大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6018号原告：福佳商业管理有限公司，住所地大连市沙河口区。法定代表人：高燕，经理。委托诉讼代理人：高正科，律师。委托诉讼代理人：孙雪，住大连市沙河口区。被告：上海英模特制衣有限公司，住所地上海自由贸易试验区。诉讼代表人：立信会计师事务所（特殊普通合伙）。负责人：朱颖。委托诉讼代理人：冯立志，律师。委托诉讼代理人：朱詠梅，律师。原告福佳商业管理有限公司与被告上海英模特制衣有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福佳商业管理有限公司的委托诉讼代理人高正科、孙雪，被告上海英模特制衣有限公司的委托诉讼代理人冯立志均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告福佳商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费144370.16元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金19408.72元（计算至2019年8月5日）；3.判令原、被告解除合同，并判令被告依照合同约定向原告支付解除合同违约金76940元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月13日原、被告签订了《物业服务协议》，约定服务期自2016年5月16日至2021年5月15日，总金额为1578559元。2016年5月20日双方签订了补充协议，约定每月20日支付下月物业费。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的物业服务直至被告撤场。被告未能以余额履行付款义务，自2019年2月开始逾期支付物业费，截至2019年8月5日已拖欠物业费144370.16元，经原告多次催告仍不缴纳。原告认为物业合同系双方真实意思表示，被告拒不缴纳物业费的行为违反了合同约定及法律规定，严重损害的原告的合法权益。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告上海英模特制衣有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。诉讼期间被告已经进入了破产程序，公司员工向管理人反映，被告内部系统显示案涉店铺有售货收款的最后日期及撤店日期分别为2019年4月10日、2019年5月31日，并非原告主张的2019年8月5日，原告收取物业费的期限应以法院查明的撤店日期为准。并且，合同约定的逾期违约金、合同解除违约金过高，希望法院予以适当调减。经审理查明，原告成立于2002年4月5日，原名大连机车商业城有限公司，2018年10月19日名称变更为福佳商业管理有限公司。2016年3月13日，大连新天地百货有限公司与被告上海英模特制衣有限公司签订《店铺租赁合同》一份，大连新天地百货有限公司将大连福佳·新天地广场店铺出租给被告。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务协议》，合同约定：甲方对乙方租赁的大连福佳·新天地广场店铺提供物业服务；物业管理期限2016年5月16日至2021年5月15日；物业管理费收费标准为2元/日/平方米，乙方按承租面积432.24平方米交纳；乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的且经书面催告后超过5个工作日仍未支付的，则从逾期之日起，乙方应承担所欠款项日千分之一的违约金，逾期达三十日仍未交清的，甲方有权解除本协议；因乙方原因导致本协议解除的，物业管理费计算至乙方将房屋交还给出租方之日止，已缴纳的物业管理费及能源保证金如有剩余，乙方同意将其作为对甲方的经济补偿，不要求甲方返还。同时乙方应承担相当于三个月物业管理费的违约金；合同还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。2016年5月20日，双方签订了该合同的《补充协议二》，约定物业管理服务期限变更为2016年5月20日至2021年5月19日，除首次交费外，每月20日前交纳次月物业管理费。2018年12月25日被告最后一次交纳物业费，交纳了案涉店铺2018年12月20日至2019年2月19日的物业费53598元。2019年1月26日、2019年2月19日、2019年2月21日原告三次向被告邮寄函件催缴物业费，2019年7月18日原告向被告邮寄解约通知函，次日被告签收。庭审中原、被告一致认可，就《店铺租赁合同》原告亦邮寄了解约通知函，被告签收时间不早于2019年7月19日。庭审中原告提供视频一份，拟证明被告于2019年8月5日撤场，被告虽不予认可，但未提供相反证据。上述事实，有原告提交的起诉状、店铺租赁合同、物业服务协议及补充协议、发票、收款回单、催费通知函、缴费提示函、解约通知函、EMS邮寄联、快递查询单、视频证据及双方当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证及本院审查，应予采信。本院认为，原告福佳商业管理有限公司与被告上海英模特制衣有限公司签订的《物业服务协议》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自身义务。合同签订后，原告为被告租赁的店铺提供了物业服务，但被告尚欠案涉店铺自2019年2月20日起的物业费未交纳，已构成违约，原告主张的解除合同并要求被告给付物业费的诉请符合双方合同约定，本院予以支持。关于物业费的数额，虽被告于2019年7月19日签收了原告的解约通知函，但原告提供的视频证据能够证明被告的实际撤场日期为2019年8月5日，撤场前被告仍享受了原告提供的物业服务，故被告应给付原告自2019年2月20日至2019年8月4日的物业费143503.68元（2元×432.24平方米×166日）。关于违约金，被告的逾期交费行为确对原告财产造成了一定的损失，《物业服务协议》第六条第四项、第七项也对逾期交费违约金及解除合同违约金进行了约定，但该合同约定的违约金标椎过高，被告亦无据证明其受到的实际损失金额，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院调整逾期交费违约金的标准为年利率6%的1.5倍，调整解除合同违约金的标准为一个月的物业费，故违约金合计31228.55元，原告违约金诉请中过高的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告福佳商业管理有限公司与被告上海英模特制衣有限公司签订的《物业服务协议》及补充协议；二、被告上海英模特制衣有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告福佳商业管理有限公司2019年2月20日至2019年8月4日期间的物业费143503.68元；三、被告上海英模特制衣有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告福佳商业管理有限公司违约金31228.55元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4911元、保全费1073元（原告均已预付），由原告负担1116元，由被告负担4868元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  毕爱平人民陪审员  吕玉珍二〇二〇年五月二十一日书 记 员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。