辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民终14101号 上诉人（原审被告）：于铁，男，1988年2月15日出生，汉族，辽宁中医嘉和医院有限公司总经理，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：闫浩，辽宁华轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：法库县东盛供暖经营有限责任公司，住所地法库县东湖新城(团结街)。 法定代表人：冀晓杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕品曜，辽宁普达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳，女，1974年12月21日出生，汉族，原告公司办公室主任，住辽宁省法库县。 被告：沈阳市靓玉房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区平马路12-5号。 法定代表人：卢玉朝，该公司经理。 上诉人于铁因与被上诉人法库县东盛供暖经营有限责任公司（以下简称东盛公司）、沈阳市靓玉房地产开发有限公司（以下简称靓玉房地产公司）执行异议之诉，不服法库县人民法院（2019）辽01民初0748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 于铁上诉请求：1、改判驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，有意偏袒被上诉人，应予撤销。原审被告靓玉房地产公司在原审庭审中明确表明其与被上诉人签订的抹账协议并未实际履行，并未用案涉房屋进行抵账，而是另行提供房屋抵账。原审法院歪曲事实，认定原审被告将案涉房屋抵账给被上诉人。原审庭审中原审被告已经认可沈阳嘉营金属材料有限公司（以下简称嘉营公司）出具情况说明的真实性，但原审法院却对双方均认可的事实予以否认。原审判决中认为上诉人提供的证据不能证明交付购房款，但又认为上诉人与原审被告签订的商品房买卖合同的购房款是折抵了原审被告的借款。上诉人办理完入住手续后，是由于不急于入住，将房屋空置，认定上诉人未实际占有案涉房屋。但被上诉人不知道以什么途径取得的案涉房屋钥匙并以非法途径占有、使用本属于上诉人所有的房屋，原审法院没有调查占有行为合法与否，反而据此认定被上诉人实际占有案涉房屋。二、原审法院认定被上诉人与原审被告的债权相对于上诉人与原审被告的债权更接近于实现债权，没有法律依据。三、原审法院认定上诉人不享有足以排除执行的民事权益，明显是为了支持被上诉人的诉讼请求而故意曲解法律规定，作出偏袒被上诉人的认定结论。四、上诉人对案涉房屋享有物权期待权，享有足以排除被上诉人执行的合法权利。 被上诉人东盛公司辩称：同意一审判决。 被上诉人靓玉房地产公司未到庭答辩。 东盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令继续查封沈阳市靓玉房地产开发有限公司名下位于法库县网点(房款：835,680元)；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院查明：2014年11月14日，靓玉房地产公司(甲方)与东盛公司(乙方)签订《抹账合同》，主要内容：一、甲方自愿将玉龙一品50#门市，面积为208.92平方米；52#-56#门市167.7平方米×5个；57#门市170.82平方米，计1218.24平方米，总房款为4,872,960.00元以房产抵供暖工程款及取暖费给乙方。二、甲方抵顶款项：1.工程款1,762,531.40元；2.2013-2014年取暖费662,403.16元；3.2014-2015年取暖费2,413,683.24元。三、甲、乙双方抹账后，乙方欠甲方34,342.20元。之后，靓玉房地产公司将执行标的13幢50#网点的钥匙交付给东盛公司。现执行标的13幢50#网点仍登记在被告靓玉房地产公司名下。这2017年2月24日，被告于铁(买受人)与被告靓玉房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，买卖的商品房为执行标的13幢50#网点，同时办理了备案登记。同年2月28日，被告靓玉房地产公司为被告于铁开具发票。2017年3月10日被告于铁交纳了执行标的13幢50#网点契税、印花税、维修基金。2017年4月1日，被告于铁交纳了执行标的13幢50#网点物业费、电费、清运费，并办理了入住手续。2019年1月8日本院立案受理了另案原告东盛公司与被告靓玉房地产公司合同纠纷一案，原告东盛公司于2019年1月9日申请财产保全。本院于2019年1月9日作出(2019)辽0124民初185号之一民裁定书，裁定主要内容：一、冻结被申请人沈阳靓玉房地产开发有限公司银行存款4,112,741.89元或查封同等价值的其他财产。保全期限为银行款一年、动产二年、不动产三年。本院于2019年1月10日向法库县不动产登记中心作出的(2019)辽0124执保3号协助执行通知书协助执行主要事项：一、查封被保全人沈阳靓玉房地产开发有限公司名下所有的坐落于法库县网点，面积为208.92平方米；法库县法库镇金牛街玉龙一品52网点，面积为167.7平方米；法库县法库镇金牛街玉龙一品53网点，面积为167.7平方米；法库县法库镇金牛街玉龙一品54网点，面积为167.7平方米；法库县法库镇金牛街玉龙一品55网点，面积为167.7平方米。2019年1月21日，案外人于铁提出执行异议，请求中止(2019)辽0124民初185号之一民事裁定书及(2019)辽0124三民执保3号协助执行通知书对位于法库县网点的查封。本院于2019年1月24日作出(2019)辽0124执异34号执行裁定书，裁定：中止对位于法库县网点的执行。2019年2月1日，东盛公司不服该执行裁定书，以于铁、靓玉房地产公司为被告向本院提起执行异议之诉。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”案外人的执行异议如得以成立，其必须满足两个条件：一是对执行标的享有合法真实的权利；二是案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的的执行。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案争议的焦点在于被告于铁对执行标的13幢50#网点是否享有所有权，是否享有排除强制执行的民事权益。首先，执行标的13幢50#网点登记在靓玉房地产公司名下；其次，被告于铁主张“靓玉房地产公司从沈阳嘉营金属材料有限公司借款500万元，因靓玉房地产公司不能偿还债务，故双方协商将13幢50#网点抵债给嘉营公司，靓玉房地产公司与于铁(嘉营公司法定代表人的侄子)签订了《商品房买卖合同》，并将13幢50#网点备案登记至于铁名下。”本案《商品房买卖合同》的订立系基于嘉营公司与靓玉房地产公司之间的借款抵债行为，《商品房买卖合同》性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭嘉营公司对靓玉房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且执行标的13幢50#网点现登记在被告靓玉房地产公司名下，并未完成权属登记的变更手续，被告于铁只享有债权请求权，而非物权，《商品房买卖合同》的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故被告于铁对案涉房屋并不享有所有权，也不享有足以排除强制执行的民事权益。第三，即使《商品房买卖合同》是单纯的房屋买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”因被告于铁在第一次庭审中陈述“办理了入住手续，没有入住，原因是东盛供暖非法占有该房屋，将该房屋出租了，没办法入住。”同时结合靓玉房地产已将钥匙交付给东盛公司的事实，故可以认定被告于铁未实际占有、使用执行标的13幢50#网点，其对执行标的13幢50#网点不享有所有权，也不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告东盛公司要求判令继续查封靓玉房地产公司名下位于法库县网点的诉讼请求，于法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：转款收据、借据，用以证明嘉营公司向原审被告靓玉房地产公司出借500万元，于铁以嘉营公司对靓玉房地产公司享有的债权作为支付购房款的对价。被上诉人法库县东盛公司认为，该份证据不属于新证据。对该份证据真实性有异议，即便真实，只能证明嘉营公司与靓玉房地产公司之间的借款关系，并不能证明该款项即为案涉房产的购房款，该款项发生在2013年，在签订房屋买卖合同之前。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2019年1月9日，东盛公司在诉讼中向一审法院提出保全申请，法院作出（2019）辽0124民初185号之一民事裁定。根据上述裁定，作出（2019）辽0124执保3号协助执行通知书：查封靓玉房地产公司名下坐落于法库县网点，面积208.92平方米。以及坐落于法库县网点，以上四个网点面积均为167.7平方米。共计查封五套房屋。 再查明，2017年4月于铁曾到不动产登记部门填写过不动产登记申请表。 本院认为，依据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，依据一审法院作出的民事裁定，人民法院共计查封包括案涉房屋在内的五套网点。因此案外人于铁应举证证明，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，上诉人虽主张以案涉房屋的购房款抵偿嘉营公司500万元借款，但借款时间发生在2014年，房屋买卖合同签订时间为2017年，包含案涉房屋在内的五套房屋总房款为300余万元，时间及价款总额均不一致，且没有证据证明嘉营公司与靓玉房地产公司已经达成合意，形成以房抵债的意思表示，用购房款抵顶借款。其次，案涉房屋均为门市，在2015年房屋就已经由被上诉人占有使用，其中一套房屋用于出租经营。于铁签订房屋买卖合同时间发生在2017年，虽然靓玉公司协助于铁办理完毕交房手续，但案涉房屋于查封之前并未实际向于铁交付完成。第三，2017年签订房屋买卖合同并办理备案之后，于铁未及时办理更名过户登记，于铁虽曾到房产局进行过办理，但其提供的证据不足以证明，其对未办理完成不存在过错。综上，于铁提供的证据，不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的民事权益。故一审法院裁判正确，应予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,157元，由上诉人于铁承担。 本判决为终审判决。 审判长  单立 审判员  王虹 审判员  杨帆 二〇二〇年五月十三日 法官助理唐屾 书记员薛彤 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。