福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初1378号 原告：福建金钳投资有限公司，住所地惠安县东桥镇西坑村新美港综合楼二层，统一社会信用代码913505005673436886。 法定代表人：陈成龙，执行董事。 委托诉讼代理人：成幼兰，女。 委托诉讼代理人：黄丹凤，女。 被告：吴晓瑜，女，1991年11月26日出生，汉族，住惠安县。 被告：黄天翔，男，1989年8月6日出生，汉族，住泉港区。 原告福建金钳投资有限公司（简称金钳公司）与被告吴晓瑜、黄天翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金钳公司的委托诉讼代理人成幼兰、黄丹凤到庭参加诉讼，被告吴晓瑜、黄天翔经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金钳公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告吴晓瑜签订的合同编号为201505260009《商品房买卖合同》（含附件）。2、判决被告协助原告办理注销预售商品房买卖合同登记备案、预售商品房抵押权预告登记手续。3、判决两被告向原告返还惠安县东桥镇金钳·润东家园5＃302房。4、判决被告向原告支付合同解除违约金102630.6元（以商品房总价款的30%计算）。5、判决被告向原告偿还原告为其向螺阳信用社代偿的借款本息及罚息、复利217435.85元、案件受理费2154元，两项合计219589.85元，并支付自2019年8月30日起至被告实际还清之日止按该贷款总额的日千分之一计算的违约金。6、判决被告应支付的上述第4、5项款项由原告直接从被告吴晓瑜已付的购房款中予以扣除。7、判决原告在履行上述第2、3项后30日内将被告吴晓瑜已付购房款中扣除上述第6项确定的款项及本案诉讼费后的余款返还给被告。诉讼中，原告撤回第7项诉讼请求。事实与理由：2015年5月26日，被告吴晓瑜与原告签订合同编号为201505260009《商品房买卖合同》（含附件），约定被告吴晓瑜向原告购买由原告开发建设的位于惠安县，总价款342102元，建筑面积126.25平方米。其中首付款112102元，余款230000元向银行按揭贷款支付。如被告逾期归还按揭贷款本息导致原告代偿，自原告代偿之日起至被告还清全部代偿款项之日止，被告应向原告支付贷款总额的每日千分之一的违约金并赔偿原告的全部损失（包括但不限于原告代被告偿还按揭贷款银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等）。同时，原告有权单方解除《商品房买卖合同》并要求被告支付商品房价款总金额30%的违约金，并收回房产及向被告追偿代偿款项。上述《商品房买卖合同》签订后，被告吴晓瑜向原告支付首付款112102元，另向螺阳信用社申请贷款230000元，合计支付购房款342102元。被告吴晓瑜于2016年9月26日与惠安县农村信用合作联社螺阳信用社（以下简称螺阳信用社）签订合同编号为2016第09002号《个人住房按揭借款合同》，约定螺阳信用社向被告吴晓瑜发放230000元的贷款，原告提供保证责任。因被告未依约偿还按揭贷款本息，导致螺阳信用社于2019年8月30日前直接从原告保证金账户累计扣划14140.52元用于代偿被告未偿还的按揭贷款本息。后因两被告未足额偿还按揭贷款本息，螺阳信用社于2019年11月1日向惠安县人民法院提起诉讼，2019年12月17日惠安县人民法院作出判决：一、被告吴晓瑜、黄天翔应于本判决生效之日起十五日内偿还螺阳信用社借款199693.6元及利息、罚息（自2019年9月1日起至还款之日止按合同约定的农村信用社贷款利率计息，但应扣除已付未予抵扣的款项，利息、罚息总计应以不超过年利率24%为限）。二、金钳公司对被告吴晓瑜、黄天翔上述借款本息承担连带偿还责任。其承担保证责任后，有权向被告吴晓瑜、黄天翔追偿。三、驳回原告螺阳信用社的其他诉讼请求。案件受理费4308元，减半收取2154元，由被告吴晓瑜、黄天翔、金钳公司负担。因两被告未向螺阳信用社偿还前述判决书项下确认的全部款项，导致螺阳信用社要求原告承担连带清偿责任，并于2020年3月9日及2020年3月10日直接从原告保证金账户再次划扣合计203295.33元，原告并于2020年3月10日为两被告向惠安县人民法院代偿前述案件下受理费2154元。截至起诉之日止，原告共为两被告代偿款项共计219589.85元。被告吴晓瑜已构成根本违约，原告有权要求解除与被告吴晓瑜签订的《商品房买卖合同》及其附件。因两被告夫妻关系，应共同承担相应的债务。 被告吴晓瑜、黄天翔未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即身份信息2份，以此证明两被告的身份情况。 证据2即结婚证1份，以此证明两被告系夫妻关系，应 共同承担相应的债务、违约责任及费用。 证据3即《商品房买卖合同》及附件（含惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表）1份，以此证明《商品房买卖合同》签订及备案登记情况。 证据4即《个人住房按揭借款合同》1份，以此证明被告吴晓瑜为购买案涉商品房向螺阳信用社按揭贷款230000元，原告为被告承担连带责任保证。 证据5即不动产登记证明1份，以此证明案涉商品房已 办理抵押权预告登记。 证据6即民事判决书1份，以此证明被告逾期偿还按揭贷款，螺阳信用社向惠安县人民法院起诉，法院判决两被告偿还螺阳信用社借款199693.6元及利息、罚息，原告承担连带清偿责任。 证据7即代偿款支付凭证8份，以此证明被告逾期还款， 螺阳信用社通知原告履行担保责任。 证据8即福建省人民法院诉讼收费专用票据1份，以此 证明原告为被告向惠安县人民法院代偿案件受理费2154元。 证据9即商品房交接书1份，以此证明原告已将案涉商 品房交付被告吴晓瑜。 本院经审查认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据具有真实性，合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 两被告系夫妻关系。2015年5月26日，原告与被告吴晓瑜签订编号201505260009《商品房买卖合同》（含附件），约定被告吴晓瑜购买原告开发建设的位于惠安县，建筑面积126.25平方米，总价款342102元。合同附件六《合同补充协议》第一条约定：买受人应当于签订本合同当日向出卖人支付购房款112102元，其余房款共计230000元以按揭贷款或公积金贷款的方式向出卖人支付。第二条约定：……2、在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日千分之一向出卖人支付违约金。3、在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行还款义务的，出卖人有权解除合同，合同自出卖人发出的解除通知送达买受人时解除，买受人应在合同解除之日起10日内按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费或仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）。出卖人于合同备案登记注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费及损失等）后无息返还买受人。合同签订后，被告吴晓瑜向原告支付首付款112102元。2016年9月26日，被告吴晓瑜作为借款人及抵押人与原告、螺阳信用社签订合同编号2016第09002号的《个人住房按揭借款合同》，约定被告吴晓瑜向螺阳信用社贷款230000元用于向原告支付购房款。之后，螺阳信用社依约发放贷款230000元。2019年11月1日，螺阳信用社以原告及两被告作为被告向我院提起诉讼，我院于2019年12月27日作出（2019）闽0521民初8878号民事判决，判决：一、被告吴晓瑜、黄天翔应于本判决生效之日起十五日内偿还螺阳信用社借款199693.6元及利息、罚息（自2019年9月1日起至还款之日止按合同约定的农村信用社贷款利率计息，但应扣除已付未予抵扣的款项，利息、罚息总计应以不超过年利率24%为限）。二、被告金钳公司对被告吴晓瑜、黄天翔的上述借款本息承担连带偿还责任。其承担保证责任后，有权向被告吴晓瑜、黄天翔追偿。三、驳回原告螺阳信用社的其他诉讼请求。因两被告未能按照《个人住房按揭借款合同》的约定按时足额缴纳按揭贷款本息，导致原告承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息，其中2018年10月31日代偿5357.93元、2018年12月30日代偿3653.91元、2019年3月30日代偿3479.39元、2019年5月31日代偿3665.16元、2019年6月27日代偿1838.85元、2019年8月30日代偿3655.28元、2020年3月9日代偿9131.49元、2020年3月10日代偿1643.22元、2020年3月10日代偿192520.62元。2020年3月10日原告向惠安县人民法院缴纳（2019）闽0521民初8878号案件受理费2154元。另查明，案涉《商品房买卖合同》于2015年12月11日办理登记备案手续，于2016年12月19日办理预购商品房抵押权预告登记。案涉商品房已于2017年6月28日办理交房。原告自认被告吴晓瑜分别于2018年11月14日、2019年1月18日向原告偿还3000元、4510元，合计7510元。 综上事实，本院认为，原告与被告吴晓瑜签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告吴晓瑜未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后共代被告向螺阳信用社偿还按揭贷款本息等224945.85元并支付相关案件受理费2154元，合计227099.85元，虽然被告吴晓瑜分别于2018年11月14日、2019年1月18日向原告偿还3000元、4510元，合计7510元，但之后其继续未能按期归还贷款本息，现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告吴晓瑜偿还其代偿款219589.85元（227099.85元-7510元），于法有据，予以支持。本案系因被告吴晓瑜违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告吴晓瑜应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告吴晓瑜按总房款342102元的30%支付合同解除违约金，并按贷款总额的日千分之一计算自2019年8月30日起至被告实际还清之日止的违约金，该违约金约定过高，予以调整为按总房款342102元的5%即17105.1元。原告请求合同解除后被告应将商品房返还给原告，符合法律规定，予以采纳。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告吴晓瑜已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告吴晓瑜已付购房款中直接扣除代偿款及违约金，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因两被告系夫妻关系，原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续，于法有据，予以支持。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建金钳投资有限公司与被告吴晓瑜于 2015年5月26日签订的合同编号201505260009的《商品房买卖合同》(含附件)。 二、被告吴晓瑜应于本判决生效之日起十五日内将位于惠安县返还给原告福建金钳投资有限公司。 三、被告吴晓瑜应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司代为偿还的按揭贷款本息及案件受理费共计219589.85元。 四、被告吴晓瑜应于本判决生效之日起十五日内支付原告福建金钳投资有限公司合同解除违约金17105.1元。 五、被告吴晓瑜、黄天翔应于本判决生效之日起十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理合同编号201505260009《商品房买卖合同》(含附件)解除后的注销备案登记手续。 六、被告吴晓瑜、黄天翔应于本判决生效之日起在十五日内配合原告向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续。 七、驳回原告福建金钳投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7971.2元，减半收取计3985.6元，由原告福建金钳投资有限公司负担641.6元（多预交的7329.6元予以退还），被告吴晓瑜负担3344元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  唐锡奎 二〇二〇年五月二十二日 法官助理郑榕玲 书记员留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。