西安市阎良区人民法院民事判决书 (2020)陕0114民初289号 原告：中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行，住所地西安市阎良区。法定代表人：王全胜，该行行长。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。被告：吴强，男，1982年6月3日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住该村。被告：张桂兰，女，1985年4月17日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住该村。被告：陕西世纪锦业地产有限公司。住所地：西安市阎良区。法定代表人：戴智敏，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行（以下简称建行阎良支行）诉被告吴强、被告张桂兰、被告陕西世纪锦业地产有限公司（以下简称世纪锦业公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行阎良支行的委托诉讼代理人邢少帅、被告吴强到庭参加诉讼，被告张桂兰、被告世纪锦业公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行阎良支行向本院提出诉讼请求： 1、请求宣布贷款全部到期，判令第一、二、三被告立即偿还贷款本金250585.33元，利息7693.43元，罚息126.37元，复息163.04元，共计258668.17元（截止2019年9月4日）及至实际清偿完借款本息之日所产生得利息、罚息、复息及实现债券的费用；2、判令一、二、三被告以其名下位于西安市阎良区XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房产承担抵押担保责任，原告对该抵押房产享有优先受偿权；三、判令第三被告对上述债务承担连带保证责任；四、本案的公告费、诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：第一被告与第二被告系夫妻关系，2016年9月14日，原告与第一被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告向原告借款人民币27万元，借款期限为240个月，借款实际浮动贷款利率，按月等额本息还款，被告如未按约还款，原告有权依约收取罚息。借款用于购买阎良区XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房产，随后各方在房屋管理部门办理了抵押登记。合同中约定第三被告提供保证加抵押担保责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的合同义务，向被告发放了借款27万元，但被告却未按合同约定完全履行自己的合同义务，经原告多次催收，被告仍不履约。截止2018年8月18日，被告连续逾期八期未还款，明显违反合同约定，已经构成严重违约，现依照贷款合同第十七条之约定，原告有权宣布借款合同到期，并要求被告立即清偿剩余全部借款本息及相关费用，有权依法对抵押物行使抵押权，要求保证人承担保证责任。因被告的上述行为已严重违约，为维权，故诉至法院。被告吴强辩称，对借款的真实性认可，但是自己暂时没有能力返还。被告张桂兰未答辩。被告世纪锦业公司未答辩。本院经审理认定事实如下： 2016年9月14日，被告吴强、被告张桂兰与原告建设银行阎良支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为270000元, 用于吴强购买阎良区XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋；借款期限为240个月，即自2016年9月14日至2036年9月1 4日；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述                                                                                                                                                                                 上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；还款方式为委托扣款方式，借款人最迟应在每期约定还款日前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托款账户内，否则贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；还款方法为采用等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币1730.83元；逾期罚息利率为本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；对于本金逾期超过90天仍未收回的借款，或者利息逾期超过90天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后付息的原则偿还；借款人不能按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权行使解除与借款人的借贷关系等权利。双方在该借款合同中约定以被告吴强位于阎良区XX大道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋作抵押担保。同日，世纪锦业地产在上述《个人住房（商业用房）借款合同》上签字盖章，为吴强、张桂兰的上述借款合同提供连带责任保证。保证范围为借款合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、其他款项和债权人实现债权与担保权利的费用。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同中的保证条款的效力独立于合同其他条款，合同其他条款不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响保证条款的效力。2016年9月21日，涉案房屋办理了预购商品房贷款抵押登记备案，但未办理房地产抵押登记，亦未取得抵押财产的《他项权利证书》。后，原告建设银行阎良支行依约发放了270000元的借款。另查明，被告吴强、被告张桂兰未按借款合同约定履行还款义务，截止2018年8月18日，被告吴强、张桂兰未偿还建行阎良支行借款本金250585.33元、利息7693.43元、罚息126.37元、复利163.04元（本息合计258668.17元）。本院认为，建设银行阎良支行与吴强、张桂兰签订的借款合同系当事人真实意思表示,不违反法律法规规定,应属有效合同,双方均应按约履行各自的义务。建设银行阎良支行按约履行了发放贷款义务,吴强、张桂兰未按约履行还款义务,己构成违约，故建设银行阎良支行有权要求解除本案借款合同，并要求被告吴强、张桂兰偿还剩余借款本金、利息、罚息、复利及至借款实际清偿之日止产生的债务利息、罚息及复利。世纪锦业公司为吴强、张桂兰的上述借款提供阶段性连带责任保证，现吴强、张桂兰未依约还款，建设银行阎良支行在保证期间内要求被告锦业地产对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任，本院予以支持；锦业地产在承担连带保证责任后,可向吴强、张桂兰追偿。关于建设银行阎良支行主张对本案抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款有优先受偿权的请求，抵押登记备案与抵押登记具有不同的法律性质和法律效力,抵押备案登记并非设立抵押权的抵押登记。因本案涉案房产仅办理了预购商品房贷款抵押登记备案,抵押权并未设立，故对建设银行阎良支行要求就本案抵押房产行使优先受偿权的诉讼请求,依法不予支持。关于建设银行阎良支行主张被告承担律师费的诉讼请求，因其未能提供证据证明其主张，本院不予支持。世纪锦业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，故被告锦业地产作为连带保证人应依照合同约定承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              一、解除原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行与被告吴强、被告张桂兰于2016年9月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告吴强、被告张桂兰于本判决生效后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行借款本金250585.33元，支付截止2018年8月18日的利息7693.43元、罚息126.37元、复息163.04元，并按照2016年9月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付自2018年8月19日起至实际清偿之日止的利息、罚息及复利；三、被告陕西世纪锦业地产有限公司对被告吴强、被告张桂兰的上述借款本金、利息、罚息、复利的给付义务承担连带清偿责任。被告陕西世纪锦业地产有限公司在承担连带清偿责任后,可向被告吴强、被告张桂兰追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5180元，减半收取计2590元，由被告吴强、被告张桂兰、被告陕西世纪锦业地产有限公司负担。因该费用原告中国建设银行股份有限公司西安阎良区支行已预交，被告吴强、被告张桂兰、被告陕西世纪锦业地产有限公司于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员  刘  路   二〇二〇年五月二十二日 法 官 助 理  贾  柳书  记  员  周秋果  1