江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初9418号原告：常州市武进湖塘益峰布厂，住所地江苏省常州市武进高新技术开发区东庄村，组织机构代码62820666-1。投资人：杨琴芳，该厂厂长。委托诉讼代理人：蒋和平，江苏正气浩然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安琪，江苏正气浩然律师事务所实习律师。被告：姚金正，男，汉族，1976年3月26日生，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：王井国，江苏能英律师事务所律师。原告常州市武进湖塘益峰布厂（以下简称益峰布厂）与被告姚金正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告益峰布厂的委托诉讼代理人蒋和平、被告姚金正及其委托诉讼代理人王井国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益峰布厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还全部租赁房屋和场地；2.判令被告承担自2018年4月29日起至实际搬出之日止的占有费用（按租金计算，该房屋场地被占用期间同地段、同类租赁市场价，具体到本案，原告请求参照被告转租收取的年租金136000元计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告承担自2019年4月29日起至实际搬出之日止的占有费用（按租金计算，该房屋场地被占用期间同地段、同类租赁市场价，具体到本案，原告请求参照被告转租收取的年租金136000元计算）。事实和理由：2016年3月，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告五间临街房，年租金40000元。2016年6月22日，双方又签订补充协议，约定被告再租用原告的部分场地，年租金18000元。合同履行期间，被告多次保证，房屋由自己使用。被告还于2017年10月1日作出书面承诺，如有违反，房东可任意处罚。2018年3月，原告得知被告早在2017年5月就擅自将房屋中的三间租给第三人，租赁费用136000元。原告多次向被告提出异议，被告置若罔闻。原告为此要求解除租赁合同，并于2018年4月28日正式通知被告解除租赁合同，要求被告尽快搬离租赁房屋。被告于2018年4月29日收到解除合同通知书，但拒不搬出所占有的房屋。故原告起诉来院，望依法判决。被告姚金正辩称：我方主张确认合同无效，因合同无效造成我方的损失，我方将另行起诉。原告将房子租给我们，并告知我们房子是有合法的所有权证书的，这个合同上也约定了，我们租下来经过改装后，再出租给他人，同时自己也使用部分。后来原告将我们的水电停掉，门窗砸掉了，强行跟我们转租的租户签订租赁合同，形成新的租赁关系。原告的投资人杨琴芳因砸了我的店铺还被新城派出所拘留。请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:坐落于常州市武进区，地号为14307098的土地使用权人为益峰布厂，该厂投资人为杨琴芳。2016年3月23日，原告益峰布厂作为甲方（出租方）与被告姚金正作为乙方（承租方）签订《租赁合同》一份，约定：今有甲方西北角简易房5间，现租给乙方使用，甲方负责房屋的产权明确，负责帮乙方在西边开出大门以便乙方使用，施工费用由乙方承担，房屋内部装修费用归乙方自己负责，与甲方无关；租赁期：自2016年4月8日起至政府折迁为止，房租金每年肆万元整（¥：40000元），先付款再使用；乙方在经营过程中须守法经营，服从社区的管理制度，协议履行过程中未尽事宜，双方协商解决。在协议的下方，被告手写“甲方只供房屋租用，经营过程中涉及所有事情由乙方自负”。被告租赁上述沿街房屋后，即进行装修，其中1间经营“上城房产”，另外4间经营“珍面轩饭店”。2016年6月22日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定：现有珍面轩饭店后面空地一块，具体位置自海翔洗车会所向北，珍面轩厨房后面一排作为珍面轩自由空地，另付人民币18000元（壹万捌仟元整），每年先付款后使用，本协议作为主合同的补充合同同样有效。被告在上述补充协议中所涉的场地进行搭建，搭建部分作为“珍面轩饭店”的一部分，后又将“珍面轩饭店”改为火锅店，至本院现场勘查时，店名又改为“烧烤龙虾”。2017年10月1日，被告向原告出具《保证书》一份，载明：“兹有院内临近海翔汽车美容中心三间钢结构房屋，作为使用者在此保证将一直由我姚金正使用，如有违反房东可任意处罚，特此保证”。2017年5月30日，在未告知原告益峰布厂的情况下，被告姚金正作为甲方（出租方）与案外人张国强作为乙方（承租方）签订《店面租赁合同》一份，将姚金正所租赁的益峰布厂临街房屋5间中的3间转租给张国强，该合同具体约定如下：被租房屋为聚湖东路335号门面房3间，后面卫生间往东；租赁期为3年，自2017年6月10日至2020年6月9日止合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先租赁权，乙方必须在合同到期前一个月，与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包；租金每年为136000元（大写：壹拾叁万陆仟元整），乙方必须于每年合同签订日期前一个月将租金一次性交齐，交不齐则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方；在合同履行期间，如有政策变化，市里统一规划等其它原因需要拆除房屋，其租赁期按实际使用时间计算，本合同即终止，乙方要积极配合不得向甲方提出任何要求。双方在合同中对其他内容亦进行了约定。原告得知被告未经其同意，擅自转租部分房屋后，双方发生矛盾，并多次报警。2018年4月28日，原告向被告邮寄信函一份，载明：“今来文告知你，关于我们双方于2016年3月23日签订的租赁合同，近日知晓你擅自转租他人，你已违约，所以一定要解除此合同。特此，再次书面告知你（因从2018年3月8号用微信方式告知你了）。被告收到函后，于4月29日向原告发出《不同意解除租赁合同函》，载明：“现回函你方，本人不同意解除双方于2016年3月23日签订的租赁合同，在租赁期你方砸坏我店门窗属严重违约侵权行为，本人已报警向你方追究法律责任”。同年5月2日，杨琴芳与姚金正因租赁问题再次发生矛盾，杨琴芳将烧烤龙虾店的玻璃门砸坏。另查明，被告姚金正已向原告益峰布厂支付截至2018年4月7日的租金。2018年4月3日，被告向原告投资人杨琴芳的儿子转账58000元用于支付下一年租金，杨琴芳认为该笔费用非被告支付的房租，但一直未予退还。还查明，2018年4月13日，杨琴芳作为甲方与案外人张国强作为乙方签订《租房协议》一份，约定：将厂门大道西三间简易房屋（即姚金正与张国强于2017年5月30日所签订的《店面租赁合同》中所涉房屋）作为经营水果之用（第2、3、4间宽约11米，长约6.4米×3），还有一间是第一间的后面约6米×4.2米×1，租用时间为2018年4月8日至2020年4月7日止，在租用期间只能自己使用，不得私自转让、转租等，应服从甲方的一切管理，如不服从，甲方有权收回房屋，合同终止；租用费每年为壹拾万元整，一年一付，房屋按现状交付，房屋使用中，如有漏雨损坏，乙方应负责维修；如转让不能有转让费（因原房价为壹拾叁万陆仟元，因乙方装修等，甲方让利每年叁万陆仟元整）；在使用执行期中，甲方仅供房屋使用，其他均有乙方一切自负，甲方不承担任何责任；如遇政府拆迁，应无条件的服从。双方对其他内容亦进行了约定。再查明，案涉租赁房屋并未取得《建设工程规划许可证》。2020年5月6日，本院组织双方至现场，经现场确认及当事人认可，案涉租赁合同中所涉及的5间房屋面积大致相等。目前，姚金正仍在使用的部分为租赁合同中所涉的2间房屋（1间店名为“上城地产”，1间店名为“烧烤龙虾”）及补充协议中所载场地上搭建的房屋（烧烤龙虾店的后面）。因双方发生矛盾，自2018年4月左右始，“上城地产”及“烧烤龙虾”即未正常营业，但房屋钥匙姚金正未返还益峰布厂，也未将房屋内的设施清空。上述事实，由原、被告提供的国家企业信用信息公示、土地使用权证、租赁合同、补充协议、保证书、店面租赁合同、解除函、顺丰速运单、运单查询签收证明、微信聊天记录、不同意解除租赁合同通知、限期拆除决定书、接处警工作登记表、行政处罚决定书及当事人的当庭陈述、现场勘查等予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，在法庭辩论终结前，原告仍未提交建设工程规划许可证或主管部门批准建设的文件，经本院释明，原告未变更诉讼请求，本院依职权确认案涉租赁合同及补充协议无效，被告应返还原告其仍在占有使用的房屋、场地。虽然案涉合同无效，但被告姚金正实际占有了房屋，故应给付房屋占有使用费。原告主张参照房屋场地被占用期间同地段、同类租赁市场价计算租金，即被告在转租时收取的136000元/年的标准，并无依据，本院确认参照双方合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。现被告实际占有使用的房屋、场地分为两部分：1、补充协议中所涉房屋、场地，租金为18000元/年；2、租赁合同中涉及的5间房屋中的2间，现现场勘查及双方确认，该5间房屋面积大致相等，故本院酌定该2间房屋占有使用费为租金为8000元/间/年。庭审中，双方确认姚金正在2018年4月3日向原告投资人杨琴芳的儿子谈超支付了2018年-2019年间的租金58000元，虽然原告不认可该笔款项系支付的租金，但双方并无其他往来，且原告亦未退还，故本院认定原告已收取姚金正2018年-2019年间的房屋占有使用费58000元。根据补充协议签订的日期，本院确认，补充协议中所涉场地、房屋的占有使用费，被告已支付至2019年6月21日。租赁合同中所涉5间房屋，鉴于另外3间房屋自2018年4月13日即由原告租赁给案外人，该部分占有使用费24000元不应再由被告承担，已经支付的可折抵后期的占有使用费；被告应支付2018年4月8日至2019年4月7日间其所使用的2间房屋的占有使用费，因5间房屋面积大致相等，故本院确认该2间房屋的占有使用费为16000元。因被告仍占有上述房屋及场地，故应支付占有使用费至实际返还之日止，经计算，截至2020年4月7日，被告应支付的占有使用费为6388元（补充协议所涉房屋、场地的占有使用时间为9个月18天，占有使用费为：18000元÷12个月*9个月+18000元÷365天*18天＝14388元；租赁合同所涉房屋的占有使用时间为12个月，占有使用费为16000元，合计30388元，扣除姚金正在2018年4月3日多支付的24000元，为6388元），自2020年4月8日起，以34000元/年的标准继续支付占有使用费至实际返还占有的房屋、场地止。被告姚金正在庭审中明确因合同确认无效造成其损失的，将另行起诉，故本院在本案中不予进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告常州市武进湖塘益峰布厂与被告姚金正签订的《租赁合同》、《补充协议》无效；二、被告姚金正于本判决生效之日起二十日内返还原告常州市武进湖塘益峰布厂其实际占有使用的房屋、场地（即《租赁合同》中所涉的2间房屋及《补充协议》中所涉房屋、场地）；三、被告姚金正于本判决生效之日起二十日内支付原告常州市武进湖塘益峰布厂截至2020年4月7日的房屋占有使用费6388元，并继续以34000元/年的标准自2020年4月8日起继续支付至实际返还房屋、场地之日止；四、驳回原告常州市武进湖塘益峰布厂的其余诉讼请求。案件受理费130元，由被告姚金正负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  白 雪人民陪审员  冯惠娜人民陪审员  薛逸雷二〇二〇年五月十二日书 记 员  吴小姣