广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19063号原告：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市石岐区东河北民科东路研发大楼1618卡，统一社会信用代码914420000599517838。法定代表人：甘嘉仁，董事长。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪，广东雅商律师事务所律师。被告：梁建文，男，1970年2月22日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市西区，现下落不明，原告中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）与被告梁建文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日升公司委托诉讼代理人钟雪到庭参加诉讼。被告梁建文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日升公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间就中山市石岐区民科东路11号13层1311之一单元所签订的《房产租赁合同》，被告立即向原告返还上述租赁房产；2.被告向原告支付上述租赁合同项下的2019年4月至实际返还租赁房产之日止的租金、房产附属设施折旧费（每月2700元）及违约金（以每期欠款额2700元为基数，按日千分之三从2019年4月6日起计至实际清偿之日止）；3.被告支付拖欠的电费（含用电服务费）197元；4.被告补偿原告装饰装修费8750元；5.被告承担原告所支出的律师费3800元。诉讼中，原告主动调整第二项诉求中违约金的计算方法为：以欠至2019年12月的租金总额24300元为本金，按年利率24%计至实际清偿之日止。事实与理由：被告承租了原告位于中山市××区东××路××大楼××单元作为商业使用，就此双方于2019年2月1日签订了一份《房产租赁合同》，合同约定租赁期限从2019年2月1日起至2020年2月29日止，租赁房产由原告出资装修好后供被告使用，装饰装修价值为16250元，按13个月进行分摊，未分摊部分由被告补偿给原告。另合同第三条、第五条、第十一条约定被告应在每月5日前支付当月租金及房产附属设施折旧费、电费等费用，逾期支付租金等费用的，按未付款总额每天0.3%计收违约金，逾期超过十天的，原告有权解除合同，原告实现权利所产生的律师费由被告承担。上述合同生效后，原告已依约将租赁房产装修好并交付给被告使用，但被告从2019年4月份开始就无故拖欠租金及房产附属设施折旧费、电费，经原告多次催缴，被告均无故拒付。原告为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告梁建文未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年2月1日，日升公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的梁建文签订房产租赁合同，约定：乙方向甲方承租中山市石岐区东河北民科东路的研发大楼13层1311之一单元（建筑面积约54.605平方米）作为商业用途；租赁期限自2019年2月1日起至2020年2月29日止；2019年2月1日至2019年2月28日期间每月租金546元、月房产附属设施折旧费1954元，合计2500元；2019年3月1日至2020年2月29日期间每月租金589元、房产附属设施折旧费2111元，合计2700元；乙方应在本合同签订当天向甲方一次性缴交租赁保证金5000元、水电费保证金2500元，合计7500元，租赁期内，乙方不可主张提出用上述保证金抵扣其应支付的本合同项下的任何费用，否则视为乙方违约；租赁房产的物业管理服务合同由乙方自行与物业管理服务公司签订，但物业管理服务费由甲方代收代缴；乙方每月5日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费；乙方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期10日后仍不支付的，甲方有权单方解除本合同；乙方如违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；若乙方违反本合同达到可单方解除合同的条件甲方需提前解除合同的，甲方应书面通知乙方，甲方按乙方实际承租月数收取租金（不足一个月以一个月计算），保证金不予退还。甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担。因乙方原因导致本合同提前终止的，如本合同项下的租赁房产是带装修出租的，除本合同其他条款约定乙方应承担的违约责任外，乙方还需补偿甲方装修费，补偿标准为：装饰装修价值按13个月进行分摊，未分摊部分由乙方补偿予甲方。现双方确认，租赁房产为由甲方出资按乙方承租期限进行规划提供标准套内装饰装修的，装饰装修价值为16250元。合同还约定了其他事项。梁建文自2019年4月起停交租金、房产附属设施折旧费，自5月起欠交电费（含服务费）共197元，日升公司称向梁建文追讨欠款无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，日升公司表示案涉房屋现仍由梁建文控制，里面还放置了梁建文的办公物品，至今未向日升公司交付钥匙，另查：涉房屋已取得了产权登记。产权人为中山市人民政府石岐区办事处，该办事处出租该物业给日升公司后同意由日升公司自主分租及经营管理。再查，日升公司为处理本案争议聘请了律师，并为此支付律师费3800元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房产租赁合同系日升公司与梁建文的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行，构成违约，理应承担相应的违约责任。据此，日升公司主张梁建文拖欠其自2019年4月起的租金、房产附属设施折旧费，有其提供的房产租赁合同、律师函等证据予以佐证，梁建文未到庭予以反驳并提供证据，故本院采信日升公司该意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，日升公司享有合同约定的单方解除权，其有权解除合同。鉴于双方的合同期限于2020年2月29日届满，梁建文自此后不享有承租权，本院已无判决解除的必要，梁建文继续占有使用租赁物无合同依据，应立即返还租赁物。鉴于梁建文在合同到期后继续占有租赁物，仍需支付合同终止后占有期间的使用费，使用费的标准仍参照合同约定的租金标准按2700元/月计。日升公司请求梁建文返还租赁物，并支付自2019年4月起至实际返还之日起的租金/占有使用费、房产附属设施折旧费，违约金及律师费3800元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于梁建文应支付的租金及占有使用费已超过合同期限，故梁建文也无须补偿日升公司装饰装修费，对日升公司的第四项诉讼请求，本院不予支持。另，日升公司主张梁建文的电费未提供相应证据证明，本院对此不予支持。被告梁建文经本院合法传唤未到庭应诉答辩，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行负担。综上所述，日升公司诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告梁建文于本判决发生法律效力之日将位于中山市石岐区民科东路11号13层1311单元房地产返还给原告中山市日升物业出租有限公司；二、被告梁建文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付自2019年4月至2020年2月29日共11个月的租金及房产附属设施折旧费共29700元及支付违约金（违约金计算方式：以欠至2019年12月的租金总额24300元为基数，自2020年1月1日起，按年利率24%的标准计至实际清偿之日止）;三、被告梁建文于本判决发生法律效力之日起七日内按每月2700元的标准向原告中山市日升物业出租有限公司支付自2020年1月起至被告梁建文实际返还租赁物止的占有使用费；四、被告梁建文于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付律师费损失3800元;五、驳回原告中山市日升物业出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费433元（原告已预交），由原告负担150元，由被告负担283元（被告梁建文于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟劲松人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇二〇年五月九日书 记 员  叶玉娟郭家晴