江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初368号 原告：奉新兴隆物业管理有限公司，地址：奉新县奉新南大道306号（金源华府-1-2层）。统一社会信用代码：91360921MA35F9W74N。 法定代表人：张相华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘珺璐，女，1996年5月4日出生，汉族，该公司法务，住江西省宜春市上高县。 被告：梁万春，男，1975年10月26日出生，汉族，个体工商户，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新兴隆物业管理有限公司（下称原告）与被告梁万春（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘珺璐及被告梁万春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付金源华府小区27-502房物业管理费3754元，违约金1126.2元，共计4880.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告梁万春为金源华府27-502业主。2013年8月29日被告和江西银湾物业管理有限公司签订前期物业管理协议，约定物业费单价为每月每平方米1元。之后江西银湾物业退出金源华府小区服务，原告于2016年5月4日与金源华府开发商江西奉新宝城房地产有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定高层住宅每月每平米1元，多层住宅每月每平方0.5元收取，该房屋建筑面积为121.08平方米。并且原告于2016年6月5日与江西银湾物业管理有限公司签订债权转让协议，约定江西银湾物业管辖的金源华府小区的债权转让给原告。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年6月1日起停止缴纳物业费，截止2018年12月31日，欠费月数为31个月，每月金额121.08元。据此，被告欠缴物业费共计3754元，同时，按约定被告应承担从逾期之日起按每月千分之二的标准承担违约金，但原告为减轻被告负担，违约金部分原告请求1126.2元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计4880.2元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告辩称，一、我是与江西银湾物业公司签的合同，不是和原告签的合同，原告接手债权我不清楚，原告也没通知我们业主；二、原告没有履行应尽的职责：1.绿化方面做得不好，树木枯死了没有重新栽种，小区内贴满了广告（包括电梯内），小区里面的游泳池未经业主们的同意，原告就私自转让了，去年我的车停在小区内被人剐蹭，我想调取监控，但是原告的老板张相华还表示不需要调取，路面坏了原告也只是随意修补一下；2.小区管理混乱，他人可随意进出，小区有人私自改造窗户，也无人管理；3.我居住的房屋存在墙面裂缝、漏水等现象，我找了开发商，开发商说让我去找物业，我去找物业，物业又让我找开发商，他们相互推诿，因此我拒绝缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：被告购买了奉新县金源华府27栋1单元502室住房一套，房屋住宅面积为121.08平方米。2013年8月29日，被告（乙方）与江西银湾物业管理有限公司签订了一份《前期物业服务协议》，该协议内容为“第五条住宅按建筑面积每月每平方米1元；……因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平米1元收取。第十四条乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起每天按应交纳费用总额的3‰向甲方支付违约金”。2016年5月4日，江西奉新宝诚房地产有限公司（甲方）与奉新兴隆物业管理有限公司（乙方）签订了一份《宝诚．金源华府前期物业服务合同》，该合同内容为：“第五条：2016年7月1日后采用包干制模式进行管理，盈余亏损由乙方承担。乙方不得以亏损为由降低服务标准或减少服务内容。此阶段的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。……物业服务费用具体标准如下［多层住宅］：0.5元/平方米/月；［高层住宅］：1元/平方米/月（含电梯运行费、年检、维保费、消防及临时发电的费用）；［商铺］：0.7元/平方米/月。第十六条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金”。 2016年6月5日，江西银湾物业管理有限公司［甲方（出让方）］与奉新兴隆物业管理有限公司［乙方（受让方）］签订了一份《债权转让协议》，该协议的内容为：“因甲方服务的金源华府小区合同已到期，现自愿将江西银湾物业管辖的金源小区的债权转让予乙方，经双方友好平等协商，达成如下协议：一、（甲方）享有自2012年1月1日至2016年6月30日期间的全部债权本金为人民币：叁拾柒万贰仟壹佰玖拾元。（附：欠费统计表）。二、1、本协议生效后，甲方即将其享有的本协议第一条所有全部债权、利息及为债权设定的抵押和担保权益全部转让给乙方；乙方取代甲方从而成为本协议第一条所列各债务人新的债权人。2、债权转让通知：甲方在本协议生效之日起三日内，乙方协助甲方将本协议约定的债权转让事宜通知债务人”。后原告将该转让协议张贴于金源华府小区的公告栏处。 被告因其房屋墙面裂缝、漏水及对物业服务不满，在与开发商及原告协商解决未果，因此产生纠纷，被告的物业费缴纳到2016年5月，自2016年6月至2018年12月31日欠缴物业费为3753.48元（31月×121.08平方米）。 本院认为，江西银湾物业管理有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》、江西奉新宝诚房地产有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司签订的《宝诚．金源华府前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，江西银湾物业管理有限公司与奉新兴隆物业管理有限公司按约定先后向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按约定交纳物业服务费用。江西银湾物业管理有限公司将其在金源华府小区提供物业服务的债权转让于原告，并在小区进行了公示公告，该债权转让行为合法有效，本院予以确认。被告主张原告未做好绿化、小区管理混乱等问题，未尽到物业职责，但其并未提交证据证实其向原告反映了相关情况，被告的抗辩理由不能对抗原告要求其交纳物业费的合理请求，故对原告要求被告支付至2015年10月至2018年12月31日止的物业费3753.48元的诉讼请求，本院予以支持。被告认为其房屋存在墙面裂缝、漏水问题原告未予以解决，由于房屋存在质量问题并不属于物业的服务范围，开发商与原告是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，考虑到被告拒交物业费的行为虽不妥当，但其并非恶意拖欠物业管理费，只是寻求救济途径不当，且原告亦未妥善处理被告反映的问题，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告梁万春应于本判决生效之日起十日内支付原告奉新兴隆物业管理有限公司物业管理费3753.48元； 二、驳回原告奉新兴隆物业管理有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁万春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 员  刘 兴 二〇二〇年五月十一日 代书记员  熊木果