贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3538号 原告：邓贵川，男，汉族，1986年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：金姣，女，汉族，1988年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。 统一社会信用代码：9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理)，女，汉族，系该公司员工。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂定10000.00元（具体以359755.00元购房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年1月18日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）;2、判令被告退还原告电开户费、闭路开户费、燃气开户费（下称“三通费”）共计3479元；3、本案的案件受理费由被告承担。 事实及理由：2014年5月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元27层4号房，商品房总价款为359755.00元。同时，双方还就付款方式、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋装修、房屋登记等作了明确约定。其中，关于房屋交付《商品房买卖合同》第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房”但对于商品房转移登记的具体时间双方并未在合同中明确约定。此外，对于转移登记，合同附件十二补充协议第3.1还约定：若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。 另，对于三通费，双方在《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”合同签订后，原告已依约向被告支付了购房款、三通费、契税及代办产权证的相关费用。但至原告起诉之日，被告仍未将办理涉案商品房转移登记有关文书提交至办证部门为原告办理不动产权证书，也未将三通费退予原告。 原告认为，案涉《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，被告未依约履行合同，应向原告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案中，原、被告合同中仅约交房日期，对于案涉房屋产权转移登记并未约定，故应参照法定，即中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3至1.5倍，从2017年1月18日起计算违约金至被告向原告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。 关于原告所缴纳的三通费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。以及《商品房买卖合同》第七条之约定，被告于法于约均不得向原告另行收取三通费，对于已收部分应予退还。 被告辩称，一、关于三通费问题，被答辩人在一审诉状中明确提出退还电开户费、闭路开户费、燃气开户费，而该“三通费”在诉状中引用的法律条款所指的是电、闭路、燃气等基础设施的建设费用，但答辩人在合同中仅约定并也只收取了电、闭路、燃气等的开户费用，并没有另行收取建设费用；且答辩人在代收取了电、闭路、燃气等的开户费用之后，已经向相关部门缴纳了这几项费用，被答辩人将开户费与基础建设费混为一谈的做法更不应该得到法律支持；在双方签订的商品房买卖合同中明确约定上述开户费用是由答辩人进行统一收取之后并代原告向相关部门缴纳，且已开通使用，所以不应得到支持。 根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，上述费用适用于诉讼时效的规定，从被答辩人立案之日往前倒推3年，且没有法定中止、中断、延长事由的，被答辩人该项诉请依法不应得到支持。被答辩人于2016年10月向被告缴纳了上述三项费用的开户费，而被告立案主张其权利的时间为2020年3月27日，明显超过了法定的诉讼时效，被答辩人的诉请依法不应得到支持。 二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。 《商品房买卖合同》第八章第二十二条，对出卖人逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理——(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”，综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一》第十条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。 退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。 在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。 四、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。 首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。 其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。 五、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。 目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目涉及两千余户业主，若按被答辩人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。 鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定、答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。 本院经审理查明：2014年5月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区圆梦国际第5号楼2单元27层4号房，该商品房总价款为359755.00元。被告承诺于x年x月x日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款x的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年10月17日，被告向原告交付涉案房屋。 另查明，原被告双方在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中约定:“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，2016年10月17日，被告向原告出具收款收据，代收契税、维修基金、办证费以及三通费3479元。2019年8月2日，毕节市不动产登记中心出具《圆梦国际第5幢首次登记审查意见书》，同意办理涉案项目的不动产登记。2019年12月16日，被告张贴通知，要求包括原告在内的业主提交办理涉案房屋不动产权证书的有关资料。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按法律规定于实际交房后（2016年10月17日）90日内（即2017年1月15日）取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，而被告实际取得涉案房屋所在幢首次登记确认书的时间为2019年8月2日，故被告已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。但对于买受人不退房的情况下，被告应当如何支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的数额或计算方式未进行约定。按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当支付原告违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款总额359755.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。亦即按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算，时间从2017年3月31日（从原告起诉之日2020年3月31日往前倒推三年）起开始计算至被告张贴通知之日即2019年12月16日。经核算，共计60314.90元。2017年1月15日至2017年3月30日违约金，已超过三年诉讼时效，本院不予支持。 对于原告要求被告退还三通费请求。 根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，故被告收取原告的三通费，理应退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓贵川、金姣逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金60314.90元； 二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓贵川、金姣三通费3479.00元； 三、驳回原告邓贵川、金姣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费698.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年五月二十七日 书记员  邓 頔