河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1692号上诉人（原审被告）：原阳县公园世纪大酒店有限公司。法定代表人：陈建锋,任总经理。委托代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：牛原骋，男，汉族，1980年6月6日，住原阳县。委托代理人：孙付田，河南锦田律师事务所律师。特别授权。上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司因与被上诉人牛原骋租赁合同纠纷一案，不服原阳县人民法院（2019）豫0725民初3958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司上诉请求：撤销原判，依法判令驳回被上诉人的诉讼请求或发挥重审。事实和理由：一、原审认定事实错误。1、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”的第一条双方确认了甲方的代理行为。被上诉人与何怀卿、马淑珍均明确上诉人在该协议中的主体身份系合同法意义上的受托人。原阳县住建局房管所备案的“原阳县清竹苑商业买卖合同”，是被上诉人与上诉人签订“清竹苑商业街商铺销售转让协议”后，被上诉人与何怀卿、马淑珍签订并备案的，该事实证明被上诉人与何怀卿、马淑珍之间是商品房买卖关系，何怀卿、马淑珍与上诉人之间系销售代理行为。代理的后果由委托人何怀卿、马淑珍承担。原审判决由上诉人承担后果错误。2、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，约定“返本”、“返租”“双倍回购”。违反强制性规定，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号三、关于合同纠纷案件的审理第31条违反规章的合同效力的规定，“但该规定的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应认定合同无效”，原审没有认定“清竹苑商业街商铺销售转让协议”无效错误。3、原审认定上诉人欠付被上诉人租金117491.52元错误。原审程序违法。1、原审房产的实际产权人是被上诉人及肖琼琳，应有肖琼琳的委托授权，本案肖琼琳没有委托，亦未参加诉讼，漏列权利人作为诉讼参与人参加诉讼。2、本案的商品房买卖的卖方为何怀卿、马淑珍，买方为被上诉人及肖琼琳；卖方何怀卿、马淑珍与上诉人系委托关系，原审漏列何怀卿、马淑珍为诉讼参与人。3、本案人民法院没有移交侦查机关侦查错误。“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，协议双方对商品房的质量、坐落、配套设施等商品房买卖的重要内容，均无约定，却详细约定了“返本”、“返租”、“双倍回购”的事宜，协议的真实目的是筹集资金，行为后果扰乱了金融秩序、商品房市场秩序，给社会造成了极大的不稳定。故根据上述解释，本案涉嫌非法吸收公众存款刑事犯罪，应将本案移交公安机关侦查；原审人民法院没有移交侦查机关侦查，违反最高院的规定。原审适用法律错误。本案上诉人与何怀卿、马淑珍委托关系，上诉人与被上诉人之间的“清竹苑商业街商铺销售转让协议”，约定“返本”、“返租”“双倍回购”，违反强制性规定，系无效协议，原审适用《合同法》第六十条、第一百零七条错误，应适用《合同法》第五十二条的规定，认定上述协议系无效协议或委托协议，故原审适用法律错误。原审判决书错误、判决结果错误。1、原审判决对原、被告的证据均未在判决书列示、未对证据进行释证、认证。2、“清竹苑商业街商铺销售转让协议”系无效合同、系委托合同，原审判决上诉人承担“返租”义务错误。综上所述，原审判决认定事实错误、程序违法、适用法律错误、判决结果错误，故请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。牛原骋辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、我们不认可案涉合同上诉人是代理行为，在我方与对方签订案涉协议之前，根本不知道房产有其他权利人，上诉人也没有任何告知，我们只知道项目开发商系河南省上宅置业有限公司，该公司又系上诉人大酒店的独资股东，所以我们有理由相信上诉人的销售行为，并且上诉人所称代理没有任何根据，如果是代理，首先要以权利人的名义签订合同，本案是上诉人自己作为甲方，故上诉人的上诉理由不能成立。二、本案系典型的租赁关系，在我方签订本协议前上诉人已经将案涉房租赁给米兰家具广场，整体装修经营，我方购买后上诉人承诺按照协议约定由上诉人负责给我方兑现协议约定的租金，故本案是典型租赁合同。三、对租金计算情况，上诉人一审中否认从来没有租过我方房产，今天上诉称租了但是后期我方自行出租，前期上诉人如期支付租赁费，后期因为上诉人和米兰家具经营的原因拖欠租赁费，2017年12月7日上诉人实在没有能力支付租金，又从米兰家具要不了租金，才告知我们自行出租，但是时间并非是2016年。综上，一审租赁费计算没有不当，上诉人只是规避责任的狡辩，一审程序正当，案涉协议甲方系上诉人，乙方系牛原骋，故一审程序两个当事人没有不当，何海清等与本案上诉人在协议中的承诺包租没有任何关联，本案租赁合同的条款和内容不违反任何法律规定。至于上诉人称的违法犯罪行为，我们认为与本案租赁没有任何关联。原审适用法律正确，程序正当，请求二审法院维持原判。原审原告牛原骋向一审法院起诉请求：请求依法判令被告支付原告租赁费共计117492元及违约金28435元（计算到2019年12月7日前，之后按日万分之二计算到实际付清）。事实与理由：2014年11月29日，原被告签订了《青竹苑商业街商铺销售转让协议》，按该协议约定，被告支付了原告第一年的租赁费。2015年12月7日至2016年12月7日租金67042元，被告支付了30000元，下欠租金37042元。2016年12月7日至2017年12月7日租金80450元未付。到目前为止，被告共欠原告租赁费117492元。经原告多次催要，被告均以种种理由拒付。一审法院查明，2014年11月29日，原告牛原骋（乙方）与被告原阳县公园世纪大酒店有限公司（甲方）签订了《青竹苑商业街商铺销售转让协议》，该协议约定：鉴于甲方与本协议标的商铺的产权人签订了《青竹苑商业街商铺代售授权协议》，取得了标的商铺的销售资格；乙方充分了解了该标的商铺的现状，愿意以本协议约定的方式购买该商铺；标的商铺位于原阳县黄河路与富康路口东南角的“青竹苑商业街”1号楼，第05号铺。该商铺建筑面积共310.38平方米，属框架结构，上下2层；乙方约定按下述方式计算该商铺价款：按建筑面积计算，该商铺单价为每平方米7000元人民币，总金额贰佰壹拾柒万贰仟陆佰陆拾零圆整（￥：2172660元）；乙方同意取得房屋产权后，将该房屋委托给甲方管理，甲方对此商铺具有5年管理权。未经甲方许可，乙方不得私自将所购商铺另行出租，如若违反此协议规定，甲方不承担回购和返本义务，乙方还应承担给相对方造成的全部损失及与之相关的双倍经济赔偿；米兰家居为该商铺的现有承租人，乙方认可原租赁关系的有效性，同意承接出租人的权利和义务，并同意甲方代收租金；乙方在付清房款后7日，甲方将代收取的该期商铺租金交与乙方。如该商铺在5年内回购或返本期未能对外出租且乙方未自用或出租时，甲方按下列标准向乙方支付保底租金；第一年月租金标准15元/㎡/月人民币，年租金合计人民币55868元，以后每年在上一年的基础上递增20%。租金方式采用一年一付，第一年度租金在乙方购铺款全部付清后一周内返还到位。从第二年度开始，在每年的12月7日前，将下年度的年租金返还给乙方。甲方在向乙方支付年度租金时，乙方应当向甲方出具等于每年租金收益的发票，并承担相应税费。如甲方未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之二支付违约金直至支付为止。被告支付了原告第一年的租赁费。2015年12月7日至2016年12月7日租金67041.6元，被告支付给原告租金30000元，下欠租金37041.6元。2016年12月7日至2017年12月7日租金80449.92元未付。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告欠原告2015年至2016年租金37041.6元，欠原告2016至2017年租金80449.92元，共欠租金117491.52元，有原、被告签订的《青竹苑商业街商铺销售转让协议》为证，被告应当支付。被告没有按照双方所签协议约定的时间支付租赁费，属于违约行为，应当承担违约责任，除向原告支付租赁费外，还应当赔偿原告的损失，即原告要求被告按照协议约定按当期应付租金数的日万分之二支付的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告原阳县公园世纪大酒店有限公司于判决生效后十五日内向原告牛原骋支付租金117491.52元及违约金（其中以37041.6元房租为本金，按日利率万分之二计算，从2015年12月7日起计算至付清之日止；以80449.92元房租为本金，按日利率万分之二计算，从2016年12月7日计算至付清之日至）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同真实有效，合同双方应当按照合同的约定履行其义务。本案中，上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司与被上诉人牛原骋作为合同双方，签订案涉合同，是双方的真实意思表示，对合同的效力，本院予以确认。根据合同约定，上诉人应当向被上诉人支付2015年12月7日至2016年12月7日租金37041.6元，2016年12月7日至2017年12月7日租金80449.92元，现上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司未按照合同约定支付该租金，构成违约，故对被上诉人要求上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司支付欠付租金及违约金的请求，本院予以支持。对上诉人称其签订案涉合同的行为是代理行为的上诉理由，根据双方签订的《青竹苑商业街商铺销售转让协议》可知，合同双方为上诉人与被上诉人，上诉人也没有证据证明其为代理行为，故对其该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人称应当追加肖琼琳的上诉理由，本案的案涉合同签订双方为上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司与被上诉人牛原骋，因此案涉当事人认定为上诉人与被上诉人并无不当，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人称没有移送侦查机关的上诉理由，与本案不是同一法律关系，不影响本案的审理，故对其该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人原阳县公园世纪大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审?判?长崔海成审?判?员刘强平审?判?员王大鹏二〇二〇年五月十九日法官助理张征书记员李旭亮