福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初1044号 原告：福州泰屿房地产开发有限公司，住所地福州市闽侯县南屿镇南井村新桥头。 法定代表人：黄晓青，总经理。 委托诉讼代理人：钟俊、林倩，北京德恒（福州）律师事务所执业律师。 被告：聂吉翠，女，汉族，1965年7月18日出生，住所地福建省莆田市仙游县。 被告：林将清，男，汉族，1988年4月14日出生，住所地福建省莆田市仙游县。 被告：林友民，男，汉族，1957年5月23日出生，住所地福建省莆田市仙游县。 原告福州泰屿房地产开发有限公司（以下简称泰屿公司）与被告聂吉翠、林将清、林友民商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰屿公司的委托诉讼代理人钟俊及被告林将清到庭参加诉讼，被告聂吉翠、林友民经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰屿公司向本院提出诉讼请求：1.解除泰屿公司与聂吉翠、林将清、林友民签订的编号为20141020335《商品房买卖合同》；2.判令聂吉翠、林将清、林友民立即协助泰屿公司办理编号为20141020335《商品房买卖合同》的备案登记注销及商品房预告登记的注销手续；3.判令聂吉翠、林将清、林友民立即向泰屿公司支付解除《商品房买卖合同》产生的违约金240996.9元（违约金按购房总价803323元30%计算）；4.判令聂吉翠、林将清、林友民赔偿泰屿公司为主张权利所支出的律师代理费8000元；5.判令泰屿公司有权在聂吉翠、林将清、林友民已付的房价款123323元中直接抵扣聂吉翠、林将清、林友民应承担的第3项至第4项款项，不足部分由聂吉翠、林将清、林友民另行支付；6.本案的全部诉讼费用（包含但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由聂吉翠、林将清、林友民承担。 事实与理由：2015年11月11日，泰屿公司与聂吉翠、林将清、林友民签订编号为20141020335《商品房买卖合同》及附件补充协议，约定:（1）聂吉翠、林将清、林友民向泰屿公司购买南屿镇乌龙江南大道99号泰禾红悦B11#楼1008单元号房，房屋总价款为803323元，聂吉翠、林将清、林友民于签约当日支付定金30000元，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付203323元房价款（含定金），余款600000元办理按揭贷款；（2）若聂吉翠、林将清、林友民在泰屿公司发出按揭贷款签约通知书之日起7日内，未至指定地点办理贷款手续的，逾期超过60日的泰屿公司有权解除合同；（3）若聂吉翠、林将清、林友民未按合同约定的时间付款，逾期超过30日的，在泰屿公司书面催告7日后仍未支付应付款的，泰屿公司有权解除合同；（4）合同解除的，违约方应以购房款总额为基数，按照30%比例支付违约金，并赔偿由此给对方造成的一切损失；（5）泰屿公司有权从已付购房款中直接扣除违约金及已发生的费用，剩余款项无息退还给聂吉翠、林将清、林友民。 合同签订后，双方为案涉合同办理网签及预告登记。但聂吉翠、林将清、林友民经多次催告后至今仍未办理按揭贷款。2019年9月10日，泰屿公司再次向聂吉翠、林将清、林友民发函催告，但聂吉翠、林将清、林友民至今仍置之不理。 综上，泰屿公司认为聂吉翠、林将清、林友民逾期办理按揭贷款及支付购房款行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，泰屿公司有权解除《商品房买卖合同》并要求聂吉翠、林将清、林友民承担违约责任。因此，泰屿公司为维护合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 林将清辩称，其未收到2019年9月10日发的催告函，支付的首付款没有203323元这么多。当时办理贷款时，因为银行下班，差盖章所以无法办理。违约金30%太高了。 聂吉翠、林友民未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。聂吉翠、林友民未向本院提交证据,也未到庭应诉，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月11日，泰屿公司与聂吉翠、林将清、林友民签订编号为20141020335的《商品房买卖合同》及附件补充协议，约定：聂吉翠、林将清、林友民向泰屿公司购买南屿镇乌龙江南大道99号泰禾红悦第B11#楼1008单元号房，房屋总价款为803323元；买受人于签约当日支付定金30000元整，于《商品房买卖合同》备案出件当日付清203323元按揭首付（含定金），余款600000元办理按揭贷款。合同第七条条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。合同附件六补充协议第三条第3款约定，买受人同意于签订本协议之日起7天内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，领取按揭材料收据，每逾期一天，买受人以申请按揭贷款总额为基数，按照日万分之一的比率向出卖人计付违约金。若银行审查中要求买受人补充材料，买受人应于收到出卖人发出的补充材料通知书之日起7天内补齐，并领取按揭材料补充材料收据，每逾期一天，买受人以申请按揭贷款总额的为基数，按照日万分之一的比率向出卖人计付违约金，若买受人逾期递交或补交按揭材料达60天以上的，出卖人有权解除合同。合同附件六补充协议第十八条约定，本《商品房买卖合同》生效后，双方应严格遵守合同约定。除本协议另有约定外，买受人违约导致《商品房买卖合同》解除或终止的，买受人应按照购房总价的30%向出卖人支付违约金。出卖人有权从购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款后，将买受人已付购房款余额不计利息退还买受人。合同附件六补充协议第二十三条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议作为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。双方同意，因《商品房买卖合同》及本补充协议的签订和履行引起的一切纠纷，诉讼管辖法院均为商品房所在地人民法院。本补充协议与《商品房买卖合同》约定不同的，以本补充协议内容为准。 合同签订后，林将清共支付购房款123323元，泰屿公司为涉案房产办理备案登记及预告登记。林将清未在约定期限内完成银行按揭贷款手续。2019年9月9日，泰屿公司依照合同约定联系地址向聂吉翠、林将清、林友民发出《银行按揭贷款签约催告函》，要求聂吉翠、林将清、林友民在接到函件之日起7日内办理按揭贷款手续，签署相关贷款文件；若仍逾期办理按揭贷款手续，泰屿公司有权解除合同。该函件于2019年9月15日签收。 另查明，泰屿公司为本案支出律师费8000元。 本院认为，泰屿公司与聂吉翠、林将清、林友民签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。聂吉翠、林将清、林友民在合同签订后，未在约定时间内办理完成银行按揭贷款手续，且经泰屿公司催告后仍未办理，已构成违约。泰屿公司诉请解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，泰屿公司应将收取的购房款返还给聂吉翠、林将清、林友民，聂吉翠、林将清、林友民应配合泰屿公司办理涉案房产的备案登记及预告登记注销手续。聂吉翠、林将清、林友民未按约定时间办理银行按揭贷款导致合同解除，应向泰屿公司承担违约责任，聂吉翠、林将清、林友民主张违约金过高，但未能举证，泰屿公司亦未能举证证明其具体损失，综合本案情况，本院酌情将违约金调整为购房总价的20%即160664.6元。关于泰屿公司主张的律师费损失，合同并无约定，且该费用属于泰屿公司损失的一部分，已由聂吉翠、林将清、林友民通过支付违约金的方式予以补偿，故对泰屿公司的该项主张，本院不予支持。关于泰屿公司要求其损失在应退还给聂吉翠、林将清、林友民的购房款中直接抵扣，虽然有合同依据,但泰屿公司对聂吉翠、林将清、林友民享有的债权属于普通债权,不具有优先其他债权受偿的地位,故对泰屿公司的该项诉求，本院不予支持。聂吉翠、林友民经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福州泰屿房地产开发有限公司与聂吉翠、林将清、林友民签订的编号为20141020335的《商品房买卖合同》； 二、聂吉翠、林将清、林友民应于本判决生效之日起十五日内协助福州泰屿房地产开发有限公司办理编号为20141020335的《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记的注销手续； 三、聂吉翠、林将清、林友民应于本判决生效之日起十五日内向福州泰屿房地产开发有限公司支付解除《商品房买卖合同》产生的违约金160664.6元； 四、福州泰屿房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向聂吉翠、林将清、林友民返还购房款123323元； 五、驳回福州泰屿房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11833元，减半收取计5916.5元，由聂吉翠、林将清、林友民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李秀华 二〇二〇年五月六日 书记员  陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。