重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初19934号原告：周经纬，男，1994年8月23日出生，苗族，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆财信弘业房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区红黄路1号1幢21楼，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：刘大双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告周经纬与被告重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称“财信弘业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周经纬及其委托诉讼代理人董金迪，被告财信弘业公司的委托诉讼代理人刘大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周经纬向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》于2019年8月12日解除；2.判令被告向原告退还已付购房款467134元、大修基金4675.2元、合同印花税463.57元、勘测费73.8元、契税27814.02元、权证印花税5元、转移登记费550元；3.判令被告向原告支付资金占用损失（以126295.59元为基数，从2018年5月23日起至实际退还日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以187210元为基数，从2018年9月29日起至实际退还日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以187210元为基数，从2018年12月23日起至实际退还日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2018年12月23日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X房屋（以下简称“涉讼房屋”）出售给原告，总成交价为927134元；付款方式为按揭贷款，其中首付款为467134元，按揭贷款为460000元。签订合同时，原告已明确告知被告方置业顾问，因原告系学生可能无法办理按揭贷款；该置业顾问承诺可以办理。签订合同后，原告向被告支付了首付款以及代收税费。合同履行过程中，被告通知原告其未能通过按揭贷款审批，需另行提供虚假材料。原告不同意，也无其他途径支付剩余购房款，遂发函解除合同并要求退还全部已付款。被告财信弘业公司辩称：1.原告未能获得按揭贷款系其自身原因造成，而非被告原因；根据合同约定，“被告原因”仅指被告不能提供办理按揭所需要证件或者按揭银行协议；2.根据合同约定，原告无法办理按揭贷款，应当以现金或者其他方式支付购房款，否则应承担逾期付款违约责任；3.原告不享有法定解除权或者约定解除权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.原告举示的《商品房认购协议》《重庆市商品房买卖合同》、3张《发票》、《售房专用收据》、录音、《解除函》及其EMS快递存根和流转记录、《催告函》《回函》《职业及收入证明》《借记卡账户历史明细清单》《个人信用报告》，结合被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《询问笔录》，无法确认其真实性，也不能达到其证明目的，本院不予采信；3.原告举示的教育合同、《考籍档案基本信息》，无法达到其证明目的，本院不予采信；4.被告举示的《商品房认购协议》、《催告函》及其快递回单、《回函》、顺丰快递回单，结合原告质证意见，本院均予以采信；5.被告举示的3份银行合作协议，结合当事人陈述，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订《商品房认购协议》，约定乙方认购涉讼房屋；总成交价为986313元；乙方在签订本认购协议时向甲方支付购房定金50000元，双方签订商品房买卖合同时该定金转为购房款；付款方式为银行按揭付款，享受总房款6%优惠，乙方在签订商品房买卖合同时支付全部首付款，余款以银行提供按揭贷款方式支付；乙方应在签订本协议之日起3日内，即2018年5月23日前携本认购协议、定金单据、身份证及办理银行按揭贷款相关证明文件至项目销售中心办理购房手续，本协议购房手续是指签署商品房买卖合同并支付应付房款及相关税费，选择按揭贷款方式的客户需提交银行按揭贷款相关材料。2018年5月23日，原告向被告支付部分购房款92714元以及代收税费共计33581.59元，包括大修基金4675.2元、合同印花税463.57元、勘测费73.8元、契税27814.02元、权证印花税5元、转移登记费550元。2018年9月29日，原告向被告支付部分购房款187210元。2018年12月23日，原告作为乙方、被告（原重庆国兴置业有限公司）作为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将涉讼房屋出售给乙方；该房屋建筑面积为58.44平方米，总成交价为927134元；付款方式为按揭付款，乙方于2018年12月23日向甲方支付房款467134元，剩余房款460000元由银行按揭支付；因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方；乙方如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房款；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。该合同附件五《合同补充协议》约定因甲方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，仅指甲方不能提供或不能及时提供用于办理按揭贷款的甲方证照、按揭银行协议；乙方单方行使解除权的，应在解除权形成之日起15日内向甲方发出解除通知，逾期视为愿意继续履行合同，乙方应付房款按房屋买卖合同约定的付款方式支付；乙方行使单方解除权后，甲方应于双方买卖合同解除手续按甲方要求办理完毕之日起90日内，将已经收到的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算，利息计算期间为甲方收到乙方支付的购房款之日起至甲方收到乙方发出的解除合同的书面通知之日止）退还给乙方；发生以下情况时不应理解为“甲方原因”：甲方向乙方提供按揭贷款信息介绍；银行在甲方售楼现场设点进行宣传推广及业务受理；“乙方原因”应理解为基于被申请贷款银行判断标准，乙方作为借款人自身的主客观原因，包括但不限于乙方及其配偶自身条件不符合被申请银行现行有效的贷款政策；乙方及其配偶征信情况不良；乙方及其配偶未及时全面提供贷款申请材料；乙方及其配偶未满足被申请银行贷款条件的其他情形；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能订立按揭贷款合同，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，甲方或乙方也可单方解除买卖合同，买卖合同因此解除的，甲方应于双方买卖合同解除手续按甲方要求（包括注销合同备案登记等）办理完毕之日起90日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算，利息计算期间为甲方收到乙方支付的购房款之日起至一方收到另一方发出的解除合同的书面通知之日止）退还给乙方；乙方承诺在签订商品房买卖合同及附件时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，乙方向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数、利率及年限以银行最终批准为准；如因银行未批准乙方贷款申请或批准的贷款额度低于乙方申请的额度（含因国家政府调整等非因甲方、乙方的原因造成的），甲乙双方愿意继续履行合同的，乙方应当在银行批准是否贷款或贷款额度确定后甲方通知之日起10日内，以自有资金支付所有的房款或银行批准的贷款额度与乙方申请额度的差额部分，逾期按贷款申请额的每日万分之一向甲方支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除买卖合同，且甲方有权额外向乙方收取买卖合同约定总价款的5%作为违约金；甲方或乙方也可单方面解除合同，甲方应在双方任何一方收到解除合同通知之日起30日内，将收受的房屋价款利息（按银行同期贷款率计算）退还给乙方。同日，原告向被告支付了部分购房款187210元。2019年7月29日，被告通知原告其未通过银行按揭贷款审批。2019年8月9日，原告向被告寄送《解除函》，载明因被告原因导致其未能获得贷款，遂与之解除商品房买卖合同及补充协议，要求被告于收到该函件之日起3日内退还已付购房款等。该函件于2019年8月12日送达被告。2019年8月12日，被告向原告寄送《催告函》，载明因原告自身原因未能获得按揭贷款，请于收到该函件之日起10日内一次性付清购房余款。该函件于2019年8月13日送达原告。2019年8月15日，被告向原告寄送《回函》，载明不接受原告提出的解除合同要求，并再次要求其支付购房余款。该函件于2019年8月16日送达原告。案件审理过程中，原告陈述其未获得按揭贷款的原因是原告系学生，其收入不足以偿还贷款；被告陈述该原因是原告不符合按揭银行的贷款条件。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同履行过程中，原告未获得银行按揭贷款，双方当事人均认可系原告不符合贷款条件造成。根据合同约定，原告已充分了解贷款条件、程序及费用，并承诺其偿还能力、信用情况等符合贷款银行的办理条件；原告在明知自己可能存在贷款不能风险的情况下，仍然签订房屋买卖合同并约定以按揭方式付款，应当承担履行不能的风险；因原告自身原因未能获得按揭贷款，其不享有约定解除权，故关于原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周经纬的全部诉讼请求。案件受理费13071.34元，减半收取计6535.67元，由原告周经纬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。（此页无正文）审判员  卢玉萍二〇二〇年五月八日书记员  丁变合