广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复78号 复议申请人（异议人、利害关系人）：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。 法定代表人：陈明。 委托诉讼代理人：余瑞来、许真瑜，均为该公司员工。 申请执行人：深圳市鹏城建筑集团有限公司，住所地：深圳市福田区农林路鑫竹苑A座25层。 法定代表人：黄海。 委托诉讼代理人：黄海、邱鸿鹏，均为上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 被执行人：光耀集团有限公司（现已进入破产重整中），住所地：广东省惠州市东平十二号小区XXXX会所5楼。 法定代表人：郭耀名。 光耀集团有限公司破产管理人：深圳市金大安清算事务有限公司。 光耀集团有限公司破产管理人：广东卓凡律师事务所。 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司不服惠州市中级人民法院于2019年12月6日作出的（2019）粤13执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）在执行申请执行人深圳市鹏城建筑集团有限公司（以下简称鹏城公司）与被执行人光耀集团有限公司执行一案[案号:（2014）惠中法执字第586号]中，异议人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城公司）提出执行异议，请求：1.撤销（2014）惠中法执字第586号之三执行裁定；2.撤销（2014）惠中法执字第586号之三协助执行通知；3.撤销（2014）惠中法执字第586号之十三执行裁定；4.撤销（2014）惠中法执字第586号之十三协助执行通知；5.重新启动评估拍卖程序。异议理由如下：一、异议人是（2014）惠中法执字第586号执行案执行标的1020个车位的抵押权人及123套房产其中99套房产的抵押权人，对抵押物享有优先受偿权，执行法院在作出以物抵债裁定前未通知异议人，损害了异议人的合法权益。异议人诉光耀集团、惠州市名人实业发展有限公司、惠州大亚湾卓信实业有限公司、惠州高尔夫球场有限公司、惠州市光耀地产集团有限公司、深圳市光耀地产集团有限公司、惠州市鑫来集团有限公司、郭耀名借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院(2014)穗中法金民初字第162号民事判决书第三项：“原告中国长城资产管理公司广州办事处对光耀集团有限公司名下位于惠州市XXXXXX（即XXXXXX第八期）在建工程（详见附表1)享有抵押权，原告可以对上述抵押物进行拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。”案件经二审后，本院以(2015)粤高法民二终字第1076号民事判决书对上述判决予以维持。上述判决已于2016年3月3日发生法律效力。异议人系（2014）惠中法执字第586号执行案执行标的物1020个车位的抵押权人及123套房产其中99套房产的抵押权人，其抵押权已由生效法律文书确认。法院在处置上述异议人享有抵押权的财产时，在评估、拍卖等执行程序时，均未通知、告知异议人，未告知抵押权人申报债权，严重侵害异议人的知情权、抵押权等合法权益。法院在处置执行标的物后获取的执行款，依照民事诉讼法的相关规定应当制定分配方案进行分配。以物抵债，实际上是某个债权人“拟制支付款项”后获取了执行标的物，究其根本是其需支付“款项”与被执行人应偿付的款项相冲抵，最终其无须支付款项或者仅支付差价而获得了执行标的物的物权。因本案所涉的执行标的物上具有两个优先权，一为异议人的抵押优先权，一为申请执行人的建筑工程款优先权，法院在将该执行标的物作“以物抵债”处理前，应当以分配的思维和程序，制作方案，告知各债权人、优先权人，听取各债权人、优先权人意见。但是本案在作出1020个车位及123套房产（异议人对其中的99套房产享有抵押权）以物抵债裁定书前，并未听证，未对拟抵债的标的物进行执行分配，未给予相关权利人提出异议的机会，法院此执行行为存在明显错误，应予纠正。二、法院在处理优先权时，没有区分申请执行人鹏城公司基于工程款优先而享有的具体金额范围，直接将执行标的物以物抵债优先清偿了申请执行人鹏城公司的全部债权，侵害了异议人就执行标的物所在土地使用权享有的抵押权。本执行案的执行依据[2014]深仲裁字第963号裁决书第二项确认优先权包括了工程欠款和停工补偿金，以物抵债裁定书认为鹏城公司对“XXXX八期”享有的建筑工程款的优先权更优于抵押优先权，该裁定笼统的认为鹏城公司对“XXXX八期”（包括土地使用权）享有优先权，且优于异议人的优先权，存在优先范围认定错误。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中关于建筑工程款的优先受偿是有特定范围限定的，优先受偿权保护的范围应当仅限于工程投入性支出款部分，仅包括工作人员的报酬、材料款等实际支出费用，不包括违约的损失、利息、停工损失、材料差价损失等。且在建工程所占用的土地不应该作为建筑工程优先受偿权的客体，法院在裁定以物抵债时未区分执行依据中申请执行人鹏城公司的债权范围，认定申请执行人鹏城公司的全部债权均基于工程款优先得以全部优先于抵押权而受偿，也未区分在建工程价值和所占用土地使用权价值，此处错误，应予纠正。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定:“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竟买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案在流拍之后采取的以物抵债措施，系拍卖变卖的后续措施，该拍卖变卖措施侵害抵押权人的合法权益，故异议人作为标的物的抵押权人，以“利害关系人”身份依据上述规定对法院作出的1020个车位及123套房产（异议人对其中的99套房产享有抵押权）的以物抵债《执行裁定书》及《协助执行通知书》执行行为提起执行行为异议。 惠州中院查明，申请执行人鹏城公司与被执行人光耀集团有限公司一案，深圳仲裁委员会（2014）深仲裁字第963号裁决书确认:“一、被申请人向申请人支付所欠工程款505889629.77元；二、申请人对上述工程欠款中的工程欠款357361053.65元和停工补偿金17000000元享有优先受偿权；三、被申请人向申请人支付保全费1.35万元，支付担保费108万元；四、本案仲裁费1602480元，由申请人承担160248元，被申请人承担1442232元，该款申请人已经预付，被申请人承担部分径付申请人”。惠州中院于2014年10月21日予以立案执行。 涉案1020个车位执行情况如下：根据申请执行人鹏城公司在仲裁前的申请，惠州市惠城区人民法院于2014年5月14日作出（2014）惠城法立保字第306号民事裁定书，查封了光耀集团有限公司名下的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目的高层地下室（面积57751.73平方米）。惠州中院依法委托惠州市宝质房地产估价事务所有限公司对其中的1020个车位进行评估，2015年5月21日，惠州市宝质房地产估价事务所有限公司作出惠宝估字（2015）第1106B007号《房地产估价报告》，被执行人光耀集团有限公司上述地下1020个停车位（负一层A00等587个，负二层B062等433个）在建工程的市场价值总价为9798.8万元。该评估报告书经送达双方当事人，申请执行人未提出异议。被执行人光耀集团有限公司提出异议后，惠州市宝质房地产估价事务所有限公司重新复核维持原评估结论2015年6月30日，惠州中院作出（2014）惠中法执字第586号之二执行裁定，裁定将被执行人光耀集团有限公司名下的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目的地下1020个停车位在建工程委托拍卖部门进行公开拍卖，首次拍卖以评估价9798.8万元为保留价。2015年7月10日，惠州中院向长城公司发出（2014）惠中法执字第586号《函》，告知涉案车位拍卖事项，并附送达（2014）惠中法执字第586号之二执行裁定书、拍卖公告。2015年8月17日，惠州市大亚湾拍卖有限公司公开拍卖上述车位，因无人竞买而流拍。2015年8月19日，申请执行人鹏城公司向惠州中院提交《以物抵债申请书》，申请将被执行人光耀集团有限公司上述1020个停车位在建工程作价人民币9798.8万元，交付该公司优先承受，用以抵偿XXXX花园（八期）建设工程款。2016年2月6日，惠州中院作出（2014）惠中法执字第586号之三执行裁定，裁定：一、将被执行人光耀集团有限公司名下位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目的地下1020个停车位（详见裁定书附件：《光耀集团有限公司抵债地下室车位负一层清单、负二层清单》）在建工程以评估价人民币9798.8万元交付给申请执行人深圳市鹏城建筑集团有限公司。财产权自裁定书送达时起转移给申请执行人鹏城公司，同时解除查封；二、申请执行人鹏城公司可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，并自行承担办理过户中的所有相关税款和费用。2016年10月28日，惠州中院向惠州市不动产登记中心送达（2014）惠中法执字第586号之三协助执行通知书、执行裁定书，要求协助将上述在建工程过户到鹏城公司名下。惠州市不动产登记中心在惠州中院《送达证》标记审查建议：该地下室暂无办理首先登记，且未办理车位分割，待该地下室完善相关手续具备登记条件后，再协助法院执行本次裁定事项。 涉案99套房产的执行情况如下：经申请执行人鹏城公司在仲裁前的申请，惠州市惠城区人民法院分别作出（2014）惠城法立保字第295号、295-1号、295-2号等民事裁定书，查封了光耀集团有限公司名下的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目E1栋房产。在执行过程中，惠州中院续查封上述房产。惠州市欣业房地产评估有限公司受托对在建工程其中C2栋、D1栋、D2栋和E1栋等134套物业及1栋综合楼等房产进行评估，并于2015年8月7日作出欣估字（2015）第1108078号《房地产估价报告书》，上述房产总价为17310.18万元。该评估报告书经送达双方当事人，当事人未提出异议。2015年8月21日长城公司签收上述评估报告。根据申请执行人的申请，惠州中院对没有案外人提出异议的其中123套房产进行拍卖，并于2016年3月30日作出(2014)惠中法执字第586号之四执行裁定，裁定：将被执行人光耀集团有限公司名下的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目在建工程其中123套房产（其中C2栋7套、D1栋8套、D2栋9套、E1栋99套）委托拍卖部门进行公开拍卖，首次拍卖以评估价14259.06万元为保留价。2016年5月20日，惠州市恒联拍卖有限公司公开拍卖上述标的，因无人报名竞买而流拍。2016年6月8日，申请执行人鹏城公司提出书面《以物抵债申请书》，请求将被执行人光耀集团有限公司所有的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目在建工程其中123套房产，作价人民币14259.06万元，交付申请执行人以物抵债，用以抵偿被执行人欠付申请执行人XXXX花园（八期）同等金额建设工程款。2016年6月13日，惠州中院作出（2014）惠中法执字第586号之十三执行裁定，裁定：一、将被执行人光耀集团有限公司名下的位于惠州市××地段××水乡花园（××）项目在建工程其中123套房产[详见附件：抵债房产清单]以评估价人民币14259.06万元交付给申请执行人鹏城公司。财产权自本裁定送达时起转移给申请执行人鹏城公司，同时解除查封；二、申请执行人鹏城公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续，并自行承担办理过户中的所有相关税款及费用。上述附件抵债房产清单所列涉案E1栋99套房产为：E1栋2层01号、02号、03号、04号，3层01号、02号、03号、04号，4层01号、02号、03号、04号，5层01号、02号、03号、04号，6层01号、02号、03号、04号，7层01号、02号、03号、04号，8层01号、02号、03号、04号，9层01号、03号、04号，10层02号、03号、04号，11层01号、02号、03号、04号，12层01号、02号、03号，13层01号、02号、03号，14层01号、02号、03号、04号，15层01号、02号、03号、04号，16层01号、02号、04号，17层01号、03号，18层01号、02号、03号、04号，19层01号、03号，20层01号、02号、03号、04号，21层01号、02号、03号、04号，22层01号、02号、03号、04号，23层01号、02号、03号、04号，24层01号、02号、03号、04号，25层01号、02号、03号、04号，26层01号、02号、03号、04号，27层01号、02号、03号、04号，28层01号、02号、03号、04号。2016年10月14日，惠州中院向惠州不动产登记中心送达（2014）惠中法执字第586号之十三协助执行通知、执行裁定书，要求协助将上述在建工程过户到鹏城公司名下。 有关异议、被执行人破产重组和本案结案情况：在本案执行过程中，异议人长城公司以其对涉案车位享有抵押优先受偿权、单独拍卖车位影响上盖建筑物价值等为由提出异议，请求暂停对涉案1020个车位整体拍卖。惠州中院作出（2015）惠中法执外异字第48号执行裁定，驳回异议人长城公司的异议。异议人长城公司不服，向本院申请复议，本院于2016年5月10日作出（2016）粤执复78号执行裁定，驳回长城公司复议申请。2017年12月21日，惠州中院作出（2017）粤13破申18号民事裁定，受理光耀集团有限公司重整申请。2018年2月12日，惠州中院作出（2014）惠中法执字第586号之十九执行裁定，以该院已受理光耀集团有限公司重整申请，应中止对该公司的执行程序为由，裁定（2014）惠中法执字第586号执行案件终结本次程序。 异议人长城公司执行案件的情况：申请执行人长城公司（原中国长城资产公司广州办事处）与被执行人光耀集团有限公司等一案，执行依据为广州市中级人民法院于2015年4月21日作出的（2014）穗中法金民初字第162号民事判决，该判决确定：被告光耀集团有限公司、惠州市名人实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国长城资产公司广州办事处偿还本金人民币220801671.96元及利息等，原告中国长城资产公司广州办事处对光耀集团有限公司名下位于惠州市XXXXXX（即XXXXXX第八期）在建工程（详见附表1)享有抵押权，原告可以对上述抵押物进行拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。根据判决附表，上述抵押房产含上述涉案E1栋99套房产，抵押登记号为粤房地建抵登惠州字第XXXXXXX506号、粤房地建抵登惠州字第XXXXXXX627号，上述抵押包括惠州市XXXXXXX光耀XXXX花园八期地下室（高层B1层011号、B2层011号），抵押登记号为粤房地建抵登惠州字第XXXXXXX512号。广州市中级人民法院依长城公司的申请，于2016年5月5日立案执行。 惠州中院认为，本案争议焦点为将涉案1020个车位和99套房产交付给申请执行人抵债是否合法的问题。一、该裁定抵债行为合法，分析如下：（一）一拍流拍后可申请抵债。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额”。根据上述规定，第一次拍卖流拍后，申请执行人可以申请以物抵债。本案申请执行人鹏城公司申请对涉案房地产以物抵债，且其对被执行人的债权数额、工程款优先受偿数额大于抵债财产价值，其申请符合法律规定。（二）抵债应由受偿顺位在先的债权人优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。本案申请执行人鹏城公司所享有的是工程款优先受偿权，该优先权已经该案执行依据的深圳仲裁委员会（2014）深仲裁字第963号裁决书第二裁项“申请人对上述工程欠款中的工程欠款357361053.65元和停工补偿金17000000元享有优先受偿权”确认。虽然异议人长城公司对涉案1020个车位和99套房产享有抵押优先受偿权，但不能优先于工程款的优先受偿权。因此，申请执行人鹏城公司优先抵债受偿，符合上述规定。（三）涉案房产含地价部分可以一并抵债。评估报告中并未明析涉案1020个车位和99套房产所包含土地价值，根据房地一体的原则，上述房产拍卖价款中应包含所分摊土地使用权的价值。因该楼盘已建起在建工程，土地使用权的价值竞合于地上房屋或在建工程价值中，土地使用权价值不能脱离于在建工程独立存在，且异议人长城公司对涉案土地并无抵押登记，惠州中院将涉案1020个车位和99套房产抵债权工程款优先债权人，并无不当。二、关于异议人长城公司提出抵债前未通知其申请参与分配问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十六条规定：“当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”。根据上述规定，被执行人是企业法人的，在清偿优先债权后，普通债权按查封顺序分配。本案拍卖涉案1020个车位和99套房产流拍价不足以清偿优先债权，异议人提出应当作出分配方案的主张，缺乏依据。三、关于异议人长城公司提出未向其送达评估报告、未向其告知拍卖事项、申请执行人未提供的将以物抵债标的物转让或抵债证据不足的问题。惠州中院在执行过程中已向异议人长城公司送达了涉案1020个停车位和99套房屋的评估报告，并发函告知1020个停车位的拍卖事项，异议人提出上述情形，与事实不符。而且，本案拍卖过程中已依法发出拍卖公告。异议人提出申请执行人鹏城公司未提供抵债房产已转让的问题，与本案异议诉争问题并无关联。综上，异议人长城公司的异议请求，缺乏依据，惠州中院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回异议人长城公司的异议请求。 长城公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求：一、撤销(2019)粤13执异20号执行裁定。二、撤销(2014)惠中法执字第586号之三执行裁定、协助执行通知；撤销(2014)惠中法执字第586号之十三执行裁定、协助执行通知。三、认定鹏城公司的优先受偿范围仅限于房产及车位本身，不包括占用范围内的土地使用权。四、撤销惠州中院向惠州市宝质房地产估价事务所有限公司、惠州市欣业房地产评估有限公司出具的评估委托书，指令惠州中院重新启动评估拍卖程序，委托评估公司将涉案房产、车位及其占用范围内的土地使用权予以分开评估，根据分开评估的评估报告结果将案涉房产及车位所占用范围内的土地使用权对应的价值优先分配给复议申请人。复议理由如下：一、(2014)惠中法执字第586号之三执行裁定书和(2014)惠中法执字第586号之十三执行裁定书裁定的抵债行为违反法律程序，且存在适用、理解法律错误，(2019)粤13执异20号执行裁定书未能依法予以纠正。1、复议申请人对案涉房产、车位及其占用范围内的土地使用权依法享有抵押权，该权利已经生效判决确认。物权法第一百八十二条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”，此为房地一体的当然要义，因此，复议申请人对案涉房产和车位及其占用范围内的土地依法享有抵押权，该权利已经贵院生效终审判决[编号(2015)粤高法民二终字第1076号民事判决书]确认，复议申请人对案涉房产、车位及占用范围内的土地使用权均享有优先受偿权，但执行法院却以案涉土地未单独设立抵押登记为由，认定复议申请人对案涉房产和车位占用范围内的土地使用权无优先权，明显违反了前述物权法规定，且与生效判决相违背。2、执行法院在抵债时未依法限定复议被申请人工程款优先权的客体范围仅限于地上建筑物本身，认定事实错误，理解、适用法律错误。(2014)深仲裁字第963号裁决书第二项裁决为：“申请人对上述工程欠款中的八期工程欠款357361053.65元和停工补偿金17000000元享有优先受偿权”，该裁决确认了复议被申请人的工程款优先权，但并未就优先权的范围予以明示。对此，(2019)粤13执异20号执行裁定书在“本院认为”第一部分直接认定鹏城公司的工程款优先权优先于复议申请人，并依据房地一体原则进一步认定复议被申请人的优先受偿范围及于案涉房产和车位占用范围内的土地使用权。该认定明显违反了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条的规定，前述规定表明工程款优先受偿的范围仅限于承包人为工程投入的部分，仅包括工作人员的报酬、材料款等实际支出费用，即因承包人投入而增值的部分，因此，案涉房产和车位占用范围内的土地使用权显然不属于工程款优先受偿权的客体。对此，最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》总第44集发表的《合同法第286条规定的建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权》一文中，亦明确表达了建设工程价款优先权的客体不及于建筑物所占用的建设用地使用权的观点。理由主要有三点：一是房地一体目的在于避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人，并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力；二是建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献；三是实践中建筑物的价值和建设用地使用权的价值是可区分的。最高人民法院在《民事审判指导与参考》（总第62辑）第294页关于“土地是否为建设工程优先受偿权的客体”的答复明确：“作为土地来讲，是建设工程当中一个载体，但是对于土地这一部分，承包方没有任何的投入，或者说承包方的建筑材料也好，劳动力也好，并没有物化在土地上，从这个角度来讲，从立法的背景和出发点来看，土地不应该作为建设工程优先受偿权的客体。”《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第286条的指导意见》第4条亦规定：“承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。”复议申请人认为，我国法律承认建筑物与土地构成相互独立的物权客体，这一点在物权法第二百条规定便可得知，该条规定显示，“该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建设物所得的价值，抵押权人无权优先受偿”。所谓的房地一体原则指的是土地使用权与地上建筑物所有权在主体归属上应保持一致。执行法院在一并处置案涉地上建筑物及占用范围内的土地使用权时必须明确区分地上建筑物的价值与用地使用权的价值，并将工程款的优先受偿范围依法限定于地上建筑物价值本身。本案中，执行法院可按照房地一体处置原则处置案涉标的，但应当区分土地使用权与地上建筑物价值，即复议被申请人仅有权就地上建筑物在其优先权范围内优先受偿，就案涉房产、车位所占用的土地使用权不得享有优先受偿权，需支付相当于案涉房产、车位所占用的土地使用权价值的对价才可实际取得案涉标的。本案执行法院却以“评估报告并未明晰涉案1020个车位和99套房产所包含的土地价值……土地使用权的价值竞合于地上房屋或在建工程中，土地使用权价值不能脱离于在建工程独立存在”为由，将案涉标的折价全部抵债予复议被申请人，该行为显然是对“房地一体”原则的错误理解，将应属于复议申请人优先受偿的土地使用权价值抵债给鹏城公司，直接损害了复议申请人的抵押权利。二、执行法院不加区分整体委托评估的做法造成地上建筑物价值及土地使用权价值难以区分，使得后续土地抵押权与建筑工程款优先权的分配难以操作，直接损害了复议申请人对于土地使用权价值的优先受偿权。地上建筑物价值与土地使用权价值应该分开评估，以便于区分建筑工程款优先权及抵押权各自优先受偿的范围。本案中，案涉1020个车位的《房地产估价报告》[编号：惠宝估字(2015)第11068007号]及99套房产的《房地产估价报告书》[编号：欣估字(2015)第1108078号]均采取了整体评估的做法，未能依法分开评估，区分地上建筑物及占用范围内土地使用权的价值，导致执行法院在操作以物抵债时所依据的评估价值的基础（评估报告）是错误的，这给后续土地抵押权与工程款优先权的分配造成巨大障碍，直接导致债权分配的无法操作，而执行法院将案涉标的全部抵债的裁定更是损害了复议申请人对土地使用权部分的优先受偿权。鉴于此，基于前述评估报告作出的抵债行为是无效的，应当依法予以撤销，并重新委托评估机构分别就地上建筑物部分和土地使用权部分的价值分开进行评估，以分开评估的评估结果重新确定各债权人的优先受偿范围，限定复议被申请人的建筑工程价款优先受偿权应仅及于房产与车位本身，并不包含占用范围内的土地使用权部分，若复议被申请人依照房地一体原则申请以案涉标的抵偿债务，也应依法将属于复议申请人抵押权优先受偿范围的土地使用权部分等价支付予复议申请人。三、执行法院作出抵债行为前，未依法通知复议申请人，存在执行行为程序违法。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条规定，“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”复议申请人对案涉标的的抵押权已经生效法律文书确认，执行法院在明知复议申请人对案涉标的享有抵押权，且明显知道复议申请人联系方式的情形下，仍不通知复议申请人即将案涉标的裁定抵债给鹏城公司，该执行行为严重违反法定程序，且严重损害了复议申请人的合法权利。综上，根据物权法、民事诉讼法、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，请求撤销(2019)粤13执异20号执行裁定，支持复议申请人的全部复议请求，并指令惠州中院重新启动评估拍卖程序，将涉案房产、车位及其占用范围内的土地使用权分开评估，将土地使用权对应的价值优先分配给复议申请人，保护复议申请人的合法权益。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。此外，本院查明，深圳仲裁委员会[2014]深仲裁字第963号《裁决书》中“仲裁庭意见”：“其中八期工程欠款未结算款677,944,313.58元+应付补偿金26,882,404.67元+应付利息8,098,579.33元-已付款257,390,693.51元+停工补偿金1700万元=472,534,604.07元。……申请人对被申请人XXXX八期工程欠款中的工程欠款人民币357,361,053.65元以及停工补偿金（用于支付施工人员报酬）17,000,000元依法享有优先受偿权。” 另查明，复议审查中，长城公司向本院提交的三份《在建工程抵押登记证明》（证号分别为粤房地建抵登惠州字第XXXXXXX506、XXXXXXX512、XXXXXXX627号），抵押登记证明清单显示，在建工程抵押仅登记了惠州市XXXXXXX光耀XXXX花园八期E1栋（108套房）、地下室B1层01号、B2层01号建筑物。 本院认为，本案的焦点问题是涉案房产、车位流拍后，执行法院依鹏城公司申请全部用于抵偿该公司的工程款债权有无违法不当之处。 一、关于建筑工程款优先受偿权范围的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”就如何理解合同法该条款的问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”另外，《广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用第二百八十六条的指导意见》第4条规定，“承包人只能对其所建设的建设工程主张工程价款优先受偿权。”按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物。工程款优先受偿权目的在于保护工程承包人垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分，而承包人对于建设工程用地并无投入亦无增值贡献，与土地本身的价值没有直接联系，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物。因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。具体到本案，经司法拍卖流拍的涉案房产、车位的价值，既包含建筑物、构筑物价值，也包含所占用土地使用权的价值。鹏城公司对申请抵债的涉案房产、车位中包含的土地使用权价值部分，并无优先受偿的权利。 二、执行法院是否应对涉案房产、车位及建设用地使用权价值分别评估的问题。虽然工程款只能在建设工程本身价值内优先受偿，但根据物权法第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，在实现工程款优先受偿权时，不能仅拍卖、折价其建设工程而不拍卖、折价其建设用地使用权部分，而是必须贯彻“房地一体”原则，对建设工程及相应部分建设用地使用权一并处置，但必须区分建设工程价值与建设用地使用权价值，在建设工程价值范围内优先清偿工程款。具体到本案，因申请抵债的鹏城公司对土地使用权没有优先受偿权，惠州中院应补充评估涉案房产、车位中土地使用权的价值，如整体以物抵债给鹏城公司，则鹏城公司应支付土地使用权部分相应价值的价款，由长城公司和鹏城公司共同分配。长城公司对土地使用权是否享有优先受偿权，由执行法院在执行实施中依法判断和处理，各方债权人如有争议，另循执行分配异议程序处理。惠州中院（2014）惠中法执字第586号之三、之十三执行裁定将涉案房产、车位被包含的土地使用权价值部分全部用于清偿鹏城公司的工程款债权，处理不当，应予撤销，由执行法院按前述原则另行依法处理。 综上所述，复议申请人长城公司复议请求部分成立。惠州中院（2019）粤13执异20号执行裁定适用法律错误，处理结果应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销惠州市中级人民法院（2019）粤13执异20号执行裁定； 二、撤销惠州市中级人民法院（2014）惠中法执字第586号之三、之十三执行裁定； 三、驳回中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司的其他复议请求。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年五月二十九日 法官助理曾群锋 书记员麦劲