贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3247号 原告：肖菊，女，汉族，1979年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：兰继超（特别授权），贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊俊（一般授权），贵州贵浩律师事务所实习律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵雄（一般授权），贵州本芳律师事务所律师 原告肖菊与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖菊委托诉讼代理人李应康、刘君城，被告博泰公司委托诉讼代理人赵雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以已付购房款457620.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年3月1日起暂计算至2020年3月1日止，违约金暂计20000.00元，；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年6月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于毕节博泰?仕府领地（南区第2幢22层4号房屋。原告于合同签订后按照约定向被告支付了房款457620.00元。合同履行过程中，被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，给原告造成极大损失。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2013年6月1日前,向买受人交付取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，请求判如所诉。 原告庭审时撤回第1项“判令被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书”的诉讼请求。 被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，根据原告的主张，其各项诉讼请求均已超过诉讼时效，不应支持。二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016车9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的统一的证书上的《不动产权证书》。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，被告只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前被告不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约情形。三、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金不应支持。四、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需要交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不应支持。五、就原告未获支持部分的诉讼费，应当由原告自行承担。综上所述，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2011年6月4日，以原告肖菊为买受人，被告博泰房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区第2幢22层4号房，该商品房建筑面积130.95平方米，套内建筑面积112.21平方米，总价款为457620.00元。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款177620.00元，余款280000.00元以公积金贷款支付；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。签订合同的当日，原告依约向被告交纳了房款457620.00元、办证费19156.00元。被告将房屋交付给原告使用。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。 对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金请求的问题。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，本院应予支持。关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定被告应在2013年12月30前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。而被告未在上述约定期限内履行该义务的行为，已侵害原告的合法权益，原则上应从2013年12月31起开始计算被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。对原告起诉之日回溯3年之前的违约金即2013年12月31至2017年3月25日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2017年3月26日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2017年3月26日。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2017年3月27日起，以已付购房款457,620.00元为基数，按双方合同约定的日万分之二计算。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金应计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上，该违约金的计算方式为，按双方合同约定，以原告已付购房款457,620.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月26日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于被告表示未如期办理房屋产权证，是因为政策原因导致的抗辩理由。首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，而涉案房屋至庭审时仍不具备办理商品房转移登记的条件，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。 原告庭后撤回第1项“判令被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书”的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖菊支付逾期向办证部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款457,620.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年3月26日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 二、驳回原告肖菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年五月十八日 书记员  李长江