陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2949号上诉人（原审被告）：陕西鑫宇房地产开发有限公司,住所地：陕西省西安市高新区高新路西部国际广场13401室。法定代表人：杨蓓，执行董事。委托诉讼代理人：李雯，女，该公司员工，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：徐建博，男，1985年2月14日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。上诉人陕西鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）因与被上诉人徐建博房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初9103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。鑫宇公司上诉请求：1、撤销原审民事判决，改判其公司无需向徐建博支付逾期交房违约金2180元；2、一、二审诉讼费由徐建博承担。事实和理由：1、双方合同约定，其公司在2017年9月30日前交付房屋，其公司在2017年4月11日向业主公告收房，徐建博于2017年12月4日实际收房，其公司与徐建博就逾期交房事宜达成一致，其公司向徐建博减免了两年物业费（2018年4月1日至2020年3月31日）共计2750.4元，且已执行，徐建博对减免事宜知悉且未提出异议，一审法院仍判决其公司承担违约金实属不当。徐建博辩称，其没有交物业费，但是鑫宇公司给其免物业费是因为鑫宇公司承诺称2016年12月30日交房，但是未按期交房，所以才给其免交物业费。一审判决的逾期交房违约金是因为鑫宇公司没有在2017年9月30日前向其交房所应承担的违约金。徐建博向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫宇公司退还徐建博所购买商品房（原来签订购房协议为86.29平方米，后来签订购房合同时为95.52平方米，面积增大9.23平方米，超过面积86.29平方米3%面积）面积增大6.64平方米的房款45922元及应返还房款至实际返还之日的利息（按中国人民银行的同期贷款年利率6%计算，自2017年4月12日起暂计算至起诉之日计5740元）。2、判令鑫宇公司向徐建博赔偿延期交房违约金18492元。3、鑫宇公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，1、2015年1月8日，徐建博（乙方）与鑫宇公司（甲方）签订《尚城公馆房屋认购协议》，载明：“乙方认购的房屋位于西安市尚城公馆项目1号楼1单元27层07号房屋，房屋建筑面积约为86.29平方米，最终面积以政府主管部门测量面积为准……甲乙双方的其他权利义务、交房标准等以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”2、2017年4月，徐建博（买受人）与鑫宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：“该商品房为第一条规定项目中的1幢1单27层12707号，该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，其预测建筑面积共95.52平方米，其中套内建筑面积73.22平方米，分摊共有建筑面积22.30平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6916.1元，总价款为660626元。买受人应于2017年4月15日前支付首期房价款人民币200626元，占全部房价款的30%，余款460000元向贷款机构申请贷款支付。第九条、商品房的交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已达到入驻条件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条、出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”3、《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》载明：“关于房屋交付的补充约定：1、在出卖人具备了《商品房买卖合同》第九条约定的条件下，买受人应在出卖人书面通知发出后30日内签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，逾期办理的，买受人领受房屋义务及物业管理费计收仍以书面通知规定时间起计，且出卖人不承担延期交房的违约责任……逾期交付责任：……逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。4、徐建博提交2016年6月24日《公告》，主张鑫宇公司承诺涉案房屋2016年12月31日前业主可装修入住，否则按照已支付首付款日利率万分之三计算违约金。鑫宇公司主张无法确定徐建博提供的公告内容与其发出的公告内容是否一致，公告字面意思仅是其向业主单方承诺入住时间。5、鑫宇公司提交2017年4月11日《公告》，主张2017年4月11日其发出公告，通知徐建博装修入住，且徐建博知晓该公告，故其于当日履行了交房义务。徐建博对此不予认可，主张其2017年12月4日领取房屋钥匙，此前房屋未达到交付条件。6、徐建博主张其于2017年12月4日领取房屋钥匙，鑫宇公司于当日向其交付了房屋，故其主张截止该日的逾期交房违约金。鑫宇公司认可徐建博当日领取房屋钥匙并实际占有涉案房屋，主张因施工单位提供资料不完整，故未能向徐建博提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。7、鑫宇公司提交《房屋预售备案面积测算报告》，载明：“12707，建筑面积95.52，套内建筑面积73.22，分摊面积22.30”，徐建博对此不予认可，主张并非实测报告，鑫宇公司系私自扩大面积。8、鑫宇公司认可徐建博已向其支付了购房款660626元。一审法院认为，徐建博、鑫宇公司签订的《尚城公馆房屋认购协议》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属有效。当事人应全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％……买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的……面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”，徐建博、鑫宇公司签订《尚城公馆房屋认购协议》后再次签订《商品房买卖合同》进一步明确双方权利、义务，《商品房买卖合同》载明“预测建筑面积95.52平方米”，徐建博亦未提供证据证明鑫宇公司交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，现徐建博要求鑫宇公司退还面积增大6.64平方米的房款45922元及利息，于法无据，法院不予支持。《商品房买卖合同》约定交付时间为2017年9月30日前，徐建博实际收房日期为2017年12月4日，现徐建博要求鑫宇公司支付延期交房违约金，符合法律规定，金额依法核定为2180元。徐建博主张鑫宇公司2016年6月14日发布公告承诺交房时间为2016年12月31日，因此后徐建博与鑫宇公司签订《商品房买卖合同》对交付时间再次予以约定，故对徐建博要求自2016年12月31日起算延期交房违约金的主张，法院不予采信。鑫宇公司主张2017年4月11日发布公告通知徐建博交房，因鑫宇公司未能提供证据佐证此时已具备双方约定的交付条件，且徐建博未实际收房，故对鑫宇公司的该项辩论意见，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内鑫宇公司支付徐建博逾期交房违约金2180元。二、驳回徐建博其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1554元，由徐建博负担1200元，鑫宇公司负担354元（此款徐建博已预交，鑫宇公司连同上述款项一并给付徐建博）。二审经审理查明，2017年4月11日鑫宇公司向徐建博等业主发布的《公告》第6条：凡2017年4月30日前网签《商品房买卖合同》的业主，公司可给予2年物业费的减免。2017年4月18日，徐建博与鑫宇公司签订了正式的《商品房买卖合同》。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，鑫宇公司曾于2016年6月24日向徐建博等业主发出《公告》，承诺于2016年12月31日前业主可装修入住，否则按照已付首付款日万分之三进行赔偿，实际上鑫宇公司并未按公告内容让徐建博在2016年12月31日前装修入住涉案房屋，据此鑫宇公司应按照公告内容向徐建博赔偿。后鑫宇公司在2017年4月11日发布公告，承诺2017年4月30日前网签《商品房买卖合同》的业主，公司可给予2年物业费的减免，徐建博于2017年4月18日与鑫宇公司网签了《商品房买卖合同》，据此，鑫宇公司向徐建博减免2年的物业费只是在履行其公司在《公告》中承诺的赔偿，并非赔偿《商品房买卖合同》签订后其公司逾期交房所应承担的违约责任，故一审法院判令鑫宇公司承担逾期交房违约金是正确的，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西鑫宇房地产开发有限公司已预交，由陕西鑫宇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年五月二十五日书记员 袁 萱