江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1323民初6722号原告：泗阳鑫优隆商业管理有限公司，统一社会信用代码91321323MA1MTCL89B，住所地泗阳县众兴镇北京路南侧雨润广场B3幢。法定代表人：李小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雅涛，江苏民卫律师事务所律师。被告：陈琳，女，1989年6月13日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：胡博，男，1990年5月8日出生，住泗阳县。原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司与被告陈琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司的委托诉讼代理人胡雅涛、被告陈琳的委托诉讼代理人胡博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月20日签订关于泗阳县商铺的租赁合同；2.被告向原告返还上述房屋；3.被告支付原告自2019年7月2日起至实际搬离之日止的租金、占用费及违约金8001元；4.原告不予退还保证金10000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于泗阳县商铺租赁给被告使用，面积为48.72平方米，租期自2019年1月2日起至2021年1月1日，租金为每月2667元，每六个月付一次租金，每个交租期最后一个月的15日前付清下一个租期的租金。故被告应当于2019年6月15日前向原告支付租金16002元，但被告却至今未向原告支付该租金。根据合同约定被告逾期30日未缴纳租金或物业费，原告有权提前终止合同，并要求被告支付3个月的违约金及赔偿原告损失。被告陈琳辩称，双方已于2019年11月10日解除租赁合同，并已将房屋交付原告，被告不应支付这之后费用及违约金。如法院认定应当支付租金，保证金10000元应抵扣租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，原、被告签订《中央1936街区租赁合同》，约定：原告将位于泗阳县商铺出租被告使用，租期自2019年1月2日起至2021年1月1日止，免租期为2019年1月2日至2019年3月1日、2020年1月2日至2020年3月1日，每月租金2667元，租金按半年支付（以合同期连续12个月为一个租赁年度），首期（2019年1月2日-2019年7月1日）应交租金为10668元。物业服务费用与租金一起支付，支付方式以半年为一个交费期。除第首期物业服务费外，被告应当在每个交费期最后一个月的15日前，向原告一次性足额支付下个交费期费用。合同届满或提前解除或终止的，原告有权收回该经营场地。被告提前终止合同征得原告书面同意的，履约保证金退还。如被告单方终止合同，原告有权没收被告的合同保证金及追究被告相当于3个月租金的违约责任。被告逾期30天未付租金或物业管理费的，原告有权选择提前终止本合同，并要求被告支付相当于3个月租金的违约金并赔偿原告遭受的实际损失等。后原告向被告交付涉案租赁商铺。被告缴纳租金至2019年7月1日，并向原告支付保证金10000元。因被告未预缴后续租金，原告于2019年9月16日向本院提起诉讼，本院于2019年12月10日向被告公告送达起诉状副本、证据副本、传票、应诉通知书等诉讼材料。本案争议焦点为：1.租赁合同解除时间；2.保证金是否应冲抵租金；3.被告是否支付违约金及其标准。关于争议焦点1，对于租赁合同解除时间。被告主张，原告的工作人员曾向被告发送一份终止协议同意书，2019年11月10日租赁合同已经解除。原告对被告主张的终止同意书真实性、合法性予以认可，但认为该同意书系双方协商的草拟合同，因双方均未签名或盖章确认，不认为合同已解除。本院认为，被告提供的证据是双方协商的过程，未经双方确认，不足以证明双方于2019年11月20日对解除合同已经达成了合意。庭审中，原、被告均同意如被告关于解除合同时间不能被法院采信，就以公告送达日期为解除合同之日。2019年12月10日本院公告送达起诉状等诉讼文书，故本院认定2019年12月10日起经过60日，即2020年2月8日为合同解除之日。被告尚欠原告自2019年7月2日起至2020年2月8日的租金。但合同约定2020年1月2日至2020年3月1日为免租期，故被告应当支付租金至2020年1月1日，即为16268.7元。关于争议焦点2，保证金是否应冲抵租金问题。原告依据合同22.2条：“被告提前终止合同征得原告书面同意的，履约保证金退还。如被告单方终止合同，原告有权没收被告的合同保证金及追究被告相当于3个月租金的违约责任。”认为保证金不予退还也不应冲抵。本院认为，该条款约定可没收保证金的条件是被告单方终止合同，结合庭审查明的事实，被告的行为是迟延支付租金，原告亦未举证证明被告存在单方终止合同的行为，故保证金10000元应冲抵租金。被告应当支付租金为6268.7元（16268.7-10000）。关于争议焦点3，被告是否应当支付违约金及其标准问题。被告在未与原告达成合意解除合同的情况下，应当及时交纳租金。现被告存在迟延支付租金已超过30日，故被告应该支付违约金，根据双方合同22.5条约定，原告主张违约金8001元符合法律规定，本院予以支持。综上，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告之间签订的租赁合同经本院认定于2020年2月8日解除。被告抗辩房屋已交付给原告，但并未举证证明，且原告不予认可，根据租赁合同性质和履行情况，被告应将案涉房屋返还原告。庭审中双方均同意以案涉房屋的现状予以返还，但被告需支付解除合同后至返还房屋期间房屋占用费，该占用费可参照租金计算，该费用应当自2020年2月9日起至被告实际交付房屋之日止，但合同中约定约定2020年1月2日至2020年3月1日为免租期，故该费用从2020年3月2日起计算至被告实际交付房屋止，按每月2667元计算。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司与被告陈琳于2018年10月20日签订《中央1936街区租赁合同》；二、被告陈琳于判决生效后立即向原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司返还位于泗阳县商铺，以案涉商铺现状返还；三、被告陈琳于判决生效后十日内支付原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司上述商铺租金6268.7元及商铺占用费，占用费自2020年3月2日起至被告陈琳实际返还房屋之日止，按每月2667元计算；四、被告陈琳于判决生效后十日内支付原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司违约金8001元；五、驳回原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，公告费260元，合计1460元，由被告陈琳负担860元，由原告泗阳鑫优隆商业管理有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐学松人民陪审员  葛少卿人民陪审员  谷士凯二〇二〇年五月十四日法官 助理  冯 娥书 记 员  胡菲菲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。