安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1227号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：环宇实业（芜湖）有限公司。法定代表人：冯祥来，该公司总经理。委托诉讼代理人：何秋东，安徽方振律师事务所律师。委托诉讼代理人：王礼洁，安徽方振律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：奇瑞商用车（安徽）有限公司。法定代表人：周必仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱梦，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴献南，广东广和（芜湖）律师事务所律师。上诉人环宇实业（芜湖）有限公司（以下简称环宇公司）因与上诉人奇瑞商用车（安徽）有限公司（以下简称奇瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判奇瑞公司支付环宇公司各项损失7453219.46元；2.本案上诉费用由奇瑞公司承担。事实和理由：一审法院认定奇瑞公司单方面解除合同，应当承担违约责任是正确的，但一审法院没有严格按照合同约定确定奇瑞公司的违约责任。违约责任承担的处理方式是有合同约定的应当依照合同约定，无合同约定的按法律规定，双方签订的《环宇办公楼租赁商务合同》中对于违约责任作出了特别约定，根据该约定奇瑞公司应赔偿环宇公司的损失合计应为7453219.46元。环宇公司的损失包含且不限于以下损失：一是环宇公司依照合同约定先行垫付的1265万装潢费，分五年返还，每年返还260万元，尚有两年共520万元没有返还；二是环宇公司承担了垫资财务成本按照银行贷款利率6%计算，五年下来，环宇公司的垫资财务成本即有228万；三是合同约定了续租，且双方口头约定将来再续租五年，期待利益1300万元。本案诉争环宇大楼是根据奇瑞公司特定要求装潢的，对环宇公司及他人均不适用且该租赁物规模巨大，根本无法再次出租，环宇公司因奇瑞公司违约产生的实际损失远远大于诉请的损失。奇瑞公司辩称，环宇公司在履行租赁合同的过程中也存在违约行为，即其没有按照合同的约定提供相应的服务，非属奇瑞公司单方违约，双方应根据各自的过错承担相应的责任。在本案中，环宇公司因合同解除所产生的实际损失也就是合同履行完毕后其应当获得的收益，即为剩余两年的租金。双方所签订的租赁合同第十一条明确约定，奇瑞公司先付还装修费余额，再按照剩余租赁期限总租金的50%赔付环宇公司只有在赔偿金额难以确定的情况下才予以适用，但本案赔偿金额并不难以确定，环宇公司的损失实质为剩余两年的租金。而根据双方合同约定，每年的租金应是184万元，而非260万元，该260万元中包含了场地费和物业费，环宇公司在合同履行过程中没有提供相应的物业服务，场地亦是由其自身在使用，因此剩余两年的租金应为368万元，一审法院将所有的费用都认定为租金，系属错误。奇瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判奇瑞公司不承担环宇公司任何损失或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由环宇公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定环宇公司损失错误。奇瑞公司已经履行了三年的合同义务，共支付环宇公司780万元，仅剩两年合同义务未履行，即使按照合同约定继续履行合同义务，奇瑞公司也仅需继续支付环宇公司520万元。从双方对于每年费用的约定来看，实际每年的租金应当为184万元，奇瑞公司搬离后未再使用场地，场地目前也是由环宇公司在使用，场地租赁费不应当由奇瑞公司承担，奇瑞公司搬离后，环宇公司不再向奇瑞公司提供物业服务，物业费更不会存在，因此环宇公司能遭受的损失不会超过368万元（184万元×2年）。（二）环宇公司对涉案房屋进行装饰装修是其合同义务，并非其损失，环宇公司的装修是存在残值的，仍可以继续使用，奇瑞公司不能对办公楼的装饰装修产生控制，也不再享受装饰装修带来的增益，一审法院错误将装饰装修损失与装饰装修义务混同，未将装修残值从环宇公司的损失中扣除，且根据环宇公司提交的《工程结算审计报告》，其所述的装饰装修费用明显过高。另，双方在合同中仅约定奇瑞公司租赁环宇公司房屋3-8层，环宇公司要求奇瑞公司承担1-2层及负一层的装饰装修费用明显不符合合同约定，该部分费用应在环宇公司的损失中扣除。且从环宇公司将涉案房屋2层再行出租可以看出环宇公司并非专为奇瑞公司进行装修，其仍可以利用该装饰装修对外出租涉案房屋，减少损失，一审法院未考虑到环宇公司减损的可能，直接判决奇瑞公司承担全部损失，违反公平原则。（三）一审法院重复计算了环宇公司的损失。一审法院将剩余两年的520万元租赁费用判决给环宇公司后，却又让奇瑞公司承担环宇公司三个月的空置期租赁费65万元，重复计算了这三个月期间的损失，判决错误。（四）奇瑞公司因环宇公司不履行合同义务的原因支出大量保洁费、保安费、垃圾清理费，一审法院应当在环宇公司的损失中予以核减。二、一审法院对本案重要事实没有认定。环宇公司装饰装修费用是否真实、装饰装修残值数额为本案的重要事实，应当对装饰装修的实际费用以及装饰装修的残值进行鉴定，一审法院对于奇瑞公司口头提出的鉴定申请未予准许，属于对本案重要事实未进行认定，二审法院可以在查明事实的基础上予以改判或者将本案发回重审。三、一审法院判决奇瑞公司承担义务过重，有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，租金合同总价款为1300万元，而一审法院判决奇瑞公司承担585万元的违约责任，明显过重。环宇公司辩称，一、奇瑞公司称其继续履行合同仅需支付520万元，扣除两年物业费和场地租赁费，环宇公司所能遭受的损失不超过368万元是错误的。关于每年租金，在签订合同时考虑到缴纳的租金税较多，且政策上允许分项适当减少税额，故采取了分三项开票（租金、物业管理费、场地租赁费），环宇公司与凯翼公司的来往函件也能充分证明每年租金是260万元。二、奇瑞公司称环宇公司对涉案房屋进行装修是合同义务并非损失，是对一审法院判决的曲解。三、奇瑞公司称一审法院重复计算了环宇公司的损失是不成立的。一审法院判决是按照双方约定的违约责任进行处理的，不仅不是重复计算，而且不够充分。四、奇瑞公司称环宇公司不履行合同义务无合同依据。五、一审中，双方对于装潢费用均无异议，奇瑞公司从未提出装潢费用及残值鉴定问题，程序合法，装潢费用也是由第三方审计的，装潢残值多少与本案无关。环宇公司向一审法院起诉请求：1.解除环宇公司与奇瑞公司之间的《环宇办公楼租赁商务合同》；2.奇瑞公司赔偿环宇公司损失7453219.46元（12653219.46元-7800000元+2600000元）；3.本案诉讼费用由奇瑞公司承担。奇瑞公司向一审法院反诉请求：1.环宇公司支付奇瑞公司保洁费203545元；2.环宇公司支付奇瑞公司保安费1504050元、保安门卫室建造费152000元；3.环宇公司支付垃圾清理费20400元（以上费用合计1879995元）；4.本案反诉费用由环宇公司承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，环宇公司与芜湖凯翼汽车有限公司（以下简称凯翼公司）签订《环宇办公楼租赁商务合同》，约定凯翼公司租赁该楼3-8层为办公区域，租赁室外停车场、简易自行车棚为车辆停放区域，环宇公司将1-2层改造成食堂，以满足凯翼公司办公人员就餐，负一层地下室供凯翼公司免费使用；租赁期限为5年（从2016年7月1日至2021年6月30日止）；全年费用包含租赁费184万元、场地租赁费31万元、物业费45万元（三项均为含税价）；从第二年开始租赁费按年一次性支付，付款时间为每年6月15日前；租赁房屋的交付标准详见《环宇办公楼租赁技术协议》；租赁期内，办公楼建筑结构、附属设施及其公共设施设备由环宇公司实施维保，如因凯翼公司使用不当造成损坏的维修或改造由凯翼公司自行负责，监控、门禁、网络等信息化系统在质保期内的由环宇公司负责维保，保质期以外的由凯翼公司负责；环宇公司负责房屋前广场、室外停车场、1-2楼饭堂等区域的绿化、保洁、保安等物业管理工作，凯翼公司负责其租赁区域内的绿化、保洁、保安等物业管理工作；因凯翼公司违约行为造成环宇公司损失的，应当按照环宇公司所遭受的损失予以赔偿；前述赔偿难以确定的，凯翼公司须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付；附件《环宇办公楼租赁技术协议》系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。双方在《环宇办公楼租赁技术协议》中就整栋环宇办公楼的楼层设置、布局、装饰装修项目、水、强弱电、相关项目应当适用的标准等均进行了明确约定。前述合同签订后，环宇公司依约对环宇办公楼进行了整装，竣工验收过程中邀请凯翼公司参与，凯翼公司在竣工移交证书上签章确认；该装饰装修工程总造价为12653219.46元，均由环宇公司支付，凯翼公司以装修含税总额全数摊分在5年年租内的方式支付环宇公司。在前述合同履行期限内，环宇公司、奇瑞公司与凯翼公司于2017年5月5日签订《三方协议书》，约定凯翼公司将案涉租赁合同项下全部权利义务转让给奇瑞公司，自2017年7月1日起由奇瑞公司承租，原租赁合同其他条款不做变更。凯翼公司、奇瑞公司依约向环宇公司支付了前三年的全年费用。2017年9月11日，环宇公司、奇瑞公司就环宇办公楼2层租赁事宜签订租赁合同一份，约定由奇瑞公司租赁环宇办公楼2楼用于办公，租赁期限为2017年10月1日至2019年10月1日止，环宇公司需将房屋装修完毕后租赁给奇瑞公司；此后，环宇公司依约对办公楼2层进行装修并交付奇瑞公司，奇瑞公司亦依约支付租金。2019年6月13日，奇瑞公司向环宇公司发出《通知函》，载明因奇瑞公司响应芜湖市政府关于新能源汽车产业规划的号召进行战略布局调整，计划将奇瑞公司迁往芜湖高新技术产业开发区，奇瑞公司已就搬迁事项与环宇公司多次沟通，为避免搬迁事宜给双方造成不必要的影响，现正式通知环宇公司奇瑞公司已完成最后清理工作，将于2019年6月30日搬离环宇办公楼并终止案涉租赁合同，请环宇公司提前做好房屋交接准备并于当日交接完毕，同时奇瑞公司愿意积极与环宇公司协商、妥善处理合同终止事宜。2019年6月26日，环宇公司向奇瑞公司发出《催缴房租通知书》，载明已收到奇瑞公司发出的《通知函》，不同意终止《环宇办公楼租赁商务合同》，并要求奇瑞公司支付次年租金260万元。2019年6月28日、29日，奇瑞公司再次向环宇公司发出函件两份，通知环宇公司其于28日腾空，环宇公司应于29日办理现场交接手续，环宇公司不及时接收造成的相应损失奇瑞公司不承担；收函后，环宇公司未在29日与奇瑞公司进行现场交接。2019年7月17日，环宇公司向奇瑞公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明奇瑞公司已逾期支付房租达30日，特致函奇瑞公司解除双方之间的房租租赁合同并将依合同约定追究违约责任。一审另查明，环宇公司与凯翼公司在签订《环宇办公楼租赁商务合同》之前曾就全年费用开票项目、金额等进行磋商。一审再查明，凯翼公司租赁期间在厂区内自行开设了大门并建造门卫室、增设门岗。一审法院认为，虽然案涉《环宇办公楼租赁商务合同》约定的租赁期限为5年，但通过双方往来函件内容及奇瑞公司已搬离案涉租赁办公楼的行为等可确定案涉《环宇办公楼租赁商务合同》已实际解除，环宇公司在本案中再行主张前述租赁合同已无实际意义。关于环宇公司主张的损失7453219.46元；根据一审庭审调查，奇瑞公司单方面提前终止案涉租赁合同的原因为响应芜湖市政府关于新能源汽车产业规划的号召进行战略布局调整，计划将奇瑞公司迁往芜湖高新技术产业开发区，而非奇瑞公司一审庭审中陈述的环宇公司未提供相应的物业管理服务等，因此，奇瑞公司单方面解除双方之间的房屋租赁合同关系的，应当依法承担相应的违约责任，且损失数额应当结合合同约定、合同履行剩余期限及环宇公司的实际损失确定。根据《环宇办公楼租赁商务合同》之约定，因凯翼公司违约行为造成环宇公司损失的，应当按照环宇公司所遭受的损失予以赔偿，前述赔偿难以确定的，凯翼公司须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付，后续凯翼公司已将案涉租赁合同项下全部权利义务转让给奇瑞公司，奇瑞公司应当受案涉租赁合同条款约束；考虑到《环宇办公楼租赁技术协议》系《环宇办公楼租赁商务合同》的组成部分，在技术协议中就整栋环宇办公楼的楼层设置、布局、装饰装修项目、水、强弱电、相关项目应当适用的标准等均进行了明确约定；环宇公司为履行租赁合同产生了12653219.46元装饰装修费用，该项费用以分摊在5年租金内的方式支付（每年260万元，5年共计1300万元），现租赁合同仅履行了三年即提前终止，因此以分摊租金方式支付其装饰装修费用的损失520万元可以确定；另即使5年租赁期完全履行完毕，环宇公司所应获得的5年租赁收入也只是与其支出的装饰装修费用大致冲抵，环宇公司在签订案涉租赁协议时即应当充分考虑到5年期满后凯翼公司可能不再续租的风险，但奇瑞公司作为单方面解除租赁合同的一方，在双方未达成协商一致的情况下仅在搬离前十几日正式通知环宇公司，致使作为出租方的环宇公司无法在短时间内另行招租并产生空置损失，一审法院结合案情酌定奇瑞公司还应当支付环宇公司三个月空置期的租赁费用损失65万元，以上共计585万元；在奇瑞公司多次单方面通知环宇公司终止合同，并将搬离案涉租赁房屋后，案涉租赁合同已不具备继续履行的基础，在此情况下环宇公司仍要求奇瑞公司支付次年租赁费用并不与奇瑞公司办理交接、清点手续产生的三个月以外的租赁费用损失系扩大化损失，应由环宇公司自行承担。关于奇瑞公司主张的环宇公司未履行合同义务给其产生的保洁、安保费用及垃圾清运费，奇瑞公司未提交充分的证据佐证，难以支持。关于环宇公司主张的建造门卫室产生的工程款15万元，系其未经环宇公司允许自行建造，且独立的出入门并不在双方协议约定的租赁条件内，也不根本影响合同目的的实现，故对该项费用亦难支持。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、奇瑞公司于判决生效之日起二十日支付环宇公司各项损失共计585万元；二、驳回环宇公司的其他诉讼请求；三、驳回奇瑞公司的反诉请求。一审本诉案件受理费99800元、反诉案件受理费10860元，由环宇公司负担本诉案件受理费49900元，奇瑞公司负担本诉、反诉案件受理费共计60760元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，根据奇瑞公司于2019年6月13日向环宇公司发出的《通知函》载明内容，可以确认系由奇瑞公司单方面提前终止了涉案租赁合同，奇瑞公司系属违约一方。奇瑞公司上诉称环宇公司在租赁合同的履行过程中亦存在未能提供保洁、安保服务等违约行为，但因其在租赁期间并未提出异议，且缺乏充分证据予以证明，故本院对此不予采纳。奇瑞公司单方面解除涉案租赁合同，其应向环宇公司承担违约责任，赔偿环宇公司由此产生的损失。综合当事人双方的诉辩意见，本案的争议焦点即在于环宇公司因涉案租赁合同解除所造成损失数额的确定。案涉双方当事人订立的是房屋租赁合同，作为合同一方环宇公司收取租金的合同对价是将按照承租人要求装修完毕的办公楼交付承租人占有、使用。如双方严格按照合同履行，则环宇公司可以获得剩余租赁期限的房屋租金，奇瑞公司提前终止合同的违约行为导致的是环宇公司可得利益的损失。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的可得利益损失赔偿原则，因赔偿可得利益既已能够弥补因违约方给守约方造成的全部实际损失，使守约方恢复到合同得到严格履行情况下的状态，故从公平合理的角度而言，在一方违约的情况下，作为守约方可以获得的损失赔偿总额不应超过合同正常履行后可能获得的全部利益。本案一审判决奇瑞公司赔偿环宇公司各项损失合计585万元，而环宇公司在合同正常履行后可以获得的利益则为520万元，一审对于环宇公司损失数额的认定超出了环宇公司的可得利益范围，缺乏合理性。根据涉案《环宇办公楼租赁商务合同》以及《三方协议书》约定，因奇瑞公司违约行为造成环宇公司损失的，应当按照环宇公司所遭受的损失予以赔偿，前述赔偿难以确定的，奇瑞公司须先付还装修费余额，再按照届时剩余租赁期总租金的50%计算赔付。而本案中，环宇公司遭受的损失并非难以确定，在双方对于续租没有任何书面约定的情况下，依据现行合同约定，剩余两年租期的租金数额应是环宇公司可能遭受的最大损失。因涉案办公楼系由环宇公司完全按照奇瑞公司的办公规划和设计、质量标准和要求进行装修，环宇公司并因此而实际支出了与五年租金基本相当的装修费用，该部分装修费用的支出亦有付款凭证、建筑业统一发票为证，且涉案租赁物规模巨大，以及装修的局限等原因确实会加大再行出租的难度，环宇公司亦陈述在距双方合同解除近一年后，涉案房屋仍处于空置状态，奇瑞公司亦未能证明该房屋已另行出租。基于以上因素的考虑，本院认为，环宇公司虽业已收回了租赁物，但其存在减损的客观困难，对环宇公司的利益仍应予以充分兼顾，奇瑞公司应向环宇公司承担相当于未到期租金数额的损失赔偿，环宇公司应获得合同正常履行后的全部利益即剩余两年租赁期的租金520万元。综上，奇瑞公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3025号民事判决第三项；二、撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初3025号民事判决第一、二项；三、奇瑞商用车（安徽）有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿环宇实业（芜湖）有限公司损失520万元；四、驳回环宇实业（芜湖）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费元，由环宇实业（芜湖）有限公司负担19229元，由奇瑞商用车（安徽）有限公司负担52750元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年五月二十五日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。