广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2319号原告：广州市白云区钟落潭镇金盆村民委员会，住所地广州市白云区钟落潭镇金盆中路79号。负责人：宋远强。委托诉讼代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。被告：李添彩，女，1963年5月10日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：广州市东诗化妆品有限公司，住所地广州市白云区三元里街机场东金钟横路390-444号广州市白云区润发广场内A19铺。法定代表人：李添彩。二被告共同委托诉讼代理人：高海涛，广东经国律师事务所律师。原告广州市白云区钟落潭镇金盆村民委员会（以下简称金盆村民委员会）与被告李添彩、广州市东诗化妆品有限公司（以下简称东诗化妆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金盆村民委员会的委托诉讼代理人温燕萍，被告李添彩、东诗化妆公司共同的委托诉讼代理人高海涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金盆村民委员会诉称：原告与被告李添彩于2009年9月9日签订《厂房租赁合同书》，合同约定：1.原告提供厂房一座给被告李添彩，内有办公楼、仓库、成品仓、车间、宿舍等合计面积4200平方米。2.使用年限十年，自2009年9月9日起至2019年9月8日止。约定每年按十二个月计算，每月租金为2万元整，合计每年租金24万元，租金每三年递增一次，每次递增10%。合同签订后，被告东诗化妆公司向原告缴纳租金，因此合同的实际履行人为二被告，同时，鉴于被告东诗化妆公司为一人有限责任公司，被告李添彩为唯一股东，根据公司法的相关规定，被告李添彩需对公司的债务承担连带责任。合同履行期间，被告一直没有足额缴纳租金（含递增租金），至今仍拖欠租金共计748640元，原告曾委托律师向被告发函要求支付上述欠缴租金，但被告李添彩签收后不予理会，被告东诗化妆公司直接拒收，二被告上述行为对原告造成重大损失，应当承担相应的违约责任。故诉至法院，诉讼请求：1.判令二被告向原告支付欠缴的租金（含递增租金）708640元及利息（以708640元为本金，自起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日）；2.二被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令二被告向原告支付欠缴的租金（含递增租金）174440元及利息（以174440元为本金，自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至清偿之日止）；2.二被告承担本案诉讼费。理由是就被告提出用欠缴的租金抵扣装修款一事，考虑被告此前确实对厂房进行了装修，原告同意用被告截至2016年7月未付的租金30万（含诚信金）抵扣被告的装修款。但仍需追回被告2016年8月之后的租金，被告自2016年8月起至2019年8月期间应支付租金92.444万元（含递增租金），但实际上仅支付75万元，尚欠付17.444万元。被告李添彩、东诗化妆公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求，本案适格的被告主体应当是被告东诗化妆公司，而不是李添彩。涉案的租赁合同是被告东诗化妆公司一开始承租用于经营，被告李添彩只是被告东诗化妆公司的负责人，履行合同的主体均是东诗化妆公司，不是李添彩。本案不存在递增款的事实，虽在合同中约定了递增，但实际履行中以实际行为变更了约定，且实际亦按照变更后无递增方式履行合同，原告主张递增部分无任何事实和法律依据。2009年10月9日至2016年7月汇总30万元，已经予以抵免装修，详见汇总单，且在此后合同履行中，原告认可按时足额缴纳租金至合同期满，结合原告提交的表格和票据可知，原告认可此后被告每月缴纳月租2万元，并非此后缴纳租金为欠付租金，证明30万元已经抵免的事实，原告也确认了30万元已经冲抵的事实。根据2016年7月汇总结算也显示双方已经变更了递增的约定。结合租赁合同的约定，租金按月支付，如果未按月支付，原告可以主张违约金及解除合同，根据原告提供的统计及收据可见原告认可不再执行递增，如果存在递增，原告应该在每次收取款项时计算递增。由此可见已以实际行为改变了合同的约定。原告也从没向被告主张过任何递增款也印证该事实。根据原告的变更请求申请书，原告陈述被告在2016年8月到2019年8月期间支付了75万租金，该事实予以确认，上述金额是按照2万元每月标准进行支付，多出1万元是因为从2016年8月到2019年8月租金是74万，但合同到期时间是2019年9月8日，所以折算租金为6000元，多支付了4000元，但考虑已经结束，所以没有主张归还。被告自2010年开始缴费周期为每月1日至31日，从2016年7月25日的汇总单显示，汇总单计算周期截止至2016年7月31日【详见：汇总单2009年10月9日-2009年12月31日34000元。2010年-2016年7月158000元】。经审理查明：2009年9月9日，原告金盆村民委员会（甲方）与被告李添彩（乙方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称合同）。合同约定：甲方提供厂房给乙方承租办厂使用，厂房内含办公楼、仓库、车间、宿舍等合计4200平方米，使用期限为十年，从2009年9月9日至2019年9月8日止。每月租金为20000元，租金每三年递增一次，每次递增10%计算。甲方以现金或转账支票结算，每月9日前交下月租金，2009年10月9日起计租。签订合约时，乙方需交诚信金40000元和第一个月租金20000元，诚信金在合同期满后乙方不违约的前提下退回乙方等等。签订合同后，原告金盆村民委员会将厂房交付给被告使用。2016年7月25日，原告金盆村民委员会与被告李添彩对承租日起至2016年7月租金进行汇总，汇总单载明从2009年10月9日起计租金：每年租240000元计。2009年10月9日-2009年12月31日租金34000元，2010年-2016年7月租金合计158000元，总合计租金1614000.00.从2009年10月9日到2016年7月已交租金1254000.00元，剩余租金360000元租金未交，如减收用金40000元再减电梯费用20000元=300000元。诉讼中，原告先于2020年3月25日出具《情况说明》对上述汇总进行说明，述称被告自承租厂房之日起一直未按时缴纳租金，其支付租金的时间完全按其资金的宽裕程度支付，原告时任的财务人员宋燕林于2016年7月25日就被告拖欠租金数额进行核算，因工作疏忽，对于2011年12月29日收取的5万元租金进行重复核算，因此在证据上呈现已收租数额为“125.4万元”。但实际截至2016年7月仅收取120.4万元租金。财务人员宋燕林进行核算时未将租赁合同进行同步校对，故其对租金的递增情况并不知情的，因此计算租金时，并未对租金进行递增计算，但实际上原告从未放弃收取被告的递增的租金，汇总单上没有原告放弃递增租金的意思表示，退一步讲，即便放弃2009年至2016年7月之间的递增租金，并不代表放弃了2016年7月以后的递增租金。原告认为被告辩称2016年7月以前拖欠的原告租金已被装修款抵免不成立，原告从未答应被告装修款可以抵免租金，且被告从未有任何证据证实原告同意用租金抵免被告的装修款。其次，原告认为被告的部分装修款如铝窗，若原告同意抵免，双方会进行书面约定，由此可证实原、被告之间要进行大额租金减免必须签订书面文件。2020年3月26日，原告再次出具《情况说明》述称考虑到被告此前确实对厂房进行装修的实际情况，同意用截至2016年7月未付的租金30万元（含诚信金）抵扣被告的装修款。同时述称从未承诺放弃递增租金，仍要求被告支付2016年8月之后的租金，原告主张被告从2016年8月至2019年8月应支付租金（含递增租金）92.444万元，被告仅支付75万元，尚欠付17.444万元。原告提交被告自2016年8月起至2019年8月期间的交纳租金收据。另，双方确认被告已经缴纳租金75万元，同时确认涉案厂房未经报建。以上事实，有厂房租赁合同书、收据、租金汇总及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告金盆村民委员会与被告李添彩签订《厂房租赁合同书》，合同相对方为金盆村民委员会及李添彩，合同的权利义务应由金盆村民委员会及李添彩享有及承担，被告东诗化妆公司非合同的相对方，原告主张被告东诗化妆公司与被告李添彩共同向其承担支付租金无事实依据，应当予以驳回。被告抗辩李添彩是代表东诗化妆公司签署合同，但当时东诗化妆公司尚未成立，故对该抗辩意见不予采信。涉案厂房无合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效合同。合同无效，被告李添彩应当参照合同约定的租金标准向原告金盆村民委员会支付使用费。2016年7月25日，原告金盆村民委员对李添彩从承租之日起至2016年7月期间应付租金进行核算，核出被告李添彩该期间总共欠租金300000元。对于该次汇总，原告解释因其财务人员不清楚合同约定所导致未按递增方案计算租金，但从来不放弃递增租金的算法。被告抗辩合同约定租金每三年递增10%，但原告在核算2009年10月至2016年7月期间的租金时，均按照20000元/月（不递增）的租金标准计算，之后在2016年8月起至2019年8月期间也均按20000元/月（不递增）支付租金，被告认为双方实际上已不执行递增租金的方案。另，被告抗辩称在2016年8月起至2019年8月期间交租期共37个月9天，只需要支付746000元，已多付6000元。经查明，被告自2016年8月起未按约定在每月9日支付租金，从支付记录看，被告有多次相隔一个月、两个月甚至三个月才一次性补足前期拖欠租金，但基本按20000元的倍数支付。结合2009年10月至2016年7月间，原告按20000元/月的标准进行核算，未执行递增计法的事实，及从被告实际交租的习惯看，本院认为，双方已实际改变合同关于租金缴纳标准的约定，原告解释汇总时未按递增方式计算租金是因工作失误所致，但其一直未向被告主张补交，其解释显然不符常理，且在汇总后，被告仍按20000元/月标准交付租金，原告也从未提出异议，综合以上情况，本院更有理由相信双方实际已改变之前合同关于交付租金标准的约定。综上，被告在2016年8月至2019年8月期间应付租金746000元，已付75万元，不存在欠付租金情形，原告的诉请无事实依据，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市白云区钟落潭镇金盆村民委员会全部的诉讼请求。案件受理费3788.80元，由原告广州市白云区钟落潭镇金盆村民委员会负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  常康华人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  刘秀娟二〇二〇年五月二十一日书 记 员  李 丹