重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初870号 原告（反诉被告）：程佳，女，1979年8月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：尚俊，重庆盈兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢艾林，重庆盈兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。 法定代表人：黄浩，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。 委托诉讼代理人：杨振伟，重庆龙都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊焕，男，住重庆市石柱县。 原告程佳与被告广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称：富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，被告富力公司提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，依法适用简易程序公开开庭审理，原告（反诉被告）程佳及委托诉讼代理人尚俊，被告（反诉原告）富力公司委托诉讼代理人杨振伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告程佳向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同；2、被告退还原告购房款213508元及代收税费11280元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年4月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同，地点位于重庆富力城，约定房屋总价为366508元，后原告向被告交付了购房款213508元及税费11280元，余款向工商银行贷款，其后原告将个人收入证明和本人的银行流水等资料提交到工行，同年5月和7月工行先后两次通知原告和被告称，由于程佳流水不够，要求补交新的流水，原告先后两次提交了2次流水后，同年9月，工行再次通知原告流水不够，需要补交流水，否则拒绝贷款。由于时间临近交款日期，原告已经无法拿出足够银行流水，因此被银行通知拒绝贷款。原告曾经找到被告希望协商处理此事，但被告并未同意，此后被告通知原告只能以补足剩余价款的方式才可以签订商品房买卖合同。原告认为，银行拒绝贷款属于不可控的客观原因，并非原告自身过错，根据双方签订的商品房买卖合同第五条第三项按揭付款3条约定，不可归责于双方的原因导致乙方未能获得银行贷款的，乙方可单方面解除合同。因此双方签订的买卖合同应予解除，并退还原告所支付的费用，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告富力公司答辩称：同意解除双方签订的涉案房屋的商品房买卖合同，但是由于原告未能按照合同约定的付款时间支付房款导致的合同解除，因为原告方不能获得银行贷款，责任不在被告，不认可原告提出的解除合同的理由，不应当是依据商品房买卖合同第五条第三项按揭付款3条约定，因双方已对商品房买卖合同第五条第三项按揭付款3条在补充协议第十一条进行了变更，因此我方认为解除合同的理由是因原告未能按时支付房款造成。此外，对原告要求返还的购房款有异议，我方实际收到购房款为183508元，代收相应税费11280元，但要扣除我方已支付的契税10087.38元和合同印花税91.60元，剩余的税费可以退还，房款需扣除相应的迟延付款违约金后同意退还。 反诉原告富力公司提起反诉请求：1、请求依法判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2、请求判令由反诉被告向反诉原告支付违约金73301.6元；3、请求依法判令由反诉被告协助反诉原告办理解除该商品房买卖合同的网签手续；4、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。 事实和理由：反诉原、被告双方于2019年4月23日签订了商品房买卖合同及补充协议，约定由反诉被告向反诉原告购买位于重庆市沙坪坝区房屋，总价款366508元，付款方式为按揭付款，反诉被告在支付首付款183508元后选择工商银行办理按揭贷款，其后工商银行在审核反诉被告贷款资料中发现其提交的银行流水资料不符合审核要求并告知反诉被告进行补充，反复多次，工商银行根据反诉被告提交的银行流水进行贷款评估，发现反诉被告银行流水不足以覆盖贷款，遂再次要求反诉被告补强银行流水，否则将拒绝贷款，最终反诉被告未补足，故工商银行以反诉被告不符合贷款审批条件为由拒绝向反诉被告贷款。根据双方签订的补充协议第十一条约定，因反诉被告原因导致银行贷款未能发放，反诉被告应于2019年5月23日前将剩余房款直接支付给反诉原告，否则反诉被告应当按合同约定第十条承担违约责任，但截至反诉被告起诉，因其原因导致银行贷款未能发放，且未按合同约定将剩余款项支付反诉原告，已构成违约，应当承担违约责任，故提起反诉，望判如所请。 反诉被告程佳答辩称，同意解除双方的商品房买卖合同，也同意配合办理解除网签手续，但是我方不应当承担违约金，不同意承担反诉诉讼费用。如果法院最终认定我方应承担违约责任，反诉原告主张的违约金过高，请求法院将违约金调整为按照银行同期贷款利率计算的资金占用损失。 本院经审理认定事实如下：2019年4月23日，原告（反诉被告）程佳作为乙方，与被告（反诉原告）富力公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定程佳向富力公司购买坐落于重庆市沙坪坝区景阳路的商品房一套，总成交价为366508元，该商品房系预售商品房，预售许可证号为渝住建委（2019）预字第（343）号，该商品房买卖合同第五条对付款方式及期限约定：（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款，乙方于2019年4月23日支付首期房款183508元，余款183000元以按揭方式支付给富力公司。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.10%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。 该商品房买卖合同第十条约定，乙方的逾期付款的违约责任，2、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按购房总价款的百分之二十向甲方支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用。 在该商品房买卖合同的附件五、合同补充协议第十一条约定：双方同意，《商品房买卖合同》第五条第（三）款全部变更为：（三）办理按揭贷款违约责任的约定，如乙方以按揭方式付款的，乙方保证按照甲方和按揭银行的要求于签订本合同当日与银行签署商品房抵押合同、借款合同，完善购房抵押借款的相关手续。如因乙方原因或银行、政策等原因导致乙方的贷款申请未能获准或者未能全额获准的，则乙方应于2019年5月23日前将剩余楼款直接支付至甲方银行账户。否则，乙方应按《商品房买卖合同》第十条的约定承担违约责任。 上述商品房买卖合同及补充协议签订后，原告（反诉被告）程佳于当天向被告（反诉原告）富力公司支付了首付款183508元，以及契税、转移登记费、合同印花费、抵押登记费共计11280元，富力公司向程佳出具了预收款凭证。随后，程佳向工商银行江北支行提出贷款申请并提交了相关资料，因程佳提供的银行流水未达到办理按揭贷款的条件，最终未能获得银行贷款。 商品房买卖合同签订后，富力公司为程佳办理了该套房屋的网签备案手续，并于2019年5月22日代程佳向税务机关缴纳了契税10087.38元，印花税91.6元。 因程佳未获得银行贷款，2019年12月3日，富力公司向程佳发出《催告函》，通知程佳于收到本函之日起15日内支付剩余房款，程佳至今未支付，并起诉来院，要求解除合同。 另查明，原告（反诉被告）程佳于案涉商品房买卖合同签订之前，于2019年3月24日向重庆怡渝网络信息服务有限公司转账3万元，其认为该3万元系受置业顾问指示向富力公司缴纳的定金，但富力公司不予认可，且称与重庆怡渝网络信息服务有限公司无委托收款等法律关系。 上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提交的预收款凭证、个人贷款提款通知书、个人银行卡交易明细等证据以及被告富力公司提交的《商品房买卖合同》、补充协议、催告函及邮寄快递单、税收完税证明等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，程佳与富力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方协商一致的基础上签订，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，未损害他人利益，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案中双方的争议焦点为：1、程佳是否存在违约行为、应否向富力公司支付违约金及其数额如何确定？2、案涉《重庆市商品房买卖合同》是否应当解除以及解除的法律后果？ 首先，程佳是否已构成违约、应否向富力公司支付违约金？根据双方商品房买卖合同约定，合同签订后，程佳向工商银行提出贷款申请，但因未能提交符合贷款要求的银行交易明细而被拒，系程佳自身原因所导致，经富力公司通知变更付款方式后仍未在合理期限内支付购房款，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。关于程佳提出的合同补充协议第十一条约定系格式条款的抗辩意见，本院认为，该条约定系对《商品房买卖合同》第五条第（三）款“办理按揭贷款违约责任的约定”的修改，《商品房买卖合同》第五条第（三）款对因不同原因导致乙方未能获得银行贷款的情形进行了分别约定，以及不同情形下甲乙双方各自的权利义务，而补充协议第十一条将其修改为仅包括“因乙方原因或银行、政策等原因”一种情形，排除了因甲方原因和不可归责于双方的原因两种情形下乙方享有的合同解除权及其他权利，也未对乙方程佳予以提醒，故该条款应属无效，但即使该补充协议条款无效，根据程佳自述，其于2019年9月获悉贷款申请被银行拒绝后，未就余款支付方式与富力公司达成一致，亦未实际支付，依据《商品房买卖合同》第五条第（三）款第2项及第十条的约定，程佳的该行为已构成违约，应向富力公司承担违约责任。关于违约金金额，依据《商品房买卖合同》第十条约定，乙方应按购房总价款的20%向甲方支付违约金，而程佳主张该违约金过高，并要求调整为按照同期银行贷款利率为标准、从2019年5月24日起计算至2019年12月3日，本院认为，依据合同法及司法解释的规定，当事人主张约定的违约金过分高于造成的损失的而请求予以适当减少的，首先必须确定因违约造成的损失，以此来衡量约定的违约金是否过高，但本案中，富力公司并未提交充分的证据证明该实际损失的数额，而对比约定的违约金数额与程佳延迟支付剩余房款给富力公司造成的资金占用损失，明显过高，应予调整，综合原告履行合同情况（已支付首付款183508元、未支付尾款183000元），以及原告的实际负担能力、违约行为的主观过错程度、被告的预期利益等因素，依据公平原则，本院对富力公司主张的违约金酌情确定为3万元。 第二，鉴于双方均提出解除《商品房买卖合同》的诉请，案涉合同已不具备履行条件，应予解除，对于解除的法律后果，富力公司同意退还收取的首付款183508元，以及代收的多余税费1101.02元，程佳亦同意配合办理解除网签手续，本院予以确认，此外，原告程佳转账给重庆怡渝网络信息服务有限公司的3万元与富力公司无关，可另行主张，其因案涉房屋买卖已缴纳的印花税、契税10178.98元亦应自行向税务机关主张。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 程佳与广州富力地产（重庆）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》与本判决生效之日解除； 广州富力地产（重庆）有限公司在本判决生效后十日内退还程佳购房款183508元及代收的税费1101.02元； 程佳在本判决生效后十日内配合广州富力地产（重庆）有限公司办理位于重庆市沙坪坝区景阳路39号8幢21-1房屋网签解除手续； 程佳在本判决生效后十日内支付广州富力地产（重庆）有限公司违约金30000元； 驳回程佳的其他诉讼请求。 驳回广州富力地产（重庆）有限公司的其他反讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6798元，减半收取3399元（原告程佳已预交），由原告程佳负担；反诉案件受理费6798元，减半收取3399元（反诉原告广州富力地产（重庆）有限公司已预交），由反诉被告程佳负担，此款限程佳于本判决生效之日起十日内支付广州富力地产（重庆）有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。 审 判 员 殷建华 二〇二〇年五月二十四日 法官助理 张 伟 书 记 员 刘 维