贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2328民初822号原告：岑登福，女，1991年6月6日生，布依族，住贵州省安龙县。原告：周文金（系岑登福丈夫），男，1993年10月12日生，汉族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。共同委托诉讼代理人：焦开东，贵州天翊律师事务所所律师。代理权限：特别授权。被告：熊德会，女，1972年7月5日生，住贵州省安龙县。被告：段福源（系熊德会之子），男，住贵州省安龙县，未到庭。被告：段兴忠（系熊德会前夫），男，住贵州省安龙县。第三人：上海邸傲房地产经纪有限公司（下称邸傲公司），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号D1-9059室，统一社会信用代码91310230MA1JYFUY1C。法定代表人：王永辉，系该公司经理。第三人：中国农业银行股份有限公司安龙县支行（下称农行安龙支行），住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处翔龙嘉莲2栋，统一社会信用代码91522328MA6DKXAW4Q。法定代表人：吴正华，系该支行行长，未到庭。委托诉讼代理人：陈方明，男，系农行安龙支行职工。代理权限：特别授权。原告岑登福、周文金与被告熊德会、段兴忠、段福源，第三人邸傲公司、农行安龙支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序,于同年4月17日公开开庭进行了审理，二原告及其委托诉讼代理人焦开东，被告熊德辉、段兴忠，第三人邸傲公司、农行安龙支行到庭参加诉讼，被告段福源经本院传票传唤未到庭应诉，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同义务，即：（1）判决被告办理位于安龙县房屋（下称案涉房屋）的注销抵押登记手续；（2）判令被告立即向原告交付案涉房屋以及家私家具清单上载明的家具家电；（3）判决原告代被告清偿尚欠第三人农行安龙支行按揭贷款后，被告协助原告将案涉房屋产权过户到原告名下；2.判决被告连带赔偿原告违约金21500元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告为解决居住基本需求和子女读书教育问题，欲购买安龙县城房屋一套，遂与被告协商购房事宜。2019年9月19日，原告与被告熊德会在第三人邸傲公司居间介绍下签署了《存量房产买卖合同》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）所有的位于安龙县房屋，房屋建筑面积为127.85㎡，案涉房屋抵押权人为第三人农行安龙支行，房屋总价款为430000元，包含交易过户产生的税费。合同约定购房款的支付方式为签订合同之日原告支付购房首付款300000元，房屋产权变更过户到原告名下时支付尾款130000元整。合同还约定被告应当在合同签订之日起20日内将案涉房屋以及附属家具家电交付原告，被告应当在2020年3月30日前办理案涉房屋的抵押登记注销手续并将房屋变更过户到原告名下。原告于合同签订当日向被告熊德会、段福源支付购房首付款300000元，并且被告段兴忠向原告出具书面承诺书,承诺作为案涉房屋的共有人愿意出售房屋，不做任何反悔，无任何异议，并且愿意接受所带来的法律后果。原告按照合同约定向被告支付购房首付款后，被告并未按照合同的约定向原告交付房屋、办理注销抵押登记手续、协助原告将案涉房屋变更过户到原告名下。原告多次与被告协商，但被告均以“收到的购房款已被挪用完，而且房价已涨了，卖低了，要卖给其他人”为由拒绝履行合同义务。基于上述客观事实，原告认为，原、被告之间签订的《存量房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，依法应受到法律保护。被告未按照合同的约定向原告交付房屋、办理注销登记手续、协助原告将案涉房屋变更过户到原告名下的行为均已构成违约，应当向原告承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益，特依据法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院在查清案件事实的基础上及时判决支持原告的诉讼请求。二原告向本院提交如下证据：1.二原告身份证（复印件）,证明二原告的基本身份信息，系本案适格的诉讼主体。2.《存量房产买卖合同》,证明：1）、原、被告双方经协商，被告将案涉房屋出售给原告，房屋现状为已装修，原告按照合同约定支付购房款；2）、合同约定案涉房屋成交总价款为430000元，该价款包含交易产生的税费；3）、购房款的支付方式为合同签订当日原告支付首付款300000元，余款130000元完成变更过户手续支付完毕；4）、合同签订之日起20日内（即2019年10月8日前），被告向原告交付案涉房屋以及双方清点的家私家电；5）、合同约定被告应于2020年3月30日前办理抵押注销登记手续；6）、被告应在产权过户前30日内将落户于案涉房屋的户籍关系迁出；7）、合同约定由被告承担房屋交付之日前产生的水、电等各项费用以及物业管理费；8）、合同约定的违约责任，即任何一方违约，应当向未违约方承担总房款5%的违约金。3.安龙县商品房预售备案登记审批表，证明案涉房屋的位置、建筑面积等基本情况。4.转账支付凭证、预付房款收据，证明原告按照合同约定于2019年9月19日向被告支付房屋首付款300000元，被告熊德会、段福源向原告出具收据，确认已收到该款。5.承诺书，证明案涉房屋共有人被告段兴忠于2019年9月19日出具书面承诺书，承诺其系案涉房屋共有人，自愿将案涉房屋出售，不做任何反悔，其他共有人签订的所有合约字据均认可和共同履行，无任何异议。6.家私家电清单，证明2019年9月19日，经原、被告双方共同清点确认，家私家电清单明确记载的家私家电应当随房屋一并交付。7.《商品房买卖合同》（复印件），证明被告购买案涉房屋的总价为332410元，原告与被告协商确定的房屋总价款为430000元，该房屋价格并没有导致被告方利益遭受重大损害或严重失衡，双方就房屋总价款协商一致为430000元系双方真实的意思表示。8.黔西南州住房和城乡建设局回复、黔西南州消费者协会投诉终止调解通知书、安龙县公安局受案回执、不予立案通知书、调查笔录（均系复印件），证明原告已按照合同履行支付购房款义务，被告以“卖低了，不想卖了，想高价出卖给其他人”为由拒绝履行合同约定的交房、办理注销抵押登记手续、协助办证等合同义务，被告恶意违反合同约定、严重违背诚实信用原则的行为已构成违约，除依法承担继续履行的法律责任外，还应当向原告方承担违约责任。9.（2020）黔2328民初822号民事裁定书，证明二原告在诉讼过程中申请保全，保全费2778元应由被告承担。二原告庭后向本院提交如下证据：中国农业银行业务凭证两张，证明2020年5月14日，二原告代被告熊德会向第三人农行安龙支行清偿四月份的房屋按揭贷款1527.70元，并提前全部结清房屋按揭贷款196507.52元，合计198035.22元。被告熊德会、段兴忠共同辩称：该房屋的购买是原告先行违约，不是我方先违约，2019年9月19日转款，20天内搬家出来让他们，后因为10月份我兄长过世，10月13日双方在中介公司调解，希望原告再给我一段时间，但原告说只给10天的时间，并要求重新签订合同，但我没有签。如果原告配合将银行的贷款还清，我就继续履行合同。因为是原告违约在先，所以家具家电我方不同意拿给原告。二被告均无证据提交。第三人邸傲公司述称：我公司一个同事跟段兴忠认识，所以被告就将房屋拿给我公司卖，我们就将房屋挂上网，我方收取双方总房款各1.5%的佣金，案涉房屋已经收取的佣金大概是6450元，这笔佣金是原告方交的，被告方的佣金也交了1450元。第三人邸傲公司无证据提交。第三人农行安龙支行述称：对于原、被告双方的买卖房屋的事宜无意见，不管哪一方都要将银行贷款还清，且不能逾期，如果逾期我方要提起诉讼，我们只认向我方贷款的人，至于他们要将房屋卖给谁，与我方无关。第三人农行安龙支行向本院提交如下证据：房屋贷款明细，证明被告熊德会购买案涉房屋向第三人农行安龙支行贷款232000元，截止至2020年4月29日，被告熊德会尚欠第三人农行安龙支行贷款195927.77元。审理查明：二原告系夫妻关系。被告熊德辉、段兴忠曾系夫妻关系，双方于1999年离婚。第三人邸傲公司系房屋中介公司。2015年，被告熊德会作为买受人与作为出卖人的案外人贵州圣际房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告熊德会购买案外人贵州圣际房地产开发有限公司的案涉房屋，房屋总价款332410元，同时约定付款方式为以银行按揭付款，首付款100410元于签订合同之日支付，余款232000元以银行按揭方式支付。2015年4月17日，案涉房屋进行了预售备案登记，载明购房人为熊德会，未载明共有人信息。合同签订后，被告熊德会即到第三人农行安龙支行处办理了房屋按揭贷款手续，并按期履行偿还义务，截止2020年4月29日尚欠贷款195927.77元。2019年，三被告欲将已装修居住使用过的案涉房屋出售，遂与第三人邸傲公司联系，达成一致意见后将该房屋交予第三人邸傲公司出售。二原告因生活所需欲购买房屋，在58同城网上发现案涉房屋售卖信息，便与被告熊德会、第三人邸傲公司协商房屋购买事宜。多次协商一致后，2019年9月19日，二原告作为乙方、被告熊德会作为甲方、第三人邸傲公司作为丙方签订《存量房产买卖合同》，约定被告熊德会同意将其所拥有的案涉房屋出售给二原告，房屋总价款为430000元。同时约定：房产基本情况：房屋建筑面积127.85㎡，房屋所有权取得方式为按揭购买，附随该房屋一并转让的设施、设备见家具清单附件。甲方承诺：该房产在交易前房产证未办理出来，抵押权人为熊德会，甲方应于2020年3月30日前办理抵押注销手续。付款方式：本合同签订当日，乙方向甲方支付首付房款300000元。乙方在房地产权证过户当日支付甲方房款125000元。产权过户：鉴于甲方取得该房产的方式为按揭购买房产证未办理至甲方名下，经甲乙双方同意，甲方于相关部门通知办理房产时，必须在一个月内提交办理房产证的相关资料到相关部门办理，超时间由甲方承担违约责任，取得该房产产权证20日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。办理产权交易过户手续所发生的所有税费，包含在成交总价内。甲乙双方在产权交易户中所产生的个人所得税、契税由乙方承担，其他所产生的税费由甲方承担。房屋交付：甲方应于合同签订完手续后20日内将房屋交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。违约责任：甲方如违反本合同，不按本合同每一条款履行的，甲方有权单方面解除合同，并支付总房价的5%违约金给乙方。丙方服务：中介服务费包含在房屋成交总价内。合同签订当日，被告熊德会、原告周文金清点了案涉房屋内家私家电，并制作清单签名捺印予以确认，载明物品有：客厅（电视机一台、饮水机一台、茶几一张、电视柜一个、沙发一套、餐桌及餐椅一套、灯一盏、窗帘一副、鞋柜一个）；厨房（油烟机一台、消毒柜一个、燃气灶一个、电磁炉一个、冰箱一台）；主卧（床及床垫一张、床头柜一个、衣柜一个、梳妆台一个、书桌一张、灯一盏、窗帘一副）；客房一（床及床垫一张、床头柜一个、书桌及椅子一套、灯一盏、窗帘一副、衣柜一个）；客房二（床及床垫一张、床头柜一个、书桌及椅子一套、窗帘一副）；卫生间（热水器一台、洗衣机一台、洗脸盆一个、浴霸一个）；其他物品（门禁卡、钥匙、吊篮椅一个）。其中，随房一并转让的不包括机顶盒、空调及主卧内的电视机。同时，被告段兴忠以其为案涉房屋共同共有人向二原告出具承诺书，承诺自愿出售案涉房屋。二原告随即在第三人邸傲公司的见证下，通过银行转账方式向被告熊德会支付购房首付款300000元，被告熊德会、段福源向二被告出具预付房款收据，载明收到二原告交来购房首付款300000元，第三人邸傲公司作为见证人盖章确认。二原告按约支付购房首付款后，三被告并未按照《存量房产买卖合同》的约定在合同签订后20日内即2019年10月8日前移转案涉房屋占有，并就合同履行产生争议。后原告多次向相关部门反映，经黔西南州住建局及黔西南州消费者协会调解均未果，二原告遂以三被告违约为由诉至本院，诉请同前，在本案的审理过程中，原、被告双方仅对腾房时间存在分歧，故调解未果。另查明，二原告购房时支付被告的定金5000元已退还二原告，双方约定在支付购房尾款时一并支付。再查明，2020年5月14日，二原告到第三人农行安龙支行处代被告熊德会清偿四月份房屋贷款1527.70元，并提前结清房屋贷款196507.52元，共计198035.22元。以上法律事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的上述证据、第三人农行安龙支行提交的房屋贷款明细在卷为据，经庭审举证、质证及本院审查，应予认定。本院认为，被告熊德会作为案涉房屋权利人，与二原告签订的《存量房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。二原告按约完成支付购房首付款义务后，被告熊德会亦应按约向二原告履行交付案涉房屋及附随转让的家私家电等义务，其久拖未予履行的行为有悖诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。关于违约责任承担方式，双方约定为违约方“支付总房价的5%违约金”，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，原告要求被告熊德会交付案涉房屋、附随家私家电及承担21500元违约金的诉请，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告熊德会亦应本着诚实信用原则履行合同约定的交付案涉房屋及附随家私家电义务，不得对房屋及房屋内财产肆意破坏。对于二原告尚欠被告的130000元购房尾款，因被告熊德会尚欠第三人农行安龙县支行房屋按揭贷款，案涉房屋现处于抵押状态，无法办理房屋产权过户手续、注销抵押登记手续，二原告为保障合同的顺利履行，于2020年5月15日代被告熊德会向第三人农行安龙支行清偿了案涉房屋按揭贷款本息共计198035.22元，应视为二原告以替代履行的方式向被告熊德会支付了购房尾款，本院予以确认，至于二原告多代为履行的68035.22元（198035.22元-130000元），其主张“抵扣我们应付的尾款后，对于剩余款项我们另案向被告熊德会追偿。”，本院予以支持。现案涉房屋上述权利负担已消灭，故被告熊德会应积极主动履行合同约定义务，协助二原告办理案涉房屋产权过户登记及抵押注销手续。关于本案责任承担主体，因案涉房屋登记权利人仅系被告熊德会，相关权属证明亦未载明共同共有人情况，且签署《存量房产买卖合同》、确认案涉房屋家私家电的亦只有被告熊德会，故本院认定本案责任承担主体仅为被告熊德会，对原告要求被告段兴忠、段福源承担责任的诉请不予支持。被告段福源经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其自愿放弃举证、质证的权利，不影响本案的审理。据此，依照上述法律规定及理由，判决如下：一、位于安龙县房屋归原告周文金、岑登福所有，由被告熊德会于本判决生效之日起十日内协助原告周文金、岑登福办理该房屋产权过户登记及房屋抵押注销手续。二、被告熊德会于本判决生效之日起十日内向原告周文金、岑登福交付位于安龙县房屋及前述判决书中确认的家私家电清单中载明的物品。三、被告熊德会于本判决生效之日起十日内赔偿原告周文金、岑登福违约金21500元。四、驳回原告周文金、岑登福的其余诉讼请求。案件受理费8072元，减半收取4036元，保全费2778元，由被告熊德会负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  王霞二〇二〇年五月十四日法官助理罗启君书记员朱露露