北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初10034号原告：刘美辰，女，1979年4月28日出生，汉族，永福堂贸易（北京）有限公司总经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王秋霞，北京银雷律师事务所律师。被告：秦燕萍，女，1957年9月28日出生，汉族，北京市食品供应处34号供应部退休员工，住北京市顺义区。原告刘美辰与被告秦燕萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘美辰之委托诉讼代理人王秋霞，被告秦燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美辰向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告2019年9月13日至2019年10月25日租金15050元；2、被告返还原告押金10500元；3、被告支付原告剩余电费678元、剩余燃气费251元；4、被告支付原告违约金10500元；5、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月26日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同纠纷》，原告租赁被告位于住北京市西城区xxx号房产，合同期限自2019年4月29日至2020年4月28日，月租金为10500元，支付方式押一付三。原告已支付至2019年10月25日共计6个月租金63000元，还支付了押金10500元。但是房屋居住后，出现一系列问题，其一是煤气大面积泄露，原告自费做了一定的修补，但经煤气公司检测，并出具了检测报告，管道已经老化需要彻底更换；其二是房内浴室瓷砖脱落，窗帘挂杆脱落砸到原告孩子的头部；其三是暑期原告出门旅行，在房屋通风的情况下，回来后家中座椅等家具，甚至化妆品都出现了生虫现象。针对房屋存在的上述重大安全隐患等问题，原告多次要求被告修复，更换，被告一直未能积极解决，无奈，原告提出解除合同，由于被告当时在国外，原告电话通知被告，于2019年9月13日搬出房屋将钥匙交给了中介。下一个租户于2019年10月6日已经入住。依据合同第九条约定原告有权利解除合同，并依据第十条约定要求被告按月租金的100%向原告支付违约金。秦燕萍辩称，第一，原告交纳了2019年4月29日至2019年10月25日的租金，因房屋已于2019年10月6日另行出租，同意返还2019年10月6日至25日的租金，其余不同意返还。第二，因为原告违约在先，没有提前告知我就自行搬走，我所以不同意返还押金。第三，我们双方没有办理查表验房等交接，剩余的电费和燃气费应在第三方的核实后按实际情况返还，不同意原告所述的数额。第四，不同意支付原告违约金，是原告违约在先。本院经审理认定事实如下：2019年4月26日，秦燕萍（出租人、甲方）与刘美辰（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定秦燕萍将其名下坐落于北京市西城区xxx房屋（以下简称涉案房屋）出租给刘美辰，租赁用途为居住，租赁期限自2019年4月29日至2020年4月28日。租金标准为每月10500元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期分别为2019年4月29日，2019年7月25日，2019年10月25日…。押金为15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应于2019年4月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。双方在第七条房屋维护及维修中约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方在第九条合同解除中约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的，2、欠缴各项费用达1000元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、擅自将房屋转租给第三人的。双方在第十条违约责任中约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的2倍标准支付违约金。合同所附的《房屋交割清单》显示，电费结余33元、燃气费无起计底数。上述合同签订当天，刘美辰向秦燕萍支付房屋押金10500元；2019年4月29日，刘美辰向秦燕萍支付租金31500元；同年7月27日，刘美辰向秦燕萍支付租金31500元。刘美辰和秦燕萍2019年5月6日的微信聊天记录显示：刘美辰向秦燕萍反映煤气味道大，秦燕萍表示下午燃气公司去维修。北京市燃气集团有限责任公司第四分公司维修后，备注维修漏气4处，修后查无漏，秦燕萍支付了维修费用。2019年6月10日，北京燃气安全巡检员在定期入户巡检中发现灶具软管老化，泄露测试合格。经询，刘美辰认可此后未发现燃气泄漏问题。2019年9月13日，刘美辰向秦燕萍发送微信，表示由于家里人多房子住不下，而且房子夏天太热不通风导致物品变质，跟秦燕萍商量将房屋由物业另行出租，另租后退还房租和押金。9月19日，刘美辰再次向秦燕萍发送微信，表示已搬离房屋并把钥匙交给物业。刘美辰另提交了2019年9月21日其与秦燕萍的通话录音，证明秦燕萍同意解除合同另行出租、认可刘美辰已搬离涉案房屋。秦燕萍认可该通话记录的真实性。另查，2019年9月30日，秦燕萍与案外人郑宇朋签订《北京市房屋租赁合同》，秦燕萍将涉案房屋出租给郑宇朋，双方签订的《房屋交割清单》显示，电费结余670元、燃气结余95．5立方米。刘美辰提交的燃气充值记录显示，其交纳燃气费的单价为每立方米2．63元，秦燕萍对该充值记录的真实性予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，秦燕萍与刘美辰签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应依约行使权利、履行义务。刘美辰主张秦燕萍交付的房屋存在重大安全隐患，构成违约。但根据查明的事实，刘美辰向秦燕萍报修燃气后，秦燕萍及时履行了维修义务并支付了维修费用，不存在拒绝维修导致刘美辰人身及财产损失的情形。刘美辰在合同租赁期限内自行搬离，构成根本违约，其不具有单方解除合同的权利，故本院对刘美辰要求秦燕萍支付违约金的诉讼请求不予支持。关于刘美辰要求秦燕萍退还押金的诉讼请求，因合同约定押金应抵扣刘美辰欠付违约金，且秦燕萍不同意返还，故本院对刘美辰的该项诉讼请求亦不予支持。秦燕萍于2019年9月21日同意与刘美辰解除合同，故双方租赁合同已于该日解除，秦燕萍应当退还刘美辰合同解除后的租金。本院对刘美辰相应诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。关于燃气费和电费，因双方在合同解除后并未办理房屋交接，故本院参考秦燕萍另行出租房屋时的电费、燃气费结余情况，并结合刘美辰的燃气充值记录，酌情确定秦燕萍应退还金额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，秦燕萍退还刘美辰二〇一九年九月二十二日至二〇一九年十月二十五日的房屋租金11900元；二、于本判决生效之日起七日内，秦燕萍支付刘美辰燃气费251元、电费637元；三、驳回刘美辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由刘美辰负担220元（已交纳），由秦燕萍负担143元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年五月十五日法官助理 王志伟书 记 员 林 彤