陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终766号 上诉人（原审原告):中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行,住所地陕西省宝鸡市金台区。统一社会信用代码91610303552191255R。 负责人：李宇虹，系该行行长。 委托诉讼代理人：惠涧坪，陕西宝吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗凤鸥，陕西宝吉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王国栋，男，1958年7月29日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）：宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司,住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610301078630686H。 法定代表人：赵星星，系公司执行董事。 被上诉人（原审被告）:赵星星，男，1984年12月5日出生，汉族，户籍地宝鸡市渭滨区，现住宝鸡市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审被告）:王苗，女，1984年2月1日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行（以下简称建行陈仓大道支行）与被上诉人宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、王国栋、赵星星、王苗申请执行人执行异议之诉一案，不服陕西省宝鸡市金台区人民法院（2019）陕0303民初2693号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人建行陈仓大道支行的上诉请求为：上诉人请求二审法院判决撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求；案件受理费由上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王国栋并未实际取得涉及房屋的任何实体权利，其根本没有足以对抗或排除包括上诉人在内的第三人以及人民法院诉讼保全行为的民事权益。二、被上诉人王国栋的购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原审法院认定被上诉人王国栋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，在认定事实和适用法律上错误。三、被上诉人王国栋与被上诉人赵星星、王苗签订的《二手房买卖合同》为虚假交易行为，属共同逃债。被上诉人王国栋并未实际交付房款，其也未占有房屋。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王国栋辩称，被上诉人与被上诉人赵星星签订的房屋买卖合同，有效，被上诉人为善意买受人，不存在恶意串通虚假交易的事实；被上诉人也实际交付了购房款，也占有房屋；没有办理房产证的责任不在被上诉人。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、王国赵星星、王苗未答辩。 上诉人建行陈仓大道支行在原审的诉讼请求：1.驳回被告王国栋的执行异议申请，对登记在王苗名下位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋不予解除查封并继续采取查封措施；2.依法确认被告王国栋和王苗、赵星星所签订的《二手房买卖合同》无效；3.本案案件受理费由被告承担。 一审法院经审理查明，被告王苗、赵星星系夫妻。2017年6月26日，二人与中国建设银行股份有限公司宝鸡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款35万元，期限240个月，自2017年6月26日至2037年6月26日，并以王苗名下位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋为该笔借款办理了一般抵押，担保数额35万元。2017年7月14日，双方办理了抵押权登记。后王苗通过指定账户向建行宝鸡分行营业部按月还款至2019年8月18日，贷款余额为327605元。 2018年11月，被告王苗在网上发布卖房信息，被告王国栋得知该信息与王苗联系买房事宜，该月30日，双方到宝鸡市不动产登记中心依查询房产登记信息，该部门出具《房产信息查询证明》一份，载明“经信息系统查询，王苗身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，在渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号有壹处房产登记信息。”2018年12月1日王国栋交付王苗定金5万元，12月3日，王苗、赵星星（甲方）与被告王国栋（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定将王苗名下不动产权证号为陕（2017）宝鸡市不动产权第0036691号的渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋以总价款66万元售与王国栋，2019年3月1日前交房，房屋总款乙方分三期付给甲方。订金5万元已先行支付，第三期余款6万元于双方办理房屋产权过户之日乙方向甲方付清。赵星星在合同尾部甲方处签字。并口头约定由被告王苗在办理过户手续之前办理解除抵押手续。2018年12月4日，被告王国栋妻子李某某向王苗转账支付约定房款30万元，2019年3月5日支付王苗10万元，3月7日支付15万元。2019年3月4日，王苗向王国栋交付了房屋钥匙。2019年7月25日，王国栋向该房产所在物业公司缴纳了2019年3月至9月的垃圾费、物业费等费用共计314.65元。 另查，因被告宝鸡万源金生态农业科技发展有限公司、赵星星、王苗在原告处的贷款逾期未还，原告诉至本院要求上述各被告还款，并提出财产保全申请。本院于2019年4月19日查封了本案所涉宝鸡市渭滨区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋。被告王国栋对此提出异议要求解除查封，金台区人民法院于2019年7月11日作出（2019）陕0303执异36号执行裁定书，裁定解除对上述房产的查封。原告不服该裁定，遂起诉。 一审法院经审理认为，本案争议焦点之一为被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》均无上述情形，故该合同成立并生效。原告认为《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。双方的合同违反了上述强制性规定，应属无效。本院认为，双方违反上述条款转让抵押财产的法律后果为不能产生物权变动的效果，而非导致合同无效，故对原告的该意见本院不予采信。原告又称被告王苗与被告王国栋恶意串通签订该合同，为的是损害原告的合法权益。对此本院认为，根据被告王苗与被告王国栋共同向不动产登记中心查询房产信息、王国栋向王苗支付60万元房款、王国栋实际占有房产等事实，双方买卖房产意思表示真实，不存在恶意串通损害原告利益的情形，故对原告的该意见本院不予采信。对原告要求确认被告王苗、赵星星与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》无效的请求，本院不予支持。 对原告主张继续对案涉房屋采取查封措施的请求，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封之前被告王苗与被告王国栋之间签订的《二手房买卖合同》成立并生效；被告王国栋已于2019年3月4日占有该房产并已按照合同约定支付了60万元房款，剩余6万元王国栋表示执行阶段未要求其缴纳，若要求且其愿意交付执行；该房产至今未办理过户的原因为被告王苗、赵星星未依约办理解除抵押手续和法院依申请对房产进行了查封，并非被告王国栋自身原因。本案中被告王国栋签定了房屋买卖合同，依约支付了大部分房款，并已实际占有该房产，遂该房产设立了抵押，单只要被告王苗、赵星星依约办理解除抵押手续，王国栋即可享有物权期待权，故被告王国栋对该房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对原告申请继续查封该房屋的请求，本院不予支持。 被告称(2109)陕0303执异36号执行裁定存在严重程序瑕疵问题。对此本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。即本案的审理范围是案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而原告提出的问题不属于本案的审理范围，故本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。 二审经审理查明的案件事实与原审认定相同，本院予以确认。 本院认为，本案焦点之一：关于被上诉人王国栋与被上诉人赵星星、王苗于2018年12月3日签订的《二手房买卖合同》的效力。被上诉人王国栋与被上诉人王苗、赵星星在签订该《二手房买卖合同》以前，涉案房屋被被上诉人王苗、赵星星抵押给中国建设银行股份有限公司宝鸡分行事实清楚，但该抵押并不影响本案《二手房买卖合同》的合同效力，只是影响涉案房屋所有权的变动。被上诉人王国栋与被上诉人王苗、赵星星签订的《二手房买卖合同》也没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，原审法院认定涉案《二手房买卖合同》有效，适用法律正确。上诉人关于《二手房买卖合同》无效的理由，依据不足，不予支持。 关于上诉人申请对涉案房屋继续执行的问题：被上诉人王国栋与被上诉人王苗、赵星星签订《二手房买卖合同》的时间为2018年12月3日。被上诉人王苗、赵星星给被上诉人王国栋交房的时间为2019年3月4日。被上诉人王国栋先后给被上诉人王苗、赵星星交付涉案购房款60万元，剩余6万元被上诉人王国栋表示执行阶段未要求其缴纳，若要求且其愿意交付执行。被上诉人王国栋未取得涉案房屋的产权证的原因是被上诉人王苗、赵星星未解押涉案房屋，并非被上诉人王国栋的原因。上诉人申请查封涉案房屋的时间为2019年4月19日。基于以上事实，被上诉人王国栋提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人王国栋就执行涉案房屋相对于上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。原审法院对上诉人申请继续执行涉案房屋的请求未支持，适用法律正确。上诉人称被上诉人王国栋给被上诉人王苗、赵星星交付的款项不属购房款，其没有提交相关证据，上诉人的该辩解理由，依据不足，不予支持。被上诉人王国栋也提交了其占有涉案房屋的证据，上诉人称被上诉人王国栋没有占有涉案房屋，依据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司宝鸡陈仓大道支行承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 付金国 审 判 员 李婧雯 审 判 员 彭 澍 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 陆新宁 书 记 员 李雯静 1