广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤03民终5625号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市茗帝物业投资管理有限公司，住所地：深圳市坪山区坪山街道沙湖社区金碧路238号，统一社会信用代码：91440300081253359Q。法定代表人：熊良，该公司总经理。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚思敏，广东穗江律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳连力钢结构工程有限公司，住所地：深圳市坪山区石井街道石井社区坪葵路202号B栋，统一社会信用代码：914403003195719057。法定代表人：陈连全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊文，广东信科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄元纯，广东信科律师事务所律师。原审第三人：深圳市坪山区城市建设投资有限公司，住所地：深圳市坪山区马峦街道东纵路147号地税9楼，统一社会信用代码：91440300699079014H。法定代表人：高晓兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：张润，广东仁人（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟秀娟，广东仁人律师事务所律师。上诉人深圳市茗帝物业投资管理有限公司（以下简称茗帝公司）因与被上诉人深圳连力钢结构工程有限公司（以下简称连力公司）、原审第三人深圳市坪山区城市建设投资有限公司（以下简称坪山城建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院(2018)粤0310民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。茗帝公司上诉请求：1、维持（2018)粤0310民初1669号民事判决第一项、第二项；2、撤销（2018)粤0310民初1669号民事判决第三项；3、撤销（2018)粤0310民初1669号民事判决第四项，依法判决连力公司向茗帝公司支付房屋占有使用费150115元。4、判决驳回连力公司的其他诉讼请求。5、本案一审、二审诉讼费由连力公司承担。其事实和理由是：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为，庭审中，茗帝公司又当庭确认连力公司已结清到2018年7月份的租金，结合双方的称述，认为连力公司的主张具有高度盖然性，法院予以采信，这是错误的。茗帝公司在一审庭审中陈述说，2018年7月份的租金已缴纳，但是2017年2月份至5月份的租金102815元连力公司并没有缴纳。因为连力公司无故单方抵扣了2017年2月至5月的该部分租金，但茗帝公司一直没有认可及同意。如果茗帝公司把连力公司缴纳的2017年6月份之后的租金，按先后顺序先计算为2017年2月至5月的租金，会导致本案未缴纳租金的月份计算变得比较复杂，故茗帝公司按照连力公司缴纳租金月份的本意进行陈述，连力公司认为2017年2-5月份已抵扣而不需另外支付，后面付的租金是付2017年6月之后的租金，故为了简化问题的陈述，也是尊重事实，茗帝公司就没有把连力公司缴纳的2017年6月份之后的租金，视为要先付2017年2月-5月份的租金，但茗帝公司一直保留了对2017年2-5月份租金102815元的催讨权利，期间也多次向连力公司口头催讨过，但连力公司均无理拒付。在一审诉讼中，茗帝公司通过反诉请求向连力公司索要2017年2-5月份租金，虽然时间间隔有一年多，但并没有超过诉讼时效，茗帝公司也从未放弃过该实体权利，故一审法院认定并采纳连力公司陈述的2017年2-5月租金102815元已经抵扣的事实，是错误的。2、该费用102815元是在坪山城建投公司于2016年8月通知连力公司搬离，而连力公司在2016年10月作出加强厂房安全，同意继续租赁房屋的承诺后，私自整修厂房及新建配电房等事项而支出的费用，该费用应当由连力公司自己承担。但连力公司擅自将该部分费用抵扣应缴茗帝公司的2017年2月至5月租金，茗帝公司一直没有同意，并多次向连力公司催缴。故茗帝公司有权向连力公司追索该费用。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院认为搬迁费564080元是属于连力公司因租赁合同无效而遭受损失的范围，是适用法律的错误。一审法院己确认茗帝公司与连力公司双方签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，房屋租赁合同无效，如有装饰装修损失时，由双方当事人按照过错分担装饰装修现值的损失；另根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，连力公司提出的诉请是工厂搬迁损失，该损失不是房屋装修损失，也不是因租赁合同无效而产生的损失，且连力公司与茗帝公司签订的租赁合同期限是5年，其己占有使用了4年，即使使用至租赁合同期限届满，连力公司也还是要将工厂搬走，工厂的搬迁费用是一定会发生的，并不是因租赁合同的无效才发生了搬迁费。无论租赁合同的有效与无效，搬迁费是必定会发生的，只是发生时间的先后问题，并不是因合同无效就会发生搬迁费。故一审法院对关于“因合同无效遭受的损失”在本案中适用法律是错误的，连力公司搬迁费564080元不是因合同无效而遭受的损失，该项费用不能由茗帝公司来分担，否则，这种判决的生效结果一旦公开，会引起其他无效租赁合同纠纷案件中承租人的效仿。众所周知，在深圳存在大量的类似无效租赁合同纠纷，如果承租人知道本案的判决结果时，将会效仿在无效租赁合同期限届满前进行搬迁，事后并以合同无效为理由，向出租人索要巨额的搬辻货，这会造成社会极大的不公平及引起房屋租赁市场的混乱。请二审法院务必慎重考虑上述情况，正确适用法律，纠正一审法院的错误判决。2、连力公司诉称的564080元搬迁费是否合理？是否实际支付？既未经过茗帝公司的确认，也未经法院对搬迁费用的委托司法鉴定评估，一审法院仅凭连力公司单方提供的证据即认定搬迁费为564080元，明显证据不足。3、一审法院对茗帝公司和连力公司过错责任比例的划分也是不合理的。一审法院认为，因案涉租赁合同无效，双方对此均有过错，综合考虑合同履行情况、双方的过错程度及剩余租期，法院酌定茗帝公司赔偿连力公司工厂搬迁费用564080元X80%=451264元”，在本案中，连力公司明知租赁房屋的产权状况，并且签订了5年的租赁合同，己使用4年，剩余期限只有1年，在这种已占有使用了租赁期限80%的情况下，即使有损失，那80%的损失也应当由连力公司自己承担，但一审法院完全没有考虑剩余期限的情况，却要求茗帝公司承担80%的责任，显然是不合理的。综上所述，为维护当事人的合法权益，茗帝公司请求二审法院纠正一审判决，支持上诉请求。连力公司答辩称：一、关于抵扣102815元的事实，我方提出以下观点：1、茗帝公司在一审向法院提交了202号厂房租金、电费清算单，而该清算单明确写明抵扣2017年2至5月租金，茗帝公司持有该清算单，表明认可并达成抵扣的合意，不然茗帝公司是不可能持有该清算单的。2、茗帝公司与连力公司在2018年7月时，双方进行了综合清算，如茗帝公司主张不认可抵扣2017年2月至5月租金，该综合清单会列明相关租金费用的。3、茗帝公司在一审已经承认了连力公司缴纳的租金是至2018年7月，故茗帝公司主张的理由明显违反事实逻辑，不可能前面的租金未支付，而支付后面的租金。二、关于搬迁费的意见，茗帝公司上诉的理由是违反事实逻辑的。连力公司的损失是由茗帝公司造成的，不能够以始终要搬迁作为理由而免责，如晚期癌症病人即将死亡以杀人不需负责任一样的道理。故应驳回茗帝公司的所有上诉请求。坪山城建投公司陈述意见如下：1、我方认为一审法院判定合同无效所产生的在法理上应当属于缔约过失责任，茗帝公司在与连力公司签订合同时并没有隐瞒租赁房屋的证照和权属问题，连力公司同意租赁此类似房屋，并且支付的费用并不符合市场上证照齐全房屋的费用。故意味着其认可了租赁行为所产生的后果。2、我方认为一审法院在查明事实的过程当中遗漏了一项重大事实，即为何第三人和茗帝公司要通知连力公司提前撤离。其原因是自然灾害即台风造成的，不是因合同无效造成的。而一审法院的认定当中，并没有将这一原因作为查明连力公司损失的前提。3、连力公司所主张的损失应当是其提前搬迁所产生的额外费用，连力公司提供的证据证明了其搬迁所产生的费用，但并没有证明因提前搬迁所产生的额外费用，一审法院以此作为连力公司的损失是属于事实认定错误。坪山城建投公司在一审审理当中，向法院提出了关于连力公司的主体资格问题，由于茗帝公司与连力公司签订的合同当中没有连力公司的盖章，且合同文本当中显示的是陈连全作为自然人与茗帝公司签订的租赁合同。因此，本案以连力公司作为案件当事人，应当是主体资格错误。连力公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令茗帝公司退还连力公司租赁保证金87600元及利息；3.判令茗帝公司退还连力公司代缴的2018年8月的电费14960.22元及利息；4.判令茗帝公司赔偿连力公司的工厂搬迁费用564080元及利息；5.判令茗帝公司赔偿连力公司支付其员工的补偿金210600元及利息；6.判令茗帝公司承担本案全部诉讼费用，以上共计877240.22元。茗帝公司一审反诉请求：1.判令确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令连力公司支付拖欠的房屋占有使用费150115元；3.判令连力公司在一个月内恢复围墙的原状；4.本案诉讼费用由连力公司承担。原审法院认定，2014年9月30日，连力公司的股东陈连全（乙方）与茗帝公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》。合同约定，茗帝公司将位于深圳市坪山区坪山镇石井坪葵路202号B栋及宿舍三楼整层、二楼3、4、5、6间的房屋出租给连力公司，租期从2014年10月1日起至2019年7月14日止，租金为43800元/月，每月15日前支付租金。租赁房屋用途：厂房。第七条约定：甲方交付租赁房屋时，乙方缴纳87600元的租赁保证金，缴纳20000元的水电押金。返还租赁保证金的条件为：1.合同期满；2.当乙方依本合同及附件履行义务时；3.乙方凭租赁合同及保证金原件。不予返还保证金的情形：1.拖欠租金及其他费用；2.房产本体及相关设施损坏；3.当乙方未依本合同履行义务时。第八条：租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费等因使用租赁房屋产生的其他费用。第九条：甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定。第十九条约定：甲方提供的出租房屋应符合安全使用的标准和条件，不存在任何安全隐患。出租房屋的建筑、消防设备、燃气设施、电力设施、出入口和通道等应符合市政府规定的安全生产、消防、治安、环保、卫生等管理规定或标准。本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任。《补充协议》约定：1.乙方拖欠租金的，除应向甲方支付未付租金外，还应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为欠租金总额的日3‰；若拖欠租金达一个月以上的，甲方有权单方免责解除合同。3.甲方给予乙方一个月的免租期，从2014年10月1日至2014年10月31日止免租期内不收取租金，但应支付水电、厂长费、卫生费（厂长费+保安费=1600元）。水电费押金在签订合同之日支付。3.房租租金每两年按8%的幅度递增。同一天，陈连全向茗帝公司交纳了两个月的厂房押金87600元。2016年8月17日，茗帝公司向连力公司发出《关于关闭石井厂房及工作人员撤离的通知》，通知记载：经检查发现你司使用的厂房南侧的墙面破了以及地基严重下沉现象，为避免出现安全隐患、人身伤害和财产损失，现要求你司立即将厂房关闭，相关人员进行撤离。相关人员撤离后，未经我司批准不允许进入该厂房。连力公司签字盖章确认“已知悉”。2016年10月17日，连力公司对茗帝公司出具《承诺书》，对以下事项作出承诺：1.承诺对石井太阳工业区坪葵路202号B栋厂房建立安全管理制度，制定事故防范措施和应急救援预案；同时加强安全检查，及时消除事故隐患；2.承诺必须加强对石井太阳工业区坪葵路202号B栋厂房的安全管理，如坚持继续租用厂房，对出现的一切安全风险及事故责任与茗帝公司无关，由连力公司自行承担，连力公司在原租期内继续使用厂房期间，不追究茗帝公司和第三人的任何安全责任。2016年11月22日，深圳市坪山新区城市建设投资有限公司安全生产领导小组、深圳市东鑫物业服务有限公司作出《关于存在安全隐患关闭石井厂房及撤离工作人员的通知书》，向包括原茗帝公司在内的四家公司发出通知，称发现四家公司租赁我司的石井厂房存在严重安全隐患：F15栋厂房两侧的两面山墙局部基础沉降加剧、墙体开裂严重，F19栋地基严重下沉等重大安全隐患。为避免安全事故的发生，请上述四家公司按照2016年8月17日下发的《关于关闭石井厂房及工作人员撤离的通知》要求，立即撤离石井厂区的所有工作人员，严禁工作人员在石井厂区内进行生产作业和逗留，防止因墙体坍塌等危险事故发生。2016年11月25日，深圳市坪山新区城市建设投资有限公司再一次向前述四家公司作出《关于关闭石井厂房及撤离工作人员的通知》（深坪城投通[2016]53号），以相同理由要求连力公司等立即撤离所有工作人员。2017年1月3日，第三人向前述四家公司再次发出《关于石井厂房存在安全隐患的通知》（深坪城投通[2017]01号），告知包括原、茗帝公司双方在内的四家公司做好相关的安全防范措施。2017年1月18日，第三人委托深圳市太科检测有限公司，对坪葵路200-202号石井厂房F19栋，作出了《坪葵路200-202号石井厂房F19栋建筑物结构安全性检测鉴定报告》（报告编号SZJJD20170000000018），其检测结论为：该建筑地基基础单元的安全性等级均评为Bu级，上部承重结构单元、围护系统承重部分的安全性等级评为Du级，整体结构的安全性等级因此评定为Dsu级，即安全性严重不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，严重影响整体承载力。另查明，2014年1月14日，在深圳市坪山石井股份合作公司的见证下，第三人与案外人深圳市奕信实业有限公司签订了《房地产转让协议书》，约定将坪山区石井社区太阳工业区有关房地产转让（包含涉案房产）给第三人。2014年3月21日，深圳市奕信实业有限公司出具了《放弃房地产权利声明书》，对房地产转让一事进行了确认。2014年12月8日，第三人与茗帝公司订立《房屋租赁合同》，约定第三人将位于深圳市坪山区石井太阳工业区坪葵路200、202号的房屋出租给茗帝公司使用。第十五条约定：租赁期间，经第三人书面同意，茗帝公司可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。后于2014年9月17日，茗帝公司收到第三人的复函，第三人同意茗帝公司将部分控制厂房进行转租。2014年10月，茗帝公司委托深圳市建工质量检测鉴定中心有限公司对第三人与茗帝公司《深圳市房屋租赁合同》项下的租赁房屋进行了检测，并出具了《结构检测鉴定报告》7份，检测鉴定结论如下：1、检测区域结构平面布置规则；建筑物外观质量基本完好；结构整体性一般，传力途径合理；结构轴线尺寸、构件布置、楼层层高基本符合设计规范要求；2、检测区域的主体结构构件未发现明显影响结构承载力的倾斜、裂缝、变形或其他缺陷；3、建筑物结构目前没有发现明显的不均匀沉降；无明显整体倾斜现象；可推断上部结构和地基基础工作状况基本正常。4、建筑物检测区域内不得私自搭建任何结构形式的阁楼、夹层等。5、检测区域的结构安全性满足申请功能的使用要求。6、该建筑物应确保在正常环境条件下使用和维护；建筑物在使用中应注意加强观察，如发现异常情况应立即停止使用并报当地相关管理部门；不得擅自改变建筑物的使用功能和随意增加使用荷载。报告有限期为2014年10月13日至2019年10月12日。还查明，案涉租赁房屋没有取得房地产权权属证明，也无建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。深圳连力钢结构工程有限公司系自然人独资企业，股东及法定代表人均是陈连全。连力公司主张，2018年7月5日，连力公司委托深圳远弘劳务有限公司进行工厂搬迁，花费搬迁费合计564080元。与此同时，由于工厂的搬迁，导致连力公司处18名员工要求解除劳动合同，连力公司为此支付210600元的经济补偿。另，搬迁时，原、茗帝公司之间进行了综合结算，并形成了一份“综合清算单”，该单显示：卫生费2017年4月到2018年8月4000元；水电算到2018年8月底，水卫费9418元；物业自用扣6708元，综合结算水电、卫生费9418扣6708元扣隔壁厂瑞赛尔电费8936元，物业应退连力费用（8936+6708）-9418=6226元，连力截止2018年7月的水电费已结清。且，2018年8月电费14960.22元均由连力公司缴纳。茗帝公司主张2018年8月份连力公司仍在占有使用，一直到8月底才完全腾空退还给茗帝公司。另查，茗帝公司主张连力公司在使用涉案房屋期间，未经茗帝公司同意，擅自将厂区部分围墙拆除改建为大门。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，但违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，即茗帝公司出租的房屋在出租时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在法庭辩论终结前仍未取得，故该《房屋租赁合同》及《补充协议》为无效合同。无效合同自始无效，故连力公司诉请解除与连力公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，于法无据，不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故连力公司请求茗帝公司退还租赁保证金87600元，于法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。连力公司连力钢结构公司占有使用租赁房屋，茗帝公司茗帝物业公司有权要求连力钢结构公司参照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付占有使用期间的费用。连力公司拒不听从安全警示限期搬离，而是继续租用厂房，并向茗帝公司出具《承诺书》，承诺对出现的一切安全风险及事故责任与被告无关，由连力公司自行承担，连力公司在原租期内继续使用厂房期间，不追究茗帝公司和第三人的任何安全责任。且，案涉房屋虽在使用过程中发现存在安全隐患，但并未影响连力公司的正常使用，故连力公司应当支付使用期间的占有使用费。根据连力公司提供的《工厂拆迁工程劳务分包合同》显示，工作期限为2018年7月5日至2018年8月28日，茗帝公司主张2018年8月29日才搬离租赁房屋，符合常理，认定连力公司实际占有使用案涉房屋到2018年8月29日。双方已明确连力公司缴清到2018年7月的租金，仅对2018年8月的租金存在争议。连力公司应支付茗帝公司2018年8月的租金47300元÷31天×29天＝44248.4元。茗帝公司提交了落款时间为2017年4月25日的《坪葵路202号厂房租金、电费清算单》，其中第五项：整修厂房63873元，检测报告19000元，电路检测报告4000元，配电房新建15942元，合计102815元。茗帝公司称该清算单是连力公司制作并交给茗帝公司的，所花费的费用是用于消除安全隐患，请第三方公司进行检测及配电房新建。连力公司称该部分费用依法属出租方应承担的义务，连力公司只是垫付，事后双方进行了结算并予以抵扣相应的租金，且事后长达一年多的时间茗帝公司并未追缴该部分租金，庭审中，茗帝公司又当庭确认连力公司已结清到2018年7月份的租金，结合双方的陈述，原审认为连力公司的主张具有高度盖然性，予以采信，茗帝公司经结算抵扣后再行主张有违诚实信用原则，对其该102815元的诉请部分，不予支持。连力公司提交的《综合清单》上显示“连力截止2018年7月的水电费已结清”，说明双方并未对8月份的水电支付达成合意，连力公司实际占有使用案涉房屋至8月份，占有使用期间的水电费仍应由连力公司支付，故连力公司诉请茗帝公司退还连力公司代缴的2018年8月份的电费14960.22元，无事实依据，不予支持。茗帝公司诉请连力公司在一个月内恢复围墙原状，因茗帝公司未提交证据证明连力公司存在将厂区的围墙部分拆除改建为大门的事实，连力公司亦不确认，故对茗帝公司该诉请，不予支持。关于连力公司诉请茗帝公司赔偿工厂搬迁费用564080元及利息、赔偿连力公司员工补偿金210600元及利息的问题，本院认为，因案涉租赁合同无效，双方对此均有过错，综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度及剩余租期，原审酌定茗帝公司赔偿连力公司工厂搬迁费用564080元×80%＝451264元。连力公司过高的诉请部分，不予支持。因合同无效，利息诉请，不予支持。连力公司诉请茗帝公司赔偿连力公司支付其员工的补偿金210600元及利息，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认双方于2014年9月30日签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、茗帝公司于判决生效之日起五日内退还连力公司租赁保证金87600元；三、茗帝公司于判决生效之日起五日内赔偿连力公司工厂搬迁损失451264元；四、连力公司于判决生效之日起五日内支付茗帝公司房屋占有使用费44248.4元；五、驳回连力公司的其他诉讼请求；六、驳回茗帝公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12572元，原告已预缴，由茗帝公司负担7723元，原告负担4849元；反诉受理费1652元，茗帝公司已预缴，由原告负担483元，茗帝公司负担1169元。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，各方当事人均确认，租赁所涉房屋，未取得建筑规划许可证，故房屋租赁合同及补充协议为无效合同。本案二审中，各方当事人争议的问题包括三个方面，一是连力公司的诉讼主体资格问题，二是茗帝公司应否赔偿连力公司的损失，三是连力公司应否支付茗帝公司的房屋使用费。对于第一个焦点问题，坪山城建投公司提出，案涉房屋租赁合同，是陈连全作为自然人与茗帝公司签订，连力公司也未加盖公章，因此本案以连力公司作为案件当事人，系主体资格错误。陈连全称，连力公司系新开办，按照深圳市有关规定，要先有场地才可以办理企业的相关手续。本院认为，房屋租赁合同确为陈连全与茗帝公司所签订，但租赁合同标的系厂房，补充协议也有“协助乙方办理营业执照等相关手续”等内容，由此可知，双方签订合同时，明知为企业所使用，合同签订后，租赁房屋也实际由连力公司使用，陈连全作为连力公司的股东及法定代表人，在公司成立之前签订租赁合同，应认定为公司利益的行为，连力公司成立后，实际使用租赁房屋，应认定为租赁合同的实际当事人，因此其具备诉讼主体资格。对于第二个争议焦点问题，原审法院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度及剩余租期，酌定茗帝公司承担搬迁费的80%，本院认为，本案中，因案涉租赁合同无效，双方对此均有过错，考虑到茗帝公司要求连力公司提前搬迁，并非因租赁合同无效而提出，而是因为房屋存在安全隐患，茗帝公司作为出租方，过错更高，由茗帝公司承担较多的责任，符合法律规定和本案实际情况。故本院对原审法院的该项处理予以维持。对于第三个争议焦点问题，双方实际争议的是两个事项，一是2018年8月的房屋使用费，二是所谓整修厂房的支出102815元能否抵扣房屋使用费。一审中，双方已明确连力公司缴清到2018年7月的租金，仅对2018年8月的租金存在争议。茗帝公司主张2018年8月29日才搬离租赁房屋，原审法院认为符合常理，认定连力公司实际占有使用案涉房屋到2018年8月29日，并据此核算房屋使用费为44248.4元（47300元÷31天×29天＝44248.4元）。连力公司对此无异议，本院予以维持。关于第二个事项，本院认为，应当认定双方此前已实际达成合意，所谓整修厂房的支出102815元（实际为98815元，因为在核算应扣款中虽列为102815元，该项目包括四项费用，其中电路检测报告4000元，该项费用最后又在应付费用中另行增加，该项费用实际并未抵扣）已抵扣房屋使用费。理由如下：1、连力公司搬迁时，双方进行了综合结算，形成了一份“综合清算单”，两公司法定代表人均签字，该单列举了卫生费、水电费等事项，并未提及尚拖欠租金事宜。如果茗帝公司认为尚拖欠此前的租金，却只字不提，不符合常理。2、一审中，茗帝公司提交了落款时间为2017年4月25日的《坪葵路202号厂房租金、电费清算单》，其中第五项：整修厂房63873元，检测报告19000元，电路检测报告4000元，配电房新建15942元，合计102815元。茗帝公司称该清算单是连力公司制作并交给茗帝公司的，所花费的费用是用于消除安全隐患，请第三方公司进行检测及配电房新建。连力公司称该部分费用依法属出租方应承担的义务，连力公司只是垫付，事后双方进行了结算并予以抵扣相应的租金。本院认为，该单详细列明相关内容，应支付茗帝公司的费用共三项计212440元，包括2016年9月、10月欠租87600元，2017年2月-5月欠租109200元（当期租金共计189200元，扣除此前分两次共支付的租金80000元），原欠电费15640元，应扣减的费用共两项135321元，包括隔壁厂新电费36506元，整修厂房等项如前所述计98815元，最后核算为还应付茗帝公司77119元，连力公司法定代表人陈连全签字。从清单的内容来看，连力公司要求予以抵扣租金的意思表示非常明确，茗帝公司虽未签字确认，但其实际持有该清单，从常理判断，如其不同意连力公司的主张，必然会提出异议，茗帝公司未提交任何证据证明其在本案诉讼前提出过异议。茗帝公司在本案审理中虽主张多次向连力公司催租，但并未提供任何证据证明存在催租的行为，因此不能认定有催租事实。茗帝公司不认可抵扣租金，却长达一年多的时间未追缴该部分租金，不符合常理。并且本案一审庭审中，茗帝公司又当庭确认连力公司已结清到2018年7月份的租金，此项主张与其诉讼请求亦存在矛盾。因此应当认定前述费用已抵扣房屋使用费。茗帝公司要求连力公司再行支付相关房屋使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决的其他事项，各方当事人均无异议，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9813元，由上诉人深圳市茗帝物业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 彭  安  明二〇二〇年五月十四日书记员 李紫娟(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……