江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8647号原告：郭茜，女，1981年11月5日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：苏州臻宝房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号704室。法定代表人：桂敏。被告：桂敏，男，1991年7月21日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。原告郭茜与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司（以下简称臻宝公司）、桂敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。本案于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告郭茜到庭参加诉讼，被告臻宝公司、桂敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告臻宝公司之间的《房屋出租委托合同》，被告臻宝公司支付原告租金26400元（自2019年11月25日起算，算至2020年7月25日止共计8个月，按每月3300元计算）；2、判令被告臻宝公司支付原告损害赔偿6465元（空置期一个月3300元，租客管理费365元，押金2800元）；3、本案诉讼费用由被告臻宝公司承担；4、判令被告桂敏对上述款项承担连带清偿责任。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告臻宝公司签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于发现岛1-1008房屋委托臻宝公司代理出租，代理期限为2018年10月25日至2020年10月24日，房屋月租金为3300元，被告臻宝公司按季度支付至原告指定账户。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给被告臻宝公司。2019年10月25日，被告臻宝公司原本应该按照委托合同约定支付第二年第一季度的租金9900元，但经多次催缴，10月28日只支付了一个月租金3300元。2019年10月20日，案外人谷夏与被告臻宝公司签订《房屋租赁合同》，被告臻宝公司将案涉房屋出租给案外人居住，租期自2019年10月27日至2020年7月25日，案外人于当日向被告臻宝公司一次性支付房屋租金25106元，管理费365元，押金2800元。按照委托合同约定，2019年10月25日被告应支付原告3个月租金9900元，但经原告多次催告，被告只支付3300元。被告以自己的行为明确表示违约，鉴于被告臻宝公司将案涉房屋已租给案外人，故原告要求被告臻宝公司提前支付房屋租金至2020年7月25日，并解除《房屋出租委托合同》。被告臻宝公司系法人独资有限公司，被告桂敏为被告臻宝公司法人兼一人股东，被告桂敏认缴出资额为200万元人民币，实缴出资额2万元人民币。根据公司法规定，被告桂敏应在认缴出资额限度内承担连带责任。综上，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请依法支持原告诉求。被告臻宝公司、被告桂敏均未到庭应诉答辩。经审理查明，原告系坐落于相城区元和街道汇萃商业广场1幢1008室的房屋所有权人。2018年10月23日，原告为出租委托方、甲方，被告臻宝公司为出租代理方、乙方，双方签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方将坐落相城区发现岛1#-1008的房屋委托乙方代理出租。该房屋格局为：2室1厅2卫，面积54平方米，房屋用途为商住。出租代理期自2018年10月25日至2020年10月24日共计24月。出租代理期限变更由双方书面另行约定，房屋代理出租期间的物业费由甲方缴纳。甲方应于2018年10月24日前将该房屋交付给乙方。房屋月租金为3300元整，租金按季缴付，具体付款日期：第一次2018年10月23日(￥6050元)；第二次2019年1月25日(￥9900元)；第三次2019年4月25日(￥9900元)；第四次2019年7月25日(￥9900元)；第五次2019年10月25日(￥9900元)；第六次2020年1月25日(￥9900元)；第七次2020年4月25日(￥9900元)；第八次2020年7月25日(￥9900元)。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定，否则适用以下款项：1、甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；2、如乙方实际出租房屋的价格高于甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有，作为乙方对该房进行改善、维修或添置设备的费用；……。出租代理期内甲方同意预留出35个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2018年11月30日开始计算租金。合同另约定了双方权利、义务、合同解除、违约责任、争议解决方式等事项。合同落款处，原告签名，被告臻宝公司加盖公章、被告桂敏签名。签订后，原告交付房屋，并认可被告臻宝公司按合同约定支付了至2019年10月24日止共一年的房屋租金。2019年10月25日，被告臻宝公司未按期支付第二年第一季度的租金，经原告催讨，被告臻宝公司于2019年10月28日通过被告桂敏转账支付原告租金3300元，并注明“10月租金”。原告因向被告臻宝公司催要剩余约定租金无果，于2019年11月20日诉至本院。另查，2019年10月20日，被告臻宝公司作为出租代理方、甲方与案外人谷夏作为承租人、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将发现岛1幢1008室房屋及设施租给谷夏作为居住用途，租赁期自2019年10月27日至2020年7月25日，房租租金每月2800元，交付方式为押壹付玖，第一次2019年10月20日付25106元。乙方应向甲方支付服务管理费365元，并支付1个月租金共计2800元作为保证金。同日，谷夏向臻宝公司支付2019年10月27日至2020年7月25日租金25106元、管理费365元合计25471元，被告臻宝公司向谷夏开具收据一张。再查，被告臻宝公司系自然人独资的一人有限责任公司，被告桂敏系该公司法定代表人、独资股东。又查，涉案房屋登记所有权人还包括覃俊东，覃俊东审理中出具委托书，载明由郭茜收取房屋租金，由此产生的纠纷由其本人承担。以上事实，由原告提供的身份证、营业执照、不动产权属证书、不动产登记查询记录、出租委托合同、转账凭证、房屋租赁合同、房屋附属设备交接清单、安全责任书、谷夏的居民身份证等证据及原告的当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，原告陈述，其对被告臻宝公司与谷夏签订的房屋租赁合同是认可的，且谷夏支付租金到2020年7月25日，故要求被告臻宝公司支付自2019年11月25日起至2020年7月25日止共8个月按月租金3300元计算的租金26400元，又因为前35天空置期没有算租金，被告支付的租金算到2019年11月25日，故主张赔偿一个月空置期3300元，帮租客把押金2800元和管理服务费365元一并要回。另，发现岛1-1008就是苏州市相城区元和街道汇萃商业广场1幢1008室，是涉案房屋的另一种叫法。本院认为，原告郭茜与被告臻宝公司签订的房屋出租委托合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，被告臻宝公司未按约定时间向原告支付租金，构成违约，原告鉴于合同目的无法实现，诉请要求解除与被告臻宝公司签订的出租委托合同合法有据，本院应予支持。合同解除之日为本院起诉状副本送达被告臻宝公司之日，即2019年12月21日。合同解除前所欠付租金，被告臻宝公司应予支付。因被告臻宝公司于2019年10月20日与案外人谷夏就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2019年10月27日至2020年7月25日并收取了该合同期内的租金，该租赁期间对原告具有约束力，故被告臻宝公司仍应在合同解除后，按照其与原告签订的出租委托合同的租金标准支付其与谷夏约定的租赁期间内的相应费用。现原告主张计算至2020年7月25日，符合实情，本院予以确认。以上，被告臻宝公司应按照3300元/月的标准支付原告自2019年11月25日至2019年12月21日期间租金及自2019年12月22日至2020年7月25日期间的费用计26400元。对于原告要求被告臻宝公司支付空置期30天的损失3300元，因双方在出租委托合同中对此并无约定，该请求依据不足，依法不予支持。对于原告要求被告臻宝公司支付谷夏租赁案涉房屋所支付的押金2800元及管理服务费365元，因原告不是《房屋租赁合同》的当事人，该请求也缺乏事实与法律根据，也不予支持。被告臻宝公司为一人有限责任公司，被告桂敏作为该公司的独资股东，未能向本院举证证明臻宝公司资产独立于其个人财产，故应对被告臻宝公司的案涉债务承担连带责任。两被告经本院传票传唤后无正当理由未到庭，视为自行放弃抗辩、质证等诉权，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告郭茜与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司于2018年10月23日签订的《房屋出租委托合同》于2019年12月21日解除。二、被告苏州臻宝房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郭茜人民币26400元。被告桂敏对此承担连带清偿责任。以上款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022019459。三、驳回原告郭茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取354元，由原告郭茜负担124元，由被告苏州臻宝房地产经纪有限公司、被告桂敏负担230元（原告垫付的案件受理费本院予以退还，两被告负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041058）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇二〇年五月十九日书记员 吕玲钰