广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初266号 原告（反诉被告）：温新，女，1984年5月13日出生，汉族，户籍所在地：广西钟山县，现住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：贺州市和欣投资发展有限公司。住所地：贺州市贺州大道1号19栋1楼门面。 法定代表人：蒙焕承，公司经理。 委托诉讼代理人：李学深，该公司副经理。 原告（反诉被告）温新与被告（反诉原告）贺州市和欣投资发展有限公司（以下简称和欣公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，诉讼中被告（反诉原告）和欣公司提出反诉，本院裁定将本案转为普通程序合并审理，并依法组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人温永和、被告（反诉原告）委托诉讼代理人李学深到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告温新向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告和欣公司支付原告逾期交房违约金76165.44元；2.本案诉讼费用由被告和欣公司承担。事实和理由：贺州博雅苑住宅小区是被告和欣公司所开发的商品房项目，2016年4月7日，原告以976480元的总价格向被告和欣公司购买了该小区9栋1单元312号房。当日，双方签订了《商品房买卖合同》约定了双方的具体权利义务，其中约定“出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付符合国家规定的该套商品房（合同第十一条（一）)；同时约定，如逾期超过90日后交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1/10000的违约金。[合同第十二条1(2)]”，……具体内容详见《商品房买卖合同》。合同签订后，原告依约全面履行了合同，但被告直至2018年10月30日才将该涉案商品房交付给原告使用，延期780天交付房屋（从2016年的8月31日-2018年10月30日）。按照双方所签订合同的约定，被告应当向原告支付违约金780天×97.648元/天=76165.44元，原告多次要求被告依约支付违约金，被告均拒绝支付，为此诉至法院。 被告和欣公司辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第4条约定“因买受人未付清房款，出卖人有权将房屋交付时间顺延，直至买受人付清房款，并有权追究相关违约和赔偿责任”。由于原告于2017年7月3日才付清购房款，故被告逾期交房时间应从2017年7月3日算起。因原告强烈要求提前交房让其装修经营，被告于2018年3月1日交付原告所购的商品房给其使用，因此，被告逾期交房时间自2017年7月3日至2018年2月28日共计241天。期间，根据建筑行业工程施工的特殊性，施工过程中遇到下雨天（中雨、大雨）的17天和法定节假日的14天，共31天可以作合理扣除。故被告逾期交房实际天数为210天，逾期交房违约金为20506.08元（210天×97.648元/天）。 反诉原告和欣公司提出反诉的诉讼请求：1.请求判决反诉被告温新支付逾期交清全部房款违约金400356.80元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告于2016年1月15日以976480元的总价格认购贺州博雅苑住宅小区9栋1单元312号商品房,并分别于2016年1月6日交纳定金15000元、2016年1月15日交纳定金45000元，合计交纳定金60000元。2016年4月7日，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》，反诉被告采取商业与公积金组合贷款的方式付款,应于2016年4月7日前支付首期房价款296480元，余款680000元向贷款机构申请贷款支付。经反诉原告催交，在反诉被告答应尽快交清首付款的情况下，为了反诉被告在中国银行办理商业和公积金组合贷款的需要，反诉原告在反诉被告实际未付清首付款的情况下，为其开具了交纳296480元购房款的销售不动产统一发票，但由于反诉被告的原因，其申请的680000元按揭贷款未能通过中国银行的贷款审批，致使反诉被告未能支付所欠房款。经反诉原告多次催促，反诉被告于2016年11月8日交纳购房首付款76480元，于2017年4月7日交纳购房首付款60000元，至此，反诉被告共交纳购房首付款196480元，尚欠购房款780000元。根据反诉被告要求，反诉原告帮其联系广西桂东农村合作银行八步支行申请780000元按揭贷款，审批通过后，于2017年7月3日放款，反诉被告交清所欠购房款。根据双方所签合同第八条逾期付款责任按照附件四处理的约定，附件四第4条约定“自房产管理局签发《商品房买卖合同》登记备案证明之日起60日内出卖人未能收到全部房款的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一支付违约金，逾期10日的，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并同时可要求买受人支付合同总价款10%的违约金”。反诉原告为反诉被告办好商品房合同登记备案的时间是2016年6月7日，而反诉被告于2017年7月3日才付清购房款，反诉被告违约逾期付清房款的时间从2016年8月7日起至2017年7月3日止，逾期付款时间共331天，应向反诉原告支付违约金331天×976.48元/天=323214.88元，另还应支付反诉原告违约金97648元（总房款976480元的10%），上述两项合计420862.88元。扣除反诉原告逾期交房违约金20506.08元，反诉被告还应向反诉原告支付违约金400356.80元。 反诉被告温新辩称：1.反诉被告没有违约，双方签订的合同没有实际交付尾款的具体要求，也没有约定逾期支付房产尾款的违约责任，反诉被告没有见过附件四和附件十一。2017年7月3日银行才放款的原因是反诉原告造成的。反诉被告开始购买的是2楼和3楼房产，因反诉原告销售人员口头承诺2、3楼是住房性质的房产，可以与其合作的贷款银行做商业和公积金组合贷款方式按揭，反诉被告在没有签订合同时共交付了120000元定金，每套60000元。交付定金和首付后，反诉被告才得知2楼218号房是商业性质的房产，且2、3楼都不能用商业和公积金组合贷款方式按揭，只能用商业贷款方式按揭。为解决问题，双方一直协商，后反诉被告取消了2楼房产的交易，3楼继续交易，重新达成了由反诉被告按商业贷款方式按揭的付款方式，才造成2017年7月3日才办理完按揭贷款。2.反诉原告的反诉已经超过诉讼时效，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，反诉原告追索逾期支付房款的日期从2016年8月7日起算，至反诉原告提出反诉时，已经超过诉讼时效有效期。3.反诉原告认为逾期交房的起算时间和扣除免责时间，没有事实和法律依据。合同明确规定交房时间是2016年8月底，没有约定下雨或法定节假日可以延续交房，在法律上也没有该方面的依据，这些不属于不可抗力。反诉原告承诺为了减少损失可以给反诉被告提前装修，但“电”并没有实际到位，交房时间应以正式交房为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据1中的合同附件，原告认为没有经过其签名不予认可;本院认为,合同附件一到附件十一虽然均在主合同中有标注，但被告提交的附件中却无买受人签名，该合同附件是否对买受人具有约束力？是本案争议的焦点；2.被告提交的证据10《贺州摩尔街商铺提前装修申请表》、证据12使用商品房的照片，被告用以证明案涉房屋已经实际交付使用与用电情况；两份证据相印证，也与原告的庭审陈述相吻合，能够证明案涉房屋已提前交付装修的事实，本院予以认定。3.被告提交的证据13博雅工地天气记录统计表，并非气象部门出具的天气实况记录，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：贺州博雅苑住宅小区是和欣公司所开发的商品房项目。2016年1月，温新与和欣公司签订贺州博雅苑认购协议书，认购贺州博雅苑9幢1单元312号房和9幢1单元218号房，并分别于2016年1月6日交纳9-1-312号房定金15000元、9-1-218号房定金35000元，于2016年1月15日交纳9-1-312号房定金45000元、9-1-218号房定金25000元，即9-1-312房共交定金60000元，9-1-218房共交定金60000元。2016年4月7日，温新与和欣公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：BYY-9-1-312）以976480元的总价格购买了贺州博雅苑住宅小区9-1-312号房。合同第四条抵押情况明确该商品房已于2015年10月26日由和欣公司以在建工程抵押给广西贺州桂东农村合作银行八步支行，并在贺州市房产管理局办理了抵押登记，债务履行期限为2016年4月15日至2017年4月15日。合同第七条关于付款方式及期限（二）第3点约定采取商业与公积金组合贷款，买受人应当于2016年4月7日前支付首期房价款296480元，余款680000元申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按第2种方式，即附件四处理。“……4、买受人选择公积金贷款方式支付购房款的……自房产管理局签发《商品房买卖合同》登记备案证明之日起60日内出卖人未能收到全部房款的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的千分之一支付违约金，逾期10日的，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同，并同时可要求买受人支付合同总价款10%的违约金”。合同第十条（一）约定商品房基础设施设备的交付条件：“……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理；……（2）出卖人提供临时用水及临时用电的，即视为达到交付条件。以上设施应在小区整体交付后90天内达到约定标准”。合同第十一条（一）约定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；（三）第3点约定查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照附件十一处理：“……4、因买受人未付清房款，出卖人有权将房屋交付时间顺延，直至买受人付清房款，并有权追究相关违约和赔偿责任”。合同第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理不作累加。“……（2）逾期超过90日后交付房屋的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。上述附件没有温新的签名。 为便于温新办理商业和公积金组合贷款的需要，和欣公司在温新实际未付清首付款的情况下，于2016年4月22日为温新开具了交纳296480元购房款的销售不动产统一发票，但温新申请的680000元按揭贷款未能通过银行的贷款审批。2016年6月7日贺州市住房和城乡建设局通过了和欣公司为温新申请的商品房买卖合同登记备案，备案时的付款方式为公积金。其后，2016年11月8日，温新向和欣公司支付首期房款76480元。2017年4月7日温新向和欣公司申请并经和欣公司同意，把2016年1月16日认购的9-1-218房退房，并将9-1-218房交纳的定金60000元转为9-1-312房的首付款（与312房同时期签订的218房商品房买卖合同作废）。至此，温新共交纳首付款（含定金）196480元。 2017年7月3日，广西贺州桂东农村合作银行八步支行通过温新的贷款申请，向和欣公司支付了780000元，温新与和欣公司约定的9-1-312房合同总价款976480元支付完毕。其后和欣公司并未通知温新交房。为了经营需要，温新于2018年4月1日申请了提前装修营业，和欣公司将该房屋交予温新装修，但因供电不正常，经协调于2018年5月底使用10幢302房电户的电源。2018年10月，温新接到和欣公司《博雅苑9#交房通知书》，通知办理交房时间为2018年10月29日至10月30日，温新于2018年10月29日向贺州市住房和城乡建设局交纳专项维修资金后，双方正式办理了交房手续。 本院认为，原告（反诉被告）温新与被告（反诉原告）和欣公司于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。 1、关于本诉。首先，合同约定案涉9-1-312房交付时间为2016年8月31日前，但被告和欣公司实际交房时间应是2018年6月1日（和欣公司应温新要求提前将该房交由温新装修，至2018年5月底由和欣公司提供临时用电，视为达到交付条件，本院认定交房时间为2018年6月1日），违反合同的约定，已构成违约，应当承担违约责任。其次，原告温新以2016年8月31日约定交房时间主张起算违约金，但原告此时并未交付全款，该主张与合同约定不符；同时，被告和欣公司认为其已提前交房的辩解，本院予以采纳，但提前交房时间应为2018年6月1日，被告和欣公司逾期交房期间应为2017年7月3日温新付清房屋全款之日至2018年6月1日，共333天。第三，本案合同约定的交房时间是2016年8月31日前，早于2017年7月3日；被告和欣公司辩称自2017年7月3日至2018年2月28日期间，施工过程中遇到下雨天（中雨、大雨）的17天和法定节假日的14天，共31天可以作合理扣除的辩解，不在合同约定的期间内，且作为建筑施工单位，在签订合同约定交房时间时，应预估天气状况和法定节假日等期间，并予以提前扣除，故对该辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，以及合同第十二条“逾期超过90日后交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，本案总房款976480元，被告向原告支付逾期交房违约金为32516.78元（333天×97.648元/天）。 2、关于反诉。反诉被告逾期交付房款一直持续至2017年7月3日，反诉原告对反诉被告逾期付款主张违约金的起诉，没有超过诉讼时效，反诉被告认为反诉原告的反诉已过诉讼时效的辩解，不能成立。 虽然反诉被告于2017年7月3日交清房款，迟于合同约定时间，但合同约定：买受人于2016年4月7日前交首付款296480元，余款采用“商业与公积金组合贷款”方式支付；在合同履行过程中，一是反诉原告和欣公司在温新未足额认缴首期房款296480元的情形下，而开出对应金额的发票以便于满足温新的贷款条件；二是在“商业与公积金组合贷款”方式不能进行的情形下，和欣公司为促进交易而多次与贷款银行协调放款；上述情形，能够证明在合同履行过程中，双方变更了房款交付方式和时间，达成了新的付款合意；三是和欣公司以合同附件四、附件十一的约定，从而对买受人主张逾期付款的违约责任，但该合同附件没有买受人的签字，温新作为买受人认为合同附件对其没有约束力的辩解，本院予以采纳。综上情形，反诉原告和欣公司的反诉请求，没有事实和合同依据，应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贺州市和欣投资发展有限公司向原告（反诉被告）温新支付逾期交房违约金32516.78元； 二、驳回反诉原告贺州市和欣投资发展有限公司要求反诉被告温新支付逾期付款违约金的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取852元，由原告（反诉被告）温新负担488元，被告（反诉原告）贺州市和欣投资发展有限公司负担364元；反诉受理费减半收取3450元，由被告（反诉原告）贺州市和欣投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  陈甫欢 审 判 员  黄素芬 人民陪审员  唐小红 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  李 畅 书 记 员  岑 欢 陈怡扬