上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6440号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市。法定代理人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：黄文忠，男，1963年3月31日生，汉族，住上海市宝山区。被告：黄浩，男，1989年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。被告：李华英，女，1966年6月28日生，汉族，住上海市宝山区。上列三被告共同委托诉讼代理人：薛国斌，上海利歌(太仓)律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告黄文忠、黄浩、李华英居间合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人张可可、被告黄文忠及被告黄文忠、黄浩、李华英共同委托诉讼代理人薛国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付佣金42,650元。事实和理由：在原告居间撮合下，就被告出售位于上海宝山区宝钢三村XXX号XXX室物业之事宜，与案外人成功签署了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》。依据法律规定及该协议约定，原告已居间完成。但后因被告违约不愿继续履行合同，导致交易无法继续进行。依据《房地产买卖居间协议》第六条之约定，原告可向违约方主张本次交易的佣金，包括应由守约方支付的佣金，但被告无理由拒付。故提出上述诉讼请求。被告黄文忠、黄浩、李华英辩称：不同意付居间费，因为被告在整个买卖合同中没有违约；原告在整个过程中没有尽到应尽义务，未履行尽职调查的义务，调查房屋查封情况。在被告积极解决房屋查封之后，被告要求买受人履行房屋买卖合同，买房人明确告诉被告付不出首付款，并且买受人告诉被告，当时买受人找中介时，已明确告知中介付不出首付款，首付款需通过贷款解决，中介说首付款的问题由中介帮买方解决。在签合同过程中，原告有失职、违法行为，原告隐瞒了买方没有首付款，需通过贷款支付的重要信息。而当时签合同时，因被告需要资金解决债务问题，明确向中介说明了首付款在网签时必需支付，被告拿首付款解决抵押问题后再进行下一步操作。原告在合同签订后明确告诉被告，原告要做高房价进行网签，并告诉被告，这件事和被告无关，只要配合签就行。根据出售方即被告及买受人各自向中介披露的信息和各自要求，原告促使双方签订的买卖合同不是为了促成交易完成，仅是为了收取佣金。被告在合同规定的时间内解决了查封问题并在合同规定的时间内要求网签买卖合同，被告无违约行为，合同未继续履行的责任不在被告。另被告经中院调解，返还了买受方定金25,000元，法院最终未认为被告违约，被告支付了买受方补偿款8,000元，原告应赔偿被告损失8,000元。本院经审理确认如下事实：一、2019年4月4日，出卖方(本案被告)、买受方、居间方(本案原告)签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋坐落于上海宝山区宝钢三村XXX号XXX室，总房价款1,265,000元；买受方向居间方支付意向金1万元，在出卖方在《房屋买卖合同》上签名，意向金转为定金，且在出卖方签署《房屋买卖合同》7日内，补足定金25,000元；居间协议中居间报酬约定：《房屋买卖合同》成立，即表明居间成功，双方分别按照约定总房价的2%支付佣金；在《房屋买卖合同》成立后，若因出卖方、买受方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则居间方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括守约方承担的佣金)。同日，出卖方签订佣金确认书，确认佣金为3万元，买受方签订佣金确认书，确认佣金为12,650元。佣金确认书约定，佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以佣金确认书为准。2019年4月4日，出卖方、买受方签订《房屋买卖合同》，约定上海宝山区宝钢三村XXX号XXX室(建筑面积28.77平方米)总房价款1,265,000元，双方同意于本合同签署后60日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；买受方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付首付款64万元，出卖方收到的价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并用于偿还借款，办理抵押注销手续。《房屋买卖合同》对第二期房款62万元约定通过银行贷款方式解决，约定买受方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7日内向银行申请贷款。《房屋买卖合同》记载上海宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋设立了抵押，抵押金额35万元，抵押权人为案外人潘某某。二、出卖方、买受方于2019年4月9日进行网签时，因上海宝山区宝钢三村XXX号XXX室房屋有司法查封未签订成功。此后，被告积极联系法院解决查封事宜。2019年4月24日，司法查封注销，但抵押尚未注销。被告虽希望出售房屋，但出卖方、买受方对首付款支付时间、首付款的资金安全等各种利益考虑，致合同未继续履行。三、买受方于2019年提起诉讼，要求解除与出卖方签订的《房屋买卖合同》，要求被告双倍返还定金5万元。上海市宝山区人民法院审理后于2019年10月作出判决，认为被告违约，判决解除了双方签订的房屋买卖合同，被告双倍返还定金5万元。被告提起上诉。经中院调解，双方达成协议：双方解除合同，被告返还定金25,000元，被告补偿买受方8,000元。四、2019年4月4日签订协议前，被告调取了房屋的登记信息，知道房屋上有轮候查封，但被告未告知买受方房屋被查封的情况。原告表示仅知道抵押情况，2019年4月4日签订协议时不知道房屋存在查封。被告表示，其认为轮候查封是可以交易的，其将有关轮候查封的情况告诉了中介。五、被告表示，原告工作人员朱晓峰于签订协议当天晚上即2019年4月4日晚8时34分发给被告方短信记载：“黄先生您好，确认您这边法院撤封的话，客户今晚可以过来付定金的谢谢您的配合”。原告不认可短信真实性，表示2019年4月4日签订协议前，不知道房屋有查封。被告另表示，2019年5月16日的录音可以证明，被告开始就向中介表明需要首付款解决债务问题，要求快点解决资金问题，三到五天解决，一个礼拜问题也不大；而买受方开始就给中介说明首付款交不出，需要通过贷款方式解决，至于什么方案由中介解决。原告对录音真实性、合法性、关联性均不予认可，即使录音真实，不能证明被告的证明目的。本院认为，原告作为专业的房屋中介机构，在提供居间服务时，对房屋的权利状况应注意审查，并审慎处理。在类似有抵押、查封的情况下，应充分告知交易双方存在的风险，提醒买卖双方谨慎签约。当事人提供房屋信息时，故意隐去抵押、查封等有登记的信息，原告作为专业结构，应较容易发现其中的问题。本案中涉案房屋有抵押，交易本身存在较大的不确定性和较大的风险。而被告向买受方隐瞒查封情况，贸然签订房屋买卖合同、居间合同，其实系陷自己于法律风险中，显然被告未能认识到法律风险。但被告知道不能网签合同后，积极联系法院，并在合同约定的时间内，注销了查封，并愿意继续交易房屋。在合同约定的网签期限内，因查封阻碍交易的事实已消灭。出卖方、买受方后对首付款支付时间、方式、首付款的资金安全等其他各自利益考虑，致双方未能完成交易。故原告以被告违约为由要求被告承担买受方的佣金，依据不足，不予支持。关于被告自己确认部分的佣金3万元，被告委托中介出售有抵押、查封的房屋，并签订了房屋买卖合同、居间合同，签署了佣金确认书，被告应承担一定的责任，支付一定的报酬。本院考虑房屋价款、居间情况、解除查封后未能完成交易的原因等，酌情确定被告支付原告佣金5,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会》之规定，判决如下：被告黄文忠、黄浩、李华英于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金5,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告黄文忠、黄浩、李华英负担。本判决为终审判决。审 判 员  吴 晓二〇二〇年五月二十日法官助理  顾名锦书 记 员  黄 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《全国人民代表大会常务委员会》……试点期间，试点法院暂时调整适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款，第四十条第一款，第八十七条第一款，第一百六十二条，第一百六十九条第一款，第一百九十四条。试点工作应当遵循民事诉讼法的基本原则，充分保障当事人诉讼权利，促进提升司法效率，确保司法公正。试点具体办法由最高人民法院牵头研究制定，报全国人民代表大会常务委员会备案。试点期限为二年，自试点办法印发之日起算。