山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3365号 上诉人（原审原告）：李桂芹，女，1962年12月12日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：陈修桥，昌邑北孟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：毕贤本，男，1973年9月18日出生，汉族，住昌邑市。 上诉人李桂芹因与被上诉人毕贤本确认合同无效纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2020）鲁0786民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李桂芹上诉请求：1、请求撤销昌邑市人民法院（2020）鲁0786民初36号民事判决书第二项，改判被上诉人返还上诉人位于昌邑市北××家园小区××楼××单元××楼东户楼房一处、车库一间；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定上诉人的房屋、车库已为被上诉人转让的事实理由不成立，被上诉人应当返还因买卖合同无效而取得的上诉人的房屋、车库。一审法院受理上诉人与被上诉人确认合同无效纠纷一案，经开庭审理，上诉人提交了与被上诉人签订的楼房买卖协议一份、被上诉人给上诉人出具的欠条一份，欠条载明约定到期不还款，上诉人有权收回房子，事实清楚、证据充分。一审法院判决上诉人与被上诉人签订的买卖合同无效，被上诉人应当返还上诉人的财产，即位于昌邑市北××家园小区××楼××单元××东户楼房一处及车库一间。上诉人与被上诉人买卖的房屋、车库至今仍然客观存在，并未灭失或存在其他法定事由不能返还。上诉人认为一审法院应当在查明案件事实的情况下，切实解决被上诉人如何返还上诉人房屋、车库的问题，而不能维护被上诉人与其他案外人之间无效的买卖关系。一审法院于2019年11月6日对涉案楼房、车库向被上诉人作了调查，被上诉人认可该涉案楼房自上诉人处购买，认可收到了上诉人购买该涉案楼房的合同、单证。因被上诉人未按约定付款，上诉人多次电话通知被上诉人返还涉案楼房，并在该楼房上张贴了公示说明该涉案楼房属上诉人所有，防止被上诉人与其他案外人的违法交易，被上诉人是明知的。一审法院第二次开庭时出具了依职权对案外人刘林、卢智勇、刘金昌的调查笔录，出示了刘金昌与卢智勇签订的《房屋买卖协议》，即草率认定被上诉人对楼房进行了处分，但被上诉人并未向一审法院提交证据（刘林的购房合同及交付款证据）。案外人卢智勇自认是从刘林手中购买的涉案楼房，一审法院出示了调取的刘林与刘金昌签订的《房屋买卖协议》，那么，卢智勇是购买自刘林还是购买自刘金昌？其虚假程度可见一般。上诉人虽然与被上诉人签订了房屋买卖协议，但并未共同到开发商处办理更名手续，该涉案房屋仍然归被上诉人，因此被上诉人毕贤本与刘林及刘林与卢智勇、卢智勇与刘金富（开发商）的所谓买卖协议应属无效，由此引起的其他法律后果应当由被上诉人承担。一审法院仅凭被上诉人自述将涉案房屋进行了转让和依职权对案外人刘林、卢智勇、刘金昌的调查，上诉人并未认可，就认定被上诉人对涉案房屋、车库失去了实际控制权而不予返还上诉人的楼房、车库，岂不是直接支持了被上诉人与案外人的不符合法律规定的虚假交易。一审法院认定涉案房屋、车库系小产权房，买卖合同无效，因此，被上诉人与上诉人约定的到期付不清房款，上诉人有权收回房子的约定应当视为双方当事人的真实意思表示，该约定并未侵害其他人和国家集体利益，应属协议中的有效条款，该约定应当受到法律保护。一审法院认定涉案房屋属小产权房，买卖合同无效，那么，被上诉人与案外人所谓的虚假买卖合同关系也应当均属无效，既然无效，买卖房屋的行为不受法律保护，就不存在被上诉人不能返还上诉人房屋、车库的问题。庭审中，上诉人说返还房屋是本案的诉讼请求，给付购房款也可以，是旨在解决纠纷，被上诉人当庭付款，上诉人可以撤诉。上诉人并未当庭变更诉讼请求，一审法院也未释明，而断章取义作出判决，致使上诉人得不到房屋，也得不到房款，合法权益得不到维护，判决显失公平、公正。综上所述，请中院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 毕贤本未提交书面答辩意见。 李桂芹向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认李桂芹与毕贤本签订的房屋买卖协议无效；2、毕贤本返还李桂芹位于昌邑市北××家园小区××楼××单元××东户的楼房一处、车库一间；3、毕贤本承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月25日，李桂芹作为卖方，与买方毕贤本签订协议一份，约定“今有李桂芹将昌邑市北孟镇康平家园小区（原花生厂片区）一号楼二单元四层东户，该楼房面积为149.8平方米，储藏室没有，车库一间，12号价格为叁拾柒万元整￥：370000.00付款方式以借条为准，此协议签字生效”。2019年1月25日，毕贤本为李桂芹出具欠条一份，载明“自2019年1月25日购买李桂芹北孟镇康平家园小区一号楼二单元四层东户带车库一间（12号）计欠李桂芹购房款370000元，大写：叁拾柒万元整”。 另查，涉案房屋系使用集体土地，没有办理土地转用手续，亦无土地使用证及预售许可证，毕贤本在取得涉案房屋及车库以后，又将涉案房屋及车库转卖与案外人刘琳，刘琳又转卖与案外人卢智勇，卢智勇于2019年10月8日与开发商刘金昌就涉案房屋及车库订立房屋买卖协议，卢智勇占有涉案房屋及车库至今。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。涉案房屋并未办理土地转用手续，亦无土地使用证及预售许可证，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。所以，本案涉及房屋转让协议因违反法律和国家政策的禁止性规定而无效。李桂芹要求确认合同无效的诉讼请求，法院依法予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋及车库已由毕贤本转让给了案外人刘琳，刘琳又转让给了案外人卢智勇，毕贤本已丧失了对涉案房屋及车库的实际控制，客观上无法返还，结合李桂芹庭审中“返还房屋也可以，如果不能返还房屋，给我购房款370000元也可以”的陈述，对于购房价款，毕贤本虽有异议，但并未提交相反证据，法院认定购房价款为370000元，故毕贤本应支付李桂芹370000元的折价补偿款。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十三条之规定，判决：一、确认李桂芹与毕贤本于2019年1月25日签订的协议为无效；二、毕贤本于判决生效之日起十日内支付给李桂芹房屋折价补偿款370000元；三、驳回李桂芹其他诉讼请求。如果毕贤本未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由李桂芹负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人李桂芹提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本案涉及房屋转让协议因违反法律规定而无效，考虑到涉案房屋及车库已由毕贤本转让给了案外人刘琳，刘琳又转让给了案外人卢智勇，毕贤本已丧失了对涉案房屋及车库的实际控制权，一审法院结合李桂芹庭审中“返还房屋也可以，如果不能返还房屋，给我购房款370000元也可以”的陈述，判决毕贤本返还李桂芹370000元的折价补偿款，并无不当。综上所述，上诉人李桂芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李桂芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年五月二十七日 书记员  郑 伟