辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终238号上诉人（原审原告、执行案外人）：大连三和恒基房地产经纪有限公司，住所地大连市普兰店区西工路25#-1号。法定代表人：刘传宝，该公司经理。委托诉讼代理人：张岩俊，辽宁博信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地大连市西岗区花园广场1号。法定代表人：刘世汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄卓颖，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅斐，北京德恒（大连）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：大连文景房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯瀛璐，辽宁锴亿律师事务所律师。上诉人大连三和恒基房地产经纪有限公司（简称：三和恒基公司）因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（简称：长城资产公司）、大连文景房地产开发有限公司（简称：文景公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2018）辽02民初1712号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。三和恒基公司上诉请求：1、撤销一审判决，停止对位于大连市普兰店区的房屋的强制执行；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人和第三人之间并无真实的房屋买卖关系是错误的，《联络单》已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该证据应视为上诉人与第三人之间就案涉房屋达成了买卖合意，双方存在房屋买卖关系。1.上诉人和第三人之间存在15余万元的基础债权。2015年7月，上诉人与第三人签订《联动协议》，约定由上诉人代为销售其尾房，并收取佣金。协议到期后，双方结算，第三人欠上诉人佣金余款15万余元。2.上述债权已转化为购房款，《联络单》应视为房屋买卖合同。经协商，第三人将案涉房屋（普兰店区久寿街443号1单元15层2号的房屋）以市场价出售给上诉人以抵顶佣金，双方以联络单的形式签订了内容和房屋买卖合同基本条款一致的协议。上诉人同时补交了房款和佣金的差额部分1.2万余元，并交付了维修基金、物业费等相关费用。联络单上明确写明了房号、面积、单价、总价、差额等内容，虽无第三人公章，但上面有第三人处工作人员的签字确认，故根据其内容，应视为一种买卖合同。3.《联络单》已开始履行，案涉房屋已实际交付上诉人使用至今。上诉人根据《联络单》约定交完房款后，第三人即时交付了房屋，上诉人装修使用至今，且这是上诉人名下唯一的房产。综上，上诉人和第三人之间的基础法律关系已变更为房屋买卖关系，且已支付房款等款项、占有使用至今，已实际享有该物权。二、一审法院忽略最早形成的《联络单》，同时对第三人后补的《协议书》不做法律关系定性，也不考虑二者的联系，直接认定上诉人签订《协议书》时对案涉房屋已抵押登记是知晓的，显然属于割裂事实、违反以事实为根据的基础原则。1、这份协议书的法律性质，一审法院未予以明确。一审法院否定上诉人和第三人之间存在房屋买卖关系，那么上诉人提供的这份《协议书》就值得商榷。如果一审法院认为这份证据不具有房屋买卖合同的性质，则此协议即与本案无任何关联性。只有一审法院认定该《协议书》是房屋买卖合同，那么才能考虑其内容，才能考虑上诉人是否明知案涉房屋抵押一事。事实是：一审法院不认可该《协议书》是房屋买卖合同，却援引了其中一条来认定上诉人对抵押明知且未办理过户存在错误，显然其对事实的认定自相矛盾，有失公平公正。2.该份协议是在上诉人和第三人履行完毕《联络单》后形成的，相当于对《联络单》及双方存在事实房屋买卖关系的再次确认。且该份协议书在一审时，被上诉人并不认可，同时提出对其公章的真实性的怀疑（被上诉人称公章一直由自己保管），并要求鉴定，但一审法院却在判决书中直字未提鉴定一事。三、无法办理过户的责任不在上诉人，一审法院在无证据证明上诉人对此持放任态度的前提下，直接认定上诉人存在过错是不当的。1.根据目前的法律规定、实际做法、商品房买卖合同约定，办理过户主要是由开发商实施，任何业主都是根据开发商的要法和安排配合办理，故业主无法自主办理过户。2.案涉房屋无法办理产权证的责任不在上诉人。案涉小区无法办理产权证的业主达近千户，也包括本次执行异议的几百户业主。在占有使用案涉房屋期间，上诉人曾多次找第三人要求办理房屋所有权凭证，但第三人却一直以种种理由拖延，后得知其法定代表人景克瑞涉嫌犯罪，公司更加无人办理此事。2．在被上诉人申请强制执行前，上诉人已提起诉讼主张权利。案涉房屋的查封拍卖是在2018年5月8日，大连中级人民法院发出公告后，上诉人和几百位业主才知道。而在此前，上诉人已向普兰店区人民法院对第三人提起诉讼，要求确认买卖关系成立、办理房照的诉请。庭审时，第三人不出庭，后单方出具了上述《协议书》（未署名日期），上诉人才知案涉房屋已抵押一事，因该协议里被上诉人承诺会解除抵押办理房照，故上诉人撤诉。因此，上诉人在签订《联络单》时并不知晓案涉房屋被抵押，也不存在一审法院所述的放任态度。综上所述，上诉人享有足以排除强制执行的物权期待权，相比被上诉人的一般债权，应受法律保护。一审法院对本案事实认定错误，采纳证据不充分，机械理解最高院关于执行异议的立法精神，所作判决不当。请求依法判令上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止执行。三和恒基公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求对大连市普兰店区房屋不予执行；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年7月，原告与文景公司签订《联动协议》，约定原告代为销售其尾房，并收取佣金。协议到期后，双方结算，文景公司欠原告佣金余款15万余元。经协商，文景公司将案涉房屋以市场价出售给原告以抵顶佣金，原告补交了房款和佣金的差额部分1.2万余元，并交付了维修基金、物业费等相关费用，文景公司向原告交付了房屋，原告装修使用至今。在占有使用期间，原告曾多次找文景公司办理房屋所有权凭证，但文景公司的工作人员一直以种种理由拖延，后因为其法定代表人景克瑞涉嫌犯罪，公司更加无人办理此事。在2018年5月8日，大连市中级人民法院发出公告，即将对包括案涉房屋在内的文景公司相关房屋进行评估拍卖，此时，原告才知道案涉房屋被文景公司已抵押，且因未偿还债务而面临执行。原告立即向法院提出了执行异议，要求停止执行，并享有对案涉房屋的所有权。大连市中级人民法院作出（2018）辽02执异1026号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，案涉房屋已由债权转化为买卖性质，且原告已支付了购房款并占有使用了该房屋，原告已属不动产买受人，已经对案涉房屋享有所有权。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，恳请法院判如所请。长城资产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、案涉房屋已经在2013年8月16日办理在建工程抵押登记，抵押权人为长城资产公司，双方达成关于以房抵债合意之时已存在在先的抵押权登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，未经抵押权人同意，虽并非绝对不能转让抵押物，但需要满足一定的条件，即三和恒基公司作为受让人代为清偿债务以消灭抵押权，否则，转让行为无效。二、原告提供了《协议书》两份，拟证明以房抵债的法律关系，但其上并未加盖文景公司公章，只有原告公章，对其真实性被告有异议。原告并未能提供《房屋抵顶确认书》、《房屋验收交付通知书》等关键性的证据材料，且未办理过户登记手续，原告继受取得的法定公式要件尚未达成，案涉房屋的转让并未产生物权变动的效力。三、现有法律规定并未将以房抵债的受让人列入物权期待权的保护范围，原告并未提交《房屋验收交付书》来证明案涉房屋已经实际交付，以房抵债协议仅能产生债法上的效力，并不形成优先于其他债权的利益，以房抵债这一行为并非房款的交付方式，案涉房屋的交付仅为以房抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，并不享有优于一般债权的权益。原告未提供证据证明在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的买卖合同、未提供证明其已支付房屋全部价款的证据、未提供唯一住房证明，且原告对于案涉房屋已在先存在的他人权利障碍的忽略可视为其自身对于未办理过户登记存在一定过错，原告请求中止案涉房屋的执行并无充分的法律依据。文景公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审法院查明：长城资产公司诉文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年12月25日作出（2017）辽02民初676号民事判决，判令：一、文景公司偿还长城资产公司借款本金人民币8246万元及至付清之日的利息（截止2017年9月19日欠利息1665.05万元，自2017年9月20日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；二、长城资产公司对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.78平方米在建工程（土地证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号）享有优先受偿权；三、长城资产公司对景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵持有的文景公司共计100%的股权享有优先受偿权；四、景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带清偿责任，被告景克瑞、陈丽对文景公司的上述还款承担连带责任后有权向该被告追偿；案件受理费541782元，保全费5000元（原告预交），由被告共同负担；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。长城资产公司诉文景公司、景克瑞、李会仕、吴玥霖、张兵、陈丽、聂利平、李娜、李艳艳金融借款合同纠纷另案，一审法院于2017年12月22日作出（2017）辽02民初677号民事判决，判令：一、文景公司自判决发生法律效力之日起十日内偿还长城资产公司债务本金6800万元人民币及至付清之日的利息、罚息和复利（截止2017年9月30日欠息2560.58万元，自2017年10月1日起至款项还清之日按年利率18.85%的标准计算罚息、复利）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、长城资产公司对文景公司提供的抵押物即其所有的位于普兰店市.55平方米在建工程（权证号为：普房建普字第××号）及其分摊的土地使用权（面积39996.92平方米、证号：普他项2014第009号），依据该他项权利证的记载在判决主文第一项所列债权范围内享有第二顺位优先受偿权；三、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳对文景公司前述第一项债务在《连带保证合同》范围内承担连带保证责任；景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳承担连带保证责任后有权向文景公司追偿；四、驳回长城资产公司的其他诉讼请求。案件受理费509829元，保全费5000元（原告预交），共计514829元（原告已预交）由被告文景公司、景克瑞、陈丽、张兵、李会仕、聂利平、吴玥霖、李娜、李艳艳共同负担。在上述两个案件诉讼过程中，经长城资产公司申请财产保全，一审法院于2017年11月7日查封了文景公司开发的相关房屋。案涉房屋在上述查封房屋明细范围内。一审法院于2018年5月8日作出（2018）辽02执228号、229号公告，拟对查封文景公司的上述房屋进行评估拍卖。在一审法院执行过程中，三和恒基公司作为案外人对查封大连市普兰店区房屋提出书面异议。一审法院于2018年11月26日作出（2018）辽02执异1026号执行裁定，驳回三和恒基公司的异议请求。另查明，2015年7月5日，文景公司（甲方）与三和恒基公司（乙方）就甲方开发的文景·清华园项目房屋的销售渠道联动服务事宜签订《销售渠道联动服务协议》，双方约定：甲乙双方签订本协议，成为销售联动单位。乙方利用其平台、资源对甲方开发建设的所有可售房源进行对外推荐。在协议期内，乙方为甲方提供购房客户资源，通过带客户到访售楼处、提供客户资料和联系方式给甲方销售部门等方式，促使甲方与客户成功签约，甲方将为乙方提供相应销售代理佣金。合作期限自合同签订之日至2016年6月30日止。关于销售佣金，双方约定：乙方的销售佣金，甲方以客户团购服务费用的方式支付（见销售渠道联动服务合同）。客户持三和恒基团购协议到甲方处，其所交的团购费计入所购房的房款中，由甲方出具包含团购费的购房发票并收回该团购协议。乙方每月根据收到的团购费（仅限于交付首付款、签订商品房买卖合同或交全款）为甲方开具等额发票并收回客户此前交付的三和恒基团购协议。车库、车位销售，甲方每个支付乙方佣金人民币5000元整。同日，双方还签订了《文景·清华园项目销售渠道联动服务合同》。对于团购服务费的收取方式、双方责任等事项作了明确约定。再查明，文景公司（甲方）与三和恒基公司（乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方就甲方开发的文景清华园小区11#-1-15-2（建筑面积为42.42㎡）住宅抵付乙方2015-2016年度合作代理服务费余款事宜，经协商一致，达成协议如下：1、甲方应付乙方2015-2016年度代理费为人民币157334元（大写：壹拾伍万柒仟叁佰叁拾肆元整）。2、甲方用所开发的文景·清华园小区11#-1-15-2（建筑面积为42.42㎡）房屋进行抵顶，该房总价人民币170000元（大写：壹拾柒万元整）。3、此抵付房屋总房款跟代理费之间的差价为12666元（大写：壹万贰仟陆佰陆拾陆元整），由乙方以定金方式补齐交给甲方财务。至此甲方与乙方之间合作产生的所有费用款项全部结清，没有任何后续问题。4、因该房的抵押手续尚未解除，故乙方同意在甲方解除后与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方保证不因该抵押影响乙方对该房具有的所有权。5、房屋交付后，乙方需按时交付维修基金、物业费、水电预交、供暖费等费用。6、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，自签订之日起生效。文景公司于2017年3月2日出具收款收据，收款事由载明：房款，收款金额为12666元。三和恒基公司本次诉讼中提供了加盖大连文景物业管理有限公司发票专用章的收款收据10张，上述证据载明收款单位为文景物业，收款事由为物业费、水费、电费、采暖费、垃圾清理费等事项。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。而以房抵债性质的协议约定的抵顶房产事宜是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。依据以房抵债协议并不能产生物权期待权，不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。本案中，案涉房屋系因文景公司欠付三和恒基公司佣金而由文景公司以以房抵债的形式抵顶给三和恒基公司。文景公司与三和恒基公司之间并无真实的房屋买卖关系，三和恒基公司作为抵债受让人并不在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护范围内。况且，本案中，从文景公司与三和恒基公司在《协议书》中的约定来看，三和恒基公司在协议签订时对于文景公司用于抵顶欠款的案涉房屋已经存在抵押登记且尚未解除的情况是知晓的。在此情况下，三和恒基公司仍接受案涉房屋予以抵顶债务，其对于案涉房屋存在足以影响其顺利办证的因素持放任态度。对于案涉房屋在抵押到期后法院查封前一直未能办理过户手续，三和恒基公司亦未能提供证据证明系非因三和恒基公司的原因所致，故三和恒基公司对于案涉房屋未能办理产权证书存在过错。其关于对案涉房屋不予执行的诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院不予支持。判决：驳回大连三和恒基房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费3700元，由原告大连三和恒基房地产经纪有限公司负担。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是对无过错不动产买受人基于房屋买卖关系而产生的物权期待权的保护。而以房抵债性质的协议约定的抵顶房产事宜是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。依据以房抵债协议并不能产生物权期待权，不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。本案中，案涉房屋系因文景公司欠付三和恒基公司佣金而由文景公司以以房抵债的形式抵顶给三和恒基公司。文景公司与三和恒基公司之间并无真实的房屋买卖关系，三和恒基公司作为抵债受让人并不在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护范围内。三和恒基公司在协议签订时对于文景公司用于抵顶欠款的案涉房屋已经存在抵押登记且尚未解除的情况是知晓的。在此情况下，三和恒基公司仍接受案涉房屋予以抵顶债务，是有过错的。一审法院驳回三和恒基公司的诉讼请求，并无不当。综上，三和恒基公司的上诉理由，无事实及法律依据，其上诉请求，不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉案件受理费3,700元，由大连三和恒基房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙维良审判员  郭玉兰审判员  黄海洋二〇二〇年五月二十五日书记员  李丹妮