广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终14881号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市华臻装饰工程有限公司。住所地：东莞市*******************，统一社会信用代码：914************086。法定代表人：龙响亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐新生，广东乾旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东婵，广东乾旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市恒熙贸易有限公司。住所地：东莞市******,统一社会信用代码：914***********985J。法定代表人：钟燕屏，该公司经理。委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹钧泰，广东佑德律师事务所实习律师。上诉人东莞市华臻装饰工程有限公司（以下简称华臻公司）因与被上诉人东莞市恒熙贸易有限公司（以下简称恒熙公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初17158号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华臻公司向一审法院起诉请求：一、判令恒熙公司与华臻公司在2016年1月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、判令恒熙公司向华臻公司退还房屋租赁保证金108800元并赔偿利息18683元（以108800元为基数，按银行同期贷款利率从2015年7月1日开始计算，其中3800元自2016年1月1日开始计算，均按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；三、判令恒熙公司向华臻公司退还多收取的租金3800元并赔偿利息428元（以3800元为基数，2016年10月8日开始计算，均按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；四、判令恒熙公司赔偿华臻公司房屋装修损失338577元（以评估鉴定价值加上未评估的主要水电管线和地面平整等部分价值）；五、判令恒熙公司向华臻公司赔偿履行合同损失528139元；六、判令恒熙公司向华臻公司赔偿修理变压器费用4800元。七、判令恒熙公司承担所有诉讼费用。共计金额1003227元。恒熙公司向一审法院反诉请求：一、华臻公司向恒熙公司支付2018年6月1日起至实际交还案涉物业之日止的房屋占有使用费，暂计算至2018年7月31日为102500元，其中2018年6月1日至30日为35000元，2018年7月1日之后的房屋占有使用费按67500元/月计算至2019年2月28日收回案涉物业之日止；二、华臻公司将其交付回给恒熙公司的案涉物业恢复原状；由于案涉物业已交付，但并非原状，故华臻公司应向恒熙公司支付变压器和电房设备和电线等费用19350元、厂房垃圾清理费和运走工业垃圾费用5000元、华臻公司占用期间恒熙公司代交电费17088.78元、电梯和消防维修费用9500元，以上费用共计50938.78元。三、本案所有诉讼费以及鉴定费由华臻公司承担。一审法院判决结果：一、恒熙公司向华臻公司返还押金108800元及赔偿装修费损失45933.3元，合计154733.3元；二、华臻公司向恒熙公司支付2018年6月1日至2019年2月28日的厂房使用费506169.74元、电线维修费19350元、电梯维修费9500元及返还垫付电费15021.92元，合计550041.66元；三、折抵上述第一、第二项，华臻公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付恒熙公司395308.36元；四、驳回华臻公司的其他诉讼请求；五、驳回恒熙公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5914.52元（该款华臻公司已预交），由华臻公司承担5848.06元，恒熙公司承担1066.46元。反诉费5029.69元（该款已由恒熙公司预交），由华臻公司承担4451.01元，恒熙公司承担578.68元。深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司的鉴定费35400元（该款华臻公司已预交），由华臻公司承担28600元，恒熙公司承担6800元。广东广协鉴定评估有限公司的评估费5000元（该款恒熙公司已预交），由华臻公司承担4000元，由恒熙公司承担1000元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初17158号民事判决书。华臻公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中“恒熙公司向华臻公司返还装修费损失45933.3元”；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；3.改判恒熙公司向华臻公司支付利息18683元（其中105000元自2015年7月1日起，其中3800元自2016年1月1日起，均按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；4.改判恒熙公司向华臻公司退还多收取的租金3800元并赔偿利息428元（以3800元为基数，自2016年10月28日开始计算，按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，应计至付清之日止）；5.改判恒熙公司赔偿华臻公司房屋装修损失费338577元（评估鉴定价值上未评估的主要水电管线和地面平整等部分价值）；6.改判恒熙公司向华臻公司赔偿履行合同损失528139元；7.改判恒熙公司向华臻公司赔偿修理变压器费用4800元；8.改判经抵扣厂房使用费后，恒熙公司还需向华臻公司支付款项775162.48元（其中利息按第三项、第四项上诉请求暂计算为19111元）；9.判令所有诉讼费用由恒熙公司承担。事实与理由：一、一审法院没有查明恒熙公司在2018年12月16日恶意拆除变压器、非法停水停电，已经实际控制了案涉厂房的事实。1.华臻公司通过申请调查令和申请法院调查恒熙公司在2018年12月2日恶意拆除变压器保险葫芦，在2018年12月16日再次恶意拆除整个变压器和停水。华臻公司对恒熙公司两次恶意停电均有报警，但一审法院并未作出回复，也没有对该事实进行查明。2.通过（2019）粤1971民初8552号案件（以下简称8552号案）中租户邓家文提供的恒熙公司现场非法拆除变压器的录像光盘可以证明其恶意非法停电的事实，可以证明恒熙公司在2018年12月16日已经实际控制了案涉厂房的事实，故在此之后的使用费或空置费的损失应当由恒熙公司承担。即使依据华臻公司与邓家文一案推断邓家文可能使用租赁厂房至2019年1月10日，按照双方原合同约定的使用费标准，邓家文支付至2019年1月10日的厂房使用费不足以弥补华臻公司的损失。3.恒熙公司一审中要求支付变压器、电线维修费用19350元所涉的证据均形成于2019年3月底，而不是形成于恒熙公司拆走变压器前后，故可以证明是恒熙公司恶意拆除了变压器，该费用不应由华臻公司承担。4.从租户邓家文、冯智等的2019年书面证言与开庭作证相反的事实，从其他租户均为恒熙公司作出不符合事实却不出庭接受质证的证言，可以证明华臻公司失去控制和管理案涉厂房及所有租户的条件，故，华臻公司不应对该期间的相关费用承担责任。二、一审法院没有查明案涉厂房绝大部分装修是华臻公司实施和完成的，恒熙公司没有任何证据证明其对案涉厂房曾有过装修或翻新。华臻公司对房屋装修的内容和金额除了有付款收据和银行流水外还有租户出庭作证证明。证明了华臻公司为案涉厂房12年2个月的租赁期限，在2015年7月至2018年8月期间，华臻公司为案涉房屋的装修费总计为1087600元。即使依据价格鉴定报告，在面积或计价存在疏漏的情形下，可以证明装修现存价值为238577元。根据2012年1月30日东莞市国土资源局出具的东国土转让字[2012]3011号《关于东莞石排港毅家私厂国有土地使用权交易成交通的通知》和东莞市石排港毅家私厂工商登记信息可以查明港毅家私厂在2012年将本案房屋所在土地转让给恒熙公司，而港毅家私厂在2009年11月29日经营期限到期，于2010年7月26日注销。而恒熙公司在受让案涉房屋和土地后并没有出租给他人使用，故案涉房屋在本案合同签订前至少已经空置5年以上。由于多年的空置和无人管理维护，本案房屋在华臻公司接手时，房屋老旧、内外墙壁脱落等，故华臻公司花费巨额资金对租赁物重新进行整改和装修是必要和合理的。三、一审法院没有查明本案合同无效的主要过错方为恒熙公司的事实。1.恒熙公司应当提供合适使用的房屋，出于对市场正常经济秩序和恒熙公司的信赖，华臻公司才与恒熙公司签订厂房租赁合同，但由于恒熙公司未取得相关证件，案涉合同被认定无效，恒熙公司应承担全部责任。2.根据《关于东莞石排港毅家私厂国有土地使用权交易成交通的通知》最后一段明确告知恒熙公司地上建筑物、构筑物的房屋产权登记手续请到房管部门办理。该通知证明了恒熙公司是有条件取得案涉房屋的产权证书的，但由于恒熙公司怠于履行义务造成案涉房屋不具备出租的条件。四、由于恒熙公司是合同无效的主要过错方，及存在恶意停水停电的非法行为，应当对华臻公司履行合同的损失承担主要责任。1.由于华臻公司取得房屋的合同目的是用于物业管理、是用于转租、分租，为了12月2月的租赁期限，花费了巨资进行装修翻新，后续的物业管理费中每月均存在亏损，故，恒熙公司作为合同无效的过错方应对华臻公司的损失承担相应的过错责任。2.由于恒熙公司在2017年5月13日就主动要求解除房屋租赁合同，造成华臻公司未能继续转租、分租房屋，该部分未转租出去的房屋华臻公司并未实际占有。且恒熙公司在2018年12月2日及16日恶意停水停电，造成华臻公司失去对房屋的管理和控制，该相关费用应由恒熙公司承担。3.在（2017）粤1971民初14387号案件生效后，由于多份次承租合同未到期，租户拒绝搬离案涉厂房，华臻公司多次通知恒熙公司接收未出租的和租客到期的厂房，但恒熙公司以要求整体接收为由拒绝接收厂房，其应对该部分费用承担责任。五、一审法院审理程序违法。1.从立案到裁判，历时一年多，不符合简易程序的审理法定期限，一审法院依然采用简易程序审理为程序违法。2.华臻公司在一审申请了调查取证，但一审法院均不予办理和查实。六、恒熙公司主动要求解除合同的不诚信及欺行霸市的行为不应得到超过原合同的利益，否则有违公平正义。恒熙公司辩称，一、一审法院认定华臻公司向恒熙公司支付2018年6月1日至2019年2月28日的厂房使用费506169.74元正确。根据（2018）粤1972民终2771号民事判决，华臻公司应于2018年7月15日前返还案涉厂房，但华臻公司实际上于2019年3月初将案涉厂房返还给恒熙公司。根据8552号案，华臻公司要求租户邓家文支付截止2019年1月11日的使用费，其与邓家文均在该案中确认邓家文于2019年1月11日搬离案涉厂房，可见，其在本案中的主张与另案的诉求相矛盾。二、华臻公司所称的装修没有得到恒熙公司的书面同意，恒熙公司无需赔偿华臻公司房屋装修损失338577元，且华臻公司应当向恒熙公司支付电线维修费19350元、电梯维修费9500元及返还垫付电费15021.92元。1.恒熙公司交付案涉物业并非毛坯房，之前也有出租给他人使用，一审法院已对案涉建筑物进行了鉴定，并按照鉴定报告的内容及本案事实情况对相关费用作出了处理，恒熙公司对此不持异议。2.据恒熙公司了解，华臻公司是为了分租，自行切墙分割物业，但华臻公司该行为违反了案涉合同第四条第1点约定，即使发生切墙等装修费用，其未征得恒熙公司的书面同意，该费用与恒熙公司无关。恒熙公司在收回案涉物业时发现多处电线设备损坏及丢失，在华臻公司不恢复原状时，聘请第三方进行维修，相关的费用应由华臻公司承担。垫付的电费是华臻公司使用案涉厂房期间产生的，理应由其承担。3.华臻公司提及的电梯外墙、补漏等工程款，根据案涉合同第五条第1点约定，案涉物业及附属设施的维护由华臻公司负责，故该维修费本应由华臻公司负责。即使认定为建筑、楼面漏水问题，根据合同第五条第3点约定，华臻公司从未通知过恒熙公司电梯外墙、补漏的问题，也没有与恒熙公司协商该问题是否属于其维修责任内，故该部分费用应由华臻公司承担。三、华臻公司请求恒熙公司赔偿履行合同损失528139元没有事实和法律依据。案涉物业作为整体已实际交付给华臻公司占有并使用，具体如何使用是华臻公司内部事项，与恒熙公司无关。其租赁厂房后如何使用及是否转租均与恒熙公司无关，该经营风险应由华臻公司自行承担。四、华臻公司请求恒熙公司赔偿修理变压器的费用没有事实和法律依据。恒熙公司并不清楚变压器的维修费用，华臻公司主张恒熙公司而已拆除变压器与事实不符，恒熙公司不确认。五、一审审理程序合法。本案经历两次鉴定，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第8条规定，鉴定期间不计入审理期限内。一审并未超过法定期限审理。其次，华臻公司申请法院对拆除变压器葫芦的调查取证，该申请事项与本案无关，一审法院依法拒绝该调查取证于法有据。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对华臻公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于华臻公司的上诉请求是否应予支持。对此，本院逐一分析如下：关于华臻公司应否支付2018年12月16日之后的厂房使用费问题。经查，在（2019）粤1971民初8552号一案中，华臻公司与邓家文均确认邓家文于2019年1月11日搬离涉案厂房，华臻公司未能提交有效证据证明其已于2018年12月16日将案涉厂房返还给恒熙公司，一审法院对华臻公司的该主张不予采信，并无不妥。一审法院结合（2018）粤19民终2771号民事判决的执行情况，认定华臻公司应向恒熙公司支付2018年6月1日至2019年2月28日期间的厂房使用费，于法有据，本院予以维持。关于2016年1月1日案涉房屋一楼铺面的租金3800元应否返还的问题。经查，该《房屋租赁合同》为龙响亮与李云鹏之间签订，根据合同相对性的原理，华臻公司与恒熙公司并非该合同的当事人，华臻公司该项返还租金的诉请于法无据，本院不予支持，对其要求返还租金利息的诉请，亦一并予以驳回。关于华臻公司诉请恒熙公司赔偿租赁保证金利息损失的问题。租赁保证金是保证华臻公司按时支付租金的担保，根据双方签订的《租赁合同》第三条第4项约定，合同期满，华臻公司付清租金及其他相关费用，经恒熙公司检查厂房符合合同约定的条款后，恒熙公司将履约保证金无息退还华臻公司。现双方尚未对厂房使用费进行结算，华臻公司诉请租赁保证金利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于恒熙公司应向华臻公司赔偿房屋装修损失费的数额问题。华臻公司应对其为案涉房屋所花费的装修费用承担举证责任，现华臻公司提交的证人证言、收据以及转账记录，无法一一对应，对于装修的范围及金额亦无法提交有效证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。一审法院已委托华南鉴证公司对案涉房屋内外墙壁的翻新、天花吊顶和地面平整及主要水电管线的改造的现存价值进行评估，并根据评估价值以及双方的过错程度判定恒熙公司应承担70%的装修残值损失，判决合理，本院予以维持。华臻公司虽对评估报告结论提出异议，但华南鉴证公司已针对该异议逐一回复，现华臻公司未能提交相反证据以推翻鉴定报告的结论，本院对华臻公司诉请恒熙公司赔偿其主张的未评估的主要水电管线和地面平整等部分装修残值损失，依法不予支持。关于华臻公司主张的履行合同损失问题。本院认为，在华臻公司向恒熙公司返还厂房之前，该厂房仍置于华臻公司的经营管理之中，其主张在承租厂房之后出现部分厂房空置的问题，属于其自身经营风险的范畴，其要求恒熙公司赔偿空置损失，于法无据，本院不予支持。关于华臻公司主张的变压器维修赔偿问题。华臻公司主张恒熙公司恶意拆除变压器，但仅有其单方陈述及主观推测，并未提交有效证据予以证明，本院对该诉请不予支持。关于华臻公司应否向恒熙公司支付电线维修费、电梯维修费以及返还垫付电费的问题。承前所述，华臻公司没有证据证明恒熙公司恶意拆除变压器，其主张恒熙公司支付的电线维修费实则为恶意拆除变压器的修复费用，本院不予采信。因双方没有办理案涉厂房的交接手续，华臻公司未能举证证明其在腾退房屋之时，房屋附属设施完好无损，在恒熙公司举证证明其为恢复厂房原状所花费的电线维修费19350元、电梯维修费9500元以及垫付电费15021.92元的情况下，该部分费用应由华臻公司承担。原审法院对此处理正确，本院予以维持。关于一审程序是否违法的问题。本案一审历经两次鉴定程序，鉴定期间依法不计入审理期限，华臻公司据此主张一审程序违法，本院不予支持。根据“谁主张，谁举证”的原则，恒熙公司是否存在恶意拆除变压器的行为，依法属于华臻公司的举证范围，其主张一审法院未对该问题进行调查属于程序违法，理据不足，本院不予支持。综上所述，华臻公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17800.21元，由上诉人东莞市华臻装饰工程有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇二〇年四月五日书记员  袁云清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。