河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1422号上诉人（原审原告）：李巧珍，女，汉族，1968年8月3日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：任延萍，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙飞，河南达兴律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：洛阳逸康老年服务中心，住所地河南省洛阳市洛龙区安乐镇军民路12号院。法定代表人：王锋，该院院长。被上诉人（原审被告）：王锋，女，汉族，1975年8月5日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审被告）：白乙剑，男，汉族，1975年3月5日生，住河南省洛阳市洛龙区。三上诉人共同委托诉讼代理人：耿虎，河南九都律师事务所律师。上诉人李巧珍因与上诉人洛阳逸康老年服务中心（以下简称逸康中心），被上诉人王锋、白乙剑房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李巧珍及其委托诉讼代理人任延萍、张龙飞，王锋及其委托诉讼代理人耿虎（上诉人逸康中心、被上诉人白乙剑委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李巧珍上诉请求：1.改判逸康中心、王锋、白乙剑共同承担房屋装修损失的赔偿责任；2.改判逸康中心、王锋、白乙剑共同承担已付购房款一倍的赔偿责任及房屋溢价损失354176元；3.一、二审诉讼费由逸康中心、王锋、白乙剑负担。事实与理由：双方购房协议约定逸康中心将房屋建设手续及大房产证和土地证转市政府行政大厅供李巧珍办理房产证及土地分解手续。涉案房屋应当参照商品房处理，王锋、白乙剑应当对李巧珍承担赔偿责任。王锋、白乙剑操控逸康中心与李巧珍签订房屋买卖协议，具有明显恶意，应当对李巧珍承担赔偿责任。王锋、白乙剑作为民办非企业单位的举办者，应当对李巧珍共同承担赔偿责任。逸康中心、王锋、白乙剑辩称，李巧珍认为房屋性质应按商品房的标准进行审理，没有事实依据。逸康中心合法成立，王锋和白乙剑的行为是职务行为，要求王锋和白乙剑承担赔偿责任没有法律依据。逸康中心上诉称，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，驳回李巧珍的诉讼请求；2、本案诉讼费全部由李巧珍承担。事实与理由：1.李巧珍使用房屋已达10年之久，除屋门和地板砖尚可继续使用外，其余装修物品只能作为垃圾处理。一审判决仅凭其装修清单，便判决损失5万元，实属武断。2.原审判决以房屋溢价为由判决逸康中心赔偿李巧珍所谓溢价损失20万元是错误的。案涉房屋没有产权证，不可能升值。李巧珍一审诉讼请求的溢价损失20万元，一审判决在没有任何客观证据的情况下，也判决溢价损失20万元，实乃偏听偏信之判决，毫无公正可言。一审判决逸康中心向李巧珍支付不当得利是错误的。双方房屋买卖合同无效，系双方过错所致，李巧珍自己主动提出解除合同，实属违约严重。逸康中心已实际向李巧珍支付本金442720元和利息246445.24元，己经完全能够弥补李巧珍的购房损失，原审判决逸康中心赔偿溢价损失属于重复赔偿。李巧珍居住房屋10年，其违约解约又获利44万元，于理不合。李巧珍辩称，1.李巧珍装修价款折旧后远大于5万元。逸康中心明知装修现有价值明显，故意不参加一审法院委托的资产评估事务所对涉案房屋装修损失的评估，导致无法获取装修现存价值。2.逸康中心承诺可以办理房产证，以商品房市场价格出售给李巧珍。周边的商品房成倍上涨，逸康中心将房屋再次以79万元出售证明涉案房屋的增值。李巧珍要求逸康中心赔偿缔约时的恶意欺骗造成的损失，同时李巧珍失去购买其他商品房的机会，现在以原来的价格不可能购买相同面积的房屋，其缔约损失应当依法支持。因逸康中心的过错导致合同无效而返还的财产及利息并非房屋损失。逸康中心将因合同无效返还的购房本金、利息与损害赔偿的损失混为一谈，二者具有实质的区别。因逸康中心出售的房屋不具备合法性导致合同无效，李巧珍当然请求逸康中心返还其房屋购房本金及利息，合理合法。李巧珍向一审法院起诉请求：1.判令逸康中心、王锋、白乙剑赔偿李巧珍房屋装修损失暂定为132666元（最终结果以评估为准）；2.判令逸康中心、王锋、白乙剑赔偿李巧珍房屋各项损失796896元；3.本案诉讼费用由逸康中心、王锋、白乙剑承担。一审法院认定事实：一审法院（2018）豫0311民初474号民事判决书“经审理查明”部分载明：“2009年12月23日王锋以出让方式取得位于洛阳市××区××镇军民路××号土地的使用权，地类用途为工业用地，洛阳市人民政府为其颁发有《国有土地使用证》。2011年7月19日由洛阳市市政府、市文物局、市国资委参会的会议纪要显示，涉案地块要按照程序变更为商业用地，同意逸康中心项目建设不高于4层的楼房，文物部门尽快办理相关手续。2011年8月4日洛阳市文物局许可项目建设。2012年3月8日洛阳市城乡规划局同意将洛阳振达生物化工厂工业用地变更为商业用地。2012年8月27日因逸康中心在涉案地块上建设有老年公寓被洛阳市城乡规划局罚款10万元，2012年8月28日被告自逸康中心缴纳罚款10万元。现涉案土地仍没有变更为商业用地。庭审中王峰自认所建楼房对外出售89套。另查明，2009年8月17日洛阳市民政局批准逸康中心筹建处成立。2009年12月25日王锋与白乙剑出资协议约定，王锋出资2375万元，占比96.94%、白乙剑出资75万元，占比3.06%，王锋土地应于2009年12月30日前办理完毕，白乙剑资金于2011年1月20日前打到逸康中心筹建处账户。2011年1月19日的会计报表显示逸康中心由王锋出资2375万元（土地使用权463.54万元，其它1911.46万元为实物），占比96.94%、白乙剑出资75万元，占比3.06%。2016年11月21日洛龙区民政局批准逸康中心成立，性质为民办非企业单位，业务范围为老年人生活照料、康复护理等。2010年10月28日，李巧珍与逸康中心筹建处签订协议书一份，约定逸康中心筹建处将洛龙区安乐镇军民路12号国有土地上的套房3号楼1单元302室售给李巧珍，面积122平方米，每平方米2410元，加上地下室总价32450元。如房主共同申请办理房产证，逸康中心筹建处给予办理。协议还约定其他事项可补充协议。此协议李巧珍签名，逸康中心筹建处加盖印章和王锋个人印章。2011年8月18日逸康中心又与李巧珍签订协议书及补充协议各一份，协议书约定逸康中心将洛龙区安乐镇军民路12号国有土地上的套房8号楼1单元302室售给李巧珍，面积122平方米，每平方米2410元，总价294020元。逸康中心将房屋建设手续及大房产证和土地证转市政府行政大厅供李巧珍办理房产证及土地分解手续。补充协议约定中央空调初装费每平方米200元，共24400元。面积29.99平方米车库一个，每平方米2000元；面积13.6平方米储藏室一个，每平方米1500元；楼顶花园一处，每平方米360元；此三部分不办理房产证和土地分解手续。2011年10月10日，双方完成8号楼1单元302室的房屋交接，逸康中心管理服务部与李巧珍签订装修施工协议，李巧珍交押金1000元，并于2014年开始装修入住至今。2010年9月10日逸康中心筹建处收取房款256200元，收取暖气初装费24400元，2010年10月28日逸康中心筹建处收取李巧珍43920元，2010年11月25日李巧珍转账给逸康中心筹建处59980元，2010年11月26日李巧珍转账给逸康中心筹建处20400元，2011年8月11日逸康中心筹建处收取37820元，以上合计442720元。至此，李巧珍将《协议书》中约定的房款全部交付完毕，但至今未能办理房屋所有权证。”一审法院（2018）豫0311民初474号民事判决已经确认李巧珍与逸康中心签订的协议书及补充协议无效并判令逸康中心返还李巧珍购房款442720元及利息。李巧珍在该案中主张的装修和房屋溢价损失，该案未作处理。本案中李巧珍主张逸康中心赔偿李巧珍房屋装修损失、溢价损失、承担已付购房款一倍的赔偿责任等。李巧珍为主张房屋装修损失提交了装修所涉的收据、销货清单、协议书等证据材料。一审在审理过程中，李巧珍提出对案涉房屋的室内装饰装修价值进行鉴定的申请，一审法院先后委托河南昭源资产评估事务所（普通合伙）、洛阳敬业资产评估事务所有限公司进行评估、鉴定，2019年7月18日，河南昭源资产评估事务所（普通合伙）向一审法院出具的退案书面材料载明：“我单位工作人员于2019年7月17日上午对现场进行勘察，勘察过程李巧珍参加，逸康中心委托代理人参加，但对所有勘察结果不认可。我单位于7月18日通知逸康中心及其代理律师，要求重新勘察现场，逸康中心明确表示拒不参加。”2019年8月5日，洛阳敬业资产评估事务所有限公司向一审法院出具的退案书面材料载明：“我所接受委托后，按照评估程序协调李巧珍、逸康中心双方相关人员准备进行现场勘察，与逸康中心沟通后，逸康中心不予配合现场勘察。根据相关评估程序，逸康中心相关人员不到现场配合勘察，即对现场勘察结果不予认可，评估人员无法进行下一步的评估工作。”李巧珍将涉案房屋返还逸康中心后，逸康中心已将该房屋转让他人。一审法院认为，依照法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。逸康中心将在其工业用地上建设的，未依法登记领取权属证书，不符合对外销售条件的老年公寓套房有偿转让给李巧珍，违反法律规定，导致合同无效，自身存在过错。李巧珍系完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时，未尽到必要的审慎义务，对合同无效导致的法律后果，也应承担相应责任。李巧珍提出对案涉房屋的室内装饰装修价值进行鉴定的申请，因逸康中心原因导致评估鉴定无法进行，结合李巧珍提交的装修材料证据以及李巧珍、逸康中心的过错程度，一审法院酌定逸康中心赔偿李巧珍房屋装修损失50000元。考虑到房屋溢价情况，综合李巧珍、逸康中心的过错程度及本案案情，一审法院酌定逸康中心赔偿李巧珍房屋溢价损失200000元。本案逸康中心并非房地产开发企业，涉案房屋并非商品房，李巧珍主张逸康中心承担已付购房款一倍的赔偿责任，无法律依据，一审法院不予支持。逸康中心具有法人资格，李巧珍要求王锋、白乙剑承担责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭合议，判决：一、逸康中心于判决书生效之日起十日内赔偿李巧珍房屋装修损失50000元。二、逸康中心于判决书生效之日起十日内赔偿李巧珍房屋溢价损失200000元。三、驳回李巧珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11769元，申请费2520元，李巧珍负担10446元，逸康中心负担3843元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。另查明：河南省洛阳市洛龙区人民法院(2018)豫0311民初5252号民事判决判令：李巧珍向支付逸康中心房屋占有费（以442720元为基数从原告交房之日的2011年10月10日计算至李巧珍返还原告房屋之日），该判决已生效。本院认为，逸康中心与李巧珍签订协议约定逸康中心将涉案房屋出售给李巧珍，并负责办理房产证。逸康中心将不具备对外销售条件的老年公寓套房出售给李巧珍，违反法律强制性规定，致合同无效。逸康中心明知涉案房屋无法办理房产证，却通过虚假承诺将涉案房屋出售给李巧珍，给李巧珍造成较大损失。涉案房屋所在地当下房价与双方签订协议时相比溢价幅度很大，一审法院酌定逸康中心赔偿李巧珍房屋溢价损失200000元，并无不妥。因逸康中心原因导致案涉房屋的室内装饰装修价值评估鉴定无法进行，一审法院酌定逸康中心赔偿李巧珍房屋装修损失50000元，并无不妥。李巧珍上诉主张逸康中心承担已付购房款一倍的赔偿责任，因判令逸康中心赔偿李巧珍房屋溢价损失200000元，对于李巧珍的损失已进行了赔偿，李巧珍不得再要求重复赔偿。综上所述，李巧珍、逸康中心上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8434元，由李巧珍负担3384元，洛阳逸康老年服务中心负担5050元。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  杨献民二〇二〇年五月二十二日书记员  王恒毅