江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初7389号原告：中国建设银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市五爱路88号。负责人：张晶，该分行行长。委托诉讼代理人：刘海燕，江苏天奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭秋明，该分行员工。被告：无锡市松日工程机械有限公司，住所地江阴市璜土镇澄常工业园澄常路南（市场路西）。法定代表人：解美芬。被告江苏常通高科重工股份有限公司，住所地常州市新区民营科技工业园。法定代表人：蒋莳芳。原告中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）与被告无锡市松日工程机械有限公司（以下简称松日公司）、被告江苏常通高科重工股份有限公司（以下简称常通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理，于2020年5月22日依法公开开庭进行了审理。被告松日公司、被告常通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行无锡分行向本院提出诉讼请求：1、判令松日公司立即将江阴市房产权属过户至原告名下并支付自2011年10月7日起至前述房产过户至原告名下时止以6297210元为基数按银行同期贷款利率四倍计算的赔偿金；2、判令常通公司对上述松日公司应支付的赔偿金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，建行无锡分行明确第一项诉讼请求为：判令被告一立即将其名下澄房权证江阴字第ｆｓｇ10011912号项下房屋的产权转移登记至原告名下并支付自2011年10月7日起至前述房产过户至原告名下时止以6297210元为基数按银行同期贷款利率4倍计算的赔偿金。关于银行贷款利率，自2019年8月20日起是以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准。事实与理由：2011年6月28日，建行无锡分行与松日公司签订《江阴市房产买卖合同》一份，约定，松日公司将其所有的坐落于江阴市（现公安编号为江阴市房屋（权证号：澄房权证江阴字第ｆｓｇ0012272号）第一层466.46㎡非住宅以6996900元的价格出售给原告，付款方式为2011年6月30日前付总价的90%，余款待二证办妥后付清，松日公司应于2011年7月8日前将房产交付给原告。合同签订后，建行无锡分行于2011年6月29日支付松日公司房款6297210元，松日公司出具收据一份。松日公司将上述房产交付给建行无锡分行使用至今，但未配合办理过户手续。2011年7月6日，松日公司与常通公司出具承诺书一份，承诺于三个月内将房产过户手续办理完毕，若不按时办好，以原告预付购房款金额为基数按银行同期贷款利率4倍计算作为赔偿，常通公司承担连带担保责任。2012年3月19日，松日公司对其所有的坐落于江阴市进行了分割并取得了涉案房屋的权证（权证号：澄房权证江阴字第ｆｓｇ10011912号，面积为478.34㎡），江阴市第一层东侧房屋（即出售给原告的房屋）门牌编号变更为江阴市。因涉及土地使用权的分割以及松日公司涉诉上述房产及土地使用权被多家法院查封而导致松日公司至今未办理过户，现法院已解除上述房产土地使用权的查封，同时与本案诉争房屋同一情形的其他房产已由法院拍卖处置。原告认为目前办理上述房产过户的条件已具备，但被告仍然不积极办理。为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告松日公司未举证，亦未答辩。被告常通公司未举证，亦未答辩。本院经审理查明如下事实：2011年6月28日，松日公司与建行无锡分行签订江阴市房产买卖合同一份，约定松日公司将坐落于江阴市房产，房屋所有权证号澄房ｆｓｇ0012272,土地使用权证号澄土（2011）第6185号出售给建行无锡分行，房屋成交总价为6996900元，付款方式为2011年6月30日前付总价的90%，余款待二证办妥后付清。松日公司应当与于2011年7月8日前，将上述房产交付给乙方。房屋所有权转移时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。澄土国用（2011）第6185号土地使用权证载明坐落于江阴市土地使用权人为松日公司。2011年6月29日，建行无锡分行向松日公司转账6297210元，松日公司于2011年6月28日出具收据一张，载明交款单位为建行无锡分行，金额6297210元，关于该收据日期为何为6月28日，比转账日期提前，建行无锡分行做如下解释：他行的付款审批流程为需要先有付款的依据，还需相关的发票及收据，故松日公司先开具收据，他行再付款，他行确实支付了6297210元。2011年7月6日，松日公司向建行江阴支行出具承诺书一份：该承诺书载明：中国建设银行股份有限公司江阴支行，我公司于2011年6月28日与贵行签订的二手房买卖合同，根据相关法律、法规规定，我公司应于合同签订日三个月内办好房产证过户手续，将我公司自有的位于江阴市商铺，面积为466.46平方米过户至贵行名下，我公司郑重承诺，在三个月之内将上述房产过户手续办理完毕，若没有按时办好，将贵行预付的购房款金额，按银行同期贷款利息的4倍利息作为我公司对贵行的赔偿支付给贵行，同时江苏常通高科重工股份有限公司自愿为无锡市松日机械有限公司履约担保，承担连带担保责任，特此承诺。常通公司及法定代表人蒋莳芳在履约担保人处盖章。关于为何承诺书出具给建行江阴支行，原告解释为：建行江阴支行与建行无锡分行系隶属关系，涉案房屋实际使用人为建行江阴支行，催促两被告办理过户手续也是建行江阴支行在经办，故当时承诺书就向建行江阴支行出具了。2012年3月12日，江阴市璜土派出所出具证明，松日公司将房屋以基本单元分割，分割后申请门牌编号：第一层东侧变更为江阴市，西侧变更为江阴市101室，第二层变更为江阴市201室，第三层变更为江阴市301室，第四层变更为江阴市401室，第五层变更为江阴市501室，第六层变更为江阴市601室。同日，松日公司向江阴市住房保障和房产管理局产权监理处申请，第一层东侧变更为江阴市，建筑面积478.34平方米为一本房产证，西侧变更为江阴市101室，建筑面积437.11平方米现为一本房产证，第二层变更为江阴市201室建筑面积为989.65平方米现为一本房产证，第三层变更为江阴市301室建筑面积为989.65平方米现为一本房产证，第四层变更为江阴市401室建筑面积为985.20平方米现为一本房产证，第五层变更为江阴市501室建筑面积为989.65平方米现为一本房产证，第六层变更为江阴市601室建筑面积为1595.99平方米现为一本房产证。澄房权证江阴字第ｆｓｇ10011912号房产证载明，坐落于江阴市房屋所有权人为松日公司，建筑面积为478.34平方米。登记日期为2012年3月19日。建行无锡分行与松日公司签订的房屋买卖合同中约定的房屋出售面积为466.46㎡，而涉案房屋fsg10011912号房产证载明的面积为478.34㎡，建行无锡分行在庭审中表示愿意按照原来约定的每平方米15000元的价格补给松日公司。另查明:江阴市房屋登记薄证明载明：登薄日期2018年12月12日，镇澄路3553号101室登记所有权人为杨茗茗。登薄日期2018年12月6日，镇澄路3553号201室登记所有权人为杨娜军。登薄日期2018年12月6日，镇澄路3553号301室登记所有权人为杨娜军。登薄日期2018年12月6日，镇澄路3553号401室登记所有权人为吴波。登薄日期2018年12月6日，镇澄路3553号501室登记所有权人为李惠芳。登薄日期2018年12月6日，镇澄路3553号601室登记所有权人为周文军。松日公司法定代表人为解美芬，持股比例为100%，常通公司法定代表人为蒋莳芳，持股比例为54.96%。以上事实，由房屋买卖合同、房产证、土地使用权证，电子转账凭证、收据、承诺书、江阴市璜土派出所出具的证明、情况说明、江阴市房屋登记薄证明及建行无锡分行的陈述等在卷予以佐证。本院认为，建行无锡分行与松日公司于2011年6月28日签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按约履行。2011年6月29日，建行无锡分行已按约向松日公司支付了90%的房款即6297210元，根据合同约定，松日公司应配合办理过户手续。现松日公司将镇澄路3553号房屋产权证已分割完成，镇澄路3551号已具备办理过户手续的条件，故原告请求将江阴市房产权属过户至原告名下于法有据，本院依法予以支持。关于建行无锡分行主张的赔偿金，本院认为，虽然当事人约定按预付购房款的银行同期贷款利率的4倍利息作为赔偿金，但是建行无锡分行从2011年7月8日使用涉案房屋至今，且未提供实际损失的证据，本院考虑到松日公司确实存在逾期办证的违约行为，给原告造成了一定的损失，故结合合同的履行情况，当事人的过错程度，酌定本案赔偿金为：以预付购房款6297210元为基数按自2011年10月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算及自2019年8月20日起至转移登记之日止以6297210元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于常通公司承担连带担保责任的问题，本院认为，根据公司法规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议，公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。根据该规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，必须以公司股东（大）会，董事会等公司机关的决议作为授权的基础与来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表。本案中，根据原告提供的证据，常通公司是为其公司股东或者实际控制人以外的人提供的非关联担保，建行无锡分行需证明其在订立担保合同时对董事会决议或者股东（大）会决议进行了审查，同意决议的人数及签字人员符合公司章程的规定，但是原告并未提供证据证明该内容，其次，本案中的担保行为也不符合无须机关决议的例外情况情形，故担保合同无效，原告请求常通公司承担担保责任，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡市松日工程机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其名下澄房权证江阴字第fsg10011912号项下房屋的产权转移登记至中国建设银行股份有限公司无锡分行名下，并支付中国建设银行股份有限公司无锡分行自2011年10月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的赔偿金及自2019年8月20日起至转移登记之日止以6297210元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的赔偿金。二、驳回中国建设银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取60780元，保全费5000元，公告费780元，合计66560元（建行无锡分行已预交），由松日公司负担，于本判决发生法律效力十日内支付给建行无锡分行(建行无锡分行同意由松日公司直接向其支付，本院不再退还)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱静媛人民陪审员  曹惠芬人民陪审员  俞小萍二〇二〇年五月二十二日书 记 员  薛钰杰附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》：第十六条公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。