河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6927号原告(反诉被告)：陈大从，女，1986年2月7日生，汉族，户籍地平顶山市卫东区，现住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张庆宇，河南中亨律师事务所律师。被告（反诉原告）：李红艳，女，1962年10月15日生，汉族，原住郑州市惠济区，现住商丘市。被告（反诉被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司，住所地:郑州市金水区卫生路26号9号楼1单元1层附2号。负责人：王玉良。委托诉讼代理人：李阳，该公司员工。原告陈大从（反诉被告）与被告李红艳（反诉原告）、郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司（反诉被告，以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理，审理后经合议庭评议及本院审判委员会讨论决定，于2018年8月9日作出（2018）豫0108民初1701号民事判决书，李红艳不服提起上诉，2018年11月28日，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终14953号民事判决书，驳回上诉、维持原判。后李红艳向河南省高级人民法院申请再审，2019年6月27日，该院作出（2019）豫民申2257号民事裁定书，指令郑州市中级人民法院进行再审，该院于2019年9月29日作出（2019）豫01民再385号民事裁定书，撤销该院（2018）豫01民终14953号民事判决和本院（2018）豫0108民初1701号民事判决，发回本院重审。本院于2019年11月18日重新立案后另行组成合议庭于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈大从及其委托诉讼代理人张庆宇，被告李红艳到庭参加了诉讼，被告房之家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告李红艳支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金370000元；2、请求判决被告李红艳退还原告解押补偿款10000元，二被告承担金融贷款费用14260元，以上合计394260元；3、本案诉讼费以及其他相关费用由被告承担。在案件审理过程中，原告以原审一审判决前后被告房之家公司已经退还定金及相关费用为由，撤回第二项诉讼请求中关于要求被告承担贷款费用的请求。事实与理由：原告诉称，2016年8月10日，原、被告及中介房之家公司签订了房屋买卖合同一份，主要约定被告李红艳将其位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋出售给原告，建筑面积70.35㎡，价格为75.5万元。合同签订后，原告依约支付了定金14900元、佣金15100元及贷款费用14260元，原、被告共同到银行申请了按揭贷款，并于2016年9月28日通过审批。原被告三方协商，由被告李红艳对于本案房屋进行解押，原告陈大从支付被告李红艳1万元作为补偿。但是贷款获批后，因房屋价格上涨，被告表示让原告增加购房费用，后又以事务繁忙等理由不予配合网签，导致房屋不能办理过户手续。被告李红艳违背诚信、恶意违约行为导致原告蒙受重大的机会损失，现丧失了在郑州购房的机会。故原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判决被告赔偿原告损失。被告李红艳辩称并反诉称，请求依法判令：1、解除原被告三方签订的房屋买卖合同；2、反诉被告支付反诉原告违约金75000元；3、反诉被告承担反诉费用。房屋买合同签订后，被告李红艳提前偿还了银行按揭贷款，对房屋进行了解押，由于原告的原因致使贷款手续未申请成功，被告没有违约行为。原告迟迟不能贷款成功，购房首付款也没有支付被告，同期郑州房价上涨明显，给被告造成了巨大损失，在签订房屋买卖合同及办理银行贷款手续时原告均未到场，被告对原告购房的真实性产生怀疑。原告提供的房屋买卖合同并非被告所签，内容也与被告提供的房屋买卖合同不一致。被告认为中介房之家公司与原告恶意串通，以订立合同为借口恶意磋商，共同欺骗被告。另外，原告不能提供两年的社保证明，在限购政策之后不具有购房资格，故合同网签无法通过；至2017年3月份时，原告还没有购房资格，故原告违约在先应承担相应法律责任。被告房之家公司未到庭，其原审庭审辩称：一、关于本案事实：被告李红艳先把个人卖房信息登记在网上，被告房之家公司获取其房产信息后，又获取了陈大从需要买房的信息，之后被告员工用李红艳的钥匙带着原告陈大从看了李红艳的现房，陈大从对房产比较满意，被告即开始联系李红艳签合同。因李红艳称其不在郑州住，被告给李红艳转款1000元作为路费，让李红艳来签合同，但李红艳收到钱后，没有及时回来签合同，其委派另外的人来房之家公司签订了卖房协议，李红艳委托的受托人（姓名不详）知道给李红艳转路费1000元的事实，于是签订了三方协议。签协议中间受托人还给李红艳打电话征求李红艳意见，得到肯定答复后才签订的协议（房价为75万元）。期间房之家公司通知买卖双方到银行签订贷款协议，陈大从向房之家公司叙述其首付款有限，需要多贷款，当时就给李红艳协商把房价签高一些，以便陈大从的贷款顺利进行，才有了第二份卖房协议（房价为75.5万元）。二、关于房产的解押款问题，因李红艳房产有抵押，其承诺自行解押，房之家公司为此事向李红艳沟通有10个工作日，李红艳因拒绝解押并打电话询问房子涨价了，这套房不卖的法律后果。经过做工作，最终李红艳同意自己解押，但是陈大从必须向李红艳多付10000元作为补偿，当天陈大从即到李红艳家交付给李红艳10000元，李红艳为陈大从出具了收据。至此，被告房之家公司认为事情到这里就结束了，但李红艳以陈大从没有购房资格为由单方解除合同。被告房之家公司认为，双方签订购房合同的时间是2016年8月，当时并未出台限购政策，陈大从具备购房资格，此纠纷已经在被告房之家公司迂回了很长时间，致使后来限购政策出台，陈大从才丧失购房资格，被告李红艳的反诉请求与事实不符，是其自己设想出来的，不应得到支持。反诉被告陈大从辩称:一、李红艳已经明确拒绝卖房，已经构成违约，反诉被告认为系其单方表示解除合同；二、反诉原告请求与事实不符，陈大从提交的证据证明贷款已经获得审批，李红艳多次去银行阻挠贷款发放，直到2018年3月份贷款审批时间失效仍然不予协助办理网签，依照交易程序网签之后贷款才会正式发放，贷款银行也会审查购房人的首付款有无支付，才会发放贷款。因此反诉原告的反诉理由不符合事实，也不符合合同约定，请求法院不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收据、三方证明（补偿款）、完税证明流水、中介公司证明、电话录音、银行贷款资料、询问笔录等证据，本院组织原被告进行了举证、质证，对当事人无异议的证据予以认定并在卷佐证。根据原被告陈述、证据及双方诉辩意见等，本院对本案事实确认如下：2016年8月10日，原告陈大从、被告李红艳与被告房之家公司（中介公司）签订房屋买卖合同一份，甲方（被告李红艳）将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋以755000元的价格出售给乙方（原告陈大从）；原、被告同意使用按揭贷款的方式支付房款，原告按合同申请贷款的比例，向被告支付首付款，其余价款用银行贷款支付；双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料；原告若违反合同第四条规定，致使本合同在规定的期限内无法正常过户，丙方（被告房之家公司）应在原告违约之日起三日内催告原告，原告在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，被告李红艳有权解除合同，同时原告应赔偿被告损失，房之家公司应将保管的定金交给被告；被告李红艳若违反合同第四条规定，被告房之家应在被告违约之日起三日内催告被告，被告在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，原告有权解除合同，并要求被告李红艳双倍返还原告定金并赔偿原告损失；同时该合同第十条第3项还约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告依约向被告房之家公司交纳了现金30000元，该款含定金14900元及佣金15100元，后因该合同未实际履行，原告交纳的佣金15100元及定金14900元被告房之家公司已退还原告陈大从。2016年8月31日，原告陈大从与被告李红艳共同到中国××银行××丰产路支行办理住房按揭贷款审理手续，双方按照银行合同模板又签订了郑州市房屋买卖合同一份，该合同主要内容为：甲方（李红艳）自愿将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋出售给乙方（陈大从）；甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索；乙方应在2016年8月31日前向甲方支付定金5000元，作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保；经双方协商，该房屋成交价款为840000元，乙方于2016年12月15日前向甲方支付房款840000元；双方约定本合同生效后90日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。中国××银行××丰产路支行于2016年9月28日为原告出具编号为光银个审（R77261616000185）号中国光大银行零售授信业务批复一份，该批复内容为：业务品种为住房按揭贷款；担保方式为所购资产抵押；贷款用途为购房；审批金额67万元；审批结果为同意；批复意见为经合规性审查，该笔贷款所需资料齐全，相关流程所需主、协办客户经理及经营单位负责人签字齐全；终审机构为郑州分行本部。后被告李红艳未在合同约定的70个工作日（2016年8月12日至2016年11月24日）内，协同原告共同到房管局立契并办理其他相关手续。另查明，因涉案房屋有抵押，原、被告约定由被告李红艳对房屋进行解押，原告给予被告李红艳房屋解押补偿款1万元，该解押补偿款原告已于2016年11月5日支付给被告李红艳，李红艳于2016年11月15日对该房屋办理了解押。又查明，被告李红艳向法庭提交原被告三方于2016年8月12日签订的房屋买卖合同复印件一份，格式、内容与原告提交的三方签订于2016年8月10日的上述房屋买卖合同相同，不同之处在于格式合同部分手写部分，合同第二条房屋价款为75万元，乙方（原告陈大从）支付定金数额为1万元，第十三条其他约定事项房屋价款为乙方定金9000元在丙方（中介房之家公司），1000元在甲方（被告李红艳），此处手写部分加盖有中介方印章。对于此合同原告称不是原告本人签名，但因大部分内容相同整体予以认可，称系中介方房之家公司与被告补签的。而原被告三方签订于2016年8月10日的房屋买卖合同，被告李红艳对其签字不认可，被告房之家公司称被告李红艳当时不在郑州，系其委托的亲属带着涉案房产证复印件代签。又查明，本案原审（2018）豫0108民初1701号民事判决生效后现已经执行完毕。再查明：一、原被告认可在房屋买卖合同签订后，房屋价格出现了上涨；二、在原被告办理银行贷款手续过程中，被告李红艳多次到贷款银行反映原告贷款问题，最终银行暂停了后续贷款手续审批，未实际放款；三、在本案原审过程中，被告李红艳存在不遵守诉讼秩序未经法庭许可，私自录音情况。本院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案两份房屋买卖合同的性质与效力问题，2016年8月10日，原告陈大从、被告李红艳与被告房之家公司签订合同后，原告当日已按合同内容履行了交付定金14900元的义务，定金合同成立并生效；同时，原告为履行合同义务交付了佣金及办理银行按揭预审批等义务，被告李红艳也履行了对涉案房屋进行解押的义务；虽然该合同内容与2016年8月12日合同手写部分有差别，但绝大部分内容相同，特别是法律关系性质、标的物、付款方式及金额等基本一样，双方履行合同的行为也能补证形式瑕疵，故本院认定该房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约履行了合同义务，被告李红艳在对涉案房屋进行解押后，却未在合同约定的期限内配合原告办理立契等相关手续，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。原告主张判令被告李红艳支付其逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金370000元的请求，因双方签订的合同对此未作约定，对原告该项请求，本院不予支持；原告的该项主张，应以双方合同中约定的违约方式即以双倍返还原告交付的定金承担违约责任较为适宜（中介方已退还原告定金部分）。关于原告要求被告返还房屋解押款10000元的诉讼请求，因原告向被告支付该款项目的系尽快促成双方履行合同，现双方均同意解除合同，合同目的未实现，故该诉请合理合法，本院予以支持。本案中，反诉原告李红艳要求解除原、被告与被告房之家公司三方签订的房屋买卖合同的请求，本诉原告也不再主张继续履行合同，同意解除，对此本院予以确认。本案中，导致合同不能履行的主要原因，系反诉原告以房屋价格上涨、被告欺骗为由在合同约定的期限内未积极协同反诉被告到房屋登记管理部门办理涉案房屋网签手续所致，因双方合同签订时原告符合购房条件，现反诉原告称其未违约，系反诉被告不具备购房资格无法通过网签的反诉主张，缺乏事实和法律依据，故其要求反诉被告支付其违约金75000元的反诉请求，证据不足，本院不予采信。纵观本案的全过程，从原被告三方签订合同、解除合同至今，因房价上涨等因素，原被告三方中，被告李红艳系最大受益者，但在人民法院一、二审判决生效及执行终结后，被告仍然不尊重和服从司法判决，以自己主观臆断的被告欺骗等借口不断信访和申诉，属于利用程序滥用和浪费国家有限的司法资源，以此实现自己利益最大化，不但违反法律规定及合同约定，更违反社会主义核心价值观的友善、诚实、守信等精神，对此种行为，人民法院不能予以支持和鼓励。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告陈大从、被告李红艳与被告郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司签订的房屋买卖合同；二、被告李红艳于判决生效后七日内支付原告陈大从违约赔偿金14900元，返还原告房屋解押款10000元；三、驳回原告陈大从的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李红艳的其他诉讼请求。案件受理费7214元,原告负担6289元，被告李红艳负担925元，反诉费838元，由被告李红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  滑明勋审判员  王彦斌审判员  王艳梅二〇二〇年五月二十五日书记员  刘 娟