福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19953号 原告：颜呈党，男，1963年7月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林洪伟，福建重宇合众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡亚红，福建重宇合众律师事务所律师。 被告：曾东链，男，1986年3月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭梅山，福建理则达律师事务所律师。 被告：陈明英，女，1972年10月10日出生，汉族，住泉州市德化县。 第三人：李金花，女，1962年8月19日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：高妹花，女，1944年11月19日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王小兰，福建良伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林煌彬，福建民丰律师事务所律师。 原告颜呈党与被告陈明英、曾东链、第三人李金花、高妹花确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。颜呈党及其委托诉讼代理人林洪伟、胡亚红，陈明英，曾东链的委托诉讼代理人郭梅山，高妹花的委托诉讼代理人王小兰到庭参加诉讼。李金花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜呈党向本院提出诉讼请求：1.确认曾东链与陈明英于2015年2月2日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00327525）无效；2.陈明英及李金花、高妹花立即配合将坐落于厦门市思明区的产权恢复登记至曾东链名下。事实和理由：曾东链在2013年5月13日至2014年9月20日期间陆续向颜呈党借款。该债权经本院（2016）闽0203民初18526号生效民事判决书予以确认，曾东链至今未偿还借款和利息。其后，曾东链在前述债务尚未清偿的情况下与陈明英签订《存量房买卖合同》，将其名下坐落于思明区室以低价出让。2018年2月，曾东链等人担心颜呈党就讼争房屋提起债权人撤销之诉，又以李金花（曾东链的岳母，陈明英的代理人）为陈明英的代理人，再次将讼争房产以远低于市场价值的价格转移登记至高妹花名下。因讼争《存量房买卖合同》载明的曾东链的联系方式与李金花的联系方式为同一手机号，不能排除李金花也实际参与曾东链和陈明英的房产转让过程。而且曾东链为本案债务人，陈明英系李金花的好朋友，李金花为曾东链岳母，而高妹花系李金花母亲的好朋友。前述所有当事人均系德化县人，李金花在本案第一手买卖合同中为曾东链的联系人，在第二手买卖合同中为陈明英的代理人。颜呈党认为，曾东链在身负巨额债务的情况下，为逃避正当债务清偿责任，与陈明英及高妹花、李金花恶意串通，以明显不合理低价一再转让房产，损害颜呈党利益，依法应认定合同无效。 曾东链辩称，一、讼争房屋系李金花出资购买，暂借名登记在曾东链名下，高妹花为讼争房屋的实际所有权人。曾东链不存在逃避正当债务清偿责任而与陈明英、李金花、高妹花恶意串通，以不合理的低价转让房产的问题。李金花购买讼争房屋时，因不便登记在其名下，才决定以曾东链的名义购买了讼争房屋，并于2013年5月21日至2013年7月5日期间向曾东链转账210万元，用于支付购房款。后因曾东链与李金花女儿许李伊旎闹离婚，李金花为保障其权益，便要求曾东链将讼争房屋过户登记至陈明英明下，并于2015年1月26日向曾东链转账2566360元用于结清银行抵押贷款。曾东链收到前述款项后，亦于当日办理了结清银行抵押贷款的手续。因此，讼争房屋的购房款、银行解押款均为李金花支付，可以证明李金花系讼争房屋的实际所有权人，曾东链不存在为逃避债务转移房产的问题。二、即便讼争房屋系曾东链所有，颜呈党提交的证据亦无法证明曾东链、陈明英、李金花存在恶意串通的行为，颜呈党也无法以《合同法》第五十二条的规定，要求确认合同无效。根据《合同法》第七十二条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，即，若颜呈党提起撤销权之诉，只需证明转让价格明显不合理以及受让人知道该情形即可，但在本案中，颜呈党提起的是确认合同无效之诉，根据《合同法》第五十条的规定，颜呈党还需证明曾东链、陈明英及李金花存在恶意串通的行为，不能仅依据《存量房买卖合同》中的价格推定曾东链、陈明英及李金花存在恶意串通的行为。三、即便讼争房屋系曾东链所有，但讼争房屋已过户登记至高妹花名下，高妹花已支付全部购房款并实际占有该房屋，高妹花系善意第三人，原告要求将讼争房屋恢复登记至被告曾东链名下，缺乏事实及法律依据。事实上，曾东链是受李金花指示将讼争房屋过户至陈明英名下，陈明英同样仅为借名，陈明英与李金花、曾东链之间不存在实际房屋买卖关系。此后，李金花再次指示陈明英将讼争房屋出售给高妹花。 陈明英辩称，其与李金花是世交。当时李金花找到陈明英告知其买了一套房产给女儿女婿居住的，因为女儿女婿闹婚变，便询问能否先将该房产过户到陈明英名下。陈明英同意了李金花的请求。讼争房产的按揭款都是李金花支付给陈明英，再通过陈明英的账号转给银行。陈明英和李金花还签订了托管证明，讼争房产的买卖事宜始终是李金花和高妹花商谈，陈明英只负责去房管局签字，其他内容均不知情。 高妹花述称，一、李金花与高妹花所签订的房屋买卖合同及补充协议等合同是双方真实表示且合法有效。（一）李金花依法取得讼争房屋产权人陈明英及其配偶的委托代为出售，其有权代表陈明英与高妹花签订相关房屋买卖合同。2015年2月6日，讼争房产权属人陈明英及其配偶许和杰与李金花签署《委托书》，其中陈明英和许和杰委托李金花对讼争房屋办理出租、出售等事宜。后陈明英与许和杰于2015年2月6日向厦门市公证处办理了委托公证，公证处也出具（2015）厦证经字第4065号《公证书》对上述委托关系进行确认。（二）高妹花与李金花签订的房屋买卖合同也是双方真实意思表示。2018年3月19日，李金花与高妹花在厦门市思明区为17199331的《房产买卖居间协议书》。该合同约定，陈明英将讼争房屋以824万元出售给高妹花。后双方又于2018年3月22日对上述协议签订了补充协议，明确双方按228万元的价格作为房产送件过户交易的申报价格。二、高妹花依照合同约定全额支付了购房款828万元，已经全面履行合同，陈明英也将讼争房产过户、交付高妹花。依据《房屋买卖居间协议书》及补充协议约定，高妹花依约支付30万元定金，分别于2018年3月19日支付3万元，于2018年3月20日支付27万元，于2018年3月22日支付首期购房款170万元（加上定金合计300万元）及第二笔购房款428万元。该第二笔购房款由高妹花存入厦门市置业担保有限公司的资金监管账户，于2018年3月29日支付第三期购房款200万元。合计828万元。另，颜呈党并非合同当事人，不具备提起本案诉讼的主体资格。 李金花未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李金花与许李伊旎系母女关系；许李伊旎与曾东链于2013年8月9日登记结婚，于2015年10月15日办理离婚登记，于2018年7月10日复婚。 本院于2016年12月2日受理颜呈党与吴丽明、曾清波、曾东链民间借贷纠纷一案并作出（2016）闽0203民初18526号民事判决书，判决吴丽明、曾清波、曾东链应返还颜呈党借款100万元及利息等。吴丽明、曾清波、曾东链不服该判决提起上诉，因未在法定期限内预交上诉费，厦门市中级人民法院作出（2017）闽02民终2211号民事裁定，裁定按自动撤回上诉处理。上述法律文书于2017年7月4日发生法律效力后，颜呈党向本院申请强制执行，相关债务至今尚未执行到位。 另查明，曾东链与陈明英于2015年2月2日签订一份《存量房买卖合同》（合同编号：00327525），约定曾东链将址于本市思明区产以240万元的价格出售给陈明英。陈明英及其配偶许和杰于2015年2月6日向李金花出具一份委托书，将上述讼争房产包括出租、抵押、出售等权利委托给李金花行使。厦门市公证处于当日以（2015）厦证经字第4065号公证书对该委托书进行了公证。 2018年3月19日和2018年3月22日，李金花以陈明英委托代理人的身份与高妹花分别签订《房屋买卖居间协议书》和《厦门市房地产买卖合同》补充协议，约定陈明英以828万元的价格将讼争房产出售给高妹花。2018年3月22日，李金花还以陈明英委托代理人的身份与高妹花签订《存量房买卖合同》，载明上述房产的成交价为228万元。李金花还向高妹花分别出具了收款凭证、收据等，确认收到高妹花支付的相应的购房款。上述房产已于2018年3月27日过户至高妹花名下。 审理中，陈明英提供其建行个人活期账户交易明细及李金花出具的一份声明，拟证明自2015年4月至2017年12月止，李金花每月将上述房产的按揭款支付给陈明英。其中，2015年5月11日至2015年12月每月转账8600元，银行每月扣除8528.09元；2016年1月开始每月转账7880／7872.72元，银行每月扣除7872.72元；2017年10月25日，李金花转账支付了上述房产的银行解押款。2018年3月21日，李金花向陈明英出具一份声明，载明本人在陈明英名下一套厦门房子（房产证号01××80）因资金问题，自愿出售，价钱自己谈妥，与陈明英无任何关系，今后如有发生任何事情，都与陈明英无关，本人愿意承担一切后果（厦门市思明区）。 颜呈党对建行个人活期账户交易明细的真实性无异议，但与本案缺乏关联性。对声明的真实性无法确认，该声明可以证明上述房产的交易由曾东链和李金花实际控制，进一步说明曾东链、陈明英、李金花存在恶意串通。 曾东链、高妹花对上述证据的真实性无异议。 本院对当事人无争议的证据予以确认。上述声明在无相反证据的情形下亦可作为认定事实的依据。 本院认为，颜呈党系上述民间借贷案件的债权人，其提起本案诉讼主体适格。 从上述查明事实结合相关当事人陈述，可以认定曾东链虽然与陈明英之间就讼争房产签订的了《存量房买卖合同》，但该当事人之间并不存在真实的买卖关系，陈明英仅系讼争房产的挂名人。上述行为已然损害了债权人颜呈党的利益，因此颜呈党请求确认该《存量房买卖合同》无效可以成立，本院予以支持。鉴于讼争房产已过户至高妹花名下，高妹花与相关当事人之间的房产买卖关系应另行处理。故颜呈党提出的将讼争房产过户回曾东链名下的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李金花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认曾东链与陈明英于2015年2月2日签订的《存量房买卖合同》（合同编号：00327525）无效； 二、驳回颜呈党的其他诉讼请求。 案件受理费26000元，由颜呈党负担13000元，曾东链、陈明英负担13000元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （吕云平） 人民陪审员 （杨 媚） 人民陪审员 （林宝华） 二〇二〇年五月十一日 书记 员（ 王 雪 ） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。