广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5036号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：林晓菁，女，该公司工作人员。被告：卢启斌，男，1985年10月18日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：叶秋慧，女，1986年8月13日出生，汉族，户籍地址海南省屯昌县，现居住地址广州市番禺区，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司（以下简称碧桂园物业广碧分公司）与被告卢启斌、叶秋慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、林晓菁、被告卢启斌、叶秋慧到庭参加诉讼。案件审理过程中，被告卢启斌、叶秋慧提起反诉，被告卢启斌、叶秋慧未在本院依法送达交纳反诉费用通知后七日内预交反诉受理费，本院依法裁定按被告卢启斌、叶秋慧撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告碧桂园物业广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2018年9月1日至2019年7月31日，欠物业服务费金额2702.04元，违约金1950.37元，总计金额为4652.41元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2016年2月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园福苑13座408号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年9月1日起至截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积106.8平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付213.6元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付245.64元。截止到2018年9月1日至2019年7月31日，欠费金额2702.04元、违约金1950.37元，总金额4652.41元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费2702.04元、违约金1950.37元，根据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告卢启斌、叶秋慧共同辩称，不同意缴纳物业管理费，理由如下：一、原告没有按照《广州碧桂园前期物业服务协议》、《广州碧桂园前期物业服务合同》的约定提供服务；二、原告提供的服务质量没有达到标准；三、原告的失职导致我方财产损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告碧桂园物业广碧分公司经广州市番禺区市场监督管理局核准登记，经营范围包括物业管理，原告名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园福苑13座408房产（以下简称涉案房产）由被告卢启斌、叶秋慧共同共有，该房屋建筑面积为106.8平方米。原告自1999年起进驻涉案小区并提供物业服务至今，涉案小区尚未成立业主委员会。2016年7月31日，被告卢启斌、叶秋慧（甲方）与原告碧桂园物业广碧分公司（乙方）签订广州碧桂园前期物业服务协议，就被告卢启斌、叶秋慧已购买的涉案房产交付后由原告碧桂园物业广碧分公司提供物业管理服务事宜达成一致，其中第五条、第十六条约定“甲方交纳物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方2.3元及花园面积每月每平方米0.5元计收，甲方应按245.64元/月向乙方交纳物业服务费”、“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告碧桂园物业广碧分公司（乙方）签订广州碧桂园前期物业服务合同，合同约定由原告对广州碧桂园一期提供前期物业管理服务事宜，包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务、公共绿化和园艺小品的养护和管理服务、公共环境卫生的管理服务、车辆停放秩序的管理服务、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理、装饰装修管理服务等。合同第三条约定“1、乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按以下标准计算交纳：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收；电梯洋房：按房屋建筑面积2.80元/月·平方米计收；独立别墅：按房屋建筑面积2.80元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收。”合同第五条、第十七条约定“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。”“甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。”合同第二十七条约定“本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”庭审中，两被告陈述，确认拖欠碧桂园物业广碧分公司2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2702.04元，由于原告未按照约定提供服务，因此拒绝缴纳。另外，不同意支付违约金，原告违约在先，且违约金标准过高。本院认为：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业广碧分公司签订的广州碧桂园前期物业服务合同、碧桂园物业广碧分公司与卢启斌、叶秋慧签订的广州碧桂园前期物业服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。碧桂园物业广碧分公司履行相应的物业服务合同义务后，有权利向卢启斌、叶秋慧收取物业服务费。碧桂园物业广碧分公司主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，符合前期物业服务合同及前期物业服务协议的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为106.8平方米，涉案房产每月的物业服务费用为245.64元（106.8平方米×2.3元/平方米），两被告拖欠2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费为2702.04元（245.64元/月×11个月），理应向原告支付。至于卢启斌、叶秋慧辩称碧桂园物业广碧分公司未依约履行物业服务合同的义务而拒绝支付物业管理费，但提供的证据不足以证明其主张，缺乏事实及法律依据，故本院不予采纳。关于违约金问题，碧桂园物业广碧分公司主张按每日1‰计算违约金，两被告主张违约金标准过高，而根据两被告提供的证据能够证明碧桂园物业广碧分公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院酌情免除两被告逾期支付物业管理费的违约金，碧桂园物业广碧分公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。碧桂园物业广碧分公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告卢启斌、叶秋慧于本判决生效之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付2018年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2702.04元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司负担10元，被告卢启斌、叶秋慧负担15元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二〇年五月二十九日书记员  钟雪华