福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初2138号 原告：厦门市康保无尘科技有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇埔后村洪塘路757号。 法定代表人：张威，总经理。 委托诉讼代理人：傅永涛，福建聚泰律师事务所律师。 被告：厦门百顺商贸有限公司，住所地厦门市思明区思明南路497-2号301室。 法定代表人：陈文明。 委托诉讼代理人：黄海萍，福建凌一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄希淼，福建凌一律师事务所实习律师。 原告厦门市康保无尘科技有限公司（以下简称康宝公司）与被告厦门百顺商贸有限公司（以下简称百顺公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。康宝公司的委托诉讼代理人傅永涛，百顺公司的委托诉讼代理人黄海萍、黄希淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康宝公司向本院提出诉讼请求：百顺公司支付康宝公司因非法占用出租康宝公司所有的厦门市403单元自2017年3月20日至2019年8月31日的占有使用费共计586452元（按照百顺公司对外出租的租金标准，即单层每月2万元计算，共非法占用收租29个月11天）。事实与理由：2017年2月22日，厦门市中级人民法院（以下简称厦门中院）出具（2017）厦执行字第86号之三《执行裁定书》确认“五、厦门市思明区403单元房产的所有权及相应的其他权利归买受人厦门市康保无尘科技有限公司所有。厦门市思明区403单元房产的财产权自本裁定送达买受人厦门市康保无尘科技有限公司时起转移”据此，康宝公司通过法院拍卖形式取得讼争房产的所有者相关权益。但百顺公司无视法院拍卖成交确认康宝公司为新房主的相关文书，仍长期占有使用出租属于康宝公司的上述房产，拒不配合法院执行以及康宝公司的一再权利主张，竟然公开将上述房产直接出租给厦门市思考乐教育服务有限公司（以下简称思考乐公司）收取巨额租金，严重侵害康宝公司合法财产权。经康宝公司几年来多次交涉、诉讼，百顺公司于2019年8月底才清退租户，将房产返还康宝公司。 百顺公司辩称，一、在2017年3月20日至2019年8月31日期间，讼争房产由案外人厦门市优佳学教育科技有限公司占（以下简称优佳学公司）有使用或处于空置状态，百顺公司并未在该期间占有、使用讼争房产，因此康宝公司要求百顺公司支付占有使用费无事实和法律根据。二、百顺公司对于出租行为没有过错也未从出租行为中获益，无须支付占用费。（一）百顺公司取得使用权在先，康宝公司取得所有权在后。案外人方文荣于1998年1月25日与讼争房产开发商厦门普达房地产建设发展有限公司（以下简称普达公司）签订租赁合同，承租讼争房产。百顺公司与方文荣于2015年4月20日签订租赁合同，于2015年5月1日取得讼争房产自2015年05月01日至2030年4月30日期间的使用权。百顺公司取得使用权在先，康宝公司取得所有权在后，根据买卖不破租赁原则，百顺公司有权出租讼争房产。（二）百顺公司出租讼争房产时，并不知道康宝公司已经通过拍卖取得房屋所有权，出租时百顺公司没有过错。方文荣与普达公司签订讼争房产的租赁合同对于康宝公司是否有发生法律效力双方发生争议，厦门中院于2019年7月25日作出的民事裁定书送达之后，该案才发生法律效力，才最终确认该合同对康宝公司不发生法律效力。而百顺公司是在纠纷发生期间，讼争房产使用权归谁所有尚有争议的情况下出租房产。百顺公司对于出租行为没有过错。（三）优佳学公司起诉称百顺公司无权出租讼争房产，要求百顺公司退还已付的租金及押金，并提供康宝公司与普达公司、方文荣确认合同效力纠纷一案一审判决及二审裁定作为证据，在本院主持调解下，双方达成和解并出具民事调解书。康宝公司向优佳学公司全额退还已付讼争房产的租金。在此情况下，康宝公司应向实际使用人主张权利。百顺公司已履行退款义务，康宝公司不应再向百顺公司主张占用费。三、康宝公司明知讼争房产存在权利限制与瑕疵，仍自愿以低价成交，就应该承担由此带来的风险。康宝公司在竞买讼争房产前，明知该房产存在使用权纠纷，导致讼争房产的起拍价仅为评估价64%。在此情况下，康宝公司仍参与竞买，并以2188480元低价成交。康宝公司之所以能以如此低的价格在思明区的繁华地段购买建筑面积为253.85㎡的房产，正是基于该房产带租约，存在使用权纠纷。康宝公司因为讼争房产带租约已经获利，现又要求没有实际获利的康宝公司支付占用费于法不符，于情不通，于理不符。四、康宝公司存在过错，应自行承担责任。康宝公司在案外人承租讼争房产时就知道承租事实，其可以通过诉讼方式进行权利救济，但是康宝公司并未采取措施。而且优佳学公司早在2018年12月就搬离讼争房产，房产处于空置状态，康宝公司早已可自行取回使用，但康宝公司却放任不去接收，应自行承担相关责任。康宝公司主张的586452元占用费明显过高，占用费标准过高及计算占用期间过长。 本院经审理认定事实如下：普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》，约定普达公司将址于厦门市思明区第二层、第三层、第四层写字楼（包括讼争房产）出租给方文荣，租期18年。厦门中院曾以（2014）厦民初字第226号民事调解书对该纠纷进行处理，确认普达公司与方文荣之间继续履行租赁合同等。本院于2018年4月26日作出（2017）闽0203民初11020号民事判决书确认普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区产部分对康宝公司不具有法律约束力。 另查明，2017年2月22日厦门中院作出（2007）厦执行字第86号之三执行裁定书，其中第五项为厦门市思明区产的所有权及相应的其他权利归买受人康宝公司所有。厦门市思明区产的财产权自本裁定送达买受人康宝公司时起转移。康宝公司于2017年2月底收到该裁定书。 还查明，百顺公司与思考乐公司于2017年3月10日签订一份租赁合同，约定百顺公司将包括讼争房产在内的203号、303号403号（各套面积均为276.48㎡）场所出租给思考乐公司，期限自2017年3月20日至2022年3月19日；2017年3月20日至2017年5月31日为免租期，2017年6月1日至2022年3月19日，每月租金6万元等。 同日，百顺公司还与优佳学公司签订了一份与上述租赁合同内容相同的租赁合同。 再查明，2019年2月26日，百顺公司以优佳学公司等为被告向本院提起诉讼，要求确认百顺公司与优佳学公司于2017年3月10日签订的《租赁合同》及于2018年2月1日签订的《租赁合同》于应诉材料送达之日解除；优佳学公司向百顺公司支付拖欠的租金及房屋占用费共计842100元（自2018年12月01日计至2019年8月27日，按照6万元/月计算；自2019年01月01日计至2019年8月27日，按照3.9万元/月计算）以及滞纳金、装修损失等。该案审理中，双方当事人自愿达成协议包括：百顺公司与优佳学公司确认2017年3月10日签订的《租赁合同》及于2018年2月1日签订的《租赁合同》于2019年3月22日解除；优佳学公司向百顺公司支付203单元自2018年12月1日起至2019年8月27日产生的租金和占用费17.8万元、支付103单元自2019年1月1日起至2019年8月27日产生的租金和占用费30.81万元，还应赔偿百顺公司103单元的装修损失22.39万元，以上共计71万元；百顺公司有权没收优佳学公司已付的103单元、203单元的租赁保证金5.9万元；百顺公司同意退还优佳学公司已支付的303单元和403单元的租金72万元、押金4万元等。本院因此制作了（2019）闽0203民初5312号民事调解书。 审理中，康宝公司陈述，拍卖前其曾查看过现场，当时约等于是毛坯房；康宝公司自2017年2月收到厦门中院裁定书后，持续向百顺公司讨要房屋。直到2019年8月底，双方因收房产生冲突，百顺公司报警，才通过民警协调收回房屋。 百顺公司陈述，由于思考乐公司自行将讼争房产的承租人变更为优佳学公司，故百顺公司与讼争房产的实际使用人系优佳学公司签订了上述租赁合同。讼争房屋拍卖期间钥匙仍由百顺公司保管，因此康宝公司不可能在拍卖前入场查看实际情况。当时百顺公司与优佳学发生纠纷，百顺公司于2019年8月底找了开锁公司，并将钥匙交给康宝公司。双方未实际办理交接手续。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。（2007）厦执行字第86号之三执行裁定书已于2017年2月底送达给康保公司，讼争房屋的所有权及相应的其他权利自该日起归康宝公司所有，康宝公司有权要求赔偿其物权受到侵害造成的损失。 百顺公司于2017年3月10日将讼争房屋出租他人的行为属无权处分，侵害了康宝公司的物权。根据已经生效的（2017）闽0203民初11020号民事判决所认定，普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区产的部分对康宝公司不具有法律约束力，因此百顺公司对讼争房屋亦不享有出租权利，其出租行为侵害了康宝公司上午合法权益，康宝公司有权要求其支付占有使用费。关于占有使用费的标准，可以参照百顺公司对外出租的租金标准计算。百顺公司作为讼争房产的占有人、出租人负有在康宝公司取得讼争房产后交付房产的义务，其提出的其出租行为无过错也未从出租行为中获益等抗辩主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 厦门百顺商贸有限公司于本判决生效后十日内按2万元/月标准支付厦门市康保无尘科技有限公司址于厦门市403单元自2017年3月20日至2019年8月31日的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4833元，由厦门百顺商贸有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （吕云平） 二〇二〇年五月六日 书记员（ 王 雪 ） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。