贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1258号上诉人（原审原告、案外人）：贵阳花溪旅游文化投资开发经营有限公司，住所：贵州省贵阳市花溪区清溪南路111号。法定代表人：张树勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：田友莉，贵州浅山律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨运奇，男，1970年6月21日出生，汉族，户籍所在地：四川省合江县，现住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：白峰，贵州双木律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜，贵州双木律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：樊建军，男，1968年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李洪波，贵州观合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑞练，贵州观合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈娟，女，1977年7月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告、被执行人）：樊建华，女，1963年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告、被执行人）：贵阳花溪圣品花园酒店有限公司，住所：贵州省贵阳市花溪区溪北路80号。法定代表人：樊建华。委托诉讼代理人：李洪波，贵州观合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄瑞练，贵州观合律师事务所实习律师。上诉人贵阳花溪旅游文化投资开发经营有限公司（以下简称：花溪旅文公司）因与被上诉人杨运奇、樊建军、陈娟、樊建华、贵阳花溪圣品花园酒店有限公司（以下简称：圣品酒店公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花溪旅文公司上诉请求：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院作出(2019)黔0111民初1765号民事判决第一项，撤销判决第二项，发回重审或改判排除贵阳市花溪区人民法院(2017)黔0111执651号之一《执行裁定书》和《协助执行通知书》对贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”相关房屋征收款的执行；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决部分事实认定不清，法律适用不当。原审判决认定(2017)黔0111民初3625号民事判决驳回贵阳花溪圣品酒店有限公司、樊建军的诉讼请求。该判决已确认被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、贵阳花溪圣品酒店有限公司等并非案涉房屋的现实际占有使用人，相关房屋的装修投入主体和装修金额等均未查明，如若案涉房屋后期被依法征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、贵阳花溪圣品酒店有限公司均不是被征收房屋所有权人也不是房屋的合法承租人，如其确因装修案涉房屋发生损失，应向其出租人另案主张权利。本案中，案涉房屋的装修作为房屋不可分的添附物，上诉人依法经司法拍卖竞得案涉房屋，竞买公告载明标的物以实物现状为准。公告中的标的物介绍所附图片为装修后的房屋，上诉人合理信赖所支付的成交价款包含竞得房屋的装修，故若房屋后期征收，征收补偿款中的装修补偿应属于上诉人所有。被上诉人作为次承租人基于案外人享有的转租权，由于案外人返还案涉房屋而不再享有，在相关房屋租赁合同已经终止的情况下，被上诉人的装修损失系与案外人房屋租赁关系导致的债权损失，不能对抗上诉人享有的物权。原审判决未支持上诉人主张排除贵阳市花溪区人民法院(2017)黔0111执651号之一《执行裁定书》和《协助执行通知书》对贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”相关房屋征收款的执行异议事实认定不清，法律适用不当，依法应予改判。被上诉人杨运奇答辩称，一、上诉人不是案涉房屋装修及改建的面积增大部分的权利人，无权排除对案涉征收款的执行。自2013年10月11日起，案涉房屋一直由樊建军、樊建华、花溪圣品花园酒店实际经营使用，期间对涉案房屋进行了装修扩建。从2015年7月28日进行评估至2016年6月7日被强制拍卖期间，该房屋的实际占有使用人均为樊建军、樊建华、花溪圣品花园酒店。依照《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。同理，扩建部分由樊建军、樊建华、陈娟、花园圣品酒店出资投入，根据公平原则也应当归属樊建军等人所有。评估报告未考虑樊建军等人对房屋装修投入和改建的面积增大部分。评估报告对房屋装修部分没有分项说明，对改建的面积增大部分依然是按照房屋所有权证所载面积进行估值计算，因此该评估报告仅是对涉案房屋的框架进行估值，不能作为上诉人申请排除对涉案房屋征收款执行的依据。评估报告的送达程序有瑕疵，法院没有将评估报告送达拍卖时涉案房屋的实际使用人即利害关系人樊建军、圣品花园酒店，导致樊建军等人无法对评估报告提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖,变卖财产的规定》第六条，该评估程序已经严重侵害了承租人提出异议的权利，该评估报告不能作为上诉人申请排除案涉房屋征收补偿款的依据。樊建军、圣品花园酒店等人作为装修投入人，应享有相应的征收补偿款，而圣品花园酒店作为杨运奇与樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店民间借贷纠纷一案的被执行人，征收款被法院执行并无不当。因此上诉人无权排除法院对案涉房屋征收款的执行。二、上诉人不享有对蔡君、刘斯长租金的支配权，无权排除法院对蔡君、刘斯长承租案涉房屋租金的执行。2013年8月22日，陈国栋将自己从贵阳万河房地产开发有限公司承包经营的本案所涉房屋租给贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司经营，经营期限为15年；2013年10月11日，贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司将花溪区溪北路80号“花溪茶博园”的房屋出租给樊建军使用，租赁期限为15年；同年12月20日樊建军将位于贵阳市花溪区翼首层占地面积320平方米，另配套设施100平方米的商铺出租给刘斯长，租期15年；2014年3月10日，樊建军将溪北路80号大门右边三层一栋的房屋出租给蔡君，租期15年，每年租金48万元整，后蔡君隔出一块铺面出租给李海燕使用。至今为止上述租赁合同均在约定的承租期内，租赁合同未被中止或依法解除，因此原租赁合同依然合法有效。根据诚实信用的原则作为次承租人的李海燕、蔡君、刘斯长应当向承租人樊建军缴纳租金，法庭裁定扣留、提取并无不当。因此上诉人无权排除对蔡君、刘斯长承租案涉房屋租金的执行。综上，上诉人的诉请于法无据，不应支持，请求依法驳回上诉人的全部诉讼请求。被上诉人樊建军、圣品酒店公司答辩称，与被上诉人杨运奇的答辩意见一致。被上诉人陈娟、樊建华、圣品酒店公司未作答辩。花溪旅文公司向一审法院起诉请求：1、排除贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111执保283-2号、（2016）黔0111执保283-3号、（2016）黔0111执保283-4号《协助执行通知书》对贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”相关房屋租金的执行。2、排除贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111执651号之一《执行裁定书》和《协助执行通知书》对贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”相关房屋征收款的执行。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：杨运奇于2016年6月20日向贵阳市花溪区人民法院起诉樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，杨运奇向贵阳市花溪区人民法院提出保全申请，申请对樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店价值4713500元的财产进行查封，并提供了担保。贵阳市花溪区人民法院受理后，于2016年7月29日作出（2016）黔0111民初2370号民事裁定书，裁定“查封、扣押、冻结樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店价值4713500元的财产”。并于2016年8月11日作出（2016）黔0111执保283-2号协助执行通知书，扣押李海燕承租的位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”大门右侧三层约400平方米的房屋产生的租金；作出（2016）黔0111执保283-3号协助执行通知书，扣押蔡君所承租的位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”大门右侧三层的房屋产生的租金；作出（2016）黔0111执保283-4号协助执行通知书，扣押刘斯长所承租的位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”大门左侧的房屋（刘诚鹅火锅）产生的租金；扣押期间李海燕、蔡君、刘斯长不得将上述房屋所产生的租金支付给樊建军，必须将该租金直接交付到贵阳市花溪区人民法院。2016年9月18日，贵阳市花溪区人民法院作出（2016）黔0111民初2370号民事判决书，判决如下：“一、樊建军于本判决生效之日起十五日内偿还杨运奇借款本金人民币340万元及并支付违约金471846.57元；二、陈娟、花溪圣品花园酒店、樊建华对上述债务承担连带还款责任，陈娟、樊建华、花溪圣品花园酒店在承担连带还款责任后，有权向樊建军追偿”；三、驳回杨运奇的其他诉讼请求”。宣判后，陈娟不服向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）黔01民终116号民事判决书，判决：“一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2370号第三项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2370号第一项为：樊建军、陈娟于本判决生效之日起十五日内偿还原告杨运奇借款本金人民币3400000元并支付违约金人民币471846.57元（借款本金为人民币3200000元的违约金暂算至2016年4月6日，其后违约金以借款本金人民币3200000元为基数按年利率24%继续计算至法院确定的履行期限届满之日止；借款本金为人民币200000元的违约金暂算至2016年4月30日，其后违约金以借款本金人民币200000元为基数按年利率24%继续计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初2370号第二项为：贵阳花溪圣品花园酒店有限公司、樊建华对上述债务承担连带还款责任；贵阳花溪圣品花园酒店有限公司、樊建华在承担还款责任后，有权向樊建军、陈娟追偿；四、驳回杨运奇的其他诉讼请求”。因樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店未履行该生效判决书确定的义务，杨运奇向法院申请强制执行，执行案号为（2017）黔0111执651号。案件执行过程中，贵阳市花溪区人民法院于2017年4月28日向花溪区房屋征收局送达了（2017）黔0111执651号之一执行裁定书及《协助执行通知书》，查封、冻结樊建军、陈娟、樊建华、花溪圣品花园酒店的征收款人民币4500000元。花溪旅文公司提出执行异议，贵阳市花溪区人民法院于2018年12月29日作出（2018）黔0111执异114号执行裁定书，裁定如下“驳回案外人贵阳花溪旅游文化投资开发经营有限公司的异议请求”。花溪旅文公司对该裁定不服，遂在收到裁定书后十五日内向一审法院提起诉讼，请求如前。另查，一、花溪圣品花园酒店成立于2014年11月28日，营业执照登记核准日期为2015年2月2日，住所地登记为贵州省贵阳市花溪区。其法定代表人樊建华与樊建军系姐弟关系。二、2013年8月22日，陈国栋作为甲方与作为乙方的贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司签订《房屋租赁协议》，约定陈国栋将自己从贵阳万河房地产开发有限公司承包经营的位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”房屋出租给贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司经营，租赁期限为十五年，双方对租期、每年的租金及支付方式、违约责任等权利义务进行了约定。三、2013年10月11日，樊建军与贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司签订《房屋租赁协议》，约定贵阳花溪金和经济发展商贸有限公司将位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”房屋出租给樊建军使用，租赁期限为十五年，双方对租期、每年的租金及支付方式、违约责任等权利义务进行了约定。签订该租赁协议后，该房屋由花溪圣品花园酒店实际经营使用。四、2013年12月20日，贵州圣品豪添商贸有限公司作为甲方与作为乙方的贵阳花溪刘诚鹅火锅签订《商铺租赁合同》，甲方将位于贵阳市花溪区翼首层占地面积320平方米，另配套设施100平方米的商铺出租给乙方，租期共十五年，自2014年1月1日至2019年12月31日止。贵州圣品豪添商贸有限公司在落款甲方处盖章，樊建军在甲方处签字；贵阳花溪刘诚鹅火锅在落款乙方处盖章，刘斯长在乙方处签字。2014年3月10日，樊建军作为出租人与作为承租人的蔡君签订《楼房租赁合同》，约定出租方将位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”大门右边三层一栋的房屋出租给承租人，租期十五年，自2014年5月5日至2029年5月5日止，每年租金48万元整。五、贵州建工集团有限公司申请执行贵阳万河房地产开发有限公司建设工程纠纷一案，（2014）花民初字第1683号民事调解书产生法律效力后，贵州建工集团有限公司向法院申请执行，贵阳市花溪区人民法院于2015年7月委托贵阳安达资产评估司法鉴定所对贵阳市花溪区溪北路80号的六幢房产及所占用的土地使用权的市场进行评估，2015年9月10日，该所作出（2015）筑安达鉴字第10号鉴定报告书，评估司法鉴定结论为：在评估基准日2015年7月28日的现状条件下，委托资产的市场价值为5262.46万元。贵阳市花溪区人民法院于2016年6月依法对贵阳万河房地产开发有限公司名下位于贵阳市花溪区建筑面积5845.79平方米房产及所占用的8052.50平方米土地使用权（房屋所有权证号：筑房权证花溪字第××、10××28、10××29、10××25、10××30、10××31号）进行强制拍卖，同时于2016年6月7日向花溪圣品花园酒店下达了《拍卖告知书》。花溪旅文公司于2016年6月7日参加拍卖，以最高价42625926元竞得拍卖标的物。花溪旅文公司于2016年8月16日将成交价款缴入法院账户，于2016年8月18日在贵阳市花溪区人民法院签署了《拍卖成交确认书》。六、樊建军陈述未与李海燕签订租赁合同，系蔡君与李海燕签订租赁合同，李海燕房屋租金直接是交付给蔡君。七、贵州盛景花园酒店有限公司成立日期及营业执照登记核准日期为2017年4月19日，其从2017年4月对案涉贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”场地及房屋进行管理使用，贵阳花溪圣品花园酒店有限公司、樊建军认为其行为构成侵权，于2017年7月6日向贵州盛景花园酒店有限公司提起侵权之诉，贵阳市花溪区人民法院于2017年9月12日作出（2017）黔0111民初3625号民事判决书，判决驳回贵阳花溪圣品花园酒店有限公司、樊建军的诉讼请求。宣判后，各方均未上诉，该判决已产生法律效力。八、被告樊建军提交工程设计合同、工程承包合同、材料采购合同、装修合同等，拟证实为经营酒店，其对案涉房屋进行了装修，原告通过拍卖并未获得装修部分。原告质证意见为：装修费用均发生在案涉房屋上，所有装修也一并连同案涉房产土地依司法拍卖时的现状由原告竞得。九、审理中，原告于2019年7月10日办理了案涉房屋不动产权证，分别为黔（2019）花溪区不动产权第0013587、0013588、0013589、001359号（花溪区溪北路80号1幢一层、二层、三层、四层）；黔（2019）花溪区不动产权第0013285、0013583、0013584号（花溪区溪北路80号2栋1层、2层、3层）；黔（2019）花溪区不动产权第0013585、0013586号（花溪区溪北路80号3栋1层、3栋2层）；黔（2019）花溪区不动产权第0013142号（花溪区溪北路80号4幢1层）；黔（2019）花溪区不动产权第0013139号（花溪区溪北路80号6栋1层）。被告杨运奇的质证意见为不清楚，以樊建军的意见为准，被告樊建军暨陈娟、樊建华、花溪圣品花园酒店之委托诉讼代理人的质证意见为：不予认可，办理产权证的房屋有700平方左右是我方扩建，其中3栋2层及酒店大厅、餐厅均是我方修建，评估时并未通知我，我并不知晓。十、贵阳市花溪区人民法院于2016年8月11日作出（2016）黔0111执保283-2号、283-3号、283-4号《协助执行通知书》至今，蔡君、刘斯长、李海燕未将租金交付法院。案涉房屋至今尚未征收资料，贵阳市花溪区人民法院作出的（2017）黔0111执651号之一执行裁定书及《协助执行通知书》，即查封、冻结樊建军、陈娟、樊建华、花溪圣品花园酒店的征收款人民币4500000元尚未实际产生。一审法院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权的，有权利向执行法院提出案外人异议。异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。结合双方陈述及举证、质证意见，归纳本案争议焦点为：案涉房屋租金及征收款能否排除执行。关于原告花溪旅文公司提出的排除扣押李海燕、蔡君、刘斯长承租位于贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”租金的问题。花溪旅文公司于2016年8月通过司法拍卖取得了案涉贵阳市花溪区建筑面积5845.79平方米房产及占用的8052.50平方米土地使用权，在花溪旅文公司取得案涉房屋所有权之前，被告樊建军将案涉房屋部分转租刘斯长、蔡君，蔡君又转租部分给李海燕，租赁合同均在承租期限内。花溪旅文公司通过司法拍卖取得对案涉房屋占有、使用、收益和处分的权利，被告樊建军在未获得花溪旅文公司许可的情形下，已丧失对案涉房屋租赁的权利，故其对案涉房屋租金亦无权收取，各方涉及的租赁合同纠纷，应另行处理。因此，对原告主张排除（2016）黔0111执保283-2号、283-3号、283-4号《协助执行通知书》对贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”相关房屋租金的执行，符合法律规定，予以支持。关于对原告花溪旅文公司提出的排除冻结樊建军、樊建华、陈娟、花溪圣品花园酒店的征收款人民币4500000元的问题。一审法院认为，樊建军取得贵阳市花溪区溪北路80号“花溪茶博园”的经营使用权后，其姐樊建华在该处注册成立花溪圣品花园酒店，并在此处经营使用，且之后与案外人贵州盛景花园酒店有限公司亦产生纠纷。案涉房屋在执行过程中经评估拍卖，评估报告中对案涉房屋的装修投入并未进行记载，现双方未能提交案涉房屋进入征收前期的相关资料，案涉房屋现尚未被征收，征收款亦未实际产生，但若案涉房屋被征收，征收款项必然包括装修投入部分，因此，一审法院对案涉房屋征收款项中涉及被告进行装修投入的部分进行冻结并无不当，对装修投入部分如何认定双方应另行处理。故对于原告花溪旅文公司提出的该项异议，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、立即停止对（2016）黔0111执保283-2号、283-3号、283-4号《协助执行通知书》的执行。二、驳回原告贵阳花溪旅游文化投资开发经营有限公司的其余诉讼请求。案件受理费200元，由原告贵阳花溪旅游文化投资开发经营有限公司负担100元，被告杨运奇、樊建军、陈娟、樊建华、贵阳花溪圣品花园酒店有限公司负担100元。二审另查明，贵州省贵阳市花溪区人民法院在执行贵州建工集团有限公司申请执行贵阳万河房地产开发有限公司一案中，贵州省贵阳市花溪区人民法院针对案涉贵阳市花溪区房产的竞买公告第六条载明“标的物以实物现状为准”。一审中被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、圣品酒店公司提交的《花溪茶博园景观再造工程承包合同》签订于2014年3月30日；《室内外装饰工程施工合同》《消防工程施工合同》签订于2014年4月20日；《酒店绿化路面施工合同书》均签订于2014年11月2日。被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、圣品酒店公司提交的请款单、装修费用支付凭证所载明的付款时间均为2014年。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：上诉人花溪旅文公司对于法院冻结的450万元征收款是否享有足以排除强制执行的权利。一审法院认为案涉房屋经评估拍卖，评估报告中未记载装修投入部分，而征收款项包含装修投入的补偿，故认为花溪旅文公司对征收款不享有排除强制执行的权利。但根据本案查明的事实，贵州省贵阳市花溪区人民法院在执行贵州建工集团有限公司申请执行贵阳万河房地产开发有限公司一案中，对案涉房产进行评估拍卖，针对该房产的竞买公告第六条载明“标的物以实物现状为准”，且评估机构出具的《资产评估鉴定意见书》亦附有评估房产勘查图片。虽然《资产评估鉴定意见书》中未明确区分房屋装修部分价值和房屋结构部分的价值，但被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、圣品酒店公司一审中提交的装修合同及付款凭证均显示案涉房产于2014年进行装修，其装修时间早于花溪旅文公司拍卖竞得该房产的时间。由于法院对该房屋的拍卖系实物现状拍卖，花溪旅文公司通过拍卖受让房屋，故其支付的拍卖款项应包含装修部分。案涉房屋现尚未被征收，征收款未实际产生，若房屋被征收，花溪旅文公司作为房屋所有权人有权获得征收款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，上诉人主张不得执行案涉房产征收款的诉讼请求能够成立，本院予以支持。一审法院认定上诉人对征收款不享有排除执行的权利错误，本院依法予以纠正。关于房屋租金部分，花溪旅文公司于2016年8月18日签订《拍卖成交书》，竞得案涉房产，因此对于上诉人花溪旅文公司拍卖竞得房产后所产生的租金不得执行，本院予以明确。综上，一审法院认定事实不清，本院依法改判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初1765号民事判决；二、不得执行（2016）黔0111执保283-2号、283-3号、283-4号《协助执行通知书》所载明李海燕、蔡君、刘斯长所承租房屋自2016年8月18日后产生的租金；三、不得执行（2016）黔0111执651号之一《协助执行通知书》所载明的征收款450万元。一审案件受理费200元、二审案件受理费200元，均由被上诉人樊建军、陈娟、樊建华、贵阳花溪圣品花园酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年五月十九日法官助理黄艳书记员李月红