福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初324号 原告：陈强，男，汉族，1968年8月26日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：吴文超、马梦婷，福建融成律师事务所执业律师。 被告：连羡珠，女，汉族，1951年7月16日出生，住福建省漳州市龙文区。 委托诉讼代理人：林卫东、黄鹏斌，福建闽隆律师事务所执业律师。 被告：林正冠，男，汉族，1972年7月12日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：翁龙也、余晓婧，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福州创诚房地产代理有限公司，住所地福州市晋安区王庄街道珠宝路2号珠宝城1#楼A区第六层。 法定代表人：尤成化。 原告陈强与被告连羡珠、林正冠、福州创诚房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈强委托诉讼代理人吴文超、被告连羡珠委托诉讼代理人林卫东、被告林正冠委托诉讼代理人翁龙也、被告福州创诚房地产代理有限公司法定代表人尤成化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈强向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除陈强与连羡珠、林正冠签订的位于福建省闽侯县旗山文城6＃楼202复式单元的《房产交易合同》；2.判决连羡珠、林正冠返还陈强购房款100000元；3.判决连羡珠、林正冠、福州创诚房地产代理有限公司共同向陈强返还购房定金、部分购房款100000元，共同向陈强返还服务费50000元；4.判决连羡珠、林正冠支付陈强迟延履行违约金520025元（以3050000元为基数，按照每日万分之五自2018年4月16日起计算至2019年3月19日止）；5.判决连羡珠、林正冠支付陈强违约金100000元；6.判决连羡珠、林正冠赔偿陈强律师代理费20000元；7.判决连羡珠、林正冠、福州创诚房地产代理有限公司承担本案的一切诉讼费用。 事实与理由：陈强与连羡珠、林正冠于2018年4月9日在福州创城房地产代理有限公司的居间下，就陈强购买连羡珠位于福建省闽侯县旗山文城6＃楼202复式单元房屋签订了《房产交易合同》。合同约定：连羡珠将讼争房屋出售给陈强，建筑面积299.48平方米，总价款3050000元，连羡珠、林正冠须于2018年4月16日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权。若连羡珠、林正冠不能严格按时按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，则按本合同之规定承担违约责任。并约定签订本合同后，任何一方违约致合同终止向另一方支付违约金100000元；并自延迟履行违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过七日，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日超过七日仍未回复并履行的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付本合同第十条所规定的违约金，同时有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同还对其他权利义务进行了约定。 合同签订后，陈强依约履行了合同，向福州创诚房地产代理有限公司于2018年4月20日支付了购房定金30000元，2018年9月25日支付了服务费50000元，于2018年9月29日支付了购房款70000元；于2018年9月21日向林正冠支付了购房款100000元。 而连羡珠、林正冠无故拖延履行合同约定的义务，拒不办理解押手续。2019年3月7日，福州创城房地产代理有限公司向连羡珠、林正冠发函，限期其履行合同义务，但连羡珠、林正冠在接函后仍拒不履行。2019年11月18日陈强委托福建融成律师事务所向连羡珠、林正冠发函催告，再次要求限期履行，但连羡珠、林正冠仍未履行。 综上，《房产交易合同》签订后陈强依约履行合同，但连羡珠、林正冠违反合同约定，拒不履行合同义务，应承担违约责任。陈强已支付的定金、服务费及购房款等均应返还，连羡珠、林正冠还应承担违约金100000元，迟延履行违约金520025元，以及陈强因本案所花费的律师费20000元，故诉至法院。 连羡珠辩称，一、驳回陈强主张解除《房产交易合同》的诉讼主张，依法认定《房产交易合同》双方已经协商解除。连羡珠与陈强、林正冠签订的《房产买卖合同》三方已经协商解除，陈强无权再行主张解除，理由如下：1、根据连羡珠补充提供的2019年5月11日《补充协议》，因陈强违约导致购房合同无法履行，三方协议解除购房合同；2、2018年10月9日，陈强与林正冠、福州创诚房地产代理有限公司三方协商各自承担，解除合同的赔偿责任；上述三方应当依照补充协议各自承担赔偿责任，该赔偿责任与连羡珠无关；因此，本案诉讼的法律关系应当为：房产买卖合同协商解除后的责任纠纷；而不是违约主张解除的赔偿纠纷。 二、驳回陈强主张连羡珠返还购房款100000元责任，该还款责任与连羡珠无关。连羡珠从未委托林正冠收取买卖房产的款项，林正冠擅自收款责任由林正冠承担；林正冠签订的《补充协议》的效力需连羡珠追认，才能生效，理由如下：1、连羡珠从未向陈强出具“授权委托书”，委托林正冠向陈强收取售房款，或授权福州创诚房地产代理有限公司向陈强收取购房款；因此，林正冠是否向陈强收款100000元，应当由林正冠个人偿还，该还款责任与连羡珠无关；2、福州创诚房地产代理有限公司向陈强收取的款项，与本案没有关联性，系福州创诚房地产代理有限公司与陈强再次转手倒卖房产的另一层法律关系纠纷，陈强提供的福州创诚房地产代理有限公司收款凭证，与本案没有关联性；3、福州创诚房地产代理有限公司作为房产买卖的中介方，明知交易房产已经设定抵押权，在抵押权解除前，双方无法交易；同时，福州创诚房地产代理有限公司明知陈强违约没有支付履约保证金，连羡珠有权解除合同；因此，福州创诚房地产代理有限公司收取款项是否应当向陈强返还，及是否是另一房产交易的款项，由法院综合审查，再依法判决驳回陈强主张；或确定福州创诚房地产代理有限公司承担是否向陈强返还已经收取的部分购房款及服务费；该还款责任与连羡珠无关。 三、驳回陈强主张返还购房定金及部分购房款100000元，及服务费50000元的诉讼主张。陈强违约导致《房产买卖合同》无法履行，应当由陈强承担违约责任，应当依法驳回陈强主张连羡珠承担违约责任的诉讼主张，理由如下：1、从三方签订的《交易服务合同》第二条第二款第4项约定的解押方式：“担保公司出资解押，甲方须将房产的产权以公证委托方式公证给担保公司，乙方须于甲方解押前申请通过银行贷款审批”；因此，导致房产交易合同无法继续履行的责任，系陈强（即乙方）没有在连羡珠（即甲方）解押前，申请通过银行贷款审批；2、陈强没有依照合同约定支付履约保证金，导致双方协商解除合同，陈强应当承担过错责任；3、陈强已经与连羡珠及福州创诚房地产代理有限公司协商解除合同，并自愿承担违约责任；四、驳回陈强主张支付延期履行违约金520025元的主张；本案存在陈强与福州创诚房地产代理有限公司串通恶意诉讼的情况，制造陈强损失事实，建议法庭给予充分注意，并依法驳回其诉讼主张，理由如下：1、陈强向连羡珠购买房产未成交情况下，陈强马上委托福州创诚房地产代理有限公司向第三方出让，用于炒房；2、林正冠、福州创诚房地产代理有限公司向陈强收取的款项，部分来自福州创诚房地产代理有限公司再次出让房产的第三方付款；3、针对本案房产，第三方委托陈强的同一律师事务所代理赔偿诉讼，陈强未作答辩；4、陈强又以该判决书作为损失依据向连羡珠、林正冠主张权利，不向福州创诚房地产代理有限公司主张权利。因此，依法驳回第四、第五项诉讼主张，综上，合同无法履行的违约责任，应当由陈强承担； 五、驳回陈强主张支付违约金100000元；六、驳回陈强主张支付律师费20000元的诉讼主张。 林正冠辩称，一、林正冠不是本案适格被告，林正冠与陈强之间不存在房屋买卖合同关系，陈强对林正冠的所有诉讼请求均应依法驳回。诉争房屋的产权人系连羡珠，陈强系与连羡珠存在房屋买卖关系。林正冠系受连羡珠委托代为签订诉争合同，林正冠仅与连羡珠之间存在委托代理关系，代理的后果依法归于被代理人即连羡珠承受。本案受理时的案由是房屋买卖合同纠纷，林正冠与陈强之间不存在房屋买卖合同关系，因此林正冠不是本案适格被告，陈强起诉林正冠没有事实和法律依据，陈强对林正冠的所有诉讼请求均应依法驳回。二、陈强乃是本次交易的违约方，且其违约行为自签订合同之日起便持续存在。陈强乃是本案的违约方，且其自合同签订之日起便违约，违约行为一直持续存在，我方将保留向陈强另案提起违约责任之诉的权利，具体如下：一是，陈强始终未依约足额支付购房保证金20000元，已构成违约。根据《交易服务合同》第三条第一款第二点的约定，陈强应当在签订合同时即2018年4月9日支付购房保证金20000元。然而，陈强直至双方签订《补充协议》解除合同时都未支付该笔购房保证金，其自签订合同之日起便已违约。根据《房屋买卖合同》第八条的约定，陈强应向林正冠支付违约金605425元（以3050000元为基数，按照每日万分之五自2018年4月9日起计算至2019年5月11日止）。根据《交易服务合同》第三条第一款第三点的约定，因陈强始终未支付该笔20000元购房保证金，诉争交易中止。二是，陈强还存在未依约办理贷款审批手续，严重拖延交易时间的违约情形。根据附件一《解押商业按揭贷款类交易程序》贷款审批条款的约定，陈强应在2018年5月15日之前准备好按揭贷款手续所需的材料及首付款，在福州创诚房地产代理有限公司收到评估报告且陈强备齐首付款起二个工作日内，陈强需到贷款银行签署《借款合同》、《抵押合同》等贷款相关材料，并将首付款存入银行指定账户进行冻结。然而，因为陈强是炒房客，又要指定案外人汪饶生过户，又要做房屋的高评高贷，导致汪饶生一直无法通过按揭贷款审批，期间各项手续均存在拖延的情形。因陈强自身原因未依约履行前述合同义务，未在约定的时间内办理评估手续和按揭贷款手续，构成违约。三、林正冠并未违约，陈强要求被告承担违约责任没有依据，其第四、五项诉讼请求应当依法驳回。林正冠已依据《房产买卖合同》的约定于2018年4月16日前向银行申请解押。根据《房产买卖合同》第一条第二点的约定，只有林正冠按照约定申请解押后，双方才可按附件一《解押商业按揭贷款类交易程序》开始办理交易手续。实际上，诉争交易已履行至附件一《解押商业按揭贷款类交易程序》中陈强需办理贷款审批的程序，福州创诚房地产代理有限公司所发的《催告函》也证明了诉争交易已履行到陈强办理贷款审批程序，不存在陈强代理律师所发的《催告函》中所谓林正冠至今仍未履行于2018年4月16日前办理注销房产抵押之他项权手续的情况，陈强企图恶意混淆申请解押和完成解押的概念。此外，陈强诉请的迟延履行违约金与根本违约违约金系重复计算，且违约金起算时间错误，违约金金额明显过高，应当予以调整。四、诉争合同已协商解除，双方仅存在款项返还问题，陈强起诉要求林正冠支付违约金没有依据，其第一项诉讼请求不能成立，应当依法驳回。前述合同无法继续履行，陈强、林正冠以及福州创诚房地产代理有限公司于2019年5月11日签订《补充协议》，约定解除诉争合同，福州创诚房地产代理有限公司将30000元购房保证金退还给陈强。因此，双方现仅存在款项返还问题，陈强起诉要求林正冠支付违约金没有依据。且合同已经于2019年5月11日解除，亦不需要诉请人民法院判决解除，其第一项诉讼请求不能成立，应当依法驳回。五、陈强的第二、三、六、七项诉讼请求也均不能成立。首先，姑且不论双方已经协商解除合同的情况，假设需要追究违约责任，陈强乃是违约方，其应向林正冠支付违约金605425元，经扣减后陈强还需向林正冠支付违约金505425元，其第二项诉讼请求没有依据，应当依法驳回。其次，福州创诚房地产代理有限公司已依据2019年5月11日签订的《补充协议》的约定向陈强返还30000元购房保证金，剩余70000元部分购房款系林正冠与福州创诚房地产代理有限公司之间的纠纷，与陈强无关。服务费系福州创诚房地产代理有限公司收取，与林正冠无关。陈强第三项诉讼请求没有依据，应当依法驳回。再次，林正冠不存在违约行为，陈强作为违约方无权要求被告承担其支出的律师费和诉讼费。陈强第六、七项诉讼请求没有依据，应当依法驳回。综上，请求法院依法驳回陈强全部诉讼请求。 福州创诚房地产代理有限公司辩称，一、陈强是炒房投资客，购买房子做其他人名字，极不诚信，有过违约情况，台江法院有判决书。而且陈强交房款时间已经逾期，申请贷款手续也是在逾期时间后一拖再拖。二、陈强支付在福州创诚房地产代理有限公司的房款100000元，已经转林正冠70000元，剩余30000元已经退还陈强，福州创诚房地产代理有限公司已无款项，上述均有转账凭证，陈强并未说明。三、陈强支付福州创诚房地产代理有限公司50000元服务费，陈强与福州创诚房地产代理有限公司签署委托代办协议中约定银行贷款审批通过支付60000元，并支付评估费18000元。银行贷款审批通过陈强只支付福州创诚房地产代理有限公司50000元，并未支付评估费，实际评估费18575元，是福州创诚房地产代理有限公司垫付，故无需退陈强服务费。根据上述陈述，福州创诚房地产代理有限公司对陈强提出的诉讼请求第3条有异议。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月9日，林正冠以连羡珠（甲方）代理人的名义与陈强（乙方）签订《房产买卖合同》、《交易服务合同》，约定甲方将坐落于福州市闽侯县旗山路1号旗山文城6#楼202复式单元房屋以3050000元出售给乙方，该房产抵押于二环路支行。该合同第二条约定甲方须于2018年4月15日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权。若甲方不能严格按时按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，除双方另有约定外按合同之规定承担违约责任（以上手续仅为申请时间，并不代表还款时间，还款时间以申请时银行告知时间为准）......。《交易服务合同》第二条第二项第四款C项约定甲乙双方约定该房产交易过程中的解押方式为担保公司出资解押，甲方须将房产的产权以公证委托方式给担保公司，乙方须于甲方解押前申请并通过银行贷款审批，因解押产生的费用及公证委托费用由甲方承担。该合同第三条约定签订本合同时间，甲方将有关产权资料原件交易材料1.房屋所有权证、2.国有土地使用证交至丙方处监管，丙方开具收据。该条第二款约定签订本合同时乙方支付给甲方履约保证金50000元，甲方双方同意此履约保证金在交易过程中委托丙方无息监管（说明：签订本合同时乙方先行支付履约保证金20000元，剩余30000元乙方承诺最迟于2018年4月20日之前补齐）。双方签订的附件1解押商业按揭贷款类交易程序代送评估约定在甲方按合同约定期限将产权相关材料交至丙方处监管之日起二个工作日内，丙方代乙方委托评估对上述房产进行评估。评估时甲方应配合评估人员现场看点。附件1贷款审批约定乙方应于2018年5月15日之前准备好按揭贷款手续所需材料及首付款。在丙方收到评估报告且乙方备齐首付款起二个工作日内，乙方须到该贷款银行签署该房产之《借款合同》和《抵押合同》等贷款相关材料，并按银行要求将首付款按银行规定存入指定账户冻结，甲方则应积极配合办理按揭贷款手续。贷款银行将对乙方进行资信审核。 2018年7月7日，陈强（甲方）与福州创诚房地产代理有限公司（乙方）签订《委托代办协议》，该协议第九条约定上述房产甲方支付乙方代办服务费130000元，贷款审批通过甲方先支付乙方60000元整评估费18000元甲方自行承担。 合同签订后，陈强已支付履约保证金50000元。林正冠已按约在2018年4月16日前办理申请解押的手续。陈强购买的该房屋指定的产权人为汪饶生。汪饶生于2018年7月13日向兴业银行仓山支行申请贷款，2018年9月17日通过银行贷款审批，贷款金额为2860000元。陈强共向福州创诚房地产代理有限公司支付购房款100000元（包含履约保证金50000元）及服务费50000元，陈强向林正冠支付部分购房款100000元，林正冠出具《收款收据》。2019年5月11日，林正冠（甲方）与陈强（乙方）、福州创诚房地产代理有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方同意在丙方处的部分购房款30000元退还给乙方，若此后合同继续履行（无论今后以任何价格成交），且甲方已按2019年3月28日约定补充协议履行解押手续，则乙方同意将房款30000元整支付给甲方。后福州创诚房地产代理有限公司依此协议退还陈强部分购房款30000元。庭审中，福州创诚房地产代理有限公司陈述已将其代管的100000元购房款中的70000元支付给林正冠，林正冠确认收到170000元购房款。 查明，诉争房屋为连羡珠单独所有，陈强与林正冠签订《房产买卖合同》时，连羡珠与林正冠系岳母与女婿的关系，庭审中，福州创诚房地产代理有限公司陈述签订合同时，通过电话确认林正冠受连羡珠委托，签订《房产买卖合同》；连羡珠于2018年7月13日到兴业银行仓山支行配合陈强办理贷款手续。 本院认为，诉争房屋系连羡珠所有，林正冠与陈强签订《房产买卖合同》时，福州创诚房地产代理有限公司通过电话确认连羡珠委托林正冠代理出售房屋事宜，连羡珠代理人在庭审中亦对该事实无异议，且连羡珠于2018年7月13日到兴业银行仓山支行配合陈强办理买受人贷款手续，故本院有理由相信连羡珠委托林正冠出售房屋属实，其委托关系成立，林正冠代理行为的后果应由连羡珠承担。陈强未依约于2018年5月15日之前准备好按揭贷款手续所需材料及首付款，已构成违约，连羡珠在陈强指定的产权人汪饶生贷款审批通过之后未办理解押手续，亦不符合合同约定，但陈强违约在先，故陈强无权要求连羡珠、林正冠支付违约金及律师费。现双方合同已无法继续履行，连羡珠、林正冠均认为合同已解除，故陈强诉请解除合同，本院予以支持。林正冠共收取陈强购房款170000元，合同解除之后，连羡珠应将该笔款项返还陈强。至于陈强要求福州创诚房地产代理有限公司返还服务费50000元，根据《委托代办协议》第九条约定，福州创诚房地产代理有限公司已协助陈强指定的产权人汪饶生通过银行贷款审批，已完成委托事项，故其无需向陈强返还服务费50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除连羡珠与陈强于2018年4月9日签订的《房产买卖合同》； 二、连羡珠应于本判决生效之日起十五日内向陈强返还购房款170000元； 三、驳回陈强其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31200元，因适用简易程序审结，依法减半收取计15600元，由连羡珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  张文仲 二〇二〇年五月六日 法官助理罗燕圆 书记员雷丽娇 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。