广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异72号 案外人：罗万学，男，1962年10月19日出生，汉族，住湖北省安陆市。 申请执行人：卿建军，男，1981年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市。 被执行人：胡鹏，男，1986年9月11日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市。 被执行人：郑雪琴，女，1989年10月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。 在本院执行申请执行人卿建军与被执行人胡鹏、郑雪琴买卖合同纠纷一案中，案外人罗万学对本院执行（查封、拍卖）胡鹏名下位于湖北省安陆市汉丹北路269号101室的不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人罗万学称，贵院在执行（2016）粤0111民初2064号民事判决书及（2016）粤0111执7866号执行裁定书过程中，查封并拟拍卖胡鹏名下位于湖北省××××室的不动产。1、在上述房产查封前，案外人已经与被执行人胡鹏签订了《房屋买卖协议书》，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给案外人。因此，案外人在法院查封前已经合法占用该不动产。2、因该房屋所涉及的按揭贷款未到期，并且该房屋已经在银行办理了抵押登记，无法办理房屋过户登记手续，为此，案外人只能按照房屋买卖协议的约定将应付还款存入胡鹏名下的中国农业银行安陆市支行的账户中，案外人从2011年10月至今一直在实际使用该账户专门用于偿还银行按揭款。该账户2011年10月份以后汇入的资金均是案外人汇入，全部用于偿还银行按揭贷款。后来案外人与银行协商，由罗万学的妻子的银行账户还款。全部按揭贷款将于2020年1月全部还清。案外人将在2020年1月份付清该房屋的全部款项。3、案外人与申请执行人、被执行人买卖合同纠纷一案无关联，属于案外人。安陆市人民法院已确认《房屋买卖协议书》合法有效，法院继续对上述房屋进行查封、拍卖及其他执行措施直接侵害了案外人的合法权益。现请求法院解除对胡鹏名下位于湖北省××××室的不动产的查封、拍卖及执行措施。 申请执行人卿建军称，申请人卿建军已根据（2016）粤0111民初2064号民事判决书申请了强制执行。经查询，胡鹏名下仅有上述房屋，贵院已于2017年3月23日进行查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“在金钱债权执行中，执行异议人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”之规定，执行异议人罗万学提交的（2017）鄂0982民初1564号民事判决，系本案执行标的被查封之后形成的生效文书，且该判决的内容并未将执行标的确权给案外人罗万学，其生效判决也不具有强制执行力。因此该判决不能排除本案执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条构成要件之规定。首先，（2017）鄂0982民初1564号民事判决没有载明双方举证质证情况，证据如何采信，也未查明罗万学实际付款金额，就认定双方签订的房屋买卖合同真实有效。其次，案外人在购买房屋时，明知存在抵押贷款无法办理过户手续，购买后也未及时去解除抵押限制从而办理过户手续，保护房屋物权，且在房屋买卖合同纠纷诉讼中明确放弃要求胡鹏协助办理房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求，案外人自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记不能。最后，案外人罗万学在法院查封房屋前也一直未付清全部价款。因此案外人异议理由没有达到法律符合的条件。况且，在买卖房屋合同纠纷中，胡鹏在该案中辩称与执行异议人系亲戚关系，无法排除恶意串通排除上述房屋的执行，从而躲避债务，损害申请执行人的合法利益的可能性。恳请贵院驳回案外人的异议申请，维护申请执行人的合法权益。 被执行人胡鹏无述称。 被执行人郑雪琴无述称。 本院查明，本院于2016年1月29日受理了原告卿建军、王蕾与被告胡鹏、郑雪琴买卖合同纠纷一案。2016年6月21日，本院作出（2016）粤0111民初2064号民事判决书，判决被告胡鹏、郑雪琴共同清偿原告卿建军、王蕾货款803000元并支付逾期付款利息。该判决书生效后，卿建军向本院申请执行，本院于2016年10月14日受理，执行案号为（2016）粤0111执7866号。执行标的为830342元。本院于2017年3月21日查封了被执行人胡鹏名下位于湖北省××××室的不动产，并责令被执行人履行义务，否则拍卖其房产。 2020年3月17日，本院受理了案外人罗万学向本院提出的执行异议，案外人罗万学认为位于湖北省××××室的不动产属于案外人所有。2011年9月28日，案外人已经与被执行人胡鹏签订了《房屋买卖协议书》，胡鹏于2011年10月4日将该房屋交付给案外人。因此，案外人在法院查封前已经合法占用该不动产。因该房屋所涉及的按揭贷款未到期，并且该房屋已经在银行办理了抵押登记，无法办理房屋过户登记手续，案外人从2011年10月起，按照房屋买卖协议的约定将应付还款存入胡鹏名下的中国农业银行安陆市支行的账户中，全部按揭贷款于2020年1月全部还清，即案外人在2020年1月份付清该房屋的全部款项。安陆市人民法院已判决确认案外人与被执行人胡鹏之间签订的《房屋买卖协议书》合法有效。对此，罗万学提供了身份证、户口本、房屋买卖协议书、收条、农业银行账户交易明细、承诺书、发票、收费收据、民事判决书等予以证实。其中（2017）鄂0982民初1564号民事判决书显示，罗万学于2017年9月5日提起诉讼，请求判决确认罗万学与被告胡鹏于2011年9月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，判令被告（胡鹏）协助原告（罗万学）办理该房屋的不动产转移登记手续。本案诉讼费用由被告（胡鹏）承担。该案诉讼中，原告（罗万学）放弃要求被告（胡鹏）协助原告办理该房屋的不动产转移登记手续的诉讼请求。2017年9月28日，湖北省安陆市人民法院作出（2017）鄂0982民初1564号民事判决书，判决原告罗万学与被告胡鹏签订房屋买卖合同合法有效。 本院认为，案外人罗万学对本院执行湖北省××××室的不动产提出异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案湖北省××××室的不动产登记在被执行人胡鹏名下，故可认定胡鹏系该涉案房产的所有权人，本院执行胡鹏名下该涉案房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人罗万学主张其已购得并合法占有该不动产，且已支付相应价款。但罗万学提交的证据显示，在涉案房产被查封前，其尚未付清购房的全部款项。且即使存在涉案房屋的按揭贷款未到期的情况，买受人也可以通过申请提前还贷等方式解除抵押，并办理过户登记。罗万学选择替胡鹏向银行还款的方式支付房款，属于因买受人自身原因导致未办理过户登记。因此，案外人罗万学对湖北省××××室的不动产的执行措施提出的排除执行异议请求，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人罗万学的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  柯 学 人民陪审员  陈妙燕 人民陪审员  冯爱芬 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  黄文敏