四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4886号 上诉人（原审原告）：毛来海，男，1979年1月13日出生，汉族，住云南省昭通市巧家县。 委托诉讼代理人：林晓慧，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 上诉人毛来海因与上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初9490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛来海上诉请求：一、撤销原判第二项判决，并改判中德世纪公司向毛来海支付逾期办理所在楼栋初始产权权属证明的违约金106089元；二、本案一、二审诉讼费用由中德世纪公司承担。 事实与理由：一、一审法院查明事实有遗漏。1.毛来海在一审程序中提交的（2015）高新民初字第35号判决书及生效证明，用于证明毛来海于2014年12月向成都高新技术产业开发区人民法院对中德世纪公司提起诉讼，要求按约交付房屋并支付违约金，经成都高新技术产业开发区人民法院审理认定双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金于该商品实际交付之日起10日向买受人支付，该约定的逾期交房违约金为附条件的民事法律行为，而在该案件审理期间支付逾期交付房屋的违约金条件不成就，毛来海应待条件成就后另行主张，故判令中德世纪公司在判决书生效后60日内向毛来海按约交付房屋，驳回了毛来海的其他诉讼请求。该判决毛来海与中德世纪公司均未提起上诉，并于2015年12月24日生效。 2.毛来海在一审程序中向一审法院提交了《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》（成规核字第510122201759060），证明中德世纪公司于2017年8月15日才满足《商品房买卖合同》约定商品交付条件。以上证据证明毛来海有权要求中德世纪公司支付逾期交付房屋的违约金的条件成就于2017年8月25日，根据《中华人民共和国民法总则》之规定，故毛来海于2019年9月11日立案（网上立案时间为2019年1月），诉讼时效尚未届满。 二、一审法院认定毛来海主张的逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效已届满错误。一审法院在本案查明的事实中己查明认定，毛来海于2015年12月26日拨打过市长热线反映案涉争议问题、案涉12栋业主为便于维权，组建ＱＱ群、微信群进行交流，案涉12栋业主徐某于2016年12月23日代表12栋业主就逾期交付、逾期办证和违约金等事宜接受媒体的采访，当时上诉当事人也在现场，要求中德世纪公司及相关政府部门负起责任，尽快处理；另一审法院在本案中己查明认定2018年3月毛来海向中央巡视组反映延期交房、延期办理产权证及违约金等诉求，由于不属于巡视范围，巡视组工作人员承诺既然你反应到我们这里来了，我给你记下来交给相关部门处理，一定会给你一个满意答复，后交与了高新国际信访中心，信访中心组织了业主代表（包括了毛来海自己本人到现场参加）、高新国土规划房产处负责人，高新国土建设局负责人、高新规划局负责人、中德世纪公司负责人（钟经理及另一个负责人不知姓名）进行了针对延期交房、延期办证及违约金等一系列的问题进行讨论解答后依据信访条件，不属于信访范围出具了《不予受理告知书》。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”新闻媒体作为具有公益性质且具有广而告之的效果，在日常生活中充当高效解决纠纷角色的社会组织，权利人寻求新闻媒体帮助时不仅是通过其向义务人主张的权利，更是体现了权利人积极行使权利主观态度，故在案涉12栋业主代表向新闻媒体反映产权证及违约金等诉求时，该诉讼时效也应该中断。 一审法院认定毛来海与其他案涉12栋业主的上述维权行为，反映的诉求均为案涉12栋业主的共同利益与诉求，这些行为应均对12栋业主产生诉讼中断的法律效果。故就一审提交的证据显示毛来海主张的逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效自2018年4月4日起算，毛来海于2019年9月11日正式立案，诉讼时效尚未届满。 综上，毛来海主张的逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效并未届满，且中德世纪公司拖延办理初始房产证三年半之久，给毛来海生活工作带来极大的不便，造成极大的损失，《商品房买卖合同》己就该违约责任约定了明确的违约金计算方式，应遵守合同当事人的意思自治原则，故中德世纪公司应按合同约定向毛来海支付逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金。 中德世纪公司答辩称，毛来海上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。中德世纪公司对本案也提起了上诉，具体意见请法庭参考中德世纪公司上诉状的理由。毛来海关于逾期办理初始登记的违约金已超过诉讼时效，且毛来海和徐某不能代表Ａ区12栋的所有业主。 中德世纪公司上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回毛来海全部诉讼请求。事实和理由：一、毛来海要求中德世纪公司支付逾期交房违约金已超过法定的诉讼时效，且不存在诉讼时效中断的情形。1.毛来海的诉请已超过诉讼时效。中德世纪公司与毛来海签订的《商品房买卖合同》约定，中德世纪公司应于2014年4月30日前向毛来海交房，交付时应取得规划验收合格证和面积实测报告书，而2014年4月30日，中德世纪公司未向毛来海交付房屋。毛来海于2014年5月1日起即知道或应当知道其权利受到损害，但直到2019年，毛来海才向四川自由贸易试验区人民法院提起诉讼，要求中德世纪公司向其支付逾期交付房屋的违约金，毛来海的诉请已超过法定的诉讼时效。2.从毛来海的举证来看，毛来海要求中德世纪公司支付违约金，并不存在《民法总则》第一百九十五条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条、第十四条、第十五条规定的诉讼时效中断情形。3.房屋所有权人毛来海进行的信访事项不能构成本案诉讼时效中断的事由。理由如下:（1）根据来电情况的记录，毛来海仅反映“中德英伦联邦Ａ区2014年4月30日交房，至今还没拿到验收合格报告”，无要求中德世纪公司支付逾期交付违约金的内容。4.Ａ区12栋房屋所有权人徐某于2014年12月提起的诉讼不能构成本案诉讼时效中断的事由。根据成都高新技术产业开发区人民法院于2015年4月28日作出的民事判决书即（2015）高新民初字第39号，徐某当时的诉讼请求为要求中德世纪公司按照合同约定向其交付房屋并向其支付逾期交付Ａ区12栋房屋的违约金，徐某仅请求对其自身权利进行救济，并未提及本案毛来海的任何权利。并且，毛来海从未授权徐某进行维权。综上所述，毛来海要求中德世纪公司支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，且不存在诉讼时效中断的情形。一审法院认为徐某对其自身权利的救济应视同毛来海对其权利受损提出救济的主张没有事实及法律依据。 一审部分证据真实性无法证明，不应被采纳。一审中，对于毛来海提供的高新区国土分局、信访中心的电话录音回复，录音中电话接听人均未表明其工作单位及真实身份，录音的真实性无法核实，该证据不应被采纳。一审法院采纳该证据缺乏事实依据。 三、中德世纪公司承担的违约责任过重，有违公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”、“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”退一万步来讲，即使一审法院认为毛来海的诉请未过诉讼时效，中德世纪公司承担逾期交房违约金过高，已远远超过毛来海实际损失，且毛来海并无实际损失，中德世纪公司承担的违约责任过重，有违公平原则，应予酌情减轻。 毛来海答辩称，毛来海一直在向中德公司主张，其在商品房买卖合同履行过程中存在的逾期交房办理初始登记违约行为，要求其承担逾期交房并没有过诉讼时效。对于中德公司的违约责任问题，最高院审理商品房买卖合同合同相关司法解释，开发商存在逾期办理房产证应当按照商品房买卖合同承担违约责任，且双方约定的违约金并未达到同期银行贷款年利率，该违约金并不高，也没有超过毛来海的损失，毛来海认为一审法院支持毛来海第一项逾期交房违约金是正确的。 毛来海向一审法院起诉请求：1.判令中德世纪公司向毛来海支付逾期交房（未按约定期限达到交付条件）违约金人民币42504元（按照已付房款的5%计算）；2.判令中德世纪公司向毛来海支付逾期办理所在楼栋的初始权属证明的违约金人民币106089元（违约金起算时间为2015年5月1日，计算至2018年9月30日取得所在楼栋初始权属证明之日止，共计1248天）。 一审法院认定事实：中德世纪公司对于毛来海诉状中陈述的事实以及中德世纪公司于2014年8月7日已将房屋交付给毛来海，于2018年9月30日取得所在楼栋初始产权权属证明的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。 一审法院经审理另查明：2015年12月26日，毛来海拨打“市长公开电话”，反映小区车位不足、12栋未按约交付及逾期交付违约金的问题，2016年1月高新区规划建设局进行了回复。2018年3月，毛来海向中央巡视组反映12幢未按约交付及逾期交付违约金的问题，因不属于巡视受理范围，作为信访问题转给高新区有关部门处理。高新区多个部门向毛来海进行了电话回复，2018年4月4日高新区规划国土建设局出具了《不予受理告知书》。为便于维权，Ａ区12栋业主组建有ＱＱ群、微信群进行交流。Ａ区12栋业主徐某在2016年12月23日代表12栋业主就逾期交房、逾期办证和违约金等事宜接受媒体采访。 一审法院认定以上事实有当事人陈述、成都市人民政府网络理政平台截图、电话录音、不予受理告知书、证人徐某的证言等证据在案佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.毛来海主张逾期交付房屋违约金的诉讼时效是否已经届满；2.毛来海主张逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效是否已经届满；3.如诉讼时效未届满，毛来海主张的违约金是否过高。 1.关于毛来海主张逾期交付房屋违约金的诉讼时效是否已经届满的问题。一审法院认为，案涉12栋业主在面对开发商逾期交房等侵犯业主权益的违约行为时，具有共同的利益和诉求，毛来海、12栋业主徐某等人就开发商存在的逾期交房等问题向相关政府部门持续反映诉求所展开的维权行动，具有代表性，应将其视为是代表12栋业主共同利益所展开的行动。在面对开发商侵犯业主权益的违约行为时，由部分或个别业主代表全体业主反映业主共同的利益和诉求，符合日常的生活经验法则。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实当事人无须举证。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”毛来海、徐某等人为维护业主权益，自2014年以来持续不断地向相关政府部门反映12栋业主共同利益诉求的行为，对12栋业主应当产生诉讼时效中断的法律效果。故毛来海向一审法院起诉时未超过法律规定的诉讼时效。 2.关于毛来海主张逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼时效是否已经届满的问题。一审法院认为，诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在约定的2015年4月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，毛来海于次日2015年5月1日即知道其权利受到损害，故应当从该日起算诉讼时效期间。就毛来海向一审法院提交的用以证明诉讼时效仍未届满的证据来看，《市长信箱投诉回复》中载明来电内容为“......中德英伦联邦A区12栋2014年4月30日交房，至今还没拿到验收合格报告......”;成都高新区规划国土建设局《不予受理告知书》载明：“毛先生：针对您反映中德英伦联邦小区本应于2016年交房，但至今仍未交房的问题......”。现有在案证据无法证明曾就逾期办理所在楼栋权属证明进行过反映维权。截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，故此对毛来海主张中德世纪公司支付逾期办理所在楼栋初始产权权属证明违约金的诉讼请求不予支持。 3.关于毛来海按已付房款的5%主张逾期交房的违约金是否过高的问题。一审法院认为，1.根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”毛来海与中德世纪公司双方就违约产生的损失赔偿额约定了计算标准，该损失赔偿额的计算方式建立于双方当事人共同真实意思表示的基础之上，系双方当事人意思自治的结果。2.根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条规定，违约方如认为违约金约定过高的，可以请求适当减少，但违约方必须就违约金约定过高承担举证责任。本案中，中德世纪公司并未举示证据证明违约金的约定过高，以致利益失衡，有违契约正义。故对中德世纪公司主张违约金约定过高请求调低的意见，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审 理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决：一、中德世纪公司于本判决生效之日起三十日内向毛来海支付违约金42504元；二、驳回毛来海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3272元，减半收取计1636元，由毛来海负担1168元，由中德世纪公司负担468元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 毛来海向本院提交以下证据：一、会议录音整理（22页），拟以此证明毛来海向中德公司、相关行政机关提出过相关主张，主张交房及交房违约金，办证及办证违约金。二、QQ群文件截图、QQ群文件中12栋产权小区车位产权的文件内容、陈女士来电情况反映，证明12栋所有业主向政府部分主张逾期交房及逾期办证的情况，其中QQ群成员陈女士导致毛来海案件诉讼时效中断。三、2016年12月23日媒体采访当日业主维权照片，拟以此证明证明毛来海在维权现场。四、成都市网上诉讼服务中心截图，拟以此证明起诉时间是2019年1月20日，逾期办证及逾期交房诉讼时效中断。 中德世纪公司发表质证意见称：关于证据一会议录音整理（22页），录音中谈话相对方并没有明确表明工作单位及真实身份、职务，无法核实录音谈话内容及谈话者的真实性。另外从其书面记录内容看，毛来海并没有明确的向政府部门提出，要求中德公司给付逾期交房违约金和逾期办理初始登记违约金的诉求，并没有表达要求政府部门予以解决，其很多的是向谈话相对方表达中德公司存在逾期交房的行为，故对关联性也不予认可。其录音第11页最后一段记录可以看出，毛来海提出问题不属于信访处理的范畴，且相关部门已经明确告知给了毛来海。 关于证据二，QQ群文件截图、QQ群文件中12栋产权证小区车位产权的文件内容、陈女士来电情况反映，三性不予认可。1.从截图显示上传的文件并不是只针对逾期交房、逾期办证，由此可见该群为生活、娱乐沟通群；2.毛来海举示的12栋产权小区车位问题该上传者为“葵姐”，其身份不明，真实性也不确认；3.就来电情况反映，其可以看出是房产证至今未办理的问题，并没有交房违约金及初始登记违约金的诉求，与本案并没有关联性。 关于证据三，2016年12月23日媒体采访当日业主维权照片，三性不予认可。1.从照片中仅能反映业主向开发商反映情况，并没有直接载明关于逾期交房及逾期办证违约金的诉求表示；2.该照片中并无具体的形成时间，难以确认真实性；3.徐某和毛来海仅出现于照片中，并不能反映其在组织和领导该次维权行动，不能达到其待证目的。 关于证据四，成都市网上诉讼服务中心截图，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。 本院审查后认为，证据一中2018年4月3日的会议录音中，载明毛来海陈述“作为我们的理解来说，就是违约了，反正违约金就在那，付每天是按照万分之三来赔，但赔违约金总额不超过5%，这就是我的理解，但是我不知道我的理解对不对，这就是他们会拖，为什么他们会存在拖的状态，我们认为就是这样”。毛来海在高新区规划国土建设局组织的会议中提出的上述诉请，系针对逾期交房违约金的给付。故该证据中毛来海的该段陈述本院予以采纳。 关于证据二，QQ群文件截图以及文件内容不能证明毛来海在何时向何人主张逾期交房违约金，故本院不予采信。关于陈女士《来电情况》的截图系复印件，未提交原件供比对；且来电内容记录为“来电人反映高新区会龙大道中德英伦联邦A区12栋于2014年6月交房，但业主的房产证至今未办理，请处理”，其反应的情况针对是逾期交房的情况，未在该记录中载明主张违约金给付的请求。故对《来电情况》本院不予采纳。 关于证据三，结合毛来海在一审提交的载于2016年12月23日“看看四川”网站频道的截图，可以判断该照片与前述网站上登载的照片地点一致。中德世纪公司未对照片上的人员系毛来海提出异议，故本院对毛来海本人在维权现场这一事实予以确认。但是，审查二审中毛来海提交的该照片，横幅上载明的诉求并未明确为逾期交房违约金、逾期办证违约金，故不能达到诉讼时效中断的目的。 关于证据四，系毛来海向法院立案、提交诉状的相关信息记载，本院予以采纳。 二审另查明：一、一审中，毛来海提交的（2015）高新民初字第35号判决书，该案系与该楼盘A区其他业主一并向成都高新区人民法院提起诉讼。毛来海在2014年底提起诉讼，请求：1.中德世纪公司在合理期限内依照合同约定交付房屋；2.中德世纪公司向毛来海支付违约金；3.中德世纪公司承担律师代理费；4.中德世纪公司承担诉讼费。成都高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高新民初字第35号判决，以支付条件未成就为由，未予以支持。该判决作出后，毛来海未提出上诉。 其中，部分业主不服一审判决，向成都市中级人民法院提起了上诉。在提起上诉的业主中，王放、赵维亚一审诉讼请求为：中德世纪公司交付房屋、并支付逾期交房违约金。该案一审判决书【一审案号为（2015）高新民初字第38号民事判决书】载明：“双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人未按照第十条规定的期限和条件将该商品房交付买受人的，应当承担……逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同)后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金”的违约责任，同时，该条款还约定，“并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”该约定是附条件的民事法律行为，其条件即“实际交付之日起10日内支付”，所谓附条件民事法律行为，是在意思表示当中附有决定该行为效力发生或者消灭条件的民事法律行为，现中德世纪公司尚未向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋，王放、赵维亚请求中德世纪公司支付逾期交付房屋的违约金的条件不成就，王放、赵维亚应待条件成就后另行主张”。故判决：一、中德世纪公司于判决生效之日起60日内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋；二、驳回王放、赵维亚的其他诉讼请求。 王放、赵维亚提出上诉后，成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第5950号民事判决书，载明：“本案中中德世纪公司向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋不违反法律禁止性规定，是必然将会发生的、确定的事实，不属于合同法规定附条件方能成就的合同范畴。原审判决在判令中德世纪公司60日内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋后，中德世纪公司交付房屋的时间已经具体明确，应视为此时违约金的支付条件已经满足，中德世纪公司应在交付房屋后10日内向王放、赵维亚支付迟延交付房屋违约金”。故改判：一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2015）高新民初字第38号民事判决；二、中德世纪公司于本判决生效之日起60日内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋；三、中德世纪公司在前述期限内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋后10日内向王放、赵维亚支付迟延交房违约金10000元；四、驳回王放、赵维亚其他诉讼请求。 二、毛来海在2015年12月26日向市长信箱反映的情况，来电内容为“1.提出现A区住户3890户左右，但车位只有1200个左右，没有达到1:0.4的标准；2.中德英伦联邦A区12栋2014年4月30日交房，至今没有拿到规划验收合格证，已向多处相关部门反映，仍未处理，认为不合理，现希望相关部门处理”。 三、毛来海提出的“看看四川”报道中，载明了12栋业主起诉主张交房以及相应违约金的情况，但并未载明在2014年部分业主起诉后、至该报道刊载前，12栋业主继续起诉，或向相关行政机关、人民法院主张逾期交房违约金的相关情况。 四、毛来海提出的由成都高新区规划国土建设局于2018年4月4日向毛来海作出的成高规土建信（2018）64号《不予受理告知书》中，载明其已经提起民事诉讼，成都高新区人民法院于2015年4月28日作出了判决。对于毛来海提出的信访事项应通过诉讼途径解决。 五、在A区业主蔡福祥、赵文雁等人起诉主张违约金的诉讼中，毛来海曾作为证人出庭作证。在庭审笔录中记载情况为：对于原告代理人提问“你向市长热线反映情况，是你个人行为，还是和其他业主商议的结果”，毛来海回答“我们12栋的业主找了多个部门，开发商……每次去的人不一样，有时候十多个，有时候二十多个”“打市长热线前，我们12栋、A区的群，在群里讨论过打市长热线”。 对于原告代理人提问“2018年4月3日，高新信访局组织协调情况，大概多少人”，毛来海回答“业主去了20个左右，后一共有三十多个，实际进去的只有五个：有钟杰（房号4210）、丁利、何颖、王（房号1204）、我本人”。 对于原告代理人提问协调会谈论的内容，毛来海回答“房产证办理时间，违约金”。 对于审判员询问“2015年12月打市长热线前，其他业主是否知晓此事”，毛来海回答“群里都说打，但多次未成功，最后打通”“有些打通了，有些未通，2016年有一个打通了”。对于询问“打了热线后，是否告知过其他业主”，毛来海回答“群里未说，其他业主不知道结果，告诉过徐某，开发商有打业主的事情，不敢在群里说此事，反映了两个问题，一是车位，车位未达到标准，二是房子交接，还有违约金赔付……方式有ＱＱ群、微信群，邻居的电话交流”。 对于审判员询问“2015年高新一审判决后，有几户上诉，你是否上诉”，毛来海回答“判决结果意见不一致，我原来准备上诉，后因为想等到交房条件成就后，再主张。最后只有402号房的业主上诉，其他也有业主看到判决，也决定不起诉，其他业主通过QQ群看到判决结果”。 在A区业主蔡福祥、赵文雁等人起诉主张违约金的诉讼中，二审为进一步查明案件事实，本院通知毛来海到庭了解相关情况。毛来海陈述的主要内容有：1.关于2014年起诉的情况，毛来海陈述“原计划全部上诉，而且业主的心不一致，判决的条件也不成就，所以全部都未上诉。其中有一家上诉了，上诉之后中院判决了一部分款项”。2.关于二审的判决结果，毛来海陈述“我不懂，不清楚法律方面的知识”；关于其他业主是否知道二审判决，毛来海陈述“大部分业主不知道”。3.关于向相关行政部门和主管单位，是否都是代表240户业主的问题，毛来海陈述“反映的都是12栋业主的问题，但不是我一定代表整个12栋，可以代表几次参加过维权的业主”。4.关于2015年12月26日打市长热线的时候，代表了哪一些业主的问题，毛来海陈述“代表过参加维权的业主”。 毛来海与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中约定：“出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照十二条处理”。 经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人毛来海、上诉人中德世纪公司的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：一、毛来海向中德世纪公司主张逾期交房违约金的诉讼时效是否已经经过；二、毛来海向中德世纪公司主张逾期办理楼栋初始产权违约金的诉讼时效是否已经经过。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，毛来海与中德世纪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，中德世纪公司未按照合同约定的时间取得规划验收合格证、办理楼栋初始产权，则应当承担相应的违约责任。 在本案中，中德世纪公司抗辩不应向毛来海支付逾期交房违约金。对此，本院认为，在本案中毛来海主张因为中德世纪公司未按照合同约定的时间取得规划验收合格证明和面积实测报告，故在取得证明之前的交付行为不应当认定为交房。本院审查后认为：第一，根据双方合同约定，中德世纪公司应于2014年4月30日前交付该商品房，交付时应取得规划验收合格证和面积实测报告。中德世纪公司于2014年8月7日向毛来海交付了房屋，但在2017年8月15日才取得上述文件。根据双方合同约定，中德世纪公司应当在约定时间交付房屋并提供规划验收合格证、面积实测报告，不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，毛来海有权拒绝接受。根据本案查明的事实，案涉房屋应在2014年4月30日前交付、实际交付在2014年8月7日。即在2014年4月30日交房期限届满、中德世纪公司未按照约定交付房屋，毛来海则知晓其权利遭受侵害，逾期交房违约金应从2014年5月1日起开始计算。 毛来海诉请逾期交房违约金的依据为交付房屋时，中德世纪公司未取得竣工验收合格证和面积实测报告。本院审查后认为，根据双方签订的合同第十四条“交接手续”中的约定，中德世纪公司在交付应当出示上述文件。毛来海系合同相对方、签订案涉合同，对交付房屋时中德世纪公司应当出示的相关文件理应知晓。但中德世纪公司未出示上述文件、毛来海予以接受房屋的行为，应当认定为毛来海在接受房屋时应知晓其权利遭受侵害。 毛来海在2014年底向成都高新技术产业开发区人民法院起诉后，其主张违约金的诉请未得支持，但12栋业主王放、赵维亚起诉逾期交房违约金未获支持后，上诉至成都市中级人民法院。成都市中级人民法院（2015）成民终字第5950号民事判决书载明了：原审判决在判令中德公司60日内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋后，中德公司交付房屋的时间已经具体明确，应视为此时违约金的支付条件已经满足，中德公司应在交付房屋后10日内向王放、赵维亚支付迟延交付房屋违约金，并改判中德世纪公司于该判决生效之日起60日内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋、中德世纪公司在前述期限内向王放、赵维亚交付符合合同约定的房屋后10日内向王放、赵维亚支付迟延交房违约金10000元。故本院认为，12栋业主王放、赵维亚的（2015）成民终字第5950号民事判决作出后，对于原一审法院的认定意见和裁判结果发生变化；部分同期起诉、一审法院判决后未上诉的业主，系对其诉讼权利的放弃，应以成都市中级人民法院生效判决确定的条件作为支付违约金的条件。 根据毛来海在一审中陈述“判决结果意见不一致，我原来准备上诉，后因为想等到交房条件成就后，再主张。最后只有402房号的业主上诉，其他也有业主看到判决，也决定不起诉，其他业主通过QQ群看到判决结果”，以及在二审中陈述“其中有一家上诉了，上诉之后中院判决了一部分款项”的陈述，部分业主已知晓二审判决结果，并决定不起诉。毛来海在2014年底已向高新法院起诉，逾期交房违约金因权利人起诉主张而发生中断。并根据生效判决的认定，逾期交房诉讼时效期间应从法院判决交房后第11日重新计算。12栋业主王放、赵维亚的（2015）成民终字第5950号民事判决于2015年9月18日作出，根据毛来海参与组织业主维权、在通讯软件中沟通的情况以及在相关案件中出庭作证陈述的情况，本院推定，在合理期间3个月内即在2015年12月18日前，毛来海应知晓王放、赵维亚诉讼案件的二审判决结果，诉讼时效期间应从该日起重新计算。 根据毛来海在二审中提交的录音证据，其在2018年4月3日于高新区规划国土建设局组织的会议中作出中德世纪公司应当给付逾期交房违约金的意思表示，故逾期交房违约金的诉讼时效发生中断，后毛来海于2019年3月4日再次向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效的限制，一审法院判决中德世纪公司支付逾期交房违约金正确，本院予以确认。中德世纪公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，逾期办理楼栋权属证明的办理时间在毛来海与中德世纪公司签订的合同中予以明确，而中德世纪公司未按照合同约定履行该义务，未在约定的2015年4月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，则毛来海应在次日即知晓其合同权利遭受侵害。毛来海在一审中和二审中提交的相应证据，均并未涉及逾期办理楼栋权属证明违约金的请求，故不能认定逾期办理楼栋权属证明违约金的诉讼时效发生中止、中断、延长的情况，一审法院认定毛来海起诉主张逾期办理楼栋权属证明的诉请超过诉讼时效正确，本院予以确认。 另，因本案诉讼确系中德世纪公司违约行为所引发，故本案一审、二审诉讼费用均由中德世纪公司负担。 综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按照一审判决确定的方式执行；毛来海上诉的二审案件受理费2422元、四川中德世纪置业有限公司上诉的二审案件受理费3272元，均由四川中德世纪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年五月二十六日 书记员 龙春光