广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初548号 原告：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：陈学如，男，1983年11月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：谢逸文（曾用名谢一文），男，1986年6月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：岑周力，男，1993年3月27日出生，汉族，住贺州市八步区。 第三人：何仕良，男，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市。 委托诉讼代理人：聂春序，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂新航，广西宏民律师事务所实习律师。 原告何威与被告陈学如、谢逸文、岑周力、第三人何仕良租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案，根据被告陈学如的申请，依法追加何仕良为本案第三人参加诉讼后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卢贞，被告陈学如、第三人何仕良及其委托诉讼代理人聂春序、聂新航到庭参加诉讼。被告谢逸文、岑周力经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈学如、谢逸文、岑周力共同向原告支付租金95040元及利息（利息计算：以43200元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计至2019年9月30日为2620.8元；以95040元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计至还清之日止）；2.本案受理费由三被告承担。 事实与理由：2013年4月9日，原告何威与第三人何仕良签订《租赁合同》，约定第三人将位于贺州市八步区XXX住房旁边的一幢一层混凝土房屋出租给原告。签订合同后，原告将房屋及周边设施装修改造成一家饭店（取名：狼山鸡饭店）。2014年9月18日，原告与案外人何土深签订《租赁合同》，约定何土深将200平方米的荒地（该地块与八步区住房地块相邻）出租给原告，每年租金2000元，租赁期限为国家用地为止。2016年10月1日，原告与被告陈学如、谢逸文、岑周力签订《租赁协议书》，约定：甲方（原告）将所经营的狼山鸡庄饭店阶梯上去的右边，四至界限为：东至场地尽头，西至狼山鸡饭店卫生间、南至阶梯为界限、北至铁丝围墙为界限，内有一栋一层楼房，该楼房室内和楼顶也属于使用场地范围（第一条）（注：该场地部分系原告从第三人何仕良承租的地块，部分系从案外何土深承租的地块）；租赁期限为五年，从2016年10月1日至2021年9月30日止（第二条）；租金及支付方式：租赁期间第一年乙方（三被告）支付甲方租金30000元，今年后每年在租金的基础上增加20%（第二年36000元，第三年43200元，第四年51840元，第五年62208元），一年一付，每年的10月1日前付下一年的租金（先交租金后使用）（第三条）。原告将租金物转租给三被告的行为，第三人何仕良、案外人何土深对此并未提出过异议。签订《租赁协议书》后，原告将租赁场地交付给三被告经营管理，三被告也向原告支付了2016年10月1日至2018年9月30日的租金共计66000元。但2018年10月1日后，三被告没有再向原告支付过租金，原告多次催款未果。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告陈学如辩称：1.原告要求被告支付租金及利息没有事实依据。原、被告在2016年10月1日签订的《租赁协议书》，因为原告在履行协议的过程中出现根本性违约的行为，该协议书实际上于2018年10月5日已经解除。涉案的土地和房屋是原告从案外人彭丽君和第三人何仕良处租来。原告在没有经过任何改造的情况下于2016年10月1日将涉案的土地及地上的1栋1层楼的房屋租给被告使用，并签订了《租赁协议书》。协议书有效期从2016年10月1日至2021年9月30日。签订协议书时，该租赁物只有1栋1层楼约100平方米的民房，其他的均为荒地，所有的设施设备都是被告建造及购买。双方在履行协议书期间，2018年9月30日之前的租金，被告均依约缴付，但是原告出现根本违反协议的行为，具体有：（1）2018年4月份因为原告所租彭丽君的土地到期，期满后，彭丽君不再续租给原告，造成原告转租给被告的该部分土地无法使用，导致被告在此土地上建造的卫生间、吧台、洗碗池无法使用，被告多次要求原告妥善处理该纠纷及赔偿因此造成的损失，但原告一直无法处理，也没有对被告进行任何的赔偿。这是原告出现的第一次根本性违约，导致被告所租用的土地减少了大约38平方米；（2)从2018年8月份开始，第三人何仕良多次找到被告告诫说“土地和房屋是我的，二房东何威已经逾期5个月没有支付租金，也找不到二房东何威，要收回土地。”，并要求被告不要使用涉案的土地和房屋。2018年10月2日，第三人何仕良在原告经营的城市音乐餐厅门口粘贴《场地回收通知》，在2018年10月5日收回涉案的土地及房屋，要求原告2018年10月5日停止营业。从第三人找被告告诫之日起，被告也多次联系（电话、微信、短信）原告，并将原房东在被告所经营的城市音乐餐厅门口粘贴的《场地回收通知》的照片发给原告，但原告均无回复。特别是在2018年9月30日13点22分，被告发短信给原告，内容是“何威先生，我租用你位于广西贺州市八步区XXX，现用于经营城市音乐餐厅位置出现严重土地纠纷问题，已经严重影响我方正常营业，甚至会导致停业，一直打你电话不通，发信息不回，如三天内你再不出现处理此问题，我将通过司法途径追究法律责任，造成的所有损失一切将由你何威全权承担，终止我方与你的租赁合同关系，特发此通知。本人陈学如，日期2018年9月30日。”和2018年10月2日，被告发短信给原告，内容是“何威先生，我租用你位于经营城市音乐餐厅土地已出现严重纠纷，导致无法正常经营，甚至可能导致无法继续使用该场地，打你电话不通，发信息不回，如果两天内你再不出现处理，我将与你单反终止租赁合同，并通过司法途径追究法律责任，要求你赔偿一切损失，特此通知。租用人：陈学如，电话189××××4400,2018年10月2日。”，直至2018年10月5日，原告均无反应。被告也无法找到或者联系到原告，因原告该第二次根本性违约，造成被告营业的餐厅面临停业风险。鉴于以上原告出现的两次根本违约对被告造成的损失及被告发出的明确表态与其解除租赁关系的意思表示，原告与被告于2016年10月1日签订的《租赁协议书》实际上在2018年10月5日已经解除或者终止。为了避免停业，减少经济损失，被告于2018年10月5日与第三人充分协商后，签订了《租赁协议书》，第三人愿意将涉案的土地和房屋重新出租给被告使用。 2.从2018年10月1日开始，被告无需再支付租金给原告。鉴于原告的上述两个根本性违约行为及被告明确解除租赁关系的意思表示，依据《中华人民共和合同法》的相关规定，双方2016年10月1日形成的租赁合同关系实际上已经解除或者终止。被告当然不需要再支付租金给原告。 综上，双方的租赁法律关系已于2018年10月5日已经解除或者终止原告在本案中的诉讼请求和事由没有事实和法律依据请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称：与被告陈学如的答辩意见一致。 被告谢逸文、岑周力未作书面答辩，亦未向本庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：原告提交的证据10为原告与第三人何仕良签订的《租赁合同》，该合同已被证据11、12中本院及贺州市中级人民法院生效法律文书所确认，本案予以认定；证据13为单一证据，无其他辅证，对其真实性无法确认，本院在此不做认定；证据14无法证实原告要证实的内容，本院在此不作认定。被告陈学如提交的证据1，原告对其真实性无异议，对于原、被告于2016年10月1日就涉案房屋及场地签订租赁协议书，并作出相关约定的事实，本院予以认定；证据2，对于原告与被告陈学如就涉案房屋及场地的使用中遇到的问题进行协商的事实，本院予以认定；证据4，原告对其真实性无异议，对于被告陈学如与第三人于2018年10月5日就涉案房屋及场地签订《租赁协议书》，并交付租金给第三人的事实，本院予以认定。第三人提交的证据与本案无关联性，本院在此不做认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2013年4月9日，第三人何仕良与原告何威签订一份《租赁合同》，约定第三人将位于八步区XXX混泥土房屋出租给原告，每月租金500元，每个季度交一次房租，租期为国家征收强拆为止等。该房屋地上面积120平方米左右，原告在该房屋上经营狼山鸡庄饭店。后，原告又从案外人处承租与上述房屋相邻的土地200平方米左右。2016年10月1日，原告与被告陈学如、谢逸文、岑周力签订一份《租赁协议书》，约定原告将上述承租来的房屋及土地（共320平米左右）转租给三被告使用，租赁期限为五年，即从2016年10月1日至2021年9月30日止，租赁期间第一年租金30000元，今后每年在租金的基数上增加百分之二十（第二年36000元第三年43200元，第四年51840元，第五年62208元），一年一付，每年的10月1日前支付下一年的租金等。签订合同后，三被告在上述房屋及场地上经营城市音乐餐厅。被告支付了2018年9月30日前的租金共计66000元给原告，2018年10月1日后未再向原告支付。2018年10月5日，第三人何仕良与被告陈学如另行签订了一份《租赁协议》，约定何仕良将涉案房屋及场地出租给陈学如，约定租期6年（2018年10月5日至2024年1月4日)，第一年租金24000元，今后前三年每年递增15%租金等。此后，被告陈学如直接将涉案房屋及场地的租金支付给第三人何仕良。 本院认为：原、被告于2016年10月1日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定、社会公序良俗，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称由于原告构成2个方面的根本违约，与原告签订的《租赁协议书》已经于2018年10月5日已经解除或者终止，无需再向原告支付租金。因被告陈学如对其辩称的第一个根本违约，即涉案场地有案外人彭丽君土地到期不再续租给原告，导致使用面积减少38平方米，卫生间、吧台、洗碗池等无法使用等，未提供证据予以证明；对其辩称的第二个根本性违约，即第三人与原告之间的租赁合同纠纷，该纠纷与被告陈学如无关。因此，被告陈学如所述的两个事由均不能抗辩租金的支付，本院对其辩驳主张不予采纳。关于第三人认为涉案200平米左右的荒地系其兄弟何仕文的，且该荒地已经于2010年被征收，其未能提供证据予以证明，且涉案土地一直在由当事人经营使用着，无其他人或者单位主张过权利，对第三人的陈述本院不予采纳。因原告从2018年10月1日起未再向原告支付租金，原告请求被告支付租金95040元（第三年43200元和第四年的租金51840元），理据充分，本院予以支持。关于利息，因三被告本应于2018年10月1前支付2019年的租金，2019年10月1日前支付2010年的租金，但一直未付，原告主张的利息实为资金占用费，双方合同未约定逾期支付租金的利息，其主张按年利率6%计付，未超出法律规定，本院予以支持。 关于被告陈学如在法庭辩论环节中提出的请求解除与原告2016年10月1日签订的《租赁协议书》的问题，应另案主张，本案在此不作一并处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈学如、谢逸文、岑周力应于本判决生效之日起十日内向原告何威支付租金95040元及资金占用费（资金占用费计算：以43200元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计至2019年9月30日；以95040元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计至租金支付完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2242元，减半收取1121元（原告已预交），由被告陈学如、谢逸文、岑周力共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 廖丽梅 二〇二〇年五月十八日 法官助理 莫启法 书 记 员 王京醒