河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3150号 上诉人（原审被告）：河北保利房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区石纺路99号保利花园F-s3号商业00单元0101。 法定代表人：刘颖川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王艳芝，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泛远集团有限公司，住所地长安区建设大街29号众鑫大厦2205室。 法定代表人：王曙光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李月锋，河北厚正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈少雄，河北厚正律师事务所律师。 原审第三人：北京银行股份有限公司石家庄分行，住所地石家庄市裕华区裕华东路86号。 负责人：林京良，该行行长。 委托诉讼代理人：刘冲，该行员工。 上诉人河北保利房地产开发有限公司因与被上诉人泛远集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北保利房地产开发有限公司上诉请求：一、判令撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2019）冀0102民初6947号民事判决，依法改判如下或发回重审：将判决第二条中“被告河北保利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泛远集团有限公司返还购房定金42万”改判为“驳回原告泛远集团有限公司要求被告河北保利房地产开发有限公司返还购房定金42万元的诉求”；依法改判由被上诉人承担84万元对应的案件受理费；二、判令本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院基本事实认定错误，证据不足，导致作出错误判决，依法应予改判。（一）一审法院认定：“贷款审批过程中，被告保利公司要求原告补交房屋面积差价款82258元”，从而认为“被告收取差价款方式也是该贷款未能及时审批办理的原因，被告亦存在一定过错。”1、该事实认定部分错将被上诉人补交的82258元首期房款认定为房屋面积差价款。事实上该82258元是被上诉人泛远集团有限公司为了达到从第三人北京银行处贷款的金额为整数而补交的首期房款，从原告提交的2019年1月16日收款收据中备注的“首期”两字完全可以证明，一审法院对补交差价的性质认定错误。2、上诉人收取差价款也并非是导致被上诉人贷款未能及时审批办理的原因。因为首先，该差价款并非是上诉人要求补交的，被上诉人一审庭审中也未提交证据证明系上诉人要求其补交；其次，被上诉人一审中也陈述补交差价的方式只是导致被上诉人在第三人北京银行贷款条件调整的原因，而并非是导致贷款未能及时审批的原因（详见起诉状第3页），一审法院在未审理查明的情况下，直接作出上述对上诉人不利的认定，属于错误判决，依法应予改判。(二）一审法院在事实部分认定：“期间，被告保利公司亦存在未及时将其需要提交贷款所需的阶段性保证的资料提交第三人的情况”，从而认为“被告存在提交资料不及时的情况，被告亦存在一定过错”，进而驳回上诉人要求定金不予退还的主张。一审法院的该认定属于事实不清，证据不足，理由如下：首先，上诉人和被上诉人于2018年5月28日签订的《商品房认购书》中并未约定上诉人必须为被上诉人提供贷款所需的阶段性保证的资料的义务；其次，我国法律也无明文规定上诉人有为买方必须提供贷款阶段性担保的法定义务；第三，一审庭审中，被上诉人也未举证证明第三人曾主动要求上诉人提供贷款阶段性担保的相关资料；更未举证证明其曾主动要求上诉人提供该资料而上诉人拒绝提供或延迟提供的证据；第四，一审庭审中，第三人也陈述被上诉人作为贷款方需要提供的主要资料是被上诉人的授信以及近期审计报告（详见庭审笔录)，并没有说明要求上诉人提供贷款阶段性担保相关资料。综上，一审法院认定上诉人未及时提供贷款阶段性担保相关资料的事实缺乏任何事实和法律依据，依法应予改判或驳回。二、上诉人在合同履行过程中并不存在任何违约行为，相反是被上诉人违约在先，因此上诉人主张不予退还定金42万，有事实和法律依据，一审法院认定错误，应当依法予以改判。(一）被上诉人违约在先，应当承担违约责任。1、贷款方式是被上诉人自愿选择的。因为《商品房认购书》第三条付款方式部分，明确约定付款方式有两种，但是被上诉人自愿选择了商业贷款方式；2、提交贷款资料和办理贷款审批是被上诉人的主要义务。因为《商品房认购书》第五条约定贷款认购人应当于认购书签订后7日内即2018年6月4日前提交完整贷款资料，但是被上诉人提交贷款资料的时间却是2018年7月底（详见一审证据微信截图），已经构成严重违约；3、被上诉人已经知悉并应当承担贷款未审批的商业风险。因为《商品房认购书》第五条约定，认购人应当在签订认购书之前充分了解商业用房按揭贷款的办理条件和程序及所需的费用情况。但是从被上诉人提交的微信截图等证据显示，被上诉人在2019年1月份还在落实审计报告等贷款资料是否提交的问题：4、从被上诉人一审提交的与第三人北京银行客户经理的微信聊天内容显示，导致贷款迟迟不能审批的另外一个原因是银行拖延上报、整理资料等，而并不是因为上诉人的原因导致的。综上所述，是被上诉人违约在先，按照认购书的约定应当承担违约责任。(二）上诉人不存在任何违约行为，解除认购协议并不予退还定金42万元有事实和法律依据。1、上诉人在认购阶段的主要义务就是按时接收房款，并待被上诉人贷款审批后，及时与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》并进行备案登记。因此办理贷款审批并非上诉人的义务。2、上诉人解除认购协议并扣除定金42万元有合同和法律依据。首先，按照合同第五条第三段内容的约定，被上诉人违约后上诉人有权解除认购书并不予退还定金，并且根据被上诉人提交的证据微信截图可以证明，解除认购书是被上诉人所认可的。其次，按照合同法第九十四条规定的法定解除情形，在被上诉人违约的情况下，上诉人有权解除合同，解除合同自到达被上诉人时生效，同时按照定金罚则，上诉人有权扣除定金。第三，认购书解除后，被上诉人与邮储银行沟通贷款事宜并不影响合同解除的效力，只是邮储银行为了积极促成业务而与被上诉人做的私下沟通，并非上诉人的公司行为。三、一审法院认定商品房认购书第五条的约定属于“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任”的情形，从而认定该条款无效，属于适用法律错误，导致作出错误判决。1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同并未与对方协商的条款。”而本案中，虽然认购书是上诉人预先拟定的，但是合同中关于房价、付款方式、定金金额、提交贷款资料时间等重要内容都是经双方协商后签订的，并不符合“未与对方协商的条款”的情形，因此不属于格式条款。2、本案的认购书第五条中的约定也并不存在免除自己义务，加重对方责任的情形。相反第五条约定被上诉人有权自行选择银行、自行了解贷款条件、自行选择付款方式等权利，因贷款是被上诉人自行选择的付款方式，且在签订认购书时被上诉人作为完全民事行为能力人对条款的内容很清楚，且未提出任何异议，因此一审法院认定错误；3、根据民法的意思自治原则，以及有约定按照约定，无约定按照法定的原则，本案中的《商品房认购书》是双方自愿达成的，是双方的真实意思表示，因此都应当严格按照合同约定履行义务。在认购书对贷款审批等事宜有明确约定的情况下，被上诉人应当按照认购书约定履行，而不应当将贷款政策的变化等原因作为其违约或拒绝履行合同的理由。综上所述，一审法院事实认定错误，主要事实认定不清，证据不足，错误适用法律，违法作出对上诉人不利的判决，己经严重损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人为了维护自己的合法权益，依据我国民事诉讼法等相关法律规定，依法向贵院提起上诉，希望贵院依法予以改判或者发回重审。 泛远集团有限公司答辩称，河北保利房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一审关于贷款过程的认定完全可以证实上诉人没有及时按照第三人的要求提供阶段性担保，是北京银行不能及时审查发放贷款的主要原因，根据商业交易习惯，买受人不能随意选择银行，只能是上诉人所指定的北京银行，在贷款之初被上诉人按照上诉人及北京银行的要求及时全面提供了贷款所需的全部资料，供第三人审查，第三人明确告知被上诉人是上诉人未能及时提供阶段性担保资料导致贷款迟迟不能进行审核，后因第三人政策调整，最终北京银行的贷款未能发放，对此上诉人存在明确的过错，一审法院也对此进行了认定，后上诉人又向被上诉人提供了邮储银行作为贷款银行，但经被上诉人与邮储银行联系后邮储银行明确表示上诉人并未与邮储银行建立合作关系，因此上诉人所提供的上诉理由完全是片面的没有证据支持，系上诉人对于法律的单方理解。综上，我们认为一审判决正确应予维持，特别需要向法庭说明的是上诉人虽多次表示退还被上诉人首期款但截至到今天上诉人仍未退还，其上诉的理由很明显就是在拖延诉讼达到长期无偿占用被上诉人资金的目的。 原审第三人答辩称，本案的案由系上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性的原则，相关的权利和义务以及责任应该由上诉人和被上诉人享有或承担，北京银行并非该房屋买卖合同的主体，不应因该合同的履行承担责任。 泛远集团有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的保利花园商业写字楼编号为BLHYHxx33、xx34、xx35、xx36、xx37、xx38、xx39、xx40、xx41、xx42、xx43、xx44、xx45、xx46共计14套的《保利广场（北区）写字楼认购书》；2、判令被告双倍返还定金84万元、退还首期款7344522元；3、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月28日，原告泛远公司与被告保利公司签订编号为ＢＬＨＹＨxx33、xx34、xx35、xx36、xx37、xx38、xx39、xx40、xx41、xx42、xx43、xx44、xx45、xx46《保利广场（北区）写字楼认购书》14份，原告泛远公司认购被告保利公司开发的位于保利广场（北区，该认购书第四条认购定金载明“（一）认购人应当自签订本认购书当日内，向出卖人支付30000元认购定金，出卖人在收取定金后，应当向认购人出具收款凭证，并注明收款时间。（二）一次性付款认购人同意自支付定金之日起七日内缴纳全部房款，与出卖人签订《商品房买卖合同》；贷款认购人同意自支付定金之日起七日内缴纳首付，同时七日内提交完整的贷款资料；经银行审核通过后与出卖人签订《商品房买卖合同》”，第五条贷款审批载明“认购人选择贷款方式的，应在签订本认购书后七日内，向银行或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需全部资料及费用，买受人应保证其所提交一切资料的真实性、合法性并满足贷款审批的要求。认购人在签订本认购书前，应充分了解商业用房按揭贷款的办理条件和程序及所需交纳费用的情况，应清楚认知自身或企业的支付能力及资信状况；认购人完全知悉选择按揭方式履行合同的商业风险，并认可办理按揭付款仅是认购人支付房款的融资渠道，以何种方式支付房款均是认购人的合同义务，贷款政策的调整不作为认购人不能缔结《商品房买卖合同》及履行合同的抗辩理由。认购人未在上述约定期限内提交办理贷款所需全部资料及费用并经银行审查通过的，应与出卖人协商变更付款方式。双方协商一致的，应在五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。双方不能在日协商一致的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该房屋出卖给第三方，认购人缴纳的定金不予退还”。同日，原告向被告支付该14套房产定金及首期款合计7682264元。签订认购书后，原告泛远公司与和被告保利公司存在合作关系的第三人北京银行对接并于2018年7月底向第三人北京银行提交相关贷款资料。贷款审批过程中，被告保利公司要求原告补交房屋面积差价款82258元，原告向被告以现金形式支付该差价款，因第三人贷款审批的要求，原告采取退款重新公对公转账支付的方式于2019年1月16日重新支付了该差价款。期间，被告保利公司亦存在未及时将其需要提交贷款所需的的阶段性保证的资料提交第三人的情况。2019年春节后，第三人北京银行因银根、授信政策收紧，贷款利率上浮，后原告未在第三人处办理贷款事宜。2019年4月9日，被告保利公司向原告泛远公司送达《关于解除认购协议的函告》，以经被告多次催告，原告仍未办理完毕按揭贷款手续为由，通知解除双方签订的商品房认购书，定金不予退还。后被告保利公司通知原告与邮储银行联系贷款事宜，但因邮储银行与被告保利公司未达成合作关系未能办理。庭审中，原告主张与被告解除商品房认购书，被告退还其首期款7344522元，被告同意与原告解除双方签订的商品房认购书并退还该首期款；原告以被告存在提交阶段性担保资料不及时存在过错为由主张被告双倍返还定金84万元，被告保利公司以认购书明确约定贷款资料的提供和未能审批下贷款的法律后果、贷款未能办理的过错方在原告为由主张定金不予退还。以上事实，有原告提交的商品房认购书、收款收据、微信聊天记录、公证书，被告提交的商品房买卖合同等证据及庭审笔录为证，足以认定。 一审法院认为，原告泛远公司主张解除与被告保利公司签订的《商品房认购书》、被告向其返还购房首期款7344522元，被告保利公司同意解除《商品房认购书》，同意向原告返还购房首期款7344522元，本院予以确认。关于购房定金42万元是否应当返还的问题，尽管原、被告双方签订的《商品房认购书》存在“认购人选择贷款方式的，应在签订本认购书后七日内，向银行或出卖人指定的代办机构提交办理贷款所需全部资料和费用……认购人未在上述约定期限内提交办理贷款所需全部资料及费用并经银行审查通过的，应与出卖人协商变更付款方式。双方协商一致的，应在五日内与出卖人签订《商品房买卖合同》。双方不能在日协商一致的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该房屋出卖给第三方，认购人缴纳的定金不予退还”的约定，但，该《商品房认购书》系出卖人即被告保利公司提供，而房屋按揭贷款除需要买受人向银行提交贷款资料外，出卖人亦需要配合原告向银行提交相关资料以实现向银行提供阶段性保证之目的，该商品房认购书约定的上述内容存在“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形；从原、被告及第三人办理贷款过程来看，因贷款审批存在一定的流程，原、被告双方亦未按照上述约定期限履行，且办理按揭贷款过程中原、被告双方均存在提交资料不及时的情况，被告收取差价款方式也是该贷款未能及时审批办理的原因，被告亦存在一定过错；同时，被告向原告作出解除认购协议的函告在前，通知原告与邮储银行联系贷款事宜在后，原告亦与邮储银行沟通了贷款事宜，最终因邮储银行与被告无合作关系的原因未能办理，故被告依据该约定主张定金不予退还，本院不予支持。因商品房认购书约定的贷款事宜仅是给付购房款的一种方式，且贷款政策的调整不是原告不能缔结《商品房买卖合同》的理由，故原告主张的双倍返还定金的诉请，本院亦不支持。综上，被告应当向原告返还购房定金42万元。基此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条、第一百二十条之规定，一审法判决如下：一、解除原告泛远集团有限公司与被告河北保利房地产开发有限公司签订编号为BLHYHxx33、xx34、xx35、xx36、xx37、xx38、xx39、xx40、xx41、xx42、xx43、xx44、xx45、xx46《保利广场（北区）写字楼认购书》；二、被告河北保利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告泛远集团有限公司返还购房定金、首期款7764522元；三、驳回原告泛远集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76092元，减半收取3xx46元，原告泛远集团有限公司负担5882元，被告河北保利房地产开发有限公司负担32164元。保全费5000元，由被告河北保利房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，关于购房定金42万元是否应当返还的问题，从诉争双方及第三人办理贷款过程来看，因贷款审批存在一定的流程，双方亦未按照上述约定期限履行，且办理按揭贷款过程中双方均存在提交资料不及时的情况，上诉人没有及时提供阶段性担保，导致贷款未能及时审批，被上诉人未能提供审计报告，导致贷款最终未能审批。双方均存在过错。故一审判决被告应当向原告返还购房定金42万元，并无不当，本院予以认定。 综上所述，河北保利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76,092.0元由河北保利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年五月十八日 书记员  谈梦雅