宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0121民初129号 原告：张某，住宁夏回族自治区银川市。 被告：银川博冠房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：鄢某。 原告张某与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告所签订的××县的商品房买卖合同；2.判令被告向原告退还全部购房款434414元并计付自付款之日（2019年4月24日4万元，2017年9月22日94414元）起到合同解除之日止的已付款利息（4200元），利率不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率2.03%，共计438614元；3.由被告向原告赔付全部购房款434414元的百分之一即4344.14元作为违约金；4.由被告向原告赔付物业专项维修资金5090.4元；5.由被告向原告赔付由于解除合同造成的原告向贷款银行赔付的违约金8680元（截止2019年12月19日贷款余额289347.11元的3%）；6.由被告向原告赔付因解除购房合同向装饰公司赔付的违约金22500元（总金额90000元的25%）；7.由被告向原告赔付按照合同约定日期（2019年6月30日）和被告因第一次违约而书面向业主承诺的第二次交房日期（2019年11月30日）两次前往收房所发生的误工费450元，路费100元；8.由被告向原告赔付因子女上学但未能居住所购房屋造成的租房费用12100元，以上各项共计491878.54元；9.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：由于被告未能按期履行与原告签订的商品房买卖合同，距合同约定交房日期（2019年6月30日）逾期已超过170余天，2019年6月28日向业主发出二次交房承诺，但仍未能兑现，形成了多次合同违约。原告于2019年12月6日向被告发出解除上述买卖合同告知书至今没有回应，所以原告根据双方所签订合同第四章第十二条逾期交付责任之约定提起诉讼。 银川博冠房地产开发有限公司辩称:一、原告与我方签订的商品房买卖合同第十二条约定，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，并自买受人付款之日起按照X%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条中，对于买受人解除合同后的计算给付利息属于约定不明，应按照全部房价款的1%进行违约赔偿。在我国民事诉讼中，对于当事人主张的利息应区分是利息损失还是利息收益，商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，使用损害赔偿的债上请求权规则，它和违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款，双方签订的商品房买卖合同中对于利息部分约定不明，应优先适用违约金条款。二、原告主张我方赔付物业专项维修资金的诉请我方不予认可，物业维修基金是指大修更新储备基金，是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，该部分资金是交至永宁县政府，并不由我公司进行管理使用。三、原告方向贷款银行赔付违约金部分不应由我公司承担，原告作为与贷款银行签订贷款合同的主体，应该按照所签贷款合同条款依约进行违约赔偿，原告为贷款合同的相对方，该法律关系存在于原告与贷款银行之间，我方并不是该法律关系的合同相对方，不应承担该部分的违约赔偿。原告方因房屋装修需求与装修公司形成法律关系，但因原告违约进行了违约赔偿，该部分赔偿应由原告自行承担，我方不是该法律关系的合同相对方，且案涉房屋并没有交付，原告并不能就该房屋装修，也没有造成实际损失，原告方未向装修公司支付总金额90000元，也未向装修公司赔付违约金，该违约责任我方不认可，原告此行为属于恶意骗取我方违约赔偿。四、原告方主张的两次前往收房所发生的误工费及路费属于正常消费，且原告误工损失与前往我方收房之间并不存在因果关系，所花路费也在正常消费之内，该笔费用我方不予承担。根据原告与我方所签订的商品房买卖合同约定，买受人解除合同的，应赔偿违约金，原告在诉请中也主张了我方的违约赔偿，因我方未交房所产生的损失主张了违约责任，故原告要求我方赔付租房费用无事实依据。 原告为证实其主张向法庭提交了如下证据：1.商品房销售合同一份，证明双方签订了商品房买卖合同及权利义务约定的事实。2.维修资金发票复印件一份，证明该款项已交付；3.房屋租赁合同一份，证明原告家孩子在一中上学，在银川汇丰花园租房发生的费用；4.发票、贷款通知单、还款计划表、公告、装饰装修合同各一份，证明原告的诉讼请求有事实依据。 被告的质证意见是：对合同的三性及证明目的没有异议，该份合同中第十二条对于给付利息部分属于约定不明；对维修资金发票合法性予以认可，但该份证据证明该物业专项维修资金是交由永宁县物业管理办公室，该部分资金由政府统一管理和使用，与被告公司无关。对房屋租赁合同的三性及证明目的不予认可，该证据为复印件并没有原件予以核实，且被告方A6区交房时间为2019年6月30日，后期承诺交房时间为2020年6月30日。原告所签的租赁合同签订时间为2019年9月11日至2020年9月11日，且租房位置位于银川市××区并不是位于三沙源，该租房与被告方迟延交付房屋不存在因果关系。对于证据4的三性及证明目的不予认可，原告方并未对贷款银行的违约赔偿提出证据；合同约定交付时间为2019年6月30日，该装修合同签订时间为2018年10月10日，且原告并未就赔偿装修公司违约金部分提出证据；对告知书及公告三性及证明目的不予认可，告知书系原告单方制作，公告为复印件无法核实。 被告为证实其主张向法庭提交了商品房买卖合同一份，证明该合同中对于解除合同给付利息部分约定不明及合同中并没有约定我方在解除合同后应承担的其他费用。 原告的质证意见是无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月31日原被告签订《三沙源项目认购意向书》，原告认购被告开发的的位××县房屋，2017年9月22日被告给原告出具94414元的宁夏增值税普通发票一份，2019年4月24日被告给原告出具40000元的宁夏增值税普通发票一份，2019年4月25日原被告签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款为434414元。合同第七条约定原告支付首付款134414元，余款30万元公积金贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付所购买的房屋；合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将房屋交付买受人，逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2019年5月5日向永宁县物业管理办公室交纳5090.40元的物业专项维修资金，2019年7月19日原告将剩余全部购房款30万元委托银行向被告付清，被告给原告出具收据一份。2019年6月28日被告发出公告，承诺三沙源6区于2019年11月30日全面交付，并承担逾期交付的违约责任。2020年1月7日原告诉至本院，至今原告所购房屋仍不具备交付条件。 本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按照合同约定向被告付清了购房款，被告应于2019年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告；被告在交付房屋期限届满30日后仍不能向原告交付房屋，被告已构成违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原被告双方对利息计算X%约定不明确，但在合同中约定了“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”计算给付利息，因此应当按照合同约定计算利息和承担违约金；原告直接向永宁县物业管理办公室交纳的5090.40元物业专项维修资金，原告并非交给被告，该笔物业专项维修资金在合同解除后原告可向永宁县物业管理办公室主张退还；原告的其他诉讼请求与合同约定和本案查明的事实不符，本院不予支持。原被告合同解除后，被告应返还原告购房款434414元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告张某与被告银川博冠房地产开发有限公司于2019年4月25日签订的编号为201900015899《永宁县商品房买卖合同（预售）》； 二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张某交付的购房款434414元; 三、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张某支付违约金4344.14元，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，分别以94414元为基数支付自2017年9月22日至2019年8月19日、以40000元为基数支付自2019年4月24日至2019年8月19日、以300000元为基数支付自2019年7月19日至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以434414元为基数支付自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息； 四、驳回原告张某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8678元，由原告张某负担518元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担8160元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  高宇翔 人民陪审员  伍文奇 人民陪审员  陈 怀 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  丁永侠 附：本判决书所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。