重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1446号上诉人（原审原告）：重庆大帝花园物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区洋河北路20号大帝花园小区A栋1楼6号，统一社会信用代码91500112709395660P。法定代表人：田伟，总经理。委托诉讼代理人：秦娜，重庆东方联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，重庆东方联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋昆，男，汉族，1987年5月13日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张远林，重庆朝锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方大荣，女，1963年11月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人重庆大帝花园物业管理有限公司（以下简称大帝物业公司）因与被上诉人方大荣、蒋昆物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初12744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月16日进行了询问。上诉人大帝物业公司的委托诉讼代理人周艳，被上诉人蒋昆的委托诉讼代理人张远林到庭参加了诉讼到庭参与诉讼。本案现已审理终结。大帝物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判两被上诉人支付拖欠的物业服务费128395.6元及相应的滞纳金（从2016年9月开始，自物业服务费每月应付而未付之次月1日起，以人民币6152元/月为本金，按每日千分之三的标准计算，直至物业服务费本金付清时止）；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实及理由：1．一审判决采纳的蒋昆与方大荣签订的《补充协议》约定的债务转让内容未经债权人大帝物业公司同意，应为无效约定。2．涉案《补充协议》关于物业服务费承担的内容实质是将承担债务的责任转移给不具有执行履行能力的方大荣，致使债权人大帝物业公司的合法权益无法得到实现，双方的行为存在恶意串通，应系无效约定。3．一审判决采纳的《协议》并不能得出大帝物业公司无权要求蒋昆支付物业服务费的结论。4．一审判决认定不构成恶意拖欠物业服务费，不主张滞纳金的理由错误。蒋昆对此发表答辩意见，蒋昆与方大荣签订的协议合法有效，应以该约定划分物业管理费。本案方大荣是物业管理协议的相对人，上诉人要求蒋昆承担物业费没有事实及法律依据。大帝物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令方大荣、蒋昆立即支付拖欠的物业服务费128408元及相应的滞纳金，物业服务费截止2018年9月30日止，每月6152元。滞纳金自物业服务管理费每月应付而未付之次日起，以6152元为本金，按每日千分之三的标准计算，直至物业管理服务费本金付清时止；水费2876元，电费107352.6元。诉讼费由方大荣、蒋昆负担。一审法院认定事实：2001年6月30日，大帝物业公司与重庆华英集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定大帝物业公司于2001年7月1日起为方大荣房屋所属的大帝花园小区提供物业管理服务。2001年12月25日，双方签订补充协议，约定门面物管费按建筑面积2元每平方米每月收取。2013年1月4日，大帝物业公司与方大荣签订了《大帝花园物业管理协议》一份，主要约定大帝物业公司为方大荣所有的位于重庆市渝北区提供物业管理服务。该协议约定物业管理费标准为按建筑面积2元／月，如果拖欠，按每日千分之三收取滞纳金。合同对双方权利义务、物业管理的范围等进行了约定。上述合同及协议签订后，大帝物业公司按约定对大帝花园小区提供物业管理服务至今。2013年8月26日，方大荣向大帝物业公司发出《通知函》，告知大帝物业公司于2012年8月27日购买了大帝花园20号-1、一、二、三楼。其中购买尹道洪212.16平方米、购买黄柯267.48平方米。尹道洪、黄柯与重庆华英集团有限公司分别签订《商品房预售（预约）合同》，载明建筑面积分别是230.4平方米、264.6平方米。庭审中，大帝物业公司陈述，该两套房屋的产权系案外人，后来卖给了方大荣，但未办理过户，以方大荣向大帝物业公司发出的《通知函》上载明的建筑面积为准。负1-2-1号房屋建筑面积为2316.53平方米，三处房产共计2796.17平方米，以此主张物管费。2014年3月，以方大荣为出租方（甲方）、蒋昆为承租方（乙方），双方签订了《营业用房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于重庆市江北区，房屋用途为：商业经营用房，该房屋总建筑面积2800平方米。房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年3月1日止，共计10年。双方确认，乙方在租赁期间该房屋的所有税、费由乙方自行承担。2017年9月30日，大帝物业公司与蒋昆达成《协议》，载明与大帝物业公司协商一致达成如下协议：1、于2017年9月30日一次性支付5万元；2、余下款项7万元分7个月付清，每月支付一万元；3、从2017年10月开始每月按时交纳当月物管、水电；4、针对蒋昆已装修好的房间浸水问题，造成的直接经济损失26万元，物管方承诺于2017年10月10日进行协调解决，如协调未果，剩下所欠的物管费暂停支付，直到解决为止。2019年7月1日，以方大荣为甲方、蒋昆为乙方，双方签订了《补充协议》，约定双方在《营业用房租赁合同》的基础上就租赁房屋税、费达成补充协议：1、至本协议签订之日止，尚未支付的物业管理费全部由甲方承担；2、本协议签订次日起产生的物业管理费，在房屋渗水问题未得到完全解决前，由甲方承担；3、因租赁房屋渗水给乙方造成了损失，甲方承诺全面协助乙方向相关责任主体追究法律责任；4、乙方在租赁期间实际使用的水电费用由乙方自行承担，并直接向代收或水电单位支付。5、双方签订的《营业用房租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。2018年2月至2018年9月，案涉房屋产生了水费2876元，电费107888元，庭审中，大帝物业公司表示主张107352.6元。蒋昆表示对金额无异议。2018年10月8日，大帝物管办公室在案涉房屋门上张贴催费通知，载明从2016年9月至2018年9月拖欠物业管理费128408元，水费2876元，电费107888元，合计欠费239172元。2018年10月大帝物业公司委托祥鉴律师事务所向方大荣、蒋昆通过EMS邮寄了《律师函》，载明自2016年1月起至2018年9月期间，陆续拖欠物业服务费和水费、电费，累计金额239172.1元。请在2018年10月15日前向大帝物业公司结清欠费。大帝物业公司在庭审中陈述主张的是从2016年1月起欠缴的物管费，其与蒋昆一致认可2017年10月至2018年1月是按月正常支付物业费。关于漏水问题，未达成协商结果。另查明，2016年3月4日，大帝物业公司发出《大帝花园小区物业服务费调整公示》，载明决定对小区物业服务费进行微调。小区住宅每平方米上调0.2元，门面每平方米上调0.5元，调整后从2016年3月开始执行。关于上调物管费的问题，大帝物业公司于2018年5月11日向本院提起诉讼，要求大帝物业小区的另一业主许继华支付2014年7月至2017年9月的物业管理费及滞纳金。该案中查明：2016年2月18日，大帝物业公司以张贴公示的方式告知全体业主，拟召开业主大会讨论上调物管费事宜。因到会业主人数未达到法定人数，导致业主大会没有能够召开。其后，大帝物业公司通过上门征求意见的方式，就小区住宅部分每平方米上调0.2元征求业主意见，在全部358户业主中，共有211户业主同意，该211户同意业主专有部分面积为35667.8平方米，占全体业主专有部分面积的比例过半。2016年3月4日，大帝物业公司向小区业主张贴公司，从2016年3月份开始，执行上调后的物管费收费标准。该案二审法院认为：大帝物业公司举示的证据足以证明在2016年3月之后，已经通过合法方式将物管费收费标准上调0.2元。一审法院认为，在本案中，大帝物业公司起诉的物业管理服务费期间为2016年1月1日至2018年9月30日，在该期间案涉房屋的产权人为方大荣，大帝物业公司也实际进行了催缴，有权向方大荣主张物业服务费。蒋昆虽然与方大荣签订了《营业用房租赁合同》，约定租赁期间该房屋的所有税、费由蒋昆自行承担，但其与方大荣已经通过《补充协议》对租赁合同的约定进行了变更，即签订协议之日起尚未支付的物业管理费全部由方大荣承担；签订次日起产生的物业管理费，在房屋渗水问题未得到完全解决前，由方大荣承担。同时，按照2017年9月30日大帝物业公司与蒋昆的《协议》约定，在损失赔偿协调未果的情况下，蒋昆也有权暂停支付。现房屋渗水问题、损失赔偿问题，大帝物业公司和蒋昆均认可未达成一致意见。故大帝物业公司无权要求蒋昆对物业管理费承担责任。对水电费，因补充协议明确约定了由蒋昆负担，蒋昆也愿意负担。双方对金额也无异议，对大帝物业公司要求蒋昆支付2018年2月至9月水费2876元，电费107352.6元的诉讼请求，本院予以支持。根据生效判决查明的事实，住宅部分的物管费通过合法方式调整了收费标准，增加了0.2元/平方米，对该时间段的物管费标准按照大帝物业公司主张的2.2元/平方米计算符合法律规定，本院予以确认。对物业服务的建筑面积，大帝物业公司以方大荣向大帝物业公司发出的《通知函》上载明的建筑面积212.16平方米、267.48平方米，加上产权面积2316.53平方米，共计2796.17平方米来予以主张，与事实相符，本院予以确认。故大帝物业公司应收取的物管费为：2.2元/平方米＊2796.17平方米＊33个月=203001.9元。其中，2017年10月1日至2018年1月31日按时交纳了物管费，即2.2元/平方米＊2796.17平方米＊4个月=24606.3元；2017年9月30日根据《协议》支付了50000元，尚欠物管费203001.9元-24606.3元-50000元=128395.6元。故对大帝物业公司要求方大荣支付物管费128395.6元的诉讼请求，本院予以支持。对滞纳金，由于案涉房屋在使用过程中存在漏水等情形，并未恶意拖欠物管费，故对本案期间的滞纳金不予主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：“一、被告方大荣在本判决生效之日起十日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2016年1月1日至2018年9月30日拖欠的物业服务费128395.6元；二、被告蒋昆在本判决生效之日起十日内支付原告重庆大帝花园物业管理有限公司2018年2月至9月水费2876元，电费107352.6元；三、驳回原告重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4880元，由被告方大荣负担。”本院二审期间，上诉人向本院提交《门面租赁合同》、《大帝花园小区物业服务合同》，拟证明蒋昆将案涉房屋出租给了案外人，说明渗水问题已经得到解决，蒋昆也有能力解决渗水问题，蒋昆与物业公司签订的协议约定的付款条件已经成就。蒋昆对此发表质证意见，对两份合同的真实性，合法性无异议，对证明目的有异议，该门面是蒋昆转租给案外人，协议时间是在2019年4、5月份，但2017年的漏水至今无法达成赔偿，即使现在漏水问题得到解决，也不影响方大荣和蒋昆对物业费承担的约定。本院认为，该两份合同客观真实，应予以采信。二审另查明，2019年11月5日，蒋昆与庞焱签订《门面租赁合同》，协议主要约定：租赁期限自2019年11月6日起至2028年12月31日止。还查明，二审庭审中，上诉人向法庭明确选择要求蒋昆承担物业服务费及水电费。双方在庭审中确认，2017年10月至2018年9月期间的物业费为73818.88元。本院二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，《重庆市物业管理条例》第十三条规定，业主、物业使用人应当依法履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。物业的业主和使用人均可以作为交纳物业服务费的缴纳主体，具体应当根据当事人之间合同约定，作出认定。2014年3月，方大荣与蒋昆签订《营业用房租赁协议》，协议主要约定，蒋昆作为承租方向方大荣租赁案涉房屋，租赁期间自2014年3月1日至2024年3月1日止。该事实表明，蒋昆系案涉房屋的实际使用人。2017年9月30日，大帝物业公司与蒋昆签订的《协议》是双方真实意思表示，合法有效。该协议第3条约定：“从2017年10月开始每月按时交纳当月物管、水电。”根据该协议约定，蒋昆负有向大帝物业公司缴纳物业费及水电费的义务。2017年10月至2018年9月期间的物业费为73818.88元，扣除2017年10月至2018年1月已正常缴纳的物业服务费24606.3元，蒋昆应当缴纳的至2018年9月的物业服务费金额为49212.58元。对于2017年9月30日前的物业服务费。本案中，大帝物业公司与蒋昆签订的《协议》约定：“……针对蒋昆已装修好的房间浸水问题，造成的直接经济损失26万元，物管方承诺于2017年10月10日进行协调解决，如协调未果，剩下所欠的物管费暂停支付，直到解决为止。”而大帝物业公司、蒋昆在一、二审中的陈述表明，该渗水损失至今尚未协议一致。即，剩余物业费7万元的付款条件至今尚未成就。故，对于2017年9月30日前的剩余物业费7万元，不予支持。综上所述，由于二审中出现新证据、新事实，大帝物业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区（2019）渝0112民初12744号民事判决第二项；二、撤销重庆市渝北区（2019）渝0112民初12744号民事判决第一、三项；三、蒋昆在本判决生效之日起十日内支付重庆大帝花园物业管理有限公司2018年2月1日至2018年9月30日的物业服务费49212.58元；四、驳回重庆大帝花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4880元，由蒋昆负担2880元，重庆大帝花园物业管理有限公司负担2000元；二审案件受理费2868元，由蒋昆负担1368元，重庆大帝花园物业管理有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年五月二十二日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢