广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初2243号原告：广东华翔物业集团有限公司，住所地：广州市天河区体育东路4号104房，统一社会信用代码914400007665682656。法定代表人：刘福华，任董事长。委托诉讼代理人：陈之光，广东华翔物业集团有限公司员工。委托诉讼代理人：陈震，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：苏远芳，女，1976年9月4日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广东华翔物业集团有限公司（以下简称华翔物业公司）与被告苏远芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广东华翔物业集团有限公司的委托诉讼代理人陈之光、陈震，被告苏远芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付XXX6年5月1日至2020年3月31日期间所欠：物业管理费3546.15元，按每日千分之三的标准向原告支付上述欠费自欠缴交日起至付清日止的违约金（自XXX8年1月10日暂计至2020年3月31日为6215.57元）；公共用电梯灯用电费分摊235元（自XXX6年5月1日至2020年3月31日期间）；水费（代缴）1618.94元（XXX6年5月1日至2020年2月29日期间）；2.请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：XXX4年11月15日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（下称“东华业委会”）与原告签署编号为粤物合第（XXX5）004号的《东华花园物业管理服务合同》，约定由原告为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限自XXX5年1月1日至XXX7年12月31日；约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平方米，二期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平方米，商铺管理费1.0元/月/平方米，公共水电分摊5.0元/月/户，产权车位管理费10元/月/辆；另约定乙方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。XXX8年1月1日，东华业委会与原告续签了编号为粤物合第（XXX8）002号的《东华花园小区物业管理服务合同》（下称“《物业合同》”），约定原告继续为东华花园小区提供物业管理服务，服务期限自XXX8年1月1日至2023年12月31日，并约定，一至三期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平方米，二期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平方米，商铺管理费1.0元/月/平方米，业主产权车位清洁服务费10元/月，公共照明梯灯用电分摊每户每月5元。同时约定，物业管理服务费用业主按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月费用；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按应缴交欠费总额的千分之三的标准支付滞纳金。被告居住东华花园小区46座03梯XXX房共计94.31平方米的住宅一致享受原告提供的物业管理服务，但被告自XXX6年5月1日起未按时缴纳物业服务费用及水费、水电公摊等费用。原告多次打电话及发出催缴通知书给被告，被告都不予理睬。被告拖欠管理费等费用的行为，违反了《物业管理条例》和《合同法》、《民法通则》的规定，严重侵害了原告的合法权利和管理秩序，为此，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告苏远芳辩称：1、水费答辩人愿意承担缴纳，判决物业管理费及违约金、“滞纳金”无效。2、诉讼费由原告方承担。事实和理由：一、原告广东华翔物业发展有限公司（以下简称华翔物业）与原业主委员会（以下简称业委会）所签的合同是在充满巨大利益交换和欺骗业主情况下签署的非法无效的合同。业委会在物业公司的选择、小区校车的干预、小区大规模的违建等，无不充满巨大的利益输送。物业公司所签的合同中，约定小区所有公共收益归物业公司，这明显是不公平的。仅停车费一项，每年物业公司收益至少为1395000元（东华花园露天停车位775个，每个车位收费150元/月），还有不少没有规划车位的地方停满了车，一年的收益估计为200万元左右。小区还有广告费、快递柜、饮水机、宽带费等其他收益。华翔物业第一次合同到期后，业委会没有经过业主大会授权、没有公开进行招标以竞标的方式选聘物业管理公司，而是以过程违反法规（全程没有监督）、弄虚作假的方式（我投的反对票成了赞成票）帮华翔物业拉票，让华翔物业以略超50%支持率的表象于XXX8年3月第二次继续签约。更有甚者，在与华翔物业第二次签约时，不顾很多业主反对，把以前每月4万元的“提留款”，变成了每月1.5万元，且合同一签就是五年，这样就少了整整150万元的“提留款”。这么多钱去了哪里？这显然是严重的变相的以看似“合法”的形式损害全体业主利益而肥了某些个人和公司的违法犯罪行为。因此他们所签的合同是非法的、无效的。恳请法院委托公安机关介入，查清物业公司和原业委会的所有违法犯罪事实。二、华翔物业进驻后，没履行合同约定和自己承诺的很多服务、不作为乱作为，严重违反合同规定。人员数量达不到合同规定、素质达不到应有要求；服务意识差、服务态度差；小区脏乱、绿地被破坏、花草树木没有修剪、消防设施严重损坏、擅自动用消防用水、小区入室盗窃案频发，完全没有尽到物业管理职责。严重影响小区住户的健康和生命安全。小区里的多处违建，物业公司在没有政府部分施工许可的情况下，在番禺区城管局、林业和园林局共同开出了《责令限期整改通知书》之后仍大开绿灯让建设完工，没起到应有的管理作用。三、华翔物业没有征得政府部门和业主大会同意乱收费。华翔物业XXX8年3月续签合同后，于4月1日开始乱收所谓“公摊水费”（以前一直没有），每家每月收取2.7元，业委会不仅不反对，还为其背书，竟然写进了合同里。把偶然漏水事件用来长期收费，这样整个小区在华翔续约的5年里要多付50多万元（5*12*3118*2.7=505116元）的“公摊水费”。此费用在广大业主的坚决反对下收取一段时间后停止。四、合同没有约定违约金，擅自收取违约金和“滞纳金”。我同意缴纳公共用电梯灯用电费分摊235元、水费（代缴）1618.94元，但基于上述理由不同意支付物业管理费3546.15元以及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市番禺区石碁镇广华北路25号东华花园46座3楼XXX，面积94.31平方米，所有权人为苏远芳，登记时间为2011年10月26日，房产证号为粤房地权证穗字第××号。2017年7月12日，原告的名称经工商行政管理部门核准，从“广东华翔物业发展有限公司”变更为“广东华翔物业集团有限公司”。2014年11月15日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《东华花园物业管理服务合同》，约定：甲方将广州市番禺区广华北路25号东华花园委托乙方实行物业管理服务；服务期限自XXX5年1月1日至XXX7年12月31日；约定物业服务相关收费标准如下：一期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，二期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，公共水电分摊5.0元/月/户，产权车位管理费10元/月/辆；乙方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。该合同还对乙方提供物业管理服务的具体内容、甲乙双方的权利义务以及违约责任等事项进行了约定。2018年1月1日，广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）续签编号为粤物合第（XXX8）002号的《东华花园小区物业管理服务合同》，约定：原告继续为东华花园小区提供物业管理服务；服务期限自XXX8年1月1日至2023年12月31日；本物业服务费用按房屋建筑面积计算，具体标准为：一至三期（1-38座）住宅管理服务费0.5元/月/平米，四期（39至56座）住宅管理服务费0.8元/月/平米，商铺管理费1.0元/月/平米，业主产权车位清洁服务费10元/月，公共照明梯灯用电分摊每户每月5元；物业管理服务费用业主按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前缴纳当月费用；乙方向甲方交付人民币壹拾万元作为履约保证金，在合同期内乙方严格履行合同义务，并在合同期内无其他违约行为，则甲方在本合同终止且乙方办理完全部交接后7个工作日内，无息退还人民币壹拾万元履约保证金给乙方；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每天按缴交欠费总额的千分之三的标准支付滞纳金。该合同还对乙方提供物业管理服务的具体内容以及违约责任等事项进行了约定。被告自2016年5月1日起没有缴纳物业服务费、公摊水电费。原告于2019年5月17日向案涉房屋地址邮寄《催收告知函》，要求案涉房屋的业主支付自2016年5月1日起的物业服务费、公摊水电费等。该邮件于2019年5月18日由他人收取。被告称其本人没有收到《催收告知函》。庭审时，庭审时，被告为证明其主张，提交了以下证据：1.东华花园续聘物业服务公司业主选票复印件、2018年度东华花园物业管理续聘业主投票结果原件，业主选票显示签名为苏远芳、楼座房号为46座3栋XXX号，“是否同意续聘物业服务公司”投票栏反对项处打钩，投票结果上并无显示46梯3栋XXX房号的投票结果；2.东华花园物业管理服务合同之附件4：物业管理服务承诺复印件；3.东华花园物业管理服务续约承诺函原件；4.东华花园物业管理服务宣传资料打印件；5.消防设施照片原件；6.动用消防水照片原件；7.花草树木照片原件；8.广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会《关于东华花园第一届业委会擅自占用小区规划绿地被责令即期改正及行政处罚的通告》（东华函【2020】1号）复印件，含附件一工程合同，附件二广州市番禺区林业园林绿化责令限期改正通知书（番绿罚责字【XXX8】4号），附件三工程合同中的图一，附件四广州市园林绿化行政处罚先行告知书，破坏前后比较照片；9.绿地照片；10.小区脏乱照片；11.地面照片；12.游泳池；13.物业人员照片；14.报警回执照片；15.东华花园收费通知书原件；16.物业管理费催款通知书原件；17.小区路灯照片；18.广州市番禺区大龙街东华花园业主委员会《关于东华花园校车服务事情的声明》原件、广州市番禺区人民政府大龙街道办事处《群众来访告知书》（番龙告知【XXX6】8号）原件；19.微信群截图；20.业主交流群微信聊天记录；21.树木修剪问题，没有及时清理垃圾图片若干份。上述证据拟证明物业服务期间存在的问题。原告对选票不予确认，对投票结果予以确认，称原告没有造假情况；对物业服务合同附件及物业服务续约承诺函予以确认；对处罚通告予以确认，称占用绿地的问题不是原告行为所致；对报警回执真实性予以确认，但称盗窃是治安问题而非小区管理问题；对东华花园收费通知书予以确认，称该证据与本案无关；对业主委员会的声明及街道办事处的告知书真实性予以确认，但称与本案无关；对于小区照片等证据，原告称该小区建成于1998年，设施老化，维修成本高，原告收取的物管费仅能维持设施的使用功能，另有开发商以及小区建设规划遗留的若干问题，并非物业管理问题；对其余证据均不予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会与原告签订的两份《东华花园物业管理服务合同》、《东华花园小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，协议内容合法有效，本院予以确认。由于被告未举证证明广州市番禺区大龙街东华花园小区业主委员会申请撤销或与原告协商变更该合同，故XXX8年1月1日签订的《东华花园小区物业管理服务合同》仍对合同双方及东华小区业主具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。如被告认为投票过程或业主委员会的决定损害其权益，可另寻法律途径结果。关于华翔物业公司的物业服务质量。两份物业服务合同约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、车辆停放管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的，并具有连续性和整体性，苏远芳在本案中提供的证据未能充分证明华翔物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，被告已享受了物业管理服务，应当按照约定向华翔物业公司支付相应的物业服务费，苏远芳在本案中不享有同时履行抗辩权，苏远芳以华翔物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。华翔物业公司在提供涉案物业管理时确实存在一定的服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是被告未及时支付物业服务费的原因之一，但苏远芳不能因华翔物业公司存在一定程度的服务瑕疵而否定华翔物业公司提供的其它服务，苏远芳作为小区业主，长期拖欠物业服务费的行为不仅不能促进华翔物业公司提高物业服务质量，反而会使物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。关于苏远芳拖欠的费用具体情况。华翔物业公司、苏远芳均确认未支付XXX6年5月1日至2020年3月31日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的物业服务费为75.45元/月，苏远芳拖欠的物业服务费应为75.45元/月×47个月=3546.15元，华翔物业公司主张被告支付物业服务费3546.15元，本院予以支持。华翔物业公司另主张苏远芳应支付的代缴水费、公摊电费在华翔物业公司的物业服务过程中已实际发生，被告对此无异议，故本院予以支持。关于违约金。苏远芳的拖欠物业服务费的行为给华翔物业公司造成了占用资金的损失，但物业服务合同约定每日千分之三的违约金标准过高，华翔物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对华翔物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行同期同类贷款基准利率（XXX9年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏远芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付XXX6年5月1日至2020年3月31日的物业服务费共计3546.15元及违约金（自XXX8年1月10日起每月物业服务费的违约金的计算方式为以75.45元为本金，分别从拖欠当月的11日起至本金清偿之日止，XXX9年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自XXX9年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告苏远芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2016年5月1日至2020年3月31日的公共用电梯灯用电费分摊235元；三、被告苏远芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东华翔物业集团有限公司支付2016年5月1日至2020年2月29日的代缴水费1618.94元；四、驳回原告广东华翔物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费29元，由被告苏远芳负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年五月十五日书记员  梁沛敏