包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初440号原告：包头市侨成东方伟业物业服务有限公司。法定代表人：许丽红，董事长。委托诉讼代理人：银雪峰。被告：孙永飞，男，1988年3月19日出生，住内蒙古自治区包头市。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与被告孙永飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的委托诉讼代理人银雪峰、被告孙永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8148元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月1日，原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订了《物业服务合同》，合同约定：由原告向包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司开发的小区提供物业管理服务，合同期限至2021年12月31日或该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同还约定：原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用，缴费时间为每年的1月至12月；逾期缴费，从逾期之日起每日按应缴费用的2‰缴纳违约金。被告系上述物业XX号业主，物业建筑面积为106.10平方米。被告按约定应当向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费8148元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决，维护原告企业的合法权益。被告孙永飞辩称，答辩人2016年1月1日至2019年12月31日期间未缴纳物业服务费的情况属实，但答辩人拒缴物业服务费是有理由的。被答辩人没有证据证明其按物业服务合同的约定履行了物业服务合同,其履行物业服务具有严重瑕疵,同时也违反《物业管理条例》等法律法规，故被答辩人请求答辩人支付物业服务费的诉讼请求无事实及法律依据，具体答辩意见如下：1.被答辩人未履行管理、维护物业公用部位及公共设施的义务。被答辩人所服务的小区楼道内墙砖吊顶经常有脱落现象存在安全隐患。被答辩人未按期维护消防设施及电梯设备，电梯带病工作且电梯内无通风电扇，电梯事故频发，严重影响业主的生命财产安全；小区单元门及各个通道大门常年损坏，被答辩人迟迟不予修缮；小区通道路面长期坑洼不平，地砖脱落；对经常堵塞的下水管道、排污管道、烟道等，未做到标准化处理及其他修缮手段或补救措施。被答辩人长期霸占小区公共活动中心老年活动室休闲会馆、业委会配套用房、相关设备配套用房；被答辩人未经业主授权，长期收取并侵占相关商家电梯广告费。小区配套地段及地下车库长期被被答辩人霸占，私自经营，侵犯业主合法权益；2.被答辩人未履行安保义务且未经业主同意，私自拆除小区大门，造成外来人员及广告销售人员随意进入、盗窃猖獗的情况；被答辩人不仅不履行安保义务，还纠结社会闲杂人员向答辩人及其他业主强行收取物业服务费，对有异议的业主进行殴打，严重侵害了业主生命财产安全；3.被答辩人未履行公共区域环境卫生的维护义务，小区内公共绿化、景观、路灯被损坏，长期搁置未修复；小区内以及通道内垃圾长时间堆放未处理，影响环境卫生同时带来严重消防隐患；4.被答辩人未按照《物业服务合同》及《物业管理条例》向答辩人及其他业主公示服务标准、物业细则、物业收支状况；5.被答辩人未履行禁止行为的告知、劝阻、报告义务。中国银行以装修为名，擅自拆除承重墙，答辩人及其他业主发现后，要求被答辩人履行管理权，但被答辩人对中国银行在物业使用过程中发生的危害公共安全的行为未履行告知、劝阻、报告义务以督促中国银行提前报审施工方案，其行为已严重违反了《物业服务合同》及《物业管理条例》的相关规定；6.答辩人认为，被答辩人应当满足三级以上资质，才能在答辩人所在的小区提供物业服务，但是答辩人在2015年才取得三级资质，其没有证据证明其2015年之前即满足《物业管理企业资质管理办法》的强制性规定，被答辩人无法证明其按规定配备了相关技术、财务、工程等相关管理人员，是否做到人证相符。答辩人在维权过程中，收集到了被答辩人将答辩人所在的小区物业承包给了个人银武，其行为严重违反了法律及合同的规定，被答辩人未向答辩人履行合同义务，其无权要求答辩人支付物业服务费；7.被答辩人针对未实际入住的毛坯房住户收取全额物业服务费；8.被答辩人在新冠肺炎疫情期间，未及时按上级部门要求对负二层单元门进行封锁，造成外来人员随便出入，给业主的生命安全造成极大隐患。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《物业服务合同》1份；2.发票9张；3.维修记录1份；4.电梯年检标志23个；5.照片36张；6.劳动合同1份。原告提交如上证据的证明目的：银雪峰系原告单位职工。原告与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，原告对被告居住的坐落于本市××区的时代财富城提供前期物业服务事宜。原告按约定在该小区提供物业服务且有权按合同约定的每月每平方米1.60元向被告居住的小区收取物业服务费，原告按照物业服务合同约定向被告所在的小区提供了物业服务。被告未向原告交纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费8148元。被告孙永飞对原告提交的所有证据的真实性及证明目均不认可，对原告提交的证据1，被告认为，原告未和被告本人签订物业服务合同；对原告提交的证据2，被告认为公共能耗与其没有关系，被告家的水电费是被告自己交的；对原告提交的证据3，被告提出其所在单元的单元门一直是坏的，被告曾给原告打过电话，原告承诺维修但一直没有维修；对原告提交的证据4，被告提出B座2单元1号电梯已经停止使用半年；对原告提交的证据5，被告提出原告拍照仅仅是为了走形式；对原告提交的证据6，被告提出核实委托诉讼代理人身份是法院的工作，与被告无关。被告孙永飞向本院提交如下诉讼证据：1.照片及文字40页;2.装修合同1份。被告提交如上证据的证明目的：正如被告答辩时所称，原告违反物业管理条例，未履行物业服务合同。被告于2017年装修房屋。之前该房屋系毛坯房，属闲置状态。原告对被告提交的证据1中的部分照片真实性无异议，部分照片的真实性有异议，对证据1的证明目的整体有异议，对被告提交的证据2的真实性及证明目的无异议，提出被告证据1中大量内容与物业服务无关，许多内容不在物业服务范围之内。与原告提交的物业服务有关的部门，原告进行了整改修缮；被告房屋的毛坯房状态不影响原告向被告索要物业服务费。本院依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城--XX房屋进行查询，包头市不动产登记局出具《不动产产权情况表》，原、被告对该《不动产产权情况表》的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据、被告提交的证据2及本院依法调取的证据的真实性及证明目的，本院予以确认。对被告提交的证据1照片的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司作为乙方与作为甲方的包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》，双方就坐落于包头市××区时代财富城商住的前期物业服务达成协议。本物业管理区域物业服务收费为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其具体标准为：高层住宅每月每平方米1.60元，公寓、办公楼每月每平方米3.50元。合同约定的物业服务的内容为：1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外。4.业主和物业使用人房屋的自管部位、自用设施及设备的维修、养护，在业主和物业使用人提出委托时，乙方原则上应接受委托，具体收费事宜应按照乙方制定并公布的收费标准由当事人双方另行协商。5.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。6.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。7.装饰装修管理服务。8.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护。9.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、执勤等，前款约定的事项不含业主财产保险和财产保管责任。10.对物业使用中禁止行为进行监督管理。11.协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。物业服务费按年交纳，业主应在每年年底之前履行交纳义务。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每日按欠缴费用的千分之二收取违约金。如单个业主与乙方另有约定的，从其约定。合同还约定：本合同约定的物业服务费不含物业保修期期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用经法定程序后，由公共维修基金承担。本合同的物业管理委托期限为十年，自本合同生效之日起至2021年12月31日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。双方在违约责任中还约定：1.因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。2.因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。3.甲方、业主违反本合同的约定，未能按时足额支付乙方物业管理服务等相关费用的，乙方有权要求甲方、业主限期交纳。逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。4.因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。双方还约定了乙方不承担责任的情形：1.由于房屋本体及配套设施设备重大质量问题，以及甲方、业主等原因导致乙方的物业管理服务无法达到合同要求的；2.因不可抗力导致物业管理服务中断而给甲方、业主造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3.非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、电梯、消防、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；4.在本物业管理区域内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由造成损害的，如因乙方故意或存在过失的除外；5.其他法律、法规规定或甲方、业主另有约定的情形。以上合同双方签字后生效。本院于2020年4月1日依法对包头市青山区文化路72号包头时代财富城XX房屋进行查询，包头市不动产登记局出具《不动产产权情况表》，包头市青山区文化路72号包头时代财富城XX房屋建筑面积为106.10平方米，房屋用途为住宅。权利人是孙永飞，按照每月每平方米1.60元的标准，被告自2016年1月1日起截止2019年12月31日应向原告交纳物业服务费8148.48元。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司与包头市侨成东方伟业房地产有限责任公司签订《物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认有效。以上合同对全体业主具有约束力，故原、被告均应受上述合同的约束。现原告要求被告支付2016年1月1日起截止2019年12月31日的物业服务费8148元，该时间段被告实际欠原告物业服务费8148.48元，故原告的该诉讼请求，2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费的90%支持，2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，按应缴物业服务费全额支持，被告应向原告缴纳2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费7741.06元，其余部分，本院不予支持。被告提出原告违反物业管理条例，未履行物业服务合同，对此被告提交标注文字的照片40页，照片未显示拍摄时间，2016年度、2017年度减免10%的物业服务费，已酌情考虑了原告在2016年、2017年度物业服务中存在的瑕疵，被告提交的照片及照片反映的情况不足以表明原告提供的物业服务一直存在必须减免物业服务费的瑕疵，故被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持。被告提出其房屋2017年装修,之前该房屋系毛坯房，属闲置状态，物业公司主要是保障公共部位、共用设施设备的正常运行并对之进行日常维修、养护和管理，对公共秩序进行维护及安全防范，对公共绿地进行养护，对物业管理的公共区域进行清扫、保洁，对物业装饰装修及物业档案资料进行管理，被告购房后，是否装修居住，不影响被告缴纳物业服务费。被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持。在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告孙永飞支付原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7741.06元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司已预交，由原告包头市侨成东方伟业物业服务有限公司负担46元，被告孙永飞负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 安鹏鹰人民陪审员 姚臻昀 二〇二〇年五月二十五日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。