四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1803民初369号 原告：雅安市商业银行股份有限公司名山支行，住所地四川省雅安市名山区。 负责人：苏权，职务行长。 委托诉讼代理人：刘劼玮，四川同兴律师事务所律师。 被告：四川省新鹏房地产开发有限责任公司，住所地宜宾市临港经济开发区。 法定代表人：蓝秀彬。 原告雅安市商业银行股份有限公司名山支行（下称雅商行名山支行）诉被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司（下称新鹏公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雅商行名山支行的委托诉讼代理人刘劼玮到庭参加诉讼，被告新鹏公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 原告雅商行名山支行向本院提出诉讼请求：（1）判令被告支付原告逾期交房违约金255.5052万元；（2）由被告承担本案诉讼费及保全费。 事实和理由：2014年雅安市商业银行股份有限公司（下称雅商行）与新鹏公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：新鹏公司将其投资开发位于雅安市名山区蒙阳镇蒙山大道、雅安市名山区县出售给雅商行，用途为商业；合同第十一条约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房，同时合同第十三条约定如果逾期交房超过90日买受人要求履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算支付买受人全部已付款万分之二的违约金。合同签订后，雅商行向新鹏公司支付了全部购房款，依约履行了合同义务。新鹏公司因经营不善，未能按期交房，雅商行收房小组于2018年7月2日才完成房屋验收。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，新鹏公司应支付雅商行从2016年1月1日起至2018年7月2日止已付购房款按日万分之二的违约金，共计274.2万元。交房后，由于房屋实际面积与合同面积存在误差，将补差金额相抵后，被告应支付违约金255.5052万元。2018年4月23日，雅安某某房地产开发有限公司（下称某某公司）作出承诺，愿意对被告应支付的逾期交房违约金承担连带清偿责任。2019年10月24日，某某公司作出回复函，表示被告欠付违约金经核实后属实。为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院予以支持。 原告雅商行名山支行围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： （1）雅商行于2020年3月13日出具的《情况说明》，拟证明案涉商品房名义上虽由雅商行出资购买，但该商品房的实际使用人为原告； （2）2014年8月22日被告作为出卖人、雅商行作为买受人签订的《商品房买卖合同》7份，拟证明被告将其投资开发位于雅安市名山区县城新区X区X幢第X层XX、XX、XX、XX、XX、XX号，X幢第X层X号商品房，出卖给雅商行作为商业用房，合同总建筑面积849.22㎡、总价款1500万元、一次性付款、于2015年12月31日前交房、逾期90日交房则按已付房款每日万分之二给付违约金； （3）2014年8月22日被告作为出卖人、雅商行作为买受人签订的《补充协议》7份，拟证明双方所签订的7份商品房买卖合同所涉及购房款，共计1500万元，已一次性全部付清； （4）2018年4月7日新鹏公司现场代表廖某某出具的《情况说明》，拟证明被告因管理不善，自认存在逾期交房、办产权证等违约情形； （5）2018年4月23日某某公司向雅商行出具的《承诺函》，拟证明某某公司于2016年7月21日依据（2016）川1803执恢63号执行裁定，以6800万元价款取得被告开发的“新鹏﹒西康国际”二期项目土地后，向雅商行作出承诺，对被告逾期交房产生的违约金承担连带清偿责任； （6）2018年7月2日四川某某物业管理有限公司向雅商行出具的《情况说明》，拟证明在正式接收房屋前，针对雅商行就所购房屋可能存在的质量安全问题，委托有资质机构检测鉴定合格； （7）2018年7月2日四川某某物业管理有限公司作为移交方、雅商行作为接收方签订的《西康国际房屋交付确认书》7份，拟证明雅商行所购房屋完成交付； （8）2019年10月15日原告向某某公司、被告发出的《名山支行关于所购西康国际营业用房及办公用房违约金收取及办理产权证的函告》、2019年10月24日某某公司向原告出具的《回复函》、《雅安市名山区房地产管理所房屋信息摘要》、雅安某某测绘咨询有限公司《房屋面积测绘报告》等，拟证明某某公司已知悉并同意原告提出的违约金请求，以及违约金计算、房屋面积补差依据及办理产权证请求； （9）2020年3月13日雅商行出具的《情况说明》，拟证明原告是案涉房屋的实际使用人，并授权原告全权处理本案。 （10）（2020）川1803财保9号民事裁定书及保全费发票，拟证明原告因申请诉前财产保全，已缴纳保全费5000元。 被告新鹏公司未提交答辩状及证据材料，也未到庭应诉。 本院认为，原告当庭出示的上述证据材料，均来源合法、内容真实、与原告主张相关联，已形成证据链，证明了原告诉讼主张的发生发展过程，虽被告未到庭发表质证意见，是对其享有诉讼权利的放弃，不影响原告上述证据材料的证明力，因此，原告当庭出示的上述证据材料，作为认定本案事实的证据，予以采信。 经审理查明：雅商行作为原告的上一级领导管理机构，拟购买被告投资开发位于雅安市名山区蒙阳镇蒙山大道、雅安市名山区县城新区X区X幢第一层第XX、XX、XX、XX、XX、XX号和X幢第二层第X号商品房，作为原告的营业用房。2014年8月22日，雅商行与被告经协商签订了与所购商品房相对应、内容基本一致的《商品房买卖合同》7份，约定：①7份合同所购房屋总建筑面积849.22㎡、套内面积759.9㎡（其中一层合同套内总面积为321.35㎡，二层合同套内面积为438.55㎡）、按合同约定总价款为1500万元、一次性付款；②被告应于2015年12月31日前交房、逾期90日交房则按已付房款每日万分之二给付违约金；③面积发生差异时，双方约定以《补充协议》的具体约定为准。同日，双方签订了与《商品房买卖合同》相对应的《补充协议》7份，载明：（1）雅商行已一次性付清了全部购房款1500万元；（2）产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记的套内面积为准，按原单价多退少补。 签订合同后，被告因经营管理不善，未能按合同约定的期限，完成商品房交付，并陷入因案涉商品房投资开发引起的强制执行程序。2016年7月21日，经本院（2016）川1803执恢63号执行裁定书确认，某某公司以6800万元价款，取得被告所有的位于名山区县城新区X区的土地使用权。2018年4月17日，被告现场代表廖某某向雅商行出具《函》件，认可所销售商业用房至今未办产权证，同时涉及延迟交房的违约金问题。2018年4月23日，某某公司向雅商行出具《承诺函》，承诺对被告依法应支付的逾期交房违约金承担连带清偿责任。2018年7月2日，四川某某物业管理有限公司（下称某某物业）作为案涉房产前期物业管理公司，向雅商行出具《情况说明》，针对雅商行提出的噪音、房屋质量安全等问题，委托有资质的专业机构检测鉴定为合格。同日，雅商行与某某物业签订了7份与购房合同相对应的《西康国际房屋交付确认书》，正式接收了所购房屋。至此，被告所售商品房共延迟914天才完成交付。 原告所购房屋，经雅安某某测绘咨询有限公司实测、房产管理部门审查核实，原告所购买的一层6间房屋，实测套内总面积为324.77㎡，与合同约定的一层总套内面积（321.35㎡）相比较，误差3.42㎡，误差比绝对值为1.06%。原告所购的二层1间房屋，实测套内面积为452.77㎡，与合同约定的二层套内面积（438.55㎡）相比较，误差14.22㎡，误差比绝对值为3.24%。2020年3月18日，原告申请诉前财产保全。同日，本院作出（2020）川1803财保9号民事裁定书，对被告在雅商行名山园区支行账户69×××68内存款245.8138万元，予以冻结，产生申请保全费5000元。 本院认为：本案所涉及的购房合同等相关法律文件，虽均为雅商行与被告签订，但雅商行已出具情况说明，案涉房屋的实际使用人为原告，原告在本案中享有雅商行的全部诉讼及实体权利。原（雅商行）、被告协商签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方产生法律约束力，均应按照诚实信用原则，履行其合同约定的义务。原告（雅商行）在签订购房合同后，已及时付清了全部购房款15000万元。被告在签订合同后，因管理不善等原因，未能按约定的时间交付原告所购房产，直至2018年7月2日才完成交付，共计延迟914天，已构成严重违约，依法应承担相应违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，以及双方在购房合同第十三条中关于违约损失约定的计算方法，被告因延迟交房产生的违约金按274.2万元认定（1500万元×2/万·天×914天）。 由于案涉房屋合同约定的套内面积，与实测的套内面积不符，一层6间房屋总误差3.42㎡，二层1间房屋误差14.22㎡，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，以及双方所签商品房买卖合同补充协议关于面积误差约定的处理办法，原告（雅商行）对一层房屋需补差9.691357万元（一层均价28337.30元/㎡×3.42㎡）、对二层房屋需补差18.694835万元（一层单价13146.86元/㎡×14.22㎡），原告共计需向被告补房屋价差28.386192万元。 对原告请求被告支付延迟交房产生的违约金的主张，符合法律规定及合同约定，依法予以支持。但由于原告主张的因面积误差产生的补差数额，与本院审核查证的补差数额不一致，其请求被告给付的违约金255.5052万元，不予支持。原告请求的违约金数额，按245.813808万元（274.2万元﹣28.386192万元）认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起十日内给付原告雅安市商业银行股份有限公司名山支行延迟交房违约金2458138.08元； 二、驳回原告雅安市商业银行股份有限公司名山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27240元、保全费5000元，共计32240元，由被告四川省新鹏房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  卢华平 人民陪审员  郑 庆 人民陪审员  宋锦兰 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  杨媛琳