福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初236号 原告：柯建和，男，1972年1月15日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：柯路珠，女，1972年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：柯雅真，女，1994年5月24日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：毛巧兰，女，1961年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄晓萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家英，福建凌一律师事务所律师。 第三人：厦门市海沧区人民政府办公室，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路9号。 法定代表人：朱校园，该办公室主任。 第三人：厦门市海沧区人民政府嵩屿街道办事处，住所地福建省厦门市海沧区嵩屿路116号。 法定代表人：江帅，该办事处主任。 第三人：厦门嵩屿房屋征迁服务有限公司，住所地福建省厦门市海沧区嵩屿路116号。 法定代表人：林植基，该公司总经理。 上列三第三人共同委托诉讼代理人：肖振添，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上列三第三人共同委托诉讼代理人：许玉龙，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告柯建和、柯路珠与被告毛巧兰，第三人厦门市海沧区人民政府办公室（以下简称海沧区政府办）、厦门市海沧区人民政府嵩屿街道办事处（以下简称嵩屿街道办）、厦门嵩屿房屋征迁服务有限公司（以下简称嵩屿房屋征迁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序审理并作出（2018）闽0206民初7095号民事判决，毛巧兰不服上述判决上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终3264号民事裁定，裁定将案件发回重审，本院于2020年1月3日重新立案后，另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯建和及原告柯建和、柯路珠的共同委托诉讼代理人柯雅真，被告毛巧兰的委托诉讼代理人黄晓萍、张家英，及第三人海沧区政府办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司的共同委托诉讼代理人肖振添、许玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯建和、柯路珠向本院提出诉讼请求：1.解除柯建和、柯路珠与毛巧兰于2013年4月11日签订的《房产买卖预约合同》；2.毛巧兰立即将福建省厦门市海沧区未来海岸系-水云湾6号楼3005室安置房返还给柯建和、柯路珠；3.本案诉讼费用由毛巧兰承担。诉讼过程中，柯建和、柯路珠将第一项诉讼请求变更为：解除柯建和、柯路珠与毛巧兰于2013年4月11日签订的《房产买卖预约合同》及解除柯建和、柯路珠与毛巧兰于2013年1月1日签订的《房地产认购居间协议》。事实和理由：2012年11月29日，柯建和与第三人海沧区政府办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司签订《海沧生活区六期及海沧东屿经营性“招拍挂”1号、2号、3号地块房屋征收补偿安置协议书》（协议书编号：厦海证【2012】99号Ｎｏ：住宅Ａ210号）。柯建和因许字第024192号《乡村建房宅基地许可证》项下房屋征收取得安置房伍套，其中包括讼争未来海岸系-水云湾6号楼3005室。2013年4月11日，柯建和、柯路珠与毛巧兰签订《房产买卖预约合同》，约定柯建和、柯路珠将未来海岸系-水云湾6号楼3005室安置房出售给毛巧兰，并于办出一手土地房屋权证后30日内，将该房产过户到毛巧兰名下。柯建和、柯路珠与毛巧兰就上述协议在厦门市海沧区公证处办理了（2013）厦海证民字第935号公证书，确认因未来海岸系-水云湾6号楼3005室尚未取得土地房屋权证，无法办理过户手续，对签订《房产买卖预约合同》行为进行保全证据。2016年7月12日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发布厦国土房海函【2016】83号厦门市国土资源与房产管理局海沧分局文件《关于东屿村村民谢新婴、郑全福、柯建和涉嫌以伪造的〈乡村建房宅基地许可证〉骗取拆迁安以及拆迁补偿的告知函》，确认柯建和的许字第024192号《乡村建房宅基地许可证》不是真实、有效的土地权属证明。2016年7月22日，嵩屿房屋征迁公司向柯建和发出催告函，要求柯建和退还已收到的伍套安置房和货币补偿款，并于2017年8月18日确认收到柯建和退还肆套安置房和货币补偿款，尚未退还的安置房仅剩未来海岸系-水云湾6号楼3005室。2017年8月30日，海沧区政府办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司向厦门市海沧区人民法院提起（2017）闽0205民初3125号房屋拆迁安置补偿合同纠纷，其中第二项诉讼请求为柯建和立即返还未来海岸系-水云湾6号楼3005室房屋。2013年4月11日柯建和、柯路珠与毛巧兰双方签订的《房产买卖预约合同》现因海沧区政府办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司根据法律法规的规定要求收回该安置房，《房产买卖预约合同》的合同目的已不能实现，故应解除该《房产买卖预约合同》，毛巧兰立即将该安置房返还给柯建和、柯路珠。 毛巧兰辩称，一、柯建和、柯路珠以其与第三人签订的《征收补偿协议》项下包括讼争房产在内全部房产需退还第三人为由，要求解除与毛巧兰之间的《房产买卖预约合同》，并要求毛巧兰返还讼争所涉房产，没有事实与法律依据，不应得到支持。1、《房产买卖预约合同》不存在约定或法定的解除事由，柯建和、柯路珠以《征收补偿协议》无法继续履行为由，主张解除合同没有事实与法律依据。首先，根据合同相对性原则，柯建和、柯路珠与第三人之间《征收补偿协议》的效力不影响《房产买卖预约合同》；其次，柯建和、柯路珠与第三人签订的《征收补偿协议》无效或解除，不是《房地产认购居间协议》、《房产买卖预约合同》约定的解除条件。2、柯建和、柯路珠已将讼争房产出售给毛巧兰，毛巧兰已按合同约定履行付款义务并已占有讼争房产，且毛巧兰购买讼争房产不属于应被追缴的情形，柯建和、柯路珠要求毛巧兰返还讼争房产没有事实与法律依据。首先，案涉《房地产认购居间协议》、《房产买卖预约合同》已经履行，毛巧兰按合同约定向柯建和、柯路珠支付了全部价款，讼争房产亦已交付给毛巧兰多年，讼争房产已经没有返还的可能和必要。根据《合同法》第九十七条规定，即便《征收补偿协议》因柯建和、柯路珠的原因被解除或被认定为无效，柯建和、柯路珠也完全可通过折价补偿的方式赔偿第三人的损失，根本无需以毛巧兰退还讼争房产这一明显有悖公平正义的方式进行赔偿。其次，讼争房产系毛巧兰经中介机构介绍向柯建和、柯路珠购买的，并且已向柯建和、柯路珠支付对价，毛巧兰不知道柯建和、柯路珠存在伪造文书骗取安置补偿之行为，即毛巧兰购买讼争房产是善意的，即便柯建和、柯路珠存在伪造文书骗取安置补偿之行为，根据最高院、最高检《关于办理诈骗刑事案件具体法律问题的解释》第十条规定，讼争房产并不属于应予追缴的情形，柯建和、柯路珠主张讼争房产应退还第三人的理由不能成立。事实上，检察机关虽对柯建和、柯路珠的诈骗行为提起公诉，但是检察机关的《起诉书》并没有涉及讼争房产的追缴，经向海沧区人民法院了解，对于柯建和、柯路珠的刑事判决亦不会涉及讼争房产追缴事宜。而且，海检公诉刑诉【2019】34号《起诉书》记载，柯建和、柯路珠亦“辩解不知道权证系伪造的，否认骗取安置房和货币补偿款”，现该案件仍在审理中，柯建和、柯路珠的辩解是否属实还需待法庭查明认定，若柯建和、柯路珠辩解属实，本案房产更无需退还第三人。此外，讼争房产虽因柯建和、柯路珠的原因未能登记在毛巧兰名下，但毛巧兰已支付绝大部分购房款且入住讼争房产已超过5年系无可争议之事实，而且讼争房产是毛巧兰唯一的住所，毛巧兰购买讼争房产不存在过错，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，基于公平原则及司法应保护生存权的原则，毛巧兰购买的讼争房产不应作为柯建和、柯路珠的财产被收回。 二、毛巧兰已经占有并使用讼争房产多年，柯建和、柯路珠已收到了绝大部分的购房款，毛巧兰与柯建和、柯路珠就讼争房产签订买卖合同的目的已经基本实现，柯建和、柯路珠主张合同目的无法实现有悖事实，其据此要求解除《房地产认购居间协议》、《房产买卖预约合同》不应得到支持。虽然由于柯建和、柯路珠的原因，讼争房产的产权未能变更登记至毛巧兰名下，但毛巧兰居住的目的不会因为讼争房产未进行产权登记而无法实现。为此，柯建和、柯路珠主张毛巧兰合同目的无法实现纯属柯建和、柯路珠臆想，而非客观事实。 三、柯建和、柯路珠系违约方，其无权要求依据《合同法》第九十四条第（四）项解除合同。柯建和、柯路珠未按卖卖合同的约定协助毛巧兰办理讼争房屋变更登记手续，是本案无可争议之事实。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款以及第二十五条规定，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）关于“违约方不享有单方解除合同的权利”之意见，《合同法》第九十四条第（四）项的法定解除权应是守约方的权利，柯建和、柯路珠系违约方，无权单方解除合同，其要求依据《合同法》第九十四条第（四）项的要求解除合同，不应得到支持。 四、柯建和、柯路珠要求解除《房产买卖预约合同》的主张已过一年的除斥期间，不应得到支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案第三人嵩屿房屋征迁公司于2016年7月22日就已发出《催告函》，柯建和、柯路珠于2018年7月30才提起诉讼要求解除合同，显然已过除斥期间。 综上所述，柯建和、柯路珠主张讼争房产应予收回，缺乏事实和法律依据，其据此称毛巧兰合同目的无法实现，要求解除其与毛巧兰之间的买卖合同并要求毛巧兰返还讼争房产之诉求，不仅于法相悖，且有悖公序良俗与公平原则，请求法院查明事实，驳回柯建和、柯路珠的诉讼请求。 海沧区政府办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司共同辩称，柯建和、柯路珠诉讼请求依据充分，可以成立。两份协议标的物无法履行，双方签订的仅是预约买卖合同，双方在签订合同时该案涉标的物为安置房。根据行政法相关规定，安置房具有严格的限定用途，或者用于市政府制定用途等少量用途，不能在市场上流通，柯建和、柯路珠尚未取得产权证。在办理产权证时，由于安置房为划拨用地，需要转化为商品房土地，需要补交地价。因当时柯建和、柯路珠尚未取得产权证，故房屋的性质是安置房。双方的预约合同对正式买卖的流程有具体约定。由于柯建和、柯路珠用以拆迁的产权证是伪造的，柯建和、柯路珠无法取得安置房。柯建和、柯路珠签订了确认书、收条，约定了柯建和、柯路珠同意返还房屋。柯建和、柯路珠无法取得安置房。预约合同约定当柯建和、柯路珠取得物权才可以进行，但该条件已经无法实现，买卖无法继续进行。毛巧兰无法依该买卖合同继续占有房屋。毛巧兰至今占用房屋，没有合法依据。1、买卖合同仅为预约行为，双方的交付都是属于预先准备的性质，而非正式买卖的交付。因预约买卖合同无法继续履行，故毛巧兰无权占有房屋。2、所有权无法转移，不存在所有权与使用权分离的情况。3、毛巧兰没有租赁等物权法规定的相关权利，无权占有房屋。预约合同设定了两种情况，柯建和、柯路珠取得物权可以买卖，未取得物权不可买卖，柯建和、柯路珠应该承担相应的违约责任。从认购到预约买卖，双方对案涉房屋订立买卖合同时仅为预约买卖，房屋为安置房均是明知的。无论合同是否解除，毛巧兰都无法继续占有案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认可并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月29日，柯建和与厦门市海沧区土地房屋征收办公室（以下简称海沧土房征收办）、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司签订一份编号为厦海政[2012]99号（No：住宅A210号）《海沧生活区六期及海沧东屿经营性“招拍挂”1号、2号、3号地块房屋征收补偿安置协议书》，约定：因征收产权人柯建和名下用地证号许字第024192号《乡村建房宅基地许可证》项下房屋一幢（门牌号东屿村村中路201号，房屋征收编号A192号，合法批建手续的建筑面积540平方米），确定被征收房屋总产权540平方米，应安置征收人口为柯建和、柯路珠及其子女柯启嘉、柯雅真4人，并通过产权调换方式安置五套房屋给被征收人，且补偿补助了各项费用；其中一套为讼争福建省厦门市海沧区未来海岸系-水云湾6号楼3005室；等等。 2013年1月1日，柯建和与毛巧兰签订一份《房地产认购居间协议》，约定柯建和将讼争福建省厦门市海沧区未来海岸系-水云湾6号楼3005室安置房出售给毛巧兰；成交价款为1098000元，毛巧兰于合同签订之日认购定金5万元，于2013年1月15日前支付60万元，于2013年3月31日前支付418000元；双方一致同意于2013年3月31日前携带相关材料至厦房置换签约中心签署预约买卖合同，并办理全权委托公证手续；柯建和同意毛巧兰预留购房款3万元至办理房屋过户登记手续之日支付。居间协议还对中介费和违约责任进行了约定。毛巧兰于居间协议签订当日支付购房款5万元，并于2013年1月15日支付购房款60万元，于2013年4月11日支付购房款418000元及中介费15000元。 2013年4月11日，柯建和、柯路珠与毛巧兰签订一份《房产买卖预约合同》，约定柯建和、柯路珠将讼争福建省厦门市海沧区未来海岸系-水云湾6号楼3005室安置房出售给毛巧兰；双方确认出售房屋系拆迁安置房，该房屋已交房但尚未办理土地房屋权证，无法办理过户登记手续；转让价款为1098000元，毛巧兰于合同签订之日前支付65万元，于合同签订之后支付418000元，于房屋过户登记至毛巧兰名下付清余款3万元；柯建和、柯路珠保证合同经过全体家庭成员全文阅读且同意合同条款；柯建和、柯路珠办出一手土地房屋权证后30日内，将该房产过户到毛巧兰名下；因柯建和、柯路珠个人原因导致正式《房地产买卖合同》无法订立、合同目的无法实现时，视为柯建和、柯路珠违约，毛巧兰有权解除合同，柯建和、柯路珠收到毛巧兰解除通知后30日内按房屋总价的30%支付违约金，退还购房款并支付占用期间的利息，补偿房屋市场差价损失，赔偿房屋必要的适当的装修、添附费用；柯建和、柯路珠无权要求毛巧兰支付实际使用本房屋期间的租金；等等。2013年4月12日，柯建和、柯路珠与毛巧兰就上述《房产买卖预约合同》以讼争房产尚未取得土地权证，无法办理过户手续为由，向厦门市海沧区公证处申请办理证据保全的公证手续[（2013）厦海证民字第935号公证书]，并办理了处理讼争房产相关事宜的委托授权手续[（2013）厦海证民字第934号公证书]。预约买卖合同签订后，柯建和、柯路珠向毛巧兰交付了讼争房产并由毛巧兰占有使用讼争房屋。 2016年7月12日，厦门市国土资源与房产管理局海沧分局发布厦国土房海函［2016］83号《关于东屿村村民谢新婴、郑全福、柯建和涉嫌以伪造的〈乡村建房宅基地许可证〉骗取拆迁安以及拆迁补偿的告知函》，载明经鉴定确认柯建和的用地证号许字第024192号《乡村建房宅基地许可证》不是真实、有效的土地权属证明。2016年7月22日，嵩屿房屋征迁公司向柯建和发出催告函，要求柯建和退还已收到的五套安置房（含讼争房产）和货币补偿款。2017年8月18日，柯建和退还了货币补偿款和除讼争房产外的四套安置房。2017年8月30日，海沧土房征收办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司向厦门市海沧区人民法院提起（2017）闽0205民初3125号诉讼，请求确认其与柯建和签订的《海沧生活区六期及海沧东屿经营性“招拍挂”1号、2号、3号地块房屋征收补偿安置协议书》无效，并请求退还讼争房产。2017年12月4日，海沧土房征收办、嵩屿街道办、嵩屿房屋征迁公司撤回了该案的起诉。2018年7月27日，柯建和因伪造案涉第024192号《乡村建房宅基地许可证》，厦门市海沧区人民检察院已依法提起公诉。 另查明，2017年11月11日中共厦门市海沧区委机构编制委员会办公室发布厦海委编办〔2017〕20号文件，载明海沧区人民政府办公室加挂“海沧区土地房屋征收办公室”牌子，海沧建设局不再承担相关职责。2019年10月22日，中共厦门市海沧区委机构编制委员会办公室出具的证明载明，2019年3月30日，根据海沧区区级党政机构改革工作需要，经市级明确，“厦门市海沧区人民政府办公室”不再加挂“厦门市海沧区土地房屋征收办公司”牌子，其工作职能仍由“厦门市海沧区人民政府办公室”承担。 诉讼过程中，毛巧兰向本院提交手术记录、检查报告单、出院记录、疾病证明书。本院经审查认为，毛巧兰的上述证据涉及其自身疾病情况，与本案讼争的房屋买卖合同关系没有直接的关联性。 本院认为，柯建和、柯路珠与毛巧兰之间签订《房地产认购居间协议》及《房产买卖预约合同》系双方的真实意思表示，未违法法律的强制性规定，依法应当认定合法有效。双方签订上述两份协议后，毛巧兰履行了支付房款的合同义务，柯建和、柯路珠履行了交付房屋的义务。嵩屿房屋征迁公司向柯建和发出归还讼争房产的催告，但柯建和与拆迁安置方的法律关系对本案毛巧兰并不具有法律上的约束力。根据双方约定，柯建和、柯路珠负有办理房产过户登记手续的义务，未办理处产权变更登记手续的过错在于出卖方柯建和、柯路珠，柯建和、柯路珠作为违约一方无权以守约方毛巧兰合同目的无法实现为由主张解除合同。毛巧兰占有使用房屋已经实现了一定的合同目的，并非合同目的完全无法实现。毛巧兰作为守约方享有相应的合同解除权，而柯建和、柯路珠作为违约方不享有相应的合同解除权。因此柯建和、柯路珠主张解除《房地产认购居间协议》、《房产买卖预约合同》及返还讼争房产的主张均没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回柯建和、柯路珠的诉讼请求。 本案案件受理费14682元，由柯建和、柯路珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  张占甫 人民陪审员  曾清华 人民陪审员  林杰毅 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  周 晴 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。