云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初7726号原告魏川，男，汉族，1983年6月8日生。住曲靖。原告解旖旎，女，汉族，1992年3月3日生。住曲靖。被告创金天地投资有限公司。法定代表人：耿君彩。统一社会信用代码：911201163004302488。地址：天津自贸试验区。第三人迟元良，男，汉族，1964年10月9日生，住吉林省吉林市船营区。第三人王莉华，女，汉族，1964年7月6日生，住吉林省吉林市船营区。原告魏川、解旖旎诉被告创金天地投资有限公司、第三人迟元良、王莉华案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏川、解旖旎到庭参加诉讼，被告创金天地投资有限公司，第三人迟元良、王莉华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令撤销对原告购买的位于曲靖市沾益区（大为小区）2幢1单元902室（不动产权证号为云2019沾益区不动产权第××号）房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告创金天地有限公司于2017年7月21日向麒麟区人民法院就被告与第三人迟元良、曲靖市宏鼎物流有限公司、罗永林借款合同纠纷提起诉讼，麒麟区人民法院于2018年4月9日作出判决。2019年8月22日被告申请执行，2019年9月26日麒麟区法院作出（2019）云0302执3520号执行裁定书，查封坐落于曲靖市沾益区（大为小区）2幢1单元902号房屋，致使原告在2017年6月29日完成购买的房屋被查封，不能完成过户登记。具体事实如下：2017年6月28日，第三人迟元良、王莉华夫妇将位于曲靖市沾益区（大为小区）2幢1单元902号房屋以23万元的价格出售给原告，由于当时整个大为小区住房都不能办理房屋产权证，买卖双方在见证方杨兴宏（身份证号：5322011957××××××××）的见证下签署了《房屋转让合同》，并按印。原告于2017年6月28日下午支付购房款15万元，第三人于2017年6月29日搬离房屋，并按照合同约定交付了《商品房购销合同》、购房发票、《商品房买卖合同登记备案表》以及契税发票等房屋有关文件、票据和钥匙，后原告按照合同约定支付完剩余购房款6万元，并于2017年7月对房屋重新装修后入住至今。2019年3月，在大为小区具备办理不动产权证条件后，第三人迟元良办理了委托办证公证书，办证受托人于8月办理完不动产权证书，后两原告与两第三人在办理过户时，因两第三人没有结婚证不能办理过户手续，随后两第三人于2019年9月办理了结婚证，并在吉林省吉林市江城公证处办理了委托公证，授权冯贤龙配合原告办理涉案房屋的过户手续。10月8日第三人王莉华将过户委托公证书及过户所需材料交给原告，原告按照约定支付完尾款2万元给王莉华，至此购房款已全部付清。10月12日受托人与原告在曲靖市国土资源局沾益分局不动产登记中心办理过户手续时，经工作人员查询得知，该套房屋被（2019）云0302执3520号裁定书查封，不能办理过户。原告回大为小区住房时，才发现门口贴着曲靖市麒麟区人民法院传票。2019年10月14日，原告向麒麟区人民法院提出书面执行异议申请，并提供购房依据等相关证据，请求解除查封。2019年10月21日麒麟区法院作出（2019）云0302执异47号裁定书，驳回案外人魏川、解旖旎的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告与第三人签订的《房屋转让合同》合法有效，且原告与第三人已完成涉案房屋价款支付及房屋交付使用，同时未能办理过户并非原告原因所致，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于适用的解释》第304条、305条、307条之规定，提起诉讼，望判如所请。被告创金天地投资有限公司及第三人迟元良、王莉华未到庭应诉，亦未向本院提交证据。原告围绕其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：《商品房购销合同》、2008预字第1178号商品房买卖合同登记备案表，证实第三人迟元良合法拥有该房屋。第二组：《房屋转让合同》，证实房屋转让的真实性、合法性。第三组：支付凭证、收据、转账记录，证实原告支付了购房款等费用。第四组：关于办理不动产权证书的通知照片、办证委托公证书、不动产权证书、迟元良夫妇结婚证复印件、房屋过户授权委托公证书，证实不能办理房产证不是原告原因导致的。第五组：居住证明复印件、会议纪要复印件及“三供一业”改造大为小区员工住房信息登记表，证实原告实际占有涉案房屋的事实。第六组：沾益区房地产权权属登记信息查询结果，证实原告过户时才知道房屋被查封的事实。第七组：传票、受理案件通知书、执行裁定书、两原告身份证及结婚证复印件、第三人身份证复印件，证实第三人涉案及原告申请执行异议的事实。第八组：装修证明材料及收据照片，证实原告装修涉案房屋的事实。本院认为，被告及第三人怠于诉讼，视为对自身权利的放弃，应承担不利后果；原告所举证据来源合法，能够相互印证，本院予以采信。根据庭审，本院确认如下事实：2008年3月18日，第三人迟元良、王莉华与沾益县广厦房地产开发有限公司签订合同编号为ＧＳ—ＤＷ2347的《商品房购销合同》（合同登记备案号为2008预字第1178号），约定迟元良、王莉华向沾益县广厦房地产开发有限公司购买其开发××小区××组团××单元××号房屋。2017年6月28日，原告魏川、解旖旎与第三人迟元良、王莉华签订《房屋转让合同》，约定：1、甲方（迟元良、王莉华）已依法取得坐落于沾益区大为小区2栋1单元第9楼2号房屋的《购房合同》及发票（所有权证书未办理），购房合同编号为ＧＳ—ＤＷ2347及发票编号为01831399，并有权将上述房屋上市交易。2、经甲、乙（魏川、解旖旎）双方协商一致，同意上述房屋按每平方米2196.33元交易，房屋总售价为230000元，上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。3、付款方式为合同签订当日，乙方向甲方支付定金150000元；甲方在迁出房屋后通知乙方，乙方在3日内向甲方支付房款60000元，甲方开具收款收据给乙方；余款20000元在办理房产过户等相关手续完成后立即结清。4、甲方将房屋的购房所有手续原件交由乙方保管，如购房合同、发票等。5、本协议签订后，甲方应积极办理房屋所有权证，配合乙方向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖及过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证；鉴于目前房屋所有权证尚未办理，待房屋房屋所有权证办理完成时，甲方务必协助乙方办理上述手续，同时在签订合同前产生的税费及相关费用由甲方承担，在签订合同后产生的税费及相关费用由乙方承担。6、其他约定。合同签订当日，原告魏川向第三人王莉华转账支付150000元，第三人向原告交付房屋及《商品房购销合同》、《购销合同登记备案表》及购房发票等材料，原告于2017年6月29日向第三人王莉华转账支付60000元，并居住使用至今。涉案房屋所在的大为小区一直未办理产权证，2019年3月，大为小区2幢房屋开始办理不动产权证。2019年3月22日，第三人迟元良通过云南省曲靖市沾益公证处公证委托高广华代为办理涉案房屋（珠江园小区第Ａ组团第02幢第01单元第09层0902号）的不动产权登记手续并领取不动产权证书，并于2019年7月25日办理完成不动产权登记（云（2019）沾益区不动产权第××号），不动产权登记所有权人为迟元良单独所有。2019年9月16日，第三人迟元良、王莉华在吉林省吉林市江城公证处公证委托冯贤龙为代理人，代为办理涉案房屋的产权转移登记、缴纳税费，代为办理水、电、煤气、物业管理等相关配套设施的户名变更手续，委托期限至上述事宜办理完毕止。上述两份委托公证书交付原告保管，原告于2019年10月8日向王莉华微信转账支付购房尾款20000元。创金天地投资有限公司与迟元良等借款合同纠纷一案，经本院作出的（2017）云0302民初4074号生效民事判决书确定：1、被告迟元良于本判决生效后十日内偿还原告借款本金88000元，利息3740元，并按年利率24%支付自2017年3月29日起至清偿之日止的逾期利息；2、被告曲靖市弘鼎物流有限公司、罗永林对上述款项承担连带清偿责任。后迟元良等人未履行上述判决书确定的给付义务，创金天地投资有限公司于2019年8月22日向本院申请执行，本院于2019年9月26日作出（2019）云0302执3520号裁定书，查封迟元良所有的涉案房屋，并于2019年10月11日在涉案房屋上粘贴传唤迟元良的执行传票，2019年10月12日，经向沾益区不动产登记中心查询，涉案房屋被（2019）云0302执3520号裁定书查封。两原告于2019年10月15日向本院提出书面执行异议，要求撤销（2019）云0302执3520号裁定书，并解除对涉案房屋（曲靖市沾益区（大为小区）2幢1单元902室）的查封，本院于2019年10月21日作出（2019）云0302执异47号裁定书，驳回魏川、解旖旎的执行异议申请，二原告于2019年10月30日向本院提起诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。首先，被告创金天地投资有限公司对第三人迟元良享有的债权系普通债权，其对涉案房屋并不享有优先受偿权。其次，原告魏川、解旖旎与第三人迟元良、王莉华签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。再次，原告作为买受人已向第三人支付完全部的购房款，第三人也将房屋交付原告实际占有使用。最后，涉案房屋未能及时办理过户登记，是由于涉案房屋所在小区未能办理产权登记，而非因原告（买受人）的原因所致。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房屋享有足以排除本案执行的权利，原告要求不得对涉案房屋进行执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告要求解除对涉案房屋查封的请求，属于执行问题，不属于本案审理范围，本院对此不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于曲靖市沾益区（大为小区）2幢1单元902室房屋（不动产权证号为云（2019）沾益区不动产权第××号）。二、驳回原告魏川、解旖旎的其他诉讼请求。案件受理费4750元（已预交），由被告创金天地投资有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  高 飞人民陪审员  赵冬玲人民陪审员  道汝俊二〇二〇年五月二十六日书 记 员  晏梅芳