广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0604民初1282号原告：佛山市竞泽投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码914***********821Q。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：晏叶芳，女，汉族，1987年9月10日出生，住广东省佛山市顺德区********************，公民身份号码。系原告佛山市竞泽投资有限公司的员工。委托诉讼代理人：符妙青，女，汉族，1978年8月5日出生，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码。系原告佛山市竞泽投资有限公司的员工。被告：何跃明,男，汉族，1990年6月24日出生，住广东省佛山市三水区***************之1，公民身份号码。原告佛山市竞泽投资有限公司诉被告何跃明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后,适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符妙青、被告何跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起如下诉讼请求（明确后）：1.判令解除原告与被告就影荫路22号首层4号商铺签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告缴交2019年4月1日起至2020年1月31日的租金263390元及滞纳金23592元（滞纳金以每月所欠租金为基数，按照年利率24%的标准，从应付未付次日起计算至2019年12月31日）；3.判令原告无需向被告返还租赁定金48000元；4.判令被告向原告支付违约金50000元；5.判令被告向原告支付违约金赔偿79395元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2017年5月30日与原告签订禅城区影荫路22号首层P4号商铺的《租赁合同》，签订租赁合同后被告一直故意拖欠租金，每月从未按租赁合同的约定按时交租，从2017年4月起甚至拒交租金，至今故意拖欠租金长达17个月，经多次催交至今仍未交纳。因此，被告应向原告交纳租金及滞纳金为：2019年4月1日至2020年1月31日共10个月租金为263390元；延期交租的滞纳金按合同约定利率24%计算为23592元。被告一直故意拒交租金构成违约，根据《租赁合同》第二条的约定，原告有权解除双方签订的《租赁合同》。被告一直故意拒交租金构成违约，根据《租赁合同》第十二条第2款的约定租赁定金48000元作为违约赔偿金，另支付50000元作为违约金。由于被告违约以至原告无法找到新的租户，给原告造成损失，故应当赔偿三个月租金79395元。原告为此起诉。被告何跃明辩称，2017年6月被告开始承租涉案房屋，但经营商铺半年后被告出现经营困难，便开始在58同城等网站上发布转让店铺的广告，但是由于涉案商铺的地理位置比较难转让，2019年被告想转让店铺时，原告要求被告一次性结清所欠全部租金，但被告实在没有能力清偿。后续被告主动要求与原告协商解除合同、转让店铺，并请求分期付清所欠费用，但原告没有回应解除合同的请求。涉案商铺被告在2019年六月份就没有营业，至今一直空置，目前涉案商铺中仍存留被告的物品。被告未支付2019年4月份后的租金，被告认为原告主张的涉案商铺2019年4月至2020年1月的租金不合理，按照合同约定，被告拖欠租金超过一个月的，原告有权收回涉案商铺，但原告一直没有收回，也没有催告被告支付租金和交还商铺，而是一直在恶意计算租金。被告同意解除合同，但不同意原告没收租赁定金和违约金的要求。本院经审理认定如下事实：原告为位于佛山市禅城区***********的房屋（以下涉案商铺）的登记所有权人，并已经取得了相应的不动产权证书。2017年5月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方作商业使用，租赁期从2017年6月1日起至2022年4月30日止；月租金为人民币24005元，第二年起（即2018年5月1日）每年按5%递增；租金每月10日前交纳。乙方如不按时交纳租金，则自到期交纳之日起计算，按年利率24%计收逾期付款的滞纳金，如此累计；租赁定金为人民币48000元，定金于合同期满时，经甲方验收该物业结构无损坏，并由乙方恢复其外立面原状、结清之前所有费用后，如数归还；乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方有权终止合同，收回该物业，并没收全部定金；如乙方在合同期内要求提前终止合同或由于违约而导致终止合同，乙方应付清所拖欠的租金及水电费等相关费用，则租赁定金作为违约金赔偿给甲方，另支付给甲方人民币50000元作为违约金，甲方放弃提出其他索赔要求。等等。上述《租赁合同》签订后，被告依照合同约定向原告缴交了租赁定金48000元，原告将涉案商铺交付给被告使用。至本案开庭之日，被告未向原告支付2019年4月1日之后的租金。庭审中，被告陈述，被告租赁涉案商铺用于经营酒吧，但在2019年6月份之后就因经营困难再无营业。另查明，因被告拖欠原告涉案商铺的租金，原告曾于2019年起诉请求判令被告支付从2017年11月起至2019年3月31日期间的租金和滞纳金、水费等。本院于2019年5月8日作出（2019）粤0604民初9033号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。该判决书已经发生法律效力。再查明，原告起诉后，本院于2020年4月23日向被告直接送达了起诉状副本等诉讼文书材料。又查明，诉讼中，原告于2020年5月11日收回了涉案商铺。以上事实，有原告举证的不动产权证、《租赁合同》，本院依职权所调取的（2019）粤0604民初9033号民事判决书以及本案庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，涉案《租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方应诚实全面履行，否则应承担相应法律责任。就原告的各项诉讼请求，本院分析评述如下：一、关于要求解除《租赁合同》的诉求。本案《租赁合同》约定，被告拖欠租金累计达到一个月的，原告有权终止合同并收回租赁物业。而根据查明事实，被告从2017年11月份起连续拖欠租金未交纳，已经达到合同约定的解除条件。原告主张解除讼争租赁合同，合法有据，应予支持。至于合同解除时间，合同自通知到达对方时解除,无证据证明原告已于起诉前向被告送达解除涉案租赁合同的通知，故本案合同解除时间以载有解除合同意思表示的民事起诉状送达给被告的时间，即2020年4月23日为准。二、关于要求被告支付租金和滞纳金诉求。一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，涉案《租赁合同》解除之前，合同有效，被告仍应按照合同之约定支付所欠原告的租金。另一方面，上述《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，涉案《租赁合同》约定被告拖欠租金累计达一个月时原告便有解除合同的权利，被告从2017年11月份起开始拖欠租金、从2019年6月份起停止营业，原告对此亦是知情的，但原告在被告以实际行动表示不履行合同义务，拖欠租金达十个月、停止营业八个月后才提起诉讼要求解除合同，且无合理解释。原告怠于行使权利，未及时采取解除合同、收回租赁物的措施，导致租赁物空置期间的不必要延长，对于该延长期间的租金损失，原告无权要求被告赔偿。综合考虑租赁期限、租赁物使用情况、通知、催告情况，本院酌定原告行使合同权利的合理期限为从被告停止营业时间起的六个月为宜。因此，对原告主张的从2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金，本院予以支持；对原告主张的2020年1月起至本案合同解除期间的租金，本院不予支持。经计算，被告应付原告从2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金为236925元（25205元+26465元×8个月），原告主张的租金超出该数额的部分，本院不予支持。关于租金的滞纳金。本案《租赁合同》约定被告逾期支付租金的，应按年利率24%的标准向原告支付逾期付款滞纳金，故原告要求被告按照年利24%标准支付拖欠租金的滞纳金，理据充分。滞纳金从每期租金应付未付次日起分段累计计算，计算至2019年12月31日，被告应付滞纳金为14429元（见下表）。原告主张的滞纳金超出的部分，本院不予支持。序号租金月份未付租金（单位：元）滞纳金起计时间滞纳金截止时间逾期天数滞纳金（单位：元）12019年4月252052019/4/112019/12/312654391.8822019年5月264652019/5/112019/12/312354089.3932019年6月264652019/6/112019/12/312042662.4542019年7月264652019/7/112019/12/311742270.9152019年8月264652019/8/112019/12/311431866.3362019年9月264652019/9/112019/12/311121461.7472019年10月264652019/10/112019/12/31821070.2082019年11月264652019/11/112019/12/3151665.6192019年12月264652019/12/112019/12/3121274.08总计236925.0018752.59备注滞纳金＝未付租金*逾期天数*24%/365；三、关于要求没收租赁定金并要求被告支付违约金50000元的诉求。本案《租赁合同》约定，在合同期内由于被告违约而导致终止合同，则租赁定金作为违约金赔偿给原告，被告还需另支付给原告人民币50000元作为违约金，原告放弃提出其他索赔要求。原告要求没收租赁定金48000元并要求被告支付违约金50000元的主张，符合约定，本院对该项诉求予以支持。四、要求被告支付违约金赔偿79395元的诉求。涉案租赁合同因被告违约而解除所导致的原告的损失应主要为原告另行出租期间的租赁物空置损失。在原告未举证证明其实际损失的情况下，原告上述提出且已经得到本院支持的没收定金和要求违约金的诉求，已经足以弥补该损失，原告再重复主张，缺乏依据。另，涉案《租赁合同》明确约定原告在没收定金和被告另支付50000元违约金后，原告即放弃其他索赔要求，原告再主张其他违约金赔偿，与合同相违背。故对原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市竞泽投资有限公司与被告何跃明所签订的《租赁合同》于2020年4月23日解除；二、被告何跃明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市竞泽投资有限公司支付所欠佛山市禅城区************自2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金236925元及其截至2019年12月31日的滞纳金18752.59元；三、确认原告佛山市竞泽投资有限公司无需向被告何跃明返还租赁定金48000元；四、被告何跃明在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市竞泽投资有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告佛山市竞泽投资有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4133元（原告已预交），由原告佛山市竞泽投资有限公司负担768元，被告何跃明负担3365元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员羊挺二〇二〇年五月十二日书记员蔡漪琳