广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初3544号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，是原告的员工。被告：罗东辉，男，1967年4月16日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州利合物业管理有限公司与被告罗东辉物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、被告罗东辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费8540.64元及违约金（物业服务费从2019年1月1日至2020年4月30日止,按每月533.79元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳,违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.04元及经济损失（公摊水费从2016年12月16日起计至2020年03月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令被告向原告支付拖欠的公摊电费2459.18元及经济损失（电费从2016年12月16日起计至2020年03月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5%交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉11座54层5403单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年11月15日前。被告与原告于2016年10月23日签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》、协议之约定及实际情况，被告承担该物业的物业服务费的起算点为2016年12月16日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务。但被告无正当理由拖欠物业服务费和水费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告罗东辉辩称，第一我于10月23日和原告广州利合物业管理有限公司签定了《前期物业服务协议》（简称服务协议），预缴了14个月管理费，从2016年11月16日正式交楼至今，原告未完全履行协议约定的物业服务，造成大量业主停缴管理费抗议。在此期间，我与原告天誉服务部三任经理交涉过，情况并未得到明显改善，原告违约行为具体如下：1．本园区大量业主违反《广州市房屋安全管理规定》，未经批准而擅自封闭阳台，初步统计有237家，严重影响其他业主安全，楼宇结构安全和外观。本园区实行全封闭管理，大件很难进入园区，但原告管理混乱，其内部工作人员私放大件铝合金材料进入小区，并在施工安装过程中不加劝止，不报请政府相关部门拆除。违反服务协议第二条中的1和9小节，证据见阳台封闭照片。2．本园区建设时投资大量资金建设了智能出入管理系统，园区各大门和每栋楼一层大厅，负一层，负二层每个门均设有可视对讲门禁或电子门禁，每个门关闭，整栋楼智能封闭管理，进入园区或各大楼需要电子出入证，访客可以直接用智能管理系统与业主视频通话。根据服务协议第二条8小节，第十一条以及《广州亚运城天誉（三期）临时管理规约》第二条，原告从来没有履行过其中约定的职责，每栋楼一层，负一层和负二层的所有大门小门长期打开，任何人员可以任何时候随意出入。园区个大门也是极少查验进出人员身份，基木可以随意出入，从来未启用过智能管理系统。证据见智能管理系统照片。3．原告未完全履行服务协议第二条1小节规定的管理服务内容，本园区一些房屋建筑共用部分的损坏，从2016年11月16日至今未进行修复过。我先后向本楼楼主报修三次，楼主换了四个人，大厅部分损坏至今未为修复。我所在楼层11座54楼电梯门口地砖破损出现大洞，报修后历时将近一年未修复，造成我母亲出电梯时踏空跌倒，手腕骨折，头部受伤，一周后长期卧床不起，先后在广州正骨医院，广医二院番禺院区住院治疗，长期治疗和护理费用超万。多次与原告天誉服务部两任经理协商赔偿问题，上任经理愿意私人补偿现金给我母亲，我表示感谢婉拒，现任经理在2019年11月份协商时表示愿意上报公司领导，希望我年底原告年度结算前先交5000元物业费，剩余费用待赔偿协商后再说，根据其建议我于2019年12月27日缴纳了13个月物业管理费6640.13元。共用建筑损坏证据见损坏照片，损坏部分包括大厅大理石破损，大厅饰板破损，大厅插座脱落电线裸露，电梯口瓷砖破洞，标志牌脱落。4．原告未完全履行服务协议第二条6小节的服务内容，清洁工每天只拖抹电梯和一楼大厅，我所在楼层长期不拖抹，不清扫。我故意丢一张废纸在门口，最长时间超过两个月该废纸还在原地，其他楼层情况也相似，本园区卫生死角极多，楼梯堆积垃圾长时间不清理。证据见卫生清洁照片一批。5．自2016年11月16日至今，木园区建筑面积达3000平方米的会所长期闲置，会所里面各项文娱体育体闲项目从未开放过，仅外包的游泳池每年夏天对外开放，另外规划的小区球场至今未建好。原告未完全履行服务协议第二条4小节约定的服务内容。6．罗东辉于2019年12月27日已经缴纳物业服务费至2018年12月31日，由于原告未完全履行服务协议约定的服务内容和职责，罗东辉无需再缴纳原告请求的剩余物业服务费。见物业服务费发票。第二，小区公摊水费和公摊电费有异常和公摊人数计算错误。1．梯灯电费有异常，每层梯灯有长开或声控节能两档开关，按最大用电量来算，每层24小时长开。OPPLE28w光管共14支，总功率为28w*14=392w,392w*24小时＊30天＊57层楼＝160876s0w，木栋楼梯灯最大用电量为16088度电。从原告提供的电费单来看，2016/11/16一2016/12/31期间共用电42927度，每月用电28618度电，远超最大用电量，2016年11月至2018年6月用电量异常。从2018年7月至2019年4月，用电量接近正常，每月用电12000电，非常稳定。电费异常可能原因是地下停车场等非业主用电分摊到各楼业主头上，希望原告提供2016年11月16日至2019年4月30日本园区供电局各项电费单和发票，包括地下停车场用电，物业公司办公和员工生活用电，利合房地产公司占用会所作售楼部的办公用电，外包游泳池用电以及便民服务电梯广告投影用电。2．木园区地下停车场每个车位都是独立产权，每栋楼的电梯和梯间都是延伸到负二层，清洁保安管理都是共管，按物权法规定，所有权利人业主都必须分摊公用水电费，每个车位权利人业主除缴纳自用停车场电费以外，还应分摊本园区公摊水费和电费，原告在计算各项分摊水费和电费时，只计算了本栋楼（324位业主）或其他栋楼二楼以上的业主，未计算地下停车场儿千个车位权利人业主，占用会所做售楼部的广州利合房地产公司和游泳池经营者水电费分摊。原告分摊水电费计算错误，造成我公摊水电费增加。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》购买了位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号11座5403房（以下简称“涉案物业”），合同中约定建筑面积为189.7188平方米，实测面积为190.64平方米。约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，房屋交付日期为2016年11月15日前。2016年10月23日，被告与原告签订《广州亚运城天誉（三期）前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告从商品房买卖合同约定的物业交付之日之次日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。从2016年12月起，被告开始拖欠物业服务费、公摊水费及公摊电费，其中拖欠2019年1月1日至2020年4月20日的物业服务费8540.64元，拖欠2016年12月16日至2020年3月31日的公摊水费1.04元，拖欠2016年12月16日至2020年3月31日的公摊电费2459.18元。经原告以直接投递缴费通知单、电话、邮寄律师函等方式催缴，被告一直未交纳相关费用。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点为：（1）原告的物业服务质量；原告的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告答辩中反映的问题可能存在，但不代表原告工作的全部。因此，被告的抗辩，不能代表全体业主，也不能反映事实的全部，本院不予采纳。但原告应当不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。（2）收费标准及违约金的计算标准；被告与原告签订了《广州亚运城项目前期物业服务协议》，原告对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。原、被告约定的2.8元/平方米?月的物业服务费标准，不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予确认。被告的拖欠物业服务费、水费的行为给原告造成了资金占用损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算过高，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金及经济损失本院调整为按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，原告向被告提供物业管理服务后，被告未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的物业面积为190.64平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，故被告应按照533.79元每月的标准向原告支付从2019年1月1日至2020年4月30日的物业服务费8540.64元。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以533.79元为本金，从拖欠当月的6日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止，每月的违约金以当月物业服务费本金为限。原告主张被告向其支付2016年12月16日至2020年3月31日期间的公摊水费1.04元及2016年12月16日至2020年3月31日期间的公摊电费2459.18元，提供了相应的证据，尽到了应有的举证义务，本院予以支持。经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清之日止。被告主张案涉公摊水电费计算错误但无证据予以证明，故本院对被告该主张不予采信。至于被告罗东辉提出的其母亲受伤问题,属于其他主体的另一法律关系，应由权利人另循法律途径主张，本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗东辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费8540.64元及违约金（每月物业服务费的违约金以533.79元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止，每月的违约金以当月物业服务费本金为限）；二、被告罗东辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月16日至2020年3月31日期间的公摊水费1.04元及经济损失（经济损失以1.04元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年4月1日起计算至实际清偿之日止，经济损失以1.04元为限）；三、被告罗东辉应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年12月16日至2020年3月31日期间的公摊电费2459.18元及经济损失（经济损失以2459.18元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准从2020年4月1日起计算至实际清偿之日止，经济损失以2459.18元为限）；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告罗东辉负担。本判决为终审判决。审判员  何俊燊二〇二〇年五月四日书记员  郭子谦