宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初368号 原告：宁波市鄞州区福明街道傅家堍股份经济合作社，住所地：宁波市万特商务楼2号楼2楼。 法定代表人：郑国平，董事长。 委托诉讼代理人：沈斌，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 被告：宁波益兴房产投资有限公司（统一社会信用代码：91330201674744268G），住所地：宁波高新区杨木碶路与新晖路交叉口。 法定代表人：王赛芬，总经理。 委托诉讼代理人：周正付，浙江之星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周文彬，浙江之星律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区福明街道傅家堍股份经济合作社（以下简称傅家堍经济合作社）与被告宁波益兴房产投资有限公司（以下简称益兴公司）合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理，依法由审判员方燕儿适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月19日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人沈斌、徐凯、被告的委托诉讼代理人周正付出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅家堍经济合作社起诉称：2009年8月28日，原、被告签订《合作协议书》、《补充协议》，约定原告将原村集体留用位于宁波市高新区新晖路北侧111-5-ｇ地块以村级发展用地指标办理好村集体商业国有出让的土地使用权，经招拍挂后由被告摘牌，合作开发上述地块。协议约定，原告不参与此项目开发、经营管理，只分得固定比例35%的房产及对应比例的车位，除此之外不承担项目其他营利或亏损。之后双方于2012年5月8日签订补充协议，2016年12月30日签订分房协议书，明确原告可分得房产面积为10138.92平方，地下车位87个其中产权车位13个。房产具体为净菜超市、3至6层办公楼合计9469.96平方，另外差额办公楼面积668.96平方由被告按7000元每平扣除该面积对应的物业维修资金、扣除15%的税费后找补给原告。项目落成后，原告一直未按约分房，经原告多次与被告沟通分房过户等事宜，被告才于2017年将净菜超市交付并过户给原告，2018年11月将3至6层办公楼及部分车位交付给原告。截至目前被告仍有668.96平方办公楼折价款未支付给原告，13个产权车位未过户及交付给原告。现起诉，要求判令（变更后）：1.被告向原告支付房产折价款3910185.18元（668.96平方×7000元／平方×85%-70126.82元）并支付自2016年12月31日至实际履行之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失；2.被告向原告交付东城国贸地下-1-181至-1-193（证书编号为1-1-86至1-1-98）共13个产权车位并配合办理过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。 被告益兴公司答辩称：被告为原告垫付了物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金合计1381959.39元、拆迁赔偿款3543650元，均应在被告需支付原告的房产折价款3980312元中扣除。原告诉请交付的车位，已经因其他诉讼案件被法院查封，无法交付。原告是被告股东之一，本案原告的诉请属于股东资产分配，在被告有剩余资产的情况下股东可要求资产分配，但被告明显资不抵债，无资产可分配。 原告提供证据如下： 1.合作协议书1份、补充协议2份，拟证明原、被告约定合作开发相应地块并明确双方权利义务。被告对真实性无异议，认为2009年8月28日签订的补充协议约定，拆迁补偿费由被告承担、最高不超过500万元，但被告实际支出了拆迁费854.365万元，超出部分应由原告承担。本院对真实性予以认定。 2.分房协议书1份，拟证明原告在开发完成后应分得的房产、车位及其他利益。被告对真实性无异议，但认为该协议书约定了附件，原告提供不完整，根据附件，被告为涉案项目垫付的物业维修资金、房屋保修金、初期物业费原告应承担总额的35%即1381959.39元。本院对真实性予以认定。 被告提供如下证据： 1.补充协议1份、拆迁补偿协议6份、财务凭证16份，拟证明被告已支付拆迁补偿费854.365万元，超出500万元部分应由原告承担。原告对补充协议、拆迁补偿协议真实性无异议，拆迁补偿协议约定原告不支付费用，对财务凭证真实性有异议。 2.分房协议书及附件东城国贸中心项目与村分房计算书各1份、财务凭证1组，拟证明原告应承担业主物业维修资金1062859.14元、房屋保修金267273.19元、初期物业管理费51827.12元，合计1381959.39元。原告对分房协议书、财务凭证真实性无异议，同意按照分房协议书扣除668.96平方对应的物业维修资金70126.82元，对附件东城国贸中心项目与村分房计算书真实性无法核实亦无法确认。本院对分房协议书、财务凭证予以认定；关于附件东城国贸中心项目与村分房计算书（以下简称分房计算书），该分房计算书上无原、被告签字盖章，仅为打印件，不能证明是原、被告协商一致的最终版本，根据本院向福明街道工作人员夏耀调查的情况，原、被告签订《分房协议书》前一天，即2016年12月29日，被告公司的聂伟军向夏耀发送《分房协议书》及作为附件的分房计算书，该分房协议书中房产分配方案与最终签订版本内容基本一致，而该附件分房计算书并未在“为村垫付资金”中列入拆迁补偿费用超过500万元部分，仅将“少分给村里的房产折合现款”扣除“为村垫付的物业维修资金等”计算得被告尚需支付原告2598325.84元，本院认为，在分房方案完全一致、差额找补方案基本相同的情况下，原告未同意可获得250余万元收入的分房计算书，转而于次日同意己方将损失90余万元的分房计算书，明显不符合常理，故对于被告提供的分房计算书，本院不予认定。 3.2016年12月13日会议纪要、承诺书、审阅报告各1份，拟证明拆迁补偿费超过500万元部分应由原告负担，原告应支付被告另一项目的“五亩留用地赔偿款”2852497.35元。2016年12月13日会议纪要的决议第1条载明“由于合作协议规定GX02-01-18地块拆迁补偿费用最高不超过500万元，超额部分合作社承担，实际宁波益兴房产投资有限公司按合作社要求已支付拆迁资金8543650元。经双方协商，合作社分得的车位为人防车位。若合作社支付超额部分的拆迁款，可按协议将30个人防车位换成有证车位”。原告对真实性无异议，对承诺书、审阅报告的关联性有异议。本院认为，承诺书、审阅报告与本案无关联，不予认定；经翻阅原告档案资料，被告提供的会议纪要与原告档案中会议纪要内容一致，结合本院向夏耀调查的情况，本院对该会议纪要真实性予以认定。本院向福明街道了解情况，福明街道参会人员之一夏耀陈述：原、被告签订正式分房协议之前，经过街道组织协调双方，组织原告股东代表召开股东代表大会，介绍分房主要方案，决议第一项主要意思是合作社为何大部分分得的为无产权证的人防车位，因最终决定不承担超额的拆迁费，所以人防车位不换成有产权车位了，记录的“由于合作协议规定GX02-01-18地块拆迁补偿费用最高不超过500万元，超额部分合作社承担”，这是介绍时的说法，我们没有看过相关协议，具体以协议为准。本院认为，该会议纪要系原告单方内部会议，并无被告人员参加，在没有其他证据印证的情况下，不能仅凭原告单方内部会议纪要认定原、被告已协商一致拆迁补偿费用超额部分由原告承担。 4.2015年5月22日备忘录1份，拟证明原告未尽责任，致另一项目中的700万元被王赛芬挪用，应赔偿被告相应损失。原告对真实性、关联性均有异议，本院认为，该证据与本案无关联，不予认定。 本院查明的事实： 被告于2008年6月30日登记设立，原告登记为被告股东之一。 2009年8月28日，原、被告签订《合作协议书》，就宁波高新区111-5-g地块开发达成协议，约定：原告办理项目地块的征地手续，使之成为国有出让村级发展商业土地，配合被告以摘牌方式取得土地使用权；在被告取得项目地块土地使用权的前提下，原告把全部土地出让金投入到项目公司或者被告处用于开发；项目竣工后原告分得固定比例35%房屋（包括无偿按以上比例取得停车库位，该停车库位包括人防地下室的停车位）；原告负责做好开发地块临时建筑物、附属物的拆迁清理工作，在本协议生效后六个月内完成拆迁工作，拆迁费用由被告承担；原告不直接参与项目开发、经营和管理，除获得上述房屋及停车库（位）外，不再享受该项目的其他盈利，也不承担该项目的亏损，盈利、亏损均由被告享受和承担；在可得房屋及停车库（位）转到原告或其指定的单位名下后，原告支付给被告的土地出让金款项作为原告取得房屋所有权所支付的房款；等。 同日，原、被告签订《补充协议》，约定：拆迁具体工作由原告负责，在拆迁资金到位后3个月内完成拆迁工作，拆迁补偿费用由被告承担，最高不超过500万元；等。 之后开始拆迁，拆迁补偿协议由原告、被告与各被拆迁人共同签订，均约定：“该地块由乙方（被告）开发，一次性支付给丙方（被拆迁人）搬迁及房屋补偿费，甲方（原告）不支付费用”。各拆迁补偿协议约定的拆迁补偿款总额为8543650元。2011年拆迁完成，拆迁补偿款由被告支付。 2012年，经招拍挂手续，被告取得了该地块的土地使用权。 2012年5月8日，原、被告签订第二份《补充协议》，再次明确“合作社的义务是提供土地并向合作社公司返回所得的全部土地出让金，对应的权利是取得固定比例35%的房屋，其不参与本项目的具体开发管理，但合作社有权利对所有项目施工的监督，不参与分享本项目开发的其他任何收益，也不承担任何的亏损。合作公司益兴公司的实际拥有人陈益友负责筹集开发所需的全部资金并全权负责建设开发、经营管理，同时享有（或负责）扣除甲方应得房屋之外的全部项目开发收益（或亏损）”。 2016年，房产竣工验收合格，房产名称为东城国贸大厦。 2016年12月30日，原、被告签订《分房协议书》，约定：1.本工程地上可销售面积28968.33平方米，地下车位249个，原告按35%比例应分得房产面积10138.92平方米、地下车位87个；2.双方同意原告分得房产为净菜超市、3至6层办公楼合计面积9469.96平方米，地下车位87个（其中-1-181至-1-193为13个有产权的车位，产权证书编号为1-1-98至1-1-86）；差额部分办公楼面积668.96平方米，按7000元/平方米的销售单价扣除被告垫付的该面积对应的物业维修资金，扣除15%税费、营销公司销售代理费、营销费之后由被告找补；房屋过户时被告作为卖方应当缴纳的税费由原告承担；被告之前垫付的原告过户房产应承担的物业维修资金等由原告支付给被告。 东城国贸大厦地下有产权证的车位为86、87个左右，其余为人防车位等无产权证车位。被告为案涉东城国贸大厦支付初期物业管理费、房屋保修金、专项维修资金共计3948455.56元，其中，668.96平方米未交付原告的办公楼对应的物业专项维修资金为70126.82元。《分房协议书》约定的净菜超市、3至6层办公楼、74个无证车位均已交付完毕。产权证书编号为1-1-98至1-1-86的车位至今尚未过户给原告，因被告涉其他债务，上述车位已被法院查封。 根据双方当事人举证、质证情况，本院对争议焦点分析、认定如下： 一、原、被告之间关于涉案房产的合作协议属于合作开发房地产合同还是房屋买卖合同？原告诉请是否属于股东资产分配、合作项目内部分配？ 原告主张：原告投入土地出让金，分配固定数量房屋，不承担经营风险，按照《最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条的规定，双方是房屋买卖合同关系，非股东资产分配或者内部关系。被告主张：原告是被告股东，用土地出让金投入被告作为投入股权，被告开发房产，原告作为股东之一，被告对外债务应该以被告所有资产偿还，若仍有剩余，原告才可分配，现被告资不抵债，无财产可分配给股东。 本院认为：现原告虽然登记为被告的股东之一，但仅系原告为保障自己权利而进行登记，原告未参与被告经营管理，根据原、被告合同约定及实际履行情况，原告投入土地出让金，获得确定面积的房屋、停车库（位），不享受项目其他营利，不承担项目亏损，在房屋、停车库（位）转到原告名下后，原告投入的土地出让金作为支付的房款，符合房屋买卖合同的特征，故本院认定原、被告之间为房屋买卖关系，原告诉请不属于股东内部资产分配。 二、拆迁补偿费用超过500万元部分由谁负担？ 原告主张其不承担拆迁补偿费用超过500万元部分。被告主张拆迁补偿费用超过500万元部分由原告承担，并提供2009年8月28日《补充协议》、《东城国贸中心项目与村分房计算书》、2016年12月13日会议纪要作为证据。本院认为：首先，关于被告为证明其主张提供的证据，2009年8月28日《补充协议》仅约定“拆迁补偿费用由被告承担，最高不超过500万元”，并未对超出500万元部分由谁承担作出约定；被告提供的《东城国贸中心项目与村分房计算书》本院不予认定，具体已在证据分析认定中予以论述；在无其他有效证据予以印证的情况下，亦不能仅凭原告单方内部会议纪要认定原、被告约定拆迁补偿费用超额部分由原告承担；故被告提供的证据无法证明超额部分拆迁补偿费由原告承担。其次，原、被告在《合作协议书》中明确约定，除原告投入的土地出让金外，其余开发所需要的资金均由被告投入，拆迁费用由被告承担，当日的《补充协议》虽然约定“拆迁补偿费用由乙方承担，最高不超过500万元”，但2012年5月8日原、被告签订第二份《补充协议》时再次明确“合作社的义务是提供土地并向合作社公司返回所得的全部土地出让金……合作公司宁波益兴房产投资有限公司的实际拥有人陈益友负责筹集开发所需的全部资金”，当时，拆迁征收工作已经完成，拆迁征收补偿费用已由被告支付完毕，该费用金额巨大，系当时项目所产生的除土地出让金外最大开支，不属于双方协商中容易遗漏项目，故补充协议约定由被告方负责筹集的资金应包含了拆迁补偿费用，而原告的义务仅为“提供土地并向合作社公司返回所得的全部土地出让金”，并不包含承担超额拆迁补偿费用。再次，退一步讲，即使原、被告就超额部分拆迁补偿费的负担属于约定不明，原告未按约分得30个有证车位，实际仅分得13个有证车位，原告以少分价值更高的有证车位的形式放弃了部分利益，结合周边车位在售价格，原告让渡的利益接近拆迁补偿费超额部分的50%，结合原、被告签订《分房协议书》前一日（2016年12月29日）被告公司的聂伟军向福明街道发送的分房计算书中“为村垫付资金小计”一项不包含超额拆迁补偿费，根据生活常理，本院认为，原告通过少分有证车位的形式分担了拆迁补偿费超额部分，故分房计算书中不再另行要求原告承担拆迁补偿费超额部分。而且，《分房协议书》是原、被告之间就支出与获得进行的最终结算，在原告就涉案项目尚有对被告的欠款未结清的情况下，被告直接将房产分配给原告而不就欠款进行约定显然不符合常理。 综上，被告要求在应支付原告的款项中扣除超额拆迁补偿费的主张，本院不予采纳。 三、《分房协议书》第3条约定“乙方（被告）之前垫付的甲方（原告）过户房产应承担的物业维修资金等由甲方支付给乙方”，该“乙方之前垫付的甲方过户房产应承担的物业维修资金等”包含哪些费用？ 原告主张“乙方之前垫付的甲方过户房产应承担的物业维修资金等”仅指物业专项维修资金，被告主张该项目包含物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金。 本院认为：2016年12月29日被告的聂伟军向夏耀发送的分房计算书以及原告档案中数份不同的分房计算书，均列明了“为村垫付的物业维修资金等”这一项目并将该项目金额在被告需支付原告的款项中扣除，该项目金额包含原告可分得房产相应的物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金，说明原、被告协商过程中一直将原告分得房产相应比例的物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金统称为“被告为原告垫付的物业维修资金等”并归属于原告承担，现原告认为“物业维修资金等”仅指物业维修资金，不符合文意理解，也无相应证据予以证明，故本院采信被告主张，认定“乙方之前垫付的甲方过户房产应承担的物业维修资金等”为原告可分得房产对应比例的物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金，即1290778.57元（9469.96平方÷10138.92平方×3948455.56元×35%），该款按约由原告承担。 本院认为：被告未能向原告交付约定比例的房屋，应按约支付找补款项3910185.18元（668.96平方×7000元/平方×85%-70126.82元）。原告所分得房产对应的物业专项维修资金、初期物业管理费、房屋保修金合计1290778.57元，该款已由被告垫付，原告应按约支付给被告。两笔款项折抵后，被告应支付原告2619406.61元。原告诉请被告赔偿上述款项的逾期付款利息损失，本院予以支持。原告诉请被告办理东城国贸大厦地下出入口1-1-86至1-1-98车位过户手续，本院认为，上述车位登记于被告名下且已经被其他法院查封，原告应通过案外人执行异议或者案外人执行异议之诉主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、被告宁波益兴房产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告宁波市鄞州区福明街道傅家堍股份经济合作社2619406.61元，及该款的逾期付款利息损失（自2016年12月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告宁波市鄞州区福明街道傅家堍股份经济合作社其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费38081元，由原告负担10326元、被告负担27755元；保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  方燕儿 人民陪审员  莫雪菲 人民陪审员  张宏国 二〇二〇年五月七日 代书 记员  陈佩佩