辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异189号案外人：沈阳资信融资担保股份有限公司，住所地沈阳。法定代表人：那崇崎，该公司总经理。委托代理人：白塑璞。申请执行人：沈阳中农汇胜经贸有限公司，住所地沈阳市。法定代表人：陈巍，该公司执行董事。委托代理人：郭诗琦。委托代理人：石锴。被执行人：辽宁爱地房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市。法定代表人：王志，该公司经理。在本院执行申请执行人沈阳中农汇胜经贸有限公司与被执行人辽宁爱地房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中，案外人沈阳资信融资担保股份有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人借款合同纠纷一案，依据本院[2002]沈民（3）初字第250号民事判决，本院于2004年3月24日立案执行，执行案号为（2004）沈中执字第349号。在执行中，本院于2019年11月22日就被执行人辽宁爱地房地产开发有限责任公司位于沈阳市××河区滨河东路××号的物业综合楼x－x层的6500平方米房产作出（2004）沈法执字第349号腾房公告。案外人沈阳资信融资担保股份有限公司请求确认其为沈阳市××东××路××号科学家花园俱乐部的x－x层的合法使用权人，撤销（2004）沈法执字第349号公告中腾空涉案房屋的要求。理由为：2011年，原告与当时房屋使用人王宏福形成合意，承租取得了案涉房屋剩余年限的使用权。现被申请人申请对案涉房屋进行强制执行，沈阳中院于2019年11月22日发布（2004）沈法执字第349号《公告》，告知该房屋已经沈阳中农汇胜经贸有限公司申请强制执行，并要求涉案房屋使用人腾空房屋。因为申请人系合法占有使用涉案房屋，遂于执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。2016年6月17日，沈阳中院作出（2015）沈中民二初字第140号民事判决，认为“原告是否应予腾空涉案房屋，本案暂不予认定，当事人可另行主张。”现申请人为维护自己的合法权益，特此异议，请求认定申请人对涉案房屋系合法占有使用，撤销该公告中关于申请人腾空房屋的要求。案外人提供的落款日期为2000年7月9日的《抵帐协议》记载，甲方辽宁爱地房地产开发有限责任公司与乙方王宏福经协商，乙方同意甲方用沈阳市xx路100号科学家花园俱乐部的x层x层x层x层x层的使用权30年抵偿所欠乙方人民币15,xxx,000元。乙方使用期间所发生的房屋维修及所产生的费用由乙方承担，如乙方经营有困难，甲方同意乙方转租给他方。案外人提供的《租赁协议》记载：甲方王志将坐落于沈阳市××东××路××号（地下一层，地上一层）建筑面积4718平方米（含层内所有设施）租赁给乙方赵振林六年（即2000年7月9日－2006年7月8日）以抵偿甲方尚欠借款本金180万元及利息；租赁给丙方四年（即2006年7月9日－2010年7月8日）以抵偿甲方尚欠借款本金120万元及利息；租赁给丁方王宏福八年（即2010年7月9日－2018年7月8日）以抵偿甲方尚欠借款本金200万元及利息。本院查明，中国银行沈阳分行诉被告辽宁爱地房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2002年10月22日作出（2002）沈民（3）初字第250号民事判决书，判决：一、辽宁爱地房地产开发有限责任公司偿还中国银行沈阳分行借款本金3900万元及利息（自2001年6月29日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）；二、上述款项于本判决生效后十日内付清，逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行；三、辽宁爱地房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内不能偿还上述欠款，中国银行沈阳分行可对爱地公司位于沈阳市××东××路××号的物业综合楼x－x层6500平方米行使抵押权优先受偿。该案执行过程中，本院于2014年10月16日作出（2014）沈中执字第133号执行裁定书，裁定变更申请人为沈阳中农汇胜经贸有限公司为本案的申请执行人。2015年7月20日本院作出（2004）沈中执字第349号公告，告知案件利害关系人位于沈阳市××东××路××号的物业综合楼x－x层6500平方米房屋查封的事实和即将被处分的事项。沈阳资信融资担保股份有限公司于2015年8月6日向本院提出案外人异议，认为对上述房屋的拍卖执行程序侵害了其作为合法承租人的合法权益，请求解除对上述房屋的查封，终止拍卖执行程序。本院于2015年11月25日作出（2015）沈中执异字第547号执行裁定书，驳回沈阳资信融资担保股份有限公司的异议。沈阳资信融资担保股份有限公司遂向本院提出案外人异议之诉，请求为：1.请求撤销（2015）沈中执字第547号执行裁定书；2.确认对位于沈阳市××东××路××号2－6层，面积6500平方米的房层停止执行；3.请求解除对沈阳市××东××路××号x－x层面积6500平方米的查封；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。本院于2016年6月17日作出（2015）沈中民二初字第140号民事判决书，该判决书“本院认为”中论述为“……原告主张从案外人王宏福处取得了王宏福对房屋的剩余年限的使用权，并且支付王宏福500万元对价。原告为证明其主张提供了王宏福与爱地公司的抵账协议和与王宏福之间共计500万元的转款凭证。经审查，500万元的转款凭证中其中2011年6月17日的100万元与2012年1月19日的50万元的转款凭证，转款人均为‘沈阳欧亚工贸集团有限公司’，而非本案原告。虽然原告庭后提供了沈阳欧亚工贸集团有限公司的情况说明及付款确认书表明该公司系代替原告向王宏福支付房屋使用权转让款，但是2011年6月17日的100万元的收据中注明的钱款用途为‘借款’，与原告起诉状中所述房屋使用权转让款不符。另，被告爱地公司在答辩意见中陈述知晓原告从王宏福处取得涉案房屋使用权的相关事实，但在本案2016年6月8日对爱地公司的法定代人王志作的询问笔录中，王志明确表示‘后来王宏福是如何将房子使用权给本案原告的我就不清楚了’，爱地公司的陈述前后不符。故本案原告虽然已经占有使用涉案房屋，但未能向本院提供与房产权利之间合法有效的书面使用权转让等证据来证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求，本院不予支持。另，原告占有使用涉案房屋至今，爱地公司、王宏福均未提出异议，爱地公司对于其于2000年7月9日与王宏福签订抵债协议为真实性予以认可，本案为案外人执行异议纠纷，虽然原告的理由不足以对抗本案的强制执行，但原告是否应予腾空涉案房屋，本案暂不予认定，当事人可另行主张。”判决驳回原告沈阳资信融资担保股份有限公司的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，案外人沈阳资信融资担保股份有限公司主张对案涉房屋享有租赁权并请求中止腾房执行，但其提供的抵账协议和租赁协议不足以证明其在人民法院查封案涉房产之前与房产权利人签订了合法有效的租赁合同，其作为原告就案涉房产提起案外人异议之诉即（2015）沈中民二初字第140号民事判决书亦认为“未能向本院提供与房产权利之间合法有效的书面使用权转让等证据来证明其享有足以排除强制执行的民事权益”，故案外人请求撤销腾房公告的请求缺乏事实与法律依据本院不予支持。因案外人异议程序是围绕案外人对案涉房产是否享有足以排除执行的权利进行审查，故案外人关于确认对其系案涉2－6层的合法使用权人的请求不属于案外人异议的审查范围，本次程序本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人沈阳资信融资担保股份有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐雪春审 判 员  乔维修代理审判员  曾 慧二〇二〇年五月二十二日书 记 员  刘笑颜