广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3233号原告：何雪莺，女，1979年12月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔肇贤，广东期待律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼颖怡，广东期待律师事务所实习人员。被告：深圳市康辉旅行社有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：满炎权，职务总经理、董事。委托诉讼代理人：赵雷军，广东伟然（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：招梦婷，广东伟然（广州）律师事务所律师。原告何雪莺与被告深圳市康辉旅行社有限公司（以下简称康辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何雪莺的委托诉讼代理人孔肇贤、冼颖怡，被告康辉公司的委托诉讼代理人赵雷军、招梦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何雪莺向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金28800元；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为位于番禺区钟村街××2122的房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权人。原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租涉案房屋用于经营维也纳国际酒店，租赁期限自2015年12月25日起至2025年12月24日，租金标准4800元/月并按约定递增。合同第十一条约定乙方违约责任：“1.在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，还应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金。2.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金。逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金……”及后，原告与被告签订《房屋租赁合同书补充协议》，约定被告应于每月26-29日支付当月25日至下月24日的租金。该补充协议第五条约定：“乙方及广东荣和康园旅游投资管理有限公司确认，对于房屋租赁合同及相关事宜，乙方与广东荣和康园旅游投资管理有限公司互负连带责任，两方不因上述事宜办理主体问题而免除责任”。自2017年5月起，被告开始有欠付租金的行为，经原告催告仍不按约履行。在政府部门主持下的会议中，被告明确表示退出维也纳酒店奥园城市天地店项目。根据合同第十一条的约定，被告擅自退租、逾期支付租金的行为已造成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告康辉公司辩称，我方不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、《房屋租赁合同书》并非因康辉公司的原因而解除，康辉公司不应承担赔偿责任。（一）从涉案酒店经营项目的启动背景分析，康辉公司不存在过错，继而可以认定在签署租赁合同时亦不存在过错。1.涉案的租赁房屋的开发商为奥园集团（广州）有限公司（以下简称“奥园公司”），且奥园公司是在香港上市的全国性知名房地产企业-中国奥园地产集团股份有限公司（上市代码：3883.HK）的成员企业，在房地产开发领域拥有丰富经验以及强大的经营实力。在洽谈合作以及签订合作协议时，奥园公司均告知并承诺涉案房屋是可以作为酒店经营的，鉴于“奥园”品牌社会信用的强大背书，康辉公司遂与奥园公司签署了酒店项目经营合同，康辉公司属于善意的合作方，并不存任何过错。2.在与奥园公司签署合作协议后，康辉公司引进的“维也纳”酒店授权方和管理团队也对涉案的租赁房屋进行了详细的可行性调查研究，并最终认定涉案房屋可以从事酒店经营，康辉公司才与何雪莺签署租赁合同。因此，对于涉案租赁房屋是否可以用于酒店经营，康辉公司先后得到了地产开发商的承诺保证，以及维也纳酒店经营管理团队的可行性项目调研报告的肯定结论，在与何雪莺签署房屋租赁合同之前，经过了双重审查程序，已经尽到了充分合理必要的审核义务。（二）何雪莺作为租赁合同的出租方，负有法律法规明确规定的应当承担的出租人义务。1.对于涉案的租赁房屋，实际上是涉及两个不同的法律关系，即奥园公司与何雪莺之间的房屋买卖合同关系，康辉公司与何雪莺之间的房屋租赁合同关系，两个法律关系既相互联系又是相互独立的。2.何雪莺作为完全民事行为能力人，在购买涉案租赁房屋时，实际上已经知晓房屋买卖合同中存在“返租”条款，涉案的房屋买卖合同实际上是属于附条件的买卖合同。如何雪莺认为该“返租”条款不利于或有损于其自身的合法权益，其完全有理由不购买涉案的房屋。如何雪莺不购买涉案的租赁房屋，奥园公司也不会强迫要求何雪莺购买，何雪莺已经确认购买涉案房屋，则表明其自愿遵守和履行相应的附带义务，并需要承担相应的风险责任。3.根据《合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该规定为法律的强制性规定，作为出租人的何雪莺应当予以遵守。但实际情况是涉案租赁房屋根本无法用于《房屋租赁合同书》第二条第1点约定的经营酒店用途，故何雪莺的这一行为既违反了法律规定，又违反了合同约定。（三）假设一定要认定在整个涉案房屋的买卖和租赁过程中的责任承担主体，也应当是由奥园公司承担，本案中康辉公司与何雪莺均是受害者。根据康辉公司提交的政府协调会议的纪要文件可知，该文件表明了奥园公司存在虚假宣传的行为。因奥园公司的虚假宣传与虚假承诺才导致康辉公司与其进行酒店经营项目的合作，间接促使康辉公司与何雪莺签署涉案租赁合同，并最终导致康辉公司无法实现合同目的，给康辉公司造成了重大的经济损失。但何雪莺在整个过程中并没有遭受任何损失，即使有损失也应当向奥园公司追偿。（四）只有当康辉公司擅自退租或恶意解除合同时，才需要向何雪莺承担违约责任，但本案中康辉公司不存在擅自退租或恶意解除合同的情形。1.康辉公司与何雪莺签订的《房屋租赁合同书》第十一条第1点约定的乙方（康辉公司）的违约情形及违约责任为：“康辉公司未经何雪莺同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水电煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%支付违约金。”即只有当康辉公司存在擅自退租或恶意解除合同的行为时，才适用该条约定。2.虽《房屋租赁合同书》因康辉公司与何雪莺、奥园公司三方签订《协议书》而解除，但《协议书》的签订及康辉公司与何雪莺解除《房屋租赁合同书》的原因却是因为案涉房屋产权登记的规划用途为办公，无法用于酒店经营，三方通过多次沟通、协谈后，最终在协商一致的情况下所达成的，即《房屋租赁合同书》并不是康辉公司恶意解除的，康辉公司也未擅自退租。3.在《协议书》签订之前，虽然康辉公司已在酒店经营项目上投入了大量资金，因无法将案涉房屋作为酒店经营导致亏损惨重，但康辉公司仍然克服困难，竭尽所能的维持项目运营，并尽自身能力向何雪莺支付租金，康辉公司从未有过单方退租或恶意解除合同的行为，也未发生恶意欠租导致何雪莺解除合同的情形。即使康辉公司与何雪莺在《协议书》中约定了康辉公司退出维也纳项目的经营，由奥园公司承接承租人的资格，但这也是三方在协商一致的情形下所作出的方案，属于三方对自身权利义务的自由处分。假设《协议书》未签订，康辉公司也不可能在面临背负巨大违约成本的情况下，擅自退租或解除与何雪莺之间的《房屋租赁合同书》。二、何雪莺主张康辉公司存在“提前退租”的行为不符合客观事实。实际上，涉案租赁合同系经由政府协调，并由康辉公司、何雪莺、奥园公司签署《协议书》（以下简称“三方协议”）的方式，平稳的将承租人的主体由康辉公司变更为奥园公司，实质上属于租赁合同主体的变更或者酒店项目经营权的移转，而非租赁合同关系的单方解除。（一）从涉案酒店项目的经营出发点及通常的商业行为角度分析，康辉公司不存在提前退租的可能性；且从客观实际履行情况上看，在政府介入前，康辉公司自始至终也没有提前退租的行为。康辉公司之所以承租涉案的房屋，目的是在于通过酒店运营项目赚取合法利润，即使是存在因为客观原因（涉案酒店项目无法办理经营许可证照）导致酒店项目无法正常开业经营的情形，康辉公司一方面通过积极地与维也纳酒店特许授权方进行协商变更经营方式（由原定的酒店经营变更为公寓经营模式），另一方面通过与何雪莺协商降低租金，以及其他一切可能的合理措施，艰难地维持项目的经营和履行租赁合同义务，康辉公司从未主动要求或提出解除租赁合同。（二）在政府协调下，康辉公司、何雪莺与奥园公司经过协商签署了三方协议，将租赁合同关系进行了平稳的过度，并客观上保证了何雪莺的合法权益，涉案租赁合同关系是协商解除而非康辉公司单方解除。在整个康辉公司退出涉案的酒店（公寓）经营项目的过程中，康辉公司与何雪莺一直采用的是协商的方式，何雪莺也自愿签署了三方协议，表明其认可了协商解除租赁合同关系的方案，故不存在何雪莺或一审法院认定的康辉公司存在单方解约的事实。（三）退一步讲，即使认定康辉公司存在提前退租的行为，但根据法律的规定，因何雪莺提供的租赁房屋不符合租赁合同约定的使用用途，无法实现康辉公司的合同目的，康辉公司有权随时解除合同且不构成违约。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：有下列情形之一的房屋不得出租：不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。并结合政府协调会议纪要中“番禺区消防大队明确表示办理消防手续须依据《建设工程规划许可证》上批准的规划用途，否则将无法办理消防验收”的记载，涉案租赁房屋客观上无法办理酒店经营项目的消防验收。因此，何雪莺所交付的房屋无法办理消防验收，不符合房屋使用条件，导致康辉公司无法开展酒店经营。何雪莺作为出租人已构成违约，康辉公司有权根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形”的规定，行使法定解除权且无需承担任何违约赔偿责任。三、在涉案的租赁合同关系的履行及变更过程中，康辉公司也已经采取了合理的补救措施（将承租人变更为奥园公司），保证了何雪莺的合同权益。且实际上，何雪莺也并未因此遭受任何损失，不应支持何雪莺主张的违约金诉求。（一）何雪莺要求康辉公司承担所谓的“提前退租”的违约赔偿责任，不符合《合同法》中关于“违约责任承担方式”的法律规定。1.在整个涉案房屋的租赁合同关系的建立以及变更过程中，康辉公司并不存在任何过错，不存在任何违约行为。2.退一步讲，即使认定康辉公司存在违约行为，但根据《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，根据法律的规定，在发生违约情形时，如一方已经采取了合理的补救措施，没有影响到另一方的合法权益，则无需承担任何违约赔偿责任。具体到本案中，在政府协调下，已经通过三方协议的方式保证了何雪莺的合法权益，何雪莺也没有产生实际损失，要求康辉公司承担违约责任没有事实及法律依据。（二）无论是在康辉公司退出涉案酒店项目经营前，或由奥园公司接手后，何雪莺从未遭受任何实际损失。1.在奥园公司接手之前，即使是在何雪莺迟延交付涉案租赁房屋，以及何雪莺所交付的租赁房屋不符合合同约定的用途的情况下，康辉公司仍按照约定向何雪莺支付了租金。在康辉公司退出之后，奥园公司亦按照原租赁合同的约定，在没有降低租金标准的情况下，继续向何雪莺支付租金，何雪莺的房屋至今一直在获得稳定的租金收益，并无任何实际损失。2.在康辉公司与奥园公司就涉案租赁房屋进行交接的过程中，何雪莺自始至终并未向康辉公司退还康辉公司所预付的租赁押金，在押金方面，何雪莺也没有损失。并且涉案房屋在何雪莺购买之后，也一直是处于升值状态。整个房屋买卖和租赁合同的履行过程中，何雪莺一直是处于获利的状态。3.即使是在协商变更租赁合同关系的过程中，何雪莺也没有遭受任何损失。在没有任何争议的情况下，三方最终达成一致意见，何雪莺并未履行过多的变更手续或付出谈判成本，何雪莺的房屋也由奥园公司按照原租赁合同的内容继续承租，何雪莺的权利并未受到任何影响。四、若康辉公司需要承担违约赔偿责任，不符合公平正义、诚实信用的法律原则，也与公序良俗相违背。1.根据前文所陈述的客观事实，在整个涉案租赁合同关系中，发生纠纷的原因在于奥园公司的虚假宣传和虚假承诺，但奥园公司却因销售房屋而获得了巨额的利润。何雪莺虽然受到虚假宣传的影响，却实际上一直享受着涉案房屋升值的投资收益；且在有过错的情况下，享受着康辉公司支付的稳定租金收益。本案中，仅仅只有康辉公司是实际损失发生方，并需要承担因酒店项目无法继续运营所产生的品牌引入、房租支出、人员管理等合计约两千余万元的巨额损失。有过错的一方享受着收益，没有过错的一方却承担着巨额的损失，这样的损失承担和收益分享的结果，显然是不符合法律所追求的公平正义的理念和原则。2.在涉案酒店项目终止后，即使康辉公司遭受了巨额的损失，但康辉公司也从未或意图向包括何雪莺在内的全体业主进行追偿。反而是何雪莺，在没有任何损失的情况下，仍然贪得无厌地提起诉讼，意图获得租赁合同之外的不当利益。按照目前广东地区房屋租赁的惯例，若承租方提前退租的，出租方没收承租方支付的租赁押金即可，一般租赁押金为月租金的1--3倍，该押金完全可以弥补出租方的实际损失，本案也完全可以参照此惯例执行。如法院继续裁决康辉公司需要赔偿何雪莺所谓的“损失”，则无异于助长了何雪莺不劳而获的心理，有悖于诚实信用与公序良俗。3.在合作过程中，无论是康辉公司与奥园公司签订合作协议，还是康辉公司与何雪莺签订房屋租赁合同，康辉公司都是以极大的善意与各方开展合作，积极推进项目的实施，并没有任何过错。因涉案的酒店项目的租赁房屋多达344间，若按照何雪莺的诉讼请求进行判决，康辉公司须按照户均3万多元的违约金标准向所有的业主承担赔偿责任。康辉公司系国有控股的旅游企业，主营业务利润极低，总计过1000万的赔偿将意味着康辉公司直接破产，康辉公司的六百余名员工也将直接失业，国有资产也遭受巨额的损失，最终造成恶劣的社会影响，也产生了新的社会矛盾。综上，在何雪莺在整个事件中并未受到任何实际损失，而康辉公司在不存在任何违约情形却损失惨重的情况下，恳请法院在考虑实际情况的基础上合理判决，如即使认定康辉公司违约，请求法院酌情判决康辉公司向何雪莺支付2个月租金作为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街××2122号的房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为何雪莺，建筑面积为54.2平方米，用途为办公。2.何雪莺（甲方）与康辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将涉讼房屋预租给乙方使用，建筑面积为54.8118平方米；乙方按照双方签署的《装修委托协议》约定并参照乙方提供的装修效果图和标准为甲方物业进行装修；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营性公寓式酒店使用，酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店），乙方必须遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限10年（从正式支付租金时间算起），自2015年12月25日起至2025年12月24日（如因客观原因导致物业迟延交付的，租赁期自实际交付之日起算，租期相应顺延）；甲方不可撤销的授权乙方按照其与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交楼日期及条件办理验楼和收楼手续；租金标准4800元/月，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前租金基础上再增加6%，第七年在前租金基础上再增加6%，第九年在前租金基础上再增加6%；乙方于每月15日前将本月租金支付给甲方；租赁第一年免租期为4个月，用于物业装修和试营业（自开发商正式办妥交楼手续并交付物业给乙方之日起算），第二年和第三年各减免一个月租金；在租赁期内，甲方未经乙方同意擅自退租而解除合同的，除退还乙方已支付的诚信押金外，还应按照余下期限应收租金总额的30%赔偿给乙方；甲方因房屋权属瑕疵等而导致本合同无效或其它原因而违反本合同约定，提前收回房屋的，除照价赔偿乙方原投入设备、设施外，应按照本合同余下期限总租金的10%向乙方支付违约金；乙方未经甲方同意，擅自退租或恶意解除合同的，甲方有权没收乙方已支付的押金，乙方除须结清该物业的水、电及煤气费外，应按照合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按未付租金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方应按合同余下期限应付总租金的30%向甲方支付违约金；等等。3.2017年8月2日，何雪莺作为甲方（业主）、康辉公司作为乙方以及奥园集团（广州）有限公司（以下简称奥园公司）作为丙方共同签订《协议书》，约定：基于多方面原因，乙方拖欠甲方2017年6月、7月各50%的租金，并明确表示无法继续该项目，退出维也纳酒店的经营管理；丙方向甲方承诺：丙方保证原合同解除的同时与甲方签订新的房屋租赁合同，丙方指定广州奥美家酒店管理有限公司作为承租方签订新合同，保证原租期及租金收益不变，保证甲方不承担租赁期间的房屋维修整改费用；甲、乙、丙三方签订本协议的同时，原合同解除；甲、丙二方签订新合同后20日内，丙方代甲方将甲方已收取的乙方押金，在扣除乙方应支付给甲方的租金后，余款退还给乙方；本协议签订后，如因甲方、乙方或丙方原因导致房屋仍未办理交接的，该房屋实际交接之日前的租金由责任方承担；本协议及新合同签订后，丙方同意按原合同约定的租金标准，自本协议签订起20日内向甲方支付当月租金，后续租金支付依据新合同约定履行；等等。4.本院曾受理了陈程远诉康辉公司就相同公寓酒店经营项目不同房屋退租事宜要求康辉公司支付违约金的案件,案号为（2019）粤0113民初9088号（以下简称9088号案）。在该案中查明以下事实：（1）2014年9月20日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》，约定甲方在对外销售位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地八区公寓（南座）时，为了向买受人提供适合的商业经营渠道，特此引进乙方作为该公寓酒店的运营商；甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认；甲方也确认整栋公寓（南座）整体由乙方作为酒店进行经营；合作物业为奥园城市天地八区公寓南座整栋公寓房，（4-22层）合共341套，另加每层一套布草房；物业租赁期为10年，起算时间为甲方与买受人商品房买卖合同约定交楼日期，免租期（含装修期）为六个月，其中第一年4个月、第二年1个月、第三年1个月；建筑面积41-48平方米的房间租金按每月4000元/间（税前）计，建筑面积51-63平方米的房间租金按每月4800元/间（税前）计，第三年在原租金基础上增加6%，第五年在前基础上再增加6%，第七年在前基础上再增加6%，第九年在前基础上再增加6%；甲方在销售公寓时，应明确告知买受方需将房屋租赁给乙方作为酒店经营并与乙方签订正式租赁协议；甲乙双方签订本确认书后，甲方保证不会在8地块和9地块引进同类公寓酒店经营项目；甲方同意乙方在经营该酒店项目时使用乙方在番禺成立的经营公司进行实质运作；等等。（2）2014年10月16日，奥园公司（甲方）与康辉公司（乙方）签订《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，约定甲方将位于广州市番禺区汉溪大道奥园城市天地项目进行对外销售后，为了向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为公寓的合作运营商，买受人在购房的同时与乙方签署《房屋租赁合同》，将所购物业直接租赁给乙方用于度假酒店经营，从而实现甲方、买受人及乙方的三赢；租赁物业用途为商业公寓，乙方用于度假酒店进行商业经营（包括但不限于日租、月租和旅业配套），酒店名称为维也纳国际酒店（城市天地店）；租赁期内，甲方负责提供本座物业的消防和环保等政府验收合格证以便乙方办理旅业经营许可证，办理旅业经营许可证的各种费用及办证流程均由乙方负责；等等。（3）2016年3月17日，康辉公司与奥园公司签署《收楼确认书》，确认康辉公司于2016年3月17日办理收楼手续。（4）同日，奥园公司、康辉公司及奥园城市天地八区2栋业主代表共同召开会议，并达成一致意见，其中：康辉公司承诺与业主签订的《房屋租赁合同书》约定内容不变，约定的租金起始日期不变（即2015年12月25日为起租日，2015年12月26日至2016年4月25日为装修免租期，2016年4月26日为租金计付日）。（5）2017年7月7日、2017年7月14日以及2017年7月28日，广州市番禺区住房和建设局分别作出《关于奥园城市天地购房租赁纠纷协调会议纪要》，其主要内容为该局组织了三次协调会议予以解决本案纠纷的过程，协调会议最终要求康辉公司必须于2017年7月20日前解决6、7月份所欠业主的租金问题，滞纳金问题按照合同有关约定由康辉公司与业主商定。2019年10月9日，本院作出9088号案民事判决书，判决康辉公司向陈程远支付违约金28800元。其后康辉公司提起上诉，广州市中级人民法院以（2020）粤01民终2582号（以下简称2582号案）受理，并于2020年3月23日作出判决，对一审9088号案件查明的事实予以确认，驳回康辉公司的上诉，维持原判。5.庭审过程中，双方当事人均确认：（1）对上述9088号案及2582号案查明事实无异议；（2）2017年5月之前的租金康辉公司已全额支付，2017年5月25日至2017年7月24日期间仅支付了50%的租金；（3）双方签订的《房屋租赁合同书》已于2017年8月2日解除，合同解除后，何雪莺已与案外人重新签订新的租赁合同。双方当事人对于以下问题存在争议：1.针对涉讼房屋的规划用途以及涉讼房屋能否用于酒店经营的问题。双方当事人均确认涉讼房屋产权登记的规划用途为办公。康辉公司称其与何雪莺签订《房屋租赁合同书》时对涉讼房屋的规划用途并不知情，在签订《房屋租赁合同书》之前，奥园公司作为开发商，向其承诺涉讼房屋可用作酒店项目经营，涉讼房屋由奥园公司出售给业主，再由业主出租予康辉公司；基于对奥园公司的信任，康辉公司与奥园公司签订了《康辉旅游经营奥园城市天地八区公寓（南座）酒店项目确认书》《深圳康辉进驻奥园商业中心项目合作协议》，明确约定涉讼房屋的用途为酒店经营；后奥园公司将涉讼房屋出售给何雪莺，并协助何雪莺签订了房屋买卖合同、租赁合同，但奥园公司仅向康辉公司提供了租赁合同，并未出示房屋买卖合同，否则康辉公司不可能推进该项目；另，由于康辉公司是经营旅游业的企业，并非专业的酒店经营企业，故其亦不清楚应向哪个行政部门了解涉讼房屋的规划用途；直至2017年3月份康辉公司才得知涉讼房屋不能作为酒店用途使用。何雪莺认为，康辉公司是专业的运营方，在投资经营如此大的项目时，不可能不对项目情况进行详细了解，康辉公司签订上述确认书和合作协议时，应当知道涉讼房屋的规划用途；而且房屋买卖合同、租赁合同是同一天在奥园商业中心营销中心同时签订的，对于涉讼房屋是否为办公用途，无需何雪莺向康辉公司作特别说明。2.《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。何雪莺主张康辉公司拖欠2017年6、7月份的租金且单方面表示退租，构成违约，因此导致《房屋租赁合同书》解除的责任在于康辉公司，根据《房屋租赁合同书》第11条的约定，在租赁期内，“乙方未经甲方同意擅自退租或恶意解除合同，甲方有权没收乙方已支付押金，乙方……余下期限应付总租金的30%”，现何雪莺自愿将违约金调整为6个月的租金标准即28800元。康辉公司主张何雪莺作为出租人将不符合酒店经营要求的涉讼房屋出租予康辉公司，何雪莺于签订《房屋租赁合同书》时已构成根本违约，导致解除《房屋租赁合同书》的责任应归于何雪莺，康辉公司不应支付违约金；即使法院认定康辉公司违约，何雪莺并无实际损失，且因新冠××疫情原因，旅游市场处于空置状态，康辉公司经营困难，请法院将违约金调为8000元（即两个月的租金）。本院认为，何雪莺与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同书》解除的原因及责任问题。康辉公司主张涉讼房屋的规划用途为办公导致该房屋无法用于酒店经营，但康辉公司未能提供证据予以证实。即使康辉公司的上述说法属实，虽康辉公司称其在承租涉讼房屋时并不清楚涉讼房屋登记的规划用途为办公，但根据康辉公司与奥园公司签订的相关合作协议及康辉公司的庭审陈述，康辉公司作为奥园公司引入的经营方，明知承租涉讼房屋系用于酒店经营，不管是其与奥园公司达成合作意向并签订相关的确认书及合作协议时，还是与何雪莺签订租赁合同承租涉讼房屋时，康辉公司均应对涉讼房屋履行充分的审慎注意义务，承租前理应向相关行政管理部门或涉讼房屋所在楼宇的开发商就涉讼房屋产权情况包括规划用途等信息进行详尽了解和查询。此外，根据康辉公司与奥园公司签订的项目确认书约定“甲方在销售该栋公寓时应要求买受人必须将所购物业租赁给乙方用于酒店经营并以此作为甲方销售的一个条件让买受人确认”可见，奥园公司出售包括涉讼房屋在内的相关楼宇时，已明确与康辉公司的合作意向，作为包括何雪莺在内的小业主，租赁涉讼房屋给康辉公司作为酒店经营使用是其购买涉讼房屋的必要条件之一，小业主对此并无其它选择。故，康辉公司主张何雪莺提供不符合租赁合同目的的房屋，导致其无法进行酒店经营，理据不足，本院不予采纳。因康辉公司未能按照合同约定向何雪莺支付相应的租金且提前退租，构成违约，应对《房屋租赁合同书》解除承担全部责任。根据何雪莺与康辉公司签订的《房屋租赁合同书》的约定，乙方未经甲方同意擅自退租解除合同的，乙方应按照合同余下期限应付总租金的30%赔偿给乙方。现何雪莺仅主张康辉公司向其支付违约金28800元，属其自主处分民事权利，其主张的违约金符合合同约定及公平原则，本院予以支持。至于康辉公司抗辩称由于疫情原因导致其经营困难，其仅同意支付两个月的租金8000元作为违约金的意见，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳，故康辉公司应向何雪莺支付违约金28800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告深圳市康辉旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告何雪莺支付违约金28800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260元，由被告深圳市康辉旅行社有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郑婉婷二〇二〇年五月十五日书记员  李锦嫦