河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初68号 原告：林磊，男，1986年11月10日出生，汉族，住保定市莲池区。 原告：吴国军，男，1966年10月30日出生，汉族，住保定市莲池区。 原告：刘会军，男，1970年3月8日出生，汉族，住保定市莲池区。 以上三原告委托诉讼代理人：王佳莹，河北澜森律师事务所律师。 被告：杨玉田，男，1975年3月12日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。 被告：苑新春，男，1965年2月24日出生，汉族，住保定市清苑区。 被告：赵兰霞，女，1968年2月25日出生，汉族，住保定市清苑区。 原告刘会军、吴国军、林磊与被告杨玉田、苑新春、赵兰霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告刘会军、吴国军、林磊委托诉讼代理人王佳滢及原告吴国军，被告被告杨玉田及其委托诉讼代理人王艳芬到庭参加诉讼，被告苑新春、赵兰霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林磊、刘会军、吴国军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告林磊、刘会军、吴国军与苑佳琳、苑慧琳、苑新春、赵兰霞签订的买卖协议合法有效。2、请求依法确认清苑区北大冉阳光大道第三号楼第11号、12号三层门脸房（即北大冉城市之家的两套门脸房）归原告林磊、刘会军、吴国军所有。3、请求依法停止对清苑区的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：杨玉田诉苑新春、赵兰霞民间借贷纠纷一案，已经审理完毕，在2019年1月18日出具了（2018）冀0608民初2325号民事判决书，现杨玉田已经申请强制执行。贵院在审理本案及执行中，对登记在苑佳琳名下的北大冉村阳光大道第三号楼第12号三层门脸房以及登记在苑慧琳名下的北大冉村阳光大道第三号楼第11号三层门脸房（即北大冉村城市之家的两套门脸房）进行了查封措施，现贵院准备强制执行。原告三人在得知上述房产被查封后，已向贵院提出执行异议申请，请求解除对北大冉阳光大道第三号楼第11号、12号三层门脸房（即北大冉村城市之家的两套门脸房）的查封，2019年12月19日，贵院出具了（2019）冀0608执异30号执行裁定书，驳回了原告三人的异议请求。事实上，自2016年至2018年之间，被告苑新春、赵兰霞夫妻二人先后多次向原告三人借款，借款总金额达到380万元。2019年1月12日，经协商，苑佳琳、苑慧琳自愿以自有的三层门脸房抵顶苑新春夫妻所欠原告三人的380万元欠款，当天，原告三人与苑佳琳、苑慧琳二人以及苑新春夫妻二人共同签写了买卖协议，苑佳琳、苑慧琳在买卖协议上签名，并将购房付款收据、购房合同等原件交付给了原告三人。原告认为，苑佳琳、苑慧琳作为房屋买卖合同的实际签订者以及购房款的付款人，依法享有房屋的所有权，后自愿将房屋抵账给原告三人，原告三人自此依法享有房屋所有权，根据我国法律规定，贵院查封的北大冉村阳光大道第三号楼第12号三层门脸房以及北大冉村阳光大道第三号楼第11号三层门脸房（即北大冉村城市之家的两套门脸房）应实际分别为苑佳琳、苑慧琳所有，并不属于被告苑新春名下资产，不应当作为苑新春夫妻名下的财产被拍卖、执行。故此，原告依法诉至贵院，恳请贵院判如所请。 被告杨玉田辩称，1、答辩人认为原告方所称债务情况及债务数额不具有真实性。2、原告与苑新春等签订的买卖协议不具有合法性，不产生房屋归原告所有的法律效力。3、该房屋未由原告实际占有。请求法院判令驳回原告的诉讼请求。 被告赵兰霞、苑新春未答辩（缺席）。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据： 1、原告林磊提交银行流水3份，收据1份，情况说明1份。证明目的：林磊借给苑新春、赵兰霞夫妻共计130万元。 2、原告刘会军提交银行流水一份，借条一份。证明目的：刘会军借给苑新春、赵兰霞夫妻共计100万元。 3、原告吴国军提交银行流水2份，借条2份。证明目的：吴国军借给苑新春、赵兰霞夫妻共计150万元。 4、商品房买卖合同书两份、购房交款凭证两份。证明目的：位于北大冉村阳光大道第三号楼第11、12号三层门脸房分别归苑慧琳和苑佳琳二人所有。 5、三原告、被告苑新春、赵兰霞以及苑慧琳、苑佳琳于2019年1月12日签订的三方买卖协议一份。证明目的：苑佳琳、苑慧琳自愿将二人名下位于北大冉村阳光大道第三号楼第11、12号三层门脸房的房屋产权过户给三原告作为代替被告苑新春、赵兰霞偿还拖欠三原告的380万元整欠款，现涉案房屋实际所有权人为三原告，法院不应当将三原告所属房产作为被执行人名下财产予以查封。 被告杨玉田质证意见： 1、对原告提交的银行流水、借条、收据、情况说明等证据的真实性、关联性、合法性均不认可，不能证明三原告与苑新春之间的借款关系： （1）、苑新春于2016年12月26日出具的收到林磊100万元收据与90万元的转账凭证不符，金额对不上。 （2）、王磊出具的情况说明不具真实性，未提供王磊的相关身份信息。 （3）、苑新春、赵兰霞于2018年8月27日出具的借条与其提供的名为贾仙的银行卡明细不符，数额、转账方式与借条不符。 （4）、苑新春于2018年9月20日收到吴国军现金100万元的借条与银行卡转账人及转账方式均不符，原告提交的苑新春2018年9月26日借吴国军现金50万元的借条与银行卡转账明细转账人转账方式借款方式均不符。 2、对三方买卖协议的真实性无异议，证明目的有异议，两处房产系苑新春投资，法院的查封符合法律规定。 被告杨玉田陈述：涉案房产是苑新春实际投资，且已于2018年11月20日被法院查封，房产的转让不合法，不能产生权利转让的法律效果。原告三人不具本案主体资格。 被告杨玉田为证明自己的抗辩主张，提交以下证据： 1、清苑区人民法院（2018）冀0608民初2325号民事判决书、（2018）冀0608民初2325-3号民事裁定书，证明目的：杨玉田于2018年11月向清苑法院起诉要求苑新春、赵兰霞偿还借款960万元及利息，诉讼中清苑法院查封了涉案房产，查封时间自2018年11月20日至2021年11月19日止。 2、清苑区人民法院（2019）冀0608执异30号执行裁定书，证明目的：原告对于查封提出异议，法院认为涉案房产系苑新春作为投资人购买，2018年11月20日予以查封，案外人与苑新春、赵兰霞、苑慧琳、苑佳琳签订买卖协议时间晚于查封时间，原告提出的异议不能支持。 3、清苑县冉腾房地产开发公司出具的证明，证明目的：涉案房屋未办理商品房预售许可证，房屋转让不合法。 4、2019年6月8日清苑区人民法院对苑新春的询问笔录一份，证明目的：涉案房产系苑新春投资。 原告质证意见： 1、查封时间早于原告签订买卖协议时间，这两个时间并无任何实际上的关联，根据最高人民法院以及其他相关法律规定以及原告提供的相关证据表明，两套涉案房屋原所有权人为苑慧琳、苑佳琳，并非被告苑新春所有，法院本不应当将该涉案房产作为被执行人名下财产予以查封。法院作出的查封行为也仅是一种保全措施，并没有对涉案房产所有权属进行审查以及确定。 2、原告对法院的查封行为事前并不知情，法院在进行查封时并未进行任何的公示公告，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条，查封不动产的人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产证照，第十条，查封尚未进行权属的建筑物时人民法院应当通知管理人或者该建筑物的实际占有的，并在显著位置张贴公告。 3、被告出具的房地产开发公司出具的证明不予认可，该材料提到涉案两处房屋土地系国有出让土地，但被告杨玉田并未提供国有土地使用证。 4、买卖合同及收款凭证显示当时办手续均为苑慧琳、苑佳琳本人亲自签署买卖合同，并交清房屋款项，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第五款，对案外人的异议人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，对于其他财产和权利有登记的按照登记机构的登记判断，无登记的按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断，因为涉案两套房屋现在并未办理房屋产权登记，因此按照法律规定，应当按照合同证明房屋产权归属。苑慧琳、苑佳琳分别是在2015年、2016年结婚，苑新春在2014年为两个女儿婚前出资购置房产，房屋产权当时直接办到了女儿的名下。购房手续也是由苑慧琳、苑佳琳本人亲自办理的，在结合法律规定关于赠与合同的相关条款，证明房屋原所有权人为苑佳琳、苑慧琳，现已合法转让给原告三人所有。 被告杨玉田抗辩意见： 1、根据合同法第一百八十七条规定，赠与的房产需要办理登记手续，物权法第十七条规定，不动产权权属证书是权利人享有不动产证权的证明，本案涉案房产没有办理预售许可及房屋产权登记手续，涉案房产系苑新春投资事实清楚，在涉案房屋未登记在苑慧琳、苑佳琳名下之前，该二人尚未取得该房产的相关权利，应根据实际的出资情况确定房屋的归属及相关权利为苑新春所有。 2、涉案房产查封时间为2018年11月20日，而三方买卖协议是2019年1月12日，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，查封期间不得办理抵押转让等权属登记手续，《最高院人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗被申请执行人。 3、涉案房产未办理预售许可证，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故三原告与被告苑新春、赵兰霞、苑慧琳、苑佳琳签订的买卖协议不合法，不受法律保护。 经庭审审核、质证，被告杨玉田提交的证据清苑区人民法院（2018）冀0608民初2325号民事判决书、（2018）冀0608民初2325-3号民事裁定书、清苑区人民法院（2019）冀0608执异30号执行裁定书系已经生效的法律文书，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下： 被告苑新春与赵兰霞系夫妻关系，苑佳琳、苑慧琳系其女儿。2014年3月18日，苑佳琳、苑慧琳分别与清苑县冉腾房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同各一份，购买为与北大冉阳光黄金大道第3号楼11号、12号门脸各一套。但未办理产权登记手续。2018年11月，本院受理杨玉田诉苑新春、赵兰霞民间借贷纠纷一案，在2019年1月18日作出(2018)冀0608民初2325号民事判决书，判决苑新春、赵兰霞给付杨玉田借款本金共计960万元并给付相关利息。在诉讼中，本院于2018年11月20日作出(2018)冀0608民初2325-3号民事裁定书，查封了北大冉村阳光黄金大道第三号楼第11三层门脸房一套、12号三层门脸房一套。2019年1月12日，林磊、吴国军、刘会军与苑新春、赵兰霞、苑佳琳、苑慧琳签署买卖协议一份，约定苑佳琳、苑慧琳同意将涉案房产过户给三原告作为代替苑新春、赵兰霞抵账。后杨玉田向法院申请强制执行，原告三人向本院提出执行异议申请，请求解除对北大冉阳光黄金大道第三号楼第11号、12号三层门脸房（即北大冉村城市之家的两套门脸房）的查封，2019年12月19日，本院作出(2019)冀0608执异30号执行裁定书，驳回了原告三人的异议请求。故提出本诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方式。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”本院于2018年11月20日作出（2018）冀00608民初2325-3号民事裁定书，查封了保定市清苑区清苑镇北大冉村阳光黄金大道第三号楼第11号、12号三层门脸房两套，案外人林磊、吴国军、刘会军于2019年1月12日与苑新春、赵兰霞、苑慧琳、苑佳琳签订涉案房屋买卖协议，时间晚于本院查封时间。此权利的设定不能对抗申请执行人杨玉田，故案外人林磊、吴国军、刘会军所提异议不能排除本院执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告林磊、刘会军、吴国军的诉讼请求。 案件受理费80元由原告林磊、刘会军、吴国军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  沈丽梅 审 判 员  石冲屹 人民陪审员  王丽红 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  高海燕