湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2825民初239号原告：宣恩县金源物业管理有限责任公司，住所地湖北省宣恩县珠山镇民族路25号，统一社会信用代码91422825050011541W。法定代表人：刘俊杰，该公司经理。委托诉讼代理人：肖道华，宣恩县方圆法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：张海清，男，生于1979年9月24日，汉族，户籍地湖北省来凤县，住湖北省宣恩县。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司诉被告张海清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案。扣除新冠××疫情防控期间的审限自2020年1月25日至2020年3月23日止。本院依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人肖道华到庭参加诉讼，被告张海清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即给原告支付物业管理服务费及电梯维保费3140元、逾期滞纳金427.64元，合计3567.64元；2、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年4月11日，原告与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订了《金源国际前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积0.90元/㎡/月计收物业管理服务费，七层以上按实际用水量0.40元/m3计收二次供水增压费，按月收取。缴费时间为每年度2月29日前交清当年物业管理服务费。逾期的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。被告系该物业业主，房屋建筑面积139.96㎡，按约定应交纳2018年6月1日至2020年5月30日的物业管理费服务费合计3140元（其中电梯维保费每年59元）、逾期滞纳金427.64元。经原告多次催收，被告拒绝缴纳，致使原告服务工作无法正常运行，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故依法提起诉讼。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、营业执照复印件及法定代表人身份证明书各1份。用以证明原告的主体资格。证据二、商品房买卖合同、金源国际前期物业管理服务协议复印件各1份；电梯保养合同、电梯日常维护保养合同、电梯维保费分摊方式复印件各1份。用以证明前期物业管理服务协议对物业服务费的收费项目和标准、合同期限进行了约定，业主知悉并认可前期物业管理服务协议的内容。证据三、2019年5月29日宣恩县金源物业管理有限责任公司张贴催费通知照片复印件1份。用以证明原告对被告欠费进行催收的事实。被告张海清未答辩，亦未向本院提交证据。对原告提交的证据一、证据二、证据三，本院认为，证据客观真实，来源合法，证据之间相互印证的与本案有关的事实应当予以认定。经审理查明，2012年10月30日，出卖人宣恩县金源房地产开发有限责任公司与买受人张海清签订商品房买卖合同，由张海清购买宣恩县金源房地产开发有限责任公司修建的金源国际第2幢第6层0601号商品房（面积为139.98㎡)，并签订了合同附件作为补充。双方在合同附件中约定：1、前期物业服务内容及质量，按出卖人与宣恩县金源物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同为准，在合同中双方就委托管理事项、期限、双方的权利义务、服务质量等都做出了详细的规定。2、前期物业服务费收费标准。买受人在办理入住手续后，领钥匙时交一个年度物业管理服务费，其后每年度2月29日前交清当年物业管理服务费；本物业综合服务费住宅房屋按建筑面积0.90元/㎡/月计收；本小区供水为自来水公司正常供水和二次加压混合压力供水，二次加压费用，七层以上住户按实际用水量0.40/m3计收二次供水增压费，按月收取；电梯维保期满后，每年度的定期检修费用由二楼以上用户据实分摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。3、买受人同意，在业主委员会未正式招聘物业管理企业之前，由宣恩县金源物业管理有限责任公司负责物业管理。无论买受人是否与宣恩县金源物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，买受人所购房屋的物业管理费及供水二次加压费等相关费用，自房屋交付之日起由买受人承担，买受人办理交付手续时，不按规定缴纳物业服务费等相关费用造成交付程序无法进行的，出卖人不承担延期交付的违约责任。4、买受人已阅读并认可出卖人在本商品房销售现场公示的金源国际《前期物业管理委托合同》，本补充协议从双方签字或盖章之日起生效。2014年4月11日，宣恩县金源房地产开发有限责任公司将金源国际商住楼委托宣恩县金源物业管理有限责任公司实行物业管理，双方并签订金源国际前期物业管理服务协议，约定物业服务费用由宣恩县金源物业管理有限责任公司自行向业主或物业使用人收取；自合同签订之时起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，本协议终止。该协议中约定的委托管理期限、前期物业费收费标准等内容，与上述张海清2012年10月30日签订的商品房买卖合同附件中的第2条、第3条内容一致。嗣后，宣恩县金源物业管理有限责任公司为金源商住楼业主提供物业服务，于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、二次供水增压费、电梯维保费等费用。张海清按其房屋建筑面积交纳物业管理服务费和电梯维保费，其中电梯维保费为每年59元。2016年，金源国际业主委员会成立，但尚未选聘物业管理企业并与之签订物业服务合同。2019年5月29日，宣恩县金源物业管理有限责任公司通知所有业主在2019年6月30日之前交清物业费用。张海清未有交纳2018年6月1日至2020年5月30日的物业管理服务费和电梯维保费。为此，宣恩县金源物业管理有限责任公司于2020年1月16日诉至本院。本院认为，被告张海清在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同附件中以及原告宣恩县金源物业管理有限责任公司在与宣恩县金源房地产开发有限责任公司签订的金源国际前期物业管理服务协议中，均自愿约定由原告宣恩县金源物业管理有限责任公司为被告张海清等业主提供物业管理服务，协议内容系当事人真实意思表示，合法有效，且已实际部分履行，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司与被告张海清之间的物业服务合同关系成立，双方应按合同内容全面履行义务。原告宣恩县金源物业管理有限责任公司提供物业管理服务后，被告张海清应当根据合同的约定交纳相关费用。合同中已明确约定每年度2月29日前交清当年物业管理服务费，在合同履行过程中，原告宣恩县金源物业管理有限责任公司于每年5月收取当年6月1日至次年5月31日的物业管理服务费、电梯维保费等费用，被告张海清等业主已按此时间履行，应当视为双方对履行期限的变更，符合合同意思自治原则，未违反法律规定。因被告张海清经原告宣恩县金源物业管理有限责任公司书面催交仍未交纳物业管理服务费、电梯维保费，被告张海清应当按照合同约定支付逾期滞纳金。故原告宣恩县金源物业管理有限责任公司要求被告张海清支付物业管理服务费、电梯维保费、逾期滞纳金的诉讼请求，应当予以支持，但逾期违约金应当分段据实计算至起诉之日。即被告张海清2018年6月1日至2020年5月30日的物业管理服务费应为3023.56元（139.98㎡×0.9元×24个月）、电梯维保费应为118元（59元×2年）、2018年6月1日至2020年1月16日的逾期滞纳金应为636.16元（1570.78元×0.0005×585天＋1570.78元×0.0005×225天），对原告宣恩县金源物业管理有限责任公司未主张的部分应视为其自愿放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十五条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告张海清支付原告宣恩县金源物业管理有限责任公司物业管理服务费3022元、电梯维保费118元、逾期滞纳金427.64元，合计3567.64元（限本判决生效之日起30日内履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张海清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  汪秋红二〇二〇年五月二十日书记员  阳 静