江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初7008号原告：南京三爱健**活有限公司，住所地本市秦淮区三元巷4号。法定代表人：刘欢欢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈永剑，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艾俊，男，1965年8月30日出生，汉族，南京三爱健**活有限公司总经理，住本市秦淮区。被告：罗新荣，女，1974年7月26日出生，汉族，住本市秦淮区。原告南京三爱健**活有限公司（下称三爱公司）与被告罗新荣房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三爱公司的委托诉讼代理人陈永剑、孙艾俊，被告罗新荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三爱公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告收取的租金5万元及利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；2、判令被告赔偿原告故意损坏原告的肠排设备，价值69800元及利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；3、判令被告赔偿原告装修损失77069元及利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；4、判令被告返还原告房屋内物品，如无法返还或已损坏无法使用的照价赔偿并支付利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2018年11月11日起从被告处租赁三元巷4号房屋用作注册公司并经营，但被告罗新荣自原告对承租房屋进行装修改造经营后，就以各种理由阻挠原告的经营活动并于2019年1月9日将房屋强行霸占，侵害了原告的合法利益。2019年2月原告三爱公司曾向秦淮区法院提起诉讼，请求被告排除妨害、赔偿损失（案号2019苏0104民初2991号），秦淮区法院经审理认定双方签订的服务承包合同无效，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院要求处理。被告罗新荣辩称:原、被告之间并非单纯的租赁关系，2019苏0104民初2991号案件判决书载明，2018年7月27日，被告与小苏州食品厂签订了三元巷4号房屋的租赁合同，年租金15万元，被告支付租金15万元、押金3万元，另外被告装修支出35万元，以上合计53万元。涉案房屋系老式居民楼，房屋前面卖彩票，后面是会所。2018年10月15日，原告的总经理找到被告商谈一起合作开公司，被告提出以房子和装修作为投入，原告拿来肠排设备作为投入，双方就肠排项目进行合作，被告占33%的股份，每年保底5万元。原告自2018年10月入住后一直不肯交纳水电费用。签订房屋租赁合同是为了办理营业执照，营业执照办好后，原告就反悔并且还打了会计，之后双方就引发了矛盾，等被告2019年1月回南京后，双方开始诉讼。原告所述的5万元并不是租金，只是为配合办理营业执照才签订的房屋租赁合同，也就是经营中的保底5万元，原告提出的肠排设备目前还在租赁房屋内，被告只是挪了一个地方。原告入住后是进行了适当装修。综上，原告主张并无依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月11日，原告（承包方）、被告（发包方）双方签订一份《房屋承包合同》，合同约定：发包方将三元巷四号会所部分交给承包方经营管理，承包方从事肠疗、药膳等相关经营活动。承包时间，2018年11月11日至2021年3月10日，承包费用，2018年11月11日至2019年11月10日年度，人民币5万元，2019年11月10日至2020年11月10日年度，人民币5.3万元，2020年11月10日至2021年3月10日年度，人民币26500元。租金每年交付一次，每期租金须提前30天交付。租赁期内租赁方应按时交纳租金，承租方如逾期十天不交租金，发包方有权立即终止合同，停止供水供电，收回房产，并按日租金千分之五收取承租方滞纳金。合同的变更和解除约定，如发包方原因导致本合同在有效期内无法履行本合同约定，由发包方承担并赔偿承租方一切损失。合同签订后，原告于2018年12月20日交纳了5万元，被告经办人陆颖代被告出具收条，内容为：“今收到南京三爱健**活有限公司一年房租费5万元整（孙艾俊代付），2018年11月11日至2019年11月11日”。签订合同之前2018年10月15日，原告就入住租赁房屋并根据经营特点对租赁房屋进行装修（装修缓冲期一个月）并添置物品与设备，2018年11月11日正式经营，被告称其同意原告进行装修，但原告装修只是将地毯改为地板，将院内改铺了石子路，墙面原告并未变动。2019年1月9日，双方因琐事产生矛盾，被告派人将原告租赁的房屋上锁造成原告无法经营。上锁后，被告称其与2019年2月份左右口头通知原告将物品清走，但原告未能清走物品，原告对此不予认可并称被告并未通知原告清走物品。2019年3月7日，原告三爱公司在本院起诉被告罗新荣及第三人南京小苏州食品有限公司要求被告排除对原告合法占有的秦淮区三元巷房屋的非法妨害和侵占行为，并要求被告赔偿原告停业损失6万元。本院审理后查明，南京小苏州食品有限公司系本市三元巷4号房屋的产权人，2018年2月其将房屋出租给被告罗新荣从事相关经营活动，合同约定被告在租赁期间不允许转租，一经发现出租方有权解除合同并收回房屋。2018年12月11日，原告三爱公司成立，法定代表人为刘欢欢，股东登记为刘欢欢及被告，被告占股比例为33%。2018年12月20日，原、被告双方签订一份房屋承包合同（合同落款日期为2018年11月11日），将从第三人南京小苏州食品有限公司处承租房屋的会所部分转租给原告，期限自2018年11月11日至2021年3月10日，租金自2018年11月11日至2019年11月10日为5万元，以后逐年递增。后双方因原告欠交水电费等原因多次发生纠纷，并多次报警处理。2019年1月，被告让他人将三元巷4号会所部分的房门锁住，导致原告无法经营。2019年2月15日，被告以零元的价格将其所持有原告的33%的股份转让他人，后双方就涉案房屋的使用问题无法达成一致意见，原告遂诉至法院，本案审理过程中，被告自认其将涉案房屋交与原告使用没有告知第三人，第三人亦陈述其之前对被告转租房屋的行为不知情。法院审理后认为，原、被告之间就本案三元巷4号会所部分签订的房屋承包合同，被告虽抗辩该合同签订的目的是为了便于原告办理营业执照，但其未提供充分的证据予以证实，原告也不认可，原告并提供证据证明其办理营业执照所备案的合同系第三人与被告签订的房屋租赁合同，并非被告所主张的原、被告签订的房屋承包合同，故本院依法认定原、被告间的房屋承包合同实为房屋租赁合同。第三人系诉争房屋的所有权人，其于2018年2月27日就包含诉争房屋在内的房屋与被告签订的房屋租赁合同中明确约定被告在租赁期限内不允许转租，一经发现，第三人有权解除合同并立即收回房屋。本案审理中，第三人亦明确表示被告应按双方合同的约定履行自己的义务，故本院依法认定原、被告就本案诉争房屋所签订的房屋承包合同无效。现原告再依据该无效合同要求排除被告对诉争房屋的妨害和侵占行为，已无法律依据，本院不予支持，对于原告主张的损失6万元，原告因仅提供单方制作的账目清单，故也不予支持。综上，本院于2019年6月5日判决驳回原告三爱公司的全部诉讼请求。判决后，被告将原告租赁房屋内的物品（包括肠疗仪器）移至其它房间。2019年9月，被告又将原告租赁的房屋出租给他人，对于屋内物品，被告称其已告知新承租人设备不要动，目前屋内物品及设备是何状态其也不清楚。现原告向被告主张如下损失：1、租金损失；2、肠排设备损失；3、装修损失；4、物品损失。1、租金损失，原告要求被告退还租金5万元并支付利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；被告认可收到5万元，但认为不是租金，如双方协调可以部分退还；2、肠排设备损失，原告要求被告赔偿肠排设备价值69800元并支付利息（按同期银行贷款利率的标准自2019年1月9日起计算至实际支付之日止）；审理中，原告只提供了39800元购买肠排设备支付凭证及证明一份，证明肠排设备为69800元，目前已收到39800元，尚欠30000元，且设备移动须专业人员进行，擅自移动造成仪器报废后果自负。被告对肠排设备价值不认可，目前肠排设备已被被告移至另一房间，因肠排设备系精密仪器，不能随意拆除，故原告要求被告赔偿69800元；3、装修损失、审理中，原告申请对租赁房屋内外所投入的装修造价进行鉴定，经本院委托鉴定，鉴定装修价值为69312.07元（其中设计费15000元，原告称当时筹备经营时为走高端路线，让顾客获得更好服务体验，体现会所的高端大气上档次，特聘请了台湾设计师在投入大量时间与精力后，根据格局及公司会所特点的要求进行装修），对于鉴定结果，被告只认可其中的17277.13元，其余装修价款均不认可。审理中，被告未提供证据证明其原有装修具体状况。为此鉴定，原告支付了3000元鉴定费并要求被告承担，被告对此不予认可；4、物品损失。原告主张有：电视（价值1900元）、白板玻璃（2700元）、音箱（价值1750元）、监控设备（1700元）、美容床（价值400元）、衣架（价值300元）、户外桌子（价值1200元）、宜家家具（价值1400元）、展示柜出样产品（价值9650元）、柜子里产品（价值23000元）、床套（价值278元）、毛巾消毒柜（价值268元）、配件（价值2750元）、竹子（价值700元）、毛巾桶（价值160.7元）、木架子（价值199元）、床单（价值88元）、家具（价值23760元）。对于以上物品，音箱（价值1750元）、美容床（价值400元）、户外桌子（价值1200元）、展示柜出样产品（价值9650元）、柜子里产品（价值2300元）、毛巾消毒柜（价值268元），以上物品被告表示未看到；监控设备（1700元），被告承认系其拆除；电视（价值1900元），被告认可，但认为是其所有。对于家具（价值23760元），被告认可，但对价值不认可，被告称其清除物品时是在的，后来是其扔掉的，基本上价格高的东西没有看到，只有价值小的一些东西。对于原告以上主张的物品，在本院询问被告是否能够返还时，被告表示不能返还，目前房屋已经转掉了。审理中，为证实电视机系原告购买及家具的价值，原告提供了23760元家具及1900元电视机的发票予以佐证。另查明，在本案诉讼过程中被告曾通过法院要求原告取走设备，原告表示当时被告已将设备拆除，由于设备系精密仪器，不能随便拆除，故原告无法取走设备。以上事实，有房屋承包合同、租金收条、微信聊天记录、装修照片、物品发票、肠排设备转账记录、（2019）苏0104民初2991号民事判决书等证据及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告双方于2018年11月11日签订的《房屋承包合同》经本院生效判决已确认为房屋租赁合同，因该租赁关系未得到产权人的同意，故该租赁合同已为生效判决确认为无效合同。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方在合同中约定“如发包方原因导致本合同在有效期内无法履行本合同约定，由发包方承担并赔偿承租方一切损失”。被告在合同被司法判决确认无效之前将租赁房屋上锁致使原告无法经营，且将不能转租的房屋出租给原告，致原告租金及投入物品损失，故其应当依据合同约定及法律规定承担赔偿责任。合同约定年租金5万元，原告经营期限自2018年11月11日至2019年1月9日，被告无正当理由将原告租赁房屋上锁导致原告无法经营，且目前原告承租的房屋已为被告清空并重新转租由他人使用，故被告应当退还原告余下租金（50000元-8059元）41941元；肠排设备损失原告主张69800元，因其仅提供39800元的转账凭证，且也无其它合同及发票佐证肠排设备价值69800元，故本院按39800元确定肠排设备的价值。因肠排设备系精密仪器，擅自移动会造成仪器损坏，被告虽在诉讼中通知原告取走，但考虑到当时设备已被被告拆除并挪至他处，故原告主张赔偿于法有据，本院考虑到该设备已使用年限酌情支持原告36000元，赔偿后被告不再返还肠排设备；装修损失，经本院委托鉴定，价值为69312.07元（其中设计费15000元），被告虽对装修价值有异议，但其未能提供原告装修之前的其有装修的凭证，且原告装修时被告也是允许的，故对于被告对装修价值的异议，本院不予采信，本院考虑到原告装修中设计费用偏高的因素及原告在租赁合同中也未详细审核产权状况，造成合同无效，故对于原告装修损失，本院酌定支持原告45000元。对于鉴定费用3000元，因系原告维权的合理支出，故也应由被告承担；物品损失，因被告表示不能返还，故本院根据查明的物品进行确认，被告对家具（价值23760元）及电视机（价值1900元）及其它价值不大的物品予以确认，电视机被告认为系其所有，因原告持有电视机的发票，被告又未提供证据证实系其所有，故对被告的辩称意见，本院不予采信。对于物品损失，本院综合物品的价值及使用期限并考虑原、被告对租赁房屋物品的确认情况，酌情确定被告赔偿原告30000元，赔偿后被告不再返还以上物品。对于利息，本院确定自原告本次立案即2019年7月1日开始计算利息至给付完毕时止，利息标准按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告罗新荣于本判决生效后十日内退还原告南京三爱健**活有限公司租金41941元及利息（利息标准按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，自2019年7月1日开始计算至给付完毕时止）；二、被告罗新荣于本判决生效后十日内赔偿原告南京三爱健**活有限公司损失合计111000元（肠排设备损失36000元、装修损失45000元、物品损失30000元）及利息（利息标准按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，自2019年7月1日开始计算至给付完毕时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4237元、鉴定费3000元，由原告负担1000元、被告罗新荣负担6237元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内加付原告以上款项）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  梁 军人民陪审员  李玉萍二〇二〇年五月十七日见习书记员  孙文莉