甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终530号上诉人（原审原告，反诉被告）：金碧物业有限公司兰州分公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街118号23层2301室。负责人：温洲，该分公司经理。委托诉讼代理人：高志强，男，1985年8月15日出生，汉族，该公司职员，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：曹涛涛，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司职员，住河北省石家庄市桥东区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡某山，男，1968年5月6日出生，汉族，个体经营户，现住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：武启波，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振虎，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人金碧物业有限公司兰州分公司因与被上诉人胡某山房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金碧物业有限公司兰州分公司上诉请求：1.撤销兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初2305号民事判决书第一、二、三项，改判由被上诉人胡某山向上诉人支付2017年5月1日至2019年5月15日的房屋租金82469.50元、违约金38149.91元(暂计算至2019年5月15日，应计算至被告实际清偿之日)以及2019年5月16日起至被告实际返还商铺之日止的双倍租金;2.本案一审(含反诉)、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定合同已于2017年7月31日解除有误。上诉人虽然于2017年7月31日向被上诉人胡某山送达过《关于解除的通知》，但该通知送达被上诉人后，被上诉人仍在持续经营，期间正常缴纳物业费、水电费，上诉人予以收取。上述事实足以说明，上诉人与被上诉人已经用具体的实际行动改变了《关于解除的通知》送达被上诉人所产生的合同被解除的法律效果，上诉人一审中提交的相关证据足以证明被上诉人2017年7月31日后仍在继续经营，不能筒单、机械的认为解除通知送达后必然产生了合同解除的法律后果。二、一审认定“合同解除后被告占有商铺继续经营属另一法律关系”属事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》租期为2015年8月1日起至2020年6月30日止，在双方当事人用实际行动改变2017年7月31日《关于解除的通知》所产生的合同被解除的法律效果，同意继续履行合后，双方未签订新的《房屋租赁合同》，实际上仍在按照原来签订的《房屋租赁合同》履行，未超过合同约定的租赁期限，租金标准也在按照原合同约定执行。因此，双方实际上并未脱离原《房屋租赁合同》，双方仍是房屋租赁合同关系，不属于另一法律关系，应当在本案中一并解决。综上，请求二审依法全面审查并支持上诉人的全部上诉请求。胡某山辩称，一、涉案的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2017年7月31日解除，一审认定事实清楚。2017年7月31日，被答辩人向答辩人送达《关于解除的通知》，且答辩人于当日已收到该通知。根据《合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的依照其规定。”的规定，答辩人于2017年7月31日收到被答辩人向答辩人送达的《关于解除的通知》时，涉案的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》即已解除，同时答辩人向被答辩人依约交付了涉案房屋，故被答辩人诉请答辩人支付2017年8月1日之后的房屋租金没有法律和合同依据。二、答辩人尚欠被答辩人三个月租金共计10377元，被答辩人应返还答辩人保证金6526元，一审认定事实清楚。被答辩人向答辩人实际交付涉案商铺的时间为2015年11月1日。答辩人分别于2015年7月16日向被答辩人支付租赁保证金6526元及首期(即2015.11.1-2016.1.31)租金3263元;2016年3月11日向被答辩人支付2016.2.1-2016.4.30租金9789元;2016年9月18日向被答辩人支付2016.5.1-2016.7.31租金9789元。后答辩人、被答辩人、出租人杨云燕又签订《房屋租赁合同补充协议》约定被答辩人免除答辩人自2016年8月1日至2017年4月30日共计9个月的房租，故截至2017年7月31日，双方解除涉案的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》时，答辩人尚欠2017年5月1日至2017年7月31日总计三个月房屋租金共计10377元。双方合同解除后，被答辩人应返还答辩人保证金6526元，一审对上述事实的认定清楚、正确。三、2017年7月31日双方解除合同之日，答辩人即已向被答辩人交付了涉案商铺并搬离了涉案商铺。被答辩人诉称答辩人2017年7月31日在收到《关于解除的通知》后仍在持续经营，正常缴纳物业费、水电费与事实严重不符。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。金碧物业有限公司兰州分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2.判令被告给付2017年5月1日至2019年5月15日的租金82469.50元；3.判令被告给付违约金38149.91元（暂计算至2019年5月15日，应计算至被告实际清偿之日）；4.判令被告给付从2019年5月16日至实际返还商铺之日的租金（每天按2019年4月租金的2倍即259.13元计算）；5.本案诉讼费用由被告负担。胡某山反诉请求：1.判令原告向被告赔偿店铺装修费及设备损失费等前期投入102450元；2.判令原告向被告退还租赁保证金6526元；3.判令本案本诉及反诉诉讼费全部由原告承担。一审法院认定事实：杨云燕系兰州恒大名都小区3幢105号商铺的所有权人，杨云燕与原告签订委托代管服务合同，将兰州恒大名都小区3幢105号商铺委托原告进行招商及运营管理。2015年8月20日，原、被告及杨云燕签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租兰州恒大名都小区3幢105号商铺经营早餐店，租期自2015年8月1日起至2020年6月30日止，租金按季度向原告支付，免租期：第一年免二个月；第二年免一个月；第三年免一个月；第四年免一个月；第五年免一个月。租赁保证金6526元，因租赁期间第一年免二个月房租，首期房屋租金2015.11.1—2016.1.31三个月，按照收取一个月收取房租3263元，其他租金在每个交租期前一个月的28日支付。合同签订当日被告支付首期三个月租金3264元及租赁保证金6526元。原告于2015年11月1日将商铺交付被告使用。由于该商铺没有烟道及未能安装天然气等问题，2016年8月30日，三方又签订编号为恒甘兰租合字16[0.42-3]029-1号《房屋租赁合同补充协议》，约定：免收被告9个月的租金，自2016年8月1日至2017年4月30日止，除租金外的其他费用仍按照原合同支付。同时对原合同中的租金支付方式进行了修改，自2017年5月1日起，租金改为每半年支付一次，每个交租期末月28日支付下个租期的租金。被告向原告支付2015年11月1日至2016年1月31日的房屋租金3263元；被告向原告支付2016年2月1日至2016年4月30日的房屋租金9789元；被告向原告支付2016年5月1日至2016年7月31日的房租租金9789元。2017年7月31日，原告以被告未交纳自2017年4月30日至2017年7月31日止的租金为由，向被告送达了《关于解除的通知》，被告同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告接受商铺所有权人杨云燕的委托，对商铺进行招商及运营管理。在三方同意的情况下签订房屋租赁合同后，被告应按照合同的约定履行向原告支付租金的义务。被告在合同约定的享有减免交纳租金后，分别按照约定交纳了2015年11月1日至2016年1月31日房屋租金为3263元；2016年2月1日至2016年4月30日房屋租金9789元。自2017年4月30日至2017年7月31日止的租金10377元，被告未向原告予以支付，原告请求被告支付该笔租金的请求，本院予以支持。在2016年8月30日的《房屋租赁合同补充协议》中约定：自2017年5月1日起，租金改为每半年支付一次，每个交租期末月28日支付下个租期的租金。在约定的租金交纳时间未到期时，原告于2017年7月31日以被告未交纳租金为由，向被告提出解除合同。因被告没有在约定的交纳期限内逾期交纳租金，不存在违约的情形，在合同解除后，原告应将保证金6526元返还被告，原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。合同解除后，被告如存在继续占有商铺进行经营活动的行为，属另一法律关系，原告应另行主张权利，原告要求被告支付自实际返还商铺之日租金的请求，没有法律依据，本院不予支持。被告未提交经济损失的计算依据，其主张原告赔偿店铺装修费及设备损失费等前期投入102450元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条的规定，判决：一、被告（反诉原告）胡某山在本判决生效十日内支付原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司自2017年4月30日至2017年7月31日止的房屋租金10377元；二、驳回原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司在本判决生效十日内返还被告（反诉原告）胡某山保证金6526元；四、驳回被告（反诉原告）胡某山的其他反诉请求。案件受理费减半收取1406元，由原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司承担1279元，被告（反诉原告）胡某山承担127元。反诉费1174元，由原告（反诉被告）金碧物业有限公司兰州分公司承担70元，被告（反诉原告）胡某山承担1104元。二审中，上诉人未提交证据。被上诉人提交《房屋买卖合同》一份，拟证明被上诉人在该小区居住。经质证，上诉人认为该证据不属于二审期间新证据，与本案无事实上的关联。经二审审理查明：原审认定事实正确，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是否已于2017年7月31日解除；2.被上诉人胡某山是否应向上诉人支付2017年5月1日至2019年5月15日的房屋租金82469.50元、违约金38149.91元以及2019年5月16日起至被告实际返还商铺之日止的双倍租金。关于双方签订的合同是否已于2017年7月31日解除的问题。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，双方履行至2017年7月31日，上诉人以被上诉人未交纳2017年4月30日至2017年7月31日期间的租金为由，向被告送达了《关于解除的通知》，该通知送达至被上诉人处后，上诉人未提出异议，双方的房屋租赁合同确已解除。上诉人所提被上诉人之后继续占用房屋并经营使用，说明上诉人与被上诉人已经用具体的实际行动改变了《关于解除的通知》送达被上诉人所产生的合同被解除的法律效果，租赁合同实际上继续履行的上诉意见，经审查，被上诉人对双方继续履行租赁合同不予认可，且表示收到通知后即向上诉人交房，而是上诉人一直怠于收房。而上诉人提交的证据照片、收款收据及微信转账记录并不能充分证明上诉人在收到解除通知后占用铺面继续正常经营，双方又达成了继续履行原房屋租赁合同的合意。因此，一审认定双方签订的房屋租赁合同已于2017年7月31日解除正确，应予维持。关于被上诉人胡某山是否应向上诉人支付2017年5月1日至2019年5月15日的房屋租金82469.50元、违约金38149.91元以及2019年5月16日起至被告实际返还商铺之日止的双倍租金的问题。经查，被上诉人2017年4月30日至2017年7月31日的租金10377元未交纳，原审判决支持该款项正确。之后租赁合同已解除，上诉人主张被上诉人支付2017年8月1日起的房屋租金、违约金及2019年5月16日起至被告实际返还商铺之日止的双倍租金的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，金碧物业有限公司兰州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3732元，由金碧物业有限公司兰州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张惠东审判员  李志勇审判员  邢定君二〇二〇年五月二十日法官?助理???雷婧书记员  刘 娟