北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初19755号原告：赵文建，男，1987年3月3日出生，汉族，玉泉营花卉市场销售，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李思思，北京市圣奇律师事务所律师。被告：刚军，男，1984年7月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：葛沙沙，女，1984年6月28日出生，汉族，万泉寺村委会楼宇管理部助理，住北京市丰台区。原告赵文建与被告刚军、葛沙沙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由法官傅晓洁担任审判员，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文建及其委托诉讼代理人李思思，被告刚军、葛沙沙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵文建向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判令二被告履行与原告于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》，立即将位于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室的房屋依合同交付给原告；3、请求判令二被告立即依据合同约定向原告支付违约金50万元；4、请求判令二被告在北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼l单元l804室房屋具备将产权登记至原告名下条件之日无条件协助原告到房屋权属登记部门办理相关手续；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：本案二被告系夫妻关系，2018年6月20日原告与二被告签订《房屋买卖合同》。根据合同约定，二被告将其所有的位于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室（以下简称万泉盛景园1804号）的房屋出卖给原告（该房屋为拆迁安置回迁房，性质属按经济适用房管理的房屋），房屋总价款人民币4001850元，合同签订后原告依约履行合同义务，向被告支付购房款100万元，但被告收到原告购房款后拒不履行合同义务，拒绝向原告交付房屋，后原告多次催促二被告未果，原告认为被告行为已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刚军辩称：我与原告不认识，原告陈述的不是事实。我与李**之间存在借贷关系，我从他那里借过100万元，2018年6月22日借了20万元，6月22日当天还借了30万元。2018年7月17日借了30万元，9月29日我还了50万元。9月30日借给我20万元，现在还欠50万元。李**给我的钱都是通过原告账户支付的，我还的50万元也是还到原告的账户。当时李**告诉我让我把购房合同抵押给他，让我签了本案的买卖合同。李**说没事，就是留一个底，给我的都是空白的合同，什么都没有填。关于违约金，我不同意，我认为违约金约定过高，要求调整。被告葛沙沙辩称：当时刚军跟我说的是租赁合同，我就签字了。给我签字的时候合同是翻开的，出于对刚军的信任，我也没看，其他的事情我不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提交的《房屋买卖合同》《万泉寺村安置房买卖合同》、结婚证、收据、银行账户明细、调解书及被告提交的离婚证、离婚协议书、银行账户明细、腾退补偿安置协议（回迁房屋安置）、安置补充协议。本院经审理认定事实如下：2014年3月22日，腾退人（甲方）北京市丰台区卢沟桥乡万泉寺村村民委员会（以下简称万泉寺村委会）、北京金泰中阳房地产开发有限公司（以下简称金泰中阳公司）与被腾退人（乙方）刚军签订《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（回迁房屋安置）》，约定乙方腾退的宅基地位于万泉寺176号院，被安置人口4人，其中按农民待遇认定的被安置人口4人，分别是本人刚军、之妻葛沙沙、之女刚萌欣、之次女刚悦熙。2017年2月5日，售房人北京中阳奥华国际房地产有限公司与购房人葛沙沙签订《万泉寺村安置房买卖合同》，约定购房人自愿购买万泉盛景园1804号房屋，购房人认购的上述房屋中，优惠购房指标内面积88.93㎡，优惠购房单价11220元每平方米，优惠价购房总款997794.6元。购房人宅基地地址：丰台区万泉寺176号，最终宅基地认定面积176平方米，最终认定被安置人口4人。腾退补偿总款：4281688元。同日，甲方万泉寺村委会、金泰中阳公司与乙方刚军签订了《安置补充协议》，约定鉴于：1、甲、乙双方己签订《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（房屋安置）》及《万泉寺村安置房买卖合同》（指乙方所签安置协议对应的所有购房合同）。根据《拆迁安置办法》及其补充规定，结合乙方购买安置房的实际情况，双方需对相关款项进行结算。2、乙方指标面积为240㎡，购房总面积为237.09㎡。实际所购房屋如下：3号楼1单元1703室1居室……3号楼1单元1704室2居室……3号楼1单元1804室2居室。2018年6月20日，出卖人刚军、葛沙沙与买受人赵文建签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于万泉盛景园1804号，建筑面积88.93平方米。（一）产权登记状况：该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续，关于回迁安置的具体信息见出卖人提供的《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（房屋安置）》、《安置补充协议》、《万泉寺村安置房买卖合同》原件。该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币4001850元。第五条第一款约定出卖人应当在2019年3月15日前将该房屋交付给买受人。本合同签订后于2018年10月1日前买受人向出卖人支付购房款人民币壹佰万元整。出卖人按本合同第五条第一款约定时间将房屋交付买受人，收房后60日内买受人向出卖人支付购房款人民币贰佰万元整。出卖人将房屋权属登记至买受人名下后3日内买受人向出卖人支付余下全部购房款人民币壹佰万零壹仟捌佰伍拾元整。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理。1、逾期在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付占本合同中约定房屋总价款1‰的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过十日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并向买受人一次性支付占本合同中约定房屋总价款50%的违约金；3、逾期超过十日后，买受人不退房的，出卖人应无条件履行本合同约定的义务，并向买受人一次性支付占本合同中的约定房屋总价款20%的违约金，同时承担因此给买受人造成的全部损失。上述违约金及损失买受人有权从应向出卖人支付的购房款中直接扣除。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，由出卖人缴纳。因出卖人不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付占本合同约定房屋总价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由出卖人缴纳。第十条权属转移登记：（一）该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续。（二）为保障本合同顺利履行，出卖人应随时关注该房屋的产权登记办理条件是否满足，并在办理条件满足时及时告知买受人。（三）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权能够直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在三日内协助买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续直接将该房屋产权办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。（四）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权无法直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在3日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，先行将该房屋产权办理至出卖人名下；出卖人应当在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。待出卖人取得房屋所有权证书后，应立即告知买受人并在3日内配合买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续将该房屋办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。（五）如出卖人未在第十条第（三）（四）款约定的期限内履行告知义务、房屋权属登记申请义务、房屋权属转移登记申请义务，或因出卖人的责任致使出卖人或买受人无法在第十条第（三）（四）款约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择按下列方式处理：1、买受人选择退房。买受入退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照年息24%的利率付给利息，并向买受人一次性支付占本合同约定房屋总价款50%的违约金。2、买受人不退房的，自出卖人履行义务逾期之日起至实际履行符合约定之日为止，出卖人应当按日计算向买受人支付占本合同约定房屋总价款0.1%的违约金。3、如果买受人不退房，则买受人有权在向出卖人支付的购房款中直接扣减应由出卖人向买受人支付的上述违约金。赵文建于2018年6月22日支付刚军50万元，于2018年7月17日支付刚军30万元，于2018年9月30日支付刚军20万元，共计100万元。赵文建称上述100万元系支付的购房款。刚军对此不予认可，称上述款项系其向案外人李**的借款，李**通过赵文建的账户向其支付的借款。同时，其于2018年9月29日支付赵文建50万元用于偿还李**的上述借款，故赵文建支付其的100万元中剩余的50万元为借款，并非购房款。赵文建认可收到了刚军于2018年9月29日支付的50万元，但其表示该款项系刚军偿还的李**的借款，与本案无关。赵文建出示本院于2019年5月15日出具的（2019）京0106民初16722号民事调解书，该调解书载明：“一、刚军于2019年5月30日前向李**偿还借款本金120000元；二、刚军向李**偿还借款利息（以尚欠本金为基数，自2019年5月15日起按年利率12%计算至实际付清之日止）；三、双方就本案再无其他争议。”李**作为赵文建的证人到庭，称：“我跟刚军系朋友关系，赵文建是我表弟。刚军于2018年五六月份找到我说要用钱，想卖房子。刚军转给赵文建的50万元是他还我的钱。刚军在外面借高利贷，他找我借钱还高利贷。他还我钱的方式有现金有转账，转账都是转到好多人的账户。当时在银行，刚军要把钱还我，我说赵文建要用钱，让他直接把钱打到赵文建账户，这样不用再经一道手。这个50万元跟赵文建买房的100万元没有关系，是刚军还我的钱。刚军还欠我十几万没有还，我有调解书。现在记不清刚军转给赵文建的50万元还的是哪笔借款了。除了调解书中的借款，我和刚军之间还有别的借款，都是有借有还。”刚军对此不予认可，但其表示认可赵文建转账100万元中的50万元为借款，且利息其已向李**支付。经本院询问，刚军表示其与李**之间存在几十笔借款，除（2019）京0106民初16722号民事调解书中的款项未清偿外，其余基本都已清偿，涉案的50万元其向李**出具了空白借条（载明了借款人为刚军、借款金额及日期，未载明出借人名字），上述主张刚军未提供相关证据予以佐证。另查，刚军、葛沙沙于2006年7月24日登记结婚，于2007年7月12日生育长女刚萌欣，于2013年11月21日生育次女刚悦熙。双方于2019年3月5日登记离婚，《离婚协议书》中关于夫妻共同财产处理一项载明“房屋：夫妻婚后获得拆迁安置房（人均60平米拆迁安置标准，其中包括，葛沙沙，刚萌欣，刚悦熙）的位于万泉盛景园3号楼1单元1804室，万泉盛景园3号楼1单元1704室所有权归女方所有，可办理房屋产权证后变更产权所有人，男方必须协助女方办理变更的一切手续，办理费用由女方负责。”刚军称万泉盛景园1804号现由其母亲将该房屋出租。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告赵文建与被告刚军、葛沙沙签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告赵文建称其按《房屋买卖合同》约定支付被告刚军100万元购房款，被告刚军不予认可，称原告赵文建支付的100万元系李**向被告刚军出借的借款，且其已向原告赵文建转账50万元用于偿还上述借款，故其认可上述转账的100万元中剩余的50万元系借款。李**到庭后称被告刚军支付原告赵文建的50万元系被告刚军偿还其的借款，并称其与被告刚军之间存在多笔借贷关系，并提供调解书予以佐证。被告刚军虽不认可李**的陈述，但就其转账给原告赵文建的50万元系其偿还李**的借款一节，李**与被告刚军所述一致，本院予以确认，至于该50万元系被告刚军偿还李**的哪笔借款，与本案并非同一法律关系，本院不予处理。被告刚军称原告赵文建支付其的100万元系李**支付被告刚军的借款，原告赵文建及李**均不予认可，被告刚军亦无证据予以证明，故被告刚军的该抗辩，证据不足，本院不予采信。综上，原告赵文建已按《房屋买卖合同》约定支付被告刚军、葛沙沙100万元购房款，被告刚军、葛沙沙应按合同约定于2019年3月15日前将万泉盛景园1804号房屋交付原告赵文建，现二被告未按合同约定交付房屋，故原告赵文建主张二被告交付房屋的诉讼请求，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告赵文建主张二被告支付违约金50万元一节，原被告双方在《房屋买卖合同》中约定，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过十日后，向买受人一次性支付占本合同中的约定房屋总价款20%的违约金，被告刚军称该违约金约定的标准过高，要求调整，本院以原告赵文建的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调整。原告赵文建主张二被告在涉案房屋具备过户条件时协助其办理房屋权属登记，因涉案房屋现未办理房屋所有权证，双方亦无法确定具备办理房屋权属登记的时间，故原告赵文建应待涉案房屋具备办理房屋权属登记条件时另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告赵文建与被告刚军、葛沙沙于二〇一八年六月二十日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告刚军、葛沙沙于本判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室交付原告赵文建；三、被告刚军、葛沙沙于本判决生效后十日内支付原告赵文建违约金80000元；四、驳回原告赵文建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元，由原告赵文建负担3995元（已交纳），由被告刚军、葛沙沙负担38805元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年五月二十七日书记员  贾思雨