四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终300号 上诉人（原审原告）：朱友成，男，1975年8月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：资阳市雁江区老君镇人民政府，住所地四川省资阳市雁江区老君镇中街48号。 法定代表人：胡明香，镇长。 委托诉讼代理人：周富林，男，系资阳市雁江区老君镇人民政府工作人员。 上诉人朱友成因与被上诉人资阳市雁江区老君镇人民政府（以下简称老君镇政府）合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱友成与被上诉人老君镇政府的委托诉讼代理人周富林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱友成上诉请求：1.撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初173号民事判决，改判支持朱友成一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由老君镇政府承担。事实及理由：1.一审法院认定房屋买卖协议不违反法律规定，内容真实有效是错误的。因为朱友成与老君镇政府所签的房屋买卖协议，不是在平等协商的基础上所签，老君镇政府故意隐瞒了房屋的真实信息，该房本来有土地使用证，协议上却声称无土地使用证，就连最基本的房屋栋数及结构性质都未提及，该合同为格式条款合同，由老君镇政府事先准备好，没有协商余地，只有同意或拒签。合同中没有提及老君镇政府的任何责任和义务，只强调朱友成的责任。此合同完全是在朱友成不知情的情况下所签。老君镇政府有涉嫌合同欺诈的行为，侵犯了朱友成的合法权利，应对朱友成承担赔偿责任。根据合同法第五十二条第一款规定，一方以欺诈、胁迫的手段所订立的合同，无效。第四十条第三款，格式条款提供方免除自身责任，加重对方责任，排除对方重要权利的合同无效。在庭审中，朱友成拿出了相关证据，并做了详细陈述，而判决中一字未提。2.一审法院认定“已将上述房屋均移交原告占用使用”是错误的。首先，老君镇政府并没有做现场移交房屋，也没有按房屋买卖协议上的面积完全交付，还有一栋房屋（约120㎡）没有交付。其次，协议书上并没有提及房屋移交事项的具体时间和参与人员，协议书上连最基本的房屋栋数、房屋结构性质都没有注明，又无土地证、产权证，如果移交，又以何为参照、标准。再有，我是在买房后2年才无意中得知有土地证，补办双证后，随即找到老君镇政府，要求出面现场移交和解决争议房屋权属问题，并建议老君镇政府及老君教办、争议双方一起把事情弄清楚，但被拒绝。几年间最少20多次，老君镇政府都不给办理，在万般无奈之下于2015年才将老君镇政府行政诉讼到资阳市雁江区法院，却被法院认定不符合行政诉讼条件为由驳回。如果说已经移交了，朱友成怎么可能再起诉。虽然办理了产权证，是老君镇政府委派副镇长朱跃勇陪同一起到资阳办理，直到现在为止，没有一位相关领导到现场做移交和解决纠纷问题，庭审中朱友成也做了相应的陈述，而判决书依然未提及。3.一审法院认定“原告对被告提供的评估报告真实性合法性有异议。原告抗辩理由不成立，本院认定该证据真实合法有效，本院予以确认”。“原告提交的通话录音不能达到原告的证明目的，且与本案无关，本院不予确认”，不但是大错特错，更是对司法的极大讽刺。首先，该评估报告所描述的房屋情况与现场房屋的真实情况完全不相符。四合院本是三栋房屋，其中一栋为三层混合结构，另两栋为小青瓦石木结构，石板地坪，已经资阳市房管局、老君镇政府、老君建管所及礼复村村委会明确认定。而评估报告却将其定为四栋，本是石木结构的房屋，评估报告却将其描述为小青瓦砖木结构，砂浆地坪。两者之间存在天壤之别。其中一栋石木结构的房屋从基脚到墙体再到屋顶没有一条人为或天然形成的间隙缝，完全是一栋整体建筑，已经被市房管局认定为是一栋房子。评估报告却将其一分为二，认定是两栋，这样的分法既不符合国家标准，也不符合行业标准，更违反了社会大众的民俗认同。这样的评估报告结果无法律效力。其次，在之前老君镇政府和老君教办建议朱友成状告房屋占有者霍志生时，受老君镇政府之委托到评估公司提取相关资料，在现场工作人员的电脑中，我清楚地看到一处小青瓦砖木结构的房屋（争议房屋）实景图在评估之内，当时我多次要求单位负责人提供全面的报告，包括绘图和实景图而被拒绝。其理由是：对外都只提供书面报告，底稿绘图和实景图是内部资料，任何单位和个人都不提供，包括书记和镇长，甚至是法院有公函来也绝不提供。而现在老君镇政府拿出一张与现场实际情况完全不相符的底稿图，显然有伪造的嫌疑。在庭审中，朱友成明确向法官说明只认同评估报告中所描述的四栋房子及1531.5㎡，不认同其他的图，因为评估报告中的描述除了房屋栋数及面积与事实相符外，其他描述与现场房屋的真实情况完全不相符。再有，由于评估报告与现场真实情况不相符，而老君镇政府所提供的和朱友成掌握的两份报告不尽相同，三者之间存在着矛盾和严重分歧，评估报告对整个案件的结果起到至关重要的作用。因此，希望法院能向评估公司提取一份全面真实的报告，被法官拒绝，其理由是谁主张谁举证，法院没有义务为原告收集证据。评估公司负责人与我的通话录音内容充分证明了在现场评估时，工作人员受老君镇政府之要求，为了降低评估价格，让已定买家得利，随意改变房屋结构性质，作出与现场真实情况完全不一致的报告结果。这也完全可以证明，老君镇政府可以左右评估公司的报告结果，其向法庭所提供的底稿图和计算公式，完全是违背客观事实而作出有利于已的主观安排，评估公司受老君镇政府指使安排绘出的图非法无效。评估公司出的评估报告并不客观公正，无法律效力，法院不应采纳。与教办领导的对话录音，充分证明老君镇政府承认争议房屋属于“原高龙乡政府办公住宅用房”的一部分，承认当初卖房违法，承认当届政府对此事处理不妥，这几点事实更充分证明了教办愿意出钱，全力协助老君镇政府解决此事，以消除恶劣影响。如果该房屋不在拍卖范围之内，老君镇政府怎么可能安排教办处理此事，然而，这样重要的录音光盘，一审法院却认定与本案无关。4.争议房屋为高龙乡党校及乡教委用房，属于乡政府办公住宅用房的一部分，评估报告、拍卖公告、拍卖成交确认书以及朱友成与老君镇政府所签的房屋买卖协议中所注明的交易房屋都是原高龙乡政府办公住宅房屋，并没有特别说明将争议房屋排除在外，而老君镇2012年7月18日出具的承诺书已经证明该房的产权不存在任何纠纷，属于老君镇政府独有。老君镇政府也不能提供有其他第三方对该房屋拥有物权的有效证据。5.一审法院认定“被告按照协议履行了移交义务”是错误的。因为房屋买卖协议中根本就没有提交老君镇政府应该履行的任何义务，怎么履行、履行什么。 老君镇政府答辩称：拍卖的房屋已交付给朱友成并已办理产权过户登记。朱友成提及争议的房屋不属于本案中拍卖的房屋。老君镇政府已经履行了卖方义务，我方也不存在欺诈行为，双方是在平等的情况下签订的买卖合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朱友成向一审法院起诉请求：判决老君镇政府协助朱友成办理房屋移交事宜，确定房屋范围及土地使用范围，协助朱友成办理土地使用权证；判令老君镇政府赔偿朱友成经济损失60,000元。 一审法院认定事实：2010年，老君镇政府委托四川正阳资产评估事务所对原高龙乡政府房屋（位于礼复村二社）进行评估。2010年7月5日，四川正阳资产评估事务所作出房地产评估报告，评估报告中对该房屋描述为：房屋共4栋，建筑面积共1531.5㎡（其中砖木结构住宅共3栋，建筑面积567.46㎡；混合结构三层住宅，建筑面积964.04㎡），坐落于资阳市雁江区二社，未取得房屋所有权证，委托评估方提供的土地登记资料载明用地面积3095㎡，指定纳入评估范围的土地面积为1489.86㎡。评估房屋现场记录、计算工作底稿显示评估房屋系四合院结构，其中三面为一层砖木结构，一面为三层混合。2010年7月14日，资阳市雁江区财政局批复同意老君镇政府按照四川正阳资产评估事务所评估价值处置资阳市雁江区二社房地产。2010年9月1日，四川省资阳市宝利拍卖有限责任公司公告对上述房产进行拍卖，公告中对拍卖标的描述为：原高龙乡政府房屋（位于高龙乡礼复村二社），房屋面积约1531.5㎡，该标的无房产证和土地使用权证，起拍价265600元（交保证金5万元）。公告中说明：标的无房产证和土地使用权证，老君镇政府不承诺办证，过户风险由买受人承担；本次拍卖不以面积计价，公告中提供的面积为参考面积。2010年9月8日，朱友成通过竞买以276000元取得上述房屋，并与老君镇政府签订了《房屋买卖协议》。朱友成、老君镇政府签订的《房屋买卖协议》对房屋基本情况的约定与拍卖公告一致，协议还约定买方于2010年9月12日前支付购房款，房屋一经移交，发生的一切事故和经济纠纷由买方承担。2010年9月14日，四川省资阳市宝利拍卖有限责任公司通知老君镇政府办理房屋移交事宜，老君镇政府遂将上述房屋均移交朱友成占有使用。2012年朱友成取得上述房屋的所有权证，房屋所有权证载明的面积分别为863.01㎡、230㎡、322.33㎡（共计1415.34㎡）。上述事实有朱友成、老君镇政府的陈述，双方提交的房地产评估报告书及附件，朱友成提交的房屋买卖协议、国有土地使用权申报登记申请书及界址调查表、地籍调查表、土地登记审批表及宗地图、拍卖公告、竞买协议书、拍卖成交确认书、拍卖标的交割（移交）通知、出售房屋税收结算报告、土地使用权证、房屋所有权证相佐证，一审法院予以确认。老君镇政府提交的四川正阳资产评估事务所有限公司提供的房屋建筑物、构筑物评估现场记录、计算工作底稿，朱友成认为四川正阳资产评估事务所有限公司在朱友成的要求下未向其出示该证据，现单独向老君镇政府提供该证据，故对该证据真实性、合法性有异议，一审法院认为老君镇政府系案涉房产评估的委托方，四川正阳资产评估事务所有限公司自愿向其提供现场记录和工作底稿合理、合法，朱友成抗辩的理由不成立，一审法院认为该证据内容真实、合法、有效，应予以确认。朱友成提交的房屋租赁合同与本案无关，不予确认。朱友成提交的通话录音，不能达到朱友成的证明目的，且与本案无关，不予确认。 一审法院认为，朱友成通过竞买取得案涉房屋，双方自愿签订《房屋买卖协议》，该协议不违反法律规定，内容真实有效，双方应按照协议约定行使权利和履行义务。朱友成称老君镇政府未按照协议约定交付房屋，但朱友成认可接收了四川正阳资产评估事务所有限公司提供的房屋建筑物、构筑物评估现场记录、计算工作底稿中绘制的全部房屋，应认定为老君镇政府按照协议履行移交义务。朱友成已经实际占有并使用竞买的房屋，房屋所占用范围内的土地也一并由朱友成占有，故其要求老君镇政府办理房屋现场移交、确定土地使用权范围的请求，不予支持。朱友成称案外人霍志生所占有的房屋包括在竞买的房屋内，应一并交付，但未提交证据证明，不予支持。虽竞拍公告、《房屋买卖协议》所载明的面积与朱友成所持有的房屋所有权证载明的面积存在差异，但竞拍公告、《房屋买卖协议》中均载明，房屋无所有权证，该面积仅供参考，因测量和计算房屋面积的单位不同，计算方式不尽相同等因素，拍卖公告载明的面积与颁发的房屋所有权证记载的面积存在差异也不无可能，不能证明老君镇政府未按照协议约定履行交房义务。且根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。本案中朱友成所竞买的房屋在拍卖公告中已经载明无土地使用权证和房屋所有权证，且不承担过户风险。合同中明确约定房屋无房屋所有权证和土地使用权证，且老君镇政府不承诺办证，朱友成要求老君镇政府协助办理土地使用权证不予支持。朱友成未提交证据证明老君镇政府违约，朱友成要求老君镇政府赔偿其经济损失于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回朱友成的诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由朱友成负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱友成提交以下证据材料： 1.老君镇政府出具的具结保证书，拟证明评估报告与事实不相符，评估公司将一栋房屋说成两栋，将其一分为二为两栋，评估公司出具的报告不客观、不科学、不公正。 2.老君镇政府向评估公司出具的评估委托书，应与朱友成提供的委托书的法律效力一样。 3.资阳市雁江区人民法院（2015）雁江行初字第197号行政裁定书，拟证明在2010年-2015年买房后的5年中，朱友成多次要求老君镇政府解决房屋买卖所遗留的纠纷问题无果，老君镇政府不予理睬，未尽到卖方义务。 4.拍卖公告和财政局的批复文件，拟证明财政局同意的是拍卖两处房产，但是老君镇政府拍卖的是三处房产，根据评估报告、拍卖公告和财政局的批复文件证明了老君镇政府在该处拍卖中存在弄虚作假，暗箱操作、卖多报少、侵吞国有资产。有一处房产没有向财政局申报，也没有纳入评估，卖房所得资金去向不明。 5.所购房屋完整的房屋产权证书复印件及土地使用权证，因为没有交土地出让金，老君镇政府没有协助我过户。 老君镇政府质证称：1.具结保证书是真实的，证明我方在房屋交接时完成了交割的。2.委托书系复印件，我方无法辨认。3.行政裁定书没有支持朱友成，也不能证明什么问题。4.拍卖的资金是拍卖公司交给财政局的，不是我们政府知道的事情。5.经与原件核对是一致的，产权证是正确的，但是土地证中载明的一部分土地是镇政府的土地，土地证现在还没有过户，原土地证为何在朱友成手中不清楚。 朱友成申请本院向四川正阳资产评估事务所有限公司调取以下证据材料： 6.房屋建筑物、构筑物评估现场记录、计算工作底稿及现场照片 朱友成质证称：现在的照片与评估公司出具的报告不相符，评估公司指鹿为马。报告描述为四栋，结构为砖木，其中一栋三层住宅，实际房屋是石木结构，小青瓦房屋，现场是一栋房屋，报告却将其一分为二。本来是办公、办会的房屋，报告却将其定为住宅用房。评估报告所说的四栋房屋，但是现在交的这份资料却只有三栋，说明报告与现实房屋完全不同一是结构不同，二是房屋栋数不同，三是房屋使用性质与实际使用性质不同，所以我认为该资料是认为改的，我不认同。 老君镇政府质证称：我方对法院调取的资料没有意见。 被上诉人老君镇政府提交以下证据材料： 7.霍志生与老君镇初级中学签订的买卖协议和发票复印件，拟证明争议房屋已由老君教办卖与霍志生了。 朱友成质证称：该协议违法无效，没有经过老君镇政府同意，该房屋是属于高龙乡政府办公楼的一部分，属于国有资产，没有经过地方政府、国资委、财政局批准就被私自卖掉，属于侵吞国有资产的违法行为。 本院对上述证据认证如下：朱友成提交的具结保证书虽系复印件，但老君镇政府对此不持异议，故对真实性予以确认，但该具结保证书系老君镇政府向资阳市房管局出具，不能达到朱友成的证明目的，本院不予采信。委托书、行政裁定书、拍卖公告及财政局批复均不能达到朱友成举示的证明目的，本院不予采信。登记在朱友成名下的产权证真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。朱友成申请本院向评估公司调取的证据，真实、合法、与本案具有关联性，能够反映评估时涉案房屋的状况，本院予以采信。老君镇政府提交的房屋买卖协议及发票系复印件，无原件核实，不能确认其真实性，本院不予采信。 本院二审查明，朱友成向一审法院递交的诉状载明的诉讼请求包括：1.履行卖方义务，办理房屋现场移交事宜；2.清除霸占房屋者，将房屋交还给朱友成；3.要求老君镇政府提供被占房屋不属于原高龙乡政府办公住宅用房的证据；4.要求老君镇政府提供霍志生霸占房屋的法理依据；5.赔偿经济损失6万元；6.本案诉讼费由老君镇政府承担。 2020年1月8日，一审法院审判人员就朱友成提出的诉讼请求逐一询问并释明。2020年1月20日，资阳市雁江区人民法院在开庭审理过程中向朱友成释明后，朱友成当庭确认其诉讼请求为：1.要求老君镇政府办理房屋现场移交，确定房屋范围，协助办理土地使用权证过户，土地使用权东西南北四方定界范围；2.要求老君镇政府赔偿朱友成经济损失；3.要求老君镇政府承担本案的诉讼费用。 朱友成未缴纳所购房屋的土地出让金。 本院二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本案的争议焦点为：老君镇政府是否按房屋买卖协议交付房屋。 本院认为，老君镇政府作为出卖方委托评估公司对拟拍卖房屋进行评估估价，并交由拍卖公司拍卖，不为法律禁止。在拍卖公告上，已将拟拍卖房屋的位置、面积、起拍价以及房屋有无产权证，是否承诺办证等风险予以公示。拟拍卖房屋在公示时现实存在，朱友成作为购买房屋的买受人，有义务亦有条件在购买前对标的物的位置、面积、状况等基本情况作了解，根据拍卖公告，朱友成参与竞拍，应当视为其对房屋的基本状况已充分了解，并谨慎思考衡量后最终对是否购买作出决定。现有证据不能反映拍卖程序违反法律规定，故朱友成通过竞买取得涉案房屋，其自愿与老君镇政府签订的房屋买卖协议真实、合法、有效。朱友成接收房屋后已办理房屋产权证书，现取得的房屋产权证书为三本，登记的面积分别为863.01㎡、230㎡、322.33㎡，共计1415.34㎡，与房屋买卖协议中约定的面积1531.5㎡相差116.36㎡，误差主要体现在三层住宅的房屋上，误差部分与朱友成主张的已交付房屋之外的房屋无关。理由如下：1.根据评估报告中评估对象基本情况表及报财政局批复所附明细表，房屋买卖协议中约定的1531.5㎡房屋包括混合结构三层住宅964.04㎡，砖木结构住宅567.46㎡，现产权登记中三层住宅的面积为863.01㎡，此处误差为101.03㎡，朱友成对此未提出异议。2.其余567.46㎡的房屋在评估报告中描述为三栋，现产权登记为两处，财政局批复中为一处，根据房屋现产权登记证书所附图与评估报告面积计算附图，不同主体虽对房屋描述不一，但描述的对象均是指向相同房屋；该部分房屋总面积误差仅为15.13㎡，系测量计算主体、计算方式不尽相同所致，属于合理误差范围。4.在评估报告中，虽存在将石木结构房屋描述为砖木结构房屋的瑕疵，但该评估报告系老君镇政府在拍卖前为拍卖标的物估价所为，朱友成参与竞拍时，房屋状况并未改变，且房屋的价格并不因系石木结构而有所贬低。5.现朱友成并未举证证明老君镇政府明确告知其拍卖的房屋还包括现产权登记以外的房屋。综上分析，朱友成提出老君镇政府在拍卖时故意隐瞒房屋的真实信息，订立合同有欺诈行为以及还应移交一栋房屋的理由均不成立，本院不予支持。产权登记证载明的房屋，朱友成已实际占有、使用，一审法院认定房屋所占有范围内的土地也一并由朱友成占有，并对朱友成要求老君镇政府办理房屋现场移交、确定土地使用权范围的请求不予支持正确，本院予以确认。 本案中朱友成所竞买的房屋在拍卖公告中已经载明无土地使用权证和房屋所有权证，且不承担过户风险。合同中明确约定房屋无房屋所有权证和土地使用权证，且老君镇政府不承诺办证，朱友成要求老君镇政府协助办理土地使用权证一审法院不予支持正确。朱友成未提交证据证明老君镇政府违约，其要求老君镇政府赔偿其经济损失于法无据，一审法院不予支持正确。虽房屋买卖协议中并未约定老君镇政府有协助办理过户手续的义务，但在过户条件成就后，老君镇政府仍应当积极配合。 综上，上诉人朱友成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由上诉人朱友成承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 彤 审 判 员  梅 波 审 判 员  林用政 二〇二〇年五月二十六日 法官助理  陈 艳 书 记 员  卓浩军