青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1577号 原告：王斌，公民身份号码：×××，男，1978年5月26日出生，汉族，住西宁市。 被告：杨方刚，公民身份号码：×××，男，1980年11月5日出生，汉族，住山东省汶上县。 第三人：黄万容，公民身份号码：×××，女，1974年7月1日出生，汉族，住西宁市。 原告王斌与被告杨方刚、第三人黄万容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王斌，第三人黄万容均到庭参加了诉讼，被告杨方刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令第三人黄万容腾退位于西宁市××区房屋；3.判令被告杨方刚支付2019年9月15日至2020年3月15日的房屋租金7200元，并支付自2020年3月15日起至房屋实际腾退之日止，以月租金1200元/月的标准计算的房屋占用使用费；4.判令被告杨方刚支付逾期支付租金的违约金648元（至2020年3月10日），以及合同解除的违约金2400元；5.判令被告杨方刚支付2018年3月15日至2018年6月30日的物业费268.52元、2018年7月1日至2020年3月7日物业费1552.44元及腾退房屋之前的物业管理费；6.判令被告杨方刚支付2018年3月15日至2018年4月15日的暖气费124.5元、2018年10月15日至2020年3月10日的暖气费及滞纳金1709.88元及腾退房屋之前的暖气费及滞纳金；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原告与被告杨方刚签订《房屋租赁合同》，将位于西宁市××区的房屋租给被告杨方刚，租期10年，每月租金1200元。自被告租赁该房起，一直不能按时给付房租，总以各种理由拖延交付房租，原告以电话、短信、微信等方式催要，但被告不接电话或以手机丢了、过几天一定给、最近比较忙为理由持续拖欠房租，转租给他人时不与租客讲明物业费及暖气费未交纳等事实，采取欺骗手段将该房屋转租给他人。原告为了及时收回房租，督促被告按时交纳物业费、暖气费。2018年4月21日、2019年3月30日原告与被告签订了补充协议，但被告以需要原告提前一星期通知被告交纳房租及其他费用的不合理要求签订了该协议，后原告多次联系被告，被告仍然拒不履行其义务，2019年3月30日后原告已联系不到被告。原告认为被告杨方刚已不能履行合同约定构成违约，为了减少损失，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼，请法院依法支持原告诉讼请求。 被告杨方刚未到庭答辩，本院向被告杨方刚送达时，被告杨方刚辩称确实欠付原告半年的租金，暖气费和物业费应由其租客交纳，具体欠付数额需要和原告核对后尽快支付给原告。 第三人黄万容辩称，2019年10月25日杨方刚把房子转租给我，我向杨方刚支付了20000元，其中18000元是一年的租金，押金2000元，房子现在由我居住使用，租期尚未届满，我应居住到合同约定的2020年10月25日租期届满。 经本院审理查明，王斌为青海省西宁市××路的不动产权利人。2018年2月26日，王斌与杨方刚签订《房屋租赁合同》，合同约定王斌将上述房屋出租给杨方刚使用，租赁期限自2018年3月16日至2028年3月15日止，共120个月。合同约定月租金为1200元/月，租金按年支付，杨方刚在每年到期前一个月向王斌支付租金，租赁押金为1200元。合同第三条约定杨方刚租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、物业费以及其他由杨方刚居住使用而产生的费用由杨方刚承担。租赁结束时，杨方刚需交清欠费，杨方刚对该房屋有转租的权利。合同第六条约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，其中若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金2400元。合同补充约定，首年房租为半年交纳，次年开始房租年付。合同签订后，王斌将房屋交付给杨方刚，杨方刚将房屋装修后对外转租。 另查明，2018年4月21日，王斌与杨方刚签订《补充协议》，协议约定杨方刚第一年租金付款方式为半年付，其余九年租金为年付，租金需在租赁期间到期前（2018年半年/2019年至2028年）一个月付清，每逾期一天，按月租金0.3%交纳违约金，房租另算。如不按期执行、出租方有权终止合同，承租方的装修费用自行承担。合同签订后，杨方刚向王斌交纳了半年的房租7200元（2018年3月16日至2018年9月15日）。2018年8月起，经王斌多次催要，2018年9月18日杨方刚向王斌支付半年租金7200元（2018年9月16日至2019年3月15日），2019年4月7日，杨方刚向王斌支付半年的租金7200元（2019年3月16日至2019年9月15日），王斌以合同约定次年租金应当年付为由多次向杨方刚催收租金，杨方刚未支付。2019年3月30日，杨方刚向王斌出具《承诺书（补充协议）》，承诺每年按时交房租，如违约按年租金的3%收取违约金，但王斌有义务提前一个星期时间提醒杨方刚交房租，如王斌不提醒，杨方刚不负违约责任。后杨方刚仍未支付2019年9月15日后的租金，致使本案纠纷产生。 再查明，2017年8月13日，王斌交纳了租赁房屋2017年10月15日至2018年4月15日的取暖费747元、2017年10月15日至2018年6月30日物业管理费920.64元。因租期内，杨方刚未交纳取暖费及物业管理费，2020年5月22日王斌交纳了租赁房屋2018年10月15日至2019年4月15日的取暖费747元及滞纳金121.01元，2019年10月15日至2020年4月15日的取暖费747元及滞纳金121.76元，合计1736.77元；同日，王斌交纳了租赁房屋2018年7月1日至2020年6月30日共2年的物业管理费1841.28元。 再查明，2019年10月25日，杨方刚将上述房屋转租给第三人黄万容，合同约定租期自2019年10月26日至2020年10月25日，租金为1500元/月，租金按年支付，房屋押金2000元在合同期满后由杨方刚退还。合同签订后，黄万容向杨方刚支付了年租金18000元及押金2000元，后上述房屋交付黄万容居住使用至今。 以上事实有原告提交的不动产权证书、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《承诺书》，微信聊天记录、物业费、取暖费欠费证明、催交通知单、交费凭证，黄万容提交的《房屋租赁合同》、微信转账记录以及双方当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告王斌与被告杨方刚签订的《房屋租赁合同》以及经出租人原告王斌的同意，被告杨方刚将房屋转租给第三人黄万容的转租合同，均系各方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效，应予保护，各方均应按合同的约定行使和履行各自的权利义务。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中被告杨方刚未按合同约定的期限足额支付租金，其行为已构成违约，经原告王斌多次催要无果，现原告王斌主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。因租赁合同的解除，被告杨方刚丧失合法占有使用并转租房屋的基础，与第三人黄万容签订的租赁合同基础不复存在，原告主张第三人黄万容腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人黄万容与被告杨方刚之间的租赁合同争议，双方可另案处理。 关于原告主张的租金，因被告杨方刚的租金支付至2019年9月15日，被告杨方刚应当支付原告自2019年9月16日至2020年3月15日的租金7200元，并承担自2020年3月16日起至房屋实际腾退之日止，按1200元/月租金标准计算的房屋占有使用费。 关于原告主张的违约金。首先，依据双方约定的“次年租金需在租赁期间到期前一个月付清，每逾期一天，按月租金0.3%交纳违约金”的约定，2019年9月16日至2020年3月15日的租金7200元，本应于2019年3月15日前支付，被告杨方刚逾期支付租金，应当承担以补充协议约定的违约金计算方式计算的违约金，原告主张的逾期支付租金的违约金648元，未超过双方的约定，本院予以支持。其次，原告主张的被告解除合同的违约金2400元，因本案系被告杨方刚违约，原告行使合同解除权，并非被告杨方刚强行解除合同，原告主张违约金2400元不符合双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定，本院不予支持。 关于原告主张被告杨方刚支付物业管理费的诉讼请求。《房屋租赁合同》第三条明确约定租赁期间，上述费用由被告杨方刚承担，被告杨方刚未按期交纳，应当承担租期内物业管理费、取暖费及逾期支付取暖费产生的滞纳金。因上述房屋自2018年3月16日交付被告杨方刚，结合原告提交的交费凭证，原告主张被告杨方刚支付2018年3月15日至2018年6月30日的物业管理费268.52元、2018年7月1日至2020年3月7日物业管理费1552.44元，合计1820.96元，于法有据且计算无误，本院予以支持。被告杨方刚还应当支付原告自2020年3月8日起至房屋实际腾退之日止，按76.72元/月计算的物业管理费。 关于原告主张的取暖费及滞纳金，结合交费凭证，原告主张被告杨方刚支付自2018年3月15日至2018年4月15日取暖费124.5元，2018年10月15日至2020年4月15日取暖费及滞纳金为1736.77元，有交费凭证为据，合计1861.27元，本院予以支持。因2019年-2020年度供暖期已过，下一供暖期至2020年10月15日才开始，对原告主张的下一采暖期的费用，本院不予支持。 综上所述，原告诉请解除与被告杨方刚于2018年2月26日签订的《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持。第三人黄万容应腾退位于西宁市××区房屋，被告杨方刚应当支付原告自2019年9月16日至2020年3月15日的租金7200元，并承担自2020年3月16日起至房屋实际腾退之日止，按租金标准1200元/月计算的房屋占有使用费。被告杨方刚应当支付原告逾期支付租金的违约金648元，自2018年3月15日至2020年3月7日的物业管理费1820.96元，以及自2020年3月8日起至房屋实际腾退之日止，按76.72元/月计算的物业管理费。被告杨方刚应当支付原告自2018年3月15日至2020年4月15日取暖费及滞纳金1861.27元。原告主张被告支付解除合同的违约金2400元不符合合同约定，本院不予支持。被告杨方刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其怠于行使自己的民事权利，由此产生的法律责任由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十一条的规定，判决如下： 一、依法解除原告王斌与被告杨方刚于2018年2月26日签订的《房屋租赁合同》，第三人黄万容于本判决生效后十五日内腾退位于西宁市××区房屋并交付原告王斌； 二、被告杨方刚支付原告王斌自2019年9月16日至2020年3月15日的房屋租金7200元，并支付原告王斌自2020年3月16日起至房屋实际腾退之日止，按1200元/月的租金标准计算的房屋占有使用费； 三、被告杨方刚支付原告王斌逾期支付租金的违约金648元； 四、被告杨方刚支付原告王斌自2018年3月15日至2020年3月7日的物业管理费1820.96元，以及自2020年3月8日起至房屋实际腾退之日止按76.72元/月计算的物业管理费； 五、被告杨方刚支付原告王斌自2018年3月15日至2020年4月15日的取暖费及滞纳金1861.27元； 以上二、三、四、五项于本判决生效后十日内付清； 六、驳回原告王斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138元，减半收取计69元，由被告杨方刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审 判 员 李成玲 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 郭雪青 书 记 员 张洪彬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。