上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初21243号原告：上海东明投资发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘泽宏，总经理。委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。被告：吴桂珍，女，1960年6月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：冷有光，男，1972年4月13日出生，汉族，住黑龙江省庆安县致富乡致富村前冷屯66号。原告上海东明投资发展有限公司诉被告吴桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嗣后，因案件审理需要，依法追加冷有光作为第三人参加诉讼。原告上海东明投资发展有限公司的委托诉讼代理人顾宏杰、被告吴桂珍、第三人冷有光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海东明投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空搬离上海市杨浦区长海一村市场/路57-3(除6平方米以外的面积)、57-4号房屋；2.本案诉讼费由被告承担。后又变更诉讼请求为：1.判令原告与被告就上海市杨浦区长海一村57-3、57-4号房屋租赁合同于2019年5月1日解除；2.判令被告腾空、搬离上海市杨浦区长海一村57-3(第三人冷有光租赁部分除外)、57-4号房屋；4.判令被告按照每月11,000元标准支付自2019年5月1日至实际迁出之日止的房屋占用使用费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与上海杨浦滨江投资开发有限公司就上海市杨浦长海一村XXX-XXX号营业房签订了房屋租赁合同，并于2018年12月21日续签至2021年12月31日止。2014年11月7日，原告与被告就长海一村市场/路57-3、57-4号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《长海一村营业房租赁协议》，约定租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止。2016年7月1日双方续签，租赁期限自2016年8月1日起至2018年7月31日止。之后，双方就租赁合同进行磋商，被告支付租金至2020年4月30日底之后未再支付任何费用，同时将房屋部分转租且超范围经营，违反了合同约定，导致原告经营困难，故起诉来院。被告吴桂珍辩称，不同意原告诉讼请求。被告自2000年开始就承租系争房屋并经营至今。2014年原告才开始接管系争房屋的租赁事宜，并要求在原租金基础上涨价60%，当时其他承租人都抗议不肯涨房租，原告口头承诺会降低被告的房租让被告不要参与抗议。但在原告解决租户抗议事件之后就不承认降房租事宜，导致被告身体受到很大打击并左耳失聪。之后被告迫于无奈与原告就系争房屋签订了租赁合同，租赁期限至2018年12月31日。2019年初，原告老板王艳告知被告要在原房租的基础上涨价70%，并让被告做好心理准备。被告表示房租过高，王艳称可以转租，被告也一直在尝试转租，但租金过高无法成功转租。2019年5月被告父亲患XXX疾病，被告疲于奔波杨浦、青浦两地以便照顾父亲，但原告还对被告提出无理要求，并私自将系争房屋锁上门锁，还派小流氓到系争房屋处恐吓被告，因此被告报警并写信给杨浦区信访办和产权人处信访办。经过产权人居中调解原告同意减少房租700元，但要求收回被告将系争房屋中部分面积转租给第三人冷有光的早点店。因被告需要转租收益支付租金，无法解除与冷有光的租赁关系，最终导致双方未能成功签订书面合同。虽然原、被告没有签订书面租赁合同，但被告已经于2019年4月9日、2019年6月3日两次向原告支付了28,000元,共计56,000元的租金，双方的租赁关系延续到2019年6月30日。且系因原告擅自提高租金，涨幅畸高，导致涉诉，被告无法正常经营，故2019年7月1日至2020年5月31日期间的租金不应该由被告支付。被告同意自2020年6月1日起按照每月14,340元标准承租系争房屋。第三人冷有光述称，原、被告之间的纠纷与其无关，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原企业名称为上海东明投资管理有限公司，于2016年5月5日变更为上海东明投资发展有限公司。系争房屋权利人登记为案外人上海新杨浦置业有限公司，其于2013年11月22日被准予变更登记为上海杨浦滨江投资开发有限公司。2014年1月1日，原告(乙方、承租方)与案外人上海杨浦滨江投资开发有限公司(甲方、出租方)就上海市杨浦区长海一村XXX-XXX号房屋签订《营业房租赁合同》，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2018年12月21日，双方就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。案外人上海杨浦滨江投资开发有限公司出具《转租确认书》，同意原告对上述房屋对外转租经营。2014年11月7日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争房屋签订《长海一村营业房租赁协议》，约定租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日止；被告向原告支付押金8,030元，押金在乙方未履行本协议条款时具有担保及扣逾期滞纳金作用。……。2016年7月1日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《长海一村营业房租赁协议》，约定：一、租赁内容：1、甲方向乙方提供长海一村市场/路长海一村57-3/57-4号，营业房/摊位贰间，合计面积88平方米，供乙方使用。2、乙方向甲方缴纳租赁月租金为9,095元。从第二年开始租金在原来的基础上每年递增为3%。3、租赁期：自2016年8月1日至2018年7月31日止，期限贰年。4、乙方经营范围为以营业执照为准，未经同意不得变更经营业态。……。三、租赁缴款方法和时间：租金按先付后用，按季缴纳原则收缴。缴款时间定为每季末月25日至次月5日止。中途租赁者按实际天数一次性缴付至当季度末，……。四、关于营业房的管理：……，3、未经甲方同意乙方在租赁期内不得以任何形式擅自转租。不准以亲戚、朋友、兄弟、姐妹、加盟、联营合伙等方式转租转借，也不准超过本协议规定经营范围外自行分割小间转借另作他用，或超过经营范围转租转借。如有发生，扣罚押金终止协议，收回营业房。……。五、补充条款：乙方不得在原有建筑物上加层，扩大面积，如有乱搭建行为的，甲方将终止租赁合同，有关部门将对其违章建筑强行拆除。乙方不得占路搭建违章建筑，如有违反，本人无条件服从甲方管理，立即拆除。六、协议到期前一个月，乙方需到本公司续签新一年租赁协议，且甲方应优先考虑乙方续签。逾期不续签，甲方将作乙方退房处理。……。上述合同到期后，被告继续使用系争房屋至今。原、被告之间曾于2019年初就续签合同事宜进行了协商，后因被告认为租金涨幅过高致协商未果。原告于2019年4月4日在系争房屋处张贴《通知》，内容为：由于该商户合同已到期双方未就合同续签达成一致，现我司要求商铺承租人吴桂珍收到通知后三天内清退所占用商铺(57-3、57-4)，如果届时未退，商铺内所有物品视为吴桂珍放弃所有权，由我司代为处理，期间发生任何损失由吴桂珍承担。同日原告将系争房屋上锁，后被告打开门锁并报警处理，后也多次报警，并未将房屋返还。被告分别于2019年4月9日、2019年6月3日各向原告转账28,000元，共计56,000元。另查明，被告在审理中表示其在10多年前就将系争房屋中57-3前半部分约六平方米转租给第三人经营早点，并提供2018年10月28日被告(甲方)与第三人(乙方)签订的《合作协议》一份，载明：一、甲方向乙方提供长海一村XXX号甲门面一间。二、租赁期为2018年10月28日至2020年4月27日止二年，租金为半年一交，每月租金为5,700元，押金为5,700元，补押金500元。……。后，第三人与原告签订《长海一村营业房租赁协议》，约定：原告向第三人提供长海一村市场/路XXX-XXX号营业房/摊位壹间，月租金为5,700元，租赁期限自2019年5月1日至2020年12月31日止……。自2019年5月开始第三人直接向原告支付租金，且第三人表示该部分面积最多8平方米。审理中，原告表述在被告搬离系争房屋后退还押金8,030元，且考虑到现实情况，同意减免被告两个月的房屋使用费，并不再向被告主张水、电、煤费用。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原、被告双方签订的租赁合同在2018年7月31日已经期限届满，后被告继续使用系争房屋，原告未提出异议并收取租金，故原、被告自2018年8月1日开始为不定期租赁合同关系。根据法律规定，对于不定期租赁合同，出租人在合理期限之前通知承租人后即可随时解除合同。故原告要求于2019年5月1日解除租赁合同并要求被告返还系争房屋之诉请，理由正当，本院予以支持。关于房屋使用费标准，原告主张被告应按照双方口头约定每月16,700元扣除第三人缴纳的月租金5,700元，即每月11,000元缴纳，但同时又表示因双方就月租金协商不成无证据证明。被告对房屋使用费标准有异议。本院认为，原、被告之间合同约定每月9,095元标准支付租金，合同解除后，被告继续占有使用租赁房屋也应参照该租金标准支付房屋使用费，但考虑到自2019年5月1日起第三人与原告直接建立房屋租赁合同关系，故自2019年5月1日后的房屋使用费本院酌定为每月8,268元。另原告表示并不再主张水电煤费用并自愿免除被告两个月的房屋使用费，本院予以准许。鉴于讼争合同已解除，本院对被告支付的押金8,030元在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海东明投资发展有限公司与被告吴桂珍就上海市杨浦区长海一村57-3、57-4号房屋的房屋租赁关系于2019年5月1日解除；二、被告吴桂珍应于本判决生效之日起十日内腾空搬离上海市杨浦区长海一村57-3(除第三人冷有光租赁部分)、57-4号房屋；三、被告吴桂珍应于本判决生效之日起十日内按每月8,268元标准支付原告上海东明投资发展有限公司自2019年9月12日起至实际搬离之日止的房屋使用费；四、原告上海东明投资发展有限公司应于被告吴桂珍腾空搬离房屋并结清费用后返还被告吴桂珍押金8,030元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  孔 玲二〇二〇年五月二十九日法官助理  罗奇芳书 记 员  施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。