苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1383号原告：苏州市吴中区东苑物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路15号。法定代表人：金立新，总经理。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：顾娇虹，女，1987年10月20日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区甪直镇，现住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾根林，系被告顾娇虹父亲。原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司（下称东苑物业公司）与被告顾娇虹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东苑物业公司的委托诉讼代理人叶洁，被告顾娇虹的委托诉讼代理人顾根林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东苑物业公司诉称，2009年2月17日，其与水乡佳景花园开发商苏州市吴中区东苑房地产开发公司（下称东苑房地产公司）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由其为水乡佳景花园提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，其中别墅为1.0元/月/平方米。被告系水乡佳景花园X幢别墅的业主，该房产建筑面积为346.43平方米，拖欠自2009年8月自2019年10月期间的物业费共计42610.89元。请求判令被告支付2009年8月至2019年10月的物业服务费42610.89元及该款自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失；被告承担本案全部诉讼费用。被告顾娇虹辩称，开发商逾期交房230天，应向其支付违约金198000元。2009年，其发现房屋框架梁断裂，经设计院认定，框架梁不允许产生裂缝，故开发商通知其于2010年1月5日进行修理，后违约没有修理。该问题属于房屋主体结构的质量问题，不受保修期限制。2016年，其发现房屋外墙开裂导致渗水，造成其内部装修腐烂。其认为，渗水是施工单位使用了劣质的保温材料所致，该保温材料存在严重安全隐患，开发商对此没有尽到监督义务。开发商东苑房地产公司是甪直镇政府的下属企业，原告是该公司的配套部门，二者是上下级关系；从出资情况看，东苑房地产公司是原告占股90%的大股东，二者的法定代表人相同，故原告与东苑房地产公司是同一单位。原告及东苑房地产公司没有履行维修义务，其不认可《前期物业管理委托合同》，也不接受上述合同到期后自动延续，原告不能要求其支付物业费。其与原告之间没有签订过合同，目前小区物业的管理者是苏州市吴中区甪直物业管理有限公司（下称甪直物业公司）。另，其房屋的公摊面积为17.63平方米，物业公司将其公摊面积私自出租并收取租金，该部分的物业费其不承担。东苑房地产公司自2009年11月27日起至今未提起过维修和物业费事宜，原告及东苑房地产公司的诉讼请求已过诉讼时效。房屋质量问题给其家庭造成心理阴影，其妻子精神忧郁，长期失眠，要求开发商立即对外墙面的保温材料进行更换，对框架梁及室内装修进行维修，并适当赔偿精神损失。经审理查明，2009年2月17日，原告（受委托方、物业管理企业、乙方）与东苑房地产公司（委托方、房地产开发企业、甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定东苑房地产公司委托原告对水乡佳景小区进行前期物业管理，物业类型为多层、别墅小区，总建筑面积为62005.19平方米，其中住宅53554.51平方米，停车场（库）7620.68平方米，公建830平方米。委托管理服务期限为两年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），约自2009年2月17日起至2010年12月31日止（实际起始日期以实际交房开始及甲、乙双方移交手续为准），合同期满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房630平方米，由乙方无偿使用部分的物业服务费不需要缴交。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)，住宅：多层0.5元/月/平方米，商业：0.6元/月/平方米，其他：别墅1.0元/月/平方米。上述收费标准由甲方在售房时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取，甲方未出售的空置房和出租房由甲方按70%交纳。2019年10月25日，原告曾向被告邮寄律师函，要求被告补交物业管理服务费，该函被告于2019年10月28日签收。另查明，被告顾娇虹与东苑房地产公司于2007年签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向东苑房地产公司购买位于水乡佳景花园15幢1号的房屋，该商品房用途为住宅（别墅），建筑面积为346.43平方米。2009年7月21日，原告向被告交付位于苏州市吴中区甪直镇水乡佳景花园X幢的房屋，被告的父亲顾根林在商品房接房单上签名。上述房屋已于2010年1月14日办理了房屋权属登记，所有权人为被告顾娇虹，房屋建筑面积为343.05平方米，套内建筑面积为325.42元。以上事实，由原告提供的《前期物业管理委托合同》、商品房买卖合同、商品房接房单、律师函及邮寄凭证，被告提供的房屋产权证复印件及当事人陈述等予以证实。审理中，原告称，被告与东苑房地产公司签订的房屋买卖合同载明房屋建筑面积为346.43平方米，其按照1元/㎡/月的标准计算自2009年8月至2019年10月期间共计123个月的物业费为42610.89元，具体以房屋权属证明登记的面积为准。关于付款时间，合同约定物业费按月计收，故上一个月的物业费应在下一个月初收取。被告就其主张提供以下证据材料予以证实：1、通知一份、照片、短信记录打印件。通知由东苑房地产公司于2009年12月29日向顾根林出具，载明“关于你车库梁裂缝问题，施工单位已于2009年11月25日和11月27日委托建设工程质量检测中心进行了检测，检测结果符合国家规范，建议对裂缝部位进行修复处理，公司定于2010年1月5日开始，由苏州市建筑科学研究院有限公司对你车库梁裂缝部位进行修补，希望接到通知后到水乡佳景工程部确定施工日期”。照片显示X幢房屋外墙裂缝及房屋内部装修的情况。短信记录内容为房屋防渗漏水过保通知，被告称该短信是其名下位于锦溪苑四期房屋的物业通知提醒其房屋防渗漏水工程保修期的到期时间，可以证明与其他物业公司相比，原告没有尽到义务，其在保修期内报修原告未作处理。原告称，对通知无异议，照片不能确认是涉案房屋的照片，对短信记录真实性无法认定，与本案无关。其是独立的法人，与东苑房地产公司不是同一单位，即使涉案房屋存在质量问题，被告也应向开发商主张权利，被告以此为由拒交物业费，缺乏依据。2、水费收据两张、短信记录打印件。收据由甪直物业公司于2013年2月、2020年3月出具的，短信显示2019年12月23日，自称是甪直物业公司党支部副书记的人员要求被告缴纳涉案房屋2010年至2019年期间的物业费41170元，被告父亲要求对方过来看看房屋质量问题，对方称物业对此没有办法。对此，原告称，涉案小区由其负责抄表并代收代缴水电费，甪直物业公司出具收据是因其委托该公司处理上述事宜。另有部分物业费由其委托甪直物业公司的工作人员代为催讨，费用实际由其收取。其与被告之间的物业服务合同属于继续性合同，物业服务一直处于持续状态，从未中断，也不存在超过诉讼时效的问题。原告向本院提交了甪直物业公司于2020年5月7日出具的情况说明一份，载明该公司经东苑物业公司委托，自2012年5月起代为收取水乡佳景花园小区的水费，并向业主开具收据；东苑物业公司系水乡佳景花园开发商选聘的物业管理公司，小区物业费由东苑物业公司收取；其承接的该小区物业管理项目费用，由其与东苑物业公司自行结算。经质证，被告称，情况说明只能表明水电费是原告委托甪直物业公司收取，物业费的收取与甪直物业公司的管理没有关系，据其所知涉案小区的物业公司是甪直物业公司。3、照片两张。一张是苏州汇力通建设发展有限公司的门牌照片，一张是棋牌室的照片。被告称原告将物业用房出租给他人用于经营公司以及棋牌室。原告称，对照片真实性无异议，不清楚物业用房的产权是谁的，不清楚是谁出租的，不是其出租的，且物业用房和商业用房不计入住宅公摊面积。本院认为，原告与东苑房地产公司就水乡佳景花园小区签订的《前期物业管理委托合同》应属合法有效，被告系该小区业主在接受物业管理企业提供的物业服务后，应当承担缴纳物业服务费的义务。被告抗辩涉案小区的物业是由甪直物业公司管理，原告对此不认可，甪直物业公司亦称原告是涉案小区的物业管理公司，其仅受原告委托收取水费，被告对其主张未能提供证据予以证明，本院不予采信。原、被告一致确认涉案房屋于2009年7月21日交付给被告，原告要求被告支付该房屋自2009年8月1日起至2019年10月31日止的物业费，合法有据，本院予以支持。合同约定小区别墅的物业费为1元/月/平方米，本院根据被告房屋的建筑面积343.05平方米核算上述期间的物业费为42195.15元。被告称原告出租其公摊面积获取收益，该部分不应计算物业费，并无合理依据，本院对该意见不予采纳。另，原、被告之间的物业服务合同系持续性合同，诉讼时效应自最后一期物业费的履行期限届满之日起计算，原告至今仍在向被告提供物业服务，被告主张涉案物业费已超过诉讼时效，缺乏依据。至于被告称东苑房地产公司存在逾期交付房屋的行为，系被告与东苑房地产公司之间的纠纷；车库框架裂缝以及外墙裂缝渗水等房屋质量问题，亦不属于物业服务的范畴，应由东苑房地产公司处理；被告称原告与东苑房地产公司是同一公司，缺乏事实依据。据此，被告以上述问题为由拒付物业费，本院对该意见不予采纳，被告可就上述问题与东苑房地产公司另行处理。合同约定物业服务费按月计收，且原告在起诉之前已向被告催缴过物业费，故原告要求被告支付涉案物业费自起诉之日即2020年3月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期付款利息损失，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告顾娇虹于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司物业服务费42195.15元及该款自2020年3月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币433元，由被告顾娇虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 王丽芳二〇二〇年五月二十六日法官助理 詹立平书 记 员 陈琳炜