河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2153号 上诉人（原审被告，反诉原告）：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市高新区珠江大道69号荣御府商业4号楼109。 法定代表人：谈文闻，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 上诉人（原审原告，反诉被告）：康卜某，女，1994年2月19日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：闫建刚，河北厚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉甜，河北厚诺律师事务所律师。 康卜某因与石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康卜某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）冀0191民初1865号民事判决书，并依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人构成预期违约，上诉人有权要求被上诉人承担违约责任，并继续履行合同，一审法院认定事实错误、适用法律错误。被上诉人于2019年4月份仅施工至主体工程的一半，总体工程的四分之一，确己无法按期交房，同时被上诉人擅自更改商品房买卖合同，将交房期限延期两年并降低了违约责任比例，其行为既已明确表示不能履行按期交付房屋的义务，又明确表示不能履行协议约定的违约责任，构成预期违约，上诉人有权依据《合同法》108条规定，要求被上诉人提前承担延期交房的违约责任。在被上诉人构成违约的情况下，上诉人有权依据《合同法》第107条和第114条第3款规定，要求被上诉人承担赔偿损失并继续履行的违约责任。上诉人己提供充分的证据证明被上诉人违约行为己构成预期违约，但是一审法院完全未认定被上诉人的违约行为，一味认为上诉人无权要求被上诉人承担违约责任，明显属于认定事实错误、适用法律错误。二、双方未达到约定解除条件，被上诉人也无法证明合同目的不能实现，被上诉人发出的解除函无效，双方签订的协议书并未解除，一审法院认定事实错误、适用法律错误。首先，双方签订的协议书第三条第2款约定解除协议的条件是上诉人因自身原因导致贷款未获得银行批准且拒不缴纳全部房款，但实际上是上诉人积极交付按揭材料，而被上诉人要求收回原协议并签订减少其违约责任的新协议，否则拒收按揭材料，导致按揭手续无法办理，上诉人既不存在因自身原因无法办理贷款情况，也不存在拒不缴纳全部房款的情况，被上诉人无法证明合同目的不能实现，不符合协议约定解除的情况，被上诉人无法依据协议约定解除合同。其次，被上诉人延期交房且擅自更改合同，属于履行债务不符合约定，依据《合同法》第66条约定，上诉人在被上诉人履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，故即使被上诉人发出催告函等函件要求上诉人履行相应义务，上诉人也因被上诉人履行不符合约定享有拒绝履行的权利，故被上诉人因不享有请求权所发出的短信、催告函、解除函都是无效的，也不能达到解除协议的法律效果。一审法院未正确理解协议书中约定的解除条件，未查明按揭手续无法办理根本原因，完全忽视上诉人因被上诉人的违约而进行的协商和沟通，仅依据被上诉人为逃避违约责任而单方面发出无效的通知及《合同法》第93条、96条关于约定解除的规定认定协议解除，明显属于认定事实错误、适用法律错误。三、一审法院未査明双方产生的纠纷及诉讼目的，严重侵害广大业主的权益，违背公平正义的基本原则，属于严重的认定事实不清、适用法律错误。被上诉人延期交房并擅自更改合同，此情况下，上诉人的诉请是按原协议继续履行约定，而被上诉人的意图是以降低违约责任为前提继续履行，故双方均有继续履行的合意，所产生的纠纷是被上诉人承担违约责任的纠纷，并不影响协议的继续履行。上诉人采取诉讼的救济方式，其目的是为了维护自己的合法权益。而被上诉人在上诉人提起诉讼后，以拒收上诉人按揭手续的手段制造上诉人违约的假象，通过发出解除函的方式制造单方解除协议的假象，均是为了利用法律达到逃避违约责任的效果。由此可见，被上诉人的诉讼目的是逃避承担违约责任，与立法目的相违背，违背公平正义的基本原则，上诉人要求被上诉人承担违约责任，其目的是通过合法途径维护自己的权益，应当受到法律的保护。一审法院未查明双方继续履行合同的合意，未结合被上诉人的违约行为给众多业主造成的损失，未深究被上诉人的诉讼目的和带来的社会影响，所作判决助长了被上诉人的违约行为，严重侵害广大业主的权益，违反法律的基本原则，属于严重的认定事实不清、适用法律错误。综上所述，一审法院未查明事实情况，未正确适用法律规定，所作判决违反法律基本的原则，严重侵害包括上诉人在内的众多业主的权益，属于严重的认定事实错误、适用法律错误。上诉人为维护自己的合法权益，恳请二审法院依法撤销一审法院作出的判决，同时在查明事实的基础上，依法进行改判。 石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司答辩称：我方认为一审法院关于确认双方内部协议已经解除的判决是正确的，适用程序合法，应以维持。主要理由为：根据双方内部认购协议的约定，在涉案项目具备贷款条件后，我方多次通知康卜某履行合同义务，并向一审法院提交了相关通知证据，在多次通知未果后才向康卜某发出解除协议函，康卜某的行为，致使我方的合同目的无法实现，拒不提交贷款资料，也不通过补交房款的形式履行合同义务，已构成根本违约。故我方以通知形式解除双方协议。一审法院认定该协议已经解除，应予维持所以请求法院驳回康卜某的上诉请求。我方没有强迫对方签订不平等的协议。一审时候对方提交一个录音，对方是康某他父亲与房地产公司一个项目经理，录音里面说的是你必须得先赔偿我再跟你签合同。关于是先签合同还是先办理银行按银行的审核，在这个录音上面内容上面也有他说我以前也搞过房地产，我清楚流程。所以就不存在一直在胁迫他签订协议的过程。另外这个录音还提到双方关于违约金协商确时，当时房地产公司在出合同中违约金调低了，但是这个并不是说必须得逼迫对方签字。录音里边也显示出来了，双方经过协商仍然确定按原来的内部认购协议一样的违约金计算。就是从原来的万分之0：01修改为了万分之一，也就是跟内部认购协议书上的违约金计算方式是一样的。这是对方自己提交的。 石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院(2019)冀0191民初1865号民事判决书中第四项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金30319.9元；二、本案一、二审诉讼费及反诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院适用法律错误，被上诉人违反双方签订的《内部认购协议书》构成根本违约，被上诉人应按照约定向上诉人承担违约金。2016年9月27日，上诉人与被上诉人订《内部认购协议书》，约定被上诉人购买上诉人开发的燕港美域项目9-1-1301室，被上诉人向上诉人交纳了首付款606398元。2018年12月28日上诉人取得了《商品房预售许可证》，并多次通过电话、信函的方式催促被上诉人办理贷款等后续购房手续，被上诉人未按约定提交贷款所需资料，也没有通过一次性补齐剩余购房款的方式履行后续的付款义务，故被上诉人的行为违反《内部认购协议书》第三条第二项之约定构成根本违约，上诉人依约定解除了与被上诉人之间的购房协议，一审判决对上述事实予以确认。被上诉人拒绝履行合同的主要义务，致使上诉人合同目的无法实现，应按约定向上诉人承担已付款项的5%作为违约金。但一审判决在没有法律依据的情况下，径行认定解除协议时房屋市场差价高于签订协议时的价格，并认定上诉人不存在损失，对违约金的请求不予支持，是对法律适用的错误，请求贵院依法予以改判并支持上诉人的上诉请求。 康卜某答辩称：一、鸿瑞杰生延期交房且擅自更改买卖合同，已严重违约，并以康卜某签订更改后的《商品房买卖合同》为前提拒收按掲材料，导致康卜某无法办理按揭手续，但康卜某得知鸿瑞杰生违约后，积极与鸿瑞杰生协商交付房屋期限与违约赔偿问题，双方均具有继续履行的合意。首先，鸿瑞杰生存在违约行为，导致康卜某无法依据约定办理按揭贷款手续，应当先行承担违约责任。1、鸿瑞杰生延期交房且擅自更改合同，严重违约，应当承担违约责任。双方签订的《内部认购协议书》及应当签订的相应的《商品房买卖合同》属于双方交易的基础，所有的手续应当按照协议书和买卖合同的约定进行，只有在双方确定《商品房买卖合同》的条款下，康卜某才能按照买卖合同约定的交付房款的时间和方式办理按揭手续。现鸿瑞杰生擅自改变《商品房买卖合同》中有关延期交房及违约责任的条款，严重损害康卜某权益，改变了康卜某办理贷款的依据，并以康卜某签订损害其自身利益的《商品房买卖合同》为前提拒收按揭手续，导致康卜某无法办理贷款的手续，所以鸿瑞杰生应当先行解决双方办理按揭贷款手续的依据，再按照协议约定及合同约定办理按揭手续，而在没有解决正式的商品房买卖合同前，办理贷款手续是本末倒置，且鸿瑞杰生以此拒收按揭材料本身属于鸿瑞杰生违约。2、签署商品房买卖合同是办理按揭贷款的基础和前提，是银行办理贷款的必备条件，鸿瑞杰生一直催告康卜某提交所谓贷款资料，是审核康卜某是否具备贷款资格和条件的资料，较于作为贷款基础的商品房买卖合同才是办理贷款的重要前提，而康卜某与鸿瑞杰生之间的《商品房买卖合同》因鸿瑞杰生单方更改合同条款导致至今尚未签署，鸿瑞杰生又以此为由拒收康卜某按揭材料，属于鸿瑞杰生的违约。3、鸿瑞杰生强迫康卜某签署不平等的《商品房买卖合同》，以此为由拒不接收康卜某按揭手续。在鸿瑞杰生拒不接收康卜某提供贷款资格资料的情况下，鸿瑞杰生也己经明确了将要签署的商品房买卖合同进行了变更，且变更极大的损害了康卜某的合法权益，在此情况下，康卜某有充足的理由行使不安抗辩权和先履行抗辩权，要求鸿瑞杰生先行解决对于康卜某己确定造成的损害。其次，双方积极就赔偿问题进行沟通，均有继续履行合同的合意。从双方签订《内部认购协议书》，到康卜某积极的支付首付款，到最后鸿瑞杰生明确出现违约行为，康卜某一直与鸿瑞杰生沟通，由此可以看出康卜某一直在积极的履行合同。同样的，鸿瑞杰生的领导在业主的要求和政府的主持下积极的针对广大业主提出的延期交房、资金监管、违约赔偿等问题进行反馈，双方也均通过律师函、邮寄单、当面沟通等形式沟通问题，通过双方的一系列行为也均是为了继续履行合同进行了，所以双方均具有继续履行合同的合意，而鸿瑞杰生发出解除也是在康卜某立案之后发出的，也只是一种进行沟通的方式，故双方应当继续履行合同。综上所述，鸿瑞杰生延期交房擅自更改合同，严重违约，康卜某积极履行合同，也没有道理在最后办理相关手续的阶段主动违约，故康卜某没有办理按揭手续是因为鸿瑞杰生对于办理按揭的正式商品房买卖合同进行了变更，极大的损害了康卜某的合法权益，且鸿瑞杰生以此拒不接收材料，导致后续的贷款手续无法法进行。二、鸿瑞杰生要求解除《内部认购协议书》不符合约定解除和法定解除的条件，作为违约方也无权解除合同。首先，不符合约定解除的条件。《内部认购协议书》第三条第2款约定：“乙方选择银行按揭贷款方式付款的，甲方在具备办理贷款条件后书面通知乙方，乙应当按照银行要求在接到甲方通知后15日内向甲方提供所需全部文件资料（包括按有关规定或银行要求需要增加首付比例的乙方需在此时间内向甲方支付完毕）。如乙方自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后10天内一次性缴纳剩余全部房款。否则，将视为乙方违约，甲方有权选择单方面解除合同关系，并扣留乙方已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还乙方，房屋甲方可另行处置。”在该条款中约定鸿瑞杰生解除的条件是，康卜某因自身原因导致贷款未获得银行批准且拒不缴纳全部房款。现鸿瑞杰生严重违约，导致双方无法签署《商品房买卖合同》，办理按揭手续，非因康卜某自身原因且不属于银行不批准贷款的情况，不符合鸿瑞杰生提出解除权的条件，鸿瑞杰生无法依据协议约定解除合同。其次，不符合法定解除的条件。《合同法》第九十四条约定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原鸿瑞杰生双方一直通过政府领导业主三方会议、邮寄律师函、当面沟通等方式解决鸿瑞杰生因违约而赔偿损失和签订与《内部认购协议书》相符的《商品房买卖合同》事宜，也不存在致使合同目的不能实现的情形，所以鸿瑞杰生也不满足法定解除的条件。最后，鸿瑞杰生作为违约方无权解除合同。根据《2019全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条：“违约方原则上不得请求解除合同，但在某些长期性合同如房屋租赁合同中，一概不允许违约方解除合同，也对其不公。同时符合下列条件，违约方请求人民法院解除合同的，人民法院可以判决解除合同：一是违约方不存在恶意违约的情形，二是继续履行合同将给违约方自身造成重大损失”的规定，第一，本案中鸿瑞杰生在明知未取得预售许可证、尚不具备施工条件的情况下，仍与康卜某约定于2019年5月底交房，明显违背诚实信用原则，属于恶意违约；第二，鸿瑞杰生之所以主张解除与康卜某之间的《内部购房协议书》，根本原因并非康卜某是否交付贷款资料，而是由于现标的房屋的市场价格己远高于《内部购房协议书》中约定的价格，鸿瑞杰生是为达到其收回房屋的恶意目的才主张解除合同的，继续履行合同根本不会给鸿瑞杰生造成重大损失，相反如果解除合同将给康卜某造成重大损失。所以鸿瑞杰生作为违约方无权解除合同。综上所述，康卜某既不存在合同约定的解除条件，双方也不存在法定解除的条件，鸿瑞杰生无法以康卜某未缴纳按揭手续为由解除合同。 康卜某向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，并按照《内部认购协议》与原告签订相应的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记；3、请求法院依法判令被告给付原告延期交付215号协议书涉案房屋违约金1576.64元（自2019年6月1日起按已付房款日万分之一暂计算至2019年6月26日，具体违约金计算至被告实际交房之日止）；4、请求法院依法判令被告承担诉讼费等费用。 石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司提出反诉请求：1、依法确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金30319.9元；3、反诉费用由被反诉人承担。 一审法院查明：2016年9月27日，原告就被告开发的燕港美域小区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为9-1-1301室，建筑面积约为168.8平方米，总价款为1996398元，首付30%即606398元，剩余房款1390000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后书面通知原告，原告应当按照银行要求在接到被告书面通知后15日内向被告提供所需全部文件资料，如因原告自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后十天内一次性缴纳剩余的全部房款，否则，将视为原告违约，被告有权选择单方解除合同关系，并扣留原告已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还原告，房屋被告可另行处置；被告预计在2019年3月底可将上述商品房交付原告使用，如被告非因不可抗力因素导致上述房源在2019年5月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2019年6月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时，原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为河北省石家庄市长安区和平东路盛世长安小区16号楼1单元1902，联系电话152××××6699、135××××8718，并约定，如被告使用上述联络方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括但不限于地址不详、查无此人、拒收等）或通讯联系未果情况（包括但不限于停机、换号、拒接、短信拒绝回复等），视为被告已经完成通知或联络义务。协议签订后，原告支付了部分房款606398元。涉案房屋于2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议，2019年1月2日，被告短信通知原告已取得预售许可证，按照《内部认购协议书》的约定15天之内到售楼部办理相关手续。2019年1月8日，被告再次短信通知原告已取得预售许可证，于1月17号之前到售楼部办理相关手续。被告于2019年4月10日向原告送达了《通知书》，通知原告已取得《商品房预售许可证》，依据相关文件的约定做好准备工作，尽快办理相关手续。此后，被告又通过短信方式通知原告尽快到售楼部办理相关手续。2019年5月7日，被告向原告邮寄了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超出该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。该《催告函》于2019年5月8日因拒收被退回。2019年6月17日被告向原告送达了《再次催告函》。但直至2019年7月，原告仍旧没有按照要求办理购买房屋的后续相关手续，没有交齐贷款资料以通过银行审核、也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年7月23日，被告向原告邮寄了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。该解除函于2019年7月24日因收件人不在指定地址而再次邮寄，并于2019年7月29日因拒收被退回。庭审中，原告提供了群管会通知，以证明签订合同在与被告解决违约金和交付时间的问题后，且在各业主办理按揭手续前，被告就已经明确表示违约且据不按协议支付违约金，同时，原告还提供了录音以证明被告擅自更改合同，未按双方签订的协议约定有关延期交房、赔偿、违约金比例等问题，严重违约。被告称，该群通知更加印证了被告多次通知业主办理贷款相关手续的事实，业主群也再次通知业主尽快办理贷款手续，更能证明原告违约，该录音显示被告没有拒绝承担晚交房的违约责任，只是原告方在录音中一直主张先予赔偿，再交贷款资料签订合同，我方认为原告坚持先赔付不是拒绝履行合同提交贷款资料或缴纳剩余房款的理由。以上事实，有《内部认购协议书》、《联络方式确认书》、收据、预售许可证、贷款合作协议、《通知书》、《催告函》、《再次催告函》、《解除协议函》、快递单、投递记录、短信、微信记录、录音材料及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告在明知被告已经取得预售许可证的情况下，经被告多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现。自2019年1月2日被告通知原告办理相关手续至2019年7月29日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单至迟于2019年7月29日被拒收退回，按照双方的约定，应当视为送达，故涉案协议书于2019年7月29日解除，故对原告要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的606398元予以返还。原被告约定如被告在2019年5月底仍不能交房被告承担违约金，但被告在2019年1月即通知原告办理相应手续，原告既未能在5月底办理下来贷款也未能补交全款，故对原告要求被告承担交房逾期违约金的诉讼请求不予支持。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即30319.9元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。原告主张被告先赔付违约金，再签订合同，并以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不符合法律规定，本院不予支持。另外，原告主张先签房屋买卖合同，后办理审核房贷的相关手续，显然不符合银行按揭贷款的流程，原告以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、原告（反诉被告）康卜某与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年7月29日解除；二、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）康卜某房款606398元；三、驳回原告（反诉被告）康卜某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告（反诉被告）康卜某负担；反诉费279元，由被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实同一审法院查明的事实一致。 本院认为，诉争双方自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且鸿瑞公司已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，鸿瑞公司取得了商品房预售许可证，故该认购协议书应当认定合法有效。在鸿瑞公司取得商品房预售许可证后，多次催告康卜某办理贷款未果。鸿瑞公司在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，康卜某在明知鸿瑞公司已经取得预售许可证的情况下，经鸿瑞公司多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现。自2019年1月2日鸿瑞公司通知康卜某办理相关手续至2019年7月29日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后十天），鸿瑞公司按照协议的约定解除协议并无不妥。鸿瑞公司按照康卜某确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单至迟于2019年7月29日被拒收退回，按照双方的约定，应当视为送达，故涉案协议书于2019年7月29日解除，故一审法院对康卜某要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许，并无不当。协议解除后，鸿瑞公司应当将康卜某已交付的606398元予以返还。双方约定如鸿瑞公司在2019年5月底仍不能交房则承担违约金，但鸿瑞公司在2019年1月即通知康卜某办理相应手续，康卜某既未能在5月底办理下来贷款也未能补交全款，故一审法院对康卜某要求鸿瑞公司承担交房逾期违约金的诉讼请求不予支持并无不妥。鸿瑞公司称由于康卜某的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即30319.9元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且鸿瑞公司没有证据证明其存在其他损失，故一审发货员对鸿瑞公司此述不予支持符合实际情况。康卜某主张鸿瑞公司先赔付违约金，再签订合同，由于贷款流程是先交贷款手续，经过银行审核通过，然后才能签订正式的备案的正式商品房买卖合同，而鸿瑞公司提供的证据证明已经把延期交房的滞纳金调整到了双方签订的《内部认购协议书》一致的幅度，但康卜某仍然拒绝提交贷款资料，康卜某主张先签房屋买卖合同，后办理审核房贷的相关手续，显然不符合银行按揭贷款的流程，康卜某以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权于法无据，一审法院认为康卜某以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不符合法律规定，并不予支持并无不妥。 综上所述，康卜某、石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇二〇年五月十一日 书记员  刘建烨