上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2409号原告：鄢仁香，男，1986年7月17日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：许玉淼，上海天之健律师事务所律师。委托诉讼代理人：解晓晨，上海天之健律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。委托诉讼代理人：郑建勇，男。委托诉讼代理人：韩霜，女。原告鄢仁香与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称“昂然公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告鄢仁香的委托诉讼代理人许玉淼、被告昂然公司的委托诉讼代理人郑建勇、韩霜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢仁香向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2015年3月28日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年7月30日解除；2、判令被告立即返还原告已支付的购房款750,000元；3、判令被告偿付原告以750,000元为本金，按中国人民银行同期年贷款利率4.75%计算的自2015年3月29日起至2019年8月19日止的利息及以750,000元为本金，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率4.15%计算的自2019年8月20日起至实际给付之日的利息。事实和理由：2015年3月，原告与被告签订二份《营业房使用权转让协议》，约定：原告支付被告750,000元，被告将位于上海市松江区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场S4区-B14号营业房使用权转让给原告，同时被告附送该市场内15-102室配套用房给原告使用，使用权转让期限为2015年6月1日至2046年9月8日。之后，原告将750,000元支付被告，并与其签订了《委托协议书》，委托其管理并招租上述营业房与配套用房。2017年7月初，被告向包括原告在内的市场全体商户发出停业通知，称市场因土地问题被相关行政部门责令关闭。据此，原告为维护其合法权益，故诉至本院，望判如所请。被告昂然公司辩称,不同意解除二份《营业房使用权转让协议》，此前市场关闭、无法经营是政府行为，属于不可抗力，2019年12月下旬政府已经同意市场转型升级，已经可以继续经营了，因此要求继续履行合同。市场当时关闭后，原告承租的营业用房由被告控制、收回，但配套用房由原告使用至今。若法院认定合同应当解除，涉案食品城系于2017年8月10日全部关闭，因此确认合同于2017年8月10日解除，但不同意退还已收房款750,000元及支付利息。本院经审理认定事实如下，2015年3月28日，原告与被告签订《营业房使用权转让协议》。其中，第一条约定：被告昂然公司将上海市松江区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场建筑面积为64平方米的S4区-B14号营业房的使用权转让给原告；同时，被告将上述市场内建筑面积为50平方米的15-102室配套用房提供给原告使用。第二条约定使用权转让期限自2015年6月1日至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告已收取的转让费不予退还。第三条约定：以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为750,000元，于本协议签订时一次性全额付清。第十条约定违约责任：1、任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议。2、本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。该协议另对其他相关事宜作了约定。当日，原告与被告昂然公司另外还签订一份《营业房使用权转让协议》。其中约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限，为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年3月28日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与前一份协议一致。2015年3月28日，案外人上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司出具收据一份，载明收到原告租金750,000元。当日，原告与被告签订《委托协议书》二份，约定：原告分别将上述协议项下的营业用房、配套用房全权委托被告代为招商、经营管理，委托期限分别自2015年6月1日起至2018年5月31日止及自2015年6月1日起至2017年5月31日止。该二份《委托协议书》还对其他事宜进行了约定。2020年4月17日，原、被告就配套用房办理了返还交接手续，签订了《商铺及住房交接书》，约定双方于当日办理了配套用房的交接返还手续，但配套用房的费用计算至2020年4月30日；原告已经在市场关闭时将营业用房返还给被告。另查明，2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向上海种子繁育中心(以下简称“繁育中心”)、上海种业(集团)有限公司(以下简称“种业集团”)作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。案件审理过程中，原、被告一致确认：2017年8月10日市场完全关闭，两份《营业房使用权转让协议》于当日解除。原、被告还一致确认上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为繁育中心。被告基于其与繁育中心的上级公司即种业集团签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利；涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可，亦通过了相应的建筑工程消防验收；涉案上海国际食品城的建立得到了相关单位的批复同意。以上事实，有《营业房使用权转让协议》、收据、《委托协议书》、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，《营业房使用权转让协议》为房屋买卖合同。虽然涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，但该房屋系合法建造，并无相关法律、法规对该类房屋的买卖行为作出效力性的强制性规定，故该协议应为有效。其次，关于营业房使用权转让协议之状态。鉴于双方合同履行中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，原告行使合同解除权并无不妥，且原告已经分别将营业用房及配套用房返还被告，故本院予以确认。虽然被告抗辩市场目前可以继续开业、经营，但本院认为协议解除至今已近三年，原告的合同目的早已无法实现。至于解除时间，原、被告均确认为2017年8月10日，本院依法予以确认。最后，关于合同解除的后果处理问题。对此，根据民事诉讼“不告不理”之原则，该问题应围绕双方诉请展开。原告要求退还剩余购房款并无不妥，故予以支持，但根据原告占有使用涉案房屋的年限，本院认为金额应为661,904.76元；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但起算时间，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月11日起算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：一、确认原告鄢仁香与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年3月28日签订的二份《营业房使用权转让协议》于2017年8月10日解除；二、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告鄢仁香购房款共计661,904.76元；三、被告上海昂然农产品发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鄢仁香相应利息(以661,904.76元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率计算，自2017年8月11日起计算至2019年8月19日止及以661,904.76元为基数，按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,984元，减半收取计6,492元，由原告鄢仁香负担779元(已付)，被告上海昂然农产品发展有限公司负担5,713元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇二〇年五月九日书记员  张曼婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……