兴城市人民法院行 政 判 决 书（2020）辽1481行初2号原告：王慧欣，女，1991年8月23日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托代理人:张跃峰，辽宁同方律师事务所律师。被告:葫芦岛市自然资源事务服务中心，地址葫芦岛市龙港区龙湾大街南2号。统一社会信用代码：12211400MB1777284H。法定代表人:傅立群，系该中心主任。委托代理人：李峰，系该单位政策指导科干部。委托代理人：周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。第三人:葫芦岛九星置业有限公司，地址葫芦岛市龙湾大街33-3号银龙大厦8层。法定代表人：张柏春，系该公司董事长。委托代理人：韩宝顺，男，系该公司员工。第三人：张庆春，男，1964年11月14日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。第三人:葫芦岛银行股份有限公司东城支行，地址葫芦岛市连山区抚民街3-3D、E、F、G。统一社会信用代码：912114000762761773。负责人:郭奇，系该行行长。委托代理人:张培培，女，1982年8月19日出生，汉族，该公司职工，住葫芦岛市连山区。委托代理人:张静国，男，1977年12月9日出生，汉族，系该支行职员，住葫芦岛市龙港区。原告王慧欣诉被告葫芦岛市自然资源事务服务中心、第三人葫芦岛九星置业有限公司、张庆春、葫芦岛银行股份有限公司东城支行不动产抵押登记一案，于2019年5月9日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年7月1日作出（2019）辽1481行处39号行政裁定书，驳回原告起诉，原告上诉葫芦岛市中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院于2019年9月18日作出（2019）辽14行终122号行政裁定书，撤销本院裁定，指令本院继续审理。本院依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭审理了本案。原告王慧欣的委托代理人张跃峰，被告葫芦岛市自然资源事务服务中心委托代理人李峰、周振华，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行的委托代理人张培培、张静国到庭参加诉讼，第三人葫芦岛九星置业有限公司、张庆春经传唤未到庭。本案现已审理完毕。被告葫芦岛市自然资源事务服务中心于2017年8月17日为案涉房屋所有权人葫芦岛九星置业有限公司与他项权利人葫芦岛银行股份有限公司城东支行办理了房屋抵押登记，涉及五处房屋。原告诉称，2014年5月21日，原告与葫芦岛市九星置业签订了《商品房预购确认书》，原告购买了葫芦岛市九星置业开发建设的九星阳光城门市，房号为滨河路74-7号楼C，面积为288.88平方米，折后总价款2022160元。双方约定原告一次性交纳房款，九星置业于2015年7月21日之前将商品房钥匙交付给原告。原告按协议交付了全部房款，九星置业出具了收款收据，并交付了房屋。原告装修使用至今。九星置业有限公司始终未向原告出具备案的《商品房买卖合同》及开具正式的购房发票。2019年1月4日，原告向葫芦岛市连山区人民法院提出诉讼，请求九星置业出具备案的《商品房买卖合同》及开具正式的购房发票。通过案件审理得知，九星置业作为抵押人将案涉房屋抵押给东城支行，抵押期限2017年8月17日至2018年11月28日。原告认为，原告已签订了《商品房预购确认书》并足额交付了房款，实际占有房屋五年有余，原告的占用物权应受到法律保护。九星置业将已出售的房屋进行抵押，对原告的合法权益产生了实际影响，请求法院依法撤销对涉案房屋的抵押登记行为。原告提供的证据：1.商品房预约确认书、收款收据、九星阳光城门市房入住补充协议，证明王慧欣于2014年5月21日与第三人葫芦岛市九星置业有限公司签订了商品房预约确认书，全款购买了案涉房屋，并于当日签订了入住补充协议。涉案房屋已经交付给原告，第三人九星置业在办理抵押登记时，所提供的材料隐瞒了涉案房屋已经出售的事实；2.连山区人民法院生效判决书，证明商品房预约确认书已经确认合法有效，原告已经取得了案涉房屋物权期待权，优先葫芦岛市银行股份有限公司的担保物权；3.营业执照、房屋现状照片、房屋租赁合同，证明房屋交付后，原告一直将房屋出租给案外人使用。被告办理抵押登记时，现场勘察笔录记载房屋状态为出租，未能进一步核实房屋的所有权，未尽到审慎审查义务，导致葫芦岛市九星置业提供虚假材料错误的办理了抵押登记。被告葫芦岛市自然资源事务服务中心辩称,本案在抵押登记过程中，申请人向答辩人提交了《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》规定提交的材料，答辩人依程序和职责审查后予以登记并颁证，尽到了合法审查义务，答辩人无过错。原告起诉依据的事实不能作为认定抵押登记违法的合法依据，原告与九星置业之间的民事法律关系并没有经过登记产生公示的物权效力，从登记的档案材料不能看出案涉房屋已经出售给原告，案涉房屋登记的权利人仍然是九星置业，原告主张答辩人登记错误须依法先行确认涉案房屋的权利人或确认《抵押合同》无效，原告以合同债权直接主张物权没有法律依据。请依法驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据：连山区滨河路74-7号楼C房屋所有权证书、九星置业公司营业执照、法人张柏春及委托人身份证复印件、九星置业公司股东会决议、公司章程、抵押合同、借款合同、评估报告、公证书、房产户套信息表、询问笔录、抵押登记申请书、现场勘查核实表、九星置业组织代码证，证明办理抵押登记程序合法。第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行述称，原告对案涉房屋不享有所有权，房产买卖未产生物权变动的公示效力。答辩人经生效判决书及调解书确认享有优先受偿权。答辩人在办理抵押登记时已经尽到了审慎义务，抵押登记合法有效，依法享有抵押权。原告称于2014年5月21日与九星置业签订了《商品房预购确认书》，但自然人刘鲁东于2014年9月向我行借款100万时，用案涉房屋办理的抵押登记，房屋所有权人为九星置业，抵押物处于闲置状态，抵押人持有商品房钥匙，未交付原告。基于上述理由，答辩人有理由相信产权登记部门的公示效力，并基于完整的材料办理了房屋抵押登记。2015年9月进行转贷时，根据行内规定，答辩人又在葫芦岛日报进行了公示，并未有第三人提出异议，并办理了抵押登记。抵押登记行为合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行提供的证据：1.《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《抵押物清单》、《他项权证》、《抵押登记手续》、法院判决及调解书，证明抵押登记合法，已经判决第三人在借款范围内享有对案涉房屋的优先受偿权；2.案涉房屋历年《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《他项权证》等证据，证明查看过现场，无过错。第三人葫芦岛九星置业有限公司未答辩。第三人张庆春未答辩。原告对被告提供的证据的质证意见，房屋所有权证书仅能证明该房屋为待售商品房；股东会决议隐瞒了已出售的事实；抵押登记申请时间为2017年8月，原告买房在前；现场勘察核实表仅有第三人银行委托代理人签字，没有九星置业工作人员签字，没有现场照片佐证，不能证明银行到现场勘察，房屋状态出租，说明银行明知房屋处于使用中，却未作深入调查，存在重大过错。原告对第三人提供相应材料质证意见是前几次抵押登记材料与本案无关，九星置业与银行办理几次抵押登记，每次抵押登记过程中银行均没有实质勘察，导致错误登记。被告对原告提供证据质证意见，抵押登记依据经公示的物权登记确认房屋权属，原告与九星置业是债权关系，与本案不具有关联性。第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行认为原告提供的证据仅证明原告与第三人九星置业存在合同关系。被告对第三人提供证据质证意见，登记机关对抵押登记没有现场勘察义务。本院对上述证据认证如下：被告提供的证据是办理抵押登记过程中，法律规定需要提交的材料，能证明被告尽到了形式审查义务，与案件审理具有关联性，本院予以采纳，但对股东会议内容的真实性不予采纳。原告提交的证据属于判决已确定事实，本院予以采纳；第三人提交的证据也属于判决已确定事实，本院予以采纳。经审理查明，2015年7月11日，原告王慧欣与第三人葫芦岛九星置业有限公司签订了《商品房预购确认书》，购买九星阳光城房号为滨河路74-7号楼C的门市，面积288.88平方米，单价15800元每平方米，折后总价款2022160元，原告王慧欣交付了全部购房款，第三人九星置业为原告出具了收据，并于当日交付了楼房钥匙。因葫芦岛九星置业有限公司迟迟未给王慧欣办理《商品房买卖合同》及开具购房发票，王慧欣提起诉讼，葫芦岛市连山区人民法院作出（2019）辽1402民初845号民事判决，确认了《商品房预购确认书》合法有效。另查明，案涉房屋于2013年12月6日首次登记。2014年9月12日、2015年9月10日、2016年9月6日，葫芦岛九星置业有限公司先后三次用涉案房屋为刘鲁东向第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行借款1000000元提供抵押担保，并办理了抵押他项权证。2017年8月17日，第三人葫芦岛市九星置业有限公司用五个门市房（含涉案房屋）为第三人张庆春向第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行借款5950000元，提供抵押担保,第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在《存量房屋抵押现场勘察核实表》中，填写涉案房屋为出租状态，被告为第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行办理了抵押他项权证。后第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行以第三人张庆春违约为由提起诉讼，葫芦岛市连山区人民法院于2018年8月10日作出（2018）辽1402民初1503号民事判决。葫芦岛银行股份有限公司东城支行上诉于葫芦岛中级人民法院，葫芦岛市中级人民法院作出（2018）辽14民终2106号民事调解书，张庆春于2018年11月29日前给付葫芦岛银行股份有限公司东城支行借款本息合计6454062.36元，在抵押物范围内优先受偿。因张庆春未按约定履行还款义务，葫芦岛银行股份有限公司东城支行已向连山区人民法院申请执行。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本实施条例细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定：“自然人或其他组织为保障其债权的实现，依法可以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”根据上述规定，申请抵押登记时应当提供不动产权属证书、抵押合同、主债权合同，如存在其他利害关系人，还应提交材料说明，申请人对材料的真实性负责。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为。”根据上述规定，抵押权属于他物权，适用善意取得情形，即如果抵押权为善意取得，则阻却抵押登记的撤销。本案中，第三人葫芦岛九星置业有限公司提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售，存在其他利害关系人的事实，导致抵押登记认定事实不清，该抵押登记行为违法。但抵押登记行为是否撤销还应考虑第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行抵押权的取得，是善意还是恶意。如果是善意的，则确认抵押登记行为违法；如果是恶意的，则予以撤销。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”本案中，案涉房屋登记所有权人为葫芦岛九星置业有限公司，根据物权公示原则，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行有理由认为九星置业有权处分案涉房屋，但根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”的规定，商业银行对抵押物的权属及实现抵押权的审查义务远高于一般的抵押权人，应进行严格审查。本案中，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在办理抵押登记时在《存量房屋抵押现场勘察核实表》中，标注涉案房屋出租，无权属纠纷，该情况与查证房屋已交付原告使用事实不符，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行未尽到严格审查义务，将已经出售、交付使用，存在权属纠纷的商品房进行抵押登记，属于重大过失，不应认定为善意。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，第三人葫芦岛九星置业有限公司与原告签订的《商品房预购确认书》有效，且该合同已经生效判决确认有效。综上所述，第三人葫芦岛九星置业有限公司提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售的事实，导致抵押登记认定事实不清；第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在办理抵押登记过程中未深入调查核实案涉房屋使用情况，存在重大过失，该涉案房屋的抵押登记应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：撤销被告葫芦岛市自然资源事务服务中心于2017年8月17日为第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行办理的他项权证中辽（2017）葫芦岛市不动产权第0016405号的抵押登记。案件受理费50元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长 李 响审 判 员 刘 薇人民陪审员 张 莹二〇二〇年五月十八日书 记 员 田宇航