河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0102民初987号原告（反诉被告）：李向东，男，1974年3月4日出生，汉族，住河南省沈丘县。被告（反诉原告）：河南青柠公寓管理有限公司，住所地：郑州市郑东新区商都路8号东4单元27层2703号。法定代表人：安广甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：冀涵星，该公司员工。被告：周思源，男，1987年10月23日出生，汉族，住河南省淅川县。原告（反诉被告）李向东与被告（反诉原告）河南青柠公寓管理有限公司（以下简称青柠公司）、周思源委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李向东、被告（反诉原告）青柠公司的委托诉讼代理人冀涵星、被告周思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李向东向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付房屋租金20350元及利息405.73元（暂计到2020年1月1日）；二、被告向原告支付水费171元、物业费889元；三、二被告共同承担连带还款责任；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告李向东与被告青柠公司于2018年8月28日签订了《出租房屋委托合同》，同时青柠公司业务人员周思源提供担保。出租房屋的委托期限为48个月，自2018年9月1日起，至2022年8月31日止。在合同签订后，原告依据合同约定将房屋交付被告青柠公司使用管理，但被告青柠公司在支付首期部分房租后，就开始拖延支付，到了后期再无支付，经原告多次催讨，被告青柠公司至今仍未支付。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）青柠公司辩称并反诉称：原告李向东的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：2019年5月28日，因原告李向东私自改动案涉房屋电表被郑州市供电公司认定为窃电，并将案涉房屋断电，房屋内租客只好搬离房屋。因原告李向东窃电的行为导致案涉房屋自2019年5月28日起已不具备正常居住条件，被告青柠公司也无法将房屋继续出租，原告行为已构成违约，并且给被告青柠公司造成了经济损失。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失包括合同履行后可以获得的利益。”《出租委托合同》第9条第3项约定，甲方有下列情形之一的乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人居住、健康、安全的。因此，原告所述与事实不符，并且原告应当赔偿因其改动电表行为给被告青柠公司造成的损失。并提起反诉，其反诉请求为：一、请求判令原、被告签订的《出租委托合同》于2019年5月28日解除；二、判令反诉被告李向东返还反诉原告青柠公司自2019年5月29日至2019年7月15日租金5920元，并支付因房屋断电给反诉原告青柠公司造成的租金收入损失496元；三、反诉被告李向东向反诉原告青柠公司支付违约金3700元；四、本案反诉费由反诉被告李向东承担。被告周思源辩称：被告周思源在出具保证书时并不理解担保的意思，被告周思源当时认为是对自己个人行为的保证。而且保证期限为2018年9月1日至2019年8月30日，之后双方履约情况与被告周思源无关，另外被告周思源已于2019年3月份从被告青柠公司离职。原告（反诉被告）李向东针对反诉辩称：一、反诉原告青柠公司未在举证期限届满前提起反诉，其反诉应予驳回。二、反诉原告青柠公司的反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。涉案房屋一直由反诉原告青柠公司管理、占有、使用，反诉原告青柠公司并未将房屋移交反诉被告，房屋钥匙至今还在反诉原告青柠公司处，反诉原告青柠公司的租客至今还占用着该房屋，租客的衣物及生活用品还在本房屋内，涉案房屋一直在产生水费。反诉原告青柠公司主张《出租房屋委托合同》于2019年5月28日解除合同并返还租金，无事实和法律依据，应予驳回。三、涉案房屋的水电费等费用由租房人交纳，反诉被告没有改动电表的理由。出现这种情况不排除哪位租客动了电表，反诉被告并不知情。在2019年5月23日出现断电后，反诉被告积极配合电力部门调查，并经电力部门口头允许，采取临时措施提供了临时供电。在此期间，既未影响反诉原告青柠公司使用涉案房屋，反诉原告青柠公司也没有提出任何异议。反诉原告青柠公司于2019年5月28日还支付了部分房租，反诉原告青柠公司的租客至今仍占用该房屋。反诉原告青柠公司租客减少与涉案房屋断电无关，系其自身管理不善导致，其损失应由其自行承担，不应由反诉被告承担。反诉被告严格依据合同约定履行义务，没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。相反，反诉原告青柠公司不及时缴纳租金，违反合同约定，应承担违约责任。经审理查明：1、2018年8月27日，原告（出租房屋委托人、合同甲方）与被告青柠公司（出租房屋受托人，合同乙方）签订《出租房屋委托合同》一份，主要约定：在本合同规定的出租房屋委托期限内，甲方自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给乙方，委托乙方以自己的名义代理出租或使用。乙方接受甲方的委托，并承诺按本合同约定的房屋使用性质、房屋租金标准、房屋租金支付方式，对甲方承担义务；甲方提供给乙方代理出租的房屋坐落于郑州市××六合幸福门一期2号楼1单元2904号；甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业验收单》中具体说明，《物业验收单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据。未在《物业验收单》上注明的物品出现损毁、丢失，乙方不承担责任；甲方交由乙方出租房屋的委托期限为48个月，自2018年9月1日起至2022年8月31日止；乙方按照合同规定向甲方交纳房屋租金，每月房屋租金为3700元；甲方同意将4个月作为免租期提供给乙方。合同免租期内，乙方不向甲方支付房租（本合同的履行情况不影响免租期的收取）。双方商定免租期为合同期的前4个月；房屋租金支付为按季度支付，首次付款日期为合同起租日起的三个工作日内将2个月的房屋租金7400元存入甲方提供的银行储蓄账户；甲乙双方签订《物业验收单》之前发生的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、供暖费、物业费等费用，必须处于结清状态（以上统计读数之前产生的费用由甲方支付，之后产生的费用由乙方支付，甲方如未支付，则乙方有权从房租中扣除拖欠的费用支付给相关收取单位）；甲方应当在本合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付给乙方；办理房屋交付手续后，如果甲方需要进入该房屋，应当事先通知乙方并征得乙方书面同意，甲方未遵守上述约定擅自进入房屋，出现房屋及附属设施、设备、物品的丢失、损坏等情况，乙方概不负责，给乙方造成损失的，甲方应当赔偿损失；乙方应当在委托期及延长期届满后5日内，将符合正常使用的房屋及附属设施设备（含家电）、依照《物业验收单》交还给甲方，正常使用房屋及附属设施设备（含家电）引起的自然损耗，乙方不承担责任；办理房屋交还手续时，乙方及其代理出租的客户未经甲方同意不得留置物品，甲方对未约同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任；在委托期内，甲方应当保证房屋及其附属设施、设备的正常安全使用。暖气漏水、房间水管老化漏水，防水漏水及电路老化的维修责任和损失由甲方负责。因维修房屋影响乙方使用的，甲方应提供相应免租期进行补偿；合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人居住、安全、健康的。2、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。3、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患，影响房租出租或承租人居住的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的。2、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作，生活的。3、放任承租方的上述行为的。违约责任：1、若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金。鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做售后赔偿处理，违约金计算标准为：本协议第四款第十一条中约定的乙方每月应向甲方支付的金额×未执行月份的200%，此外，乙方有权收回其装修或家居装饰所添置的可移动物品中（如家电、家具等）；本合同及《物业验收单》一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。该合同最后双方添加一条内容为：此房为精装房，签约4年，空置为每年一个月，共4个月全部前置，在首次一次性扣除，首次付租为2个月，共计7400元，房租为季付，提前一个月付租，后两年房租改为3800元/月，若乙方超出应付房租日期7个工作日仍未付租且无合理解释，甲方有权收回房屋，视为乙方违约。同日，被告周思源向原告出具《担保书》一份，内容为：“甲方周思源（身份证号）为青柠公寓和李向东房屋(六合幸福门2－1－2904)委托合同提供一年担保（担保期限2018年9月1日－2019年8月30日），之后双方履约情况与周思源无关”。上述合同签订次日，原告与被告员工周思源签订《物业验收单》。后原告将涉案房屋交付给被告青柠公司使用。被告青柠公司将原告的房屋对外出租。被告青柠公司于2019年3月1日、2019年4月15日、2019年5月10日、2019年5月27日分别向原告支付7400元、3700元、3700元、1850元。2、2019年5月23日，涉案房屋因存在故意损坏供电企业的用电计量装置、故意使供电企业的用电计量装置不准或失效的情形而被国网河南省电力郑州供电公司拆表停电，国网河南省电力郑州供电公司向原告送达的《违约用电、窃电通知书》上载明窃电时间为2013年11月28日。2019年5月28日，国网河南省电力郑州供电公司向原告送达《违章用电、窃电处理单》，其上显示国网河南省电力郑州供电公司对原告窃电行为处理如下：原告应缴纳补交电费、违约使用电费共计33978元。3、2019年11月12日，原告就涉案房屋向郑州市长城物业管理有限公司交纳水费171元、物业费889元，郑州市长城物业管理有限公司出具收据两份，分别载明：“今收到2#2904人民币171元，收款事由：水费，备注：2019年10月底（此字不清楚，无法辩认），底数1045”、“今收到2#2904人民币889元，收款事由：物业费，备注：2019年7－12月”。4、原告曾于2019年10月23日将青柠公司、周思源诉至本院，要求解除《出租房屋委托合同》、被告支付违约金26380元、支付剩余房屋租金16650元、支付电费、违约电费33978元，青柠公司、周思源共同承担连带还款责任，后于2019年11月19日撤诉。5、2020年3月24日，被告青柠公司出具《解除合同通知书》一份，内容为:“我公司与你于2018年8月27日签订《出租房屋委托合同》，约定将位于郑州市××六合幸福门一期2号楼1单元2904房屋交由我公司进行出租，委托期限自2018年9月1日至2022年8月31日，月租金为3700元，合同前4个月为免租期。合同签订后，我公司已向你支付房租至2019年7月15日。然而，因你在将房屋交付我公司之前擅自改动电表且在对我公司隐瞒该情况，供电公司工作人员于2019年5月底发现后对房屋进行断电处理。房屋断电数日后，租客向我公司提出退租，我公司在与您沟通无果情况下，只好为租客办理退租。因你私自窃电的行为导致房屋长期处于断电状态，房屋已不具备出租使用的条件。根据《合同法》第九十四条规定，我公司通知自2019年5月28日起与你解除合同。我公司已将房屋钥匙交付给你，请你在收到本函后3日内退还我公司自2019年5月29日至2019年7月15日租金5920元并赔偿我公司租金收入损失496元，否则我公司将保留追究你相关法律责任的权利”。2020年3月25日，被告青柠公司将该《解除合同通知书》邮寄给原告，2020年3月26日，该邮件由他人代原告签收。6、诉讼中，被告青柠公司称涉案房屋被断电后其于2019年5月28日与原告实际解除了《出租房屋委托合同》，其提交的《退押金申请单》有“业主收房”的内容，可以证明《出租房屋委托合同》已实际解除。7、原告提交照片打印件一份，用以证明供电部门于2019年12月5日已经安装了涉案房屋的电表。被告青柠公司对该证据的真实性有异议，认为该打印件上未加盖供电公司公章，其真实性无法确定。打印件上的内容不能证明原告的证明目的，原告也未提供其他证据佐证涉案房屋内已通电。根据被告青柠公司提交的违章用电、窃电处理单，原告被供电公司要求补缴电费33978元，但原告未提交证据证明其已按供电公司的要求补缴电费。被告周思源称未见过原告提交的该照片打印件。原告称供电部门于2019年12月5日将涉案房屋的电表安装后，因合同上被告青柠公司的电话无法打通，故未告知被告青柠公司。上述事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告青柠公司于2018年8月27日签订的《出租房屋委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同约定，原告有下列情形之一的，被告青柠公司有权单方解除合同：1、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人居住、安全、健康的。2、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。3、隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患，影响房租出租或承租人居住的。而被告青柠公司提交的证据能够证明原告交付的房屋因存在故意损坏供电企业的用电计量装置、故意使供电企业的用电计量装置不准或失效的情形而被国网河南省电力郑州供电公司拆表停电。涉案房屋被停电，且原告长期对此未进行处理，已严重影响到被告青柠公司使用房屋。根据《出租房屋委托合同》约定，被告青柠公司有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。被告青柠公司于2020年3月25日向原告邮寄《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》于2020年3月26日到达原告，故原告与被告青柠公司签订的《出租房屋委托合同》于2020年3月26日解除。被告青柠公司称《出租房屋委托合同》于2019年5月28日已经解除，因其提交的《退押金申请单》系其单方出具，未经原告认可，本院不予认定。原告称涉案房屋被供电公司断电后，其向该房屋提供临时用电，因无相关证据证明，本院不予认定。关于原告要求被告支付房屋租金20350元及利息405.73元的诉讼请求。根据《出租房屋委托合同》约定，在委托期内，原告应当保证房屋及其附属设施、设备的正常安全使用。暖气漏水、房间水管老化漏水，防水漏水及电路老化的维修责任和损失由原告负责。因维修房屋影响被告青柠公司使用的，原告应提供相应免租期进行补偿。由于涉案房屋自2019年5月23日起因断电已严重影响被告青柠公司正常使用，根据《出租房屋委托合同》的上述约定，原告应给予被告青柠公司提供相应免租期进行补偿。根据《出租房屋委托合同》约定，原告委托期限自2018年9月1日起至2022年8月31日止，被告青柠公司按照每月3700元向原告支付租金，空置期为每年一个月，共4个月全部前置，在首次一次性扣除。由于被告青柠公司已向原告支付租金共计16650元，根据合同约定，其将租金已支付至2019年7月15日。诉讼中，原告提交照片打印件一份，用以证明供电部门已经于2019年12月5日安装了涉案房屋的电表。因被告青柠公司对该证据持有异议，不予认可，而原告提交的照片打印件不显示证据来源，且无其他证据与该证据相佐证，本院对该证据不予认定。由于原告提交的证据不能证明涉案房屋在断电后重新通电以及重新通电的具体日期，而被告青柠公司将租金支付至2019年7月15日，故原告主张的租金均系涉案房屋断电之后的房屋租金，原告应对被告青柠公司提供免租期进行补偿，故本院对于原告要求被告支付租金20350元及利息405.73元的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付水费171元、物业费889元的诉讼请求。原告于2019年11月12日就涉案房屋向郑州市长城物业管理有限公司交纳2019年10月之前的水费171元、2019年7－12月物业费889元，有郑州市长城物业管理有限公司出具的收据为证，本院予以认定。根据《出租房屋委托合同》约定，《物业验收单》签订之后发生的水费、物业费等费用由被告青柠公司支付。原告要求被告支付其交纳的水费171元、物业费889元符合合同约定，本院予以支持。被告周思源于2018年8月28日向原告出具《担保书》一份，内容为：“甲方周思源（身份证号）为青柠公寓和李向东房屋(六合幸福门2－1－2904)委托合同提供一年担保（担保期限2018年9月1日－2019年8月30日），之后双方履约情况与周思源无关”，其应对于被告青柠公司2019年8月30日前的费用承担连带清偿责任。经计算，被告周思源应对被告青柠公司应承担的水费中的90元、物业费中的296元（889元÷6个月×2个月）共计386元承担连带清偿责任。关于被告（反诉原告）青柠公司请求依法确认原、被告签订的《出租委托合同》于2019年5月28日解除的反诉请求。如前所述，本院认定原、被告签订的《出租委托合同》于2020年3月26日解除，被告（反诉原告）青柠公司主张原、被告签订的《出租委托合同》于2019年5月28日解除，本院不予认定。关于被告（反诉原告）青柠公司要求原告（反诉被告）李向东返还2019年5月29日至2019年7月15日期间租金5920元的反诉请求。由于被告（反诉原告）青柠公司提供的证据不能证明《出租委托合同》于2019年5月28日解除，并且根据《出租房屋委托合同》约定，在涉案房屋断电后，原告应提供相应免租期进行补偿，而相应免租期并不必然确定为自断电之日起计算，故对于被告（反诉原告）青柠公司要求原告（反诉被告）李向东返还2019年5月29日至2019年7月15日期间租金5920元的反诉请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）青柠公司要求原告（反诉被告）李向东支付因房屋断电给其造成的租金收入损失496元的反诉请求。因被告（反诉原告）青柠公司提供的《退押金申请单》系其单方出具，未经原告认可，而其提交的中国建设银行单位客户专用回单上载明的用途为“退押金”，故被告青柠公司提交的证据不能证明因房屋断电给其造成的租金收入损失496元，本院对其要求其原告（反诉被告）李向东支付因房屋断电给其造成的租金收入损失496元的反诉请求不予支持。关于被告（反诉原告）青柠公司要求原告（反诉被告）李向东支付违约金3700元的反诉请求。因原告（反诉被告）李向东已就涉案房屋断电对被告（反诉原告）青柠公司提供免租期进行补偿，被告（反诉原告）青柠公司提交的证据不能证明其损失，故对于被告（反诉原告）青柠公司要求原告（反诉被告）李向东支付违约金3700元的反诉请求本院不予支持。原告（反诉被告）李向东称被告（反诉原告）青柠公司提起反诉已超过举证期限，其反诉应予驳回，因无依据，本院对其意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南青柠公寓管理有限公司于本判决生效后十日内向原告李向东支付水费171元、物业费889元，共计1060元；二、被告周思源对本判决第一项确定的债务中的386元承担连带清偿责任。被告周思源承担保证责任后，有权向被告河南青柠公寓管理有限公司进行追偿；三、驳回原告李向东的其他诉讼请求；四、被告（反诉原告）河南青柠公寓管理有限公司与原告（反诉被告）李向东于2018年8月27日签订的《出租房屋委托合同》于2020年3月26日解除；五、驳回被告（反诉原告）河南青柠公寓管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计173元，原告李向东负担165元，被告河南青柠公寓管理有限公司、周思源负担8元；反诉费26元，由被告（反诉原告）河南青柠公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二〇年五月十八日书记员  白仁奎