江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初2124号原告：朱亚琳，女，1975年4月28日生，汉族，住南昌市东湖区。委托代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201510582954。委托代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师，执业证号：13601201811055077。被告：邹海龙，男，1983年10月24日生，汉族，住南昌市东湖区。原告朱亚琳与被告邹海龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张帆、被告邹海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱亚琳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2016年10月9日签订的《房屋租赁协议》自2020年4月14日解除；2.判令被告支付拖欠的租金54320元及逾期付款利息（按月息2%，自逾期之日起计算至付清全部款项之日止，暂计算至2020年4月14日为3584.7元）；3.判令被告支付违约金38160元；4.判令被告支付自2020年4月15日起至办理完毕房屋交接手续并搬离租赁物之日止期间的场地占用费（参照合同约定租金标准每月12720元计算）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月9日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定：一、甲方（原告朱亚琳）将名下位于南昌市西湖区、产权证号为1000334477、面积约150平方米的房屋出租给乙方（被告邹海龙）；二、乙方租赁房屋的用途为开设酒吧；三、租赁期限为4年，自2016年10月15日起至2020年10月14日止，自2016年10月15日起至2018年5月14日止，租金为12000元／月，自2018年5月15日起至2020年10月14日止，租金为12720元／月，租金按月支付，乙方每月14日前支付下月租金；四、如因乙方的原因导致本协议提前解除或终止的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金相当于三个月租金，租赁期间内乙方迟延支付租金，每逾期一日应当以应付金额的5‰向甲方支付利息；五、有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本协议，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的还应赔偿损失……（2）乙方逾期交付房屋租金超过10天的。协议签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，被告起初还能按时支付房租，但自2019年4月份起，被告就经常迟延支付租金，2019年10月、11月支付租金时间都比合同约定时间延后超过一个月，2019年12月起至今就一直未缴纳租金。原告多次通过电话、微信的方式向被告催收租金，被告均置若罔闻，导致原告承受着巨大的资金压力。原告为减少损失，已于2020年4月13日向被告寄送书面解除《房屋租赁协议》通知书，并以微信、短信方式告知被告要求解除租赁协议、结清拖欠租金、返还租赁房屋。经统计，截至2020年4月14日被告尚拖欠原告2019年10月14日至2019年12月15日期间的租金3440元，以及2019年12月14日至2020年4月14日四个月期间的租金50880元，共计54320元。被告长期拖欠租金，按协议约定被告应以拖欠金额为基数向原告支付每日5‰逾期付款利息，原告已自动调整为月利率2%计算，暂计算至2020年4月14日止逾期付款利息为3584.7元。因被告长期拖欠房租，原告要求解除双方之间的《房屋租赁协议》，被告应当按照约定另外向原告支付违约金，金额为三个月的租金38160元，特起诉。被告邹海龙承认原告在本案中所主张的事实，但不同意解除《房屋租赁协议》；其次，被告认为其并非恶意拖欠租金，且已在2020年5月1日向原告支付了2019年11月14日至2020年1月14日应缴纳的租金17320元；再次，新冠××疫情属于不可抗力因素，故请求疫情期间2020年1月25日至5月12日期间的租金，按照6360元／月计算；最后，逾期付款利息已经填补了原告的损失，3.8万元违约金太高，被告愿意继续承租原告房屋，请求法院驳回原告主张的违约金请求。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。鉴于被告自2019年10月起即有拖欠租金的行为，原告主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，根据合同约定的解除条件，本院予以支持；全国人大常委会法工委明确指出，新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，政府采取的疫情防控措施致使被告经营的酒吧无法正常营业，按照公平原则，本着和衷共济、共渡难关的精神，本院酌定由原、被告双方共同分担损失，故被告请求疫情期间的租金按照6360元／月计算的辩称，本院予以采信，根据江西省人民政府及有关部门发布的相关文件，被告经营的酒吧因疫情无法正常营业的时间为2020年1月23日至2020年4月24日，因原告要求从2020年4月14日解除合同，故2020年1月23日至2020年4月14日期间被告应支付的租金可酌定为17596元（212元／天×83天）；原告要求解除合同时被告拖欠的租金应计算为2019年10月15日至2019年12月14日期间的欠缴部分租金3440元，2019年12月15日至2020年1月14日期间的租金12720元，2020年1月15日至22日的租金3392元（424元／天×8天），以及被告疫情期间应支付的租金17596元，以上共计37148元；又因被告于2020年5月1日支付2020年1月14日前的租金17320元（其中包括拖欠原告2019年10月15日至2019年12月14日期间的租金3440元及2019年12月15日至2020年1月14日期间的租金12720元），故被告尚欠租金19828元，根据原告的诉请及双方合同约定，本院酌定被告支付2019年10月14日至2020年4月30日逾期付款利息为3415.6元，此后的利息以尚欠租金19828元为基数，按月息2%计算至租金付清之日止；被告辩称违约金太高，逾期付款利息已经填补了原告的损失，本院予以采信，但被告确实存在违约行为，且客观上给原告造成一定损失，故违约金适当减少为12720元；原告要求被告按12720元／月的标准支付2020年4月15日后的场地占用费，但2020年4月15日被告经营的酒吧尚未复工复产，且搬离也需要一定的时间，故本院酌定2020年4月15日至2020年5月14日的场地占用费为6360元，此后按12720元／月计算；根据双方合同约定及原告提供的情况说明，本院确认双方签订合同时被告向原告支付了租赁保证金36000元，双方解除合同时，上述租赁保证金可冲抵相应金额的被告应缴纳的房屋租金、逾期付款利息、违约金及场地占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、原告朱亚琳与被告邹海龙2016年10月9日签订的《房屋租赁协议》于2020年4月14日解除；二、被告邹海龙于本判决生效之日起七日内向原告朱亚琳支付租金19828元及逾期付款利息（2019年10月14日至2020年4月30日为3415.6元，剩余利息以19828元为基数，按月息2%自2020年5月1日起计算至款项付清之日止）；三、被告邹海龙于本判决生效之日起七日内向原告朱亚琳支付违约金12720元；四、被告邹海龙向原告朱亚琳支付自2020年4月15日起的场地占用费（其中2020年4月15日至5月14日为6360元，2020年5月15日后按12720元/月计算）；五、被告邹海龙支付给原告朱亚琳的租赁保证金36000元可冲抵上述二、三、四项中被告应支付的款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201元，减半收取1101元，由被告邹海龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  吴胜辉二〇二〇年五月二十一日书记员  李俊彦