贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终415号 上诉人（原审被告）:张懿滔,男,汉族,1993年6月21日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：田晓明，贵州宏匀律师事务所律师。 被上诉人(原审原告):贵州众享时代商业管理有限责任公司,住所地都匀市。 法定代表人:李建元,该公司法定代表人。 委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正律师事务所律师。 原审被告:阮嗣雄,男,汉族,1994年3月13日生，住贵州省贵阳市云岩区。 原审被告:祝磊,男,汉族,1994年1月9日生，户籍地黑龙江鸡东县，现住贵州省都匀市。 原审被告人:张帅,男,汉族,1992年11月11日生，住贵州省都匀市。 上诉人张懿滔因与被上诉人贵州众享时代商业管理有限责任公司、原审被告张帅、祝磊、阮嗣雄房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张懿滔上诉请求：1、撤销（2019）黔2701民初3013号民事判决书第二项、第三项、第四项;2、改判上诉人、一审被告给付被上诉人商铺使用费、管理费、物业管理费共计113000元。3、改判上诉人与被上诉人各承担一半诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定上诉人(含一审被告)共计向被上诉缴纳商铺使用费、管理费和物业管理费共计107172元错误。从2018年5月2日至2019年4月4日十一个月,上诉人及一审被告共计向被上诉人支付了商铺使用费、管理费和物业管理费共计157469元。一审中上诉人已向法庭提交了《新都汇缴费清单》。然而,一审判决却只认定支付107172元,与事实不符,应予纠正。二、租赁房内约10万的物品及16万的装修费应折抵所欠租金。上诉人及一审被告2018年5月1日租赁被上诉人的房屋后,对该租赁房进行了装修,共花去装修费16万元,之后又购置空调、彩电等物品及设备设施,价值10万元。一审诉讼中,上诉人已向法庭提出应用上诉人购买的物品、设备及装修费折抵尚欠租金,但一审判决却未作处理,这对上诉人及不公平。 贵州众享时代商业管理有限责任公司、张帅、祝磊、阮嗣雄二审未书面答辩。 贵州众享时代商业管理有限责任公司向一审法院起诉请求:判令解除原告与被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》;2.判令被告支付原告从2018年4月1日起至2019年6月1日止的商铺使用费、管理费234988元;3.判令被告支付原告从2018年4月1日起至2019年6月1日止的物业管理费8946元;4.判令被告以234988元为基数,按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年4月1日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金(暂计算至起诉之日止的违约金为9869元);(上述金额合计:253803元)5.判令被告将承租商铺立即返还原告,并按照每月24440元的标准支付原告从2019年6月2日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费;6.本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告张懿滔于2018年3月27日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》及《新都汇国际购物广场商业管理合同》,约定甲方(原告)将新都汇国际购物广场C区-1043、-1044、-1045、-1046号商铺给乙方(张懿滔)作品牌甜品店经营之用,建筑面积合计127.8平方米,使用面积合计104平方米,甲方对此进行管理,使用期限为1.5年,即2018年4月1日至2019年9月30日;使用费为120元/每平米,每月总计12480元;管理费为115元/每平米,每月总计11960元;物业管理费为5元/建筑面积平方米/月,每月总计639元。以上费用均按季度结算;商铺交付日期为2018年4月1日之前;使用费的起算日为免费装修期结束之次日;管理费的起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日(两者取其较迟的,商场开业起算日为甲方营业日)。同时约定,乙方有30天的免费装修期,自该商铺交付之次日起起算;合同期满免后两个月租金,起至时间为2019年8月1日至2019年9月30日。使用合同第5.1.1条约定“乙方使用费由基本使用费和营业额提成使用费两部分组成,详见附件二。营业额提成使用费将以每月总销售额(税前)为基数计算(乙方提交的每月总销售额将于每年年底由甲方聘请的审计机构所出具审计报告结果重新核实)。”;第19.1条约定“在使用期限内,乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费/或其他费用的,经甲方书面通知,仍未能于7日内交付的,每逾期一日,应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金。”;第19.4.6条约定“乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的,甲方有权单方面解除合同,收回该商铺,履约保证金不予退还,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。”;第19.5条约定“甲方依据本合同第19.4条单方解除合同的,应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺;履约保证金作为违约金赔偿给甲方;若因此给甲方造成损失的,乙方还应负责赔偿。”。管理合同第9.1条约定“在经营期限内,乙方逾期交付使用费和/或管理费和/或推广费的,经甲方书面通知,仍未能于7日内交付的,每逾期一日,应按逾期交付金额的2‰支付违约金。”。合同签订后,在经营过程中,被告张懿滔于2019年1月9日出具承诺书,载明截止2019年2月7日,欠缴商铺使用费、管理费88344元,违约金3180元;物业管理费及垃圾转运费5370元,违约金193元,合计97087元。原告于2019年3月26日向被告发出费用催知函,载明被告商铺尚欠2018年10月8日至2019年5月7日管理费及使用费153516元,2018年9月17日至2019年3月16日物业费3834元,2018年9月17日至2019年3月16日垃圾转运费1536元。同日,被告向原告回复停业通知书,载明经营至今始终处于亏损状态,现无力继续承担与原告签订的合同之约定费用,并提出停业申请,进行商铺资产清查以及协商履行《交纳商铺使用费承诺书》及《费用催知函》内容事宜,并请原告在收到本函之日起暂停对C区-1043、-1044、-1045、-1046商铺的一切商业服务,并适当考虑减免相关费用。被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅在《系语甜品店分期付款》上以股东名义签字确认,2018年5月商议由张懿滔代表我方与原告签订的商铺使用合同和管理合同,截止2019年5月7日应缴纳商铺使用费及管理费、物业管理费、垃圾转运费,合计人民币161569元,滞纳金为10438.47元,因店铺自身原因,特申请原告给予免除滞纳金,商铺使用费及管理费、物业管理费、垃圾转运费不能一次性支付,特申请分期支付以上相关费用(装修保证金、增设卫生间押金可转换支付分期款项)。2019年4月3日,原告再次发出《催促履行合同的函》,通知将于2019年4月4日暂停一切服务。被告于2019年4月8日回复,已于2019年4月4日暂停营业。之后原告在该商铺张贴广告重新招租。由于被告未按时足额履行支付使用费和管理费,原告遂起诉,提出如前诉请。庭审中,被告表示不同意解除合同,并认为自2019年4月4日起,所经营的商铺已经停止服务,原告已将商铺转租给其他租户,被告失去对店铺的使用权,不应该再承担店铺的租金;同时,不认可尚欠租金的数额,应由原告聘请审计机关进行审计核实出具体的金额。原告认可被告已经缴纳的费用为107172元。另查明,新都汇国际购物广场正式开业时间为2017年12月18日。诉讼中,本院依原告申请,对被告名下银行存款采取保全措施原告为此交纳财产保全申请费1789元。 一审法院认为:原、被告签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》均系双方真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,应合法有效。庭审中,原告要求解除上述合同,被告表示不同意,但被告确实存在拖欠原告使用费、管理费及其他费用未支付,经原告书面通知仍未交付已构成违约,故对原告该诉请,予以支持。被告经营的商铺于2019年4月4日暂停服务后,原告将该商铺张贴广告重新招租,该商铺已经在原告的实际控制之下,则自2019年4月5日起的使用费和管理费不应由被告承担,故对原告主张返还商铺和商铺占用费的诉请,不予支持。根据双方约定,被告有30天的免费装修期,即2018年4月1日至2018年5月1日,故使用费和管理费的起算时间应为2018年5月2日。被告经营的商铺停止服务的时间为2019年4月4日,费用计算至2019年4月4日,故被告尚欠原告2018年5月2日至2019年4月4日期间的使用费和管理费为270469元【(11个月×24440元)(24440÷30)×2天】,抵扣已经缴纳的费用107172元,被告尚欠款项为163297元(270469元-107172元)。关于物业管理费,应从2018年5月2日至2019年4月4日按11个月计算为7029元(11个月×639元)。故,对原告使用费、管理费及物业管理费的诉请,予以部分支持。关于逾期付款违约金,使用合同第19.1条约定为按每日0.3‰计算,而管理合同第9.1条约定为按每日2‰计算,原告选择按照较低标准每日0.3‰计算不违反法律规定,予以支持,故被告应自2019年6月11日起以尚欠款项为基数计算支付至款项付清之日止。被告根据使用合同第5.1.1条的约定,认为原告的诉请金额必须经过审计机构的审计核实,是对该约定的误解,故对被告的抗辩理由不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决:一、解除原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告张懿滔签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》;二、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费163297元;三、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅自2019年6月11日起以163297元为基数,按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止;四、被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅于本判决生效后五日内给付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司物业管理费7029元;五、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2554元,保全费1789元,合计4343元,由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担1429元,被告张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅承担2914元。 二审中，本院组织双方对上诉人在一审提交的如下证据：履约保证金、装修保证金、装修期间物业管理费、物业管理费（4个月）、增设独立卫生间押金、消防探测器押金、水电押金、物业管理费等票据进行质证。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：相关已支付费用是否扣除完毕；装修费和相关物品是否可以折抵租金。 本院认为，双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》系双方真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,合法有效，本院予以确认。关于上诉人主张的已支付费用未扣除完毕的问题，二审中被上诉人同意抵扣装修保证金5000元、物业管理费（4个月）2556元、增设独立卫生间押金10000元、消防探测器押金5000元、水电押金1000元，共计23556元，本院予以扣除。上诉人因逾期交纳相关费用的违约行为已经承担了按日0.3‰的违约金支付责任，履约保证金24440元应当直接抵扣使用费和管理费。由于上诉人已经接受了物业服务，装修期间物业管理费639元和二个月物业管理费1278元不应抵扣。经从一审判决金额163297元扣除23556元和24440元，上诉人尚欠被上诉人使用费和管理费共计115301元。关于装修费和相关物品是否可以折抵租金的问题，因双方在合同中未约定，上诉人折抵租金的要求没有法律依据。 综上所述，上诉人张懿滔的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初3013号民事判决第一、四、五项； 二、变更第二项为张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅于本判决生效后五日内给付贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费、管理费115301元; 三、变更第三项为张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅自2019年6月11日起以115301元为基数,按日0.3‰计算支付逾期付款违约金至本金付清之日止; 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1300元，由贵州众享时代商业管理有限责任公司负担1000元，张懿滔、阮嗣雄、祝磊、张帅负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 白桂刚 审 判 员 唐新春 审 判 员 陈福江 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 罗燕玲 书 记 员 杨 洁