安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初2250号 原告：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城H01#楼212室，统一社会信用代码91340200060804414L。 法定代表人：丁仁义，总经理。 委托诉讼代理人：王宏，男，公司法务部经理。 委托诉讼代理人：章爱民，男，该公司员工。 被告：金虹，女，1969年12月19日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：徐亮（系被告金虹丈夫），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司（以下简称远辰物业公司）诉被告金虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告远辰物业公司的委托诉讼代理人章爱民，被告金虹及其委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远辰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告2016年9月1日至2019年8月31日合计36个月的物业服务费计2946.52元；2、判决被告支付因拖欠原告2016年9月1日至2019年8月31日共36个月的物业服务费所产生的违约金1119.56元（暂计算至2020年4月1日）；3、判决被告承担诉讼费用。事实和理由：根据2016年8月18日至23日东方海伦堡小区业主大会投票表决决定，东方海伦堡小区业主委员会与原告签订《东方海伦堡2016-2019年度物业服务合同》，聘请原告自2016年9月1日起，对东方海伦堡小区提供物业服务和管理，本小区的业主和物业使用人应当按照该合同约定按时向原告交纳物业服务费。 被告系东方海伦堡小区业主，产权面积为132.4平方米。按合同约定该户缴纳物业服务费的标准为：住宅物业每月每平方米0.52元，水体维护费每月每户10元，楼道路灯电费及日常维护费每月每户3元。被告应向原告缴纳下列费用： 一、2016年9月1日至2019年8月31日，共36个月的物业综合服务费合计2946.52元[132.4平方米×0.52元/平方米/月+10元/月+3元/月）×36个月]； 二、拖欠原告2016年9月1日至2016年12月31日4个月的、2017年全年的、2018年全年的、2019年1月1日至2019年8月31日8个月的，4个时段共计36个月的物业服务费，所产生的违约金（分别从所对应的下一年度的1月1日起，按月利息2%计算至2020年4月1日）合计1119.56元[（81.84元/月×4个月×2%×39个月）＋（81.84元/月×12个月×2%×27个月）＋（81.84元/月×12个月×2%×15个月）＋（81.84元/月×8个月×2%×3个月）]。 原告远辰物业公司具备合法资质，与东方海伦堡小区业主委员会签订《东方海伦堡2016-2019年物业服务合同》后，对于合同范围内的物业提供服务与管理，收费标准符合相关法律法规及政策规定。合同约定明确，被告作为原告提供物业服务的受益人，应当履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间，原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催缴，但被告一直没有缴费。 综上所述，原告认为被告的行为侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如诉请。 被告金虹辩称：被告于2016年10月3日通过交易购买案涉房产，建筑面积为129.77平方米，于2017年元月19日入住东方海伦堡小区。 被告欠缴物业费属实，不交物业费是因为原告服务不到位，小区环境脏乱差，公共场所卫生等公共设施维护和运行存在严重的令人无法容忍的行为，整个小区存在严重的安全隐患，原告在小区维护过程中可能存在严重的违法行为。被告与物业沟通后，无任何改观，以拒交物业费的方式行抗辩权利，希望物业能够改善其服务，并无拒交物业费之故意。具体情况答辩如下： 1、小区公共过道（镂空处）排污下水管道侧封盖缺失后，至今一直用塑料袋进行封口，异味难忍，影响居民生活。 2、小区负一楼车库至一楼公共通道常年不清理堆积大量建筑垃圾和生活垃圾。 3、小区单元内小广告从未清理，过道路灯损坏不修。 4、小区内部分公共通道（消防通道）已被物业安排为私家车停放位。 5、小区部分一楼通道及周边长年被占用用于电动车充电，且出现很多私自接线行为。 6、小区内绿化水榭周边等缺乏管理。 7、小区门卫管理及进出口安全存在隐患，已成为附近小区的公共通道。 8、新冠××期间，小区公共管理存在严重问题，封闭的南门仅用树枝、共享单车、垃圾箱等异物来阻挡，形同虚设。 9、小区内水榭维护管理情况杂乱，部分水榭长年干枯、乱草杂生。 10、被告认为原告未按物业服务合同提供物业服务，与物业沟通后，无任何改观，是以拒交物业费的方式行使抗辩权利，希望物业能改善其服务，被告并无拒交物业费之故意。 11、物业未按物业服务合同每年年初公布上年的经费收支，始终未见详细情况，小区多数业主均以拒交物业费的方式行使抗辩权。 12、物业公司在春节期间将告知书张贴在被告新贴的对联上，原本可以正常告知，原告此恶劣的违反法律人权的行为，被告将保持正当的维权。 综上所述，希望物业公司能够严格遵守物业服务合同，遵守法律法规，有效提升服务和管理水平，使小区的面貌发生翻天覆地的变化。 本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，东方海伦堡小区业主委员会（甲方）与原告远辰物业公司（乙方）签订一份《东方海伦堡2016-2019年度物业服务合同》，合同约定：原告远辰物业公司为东方海伦堡小区提供物业服务，期限自2016年9月1日起至2019年8月31日；物业综合服务费按法定产权面积计算，住宅物业每月每平方米0.52元，跃层面积减半收费，水体维护费每月每户10元，楼道路灯电费及日常维护费每月每户3元；逾期交纳物业综合服务费，自下一年度元月一日起，按所欠费用每日2‰交纳滞纳金等内容。合同签订后，原告远辰物业公司依约至东方海伦堡小区提供了物业服务。被告金虹于2016年10月3日取得位于芜湖市镜湖区房屋所有权，房屋建筑面积129.77平方米。被告金虹至今未缴纳2016年10月3日起至2019年8月31日期间物业服务费，原告远辰物业公司经催缴未果后，遂向本院提起诉讼。 以上事实，有原、被告提交的身份证复印件、物业服务合同、催费告知书、催款短信、不动产登记证书及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原告远辰物业公司与东方海伦堡小区业主委员会签订的《东方海伦堡2016-2019年度物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原告及该小区全体业主具有法律约束力。原告依据该合同约定对小区物业提供服务与管理，被告作为该小区业主接受了原告提供的物业管理和服务，应当按照约定交纳物业管理和服务费用。被告未按约定缴纳相关费用，应承担缴纳物业服务费的责任。被告金虹关于拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，因被告金虹于2016年10月3日取得案涉房屋所有权，原告远辰物业公司主张的物业服务费应自2016年10月3日起计算至2019年8月31日止。案涉房屋建筑面积为129.77平方米，被告金虹实际拖欠原告远辰物业公司2016年10月3日起至2019年8月31日期间综合物业服务费2808.75元[129.77平方米×0.52元/平方米/月×34.9个月+（10元/月+3元/月）×34.9个月],对原告该项诉请过高部分，本院不予支持。关于原告远辰物业公司主张被告金虹支付违约金的诉讼请求，相关物业服务合同中关于违约金的约定显然加重了业主的负担，故对原告主张被告金虹支付逾期违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，尤其对被告提出的公共卫生管理、安全隐患、停车位占用消防通道等问题加以解决，积极与业主开展交流和互动，与业主建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金虹于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市远辰物业服务有限公司物业综合服务费2808.75元； 二、驳回原告芜湖市远辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告金虹负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦山成 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。