安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1203执异30号 异议人（案外人）：张可飞，男，1987年2月10日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：尚阳，男，1986年2月14日出生，汉族，系张可飞同学，住安徽省太和县。 申请执行人：安徽亚泰房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区兰沁园3#楼，统一社会信用代码91341200684955587Q。 法定代表人：马金栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩路，该公司营销总监。 被执行人：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼六楼12幢601室，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 本院在执行安徽亚泰房地产投资咨询有限公司（以下简称亚泰投资公司）与阜阳源一置业有限公司（以下简称源一置业公司）居间合同纠纷一案中，依据（2019）皖1203执813号执行裁定书，并于2019年6月24日依法预查封了被执行人源一置业公司位于阜阳市颍东区××食品××商城××商××楼××＃××室房屋，案外人张可飞于2020年5月6日对上述预查封的房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张可飞异议称：阜阳市颍东区人民法院在执行亚泰投资公司与源一置业公司居间合同纠纷一案中，查封了位于阜阳市颍东区××食品××商城××商××楼××＃××室房屋，该房屋系张可飞向源一置业公司所购买，现已不属于该公司实际所有。2017年7月24日，张可飞全款支付了4600000元购房款，并于2017年7月31日与源一置业公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积241.42平方米，每平方米19053.93元，总房款4600000元，付款方式为一次性支付。张可飞于2018年12月31日交纳了物业费，并办理了房屋相关交付手续，领取了钥匙。房屋交付后，张可飞将其出租给郑炳渐，并与其签订《租赁协议》，月租金每平方米60元，租赁期限自2018年12月31日至2028年12月30日。2018年11月19日，承租方向异议人汇入房屋租赁定金73500元。因被执行人源一置业公司至今未办理房屋首次登记业务，致使其不能为异议人办理不动产产权转移登记，并导致该房屋被阜阳市颍东区人民法院查封。异议人认为，上述被查封的房产实际所有权人是张可飞，人民法院查封该房产可能会对异议人造成一定的损失。请求人民法院及时解除对上述房屋的查封。 案外人为证明其异议主张提供的主要证据为： 1、异议人张可飞身份证复印件，证明其主体资格； 2、“阜阳食品大商城定购单”、“阜阳食品大商城成交确认单”， 证明张可飞定购案涉房屋的事实； 3、《阜阳市商品房买卖合同》、《银行账户交易明细》，证明案 涉房屋已由异议人购买，并签订买卖合同，全额支付了购房款的事实； 4、《入住声明》、《前期物业管理协议》、《消防安全责任书》、《收据》、《房屋租赁协议》、《农行交易明细单》，证明异议人已占有案涉房屋，并将房屋出租给承租人使用的事实。 申请执行人亚泰投资公司答辩称：异议人所称其对被执行的房产已通过合法方式取得，现属于其所有。该主张缺乏事实和法律依据。1、根据阜阳市房地产管理局阜房办（2017）38号《阜阳市商品房预售资金监管实施细则》第五条第二款规定，开发企业与购房人达成预订房屋买卖意向后，登录监管平台打印《新建商品房预售资金监管缴款通知单》，购房人直接通过专用POS机缴入监管账户或持缴款通知单，到银行将购房款缴入监管账户后，并网签《商品房买卖合同（预售）》。一次性付全款和分期付款、按揭贷款的首付款，由购房人直接缴入监管账户，不得缴入其它账户；现金收取的，即时缴入监管账户。因此只有凭《新建商品房预售资金监管缴款通知单》，并将购房款交入监管账户后，房地产开发企业开据税务发票，才能证明买房人已交清房款。但异议人张可飞并没有提供源一置业公司开据的交款收据，仅提供了所谓的转账凭证，从2018年6月7日源一置业公司股东会议纪要内容可以看出，张可飞转账的款项并不是购房款，而是需要兑款支付的各类款项，各股东按分配比例无条件兑出。由此可见，张可飞购买案涉房屋是虚假的。2、根据2018年6月7日源一置业公司股东会议纪要附件一，食品城1.2号楼一层南剩余房源（排序）表，1S010房屋总价3658720元，当时并未销售出去，但张可飞提供的手签合同中的购买日期却是2017年7月31日，由此也可以确定案涉购房合同也不真实。3、《安徽省城市房地产交易管理条例》第十七条规定：经批准预售商品房的，开发企业和承购人必须签订商品房预售合同，预售人应当自预售合同签订之日起30日之内到商品房所在地，房地产交易的管理部门登记备案、没有经过房地产管理部门备案的《合同》无法认定其真实性。因异议人提供的《商品房买卖合同》并不是从房地产管理局网上备案系统出具的、带有备案号和防伪水印的《商品房买卖合同（预售）合同》，其没有办理网签备案，也未对该房产进行预告登记和变更登记，其房产所有权并没有发生转移，依然属于被执行人源一置业公司所有。4、异议人未实际占有该房屋，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定全部成立要件。5、安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终5365号民事判决已生效，法院驳回了徐淑灵的诉求，维持原判，徐淑灵为了恶意拖延对案涉房屋的执行，便同其儿子张可飞串通，虚构房屋买卖的民事事实，其行为已严重损害到申请执行人亚泰投资公司的利益。综上，异议人的异议请求缺乏事实及法律依据，人民法院应驳回异议人的异议申请。 亚泰投资公司为证明其答辩主张提供的证据为： 亚泰投资公司营业执照，法定代表人身份证明书，证明其主体资格； 源一置业公司2018年6月7日股东会议纪要及附件4张、阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203执异33号执行裁定书、（2019）皖1203民初3411号民事判决书、安徽省阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终5365号民事判决书，证明张可飞母亲徐淑玲曾对案涉房屋提出执行异议及执行异议之诉，均被人民法院依法驳回，张可飞买卖案涉房屋虚假。 被执行人源一置业公司未答辩。 本院查明：亚泰投资公司与源一置业公司居间合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）皖1203民初2544号民事判决书，判决被告源一置业公司于本判决生效之日起十日内支付原告亚泰投资公司销售佣金、溢价分成、老带新奖共计6139063元，违约金613906元，合计6752969元，并承担案件受理费、保全费合计64071元。源一置业公司不服该判决，向阜阳市中级人民法院提起上诉，阜阳市中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）皖12民终599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年6月20日，本院作出（2019）皖1203执813号执行裁定书，并于2019年6月24日预查封了被执行人源一置业公司位于阜阳市颍东区××食品××商城××商××楼××＃××室房屋。 另查明：异议人张可飞与徐淑灵系母子关系，徐淑灵曾于2019年7月22日，以源一置业公司股东会决议将案涉房产分配给其所有为由，向本院提出执行异议，经本院审查查明：2018年6月7日，源一置业公司召开股东会议，并形成股东会议纪要，会议决定，将源一置业公司开发的“食品大商城”一期1-2号楼未售部分房屋分配给股东自持，各股东可自行处置，出售、出租或者抵押，一旦需要资金支付，各股东按分配比例无条件兑出。张可飞代表其母亲徐淑灵在上述股东会决议会议纪要及其附件上签名。在附件一食品城1.2号楼一层南剩余房源（排序）表中，记载1S010房屋单价为15155平方米，总价3658720元，该房屋分配给了徐淑灵，但未对房产进行交付，也未办理房产变更登记。本院于2019年7月30日作出（2019）皖1203执异33号执行裁定，驳回了徐淑灵的异议请求，徐淑灵提出案外人执行异议之诉，被本院判决驳回其诉讼请求，徐淑灵不服，提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。 又查明：张可飞向本院提交的“阜阳食品大商城定购单”、“阜阳食品大商城成交确认单”显示的定购及确认时间为2017年7月20日；张可飞账户交易明细显示2017年7月24日，其向源一置业公司转账共两笔，分别为3413098元、4600000元；《商品房买卖合同》显示签订时间为2017年7月31日，总房款4600000元；《入住声明》、《前期物业管理协议》、《消防安全责任书》、《收据》显示时间均为2018年12月10日；张可飞与郑炳渐签订的《房屋租赁协议》无签订时间，《农行交易明细单》显示2018年11月19日由董顺河转存张可飞账户73500元。 本院认为：案外人对执行标的提出执行异议，其应是执行标的的权利人，该权利必须合法与真实，且能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，本院于2019年6月24日预查封的位于阜阳市颍东区××食品××商城××商××楼××＃××室房屋，系预登记在源一置业公司名下，说明源一置业公司对该房屋享有所有权。2019年7月22日，张可飞母亲徐淑灵曾以2018年6月7日，源一置业公司股东会决议，将上述案涉房产分配给其所有为由，向本院提出执行异议，被本院裁定驳回后，徐淑灵又提起案外人执行异议之诉，经两级人民法院审理，对其诉讼请求未予支持，现张可飞以上述案涉房屋系其购买为由，再次向本院提出执行异议。本院认为，源一置业公司就食品城1.2号楼一层南剩余房源1Ｓ010室房屋分配给徐淑灵，该会议内容虽然违反《公司法》的规定，但客观事实存在，如果异议人张可飞提供的《商品房买卖合同》等证据真实有效，那么源一置业公司则不会将已出售给张可飞的房屋作为未售房源再行分配给徐淑灵，且张可飞在2018年6月7日源一置业公司股东会议纪要及附件上均签字确认。在案涉房屋被本院预查封后，张可飞并没有提出执行异议，而是由其母亲徐淑灵提出，张可飞以其当时不在本地为由进行辩解，显然违反常理；其对账户交易明细中，2017年7月24日向源一置业公司两笔转账陈述称：转款之前徐淑灵说是源一置业公司借款，转款后本人准备要房屋，就补办了上述购房手续，借款转化为购房款，其中4600000元为案涉购房款，另一笔3413098元也是购房款，但未与源一置业公司签订购房合同。上述陈述说明：2017年7月24日，张可飞向源一置业公司两笔转账并非案涉购房款，张可飞提供的“阜阳食品大商城定购单”、“阜阳食品大商城成交确认单”、《商品房买卖合同》形成时间，与张可飞的上述陈述及2018年6月7日源一置业公司股东会议纪要及附件时间相矛盾，房款数额也相差较大。张可飞提供的《农行交易明细单》汇款人与《租赁合同》的承租人不是同一人，其缺乏证据证明汇款人汇款与《租赁合同》存在有关联性，也没有提供承租人支付租金的证据，不能证明《租赁合同》客观真实及实际履行。上述证据不能真实反映张可飞与源一置业公司存在案涉房屋的买卖合同关系，也缺乏有效证据证明张可飞与案涉房屋存在有利害关系，其异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的构成要件，其提出的执行异议理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人张可飞的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  郝芝宏 人民陪审员  徐孟芳 人民陪审员  于 涛 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。