山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初7949号 原告：郭某，女，1968年4月6日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：赵某，男，1967年7月28日生，汉族，住址同上。 二原告共同委托诉讼代理人：庄洁、张建廷,山东正之源律师事务所律师。 被告：张某某，女，1987年1月21日生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人:赵玉峰,山东铭星律师事务所律师。 原告郭某、赵某与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于同年6月18日公开开庭进行了审理；后又转普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月2日、15日公开开庭进行了审理。原告郭某、赵某及委托诉讼代理人庄洁、张建廷，被告张某某委托诉讼代理人赵玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭某、赵某向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向二原告赔偿各项损失共计313132元［电器家具损失为95089元，装修费用为218043元（含材料费100819元、代购材料费3025元、人工费110700元、管理费用3500元）］;二、由被告承担本案全部诉讼费用。当庭增加诉讼请求为:被告支付拖欠的2019年1月至2019年3月的租金4500元以及2019年4月至2020年3月共计12个月租金损失18000元（每月1500元）。事实和理由:二原告系夫妻关系。2018年3月28日,原告将自有的位于临沂市兰山区的房屋租赁给被告使用,期限自2018年3月28日至2019年3月28日止,于当日签订房屋租赁合同并就租赁期间各方的权利义务作出约定。后,原告将房屋交付给被告使用。2019年1月10日15时,被告承租的房屋起火,临沂市公安消防支队兰山区大队于2019年3月20日作出临公兰消火认字［2019］第0008号火灾事故认定书,认定该次火灾事故原因为排除外来火种引发火灾,排除房间内物品自燃引发火灾,不排除电气故障引发火灾。此事故给原告造成各项损失共计30余万元。原告认为,被告作为承租方,未尽到妥善管理、合理使用的义务,应对原告的损失承担赔偿责任,由此,为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请贵院查明事实,支持原告的诉讼请求。 张某某辩称，一、首先，关于原、被告房屋租赁的事实以及发生火灾的事实等情况属实。答辩人承租后作为员工宿舍使用,一直由三名员工在此居住。同时,在答辩人承租该房屋时,有原告配备的电视机、空调、抽油烟机、煤气灶等电气设备。其次，本案火灾事故发生后,经消防部门认定起火部位位于租赁房屋的客厅内,起火点为客厅的西北角,起火原因为不排除电气故障引发火灾。经答辩人了解,客厅的西北角放置的电气设备有原告配备的柜式空调一台(不能正常使用)、电视机一台。发生火灾的时间为2019年1月10日的15时39分,此时答辩人的两名员工正在上班时间,一名员工正在卧室睡觉,客厅的电气没有使用。答辩人认为,根据火灾事故认定书中排除了外来火种以及室内物品自然的可能,故很有可能系电气的故障或电气线路的老化引起电路短路而引发火灾。根据租赁合同约定,原告提供了上述电气设备,属于合同约定的附属物品设施,原告应当保证房屋及附属物品、设备设施符合消防等方面安全条件,并保证其处于适用和安全状态，因认定书是以排除其他可能的方式予以认定,应推定系电气故障的原因所致。故答辩人认为,作为原告系电气设备的提供者,其应当对所发生的火灾承担一定的责任。二、事故发生后,答辩人与原告多次协商,并表示愿意找人对租赁房屋进行恢复原状状态的粉刷装修,但原告要求必须按其要求进行装修,并提出报价20余万元的装修目录清单。同时对室内烧坏的物品也提出了巨额的赔偿要求。因原告的房子在答辩人租赁时仅仅是对墙面粉刷了仿瓷涂料等简单的装修,也没有进行吊顶等装饰,且在答辩人租赁前闲置了七八年,同时其配备的电视机、空调及家具等都是老式的,原告主张赔偿近10万元。答辩人认为,原告的损失并没有那么多,其要求的数额比实际损失多出了10倍左右。三、关于原告主张的2019年1月28日-3月28日期间的租金。因本案所涉房屋于2019年1月10日发生火灾，火灾发生后答辩人未再使用,虽然租赁期限至2019年3月28日终止,但因2019年1月10日租赁房屋发生火灾,而导致租赁合同无法实际继续履行,答辩人已无法继续使用该房屋,故双方所签租赁合同于该时间即达到了法定解除的条件,即答辩人的租金应支付至2019年1月10日。同时,根据双方租赁合同第四条的约定,答辩人所交纳的押金1500元在租赁期满或合同解除后抵扣费用、租金及违约补偿，剩余部分应如数返还答辩人。答辩人欠交的租金为2018年12月28日至2019年1月10日,不足一个月,故答辩人交纳的押金能够补齐所欠租金，故原告主张截止至2019年3月28日为止的租金没有事实依据。四、关于原告主张后期租金损失15000元。首先,本案火灾发生的根本原因并不明确,不能认定系答辩人的过错所致,故该损失不能由答辩人承担。火灾事故发生后,原告没有积极采取积极措施防止损失扩大,直至2019年5月才提起诉讼。提起诉讼时并没有对事故所造成的损失进行证据保全、评估,直到庭审时才提出评估申请,导致本案一直到2020年4月才恢复庭审,时间长达一年三个月。答辩人认为,原告完全可以及时通过公证证据保全及评估的方式对涉案损失进行取证评估。随后对涉案房屋进行装修,完全没有必要将涉案房屋一直拖延至今未进行任何处理,导致了损失扩大,故对于扩大的损失原告亦无权要求赔偿(合同法119条)。综上所述，答辩人认为,原告提供了不符合质量及安全要求的附属电气设备,因电气设备的故障引发本起火灾事故,对此原告存在违约及过错行为。且原告无证据证实答辩人存在何种过错，故原告的诉求无事实和法律依据。同时,原告主张的赔偿金额亦无事实依据,主张赔偿金额严重超出实际损失。基于以上事实及理由,恳请贵院查清事实,依法作出公正的判决。 本院经审理查明： 原告郭某、赵某系夫妻关系。2018年3月28日，原告赵某(甲方)作为出租人，与承租人被告张某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于临沂市兰山区西苑小区、建筑面积约150平方米房屋租赁给乙方使用；租赁期自2018年3月28日至2019年3月28日；租金每月1500元，每次预付3个月房租共计4500元，乙方提前30天支付下期房租；租赁期间的水、电、暖、燃气、有线、小区管理费等由乙方承担,且该房屋现有物品、设备、装修等,乙方需向甲方缴纳押金1500元,租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内,甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态:①对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。②因乙方保管不当或不合理使用,致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全等。双方在合同中注明附属物品、设施为：床（2张）、衣橱、电视柜、沙发、立式空调1台、写字台、电视（2个）、鞋柜、油烟机、煤气灶。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付押金1500元，将该租赁房屋作为员工宿舍使用，并向原告支付了2018年3月至2018年12月期间九个月的租金共计13500元。 2019年1月10日，被告租赁的房屋起火，临沂市公安消防支队兰山区大队接警后到现场扑救，并出具临公兰消火认字[2019]第0008号“火灾事故认定书”，载明：火灾事故基本情况为：2019年1月10日15时39分,临沂市“119”指挥中心接到报警,称临沂市兰山区银雀山路与沂州路交汇北西苑小区东南区某号楼某单元X室起火,陶然路中队接警后到场扑救，此次火灾烧损民房及民房内物品一宗,无人员伤亡。对起火原因认定如下:经调查，起火部位位于客厅内,起火点为起火部位西北角。起火原因为排除外来火种引发火灾,排除房间内物品自燃引发火灾,不排除电气故障引发火灾。此次火灾导致租赁房屋客厅、餐厅、厨房过火，卫生间、洗刷间、阳台被烟熏。火灾发生后，被告未再使用租赁房屋，亦未与原告进行房屋交接。 本案在审理过程中，原告向本院申请对租赁合同项下内双方交接物品及屋内现有被损毁设施和物品价值损失进行评估鉴定。经本院委托，临沂市海琳价格评估事务所出具价格评估结论书，评估结论为：案涉房屋因火灾所产生的损失价值及装修费用为162986元，其中装修费用为147916元（含材料费100819元、代购材料费3025元、人工费40572元、管理费用3500元）、家电及家具损失为15070元。该评估结论书所附财产损失明细表5页中的材料费的数量及单价、代购材料费、管理费用与原告提交的“财产损失（装修）明细表”中的价格一致。对该价格评估结论书，被告表示对其真实性、合法性、关联性均提出异议，认为鉴定机构相关人员并未依据实际勘察情况进行相应的评估鉴定,而是依据原告提供的单方制作的装修预算清单,且价格也与原告提供的清单一致,该鉴定意见明显依据不足，不具有真实性和客观性，故申请重新评估。 依据被告申请，本院委托临沂嘉德价格评估有限公司于2019年12月30日对上述房屋因火灾事故造成的损失进行评估，并作出临嘉价评字（2019）第237号价格评估报告书。评估结果为：案涉房屋因火灾事故造成的直接损失为48170元，其中物品及设施为6550元，房屋装修为35120元、拆除清运费为6500元。报告书载明：本机构接受委托后成立价格评估小组，制定了评估作业方案，通过现场勘察和市场调查，采用成本估价法确定其客观合理的直接损失。后该公司于2020年3月20日向本院出具补充说明，对评估报告中房屋装修部分直接损失为35120元补充说明如下：根据委托方提供的资料和现场勘察，该房屋为房改售房，建成于2001年，至评估基准日止原装修已使用10年以上，使用现状良好。根据《山东省价格鉴证操作规范》相关规定和现场受损情况，分别确定其综合成新率，该评估结果为各类评估项目同规模家庭装修标准的重置成本乘以综合成新率得出。该房屋装修部分重置成本为116599元。同年4月3日，该评估公司再次向本院出具补充说明，对评估报告中物品及设施部分的直接损失为6550元补充说明如下：根据委托方提供的资料和现场勘察，该物品及设施主要包括床、电视柜等，受损程度不一。根据《山东省价格鉴证操作规范》相关规定和现场受损情况，分别确定其综合成新率，该评估结果为各类评估项目同规模家庭装修标准的重置成本乘以综合成新率得出。物品及设施重置成本为28967元。以上直接损失合计48170元，重置成本合计145566元。评估报告书还载明：对于定制衣橱是否更换、衣柜数量及是否更换、阳台及卫生间地面和墙面瓷砖等是否更换，原、被告存有争议。庭审中，被告表示对衣柜数量没有异议，但定制衣橱、衣柜、阳台及卫生间瓷砖、卧室6柱只是烟熏，清理即可。原告表示衣橱及衣柜（白色）均系木质结构，被烟熏得厉害，已经擦拭不出来，无法使用了；卫生间及阳台瓷砖虽能擦拭，但烟熏程度不一，恢复不到原样了，且大约有三分之一的瓷砖有不同程度炸裂；三间卧室6柱是指的每间卧室都是6柱，经过烟熏高温，与暖气包相连的配件及连接部分已经融化，该取暖设备已丧失使用功能，且6柱为白色的，已经没法擦拭。 庭审中原告陈述，失火后和被告沟通过，被告说是使用电热水壶引起的。被告陈述，在空调附近有一个很老的热水壶,不知道是谁的,当时消防大队认定是这个热水壶引起的,但是员工没使用过，因为员工有自己的新式热水壶。 上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述而认定，相关证据均经过庭审质证认证，且均已收录在卷。 本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应确认其合法有效性，双方均应依约履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、被告应否赔偿原告因火灾造成的装修及家电家具的损失；2、对于原告因火灾事故造成的损失应如何认定；3、被告应否支付2019年1月至2019年3月租金；4、被告应否支付2019年4月至2020年3月租金损失18000元。 关于被告应否赔偿原告因火灾造成的装修及家电家具损失问题，根据临沂市公安消防支队兰山区大队出具的“火灾事故认定书”，起火点为客厅西北角，起火原因为排除外来火种引发火灾,排除房间内物品自燃引发火灾,不排除电气故障引发火灾。结合庭审中原、被告陈述的当时消防大队认定是一个电热水壶引起的火灾，故不排除系被告的员工对该电热水壶使用不当而引发的火灾。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。双方合同亦约定因乙方（被告）保管不当或不合理使用,致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任。本案中，被告张某某作为承租人，应当承担对上述妥善保管租赁物的义务，以及因保管不当或使用不当导致该房屋及附属物品、设施设备损坏的赔偿责任。故对于原告因案涉房屋发生火灾造成的装修及家电家具损失，被告应当赔偿原告。被告虽主张原告系电气设备的提供者,应当对火灾的发生承担一定责任，因其未举证证实原告所提供的电气设备存在安全隐患，以及原告对火灾事故的发生存有过错，对其上述主张，本院不予采信。 关于原告因火灾事故造成的装修及家电家具损失应如何认定问题，在本院审理过程中，经原告申请，本院委托临沂市海琳价格评估有限公司对原告因火灾事故造成的家具、电器及房屋装修损失进行评估，因评估结论书中认定的房屋装修所需主材+辅材、代购材料及管理费与原告提供的“财产损失（装修）明细表”价格一致，被告对其真实性、合法性、关联性均提出异议，并申请重新评估。鉴于上述评估报告书不具有客观性和真实性，依据被告申请，本院委托临沂嘉德价格评估有限公司对上述损失进行评估。根据该评估公司出具的评估报告书及补充说明，案涉房屋装修部分直接损失为35120元，重置成本为116599元；物品及设施部分的直接损失为6550元，重置成本为28967元，以上重置成本共计145566元。该评估报告书系相关人员在经过现场勘察及市场调查后作出，本院认为该评估报告更趋近于客观真实，应当作为火灾损失赔偿的依据。该评估报告中虽然对直接损失也进行了评估，但如使案涉房屋恢复到火灾前正常使用状态，势必要对因火灾造成的毁损或部分毁损的房屋装修及家电家具进行重新装修或重置，故本院依据该评估报告中评估的重置成本145566元确认为原告因火灾导致的房屋装修及家电家具损失，该损失应当由被告赔偿给原告，对原告请求的超出部分，本院不予支持。 关于被告应否支付2019年1月至2019年3月租金，以及应否赔偿原告2019年4月至2020年3月期间租金损失18000元问题，发生火灾前案涉房屋由被告正常租用，自2018年12月28日至2019年1月10日共计14天租金690元（18000元÷365天×14天），被告应当支付给原告。对于火灾发生之后的租金主张，由于租赁事实客观上已经不存在，本院不予支持。由于被告的原因，造成案涉房屋装修及家电家具毁损或部分毁损，至房屋恢复重修完成之日止，期间的租金损失为正常履行合同情况下原告可以获得的利益，亦属于原告因案涉房屋发生火灾所造成的损失。故本院酌定房屋恢复重修完成期限为六个月，租金标准参照双方租赁合同约定的月租金1500元，共计9000元，该款被告应当赔偿给原告。对原告请求的超出部分，本院不予支持。根据双方合同约定，被告支付的押金1500元在租赁期满或合同解除后抵扣费用、租金等，故该押金应从上述款项中予以抵扣。 综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、被告张某某赔偿原告郭某、赵某财产损失145566元； 二、被告张某某给付原告郭某、赵某租金690元、租金损失9000元，合计9690元； 上述一、二项共计155256元，抵扣押金1500元后剩余款153756元于本判决生效后十日内一次性付清。 三、驳回原告郭某、赵某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6334元，由原告负担2929元，被告张某某负担3405元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘 霞 人民陪审员  亓春超 人民陪审员  高 军 二〇二〇年五月八日 书 记 员  张 敏