江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3599号 原告：刘大永，男，1986年10月8日生，汉族，住山东省苍山县。 原告：林秀秀，女，1982年2月28日生，汉族，住山东省苍山县。 委托诉讼代理人：王晓晔（受刘大永、林秀秀共同委托），江苏金锡律师事务所律师。 被告：黎玉葵，女，1964年3月3日生，壮族，住江苏省无锡市新吴区。 被告：陈荣清，男，1956年9月9日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：周文俊（受黎玉葵、陈荣清共同特别授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴洪平（受黎玉葵、陈荣清共同特别授权委托），江苏瀛恒律师事务所实习人员。 被告：陈黎华，男，1989年10月11日生，壮族，住无锡市新吴区。 原告刘大永、林秀秀与被告黎玉葵、陈荣清、陈黎华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告刘大永、林秀秀及其共同委托诉讼代理人王晓晔，被告黎玉葵、陈荣清及其共同委托代理人周文俊到庭参加诉讼。被告陈黎华经本院公告通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘大永、林秀秀向本院提出诉讼请求：1.请求判令房屋转让买卖协议书合法有效；2.请求判令三被告配合原告办理新安花苑二区38号101室房屋的过户手续；3.请求判令三被告承担诉讼费。事实与理由：2014年10月16日，双方签订了房屋买卖协议购买坐落于新吴区的房屋，至2015年2月4日分几期支付完全部房款，并约定待房屋可以办理房产证时黎玉葵、陈荣清应无条件配合其办理房产证，过户费由其承担，其于2016年10月后多次要求黎玉葵、陈荣清配合办理房产证，但黎玉葵、陈荣清不配合，并将房产登记于陈黎华名下，其遂诉至法院。 黎玉葵、陈荣清辩称：房屋买卖协议书无效，因儿子陈黎华在外向放高利贷的陆永显借了十几万元，为还高额利息，陆永显就让陈荣清卖房，其遂在陆永显的介绍下将房屋卖给了刘大永，卖房款实际是给了陆永显，其一分钱都没拿到，另房屋转让买卖协议书约定需要经过公证机关公证方生效，故该协议书无效。 陈黎华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘大永、林秀秀提供了房屋转让买卖协议书原件、拆迁户公寓房安置单原件、收条原件、无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初3475号民事判决书原件、不动产权证复印件、委托书原件、公证书原件等证据在卷佐证。陈荣清、黎玉葵对除委托书以外的证据真实性均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月16日，陈荣清、黎玉葵与刘大永、林秀秀签订《房屋转让买卖协议书》1份，约定：陈荣清、黎玉葵将坐落于无锡市新区新安花苑二期38号101室出售给刘大永、林秀秀，实际面积124.33平方米，转让价为每平方米2850元，总价354340元，协议签订后一次性付清（陈荣清、黎玉葵出具收条）；协议签字生效后，陈荣清、黎玉葵向刘大永、林秀秀交付房屋所有钥匙及房屋产权的所有相关材料（包括拆迁户公寓房安置单）；今后如该房屋办理房产证时，陈荣清、黎玉葵应无条件的协助刘大永、林秀秀办理房产证的一切相关手续，不得刁难，不准另外加费（过户办证的一切费用由刘大永、林秀秀承担）；该房屋转让买卖后，如楼市价格发生涨跌，均不影响双方之间的买卖，双方均不得反悔，如一方反悔，由反悔方赔付给对方总房价的一倍款子；协议经双方夫妻、公证机关三方签字并各人按好手印后才能生效，本协议签字生效后，双方均需按此协议执行，不得违约，如一方违约，由此产生的一切后果与所有费用由违约方承担。协议签订后，双方考虑当时政策不允许安置房上市交易，无法办理买卖关系的公证，为保证今后权属无纠纷，双方共同至无锡市新区新安法律服务所办理了名为赠与协议的见证，内容为案涉房屋赠与给刘大永、林秀秀，陈荣清代黎玉葵、陈黎华在见证的协议上签字，双方实际并不存在赠与关系。 《房屋转让买卖协议书》签订后，陈荣清、黎玉葵将房屋钥匙及安置单交给了刘大永、林秀秀。刘大永、林秀秀装修后居住至今。2015年2月4日，陈荣清出具收条1份，内容为：今有陈荣清收到刘大永购房款计354340元。关于房款问题：刘大永、林秀秀称协议签订后第二天向黎玉葵、陈荣清支付了18万元左右，后又陆续支付了十几万，至2015年2月4日付清了全部房款，故在当天陈荣清将之前所有收条收回并重新出具了354340元的收条；陈荣清、黎玉葵称有些款项是刘大永、林秀秀直接支付给陆永显的，有些款项是支付给其后其再给陆永显的，总共付了三十多万元。刘大永、林秀秀表示不认识陆永显。陈荣清、黎玉葵表示无法联系陆永显到庭，亦无陆永显的联系方式和身份信息。 2017年5月，刘大永向本院提出诉讼，要求确认案涉房屋归其所有，并要求陈荣清、黎玉葵配合办理过户手续。本院经审查后认为刘大永、林秀秀与陈荣清、黎玉葵签订的《房屋转让买卖协议书》合法、有效，但因产权尚未登记于刘大永名下，且当时案涉房屋尚未办理产权登记，也无法办理产权过户，故据此于2017年11月作出判决：驳回刘大永的诉讼请求。 2018年10月30日案涉房屋登记于陈黎华名下。陈黎华后在案涉房屋上向案外人设置了两项抵押，债权数额合计105万元。现该两项他项权尚未涤除。本院向刘大永、林秀秀释明，如不能解除抵押登记，则无法实现过户的诉讼请求，刘大永、林秀秀表示无经济能力解除抵押登记。 本院认为，刘大永、林秀秀向陈荣清、黎玉葵购买案涉房屋，并签订有《房屋转让买卖协议书》，并无证据显示双方签订的协议书存在法定无效的情形，故该协议书合法、有效。陈荣清、黎玉葵虽称未收到房款，但并无证据推翻收条的真实性，对其辩称意见不予采信。陈荣清、黎玉葵称协议书约定需公证后生效，但双方签订协议后实际按约定履行了支付房款、交付房屋等合同主要义务，相对方亦接受了对方的履行行为，故双方以实际行为体现了对合同发生效力的态度及意思表示的一致性，故陈荣清、黎玉葵认为协议书因附条件而尚未生效的意见不予采纳。综上，案涉《房屋转让买卖协议书》有效，双方均应按约履行。现案涉房屋登记于陈黎华名下，且陈黎华对外抵押的两项他项权尚未涤除,不具备过户条件，故刘大永、林秀秀要求配合过户的诉讼请求,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认刘大永、林秀秀与黎玉葵、陈荣清关于无锡市新吴区新安花苑二区38号101室房屋签订的《房屋转让买卖协议书》有效。 二、驳回刘大永、林秀秀其他的诉讼请求。 案件受理费6616元、保全费2320元、公告费820元，合计9756元（此款已由刘大永、林秀秀预交），由黎玉葵、陈荣清负担8936元，由陈黎华负担820元（刘大永、林秀秀同意其预交的诉讼费用9756元由黎玉葵、陈荣清、陈黎华向其直接支付，本院不再退还，由黎玉葵、陈荣清、陈黎华在本判决发生法律效力之日起五日内将各自应负担的费用向刘大永、林秀秀支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郭莹华 人民陪审员  王治生 人民陪审员  顾秋英 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  徐 烨 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》: 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》: 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。