辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初926号原告：上海浦东发展银行股份有限公司营口分行，住所地辽宁省营口市站前区渤海大街东15号，统一社会信用代码91210800567553773G。负责人：董怡澍，系该分行行长。委托诉讼代理人：张涛、栾林鹏,辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。被告：路龙军，男，1967年1月24日生，汉族，自由职业，现住辽宁省大石桥市南楼经济技术开发区。被告：陈宜静，女，1977年2月23日生，汉族，自由职业者，现住辽宁省大石桥市南楼经济技术开发区。被告：营口加伦置业有限公司，住所地营口市站前区太和北街19-甲28号，统一社会信用代码91210800584175807G。法定代表人：付铁汉，系公司董事长。委托诉讼代理人：徐鹏，男，1981年12月4日出生，汉族，公司员工，现住营口市站前区。原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行与被告路龙军、陈宜静、营口加伦置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张涛、栾林鹏到庭参加诉讼，被告陈宜静到庭参加诉讼，被告营口加伦置业有限公司委托诉讼代理人徐鹏到庭参加诉讼，被告路龙军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。诉讼请求：一、判令被告一、被告二立即向原告偿还借款本金900362.49元及利息、罚息（利息、罚息均自2019年8月5日起计算至实际还清之日止，按合同约定标准计算）；二、判令被告一、被告二以其名下位于营口市站前区产承担抵押担保责任，原告对上述房产享有优先受偿权；三、判令被告三对上述贷款本金、利息、罚息承担连带清偿责任；四、判令三被告承担原告为实现本债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。事实与理由：被告一、被告二系夫妻关系。2015年7月30日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定二被告向原告借款102万元用于购买位于营口市站前区产，借款期限21年，即2015年7月30日至2036年7月30日，贷款年利率5.4%，还款方式为等额本息还款；并约定二被告将上述房屋抵押给原告，作为对该笔借款的抵押担保，并办理了预告抵押登记。双方约定若被告未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的构成违约，被告发生违约事件的，原告可以宣布本息部分或全部提前到期；被告不能按合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使原告通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由被告承担。原告于2015年8月14日向被告发放贷款102万元。被告自2019年6月5日以后未按约偿还本息至今，被告尚欠原告借款本金900362.49元及其利息罚息。被告三营口加伦置业有限公司作为担保人依据合同约定应承担连带责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求贵院依法裁判，判如所请。被告陈宜静辩称：借款属实，现在因为经济问题无法正常还款，但是后续可以正常还款。被告路龙军未答辩、未向本院提供证据。被告营口加伦置业有限公司辩称：答辩人不同意对贷款本金、利息、罚息承担连带清偿责任，不同意承担被答辩人为实现债权所发生的各项费用。理由如下：一、答辩人的连带保证责任期限已经届满，根据答辩人与被答辩人签订的《按揭合作协议》第三条约定，乙方为甲方向购房者发放的个人购房贷款提供连带保证责任的期限，为自借款合同生效之日起至所购房屋竣工且借款人所购房产抵押登记手续办理完毕，且甲方取得抵押他项权证书之日止。由此可知《按揭合作协议》的目的和本意是由开发公司在房屋获得产权证明、能够办理抵押登记之前，为购房者向银行及时偿还按揭贷款承担连带保证责任，属于阶段性担保。一旦房屋能够办理抵押登记，开发公司的阶段性担保责任即告终止。本案中答辩人早在2016年9月13日便已为案涉房屋所在项目办理完毕产权备案登记，也即被告一、被告二自2016年9月13日起即可为案涉房屋办理产权证明，进而办理抵押登记。至于被告一、被告二是否办理了产权证明和抵押登记，答辩人既不知晓也无法决定。由此可见，答辩人在已经充分履行自身义务的情况下，在强迫其继续承担按揭合作协议项下的阶段性担保义务，实际上是为被答辩人的债权形成了双重担保，严重有违诚实信用原则。因此答辩人的连带保证期限实际上已经届满，答辩人无需再为被告一、被告二的借款承担连带保证责任。二、本案在同时存在“物保”和“人保”的情况下，应当优先执行物保。根据担保法第二十八条之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中案涉房屋作为物的担保应优先于答辩人的保证责任被优先行使。在被答辩人行使抵押权之前，无权向答辩人主张保证责任。综上所述，请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年7月30日，原告与被告路龙军、陈宜静签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定二被告向原告借款人民币102万元购买住房，期限21年，即从2015年7月30日起至2036年7月30日止。贷款利率按照贷款实际发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算（签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为5.40%），借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50％。还款方式为等额本息还款法，如被告未按约定偿还借款，原告为实现债权而支出的费用由被告承担。同时双方约定二被告用其购买的坐落于营口市站前区屋向原告提供担保，并于2015年8月6日办理了抵押权预告登记。2、2013年10月20日，原告与被告营口加伦置业有限公司签订《按揭合作协议》，协议约定：原告为被告营口加伦置业有限公司提供个人购房按揭贷款服务，被告营口加伦置业有限公司为原告向房产的购房者发放的个人购房贷款提供连带责任保证。保证期限自借款合同生效之日起至所购房屋竣工且借款人所购房产抵押登记手续办理完毕且原告取得抵押他项权证书之日止，被告营口加伦置业有限公司担保的范围为原告发放的贷款本金、利息、罚息和应收取的违约金、赔偿金及其它实现债权的费用。3、合同签订后，原告依约向被告路龙军、陈宜静发放了贷款，但被告拖欠还款，根据原告提交的电脑截图记录，截至2019年11月5日，二被告尚欠原告贷款本金900362.49元，利息14686.29元、罚息140.28元。本院认为：原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行与被告路龙军、陈宜静签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实的意思表示，合法有效。原告依合同约定向被告发放了约定的贷款，被告应当按约定履行还款义务。被告未按约定偿还贷款，应承担相应的违约责任。被告虽然将购买的房屋与原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行办理了预告登记，但该预告登记不具有对抗第三人的物权效力，因此不具有优先受偿权，原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行要求对抵押房屋确认优先受偿权，本院不予支持。被告营口加伦置业有限公司自愿为被告路龙军、陈宜静向原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行借款提供阶段性连带担保责任，且未超过保证期间，原告请求被告营口加伦置业有限公司承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：一、被告路龙军、陈宜静应在本判决生效后十日内给付偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行贷款本金900362.49元，利息14686.29元、罚息140.28元。从2019年11月6日起至实际给付之日止的利息和罚息按双方合同约定。若逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。二、被告营口加伦置业有限公司对上述款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后向有权向借款人路龙军、陈宜静追偿。三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行的其他诉讼请求。案件受理费12804元（原告上海浦东发展银行股份有限公司营口分行已预交）由被告路龙军、陈宜静承担，被告营口加伦置业有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冷阳春人民陪审员  李东霖人民陪审员  韩 莹二〇二〇年五月十八日法官助理聂磊书记员籍莎莎