广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初786号原告（反诉被告）袁培森，男，汉族，1983年7月22日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，被告（反诉原告）：刘培焕，男，汉族，1965年2月20日出生，户籍地址广东省博罗县，委托诉讼代理人：黄见明，广东瀚泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟群，广东瀚泰律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出了反诉，本院依法组成了合议庭，将本诉与反诉合并进行了公开开庭审理。原告袁培森、被告刘培焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告通过欺诈手段与原告签订的《租房合同》无效，被告向原告赔偿因被告的欺诈行为导致原告搬入涉案房屋时产生的搬家费用3000元（人民币，下同）；2、判令被告向原告返还被告因该无效的租房合同从原告处取得的所有财产（即被告从原告处取得的所有房租，总计35700元）；3、判令被告退还其通过隐瞒国家相关部门所制定的电价于2017年12月至2017年10月期间从原告处违法骗取的电费附加费总计2944.5元，并判决被告存在“以非法占有为目的，在合同签订、履行过程中，采取隐瞒供电部门根据国家相关法律法规所制定的电价，非法骗取原告“电费附加费”的违法行为的事实；4、判令被告退还2016年11月至2017年10月期间从原告处每月额外收取2吨水的水费总计144元；5、判令被告退还2017年4月至2017年11月期间从原告处违约多收取的房租费总计1700元；6、判令被告退还2017年7月至2017年11月期间从原告处违约收取的卫生费总计100元；7、判令被告退还原告租房押金总计1900元；8、判令被告向原告支付与租房押金同等款的违约金1900元；9、判令被告因违约行为直接导致原告被迫需要搬家所产生的全部费用（空调拆、装费用，电热水器拆、装费用，抽油烟机拆、装费用，搬运3车家私、电器及其它物品的费用）总计5800元由被告向原告进行赔偿；10、判令被告因合同违约、胁迫等行为给原告造成多方面的严重影响而导致原告的直接经济损失（原告的12人独立开发团队被迫误工3个工作日的经济损失）总计54000元由被告向原告进行赔偿；11、判令被告承担本案诉讼费用。被告答辩要点：1、涉案的租赁合同是双方的真实意思表示，该租赁合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告的行为明显违反了合同的约定，构成违约，合同约定涉案房屋只能作为生活住房使用，但原告承租涉案房屋用于团队的开发工作，而非单一用于日常生活居住，构成违约；2、被告提前一个月通知原告搬离涉案出租房屋，并不构成违约，无需承担违约责任。相反，原告拖欠租金的行为构成违约，应向被告支付拖欠的租金。涉案租赁合同在2016年11月30日到期以后，双方没有签订新的租赁合同，也没有约定租赁期限，但原告仍继续居住在涉案房屋内，双方构成不定期租赁关系。被告于2017年11月9日发出通知，限原告在一个月内搬走，原告于2018年2月6日实际搬离涉案房屋，因此被告不存在违约行为。相反，原告从2017年11月1日开始拖欠被告租金，经多次催收仍然不予支付。双方约定的租金标准为每月1600元，原告应当支付从2017年11月1日计算至2018年2月6日的租金3518元；3、原告声称被告违反《电力法》是缺乏事实法律依据的。在租赁关系发生前，被告就已经口头与原告约定水电费、卫生费的计费标准，被告不存在欺骗和隐瞒原告的行为，被告不应向原告退还电费；4、原审判决被告退还原告卫生费100元是错误的，该卫生费是被告代深圳市布吉靓物业管理有限公司收取，且该费用已经实际支出，故该费用不应予以退还；5、农民房的电表大部分都是按照1元至1.5元的标准计收的。原告刚搬进来三个月就要求更换电表，当时也给原告更换了电表，因此原告是知道电费的收费标准的；6、合同早就到期了，被告没有必要给原告搬家费用，被告很早就让原告搬离，原告没有搬离。被告反诉请求：1、判令原告向被告支付租金3200元（租金从2017年12月1日起计算，计至涉案房屋交回给被告之日止，每月租金按1600元标准计算）：2、判令原告向被告支付卫生费暂计两个月40元（从2017年12月1日起计至涉案房屋交回给被告之日止，每个月按20元计）；3、判令原告向被告支付水费114元、电费716元；4、判令原告承担本案诉讼费用。原告针对被告反诉的答辩要点：一、被告反诉内容不符合事实。第一点，被告在反诉状中声称原租房合同期满后，被告曾向原告要求收回房屋一事，为被告捏造事实。事实是原租房合同期满后，在原告与被告未进行任何协商的情况下，被告就按照原租房合同中约定的房租向原告收取，此情况一直持续到2017年4月前，因是被捏造的事实，所以被告根本无法提供任何曾向原告要求收回涉案房屋的证据（包括向原告发送的短信、张贴收回房屋的通知的照片等）。第二点，被告在反诉状中声称，2017年6月1日与原告协商每月按1500元交房租，这也是被告在捏造事实，真实情况是被告从2017年4月初就以要挟的方式单方面向原告提出每月加租200元，原告从来没有答应过被告每月加租200元的这个要求。原告之所以从2017年4月开始每月向被告多交200元房租，是因为被告提出不同意就搬走的情况下，原告害怕突然会使全家老小失去居所，而被迫每个月多交200元租金。第三点，被告在反诉状中声称，2017年11月1日与原告协商，每月按照1600元交房租，这还是被告在捏造事实，真实情况是被告于2017年11月9日带人上门威胁原告需以每月1600元交房租，原告不但没有同意以每月1600元交房租，原告还于当天第一次因此租赁合同纠纷向深圳市龙岗区水径派出所报警处理，而在接下来这个月内，被告多次以各种理由和借口多次带人上门闹事，原告也因此在2017年11月期间多次拨打110报警处理，同时因为被告上门闹事越演越烈，原告最终于2017年11月下旬将被告起诉到法院。若按被告捏造事实的说法，说原告同意以每月1600元交房租，原告为何会多次报警，请求民警出面制止被告的违法行为？原告又为何会将被告起诉到法院？二、被告提出原告未向被告交2017年12月1日至2018年2月6日期间的房租。第一点，根据《中华人民共和国民事诉讼法（2017年修正）》第六十四条之规定，被告对自己提出的主张有责任提供证据，而被告对此主张所提交的仅是一张可由被告自制出来的收据作为证据，根本无法用于证明原告没有向被告交房租。第二点，自从2015年12月原告搬至涉案房屋后，直至2018年2月6日原告从涉案房屋搬出，被告一直是每月月初上门，以现金的方式向原告收取当月房租。简言之，一直以来每月都是先交租再居住，从来没有出现过先居住再交租的情况，被告提出原告没有交2017年12月1日至2018年2月6日的房租，根本不符合被告的收租习惯。第三点，2017年11月期间，原告与被告发生了严重的租赁合同纠纷，仅因原告不同意被告的加租要求，被告就多次对原告进行暴力威胁，导致原告在此期间内多次报警求助，最终原告将被告起诉到法院，被告因原告不同意加租，就以各种暴力手段威胁原告，以各种理由和借口想把原告赶出涉案房屋，而被告提出原告在2017年12月1日至2018年2月6日的这两个多月内没交房租，那么如何解释在这段时间里被告从来没向原告发送过短信催租，没有打电话报警催租，没有在涉案房屋门口张贴通知催租？真实情况是原告在2017年12月1日至2018年2月期间，已按时足额向被告交纳房租，因此被告才会在此期间内没有任何异常的举动。同时在此期间内原告向被告交租之后，被告已经租赁合同纠纷一事，对原告怀恨在心，所以被告拒绝向原告提供收据，而原告为了保障居住环境的安全，不愿意进一步激化矛盾，便放弃了坚持向被告索要收据的念头。本案相关情况一、房产的位置、产权人、承租人情况：涉案房屋位于深圳市龙岗区吉华街道水径社区大靓一区32号303房。该房屋原权利人为刘北进（已去世），系被告父亲。2015年12月1日，原、被告签订了《租房合同》，约定由原告向被告承租上述房屋。二、租赁合同主要内容及实际履行情况：2.1、合同约定的租赁期限：2015年12月1日至2016年11月30日。2.2、租金标准：《租房合同》约定租金为1300元/月。2015年12月至2017年3月，原告按1300元/月标准向被告支付房租。2017年4月至2017年10月，原告按1500元/月标准向被告支付房租。2017年11月，原告按1600元/月标准向被告支付房租。关于2017年12月至2018年2月6日的房租，原告称，原告在此期间均按照1500元/月的标准现金缴纳房租，并在搬离时结清了房租，但被告没有将收据给原告。被告向本院提供了其自行出具的2017年12月至2018年2月6日期间的《房租、水、电费（专用）收据》共3张，主张因原告未缴纳相关费用，所以未将该3张收据交给原告。上述《房租、水、电费（专用）收据》上显示的2017年12月、2018年1月租金标准为1600元/月。在本院组织对上述3张《房租、水、电费（专用）收据》进行质证的过程中，原告称其在2017年12月至2018年1月期间均按照1500元/月的标准缴纳房租，但被告在《房租、水、电费（专用）收据》错误写成了1600元/月；被告则称房租应为1600元/月，但原告自称经济困难，所以被告未再跟原告争论，因此实际缴纳了1500元。本院在庭审中询问被告，既然被告在发表上述意见时已明确承认原告在上述期间已按1500元/月缴纳房租，为何现在又主张2017年12月至2018年2月的房租，被告对此解释为因为其头脑混乱了。2.3、押金：双方约定被告收取原告押金1900元，租期届满押金如数退还原告。被告实际收取了原告押金1900元，至今未予退还原告。2.4、实际承租期间：原、被告在涉案《租赁合同》期限届满后继续形成租赁关系。2017年11月初，被告开始催原告搬离，其后双方在争议与协商过程中继续租赁关系。2018年2月6日，原告搬离了涉案房屋。2.5、卫生费：《租房合同》中“卫生费”一栏进行了划线去除。被告在2017年7月至2017年11月期间实际向原告每月收取卫生费20元，共计100元。被告称，被告需向村里缴纳卫生费，因此才向原告收取。原告称，被告在签订《租赁合同》时承诺约定的房租中包含卫生费，但后来又要收取卫生费，原告被迫向被告缴纳。2.6、电费：原、被告双方确认供电部门电费收费标准为0.7031元/度；2015年12月至2017年10月期间，被告按照1.3元/度的标准向原告收取电费，共计多收取电费2944.5元。被告称，因为房租较为便宜，因此电费就提高一点。2.7、水费：原、被告双方确认2016年12月至2017年10月期间被告每月多收取原告2吨水的水费，共计132元。被告称，因为水的损耗太大，因此每月多收2吨。判决结果本院认为，原、被告签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应依约履行。被告虽然尚未登记为涉案房屋的权利人，不影响双方的合同权利义务。该合同在2016年11月30日到期后，原告仍继续居住，并按双方口头约定缴纳房租，但未签订新的租赁合同，亦未约定租赁期限，已构成不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告于2018年2月6日自行搬离涉案房屋，合同已于当日实际解除。原、被告对合同解除均无过错，均无需因合同解除而向对方承担违约责任。对原告要求被告支付与租房押金同额的违约金1900元及要求被告赔偿因合同违约、胁迫等行为给原告造成多方面的严重影响而导致原告直接经济损失54000元的诉请，本院均不予支持。合同解除后，被告收取原告的租房押金1900元应予以退还给原告。双方在后期口头约定增加房租，原告自愿按此缴纳，视为双方以自己的行为变更了原合同约定内容，应对双方具有约束力，原告现请求被告退还2017年4月至2017年11月期间从原告处多收取的房租费总计1700元，不符合法律规定，且有违诚信原则，本院不予支持。关于2017年12月至2018年2月6日的房租，原、被告双方各执一词，在本院组织对被告提交的2017年12月至2018年2月6日期间3张《房租、水、电费（专用）收据》进行质证的过程中，原告称其在2017年12月至2018年1月期间均按照1500元/月的标准缴纳房租，但被告在《房租、水、电费（专用）收据》错误写成了1600元/月；被告则称房租应为1600元/月，但原告自称经济困难，所以被告未再跟原告争论，因此实际缴纳了1500元；经本院在庭审中询问被告，既然被告在发表上述意见时已明确承认原告在上述期间已按1500元/月缴纳房租，为何现在又主张2017年12月至2018年2月的房租时，被告对此解释为因为其头脑混乱了。被告在庭审中作出自认陈述，其后未提供充分依据推翻该自认，而只是简单解释为其头脑混乱了，依证据规则，被告不能撤回该自认。而且，按照双方的交易习惯及当时的情势，被告开具了3张收据，原告在如此长的时间不缴纳相关费用而能继续正常使用房屋，并不符合常理。综上，本院认定原告已支付上述3张《房租、水、电费（专用）收据》中载明的房租及水电费，对被告反诉要求原告支付此期间房租3200元及水费114元、电费716元的诉讼请求均予以驳回。原、被告双方确认供电部门电费收费标准为0.7031元/度；2015年12月至2017年10月期间，被告按照1.3元/度的标准向原告收取电费，共计多收取电费2944.5元。被告称因为房租较为便宜，因此电费就提高一点，被告该主张没有法律依据，本院不予采纳。被告应予退回原告该多收取的电费2944.5元。原、被告双方确认2016年12月至2017年10月期间被告每月多收取原告2吨水的水费，共计132元。被告称，因为水的损耗太大，因此每月多收2吨，被告该主张没有法律依据，本院不予采纳。被告应予退回原告多收取的水费132元。原告诉请被告退还2017年7月至2017年11月期间从原告处违约收取的卫生费总计100元，经查《租房合同中》有“卫生费”栏，但作了划线去除，说明双方的真实意思为不收取卫生费。原告称被告在签订《租赁合同》时承诺约定的房租中包含卫生费，更接近双方的真实意思，本院予以采信。故被告收取卫生费缺乏依据，应予以退还该100元。同理，本院对被告要求原告支付从2017年12月计至涉案房屋交回给被告之日止的卫生费40元（每个月按20元计）的反诉请求予以驳回。原告关于判令被告通过欺诈手段与原告签订的《租房合同》无效，被告向原告赔偿因被告的欺诈行为导致原告搬入涉案房屋时产生的搬家费用3000元及判令被告向原告返还被告因该无效的租房合同从原告处取得的所有财产（即被告从原告处取得的所有房租，总计35700元）的诉请，均无法律依据和事实依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、《中华人民共和国电力法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘培焕于本判决生效之日起五日内向原告袁培森退还租房押金1900元；二、被告刘培焕于本判决生效之日起五日内向原告袁培森退还电费2944.5元、卫生费100元、水费132元；三、驳回原告袁培森的其他诉讼请求；四、驳回被告刘培焕的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费752元（原告已预交），由原告袁培森承担696元、被告刘培焕承担56元；反诉案件受理费12.5元（被告已预交），由被告刘培焕负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘义芳人民陪审员  吴 琼人民陪审员  张黎康二〇二〇年五月二十八日书 记 员  庄锦蓬