广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4909号原告：邱绿梅，女，汉族，1978年6月21日出生，住广东省广州市天河区。被告：广州金谷商业管理有限公司，住所地:广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号LOFT54-A二楼，统一社会信用代码：914401133209821465。法定代表人：何利耀，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，是广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭常平，是被告员工。原告邱绿梅诉被告广州金谷商业管理有限公司（以下简称金谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邱绿梅，被告金谷公司的委托诉讼代理人谭常平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱绿梅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2019年7月拖欠至今的委托经营租金收益，截止到2020年3月31日拖欠15848元；2、被告向原告支付因拖欠支付委托经营收益而产生的违约金，暂计至到2020年3月31日为729.65元；3.被告承担本案诉讼费、保全费、评估费、差旅费、执行费等相关费用。事实与理由：原告于2015年8月15日与广州五湖四海集团有限公司租赁位于广州番禺区东环街东艺路一号二层A2130单元的商铺，使用期限为：2016年3月1日至2036年2月29日止。同时委托被告广州金谷商业管理有限公司经营，并签订了委托经营合同，委托经营期自2016年3月1日至2022年2月28日，但被告自2019年7起开始无故拖欠委托经营收益。被告金谷公司辩称：一、《广州金谷生活馆54商铺委托经营管理合同》系诉辩双方自愿平等协商签订，内容合法有效。涉案物业位于番禺区东××房，权属人为广州市五湖四海集团有限公司，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，具备租赁使用合法条件。诉辩双方基于被答辩人取得涉案物业的使用权基础上签署涉案委托经营合同，合法有效。二、答辩人欠付被答辩人经营收益系因经济下行压力加大导致租赁行业进入寒冬，答辩人实际收取的租金远低于涉案委托经营合同双方约定的经营收益，每季度的经营收益差额均为答辩人自行垫资支付，长此以往，答辩人已负债经营无法承受。同时，因广州市五湖四海集团有限公司承担巨额债务，答辩人作为承担连带担保责任主体，其财产均被法院执行查封、冻结，导致经营困难，亦难以支付经营收益。三、答辩人就因经营困难导致拖欠经营收益向被答辩人表示歉意，目前执行法院将随时执行答辩人名下资产，为了维护被答辩人的合法利益，确保其经营收益不被错误执行，建议被答辩人解除委托经营，将涉案物业收回自行经营。四、综合相关事实，答辩人经核查后确认欠付2019年第三、四季度及2020年第一季度经营收益及相应违约金。但答辩人违约金计算方式错误，其主张从2019年7月起计违约金没有法律及事实依据，应依法予以驳回。答辩人已委托何丽珠于2020年1月9日、2020年1月10日、2020年1月17日、2020年1月21日向被答辩人合计转账2000元用于支付其2019年第三季度经营收益；委托林文燕于2019年10月31日向被答辩人转账90元用于支付2019年第三季度未付费用违约金。根据涉案委托经营合同第九条约定，经营收益由答辩人每三个月支付一次，答辩人应当在三个月后的次月5日内内将上述经营收益支付到被答辩人账户。因此，被答辩人2019年第三季度的经营收益，答辩人最迟应于2019年10月5日支付，违约金起算点应为2019年10月6日，同时应在每个季度约定支付时间逾期后才起计违约金，且应将计算基数扣减答辩人已支付的经营收益。综上，被答辩人部分诉求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月15日，原告作为合同乙方，被告金谷公司作为合同甲方，双方签订《广州金谷˙生活馆54商铺委托经营管理合同》（以下简称《商铺委托经营合同》），其中主要约定：乙方将其依法取得的涉案商铺的经营使用权交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限6年，从2016年3月1日起至2022年2月28日止；委托经营期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担；委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式，保障乙方能按以下约定标准收取委托经营收益：2016年3月1日至2019年2月28日，甲方按每月1552元的标准向乙方支付经营收益；2019年3月1日至2020年2月29日，甲方按每月1940元的标准向乙方支付经营收益；2020年3月1日至2021年2月28日，甲方按每月2328元的标准向乙方支付经营收益；2021年3月1日至2022年2月28日，甲方按每月2716元的标准向乙方支付经营收益；在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付乙方经营收益后的差额由甲方享有，经营风险由甲方承担，管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责；上述约定的经营收益由甲方每三个月支付一次，应当在三个月后的次月5日前内将上述经营收益支付到乙方指定账户（略）；如甲方延期支付经营收益的，自延期之日始按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营；本合同一式三份，甲、乙方及出租方各执一份。上述合同签订后，涉案商铺已交由被告金谷公司占有，金谷公司将与本案相类似的商铺进行拆并后，进行经营使用。原告没有参与涉案商铺的任何经营活动。2019年6月之前，被告均能按约支付经营收益，但自2019年7月开始，被告金谷公司开始不按约定支付“经营收益”。诉讼中，原告确认于2020年1月9日、1月10日、1月17日、1月21日收到2019年第三季度的经营收益每次500元，合计2000元，于2019年10月31日收到第三季度逾期违约金90元。本院认为，从《商铺委托经营合同》约定的内容及本院查明的实际履行情况来看，原告的合同权利义务是提供涉案商铺给被告金谷公司经营使用，收取合同约定的固定的所谓经营收益。而被告金谷公司的合同权利义务则是接收原告交付的涉案商铺经营使用，依约向原告支付金额相对固定的经营收益。金谷公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，原告不得干预。被告金谷公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向原告支付一定数额的经营收益。通观上述情况，原告与被告金谷公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，即原告提供商铺给被告金谷公司使用，而被告金谷公司依约向原告支付的固定的对价，虽名为“经营收益”，实际为商铺租金。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。双方成立的合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。原告已按约定将涉案商铺交付给被告金谷公司使用，被告金谷公司应按约定的支付时间向原告支付约定的租金。根据《商铺委托经营合同》的约定，被告金谷公司应当在三个月后的次月5号前将该季度的租金支付到原告指定账户。现2019年7月后的租金，被告金谷公司仅向原告支付2000元，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。据此，原告请求被告金谷公司支付拖欠的租金及迟延履行违约金的请求，合法有据，本院予以支持。按《商铺委托经营合同》的约定，2019年3月1日至2020年2月29日期间每月租金为1940元，2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金为2328元，被告金谷公司应向原告支付2019年7月1日至2020年2月29日拖欠的租金13520元（1940元×8个月-2000元）。原告要求被告金谷公司支付至今的租金，但2020年3月1日后的租金未届履行期（2020年3月1日至2020年5月31日期间租金的履行期限应在2020年6月5日前），原告要求提前履行该部分租金，依据不足，本院不予支持。《商铺委托经营合同》还约定，被告金谷公司逾期支付经营收益即租金的，自逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。《商铺委托经营合同》还约定，被告金谷公司逾期支付经营收益即租金的，自逾期之日起按每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。根据约定的租金支付时间（每三个月的次月5号为最后期限），2019年7月1日至2019年8月31日期间的租金3880元，从2019年9月5日后逾期至2020年1月9日应付违约金242.5元，1月9日被告支付租金500元后至1月10日应付违约金1.69元，1月10日支付500元后至1月17日应付违约金10.08元，1月17日支付500元后至1月21日应付违约金4.76元，1月21日支付500元后至3月5日应付违约金41.36元；2019年9月1日至11月30日期间的租金5820元，从2019年12月5日后逾期至2020年3月5日应付违约金261.9元。2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金5820元，从2020年3月5日后逾期至2020年3月5日应付违约金0元。以上违约金合计562.29元，被告已支付违约金90元，故被告欠付原告截至2020年3月5日前的延期付款违约金472.29。2020年3月5日前的违约金应以尚欠租金13520元为基数按每日万分之五的标准计算至该本金付清之日止。原告主张的违约金与约定不符，多出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州金谷商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告邱绿梅支付2019年7月1日至2020年2月29日的尚欠租金13520元和违约金（计至2020年3月5日的尚欠违约金是472.29元，2020年3月5日后的违约金，以13520元为基数，按每日万分之五的标准计算至本金付清之日止）；二、驳回原告邱绿梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取计124元，由原告邱绿梅负担29元，被告广州金谷商业管理有限公司负担95元。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  骆川鄂二〇二〇年五月二十五日书记员  李梦圆