上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初16168号原告张秀芬，女，1942年4月22日出生，汉族，住上海市。委托代理人张臻，男，1975年11月16日出生，汉族，住上海市。原告秦金清，男，1946年5月30日出生，汉族，住上海市。委托代理人张秀芬，女。委托代理人张臻，男。原告张臻，男，年籍及住址同上。被告上海凯得物业管理发展有限公司，注册地上海市。法定代表人张玮。委托代理人陆青。委托代理人莫启建。被告上海市普陀区上海家园小区业主委员会，地址上海市。负责人张国华。委托代理人曹士中。原告张秀芬、原告秦金清、原告张臻与被告上海凯得物业管理发展有限公司、被告上海市普陀区上海家园小区业主委员会财产损害赔偿纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀芬并作为原告秦金清的委托代理人，原告张臻并作为原告张秀芬、原告秦金清的共同委托代理人，被告上海凯得物业管理发展有限公司的委托代理人陆青、莫启建，被告上海市普陀区上海家园小区业主委员会委托代理人曹士中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张秀芬、原告秦金清、原告张臻共同诉称：从2011年起原告房屋就开始漏水，第一被告的非专业人员来原告家修复过几次，但涂料很稀薄。2015年至2018年之间第一被告没有来修过。2018年年底第一被告最后一次拿着涂料来说修好了，但实际越漏越厉害。为维护原告的合法权益，请求法院判令要求1、第一被告修复上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室东南卧室东南角飘窗顶部的漏水部位；2、第一被告修复上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室东卫生间东南飘窗上的漏水部位；3、第一被告赔偿因漏水造成的房屋修复损失人民币1000元(以下币种均为人民币)。审理中，原告追加其房屋所属小区业主委员会为第二被告并变更其诉讼请求为要求1、第一被告修复上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室主卧卫生间东窗及主卧南窗的漏水部位；第二被告配合第一被告作上述修复(即修复费用从小区维修基金中支付);2、第一被告赔偿原告因漏水造成的房屋修复损失1万元；本案的诉讼费由被告承担。被告上海凯得物业管理发展有限公司辩称：原告房屋已过保修期，因为房屋年久失修，飘窗外立面有裂缝损坏而漏水，该部位是原告自用部位，根据物业服务合同约定，自用部位的维修应由业主自行承担。不应由第一被告承担维修责任，尽管不是物业的责任，但原告于2014年9月28日、2015年7月24日、2015年8月24日、2018年9月15日报修四次，第一被告分别为原告免费维修了四次，既修了窗还修复了外墙面。其中两次有原告方签字确认验收合格。还有一次第一被告到五楼为原告维修了房屋顶部。但原告卧室的漏水部位没有修过。如果墙体有大面积漏水，第一被告无法承担该费用，需要动用维修基金来修复。第一被告已经尽到了维修义务，现第一被告已经退出原告小区的物业管理，原告房屋再次损坏已不属于第一被告的责任，所以第一被告的主体有误。不同意原告的诉讼请求。被告上海市普陀区上海家园小区业主委员会辩称：小区80%的外墙面都有开裂的现象。2019年下半年原告张秀芬来过第二被告处一次，告知其房屋漏水，第二被告没有维修。第一被告在长达数年的服务中，未对原告房屋的渗漏水采取相关的防护措施或防护措施不到位，给原告的生活带来不便，应由第一被告赔偿原告。因第一被告在履行其物业职责期间的停车费、广告费及相关收益均在第一被告手中，第一被告没有交接清楚就退出不管。第二被告在与新物业签订的合同中约定：针对之前第一被告的未尽事宜新物业一概不管。故第二被告认为应该由第一被告维修并承担费用，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2006年11月三原告成为上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室的房屋所有权人。该房屋于2004年竣工。第一被告为原告房屋小区的前物业管理单位。2019年底第一被告退出上述小区的物业管理。第二被告为上海市金鼎路XXX弄XXX号小区的业主委员会。2014年9月28日、2015年7月24日、2015年8月24日、2018年9月15日原告分别以卫生间东窗顶漏水；卫生间窗角渗水；卫生间东窗角渗水；卫生间凸窗渗水向第一被告报修。第一被告相关人员分别上门维修后，原告的报修部位继续渗漏。2019年8月10日、同月19日原告又分别以东面窗渗漏水；主卧东面、南面窗渗漏水再向第一被告报修，未果。同月22日原告诉至本院，请求判决如其诉请。审理中，原告陈述：2019年8月原告报修的仍是外墙损坏的老问题，当时第一被告上门的是保安，又没带正规工具，原告不愿意让其进入。原告房屋的漏水是因为第一被告没有履行完毕合同义务，与新的物业公司无关。所以原告要求其继续履行。现原告主张的1万元是预估的，需要修复一个窗台，两个窗框，一堵墙体。原告主卧窗框是木质的，卫生间窗框是大理石的。第一被告则陈述：2019年8月原告虽然报修，但不允许第一被告进入其家。应该是外墙损坏。原告当时要求寻找外面有资质的施工单位出具维修方案后才能施工维修，当时第一被告告知原告需要动用维修基金才能解决。现原告家一面内墙和搁板修复共计不会超过1000元。第二被告陈述：其不清楚上述原告及第一被告所述情况。确实是外墙损坏。现小区维修基金的账号正在办理，还没有办好，如果外墙需要修复，要开会后才能决定是否需要动用维修基金。本院认为，根据有关规定，物业共用部位是指物业管理中住宅共用部位，共用设施设备。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用部位，共用设施的产权应归全体业主共有。物业公司对于其管理小区的公共部位负有维修保养的责任。需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新，物业服务企业应当及时制定维修、更新方案。维修需要使用专项维修资金的，业主大会成立后，物业房屋企业应当持有关材料向业主委员会和有关部门报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。现有证据证明，2014年起原告因房屋渗漏水多次向第一被告报修，第一被告经多次维修后，明知是房屋外墙受损，需要动用专项维修资金，而从未向第二被告及有关部门报告，致使至第一被告撤出原告房屋小区时，还未履行完毕其职责。现原告及第二被告均主张仍由第一被告继续履行其职责，第一被告应当继续履行并对原告承担房屋修复的相关赔偿责任。第二被告应当对第一被告的上述修复予以配合，即修复费用从小区维修基金中支付。至于赔偿的数额，因原告房屋需要修复的部位较少，当事人未申请评估，考虑到原告要求赔偿的金额并不大，为减少当事人的诉讼成本，本院将根据原告实际受损和需要修复及系公共外墙受损的情况，酌情确定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海凯得物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内修复上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室主卧卫生间东窗及主卧南窗的漏水部位；被告上海市普陀区上海家园小区业主委员会应对被告上海凯得物业管理发展有限公司的上述修复予以配合(即修复费用从小区维修基金中支付)；二、被告上海凯得物业管理发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张秀芬、原告秦金清、原告张臻因漏水造成的房屋修复损失人民币1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，由被告上海凯得物业管理发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张依琳人民陪审员  王绩云人民陪审员  王敏莹二〇二〇年五月二十五日书 记 员  裘雪燕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。……