湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初5035号原告：李长国，男，1973年1月1日出生，汉族，居民，住枣阳市，委托诉讼代理人：黄长凤，湖北鸣天律师事务所律师。被告：李兴仁，男，1962年3月13日出生，汉族，居民，住枣阳市西城开发区,委托诉讼代理人：王华成，湖北胜和律师事务所律师。被告：孙美凤，女，1962年4月23日出生，汉族，居民，住址同上,系李兴仁之妻。原告李长国诉被告李兴仁、孙美凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李长国及其委托诉讼代理人黄长凤，被告李兴仁及其委托诉讼代理人王华成到庭参加了诉讼，被告孙美凤经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李长国向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同为原告办理不动产变更登记事宜，并承担变更登记税、费和违约责任；2、判令被告返还原告办证费用10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年11月21日，被告李兴仁将其开发新建的位于枣阳市新华路富宁小区7单元5楼502室（实际房号为3号楼504室，登记的房权证号为：枣阳市房权证枣房字第××号）出售给原告，并以枣阳市安居住宅建筑工程有限公司的名义与原告签订《商品房买卖合同》。合同除对房屋概况、价款、交付期限及违约责任等内容作了具体约定外，还约定被告方应在2008年12月31日前将该房屋产权证交给原告。合同签订后原告履行全部付款义务，被告交付房屋后未将房权证交给原告，也未将房屋产权变更登记到原告名下。后经原告多次催要，被告以办理不动产权证为由向原告额外收取10000元费用，并承诺在2019年6月30日前办好。现被告承诺期限届满却以种种理由推拖拒不履行合同义务。被告李兴仁辩称：1、原告诉讼请求不明，诉讼请求不能成立；2原告诉求违约责任不能成立；3、原告要求被告“承担变更登记税、费没有事实和法律依据”；4、2018年12月17日，李兴仁收取原告1万元已用于抵扣2008年办理房屋所有权证书应当交纳的部分税费，因2008年原告不按合同约定及时交纳办理房屋所有权证书有关税、费，不提供有关证件致使被告无法为原告办理房屋所有权证书，从而导致李兴仁于2008年1月21日交纳的税款6万元白白浪费，原告应当对此负责；5、李兴仁所谓承诺，即“在2019年6月30日前办好”，该约定不明，当属无效。本院经审理查明如下事实：2007年11月21日，李兴仁将其开发新建的位于枣阳市新华路富宁小区7单元5楼502室单元房屋一套出售给李长国，并以枣阳市安居住宅建筑工程有限公司（甲方）的名义与李长国（乙方）签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定的有关条款：“第一条第2项：此房建筑面积102平方米，总金额116000元。第三条：付款方式及期限。1：买受人于2007年11月21日付购房款90000元，交防盗门钥匙付余款20000元，留5000元（待）房产本办到付清房款。第四条：交付期限。出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买卖人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房交付期限最多宽限60天（注：产权证在2008年12月31日交给乙方）。第六条：相关说明。1、土地使用证为总本由甲方保管；2、房屋产权证由甲方办理，费用由乙方负责；4、契税甲方可代办，费用由乙方负责。第七条：违约责任。3、单方违约以房屋造价的15%支付守约方违约金”。签订合同当天，李长国付给李兴仁购房款91000元，在李兴仁将房屋交付给李长国后，李长国于2008年7月14日又付给李兴仁购房款20000元。2014年12月19日，李兴仁在枣阳市房产局将李长国购买的单元房的房权证办理在自己及其妻孙美凤名下，该单元房被枣阳市房产局重新编号为“枣阳市新华路104号（富宁小区）504室”，房权证号为“枣房字第××号”。2015年1月22日，李兴仁将李长国购买的单元房及该小区的其他13套单元房，共计14套单元房，为他人贷款2170000元提供担保，抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行，并于同年1月26日办理了抵押登记手续。2018年12月17日，李兴仁又收取李长国办证费用10000元，并向李长国出具收据一份，内容为：“今收到，李长国交来办理富宁小区3号楼一单元502房不动产权款壹万元整（10000.00元）。李兴仁。2018年12月17号”。李兴仁在该收据上方注明：“在2019年元月30号前办好。李兴仁”。李长国于2019年10月21日来院起诉，请求解决。以上认定事，有当事人提交的《商品房买卖合同》、收款收据，李兴仁、孙美凤的结婚登记信息，李兴仁和孙美凤在枣阳市××登记中心及枣阳市住房保障和房屋管理局办理的有关抵押登记手续，本院庭审笔录在卷证实。本院认为：李兴仁与李长国签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，李长国已按约支付了购房款111000元，李兴仁也将房屋交付给了李长国。现原告李长国要求被告李兴仁办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，在中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行取得的担保物权没有被宣告无效之前，有优先于李长国基于合同产生的债权的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意，该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。故本院对原告李长国要求被告李兴仁为其办理过户手续的诉讼请求，不予支持。按照李兴仁在庭审中的陈述：其首先要将该房屋过户到自己名下，然后再分别过户给其他买受人，但是，2014年12月19日，李兴仁在枣阳市房产局将李长国购买的单元房的房权证办理在自己及其妻孙美凤名下的32天后，即为他人贷款提供担保，将李长国购买的单元房及该小区的其他13套单元房，共计14套单元房，为他人贷款2170000元提供担保，抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司枣阳市支行，其行为侵害了购房人李长国的权益，其应当承担合同约定的违约责任，应给付李长国违约金16800元（该单元房总价款116000元×15%=17400元，原告在庭审中主张16800元）。2018年12月17日，李兴仁明知该单元房在抵押期间不能办理过户手续的情况下，仍收取李长国10000元办证费用，属于不当得利，应当退还。被告孙美凤在本案中没有过错，不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李兴仁给付李长国违约金16800元，于本判决生效起十五日内付清。二、李兴仁返还李长国的办证费用10000元，于本判决生效起十五日内付清。三、驳回李长国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，由李兴仁负担420元，李长国负担50元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：农行银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交给枣阳市人民法院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判长  李朝文审判员  王家海审判员  余清江二〇二〇年五月二十五日书记员  熊 锦