安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终945号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：聂拥军。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：安徽来伊份食品有限公司。法定代表人：郁瑞芬，总经理。委托诉讼代理人：马成功，该公司员工。委托诉讼代理人：宇雷，该公司员工。上诉人聂拥军因与上诉人安徽来伊份食品有限公司（以下简称来伊份公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院作出的（2019）皖0202民初10826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人聂拥军，上诉人安徽来伊份食品有限公司的委托诉讼代理人马成功、宇雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂拥军上诉请求：1、请求判决来伊份公司立即交还房屋，停止侵害；2、请求判决来伊份公司违反房屋租赁合同的约定，赔偿聂拥军三个月的租金违约金（合计二万元整）。3、请求判决来伊份公司修复屋面结构，并对房顶进行防水处理，保证屋顶结构未受损坏。修复后提交屋顶修复报告并经聂拥军书面认可确认。4、请求判决来伊份公司赔偿2019年9月20日至今的房屋租金，按219元/天计算。5、请求二审法院判决来伊份公司承担一、二审诉讼费用。6、请求撤销一审判决第二项。事实与理由：一、10月12日一审庭审结束后聂拥军即与来伊份公司工作人员一起到涉案房屋办理交接。验房时发现一楼没有简易楼梯通往二楼进行检查；来伊份公司用于货品周转的库房同时也是天然气管线和燃气表具灶具的所在地，屋内垃圾完全掩埋了天然气管表及灶具，致使房屋交接工作无法进行。聂拥军当场拍了照片并写了不能接收房屋原因的情况报告于10月13日交至一审法院。根据双方合同约定，若逾期交房，则甲方同意每逾期一日按当年房租总额0.5%向乙方支付违约金，逾期交房超过7日的，乙方可以解除本合同，并要求甲方承担相当于3个月租金的违约责任。二、房屋出租时没有铁皮房，聂拥军也从未说过“没在意出租给来伊份的时候是否有铁皮房”，从合同约定中可看出出租时房屋只有两层。2019年9月20日聂拥军与来伊份公司负责人电话录音反映其负责人也答应要尽快拆除。三、来伊份公司在10月22日打电话和聂拥军说二楼的简易楼梯做好了，影响安全的垃圾也处理好了，通知聂拥军接房。因三楼违章建筑没有拆除，聂拥军未接收房屋。后聂拥军多次到主审法官处要求拆除，来伊份公司才于同年12月9日将三楼的违章建筑拆除，但一直未电话通知要求聂拥军去接收房屋，致使聂拥军无法取得房屋以减少损失。有10月22日电话通知记录和12月9日照片为证。四、赔偿租金的数据是根据上一合同期，每年租金八万元除以365天得出219元/天。来伊份公司辩称：一、聂拥军第一项诉讼请求无事实和法律依据。在合同到期前来伊份公司已通知聂拥军到期后收回房屋，但聂拥军以房顶有铁皮房为由拒不接收，也拒不查验房屋。因涉案违建铁皮房不是来伊份公司搭建，故聂拥军系向来伊份公司强加拆除铁皮房的义务。一审庭审聂拥军也承认不知道何时何人所建，且来伊份公司已按照合同约定撤出涉案房屋，并未超期占用，双方未交接是聂拥军的过错，应由其自己承担。二、聂拥军的第二、三项诉讼请求均不能成立。涉案违建非来伊份公司搭建，来伊份公司不存在拆除及修复屋顶的义务。三、聂拥军第四项诉请无事实和法律依据。来伊份公司多次联系聂拥军要求交接房屋，并按照聂拥军要求进行了内部整理，但聂拥军不合理诉求及不恰当的处理方式，导致双方无法正常办理交接手续，由此造成的损失扩大不应由来伊份公司承担。来伊份公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、撤销一审判决第三项，依法判决聂拥军返还来伊份公司租赁保证金10000元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，来伊份公司已经履行交还房屋的义务，按照合同约定应当视为已交还。2019年9月19日来伊份公司与聂拥军签订的《租赁合同》到期。到期日前，来伊份公司已经搬离涉案房屋，并通知聂拥军于到期日验收房屋。但聂拥军以来伊份公司未拆除违建为由拒绝接收。一审庭审中聂拥军称因违建没拆除故未检查内部设施，没有接收房屋。一审庭审当天，双方接受一审法院建议到现场交接房屋，防止损失扩大，聂拥军表示同意。其检查后提出要求搭建简易楼梯、拆除隔断墙、清扫库房垃圾三项要求，表示整改后即可收房。但来伊份公司按照聂拥军要求整改后，聂拥军再次违背承诺，表示违建铁皮房不拆除不会接收房屋。一审已查明聂拥军不知该违建房是何人何时搭建，故来伊份公司没有拆除违建的义务。二、来伊份公司按约履行交还房屋义务后，聂拥军应当返还租赁保证金。按照合同第14条第1款约定合同终止或解除，乙方将房屋交付至甲方，无需恢复原状。聂拥军在一审中当庭表示要在来伊份公司拆除违建铁皮屋后才能退还租赁保证金。但一审法院已查明并非应当由来伊份公司承担拆除违建房的义务，聂拥军以单方意思表示强行增加来伊份公司义务，当属无效。聂拥军辩称：一、一审判决第一项、第二项合理合法。2018年初聂拥军发现涉案房屋三层搭建的违章建筑时，即要求来伊份公司拆除，来伊份公司在5、6月开始就拆除三楼违建也做了准备工作，但不知为何拆除工作一直未进行。2019年9月10日租赁合同到期，聂拥军在多次催要无果的情况下才于2019年9月9日将来伊份公司起诉至一审法院。来伊份公司在2019年9月19日通知答辩人接收房屋，因违建未拆除不符合交付条件，为此聂拥军不同意接房。至2019年10月12日一审开庭，聂拥军接受法庭建议与来伊份公司一起至涉案房屋内进行检查交接，聂拥军发现没有简易楼梯进入二楼，然后用于存放物品的仓库损毁严重，垃圾成堆，隔壁墙内电线存在安全隐患，故当场拒绝接收房屋，并要求来伊份公司立即按照合同约定进行整改，拆除三楼违章建筑。2019年10月22日，来伊份公司才通知已经搭建好楼梯等，但仍拒绝拆除违建。合同约定乙方如不续租，应提前三个月通知甲方，否则保证金不予退还。来伊份公司9月19日合同到期日，没有按照合同约定对房屋进行检查，只是电话要求聂拥军到现场接房。涉案房屋直到2019年10月22日来伊份公司才将涉案房屋清理完毕，故来伊份公司未能按约履行房屋交付义务，聂拥军不应当返还租赁保证金。聂拥军向一审法院起诉请求：1、判令来伊份公司拆除所承租的位于芜湖市镜湖区凤凰美食街6栋7号楼二楼楼顶搭建的非法建筑物，要求恢复原样，消除安全隐患；2、请求判令来伊份公司修复屋面结构，并以房顶进行防水处理，保证房屋质量未受损坏，修复后来伊份公司应提交房屋修复报告，并经聂拥军书面认可并确认；3、请求判令来伊份公司违反双方所签订的房屋租赁合同的约定，赔偿聂拥军三个月的租金违约金20000元；4、来伊份公司立即拆除违章搭建并完成房屋维修，按照合同约定交付房屋；5、判令来伊份公司在合同到期后9月20日至9月25日六天内交付房屋并按照每天300元赔偿给聂拥军，每延迟一天交房，按照每天赔偿聂拥军600元的原则以此类推，据实结算给聂拥军。来伊份公司向一审法院提起反诉请求：返还来伊份公司交纳的租赁保证金10000元。一审法院查明：聂拥军系位于芜湖市镜湖区凤凰美食街6幢07号1-2层房屋所有权人。2017年8月14日，聂拥军（出租方、甲方）与安徽来伊份食品有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、乙方承租甲方所有的位于芜湖市镜湖区凤凰美食街6栋7号房屋用于经营休闲食品店，租赁期限自2017年9月20日起至2019年9月19日止；二、2017年9月5日支付2017年9月20日至2018年9月19日租金93196.65元，2018年8月20日支付2018年9月20日至2019年9月19日租金93196.65元，承租方开具增值税专用发票，税率14.16%，甲方每年实得税后租金为8万元；三、乙方于支付首期租金的同时向甲方支付履约保证金10000元，合同终止后3日内甲方应将履约保证金退还给乙方；四、（一）乙方根据需要可对租赁房屋进行装修。乙方必须保证房屋的煤气管线、表具设备、水电消防设施的安全使用并便于日后的安全检查。乙方承诺确保房屋安全装修和使用。（二）甲方出租的房屋结构为上下两层，附属设施包括消防喷淋设施、水电设施、燃气管线及配套燃气具表具，一楼大门为全不锈钢电动卷闸门和钢化玻璃墙对开拉门。乙方经甲方同意拆除原配的钢筋混凝土结构楼梯，乙方要备有简易安全楼梯以便于随时检查二楼设施。乙方不得破坏房屋结构，不得违章搭建，如因违章搭建所造成的房屋损失，乙方承担一切由此造成的法律责任。（三）乙方在租赁期内有责任和义务对房屋内的设备设施进行维护管理并安全使用；租赁期满或因任何原因提前终止合同，乙方应保证房屋结构及屋内设备设施完好，拆除影响安全的装修附加设施，不得损坏房屋原有结构。五、甲方逾期交房的，每逾期1日按当年房屋租金总额的0.5%向乙方支付违约金，逾期交房超过7日的，乙方可解除合同，并要求甲方承担相当于3个月租金的违约责任；六、租赁期限届满而双方不予续租或本合同因任何原因提前终止或解除，乙方在搬出自有财产及拆除硬件设施后将房屋交付至甲方，无需恢复原状；乙方交还房屋时，甲乙双方应对房屋进行验收，并签署房屋交接单，视为房屋收回；经乙方书面通知后，甲方仍未与乙方办理房屋交接手续的，自乙方发出通知之日起3日内，视为甲方收回房屋等内容。合同签订后，聂拥军将案涉房屋交付给来伊份公司使用，来伊份公司亦按约定向聂拥军交纳租金并向聂拥军交纳履约保证金10000元。合同履行届满前，双方因案涉房屋二楼楼顶的铁皮房拆除事宜意见分歧，遂成讼。庭审中，经一审法院询问案涉房屋有无交还，聂拥军陈述从外观来看，二楼楼顶的铁皮房尚未拆除，并没有检查内部设施，没有接收房屋。另查明：针对案涉房屋二楼楼顶的铁皮房，聂拥军陈述是在2018年发现的，不知道是什么时候搭建的，也不知是谁搭建的，没在意出租给来伊份公司的时候是否存在；来伊份公司陈述并非是来伊份公司搭建的，2018年发现后即报警处理，不清楚在承租时是否存在。一审法院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，聂拥军将案涉房屋交付给来伊份公司使用，来伊份公司亦交付租金，相互履行各自的义务。针对二楼楼顶铁皮房的拆除事宜，双方争执不下，致双方未能办理合同到期后的交接事宜，而对于铁皮房的搭建，聂拥军未能举证证明系来伊份公司搭建，也未能举证证明搭建的具体时间，即搭建是否是在被告承租期间，无法证明来伊份公司违反了法律规定或合同约定的义务，聂拥军据此要求被告承担拆除、维修及违约责任缺乏事实依据，该院不予支持。鉴于双方租赁合同履行期限已届满，双方未再续租，来伊份公司应将案涉房屋按约定交付给聂拥军。因聂拥军未检查案涉房屋的内部设施是否符合合同约定，不能明确尚未交还房屋的责任，聂拥军要求来伊份公司按300元/天、600元/天赔偿损失的诉请，该院亦不予支持。同样，来伊份公司未能举证证实案涉房屋的内部设施符合交还房屋的条件而聂拥军拒收房屋，对其主张返还履约保证金10000元的诉请，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、来伊份公司于本判决生效之日起三日内将位于芜湖市镜湖区凤凰美食街6幢07号1-2层房屋按约定交还给聂拥军；二、驳回聂拥军的其他诉讼请求；三、驳回来伊份公司诉讼请求。本诉案件受理费减半收取250元，由聂拥军负担；反诉案件受理费减半收取25元，由来伊份公司负担（本诉案件受理费聂拥军已预交，反诉案件受理费反诉来伊份公司已预交）。本院二审期间，聂拥军为支持其主张提供了以下证据：1、通话记录，证明来伊份公司2019年10月22日通知聂拥军接收房屋。2、10月12日涉案房屋照片一组，证明通往二楼的楼梯被拆除，涉案门面内垃圾成堆，不符合交付条件。证据3、2019年12月9日门面外观照片，证明违章搭建已经被拆除。来伊份公司质证认为，对于证据1的三性无异议；对于证据2的真实性无异议，根据合同约定，来伊份公司并无将涉案房屋恢复原状的义务；对证据3的真实性无法确认，即便已拆除，也不是来伊份公司拆除的。来伊份公司为支持其主张在二审提交了一份照片和视频，证明来伊份公司已经于2019年10月22日前整改完毕，已经按照合同要求搭建了建议楼梯，并清理了垃圾。聂拥军质证称，对于该组证据的真实性予以认可，但楼上尚未看到。本院认证意见为：对于聂拥军、来伊份公司提供证据的真实性、合法性及关联性均予以认定；聂拥军提供的证据3可以证明涉案违建已被拆除，但不能明确是被谁拆除。经庭审及阅卷，本院对于一审查明的事实予以确认。二审另查明：2019年10月12日双方现场检查房屋后，除拆除违建外，来伊份公司已于2019年10月22日前按聂拥军要求，对涉案房屋进行了整改。涉案违章建筑现已被拆除。二审庭审结束后，来伊份公司将涉案房屋交还给了聂拥军。本院认为，当事人对于自己提出的主张，应当提供证据予以证明。一、关于来伊份公司是否有义务修复屋面结构，并对房顶进行防水处理的问题。首先，从二审查明的情况来看，来伊份公司无法从涉案房屋到达楼顶去搭建违建铁皮屋。其次，聂拥军也无证据证明铁皮屋是来伊份公司搭建，房屋屋面结构被损及房顶漏水是因来伊份公司导致。聂拥军的该部分上诉请求证据不足，不予支持。二、关于来伊份公司是否应承担三个月租金及自2019年9月20日至今按219元/天计算的房屋占用费的问题。聂拥军称起诉前与来伊份公司沟通时，公司同意拆除楼顶违建，对此来伊份公司不予认可，且聂拥军提供的录音证据仅反映来伊份公司工作人员已就是否拆除违建事宜向公司进行了汇报，故聂拥军主张来伊份公司同意拆除违建的证据不足，不予采信。双方租赁合同到期后，聂拥军作为出租人有义务配合接收房屋。聂拥军承认2018年3月来伊份公司即告知聂拥军将不再续租，2019年9月19日来伊份公司通知其接收房屋。聂拥军以违建未拆为由，拒绝接收房屋且未对房屋进行检查，直至2019年10月12日庭审结束当天才配合来伊份公司对涉案房屋进行检查，故对于涉案房屋的逾期交付聂拥军具有过错。来伊份公司主张其2019年9月19日前即通知聂拥军检查接收房屋，但未能就具体通知时间举证。且从2019年10月12日房屋检查情况看，放有灶具和燃气的房屋内满地垃圾、存在安全隐患，合同约定应由来伊份公司提供的通往二楼的简易楼梯也没有，致聂拥军无法对二楼房屋情况进行检查，故本院认定届时涉案房屋不满足交付条件，因此来伊份公司对于逾期交房负有较大过错责任。2019年10月22日涉案房屋除违建外均已按聂拥军的要求整改完毕，聂拥军收房亦不影响其继续向来伊份主张拆除违建等权利，故聂拥军对于拒绝收房造成的租金损失亦负有过错。虽然双方未约定来伊份逾期交房应承担违约责任，但来伊份逾期交房的行为必定会给聂拥军造成一定的损失，依据公平原则，本院酌情支持来伊份公司承担10000元的赔偿责任。2019年9月20日至2019年10月22日期间来伊份公司尚未将房屋交付给聂拥军，来伊份公司理应承担该期间的房屋占用费，鉴于聂拥军对房屋逾期交付亦存在过错，本院酌情认定来伊份公司承担5000元房屋占用费。三、关于租赁保证金10000元来聂拥军是否应当返还的问题。双方约定租赁保证金的目的是为确保合同的有效履行，现双方合同已履行完毕，且来伊份公司早于2018年3月即通知聂拥军不再续租，远超过合同约定的提前三个月告知，故来伊份公司诉请返还租赁保证金合法有据，本院予以支持。上述违约金、房屋占用费与租赁保证金两项抵扣后，来伊份公司还应当支付聂拥军5000元。综上所述，聂拥军和来伊份公司的上诉请求部分成立，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10826号民事判决第一项；二、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初10826号民事判决第二项、第三项；三、安徽来伊份食品有限公司于本判决生效之日起十日内给付聂拥军5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取250元，由聂拥军负担200元，来伊份公司负担50元；一审反诉案件受理费减半收取25元，由安徽来伊份食品有限公司负担（本诉案件受理费聂拥军已预交，反诉案件受理费反诉安徽来伊份食品有限公司已预交）。二审案件受理费650元，由聂拥军负担400元，由安徽来伊份食品有限公司负担250元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年五月二十九日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。