辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终326号 上诉人（原审被告）：辽宁汇轩餐饮管理有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区科技路21号。 法定代表人：任志坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玉霞，盘锦市双台子区利民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张秀天，男，1979年9月24日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司因与被上诉人张秀天租赁合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2007号民事判决书。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司的法定代表人任志坚及委托诉讼代理人李玉霞、被上诉人张秀天到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人陈述上诉请求及理由：1、依法撤销或改判，盘锦市双台子区人民法院做出的（2019)辽1102民初2007号民事判决书。2、请求二审法院依法改判上诉人不予返还被上诉人租赁费24000元。一审法院支持上诉人返还被上诉人租赁费24000元是错误的，即没有事实依据也没有法律做支撑。上诉人和被上诉人之间在2019年1月15日签订【汇轩美食广场租赁合同】，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，至被上诉人起诉上诉人之时已营业半年左右，被上诉人的请求理由是当时他们的营业时间段是试营业，试营业也是营业。实际当时汇轩美食广场是正式营业。现在被上诉人想单方解除【汇轩美食广场租赁合同】，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背合同法。被上诉人应支付上诉人违约金，并且上诉人和被上诉人签订【汇轩美食广场租赁合同】后对被上诉人经营的美食类相对应的装修，发生巨额的装修费，美食广场附近有一所学校，当时刚开始的营业额都是不错的，暑期学生放假营业额有所下降，做买卖就有淡季和旺季。被上诉人没有好好的对待淡旺季，被上诉人就在营业和试营业上动起了脑筋，最后被上诉人他们竟闹起了罢场，被上诉人只是租赁上诉人的场地，上诉人的场地也是租赁来后对被上诉人经营类进行装修，上诉人收的租赁费连装修费都不够。被上诉人和上诉人之间只是租赁关系，被上诉人是自主经营。于理于法上诉人都不应返还上诉人租赁费。3、上诉费和一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人在2019年1月15日签订【汇轩美食广场租赁合同】，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人在和被上诉人上诉人和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，至今已营业半年，现在被上诉人想单方解除【汇轩美食广场租赁合同】，明显被上诉人单方违约。违背双方的合同约定，违背【合同法】，根据[合同法总则]第一章一般规定第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四章合同的履行第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人在本案才是弱者，上诉人无主观恶意，对社会及被上诉人本人没有任何伤害。弱势方明显是上诉方，但被上诉方出于低廉的诉讼成本，通过恶意进行诉讼碰瓷，来获取不义之财的行为如果得到了法庭的支持，在今天国家倡导大众创业时代，势必在增加原本就举步维艰的合法经营的小微企业破产倒闭，增加失业人群，变相剥夺其他在职合法劳动者的权益，增加社会的不稳定性，有悖合同法、公司法的和谐劳动关系的基本主张。 综上所述，上诉人与被上诉人因租赁合同纠纷一案，原审法院认定事实不清，适用法律错误。请中级人民法院改判上诉人不予返还上诉人租赁费，因被上诉人在此请求二审法院判决一审和二审案件受理费由被上诉人承担，维护上诉人的合法权益。 被上诉人答辩：试营业是5月2日开始，正式营业是9月2日，上诉人承诺我们正式营业起计算房租，试营业期间不计算房租。原审法院判决正确，应予维持。 一审原告张秀天向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原、被告签订的《汇轩美食广场租赁合同》，并判决被告向原告返还己经支付的租赁费和保证金合计29,000.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月15日，原、被告双方签订了《汇轩美食广场租赁合同》，合同约定“甲方（被告）将双台子区居然之家商场1007#营业场地租给乙方（原告）经营，租赁期限自2019年1月15日至2020年2月19日，租期为一年。同时约定租期自开业之日起算，乙方在租赁期间应向甲方每年缴纳租金为24,000.00元。在甲乙双方签订合同之日，乙方向甲方缴纳保证金5,000.00元。”原告于2019年1月16日前就己按合同约定向被告支付了全部款项，被告在双方尚未签订合同之前，直至签订合同后的数月期间，均向原告承诺开业条件、装修条件和宣传条件，同时也承诺合同的起算日期自开业之日起。原告正是基于被告种种承诺才会签订该合同，才能一直等待到今日，但被告对其做出的承诺无法实现，一拖再拖，直至2019年9月2日，被告宣布开业，但开业当天并没有被告之前所说的各种宣传，并不具备开业条件，同时也说明被告未履行义务，自合同签订之日至今，居然之家商场内的商家已从最初的70多家，降至20几家，显然已经不具备开业条件。综上所述，原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，也致使当初原告与被告签订该合同的目的无法实现。恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 一审被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司辩称，1、被告同意解除原、被告间签订的《汇轩美食广场租赁合同》；2、因为此合同是双方共同达成的意愿，并且在实际履行中。被告不同意返还原告的租赁费和保证金，计29,000.00元；3、此案明显是原告单方违约，原告属于恶意诉求，诉讼费应由原告自行承担。 一审查明事实，2019年1月15日，原、被告签订《汇轩美食广场租赁合同》一份，被告将双台子区居然之家商场1007#营业场地租给原告，租赁期限一年，2019年1月15日至2020年2月19日，年租金24，000.00元，签订合同时，原告向被告另行交纳保证金5，000.00元。被告于2019年5月2日进行试营业，原告进行经营。原告称被告在双方尚未签订合同之前，直至签订合同后的数月期间，均向原告承诺开业条件、装修条件和宣传条件，同时也承诺合同的起算日期自开业之日起。但被告对其做出的承诺无法实现，一拖再拖，直至2019年9月2日，被告宣布开业，但开业当天并没有被告之前所说的各种宣传，并不具备开业条件，被告未履行义务，自合同签订之日至今，居然之家商场内的商家已从最初的70多家，降至20几家，显然已经不具备开业条件。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，也致使当初原告与被告签订该合同的目的无法实现，要求解除租赁合同并返还租赁费24,000.00元、保证金5,000.00元。被告同意解除合同，但认为2019年5月2日已经开业，合同在实际履行中，原告系单方违约，不同意返还租赁费及保证金29,000.00元。 一审法院认为,原、被告间签订的汇轩美食广场编号为1007#租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告签订合同约定开业之日起收取租金，现原、被告对开业产生不同解释，依据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告以被告未达到签订合同时的承诺要求解除合同，被告同意解除，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方2019年1月15日签订合同时被告未营业，2019年5月2日被告试营业，原告进行经营至2019年8月，原告经营期间，被告管理人员用微信群通知商户不收取租金，被告只收取了管理费。被告同意解除合同，占有租赁费无法律依据，原告主张返还24,000.00元租赁费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张返还保证金5,000.00的主张，双方约定的经营保证金具有违约金的性质，现双方均同意解除租赁合同，合同约定：合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还。被告不予退还保证金有事实依据，被告抗辩依据合同约定不应返还的主张本院予以采纳，原告要求返还保证金5,000.00元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条规定判决如下：一、解除原告张秀天与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于2019年1月15日签订的编号为1007#的《汇轩美食广场租赁合同》；二、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告张秀天租赁费24,000.00元；三、驳回原告张秀天其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525.00元，简易程序减半收取262.50元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担。 本案争议焦点：上诉人是否应当返还被上诉人张秀天租赁费2.4万元。 上诉人二审提供光盘一张，微信截图两张，证明一审案件开完庭之后，我方正在营业状态。微信截图证明2019年10月26日上诉人的部分商户正在营业的场面。 被上诉人质证：该份证据不具有真实性，上诉人提供的是剩下的几户商户，2019年9月末的时候，已经没有餐饮商户，顾客都是在一楼买的吃的在三楼吃的，合同中没写具体开业日期。 本院认证，该证据不能证明上诉人的诉求，不予认定。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营前景的良好预期，此种预期应是一种商业判断，租赁合同是典型的商事合同，商业判断和现实发展出现不一致应当是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营应是事实，但该情形的出现应当既有上诉人经营不善的因素，也可能存在整体市场环境不佳等其他因素影响。总之，是经营者的预期错误，商场经营不善的后果应当由经营者自行承担。这既是商业行为的基本原则，也是法治社会意识自治的基本意思。被上诉人要求退还租金的理由不成立。上诉人要求驳回被上诉人退还租金的请求理由充分，应予支持。被上诉人交纳的保证金是履约保证金，现双方租赁行为已无法继续履行，并非基于当事人的主观过错，保证金应当在合同期满后予以返还。 综上，上诉人的上诉请求有理，一审判决认定基本事实正确；但混淆了民事合同与商事合同的区别，适用法律错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2007号民事判决； 二、上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内返还被上诉人张秀天保证金5000元； 三、驳回被上诉人其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，减半收取262.5元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费525元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担100元，被上诉人负担425元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年五月十一日 书记员 杨皓博