山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2698号上诉人（原审被告）：上海瑞纳酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区东方路3610号2号楼6626室。法定代表人:濮伟梁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安琪，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永顺，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永秀，女，1965年10月18日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：曹绪桢，山东日中律师事务所律师。原审被告：海阳望海置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路和烟凤路交叉口。法定代表人：李海帆，该公司经理。上诉人上海瑞纳酒店管理有限公司（以下简称上海瑞纳公司）因与被上诉人王永秀、原审被告海阳望海置业有限公司（以下简称海阳望海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2018）鲁0687民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海瑞纳公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决书；2.请求依法改判驳回被上诉人对上诉人的无理诉讼；3.请求依法改判一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、本案案由是租赁合同纠纷，租赁合同出租人与承租人的合同权利和义务，主要是一方交付租赁物和另一方支付租金，这是法院应当组织双方举证和进行法庭认定的本案最基本事实，而一审法院没有就这一基本事实进行审查和认定。1.本案基本事实1.1上诉人与被上诉人签订的是《租赁管理合约》，双方是租赁法律关系，双方均应依据《租赁管理合约》的约定享有权利和负有义务；1.2《租赁管理合约》履行的首要条件是被上诉人向上诉人交付租赁物，这是承租人实现租赁合同目的的唯一要件；1.3本案中被上诉人至今未向上诉人交付租赁物，一审中被上诉人没有向法庭举证证明其履行了租赁物的交付义务；1.4一审中被上诉人自认：“2018年6月3日，原告从被告二手中收回涉案房屋。”(一审判决书第5页4行)；证明被上诉人并没有将租赁物交付上诉人；同时也证明被上诉人与原审被告海阳望海公司在2018年6月3日之前也没有履行《商品房买卖房合同》交付房屋；1.5一审法院不是依据《租赁管理合约》来认定上诉人的合同义务，而是毫无根据地以“涉案房屋一直在被告二手中，被告一应该积极履行租赁管理合约的权利和义务”(一审判决书第7页第7行)；1.6被上诉人与原审被告海阳望海公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条规定证明文件并签署房屋交接单”。综上，一审法院没有对被上诉人未履行了《租赁管理合约》最根本合同义务即交付租赁物的合同义务进行基本事实的认定，是导致本案错判的根本原因。二、本案不是一般性租赁合同，而是专业酒店经营，《租赁管理合约》对上诉人的责任条件约定的很明确，不仅约定了三个责任条件，而且二个条件是并列的，缺一不可，任何其中一个责任条件成就，上诉人也不具备支付租金的义务，因此，必须同时具备才达到支付租赁费条件，同时还有具备酒店业的相应资质条件。2.1《租赁管理合约》第一章第1.1(b)管理责任起始“客房”正式对外营业的日期(本合同所述房产交之日)，即为管理方开始履行度假酒店管理责任之日。这是上诉人第一个责任条件；《租赁管理合约》第二章第2.2管理期限：将从房屋开发商正式向小业主交房并度假酒店对外正式营业之日(2013年6月3日)起五年期限。这是上诉人第二个并列责任条件；2.3第三章第3.1小业主收益---保证自度假酒店正式营业之日起，在本合约履行期内，每年按照此总价值的6%的固定收益支付业主；这是上诉人第三个责任条件。综上，一审法院没有对上诉人在《租赁管理合约》中约定的责任条件予以认定，特别是对上诉人是否具备承担支付租金义务的并列责任条件没有明确认定，是导致本案错判的第二个原因。三、按照《租赁管理合约》的约定，酒店正式对外营业，管理期限起始，即上诉人必须具备酒店业的相应资质条件才算起始期限的开始，被上诉人因开发商的原因没有交付房屋，上诉人同样是因开发商迟延向小业主交房原因，未能取得酒店经营的相关资质，而没有达到正式对外营业条件；因此，也不具备正式营业的责任条件。3.1原审被告开发的房产应通过综合验收包括消防验收合格才能向小业主交付房屋；2018年6月3日被上诉人才从原审被告手中收回涉案房屋，并且至今还没有向上诉人交付租赁房屋。3.2而酒店正式对外营业，不仅上诉人要取得承租房屋使用权，还需相关主管部门的环评许可和特种行业许可。3.3本案不是一般租赁合同纠纷，而是租赁管理合同纠纷，一审法院判决书第8页第13行“7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，并且涉案房屋一直在被告二手中，被告一应该积极履行租赁管理合约”，通过验收是可以交付被上诉人小业主的条件，而不是正式营业的条件，况且被上诉人所有小业主未交付房屋，上诉人如何积极履行管理合约。消防验收合格开发商并不能向小业主交付房屋，消防验收只是政府向开发商发放综合验收合格的一部分，是综合验收的一个重要的环节，另外还包括水电工程验收，质量验收等等，当然更重要的是土地和规划执行的合法性，所以，一审法院提出消防验收合格即可交付使用是不专业的，事实上该房屋直到2019年6月份刚刚取得综合验收合格证，刚刚具备了向小业主交房的条件，其根本原因在于土地和建筑容积率的问题，因其违法搭建的酒店大堂和会议室面积迟迟未获得政府的批准，也未补交相应的费用，因此迟迟未能取得综合验收合格。综上，上诉人未达到《租赁管理合约》所约定的正式对外营业的条件下，即便是被上诉人交付了租赁物也无权主张租赁费，因此，一审法院判决认定上诉人应该积极履行管理合约没有合同和法律依据。根据以上事实和理由，请二审法院依法驳回被上诉人一审诉请。二审期间上诉人补充上诉事实和理由：本案案由是租赁管理合同纠纷，而不是租赁合同纠纷。一审案由错误。租赁管理合同出租人与承租人的合同权利义务，主要是一方交付租赁物和另一方支付租金，并且同时要达到经营管理的管理条件，一审法院没有组织各方举证和进行法庭认定相关租赁物是否交付，是否达到租赁管理合同的管理条件，因而没有查清本案的基本事实。被上诉人王永秀辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，所作出的判决符合事实和法律，要求驳回上诉人的上诉请求。原审被告海阳望海公司未作述称。王永秀向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告连带偿付原告酒店客房租赁收益869712元；2.诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据和事实当事人无异议，一审法院予以确认并在卷佐证：原告于2012年5月1日、2013年5月26日、2013年6月11日先后三次与被告二签订9份商品房买卖合同购买被告二开发的望海·盛世双帆2#楼共计9套房屋，合同约定被告二应当在2013年4月30日前将房屋交付给原告。原告与被告二签订商品房买卖合同的同时，原告与二被告签订了租赁管理合约，原告为出租人，被告一为承租人，租赁的用途为经营度假酒店，其中“望海·盛世双帆”2#楼605约定的管理期限为被告二将该房屋正式向原告交房并度假酒店对外正式营业之日（2013年5月28日）起五年期限，其余八套房屋约定的管理期限为被告二将涉案八套房屋正式向原告交房并度假酒店对外正式营业之日（2013年6月3日）起五年期限，在上述合约履行期限内，被告一每年按照购房总价值的6%的固定收益支付给原告，被告二为被告一的付款责任提供连带保证。2013年9月18日至2015年11月13日，被告二分五次共向原告支付占用涉案房屋收益289788元。2018年6月3日，原告从被告二手中收回涉案房屋。经一审法院查证，被告二开发的“望海·盛世双帆1#楼、2#楼”于2016年7月26日经过烟台市公安消防支队综合评定该建设工程消防验收合格。对本案争议的事实和证据，一审法院认定如下：1.原、被告之间签订的9份租赁管理合约是否有效。原告主张9份租赁管理合约是双方的真实意思表示，不违反法律，是合法有效的，二被告应该按照合约履行。被告二主张因为消防安装公司没有按时完成消防工程以及容积率调整造成涉案房屋没有按时交付，涉案房屋也不具备对外经营酒店的法定条件，租赁管理合约没有实际履行，因此租赁管理合约是无效的，合同无效被告一不需要承担违约责任，被告二也无需承担担保责任。被告一主张租赁管理合约约定的房屋的交付条件有法律的强制性规定，由于涉案房屋不具备相关的验收合格证明，所以租赁管理合约是无效的，相关责任应该由原告承担。一审法院认为，本案涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。本案中，9份租赁管理合约系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。2.二被告是否需要向原告支付租金及数额被告一与原告之间的合约是租赁合约，二被告之间签订了一份合同变更补充协议，证明被告一从未经营过所谓的酒店，至今原告没有将合法的涉案房屋交付给被告一使用收益，因此不应该向原告支付租金。被告二主张被告一已于2013年撤出了望海·盛世双帆项目，在通过消防验收之前，涉案房屋没有对外进行酒店经营，涉案房屋没有产生收益，本着对业主负责的态度，是由被告二向原告支付的租金收益，后期是被告二对酒店进行了部分经营，与被告一及其分公司没有任何关系。原告对合同变更补充协议有异议，这是二被告之间的协议，对原告无约束力，原告主张被告一在海阳市设立了分公司，分公司使用了涉案房屋进行了酒店营业，原告有权要求二被告按照租赁管理合约履行各自的义务。一审法院认为，涉案租赁管理合约的合同相对人是原告（出租人）与被告一（承租人），二被告之间签订的合同变更补充协议系二被告之间的相关约定，不影响涉案租赁管理合约的依约履行，对原告不具有约束力。对于二被告之间签订的合同变更补充协议，在本案中一审法院不予认定。本案中，原告与被告一之间签订的租赁管理合约，明确约定涉案租赁房屋的用途为进行酒店客房的经营，依据《消防法》的规定，涉案房屋未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入营业。涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，原告与被告一签订的租赁管理合约属于一时不能履行，被告一于2016年7月26日之前无需向原告支付租金，被告二于2016年7月26日之前也无需承担对被告一租金支付的担保责任。被告二自认自2013年6月3日至2018年6月2日占用涉案房屋，被告二应该参照原告与二被告之间签订的租赁管理合约对于租金的约定，被告二应该向原告支付占用“望海·盛世双帆”2#楼605房屋使用费69240元（按照购房总价值的6%自2013年5月28日计算至2016年7月25日止），其余八套涉案房屋占用使用费660493.15元（按照购房总价值的6%自2013年6月3日计算至2016年7月25日止），被告二主张支付固定收益应当扣除税金，对此没有证据提供，一审法院不予支持。被告二已向原告支付涉案房屋占有使用费289788元，尚欠439945.15元。本案涉案房屋自2016年7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，并且涉案房屋一直在被告二手中，被告一应该积极履行租赁管理合约约定的权利和义务，被告一应该依约向原告支付租金，其中“望海·盛世双帆”2#楼605房屋租赁费为40200元（按照购房总价值的6%自2016年7月26日计算至2018年5月27日止），其余八套涉案房屋租赁费元388931.51元（按照购房总价值的6%自2016年7月26日计算至2018年6月2日止），被告二对上述付款责任承担连带担保责任。一审法院认为，本案涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的导致租赁房屋无法使用的情形，不影响房屋租赁合同的效力。本案中，9份租赁管理合约系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。涉案租赁管理合约的合同相对人是原告（出租人）与被告一（承租人），二被告之间签订的合同变更补充协议系二被告之间的相关约定，不影响涉案租赁管理合约的依约履行，对原告不具有约束力。对于二被告之间签订的合同变更补充协议，在本案中一审法院不予认定。本案中，原告与被告一之间签订的租赁管理合约，明确约定涉案租赁房屋的用途为进行酒店客房的经营，依据《消防法》的规定，涉案房屋未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入营业。涉案租赁房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，原告与被告一签订的租赁管理合约属于一时不能履行，被告一于2016年7月26日之前无需向原告支付租金，被告二于2016年7月26日之前也无需承担对被告一租金支付的担保责任。被告二自认自2013年6月3日至2018年6月2日占用涉案房屋，被告二应该参照原告与二被告之间签订的租赁管理合约对于租金的约定，被告二应该向原告支付占用“望海·盛世双帆”2#楼605房屋使用费69240元（按照购房总价值的6%自2013年5月28日计算至2016年7月25日止），其余八套涉案房屋占用使用费660493.15元（按照购房总价值的6%自2013年6月3日计算至2016年7月25日止），被告二主张支付固定收益应当扣除税金，对此没有证据提供，一审法院不予支持。被告二已向原告支付涉案房屋占有使用费289788元，尚欠439945.15元。本案涉案房屋自2016年7月26日通过消防验收，涉案房屋可以实现租赁用途，并且涉案房屋一直在被告二手中，被告一应该积极履行租赁管理合约约定的权利和义务，被告一应该依约向原告支付租金，其中“望海·盛世双帆”2#楼605房屋租赁费为40200元（按照购房总价值的6%自2016年7月26日计算至2018年5月27日止），其余八套涉案房屋租赁费元388931.51元（按照购房总价值的6%自2016年7月26日计算至2018年6月2日止），被告二对上述付款责任承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告海阳望海置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王永秀支付房屋占有使用费共计439945.15元。二、被告上海瑞纳酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王永秀支付房屋租赁费共计429131.51元，被告海阳望海置业有限公司承担连带保证责任。三、驳回原告王永秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12497元，减半收取计6248.5元，诉讼保全费5000元，由被告上海瑞纳酒店管理有限公司、海阳望海置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交海阳市住房和城乡建设管理局2019年12月26日出具的综合验收备案表原件2份，拟证明该物业可以交付使用的时间是2019年6月25日，而不是一审法院认定的2016年7月26日。被上诉人质证称：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案没有关系，上诉人和原审被告对房屋的现状十分清楚，租赁管理合约明确约定了双方的权利义务，且房屋租赁的起止时间也十分明确，因此上诉人应当按照合同约定支付租赁费。原审被告海阳望海公司未质证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋于2016年7月26日之前未经消防验收合格，无法进行正常营业，上诉人与被上诉人签订的租赁管理合同无法履行，一审法院认定2016年7月26日之前上诉人无需向被上诉人支付租金，原审被告无需承担相应担保责任，2016年7月26日之后上诉人应向被上诉人支付租金，原审被告承担相应连带担保责任，并无不当。上诉人主张酒店未能正式营业不能依约支付被上诉人租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令原审被告支付被上诉人房屋占有使用费共计439945.15，上诉人向被上诉人支付房屋租赁费共计429131.51元，原审被告承担连带保证责任，事实清楚，于法有据。综上所述，上诉人上海瑞纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12497元，由上诉人上海瑞纳酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年五月二十日法官助理张素素书记员车丽翠