江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初556号原告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙炜煜，该公司员工。委托诉讼代理人：吴梦艳，该公司员工。被告：张正，男，1986年9月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：任秀凤，女，1986年4月28日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告张正、任秀凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人孙炜煜、吴梦艳，被告任秀凤到庭参加诉讼。被告张正经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年6月至2019年4月物业服务费：126.99㎡×2.1元/㎡/月=266.7元×23月=6134.1元，滞纳金：1104.1元，合计7238.2元；2、判令被告支付2017年6月至2019年4月的公摊水电费：0.265元/月/㎡×126.99㎡=33.7元×23月=775.1元；3、判令被告支付2017年6月至2019年4月的电梯运行维护费：0.348元/月/㎡×126.99㎡=44.2元×23月=1016.6元。事实和理由：被告系原告所管理的无锡市滨湖区苏宁悦城D地块18单元304室的业主，房屋面积126.99平方米。根据被告与原告签订的前期物业服务合同及房屋交付通知书中约定：被告应按每月每平方米2.1元的标准支付物业费，被告应于每月5号缴纳当月的物业服务费、公摊水电费用、电梯运行维护费及代收代缴费用。被告自2017年6月起即未支付物业服务费，截止2019年4月，被告所欠原告物业服务费6134.1元，产生滞纳金1104.1元；所欠原告代收代缴公摊水电费775.1元、电梯运行维护费1016.6元。原告多次催讨未果，特提起诉讼。被告张正未作出答辩。被告任秀凤辩称：对上述金额没有异议，只要物业公司帮其把问题处理好，其会缴纳上述费用。目前，其存在的主要问题有二，一是房间外面平台上有其他人的空调外机，离其房间窗户太近，噪声太大，影响其生活，要求将这些外机位移走；二是其西阳台外面的臭水沟要处理干净，外墙上面的落水管也需处理干净。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表，明确无锡市滨湖区苏宁悦园住宅按六级物业服务标准，经合同约定后，按建筑面积每月每平方米2.10元收取物业公共服务费；非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准；特约服务收费标准等由物业服务企业与业主或委托者协商确定。电梯运行维护费、公共能耗费等按实收取、合理分摊、单独建账、定期公布。停车收费按规定标准收取。收费实行明码公示。张正、任秀凤系无锡市滨湖区苏宁悦园的业主，居住的房屋为苏宁悦园D区18号304室，系向开发商苏宁置业有限公司购买的精装房屋，房屋建筑面积为126.99平方米。2015年8月7日，业主张正、任秀凤与物业公司签订前期物业服务合同，约定：物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积计算，每月每平方米2.1元；公共能耗分摊费由业主按建筑面积分摊；按月交纳，业主应在每月第5日履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。双方还约定了其他事项。2015年6月30日，无锡苏宁置业有限公司向张正、任秀凤发放房屋交付通知书，载明预交分摊公共水电费收费标准为0.265元/月/平方米，预交电梯运行维护费0.348元/月/平方米。张正、任秀凤未交纳自2017年6月至2019年4月的物业服务费6134.1元（126.99平方米×2.1元/平方米/月＝266.7元/月×23月＝6134.1元）。由于双方约定在每月5日交纳物业服务费，张正、任秀凤未交，故张正、任秀凤还需交纳按欠费金额的万分之五/天的违约金（滞纳金），计算至2019年4月5日的违约金（滞纳金）为1104.1元。另外，张正、任秀凤尚欠2017年6月至2019年4月的公摊水电费775.1元（0.265元/平方米/月×126.99平方米＝33.7元/月×23月=775.1元）和2017年6月至2019年4月的电梯运行维护费1016.6元（0.348元/平方米/月×126.99平方米＝44.2元/月×23月=1016.6元）。任秀凤对欠物业公司上述费用没有异议，只是提出只要物业公司帮其把问题处理好，其会缴纳上述费用。上述事实，有无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表、前期物业服务合同、苏宁悦城18单元304室物业服务费欠费详情表、商品房买卖合同、费用缴纳告知书、房屋交付通知书、微信聊天记录截图、照片及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。张正、任秀凤与物业公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。张正、任秀凤系苏宁悦园的业主，物业公司已提供了物业服务，张正、任秀凤应当按约交纳物业服务费用。任秀凤对结欠物业公司物业服务费6134.1元、违约金（滞纳金）为1104.1元、公摊水电费775.1元、电梯运行维护费1016.6元不持异议，本院予以确认。关于任秀凤要求物业公司解决的问题，其一是其房间外面的平台上摆放的他人的空调外机，离其房间太近，噪声太大致使其生活受到影响，要求物业公司将空调外机移走。本案在审理过程中，审理人员前往实地查看，摆放在张正、任秀凤房屋外平台上的空调外机是小区一楼商铺所有，小区商铺设计时将空调外机位设置在商铺一楼上方处，大部分商铺也均将空调外机位摆放在规定位置，本案中任秀凤提及的几个空调外机体积较大，无法摆放在原设计好的外机位摆放处。物业公司作为小区物业服务管理单位，对房屋及配套的设施设备和相关场地有养护及管理的义务，应当就空调外机的问题帮助任秀凤一起与商铺进行协商，如协商无法解决，任秀凤可另行起诉维护自身合法权利。其二，任秀凤要求物业公司将其西阳台外面的臭水沟及落水管处理干净，经与双方核实，物业公司已安排人员打扫其西阳台外面的平台，落水管尚未有处理方案。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但是业主必须通过一定的合法程序，来获得应有的物业服务，而拒交物业费，不是一种合法的手段。故任秀凤的抗辩事项并不是拒交物业费的理由。故物业公司要求张正、任秀凤按照约定立即支付拖欠的2017年6月起至2019年4月止的物业服务费及滞纳金、公摊水电费、电梯运行维护费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。张正经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、张正、任秀凤于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年6月至2019年4月止的物业服务费6134.1元及逾期付款的滞纳金1104.1元（计算至2019年4月5日，按每日万分之五计算）。二、张正、任秀凤于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年6月至2019年4月止的公摊水电费775.1元。三、张正、任秀凤于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2017年6月至2019年4月止的电梯运行维护费1016.6元。如果张正、任秀凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张正、任秀凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年五月十九日书记员  许 丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》：第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。