安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2408号 上诉人（原审原告）：郭万寿，男，1949年2月17日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。 诉讼代表人：安徽汉合律师事务所，破产管理人。 委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路40号，统一社会信用代码91340000711775638A。 负责人：鲁振宇，总经理。 委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。 上诉人郭万寿因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）、中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）破产债权确认之诉一案，不服安徽省长丰县人民法院(2019)皖0121民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭万寿上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郭万寿一审全部诉讼请求或发回重审。 事实和理由：一、一审忽略重要客观事实。（一）忽略永顺公司已确认足额收取购房款的财务信息。（二）忽略案涉房屋已经交付使用的客观事实。二、一审判决适用法律错误。（一）郭万寿对案涉房屋应别除受偿。郭万寿符合《商品房买卖合同》已经预告登记（包括网签、备案）的条件，案涉房屋应作为别除财产，有别于破产财产。（二）郭万寿已履行全部合同义务，案涉《商品房买卖合同》已经在长丰县房产局备案公示，未经法定程序被解除、撤销或被确认无效，应切实履行。（三）郭万寿对案涉房屋享有物权期待权能够对抗抵押权的优先受偿。1、购房款支付方式的不同不能否认购房款已经支付的客观事实，不能否认房屋销售的客观事实。2、长城资产安徽分公司同意销售，应当自行承担抵押债权无法实现的风险，应对不动产上抵押登记负有涂销义务。本案，在建工程抵押权人出具的承诺书，明确同意办理商品房预售许可证并对外销售，明确同意解除已售房屋的在建工程抵押，应自行承担相应的风险。（四）郭万寿对案涉房屋享有物权期待权能够对抗建筑工程价款优先受偿权。 永顺公司辩称，1、原审认定事实清楚，证据充分，请求维持；2、案涉房屋是以房抵债，不能取得优先权。 长城资产安徽分公司辩称，郭万寿关于对案涉房屋享有优先权的主张不能成立。一、本案没有争议的一个基本事实是，案涉房屋在抵债给郭万寿之前已经抵押给了长城资产安徽分公司。二、永顺公司处置案涉房屋必须得到抵押权人即长城资产安徽分公司的同意，否则就无权处置。根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”抵押人永顺公司对于案涉房屋虽然拥有所有权，但并不是完整的所有权，而是设立了抵押权的受到限制的所有权。所以，永顺公司处置案涉房屋必须得到抵押权人即我公司的同意，否则就无权处置，无权转让。三、长城资产安徽分公司同意永顺公司将案涉房屋对外销售，但并未同意永顺公司将案涉房屋抵偿债务。第三人同意的是永顺公司进行销售，而且是有条件的销售，第三人与永顺公司签订的《监管协议》要求永顺公司必须将销售款打入指定的监管账户。第三人不可能同意永顺公司将抵押给自己的案涉房屋拿来抵偿与自己无关的郭万寿的债务。事实上，长城资产安徽分公司在未按约定获得销售款之前，不可能解除对于案涉房屋的抵押，郭万寿的所谓商品房买卖合同根本无法履行。四、永顺公司与郭万寿签订房屋买卖合同的行为实际上是将案涉房屋抵偿债务的行为，是抵债，不是销售。永顺无权将已经抵押的房屋拿来抵债，该抵债行为无效。永顺公司将案涉房屋抵押给长城资产安徽分公司之后，又抵债给郭万寿，实际上就是将同一房屋抵了两次。郭万寿说本案的以房抵债是我公司同意的，完全不符合事实，也不符合常理。我公司不可能同意永顺公司将抵押给自己的案涉房屋拿来抵偿与自己无关的郭万寿的债务。综上，郭万寿对于案涉房屋并不享有优先权。一审判决认定事实和适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 郭万寿向一审法院起诉请求判令：一、确认郭万寿对北辰天都9幢1804室享有房屋交付请求权，确认永顺公司履行商品房买卖合同，交付房屋并办理产权证书；二、本案诉讼费用由永顺公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月27日永顺公司及胡国开向郭万寿出具承诺担保函，承诺对北京融信金世资产管理中心投资人郭万寿本金60万元承担无限担保责任。 郭万寿与永顺公司签订商品房买卖合同，约定购买永顺公司开发的北辰天都小区9#1804室房屋，购房总价款617486元。合同约定郭万寿于2015年4月2日前支付一次性付清全款。永顺公司应当在2015年11月28日前将案涉房屋交付郭万寿。双方于2015年4月2日办理网签备案。2015年4月2日永顺公司向郭万寿出具收据一份，载明收到9栋1804室购房款617486元。同日，郭万寿出具收条一份，载明收到永顺公司偿还融信基金本金60万元、利息31250元，其中617486元转付北辰天都9栋1804室购房款，余款13674元由永顺公司转至郭万寿账户。 2014年3月4日中国长城资产管理公司合肥办事处向长丰县房产管理局出具承诺函，载明“永顺公司开发的北辰天都小区9栋在我公司办理了在建工程抵押。我公司同意上述抵押物办理商品房预售许可证并对外销售；房屋销售后，同意解除已售房屋的在建工程抵押权”。永顺公司将北辰天都小区9、10幢在建工程于2014年3月5日抵押登记于中国长城资产管理公司合肥办事处。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。 永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定一审法院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。 永顺公司被法院受理破产申请后，郭万寿向永顺公司破产管理人申报债权。2019年7月11日永顺公司破产管理人作出债权确认单，对郭万寿所申报债权不予确认。 一审法院认为，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：郭万寿主张是否超过本案审理范围。该院认为，郭万寿要求永顺公司履行商品房买卖合同并办理产权证件的诉请，实质上是要求确认郭万寿对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：郭万寿对案涉房屋是否具有优先债权。该院认为，郭万寿对案涉房屋不享有优先债权。首先，郭万寿与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。依据物权法的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月4日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将9幢楼对外销售。但该“对外销售”不应做扩大解释。郭万寿主张的以永顺公司承担的保证债务抵付其应支付的购房款，显然不同于一般意义上的销售。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从郭万寿与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，郭万寿购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。郭万寿不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十六条、第五十七条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：驳回郭万寿对永顺公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9975元减半收取4982.5元，由郭万寿承担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明：2019年6月28日，永顺公司被一审法院裁定宣告破产。 除本院二审查明事实以外，一审认定的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为郭万寿是否有权请求永顺公司继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并协助办理产权证书。根据一审法院已经查明的事实，郭万寿与永顺公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，但案涉房屋直至一审法院裁定宣告永顺公司破产之日未办理产权变更登记手续,故依照物权法第九条第一款有关“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉抵债房屋仍属于永顺公司的破产财产。郭万寿主张案涉房屋不属于破产财产,应从永顺公司的破产财产中别除出来的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 另，在永顺公司已被人民法院宣告破产的情况下，继续履行合同，交付房屋并协助办理产权证书，会使得作为一般债权人的郭万寿实际取得案涉房屋的所有权，在案涉房屋属于永顺公司破产财产的情况下，继续履行不符合破产法公平清偿债务的原则，对其他债权人不公平，本院亦不予支持。 综上所述，郭万寿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9975元，由郭万寿负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁开平 审判员  王 丽 审判员  王 苗 二〇二〇年五月二十日 法官助理宋知龙 书记员张哲慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。