江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初33号原告（反诉被告）：南京宁轮轮胎股份有限公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道栖霞大道18号2幢9号。法定代表人：张舟跃，董事长。委托诉讼代理人：焦铭，公司员工。被告（反诉原告）：储露露，女，1992年2月12日出生，汉族，居民,住南京市六合区。委托诉讼代理人:储兆胜，男，住南京市六合区，系南京市六合区竹镇镇送驾社区居民委员会推荐。南京宁轮轮胎股份有限公司（以下简称宁轮公司）与储露露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宁轮公司的委托诉讼代理人焦铭、储露露的委托诉讼代理人储兆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告宁轮公司向本院提出诉讼请求：1.判决宁轮公司与储露露之间的《南京市房屋租赁合同》于2019年3月9日解除；2.判决储露露返还宁轮公司支付的墙体恢复保证金10000元；3.判决储露露承担本案诉讼费。事实和理由：2016年2月29日，宁轮公司与储露露就房屋租赁达成合意，签订《南京市房屋租赁合同》，约定宁轮公司承租储露露位于南京市六合区XX路XX号、XX-X号的房屋用于商贸经营，租期自2016年3月10日至2021年3月9日止，每年4月10日前付清当年租金。宁轮公司于合同签订当日交付保证金10000元。2018年3月10日，宁轮公司向储露露支付2018年3月10日至2019年3月9日的租金48400元。2018年4月21日，宁轮公司因变更业务范围，承租房屋场地受限，无法满足经营需要，在取得储露露的同意下，将房屋按承租原价转租给汪某，租赁期间从2018年5月10日至2021年3月9日。转租前，宁轮公司曾向储露露明确表示过希望解除房屋租赁合同，由储露露与汪某直接签订房屋租赁合同，储露露不同意，只同意宁轮公司转租。2018年11月29日，汪某因生意惨淡，无法继续经营，向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求解除与宁轮公司的《南京市房屋租赁合同》。2018年11月29日至2019年2月18日，汪某递交起诉状后、法院开庭前，李某、储兆胜（储露露的叔叔，经储露露授权的房屋租赁经办人)、鲁某、宁轮公司委托代理人和汪某多次在六合就解除房屋租赁合同进行沟通，因解除房屋租赁合同的补偿金额分歧较大，导致沟通失败。2019年2月25日，因汪某提起解除合同诉讼，而宁轮公司自身不再使用租赁房屋，无法继续履行与储露露的合同，遂向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求解除与储露露的《南京市房屋租赁合同》。2019年3月6日，在南京市六合区人民法院的动员下，汪某撤回起诉。2019年4月12日，南京市六合区人民法院作出（2019)苏0116民初2006号民事判决书，驳回宁轮公司解除租赁合同的诉讼请求。2019年4月30日，宁轮公司委托代理人以手机短信的方式告知储兆胜（手机号：XXXXXX)，明确表示：宁轮公司不再承租，房屋空置，如储露露故意延迟接收房屋，导致的损失全部由储露露自行承担。2019年5月31日，汪某再次向南京市六合区人民法院提起诉讼，要求解除与宁轮公司的合同。2019年7月29日，南京市六合区人民法院开庭审理本案。2019年8月7日，在法院要求下，宁轮公司与汪某开始办理涉案房屋相关交接手续，汪某于2019年8月8日结清物业费（开庭后汪某提交给法庭的证据中体现)。2019年8月31日，南京市六合区人民法院作出（2019)苏0116民初4977号民事判决书，汪某与宁轮公司签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年3月9日解除。2019年8月7日至2019年8月9日，宁轮公司两次通过EMS邮政快递寄送告知函给储露露，通知储露露涉案房屋已全部清空且费用己结清，储兆胜拒收。2019年8月9日宁轮公司委托代理人通过微信将告知函发送给储兆胜，储兆胜于当日18:15回复。2019年9月11日，宁轮公司因不服南京市六合区人民法院(2019)苏0116民初2006号民事判决书，向南京市中级人民法院申请再审，请求撤销南京市六合区人民法院作出的（2019)苏0116民初2006号民事判决书，依法改判解除宁轮公司与储露露的《南京市房屋租赁合同》。南京市中级人民法院于2019年9月23日开庭审理，释明宁轮公司到南京市六合区人民法院重新起诉。根据（2019)苏0116民初4977号民事判决书，承租人不愿意继续履行租赁合同，且承租房屋义务不宜强制履行，在租赁合同目的己无法实现的情况下，应当适用《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条的规定，解除租赁合同。本诉被告储露露辩称：宁轮公司违背了契约双方诚实信用的原则，未说明客观上无法使用涉案房屋的理由；储露露有权不予理会宁轮公司解除租赁合同的短信；宁轮公司要求汪某继续履行合同，又称和储露露谈解约事宜是自相矛盾；宁轮公司自愿从南京市中级人民法院撤回对南京市六合区人民法院作出的（2019）苏0116民初2006号民事判决的再审申请，而不是南京市中级人民法院释明让其另行起诉；宁轮公司本次诉讼与（2019）苏0116民初2006号系重复诉讼；宁轮公司与汪某的财务能力、租赁房屋目的等不同，不能套用该判决用词。汪某租赁房屋是为了生活，无法经营则生活难以维持，故不宜强制执行，而宁轮公司是具有雄厚实力的大公司，应当正视自己的社会地位和社会责任。反诉原告储露露向本院提出诉讼请求：1.判决宁轮公司支付储露露房屋租金53240元（自2019年3月10日至2020年3月9日）；2.判决宁轮公司向原告支付违约金37214.76元（计算方式为53240元×0.003元/天×233天，自2019年4月11日至2019年11月30日，实际违约金计算至支付整年房租之日止）；3.宁轮公司承担本案诉讼费。事实和理由：储露露与宁轮公司就房屋租赁达成合意，双方于2016年2月29日签订《南京市房屋租赁合同》，约定宁轮公司承租储露露位于南京市六合区XX路XX号、XX-X的房屋用于商贸经营，租期自2016年3月10日至2021年3月9日止，年租金为第一年每间20000元，以后每年每间在上年基础上递增百分之十增加租金，每年4月10日前付清当年租金。宁轮公司于合同签订当日交付保证金10000元，于2018年3月10日支付2018年3月10日至2019年3月9日租金48400元。2019年3月10日至2020年3月9日的租金至今未交付，储露露多次电话联系索要并于2019年5月20日和2019年7月17日致函要求宁轮公司及时足额交付房租，宁轮公司均未予结果。反诉被告宁轮公司辩称：驳回储露露反诉请求，理由同宁轮公司本诉的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2016年2月29日，宁轮公司（乙方）与储露露（甲方）签订《南京市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于南京市六合区XX路XX号、XX-X号房屋（即案涉房屋）出租给乙方作商贸经营使用，租赁期共5年，自2016年3月10日至2021年3月9日，具体年租金如下：第一年租金为40000元，第二年租金为44000元，第三年租金为48400元，第四年租金为53240元，第五年租金为58564元。保证金为10000元于签订合同时交付，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空，交还房屋并结清租金、电话费、水费、煤气费、物业管理费以及还原好乙方拆除的甲方屋内隔墙后无息返还乙方。如下一承租方无需还原乙方拆除的房屋内墙，则甲方也必须将乙方的保证金全部返还给乙方。合同还约定，乙方于签订合同后，未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿，赔偿金双方协商解决。合同签订后，宁轮公司向储露露支付保证金10000元，并按约支付租金至2019年3月9日。2018年4月21日，宁轮公司经储露露及其他出租人同意将涉案房屋及XX-X号、XX-X号共计4间房屋转租给汪某用于商贸经营，租赁期共计2年10个月，自2018年5月10日至2021年3月9日，转让费为40000元，2018年5月10日至2019年3月9日为80668元，2019年3月10日至2020年3月9日为106480元，2020年3月10日至2021年3月9日为117128元。2018年9月25日，汪某以生意不好为由，通过微信向宁轮公司提出一年到期后解除租赁合同，宁轮公司表示同意转租，但房东不同意解除合同。2018年12月3日，汪某通过微信告知宁轮公司涉案门面房未能转租出去，继续要求解除合同。2019年1月18日，汪某向本院起诉要求解除与宁轮公司之间的房屋租赁合同，本院于2019年2月18日组织双方进行了庭审，后汪某于2019年3月6日撤回起诉。2019年3月1日，宁轮公司向本院起诉要求解除与储露露、李某、鲁某的三份房屋租赁合同，该案庭审过程中，宁轮公司曾述称：“2019年2月份春节以后看过一次，当时法庭要求我们开完庭三方沟通一下，我们就一起到出租房屋内。当时房子里面已经没有什么东西了……”。后本院于2019年4月15日作出（2019）苏0116民初2006号民事判决，驳回宁轮公司诉讼请求，当事人均未上诉。2019年7月1日，汪某再次诉至本院，要求解除其与宁轮公司之间的房屋租赁合同。汪某提供的照片显示涉案房屋于2018年12月31日已停止经营，但涉案房屋内仍留有部分垃圾。2019年8月9日，宁轮公司通过微信发送《告知函》的方式告知储兆胜，法院可能判决解除汪某与宁轮公司之间的《南京市房屋租赁合同》，现涉案房屋已经全部清空，各项费用已经结清，要求双方进行交接。储兆胜回复认为汪某与宁轮公司之间的租赁纠纷与双方的租赁没有关系，故未接收房屋。2019年8月30日，本院作出（2019)苏0116民初4977号民事判决书，判决确认汪某与宁轮公司签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年3月9日解除，当事人均未上诉，该判决于2019年9月17日生效。该案审理过程中，宁轮公司与汪某就涉案房屋完成了交接。2019年9月12日，宁轮公司不服本院（2019）苏0116民初2006号民事判决，向南京市中级人民法院申请再审，后撤回再审申请。上述事实，有当事人的陈述，《南京市房屋租赁合同》、本院（2019）苏0116民初2006号民事判决书、本院（2019）苏0116民初4977号民事判决书、微信聊天记录、照片等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，宁轮公司与储露露签订的《南京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，各方均应当按照约定全面履行自己的义务。宁轮公司在租赁期限内单方通知储露露收回房屋，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除的效力。但考虑到次承租人汪某与宁轮公司的租赁关系已经由生效判决确认解除，宁轮公司自己也不愿继续履行租赁合同，双方形成合同僵局，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，双方租赁合同应予解除。根据宁轮公司于2019年3月1日曾向本院起诉要求解除房屋租赁合同，本院于2019年8月30日判决确认汪某与宁轮公司次承租合同关系解除，宁轮公司已通知储露露接收房屋，本院确定双方合同于2019年9月9日解除，宁轮公司应当支付2019年3月10日至2019年9月9日期间的租金26620元（53240元÷2），宁轮公司曾多次要求储露露就涉案房屋进行交接，储露露主张2019年9月9日后的租金，本院不予支持。关于储露露主张的违约金，虽系逾期支付租金的违约金，但为避免当事人诉累，合同解除违约金本案一并处理，本院根据储露露的具体损失情况，兼顾合同履行的情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定宁轮公司支付违约金26620元。宁轮公司主张返还墙体恢复保证金10000元，鉴于目前双方尚未就涉案房屋进行交接，本院不予支持。关于本案是否系重复诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。本案中，本院（2019）苏0116民初2006号民事判决书发生法律效力后，汪某与宁轮公司的租合同关系被生效判决书确认解除，宁轮公司再次提起诉讼，符合法律规定。储露露辩称宁轮公司系重复诉讼，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条之规定，判决如下：一、南京宁轮轮胎股份有限公司与储露露于2016年2月29日签订的《南京市房屋租赁合同》于2019年9月9日解除；二、南京宁轮轮胎股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付储露露租金26620元、违约金26620元，合计53240元；三、驳回南京宁轮轮胎股份有限公司的其他诉讼请求；四、驳回储露露的其他反诉请求。本诉案件受理费80元，由南京宁轮轮胎股份有限公司负担；反诉案件受理费1030元，由南京宁轮轮胎股份有限公司负担606元，储露露负担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二〇年五月十四日书记员  林爱梅人民法院上诉须知（2020）苏0116民初33号一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理本诉80/反诉1030元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面）二○二○年五月十四日自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。