甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1563号上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永平，男，1987年11月2日出生，汉族，住甘肃省临洮县。委托诉讼代理人：吴敏，男，住甘肃省会宁县，兰州市城关区九州大道社区推荐。上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）因与被上诉人张永平房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华韵公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审。2.一、二审案件受理费及其他费用由张永平承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，华韵公司不构成违约，不应承担违约责任。华韵公司未能履行协助办理权属登记的原因为不可抗力，过错不在华韵公司，而是规划变更及政府和政策、指令一变再变。依据兰政地[2019]4号文件要求，补交土地出让金的时间为该文件批复下达后的一年，现在尚未到期，对此时间点一审法院未查清。一审判决忽视本案不可抗力的特殊情况，仍然依据交房后720个工作日作为违约责任的起算点，对华韵公司有失公平，应当在华韵公司补缴土地出让金后720个工作日开始计算违约金。张永平辩称，华韵公司主张因政府原因导致不可抗力，但没有就此提起行政诉讼。该政府政策是针对九州片区的，其他小区目前都可以正常办理房产证，可见不能办证的原因系华韵公司所致。720个工作日应自交房之日起算，而非自交付土地出让金之日起算。张永平向一审法院起诉请求：1.判令华韵公司立即协助张永平办理房屋所有权证；2.判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金41790元（按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准加收50%计算）；3.本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2014年12月3日，张永平与华韵公司签订商品房买卖合同一份，双方约定张永平购买华韵公司开发的位于兰州市城关区房屋一套，建筑面积73.14平方米，套内建筑面积54.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.24平方米。房屋总价款414484元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款124484元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议约定：买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助:若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，张永平向华韵公司交付全部购房款。2015年12月24日，张永平向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2015年12月28日，华韵公司给张永平办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州·江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年5月10日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年12月5日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明：“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证>（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》（兰政办发（2016］22号）等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”华韵公司接此通知后，尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助张永平办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为在华韵公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,华韵公司未办理权属登记是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张永平与华韵公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。张永平作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；华韵公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对张永平构成违约。理由为：在华韵公司申请办理房屋权属证书时，因2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复，该批复通知要求华韵公司补交国有建设用地使用权出让价款41777852元。华韵公司至今未补交该款项,进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，导致权属登记无法完成。因为，《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记资料，故华韵公司的行为对张永平构成违约。在华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，故对于张永平主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。张永平可在华韵公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。对于张永平主张的逾期办证违约金41790元，张永平已明确该违约金是指2017年12月24日至2019年7月1日的违约金。根据商品房买卖合同的约定，华韵公司须在该商品房交付使用日起720工作日内为张永平代为办理完毕所有权登记手续，而案涉房屋于2015年12月28日交付使用，据此计算下来，案涉商品房交付使用日起720工作日的截止日期为2018年11月20日，此后构成华韵公司逾期办证的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中双方在签订的合同中没有约定违约金,故依照该司法解释的规定,对张永平诉请的违约金以已付房款总额414484元为基数、以年利率4.75%为标准计算,故华韵公司应向张永平支付的违约金为11975元[414484元×4.75%×222天（自2018年11月21日至2019年7月1日）]。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告甘肃华韵房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张永平给付违约金11975元；二、驳回原告张永平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取422元，由原告张永平负担300元，被告甘肃华韵房地产开发有限公司负担122元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张永平提交《天昱·凤凰城一期办理不动产登记须知》复印件一份，证明该小区与本案“江南明珠”小区同期开发，不存在不能办理房产证的不可抗力因素。华韵公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不属于二审新证据范围。经审查，该证据系复印件，真实性无法确认，且系案外小区的不动产登记须知，与本案缺乏关联性，依法不予采信。华韵公司提交甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》一份，证明兰州市国土资源局与华韵公司于2019年1月9日签订国有建设用地使用权出让补充合同，约定一年内补交土地使用费41777852元。张永平对该份证据予以认可，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整(小写:41777852元)”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年5月20日贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.85%。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为张永平请求华韵公司办理房产证并支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补交甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对华韵公司经营的不利影响，本院限定华韵公司于2020年8月31日之前协助张永平办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。张永平关于请求华韵公司协助办理房产证的上诉请求具备事实及法律依据，应予支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年8月31日之后逾期办证的违约责任。综上所述，华韵公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初7148号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年8月31日前协助张永平办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；三、若2020年8月31日之前甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助张永平办理房屋权属登记的义务，则自2020年9月1日起以已付房款总额414484元为基数，以年利率3.85%为标准向张永平承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止；四、驳回张永平的其他诉讼请求。一审案件受理费422元，由张永平负担222元，甘肃华韵房地产开发有限公司负担200元。二审案件受理费99元，由甘肃华韵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年五月二十二日书记员  段鸿燕