重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1442号上诉人（原审被告、案外人）：侯俊鹏，男，1996年6月4日出生，汉族，户籍地山东省潍坊高新区，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：裴仕伟，重庆金渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：白家友，男，1975年11月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：彭灏，男，1981年7月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人（彭灏母亲）：沈华明，女，户籍地重庆市渝中区，现住重庆市渝北区。上诉人侯俊鹏因与被上诉人白家友、原审第三人彭灏申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初24242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年4月14日进行了询问。上诉人侯俊鹏及其委托诉讼代理人裴仕伟、被上诉人白家友的委托诉讼代理人聂国林、原审第三人彭灏的委托诉讼代理人沈华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯俊鹏上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：本案诉争房屋是按揭房，原审法院认为没有及时过户是一种过错行为，这种理解不符合市场规律，也违背普通消费者的善意常识。本案诉争房屋属于典型一房二卖，上诉人购买在前，被上诉人购买在后，上诉人支付了大部分房款，被上诉人支付了少量房款，上诉人已实际入住，被上诉人没有入住。如果房产被执行，会对上诉人造成损失，也不公平，排除执行更加符合法律精神。白家友辩称，上诉人与彭灏签订买卖合同时，已知晓涉案房屋存在抵押登记，签订合同到查封有两三年时间，不能过户的责任应由其自行承担。彭灏述称：涉案房屋确实出卖给了侯俊鹏，彭灏与白家友之间不是房屋买卖关系，是彭灏向白家友借款，有通话录音为证。白家友向一审法院起诉请求：1.请求法院在（2018）渝0106执4938号执行案件中准予对重庆市房屋的执行。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2018年7月16日，白家友（买方、乙方）与彭灏（卖方、甲方）、重庆帆远房地产经纪有限公司（经济方、丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，主要约定：甲方将其位于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方，房屋建筑面积87.48平方米，房屋成交价为798000元，其中购房定金230000元由乙方于签订本合同当日支付给甲方（该定金在办理房屋产权过户时自动转为第一部分购房款），如甲方的房屋尚在银行抵押中，甲方需要自行办理提前还款解押并将注销抵押登记后的产权证明交丙方托管，作为房屋转让过户使用。至于剩余购房款，由乙方委托丙方向银行申请二手房贷款，按揭贷款具体以银行审批为准。甲方应当于（2018年）9月16日前将房屋交付给乙方使用，并付清一切与房屋有关的杂费。任何一方不按本合同条款执行则自动成为违约方，按违约责任条款追究违约责任；如因甲方原因导致无法办理按揭贷款或房地产转移登记手续，甲方需在三个工作日内将已收取的乙方已付款返还乙方，同时甲方应按定金罚则向乙方支付违约金。合同签订后，白家友即按约支付了定金230000元给彭灏，但并无证据显示彭灏按约履行了房屋解押和交付义务。白家友遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年9月25日立案受理。审理中，白家友申请对彭灏的财产采取诉讼保全措施。2018年10月26日，一审法院作出（2016）渝0106执保2372号执行裁定，裁定：查封或冻结彭灏价值798000元的财产，并于11月2日查封了登记在彭灏名下重庆市沙坪坝区房屋。2019年1月30日，一审法院作出（2018）渝0106民初16381号民事判决，判决：解除白家友与彭灏、重庆帆远房地产经纪有限公司于2018年7月16日签订的《房屋买卖（转让）合同》（房屋买卖部分），由彭灏支付白家友款项合计389600元。该判决发生法律效力后，因彭灏未按时履行法律文书所确定的义务，白家友随即向一审法院申请执行，一审法院以（2019）渝0106执4938号案件立案受理。执行中，案外人侯俊鹏对一审法院查封彭灏名下的案涉房屋提出书面异议，认为案涉房屋系其从彭灏处购买，且已按照协议支付大部分购房款，并已实际占有使用，请求法院中止对案涉房屋的执行。2019年10月10日，一审法院作出（2019）渝0106执异154号执行裁定，裁定：中止对位于重庆市沙坪坝区房屋的执行。白家友对该执行裁定不服，遂向一审法院提起本案执行异议之诉，要求判如所请。另查明，坐落于重庆市沙坪坝区房屋登记权利人为彭灏，房屋建筑面积为87.48平方米，房屋登记档案查询结果显示该房屋已于2014年5月20日设定了抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司重庆陈家湾支行。2018年3月5日，侯俊鹏（买受方、乙方）与彭灏（出卖方、甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间协议》（合同编号为0000590），主要约定：甲方拥有位于重庆市沙坪坝区房屋的产权，向丙方提供了该房屋基本情况信息，并委托丙方提供订立房屋转让合同的中介服务；乙方已实地查看该房屋并了解房屋基本情况信息，并委托丙方提供订立房屋转让合同的中介服务；丙方已向甲乙双方如实报告该房屋转让合同订立事项，甲乙丙三方达成本协议条款。房屋基本情况：建筑面积88平方米（以房地产权证记载为准），房屋设立了抵押，抵押银行为交通银行，贷款总额为350000元。房屋成交价为800000元，乙方分期付款，于2018年3月31日前支付房款300000元，于2018年5月31日前支付房款300000元，于2018年6月30日前支付房款200000元。乙方于2018年3月5日前向丙方交付购房意向金20000元，乙方同意在甲方签订本协议后将该购房意向金转为购房定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。甲乙双方同意于2018年6月30日前签订买卖合同，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付的定金，甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间服务费，甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金的25%交付给丙方，作为居间服务费。甲方于付清全部房款后当日交付房屋给乙方并办理过户手续。该协议由彭灏的委托代理人龚麟签字，侯俊鹏签字，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司盖章和该公司的委托代理人罗娅签字确认。同日，侯俊鹏向罗娅转账20000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为20000元的收据，备注收款事由为购买案涉房屋定金。同日，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司的工作人员通过支付宝向“＊麟”转账20000元，转账备注为购买案涉房屋定金。2018年3月22日，侯俊鹏通过其母亲石淑珍的中国建设银行账户（卡号为62×××86）向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转账150000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为150000元的收据，备注收款事由为购买案涉房屋。翌日，杨卫国向彭灏的银行账户转账150000元。2018年3月27日，侯俊鹏向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转账130000元，并由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为130000元的收据，备注收款事由为案涉房屋首期房款。翌日，杨倩向彭灏的银行账户转账130000元。2018年5月19日，侯俊鹏向重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司支付290000元，并由罗娅出具了收条，内容为：今收到侯俊鹏购买沙坪坝区房屋部分房款，该房款由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司代收，金额为290000元。2018年5月28日，侯俊鹏向杨倩转账10000元。杨倩收到该笔款项后，于同日向彭灏的银行账户转账300000元。2018年6月5日，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司出具了金额为300000元的收据，备注收款事由为代收房款，用于购买案涉房屋房款。2018年7月21日，侯俊鹏（乙方）与彭灏（甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖补充协议》，就位于重庆市沙坪坝区房屋的解押及过户补充约定如下：1、甲方承诺于2018年7月23日到权属抵押银行（交行）预约提前还款，并承诺在银行通知可取证3个工作日内告知丙方，一起到银行取证并到房交所注销抵押。2、银行通知扣款时间为2018年8月2日，则甲方应在2018年8月2日之前将解押款存入银行，不得以任何理由推迟时间。3、在银行完成解押取证并注销抵押后3个工作日内，甲乙双方配合丙方到房交所办理过户手续。4、甲乙双方原于2018年7月11日协商取证过户，但因甲方个人原因导致时间推迟，甲方承诺赔偿乙方损失3000元，在总房款里扣除。……该协议由彭灏、侯俊鹏签字，姚小军在重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司代理人处签字确认。2018年8月6日，侯俊鹏（乙方）与彭灏（甲方）、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（转让）合同》，主要约定：甲方自愿将位于重庆市沙坪坝区房屋出售给乙方，房屋成交价为800000元。该房屋设立了抵押，抵押银行为交通银行。乙方采取全款方式支付房款，于2018年3月5日、3月28日共支付房款280000元给乙方；于2018年5月28日支付房款300000元给甲方，用于该房屋解押；于完成过户手续后支付房款200000元给甲方，甲乙双方约定于2018年8月30日之前完成房屋过户登记。甲方在还清该房屋的银行欠款且赎出抵押在银行的相关证件后1个工作日内必须到房交所办妥注销抵押登记并将还款、解押资料一起即时交丙方托管。甲方承诺于2018年7月1日将该房屋交付给乙方。双方签订的合同（编号为0000590）自动作废，以本合同为准。该协议由彭灏、侯俊鹏签字，重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司盖章确认。2018年8月，彭灏将案涉房屋交付给侯俊鹏居住使用至今。因彭灏一直未履行案涉房屋的解押和过户义务，侯俊鹏以彭灏、重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司为被告，向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2019年2月21日，侯俊鹏向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2019）渝0106民初481号民事裁定，裁定：准许侯俊鹏撤回起诉。庭审中，彭灏对与侯俊鹏签订的房屋买卖居间协议、房屋买卖补充协议、承诺书、房屋买卖（转让）合同无异议，确认收到由重庆科尚居久屋房地产经纪有限公司转交的、侯俊鹏支付的案涉房屋购房款共计60万元，并陈述未办理案涉房屋的解押和过户手续系因彭灏资金不足无法去银行办理抵押涤除手续。因双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本院受理本案符合上述法律规定。本案的争议焦点在于侯俊鹏是否就位于重庆市沙坪坝区房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，侯俊鹏已与彭灏签订了合法有效的书面买卖合同，且彭灏已将案涉房屋交付给侯俊鹏，并由侯俊鹏实际占有使用；侯俊鹏已按照双方约定向彭灏支付了大部分房款；但侯俊鹏与彭灏签订书面买卖合同时，案涉房屋上已设立抵押权并办理了抵押登记，该抵押登记具有公示效力和优先效力，且双方所签订的房屋买卖居间协议、房屋买卖补充协议、房屋买卖（转让）合同中均明确提到相应的抵押信息并进而对解押手续的办理进行约定，侯俊鹏作为买受人在明知抵押权存在、难以办理过户登记手续的情形下，未尽到合理的注意义务，仍与彭灏签订买卖合同购买案涉房屋，故案涉房屋未办理过户登记继而被法院依法查封，亦有侯俊鹏自身原因。综上，侯俊鹏的抗辩主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。白家友主张准许执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》五十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准许执行位于重庆市房屋。案件受理费7144元（原告已预交），由被告侯俊鹏负担。此款限被告侯俊鹏于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。本院二审期间，彭灏提交其代理人与白家友通话录音光盘一张，拟证明彭灏与白家友之间系借款关系，双方没有房屋买卖关系。白家友质证后认为，该证据没有在合理的期限内举示，不能作为新证据采信，即使该证据是真实的，也不能否定白家友与彭灏之间的房屋买卖合同关系。侯俊鹏质证后认为，该证据与本案的关联性不大，但从侧面反映出上诉人和第三人之间产生了真实的房屋买卖合同关系。本案二审审理查明的其他事实与一审审理查明事实相同。本院认为，本案系申请人执行人执行异议之诉，应当按照执行异议之诉相关规则予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一审法院已认定侯俊鹏提出的异议符合上述法律规定的第（一）、（二）项规定情形，本院赞同，不再赘述。现已查明，侯俊鹏已向彭灏支付了大部分房款，并在二审中表示，后续购房款20万元同意交付执行，但应同时把房屋产权过户至侯俊鹏。由此，侯俊鹏提出的异议基本具备上述法律第（三）项规定情形。关于上述法律第（四）项规定情形，本院认为，侯俊鹏购买涉案房屋系二手房转让，彭灏已将该房屋办理了按揭抵押，侯俊鹏明知该情形，故双方在签订的《房屋买卖（转让）合同》中对解除抵押办理过户登记进行了约定。法律并不禁止当事人购买具有权利负担的房屋，但因涉案房屋办理了按揭抵押，故需要出卖人先行偿还银行贷款并消除抵押后才能过户至买受人名下。由此，买受人负有更大的注意义务，在出卖人不偿还银行贷款并消除抵押的情形下，买受人只能根据双方合同的约定主张权利，并自行承担房屋未能过户登记的风险责任。至今，涉案房屋的抵押未解除，侯俊鹏向法院提起诉讼后又称因彭灏向其作出承诺而撤回了起诉，故涉案房屋未能办理过户登记也有侯俊鹏自身原因。白家友为实现其债权申请人民法院对涉案房屋进行了查封并要求执行，如前所述，此种风险应由侯俊鹏自行承担，根据前述法律第（四）的规定，侯俊鹏享有的权利不能排除执行。同时，侯俊鹏还提出本案为一房二卖，其购买在前，并实际占有使用房屋，此种因素系在房屋买卖合同纠纷中对于前后买卖合同均有效的情况下确定由谁取得房屋所有权时需要审查的要素，本案中白家友虽购房在后，但其通过诉讼程序取得了债权文书，并申请人民法院强制执行，故侯俊鹏提出的该项理由不能排除执行。至于彭灏提出与白家友之间系借款法律关系，双方没有房屋买卖合同关系，此种情况系对生效法律文书认定的实体问题提出的异议，不属本案审查范围，当事人可按相关程序处理。综上所述，侯俊鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7144元，由上诉人侯俊鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二〇年五月十四日法官助理  江满意书 记 员  程 容