安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2003号 上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥曜威环保用品有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县店埠镇公园路。 法定代表人：王宏榜，总经理。 委托诉讼代理人：卢光华，安徽禾森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏登斌，男，1977年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：付琴，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱正生，安徽力澜律师事务所律师。 上诉人合肥曜威环保用品有限公司（以下简称曜威公司）因与被上诉人夏登斌房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初5034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曜威公司上诉请求：撤销原判，改判驳回夏登斌的反诉请求，支持曜威公司一审诉讼请求。事实和理由：1.2018年8月3日，双方签订的《房屋租赁合同》约定第一年租金570000元应于2019年2月1日前付清。夏登斌2018年8月3日支付300000元是履行合同约定的付款义务，一审认定夏登斌提前支付了房屋租金，属认定事实错误。2.曜威公司出租房屋时明确告知了房屋及土地的性质，不存在欺诈行为，合同中也明确约定了房屋性质为厂房，并未约定将涉案房屋出租给夏登斌经营酒店。一审中，夏登斌陈述在签订合同前，其持房产证复印件就消防事宜前去主管部门业务窗口询问过，答复是该厂房可以开办酒店，故一审认定曜威公司存在过错无事实及法律依据。3.2019年1月17日的录音仅能证明双方就合同解除事宜进行了磋商，录音的内容不能反映双方对房屋损坏部分如何修复、租金损失如何赔偿的处理，在录音中曜威公司的王跃也未表示同意解除合同，且明示需请示王宏榜。夏登斌在2018年10月30日搬完自己的物品后，将钥匙放在门卫处并不代表双方就合同解除事宜达成一致意见。曜威公司在2019年3月17日后将部分厂房出租，是行使合同约定的解除权，防止损失扩大，不代表曜威公司同意夏登斌在2018年10月30日已退租，一审认定双方合同应当自2018年10月30日解除无事实依据。4.夏登斌主张因房屋性质不能办理酒店消防二次改造，未提供消防部门出具的证明材料加以证明，仅是夏登斌的个人陈述，其以此主张合同目的不能实现，要求解除合同无事实依据。5.涉案租赁合同约定的内容合法有效，曜威公司交付房屋后无任何违约行为。即使夏登斌主张因房屋性质原因不能办理酒店消防二次改造，合同解除后夏登斌也应承担违约责任，已收取的租金应不予退还并赔偿曜威公司至房屋再次出租前的合理租金损失。6.夏登斌未按约定支付租金，曜威公司于2019年3月10日通知夏登斌合同自2019年3月16日解除，并要求赔偿相应的租金损失，符合法律规定。 夏登斌辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。双方合同约定第一年租金应于2019年2月1日前付清，夏登斌于2018年8月3日签订合同当日支付300000元，属于提前支付租金。曜威公司在网站上出租房屋时，宣传涉案房屋“适合：金融、酒店、宾馆、汽车维修等商业经营”，在实际与夏登斌签订合同时也宣传可以作为酒店使用。夏登斌在承租涉案房屋后办理消防改造时，被消防部门告知，因房屋性质涉案房屋不能进行酒店消防改造，致使夏登斌无法将涉案房屋作为酒店经营使用，其缔结合同的根本目的无法实现，并因装饰房屋产生巨大损失。曜威公司在明知其出租的房屋为办公用途，仍宣称涉案房屋可作为酒店用途出租给夏登斌，存在欺诈事实，构成缔约过失及违约行为。2.因曜威公司存在重大过错，致使夏登斌合同根本目的无法实现，依法夏登斌享有单方解除合同的权利。通过夏登斌一审提交的录音可知，其已告知曜威公司解除合同，并实际腾退房屋，归还房屋钥匙，将涉案房屋交还给曜威公司，故双方合同已于2018年10月30日解除。3.涉案房屋租赁合同已于2018年10月30日解除，双方自2018年10月30日后不再履行合同义务，夏登斌不再占有使用收益涉案房屋，且曜威公司也将涉案房屋出租给第三人，故曜威公司应返还夏登斌提前支付的房租。 曜威公司向一审法院起诉请求：1.确认曜威公司与夏登斌2018年8月3日签订《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除;2.判令夏登斌支付曜威公司租金59022.3元（2018年8月3日至2019年3月16日租金计359022.3元，扣除已付的300000元租金，下欠59022.3元）；3.判令夏登斌赔偿曜威公司租金损失288499.8元（577000元÷12个月×6个月，自2019年3月17日计至2019年9月16日）；4.判令夏登斌赔偿曜威公司房屋维修费用50000元（具体数额等评估后再确定）；5.由夏登斌承担本案的诉讼费用。 夏登斌向一审法院反诉请求：1.判决解除夏登斌与曜威公司签订的《房屋租赁合同》，并确认该合同于2018年10月30日解除，由曜威公司向夏登斌返还所收取的房屋租金300000元；2.本案的诉讼费用由曜威公司承担。 一审法院认定事实：2018年8月3日，出租方曜威公司（以下简称甲方）和承租方夏登斌（以下简称乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥市龙岗开发区站前路北的房屋及附属设施出租给乙方使用，建筑面积为1374平方米。租赁期限为五年，自2018年8月3日至2023年8月2日。租金每年为577000元，乙方必须于2019年2月1日前一次性将租金交齐，否则视为违约，每超过一天，乙方应按每年房租的1%违约金赔偿给甲方。乙方交付租金时，乙方必须以收到盖有甲方“财务专用章”为凭证，其他无效。乙方先付租金，后使用房产。乙方在经营过程中一切经济纠纷、生产安全及其他任何责任与甲方无关。合同还约定合同终止后乙方要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并按每预期一天，按全年租金的1%向甲方缴纳违约金。前三年房租不涨，每年按照市场价格百分之十到百分之五涨幅。装修期三个月，免收房租。该合同甲方加盖了曜威公司合同专用章，王跃（原告法定代表人王宏榜与王跃系父子关系）作为经办人签名，乙方由夏登斌签名。合同签订当日，夏登斌通过其农业银行62×××73账户向王跃账户转入300000元租金，曜威公司向夏登斌出具收款收据，上载明“房租费（曜威办公楼），2018年8月3日至2019年2月1日”。夏登斌接收房屋后遂着手对房屋进行装修施工，并于2018年8月6日领取了名称为“合肥瑶海区煌明餐厅”的营业执照，经营场所为涉案房屋。此后，夏登斌在向消防部门申请消防改造审批时，被告知涉案房屋不得用于经营酒店，其消防改造申请未获得批准。夏登斌遂向曜威公司请求解除合同、返还其支付的30万元租金。双方协商未成，以致成讼。 夏登斌提交的夏登斌及其合伙人邸云跃与王跃在2019年1月17日15时20分的谈话录音记载了如下内容：“……夏：事情搞到今天，都拖了几个月了。8月27、9月27、10月27、11月27；王：你十一月份才把房子钥匙给我的吧？十一月几号？邸：十月三十号钥匙就给你了，十月三十号我找人来拉东西；夏：十月三十号我写给你的终止合同前就把钥匙给你了；邸：十月三十号之前钥匙就给你了，我十月三十号过来拿东西，没钥匙还钻了那个洞……你不记得了吗？王：嗯，嗯，反证记得是那个晚上；邸：对，对，十月三十号晚上，我没有钥匙嘛，钥匙给你了嘛，搬了一半你回了嘛……”，曜威公司对上述谈话录音真实性无异议，但辩称该证据不能证明夏登斌于10月30日前将房屋钥匙返还给了曜威公司。后曜威公司将部分房屋另出租给他人。 一审另查明，案涉合肥龙岗开发区站前路北侧1幢101室、201室登记在曜威公司名下，房屋产权证登记的房屋规划用途为办公，房屋的规划许可证载明办公楼不得分割出售，不得用于非工业经营，不得改变规划用途。 一审庭审后，曜威公司于2019年9月15日向法院递交申请，请求撤回第四项关于要求夏登斌赔偿房屋维修费用50000元的诉讼请求，放弃对房屋维修费用损失的评估申请。 一审法院认为，夏登斌承租案涉房屋系用于经营餐饮酒店，当事人双方签订《房屋租赁合同》后，曜威公司依约将案涉房屋交付给夏登斌，夏登斌亦在合同约定的付款期内提前支付了300000元的房屋租金，且已领取了“合肥瑶海区煌明餐厅”营业执照，并对房屋开始装修，表明夏登斌客观上在积极履行合同，后因该房屋的规划用途的问题，夏登斌的消防改造申请未获得消防部门的批准，以致其订立《房屋租赁合同》的目的不能实现。现当事人双方均请求确认《房屋租赁合同》解除，但对解除的日期存有争议。曜威公司请求确认合同于2019年3月16日解除，夏登斌请求确认合同于2018年10月30日解除。根据夏登斌及其合伙人与王跃的谈话录音内容，结合曜威公司已将其中部分房屋出租他人的事实，该院认定夏登斌主张的其于2018年10月30日前已将案涉房屋的钥匙交还曜威公司并在10月30日当日搬离房屋的事实成立，据此该院采纳夏登斌的主张，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日实际解除。案涉房屋的产权登记证及规划许可证均明确载明房屋的用途为办公，曜威公司作为出租人明知夏登斌承租该房屋是用于经营餐饮酒店，仍将房屋出租给夏登斌，而夏登斌在签订《房屋租赁合同》前即获得曜威公司交付的房屋产权证，明知房屋使用用途为办公楼的情况下，未向有关部门进一步确认能否经营餐饮酒店即盲目签订了合同并履行合同，双方对合同的解除均存在过错，故2018年8月3日至10月30日期间夏登斌占有案涉房屋期间产生的租金139441.67元（577000元/年÷12个月×2个月+577000元/年÷12个月÷30日×27天），无权主张曜威公司返还，2018年10月30日之后的租金及租金损失，曜威公司亦无权主张夏登斌支付。扣除上述夏登斌应付租金139441.67元后，曜威公司应返还夏登斌的房屋租金为160558.33元（300000元-139441.67元）。《房屋租赁合同》第十六条所约定的三个月装修免租期是基于五年合同期的约定，现双方合同签订后未满三个月即解除，夏登斌仍以合同第十六的约定抗辩扣除三个月的租期，对曜威公司有失公平，不予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥曜威环保用品有限公司与夏登斌签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、合肥曜威环保用品有限公司于判决生效后十日内返还夏登斌房屋租金160558.33元；三、驳回合肥曜威环保用品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回夏登斌的其他反诉请求。本诉案件受理费6500元，由合肥曜威环保用品有限公司负担；反诉案件受理费5800元，减半收取2900元，由夏登斌负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案中，曜威公司与夏登斌对于解除涉案《房屋租赁合同》均无异议，一审结合夏登斌所提交的录音，认定夏登斌于2018年10月30日前已将案涉房屋的钥匙交还曜威公司并于当日搬离涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除，并无不当。合同解除前，双方均已按《房屋租赁合同》约定履行各自的义务，夏登斌交纳了第一年的租金300000元，曜威公司亦将租赁房屋交付夏登斌。但由于涉案房屋因规划用途原因，夏登斌经营酒店的消防改造申请未获得消防部门的批准，夏登斌签订《房屋租赁合同》承租房屋的根本目的不能实现，合同无法继续履行。一审认定曜威公司作为出租人明知夏登斌承租该房屋是用于经营餐饮酒店仍将房屋出租，而夏登斌在签订《房屋租赁合同》前明知房屋规划用途为办公楼的情况下，未进一步核实确认能否经营餐饮酒店即签订并履行合同，双方对合同的解除均存在过错，上述认定符合本案事实，一审据此判决夏登斌支付曜威公司2018年8月3日至2018年10月30日期间占有案涉房屋产生的租金139441.67元，合法合理。鉴于夏登斌已于2018年10月30日返还房屋，涉案房屋现也由曜威公司出租他人，一审对于曜威公司主张的2018年10月30日以后的租金损失不予支持，并无不当。 综上，曜威公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12300元，由合肥曜威环保用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 静 审判员 陆建群 审判员 王 莉 二〇二〇年五月二十五日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。