山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终945号上诉人（原审被告）：崔涛，男，1979年5月10日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：侯正全，山东守护律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵莎莎，山东守护律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滨州明洁物业管理有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河二路。法定代表人：周志辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张海河，山东一衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广礼，山东一衡律师事务所律师。上诉人崔涛因与被上诉人滨州明洁物业管理有限公司（以下简称明洁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初3667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔涛上诉请求：一、依法撤销滨州市滨城区人民法院作出的(2019)鲁1602民初3667号民事判决书判决第一项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误，被上诉人诉讼主体资格不适格，应当依法驳回其起诉。1.一审判决已经查明，本案双方当事人不存在物业服务合同。被上诉人并未与上诉人签订物业服务合同，也未与众成大厦建设单位即滨州广大房地产开发有限公司签订物业服务合同。因此，被上诉人并不具有诉讼主体资格，其诉求缺乏合同基础。2.本案双方当事人间并未形成事实物业服务合同关系《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款对“事实物业关系”作出了明确规定。事实物业关系，应第1页共5页系前期签订的物业服务合同到期后，物业公司继续提供物业服务、业主继续接受服务的法律关系。事实物业关系形成的前提应为此前存在合法有效的物业服务合同，而确定性的不包含物业公司未经法律程序即强行入驻小区或商业楼提供物业服务、然后强行索要物业费用的情形。本案一审判决已经查明：被上诉人与上诉人及建设单位间并不存在前期的物业服务合同关系，无从谈起到期后继续提供物业服务、形成事实物业关系这一情形。依此，也无权主张物业费用。3.威骅物业公司入驻众成大厦提供物业服务存在诸多不合法因素，不能成为被上诉人主张权利的依据。根据一审庭审查明情况可知：滨州市威骅物业管理有限公司与建设单位及上诉人间也是不存在物业服务合同的。该点系上诉人参加一审诉讼后才知晓的客观事实。威骅物业公司入驻众成大厦、提供物业服务的客观事实是存在诸多不符合法律规定的情形的，假设威骅物业公司参与诉讼，其也系主体不适格状态。一审判决仅依据“被上诉人系接续威骅物业公司入驻众成大厦、提供物业服务”即认可被上诉人的诉讼主体资格、进而认可其物业收费的标准是错误的。威骅物业公司入驻众成大厦并收取物业费的行为是违法或不合法的，违法或不合法行为不会因其长时间的持续而转变为合法行为。一审判决引用或依据一件违法或不合法的事实而认定被上诉人的行为合法性，属于明显认定事实不清、适用法律错误，应当依法予以纠正。4.即使被上诉人接续威骅物业公司提供物业服务，其期限也仅限于2016年，而非一直延续。一审判决查明：2016年7月15日，众成大厦建设单位滨州广大房地产开发有限公司与威骅物业公司签订《合同终止协议书》，载明：双方中止2016年度物业服务合同，剩余服务期由被上诉人接续。由此可见：即使被上诉人主体适格，也仅享有2016年剩余期间的合同权利，被上诉人起码自2017年始即丧失合同相对人地位；况且威骅物业公司因未签订物业服务合同并不享第2页共5页有协议书的合同主体地位、不具有合同转让权。另，结合以上两点，鉴于威骅物业公司入驻众成大厦物业的不合法性，即使被上诉人接续了威骅物业公司提供物业服务，也与事实物业存在实质性区别，违法或不合法行为不能成为被上诉人主张民事权益的法律依据。5.2013年签订的商品房买卖合同物业约定条款不适用于本案。一审判决查明：2013年上诉人购置房屋时商品房买卖合同第十七条第五款约定了物业管理的相关条款。但，该约定并不适用于本案双方当事人。理由如下：第一，即使上诉人接受了商品房买卖合同中的物业服务条款约定，但众成大厦建设单位并未依法聘请物业公司签订物业服务合同。因此，上诉人无从履行该合同中物业条款约定。第二，该合同签订于2013年，被上诉人所称入驻众成大厦时间为2016年8月；即使商品房买卖合同物业管理条款约定具有实际可履行性，其相对方也并非被上诉人，甚至并非滨州市威骅物业管理有限公司。6.被上诉人无物业服务企业资质，不应因其不合法行为而获取利益根据一审查明事实可知：2018年3月8日前，物业服务企业是需要具备一定企业资质后才能从事该物业服务行业的。一审判决已经查明：被上诉人自2017年4月11日之后即已经不具有物业服务企业资质。即使2018年3月8日之后取消了该资质许可；也并不代表一个以前经注册的现已无资质的物业服务企业，转而具备了相关资质、可以进行相关服务。结合本上诉状第一(4)条之理由，被上诉人系一个无相关服务资质且合同期限受限的物业企业，其主张提供了物业服务、要求收取物业服务费用于法无据，被上诉人不应因其违法或不合法行为而获取利益。二、一审判决适用法律错误、部分事实认定不清，被上诉人并未向上诉人提供过物业服务，其收费标准系单方制作、无事实及法律依据，上诉人不存在违约行为，不应支付利息。1.一审判决分配举证责任错误，被上诉人应当举证证明其提供了物业第3页共5页服务以及是否与收费标准相符。上诉人认为对于物业服务的提供，被上诉人负有举证责任而非由上诉人举证。因被上诉人并不具有诉讼主体资格，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条缺乏适用的前提，并不能免除被上诉人的举证责任。一审审理中被上诉人并未举证证实其向上诉人提供了物业服务，也未举证证明其提供的物业服务是否与其自制的收费标准相匹配，应当承担不利后果。2.一审判决对于“书面催交”行为，认定事实不清、适用法律错误，上诉人有正当理由拒付物业费用且不存在支付利息的法律依据。对于“书面催交”，我方在一审审理中已经做出答辩质证。被上诉人并没有收取物业费用的资格且并未提供物业服务，上诉人拒交行为有明确正当理由，被上诉人诉请不应得到支持。一审判决依据书面催交后未在合理期限内缴纳物业费而判令支付利息，缺乏事实及法律依据。3.被上诉人所谓入驻众成大厦行为不符合法律规定，有违合同自愿公平等基本原则，被上诉人仅凭单方制作的收费标准主张物业费用，无事实及法律依据，不应因其不合法行为而获取利益。《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。依此可见，物业管理行业是一项专业性要求很强的行业，需要具备一定的专业的行业知识及实践技能才能依法注册成立、提供物业服务，而并非随意入驻、随意提供物业服务来收取物业费用。《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》对于物业服务企业的选聘、入驻、备案、收费标准确定、法律责任皆做出了明确规定。特别是依据《山东省物业服务收费管理办法》第六、八条规定，本案物业服务收费应由业主或物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同进行约定。本案涉案的众成大厦系商业办公楼。被上诉人在未签订物业服务合同情第4页共5页形下，特别是在物业服务无资质情形下，即强行入驻众成大厦、提供所谓的物业服务，更无从谈起经过了1/2人数及1/2面积业主同意等法律程序。其单方制定的收费标准，同样未得到大厦1/2人数及1/2面积的业主的认可。被上诉人强行向业主收取物业费用的行为明显系非法经营、强迫交易，于民法范畴内显然有违合同法自愿公平原则。被上诉人依据违法行为而主张民事权益，于法无据。4.一审判决对于具体收费项目的认定与计算有误，应予纠正。一审庭审中，被上诉人明确陈述“物业费”一项为公司为员工购置服装、发放工资等内部费用，并非系提供物业服务项目的所需费用，该项费用不应得到支持。一审审理中我方对于公摊水费的陈述，系庭后核实的以3.4元/立方米的单价将水费缴纳至威骅物业公司，而非认可被上诉人的诉讼请求。众成大厦十楼东和十楼西人数不同，用水量不同，应减除oppo公司用水量后再确定上诉人房具体用量，而非平均分配；被上诉人举证不能应承担不利责任。上诉人自愿向威骅物业公司缴纳物业费用，应系个人自愿且威骅物业确实为上诉人提供了一定物业服务。被上诉人自所谓入驻众成大厦后即不为上诉人提供物业服务，对于上诉人方的房屋维修、卫生清洁等项并未做到应有的物业服务，上诉人不支付物业费用是符合逻辑的且具有正当理由，被上诉人主张物业收费无事实及法律依据。综上，被上诉人诉讼主体资格不适格且并未向上诉人提供物业服务，被上诉人依据单方制作的收费标准主张一审诉讼请求缺乏事实及法律基础，特别是缺乏合同法律基础，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人诉讼请求。明洁物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。作为业主及时、足额向物业服务企业缴纳相关费用是维持物业服务企业良好运行的必要条件，业主若拖欠物业服务企业的相关费用，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个大厦的物业陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主的自身利益。上诉人代理人在一审开庭时向法庭承认自被上诉人入住众成大厦提供物业服务以来并未缴纳相关费用，并且认为上诉人拒交行为有明确正当理由。现对上诉人在上诉状中的上诉理由答辩人答辩如下：1.被上诉人主体是否适格问题。被上诉人在一审开庭时提交的被上诉人（买受人）与滨州广大房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定“买受人保证接收统一的物业管理，并按政府部门相关商品房规定缴纳相应的物业管理及维修基金”，结合滨州广大房地产开发有限公司于2019年7月20日出具的证明，完全可以证实被上诉人为滨州广大房地产开发有限公司开发的、上诉人购买的位于滨州市的商品房（众成大厦）自2016年8月1日提供物业服务的事实。上诉人应根据与滨州广大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款的约定接收广大房地产开发有限公司选定的物业服务公司提供的物业服务，但上诉人却以被上诉人主体不适格为由拒绝缴纳相关费用，显然与事实不符。另，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，一审法院依据被上诉人提交的相关证据而认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同符合相关法律规定。2.滨州市威骅物业管理有限公司为涉案大厦提供物业服务问题。滨州市威骅物业管理有限公司因法定代表人变更、经营范围变更等事宜自2016年8月1日不再为涉案大厦提供物业服务，而改由被上诉人为其提供物业服务。被上诉人为涉案大厦提供物业服务是经涉案大厦建设单位确认的，进驻程序完全符合双方约定，不存在上诉人所称的存在不合法因素，且上诉人在滨州市威骅物业管理有限公司提供物业服务期间，亦存在欠付物业费情形，但因与本案无关，不再赘述。3.被上诉人资质问题。结合被上诉人在一审开庭时提交的情况说明可以证实被上诉人具备提供物业服务的资质，且被上诉人是在资质到期前到滨州市住房和城乡建设局申请物业服务资质证书的更换，滨州市住房和城乡建设局以国务院于2017年1月21日印发的国发〔2017〕7号发文“关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定”，该决定第12项已明确取消“物业服务企业二级及以下资质认定”为由，不再办理被上诉人物业管理企业资质证书的续期及换证等事宜，造成被上诉人物业管理企业资质证书资质等级的有效期还是显示至2017年4月11日。在2017年4月11日之后，已取消物业服务企业二级及以下资质认证，而并非上诉人在上诉状中所称的被上诉人在2017年4月11日之后即不具有物业服务企业资质的情形。4.收费标准、收费项目问题。结合被上诉人提交的山东中捷律师事务所、滨州市欧珀电子有限公司出具的发票可以证实被上诉人为涉案大厦提供物业服务的收费标准及项目问题。亦可以说明被上诉人收取的相关费用并不是单方制作，而是被各位业主/租户认可接受的。另，上诉人主张的公摊水费并不是按照上诉人在上诉状中所述的计算方式，实际计算方式为各楼层本季度用数量减去上季度用数量，然后除以本楼层面积，再乘以各业主实际面积进行计算的，该计算方式合理的计算各位业主/租户应缴纳公摊水费的情况，符合客观情况。5.催款通知书及支付利息问题。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人以上诉人自被上诉人进驻大厦提供物业服务以来（2016年8月1日至2018年12月31日）拖欠物业费等费用在欠付的数额内通过邮寄快递方式向上诉人主张相应债权，且通过被上诉人提交的快递面单及快递信息及接受时间，可以证实上诉人在收到被上诉人催费信息后任然拒绝履行相应义务，一审法院判决上诉人支付所欠付的费用亦符合相关法律规定。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，判令上诉人支付相应利息亦符合相关法律规定。6.关于上诉人陈述的垃圾清运费，上诉人一直在使用涉案房屋，期间必定产生相应垃圾，作为物业将垃圾清运收取相应费用，相应发票庭后提交。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉，维持原判。明洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2016年8月1日起至2018年12月31日止的物业服务费、垃圾清运费、电梯运行费本息共计74090.81元（其中本金72832.33元，利息1258.48元）并以72832.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率承担自起诉之日至实际履行之日止的利息；2.所有诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：判令被告支付自2016年8月1日起至2018年12月31日止的物业服务费、垃圾清运费、电梯运行费、公摊水费、公摊亮化费、消防维护费本息共计74090.81元，其中本金72832.33元、利息1258.48元，并以72832.33元为基数，按中国人民银行同期贷款利率承担自起诉之日至实际履行之日止的利息。一审法院认定事实：2013年，崔涛购买了滨州广大房地产开发有限公司开发的滨州市众成大厦十层1001、1002、1003、1004、1005、1012、1013、1014号房产，总面积694.24平方米。双方签订的商品房买卖合同第十七条第五款约定，买受人保证接受统一的物业管理，并按政府部门相关商品房管理规定缴纳相应的物业管理费及维修基金。涉案物业原由滨州市威骅物业管理有限公司（以下简称威骅物业公司）提供物业服务。原告按物业费2元/平方米/月、垃圾清运费0.2元/平方米/月、电梯运行费1.2元/平方米/月向威骅物业公司交纳费用。2016年7月15日，滨州广大房地产开发有限公司（甲方）与威骅物业公司（乙方）签订合同中止（应为终止）协议书，载明因乙方注销要求与甲方中止2016年度的《滨州市众成大厦物业管理服务委托合同时》，该合同剩余服务期由滨州明洁物业管理有限公司接续，甲方同意。2016年8月1日起威骅物业公司不再对涉案物业提供物业服务，由原告明洁物业公司提供物业服务。原告提供服务以来，被告未向其交纳物业费用。涉案众成大厦十层公用水表显示截止2016年第二季度用水量为911立方米，截止2016年第三季度用水量为1107立方米，截止2018年第四季度用水量为2322立方米。2019年2月25日，原告向被告催收物业费用，要求被告于2019年3月1日前支付相关费用。催收后被告仍未交纳，原告诉至一审法院。诉讼过程中，被告自认按3.4元/立方米交纳公摊水费。另，被告崔涛妻子孙婷购买了涉案众成大厦十层剩余1006号、1007号、1008号、1009号、1010号、1011号房产，总面积479平方米。后，朱婷将该六套房屋出售给滨州市欧珀电子有限公司。滨州市欧珀电子有限公司按物业费2元/平方米/月、垃圾清运费0.2元/平方米/月、电梯运行费1.2元/平方米/月向原告交纳物业费用。2017年1月12日，国务院颁布了《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质的行政许可。2018年2月1日，滨州市房地产管理局发布了滨房管字（2018）3号文件《关于转发山东省住房和城乡建设厅关于转发的通知》。滨州市住房和城乡建设局曾于2016年4月12日核定原告服务资质等级为三级，资质有效期限自2016年4月12日至2017年4月11日。一审法院认为，原被告之间虽未签订书面物业服务合同，但原告为被告的涉案物业提供了物业服务，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系。被告提出其与原告不存在物业服务关系的辩解意见，一审法院不予采信。原告提供物业服务，被告应交纳相关物业服务费用。原被告未签订书面合同对物业费用交纳标准作出约定，原告系接续威骅物业公司进驻涉案大厦提供物业服务，原被告之间物业费用标准可延用原告向威骅物业公司交纳费用的标准，即物业费2元/平方米/月、垃圾清运费0.2元/平方米/月、电梯运行费1.2元/平方米/月、公摊水费3.4元/立方米。自2016年8月1日至2018年12月31日，被告应向原告交纳物业费40265.92元（29个月×2元/平方米/月×694.24平方米）、垃圾清运费4026.60元（29个月×0.2元/平方米/月×694.24平方米）、电梯运行费24159.55元（29个月×0.2元/平方米/月×694.24平方米）。被告提出原告提供服务质量不合格的辩解意见，未提交证据予以证实，一审法院不予采信。被告提出原告收取广告费用未进行分配的意见，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张。关于原告主张的公摊水费，根据一审法院查明的事实，原告未提交证据证实2016年8月1日涉案十层公用水表显示用水量，依据有利于被告原则，本院确认2016年8月1日至2018年12月31日十层公共用水量为1215立方米（2322立方米－1107立方米）。涉案十层面积为1173.24平方米（694.24平方米＋479平方米）。被告应向原告交纳公摊水费2444.43元（1215立方米÷1173.24平方米×694.24平方米×3.4元/立方米）。关于原告主张的利息，被告经催收仍未在原告给予的宽限期内交纳物业费用，应承担原告因此引起的利息损失。依据原告的利息主张、一审法院查明的事实以及相关法律规定，利息应以70896.50元（物业费40265.92元＋垃圾清运费4026.60元＋电梯运行费24159.55元＋公摊水费2444.43元）为基数，自2019年3月1日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。关于原告主张的公摊亮化费、消防维护费，原告未提交有效证据证实上述费用应由被告承担，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、崔涛于本判决生效之日起十日内支付滨州明洁物业管理有限公司物业费用70896.50元（物业费40265.92元、垃圾清运费4026.60元、电梯运行费24159.55元、公摊水费2444.43元）及利息（以70896.50元为基数，自2019年3月1日起至履行之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）二、驳回明洁物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1652.27元，减半收取826.14元，由崔涛负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院综合本案的证据，认定诉讼双方之间形成事实上的物业服务合同关系，判决崔涛支付相应的物业费用并无不当。上诉人崔涛上诉称一审判决认定事实不清、适用法律错误，被上诉人诉讼主体不适格，被上诉人并未向上诉人提供过物业服务，一审判决对于具体收费项目的认定与计算有误，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人崔涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652.27元，由上诉人崔涛负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月九日法官助理张鲁奇书记员王楠