江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初830号原告：江西国恒实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲6号楼A单元2502室（第25层）。统一社会信用代码：91360100MA35FWT35W。法定代表人：陶浩琦，系公司总经理。委托诉讼代理人：周军燕，江西帝衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婧，江西帝衡律师事务所律师。被告：江西省朝隆实业发展有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区朝阳洲五坊（抚生路中段）一楼。统一社会信用代码：91360103571197433C。法定代表人：卢恒保，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘省辉，江西朗秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗涛，江西朗秋律师事务所律师。原告江西国恒实业发展有限公司（以下简称“国恒公司”）诉被告江西省朝隆实业发展有限公司(以下简称“朝隆公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国恒公司的委托诉讼代理人宋婧，被告朝隆公司的委托诉讼代理人刘省辉、罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国恒公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2016年6月5日签订的《场地租赁合同》无效，并判令被告返还原告缴纳的租地押金、租金共计人民币120000元；2、判令被告赔偿原告各项损失共计人民币3998719元；3、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2016年6月5日，原被告双方签订了《场地租赁合同》，该合同约定被告将其自由的位于，南昌市大象湖湿地公园旁占地面积约100亩的土地租赁给原告，租金为每月1万元，按季度支付，租赁押金为3万元。合同签订后，原告按约支付了押金、租金共计12万元，并对租赁土地上的渔民进行了补偿，回填水塘，平整、硬化租赁土地，同时在租赁土地上建设了仓库等建筑物，为此共计花费了3998179元。2017年10月左右，原告接到政府部门的通知，告知原告涉案租赁土地已于2014年被政府收储，被告不是租赁土地的所有权人，并责令原告将租赁土地上所建设的建筑物全部拆除，直至2018年5月份，经过先后四次的强拆，原告出资建设的建筑物被全部拆除，直至2018年5月份，经过先后四次强拆，原告出资建设的建筑物被全部拆除。被告刻意隐瞒涉案租赁土地早已被政府收储这一事实，将租赁土地无权出租给原告，欺骗原告签订合同，并导致原告为此付出了巨大的财力和人力，原告无法使用租赁土地，造成了巨大损失，原告多次与被告协商赔偿事宜，但被告均置之不理。为维护原告自身的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。在案件审理过程中，原告国恒公司将诉讼请求变更为：1、解除原被告双方于2016年6月5日签订的《场地租赁合同》，并判令被告返还原告交纳的涉案土地租金、履约保证金共计15万元；2、判令被告赔偿原告租赁涉案土地后各项损失共计人民币4047848元；3、判令被告向原告支付5万元违约金；4、本案全部诉讼费用均由被告承担。被告朝隆公司辩称：1、原告诉称与事实不符，原告与被告签订的《场地租赁合同》合法有效，无需向被答辩人退还土地租金。被告作为朝阳农场于2011年成立的公司，受朝阳农场委托负责管理经营朝阳农场改制后的资产，依法享有使用、出租等权利；2、案涉土地并未签订《国有土地使用权储备合同》及交付土地，且土地收购费用尚未支付完毕，故依法尚未完成收储，仍在被告管理范围内，被告具备出租和处分案涉土地的权利；3、被告于2017年11月2日向被原告送达“关于解除《场地租赁合同》的通知”，案涉《场地租赁合同》已经解除，合同在租赁期限和合同解除事项上有明确约定，原告诉讼请求与事实相矛盾，被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金；4、因案涉土地涉及桃花路互通项目工程，被告解除合同并未违反法律规定和合同约定，无需对合同中约定应由乙方承担的平整、硬化等费用承担赔偿责任,根据《场地租赁合同》第二条及第七条约定：租赁场地的用途为乙方存放物资使用，乙方对租赁物进行改善或增设他物需经甲方书面同意。据此，未经被告书面同意，原告擅自搭建的设施被相关执法部门拆除，原告自身没有充分预见合同履约风险，应由原告自行承担，与被告无涉，且原告所称的鱼塘赔款等与《场地租赁合同》毫无关系，原告诉称各项经济损失毫无事实依据，与被告无涉，被告无需赔偿原告的任何经济损失。原告国恒公司提交了如下证据：证据一、原告营业执照、法人代表身份证明、法定代表人身份证复印件、被告企业信息表复印件一份。证明：证明原、被告身份信息及主体资格；证据二、《场地租赁合同》一份。证明：原、被告双方于2016年6月5日就案涉土地签订的《场地租赁合同》，双方对租赁期限、租金等予以明确约定；证据三、南昌市人民政府办公厅——印发关于轨道2号线、九州高架、大象湖、朝阳大桥等市重大重点工程及朝阳片区开发建设调度会议纪要的通知复印件一份,今日头条报道3张。证明：被告隐瞒客观事实、其不是案涉土地的所有权人、案涉土地在双方签订《场地租赁合同》前已被南昌市土地储备中心收储，被告无权出租案涉土地，且案涉土地为公园绿地用地，不能填平、硬化用于存放物资或挪作他用，被告的违约行为导致合同目的无法实现，该行为已构成根本违约；证据四、照片11张，损失清单表一份及各项损失的证明材料共计15组。证明：1、原告向被告支付了押金、租金共计12万元，被告无权出租案涉土地，应当将12万元返还给原告；2、原告租赁案涉土地后，投入了大量资金及人力对案涉土地进行回填水塘，平整、硬化等。在施工过程中，案涉土地上的构造物被政府部门强行拆除，导致原告未将案涉土地投入生产经营，反而为此投入了人民币3927848元资金进行施工建设，被告无权出租案涉土地的行为直接给原告造成了3927848元损失，被告应当予以赔偿。被告朝隆公司提交了如下证据：证据一、《南昌市人民政府办公厅印发关于南昌市朝阳农场改制工作有关事宜协调会议纪要的通知》、《南昌市西湖区朝农管理处关于成立江西省朝隆实业发展有限公司的通知》（朝管字[2011]14号）各一份；证明：证明被告作为原朝阳农场改制后的朝农管理处依法成立的公司，依法代表朝农管理处对原朝阳农场改制后的资产进行管理经营，有权对朝阳片区外未征用的土地进行管理使用。证据二、《关于对明确朝阳农场昌南大道以南土地收储事宜的回复意见》洪国土储函[2019]34号、《场地租赁合同》、“关于解除《场地租赁合同》的通知”各一份；证明：1、证明案涉土地并未签订《国有土地使用权储备合同》，尚未完成收储，被告依法享有案涉土地使用权，签订的《场地租赁合同》合法有效，无需向原告退还土地租金；2、证明被告与原告已经就案涉土地的用途、租赁期限的不确定性以及对应的风险承担在《场地租赁合同》进行了明确的约定，原告自身行为产生的费用与被告无涉；3、证明被告已经根据合同约定解除《场地租赁合同》，不存在违约行为，无需支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年6月5日，原、被告、签订《场地租赁合同》一份，约定：1、甲方（被告）将位于南隔堤以南的水塘场地约100亩出租给乙方（原告）使用；2、租赁用途为存放物资使用；3、租赁期限，因该地块面临开发建设，可租赁期限存在不确定性，如遇甲方需要该地他用时或政府建设需要征用时，乙方必须无条件交出该场地；4、乙方向甲方共支付回填水塘费用3万元，每月租金1万元，每季度支付，先付款后使用，自第二年起租金每年递增10%；5、本合同签订之日，乙方一次性向甲方缴纳履约保证金3万元，承租满期，乙方不存在违约行为，甲方退还乙方保证金；6、甲方于2017年3月1日，按租赁场地现状，将合同项下的租赁场地交付给乙方并计收租金；7、经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行改善或增设他物，投资由乙方自理，合同期满后乙方不得拆除、破坏，甲方也不补偿，产权归甲方所有；8、如因国家建设、政府需拆迁、规划征用等造成本合同目的无法实现，甲方必须终止合同时，应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；9、任何一方违背本合同规定，擅自解除本合同，应向对方支付违约金5万元……2016年5月24日，原告向被告交纳了租地押金及填塘费用各3万元合计6万元。2017年5月9日，原告向被告交纳了2017年3月至5月的租金3万元；2017年9月14日，被告向原告交纳了2017年6月至8月的租金3万元。2017年11月2日，被告朝隆公司向原告国恒公司发出《关于解除的通知》，决定解除2016年6月5日与原告国恒公司签订的《场地租赁合同》，并限原告于2017年11月20日前交还场地。2017年12月10日，执法部门开始拆除案涉土地上的搭建物，根据原告提交的今日头条的报道资料，报道称案涉土地上的搭建物为违章建筑。在案件审理过程中，原告国恒公司于2019年4月16日向本院申请对因租赁位于土地而导致的损失进行评估。2019年7月9日，经依法选定的江西中富会计师事务所有限公司称在审计过程中发现缺少部分材料，要求补充资料。2019年7月26日，该所称因其公司人员不充足，无法接受此项目，故放弃此次评估项目，并出具《放弃函》。重新选取的江西人和会计师事务所有限责任公司于2019年8月14日要求补充资料。因当事人补充不了其所需要的鉴定资料，该事务所于2019年9月2日对上述委托事项做退函处理。2019年10月29日，原告国恒公司向本院申请另行委托审计机构对原告因租赁涉案土地后造成的损失进行评估，本院司法技术室经向人民法院诉讼网入围机构（南昌地区）询问，答复如下：1、江西赣审会计师事务所有限公司表示，可对原告提供的资料单独进行审计，但对是否系因租赁土地而导致的损失不做评论；2、南昌靖远会计师事务所有限公司表示，需与评估公司（系该事务所自行指定的非入围机构）一起协作完成；3、银信资产评估有限公司江西公司、江西百伦资产评估有限公司表示，可仅对价值量进行评估；4、其他机构均表示仅以原告提供的资料不能进行鉴定。本院将该回复意见告知原告，如按意见上的情况继续鉴定将存在证据瑕疵，请原告综合考虑后予以答复。2019年12月2日，原告国恒公司提交回复意见，要求继续委托鉴定机构进行审计，该审计结果存在的证据瑕疵已知晓并自愿承担因审计结果而造成的诉讼风险。后选取银信资产评估有限公司江西分公司对委托事项进行评估。2020年4月20日，本院司法技术室转交了该公司表示无法完成本次的评估委托工作的回函，该公司称在收到相关材料后，于2020年3月31日前往现场勘查，发现现场已经拆除无实物，已经变成鱼塘，路面硬化也无法看到，所委托的实物状况无法满足资产评估的需要，且各项评估程序不合规……2020年4月29日，本院将该《回函》向原告国恒公司送达，并告知原告如需继续鉴定，则在五个工作日内提交书面意见，否则视为放弃。原告国恒公司于5月13日向本院寄送《审计申请书》，申请对损失进行审计，本院于5月14日收到该申请。另查明，被告江西省朝隆实业发展有限公司系经南昌市西湖区朝农管理处党委会议决定成立的，负责管理经营朝阳农场改制后经南昌市西湖区国资部门核定的资产和债权债务。2019年4月2日，南昌市土地储备中心复函西湖区政府“关于对明确朝阳南昌昌南大道以南土地收储事宜的回复意见”，复函中载明原朝阳农场约6900亩（含朝阳片区外）土地全部由该中心收储，该中心未针对朝阳农场昌南大道以南土地专门签订（国有土地使用权储备合同），且因该地块尚未履行三方交地手续，该地块尚由属地管理。本院认为，原、被告双方签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应遵守执行。原、被告所签《场地租赁合同》第十一条约定：如因国家建设、政府需拆迁、规划征用等造成本合同目的无法实现，被告朝隆公司必须终止合同时，应提前1个月书面通知原告国恒公司，原告国恒公司的经济损失被告不予补偿。本案中，被告朝隆公司称因案涉地块涉及桃花路互通项目工程，于2017年11月2日向原告发出书面解约通知，原告认可收到该解约通知，且原告收到该解约通知后并未提出异议，被告行使解除权的行为符合双方合同约定及法律规定，本院认定双方所签《场地租赁合同》已于2017年12月2日解除，故原告诉请解除该合同已无必要。关于原告诉请的返还押金、租金共计人民币15万元，庭审已查明原告已缴纳2017年3月至8月的租金6万元，该部分租金系在实际使用场地过程中正常缴纳，原告诉请返还，于法无据，本院不予支持；另原告主张其2017年9月至11月的租金以现金方式予以支付，但未提供任何凭证予以佐证，且被告不予认可，故对原告已支付该部分租金的主张，本院不予采纳。对于原告主张返还的租地押金3万元，合同中的表述为履约保证金，现被告已行使解除权解除合同，应按合同约定退还原告保证金，故对原告关于返还租地押金3万元的诉请部分，本院予以支持。关于原告国恒公司主张的损失问题。首先，根据原告提交的损失清单表可知，原告主张的“各项损失共计人民币4047848元”中包含了场地租金12万元，而场地租金原告已经计入诉请的第一项，属重复计算。其次，原告计算损失依据的几乎都是收据及原告自制的费用报销单等材料，无正规发票及相应的付款证明予以佐证。本院认为，原告举证证明其损失的材料达不到其证明目的。案件审理过程中，原告虽申请了对租赁案涉土地导致的损失进行评估，但本院向原告转交最后一次退函后，原告未在规定的时限内提交继续评估申请，视为原告放弃评估。最后，根据双方所签《场地租赁合同》合同第三条约定：因该地面临开发建设，租赁期限存在不确定性，在被告朝隆公司需要他用或政府建设需要征用时，原告国恒公司必须无条件交出该场地。故在合同签订时，合同已对履行过程中可能产生的风险进行了明示，原告在合同上签字盖章即视为对合同条款的接受，原告应该知道租赁该场地有随时被收回的风险。根据合同第十一条的约定，被告终止合同时，应提前一个月书面通知原告，原告的经济损失原告不予补偿。综上，原告要求被告赔偿损失没有事实与法律依据，本院不予支持。关于原告变更诉请后要求被告支付违约金5万元部分，因本案中原告并未举证被告存在违约行为，故本院对该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告江西省朝隆实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西国恒实业发展有限公司返还履约保证金30000元；二、驳回原告江西国恒实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40782元，由原告江西国恒实业发展有限公司负担40232元，由被告江西省朝隆实业发展有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  黄建红人民陪审员  涂国平人民陪审员  胡文媛二〇二〇年五月二十八日法官助理周杨书记员熊思莹