广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初91号原告：韶关市志兴物业服务有限公司，住所：韶关市武江区***************之二（限作办公室使用）。法定代表人：邹志军，总经理。委托诉讼代理人：邹济云，男，该公司物业部经理。委托诉讼代理人：孔周连，女，该公司物业部主管。被告：徐瑞超，男，1970年2月26日出生，汉族，住韶关市浈江区*****************。被告：李丹，女，1982年5月30日出生，汉族，住韶关市浈江区*****************。原告韶关市志兴物业服务有限公司与被告徐瑞超、李丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告韶关市志兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人邹济云、孔周连，被告徐瑞超到庭参加诉讼。被告李丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但于庭前向本院递交了书面的答辩意见。本案现已审理终结。原告韶关市志兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请法院判令被告支付所欠物业服务费、公摊水电费等合计19956.2元及违约金、本案诉讼费。事实和理由：我公司于2007年5月份起依照相关约定对志兴金碧园商住小区实施物业管理，从即日起我公司向包括被告在内的全体业主提供相应服务（被告名下物业为志兴金碧园B幢1806房，建筑面积为144.37㎡）。并严格按照经市物价局核定的约定收费标准向全体业主收取相关管理服务费用，但被告自2009年1月至2019年10月无故拖欠物业服务费、公摊水电费合计19956.2元。我公司多次公示追缴及电话洽谈均未果，无奈只有诉至法院，请求法院依法判决。庭审中，原告明确违约金计算方式为：从2009年2月1日起按每日1‰计算至2019年10月31日止。被告徐瑞超、李丹共同答辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法应予以驳回；2、答辩人不应支付公摊水电费；3、即便要交纳物业费亦应自2018年12月21日起支付。理由如下：答辩人在2008年和2009年与原告联系频繁，原告在明知答辩人住址的情况下从未告知答辩人支付物业费、公摊水电费。从答辩人与韶关市志诚房地产开发有限公司于2008年8月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：000070509111）开始至今，位于韶关市武江区********************一直是毛坯房，不通水电煤气，无人居住，此地址不是答辩人的住址，答辩人从未享受过物业服务。依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高发[2011]49号）及《广东省韶关市武江区人民法院结案通知书》（2018）粤0203执1489号，答辩人不应支付所谓的公摊水电费。本院经审理查明：2006年7月20日，涉案小区开发商韶关市志诚房地产开发有限公司（甲方，以下简称志诚公司）与原告（乙方）签订《志兴金碧园前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为1元/月·平方米；业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号之前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2007年4月1日起至2009年3月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2008年8月5日，两被告与志诚公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：0000705059111），约定两被告购买韶关市志诚房地产开发有限公司开发的位于韶关市武江区*******************，面积144.37㎡，房屋总价411195元。合同签订后，两被告于2009年6月15日办理了涉案房屋的产权登记手续（房产证号：粤房地权证韶字第0100007267号），但未与本案原告及志诚公司办理收房手续。后两被告因收房问题和物业费问题与本案原告及志诚公司发生争议，并于2018年5月8日向本院提起诉讼，要求本案原告及志诚公司为其办理收房手续并要求免除物业管理费10000元，案号为（2018）粤0203民初1058号。本院经审理后判决本案原告、志诚公司于判决发生法律效力之日起十天内为本案两被告办理涉案房屋的收房手续，并驳回了其他诉讼请求，该判决已生效。两被告于2019年年底办理收房手续，原告认为两被告应自2009年1月起交纳物业服务费、公摊水电费，两被告认为已过诉讼时效，且即使要缴纳物业服务费，也应自收楼日起算。双方对此发生争议，原告遂诉至本院要求解决。另查明，徐瑞超在提起（2018）粤0203民初1058号案诉讼前，以原告收取物业费不合理为由向武江区住建局进行过投诉，原告于2018年4月18日进行答复，认为其向徐瑞超追缴2009年1月至2018年4月的物业费及公共分摊费用无任何不合理之处。但对于投诉的具体时间，徐瑞超表示无法确认。庭审中，被告徐瑞超与原告明确双方于2019年年底办理收楼手续时签订《物业服务合同》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及本院查明的事实，现本案的争议焦点为：两被告是否应向原告交纳2009年1月至2019年10月的物业服务费、公摊水电费及违约金。2006年7月20日，涉案小区开发商志诚公司与原告签订《志兴金碧园前期物业服务合同》，合同期限为2007年4月1日至2009年3月30日，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在合同期限内，该合同对两被告具有约束力。合同到期后，双方并未续签，故该合同对两被告已不产生约束力。虽然小区开发商与原告签订的前期物业服务合同在2009年3月30日之后对两被告没有约束力，且原告与两被告在2009年1月至2019年10月期间未签订书面的物业服务合同，但两被告作为小区业主，其已实质上接受了原告提供的物业服务，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，两被告应当履行交纳物业服务费的义务。对于两被告抗辩原告诉请超过诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，合同约定按月支付物业服务费的，每一期物业服务费各自独立，诉讼时效应从每一期物业服务费履行期限届满之日起分别起算。本案中，虽然被告变更了联系方式，但原告可以采取邮寄、上门张贴催收单等形式进行催收，而原告并未向本院提交催收依据。同时，根据本院查明的事实，被告徐瑞超曾向武江区住建局投诉原告不合理收取物业费问题，但具体投诉时间无法确认，而原告于2018年4月18日进行了答复，应视为已进行催收，故本院确认原告催收的最早时间为2018年4月18日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，但《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，原告所主张的2009年1月1日至2015年9月30日的物业服务费，因未有证据证明产生中止或中断的情形，故诉讼时效届满，原告主张该期间的物业服务费及公摊水电费，本院不予支持。综上，两被告还应向原告交纳2015年10月至2019年10月的物业服务费7074.13元（144.37元/月×49月）。至于原告主张的公摊水电费，两被告作为涉案小区的业主，对于使用公用设施产生的水电费负有分摊支付的义务，但原告只向本院提交了2017年12月至2019年10月的分摊明细共计250.1元（公摊水费43.6元+公摊电费206.5元），对其无法提供明细的部分本院不予支持。两被告对该明细虽存有异议，但未提供相关证据予以反驳，故本院对该笔公摊水电费250.1元予以确认。至于原告主张的违约金问题，在两被告应交纳物业服务费的期间（即2015年10月至2019年10月），因涉案小区开发商与原告签订的《志兴金碧园前期物业服务合同》对两被告已不具有约束力，且双方并未签订物业服务合同，故原告主张违约金没有依据，本院不予支持。被告李丹经本院依法传唤，没有到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告徐瑞超、李丹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2019年10月的物业服务费7074.13元及公摊水电费250.1元，合计7324.23元给原告韶关市志兴物业服务有限公司；二、驳回原告韶关市志兴物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298.92元，已减半收取计149.46元，由原告韶关市志兴物业服务有限公司负担124.46元，由被告徐瑞超、李丹共同负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 彭志光二〇二〇年五月七日法官助理 戴 伟书 记 员 袁吉盛