山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0403民初739号 原告：枣庄云博教育培训学校，住所地：枣庄市薛城区光明大道3888号嘉豪商业街D栋312室。 法定代表人：刘静，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏敏（一般授权），山东法扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖飞（特别授权），男，该公司员工。 被告：张延文，男，汉族，1981年8月1日出生，户籍地：山东省枣庄市薛城区，送达地址：四季春市场文红熟食。 委托诉讼代理人：殷召庆（一般授权），枣庄高新天安法律服务所法律服务工作者。 被告：李振山，男，汉族，1951年4月18日出生，住枣庄市薛城区，送达地址：薛城区站前鑫苑小区物业。 委托诉讼代理人：徐秀萍（特别授权），山东法扬律师事务所律师。 原告枣庄云博教育培训学校与被告张延文、李振山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员张彤独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘敏敏、肖飞，被告张延文及其委托诉讼代理人殷召庆，被告李振山及其委托诉讼代理人徐秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与被告张延文2019年10月31日签订的《培训机构转让合同》；2、依法判令被告张延文、李振山共同返还原告支付的转让费150,000元以及因撤销合同遭受的经济损失31，354元；3、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年10月，原告看到被告张延文发布的转让培训机构广告后与其联系询问具体细节。被告张延文告知其转让的培训机构的房屋系租赁使用，出租人系案外人杨丽，房东系被告李振山，其对外转让房屋已经征得出租人和房东的同意。2019年10月31日，原告与被告张延文签订《培训机构转让合同》，约定由被告张延文将其承租的坐落于福泉路4号、建筑面积407平方米的辅导班转让给原告，转让费150,000元，该房屋租期自2019年2月10日至2020年2月10日，被告张延文有义务协助原告与房东签订租赁协议等。之后，原告按约定将转让费150,000元交付张延文，同时要求张延文尽快联系办理与出租方杨丽及房东李振山同意其转租房屋的手续，张延文告知原告出租方杨丽处于失联状态且与房东签订的租赁合同即将到期，其可以联系房东与原告直接签订租赁合同。2019年12月27日，经被告张延文联系，被告李振山与原告签订了《房屋租赁协议》，约定由被告李振山将涉案房屋租给原告，租金第一年70,000元，以后每年在上一年租金的基础上增加5%，被告李振山告知原告其与杨丽签订的租赁合同于2020年2月5日到期，故双方签定租期自2020年2月6日起至2025年2月5日。原告接手被告转让的租赁房屋开办的培训班后，对房屋进行了装修等投资，并投入精力开办培训班。2020年1月7日，案外人杨丽找到原告，以该转租房屋未经其同意及其与房东的租赁合同租赁期限至2021年8月5日才到期为由，采取更换门锁等方式要求原告搬离租赁场所。原告此时才得知被告李振山之妻徐玉梅（涉案房屋共同共有人）于2019年6月25日与杨丽签订《租赁协议》，将涉案房屋出租给杨丽，租期二年，第一年自2019年8月6日至2020年8月5日，第二年如续租，应提前一个月交付租金。上述情况，原告与杨丽无法协商一致，被告张延文、李振山已无法协调处理，且被告李振山告知原告其与杨丽的租赁合同尚未到期且已收取杨丽交纳的租金，其与原告签订的租赁合同确定无法履行。 被告张延文辩称，1、其与原告签订的‘培训机构转让合同’系双方真实意思表示，没有违反法律规定，不属于可撤销的合同。 在合同签订和履行过程中，其不存在任何欺诈行为，对于房屋于2020年2月10日到期的事实没有进行任何隐瞒，其同时也将其与案外人杨丽签订的房屋租赁合同交付给原告。2、双方签订的是培训机构转让合同，而不是房屋转租合同。其所转让的辅导班中有形资产包含了96样设施、设备物品，共有536件，和无形资产包含学生资源、教师资源、办学许可证所有的材料，剩余4个月的房屋租赁费2万元已经先行垫付。该合同合法有效，已经实际履行完毕，并已到期终止，故不符合合同法可撤销的情形。3、原告无权要求其返还转让费及其他损失。原告对该租赁房屋已经实际占有使用，对所转让的设备和资源已经进行了使用近6个月，设备因长期使用已经失去了转让时的原有价值，原告已经将其具有的教师学生资源进行利用并获取了收益，已经无法恢复原有的价值，原告不再具有要求返还转让费的权利。 被告李振山辩称，原告要求撤销的是其与张延文的培训机构转让合同，其李振山不是该合同的主体，根据合同相对性原则，因该合同产生的权利义务与李振山无关。原告陈述的事实理由与客观事实不相符，本案中李振山不应承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2017年2月至2020年2月9日间，房东被告李振山与案外人杨丽存在房屋租赁合同关系，被告张延文与杨丽存在房屋租赁合同关系，杨丽将福泉路4号房屋（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）出租给被告张延文使用。2019年2月10日，被告张延文与杨丽签订《租房合同》，约定由杨丽将福泉路4号房屋（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）出租给被告张延文使用，租期三年，自2019年2月10日至2020年2月9日，租金一年一交，年租金6万元。 2019年6月25日，被告李振山之妻徐玉梅（涉案房屋共同共有人）与杨丽签订《租赁协议》，由徐玉梅将包括涉案房屋的商住房一套（建筑面积540平方米，院子260平方米，电动压水井一台）租赁给杨丽使用，租期二年，第一年自2019年8月6日至2020年8月5日，租金为106,000元，分二次付款，2019年7月6日前付53,000元，2019年12月6日前付53,000元，第二年如续租，应提前一个月交付租金，金额付款方式与第一年相同。该合同已经交付租金实际履行。 2019年10月31日，原告枣庄云博教育培训学校与被告张延文签订《培训机构转让合同》，约定由被告张延文将其承租的坐落于福泉路4号建筑面积407平方米（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）的辅导班转让给原告，转让费150,000元，该房屋租期自2019年2月10日至2020年2月10日，被告张延文有义务协助原告与房东签订租赁协议，如有违约违约方向守约方赔偿违约金60,000元。该合同附有《房屋附属设施、设备清单》，有96项移交设施及使用情况及8人学生信息情况。合同履行后，原告接收转让设施并投入精力开办了培训班。2019年11月4日和7日，原告二次将转让费150,000元交付张延文。2019年12月6日原告进行安装监控支出6，310元，2019年12月10日原告进行内部装修支出10,100元，2019年12月10日原告进行门头等安装支出11,944元，2019年12月24日原告进行房屋安全鉴定支出3,000元。 2019年12月31日，经被告张延文联系，被告李振山与原告签订了落款日期为2020年2月6日的《房屋租赁协议》，约定由被告李振山将涉案房屋福泉路4号1-3楼（1楼东部门市及院子除外）出租给原告使用，租期5年，自2020年2月6日起至2025年2月5日，租金第一年70,000元，以后每年在上一年租金的基础上增加5%，合同签订后3日内将第一年租金70,000元交付，各方无特殊情况不得随意终止合同，如任何一方终止合同，应承担合同期内年租金20%的违约金。该合同签订后，被告李振山没有接收原告交付的租金，双方之间的租赁合同未能得到实际履行。 2020年2月期间，杨丽来到原告租赁房屋，以该转租房屋未经其本人同意及其与房东的租赁合同租赁期限至2021年8月5日才到期为由，要求原告搬离租赁场所。双方发生矛盾后，原告已经将部分接收的财产搬走。双方矛盾至今没有解决。 本院认为，原告枣庄云博教育培训学校与被告张延文签订的《培训机构转让合同》及与被告李振山签订的《房屋租赁协议》，并不违反有关法律规定，应为合法有效。原告与被告张延文签订的《培训机构转让合同》已经履行完毕，鉴于原告不能举证证明被告张延文实施了欺诈手段使其在违背真实意思情况下签订合同，本院对原告要求撤销原告与被告张延文2019年10月31日签订的《培训机构转让合同》的诉讼请求不予支持。原告与被告李振山签订的《房屋租赁协议》中的与杨丽租赁期限重叠部分已经无法履行。原告与二被告签订的合同中，三方均未尽到其应有的关注原转租人杨丽意见的注意义务，以至出现杨丽要求原告搬离租赁场所问题。原告应与杨丽积极协商处理双方之间的房屋租赁事宜，原告与杨丽之间作出或达成租赁合同或解除双方事实上形成的租赁合同的选择之后，原告是否有损失及合理损失大小才能确定，因此，本案原告要求二被告赔偿的损失尚不能确定，原告可以在处理完与杨丽之间事实上的租赁合同事宜后，再予以起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告枣庄云博教育培训学校的诉讼请求。 案件受理费3，927元减半收取1，963.5元，由原告与二被告三方各自负担654.5元，于本判决生效后七日内交纳。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  张彤 二〇二〇年五月八日 书记员  魏维