青海省共和县人民法院民事判决书（2019）青2521民初1556号原告（反诉被告）：马某1，公民身份号码×××，住青海省共和县。被告（反诉原告）：牛某，公民身份号码×××，住青海省共和县。被告（反诉原告）：马某2，公民身份号码×××，住青海省共和县。原告马某1与被告牛某、马某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序。2020年2月26日，被告牛某、马某2提起反诉，本案于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告马某1，被告牛某、马某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告房屋买卖协议有效；2.判令被告继续履行协议；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉求：判令二被告退还原告已收取承租人的房屋租金3600元（自2019年10月15日至2020年4月15日止）。事实与理由：2019年9月30日，原、被告签订了房屋买卖协议，约定被告将位于××县（上下7间）以20万元价格出售给原告。协议签订后，二被告拒不交房，故诉诸法院。被告牛某、马某2辩称，被告收取了承租人时正琳自2019年10月15日到2020年4月15日的房租1800元及还有一个承租人自2019年9月起至10个月的房屋租金2000元，其他承租人的租金被告没有收取，且时正琳提前搬出，所以给时正琳退还租金300元。被告牛某、马某2向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行合同并支付违约金；2.本案诉讼费由原告承担。诉讼过程中，二被告变更、增加反诉请求为：1.解除原、被告于2019年9月30日签订的《协议书》；2.判令原告支付违约金50000元；3.判令原告支付从2019年10月15日开始6个月的房屋租金损失8400元；4.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2019年9月30日签订《协议书》，约定二被告将位于共和县恰卜恰镇东河沿国用（2016）第102号土地上最北面小二楼以20万元的价格出售给原告，原告先付38000元，2019年12月1日一次性交清余款。被告于2019年10月15日搬出，如不搬出则按照500元／天的标准支付房租。协议达成后，被告按约搬离，但原告至今未支付剩余房款，其行为已构成违约。因原告的原因导致协议无法履行，故要求解除协议并支付违约金50000元。原告马某1辩称，1.原告不同意解除合同。2.违约金应参照中国人民银行贷款利息标准计算，本案因疫情延期开庭，对于2020年2月4日之后的违约损失原告不承担。3.被告要求的房屋租金损失原告不承担，这是间接损失，不是原告直接造成的。原告马某1为证明其诉讼主张成立，向本院提交以下证据：1.协议书1份、收据1份，拟证明原、被告签订房屋买卖协议，被告收取房款38000元；2.二被告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明二被告系夫妻关系；3.照片6张，拟证明房屋的现况；4.（2018）青2521民初1176号民事判决书1份，拟证明涉案土地的前面两院的房屋均已出售给原告的事实。被告牛某、马某2针对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1协议书中载明的2019年10月15日之后的房租由马某1的收取的内容不予认可，被告持有的协议书中没有这一条内容；收据真实性不认可，但被告确实已收到38000元；证据2、3、4、5无异议。被告牛某、马某1未向本院提供证据。依据原告的证据，结合双方的质证意见，本院认证如下：对原告提交的证据1，经质证，本院认为二被告虽对协议书的部分内容及收据不予认可，但未能提供足以推翻协议书、收据的相反证据，故对协议书及收据的真实性本院予以确认；证据2、3、4、5，经质证二被告予以认可，对其证明力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2019年9月30日，原、被告签订《协议书》，约定二被告将位于××县（土地使用权证：共国用2015第450号）以20万元价格出售给原告；原告先交纳房款38000元，剩余款项于2019年12月1日一次性付清；二被告于2019年10月15日搬出房屋，如按时不搬出，二被告每天按500元支付至实际搬出为止的房屋租金；原告自行办理房屋过户手续。如违约，违约金为5万元。同时约定，2019年10月15日之后租户的租金由原告收取。协议签订后，原告按照二被告的指示将房款38000元支付给案外人宋某，二被告向原告出具“收条”1份，确认收取房款38000元。2019年10月14日，二被告按约搬出该房屋。另查明，原、被告经当庭确认二被告收取租户（2个人）自2019年10月15日的租金共计3600元。再查明，案涉房屋尚未办理产权登记。本院认为，1.关于合同的效力问题。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订《协议书》购买涉案房屋，该《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规、行政法规的强制性规定，不存在协议无效的情形，应属合法有效。2.关于协议书是否应当继续履行或解除的问题。本院认为，首先，被告如约将房屋交付给原告，但原告在协议约定期限内未履行给付剩余房款的义务，显属违约。其次，根据原、被告庭审中的陈述，双方对涉案房屋无法办理房产证已经有共识，继续履行协议势必导致无法实现原告办理房屋过户的目的。综上，在双方未约定解除情形的情况下，考虑到协议签订后原告长时间未支付房款，被告也不同意在继续给原告出售该房屋，解除协议更能保护原、被告的权利及减少损失。故被告要求解除双方于2019年9月30日签订的《协议书》的诉求，本院予以支持。协议解除后，二被告应将从原告处收取的房款38000元予以退还，原告要求二被告退还租金3600元诉求，本院不予支持。3.关于二被告要求原告给付违约金50000元及租金损失8400元（预期利益）的问题。本院认为，原、被告均明知涉案房屋没有房产证，也到相关部门了解到涉案房屋无法办理房产证，双方均对协议履行过程中存在风险也是能预见的，但仍然签订《协议书》，本案双方当事人对合同的履行不能均存在过错，双方对因自身过错造成的合同损失应由双方自行承担，且二被告未提供相应证据证明实际产生的违约损失及租金损失。鉴于二被告已收取房屋租金3600元的情况，对二被告的上述反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告马某1与被告牛某、马某2于2019年9月30日签订的《协议书》；二、被告牛某、马某2于本判决发生法律效力后五日内给付原告马某1房款38000元；三、原告马某1于本判决发生法律效力后五日内将共和县恰卜恰镇共和东路一处小二楼（土地使用权证：共国用2015第450号）返还给被告牛某、马某2；四、驳回原告马某1的其他诉讼请求；五、驳回被告牛某、马某2的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告马某1负担，反诉费550元，由被告牛某、马某2负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。审 判 长 才让南见审 判 员 沈 明 娥审 判 员 时 程 清 二〇二〇年五月二十九日书 记 员 索南卓玛本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。