成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初5453号 原告：四川捷祥置业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区玉通巷5号。 法定代表人：余德煜，总经理。 委托诉讼代理人：李忠汉，四川兴立律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李忠剑，四川兴立律师事务所律师，特别授权。 被告：中国农业银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市北湖路63号。 负责人：江宇东，行长。 委托诉讼代理人：王茜，四川博成律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师，一般授权。 被告：夏忠远，男，1970年2月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告：李星明（曾用名：李兴民），男，1955年2月27日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告四川捷祥置业发展有限公司（以下简称捷祥置业）与被告中国农业银行股份有限公司南充分行（以下简称南充农行）、夏忠远、李星明财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，因依法律规定的其他方式无法向被告夏忠远、李星明送达诉讼文书，故本院向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。本案于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告捷祥置业的委托诉讼代理人李忠剑，被告南充农行的委托诉讼代理人杨威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告捷祥置业的诉讼请求：1.判令被告南充农行、夏忠远、李星明共同向原告支付其侵占原告财产损失本金4589532.84元；2.判令被告南充农行、夏忠远、李星明按照中国人民银行同期一年期人民币贷款利率标准向原告支付利息1724296.47元；以上合计：6313829.31元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据四川省高级人民法院2018年7月16日作出的（2018）川民终43××号民事判决书，判决驳回上诉人夏忠远、李星明、南充农行的诉讼请求，维持一审判决【（2017）川01民初72××号民事判决书】，即确认南洋大厦第一、二层营业用房中395.28平方米属捷祥置业所有。涉案的南洋大厦，位于成都市成华区，其由捷祥置业开发建设，并依法取得相关的不动产产权证书。1998年5月，捷祥置业与解难典当公司签订《成都市商品房购销合同》，将南洋大厦1-3层房屋出售于后者；1999年10月，南充中院就南充农行诉解难典当公司等银行承兑汇票结算纠纷一案作出民事调解书，其中涉及典当公司所购买的南洋大厦1-3层房屋。2000年3月，捷祥置业与解难典当公司签订《备忘录》，经双方确认，捷祥置业承继后者的担保义务，并自愿解除商品房购销合同；同年8月，成都市锦江区房地产评估事务所根据南充中院的委托作出锦评2000年总第173号评估报告，估价对象为南洋大厦地上一、二层的裙楼中的一部分，其中地上一层1940.17平方米，地上二层1977.41平方米；同年8月，南充中院就南充农行申请执行解难典当公司等一案作出南充中院4××号裁定，即将南洋大厦地面第一、二层营业用房共计3917.59平方米，按评估报告作价3108万元，抵偿给南充农行；同年10月，南充中院向成都市南洋实业公司发出通知及协助执行通知书，其所承租的南洋大厦地上第一、二层营业用房的产权已依法裁定并执行给南充农行所有。2001年5月，南充农行（出租人）、成都市南洋实业公司（承租人）、捷祥置业（原出租人）三方协商一致，签订租期3年的房屋租赁合同，并从同年7月1日起算。2006年9月，南充农行委托华联拍卖行对南洋大厦地上第一、二层营业用房（合计约3917平方米）进行拍卖，同年11月由夏忠远、李星明签订载明两层参考总面积约3900平方米的《拍卖确认书》；2007年12月，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，后两者对《标的拍卖的说明》载明的相关事项，如为办理产权登记、未过户南充农行名下等问题均无任何异议。2010年11月，四川省营山县人民法院作出（2003）营法执字第84号民事裁定书，要求将捷祥置业的南洋大厦地面上第一、二整层营业用房的房屋产权过户给夏忠远、李星明所有；2012年11月，成都市房管局将案涉南洋大厦第一、二层房屋从捷祥置业名下过户至夏忠远、李星明名下，总面积为4312.87平方米。2013年7月，因被执行人捷祥置业提出实际执行面积比应执行多出390余平方米的异议，经营山县法院审判委员会讨论决定，裁定撤销本院（2003）营法执字第84号民事裁定书；同年8月，营山县法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，即注销登记给夏忠远、李星明关于南洋大厦地上第一、二层营业用房的房屋产权证，后因第一层另设有抵押登记，成都市房管局仅对第二层办理了注销登记。2014年9月，成都市仲裁委员会就四川文芳置业发展有限公司与捷祥置业商品房屋买卖合同纠纷作出（2014）成仲案字263号裁决书，裁决捷祥置业应协助文芳公司办理所购房屋即南洋大厦地上第一层建筑面积154.3平方米、第二层建筑面积243.75平方米的权属证书，一审法院已终结本次执行。原告认为：自南充中院将南洋大厦地上第一、二层营业用房的产权执行给南充农行所有之后，该两楼层中仍属于捷祥置业所有的部分，即不属于法院执行范围内的395.28平方米，先后被南充农行、夏忠远与李星明所占有、使用和收益。现终审判决已明确该部分属捷祥置业所有，故自2001年7月1日（三方房屋租赁合同起算）后南充农行、夏忠远与李星明基于该395.28平方米所获取的相关租金及其利息、未获取租金情形下的占有利益（此应参照市场租赁均价，并计算其利息，即无论被告是否出租给他人使用，占用我公司的房屋，被告至少应向我公司支付市场均价的房屋租赁费及相关利息）等都应该赔偿给原告。综上，现请求法院准予原告的诉讼请求，并依法作出处理，以维护原告的合法权益。 被告南充农行辩称：一、南充分行在签订租赁合同时对该房屋的面积差异并不知晓，本案为损害赔偿纠纷应当适用过错责任原则，在南充分行不知晓的情况下要求承担赔偿责任没有法律依据。二、原告作为房地产开发企业，在同原产权人解难公司签订商品房购销合同时，即已明确该房屋可能存在面积差异，并对该面积差异的后续处理进行了约定，故原告对该面积差异是可以预见的。三、原告同南充分行、南洋公司签订的三方租赁协议中，原告在该合同中签章确认，故原告对南充分行出租房屋是予以认可的，合同合法有效应当受到法律保护。四、现该房屋已经通过拍卖方式转让给本案被告夏忠远、李星明并进行了实际交付，案涉的法律主体与法律关系均发生了变化，且本案中原告主张的390平米目前已不归原告所有，而归原告诉状中的文芳公司所有，故被告南充分行不应当对原告承担任何赔偿责任。五、本案已超过诉讼时效，根据（2018）川民终43××号民事判决书第七页载明原告同解难公司签订的购销合同中，对面积的差异进行了约定，第十二页第三段载明原告于2013年3月25日向南充中院提出申请即认为南洋大厦第一、二层房屋实际面积为4300平米，南充中院裁定给南充分行的确定面积为3900平米，其多余390余平米应当归其所有。所以在此时原告已经知晓了该房屋存在面积差异，原告未在其知晓后向南充分行提起损害赔偿，其诉讼时效已过，应驳回其对我方的诉讼请求。 被告夏忠远、李星明经本院公告传唤，期满后均未到庭应诉、答辩。 经审理查明，1998年5月10日，捷祥置业与成都解难典当有限责任公司（以下简称：解难典当）签订《成都市商品房购销合同》，约定：解难典当购买捷祥置业开发的位于成都市成华区房屋，使用性质为商场，面积6608.18平方米。同时约定该商品房交付时如有面积争议，以房屋产权监理机关实际测定面积为准。合同第八条约定，实际面积与合同面积差异时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整；合同附有成都科技大学工程设计院研究院制作的一、二、三层平面图。 1999年10月23日，四川省南充市中级人民法院（以下简称：南充中院）作出了（1999）南中法经初字第63号民事调解书，其中第二项为：“前述期限届满，如南充市成华实业有限公司与解难典当不能清偿欠款本息，则将解难典当所购买的位于成都市平方米）变卖，所获价款用于清偿本案债务；在1999年12月31日前，上述资产不能变现，则由法院依法强制拍卖（或变卖）”。 2000年3月18日，捷祥置业与解难典当签订《备忘录》，约定：“南洋大厦建设工程目前状况，解难典当已用1998年5月10日所签《成都市商品房购销合同》中的权利为他人提供担保而面临被法院执行的现实情况；双方现就该合同权利被执行所涉及到的转移、分割、结算、登记、余下合同权利的处分等一系列问题，经过协商讨论，双方达成如下一致共识：一、双方确认，该合同履行期间其权利将被南充中院依法执行的部分，捷祥置业予以认可并配合今后的权利变更与登记事宜；除去该部分合同权利，余下部分的合同权利全部退还捷祥置业。二、双方确认，捷祥置业承继解难典当的抵债义务后，双方债权债务清结（注：捷祥置业承继解难典当的担保义务仅以南充中院今后作出的生效执行文书中裁定的范围为限）。三、捷祥置业承继解难典当的担保义务，双方自愿解除《成都市商品房购销合同》，任何一方都无须向对方支付违约金或赔偿金。” 2000年8月4日，成都市锦江区房地产评估事务所根据南充中院委托作出锦评2000年总第173号评估报告，其中《致委托方函》载明：“受贵院委托，我们对位于成都市一环路东一段府青路立交桥东北侧南洋大厦的地上第一、二层营业房2000年8月1日的公开市场价值为3108万元”。《估价的假设和限制条件》载明：“本次评估以委托方提供的建筑面积（地上一层面积为1940.17平方米，地上二层为1977.42平方米）进行评估，最终结果应以产权部门登记认定为准。”《成都市府青路立交桥南侧南洋大厦地上一、二层营业房估价结果报告》载明：“本次估价为南洋大厦地上一、二层裙楼中的一部分，地上一层面积为1940.17平方米，地上二层为1977.42平方米，具体界定范围以委托方提供的该大厦地上一、二层建设平面图为准。”并附有成都科技大学工程设计研究院制作的一、二层平面图。 2000年8月9日，南充中院就南充农行申请执行解难典当等一案作出（2000）南中法执字第4××号民事裁定书，裁定：将解难典当购买的，由捷祥置业开发销售的，位于成都市营业房营业用房共计3917.59平方米，按评估报告作价3108万元，抵偿给南充农行。 2000年10月23日，南充中院向成都市南洋实业公司发出通知，载明“本院（2000）南中法执字第4××号民事裁定书已发生法律效力，你公司承租的南洋大厦地上第一、第二层营业用房的产权已属南充农行所有”。 2000年10月27日，南充中院向成都南洋实业公司发出协助执行通知书，载明“请协助执行下列项目：一、你公司所承租的南洋大厦一、二层营业用房，已由本院依法裁定执行给南充农行所有”。 2006年9月，南充农行与四川成都华联拍卖行有限公司（以下简称：华联拍卖行）签订《委托拍卖合同》，约定南充农行委托华联拍卖行对南洋大厦地上第一层、第二层营业用房整体拍卖，其中第一层面积为1940.17平方米，第二层为1977.42平方米，合计约3917平方米。《标的拍卖的说明》中载明：“标的名称：成都市一环路府青立交桥侧的南洋大厦地上第一、二层营业房，参考面积：两层面积共计约3900平方米，第一层面积为1940.17平方米，第二层为1977.42平方米；现有证件：裁决书（2000）南中法执字第4××号，《成都市国有土地使用权出证合同》；成国土成（1997）出让合同第五号；参考价：1500万元，1、该标的依其现状拍卖，竞买应予拍卖日前对拟竞买标的实地考察、现场查验、对标的数量、质量自行审签、核实。拍卖前本公司提供的面积仅供参考，拍卖成交后标的实际面积若与参考面积有差异，或现有证载面积与过户时颁布的证载有差异均不影响其成交价。本公司声明：不保证标的物的数量与质量等，不承担瑕疵担保责任。2、该标的经南充中院裁定给委托人”，夏忠远签字确认。 2006年11月2日，夏忠远、李星明与华联拍卖行签订《拍卖确认书》，载明，夏忠远、李星明拍得成都市一环路东一段府青立交桥侧的南洋大厦地上第一、二层营业用房，两层参考总面积约3900平方米，成交金额1500万元。 2007年6月4日，成都市中级人民法院就中国农业银行南充分行、成都市南洋家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，作出(2006)成民初字第589号民事判决书，认定：从2004年7月1日起至南充农行主张的2006年5月31日止，按照14.3万元/月的标准计算租金。 2007年12月27日，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，载明：“南充农行委托华联拍卖行于2006年11月2日按现状拍卖了位于成都市一环路府青立交桥侧抵贷资产，即南洋大厦一、二层营业用房，夏忠远、李星明以拍卖底价1500万元成交。现就双方充分协商，就相关事宜达成如下协议，共同遵守：一、因南洋大厦一、二层营业用房存在部分工程和配套设施尚未完工，未办理产权登记，未过户南充农行名下等问题，拍卖前南充农行已通过华联拍卖行以《标的拍卖的说明》（附件），将资产现状及相关事宜全部告知竞买者，夏忠远、李星明对《标的拍卖的说明》无任何异议。鉴于办理产权还需完善后续工程及交税费等原因，经南充农行上级行批准，在拍卖价款中抵扣后续工程款及南充农行应承担的税费等450万元，南充农行同意夏忠远、李星明在应支付的购房款中直接抵扣南充农行应承担的续建工程款及税费等包干价款450万元，即夏忠远、李星明实际给南充农行支付拍卖款为1050万元整。二、上述后续工程款和过户税费包干价款450万元抵扣后，上述一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理，所需全部税金、费用（包括应由南充农行承担的部分）均由夏忠远、李星明承担，概与南充农行无关。” 2010年11月19日，四川省营山县人民法院（以下简称：营山法院）作出（2003）营法执字第84号民事裁定书，申请执行人为南充农行，被执行人为南充市成华实业有限公司、四川诚信实业有限公司、解难典当、捷祥置业，执行的生效文书为南充中院（1999）南中法经初字第63号民事调解书，该裁定书载明：“执行中，本院依法委托相关部门对捷祥置业开发的南洋大厦地上第一、二层营业用房（面积约4200平方米，以实际测量为准）进行评估，并委托华联拍卖行对该标的进行公开拍卖，2006年11月2日，夏忠远、李星明以1500万元的价格购买南洋大厦地上第一、二层营业用房。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，裁定如下：捷祥置业位于成都市地面上第一层整层、第二层整层营业用房（面积以实测面积为准）的房屋产权及土地使用权归夏忠远、李星明所有。”同日，营山法院向成都市房管局出具协助执行通知书，要求将捷祥置业位于成都市整层营业用房（面积以实测面积为准）房屋产权过户给夏忠远、李星明所有。 2001年5月16日，中国农业银行南充市分行营业部与成都市南洋家具有限公司（以下简称：南洋家具公司）、捷祥置业签订《房屋租赁合同》，约定：南洋家具公司同意承租南充市中级人民法院执行裁定给南充分行营业部的抵押物南洋大厦地上第1、2层（包括电梯），用于经营家具，租期3年，从2001年7月1日至2004年6月30日。南洋家具公司按40元／月.平方米支付租金，每月租金总额14.3万元。合同签订后，南充分行将位于成都市房屋交付给南洋家具公司使用，南洋家具公司按照合同约定履行了支付2001年7月1日—2004年6月30日（合同约定的租赁期）租金的义务。 2012年11月22日，成都市房管局将案涉南洋大厦第一层、第二层房屋从捷祥置业名下过户至夏忠远、李星明名下，总面积为4312.87平方米。 2013年7月17日，营山法院作出（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书，载明：“2013年3月25日，被执行人捷祥置业向南充中院提出申请，认为其所开发的南洋大厦地面第一层、二层营业用房实有面积为4300余平方米，南充中院裁定抵偿给申请执行人的营业房面积明确为3917.59平方米，其多出的390余平方米的面积属于该公司所有，请求撤销我院（2003）营法执字第84号民事裁定书。本院经实查认为：被执行人捷祥置业所开发的位于成都市营业用房于2000年8月9日经南充中院评估后作出（2000）南中法执字第4××号民事裁定书抵偿给申请执行人南充农行，其评估和抵偿面积明确为3917.59平方米。但南洋大厦地面第一层、二层营业面积实为4300余平方米，对于多出的390余平方米营业房面积，其权属存在争议。本院将其裁定给案外人夏忠远、李星明属实体错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款关于各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：撤销本院（2003）营法执字第84号民事裁定书。” 同年8月10日，营山法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，协助内容为：将位于成都市营业用房营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销。 2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山法院发函，称：“我中心已根据贵院（2003）营法执字第84号附1号民事裁定书及协助执行通知书，办理了成华区南洋大厦地面第2层1、××号房屋产权证的注销手续。因成华区南洋大厦地面第一层设有抵押登记，故暂未办理南洋大厦第1层注销登记。” 2014年9月1日，成都市仲裁委员会就四川文芳置业发展有限公司（以下简称：文芳公司）与捷祥置业商品房买卖合同纠纷作出（2014）成仲案字第263号裁决书，裁决：“捷祥置业在裁决书送达之日起十日内，协助文芳公司办理所购房屋即位于成都市成华区（具体门牌号以公安机关核准的为准）府青路立交桥综合楼南洋大厦第一层建筑面积154.3平方米，第二层建筑面积243.75平方米的权属证书（房屋所有权证和国有土地使用权证）。”该案已申请成都市中级人民法院执行，现已终结本次执行。 2017年6月30日，成都市中级人民法院就夏忠远、李星明、中国农业银行股份有限公司南充分行、四川捷祥置业发展有限公司、成都市解难典当有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2017）川01民初72××号民事判决书，判决：“确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有。”夏忠远、李星明、中国农业银行股份有限公司南充分行均不服该判决，上诉至四川省高级人民法院，2018年7月16日，四川省高级人民法院作出（2018）川民终43××号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”该判决书已经于2018年8月8日生效。 2018年8月14日，成都市川衡资产评估事务所（特殊普通合伙）接受捷祥置业的委托，向捷祥置业出具一份位于成都市的《资产预评估报告书》，载明：“从2001.7-2004.7，均价租金40元／平方米.月；……2012.7-2013.7，均价租金58.54元／平方米.月；2013.7-2014.7，均价租金63.81元／平方米.月；2014.7-2015.7，均价租金69.55元／平方米.月；2015.7-2016.7，均价租金77.21元／平方米.月；2016.7-2017.7，均价租金87.24元／平方米.月；2017.7-2018.7，均价租金119元／平方米.月。” 以上事实有当事人主体身份信息、（2000）南中法执字第4××号民事裁定书、《成都华联拍卖公司拍卖成交确认书》、《房屋租赁合同》、（2006）成民初字第589号民事判决书、（2017）川01民初72××号民事判决书、（2018）川民终43××号民事判决书、《资产预评估报告书》等证据及当事人当庭陈述在案为证，经审查均具有证据的真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以采信。 本院认为，一、关于捷祥置业是否有权主张案涉房屋395.28平方米租金损失。根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，（2017）川01民初72××号民事判决书判决确认南洋大厦第一、二层营业用房中的395.28平方米属捷祥置业所有。捷祥置业对案涉房屋享有物权并获得相应租金收益的权利。捷祥置业将案涉房屋出售给案外人文芳公司，文芳公司基于与捷祥置业之间的购房合同享有债权请求权，但捷祥置业至今仍是案涉房屋的物权所有人，文芳公司是否基于与捷祥置业之间的购房合同取得案涉房屋的租金收益权利，不属本案的审理范围。南充农行以案涉房屋的买受人为案外人文芳公司而认为捷祥置业不享有租金损失赔偿请求权的抗辩理由不成立。 二、关于捷祥置业主张租金损失及租金损失的资金占用利息的权利是否超过诉讼时效。虽然，捷祥置业在2013年就应当知道自己应收的租金收益受损，但2013年8月10日，营山县法院向成都市房管局出具（2003）营法执字第84号附1号协助执行通知书，协助内容为：将位于成都市地面上第一层、第二层营业用房原登记给夏忠远、李星明的房屋产权证予以注销。2014年4月28日，成都市房屋产权登记中心向营山县法院发函，称办理了南洋大厦地面第二层1、××号房屋产权证的注销手续，因南洋大厦第1层设有抵押登记，故暂未办理南洋大厦第一层注销登记，第二层为无物权所有人，属于空户。从物权登记的权利外观上看，南洋大厦第一层为夏忠远、李星明，第二层无权利人，捷祥置业客观上存在主张权利不能的情形。捷祥置业陈述在2013年没有追索和主张是基于没有物权凭证或法律文书确认，且夏忠远、李星明就案涉房屋也在主张所有权，该陈述具有合理性。捷祥置业主张的租金损失及资金占用利息是基于（2017）川01民初72××号民事判决书和（2018）川民终43××号民事判决书的生效，该判决书生效时间为2018年8月8日，捷祥置业主张本案诉讼时效从2018年8月8日起算符合法律规定。南充农行以捷祥置业从2013年就知道南洋大厦第一、二层面积差额390余平方米为由认为本案已经超过诉讼时效的理由不成立。 三、关于原告方的损失。本案中，南充农行从2001年7月起以14.3万元/月收取租金至2006年5月31日止，且有（2006）成民初字第589号民事判决书要求原承租人到期腾退。南充农行收取案涉房屋的租金属于捷祥置业所有，南充农行收取案涉房屋的租金应当一直延续至出售并完成交付给夏忠远、李星明之前。南充农行在本案应诉中，并未向本院陈述其将南洋大厦第一、二层交付给夏忠远、李星明的具体时间。2007年12月27日，南充农行与夏忠远、李星明签订《协议书》，约定南洋大厦第一、二层营业房所设的后续工程完善、产权登记、过户等相关事宜，由夏忠远、李星明自行完善和办理等。2007年12月28日起，南充农行应当不再对南洋大厦第一、二层营业房享有收取租金的权利。捷祥置业并未提供证据证明2007年12月28日起至2018年7月止南充农行收取了南洋大厦第一、二层营业房的租金。南充农行应当赔偿捷祥置业从2001年7月至2007年12月27日止的租金损失。共同购买人夏忠远、李星明应当赔偿捷祥置业从2007年12月28日至2018年7月止的租金损失。故捷祥置业要求南充农行、夏忠远、李星明共同承担从2001年7月至2018年7月的租金损失主张本院不予支持，应当对南充农行、夏忠远、李星明的赔偿责任予以划分。 （2006）成民初字第589号民事判决书认定南洋大厦第一、二层营业房在2006年5月31日前的租金标准为40元／平方米.月，实际收取租金为14.3万元／月。南充农行出租南洋大厦第一、二层营业房时，并不知情南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，而是按照3917.59平方米，以14.3万元／月计收租金的，故其中应属于捷祥置业的租金为13106.13元／月（143000元／月÷4312.87平方米×395.28平方米）。庭审中，南充农行未提供证据证明从2006年6月1日起至将南洋大厦第一、二层依据（2000）南中法执字第4××号民事裁定书内容转让给夏忠远、李星明前实际收取的租金标准低于14.3万元／月。从2012年11月22日起，夏忠远、李星明已经明知南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，其中有395.28平方米营业房不属于（2000）南中法执字第4××号民事裁定书的内容。因此，从2001年7月起至2012年11月止，关于捷祥置业的租金损失标准应按照13106.13元／月计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”因南充农行、夏忠远、李星明没有对捷祥置业自行委托的评估机构作出的鉴定结论提供证据足以反驳并申请重新鉴定，捷祥置业主张按照《资产预评估报告书》计算租金标准，夏忠远、李星明放弃对捷祥置业租金计算标准的抗辩，本院支持捷祥置业从2012年12月起至2018年7月止的租金标准按照《资产预评估报告书》计算。 南充农行应当赔偿捷祥置业从2001年7月至2007年12月租金损失，共计78月，以13106.13元/月租金标准计算，应为1022278.14元。夏忠远、李星明应当赔偿捷祥置业从2008年1月至2012年11月租金损失，共计47月，以13106.13元/月租金标准计算，应为615988.11元；夏忠远、李星明应当向捷祥置业支付从2012年12月至2018年7月的租金损失，以《资产预评估报告书》对应的时间段租金标准计算，从2012年12月至2013年7月，共计8月，租金标准为58.54元/平方米.月，租金185117.52元；从2013年8月至2014年7月，共计12月，租金标准63.81元/平方米.月，租金302673.8元；从2014年8月至2015年7月，共计12月，租金标准69.55元/平方米.月，租金329900.69元；从2015年8月至2016年7月，共计12月，租金标准77.21元/平方米.月，租金366234.83元；从2016年8月至2017年7月，共计12月，租金标准87.24元/平方米.月，租金413810.72元；从2017年8月至2018年7月，共计12月，租金标准119元/平方米.月，租金564459.84元；夏忠远、李星明共计应支付租金为2778185.51元。故本院对捷祥置业主张的租金损失部分予以支持。 四、关于租金损失的资金占用利息，《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”南充农行于2012年12月起就应当知道南洋大厦第一、二层营业用房实际面积为4312.87平方米，其中有395.28平方米营业房不属于（2000）南中法执字第4××号民事裁定书的内容，即使南充农行在2013年1月起至（2017）川01民初72××号民事判决书和（2018）川民终43××号民事判决书生效前不能明确案涉房屋是否属于捷祥置业所有，即南充农行在债权人不清时，依据《提存公证规则》第五条“债务清偿期限届至，有下列情况之一使债务人无法按时给付的，公证处可以根据债务人申请依法办理提存：（三）债权人不清、地址不详，或失踪、死亡（消灭）其继承人不清，或无行为能力其法定代理人不清的。”南充农行在债权人不清时，应当将相应租金收益至公证处提存，而不是继续占有相应租金收益。因此，捷祥置业要求南充农行承担从2001年起至2018年7月的资金占用利息的起算点有误，应从2012年12月起，以1022278.14元为基数按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算2018年7月31日。同理，夏忠远、李星明应承担的资金利息按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算，从2012年12月1日起以615988.11元为基数计算至2013年7月31日；从2013年8月1日起以801105.63元为基数计算至2014年7月31日；从2014年8月1日起以1103779.43元为基数计算至2015年7月31日；从2015年8月1日起以1433680.12元为基数计算至2016年7月31日；从2016年8月1日起以1799914.95元为基数计算至2017年7月31日；从2017年8月1日起以2213725.67元为基数计算至2018年7月31日。故捷祥置业主张租金损失的资金占用利息，本院部分予以支持。对2018年7月31日之后的资金占用利息，原告捷祥置业并未主张，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条规定，判决如下： 一、被告中国农业银行股份有限公司南充分行在本判决生效之日起十日内向原告四川捷祥置业发展有限公司支付租金损失1022278.14元及资金占用利息（以1022278.14元为基数，从2012年12月1日起计算至2018年7月31日，按照银行同期一年期人民币贷款利率标准计算）； 二、被告夏忠远、被告李星明在本判决生效之日起十日内共同向原告四川捷祥置业发展有限公司支付租金损失2778185.51元及资金占用利息（按照银行同期一年期人民币贷款利率标准，从2012年12月1日起以615988.11元为基数计算至2013年7月31日；从2013年8月1日起以801105.63元为基数计算至2014年7月31日；从2014年8月1日起以1103779.43元为基数计算至2015年7月31日；从2015年8月1日起以1433680.12元为基数计算至2016年7月31日；从2016年8月1日起以1799914.95元为基数计算至2017年7月31日；从2017年8月1日起以2213725.67元为基数计算至2018年7月31日）； 三、驳回原告四川捷祥置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费55997元，由原告四川捷祥置业发展有限公司负担5524元，由被告中国农业银行股份有限公司南充分行负担19173元，由被告夏忠远、李星明负担31300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 佐 人民陪审员  沈思忆 人民陪审员  费怀银 二〇二〇年五月八日 书 记 员  刘 奕