广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初8880号 原告：万钊雨，男，1990年7月17日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄泳辉，广西桂港律师事务所律师。 被告：广西正丰置业投资有限公司，住所：南宁市西乡塘区思圣路东侧、相贤路南侧交叉路口，统一社会信用代码：914501003486201045。 法定代表人：卢淳。 原告万钊雨与被告广西正丰置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月10日公开开庭进行审理。原告万钊雨的委托诉讼代理人黄泳辉到庭参加诉讼。被告广西正丰置业投资有限公司经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万钊雨向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年12月31日签订的《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议》无效；2.判令被告向原告返还购房款128000元及利息约14080元（计算方式：以128000元为基数，按年利率6%，从2017年12月31日暂计至2019年5月25日，此后计算至被告付清之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，原、被告签订《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议》，约定由原告出资324800元，与被告合作建房。建房的土地是被告与南宁市西乡塘区心圩街道新村村民委员会第二村民小组合作的集体用地，房号为南宁马卡龙缤纷汇五层J号房，面积40.29平方米，使用期限50年。合同签订后，原告依约向被告支付首付款128000元，但被告至今尚未履行合同，也没有向原告交付上述房屋。原告认为，双方签订的名为合作建房合同，实则是被告出售的“小产权房”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订的合作建房协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，并按照同期银行贷款利率支付占用资金期间的利息。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院望判如所请。 被告广西正丰置业投资有限公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月31日，原告万钊雨（乙方）与被告广西正丰置业投资有限公司（甲方）签订《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议（办公楼）》，合同第一条“合作建房依据”约定：合作建房地块为广西南宁市西乡塘区心圩街道新村村民委员会第二村民小组位于南侧的产业用地。甲方已与广西南宁市西乡塘区心圩街道新村村民委员会第二村民小组以合作开发经营的方式，取得该宗地块的土地建设使用权。本协议甲方与乙方经协商共同出资开发建设南宁马卡龙缤纷汇【现定名】【多功能写字楼】。第三条第3款约定，乙方与甲方合作建房，甲方负责该楼房的建设及组织实施，包括产业用地的土地证、报建手续、设计施工建设等相关工作，为此，乙方须按本协议所约定支付合作建房款，结余或亏损由甲方承担。第4款约定，乙方同意按本协议第六条第二种方式向甲方支付合作建房款，同时享有位于本协议第一条南宁马卡龙缤纷汇的5层J号房，套内面积共40.29平方米。第四条约定，乙方对该楼房拥有使用权从甲方交房之日起计算50年（即2019年3月28日到2069年3月27日），若甲方提前交房，上述终止日期不变；若甲方延期交房，则从交房之日起计算50年。第五条约定该楼房的合作建房款按套计算，合计324800元。第六条约定原告选择分期付款方式支付合作建房款，乙方在前述本协议的同时交纳合作建房款的首付款，为合作建房款总额的40%，合计132800元；乙方须在该楼房建到四层（裙楼封顶）一周内（以甲方短信或电话通知时间为准）交纳合作建房进度款，为合作建房款总额的30%，合计96000元；乙方须在楼房建设大道全栋封顶一周内（以甲方短信或电话通知时间为准）交纳合作建房进度款，为合作建房款总额的30%，合计96000元。第九条约定甲方应在2019年3月28日前将符合本协议约定的楼房交付标准交付给乙方使用。合同还就其他事项进行了约定。 原告于2017年12月31日向被告支付128000元。 另查明，截止法庭辩论终结，未见被告提供涉案项目土地变更为国有建设用地的审批手续、建设工程规划许可证等。 原告万钊雨并非南宁市西乡塘区心圩街道新村村民委员会村民。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西正丰置业投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 关于合同性质。原、被告签订《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议（办公楼）》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权50年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，本合同应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改、的决定》，修正后的《中华人民共和国土地管理法》于2020年1月1日起施行，但“法不溯及既往”是一项基本的法治原则，即不能用今天的法律去约束昨天的行为。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第一百九十六条的规定，原则上我国法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，审理案件应适用行为发生时的法律、政策。本案原、被告之间的房屋买卖合同关系成立于2017年，应当适用修正前的《中华人民共和国土地管理法》。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关建设用地审批手续，即在集体土地上建设房屋并向社会公众销售，违反了前述规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议（办公楼）》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为涉案房屋的建设方，应当知道房屋建设需要依法办理用地、规划等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告万钊雨作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款128000元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失，即为该128000元的利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。原告主张利息按年利率6%计算，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案利息应按照中国人民银行同期贷款利率、从原告交付款项之日起计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，本案利息计算方式为：以128000元为基数，自2017年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告全额返还购房款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告万钊雨与被告广西正丰置业投资有限公司于2017年12月31日签订的《南宁马卡龙缤纷汇合作建房协议（办公楼）》无效； 二、被告广西正丰置业投资有限公司向原告万钊雨返还房款128000元； 三、被告广西正丰置业投资有限公司向原告万钊雨赔偿利息损失（计算方式：以128000元为基数，自2017年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告广西正丰置业投资有限公司全额返还购房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告广西正丰置业投资有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3142元（原告万钊雨已预交），由被告广西正丰置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  唐 敏