河北省临漳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0423民初316号 原告：段占飞，男，1987年4月27日出生，汉族，农民，住邯郸市曲周县。 委托诉讼代理人：卢永海，河北振远律师事务所律师。 被告：邯郸邺城文化旅游管理有限公司，住所地：临漳县临漳镇西前坊表村。 法定代表人：毛连生，该公司经理。 被告：张士宁，男，1981年8月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被告：范运涛，男，1986年4月10日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被告：高昆，男，1988年11月11日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 被告：邯郸市承泽房产经纪有限公司，住所地：邯郸市丛台区东柳北大街280号春光小区8-1-11-102室。 法定代表人：李光富，该公司执行董事。 原告段占飞与被告邯郸邺城文化旅游管理有限公司（以下简称邺城文旅公司）、张士宁、范运涛、高昆、邯郸市承泽房产经纪有限公司（以下简称承泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段占飞及其委托诉讼代理人卢永海、被告张士宁、被告范运涛、被告高昆、被告邯郸市承泽房产经纪有限公司的法定代表人李光富到庭参加诉讼，被告邯郸邺城文化旅游管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段占飞向本院提出诉讼请求：1、确认段占飞与邺城文旅公司于2017年12月4日和2018年2月1日签订的两份《龙城原著项目住宅内部认购协议》无效；2、判令邺城文旅公司、张士宁、范运涛、高昆、承泽公司共同返还购房款186003元。事实和理由：经承泽公司介绍，2017年12月4日，段占飞向河北尚行房产经纪有限公司（以下简称尚行公司）（该公司现已注销，清算组成员为张士宁、范运涛、高昆）交付定金3万元，尚行公司出具了收费票据。当日，段占飞与邺城文旅公司签订了《龙城原著项目住宅内部认购协议》，并交款55869元，邺城文旅公司出具了交费票据；2018年2月1日，段占飞向尚行公司交付定金3万元，尚行公司出具了收费票据，当日，段占飞与邺城文旅公司签订了《龙城原著项目住宅内部认购协议》，并交款70134元，邺城文旅公司出具了交费票据。后经了解，该项目不合法，特提起诉讼。 邯郸邺城文化旅游管理有限公司未答辩。 范运涛辩称，龙城原著项目是临漳县政府招商引资的重点项目，2012年12月19日，临漳县政府与河北坤烨房地产开发有限公司（以下简称坤烨公司）签订了《临漳县西门豹文化产业园开发建设协议书》，确定该项目由坤烨公司开发建设。2016年8月12日，坤烨公司与邺城文旅公司签订了《临漳县西门豹文化产业园转让协议书》将该项目转让给邺城文旅公司。邺城文旅公司在项目内部认购过程中，一直处于开发状态，大部分楼座开工建设，部分楼座达到封顶状态，后因邺城文旅公司资金链断裂等原因，致使工程停滞至今。尚行公司与邺城文旅公司之间在龙城原著项目上为雇佣服务关系。在邺城文旅公司的授权下开展项目咨询和内部认购工作。房款收据和购房协议均由邺城文旅公司出具、签章。该项目开发主体是邺城文旅公司，尚行公司只收取了服务费。邺城文旅公司与尚行公司签订的营销代理合同上也约定发生纠纷由邺城文旅公司承担责任。尚行公司与邺城文旅公司之间为代为服务合同，尚行公司与承泽公司共同为其服务的。故本案应由邺城文旅公司承担责任，而不是尚行公司承担责任。且尚行公司经合法程序注销，无权再要求清算组成员承担责任。段占飞在购买房屋时交纳的房屋团购优惠费是服务费而非购买定金。且段占飞与邺城文旅公司签订了《龙城原著项目住宅内部认购协议》后，尚行公司与段占飞之间法律关系终止，尚行公司不应返还其团购优惠费。承泽公司收取了44000元费用，承泽公司与尚行公司共同参与销售，为合作关系。 张士宁辩称，同范运涛答辩意见。 高昆辩称，同范运涛答辩意见。 邯郸市承泽房产经纪有限公司辩称，承泽公司签订的是居间服务协议，承泽公司已完成其职责。两套房屋共支取的44000元是员工工资、提成以及营销费用。 段占飞围绕其诉讼请求，提交了如下证据：1、龙城原著项目住宅内部认购协议2份；2、收据4张。 邺城文旅公司未提交证据。 范运涛、张士宁、高昆围绕其答辩意见，提交了如下证据：1、尚行公司股东会决议；2、注销清算报告；3、清税证明；4、河北工人报公告；5、准予注销登记通知书；6、临漳县西门豹文化产业园转让协议书；7、临漳县西门豹文化产业园开发建设协议书；8、渠道联动合同；9、临漳县西门豹文化产业园项目全案策划及营销代理合同；10、佣金提取单；11、收据1张。 承泽公司围绕其答辩意见，提交了如下证据：合同1份。 本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，邺城文旅公司与尚行公司签订《临漳西门豹文化产业园项目全案策划及营销代理合同》，约定邺城文旅公司委托尚行公司代理销售龙城原著项目。 2017年11月2日、2017年11月25日，尚行公司与承泽公司签订了两份《渠道联动合同》，均约定由承泽公司为尚行公司宣传推广项目，尚行公司支付承泽公司转介服务费。 2017年12月4日，经承泽公司介绍，段占飞向尚行公司（该公司现已注销，清算组成员为张士宁、范运涛、高昆）交付团购优惠费3万元，尚行公司出具了收费票据，内容为“收据（代收款凭证）No1942364入账日期：2017年12月4日交款单位段占飞收款方式刷卡人民币（大写）叁万元整30000.00收款事由龙城原著1-1-203团购优惠费2017年12月4日经办王”。当日，段占飞与邺城文旅公司签订了《龙城原著项目住宅内部认购协议》，协议约定，段占飞于签订协议时交付总房款（175869元）的30%为首付款，总计55869元。剩余12万元房款通过银行按揭付清。同日，段占飞交款55869元，邺城文旅公司出具了交费票据，内容为“收据No.2250795入账日期：2017年12月4日交款单位段占飞收款方式刷卡人民币（大写）伍万伍仟捌佰陆拾玖元整¥55869.00收款事由购龙城原著1-1-203房屋首付款2017年12月4日经手人王”。2017年12月12日，尚行公司支付承泽公司转介服务费22000元。 2018年2月1日，经承泽公司介绍，段占飞向尚行公司（该公司现已注销，清算组成员为张士宁、范运涛、高昆）交付团购优惠费3万元，尚行公司出具了收费票据，内容为“收据（代收款凭证）No1942374入账日期：2018年2月1日交款单位段占飞收款方式刷卡+现金人民币（大写）叁万元整30000.00收款事由龙城原著3-3-302房屋团购费2018年2月1日经办杜”。当日，段占飞与邺城文旅公司签订了《龙城原著项目住宅内部认购协议》，协议约定，段占飞于签订协议时交付总房款（210134）的30%为首付款，总计70134元。剩余14万元房款通过银行按揭付清。同日，段占飞交款70134元，邺城文旅公司出具了交费票据，内容为“收据No.5931785入账日期：2018年2月1日交款单位段占飞收款方式刷卡+现金人民币（大写）柒万零壹佰叁拾肆元整¥70134.00收款事由购龙城原著3-3-302房屋首付款2018年2月1日经手人杜”。2017年12月12日，尚行公司支付承泽公司转介服务费22000元。 另查明，尚行公司于2019年1月4日注销登记，清算组成员为范运涛、张士宁、高昆。尚行公司注销清算报告中记载“股东范运涛出资400万元（认缴注册资本400万元，实缴注册资本0万元）…股东高昆出资300万元（认缴注册资本300万元，实缴注册资本0万元）…股东张士宁出资300万元（认缴注册资本300万元，实缴注册资本0万元）”。 经临漳县自然资源和规划局档案室及不动产登记系统查询，邺城文旅公司未查到土地登记信息。因其工程证件不齐全，已建工程被政府强制推倒。 本院认为，段占飞购买邺城文旅公司开发的龙城原著项目房屋，双方签订了两份《龙城原著项目住宅内部认购协议》，因该合同中涉及的房产项目五证不全，该两份合同均无效。邺城文旅公司应返还段占飞已交购房款共计126003元。 邺城文旅公司委托尚行公司代理销售龙城原著项目，并签订《临漳西门豹文化产业园项目全案策划及营销代理合同》，尚行公司应当自邺城文旅公司处收取委托报酬，而不是从购房人处收取报酬，故范运涛、张士宁、高昆（原尚行公司清算组成员）应当返还其所收部分购房款6万元。 尚行公司与承泽公司签订《渠道联动合同》，但承泽公司与段占飞之间不存在直接的法律关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告段占飞与被告邯郸邺城文化旅游管理有限公司于2017年12月4日签订的《龙城原著项目住宅内部认购协议》、2018年2月1日签订的《龙城原著项目住宅内部认购协议》无效； 二、被告邯郸邺城文化旅游管理有限公司于本判决书生效后十日内给付原告段占飞购房款126003元； 三、被告范运涛、被告张士宁、被告高昆于本判决书生效后十日内给付原告段占飞购房款6万元； 四、驳回原告段占飞的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，减半收取2010元，由被告邯郸邺城文化旅游管理有限公司负担1362元，被告范运涛、被告张士宁、被告高昆负担648元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  张晓雪 二〇二〇年五月二十七日 书记员  杨 健 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——