湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初6749号原告：胡水亭，男，1991年11月11日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：周明、李丹，湖北尊而光律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄石市盛达房地产开发有限公司（以下简称盛达房地产公司），住所地黄石市黄石大道85-25号。法定代表人：纪小军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杜若，湖北元初律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：邹文平，女，汉族，住武汉市武昌区。系公司员工，代理权限：一般代理。原告胡水亭诉被告盛达房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院均于2019年11月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡水亭及其委托诉讼代理人周明、李丹,被告盛达房地产公司的委托诉讼代理人杜若、邹文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡水亭的诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告胡水亭交付位于湖北省××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”1号楼1单元10202房的房屋；2、请求依法判令被告向原告交付位于湖北省××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”1号楼1单元10202房的房屋的房屋产权证书；3、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金244260元（以原告已付购房款236000为基准，按照日万分之十的标准，从2017年1月l日开始计算，暂时计算至2019年11月l日，实际计算至房屋交付之日为准）;4、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年5月3日，原告与被告签订《商品买卖合同》购买位于大冶市××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”1号楼1单元10202房的房屋，双方约定房屋总价236000元，首付76000元，剩余160000元以按揭方式支付。2016年5月17日，原告向被告刷卡支付了76000元首付款，并在中国工商银行办理了按揭手续，同时被告支付了160000元剩余房款。原告和被告的《商品房买卖合同》合同明确约定被告应当在2016年12月31日之前向原告交付上述房屋，但原告一直到现在都没有接到被告的收房通知，且被告房屋到现在都没有验收合格通过，原告多次要求被告履行自已的交房义务和办证义务，被告一直拖延，故提起诉讼。被告盛达房地产公司辩称，一、涉案合同约定房屋实物交付和权利交付均为附条件交付。（一）涉案合同第4.1条约定涉案房屋单价1826.63元／㎡，总价236000元。合同第8条约定，出卖人应于2016.12.31将经验收合格商品房交付买受人，此为实物交付期限。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料产权登记机关备案，此为权利交付期限。（二）合同补充协议第3条约定“买受人若未按买卖合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，出卖人有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期交房责任”。该约定表明：无论交房期是否到期，答辩人对房屋的实物交付和权利交付均为附条件交付，所附条件为买受人付清房款和其他款项。二、因原告违约未付清购房款和其他款项，故答辩人未交房及未履行办证义务的，不构成违约且有权行使合同先履行抗辩权，被告请求不应支持。（一），合同第6.3条约定“买受人订立合同时交纳首付款76000元，余款160000元按揭贷款，并配合银行办理按揭房贷”（二）（1）订立合同前的2016.4.25原告付房款定金1万元，2016.5.3合同订立时原告付购房款4.6万元、付维修基金4845元合计56000元。即合同签订时原告应付7.6万元购房款，但欠2万元已经违约在先。（2）2016.5.13《还款协议》原告认同欠首付款2万元，承诺于2016.12.31付清，否则甲方有权收回房屋，乙方已交房款不退还。(3）因原告欠首付款2万元未付，而向银行按揭的16万元须提供首付款7.6元的付款凭证及开发商收据，2016.5.17答辩人向原告出借2万元，并退回5.6万元，原告随即将7.6万元转给答辩人，获得向银行按揭所需的7.6万付款凭据及首付收据。如上款项往来系被告善意帮助原告获得按揭贷款而操作，并未变更2015.5.13《还款协议》欠付2万元首付款之事实。原告未在2016.12.31付清该2万元房款，至今为止仍未给付。（三）合同补充协议第3条约定了原告付款义务和答辩人交房、办证义务之间的先后履行顺序，同时明确约定未付清款项的，答辩人有权拒绝交房及办理不动产登记手续。故在条件未成就且答辩人享有先行抗辩权的情形下，即使答辩人未交房及未给付办证手续，不构成违约，原告所有请求无法得到支持。三、原告第2项诉讼请求存在法理错误，本不应支持。第一，2016前房产证是两证分离，即办理房屋权属证、土地证；《不动产登记条例》出台后，登记机关对房产实现两证合一，统一办理不动产权属证书，不再有房屋权属证书之说。第二，买受人办理商品房不动产权属证书须开发商、买受人、登记机关三方共同协作才能完成登记，办证资料由三方共间形成。开发商的义务是协助提供应该由开发商提供的办证资料，购房户还要提供身份证明、契税完锐证明等资料自行去登记机关办证；登记机关审核通过后颁发不动产权属证书。故答辩人办证义务仅为协助提供开发商应提供的办证资料，申请办证、缴纳办证税费（如契税）不是开发商的义务。原告请求答辩人交付不动产权属证书超越了答辩人的法定义务范围，且无法履行，故该请求与法理相悖，属于请求错误，应予驳回。四、原告第3项诉求的244260元（截止至2019.11.1止）逾期交房违约金无事实依据，且违背法理，请求过高，不应支持。其一，就事实而言，原告交纳首付款就已先期违约，剩余2万元购房款且至今未付，交房条件未成就，答辩人享有先履行抗辩权。在原告违约而被告未违约情形下，原告主张违约金无事实依据。其二，就原告主张的违约金数额而论，其按万分之十的标准计算到2019.11.1就高达244260元，超出了房屋总价。违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，不允许通过违约金获取暴利，约定违约金与实际损失不符过高的，应予以调整。综上所述，原告诉状隐瞒事实，未全面履行合同义务，已违反诚信原则，故请驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明的事实如下：“汇金华府”房地产项目位于大冶市××牛镇铁贺线北侧，由被告盛达房地产公司开发。2016年5月3日，原告胡水亭与被告盛达房地产公司签订了《商品房买卖合同》各一份，约定原告胡水亭购买被告开发的位于大冶市××牛镇铁贺线北侧“汇金华府”项目第1幢1单元10202号（建筑面积129.2㎡，总房款236000元）商品房一套，合同还分别约定了价款。合同约定付款方式为按揭贷款时，买受人应在签订合同时交纳首付款76000元，余款160000元配合银行办理按揭房贷。合同约定交房期限为2016年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之10的违约金，合同进行履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之10的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供（住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人电话或媒体通知、信息发布30日后，买受人尚未办理交房手续的，视同出卖人已按时交房，由此产生的一切风险由买受人自行承担，出卖人不承担逾期交房违约责任。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地房权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的（此处空白）％向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。在合同签订时，因原告胡水亭首付房款7.6万元资金不够，被告盛达房地产公司意愿出借2万元给原告，原告表示同意，并支付房款4.6万元（在此前原告的母亲张晚心已付定金1万元）合计5.6万元。当天，原告胡水亭（乙方）、被告盛达房地产公司（甲方）签订了《还款协议》一份，约定首付7.6万元，银行按揭贷款16万元。首次交款5.6万元房款于2016年5月3日前付清，剩余2万元房款乙方在2016年12月31日前支付完毕。如乙方在约定时间内不能偿还甲方剩余房款，甲方有权收回乙方购买的汇金华府的商品房，并可另行销售，同时乙方已交房款不予退还。2016年底至2017年初期间，被告盛达房地产公司通知原告胡水亭收房，并支付首付款的剩余欠款2万元，但原告以涉案房屋没有验收合格为由拒绝接受。事后，原告以被告违约并要求被告承担违约责任，因而形成诉讼。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。原告已履行了付款的义务，被告应按约交付合格房屋，其未按约交房相应违约责任。原告主张要求被告承担违约交房房屋承担违约金的请求，符合法律规定，予以支持，但由于双方当事人约定的违约金过高，可适当予以调整，可按已付购房款的日万分之二的标准计算，但不超过房价总款的20%。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件的要求。实质要件指商品房要通过由开发商组织的涉及勘验、设计、施工及工程监理等单位参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。根据《建筑法》第六十一规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。同时被告尚未提交证据证实涉案商品房符合上述条件标准，涉案房屋不具备交付使用条件，故原告主张要求被告交付涉案房屋的请求，不予支持。按合同约定，被告在其义务范围内只是有协助原告办理涉案房屋产权证的义务，并没有交付产权证的义务。庭审时，当庭向原告方行使了释明变更其第二项诉讼请求，但原告支持不变更，故原告的第二项主张，不予支持。在原告购买涉案房屋因首付资金紧张的情况下，被告同意出借款项给原告，并将出借款项汇入原告账户，同时，原告也出借了借据，双方已经形成借贷关系。原告已经将约定的首付款全部汇入被告账户，其余款项办理了按揭手续，原告已经完成其约定的付款义务。因本案系商品房销售法律关系，与被告提出的借贷关系不属于同一法律关系，故被告提出的先行履行抗辩权的观点，于法不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄石市盛达房地产开发有限公司应当赔偿原告胡水亭逾期交付房屋违约金47200元，并于本判决生效之日后十日内付清；二、驳回原告胡水亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8504元，由被告黄石市盛达房地产开发有限公司负担836元，原告胡水亭负担7668元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费8504元，款汇湖北省黄石市中级人民法院。开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。账号17×××18。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 碧人民陪审员  张远发人民陪审员  李玉芳二〇二〇年五月十九日书 记 员  田 晶