江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初5816号 原告：高丽芬，女，1975年7月18日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人:陈宇龙，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人:曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：姚兴保，男，1948年2月16日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：蔡岳祥，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梦洁，江苏少平律师事务所律师。 被告：徐爱玉，女，1951年7月7日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：蔡岳祥，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梦洁，江苏少平律师事务所律师。 被告：常熟市益通房产经纪有限公司，住所地常熟市虞山镇海虞南路57号，统一社会信用代码9132058175585635XK。 法定代表人：计芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：范志刚，该公司员工。 第三人常熟市城市经营投资有限公司，住所地常熟市海虞北路26号。 法定代表人：钱瑞龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩荷英，该公司法务。 原告高丽芬与被告姚兴保、徐爱玉、常熟市益通房产经纪有限公司（以下简称益通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月19日、8月29日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月14日再次公开开庭审理了本案。本案审理过程中，本院根据原告申请，依法通知常熟市城市经营投资有限公司（以下简称常熟城投公司）作为第三人参加本案诉讼。原告高丽芬及委托诉讼代理人陈宇龙，被告姚兴保及被告姚兴保、徐爱玉共同的委托诉讼代理人蔡岳祥、吴梦洁到庭参加全部诉讼。被告益通公司法定代表人计芳到庭参加2019年6月19日的庭审，被告益通公司委托诉讼代理人范志刚、第三人常熟城投公司的委托诉讼代理人韩荷英到庭参加2019年8月29日的庭审。本案现已审理终结。 原告高丽芬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋买卖中介服务协议》；2、被告姚兴保、徐爱玉一次性返还原告购房定金人民币2万元；3、三被告一次性赔偿原告房屋差价经济损失20万元；4、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更第三项诉讼请求为三被告一次性赔偿原告房屋差价经济损失309800元。事实和理由：2016年12月21日，原告与三被告签订《房屋买卖中介服务协议》一份，被告姚兴保、徐爱玉将常熟市馨虞居×××室房屋出售给原告，被告益通公司提供房屋买卖中介服务，房产成交价格为143万元。原被告约定于2017年2月20日前办理过户手续。2016年12月21日原告给付了被告姚兴保、徐爱玉购房定金2万元。但该房至今未能过户。为此，原告提起诉讼。 被告姚兴保、徐爱玉辩称：1、原被告于2016年12月21日签订房屋买卖中介服务协议是事实，但协议没有履行并不是被告姚兴保、徐爱玉的责任。因该房屋系拆迁安置房，其中有部分属于原常熟城投公司，因常熟城投公司体制变化而导致被告姚兴保、徐爱玉不能办理完整的房屋产权证。2、被告姚兴保收取的2万元是订金而非原告诉称的定金。3、原告要求被告承担房屋差价经济损失20万元没有事实根据。4、中介服务协议约定，原告应在2017年2月20日付清房款余额，但是到目前为止除了被告姚兴保收到的订金2万元之外，原告并未按约支付购房款，原告违约在先。5、中介服务协议约定，中介方有对该房屋审查的义务。中介方是从事房屋买卖的专门服务机构，更了解房屋买卖政策。中介方对被告姚兴保的房屋其中有常熟城投公司部分也是了解的，对能不能办理完整的房屋产权证也是清楚的。因此，如要承担违约责任，中介方也应该承担主要的责任。综上，请求依法驳回原告诉请。 被告益通公司辩称：合同约定甲方（售房方）保证此房可正常交易。这套房子的情况，各方在合同签订时都是知道的，被告也知道这件事情，交易时要先把房子变更为自己的。其他都是按照合同做的。被告益通公司不承担责任。 第三人城投公司述称：涉案房屋是拆迁安置房。当时拆迁时被告姚兴保、徐爱玉经济困难没有全额支付房款，后由第三人作为房屋共有人。根据当时签订的调产协议书，由第三人及被告姚兴保、徐爱玉签订协议，产权归常熟市房管局所有，被告姚兴保、徐爱玉使用。根据该协议约定，拆迁安置房屋实行共有产权，常熟城投公司对原被告签订的房屋中介协议不知情。被告姚兴保、徐爱玉出售房屋没有征得房屋共有人同意。常熟城投公司对于房屋买卖中介服务协议的签订、履行、解除不存在任何过错。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，被告姚兴保、徐爱玉因拆迁取得案涉常熟市馨虞居×××房屋（主房建筑面积面积56.57平方米，阁楼面积15.52平方米）部分所有权。被告姚兴保、徐爱玉因拆迁时经济困难，其余部分由第三人常熟城投公司按份共有，占有份额分别为姚兴保阁楼7.76平方米、主房9.23平方米，徐爱玉阁楼7.76平方米、主房9.22平方米，常熟城投公司主房38.12平方米。2016年12月21日，原告高丽芬（购房人，乙方），被告姚兴保、徐爱玉（售房人、甲方），被告益通公司（中介方），三方签订《房屋买卖中介服务协议》，约定：甲方同意将本人坐落于馨虞居×××的房屋出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托益通、家之臣提供中介服务，中介费用由乙方承担1万元。房屋成交价格为143万元。乙方于2016年12月21日前给付甲方购房定金3万元实付2万元。乙方需向银行贷款，在2017年2月20日付清房款余额（除贷款外余款付清）。甲方应在2017年2月20日以前向乙方交付房屋及配套设备。三方约定于2017年2月20日前办理过户手续，相关税费由乙方缴纳。甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任。若由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。中介方有对该房屋审查的义务。因中介方的原因，造成当事人不能继续履行本协议的，或串通一方当事人欺骗另一方当事人的，或未按本协议规定履行义务，由中介方承担相应的法律责任，退还已收取的中介费用，造成当事人损失的由中介方负责赔偿。协议签订当日，原告高丽芬向被告姚兴保、徐爱玉交付了2万元。被告姚兴保向原告高丽芬出具了“收条”，载明“今收到订金弍万元整”。原告未支付其余房款。 合同签订后，虽经原被告与第三人常熟城投公司多次交涉，但终未取得案涉房屋共有人常熟城投公司的书面同意，原被告未能办理案涉房屋的过户手续。本案审理过程中，第三人常熟城投公司表示愿意按照市场价转让其持有的份额。被告姚兴保、徐爱玉认为应按拆迁安置时超出拆迁安置面积的房屋价格回购第三人的共有份额。 2019年6月19日，原告高丽芬申请对案涉房屋从2017年2月20日至2019年6月19日的价值差价进行评估。本院依申请委托评估机构以2019年6月19日为基准日进行价格评估。2019年8月8日，苏州中茂房地产土地资产评估有限公司作出苏中茂房估（2019）鉴第006号房地产估价报告，认为估价对象在满足全部假设及限制条件下价值时点2019年6月19日房地产市场价值为173.98万元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖中介服务协议》，是当事人真实意思表示，依法成立并已生效。案涉《房屋买卖中介服务协议》因未取得其他共有人的同意而无法履行，故原告要求解除《房屋买卖中介服务协议》的主张，本院予以准许。 原被告约定原告应给付定金3万元实付2万元。原告收执的被告姚兴保出具的收条载明为收到“订金”2万元，原被告未约定“订金”具有定金的性质。原被告《房屋买卖中介服务协议》解除后，该款被告姚兴保、徐爱玉应予返还。故原告要求被告返还该2万元的主张，本院予以支持。 原被告签订协议时均知晓第三人常熟城投公司为共有人，但均未预先取得第三人的同意，故案涉协议无法履行原被告均有过错，并非被告姚兴保、徐爱玉单方责任。被告益通公司作为专业中介机构，应在签订协议时充分告知各方风险，要求被告姚兴保、徐爱玉提交其他共有人同意转让案涉房屋的书面意见或共同签署相关协议。原被告签订协议后，最迟至2017年2月20日原被告均应确知案涉协议无法履行，案涉房屋不能办理过户登记。案涉协议无法履行可能造成的损失，原被告均有义务减损，故以2019年6月19日为基准点确定损失并不合理。综合考量原告重新选择房屋的合理期间、房价上涨、原告实际交付购房款金额以及原被告过错等因素，本院酌情认定原告高丽芬的损失被告姚兴保、徐爱玉应赔偿4.5万元（约4成），被告益通公司应赔偿5.7万元（约5成），其余损失由原告自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告高丽芬与被告姚兴保、徐爱玉、常熟市益通房产经纪有限公司于2016年12月21日签订的《房屋买卖中介服务协议》。 二、被告姚兴保、徐爱玉返还原告高丽芬人民币2万元。 三、被告姚兴保、徐爱玉赔偿原告高丽芬损失人民币4.5万元。 被告常熟市益通房产经纪有限公司赔偿原告高丽芬损失人民币5.7万元。 上述第二、三项款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，户名：高丽芬，开户行：中国农业银行常熟张桥支行，账号：62×××17。 四、驳回原告高丽芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6247元、财产保全费人民币1640元、鉴定费人民币14500元，合计诉讼费人民币22387元，由原告高丽芬负担人民币14106元，被告姚兴保、徐爱玉负担人民币3653元，被告常熟市益通房产经纪有限公司负担人民币4628元（原告同意其预交诉讼费人民币8281元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  高栋明 人民陪审员  江一平 人民陪审员  张 俊 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  赵 恩