四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初470号 原告：四川艾美物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区晋阳路184号金雁大厦8层。统一社会信用代码：91510122560747591U。 法定代表人：叶建华。 委托诉讼代理人：高燕，四川西华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾荣，四川西华律师事务所律师。 被告：简琼华，女，汉族，生于1966年3月23日，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：马凤华，女，汉族，生于1977年12月25日，住内蒙古通辽市。 委托诉讼代理人：关亮，男，汉族，生于1972年5月21人，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川艾美物业服务有限公司（下称“艾美物业公司”）与被告简琼华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告艾美物业公司的委托诉讼代理人高燕,被告简琼华及其委托诉讼代理人马凤华、关亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾美物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2015年12月31日起至2020年1月31日止的物业费共计6422.23元；2.判令被告支付拖欠的垃圾清运费216元；3.判令被告按照《前期物业服务补充协议》支付违约金128元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告支付从2016年1月1日起至2020年1月31日止的物业费共计6422.23元；并明确第二项诉讼请求为被告支付拖欠的2016年1月至2018年12月的垃圾清运费216元。事实及理由：被告系海珂三千城2幢2单元3楼6号业主，房屋建筑面积为100.82㎡。2011年1月27日，原告与四川海珂实业有限公司签订了《海珂三千城前期物业服务合同》以及《海珂三千城前期物业服务合同补充协议》，约定原告为海珂三千城高层住宅、商业用房提供物业服务，高层电梯住宅物业服务费每月每平方米1.3元，业主应在每月1日至10日内或之前缴付当月物业服务费，逾期交费的按月应缴费用总额的2%向乙方支付违约金额并及时交清费用。被告于2012年12月28日办理物业交付手续，2015年12月31日后至今未再交纳物业服务费用，经原告多次催收，被告皆置之不理，为维护原告的合法权益，特起诉至法院。 被告简琼华辩称：对于原告的诉请，我们均不予认可。原告未按照合同标准执行，构成根本违约。被告儿子张毅的家中被盗，原告应当承担责任。小区的公共设施一直处于损坏状态，也从未没有收到原告的催收通知单，原告诉请的2016年物业费已经超过诉讼时效，故未交2016年以后的物业费。 本院认定事实如下：2011年1月27日，四川海珂实业有限公司与原告艾美物业公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》，约定由原告艾美物业公司为四川海珂实业有限公司开发的位于绵阳市涪城区提供物业服务。服务费用标准为高层电梯住宅物业服务费1.3元／月平方米。业主应于办理完接房之日起交纳物业服务费用。该前期物业服务合同的期限自2011年1月27日起至业主委员会成立签署新合同之日止。合同签订后，原告艾美物业公司遂进入小区开始提供物业服务。被告简琼华购买了位于绵阳市涪城区的房屋，该房屋面积为100.82㎡，于2012年12月正式接收该房屋并办理了物业交付手续。被告简琼华接收房屋后仅交纳了物业费、垃圾清运费至2015年12月31日。原告庭审中陈述2018年以后垃圾清运费由燃气公司收取，不再由物业公司代收。后经原告催收，被告未再交纳物业费及垃圾清运费。经计算，被告从2016月1月1日起至2020年1月31日止的物业服务费为6422.23元（100.82㎡×1.3元／月平方米×49月）、垃圾清运费（2016年1月起至2018年12月）为216元（6元×36月），两项共计6638.23元。 另查明：1.原告为海珂三千城小区提供物业服务期间，存在管理不到位的问题；2.垃圾清运费的收费标准为6元/月；3.住房城乡建设部《关于做好取消物业服务企业资质核定工作的通知》，已经取消物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件；4.张毅系被告简琼华之子，张毅2015年7月因海珂三千城3幢1单元1楼6号房屋被盗，向绵阳市公安局涪城公安分局花园派出所报警。 本院认为：原告艾美物业公司与四川海珂实业有限公司依法签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务补充协议》，既未违反公序良俗，也未违反法律法规的禁止性规定，应属合法、有效的合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括被告在内的全体业主具有法律约束力。原告为该小区提供了物业服务，被告等业主应当按照前期物业服务合同的约定履行义务。《物业管理条例》第七条第五项“按时交纳物业服务费用”和物业服务纠纷解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，被告应当参照前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费及垃圾清运费。被告辩称原告物业服务不到位，小区公共设施、电梯、监控等存在问题，本院认为，物业服务是一个动态的服务过程，小区物业服务也是不断的对新出现的问题予以及时处理解决的过程，不能仅凭个别特殊情况就认定物业服务存在根本违约。物业服务企业在提供物业服务过程中若存在瑕疵或一般违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任。造成损害的，权利人可以另行主张权利，但不能仅以此为由拒绝交纳物业服务费。对于被告辩称原告没有达到资质，违规收费，根据住房城乡建设部《关于做好取消物业服务企业资质核定工作的通知》，已经取消物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。对于被告辩称原告收费过高，现物业服务收费已经实行政府指导价，且在《前期物业服务合同》《前期物业服务补充协议》中对物业收费价格已经明确约定，因此被告辩称不予采信。被告辩称原告主张的2016年物业费已经超过诉讼时效，根据查明事实，原告曾于2017年向被告发出物业催缴通知，且至今原告一直向涉案小区提供物业管理服务，故原告主张2016年物业费未超过诉讼时效。对于被告辩称因原告服务不到位，导致张毅房屋被盗应承担责任，张毅报警称海珂三千城3幢1单元1楼6号房屋被盗，因系其它法律关系，被告可另行主张权利。 至于原告主张的违约金，由于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，为平等保护双方当事人的合法权益，督促原告规范服务行为和提高自身的服务质量，本院对原告所主张的违约金不予支持。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告简琼华于本判决生效之日起十日内向原告四川艾美物业服务有限公司交纳从2016年1月1日至2020年1月31日期间的物业服务费6422.23元、垃圾清运费216元，合计人民币6638.23元； 二、驳回原告四川艾美物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告简琼华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 向 钧 二〇二〇年五月二十七日 书记员 陈蕾羽