上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初4215号原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王邦煜，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海普世律师事务所律师。被告：上海天忠围巾制造有限公司，住所地上海浦东新区莲溪路XXX号XXX幢。法定代表人：朱天助，总经理。委托诉讼代理人：白洋溢，上海政锦律师事务所律师。原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇广场)与被告上海天忠围巾制造有限公司(以下简称天忠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月19日公开开庭进行审理。原告梅龙镇广场的委托诉讼代理人高健，被告天忠公司的委托诉讼代理人白洋溢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅龙镇广场向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令双方的租赁合同已于2020年1月5日解除;依据：被告2020年1月5日搬离房屋，原告于2020年1月9日确认该日为解除日期。2、请求判令被告向原告支付拖欠的2019年12月1日至2020年1月5日租金92,756.71元、2019年12月1日至2020年1月5日的管理费8,386.26元;3、请求判令被告支付上述拖欠金额的滞纳金2,145.81元(其中①2019年12月1日前应支付的租金79,873.83元、管理费7,221.5元、10月电费1,272元、11月电费1,648元，合计90,015.33元,按日万分之五计算,自2019年12月2日至2020年1月1日间,计30天,计1,350.23元；②2019年12月、2020年1月1日至1月5日应付的租金、管理费、10月-12月电费合计106,077.96元为基数,按日万分之五计算,自2020年1月2日起计算至实际支付日);4、请求判令被告向原告支付拖欠的10-12月电费4,935元；5、请求判令被告向原告支付使用费(2020年1月6日至2020年1月13日,计7天,按日租金双倍计算)36,072元;依据：合同17.1条。被告于2020年1月13日完成房屋内物品的清场。6、请求判令原告不予返还被告支付的保证金261,285.99元(相当于3个月的承租费及物业管理费);依据：合同8.6条。7、请求判令被告向原告支付恢复原状费26,742元;依据：合同17.1条。8、请求判令被告向原告支付公证费人民币5,000元。该项为基于收回铺位产生的费用(2020年1月13日由原告清场后，被告在当天取回了其物品，原告申请委托公证，公证处于2020年1月14日对现状进行了公证)。9、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第5项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付占有使用费(2020年1月6日至2020年1月13日，计7天，按日租金的单倍计算)18,036元。事实和理由：原告系坐落于上海市南京西路XXX号梅龙镇广场物业的权利人。2019年7月原告与被告签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件(以下简称为租赁合同),合同约定原告将位于南京西路XXX号梅龙镇广场第4层第415号铺位(以下简称系争商铺)出租给被告使用,该房屋的租赁期限为2019年7月2日至2021年6月25日止,租赁合同签署后,原告按约向被告交付该房屋。2019年12月开始,被告出现迟延支付租金、管理费、电费等行为,同时被告提出拟提前终止租赁合同事宜,但双方未能就终止事宜达成一致。2020年1月,被告在未经原告同意的情况下,告知原告无法继续支付拖欠承租费、恢复原状费、管理费等费用,并于2020年1月5日擅自搬离该房屋。2020年1月9日,原告基于被告的前述违约事实,向被告寄发了收铺通知,确认双方的合同于2020年1月5日解除。合同解除后,原告要求被告结算拖欠费用、搬离该房屋并将房屋恢复原状,2020年1月13日,被告仅取回其物品,但并未履行前述义务,被告不得以收回该房屋并自行恢复原状。根据租赁合同约定,租赁合同解除后,原告除有权没收被告保证金外,还有权要求被告支付已拖欠的租金、物业管理费、电费等费用并支付逾期付款利息,并赔偿由此给原告造成的实际损失(包括但不限于恢复原状)。此外,根据租赁合同,原告有权要求被告就逾期支付的费用承担逾期支付滞纳金。综上,原告认为,租赁合同的签署系原被告双方的真实意思表示,合法有效。被告作为租赁房屋的承租人,应当充分完全地履行租赁合同项下的全部义务。但被告拒不支付应付款项且擅自退租的行为严重违反了双方之真实意思,给原告造成巨大的经济损失,为此被告应当向原告支付履约保证金(即不予返还)、租金、管理费以及由此产生的一切费用(恢复原状费等),支付逾期支付费用的滞纳金,故向法院提起诉讼,要求法院依法判决,以维护原告的合法权益。被告天忠公司辩称，对于原告的1-4项诉讼请求，被告予以认可并同意支付，对于诉请中的具体金额及滞纳金起算时间无异议，对于滞纳金的计算标准，被告认为过分高于原告的实际损失，请求法院依法调整。不同意原告的第5项诉讼请求，2020年1月5日，经原、被告双方协商一致，被告撤离系争商铺，且于该日的搬离也是原告提出的，当时被告确实在系争商铺内遗留了部分物品，但是均是经原告同意的。不同意原告的第6项诉讼请求，双方为协商一致解除合同。2019年11月底，被告向原告申请解除合同，经原告批准于2020年1月5日解除了合同。原告于2020年1月3日向被告邮寄了解除协议，但被告不同意协议上的具体费用的条款，并未签署该协议。2020年1月5日，被告申请退租，原告回复其同意于2020年1月5日为合同解除日期，综上，双方为协商一致解除合同，被告不存在违约行为，保证金原告应予退还。不同意原告的第7-8项诉讼请求，被告没有违约，且公证费的支出并不是必须的。对于系争商铺实际产生的恢复原状的费用被告愿意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺的权利人为上海梅龙镇(集团)有限公司，上海梅龙镇(集团)有限公司授权原告对上海市南京西路XXX号梅龙镇广场的物业进行管理。2019年7月1日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)就系争商铺签订了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定承租面积为101平方米，租赁期限自2019年7月26日起至2021年6月25日止；乙方同意从2019年7月26日至2020年6月25日止，每月向甲方交纳限额承租费79,873.83元；限额承租费应按月缴纳，除首期外，之后每期限额承租费须于改月首日或之前缴纳。若乙方未能在前述期限内缴纳承租费及各项费用，甲方有权向乙方按所欠缴的承租费及其他费用的0.05%按日计算收取逾期付款利息；若乙方提出提前终止合同，租金结算至乙方清场完毕，交还铺位并提供书面证明之日止。乙方须向甲方交纳履约保证金261,285.99元，相当于3个月的承租费及商场管理费；装修期和承租期内，由于乙方的原因，提出提前终止合同，则乙方同意甲方无须退还乙方已支付的履约保证金，若由于甲方原因在租赁期间终止本合同，甲方应返还全部履约保证金。商场管理费自2019年6月26日起每月计7,221.5元，以后再每一个日历月的首日及之前交付当月的物业管理费。提前终止合同或合同期满时,乙方应在合同终止或合同期满之日及时清场,将场地及其设施恢复至毛坯状态或甲方认可的状态,并保持完好无损。每逾期一天,乙方将向甲方缴纳滞留金(相当于当年二倍的日租金)。逾期五天,甲方有权选择合理的方式(包括但不仅限于通过公证收铺的形式)收回租赁铺位,甲方将在收回租赁铺位前3日内书面或口头通知乙方甲方收回铺位的时间。若截至甲方收回租赁铺位之日,租赁单元内仍存有乙方遗留的物品及设施、设备(若有),将视为乙方放弃铺位内的装修产权,包括所有的设备和物品的所有权和使用权,甲方有权在收回铺位过程中就此作出处理而无需另行通知乙方,乙方同意将不提出任何异议。若甲方为收回铺位、恢复原状及清理场地支付费用的,则甲方有权就该等费用(包括但不仅限于公证费及恢复原状费用)向乙方追偿。合同附件H物业管理费收费标准汇总另约定退场施工配合费为25元/平方米(除公共区域临时铺位外)。2020年1月9日，原告向被告发出《收铺通知》，表示被告在尚未与原告就解除合同事宜协商一致的情况下擅自单方搬离系争商铺，故通知被告双方租赁合同于2020年1月5日解除，被告缴纳的履约保证金不予返还，同时要求被告支付拖欠的租金、管理费、电费等费用，并在2020年1月13日前清空系争商铺内物品并恢复原状，如被告逾期恢复的，原告有权自行恢复原状，相关恢复原状费用约为26,742元，将由被告承担。该《收铺通知》附件为恢复原状费用的具体报价，共计26742元(消防费用3,540元、拆除部分12,717元、围板部分5,940元、施工配合费4,545元)，其中家具拆除或搬运费用为806元(单价为13元，数量为62平方米)，店铺内围板供应、安装、拆除为5,940元(单价为198元，数量为30平方米)，施工配合费4,545元(单价101元，数量为45平方米)。上述函件上有“吴明扣”的签名。2020年1月13日，被告委托案外人吴明扣办理系争商铺的道具清理事宜，并向原告确认，被告已取走系争商铺内全部遗留物品，若仍有遗留，则放弃遗留物品的所有权，同意原告处理。2020年1月13日，原告向上海市静安区公证处申请对系争商铺现状作证据保全公证。上海市静安区公证处于次日至系争商铺对现状进行了证据保全，并于2020年3月11日出具了(2020)沪静证经字第102号《公证书》。另查明，2020年3月11日，原告就系争商铺与案外人上海鸿韵时装有限公司签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定装修期不超过60天，案外人需自2020年6月24日起至2020年4月24日止，每月向原告缴纳限额承租费52,520元。审理中，被告提供了与原告方工作人员“周总”的微信聊天记录，根据记录显示，被告自2019年11月起开始向原告方申请退租，原告方于2019年12月23日答复称香港总公司批下来的退租日期为2020年1月5日。之后原、被告开始沟通退租协议及恢复原状事宜，被告表示，消防空调、围挡都是通过原告指定的承包商进行恢复，原告则要求被告尽快签订退租协议并支付截止至2020年1月5日的租金、管理费等费用，以免产生滞纳金等费用。2020年1月3日，被告表示，希望先把消防、空调、恢复原状的费用支付掉，其余费用因年前资金紧张，先欠着。原告方对此答复称，“1、先把退租协议签回来；2、把退场相关施工费、配合费付清；3、写一个情况说明，明确缓付原因和承诺何时支付；4、店铺还是1月5日关门，围挡先做起来，但是货品道具先不要动。然后我去跟香港打报告”。之后原告方再次向被告明确，退租协议是要先签回来的，不然租金、管理费还是继续支付，租赁关系以实际收铺为准。2020年1月10日，原告方表示会向被告发送收铺通知，并表示被告可以在1月13日将遗留的货架道具等拿走，并于该日将1月5日未返还的钥匙交还原告。原告表示，原告同意被告于1月5日撤离的前提是被告需签订退租协议并支付拖欠的租金、管理费等义务，是对退租协议确认后的具体事宜的解决，而被告不认可退租协议，只认可协商过程中对其有利的部分，显然不符合双方的真实意思。现就系争商铺，原告于2020年3月方将系争商铺重新出租，起租时间为2020年4月25日，另有60天免租期，起租日为2020年6月24日；结合原告给予被告一个月免租期，因被告违约造成的原告损失远超于合同该约定的相当于3个月租金、管理费的违约金。就恢复原状的费用，原告提供了3张发票(12,717元、3,540元、5,940元)，共计22,197元，并同意由法院对恢复原状费用进行酌情处理。被告表示，吴明扣为被告方委托的撤柜人员，其去办理道具清理的，但其没有代表被告签字认可相关费用的权限，按照原告提供的恢复原状费用，被告认为已经高于市场行情价，也不符合实际，包括其中的施工配合费高于合同约定(合同附件约定仅为25元/平方米)，还有围板拆除、家具拆除及搬运费用均不合理，其余费用被告虽未现场查看，但被告予以认可，由法庭酌情处理。被告并不存在违约行为，不应当支付违约金。双方系协商解除合同，不适用违约责任，原告免除了被告的违约责任，2020年1月5日的解除日期也是原告方提出的，因此原告主张的损失存在与被告无关。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方就系争商铺签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应按约履行。根据合同约定，租期自2019年7月26日至2021年6月25日，被告认为双方系协商一致解除合同，原告已免除被告的违约责任。但根据在案证据显示，原、被告间曾就合同解除后的事宜进行协商，但并未达成一致意见，被告并未签署《退租协议》，原告也从未表示过要免除被告的违约责任，故被告的抗辩意见本院难以认同。现被告在合同履行过程中提出解除合同，应按照合同约定承担违约责任。对于原告的第一、二、四项诉讼请求：现原、被告均确认租赁合同于2020年1月5日解除，本院亦予以确认。同时，被告对于欠付原告的2019年12月1日至2020年1月5日的租金92,756.71元和管理费8,386.26元，2019年10-12月电费4,935元均无异议，并同意支付，本院予以确认。被告对于原告第三项诉讼请求中的具体金额及滞纳金的起算时间不持异议，但认为原告主张的计算标准过高，本院认为，原告现以被告欠付本金为基数，按照每日万分之五的标准计算逾期付款滞纳金，符合双方合同约定及法律规定，被告的抗辩意见本院不予采纳。对于原告的第五项诉讼请求，被告认为其已于2020年1月5日搬离，系争商铺内遗留物品系经原告同意，故不同意支付占有使用费。但结合双方的微信往来记录，原告方系要求被告签订退租协议，并支付拖欠的各项费用后，可于该日搬离，但被告并未同意签订退租协议，且在搬离系争商铺时也并未归还商铺钥匙，故被告仍应当支付占有使用费。现原告自愿将占有使用费标准调整为合同约定的租金标准，即2020年1月6日至1月13日的占有使用费为18,036元，本院予以支持。对于原告的第六项诉讼请求，现因被告原因导致合同解除，原告要求没收被告支付的保证金261,285.99元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告的第7项诉讼请求，根据在案证据及被告在审理中的陈述，双方在磋商过程中确实提出了被告需将系争商铺恢复原状，后被告也同意由原告代为恢复，但审理中被告提出部分费用不合理并愿意承担合理恢复费用的抗辩意见，本院予以采纳，本院酌情确定被告需向原告支付恢复原状费20000元。对于原告的第八项诉讼请求，经原告同意，被告已于2020年1月13日取走了商铺内的遗留物品，原告再行申请证据保全公证并无必要，故原告要求被告承担公证费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海天忠围巾制造有限公司签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2020年1月5日解除；二、被告上海天忠围巾制造有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司2019年12月1日至2020年1月5日的租金92,756.71元及管理费8,386.26元，共计101,142.97元；三、被告上海天忠围巾制造有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司逾期付款滞纳金1,350.23元及以106,077.96元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年1月2日起支付至实际付款之日止的逾期付款滞纳金；四、被告上海天忠围巾制造有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司2019年10-12月的电费4,935元；五、被告上海天忠围巾制造有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司2020年1月6日至2020年1月13日的占有使用费18,036元；六、原告上海梅龙镇广场有限公司有权不予返还被告上海天忠围巾制造有限公司支付的保证金261,285.99元；七、被告上海天忠围巾制造有限公司应于本判决生效之日起七日内给付原告上海梅龙镇广场有限公司场地复原费20,000元。八、驳回原告上海梅龙镇广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,859.9元，减半收取为3,929.95元，由原告上海梅龙镇广场有限公司负担273.95元，被告上海天忠围巾制造有限公司负担3,656元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年五月十八日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。