贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0382民初1995号原告：陈曼曼,女，1985年11月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师。原告：李昌，男，1980年11月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师被告：陈中莉，女，1990年5月18日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：余建龙，贵州硕泰律师事务所律师。被告：陈光长，男，1967年3月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：余建龙，贵州硕泰律师事务所律师。原告陈曼曼、李昌与被告陈中莉、陈光长房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告陈曼曼及其委托诉讼代理人付登义、原告李昌之委托诉讼代理人付登义，被告陈光长及其委托诉讼代理人余建龙、被告陈中莉之委托诉讼代理人余建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈曼曼、李昌向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2020年4月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款450800元，物业费、装修费2264元；三、被告赔偿原告违约金135240元；四、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2020年3月，经仁怀九督房产经纪公司介绍，原告购买二被告所有的位于仁怀市盐津街道办事处水井湾的安置房，2020年3月28日，原告向被告陈光长交纳了2万元的购房定金，约定双方在2020年4月3日前签订正式的房屋转让合同。2020年内4月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同上约定：“二被告将其所有的位于仁怀市房屋出售给原告，房屋成交价格为455800元，在合同签订当日即支付全部购房款450800元，剩余尾款5000元在办理完权属变更手续当日一次性结清；被告须保证出售房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋出售条件，若因被未真实告知房屋权属状况而导致原告发生误解造成损失重大的，原告有权解除本合同，由被告退还购房款及过户产生的费用，并承担违约责任。”合同签订后，原告依约向被告指定的账户转款430800元，后原告得知该房屋存在一份《仁怀市经济适用房租赁合同》，案涉房屋属于租赁房，不得私自转租、转借、转让。原告遂向被告求证此事及要求退房，被告同意退房，双方于2020年4月5日签订《退房协议》，约定：“被告在协议签订之日起10日内返还原告购房款450800，返还物业费装修费2264元，如被告超期未向原告支付所有款项，原告有权按照合同向被告提出违约赔偿”。约定返还期限届满后，被告均以种种理由拖延还款，综上，为维护自身合法权益，特诉至人民法院主张上述请求。被告陈中莉、陈光长共同辩称，原告诉请没有事实和法律依据。被告作为卖房一方已如实告知买卖房屋的基本情况，且双方买卖系中介介绍出售，合同签订后被告向原告交付了房屋，按照合同约定，被告将继续配合原告办理产权等手续。因此，通过平等协商自愿签订的合同应当继续履行，而被告根据不属实的消息要求解除合同，被告明确表示不同意。本院经审理认定事实如下：经房产中介公司介绍，原告陈曼曼与被告陈光长就“仁怀市盐津街道水井湾安置房3-9-6号房屋”买卖事宜达成口头协议，2020年3月28日，原告陈曼曼向被告陈光长支付20000元定金，并由被告陈光长出具《收条》一份，约定双方于2020年4月3日前签订正式的房屋转让合同，并备注该20000元系被告陈光长代其女儿即被告陈中莉收取。2020年4月1日，原告陈曼曼（乙方）与被告陈中莉（甲方）、签订《商品房买卖合同》，该《合同》主要内容：出售房屋坐落于仁怀市，成交价款肆拾伍万伍仟捌佰整（￥455800.00元），双方友好协商约定签订合同当日支付出卖方购房款人民币肆拾伍万零捌佰元整（￥450800.00元），剩余尾款人民币伍仟元整（￥5000.00元）甲乙双方办理完权属变更手续当日一次性结清。本合同签订后，若甲方中途违约，则由甲方向乙方支付违约金（金额按购房总款的百分之三十）；若乙方中途违约，则由乙方向甲方支付违约金（金额为购房总款的百分之三十）；如因甲方未真实告知房屋权属状况而导致乙方发生误解造成损失重大的，乙方有权解除合同，由甲方退还给乙方该房屋购房款以及过户所产生的费用，并承担违约责任；甲方应保证转让房屋权属清楚，和甲方介绍的一致。无经济纠纷，无债权债务和第三方提出的财产争议。符合房屋转让条款，合同签订之日起该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务纠纷，和第三方提出的财产争议，由甲方全权负责赔偿。原告李昌及被告陈光长分别在甲方、乙方共有人处签字。合同签订当日，原告陈曼曼向被告陈光长、陈中莉指定的王国琼账户转款430800元，原告陈曼曼向涉案小区物业公司缴纳物业费、垃圾清运费、装修保证金共计2264元，并由被告陈中莉于2020年4月1日向原告陈曼曼出具《收条》一份，载明收到购房款450800元（含20000元定金）。后原告陈曼曼得知被告陈中莉、陈光长所出售的涉案房屋系租赁使用的经济适用房，不得私自转租、转借、转让，故要求被告陈光长、陈中莉退还购房款。2020年4月5日，原告陈曼曼（乙方）与被告陈光长（甲方）签订《退房协议》一份，该协议约定由被告陈光长、陈中莉于协议签订十日内返还原告陈曼曼购房款450800元，并按银行利息计算支付，返还物业费、装修费共计2246元，如甲方超期未向乙方支付所有款项，乙方有权按照合同约定向甲方提起违约赔偿诉讼。现因被告陈光长、陈中莉未按时履行退款义务，致原告陈曼曼、李昌诉至本院主张上述请求。另查明，原告陈曼曼、李昌提交《仁怀经济适用房租赁合同》，该合同载明仁怀市盐津街道水井湾安置房3-9-6号经济适用房是由仁怀市住房和城乡建设局出租给被告陈中莉、陈光长使用，租期为2019年1月28日至2021年1月27日。经本院在诉讼过程中向被告陈中莉、陈光长释明，如认定其存在违约情形下是否主张调减违约金，被告陈中莉、陈光长明确表明违约金应当按照中国人民银行贷款基准利率计算。原告陈曼曼、李昌在诉讼过程中申请财产保全，本院经审查后于2020年4月17日作出（2020）黔0382民初1995号民事裁定书，裁定冻结被告陈中莉、陈光长银行账户内存款453064元或查封、扣押其等值财产，原告陈曼曼、李昌支付财产保全费2786元。上述事实，有原告陈曼曼、李昌提供的杨堡坝保障性住房物业服务合同、房屋征拆协议、定金收条、《商品房买卖合同》、收条，银行转账记录、《仁怀经济适用房租赁合同》、退房协议，收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对原、被告产生约束力。双方在合同中约定“如因甲方未真实告知房屋权属状况而导致乙方发生误解造成损失重大的，乙方有权解除合同，由甲方退还给乙方该房屋购房款以及过户所产生的费用，并承担违约责任”，现因被告陈中莉、陈光长签订合同所出售的仁怀市盐津街道水井湾安置房3-9-6号房屋系租赁房屋，不得用于出售，故原告陈曼曼、李昌签订合同购买房屋的合同目的已无法实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告陈曼曼、李昌主张解除与被告陈中莉、陈光长签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告陈曼曼、李昌主张被告陈中莉、陈光长返还购房款450800元及物业费、垃圾清运费、装修保证金2264元的诉讼请求，本院予以支持。对原告陈曼曼、李昌主张被告陈中莉、陈光长支付违约金135240元（450800元×30%）的诉讼请求，被告陈中莉、陈光长辩称违约金应当按照中国人民银行贷款基准利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，在本案中，原告陈曼曼、李昌并未向本院举证证明其实际遭受的损失大小，而原告陈曼曼、李昌在与被告陈中莉、陈光长签订购房合同时未对所购房屋性质进行审查，自身存在一定的过错，但被告陈中莉、陈光长在明知租赁房屋不得用于出售的情况下，将涉案房屋出售并获利的行为有违诚实信用，依法应当承担赔偿责任，故本院酌定由被告陈中莉、陈光长按购房总价款的15%即67620元（450800元×15%）对原告陈曼曼、李昌承担违约赔偿责任，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈曼曼、李昌与被告陈中莉、陈光长于2020年4月1日签订的《商品房买卖合同》；二、被告陈中莉、陈光长在本判决生效后十日内退还原告陈曼曼购房款450800元并支付物业费、垃圾清运费、装修保证金2264元和违约金67620元，以上共计520684元；三、驳回原告陈曼曼、李昌的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4842元（已减半预收），财产保全费2786元，以上共计7628元由原告陈曼曼、李昌负担628元，被告陈中莉、陈光长负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确认的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  张浪琴二〇二〇年五月二十八日书记员  胡登勇