山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初1878号 原告:中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市常州北路2号，统一社会信用代码：913702818696582558。 负责人：王新波，职务：行长。 委托诉讼代理人：陈兵，男，1962年7月11日出生，汉族，住胶州市，系中国工商银行股份有限公司胶州支行员工。 委托诉讼代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。 被告：张刚，男，1972年9月24日出生，汉族，户籍所在地胶州市，现住胶州市。 原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（下称工商银行胶州支行）与被告张刚金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行胶州支行的委托诉讼代理人李洁，被告张刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告工商银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告借款本金人民币396900.11元、利息12000.44元及自2019年10月1日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息暂计算至2019年9月30日），支付原告律师费人民币29634元；2、依法判令原告对被告名下胶州市户抵押房产拍卖、变卖所得价款在合同约定抵押担保范围内享有优先受偿权；3、本案诉讼费及实现债权的费用由被告共同承担。事实和理由：2014年2月28日，原告与被告张刚签订《个人购房借款/担保合同》，约定张刚向原告借款690000元用于购买住房，借款期限为120个月，自2014年3月24日至2024年3月24日，贷款为浮动利率（基准利率）。如被告张刚未按合同约定履行还款义务，原告有权宣布贷款立刻到期，有权计收罚息和复利，有权行使合同约定的其他权利。合同履行期间被告未依约偿还本息，为此，原告诉至法院。 被告张刚未到庭，亦未予书面答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，被告张刚未质证亦未向本院提交证据，本院经审理查明的事实如下： 2014年2月25日，被告张刚与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定由被告张刚向原告借款690000元，用于购买位于胶州市户的房屋，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。还款采用按月等额本金还款法，借款人自愿选择每月5日为还款日。借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收50%确定。款人未按合同约定使用贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收100%确定。借款期内，借款人未完全、适当地遵守或履行在合同项下的任何承诺、保证、义务等责任，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。借款人以位于胶州市户的房屋提供抵押担保，担保范围包括借款项下本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、质物保管费用、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。 2014年3月21日，被告张刚与原告在胶州市房产管理局办理了胶州市户房产的预购商品房抵押预告登记手续，预告登记权利人为原告，房屋预告登记证编号为：胶房地预市字第××号。现涉案房屋已具备房地产权属登记条件。 2014年3月24日，原告在被告工商银行胶州支行开立的账号为38×××81的账户发放贷款690000元，年利率6.55%。 合同履行过程中，被告张刚发生违约，未按期履行足额还款义务。根据原告提交的还款欠款明细表，截至2020年5月5日，被告张刚积欠借款本金88651.93元，积欠利息、罚息26432.37元，尚欠贷款本金396900.11元。 原告中国工商银行股份有限公司胶州支行为实现本案债权支付山东汉通律师事务所律师代理费29634元。 以上证据有原告提交的《个人借款/担保合同》、借款凭证、他项权证、被告张刚户口薄复印件、还款、欠款明细表、委托代理合同及代理费发票在卷作证。以上证据经庭审质证，及本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告张刚签订的《个人购房借款/担保合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。原告已经按照借款合同约定，向借款人张刚履行了发放借款义务。现借款人张刚在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告主张按照合同约定提前收回借款，并要求被告张刚清偿全部借款及相应的利息、罚息等，符合法律规定和合同约定，理由正当，本院予以支持。 关于工商银行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。但是本案中，涉案房屋已具备办理不动产权属登记及抵押登记的条件，但张刚怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人张刚负有协助办理抵押登记的义务，本院确定张刚应在本判决生效后三十日内协助办理涉案房产抵押登记。 若张刚逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，虽尚未办理涉案商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主财产进行处置。其二，涉案商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人张刚却不办理已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对涉案房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人张刚怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。本案中，因涉案房产已经可以办理产权登记手续，具备办理现房抵押的条件，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人工商银行胶州支行对涉案胶州市户的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案原告工商银行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同借款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同约定，该费用应当由被告张刚承担。原告主张的律师代理费29634元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条之规定，判决如下： 一、被告张刚于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款本金396900.11元。 二、被告张刚于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行借款利息26432.37元（暂计至2020年5月5日），及以借款本金396900.11元为基数，自2020年5月6日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按照《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息及罚息。 三、被告张刚于本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司胶州支行律师代理费29634元。 四、被告张刚于本判决生效后三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司胶州支行办理胶州市户的房产的抵押登记手续。 五、上述房产抵押登记办妥后，或被告张刚逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权以胶州市户的房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7878元，减半收取3939元，由被告张刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  郭倩 二〇二〇年五月八日 法官助理王海鑫 书记员杜军 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。