广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初35912号原告（反诉被告）：佛山市禅城区********经济合作社，住址广东省佛山市禅城区******，集体经济组织证明书号：粤农集字第060401006006号。社长：何洲。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。被告（反诉原告）：周锦辉，男，1968年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码：440************031。原告佛山市禅城区********经济合作社诉被告周锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的社长及委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。庭审中，被告提起反诉，本院予以准许，并与本诉合并审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2019年6月1日起至将物业归还之日止的租金（2019年6月份至2019年11月份的租金共计172254元整）及自起诉之日起至实际清偿完毕全部租金之日止按照人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：解除与被告签订的合同，租金计算至2020年4月15日。经本院释明，原告增加诉讼请求：如合同无效，则诉请：1、被告从2019年6月1日起至被告实际将租赁物交给原告之日的占有使用费，支付就起诉之前的占有使用费按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息（自起诉之日开始计算），占有使用费的标准参照租赁合同。2、被告将占用的租赁物交还给原告。事实和理由：2015年11月23日，原告与被告签订一份《物业租赁合同》，约定由原告将其位于佛山市禅城区*************牌坊入口处东侧厂房出租给被告使用，面积为1511平方米，合同期限自2015年12月1日至2020年11月30日止，按每月每平方米租金19元计缴，全年应交租金344508元，三个月结算一次，3个月租金合计86127元，租金实行先交租后使用的原则。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，但被告从2019年6月1日起开始就长期拖欠租金，截至2019年12月13日，被告仍拖欠原告2019年6月份至2019年11月份租金共计172254元整。综上所述，被告长期故意拖欠租金的行为，严重侵害了原告集体财产权益，恳请法院在依法查清本案事实基础上，判如所请。被告辩称：被告不再继续使用涉案厂房，希望保证金能折抵占用费。被告向本院提出反诉请求：原告退还保证金80000元。事实与理由：既然合同无效，原告需应向被告返还保证金。原告辩称：因为被告的违约行为导致双方无法继续履行涉案租赁合同，原告有权没收被告缴纳的保证金。诉讼中，原告就本反诉一并提交以下证据：1、原告集体经济组织证明书、被告人口信息查询资料，证明双方主体资格。2、物业租赁合同及附件东村厂房面积示意图，证明原告将涉案物业交给被告使用，租赁期间是2015年12月1日至2020年11月30日。3、不动产权证书，证明涉案地块属于原告所有。4、禅城区南庄镇农村集体组织收据、银行业务回单，证明双方签订租赁合同后有实际履行，但是被告交付租金至2019年5月31日。5、照片，证明被告实际上是没有将涉案厂房交还给原告的事实，并且一直在招租。诉讼中，被告就本反诉未提交证据。经质证，本院认证：原告的证据1，系双方的主体资格材料，本院经审查予以确认；对于其余证据，被告对真实性无异议，亦有原件核对，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月23日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方同意将位于南庄大道东村仁寿南街牌坊入口处东侧厂房出租给乙方使用，占地面积1511平方米；租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日；按每月每平方米租金19元计缴，全年应交租金344508元，三个月结算一次，3个月租金合计86127元，租金实行先交租后使用的原则；乙方向甲方交纳80000元作为按金。另查明一，租赁厂房地块为原告所有，座落于佛山市禅城区******，权利类型系集团土地所有权，证号为粤（2019）佛禅不动产权第0049072号。另查明二，被告于2019年8月31日向原告汇款172254元，原告于2019年9月17日向被告出具收据确认收到租赁厂房2019年上半年租金172254元。另查明三，被告于2019年10月份在租赁厂房门口张贴招租公告，上载：“招租现本厂房招租，有意请电63802200。”对此，原告于庭审中陈述其于2019年12月12日拍摄厂房大门照片时该招租公告还张贴门上。被告陈述还没有撕掉招租公告。庭审中，双方一致确认：厂房没有办理关于建设工程许可的报批报建手续。原告陈述：涉案厂房没有房产证；被告陈述：出租时已有建筑物。诉讼中，本院询问：1、双方对涉案厂房交接有何处理意见？原告：原告要求于今天收回。被告：被告2019年11月1日已经向原告交还厂房。原告：原告不同意。2、被告，关于你方将涉案厂房交还给原告，是否有相关证据向法院出示？被告：被告经营不善，所以当时与原告负责人商量将厂房交还，被告于2019年11月通知过原告，11月后就没有使用涉案厂房了。3、原告与被告签订合同时是否向被告收取过80000元押金？原告：收过，当时被告提出要将涉案厂房返还给村里，但是被告没有将租金结清，所以原告不同意终止合同。被告：被告当时与原告协商将80000元抵扣租金，但是原告不同意。原告：被告提及过将押金抵扣租金的事，但是原告不同意。4、厂房2019年11月后有无上锁？被告：10月底上了一个小锁，但是原告已经撬开进入。原告：原告不清楚。被告还在涉案厂房招租。提供原告于2019年12月12日拍摄涉案厂房大门的照片。5、招租广告撕掉没有？被告：没有。6、锁还在大门上吗？被告：应该不在。原告：原告一直没有进入涉案厂房。7、双方对厂房交接有何意见？被告：合同无效，厂房在2019年11月已经没有使用了，并且告知原告将涉案厂房返还。原告：原告要求于今天即2020年4月15日强制收回涉案厂房，厂房有何物品就当废弃物处理。被告：里面已经没有被告的物品，原告如何处理与被告无关。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。无证据证明涉案厂房已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”及第二条“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，原告与被告于2015年11月23日签订的《物业租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费及押金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然涉案《物业租赁合同》无效，但被告于占用期间的房屋使用利益，依性质不能返还，故被告应折价补偿予原告，即为占有使用费。原告主张被告应按月租金标准支付自2019年6月1日至涉案厂房实际返还之日止的占有使用费。对此，本院认为，首先，被告未就2019年6月1日之后的占有使用费支付情况举证，应承担举证不能的不利后果，本院确认原告的该部分主张。其次，对于双方是否已交接、何时交接的问题，本院认为，根据我国民法规定，当事人均负有防止损失扩大的义务，没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同无效，原告可以随时要求向被告返还涉案厂房，况且，被告仍有押金80000元在原告处可供部分抵扣，故原告不得以被告未结清欠付费用而拒绝被告于2019年11月1日向原告提出的交还厂房要求。但是，被告此后仍将厂房大门上锁且未举证证明将钥匙交由原告，一定程度上使原告产生拒不交还的印象，而从门锁细小可以看出被告并非真欲拒不返还。故双方在返还交接问题上均未能做到诚实信用、与人为善，以达协力减损之目的，对厂房不能成功交接均有过错，导致占有使用费损失的责任相当。直至2020年4月15日庭审中，双方对原告收回涉案厂房无异议，本院予以确认涉案厂房于该日由原告收回。故，参照约定月租金28709元/月（86127÷3），被告应向原告支付2019年6月1日至2019年10月31日的占有使用费143545元（28709×5），2019年11月1日至2020年4月15日期间的占有使用费157899元（28709×5+28709÷30×15），因双方均负责任，由二人均担，即被告承担50%为78949.50元。鉴于被告于涉案合同签订时向原告交纳了押金80000元，因合同无效原告亦有向被告返还之义务，被告亦反诉要求退还。为避免诉累，节省司法资源，本院迳作抵扣，相应抵消后，被告仍应向原告支付占有使用费142494.50元。本院对原告及被告的上述相应诉请予以确认，原告诉请超出部分，没有依据，不予支持。关于利息。本案中，原告主张被告应自起诉之日起支付全部占有使用费之利息，本院认为，由于合同无效后承租人所应支付的占有使用费，实质上是承租人以折价方式返还其基于占有房屋所获得的利益，出租人对该项财产性利益的请求权基础为不当得利请求权，承租人返还的范围以其所受利益为限，而其所受利益为占有使用利益，并不产生孳息即利息收益，故出租人请求承租人支付占有使用费的利息，应不予支持。另外，上述司法解释规定，合同无效后参照合同约定的租金标准计算占有使用费，但未规定可参照合同约定的租金支付时间计算占有使用费，即占有使用费的支付时间并不确定，故不存在承租人逾期支付占有使用费的情形，也就无从计算利息。但原告于起诉时明确向被告提出了支付占有使用费的主张，而双方于2020年4月15日进行了房屋交接，占有使用费可以确定，为平衡双方利益，故本院确定自本案庭审之日即2020年4月15日起，被告应向原告支付占有使用费，并从次日起计利息。至于利息标准，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区********经济合作社与被告周锦辉于2015年11月23日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告周锦辉于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区********经济合作社支付的占有使用费142494.50元及利息（自2020年4月16日起，以142494.50元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际支付日止）；三、驳回原告佛山市禅城区********经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回被告周锦辉的全部反诉诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取1873元，原告佛山市禅城区********经济合作社负担324元，被告周锦辉负担1549元；反诉受理费900元，由被告周锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇二〇年四月二十八日书记员  原洁萍附件：当事人的送达地址及联系方式（确认地址）原告：佛山市禅城区***************，联系人黄福梅（代理人），联系电话139*****740（确定送达地址）。被告:佛山市禅城区************,联系电话138*****088（确定送达地址）。