河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初3241号原告(申请执行人):商丘华商农村商业银行股份有限公司，住河南省商丘市梁园区凯旋路145号，统一社会信用代码：91411400555736919A。法定代表人:李文斌，职务:董事长。委托诉讼代理人:张建华、张继文，河南京港律师事务所律师。被告(案外人):单玉玲，女，汉族，1970年4月5日出生，住河南省郑州市金水区。被告(案外人):梁耀丹，女，汉族，1992年11月15日，住河南省郑州市金水区。以上二被告共同委托诉讼代理人:张宁,河南向东律师事务所律师。被告（被执行人）:柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地:商丘市柘城县春水东路10号，统一社会信用代码：914114247942862491。法定代表人:董进军，职务:经理。原告商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）与被告单玉玲、梁耀丹、被告柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（以下简称柘城县铝锅厂盛世公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华商银行的委托诉讼代理人张建华、张继文，被告梁耀丹及单玉玲、梁耀丹的委托诉讼代理人张宁，被告柘城县铝锅厂盛世公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华商银行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决确认原告对涉案房屋的担保物权优先于被告的合同债权权利。二、请求依法撤销(2020)豫1402执异23号执行裁定书，并判令对位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8号楼第1、2、3、13号涉案房屋继续执行。三、本案的一切诉讼费用由三被告承担。事实与理由:因被告柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司欠贷款未还，原告对其提出起诉，梁园区人民法院于2018年3月12日作出(2018)豫1402民初字775号民事调解书，双方协商约定:1、2019年3月31日前第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司还清7041333.98元借款本金及相应利息;2、如第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司未能按上述期限归还借款本金及利息，按原借款合同约定加收50％的罚息，即按月利率13.53％计算利息，自欠付利息之日起至借款实际付清之日止;商丘华商农村商业银行股份有限公司可对全部借款申请执行;3、案外人董进军，郭福秀对上述借款及利息承担连带清偿责任;4、原告与被告签订的抵押担保合同继续有效，并对抵押担保物抵押、拍卖所得价款享有优先受偿权。因第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司未履行上述民事调解书确定的义务，商丘华商农村商业银行股份有限公司遂向梁园区人民法院申请强制执行。执行中，被告单玉玲、梁耀丹提出执行异议，梁园区人民法院于2020年4月17日作出(2020)豫1402执异23号执行裁定书，裁定中止对位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8号楼第1、2、3、13号商铺的执行。该裁定认定事实错误，被告已支付大部分购房款且合法占有涉案房屋的异议理由无事实依据、两被告异议理由不能成立。第三人盛世公司并没有把涉案房屋交付给被告占有、使用，盛世公司在此前的诉讼中一直认为是被告自己强行占用涉案房屋，案涉房屋并没有交付被告。被告也没有证据证明其合法占有涉案房屋。被告单玉玲认为已支付了大部分购房款、被告梁耀丹已支付了全部购房款，并于2013年6月15日将房屋交付使用，证据不足。在原告办理贷款手续时，也没有发现单玉玲、梁耀丹占有使用涉案房屋的情形，被告异议认为已支付大部分购房款并合法占有涉案房屋的异议理由不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。原告华商银行的抵押物权的优先受偿权，应优先于被告单玉玲、梁耀丹的债权，被告的权利不能排除强制执行。综上，原告为了维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，被告单玉玲、梁耀丹辩称：一、两被告享有的不是普通债权，而是经过人民法院生效裁判文书所确定的物权期待权，且两被告的物权期待权在先，原告华商银行抵押权在后，依据物权效力规则，两被告的物权优先于原告所主张的担保物权；二、案外人在人民法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的书面合同、支付了购房款项，持续占有该不动产，并且对于未办理房产过户登记不存在过错的，依据法律规定，案外人对涉案房产所享有的权利可以排除人民法院的强制执行措施。综上所述，请求依法驳回原告诉请，维护两被告的合法权益。柘城县锅炉厂盛世公司辩称：一、由于单玉玲未能按照合同约定及时交付房款，因公司急需资金，不得不将涉案房屋进行了抵押，从银行进行贷款。因此，我公司同意华商行关于抵押权优先受偿的主张。二、截止至今，单玉玲才交付一半的房款，仍下欠64万元。虽然其在2018年底将62万元款项交付给柘城县法院，但当日，单玉玲将该笔款项申请保全冻结，至今也未能给付。因此，我公司已提出解除合同之诉，并对其长时间占有涉案房屋不交付剩余房款给我公司造成的损失，提出赔偿诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和提交的有效证据，本院认定事实如下：商丘市中级人民法院已经生效的（2020）豫14民终399号民事判决认定：2013年6月6日、6月14日单玉玲与柘城县锅炉厂盛世公司签订商品房买卖合同二份，约定将位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第1、2、3号商铺出卖给单玉玲。合同签订当日单玉玲支付南1号房款300000元，支付南2、3号房款252480元。单玉玲曾于2011年12月22日支付20000元，2012年1月7日通过女儿梁耀丹支付200000元。2013年6月15日盛世公司将南1、2、3号房屋交付给单玉玲使用。2013年6月27日,梁耀丹与柘城县锅炉厂盛世公司签订柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第13号商铺的商品房买卖合同。合同签订当日，梁耀丹付清了全部房款556944元。2013年6月29日，单玉玲就南13号房产与柘城县锅炉厂盛世公司签订补充协议。签订补充协议当日，盛世公司将南13号房交付梁耀丹。2013年7月10日，原告华商银行与被告柘城县锅炉厂盛世公司在柘城县房地产管理局办理房屋抵押登记，柘城县锅炉厂盛世公司将包括涉案房屋在内的八套房产抵押给原告，抵押设定日期为2013年7月17日至2016年7月17日。另查明，原告商丘华商农村商业银行股份有限公司与第三人柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院查封了位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套房产。后被告单玉玲、梁耀丹对查封房产提出执行异议。再查明，被告单玉玲、梁耀丹对柘城县人民法院执行的陈书峰与柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中查封的上述房产提出执行异议，并将640000元房款转账至柘城县人民法院账户。柘城县人民法院作出（2018）豫1424执异112号执行裁定中止对上述房产的执行，但柘城县锅炉厂盛世公司一直未领取该款。本院认为，1、被告单玉玲、梁耀丹与被告柘城县锅炉厂盛世公司签订的三份《商品房买卖合同》均基于真实意思表示，且签订日期在法院查封之前。2、二被告合法占有案涉查封房产的时间也在人民法院作出查封裁定之前。3、二被告在签订《商品房买卖合同》时已经交付部分购房款，后又将剩余房款交付至柘城县人民法院账户，二被告已经根据合同约定履行交付购房款的义务。4、二被告购买房产的时间早于抵押登记时间和查封时间。二被告在商品房买卖合同签订后，涉案房产即被盛世公司抵押给原告，非因二被告的原因导致未办理过户。且柘城县锅炉厂盛世公司协助被告单玉玲、梁耀丹变更涉案房产产权至二被告名下的义务已经（2020）豫14民终399号民事判决确认。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，二被告即案外人单玉玲、梁耀丹对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告华商银行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告商丘华商农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费22705元，由原告商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  姜继亮审判员  李 冰二〇二〇年五月二十八日法官助理袁媛书记员徐梦婷