重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初1028号原告：周亚，女，1979年3月4日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：陈思，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告：蒙小琴，女，1970年4月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张未名，重庆首同律师事务所律师。原告周亚诉被告蒙小琴确认合同有效纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周亚及其委托诉讼代理人陈思，被告蒙小琴的委托诉讼代理人张未名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2019年10月22日签订的《重庆市房屋买卖合同》及《房屋购买附加协议》有效；2、案件受理费由被告负担。事实与理由：被告原系重庆市北碚区××镇××街××号房屋的所有权人。原告通过房屋中介认识被告，被告同意将涉案房屋以64万元的价格出售给原告。2019年10月21日，原被告双方签订了《购房定金合同》，约定原告在2019年10月21日支付被告购房定金10万元。2019年10月22日，原被告双方签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定房屋总价为64万元，付款方式为分期付款，第一笔为定金10万元，第二笔尾款53.6万元（因涉案房屋带有租赁合同，因此扣除被告已收取的租金4000元）。因合同签订时涉案房屋产权证未满两年，无法办理房屋过户手续，故双方约定自合同签订之日起8个月内共同到房屋管理部门办理产权过户手续。合同签订后，原告于2019年10月22日和23日通过银行转账的方式分三次将总计63.6万元的房款支付给被告（实际转账64万元，被告通过现金支付4000元租金返还原告）。2019年10月23日，被告在原告付清全款后将房屋钥匙、产权证及购房时的购房发票原件等交付给原告。原被告双方还到该房屋进行了验收，也确认了房屋实际带有租赁合同的事实。2019年11月，涉案房屋所在片区突然发布公告要进行拆迁，房屋产权状态被冻结。原告要求被告共同前往拆迁部门办理相关手续。但被告在得知房屋要拆迁后，一直拒绝配合办理相关的拆迁登记手续。原告多次沟通未果，原告起诉来院。被告蒙小琴辩称，1、原被告双方签订的买卖合同无效。涉案房屋的产权证记载该房屋满两年才可上市交易。因双方合同签订时两年期限并未到期，属于国家法律法规规定的禁止交易的房屋。如实施交易将损害社会公共利益。故依照合同法第五十二条第四、五项规定，涉案房屋合同无效。而签订合同时，原告明知上述事实负有过错。2、原被告双方签订的合同可撤销。原告于2019年10月21日找到被告签订定金合同，在没有向被告支付定金的情况下，又于次日即2019年10月22日诱导被告签订了房屋买卖合同。而在之后不到十天即2019年10月4日，北碚区住建委就公开发布通知公告将涉案房屋列入征收范围，暂停办理相关手续。原告在政府发布公开消息前，如此短时间找到被告签订合同并快速移交产权证，显然是有所预谋，用欺诈方式使被告陷入误解，错误处分其权利，根据法律规定，被告有权请求撤销合同。3、原被告双方签订的合同无法履行。因原告未向被告付清全部房款，故原告没有完成合同约定的履行义务，现合同无法继续履行，属于履行不能，且系不可归责于被告的原因导致，根据法律规定应当终止。4、涉案合同因情势变更不宜履行。双方合同标的现因政府征收行为无法履行，这是客观情况发生了当事人无法预见的重大变化，现已不能实现合同目的。这属于法律规定的情势变更的情况，只能依法解除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年10月21日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与北碚区蔡家岗镇潘玲商务信息咨询服务部（第三方、丙方）签订了《购房定金合同》，合同约定乙方购买甲方位于××镇××街××号房屋，交易总金额为64万元。双方约定2019年10月21日，乙方支付购房定金10万元，由丙方临时监管。2019年10月22日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与北碚区蔡家岗镇潘玲商务信息咨询服务部（第三方、丙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》，合同约定，房屋基本情况为北碚区××镇××街××号，建筑面积为78.6平方米，房屋地产权证号为000593687。房屋总成交金额为64万元，该成交价格包含房屋设施、设备、装饰、装修、相关物品等。合同第四条付款方式约定：乙方现款：1期10万元，2期53.6万元。第五条产权转移登记约定：甲乙双方合同签订之日起8个月内共同到所在地办理产权转移登记手续。合同第七条房屋交付约定，甲乙双方在产权转移后，经双方约定时间内，及时安全完整交付乙方。第八条约定：该合同，甲乙双方合同签订相关违约责任，见双方签订的附加协议。同日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与北碚区蔡家岗镇潘玲商务信息咨询服务部（第三方、丙方）签订了《房屋购买附加协议》，协议约定，乙方于2019年10月22日收到甲方位于重庆市北碚区××镇××街××号《不动产权证书》、《重庆市商品房买卖合同》正本各一份。2019年11月4日，重庆市北碚区住房和城乡建设委员会发出《关于××老街棚户区项目暂停办理有关手续的通知》，载明：××老街棚户区项目的拟被征收人：××老街棚户区项目经北碚区人民政府批准确定为国有土地上房屋征收项目，我委已于2019年11月4日向各相关部门发出了对××老街棚户区项目征收范围的《暂停办理有关手续的通知》。涉案房屋属于暂停办理手续范围。庭审中，原告举示的《购房定金合同》背部有手写内容：“经买卖双方再次协商确定若该房屋在近期有变故、拆迁，卖方不得有任何理由违反双方协定，视为违约。由违约方赔付该交易在合同中的违约赔偿责任。2019.10.21”，该内容上加盖了北碚区蔡家岗镇潘玲商务信息咨询服务部，并有盖有两个手印。原告拟证明，在签订定金合同的同时，被告还承诺不因房屋拆迁而违约。该约定系中介工作人员陶有弟书写，并加盖中介印章，原被告双方均加盖手印。被告对原告举示的《购房定金合同》的真实性有异议，认为与被告所持不一致，被告所持合同并无背面的手写特注部分内容，其余部分是一致。手写的特注部分是中介事后进行的添加，该证据仅有中介的印章，并无原被告双方的签字，也没有原告所称的工作人员陶有弟的任何信息，对原告的证明目的及关联性均不认可。原告举示打款凭证，拟证明原告按定金协议的约定将定金10万元打入了中介工作人员陶有弟的账户。2019年10月22日将尾款53.6万元转入了被告账户。被告对其中打款金额分别为120220元、42万元的凭证的真实性无异议，收到该款项，其余的收款回单的真实性、合法性由法庭查明，认为与本案无关。原告举示了房产证（原件），拟证明房屋产权情况，被告将涉案房屋的产权证及钥匙等均交付给了原告。被告对证据的真实性无异议。原告举示了视频3段，拟证明在合同履行过程中，被告多次承诺不因房屋有拆迁等变化而违约。被告认为视频的制作均不完整，不属于有效证据，并非连续完整的录音录像证据，不符合证据的要求。被告对其真实性、合法性均不予认可。视频中出现被称“蒙小琴”的人确系被告。本院认为，原被告双方于2019年10月22日签订的《重庆市房屋买卖合同》、《房屋购买附加协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，涉案房屋产权证中载明的“满两年后才能上市交易”的记载并不影响双方合同的效力。合同是否能够履行不影响合同效力。故本院认为，双方签订的《重庆市房屋买卖合同》、《房屋购买附加协议》系有效合同。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：原告周亚与被告蒙小琴于2019年10月22日签订的《重庆市房屋买卖合同》、《房屋购买附加协议》有效。案件受理费10200元，由被告蒙小琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  赵红媚人民陪审员  余方亮人民陪审员  杨永萍二〇二〇年五月二十六日书 记 员  石文程