安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1955号 上诉人（原审原告）：张世超，男，1989年11月27日出生，满族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：完真永（系张世超母亲），女，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审被告）：柳凌，女，1978年5月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人张世超因与被上诉人柳凌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张世超上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.双方所签《租赁协议书》约定如果不再续租，需办理交房手续。2016年2月9日前，柳凌一直未提及不再续租，也未办理交房手续，租赁合同应自动顺延，柳凌也未提供证据证明其交还了房屋钥匙，故一审以张世超三年未找到柳凌催要房租为由推定双方租赁合同于2016年2月9日实际解除错误。2.柳凌一审陈述其搬离涉案房屋时水电费押金未退还，可以印证其并未办理房屋交接手续。涉案房屋出租后柳凌有无使用不影响案件事实认定，故一审以水电费用少认定柳凌未使用房屋错误。3.2016年4月、5月期间双方频繁联系沟通可以证明双方未实际办理交房手续，一审张世超提供的短信记录可以佐证。2016年5月25日后，柳凌将负责联系的张世超代理人完真永的手机号码拉入黑名单，导致张世超无法再联系到柳凌，故一审认定张世超2016年5月25日至2019年2月提起诉讼期间未提供证据证明其向柳凌主张过权利与事实不符。4.一审庭审后，张世超于2019年7月3日在相关人员的见证下收房，并确认房屋内墙壁严重渗漏、墙纸脱皮严重霉变、电视机丢失。后张世超为修复房屋支付维修费3000元，该笔费用应由柳凌承担。押金1100元依据合同约定，应不予返还。 柳凌辩称，认可一审判决。涉案房屋租赁合同早已到期，其三年前已与张世超交接过房屋，故张世超主张的水电费、滞纳金与其无关。且张世超至今才主张房租不符合常理，也已超过诉讼时效。 张世超向一审法院起诉请求：1.确认张世超与柳凌之间房屋租赁合同解除，恢复房屋原貌；2.柳凌立即支付房屋租金39600元（2016年2月10日至2019年2月10日），及支付延迟支付租金的违约金6639.6元（暂计算至2019年2月10日，实际要求支付至柳凌履行之日；3.柳凌立即支付承租房屋产生的水费46.45元、电费295.5元、物业费1293.894元，三项费用合计1635.844元(暂计算至2019年2月10日，实际要求支付至柳凌履行之日)；4.判令诉讼费用由柳凌承担。 一审法院认定事实：张世超系长江东路935号云庭小区1栋Ａ单元1403室房屋的登记权利人，完真永系张世超的母亲。2012年11月6日，完真永（甲方）和柳凌（乙方）签订了一份《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将南都华庭Ａ幢1403室房屋出租给乙方。房屋租金为人民币每月壹仟壹佰元整，合同期限为壹年。自2012年11月10日至2013年11月10日止。租金按每三个月结算，第二次付款提前半个月支付下一季度租赁期间房租，支付性质为现金支付。乙方预付房屋设备押金壹仟壹佰元整，押金在协议期满时，乙方无违约行为和物品损坏如数退还。乙方支付租金每逾期一日，由甲方按月租金的千分之一向乙方加收滞纳金，逾期三十日，视乙方不履行合同处理，甲方有权终止合同，所以损失由乙方自行承担……完真永代张世超签字，柳凌签字，手机：180××××4148。 合同签订后，张世超依约将案涉房屋交付柳凌使用，柳凌也按时缴纳租金。2013年11月10日，合同到期后，柳凌继续使用案涉房屋，张世超也未提出异议。2014年3月8日，双方又在合同补充约定：“经双方协商，本合同顺延至2015年11月10日止”，将合同期限延长至2015年11月10日。此后，柳凌又于2015年11月9日向张世超转账3300元，支付了2015年11月10日至2016年2月9日三个月的房屋租金，继续承租涉案房屋，后再未支付过房屋租金。 张世超提交的通讯记录显示：2016年4月16日、2016年5月25日，完真永向双方在案涉《房屋租赁协议书》中约定的柳凌电话180××××4148发送过短信。 2019年2月11日，张世超在《市场星报》第十四页分类广告处刊登通告，要求解除和柳凌签订的房屋租赁合同，柳凌补齐欠付的费用、恢复房屋原貌、搬走租赁房屋内的所有物品。同日向法院提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人双方签订《房屋租赁协议》后，张世超依约将案涉房屋交付给柳凌，柳凌也依约支付房屋租金。2014年3月8日，当事人双方通过协商约定将合同期限延长至2015年11月10日，到期后，柳凌继续使用该房屋，并于2015年11月9日向张世超转账支付了2015年11月10日至2016年2月9日三个月的房屋租金3300元，表明双方均同意继续履行房屋租赁合同，由于双方未再约定合同履行期间，应视为不定期租赁，根据法律规定，当事人可以随时解除合同。张世超在本案中主张解除房屋租赁合同，柳凌对于合同解除不持异议，双方争议的问题是租赁合同是否已于2016年2月9日后实际解除。张世超认为，双方至今未办理房屋交接，故租赁关系处于持续状态，并未解除；柳凌则主张其于2016年2月9日合同到期后即与张世超办理了交接，虽无书面交接手续，但张世超在柳凌支付的最后一期房租到期后三年才起诉，本身就可以证明双方的租赁关系早在三年前就已实际解除，因为没有哪个出租人会容忍租客三年不交租金还让其继续使用房屋。对于当事人以上争议，该院认为，双方的租赁合同在2015年11月10日到期后转为不定期租赁后，柳凌仅在2015年10月9日支付了截至2016年2月9日的一个季度的租金，此后未再支付任何租金及水、电、物业等费用，而张世超提交的证据仅能证明其在提起本案诉讼之前最后一次向柳凌催讨租金是在2016年5月25日（向柳凌手机发送短信），此后直至2019年2月提起本案诉讼期间，均没有提交证据证明张世超向柳凌主张过权利。另外根据张世超提交的水电费单据及其主张的水电费数额来看，2016年2月10日至今，涉案房屋内仅产生水费46.45元、电费295.5元，且张世超亦陈述其多次至租赁房屋寻找柳凌无果，故张世超应当知晓柳凌早已不在涉案房屋内居住的事实。作为出租人，在承租人长达三年不支付租金且与承租人失去联系的情况下，未见其采取有效的方式及时主张权利，避免损失的扩大，并不符合常情，张世超对此也未做出合理的解释。同时，由于张世超怠于主张其权利，令当事人双方的租赁关系长期处于不确定的状态之中，时隔三年之后才提起诉讼，此时若仍将双方是否实际办理房屋交接的举证责任分配给柳凌，显然有失公允。综上，结合本案证据、当事人的陈述，并根据日常生活经验判断，柳凌关于其早在2016年2月9日即搬离并将案涉房屋交还张世超的陈述，更加符合日常生活常理及客观逻辑性，该院予以采信并据此认定当事人双方的房屋租赁关系于2016年2月9日实际解除，张世超主张柳凌支付2016年2月9日之后的房屋租金、逾期付款违约金、水、电、物业费等请求，均不予支持。张世超并未举证证明涉案房屋的现状与柳凌承租房屋时的面貌存在何种差异，且差异系因柳凌原因造成，现主张柳凌恢复房屋原貌，缺乏事实及法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、张世超与柳凌的租赁关系于2016年2月9日解除；二、驳回张世超的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由张世超负担。 二审中，张世超向本院提交：1.短信记录，证明柳凌没有交接房屋，双方一直在沟通；2.微信截屏记录，证明张世超一直寻找柳凌主张权利，没有找到后将房屋出租并实际缴纳此前的水电费；3.视频资料，证明柳凌没有交接房屋，且房屋严重渗水，物品丢失；4.收房见证书，证明20019年7月30日收房时发现电视机丢失；5.维修款收条，证明张世超支付了房屋维修费3000元。柳凌质证认为，短信记录、微信截屏记录及视频资料达不到证明目的，案涉房屋其已交接；收房见证书、维修费收条的关联性有异议，案涉房屋已经交接，与其无关。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《房屋租赁协议》到期后，张世超与柳凌合意顺延合同期限，此后柳凌再行缴纳房屋租金至2016年2月9日，一审认定该期间双方形成不定期租赁合同关系适当。一审中，柳凌陈述其于2016年2月9日即搬离涉案房屋，张世超主张双方未办理房屋交接手续，故租赁关系仍处于持续状态。结合双方当事人的陈述及张世超所举证据，并不能证明柳凌在2016年2月9日以后仍实际占有使用涉案房屋，故其主张柳凌支付该时间节点之后的房屋租金等缺乏事实及法律依据，一审在此基础上依法作出判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。至于恢复房屋原貌，张世超并未举证证明涉案房屋内的物品毁损等系因柳凌原因所致，一审未予支持其该项请求并无不当。 综上，张世超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由张世超负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年五月十四日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。