陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终539号 上诉人（原审被告）：王玲，女，1980年8月23日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王永岗，陕西本玄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云梅，陕西本玄律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杜宗昌，男，1984年5月22日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：付柳琼，陕西和途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚兵，陕西和途律师事务所实习律师。 原审第三人：宝鸡市亿达不动产中介有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610301MA6X93XXXX。 法定代表人：赵凡，任公司经理。 委托诉讼代理人：宁卫东，该公司员工。 上诉人王玲因与被上诉人杜宗昌、原审第三人宝鸡市亿达不动产中介有限公司（以下简称亿达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，进行了不开庭审理。上诉人王玲委托诉讼代理人王永岗、张云梅，被上诉人杜宗昌及其委托诉讼代理人付柳琼、王亚兵，原审第三人宝鸡市亿达不动产中介有限公司委托诉讼代理人守卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玲上诉请求：1、依法撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4262号民事判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的违约金诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由:补充协议客观真实，但是受到对方压力受胁迫所签，对补充协议效力有异议。违约金的承担应以违约造成实际损失为前提，而涉案房产实际一直由被上诉人占有使用，上诉人一直按期支付房屋按揭贷款，且该房屋产权证亦交由被上诉人持有保管，上诉人的违约行为并未给被上诉人造成任何实际损失，也没有任何证据证明上诉人的违约行为给被上诉人造成损失，因此要求上诉人支付10万元违约金明显畸高。原审判决认定事实不清，证据不足，未对合同违约造成的损失予以认定，也未对畸高的违约金予以调整，判决明显有违公平原则及诚实信用原则，严重损害了上诉人的合法权益。 杜宗昌辩称，补充协议系双方在中介公司的见证下签订的，合法有效，根本不存在上诉人所述胁迫事实。上诉人违约只需支付10万元违约金，对于100万的房款来说并不高，不存在显失公平。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。 第三人亿达公司述称，补充协议是上诉人、被上诉人在第三人公司办公室签订的，第三人也参与了。对一审判决无异议，请法院依法判决。 杜宗昌向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋居间买卖合同》，还清房屋按揭贷款，办理房屋过户手续；2、判令被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月30日，原告杜宗昌与被告王玲、第三人亿达公司签订了一份《房屋居间买卖合同》，约定被告将其位于宝鸡市渭滨区XX路XX段XX号XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告；房屋总价100万元，分三期付清，签订合同当日支付70万元，2018年9月30日前支付20万元，剩余房款10万元于办理不动产转移登记当日付清；该房屋不动产所有权证暂未办理完毕，在房本下发后一个月内，双方需配合居间人办理不动产转移手续，所需税费双方各半承担。合同签订当日及次日，原告支付了首期房款70万元。2018年8月27日、9月20日、9月27日、10月18日，原告分四笔每笔5万元，支付了第二期房款20万元。 2019年6月，原告装修入住涉案房屋，2019年6月10日原告又支付房款3万元（向被告提供借款3万元后转化为房款）。2019年7月23日，原、被告又签订了一份《补充协议》，约定：现因房本已经下发，被告不能将房屋贷款手续结清，导致无法正常办理不动产转移手续，双方协商一致将不动产转移手续延长至2019年8月31日前办理完毕，若被告至2019年8月31日前仍未办理完提前还款及不动产转移手续，则需在原合同违约责任基础上追加赔偿原告违约金10万元。补充协议签订后，被告至2019年8月31日仍未还清贷款，也未办理不动产转移手续。 2019年9月6日，被告因与案外人张某某在债务纠纷，被宝鸡市金台区人民法院查封了尚登记在被告名下的涉案房屋。后原告提出执行异议，宝鸡市金台区人民法院裁定解除了对涉案房屋的查封。 一审法院认为，本案原、被告签订的房屋居间买卖合同及补充协议均合法有效，双方均应按约履行。本案原告按照合同约定支付了大部分房款后，被告收取的房款已远远超出该房屋名下尚未归还的贷款金额，被告本应及时还清房屋贷款并配合办理过户手续，但其一直未结清贷款。双方在签订补充协议后，被告仍未在约定期限前办理完提前还款及不动产转移手续，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告继续履行房屋居间买卖合同，办理房屋过户手续的请求，一审法院予以支持。原告要求被告还清房屋按揭贷款的主张，系要求被告向第三人履行义务，被告如不履行，原告可通过采取其他违约救济措施解决，本案中不宜处理。被告虽提出其未能办理过户手续是因案外人申请法院查封涉案房屋所致，属不可抗力，不应承担违约责任，但法院查封房屋在合同约定的偿还房贷及办理过户的期限之后，并非被告未在期限内办理房屋过户手续的原因，不能成为被告未按期办理过户手续的抗辩理由，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，被告应按照合同约定向原告承担违约责任。对于被告提出的违约金过高的主张，因违约金兼具惩罚性和赔偿性，被告收到原告的房款金额远大于需偿还的贷款金额而未还清贷款，在补充协议就办理过户手续的期限再次延长后仍未按期办理，属恶意违约；房屋产权证属于不动产物权的重要凭证，因被告违约行为导致原告无法取得这一重要的权利凭证，限制了原告对房屋所有权的充分行使，况且对于高达100万元的房款来说违约金10万元不属于过高，故对于被告提出的降低违约金的主张一审法院不予支持，被告应按照合同约定支付原告违约金10万元。原告在支付房款的时间上存在轻微违约，但丝毫不影响被告如期偿还贷款及办理房产转移手续，原告同意从被告应承担的违约金中扣减2700元，不违反法律规定，一审法院予以准许。原告主张的保全保险费不属于必然产生的损失，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决：一、被告王玲继续履行《房屋居间买卖合同》，于本判决生效后三十日内配合原告杜宗昌办理房屋过户手续。二、被告王玲于本判决生效之日起十日内支付原告杜宗昌违约金97300元。三、驳回原告杜宗昌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费5000元，共计6150元，由被告王玲承担。 二审审理中，各方当事人均无新证据提交。 二审查明，本案诉讼阶段上诉人暂停了案涉房屋银行按揭贷款的还款。其余案件事实同一审查明事实一致。 本院认为，我国物权法对不动产所有权的继受取得采取的是产权登记制度，办理交易过户是买卖双方签订房屋买卖合同的一个最根本的目的，故将不动产登记到买受人名下，是房屋买卖合同出卖人除交付房屋的占有以外的另一主要合同义务，而非是合同的附随义务。由于出卖人的原因，在约定期限届满时未能办理交易过户的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被上诉人已支付了绝大部分房款，因上诉人自身经济原因，未及时还清房屋银行按揭贷款，致使无法办理过户手续。被上诉人作为守约方要求违约方继续履行合同，并按照补充协议约定的违约金承担违约责任，于法有据。上诉人称补充协议系受胁迫所签，但既未提交证据证明，亦未依法行使撤销权，且与第三人陈述相矛盾，本院不予采信。关于上诉人主张未给被上诉人造成损失，约定的违约金显失公平问题。首先，案涉补充协议约定的10万元违约金，是当事人协商一致的结果，属于依当事人意思自治而约定的损害赔偿，本身既包含被上诉人就交易未能完成可能产生的利益损失的预判，也包含上诉人签订补充协议时已经预见到的在约定的宽限期限内仍不能办理过户手续将要承担的经济赔偿。上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，应当遵守诚实信用原则，按照约定的违约金数额承担违约责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或法定期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以上诉人关于房屋已经交付，未及时办理过户并未给被上诉人造成任何实际损失，上诉人无需承担违约金的上诉意见，显然不能成立，本院不予支持。根据已付购房款总额，及上诉人至今持续违约的事实，参照上述规定计算，补充协议约定的10万元违约金并无明显不合理之处，不存在显失公平的事实。综上，上诉人的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，论理充分详实，判处并无不当，应予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王玲承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年五月七日 法官助理 王家英 书 记 员 李佳玺 1