西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终30号   上诉人（原审被告）：索朗旺姆，女，1995年3月27日出生，门巴族，户籍地西藏自治区墨脱县，现住西藏自治区墨脱县，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告）：西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司，住所地西藏自治区墨脱县墨脱镇门珞古街2号，统一社会信用代码91540423MA6T1GQRX7。   负责人：白希瑞。   委托诉讼代理人：伍小容，西藏昂秀律师事务所律师。   委托诉讼代理人：夏玉婵，西藏昂秀律师事务所实习律师。   上诉人索朗旺姆因与被上诉人西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司（以下简称德吉康桑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区墨脱县人民法院（2019）藏0423民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人索朗旺姆、被上诉人德吉康桑公司的委托诉讼代理人伍小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   索朗旺姆上诉请求：1.撤销原判第一项，并改判租金从2017年8月1日至2019年6月30日按每平方米30元计算，30元/月/㎡×43㎡×23个月=29,670元；2.撤销原判第二项，并改判按1元/月/㎡计算物业费，1元/月/㎡×43㎡×30月=1,290元，前两项租金合计30,960元；3.本案诉讼费由德吉康桑公司承担。事实及理由：一、当时该公司允诺按区域规划有电影院、四星级酒店、门珞文化特产及石锅现场制作，但2017年德吉康桑公司与索朗旺姆签订招租合同后，德吉康桑公司未按规划打造也未按宣传进行招商，2018年商户的入住率不到30%，存在严重欺骗租户的先违约行为。二、原判判决租金与墨脱县国有资产中商铺的租赁价格不符。墨脱县国有资产中商铺的租赁价格一楼每平方米30元，二楼每平方米25元，涉案商铺是第七批援藏工作队修建的国有资产，同时是新开发的市场，没有形成商业街的规模，商户自行贷款对毛坯房进行装修，政府理应扶持并给予优惠。三、合同权利义务失衡，德吉康桑公司没有给予租户解除合同的权利。四、墨脱县信访局2017年8月2日出具的关于墨脱县文化古街各商户经营危机状态的说明，已经证明古街商铺经营情况面临严峻考验，且德吉康桑公司明知该情况仍未及时采取有效手段或补救措施，一直没有负责人，致使商户经营困难，无法正常营业也无法退租。五、从2017年5月起物业处于无负责人、管理人，也无招商管理人员，卫生打扫、垃圾处理都由商户自行完成。综上，一审判决认定事实不清，请求二审改判支持索朗旺姆的上诉请求。   德吉康桑公司辩称，一、索朗旺姆主张降低合同约定的租金标准缺乏事实和法律依据。1、双方均认可《墨脱县门珞文化古街商铺租赁合同》（以下简称《合同》）合法有效，在没有法定或约定的变更事由出现情形下，仍应按照约定履行；2、一审中索朗旺姆并未提起反诉，根据不告不理原则，二审不应就降低租金进行审理；3、招租简介系打印件无法核对其真实性，从内容上看，招租简介仅进行区域划分，并对租金标准和物业管理费标准进行了范围规定，双方在《合同》中约定的内容并未超出招租简介的范围；4、索朗旺姆将涉案房屋与其他房屋的租金进行对比不符合商业性质，无可比性；5、合同的解除有法定解除和约定解除，无论合同条款中是否明确解除权，只要索朗旺姆认为合同达到解除条件，随时可主张解除合同，索朗旺姆主张未在合同中明确解除权导致权利失衡不成立。二、关于索朗旺姆要求降低物业费标准的问题。双方签订的《门珞文化古街物业管理服务协议》（以下简称《协议》）中明确约定物业费为5元/月/㎡，一审根据双方提交的证据对物业费进行了调整，且索朗旺姆对德吉康桑公司2019年5月以来的物业服务表示认同，索朗旺姆主张按1元/月/㎡计算毫无道理。三、德吉康桑公司希望涉案房屋所有租户经营状况良好，出现经营困难不是德吉康桑公司所希望发生，同时德吉康桑公司与墨脱县莲花圣地国有资产投资有限公司（以下简称墨脱国投公司）签署的合同中明确了租金标准，且经营状况、招租比例也进行了约定，即承租人、出租人的利益均应兼顾。综上，请求维持一审判决。   德吉康桑公司向一审法院起诉请求：1.解除其与索朗旺姆签订的《合同》及《协议》；2.索朗旺姆搬离墨脱县门珞文化古街商铺6栋A1-1号并返还给德吉康桑公司；3.索朗旺姆支付租金合计67,394元；4.索朗旺姆支付物业费合计5,160元；5.索朗旺姆支付违约金21,766元；6.索朗旺姆支付以上共计94,320元。7.索朗旺姆承担本案诉讼费。   一审法院认定事实如下：2016年10月25日，墨脱国投公司（甲方）与德吉康桑公司（乙方）签订了《墨脱县门珞文化古街项目经营管理与物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对墨脱县门珞文化古街项目提供物业经营管理与物业服务，乙方签约本项目后进行统一商业规划、统一招租招商、统一经营管理、统一物业服务。乙方签约本项目旨在通过收取合理租金的方式，长期培育本项目商业氛围，优化商业业态，达到使物业保值增值的目的。甲方获取固定合同费用，由乙方负责支付。乙方承担本项目的经营管理风险，盈亏自负。2016年12月29日，德吉康桑公司与索朗旺姆签订《合同》，约定索朗旺姆承租位于××县Ａ１－1用于石锅销售，该商铺面积共计43平方米，合同期限共计3年。2016年12月29日，德吉康桑公司与索朗旺姆签订《协议》，约定物业管理费用按签约43平方米面积收取，费用标准为5元/月/平方米，协议期限共3年。2019年5月29日，德吉康桑公司应各租户所提困难同时结合现有问题，决定给予各商户所欠旧有费用进行部分减免，并于当日告知各租户。2019年6月11日，德吉康桑公司向索朗旺姆发了关于催缴拖欠房租、物业费的公告。另查明，2017年8月2日，墨脱县信访局接到以王学忠等5人为代表的墨脱古街商户集体来信来访（涉及21家商户），反映古街房租普遍偏高，电价高于商业电价；物业管理混乱，管理公司不履职，公共设施不健全并有损坏；提出免两年房租，电价与商业电价相同等要求。墨脱县信访局向县政府主要领导呈阅了《关于墨脱县文化古街各商户经营危机状态的说明》。   一审法院认为，案件的争议焦点为：1.《合同》及《协议》是否解除及索朗旺姆是否应该搬离问题；2.房屋租金是否应该交及交多少的问题；3.物业费是否应该交及交多少的问题；4.双方是否存在违约及违约金多少的问题。对此该院作如下分析、认定：一、《合同》及《协议》是否解除及索朗旺姆是否应该搬离问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，法定解除合同的条件，只有因不可抗力或者根本违约，才能依法解除合同。如果只是部分不能实现，或者部分违约，当事人一方不享有解除合同的权利，而应当按照违约责任来处理，可以要求违约方实际履行、赔偿损失等。本案中，德吉康桑公司未能举证证明2017年3月至2019年5月期间尽到物业管理责任。另外，德吉康桑公司招租简介对古街进行区域规划和具体允诺租金及物业管理收费标准，对房屋租赁合同的订立以及租金确有重大影响，应当视为要约。该允诺即使未载入房屋租赁合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。截至目前，德吉康桑公司未采取得力措施，优化古街商业业态。索朗旺姆拖欠房屋租金、物业管理费构成违约。综上所述，在双务合同中，双方均存在违约的情况下，德吉康桑公司解除合同将导致合同双方利益显著失衡，且合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任。因此，根据合同目的、履行情况及双方过错程度，本院认为，德吉康桑公司不享有对《合同》及《协议》的解除权，双方之间的合同继续有效，索朗旺姆不宜搬离租赁房屋。二、房屋租金是否应该交及交多少的问题。该院认为，双方签订的《合同》为依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。索朗旺姆使用德吉康桑公司提供的房屋，通过经营获取经济利益，应当按照合同约定履行支付租金。本案中，索朗旺姆所称商铺租金过高、面临经营危机的问题，但并未同德吉康桑沟通协商，要求签订补充协议调整租金；虽然索朗旺姆方多次向县政府相关部门反映情况，请求政府出面降低或减免租金，但因签订和履行合同是市场主体行为，政府并没有予以干预；2019年5月29日，德吉康桑公司《关于收取墨脱古街商户拖欠房租及物管费用的公告》（以下简称《公告》）中，对租金进行了调整和让步，但未获得索朗旺姆回应，该院认为应按照合同约定价格支付租金；在租金逐年递增方面，该院认为在古街商铺经营状况和整体营商态势欠佳的情况下，不宜支持德吉康桑公司关于房租逐年递增的诉求。三、物业费是否应该交及交多少的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。德吉康桑公司未能举证证明2019年5月之前对古街尽到了物业管理义务，同时索朗旺姆反证了物业服务存在缺失。2019年5月后德吉康桑公司举证说明履行了物业管理义务，索朗旺姆在庭审中也予以自认。因此，该院认为，索朗旺姆应当按照签订的《协议》支付物业费，具体为2017年1月1日至2019年4月30日按照2.5元/月/㎡支付，2019年5月1日至2019年6月30日按照合同约定标准，即5元/月/㎡支付。四、双方是否存在违约及违约金多少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于德吉康桑公司所诉请的违约金，合同虽约定，如索朗旺姆逾期不交物业费，其应自逾期之日起按每日千分之三缴纳违约金，但根据合同法第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。诉讼中，德吉康桑公司未提供证据证明其在2019年5月至6月份之前曾向索朗旺姆催告缴纳相关费用，其在2019年5月至6月份的催告也未阻止损失的进一步扩大，因此其关于违约金的诉求，该院不予支持。综上所述，索朗旺姆应当向德吉康桑公司应当支付的相关费用，该院认定如下：1.租金：2017年8月1日至2019年6月30日，租金：65元／月／㎡×43㎡×23个月＝64,285元；2.物业费：2017年1月1日至2019年4月30日，物业费：2.5元／月／㎡×43㎡×28个月＝3,010元；2019年5月1日至2019年6月30日物业费：5元／月／㎡×43㎡×2个月＝430元。上述合计应予支持的德吉康桑公司诉求为67,725元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：一、索朗旺姆支付德吉康桑公司租金共计64,285元；二、索朗旺姆支付德吉康桑公司物业费3,440元；上述金额共计67,725元，索朗旺姆于本判决生效后十日内履行完毕。三、德吉康桑公司的其他诉讼请求。案件受理费2,158元，由索朗旺姆承担。   二审中，索朗旺姆向本院提交：1.墨脱国投公司《关于墨脱县古街相关事宜的通知》（墨国投发〔2020〕1号）原件一份；2.墨脱县财政局2019年6月21日出具的《关于缴纳租赁费的通知》原件一份；3.名为“门珞文化古街租客群”微信聊天记录截屏打印件一份；4.名为“古街商户群”微信聊天记录截屏打印件一份。本院认为，1、墨脱国投公司《关于墨脱县古街相关事宜的通知》（墨国投发〔2020〕1号），根据该《通知》记载内容，此系墨脱国投公司就墨脱县古街商铺行使国有资产管理权的方式，作出时间为2020年1月7日，其不能溯及索朗旺姆与德吉康桑公司之间所签《合同》的效力，且墨脱国投公司是否与德吉康桑公司就解除合同达成一致，租赁费、物业费等是否实际降低、降低的比例并未明确，故对索朗旺姆据此证实墨脱国投公司已收回涉案房屋，并将租赁费调整为30元/月/㎡、物业费调整为1元/月/㎡之证明目的，本院不予采信；2、墨脱县财政局2019年6月21日出具的《关于缴纳租赁费的通知》，从该《通知》的内容看，其交纳租金的标准、数额仅针对墨脱县财政局作为出租人的相关房屋，并未包括涉案房屋，故对索朗旺姆据此请求将涉案房屋租赁费调整为30元/月/㎡、物业费调整为1元/月/㎡之证明目的，本院不予采信；3、名为“门珞文化古街租客群”“古街商户群”微信聊天记录，从记载内容看德吉康桑公司与索朗旺姆确因涉案租赁费、物业费标准进行协商并向墨脱县相关部门进行反映，德吉康桑公司分别于2019年5月29日、12月16日发出租赁费按40元/月/㎡、物业费按3元/月/㎡优惠价格收取的《公告》，《公告》系德吉康桑公司单方作出，且内容系德吉康桑公司以损失自身利益为对价的允诺，虽承租人并未明确表示认可或作出承诺，但结合德吉康桑公司两次《公告》内容及双方的聊天记录，应视为德吉康桑公司对《合同》《协议》中价款进行了变更，故对索朗旺姆据此证实德吉康桑公司已下调租赁费、物业费标准的证明目的，本院予以采信。   德吉康桑公司未提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   对当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：   关于涉案房屋租赁费、物业管理费标准的问题。本院认为，第一，索朗旺姆签订的《合同》《协议》并未违反相关法律规定，依法成立有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行义务；第二，德吉康桑公司明确表示招租简介的内容已由双方签订的《合同》所继受，但其未按照招租简介的内容完成规划，并使涉案房屋所在街道达到应有商业规模，在履行《合同》《协议》过程中，德吉康桑公司至今未对出租物进行修理裂缝、给排水管道维修，2019年5月1日前也未按《协议》规定提供物业服务，结合在卷证据及当事人陈述，德吉康桑公司存在未及时催缴租赁费、为了自身利益最大化超过国家定价标准收取电费等情形，即德吉康桑公司提供的租赁物存在适租瑕疵，存在怠于履行物业服务义务，增加承租人负担的过错；第三，德吉康桑公司“门珞文化古街租客群”“古街商户群”中分别于2019年5月29日、12月16日发出《公告》，将租赁费标准调整为40元/月/㎡、物业费调整为3元/月/㎡，虽然本案诉讼前至今，作为承租人的索朗旺姆仍未通过按降低标准交纳租赁费、物业费的方式予以认可，且在诉讼中明确表示应根据墨脱县同属性、同种类房屋相关费用标准按租赁费30元/月/㎡、物业费1元/月/㎡交纳进行抗辩，但该行为系德吉康桑公司以损失自身利益为对价的允诺，虽承租人并未明确表示认可或作出承诺，但结合德吉康桑公司两次《公告》内容及双方的聊天记录，应视为德吉康桑公司对《合同》《协议》中价款进行了变更；第四，结合承租人提交的墨脱国投公司拟给予德吉康桑公司优惠后收回涉案房屋，墨脱县财政局作为出租人履行国有资产管理权对相同性质房屋租赁费、物业费的收取标准，墨脱县信访局出具的涉案房屋存在经营风险说明等，足以认定德吉康桑公司针对涉案房屋未达招租简介承诺标准，物业管理、服务不到位等自身过错导致承租人在履行合同过程中显失公平，作出降低租赁费、物业费标准的决定无需承租人作出明示或默许的意思表示即发生变更合同内容的效果。综上，索朗旺姆请求租赁费、物业管理费应分别按30元/月/㎡、1元/月/㎡交纳的主张无事实和法律依据，应不予支持；德吉康桑公司2019年5月29日、12月16日作出的《公告》系对履行价款的变更，且德吉康桑公司以损失自身利益为对价，无需承租人同意即达到变更合同内容的法律效力，据此，租赁费：按40元/月/㎡计算；物业费：不划分区域，统一按3元/月/㎡计算。   本院认为，德吉康桑公司与索朗旺姆签订的《合同》《协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，在《合同》《协议》履行过程中德吉康桑公司存在提供的租赁物具有适租瑕疵、怠于履行物业服务义务、增加承租人负担的过错，索朗旺姆未及时、足额交纳租赁费、物业费亦存在过错，但德吉康桑公司以损失自身利益为对价作出租赁费、物业费收取标准的允诺，已实际变更双方约定的价款。故一审法院认定租金、物业费计算标准及期间不当，本院予以纠正；一审法院认定租赁费不按约定逐年上涨，索朗旺姆不承担逾期付款利息等违约金的认定并无不当，本院予以确认。即索朗旺姆应支付德吉康桑公司租金：2017年8月1日至2019年6月30日40元／月／㎡×43㎡×23个月＝39,560元；物业费：虽然2017年1月1日至2019年4月30日期间德吉康桑公司并未提供物业服务，理应不收取物业费，但索朗旺姆自认按1元/月/㎡的标准交纳，该期间索朗旺姆应向德吉康桑公司交纳：1元/月/㎡×43㎡×28个月＝1,204元；2019年5月1日至2019年6月30日：3元／月／㎡×43㎡×2个月＝258元，合计41,022元。   综上所述，索朗旺姆的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销西藏自治区墨脱县人民法院（2019）藏0423民初18号民事判决；   二、索朗旺姆于本判决生效之日起一个月内支付西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司租赁费39,560元；   三、索朗旺姆于本判决生效之日起一个月内支付西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司物业费1,462元；   四、驳回西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费2,158元（西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司已预交），由索朗旺姆负担938.60元，由西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司负担1,219.40元。二审案件受理费719.12元（索朗旺姆已预交1,493.13），由西藏华庭德吉康桑物业管理有限责任公司墨脱分公司负担522.31元，由索朗旺姆负担196.81元。   本判决为终审判决。   审  判  长   松吉卓玛   审  判  员   王 明 有   审  判  员   孙 丹 华   二〇二〇年五月三十一日   法 官 助 理   张  虎   书  记  员   赵 俊 风