上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2807号原告：上海天势餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王晓亭，执行董事。委托诉讼代理人：缪迪，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡沁珂，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海涨一亭餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区银城路XXX号地下一层LG101A-18&19单元。法定代表人：陶益，执行董事。委托诉讼代理人：康继牟，上海申恒律师事务所律师。原告上海天势餐饮管理有限公司(以下简称天势公司)诉被告上海涨一亭餐饮管理有限公司(以下简称涨一亭公司)房屋租某合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪迪、被告的法定代表人陶益及其委托诉讼代理人康继牟到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告天势公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《尚悦湾寻味市集房屋租某合同》、《补充协议》于2019年9月20日解除；2、判令被告按每日人民币(以下币种同)2,440元的标准向原告支付2019年9月21日至2019年12月1日期间的房屋占用费；3、判令被告向原告支付解约违约金481,948.80元(计算标准为六个月的餐饮管理费和管理服务费)。事实及理由：2018年12月26日，原告与被告的代表张翔签订了《尚悦湾寻味市集房屋租某合同书》(以下简称《租某合同》)，就张翔向原告租某上海市浦东新区银城路XXX号地下一层LG101A-18&19单元商铺(以下简称系争商铺)的相关事宜进行了约定。2019年3月17日，原、被告签订了《补充协议》，约定系争商铺及合同的租某主体由张翔变更为被告。2019年8月28日、9月5日，被告两次发函给原告表示从2019年9月1日起不再经营并拒付租金等费用，原告多次催讨无果，故提起本案诉讼。被告涨一亭公司辩称，同意原、被告双方的《租某合同》及《补充协议》于2019年9月20日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。被告在2019年9月5日就告知原告不再承租系争商铺，并且在9月10日就准备清场并计划搬出设施设备，但遭到物业的阻拦，物业称需要得到原告的许可才可以搬离，所以被告无需支付占用费；被告认为系争商铺在2019年11月14日之前就有新的租客入驻；被告还认为原告主张的违约金标准过高，其认为额外支付一个月的租金作为违约金比较适宜。本院经审理认定事实如下：2018年12月26日，原告(出租方、甲方)与张翔(承租方、乙方)签订《租某合同》，约定由乙方承租系争商铺，租期为2019年1月1日至2021年12月31日，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起59天的装修期(即2019年1月1日至2019年2月28日)，乙方无须承担该装修期内的租金、宣传推广费；系争商铺的餐饮管理费支付的原则是先支付后使用，第一个餐饮管理费计收年度的含税月保底餐饮管理费为74,224.80元；系争商铺每月含税管理服务费为6,100元。第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理。第12.2条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有餐饮管理费以及租某保证金和其他费用均不予退还；同时乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的餐饮管理费和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2019年3月17日，原告(甲方)与张翔(乙方)签订《补充协议》，约定原《租某合同》中系争商铺更换经营主体为“上海涨一亭餐饮管理有限公司”，其他未经事项，按甲乙双方签订的原租某合同履行。在《补充协议》的落款处加盖有被告的印章。2019年9月20日，原告向被告发送《解约通知书》，内容为原告于2019年8月28日收到被告寄送的《事项告知书》，在该《事项告知书》中被告称系争商铺将于2019年9月1日停止营业，并拒不支付此后的租金；原告认为被告违反租某合同的约定，属于擅自中途退租，故决定双方的《租某合同》在被告收到《解约通知书》之日起解除，并要求被告支付拖欠的租金、水电费、物业管理费等费用并支付违约金。庭审中，被告表示在2019年9月20日收到了《解约通知书》。2019年11月14日，系争商铺的物业管理方中信泰富(上海)物业管理有限公司向“LG101A寻味市集-极火酱烧”出具《尚悦湾广场装修施工证》，内容为允许尚悦湾广场商城LG层101A-18室进行装修工程，装修内容为二次装修，有效日期自2019年11月14日开工至2019年12月31日竣工。另，被告法定代表人陶益与被告工作人员的微信聊天记录显示，在群名为“尚悦湾-涨亭”的微信聊天群中，2019年8月31日，被告发送信息“马姐，帮我们开张出门单吧，我们晚上把设备搬走，前厅后厨的所有设备”。原告回复“由于贵司并未提前一个月告知我司退厂，也并未签署任何退租协议，目前还不能撤场。”被告又说“我们实在做不下去了，如果你们不让搬，那我们的设备就一直放里面？产生的设备占用费可不能算我们头上。”原告回复“由于贵司并未提前一个月告知所以请继续经营，不同意马上搬离。请贵司今日正常交租，不然我司将按合同违约条款追溯。”9月4日，原告向被告发送信息“请贵司按照合同约定支付租金及继续经营，并与我司取得联系洽谈退租事宜。”9月7日，被告向原告发送信息“他(指原告的负责人)不同意我们搬离，但我们始终认为这是不合理的。…我们现在新店即将开业，有设备不能用，那些设备都是定制的，一时半会买不到的。这也会给我们带来不少损失。”审理中，原、被告均表示租某合同解除前系争商铺欠付的租金、水电费等费用以及租某保证金不在本案中处理。原告还向本院陈述到，2019年9月10日确实未发函告知物业人员让被告取走设备，因为当时双方的合同还未解除，如何处理还在协商过程中；原告收回系争商铺的时间是2019年11月20日，后于2019年12月1日与案外人签署了租某协议，并在租某协议中约定给予45天的装修免租期，案外人租某系争商铺作为经营“日式米饭类快餐/极火酱烧”之用途。本院认为，原告与被告签订的《租某合同》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效，双方均应恪守。现双方一致认可《租某合同》与《补充协议》于2019年9月20日解除，对此本院予以确认。关于原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，被告辩称其在2019年9月10日曾向原告表示要求搬走系争商铺内的设施设备，但遭到原告拒绝，故其不需要承担此后的房屋占用费，本院认为在9月10日原、被告并未就双方租某关系如何处理达成一致意见，因此租某合同仍继续履行，原告在被告表示想要退租并且欠缴房租的情况下，有权阻止被告搬场；而在原告向被告发送解约函后，被告也未能举证证明曾与原告联系要求取回系争商铺内的设施设备，故被告应承担原告实际收回系争商铺之前的房屋占用费。根据《尚悦湾广场装修施工证》显示，2019年11月14日已有新的承租人开始对系争商铺进行装修，因此可以推定最晚在该日，原告已经收回了系争商铺并对外出租，故综合本案的证据，被告应承担2019年9月21日至2019年11月13日期间系争商铺的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，原告要求参照租金标准按2,440元/日计算，本院认为该标准尚属合理，予以准许。此外，原、被告租某关系解除系由于被告要求提前退租所致，故被告作为违约方理应承担由此产生的违约责任；被告认为原告主张的违约金过高，要求法院予以调整，故本院综合考虑被告的违约程度、租某合同的实际履行状况以及系争商铺的后续出租情况，酌情认定被告应向原告支付违约金140,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海天势餐饮管理有限公司与被告上海涨一亭餐饮管理有限公司签订的《尚悦湾寻味市集房屋租某合同书》和《补充协议》于2019年9月20日解除；二、被告上海涨一亭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内按照每日2,440元的标准向原告上海天势餐饮管理有限公司支付2019年9月21日至2019年11月13日期间的租金和房屋占用费；三、被告上海涨一亭餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海天势餐饮管理有限公司支付解约违约金140,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,432元，减半收取计5216元，由原告上海天势餐饮管理有限公司负担3,029元，由被告上海涨一亭餐饮管理有限公司负担2,187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年五月二十七日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。