呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终364号上诉人(原审被告)：边疆，男，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区绿地中央广场蓝海B座301号。负责人：朱明德，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人边疆因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司(以下简称科瑞物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问上诉人边疆，被上诉人科瑞物业公司的委托代理人樊艳良，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。边疆上诉请求：1、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初3155号民事判决,依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由科瑞物业公司承担。事实和理由：1、边疆与科瑞物业公司没有合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称物业服务司法解释)第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称建筑物区分所有权司法解释)第一条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。”根据物业服务司法解释规定,前期物业服务合同对业主具有约束力,对其他人不具有约束力,其他人不能成为前期物业服务合同的当事人。根据建筑物区分所有权司法解释的规定,业主指房屋所有权人。本案中,边疆并非房屋所有权人,故其不是业主,也不能成为前期物业服务合同的当事人。则边疆与呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司(以下称绿地公司)签订的《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》及科瑞物业公司与绿地公司签订的《前期物业服务合同示范文本》在边疆与科瑞物业公司是无效的,不具有约束力。2、科瑞物业公司知道边疆已经转租后,欠付租金应当向新承租人或业主主张。2016年7月,边疆已将案涉房屋及房屋装修设备等一并转让给许仕杰。自2016年7月起都是许仕杰以其个人名义向科瑞物业公司交纳物业费(2016年7月后科瑞物业公司收到物业费全部是许仕杰转账的,科瑞物业公司拥有该转账记录)。科瑞物业公司在知道房屋实际使用人是许仕杰后,应当向许仕杰主张物业服务费用。或者,根据物业服务司法解释第七条的规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”向业主(绿地公司)主张相关权利。3、应当核减边疆的物业费。科瑞物业公司在庭审中认可曾阻拦过边疆的燃气改造。一方面,科瑞物业公司给边疆造成了一定的经济损失,另一方面科瑞物业公司未能全面提供物业服务,属于违约行为。所以应当扣减物业服务费用。科瑞物业公司辩称，坚持一审意见，边疆系上海科瑞物业呼市分公司所管理物业B座裙楼511-513室的业主，边疆在接收上述物业时与上海科瑞物业呼市分公司签订了《业主临时公约》。边疆应按上述标准按时向上海科瑞物业呼市分公司支付物业服务费，逾期缴费的应从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳违约金。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1．请求判令边疆给付物业管理费349927.6元，具体数额待实际给付之日据实计算；2．请求判令边疆按照每日万分之二点一支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，暂计算至2018年12月31日应支付滞纳金为76056.76元（具体数额待实际给付之日据实计算）；3．请求判令边疆承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，上海科瑞物业呼市分公司撤回主张边疆支付2016年3月1日至2016年12月31日期间物业管理费159058元的起诉。一审法院认定事实：绿地集团呼和浩特置业有限公司（甲方）与上海科瑞物业呼市分公司签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定由上海科瑞物业呼市分公司为呼和浩特市敕勒川15号蓝海大厦A/B座提供物业服务，物业管理区域四至为：东至规划路、南至敕勒川大街、西至前达门路、北至塞尚公馆小区，合同期限自2016年1月1日至2019年12月31日，物业服务费标准为办公楼15元/月/平方米，商业物业16元/月/平方米。该合同还就物业管理事项、双方的权利与义务、专项维修资金的管理和使用、违约责任等事项作出约定。2015年7月1日，呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司（甲方、出租人）与边疆（乙方、承租人）签订《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方同意将蓝海商业广场B座5层502号商铺出租给乙方使用，乙方作为健身娱乐业态的专业经营商，同意承租该房屋，该房屋以建筑面积计租，计租面积暂为1585.37平方米。合同期限为五个租约年，自计租日开始计算，租赁期自2015年12月1日起至2020年11月30日止，乙方应于2015年7月1日前进场装修，2015年12月1日前开业，计租日自2015年12月1日起。合同第10.1约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。10.2约定，每月物业服务费=物业服务费收费标准×计租面积，第一个租约年物业服务费收费标准为：每平方米每月16元人民币。10.3约定物业服务费支付方式：以六个月为一个交费期，除第一期物业服务费外，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交费期费用。第一期物业服务费应于进场前支付（具体物业费交纳办法及金额由物业管理公司实施）。庭审过程中，上海科瑞物业呼市分公司自认上海科瑞物业呼市分公司与绿地集团呼和浩特置业有限公司签订前期物业服务合同后，上海科瑞物业呼市分公司与原物业服务公司呼和浩特市科瑞物业服务有限责任公司业务逐步交接，上海科瑞物业呼市分公司实际于2017年1月1日起开始为蓝海大厦A、B座提供物业服务；边疆亦认可其承租蓝海大厦B座裙楼511、512、513号房屋，房屋面积以租赁合同约定为准共计1585.37平方米。上海科瑞物业呼市分公司与边疆均认可边疆交纳物业管理费标准为10元每月每平方米。边疆未交纳2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费190,244.4元（10元×1585.37平方米×12个月）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，上海科瑞物业呼市分公司与绿地集团呼和浩特置业有限公司签订的前期物业服务合同，对蓝海大厦A、B座的业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于上海科瑞物业呼市分公司主张边疆支付暂计算至2018年12月31日物业管理费，具体数额待实际给付之日据实结算的诉讼请求，上海科瑞物业呼市分公司为蓝海大厦B座提供物业服务，边疆应按照租赁合同约定支付物业管理费，庭审过程中，上海科瑞物业呼市分公司明确其主张的欠费期间为2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日，标准为10元每平方米每月，边疆亦认可该标准，该标准亦未超过前期物业服务合同约定的物业管理费标准，故边疆应向上海科瑞物业呼市分公司支付2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费合计190，244．4元，对上海科瑞物业呼市分公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于边疆提出的因燃气管道改造给其造成损失，要求驳回上海科瑞物业呼市分公司的诉讼请求或给予其赔偿的意见，不在本案物业服务合同纠纷调整范围内，其可另行主张权利。对于上海科瑞物业呼市分公司主张边疆支付违约金的诉讼请求，因前期物业服务合同未约定物业管理费的交纳时间，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决如下：一、边疆于本判决生效之日起十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司支付物业管理费190，244．4元；二、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司的其他诉讼请求。案件受理费7690元（上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司已预交），因上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司撤回部分诉讼请求，应交案件受理费5304元，由边疆负担4105元，由上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司负担1199元，剩余2386元退还上海科瑞物业管理发展有限公司呼和浩特市分公司。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为边疆是否应向科瑞物业公司支付物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司（甲方、出租人）与边疆（乙方、承租人）于2015年7月1日签订《呼和浩特绿地中央广场蓝海-塞尚金街B502号商业租赁合同》（以下简称租赁合同），甲方同意将蓝海商业广场B座5层502号商铺出租给乙方使用，乙方作为健身娱乐业态的专业经营商，同意承租该房屋，该房屋以建筑面积计租，计租面积暂为1585.37平方米。合同期限为五个租约年，自计租日开始计算，租赁期自2015年12月1日起至2020年11月30日止。该合同第10.1约定，作为该房屋的承租人，乙方（边疆）应当自计租日起，向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。因呼和浩特市绿地商业运营管理有限公司与边疆约定由边疆承担物业费，边疆作为房屋实际使用人接受了物业服务，科瑞物业公司与边疆均认可物业管理费标准为10元每月每平方米，故一审法院判决边疆承担2017年1月1日至2017年6月30日、2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理费190244.4元并无不当。边疆上诉称已将案涉房屋及房屋装修设备等于2016年7月一并转让给许仕杰，但没有提供充分的证据予以证明，故对其该上诉理由不予支持。边疆可依据租赁合同另行主张权利。边疆上诉称科瑞物业公司阻止其实施燃气改造工程，并造成了经济损失，没有提交证据予以证明科瑞物业公司实施了阻拦行为，亦没有证据证明损失的具体数额。《最高人民法院关于适用的解释》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对边疆的该上诉理由，本院不予支持。综上所述，边疆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7690元，由边疆负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升