江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终672号上诉人（原审被告、反诉原告）：宗德华，男，1974年2月14日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鄱阳县兴合房地产有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇人民南路123号，统一社会信用代码91361128550884971L。法定代表人：邵德祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨林锋，江西鄱都律师事务所律师。上诉人宗德华因与被上诉人鄱阳县兴合房地产有限公司（以下简称兴合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月08日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宗德华上诉请求：1、依法撤销江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1039号民事判决中第一项、第二项、第三项判决，发回重审或依法改判；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、依法判令被上诉人承担上诉人因优先购买权受损的损害赔偿，赔偿上诉人的直接损失769,900元，依法支持上诉人的反诉请求；4、一、二审诉讼费用和鉴定评估费由被上诉人承担。事实和理由：第一，上诉人与被上诉人签订了32号店面的租赁协议，同时对于33号店面也在该协议中一并约定租给上诉人使用，33号店面2015年12月1日至2016年11月30日的租金是1,200元每年，到期后经双方协商确定33号店面的租金提高至2,200元每年，并且三年为一个租期，租金一次性支付，但是被上诉人不同意在票据上注明，也不同意签订书面的租赁协议，一审法院认定6,600元是33号店面一年的租金错误，同时上诉人对于33号店面并未用于经营，而只是用于停放电动车及材料；第二，一审认定事实错误，剥夺了上诉人的优先租赁权。对于33号店面双方当事人口头约定了租期是从2016年12月1日至2019年11月30日，上诉人也支付租金至2019年11月30日，对于32号店面的租金是被上诉人拒收，故本案中是被上诉人违约，请求撤销一审判决中要求上诉人支付违约金的判项，保护上诉人的优先租赁权；第三，一审法院驳回上诉人因优先购买权受损的损害赔偿请求是错误的。上诉人在租赁期间，要去预交10万元定金，但是被上诉人法定代表人不同意，认为上诉人只有优先租赁权，没有优先购买权，同时被上诉人出售案涉房产是并未告知上诉人，直至2018年12月1日上诉人才知道店面被出售的事实，在此过程中上诉人只知道被上诉人要出售，但是售楼部公开的价格是14,500元每平方米，被上诉人公司姜总卖给上诉人的价格是11,000元每平方米，实际上卖给案外人的价格是13,000元每平方米，被上诉人在价格发生变动的情况下也没有告知上诉人，故上诉人无法行使优先购买权，由此给上诉人造成的损失，按照评估价格769,900元，被上诉人依法应当予以赔偿。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。兴合公司辩称：第一，一审判决认定上诉人第二次支付33号店面的租金6,600元是一年的租金是正确的。双方当事人在签订32号店面租赁协议时提到将33号店面给上诉人使用一年，使用费为1,200元，2016年12月1日，上诉人向被上诉人支付第二次租金15,000元，注明32号店面租金8,400元，33号店面租金6,600元，该两笔租金是在一张收据上，32号店面的租金是一年的，33号店面的租金在没有特别约定的情况下应当认定是一年的租金，上诉人主张是三年的租金没有任何事实依据；第二，一审法院认定上诉人应当返还被上诉人店铺是正确的，双方当事人之间签订的32号店面租期为三年，即2015年12月1日至2018年11月30日止，现租期已满，上诉人依法应当将租赁物返还并支付租金及赔偿由此给上诉人造成损失的；第三，一审法院认定上诉人作为承租人的优先购买权没有受到侵害是正确的。本案中上诉人在租赁案涉店面时就知道被上诉人该店面一直是公开对外销售的，期间还有买受人到现场查看店面情况，但是上诉人没有在合理期限内积极主动行使购买权，且案涉店面是一次性付款销售的，上诉人称向被上诉人要求付10万元定金购房，该陈述不属实，且也不符合优先购买条件，上诉人以此为由要求被上诉人赔偿是没有道理的，一审法院不予支持正确；第四，上诉人在一审时要求变更反诉请求，但是在法定期限内没有缴纳反诉费，其增加的469,900元法院应当不予审理，其在二审时又提出属于新增诉讼请求，该诉请二审法院不应当进行审理。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。兴合公司向一审法院起诉请求：1、请求法院责令宗德华立即搬出鄱阳县人民南路128号湖城一品9#楼128-32、128-232和128-33、128-233店面，并腾空房屋，将该房返还兴合公司；2、责令宗德华支付拖欠兴合公司自2017年12月1日起到2018年11月30日的租金15,000元，责令宗德华自2018年12月1日起支付到搬出店面止的损失，其中32号店面按每月2,280元，33号店面按每月1,807.20元计算；3、本案诉讼费由宗德华承担。宗德华向一审法院反诉请求：1、判令兴合公司赔偿因侵害其优先购买权的经济损失30万元（第二次庭审中变更为769,900元，但增补的金额未交反诉费）；2、本案反诉费由兴合公司负担。一审法院认定事实：兴合公司系鄱阳镇“湖城一品”楼盘的开发商。2015年11月11日，双方签订了一份《店面租赁协议》，该协议主要内容为：1、兴合公司将鄱阳县人民南路128号湖城一品9#楼128-32店面（上下层，每层面积58.96平方米）出租给宗德华使用；2、租赁期限为3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止；3、每年租金8,400元，一年一付；4、兴合公司另提供相邻的128-33号店面（上下层，每层面积46.34平方米）给乙方停放电瓶车使用，使用期至2016年11月30日止，按每月100元再收取使用费，到期后宗德华须腾出或按正常租用，双方再签订《店面租赁协议》；5、如兴合公司销售给买受人（称丙方），本租赁协议的权利和义务一同转让给丙方。签订协议当天，宗德华按照协议支付了32号店面第一年的租金8,400元及33号店面的使用费1,200元，并支付兴合公司水电费押金1,000元，共计10,600元，兴合公司向宗德华出具了收款收据。2016年12月1日宗德华又向兴合公司交纳了32号店面租金8,400元及33号店面租金6,600元，总共15,000元，兴合公司也向宗德华出具了收款收据。但33号店面一直未另行签订租赁协议。后宗德华未再向兴合公司交纳租金。宗德华在承租期间，兴合公司对宗德华承租的店铺一直对外公开销售。2017年6月8日，兴合公司将出租给宗德华的湖城一品9#楼33号商铺（上下层，两层面积为92.68㎡），作价602,400元卖给了买受人张某某，双方并签订了商铺购买协议书，买受人已于2017年6月8日至2017年10月14日付清了兴合公司购房款602,400元，2019年1月8日，双方签订正式商品房买卖合同，约定2019年1月31日交房，逾期由出卖人向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2017年6月9日，兴合公司将出租给宗德华的湖城一品9#楼32号店铺（上下层，两层合计面积117.92㎡），作价760,000元卖给了买受人潘某某，双方签订了商铺购买协议书，买受人已即时付清兴合公司购房款760,000元。2017年7月19日，双方签订正式商品房买卖合同，约定2017年8月31日交房，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。兴合公司于2018年11月26日向宗德华发出《要求交付租金及确定后续租赁事项的书面通知》，要求宗德华交纳拖欠租金14,450元，其中32号店面租金8,400元、33号店面租金6,050元（因改建上下楼梯，少收一个月，按11个月收取），并告知宗德华，兴合公司已将两间店面销售给新业主，续租事项与新业主协商。同年12月2日，宗德华回复兴合公司，承认只欠32号店面租金8,400元，33号店面原交的租金6,600元系三年的租金，并认为兴合公司在没有预先通知其的情况下就将该店面出售，剥夺了其优先购买权。为此双方产生纠纷，宗德华一直占用其所承租的店面至今。兴合公司于2019年3月4日向该院起诉，提出上述诉请。诉讼期间，宗德华反诉兴合公司侵犯其承租人的优先购买权，要求兴合公司赔偿其经济损失，宗德华并于2019年5月10日向该院提出申请，要求按照双方合同履行期满日（2018年11月30日）作为基准日来进行评估所租赁房屋的价值，以计算两间店铺实际价值与兴合公司卖给案外人的差价。2019年9月29日，上饶市国盛房地产土地评估有限公司确定鄱阳镇湖城一品9#楼128-32、128-232号房屋（即32号店面）于2018年11月30日的房地产价值为119.39万元，确定鄱阳镇湖城一品9#楼128-33、128-233号房屋（即33号店面）于2018年11月30日的房地产价值为93.84万元，宗德华花去评估费21,300元，故宗德华反诉要求鄱阳县兴合房地产有限公司赔偿其房屋估价与卖给案外人的差价769,900元，并承担评估费21,300元和反诉费。一审法院认为，本案争议的焦点有以下三个方面：一、宗德华第二次支付33号店面的租金6,600元是一年还是三年？二、兴合公司的诉求是否合理？应否得到支持？三、宗德华反诉兴合公司侵犯其优先购买权是否成立？要求兴合公司赔偿损失是否合理？关于争议焦点一，双方签订的32号店面的《店面租赁协议》中提到兴合公司将33号店铺给宗德华使用一年，年使用费为1,200元，到期后双方再签订租赁协议。但之后双方一直未就33号店铺签订租赁协议。2016年12月1日，宗德华向兴合公司交纳了第二次租金即15,000元，兴合公司在收款收据中注明32号店面租金8,400元、33号店面租金6,600元，该院认为，双方租赁协议上约定租金是一年一交，而宗德华交纳的32号店面租金8,400元也是一年的租金，开在同一张收据上33号店面租金6,600元，未特别约定是多长时间的租金，应当认定为一年的租金。宗德华主张是三年的租金，则租金给付超过了双方签订协议的期限，不合常理，不予认定。关于争议焦点二，1、宗德华应否返还兴合公司店铺。双方签订的《店面租赁协议》约定的租赁期为三年，即2015年12月1日至2018年11月30日止，现租赁期已满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，宗德华应当将租赁物返还兴合公司。宗德华拒不返还属违约行为，应承担违约责任，故对兴合公司要求宗德华返还租赁店铺的请求，该院予以支持；2、关于合同内的租金还欠多少。双方签订的《店面租赁协议》为三年，宗德华实际支付现两年的租金，尚欠第三年的租金。兴合公司要求宗德华支付第三年（即2017年12月1日至2018年11月30日）的租金15,000元（32号店面8,400元，33号店面6,600元），但从兴合公司2018年11月25日发给宗德华的催收租金通知书看，兴合公司已承诺33号店面因改建楼梯少收一个月的租金，只要求宗德华支付14,450元租金，故该院认定合同期内所欠的租金为14,450元，另外，宗德华给付的水电费押金1,000元应予充抵，故宗德华实欠兴合公司租金13,450元；3、关于合同期满后，宗德华占用兴合公司房屋的损失计算问题。由于合同期满后宗德华未腾出房屋，导致兴合公司无法向买受人交房，根据兴合公司与买受人的《商品房买卖合同》规定，逾期交房由出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，32号店面的房价款为76万元，每月违约金为2,280元，33号店面的房价款为60.24万元，每月违约金1,807.20元，因宗德华违约给兴合公司造成损失，宗德华应予赔偿，故兴合公司要求自2018年12月1日起支付32号店面损失按每月2,280元计算，该院予以支持。但33号店面约定的交房时间为2019年1月31日，故违约金每月1,807.20元应自2019年2月1日起计算，2018年12月1日至2019年1月31日两个月的损失应按原租金（即每月租金550元计算）；关于焦点三，关于宗德华作为承租人的优先购买权是否受到侵害？《中华人民共和国合同法》第三百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。宗德华称兴合公司在出卖租赁房屋时没有向承租人履行通知义务，宗德华没有收到兴合公司出卖租赁房屋的书面通知，该院认为，合同法规定出卖人出卖租赁房屋应提前通知承租人，但并没有规定书面通知，本案中，兴合公司作为鄱阳镇“湖城一品”楼盘的开发商，其出租给宗德华的店铺一直是对外公开销售，对此，宗德华明确表示知晓，应视为兴合公司已向被告履行了租赁物出卖的通知义务，宗德华自2015年12月1日起承租兴合公司的店铺，明知兴合公司将该租赁店铺一直对外公开销售，期间还有买受人到现场查看店铺情况，但宗德华却未在合理期限内积极主动行使购买权，兴合公司直到2017年6月才将租赁店铺卖给买受人，故对宗德华提出其优先购买权受到侵害的主张，不予认可；尽管兴合公司将租赁店铺出卖给了他人，但宗德华至今仍在承租店铺经营，其实际承租诉争店铺的权利并未受到影响，故宗德华要求兴合公司赔偿其经济损失的诉求，该院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宗德华于本判决生效之日起一个月内将鄱阳镇人民南路128号“湖城一品”9#楼128-32、128-232和128-33、128-233店铺腾空并返还鄱阳县兴合房地产有限公司；二、宗德华于本判决生效之日起一个月内给付鄱阳县兴合房地产有限公司合同内租金13,450元（自2017年12月1日起至2018年11月30日租金为14,450元，扣除水电费押金1,000元），赔偿鄱阳县兴合房地产有限公司合同期满后占用店铺的经济损失（32号店面自2018年12月1日起，按每月2,280元计算至实际返还店铺时止；33号店面自2018年12月1日起至2019年1月31日按每月550元计算，自2019年2月1日起按每月1,807.20元计算）；三、驳回宗德华要求鄱阳县兴合房地产有限公司赔偿经济损失的诉讼请求。案件受理费418元，反诉费2,900元，评估费21,300元，合计24,618元，由宗德华负担。本院二审期间，上诉人宗德华向本院提交了照片一张，证明33号店面其并未用于经营使用，而是停放电动车和放材料，被上诉人质证后认为，从该照片中可以看出宗德华是用于经营用途的；被上诉人兴合公司向本院提交了违约金损失情况表、电子交易回单、违约金确认书，证明因宗德华占用案涉店面导致兴合公司向店面的买受人承担的违约损失情况，宗德华质证后认为该证据与其无关。本院认为，宗德华提供的照片中可以看出宗德华在33号店面里摆放了制作工具，因其从事加工制作行业，故摆放制作工具亦属于经营使用；对于兴合公司提供的证据材料可以证实兴合公司对外承担了违约责任的事实。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对于一审判决中认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、宗德华在履行房屋租赁协议过程中是否存在违约行为？2、兴合公司是否侵犯了宗德华的优先购买权，是否需要赔偿其损失？根据双方当事人陈述的意见和理由，结合在卷的证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：1、关于宗德华在履行房屋租赁协议过程中是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中宗德华与兴合公司在2015年11月11日与兴合公司签订《店面租赁协议》，约定将32号店面租给宗德华使用三年（2015年12月1日至2018年11月30日），并且将33号店面给宗德华使用一年，双方在合同签订后开始各自履行自己的义务，兴合公司将案涉店面交付宗德华使用，宗德华亦按约支付了第一年度的租赁费用，2016年12月1日宗德华支付了第二年度的租赁费用，包括32号店面的租金8,400元以及33号的租金6,600元，但是到第三年时宗德华未按照协议约定支付租金，其行为已经构成违约，宗德华辩称2016年12月1日缴纳的6,600元是33号店面三年的租金，32号店面其也向兴合公司缴纳，但是兴合公司拒收，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中宗德华对于其所抗辩的主张并未提供证据予以证实，且32号的店面租赁期限是至2018年11月30日止，而宗德华将33号的店面租金支付至2019年11月30日不符合常理，宗德华对此应当承担举证不能的法律后果。宗德华未缴纳33号店面2017年度以后的租金，亦未缴纳32号店面2018年度的租金，其行为已经违反了双方签订的租赁协议，构成违约，依法应当承担违约责任，一审判决的第一、二项内容并无不当。2、关于兴合公司是否侵犯宗德华优先购买权，是否应当赔偿宗德华损失的问题。宗德华作为案涉店面的承租人，根据法律规定，其在同等条件下享有优先购买权。但是本案中宗德华在承租时对于兴合公司准备出售案涉店面的情况是明知的，在双方之间的租赁合同中亦有约定，双方同意宗德华在兴合公司将案涉店面出售后与兴合公司或者新的业主继续履行本协议，租金进行调整。同时兴合公司在出售案涉店面时是要求一次性支付全款，实际上也是如此，但是宗德华在承租期间虽然其称有购买案涉店面的意愿，但是其要求支付10万元的定金，故其该购买条件与兴合公司实际出售案涉店面的条件并不相同，不属于同等条件，现其主张兴合公司的出售行为侵犯其优先购买权没有事实和法律依据，本院不予支持。兴合公司既然没有侵犯宗德华的优先购买权，那么就无需向宗德华赔偿损失，故一审法院驳回宗德华的反诉请求并无不当。此外，宗德华在一审诉讼过程中对反诉请求进行了变更，提高的反诉的标的额，一审法院在庭审中明确要求宗德华补缴反诉费，逾期未交，对超出的部分不予审理，但是宗德华并未补缴该部分诉讼费用，在二审时其提出的该部分诉讼标的兴合公司不同意进行调解，故本院亦不得进行审理。综上所述，宗德华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,499元，由宗德华负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  聂晓红审判员  万利剑二〇二〇年五月二十日书记员  程 梦