广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3512号上诉人（原审原告）：江和堂（CHIANG,HO-TANG），男，3969年11月15日出生，台湾地区居民，大陆住址广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱慧仪，广东翔宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店317室，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。上诉人江和堂（CHIANG,HO-TANG）因与被上诉人中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（以下简称大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江和堂上诉请求：撤销一审判决，改判大龙嘉盛公司向江和堂支付违约金74340元（以630000元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月26日计至2018年11月12日）。事实和理由：一、大龙嘉盛公司2014年2月25日作出的《装修许可证》表明其同意江和堂对阳台进行装修，违建责任不在江和堂；二、房屋在2015年5月6日第一次验收不通过时，大龙嘉盛公司未履行通知义务，直至2017年4月27日大龙嘉盛公司才通知江和堂第二次规划验收，大龙嘉盛公司的这种行为是一种消极履行办证义务的体现，是导致本案迟延办证的根本原因，故2015年5月6日至2017年4月27日期间不能顺延。另，江和堂在收到第一次验收不通过后并未对涉案房屋阳台进行整改，但2017年6月9日，中山市城乡规划局作出规划局验收合同的批复。因此，非江和堂原因导致逾期办证；三、大龙嘉盛公司一审提交的《单位竣工登记表》及《规划验收申请》上的签名并非江和堂本人签名，江和堂并不知道涉案房屋于2015年5月6日规划验收不合格，更无再次提出验收申请，大龙嘉盛公司伪造江和堂签名将逾期办证责任归责于江和堂，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。大龙嘉盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回江和堂的上诉请求。本案所有文件材料均是由江和堂本人签订，江和堂在办证期间因违建造成逾期未办理情况。江和堂向一审法院起诉请求：大龙嘉盛公司向江和堂支付逾期办理不动产权证书违约金74340元（从2016年12月1日起计至2018年11月12日，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：1.2013年3月25日，江和堂作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定江和堂向大龙嘉盛公司购买位于中山市火炬开发区××路××房，总价为630000元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付江和堂,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，江和堂向大龙嘉盛公司支付了630000元的购房款。2013年12月21日，大龙嘉盛公司向江和堂交付了案涉房产。2.大龙嘉盛公司提供的2014年2月25日出具的装修许可证上记载，物业审核：禁封闭阳台，只可安装隐形防盗网，空调指定位安放。该装修许可证上盖有裕龙花园物业管理处业务专用章。江和堂在2014年2月22日中山裕龙花园业主室内装修申请表中承诺：按装修协议之条款，履行相应的权利及义务，违反规定所造成的后果，由签署本承诺书人承担由此而引起的经济及法律责任。3.中山市城乡规划局于2015年5月6日出具的中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书记载，涉案房屋违章封闭阳台，违章部分需待按建设工程规划许可证附图整改后再另行申报规划验收。4.2017年5月7日江和堂提交一份规划验收申请，称涉案房屋因本人装修造成违建未通过规划验收，现已按照规定整改完毕，特提出申请，由建设单位向规划部门申请规划验收。5.2017年6月9日，中山市城乡规划局出具建设工程规划条件核实批复书，载明案涉房屋已完成整改，规划验收合格。6.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用不动产登记申请表替代原使用的商品房抵押登记申请表。7.2018年11月9日，案涉房产取得不动产登记受理通知书。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系江和堂与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：大龙嘉盛公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙嘉盛公司的责任导致江和堂不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，江和堂不退房，大龙嘉盛公司按已付房价款的千分之一向江和堂支付违约金。该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：大龙嘉盛公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给江和堂。因此，大龙嘉盛公司应于2014年1月1日起算720个工作日内，即2016年11月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而根据中山市城乡规划局2015年5月6日出具的规划验收批复书中记载，案涉房屋因存在违建现象，违章部分需待整改后再另行申报规划验收。案涉房屋因江和堂原因导致房屋规划验收未予通过。双方签订的合同约定“若因买受人对商品房进行拆改建、加建等延误政府部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办理产权登记的，出卖人不承担任何责任，递件办理产权登记期限应相应顺延……”。根据大龙嘉盛公司交楼日期至案涉房屋第一次验收不通过的时间统计，2014年1月1日至2015年5月6日共已过330个工作日，故从2015年5月7日起，大龙嘉盛公司仍有390个工作日（720-330=390）的时间用于履行递件过户义务,而本案因江和堂原因导致案涉房屋在2015年5月6日规划验收不能通过，故大龙嘉盛公司递件办理产权登记期限应相应顺延。江和堂在2017年5月7日提交规划验收申请，同年6月9日案涉房屋规划验收合格。至此，江和堂所导致的可顺延办理递件过户手续的事由消失，大龙嘉盛公司应从次日起即2017年6月10日起390个工作日内即2018年12月28日前为江和堂办理递件过户手续，持办理权属登记需由大龙嘉盛公司提供的资料到产权登记机关备案。案涉房产于2018年11月9日取得不动产登记受理通知书，此时，大龙嘉盛公司已完成案涉合同约定的协助办证义务。同时，案涉商品房已于2018年11月13日办出不动产权证书。故大龙嘉盛公司不存在逾期办证行为，江和堂诉请判令大龙嘉盛公司支付逾期办证违约金，理据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回江和堂的全部诉讼请求。案件受理费1659元，减半收取829元，由江和堂负担，该款江和堂已预交。本院二审期间，江和堂提交两组证据：1.新居乐时尚家居系列专用合同单；2.照片。证明江和堂对阳台加装的是隐形网，没有封死阳台及第一次验收规划不通过后，江和堂并未对阳台进行整改，非其原因导致逾期办证。大龙嘉盛公司不确认江和堂提交的证据，且该证据不能证明江和堂没有违规封闭阳台。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉台商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人没有选择合同适用的准据法的，可以适用与该合同有最密切联系的法律。本案合同的履行地在我国大陆，且涉案房地产位于我国大陆，故我国大陆与本案存在最密切联系，一审法院适用与争议有密切联系的履行地法律即大陆法律作为解决本案争议的准据法并无不当，本院予以维持。围绕江和堂的上诉请求，本案的争议焦点为逾期办证违约金的起算时间是否有误。江和堂主张案涉房屋在2015年5月6日第一次验收不通过时，大龙嘉盛公司未履行通知义务，直至2017年4月27日大龙嘉盛公司才通知江和堂第二次规划验收，大龙嘉盛公司的这种行为是一种消极履行办证义务的体现，是导致本案迟延办证的根本原因。且在单元竣工登记表和规划验收申请上江和堂的签名并非其本人签名，其对此并不知情，江和堂主张不应对逾期办证的日期进行顺延计算。首先，江和堂一审庭审中对于单元竣工登记表和规划验收申请等证据的真实性均予以确认，其陈述属于对本案事实的自认，江和堂二审主张该签名并非其本人所签，本院不予采信。其次，虽然大龙嘉盛公司无证据证明在2015年5月6日通知江和堂案涉房屋因违建无法规划验收，但导致案涉房屋无法规划验收的根本原因在于江和堂对案涉阳台进行了违章封闭，而截止至2017年4月26日江和堂才整改完毕向大龙嘉盛公司及规划部门申请规划验收，故一审法院认定大龙嘉盛公司在顺延办证期限的情况下已完成协助办证义务并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人江和堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1659元（上诉人江和堂已预交），由上诉人江和堂负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  胡怡静二〇二〇年五月十一日书记员  林烨颖