重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终678号上诉人（原审被告）：王琴，女，1983年2月7日出生，汉族，住四川省泸县。上诉人（原审被告）：郝前程，男，1980年1月11日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区洋河路11号，统一社会信用代码91500105664028074。法定代表人：胡纲治，董事长。委托诉讼代理人：韩海霞，女，公司员工。上诉人王琴、郝前程因与被上诉人广州天力物业发展有限公司重庆分公司（以下简称天力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初16923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王琴、郝前程，被上诉人天力物业公司的委托诉讼代理人韩海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琴、郝前程上诉请求：1.撤销重庆市江北区人民法院作出的（2019）渝0105民初16923号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.判令被上诉人赔偿精神损失20000元；3.本案一、二审的诉讼服务费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定王琴、郝前程尚欠天力物业公司物业管理服务费12224.36元及水电公摊费697.26元系事实认定错误；2.房屋存在漏水开裂等质量问题无法正常接房需要整改，上诉人于2015年8月5日接房时与被上诉方管理人员达成口头约定，接房之前的物业管理费不予收取，才预交第一笔物业管理费539.31元，物业管理收费发票上也是注明了“预收三个月物管费”，因此被上诉人不应要求2015年8月5日之前的物业管理费；3.上诉人不同意被上诉人截取挪用老带新活动奖励的2000元用于抵扣2015年8月5日之前的物业管理费；4.2015年11月5日被上诉人告知要补交之前的物业管理费，否则无法交纳后面的物业管理费，也未收到被上诉人的物业管理费通知单。5.上诉人向被上诉人支付的物业管理费足以抵消被上诉人服务费用。被上诉人天力物业公司辩称：1.一审中上诉人对被上诉人主张的期间和金额表示了认可，其不交物业费的原因并非对欠费金额有异议，而是认为房屋质量瑕疵拒接接房也因此不应交纳物业费；2.上诉人认为房屋质量瑕疵可以作为不交纳物业服务费的理由是错误的。上诉人混淆了其与开发建设单位之间的商品房买卖合同关系和与被上诉人之间的物业服务合同关系。房屋质量的责任是房屋的建设单位，应由商品房买卖合同法律关系来解决，因此上诉人如果认为房屋存在质量瑕疵应当由建设单位来承担责任，而不应由物业服务企业买单；3.上诉人称其存在减免等事实，除非上诉人提供证据证明减免事实存在，否则被上诉人不认可上诉人自述的事实；4.上诉人主张精神损害赔偿的问题，首先该请求未经过一审程序，其次据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定，自然人因人格权利或具有人格象征意义的特定纪念物品被侵害才可以主张精神损害赔偿，据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国侵权责任法》的规定，自然人因人格权、身份权等被侵害才可以主张赔礼道歉。被上诉人在提供物业服务管理过程中并未侵犯上诉人的上述权利，其主张精神损害赔偿缺乏法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。天力物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王琴、郝前程立即支付天力物业公司2012年11月1日至2014年3月31日、2015年1月1日至2015年7月31日、2015年11月1日至2019年6月30日期间的物业管理费12224.36元；2.判令王琴、郝前程立即支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月11日起按年利率24%的标准计算至该月物业服务费付清之日止；3.判令王琴、郝前程立即支付天力物业公司2013年1月至2019年5月期间的水电公摊费697.26元。一审法院认定事实如下：2011年6月8日，天力物业公司与广州富力地产（重庆）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由天力物业公司为坐落于重庆市沙坪坝区虎溪镇大学城富力城二期项目2P组团提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案管理。合同期限自本合同签订之日起至2016年6月10日止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，高层住宅的物业服务费为1.8元/月/平方米，商业的物业服务费为4元/月/平方米，写字楼的物业服务费为10/月/平方米，停车场（管理费）100元/月/个。业主应于交房（甲方发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳全额物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按季（也可以按月）交纳，业主或物业使用人应在每季首月（每月）前10日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，天力物业公司为涉讼房屋所在的富力城二期项目2P组团提供物业服务至今，该小区未成立业主委员会。王琴、郝前程系涉讼房屋的权利人，物业服务费收取标准为每月1.8元/平方米，房屋建筑面积为99.87平方米。因天力物业公司认为王琴、郝前程拖欠其诉请期间的相应费用，遂于2019年7月24日起诉来院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天力物业公司与建设单位广州富力地产（重庆）有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，天力物业公司仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定天力物业公司与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，天力物业公司应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，王琴、郝前程作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故天力物业公司要求王琴、郝前程支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。王琴、郝前程提出的房屋顶楼漏水问题，实际系王琴、郝前程与房地产开发商就房屋质量问题存在的争议，天力物业公司作为物业公司虽应协调双方进行处理，但并不应作为责任承担方，因此，前述问题与本案无关，王琴、郝前程提出的此抗辩理由不成立。因此王琴、郝前程应支付天力物业公司前述期间的物业服务费12224.36元。关于天力物业公司主张王琴、郝前程支付违约金的问题。一审法院认为，违约金条款系附随于主合同条款的，现天力物业公司主张违约金所依据的是《前期物业服务合同》，该合同期限已经届满，天力物业公司现依据该合同约定要求王琴、郝前程支付违约金的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于天力物业公司主张王琴、郝前程支付水电公摊费的问题。因双方签订的《前期物业服务协议》系其真实的意思表示，对原被告具有约束力，合同约定的水电公摊费，王琴、郝前程应据实缴纳。庭审中，王琴、郝前程亦认可天力物业公司出具的欠费明细表。因此，王琴、郝前程应向天力物业公司支付自2013年1月至2019年5月期间的水电公摊费697.26元。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。天力物业公司作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王琴、郝前程自本判决生效之日起十日内向原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司支付自2012年11月1日至2014年3月31日、2015年1月1日至2015年7月31日、2015年11月1日至2019年6月30日期间的物业管理费12224.36元及2013年1月至2019年5月期间的水电公摊费697.26元；二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告王琴、郝前程负担。二审中上诉人王琴、郝前程向本院举示证据了2015年8月5日物业管理服务费发票，载明“预收三个月物管费”字样，拟证明被上诉人承诺不收取发票出具之日前的物业管理服务费。对此被上诉人天力物业公司质证意见对该证据的真实性予以认可，但不认可其关联性。本院对二审中上诉人提交的该份物业服务费发票原件的真实性及合法性予以认可，对该份证据与其证明目的之间的关联性将在本院评述部分予以说明。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，针对上诉人王琴、郝前程的上诉请求与事实理由以及被上诉人天力物业公司的答辩意见，现本院归纳争议焦点如下：1.王琴、郝前程是否可以房屋质量瑕疵为由拒交物业管理费；2.双方是否约定减免2015年8月5日前的物业管理服务费；3.是否应主张精神损害抚慰金。本院围绕以上争议焦点，评述如下：一、关于王琴、郝前程是否可以房屋质量瑕疵为由拒交物业管理费的问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对建设单位、物业服务企业、业主均有约束力。该前期物业服务合同第六条约定：“业主应于交房（甲方发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳全额物业服务费。”王琴、郝前程应受该合同条款约束，即从开发商发出交房通知之日起向物业服务企业交纳物业服务费。王琴、郝前程主张其因房屋存在漏水等质量瑕疵，一直未接房入住，不应交纳物业管理费，与合同约定不符，本院不予采纳其意见。且房屋存在质量瑕疵系属业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本按所涉物业服务合同纠纷无关，其认为因房屋质量瑕疵对其造成了损失，王琴、郝前程可另诉解决，但不构成拒交物业管理费的合法理由。二、关于双方是否约定减免2015年8月5日前的物业管理服务费。王琴、郝前程举示了物业管理服务费发票，虽然该发票上载明了预交三个月物管费，但本院认为不能仅凭“预收”二字即推定被上诉人有免除此前物业管理费的意思表示，除此之外，王琴、郝前程未举示其他证据充分证明双方存在减免物管费的约定，因此对其主张减免2015年8月5日前的物业管理费，本院不予支持。关于王琴、郝前程所称被上诉人将开发商的返利擅自抵扣物业管理费的问题。对此，其亦未举示相关证据予以证明，本院不予支持其上诉理由。三、关于王琴、郝前程主张20000元精神损害抚慰金的上诉请求，王琴、郝前程未在一审中提出反诉请求，本院二审不予处理。综上，王琴、郝前程的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354.26元，由王琴、郝前程负担。本判决为终审判决。审判长  陈硕审判员  郑泽审判员  刘希二〇二〇年五月二十日书记员  梁麟