陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3741号上诉人（原审被告）：马永年，男，1964年4月16日出生，汉族，陕西弘鑫投资担保有限公司法定代表人，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：吉婷，陕西菲尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓倩，陕西菲尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵坤，男，1969年10月21日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张中晖，陕西菲尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李荷花，女，1958年6月12日出生，汉族，西安市海纳集团物流分公司退休工人，住西安市新城区。委托诉讼代理人：张卫，陕西学进律师事务所律师。上诉人赵坤与被上诉人李荷花、原审被告马永年房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现审理终结。赵坤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李荷花诉讼请求或发回重审；2、由李荷花承担本案诉讼费用。事实与理由：1、李荷花在开庭审理之后提出变更诉讼请求申请，超过法定期限，一审准许其变更诉讼请求违反法律规定。2、李荷花自愿以房屋进行抵押借款、并委托其代理涉诉房屋交易事宜，对房屋售出的事实是知情的。其持李荷花委托书将涉案房产出售，取得房款后向已代其偿还债务的弘鑫公司进行了清偿，那么该执行案涉及的债务由此已履行完结，各当事人已无继续通过执行程序解决的必要。3、李荷花与其配偶吕顺岭共同向其出具委托书并进行公证，其享有代理权，与马永年签订房地产买卖契约的行为合法有效，不存在合同法规定的无效的情形。马永年上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李荷花诉讼请求或发回重审；2、由李荷花承担本案诉讼费用。事实与理由：1、李荷花在开庭审理之后提出变更诉讼请求申请，超过法定期限，一审准许其变更诉讼请求违反法律规定。2、李荷花起诉要求确认合同无效，理由为其和赵坤存在明显的恶意串通，且损害了李荷花的合法权益，但庭审中李荷花并未提交任何能证明存在恶意串通且损害其利益的证据，一审法院对该理由是否成立并未进行审查。其虽然担任弘鑫公司法定代表人，但该身份不能影响或限制其进行房屋买卖交易，赵坤是具有民事行为能力的自然人并受到李荷花与其配偶吕顺岭的共同委托，有权在委托范围内实施代理行为，其当然可以与房屋产权人的代理人签署协议完成交易。本案合同不属于合同法第五十二条规定之合同无效的任何一种情形，原审认定合同无效缺乏事实及法律依据。经法院许可或告知李荷花并不是对涉案房屋进行交易的前置条件，一审法院以此认定售房行为无效，进而认定合同无效，缺乏事实和法律依据。李荷花辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，程序合法证据充分，应当予以维持。其与张秋娥的债务已经于2012年2月向新城区法院强制执行，已开始公权力救济，该案件至今未终结。赵坤作为代理人存在双方代理的行为，赵坤于2014年1月26日将房屋卖给马永年明显损害了其权益，且委托书中并没有授予赵坤偿还债务的权利，其行为已经超越了代理权限。李荷花向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认赵坤以李荷花名义与马永年所签订的《房地产买卖契约》无效；2、请求法院判令马永年协助李荷花办理房屋过户登记手续；3、本案诉讼费用、保全费由马永年、赵坤承担。一审认定事实：2010年9月29日,李荷花与张秋娥、石田喜、陕西弘鑫投资担保有限公司签订借款担保合同，李荷花为借款人，张秋娥、石田喜为出借人，出借金额为350000元，陕西弘鑫投资担保有限公司为连带担保人；同日李荷花、吕顺岭夫妻与张秋娥签订房地产抵押合同，将李荷花夫妻位于西安市新城区住宅作为上述借款的抵押物；同时李荷花夫妻向陕西弘鑫投资担保有限公司的股东赵坤出具委托书，委托事项为：1、到房屋管理部门查阅与房产有关的一切档案。2、签订房屋买卖合同、买卖合同网上签约及确定成交价格。3、办理产权过户登记手续，代领代签相关文件。4、代缴相关税费，代收售房定金款及全部房价款。5、协助买方办理银行贷款手续，签订相关合同文件。6、办理物业交割手续及费用结算。7、其他与上述房产抵押、解押、领取房产证等的有关事宜。同年9月30日，上述各方前往莲湖区公证处，对上述借款担保合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书；对李荷花夫妻的委托书办理了公证书。同时李荷花将位于西安市新城区住宅的房屋所有权证书交给陕西弘鑫投资担保有限公司。2011年12月13日，西安市莲湖区公证处向张秋娥、石田喜出具（2011）西莲证经字第13042号执行证书，确认张秋娥、石田喜可以向人民法院申请执行上述具有强制执行效力的债权文书公证书；执行证书显示：赵坤是申请人张秋娥、石田喜的委托代理人，被执行人为李荷花、吕顺岭和陕西弘鑫投资担保有限公司；执行证书载明：李荷花夫妻将位于西安市新城区抵押给出借人。2012年2月张秋娥、石田喜向本院申请执行。2014年1月26日，赵坤以李荷花的名义与马永年签订房地产买卖契约，将李荷花夫妻位于西安市新城区住宅以860000元出售给马永年。后赵坤持委托公证书、房屋偿权证书，在西安市房屋产权登记机关办理了转移登记手续，目前上述房屋登记产权在马永年名下。李荷花一直占有和使用诉争房产。庭审中，赵坤自认已经收到马永年的购房款860000元，替李荷花偿还债务共计621121.50元，交纳房屋交易税费83054元，剩余款项目前没有交给李荷花，保存在赵坤处。2014年1月马永年开始担任陕西弘鑫投资担保有限公司的法定代表人。李荷花于2019年5月31日向一审法院申请财产保全，一审法院以（2019）陕0102民初4172号民事裁定书和（2019）陕0102执保211238号执行裁定书，查封了马永年名下位于西安市新城区房屋。一审法院认为，赵坤作为陕西弘鑫投资担保有限公司的股东，明知张秋娥、石田喜已经向人民法院申请执行李荷花、吕顺岭所欠债务，李荷花、吕顺岭夫妻的债务清偿已经进入法院的执行程序，李荷花夫妻位于西安市新城区房屋是上述债务的抵押物。赵坤没有经人民法院许可，也没有向李荷花告知的情况下，将上述房屋出售给马永年，赵坤的售房行为没有法律和事实依据，属于无效法律行为。马永年购房时作为陕西弘鑫投资担保有限公司的法定代表人，对于所购买的房屋状况应当知情，其亦应当承担相应缔约风险。综上，赵坤代理李荷花与马永年签署的《房地产买卖契约》无效。至于李荷花与张秋娥、石田喜及陕西弘鑫投资担保有限公司等借款担保合同纠纷，已经进入人民法院的执行程序，各方当事人可通过执行程序解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，遂判决：赵坤代理李荷花与马永年2014年1月26日签订的房地产买卖契约无效。案件受理费12400元，保全费4820元由被告赵坤、马永年共同承担。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明一审认定事实属实。本院认为，涉案房产系李荷花及其配偶吕顺岭共同所有，其夫妻二人向赵坤出具委托书，授予赵坤签订房屋买卖合同、买卖合同网上签约及确定成交价格、办理产权过户登记手续等权限，并为该委托书办理了公证书。赵坤以李荷花的名义与马永年签订《房地产买卖契约》，将李荷花夫妻的房屋以860000元的价款出售于马永年，后办理了房屋产权转移登记手续。赵坤代表李荷花与马永年签订房屋买卖合同并办理转移登记手续的行为系行使代理权，该合同系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效。关于李荷花在诉讼中称该合同存在赵坤与马永年恶意串通、侵害其权利的情形，故而合同无效，但该主张与《中华人民共和国合同法》第五十二条确认合同无效的情形不符，故李荷花因此主张合同无效没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》对委托合同的相关规定，李荷花认为赵坤有过错或超越委托权限造成其损失的，其可向赵坤主张相应权利。至于涉案房屋已经被查封是否能进行买卖一节，本院认为并无国家强制性法律法规规定被查封的房屋所签订的买卖合同无效，涉案房屋被查封状态并不影响涉案房屋的房屋买卖合同效力，故而一审以此认定合同无效没有法律依据。另外，根据《担保法》第四十九条之规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”在本案涉案房屋的交易中，亦不存在未通知抵押权人或未告知买方的情形，且房屋价款已用于偿还李荷花所抵押担保的债务，故一审认定赵坤代李荷花与马永年签订的《房地产买卖契约》无效缺乏法律依据，应予改判。至于超过债权数额的部分现由赵坤代李荷花保管，李荷花可另案起诉请求返还该笔款项。据此一审判决错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初4172号民事判决。二、驳回李荷花要求确认赵坤以李荷花名义与马永年所签订的《房地产买卖契约》无效以及请求法院判令马永年协助李荷花办理房屋过户登记手续的诉讼请求。一审案件受理费12400元，保全费4820元由李荷花承担。二审案件受理费24800元，赵坤已预交12400元，马永年已预交12400元，由李荷花承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年五月七日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜