广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤13民终2570号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗昌英，女，汉族，1982年1月12日出生，身份证号码：511************888，住惠州市惠城区****************。委托诉讼代理人：袁邵敏，系广东惠宏信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡泽恩，系广东惠宏信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市万宇置业发展有限公司，住所地：惠州市惠城区***************。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：丁雪梅，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人罗昌英因与上诉人惠州市万宇置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初14706号民事裁定，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗昌英上诉请求：1.撤销（2019）粤1302民初14706号《民事裁定书》，发回重审或改判被上诉人立即向上诉人支付逾期交房违约金38610.6元；被上诉人立即到惠州市产权登记机关办理合同备案登记手续，为上诉人办理并取得房地产权证；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金并立即到惠州市产权登记机关办理合同备案登记手续，为上诉人办理并取得房地产权证有充分的事实和法律根据，原审认为涉案房屋处于查封状态不予审理是错误的。一、双方签订的《商品房购买合同》合法有效，上诉人依合同约定履行支付购房款义务，被上诉人拒不履行全部合同义务，上诉人有权请求人民法院判令被上诉人按合同约定履行全部义务并承担违约责任。2014年7月10日，上诉人与被上诉人签订《商品房购买合同》（以下简称合同）一份，合同约定上诉人向被上诉人购买位于惠州市惠城区****办事处育才北一路5号纯棉时代花苑6栋12层04号房，合同约定的该商品商总价款为人民币429680元。合同签订后，上诉人按合同约定向被上诉人支付了159680元，之后因被上诉人原因，导致房产被查封而无法办理备案登记手续，也导致上诉人无法办理按揭手续继续付款，依法依约应当承担违约责任。二、上诉人与被上诉人签订合同后，被上诉人主要存在下列违约行为：1.被上诉人未按照合同约定的交房期限交付房屋。按合同第八条“交付期限”第4种条件约定：被上诉人应当在2015年6月26日前具备“经建设单位、施工单位，监理单位，设计单位及地质勘察单位方主体验收合格”商品房交付上诉人使用；但直至2017年9月9日，经水口街道办协调，上诉人不得已才接受了被上诉人将未经验收合格的房产交付给上诉人。2.按合同第十五条“关于产权登记的约定”，被上诉人应当在交付商品房560日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人至今仍没有按照合同约定提供办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，更没有按照合同约定办理房地产权证。三、鉴于被上诉人存在以上违约行为，上诉人认为被上诉人应当承担如下违约责任：1.根据合同第九条第1点之（2）项约定，被上诉人不按合同约定交付房屋，上诉人有权自2015年6月26日最后交付期限的第二天起至实际交付之日2017年9月9日，按已付购房款￥159680元的万分之三计算违约金，据此计算的违约金为38610.6元。2.根据合同第十五条“关于产权登记的约定”第3条约定，上诉人已付清房款，被上诉人应当在商品房交付使用之日起二十四个月内办理房地产权证，逾期，按同期银行存款利息计付给上诉人。为维护自己的合法权益，上诉人特具本上诉状，恳请贵院判如所请。惠州市万宇置业发展有限公司辩称，罗昌英向答辩人购买的位于惠州市惠城区****办事处育才北一路5号纯棉时代花苑6栋12层04号房（以下简称案涉房屋），双方签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋被惠州市惠城区人民法院于2014年9月28日作出的（2014）惠城法水保字119-1号民事裁定书查封，且案涉房屋还存在多个轮候查封，案涉房屋目前仍处于查封状态。鉴于案涉房屋目前处于查封状态，答辩人已经无法向罗昌英交付案涉房屋，也无法办理合同备案登记、房屋所有权转移登记等手续，导致双方之间的《商品房买卖合同》已无法实际履行。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条规定：“房屋被依法查封,买受人起诉请求出卖人办理房屋所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失,或者告知其可以依照民事诉讼法第二百二十五条、第二百二十七条的规定主张权利。”因此，在罗昌英未变更诉讼请求的情况下，原审法院依法驳回罗昌英的起诉，告知其通过执行异议及执行异议之诉程序主张权利，并无不当，应予以维持。上诉人惠州市万宇置业发展有限公司上诉请求：1.撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初14706号民事裁定中关于驳回上诉人惠州市万宇置业发展有限公司反诉的处理；2.指令惠州市惠城区人民法院对上诉人惠州市万宇置业发展有限公司的反诉进行审理。事实和理由：原审法院以“反诉是建立在本诉基础上的诉讼，因本诉不符合受理条件应当驳回，反诉也应当一并驳回”为由驳回上诉人的反诉，适用法律错误，应予以纠正。一、反诉具备诉成立的要件，是相对于本诉的一种独立之诉。反诉虽然是在本诉的诉讼程序中被告向原告提出的反请求，但是它并不因此必然地依赖本诉而存在。本案中，上诉人提出的反诉本身具备着起诉的要件，因此即使本诉被驳回，反诉也能够独立存在，也能够作为独立的案件由法院审理裁判。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。”由此可见，民诉法司法解释也认同，反诉作为独立的诉，不因本诉的撤回、被驳回而消失，人民法院应当对反诉继续审理。综上所述，原审法院以“反诉是建立在本诉基础上的诉讼，因本诉不符合受理条件应当驳回，反诉也应当一并驳回”为由，裁定驳回上诉人的反诉是错误，应予以纠正。因此，上诉人特向惠州市中级人民法院提起上诉，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金38610.6元；2.判令被告立即到惠州市产权登记机关办理合同备案登记手续，为原告办理并取得房地产权证；3.判令被告承担本案诉讼费用。一审反诉原告向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告惠州市万宇置业发展有限公司与反诉被告罗昌英签订的《商品房买卖合同》；2.判令反诉被告罗昌英向反诉原告惠州市万宇置业发展有限公司支付违约金人民币8100元；3.判令反诉被告罗昌英承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于惠州市惠城区****办事处育才北一路5号纯棉时代花苑6栋12层04号房已经被本院于2014年9月28日作出的(2014)惠城法水保字第119-1号民事裁定书查封。上述房屋目前仍然处于查封状态。一审法院认为，原告诉请判令被告为原告办理位于惠州市惠城区****办事处育才北一路5号纯棉时代花苑6栋12层04号房的房产证及诉请判令被告向原告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求，因案涉房屋已经被司法查封，目前还在查封期限内，原告主张的权利依法应当通过执行异议及执行异议之诉的程序解决。原告未经执行异议程序直接提出确权之诉，不符合案件受理条件，依法应当驳回。又因反诉是建立在本诉基础上的诉讼，因本诉不符合受理条件应当驳回，反诉也应当一并驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于执行权合理分配和科学运行的若干意见》第26条、最高人民法院《关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回本诉原告罗昌英及反诉原告惠州市万宇置业发展有限公司的起诉。本诉原告已经预交的案件受理费630元及反诉原告预交的案件受理费25元均予以退还。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点为：罗昌英提起本案诉讼以及万宇公司的反诉人民法院是否应当受理的问题，具体评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，罗昌英依据合同约定请求万宇公司承担逾期交房违约责任，而涉及房屋是否被司法查封并不影响罗昌英对该权利的主张，原审法院以涉案房屋已经被司法查封为由，应当通过执行异议及执行异议之诉的程序解决，缺乏法律依据。其次，即便涉案房屋被法院查封，可能导致合同目的无法实现，罗昌英请求万宇公司办理过户登记手续，事实履行不能，原审法院应当充分向当事人进行释明，如罗昌英坚持不变更诉讼请求的，也仅对于请求办理过户手续部分的诉请，裁定驳回起诉。原审法院既未进行释明，且全部裁定驳回本诉与反诉，处理欠妥，二审予以纠正。最后，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定：“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。”万宇公司反诉为独立的诉请，不因本诉的撤回、被驳回而消失，即便罗昌英本诉部分被裁定驳回，反诉部分也应当继续审理。据此，原审法院对于罗昌英提起本案诉讼以及万宇公司的反诉应当受理，原审法院裁定驳回起诉，二审予以纠正并指令审理。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初14706号民事裁定；二、指令惠州市惠城区人民法院对本案进行审理。罗昌英二审预交案件受理费630元，惠州市万宇置业发展有限公司二审预交25万元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年五月六日法官助理 黄晓娜书 记 员 苏敏娜附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。