上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初23071号原告：张学敏，女，1963年7月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：任红丽(姐妹关系)，女，1955年9月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：蔡步藏，男，1983年7月23日出生，汉族，住上海市静安区。原告张学敏与被告蔡步藏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2019年9月5日第一次对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2020年4月14日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告张学敏的委托诉讼代理人任红丽参加诉讼。被告蔡步藏经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学敏向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间就上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还系争房屋；3、被告按照6,900元/月的标准向原告支付2019年7月28日起至合同解除之日止的租金，以及自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的使用费；4、被告向原告返还次卧两门柜一只；5、被告向原告返还燃气费150元、水费96元、电费46.8元；6、被告支付解约违约金5,000元(即没收押金5,000元)；7、被告赔偿房屋结构损坏费3万元。事实及理由：2019年4月23日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告,租赁期限自2019年4月28日至2020年4月27日，月租金为5,000元。双方还约定，原告边租边卖，可以随时进入系争房屋给购房人看房，因此月租金较市场价低2,000元，被告则承诺仅其与妻子、女儿三人居住系争房屋。但被告自拿到系争房屋后即多次换锁，导致原告无法带人看房。2019年5月8日，原告还发现系争房屋的实际使用人并不是被告，房屋结构也被隔成了三室一厅。原告认为，被告违反了双方关于随时看房的约定，未经原告同意擅自改变房屋结构并转租，已构成违约。原告主张的房屋结构损坏费3万元包括更换地板及吊灯、门锁，修复墙面，清理垃圾等修复费用，目前尚未实际发生，故酌情主张。被告转租他人的月租金为6,900元，故原告以此为标准主张被告欠付的租金及使用费。原告诉至法院，望判如所请。被告蔡步藏在证据交换及庭后的询问中辩称，同意解除合同，解除日期由法院确定。被告付租至2019年7月27日。系争房屋已于2019年5月10日左右被原告收回，且原告拆除了系争房屋内的水电煤等设施，被告之后未再实际使用房屋，故不存在返还房屋的问题，也不同意支付其他租金及使用费。被告同意返还原告柜子，但前提是要求原告先返还其添置的1.8米床、床垫、床头柜两个、四门衣橱、电脑桌椅。原告确实在签约当日给其150元燃气费、96元水费、46.8元电费，让其代为支付2019年4月的公共事业费，但原告擅自拆除水电煤表，导致其无法实际使用系争房屋，所以不同意返还该款。关于解约违约金、房屋结构损坏费3万元，均不同意支付。其确实对系争房屋进行了隔断，但造成的相关损失是原告自行拆除导致的。合同提前解除也不是其责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋产权人为张学敏与案外人方某某。2019年4月23日,张学敏(甲方、出租方)与蔡步藏(乙方、承租方)签署《房屋租赁合同》，其上载明，甲方出租给乙方使用的系争房屋建筑面积88平方米，乙方承诺仅作为居住使用，租赁期自2019年4月28日至2020年4月27日，月租金为5,000元，首期付三个月，另付5,000元押金，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。在房屋租赁期间，水费、电费、电话费、网络费、煤气费、有线电视月租费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。未经甲方同意，乙方不得私自将该房转租他人。本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿。乙方如因使用不当，损坏房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金5,000元整。若甲方违约，除退还乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金；反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。此外，补充条款还约定：“在租期之内，乙方配合甲方看房，乙方给甲方留把钥匙，看房之前提前给乙方打电话。如甲方把房子卖掉了，提前两个月通知乙方，甲方不承担违约金，乙方要搬走。在一年租期内乙方中途搬走需承担违约金(一月房租作为违约金)。”签约当日，蔡步藏向张学敏支付押金5,000元、三个月租金15,000元。张学敏将系争房屋交付给蔡步藏，并经蔡步藏同意将2019年4月的燃气费150元、水费96元、电费46.8元交给蔡步藏，约定由其代为向相关部门缴纳系争房屋之前的公共事业费。但蔡步藏收下该款之后并未代付以上费用，亦未将该款返还给张学敏。2019年4月26日，张学敏带人去系争房屋看房，发现蔡步藏已更换了门锁，其联系蔡步藏后，蔡步藏将新门锁的钥匙给了张学敏。之后，蔡步藏将系争房屋交给案外人蒋某某，系争房屋的客厅被隔成卧室，蒋某某并将其中的两间出租给他人居住。至2019年5月8日期间，张学敏、蔡步藏就转租、配合看房等问题不断发生争议，张学敏遂于2019年5月9日诉至本院。2019年5月11日，张学敏至系争房屋时发现系争房屋客厅被隔成房间后转租，遂自行拆除了该隔断墙，并发送短信给蔡步藏“蔡步藏：你未经我同意，私自改变我房屋结构，破坏我房子，把我的房子高价转租，违反合同约定，我们合同解除，并且要对我作出经济赔偿。”蔡步藏回复：“那你去法院吧现在开始你没我同意不得进去”。次日，蔡步藏给张学敏方发送短信“拉家具是吧都拉走吧不然变毛胚房了”、“通知你一下对房租装修不满意一小时后对房租装修砸掉重新装修”。审理中，关于蔡步藏是否转租一节。张学敏提供案外人高某某与沈红胜签署的《房屋租赁合同》复印件一份，其上载明出租房屋即为系争房屋，租期自2019年5月7日至2020年5月6日。蔡步藏对该证据表示不予认可，称高某某是蒋某某妻子，但其不认识沈红胜。张学敏向其交付系争房屋后，其住了两天，因要回老家，所以将系争房屋交给蒋某某全权处理，让蒋某某自住或者找朋友住，收一点租金。之后蒋某某将客厅隔成卧室自住，并将另两间卧室出租，租金多少其不清楚。但其认为这不是转租，只是给他人借住。关于合同解除日期及房屋返还一节。张学敏表示，其之所以将系争房屋以远低于市场价的租金出租给蔡步藏，且未收取自交房之日至2019年4月27日期间的租金，就是因为房屋在出售过程中，为了让蔡步藏留一把钥匙以便其随时带购房人上门看房。但蔡步藏在2019年4月28日之前就擅自换了门锁，其上门发现打不开门所以问蔡步藏要了新钥匙。之后，其陪同购房人上门看房，发现系争房屋客厅被隔成两间房间。之后，其打电话给蔡步藏要求将客厅隔断拆除，蔡步藏称人在外地，所以其自行拆除了隔断。2019年5月11日，其曾向蔡步藏发短信通知解除合同并要求收房，但蔡步藏未回复。后因蔡步藏未交电费，供电局停止供电，其未过问。在此期间，蔡步藏又换了好几次门锁且没有给其钥匙，每次其带人看房只能自己撬锁进去然后换锁，但蔡步藏又会撬掉再换新锁，这种情况一直持续到2019年9月5日，蔡步藏才没有再换锁。但其每次去系争房屋时仍会发现有人进出的痕迹，故坚持认为蔡步藏至今未向其返还系争房屋，但对该节无法提供证据。蔡步藏则表示，双方约定其只在周末的时候配合看房，且张学敏应先打电话通知并经其同意后才可进入系争房屋。但交房后没过两天，张学敏就在未通知其本人的情况下直接带人去看房，其认为张学敏的做法不合适，所以就换了门锁，给了张学敏一把钥匙，但要求张学敏只有在其在场的情况下才能看房。因此，双方在此时就已经对配合看房之事发生了分歧。之后其将系争房屋交给蒋某某代为打理。后来，张学敏每次看房之前都不通知其，所以其和张学敏确实多次更换门锁，但2019年5月12日张学敏将其添置的家具都搬走了，还强行将隔断及水电煤表拆除，并更换门锁，导致其无法继续使用系争房屋，所以虽然双方未办理交接手续，但其认为合同已于该日解除。直至本案判决，蔡步藏未就该节提供证据加以证明。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据在案证据及当事人陈述，本院认为，被告在承租系争房屋后，确实存在未经原告同意的转租行为，原告以此为由主张解除合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。至于解除合同日期，原告在审理中表示其已于2019年5月11日通过短信方式向被告主张解除合同、收回房屋，被告亦表示收到该短信，故本院认为双方合同已于该日解除。至于被告主张原告于2019年5月12日前即拆除了水电煤表并更换了门锁，鉴于被告就此未提供任何证据予以佐证，本院对此难以认定。关于房屋返还一节，原告要求被告返还房屋，但审理中原告已自认自2019年9月5日起，未再发生被告或被告的租客换锁进入房屋事宜，故本院认为系争房屋早已由原告控制。同时，被告亦在审理中表示其早已于2019年5月12日返还房屋，不存在返还问题。故本院认为系争房屋内已不存在需要另行交接的物品，房屋已由原告实际控制，因而本院对该项诉请不予支持。关于原告主张自2019年7月28日起至返还房屋之日止的使用费。被告主张其在2019年5月12日之后即未再使用系争房屋，原告予以否认，并表示此后直至2019年9月5日期间双方仍在频繁更换门锁。对此本院认为，即使被告于2019年5月12日已有解除合同的意向，但被告作为承租方，负有将房屋有效交还给出租方的义务。然而现本案并无任何证据足以证明被告已于该日有效将房屋返还给原告(至少房屋内尚留有物品未清空，无论该物品是否是被告本人物品)。因此，本院认为被告仍应承担自2019年5月12日至2019年9月5日止的房屋占用使用费。被告主张其已付至2019年7月28日的租金应由张学敏进行返还，本院不予认可。关于使用费标准，原告主张参照被告与其租客签订的合同租金标准支付，但原告在审理中自认其确曾搬走房屋内若干家具，且房屋曾被供电部门断电，其亦未出面解决该问题。本院认为，由于房屋自2019年5月12日后确实存在使用上的客观困难，故被告应承担的自2019年5月12日至9月5日期间的使用费标准可以酌情降低。结合被告已按租金标准支付使用对价至2019年7月28日的事实,本院认为现蔡步藏无需另行支付使用费，即以其多支付的“租金”抵扣该段期间的使用费即可。原、被告双方合同因被告转租而提前解除，被告系违约方，理应承担解约违约金。现原告主张以没收押金冲抵解约违约金，本院认为并无不妥，予以准许。关于原告主张返还次卧两门柜一只，被告表示需由原告先行返还原告拿走的家具，且原告未提供任何证据证明该两门柜的返还标准，本院对该节难以支持，原告可在取得相应证据后另行主张。至于原告主张的赔偿房屋结构损坏费3万元，鉴于该费用尚未实际发生，本院亦不予支持，原告可在相关损失实际发生后另行依法主张。另，原告主张返还燃气费150元、水费96元、电费46.8元，被告在审理中确认该几笔款项确系双方签署租赁合同时约定由原告交给其让其代付，但其未完成该约定亦未将款项返还。本院对此一并予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张学敏与被告蔡步藏就上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月11日解除；二、被告蔡步藏应于本判决生效之日起三日内支付合同解除违约金5,000元(即原告张学敏已收取的押金5,000元不再返还)；三、被告蔡步藏应于本判决生效之日起三日内返还原告张学敏燃气费150元、水费96元、电费46.8元；四、驳回原告张学敏的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元(原告张学敏已预缴)，由原告张学敏负担579元，被告蔡步藏负担96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  陈名玲人民陪审员  周建萍二〇二〇年五月六日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。