青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终187号 上诉人（原审被告）：中国电信股份有限公司都兰分公司，住所地：都兰县察汗乌苏镇新华街20号，统一社会信用代码：916328226619252972。 负责人：范晓燕，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨佩锋，男，汉族，1970年3月31日出生，系中国电信股份有限公司海西分公司工会主席，住德令哈市。 委托诉讼代理人：罗兵，青海立詹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青海创达建筑安装工程有限责任公司，住所地：都兰县察汗乌苏镇新华街8号，统一社会信用代码：91632822MA75295X1F。 法定代表人：谢庆语，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴炳文，青海言度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：旦正措，青海言度律师事务所律师。 原审第三人：都兰县自然资源局（原都兰县国土资源局），住所地：都兰县察汗乌苏镇新华街，统一社会信用代码：116328220150861263。 负责人：邢高田，都兰县国土资源局局长。 委托诉讼代理人：李向东，男，藏族，1972年6月10日出生，都兰县自然资源局不动产登记服务中心主任，住青海省都兰县。 原审第三人：都兰县住房和城乡建设局，住所地：都兰县察汗乌苏镇和平街23号，统一社会信用代码：11632822MB0Q18917W。 负责人：卓玛杰，都兰县住房和城乡建设局局长。 委托诉讼代理人：杨金浩，男，藏族，1990年11月21日出生，都兰县住房和城乡建设局副局长，住青海省格尔木市。 上诉人中国电信股份有限公司都兰分公司（以下简称电信都兰公司）与被上诉人青海创达建筑安装工程有限责任公司（以下简称创达公司）、原审第三人都兰县自然资源局及都兰县住房和城乡建设局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省都兰县（2019）青2822民初834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人电信都兰公司的委托诉讼代理人杨佩锋及罗兵、被上诉人创达公司的法定代表人谢庆语及委托诉讼代理人吴炳文和旦正措、原审第三人都兰县自然资源局的委托诉讼代理人李向东、原审第三人都兰县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人杨金浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 电信都兰公司的上诉请求：1.撤销都兰县人民法院作出的（2019）青2822民初834号民事判决，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定本案基础法律关系错误，导致一审判决结果错误，本案案由不应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；2.一审法院认定本案基本事实错误，导致一审判决结果错误，政府收回的是2450㎡的土地中的1218㎡土地，且已给上诉人征地补偿款，剩余1232㎡的土地为案涉土地，并未被收回；3.根据事实，上诉人与被上诉人转让涉案土地后，由于被上诉人懈怠履行合同义务，导致土地转移登记手续至今未办理，更由于该建设项目的建设主体不属于被上诉人，导致该建设项目存在违法建设的问题，这也是导致被上诉人至今无法办理房产证的原因；4.上诉人虽然事实上接受了房屋，但双方并没有明确付款时间和办理房产证的时间，本案付款条件是否成就，一审法院认定有误。 创达公司辩称，1.根据《征地拆迁补偿安置协议》《征地拆迁补偿合作协议》的名称及内容，一审法院认定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷及适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》，均无不当。上诉人在该案之前的诉讼中，明确主张本案属于拆迁安置补偿合同，现其又称本案不是拆迁安置补偿合同，自相矛盾，有悖诚信诉讼；2.一审法院认定本案授权经营的2450平方米土地被政府收回，认定事实清楚，证据充分。上诉人认为仅1218平方米的授权土地被政府收回，纯属断章取义、混淆是非；3.一审判决上诉人支付被上诉人房款1,115,868元及逾期利息，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。双方签订的《征地拆迁补偿安置协议》《征地拆迁补偿合作协议》明确，置换的房屋按房屋决算价格由原审第三人支付，超出置换的房屋按每平方米2300元由上诉人支付。经具有测绘资质的西宁星宇测绘有限公司对本案的楼房进行了实际测绘，面积为1273.18㎡，扣减由第三人补偿置换的783.8平方米，剩余房屋应由上诉人按照约定的2300元/㎡支付给被上诉人。被上诉人早已竣工完成本案房屋，并向上诉人交付使用，已完成本方的合同义务。上诉人2016年11月16日接收使用房屋时应支付超出置换面积的房屋款，但至今仍未支付，严重逾期，给被上诉人造成了很大的资金困难和损失，上诉人理应承担逾期付款的利息；4.一审判决上诉人支付被上诉人室外钢制楼梯费用66,760.51元，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。上诉人的上诉，有悖事实及诚信，不能成立，应予驳回。双方签订的《变更说明》明确“建筑南立面增加钢制外楼梯”及上诉人出具的《楼房接收证明》明确“外钢制楼梯不包括，另算”，均证明了上诉人在原建设范围之外要求增加修建室外钢制楼梯，且另行计算工程费用。事实上，该室外钢制楼梯也只是通往上诉人的第三层房屋，是其为自身便利而增设，理应支付该增加的费用。上诉人上诉称该室外钢制楼梯属于建筑物的一部分，不应另行计价支付，与《变更说明》《楼房接收证明》不相符，亦有悖事实及诚信。综上所述，被上诉人已将置换房屋和室外钢制楼梯交付给上诉人使用多年，一审判决上诉人付款担责，认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持；上诉人的上诉，于法无据，且有悖事实和诚信，不能成立，应予驳回。 原审第三人都兰县自然资源局述称，根据都国土资（2014）41号文件和征地拆迁补偿安置协议互相印证，说明收回土地是2450平米的部分土地，收回的是1218平米，故一审判决土地收回部分应该改判，对其他部分无异议。 原审第三人都兰县住房和城乡建设局述称：电信都兰公司与创达公司之间的事情，该局无法表态，但该局应给广大公司支付的款项均已付清。 创达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付合同价款1,125,574元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款利息143,909.33元（按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75％，从2016年11月16日计至被告实际付清之日，现计至2019年7月12日）；3.依法判令被告向原告支付室外钢制楼梯的费用66,760.51元，以上金额合计1,336,243.84元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月，第三人县国土局与县住建局联合向被告下发《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。2014年7月18日，第三人县国土局、县住建局与被告电信都兰公司及原告签订《征地拆迁安置补偿协议》，协议约定由第三人对征收授权经营土地2450㎡中的1218㎡以400元/㎡给予被告现金补偿，对征收划拨土地12105.8㎡上的原有住宅和办公室783.8㎡，由第三人协调在原告开发的电信项目三楼中按照面积1：1进行置换，置换价格为该房屋的决算价格由第三人支付给原告，对于置换面积超过783.8㎡的部分，由被告补偿给原告。后被告向原告提出对于第三人收回其位于人民街的授权经营土地2450㎡中的1232㎡可直接出让给原告开发本案电信项目并办理土地转移手续，原告需按征收土地的补偿标准即400元/㎡向其支付土地出让款。2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，约定划拨土地12105.8㎡上超出置换面积783.8㎡的房屋由被告按照2300元/㎡补偿给原告。2016年11月26日，被告接收并入住了原告交付的第三层房屋，被告出具的《楼房接收证明》载明房屋建筑面积为1263.62㎡，根据原告出示的证据《都兰县房屋分层分户平面图》，房屋的实际测绘面积为1273.18㎡。2017年5月15日原告与被告签订《变更说明》，被告要求原告增加修建一部室外钢制楼梯，原告按被告要求进行了修建。 一审法院认为，根据原告的主张和被告的答辩意见，本案的争议焦点应为：1.原告主张的购房款应以房屋实际面积计算还是按合同约定计算；2.室外钢制楼梯的价款是否应当单独计算；3.原告是否应当给被告支付土地出让款492,800元；4.被告认为应在原告为其办理房产证后支付购房款的辩解意见是否成立。 一、关于购房款的计算标准问题。2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，该协议系基于《都国土资（2014）41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》及2014年7月18日县住建局、县国土局、电信都兰公司、创达公司四方达成的《征地拆迁补偿安置协议》而订立，协议约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，县住建局、县国土局在原告开发商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡，剩余448.2㎡被告按照2300元/㎡价格购买，共计1,030,860元。被告电信都兰公司在2016年11月16日接受房屋时出具证明载明房屋建筑面积为1263.62㎡，但由于涉案建筑面积与合同约定的面积已不相一致，被告在证明中载明的建筑面积亦无法确定其真实准确性，故该院以具有测绘资质的西宁星宇测绘有限公司测量的建筑面积为计算依据。经西宁星宇测绘有限公司测量，涉案房屋的建筑面积为1273.18㎡，套内面积为1236.99㎡。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定，因原、被告未在合同中约定房屋实际建筑面积与约定建筑面积不一致时的处理方法，并且被告在接受房屋时未就建筑面积提出其他异议，故被告应在面积误差比未超过3%的建筑面积即1268.96㎡（1232＋1232×3%）的范围内承担购房款支付义务，对面积误差比超出3%的部分（4.22㎡），由原告自行承担建设费用。根据《征地拆迁补偿安置协议》的约定，扣除置换部分的建筑面积783.8㎡后，被告应承担付款义务的建筑面积为485.16㎡，本院依法予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，被告应支付原告的购房款为1,115,868元。 二、关于室外钢制楼梯的价款是否应当单独计算的问题。2017年5月15日原、被告签订《变更说明》，双方就2014年9月13日签订的《征地拆迁补偿合作协议》约定的部分内容予以变更。该《变更说明》中载明原设计第三层为12套标准住宅，后经被告要求三楼变更为12套单间、1个会议室、1个厨房和1个娱乐室。此外，在建筑南立面增加建造室外钢制楼梯一套。该院认为，《变更说明》中约定将三楼变更为12套单间、1个会议室、1个厨房和1个娱乐室，系原、被告对原建设要求之改变，但对室外钢制楼梯以增加方式加以约定，由此证明室外钢制楼梯的建设不在双方之前约定的建设范围之内，属新增加部分。另，2016年11月16日被告出具的《楼房接收证明》载明“外钢制楼梯不包括，另算”也与前述之分析相印证，故依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，原告主张室外钢制楼梯的费用应另行计算的诉讼请求合理有据，该院予以支持。关于具体的计算标准。根据原告提供的证据和庭审查明的事实，原、被告双方未就室外钢制楼梯的建造费用进行约定，原告委托具有建设工程造价评定资格的人员对室外钢制楼梯的造价进行了评定预算，预算总价为56,925.78元，后经青海省财政厅投资评审中心的评审，室外钢制楼梯的造价为66,760.51元。一审法院认为，工程造价员吴晓萍女士评定编制的室外钢制楼梯造价预算表虽其预算价格较低，整体上对本案被告有利，但在原、被告存在利益纠葛的前提下，原告委托个人所作的预算数据其客观真实性无从确定，且该预算数据也无其他证据相佐证，所以该预算价格不宜作为本案的定案依据。但与之相比，青海省财政厅投资评审中心系青海省财政厅投资建立的具有官方属性的评审机构，结合该机构的评审条件和环境，其评审的结果相较个人的评定预算更具有客观真实性，因此该院对原告的该项诉讼请求予以支持。 三、关于原告是否应当向被告支付土地出让款的问题。2014年3月第三人县国土局与县住建局联合向被告下发《都国土资2014第41号〈关于收回国有土地使用权的通知〉》，收回被告位于××县的划拨土地12105.8㎡和位于人民街的授权经营土地2450㎡。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，涉案被授权经营的2450㎡土地已被政府收回，被告在此地块上的土地使用权消灭，其无权再次处分涉案土地。但2014年9月13日原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，协议约定原告开发商住楼的占地面积为1232㎡，出让金为400元/㎡，原告需将出让款492,800元交付给被告。一审法院认为，在涉案土地被政府收回使用权的情况下，被告既未获得政府授权或审批同意，也未补缴土地出让金，所以其无权出让该土地，更无权收取土地出让金，被告辩称在其应付款项中扣除土地出让金的抗辩意见不能成立，该院对该抗辩意见不予支持。 四、关于被告付款是否以原告办理房产证为前提的问题。2014年7月18日县住建局、县国土局、电信都兰公司、创达公司四方达成《征地拆迁补偿安置协议》，协议约定原告开发修建的商住楼占地面积为1232㎡，县住建局、县国土局负责在原告开发的商铺楼项目中给予被告三楼按1：1置换783.8㎡。该协议达成后，四方均未提出也未在协议中约定政府部门置换付款的前提为原告向被告提供房产证，后原告将涉案工程建设竣工，县住建局、县国土局给被告置换了783.8㎡，县住建局将款项直接支付给了原告。2014年9月13日，原、被告签订《征地拆迁补偿合作协议》，协议中双方未约定原告在交房时需向被告提供房产证，而后被告才向原告付款，并且被告在2016年11月16日接收原告交付的房屋时亦未就房产证等事宜提出异议，所以结合本案的前期履行情况可知，是否办理房产证不是被告支付房款的必要条件，被告要求原告必须提供房产证才能付款的抗辩理由明显有违诚实信用原则。因此，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，该院对被告的该项抗辩意见不予支持。 另，原告主张被告应承担自2016年11月16日接收房屋之日起的逾期付款利息，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算至实际付清日止。一审法院认为，被告于2016年11月16日已接收涉案房屋，在《楼房接收证明》中未对房屋质量等提出异议，并且双方在合作协议中未就付款时间进行约定，所以原告主张自接收房屋时计算逾期付款利息的理由成立，但利息的起算时间应为2016年11月17日。截止原告起诉之日，被告欠款时间已超过2年，所以按照中国人民银行同期贷款年利率的划分标准，原告主张按年利率4.75%计算至实际付清日止的诉讼请求合理有据，该院依法予以支持。故一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告中国电信股份有限公司都兰分公司支付原告青海创达建筑安装工程有限责任公司购房款1,115,868元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告中国电信股份有限公司都兰分公司以1,115,868元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%向原告青海创达建筑安装工程有限责任公司支付逾期付款利息，自2016年11月17日计算至实际付清日止；三、被告中国电信股份有限公司都兰分公司支付原告青海创达建筑安装工程有限责任公司室外钢制楼梯费用66,760.51元，于本判决生效之日起三十日内付清；四、驳回原告青海创达建筑安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费16,826.19元（原告已预交），由被告中国电信股份有限公司都兰分公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 本案二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新的证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 上诉人电信都兰公司提交的青国用（2008）第2889号土地使用证一份，载明该公司使用的的座落××镇的土地使用权面积为9634.5㎡，使用权性质为授权经营。 庭审中，上诉人电信都兰公司认为政府收回的土地面积为1218㎡，剩余1232㎡被创达公司占用；被上诉人创达公司认为政府收回的土地面积为2450㎡，其中1218㎡用于修路，剩余1232㎡用于创达公司建设房屋。上诉人电信都兰公司认可1218㎡的土地被政府占用，用于修路。 二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对此予以确认。 本院认为，关于上诉人电信都兰公司认为本案案由不应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷的理由是否成立的问题。2014年7月18日的《征地拆迁补偿安置协议》、2014年7月23日的《代建协议》及2014年9月13日的《征地拆迁补偿合作协议》均有在被上诉人创达公司开发项目三楼中给电信都兰公司按1:1置换783.8㎡的内容，结合都国土资（2014）41号文件及上述协议的其他内容，足以认定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷；上诉人电信都兰公司在青海省高级人民法院（2018）青民终214号案件中认可其与创达公司之间的诉讼案由为拆迁安置补偿合同纠纷，又在本案中提出相反意见，有违诚信诉讼原则。因此，上诉人电信都兰公司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于上诉人电信都兰公司是否应支付创达公司房款计逾期付款利息的问题。案涉《征地拆迁补偿合作协议》对双方各自的权利义务已作出明确约定，按照该协议内容，创达公司给电信都兰公司置换的面积为783.8㎡，其余448.2㎡由电信都兰公司按照2300元/㎡的价格购买，协议未约定电信都兰公司付款需以创达公司为其办理房产证为前提条件，电信都兰公司亦对房屋进行了接收，故对超出783.8㎡之外的建筑面积，电信都兰公司应按协议约定价格购买。电信都兰公司出具的《楼房接收证明》虽载明接收面积为1263.62㎡，但该面积并无具体的测量依据，故一审法院以西宁星宇测绘有限公司测量的1273.18㎡的建筑面积为计算依据，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判令电信都兰公司支付创达公司房款1,115,868元并承担逾期付款利息并无不当，本院予以确认。 关于创达公司是否应支付电信都兰公司土地出让金的问题。电信都兰公司与创达公司对于1218㎡的土地被政府征用用于修路并无异议，双方实际争议的是创达公司用于修建房屋的1232㎡的土地是否需要支付土地出让金。从双方签订的《征地拆迁补偿合作协议》第二条约定内容来看，该1232㎡的土地是都兰县人民政府从电信都兰公司处征用给创达公司开发商住楼的，故创达公司支付土地出让款的前提应是取得该地块土地使用权，但目前该地块土地使用权仍被电信都兰公司掌握，作为合同相对方，创达公司在未取得土地使用权的前提下，有理由不予支付土地出让金。上诉人电信都兰公司认为创达公司应支付土地出让金的理由不能成立，本院不予支持。 关于电信都兰公司是否应支付室外钢制楼梯价款的问题。双方在《征地拆迁补偿合作协议》中未单独就室外钢制楼梯作出约定，结合2016年11月16日的《楼房接收证明》中“外钢制楼梯不包括，另算”的内容及2017年5月15日的《变更说明》，足以认定室外钢制楼梯不在双方原定的建设范围内；另一方面，在建筑市场行情中，室内楼梯属于必须进行建设的项目，但室外钢制楼梯一般均是为房屋使用人提供便利而设置，属于双方当事人进行约定的内容，并非必须建设的项目，上诉人电信都兰公司称室外钢制楼梯属于建筑物不可分割的一部分亦不符常理。因此，电信都兰公司应支付室外钢制楼梯价款，一审此节认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人中国电信股份有限公司都兰分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费16,826.19元，由上诉人中国电信股份有限公司都兰分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张  毅 审 判 员 党 雪 仁 审 判 员 陈 治 冈 二〇二〇年五月十二日 法官助理 刘 永 龙 书 记 员 李 德 霞