上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12577号原告(反诉被告)：上海云澜实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪翎,董事长。委托诉讼代理人：倪建国，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。被告：吴建安，男，1984年10月12日出生，汉族，住江西省抚州市。原告上海云澜实业发展有限公司与被告吴建安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年8月27日、9月24日和2020年3月23日，本院对本案进行了三次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人倪建国、被告吴建安均到庭参加诉讼。期间，本院于2019年8月19日受理被告提起的反诉。2019年8月27日，本院根据当事人申请对涉案房屋的地坪是否存在质量问题进行鉴定，并于2020年3月10日收到相应的鉴定意见书。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年签订的编号为YL-SC-ZL-18001的《房屋租赁合同》于2018年12月30日解除；2.判令被告立即腾空租赁房屋，将租赁房屋按《房屋租赁合同》约定返还原告，并应确保租赁房屋符合正常使用后的状态；3.判令被告支付原告2018年9月10日至2018年12月29日的租金35,750元，并应支付相应的逾期付款滞纳金[自2018年8月25日起至判决生效之日止,按照日租金10%的标准计算,暂计至2019年5月26日为8,937.50元(325元/天×10%×275天)];4.判令被告支付原告自2018年12月30日起至实际返还租赁房屋之日止的逾期占有使用费[按30元/平方米/天计算，暂计至2019年5月26日止为1,110,000元(30元/平方米/天×250平方米×148天)];5.判令被告支付原告解约违约金29,250元(9,750元/月×3个月)。事实和理由：2018年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于上海市松江区新腾路XXX号清控人居文化创意产业园园区1号楼113单元(以下简称租赁房屋)作为艺术品展厅使用，并对租赁期间、租金数额及支付方式、合同解除条件等作了相应约定。上述合同签订后，原告按约于2018年7月10日向被告交付租赁房屋，被告仅于2018年8月10日支付首期(即2018年8月10日至2018年9月9日期间)租金9,750元及保证金29,250元。现因被告未按约支付租金，且经催告亦未果，故原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，租赁房屋水泥地面严重不达标，且经其多次与原告交涉，该问题至今尚未解决，期间原告还故意断电阻挠被告工作，并擅自封锁了大门，对其造成巨大损失。因此，其不同意原告的诉讼请求，并请求法院驳回原告的诉讼请求。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告重新交付被告达标的毛坯水泥地面；2.判令原告免除被告自2018年9月10日起到地面彻底解决并验收合格期间的房租费用；3.判令原告赔偿被告修复地面刷地坪漆作品搬运等工作造成的损失费用100,000元；4.判令原告赔偿被告擅自封锁工作室大门，导致被告无法运走作品参加展览，画廊无法来看作品洽谈展览，以及被告的纪录片和采访无法在工作室内进行，收藏家购买作品无法交付造成的经济损失100,000元；5.判令原告赔偿被告精神损失费及封锁工作室后导致原告无法进行艺术创作从而对被告职业艺术生涯造成伤害的补偿费200,000元；6.判令原告如果要解除合约，必须要等被告找到新的工作室，并承担艺术作品的包装、运输、布展产生的费用100,000元。诉讼中，被告将反诉请求变更为：1.判令原、被告于2018年签订的编号为YL-SC-ZL-18001的《房屋租赁合同》于2018年12月30日解除；2.判令原告免除被告自2018年9月10日起到2018年12月29日的租金35,750元并返还被告押金29,250元；3.判令原告赔偿被告修复地面刷地坪漆作品搬运等工作造成的损失费用26,966元(材料和人工4,466元、被告本人计酬1,500元/天×15天)；4.判令原告赔偿被告2018年7月运输及装修布展的费用33,804元;5.判令原告赔偿被告擅自封锁工作室的大门，导致被告无法运走作品参加展览，画廊无法来看作品洽谈展览，以及被告的纪录片和采访无法在工作室内进行，收藏家购买作品无法交付造成的经济损失和对艺术家的职业艺术生涯造成伤害的补偿费150,000元；6.判令原告免费提供给被告找新工作室和搬家的时间三个月。此后，被告又将上述变更后的第2项反诉请求变更为判令原告返还被告押金29,250元，同时撤回上述变更后的第6项反诉请求。事实和理由：2018年6月，其与原告签订《房屋租赁合同》，并于次月3日将作品搬入租赁房屋。次月8日，在搬运、摆放作品过程中，其发现水泥地面存在严重质量问题。次月18日，其向原告反应如上问题，但始终未得到解决。次月底，由于急于带收藏家及画廊老板来工作室看作品，所以决定自行找专业工人修补并刷一层地坪漆。2018年8月初，地坪漆刷完后在用手推车移动作品的过程中地面凹陷。此后，其遂与原告进行交涉，但均未果。2018年12月，物业故意断电。2019年1月，物业擅自锁门。2019年5月，由于原告不配合，导致有关其本人的纪录片的拍摄和采访无法顺利进行。因此，其向法院提起反诉，以讨回公道。对被告的反诉，原告辩称：1.其同意解除合同，但合同解除的责任在于被告未按约向其支付租金。2.押金应予返还，并同意将该押金抵扣解约违约金。3.被告主张的损失无相应证据佐证，故不予认可。而且，在首次庭审后其已告知被告可随时随地搬离租赁房屋，但被告至今仍未搬离。经审理查明，2018年，原、被告签订编号为YL-SC-ZL-18001的《房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告将本区新腾路XXX号[房地产权证：沪(2016)松字不动产权证字第000136号]中的1号楼(详见附件1)单元租赁给被告。租赁房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况和原告同意被告自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由原、被告在本合同附件二中加以列明。双方同意该附件作为原告向被告交付租赁房屋和本合同终止时被告向原告返还租赁房屋的验收依据。双方确认计租建筑面积为250平方米，用途为“艺术品展示厅”。原告拟于2018年7月10日前向被告交付租赁房屋，租赁期间自2018年7月10日至2023年7月9日止。2018年7月10日至2021年7月9日的日租金为325元，计月租金9,750元。前三年每年第一个月为装修期，装修期内不计算租金。装修期届满次日即为租赁房屋计租租期起租日，租金和计租租期由起租日起开始计算。付款方式为押三付一，先付后用，签约之日被告须向原告支付2018年8月10日至2018年9月9日的首期租金9,750元，其后各月应付租金被告应当于当月25日前向原告支付下个月的租金，逢法定休假日的，则相应顺延。如被告逾期支付的，每逾期一日，则被告须按日租金的10%支付滞纳金。在签约之日，被告向原告支付房屋租赁保证金29,250元。租赁关系终止时，原告收取的该保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。被告可对租赁单元进行必要的装修并添加相应的设施、设备以满足其使用需要，但事先应将装修方案报送原告审核并得到原告书面认可后方可实施。被告应在合同解除等提前终止的当日17：00之前返还租赁房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按30元/平方米向原告支付房屋占有使用费。被告应如期返还房屋及附件二所述装修及附属设施、设备，并保证房屋符合正常使用后的状态，经原告验收合格后完整的交还给原告。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(四)被告逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日的，被告不得以原告可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金。该合同附件二房屋交房标准中地平面为混凝土地面。该合同另对其他事项作了约定。上述合同签订后，被告按约向原告支付首月租金9,750元及保证金29,250元,原告按约向被告交付租赁房屋。2018年7月中旬，被告向原告反映租赁房屋地面存在质量问题，要求予以解决等。在交涉未果的情形下，被告委托案外人于次月初对地面进行修补并刷地坪漆。然，被告因在采取上述措施未果后，遂于2018年8月8日在租赁房屋玻璃墙面张贴要求原告赔偿地面质量缺陷造成损失的“抗议”。2018年8月13日，原告授权上海思库物业管理有限公司(以下简称物业公司)对被告反应的地面质量投诉予以回函。该函载明：施工问题系因归责于被告地面装修前未告知物业，装修队对地面情况不甚了解，且施工不符合要求所致等。2018年12月29日，原告向被告邮寄落款日期为当月28日的律师函一份，被告于次日收到该律师函。该函载明：被告未按约将装修方案报送原告和物业公司，即自行对房屋原地坪进行装修进而造成地坪装修出现施工问题，故地坪装修施工出现的问题完全是被告自身原因所导致，与原告无任何关系，被告无权以此为由拒绝支付租金。有鉴于此，依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告应当向原告支付所欠租金并承担相应违约责任等。期间，原告亦曾授权物业公司向被告主张涉案租赁房屋的租金。2019年1月13日，原告以已与被告解除合同为由，将租赁房屋的进户门予以上锁。2019年8月27日，当事人在第一次庭审中均明确涉案合同不能继续履行，为避免因涉案合同纠纷的处理尚需时日，并由此可能导致损失的扩大，故本院就租赁房屋的及时返还问题对当事人进行了释明。2019年8月30日，本院收到原告关于同意被告搬离的情况说明。本院于当日将该情况说明邮寄给被告，被告次月3日收到该情况说明。2019年9月16日，被告至租赁房屋现场，原告遂不再对租赁房屋上锁，并要求被告立即搬离租赁房屋，但被告以无处可搬等为由至今仍未搬离。诉讼中，被告就其第3、4、5项反诉请求中所主张的损失，提供聊天记录截屏内容及照片。原告对上述证据不予认可，并认为该证据不足以证明被告所欲证明的事实。此外，原告确认，若租赁房屋若存在质量问题，其负有维修义务。另查明，2019年4月2日，原告对包括租赁房屋在内的本区新桥镇新腾路XXX号厂房取得(2019)松字不动产权第013582号。2019年8月27日，本院根据被告申请对涉案房屋的地坪是否存在质量问题进行鉴定，并于2020年3月10日收到的鉴定意见书，载明：松江区新腾路XXX号1号楼113单元地坪存在施工质量缺陷：地坪混凝土垫层起砂、粗骨料裸露。当事人对上述鉴定意见均无异议。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、微信聊天内容截屏、照片、回函、律师函、情况说明、不动产权证、鉴定意见书及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原、被告之间就涉案租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，根据当事人本反诉诉讼请求，因双方对合同于2018年12月30日解除均无异议，故本院对此予以确认。现双方主要争议在于合同解除的责任归责于哪一方以及合同解除的后果如何处理。对此，本院作如下阐述：关于合同解除责任问题。合同法规定，出租人应当履行租赁物的维修业务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告在使用租赁房屋过程中，发现地坪存在施工质量缺陷，其遂通知原告履行维修义务。然，原告未在合理期限内对被告上述维修要求积极予以回应并履行相应的维修义务。此属原告拒不履行其维修义务的违约行为。彼时，作为承租人的被告，应在固定相关证据基础上可以自行维修，并向原告主张因维修而支出的必要费用。但是，被告在明知地坪存在混凝土垫层起砂等情形下，纵观其所采取的“自行找专业工人修补”的维修方式，仅仅系以一般的修补并刷漆方式对地坪进行维修，此种维修方案或方法难谓妥当，不能解决地坪存在的如上质量缺陷。鉴于此，在原告向被告主张租金时，被告以地坪存在质量问题予以抗辩，确实具有一定的合理性。但是，被告以此为由全部拒付到期租金，根据被告在发现地坪质量缺陷后，仍继续使用租赁房屋的事实，可以主张酌情减少部分租金而非全部拒付租金。也就是说，被告有关全额不应支付租金的抗辩与原告未履行维修义务的违约行为不相匹配，属于过度抗辩。因此，就合同解除的责任，双方均有一定的过错。但是，相比较而言，根据合同法关于出租人对租赁物负有瑕疵担保责任的规定，并结合如上原告怠于履行瑕疵担保义务的行为，进而导致涉案争议发生的情形，作为出租人的原告应当承担主要责任，作为承租人的被告应当承担的次要责任。关于合同解除后果的处理问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，并结合合同房屋返还时的状态中有关被告应如期返还房屋及附件二所述装修及附属设施、设备，并保证房屋符合正常使用后状态的约定，被告应当腾退租赁房屋并将房屋按目前的现状返还原告。之所以按现状返还，其主要理由是目前的现状即为被告正常使用后的状态。至于原告主张的租金及使用费，根据租赁房屋的实际使用情况，本院分以下三个阶段分别予以认定：第一阶段是2018年9月10日至2019年1月12日。该期间系原告向被告交付租赁房屋，但因房屋地坪存在瑕疵，交涉并维修未果，被告拒付租金，原告锁门前的期间。在该期间内，虽然地坪存在瑕疵，但是被告还是在实际使用租赁房屋的。同时，本院考虑如上瑕疵、交涉、维修情况，并根据前述合同法有关相应减少租金的规定，酌情确定被告向原告支付该期间段租金及使用费，计28,437.50元(325元/天×125天×70%)。第二阶段是2019年1月13日至2019年9月16日。该期间系原告对租赁房屋锁门期间。鉴于原告实施的上述锁门行为，系不当自力救济行为，严重影响被告使用租赁房屋。而且涉案纠纷的产生主要系因原告交付租赁房屋地坪存在质量瑕疵所致。因此，被告无需向原告支付该期间的使用费。第三阶段是2019年9月17日至租赁房屋实际返还之日。该期间属于本案诉讼期间，是当事人明确涉案合同不能继续履行，为避免损失扩大，经本院释明，原告不再对租赁房屋上锁，并要求被告搬离，但被告以无处可搬为由拒不搬离的期间。合同解除后，被告应当搬离租赁房屋，并将该房屋返还原告。被告如上拒不搬离的理由，没有任何法律依据，故其应当向原告承担该期间的使用费。至于使用费的标准问题。本院充分注意到，合同关于逾期返还租赁房屋的，按30元/平方米/天计算使用费的约定。该约定的使用费的计算标准，与合同约定的租金标准325元/250平方米/天相比较而言，高达近23倍，明显过高。本院根据如上合同解除责任、被告拒不搬离事实以及如上约定使用费标准，并结合相关司法解释关于债务人未按指定期间履行非金钱给付义务，给债权人造成损失的，双倍补偿债权人受到损失的规定，酌情确定被告按每天650元向原告支付该期间段的使用费。至于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，一则本院在酌定如上租金及使用费时，已予以适当考量。二则合同解除的主要责任归责于原告。因此，本院对原告该项诉讼请求，不再予以支持。至于原告主张的解约违约金。根据合同法关于双方都违反合同的，应当各自承担相应责任的规定，结合合同关于全部归责于被告原因而解除合同时，被告应当按第一年月租金的三倍支付违约金的约定，以及前述合同解除责任的认定，本院酌定被告支付原告相当于第一年一个月租金的违约金，计9,750元。至于被告反诉主张的押金,合同解除后，原告应当将押金返还被告，故本院对被告该项反诉请求，予以支持。被告反诉主张的修复地面刷地坪漆、作品搬运等工作的损失，本院根据被告提供的证据，结合实际维修情况，酌情认定维修费3,000元。被告主张的本人计酬部分损失，没有充分证据予以佐证，故本院不予支持。被告主张的运输及装修布展的费用，此系其为使用租赁房屋而将作品从异地搬运至租赁房屋而发生的费用，该费用的发生与合同解除与否无涉，不应认定为因合同解除而造成的损失，故本院对被告该项反诉请求，同样不予支持。被告反诉主张的补偿费，一方面被告提供的证据尚不足以证明其该项事实主张。另一方面按前所述，其对合同的解除也负有一定的责任。因此，本院对被告该项反诉请求，亦不予支持。被告撤回变更后第6项反诉请求，并无不当，可予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司与被告(反诉原告)吴建安于2018年签订的编号为YL-SC-ZL-18001的《房屋租赁合同》于2018年12月30日解除；二、被告(反诉原告)吴建安于本判决生效之日起十日内腾空位于上海市松江区新腾路XXX号1号楼上述《房屋租赁合同》附件1中标注区域房屋，并将该房屋按现状返还原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司；三、被告(反诉原告)吴建安于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司租金及使用费28,437.50元；四、被告(反诉原告)吴建安于本判决生效之日起十日内按每天650元支付原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司自2019年9月17日始至上述租赁房屋实际返还之日的使用费；五、被告(反诉原告)吴建安于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司解约违约金9,750元；六、原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)吴建安押金29,250元；七、原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)吴建安维修费3,000元；八、驳回原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)吴建安的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,615元，减半收取7,807.50元，反诉案件受理费2,490元，鉴定费15,000元，合计诉讼费25,297.50元，由原告(反诉被告)上海云澜实业发展有限公司负担20,890.50元(已付15,455元，余款5,435.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告(反诉原告)吴建安负担4,407元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年五月二十八日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。