广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2738号原告（反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司，住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所，统一社会信用代码91440113783787953M。法定代表人：杨安琼，职务执行总经理。委托诉讼代理人：赖紫镅，系原告公司员工。委托诉讼代理人：林汉文，系原告公司员工。被告（反诉原告）：胡军华，男，1977年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。被告（反诉原告）：谢方丽，女，1978年1月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡军华，系谢方丽配偶。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司（反诉被告、以下简称“碧桂园物业公司华碧分公司”）与被告（反诉原告）胡军华、谢方丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司华碧分公司的委托诉讼代理人赖紫镅、林汉文，被告谢方丽的委托诉讼代理人，即本案另一被告胡军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司华碧分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付2018年4月至2019年8月物业服务费4051.95元及至被告交付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2019年9月10日的违约金为4550.11元）；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了位于广州市番禺区南村镇迎宾路段华南碧桂园商品房（该商品房的房屋实测建筑面积为108.34平方米），并于2005年9月28日与原告签订《碧桂园前期物业管理服务协议》。该协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑建筑面积以每月每平方米2.5元的标准按时向原告缴纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天须向原告支付所拖欠物业服务费5‰的违约金；同时双方约定水、电、燃气、通讯、有线电视、生活垃圾处理所产生的费用及其他费用如由原告代为收取，被告应按时缴交相关费用，逾期支付的，逾期违约金按相关行业的具体标准计收。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按月支付物业费，请求法院判令被告向原告支付2018年4月至2019年8月的物业服务费4051.95元，截至2019年9月10日违约金为4550.11元。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原被告双方的合同约定，还对整个碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特诉至法院。诉讼中，原告明确上述第1项诉讼请求中的违约金按5‰/日的标准，从逾期缴纳物业服务费次月1日起（即2018年5月1日起），以欠缴物业服务费为本金计算。被告胡军华、谢方丽辩称：1.原告诉状所称“被告未能按约缴纳物业费”，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。被告于2016年4月13日将案件所涉房产通过广州广雅房地产中介有限公司出租给案外人马丽萍，租期为2016年4月13日至2017年4月12日，合同约定租期内房租支付给被告，而物业管理费和水电费由租客直接支付给原告。被告按照《业主（前期）公约》的要求带领租客前往原告接待中心办理备案和临时住户卡，并向原告承诺租期物业管理费和水电费由租客直接交付给原告。2017年6月，被告接到原告电话通知，告知原告上述房产从2016年10月开始未交付物业管理费，而租客已经于2017年4月办理退租手续，所有未缴物业服务费和水电费须由被告支付。但被告在此之前没有得到原告关于被告租客未交物业管理费和水电费的任何通知，所以在租客办理退租时也未扣除租客相关未交费用。根据《前期物业协议》第五章第二十条约定，原告有向被告收取物业管理费的义务；第六章第二十四条约定，如原告没有履行第五章中约定的原告的义务，给被告造成的损失应由原告负责赔偿。被告带租客到原告服务中心依《业主（前期）公约》规定办理了相关租赁备案，并约定租赁期间由租客承担物业服务费缴付义务，且租赁合约生效后，原告向租客连续收取了物业服务费和水电费六个月。但从2016年10月开始原告停止履行向租客收取物业服务费和水电费的义务，且期间没有知会被告其已经停止履行向租客收取物业服务费和水电费的义务，从而导致被告在为租客办理退租手续时误以为租客已经完全缴付租期物业服务费。被告当时表示不理解也不接受因为原告的工作失误导致的损失，要求原告工作人员向公司汇报并给出解决方案。直到2018年，被告突然收到原告发出的律师信，要求被告支付从2016年10月至2018年2月的物业服务费5121.78元，水电费992.53元及滞纳金4519.13元。被告当时基于不愿意花时间去跟原告走法律途径，就同意缴付2016年l0月至2018年2月的物业服务费，但是基于该问题是因为原告不履行向租客收取物业服务费义务导致的，所以不同意支付违约金。该要求也获得了原告工作人员的同意，于是被告委托朋友去原告服务中心缴费，但是原告利用被告未告知朋友具体缴付金额的失误，骗取被告朋友支付了包括未付金额和滞纳金在内的全部金额，共计10626.76元。得知朋友被骗后，被告立即联系了原告工作人员，得到答复是工作人员失误，他们向财务申请退还，但是退还现金流程太复杂，希望被告同意退还的金额用于支付后续物业服务费，被告也同意了该方案。但是后面原告工作人员再次变卦说所缴金额已经上交到集团财务，无法退还。从此尽管被告再三申诉，都没有得到原告任何答复。迫不得已被告只能停止缴付物业服务费以抗议原告不履行《前期物业协议》所约定之义务。直到2020年3月26日，被告收到法院应诉通知书才知道原告在完全不顾及其没有履行应尽的物业服务义务的情况下蛮横的把被告告上法庭。2.业主缴纳物业服务费原告只开收据，拒绝开发票（解释无法现场提供发票，三日后领取，实际利用此解释拒绝开具发票），违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。3.原告提供的资质文件显示原告为一级资质物业公司，2005年原告所制定的2.2元／平方米物业服务费收费标准也超过了广州市政府关于一级物业收费标准的最高上限（有电梯普通住宅上限价格为1.96元／平方）。根据《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》一级项目所规定引述：1.原告应经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉，进行物业管理服务满意率调查，征求业主的意见，改善服务质量。而原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业服务费的业主原告也从未进行入户或电话调查，询问是什么原因不交物业服务费，以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费。原告没有从改善服务的角度去解决问题，出现不交物业服务费的情况后，只是发律师函，最后到法院起诉。2.原告应建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业服务费的收支状况。但被告入住后从未见过原告对财务收支状况进行公布。3.根据物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分建筑物总面积比例确定。物权法第七十四条规定：建筑区划、规划用于停放汽车的车位、车库应该首先满足业主需要。建筑区划、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但原告私自将本应该属于所有业主共有的公告栏、电梯内广告栏等位置放置商业广告牌收取费用，并且没有向业主公布其收入流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，原告的上述收入应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。4.根据我国《合同法》第六十七条“先履行抗辩权”的规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。被告于2005年购买房产后到2016年4月前一直按时缴纳物业服务费，2016年10月开始因原告未履行向租客收取物业服务费的义务导致停缴，停缴费用被告于2018年3月全部补缴，但因为原告骗取被告支付原告已经答应免缴的滞纳金，且一再变卦处理方案，最终对其骗取的滞纳金不做任何退还，被告迫不得已继续停止缴纳物业服务费。此外，原告提供的物业服务一直未达到相关规定，并且在业主多次沟通下未有任何改善。综上所述，被告延迟缴纳物业服务费是因原告首先没有履行双方的合同约定，造成被告实际损失，且事实上原告明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第六十七条的规定，暂时拒绝交纳物业服务费用。反诉原告胡军华、谢方丽向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告退还应由租客承担的2016年10月至2017年4月期间的物业服务费2730.24元及水电费992.53元，合计3722.77元；2.判令反诉被告退还反诉原告缴纳的物业服务费滞纳金4519.13元；3.判令反诉被告在小区公告栏公布物业费用的收支情况，并且每6个月公布一次；4.判令反诉被告每六个月一次在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向；5.判令反诉被告对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；6.判令反诉被告取消违规收取滞纳金的规定；7.判令反诉被告承担此次诉讼相关费用。反诉原告的事实理由与其答辩状意见一致。诉讼中，反诉原告变更上述第1项诉讼请求中物业服务费为1668.45元，水电费为981.78元；并明确第2项诉讼请求中要求反诉被告退还的是2016年10月至2017年4月期间物业服务费的滞纳金。本院综合分析本案的证据与当事人的庭审陈述，查明以下事实：原告碧桂园物业公司华碧分公司是具有从事物业管理资质的企业法人。涉案物业位于广州市番禺区南村镇华南碧桂房，于2007年4月10日登记至被告胡军华、谢方丽名下，该房产建筑面积108.3平方米。2005年9月28日，广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司（乙方、原告变更登记前使用的名称）与两被告（甲方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为涉案物业提供物业服务。合同第三章物业服务费用第五条约定，物业服务费的收取及支出采用包干制的方式，物业服务费乃维持本物业管理服务运作之必要开支，甲方不得以任何理由拖延或拒交；第七条约定，甲方所购买该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.2元，甲方所购该商品房的房屋建筑面积93.02平方米和公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.98平方米的总和108平方米；第八条约定，甲方应自开发商将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳；无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费。第六章违约责任第二十二条约定，甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可依法向人民法院起诉；第七章附则第三十四条约定，本协议经甲乙双方签署后生效，至本物业业主大会与其选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时终止。合同还约定了其他内容。同日，两被告还签署了《业主（前期）公约》及《业主承诺书》。诉讼中，两被告称，2016年4月13日至2017年4月12日期间，两被告将涉讼房屋出租给案外人马丽萍，并在租赁合同中约定该期间的物业服务费由承租方马丽萍承担；在将涉讼房屋出租给马丽萍时，双方还前往原告管理处进行备案，确认由原告向马丽萍收取租赁期间涉讼房屋的物业服务费；但自2016年10月起，租户马丽萍未向原告缴纳涉讼房屋物业服务费，原告也未及时向两被告催收，导致在租赁合同期满后，两被告未向租户马丽萍追收涉讼房屋2016年10月至2017年4月的物业服务费。后经两被告与原告协商，原告同意两被告仅缴纳拖欠部分物业服务费的本金，无须支付滞纳金；但在两被告委托朋友前去缴纳拖欠部分的物业服务费时，原告违背承诺收取了滞纳金并不予退回。两被告认为该部分滞纳金应冲抵2017年4月之后涉讼房屋的物业服务费，故两被告未继续向原告缴纳后续的物业服务费。对于上述主张，两被告拟提供其与马丽萍签订的《房产租赁合同》、原告于2018年3月10日发出的《物业服务费催缴函》、原告出具的《业务办理回执》予以证实。其中《业务办理回执》载明：现有翠山蓝天苑90街301号住户胡军华到我中心办理缴纳2016年10月至2018年3月手续，共交纳人民币10626.76元。其中水电992.53元，其他9634.23元。此外，两被告还主张原告未能提供符合合同约定的物业服务，如：未进行满意度调查、未公布收支明细等等。原告对两被告的上述主张不予确认，称涉讼房屋出租时，两被告与租户马丽萍确实有到原告管理处，但仅是签署《委托书》，由谢方丽委托马丽萍代办开通（暂停）有线电视、办理（取消）临时卡、佣人卡、租户卡和车位卡等出入卡，委托期限从2016年4月10日至2017年4月12日，并未在原告处备案确认由马丽萍缴纳涉讼房屋租赁期间的物业服务费；原告也有向两被告催缴涉讼房屋物业服务费。此外，原告有定期对涉讼房屋所在小区的收支情况进行公示，并定期通过电话对业主进行满意度调查。对于上述主张，原告拟提供《委托书》、催收短信、电话调查电脑系统的截屏予以证实。经查，两被告自2018年4月至2019年8月期间未向原告缴纳物业服务费共计4051.95元（238.35元/月×17个月）。上述费用原告经催讨无果，遂诉至本院。另查明，原告碧桂园物业公司华碧分公司于2015年11月20日办理名称变更登记，公司名称由广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司。2019年6月24日，原告再次办理名称变更登记，公司名称由广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司。本院认为：原告与两被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已按照合同约定提供了物业管理服务，被告应依约按月向原告支付物业服务费。但两被告至今未缴纳2018年4月至2019年8月期间涉讼房屋物业服务费共计4051.95元，原告诉请要求被告支付物业服务费4051.95元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，涉诉合同约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的千分之五计付，但该违约金标准过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，并以本金为限，对原告主张的超出部分，本院不予支持。至于两被告反诉要求原告退还2016年10月至2017年4月期间的物业服务费1668.45元及水电费981.78元。本院认为，首先，案涉《碧桂园前期物业服务协议》第八条约定，无论两被告是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由两被告交纳；其次，两被告未举证证实其与原告之间曾明确约定租赁期间的物业服务费由原告直接向租户收取；原告提供的《委托书》则证实两被告仅是委托租户办理出入卡等事项，并不包括缴纳物业服务费。因此，原告要求两被告支付涉讼房屋租赁期间的物业服务费及水电费等费用，合理合法，两被告不能以原告未及时催缴作为自己逾期缴纳物业服务费的抗辩理由，故两被告诉请原告退还上述物业服务费，本院不予支持。另，两被告诉请原告退还已缴纳的2016年10月至2017年4月期间物业服务费的滞纳金4519.13元。两被告未按期缴纳物业服务费，原告向其收取违约金符合合同约定，亦未违反法律规定，两被告诉请退还全部的违约金并取消收取违约金的规定，于法无据，本院不予支持。但因《碧桂园前期物业服务协议》约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，并以本金为限。两被告补缴的2016年10月至2017年4月期间物业服务费的违约金应自所欠费用月份的次月1日起计至费用实际付清之日止即2018年4月16日止。经核算，上述期间两被告应缴纳的物业服务费违约金为96元，按照《碧桂园前期物业服务协议》约定的违约金计算标准，该期间原告收取的违约金为3672.97元，故多收取的违约金为3576.97元。该部分多收取的违约金应抵扣两被告尚未缴纳的2018年4月至2019年8月物业服务费，抵扣后两被告还应向原告支付2019年7月的物业服务费236.63元，2019年至8月的物业服务费238.35元。根据公平合理原则，已抵扣的物业服务费不应计收违约金，故原告诉请的违约金为上述两被告还须向其支付的物业服务费的违约金。至于两被告提出的要求原告定期公示物业服务费的收支情况、公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向、进行入户调查等诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。另一方面，原告提供的电话调查录音截图也反映出原告有开展相关工作。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告胡军华、谢方丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司交纳2019年7月至2019年8月的物业服务费474.98元并支付违约金（违约金以每月应交纳的物业服务费为本金，其中2019年7月以236.63元为本金，2019年8月以238.35元为本金，从所欠费用月份的次月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月应交纳费用的违约金分期计算，并以本金为限）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司的其余诉讼请求；三、驳回被告胡军华、谢方丽的其余反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司负担24元，被告胡军华、谢方丽共同负担1元。反诉受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司华碧分公司负担11元，被告胡军华、谢方丽共同负担14元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王薇薇二〇二〇年五月十八日书记员  陈 瀚