江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初3048号原告：无锡微纳产业发展有限公司，统一社会信用代码913202146829857231，住所地无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网国际创新园B栋B/P401室。法定代表人：杭健科，任该公司董事长。委托诉讼代理人：王心磊，上海市广发(无锡）律师事务所律师。被告：北京鸿智电通科技有限公司，统一社会信用代码91110302599679557U，住所地北京市北京经济技术开发区同济中路甲7号18幢3层2单元323。法定代表人：李仕胜，该公司经理。委托诉讼代理人：张志勇，系该公司员工，男，1966年2月19日生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王强，广东德纳律师事务所律师。原告无锡微纳产业发展有限公司（以下简称微纳公司）与被告北京鸿智电通科技有限公司（以下简称鸿智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告微纳公司的委托诉讼代理人王心磊到庭参加诉讼，被告鸿智公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。微纳公司向本院提出诉讼请求：1、确认其公司与鸿智公司签订的《房屋租赁物业管理合同》于2019年4月10日解除；2、判令鸿智公司搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状后交还；3、判令鸿智公司支付拖欠的自2018年10月1日起至2019年4月10日止的房屋租金43225元、自2018年10月1日起至2019年4月10日止的物业费8645元、自2018年6月13日起至2019年1月31日止的电费5616.96元，以及自2019年4月11日起至实际搬离之日止的占有使用费、自2019年4月11日起至实际搬离之日止的物业服务费用；4、判令鸿智公司支付截止至2019年4月30日的违约金31700元，并支付自2019年5月1日起至判决之日止的违约金（每日按月租金的0.5%计算）；5、判令鸿智公司支付律师费12106元；6、本案诉讼费用由鸿智公司承担。事实和理由：其公司与鸿智公司于2017年11月27日签订《房屋租赁物业管理合同》一份，合同约定由其公司将坐落于无锡市新吴区房屋（出租面积195㎡）出租给鸿智公司使用，约定租赁期限和物业管理期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，同时约定租金及物业费的支付标准及支付方式，另约定逾期支付租金的违约责任。后在合同履行过程中，鸿智公司多次拖欠应付的租金、物业费、电费，经其公司催要后仍未足额支付，为维护其公司合法权益，故诉至本院。鸿智公司辩称：1、其公司自2018年10月1日起由于公司经营困难，未能如期支付租金电费及物业费；2、其公司工作人员已经于2019年1月份就退租事宜与微纳公司进行过交涉，并向微纳公司递交了书面的退租申请，申请于2019年1月31日解除其公司与微纳公司的租赁合同，微纳公司于2019年1月31日也进行了确认，双方的租赁合同已经于2019年1月31日解除，其公司愿意支付截止至2019年1月31日的租金及物业费；3、尽管其公司存在提前解除合同的违约行为，但也是出于经营困难不得已的决定，微纳公司拒绝其解除请求，违反了诚实信用的原则，因此退一步讲即使不认定双方在2019年1月31日协商解除租赁合同，但其公司仍有权提出解除合同的请求。4、因与微纳公司已经于2019年1月31日协商一致解除合同，其公司没有违约故不承担违约责任，退一步讲，即使其公司构成违约，微纳公司主张的违约金过高，微纳公司因没有及时行使解除权导致涉案房屋租金损失扩大，微纳公司存在过错，微纳公司不应就扩大的损失要求其公司赔偿，故其公司不应承担2019年2月1日之后的租金及物业费；4、微纳公司的律师费主张没有提供相应的证据予以证明确已支付，故不同意支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月27日，微纳公司与鸿智公司签订《房屋租赁、物业管理合同》一份，约定：1、微纳公司将位于无锡市新吴区房屋（以下简称案涉房屋）出租给鸿智公司，出租建筑面积195㎡，房屋已装修；2、房屋租赁期限为3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止；3、房屋租金每月35元／㎡，以三个月为一周期支付，每一周期租金于上一周期的最后5天支付，先付后用；4、为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，鸿智公司在入驻时交纳保证金6825元，租期届满，如不续租鸿智公司将租赁房屋及设施、设备以交接清单为准归还微纳公司，微纳公司在收房后5个工作日内将保证金无息退还给鸿智公司，如鸿智公司违反合同约定，微纳公司将不予退还保证金；5、租赁房屋物业管理费按7元／月／平米计算，以3个月为一周期支付，先付费后使用，鸿智公司需在每一周期前5天支付；6、电费先用后付款，自收到电量结算清单后5个工作日内足额支付；7、在合同有效期内，若鸿智公司要求单方提前终止本协议，必须提前一个月书面通知微纳公司并经微纳公司书面同意以及办理相关退租手续并结清全部费用，否则视为鸿智公司违约，微纳公司有权扣除鸿智公司全部保证金并禁止鸿智公司搬离物品；8、若鸿智公司未在约定支付房租、物业、水电费等任何款项的时间内足额支付相关费用，微纳公司可给与鸿智公司10天宽限期，若10天宽限期届满后仍未支付，每逾期一天，微纳公司有权按月需支付款项金额的0.5%收取违约金，如累计超过30天，则微纳公司有权解除合同、收回出租房屋，并追究鸿智公司违约责任，违约责任包括但不限于支付拖欠的租金本金、违约金、物业费、水电费以及为了维权采取诉讼所支付的诉讼费、保全费、律师代理费、差旅费、评估费、公证费、保险费、催告费等一切费用；9、除微纳公司同意续租外，租赁期限届满，鸿智公司应在租期满后3日内立即返还租赁房屋，若鸿智公司逾期返还房屋的，每逾期1日，按2元／㎡／日向微纳公司支付实际使用费；10、鸿智公司拖欠房租费、水电费、空调费、物业管理费等任何一项超过30天的，微纳公司有权书面通知解除合同，鸿智公司所交的保证金、租金、物管费等费用微纳公司不予退还亦不赔偿鸿智公司损失；11、微纳公司因鸿智公司的违约行为而解除合同、收回出租房屋的，鸿智公司需在解除合同后3天内搬迁，超出3天，微纳公司有权收回出租房屋，并有权进入出租房屋内并处置鸿智公司遗留在出租房屋内的物品；如鸿智公司有所欠租金、物业费等应付费用，微纳公司有权变卖鸿智公司遗留物品以抵偿微纳公司应支付的费用。合同签订后鸿智公司曾交纳过保证金6825元及钥匙押金500元，共计7325元。诉讼中，微纳公司与鸿智公司一致确认，鸿智公司的租金及物业费缴纳至2018年9月30日，自2018年10月1日开始未支付租金及物业费。另，双方一致确认鸿智公司的电费缴纳至2018年6月12日，自此之后再无支付电费，并确认鸿智公司尚欠付微纳公司的电费共计5616.96元。2018年12月29日，鸿智公司工作人员王鑫蕊在微信中向物业服务对接人员（微信昵称为“宋筱”）询问退租手续如何办理，被告知需要提前30天到园区E1-201上门申请办理退租手续。2019年1月2日及1月14日，昵称为“宋筱”的工作人员均在微信中询问王鑫蕊有无安排人员办理退租手续，进展如何，并告知需要提前一个月申请办理，且需要公章和手续，无法代为办理，并告知其与项目经理陈薇卉联系。1月15日，鸿智公司向微纳公司邮寄了《申请书》，申请于2019年1月31日提前解除租赁合同，并承诺于2019年2月3日前结清所有欠费，并恢复原状交回房屋，如逾期未履行，承诺自愿放弃承租屋内的所有物品、资财等以及保证金、押金，同时承担违约责任。1月22日，昵称为“宋筱”的工作人员将鸿智公司所欠款项金额在微信中发送给王鑫蕊，王鑫蕊表示周三派人前往办理退租。1月31日，王鑫蕊再次表示会在第二天将款项结清。后经至2月21日，王鑫蕊在微信中表示因公司资金困难无法支付。2月28日昵称为“宋筱”的工作人员在微信中表示因未能及时办理退租手续及拖欠款项未付，后续将由法务部接管。3月1日，王鑫蕊在微信群中向“宋筱”、陈薇卉发送《解除合同通知书》，同时向微纳公司邮寄了该份解除合同通知书，其中载明已于2019年1月31日提前解除租赁合同关系。2019年4月10日，微纳公司委托上海市广发（无锡）律师事务所律师向鸿智公司注册地邮寄《律师函》，告知因鸿智公司拖欠费用，故于2019年4月10日解除双方合同，要求鸿智公司于2019年4月20日前搬离租赁房屋，将租赁房屋交还给微纳公司，同时，要求鸿智公司支付拖欠的截至2019年1月31日的租金、物业费、电费共计38376.96元以及支付违约金、房屋场地实际占用费。该邮件后被退回。本案诉讼期间，2019年7月25日，鸿智公司向微纳公司邮寄《通知书》一份，载明：其公司已于2019年1月31日提前解除租赁合同，房租、物业费、水电费应结算至2019年1月31日，且已于2019年1月31日前将办公室内物品搬走并且将房屋恢复原状，由于微纳公司不配合完成退租手续，其公司于2019年2月28日发出了解除租赁合同通知，为了避免双方损失进一步增加，要求微纳公司补办完成退租流程，并将钥匙交还给微纳公司，至于欠付的费用经双方协商后再支付。2019年8月6日，鸿智公司向微纳公司邮寄材料一份，庭审中当场打开核查，其中包括案涉房屋的钥匙1把以及鸿智公司出具的钥匙交接单1份。微纳公司称后于2019年8月22日对现场进行了核查，案涉房屋内有垃圾，灯具、墙面、地面还有不同程度的损坏。鸿智公司对损坏情况不予认可。诉讼中，微纳公司表示撤回要求鸿智公司恢复原状的诉讼请求。本院认为：微纳公司与鸿智公司签订的《房屋租赁、物业管理合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自的义务。鸿智公司作为承租方应当依合同约定支付租赁期内的租金、物业费，同时在退场时亦负有按约交还租赁物的义务。关于鸿智公司的提前解约，合同约定必须提前一个月书面通知微纳公司并经微纳公司书面同意以及办理相关退租手续并结清全部费用，从鸿智公司提供的微信聊天内容以及邮寄材料来看，鸿智公司在2019年1月、2月均提出了提前退租的申请，但并未经微纳公司书面同意，也未按约办理退租结算手续及房屋交接手续，故鸿智公司单方通知于2019年1月31日解除合同，不符合合同约定的协商解除的生效条件，亦不符合法定单方解除条件，故鸿智公司该通知解除不发生法律效力。鸿智公司逾期支付租金、物业费已超过30天，微纳公司以此为由通知解除与鸿智公司的租赁合同符合合同约定的单方解除条件，虽解除通知的邮件被退回，但邮寄地址为鸿智公司注册地，且鸿智公司亦有退租意愿，故本院认定双方合同解除时间为2019年4月10日。关于房屋交接问题，鸿智公司虽早已提出退租意愿，但并未交还租赁房屋，房屋钥匙也直至2019年8月6日方才邮寄交还。故本院认定鸿智公司交还租赁房屋的时间节点为2019年8月6日。合同约定交还房屋时应当恢复原状，鸿智公司选择邮寄钥匙的方式直接交还，并确认案涉房屋中无需搬离的物品，故视为鸿智公司于2019年8月6日已交还租赁房屋，故对于微纳公司要求搬离的诉请不再重复处理。关于恢复原状的诉讼请求，微纳公司自行撤回，系其对自身权利的处分，本院予以准许。关于租金及物业费，鸿智公司从2018年10月1日开始未支付租金及物业费，截至合同解除之时即2019年4月10日产生的租金43202.25元及物业费8640.45元、电费5616.96元，鸿智公司理应支付。因未及时搬离租赁房屋而产生的占有期间的费用，即自2019年4月11日至2019年8月6日期间的占有使用费及物业费，合同约定的计付标准过高，本院参考租赁合同约定的租期内的标准核算为31531.50元，鸿智公司亦应支付。综上，鸿智公司应支付2018年10月1日至2019年8月6日期间的租金、占有使用费、物业费、电费共计88991.16元。关于保证金、押金共计7325元，在诉讼中鸿智公司已交还了钥匙及案涉房屋，故该7325元在本案中与鸿智公司应付款项予以抵扣。关于微纳公司主张的逾期支付租金、物业费的违约金。微纳公司主张的违约金标准过高，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错及利益损失等综合因素酌定逾期付款责任的计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，2019年8月20日起的部分按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于起算时间，对于2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金、物业费合计24570元的部分，自2018年10月11日起算；对于2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金、物业费合计24570元的部分，自2019年1月11日起算；对于2019年4月1日至2019年4月10日期间的租金、物业费合计2702.70元的部分，自2019年4月11日起算；前述损失均计算至判决给付之日止。关于律师费12106元，因鸿智公司存在拖欠租金等费用的违约情形，微纳公司为催讨租金产生律师费用，按照合同约定应由违约方也即鸿智公司承担，现微纳公司主张的律师费损失12106元并未超过律师服务收费标准，故对此项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认无锡微纳产业发展有限公司与北京鸿智电通科技有限公司关于无锡市新吴区菱湖大道200号中国传感网创新园B-120号房屋所签订的《房屋租赁、物业管理合同》于2019年4月10日解除。二、北京鸿智电通科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付租金、占有使用费、物业费、电费，合计81666.16元。三、北京鸿智电通科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付逾期支付租金等费用的违约金（其中以24570元为基数的部分自2018年10月11日起算，以24570元为基数的部分自2019年1月11日起算，以2702.70元为基数的部分自2019年4月11日起算，前述各项计算至2019年8月19日期间均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至判决之日止均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。四、北京鸿智电通科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付律师费损失12106元。五、驳回无锡微纳产业发展有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956元,保全费1020元，合计3956元（此款已由无锡微纳产业发展有限公司预交），由无锡微纳产业发展有限公司负担875元，由北京鸿智电通科技有限公司负担3081元（无锡微纳产业发展有限公司同意其预交的诉讼费用3081元由北京鸿智电通科技有限公司向其司直接支付，本院不再退还，由北京鸿智电通科技有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向无锡微纳产业发展有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  郭莹华人民陪审员  顾秋英人民陪审员  王治生二〇二〇年五月二十六日书 记 员  徐 烨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。