贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1605号上诉人（原审被告）：贵州艾克美置业有限公司，住所地贵州省清镇市百花社区鲤鱼村凤凰栖（一期）A区12栋1单元24楼1号。法定代表人：黄波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨麟，男，1976年3月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。上诉人贵州艾克美置业有限公司(以下简称艾克美公司)因与被上诉人杨麟商品房预售合同纠纷一案,不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初5686号一审判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理,现本案已审理终结。艾克美公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不向被上诉人支付4905.5元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原审法院对于被上诉人所购房屋无地下一层而必然造成的损失认定错误。被上诉人未举证证明因案涉房屋无地下一层给其造成的经济损失和生活不便，其应承担举证不能的法律后果，故上诉人不应向被上诉人赔偿损失。2、上诉人按照规划审批修建案涉房屋，不应对此承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》虽约定有地下一层，但并非指案涉房屋所在的楼栋，而是指案涉房屋所在项目整体有地下一层。且上诉人依规划审批修建案涉房屋，并建有停车场足以满足业主使用，未给被上诉人造成损失。故上诉人并未违约，不应承担违约责任。被上诉人杨麟答辩称，１、上诉人是否按照规划审批修建该房屋与本案无关联性。双方合同约定与上诉人实际所交房屋情况不一致，显然已构成违约。２、至于上诉人给被上诉人造成的损失，因被上诉人无法享受案涉小区有地下负一层房屋的便利性，给被上诉人的居住品质、生活便利造成的影响及后期使用上的生活成本客观存在。请求法院依法裁判。杨麟向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令被告艾克美公司赔偿原告损失（暂计为8万元，最终以实际评估价为准）。一审法院认定事实：2017年7月22日，原告杨麟（买受人）与被告艾克美公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定“买受人杨麟购买艾克美公司修建的清镇市百花社区鲤鱼塘村（职教城东区）麓湖宫10号楼1单元7层2号房屋，房屋总层数为地上11层，地下1层。房屋建筑面积为121.91平方米，套内建筑面积为98.11平方米。买受价按套内建筑面积计价，每平方米单价为4644.79元，总价款455,700元。原告按合同约定支付了购房款。2019年1月11日被告艾克美公司获清镇市住房和城乡规划建设局颁发《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，准许将10栋、12栋、15栋、20栋等房屋交付买受人。原告杨麟所购房屋位于的麓湖宫小区，共有住房21栋800余套。麓湖宫小区建有地下一层，但仅有60%左右的房屋与地下一层存在垂直对应关系，该部分业主乘坐本单元电梯可直达地下一层。另约40%的房屋与地下一层无垂直对应关系，该40%左右的业主乘坐本单元电梯不能直达地下一层。往返地面一层和地下一层，需至地面一层后另乘坐小区内设置的观光梯（该小区设置有观光电梯4部）、或者乘坐其他栋可直达地下一层的电梯、或者通过观光电梯旁的步梯。三种往返方式中，相对便捷的方式为乘坐观光电梯。观光梯至单元门的距离，不同的楼栋存在不同的距离，大约30至80米左右。麓湖宫小区地下一层地面可直接停放汽车的停车位600余个，将部分停车位通过加层设置二层机械停车位后，可停放车辆1000余辆。诉讼中，原告表示需要继续履行合同。原告提交评估鉴定申请，申请对“案涉房屋在当前房地产市场下是否配备地下停车场的价格差额进行评估”。一审法院认为：原被告签订的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同约定的对象虽然主要指向特定的房屋，但是合同约定的房屋所处的位置和小区配套设施亦属于合同的组成部分，对于配套设施的约定当事人亦应按照合同约定履行，否则应承担相应的违约责任。原被告双方签订的房屋买卖合同约定相应楼栋存在地下一层，不属于合同的主要标的，应理解为附属设施。原被告双方签订的商品房买卖合同约定原告所购房屋相应的楼栋存在地下一层，现实际修建的小区虽有地下一层，但原告所购房屋所处的楼栋并无地下一层，被告的行为属违约行为，原告要求被告承担赔偿损失的违约责任，一审法院予以支持。被告辩称原告所购房屋所在项目整体存在地下一层作为车库，被告不构成违约的理由不能成立。被告辩称地下0层属于笔误缺乏依据，一审法院不予采信。是否符合规划要求与是否符合合同约定由不同的法律调整，即使符合规划设计要求，但不符合合同约定，亦属于违约行为。被告辩称房屋系按规划修建，交付的房屋符合规划设计要求，不属于违约的理由不能成立，一审法院不予采信。从常理以及交易习惯来看，相应楼栋存在地下层作为车库，应理解为相应单元的住户可通过楼梯或电梯直达地下层，被告辩称房屋买卖合同中未约定电梯可直达车库，未修建地下层不属于违约的理由不能成立，一审法院不予采纳。被告交付的房屋无地下层，违反原被告签订的商品房买卖合同约定，应承担相应的违约责任。但原被告双方对该种违约行为并未约定违约责任的承担方式。本案中原告所购房屋相应的楼栋不存在垂直的地下一层，客观上已不具备继续修建地下层的条件，亦不存在可以采取补救措施，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，被告承担的违约责任应为损失赔偿责任。从实际使用上看，商品房的地下一层通常用作停放车辆，本案中，被告修建的地下一层亦规划用于停放车辆，从该小区房屋使用的便捷性上看，存在地下一层的楼栋，可直接通过单元电梯在住房和地下一层之间往返，而不存在地下一层的，需要转乘电梯，在雨天等特定的场合会影响购房人对房屋的使用舒适度，在运输装修材料、日常生活中搬运大件物品等特定的使用场合亦会导致买房人搬运费用的增加，被告未按合同约定履行，其违约行为客观上会给原告带来一定的损失和一定的不便捷，该种损失是无法具体确定的，故酌定按套内面积每平方米确定由被告赔偿原告损失50元，合计4905.5元（98.11×50）。被告辩称未给原告造成实际损失的理由与生活常理不符，一审法院不予采纳。因地下一层不等于地下停车场，且被告修建的小区建有地下停车场，原告以被告未配备地下停车场为由，要求对所购房屋是否配备地下停车场的价格差进行评估，缺乏事实依据，对原告的评估申请一审法院不予准许。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、限被告贵州艾克美置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨麟损失4905.5元；二、驳回原告杨麟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由被告贵州艾克美置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于上诉人是否应当承担违约责任的问题,双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定所购房屋相应的楼栋存在地下一层，而上诉人实际所交房屋与合同约定不一致，上诉人显然已构成违约。上诉人辩称所购房屋项目整体存在地下一层作为车库，其不构成违约的理由明显不成立。至于上诉人是否按照规划审批修建该房屋与本案无关联性。即使符合规划设计要求，由于不符合双方合同约定，亦属于违约行为。关于一审认定赔偿损失是否适当的问题，从实际使用上看，商品房的地下一层通常用作停放车辆。由于被上诉人的自家楼下无直通的地下停车场，导致被上诉人泊车后需要步行一段路程或转乘电梯才能来到自家楼下的电梯口。如果被上诉人携带物品、适逢下雨天特殊天气出行，必然给生活带来不便。在日常生活搬运大件物品等特定使用场合亦会导致被上诉人搬运费用的增加，必然给被上诉人带来一定损失。由于双方在合同中对该种违约行为未约定违约责任的承担方式，且上诉人客观上已不具备继续修建地下层的条件，一审酌情按套内面积每平方米确定由上诉人赔偿被上诉人损失50元符合客观实际，本院予维持。综上所述，上诉人艾克美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州艾克美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年五月十八日书记员  蒲美君