广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10847号原告：广州凯云发展有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：刘建春，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴家盛、刘彦一，均系广东广开律师事务所律师。被告：广州酷漫居动漫科技有限公司，住所地广州高新技术开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋8楼。法定代表人：杨涛。委托诉讼代理人：杨华，该公司员工。原告广州凯云发展有限公司（以下简称“凯云公司”）与被告广州酷漫居动漫科技有限公司（以下简称“酷漫居动漫公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴家盛、刘彦一，被告的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付①2018年9月1日至2019年5月31日期间拖欠的物管费35828元；②2019年5月1日至2019年6月30日期间拖欠的自用电费2285.58元；③2019年4月1日至2019年5月31日期间拖欠的公摊电费5054.22元；④2019年4月1日至2019年5月31日期间拖欠的公摊水费349元；⑤截至2019年7月31日，上述费用按每日千分之一计算违约金暂计至2019年7月31日为6409.25元，逾期违约金计算至全部款项付清之日止。2.被告向原告支付本案律师费4000元。3.被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费）。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：被告立即向原告支付①2018年9月1曰至2019年5月31日期间拖欠的物管费35828元；②2019年5月1日至2019年6月30日期间拖欠的自用电费1971.25元；③2019年4月1日至2019年5月31日期间拖欠的公摊电费4473.39元；④2019年4月1日至2019年5月31日期间拖欠的公摊水费360.96元；⑤截至2019年7月31日，上述费用按每日千分之一计算违约金暂计至2019年7月31日为6322.53元，逾期违约金计算至全部款项付清之日止。事实和理由：被告与原告签订了编号为“KY-WG-05-C22-08305调”的物业管理服务合同，合同约定：被告自2017年11月1日起租赁广州开发区科学大道182号创新大厦C2区第8层801、803单元，房屋建筑面积1540平方米，合同期限为2017年11月1日起至2018年10月31日止；被告按承租房屋面积在每月10日前缴纳物业管理费、公摊水电费、自用水电费等费用，物业管理费自2017年11月1日开始，以1350平方米收取，计费单价为5元/平方米/月；被告须按合同约定按时交纳物业服务费、自用和公摊的水电费等费用，否则，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金；原告采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求被告赔偿。物业管理服务合同签订后，原告依约向被告提供了相应的物管服务，该合同到期后，双方虽未续签合同，但被告仍实际占用合同所涉房屋并使用至今，原告亦一直向被告提供相应的物管服务。被告未遵守合同约定向原告交纳相应的费用，已构成违约。被告酷漫居动漫公司辩称，被告认可拖欠原告的债务，谢谢原告的包容，由于企业经济发展的问题没能及时支付，希望原告给予一定的时间让被告偿还债务，先保障员工的工资，保证企业的正常运转，目前被告的员工正在积极自救。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州开发区科学大道182号创新大厦C2区第8层801、803单元，房屋建筑面积1540平方米，产权人为广州永龙建设投资有限公司（以下简称“永龙公司”），不动产权证号为粤（2018）广州市不动产权第06200679号。永龙公司现更名为广州开发区投资控股有限公司。凯云公司（原名称为广州凯云物业管理有限公司）与永龙公司签有《创意大厦物业管理服务合同》，约定凯云公司为广州科学城创意大厦提供物业管理服务，该项目为商务写字楼，位于广州科学城科学大道182号，地上总建筑面积99326.23平方米，合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。2017年10月31日，永龙公司与酷漫居动漫公司签订房屋租赁合同，永龙公司将涉案房屋出租给酷漫居动漫公司作办公用房使用，租期自2017年11月1日起至2018年10月31日止，管理费收费标准每月每平方米5元，管理费为每月6750元；酷漫居动漫公司房屋内自用水电费等据实收取，公摊水电费（含中央空调费）根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由酷漫居动漫公司按照租赁房屋面积1350平方米比例分摊；租金、管理费、水电费等费用按月结算；管理费、水电费等费用由酷漫居动漫公司根据物业服务合同的规定缴付。2017年11月28日，酷漫居动漫公司与凯云公司就涉案房屋的物业管理签订物业管理服务合同，合同期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止，酷漫居动漫公司在每月10日前缴纳上月物业管理费，物业管理费自2017年11月1日始，以酷漫居动漫公司与永龙公司签订的房屋租赁合同中所约定物业管理计费面积1350平方米收取，每月6750元；每月10日前缴纳公摊水电费（含中央空调费）、自用水电费等其它费用。公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以约定的1350平方米按比例分摊；酷漫居动漫公司自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取；酷漫居动漫公司须按本合同约定按时交纳物业服务费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）等应付应缴费用，否则应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金，凯云公司因采取一切合理、适当措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求酷漫居动漫公司赔偿。凯云公司主张酷漫居动漫公司拖欠物业管理费及其他相关费用，提交了凯云公司委托广东广开律师事务所于2018年12月6日向酷漫居动漫公司发送律师函，内容为：截至2018年12月5日，酷漫居动漫公司已拖欠69384.33元未予支付，要求酷漫居动漫公司5日内清偿。凯云公司还提交了酷漫居动漫公司于2019年2月14日答复永龙公司关于拖欠租金处理的通知的复函，在该函中，酷漫居动漫公司承诺在2019年3月20日前缴两个月租金、物管费、水电费，2019年4月10日前再缴两个月租金、物管水电费，依此类推每月10日前缴纳两个月的费用，直至缴清所有欠款及滞纳金39840.7元。2019年6月21日，凯云公司致函酷漫居动漫公司，载明截至当日，酷漫居动漫公司累计欠缴物业管理费、公摊水电费、自用水电费43202.47元，逾期违约金4695.12元，合计47897.62元，凯云公司已多次采取上门、打电话、发催缴通知单等形式催缴，但酷漫居动漫公司至今未缴清上述相关费用。要求酷漫居动漫公司于2019年6月25日前缴清。凯云公司提交了酷漫居动漫公司拖欠涉案房屋物业物管费、水电费及违约金计算明细作为附件，该明细列明酷漫居动漫公司2018年9月1日至10月31日期间每月拖欠物业管理费3445元，2018年11月1日至2019年5月31日期间每月拖欠物业管理费4134元，合计35828元；2019年5月1日至5月31日拖欠自用水电费1971.25元、公摊电费5054.22元、公摊水费349元。凯云公司同时提交了供水管理中心、供电局所开具的发票作为证据。2019年7月11日，凯云公司向酷漫居动漫公司发出清场通知，内容为酷漫居动漫公司承租位的涉案房屋合同期已届满，酷漫居动漫公司于2019年5月31日申请退出该场地，租金、物管水电费用于2019年5月31日停止计算，截止到目前，酷漫居动漫公司租金累计欠缴203756元，物管水电累计欠缴43516.80元，业主授权凯云公司通知酷漫居动漫公司于2019年7月20日前清缴所有欠费并办理退园手续。凯云公司另提交了其与广东广开律师事务所签署的民事委托代理合同、律师费收费发票等证据证明其因本案物业服务合同纠纷支出律师费4000元。酷漫居动漫公司对凯云公司提交的证据真实性均予以认可，并确认凯云公司主张的欠款本金金额，主张凯云公司诉请的违约金过高，其无力支付。诉讼中，双方确认本案纠纷收费的截止时间点为2019年5月31日。上述事实，有凯云公司提交的广州市不动产权证书、创新大厦物业管理服务合同、房屋租赁合同、物业管理服务合同、律师函、凯云公司向酷漫居动漫公司发送的函件、清场通知、费用清单、水电费发票、民事委托代理合同、律师费发票以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经庭审质证，双方当事人没有争议，且符合证据规则的要求，本院予以采信，并附卷存查。本院认为，凯云公司与酷漫居动漫公司签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该物业服务合同到期后，虽然双方当事人没有续签物业服务合同，但酷漫居动漫公司仍然使用涉案房屋，且按照原合同的约定向凯云公司支付物业管理费，凯云公司仍然向酷漫居动漫公司提供物业服务，故酷漫居动漫公司和凯云公司之间形成了事实上的物业服务合同关系。酷漫居动漫公司对拖欠凯云公司物业管理费、水电费本金不持异议，故本院对凯云公司诉请酷漫居动漫公司支付2018年9月1日至2019年5月31日期间物业管理费35828元、2019年5月1日至2019年6月30日期间自用电费1971.25元、2019年4月1日至2019年5月31日期间公摊电费4473.39元、2019年4月1日至2019年5月31日期间公摊水费360.96元予以支持。本案双方争议焦点在于物业管理费和水电费的违约金问题。关于合同期内的违约金，双方签订物业管理服务合同约定了酷漫居动漫公司未依约交纳物业服务费、自用和公摊的水电费应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金，凯云公司主张酷漫居动漫公司支付2018年9月1日至10月31日拖欠的物业管理费的违约金有理据，但酷漫居动漫公司请求双方约定的违约金过高的观点本院予以采纳，故依据双方合同约定，酷漫居动漫公司应支付给凯云公司物业管理费的违约金从当月11日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计付至酷漫居动漫公司付清拖欠的物业管理费时止，违约金总额以不超过酷漫居动漫公司应付的物业管理费本金为限。关于物业管理服务合同期满后的违约金问题，此时，双方之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费的违约金及其计算方式未达成一致意见，凯云公司诉请酷漫居动漫公司支付逾期违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费问题。该费用并非凯云公司必须支出的费用，且双方并未约定事实物业服务合同关系发生纠纷后所产生的律师代理费用的负担，凯云公司也未提交证据证实双方就上述律师代理费的负担达成一致意见，故凯云公司诉请酷漫居动漫公司支付律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州酷漫居动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2018年9月1日至2019年5月31日期间的物业管理费共计35828元；二、被告广州酷漫居动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2019年5月1日至2019年6月30日期间的自用电费1971.25元、2019年4月1日至2019年5月31日的公摊电费4473.39元、2019年4月1日至2019年5月31日的公摊水费360.96元；三、被告广州酷漫居动漫科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付拖欠物业管理费的违约金（其中2018年9月1日至9月30日以3445元为本金，2018年10月1日至2018年10月31日以6890元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，从当月11日起计至实际支付之日止，违约金总额以本金为限）；四、驳回原告广州凯云发展有限公司的其他诉讼请求。被告广州酷漫居动漫科技有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元、诉讼保全费519元，均由被告广州酷漫居动漫科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  朱 江人民陪审员  王春丽人民陪审员  刘永建二〇二〇年五月七日书 记 员  余若莲