山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终43号上诉人(原审原告)：邓亮，男，汉族，住大同市。被上诉人(原审被告)：刘宏，男，汉族，住天镇县。原审第三人：苏碧飞，男，汉族，住天镇县。上诉人邓亮因与被上诉人刘宏、原审第三人苏碧飞房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省天镇县人民法院（2019）晋0222民初441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓亮，被上诉人刘宏到庭参加诉讼，原审第三人苏碧飞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓亮上诉请求：1、撤销天镇县人民法院（2019）晋0222民初441号民事判决书，支持上诉人一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2019年3月30日上诉人与被上诉人刘宏签订《房屋转让协议》,原告以人民币90万的价格购买被告刘宏所有的地处天镇县南环路三间底楼北三间(上下共140平方x3=420平方)房屋。上诉人依约定支付购房款90万元，被上诉人为上诉人出具了收款条。因当时房屋被上诉人已租赁给他人,为了不影响被上诉人与他人的租赁关系，上诉人又与被上诉人签订了《房屋租赁合同》,约定被上诉人租赁上诉人的房屋,期限为2019年3月30日起至2022年4月1日止,租金为每月1万元（壹万元)。协议签订后房屋维持现状。《房屋租赁合同》签订后,被上诉人支付两个月租金后,一直未付租金,后被上诉人又将租赁上诉人的房屋作为抵押，已属严重违约,按照双方约定任何一方违约应当承担转让款20%的违约金外,所签租赁协议无效。为了维护上诉人的合法权益，上诉人无奈才提起诉讼。原审法院以“案涉房屋在我国现行法律不允许买卖,以房抵债协议已不具备履行的可能,以签订房屋租赁合同形式主张房屋已经交付与前述情形不符,邓亮对涉案房屋没有所有权等物权”驳回了上诉人的诉讼请求,此判决原审法院认定事实错误,适用法律错误。(一)本案的案由是租赁合同纠纷案件,而不是房屋所有权纠纷案由,不同的法律关系，适用的法律也不同。一审法院审理本案适用确认房屋所有权的程序和法律，判决错误是必然的。(二)上诉人与被上诉人刘宏签订《房屋转让协议》是在平等自愿,协商一致的基础上达成的,《房屋转让协议》是双方真实意思表示,不存在隐瞒胁迫,《房屋转让协议》是合法有效的。（三）现行社会上以房抵债比比皆是,以小产权房屋(包括没有大红本产权证)抵债的也很多,为了社会稳定,维护社会经济秩序，国家及法院采取的是不告不理,不审的原则。根据司法判例“对于将房屋出售给本乡镇以外的人员,未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际占有或居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态,承认购房人对房屋的现状以及继续占有,居住使用该房屋的权利”。原审法院违规审理上诉人的所有权是否合法是超越职权,是违反民事诉讼法的行为。（四）判决有巨大瑕疵，判决中“如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。”判决没有指明给付金钱义务的当事人是谁,是原告还是被告使上诉人不明所以。（五）民法通则第七十二条规定财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。物权法第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋转让协议》,上诉人支付了购房款，上诉人合法取得天镇县南环路三间底楼北三间（上下共140平方x3=420平方）房屋的占有和使用权，房屋交付后，上诉人与被上诉人又签订了房屋租赁协议,被上诉人支付了两个月房租。此事实可认定为上诉人对案涉房产具有使用权并实际占有,也可以认为上诉人对案涉房产已实际占有和使用。符合法律“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移”的要求。虽然国家法律不允许城镇乡村集体土地的房产售给本乡镇以外的人员，但上诉人已实际占有和使用此房产，上诉人对此房产具有占有权和使用权。据此原审法院判决是错误的,请求依法撤销上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》被上诉人支付剩余租房款。刘宏辩称，和邓亮的债务关系是清偿债务不是以房抵债，是对债权的一种履行方式，房子价值是300万元，不可能90万元拿走我的房子，房子的股权不是我个人的，其他股东也提出异议了。苏碧飞未到庭亦未提交书面意见。邓亮向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告所签订的房屋租赁协议,被告依法返还所租房屋;2、判决被告支付剩余租金6万元,归还房屋所有手续;3、诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：刘宏与邓亮存在债权债务关系，欠款90万元，双方于2019年3月30日签订房屋转让协议，约定刘宏将案涉房屋即天镇县南环路三间底楼北三间房屋（共420平方）转让给邓亮，价款为90万元，刘宏出具收到90万元的收条，实际上系用该房屋抵顶欠款90万元。同日，双方签订房屋租赁合同，约定刘宏租赁案涉房屋，期限为2019年3月30日至2022年4月1日，月租金1万元。刘宏实际占有一间房屋，其他两间房屋已经由他人承租，邓亮并未实际占有房屋。案涉房屋系刘宏买地自建，现不具有产权登记条件且不能交易，买地收据等有关房屋手续被刘宏拿走。2019年8月的一天，苏碧飞因与刘宏有债权债务纠纷，将案涉房屋锁住。邓亮认为其合法取得案涉房屋的所有权，房屋已经交付，而刘宏不支付租金又将房屋抵押给苏碧飞，故提起诉讼。在本案审理期间，刘宏已将房屋解锁。一审法院认为，邓亮与刘宏在原有的债权债务关系基础上，以签订房屋买卖协议的形式清偿刘宏对邓亮的欠款，该协议实质上是以房抵债的协议，是对之前欠债还钱的一种具体履约方式。鉴于案涉房屋现没有办理产权转移登记，且案涉房屋由刘宏出租给他人，特别是刘宏把有关房屋手续拿走不再交付给邓亮，由此得出，刘宏不再履行双方签订的买卖协议，这与当事人在庭审中的表述是一致的，更何况案涉房屋在我国现行法律制度下不允许买卖。因此，以房抵债协议已不具备履行的可能，以签订房屋租赁合同形式主张房屋已经交付与前述情形不符，邓亮对案涉房屋没有所有权等物权，但双方当事人之间的原债权债务关系仍然存在。故邓亮主张解除房屋租赁协议，被告返还所租房屋等诉讼请求，一审法院不予支持。双方当事人之间的纠纷可以按照原债权债务关系另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决：驳回邓亮的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由邓亮负担。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，对无异议的事实本院予以确认。关于双方所签订的租赁合同应否解除一节。本院认为，本案为租赁合同纠纷，对该房屋转让协议的效力不属于本案审理范围，本院不予评判，当事人可另行主张。刘宏与邓亮签订了房屋租赁合同，双方对租赁合同的真实性均予以认可，虽然刘宏陈述因房屋价款等原因表示不愿意再履行租赁合同，但刘宏在签订房屋租赁协议后并没有在法律规定的期间提出任何异议主张，而租赁合同内容并不违反强制性法律法规的规定，应属有效合同，而且租赁合同中对房屋租赁期间和租金都进行了约定，现刘宏明确表示不愿再履行租赁合同，故邓亮作为房屋出租人主张解除双方所签订的租赁合同的诉讼请求应予支持，一审法院对此认定不当。在双方解除租赁合同后，刘宏应向邓亮返还所租赁的本案所涉房屋。关于租金应为多少的问题。本院认为，房屋租赁协议中约定月租金10000元，而在双方签订租赁协议后刘宏一直占有使用本案所涉房屋亦认可没有支付过房屋租金，双方在庭审中均认可已经支付过的钱款为归还其它欠款，并非本案所涉租金，故邓亮要求刘宏支付租赁协议签订后租赁本案所涉房屋期间的租金60000元的诉讼主张符合法律规定，应予支持。关于应否返还房屋手续一节。本院认为，本案为租赁合同纠纷，邓亮所诉要求刘宏归还房屋手续的主张属其它法律关系，本案对此项诉求不予处理，邓亮可另行主张。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，邓亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山西省天镇县人民法院（2019）晋0222民初441号民事判决；二、解除上诉人邓亮与被上诉人刘宏签订的房屋租赁合同，被上诉人刘宏于本判决生效之日起十日内向上诉人邓亮返还所租赁的天镇县南环路三间底楼北三间房屋；三、被上诉人刘宏于本判决生效之日起十日内向上诉人邓亮支付房屋租金60000元；四、驳回邓亮的其它诉讼请求。二审案件受理费1300.0元，由被上诉人刘宏负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 张丽娟审判员 张 文二〇二〇年五月九日书记员 常 佳