河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0227民初1108号 原告：赵庆阁，男，1956年1月15日出生，汉族，住迁西县。 原告：赵晓敏，女，1957年8月15日出生，汉族，住唐山市路北区。 原告：赵小燕，女，1960年11月8日出生，汉族，住迁西县。 原告：赵庆军，男，1965年3月3日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵晓敏，女，1957年8月15日出生，汉族，住唐山市路北区。系原告赵庆军姐姐。 四原告委托诉讼代理人：姚慧敏，女，河北奔驰律师事务所律师。 被告：魏长春，男，1967年2月22日出生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张玉峰，男，河北腾实律师事务所律师。 原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军与被告魏长春房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年4月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵庆阁、赵小燕、赵晓敏、赵庆军委托诉讼代理人赵晓敏及四原告委托诉讼代理人姚慧敏、被告魏长春及其委托诉讼代理人张玉峰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 四原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认2000年3月原告父亲与被告之间买卖房屋（含宅基地）的行为无效。2、要求被告将拆迁待遇即补偿安置面积为120、120、90、90、90平方米的5套房屋返还原告。3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告的祖籍系迁西县兴城镇二村。1988年2月份，原告父亲赵全林在迁西县处农宅房屋6间，宅基地使用证号为：012219。2000年3月，原告父亲赵全林将该农宅房屋以9000元价格出卖给被告，后被告在未征得原告父亲同意的情况下，私自办理了宅基地过户手续。被告系迁西县村民，非迁西县兴城镇二村村集体经济组织成员，其无权取得二村村集体宅基地的使用权，故原告父亲与被告之间买卖农村房屋（含宅基地）的行为属于无效民事法律行为，无效的民事行为自始无法律约束力。四原告的父亲赵全林于2011年9月7日去世，母亲韩淑香于2008年3月1日去世。四原告系赵全林法定继承人，现上述6间房屋因棚户区改造已经被拆除，故要求被告将拆迁待遇即补偿安置面积为120、120、90、90、90平方米的5套房屋返还原告。 被告魏长春辩称：一、被告与原告父亲赵全林于2000年3月13日签订的《卖契》合法有效。原告父亲赵全林将位于兴城镇二村东瓦正房六间及院墙等附着物以62600元卖给被告魏长春，有买卖双方、见证人、代笔人签名确认，并加盖兴城镇二村村委会公章。《卖契》签订后，被告将房款一次性给付赵全林。2000年3月14日、3月16日，分别办理了《房屋所有权证》《集体土地建设用地使用证》，将上述房屋的所有权及土地使用权变更到被告名下。在2000年签订《卖契》时的法律法规均没有不得将农村宅基地转让给本村之外的农村集体经济组织成员的强制性规定，经当时村集体经济组织批准、乡镇政府同意，依法办理了相关变更登记手续。二、原告诉称被告在未经原告父亲同意的情况下私自办理宅基地过户手续，该主张不成立。如原告对变更登记行为有异议，应提起行政诉讼。三、本案涉及的集体土地，已通过法定程序转为国有，所以此类房屋买卖合同效力的认定应与城镇居民房屋买卖相同。四、被告魏长春与原告父亲赵全林的房产交易已经20年，双方早已按照契约履行了义务，而且原告及其父母在涉案房屋转让前，已迁出迁西县兴城镇二村，非该村村集体组织成员，转为城镇居民。原告在棚户区改造后主张买卖协议无效、要求返还房屋，其诉讼目的是恶意的，违反诚实信用原则。五、原告不具备诉讼主体资格。根据合同相对性原则，只有合同当事人才可以主张合同权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四原告父亲赵全林、母亲韩淑香及四原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军祖籍均系迁西县兴城镇二村，赵全林于2011年9月7日去世，韩淑香于2008年3月1日去世。涉案房屋在1987年11月份宅基地清理时登记表中登记的户主名为赵全林。2000年3月13日，被告魏长春与四原告父亲赵全林签订《卖契》，由时任村干部郭玉宝代笔，并加盖迁西县兴城镇二村村民委员会公章，卖契约定：赵全林将坐落于兴城镇二村东郊路北，瓦正房六间及院墙附着物卖给魏长春名下永久使用，共作价人民币62600元，后被告支付购房款，赵全林于2000年3月16日出具收条。协议中同时明确了涉案房屋的四至。2000年3月16日，迁西县土地管理局为被告魏长春颁发涉案房屋的宅基地使用证。2000年3月14日，魏长春取得涉案房屋的城镇私有房屋所有权证。 另查明，2019年初，迁西县启动棚户区改造项目，涉案房屋处于棚户区改造的范围之中，征收房屋编号为2-199。被告以土地置换获得509.6平方米安置楼房及各项款合计424436元。现涉案房屋已经拆除。 以上事实，有原、被告陈述、卖契、房屋所有权证书、集体土地建设用地使用证、集体土地农宅征收补偿安置结算明细表（土地置换）等证据在卷予以佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，作为认定本案事实的依据。 本院认为，四原告父亲赵全林及母亲韩淑香均已去世，四原告为赵全林合法继承人，有权继承赵全林的合法财产，合法财产包括履行标的为财物的债权。赵全林与被告签订卖契，卖契中的标的物为原房屋六间及宅基地，赵全林去世后，该履行标的的债权应由他们的法定继承人享有。被告辩称四原告无诉讼主体资格，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反国家法律、行政法规强制性规定的合同无效，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者……除外”、《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】442号）第15条规定：“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错”，本案案涉农宅是使用迁西县兴城镇二村农民集体所有的土地上建造的房屋，四原告的父亲赵全林将该房屋出售给本集体经济组织成员以外的被告魏长春，由此签订的《卖契》属于无效合同。另依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案买卖合同无效，合同双方均有过错，应各自承担相应的责任。本案中房屋出卖方过错责任较大。该案涉房屋已被拆除，客观上不能返还，故综合考虑当事人双方的过错程度和案涉房屋被征收置换的安置房建筑面积实际情况，以返还原告安置房建筑面积90平方米为宜。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、依法确认原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军父亲赵全林与被告魏长春于2000年3月13日签订的《卖契》无效； 二、案涉房屋被征收置换的安置房建筑建设面积中的90平方米归原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军所有； 三、驳回原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军的其他诉讼请求。 案件受理费130元，由原告赵庆阁、赵晓敏、赵小燕、赵庆军负担104元，由被告魏长春负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  蔡百响 人民陪审员  侯 明 人民陪审员  王凤平 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  赵 娜