安徽省黟县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1023执异1号 异议人（被执行人）：黄山市黟县天成房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黟县西递镇西递村株林下，统一社会信用代码9134102376275786X0。 法定代表人：王柯，执行董事。 异议人（被执行人）：黄山市香溪谷旅游度假村有限公司，住所地安徽省黟县西递镇西递村株林下，统一社会信用代码913410237901103854。 法定代表人：陈峥慧，执行董事。 异议人共同委托代理人：汪晓华，安徽一飞律师事务所律师。 异议人共同委托代理人：陶涛，安徽一飞律师事务所律师。 申请执行人：友协建筑工程（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区博兴路195号116室，组织机构代码78361861-5。 法定代表人：古善享，董事长。 在本院执行友协建筑工程（上海）有限公司与黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司对本院采取的对其名下位于安徽省黟县西递镇西递村株林下的房地产（共6幢）予以拍卖、变卖的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司称，因房地产估价程序严重违法，导致评估结果畸低，相关评估报告不具有合法性，不能作为确定拍卖、变卖财产处置参考价的依据，故请求撤销对黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司名下位于黟县西递镇西递村株林下的房地产（共6幢）的拍卖、变卖执行措施。事实和理由：1、执行法院给予其对拍卖、变卖程序中财产评估报告的异议期仅为三天，违反了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（或《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》）的相关规定，致其提出异议及申请复议的权利丧失；依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，应当先行议价、询价，议价、询价不能才适用委托评估；执行法院技术室在选择评估机构时，强行将相关机构列为备选评估机构，后又“暗箱操作”使该机构被选中，程序严重违法剥夺了其多项权利。2、现场勘察表中无注册估价师本人签字，注册评估师未到场实际勘察，在此情况下出具评估报告，违反法律法规的规定，导致评估报告严重失实，属严重违法，也因此出现3号楼与4号楼的装修情况完全颠倒，精装修与未装修的楼房面积相差1711.85㎡,导致评估结果减少几百万元；两名注册会计师均未在《估价报告书》中签字违反了《房地产估价规范》的相关规定，该《估价报告书》应作无效处理；评估结果从初审1.2亿元到正式报告的9800万元，相关数据核减、修改无任何理由，存在随意杜撰、修改数据的情况，显然系受他人影响作出的评估，严重违法，也无专业性和严肃性；存在对土地价值及中央空调大型机房等多项大型设备设施漏评情况及评估机构安徽建信房地产土地评估有限公司只有房地产评估资质，没有资产评估资质和资格；评估报告只选择收益法计算香溪谷酒店的收益及实际价格，所选择的三处比较对象与评估对象不是同类型酒店案例，其以30平方米小型旅馆作为对照计算香溪谷酒店的收益是完全错误的，综上导致评估价格畸低，评估价9800万即每平方米3950元，远低于黟县房管局官方公布的黟县商品房（毛坯房）2018年12月销售备案均价每平方米4971元，并导致低价变卖，最后变卖成交价为2379元/㎡，严重损害了异议人及债权人的合法权益。3、安徽建信房地产土地评估有限公司委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对黄山市香溪谷旅游度假村有限公司苗木价格进行评估缺乏依据，且未对苗圃下的土地进行评估，安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司出具的评估报告也未加盖评估师本人执业章，存在严重违法违规，系无效报告。 本院查明，本院立案执行友协建筑工程（上海）有限公司与黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司民间借贷纠纷一案后，于2018年6月27日裁定拍卖被执行人黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司名下位于黟县西递镇西递村株林下的房地产（共6幢），拍卖采取网络司法拍卖方式。同年7月30日，在本院主持下，各方当事人的法定代表人或委托代理人共同参与，通过随机抽签选择的方式共同选定安徽建信房地产土地评估有限公司为本案评估机构。8月8日，本院委托安徽建信房地产土地评估有限公司对上述6幢房地产及附属物进行价格评估。期间，安徽建信房地产土地评估有限公司将黄山市香溪谷旅游度假村有限公司的苗木价格委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司评估。安徽建信房地产土地评估有限公司、安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司在评估过程中对评估的初步意见分别向当事人、利害关系人征求意见，黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司未在指定期间内提出相关意见;抵押权人安徽黟县农村商业银行股份有限公司提出异议，认为该初步意见12098.97万元的评估价值严重高于市场价格。10月8日安徽建信房地产土地评估有限公司、安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司分别出具《估价报告书》、《价格评估报告书》，评估结论为：黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司的房地产及附属物在2018年8月8日的市场价值为98497300元、苗木为350204元。10月24日，本院向当事人送达《估价报告书》、《价格评估报告书》及《评估结果告知函》，并指定对《估价报告书》、《价格评估报告书》提出书面异议的期限为送达后三日内。本院于11月5日、12月24日，两次组织网络司法拍卖，均流拍。2019年2月1日，本院组织网络司法变卖，同年4月20日裁定上述6幢房地产归买受人黟县徽华酒店管理有限公司所有，并于4月22日签订变卖成交确认书。2019年4月20日，黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司向本院提交《要求撤回香溪谷酒店仅房屋的拍卖申请》，要求撤回对相关房屋的拍卖程序，重新评估后再拍卖。2019年9月24日黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司向本院提交《执行异议申请书》，要求撤销对相关财产的拍卖、变卖执行措施。 另查明，经黄山市中级人民法院委托，江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司上述涉案财产进行市场价值评估，于2014年11月14日出具司法鉴定估价结果报告，结论为：上述涉案房地产在价值时点2014年10月16日的市场价值为8635.26万元。 本院认为，当事人、利害关系人对人民法院为确定拍卖、变卖财产处置参考价所委托评估的评估报告，在收到相关报告后5日内可以依法提出书面异议。本案中，黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司于2018年10月24日收到相关评估报告后，于2019年4月20日初次提出书面异议，已超过异议期限，丧失了相关权利。黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司亦未能提供充分证据证明相关评估机构或评估人员不具有相应评估资质及评估程序严重违法，本院执行机构以相关评估报告作为确定财产处置参考价的依据，符合法律规定。黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司以相关评估报告无效为由提出的执行异议不成立，其要求撤销本院对其相关财产的拍卖、变卖执行措施的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司认为执行法院给予其对拍卖、变卖程序中财产评估报告的异议期仅为三天，致其提出异议及申请复议的权利丧失，因本院虽指定了异议期限，但并不阻碍其在法定期限内依法提出书面异议，其亦未能提供证据证明其在法定期限内已提出书面异议或被阻碍提出书面异议，该辩论意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下： 驳回黄山市黟县天成房地产开发有限公司、黄山市香溪谷旅游度假村有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省黄山市中级人民法院申请复议。 审判长  邵全新 审判员  孙书照 审判员  孙 飞 二〇二〇年五月二十九日 书记员  范红霞 附：法律条文 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 第二十四条当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。 当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理。 第三十五条本规定自2018年9月1日起施行。 最高人民法院此前公布的司法解释及规范性文件与本规定不一致的，以本规定为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。