黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终389号上诉人（原审原告）：大庆沿湖城物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省大庆高新区秀水路1号沿湖城十号商服楼401室。法定代表人：谭明义，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘琦，女，1981年12月21日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：李丹，黑龙江铁人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢成山，男，1970年9月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审被告）：李天英，女，1975年11月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦岚、倪慧舜，黑龙江鸿大律师事务所律师。上诉人大庆沿湖城物业管理有限责任公司（以下简称沿湖城物业）因与被上诉人卢成山、李天英物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人沿湖城物业委托诉讼代理人李丹、刘琦，被上诉人卢成山、李天英共同委托诉讼代理人秦岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沿湖城物业上诉请求：1.撤销（2019）黑0691民初2141号民事判决书判项二，改判为被上诉人支付上诉人物业费用62,519.34元、违约金20,156.08元，共计82,675.42元。2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、根据被上诉人与开发商大庆恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）签订的房屋买卖合同内容以及恒基公司出具的证明材料，在2007年时恒基公司就将房屋交付给了被上诉人。虽然产权证显示被上诉人在2018年9月18日办理了产权证书，但这并不能证实其接房时间为2018年9月18日。在现实中，包括沿湖城小区存在大量业主在接收房屋多年后才办理产权证书甚至不办理的，如果以办证时间来作为判断接房时间显然是不准确的。再者，从房屋的状态（屋内进行了部分装修、修建了地下室）以及电表数显示，都显示该房屋已有人实际占有并使用。上诉人催费也是一直向被上诉人催费，被上诉人从未作出其不是房主的意思表示。此外，其毗邻的房屋业主都是在2007年、2008年期间接收了房屋，这意味着房屋已通过竣工验收。综合以上，根据民事诉讼证据高度盖然性的规定，被上诉人接房时间应为2007年。二、业主是否实际居住房屋并不影响其交费责任的承担。根据物权法以及最高院关于审理物业服务纠纷案件司法解释的规定，业主接房后承担房产相关费用。即便业主空置该房屋，也应当依法交纳物业费用。因此，被上诉人应当承担自其接房后物业费用。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。卢成山、李天英辩称：一、房屋出售方恒基公司一直没有与被上诉人办理房屋交接手续。被上诉人与房屋出售方恒基公司签订的商品房买卖合同条款第8、9、11、14条约定的非常明确：“出卖人应当在2007年8月30日前将验收合格的商品房交付给买受人”。第11条约定“在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第14条约定：“上下水、电、燃气、供暖2007年8月30日达到初通验收要求”。在本案中，上诉人一方无证据证明双方办理了房屋交接手续。房屋钥匙也一直没给被上诉人，被上诉人想要进入该房屋要找上诉人的工作人员，由其工作人员拿钥匙才能进去。一审被上诉人一方提交的视频证据可以证实。二、从事实角度讲，被上诉人也没有实际接收房屋的行为，亦没有占有使用。所购买的这处房产，因恒基公司的施工人员借住在里边大概有半年之久，所以恒基公司作为补偿也同意帮助被上诉人多挖一块地下室和室内的简单改造。但是后期，由于施工队和开发商闹矛盾，施工队没施工完就撤离了现场，导致被上诉人的房子被挖个“破头齿烂”就被扔那里没人管了。这种情况下，开发商无法向被上诉人交房。上诉人一直称已经实际接收了，已经占有使用了，到现在为止被上诉人手中连钥匙都没有，怎么能占有使用呢？其实可以试想一下，被上诉人买房时是交了全款的，如果开发商能正常交房的话，被上诉人没有理由不接房。房屋不能交付，只有一个原因，就是室内未完工，无法交付。所以，在该房屋被上诉人未办理交接手续的情况下，被上诉人不能给付物业费用。请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。沿湖城物业向一审法院起诉请求：1.判令卢成山、李天英给付2008年至2018年期间的物业费64,147.2元、违约金20,172.36元（按年利率6%的标准自逾期之日起计算至2019年2月28日）；2.卢成山、李天英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：恒基物业、沿湖城物业系大庆市沿湖城小区的物业服务企业。2007年7月31日，卢成山与恒基公司签订商品房屋买卖合同，约定卢成山购买靓湖国际花园居住小区（一期）C3-4住宅楼1单元010105室房屋一处，价款为903,357元，恒基公司于2007年8月30日前交付房屋。2018年9月18日，卢成山、李天英登记为沿湖城小区听涛湾11-1-105室房屋所有权人，房屋建筑面积265.4m2。2006年11月14日，恒基物业与恒基公司签订前期物业管理服务委托合同，约定委托管理期限自2006年10月30日起至2009年12月31日终止；服务内容包括房屋建筑共用部位及共用设施、设备的维修、养护和管理等；物业服务费每月每平方米2.17元；逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天欠交管理费的万分之四交纳滞纳金。2010年1月1日，沿湖城物业与大庆市沿湖城小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定委托管理期限自2010年1月1日起至2012年9月26日终止；服务内容包括房屋建筑共用部位及共用设施、设备的维修、养护和管理等；物业服务费每月每平方米1.583元；业主应于12月31日前缴纳当年的物业管理服务费，逾期不缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天欠交管理费的千分之二交纳滞纳金。2013年1月1日，沿湖城物业与大庆市沿湖城小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日终止；物业服务费每月每平方米1.561元；其他内容与2010年1月1日签订的合同一致。2016年1月1日，沿湖城物业与大庆市沿湖城小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定委托管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费每月每平方米1.581元；其他内容与2010年1月1日签订的合同一致。上述合同签订后，恒基物业按合同约定为该小区提供了物业服务。2010年4月27日，恒基物业向该小区业主发布通知书，明确将对小区业主2007年至2010年物业费债权转让给沿湖城物业；沿湖城物业按合同约定为该小区提供了物业服务，该小区业主委员会出具证明，对沿湖城物业2010年至2018年期间提供的物业服务予以认可。沿湖城物业主张卢成山、李天英未给付2008年至2018年期间的物业费，经催要未果，故诉至法院，要求卢成山、李天英给付物业服务费64，147.2元，并按年利率6%给付违约金20,172.36元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为：一是沿湖城物业是否有权收取物业服务费；二是卢成山、李天英是否应交纳物业服务费。关于焦点一，恒基公司与恒基物业签订的前期物业服务合同及大庆市沿湖城小区业主委员会与沿湖城物业签订的物业服务委托合同，双方意思表示真实，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对小区全体业主具有拘束力，各方均应按合同约定履行各自义务。对于恒基物业提供物业服务，因其将物业费债权转让给沿湖城物业，该债权转让通知债务人即发生效力，故沿湖城物业有权向小区业主收取2008年至2009年期间的物业费，该物业费虽未约定给付期限，沿湖城物业可随时向小区主业主张；沿湖城物业已按约定提供了2010年起至2018年的物业服务，并有与涉案小区业主委员会出具的证据予以证实，涉案小区主业应当按约定标准和期限交纳物业服务费。关于焦点二，业主应当按照前期物业合同及物业服务合同的约定向小区物业服务企业交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，卢成山、李天英应在恒基公司将其所购买的房产交付其使用后或依法登记成为房屋所有权人后，开始承担涉案房屋的物业服务费。由于沿湖城物业并未举证证明恒基公司已经向卢成山、李天英交付房屋，现涉案房屋已经登记在卢成山、李天英名下，卢成山、李天英有义务对自己的物业向沿湖城物业交纳物业服务费。对于沿湖城物业请求卢成山、李天英给付2008年至2018年期间物业服务费64,147.2元及违约金20,172.36元的诉讼请求，因无证据证明涉案房屋的实际交付时间，卢成山、李天英应自2018年9月18日起房屋实际登记在其名下开始交纳物业服务费，故一审法院支持卢成山、李天英给付沿湖城物业公司2018年9月18日至2018年12月31日期间的物业服务费1627.86元及该物业服务费逾期交纳的违约金16.28元，超出部分，因证据不足，一审法院不予支持；关于卢成山、李天英提出房屋未交付，不应交纳物业费等抗辩意见，因涉案房屋已经登记在卢成山、李天英名下，该抗辩意见无法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告卢成山、李天英于本判决书生效之日起十日内给付原告大庆沿湖城物业管理有限责任公司物业服务费1627.86元、违约金16.28元，合计1644.14元；二、驳回原告大庆沿湖城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费954元（已减半收取），被告卢成山、李天英负担25元，原告大庆沿湖城物业管理有限责任公司负担929元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人沿湖城物业向本院提交5组证据，均来自于（2019）黑06民终2430号案件卷宗,均为复印件盖有档案骑缝章。证据一：竣工工程备案证、客户延期付款申请表、收据三张（分别为2006年7月26日、2006年10月30日、2007年7月31日）、销售不动产统一发票一张（2007年7月31日）。欲证明：1.涉案房屋所在C3-4住宅楼在2006年12月31日就已通过竣工验收，即被上诉人房屋也已竣工。2.根据被上诉人与开发商的约定，即被上诉人在房屋交付前交清全部房款，被上诉人在2007年7月31日交付剩余房款意味着被上诉人收到了接房通知。被上诉人质证称，对该组证据中的客户延期付款申请表真实性有异议，该申请表的签字并非卢成山本人所签。在（2019）黑06民终2430号案件庭审中卢成山本人出庭确认非本人所签，而且该延期付款申请并不能意味着被上诉人收到了接房通知，不能代替接房手续。对竣工工程备案证、收据及销售不动产统一发票的真实性均无异议。只能证明C3-4号住宅楼已经竣工，而不能证明已经交付的事实，按照双方合同条款的约定，办理交房手续，应当签署房屋交接单，还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。所以，该组证据均不能证明开发商已经交房的事实。付款申请表中表述，由于工程进度比其他别墅都慢，就说明被上诉人所购买的别墅与其他别墅不同，所以交房时间不能用竣工工程备案来证明。本院认为，该组证据系为案涉房屋竣工以及芦成山、李天英交付房款的证明，与本案无关联性，故本院不予采信。证据二：测量报告一份、房产面积分摊分户汇总表一份、图片一组。欲证明：涉案房屋进行了大量改装，如修建了地下室、拆除了主体墙壁、增加了供热管线、小院内天井铺了地面、部分区域做了防水。被上诉人质证称，对该组证据真实性及证明的问题均有异议，该组证据是恒基公司单方测量的和单方拍照的，没有被上诉人方参与；图片中车库门口的防水台和邻居的不一致，作为图片来讲，只能是反映出两家门口不一致，不能证明到底是谁拆改的。对于室内的照片，只能体现为未完工的状态，而不能证明是被上诉人进行了室内改动。当时的实际情况是，开发商的施工队借住在被上诉人的房屋内，答应免费给被上诉人进行部分改造，但是由于施工队和开发商出现了矛盾，施工队未完工就离开了此房屋，导致开发商不能将完好的房屋交付给被上诉人，致使双方一直未能办理交房手续。所以，该组证据也不能证明开发商履行了交付义务。本院认为，房产面积分摊分户汇总表与本案无关联性，本院不予采信；测量报告、图片不能确认案涉房屋的改建系由芦成山、李天英实施即其实际占有案涉房屋，故本院不予采信。证据三、关于听涛湾11号楼5门业主有关问题的回函、放行通知单、入伙会签表两份、修建地下室承诺书两份。欲证明：1.修建地下室是各业主自己的行为，而该行为只能发生在业主接房后；2.被上诉人在2007年时实施了装修行为并向外运输废木材，进行了登记；3.回函和放行通知单是由前期物业恒基物业公司提供出具的，2007年是由恒基物业提供的物业服务。被上诉人质证称：对该组证据的真实性和证明问题均有异议，沿湖城物业和恒基公司是同一个法定代表人，都是谭明义，两公司实际为一家，而且被上诉人与该两家公司都有诉讼，所以该组证据明显是两家公司互相作证。回函中内容也不属实，回函中称被业主改建换锁，物业公司无法打开明显是说谎，因为被上诉人在一审时提交的视频证据，明显可以证明钥匙一直在物业公司手中，被上诉人想要进入该房屋内，都要找物业公司人开锁。回函中第二条也说明业主从未向物业公司提出过有关质量整改的申请，这也能证明被上诉人根本没有接房。因为通常情况下，新建房屋多少都会存在质量问题，卢成山没有提出质量整改的原因是没有接房。回函中第三条说明自行挖建地下室都出具了承诺书，而被上诉人根本没有出具过承诺书，上诉人也无法提交被上诉人自行挖建地下室所签署的承诺书。所以，能够证明地下室并非为被上诉人自行挖建。该组证据中的入伙会签表不是被上诉人签署的会签表，其他住户在交房时都会有入伙会签表，被上诉人没有会签表，说明该房屋未实际交房，也未办理交接手续。上诉人提交的该组证据和（2019）黑06民终2430案件证据相比，少提交了一个钥匙交接记录。在（2019）黑06民终2430案件中，开发商所提交的钥匙交接记录中，也没有被上诉人签字。在本案诉讼中，上诉人是因为提交该证据对其不利，故没有提交。故该组证据反而能够证明被上诉人方没有接房的事实，因为既没有入伙会签表，也没有改建地下室的承诺书。该组证据中的放行通知单，都是上诉人单方提供并书写的，没有被上诉人签字，无法证明是被上诉人往出运输木材。如果上诉人用放行通知单证明其主张的话，应当说明在该通知单上写明听涛湾11号5门，根据和依据的证据是什么，不能因为上诉人单方写了该字样，就由被上诉人方来承担责任。本院认为，因签署入伙会签表、承诺书的业主非本案当事人，故该证据与本案无关，本院不予采信。因听涛湾11号楼5门业主有关问题的回函、放行通知单系恒基物业单方制作且芦成山、李天英不予认可，故本院不予采信。证据四：调查笔录（魏忠书）一份、入住通知书（魏鑫）一份。欲证明：在2007年5、6月份时被上诉人曾因修建地下室以及院内施工事宜与邻居魏某发生争执。结合以上证据进一步证实在2007年被上诉人就已接房。被上诉人质证称，对该组证据中的调查笔录真实性及证明问题均有异议，对入住通知书的真实性无异议，但对证明的问题有异议。首先，关于调查笔录系证人证言，证人应该出庭作证，接受质证，证人不出庭的其证言不能作为证明案件事实的根据。该调查笔录中证明说：2007年5、6月份与被上诉人发生争执，而该时间被上诉人购买的房屋尚未交尾款，按照上诉人所说的交房时间是2007年7月30日，很明显该证据与上诉人的主张是相矛盾的。因为即便是按照上诉人所说的交房时间2007年7月30日，在交房之前被上诉人不可能进入该房屋进行装修和改造，开发商不能允许被上诉人进入该房屋进行装修改造，所以只能说明如果这个时间存在装修改造事实的话，就是开发商在进行是施工。而正是因为开发商没有施工完毕，所以双方一直未履行接房手续，所以该组证据证明不了上诉人的主张。作为被上诉人来讲，已经交的一部分房款，已经确定购买该房屋，那么经常到该房屋看一看也是情理之中的事，这与是否接房无关系。被上诉人发现其他邻居的行为损害了被上诉人的利益并予以制止也是正常的。即便是没有接房，也可以提出异议并制止。魏鑫的入住通知书反而能够证明，凡是办理接房手续的，都存在这个入住通知书，而被上诉人没有，就证明被上诉人没有办理入住手续，没有接房。本院认为，签署入住通知书的业主非本案当事人，故该证据与本案无关，本院不予采信；调查笔录只有被调查人单方陈述无其他证据予以佐证芦成山、李天英已占有案涉房屋，且芦成山、李天英对之予以否认，故该证据本院不予采信。证据五：（2019）黑06民终2430号案件庭审调查笔录两份。欲证明：1.这两份调查笔录概述了被上诉人对于未接房以及修建地下室一事的说法，结合其他证据来看，其关于承重墙改拆、借给施工人员居住等不符合常理；2.证实自2006年以来开发商对沿湖城小区存有质量问题的房屋都有明确的处理意见，这一点在证据四里魏某也予以认可。被上诉人质证称，对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据不能证明上诉人的主张，按上诉人提交的其他证据看，开发商对于小区的接房手续和拆改地下室都有严格的规定和相应的管理手续，而被上诉人没有这些手续，这说明被上诉人不可能在未经开发商同意的情况下，自行拆改地下室，这一拆改行为也只能由开发商来进行和完成，所以没有矛盾之处。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。恒基物业、沿湖城物业与案涉小区业委会签订的案涉物业服务合同合法有效，双方当事人应当按照约定行使权利、履行义务。因双方当事人对（2019）黑0691民初2141号民事判决即本案一审判决第一项“被告卢成山、李天英于本判决书生效之日起十日内给付原告大庆沿湖城物业管理有限责任公司物业服务费1627.86元、违约金16.28元，合计1644.14元”均未提起上诉，本院对该判项予以确认。一、关于沿湖城物业主张芦成山、李天英应当给付物业费用62,519.34元、违约金20,156.08元共计82,675.42元的上诉请求，本院认为，沿湖城物业的该项请求系其向芦成山、李天英主张给付2008年起至案涉房屋产权登记在其名下之前的物业费及违约金。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，芦成山、李天英如在2007年已合法占有案涉房屋，即使未能办理案涉房屋产权证书，亦享有接受物业服务的权利，履行给付物业费的义务。本案一、二审中，沿湖城物业虽提出案涉房屋状态存在着拆改、用电等有人已占有使用的现象，但其提交的证据不足以认定系因芦成山、李天英占有所为。值得一提的是，沿湖城物业在本院二审中提交的证据五即（2019）黑06民终2430号案件相关庭审笔录，所涉部分证据在本案二审中沿湖城物业作为证据一、二、三、四予以提交并进行了举证质证，本院对此已在前文作出评判。但因该笔录系本院对案外人恒基公司与芦成山、李天英之间商品房预售合同纠纷一案调查过程的实录，并不是案涉房屋已交付的定论，不能证明案涉房屋已于2007年交付。结合本案－、二审中沿湖城物业关于一直没有找到案涉房屋的钥匙交接单、入伙会签表等相关交接档案资料以及芦成山、李天英关于本案二审期间仍未实际接收案涉房屋等相关陈述，沿湖城物业该项上诉请求证据不足，本院不予支持。一审法院对此认定并无不当，本院予以支持。二、因案涉房屋是否于2007年交付使用，是沿湖城物业是否能够向芦成山、李天英主张收取案涉物业费的基础事实和重要依据，为此，本院对沿湖城物业提出的相关理由评判如下：（一）关于依据案外人恒基公司与芦成山、李天英房屋买卖合同内容以及恒基公司的证明材料可以认定案涉房屋已于2007年交付的理由，本院认为，案涉房屋买卖合同以及恒基公司的证明材料并非案涉房屋交付使用凭证，故沿湖城物业的该项理由不能成立，本院不予支持。（二）依据相邻业主相继于2007至2008年接收房屋，亦曾经存在业主接房不办证、多年后方办证以及空置等现象，可此推测案涉房屋已于上述年度接收使用等理由，本院认为，沿湖城物业已自述上述业主均有“接收”行为，但他人的“接收”行为与本案并无关联性，故沿湖城物业的该项理由不能成立，本院不予支持。综上，沿湖城物业的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1826元，由大庆沿湖城物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  程雪飞审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二〇年五月二十九日法官助理姜雅文书记员桂博文