上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2128号上诉人（原审被告）：衣振涛，男，1970年3月5日生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：关惠坤，女，1970年1月31日生，白族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：衣洋，女，1998年2月14日生，白族，住上海市徐汇区。三上诉人共同委托诉讼代理人：朱超群，上海沪泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海海顿物业管理有限公司，住所地上海市长宁区延安西路895号11楼D1室。法定代表人：王志康，总经理。委托诉讼代理人：胡寨红，上海市华夏律师事务所律师。上诉人衣振涛、关惠坤、衣洋因与被上诉人上海海顿物业管理有限公司（以下简称海顿公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初14835号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。衣振涛、关惠坤、衣洋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海顿公司一审诉讼请求。事实和理由：（1）2014年9月至2017年11月期间，海顿公司既未与XX苑业委会签订《物业服务合同》，亦未充分证明其实际提供了物业管理服务。因此，海顿公司无权向衣振涛等主张物业管理费。（2）即便法院认定海顿公司提供了物业管理服务，但衣振涛作为XX苑业委会主任于2014年8月已向海顿公司发送通知，明确拒绝海顿公司继续提供物业管理服务。因此，海顿公司不能强迫XX苑小区接受其服务并支付物业管理费。况且，衣振涛等于2014年12月即已搬离系争房屋，此后未实际接受过海顿公司提供的物业管理服务。（3）即便法院认定衣振涛等应当支付物业管理费，因其物业管理服务具有明显瑕疵，衣振涛等至多承担原合同约定物业服务费标准的百分之四十。同时，物业服务费应按照系争房屋套内面积计算。（4）海顿公司主张曾于2016年12月12日通过挂号信向衣振涛发送催款通知，但并未提交签收凭证，衣振涛亦未实际收到。因此，该催款通知不发生中断诉讼时效期间的效力。海顿公司辩称：（1）海顿公司向XX苑小区实际提供物业管理服务至2017年10月30日，衣振涛等作为小区业主应当支付欠付的物业管理费。衣振涛等以海顿公司提供的物业管理服务存在质量瑕疵为由，要求降低物业管理费标准，缺乏依据。（2）系争房屋地址系海顿公司能够获知的衣振涛的唯一地址，海顿公司向系争房屋地址寄送催交物业管理费的挂号信，且没有收到退件，应认定有效送达，发生中断诉讼时效期间的效力。因此，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海顿公司向一审法院起诉请求：判令衣振涛、关惠坤、衣洋支付海顿公司上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋自2014年9月1日起至2017年11月30日止的物业管理费人民币83,331.30元、滞纳金27,749.97元。一审法院认定事实：系争房屋位于XX苑小区，2005年3月登记至衣振涛、关惠坤、衣洋名下，房屋类型为公寓，上海市不动产登记簿中记载建筑面积为427.35平方米，上海市房地产权证附记中记载建筑面积为427.35平方米，房屋建筑面积测算表中记载套内建筑面积为361.80平方米。2013年1月1日，XX苑业委会（甲方）与海顿公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定，海顿公司为该小区提供物业服务，乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，住宅5元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期未交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用万分之三/日加收滞纳金。本合同为期一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。本合同期限届满前两月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。本合同期限届满后，再履行三个月后，本合同自动终止。合同到期后，海顿公司与XX苑小区未续签物业服务合同。2014年，衣振涛等向海顿公司支付2014年1月至4月物业管理费8,546.80元、2014年5月至8月物业管理费8,546.80元。之后衣振涛等未再向海顿公司支付物业管理费。2014年8月17日，衣振涛作为XX苑业委会主任向海顿公司发送通知：因本小区业主委员会与贵公司签订的物业管理合同已经于2013年12月31日到期，按照合同约定合同到期已过三个月，原物业管理合同已自动终止。现通知贵公司于2014年8月31日向本届业委会以及本届业委会委托的临时物业托管公司移交物业管理资料、办公场所、公共设施设备等，并不得阻碍临时托管物业管理公司的进驻和接管，否则造成任何损失和责任由贵公司承担。贵公司也不得再向业主收取任何管理费用。衣振涛等提供了上述通知的EMS寄送凭证，未提供签收证明，海顿公司表示未收到过。同日，衣振涛向部分业主发送了意见征询单，总结海顿公司服务期间存在的问题，向业主提议：1.更换物业管理公司，欢迎业主推荐临时托管物业管理公司，由托管物业管理公司自2014年9月1日起至新物业管理公司正式聘用生效之日止进行管理；2.原物业管理公司无管理权，在2014年8月31日移交资料及场地；3.原物业管理公司不得再收取物业管理费。衣振涛等另提供了三位业主在意见征询单上签字的意见回馈。之后，XX苑业委会未聘请临时托管物业管理公司。2016年12月12日，海顿公司通过挂号信向衣振涛发送催款通知，要求其支付2014年9月至2016年12月物业管理费、保安保洁费59,829元。2017年9月21日，海顿公司向XX苑业委会及全体业主发送《关于终止“XX苑”物业服务的函》：兹有海顿公司管理的“XX苑”小区，双方至今未签订书面物业服务合同，我司与贵业委会多次沟通亦未能达成一致，贵业委会于2017年9月17日擅自将小区管理资料封存并取走，严重影响我司日常管理工作的开展，鉴于当前状况，我司特此专函告知：我司决定终止该小区物业服务。我司严格按照国家有关物业管理相关法律法规的规定，提前三个月函告业委会及广大业主，我司将于2017年12月31日终止物业服务并办理移交，望贵方尽快选聘新的物业服务企业。2017年11月7日，海顿公司通过挂号信向衣振涛发送催款通知，要求其支付2014年9月至2017年11月物业管理费83,333.25元。2017年11月14日，XX苑业主大会、业委会向海顿公司发送《关于XX苑小区物业管理工作移交的通知》：业主委员会接到贵公司2017年9月21日要求终止本小区物业管理合同的书面通知后，本届业主委员会书面召开了2次业主大会，经全体业主投票决定，近日已正式与上海XX有限公司签订了新一期的物业管理合同。为保证本小区物业管理的正常有序开展，考虑避开节假日期间可能给各方造成的不便，请贵公司准备齐本小区之前的全部物业管理材料，检查各项设备情况，于2017年11月30日上午10点，与上海XX有限公司办理本小区物业管理的交接。同时希望在该日期之前能继续按原合同要求，做好物业管理工作，保证本小区设备的完整和正常使用，保障业主权益，业主大会保留因物业管理责任对业主造成损失的追索权。一审法院认为，XX苑业委会选聘海顿公司为该小区提供物业服务，双方签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，衣振涛等作为系争房屋产权人，应向海顿公司支付物业管理费。尽管《物业服务合同》约定，海顿公司为XX苑提供物业服务至2013年12月31日，但之后XX苑业委会未选聘新的物业管理公司，海顿公司在小区实际服务至2017年11月30日，故海顿公司有权向衣振涛等主张上述服务期间的物业管理费。衣振涛等辩称，系争房屋地下车库和房屋外墙存在漏水问题。房屋外墙漏水属于房屋质量问题，如果发生在保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋公共部分进行维修、更新、改造和养护的，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担。因涉及业主自身的利益，海顿公司作为物业管理服务单位，无此决定权，故衣振涛等以此作为拒付物业管理费的抗辩理由，不能成立。衣振涛等辩称，2016年6月4日前的物业管理费超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，2017年10月1日之前的诉讼时效期间为两年。据合同约定，物业管理费于每月10日前交纳，海顿公司曾于2016年12月12日向衣振涛等发送催款通知，故2015年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理费未超过诉讼时效。海顿公司沿用物业管理合同的标准主张物业管理费，应予支持。衣振涛等辩称，物业管理费应按361.80平方米支付，且收费标准过高。该意见并无相应依据，不予采信。关于海顿公司要求衣振涛等支付滞纳金的诉讼请求，鉴于双方存在较大争议，故对该项主张不予支持。综上，对于海顿公司要求衣振涛等支付2015年1月1日至2017年11月30日期间物业管理费74,784.50元的诉讼请求，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，于二〇一九年十一月一日作出判决：一、衣振涛、关惠坤、衣洋应于判决生效之日起十日内向上海海顿物业管理有限公司支付上海市长宁区XX路XX弄XX号房屋2015年1月1日至2017年11月30日的物业管理费74,784.50元；二、驳回上海海顿物业管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,521.60元，减半收取计1,260.80元，由上海海顿物业管理有限公司负担412元，由衣振涛、关惠坤、衣洋负担848.80元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，海顿公司于2019年10月17日一审庭审中提交了上海中惠会计师事务所有限公司于2017年6月15日出具的沪惠报审其他字[2017]0467号《审计报告》，对XX苑业主大会2014年1月1日至2017年1月16日的维修资金及小区收益资金收支情况进行审计，该《审计报告》附件《商品住宅维修资金收支明细表》、《小区收益资金收支明细表》均盖有XX苑业委会及海顿公司的公章。衣振涛等表示，对《审计报告》的形式真实性予以认可，但因其系案外人出具，故对其中记载内容的真实性不予认可。鉴于双方对《审计报告》的形式真实性并无异议，本院予以确认。本院认为，本案双方二审中的争议在于，海顿公司是否有权向衣振涛等主张系争房屋的物业管理费，物业管理费的计算标准及期间为何？首先，海顿公司与XX苑业委会签订的《物业服务合同》于2013年12月31日到期后，双方虽未续签，但直至2017年11月30日，并无证据证明曾有其他物业服务企业向XX苑小区提供了物业管理服务。而从上海中惠会计师事务所有限公司出具的《审计报告》的附件可见，2014年1月1日至2017年1月16日的审计期间，由海顿公司向XX苑小区提供物业管理服务。衣振涛等虽主张海顿公司自2014年9月起未对XX苑小区提供物业管理服务，但衣振涛作为当时的XX苑业委会主任，未能提交任何证据证明海顿公司与业委会办理过物业移交手续。根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条第三款规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。因此，海顿公司有权依据原合同约定向衣振涛等主张物业管理费。其次，衣振涛等主张其于2014年12月搬离系争房屋后，未实际接受物业管理服务，且海顿公司提供物业管理服务不符合合同约定标准，故无需支付物业管理费，或至多按照原合同约定标准的百分之四十支付物业管理费。对此，本院认为，一则，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故衣振涛等以实际未接受海顿公司物业管理服务为由，拒绝支付物业管理费，于法无据。二则，衣振涛等未能充分举证证明海顿公司提供的物业管理服务严重违反原合同约定。衣振涛等于本案中主张仅支付物业管理费的百分之四十，依据不足。最后，关于物业管理费的计算标准与期间。原合同约定按照建筑面积计算物业管理费，而衣振涛等主张按照套内面积计算，明显违反合同约定。更何况，衣振涛等实际按照系争房屋建筑面积计算并支付了2014年1月至8月的物业管理费。此外，海顿公司于本案中提交了2016年12月12日、2017年11月7日向衣振涛寄送的催款通知及挂号信函收据，两份收据上均盖有邮局印章，写明衣振涛的姓名及邮件编号，应当视为海顿公司已经完成了相应的催告义务。海顿公司于2016年12月12日的催告可以导致此前两年的物业管理费诉讼时效期间中断，又根据原合同约定，物业管理费应于每月10日前交纳，因此，海顿公司主张的2015年1月1日至2017年11月30日期间的物业管理费并未超过诉讼时效期间。衣振涛等以未实际收到催款通知为由，主张2016年6月前的物业管理费超过诉讼时效期间，不予支持。综上，衣振涛、关惠坤、衣洋的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,669.6元，由衣振涛、关惠坤、衣洋负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年五月二十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……