辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终339号 上诉人（原审被告）：辽宁汇轩餐饮管理有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区科技路21号。 法定代表人：任志坚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李玉霞，盘锦市双台子区利民法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张明，男，1986年10月19日出生，满族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司因与被上诉人张明租赁合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李玉霞和被上诉人张明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 辽宁汇轩餐饮管理有限公司上诉请求：1、请求撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2008号民事判决书；2、请求二审法院改判上诉人不予返还被上诉人租赁费2.8万元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人和被上诉人于2019年1月15日签订《汇轩美食广场租赁合同》，约定租赁费按照开业时间计算，上诉人和被上诉人在共同努力下于2019年5月2日开业，至被上诉人起诉上诉人之时已营业半年左右，被上诉人的主张是当时他们的营业时间段是试营业，试营业也是营业。现被上诉人想单方解除《汇轩美食广场租赁合同》，构成违约，应当支付上诉人违约金。且上诉人和被上诉人签订《汇轩美食广场租赁合同》后对被上诉人经营的美食类场所进行装修，产生巨额的装修费，上诉人收取的租赁费连装修费都不够。双方只是租赁关系，被上诉人是自主经营，于理于法上诉人都不应返还上诉人租赁费。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 张明辩称，汇轩美食广场试营业是从2019年5月2日开始，正式营业时间是2019年9月2日，上诉人承诺我们从正式营业起计算房租，试营业期间不计算房租。故原审法院判决正确，应予维持。 张明向一审法院起诉请求：1、解除张明与辽宁汇轩餐饮管理有限公司签订的《汇轩美食广场租赁合同》并判决辽宁汇轩餐饮管理有限公司向张明返还已经支付的租赁费和保证金合计3.3万元。2、诉讼费用由辽宁汇轩餐饮管理有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年2月24日，原、被告签订《汇轩美食广场租赁合同》一份，被告将双台子区居然之家商场26#营业场地租给原告经营，租赁期自开业之日起，年租金为2.8万元。签订合同时，原告向被告另行交纳保证金5000元。被告于2019年5月2日进行试营业，原告进行经营。原告称被告在双方尚未签订合同之前，直至签订合同后的数月期间，均向原告承诺开业条件、装修条件和宣传条件，同时也承诺合同的起算时间自开业之日起。但被告对其作出的承诺无法实现，一拖再拖，直至2019年9月2日，被告宣布开业，但开业当天并没有被告之前所说的各种宣传，并不具备开业条件，被告未履行义务，自合同签订之日至今，居然之家商场内的商家已从最初的70多家，降至20几家，显然已经不具备开业条件。原告认为，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，也致使当初原告与被告签订该合同的目的无法实现，要求解除租赁合同并返还租赁费2.8万元、保证金5000元。被告同意解除合同，但认为2019年5月2日已经开业，合同在实际履行中，原告系单方违约，不同意返还租赁费及保证金33000元。另查明，原告经营至2019年8月期间，被告管理人员用微信群通知商户不收取租金。 一审法院认为，原、被告间签订的汇轩美食广场编号为26#租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告签订合同约定开业之日起收取租金，现原、被告对开业产生不同解释，依据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告以被告未达到签订合同时的承诺要求解除合同，被告同意解除，故本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。原、被告双方2019年2月24日签订合同时被告未营业，2019年5月2日被告试营业，原告进行经营至2019年8月，原告经营期间，被告管理人员用微信群通知商户不收取租金，被告只收取了管理费。被告同意解除合同，占有租赁费无法律依据，原告主张返还2.8万元租赁费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张返还保证金5000元的主张，双方约定的经营保证金具有违约金的性质，现双方均同意解除租赁合同，合同约定：合同未到期提前撤场的商户，保证金不退还。被告不予退还保证金有事实依据，被告抗辩依据合同约定不应返还的主张本院予以采纳，原告要求返还保证金5000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条规定，判决：一、解除原告张明与被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于2019年2月24日签订的《汇轩美食广场租赁合同》；2、被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告张明租赁费2.8万元；3、驳回原告张明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625.00元，简易程序减半收取312.5元，由被告辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担。 本院二审期间，上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对上诉人提供的光盘和微信截图，用以证明其在2019年9月23日和2019年10月26日正在营业的事实，被上诉人张明质证认为：该组证据不具有真实性，其显示的是剩余的几户商户，且2019年9月末上诉人处已经没有餐饮商户。本院认证：该证据不能证明上诉人的诉求，不予认定。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《汇轩美食广场租赁合同》是基于双方对居然之家汇轩美食广场经营签订的良好预期，此种预期应是一种商业判断。租赁合同时典型的商事合同，商业判断和现实发展出现不一致应当是一种正常的商业风险。本案中，商场没有出现预期的繁荣状态，被上诉人难以持续经营应是事实，但该情形的出现应当既有上诉人经营不善的因素，也可能存在整体市场环境不佳等其他因素影响。总之，是经营者的预期错误，商场经营不善的后果应当由经营者自行承担。这既是商业行为的基本准则，也是法治社会意识自治的基本意思，故被上诉人要求退还租金的理由不成立。上诉人要求驳回被上诉人退还租金的请求理由充分，应予支持。关于被上诉人交纳的保证金系履约保证金，现双方租赁行为已无法继续履行，并非基于当事人的主观过错，保证金应当在合同期满后予以返还。 综上所述，一审判决认定基本事实正确，但混淆了民事合同与商事合同的区别，适用法律错误，二审依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下； 一、撤销盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2008号民事判决； 二、上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司于本判决生效后10日内返还被上诉人张明保证金5000元； 三、驳回被上诉人张明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费625.00元，减半收取312.5元，二审案件受理费625元，由上诉人辽宁汇轩餐饮管理有限公司负担100元，被上诉人张明负担837.5元。 本判决为终审判决。 审判长  王春庆 审判员  杨 敏 审判员  孙继晨 二〇二〇年五月十一日 书记员  杨皓博