广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1050号 原告：广西某某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市七星区七里店路。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省钟祥市柴湖镇魏家榨村，现住桂林市穿山东路。该公司副总经理。 被告：张某某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市象山区临桂路。 原告广西某某物业服务有限责任公司诉被告张某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告广西某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。被告张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费1385.1元，违约金53.2元，生活垃圾费59.5元，合计1497.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系广西桂林市临桂区鲁山路**号某某**-**-**室业主。原告受建设单位委托，对某某小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳162.9元的物业管理费及7元的生活垃圾费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2016年12月起便无故拖欠物业管理费1385.1元、违约金53.2元和生活垃圾费59.5元至今共计人民币1497.7元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告张某某未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告广西某某物业服务有限责任公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2012年12月25日，被告张某某、案外人杨某某与桂林某某酒店房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告张某某购买桂林某某酒店房地产开发有限公司开发的位于桂林西城区交汇处某某·某某（高巢）第**幢*层**号房，产权登记建筑面积为135.40㎡。 2007年11月2日，桂林某某酒店房地产开发有限公司（为甲方）与桂林市某某物业服务有限公司（为乙方）（之后变更名称为原告广西某某物业服务有限责任公司）签订了一份《某某度假酒店公寓前期物业服务合同》，该合同约定甲方全权委托乙方为【某某度假酒店公寓（高巢）】（以下简称“本物业”）商住楼前期物业服务工作，乙方行使对本物业的整体物业管理权。第二章、委托管理服务事项：乙方在收到本合同约定的各项费用的前提下，接受甲方委托的管理服务事项。包括对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋面、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊过道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、消防设施设备、避雷设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井等；公用绿化花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑、设施和相关场地的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸，住、用户档案与竣工验收资料；组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动等等。第三章委托管理服务期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。第五章、物业管理服务费用：住宅由业主（或使用人）按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；自物业整体交付开始后如有未销售的空置房由开发商负责按物业管理费标准为每月每平方米1.2元交纳（每一期销售率达75%以上后，免除开发商空置房费用）。代收住宅垃圾清运费7元/月，游泳池水电费及二次加压电费入伙前预收100元，后期根据使用情况进行补收。 2013年3月31日，被告张某某、案外人杨某某与桂林市某某物业服务有限公司〔之后变更名称为原告广西某某物业服务有限责任公司〕签订了一份《前期物业服务合同》，该合同第三章服务费用：物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅1.2元/月.平方米，供水二次加压、电梯维保及年检费业主自行承担，管理处每季度收取每户200元预付款，每季度结算一次，多余款项转入下季度使用，不足由业主予以补足；生活垃圾清运费每户7元/月（代收代缴费用）等。第六章违约责任：第十六条、业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3‰向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任。涉案房屋登记的所有权人为被告张某某及案外人杨某某，原告在庭审中陈述在本案中不需要向另外一个所有权人杨某某主张权利。本案庭审中，原告陈述诉请的是2016年12月1日至2017年8月14日之间的物业费及生活垃圾处理费。诉请的违约金也是只计算到2017年8月14日，之后的违约金不主张了。原告陈述其是2017年8月15日撤离涉案小区。 同时查明，2017年9月18日，原告向被告邮寄送达《律师函》，向被告催收拖欠的物业费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告广西某某物业服务有限责任公司受桂林某某酒店房地产开发有限公司的聘用及委托，并与桂林某某酒店房地产开发有限公司签订了《某某度假酒店公寓前期物业服务合同》，之后与本案被告张某某及案外人杨某某签订《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林某某酒店房地产开发有限公司、原告以及被告均有法律约束力。该协议约定被告应交纳的物业服务费为1.2元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均应依约履行自己的权利义务。原告进驻涉案小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向原告缴纳物业服务费。经本院审核,被告张某某应按照合同约定的1.2元/月/平方米支付2016年12月1日至2017年8月14日期间的物业管理费,经计算为1381.08元(135.4㎡×1.2元/月×8.5个月)。对原告主张的超过审核的物业费，本院不予支持。对于原告诉请的2016年12月1日至2017年8月14日的生活垃圾处理费，由于原、被告在合同中已明确约定为7元/月/户，因此，原告的该项诉请，与双方约定相符，本院予以支持，即被告应支付原告垃圾处理费59.5元（7元/月×8.5个月）。由于被告未按时交纳物业费，已构成违约。根据原告与被告签订的《前期物业服务合同》第十六条“业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3‰的标准向乙方支付违约金”的规定，被告应按此约定支付违约金给原告，现原告诉请的违约金只要求计算到2017年8月14日，总计违约金为53.2元，没有超过合同约定，视为原告对自己诉权的处分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张某某应支付物业管理服务费1381.08元、垃圾处理费59.5元给原告广西某某物业服务有限责任公司； 二、被告张某某应支付违约金53.2元给原告广西某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告广西某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇二〇年五月二十七日 书记员 唐景姣