陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3686号上诉人（原审被告）：李楠，男，1977年8月12日出生，汉族，陕报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，1957年5月27日出生，汉族，西安法制周报退休职工，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：薛爱芳，女，1980年12月3日出生，汉族，陕西省镇安县永乐街道办事处职工，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：陕西地建房地产开发集团有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路52号高科大厦1栋10602室东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人李楠因与被上诉人薛爱芳，原审第三人陕西地建房地产开发集团有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区合作开发建设“南山花园”项目，李楠系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年12月25日，李楠（甲方）与薛爱芳（乙方）签订《房位号转让协议》，约定：甲方将陕西日报社位于长安区“南山花园”住宅商品房购买资格转让给乙方，房屋位于长安区日报社的南山花园。乙方向甲方支付转让费60000元，协议中约定：“一、经甲乙双方一致协商，乙方用甲方名义购买位于长安区日报社南山花园职工房屋一套（全产权商品住宅）产权归乙方所有。二、购买该房屋的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用，包括首付款、后期房款、装修费及押金、大修基金、契税、过户费、办证等一切费用。三、在办理选房、交款、装修、过户、办证过程中，甲方必须无条件为乙方提供相关身份证手续及协助。甲方保证房屋产权转移给乙方，过户期为从甲方拿到产权证后12个月内。如果是甲方原因不能过户给乙方，甲方需除全额退款给乙方已支付款项外（含房位号费6万元），需额外赔偿乙方违约金30万元。四、本协议一式两份，签字日起效，具有同等法律效力。”后甲方乙方均在此协议上签名进行了确认。同日，2016年12月25日，李楠与地建公司一方签订了南山花园商品房认购协议一份，约定，由李楠购买地建公司开发的房屋一套，房屋位于长安区日报社的南山花园，7号楼1单元11层东户，户型编号为：Ｋ，建筑面积约为129平方米。薛爱芳于该日以李楠的名义交纳了首付款102684元，后又于2018年8月24日交纳了购房款390736元作为保证金给地建公司，于2018年9月21日支付房款20万元。另查明，同日确认薛爱芳交给李楠购房资格转让款60000元。2018年7月20日，陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后薛爱芳、李楠就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。薛爱芳遂向原审法院起诉。经查明，本案所涉房屋已经由地建公司于2018年11月2日向李楠进行了交付。地建公司亦于2018年11月21日将薛爱芳之前先行支付的590736元退还给了薛爱芳。薛爱芳起诉至西安市碑林区人民法院称，2016年12月25日薛爱芳、李楠双方签订《房位号转让协议》，协议签订后薛爱芳按照约定向李楠支付6万元转让费，同日薛爱芳、李楠在地建公司处由薛爱芳支付房屋首付款102684元，以李楠名义和地建公司签订了房屋认购协议，现李楠以房价上涨为由，拒不协助薛爱芳办理更名手续。故诉至法院，要求：1、确认薛爱芳与李楠2016年12月25日签订的《房位号转让协议》合法有效；2、李楠协助薛爱芳在地建公司处办理《商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》的更名手续；3、本案诉讼费由李楠承担。李楠辩称：双方签订的转让协议不存在纠纷，李楠也没有违约行为，协议有效，认可薛爱芳诉请一；不同意薛爱芳诉请二；本案诉讼费不同意支付。双方签订的转让协议约定甲方将原购房交给乙方并办理相关手续，目前为止南山花园项目不具备商品房资格，五证没有一个，系违章建筑，也未取得商品房预售许可证，与地建公司签订的认购协议房第一条明确是全产权商品。李楠在与地建公司签订了协议后才与薛爱芳签订的转让协议，薛爱芳与李楠应在李楠与地建公司签订的协议下，履行各自的义务。目前南山花园仍不具备房屋网签更名条件，李楠无法协助薛爱芳履行其房屋过户手续，也没能力帮其办理，故请求法院驳回薛爱芳的第二项诉请。地建公司述称：尊重法院的生效判决，积极履行己方义务，配合法院生效判决进行执行。一审法院认为，李楠作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给薛爱芳，双方所签订的合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，李楠以地建公司的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中李楠签订房屋认购资格转让合同之日起，购买车位的资格即一并转让给薛爱芳，即便双方对此未进行约定。地建公司的捆绑销售行为违反合同自由原则，其单方行为应属无效。李楠在对车位购买已无实体权利的情况下，以地建公司的捆绑销售政策为由拒绝办理认购协议更名手续，其行为不具有正当性。其实，办理认购协议更名手续是李楠的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，李楠亦有办理更名手续的义务。综上所述，李楠的行为已构成违约。现薛爱芳要求继续履行合同，请求判令李楠协助薛爱芳在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。对于薛爱芳请求判令李楠协助薛爱芳在地建公司处办理车位认购人更名手续一节，因李楠并未与地建公司签订车位认购协议，薛爱芳要求办理车位认购人更名手续无事实依据。如果开发商对购买小区车位以购买小区住房为前提，购买车位的权利为房屋买卖合同中买受人的从权利，薛爱芳在办理商品房认购协议更名手续后，可自愿与地建公司达成车位认购协议，无须李楠协助。故该项诉讼请求原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、确认薛爱芳与李楠于2016年12月25日签订的《房位号转让协议》有效；二、李楠于本判决生效之日起十五日内协助薛爱芳在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；三、驳回薛爱芳的其余诉讼请求。案件受理费1300元，由李楠负担（此款薛爱芳已预交，李楠于本判决生效之日起十五日内直接给付薛爱芳1300元）。宣判后，李楠不服，向本院提起上诉称，2016年10月20日，陕西日报社发布的《南山花园商品房第二批职工排队认购方法》第一条第2项规定，第二批商品房认购以职工家庭自住为主，仅限职工本人购房，严禁转让，网签不可更名。李楠即是第二批认购的。一、依据双方签订的转让协议，李楠仅有办理过户的义务，并无配合办理更名手续的义务，原审判决无合同依据。二、李楠在本案中没有任何违约行为，原审判决认定李楠违约没有事实依据。三、违法建筑的归属纠纷不属于人民法院民事诉讼的受案范围，基于违法建筑产生的购房及其资格纠纷亦不属于人民法院审理范围。四、车位认购资格并不从属于购房资格。在法律没有明确规定车位认购资格从属于购房资格的情况下，将车位认购资格从属于房屋认购资格，是一种剥夺财产权的侵权行为。五、薛爱芳严重违反了“契约自由”、“诚实信用”原则。上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回薛爱芳的全部诉请；2、本案诉讼费由薛爱芳承担。薛爱芳辩称，一、李楠有协助薛爱芳办理更名手续的义务。认购协议中约定不可变更实际购买人的条款应属无效。地建公司作为出卖方目的在于获得合同约定的全部购房款，不论是薛爱芳付款购房还是以李楠名义付款购房，地建公司的合同权利不受损失，合同义务并未加重，李楠和薛爱芳签订的房号转让协议不损害地建公司的利益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，认购协议中约定不可变更实际购买人的条款应属无效。二、李楠和薛爱芳争议的是房屋认购资格，案涉项目五证情况不影响双方签订房号转让协议的效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。地建公司经传票传唤未到庭。本院经审理查明，2016年12月25日李楠（乙方）与地建公司（甲方）签订的《南山花园商品房认购协议》第四条第（2）项约定，本协议签订后，乙方不可变更实际购买人，甲方不予办理变更手续。原审判决认定事实属实。本院认为，李楠作为陕西日报社的员工，陕西日报社组织其单位职工团购地建公司开发建设的房屋，该房屋是因集体团购，所以价格低于市场价格。2016年12月25日李楠与地建公司签订《认购协议》，约定了购买的具体房屋、面积、房价款及付款方式，取得了低于市场价格购买房屋的资格。同日，李楠与薛爱芳签订《房位号转让协议》约定，李楠将涉案房屋的购房指标转让给薛爱芳，薛爱芳支付给李楠转让费60000元，由薛爱芳以李楠的名义付款购买涉案的房屋，房屋归薛爱芳所有。双方的合同内容表明双方转让的系涉案房屋的低价购房资格，并非李楠将其与地建公司的合同权利义务转移给薛爱芳。该低价购房资格系李楠基于陕西日报社员工的身份取得，陕西日报社组织其职工团购陕西地建公司开发建设的房屋，使得其员工获得了低于市场价格的购房资格，该低价购房资格所获得的权益归李楠个人所有，具有经济价值，可为李楠带来财产利益，应视为李楠的财产性权益，李楠向薛爱芳出售该低价购房资格并获取收益，双方所签订的合同并无《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。合同有效应当继续履行，故原审判决李楠协助薛爱芳在地建公司处办理认购协议的更名手续，并无不当，应予维持。综上，李楠的上诉请求不成立。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，李楠已预交，由李楠负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年五月十九日书记员 杨洁珊