黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初1059号原告：阚为民，男，1970年6月17日出生，汉族，牡丹江市东汇茂商贸有限公司法定代表人，住黑龙江省牡丹江市西安区西南市街。委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：董志，男，1962年10月6日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省肇源县肇源镇城北街。(其诉讼代理权由原告所在社区推荐）被告：张佳，女，1980年8月30日出生，汉族，原牡丹江市康庄食品有限责任公司执行董事（经理），住辽宁省大连市金州区。原告阚为民与被告张佳建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月15日和2020年4月23日二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘兵、董志到庭参加诉讼，被告张佳经本院依法送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阚为民向本院提出诉讼请求：1.判令黑（2017）牡丹江市不动产权第A号土地面积8600平方米的土地使用权以及该土地地上建设的所有建筑设备等产权归原告所有；2.判令被告配合原告将黑（2017）牡丹江市不动产权第A号土地使用权手续办理至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告对相关联的诉讼请求进行了明确，即涉及集体土地使用权按照法律规定进行判令，土地使用权手续可以办理至原告独资成立的牡丹江市东汇茂商贸有限责任公司名下，其使用期限至合同约定的2038年7月1日止。事实和理由：被告系原牡丹江市康庄食品有限责任公司股东。2017年10月24日，牡丹江市康庄食品有限责任公司将黑（2017）牡丹江市不动产权第A号土地面积8600平方米的使用权以及该土地地上建设的所有建筑、设施等3000平方米的产权转让给原告，原告给付转让费用280万元。现牡丹江市康庄食品有限责任公司于2018年4月10日注销，被告作为股东承诺对注销后的牡丹江市康庄食品有限责任公司债权债务承担法律责任。故原告诉至人民法院。被告张佳经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩状及证据材料，视为对其享有民事权利的放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2017年10月24日《厂房转让合同》。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证实原告与牡丹江市康庄食品有限责任公司签订《厂房转让合同》并由被告张佳签字的事实，故本院予以采信，并作为案件事实的根据。2.原告提交的集体土地使用证、不动产权证书、乡村建设规划许可证。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该组证据能够证实牡丹江市康庄食品有限责任公司享有涉案土地使用权，以及办理该土地之上不动产证照的相关事实，故本院予以采信，并作为认定案件事实的根据。3.原告提交的牡丹江市康庄食品有限责任公司注销工商档案、2019年10月14日被告张佳出具的《证明》。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该组证据能够证实牡丹江市康庄食品有限责任公司予以注销，以及被告自愿承担协助原告办理涉案土地使用权及不动产过户手续的事实，故本院予以采信。4.原告提交的汇款凭证三张。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证实原告给付牡丹江市康庄食品有限责任公司全部转让款280万元的事实，本院予以采信。5.原告提交的牡丹江市阳明区民政局与牡丹江市阳明区铁岭镇东新村民委员会签订的《土地租赁合同》一份。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证实涉案土地归牡丹江市阳明区铁岭镇东新村集体所有，由牡丹江市阳明区民政局承租30年（2008年6月27日至2038年7月27日），土地上建设的建筑、设施等产权归牡丹江市阳明区民政局的相关事实事实，故本院予以采信，并作为认定案件事实的根据。6.原告提交的牡丹江市阳明区民政局与被告张佳签订的《租赁合同》一份。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证实被告代表设立公司曾签订转租涉案土地的事实，故本院予以采信。7.原告提交的牡丹江市阳明区人民政府于2010年8月30日出具的《证明》一份（复印件）。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够进一步证实涉案土地面积及建筑物、设施的权属约定的相关事实，故本院予以采信。8.原告提交的牡丹江市阳明区经济发展和改革局作出的牡阳发改字（2012）44号文件一份（复印件）。本院认为，原告提供的此份证据系政府公文，具有证明力。能够证实被告设立公司所租赁涉案土地合法来源和建筑设施状况，以及符合备案条件的事实，故本院予以采信。9.原告提交的牡丹江市东汇茂商贸有限公司营业执照、公司出具的说明及公司章程各一份。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证明原告系牡丹江市东汇茂商贸有限公司独资投资人的事实，故本院予以采信。10.原告提交的牡丹江市阳明区民政局于2017年12月18日出具的《关于康庄食品有限公司转租批准的函》一份（复印件）。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够原承租人牡丹江市阳明区民政局同意原告与被告之间进行土地使用权转租及不动产产权转让的事实，故本院予以采信。11.原告提交的被告张佳书写收条一份。本院认为，被告未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。该证据能够证明被告自认涉案土地面积、建筑物面积及双方转让价格等相关事实，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2008年6月27日，牡丹江市阳明区铁岭镇东新村民委员会与牡丹江市阳明区民政局签订《土地租赁合同》一份，双方约定牡丹江市阳明区铁岭镇东新村民委员会将位于铁岭镇东新村位于201国道北的50355.3平方米土地使用权出租给牡丹江市阳明区民政局，牡丹江市阳明区民政局在该土地上建设的所有建筑、设施等产权归其所有，租赁期限为30年（从2008年6月27日至2038年6月27日）。2008年6月27日，牡丹江市阳明区民政局（甲方）又与被告张佳（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定事项有：“1.甲方将位于铁岭镇东新村8600平方米土地的使用权出租给乙方及地面上建筑物（二层楼房建筑面积237平方米和平房建筑面积432.2平方米）归乙方所有。乙方用于建设木耳深加工企业。2.乙方在甲方土地上建设的所有建筑、设施等产权对乙方所有，待工程竣工后办理建筑产权期间，甲方负责出具相关资料协助乙方办理。3.乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。4.租赁期限为30年，从2008年7月1日至2038年7月1日。租赁期满后乙方享有优先承租权。5.经甲乙双方商定，30租金为人民币100万元，乙方在合同签订后10日内一次性支付给甲方租赁费。如超过10日，甲方有权解除合同。乙方交清租赁费后，甲方应在5日内撤出，交付乙方...”。2017年10月24日，转让方张佳（甲方）与受让方阚为民（乙方）签订《厂房转让合同》一份，在该合同尾部有原告阚为民签名并加盖牡丹江市东汇茂商贸有限公司公章，有被告张佳签名并加盖牡丹江市康庄食品有限责任公司公章，主要约定事项有：“1.甲方将其使用的铁岭东新村B号土地使用证的所在地占地面积大约8600平方米，房屋建筑面积大约3000平方米，转让给乙方使用，转让金额人民币280万元。2.甲方负责将其办理的土地使用许可证（集体）、乡村建设规划许可证交给乙方，并协助乙方办理转让登记更名等一切事宜。3.乙方在签订合同之日交给甲方20万元首付款，在甲方提供土地使用证和规划许可证后，将全款260万元（指余款）一次性交给甲方，甲方并给乙方开具收据。4.甲、乙双方在签订合同之日起，以前所有债务和经济纠纷与乙方无关，由甲方负责...”。2017年10月24，原告在签订合同之日给付牡丹江市康庄食品有限责任公司首付款20万元；2017年12月19日，原告通过银行转账支付牡丹江市康庄食品有限责任公司转让款10万元（此款由原告汇入指示收款人张晓英名下）；2017年12月19日，原告通过智慧柜员业务支付牡丹江市康庄食品有限责任公司转让款50万元（此款由原告汇入指示收款人吴淑芳名下）；2017年12月21日，原告通过银行转账支付牡丹江市康庄食品有限责任公司转让款200万元（此款由原告汇入指示收款人吴淑芳名下）。原告支付全部转让款后，双方进行实物交接，未办理相关证照变更登记手续。被告张佳曾是牡丹江市康庄食品有限责任公司法定代表人，系股东之一。2018年4月10日，牡丹江市康庄食品有限责任公司被依法注销。2019年10月14日，被告张佳给原告阚为民出具《证明》一份，载明：“张佳、曹国华、赵澜是牡丹江市康庄食品有限责任公司股东，张佳可以代表牡丹江市康庄食品有限责任公司处理公司注销后的善后事宜，接收法律文书。另：阚为民购买的铁岭河东新村（中隆食品东面）8600平方米土地，房屋建筑面积大约3000平方米转让过户事宜均由张佳负责”。另查，2014年4月9日，牡丹江市康庄食品有限责任公司取得位于牡丹江市阳明区铁岭镇东新村B号土地的使用权，办理土地使用权证号为牡集用（2014）第C号，载明相关内容有：“土地使用权人为牡丹江市康庄食品有限责任；土地所有权人为阳明区铁岭镇东新村；地号为B；使用面积为8600平方米...”。2017年12月1日，牡丹江市康庄食品有限责任公司办理不动产权证书，证号为黑（2017）牡丹江市不动产权第A号。载明相关内容有：“产权人为牡丹江市康庄食品有限责任公司；共有情况为单独所有；坐落于阳明区铁岭镇东新村；不动产单元号为D、E、F、G；权利类型为集体建设用地使用权；权利性质为联营；用途为工业用地；面积为宗地面积8600平方米；使用期限为2014年4月8日起”。再查，原告阚为民系牡丹江市东汇茂商贸有限公司法定代表人，系一人投资注册的有限公司。本院认为，本案审理重点是原告与被告转让涉案土地使用权及房屋、设施所有权是否合法有效，以及原告要求被告配合办理黑（2017）牡丹江市不动产权第A号土地使用权过户手续是否有法律依据。本案中，原告与被告签订的《厂房转让合同》系双方当事人的真实意思表示，约定对其建筑物进行转让并未违反法律禁止性规定，对涉及的土地也基于使用权的转让，且该土地所有权人也为牡丹江市康庄食品有限责任公司办理了使用权证书，租赁期间的土地使用权流转也不违反法律强制性规定。因此，该合同属于有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。牡丹江市康庄食品有限责任公司自2014年4月9日取得集体土地使用权证，并具备建设用地属性，证明依附于该土地之上的建筑物具有合法性，且产权管理部门已经办理不动产产权证书。鉴于原告依约给付牡丹江市康庄食品有限责任公司土地使用权及房屋、设施转让款280万元，原告取得了涉案财产的所有权，牡丹江市康庄食品有限责任公司负有协助办理变更登记义务。因牡丹江市康庄食品有限责任公司于2018年4月10日依法注销，被告张佳作为牡丹江市康庄食品有限责任公司法定代表人及股东，自认其具有协助办理变更登记业务的特别授权，故本院对原告要求被告张佳协助办理不动产权过户手续的诉讼请求予以支持。由于双方转让不动产占用土地为租赁的村集体土地，法律不允许对该土地所有权进行转让，原告对涉案土地仅享有租赁期间内(原约定至2038年7月1日)的使用权。况且该集体土地使用权证中明确记载为联营联建，证明涉案土地性质仍为集体所有权。即便是原告真实诉讼主张为土地使用权变更登记，也应当按照土地管理部门的行业规定依法进行处理，被告并不具有对集体土地使用权变更过户的协助义务。故本院对原告此项诉讼请求予以驳回。综上所述，原告要求被告协助不动产产权变更登记的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持，但对原告主张涉案集体土地使用权变更登记的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、黑（2017）牡丹江市不动产权第A号不动产权证书所涉及不动产归原告阚为民所有，被告张佳于本判决生效之日起十日内协助及配合原告阚为民办理不动产变更登记手续；二、驳回原告阚为民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应支付迟延履行金。案件受理费27600元由原告阚为民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  吕彦君审 判 员  李 坤人民陪审员  张桂英二〇二〇年五月二日书 记 员  王 莹