上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初361号原告：上海御境物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：宋建芳，董事长。委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万松，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：江某某，男，1950年6月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘正军，上海达尊律师事务所律师。原告上海御境物业管理有限公司与被告江某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告上海御境物业管理有限公司的委托诉讼代理人李瑶瑶、被告江某某的委托诉讼代理人潘正军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海御境物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年6月至2018年12月的物业管理费人民币27,963.18元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2016年5月起对被告居住的小区“安广苑”提供物业管理，被告系该小区业主。根据《前期物业服务合同》，被告应每月支付物业费902.03元(2.50元/月/平方米)，然被告至今未支付2016年6月至2018年12月的物业费，故原告要求判如诉请。被告江某某辩称，原告没有主体资格，小区原来的物业公司是上海新房物业管理有限公司，2016年4月变更物业公司时，业主已经入住，没有征询业主的同意；原告没有提供任何物业服务，小区环境脏乱差。按照合同约定，小区内应该配备10名保安，但实际只有3名70岁以上的退休人员做门卫，不属于严格意义上的保安人员；小区大门敞开，陌生人员随意进出，无人管理；小区内亦无保安巡逻；小区内仅有1名保洁人员，就负责清扫道路，公共区域无人打扫，垃圾都是堆在绿化树林里，后经业主投诉后由镇政府出面解决垃圾清运；安防设施、照明路灯、监控全部瘫痪；小区绿化无人管理、维护。原告按照2.50元/月/平方米收取物业费，业主们均不同意，收费标准偏高，原告提供的物业服务远远达不到标准。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，原告和开发商上海安广置业有限公司(以下简称安广置业公司)签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对坐落于本区新场镇笋心路XXX弄的安广苑二期提供物业服务，收费标准为：别墅2.50元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，合同期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。该合同第五条约定：“乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件四；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)公共秩序的维护服务，详见附件六；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；”但对该合同附件，原告均未提供。该合同对物业费收费分项标准一栏空白，原告认为分项收费是沿用上家物业公司的收费标准。另查明，安广苑二期原由案外人上海南汇新房物业管理有限公司(以下简称南汇新房物业公司)提供物业服务，自2016年5月16日开始交接给原告。交接当日，原告与安广置业公司、南汇新房物业公司共同出具了《关于御境物业与新房物业交接工作中对于现存问题的情况报告》，该报告载明：“1.道闸等安防设施设备系统损坏，监控系统、电子围栏以及三方通话都已损坏，形同虚设。2.路灯线路损坏，部分灯杆锈蚀倒状，地下地缆无法正常运行。3.污水管、雨水管网排水不畅……4.绿化已有多时失修、杂草丛生……”。审理中，被告提供了2010年1月1日安广置业公司和南汇新房物业公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定安广苑小区由南汇新房物业公司提供物业服务，收费标准为别墅2.50元/月/平方米。该合同附件对物业服务标准、各单项收费标准作了约定，其中收费标准为综合0.40元、保洁0.30元、秩序0.50元、绿化0.40元、公共部位0.30元、弱电0.20元、照明0.20元、水景0.20元；该附件中约定保安员10名、保洁员2名，其中保安人员中45周岁以下人员占总数的40%以上、身体健康、工作认真负责并定期接受专业培训等。庭审中，原告认可现在小区有保安员3人，是年龄70岁以下的退休人员，保洁是1人，保安、保洁人数减少的原因是业主不交物业费，公司无法运转；当初原告接手该小区时安防设施、照明路灯、监控等就是这个状态。另确认，被告系新场镇笋心路XXX弄安广苑XXX号房屋的业主，建筑面积为360.81平方米。因被告未支付2016年6月至2018年12月的物业费，故原告诉来本院。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为安广苑的物业管理服务企业，应当按照合同约定全面履行物业管理服务义务。根据物业服务合同的约定，原告负有对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护等。在本案审理中，作为业主的被告对原告提供的物业服务提出了保安、保洁人员减少、小区大门敞开，陌生人员随意进出、小区内无保安巡逻、公共区域无人打扫、安防设施、照明路灯、监控瘫痪、小区绿化无人管理、维护等方面的问题，原告在审理中认可保安、保洁人员减少外，对其余问题予以否认，原告为此提供了部分垃圾房登记台账、物业防汛检查汇总表、交接班日志、外来车辆出入登记簿、业主报修登记簿等工作台账以证明其提供了符合物业服务合同约定的服务。本院认为，针对被告提出的原告物业服务不到位的情况，原告提供的工作台账存在不能全面、客观的反映其物业服务实际的情况，并且对照物业服务合同约定的原告应当提供的物业服务的内容和标准，原告提供的工作台账亦不足以证明其在2016年6月至2018年12月期间全面履行了物业服务合同约定的义务。据此，原告要求被告按照物业服务合同约定的标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。本院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，对被告应当支付的2016年6月至2018年12月物业服务费酌情予以调整为19,574元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第三条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：被告江某某于本判决生效之日起十日内支付原告上海御境物业管理有限公司自2016年6月起至2018年12月止的物业管理服务费19,574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费499元，减半收取计249.50元，由原告上海御境物业管理有限公司负担105元，由被告江某某负担144.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚利伟二〇二〇年五月九日书记员  沈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。