山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1837号上诉人（原审被告）：宋涛，男，汉族，1982年10月19日出生，住山东省乳山市。被上诉人（原审原告）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师。上诉人宋涛因与被上诉人济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初8144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宋涛上诉请求：1.撤销一审判决，并改判；2.一、二审诉讼相关费用由海尔绿城公司承担。事实和理由：一、一审法院判决解除合同违反事实与法律规定。第一，《车位使用权转让协议》与《济南市商品房买卖合同》是两份独立的合同，宋涛已经交清车位款项，一审法院不应该解除《车位使用权转让协议》。第二，宋涛并没有收到《通知函》。1.海尔绿城公司虽称向宋涛邮寄了《通知函》，但宋涛并未收到，究竟是否邮寄给了宋涛不清，海尔绿城公司解除合同的意思表示也未送达到宋涛，一审法院认定海尔绿城公司于2019年4月4日向宋涛邮寄解除通知的事实不清。2.即使海尔绿城公司确实将解除合同的通知送达到了宋涛，一审法院判决亦适用法律错误。海尔绿城公司提出的诉求为请求依法确认宋涛与海尔绿城公司于2014年8月31日签订的《济南市商品房买卖合同》及2014年12月20日签订《车位使用权转让协议》解除，系确认之诉。一审法院在事实认定部分，已经明确海尔绿城公司于2019年4月4日向宋涛寄送《通知函》一份，载明如宋涛在收到或应当收到本通知之日起5日内没有采取避免海尔绿城公司承担担保责任的有效方式，宋涛与海尔绿城公司签订的《购房合同》自宋涛收到或应当收到本通知的第6日解除，故，涉案合同已于2019年4月解除。根据民事诉讼法第十三条规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，法院应当秉承“不告不理”的原则，充分的尊重当事人的诉求。既然一审法院已经认定了合同解除的事实，则只需根据海尔绿城公司的请求予以确认解除即可，但在本案中，一审法院在判决时却错误的将案件性质认定为形成之诉，自行处分宋涛的诉讼权利，错误的判决解除前述两份合同，法律适用错误。二、即使《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》可以解除，一审法院应对宋涛缴纳的首付款事宜一并做出判决。宋涛已按《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》的约定支付了房屋首付款90万元和车位转让款，且一直按期归还银行贷款至2018年10月，对宋涛缴纳的该笔费用如何解决，一审法院应当一并做出判决。三、一审法院判决支付10万元的律师费过高。一审律师费并不合理，本案的事实清楚，案例较多。即该案件并不复杂，一审律师却收费10万元，远远超过其工作量，应当予以降低。虽然宋涛与海尔绿城公司的合同中约定了律师费的承担事宜，但是律师费也不可以随意约定，应当考虑案件的实际情况予以确定律师费。宋涛没有及时归还贷款的原因是宋涛失去了自由，不归还贷款并非宋涛的真实意思表示，现宋涛的配偶已经可以处理涉案房产事宜，所以请二审法院在查清事实的基础上，考虑实际情况依法改判支持宋涛的请求，以维护宋涛的合法权益和法律的公正。海尔绿城公司辩称,一审民事判决书认定事实清楚、适用法律准确，依法应当予以维持；宋涛的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：一、一审判决书判决解除合同认定事实清楚、适用法律准确。（一）关于《车位使用权转让协议》的解除问题。1.《中华人民共和国合同法》第一百六十五条：“标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同”；2.《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”；3.海尔绿城公司与宋涛签订的《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第3款约定：“任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除…”。本案中，首先，涉案房屋与车位虽然签订了独立的合同，但二者之间的价值存在一定的关联性和从属性。涉案房屋所在小区的房屋和车位配比是1：0.8，在此情况下，车位如果和房屋分离必然严重影响到房屋的价值；其次，房屋的买卖合同解除后，宋涛已在该小区内无其他住房，即其已不是本小区业主，根据物权法规定，其亦不应当再具备购买本小区车位的条件。因此，根据上述法律规定并结合《商品房买卖合同》的约定，一审判决一并解除《车位使用权转让协议》符合法律规定。（二）法院判决解除的问题。合同解除权为形成权，当事人在解除条件成就后可以自行通知解除，亦可以通过诉讼的方式予以司法解除。本案中，《商品房买卖合同》附件五第九条第3款中关于“寄发通知的方式”、“地址的确认”以及“相应的法律后果”问题均作出了约定，但宋涛在合同中预留的地址为“济南市历下区名士豪庭”，该地址并未具体到几号楼几单元，在此情况下，一审判决虽然查明了海尔绿城公司于2019年4月4日向宋涛寄发了《通知函》的事实，但在宋涛未到庭参加诉讼的情况下，为保护其合法权益，根据公平原则，并未以海尔绿城公司寄发的《通知书》为解除依据，而是通过司法解除的方式予以解除合同，不应当属于适用法律错误的情形。二、一审判决未对宋涛交纳的首付款予以处理并不违反法律规定。本案中，海尔绿城公司考虑一审判决未对首付款进行处理实际上是为了保护宋涛的合法权利。在宋涛未到庭参加诉讼的情况下，其无法通过抗辩或反诉的方式要求返还首付款，在此情况下，仅凭海尔绿城公司提交的证据对应当返还的首付款数额无法准确无误的查实，一旦法院判决的应返还的首付款数额错误且判决书生效，宋涛就只能通过再审或申诉的方式予以救济，因此，一审法院根据实际情况未对应返还的首付款数额予以处理，亦不违反法律规定，宋涛仍可以采取与海尔绿城公司沟通或另诉的方式主张首付款。三、一审判决的律师费并不存在过高的问题。1.按照诉讼请求中涉案房屋的价值300万元（不含违约金）计算，参照《山东省物价局山东省司法厅关于印发和的通知》规定，本案律师费收费范围为107900元-141100元，本案律师费按10万元收取，并未超出上述收费标准；2.本案中涉案房屋的诉讼很可能涉及到一审、二审、执行异议和执行腾房四个阶段，代理人在综合考虑案件难易程度和诉讼周期后，决定按照10万元收取完全符合实际情况；3.本案诉讼前代理人多次与宋涛的配偶刘卫卫沟通，协商解决海尔绿城公司的代偿问题，并不想提起本案诉讼，但刘卫卫始终未对海尔绿城公司的代偿款项给出解决方案，故海尔绿城公司为了维护自身合法权益，只能委托律师提起本案诉讼，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，宋涛应当承担由此支出的律师费。综上，宋涛的上诉理由不能成立，请求二审法院在查明事实基础上，依法驳回宋涛的全部上诉请求。补充答辩意见：一、关于反担保的约定问题。1.《商品房买卖合同》附件五补充协议第二条第2款中关于提供反担保的问题，是指“采用按揭方式支付房款的，”因债务问题导致所购房屋被查封、冻结等，但在海尔绿城公司未承担担保责任前，有权采取要求购房人提供反担保的方式确保海尔绿城公司“阶段性担保”期间的利益保护，该条款充分说明了在“采用按揭方式支付房款”的情况下，海尔绿城公司的合同目的不仅仅是收取购房款，同时要求购房人必须按约履行偿还银行贷款及限期解除海尔绿城公司阶段性担保的义务；2.本案中，贷款银行是于2018年11月29日告知宋涛出现逾期还贷并要求海尔绿城公司承担担保责任，海尔绿城公司收到信息后：（1）于2018年12月7日向宋涛寄发《通知函》，要求其限期解决可能给海尔绿城公司造成的担保问题；（2）于2019年3月28日代宋涛偿还剩余全部银行贷款本息，给了宋涛5个月的时间解决问题；（3）于2019年8月8日提起诉讼，又给了宋涛近5个月的时间解决问题；（4）于2019年11月14日一审判决书作出，再次给了宋涛3个月的时间处理问题，该期间内明确提出可以在赔偿代付款等损失后撤回起诉，但宋涛仍然没有解决问题。自海尔绿城公司收到贷款银行的告知函至一审判决书的作出，海尔绿城公司给了宋涛一年多的时间处理贷款逾期问题，宋涛至今未予解决，在此背景下，一审法院根据合同约定判决解除合同完全符合法律规定并兼顾了公平原则；二、涉案房产仍登记在海尔绿城公司名下，宋涛仅是网签登记的备案人，在物权未发生转移登记前，海尔绿城公司有权解除合同、收回房屋；三、关于能否适用合同法第一百六十七条问题。合同法第一百六十七条是关于分期买卖合同的解除问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十八条规定“合同法第一百六十七条第一款规定的分期付款系指买受人将应付的总价款在一定期限内至少分三次向出卖人支付”，因此，本案并不属于合同法第一百六十七条规定的分期付款的情形；海尔绿城公司行使合同解除权是基于合同法第九十三条约定解除的规定；四、关于房屋升值部分的问题。1.本案《商品房买卖合同》的解除是因宋涛根本违约造成的，鉴于该因素，合同解除后在双方互返财产的情况下，宋涛不再对涉案房屋具有直接利益，无权主张房屋的升值部分权益［济南市中级人民法院审理的李凯与海尔绿城公司案件中作出的（2018）鲁01民终8004号民事判决书已作出认定］；2.即使宋涛要主张房屋升值部分的利益，应当提起反诉，在审理中需要确定房屋是否存在升值问题以及升值的具体数额，本案二审中不应再处理该问题。五、关于房屋查封问题。1.本案起诉前，海尔绿城公司首先到临沂市兰山区公安局了解过涉案房屋是否涉及到赃款赃物，并征求办案机关的意见，能否提起民事诉讼，办案机关给我们的回复是涉案房屋不涉及到赃款赃物问题，办案机关之所以查封涉案房屋是因为刑事案件的办案需要，如针对涉案房屋提起民事诉讼，办案机关不予干涉。在了解情况并征得办案机关同意民事诉讼后，海尔绿城公司提起了本案诉讼。海尔绿城公司认为目前宋涛的一审刑事判决书已作出，该刑事判决书中应当没有涉及到涉案房屋的赃款赃物问题；2.《关于印发的通知》第五十三条和《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条中均规定了案外人对涉案财产的法律救济途径，因此，在涉案财产被查封的情况下，并不影响权利人根据法律规定行使权利，也不影响法院对涉案财产所涉合同的处理。六、关于宋涛资金被冻结的问题。宋涛涉嫌刑事犯罪导致资金被冻结是因其个人原因造成的，由此导致合同客观上无法履行应当由其个人承担责任，与海尔绿城公司无关。七、关于合同能否继续履行的问题。1.如前所述，海尔绿城公司自宋涛违约以来，已经给其一年多的时间解决问题，其仍然怠于履行义务，应当承担相应的法律后果；2.宋涛逾期还贷的行为给海尔绿城公司造成的损失远远高于代偿购房款的表面损失。海尔绿城公司开发的全运村项目已经接近尾声，公司绝大部分工作人员已经分流到其他项目，相应的资金亦已用于其他项目的开发；因宋涛逾期还贷导致海尔绿城公司只能为其承担担保责任，而该担保责任的承担严重影响到海尔绿城公司的流动资金调配，进而影响到其他项目的正常开展，在银行贷款收紧的情况下，流动资金的缺乏对于项目工作无法正常开展带来的损失是无法用代偿数额估量的，这也是海尔绿城公司给了宋涛一年多的时间去解决代偿资金的问题。不是海尔绿城公司主动要求解除合同、收回房屋，而是为了挽回损失、迫不得已解除合同的。在一审已经判决解除合同的情况下，海尔绿城公司作为两大房地产集团项下的项目公司，已经没有同意继续履行合同的决定权；3.截至目前，宋涛仍然在等刑事案件的结果，仍无法消除因担保责任而给海尔绿城公司带来的不利影响，由此可知，宋涛目前仍不具备继续履行合同的客观条件。综上，请求二审法院在查明事实基础上依法驳回宋涛的全部上诉请求。海尔绿城公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原、被告双方于2014年8月31日签订的关于房屋的《济南市商品房买卖合同》解除；2.请求依法确认原、被告双方于2014年12月20日签订的关于车位的《车位使用权转让协议》解除；3.请求依法判令被告宋涛向原告海尔绿城公司支付违约金30万元（总房款300万元*10%）；4.请求依法判令被告宋涛向原告海尔绿城公司赔偿律师费损失10万元；5.返还某某房屋及相关车位；6.本案诉讼费、保全费、公告费等实现债权费用均由被告宋涛负担。一审法院认定事实：2014年8月31日海尔绿城公司和宋涛签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议各一份。约定由宋涛购买海尔绿城公司开发的商品房海尔绿城某某室。该房屋建筑面积201.49平方米，总价款300万元，首付款90万元，银行按揭贷款210万元。同时商品房买卖合同第六条约定付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：（1）买受人于本合同签署的同时支付首付款人民币900000元，剩余购房款人民币2100000元通过金融机构贷款或住房公积金管理中心（以下统称“贷款机构”）贷款的方式予以支付，并应在本合同签署之日向出卖人指定的贷款机构提交完备的贷款申请资料，签署办理按揭贷款手续须由买受人签署的相关合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的各项费用。（2）在签署本合同前，买受人应委托办理银行贷款信用额度审查，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与贷款机构进行充分的了解和沟通。买受人【应要求贷款机构在本合同签订之日起30个工作日内】将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户；如按揭贷款未能在前述时间内划付到出卖人账户，则买受人应自前述约定期限届满第二日开始按每日未付房款额的万分之四向出卖人支付违约金；如超过前述约定期限届满起45个工作日内按揭贷款扔未划付到出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款的，则出卖人于次日起即有权单方解除合同，买受人除按前述约定支付违约金外还应另按本合同总计款的8%向出卖人支付违约金，出卖人有权将上述商品房另行出售，并有权从买受人已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给买受人。《购房合同》附件五第二条约定关于解除合同、退房的约定：1、若买受人采用按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向贷款机构承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。若商品房已交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担。如果出卖人履行代偿责任后未解除主合同及收回该商品房的，买受人首先应按主合同房款总金额的10%向出卖人偿付违约金。出卖人代为偿还的按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等视为出卖人将买受人原通过各种方式已支付的同等金额的房款（包括首付款及按揭贷款）退还给了买受人并用于归还了贷款，买受人因此对出卖人存在自始未付清相应金额房价款的逾期付款之事实。如果出卖人要求买受人继续履行付款义务的，买受人除应付清全部欠款外，还应每日按欠款金额的日万分之五向出卖人支付违约金。买受人未付清剩余欠款及违约金的，出卖人有权不交付该商品房，并有权解除商品房买卖合同及补充协议。出卖人因此选择解除商品房买卖合同及补充协议的，买受人仍应向出卖人承担约定的违约责任（含原逾期付款应偿付的违约金）。2、若买受人采用按揭方式支付房款，因买受人与第三人存在民事纠纷或涉及刑事、行政案件等，导致其所购买的商品房被人民法院、人民检察院或公安机关查封、冻结、没收或被以其他形式限制房地产权利的，出卖人有权要求买受人提供反担保，反担保的范围包括但不限于：（1）出卖人因履行与买受人、贷款机构之间签订的按揭合同（含担保合同）约定的担保责任而代偿的借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、公告费、律师费等；（2）根据出卖人与买受人、贷款机构之间签订的按揭合同（含担保合同）的约定，买受人应当支付给出卖人的利息及违约金;（3）出卖人向买受人行驶追索权、实现反担保权利而支付的诉讼费、律师费、公告费、交通费及其他费用等。买受人应自接到出卖人要求提供反担保的通知之日起15日内提供经出卖人认可的可以办理抵押或质押登记的担保物，抵押物及质押物的价值应不低于尚未偿还的按揭贷款额及买受人应当承担的违约金、赔偿金之和，依法应当办理担保登记的，反担保人应在前述通知日期内与出卖人配合办妥担保登记手续并将获得的相关登记文件交由出卖人收执，办理担保登记发生的全部费用（包括但不限于公证费、登记费、律师费、保险费等）由买受人承担。如买受人未在通知规定时间内提供出卖人认可的担保物或未办妥担保登记手续的，出卖人有权立即解除与买受人签订的主合同，收回所卖房屋另行出售。3、任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除后15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。2014年10月29日宋涛、海尔绿城公司与兴业银行济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，借款金额210万元整，借款期限为360个月，主债务人宋涛、共同债务人刘卫卫、担保人海尔绿城公司，提供连带担保责任，并在合同上加盖公章确认。2014年12月20日宋涛与海尔绿城公司签订《车位使用权转让协议》一份，原告海尔绿城公司同意将济南市海尔绿城全运村某号车位一个，价款为18万元整，并已于签订当日将开发的车位使用权转让给了宋涛。原告海尔绿城公司将涉案房屋交付给被告宋涛后，被告宋涛向银行归还借款至2018年10月，且自2018年10月10日起，被告宋涛出现逾期向银行还款情况。2019年3月11日兴业银行济南分行向原告海尔绿城公司送达《代偿通知书》一份，告知海尔绿城公司宋涛出现逾期偿还银行贷款的事实，并要求原告海尔绿城公司承担担保责任的事实。原告海尔绿城公司于收到银行的《代偿通知书》后，在2019年4月4日向被告宋涛寄送《通知函》一份，主要内容为：中国银行历下支行发函告知贷款人出现逾期还贷款情况，要求公司承担相应的担保责任，因《商品房合同》中预留的电话多次联系，均未成功。现根据《购房合同》的约定以及贷款银行要求承担担保责任的事实，向您通知如下：1.限宋涛自收到或应当收到本通知之日起5日内，消除因宋涛逾期偿还贷款本息以及房屋被查封等因素而给我司可能造成承担担保责任的全部影响（消除影响的手段包括但不限于偿还全部银行贷款、经贷款银行及我司认可的反担保等）；2.如宋涛在上述期限内没有采取避免我司承担担保责任的有效方式，宋涛与我司签订的《购房合同》自宋涛收到或应当收到本通知的第6日解除。中国建设银行向原告海尔绿城公司出具的客户专用回单一份，原告海尔绿城公司于2019年3月27日代被告宋涛偿还了全部剩余贷款本息2017274.14元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告宋涛经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，一审法院视为其放弃诉讼权利，依法缺席审理。原被告双方签订的《济南市商品房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容并不违背法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，当事人均应全面履行各自的义务。但被告宋涛在将楼房按揭贷款偿还至2018年10月10日后，剩余部分未按期偿还，致使该贷款逾期，兴业银行济南分行依法对担保人原告海尔绿城公司进行了代偿通知书送达，海尔绿城公司于2019年3月27日向该行交付剩余全部涉案房屋的本息。之后经海尔绿城公司催告，被告宋涛亦未向原告海尔绿城公司偿还该款。被告宋涛延迟履行还款义务至今，致使涉案合同的目的不能实现，原告海尔绿城公司请求解除与被告宋涛签订的《济南市商品房买卖合同》以及《车位使用权转让协议合同》，由被告宋涛返还涉案房屋及车位使用权并无不当，一审法院予以支持。对于原告海尔绿城公司主张30万元违约金的请求，《济南市商品房买卖合同》约定按照合同总金额15%计算违约金的方式，在涉案房屋已存在升值的情况下，该数额远高于原告海尔绿城公司代其偿还全部贷款而造成的经济损失，因此，违约金数额以合同总金额为基数，自原告海尔绿城公司代偿之日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算为宜。对于原告海尔绿城公司主张的律师费损失问题，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对于被告宋涛违约后的费用（包含律师费）的承担已做出了明确约定，在原告海尔绿城公司已实际支付的情况下，该项损失应当予以支持。综上，判决：一、依法解除原告济南海尔绿城置业有限公司与被告宋涛签订的涉案《济南市商品房买卖合同》及《车位使用权转让协议》；二、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司位于海尔绿城公司全运村某某室房屋；三、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司位于海尔绿城公司全运村某号车位；四、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司违约金（以300万元为基数，自2019年3月28起，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至本判决生效之日止）；五、被告宋涛于本判决生效之日起10日内返还原告济南海尔绿城置业有限公司律师费10万元；六、驳回原告济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、第一百四十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告宋涛承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明，一审判决第8页第10行应为“按揭贷款偿还至2018年10月10日后，……”一审法院对此书写存在笔误，本院予以纠正。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋买卖合同及车位使用权转让协议应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，海尔绿城公司与宋涛签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约全面履行合同义务。《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第一款约定：“1、若买受人采用按揭贷款方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向贷款机构承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。若商品房已交付的，买受人须在主合同及本补充协议解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担……”。第二条第三款约定：“3、任何一方解除《济南市商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除后15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。”涉案合同约定的解除条件及违约责任具体明确，宋涛逾期偿还银行贷款本息，经催告后仍未消除海尔绿城公司为其贷款承担的担保责任，导致海尔绿城公司为其支付了全部剩余银行贷款本息，宋涛已构成根本违约，且双方在《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第三款对于《车位使用权转让协议》的解除条件亦进行了约定，故双方的解除条件已经成就。关于宋涛主张的律师费用过高问题，双方在涉案合同中对该费用已明确约定由违约方承担，且海尔绿城公司主张的律师费用已经实际支付，并开具发票，亦符合山东省律师服务收费规定的相关标准，故该律师费用并不存在过高之情形。另本案在一审期间经多次调解，宋涛对偿还海尔绿城公司为其支付的剩余银行贷款本息的时间无法确定，故一审法院对于海尔绿城公司要求解除涉案房屋买卖合同及车位使用权转让协议、收回房屋及车位，并赔偿其相应违约金及律师费的主张予以支持，具有事实及法律依据。在本案二审期间亦经多次调解，宋涛对偿还海尔绿城公司为其支付的剩余银行贷款本息的时间仍无法确定，致使调解未果，且宋涛至今仍未向海尔绿城公司偿还过任何款项，故本院对宋涛的上诉请求不予支持。关于宋涛上诉主张的返还其缴纳的首付款问题，因宋涛在一审中并未提出该请求，海尔绿城公司可依据双方的商品房买卖合同的约定向宋涛予以返还，宋涛在海尔绿城公司怠于返还该笔费用时，其可另行主张。综上所述，宋涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人宋涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二〇年五月十五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟