广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终3042号上诉人（原审原告,反诉被告）：陈建超，男，1980年4年21日出生，汉族，住河南省遂平县***********，公民身份号码为412************418。上诉人（原审原告,反诉被告）：王敬，女，1982年5年1日出生，汉族，住河南省遂平县***********，公民身份号码为341************026。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：贺湄生，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨遂英，北京德恒（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告,反诉原告）：张松涛，男，1979年10年20日出生，汉族，住河南省虞城县******，公民身份号码为411************615。上诉人（原审被告,反诉原告）：王七星，女，1982年7年27日出生，汉族，住河南省虞城县******，公民身份号码为411************683。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邝苑霞，广东莞港晟律师事务所律师。原审第三人：东莞市春晓房地产顾问有限公司，住所地：广东省东莞市**********，统一社会信用代码为914***********349Y。法定代表人：何某1。上诉人陈建超、王敬与上诉人张松涛、王七星、原审第三人东莞市春晓房地产顾问有限公司（以下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈建超、王敬与王七星、张松涛及春晓公司于2016年6月25日签订的《房地产买卖居间合约》（编号为NO.0001256）已解除；二、王七星、张松涛应于判决发生法律效力之日起五日内支付陈建超、王敬违约金88000元；三、王七星、张松涛应于判决发生法律效力之日起五日内返还陈建超、王敬定金20000元；四、王七星、张松涛应于判决发生法律效力之日起五日内赔偿陈建超、王敬中介费10000元；五、驳回陈建超、王敬的其他本诉请求；六、驳回王七星、张松涛的其他反诉请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费6070元、反诉受理费50元、保全费2110元，以上合计8230元，由王七星、张松涛负担。前述原审本诉受理费、保全费，陈建超、王敬已预交；前述原审反诉受理费，王七星、张松涛已预交。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11252号民事判决书。陈建超、王敬上诉请求：（一）撤销原审判决第五项，改判张松涛、王七星赔偿因房价上涨所导致的损失200000元。（二）本案诉讼费由张松涛、王七星承担。事实和理由：1.双方在得知案涉房屋因压红线问题暂时不能过户后，春晓公司告知双方政府正在解决，处理完后就可正常办理过户，双方均希望并认为合同能继续履行，并一直等待政府解决，故双方对合同的履行并没有任何不确定的情况。2.案涉合同签订后至起诉期间，房价上涨是众所周知的事实，陈建超、王敬深信问题解决后张松涛、王七星会依约履行合同，房价上涨对陈建超、王敬来说是预期可获得的利益，不是损失，不会主动解除合同。3.原审法院认定张松涛、王七星构成根本违约，却将案涉房产自然增值利益归于根本违约方，让守约方蒙受高达40多万元的损失（原来价值44万元的房子，现在要90多万元才能买到），违反公平原则。5.在红线问题解决之前，双方均无过错，双方均无违约，原审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定错误。张松涛、王七星、春晓公司未提交任何答辩意见和证据。张松涛、王七星上诉请求：（一）撤销原审判决第二、四、六项，改判张松涛、王七星无需赔偿违约金、中介费，春晓公司向张松涛、王七星返还中介费10000元。（二）本案诉讼费由陈建超、王敬承担。事实和理由：1.本案属于情势变更。根据日常经验法则，房屋正常交易是4-5个月，最长8-10个月，这是可预见的，本案从签约到可以过户长达3年，房价上涨一倍有余，超出合理交易期限外的房价上涨及特殊时期房价发生了重大异常变动，是情势变更的事实基础。该情势变更的事实发生在合同成立之后，履行终止之前，案涉房屋压红线问题被禁止交易流通是双方当事人不能预见的客观事由，期间房价上涨也是无法预见的，若继续履行合同将严重损害张松涛、王七星的利益，因为张松涛、王七星出售案涉房屋的目的是更换面积更大的房屋。2.2017年10月双方在春晓公司组织下面谈，已同意解除合同，只是违约金产生争议未谈妥，故双方合同已在2017年10月解除。3.张松涛、王七星不存在违约不应承担责任。4.违约金过高。张松涛、王七星已同意退还定金，陈建超、王敬实际没有产生多少损失，若法院认定存在违约，也应当在10000元范围内承担违约责任。5.春晓公司存在严重过错，不应得到中介费。春晓公司未调查清楚案涉房屋情况就促成双方交易，提供的合同条款不完善，不提供买卖双方电话给对方导致未能有效沟通，且一直采取放任态度不处理双方纠纷。陈建超、王敬、春晓公司未提交任何答辩意见和证据。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈建超、王敬、张松涛、王七星上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）本案案涉房屋因用地手续问题暂时不能过户是否属于情势变更。（二）张松涛、王七星是否存在违约。（三）陈建超、王敬诉请的损失是否有据。（四）张松涛、王七星诉请春晓公司返还中介费是否有据。关于焦点一。根据东莞市自然资源局横沥分局的回复，案涉房屋暂时不能过户的原因是案涉房屋所在土地没有办理用地手续，属于不动产登记改革历史遗留问题范畴，没有办理用地手续这一事实在双方签订案涉合同之前就已经存在，东莞市自然资源局也确认是属于历史遗留问题，并非双方签订合同后新出现的事实，根据张松涛、王七星在民事反诉状中的陈述，签约三天后春晓公司查询告知案涉房屋暂时无法过户，表明该无法过户的事由可通过查询了解，并非无法预见，不符合情势变更的法定情形。同时，房价的涨跌属于正常的、可以预见的商业风险，也不属于情势变更的法定情形。故张松涛、王七星主张上述事由构成情势变更没有法律依据，本院不予支持。关于焦点二。房屋暂时无法过户的事由不属于双方履行合同的过错导致，在出现该情形时双方均不存在违约，双方就解除合同问题进行过磋商，但未能达成一致，张松涛、王七星主张双方已在该次协商中一致同意解除合同没有依据。在案涉房屋暂时无法过户的原因消除后，张松涛、王七星明确表示不愿意继续履行案涉合同，故张松涛、王七星已构成根本违约，陈建超、王敬诉请解除解除案涉合同及要求张松涛、王七星按照合同约定条款支付违约金88000元合法有据，原审法院对此认定正确。张松涛、王七星上诉主张违约金过高，要求调整，案涉违约条款属于双方真实意思表示，针对的是买卖双方任意一方违约的情形规定的违约责任，约定的违约金对双方均属合理公平，张松涛、王七星以违约金过高为由主张调整没有依据，本院不予支持。关于焦点三。案涉房屋暂时无法过户并非双方原因导致，双方对此并不存在过错，双方亦无违约情形。双方在签订合同后不久即知悉房屋暂时无法过户的事实，陈建超、王敬在知悉房屋暂时无法过户期间房屋价格上涨且房屋何时可以过户情形不明确的情况下，应清楚知道继续等待房屋暂时无法过户事由消除的风险及后果，亦可采取措施来防止损失扩大，陈建超、王敬选择继续等待则应承担由此造成的风险及后果。原审法院认定张松涛、王七星无需承担房屋暂时无法过户期间房价上涨的损失并无不当。案涉房屋可以过户后，张松涛、王七星不愿意继续履行合同，构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。本院已认定张松涛、王七星向陈建超、王敬支付合同约定的违约金，陈建超、王敬亦无证据证明合同可以履行后存在房价上涨且造成其相应的损失，陈建超、王敬诉请张松涛、王七星赔偿200000元的损失没有事实根据和法律依据，原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于焦点四。春晓公司已居间促成了双方签订房屋买卖合同，依法有权收取居间服务费。房屋暂时无法过户的事由并非买卖双方及春晓公司的原因导致，春晓公司对此不存在过错，张松涛、王七星主张春晓公司收取居间服务费没有依据，本院不予采信。张松涛、王七星要求春晓公司返还收取的居间服务费没有依据，本院不予支持。综上所述，陈建超、王敬、张松涛、王七星的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6960元，由陈建超、王敬负担4300元（已预交），由张松涛、王七星负担2660元（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年五月二十五日书记员 黎燕尧