安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初2152号 原告：上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司，住所地合肥市蜀山区南二环路3818号天鹅湖万达广场1-8幢8-办2114，统一社会信用代码91340100343829080P。 负责人：陈凤华，总经理。 委托诉讼代理人：金昂，该公司员工。 被告：王俊。 原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司与被告王俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵卫东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司（以下简称硕雅物业合肥分公司）的委托诉讼代理人金昂，被告王俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告硕雅物业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年4月1日至6月30日所欠的物业服务费299元；2、判令被告立即向原告支付从2015年7月1日至2018年12月31日所欠的物业服务费4183元以及从2016年1月1日至2018年12月31日所欠的地面停车服务费1080元；3、判令被告立即向原告支付自违约之日起至被告支付之日，按照合肥市翠竹园小区业主委员会和硕雅物业合肥分公司签订的物业服务合同的约定计算的违约金707元（计算至2018年5月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系翠竹园Ｂ区的物业服务企业，被告在该小区拥有一面积为148.92平方米（其中地下室13.3平方米）的住宅用房和一辆车牌为皖Ａ×××××机动车。原告一直为被告提供不间断的优质物业服务。被告自2015年4月1日（小区自治管理）起至今一直拒付其应付的物业管理费。期间原告多次向被告催交，被告均不予理会。为此原告特具状法院，请依法判允。 被告王俊辩称，一、原告与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同书》无效。原告提供的合肥市中级人民法院（2016）皖01民终5724号民事判决书中二审另查明的户数和面积双过半的事实没有依据，因为2015年11月6日、12月22日的公告中没有任何关于面积的统计，公告所称的征求业主意见没有任何地方提到物业服务合同，并不是业主大会表决该合同，同时所谓征求是否同意硕雅物业合肥分公司管理B区也没有实施，因为答辩人看到公告去保安室填写表决票时，保安声称征求意见活动不搞了。后答辩人又多次到B区自治小组要求提供表决票核查被予以拒绝，现申请法院调查原始表决票。合肥市翠竹园小区实行自治管理，原告不具有独立的法人资格，《物业管理服务合同书》没有经业主大会表决通过，合同内容也没有在小区公示，根据物业管理条例和合同法等法律规定，涉案物业服务合同尚未生效。合肥市中院（2018）皖01民终5665号民事裁定书明显存在适用法律错误，业主冯某某已向省高院申请再审并被受理，现被告申请本案延期审理，等待省高院的判决结果。原告提供的同一天签订的物业服务合同和债权债务转让合同中甲方业委会代表张久玉的签名字迹差异很大，显然有一份系他人代签，伪造的合同自始至终就没有法律效力。债权债务转让合同中所提及的工程费用及物业费用，从没有公示过详细账目、发票、施工单位资质、招标文件，业委会也没有物业管理资质，没有收取物业费的资质，这部分债权债务从未经业主大会通过，业主不予承认。金昂是自治小组聘请的物管办主任，在签订物业服务合同时是原告负责人，现在又是原告聘请的员工，金昂是签订物业服务合同时甲乙双方的重要管理人员，存在恶意串通，损害业主利益的行为，因此物业服务合同无效。原告的经营范围没有得到总公司授权，更没有获得相关部门批准，属于违法经营，同时甲方没有得到业主大会的授权，故合同系以合法形式掩盖非法目的，合同无效，应该予以撤销。 二、原告与业委会签订的《物业管理服务合同书》尚未生效，根据合同书第十一条声明及保证规定，甲方并没有得到业主大会的授权，乙方经营范围也没有得到总公司的授权，更没得到相关部门的批准，依据合同法第四十五条的规定，附生效条件的合同，自条件成就时生效。 三、原告起诉的2015年4月1日至2018年12月31日物业费超过诉讼时效。原告提供的缴费通知单被告从未收到，本小区也从未有这样背景的栏，也未收到催费电话，依据物业服务合同第三条的约定，原告主张的2018年12月31日前的物业费均已超过诉讼时效。转让合同书是伪造，并且转让时没有通知被告，因此该转让对债务人不发生效力。 四、停车收费已经相关部门取缔，不存在欠费。自从原告开始收取停车费，被告的车辆就没有开进小区，并且原告在2015年7月20日发布关于小区地面车位租用及东西侧门的相关事项的通告第5条内容为：属于小区业主的车辆，且没有固定车位的机动车辆免收停车费。依据最高院的相关司法解释，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。2015年7月20日停车费已经取消，不存在欠缴停车服务费，且占用小区消防、人行通道划分机动车停车位，给小区居民的出行、生活带来安全隐患，危害小区公共安全，早已被相关部门取缔。 五、翠竹园小区实行自治管理，原告没有按照《物业管理服务合同书》的约定提供物业服务。原告称一直为被告提供不间断的优质服务，没有举证证明，根据物业服务合同的约定，原告应当按二级物业服务标准对小区提供相应的物业服务，原告没有能力实际也没有提供二级服务。现列举原告没有提供二级服务的行为：小区安全防卫不当，各种人员可随便出入，划车、破坏公物等时常发生，并且发生过多次偷盗事件；原告擅自占用小区消防、人行通道划分机动车停车位，导致业主通行不便，占用消防通道留下安全隐患；物业共用部位常年不清扫，保洁不到位；公共绿化得不到及时养护和管理；下水管道污水横流；擅自砍伐小区内的植被，被合肥晚报曝过光；弱电网线乱接，楼道内脏乱差等。原告违反物业收费一费制的规定，由业主分担电梯维修费。原告也无二级及以上物业管理资质。原告提供的服务与合肥市规定的乙级服务标准相差甚远，也远达不到丙级服务标准，依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》规定，达不到丙级服务标准的按照丁级服务标准计算。 六、原告违反了《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，侵吞公共利益，损害公众利益。原告与原业委会主任张久玉签订的物业服务合同将公共资产部分收益全部给原告，违反了《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第二十九条的规定，公共资产部分收益70%纳入专项维修资金。本应该属于业主部分的收益就应该冲抵物业费。被告要求原告公开公共收益的去向，按规定执行。 七、张久玉的自治小组成员资格早就被过半业主罢免，原业委会与自治小组成员已经于2019年10月31日到期，原业委会与原自治小组已经解散。但张久玉拒绝交出业委会和自治小组的公章，因此蜀山区琥珀街道已经声明公章作废。涉案合同上的公章无法确认是何时加盖的。在2015年7月15日之前，原被告无任何关系，申请法院驳回原告的此项收费诉讼。 八、上海硕雅物业管理发展有限公司被上海市松江区市场监督管理局列入失信企业名单，合肥分公司获得总公司的授权是极不可信的。从国家企业信用公示系统2015-2018年度报告公布的社保缴费人数来看，本案原告也无足够合法员工为业主提供合规服务。在提供物业服务过程中还存在物业管理人员划坏业主汽车的行为，这怎么能提供优质服务呢。 综上所述，由于原告违法经营，并且与翠竹园小区业主委员会签订的《物业管理服务合同书》无效。原告未能按照服务合同约定的二级物业服务标准提供物业服务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法关于先履行抗辩权和不安抗辩权的规定，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，王俊系合肥市蜀山区翠竹园小区B区业主，其在该小区拥有一套面积为148.92平方米（含地下室13.3平方米）的住宅。2015年4月1日至6月30日期间，翠竹园小区B区实行自治管理，相关物业费用由自治小组收取。2015年7月15日，合肥市翠竹园小区业主委员会与原告硕雅物业合肥分公司签订了《物业管理服务合同》，约定自2015年7月1日至2020年6月30日止由硕雅物业合肥分公司为翠竹园小区B区提供物业管理；合同第三条第1.1）约定：多层住宅每月每平方米建筑面积0.7元，小高层住宅每月每平方米1.19元。合同第四条第1.1）条约定，地面不固定车位按30元/月/辆收取车位及其使用管理服务费用。合同第五条约定，自2015年4月1日B区自治小组接管物业管理起的所有收支项目，整体移交给乙方（硕雅物业合肥分公司）；甲方（翠竹园小区业委会）授权乙方继续收取自2015年4月1日起翠竹园B区自治小组自主管理期间的物业服务等各项费用。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，硕雅物业合肥分公司即进驻该小区提供物业管理服务。 2015年7月15日，作为甲方的翠竹园小区业委会和翠竹园B区自治小组与作为乙方的硕雅物业合肥分公司签订了一份债权债务转让合同书，约定转让的债权为翠竹园B区2015年4-6月份共52户物业费欠费，金额为22804元（见甲方核查确认单）。同日翠竹园B区自治小组和业委会向原告出具核查确认单，载明：翠竹园B区108栋402业主王俊，房屋建筑面积148.92平方米（其中地下室13.3平方米），收费标准为每月每平方米建筑面积0.7元执行，地下室和阁楼面积按折半计算，3个月欠物业费合计299元［（135.62﹢13.3÷2）×3×0.7］，该欠费（债权）转让给硕雅物业合肥分公司。该债权转让协议签订后并未通知被告王俊。 又查明，在翠竹园B区部分业主起诉翠竹园小区业委会及硕雅物业合肥分公司确认合同无效纠纷案中，根据合肥中院有关生效判决书认定和查明的事实为：2014年，翠竹园小区召开业主大会，选举成立了合肥市翠竹园小区业主委员会，会议批准通过了议事规则及工作规则。根据议事规则第二章第七条的规定，B区成立自治小组，各区域业主授权各自自治小组成员作为业主代表推选业主委员会委员，决定自治或选聘物业服务企业等内容。2015年3月，原物业公司撤出翠竹园小区B区，B区物业由自治小组实行自治管理。同年6月27日，B区自治小组在该区发布《翠竹园B区调整物业管理模式的公告》，决定选择专业的物业公司管理B区，经洽谈符合条件的物业公司唯有硕雅物业合肥分公司同意小区对物业服务的各项要求等内容。同年7月14日，B区自治小组与硕雅物业合肥分公司在小区发布《上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司接管翠竹园B区物业服务的联合公告》，告知硕雅物业合肥分公司于2015年7月15日正式接管翠竹园B区进行物业管理服务以及物业费收取标准等内容。 二审另查明，翠竹园B区自治小组于2015年11月6日以公告的形式向B区全体业主书面征求意见，对是否同意启用本小区房屋维修资金、是否同意自来水出户、是否同意硕雅物业合肥分公司管理本小区进行投票表决。经投票，B区业主共446户，截止2015年12月21日参与投票共343户，其中同意硕雅物业合肥分公司管理本小区的237户，反对的12户，弃权的4户，未作回复的90户。同意的业主占总户数的53.14%，占总面积的55.29%。 再查明，自原告接管翠竹园小区B区的物业管理服务后，原告与部分业主因合同效力、服务质量、收费标准、合同内容违法等产生较多矛盾，原告与业主互有起诉对方。其中在原告以物业服务合同纠纷将多名业主起诉至本院的案件中，原告要求业主给付2015年4月1日至2018年12月31日的物业费及按中国人民银行规定的同期贷款基准年利率的4倍分段计算的违约金，有部分案件经中院二审判决驳回了原告要求给付2015年4月1日至6月30日的物业费的请求；维持了一审法院关于酌情按15%扣减物业费及驳回原告违约金诉请的判决。 庭审中，被告王俊提供了一份安徽省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书复印件［（2019）皖民申3517号］，拟证明业主起诉翠竹园小区业委会、硕雅物业合肥分公司撤销权纠纷一案，虽然合肥中院作出了终审判决，但业主不服，现省高院已立案受理再审申请。 由于被告王俊对原告的物业资质、物业服务合同的效力、是否从事了物业服务以及物业服务质量、合同内容等提出异议，自硕雅物业合肥分公司进驻翠竹园B区从事物业管理服务后，其一直拒缴物业费。因双方分歧过大，本案调解不成。 上述事实，有原告提供的原告营业执照副本复印件一份、物业管理服务合同书复印件一份、物业费欠费核查确认单复印件一份、债权债务转让合同书复印件一份、催缴物业费照片打印件一张、合肥中院民事判决书复印件一份等证据，被告提供的自治小组公告复印件、吴臣军的证明复印件、合肥市房地产管理局关于翠竹园小区B区相关问题调处情况的回复复印件、报警记录、照片复印件、省高院受理案件通知书复印件等证据，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，一、关于原告硕雅物业合肥分公司与合肥市翠竹园小区业主委员会签订的物业管理服务合同的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。从本案现有证据来看，原告硕雅物业合肥分公司与合肥翠竹园小区业委会签订的物业管理服务合同经B区业主大会的追认合法有效，该合同对包括被告王俊在内的翠竹园B区业主具有法律约束力，本案原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告在履行了对翠竹园B区的物业管理服务的义务后，被告应当按约履行给付物业费的义务，现被告拖欠相关物业费的行为违反了合同约定，故对原告要求被告给付物业费的请求本院予以支持。 二、关于原告诉请的依据问题。原告主张的2015年4月1日至6月30日期间的物业费299元，系B区自治期间的物业费，该费用虽然系自治小组转让给原告，但该费用的产生并非基于原告与业主间的物业服务合同关系，原告受让的债权与原告为翠竹园小区B区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。故原告在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费4183元和2016年1月1日至2018年12月31日的地面停车服务费1080元，虽然符合合同约定的物业费计算标准，但在原告起诉的其他业主相关案件中，因其在提供服务中存在瑕疵而被中院生效判决确认按15%扣减物业费，根据相同案件相同处理的原则，故本案原告主张的物业费数额应为4474元（5263元×85%），该费用被告应当给付。对原告主张的违约金请求，因系双方就物业服务质量存在争议的情况下，被告逾期未交，不属于恶意违约行为，故对原告的违约金请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王俊于本判决生效之日起十日内支付原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业费及2016年1月1日至2018年12月31日的车辆管理服务费计人民币4474元； 二、驳回原告上海硕雅物业管理发展有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半后收取25元，由被告负担20元，原告负担5元。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇二〇年五月二十八日 法官助理汪静秋 书记员甘保玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。