巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2020）内0802民初65号原告：刘某，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，巴彦淖尔经济技术开发区法律服务所法律工作者。被告：临河区爱佳佳房屋中介服务部。统一社会信用代码：92150802MAONJ5507F。经营者：柴某。经营场所：临河区健康家园33#-B10。被告：柴某户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。二被告委托诉讼代理人：燕某，内蒙古梦楠律师事务所律师。上列原告刘某与被告临河区爱佳佳房屋中介服务部、柴某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月13日公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托诉讼代理人张某、被告临河区爱佳佳房屋中介服务部、柴某以及二被告的委托诉讼代理人燕某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘某诉称，本人为小孩就近入学，需在临河区四完校附近购买一套住房，为此找到了爱佳佳中介房产部咨询，该中介部职员郝荣桃接待本人，称××区东户有一套48平米住宅出售，价值46万元。本人认为面积大小较为合适，但价格高昂每平米9000多元。本人向被告提出看房，并要求见房屋所有权人和看房屋产权证，中介职员让本人看房并称房屋产权证由出卖人持有，过后给提供。本人看房后，在未见到售房人和房屋产权证情况下，爱佳佳中介经营者柴某代表房屋所有权人与本人签订了《房屋买卖合同》。合同约定了房屋位置，未明确此房屋的面积和产权证号，约定成交价为46万元，2019年9月13日付定金2万元，剩余24万元在60日内付清，过户当天付22万元，办理贷款22万元，并约定了本人交付全部房款后对该房行使使用权。柴某作为爱佳佳房屋中介服务部经营者代表产权人收取了定金2万元。因二被告在交易中未如实填写和告知买受人购买面积和产权证号，失去诚实信用的交易原则和真实性，其行为引诱和误导消费者，在本人签订合同和交付定金后，被告将房产证复印件交付本人过目时，本人发现房产证上的建筑面积为46.36平，并非48平米，相差1.64平米，致使本人需多支付16273元。因二被告有过错应当予以返还所收取本人的定金2万元，并赔偿本人损失。现诉至法院请求判令：1.依法确认原告与二被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、二被告返还原告定金2万元；3、二被告退还原告中介费2600元欠条；4、本案诉讼费由二被告承担。被告临河区爱佳佳房屋中介服务部及柴某辩称，第一，涉案房屋买卖合同的缔约当事人为原告刘某与卖方李某，被告临河区爱佳佳房屋中介服务部与柴某作为居间人仅是负责提供交易机会并促成交易，虽然被告柴某代表卖方李某与原告刘某签订了涉案房屋买卖合同，但二被告并非涉案房屋买卖合同的相对人，根据合同的相对性原则，二被告不承担涉案房屋买卖合同责任，故二被告不是本案的适格主体。第二，涉案房屋买卖合同的内容系卖方李某与原告刘某的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定。同时，该合同不具有合同法第五十二条规定的合同无效之情形，故原告要求确认该合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据。第三，二被告作为居间人，代表卖方李某与原告刘某签订合同并收取购房定金20000元，该定金现已全部转交给了卖房人李某。同时，涉案房屋买卖合同约定：卖方违约按所交定金的双倍支付买方违约金，买方违约，定金不返还。现卖房人并不构成违约，故原告要求二被告向其返还定金的诉求既不符合合同约定，也不符合法律的规定。第四，二被告已经为原告刘某提供了交易机会，并促成了涉案房屋买卖合同的成立，根据合同法第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定以及涉案合同第五条其它费用约定，即使涉案房屋目前还没有完成交易，也不影响原告向二被告履行支付中介费的义务，故原告要求二被告向其退还中介费欠条的诉求没有事实和法律依据。第五，在签订涉案房屋买卖合同前，被告临河区爱佳佳房屋中介服务部的工作人员已经带原告刘某实地查看了涉案房屋，原告刘某也看中了该套房屋。在签订涉案房屋买卖合同时，二被告向原告如实披露了卖房人为李某，并在该合同中的产权人处载明产权人为李某，在该合同的签名处也载明是“柴某代李某”，二被告已经尽到了披露义务。签订该合同时，因涉案房屋的产权证书由卖房人李某持有，被告柴某与原告刘某口头约定涉案房屋的面积以产权证书的记载为准，涉案房屋的总价为46万元，经原告刘某同意后，在该合同中没有记载涉案房屋的面积和产权证号，之后，被告柴某代李某与原告刘某在该合同上签名捺印予以确认，涉案房屋买卖合同至此成立并生效，故原告以此为由诉称二被告引诱和误导其的事实不存在，理由不能成立。综上所述，二被告不是本案的适格主体，原告的诉讼请求及事实和理由均无事实和法律依据，不能成立，应依法驳回原告对二被告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2019年，案外人李某委托本案被告临河区爱佳佳房屋中介服务部代其出售临河区外贸家属楼1号楼2单元201号房屋。同年9月，原告刘某为小孩就近上学欲购临河区第四小学学区房，其到被告临河区爱佳佳房屋中介服务部咨询，经被告临河区爱佳佳房屋中介服务部工作人员推荐临河区外贸家属楼1号楼2单元201号房屋后，原告刘某有意购买，并提出实地看房。被告临河区爱佳佳房屋中介服务部工作人员带原告刘某看房后，双方议定购房价格为46万元。2019年9月13日，由被告临河区爱佳佳房屋中介服务部的经营者柴某代房屋所有人李某与原告刘某签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告刘某按约定交付购房定金2万元，该定金由被告临河区爱佳佳房屋中介服务部的经营者柴某代李某收取，并代房屋所有人李某给原告刘某出具收条，后将该2万元定金转交房屋所有人李某。另查，2019年9月13日，原告刘某经被告临河区爱佳佳房屋中介服务部介绍购买涉案房屋，就该服务双方议定中介费为2600元，由原告刘某给被告临河区爱佳佳房屋中介服务部出具2600元中介费欠条，该中介费未实际给付。上述查明事实有当事人陈述及提供的证据和证人证言在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，案外人李某作为涉案房屋权利人委托被告临河区爱佳佳房屋中介服务部为其出售房屋，在房屋买卖交易过程中被告临河区爱佳佳房屋中介服务部及其经营者柴某仅系李某签订合同、收取定金的代理人，对于二被告的代理行为李某亦认可。从本案原、被告双方提供的证据看，涉案《房屋买卖合同》的相对方为“刘某与李某”，依据合同相对性原则，该合同项下权利义务所约束的合同当事人应为“刘某与李某”，而非被告临河区爱佳佳房屋中介服务部及柴某，二被告非涉案《房屋买卖合同》的合同主体，二被告亦无义务承担《房屋买卖合同》所负担的法律责任。现原告刘某主张与二被告签订的合同无效并要求返还2万元定金无法律依据，故对其该两项诉讼请求依法不予支持。另外，原告刘某主张二被告退还2600元中介费欠条，因该项主张涉及居间法律关系，庭审中依据原告刘某提出的诉讼主张就本案的法律关系，本院要求原、被告双方明确意见，原告刘某明确表示本案为房屋买卖合同纠纷，非居间合同纠纷，既然原告刘某认为本案为房屋买卖合同纠纷，而其主张退还中介费欠条，系居间法律关系，与本案不属同一法律关系，亦不属本案审理范围，故对原告刘某主张二被告退还2600元中介费欠条的诉讼请求本案不作调整，其可另案主张权利。综上，因原告刘某的诉讼主张无法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费366元，由原告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  石 英人民陪审员  庞秀娟人民陪审员  王 丽二〇二〇年五月三十日书 记 员  郅丽娜附本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。