广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初4406号原告丁兵，男，汉族，1977年12月27日出生，身份证住址广东省福田区，被告深业集团(深圳)物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区文锦中路1027号深业大厦5楼，统一社会信用代码91440300618859546M。法定代表人肖武春。委托诉讼代理人童卫华，男，汉族，系该公司员工。原告丁兵诉被告深业集团(深圳)物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理，原告丁兵、被告委托诉讼代理人童卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即为原告办理物业管理与用水过户手续；2.被告为原告一辆汽车办理停车月卡手续；3.被告赔偿因怠于为原告汽车办理停车月卡而致原告停车费损失6000元（每月1000元，暂按六个月计，实际应计至被告履行办理月卡手续之日止）；4.被告收取物业管理费起始日为被告办理物业管理过户手续之时；5.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为被告为原告办理停车月卡A卡；撤回第三项诉讼请求；增加一项诉讼请求，请求被告就为办理相关手续增加的诉累酌情赔偿原告损失1000元。具体事实与理由：原告通过京东司法拍卖购买了金港华庭1栋E座5F房，深圳市中级人民法院于2019年11月12日作出（2018）粤03执恢537号之一执行裁定书，裁定该房产所有权自该裁定送达买受人时即2019年11月21日起转移。被告与前述房产所在物业的小区业委会于2019年5月签订了物业服务合同，实际合同履行人是其分公司深业集团(深圳)物业管理有限公司金港华庭物业服务中心，负责物业管理与水费的收取、停车月卡的办理、停车场管理。前述物业服务合同对原告被告均有约束力，原告作为业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利，被告应为原告办理物业管理与水费过户手续、停车月卡服务等。可是，当原告持上述裁定书向金港华庭物业服务中心窗口及办公室申请时，金港华庭物业服务中心拒绝为原告办理物业和水的过户手续。原告申请办理业主停车月卡A卡也因此受阻。原告认为被告作为物业服务企业不履行合同义务，应承担违约责任，并赔偿原告损失。另因被告拒绝履行物业服务合同义务为原告办理物业管理过户手续，即表示拒绝向原告提供服务，因此被告也应办理物业管理费过户手续后方可收取原告相应的物业管理费。希望法院判如所请。被告辩称，一、房屋物业产权持有人应与原房屋产权持有人共同向物业公司提供有效房屋产权证明资料，办理物业和用水过户手续。原告仅凭一份《关于办理物业和过户的申请》，无法提供产权证明即要求我司办理相关手续，依据不足。二、停车场的权属登记在嘉晨公司名下，我司执行金港华庭业主大会决议通过的停车场管理办法进行管理，我司从未收到原告提供的办理E-5F房号名下停车月卡所需的房产和车辆信息证明文件。三、原告没有提供相关办理过户的手续，主张因诉累要求我方赔偿1000元没有依据。四、我司严格按照合同约定提供物业服务，得到业主广泛好评，服务区域内的业主有义务交纳物业管理费、专项维修资金。依据涉案房屋竞拍公告，原告拍得后应交纳原业主拖欠的所有物业费用，原告第四项诉请没有依据。综上，请求法院驳回原告对我司的索赔请求。双方当事人围绕诉讼请求及抗辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：涉案位于深圳市宝安区××街道××大道西侧金港华庭1栋E座5F房产所有权原登记在案外人颜岳飞（身份证号码）名下。2019年11月12日，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03执恢537号之一执行裁定书，裁定“将位于深圳市宝安区××街道××大道西侧金港华庭1栋E座5F房产以4283804.82元的价格强制转让给买受人丁兵所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人时起转移。上述财产过户时转让双方应缴交的一切税、费及其他费用均由买受人丁兵负担”。上述执行裁定书通过司法快递向原告送达，于2019年11月20日签收。2019年12月31日，涉案房屋100%产权份额经核准由案外人颜岳飞名下转移登记至原告丁兵名下。原告在庭审中确认，接受涉案物业后用于自住，未交纳过物业管理费、专项维修资金及水费、污水处理费、垃圾处理费等费用。被告通过公开招投标，于2019年4月25日与案外人深圳市宝安区金港华庭小区第一届业主委员会签订《深圳市宝安区金港华庭小区物业管理服务合同》后进驻涉案物业所在小区，提供物业服务至今。被告在庭审中确认，原告符合办理物业管理、用水手续转移登记的办理条件，原告提供合法有效证件材料，被告可以协助原告办理相关转移登记手续。原、被告均确认，经金港华庭小区业主大会表决通过的《金港华庭小区停车场管理办法》第十五条规定业主可为自己家庭使用第一部车辆申请月卡A卡；第二十四条规定欠缴物业管理费超过3个月的，暂停或不予办理该房产业主及租客所有月卡，按外来临时车处理，直至补缴物业服务费后方可恢复办理月卡（可由物业公司提前10天告知）。登记在原告名下的粤Ｂ×××××车辆一部已于2019年7月以小区内其他物业办理了金港华庭小区停车月卡。另查，1.深圳市中级人民法院《关于拍卖深圳市宝安区××街道××大道两侧金港华庭1栋E座5F房的公告》载明：拍卖标的物详情中备注“……截至2019年8月19日欠缴物业费14502元，按现状拍卖。”第十条第二款“拍卖标的所涉的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未受法律保护的债务及事项均由买受人承担。”2.被告主张，截至2019年3月涉案物业共欠缴物业管理费、专项维修资金、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等费用及违约金共计18105.16元，原告应先予结清欠费再办理相关转移手续。原告确认涉案物业存在欠费，但主张其对上述欠费均没有支付义务。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告与案外人深圳市宝安区金港华庭小区第一届业主委员会签订的《深圳市宝安区金港华庭小区物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前述物业服务合同对涉案物业所在小区全体住户具有约束力。2019年11月20日原告签收深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03执恢537号之一执行裁定书时，涉案房屋所有权已依法转移至原告，原告作为涉案的金港华庭小区的业主，享受了被告提供的物业管理服务，应当按照合同约定的标准缴纳物业管理费。深圳市中级人民法院作出（2018）粤03执恢537号之一执行裁定书已明确财产过户时转让双方应缴交的一切税、费及其他费用均由买受人丁兵负担。结合深圳市中级人民法院在拍卖公告中已披露涉案房屋“截至2019年8月19日欠缴物业费14502元，按现状拍卖”的信息，并提示“拍卖标的所涉的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未受法律保护的债务及事项均由买受人承担”，在未有相反证据的情况下，原告参与竞拍应视为其接受上述拍卖公告披露的房屋现状及承担水、电、管理费等债务的条款。原告诉求无需支付办理涉案房屋物业管理、用水账户转移登记手续前欠缴的物业管理费、专项维修资金、水费、污水处理费、生活垃圾处理费等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理、用水转移登记。被告确认原告符合办理物业管理、用水手续转移登记的办理条件，原告提供合法有效证件材料，被告可以协助原告办理相关转移登记手续，但主张原告应先行支付欠缴的费用。业主享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利，物业服务企业应当在房屋所有权发生转移时协助业主办理物业管理、用水等账户转移登记手续。物业服务合同为双务合同，原告作为涉案的金港华庭小区的业主若未按约定履行合同义务，被告作为物业服务企业可以另行依法主张，被告在本案中仅以涉案物业欠缴费用为由拒绝协助原告办理上述账户转移手续，缺乏依据。原告诉求被告协助将登记在案外人颜岳飞名下的物业管理、用水账户转移登记至其本人名下，本院予以支持。关于办理停车月卡A卡。依据本院已认定的事实，《金港华庭小区停车场管理办法》经金港华庭小区业主大会表决通过，对全体业主具有约束力。上述停车场管理办法规定欠缴物业管理费超过3个月的，暂停或不予办理该房产业主所有月卡，直至补缴物业服务费后方可恢复。原告于2019年11月20日依法取得涉案物业所有权，截至庭审时未交纳过物业管理费，被告以涉案物业欠缴物业管理费为由暂不予办理停车月卡A卡，于法有据，本院予以采纳。原告可待阻碍情形消失后再行主张。关于原告诉求被告赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深业集团(深圳)物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助将位于深圳市宝安区西乡街道宝安大道西侧金港华庭1栋E座5F房产物业管理、用水等账户转移登记至原告丁兵名下；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费25元，由原告负担，原告已预交25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年五月二十七日书记员 黄蓉（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。