杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初368号原告：徐秋香，女，1967年10月8日出生，汉族，住杭州市江干区。原告：张靖，女，1971年7月3日出生，汉族，住杭州市下城区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈桓,浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。被告：杭州现代物流运营信息有限公司，住所地杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）17层D室。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：郑铮，系该公司员工。原告徐秋香、张靖与被告杭州现代物流运营信息有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人陈桓，被告的委托诉讼代理人郑铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助两原告办理杭州市西湖区玉古路188号现代国际大厦南座701室房屋的所有权变更登记；2、确认购房款实际金额为4861712元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年11月9日，两原告与被告签订《房屋转让协议书》一份，约定被告将位于杭州市西湖区写字楼第六层（房产证登记楼层为七层）Ａ套房屋转让给两原告，建筑面积约469.33平方米，单价为每平方米11300元，房屋总价5303429元。协议还约定了面积确认及面积差异处理、付款条件、方式及期限、交付期限、出让人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等。后被告交付了房屋，两原告一直占有使用至今。2009年9月16日，被告取得了案涉房屋的《房屋所有权证》，登记该房屋坐落于杭州市西湖区玉古路188号（现代国际大厦南座）701室，建筑面积为430.24平方米，比协议所载面积少39.09平方米。根据协议第五条关于面积差异处理的约定，应按登记实测面积进行房款结算，房款应减少441717元（39.09＊11300），房屋实际总价应为4861712元。根据协议第十五条关于产权登记的约定，被告应按照有关交易程序办理产权转让手续，但被告至今未办理。此外，案涉房屋因被告其他诉讼案件已被法院多次查封，严重影响了两原告的权益。两原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、合同签订后，被告依约交付了房屋，两原告未按约支付购房款。经被告多次催讨，两原告至今尚有余款1432256.5元未付，被告依法享有先履行抗辩权，可拒绝为两原告办理案涉房屋的过户手续。二、案涉房屋因被告其他诉讼案件已被法院查封。两原告因未及时付清全部购房款并怠于支付剩余购房款存在过错，案涉房屋无法解封，两原告要求被告协助办理案涉房屋过户手续的请求不能实现，故请求驳回两原告的诉讼请求。三、两原告于2011年8月29日从被告处取走案涉房产证原件，该房屋自验收完毕后由两原告一直占有使用至今。被告未办理过户登记并不影响两原告使用房屋。综上，请求法院依法判决。两原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议书》一份。用以证明2005年11月9日，两原告与被告签订协议，被告将位于杭州市西湖区房屋（建筑面积469.33平方米）转让给两原告，转让金额为5303429元（每平方米单价为11300元）。2、收据十四份。用以证明两原告已支付的购房款。3、保证借款合同一份。用以证明2007年5月22日，以两原告为借款人，被告为保证人，同杭州联合农村合作银行签订了《保证借款合同》，贷款265万元。4、分户明细对账单五页。用以证明杭州联合农村合作银行分期向被告支付了款项。5、不动产登记信息查询记录一份。用以证明被告于2009年9月16日取得了案涉房屋的房屋所有权证，登记房屋坐落于杭州市西湖区，建筑面积430.24平方米，该房屋因被告其他诉讼案件已被法院多次查封。6、物业费发票一份。用以证明两原告已实际占有、使用该房屋，支付物业费，承担房屋所有权人的义务，并享有相应的房屋所有权的权利。被告向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议书》一份。用以证明协议约定了两原告付款的时间、方式及其怠于支付房款的事实。2、收据十二份。用以证明2005年12月9日至2020年2月26日期间，被告仅收到两原告购房款3871172.5元。3、《告知函》一份。用以证明被告向两原告多次催讨购房款未果，后以书面形式告知其拖欠房款的法律后果。4、杭州市西湖区美健盛世美容纤体生活馆的企业信息记录四页。用以证明该馆自2006年6月6日注册成立后续存至今，且未变更过经营场所的事实。5、现代国际大厦产权人名单一份。用以证明两原告早在2011年8月29日前已经取走案涉房屋的房产证（产权证号：09××66）。上述证据经庭审质证，被告对两原告提交的证据1、5的“三性”均无异议，证明目的有异议，认为被告未按时过户系两原告未按时付清房款。证据2的“三性”无异议，对两原告付款金额予以认可。证据3的真实性无异议，关联性有异议，借款保证合同与本案无关。证据4有异议，认为该对账单未加盖金融机构公章，无法核实真实性。证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为两原告对房屋的占有使用与购房款、过户无关。两原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，证明目的有异议。合同未对房屋付款和交付的先后顺序进行约定，但明确了房屋过户的期限，被告逾期未办理过户手续已构成违约。具体付款时间合同未明确约定，且在实际履行过程中已作出变更，故两原告不存在逾期付款的情形，不构成违约。房屋未能办理过户的原因先因政策所致，后系房屋被查封，而并非两原告所致。证据2的“三性”无异议。证据3的“三性”有异议，告知函系复印件，且张贴位置不详。证据4的“三性”无异议。自2006年6月起，两原告对案涉房屋已实际占有、使用和收益，即已实际地享有了房屋的所有权，被告应向两原告办理过户手续。证据5的“三性”有异议。两原告虽已取得房屋产权证书原件，但该证据不能证明取得的时间早于2011年8月。部分产权人已经办理的过户的事实需被告进一步举证。根据上述质证意见，本院认证如下：两原告提交的证据，被告对证据１、2、5的“三性”均无异议，本院予以确认。证据3、6的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。证据4未加盖银行公章，真实性不予确认。被告提交的证据1、2与两原告提交的证据1、2相同，本院予以确认。证据3系复印件，且被告未提交已向两原告发送的事实，不予确认。证据４两原告无异议，予以确认。证据５，对于两原告已领取案涉房屋产权证的事实，本院予以确认。根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2005年11月9日，两原告为受让人（乙方）与被告为出让人（甲方）签订《房屋转让协议书》一份。合同约定：出让人以出让方式取得位于黄龙体育中心西北角、编号为杭国土字第394号地块的土地使用权。该地块规划用途为商务办公及商业用房，土地使用年限为综合用地50年。出让人在上述地块上建设商务办公及商业用房，现定名现代国际大厦，建筑层数地上16层、地下2层，总层高为18层。受让人受让的房屋为Ａ座写字楼，实际楼层为第六层Ａ套（附平面图，本平面图均以政府最终批复文件及最终过户转让协议为准，电梯层次届时以出让人统一编号为准）。该房建筑面积约共469.33平方米，单价每平方米约11300元，总金额5303429元。根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意按产权登记实测面积进行房款结算。受让人按以下方式及期限付款，第一期按房价总金额的50％支付，计2651714.5元（其中总房价的10%为定金，即530342.9元），应于11月30日前支付；第二期按房价总金额的50％支付，计2651714.5元，应于12月30日前按照5年5成期的原则由出让方协助办理银行按揭。受让人逾期付款的，按下列方式处理：逾期在30日之内的，每逾期一日，受让人按逾期金额的千分之一向出让人支付违约金，协议继续履行；逾期超过30日，出让人有权解除协议，出让人解除协议的，受让人已支付的定金作为违约金支付给出让人，其他预付款退还并不计利息。出让人应当在2006年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本协议约定的房屋，交付受让人使用。出让人逾期交房的，按下列方式处理：逾期不超过30日的，出让人按银行同期贷款利息给付利息，协议继续履行；超过30日的，按每天1000元罚款，协议继续履行；超过180日的，受让人有权解除协议，受让人解除协议的，出让人应当在收到解除协议通知之日起30日内退还定金之外的预付款，不计利息，同时出让人双倍返还定金。出让人应当在房屋交付使用后，经工程验收合格，根据土地出让合同规定，经政府有关部门批准后，按照有关交易程序办理产权转让手续（原则上在交房后不超过九个月，如因出让人原因未能办理，按本协议第9条第2款执行，即按照逾期交房的规定执行）。协议还约定了其他内容。上述协议签订后，两原告陆续向被告支付购房款，截止2020年1月9日，两原告共计支付购房款3871172.5元。2006年，被告将案涉房屋交付两原告占有使用。2009年9月16日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证，所有权证上登记该套房屋坐落于杭州市西湖区（现代国际大厦南座）701室（建筑面积为430.24平方米），所有权人为被告，规划批建为综合楼，土地用途为综合（办公）。2011年8月，两原告从被告处取得案涉房屋的所有权证，但双方至今未办理过户登记手续。2007年5月，原告张靖（作为借款人）、被告（作为担保人）向杭州联合农村合作银行古荡支行（营业部）（作为贷款人）申请购房按揭贷款，借款金额为265万元，借款期限为2007年5月22日至2009年12月31日，借款利率为月利率6‰。被告作为保证人对上述贷款提供连带责任保证。另查明，2015年9月1日至今，因被告涉及多起民事案件的审判、执行，案涉房屋被多家司法机关查封。本院认为：两原告与被告于2005年11月9日签订的《房屋转让协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约定依约履行。本案中，根据双方合同约定，被告原则上应在交房后不超过九个月办理案涉房屋的产权转移手续。案涉房屋于2006年交付，被告至今未将房屋产权转移过户给两原告，已经构成违约。现案涉房屋因被告原因被法院司法查封，导致房屋产权无法转移登记，被告应承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的除外。本案中，因案涉房屋被司法机关查封，在房屋查封被解除前无法办理过户登记手续，且房屋是否能被解除查封无法确定，被告的合同义务事实上尚不能履行。故两原告请求被告协助办理房屋过户登记的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。两原告可以选择要求被告承担违约责任。关于两原告要求确认购房款的数额。本院认为，确认之诉的客体应为有争议的法律关系。本案中，两原告要求确认案涉房屋购房款实际金额的请求系对事实的确认，不属于确认之诉的范畴，故对两原告要求确认购房款价格的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回徐秋香、张靖的诉讼请求。案件受理费67800元，由徐秋香、张靖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  庞邦彩人民陪审员  曹 霞人民陪审员  胡 蕾二〇二〇年五月十九日书 记 员  周 瑾