江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初7763号原告：深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司，统一社会信用代码91321282560251326D，住所地靖江市长江玫瑰园商住楼29号。负责人：印鸿，总经理。委托诉讼代理人：顾小燕、张乾龙，公司员工。被告：田敏，女，1980年5月2日生，汉族，住靖江市。原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司（以下简称深华物业）与被告田敏为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾小燕、张乾龙，被告田敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深华物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付2010年7月1日至2016年12月31日期间的物业费34134元，并承担自2010年7月1日起至2019年10月31日止按未付费用每日3‰的逾期付款违约金。事实和理由：原告系长江玫瑰园小区业务服务单位，原告与靖江市长江玫瑰园小区业主委员会签订《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》，约定物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，联排别墅、独栋别墅、商铺每月1.3元每平米，物业服务费提前收取，业主或者物业使用人逾期不缴纳物业服务费，应从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰加收滞纳金的内容。然32号房屋的业主从未交纳物业费用。被告通过法院司法拍卖购得长江玫瑰园小区E32（以下简称32号别墅），房屋性质为别墅、建筑面积336.63平方米。法院拍卖公告中明确告知32号别墅可能所欠的水、电、物业管理费用等费用由买受人承担，被告也予以同意。然经原告催要后，被告拒绝交纳。原告认为，原告为长江玫瑰园小区提供了物业服务，原业主并未交纳物业费。被告作为32号别墅的新业主在拍卖过程中承诺承担32号别墅可能存在的物业费，原告现知晓并同意被告承担物业费，也不再向32号房屋原业主主张权利，被告应当按承诺交纳物业费，并承担违约金。田敏辩称，驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：原告所述被告通过拍卖购得32号别墅、面积、原告系长江玫瑰园小区物业服务企业等属实。但被告没有和原告签订过物业服务合同。拍卖公告中也未载明物业费金额。被告了解拍卖公告后，自行去原告处了解过物业欠费的具体数额，但原告以被告并非业主为由拒绝告知。被告认为，原告主张的物业费系被告拍得32号房屋以前的费用，时被告并非业主，应由原业主承担。此外，法院拍卖公告中关于物业费的条款属于格式条款，也未列明物业费的具体金额，被告认为没有具体金额就应当是没有物业费，不需承担。本院经审理认定事实如下：深圳市深华物业集团有限公司于2010年8月5日设立深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司，经营场所位于靖江市，从事物业服务。2014年9月11日，深圳市深华物业管理有限公司靖江分公司名称变更为深华物业。2010年4月8日，靖江市长江玫瑰园业主委员会（甲方）与深圳市深华物业管理有限公司（下称深华物业公司，乙方）签订了《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》，约定甲方将靖江市长江玫瑰园小区委托乙方实行物业管理服务，物业类型为高档别墅住宅、总建筑面积为16.8万平方米、期限自2010年4月8日起至2013年4月7日止；乙方实行物业服务费用包干制，物业服务费按半年计收，每半年收缴一次，提前预收，乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取物业服务费，联排别墅、独栋别墅、商业1.3元/月/平方米；未按时交纳物业服务费的，乙方可以催缴，甲方予以协助，业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起加收每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金（逾期之日以上一次业主或物业使用人所缴纳的物业服务费到期之日起计算）。2013年5月1日，靖江市长江玫瑰园业主委员会（甲方）与深华物业公司（乙方）签订了《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》一份，约定期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止，其余内容基本同2010年4月8日签订的合同。2015年7月20日，靖江市长江玫瑰园业主委员会出具证明一份，载明：“深华物业从2010年7月1日至今，连续为长江玫瑰园小区提供了保洁、安全巡逻、公共设施养护等物业服务，达到了物业服务合同约定的服务目标。”2017年4月26日，靖江市人民政府城南办事处大桥社区居民委员会出具在管证明一份，载明：“自2016年7月1日至2016年12月31日期间，长江玫瑰园物业管理服务由深华物业负责管理。”另查明：2017年10月，本院裁定拍卖顾正新名下的32号别墅。2018年2月23日，本院发布《拍卖公告》、《竞买须知》。2018年3月1日，本院发布《拍卖公告》，告知拍卖的详细情况请登录靖江法院淘宝网司法拍卖平台，仔细阅读拍卖公告、拍卖须知。在上述《拍卖公告》、《竞买须知》中均明确了32号房屋“可能存在的水、电、气、物业等欠费由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。”2018年4月13日，被告向本院签署的《拍卖成交确认书》载明“买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿遵守执行上述材料的相关条款。对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。”又查明：32号别墅（建筑面积336.63平方米）于2009年1月12日初始登记在江苏美德置业有限公司名下，2009年12月14日通过商品房买卖转移登记至唐敏（32058119850326331X）名下,2016年3月2日通过存量房买卖、互换方式转移登记至顾正新（320520196607233316）名下，2018年5月28日转移登记至被告名下。至被告购得32号别墅时止，该房仍为毛坯未入住状态。本院认为，原告与靖江市长江玫瑰园业主委员会两次签订的《靖江市长江玫瑰园物业管理合同》合法有效，根据靖江市长江玫瑰园和靖江市人民政府城南办事处大桥社区居民委员会出具的证明内容，可以确认原告为靖江市长江玫瑰园小区提供了物业服务。长江玫瑰园小区的业主应按约及时交纳物业服务费用。被告在《成交确认书》上签名，确认对《拍卖公告》、《竞买须知》的内容已认真阅读并自愿遵守，即便上述条款为格式条款，但并非格式条款中的免责条款，被告的承诺构成对32号房屋所欠物业费的债务自愿承担的意思表示。现被告在拍得房屋后又反悔拒交物业欠费，有失诚信，应予批评。被告虽称不清楚物业欠费金额，但32号别墅所欠物业费应是一个有限的特定的金额，就本案欠费金额而言，其是否知晓物业费具体金额并不影响其承担全部物业欠费的承诺效力。原告知晓后向被告主张物业费，并表示不再向原业主主张权利，原、被告之间形成了债权债务关系，被告应向原告交纳物业欠费。被告应交纳的物业欠费金额，因32号别墅至被告取得所有权时仍处于毛坯未使用状态，对于应交物业费，本院考虑2010年7月1日至2016年12月31日的欠费时段及江苏省有关规定酌情确定按70%的比例交纳。至于原业主是否交纳过物业费及金额，原告提供了物业欠费催缴通知，可以证明物业欠费情况，且被告未能举证证明，故应承担举证不能的责任。至于违约金，因《拍卖公告》、《拍卖须知》中并未列明被告需承担违约金，且被告并非违约方，故原告要求被告承担违约金缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告田敏于判决生效后十日内给付原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司物业服务费23893.8元。二、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司靖江分公司要求被告田敏承担违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，由原告负担196.2元、被告负担457.8元（被告应负担部分于判决生效后十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  凌 达人民陪审员  朱金红人民陪审员  龚建军二〇二〇年五月二十八日法官 助理  吉国庆书 记 员  朱 琴附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。