安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1621民初1824号原告：施立阳，男，1955年1月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告：郑俊芝，女，1962年3月10日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：段宇、张国威，安徽彭线旗律师事务所律师。被告：宋效芳，女，1978年3月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：解丽，安徽大科律师事务所律师。原告施立阳、郑俊芝与被告宋效芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施立阳及两原告的共同委托诉讼代理人段宇、被告宋效芳及其委托诉讼代理人解丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.依法确认双方的《协议书》合法有效；2.判决被告履行协议，将其位于涡阳县雪枫路西侧（左岸小镇）D1幢105号房屋及其相关购房手续交付给原告；3.判决被告待上述房屋符合办理产权转移登记条件后10日内协助原告办理产权过户手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原被告系朋友关系，被告夫妇拖欠原告到期借款无力偿还，双方经多次协商，被告自愿用其位于涡阳县雪枫路西侧（左岸小镇）D1幢105号房屋抵偿原告部分债务，房屋不动产权证号：皖（2018）涡阳县不动产权第0002963号，建筑面积：130.45平方米，为此双方于2019年10月8日签订《协议书》并办理公证。协议签订后，被告又擅自向外出售上述房屋，原告得知后，便第一时间通知被告停止售房行为，并要求交付房屋，但至今未果。综上，原告认为双方签订的协议书依法成立且生效，被告应按照协议履行义务，请予以支持。被告宋效芳的答辩意见为：1.被告和原告签订的协议部分无效。被告在2019年6月18日已经与刘双坤离婚，双方约定把案涉房屋归宋效芳及两个孩子共同所有，被告将共同共有的房屋擅自处分，应属无效。2.该房屋属按揭房屋，房屋已经抵押贷款，银行属于抵押权人，现原、被告双方约定按揭款由原告向银行清偿并消除抵押，没有经过银行同意，根据物权法规定，转让行为应属无效。3.原告要求将相关手续交付，双方协议约定原告应把首付款478833.22元交付给原告，余款52万元余元应由原告向银行清偿。应待原告支付款项后，被告再将相关手续交付原告。4.因原告未支付首付款，也未从2019年10月份向银行支付按揭贷款，原告的行为给被告造成了信誉损失，且房屋现在不符合产权登记条件，待原告将按揭贷款支付后，被告将协助原告办理产权变更登记。当事人围绕诉讼请求向法庭出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无异议的证据，即施立阳、郑俊芝、宋效芳的身份证复印件、宋效芳不动产权证，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：对原告举证：1、中国银行交易流水明细清单、人民币汇款业务回单，载明施立阳于2016年9月23日向刘双坤汇款1140000元、于2019年12月11日向宋可可汇款50000元，被告宋效芳质证意见为原告与刘双坤一起做过工程，其不知道原告转给刘双坤的钱做什么用。本院经审查对该组证据的真实性予以认定，对其证明被告用房子抵偿借款及偿还近期的银行按揭贷款的目的不予认定。2、录音，没有被告宋效芳认可涉案房产已抵偿原告债务的事实，本院经对其证明目的不予认定。3、微信记录，本院经审查对其关联性不予认定。4、涡阳县公证处（2019）皖涡公正字第2899号公证书，被告宋效芳提出其和刘双坤离婚协议约定案涉房屋属宋效芳及两个子女共同共有，宋效芳作为监护人，在未征得孩子同意情况下，擅自处分共同共有的房屋，侵犯了未成年孩子的利益，故房屋买卖协议属无效协议，且该份公证书所公证的协议载明是宋效芳以壹佰万元价款将案涉房屋转让给施立阳、郑俊芝，本院经审查对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对原告证明因被告宋效芳拖欠原告借款未能偿还，经协商宋效芳自愿将涉案房产抵偿给原告，用房款折抵之前的部分欠款的证明目的不予认定。对被告举证的宋效芳与刘双坤的离婚证、离婚协议书，本院经审查对其真实性予以认定。根据已确认证据，结合当事人陈述及庭审情况，本院查明的事实为：宋效芳、刘双坤于2004年登记结婚，双方婚后购买位于涡阳县雪枫路西侧（左岸小镇）的第D1幢1层105号房，不动产权证号为皖（2018）涡阳县不动产权第0002963号，不动产权属证书上载明的权利人为宋效芳，该房产已于2018年4月10日在中国农业银行股份有限公司涡阳县支行办理抵押贷款，抵押期限为2017年5月4日至2032年5月3日。2019年6月18日，宋效芳、刘双坤协议离婚，双方达成离婚协议，约定：“…二、双方婚后共同财产分割：1、房子：位于涡阳县左岸小镇D1栋二单元105室一套房产、位于涡阳县巨人印象27栋21楼2104室一套房产、位于涡阳县三里庄倚翠路三巷西三栋102室一套房产、位于利辛县城北镇刘莹村刘庄自建房一套，共计四套房产全部归女方和两个孩子（刘晨冉、刘峻彤）所有…”。2019年10月8日，原告施立阳、郑俊芝与被告宋效芳签订《协议书》，并已经涡阳县公证处公证，该协议书约定：“甲方：宋效芳…乙方：施立阳、郑俊芝…甲方有按揭房一套，位于涡阳县雪枫路西侧（左岸小镇）D1幢105，建筑面积：130.45平方米，不动产权证号：皖（2018）涡阳县不动产权第0002963号，就商品房买卖，对此经协商达成协议如下：一、甲方自愿将原商品房买卖合同中约定的买受人所有权利转让乙方所有，转让价款为人民币壹佰万元整，签协议时首付款人民币肆拾柒万捌仟捌佰参拾参元贰角肆分由乙方交给甲方，银行按揭款人民币伍拾贰万壹仟壹佰陆拾陆元柒角陆分由乙方依据原合同向银行清偿并消除抵押。二、本协议成立后，乙方以甲方名义享有和履行上述合同中的权利和义务，甲方应积极配合。协议签订后当天甲方应将购房的一切手续交付乙方。三、2019年10月份开始，甲方因购买此房所欠银行按揭贷款由乙方清偿，乙方以甲方名义清偿按揭款期间，应严格按原合同约定清偿，不得给甲方造成信贷信誉损失，所需手续甲方应积极配合办理转移过户。四、乙方依据本协议，将银行按揭款全部清偿完毕后，甲方有义务配合乙方办理产权转移过户手续，所需税、费均由乙方承担…甲方：宋效芳（签名）乙方：施立阳、郑俊芝（签名）二〇一九年十月八日”。施立阳、郑俊芝尚未履行该协议约定的付款义务。本院认为，本案的争议焦点是：第一，《协议书》是否有效；第二，合同是否应继续履行。第一，施立阳、郑俊芝与宋效芳签订的《协议书》对房屋的基本状况、价款数额、支付方式、违约责任等房屋买卖合同的主要内容进行了明确约定，是双方的真实意思表示，房屋买卖合同关系成立。1.宋效芳主张在未征得孩子同意情况下，擅自处分共同共有的房屋，侵犯了未成年子女的利益，该房屋买卖协议应属无效协议。对此本院认为，首先，宋效芳从开发商买入该商品房的价格为843818元，《协议书》中约定转让总价款为100万元，价格合理，系等价有偿交易，也不存在其他恶意串通损害未成年人利益的情形；其次，施立阳、郑俊芝主张系因为偿债签订的以房抵债协议，但其并未提供有力证据予以证实，不能证明宋效芳因资金困难以房抵债损害了未成年人利益，其是否真正为了孩子利益有待于后续对该笔售房款的实际使用来检验；最后，宋效芳和刘双坤虽然在离婚协议中约定涉案房屋归宋效芳和两个未成年孩子所有，但该离婚协议仅能产生对内效力，不具有对外效力，本案中，施立阳、郑俊芝作为买受人并不具备相应的审查能力，不能对其课以过重的合同审查义务，否则不利于交易安全和交易稳定。2.宋效芳主张转让抵押财产没有经过银行同意，转让行为应属无效。对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中《协议书》中明确约定“银行按揭款人民币伍拾贰万壹仟壹佰陆拾陆元柒角陆分由乙方依据原合同向银行清偿并消除抵押”，符合该条款中的除外情形，因此，对于宋效芳主张的这两个抗辩理由本院均不予支持。第二，依据《协议书》的约定，施立阳、郑俊芝应先向宋效芳支付首付款，再将银行按揭款全部清偿完毕后，宋效芳才有义务配合其办理产权转移过户手续，由此可见，首付款的支付和抵押权的消除成为合同继续履行的必要条件，故对施立阳、郑俊芝要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、施立阳、郑俊芝与宋效芳于2019年10月8日签订《协议书》合法有效；二、驳回施立阳、郑俊芝的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由施立阳、郑俊芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  孙良义二〇二〇年五月十三日书记员  杨 洋