宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初52号原告：李某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张某、金某，宁夏永东律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：魏某1，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：姬某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。被告：李某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：魏某2，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：拓某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。代理权限为特别授权。原告李某1与被告魏某1、李某2、魏某2合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，原告申请查封被告魏某1所有的位于宁夏回族自治区中卫市城区应理南街东侧旭日隆祥房屋一套、查封报告魏某2所有的位于宁夏回族自治区中卫市沙坡头区怀远南路西侧正丰香格里房屋一套，本院依法对上述房屋进行了查封。后被告魏某1、李某2、魏某2提起反诉，本院依法合并审理。被告李某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃反诉的权利。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人张某、金某，被告魏某1委托诉讼代理人姬某，被告魏某2委托代理人拓某均到庭参加了诉讼，被告李某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭审后被告魏某1、魏邦贵未按照规定缴纳反诉费，按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令三被告向原告给付应承担的房屋租金294138.56元[（2018年9月16日至2019年1月25日，共计132天，712.33元/天×132天=94027.56元）+200111元)以及逾期给付违约金16425元，共计310563.56元；2.要求依法判令三被告赔偿给原告造成的损失1723元；3.要求依法决定由三被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2018年4月初，原告自柴静处接手经营中卫市向阳步行街唐会娱乐会所、后原告与宁夏大禹房地产开发集团有限公司中卫分公司（以下简称大禹公司）、欧阳庆祥就该会所经营使用的中卫市××区112号营业房签订房屋租赁合同。与大禹中卫公司就1层111号房屋签订的租赁合同，期限自2018年4月20日至2021年4月19日，第一年、第二年的租金均为26万元。原告依约向大禹中卫公司支付了3万元保证金，并分两期给付了20万元房屋租金。2018年9月16日，经协商，原告与三被告的代表魏某1签订了《唐会娱乐会所转让合同》1份，合同约定：原告以602000元将唐会娱乐会所转让给三被告经营，在协议签订之日，三被告自行与唐会娱乐会所经营使用的房屋所有权人大禹公司和欧阳庆祥重新签订房屋租赁合同；转让合同签订前的所有问题都归原告承担；签订之后所发生的债务债权等一切问题都由三被告承担；转让合同还对相关事宜进行了约定。该转让合同签订后，被告魏某1、李某2、魏某2共同合伙经营中卫市向阳步行街“唐会娱乐会所”，但未与大禹中卫公司签订《房屋租赁合同》，亦未向大禹中卫公司支付房屋租金。2019年10月10日，大禹公司将原告起诉至法院，要求将三被告合伙经营“唐会娱乐会所”使用的××区营业房恢复原状并返还。2019年10月21日，三被告直接向欧阳庆祥交付了房屋，并以所交2万元保证金作为欧阳庆祥自行恢复原状的费用，当日因租金数额双方产生争议未能与大禹公司协商一致腾退房屋。2019年11月2日，三被告向原告交付涉案111号房屋，并承诺以所交3万元保证金，作为房主自行恢复原状的费用，当日原告即向大禹公司交付房屋，几天后补签协议。2019年11月18日，经中卫市沙坡头区人民法院主持调解，原告与大禹公司达成协议，并以调解书确认：双方在2018年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日协议解除，原告于2020年3月25日之前向该公司支付拖欠的200111元房屋租金及16425元违约金，并承担诉讼费用1723元。综上，原告将经营的店面转让给三被告经营，三被告拒不向房屋所有权人支付租金的行为，系不当得利，并给原告造成损失。被告李某2经本院合法传唤既未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状和证据材料。被告魏某1、魏某2辩称，2019年10月16日，大禹公司就锁了出租房，并转租给了别人。2018年9月15日到2019年10月16日欠大禹公司的租金应为5万元，不是原告陈述的6万元。被告只认可支付2018年9月15日到2019年4月15日期间5万元以及2019年4月16日到2019年10月16日期间的房费。大禹公司和原告约定不得转租，但原告将房屋转租给了被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人的证据认证如下：原告证据1《房屋租赁合同》1份(原件)原件来源于大禹公司、收据2张(票号为0003760的收据为原件,票号为0002743的收据为复印件加盖大禹公司公章)，该证据与原告证据6相印证，能够证明原告与大禹公司签订《房屋租赁合同》并向大禹公司缴纳20万元租金的事实，对其证明效力予以确认。证据2.《唐会娱乐会所合伙经营协议书》1份(复印件)、《唐会娱乐会所转让合同》1份(原件)、欠条1张(原件)、(2019)宁0502民初1251号民事调解书1份(复印件加盖公章)，被告魏某1、魏某2对其三性无异议，该组证据具有证明效力。证据3民事起诉状、变更追加诉讼请求申请书，该组证据与证据6相印证，能够证明大禹公司因房屋租赁合同纠纷将原告诉至本院的事实，本院依法予以确认。证据4《房屋租赁合同》、《交房协议》各1份(均系复印件,由欧阳庆祥确认复印件与原件一致)，被告魏某1、魏某2对其三性无异议，该组证据具有证明效力。证据5通话录音3个(载体为光盘,附摘录1份，与魏某1的通话录音)、视频1个(载体为光盘)，被告魏某1、魏某2对其真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。证据6交房协议、中卫市沙坡头区人民法院(2019)宁0502民初3900号民事调解书各1份(均原件)，该证据能够证明原告向大禹公司交房并就涉案房屋在本院达成调解协议的事实，本院依法予以确认。被告魏某1、魏某2证据有视频1份，原告对其真实性无异议，该证据能够证明原告将涉案房屋交还大禹公司后，大禹公司于11月12日已经将房屋另行出租，承租方已经进行装修的事实，但对于被告主张的，属于被告方的物品大禹公司不让搬的事实，原告不认可，被告也未提供其他证据证明，故对该部分事实本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，原告与大禹公司签订《房屋租赁合同》，约定：大禹公司将坐落于中卫市××区营业房租赁给原告从事娱乐业，建筑面积501.7㎡。租赁期限自2018年4月20日至2021年4月19日止。第一年自2018年4月20日至2019年4月19日期间租赁费为26万元，第二年自2019年4月20日至2020年4月19日止，租金为26万元，………；原告应在本合同签订之日一次性向大禹公司交付第一年租金的38%即10万元，第二次于2018年8月31日前交付租金的38%即10万元。保证金：为了维护房屋租赁期间的正常使用，保证乙方在使用期间尽到善意注意义务，使室内的墙、梁板柱、室内照明、门窗玻璃、上下水、暖气等设施、设备不被损坏或保持原状，乙方应在本合同签订之日，向甲方交纳保证金3万元。该保证金在乙方向甲方及交付房屋，甲方对租赁房屋查验合格，并按本合同约定扣除乙方应承担的相应费用后，甲方将剩余部分一次性不计息退还于乙方。乙方在租用期间内，擅自改变租房使用性质或转借、转租的甲方有权终止合同。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告分别于2018年4月19日、2018年8月31日向大禹公司支付房屋租赁费10万元，共计20万元。2018年9月15日，被告李某2、魏某1、魏某2签订《唐会娱乐会所合伙经营协议书》，约定三被告合伙经营唐聚会娱乐会所事宜。2018年9月16日，原告与魏某1签订《唐会娱乐会所转让合同》，约定：唐友会娱乐会所房屋所有权非甲方所有，房屋分别为111和112号房屋，自本协议签订之日起，乙方将111和112号房屋自行与房主重新签订房屋租赁合同。2018年9月15日转让酒吧前的所有问题都归原告承担；签订之后所发生的债务债权等一切问题都由三被告承担。转让唐友会娱乐会员所有的费用为：转让费60万（包含：电费、店内所有设备），2000元包含店内所有酒水，共计602000元。甲方收乙方定金5000元。乙方于2018年9月18日付清30万元，于2018年11月16日之前付清尾款30万元。合同还对相关事宜进行了约定。合同签订后，被告魏某1、李某2、魏某2共同合伙经营“唐会娱乐会所”。被告魏某1与欧阳庆祥于2018年10月6日就112号营业房（建筑面积390.12㎡）签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期间自2018年10月19日至2019年10月19日，年租金235000元。三被告未与大禹公司就中卫市××区111号营业房签订《房屋租赁合同》，也未向大禹公司支付租赁费。2018年11月15日被告魏某1给原告出具欠条一份，载明：今欠到李某1（唐会娱乐会所）转让费余款＋押金33万元。2019年3月26日，原告将三被告诉至本院，要求三被告支付下欠转让费165000元并支付利息，经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，由三被告向原告分期支付转让费共计165000元。2019年10月10日，大禹公司将李某1起诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，返还中卫市××区111号营业房并恢复原状，支付2019年8月5日之前拖欠的租金211666元并支付违约金。在诉讼过程中,李某1于2019年11月2日将租赁房屋返还给了大禹公司,双方于2019年11月6日签订《交房协议》1份,根据该协议李某1已将租赁的房屋返还给大禹公司,大禹公司也已接收了房屋。大禹公司诉请要求被告对房屋恢复原状,因李某1租房时向大禹公司支付了3万元保证金,双方在《交房协议》中已约定3万元保证金作为大禹公司对房屋恢复原状的费用,不再退付李某1。当庭变更诉讼请求：1.依法确认双方已经根据双方签订的《交房协议》之约定于2019年11月6日协议解除了双方在2018年4月19日签订的《房屋租赁合同》;2.要求李某1支付拖欠大禹公司租金200111元（包括第一年欠付租金6万元以及第二年自2019年4月20日至2019年11月2日止的租金140111元）;3.要求李某1承担违约金16425元。经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：一、大禹公司与李某1在2018年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日协议解除;二、李某1向大禹公司支付房屋租金200111元、违约金16425元,共计216536元,于2020年3月25日之前付清…；四、案件受理费3445元，已减半收取1723元，由李某1负担。2019年10月21日，欧阳庆祥与被告魏某1签订《交房协议》，约定：双方于2018年10月6日签订的《房屋租赁合同》期限已届满，乙方不愿意再续租甲方位于中卫市××区营业房，现乙方向甲方交还房屋。乙方此前向甲方交付的2万元承租保证金，甲方不再向乙方退还，作为乙方承担的对房屋的恢复原状的费用。在2019年11月2日，原告李某1向大禹公司返还房屋前，三被告将涉案房屋内的电气设备等搬走。2019年10月24日原告李某1与魏某1通话中，李某1与魏某1协商交房事宜，魏某1称：“和你沟通,那就是我给你交空房子。我把该卖的都卖完,给你交空房子,你要是不退押金,我们就该卖啥卖啥,卖完就算了,剩下的你就自己拆去,我们也不要了。”并同意给欧阳庆祥怎么交房子就给大禹公司怎么交房子。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案责任承担的主体问题。二、被告承担租金的数额问题；三、被告是否承担违约金及损失的问题。一、本案责任承担的主体问题。大禹公司将其所有的房屋出租给原告使用，原告在承租期间与被告魏某1签订了《唐会娱乐会所转让合同》，将该房屋转让。虽该转让合同由被告魏某1与原告签订，但实际上唐会娱乐会所由三被告合伙经营，涉案房屋事实上转让的一方为三被告。该事实有原告与三被告关于涉案房屋转让费在本院达成调解协议的事实予以证实。三被告受让房屋后在合伙经营期间未按照约定与大禹公司另行签订租赁合同，也未交纳租金。后大禹公司将李某1诉至本院要求其支付三被告经营期间的租金，经本院主持双方达成调解协议，由李某1向大禹公司支付租金及违约金。三被告使用涉案出租房屋合伙经营唐会娱乐会所，系实际的受益人，李某1向大禹公司支付的三被告使用出租房屋期间所产生的租金应当由三被告共同承担。二、被告承担租金的数额问题。原告与大禹公司约定的租赁期间为2018年4月20日至2021年4月19日，第一、二年租金均为26万元。原告向大禹公司支付了20万元租金，包含2018年9月16日之后的租金。2018年9月16日，原告与被告魏某1签订《唐会娱乐会所转让合同》约定：转让费60万元（包含：电费、店内所有设备），2000元包含店内所有酒水。按照双方的约定，转让费中仅包含电费、店内所有设备以及酒水，不包含原告已向大禹公司支付的2018年9月16日之后的租金。虽被告提出转让费中包含原告已向大禹公司支付的上述租金的辩解意见，但原告不认可，被告也未提交证据证明，由被告承担不利的后果，故对被告的该辩解意见不予采纳。三被告应当承担自转让涉案房屋后即2018年9月16日之后的租金。原告已经向被告支付租金20万元，2018年4月20日至2018年9月15日期间的租金为106137元（26万元÷365天×149天），自房屋转让之日起原告向大禹公司已支付的租金为93863元，该部分费用应当由三被告向原告支付。三被告在承租涉案房屋后未按照约定与大禹公司签订合同，也未支付租金，大禹公司将原告诉至本院，在审理过程中三被告配合原告李某1于2019年11月2日向大禹公司交还了房屋，因此三被告应当承担的房屋租金计算至2019年11月2日。原告与大禹公司经本院主持达成调解协议，由李某1向大禹公司支付房屋租金200111元，包括第一年欠付租金6万元以及第二年自2019年4月20日至2019年11月2日止的租金140111元。该部分租金三被告也应当向原告支付。综上，2018年9月16日至2019年11月2日期间的租金为293974元，三被告应当向原告支付，本院依法予以支持。被告提出向原告交纳的关于涉案房屋的3万元押金应当予以返还的辩解意见。三被告在转让房屋时向原告交付了3万元押金，现原告主张该押金作为房屋恢复原状的费用不予退还。经核，原告向大禹公司缴纳的3万元押金，由大禹公司作为恢复房屋原状的费用未予退还。三被告作为涉案房屋的实际承租人在转让房屋后应当承继原告所应当承担的恢复房屋原状的义务。并且原告在与被告魏某1协商过程中，被告魏某1同意被告方将该卖的东西卖完后向原告交空房子，剩下的由原告自己拆除，不退押金。经核，被告也已于房屋交付前已经将房屋内的设备等拉走。故对被告的辩解意见不予采纳。三、被告是否承担违约金及损失的问题。原告未经大禹公司同意将涉案房屋转让给三被告，在转让出租房屋后也未积极协助大禹公司与三被告签订房屋租赁合同存在过错。三被告在承租涉案房屋后未按照约定及时与大禹公司签订租赁合同并支付租金也存在过错。因涉案房屋的租金未及时支付，大禹公司将原告起诉后，原告承担违约金16425元、诉讼费1723元，共计18148元。因原告与三被告均存在过错，本着公平合理的原则，该部分损失由原、被告方各承担一半，故对原告要求三被告向原告支付违约金及损失共计9074元的诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。被告李某2经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏某1、李某2、魏某2于本判决生效后二十日内向原告李某1支付租金293974元、违约金及损失共计9074元；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5984元，减半收取2992元，由原告李某1负担89元，由被告魏某1、李某2、魏某2负担2903元；保全费2120元，由原告李某1负担63元，由被告魏某1、李某2、魏某2负担2057元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审 判 员 马 彦 坤 二○二○年五月十八日书 记 员 曾获钰陈娜本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。