沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初3700号原告：沈阳港晟房产开发有限公司，住所地：沈阳市东陵区白塔镇白塔村。法定代表人：盛军，系董事长。委托诉讼代理人：奎媛、席冬林，辽宁同泽律师事务所律师。被告：刁振国，男，1977年1月7日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：姚飞，女，1970年8月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告刁振国、姚飞案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人奎媛、席冬林，被告刁振国到庭参加诉讼，被告姚飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除对沈阳市东陵区沈营大街526-27号1-9-1号房屋所作的预查封，并终止对以上房屋的执行；2.请求确认沈阳市东陵区沈营大街526-27号1-9-1号房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原告与姚飞签订了合同编号为E1410128155的《商品房买卖合同》并依法进行了备案，该合同约定，原告将其开发建设的沈阳市东陵区屋销售给姚飞，该房屋房款总价为642,858元，姚飞应于合同签订当日向原告支付首付款192,858元，剩余房款45万元以办理银行按揭贷款的方式支付给原告。为保证姚飞按合同约定履行，经原告同意，姚飞分五年十期支付首付款192,858元，但姚飞仅在2015年10月15日支付了2029元购房款，剩余首付款190,829元至今未付。嗣后，原告（保证人）与姚飞（借款人）及中国建设银行股份有限公司（下称建行皇姑支行，贷款人）签订了《个人购房担保借款合同》，约定贷款45万元，用于购买案涉房屋，原告作为保证人承担连带保证责任，对借款合同项下全部贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金等金额承担保证责任。2017年3月，姚飞开始拖欠银行贷款，2017年5月20日，由于姚飞未按时偿还银行贷款，建行皇姑支行向原告发出《关于要求保证人承担连带保证责任的通知函》，要求原告在接到通知后五个工作日内承担保证责任，偿还全部本息。自2017年5月25日起，原告作为保证人，开始代替姚飞偿还银行月供款，暂计至2018年12月4日，原告已经代替姚飞偿还75,430元的贷款本金、利息、罚息，后续还将继续偿还，直至全部偿清为止。另，案涉房屋虽已经具备交付条件，但由于姚飞未按期足额缴纳首付房款，且逾期偿还月供，故按照合同约定一直未办理入住，房屋一直未予交付。2018年8月2日，因姚飞逾期支付首付分期房款，逾期偿还银行月供，原告向沈阳市浑南区人民法院（以下称浑南法院）起诉解除与姚飞签订的《商品房买卖合同》，并要求法院判令姚飞支付违约金96,428.7元。2018年11月19日，浑南法院作出（2018）辽0112民初8498号民事判决书。判决“原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告姚飞于2014年12月8日签订的编号为E1410128155的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除；被告姚飞于本判决生效之日起五日内一次性支付原告沈阳港晟房产开发有限公司违约金96,428.7元。”该判决生效后，已由原告作为申请人申请强制执行。在原告查询公告时发现《商品房买卖合同》中涉及的房屋即沈阳市东陵区屋已被贵院进行预查封，为保障原告与姚飞的解除《商品房买卖合同》的判决能够继续执行，原告的物权不被侵犯，原告基于上述事实，向贵院提出执行异议申请，贵院于2019年2月18日作出（2019）辽0104执异15号裁定，驳回原告申请。故原告向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告刁振国辩称，姚飞与原告签订合同时写明首付款是19万元，我们看到的合同是姚飞支付的首付款。我与姚飞之间有借贷纠纷，她在2016年向我借款20多万元，之后我起诉了，法院缺席判决的，在执行过程中我要求执行姚飞的房产，执行过程中因为本案原告提出执行异议，所以中止了执行，我认为房产是姚飞的，应该继续执行。被告姚飞未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、客户分期付款通知单、个人住房（商业用房）借款合同、关于要求保证人承担连带保证责任的通知函、个人贷款还款凭证27张、代偿证明1份、（2018）辽0112民初8498号民事判决书。被告刁振国提交了本院（2017）辽0104民初3048号民事判决书、（2019）辽0104执异15号执行裁定书等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月8日，原告与姚飞签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告将其开发建设的沈阳市东陵区屋销售给姚飞，并办理了备案登记，价款642,858元，姚飞应于合同签订当日向原告支付首付款192,858元，剩余房款45万元以办理银行按揭贷款的方式支付。为保证姚飞按合同约定履行，原告同意姚飞分五年十期支付首付款192,858元。该合同签订后，原告（保证人）与姚飞（借款人）及中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款45万元，用于购买案涉房屋，原告作为保证人承担连带保证责任，对借款合同项下全部贷款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金等金额承担保证责任。2017年5月20日，由于姚飞未按时偿还银行贷款，建行皇姑支行向原告发出《关于要求保证人承担连带保证责任的通知函》，要求原告在接到通知后五个工作日内承担保证责任，偿还全部本息。自2017年5月25日起，原告作为保证人，开始代替姚飞偿还银行贷款。2018年8月2日，因姚飞逾期支付首付分期房款、银行贷款，原告向沈阳市浑南区人民法院（以下称浑南法院）起诉解除与姚飞签订的《商品房买卖合同》，并要求姚飞支付违约金96,428.7元。2018年11月19日，浑南法院作出（2018）辽0112民初8498号民事判决书。判决“原告沈阳港晟房产开发有限公司与被告姚飞于2014年12月8日签订的编号为E1410128155的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起立即解除；被告姚飞于本判决生效之日起五日内一次性支付原告沈阳港晟房产开发有限公司违约金96,428.7元。”该判决生效后，已由原告作为申请人申请强制执行。另，案涉房屋虽已经具备交付条件，由于姚飞未按期足额缴纳首付房款，故未办理入住。另查明，刁振国与姚飞民间借贷纠纷一案，刁振国于2017年4月17日诉至本院，本院于2017年8月23日作出（2017）辽0104民初3048号民事判决书，判决姚飞偿还刁振国借款本金20.6万元。判决生效后，因姚飞未履行判决书确定的义务，刁振国向本院申请执行，在执行过程中，根据刁振国的申请，本院作出（2018）辽0104执415号民事裁定书，预查封了沈阳市东陵区屋，原告对该房屋的查封提出异议，本院于2019年2月18日作出（2019）辽0104执异15号民事裁定书，驳回原告的异议，原告向法院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点在于原告所享有的民事权益能否排除人民法院的执行措施，本案涉案房屋经浑南法院判决解除了原告与姚飞签订的《商品房买卖合同》，商品房买卖合同解除后，基于商品房买卖合同而进行的备案登记也已丧失了依据，姚飞不再享有涉案房屋的物权期待权，故姚飞已丧失了对案涉房产的权利基础，其对案涉房产不享有实体权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、解除本院依（2018）辽0104执415号民事裁定书作出的对位于沈阳市东陵区屋的预查封，不得执行该房产；二、确认位于沈阳市东陵区屋归原告沈阳港晟房产开发有限公司所有。案件受理费10229元，公告费800元，由被告姚飞承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  张 婷审判员  李炳玲二〇二〇年五月十一日书记员  刘思维