋在银行的抵押，剩余费用待解押完成后以银行按揭方式付款。同时合同还约定违约条款：如任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或发生违约行为，由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付10000元定金，并于2019年9月3日向被告支付200000元首付款。但被告收到该款项后，未将该款项用于解除案涉房屋的抵押。经原告多次催促，被告始终以各种理由拖延至今，案涉房屋仍然处于抵押状态，无法办理过户。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告崔波辩称，1、其没有违约，没有拒绝履行合同，合同也未约定过户日期；2、原告白宇龙、薛靖主张的违约金过高，且原告主张继续履行合同，则原告的损失仅为逾期交付房屋期间房屋不能使用的损失，但原告没有实际租赁房屋，因此不存在损失，请法院依法减少违约金数额；3、被告正在筹备资金以解除房产抵押，同意继续履行合同。本院结合双方提交的证据，认定以下事实：2019年8月27日，原告白宇龙、薛靖（乙方）与被告崔波、邱红（甲方）在大唐房地产营销策划有限公司（以下简称“大唐公司”）签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋产权证号为20××52,所有权人为崔波，共有权人为邱红，建筑面积106.16平方米，成交价格为650000元；签订合同时，乙方交购房定金10000元，由中介公司大唐公司暂时收存，优先支付本次交易产生的中介服务费、按揭服务费、评估费等费用后，余款退还或作为房款支付给甲方；付款方式采取银行按揭，在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款200000元给甲方，剩余房款440000元申请银行按揭，如银行实际审批额数不足前述申请额度，乙方在缴纳税费当日将差额一并支付给甲方；产权交易时间为银行面签受理批准通知后3日内，双方共同携带相关资料向房地产交易中心房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移手续，甲方在收到全款后7日内将该房屋腾空，并结算房屋所有费用，房屋随同钥匙及相关证件一并正式交付乙方，并于15日内将该房屋户口全部迁出；如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除本合同，或承诺保证失实，或发生违反本条上述违约责任和违约行为，均由违约方按房屋实际成交价的10%向守约方支付违约金。补充事项约定:厨卫、暖气片留；2019年8月29日银行面签，银行审批通过付首付款200000元；剩余银行尾款，过户后14个工作日付给房东；尾款加首付款超出总房款，房东1个工作日转给客户。合同签订后，白宇龙、薛靖向大唐公司支付10000元定金，大唐公司转给崔波8000元。2019年9月3日，崔波与白宇龙签订约定声明，崔波、邱红用白宇龙、薛靖200000元用于案涉房屋解押；崔波、邱红将案涉房屋过户给白宇龙、薛靖之日起30个工作日内把剩余尾款450000元交付房东；崔波、邱红收到尾款后七日内把房屋物业费、水电费、燃气费结清交付给白宇龙、薛靖；尾款和首付款相加超过签合同总价650000元的，超出部分崔波、邱红在一日内通过银行转账支付给白宇龙、薛靖。声明签订当日，白宇龙通过银行转账向崔波支付200000元首付款，崔波出具收条，在收条中载明“用于解压”。后崔波、邱红未对案涉房屋进行解押，也未向白宇龙、薛靖办理过户手续，白宇龙、薛靖诉至本院，要求崔波、邱红继续履行合同。因案涉房屋上有中国邮政储蓄银行股份有限公司新乡市分行（以下简称“邮储银行新乡分行”）的抵押权，经本院向白宇龙释明，白宇龙要求代崔波、邱红清偿债务消灭抵押权，并于2020年5月12日将崔波、邱红欠邮储银行新乡分行房屋贷款447641.11元结清，邮储银行新乡分行于2020年5月14日向其出具贷款结清证明。另查明，白宇龙、薛靖申请诉前财产保全，对案涉房屋进行查封，支付保全费3770元，并为购买诉讼财产保全责任保险支付保险费1300元。认定上述事实的证据材料有：房屋买卖合同、约定声明、转账记录、收条、民事裁定书、保全费收据、保险费发票等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告白宇龙、薛靖与被告崔波、邱红签订《房屋买卖合同》，在付款方式中约定：产权交易时间为银行面签受理批准通知后3日内，双方办理房屋所有权转移登记；在补充事项中约定：银行审批通过支付首付款200000元，结合该两条约定，双方办理房屋所有权转移登记手续的时间应为银行面签审批通过且白宇龙、薛靖支付首付款之后3日内。另外，双方在签订的约定声明中明确首付款用于房屋解押。白宇龙、薛靖按合同约定支付定金及付首付款后，崔波、邱红未将首付款用于房屋解押，也未在收到该款项后3日内为白宇龙、薛靖过户，构成违约，故本院对白宇龙、薛靖要求崔波、邱红继续履行合同的诉讼请求予以支持。因白宇龙、薛靖已代崔波、邱红结清邮储银行新乡分行贷款消灭抵押权，故崔波、邱红应按合同约定将案涉房屋过户至白宇龙、薛靖名下。白宇龙、薛靖代为结清的银行贷款为447641.11元，折抵剩余房款440000元后，剩余7641.11元可另行向崔波、邱红主张权利。崔波辩称，《房屋买卖合同》上邱红的签字为其代签，邱红对房屋买卖事宜不知情，但崔波收到白宇龙、薛靖首付款200000元，该款项数额较大，与崔波共同生活居住的邱红不知情不符合常理，且崔波庭审中陈述其正在筹集款项对案涉房屋进行解押，而该房屋系其与邱红共同共有，解押事宜离不开邱红的协助，故对崔波辩称邱红不知情本院不予采信。白宇龙、薛靖还要求崔波、邱红按照合同约定的房屋成交价的10%支付违约金65000元，但未证明其实际损失，且崔波要求本院降低违约金，故本院酌定崔波、邱红向白宇龙、薛靖支付20000元违约金。白宇龙、薛靖还要求崔波、邱红承担其诉前保全的申请费3770元、保全保险费1300元，该费用系崔波、邱红未按期履行合同，白宇龙、薛靖为保证合同能够继续履行、维护自身合法权益而产生的合理费用，故本院对该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：崔波、邱红继续履行2019年8月27日与白宇龙、薛靖签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起二十日内将其共同共有的位于新乡市开发区21号街坊建业绿色家园三号楼东一单元四层东A户的房屋过户至白宇龙、薛靖名下；崔波、邱红于本判决生效之日起十日内支付白宇龙、薛靖违约金20000元；崔波、邱红于本判决生效之日起十日内支付白宇龙、薛靖诉前保全申请费3770元、财产保全责任保险费1300元，共计5070元；驳回白宇龙、薛靖的其他诉讼请求。如果崔波、邱红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由崔波、邱红承担10250元，白宇龙、薛靖承担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇二〇年五月十四日书 记 员  曲志菲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）