重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终337号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘汉春，男，1979年5月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆新明浪物业服务有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道民德路2号A幢6层2号，统一社会信用代码9150023559672237XQ。法定代表人：谭志友，系该公司经理。委托诉讼代理人：李晓冬，系该公司副经理。委托诉讼代理人：黎帅，重庆高山律师事务所律师。上诉人刘汉春因与被上诉人重庆新明浪物业服务有限公司（以下简称新明浪公司）物业纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2019）渝0235民初6134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘汉春上诉请求:1.撤销原审判决第一项(限被告刘汉春于本判决生效后十日内支付原告重庆新明浪物业服务有限公司2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010元)；2.支持刘汉春在一审中的反诉请求(判决刘汉春与新明浪公司不存在任何合同关系;判决新明浪公司停止侵权并撤出小区;判决新明浪公司返还多收的相关费用33元;判决新明浪公司对损坏的设施进行整修并赔偿刘汉春1872.80元;判决新明浪公司公布物业交接和共有设施设备等情况;公布共有设施设备维护维修等情况;公布物管费收支情况和利用小区公共设施等收取的利益及合同;判决新明浪公司利用小区公共设施等获取的利益返还给刘汉春1197.70元);3.本案上诉费用由新明浪公司承担。上诉事实和理由：一、一审法院认定事实不当。第一，根据《重庆市物业管理条例》界定的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而新明浪公司没有按照相关法律法规和服务合同履行，反而是变相侵占和损害业主利益，存在根本违约。如:小区按规定至少应聘请管理人员19人，而小区现仅有11人，少聘请管理人员达8人;小区设施设备被严重损坏(有光盘、照片为证);侵占物业管理办公室作为售楼部;变卖小区文化活动用房;侵占小区公共收益;拒不公布公共设备设施维修记录;工作人员态度恶劣(有光盘为证)等。而新明浪公司提供的相关证据却不能证明其履行了相应的职责，反而证明其是通过造假制作了巡逻记录等。第二，根据刘汉春与新明浪公司签订的《前期物业合同》，终止物业服务的时间为业委会成立之日，且新明浪公司在原房管所备案的合同时间为2013年7月12日至2016年7月11日止。因此，新明浪公司与刘汉春已不存在任何合同关系。二、一审法院在审判等过程中存在枉法裁判。一是对于刘汉春提供的光盘等证据材料，举证的内容列得十分清楚，具有对比性。并且上诉人至少交了三份答辩状和情况说明，但一审法院经办人员不认真进行查看和分析。对于上诉人的举证内容在一审判决中没有体现。二是对于新明浪公司提供的部分证据，按一般常识就应该排除，但一审法院反而予以采信。如新明浪公司提供的催款通知书，刘汉春没有收到且无本人签收，在庭审时也作了说明。新明浪公司仅提供一份照片，照片中的人是属于物管公司人员和旁边就是刘汉春家而给予认定。这份催收通知书新明浪公司和其他人撕掉的可能性无法排除，但一审法院却肯定刘汉春收到了。对社区张荣梅提供的证言，刘汉春在答辩书中也做了说明，并且张荣梅的证言中提到是经过街道办事处、社区、业委会研究决定，根本没有这一说法。刘汉春也曾郑重提出请一审法院不能仅调查不利于刘汉春不利的证据，对于有利的证据也要调查。特别是对于刘汉春无法调取的证据，请求一审法院前去调取，但一审法院置之不理。三是存在明显的偏袒。不论是在开庭过程中，还是在事后，一审法院都存在不公。如在庭审过程中，刘汉春并无不当语言，但一审法院法官多次训斥刘汉春不让其陈述，并存在诱导询问和记录不完整的问题。又如一审法院在通知刘汉春时不讲清楚到法院去做的事项，却对新明浪公司讲得十分清楚，拒收刘汉春证据材料等。为维护刘汉春的合法权利，特向二审法院提起上诉。新明浪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘汉春上诉的诉讼请求。关于合同关系问题，根据青龙街道、张家坝社区、江上明珠业主委员会商议决定在江上明珠小区没有选聘到新的物管公司进场之前，暂时由新明浪公司继续为小区服务并做好相关工作，待新的物管公司进场后完善相关的资料后再撤离。现在新的物业服务公司并没有入场，新明浪公司一直为刘汉春提供物业服务至今。刘汉春也一直得到了新明浪公司的服务，双方存在事实上的合同关系。新明浪公司向一审法院起诉请求：1.判令刘汉春支付新明浪公司物业管理费1010.00元（从2018年6月17日起至2019年6月17日）；2.本案诉讼费由刘汉春承担。刘汉春向一审法院反诉请求：1.判决刘汉春与新明浪公司不存在任何合同关系；2.判决新明浪公司停止侵权并撤出小区；3.判决新明浪公司返还多收取的相关费用33.00元；4.判决新明浪公司对损坏的设施进行整修并赔偿刘汉春1872.80元；5.判决新明浪公司公布物业交接和共有设施设备等情况；公布2015年10月17日至2019年12月1日的物管费收支情况和利用小区公共设施等收取的利益及合同；6.判决新明浪公司利用小区公共设施等获取的利益返还给刘汉春1197.70元；7.判决新明浪公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实:新明浪公司于2012年5月15日登记成立，经营范围包括物业管理（凭资质证核定事项和期限从事经营）、房屋销售、房屋租赁、房地产经纪……2013年7月12日，重庆市明浪实业有限公司（甲方）与新明浪公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一章物业管理区域概况：第一条物业基本情况：物业名称：云阳县明浪·江上明珠，物业类型：普通商品住宅，坐落位置：云阳县青龙街道顺城路内侧，占地面积：15400.07平方米，建筑面积62035.8平方米；第二条具体物业构成明细及所配置的公用设备设施明细详见附件一和附件二……第六条本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.20元/月.平方米……业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担……第十七条甲方的权利义务……甲方应履行的义务：1.在销售物业之前，制定《业主临时公约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》；2.甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包括本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；3.乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、公用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件……5.乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：（1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；（2）规划设计资料；（3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（5）物业管理所必需的其他资料……第十八条乙方的权利义务：乙方享有的权利……2.按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用……乙方应履行的义务：1.履行合同，提供物业服务；2.及时向业主通告本区域有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；3.在承接物业时，应当对物业共用部位、公用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4.在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准……第二十六条本合同期限为3年，自2013年7月12日起至2016年7月11日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止……附件二公用设施设备明细（按云阳县规划局审核标准配置）1.绿化面积2.道路面积3.化粪池4.污水检查井5.雨水检查井6.垃圾站7.公用垃圾桶8.配电室9.水泵10.热交换站11.空调冷却塔12.煤气调压站13.机动车库14.露天停车场15.非机动车库16.道路灯17.庭院灯18.电梯19.公用天线系统20.消防水池21.信报房（箱）22.中央监控系统23.消防箱24.设备层25.人防层，数量均未填写。该合同于2013年7月24日在云阳县国土资源和房屋管理局备案。刘汉春于2014年购买江上明珠小区2幢X号房屋，其重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明载明刘汉春的房屋建筑面积为106.96平方米。2015年10月18日，新明浪公司（甲方）与刘汉春（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定第一条：甲方提供的公共性物业服务内容及范围：1.物业共用部分的维修、养护和管理。具体包括：房屋的承重结构（基础、承重墙体、梁柱等），非承重结构的分户墙外墙面（屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼道、楼内间、避雷装置、垃圾通道、雨水管、楼道灯等）。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：消防设施设备、电梯、共用给排水管、二次供水泵、共用照明、弱电系统等。3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。具体包括：小区道路、化粪池、路灯、停车场（库）等。4.公用绿化、花草树木的养护与管理。5.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，给排水管的疏通。6.交通与车辆停放秩序和管理。7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建立预防性安全防范体系并设立应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，但不含乙方在公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，乙方的家庭财产与人身安全保险由乙方自行办理。8.物业、业主档案资料管理。9.物业专项维修资金的使用、及装修服务（按《装修施工协议》条款执行）。10.接受业主委托、为业主拥有的专有部分提供有偿服务。11.物业服务费及本合同，以及其他合约规定的其他费用的收取。12.政策、法规规定的由甲方管理服务的其他服务事项。第二条：甲方的权利和义务：甲方的权利：1.按照国家和重庆市相关标准和规定，为业主提供专业的物业管理服务。2.按照本协议及有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。3.根据业主或使用人委托，提供本协议约定以外的服务项目，收取服务报酬。4.自主开展各项工作经营管理活动，但不得侵害业主、使用人的合法权益。5.依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。甲方应履行的义务：1.按照《前期物业管理合同》约定的内容，提供物业服务。2.结合本物业实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，维修保养计划。3.协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；物管人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。4.向业主及物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修过程中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。5.非经相关业主和主管部门许可并办理相关手续，不得擅自物业管理区域内共用部分、共用设施设备的用途。6.不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益。7.法律、法规规定的其他义务。乙方的权利：1.对其专有部分依法行使专有权。2.对该建筑物及附属设施的共用部分享有共同管理、使用权。3.参加业主大会行使表决权。4.享有选举和被选举为业主委员会委员、主任、副主任的权利。5.对物业管理事务处理情况和物业维护基金的收支、使用情况有知情权、监督权。6.向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询。7.请求停止违反共同利益的行为。8.法律、法规规定的其他权利。乙方应履行的义务：1.遵守物业管理法律、法规及相关规定。2.遵守《明浪·江上明珠临时管理规约》规定和业主大会的决定。3.配合物业管理企业的正当管理服务活动。4.乙方有告知其雇员和亲友在进入小区时，应遵守小区管理规定的义务，并对他们违反公约的行为负连带责任。5.乙方有义务协助甲方维护小区公共安全，发现异常情况时，应及时告知甲方。6.按时交纳物业管理费用、维修基金及其他应交纳费用。7.法律、法规规定的其他义务。第三条：物业的管理：一、为保证有效的管理，全体业主同意在管理服务工作中授予物业管理企业以下权利：1.根据《明浪·江上明珠临时管理规约》制定必要的规章制度，并以有效形式督促业主和使用人遵守。2.采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《明浪·江上明珠临时管理规约》相关规定，及公众管理制度的行为。3.对欠费业主停止约定服务直到其履行交费义务。二、全体业主同意，以下条件下造成的损失，可免除物业管理企业的责任。1.因物业本身有瑕疵造成的损害。2.因维修、养护共用部位共用设施设备需要而暂时停水、停电、停气、或停止共用设施设备的使用。3.因不可抗力导致的中断服务。4.因非物业管理企业责任造成的供水、供电、供气、通讯及其他共用设施设备的妨碍和损失。三、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费用及其他应收取费用的收取标准及方式如下：经报云阳县物价局备案，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅服务费单价：（价格空白）元/月·平方米。四、业主同意自购房合同约定物业交付使用之日起承担其所有物业的服务费用。物业的服务费用按月交纳。第四条：服务期限：甲方提供物业管理服务期限：本合同签订之日起至小区业委会成立之日止。由甲方与业委会协商续签物业服务合同。同日，刘汉春在住户承诺书、业主家庭防火责任协议书、装修特别提示书、房屋装饰装修管理规定等文件上签名，并接收房屋。后新明浪公司一直按建筑面积106.96平方米和1.15元/平方米/月的标准向刘汉春收取物业服务费至2018年6月16日，不动产权证载明的房屋建筑面积实际为106.06平方米。2018年6月19日，第一次业主大会表决通过了《云阳县江上明珠业主大会议事规则》和《云阳县江上明珠业主管理规约》。同月25日，江上明珠小区业主委员会成立，并于同月27日在云阳县青龙街道办事处备案，刘汉春系该业主委员会委员。《云阳县江上明珠业主管理规约》第十七条规定，本物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的经营和收益分配按照以下条款进行：（一）利用物业共用部位、公用设施设备进行经营的，在征得相关业主、业主大会、业主代表大会或业主委员会同意后，按照规定办理有关手续；（二）利用业主依法享有的房屋本体共有部位、公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理；（三）利用业主依法享有的物业管理区域内的公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理。同年7月10日，江上明珠小区业主委员会向新明浪公司发出关于加强小区管理及限期整改的函，要求新明浪公司在制度建设、人员管理、安全保卫、绿化维护、卫生保洁等方面进行整改。同年8月15日，江上明珠小区业主委员会向重庆市明浪实业有限公司发出关于对江上明珠小区限期整改的函。2018年8月30日，新明浪公司向江上明珠小区全体业主发出关于调整明浪·江上明珠小区物业服务费的公告，公告内容如下：一、住宅服务费每月每平方米（建筑面积）0.7元。二、车位服务费每月每个20元。三、门市服务费每月每平方米（建筑面积）1.5元。以上价格自2018年9月1日起执行，但不接受小区业委会公示的新的物管合同关于提取费用和保证金的条款。2018年11月4日，重庆市明浪实业有限公司、江上明珠小区业主委员会在江上明珠小区物业管理办公室就已出售的江上明珠小区文化活动用房召开协调会，并形成会议纪要，该会议纪要中载明小区文化活动用房于2017年8月26日被重庆市明浪实业有限公司以196.76万元变卖，该公司将196万元以现金的形式补偿给全体业主，对于其中的40万元，由业主委员会用于组织实施小区绿化、改造大门、增建篮球场，如该会议纪要经小区业主通过，本次补偿为解决活动用房、实施小区绿化、改造大门、增建篮球场的一次性、终结性补偿。2019年2月25日，新明浪公司向云阳县青龙街道办事处提交关于退出云阳县明浪江上明珠小区物业服务的专题汇报。后云阳县青龙街道办事处和张家坝社区居民委员会多次组织新明浪公司、江上明珠业主委员会等召开协调会。2019年6月10日，江上明珠小区召开物业管理公司选聘大会，其间部分业主与业主委员会成员发生争执，最终未能选聘成功。同日，重庆宗山物业管理有限公司向云阳县青龙街道办事处、张家坝社区居民委员会等提交关于撤销江上明珠小区业主委员会选聘物管公司的申请，其称业主委员会在选聘过程中存在违规行为，体现在根据招标公告的规定，投标单位为能够提供二级及以上物业服务的物业服务企业，具备行业主管部门颁发的物业服务企业资质证书，须提供有效证书复印件并加盖公章，原件备查，但参与投标的重庆家吉物业公司和重庆利家物业公司并不具备相应资质和资格要求。2019年6月27日，新明浪公司向云阳县青龙街道办事处发出关于再次函告退出江上明珠小区物业服务的函。2019年6月29日，云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会拟向小区全体业主发出通知，交由业主委员会盖章，并张贴，但业主委员会未盖章和张贴。该通知载明：2019年6月18日上午9:00，经青龙街道、张家坝社区、江上明珠业主委员会共同商议决定：江上明珠小区在没有选聘到新的物业管理公司进场以前，暂时由原重庆新明浪物业服务有限公司继续为小区服务并做好当前相关工作；待新选聘的物管公司入场后，配合完善相关资料。望看到通知的业主相互转告。2019年8月7日，新明浪公司向本院起诉，要求刘汉春支付物业服务费，后自愿撤回起诉。2019年9月24日，新明浪公司在刘汉春大门上张贴了物业管理费催款通知书。2019年10月29日，一审法院召集新明浪公司及小区业主会员会副主任刘长国等在江上明珠小区进行实地查看，发现小区草坪灯存在被破坏的现象，部分架空层清扫不彻底，部分区域堆放有少量垃圾，但是现场有部分业主认可新明浪公司的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后及时发电保证电梯正常运行及电梯出现故障及时维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾。2019年11月11日，一审法院依法询问云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会主任张荣梅，并制作了询问笔录，张荣梅证实2019年6月10日选聘新的物业大会当天，部分业主与业主委员会成员发生争执，部分业主反对选聘工作，后重庆宗山物业管理有限公司举报选聘工作程序违法，居委会也进行了调查，选聘工作确实存在瑕疵，体现在应聘物管公司的资质与选聘公告不符，且居委会多次组织新明浪公司、业主委员会等进行协调，在未选聘到新的物管公司之前，仍由新明浪公司继续进行服务。2019年11月20日左右，新明浪公司对小区内部分损坏的草坪灯进行了维修更换。2019年11月29日，新明浪公司在小区公示栏张贴了江上明珠物业费收支明细表（截止2019年9月）、江上明珠小区广告费支出明细表、明浪·江上明珠广告位租赁收入明细表，刘汉春对其中内容持有异议。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、刘汉春主张要求确认双方不存在合同关系，以及要求新明浪公司停止侵权并撤出小区的反诉请求，和新明浪公司主张要求刘汉春支付2018年6月17日至2019年6月17日的物业管理费1010.00元的诉讼请求能否得到支持？二、刘汉春主张要求新明浪公司返还多收取的物业服务费33.00元的反诉请求能否得到支持？三、刘汉春要求新明浪公司对损坏的设施进行整修并赔偿1872.80元，以及返还利用小区公共设施等获取的利益1197.70元的反诉请求能否得到支持？四、刘汉春主张要求新明浪公司公布物业交接和共有设施设备等情况，公布物业管理费收支情况，公布利用小区公共设备等获取的利益及合同的反诉请求能否得到支持？针对争议焦点一：一审法院认为，虽然刘汉春与新明浪公司在前期物业服务合同中约定物业服务期限至小区业委会成立之日止，由新明浪公司与业委会协商续签服务合同，但是江上明珠小区业主委员会在2018年6月25日成立后，仍向新明浪公司发出了关于加强小区管理及限期整改的函，刘汉春并未举示证据证明江上明珠小区业主大会或业主委员会已明确做出不再续签合同的决定，且该小区尚未选聘到新的物业管理公司，云阳县青龙街道张家坝社区居民委员会作为协助街道指导和监督该物业区域内业主大会和业主委员会的机构，其也多次组织新明浪公司和业主委员会等进行协调，并要求在选聘到新的物业管理公司前，仍由新明浪公司继续提供物业服务。因此，新明浪公司依据前期物业服务合同的约定继续履行了物业服务义务，刘汉春也实际享受了新明浪公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。刘汉春作为江上明珠小区的业主，其仅以个人名义要求确认不存在合同关系，并要求新明浪公司停止侵权和撤出小区的反诉请求于法无据，不予支持。庭审中，新明浪公司、刘汉春均认可2018年9月1日前住宅物业服务费的标准为1.15元/平方米/月，此后新明浪公司自愿按0.7元/平方米/月收取物业服务费，系对自己合法民事权利的处分，予以确认。新明浪公司主张的2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010.00元未超过合同约定，亦予以确认。对于刘汉春提出的物业服务不到位的问题，一审法院认为，法院到江上明珠小区进行调查核实时，有部分业主认可新明浪公司的物业服务工作，也有业主委员会成员对小区停电后发电保证电梯正常运行及电梯出现故障的维修等情况予以肯定，当时亦有人员和车辆正在清运小区内堆积的装修垃圾，而且对于刘汉春反映强烈的小区活动用房被重庆市明浪实业有限公司变卖的问题，也曾由该公司与业主委员会进行协商处理，并形成了会议纪要，故刘汉春举示的证据不足以证明新明浪公司提供的物业服务存在严重瑕疵。因物业服务具有动态性、公共性和广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业服务费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，新明浪公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业管理公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，共同创建和谐、文明的小区环境。针对争议焦点二：一审法院认为，前期物业服务合同中约定物业服务费按房屋建筑面积收取，新明浪公司原是按商品房买卖合同中约定的建筑面积106.96平方米收取物业管理费，而刘汉春的房屋建筑面积实际为106.06平方米，现新明浪公司亦同意返还多收取的费用，故对刘汉春的该项诉讼请求，予以支持。针对争议焦点三：一审法院认为，刘汉春以新明浪公司未按合同约定或法律规定履行维修、养护、管理和维护义务为由，要求新明浪公司对小区内损坏的公共设施设备进行维修和养护，但其该项请求不符合反诉的受理条件，故不作处理，刘汉春可另行提起诉讼。刘汉春称其主张赔偿的1872.80元为小区损坏的公共设施设备价值合计279500.00元与新明浪公司未按标准配备人员节省的费用70万元之和除以523户而得来，但是刘汉春并未举证证明新明浪公司存在未履行合同约定，从而导致其人身、财产安全受到损害，且刘汉春列举的各类价格亦无证据予以证实，故不予支持。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《云阳县江上明珠业主管理规约》中规定，利用业主依法享有的物业管理区域内的公用设施设备进行经营的，所得收益部分，归全体业主共同所有，由业主委员会代为管理。本案中，刘汉春并未提供证据证明其主张的收益，况且刘汉春作为业主之一，要求按户分取该项费用，亦于法无据，故不予支持。针对争议焦点四：一审法院认为，《物业承接查验办法》第二条规定，本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三十五条规定，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。因此，刘汉春作为江上明珠小区业主，其对新明浪公司承接查验物业的档案资料享有知情权，对刘汉春主张要求新明浪公司向其公布该项资料的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况……庭审中，新明浪公司已举示证据证明其在小区内公布了2015年3月至2019年9月的物管费收支明细，以及共有部分的收支情况，故刘汉春要求新明浪公司公布物管费收支明细，以及共有部分收益情况的诉讼请求，不予支持。刘汉春要求新明浪公司公布共有部分收益的相关合同，符合前述法律的规定，予以支持。综上所述，一审法院对新明浪公司的诉讼请求予以支持，对刘汉春的反诉请求中合法的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、第五十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、限刘汉春于本判决生效后十日内支付新明浪公司2018年6月17日至2019年6月17日的物业服务费1010.00元；二、限新明浪公司于本判决生效后十日内返还刘汉春物业服务费33.00元；三、新明浪公司于本判决生效后二十日内向刘汉春公布物业承接查验档案和共有部分收益的相关合同；四、驳回刘汉春的其他反诉请求。本诉案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由刘汉春负担；反诉案件受理费130.00元，减半收取65.00元，由新明浪公司负担。二审中，刘汉春提交了如下证据材料：物业欠缴明细表、光盘，证明新明浪公司不作为，存在根本违约，没有对小区进行维修。新明浪公司质证认为，物业欠缴明细表系2018年张贴，表中收费均截止到2019年12月31日和2019年6月17日。目前小区尚有四十余家没有缴纳物业费，均欠费一年以上，物业欠缴明细表虽系2018年张贴，但是前一年的费用。截止至2019年6月17日是因为当时公司准备退场，但后来没有退就收到了2019年12月31日；针对光盘内容，新明浪公司限于人力、物力、财力不能做到全天候服务，刘汉春提到的事项新明浪公司正在积极整改中。小区绿化有部分属实，开发商也补了40万元。经审查，各方当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，合法的合同关系依法应予以保护。刘汉春与新明浪公司于2015年10月18日签订《前期物业服务合同》，约定新明浪公司提供物业管理服务期限为合同签订之日起至小区业委会成立之日止。后小区业委会成立，因未选聘到新的物业管理公司，新明浪公司依据《前期物业服务合同》的约定继续为刘汉春所在小区提供物业服务，刘汉春也实际享受了新明浪公司提供的物业服务，故刘汉春作为业主之一与新明浪公司之间存在事实上的物业服务合同关系。故刘汉春上诉主张与新明浪公司无任何合同关系与事实不符，本院不予支持。另，根据《物业管理条例》第六条“业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共有部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共有部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。”第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”的规定，一方面，刘汉春作为业主有权查看物业承接查验档案及共有部分收益的合同，要求新明浪公司返还其多缴纳的物业费用，另一方面，刘汉春作为业主在享受新明浪公司提供的物业服务的同时，也理应支付相应的物业费用，故一审判决刘汉春支付新明浪公司1010.00元物业费，同时要求新明浪公司返还刘汉春多缴纳的33元物业费，向刘汉春公布物业承接查验档案及共有部分收益合同并无不当。刘汉春一、二审所举示的证据，虽表明新明浪公司的物业服务存在一定的瑕疵，但此类瑕疵并不足以证明新明浪公司履行物业服务存在根本违约的情形。相反，本案一、二审当事人双方提交的证据能够证明，新明浪公司所提供的物业服务与其收取的物业服务费标准是基本相适的。针对刘汉春要求新明浪公司停止侵权并撤出小区、对损坏的设施进行整修及赔偿、对利用小区公共设施等收取的利益进行返还等上诉主张，属案涉物业业主的共益权，应由全体业主享有并行使，刘汉春仅系业主之一，没有相应的授权，其个人无权就业主的共益权提出诉讼主张，一审法院不予支持其上述反诉请求并无不当。根据刘汉春上诉描述，本案一审审理过程，法官在通知庭审，收集证据，听取当事人意见，证据评述方面存在不尽如人意处，但一审审判程序并未违反法律规定，一审审判程序合法。综上所述，刘汉春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由刘汉春负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 健审 判 员  李洪武审 判 员  龙江莉二〇二〇年五月十一日法官助理  高 峰书 记 员  张 蕾