杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初7198号 原告：李志娇，女，1989年6月20日出生，汉族，住浙江省 委托诉讼代理人：叶博易，浙江湘湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅云，浙江湘湖律师事务所实习律师。 被告：杭州慕品餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区西文街18号F1-006。 法定代表人：陈国生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋瑛、张媛媛,上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告李志娇与被告杭州慕品餐饮管理有限公司（以下简称慕品公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后，依法适用简易程序，后因审理需要转为普通程序，依法组成合议庭，并于2020年4月22日公开开庭进行了审理，被告慕品公司在法庭答辩时当庭提出反诉，本院经审查予以受理，原告自愿放弃反诉举证期与答辩期，故本院予以合并审理并于当日向慕品公司送达反诉缴费通知书，但慕品公司未在期限内缴费，截至判决时仍未缴费。原告李志娇及其委托诉讼代理人叶博易、傅云，被告慕品公司委托诉讼代理人蒋瑛、张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志娇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告间的租赁合同；2.判令被告立即返还原告店铺租金32014元，综合物业服务费8104元，押金10000元;3.判令被告归还预收电费3000元；4.赔偿原告暂停营业期间的各项损失60000元（按营业额收入的20%计算，后附清单，暂计至2019年12月1日止）；5.判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求中店铺租金32014元为笔误，更正为32105元。事实与理由：2018年10月31日，被告与原告签订了《嗨食代美食广场档口出租合同书》，合同约定被告将下城区西文街18号物美超市嗨食代美食广场东5号档口转租给原告，租赁期限为2018年10月31日至2019年10月30日，租金为101640元/年，综合物业管理服务费24000元/年，保证金20000元，缴费方式为半年一付。2019年2月19日，被告与原告签订了《合同补充协议》二份，合同约定2019年4月30日至2019年10月30日的租金为47000元，物业费12000元。上述合同签订后，原告积极履行合同约定的义务，均于合同签订当日一次性支付了合同价款。且因档口经营较好，原告于2019年8月22日续交了2019年10月31日至2020年1月31日的租金23750元，物业费6000元，被告出具收据一张。此外，被告以预缴电费为由要求原告缴纳3000元，原告依被告要求于2019年8月25日通过支付宝转账支付该笔款项。然2019年9月28日，因被告拖欠商铺出租方物美公司房租和水电费，物美公司强制要求原告搬离，致使原告承租的商铺无法营业。原告多次要求被告向物美公司缴纳拖欠房租，被告置之不理，现原告因无法继续营业而遭受巨大损失。为维护自己的合法权益，现原告根据我国相关法律法规规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告当庭补充陈述：原告李志娇于2019年8月22日续交了2019年10月31日至2020年1月31日的租金23750元，物业费6000元。其中有1万元为押金变租金，原告自己实际缴纳了19750元；2019年9月6日，原告李志娇还预缴了9800元电费。 被告慕品公司辩称，原告李志娇当庭撤回了第一项诉讼请求，又对电费的问题进行了变更，后又在法庭释明下撤回。被告答辩理由就是请按照庭审录音录像等记录。被告一直到今天庭审都没有收到原告李志娇要求解除合同的通知。根据九民纪要，被告认为原告并没有获得合同的解除权，被告并没有要求原告搬离嗨食代美食广场5号档口，原告的搬离行为构成根本违约，根据合同约定，如果承租人构成根本违约，已付的租金和押金不予退还，且要承担由于其根本违约给被告造成的经济损失，包含直接损失和间接损失，请求法庭驳回原告的第二条诉讼请求，该请求既无合同依据又无事实依据；对原告提出的第四项诉讼请求，被告认为该项诉请没有请求基础，且与出租合同书相矛盾，请求法庭予以驳回；对原告诉请中的第五项，关于诉讼费用的承担是人民法院审理结果中支持原告诉请的比例来决定诉讼费用是由原告承担还是被告承担，这是法官依职权决定的行为，请求法庭依判决决定诉讼费用由原告承担还是被告承担；针对原告对事实理由的变更，被告答辩如下：关于保证金，签订合同双方就合同履约保证金的约定是2万元，本案违约金的上限为2万元，原告所谓6万元损失和诉请中的第2至4项加起来总和不能超过2万元。到2019年2月19日，原被告做了一个变更，该变更只变更了物业费和租金的数额，没有变更2018年10月30日合同的其他条款，所以被告认为履约保证金就是2万元。原告自认档口经营较好，下城区法院受理的物美公司诉幕品公司和物美诉兆耀公司的案件中，自认嗨食代档口经营较好，20%的收入就是6万元。被告向法庭申请调取物美公司诉慕品公司一案，证明嗨食代档口的经营较好，以证明10月、11月两个月的收入，这也是计算被告损失的依据。原被告之间有租赁合同，但原告和物美公司没有合同，根据合同相对性，原告要解除合同的理由应当是合同约定或法定事由出现，或者是解决双方争议的法定机构的有效判决才能搬离嗨食代5号档口。合同期间这个档口的占有、使用、收益的权利都是归属于原告，不论是被告还是第三人都无权干预原告在2018年10月31日至2020年1月31日期间对5号档口的权利，被告作为合同方从来没有干预、拒绝原告对租赁标的物的占有使用收益的权利。恰恰是案外人，如果原告要提前解除，只能通过与被告协商或者按合同约定的争议解决方法，由下城法院生效判决提前解除，但本案原告并未向原告或被告提交相关证据，原告的解除权尚未形成。 原告李志娇向本院提交如下证据： 1、《嗨食代美食广场档口出租合同书》1份，证明原被告之间的合同关系，以及双方权利义务； 2、2019年2月19日补充协议，证明被告2018年10月31日的合同续签，同时约定租金为47000元； 3、收据3张，其中29750元的收据证明原告续签了半年合同，已经缴纳了47000元的租金，20000元的收据证明原告之前交的押金； 4、支付宝转账记录6笔，2019年5月3日的7000元、2019年4月29日的5000元，这两笔合计12000元对应的是2019年4月30日至-2019年10月30日的物业管理费；2019年8月22日的10000元、5000元、4750元，合计19750元证明是用于支付补充协议续约的租金和物业费；2019年8月25日的3000元是用于证明原告缴纳了3000元电费； 5、聊天记录截图3份，证明原告经营的店铺于2019年9月28日无法正常营业； 6、营业额收入明细3份及统计表1份，证明原告经营的店铺7-9月在美团、饿了吗、收钱吧三个平台的营业额收入情况。 被告慕品公司向本院提交如下证据： 1、告知函1份，证明案涉嗨食代美食广场由于被告与杭州物美东荇百货有限公司解除合同，需要清空租赁场地，于2019年11月2日正式停止营业的事实； 2、商户电费充值统计1份、支付宝转账账单5页，证明原告的电费充值方式是一周一充，用多少充多少，不可能一次性充值9800元，每次的充值金额为1000元、2000元不等的事实，以及原告转给陈国生的全部款项； 3、《嗨食代美食广场档口出租合同书》，证明（1）合同第三条第一款约定乙方签订租赁档口时，应当缴纳保证金2万元；（2）合同第二页有关于租赁保证金的约定，陈国生原来的是想收款是统一电子收款，所以就有营业款要先到杭州慕品餐饮的账上，然后再还给商户，后来因为硬件的原因，所以这条没有实行；（3）反诉原告已经根据合同约定在2018年10月31日前将档口交付给反诉被告，已经履行了租赁合同的主要义务；（4）合同约定了违约责任，第11条中的第4点约定了违约的情形和如违约则违约金5000元一次，并需赔偿相应的经济损失；（5）按合同约定是杭州慕品餐饮享有解除权；（6）合同第11条第8点约定，甲乙双方选择终止合同的，乙方需要完成营业执照注销等事项后来杭州慕品餐饮办理退铺手续，杭州慕品餐饮没有收到任何商铺来办理退铺;(7)合同约定了争议的解决方法，只有下城法院的生效判决才有权终止协议。 经庭审举证质证，本院认证如下：对于原告李志娇提交的证据，被告慕品公司对证据1-3三性均无异议，但认为证据1恰能证明原告提前搬离等行为存在违约，合同中的违约金条款有相应约定；对证据4-5形式真实性不认可，不符合最高人民法院对于电子证据形式的要求，该证据中支付宝APP转账对象“智者”确实是陈国生，对原告提交的证据及电子证据的载体无法判断；对证据6不予认可，营业额和停业损失是两个概念，停业不代表就是损失，疫情期间停业对原告反而是有好处的，原告的合同到期日恰好是疫情全面爆发后。本院认为，被告慕品公司对证据1-3的三性无异议，本院予以确认；证据4-5能够证明陈国生收到原告款项的事实；证据6无法达到原告的证明目的，本院不予确认。 对于被告慕品公司提交的证据，原告对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，慕品公司拖欠案外人租金是在2019年6月10日之前，物美与杭州慕品餐饮的合同于2019年10月6日已经解除；对证据2中电费充值统计表三性均有异议，是慕品公司单方制作，这份证据反映了2019年7月22日至2019年8月24日，小资派总共充值了7000元，因为是预缴制，所以原告一个月电费少于7000，从侧面证明原告提出退还电费的依据，对转账记录没有异议；对证据3无异议。经审查，本院对证据1、证据2中支付宝转账账单及证据3真实性予以确认，证据2中的商户电费充值统计表系慕品公司单方制作，不予确认。 本院经审理对案件事实认定如下： 2018年9月25日，出租人慕品公司、承租人李志娇签订《嗨食代美食广场档口出租合同书》一份，约定嗨食代美食广场位于杭州市下城区西文街18号物美超市1F；甲方将嗨食代美食广场东5号档口，建筑面积10㎡租赁给乙方使用；租赁期限自2018年10月31日起至2019年10月30日止，甲乙双方约定在签订本合同，并从商铺交付之日起开始计算租赁金、物业费等相关费用；乙方签订租赁档口时应当交纳保证金20000元；为便于甲方对乙方的日常经营管理，乙方同意交纳保证金20000元，该保证金于本协议期满终止后，乙方返还档口，且结算完毕，乙方无本协议扣款情形的予以无息退还（未履行完本合同不予退还）；乙方租金为101640元/年；租金依照先付后用的原则，首期租金于合同签订当日付清，以后每期租金为上期租金到期前30天支付，逾期支付的，乙方承担违约责任，按每逾期一日支付500元计算违约金，逾期支付超过三天的，甲方有权对乙方档口实施停水停电措施，首期租金50820元；乙方在租赁该档口期间应承担综合物业服务费24000元/年，实行先交后用的原则，缴费期限为半年交，首期支付综合物业管理费12000元；以后每期综合物业管理费为上期综合物业管理费到期前30天支付，逾期支付超三天的，甲方有权对乙方档口实施停水停电措施；乙方所租赁的该档口必需用于经营捞饭、简餐；甲方预定在2018年10月31日前将档口交付给乙方；除了本协议约定外，甲乙双方任何一方未经对方同意均不得单方解除协议，如甲方单方面解除协议的，须向乙方返还未履行部分的租赁金和保证金；若乙方单方面解除协议的，未履行部分的租赁金和保证金作为协议未到期的租赁金损失补偿给甲方；等。 2019年2月19日，慕品公司与李志娇签订《合同补充协议》，约定双方之前签订的合同中2018年10月31日至2019年10月30日合同租金为人民币101640元一年，现2019年2月19日交下半年租金优惠至人民币95000元/年。下半年缴费应为人民币47500元整。物业费下半年人民币12000元整。2019年10月30日合同到期续租时租金参考人民币95000元/年，物业费参考人民币24000元/年。2019年2月19日，慕品公司收到李志娇交纳的2019年下半年租金47000元，保证金20000元并开具收据。 2019年8月22日，慕品公司出具收据，确认收到李志娇续交2019年10月31日-2020年1月31日租金23750元，物业费6000元，原合同保证金20000元分10000元抵房租，剩余10000元押金，应付19750元（租金、物业费）。2019年8月25日，李志娇向陈国生支付3000元电费。 案涉房屋由慕品公司向杭州物美东荇百货公司承租后转租给原告。2019年10月31日，杭州物美东荇百货有限公司向慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司及其商户出具告知函，载明杭州物美东荇百货有限公司与慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司的租赁合同因两家公司违约已在2019年10月6日解除，请在2019年11月2日前清空租赁场地，搬离相关设备，逾期将视为自动放弃。 本院认为，李志娇与慕品公司签订的涉案《嗨食代美食广场档口出租合同书》及《合同补充协议》系双方方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。根据双方合同约定以及相关证据，能够确认李志娇已于2019年2月19日向慕品公司支付2019年下半年租金47000元；李志娇于2019年8月22日向慕品公司支付2019年10月31日起至2020年1月31日期间的租金23750元、综合物业服务费6000元，双方租赁合同续约至2020年1月31日。合同履行过程中，慕品公司与杭州物美东荇百货公司的合同被解除，房屋被收回，被告已经不再具有履行出租人义务的能力，其无法依约提供租赁场地，存在违约行为，应当退还相应的租金、物业管理费，返还保证金并赔偿损失，鉴于李志娇未能举证就解除合同提前通知慕品公司或向慕品公司交还租赁场地，故其主张自2019年9月28日起计算剩余租金及综合物业服务费，缺乏依据。本院根据慕品公司提交的告知函确定的合同解除时间酌情确定慕品公司退还李志娇2019年10月6日起至2020年1月31日期间的租金30134元（23750/93*118）、综合物业服务费7867元（2000/30*118）、退还保证金10000元；关于退还3000元预缴电费的请求，结合该3000元付款时间以及李志娇向慕品公司陈国生的支付宝转账记录，本院酌情予以支持500元；李志娇主张慕品公司赔偿因其违约造成的损失，理由正当，但其未能提交有效证据证明其实际损失，本院根据合同性质、当事人履行情况酌情确定慕品公司赔偿李志娇损失6000元。对于李志娇多主张部分不予支持。慕品公司主张李志娇由于案外人物美公司的不恰当指引而自行搬离案涉档口，构成违约而给慕品公司造成的损失的抗辩意见，缺乏事实依据，理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李志娇租金30134元； 二、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李志娇综合物业服务费7867元； 三、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李志娇保证金10000元 四、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李志娇预交电费500元； 五、被告杭州慕品餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李志娇损失6000元； 六、驳回原告李志娇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2562元，由原告李志娇负担1332元，由被告杭州慕品餐饮管理有限公司负担1230元。 原告李志娇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州慕品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张 悦 人民陪审员  楼国卫 人民陪审员  胡 琳 二〇二〇年五月二十日 代书 记员  孙梦娜