江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12224号原告(反诉被告)：王佩，女，1991年4月20日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王玮，江苏佳民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄体永，男，1983年8月11日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郭斯尔，江苏冠文律师师事务所律师。委托诉讼代理人：孙倩，江苏冠文律师师事务所律师。原告（反诉被告）王佩与被告（反诉原告）黄体永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告王佩的委托诉讼代理人王玮、陈育峰，被告黄体永及其委托诉讼代理人郭斯尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王佩向本院提出诉讼请求：1.判令解除王佩、黄体永签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄体永返还王佩房屋租金100000元；3.本案诉讼费用由黄体永承担。事实和理由：2019年11月4日，王佩与黄体永签订《房屋租赁合同》，约定黄体永将南京市秦淮区建筑面积约250平方米房屋租赁给王佩使用，租赁期为5年，自2019年11月18日至2024年11月17日止，租赁用途为商用；2019年11月18日至2020年11月17日年租金390000元，签订合同当日支付房租100000元；黄体永持有并提供给王佩的《营业执照》《食品经营许可证》为合法有效的证件；黄体永由于历史遗留问题或与第三方纠纷致使王佩不能使用租赁房屋的，王佩有权提前解除合同，并不承担违约责任。合同签订后，王佩依约支付给黄体永租金100000元，黄体永将房屋交付给王佩，因房屋原有的排烟管道不符合环保要求，王佩必须重新安装排烟管道，王佩在安装排烟管道时，邻居不同意排烟管道经过其房屋的外立面，王佩经多次协商未果。王佩认为双方租赁合同中明确约定租赁房屋的用途为餐饮业，合同履行过程中，因与第三方邻居之间就安装排烟管道产生纠纷，无法协商达成一致意见，导致王佩无法安装排烟管道，无法从事餐饮生意。据此足以认定王佩无法实现租赁合同的目的，无法继续使用租赁房屋。王佩依据合同约定和相关法律规定，有权提出解除双方的租赁合同。黄体永辩称，双方签订的房屋租赁合同明确约定，房屋是按现状交付给王佩使用，王佩同意按房屋及设施现状承租，房屋内的设施均为黄体永无偿提供给王佩使用。黄体永交付给王佩的租赁物本身没有任何权利瑕疵和法律纠纷，不存在不适租的情况，王佩称原有排烟管道不符合要求，须重新安装排烟管道，应当提供原有的排烟管道不符合环保要求的事实证据。事实上，原排烟管道完全符合国家法律法规要求，双方签约前，案外人一直在从事餐饮业，并没有受到环保部门要求停业整改等处罚措施，王佩重新安装排烟管道，是其自主经营行为，不在双方合同的约定范围内，也不符合解除合同的约定条件。不能实现合同目的属于解除合同的法定事由，根据法律规定，提出方应当是非违约方，对方应有违约行为的客观存在，同时该违约行为必须达到使合同目的落空的严重程度。本案中，黄体永并不在任何违约行为，故王佩的诉讼请求既无法律依据，也无合同依据，请求法院依法驳回王佩的诉讼请求。本案审理过程中，黄体永向本院提起反诉，反诉请求：1.判令王佩因违约解除合同向黄体永赔偿租金损失22.75万元（3.25万元×7个月）；2.本案诉讼费用由王佩承担。针对黄体永的反诉请求，王佩辩称，其解除合同是因为双方签订租赁合同时明确约定从事餐饮，黄体永提供的房屋无法实现王佩的合同目的，王佩系依据法律规定而解除合同，故不同意赔偿黄体永的损失，请求法院驳回黄体永的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年11月4日，黄体永与王佩签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，黄体永将其承租的秦淮区江宁路33-35号、建筑面积约250平方米的房屋转租给王佩使用；租赁房屋功能为商用，租赁期限5年，自2019年11月18日至2024年11月17日止；黄体永于2019年11月18日将房屋按现状交付王佩使用，且王佩同意按房屋及设施的现状承租，交付时对黄体永的设施列明清单双方签字，该设施为黄体永无偿提供给王佩使用，但产生的维护费用由王佩承担；租赁保证金为20000元，于支付首期租金时一并支付，租期届满，若无拖欠水、电、气、物业等费用时，由黄体永返还王佩；房屋年租金为390000元，租金采取先付后租方式，每年一付；合同生效之日起5日内付首期年租金，逾期最多不超过5天，否则王佩应按应付租金的千分之五标准承担滞纳金；黄体永享有合法的转租权，保证所出租的房屋不存在任何法律纠纷；黄体永保证其持有并提供给王佩的《营业执照》《食品经营许可证》为合法有效证件；承租区域的装修设计、报批、协调及费用由王佩负责；甲方（黄体永）由于历史遗留问题或与第三方纠纷导致乙方（王佩）不能使用租赁房屋并在10天内无法解决的，王佩有权提前解除合同，解除合同应书面通知黄体永，自书面通知发出之日起立即生效，通知日即为归还房屋之日，对王佩已付的租金，在扣除已实际承租的租金后由黄体永返还给王佩。合同签订当日，王佩向黄体永支付租金100000元，黄体永向王佩出具收条一张。2019年11月10日，黄体永将上述房屋的钥匙交给王佩。2019年11月15日，王佩通过微信通知黄体永称：“我们开餐饮店，你当时答应我们能搞烟囱，刚刚来一个还是做不了，安装不起来，你看我们协商处理一下，收到请回复”。黄体永于当日回复称：“我们合同已签并生效，关于烟囱事当时讲的很清楚是你经营者的，我们仅表示可以协助。你们付的10万房租加上我先垫的款已付给房主，我没有不对和违约的地方，我的意见就是按合同执行，你们提出协商，不知你们的具体含义，现在我没有什么好办法”。2019年11月18日，黄体永通过微信要求王佩于三日内支付剩余租金。王佩回复称：“我与您2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》租赁位于南京市秦淮区房屋，用于餐饮经营，由于排烟管道问题与周围邻居无法协调解决，无法实现租赁合同目的。根据合同约定，我方有权单方提出解除《房屋租赁合同》。现我方决定自2019年11月17日起与您解除关于南京市秦淮区房屋的《房屋租赁合同》。特此告知!”案件审理期间，本院于2020年3月20日组织双方开锁并查看房屋现场，双方对房屋内物品均无异议，之后房屋新配钥匙由黄体永保管。另查明，秦淮区江宁路33-35号房屋所有权人为杨三媚，建筑面积为401.22平方米。2017年9月23日，黄体永与杨三媚签订《房屋租赁合同》承租该房屋，租期至2024年11月17日。2019年12月16日，黄体永与杨三媚签订《补充协议》一份，杨三媚同意黄体永将租赁房屋对外转租。南京市秦淮区苏南一家中式餐饮店（个体工商户）于2014年10月8日登记注册，经营场所为江宁路33-35号，经营者张采金，2016年12月21日取得食品经营许可。黄体永与王佩签订合同时，承诺将上述营业执照和食品经营许可证提供给王佩。本院认为，王佩与黄体永于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同中明确约定房屋按现状交付王佩使用，承租区域的装修设计、报批、协调及费用由王佩负责，王佩重新安装烟囱未能得到邻居同意不属于合同约定的解除合同的情形，即“甲方由于历史遗留问题或与第三方纠纷致使乙方不能使用租赁房屋”，王佩明确表示不履行合同，其行为已构成违约，应承担违约责任。2019年11月18日，王佩已明确表示不履行合同，黄体永负有减少损失扩大的义务，黄体永放任损失的扩大亦有过错。本案中，王佩并非恶意违约，继续履行合同对其显失公平，故对其提出的解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。本院综合考虑合同的履行情况、黄体永实际控制案涉租赁房屋的时间、双方的过错程度，以及疫情防控对房屋使用的影响等因素，酌定王佩应赔偿黄体永损失120000元，扣除王佩已付租金100000元，王佩还应向黄体永支付20000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除王佩与黄体永于2019年11月4日签订的《房屋租赁合同》；二、王佩于本判决发生法律效力之日起十日内向黄体永支付赔偿款20000元；三、驳回王佩的其他诉讼请求；四、驳回黄体永的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23200元，由王佩承担；反诉案件受理费2356元，由王佩承担1350元，黄体永承担1006元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇二〇年五月二十八日见习书记员  王 莉