河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异30号案外人：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区创业大道东段路北。统一社会信用代码：9140500562487826T。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托代理人：马旭，该公司员工。委托代理人：孙文清，该公司员工。申请执行人：广发银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市人民大道37号。负责人：郑杰，该分行行长。被执行人：张海英，女，1972年4月10日生，汉族，住安阳市北关区。被执行人：苏海公，男，1968年4月28日生，汉族，住安阳市北关区。在本院执行申请执行人广发银行股份有限公司安阳分行（以下简称广发银行）与被执行人张海英、苏海公金融借款合同纠纷一案中，案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）对本院查封位于安阳市北关区灯塔路与光明路交叉口东南恒大绿洲二期商住小区7号楼3单元17层1701号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人通瑞达公司称，请求事项：撤销法院(2019)豫0503执1089号执行裁定书，停止对安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××房产的执行。事实与理由：案外人通瑞达公司系安阳恒大绿洲项目的开发商，近日发现法院作出的(2019)豫0503执1089号执行裁定书，拟将位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××房产进行拍卖，案外人作为该房产的所有权人，对法院采取的该执行措施有异议，具体事实理由如下:一、该房产已无法正式登记在被执行人名下，该房产归案外人所有。根据《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。截至目前，被执行人未取得所有权登记，不享有该房产的所有权。案外人作为该房产的建造人，根据《物权法》第三十条之规定，因合法建造房屋这一事实取得该房产的所有权，法院拍卖该房屋的行为直接损害了案外人的合法权益。2015年9月29日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》（编号YS00138849），房屋总价款924470元，银行按揭贷款55万。因被执行人未按时向银行偿还贷款，银行向案外人作出担保人履行责任通知书，并从案外人保证金账户中划扣相应款项用于支付被执行人的逾期按揭款。根据案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第（一）款第5项约定，“在房地产权证办理完毕之前，买受人未按照银行贷款合同的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同，收回房屋。”鉴于被执行人的违约行为，《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就，被执行人已丧失要求原告予以交付房屋办理房地产权证的请求权，即该房产根本无法再登记在被执行人名下。二、人民法院对预查封的房产不得进行处分。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）款之规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但应注意的是，“预查封”不等于正式“查封”，该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。预查封和查封有区别，其中第一个区别就是人民法院不能对预查封的房地产进行处理。因此从设立预查封制度的司法解释看，人民法院不得对预查封的预售房产进行处分，仅能限制该不动产物权的变动。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十六条之规定，对非经“查封”的被执行财产，人民法院不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定，就不动产而言，人民法院仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。因此，从现行司法解释的明文规定来看，人民法院也只能对采取了正式查封措施的房产进行处分，而对于处于预查封状态的被执行人财产，人民法院不可进行处分。综上，案外人认为，由于该房产已根本无法再正式登记在被执行人名下，且现行法律明确规定不得对未采取正式查封的房产进行处分，法院拍卖该房产的行为已损害了案外人的合法权益。鉴于此，案外人提出异议申请，请求依法撤销（2019）豫0503执1089号执行裁定书，立即停止对该房产的执行行为。本院查明，广发银行与张海英、苏海公金融借款合同纠纷一案，广发银行申请诉前财产保全，本院作出（2018）豫0503财保172号民事裁定书及协助执行通知书于2018年8月8日预查封了张海英、苏海公名下位于安阳市××区××路与××交叉口东南××绿洲××小区××楼××单元××号房××套。后广发银行提起诉讼，本院于2018年11月12日作出（2018）豫0503民初2345号民事判决书，判决：被告张海英、苏海公于判决生效后3个月内偿还原告广发银行借款本金66144.1元及截至2018年6月5日的利息5006.92元、罚息1065.27元、复息291.28元，2018年6月6日之后的利息、罚息、复息按照合同的约定计算至实际受偿日。判决生效后张海英、苏海公未按照判决书履行义务，广发银行向本院申请执行，在执行过程中，本院作出（2019）豫0503执1089号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。另查明，根据案外人提供的合同编号为YS00138849的《商品房预售合同》显示，2015年9月29日出卖人通瑞达公司与买受人苏海公、张海英就涉案房产签订商品房预售合同，约定涉案房产总价款924470元；付款方式为2015年9月9日前支付首付款374470元，余款550000元须在2015年9月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款的违约责任为（1）、逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；涉案房产交付期限为2017年5月31日之前。根据安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产进行了预购商品房预告登记，预告登记号为：安阳市房建安阳房管字第××号，发证时间为2016年1月13日，权利人为苏海公，共有人为张海英；该房产还进行了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司安阳分行，债权数额为550000元。涉案房产所在楼盘在2018年8月28日完成初始登记，取得豫（2018）安阳市不动产权第0016889号产权证书，权利人为通瑞达公司。另外根据案外人提供的证据，2019年5月20日中国建设银行股份有限公司安阳分行向通瑞达公司发出通知，通知事项为苏海公在其银行贷款55万元用于购买涉案房产，该借款截至通知之日长期未还，要求通瑞达公司承担连带保证责任，结清苏海公在其银行的贷款本息。根据中国建设银行股份有限公司安阳分行于2020年4月26日出具的扣款说明显示，因苏海公、张海英逾期还款，从2018年2月28日至2020年3月31日，建设银行已累计从通瑞达公司账户扣除按揭贷款97656元。本院认为，首先，案涉房产虽因案外人通瑞达公司合法建造初始登记在通瑞达公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人张海英、苏海公名下且已交付于购房人，故通瑞达公司对案涉房产已不享有《物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此亦可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人张海英、苏海公的责任财产进行预查封。故案外人通瑞达公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。关于案外人称，因张海英、苏海公逾期未还银行按揭款，导致银行从案外人保证金账户中扣除相应款项用于支付按揭款的事实。本院经审查认为，通瑞达公司作为开发商担保垫款亦导致银行贷款主债权金额相应减少，作为进行了抵押权预告登记的银行对于案涉房产可期待的优先受偿金额亦相应减少,从涉案房产的变现款中赋予案外人较申请执行人在前的优先受偿权并未损害申请人对案涉房产处置价款主张权益的合理预期，故涉案房产在处置变现款中，待本院优先支付建设银行安阳分行剩余按揭款后，案外人可以凭届时银行扣款凭证向本院主张较申请执行人优先受偿的权利。但该事实并不能阻却执行。综上，案外人通瑞达公司对涉案房产并不享有足以阻却执行的民事权益，其异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李 鹏人民陪审员  薛艺民人民陪审员  刘 微二〇二〇年五月七日书 记 员  南 刚