上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初3733号原告：上海合金材料总厂有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈宇嵩，董事长。委托诉讼代理人：褚程益，男。被告：阆苑(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：金珠桓，执行董事。委托诉讼代理人：高章水，上海致格律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆润昕，上海致格律师事务所律师。原告上海合金材料总厂有限公司(以下简称合金公司)与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司(以下简称阆苑公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人褚程益、被告委托诉讼代理人高章水到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。原告合金公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间就上海市静安区灵石路XXX号珠江创意中心25幢902室(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》已于2019年9月6日解除；2.判令被告向原告支付违约金171,557.43元；3.判令被告向原告支付2017年9月22日至2017年10月21日期间的装修期优惠租金57,185.81元；4.判令被告向原告支付2019年8月1日至2019年9月6日的租金68,466.29元，并向原告支付以欠付租金为本金，按每日万分之五的标准，自应付之日起计算至实际支付之日止的逾期付款滞纳金；5.判令被告向原告交还房屋，并按租金两倍的标准支付自2019年9月7日起计算至实际交还房屋之日止的房屋使用费；6.判令被告支付的履约保证金171,557.74元，归原告所有。以上款项均为合同约定的款项适用5%增值税税率后的金额。事实和理由：原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将所有的系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年9月22日至2020年9月21日。后被告无故拖欠原告租金，经原告多次催讨仍拒不支付。原告于2019年9月6日向被告发函解除双方的合同，并要求被告返还房屋，但被告拒不交房。被告的违约行为给原告造成了很大的损失，为维护原告的利益，故诉至法院。被告阆苑公司辩称，同意双方的租赁合同解除，但解除日期为2019年8月8日，该日原告委托物业公司将系争房屋上锁，同日，被告负责人向原告明确表示因经营困难要求退租。合同约定的违约金过高。装修免租期系原告招租时给予的优惠条件，不应补交租金。被告已于2019年8月1日左右搬离，且原告于2019年8月8日将房屋上锁，被告不应支付2019年8月1日之后的租金和使用费，且使用费标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：系争房屋的产权人系合金公司。合金公司(出租方，甲方)与阆苑公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定，阆苑公司向合金公司承租上海市静安区灵石路XXX号25幢902室，租赁用途为办公，建筑面积422.3平方米，租赁期限自2017年9月22日至2020年9月21日；合金公司同意给予阆苑公司自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2017年9月22日至2017年10月21日。若在租赁期间内，因乙方原因导致本合同解除，乙方应补缴优惠租金54,462.68元；考虑到装修期因素，甲方同意给予乙方首期租金折扣优惠，即2017年9月22日至2017年11月30日期间的租金72,368.2元，2017年12月1日至2020年9月12日，月租金为54,462.68元；履约保证金为163,388.04元；合同价款依法适用增值税的，乙方需向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税；如乙方违反本合同之规定，甲方有权(但并无义务)将履约保证金没收或做相应扣除，乙方应在接到甲方扣除通知后的15日内将甲方扣除的履约保证金补足给甲方，否则视为乙方违约；乙方最晚应于租赁期届满日或本合同提前终止/解约之日向甲交还该房屋，乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按届时的日租金标准的两倍向甲方支付占用使用费；乙方须按时缴交租金及其他应缴费用；乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用，乙方逾期缴付超过七天的，甲方可在提前书面二十四小时书面通知乙方的前提下，停止向该房屋提供水、电等物业管理服务直到乙方支付所有欠款及因此而引起的费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任；乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金(无论该等费用对应的租赁期限是否届满)、履约保证金均不退还，另外乙方还应向甲方按届时三个月租金标准支付违约金，若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分；双方一致同意，本合同第二十五条所列地址即为双方有效通讯地址，合同约定的送达地址为：上海市静安区广中西路99弄新梅共和城12号楼401室。送达该地址的函件，如通过国内或国际快递邮寄,在快递寄出后第三天视为已送达(无论该信件是否被退回)。如任何一方更改联系人或联系方式,应提前7个工作日以书面形式通知对方；合同价款包括租金和本合同约定的其他费用，合同价款依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款之适用税率计算的增值税；合同还对其他事宜进行了约定。后阆苑公司支付租赁保证金171,557.74元，并按57,185.81元每月的标准支付房屋租金。阆苑公司应于2019年7月15日之前支付自2019年8月1日起的租金，然未支付。合金公司于2019年8月27日向阆苑公司发送了催款函，告知：贵方自2019年7月20日开始，至今尚未根据《租赁合同》的约定支付2019年8月1日至2019年8月31日租金57,185.81元，2019年8月1日至2019年8月31日的物业服务费7,180.11元，2019年7月电费2,594.07元，2019年8月及以后电费以实际账单为准。虽经我方多次催告，但贵方至今仍未支付。我方正式函告贵方如下：一、贵方应当于本函寄发之日起5天内向我方支付拖欠的租金及其他费用66,959.99元和逾期付款违约金；二、否则我方将依法解除租赁合同，并要求贵方承担：(1)支付拖欠的租金及其他费用和相应逾期违约金；(2)限期贵方办理完毕所有退场手续。否则贵方应当支付房屋占用费；(3)贵方应当将该房屋进行打扫和清理,使该房屋处于完好和可出租状态,以及将该房屋恢复至《租赁合同》附件之房屋交付标准。否则,贵方应当承担由此造成的相关恢复费用和未恢复期间的占用使用费;同时,我方有权根据《租赁合同》之约定在《租赁合同》解除之日起次日进入该房屋,开启并更换该房屋门锁,贵方不予处理的装饰、装修、遗留物品将被视为遗弃物,我方有权自行处理前述物品,而对因此而引起的损坏及贵方之损失概不负责；(4)贵方应当承担提前解除《租赁合同》的违约金；(5)贵方应当按约办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。否则,每逾期一天,贵方应当支付相应违约金；(6)我方有权自《租赁合同》解除之日起停止供应包括水电煤在内的有关公共设施,而造成的一切后果将由贵方自行承担；(7)贵方已缴纳的有关费用和押金(若有)将直接抵扣欠款和相应违约金；(8)贵方依法及约定应当承担的其他违约责任。同时,若贵方的违约行为给我方造成的损失高于违约金的,我方有权根据《合同法》及《租赁合同》的有关规定进一步要求贵方赔偿损失。后该函件未妥投被退回。2019年9月3日，合金公司向阆苑公司发送《解约函》，告知：一、我方根据《租赁合同》第11.4(2)条之约定和《合同法》及相关司法解释之规定,于2019年9月4日起正式解除与贵方签订的《租赁合同》及双方现有的租赁关系；二、同时,我方要求贵方承担由此造成的一切后果,包括但不限于(1)支付拖欠的租金、其他费用人民币66,959.99元和相应逾期违约金；(2)贵方应当于《租赁合同》解除之日或以前办理完毕所有退场手续,否则贵方应当支付该房屋占用使用费；(3)贵方应当把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物,按照《租赁合同》的规定,在与原状一致或者经我方书面认可的使用状态下予以交还。否则,贵方应当承担由此造成的相关恢复原状费用和未恢复原状期间的占用使用费；同时,我方有权根据《租赁合同》之约定在解除之日起进入该房屋,并对该房屋内的物品进行处理、对装修进行拆除,贵方不予处理的装饰、装修、遗留物品视为遗弃物,我方有权自行处理贵方的遗弃物,而不对贵方承担任何赔偿或补偿责任；并且贵方应承担我方因执行上述行为而引起的一切开支及费用；(4)我方有权根据《租赁合同》之约定向贵方索取装修期内所免去的租金；(5)贵方应当承担提前解除《租赁合同》的违约金；(6)贵方应当按约办妥以该房屋为地址的工商、税务、卫生、质量监督等政府部门和水电煤等公共事业部门的注销或变更手续。否则,每逾期一天,贵方应当支付违约金,直至贵方办理完毕为止；(7)我方有权自《租赁合同》解除之日起停止供应包括水电煤在内的有关公共设施,而造成的一切后果将由贵方自行承担；(8)贵方已缴纳的有关费用和押金(若有)将直接抵扣拖欠的租金、物业管理费、水电费和相应违约金；9贵方依法及约定应当承担的其他违约责任。同时,若贵方的违约行为给我方造成的损失高于违约金的,我方有权根据《合同法》及《租赁合同》的有关规定进一步要求贵方赔偿损失。该函邮寄至合同约定的地址后因未妥投而被退回。后阆苑公司一直未履行自身的义务，合金公司与其沟通未果后诉至本院。审理中，阆苑公司认为双方的合同在2019年8月8日已经解除，阆苑公司提供2019年8月8日上海合金厂物业管理中心在系争房屋门上张贴的告知书照片一份，告知书载明：“因贵公司欠租，故按规定停电锁门，请见此告示后去物业办公室处理。”阆苑公司还提供被告法定代表人与原告员工(备注名为娜娜)于2019年8月20日的微信聊天记录复印件一份，被告：“我是902的负责人，你们从8月8日开始封了我们的办公地点，因为公司资金紧张没办法继续租了。”娜娜：“可以做解约，但是你们要承担违约责任。还有你们要把单元恢复毛坯。”被告：“我们的押金能退吗，公司没有资金了。”娜娜：“肯定不能退的。恢复装修要让实地看一下，才能报价。门上面你们自己加的锁今天能打开嘛？你们要是不开我们就把锁撬掉了。”被告：“可以打开，我们算是8月8号开始就没有用，这个你可以跟物业确认，因为你们封锁了。”娜娜：“这是因为你们没有按合同约定缴纳租金和物业费，并且也无法联系到你们，所以物业只能停止物业服务。”合金公司陈述，其于2019年11月30日收回系争房屋，阆苑公司将系争房屋分隔成为902A(建筑面积180平方米)和902B。2019年12月1日，合金公司与无锡思泰迪半导体有限公司就902A室签订《租赁合同》，租期自2019年12月1日至2019年12月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，双方均应恪守。阆苑公司承租系争房屋，应按期向合金公司支付房屋租金，阆苑公司提出提前退租，且欠付2019年8月1日起的租金，合金公司有权解除双方签订的合同，合金公司于2019年9月3日向阆苑公司发出《解约函》，合同约定经过3日即视为送达，因此合金公司主张双方的租赁合同于2019年9月6日解除，合法有据，本院予以支持。阆苑公司主张2019年8月8日之后的租金不应支付，但阆苑公司搬离系争房屋未将房屋及门锁钥匙交还给合金公司，阆苑公司主张物业公司在门上加锁系受合金公司委托并无依据，且物业公司加锁的行为并未免除阆苑公司交还房屋的义务，因此阆苑公司应支付2019年8月1日起至2019年9月6日的租金。合同约定合同价款适用增值税，且阆苑公司缴纳的租金、租赁保证金系按照适用5%的税率计算，因此合金公司主张阆苑公司支付租金：54,462.68元×(1+5%)+54,462.68元×(1+5%)×12÷365×6=68,466.30元，本院予以支持。阆苑公司欠付租金还应支付逾期付款违约金，以57,185.81元为本金，按日万分之五的标准，自2019年7月16日计算至实际支付之日止，以11,280.49元为本金，按日万分之五的标准，自2019年8月16日计算至实际支付之日止。阆苑公司中途擅自退租且拖欠租金的行为，构成根本性违约，应当支付提前解约违约金。但是，违约金系为了弥补一方违约后另一方所遭受的损失，合金公司要求没收租赁保证金，其性质就是要求阆苑公司支付违约金，现合金公司除没收租赁保证金外，还要求阆苑公司按月租金的两倍支付违约金，明显太高，且合金公司收回系争房屋后即将部分部位出租，并未产生较大的损失。因违约金为弥补损失的性质，不应适用增值税，阆苑公司申请本院予以调整，本院酌情确定阆苑公司向合金公司支付三个月的租金即163,388.04元。合同解除后，阆苑公司应及时返还系争房屋，然，阆苑公司一直未将系争房屋交还给合金公司，因此，阆苑公司应当支付2019年9月7日起至2019年11月30日期间的房屋使用费，合金公司主张按租金的两倍标准计算，本院酌情调整为按合同约定的租金标准进行计算，即54,462.68元×(1+5%)×12÷365×85=159,806.93元。合同还约定，因阆苑公司违约行为还需支付装修期优惠租金54,462.68元×(1+5%)=57,185.81元，本院予以支持。被告阆苑公司支付的履约保证金171,557.74元，应在上述欠付费用中予以抵扣。因合金公司已经收回了系争房屋，因此对于其要求阆苑公司返还系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海合金材料总厂有限公司与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司就上海市静安区灵石路XXX号25幢902室房屋签订的《租赁合同》于2019年9月6日解除；二、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海合金材料总厂有限公司2019年8月1日起至2019年9月6日止的租金68,466.30元；三、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海合金材料总厂有限公司以57,185.81元为本金，按日万分之五的标准，自2019年7月16日起计算至实际支付之日止，以11,280.49元为本金，按日万分之五的标准，自2019年8月16日起计算至实际支付之日止的逾期付款违约金；四、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海合金材料总厂有限公司违约金163,388.04元；五、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海合金材料总厂有限公司装修期优惠租金57,185.81元；六、被告阆苑(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海合金材料总厂有限公司自2019年9月7日起至2019年11月30日止的房屋使用费159,806.93元；七、原告上海合金材料总厂有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告阆苑(上海)文化传媒有限公司履约保证金171,557.74元，该款应优先与被告阆苑(上海)文化传媒有限公司欠付的上述费用相抵扣；八、原告上海合金材料总厂有限公司的其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,691元，减半收取为5,845.50元，由原告上海合金材料总厂有限公司负担2,455.10元，被告阆苑(上海)文化传媒有限公司负担3,390.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 沈伟俊二〇二〇年五月十五日法官助理 潘 云书 记 员 乔续宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。