上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4391号原告：王春凤，女，1974年12月6日生，汉族，住上海市松江区。被告：上海寓意物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区。法定代表人：黄大坤。原告王春凤与被告上海寓意物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王春凤到庭参加诉讼，被告上海寓意物业管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王春凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金7,400元、免租期租金3,700元、房屋损坏等费用930.70元、中介费1,850元。事实和理由：原、被告2019年10月23日签订《资产委托管理服务合同》，约定被告承租原告在上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋。原告多次催讨租金无果，于2020年3月15日解除合同并收回房屋。故原告起诉要求判如所请。被告上海寓意物业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的权利人。2019年10月23日，原告(甲方)与巢客(上海)科技有限公司签订(乙方)《资产委托管理服务合同》(以下简称“合同”)，约定原告将系争房屋委托被告运营及出租。合同约定原告可以获得的资产收益以租金的形式表现，由被告支付。委托期限自2019年10月25日至2025年3月24日，其中2019年10月25日至2019年11月24日为第一年免租期。合同约定房屋租金为每月3,700元，租金支付方式押一付一，押金支付日期为2019年10月28日，首期租金于2019年11月25日支付，之后租金以此类推直至租赁期限届满。合同第八条第(四)项约定，乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。合同上乙方(盖章)处盖有巢客(上海)科技有限公司印章，代理人签章处有楚明洋作为代理人签字。合同签订后，原告于2019年10月23日向被告交付了系争房屋。被告于2019年10月24日向原告支付了押金3,700元，2019年11月25日被告向原告支付了租金3,700元，同年12月25日，被告向原告支付了租金3,700元。另查明，2020年2月，因被告未支付2020年1月25日起的租金，原告给楚明洋发送微信，催要欠付租金。2020年3月，原告向被告发出律师函，催告要求被告支付2020年1月、2月的租金。同年3月15日，原告再次向被告发出律师函，要求解除合同。当日，原告收回系争房屋并通过微信向楚明洋发送了律师函(确认解除合同)的文档，楚明洋回复会发给领导。2020年3月17日，被告向原告支付了7,400元。再查明，2020年3月21日，原告支付了系争房屋2020年2月水费34.50元。又查明，被告上海寓意物业管理有限公司的历史名称为巢客(上海)科技有限公司。庭审中，原告明确房屋损坏等费用的诉讼请求包含换锁费250元、保洁费300元、2020年2月水费34.50元、2020年2月电费60.70元和3月电费85.50元，剩余的为微波炉损坏的损失费用。原告为此提供了微信截图证明换锁和保洁费的支出，水费发票和付款截图及电费发票，但就电费实际是否由原告支付、微波炉损失及换锁和保洁费发生的必要性未提供证据。原告另确认未退还被告的押金及被告多支付的房租可抵扣被告在本案中应承担费用。以上事实，有《资产委托管理服务合同》、原告与楚明洋的微信记录、上海市松江自来水有限公司缴费通知单、国家企业信用信息公示系统信息查询结果及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，《资产委托管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。原告的诉讼请求均属合同解除后果的处理。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，乙方欠付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同。根据合同约定的押金及租金支付时间、免租期条款，结合被告的付款情况，本院认为被告2019年10月24日支付的3,700元应为押金、11月25日支付的为2019年11月25日至2019年12月24日期间的租金，2019年12月25日支付的为2019年12月25日至2020年1月24日期间的租金。被告应于2020年1月25日支付原告下一期租金，然至原告向楚明洋通过微信催要租金直至发送解除合同通知，被告仍未支付欠付的租金。故原告依据合同约定行使合同解除权，确有所据，本院予以确认。原告据此要求被告按照合同约定支付相当于两个月租金的违约金7,400元之诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的其他诉讼请求，均属合同解除后的损失赔偿范畴，本院分述如下：1、免租期租金，本院认为根据合同约定，在被告违约情形下已经给予原告主张违约金的救济方式填补其损失，故原告以被告在合同签订后短期内违约造成原告可得利益丧失而要求折算免租期缺乏依据，本院不予支持。2、房屋损坏等费用，应属合同解除后的其他损失范畴。审理中原告明确由换锁费、清洁费、微波炉丢失费用及水电费组成。对此，本院认为原告主张换锁费和清洁费，但未提供证据证明发生的必要性，亦不属于被告在签订合同时可以预见的费用范围，本院难以支持。微波炉丢失未提供证据予以证明，本院不予支持。其中水电费，原告提供了水电费发票及水费的付款截图，但未提供电费由原告缴纳的证据，其证明力仅达到了证明系争房屋水电费确已发生，但不足以证明电费确由原告缴纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对原告主张的该项请求，仅就其中的水费34.50元予以支持。3、中介费，原告既未提供证据证明此项费用属被告违约应当承担的违约责任范围，亦未提供中介费发票、中介合同证明实际发生费用及与本案的关联性；同时，该项费用即使真实存在，亦难以确定确属被告在订立合同时可以预见的范围，因此在原告已经主张违约金之情形下，本院对该项费用不予支持。另，关于被告多付的租金和押金。2020年3月17日，被告向原告支付了7,400元，对于该笔款项的性质，原告诉称不清楚，被告亦未应诉答辩。承上所述，被告在合同解除前已付租金至2020年1月24日，原告未主张其后欠付的租金且明确无其他合同解除的后果需要处理。故本院认为原告内心已将该笔款项视为被告在合同解除后支付的2020年1月25日起的租金。结合原告3月15日收回房屋之事实，本院确认被告多付了原告2020年3月16日至3月24日期间的租金1,148.26元，对于该项金额与未退还的押金在被告的应付款中一并予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海寓意物业管理有限公司支付原告王春凤违约金7,400元；二、被告上海寓意物业管理有限公司支付原告王春凤水费34.50元；上述第一、二项合计7,434.50元，扣除被告上海寓意物业管理有限公司多付的租金1,148.26元及原告王春凤应退还被告上海寓意物业管理有限公司的押金3,700元后，余款2,586.24元由被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王春凤；三、驳回原告王春凤的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147元，减半收取73.50元，由原告王春凤负担48.50元(已付)，由被告上海寓意物业管理有限公司负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼二〇二〇年五月二十九日法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。