河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1081民初6987号原告：河南屋言房地产营销策划有限公司,住所地：河南省郑州市二七区长江中路108号1号楼1层38号。法定代表人：赵光辉。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。被告：禹州市威科特置业有限公司，住所地：河南省禹州市颍川办尚品1698西门南侧。法定代表人：李少科。委托诉讼代理人：王景景，河南禹曦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈光普,河南禹曦律师事务所律师。原告河南屋言房地产营销策划有限公司诉被告禹州市威科特置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河南屋言房地产营销策划有限公司的法定代表人赵光辉及其委托诉讼代理人卜松涛，被告禹州市威科特置业有限公司的委托诉讼代理人陈光普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南屋言房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求:判令被告支付原告支付代理费710000元及违约金17000元（以710000元为基数按年日千分之一暂计算至2019年10月31日止，2019年10月31日后的违约金仍按上述标准计算）；本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年1月签订了《禹州锦绣苑项目独家销售代理合同》一份，合同约定原告为被告开发的禹州锦绣苑项目提供独家销售代理服务，合作期限自合同生效之日起至项目开盘后达到清盘条件止。同时，合同第五条对销售代理费用及结算进行了明确的约定。合同签订后原告依约履行合同。2019年7月4日，原、被告在锦绣苑项目会议室就合同履行事宜进行工作沟通会议并达成会议纪要，此后因被告未按照会议纪要约定时间节点完成工作事项。2019年8月30日，原、被告双方签订《关于禹州锦绣苑项目撤场交接协议》确认双方合同，同时确认，截至2019年8月12日，被告已向原告支付代理费300000元，剩余未付代理费748290元；交接协议第三条约定了关于结算代理费的支付方式。但截至起诉之日，经原告多次催告，被告尚未向原告支付上述代理费。现原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告禹州市威科特置业有限公司辩称：1、原告起诉状主张数额与实际不符，销售明细清单并未经过被告签字确认，其内容与实际情况不符。2、被告未支付代理费的原因主要在于交接后在对销售明细核算情况下，销售明细中存在的问题及遗漏登记的5套房子未进行登记和交接，被告也未收到款项。3、原告多次派人到被告售楼部采取骚扰、捣乱、锁门、拉横幅、身穿欠债不还字样的黄马甲等行为，严重扰乱了被告正常经营，给被告公司造成恶劣影响及经济损失，被告保留追究原告因其上述行为给被告造成损失的民事及刑事责任的权利。原告河南屋言房地产营销策划有限公司为支持自己的主张，向本院提供有以下证据：第一组证据证据1:2019年1月，原、被告签订的《禹州锦绣苑项目独家销售代理合同》一份。证明：（1）被告委托原告代理销售威科特公司开发的禹州锦绣苑项目，双方系委托代理服务合同关系；（2）代理合同第五条对销售代理费用及结算进行了约定，其中代理合同第1.1条约定代理佣金为销售额的3%；代理合同第1.2条约定代理费结算条件为：客户与威科特公司签订认购书或房屋预保留协议并交纳首期款或全部房款。第二组证据证据2：2019年8月30日，原、被告签订《关于禹州锦绣苑项目撤场交接协议》一份；证据3：2019年8月30日，原、被告签订《关于禹州锦绣苑项目撤场交接协议》的附件——会议纪要一份；证据4:张焱证人证言一份。证明：（1）代理合同履行过程中，被告迟迟未能按照约定完成涉案工程施工节点、形象进度和证照办理。（2）原、被告就服务项目达成撤场交接协议，交接协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，交接协议合法有效，双方均应按照交接协议约定履行合同义务。协议确认截止到2019年8月12日，被告欠原告代理费748290元。（3）交接协议第三条约定，被告应于2019年9月15日前先支付代理费30万元；于2019年10月15日前先支付代理费20万元；于2019年11月15日前先支付代理费11万元；于2019年12月15日前先支付代理费10万元，剩余代理费3.829万元在房屋办理完整手续后再支付给原告。上述代理费用逾期支付的，被告按照未支付金额的日千分之一向原告支付违约金。（4）交接协议第六条约定，任何一方不履行本合同约定义务的，或者不完全履行本合同约定义务的，视为违约，应赔偿因此给对方造成的损失，包括但不限于：实际损失、逾期损失和由此而支付的律师费、交通费和差旅费等相关费用。（5）经原告多次催告，被告仍未支付剩余代理费748290元。被告禹州市威科特置业有限公司为支持自己的主张，向本院提供有以下证据：第一组证据王贵洲支款审批表两张、收到条两张、转账凭证三张、收据一份、商品房预留协议书一份；郭俊朋支款审批表一张、收据一张、收到条一张、退房申请表一张、支付凭证一张；张永辉支款审批表一张、收到条一张、转账凭证一张、收据三份；燕付安支款审批表两张、收到条两张、转账凭证两张、收据一份、商品房预留协议书一份；温向楠支款审批表一张、收到条一张、支付凭证一张、收据一份、商品房预留协议书一份；张亚非支款审批表一张、收到条一张、支付凭证一张、收据一份、商品房预留协议书一份；张扬支款审批表一张、收到条一张、支付凭证一张、收据一份、商品房预留协议书一份。证明:原告所销售的房屋中有七套购买人退房，七套房屋所涉及退房金额为565799元，佣金数额为115643.19元。第二组证据买受人为赵红武、楚钰婷、张红芹锦绣苑购房协议三份。证明：销售明细上涉及的赵红武、楚钰婷、张红芹三人的房屋并非是由原告销售的，而是由被告公司法人李少科卖出的，不应单支付原告这三套房产的佣金，佣金数额为47979.15元。第三组证据许昌市联邦房产经纪服务有限公司说明一份。证明:原告自2019年10月份起多次采取多种手段到售楼部闹事给被告造成了经济损失达500万元及恶劣的社会影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据以上有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2018年1月，原、被告签订《禹州锦绣苑项目独家销售代理合同》，约定：禹州市威科特置业有限公司(甲方)将其开发的“禹州锦绣苑项目”委托河南屋言房地产营销策划有限公司（乙方）独家销售代理，合作期限自正式签约之日起至项目开盘后达到清盘条件止，甲方依照合同约定向乙方支付佣金等条款。2019年7月4日，原、被告在“禹州锦绣苑项目”会议室就合同履行事宜进行沟通并达成会议纪要。2019年8月30日，原、被告双方签订《关于禹州锦绣苑项目撤场交接协议》，确认：截至2019年8月12日，被告向原告支付代理费300000元，剩余未付代理费金额为748290元，被告应于2019年9月15日前支付300000元，2019年10月15日前支付200000元，2019年11月15日前支付110000元,2019年12月15日前支付100000元，剩余38290元，于原告销售的房屋全部办理完整手续后再支付原告，到期未支付，按未付金额的日千分之一向原告支付违约金。本院认为，原、被告所签《禹州锦绣苑项目独家销售代理合同》系双方自愿达成,合法有效,双方均应恪守履行。2019年7月4日，原、被告双方经确认，被告尚欠原告代理费748290元，根据双方约定，上述款项中有710000元于2019年12月15日已全部到期，但被告未向原告支付，应认定被告违约,原告以此要求被告支付该款项，符合法律规定,本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原、被告在合同中约定逾期付款违约金按日千分之一的标准计算,被告认为约定的违约金过高要求调整，且原告未提供证据证明其实际损失情况，故应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付较为适当，即对2019年9月15日前应付的300000元，以300000元为基数自2019年9月16日起计算至实际给付之日止；2019年10月15日前应付的200000元，以200000元为基数自2019年10月16日起计算至实际给付之日止；2019年11月15日前应付的110000元，以110000元为基数自2019年11月16日起计算至实际给付之日止；2019年12月15日前应付的100000元，以100000元为基数自2019年12月16日起计算至实际给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告禹州市威科特置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南屋言房地产营销策划有限公司款710000元及违约金（违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分别以300000元为基数自2019年9月16日起计算至实际给付之日止;以200000元为基数自2019年10月16日起计算至实际给付之日止;以110000元为基数自2019年11月16日起计算至实际给付之日止;以100000元为基数自2019年12月16日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告河南屋言房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费11070元，财产保全费4070元，合计15140元，由被告禹州市威科特置业有限公司负担14786元，由原告河南屋言房地产营销策划有限公司负担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  耿冬涛审判员  郭艳华审判员  靳炳奎二〇二〇年五月十三日法官助理张留丽书记员葛丽娟