河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1531号上诉人（原审原告）：河南新乡平原农村商业银行股份有限公司，住所地新乡市金穗大道688号新乡商会大厦，统一社会信用代码9141070279677828XA。法定代表人：刘全昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁向华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡泰和宾馆有限公司。住所地新乡市开发区振中街199号，统一社会信用代码91410700732475351N。法定代表人：戴亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：马东亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓旭，河南国豪律师事务所律师。上诉人河南新乡平原农村商业银行股份有限公司（以下简称平原农商行）因与被上诉人新乡泰和宾馆有限公司（以下简称泰和宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。平原农商行的委托诉讼代理人丁向华、岳碧云，泰和宾馆的委托诉讼代理人马东亮、刘晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平原农商行上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持平原农商行的诉讼请求，解除平原农商行与泰和宾馆于2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》，或发回重审。2、本案的诉讼费由泰和宾馆承担。事实和理由：一、原审判决认定平原农商行不享有合同的法定解除权，属于认定事实及适用法律错误。平原农商行租用涉案房屋的目的是开办营业网点，而开办营业网点，不仅要投入巨资进行基础装修、设施设备购置等，还要配备管理和营业团队；营业网点建成后，还需要投入巨资及一定时间进行市场培育。一旦不能如期正常经营下去，其直接损失和预期利益损失，都不可估量。因此，金融机构在签订营业网点房屋租赁合同时，第一个硬性条件就是该房屋既不能有现存的产权纠纷，也不能有潜在的产权纠纷（比如房屋抵押、质押等）。但2016年9月22日双方签订《房屋租赁合同》时，泰和宾馆不仅未如实告知租赁房屋及其土地已抵押的事实，反而提供虚假材料，恶意隐瞒涉案房屋及其土地被抵押的事实，违反了合同约定及诚实信用的合同原则。如当时平原农商行知道涉案房屋及土地被抵押，绝不会租用涉案房屋。2017年9月份，泰和宾馆工作人员让平原农商行签署抵押权人中原银行股份有限公司新乡分行提供的《房屋承租人承诺书》明确载明：“在贵行因行使抵押权而处置该抵押房屋时，本人（单位）保证自接到贵行通知之日起3日内自愿解除与房屋出租人之间的租赁合同，并腾空、搬离该租赁房屋。否则，本人（单位）愿承担因此给贵行造成的损失”，足以证明泰和宾馆向平原农商行交付的涉案房屋存在产权易主的纠纷，存在违反《房屋租赁合同》第八条的违约行为，且该违约行为足以使平原农商行签订的《房屋租赁合同》的合同目的无法实现。故，平原农商行根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，要求解除《房屋租赁合同》有法律依据。原审判决认定泰和宾馆不具备违约行为，平原农商行不具备法定合同解除权，不支持平原农商行解除合同的诉讼请求，系认定事实及适用法律错误。二、原审判决认定平原农商行系违约方，不具备解除合同的权利，系认定事实及适用法律错误。1、2016年9月22日双方签订《房屋租赁合同》后，平原农商行即按合同约定履行了支付定金及相应租金的义务（租金已付至2017年底）。2017年9月份平原农商行得知涉案房屋及其土地早已被抵押的事实后，即于2017年9月10日通知泰和宾馆及装修方新乡市金长城实业有限公司(以下简称金长城公司)解除合同。这一事实，有泰和宾馆的关联方赛伯乐投资集团的《房屋租赁事宜沟通函》、2018年10月26日平原农商行《回函》、2019年2月25日金长城公司《工作联系洽谈告知函》、2019年3月14日平原农商行《回函》等证据为证。原审判决认为平原农商行没有证据证明曾将解除租赁合同的通知送达给泰和宾馆，属认定事实错误。平原农商行不再支付租金，是因为已经通知泰和宾馆解除合同，不存在故意拖欠租金的违约行为。平原农商行不存在故意拖欠租金的违约行为。平原农商行为了租用涉案房屋，不仅组织了招投标程序，还委托相关部门进行了施工图设计等，耗费了巨大的人力、物力、财力。平原农商行这么做，都是为了早日用租赁房屋建成营业网点，以实现预期利益，绝不是为了解除合同。平原农商行作为省级金融机构，深知拖欠租金的法律后果，更不存在付不起租金的情况，所以，绝不会违约拖欠租金。原审判决无视上述客观事实，以平原农商行拖欠租金为由，认定平原农商行为《房屋租赁合同》的违约方，不符合客观情况。2、平原农商行接收租赁房屋后，在不知该房屋及土地被抵押的情况下，对该房屋进行了部分拆除，按《房屋租赁合同》约定行使合同权利，不存在任何过错。而即便涉案房屋现状已经改变，也是泰和宾馆恶意隐瞒房屋及土地被抵押事实造成的，应由泰和宾馆自行承担不利后果。涉案房屋并没有上锁，平原农商行并没有控制该房屋。从2016年9月份平原农商行通知泰和宾馆解除合同至今，已经三年有余，泰和宾馆作为房屋的权利人，却对该房屋置之不理，系怠于行使权利，故意扩大损失，其不利后果不应由平原农商行承担。原审判决仅凭一身份不明的人一面之词，就认为该房屋被金长城公司控制，泰和宾馆无法转租收益，进而判决平原农商行的解除合同请求不应得到支持，错误。3、即便平原农商行为违约方，也有权解除合同。双方签订的《房屋租赁合同》的合同期限为十年，合同周期非常长。自2017年9月份平原农商行得知涉案房屋及其土地被抵押，要求解除合同，不再支付租金，至今己经三年有余，并形成了三个诉讼案件，双方意见分岐大，对立性强，关系僵硬，不具备再继续合作的信任基础，已形成了合同履行的不解僵局。根据《民商事会议纪要》的审判精神，为避免一些长期性合同在履行过程中形成合同僵局，允许违约方起诉请求解除合同，但需要同时具备三个条件：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显然不公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用的原则。就本案而言，平原农商行不是《房屋租赁合同》的违约方，即便平原农商行是违约方，也不存在恶意违约的情形。平原农商行不支付租金，是因为泰和宾馆恶意隐瞒该房屋及其土地被抵押的事实，涉案租赁房屋根本不符合平原农商行建立营业网点的客观条件，符合解除合同的第一个条件。其次，如果本合同继续履行，那么在以后十年里，平原农商行作为承租方面对房屋修缮、物业管理、租金、水电费交纳、相邻关系等种种问题，将时时陷入与泰和宾馆无法正常沟通的僵局。一旦发生抵押权人处置涉案房屋，则意味着平原农商行耗费大量人力、物力、财力、精力的营业网点被关闭，直接损失及预期利益损失无法估量。故，继续履行合同，对平原农商行不公平，符合解除合同的第二个条件。泰和宾馆之所以拒绝解除合同，是为了多收平原农商行的租金，而其恶意隐瞒房屋及其土地抵押的事实，违反诚实信用原则。该房屋可以另行转租收益，泰和宾馆早已发布广告，将涉案房屋对外进行招商，符合合同解除的第三个条件。而原审判决以继续履行合同，不会给平原农商行造成损失，解除合同会给泰和宾馆造成损失为由，不支持平原农商行解除合同的请求，认定事实及适用法律错误。泰和宾馆辩称，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。涉案的租赁房屋现由平原农商行进行招标的第三方公司实际占有，无法交付，不具备解除合同的条件，另外，其所主张的通知解除对泰和宾馆不产生效力，请求驳回平原农商行的上诉请求。平原农商行向一审法院起诉请求：解除双方之间的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2016年9月22日，泰和宾馆（出租方/甲方）与平原农商行（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、甲方将位于新乡市振中路199号主楼一、二层南半部出租给乙方，建筑面积1000平方米；2、租赁期限自2016年9月18日至2027年2月1日止；3、房屋租金每平方米每月80元，年度48万元（含税局增值税发票）（一层面积500平方米、二层免费使用一年）；租赁期间，甲方三年内不增房租，三年后随市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金；4、乙方应于本合同生效之10日向甲方支付定金10万元；租金按年结算，由乙方于每年的第2个月份内交付给甲方（定金冲抵租金）；5、甲方于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给乙方，乙方接受房屋后应当向甲方出具收讫租赁房屋的书面手续；6、甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，出租后如有纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；7、由甲方原因造成乙方不能正常经营，甲方赔偿乙方损失；8、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，平原农商行于2016年9月29日向泰和宾馆支付房屋租赁定金10万元，2016年10月2日，泰和宾馆向平原农商行交付了涉案租赁房屋。2017年3月6日，平原农商行向泰和宾馆支付租金34万元。2017年5月9日,平原农商行向金长城公司发出中标通知书,确定该公司为平原农商行营业网点装修项目(二次)的中标人。2017年6月29日,平原农商行和金长城公司签订《装饰装修工程施工合同》，之后，金长城公司进入涉案租赁房屋进行拆除装修施工。2017年9月份，平原农商行要求金长城公司停止施工。2018年10月16日，泰和宾馆向平原农商行发出《告知函》，主要载明“贵单位已缴纳了2016年10月至2017年10月的房租，之后贵单位至今未缴纳房租，已经严重违约，为此我单位要求贵单位立即缴纳2017年10月至2018年10月期间的房租960000元及两年期间物业费108000元，并承担因违约给我方造成的一切经济损失。”2018年10月26日平原农商行作出《回函》，载明：“一、因贵公司未告知我单位所出租的房屋存在贷款抵押情况，且该情况已经严重影响租赁合同的履行，我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同，停止了前期装修工作、退出场地，故自2017年9月10日，我单位没有义务再继续缴纳房屋租金。二、关于我公司预付的房屋租金退还事宜，建议双方另行协商处理。”2018年11月6日，平原农商行向泰和宾馆邮寄送达了该《回函》。另查明之一，2018年12月5日，泰和宾馆因和平原农商行之间的房屋租赁合同纠纷委托本院进行诉前调解。后泰和宾馆向我院提起诉讼，要求平原农商行支付房屋租金，本院于2019年3月2日立案，案号为(2019)豫0702民初1408号。2019年4月15日，平原农商行另案向本院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同。本院于当日作出（2019）豫0702民初2582号民事裁定书，将该案并入(2019)豫0702民初1408号案件中审理。因泰和宾馆不服，本院于2019年9月10日作出（2019）豫0702民监8号民事裁定书，再审（2019）豫0702民初2582号裁定书，并于2019年11月21日，作出（2019）豫0702民再9号民事裁定书，撤销了（2019）豫0702民初2582号民事裁定书，并对该案作重新立案处理，即本次诉讼的案号。2019年12月6日，一审法院对(2019)豫0702民初1408号案件作出判决，因平原农商行不服判决提起上诉，该案件在本案审理时尚未生效。另查明之二,在一审法院审理(2019)豫0702民初1408号案件时,一审法院审判人员于2019年4月8日组织了平原农商行和泰和宾馆双方至案涉租赁房屋进行现场勘察,租赁房屋大门未上锁,屋内保持拆除后的样子,租赁房屋内有两人自称金长城公司的工作人员,其中一位名叫王文彬的称是金长城公司留在现场看管场地,现场存放的物品有金长城公司的施工原材料。一审法院认为，一、平原农商行不享有合同的约定解除权。涉案《房屋租赁合同》中并无约定平原农商行使合同解除权的情形，只在合同第十五条约定了“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”平原农商行既没有提前6个月书面通知泰和宾馆要求解除合同，双方也没有协商一致解除合同。二、平原农商行不享有合同的法定解除权。平原农商行以泰和宾馆隐瞒案涉租赁房屋及土地上均已设定抵押为由，认定泰和宾馆违约造成平原农商行合同目的不能实现，故而其依据合同法第九十四条第（四）项，要求解除涉案租赁合同。首先，我国不动产所有权采登记制度，登记即具有公示效力，泰和宾馆持有国家相关行政管理部门颁发的该出租房屋的所有权证及土地使用证，涉案房屋不存在产权纠纷。故按照双方《房屋租赁合同》第八条关于“甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷”的约定，泰和宾馆不存在违约行为。涉案房屋土地虽然设定有抵押权，抵押权人行使抵押权对涉案房屋租赁合同的履行会产生一定的影响，这对于平原农商行的经营稳定存在潜在的风险，但是自2016年9月22日合同签订之日至2019年12月6日本案立案，长达三年多的时间内尚未发生阻碍平原农商行行使租赁权的情形。即便因第三人行使抵押权给平原农商行造成了损失，其也可依据案涉《房屋租赁合同》第八条“出租后如有纠纷给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿”之约定，要求泰和宾馆赔偿损失。综上，泰和宾馆涉案出租房屋土地设置抵押权不足以阻碍平原农商行实现其承租房屋的合同目的，平原农商行不享有合同的法定解除权。三、关于平原农商行通知解除合同的效力。首先，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，如前所述，平原农商行不享有法定或约定的合同解除权，故其解除合同的通知对泰和宾馆不产生效力。其次，即便其具有通知解除的条件，但其没有证据证明曾将解除租赁合同的通知送达给了泰和宾馆，只在2018年10月26日的《回函》中单方表述“我方已经在2017年9月10日正式告知贵公司解除房屋租赁合同”，但泰和宾馆在2018年11月6日即向一审法院起诉要求平原农商行支付租金，是对平原农商行提出解除租赁合同关系的异议。如此，平原农商行的通知也没有导致涉案合同的解除。四、平原农商行是涉案房屋租赁合同的违约方，其起诉解除涉案房屋租赁合同的诉请不应得到支持。首先，平原农商行和泰和宾馆双方签订《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。合同签订以后，泰和宾馆按照约定，完成了交付房屋的义务。平原农商行在交纳部分房租后，单方面终止履行合同，拒不支付租金，违反双方合同约定。其次，平原农商行接收租赁房屋后，为符合其使用目的，对涉案房屋内的装修和设施进行了拆除，已经改变了租赁房屋的原状，且租赁房屋仍处于金长城公司的控制之下，泰和宾馆不能另行转租收益。综上，平原农商行是涉案房屋租赁合同的违约方。最后，为避免一些长期性合同在履行过程中形成合同僵局，允许违约方起诉请求解除合同，但需要同时具备三个条件：1、违约方不存在恶意违约的情形；2、违约方继续履行合同，对其显失公平；3、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，平原农商行具备继续履行合同的条件，且其继续履行亦不会给其造成经营损失。但如前所述，对于涉案租赁房屋，泰和宾馆既不能另行转租他人收益，又因房屋装修和设施被拆除造成利益受损，也未收到平原农商行的租金。在此情况下，泰和宾馆因解除合同遭受的经济损失显而易见。故平原农商行起诉解除涉案房屋租赁合同的诉请不应得到支持。综上所述，一审法院对平原农商行的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：驳回平原农商行的诉讼请求。案件受理费100元，因本案适用简易程序减半收取计50元，由平原农商行承担。本院经审理查明的事实与一审法院已查明的事实一致。本院认为，平原农商行上诉称其于2017年9月10日通知泰和宾馆解除合同，但依据双方签订的合同第十五条关于提前终止合同的约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前陆月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，故提前终止案涉租赁合同，需书面通知对方，而平原农商行在二审庭审中称，其系于2017年9月份与泰和宾馆当面协商的解除事宜，故平原农商行所称其于2017年9月10日通知泰和宾馆解除合同的方式不符合合同约定，上述通知不产生解除合同的后果。平原农商行上诉称案涉租赁房屋及土地已抵押，导致其合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，案涉租赁合同应予解除,《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，但平原农商行在二审庭审时称，在其与泰和宾馆签订合同以后，尚无债权人主张实现案涉租赁房屋或土地的抵押权，平原农商行也未提交证据证明案涉租赁房屋因泰和宾馆原因导致其无法实现合同目的，故平原农商行提交的证据不足以证明泰和宾馆迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，平原农商行该上诉理由不成立，本院不予支持。平原农商行上诉称为避免一些长期性合同在履行过程中形成合同僵局，允许违约方起诉请求解除合同，但案涉合同继续履行合同，对平原农商行并非明显不公平，不符合其所主张的违约方请求解除合同应符合的条件。综上所述，平原农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南新乡平原农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 翟 晓审判员 马兵务审判员 王 娜二〇二〇年五月十八日书记员 吕自尧