湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0191民初4307号 原告：李明，男，1971年1月31日出生，汉族，住武汉市 硚口区解放大道582-16号12楼3号，公民身份号码422431197101312117。 被告：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。 原告李明与被告武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行审理。原告李明，被告联投公司委托诉讼代理人陈婷婷、张雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李明向本院提出诉讼请求：1.判令被告联投公司支付逾期交房违约金57,770元；2.判令被告联投公司退还未交房期间物业管理费5,542元；3.判令被告联投公司承担诉讼费。事实和理由：2016年1月25日，原告（买受人）李明与被告（出卖人）联投公司签订购买武汉经济技术开发区联投半岛一品三期第P17幢1-3层6号房的《武汉市商品房买卖合同》，约定房屋总价2,131,753元，出卖人应当在2016年9月18日前将完成专项验收且经由相关行业单位认可达到正常使用条件的商品房交付原告（买受人）李明。出卖人如未按合同约定期限交付房屋，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但自合同最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人交付房价万分之一的违约金。原告李明按被告联投公司通知于2016年9月18日现场收房，发现房屋存在水浸、渗水、门窗关不严等多项质量问题，且水电气均未通，被告联投公司亦未提供相应的验收合格证明文件。被告联投公司现场交房验收负责人确认不具备交房条件，口头承诺待维修完成再通知交房，截止起诉之日，房屋质量问题仍未得到彻底解决和明确回复，原告李明多次向被告联投公司网站、售楼部等进行投诉。2017年6月，原告李明因装修设计合同即将到期和急需装修搬家入住，于2017年6月16日与联投物业办理收房手续，并缴纳2016年10月至2017年6月期间的物业管理费5,542元。原告李明于2016年9月18日验收房时，发现水、电、气都没有通，说明被告联投公司不具备交房条件。故原告李明诉至法院，请求依法裁判。 被告联投公司辩称，案涉房屋在取得竣工验收备案证后交付原告李明，符合交房条件，原告李明以房屋质量问题拒绝收房应自行承担逾期收房责任。原告李明未履行合同第十条约定的交存住房维修基金的先义务，被告联投公司依此条款约定未交付涉案房屋，由此产生的延期交房责任应由原告李明自行承担。燃气未通仅为瑕疵交付，被告联投公司的瑕疵交付不足以影响其装修并使用涉案房屋，原告李明无证据证明对其造成实际损失，《武汉市商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，请求法院调减，且违约金应以实际结算房款为基数计算。被告联投公司非收取物业费的主体，无义务退还物业费。综上，请求法院驳回原告李明的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月25日，被告联投公司（出卖人）与原告李明（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告李明购买被告联投公司投资建设的武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品三期第P17【幢】/单元1-3层6号房，建筑面积共176.61平方米，房价总金额为2,131,753元。合同第九条载明，出卖人应当在2016年9月18日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；……5、供电：2016年9月18日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2016年9月18日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2016年9月18日前，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理……；合同第十条载明，买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担；合同第十一条载明，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条载明：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。合同签订后，原告李明依约支付购房款。原告李明认为涉案房屋实际交付时未达到合同约定的交房条件，双方就逾期交房违约责任协商无果，原告李明遂诉至本院，请求依诉予判。 另查明，涉案房屋根据实测面积的结算房款为2,123,787元。该房屋于2015年6月22日完成人防工程验收，2016年2月1日完成消防验收，2016年4月20日完成建筑工程无障碍设施验收并满足使用功能，2016年7月28日完成单位（子单位）工程质量竣工验收，2016年8月23日完成园林绿化工程建设并满足使用功能，2016年8月25日完成规划专项验收，2016年9月22日取得工程竣工验收备案证明书，2016年9月13日达到正式供水条件，2016年11月21日供电达到使用条件并正式供电，2016年12月6日完成燃气验收及管道安装。原、被告双方均认可实际收房时间为2017年6月16日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下： 原告李明提交的证据会议纪要，该证据为复印件，且被告联投公司未参与该会议，对该证据本院不予采信；办理收房程序单，因被告联投公司未能提供反证，该证据的真实性本院予以采信，但该证据仅能证明双方曾于2016年9月18日就案涉房屋收房事宜进行过协商。 被告联投公司提交的武汉市燃气热力工程竣工验收备案证、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、建筑工程竣工验收报告，原告李明虽对前述证据持有异议，但并未提交证据予以反驳，对前述证据本院予以认可。 本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1、被告联投公司是否应承担逾期交房责任；2、如构成逾期交房，涉案房屋逾期交房违约金的金额；3、原告李明要求被告联投公司退还物业管理费的请求，是否主体适格？ 关于被告联投公司是否应承担逾期交房责任的问题，本院认为，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，取得竣工验收备案证明书的房屋仅视为符合法定的交房条件。涉案房屋交付时虽已取得竣工验收备案证明书，但被告联投公司未向业主出示相关验收证明文件，且涉案房屋实际也未完全具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件，被告联投公司逾期交房事实成立。被告联投公司依据《武汉市商品房买卖合同》第十条主张买受人交存首期住宅专项维修资金前的延期交房责任由买受人自行承担的抗辩理由，因《武汉市商品房买卖合同》系格式合同，被告联投公司无证据证实其已在合同签订时对该免除自身责任的条款向买受人履行了提示及说明义务，被告联投公司的该项抗辩主张本院不予支持。 关于涉案房屋逾期交房违约金的金额，本院认为，涉案《武汉市商品房买卖合同》合法有效，当事人应依约定履行。合同约定交房时间为2016年9月18日，但原告李明实际于2017年6月16日收房。合同第九条约定的最后交付期限的第二日至涉案房屋实际交付之日期间（2016年9月19日至2017年6月16日共271天），被告联投公司未按合同约定交付房屋，应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。即此期间内被告联投公司应以原告李明实际结算房款2,123,787元为基数，按日万分之一的标准，支付逾期交房期间违约金57,555元（2,123,787元×0.0001×271天）；被告联投公司要求调减违约金标准的主张，无合同和法律依据，本院不予支持。原告李明诉讼请求超出前述部分，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告李明要求被告联投公司退还物业管理费的请求，因物业管理费的收费主体并非被告联投公司，原告李明的该请求主体不适格，本案中无法处理。原告李明可另案诉讼主张权利。 综上，被告联投公司应向原告李明支付逾期交房违约金合计57,555元。原告李明的其他诉讼请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、被告武汉联投半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李明支付逾期交房违约金57,555元； 二、驳回原告李明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,382元，减半收取691元，由被告武汉联投半岛置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 熊 婧 二〇二〇年五月十三日 书记员 范宇佳