福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终699号 上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州恒华贸易有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园15幢D01A-D01B，统一社会信用代码913506023156178410。 法定代表人：金明，总经理。 委托诉讼代理人：郑国民，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑伟俊，福建闽隆律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州年达建材有限公司，住所地福建省漳州市芗城区金峰工业区北斗工业园，统一社会信用代码913506027869098998。 法定代表人：严丰年，总经理。 委托诉讼代理人：沈光华，福建开度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋芳冰，福建开度律师事务所实习律师。 上诉人漳州恒华贸易有限公司（以下简称恒华公司）因与被上诉人漳州年达建材有限公司（以下简称年达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒华公司的法定代表人金明及其委托诉讼代理人郑国民，被上诉人年达公司的委托诉讼代理人沈光华、蒋芳冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒华公司上诉请求：撤销一审判决并将本案发回重审；或改判撤销一审判决的第二、三、四、五、六项，并支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审程序存在重大瑕疵，应发回重审。1.一审在未经其质证的情况下，将漳州市公安局芝山派出所出具的三份《出警经过》作为认定本案关键事实的依据，剥夺了恒华公司的诉讼权利，属程序违法；2.2019年8月13日第二次庭审时，恒华公司补充提交了2019年3月26日评估租赁物的现场勘察视频和2019年6月1日年达公司法定代表人严丰年等3人在仓库门前阻止客户提货的现场视频，年达公司进行了质证，但一审遗漏认定该视频证据，存在程序违法。（二）一审判决双方解除合同，但没有对解除时间作出具体认定，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十四条和第九十六条第一款规定，本案应以年达公司收到恒华公司的起诉状副本之日作为确定合同解除的具体日期。（三）本案系年达公司违约，但一审却认定恒华公司构成违约，与事实明显不符。1.根据恒华公司在2018年6月1日的五次报警记录及争议现场照片、视频和2018年6月24日年的报警记录及现场照片，并结合当事人庭审陈述，可证实年达公司在履约过程中无故阻挠恒华公司出货，在恒华公司报警解决未果的情况下，年达公司又进一步采取封门上锁，致使恒华公司自2018年6月25日就无法使用租赁的经营场所，导致公司全部停止营业；2.根据租赁合同约定，恒华公司本应缴纳第二期租金是2018年6月7日前，但双方从2018年5月底已发生纠纷，2018年6月1日冲突升级，在报警解决未果情况下，恒华公司没有缴交后续租金属行使不安抗辩权；3.年达公司于2018年6月25日起已实际控制、执掌涉案房屋，恒华公司已无法继续使用租赁物，年达公司无故阻挠恒华公司使用租赁物而构成违约，应赔偿恒华公司按一年租金标准计算的损失13.68万元并返还保证金1万元。（四）一审未判决年达公司赔偿恒华公司的二次装修损失15.6033万元明显错误。1.租赁房屋的二次装修已进行评估，该装修物属“添加物”，不管哪方构成违约，在合同解除而应返还租赁物时，年达公司均负有赔偿装修物的义务；2.租赁合同虽约定“租赁期满后，恒华公司应对办公楼恢复原状”，但适用该约定的前提是合同按约履行5年，但本案合同仅履行了6个月就产生纠纷，该约定显然不能适用本案，故年达公司也负有按鉴定价款予以赔偿。（五）年达公司阻挠恒华公司的客户提货，并封存恒华公司的部分库存商品，导致该商品过期变质，恒华公司已提供年达公司法定代表人严丰年签名确认价值为16.2304万元的供货凭证，但一审认定该损失与年达公司无关，而要求恒华公司另案解决，明显错误。（六）合同签订后，恒华公司进行了装修并添置了空调、办公家具等物品，上述物品均系恒华公司所有，在合同解除后，年达公司负有协助其搬离的义务，但一审回避该事实，以双方未办理相关手续作为合同附件为由，驳回该项请求，明显错误。（七）年达公司违约致使恒华公司全面停业，应赔偿恒华公司由此造成的停业损失，但一审却错误驳回其该项请求。（八）年达公司属违约方，且案涉租赁物于2018年6月25日已由年达公司实际占有、控制，但一审仍支持年达公司的部分反诉请求，明显错误。 年达公司辩称：（一）年达公司在履行合同中，不存在违约。恒华公司主张年达公司以车辆堵塞仓库出入等方式导致恒华公司无法经营，已构成违约，但根据漳州市公安局芝山派出所的报警记录和2018年6月1日、2018年6月24日的报警材料表明，该情形系恒华公司与他人纠纷产生的，与年达公司无关。（二）恒华公司主张自收到起诉状副本之日合同解除，缺乏依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的一方应以法定或约定解除条件成就时，才可认定解除通知到达对方时合同解除。但本案年达公司不存在违约，恒华公司请求解除合同的条件尚未成就。故恒华公司主张年达公司收到起诉状之日，合同已解除明显错误。（三）恒华公司不享有行使不安抗辩权的权利。恒华公司主张双方于2018年5月底已发生纠纷，2018年6月1日冲突升级，恒华公司通过报警无法得到救济，但2018年5月底的纠纷实际系恒华公司与他人其他纠纷产生的，故恒华公司行使不安抗辩权不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的前提条件。（四）恒华公司请求年达公司赔偿二次装修价值15.6033万元，缺乏依据。1.根据合同约定，恒华公司若装修需征得年达公司同意且在租赁期期满后负有恢复原状的义务，但恒华公司并没有征得年达公司的同意就自行装修，负有将租赁物恢复原状的义务，故请求赔偿二次装修的费用明显不能成立；2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，恒华公司没有征得年达公司同意情况下进行装修，在租赁期满后无权请求赔偿；3.本案系恒华公司逾期缴纳租金导致合同解除，恒华公司存在违约的过错行为，又该装修物对年达公司今后毫无使用价值，恒华公司请求赔偿，缺乏依据。（五）恒华公司请求年达公司赔偿库存纸尿裤损失16.2304万元，没有事实依据。1.供货凭证系约定恒华公司与他人的买卖关系，严丰年仅是以证明人的身份签名，该凭证与本案无关；2.根据报警记录，阻挠提货系恒华公司的客户，也与年达公司无关；3.恒华公司没有提供证据证明年达公司有封存该库存商品的行为，该损失与年达公司无关。（六）恒华公司没有提供证据证明案涉租赁物内的空调、办公家具属其所有，且评估意见也仅载明案涉场地内有上述物品，并没有载明具体权利人，涉案租赁物由恒华公司占有使用，年达公司没有阻碍恒华公司搬离上述产品，故恒华公司请求年达公司协助搬离空调、办公家具等物品，缺乏事实依据。（七）恒华公司逾期缴纳第二期租金，且至今没有与年达公司移交案涉租赁物，已构成违约，年达公司合理的反诉请求理应支持。（八）恒华公司已拖欠巨额债务，为避免损失，年达公司已多次提出移交租赁物的请求，一审虽有积极协调，但恒华公司却采取置之不理的方式，为使案涉租赁物能有效利用，减少损失扩大，请求二审法院主持移交租赁物。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应驳回恒华公司的上诉请求，维持原判。 恒华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年11月13日签订的《办公楼租赁合同》；2.判令年达公司返还恒华公司缴交的押金（保证金）1万元；3.判令年达公司赔偿恒华公司违约金13.68万元（以一年租金计算）；4.判令年达公司赔偿恒华公司二次装修的价值15.6033万元；5.判令年达公司赔偿恒华公司停业损失暂计10万元（每月停业损失以10万元计至合同解除日止）；6.判令年达公司赔偿恒华公司纸尿裤等库存商品因过期而造成的损失16.2304万元；7.判令年达公司排除妨害，协助恒华公司搬离空调、办公家具等设备（以评估报告明细表所罗列的项目为准）。 年达公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2017年11月13日所签订的《办公楼租赁合同》，并将租赁办公楼交还年达公司；2.判令恒华公司支付第二期租金6.84万元（以六个月租金计算，自2018年6月15日至2018年12月14日止），并承担合同解除后占用租赁场地的费用至实际交付之日止；3.判令恒华公司赔偿年达公司违约金6.84万元（以六个月租金计算）并赔偿年达公司造成的经济损失13.68万元（以一年租金计算）；4.判令保证金1万元归恒华公司所有；5.判令恒华公司支付电费共计3400元；6.本案诉讼费用由恒华公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月13日，年达公司（甲方）与恒华公司（乙方）签订了《办公楼租赁合同》，主要约定：甲方将属于公司的办公楼，第一层面积570平方米（以实际丈量为准），第二层面积570平方米，出租给乙方使用。乙方如改变房屋、场所的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方同意后方可施工。合同租赁期限为5年，自2017年12月15日至2022年12月14日止。租金和付款：1.乙方缴付租金的价格为2017年12月15日至2020年12月14日，每平方租金10元／月；2020年12月15日至2022年12月14日，每平方租金10元／月。2.合同签订后租金按半年支付给甲方，即租金到期一个星期前支付，合同签订日乙方缴纳1万元保证金。甲方收到款后开收款依据给乙方。如乙方未按时缴纳租金，甲方有权解除合同，并取消乙方保证金。3.办公及宿舍的水、电费用、生产营业税费等由乙方自行承担。乙方租用办公场所后，甲方将现房提供给乙方使用，双方必须当场验收并签字，办公场所物品登记，作为合同的附件。乙方在租赁期间，造成甲方财产损坏，乙方应负责维修或赔偿甲方全部损失。租赁期间甲方应保证给乙方完整的使用期，如乙方提前退租而违约，乙方应赔偿甲方六个月租金，并不退还保证金。若甲方无法给乙方完整的使用期，则应赔偿乙方一年租金。租赁期满后，乙方应对办公楼恢复原状，缴清水电、租金及其他应缴费用并按合同要求归还场地，否则甲方有权没收保证金及要求赔偿损失。合同签订后，年达公司依约将案涉办公楼交付给恒华公司使用。恒华公司向年达公司缴纳2017年12月15日至2018年6月14日（半年）的第一期租金68400元、保证金10000元及其他款项36895元。2018年6月15日之后的租金，恒华公司没有缴交。恒华公司为经营需要，自行出资对办公楼内部进行了装修装饰。一审庭审中，恒华公司陈述使用租赁的办公楼至2018年6月24日。2018年5月初，年达公司法定代表人严丰年的女婿严惠君向恒华公司注资投资。2018年5月底，严惠君要求恒华公司返还投资款，双方为此发生纠纷，后恒华公司返还严惠君部分投资款，恒华公司现尚欠严惠君部分投资款。2018年6月24日，严丰年、严惠君在恒华公司提供的价值162304元的《货物供货凭证》上签名，供货凭证备注“价格到时再商量”和“未取货”。经恒华公司申请，一审法院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司对涉案的租赁办公楼即漳州市芗城区金峰工业区北斗工业园金华路9号大门内西侧综合楼第一层楼梯间、仓库发货区及第二层办公用房二次装修的现有价值进行鉴定，该鉴定机构于2019年7月12日作出的二次装修现有价格合计156033元的《评估意见书》。2019年1月21日，经恒华公司申请，一审法院向其出具调查令，指令恒华公司的委托诉讼代理人向漳州市公安局芝山派出所调取恒华公司2018年6月1日和6月24日的报警记录、接警事由及解决出警事项等相关材料。恒华公司认为派出所出具的《出警经过》与事实不符，未将调取的材料提交给一审法院。2019年9月30日，经年达公司申请，一审法院向年达公司出具调查令，指令年达公司的委托诉讼代理人向漳州市公安局芝山派出所调取恒华公司法定代表人金明于2018年6月1日和6月24日的报警记录及出警处理经过等相关材料以及年达公司于2019年1月17日向芝山派出所报警的报警记录及处理经过等相关材料。2019年10月12日，漳州市公安局芝山派出所出具三份《出警经过》，第一份载明：2018年6月1日9时4分，芝山派出所接110中心指令，在芗城区（恒华贸易有限公司）有人纠纷。严丰年与金明两人先后均有报警。现场有十数名已付货款的客户向恒华贸易有限公司（老板金明）进货（尿不湿等婴儿用品），货款已付，向恒华贸易有限公司多次催货，仍未收到货。客户于当日前往恒华贸易有限公司催货未果，欲强行提货，恒华贸易有限公司金明以提货必须经过必要环节为由，不肯当日发货。客户担心金明将仓库内的货转移，将汽车停放在仓库门前，双方发生纠纷。第二份载明：2018年6月24日23时44分，赖惠苹报称在芗城区仓库（靠近金源广场），称是仓库的货被人搬走，求助。当场经查，黄学贤之前向恒华贸易有限公司签订进货（日化用品）合同，付款后恒华公司未按约定供货。黄学贤多次催要未果，于2018年6月24日前往芗城区恒华贸易有限公司仓库欲自行提货，被仓库发货员赖惠苹告知提货需负责人金明同意为由拒绝供货，金明则以人在外地为由拒不到场，后黄学贤担心恒华公司转移货物不愿离开，将小货车停放在仓库门口，双方发生纠纷。民警责令黄学贤将小货车移开并告知赖惠苹通知负责人金明到场处置，赖惠苹称金明人在外地无法到场。第三份载明：2019年1月18日10时35分许，芝山派出所接110中心指令，报警人严丰年报称其在芗城区金峰前山金华路9号，长期联系不上租户，需要求助。后出警人员告知报警人严丰年自行协商处理或到法院起诉。 一审法院认为，恒华公司与年达公司于2017年11月13日签订的《办公楼租赁合同》，系双方真实意思表示，该房屋租赁合同依法成立。《办公楼租赁合同》对租赁房屋的租赁期限、租金及租金交付方式、租赁期的房屋修缮等进行约定，双方应按照合同约定全面履行权利义务。本案合同已约定租金为先付后用，年达公司未按约向恒华公司支付第二期租金，违约在先。恒华公司请求解除双方于2017年11月13日签订的《办公楼租赁合同》，因年达公司亦同意解除，故恒华公司该项请求，予以支持。根据双方签订的《办公楼租赁合同》约定，租金每半年一付，租金到期一个星期前支付，先付后用，恒华公司未按期缴交第二期租金，构成违约。恒华公司请求年达公司返还恒华公司押金（保证金）1万元并支付违约金13.68万元，因恒华公司违约在先，恒华公司的该请求，没有事实和法律依据，不予支持。本案合同约定，恒华公司如改变房屋、场所的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得年达公司的同意后方可施工。而恒华公司对租赁办公楼进行装修时，未事先征得年达公司的同意，且恒华公司系自身经营和办公需要对租赁办公楼进行装修，根据合同约定，租赁期满后，恒华公司应对办公楼恢复原状，故请求年达公司赔偿二次装修款15.6033万元，没有事实和法律依据，不予支持。恒华公司请求年达公司赔偿停业损失10万元，因恒华公司违约在先，且恒华公司无法证明办公室及仓库出入门被电焊封死导致恒华公司全部停止运营系由年达公司造成的，恒华公司的该请求，没有事实和法律依据，不予支持。本案中，年达公司公司法定代表人严丰年的女婿严惠君向恒华公司进行投资，严惠君要求恒华公司返还投资款，双方由此发生纠纷，因恒华公司没有证据证明纸尿裤等库存商品系年达公司扣留，但若系严惠君扣留，应为恒华公司与严惠君之间的其他经济纠纷，属另一法律关系，恒华公司可另行主张，故请求年达公司赔偿纸尿裤等库存商品因过期造成的损失16.2304万元，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，恒华公司租用办公场所后，年达公司将现房提供给恒华公司使用，双方必须当场验收并签字，办公场所物品登记，作为合同的附件。而双方对办公场所的物品没有进行登记，并作为合同附件，恒华公司没有证据证明具体物品属于其所有，也没有证据证明其物品由年达公司在掌控，故请求年达公司排除妨害并协助搬离空调、办公家具等设备，没有事实和法律依据，不予支持。年达公司请求解除《办公楼租赁合同》并交还办公楼，因恒华公司违约在先，且双方均同意解除，又合同约定的解除条件已成就，故恒华公司应按合同约定，将租赁房屋返还给年达公司，年达公司的该项请求，有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，租金每半年一付，租金到期一个星期前支付，先付后用，年达公司未按期缴交第二期租金，构成违约。诉讼中，征询双方移交涉案房屋未果，在合同解除后年达公司仍占用租赁房屋，应依法向恒华公司方支付占用费，占用费参照租金计付。故年达公司请求恒华公司支付第二期租金6.84万元（自2018年6月15日至2018年12月14日止）并承担合同解除后占用租赁物的费用至实际交付之日止，有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定，租赁期间如恒华公司提前退租而违约，应赔偿年达公司六个月租金，并不退还保证金。故年达公司请求恒华公司赔偿违约金6.84万元（以六个月的租金标准计算），有事实和法律依据，予以支持。恒华公司请求年达公司赔偿经济损失13.68万元（以一年租金计算），没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，合同签订后租金按半年支付，租金到期一个星期前支付，合同签订之日恒华公司缴纳1万元保证金，如恒华公司未按时缴纳租金，年达公司有权解除合同，并取消保证金。因恒华公司构成违约，故年达公司请求保证金1万元归其所有，有事实和法律依据，予以支持。但请求恒华公司应支付电费3400元，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除恒华公司和年达公司于2017年11月13日签订的《办公楼租赁合同》；二、恒华公司应于判决发生法律效力后三十日内将租赁办公楼返还给年达公司；三、恒华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向年达公司支付自2018年6月15日起至2018年12月14日的租金68400元及自2018年12月15日起至租赁办公楼实际移交之日止按每月11400元计付的租金、占用费；四、恒华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向年达公司支付违约金68400元；五、恒华公司交付给年达公司的保证金10000元归年达公司所有；六、驳回恒华公司的其他诉讼请求；七、驳回年达公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费9956元，减半收取计4978元，由恒华公司负担；鉴定费3000元，由恒华公司负担。反诉案件受理费5605元，由年达公司负担2867元，由恒华公司负担2738元。 二审期间，双方均没有提供新证据。除恒华公司对一审认定严惠君向恒华公司投资，现尚欠部分投资款未还有异议，并提出漳州市公安局芝山派出所的《出警经过》与客观事实不符；年达公司对一审认定严惠君向恒华公司投资有异议外，双方对一审认定的其他事实没有异议，本院对没有异议的事实予以确认。 对双方有异议的事实，本院分析认定如下：恒华公司认为严惠君仅是挂名投资，实际投资人是严丰年，且在一审判决后该款项已全部付清。因恒华公司主张该笔款项的实际权利人系严丰年，但没有提供证据予以证明，故对该事实的异议不能成立；主张该款项已全部付清，没有提供相关的证据予以证明，且是否付清也不影响本案的实体处理结果，故该事实不予确认；主张漳州市公安局芝山派出所的《出警经过》与客观事实不符，因该《出警经过》系派出所出依职权调查后依法出具的，并有两名民警签名确认，恒华公司虽有异议，又没有提供足以反驳的证据，故对该事实的异议不能成立。年达公司提出系恒华公司向严惠君借款1500000元，该款项是借款而非投资款，且现仅付还800000元，因该款项性质系借款或是投资款及是否还清，对本案的实体处理结果没有影响，故对该事实不予确认。另外，年达公司提出恒华公司在一审中陈述使用租赁物至2018年6月24日与事实不符，关于恒华公司具体占有使用租赁物的期限，将在本案争议焦点中予以分析认定。 二审另查明，本案一审法院于2018年8月30日以（2018）闽0602民调1011号立案调解，后于2019年5月23日以（2019）闽0602民初5203号立案受理。年达公司于2018年9月5日收到起诉状副本等诉讼文书，恒华公司于2018年10月11日收到年达公司的反诉状副本等诉讼文书。一审诉讼期间，恒华公司自认一审法院有征询双方意见，因尚有部分财产在涉案房屋没有进行清点，其不同意移交房屋。二审期间，经本院主持，双方于2020年3月25日进行了房屋移交，恒华公司将放置在房屋内的办公桌、床、空调、家具等物品已搬离完毕。恒华公司确认在一审诉讼中，自行拍摄于2019年3月26日评估现场视频和2018年6月1日的纠纷视频没有提供给一审法院，其中2018年6月1日的视频资料现已无法提供。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点为：一、一审程序是否违法而应发回重审；二、本案是恒华公司还是年达公司构成违约；三、本案合同解除时间应如何认定；四、恒华公司请求年达公司赔偿二次装修费用、纸尿裤损失、停业损失并支付违约金及返还履约保证金能否成立；五、年达公司实际执掌涉案房屋的时间应如何认定。具体分析认定如下： 一、一审程序是否违法而应发回重审 经年达公司申请，一审法院向漳州市公安局芝山派出所调取的三份《出警经过》，未经恒华公司质证，而直接作为认定本案事实的依据，剥夺了恒华公司参与诉讼的权利，确属程序违法。但二审中，上述《出警经过》已由恒华公司进行补充质证，并充分听取其质证意见，又该情形也不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条规定的属严重违反法定程序而应发回重审的情形；至于恒华公司提出一审遗漏认定视频资料属程序违法问题，因二审中其已自认没有将上述相关视频资料提供给一审法院，即一审法院并不存在遗漏认定证据的情形。故恒华公司主张一审程序违法而应发回重审，与法不符，不予采纳。 二、本案是恒华公司还是年达公司构成违约 本案的《办公楼租赁合同》属合法有效，双方均应按约全面履行。本合同已明确约定先付后用，租金每半年支付一次，应在到期一星期前支付。但恒华公司在合同签订后仅支付2017年12月15日至2018年6月14日的首期租金，后续租金并没有按约履行，已构成违约。关于恒华公司提出合同履行期间，年达公司阻挠使用租赁物，没有按约缴交后续租金属行使不安抗辩权问题。首先，从恒华公司提供的现场照片来看，将车辆停放在租赁仓库门口的是严惠君等人并非严丰年，且恒华公司也没有提供证据证明严惠君等人系受年达公司指使，至于房屋门口张贴“本仓库租已到期，房东收回2018年6月24日”字样，因年达公司不认可系其所为，而恒华公司也没有提供足以反驳的证据，故从恒华公司提供的照片来看，无法认定年达公司有阻挠恒华公司使用涉案租赁物；其次，从恒华公司提供的供货凭证来看，严丰年、严惠君虽于2018年6月24日在该凭证上签名，但年达公司已提出系严丰年个人以证明人身份证实有该买卖关系，又从该供货凭证上也无法认定年达公司有阻挠恒华公司使用租赁物；最后，从漳州市公安局芝山派出所出具的《出警经过》来看，2018年6月1日、2018年6月24日确实有车辆停放在仓库门口而影响恒华公司正常使用租赁物的情形，但派出所经调查后已证实系恒华公司与他人另案纠纷引起的，与年达公司无关。故恒华公司主张年达公司阻挠其正常使用租赁物而构成违约，其没有按约缴交后续租金属行使不安抗辩权，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、本案合同解除时间应如何认定 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时合同解除。年达公司虽于2018年9月5日收到一审法院送达的起诉状副本等诉讼材料时，可视为恒华公司已通知年达公司解除合同，但本案系恒华公司迟延缴交租金构成违约，年达公司并没有违约，因此恒华公司不享有单方解除合同的权利，其发出的通知不能产生合同解除的效力，故其主张年达公司收到起诉状副本之日合同已解除，与事实和法律均不符，不予采纳。本案合同应以恒华公司收到年达公司的反诉状副本之日即2018年10月11日作为认定合同解除的日期。 四、恒华公司请求年达公司赔偿二次装修费用、纸尿裤损失、停业损失并支付违约金及返还保证金能否成立 如上所述，本案系恒华公司没有按约缴交租金而构成违约，除应依法承担相应的违约责任外，还应自行承担由此造成的损失，故恒华公司请求年达公司赔偿二次装修费用、停业损失并支付违约金及返还保证金，与事实和法律均不符，不予支持。至于请求赔偿纸尿裤等产品损失，因没有提供证据证明该损失与年达公司有关，应属另一法律关系，其可另案主张，故请求年达公司赔偿纸尿裤等产品损失，缺乏依据，不予采纳。 五、年达公司实际执掌涉案房屋的时间应如何认定 恒华公司已自认一审法院有征询双方意见，但尚有部分财产在租赁物内没有清点，已表示不同意移交，又涉案租赁物系在本院主持下，双方才于2020年3月25日进行移交，恒华公司才将放置在该租赁物内的办公桌、床、空调、家具等物品搬离完毕，故恒华公司主张年达公司于2018年6月25日已实际占有并控制涉案房屋，与事实不符，不予采纳。因本案合同于2018年10月11日已解除，恒华公司之后继续占用租赁物而应支付的款项性质属占用费，但一审认定为租金不当，予以纠正。 综上所述，恒华公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，二审期间因恒华公司的财产已搬离涉案房屋，双方进行了租赁物交接，已不存在后续占用问题，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十五条规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5203号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5203号民事判决第二项、第六项、第七项； 三、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初5203号民事判决第三项为：漳州恒华贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按月11400元标准向漳州年达建材有限公司支付自2018年6月15日至2018年10月11日止的租金及自2018年10月12日至2020年3月24日止的占用费； 四、驳回漳州恒华贸易有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回漳州年达建材有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费9956元，减半收取计4978元，由漳州恒华贸易有限公司负担3978元，由漳州年达建材有限公司负担1000元；鉴定费3000元，由漳州恒华贸易有限公司负担；反诉受理费5605元，由漳州恒华贸易有限公司负担2867元，由漳州年达建材有限公司负担2738元。二审受理费9956元，由漳州恒华贸易有限公司负担8956元，由漳州年达建材有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇二〇年五月二十五日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百二十五条下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序： （一）审判组织的组成不合法的； （二）应当回避的审判人员未回避的； （三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的； （四）违法剥夺当事人辩论权利的。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。