广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3505号原告：广东**资源环境研究院有限公司，住所地广东省广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604，统一社会信用代码91440101MA59A7C63F。法定代表人：周红宇。委托诉讼代理人：宋立，广东经纶律师事务所律师。被告：广州市**企业管理咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路上缴路段北侧厦滘综合楼5-612，统一社会信用代码914401130686759600。法定代表人：陈海华。第三人：陈**，男，1987年8月18日出生，汉族，住广东省封开县，被告、第三人共同委托诉讼代理人：陈**，为公司的员工、陈**的父亲。原告广东**资源环境研究院有限公司诉被告广州市**企业管理咨询有限公司、第三人陈**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东**资源环境研究院有限公司委托诉讼代理人宋立及被告广州市**企业管理咨询有限公司、第三人陈**的共同委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广东**资源环境研究院有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房的租赁押金人民币53000元。2、被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月10日，第三人（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定第三人将广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房出租给原告使用，租期从2016年1月1日至2019年12月31日，每月租金为人民币贰万陆仟伍佰元整，第三人向原告收取两个月租金作为按金，共计人民币伍万叁仟元整，以上按金应在租赁期届满时不计息归还原告。该合同签订后，第三人即收取了原告两个月租金人民币伍万叁仟元，并由原告搬进上述房屋开始承租。2016年4月25日，被告作为出租方与原告作为承租方签订一份《写字楼租赁合同》，让上述房屋出租给原告使用。2018年12月30日，被告又与原告签订一份《写字楼租赁合同补充协议》，约定双方同意延长租赁时间至2020年12月31日，原告如需终止这补充协议，需提前一个月通知被告，被告退还押金53000元给原告。2019年4月16日，广州市中级人民法院通过司法拍卖并以(2017)粤0l执恢28号之六《执行裁定书》裁定广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房的所有权及相应的其他权利分别归买受人范炼祥和钟开福生所有。从2019年5月份起范炼祥和钟开福生开始向原告收取上述房屋的租金。但是，被告却迟迟不向原告返还所收取的租赁押金人民币53000元。2020年1月22日，广州市番禺区人民法院作出(2019)粤0113民初14802号《民事判决书》，认为原告向第三人支付的押金53000元的相应权利义务转由被告承担。就此，原告认为，因买受人范炼祥和钟开福生已取得上述房屋的所有权和实际收取了租金，被告与原告所签订的合同目的无法实现，被告应将所收取的租赁押金人民币53000元返还给原告。故原告特向法院起诉，恳请法院依法裁判，以保护原告的合法权益。补充一点：涉案房屋是在租赁前是被抵押的，并被法院查封。根据最高法院租赁合同的解释第八条、第二十条的规定，原告与被告之间的租赁合同无法履行，因此被告应向原告退还所收取的押金，也符合双方补充协议中双方在2018年12月30日签订，第三条的约定，解除合同时，被告应当退还53000元给乙方。被告广州市**企业管理咨询有限公司辩称，原告在民事起诉状中说：2019年4月16日广州市中级人民法院通过司法拍卖并以(2017)粤01执恢28号之六《执行裁定书》裁定广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房的所有权及相应的其他权利分别归买受人范炼祥和钟开福生所有。从2016年5月份起范炼祥和钟开福生开始向原告收取上述房屋的租金。但是，被告却迟迟不向原告返还所收取的租赁押金人民币53000元。被告认为，2019年4月16日范炼祥和钟开福生取得广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房的所有权，但并不影响被告和原告的合同履行。被告认为自物权发生变化后，被告、原告、范炼祥和钟开福生应共同履行被告、原告、原业主所签的《租赁合同》。原告不履行《租赁合同》，2019年5月、6月、7月的租金没有支付给被告。被告认为原告己经违约。原告和范炼祥和钟开福生私下达成协议，原告于2019年6月21日通过银行转账向范炼祥支付了租金43041.7元。被告认为这行为是属违法的。范炼祥和钟开福生取得房产所有权房产后，被告曾多次和范炼祥和钟开福生协商，要求履行被告和原业主的《租赁合同》，并愿意自2019年5月起把租金交给范炼祥和钟开福生。但范炼祥和钟开福生不同意。被告就要求范炼祥和钟开福生依法处理此事，但最终没有任何结果。原告实际正常使用时间是到2019年8月9日才迁出该房产。被告和原告的《租赁合同》的双方签约人陈**和周世武于2019年8月9日原告迁出此房产时，微信沟通证明原告顺利迁出及此事结束。当庭补充一点，就原告当庭提交的补充证据清单10、11、12。我方这样理解吧，原告一直说无法继续租用，这个不是事实，一都用了这么长时间了，不管有没有查封，他就一直使用到2019年8月9日，2019年8月9日才搬出去，这个是事实，所以原告说无法使用，本人感觉不是事实。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604房（以下简称“涉案房屋”）原权属人为案外人谢树春。2015年11月23日，涉案房屋被本院以（2015）穗番法民一初字第1569号案件进行查封档案。2015年11月28日，案外人谢树春作为出租方与第三人陈**作为承租方签订两份《写字楼租赁合同》，约定谢树春将坐落在广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603、1604的涉案房屋出租给陈**，租期为2015年12月1日至2020年12月31日，第三人可以将该物业转租第三方。2015年12月1日，案外人谢树春作为出租方与被告广州市**企业管理咨询有限公司作为承租方签订两份《写字楼租赁合同》，约定谢树春将涉案物业出租给广州市**企业管理咨询有限公司，租期为2015年12月1日至2020年12月31日，**公司经营期间因经营问题可以将该物业转租第三方。2015年12月10日，第三人陈**作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定如下：甲方同意将涉案物业出租给乙方使用；租期自2016年1月1日至2019年12月31日止，为期三年；每月租金为人民币贰万陆仟伍佰元整，甲方向乙方收取两个月租金作为按金，共计人民币伍万叁仟元整，以上按金应在租赁期届满时甲方不计息归还乙方；租赁期内，除政府有关规定或不可抗力之原因外，双方均不得无故解除合同。上述合同还约定了其他内容。该合同签订后，原告向第三人支付押金53000元，第三人出具《收据》确认收到原告交来的押金。2016年4月25日，被告广州市**企业管理咨询有限公司作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订一份《写字楼租赁合同》，约定如下：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用；租期自2016年5月1日至2019年3月30日止；每月租金为人民币叁万壹仟壹佰元整，甲方向乙方收取两个月租金作为按金，共计人民币柒万陆仟伍佰柒陆拾肆元整，以上按金应在租赁期届满时甲方不计息归还乙方；租赁期内，除政府有关规定或不可抗力之原因外，双方均不得无故解除合同。上述合同还约定了其他内容。该合同签订后，原告并未向广州市**企业管理咨询有限公司支付押金。2016年5月至2019年4月，原告每月向广州市**企业管理咨询有限公司支付租金。2018年12月30日，被告广州市**企业管理咨询有限公司作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订一份《写字楼租赁合同补充协议》，约定如下：2016年4月25日，双方签订一份写字楼租赁合同，乙方向甲方租赁涉案物业；双方同意延长租赁时间至2020年12月31日；租金从2019年1月1日起每月租金43040元，出租税由乙方负责，即乙方每月付甲方租金和税费共46480元；乙方如需终止这补充协议，需提前一个月通知甲方，甲方无条件同意乙方解除这份协议，乙方交清所有费用后，甲方退还押金53000元给乙方；其他条款和原合同不变。2019年4月，广东省广州市中级人民法院出具（2017）粤01执恢28号之六《执行裁定书》，载明广东省广州市中级人民法院根据已经发生法律效力的（2016）粤01民初54号民事判决，在“京东”网司法拍卖平台拍卖了被执行人谢树春名下位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603房、1604房，2019年4月2日，钟开福生、范炼祥以最高价竞得，裁定：广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1604房的所有权及相应的其他权利归买受人钟开福生所有，该不动产财产权自裁定送达买受人钟开福生时起转移；广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603房的所有权及相应的其他权利归买受人范炼祥所有，该不动产财产权自裁定送达买受人范炼祥时起转移。2019年6月21日，原告向范炼祥转账支付43041.7元，转账用途注明为办公室租金。2019年10月15日，范炼祥、钟开福生委托广东一粤律师事务所向原告发送《律师函》，主要内容为广州市中级人民法院于2019年4月16日向范炼祥以及钟开福生送达了执行裁定书，自该日起，范炼祥以及钟开福生分别享有广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1603房以及广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼1604房的物权以及使用收益权等权利，原告于2019年4月16日至2019年7月25日期间一直占用上述两房办公经营，原告在支付一个月场地使用费43041.7元后拒不支付剩余场地费并于2019年7月25日搬离上述场地，仍拖欠场地费100287.16元，范炼祥以及钟开福生要求原告付清剩余场地费。2019年11月1日，原告与范炼祥、钟开福生签订一份《协议书》，协议确定2019年4月16日至2019年7月25日原告应支付的场地费为143328.86元，尚未支付场地使用费为100287.16元，原告在2019年11月5日前支付5万元以及12月30日前支付3万元共计8万元，范炼祥、钟开福生放弃追讨剩余款项。2019年11月5日，原告向范炼祥支付50000元。2019年11月20日，原告以陈**为被告、广州市**企业管理咨询有限公司为第三人向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0113民初14802号，要求陈**向原告退还涉案房屋的租赁押金53000元。2020年1月22日，本院作出（2019）粤0113民初14802号民事判决书，本院认为原告与陈**签订的《写字楼租赁合同》已实际终止，原告向第三人陈**支付的租赁押金53000元相应的权利义务转由广州市**企业管理咨询有限公司承担，原告应向广州市**企业管理咨询有限公司主张退还押金，而非向陈**主张退还押金，故，驳回原告的全部诉讼请求。双方均未对上述判决提起上诉，判决书已发生法律效力。2020年3月10日，原告以广州市**企业管理咨询有限公司为被告，陈**为第三人向本院提起诉讼，即本案（2020）粤0113民初3505号，要求广州市**企业管理咨询有限公司退还涉案房屋的租赁押金53000元。上述事实有当事人提交的证据、庭审笔录以及（2019）粤0113民初14802号民事判决书为证。本院认为，原告虽分别与第三人、被告签订涉案的租赁合同，但已生效判决确认原告与第三人陈**签订的租赁合同不再继续履行，已实际终止。本案应以原、被告签订的《写字楼租赁租赁合同》及《补充协议》作为本案的租赁合同，原告向第三人陈**支付的53000元的相应权利义务转由广州市**企业管理咨询有限公司承担。被告向案外人谢树春承租涉案房屋时，涉案房屋已被法院查封。2019年4月，案外人范炼祥、钟开福生通过拍卖依法取得涉案房屋的物权及使用收益权等权利，因查封登记均是房产信息公示内容，原、被告承租已被法院查封的房产，应承担由此带来的风险，被告与案外人谢树春、原告与被告的租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。范炼祥、钟开福生不受上述租赁关系的约束，有权自2019年4月向实际占用涉案房屋的原告收取房屋占用费。故，对于被告就原告向范炼祥、钟开福生支付2019年5月、6月、7月租金，而未向其支付，原告已构成违约的抗辩意见，本院依法不予采纳。原、被告签订的租赁合同因涉案房屋的物权转移，被告又未与新的业主签订租赁合同，导致合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，原告有权解除涉案房屋租赁合同，并要求被告返还租赁押金53000元。故，对于原告主张被告返还53000元租赁押金的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条的规定，判决如下：被告广州市**企业管理咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东**资源环境研究院有限公司退还租赁押金53000元。案件受理费563元，由被告广州市**企业管理咨询有限公司负担。原告广东**资源环境研究院有限公司已向本院预缴受理费563元，由被告广州市**企业管理咨询有限公司在履行决义务时一并向原告广东**资源环境研究院有限公司支付受理费563元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年五月二十七日书记员 何震宇