安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初1183号 原告（反诉被告）：黄领，男，1988年7月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：吴文红，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣礼玮，安徽正申律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐会，男，1970年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：曾祥锋，安徽锦和律师事务所律师。 黄领与徐会房屋买卖合同纠纷一案及徐会反诉黄领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄领及委托诉讼代理人宣礼玮，徐会及委托诉讼代理人曾祥锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄领向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的《存量房买卖合同》；2、判令徐会双倍返还购房定金40000元，并支付违约金118570元（以1670000元为基数自2019年6月9日按日万分之三暂计算至2019年10月29日，以后顺延计算）；3、徐会承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年初黄领委托安徽中墅房地产经纪有限公司为其提供存量房买卖的居间服务，同年5月4日黄领与其签订《房地产经纪合同》，并于同日在安徽中墅房地产经纪有限公司的协助、指导下，与徐会签订《存量房买卖合同》，约定徐会将其名下位于安徽省合肥市蜀山区住宅转让给黄领，转让价1670000元，黄领当日即支付徐会购房定金20000元。后徐会以各种理由推脱、拒不办理房屋过户手续。徐会的违约行为给黄领造成巨大损失，为维护自身合法权益，请依法判决。 徐会针对黄领的诉讼请求辩称：房屋买卖合同明确约定黄领应于2019年5月30日办理房屋过户手续，但黄领在2019年5月30日前并未能取得合肥市购房资格审核表，根本无法办理资金托管及过户手续，根据双方补充协议第四条第三款约定，黄领构成根本违约，其作为违约方，诉讼请求明显不能成立；根据双方之间的聊天记录可以说明在2019年5月30日前徐会还不断催促黄领及时准备购房资料，所以根本不存在黄领诉状所称徐会拖延拒不办理过户的说辞，徐会当时非常着急并希望尽快办理过户手续，徐会出售该套房屋另购其他房屋急需资金。 徐会向本院提出反诉请求：1、解除双方于2019年5月4日签订的“存量房买卖合同”及补充协议；2、徐会不予退还已收取的黄领支付的购房定金20000元；3、黄领向徐会支付违约金334000元；4、黄领承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月4日，徐会通过安徽中墅房地产经纪有限公司的居间服务，与黄领签订“存量房买卖合同”及补充协议，约定徐会将位于合肥市蜀山区房屋以1670000元卖给黄领，黄领应于2019年5月30日前将首付款501000元以存入房管局资金托管账户的方式支付给徐会，且双方应于2019年5月30日办理房屋所有权转移登记手续，如因黄领提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效而导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，构成根本违约，徐会有权解除合同，黄领应当赔偿徐会20%总房款的违约金。但双方的合同签订后一直到合同约定的过户时间届满，黄领一直以尚未取得合肥市购房资格为由，拒绝办理首付款托管和房屋过户手续。因徐会出售此房是为了另购改善型住房，在徐会将案涉房屋委托给中墅公司出售时，反复向中墅公司强调要寻找一个符合购房条件的并能及时办理各种手续的买方，但中墅公司却与黄领一起，故意隐瞒黄领当时不具备购房资质的事实，拖延办理手续，给徐会造成重大损失。因就解除存量房买卖合同相关事宜无法与黄领协商一致，且黄领不仅不能正视自己的违约行为不愿赔偿，还先行起诉，故现依法提出反诉，恳请依法判决。 黄领针对徐会的反诉请求辩称：一、黄领不存在违约行为。2019年5月29日因黄领购房资格尚未办理下来，中介公司朱建飞组织黄领、徐会协商此事，徐会表示同意给予黄领宽限期。至2019年6月6日黄领已经取得合肥市市区购房资格，并于当日筹备了购房首付款。徐会在原约定期限届满前同意宽限履约日期，双方已变更原合同履行期。况且黄领至迟于2019年6月6日已经具备购房资格并备足资金，即使按照原合同约定履行期为2019年5月30日，黄领逾期也未超过十日，不构成根本违约。二、案涉合同系因徐会根本违约，导致未能继续履行。徐会提交的其与中介公司朱建飞的聊天记录可看出，2019年6月3日徐会反悔5月29日的协商结果、要求解除合同，仅一小时后徐会又反悔，告诉中介公司“欢迎继续买房”，希望继续履行合同。2019年6月6日黄领购房资格手续、购房资金全部办理妥当，2019年6月9日、10日中介多次催促徐会办理过户手续，徐会又不予置理。《补充协议》第二条第4款约定“如房屋登记机构要求甲方/乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构要求到场办理”。购房首付款需买卖双方同时到房管局方可存入资金托管账户、办理过户手续，因为徐会不配合前往现场办理，黄领才未能将首付款501000元存入托管账户，黄领不存在违约行为。且自2019年6月起至今，徐会多次先是要求解除合同，后又要求继续履行合同，反反复复。徐会严重缺乏诚信和契约精神，导致黄领未能购买到结婚所急需住房，婚期一再被拖延，徐会的违约行为给黄领造成无法弥补的精神损失，请求驳回徐会的反诉请求。 经审理查明：2019年5月4日，黄领（乙方）与徐会（甲方）通过安徽中墅房地产经纪有限公司（下称中墅房产）签订《存量房买卖合同》一份，内容为：甲方出卖存量房的具体状况如下：存量房坐落在合肥市蜀山区，车库等部位：高河花园一期地下车位（-）163室，权属证号为：5004511号，建筑面积122.55平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述存量房转让价款为人民币1670000元整。甲、乙双方同意，甲方于拿到所有房款三日内腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对存量房及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。附件四约定：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。2019年5月30日前将人民币伍拾万零壹仟元存入托管账户；并在当日内申请办理存量房转移手续。甲、乙双方确认未托管的存量房转让价款贰万元整作为购房定金。 同日，双方签订补充协议，第二条关于房屋交易具体事宜的约定：甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方定金人民币贰万元整，乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2019年5月30日前将第一笔购房款伍拾万零壹仟元整以房管局资金托管的方式支付甲方；甲、乙双方同意在2019年5月30日应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条违约责任：甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让、导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的；（4）拒绝将该房屋出售乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。2019年5月4日，黄领向徐会支付购房定金20000元。 因黄领不具备在合肥市购买住房的资格，2019年5月30日前双方未办理存量房资金托管手续和产权转移登记手续。 2019年6月6日，黄领取得合肥市人才购买存量住房资格，可以在市区购买1套存量住房。 徐会与中墅房产工作人员的微信记录载明：2019年6月3日20：32徐会：请尽快办理解除，归还房产证，谢谢你。21:23分徐会：欢迎继续买房。6月9日中墅房产：黄客户这边已经准备好手续，限购也已经查完，可以办理过户手续。6月10日中墅房产：徐哥，黄先生客户这边早已经准备好手续，资金，限购也早已经查完，随时可以办理过户手续。6月13日中墅房产：怎么不接电话，不是来谈解除合同的事情吗？6月18日中墅房产：我们这边找了很多个银行都没有说能确定七月底之前放款下来的，我们只能配合尽快办理尽全力找到最快银行办理。7月4日、5日中墅房产：徐哥什么时候能配合和客户去预审；徐哥可以尽快去配合和客户去预审。7月17日中墅房产：客户这边的意思是明天上午11点左右。7月17日徐会：我明天出差，回来联系你。8月2日中墅房产：徐哥这边已经拖延一个月了，什么时候能来处理解决这个事情啊。9月7日徐会：请尽快把房产证还我。2019年11月10日徐会：买方违约了，请周一把证件还我，解除合同。 徐会与黄领的6月17日微信聊天记录载明：徐会：有时间去趟银行吧；黄领：今天上午恐怕不行，我在高新区管委会办事，争取下午，我联系你；徐会：再问下你同学贷款事情，可有变化。黄领：中介等下跟您沟通。 黄领与徐会及中墅房产就合同解除及定金事宜未达成一致意见。 黄领要求解除《存量房买卖合同》的民事起诉状副本于2019年11月14日送达徐会；徐会要求解除《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》的反诉状副本于2020年1月14日送达黄领。 上述事实有当事人陈述、黄领提交的身份证复印件、《房地产经纪合同（之二）》、《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、定金收据、微信聊天记录、《人才购买存量住房资格审核表》、银行交易流水及中墅房产工作人员朱建飞的证言；徐会提交的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》、房地产经纪合同、微信聊天记录在卷证实。 本院认为：黄领与徐会签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。因黄领未取得购买合肥市住房资格，致双方未能在合同约定的期限内办理资金托管及房屋转移登记手续，黄领虽违约在先，但2019年6月9日中墅房产即告知徐会，黄领已取得购房资格并已准备好资金，随时可以办理过户手续，黄领逾期未超过合同约定时间的10日，徐会一直未同意办理相关手续并于2019年11月10日明确告知中墅房产买方违约，解除合同。案涉合同未能履行双方均存在过错，应各自承担相应的责任。现黄领、徐会均要求解除案涉合同，本院确认双方签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同之补充协议》于2019年11月14日民事起诉状副本送达徐会之日解除。徐会应返还黄领定金20000元，鉴于黄领违约在先，其要求徐会双倍返还定金及支付违约金118570元的诉讼请求，本院不予支持。黄领违约未造成徐会合同目的无法实现，故徐会主张黄领构成根本违约，其有权解除合同，本院不予采信，徐会要求不返还定金及黄领支付违约金334000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、黄领与徐会2019年5月4日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同之补充协议》于2019年11月14日解除； 二、徐会于本判决生效之日起10日内返还黄领定金20000元； 三、驳回黄领的其他诉讼请求； 四、驳回徐会的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3471元，减半收取1735.5元，由黄领负担1585.5元，徐会负担150元；反诉费3305元由徐会负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢静筠 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘媛媛 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。