安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终911号 上诉人（原审原告）：安徽政通物流有限责任公司,住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路276号。 法定代表人:马建新,总经理。 被上诉人（原审被告）：合肥华贵霓虹灯厂,住所地安徽省合肥市阜阳北路276号。 法定代表人：施成贵，总经理。 委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩瀚，安徽汉合律师事务所实习律师。 上诉人安徽政通物流有限责任公司（以下简称政通公司）因与被上诉人合肥华贵霓虹灯厂（以下简称华贵灯厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初10568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 政通公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定政通公司向华贵灯厂主张欠付租金已超过诉讼时效错误。双方在原合同期满后仍继续维持租赁关系并转变为不定期租赁关系。由于华贵灯厂在原合同期内未履行其义务，政通公司根据合同约定将华贵灯厂的租赁保证金抵扣欠付的租金，并一直向华贵灯厂主张所欠租金。政通公司虽未提供书面证据，但根据实际商业常识，在双方租赁关系仍存续的情况下，政通公司一直口头向华贵灯厂讨要欠付租金符合常理。且一审法院另案支持了华贵灯厂主张的返还租赁保证金的请求，故政通公司主张的欠付租金也未超过诉讼时效。2.一审关于房屋实际占用使用费的计算方法不当。华贵灯厂实际占用房屋至2017年2月24日，政通公司提供的照片显示至2017年2月6日华贵灯厂仍占用房屋，但不能证明华贵灯厂于当日已将房屋交还政通公司，一审依据该照片认定华贵灯厂实际占用房屋的日期不当。原租赁合同期满后，双方转为不定期租赁关系，华贵灯厂可以随时解除合同，但应在合同期限内通知政通公司。房屋占有使用费应按月计算，一审以天计算不当。3.一审认定政通公司就火灾损失的诉请未能提供证据证实属认定事实不清。政通公司一审已经提交了火灾致损的照片，一审对该证据的真实性、合法性及关联性已予以认定，庭审中华贵灯厂也明确认可火灾事实及损失。 华贵灯厂辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 政通公司向一审法院起诉请求：1.判令华贵灯厂支付合同期间所欠房租本金39484.4元;2.判令华贵灯厂支付房屋实际租赁期间所欠房租本金10000元及水电费793元;3.判令华贵灯厂支付所欠房租本金按照合同约定应缴纳的滞纳金83059元;4.判令华贵灯厂赔偿房屋租赁期间因火灾造成房屋实际损失及后续损失共计50000元;5.本案全部诉讼费用由华贵灯厂承担。 一审法院认定事实：政通公司与华贵灯厂于2009年12月10日签订了一份《仓库租赁合同书》，双方约定：华贵灯厂租赁政通公司位于安徽省合肥市阜阳北路276号仓库的部分房屋，产权证号为合产113049号和113046号两个房产证，共计7间，面积为270平方米，租赁期限为2009年12月10日至2014年12月9日，租赁保证金为首月租金的三倍，即人民币14580元整，月租金为:2009年12月10日至2011年12月9日期间,为每月人民币4860元整；2011年12月10日至2012年12月9日期间,为每月人民币5346元整；2012年12月10日至2013年12月9日期间,为每月人民币5880.6元；2013年12月10日至2014年12月9日期间,为每月6469.2元。支付方式为：每季于当月10号之前支付下三个月的租金，政通公司在收到租金后出具收据。双方还约定了物业费和水电费的支付数额和支付方式，并约定了逾期支付租金和物业费、水电费应承担按日计算的拖欠数额的千分之一的滞纳金。对消防、税费等问题也同时做出了约定。合同签订后，政通公司即将租赁物交付华贵灯厂，华贵灯厂于2010年1月29日分别交纳了第一季度的租金14580元和12960元的租赁保证金。其后，华贵灯厂持续交纳租金并使用案涉房屋直至2014年12月9日合同租赁期满。 一审又查明，2014年12月30日，双方又同时签订了二份《仓库租赁合同书》，租赁期均为2014年12月10日起至2015年12月9日止，租赁物是第一份合同约定的两个房产证（合产113049号和113046号）中的合产113049号，租赁面积分别为160平方米和40平方米，租金标准均与第一份合同不同，其中40平方米的还约定由政通公司收款后出具发票。在双方第二次签订的二份合同期满后，华贵灯厂仍继续使用租房房屋，政通公司仍继续收取租金。至2016年12月前，双方按月租金5000元的标准履行。2016年12月7日，因华贵灯厂租赁房屋发生火灾，导致财产损失，双方为此产生争议，华贵灯厂于2017年1月4日支付了截至2017年1月9日的月租金5000元，并陆续搬离物品，意欲退租，2017年1月16日，华贵灯厂通知政通公司解约退房，2017年2月6日，华贵灯厂在政通公司协助下将厂外的广告标牌拆卸后即行离开。 一审还查明，政通公司曾在2013年12月4日，与安徽极光照明工程有限公司签订了一份《仓库租赁合同书》，约定由安徽极光照明工程有限公司租赁政通公司房产证号为合产11046号、面积为80平方米的房屋，租期为2013年12月10日起至2014年3月9日止。双方对租金、支付方式等作出了约定。 一审法院认为，政通公司与华贵灯厂关于租赁安徽省合肥市阜阳北路276号仓库的部分房屋的数份《仓库租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。根据政通公司当庭陈述和查明的事实，华贵灯厂已将2014年12月至2017年1月9日之间的房租足额支付完毕，现政通公司主张的是2014年12月之前欠付的合同期内的租金等，但该主张已超过法律规定的诉讼时效而不能获得该院支持，理由如下：我国2017年10月1日开始实施的《民法总则》规定了三年的一般诉讼时效期，对《民法通则》的相关规定作出了修改，其第一百八十九条规定：当事人对同一债务作出约定分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，政通公司诉请的是双方于2009年12月10日签订的履行期限至2014年12月9日的第一份《仓库租赁合同书》中华贵灯厂所拖欠的租金，之后双方又签订了两份新的租赁合同，对第一份合同的主要条款进行了变更且一直履行至发生争议时，故政通公司对华贵灯厂欠付租金的诉讼时效应从第一份合同约定的最后一期租金支付之日即2014年9月10日起计算，至其2019年起诉时确已超过诉讼时效，政通公司称其一直在找华贵灯厂讨要欠付租金，但未能提供任何证据证明其存在诉讼时效中断、中止的情形，故华贵灯厂关于诉讼时效的抗辩能够成立，政通公司的此项诉请不能获得本院支持。其关于滞纳金的诉请亦不予支持。 对于主张的实际占用使用费，因双方在合同期满后仍继续按租赁合同内容履行，故双方租赁关系转为不定期租赁关系，当事人可随时解除合同。华贵灯厂在2016年12月7日发生火灾后即陆续搬离物品并欲解约退房，根据查明的事实，华贵灯厂的法定代表人曾于2017年1月16日通知其法定代表人解除合同，交还房屋。但直至2017年2月6日仍在拆卸户外广告牌，故该院认定，双方的不定期租赁合同于2017年1月16日解除，华贵灯厂于2017年2月6日返还了租赁房屋。因华贵灯厂房租已交至2017年1月9日，所以其仍应支付自2017年1月10日起至2017年2月6日止的房屋租金和按租金标准计算的占用使用费4500元(5000元／月÷30天×27天)。 对于水电费和火灾损失的诉请因未能提供证据证实，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥华贵霓虹灯厂于判决生效之日起十日内支付安徽政通物流有限责任公司租金和占用使用费4500元；二、驳回安徽政通物流有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1983元，由安徽政通物流有限责任公司负担1834元，合肥华贵霓虹灯厂负担49元。 二审中，政通公司向本院提供火灾事故认定书一份，证明火灾事故存在损失，同时提交书面申请书一份，请求对火灾事故损失进行评估。华贵灯厂质证认为，对火灾事故认定书无异议。该起火灾系轻微事故，烧毁的均为华贵灯厂的物品。政通公司一审未提出，二审申请鉴定违反程序，且涉案房屋现已出租他人，无法进行评估。华贵灯厂向本院提供记账簿一份，证明华贵灯厂在收到房租、水电、卫生等收款收据后再由财务人员领取现金付款。政通公司质证认为，其对一审时华贵灯厂提供的租赁情况一览表的内容无异议，证明目的有异议，其是在收到租金后依据合同约定提供收据。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于政通公司与华贵灯厂于2009年12月10日签订的《仓库租赁合同书》的履行。政通公司主张华贵灯厂自2010年4月起未按合同约定的租金标准支付租金，存在欠付行为，并据此主张华贵灯厂支付租金39484.4元及滞纳金。同时，政通公司主张其系依据合同约定在华贵灯厂支付租金后再出具收款收据。华贵灯厂主张自2010年10月起，合同约定的租赁面积发生变更，租金相应减少，华贵灯厂在收到政通公司开具的收款收据后依据收据所载金额足额支付了合同期内的租金。根据华贵灯厂一审提供的政通公司亦无异议的“华贵老厂房租赁情况一览表”、二审提交的记账簿，结合双方当事人的陈述，可以认定政通公司开具收款收据的时间在先，华贵灯厂支付租金等费用的时间在后，所缴金额与收款收据载明的金额一致。综合考察双方在租赁合同期间内的履行实际，本院对华贵灯厂的主张予以采信，双方于2010年4月起对租金支付标准实际进行了变更，此后华贵灯厂按照政通公司开具的收款收据所要求的金额支付租金等费用。对于政通公司主张的华贵灯厂于2010年4月起欠付租金的意见，本院不予采信。 政通公司主张华贵灯厂实际占用涉案房屋至2017年2月24日，未提供充分证据予以佐证，华贵灯厂对此亦不予认可，一审依据政通公司所举证据认定华贵灯厂实际占用房屋至2017年2月6日，双方不定期租赁合同于该日解除并无明显不当，本院予以认同。至于政通公司主张的水电费793元，未提供证据予以证明，一审未予支持并无不当。 关于政通公司主张的火灾损失及后续损失50000元。政通公司未在火灾扑灭后向火灾发生地的公安机关消防机构如实申报火灾直接损失，也未提供公安机关消防机构审查后出具《火灾直接财产损失核定表》。一审中，政通公司就火灾损失未申请鉴定，现涉案房屋已转租他人，其二审申请火灾损失评估，本院不予准许。政通公司主张华贵灯厂赔偿火灾损失及后续损失50000元，未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。 综上，政通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3966元，由安徽政通物流有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年五月七日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。