陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3328号上诉人（原审原告）：王琳，女，1982年4月16日出生，汉族，中国平安人寿保险有限公司职工，住陕西省澄城县。委托诉讼代理人：张筱颖，甘肃法音律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡月，女，1989年5月19日出生，汉族，无业，住甘肃省庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬超凡，陕西海普睿诚律师事务所律师。原审第三人：陕西鼎兴置业有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区北大街八家巷宏城国际公寓A307室。法定代表人：夏兴建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海生，男，1982年6月13日出生，汉族，员工，住。上诉人王琳、上诉人胡月因与原审第三人陕西鼎兴置业有限公司（以下简称鼎兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年3月26日，胡月向其父亲胡彭升出具授权委托书，全权委托胡彭升代其出售西安市浐灞生态区房屋。2017年3月27日，胡彭升以胡月委托代理人身份与王琳、鼎兴公司签订合同，约定王琳以36万元购买胡月位于西安市浐灞生态区建筑面积为66.94平方米的房屋，王琳应于合同签订当日向胡月支付定金5万元，2017年3月27日王琳支付胡月首付款5万元、剩余31万元办理商业贷款，过户时间暂定2017年11月30日前，合同签订之日起7个工作日王琳、胡月准备好过户所有资料，过户之日起1个工作日交房，王琳违约胡月有权拒绝退还定金及扣除总房款20%作为违约金，胡月中途将房产出售他人或将房产进行抵押等任何违约行为应在3日内将收到的房款退还另支付相当于定金同等数额的违约金及支付总房款的20%作为违约金、还应当赔偿由此给王琳造成的一切损失包括但不限于聘请律师代理费和交通费等。合同签订当日，王琳向胡月转账5万元，胡彭升代胡月向王琳出具收到定金5万元的收条。2018年3月22日，王琳以2017年5月胡月通过鼎兴公司告知其不再出售房屋为由诉至原审法院要求继续履行合同并由胡月支付迟延办理过户手续违约金19620元、律师费1.2万元、交通费1903元、中介费7000元。2018年5月9日，胡月与侯娜、罗宇涛签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，房屋成交价78万元，同日办理了网签、资金监管，侯娜、罗宇涛将首付款20万元存入了监管账户。2018年5月23日，王琳申请诉讼保全，原审法院查封了涉案房屋。原审法院经审理认为：王琳仅支付了定金，侯娜、罗宇涛办理网签、资金监管、存入了首付款，相对而言侯娜、罗宇涛合同履行程度较高，律师费因王琳要求继续履行合同产生、交通费仅有过路费票据等无其他证据佐证，于2018年9月14日做出（2018）陕0112民初5475号判决驳回了王琳要求继续履行合同、支付律师费、交通费的诉讼请求。王琳不服判决上诉至陕西省西安市中级人民法院，后撤回上诉重新向原审法院起诉。经询，本案中王琳主张的律师费系2018年3月22日起诉时所交，本案未交律师费，交通费证据亦与（2018）陕0112民初5475号案一致。庭审中，王琳表示其所交款项系房款，胡月认为其收到的是定金，王琳、胡月、鼎兴公司坚持诉辩主张及陈述意见。王琳起诉至西安市未央区人民法院称，2017年3月27日，通过鼎兴公司与胡月签订《西安市房屋买卖居间合同》（以下简称合同），约定其以36万元购买胡月位于西安市浐灞生态区房屋，2017年11月30日前办理过户手续。合同签订后，其通过鼎兴公司向胡月支付定金5万元，2017年5月底胡月通过鼎兴公司告知不愿出售房屋。此后多次协商未果，其诉至法院要求胡月继续履行合同并承担违约责任，诉讼期间胡月以78万元将房屋出售与侯娜、罗宇涛，经法院审理认为其与胡月的合同无法履行驳回了其诉讼请求。胡月恶意违约，无奈其再次起诉要求：1、解除与胡月签订的合同；2、胡月返还购房款5万元；3、胡月赔偿房屋上涨价格损失42万元；4、胡月赔偿律师费1.2万元、交通费1000元；5、胡月承担全部诉讼费。胡月辩称，2017年西安市政府紧密出台限购政策后，王琳无购房资格、合同约定的首付款比例也不符合贷款要求，故合同已经解除，王琳无权要求返还定金；其与王琳签订的系预约合同非房屋买卖合同，王琳仅支付了定金即使解除合同的原因在其依据法律规定其承担的是缔约过失责任，王琳要求其支付房屋差价损失没有依据；王琳在之前的诉讼中主张其支付律师费、交通费已经被驳回，按照“一事不再理”原则不应处理，另外律师费不是解决纠纷必然应负担的费用其不需承担。鼎兴公司述称，2017年5月，胡月电话告知其不再出售房屋，其沟通后发现是因房价上涨过快所致，胡月的行为构成违约，对王琳的诉讼请求没有异议。一审法院认为，王琳、胡月、鼎兴公司签订的合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，各方均应按照约定履行义务。依约定，王琳应于合同签订当日向胡月支付定金5万元，胡月收到此款后向王琳出具的收条载明收到的款项亦为定金，故王琳向胡月所交款项应认定为定金。胡月在王琳起诉要求继续履行合同案件审理过程中将房屋出售他人，胡月的行为构成根本违约导致合同无法继续履行，王琳要求解除合同应予支持。合同因胡月原因被解除，胡月应将所收定金返还王琳并承担违约责任。合同明确约定胡月中途将房屋出售他人承担相当于定金数额的违约金及总房款的20%作为违约金，可见双方约定的违约金数额为12.2万元，考虑合同履行程度及胡月在合同签订后不久即告知王琳不再出售房屋，王琳要求支付42万元上涨价格损失原审法院不予支持，依法判令由胡月按照约定支付王琳违约金12.2万元。本案王琳未交纳律师费，现其主张的律师费、交通费原审法院在（2018）陕0112民初5475号案中已经判决，本案不再处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王琳与胡月、陕西鼎兴置业有限公司签订的《西安市房屋买卖居间合同》解除。二、胡月于本判决生效后十五日内退还王琳定金5万元。三、胡月于本判决生效后十五日内支付王琳违约金12.2万元。四、驳回王琳的其他诉讼请求。如胡月未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8545元（王琳已预交），由胡月承担并于上述付款时一并给付王琳。宣判后，王琳、胡月均不服，分别向本院提起上诉。王琳上诉称，原审判决认定胡月违约，但是判决胡月承担的违约金数额无法弥补王琳的实际损失。胡月在房屋价格上涨的情况下，将涉案房屋在诉讼期间出卖给案外人，构成一房二卖，参照商品房买卖合同司法解释第八条规定和双方合同第十条第3项约定，胡月应向王琳返还已付购房款并赔偿因房屋价格上涨产生的差价损失。因胡月出售给案外人的房屋价格已确定为78万元，故涉案房屋价格上涨的差价损失可以确定为42万元，应由胡月赔偿。上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判胡月赔偿房屋价格上涨差价损失298000元（总差价损失为420000元，一审判决仅支持了122000元）；2、一审二审诉讼费用由胡月承担。胡月辩称，双方虽签订了书面买卖合同，但从买卖合同的履行条件（支付了5万元定金）和约定未来办理过户的实际交易条件来看，该纠纷实质为预约合同纠纷，胡月的违约责任最多为双倍返还定金，故不同意承担房屋差价损失。鼎兴公司述称，对王琳的上诉没有意见。胡月上诉称，一、原审判决认定事实不清，未能查明是王琳导致合同无法继续履行。西安市限购政策使得王琳不具备西安市的购房资格，也导致王琳思想变化，始终未支付购房款。鼎兴公司称是胡月不卖房子，但没有任何证据支持。在合同履行过程中，胡月多次要求办理过户手续，交付剩余购房款，但王琳和鼎兴公司均置之不理。二、原审判决超诉请。王琳未起诉要求赔偿违约金，但原审判决胡月支付违约金12.2万元，超出诉讼请求，违反了“不告不理”原则。上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、一审、二审诉讼费用由王琳承担。王琳辩称，一、涉案合同违约方是胡月。从原审查明的事实来看，买卖合同未能履行是由于西安市房屋价格上涨，胡月通知鼎兴公司不再卖房。二、原审判决内容没有超出王琳的诉讼请求。鼎兴公司述称，尊重法院判决。本院经审理查明，在王琳起诉胡月、鼎兴公司要求继续履行合同的案件中，西安市未央区人民法院作出的（2018）陕0112民初5475号民事判决查明，后胡月未能继续配合王琳办理涉案房屋的网签、资金监管等手续，导致合同无法继续履行。原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，胡月、王琳和鼎兴公司签订的西安市房屋买卖居间合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。在西安市房屋买卖居间合同签订后，胡月未能继续配合王琳办理后续手续，导致合同无法继续履行。故胡月应当承担相应的违约责任。王琳在起诉状中称2017年5月底胡月即电话通知鼎兴公司不再卖房，鼎兴公司遂将这一情况告知王琳。这意味着王琳在2017年5月底就知晓胡月不再卖房了，而王琳将房屋卖给案外人是在2018年5月，故胡月上诉要求按照2018年5月房屋的卖出价计算差价损失，没有依据。因王琳知晓胡月违约的时间距离签订合同的时间为2个月，故原审判决酌情按照违约金数额确定王琳的损失数额，有合同依据，应予维持。王琳上诉要求增加损失数额，没有依据，不予支持。王琳针对（2018）陕0112民初5475号民事判决提起上诉后又撤诉，因此，（2018）陕0112民初5475号民事判决是生效判决。因生效判决已查明因胡月违约导致合同未能继续履行。而胡月未能提供充分证据证明生效判决查明的这一事实错误。故原审判决认定胡月违约导致合同未能继续履行正确，应予维持。综上，王琳和胡月的上诉请求均不能成立。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，王琳预交的5770元由王琳承担，胡月预交的2740元由胡月承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年五月十四日书记员 刘燕子