黑龙江省大庆市让胡路区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0604民初717号 原告：鄂嵋，女，达斡尔族，1981年10月18日出生，系大庆油田采油一厂一矿职工，住大庆市让胡路区， 被告：徐海洋，男，汉族，1981年1月7日出生，系联通公司员工，住大庆市让胡路区， 原告鄂嵋与被告徐海洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，依法适用简易程序，由审判员刘冰独任审理，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告鄂嵋到庭参加诉讼，被告徐海洋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告鄂嵋向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告鄂嵋、被告徐海洋签订的《房屋买卖合同》于2020年2月10日解除；2.请求判令被告徐海洋返还原告已支付的房款200000元，并支付原告违约金103500元；3.请求判令被告徐海洋返还原告垫付的2019年5月4日前房屋水费、电费共计3945.25元、物业费1132.83元、采暖费4109.92元，共计9188元；以上合计：312688元。4.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年3月4日，原、被告签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告所有的位于大庆市××客运西××室，建筑面积88.3平方米。房屋价格为345000元，支付方式为原告在合同签订当日支付房款200000元，剩余房款在双方办理过户当日一次性付清。被告承诺在收到房屋首付款后的十日内偿还房屋贷款，取回房产证当天交给原告，双方约定于2019年9月15日前完成房屋的过户手续。被告承诺在2019年4月30日前交付房屋给原告，交付房屋前发生物业费、取暖费及其他涉及该房屋发生的费用均由被告承担。合同第六条约定：如被告未按约定时间办理偿还贷款或具备过户条件不配合原告过户，则被告需返还原告支付给被告的全部购房款，并且向原告支付购房款的30%违约金。合同签订当日，原告即向被告支付了200000元购房款，被告出具了内容为“今收到鄂嵋购房款20万元整”的收据。随后被告于2019年5月4日交付了房屋。2019年5月至12月期间，原告多次询问被告是否偿还贷款，什么时间可以办理过户手续，被告一直推脱，说尽快办理，直至2020年1月，原告再次打电话询问，被告已经不接电话了。被告的行为严重违反了合同的约定，并且以自己的行为表明不履行义务，原告购买被告房屋是为了孩子上学购买的学区房，因被告拒绝履行偿还房屋贷款及过户义务，致使合同目的不能实现，原告请求解除双方签订的合同，被告按照合同约定应当返还原告已支付的房款并支付违约金，原告为此垫付的房屋交付前2018年、2019年4月之前的物业费、采暖费及水电费被告应该一并返还给原告。为了维护原告合法权益，故原告诉至法院。 被告徐海洋未到庭参加诉讼，未予答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据的认定如下： 1.原告提交原告与被告2019年3月4日签订的房屋买卖合同原件一份，证明双方于当日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告所有的位于大庆市××客运西××室,价款为345000元，支付方式为合同签订当日原告向被告支付首付款200000元，剩余145000元在双方办理过户当天一次性支付，并约定被告承诺在收到首付款后十日内偿还完贷款，取回房屋产权证当天交给原告，并约定于2019年9月15日前完成过户手续，如被告未按约定办理偿还贷款或具备过户条件不配合原告过户则被告需返还原告全部购房款，并向原告支付购房款的30%违约金;被告于2019年4月30日前将房屋交付原告，之前发生的物业费、取暖费及其他费用均由被告承担。被告徐海洋未到庭参加诉讼，未予质证，也未对证据材料提出异议。本院对该证据予以采信。 2.原告提交房屋所有权证书复印件一份（与原件核对无异议，原件退回）、中国工商银行汇款记录原件一份、2019年3月4日被告为原告出具的收据原件一份，证明位于大庆市××客运西××室房屋系被告单独所有，该房屋有抵押贷款未偿还，原告于2019年3月4日将现金200000元存入被告名下中国工商银行账号为26×××66的账号中，被告于当日为原告出具200000元收据一份。被告徐海洋未到庭参加诉讼，未予质证，也未对证据材料提出异议。本院对该证据予以采信。 3.原告提交2017年、2018年水电费收据原件一份、2019年水电费收据原件一份、2019年4月30日出具的采暖费收据原件一份、当庭出示原告手机中宝石花物业微信公共账号缴费明细一页（庭后提交了打印件），证明原告为该房屋交纳2018年物业费、采暖费共计3973.5元，2017年、2018年水费、电费共计3715.75元，原告于2019年10月缴纳该房屋2019年1月1日至2019年4月15日采暖费1469.25元，以上共计9157.9元。被告徐海洋未到庭参加诉讼，未予质证，也未对证据材料提出异议。本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月4日，原告鄂嵋、被告徐海洋签订房屋买卖合同一份，被告将其所有的位于大庆市××客运西××室房屋出卖给原告，双方约定房屋价款为345000元，房款支付方式为：原告于合同签订当日向被告交纳首批购房款200000元，被告出具收条，剩余房款145000元在双方办理过户当天一次性向被告支付，被告承诺在收到首批购房款后10日内偿还完贷款，取回房屋产权证后当天交给原告，于2019年9月15日前完成房屋的过户手续，被告于2019年4月30日前将房屋交付原告，交付房屋前发生的物业费、取暖费及其他涉及该房屋的费用均由被告承担，如被告未按约定时间办理偿还贷款或具备过户条件不配合原告过户，被告需返还原告支付的全部购房款，并向原告支付购房款的30%的违约金。原告按照约定于2019年3月4日给付被告购房款200000元，被告为原告出具200000元收据一份。 另查明，位于大庆市××客运西××室房屋系被告单独所有，该房屋办理了抵押贷款。被告于2019年5月4日向原告交付房屋。原告交纳该房屋2018年物业费、采暖费3973.50元、2016、2017年、2018年水费、电费3715.75元、2019年1月1日至2019年4月15日采暖费1469.25元，以上共计9158.5元。 本院认为，原告鄂嵋与被告徐海洋于2019年3月4日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同真实、合法、有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订的房屋买卖合同约定原告于合同签订当日向被告交纳首批购房款200000元，被告承诺在收到首批购房款后10日内偿还完贷款，于2019年9月15日前完成房屋的过户手续。被告在收到首批购房款200000元后至今未偿还房屋剩余贷款，因房屋剩余贷款未予偿还，该房屋无法办理所有权转移登记手续，原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，属于合同履行不能，合同目的无法实现，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，被告应当返还原告购房款200000元，并给付原告垫付的房屋采暖费、物业费、水电费共计9158.5元，同时，原告应当于本判决生效后七日内腾退房屋。关于原告要求被告支付违约金103500元的诉讼请求，本院认为虽然双方签订的房屋买卖合同约定如被告未按约定时间偿还贷款，应支付房款的30%的违约金，但是双方约定的违约金过高，根据相关法律规定，本院依法予以调整，被告应当给付原告以200000元为基数，自2019年3月4日至实际给付之日，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告鄂嵋与被告徐海洋于2019年3月4日签订的房屋买卖合同，原告鄂嵋于本判决生效后七日内腾退位于大庆市让胡路区客运西站西寨-5-7-202室房屋。 二、被告徐海洋返还原告鄂嵋购房款200000元，此款于本判决生效后五日内一次性付清。 三、被告徐海洋给付原告鄂嵋以200000元为基数，自2019年3月4日至实际给付之日，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的损失。 四、被告徐海洋给付原告鄂嵋垫付的房屋采暖费、物业费、水电费共计9158.5元，此款于本判决生效后五日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5990元，减半收取2995元，原告承担661元，被告承担2334元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 审 判 员  刘 冰 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  刘 艳 书 记 员  郭春阳 本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。