湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1598号上诉人（原审被告）：卢琼，男，1989年11月14日出生，汉族，住湖北省房县。被上诉人（原审原告）：武汉欣隆房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：方园，该公司员工。委托诉讼代理人：袁继坤，湖北筑武律师事务所律师。上诉人卢琼因与被上诉人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。卢琼上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判上诉人在本案中不承担法律责任；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人开发建设的欣隆壹号公馆存在违建违纪行为。涉案合同附件条款中的办证约定，违背购房合同惯例，上诉人之前一直不知情，不存在恶意。上诉人领取房屋权属证明时，被上诉人亦未告知上诉人需及时办理房产证。二、一审法院罔顾事实，采取双重标准，被上诉人阶段性担保已过。根据（2019）鄂0105民初1336号民事判决，法院已认定被上诉人对银行贷款无担保责任，而一审法院对本案又作出承担责任的判决，实行的是双重标准。三、一审法院查明被上诉人于2018年12月26日取得相关房屋权属证明，但被上诉人通知上诉人领取资料的时间晚于此时间，且一审法院查明上诉人2019年1月2日才领取相关资料，其中还有合同文件延迟提供，故一审法院认定违约金时间从2018年12月26日计算至2019年4月26日，时间明显错误。四、一审判决没有先例，已造成业主的恐慌，办理不动产权属证书是购房人自己的事情，被上诉人在合同附件六第三条的约定违背商品房买卖合同的惯例，与其他开发商的合同也不相同。欣隆公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。欣隆公司向一审法院起诉请求：1、依法判令卢琼支付逾期办理所购商品房权属登记手续的违约金22,099.98元（按购房款总价的日万分之五从2019年4月26日计算至2019年7月2日）；2、本案诉讼费用由卢琼全部承担。一审法院认定事实：2016年4月27日，卢琼与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定：卢琼（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆中的第2幢2单元7层2号房。房屋总价款659,701元，首付款139,701元，其余价款办理贷款。出卖人应当在2016年7月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件六：合同补充协议的第3条约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年7月11日，卢琼作为借款人、欣隆公司作为担保人与贷款人交通银行股份有限公司湖北省分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，贷款金额为520,000元，贷款期限为20年，抵押财产为诉争房屋。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人取得约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。同日，周长胜、陈汉梅与交通银行股份有限公司湖北省分行签订《保证合同》一份约定，由周长胜、陈汉梅就卢琼签订的前述《个人房产抵押贷款合同》项下确定的由卢琼承担的债务提供保证担保。上述《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》签订后，卢琼向欣隆公司实际支付购房款660,212元，并办理了诉争房屋的收房手续。2016年7月起，卢琼开始偿还诉争房屋的银行贷款。2018年12月26日，欣隆公司办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，后通知卢琼领取办证资料。2019年1月2日，卢琼自欣隆公司处领取不动产登记申请书、不动产权属证明、房产分户图、宗地略图各一份，在欣隆公司提交的业主领取办证资料签收本中最早领取资料的签收日期为2018年12月31日。2019年7月2日，卢琼就诉争房屋办理了其名下的不动产权证书。同年11月30日，卢琼已结清诉争房屋的全部房屋贷款本息，还款期内未出现逾期还款情况。欣隆公司未就前述卢琼《个人房产抵押贷款合同》项下债务实际承担担保责任。卢琼已将诉争房屋转让他人。现双方就诉争房屋办证事宜产生纠纷，欣隆公司诉至法院要求卢琼支付逾期办理所购商品房权属登记手续的违约金。一审法院认为，欣隆公司与卢琼就位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆·壹号公馆2栋2单元7层2号房屋（建筑面积：90.44平方米）签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。依据商品房买卖合同约定，买受人如以银行贷款方式支付部分房价款，凡涉及出卖人为买受人提供贷款担保的，买受人应当在出卖人完成商品房初始登记后120日内自办或委托出卖人办妥所购商品房权属登记手续并取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，否则买受人每逾期一日，应按所购商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金之约定。本案中，欣隆公司为卢琼提供了贷款担保，卢琼应当在欣隆公司办理完成诉争房屋初始登记后120日内办妥诉争房屋的不动产权证，否则应承担违约责任。欣隆公司于2018年12月26日办理完成诉争房屋的不动产权属初始登记，卢琼应于2019年4月25日前办理诉争房屋的不动产权证，但卢琼实际于2019年7月2日才办理诉争房屋的不动产权证，卢琼应当承担自2019年4月26日至2019年7月2日期间的违约责任，向欣隆公司支付逾期办证的违约金。关于卢琼支付逾期办证期间违约金的计算标准，商品房买卖合同约定卢琼逾期办理诉争房屋不动产权证的，每逾期一日应按所购商品房总价款的万分之五向欣隆公司支付违约金。卢琼认为违约金约定标准过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案卢琼的逾期办证行为并未导致欣隆公司承担实际的担保责任，即欣隆公司并未因卢琼的逾期办证行为而遭受实际损失。结合合同中关于欣隆公司违约情形下违约责任承担的标准，欣隆公司在逾期交房情况下承担违约责任的标准为每日按已付房款的万分之一计算、逾期办证情况下违约责任的承担标准为已付房款的1%，欣隆公司存在违约情况下违约责任的标准明显低于卢琼违约情形下违约责任的标准。故结合本案事实、双方当事人对合同的履行情况、欣隆公司违约情形下违约责任承担的标准以及卢琼的逾期办证行为并未给欣隆公司造成实际损失等因素，卢琼承担逾期办证违约责任的标准酌定为卢琼按日向欣隆公司支付所购商品房总价款万分之一的违约金。故卢琼应向欣隆公司支付2019年4月26日至2019年7月2日的逾期办证违约金4,489.44元（660,212元(0.0001(68天）。对于卢琼主张的应自其领取办证资料之日起120日后起算逾期办证期间的观点，结合欣隆公司提交的领取办证资料签收本中的最早签收时间及卢琼签收时间可以知晓，欣隆公司应在2019年1月1日前已经通知卢琼领取办证资料，欣隆公司通知卢琼领取资料后，卢琼应积极办理，且双方合同中约定的自出卖人完成初始登记的120日内办妥不动产权证，结合实际办证所需要的时间，120日的时间足够卢琼办理不动产权证，该约定的期间并无实际履行的不能或不合理，故应依据合同约定计算卢琼逾期办证的期间，对卢琼的该主张不予采信。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、卢琼于本判决发生法律效力之日起十日内向欣隆公司支付逾期办证违约金4,489.44元；二、驳回欣隆公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元减半收取为176元（此款欣隆公司已预交），由欣隆公司负担141元，卢琼负担35元。卢琼于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给欣隆公司。二审中，双方没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，在涉案合同履行过程中，因卢琼认为欣隆公司存在逾期交房及逾期办证的情况，双方产生争议，卢琼诉至人民法院。武汉市汉阳区法院作出（2018）鄂0105民初4594号民事判决，后欣隆公司不服向本院提起上诉，本院作出（2019）鄂01民终8437号生效判决，认定欣隆公司逾期交房及逾期办证，并判令其承担相应违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定享有权利、履行义务。本案中，卢琼与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，合同中明确约定卢琼应当在欣隆公司完成商品房初始登记后120日内办妥所购房屋权属登记手续并办理相应产权证书。该约定具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，卢琼应当按约定履行。根据查明的事实，卢琼并未在约定期间内完成涉案房屋权属登记手续，延长了欣隆公司对涉案房屋项下贷款的担保期限，客观上对欣隆公司产生不利影响。卢琼的行为违反了合同约定，应当承担相应违约责任。一审法院结合本案事实、合同履行情况、约定的违约责任标准及卢琼违约行为对欣隆公司产生的影响等因素，酌定卢琼按日向欣隆公司支付所购房屋总价款万分之一的违约金，并无不当。卢琼上诉认为买受人逾期办证违约责任的约定不符合惯例及欣隆公司阶段性担保已不存在等问题，因无证据证明，本院不予支持。卢琼上诉认为一审法院计算违约期间不合理问题，欣隆公司于2018年12月26日完成涉案房屋的不动产权属初始登记，虽无证据证明欣隆公司当天即通知卢琼，但是结合卢琼2019年1月2日领取办证资料及合同约定的120天办证期间，卢琼有足够时间在合同约定期限内办理相应权属证书，且一审法院对违约责任的计算标准也进行了调减，故一审法院按照合同约定期间计算卢琼违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，卢琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费352元，由卢琼负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年五月十八日法官助理胡海洲书记员胡海洲