安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初2027号 原告:六安紫竹林物业服务有限公司,住所地安徽省六安市裕安区永安路紫竹林安置小区3#商铺,统一社会信用代码913415000924870977。 法定代表人:吴昌国,公司总经理。 委托代理人（特别授权）：殷杰、秦安康，安徽知勤律师事务所律师。 被告:安昊支,男,1950年12月7日,汉族,住六安市裕安区。 原告六安紫竹林物业服务有限公司与被告安昊支物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告六安紫竹林物业服务有限公司的委托诉讼代理人秦安康，被告安昊支均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 六安紫竹林物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法被告支付给原告2015年1月1日至2019年10月1日的物业管理费7848.9元(137.7元/月×57个月);本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2013年11月26日,原告经六安市市场监督管理局批准登记设立,此前紫竹林小区的物业由六安市裕桥物业管理有限责任公司(简称裕桥物业公司)暂管。2013年11月22日,六安市裕安区房屋拆迁办公室向裕桥物业公司发出《入住通知单》,载明被告安昊支户回迁至紫竹林小区10号楼1802室,面积122.74平方米,请予办理交房入住手续。被告与裕桥物业公司签订了《物业管理服务协议》和《房屋装饰装修管理协议》。同时,被告向裕桥物业公司交付12个月(2013年11月22至2014年11月22日)的物业管理费、电梯费、二次供水费等其他费用合计1713元。被告从此入住该小区至今。2014年11月23日,裕桥物业公司服务到期后,经乡政府及有关部门同意,原告接受了紫竹林小区物业管理服务事务。 2014年12月25日,原告就该小区物业服务收费标准向六安市物价局进行了报备,获得六价函【2014】194号文的复函。该复函明确该小区的物业公共服务费不高于0.4元/m2和0.6元/m2,电梯费最高为0.4元/m2,二次供水费每月最高15元,具体由原告与业主委员会约定。据此,原告又办理了《服务价格登记证》,并在小区醒目位置公示收费标准,公布12358价格举报电话,主动接受小区业主的监督。 2014年12月15日,原告与紫竹林小区业主委员会签订了《六安紫竹林安置小区物业服务合同》,该业主委员会将包括被告在内的2087户业主全部委托原告进行物业服务,其中第五条约定:业主应按时交纳物业物业管理服务费及其他费用;第七条物业服务费用:1、物业综合服务费①多层每月按建筑面积0.4元/m2;②高层每月按建筑面积0.6元/m2;2、电梯检测维护费15-18层每月0.4元/m2;3、二次供水维护费12-18层每月15元。据此,被告每月应付122.74元,自2015年1月1日至2019年10月1日共57个月,被告共欠7848.9元至今未付,尽管原告和业主委员会多次向被告催要,被告总以暂时困难为由一拖再拖,为此,原告忍无可忍,才具状起诉,望判如所请。 安昊支辩称，答辩人拿到房子后，交纳了第一年物业费，此后未交纳物业费；2、原告与业主委员会签订物业服务合同侵犯了业主权利，原告应当与答辩人个人签订物业服务合同，我没有授权业主委员会与原告签订合同；3、关于物业费收费标准，答辩人没有看到物价局的文件，二次供水费按照住房面积收不合理，没有按照家庭人口和家庭用水方数计算，二次供水费远高于答辩人家庭水费，不合理；3、答辩人房屋总面积里包含了约32平方阁楼，其他小区物业阁楼物业收费按照一半收取，答辩人小区没有减半；4、原告服务质量不达标，服务态度差，对业主提出的服务项目一拖再拖，答辩人家顶楼电梯井漏水，物业却让答辩人找开发商，答辩人多次找物业沟通无果，最后上访后，才派人上门维修，结果维修多次仍然没有修好，一直维修几年，目前这半年才没有漏水。 六安紫竹林物业服务有限公司提供的证据： 1、营业执照，证明原告的企业基本信息及其诉讼主体适格； 2、身份证复印件，证明被告的身份信息及诉讼主体适格； 3、入住通知单，证明被告于2013年11月22日，从裕安区房屋拆迁办公室领取入住通知单，回迁在紫竹林小区10号楼1802室，面积122.74㎡，当时的物业公司是六安市裕桥物业管理有限责任公司； 4、物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议，证明被告与六安市裕桥物业管理有限责任公司签订了《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》，约定双方的权利、义务，被告明确了自己的权利； 5、收款收据，证明被告于2013年11月22日向六安市裕桥物业管理有限责任公司交纳了12个月的物业管理费、电梯费、二次供水费等合计1713元，被告明确了服务费的标准和价格，从此被告一直入住10号楼1802室至今； 6、《关于紫竹林住宅小区物业服务收费备案的复函》，证明原告于2014年12月25日收到六安市物价局的复函，该复函就物业公共服务费多层每月每平方不高于0.4元，高层每月每平方不高于0.6元，电梯运行维护检测费最高是0.4元/㎡，二次供水费每户每月最高15元，原告以此为标准与业主委员会约定有据可依； 7、六安紫竹林安置小区物业服务合同，证明紫竹林小区业主委员会已将该小区包括被告在内的2087户全部委托给原告服务，并就双方的权利义务进行了明确的约定：1、物业服务费多层0.4元/㎡，高层0.6/㎡；2、电梯检测费：2层0.05元/㎡，3-5层0.1元/㎡，6层0.15元/㎡，7-8层0.2/㎡，9-11层0.25元/㎡，12-14层0.3元/㎡，15-18层0.4元/㎡；3、二次供水：7-11层10元/户，12-18层15元/户。上述服务费标准与被告于2013年11月22日向裕桥物业公司交纳的12个月的物业管理费、电梯费、二次供水费完全相同； 8、紫竹林小区物业服务收费标准公示牌及相关照片，证明本小区物业收费标准公开透明，接收业主监督，原告为紫竹林小区物业服务履行了义务； 9、裕安区党政办平办【2013】200号文件、关于紫竹林小区首届业主大会暨成立业主委员会的批复、关于紫竹林小区成立首届业主委员会的报告、关于同意备案的通知、首次业主大会照片，证明在南外村两委的组织领导下，于2014年1月12日召开了紫竹林小区首届业主大会，并选举产生了紫竹林小区首届业主委员会。 安昊支的质证意见：对证据1、2、3认可；对证据4物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议只是原告和业主委员会签订，没有与我个人签订，而且业主委员会成立至今没有改选，业主委员会主任签订合同时，没有召集会议商讨；对证据5真实性认可；对证据6、7，收费标准均按照物价局规定的价格上限，但是服务质量与价格不成正比，近几年才有所改善，总体来说服务质量差，服务项目也没有；对证据8，质证意见同上，这些公告栏是最近才张贴，过去我只在物业办大厅里面看到过；对证据9真实性无异议。 经审理查明：原告系“紫竹林”小区的物业管理公司，被告系“紫竹林”小区10号楼1802室业主。2013年11月22日被告入住紫竹林小区时与当时六安市裕桥物业管理服务有限公司签订了《物业服务协议》，2014年12月15日六安市紫竹林小区业主委员会与原告签订了《物业服务协议》，协议约定了物业公共服务费。原告自2014年12月为“紫竹林”小区提供物业管理服务至今，被告未按照合同约定向原告支付2015年1月1日至2019年10月1日的物业管理服务费7848.9元。 另查明，原告提供物业管理服务存在不到位，在被告房屋漏水及公共卫生管理上均存在服务不到位的情况。 本院认为，原告与被告签订了《物业服务协议》，并提供实际物业管理服务，被告应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，故被告拒交物业管理费显系不当。结合本案原告物业服务不到位，影响到被告日常生活的实际情况，本院酌情减免被告30%的物业费，被告应向原告缴纳物业管理服务费5494.23元（7848.9元×70%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 被告安昊支于本判决生效之日起五日内支付原告六安紫竹林物业服务有限公司2015年1月1日至2019年10月1日期间物业管理费人民币5494.23元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告安昊支负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  卢继宏 二〇二〇年五月二十五日 书记员  管颖颖 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。