河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1602民初7513号原告：张美荣，女，汉族，1942年5月28日出生，住河南省周口市川汇区工农路南路12号。身份证号码：412701194205284029。原告：董现礼，男，汉族，1967年5月25日出生，住河南省周口市川汇区。原告：董爱莲，女，汉族，1971年8月2日出生，住广西北海市银海区。原告：董现福，男，汉族，1976年5月18日出生，住河南省周口市川汇区。原告：董素琴，女，汉族，1980年2月1日出生，住郑州市金水区。原告共同委托诉讼代理人：崔长亮，河南锦实律师事务所律师。被告：李平，男，汉族，1952年5月2日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：姚明杰，河南风向标律师事务所律师。被告：周口天瑞成置业有限公司。住所地：周口市周商路西侧。统一社会信用代码：914116007390982107。法定代表人：曹国峰，该公司经理。原告张美荣、董现礼、董爱莲、董现福、董素琴诉被告李平、周口天瑞成置业有限公司（以下简称天瑞成公司）物权确认纠纷一案，本院做出（2019）豫1602民初3497号判决后，被告李平不服判决提起上诉，周口市中级人民法院以原审判决认定事实不清为由将本案发回重审。本院立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张美荣、董素琴及五原告共同委托诉讼代理人崔长亮，被告李平及委托诉讼代理人姚明杰到庭参加了诉讼,被告天瑞成公司经法庭传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张美荣、董现礼、董爱莲、董现福、董素琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告享有周口市川汇区工农路南段周口市果品市场处房号为4号楼南第1间门面房的所有权（原告在本案重审时变更了原审诉讼请求）；2、判令被告将上述房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告均系董良军的法定继承人，2000年4月20日周口地区土产果品公司与周口地区城市建设综合开发总公司签订周口地区果品市场联合开发合同书一份，约定周口地区城市建设综合开发总公司在甲方仓库院内开发综合楼，双方还对其他事项进行了约定；2000年5月30日周口地区城建开发总公司又与董良军签订承包合同书一份，双方合同约定对于果品市场商品房开发的投资均由董良军负责，由董良军独立核算、自主经营、自负盈亏。该商品房建成后，被告向购买位于果品市场处房号为4号楼南门面房一间，被告仅支付40000元的预付款，其未交清余款，正式合同也未签订，后董良军因病去世，原告要求被告支付剩余房款，并发生多次纠纷，报案于公安机关，公安机关以民事案件未受理，五原告认为，五原告作为董良军的合法继承人，有继承董良军生前享有的房屋所有权的权利。被告李平占用房屋其未具有所有权，未支付相应的房款，且其收取了租金的行为侵害了原告的所有权，根据法律规定，两被告的买卖合同未完全履行，原告的权利未得到充分保护，二被告应当履行其义务，将房屋的所有权由原告享有，一是其应当履行其支付价款的义务，故原告作为继承人向被告李平发出了律师函，要求被告支付剩余房款直接给原告，但是被告李平在规定的期限内未向原告缴纳任何款项，原告作为董良军的合法继承人，有权利享有与周口建设综合开发公司及李平所对该房屋的物权享有的所有权。为此，诉至法院，请求判如所请。被告李平辩称，第一、涉案房屋与原告无关，原告不具备合法的诉讼主体资格。答辩人所购买的4号楼南第一间门面房系原周口地区土产果品公司和周口地区城市建设综合开发总公司联合开发，开发用地为周口地区土产果品公司国有土地，所开发的临街门面房归开发总公司所有。周口果品市场商品房开发工程处（下称工程处）系开发总公司为便于合作开发管理而设立的临时机构，受总公司总经理的委托从事商品房开发业务，隶属于总公司，受总公司管理，总公司委派财务、销售及技术人员，按工程进度向工程处拨付工程款，董良军为处长，张金标为副处长。2004年1月13日，答辩人向工程处购买涉案房屋缴纳了购房款40000元，工程处向答辩人出具了收款收据，并加盖了工程处的印章，工程处向答辩人交付了房屋。根据民法通则72条之规定，财产所有权自财产交付起时转移，答辩人取得了该房屋的所有权，由答辩人管理使用该房屋至今。答辩人所购买的房屋为开发总公司所有，与董良军个人没有任何关系。该房屋不是董良军的个人财产，董良军在工程处与开发房屋相关的行为均是代表工程处的职务行为，而非个人行为。由于涉案房屋不属于董良军的个人财产，原告无权进行继承。涉案房屋与原告无关，原告不具备合法的诉讼主体资格。第二、原告起诉不具备合法的前提条件，原告以继承为由提起诉讼，但本案涉案房屋并没有登记在董良军的名下，该房屋并非董良军的遗产，也没有确认为董良军的遗产。同时涉案房屋因买卖行为所有权已经发生转移，为答辩人所有并占有使用，不存在关于涉案房屋的继承问题。由于涉案房屋继承关系不能合法成立，原告起诉不具备合法的前提条件。第三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，不应受法律保护。答辩人2004年购房，直至2018年11月份从没有任何人提出异议。2018年11月份，原告向法院起诉，后又按撤诉处理，在2004年至2018年的14年间，原告从未向答辩人主张过权利，原告目前又向法院提起诉讼，已超过诉讼时效的规定，其诉讼请求不受法律保护。第四、原告的诉讼请求不能成立。涉案房屋系答辩人所购买，为答辩人占有使用并长达15年之久。在房屋买卖关系事实上已经成立，答辩人取得房屋所有权的情况下，原告提出确认房屋所有权归原告所有，并要求返还房屋的诉讼请求不能成立。综上，答辩人认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。被告天瑞成公司在原一审开庭前中提交书面答辩状辩称：我公司不拥有本案标的物的物权，不具备本案的诉讼主体，不应承担涉及本案的任何责任和义务，我公司与原告提起的诉讼没有任何关系，且原告起诉已超过法定的诉讼时效期间，请求法院依法撤销原告对我公司的诉讼，并由原告承担诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：1998年1月19日，周口地区土产果品公司在位于工农路33号的土地办理了国有土地使用证（地号05-12-211），面积15114.73㎡。2000年4月20日原周口地区土产果品公司（甲方）为加快果品市场形成，改善市场经营环境，增加固定营业用房，同时解决职工用房紧张，与原周口地区城市建设综合开发总公司（乙方）达成《周口地区果品市场联合开发合同书》。合同第二条约定：“1、综合楼开发约需资金400万元，全部由乙方筹集。2、甲方不干预乙方资金使用及有关事务。3、甲方集资楼资金由其筹集，按规定分期按比例交付地区城建公司东一幢。第三条第2款约定：“临街楼一幢，底层南大门北侧，北大门南侧各一间归甲方所有，其余归乙方所有，2-6层为乙方开发售房。”2000年5月24日，周口地区计划委员会出具周计投资字（2000）124号文件，对周口地区土产果品公司建设“周口地区果品市场建房”进行了立项批复。2000年5月30日，周口地区城市建设综合开发总公司与地区果品市场商品房开发工程处负责人董良军、张金标就该工程承包签订《地区果品市场商品房开发工程承包合同》，约定：“第一条，成立地区果品市场商品房开发工程处，属周口地区城市建设开发总公司设立的工程管理临时机构，受总公司总经理委托从事商品房开发业务，不具有法人资格，隶属于总公司，董良军同志任处长，张金标同志任副处长。工程处享有一定范围内的责权利。第二条1、工程处设立专用账号，实行独立核算，自负盈亏。2、该项目开发资金全部由工程处董良军同志负责投资。第三条3、商品房预售款及售房款的管理：总公司派现金会计一名，董良军派主管会计一名，负责开票。此资金使用设立专户存入银行，由董良军与张金标二人共同签章管理。4、商品房售房价格及预售标准均由工程处董良军决定。5、收入的预售房及售房款按工程进度分批拨付给工程处，由董良军偿还借贷投资款和分配红利。第四条3、总公司不负责工程处董良军的一切债权债务。该工程交付使用、债权债务清理完毕后即撤销工程处。第五条2、工程处向总公司交纳该项工程总价1.5%的管理费。”2000年7月14日，周口地区城镇住房制度改革办公室对周口地区土产果品公司的《关于集资建房的请示》进行了批复：同意你单位进行集资建房。2000年10月17日，周口地区土产果品公司办理了《建设工程规划许可证》。2001年7月17日，周口地区城市建设综合开发总公司办理了《商品房预售许可证》。合同签订后，董良军对前述工程进行了实际投资和建设施工，并以“周口果品市场商品房开发工程处”名义对外签订《商品房预售合同书》。2004年1月13日，董良军将涉案4号楼（即合同中临街楼）南第一间门面房卖于被告李平，收取了预付金40000元，加盖有“周口果品市场商品房开发工程处”印章。涉案房屋至今未办理产权登记手续。2015年2月10日，董良军去世，原告张美荣系其配偶、原告董现礼、董爱莲、董现福、董素琴系其子女。2020年1月5日，周口天瑞成置业有限公司出具证明一份，内容为“周口天瑞成置业有限公司是由周口市城市建设综合开发总公司先后经过周口天成房地产开发有限公司、周口大用置业有限公司更名而来。2000年董良军为承包周口土产果品公司商品房开发项目，在缴纳了管理费用后，借用我单位资质，以我公司名义签订了《周口地区果品市场联合开发合同》，合同中约定的包括本案争议标的在内的所开发的房屋名义上属于我公司所有，实际上所有投资款项全部由董良军个人出资，工程进度及房屋售卖也是由董良军负责和控制，也就是说，联合开发协议中所约定的乙方（即我公司）享有的权益和利益均属于董良军所有，所以本案争议标的的实际所有权人是董良军。”另查明，原周口市城市建设综合开发总公司改制后于2006年12月26日被周口诚信经贸有限公司兼并，周口诚信经贸有限公司于2006年12月31日变更名称为周口天成房地产开发有限公司，2007年4月28日周口天成房地产开发有限公司变更名称为周口大用置业有限公司。周口大用置业有限公司名称现变更为周口天瑞成置业有限公司。在原周口市城市建设综合开发总公司改制等一系列公司变更行为中，未涉及涉案工程项目及资产。原告张美荣为董良军之妻，原告董现福、董素琴、董现礼、董爱莲为董良军子女。本院认为，本案的争议焦点为1、原告诉讼主体是否适格。2、被告出资40000元预付款并占有使用诉争房屋是否取得房屋所有权。3、本案是否超过诉讼时效。第一，关于原告诉讼主体是否适格的问题。要确定原告诉讼主体是否适格的关键在于被继承人董良军是否取得了诉争房屋的财产所有权，能否作为遗产继承。首先，董良军基于《周口地区果品市场联合开发合同书》和《地区果品市场商品房开发工程承包合同》投资开发包括案涉房屋在内的房地产，是案涉房屋相关权利的利害关系人，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，董良军有权提起诉讼。其次，《周口地区果品市场联合开发合同书》和《地区果品市场商品房开发工程承包合同》（以下简称《承包合同》）的签订与履行的实质是：董良军承包了周口地区城市建设综合开发总公司承揽建设工程项目，对周口地区土产果品公司拥有使用权的土地进行房地产开发，并按照投资约定进行财产分配。周口地区土产果品公司和周口地区城市建设综合开发总公司签订的《周口地区果品市场联合开发合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该协议明确约定“临街楼一幢，底层南大门北侧，北大门南侧各一间归甲方所有，其余归乙方所有，2-6层为乙方开发售房。”周口地区城市建设综合开发总公司对开发成果享有约定部分财产的所有权，即临街楼（本案所称4号楼）除底层南大门北侧，北大门南侧各一间外，其他房屋的房屋均归周口地区城市建设综合开发总公司所有（其中包括案涉房屋）。周口地区城市建设综合开发总公司取得项目开发权后即与董良军签订了《地区果品市场商品房开发工程承包合同》，从合同内容中可以看出董良军承担并履行了周口地区城市建设综合开发总公司在《周口地区果品市场联合开发合同书》中的全部责任和义务，该合同名为承包，实为产权转让，即周口地区城市建设综合开发总公司将其在开发合同履行后所获得的产权利益一并转让给了董良军。理由为：《承包合同》有效。1、从法律规定看，借用建设工程施工企业资质进行施工法律明确规定是无效的，但现行法律、行政法规对借用房地产开发企业的资质进行房地产开发并无禁止性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条和《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第五条的规定是倡导性的条款，属市场准入的管理性规定，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性规定”和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条关于“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握”的规定，董良军借用资质的行为应由相关行政部门根据行政规定予以处理，不影响本案《承包合同》的效力。2、关于产权转让。从最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条关于“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”的规定来看，合作开发房地产只需一方具备房地产开发经营资质即可。本案中，虽然董良军系借用周口地区城市建设综合开发总公司的资质，但是周口地区城市建设综合开发总公司已具备房地产开发经营资质，董良军进行房地产开发的民事行为应认定有效。3、民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，《承包合同》系双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成，其内容反映了双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。周口地区城市建设综合开发总公司在以后公司名称多次变更期间，在工商变更登记中，均未涉及本案开发项目，并于2020年1月5日由变更后的周口天瑞成置业有限公司出具证明，明确表示《承包合同》中约定的房屋所有权归董良军所有。4、《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。董良军以“周口果品市场商品房开发工程处”名义对外出售房屋，说明董良军在完成独立投资和开发建设后，已经取得了约定财产的所有权。再次，因董良军已于2015年2月10日去世，原告根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；”的规定提起诉讼，于法有据。第二，关于被告李平是否取得案涉房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定，董良军以“周口果品市场商品房开发工程处”名义收取被告李平房屋预付款的行为，说明双方买卖合同成立。又根据《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，说明合同生效以“依法成立”为前提。具体到本案，买卖双方虽然对案涉房屋的标的指向以交付使用的形式表明了约定，但根据《合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”的规定，双方对于房屋买卖合同中应当明确约定的房屋价款等重大关键事项却没有约定，该合同没有“依法成立”，因此不符合合同生效的条件，故被告李平与董良军之间的房屋买卖合同属于“成立而未生效”，被告李平虽然占有了房屋，但房屋所有权并未发生转移。第三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”因案涉房屋所有权没有转移，原告要求确认所有权，不适用诉讼时效的规定，本案不超诉讼时效。综上，董良军拥有案涉房屋所有权，其去世后，该房屋应当作为遗产引起继承，原告作为董良军第一顺位继承人，对董良军遗产享有继承的权利，可以提起确权之诉，对原告要求确认对案涉房屋拥有所有权的主张，本院予以支持。对原告要求返还房屋的主张，考虑到历史原因及本案实际情况，返还房屋将导致原被告双方利益失衡和遗留问题难以处理的状况，故建议原告可采取与被告另行协商价款的方式完善合同内容，或者在确定损失后以另行诉讼的方式主张权利较妥，对该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条《中华人民共和国继承法》第二条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第二十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十条之规定，判决如下：一、确认原告张美荣、董现礼、董爱莲、董现福、董素琴对位于周口市川汇区工农路南段周口市果品市场处房号为4号楼南第1间的门面房享有所有权。二、驳回原告张美荣、董现礼、董爱莲、董现福、董素琴的其他诉讼请求。案件受理费1955元，由原告张美荣、董现礼、董爱莲、董现福、董素琴承担1905元，被告李平承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  禄东峰审判员  朱 巍审判员  刘 佳二〇二〇年五月二十六日书记员  杨丽娟