陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4300号上诉人（原审被告、反诉原告)：庞岷，男，1970年6月29日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李贞，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅营，陕西新庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：陈婷婷，女，1986年12月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张广民，陕西省148法律服务所法律工作者。原审被告：张森，男，1994年5月4日出生，汉族，西安经济技术开发区安创房屋中介服务部员工，住西安市未央区。原审被告：西安双生好爱心房产信息咨询中介服务部，住所地：西安市南门外体育馆南路16号人民家属楼1层。经营者：黄泽义，男，汉族，1960年4月20日出生，朱西安市未央区。上诉人庞岷因与被上诉人陈婷婷，原审被告张森、西安双生好爱心房产信息咨询中介服务部（以下简称双生服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。庞岷上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，改判其返还陈婷婷一万元购房款，陈婷婷支付其违约金6万元或者发回重审；2、本案诉讼费由陈婷婷承担。事实和理由：1、根据合同约定，陈婷婷申请的贷款如果不批，陈婷婷应自筹资金，一次性支付购房款，但陈婷婷贷款无法办理后，也未一次性付款，造成协议无法履行，根据《合同法》第115条的规定，无权要求返还定金。2、涉案合同是由于陈婷婷原因造成不能履行，陈婷婷应承担合同约定的违约责任，现在房价大幅上涨的情况下，一审法院未综合考虑合同履行情况、违约原因、房屋价格上涨等因素，对违约金数额酌定为9680元实属不当。请求二审法院支持其上诉请求。陈婷婷辩称，1、其购买涉案房屋是为了按揭贷款购买，其无能力一次性全款购买涉案房屋，其代理人张森没有征求其同意的情况下，在合同中约定了一次性付款的内容，才造成了合同不能履行的祸根，此后果是张森造成的，并非其过错，不应由其在承担。2、其无能力一次性付款后，为保证协议继续履行就提出要求将买受人更名为亲属，此种方式并不损害庞岷的任何利益，但却遭到庞岷的拒绝，故真实违约的人是庞岷。3、庞岷未提供给其造成损失的证据，一审法院酌定调低违约金符合法律规定。张森经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。双生服务部经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。陈婷婷向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除双方所签订的房地产买卖定金协议，责令庞岷退回其所交定金6万元及购房款1万元；2、本案诉讼费由庞岷承担。庞岷向一审法院提出反诉请求：1、判令陈婷婷支付其违约金6万元；2、反诉诉讼费由陈婷婷承担。一审法院经审理查明，2018年9月7日，庞岷作为甲方与陈婷婷作为乙方签订了《房屋买卖定金协议》，约定由庞岷将其位于西安市碑林区南关正街中段领先国际1501室房屋，建筑面积为130.90平方米卖与陈婷婷，房屋总价款为913000元。双方合同的第三条约定：“三、乙方于2018年9月7日支付给甲方陆万元(¥60000元整)定金；并约定在甲方协助乙方办理房产过户登记手续后冲抵为购房款。”双方合同的第六条约定：“六、违约责任：甲乙双方无故解除本协议所约定的买卖关系、或拖延、拒绝履行付款、交接及过户等义务造成本协议无法执行的过错方为违约方，违约方在本协议确定无法履行时，赔偿守约方和中介方违约金陆万元整（¥60000元整），并承担双方因订立本协议所发生的全部手续费共叁万柒仟伍佰叁拾元整（¥37530元整）。2019年2月13日，双方签订了网签合同。该合同约定：“本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。”2018年9月7日庞岷收取了陈婷婷定金6万元，2019年1月25日庞岷收取了陈婷婷购房款1万元。后因陈婷婷原因无法一次性支付庞珉合同价款，故双方未再去办理网签手续，亦未再继续履行合同。故本次陈婷婷诉至法院，主张自己的权利，庞岷亦提起反诉。一审法院认为，陈婷婷与庞岷达成的《房屋买卖定金协议》合法有效，庞岷两次前往相关部门办理房屋买卖的网签手续，但后续因陈婷婷的原因，无法办理按揭贷款，亦无法支付下欠购房款，导致该协议无法履行，现陈婷婷要求解除该协议，庞岷同意解除，符合法律规定，双方达成的《房屋买卖定金协议》依法予以解除。在此前提下，陈婷婷要求庞岷返还7万元前期所支付的购房定金及购房资金符合合同约定及法律规定，依法应予以支持。关于庞岷要求陈婷婷支付违约金6万元一节，因陈婷婷不履行合同主要义务的的违约行为，确给庞岷造成了损失，现庞岷要求违约金的诉请依法应予以支持；但关于违约金的具体数额，陈婷婷申请予以减少，结合本案的实际情况，自双方签订协议到陈婷婷起诉到法院明确要求与庞岷解除合同，期间为8个月零2天，庞岷亦未举证其具体损失，故酌定为9680元较为合理。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除陈婷婷与庞珉于2018年9月7日签订的《房屋买卖定金协议》；二、庞岷于本判决生效后五日内返还陈婷婷购房定金6万元及购房款1万元，两项共计7万元；三、陈婷婷于本判决生效后五日内支付庞岷违约金9680元；四、驳回庞岷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1550元，陈婷婷已预交，由庞岷承担1550元；本案反诉诉讼费650元，庞岷已预交，由其自行承担546元，陈婷婷承担104元；均于本判决生效后五日内与上述款项一并支付。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。陈婷婷委托张森代表其与庞岷签订涉案的协议，陈婷婷作为委托人，协议对其具有约束力，且协议签订后，陈婷婷按照协议的约定向庞岷支付了6万元定金及1万元购房款，陈婷婷以实际行为表明其对协议的内容系同意、认可的，故陈婷婷上诉称协议中约定的“一次性付款”系张森超越代理权所为的理由，本院不予采信。陈婷婷未按照合同约定支付购房款导致合同无法履行，构成违约，根据定金罚则，其无权要求庞岷返还定金，故庞岷上诉要求不返还定金6万元的请求成立，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，由约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”，陈婷婷违约后，庞岷在辩称中已经明确表明应适用定金罚则，不予返还定金，故其在反诉中又要求对方支付违约金的请求，明显是同时主张的定金和违约金，于法有悖，故对庞岷上诉要求陈婷婷支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9128号民事判决第一项；二、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9128号民事判决第三项、第四项；三、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9128号民事判决第二项为：庞岷于本判决生效后五日内返还陈婷婷购房款1万元；四、驳回陈婷婷的其余诉讼请求；五、驳回庞岷的其余反诉请求。一审本诉案件受理费1550元，陈婷婷已预交，由陈婷婷承担1400元，庞岷承担150元；反诉案件受理费650元，庞岷已预交，由庞岷承担。二审案件受理费2894元，庞岷已预交，由庞岷承担1494元，陈婷婷承担1400元。陈婷婷连同判决款项一并支付庞岷。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年五月二十五日书记员 袁 萱