辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3747号上诉人（原审原告）：张峰，男，1982年10月31日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。上诉人（原审原告）：程蕾，女，1984年2月29日出生，汉族，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审被告）：沈阳兴铭房地产有限公司，住所地沈阳市沈北新区道义南大街4号。法定代表人：栗剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：呼东炬，辽宁华轩律师事务所律师。上诉人张峰、程蕾因与被上诉人沈阳兴铭房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张峰、程蕾上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一审认定双方签订的是预约合同错误，应认定为商品房买卖合同。录音中被上诉人售楼员说可以签订合同内容相同的预览合同可以证明双方是商品房买卖关系。认购协议无被上诉人盖章，无具体全称，一审以该协议作为依据违反法律规定。我方2019年10月28日到对方售楼处提出撤销协议，因无对方盖章，故在被上诉人作出承诺前我方撤回要约，应视为协议撤销。我方提交证据经对方当庭质证，但一审未按法定程序全面客观审核上诉人提交证据。被上诉人故意隐瞒案涉房产债务履行期限时间，未告知上诉人情况下于2019年8月9日将案涉房产抵押给第三人，应赔偿上诉人损失及一倍房款责任。沈阳兴铭房地产有限公司辩称，由于诉争房屋2020年1月3日已经备案到二上诉人名下，所以一审判决所认定的基本事实发生重大变化，故请二审法院撤销原一审判决第一项，第二项算是我方给二上诉人的经济补偿。张峰、程蕾向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）；2.被告返还购房款233714元（包括团购费20000元）及利息1974元，两项合计235688元；3.被告赔偿原告损失434260元（包括2019年5月至2019年11月6日三盛颐景御园房价上涨差价200546元和已付购房款一倍的赔偿责任233714元）；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原、被告于2019年5月13日签订商品房认购协议及定金合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区产，面积为112.73平方米，单价6065.06元，总房款683714元。该协议1.2条约定：认购房屋现状：截止本协议签订之日，该房产存在抵押权，抵押期限自2019年5月13日至7月31日；协议第二条约定：被告对认购的房屋的抵押及销售条件等均向原告予以明确披露，原告在签订本协议时对于此房屋的现有权利瑕疵及销售条件予以认可，并同意认购本协议载明的房屋，待该房屋具备销售条件后双方签订《商品房买卖合同》并办理备案；协议4.1约定被告预计于2019年7月31日之前办理完成认购房屋的抵押权撤除并获得商品房预售许可，使认购的房屋具备销售条件；协议5.2条约定：2019年7月31日，认购房屋仍不具备销售条件的，原告可以在2019年8月1日到8月31日期间，以无法备案为由要求解除认购协议，被告同意退房并退还原告已缴纳的全部认购房款，同时支付违约金，计算方式为自缴款之日到实际返还之日，按照年利息5%计算违约金。原告协议签订当日交定金20000元，2019年5月14日交纳了购房款193714元，向沈阳好筷道文化传媒有限公司交付团购费20000元。原告多次与被告联系要求签订正式的买卖合同未果，且在2019年8月9日就案涉房产再次办理了抵押，故原告提起诉讼。审理中，原告主张其于2019年10月25日发现认购协议中对自己不利的条款，已经向被告法提出撤销认购协议，认为与被告是事实上的商品房预售合同关系。主张解除事实上的预售合同关系，要求被告退还已付购房款及利息；主张其缴纳的团购费是被告让缴纳的，应由被告返还；要求被告按照中介二手房价格赔偿房屋涨价损失200546元；主张因被告再次抵押涉案房产，属于一房二卖，应赔偿已付房款的一倍233714元，但其就上述主张均未提供充分证据予以证明。另查，案涉房产被告于2019年8月9日办理在建工程抵押抵押。一审法院认为，原、被告签订的定金合同及商品房认购协议均系当事人真实意思表示，该认购协议属于预约合同，其签订的目的是促成签订本约合同，其内容不违反法律强制性规定，故该认购协议合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案原告主张该认购协议中有对其不利的条款，已经撤销，因被告否认，原告无证据证明认购协议已经实际解除，原告主张的解除双方事实上的商品房预售合同关系，因双方并不存在商品房预售合同关系，故该请求不予支持；关于原告要求返还已付购房款的请求，根据双方协议约定，被告应返还原告已经交付的购房款及定金213714元，并自交款之日至实际给付之日按照年利率5%支付违约金，故原告该部分请求予以支持；关于原告要求被告支付团购费20000元的请求，因此款并非被告收取，该款项在双方的定金合同及认购协议中均无约定，原告与第三方有团购协议及缴费收据，应向第三方主张权利，原告该请求亦不予支持；关于原告要求被告赔偿一倍已付购房款并赔偿涨价损失的请求，因双方并未签订本约合同，原告上述请求没有事实和法律依据，均不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳兴铭房地产有限公司返还原告张峰、程蕾购房款213714元，此款于判决发生法律效力后二十日内付清；二、被告沈阳兴铭房地产有限公司赔偿原告张峰、程蕾违约金（以购房款213714元为基数，自2019年5月13日至实际给付之日止，按照年利率5%计算）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张峰、程蕾的其他诉讼请求。案件受理费10499元，减半收取5249.50元，由原告张峰、程蕾承担2953.5元，由被告沈阳兴铭房地产有限公司负担2296元。二审中，被上诉人提交涉案房屋备案情况、2018年12月29日不动产登记证明、2019年6月14日不动产登记证明，证明涉案房屋自2018年12月29日设立抵押登记并未实际发生变更，不存在出售后再次抵押的情况。上诉人认为不属于新证据，真实性没有异议。2019年8月9日又再一次抵押了。备案信息我需要核实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的定金合同及商品房认购协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。因商品房认购协议约定2019年7月31日认购房屋仍不具备销售条件的，上诉人可以在2019年8月1日到8月31日以无法备案为由要求解除认购协议，被上诉人同意退房并退还全部认购房款，按照年利息5%支付自缴款之日到实际返还之日的违约金，且在2019年8月9日案涉房产办理抵押登记，故一审法院根据协议约定判令被上诉人返还房款并按约定支付违约金并无不当。关于上诉人主张一审认定双方签订的是预约合同错误，应认定为商品房买卖合同的问题，因双方签订的商品房认购协议并无关于产权登记等事项的约定，故一审未认定为商品房买卖合同并无不当，对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张认购协议无被上诉人盖章，无具体全称，一审以该协议作为依据违反法律规定，且在被上诉人作出承诺前我方撤回要约，应视为协议撤销的问题，虽协议无被上诉人盖章，全称亦不明确，但上诉人按协议约定支付了房款，被上诉人收取了房款，该协议已得到双方认可并履行，现上诉人主张协议仅为要约无事实和法律依据，不予支持。关于上诉人主张被上诉人故意隐瞒案涉房产债务履行期限时间，未告知上诉人情况下于2019年8月9日将案涉房产抵押给第三人，应赔偿上诉人损失及一倍房款责任，因双方就案涉房屋存在抵押且解除认购协议的违约问题已进行明确约定，上诉人要求损失及一倍房款的赔偿缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人张峰、程蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10499元，由上诉人张峰、程蕾负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月二十六日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。