邹城市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0883民初1528号原告：邢丽，女，汉族，1989年5月17日出生，住山东省邹城市。委托诉讼代理人：韩允亮（特别授权），山东法至上律师事务所律师。被告：邹城市丰嘉置业有限公司，住所地邹城市峄山路326号，统一社会信用代码91370883766691079M。法定代表人：徐涛，董事长。委托诉讼代理人：王安祥（特别授权），邹城中正法律服务所法律工作者。第三人：程玉妮，女，汉族，1991年7月11日出生，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：张辉（特别授权），山东士合律师事务所律师。原告邢丽与被告邹城市丰嘉置业有限公司、第三人程玉妮商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理,原告邢丽的委托诉讼代理人韩允亮、被告邹城市丰嘉置业有限公司的委托诉讼代理人王安详、第三人程玉妮的委托诉讼代理人张辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间就军民街96号臻园一品世家0008幢02-202房产买卖合同成立合法有效，并判决被告继续履行合同；2、依法撤销被告将军民街96号臻园一品世家0008幢02-202房产登记于第三人程玉妮名下的预售备案登记；并判决被告将该房产预售备案登记至原告名下；3、对原告所交纳243014元购房款项，按照18%年利率计算标准，判决被告承担从交款之日起算至房屋买卖合同办理完毕登记备案之日期间的迟延履约责任（2018年4月25日起算20000元部分；5月21日起算110000元部分；6月27日起算113015元部分）；4、判决被告继续履行交房（含储藏室）合同义务，并从2019年10月2日起承担同地段同类房屋租金逾期交房违约责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月份，原告认购被告开发的军民街96号臻园一品世家0008幢02-202房产一套，并依约缴纳定金、首付款、储藏室款合计243014元，依照相关规定，被告作为房地产开发销售企业，应当同原告签订商品房预售合同并在法定期限内办理商品房预售登记备案，然被告不但未履行该义务，确以涉案房产已经备案第三人名下事由推诿，后经原告多次交涉，被告才做出致迟于2019年3月6日前办理网签手续及2019年10月1日前交房的承诺，而然截止目前，被告仍然未履行前述合同义务，为维护购房人合法权益提起诉讼，请求事项同前。被告邹城市丰嘉置业有限公司辩称，原告购房合同属实，但因该案涉工程开发项目的进展因案外人阻挠施工，涉及刑事部分，已经邹城市公安局立案侦查，所以该项目现无法交工。涉案房屋因借款抵押给案外人，原告也知晓抵押的事实，现借款尚未还清，无法办理网签和预售手续。第三人程玉妮辩称，1、答辩人名下的涉案房产备案登记，符合法律规定，合法有效。被答辩人邹城市丰嘉置业有限公司通过房产部门将涉案房产预售备案登记至答辩人名下，程序合法，手续齐全，不存在任何违法情形，应该受法律保护，答辩人对二被告答辩人之间的房屋买卖合同关系概不知情，被答辩人邢丽亦不具有涉案房产的物权权利，无权要求撤销答辩人预售备案登记，其对答辩人的诉讼请求不应得到支持。2、被告答辩人邢丽提起撤销答辩人名下的预售备案登记程序不合法。被答辩人邹城市丰嘉置业有限公司通过房产部门将涉案房产预售备案登记至答辩人名下，是得到了房产部门的认为，是一种具体行政行为，被答辩人邢丽如果要求撤销答辩人的预售备案登记，应该向房产部门提其行政诉讼，不能通过本民事诉讼的程序解决，被答辩人邢丽提起民事诉讼把答辩人列为本案的第三人，显然被诉主体不适格。综上，答辩人的预售备案登记合法有效，被答辩人邢丽无权要求撤销答辩人预售备案登记，其提出撤销答辩人名下的预售备案登记的诉讼请求亦不符合法定程序，请求人民法院依法驳回对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定如下事实：2016年3月22日第三人程玉妮通过被告邹城市丰嘉置业有限公司工作人员按照内部员工优惠价格签订了《商品房买卖合同》，同日将该合同网上联机进行了备案，合同载明商品房坐落于邹城市，商品房项目名称为臻园一品世家，房屋位于该小区0008幢2单元2层02-202号，房屋合同约定面积为130.61平方米，商品房单价为3900元/平方米，房屋总价509379元，双方约定付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2016年3月22日前支付首期房价款159379元，占全部房价款的30%，余款350000元向客户自选贷款机构申请贷款支付。第三人陈将房屋首付款交给被告，被告出具缴款收据。2016年3月28日，第三人与被告工作人员在邹城市不动产登记中心办理了不动产预告登记手续，2016年3月30日邹城市国土资源局不动产登记管理中心向第三人出具邹房预城区字第××号预告登记证明。2018年4月27日，被告邹城市丰嘉置业有限公司再次对涉案房屋进行出售，收取原告8-2-202号房屋定金20000元，2018年5月20日、2018年6月26日收取原告补交的房款110000元、78932元，2018年6月26日收取原告储藏室款34083元。2018年12月16日，被告邹城市丰嘉置业有限公司（甲方）与原告邢丽（乙方）签署《协议书》一份，该协议书载明：经甲乙双方协商,丰嘉置业公司开发的臻园一品世家8栋2单元202室，该房产2016年由丰嘉置业公司照顾内部人员，已在房管局做完房产网签登记，因公司人员调整，所照顾内部人员已不在丰嘉置业工作，丰嘉置业公司决定把原照顾内部人员的福利房转卖，由于公司资料手续及人员调整的原因，致使邢丽购买的8栋2单元202室一直未办理过户网签手续，邹城市丰嘉置业公司承诺在2019年3月6日前办理从内部人员程玉妮过户到邢丽，完成该8栋2单元202室该房产登记备案手续，变更过户费由丰嘉置业公司承担。因丰嘉置业有限公司网签时间拖延，丰嘉置业有限公司承诺给予邢丽在上房时免除两年物业费。如果到2019年3月6日，丰嘉置业有限公司仍未给邢丽办理该房产网签手续，按照银行年利率6.0进行3倍赔偿。1、甲方承诺2019、10、1日前交房。2、乙方要求法人签字盖章。3、如双方打不成协议，一个星期连本加息退款。该协议原告邢丽签字确认，被告加盖了公章，公司法定代表人徐涛签字。被告逾期未履行该协议，涉案房屋至今尚未竣工交付使用。上述事实是通过原告提供的《商品房买卖合同》、《不预告登记证明》、缴款收据、协议书等认定的。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律登记，未经登记不发生法律效力，发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时开始。当事人为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生法律效力。本案中，第三人购买涉案商品房且签订商品房买卖合同均在原告购买该房屋之前，且在不动产部门办理了预告登记，产生了物权效力，未经第三人同意解除商品房买卖合同、撤销预告登记被告不能将该房屋再次出售。2018年12月16日被告邹城市丰嘉置业有限公司与原告邢丽签署《协议书》是双方的真实意思表示，应为有效的民事法律行为，但原告在本案中仅缴纳了购房定金和部分房款，双方并未签订商品房买卖合同，且在与被告签订补充协议后并未撤销被告与第三人签订的合同和预告登记，因此原告交付房款的行为并不能否定第三人买卖合同及预告登记的效力。因此，原告请求撤销第三人的预告登记无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：驳回原告邢丽对被告邹城市丰嘉置业有限公司、第三人程玉妮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告邢丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈庆存二〇二〇年五月二十日书记员  孟淑鑫