贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院执 行 裁 定 书(2020)黔0425执异5号异议申请人（被执行人）:紫云格凸河投资有限责任公司，住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县格凸河风景区，统一社会信用代码：9152042578978434XM。法定代表人：马亮，系该公司负责人。申请执行人：贵州紫云农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇教场路186号，统一社会信用代码：915204007854646133。法定代表人：田锦明，男，1964年10月12日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县，系该公司董事长。在本院执行（2020）黔0425执152号贵州紫云农村商业银行股份有限公司（以下简称“紫云农商行”）与紫云格凸河投资有限责任公司（以下简称“格凸河公司”）金额借款合同纠纷一案中，被执行人格凸河公司于2020年4月29日对拍卖被执行人紫云格凸河投资有限责任公司坐落于贵州省安顺市紫云自治县格凸河风景区：5幢1-2层（产权证号：52××54，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、6幢1-2层（产权证号：52××55，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、3幢1-2层（产权证号：52××52，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、2幢1-2层（产权证号：52××51，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、4幢1-2层（产权证号：52××53，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、1幢1-2层（产权证号：5225300101850，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、7幢1-2层（产权证号：5225300101856，规划用途：其他，建筑面积：2054.51㎡）的房屋提出书面异议。本院受理后，依法由审判员姚正超担任审判长，与审判员房叶、田中志组成合议庭进行了审查，本案现已审理终结。异议申请人（被执行人）格凸河公司向本院提出异议申请：请求裁定撤销紫云自治县人民法院于2020年4月24日在阿里拍卖处置申请人所有的“贵州省安顺市紫云自治县格凸河风景区1至7幢”的司法拍卖行为。事实及理由：首先贵州省安顺市紫云自治县格凸河风景区1至7幢资产系一个多功能组织相互联系的整体，但在处置时却以单幢房屋进行评估处置，未作为旅游地产整体的营业功能评估，使该幅资产的价值大幅降低，严重损害申请人的利益。其次，评估报告中仅仅对房屋的价值作出评估，未对房屋附属的土地使用权进行评估。该幅资产内包含有已经办理土地使用权的的土地42亩，申请人已经支付土地出让金但未办理国有土地使用权的土地7.2亩，共计49.2亩。在已经办理国有土地使用权的土地范围内规划修建的建筑面积为12692.02平方米，实际完成修建8294.15平方米，尚未修建4397.87平方米，但评估时并未将未修建建筑面积所对应的土地使用权进行评估，属于遗漏评估项目，损害申请人的合法权益。第三，法院处置该幅资产的第一幢系在上述7.2亩未办理国有土地使用权证的土地上修建，评估报告未将该幅土地的价值评估在内，不能整体评估出该幅土地及建筑物的实际价值。第四，遗漏评估以下事项：1、供水项目。整个格凸河山庄系独立钻井供水，并修建二次加压系统挂件和高位水池。2、供电设施。格凸河山庄修建的独立变电房、变压器、电缆、光缆等未进行评估。3、绿化部分。格凸河山庄停车场及土地上由申请人种植了大量林木，其中不乏珍贵植物，未对价值进行评估。4、申请人修建的门岗及门岗用房、洗衣房、后围墙、堡坎等项目也未作评估。5、在规划的建筑面积12692.02平方米中，其中有一栋建筑的基础已将修建完成并验收，但评估报告中未对该基础进行评估。申请人于2019年12月8日以书面形式向紫云自治县人民法院提交上述遗漏评估项目的《评估异议书》，承办法官口头告知待合议庭研究后重新评估或者追加评估，但至今未回复。最后，本案执行程序违法，该案件的审理原承办法官为韦江，在案件办理过程中变更为林健，但对于变更事项未通知申请人。综合以上，申请人认为本案评估报告遗漏相应的评估项目，导致评估结果不能客观反应处置财产的价值，严重侵害了申请人的合法权益，且法院更换承办法官并未通知申请人，程序违法。申请人为了维护自己的合法权益，提出如前所请。申请执行人紫云农商行辩称，我行于2015年11月23日向格凸河公司发放贷款人民币2100万元整，并签订编号为（紫云）农商行（2015）年固贷字001002015000814号《固定资产借款合同》，同日格凸河公司与我行签订《抵押合同》，约定将格凸河公司所有的坐落于紫云县水塘镇格凸河风景区的土地使用权〔紫土资国用（2009）第0175号〕及房屋（分别为紫房权证水塘字第××、52××51、52××52、52××53、52××54、52××55、52××56号）为上述贷款提供抵押担保，抵押物于2015年11月26日办理抵押登记及《房屋他项权证》（安市房他证水塘镇字第××号）。后因借款期间届满，借款人格凸河公司未按期归还本息，经与格凸河公司、保证人安顺市永曜房地产开发有限责任公司（以下简称“永曜公司”）三方协商，于2018年12月2日签订《还款合同》，约定自该合同签订之日起3日内还清所欠借款本息，格凸河公司继续提供抵押担保，永曜公司继续提供连带责任保证及质押担保。《还款合同》于2018年12月14日经贵州省安顺市求实公证处公正。2019年3月11日，因格凸河公司、永曜公司不履行公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，我行依法向紫云自治县人民法院申请强制执行，申请对格凸河公司所有的前述土地及房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2019年11月25日，紫云自治县人民法院委托四川银通房地产评估有限责任公司对上述抵押资产进行评估并出具了《房地产估价报告》〔编号：川银通（2019）房估字第ＧＺ0001号〕。估价对象为格凸河公司位于水塘镇格凸河风景区“格凸山庄”1至7幢，范围包括房屋、房屋装修及房屋占用范围内全部土地使用权，即为建筑面积8294.15平方米的非住宅用房及其所在宗地占用范围内全部面积为28228.00平方米的出让商业（旅游服务业）用地的土地使用权，估价结果为市场价值人民币3369.9万元。此次估价对象、范围与格凸河公司到我行抵押的资产范围、《抵押合同》约定的抵押物清单、《房屋他项权证》登记的抵押范围及我行向紫云自治县人民法院申请强制执行的资产均保持一致且无误差。异议申请人格凸河公司向本院提交证据如下：1.紫云格凸河投资有限责任公司营业执照副本复印件；2.（2019）黔0425执152号执行裁定书；3、评估异议书；4.付款凭证；5.结算票据；6.收条；7.国有建设用地出让示意图；8.《紫云苗族布依族自治县建设局关于对格凸河风景名胜区格凸山庄建设地块设计条件的复函》（紫建复[2008]32号）。本院审查查明：2015年11月23日，格凸河公司向紫云农商行借款并签订《固定资产借款合同》，永曜公司作为借款保证人。借款期限届满格凸河公司未能按约向紫云农商行还本付息，2018年12月2日，紫云农商行与格凸河公司、永曜公司签订《还款合同》，约定：“第一条还款内容，1.还款金额：截至2018年11月28日，债务人应偿还贷款本金人民币2100万元整，利息人民币7031948.53元（详见附件7）。2018年11月28日以后至借款本金清偿完毕之日止的利息按月利率14.25‰计付。2.还款期限：债权人（抵押权人、质权人）、债务人（抵押人）、保证人（出质人）同意借款所欠本金及利息自签订本合同之日起3日内还清。第二条…”。2018年12月14日，贵州省安顺市求实公证处对该《还款合同》公证并作出（2018）黔安顺求实证经字第474号公证书。2019年3月26日，因格凸河公司在约定履行期限内未履行义务，权利人紫云农商行向本院申请执行，本院以（2019）黔0425执152号立案受理。执行中，本院作出（2019）黔0425执152号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人紫云格凸河投资有限责任公司坐落于贵州省安顺市紫云自治县格凸河风景区：5幢1-2层（产权证号：52××54，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、6幢1-2层（产权证号：52××55，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、3幢1-2层（产权证号：52××52，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、2幢1-2层（产权证号：52××51，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、4幢1-2层（产权证号：52××53，规划用途：其他，建筑面积：1017.53㎡）、1幢1-2层（产权证号：5225300101850，规划用途：其他，建筑面积：1062.35㎡）、7幢1-2层（产权证号：5225300101856，规划用途：其他，建筑面积：2054.51㎡）的房屋。被执行人格凸河公司向本院提出上述书面执行异议。本院审查认为，本院受理申请人的执行申请后，依法向执行申请人、被执行人送达执行通知书，指定被执行人在合理期限内履行义务。因被执行人未履行义务，本院依法作出裁定，冻结、查封被执行人抵押的房屋，对抵押物依法进行评估。对于异议人提出的漏评问题，因供水项目、供电设施、绿化等无具体的合法权属，且不在抵押范围内，本院委托评估符合法律规定。对于未取得使用权的其他土地部分，不作为评估的范围，也符合法律规定。关于变更审判人员的问题，本院在2020年2月4日作出裁定，裁定对案涉房屋进行拍卖，同年二月底因本院人事调整变更审判人员，且变更后新的承办人员未作出具体的执行措施，所有执行措施均在变更之前作出，不存在程序违法。据此，格凸河公司提出的异议不成立，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议申请人紫云格凸河投资有限公司的异议请求。如不服本裁定书的内容，可自本裁定书送达之日起十日内向贵州省安顺市中级人民法院申请复议。审判长  姚正超审判员  田中志审判员  房 叶二〇二〇年五月八日法官助理何淼书记员吴腾飞