江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终939号上诉人（原审原告）：姚平善，男，1980年6月15日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：郑根波，江西省宜春市时代法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡建春，女，1968年10月30日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：聂伟，江西省宜春市正中法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：姚秋祥，男，1980年8月16日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：吴丹，女，1980年9月8日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。上诉人姚平善因与被上诉人胡建春、姚秋祥、吴丹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人姚平善上诉请求：1、撤销原审判决；2、立即停止对位于房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3、判决确认姚平善于2017年7月17日与姚秋祥、吴丹签订达成的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，并确认位于房屋归姚平善所有。事实和理由：1、姚平善提供了姚秋祥出具的现金收款收条，证实了姚平善在涉案房屋被查封前已按合同约定支付了房款。2、因姚平善与姚秋祥签订《拆迁安置房买卖合同》时，姚秋祥并未实际取得涉案房屋，只有在选房之后才能确定房屋的具体面积，因此，《拆迁安置房买卖合同》合法有效。3、姚平善自始至终都是说在涉案房屋被查封前，已经取得了涉案房屋的钥匙并实际占有了涉案房屋，原审法院在判决书中称姚平善庭审中明确表示在法院查封涉案房屋前并未实际占有涉案房屋，属于事实认定错误。4、因为涉案房屋系拆迁安置房，政府尚未统一办理权属证书，故不是姚平善的过错未办理产权过户手续。针对姚平善的上诉，被上诉人胡建春答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审法院应维持一审判决，驳回姚平善的上诉。针对姚平善的上诉，被上诉人姚秋祥、吴丹答辩称，房子确实卖给了姚平善，没有其他意见。姚平善一审诉讼请求：1、判决立即停止对姚平善购买的位于房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认姚平善于2017年7月17日与姚秋祥、吴丹签订达成的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，并确认位于房屋归姚平善所有（价值200000元）；3、判决姚秋祥、吴丹立即协助和配合姚平善办理房屋的产权过户登记。原审法院经审理查明，位于宜春市房屋系姚秋祥所有的拆迁安置房，至今未办理房屋产权证。2017年7月17日，姚平善作为买受人（乙方）与姚秋祥和妻子吴丹作为出卖人（甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》一份，主要约定，甲方原有位于锦绣花苑的房产一套，属于宜阳新区的拆迁人，甲方与区拆迁指挥部签订的安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产可得到安置房面积100平方米，甲方自愿将其中一套100平方米出售给乙方，按每平方米2000元计算，共计人民币贰拾万元整。甲乙双方同意，首付人民币180000元整交甲方，首付款在签订当日支付，甲方应配合乙方凭安置选房顺序号证办理选房，待通知交房后5日内，甲方将约定买卖的房屋及其附带的钥匙全部交付给乙方，由乙方所有。如甲方可分到三个车库，必须卖一个车库给乙方。若只分到两个车库，乙方就买一个柴棚间。车库和柴棚间的价格与房子价格同等。甲方不得擅自解除合同。若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同，或者要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币200000元给乙方。乙方根据本合同的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金人民币200000元。就合同约定的购房款的支付问题，庭审中姚平善称其共向姚秋祥支付了购房款180000元，其中通过刷ＰＯＳ机的方式向姚秋祥付款77000元（三笔刷卡单据的原件内容已看不清楚，复印件内容显示：2017年7月15日在宜春市袁州区秋龙珠宝店刷ＰＯＳ机30000元，2017年7月17日在宜春市袁州区秋龙珠宝店刷ＰＯＳ机37000元，2017年7月21日在宜春市袁州区机10000元。复印件上的三笔刷卡单据上的签名无法识别是姚平善还是姚秋祥），其余103000以现金方式支付（2017年7月15日支付现金38000元，2017年8月2日支付现金20000元，剩余45000元用姚秋祥借姚平善的借款冲抵，以上三笔款项的现金支付均未提供证据证实）。剩余20000元购房款待办理了房产凭证后再付。庭审中，姚平善和姚秋祥一致认为双方之间是房屋买卖合同关系，不是以房抵债，但姚平善向本院提交的证据中有姚秋祥向姚平善出具的借条一张，内容载明“今借到姚平善人民币现金柒万伍仟元整，借款时间2017年6月19日至2017年7月18日，为期一个月，还款日为2017年7月18日，如没有按时还回借款就以借款人锦程花苑小区高层安置房做抵押，合同编号1-159，选房序号289号其中一套100平方房子做抵押，房子以每平方2000元做价格计算，冲抵借款，双方达成此共同协议”。但就该笔借款的支付问题，姚平善称是通过案外人易远堂支付65000元借款给姚秋祥，并提供了一张2017年6月20日易远堂转账65000元给姚秋祥的转账凭证，另外姚平善再支付了现金10000元给姚秋祥。原审法院另查明：胡建春与姚秋祥、吴丹民间借贷纠纷一案，胡建春申请诉前财产保全，原审法院于2018年10月16日作出（2018）赣0902财保26号民事裁定书，裁定冻结姚秋祥、吴丹银行存款250000元或查封、扣押其同等价值的财产。同年11月9日，经宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室协助，原审法院依法查封了姚秋祥所有的位于宜春市房屋一套。同年12月19日，原审法院作出（2018）赣0902民初6258号民事判决书，判决：一、限姚秋祥于判决生效之日起十日内偿还胡建春借款本金200000元及利息（以借款本金200000元为基数，自2014年6月3日起按年利率6%计算至本金付清之日止）。二、驳回胡建春的其他诉讼请求。案件受理费5080元，减半收取计2540元，由姚秋祥负担。该判决生效之后，胡建春于2019年3月19日向原审法院申请执行，原审法院于同日立案执行。2019年4月28日，原审法院执行部门在涉案房屋处张贴查封公告，载明“原审法院在执行申请执行人胡建春与被执行人姚秋祥民间借贷纠纷一案中，于2018年11月9日在宜春市宜阳新区拆迁安置房，上述房产查封期限自2018年11月9日至2021年11月8日止。在上述期限内，非经原审法院同意，任何人不得对上述查封的房产有转移、隐匿、损毁、变卖，抵押、典当、赠送等处分行为，否则，将依法追究其法律责任。原审法院将在查封期间对该房产进行评估、拍卖处理。与本案拍卖财产有关的担保物权人优先权人等相关权利人，如对查封、评估、拍卖行为有异议，可在本案执行程序终结前提出书面异议”。在执行过程中，姚平善向原审法院执行部门提供了一份姚秋祥签字的“分房授权书”，内容载明“我姚秋祥于2018年11月8日授权姚平善代理本人名下高层分房权限。其中一套100㎡，位于属于姚平善个人所有，因为早已售卖并有买卖协议”。2019年4月12日，原审法院执行法官向姚秋祥核实问题，并制作了询问笔录，姚秋祥在该询问笔录中陈述：申请执行人在拆迁办查封了其两套高层安置房，这两套房其在2016年9月27日就抵给了案外人漆美金，当时其向漆美金借了680000元，后面还了30000元，因为一直没有付利息，也没有还本金，所以就用两套安置房抵债了。原审法院查封了涉案房屋后，姚平善于2019年6月4日提出执行异议，原审法院经审查于2019年6月24日作出（2019）赣0902执异60号执行裁定书，裁定驳回姚平善的异议请求，姚平善不服该裁定，提起本案诉讼。原审法院再查明：2017年5月30日，姚秋祥向谭艳梅出具委托书一份，内容载明“本委托人拥有位于宜春市锦城花苑的拆迁安置未分高层房产三套，现委托谭艳梅为我的代理人，代理人可以我的名义代理办理未分高层房产的所有行使权力及全权办理所有上述房产的水电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户手续”。庭审中，姚平善承认在法院查封时，其尚未实际占有案涉房屋，且未与姚秋祥办理产权过户登记手续。原审法院认为，本案的焦点问题为：1、姚平善与姚秋祥签订的《拆迁安置房买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否应归姚平善所有，姚秋祥、吴丹是否应协助和配合姚平善办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题？2、姚平善诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据？（一）关于姚平善与姚秋祥签订的《拆迁安置房买卖合同》是否合法有效以及案涉房屋是否归姚平善所有，姚秋祥、吴丹是否应协助和配合姚平善办理案涉房屋的产权过户登记手续的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋属于姚秋祥所有的多处拆迁安置房中的一套，虽然姚平善与姚秋祥签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，但该合同签订时姚秋祥拆迁安置房的具体房号、位置和面积尚不确定，双方签订的房屋买卖合同中也没有约定具体的房屋，仅约定一个面积，与案涉房屋的面积也不相符，事后双方也未签订补充协议进一步明确，故姚平善与姚秋祥并未就案涉房屋达成买卖的合意，双方签订的《拆迁安置房买卖合同》属尚未成立的合同。姚平善称合同签订后姚秋祥向姚平善出具了授权委托书，授权姚平善选取了案涉房屋，但庭审中姚平善所提供的委托书有两份，其中一份是姚秋祥给案外人谭艳梅的，一份是给姚平善的分房授权书，姚秋祥当庭承认其中的分房授权书是在姚平善选房后为帮忙证明案涉房屋属姚平善所有而向姚平善出具的一份证明材料，并不是姚平善所说的在选房前就已授权姚平善去选房，故姚秋祥给姚平善的分房授权书并不是真正意义上的授权书，对于案涉房屋到底是不是姚平善本人所选也无法证实，即使是姚平善所选，也不能代表案涉房屋已由姚秋祥出售给了姚平善，故对姚平善的上述陈述理由不予采纳。另，庭审中姚平善称已向姚平善支付了购房款180000元，剩余20000元购房款待办理好房屋过户手续后再支付，但就该陈述意见，姚平善仅提供了几张和姚秋祥无关的POS机消费77000元的单据，该证据不能证明姚平善已向姚秋祥支付了180000元购房款，且案涉房屋的产权尚登记在姚秋祥名下，姚平善也当庭表示在法院查封案涉房屋时并未实际占有案涉房屋，故姚平善不享有案涉房屋的所有权。综上，姚平善要求确认其与姚秋祥签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，且姚平善对案涉房屋享有所有权，要求姚秋祥、吴丹协助和配合姚平善办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。（二）关于姚平善诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封是否有事实和法律依据的问题。《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姚平善与姚秋祥签订的《拆迁安置房买卖合同》属未成立的合同，且在法院查封前姚平善并未实际占有案涉房屋，也未向姚平善付清购房款，案涉房屋也未办理产权过户登记手续，故姚平善对案涉房屋既不享有排除强制执行的民事权利，也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的能够排除执行的四种情形，故对姚平善诉请停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封，无事实和法律依据，不予支持。原审法院判决：驳回姚平善的诉讼请求。案件受理费4300元，由姚平善负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，1、姚平善与姚秋祥、吴丹签订的《拆迁安置房买卖合同》未约定具体的买卖标的物，不具备买卖合同的主要构成要件，原审法院认定该买卖合同未成立，符合法律规定。2、姚平善在庭审中陈述其共向姚秋祥付款18万元，其中POS机刷卡77000元，现金58000元，另45000元由姚秋祥此前拖欠姚平善的欠款折抵。首先，姚平善刷卡支付77000元所显示的收款人并不是姚秋祥，并且其中一笔30000元的刷卡支付显示的时间是2017年7月15日，系在姚平善与姚秋祥、吴丹签订案涉房屋买卖合同之前，这既不符合双方合同约定的18万元在签订合同当日支付，亦不符合房屋买卖先签合同后付款的交易习惯。其次，根据姚平善在一审提供的证据，姚秋祥先后于2017年7月15日、2017年7月21日、2017年8月2日出具分别收到38000元、47000元、2000元的收条，这与姚秋祥庭审陈述的付款情形相互矛盾。并且2017年7月15日的收款收条亦是在双方签订涉案房屋买卖合同之前，该笔付款既不符合双方合同约定，亦不符合交易习惯。故原审法院认定姚平善现有证据不足以证明其已向姚秋祥支付18万元购房款并无不妥，对姚平善该上诉理由，本院不予支持。3、因姚平善并无提供证据证明其从拆迁安置办公室领取了钥匙，故即使姚平善更换了涉案房屋的钥匙，也不足以证明其对涉案房屋已合法占有使用。综上，因姚平善与姚秋祥、吴丹签订的房屋买卖合同不成立、姚平善提供的证据不足以证明其已支付18万元购房款、亦不足以证明其对涉案房屋已合法占有使用，姚平善要求停止对涉案房屋强制执行等请求，因不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人姚平善负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年五月十九日书记员 张 媛