江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初9697号原告：无锡杰仕健身有限公司，住所地无锡市中山路531-1-7层。法定代表人：马成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文超，江苏太滆律师事务所律师。被告：陶青，男，1982年12月16日生，汉族，住南京市六合区。第三人：宜兴金浦酒店管理有限公司，住所地宜兴市宜城街道人民南路3号。法定代表人：郭金东。委托诉讼代理人：张燕君，该公司员工。原告无锡杰仕健身有限公司（以下简称杰仕公司）与被告陶青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案审理后，依法由审判员钱晋独任审判，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告杰仕公司的委托诉讼代理人沈文超，被告陶青到庭参加诉讼。后本院又通知宜兴金浦酒店管理有限公司（以下金浦公司）为第三人参加诉讼，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告杰仕公司的委托诉讼代理人沈文超，被告陶青到庭参加诉讼，第三人金浦公司经本院通知未到庭参加诉讼。此后又依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告杰仕公司的委托诉讼代理人沈文超，被告陶青，第三人金浦公司的委托诉讼代理人张燕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰仕公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除杰仕公司与陶青之间签订的租赁合同；2.请求法院判令陶青立即退还杰仕公司2019年6月6日至2019年7月31日的房租106943元、空调费18333元，合计125276元；3.请求法院判令陶青立即退还杰仕公司保证金65万元；4.请求法院判令陶青承担违约金35万元以及陶青因本次诉讼而支付的律师费2.5万元；5、本案诉讼费用由陶青承担。事实与理由：2018年3月26日，陶青与金浦公司签订租赁合同，约定金浦公司将其名下的宜兴市东邑国际大酒店4F健身中心出租给陶青使用，面积约3000平方米，租期自2018年4月1日至2026年3月31日。后陶青将该健身中心的部分约2000平方米转租给杰仕公司用于开办健身会所，双方对租金、租赁期限、违约责任等作了约定。合同签订后，杰仕公司按约支付了租金70万元、保证金65万元、空调费4万元并进驻从事经营活动。2019年6月6日，杰仕公司收到金浦公司的通知，被告知因陶青未按约向金浦公司支付租金，金浦公司已于2019年6月6日解除了与陶青之间的租赁合同并收回房屋。因金浦公司收回房屋的行为导致杰仕公司与陶青之间的租赁合同事实上已经无法履行，根据租赁合同的约定，陶青已构成违约并给杰仕公司造成巨大的损失，另外杰仕公司委托律师代理本案，故杰仕公司向陶青主张代理费2.5万元。被告陶青辩称：同意解除双方之间的租赁合同。同意退还杰仕公司房租费用106943元，保证金已经转交给金浦公司20万元，其中45万元用于赔偿之前合作的南京奥美健身有限公司（以下简称奥美公司），所以其同意退还杰仕公司20万元保证金。空调费之前口头协议每月1万元，杰仕公司也使用了，故其不同意退还空调费。因为没有对杰仕公司造成事实性损失，其最多承担5万元左右违约金。律师费和诉讼费同意由其承担。第三人金浦公司诉称：2018年3月26日，金浦公司与陶青签订了一份书面合同，租期自2018年4月1日至2026年3月31日。金浦公司自2019年5月13日起陆续向陶青发了几份租金催缴函，限陶青5月底前付清欠款，但陶青未付，故金浦公司于2019年6月5日给陶青发出解除租赁合同通知书，并从2019年6月6日起解除租赁合同。此后，金浦公司与宜兴市杰仕健身服务有限公司第一分公司（以下简称宜兴杰仕公司）重新签订了租赁合同，目前尚在履行中。原告杰仕公司围绕诉讼请求提供以下证据：1.租赁合同复印件，证明陶青租赁金浦公司名下的健身中心，租赁期限8年。2.解除租赁合同通知书及EMS邮寄凭证复印件，证明因陶青违约，金浦公司根据租赁合同约定于2019年6月5日邮寄解除租赁合同通知书给陶青，解除了与陶青的租赁合同。3.通知，证明2019年6月6日金浦公司给杰仕公司送达通知，通知杰仕公司收回租赁房屋。4.租赁合同，证明杰仕公司与陶青于2019年4月签订租赁合同，约定杰仕公司作为承租人租赁东邑国际大酒店的部分房屋用于经营健身房，并对租金、租期、违约责任作了明确约定。5.转账回单，证明杰仕公司的法定代表人根据陶青的要求于2018年4月15日支付陶青保证金65万元。6.工商银行电子银行回单，证明杰仕公司通过户名为马丹的银行卡向陶青支付租金70万元、空调费4万元。7．情况说明及身份证复印件，证明杰仕公司委托马丹向陶青支付租金及空调费的事实。8.不动产权证书复印件，证明案涉房屋登记在金浦公司名下。9．委托代理合同、律师费发票、收费标准及备案标准，证明杰仕公司因本次诉讼支付律师费25000元。10.情况说明（内容系宜兴杰仕公司出具，内容为2019年6月6日金浦公司收回杰仕公司承租的位于东邑国际大酒店4F健身中心后导致杰仕公司与陶青签订的租赁合同因陶青违约而终止。后杰仕公司与金浦公司协商新的租赁合同过程中，为了使租赁主体的工商注册地址与实际经营地址一致，故使用宜兴杰仕公司作为签约主体与金浦公司签订新的租赁合同），证明金浦公司收回杰仕公司承租的房屋后，杰仕公司通过其法定代表人控制的宜兴杰仕公司另行与金浦公司签订了租赁合同；因为陶青违约，导致杰仕公司因另行签订租赁合同增加租赁成本。11.租赁合同，证明因陶青违约，宜兴杰仕公司与金浦公司签订租赁合同，增加租赁成本。陶青质证意见为：对证据1、2没有异议。证据3因其已经转出去了，没有人通知自己，但认可该通知。对证据4无异议。对证据5质证后认可收到65万元，但不认可全部是保证金，其中45万元是补偿费用，因为健身房其是租给奥美公司的，签订了合同，人员都已进场，后来杰仕公司有个叫“邱岩”的人找其要求把项目给杰仕公司，“邱岩”以杰仕公司的名义答应给其45万元，其中15万元补偿给奥美公司，另外30万元补偿给两外两个人（另外两个人的信息不方便透露），该45万元是其和“邱岩”、马总确定的金额，其只认可收到的65万元中的20万元是保证金，所以打了20万元的收条。对证据6、7、8无异议。对证据9中的委托合同需要咨询，对发票、收费标准、备案证明无异议。对证据10无法发表质证意见。对证据11的真实性无异议，但对杰仕公司的证明目的有异议，之前其与杰仕公司的老板口头约定空调费1万元，杰仕公司打款给其备注的空调费是每季度支付3万元，即1万元/月，而现在的合同中是7200元，因此杰仕公司和金浦公司签订协议后杰仕公司的成本降低了2800元。金浦公司质证后对证据1、2、3、8、10、11没有异议，对杰仕公司的证明目的也没有异议。对证据4、5、6、7、9认为与金浦公司无关，不予质证。被告陶青围绕抗辩意见提供以下证据：1.微信聊天记录打印件，内容显示微信名为“邱岩”的人于2018年4月19日告知陶青“陶总你能和业主沟通一下吗。有我们来做。转让费给你30万”“给他们打点一下”。陶青回复“兄弟不是钱的事”“现在我也做不了主”。2.协议书。内容显示系甲方陶青与乙方“陈超”（奥美健身有限公司）于2018年4月26日签订，经甲乙双方协商解除宜兴市人民南路3号东邑国际大酒店租赁合同，甲方同意一次性补偿乙方15万元、租金35万元。从此日，甲乙双方没有任何租赁和经济纠纷。3.租赁合同打印件（内容显示系陶青与奥美公司于2018年4月1日签订，双方约定：陶青将东邑大酒店4F健身中心出租给奥美公司使用，奥美公司的用途为经营游泳、建设、康乐等项目。陶青应在2018年4月3日前与奥美公司办理相应场所的交接事宜并交付奥美公司使用，自本合同签订后交房之日起，奥美公司可享有四个月的免租期，租赁期限自2018年4月1日至2026年3月31日止。承租期内前三年每年租赁费用为70万元，第四年至第六年每年租赁费用为73.5万元，第七年至合同期结束每年租金77.175万元，租金按季支付。在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定单方面提前终止合同，否则，须支付相当于六个月租金的违约金；若违约金不足以弥补守约方的损失，则违约方还需赔偿守约方的全部损失；双方协商一致的除外）。杰仕公司质证后对陶青提供的证据1不予认可，不清楚“邱岩”为何人，且杰仕公司法定代表人打给陶青的45万元不是转让费。对证据2真实性无法确认，即使该协议真实，其认为也是陶青与奥美公司之间的协议，与杰仕公司无关，故不予认可。对证据3因系复印件，故对真实性不予认可，且认为与杰仕公司无关，对真实性亦不予认可。金浦公司质证后认为证据1、2与金浦公司无关，不予质证。对证据3认为与金浦公司无关，金浦公司不清楚陶青将房屋部分出租给奥美公司的情况。对于杰仕公司提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、11，陶青质证后无异议，故本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于杰仕公司提供的证据5，陶青虽对部分款项的性质有异议，但认可收到65万元，故本院对证据5的真实性予以认定。对于杰仕公司提供的证据10及陶青提供的证据1-3，本院结合已认定的证据及双方当事人所作陈述进行认证。根据本院认定的前述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2018年3月26日，金浦公司与陶青签订租赁合同一份，约定金浦公司将东邑国际大酒店4F健身中心（包括桑拿区、SPA区、健身房、美发厅、泳池区）出租给陶青使用，使用面积约3000平方米，陶青承租的用途为经营游泳、健身、康乐等项目，租赁期限为八年，自2018年4月1日至2026年3月31日止。承租期内前三年每年租赁费用为130万元，第四年至第六年每年租赁费用为136.5万元，第七年至合同期结束每年租金143万元，租赁区域内热水、冷水、蒸汽、照明及动力电各项能耗使用独立核算，费用由陶青承担，安装各区域能耗计量表费用由金浦公司承担。陶青须在本合同签订后10日内向金浦公司支付40万元作为施工押金，如有扣除须在三日内补足；施工期结束后，施工押金自动转化为履约保证金，在承租期内，陶青无重大违约情形，该合同履约保证金将于本合同全部履行完后15天内无息退还，租金按季支付，陶青应在本合同签订后四个月内向金浦公司预付第一期租金32.5万元，且下一期租金2018年10月31日前支付，以后租金每季度付一次，先付后用，每季以此类推。出现陶青不按期支付租金等情形时，经金浦公司书面催告未能按期改正后，金浦公司有权单方解除本合同并追究陶青的违约责任。因陶青的原因导致金浦公司单方解除合同的，陶青应按约交还租赁场地并补交免租期内租金；除此之外，金浦公司其有权没收履约保证金，同时陶青还应赔偿金浦公司的全部损失包括但不限于律师费、诉讼费等。2018年4月17日，陶青曾向金浦公司交付保证金20万元。2018年初，陶青与杰仕公司签订租赁合同一份，约定陶青将东邑大酒店4F健身中心出租给杰仕公司使用，使用面积约2000平方米，杰仕公司承租的用途为经营游泳、健身、康乐等项目。陶青应在2018年4月3日前与杰仕公司办理相应场所的交接事宜并交付杰仕公司使用，租赁期限为八年，自2018年4月1日至2026年3月31日止。自本合同签订后交房之日起，杰仕公司享有四个月的免租期。承租期内前三年每年租赁费用为70万元，第四年至第六年每年租赁费用为73.5万元，第七年至合同结束每年租金77.175万元。租赁区域内热水、冷水、蒸汽、照明及动力电各项能耗使用独立核算，费用由杰仕公司承担；安装各区域能耗计量表费用由陶青承担。杰仕公司须在本合同签订之日向陶青支付20万元作为施工押金，如有扣除须在三日内补足；施工期结束后，施工押金自动转化为履约保证金，在承租期内，杰仕公司并无重大违约情形，该合同履约保证金将于本合同全部履行完后15天内无息退还。租金按季支付，杰仕公司应在本合同签订后两个月内向陶青预付第一期租金17.5万元，且下一期租金2018年8月26日前支付，以后租金每季度付一次，先付后用，每季以此类推。在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定单方面提前终止合同，否则，须支付相当于六个月租金的违约金，若违约金不足以弥补守约方的损失，则违约方还须赔偿守约方的全部损失，双方协商一致的除外。陶青出现拒不履行法定的和合同约定的义务、在租赁期内擅自解除合同等情形时，经杰仕公司书面催告仍未能及时纠正的，杰仕公司有权单方解除本合同，并要求陶青全额赔偿杰仕公司所有的投入损失，除此之外，退还陶杰仕公司所缴纳的全部保证金及未到期房租，同时陶青还应赔偿杰仕公司的全部损失包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等。2018年4月25日，杰仕公司的法定代表人马成虎分两笔向陶青转账65万元（一笔20万元、一笔45万元）。同日，陶青出具收条，言明收到杰仕公司租房押金20万元。2018年5月25日，杰仕公司向陶青支付了第一期租金17.5万元。2018年8月20日，杰仕公司向陶青支付第二期租金和空调费合计18.5万元（租金17.5万元、空调费1万元）。2018年12月12日，杰仕公司向陶青支付第三期租金17.5万元。2019年3月6日，杰仕公司向陶青支付第四期租金17.5万元及空调费3万元。2019年6月5日，金浦公司向陶青发出解除租赁合同通知书，言明因陶青结欠租金逾期超过30日，金浦公司发催缴通知书催缴未果，故通知双方之间的合同于2019年6月6日解除。此后，金浦公司与杰仕公司的关联公司宜兴杰仕公司签订了租赁合同一份，双方约定金浦公司将宜兴东邑大酒店4F健身中心（包括游泳池）出租给宜兴杰仕公司使用，使用面积约2000平方米，宜兴杰仕公司承租的用途为经营游泳、健身等项目，租赁期限为7年，自2019年6月7日至2026年3月31日。承租期限内前三年每年租赁费用为人民币70万元，第四年至第六年每年租赁费用为73.5万元，第七年至合同期结束每年租金77万元。租赁区域内热水、冷水、蒸汽、照明及动力电等各项能耗独立核算，费用由宜兴杰仕公司承担；安装各区域能耗计量表费用由金浦公司承担。宜兴杰仕公司应于本合同签订后十日内向金浦公司支付10万元作为履约保证金，在承租期内，宜兴杰仕公司无重大违约情形，该合同履约保证金将于本合同全部履行完毕后15天内无息退还。租金按季支付，宜兴杰仕公司应在本合同签订后7天内向金浦公司预付第一期租金17.5万元，以后租金每季度付一次（在每季度首月5日前支付），先付后用，每季以此类推。本院认为：本案争议焦点为：1.杰仕公司法定代表人于2018年4月25日转账给陶青的65万元的性质是保证金还是其他？2.杰仕公司主张陶青退还空调费1.8333万元应否支持？3.杰仕公司主张违约金35万元应否支持？对于争议焦点一，杰仕公司与陶青签订的租赁合同中明确约定杰仕公司须在合同签订之日支付陶青20万元施工押金，并在施工结束后自动转化为履约保证金。杰仕公司的法定代表人于2018年4月25日分两笔向陶青转账20万元、45万元，陶青仅出具了20万元的押金收条，现陶青对20万元系保证金没有异议，但杰仕公司不能合理解释为何未要求陶青出具合计65万元的押金或者保证金收条。陶青主张该45万元是补偿的赔偿费用，并提供了微信聊天记录、补偿协议、租赁合同打印件等证据。因陶青未提供其与奥美公司之间租赁合同的原件，且杰仕公司不予认可，故该组证据不足以证明陶青与奥美公司之间存在租赁关系，亦无法陶青与奥美公司是否另约定解除该租赁合同；退一步讲，即使陶青与奥美公司之间确实存在租赁关系，陶青也因解除与奥美公司之间的租赁合同需向奥美公司支付一定的赔偿款或违约金，但基于合同关系的相对性，陶青仍应举证证明陶青与杰仕公司之间明确约定杰仕公司转账给其的45万元即为杰仕公司补偿陶青应支付给奥美公司的赔偿费用。综上，杰仕公司提供的证据不足以证明该45万元系保证金，陶青提供的证据也不足以证明该款是补偿的赔偿费用，双方对于45万元款项性质的意见本院均不予采信。对于争议焦点二，杰仕公司与陶青签订的租赁合同中约定“租赁区域内热水、冷水、蒸汽、照明及动力电各项能耗使用独立核算，费用由杰仕公司承担”，但该条款并未明确约定杰仕公司需按何种标准支付陶青空调费。从杰仕公司提供的与空调费有关的电子银行回单也无法判断双方实际约定的空调费标准，陶青主张双方口头约定空调费标准为1万元/月，杰仕公司不予认可，陶青也未进一步提供相应的证据。故本院推定杰仕公司已支付的空调费4万元即杰仕公司与陶青双方实际履行租赁合同期间支付的空调费，陶青无需向杰仕公司返还。对于争议焦点三，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因陶青与金浦公司之间的纠纷致使金浦公司解除与陶青之间的租赁合同，由此导致陶青无法履行与杰仕公司之间的租赁合同，过错在陶青，陶青应对杰仕公司承担相应的违约责任。现杰仕公司根据租赁合同约定主张陶青承担违约金35万元，该金额过分高于杰仕公司举证的因陶青实际违约给其造成的损失，故本院酌情调整该违约金为5万元。综上，杰仕公司与陶青签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行自己的义务。因陶青的违约行为导致双方之间的租赁合同无法继续履行，双方均同意解除租赁合同，本院对此予以确认。杰仕公司请求陶青返还的房租106943元、陶青无异议，本院对此予以确认。杰仕公司请求陶青返还空调费18333元，本院不予支持。杰仕公司请求陶青返还保证金65万元，对于陶青对于其中20万元应当返还没有异议，本院对此予以确认；对于双方存在争议的45万元，根据双方的举证及陈述，本院无法认定该款系保证金还是补偿的赔偿费用，但陶青收取该款后因其违约行为导致与杰仕公司之间的租赁合同解除并进而导致杰仕公司发生损失，陶青收取该45万元没有明确的合同及法律依据，为避免双方诉累，杰仕公司主张陶青应在本案中退还该款，本院亦予以支持。杰仕公司主张的违约金，本院根据法律规定调整为5万元。杰仕公司主张的律师费2.5万元，陶青没有异议，本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除无锡杰仕健身有限公司与陶青于2018年签订的租赁合同。二、陶青于本判决发生法律效力之日起十日内退还无锡杰仕健身有限公司房租106943元。三、陶青于本判决发生法律效力之日起十日内退还无锡杰仕健身有限公司65万元。四、陶青于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡杰仕健身有限公司违约金5万元。五、陶青于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡杰仕健身有限公司因本案诉讼支出的律师费25000元。六、驳回无锡杰仕健身有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52915元、财产保全费5000元，两项合计57915元，由杰仕公司负担3152元，由陶青负担54763元。陶青应负担的部分已由杰仕公司预交，陶青应于本判决生效之日起十日内直接支付给杰仕公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 晋人民陪审员  胡景辉人民陪审员  田锦莉二〇二〇年五月二十六日书 记 员  刘淑姣