贵州省麻江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2635民初212号 原告：王光辉，男，1989年6月26日生，汉族，住贵州省凯里市。 委托诉讼代理人：胡世江，贵州重元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰方明，贵州重元律师事务所律师实习律师。 被告：贵州冠峰置业有限公司，地址：贵州省麻江县杏山镇城东新区。 法定代表人：周梅生。 原告王光辉诉被告贵州冠峰置业有限公司（以下简称冠峰置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，因新冠××疫情从2020年2月28日起经本院院长批准扣除审限至2020年5月18日。本院依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告王光辉及其委托诉讼代理人胡世江、兰方明到庭参加诉讼，被告冠峰置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新华物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2018年5月31日签订的《商铺认购合同》；2、判令被告返还原告购买商铺款人民币448000.00元及利息人民币60569.60元（448000元×6.76%×2年）、违约金人民币89600.00元（448000元×20%）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月26日，经被告广告宣传，原告与被告签订了商铺买卖合同，原告拟向被告购官井湖1号二期1栋1层15号商住房，建筑面积为55.31平方米，总价为人民币448000.00元，根据被告的宣传，该商铺为紧俏商铺，欲购人较多，全款支付后才能保证得到商铺，于是原告便交清全部房款人民币448000.00元，便于2018年5月31日签订《商铺认购合同》，该合同约定条款基本符合《商品房销售管理办法》第十六条的主要规定，具备商品房买卖合同的性质。合同签订后，被告至今未进行商铺建设施工，现即将到交付时间，被告仍未建设施工，多次与被告协商，被告未予答复。根据合同法的规定，被告至今没有相关建设手续，也没有相关预售许可证，由于被告原因，不可能实现合同目的。为维护原告合法权益，2020年1月14日，原告向本院提起诉讼，要求依法支持其诉请。 被告冠峰置业公司未答辩。 原告新华物业公司在举证期限内提供以下证据： 1、原告身份证，拟证明原告的基本情况及诉讼主体资格； 2、《商铺认购合同》及《冠峰●官井湖1号销通书》，拟证明原告与被告已签订商铺认购合同及支付100%全部房款并以此签订《商品房买卖合同》依据的事实； 3、交款核对单，拟证明全部支付房款人民币448000.00元的情况； 4、微信聊天记录，拟证明原告催被告退还房款的事实； 5、照片，拟证明被告至今未动工修建所销售给原告的房屋情况。 被告冠峰置业公司在举证期限内未提供证据。 本院经审理认定事实如下：原告经被告宣传人员介绍并察看尚未动工修建房屋所在位置后，确定认购被告修建的商铺。2018年4月23日，被告则以定金向原告收取房号为1-015、建设面积为55.31平方米房屋款人民币380000.00元，2018年4月26日被告继续向原告收取房号为1-015、建设面积为55.31平方米房屋的尾款人民币68000.00元。同日即2018年4月26日原告与销售人员填写了《冠峰●官井湖1号销通书》，该书载明：买受人：王光辉；产权份额外负担分配：单独所有；认购日期：2018年4月23日；认购书姓名：王光辉；房号：官井湖1号2期1栋1层15号房；建筑面积：55.31平方米；折前建面单价：9500元/㎡，折前总价：525445.00元，折后建面单价：8099.80元/㎡，折后总价：448000.00元；付款方式：一次性付款；付款进度：（1）2018年4月26日￥448000.00元（100%）；付款金额：（首付）448000.00元－（定金）38000.00元=（本次实际交款）68000.00元。以上信息及数据客户已审阅并确认，上述房屋签订《商品房买卖合同》时相关信息以此合同审批单为依据。销售人员：李娅签字，销售经理：冯碧签字，客户确认：王光辉签字。 2018年5月31日，原告便与被告签订《商铺认购合同》，合同第一条：乙方（原告）认购商铺的基本情况，即乙方认购的商铺位于贵州省麻江县线（政务大厅对面），项目名称为“官井湖1号2期商业区1号楼1层15号商铺，建筑面积为55.31平方米，该商铺属框架结构，建筑层数为三层，地上二层地下一层。第二条：认购方式，即甲方（被告）与乙方（原告）约定按建筑面积计算商铺价格，但最终以房管局产权登记面积为准；商铺单价为8099.80元／平方米，总金额为人民币448000.00元。第三条：付款方式及期限，即全额认购，乙方在2018年5月31日前一次性付清全部商铺款人民币448000.00元。第六条：交付期限，即甲方应当在2020年5月30日前，商铺经双方验收合格后交付乙方使用，……。第九条：关于产权登记的约定，即甲方应当在商铺交房后60日内办理产权属登记，需由甲、乙双方提供资料办理产权属登记相关手续，若甲方未在规定的期限内未能为乙方办理相关产权手续，甲、乙双方同意甲方退乙方所缴纳的全部房款。本合同解除，双方互不承担违约责任。第十条：违约责任，即自本合同签订之日起，甲乙双方应严格遵守本合同，乙方因自身原因终止本合同，或出现导致本合同终止的违约行为属于乙方违约，违约金赔偿标准为在本合同生效之日起一年内，违约方支付守约方合同款25%的违约金，在本合同生效之日起一年以上的，违约方支付守约方合同款20%的违约金。第十二条：合同期限自签订本合同之日起至2020年5月30日止。 原告一次性向被告支付全部房款人民币448000.00元，并与被告签订商铺认购合同后，因被告自身原因，至今未在确定的位置修建所签订认购合同约定的商铺房屋，原告多次与被告协商，被告一直未予答复。2020年1月14日，原告以被告不能实现合同目的为由，向本院提起诉讼，请求依法支持其诉请。 本院认为：争议焦点一，原告与被告签订的《商铺认购合同》及附件效力如何。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对尚未建成的房屋销售应当签订商品房预售合同，对已竣工的房屋应当签订商品房销售合同，而商品房的预售实行预售许可制度，即房地产开发商预售商品房须取得预售许可证明。截至本案一审庭审法庭辩论终结之日，被告的1号二期工程尚未破土动工，仍处于未建状态，被告在举期限内未提供答辩和提供证据，应视为其未取得商品房的预售许可证明。原告与被告签订的商铺认购合同的目的在于促使双方将来签订商品房买卖合同，基于该认购合同，双方之间成立商品房预约合同关系，而非商品房预售合同关系，双方所签的商铺认购合同即为商品房预约合同，非商品房预售合同。双方当事人就有关建立商品房预约关系的意思表示真实，未违反法律规定，因此，原告与被签订的商铺认购合同应当认定为有效。 争议焦点二，是否解除《商铺认购合同》，被告是否应向原告退还原告交纳的全部房价款及利息。在双方签订的《商铺认购合同》中，未约定有解除合同的条件，不存在约定解除。双方签订的商铺认购预约合同成立后，原告向被告交纳了全部房款，被告向原告出具了收款单据。截至本案一审庭审法庭辩论终结之日，被告的1号二期工程尚未破土动工，仍处于未建状态，到2020年5月30日合同到期时，被告不可能取得商品房销售条件，与原告签订商品房买卖合同，致使原告不能实现其购房目的，被告存在缔约过失的过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。因此，原告诉请解除合同，本院予以支持。由于被告的过错，致原告不能实现购房目的而提出解除商铺认购的预约合同，《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。因此，被告应当退还原告交纳的全部房款。由于被告过错，给原告造成一定的资金占用损失，原告主张支付利息应予支持。当事人未约定利息的支付方式，对原告主张以全部房款人民币448000.00元为基数，按年利率6.76%计算两年利息，不违反法律规定，故原告请求支付利息人民币60569.60元应予支持。 争议焦点三，被告是否应向原告支付违约金。违约金是当事人按照约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。现行合同法没有强制规定有法定违约金，体现出约定违约金的规定。本案中，双方当事人在签订《商铺认购合同》的第九条中约定，本合同解除，双方互不承担违约责任。虽然《商铺认购合同》第十条约定有违约责任，但该条约定仅是原告存在违约行为的违约责任，对被告的违约条件约定不明。因此，原告请求被告支付违约金人民币89600.00元，根据合同约定，不予支持。 综上所述，原告请求解除《商铺认购合同》、要求被告退还全部购房款人民币448000.00元及利息人民币60569.00元，请求合法，应予支持。请求支付违约金人民币89600.00元，违反合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三条、第六条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王光辉与被告贵州冠峰置业有限公司于2018年5月31日签订的《商铺认购合同》； 二、由被告贵州冠峰置业有限公司在判决生效之日起15日内向原告王光辉退还全部购买商铺房价款人民币448000.00元及利息人民币60569.60元，两项共计人民币508569.60元； 三、驳回原告王光辉的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费人民币9782.00元，减半收取人民币4891.00元，由原告王光辉负担人民币449.00元，由被告贵州冠峰置业有限公司负担4442.00元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员  吴茂标 二〇二〇年五月二十二日 书记员  陆 艺