贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初1891号原告刘孝明，男，1972年11月24日生，汉族，住贵阳市观山湖区。委托代理人刘波，贵州黔成起智律师事务所律师。被告徐永梅，女，1970年6月1日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人张雪纯，女，1995年4月1日生，汉族，住址同上，与被告系母女关系。原告刘孝明与被告徐永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘孝明及其委托代理人刘波，被告徐永梅及其委托代理人张雪纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘孝明向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2005年5月17日签订《房屋买卖协议》，并立即配合原告办理贵阳市云岩区房屋的过户手续；2、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：原告于2005年5月17日同被告签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将其所有的位于贵阳市金顶山41栋4楼18号房屋（现房屋登记信息为贵阳市云岩区以35000元的价格出售给原告，原告于协议签订之日将购房款一次性支付给被告，被告于当日向原告出具《收条》一份，随后原告搬至该房屋居住至今。因诉争房屋系被告在单位（贵阳酒厂）时的集资建房宿舍，房屋买卖当时未能办理相关产权手续，故原被告双方在《房屋买卖协议》中约定“6、甲方将房屋转让给乙方后，如遇房改需要办理房屋产权证甲方应义务无偿为乙方办理并过户，所需正规费用（有票据）由乙方承担”。原告居住诉争房屋多年后才知道被告已办理了诉争房屋的相关产权手续，遂依据协议约定要求被告配合原告办理房屋产权过户手续，但因房屋价格上涨，被告一直以多种无理借口拒绝配合原告办理产权过户手续。综上所述，原告认为原被告双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，依法应受法律保护，原告已依约全面履行自己的合同义务，被告拒不履行合同义务的行为不仅违约，更是严重侵犯原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告徐永梅辩称：1、合同签订时，被告患有精神疾病，无正常辨认的能力，无法定代理人在场，签订的《房屋买卖协议》无效；2、合同买卖的是小产权房屋，价格也是小产权房的价格，35000元卖方比1997年房屋价值还低4000元左右，价格不合理，这是因为被告当时处于危困状态，处于不平等的情况下，由原告提供的不公平的格式合同，被迫作出的选择。合同第六条规定补差价应当是市场价。另一方面，相同的合同在实际过程中也按照市场价补偿。3、涉案房屋是贵阳酒厂集资建房，未经单位同意不能过户给单位职工的人，否则会侵犯单位合法权利，单位有权撤销合同，收回住房；原告应当按照市场价格支付被告部分价款。4、原告的请求已经超过诉讼时效。原告称在办理房改是不知清是不属实的，在办理产权期间因为同住的其他房屋住户是我单位职工，原告对于办理产权的事宜应该是知晓的，并到酒厂里面咨询过能否将产权证办理到其名下，但被告知不行，办理产权证费用是被告父母支付的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、原被告双方身份证复印件、被告户口本复印件各一份，证明原被告主体资格。被告对该组证据无异议。2、收款收据一份，证明被告对涉案房屋有处分权。被告代理人对改组证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是酒厂单位的集资建房费用，是单位房，我方无处置权，现在收据在原告手里我不清楚，办理产权证时已经交给产权处，名字原来是“徐咏梅”，后面户口迁移后变更为“徐永梅”。3、房屋买卖协议一份，证明原被告双方之间存在房屋买卖关系。被告代理人对真实性无异议，协议是被告签订的，当时被告存在精神分裂，被告没有主动说要买房，而是张某看见被告生病，就问被告是否要卖房，当时合同签订时只有被告一人在场，合同是无效的，合同第六、七条的约定，是签订合同时的误解，被告以为是要按市场价格补差价，所出售的只是一套户头房，不是全产权房，从第七条约定可以看出。4、收条一份，证明原告在签订合同后履行了付款义务。被告称见证人张某在金顶山经营麻辣烫生意，我经常在那里吃东西，有一天张某问我是否有房屋出售，我回答是的，我告诉他我生病了，借钱住院才刚刚出院，要出售房屋还账，我告诉他是户头房想卖50000元，经我与原告协商达成35000元的价格，原告先看了几次房，房屋虽然是一室一厅，但是房屋结构比较好，当时原告给了部分定金，金额具体记不清楚，我也出具定金收条，一开始我要38000元，原告还价35000元我就同意了，收条和协议是一并签字捺印，定金收条是在之前出具的，之后才签订协议、出具收条。5、委托书一份，证明被告具有过户义务，并出具委托书给原告办理。被告对真实性无异议，但是原告事先写好我按其内容书写，对于房屋有关事项不是代表房屋过户手续。6、证明、凭证各一份，证明原告在购买涉案房屋后一直居住至今，居住时间2007年是因为人口大普查才登记的，实际居住时间是2005年5月。被告称房屋买卖合同签订时我向原告交付钥匙，是一手交钱一手交货，我也履行了交付义务。7、房屋记载表一份，证明涉案房屋具备上市交易条件。被告称无异议。8、浙江省平湖市人民法院判决书一份，证明涉案房屋现具备过户条件。被告对真实性无异议，房屋现是否解封我不清楚，有该诉讼。9、贵阳市云岩区人民法院判决书一份，证明协议有效，被驳回是因为房屋存在查封，不能过户。被告表示已收到该判决，未上诉。被告提交以下证据：1、集资建房收据复印件一份，证明我单位要求办理产权时要求交回该收据后才能办理，我电话联系原告将收款收据给我，承诺把产权证办理完毕后过户给原告，原告就补差价给我，原告将收款收据给我后我就办理了产权，该收据由原单位收回，为何现由原告持有我不清楚。原告对真实性无异议，对关联性有异议。2、产权证、土地使用证、准入许可证各一份，证明办理产权的过程及支付税费情况。原告对该组证据真实性无异议，根据合同约定我方愿意承担办证税费。被告表示不同意原告仅承担办证税费。3、2009年11月28日申请书一份，证明被告当时患有精神疾病及心脏病，申请病退。原告表示出院时间为2004年9月，双方签订合同时间为2005年，是自己书写的申请，在贵院判决书中有明确。4、贵州省第二人民医院2004年9月10日住院病历、2004年9月20日、27日、2004年11月1日、2005年5月12日、8月20日、2006年4月17日、2009年12月28日门诊病历各一份，证明被告患有精神疾病。原告表示该证据内容不清楚，三性有异议，由法院核实。庭审后，被告补充提交以下证据：1、2004年8月28日至2004年9月6日《广州白云精神康复医院出院记录》及住院病历、2020年4月23日《贵州省第二人民医院住院患者护理安全告知书》各一份，拟证明其精神状态。原告认为《贵州省第二人民医院住院患者护理安全告知书》与本案无关联，该证据出自于2020年4月27日，原被告双方交易发生于2005年5月。对《广州白云精神康复医院出院记录》真实性、合法性有异议，无该医院的相应资质来确定该医院是否能够确定被告的民事行为能力，对关联性有异议，提供的是入院、住院、出院均发生在2004年8月28日至2004年9月6日，且出院记录载明被告病情有好转，注意力集中，加之原被告的交易发生在2005年5月，所以不能证明被告在签订合同时属于限制民事行为能力人，对该份证据三性有异议。2、发票两份、收据两份，证明税费缴纳情况。原告对该份证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，相反证明被告具备履行义务的客观条件。本院经审理认定如下事实：1997年2月4日，贵阳酒厂向被告出具一份“收款收据”，载明“今收到徐咏梅交来集资建房费人民币9857.5元。”2005年5月17日，原告作为乙方、买方与被告作为甲方、卖方签订《房屋买卖协议》，主要约定：1、甲方自愿将位于贵阳市房屋转让给乙方。2、上述房屋包括设备经双方协商房屋价款人民币35000元由甲方卖给乙方。3、房屋价款由乙方一次性付现款给甲方。甲方收款后出具收据给乙方。4、甲方收款后立即将房屋及有关证件点交乙方，乙方出具收到凭证。5、甲方保证其卖乙方的房屋绝无他项权利设定和其他纠纷，乙方买受后如该房纠纷影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理。6、甲方将房屋转让给乙方后，如遇房改需要办理房屋产权证甲方应义务无偿为乙方办理并过户，所需正规费用（有票据）由乙方承担……。同日，被告向原告出具《收条》，载明：“今收到刘孝明买卖金顶山41栋4楼18号房屋购房款35000元。特出此据”。并于同日，被告向原告出具《委托书》，载明：“从即日起委托刘孝明先生凭徐永梅身份证复印件、户口薄复印件办理贵阳市房屋有关事项，一切责任后果由我本人自负”。后被告将涉案房屋交付给原告居住使用至今。2013年7月10日，贵阳市住房制度改革领导小组办公室向被告出具一份《补交土地收益（或购房）款结算单》，载明：根据《贵阳市住房分配货币化政策方案》补交土地收益（或购房），经审核，住房面积46.86平方米，房价款38762元，扣减已交房款本金及投资收益12885元，存量补贴额7440元后，应补交土地收益（购房款）18437元……备注：差额不加息，结算单价827元，使用户主存量7440元。2013年11月12日，被告取得涉案房屋的《不动产权证》，权证号为：筑房权证云岩字第××号。2014年1月3日，被告缴纳涉案房屋手续费140.58元、住房登记费50元、土地登记费33元。2014年8月4日，被告在补交土地收益金18437元后，取得涉案房屋的《准入许可证》。后原告认为被告应配合原告办理房屋产权过户手续，但被告拒不配合，故将被告诉至我院，诉请如前。2018年9月13日，涉案房屋被浙江省平湖市人民法院查封。2019年10月22日，本院作出（2019）黔0103民初8662号民事判决书，认定原告与被告签订的《房屋买卖协议》系有效协议，但因涉案房屋被其他法院查封，不具备变更房屋登记条件，故判决驳回原告诉讼请求。2019年8月23日，原告刘孝明以案外人嘉兴银行股份有限公司平湖新仓小微企业专营支行、徐永梅为被告，就涉案房屋被查封问题向浙江省平湖市人民法院提起案外人执行异议之诉。该院于2019年11月11日作出（2019）浙0482民初3640号民事判决书，判决不得执行贵阳市云岩区房产。现涉案房屋被本院（2019）黔0103执保1159号案件[诉讼案号为（2019）黔0103民初8662号]查封。对被告提交的申请书，贵州省第二人民医院住院病历、门诊病历，《广州白云精神康复医院出院记录》及住院病历，载明被告就诊时间均非《房屋买卖协议》签订时间，与本案时间上无关联性，故本院未予采纳。庭审中，被告述称，被告并未指定有法定代理人，涉案房屋交付后由原告居住，被告母亲将其位于涉案房屋5楼的房屋给其居住，居住没有多久就搬出来了，后去被告女儿的奶奶家居住，之后又到被告母亲家居住。本院认为，本案争议焦点在于原被告双方签订的《房屋买卖协议》效力及原告诉请是否已过诉讼时效问题。针对焦点一，被告主张其与原告签订《房屋买卖协议》时系间歇性××患病期间，无正常辨认的能力，无法定代理人在场，签订的《房屋买卖协议》无效。经查，从被告当庭陈述内容“我告诉他我生病了，借钱住院才刚刚出院，要出售房屋还账……”及双方对价格商定过程陈述来看，《房屋买卖协议》签订价格系双方自主协商达成，且协议签订时，被告已治愈出院。被告提交证据亦不能证明《房屋买卖协议》签署时其属限制民事行为能力人，应承担举证不能后果，故本院认定被告在签署《房屋买卖协议》时系完全民事行为能力人，被告该主张不能成立，本院不予采信。对被告主张《房屋买卖协议》系格式合同、显示公平的意见，经查，首先，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；本案《房屋买卖协议》合同主体为个人，被告亦未举证证明该条款系原告为重复使用而预先拟定；且该协议第6条约定内容明确，理解并未出现争议，故不应适用格式条款的规定。其次，庭审中，被告述称涉案房屋其原定价格为5万元，经与原告讨价还价后商定为35000元，即涉案房屋价格系原被告双方自愿协商约定，系双方当事人的真实意思表示。即使被告认为《房屋买卖协议》存在显示公平，自合同签订至今，其亦未通过合法有效途径撤销该合同，故该《房屋买卖协议》仍系合法有效协议。对被告主张未经贵阳酒厂同意不能过户的意见，经查，原被告双方签订的《房屋买卖协议》所约定购房房屋为房改房，该类房屋在补交土地出让金后依法可以上市交易，且现被告已取得涉案房屋所有权，系涉案房屋所有权人，对涉案房屋具有处分权。针对焦点二，本案原告诉请房屋过户具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效相关规定。综上，《房屋买卖协议》签订后，各方均应按照合同约定履行自己的义务，现原告已履行付款义务，被告除应履行交房义务外，还应协助原告办理涉案房屋的过户手续，现涉案房屋具备过户登记条件，故对原告主张被告配合原告办理贵阳市云岩区房屋的过户手续的诉请，于事实法律有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：被告徐永梅于本判决生效之日起三十日内协助原告刘孝明办理“贵阳市云岩区”房屋过户登记手续。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由被告负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 黎 玲二〇二〇年五月十三日书记员 李安涛