江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终125号上诉人(原审被告):仪征市真州房地产开发有限公司，住所地仪征市真州镇工农北路65号。法定代表人：殷成泰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谈再明，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：殷广明,男,1966年7月16日生,汉族,住仪征市。被上诉人（原审原告）：张金玉，女，1969年12月5日生，汉族，住仪征市。两上诉人共同委托诉讼代理人：顾冬如，江苏九如律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：房月梅，江苏九如律师事务所律师。原审被告:仪征市刘集村镇建设开发服务有限公司，住所地仪征市刘集镇联云村尚庄组30号。法定代表人：王道圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾兴云，江苏润仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国伟，江苏润仪律师事务所实习律师。上诉人仪征市真州房地产开发有限公司（以下简称真州公司）与被上诉人殷广明、张金玉、原审被告仪征市刘集村镇建设开发服务有限公司（以下简称刘集公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院(2019)苏1081民初1717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。真州公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判真州公司不承担违约金；一审诉讼费、保全费，二审上诉费由殷广明、张金玉负担。事实和理由：一审认定事实不清，判决缺乏依据。1.真州公司非案涉商品房销售合同主体。合同当事人为刘集公司与殷广明、张金玉，真州公司非实际开发人，只是挂名合作开发，无实质合同义务。2.房产证延误办理的责任在殷广明、张金玉。首先，真州公司提供了一系列证据足以证明2016年7月真州公司已向全体业主做出了办理房产证的通知，履行了通知义务。殷广明、张金玉未能配合办理，延误办理的责任在殷广明、张金玉。其次，殷广明、张金玉存在阻碍办证的行为，例如，未完成付款义务、无法开具办理产权证必须的购房发票，私自违规改建等，致使未能办理相关产权证明。因此，在真州公司通知殷广明、张金玉办理产权证后，殷广明、张金玉未配合办理。根据承诺书的约定，殷广明、张金玉应放弃主张违约金。3.退一步讲，即使认定存在延误办证，违约金的计算应以实际损失来衡量，本案中，殷广明、张金玉并无实际损失的存在，因此一审认定按照7%年利率计算违约金不妥。违约金的起算时间应以殷广明、张金玉提供视频资料的2018年10月8日起计算。4.一审审理时间达8个月，程序存在瑕疵。殷广明、张金玉辩称，对真州公司主张已经履行通知义务的上诉意见，答辩如下：1.殷广明、张金玉一审提供的调查表中2号楼11户业主均明确表示未收到开发商的办证通知及张贴的办证公告；2.真州公司提供的照片，暂不论真实性，文字内容不清晰且无法显示具体张贴位置，张贴的工作人员的陈述亦相互矛盾，无法达到证明目的；3.张贴公告的方式不属于书面通知，非法律规定的有效送达方式，且在业主已经入住的情形下，采取张贴公告的方式不合情理，开发商主观上存在过错。对真州公司主张的违约金计算标准及计算期限的上诉意见，答辩如下：1.本起纠纷系开发商相互推卸责任造成，真州公司出具办证承诺书也是业主反复交涉争取的结果，此时距离业主购房已近四年时间。真州公司出具承诺书后，至殷广明、张金玉起诉，又间隔两年。开发商一直怠于履行办证义务，消极不作为。2.2号楼业主中，最早办证时间是2017年6月2日，由于殷广明、张金玉的起诉，2号楼业主才有办证的机会。3.殷广明、张金玉对违约金已作出多次让步，一审判决的违约金标准并不高。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘集公司陈述：1.刘集公司不否认在某个时间段真州公司以其他理由拒绝办证的行为，但真州公司已在房屋必经通道张贴了办证公告，且绝大部分业主也办理了产权证。该事实有公告、照片、证人证言、视频予以佐证。我公司认为，从张贴公告起至殷广明、张金玉申请办证被拒期间，不能认定真州公司、刘集公司违约。2.第一次庭审时，真州公司、刘集公司均能明确表示可以办证，希望殷广明、张金玉积极配合，但殷广明、张金玉未能予以配合。殷广明、张金玉直至一审判决后才同意办证，该事实在一审庭审笔录中有记载。我公司认为，从一审第一次庭审起至实际办证时间止，该期间不应计算违约金。3.殷广明、张金玉未能提供证据证明其实际损失的数额。4.刘集公司对一审判决结果亦不能接受，考虑到真州公司的上诉请求与我公司基本一致，故未缴纳上诉费用。殷广明、张金玉向一审法院提出诉讼请求：1.要求真州公司、刘集公司立即为其办理仪征市刘集镇华联路2号商住楼111号、209号房屋的不动产权证书；2.要求真州公司、刘集公司承担逾期办理不动产权证书违约金270040元（计算至2019年1月28日，2019年1月28日后按月利率1%的标准计算至实际办理不动产权证书之日）；3.由真州公司、刘集公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：真州公司与刘集公司曾签订协议书1份，约定以真州公司的证照和资质联合竞买仪征市刘集镇华联路2007-28的国有土地使用权，并联合开发。殷广明、张金玉系夫妻关系。2012年3月6日，殷广明与刘集公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定殷广明购买仪征市刘集镇华联路商住楼2幢4单元18、19号房屋，建筑面积180.82平方米，房屋价款为904100元。合同签订后，殷广明、张金玉交付了购房款，刘集公司向殷广明、张金玉交付了房屋。刘集公司的工作人员向殷广明、张金玉出具了结账单1份，确认房屋价款为86万元，殷广明、张金玉已付85万元。2016年1月13日，真州公司向包括殷广明、张金玉在内的业主出具《承诺书》一份，承诺于2016年6月30日前将华联路所购房屋产权证办好，交给各位业主。如按上述承诺日期超过1个月以上，每月按业主所购房款的1%承担违约金，直至业主拿到产权证为止。如公司通知业主办理房产证时业主不按时办理，视为自动放弃违约金。在审理过程中，各方一致确认殷广明、张金玉所购买的房屋为仪征市刘集镇华联路26号2#楼111室（建筑面积为65.87平方米）、2#楼209室（建筑面积为107.85平方米）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，殷广明与刘集公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，刘集公司虽未取得商品房预售许可证明，但真州公司作为项目的联合开发人办理了商品房预售许可证明，该商品房买卖合同应当认定为有效，刘集公司作为出卖人应承担为殷广明办理房屋权属证书的义务。真州公司虽未与殷广明签订合同，但其向殷广明出具承诺书，承诺为殷广明所购房屋办理产权证，也应当按约履行相应的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。现真州公司、刘集公司未能在上述期限内履行办理房屋权属证书的义务，应当承担相应的违约责任。真州公司、刘集公司辩称房屋权属证书未能办理的原因是殷广明、张金玉不配合办理，无证据证明，对此不予采信。对于逾期办证违约金的金额，虽然真州公司出具的承诺书载明了按购房款每月1%计算违约金，但其认为该标准过高要求调低，而刘集公司与殷广明、张金玉之间并未约定逾期办证违约金，现殷广明、张金玉也未能举证证明其实际损失的数额，其实际损失数额难以确定，对真州公司、刘集公司应承担的违约金均可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审法院酌情确定违约金计算标准为年利率7%。至于计算违约金的期限，殷广明、张金玉主张从承诺书约定的2016年6月30日后开始计算至实际办理不动产权证书之日，不违反法律规定，依法应予以支持。综上所述，对殷广明、张金玉要求真州公司、刘集公司办理不动产权证书并承担违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、仪征市真州房地产开发有限公司、仪征市刘集村镇建设开发服务有限公司于该判决生效之日起10日内为殷广明、张金玉办理仪征市刘集镇华联路26号2#楼111室、209室的不动产权证书；二、仪征市真州房地产开发有限公司、仪征市刘集村镇建设开发服务有限公司于该判决生效之日起10日内给付殷广明、张金玉违约金（以850000元为基数自2016年7月1日起至殷广明、张金玉取得上述房屋的不动产权证书之日止，按年利率7%计算）；三、驳回殷广明、张金玉的其他诉讼请求。案件受理费5351元，依法减半收取2675元，保全费1420元，合计4095元，由殷广明、张金玉负担950元，由真州公司、刘集公司负担3145元。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。二审争议焦点：真州公司是否应当承担逾期办证的违约责任？如应承担，数额如何认定？本院认为，刘集公司与殷广明、张金玉签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。刘集公司作为案涉房屋出卖人，除附有按照约定期限将验收合格的房屋交付给殷广明、张金玉的义务之外，还附有协助办理不动产产权登记手续的义务。真州公司作为案涉房屋的合作开发单位，向包含殷广明、张金玉在内的业主出具书面承诺书，承诺协助办理不动产产权登记手续并承担逾期办证违约责任，亦应按照承诺履行。本案中，商品房买卖合同签订于2012年3月6日，此后，刘集公司向殷广明、张金玉交付了房屋。真州公司于2016年1月13日向殷广明、张金玉承诺在2016年6月30日前办理房屋产权证，但截至殷广明、张金玉一审起诉时仍未办理，刘集公司、真州公司应当承担逾期办证的违约责任。真州公司主张其在2016年7月已经通过张贴公告的方式履行了通知殷广明、张金玉办证的义务，并提供了公告、照片、证人证言等予以佐证。对真州公司提供的证据，殷广明、张金玉不予认可，主张从未见过真州公司张贴的办证通知。本院认为，在被通知人下落不明或者在采用常规通知方式难以送达的情况下,方能适用公告的方式拟制通知。本案中，真州公司在可以采取电话通知、邮寄通知等多种常规通知方式的情形下，仅采取张贴公告的通知形式，不能认定其履行了通知殷广明、张金玉办证的义务，故对真州公司的该主张不予支持。对逾期办证违约金的计算标准，真州公司出具的承诺书中载明按购房款每月1%计算，真州公司认为违约金标准过高要求予以调整。一审法院根据双方在合同履行中的过错程度、殷广明、张金玉的实际损失，根据公平和诚信原则酌定按照年利率7%计算，并无不当。对违约金计算的期限，殷广明、张金玉主张从承诺书承诺的2016年6月30日起计算至实际办证之日，有事实和法律依据，应予以支持。综上，真州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5351元，由上诉人仪征市真州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  韩 冰审 判 员  叶 露二〇二〇年五月八日法官助理  葛盈盈书 记 员  陈凤至