贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初744号原告：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号，统一社会信用代码91520112308708742G。法定代表人：陈威，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴波，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢文琦，该公司员工，特别授权代理。被告：何义，男，1988年3月10日生，汉族，住贵阳市乌当区。被告：陈菊英，女，1989年10月27日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：何义，其他信息同上，特别授权代理。原告贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫物业公司）与被告何义、陈菊英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德鑫物业公司的委托诉讼代理人吴波、谢文琦，被告何义，被告陈菊英的委托诉讼代理人何义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年12月3日到2020年2月29日的物业服务费4515.43元；2、判令被告支付原告滞纳金411.96元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小区9栋1单元14层2号房业主，于2014年12月3日与原告办理了上述房屋的交接手续，在办理交接手续时按《物业管理条例》的相关规定与原告及贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）签订了《前期物业服务合同》，约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告办理房屋交接手续后就享受到原告对该小区的物业管理服务，但被告自2015年12月3日以来一直拖欠物业费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及电梯维护等进行了系列的物业管理工作。被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且对原告从2017年12月起多次催缴物业管理费的通告和提示置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作正常开展和服务，损害了原告及其他众多业主的利益，现诉请法院依法判决。被告何义、陈菊英辩称，1．原告方捏造事实，恶意诉讼，2014年12月3日，被告未与原告办理过房屋交接手续，同时也未与原告签订前期物业服务合同，也根本没有享受到原告的服务，从2014年12月3日，被告与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）签署了前期物业服务协议，并一直受保利物业公司的服务；2．原告在城市魔方小区活动不合法，违反法律法规，根据《物业管理条例》第三条及第十一条规定，都能说明原告在城市魔方小区活动不合法；3．入住城市魔方小区以来，未成立业主委员会，并未由本小区业主委员会代表全体业主与原告签订任何《物业服务合同》；4．被告未与保利物业公司解除合同，双方存在合约关系，德亨公司与德鑫物业公司签订的所谓《前期物业服务协议》对被告与保利物业公司签订的协议产生事实法律冲突，对被告无法律约束力；5．根据《贵州省物业管理条例》第二条规定，物业管理服务只包含接受服务的业主与提供服务的物业企业或其他管理人两方，与房屋建设方无关；6．德亨公司无权代表全体业主解除涉及城市魔方小区公共利益的物业服务协议；7．原告无合法程序，属于非法进入城市魔方小区，起诉主体无效；8．原告主张费用不合理，且根据民法通则，诉讼时效为两年，部分主张已经超过两年的诉讼时效，计算时间应当为起诉前两年。综上所述，原告非法进入城市魔方小区，虚构事实起诉广大业主，无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求被告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：何义、陈菊英购买了德亨公司开发建设的位于贵州省贵阳市乌当区建筑面积为70.92㎡的房屋，2014年12月3日，何义、陈菊英与保利物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定：物管费按建筑面积每月1.2元／㎡计算，被告每季度第一个月的前十日内缴纳当季度物管费，每逾期一日按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。在保利物业公司提供物业服务期间，何义、陈菊英均按时交纳物业费，其物业费交纳至2015年12月2日。之后，保利物业公司于2015年1月13日退出小区管理，同年4月1日，德亨公司作为小区开发商与德鑫物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由德鑫物业公司为城市魔方小区提供物业服务，并约定多层住宅按每月0.7元／平方米、小高层住宅按每月1.2元／平方米、高层住宅按每月1.25元／平方米收取物业费。在德鑫物业公司提供物业服务过程中，何义、陈菊英认为小区存在车辆管理无序、安保等服务不到位之处，遂拒绝向其交纳物业服务费。德鑫物业公司要求何义、陈菊英交纳物管服务费未果，遂于2020年2月19日诉至本院。另查明，德鑫物业公司与德享公司签订《前期物业服务合同》后，德鑫物业公司于2015年6月4日与贵阳白云三道景清洁服务有限责任公司签订《垃圾清运协议》，该协议服务项目价格中载明2015年2月1日至2015年7月31日每月费用为10000元，德鑫物业公司因此认为其系2015年2月1日起为案涉小区提供物业服务。还查明，案涉小区未成立业主委员会。庭审中，何义、陈菊英认可从德鑫物业公司为小区提供物业服务时起，其从未向该公司交纳过物业服务费。本院认为，本案争议的焦点是：1．德亨公司与德鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》对何义、陈菊英是否具有法律约束力；2．德鑫物业公司的服务是否存在瑕疵，此举是否为何义、陈菊英拒交物业服务费的理由；3．本案是否超过诉讼时效及物业服务费金额问题。对于第一个焦点。城市魔方小区的开发商德亨公司将涉案房屋出卖给何义、陈菊英，并在出卖房屋时由其选聘的保利物业公司与业主签订了《前期物业服务协议》，但保利物业公司于2015年1月13日退出该小区，不再提供物业服务，德亨公司在案涉小区未成立业委会的前提下另行选聘德鑫物业公司为该小区物业服务企业，并与德鑫物业公司签订《前期物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，保利物业公司退出小区管理虽未与何义、陈菊英解除物业服务合同，但保利物业公司以其实际行为表示不再履行合同，德亨公司在案涉小区未成立业委会的前提下与德鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》对包括何义、陈菊英在内的小区业主具有约束力，故何义、陈菊英在庭审答辩时关于其与德鑫物业公司没有合同关系的理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，德鑫物业公司要求何义、陈菊英支付物业服务费有事实和法律依据，本院应予支持。对于第二个焦点。德鑫物业公司的服务是否存在瑕疵及何义、陈菊英能否以此拒交物业费的问题。何义、陈菊英主张德鑫物业公司在卫生、安保等方面未尽到服务义务。本院认为，何义、陈菊英提交的证据虽证明德鑫物业公司在卫生、安保等方面提供的服务存在不足之处、提供的物业服务存在瑕疵，但这些服务瑕疵属于德鑫物业公司需改进和完善工作的方面，何义、陈菊英不能以此作为少交或拒交物业服务费的理由。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其主张违约责任，在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失，但法律未规定此请求权可以作为对抗交付物业服务费的抗辩权，亦不能以此作为拒交物业服务费的理由。对于第三个焦点。何义、陈菊英向保利物业公司交费至2015年12月2日，而保利物业公司在2015年1月13日已经退出小区管理，但该公司未将2015年1月14日至2015年12月2日期间的物业服务费退还给何义、陈菊英，庭审中，德鑫物业公司认可其与保利物业公司办理了交接手续，该期间不再向何义、陈菊英收取物业服务费。由于何义、陈菊英从2015年12月3日起未再向德鑫物业公司交纳物业服务费，德鑫物业公司主张何义、陈菊英支付2015年12月3日至2020年3月30日期间的物业服务费，其提交了上门张贴催收交费通知的照片，以证实其对何义、陈菊英尽到了催交义务，何义、陈菊英则认为德鑫物业公司起诉已经超过诉讼时效。本院认为，德鑫物业公司提交的照片打印件，仅凭照片打印件不能证明欠费催交单的真实张贴时间，也无法证明其已在欠费催交单中载明的时间对何义、陈菊英进行过物业服务费的催收，故该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，何义、陈菊英提出诉讼时效抗辩于法有据，德鑫物业公司于2020年2月19日起诉，2017年2月19日之前何义、陈菊英所欠交的物业管理费已经超过三年的诉讼时效期间，本院对何义、陈菊英关于诉讼时效的抗辩意见予以采纳。因诉讼过程中，2020年3月的物业服务费已经产生，德鑫物业公司主张何义、陈菊英支付物业服务费至3月30日，本院予以支持，故何义、陈菊英应向德鑫物业公司支付2017年2月20日至2020年3月30日期间共计37个月零11天的物业服务费。对于物业服务费支付标准，因德亨公司与德鑫物业公司签订《前期物业服务合同》对包括何义、陈菊英在内的小区业主具有约束力，物业服务费的支付标准应以该合同约定为准，故何义、陈菊英应交纳的物业服务费为70.92㎡平方米×1.25元/平方米·月×（37个月+11天/31天）=3311.51元（四舍五入）。关于德鑫物业公司要求何义、陈菊英支付滞纳金的诉请。虽然德鑫物业公司与德亨公司之间签订的《前期物业服务协议》对业主未按时交纳物业服务费需要支付滞纳金有约定，但根据何义、陈菊英在庭审中提交的证据，能够证明德鑫物业公司提供的物业服务存在不到位之处，故其该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告何义、陈菊英于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司2017年2月20日至2020年3月30日期间的物业服务费人民币3311.51元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告贵州德鑫物业管理有限公司负担8元，被告何义、陈菊英负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年五月二十六日书记员  王礼斌