河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终211号 上诉人（原审被告）：唐山德誉房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区卫国北路3号。 法定代表人：郭金平，董事长。 委托诉讼代理人：尹希华，河北亚华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王莎，女，1992年1月6日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：安国市华海房地产开发有限公司，住所地河北省安国市金融路38号。 法定代表人：李彬，总经理。 委托诉讼代理人：井志亮，男，1978年1月10日出生，汉族，住河北省安国市，该公司员工。 委托诉讼代理人：王寒辉，河北尚玺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马杰，男，1975年2月7日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 上诉人唐山德誉房地产开发有限公司（以下简称唐山德誉公司）因与被上诉人王莎、安国市华海房地产开发有限公司（以下简称安国华海公司）、马杰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省安国市人民法院（2019）冀0683民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山德誉公司上诉请求：l、撤销河北省安国市人民法院（2019）冀0683民初734号民事判决书，依法查清事实后改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案的基本事实是被上诉人王莎从安国市观音堂村黄成群处购买观音堂村改造所取得的房屋，然后王莎与上诉人签订协议书，用于确认他从黄成群处所购买的房屋。2、王莎与上诉人签订的协议书内容只是在上诉人处确认王莎与黄成群之间房屋交易的面积，不是王莎与上诉人之间的拆迁补偿协议，协议没有补偿内容和价格，没有约定上诉人收取房款的权利，也没有约定王莎交付房款的义务，所以上诉人的合同义务仅仅是在项目建成后，从黄成群应得的房屋平米数中确认王莎所购买的平米数。3、既然王莎没有义务向上诉人支付购房款，其汇款给马杰的行为自然属于王莎与马杰之间的个人行为，他们之间是否存在交易或者其他什么的，上诉人不知道，当然也不应当承担责任；反过来说，上诉人没有收取房款的权利，那么，其负责人马杰也没有什么权利可代表上诉人的。一审判决认定马杰收取房款的行为是“履行公司职务行为”错误。4、在上诉人项目转让、材料移交过程中，黄成群始终是拆迁补偿权利人。被上诉人安国市华海房地产开发有限公司在庭审中认可黄成群的补偿协议书，说明在项目转让中，有关黄成群的权利义务应由项目受让人安国市华海房地产开发有限公司负责处理，不应由上诉人来承担责任。综上所述，一审判决认定事实不清，望二审法院查清案件事实，予以改判或发回重审。 王莎辩称，1、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。2、马杰的行为是公司职务行为，而不是个人行为。因马杰在签订相关协议时是唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司的负责人，且协议书加盖了唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司的公章。故此，将购房款转入马杰账户的行为是公司行为而不是马杰个人行为。现唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司已经注销，故此，其权利义务应该由唐山德誉房地产开发有限公司承担。3、被上诉人与黄成群之间没有订立任何协议，也没有任何经济往来，至于唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司所出售的房屋从何处拆迁安置均与被上诉人无关，被上诉人没有从黄成群处买房。综上，请求驳回上诉，维持原判。 安国华海公司辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人称一审法院事实认定不清，没有依据。1、被上诉人王莎提交的与上诉人唐山德誉房地产有限公司安国分公司的拆迁置换补偿协议极其不规范，没有具体房屋的坐落、土地证号、补偿款金额、签约时间等重要信息，只有盖章，我方接手的其他安置补偿协议没有这种情况，该协议与我方没有法律关系。2、在上诉人与我方项目转让、材料移交的过程中，被上诉人王莎所提供的协议等材料，上诉人德誉公司并没有向我方提供。经核实，我公司账户上并没有该笔款项入账，故我公司不应承担相应的返还及赔偿责任。3、这个项目因为华海是整体从唐山德誉公司接手过来，德誉公司已经对黄成群进行了补偿，而不是华海补偿。德誉公司与华海公司的项目转让发生于2013年4月18日，而黄成群与德誉安国分公司的协议签订于2011年12月11日，从逻辑顺序上说，该项目补偿是在项目转让给华海公司之前发生的。唐山德誉公司及唐山德誉分公司及分公司负责人马杰是直接当事人，他们对于实际情况应该更了解、更清楚。4、此协议签订时，马杰为唐山德誉安国分公司的负责人，且协议书加盖了唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司的公章，认定购房款转入马杰账户的行为系履行公司职务行为，不存在事实认定错误。综上，本案一审判决事实清楚，判决合法合理。请求依法驳回上诉，维持原判。 王莎向一审法院起诉请求：1、要求安国市华海房地产开发有限公司继续履行《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协书》，如不能履行购房合同，要求三被告返还原告房款23万元并按该位置房屋目前市场价（每平米6000元）赔偿原告房屋差价损失581764元，共811764元。2、本案全部诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2011年12月11日，唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司（甲方）与原告王莎（乙方）签订《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书》一份，该协议书载明：“...土地使用者为黄成群...乙方自选欲置换房屋坐落于观音堂（暂定名）小区，房屋建筑面积135.294平方米...”协议书有甲方负责人马杰签字及唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司盖章、乙方王莎签字并按押指印。协议签订之前2011年12月5日，原告王莎通过其舅妈王霞的账户向被告马杰账号62×××14转账23万元，用于支付购房款。2013年4月18日，被告唐山德誉（甲方）与被告华海房地产（乙方）签订《协议书》一份，协议载明：“甲方基于河北省委、省政府、保定市政府相关开展‘城镇面貌三年大变样活动’的总体要求等需要，于2009年12月29日与安国市观音堂村民委员会签署了《安国市观音堂城中村改造建设协议书》。协议签署后，甲方投入了部分资金开展了相关工作。经双方协商一致，甲方拟将上述相关权利义务转由乙方完成。一、甲方认可并完全同意：将“协议书”甲方项下的全部权利义务转让给乙方，由乙方作为协议的一方享有权利，并履行义务。二、甲方已经履行的部分投资，制作甲方《投资清单》（附后）经双方签字盖章确认，与本协议具有同等效力。甲方将清单所列有关全部书面协议、文件资料原件及相关投资财产交给乙方，由乙方按下述向甲方支付补偿款950万元...”2013年9月18日，安国市人民政府（甲方）与安国市观音堂村委会（乙方）、安国市华海房地产开发有限公司（丙方）签订《征地补偿安置房建设协议书》，约定：“...1.项目名称：药都新城一组团一期工程；2、建设规模：约20万平方米，含补偿安置和回迁房约10万平方米（其中观音堂村征地补偿安置房约5万平方米，原德誉公司拆迁回迁房1万多平方米，果品公司拆迁回迁房2万多平方米）；3、项目位置：位于金融街路以北、药市地块....” 唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司系被告唐山德誉的分公司，现已注销。被告马杰系原唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司的负责人。原告称其支付购房款后，被告始终不履行合同义务，已构成违约，故提出诉讼，要求三被告返还购房款23万元及房屋差价损失581764元。被告马杰称款虽转入其账户，但其账号一直是公司在使用，收款系代表公司行为。被告唐山德誉称公司有财务账户，原告将钱打入马杰个人账户，未进入公司财务账户，没有以公司名义出具的收款收据，应属马杰个人行为，且唐山德誉安国分公司已经将项目全部转让给被告安国华海，故被告唐山德誉不应承担责任。被告安国华海称，钱未进入公司账户，也没有公司出具的收款凭证，且交接材料中没有原告的该份协议书，故被告安国华海不应承担责任。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告王莎与唐山德誉安国分公司签订的《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书》，不违反法律禁止性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现协议中提及的观音堂三期工程因政府对中药都整体建设规划方案调整，不能再如约施建，签署的协议书无法继续履行，故原告支付的购房款被告应当予以返还。原告支付的23万元购房款转入被告马杰的个人账户，但该协议签订时马杰为唐山德誉安国分公司的负责人，且协议书加盖唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司公章，故应当认定原告将购房款转入被告马杰账户的行为系马杰履行公司职务的行为。又因原唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司系被告唐山德誉的分公司，现该公司已经注销，其权利义务应当由被告唐山德誉承担。被告唐山德誉称已经将项目整体转让给被告安国华海，协议约定的权利义务应由被告安国华海享有和承担，被告安国华海则称公司未向原告出具加盖公司印章的收款收据，经核实公司账户上无该笔款项入账，唐山德誉安国分公司并未将原告的相关资料交接给被告安国华海，被告安国华海虽接收了唐山德誉安国分公司的整体项目，但不代表所有的债权债务材料全部完成交接，故认为其公司不应承担相应的返还及赔偿责任。本院认为，被告唐山德誉提交的证据不能证明被告安国华海已接收原告的相关资料，应当承担举证不能的不利法律后果。故应当由被告唐山德誉退还原告王莎购房款23万元。原告主张被告赔偿房屋差价损失，本院认为客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，对客观情况的发生双方均无过错，故原告此项诉求无法律依据本院不予支持，被告唐山德誉应参照年利率6%支付资金占用期间的利息，自双方签订补偿协议书之日即2011年12月11日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条的规定，判决：一、被告唐山德誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王莎购房款230000元并按照年利率6%支付自2011年12月11日资金占用期间的利息；二、驳回原告王莎其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5959元，由被告唐山德誉房地产开发有限公司负担1690元，原告王莎负担4269元。 二审中当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与原审查明一致。 本院认为，被上诉人王莎并非搬迁补偿对象，其真实意图是购买唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司应补偿给黄成群的住房，故2011年12月11日双方签订的《搬迁置换补偿协议书》实质为房屋买卖协议。该协议有唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司负责人马杰签字及公司盖章，在签订该协议前，被上诉人王莎已于2011年12月5日将购房款支付至被上诉人马杰账户，其合同义务已履行完毕。被上诉人马杰亦认可款项支付至其账户，且主张其账号一直是公司在使用，收款系代表公司行为，故一审判决认定其收款行为系履行职务行为并无不当。如上诉人唐山德誉公司所主张该协议书仅用于确认被上诉人王莎与黄成群之间房屋交易的面积，则依常理被上诉人王莎应将款项直接支付黄成群，而非被上诉人马杰，故一审判决对其抗辩未予以支持，符合法律规定。 2013年4月18日，上诉人唐山德誉公司与被上诉人安国华海公司签订的《协议书》第二条约定：“甲方已经履行的部分投资，制作甲方《投资清单》（附后）经双方签字盖章确认，与本协议具有同等效力。甲方将清单所列有关全部书面协议、文件资料原件及相关投资财产交给乙方......”，但上诉人唐山德誉公司提交的《协议书》并未附其制作的《投资清单》，其亦未单独提交《投资清单》，不能确定约定中的“清单所列有关全部书面协议、文件资料原件”具体内容。且其一审提交的《交接单》也仅载明“付款收据存根共3本合计叁拾柒份”、“拆迁置换协议书叁拾柒份”，并未列明双方移交的具体资料明细，不能确定被上诉人王莎的协议书是否包括在移交范围内。上诉人唐山德誉公司主张应由被上诉人安国华海公司负责处理相关事宜，被上诉人安国华海公司不予认可，主张上诉人唐山德誉公司并未向其移交被上诉人王莎相关资料。上诉人唐山德誉公司亦不能提交证据证明其已向被上诉人安国华海公司移交了相关资料，故一审判决其承担举证不能的不利法律后果，退还被上诉人王莎购房款符合法律规定。 综上，上诉人唐山德誉的上诉理由不成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11918元，由上诉人唐山德誉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈道忠 审判员  张 力 审判员  于纪芳 二〇二〇年五月二十二日 法官助理黄俊学 书记员王路瑶