山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3518号上诉人（原审原告）：张田，女，1982年1月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘峰（系张田之夫），住济南市。被上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人张田因与被上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张田上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决避重就轻，没有就本案争议的焦点问题进行审理。本案的焦点问题为上诉人与被上诉人签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件中关于被上诉人逾期交付房屋的免责条款是否合法有效。上诉人在一审庭审前后均向法庭就此问题进行阐述，并提交广东省高级人民法院（2014）粤高法民一申字第579号民事判决等司法案例对被上诉人设立的“霸王条款”应属无效进行论述。但一审判决中没有就此问题进行审理说明，仅仅用“未违反法律、法规规定，合法有效”便草草将该问题概括。本案中，双方当事人的争议焦点问题，一审判决避而不谈，没有解决本案当事人民事争端，实属对案件的事实认定不清。我国合同法第三十九第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被上诉人通过《补充协议》设立90天的逾期交房免责期，而对原告逾期办理房屋交付手续则没有对等的设立免责期。该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，应当认定该条款无效。被上诉人应当支付自2018年12月1日至2019年5月25日止，共计176天的延期交房违约金（被上诉人已经支付84天的违约金应予扣除）。被上诉人作为房地产开发企业在房屋买卖交易中处于强势地位，对《商品房买卖合同》中的条款肆意修改，使作为弱势的购买人对不对等条款毫无申辩的余地。国家法律对此类“霸王条款”的效力问题有明确的规定，请求二审法院对此依法公正审理。另，被上诉人辩称，双方已经就签署补偿金确认单，是对最终补偿金额的确认。该观点是断章取义的理解上诉人签署补偿金确认单的行为。上诉人正是在签署补偿金确认单后才知道自己的合法权益被侵害，这并不意味着对被上诉人的违约行为没有异议，也不是放弃对被上诉人违约责任的追究权利，对此特作说明。绿地地产辩称，（一）上诉人与被上诉人已经就逾期交付房屋补偿金一事协商一致，最终确认的补偿数额为8375元（该补偿金确认单已经由上诉人签字确认），双方并不存在需要另行支付补偿金的情况。（二）虽然双方在《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付时间为2018年11月30日，但双方签订的《补充协议》第三条第8项明确约定：一是原合同第八条约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期；二是乙方（上诉人）给与甲方（被上诉人）60日的宽展期，该期间内甲方无需承担违约责任。三是违约金的计算起始时间为产生违约事项后第31天起按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。上述约定系双方通过补充协议对交房时间的变更，虽然与合同主文约定不一致，但不能一概否认补充协议的效力。通过上述约定，涉案房屋实际交付时间应该为2019年3月1日，而该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。（三）双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，为双方自愿签订，所有条款经双方协商一致制定，并未违反法律强制性规定，应属于有效条款。再者，该商品房买卖合同及补充协议并不存在可撤销或无效的情形。上诉人应该对自己签字的行为负责任，双方应该继续履行相关条款。张田向一审法院起诉请求：1.请求判令绿地地产向张田支付房屋延迟违约金9072元；2.诉讼费用由绿地地产承担。一审法院认定事实：2017年7月24日，张田作为买受人与绿地地产作为出卖人签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定张田购买绿地地产开发的位于济南市槐荫区清源路南侧，淄博路东侧西客站片区实验中学西侧A地块房地产开发项目（A-B地块）6号楼（现变更为35号楼）1单元***号室房屋一套。第三条商品房基本情况：用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下2层，建筑面积117.29平方米，其中套内建筑面积91.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.81平方米。第二条商品房销售依据：商品房预售许可证号为济建预许20161182号。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8500元，金额996965元。第六条付款方式及期限：买受人应于签订。本合同当日向出卖人支付不低于总价款30%付款比例的房款作为首期房款，计人民币329965元，其余房款667000元，由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人。第八条交付期限：出卖人应当在2018年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水、停电、供水管网改造、供电设施及线路改造、高压线未落地等）、政府征收行为、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。第九条出卖人逾期交房的违约金：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，处理方式详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定。合同还约定交接、关于产权登记的约定、保修责任等条款。合同附件包括：附件一：房屋平面图附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明附件三：装饰、设备标准附件四：民用建筑节能信息公示附件五：补充协议第三条关于房屋交付的补充约定1.本合同第八条约定的该房屋交付时间为2018年11月30日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议。8.甲、乙双方（出卖人称甲方，买受人称乙方）协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起，至到达合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准。《补充协议》就关于按揭贷款付款、房屋质量、装修装饰、设备标准、办理产权登记手续等事项进行补充约定，还就前期物业管理、合同解除等事项进行了约定。上述《商品房买卖合同》及附件签订后，张田履行了支付首付款及进行按揭贷款的付款义务，涉案房产于2019年5月25日交付张田。交房后，绿地地产与张田签属了补偿金确认单，单据载明涉案房产绿地地产向张田支付84天补偿金，数额为8375元。2019年8月7日，绿地地产向张田支付了上述数额的补偿金。一审法院认为，张田与绿地地产签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，涉案商品房已取得商品房预售许可证，未违反法律、法规规定，合法有效，合同双方均应全面履行合同约定。张田主张绿地地产支付房屋延迟交付违约金9072元，其计算方式为8375元÷84天×91天，且表示不包括补偿金确认单中的84天违约金8375元，双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定交房时间为2018年11月30日，但在该合同第八条出卖人延期交付情形中明确第4项为详见本合同附件五《合同补充协议》，在该合同第九条对出卖人逾期交房的违约金约定为详见本合同附件五《合同补充协议》第三条：关于房屋交付的补充约定，故按《补充协议》第三条中计算延期交房违约金的起点应为自2018年11月30日后延91日，即为2019年3月1日，至2019年5月25日，绿地地产应向张田支付86天的逾期交房违约金，其已支付84天的逾期交房违约金，故绿地地产还应支付张田逾期交房违约金199.39元（996965元×2天×0.0001）。判决：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张田逾期交房违约金199.39元；二、驳回原告张田其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告张田负担24元，被告绿地地产（济南）有限公司负担1元。二审中，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《补充协议》第三条第八款第一项为绿地地产的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿地地产承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》第三条第八款第二项并未对该30日应否承担违约金进行约定。纵观《补充协议》第八款整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第八款内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》第三条第八款第二项在约定违约金的计算方式时，绿地地产故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地地产亦不能对该30天免责。综上，绿地地产应自60日宽限期届满后即2019年1月29日起开始承担逾期交房违约金。绿地地产于2019年5月25日实际交房，其逾期交房天数为116天。因绿地地产已支付了84天的逾期交房违约金，故绿地地产仍应向张田支付剩余32天（116天-84天）的逾期交房违约金。关于违约金的计算标准，《补充协议》第三条第八款第二项未对宽限期届满后30日的违约金计算标准进行约定，应当参照该条款中约定的已付房款日万分之一的标准向张田支付逾期交房违约金。综上，绿地地产应向张田支付的违约金为3190.2元（996965元×32天×0.0001）。综上所述，上诉人张田的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4652号民事判决第二项；二、变更济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4652号民事判决第一项为被上诉人绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人张田逾期交房违约金3190.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张田负担16元，绿地地产（济南）有限公司负担9元；二审案件受理费50元，由上诉人张田负担16元，绿地地产（济南）有限公司负担9元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年五月六日书记员 赵雪晗