云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终615号上诉人（原审原告）：师宗县富佳房地产经纪有限公司（以下简称富佳经纪公司）。住所地师宗县漾月街道明辉商都FA-1001。法定代表人：冯丽琼，该公司经理。委托诉讼代理人：严书明，师宗县益民法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人（原审被告）：徐丽，女，汉族，1989年12月24日生，初中文化，自由职业，师宗县人，现住师宗县。上诉人富佳经纪公司因与上诉人徐丽居间合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2019）云0323民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。富佳经纪公司上诉请求：撤销原判，依法判决被上诉人依约履行合同，支付中介费及违约金20000元（500000元×2%×2倍）；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实及法律适用错误。上诉人与被上诉人于2019年7月17日签订的《看房确认书》合法有效，《看房确认书》名为看房确认书实为居间合同，约定了原、被告相应的权利义务。上诉人为被上诉人居间介绍北门街1幢1-2楼。确认书第二条约定：乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2％作为服务费一次性支付于乙方；第三条约定：有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：ｌ、甲方及其配偶及直系亲属如在本协议签订后6个月私下与乙方的房屋的房主达成交易；2、通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”上诉人已经履行了向被上诉人徐丽提供房产买卖信息及上诉人的中介员杨存美代领被上诉人到约定××小区××幢看房，由于上诉人提供订立合同的媒介服务，使得被上诉人与北门街××××楼的房主王肖、付云娜交易成功并办理了房屋变更登记在被上诉人徐丽的名下，被上诉人应当履行支付成交价2％的中介费。二、被上诉人违约依法应当承担约定的违约责任。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上诉人与被上诉人书面自愿约定被上诉人违约应当支付2倍中介费。基于意思自治的原则，约定大于法定，被上诉人违约应当支付2倍中介费20000元。《合同法》第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”上诉人依约为被告提供订立合同的媒介服务，于2019年08月02签订了房屋买卖契约，于2019年08月13日办理了不动产变更登记手续，交易价格为500000元。只要交易成功，双方自愿约定了不管是被上诉人及其配偶及直系亲属在本协议签订后6个月私下与乙方推荐的房主达成交易或者通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易，被告均应当支付约定的中介费。原审认为：“原告师宗县富佳房地产经纪有限公司履行了提供房源及带看房义务，但未按约定为被告整理二手房贷款资料、带办过户等相关业务，为全面完成提供订立合同的媒介服务＂是错误的。被上诉人为了“跳单＂，避之不及故意隐瞒交易及过户信息，上诉人不知也无法为被上诉人整理二手房贷款资料、带办过户等相关业务，尚若完成此义务，被上诉人还需另加ｌ％的中介费。法律不强人所难，原审偏袒被上诉人，使其违约行为成为理所当然，违反法律规定，鼓励不诚实守信委托人的“跳单＂行为。现根据《民事诉讼法》第一百六十四条提起上诉，请曲靖市中级人民法院依法撤销原判，依法改判。徐丽上诉请求：依法撤销（2019）云0323民初1881号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人自始至终就没有签订过任何的《中介服务协议》，《看房确认书》是在上诉人不知情的情况下，违背上诱人真实意思表示的情况下，上诉人签的名字，留的电话号码和身份证号码。该《看房确认书》属无效协议。《看房确认书》中约定的内容均是被上诉人一方之后填写的，在一审开庭前上诉人根本不知道上面的内容。2、上诉人徐丽在58同城上看至《房主王肖、付云娜售卖房屋信息，便联系上房主王肖、付云娜。2019年8月2日徐丽与房主王肖、付云娜达成房屋买卖契约，将位于师宗县，建筑面积为207.88平方米的房屋转让给徐丽、颤国荣，成交金额为500000元。且本案涉及的原房主王肖、付云娜自始至终也没有委托过被上诉人一方帮其售卖属其所有的北门街××××楼房屋。据此，本案争议的房产交易与被上诉人没有任何关系。3、被上诉人公司工作人员带过上诉人看房是事实，但未促成上诉人与王肖、付云娜之间的房屋买卖合同的签定成立。合同的签定是上诉人在58同城房源管理信息上看到售卖信息才联系上房主并达成的协议，被上诉人未提供过任何联系房主的联系方式及相关信息，更谈不上提供什么居间服务。所以依据双方签定的看房确认书第一条约定：乙方带甲方看房不收费。第二条乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2％作为服务费的一次性支付于乙方。另外依据居间合同的定义及居间合同支付报酬的前提条件是居间人促成合同的成立。由此可见，本案中被上诉人只带过上诉人去看过一次房屋，被上诉人根本未促成合同成立，所以被上诉人没有任何法律依据要求上诉人支付报酬。富佳经纪公司一审诉讼请求:判令被告依约履行合同，支付中介费及违约金20000元（500000×2%×2倍）；案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告师宗富佳房地产经纪有限公司是专业从事房地产经纪服务的公司，被告徐丽需要购买房子。2019年7月17日原告公司中介员杨存美带领被告徐丽看了位于师宗县后，并签订看房确认书。约定：“一、甲方欲购买房产，现乙方为其介绍下列房产,甲方确认为首次看房，乙方带甲方看房不收费。北门街小区1幢1-2楼，看房时间：2019年7月17日。二、委托服务费标准、支付方式和支付期限:乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费的一次性支付于甲方。三、乙方的责任和义务：1、乙方免费为甲方提供房源信息，并带甲方实地看房;2、甲方为乙方整理二手房贷款资料带办过户等相关业务。四、有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、甲方及其配偶及其直系亲属如在本协议签订后6个月内私下与乙方推荐的房屋房主达成交易；通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。五、甲方与乙方所介绍的房屋签署《房屋买卖合同》后，乙方配合买卖双方成功办理二手房按揭贷款且过户后，乙方的居间视为完成。六、本协议自双方签字或盖章后生效。”此后被告徐丽在58同城上看到房主王肖、付云娜售卖房屋信息，便联系上房主王肖、付云娜。2019年8月2日，被告徐丽与房主王肖、付云娜达成房屋买卖契约，将位于师宗县，建筑面积为207.88平方米的房屋转让给被告徐丽、颜国荣，成交金额为500000元。之后，原告师宗富佳房地产经纪有限公司以被告徐丽私下与房主达成交易构成违约为由，向本院起诉要求判令被告依约履行合同，支付中介费及违约金20000元。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，根据居间人的劳务合理确定。居间活动的费用，由居间人负担。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原告师宗富佳房地产经纪有限公司与被告徐丽签订的看房确认书，系双方共同协商自愿达成的，该确认书对双方具有法律约束力。原、被告应严格按照看房确认书约定履行各自义务。原告师宗富佳房地产经纪有限公司履行了提供房源及带看房义务，但未按约定为被告整理二手房贷款资料、代办过户等相关业务，未全面完成提供订立合同的媒介服务。被告徐丽在看房后于2019年8月2日与房主王肖、付云娜达成房屋买卖契约，并于2019年8月13日办理了房屋过户手续，成交金额为500000元。被告徐丽应按照确认书约定支付原告师宗富佳房地产经纪有限公司中介费，因原告师宗富佳房地产经纪有限公司仅履行部分中介服务，故对原告师宗富佳房地产经纪有限公司要求被告徐丽支付中介费及违约金20000元的诉讼请求，本院只支持1%的中介服务费，即500000元×1%=5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决：一、由被告徐丽于本判决生效后十日内付给原告师宗富佳房地产经纪有限公司中介费5000元；驳回原告师宗富佳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二、如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人各方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，……”本案上诉人富佳经纪公司与上诉人徐丽签订了《看房确认书》，系双方自愿达成，该确认书对双方具有法律约束力。确认书中“乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的2%作为服务费一次性支付于乙方。”的约定具有居间合同性质，居间合同是以促成委托人与第三人订立合同为目的。上诉人富佳经纪公司在本案居间服务中带领徐丽看过房后未再做过其他工作，上诉人徐丽最终通过其他信息渠道与房主签订了《房屋买卖合同》，并不是由富佳经纪公司从中促成，故富佳经纪公司并未按约完成居间服务，对于上诉人富佳经纪公司要求上诉人徐丽支付居间服务费的诉请，本院不予支持。因上诉人徐丽于签订《看房确认书》后六个月内与房主签订了房屋买卖合同，构成双方在确认书中约定的违约行为，对于富佳经纪公司主张的违约金应予支持。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《看房确认书》系上诉人富佳经纪公司打印提供，上诉人徐丽认为其中违约金为双倍服务费，过分高于造成的损失，申请二审法院予以适当减少，本院依法调整违约金为富佳经纪公司实际损失的20%，即500000元×2%×20%=2000元。综上所述，上诉人徐丽的上诉请求部分成立，上诉人富佳经纪公司的上诉请求不能成立。一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销师宗县人民法院（2019）云0323民初1881号民事判决；二、由徐丽于本判决发生法律效力后十五日内支付师宗县富佳房地产经纪有限公司违约损失2000元；三、驳回师宗县富佳房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由师宗县富佳房地产经纪有限公司负担130元，由徐丽负担20元。二审案件受理费300元，由师宗县富佳房地产经纪有限公司负担270元，由徐丽负担30元。本判决为终审判决。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  迟少杰审判员  刘跃昌审判员  李泽文二〇二〇年五月二十五日书记员  翟 霓