贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3036号上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069891被上诉人（原审原告）：付荣，男，汉族，1984年11月21日，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吴学翠，女，汉族，1982年9月9日，住贵州省毕节市。两被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。两被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所律师，公民身份证号：52242011996××××××××。上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称鑫城房开公司）因与被上诉人付荣、吴学翠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区（2019）黔05民终8263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫城房开公司向本院上诉请求：一、撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8263号民事判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下主要内容：“1、三板桥街道办代表区政府实际协同上诉人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具的《说明》载明以下主要内容：“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致上诉人逾期办证情况的出现，因此上诉人不应承担任何违约责任。二、被上诉人的起诉严重超过诉讼时效，依法理，债权请求权减损，流为自然债权，不再具有请求司法保护的资格，故请求人民法院驳回其诉讼请求。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，被上诉人提起诉讼时严重超过诉讼时效，请求驳回诉请。三、一审判决适用法律错误。首先，违约金是否过高应由被上诉人举证证明其损失后进行判断，一审法院将举证责任分配给上诉人明显系适用法律错误。其次，政府怠于行使行政权利，上诉人无权追究政府的违约责任。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现，并且上诉人购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付被上诉人，故未对被上诉人造成任何的损失。若原告认为其因此遭受了损失，则原告因举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。2、一审法院认为，政府未及时行使行政权利，只是对上诉人构成违约，上诉人不能因第三人的违约而免责。上诉人认为，一审法院系将行政征收行为错误识别为民事法律行为进而导致对违约责任认识错误。行政征收系政府行使行政强制权利的行为，因此,不为作为民事法律的合同法所规范，更不存在违约责任的问题。通过该事件可以看出，逾期办证情况的出现并非上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任明显显失公平。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上改判。2020年1月8日，上诉人提交了补充上诉意见，该补充上诉意见载明：上诉人与被上诉人于2020年1月2日签订《办证移交资料约定》，该约定已经更改了双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约责任的约定，据此，应以《办证移交资料约定》为准，上诉人无需再承担逾期办证的违约责任。由于双方当事人签订的原合同，介于新的《不动产登记暂行条例》规定必须双证合一，于是上诉人鑫城房开公司与被上诉人通过真实的意思表示，于2020年1月2日签订了《办证移交资料约定》，该约定是双方当事人基于不动产登记制度的法律改变，对原合同约定办证权利义务包括违约责任做的变更。协议约定：被上诉人对上诉人未在规定期间内取得商品房买卖合同项下房屋转移登记的相关文书持凉解态度，被上诉人不再主张“首登”文书的取得及后果，“只”在意不动产转移登记证书的办理。据此，上诉人认为，首先，根据办证移交资料约定的序言可知，原合同是建立在《不富动产登记暂行条例》施行前适用土地证、房产证分离的《房屋登记办法》、《土地登记办法》基础上而签订的。基于新《不动产登记暂行条例》的实施，被上诉人与上诉人已达成了变更原《商品房买卖合同》的办证约定；其次：补充二人协议第一条实质由是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条的约定，转而由上诉人在被上诉人先行提供有关办证资料的情况下，在2020年3月2日前将上诉人的全部办证资料提交不动产登记部门，以办理《不动产登记暂行条例》制度下的双证合一的“不动产权属证书”，否则，自被上诉人认可的变更为延展期限之日起，上诉人承担日万分之二的办证违约金，所以，基于新情况的出现，上诉人鑫城公司不应再承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上改判。二审中被上诉人付荣、吴学翠未提交答辩意见。原告付荣、吴学翠向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币20，000.00元(以上违约计算从2014年7月1日起以两套房屋总价款1，042，854.47为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止)；二、判令被告立即为原告办理涉案商房屋（毕节市商品批发大市场A2幢1层5号、A2幢1层17号）权属证书；三、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：原告付荣、吴学翠作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方于2013年6月17日签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-Ａ2-1-5）；2015年1月9日，双方又签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-Ａ2-1-17），两份合同共同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省毕节市七星关区总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用（2012）第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-ＣＲ-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479。建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为：2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2013年6月30日。出卖人承诺于2014年6月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至一审法院。2013年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-A2-1-5）还约定，买受人购买的商品房为毕节市商品综合批发大市场小区第A2幢壹层伍号房，房号为A2-1-5；规划用途为商业营业用房，建筑面积24.76平方米，套内建筑面积23.85平方米，总房款247,281.00元；买受人首付房价款127,281.00元，余款120,000.00元以银行按揭方式支付；合同签订后，付荣、吴学翠按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款。2013年9月26日，原告向被告交付了房屋维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-A2-1-17）还约定，买受人购买的商品房为毕节市商品综合批发大市场小区第A2幢壹层壹拾柒号房，房号为A2-1-17；规划用途为商业营业用房，建筑面积74.56平方米，套内建筑面积71.82平方米，总房款795,573.00元；买受人首付房价款405,573.00元，余款390,000.00元以银行按揭方式支付；合同签订后，付荣、吴学翠按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款795,572.47。2015年6月15日，原告向被告交付了公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在原被告双方签订该《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-A2-1-17）时，涉案的商品房已建成竣工，签订合同后，被告于2015年6月15日向原告交付了涉案的商品房。另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-ＣＲ-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市七星关区”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”，2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》。庭审时，被告出具了涉案商品房的《中华人民共和国不动产权证书》，涉案商品房已取得初始登记，已具备了向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的条件。一审法院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，该案一审争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，对于2013年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-A2-1-5），被告应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，被告未在合同约定的期间内取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任；对于2015年1月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-A2-1-17），因《商品房买卖合同》中关于被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间约定无效，应视为没有约定，但该合同的标的物系已竣工的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应自2015年1月9日起90日内（即2015年4月9日前）向原告交付涉案商品房的权属证书，但被告未在法定的期间内履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条对违约金的计算标准有明确约定。被告应自约定及法定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年11月21日庭审时，被告出示了《中华人民共和国不动产权证书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，一审法院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年11月21日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于焦点二，对于《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-Ａ2-1-5），如前所述，从2014年7月1日起，被告已构成违约，应开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。对于《商品房买卖合同》（合同编号：ＸＣ-ＳＰ-Ａ2-1-17），如前所述，从2015年4月10日起，被告已构成违约，应开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至2018年11月21日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，一审法院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，一审法院不予采纳。故应从2015年10月1日起，以原告已付购房款总数1042853.47元（247281.00元＋795572.47元＝1042854.47元）为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月21日止。据此，一审法院判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告付荣、吴学翠提供相关办证所需文书之日起90日内为原告付荣、吴学翠办理位于毕节市壹层伍号及第Ａ2幢壹层壹拾柒号商品房的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付荣、吴学翠支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以1042853.47元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年11月21日止；三、驳回原告付荣、吴学翠的其他诉讼请求；二审中，上诉人提交了双方当事人于2020年1月2日签订的《办证资料移交约定》，证明目的:2020年3月2日之前的办证违约金，被上诉人已放弃，如在2020年3月2日之前上诉人未将办证资料提交不动产登记中心，那么上诉人才按该《办证资料移交约定》的约定向被上诉人支付逾期办证违约金，另外根据双方签订的《办证资料移交约定》，提交办证资料到不动产登记中心的时间是2020年1月2日到2020年3月2日，因该期间属于疫情期间属于不可抗力，上诉人向不动产登记中心提交的时间应予以顺延至2020年6月2日前。被上诉人质证称：对该证据真实性无异议，合法性和关联性有异议；1、该证据系被上诉人在一审判决之后为配合上诉人办证，在未了解该协议内容的条件下签订的；2、该协议中也不能证明被上诉人已经放弃了违约金的主张事项，同时在一审法院庭审中被上诉人已经明确表示，即便为配合上诉人去办证所签署的一切放弃违约金的行为均不是其真实意思表示，因此达不到上诉方的证明目的。对于上诉人称因疫情影响要求对《办证资料移交约定》中约定的提交办证资料到办证部门的时间顺延三个月的要求，上诉方没有举证证明办证单位没有上班的事实，被上诉人不予认可。二审经审理查明，鑫城房开公司在二审中提交的《办证资料移交约定》上载明：乙方对甲方期限内未取得商品房买卖合同项下房屋转移登记的相关文书持凉解态度，乙方不再主张“首登”文书的取得及其后果，只在意不动产转移登记证书本身的办理。……甲方承诺在2020年3月2日前将乙方的办证资料和甲方办证资料一并提交到不动产登记部门，逾期，则甲方按乙方已交购房款的日万分之二标准支付乙方办证违约金，此外，甲方均不承担违约责任。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，上诉人负有在2020年3月2日前将办证资料提交给不动产办证部门的合同义务，逾期，以已付购房款1042853.47元为基数，按日万分之二的标准从2020年3月2日起计算至上诉人将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。据此，本院对鑫城房开公司举示证据的真实性、合法性予以确认，对于一审查明的其他事实本院予以认可。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间；二、一审法院对违约金是否应当调整及其举证责任分配问题的处理是否正确。三、本案是否应按双方于2020年1月2日签订的《办证资料移交约定》确定违约责任；如果承担，违约期间及违约金如何计算。关于焦点一：依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。一审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。关于焦点二：不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；在双方已对违约金进行约定的情况下，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对双方约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，一审在违约金是否调整这一问题上的举证责任分配并无不当，本院予以确认。关于焦点三：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。后双方当事人于2020年1月2日签订《办证资料移交约定》，该协议经被上诉人签字捺印，被上诉人陈述是在一审判决后为配合上诉人办证，在未了解该协议内容的条件下签订的主张，因缺乏有效证据证明，本院只能认定《办证资料移交约定》系被上诉人的真实意思表示。其相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据《办证资料移交约定》，被上诉人对上诉人期限内未取得合同项下房屋转移登记的有关文书即“首登“持凉解态度，被上诉人不再主张“首登”文书的取得及后果，只在意不动产转移登记证书本身，故承诺在2020年1月2日前提交办理转移登记所需资料，上诉人承诺在2020年3月2日前将被上诉人的办证资料和上诉人的办证资料一并提交到不动产登记部门，履行受托办证义务，逾期，则上诉人按被上诉人已付购房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期办证违约金。除此之外，上诉人不承担违约责任。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，上诉人负有在2020年3月2日前将办证资料提交给不动产办证部门的合同义务，逾期，以已付购房款285，358.00元为基数，按日万分之二的标准从2020年3月2日起计算至上诉人将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。故，对于上诉人的该项上诉请求，本院予以支持。对于上诉人提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的上诉理由。本院经审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。一审对此论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，对于上诉的该上诉理由，本院不予支持。对于上诉人提出的根据双方签订的《办证资料移交约定》约定，上诉人提交办证资料到不动产登记部门的时间应为2020年1月2日至2020年3月2日，因该期间属于疫情期间属于不可抗力，请求提交办证资料到办证部门的时间顺延三个月，即提交时间顺延到2020年6月2日的主张，本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己的主张，有责任提供证据这之规定，新冠疫情是于2020年1月底开始流行，疫情发生前至2020年1月2日双方当事人签订《办证资料移交约定》时，上诉人有足够的时间向办证部门提供办证资料，且上诉人也没有提供证据证明因疫情导致办证机构没有上班的事实，故对于上诉人的上诉理由，本院不予支持。综上所述，对上诉人合理的上诉请求，本院予以支持。而上诉人的部分上诉请求不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定：判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8263号民事判决第一、三项，即：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告付荣、吴学翠提供相关办证所需文书之日起90日内为原告付荣、吴学翠办理位于毕节市壹层伍号及第Ａ2幢壹层壹拾柒号商品房的不动产权证书；三、驳回原告付荣、吴学翠的其他诉讼请求；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8263号民事判决第二项，即：二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付荣、吴学翠支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以1,042,853.47元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年11月21日止；三、毕节市鑫城房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起10日内向付荣、吴学翠支付违约金，该违约金以已付购房款1，042，853.47元为基数，按日万分之二的标准从2020年3月3日起计算至上诉人将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。一审案件受理费150.00元，二审案件受理费300.00元，共计450.00元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担300.00元，被上诉人付荣、吴学翠负担150.00元。本判决为终审判决审判长 ：肖国勇审判员 ：袁利萍审判员 ：李中付二〇二〇年五月二十九日法官助理：刘漫江书记员 ：周海洋