江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初14927号原告：金小改，女，汉族，1976年12月19日出生，住所地河南省新野县。委托诉讼代理人：陈玉新，系金小改配偶。原告：陈玉新，男，汉族，1977年12月23日出生，居民身份证号码，住所地江苏省昆山市张浦镇。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路518号，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：陆吕杰，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文君，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。被告：匠音家居（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇蓬青路1288号4号房，统一社会信用代码91320583MA1MAQTL0K。法定代表人：王庆铁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何芝琴，江苏乐士律师事务所律师。委托诉讼代理人：季君，江苏乐士律师事务所律师。被告：昆山市最家空间物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇西路500号办公楼二楼，统一社会信用代码9132058366964289XN。法定代表人：张风凑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆吕杰，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文君，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。原告金小改、陈玉新与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、匠音家居（昆山）有限公司（以下简称匠音公司）、昆山市最家空间物业服务有限公司（以下简称最家空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日对本案公开开庭进行了审理。之后，本院依法适用普通程序，于2020年5月26日对本案公开开庭进行了审理。原告陈玉新、被告红星公司、最家空间公司共同委托诉讼代理人陆吕杰、张文君、匠音公司委托诉讼代理人何芝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金小改、陈玉新提出诉讼请求：1.判令红星公司、匠音公司向金小改、陈玉新支付非法侵占房屋的房屋使用费为税后5051.49元（暂计2019年2月23日至2019年5月22日止），支付逾期支付非法侵占房屋产生的利息54.9元（按银行同期贷款基准利率计算暂计至2019年5月22日）；2.判令匠音公司付清非法侵占房屋期间所有应支付的费用（含物业费、水电费等）；3.判令红星公司、匠音公司立即搬迁腾房；4.判令红星公司、匠音公司向金小改、陈玉新交还正常使用状态的涉案房屋；5.判令最家空间公司承担连带结付责任；6.判令红星公司、匠音公司承担本案的所有诉讼费用。庭审中，金小改、陈玉新明确诉请1变更为判令红星公司、匠音公司向金小改、陈玉新支付非法侵占房屋的房屋使用费为税后12180.97元（暂计2019年2月23日至2019年5月22日止），支付逾期支付非法侵占房屋产生的利息132.46元（按银行同期贷款基准利率计算暂计至2019年5月22日），其余不变。关于房屋使用费的税前金额应当为12622.8元。事实和理由：2008年6月21日，金小改与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定由红星公司负责为房屋招商、出租和管理，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司于2009年2月23日正式开业。合同于2019年2月22日到期，在合同到期后，金小改、陈玉新与红星公司未签订新的委托合同，也未与匠音公司签订房屋租赁合同。红星公司也未交接该商铺于金小改、陈玉新，继续由匠音公司经营至今。红星公司在2016年8月31日出示过一份公告，第3条为自2016年8月起，按月支付业主租金。支付时间为次月5-8日。支付款项为业主所持物业当月所收取租金扣除当月所发生运营管理费用后剩余款项。(此次非法侵占费用暂按此项计算，具体费用待红星公司、匠音公司提供出两者之间的租赁合同后再确认)由红星公司、最家空间公司发给商户的告知书，可以判定2019年2月23日至5月22日期间，商铺的租赁费用由最家空间公司收取，鉴于红星公司的还款能力不足，故最家空间公司理应承担连带结付房屋出租收益的责任。2019年5月20日金小改接到红星公司通知函，通知于2019年5月22日去交接涉案房屋。2019年5月22日，金小改、陈玉新至昆山市红星公司办公处拟办理房屋交接事项。但鉴于包括但不限于以下事项未能交接房屋：房屋内仍由匠音公司在经营活动；房屋内陈设了大量家具及用品，内有隔墙，水电煤等已缴费单子未见，字数未抄；公用设备，设施，消防等可正常使用的证明未见。红星公司、匠音公司在合同到期后非法侵占房屋的行为已构成违约及违法，严重损害了金小改、陈玉新的合法权益。遂起诉讼。红星公司辩称：经营金小改、陈玉新的商铺是合法善意的，红星公司向承租人收取租金后需要扣除必要费用，交由物管会进行分配，目前红星公司与物管会就扣除的费用还在商谈中，物管会的分配方案也没有确定，故房主实际可得租金是不能明确的；利息计算方式不能，没有依据，不应支持；红星公司已经通知金小改、陈玉新进行了商铺交接，红星公司于2019年6月4日已经撤场，商铺内的物品不属于红星公司所有，金小改、陈玉新的诉请3、4缺乏法律依据。请求驳回全部诉请。匠音公司辩称：匠音公司每月都在按时支付租金，金小改、陈玉新无权要求匠音公司搬离，现在还在租。驳回金小改、陈玉新诉请。最家空间公司辩称：与金小改、陈玉新无任何合同关系，物业费由匠音公司支付，最家空间公司仅提供了一个银行账号而已，且原因是由于红星公司涉诉太多，再次，最家空间公司既非承租人，也非运营管理人，对于租金的收取及发放均没有掌控能力，金小改、陈玉新向最家空间公司主张租金没有任何法律依据，请求依法驳回金小改、陈玉新的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。经审理查明，2008年6月21日，金小改与红星公司签订《委托经营管理合同》，约定金小改、陈玉新将本市XX东路XX号的商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向金小改、陈玉新支付租金，委托期限从市场正式开业起计10年；红星公司应支付房屋委托管理租金收益如下：2009年2月23日至2010年2月22日(2年)，免收红星公司管理租金收益；2011年2月23日至2013年2月22日(2年)，红星公司应每年支付42300元固定管理租金收益；2013年2月23日至2016年2月22日(3年)，红星公司应每年支付46600元固定管理租金收益；2016年2月23日至2019年2月22日(3年)，红星公司应每年支付50800元固定管理租金收益；租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。双方合同于2019年2月22日期满，之后三个月仍由红星公司代管并收取租金。2019年6月至今，涉案整体商铺由案外人昆山众胜家具广场有限公司在经营管理，红星公司不再经营管理相应的商铺，但租金至今并未实际支付相应业主。金小改、陈玉新遂向法院提起诉讼。本院认为，金小改、陈玉新与红星公司之间的房屋租赁合同关系是当事人真实意思表示，不违反法律规定，所约定的权利义务清楚，故依法成立并生效，应受法律保护。虽然双方合同于2019年2月22日期满，但之后三个月仍由红星公司代管并收取租金，因此双方仍应依法履行相应的义务。故金小改、陈玉新主张所谓的占有使用费（也即租金），在2019年2月22日期满之后的三个月内的租金，应依法由红星公司支付金小改、陈玉新。本案中，关于合同期满后三个月的租金标准双方有争议，鉴于红星公司至今未予支付租金，且法庭已经给予其时间进行租金清算等工作，但至今尚不能提供租金支付明细并实际向业主支付租金，红星公司依法应当承担相应的法律后果。因此，金小改、陈玉新主张按照之前合同约定及交易惯例收取的租金标准（2016年2月23日至2019年2月22日，红星公司每年支付50491.18元）来支付所欠租金，并无不当；故本院依法支持2019年2月22日期满之后的三个月内的租金合计12622.8元（50491.18÷12×3）；关于税的问题，本院依法不予理涉；关于利息，红星公司收取租金后并未及时支付业主，金小改、陈玉新主张132.46元利息，并无不当，本院依法支持。金小改、陈玉新的其他诉讼主张，均无事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告金小改、陈玉新支付租金12622.8元及逾期付款利息损失132.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费188元，由原告金小改、陈玉新负担80元，被告昆山红星时代家居广场有限公司负担108元。原告预交的案件受理费108元，本院予以退还。被告应当负担的108元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：3225019XXXXX44884开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 邹 军人民陪审员 孙 娟人民陪审员 俞雪莲二〇二〇年五月二十七日书 记 员 陆华平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。