四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7208号 原告：宋玢阳，女，1987年8月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：廖志强，四川永茂信律师事务所律师。 被告：李晓敏，女，1980年1月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：杨帆，女，1986年10月7日出生，汉族，住四川省达县。 被告：韩卫新，男，1973年3月6日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：张乡锐，四川府城律师事务所律师。 原告宋玢阳与被告李晓敏、杨帆、韩卫新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋玢阳委托诉讼代理人廖志强，被告杨帆，被告韩卫新委托诉讼代理人张乡锐到庭参加诉讼。被告李晓敏经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋玢阳向本院提出诉讼请求：1.判令李晓敏、杨帆、韩卫新支付截止2018年5月31日的物业管理费61605.2元及给宋玢阳造成的损失828元（诉讼费）；2.判令李晓敏、杨帆、韩卫新支付违约金12000元；3.本案诉讼费、保全费等由李晓敏、杨帆、韩卫新承担。事实与理由：2016年1月13日，李晓敏与宋玢阳签订《房产租赁合同》，约定将宋玢阳位于成都市高新区天府大道中段1号1栋204单元1楼9号、10号（2层部分）租赁给李晓敏使用。租期为三年，从2016年2月28日起至2019年2月27日止，第一年及第二年租金为12000元/月，第三年租金为12960元/月。合同第5.1条约定：“租赁期间及免租装修期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、气、空调、通讯、设备、物业管理费由承租方承担”。合同签订后，宋玢阳按照合同约定将承租房屋交给被告使用，但被告多次拖欠租金，因此宋玢阳与三被告于2016年签订《关于世纪城时尚天堂截取的房产欠租付款协议》，约定韩卫新作为杨帆、李晓敏的代表，全权负责相关还款事项，并且若未按照约定时间支付，宋玢阳有权追究三被告按原合同约定支付违约金的权利。后被告支付了部分租金，但自2017年1月1日起被告又开始拖欠租金，物管理费、水费、电费、空调费等也未支付，宋玢阳已经向物管公司进行垫付。综上，宋玢阳为维护自身合法权益，特诉至法院。 杨帆答辩称，1.《房屋租赁协议》系其帮韩卫新代签，宋玢阳亦认可代签事宜，代签上述协议后，杨帆没有参与任何关于韩卫新与宋玢阳的房屋使用和协议沟通事宜，不清楚欠租的事实；2.《关于世纪城时尚天堂截取的房产欠租付款协议》不是杨帆本人签字。 韩卫新答辩称，1.宋玢阳于2017年8月初已对案涉房屋上锁，韩卫新无法使用，故双方租赁合同已于2017年8月初解除，物业费只能计算到2017年8月初；2.宋玢阳主张的诉讼费与本案无关；3.本案的房屋租赁合同，系韩卫新委托杨帆、李晓敏代为签订，实际的付款责任应该由韩卫新承担，宋玢阳主张的违约金没有依据且违约金过高。 李晓敏经传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论、最后陈述等权利。 本院经审理查明认定如下事实： 2016年1月13日，宋勃代表宋玢阳（甲方、出租方）与李晓敏（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》，合同主要约定：（1）甲方将位于成都市高新区天府大道中段1号1栋204单元1楼9号、10号（二层部分）租赁给乙方使用，房屋用途为写字楼，租赁期为三年，自2016年2月28日至2019年2月27日止，免租装修期为45天，自2016年1月13日至2016年2月27日，免租装修期间免收房屋租金，租金12000元/月，租金支付方式为按季支付；（2）租赁期及免租装修期间，使用该房屋所发生的费用，包括但不限于水、电、空调、通讯、设备、物业管理费由乙方承担；（3）租赁期内，乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日，或欠缴各项费用达12000元，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。乙方有前述行为的，还应按月租金的1倍支付违约金；（4）“租金明细”约定第一年每月租金为12000元，第二年每月租金为12000元，第三年每月租金为12960元。 因拖欠租金，杨帆、李晓敏、韩卫新签署《关于世纪城时尚天堂街区的房产欠租付款协议》，该协议载明：介于甲方（宋玢阳）与乙方（杨帆）、丙方（李晓敏）签订的位于成都市高新区天府大道中段1号1栋204单元9号、10号房屋的《房产租赁合同》，甲、乙、丙、丁（韩卫新）经协商达成付款协议：韩卫新作为杨帆、李晓敏代表，全权负责相关还款事项，并约定了租金支付的主体、时间和金额，如杨帆未按照约定时间支付，宋玢阳将保留要求杨帆、李晓敏、韩卫新按原合同约定支付违约金的权利。 2018年4月26日，成都世纪城物业服务有限公司发出交费通知单，内容为截止2018年5月31日，204-1-9、10房号欠付物业服务费、水费、电费、垃圾费共计82140.22元。 2018年5月2日，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳委托，向成都世纪城物业服务有限公司转款76682.92元，并在客户附言处载明：时尚天堂街区204-1-09、10物业、水、垃圾费。同日，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳委托，向成都世纪城新能源有限公司转款6285.3元，并在客户附言处载明：时尚天堂街区204-1-09、10电费。 2018年5月8日，成都世纪城物业服务有限公司向成都云知道贸易有限公司开具了204-1-9号商铺的3张四川增值税普通发票（11431950、17986361、17986362），缴费内容自2017年5月-2018年5月期间的物业费、垃圾费22368.5元。同时，还开具了204-1-10号商铺的6张四川增值税普通发票（17986363、17986364、17986365、17986366、17986367、17986368），缴费内容自2016年1月-2018年5月期间的物业费、垃圾费共计53986.6元。以上共计76355.1元。 2018年5月9日，成都世纪新能源有限公司向成都云知道贸易有限公司开具了1张四川增值税普通发票（19371566），缴费内容为电费6285.3元。 另，案涉《房产租赁合同》已被生效判决确认于2018年5月31日解除。 上述事实，有房产租赁合同、关于世纪城时尚天堂街区的房产欠租付款协议、交费通知单、电子银行业务回单、四川增值税普通发票以及当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。宋勃代表宋玢阳与李晓敏签订《房产租赁合同》，对宋勃的行为，宋玢阳予以确认，故该合同对宋玢阳产生法律约束力。韩卫新主张李晓敏系代表其与宋玢阳建立的租赁合同关系，但未提交证据证明李晓敏系其代理人且宋玢阳知晓李晓敏为其代理人的情形下，本院认定案涉房屋的承租人为李晓敏，其应受案涉合同的约束。 关于物业费金额。根据转款凭证可知，成都云知道贸易有限公司受宋玢阳的委托向成都世纪城物业服务有限公司转款76682.92元，成都世纪城物业服务有限公司向成都云知道贸易有限公司开具的204-1-09、10号房屋的9张四川增值税普通发票总金额为76355.1元，针对以上差异，宋玢阳未作出合理解释，未提供证据说明本案主张的物业费标准、明细、期间，且宋玢阳关于本案前次起诉的判决书中已经明确载明其主张的物业费标准、明细不明，宋玢阳在本次诉讼中仍然不予明确，故对宋玢阳要求李晓敏、杨帆、韩卫新支付物业费及赔偿损失的请求的主张，本院暂不予支持，可待证据充分后另行主张。 关于违约金。案涉合同约定，承租方未支付租金达15日，或欠缴各项费用达12000元，承租方应按一个月租金的标准支付违约金。根据查明的事实，案涉房屋在承租人租赁期间欠交相关费用的事实明确，且约定的违约金支付条件成就，故本院对宋玢阳的该项主张予以支持。 关于责任主体问题。根据合同相对性原则，案涉房屋的承租人为李晓敏，其理应为责任承担人。同时，韩卫新同意向宋玢阳支付应由李晓敏支付的租金，系韩卫新承诺对债的加入，故韩卫新应当对李晓敏所负的债务承担共同偿还责任。杨帆虽签署了案涉付款协议，但并未对李晓敏应负的债务承诺还款，故其不应作为承担责任的主体。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李晓敏、韩卫新于本判决生效之日起十日内向原告宋玢阳支付违约金12000元。 二、驳回原告宋玢阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1660元，减半收取计830元，由被告李晓敏、韩卫新共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邓安宁 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 刘凌云 书 记 员 余 盼