广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初648号 原告（反诉被告）：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：何仕良（反诉原告），男，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：聂春序，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂新航，广西宏民律师事务所实习律师。 原告何威与被告何仕良租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卢贞，被告的委托诉讼代理人聂春序、聂新航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何威向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告何仕良于2019年11月19日作出的解除合同的通知无效；2.原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》继续履行；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年4月9日，原告何威与被告何仕良签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方（被告）将其名下的位于贺州市八步区住房旁边的一幢一层混凝土房屋出租给乙方（原告），租金为每月500元，每个季度交一次房租，租期为国家征收拆迁为止。签订合同后，原告按照约定向被告支付租金,并花费20多万元对租赁的房屋及周边土地进行商业性改造开展经营活动至今。随着大桥建成通车，使得涉案租赁房屋及周边土地商业价值提高，被告为将租赁物转租给他人收取更高的租金，恶意拒绝收取原告的租金，并以原告拖欠租金等为由，于2018年10月2日向原告送达一份《场地回收通知》。该通知要求终止原、被告双方的租赁合同，收回房屋场地，限三日内将场地归还。为此，原告于2018年12月曾诉至人民法院。 2019年11月19日，被告委托广西宏民律师事务所向原告发出《律师函》，以合同履行过程中原告存在未经被告同意将租赁房房屋转租他人的事实及租赁合同属于不定期合同为由，再次发出解除合同的通知。原告认为，被告解除合同的理由完全不成立。第一，原、被告签订的《租赁合同》不属于不定期租赁合同，而是附解除条件的租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定及租赁合同第三条的约定，该约定不是指租赁期限的约定，而是附解除条件的合同约定。目前涉案房屋土地尚未确定是否强硬拆迁，尚未达到解除合同的条件。第二，在租赁合同履行过程中不存在未经被告同意将租赁房屋转租他人的行为。2016年10月1日，原告征得被告口头同意后将涉案房屋转租给案外人陈学如、陈美玲等人经营，2018年1月18日，案外人陈美玲利用租赁的房屋及场地开设了一家名为“贺州市八步区城市音乐餐厅”，并办理了工商登记经营至今，该转租事实经贺州市中级人民法院（2019）桂1102民终798号民事判决书予以确认，被告何仕良是知情并默认的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，被告以该理由解除涉案租赁合同，没有事实和法律依据。第三，被告存在恶意解除涉案租赁合同的行为。根据涉案《租赁合同》第一条，被告出租给原告使用的房屋仅为混泥土建筑而成，并不存在任何的商业价值，原告在承租后花费重金对该房屋及周边土地进行改造，才提升至现在的商业价值，使得租金大幅度上涨，被告为将租赁物转租他人从而收取更高的租金，不惜损害原告的合法权益，不断以各种理由恶意解除涉案租赁合同。原告认为，被告的行为违反了合同法中规定的诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。根据《民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告何仕良辩称：本案原、被告签订的《租赁合同》属于不定期的租赁合同，该合同内容没有约定租赁期限或者租期不明确。从原告提交的合同第三条来看，被告是同意的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对租赁期限没有约定的双方有权随时解除合同。对于涉案房屋所涉及的土地权属问题以及是否被征收，被告认为关系到合同是否有效，请求法院查明的情况下予以认定。 反诉原告何仕良向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除反诉原、被告之间的《租赁合同》；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2013年4月9日签订了《租赁合同》，合同约定将反诉原告位于混泥土房屋出租给反诉被告，租金的支付方式为每月500元，每一季度交一次租金，租期约定为国家征收强制拆迁为止。合同签订后，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下于2016年10月1日将涉案房屋转租给案外人陈学如等人。反诉被告未经反诉原告同意将租赁房屋转租的行为，已经构成违反《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，反诉原告作为出租人享有法定的解除权。另外，涉案《租赁合同》约定租期为“国家征收强制拆迁为止”，该约定明显属于租期约定不明，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，案涉合同应视为不定期租赁合同，反诉原告亦享有法定解除权。综上，反诉原告依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百二十四条的规定，享有法定解除权，现依法提出解除反诉原、被告之间的《租赁合同》，望人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告何威辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实与法律依据。1.反诉原告主张在未取得反诉原告的同意于2016年10月将涉案房屋转租给案外人使用，该情况与事实不符。反诉被告在2017年10月2日已经将转租的事情告诉了反诉原告，也将租金中的7000元交给了反诉原告何仕良并由其出具收条，所以何仕良是知道这一情况的。因此反诉被告的行为是合法有效的。2.反诉原告主张涉案合同为不定期合同，该主张不符合法律规定及案件事实。涉案房屋的土地纳入了社区征地的范围，由于双方均不清楚征地是何时发生，所以双方将强拆事件作为合同终止的条件，属于诚实信用原则。因此反诉原告陈述合同期限为不定期，是侵害反诉被告的合法权益。3.反诉原告存在恶意解除房屋租赁合同。当时的涉案房屋是毫无商业价值的，是因为原告通过将租赁物的添加、新桥的建成，才提升了涉案房屋的价值。4.如果法庭支持了反诉原告的诉请，会不利于社会的稳定性。如果合同解除，何威仍然对合同有一半的租赁权；但会引发更多的诉讼，产生诉累。综上，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：原告提交的证据3，是何威向何仕良缴纳租金的情况，对该证据的真实性本院予以认定；证据4、5、6是法院生效判决确认的事实，能够证明原告的主张，本院予以认定；证据7因有涂改，本院在此不作认定；证据9，对于涉案纠纷经过本院审理的事实，本院予以认定。被告提交的证据2，原告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定；被告提交的证据3为广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号民事判决书，该判决书已经发生法律效力，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2013年4月9日，何仕良（甲方）与何威（乙方）签订一份《租赁合同》，约定何仕良将位于八步区混泥土房屋出租给何威，每月租金500元，每个季度交一次房租，租期至国家征收强拆为止等。2016年10月1日，何威与案外人陈学如、谢逸文、岑周力签订一份《租赁协议书》，约定何威将上述承租来的房屋及土地（包括何威从他人处承租的土地，共320平米左右）转租给三人用，租赁期限为五年，即从2016年10月1日至2021年9月30日止，租赁期间第一年租金30000元，今后每年在租金的基数上增加百分之二十（第二年36000元第三年43200元，第四年51840元，第五年62208元），一年一付，每年的10月1日前支付下一年的租金等。签订合同后，案外人在上述房屋及场地上经营城市音乐餐厅。2018年10月5日，何仕良与案外人陈学如另行签订了一份《租赁协议》，约定何仕良将涉案房屋及场地出租给陈学如，约定租期6年（2018年10月5日至2024年10月4日)，第一年租金24000元，今后三年内每年递增15%租金等。此后，案外人陈学如直接将涉案房屋及场地的租金支付给何仕良。 2018年10月2日，何仕良向何威发出《场地回收通知》，以何威拖欠租金且与其联系未果为由要求终止何仕良与何威的涉案《租赁合同》，回收房屋场地，限三日内将场地归还。何威认为何仕良上述解除合同的行为无效，于2019年1月8日诉至本院，本院于2019年6月16日依法作出广西壮族自治区贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初116号民事判决书，驳回原告何威的诉讼请求。何威不服该判决上诉至贺州市中级人民法院，该院于2019年11月8日依法作出广西壮族自治区贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号民事判决书，判决：撤销（2019）桂1102民初116号民事判决；确认何仕良于2018年10月2日作出的《场地回收通知》无效。2019年11月19日，何仕良委托广西宏民律师事务所的律师以邮政快递的方式向何威发出《律师函》，以何威未经其同意将租赁房屋转租他人且两人签订的《租赁合同》为不定期租赁合同为由解除合同。原告何威认为上述解除合同的通知无效，原、被告签订的《租赁合同》应继续履行。为此，诉至本院。诉讼过程中，被告提出反诉，要求解除上述《租赁合同》。 另查明，何威从2019年1月1日起未再向何仕良交纳涉案房屋的租金，何仕良自2018年10月2日后亦未向何威催缴过租金。 本院认为：一、原告（反诉被告）何威与被告（反诉原告）何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》应于本案判决生效之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，原、被告于2013年4月9日签订的涉案《租赁合同》经贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号民事判决书确认为有效合同，双方均应按照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。但何威于2016年10月1日将涉案房屋转租给案外人陈学如、谢逸文、岑周力，未经何仕良同意，何仕良有权解除两人签订的《租赁合同》；何威称何仕良于2017年10月2日的时候已经知晓其转租的事实并未提出异议，且应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第16条的规定，本院认为，因涉案房屋经贺州市中级人民法院（2019）桂11民终798号生效民事判决确认不属于城镇房屋，本案不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》的规定，何威也未能提供证据证实何仕良知晓并同意其转租，对何威的主张，本院不予采纳。此外，何仕良于2018年10月5日已将涉案房屋出租给案外人陈学如使用，由陈学如向其交付租金，自2018年10月2日后未再向何威催缴租金，并多次向何威发出解除涉案合同的通知，其已以其行为明确表示不再履行与何威的《租赁合同》。何威从2019年1月1日起也未再向何仕良缴纳租金，何威称因何仕良拒绝接收租金导致无法缴纳，但未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，何威未经何仕良同意转租涉案房屋，且从本案实际情况来看，涉案《租赁合同》的目的已经无法实现，应予以解除。但何仕良于2019年11月19日向何威发出的《律师函》，要求解除涉案《租赁合同》的该通知无效，涉案《租赁合同》的解除时间应以本案判决生效之日为准。 二、关于涉案《租赁合同》解除后房屋装修及添附物的损失赔偿问题。如何威认为涉案合同解除后，因涉案房屋装修及增设添附物造成其损失确实需要赔偿的，可以另案主张，本案在此不作一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 确认被告何仕良于2019年11月19日向原告何威发出的《律师函》，要求解除原告何威与被告何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》的通知无效； 确认反诉原告何仕良与反诉被告何威与于2013年4月9日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除； 驳回原告何威其他的诉讼请求。 本诉案件受理费100元（原告何威已预交），由原告何威负担。反诉案件受理费100元（反诉原告何仕良已预交），由反诉被告何威负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 廖丽梅 二〇二〇年五月十八日 法官助理 莫启法 书 记 员 黎 洁