山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2085号上诉人（原审被告）：高珂，男，1977年8月23日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：厉励，女，1975年6月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：王伟，女，1982年10月20日出生，汉族，住济南市。上诉人高珂、厉励因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高珂、厉励上诉请求：1.撤销一审判决第二项中的部分退还金额4万元(该4万元为定金，系首付款40万元的组成部分)、撤销第三、四、五项判决并依法改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用等由王伟承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房屋买卖合同已经解除。高珂、厉励已经向王伟一方提供贷款银行账户，在高珂、厉励提供贷款银行账户15天的时间期限内，王伟一方一直未能支付约定的房屋价款29万元，高珂、厉励在此期间内也催促过王伟一方履行付款义务。依据《二手房屋买卖合同》第十一条第二款约定，高珂、厉励已经能够单方解除合同。在出现王伟根本违约的情况下，高珂、厉励同王伟协商双方能认可的解决方案，在口头协商不成的情况下，高珂、厉励一直催促王伟履行原合同，但此后王伟在合同约定的付款期限内以及在高珂、厉励给其合理的宽限期限内仍一直未履行其付款义务，高珂、厉励可以随时行使法律赋予及合同约定的解除权。一审法院查明并认定王伟未按照约定时间支付第二笔首付款29万元构成违约事实清楚。但一审法院认定王伟并未明确表示不履行合同义务，王伟的违约行为尚不足以致使涉案房屋买卖合同的目的不能实现认定错误。另，在2017年8月22日高珂、厉励发出解除通知前，涉案房产一直未能办理房产证。在高珂、厉励因王伟延迟付款已经向其发出书面解除通知情况下，涉案房屋尚不具备物权效力。高珂、厉励与王伟已经明确约定了高珂、厉励的合同单方解除条件，在单方解除条件达成并且高珂、厉励的解除通知已经送达王伟的情况下，房屋买卖合同已经解除。二、第二笔款项支付的银行账户明确无需高珂、厉励出具书面收据。一审中王伟已经自行认可高珂、厉励在2017年1月13日已经提供第二笔款项的支付账户，王伟电话、微信沟通的理由为高珂、厉励需要在第二笔款项支付后出具收据。但房屋买卖合同中并未约定高珂、厉励需要为王伟提供第二笔款项的支付收据。并且，在银行转账的情况下，银行转账流水记录本身就是第二笔房屋款的支付凭证，王伟也可以通过注明款项用途直接明确，银行转账流水的证明力度本身也比收据证明力度高。王伟提出的需要联系高珂、厉励并需要高珂、厉励对第二笔款项出具收据的主张，系王伟对合同约定的错误理解。王伟因对合同的错误理解延迟支付第二笔合同款项完全系其自身的过错，其应承担合同解除的不利后果。三、合同解除后高珂、厉励可自主处分房屋。一审中法院已经查明，高珂、厉励在2017年8月22日已经向王伟发出合同解除通知，王伟已经收到合同解除通知并回函。涉案房屋买卖合同已经解除。高珂、厉励抵押房屋的时间为2018年2月26日，在涉案房屋买卖合同已经解除的情况下，高珂、厉励有权对自己的财产进行自由处分。并且在房屋抵押的状态下，经过抵押权人同意抵押可以解除，房屋也可对外出售。并且王伟支付第二笔房屋价款系需要先履行的合同义务，王伟在合同工解除后再支付第二笔款项已经没有任何意义。一审法院认定房屋抵押表明高珂、厉励不履行合同主要义务构成违约明显错误。四、王伟的主张已经超出法律规定合同解除的异议期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”高珂、厉励在2017年8月22日已向王伟发出解除通知，王伟起诉到法院已经超出法律规定的三个月时间。五、4万元定金应不予退还且房屋增值部分、装修损失、中介服务费等损失应由王伟自行承担前文已经阐述，王伟系对合同错误理解导致自己违约，高珂、厉励已经发出合同解除通知，因王伟违约，合同定金4万元不应退还。在王伟出现违约情况后，高珂、厉励曾同王伟协商如何解决纠纷，不存在高珂、厉励随意涨价情况。截至最后沟通的2017年3月20日、3月21日、3月22日，高珂、厉励催促王伟按原合同履行。但直至高珂、厉励第一次起诉(因未发出书面解除通知，高珂、厉励故撤诉并立马发送书面解除通知)、发出解除通知后，王伟也一直未支付第二笔合同款。在王伟支付合同价款时，涉案房屋买卖合同已经解除。关于装修事项，王伟在明知高珂、厉励可能解除合同并且房产证未过户的情况下自行装修，系其自身过错。并且在后续高珂、厉励使用或处置时可能导致重新装修成本的增加。一审法院在引用法律时也明确了当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。故涉案房屋买卖在王伟违约的情况下，合同定金4万元不应退还，房屋增值损失、装修损失、中介费用损失应由其自行承担。另，因王伟违约在先，高珂、厉励将主张其违约责任(包含如需恢复房屋原状的费用)和房屋占有使用费用。综上，请二审法院依法判决，支持高珂、厉励的上诉请求。王伟辩称,一、涉案房屋买卖合同至起诉之日并未解除，王伟一直积极配合履行合同，合同难以履行是高珂、厉励的恶意阻却造成的，其没有单方解除权。房屋买卖合同签订后，由于房价上涨，高珂、厉励意图恶意阻却王伟履行合同，已经作出了让原房屋买卖合同无法继续履行的行为，促使王伟无法在合同约定期限内完成付款。高珂、厉励立案后又撤诉，双方虽已合意变更了合同的履行时间，但高珂、厉励并未就继续履行合同与王伟协商，也未给王伟合理的准备时间，单方主张要解除合同，根据合同法的规定，这既不符合法定的解除条件，更不符合双方的合同约定解除条件，且其提供给王伟的账户是二类账户，每天只能接收1万元的转款，合同约定的第二笔款项为29万元只能打入指定贷款账户，且须中介在场见证，高珂的行为是恶意的阻却王伟履行合同，其单方解除行为无效。二、房款的支付需中介见证是之前的付款交易习惯，高珂、厉励以各种借口推诿拒绝出面接收款项系其因房价上涨意图恶意促成王伟违约。根据高珂将账户提供给中介的事实可以证实买卖双方是按照中介的要求办理交易的，房屋交易的打款习惯应该由中介作为见证人参与，之前定金和第一笔房款的交付也都是按照这个规则进行的，然而第二次付款时中介在付款期限到期后一直约高珂、厉励履行合同，高珂、厉励却一直以各种借口拒绝，导致后期的王伟无法履行合同。三、高珂、厉励擅自将涉案房屋进行了抵押，致使合同目的无法实现，已构成违约。2018年2月26日，高珂、厉励将涉案房屋抵押100万元，并将其女儿的户口迁入涉案房屋，王伟是卖掉自己唯一一套房屋购买涉案房屋的，目的就是能让孩子入学，高珂、厉励占用学区名额，并且在房屋上设置抵押贷款，拒绝过户，停电停水停暖已经以自己的行为明确表示不再继续履行合同，王伟已经无法实现其订立合同的目的，高珂、厉励的行为已经构成违约。四、房屋买卖合同并未解除，高珂、厉励的单方解除行为无效，王伟已及时发函回复拒绝解除合同。2017年8月22日高珂、厉励单方发出《解除合同通知书》，王伟已于2017年9月5日发函提出异议，明确表示拒绝解除合同并阐明了具体理由，高珂、厉励在上诉状中提出的合同解除异议期毫无意义。五、高珂、厉励的行为已经构成根本违约，应该依法承担违约责任，并承担王伟为订立和履行合同所产生的损失。高珂、厉励恶意阻却王伟履行合同、在房屋上设立抵押权、将子女户口迁入的行为已经以其行为表明不履行合同义务，构成违约，应当依法承担违约责任，返还王伟已支付的房款，并就房屋的增值部分及王伟为履行合同所产生的损失(中介费及装修部分)进行赔偿。综上所述，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。王伟向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2016年11月13日签订的房屋买卖合同；2、依法判令两被告向原告返还已付房款36万元、双倍定金8万元；3、请求依法判令两被告向原告赔偿涉案房屋增值的损失758800元、装修损失100154.29元、中介费损失11972元；4、本案诉讼费、房屋评估费13642元、装修评估费1万元由被告承担。一审法院认定事实：位于济南市市中区某室房屋，房屋建筑面积为：85.84平方米，于2017年12月8日取得不动产权证书，房产证号为鲁（2017）济南市不动产权第025XXXX号，登记权利人为高珂、厉励。2016年11月13日，原告王伟与被告高珂签订《二手房屋买卖合同》一份，约定原告王伟购买位于济南市市中区某某室房屋（房屋建筑面积为：85.84平方米），房屋总价款为119万元。合同约定的付款方式为按揭贷款，原告（乙方）将首付款（含定金）陆拾玖万元整于2017年1月10号前存入被告（甲方）指定账户；剩余房款人民币伍拾万元整由原告向银行申请二手房按揭贷款。该合同第八条约定：“交易房产上设有抵押权，抵押权人为邮储银行，抵押金额为贰拾伍万元整，甲方承诺出售交易房产前已经过抵押权人同意，甲方应于2017年1月17日前向抵押权人偿还债务，并到房管局办理完解除抵押的手续。”第十条交易房产的交割…甲乙双方于收到买方第一笔首付15日内办理交易房产验收交接。…”第十二条其它约定事项：“……3、首付款共计陆拾玖万分两次支付，第一次2016年11月21日支付、第二次于2017年1月10号支付贰拾玖万于甲方贷款账户。……”高珂在合同落款甲方处签名捺印，王伟在合同落款乙方处签名捺印。上述合同签订后，原告王伟于2016年11月13日向被告高珂支付定金4万元，被告高珂于当日向原告出具定金收条一张。原告王伟于2016年11月16日向被告高珂支付首付款36万元，被告高珂于当日向原告出具首付款收条一张，载明：“今收到王伟用于购买济南市某某室的首付款肆拾万元整，其中包含定金肆万元整。收款人：高珂（签名捺印）2016、11、16”。高珂、厉励于2017年7月5日以王伟未按照约定支付首付款构成违约其有权解除合同为由起诉至一审法院要求解除与王伟2016年11月13日签订的《二手房屋买卖合同》，后于2017年8月21日申请撤诉。2017年8月22日，高珂、厉励向王伟发出《解除合同通知书》一份，载明：“王伟：根据2016年11月13日与你签订的《二手房屋买卖合同》，你应于2017年1月10日前支付29万元购房款。时至今日,你仍拒不支付,已构成根本违约。根据《二手房屋买卖合同》第十一条第2项之约定,现通知如下：一、解除我方2016年11月13日与你签订的《二手房屋实卖合同》。二、限你于收到本通知书之日起30日内腾空位于济南市市中区某某室的房屋，并交还我方。三、你支付的定金4万元不予退还。四、你应结清至房屋交还之日的物业费、水电费、通讯费等费用。五、在你交还房屋5日内，我方无息退还你支付的36万元购房款。你应在收到本通知函5日内告知收款账户。”2017年8月25日，宋学义名下银行账户尾号7248向高珂名下账户尾号5573汇款29万元；后该款项于2017年8月28日退回至宋学义名下上述账户，上述转款不成功。2017年9月5日，王伟向高珂、厉励发出《通知函》一份，载明：“你方2017年8月22日寄送的《解除合同通知书》已收到。我方不同意解除2016年11月13日双方签订的《二手房买卖合同》,要求你方按合同约定继续履行。理由如下:一、我方不存在迟延付款故意,你方无权按《二手房买卖合同》第十一条第2项约定,行使合同解除权。我方在合同约定的付款时间按期支付了定金和第一笔首付款,第二笔款项约定支付时间是2017年1月10日。在我方和中介的一再催促下,你方于2017年1月13日才提供了账号,本身提供账户迟延。另外该账号是二类账号,我方去银行付款时得知每天只能转款1万元,余款29万元,我方需不间断支付29天。按合同约定,我方即使履行,履行完需要29天,不可能在约定时间内完成付款,违约是必然的。你方故意设置障碍使我方无法按时履约,但我方不存在迟延付款的故意。二、我方已实际履行合同。你方在市中法院起诉后,又以调解继续履行合同为由撤回诉讼,并未坚持解除合同诉求,我方收到撤诉裁定和法官通知当日向你方履行付款义务,我方有继续履行合同的明确意思表示和履约能力,不存在根本性违反合同事实。三、你方已明示违犯合同在先。首先,签订合同后,你方未配合办理物业交割和房屋交接;第二,你方故意提供账户迟延,且提供无法一次性付款账户,并拒绝中介按交易习惯出具收据;第三,二手房买卖合同虽你、我是买卖双方,但有中介提供居间服务,并支付中介费用,中介表示的意思是接受双方委托的,有法律效力,中介在付款期限内明确告知我方你方要提高房屋价格,已存在违约行为。以上事实,均证实你方违约在先。因此如果解除合同,你方应双倍返还我方定金。四、我方按合同约定收房后,已实际入住并对房屋进行了装修等其他价值添附,如果你方主张解除合同,应支付我方装修等其他经济损失。因你方违约导致我方无法履行合同,购房不能,你方系根本性违反合同。如果合同解除,你方应赔偿我方损失,参照签订合同时我方购买同地段同面积房屋至现在的增值部分。你方意见做以上回复，特此通知！”2018年2月26日，高珂、厉励将上述房屋抵押给平安银行股份有限公司济南分行，抵押金额100万元。案件审理过程中，原告申请对涉案房屋的价值进行了评估，经一审法院委托山东正诚土地房地产评估有限公司于2019年6月17日作出编号为鲁正房估（2019）2057号房地产估价报告，涉案的位于济南市市中区某室房屋在2018年2月26日的评估价值为194.88万元。原告王伟为此支付鉴定费13642元。原告申请对涉案房屋的室内装修工程造价进行了鉴定，经一审法院委托山东瑞华工程造价咨询有限公司于2019年7月17日作出鲁瑞华询字（2019）第0085号工程造价鉴定报告，经鉴定涉案的位于济南市市中区某室房屋室内装修工程造价如下：1、土建部分，共计70527.36元；2、安装部分，共计12446.75元；3、原室内墙面、天棚抹灰铲除（可能需要），该部分造价按计算规则计算得出，共计3091.02元；4、墙面界面剂（可能需要），该部分造价按计算规则计算得出，共计944.29元；5、新做卫生间防水（可能需要），该部分造价按计算规则计算得出，共计915.70元；6、新做厨房防水（可能需要），该部分造价按计算规则计算得出，共计1084.99元；7、室内电改造（可能需要），该部分造价按计算规则计算得出，共计11144.18元。原告王伟为此支付鉴定费1万元。另,原告支出中介费11972元。原告王伟主张，原告已按照合同约定支付了第一笔首付款40万元，并在2017年1月10日前准备好了第二笔首付款29万元。原告在约定的第二笔首付款支付前多次联系被告高珂向其支付该笔款项，但被告高珂不接电话，不回微信；在约定付款时间过后，被告高珂于2017年1月13日向中介提供付款账户后，仍拒绝见面出具收据、办理解押，且高珂提供的账户系二类账户，每天只能接收1万元汇款，一年限额20万元，原告无法完成付款；中介在付款期限到期后一直约被告与原告共同办理付款手续、出具收据、办理抵押事宜，被告一直拒绝配合。共有人厉励一直未在上述房屋买卖合同上签字。后被告又要求涨房价，并以原告未按照约定的时间支付29万元首付款构成违约为由要求解除合同或按照涨价后的市场价值重新商定购房价格。两被告于2018年2月26日将涉案房产进行了抵押贷款，并将其夫妻二人及女儿的户口迁入涉案房屋、故意将学区占用、将暖气报停，使原告的合同目的无法实现，构成根本违约，故原告要求解除合同、赔偿损失。原告为证明其主张的上述内容，提交了宋学义（系原告王伟丈夫）中国邮储银行存款凭证一份、2017年1月6日至2017年1月22日中介陈龙与王伟丈夫宋学义的微信聊天记录、2017年2月20日至2017年3月14日王伟丈夫宋学义与陈龙及中介店长的通话记录、2017年1月22日至3月22日王伟丈夫宋学义与高珂的微信聊天记录及通话情况、宋学义与陈龙银行付款图片、2017年8月25日宋学义给高珂付款29万元转款记录、高珂于8月28日退回29万元的银行记录、涉案房屋权属信息、被告及女儿的户籍信息、催告函、合同书、装修工程预算单、收据等证据在卷为证。被告高珂、厉励辩称，原告在2017年1月13日就知道了被告的贷款账户，已经可以将29万元款项支付给被告，且被告在2017年3月20日、2017年3月21日、2017年3月22日一直催促原告依约履行合同，但原告在被告发出解除通知前，一直未支付29万元款项。原告未按照约定向被告支付第二笔购房款，被告多次催要后原告仍未履行其付款义务，构成违约，被告有权单方解除合同，被告通过诉讼及邮寄解除合同通知书的方式向原告进行了通知，解除通知原告王伟已经收到，双方之间的房屋买卖合同已解除。被告将涉案房屋进行抵押贷款是在双方的合同解除之后，系对自己财产的处分。被告为证明其陈述的上述内容提交了被告高珂与中介陈龙的微信聊天记录、被告高珂与原告王伟丈夫宋学义的微信聊天记录、原告王伟在（2017）鲁0113民初4976号案件中提供的微信聊天记录、（2017）鲁0113民初4976号案件开庭笔录、《解除合同通知书》、EMS单据、查询回单、王伟针对高珂厉励解除合同的回函等证据在卷为证。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告王伟与被告高珂签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同；被告厉励系涉案房屋的共有人，其当庭表示对涉案房屋买卖事宜知情并认可，故上述房屋买卖合同对其有约束力。原告未按照约定时间支付第二笔首付款29万元，客观上有一定的违约行为，但其并未明确表示不履行上述债务，且其已按照约定支付了第一笔40万元首付款，其上述违约行为尚不足以致使涉案房屋买卖合同的目的不能实现；被告据此行使合同解除权依据不足，对被告主张的涉案房屋买卖合同已解除的意见，一审法院不予采纳。被告于2018年2月26日将涉案房屋进行了抵押，以其行为表明不履行主要债务，构成违约，原告依法享有合同解除权，原告主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。原告王伟与被告高珂所签订的房屋买卖合同自本判决生效之日起解除，原告已支付的首付款40万元，被告应于返还。经评估，涉案房屋在2018年2月26日价值时点的市场价值为194.88万元，较涉案房屋买卖合同约定的价值119万元，房屋增值75.88万元，对此一审法院予以确认。根据山东瑞华工程造价咨询有限公司2019年7月17日作出的鲁瑞华询字（2019）第0085号工程造价鉴定报告的内容，对涉案房屋室内装修工程造价土建部分70527.36元、安装部分12446.75元的事实，一审法院予以确认。根据原、被告的违约行为及过错程度，一审法院根据公平和合理的原则，酌定被告赔偿原告房屋增值损失45万元、中介服务费7000元、装修损失5万元；对原告主张的超出部分，一审法院不予支持。判决：一、原告王伟与被告高珂于2016年11月13日签订的《二手房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除。二、被告高珂、厉励于本判决生效之日起十日内返还原告王伟首付款40万元。三、被告高珂、厉励于本判决生效之日起十日内赔偿原告王伟房屋增值损失45万元。四、被告高珂、厉励于本判决生效之日起十日内赔偿原告王伟装修损失5万元。五、被告高珂、厉励于本判决生效之日起十日内赔偿原告王伟中介服务费7000元。六、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16020元，由原告王伟负担6020元，被告高珂、厉励负担10000元；财产保全费5000元，由被告高珂、厉励负担；鉴定费23642元，由原告王伟负担8642元，被告高珂、厉励负担15000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、高珂、厉励在履行涉案合同中是否存在根本违约及王伟主张的解除合同应否予以支持；二、王伟要求返还首付款及房屋增值损失、装修损失、中介服务费等应否予以支持。关于焦点一，高珂、厉励在履行涉案合同中是否存在根本违约及王伟主张的解除合同应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，王伟与高珂签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。厉励作为涉案房屋的共有权人，其表示对涉案房的买卖事宜知情并认可，故该买卖合同对其具有约束力。合同签订后，王伟即支付了第一笔首付款40万元，虽未按照合同约定的时间支付第二笔首付款29万元，但王伟在履行该笔首付款支付义务时已采取了相应的积极措施，王伟的上述行为并不构成根本违约致使合同解除的相关条件。高珂、厉励在王伟未及时支付第二笔首付款时既未履行催告义务，又在收到王伟支付的第二笔首付款29万元后即予以退还，并对涉案房进行了抵押，以其实际行为表示不再履行涉案房屋买卖合同，已构成违约，故王伟享有合同解除权，一审法院对于王伟请求解除合同的主张予以支持，具有事实及法律依据，本院予以维持。关于焦点二，王伟要求返还首付款及房屋增值损失、装修损失、中介服务费等应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉案房屋经评估，在2018年2月26日价值时点的市场价值为194.88万元，较涉案房屋买卖合同约定的价值119万元，房屋增值75.88万元。另根据山东瑞华工程造价咨询有限公司2019年7月17日作出的鲁瑞华询字（2019）第0085号工程造价鉴定报告的内容，对涉案房屋室内装修工程造价土建部分70527.36元、安装部分12446.75元的事实，应予确认。因高珂、厉励明显违反合同约定，致使合同被依法解除后，应承担王伟因此所造成的损失，一审法院根据双方的过错程度酌定高珂、厉励赔偿王伟房屋增值损失45万元、中介服务费7000元、装修损失5万元，符合公平和合理的原则，本院对此予以维持。综上所述，高珂、厉励的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9370元，由上诉人高珂、厉励负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年五月十二日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟