贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异119号申请人（被执行人）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省安顺市西秀区塔山西路169号。法定代表人:李欣，该公司总经理。申请执行人:肖秀平，女，1988年9月2日出生，汉族，住福建省福洲市马尾区。被执行人:张进，男，1964年4月9日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。在本院执行肖秀平与贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）、张进民间借贷纠纷一案中，安泰公司向本院提出书面异议，请求不予采信贵州天信房地产资产评估事务所作出的《房地产估价报告》，并重新委托评估。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人安泰公司称，一、委托评估人没有向评估人提供客观翔实的估价依据，违反法律规定。程序上的违法导致实体上的错误。直接导致估价对象的实际市场价值被严重贬低。根据《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》第七条、第九条等规定，委托评估人应当收集估价对象相关的资料依据，从而保证评估人能够在客观的资料基础上进行公正、客观、科学的评估。但本案中，委托评估人只向评估人提供了《商品房预售备案登记表》、《商品房买卖合同》2份资料，直接导致评估人在对估价对象的实物状况、土地使用年限、环境状况、配套设施、竣工验收状况、市场收益等情况几乎不了解的情况下，盲目不负责任进行猜测。二、《估价报告》不遵守《房地产估价规范》等技术操作规范进行评估，违法违规无效。（一）被异议人没有切实全面收集估价资料，通过猜测作出的估价结果因虚假而损害当事人利益。从《估价报告》所陈述的错误估价资料来看，被异议人根本没有调查掌握估价对象的相关资料，根本就不掌握估价对象租赁权及租赁收益价值，估价对象竣工验收及投入使用时间等系列直接影响价格价值的资料。因此，因估价人员缺失上述资料，也不从相关单位调查收集，充分证明被异议人采取猜测的方式进行估价，由此产生的估价结果必然是没有依据的，是虚假的。（二）《估价报告》没有对估价对象市场环境作客观真实全面的调查，违反客观、科学、准确的原则，严重缺乏依据。安顺市住建局有大量足以证明估价对象交易及周边房地产市场价值及交易的资料,但在评估收集资料的过程中以及《估价报告》罗列的资料显示，估价资料仅为《备案登记表》，直接导致估价资料孤立、单一，证明力苍白。从而导致估价机构在对多项直接影响估价对象价值的因素进行猜测的情况下进行评估。按照《房地产估价规范》的要求，估价人员应当主动对可能影响估价对象价值的依据及市场进行调查取证。但《估价报告》中，除了对估价对象室内所拍摄的几张照片外，对估价对象相关整体形象、估价对象进出口、楼层电梯等各项硬件设施、室内二次装修等多项依据均没有客观提取并进行评估，仅以“正在装修”轻描淡写。严重违反客观、科学、准确的原则。因此《估价报告》严重缺乏依据，其结论必然错误和虚假。（三）《估价报告》对已经掌握的能够证明被鉴定对象价值的证据视而不见，蓄意对异议人的资产价值减少4059.2/㎡，严重违反公平公开公正的原则。该估价报告将已经掌握的《安顺市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》作为估价报告的附件，该附件作为能够证明被鉴定对象的依据，客观证明了被鉴定对象的单方套内面积价值为23359.61元，单方建筑面积单价为15686.20元。这是异议人与申请执行人肖秀平双方在协商一致基础上签订的《商品房预售合同》所确定的购买单价，这也是估价对象经市场营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。但估价报告无视这一合法客观的证据，违反其自身在估价报告中价值类型中陈述的“市场价值”原则，没有理由地将估价对象价值每平方减少4059.2元，事实上贬低异议人的资产价值，客观上必将给异议人造成直接经济损失897，529，71元。三、估价报告不遵循替代原则，名为以市场比较法进行评估，实则进行猜测，直接导致估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差，不在合理范围内并严重低于市场价格价值。《房地产估价规范》第5.1.3条规定“根据已明确的估价目的，若估价对象宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍，若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。”但从估价报告所列估价依据来看，估价人员根本就对估价对象周边市场环境没有进行调查，根本不掌握估价对象周边商品房市场同类型商铺的实际价值。客观事实证明：估价对象周边市场环境完全具备《房地产估价规范》要求的三个及三个以上案例，采取市场比较法进行估价后的综合评断价值应当不低于20000元。四、估价报告没有明确的计算依据及证明，没有一个明确的数据支撑，其估价结论纯属空穴来风。该估价报告陈述“估价对象为商业用房，类似物业市场交易（出售、出租）案例较易获得，市场交易活跃、市场依据较充分故不采取成本法进行评估，宜选用比较法、收益法进行评估。”但估价报告中，没有比较法和市场收益法的任何数据，对于其估价结论产生的基础数据没有任何明确的叙述和证明，直接采取猜测的方式产生估价结论，在明显违反规范的情况作出了贬低估价对象价值的结论，因此该估价报告违反违规无效。综上，被异议人出具的估价报告，因违反全国人大、最高人民法院、国家住建部的系列法律法规相关规定、被异议人在司法鉴定中违反了合法性、独立性、客观性、公正性、科学性、专业性的工作原则和替代原则等系列估价的基本原则；所采用的依据不真实、不正确、不客观；其鉴定理由没有充分证据证明、其鉴定价值严重偏离低于被鉴定资产的实际市场价值和双方当事人协商认定的价值，对异议人极不公平。本院查明，肖秀平与安泰公司、张进民间借贷纠纷一案，本院依据本院作出的（2015）筑民二（商）初字第175号民事判决及贵州省高级人民法院作出的（2015）黔高民终113号民事判决，于2016年2月1日立案执行，执行案号（2016）黔01执123号。该案于2016年11月30日终结本次执行程序。2018年12月5日，本院恢复该案执行程序，恢复后执行案号为（2018）黔01执恢226号。执行过程中，本院依法查封了安泰公司名下位于贵州省安顺市西秀区南华路18号天河商务港3-4、3-5、3-6在建工程，并委托贵阳天信房地产资产评估事务所对上述资产进行评估，该公司2019年12月16日出具筑天房估字（2019）0383号《房地产估价结果报告》。异议人安泰公司收到本院向其发出的该评估报告后，向本院提出执行异议。本院审查过程中，经本院要求，贵阳天信房地产资产评估事务所向本院提交《对的回复》一份。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”、第二十三条：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”之规定，异议人所提“委托评估人没有向评估人提供客观详实的估价依据，违反法律规定。程序上的违法导致实体上的错误，直接导致估价对象实际市场价值被严重贬低”及“被异议人没有切实全面收集估价资料，通过猜测作出的估价结果因虚假而损害当事人利益”的异议理由应属对评估程序进行所提异议，贵阳天信房地产资产评估事务所针对该异议事由回复认为：根据关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知规定：作为估价依据的评估材料由法院提供。本次估价，法院提供的材料为估价对象的《商品房买卖合同》及“安顺市商品房预售合同备案登记表”。根据提供的《商品房买卖合同》：估价对象的房屋用途、层高、坐落、建筑面积、套内面积、土地使用年限、交付日期等均可查证，且该《商品房买卖合同》经房屋所在地房屋登记机关备案，该事务所认为：上述资料已经提供了评估所需基本条件，不存在估价依据不客观翔实的情况。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”之规定，异议人安泰公司并未提供证据证明案涉评估报告评估程序严重违法，故对其该项异议理由，本院不予采纳。关于异议人所提其他异议理由，均属对参照标准、计算方法或者评估结果等所提异议，申请人应在执行程序中按照上述《规定》第二十三条第一款的规定提出书面意见，但该事项不属于执行异议审查范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条之规定，裁定如下：驳回贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内通过本院向贵州省高级人民法院申请复议，也可以直接向贵州省高级人民法院申请复议。审判长  孙雪梅审判员  毛 丽审判员  张世海二〇二〇年五月九日书记员  周 鑫