北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终1175号上诉人（原审被告）：刘莹，女，1986年1月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈海旭，北京市圆融律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛东旭，北京市圆融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑晓明，女，1983年12月21日出生，汉族，住河北省三河市燕郊经济开发区。被上诉人（原审原告）：任晓敏，女，1987年7月26日出生，汉族，住北京市大兴区。原审被告：尹彪，男，1986年3月23日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人刘莹因与被上诉人郑晓明、任晓敏及原审被告尹彪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2019)京0115民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘莹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回任晓敏、郑晓明对我的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.全部诉讼费由任晓敏、郑晓明承担。事实和理由：一、我未与任晓敏、郑晓明就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，直到一审判决作出后，我才得知案涉房屋由尹彪出租给任晓敏、郑晓明，且该合同尾部显示的刘莹签名，非我本人签署。二、我不知晓打入我账户的37万元性质及用途。任晓敏于2019年10月14日15时14分向我账户转账37万元，由于尹彪知晓该账户名称及密码，于5分钟后将37万元转至其个人账户，我对该笔款项的性质及用途并不知晓。三、任晓敏、郑晓明主张我返还租金及定金的事实依据不足。首先，《房屋租赁合同》未明确案涉房屋的租金标准，任晓敏、郑晓明也未提交其以现金形式交付租金的相关凭证，我也未收到其交付的现金，任晓敏、郑晓明通过转账汇款37万元的性质无法认定。其次，任晓敏、郑晓明于2017年11月27日通过转账的形式向尹彪支付2万元，该笔款项支付于合同签订之前，无证据表明该笔款项与《房屋租赁合同》有关，并且任晓敏、郑晓明未按照合同约定于合同签订之日起当日交齐首次租金和押金，按《房屋租赁合同》第四条的约定，定金应归尹彪所有。四、根据《房屋租赁合同》第五条的约定，任晓敏、郑晓明主张违约责任事实依据不足。首先，《设计合同》及快乐童年幼儿园为郑晓敏出具的授权委托书均未显示是针对案涉房屋装修事宜签订的，且任晓敏、郑晓明于2018年1月8日、2018年2月5日提交的三份付款凭证（共计37510.2元），未体现完整的付款人及收款人，无法证明与《设计合同》存在关联性。其次，任晓敏、郑晓明在未进场的情况下，提前与北京瑞祥佳艺建筑工程有限公司（下称瑞祥建筑公司）签订《设计合同》，因《设计合同》产生的不利后果应当由任晓敏、郑晓明自行承担。再次，根据《房屋租赁合同》约定，任晓敏、郑晓明未提交甲方同意的装修方案及获得物业管理机构的批准，任晓敏、郑晓明无权对案涉房屋进行装修装饰，其签订《设计合同》的法律后果并非由甲方造成的。最后，设计方案中瑞祥建筑公司需要提供图纸绘制、主材选择、施工期间中不少于11项专业服务，任晓敏、郑晓明未提交瑞祥建筑公司提供服务的任何文件资料，一审法院仅依据任晓敏、郑晓明提交的《设计合同》，判决我承担37510.2元违约金事实依据不足。五、任晓敏、郑晓明与尹彪签订《房屋租赁合同》存在过错。案涉房屋自2015年至今事实上一直由他人占用经营健身房，任晓敏、郑晓明承租前理应知晓案涉房屋由他人占用的事实，任晓敏、郑晓明提交的《说明》尾部显示的刘莹签名，非我本人签署。任晓敏、郑晓明在未征得房屋产权人意见的情况下，与尹彪签订《房屋租赁合同》，其存在过错。六、任晓敏、郑晓明应向《房屋租赁合同》的中间方主张补偿。《房屋租赁合同》第十三条第三款约定：“丙方作为桥梁方，确保甲乙双方的共同利益。保证双方的真实可靠性，如出现偏差，丙方以租金的双倍补偿给乙方”。根据该约定，任晓敏、郑晓明应向《房屋租赁合同》的中间方（丙方）主张补偿。六、我一审未能参加庭审，非由我的过错导致。《房屋租赁合同》尾部留有尹彪的电话，未留有我的联系方式，且一审法院未按照刘莹居民身份证住址(北京市大兴区×××601号）送达诉讼文书的情况下，采取公告方式送达诉讼文书属程序违法，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定。七、一审判决适用法律错误。刘莹未签订《房屋租赁合同》，与任晓敏、郑晓明不存在租赁合同法律关系，任晓敏、郑晓明提供的证据不足以证明其主张的违约责任，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决解除《房屋赁合同》，要求我退还租金、押金、赔偿违约金，适用法律错误。综上，一审法院审判程序违法、认定基本事实不清、适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判或将本案发回重审。郑晓明、任晓敏辩称，刘莹虽未签订房屋租赁合同，但我方与尹彪签订合同时核验了刘莹的结婚证、房屋所有权证、身份证等证件原件，尹彪表示可以代理刘莹，我们有理由相信其代理行为有效，且我方给尹彪支付完2万元定金后要求把租金打入刘莹账户，后我方按照尹彪提供的账号将37万元租金转入了刘莹交通银行帐户。关于我方的过错问题，我方与原租户不认识，没有任何关系，且合同签订之后，我方进行装修设计时，我方带着不同装修公司的工作人员对案涉房屋进行测绘，健身房都积极配合，未提出异议，故我方对房屋出租事宜无任何过错。关于违约责任问题，我方实际支付95%设计费37501.2元，现合同无法履行，根据《房屋租赁合同》第十条第一款的约定，刘莹、尹彪应予赔偿。居间方无任何过错、无任何责任，我方不应向居间方主张赔偿责任。最后，我方提起诉讼时，有理由相信尹彪所提供刘莹身份证上地址的有效性，有理由相信法院办理公告程序的合法性，刘莹系自动放弃了答辩的权利。郑晓明、任晓敏向一审法院起诉请求：1、解除任晓敏、郑晓明与刘莹、尹彪签订的《房屋租赁合同》；2、判令刘莹、尹彪返还房屋押金50000元、房屋租金340000元；3、判令刘莹、尹彪支付违约金41668元；4、本案诉讼费由刘莹、尹彪承担。一审法院认定事实如下：2017年11月29日，刘莹、尹彪（出租方、甲方）与任晓敏、郑晓明（承租方、乙方）、张苹、徐阿楠（中间方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将北京市大兴区好景国际房屋出租给乙方使用，建筑面积为786平方米；免租期60天，自2018年3月15日起至2018年5月15日止，租赁期自2018年5月15日至2028年5月14日止，租期10年；押金50000元，定金20000元，租金每6个月支付1次，于付款月起租日15天前支付下一次租金；因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于乙方房屋装修同等金额的违约金。合同签订后，任晓敏、郑晓明于2017年11月27日向尹彪交付订金20000元；于2017年12月1日向刘莹交付租金370000元。2018年11月6日，尹彪、刘莹出具《说明》，载明好景国际六号楼因原租户未清退原因，合同转期，原合同日期2017年11月29日起租并签订合同，合同转期为2018年12月1日起签订合同，免租期到2019年5月1日。另查明，案涉房屋所有权人为刘莹，尹彪与刘莹系夫妻关系。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘莹、尹彪经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，任晓敏、郑晓明与刘莹、尹彪签订的《房租租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属于合法有效，任晓敏、郑晓明向刘莹、尹彪按照约定支付了房屋押金及租金，但刘莹、尹彪未将案涉房屋交付给任晓明、郑晓明使用，构成违约，现任晓敏、郑晓明主张解除合同，并要求刘莹、尹彪返还房屋租金及押金，于法有据，法院予以支持；鉴于双方在房屋租赁合同中约定如因刘莹、尹彪的原因导致合同无法继续履行的，刘莹、尹彪需赔偿任晓敏、郑晓明相当于房屋装修同等金额的违约金。本案中，任晓敏、郑晓明基于房屋租赁合同与案外人公司签订设计合同，并按照设计合同约定支付设计费用共计37501.2元。任晓敏、郑晓明主张刘莹、尹彪支付违约金37501.2元的诉讼请求，证据充足，法院予以支持，任晓敏、郑晓明主张高于该部分违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年7月判决：一、解除任晓敏、郑晓明与刘莹、尹彪签订的《房屋租赁合同》；二、刘莹、尹彪于判决生效之日起十日内退还任晓敏、郑晓明房屋租金340000元及房屋押金50000元；三、刘莹、尹彪于判决生效之日起十日内赔偿任晓敏、郑晓明违约金37501.2元；四、驳回任晓敏、郑晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审庭审中，任晓敏、郑晓明认可《房屋租赁合同》尾部及尹彪于2018年11月6日出具的《说明》上刘莹的签名非刘莹本人所签，但签订合同时查验了刘莹身份证、房屋所有权证及刘莹持有的结婚证等证件原件。刘莹认可其身份证、房屋所有权证及结婚证一直由尹彪保管，并称2017年7月20日其与尹彪开始分居，后其找尹彪索取上述证件，但尹彪未予返还；其于2019年1月以身份证丢失为由补办了身份证，新身份证住址为北京市大兴区×××601号。二审期间，刘莹提交案涉房屋照片，证明案涉房屋自《房屋租赁合同》签订之前至今一直由案外人占有经营健身房，任晓敏、郑晓明明知案涉房屋由他人占用仍与尹彪签订租赁合同，存在过错；提交《医学诊断报告书》、《离婚协议书》、转账记录，证明尹彪在与刘莹分居的情况下，将37万元转至尹彪个人账户，该款项未用于夫妻共同生活，系尹彪个人债务；提交尹彪四个手机号码及刘莹长子尹承皓出境记录，证明刘莹长期无法联系尹彪。任晓敏、郑晓明认可案涉房屋照片的真实性，但不认可证明目的；认为《医学诊断报告书》不能证明分居的事实，《离婚协议书》未产生法律效力；认为出境记录与本案无关。任晓敏、郑晓明另提交快乐童年国际幼儿园方案图册、水电图、施工图以及瑞祥建筑公司分别于2018年1月8日和2018年2月5日出具的收据，证明案涉房屋设计已经完成，相关款项已经支付；刘莹对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为《房屋租赁合同》签订之前的设计方案、图纸与本案无关，两张收据开具的日期相隔近一个月编号却连续，不符合常理，有补开的嫌疑，不能体现与瑞祥建筑公司完整、真实的交易过程，应提供瑞祥建筑公司相关账户明细、增值税发票及纳税申报表等资料。刘莹另主张案涉房屋建筑面积786.1平方米、套内面积752.68平方米，但任晓敏、郑晓明与瑞祥建筑公司签订的《设计合同》约定的工程建筑面积为1100平方米，远超房屋实际面积，故超出套内面积752.68平方米的设计费用没有事实依据。本院认为，案涉房屋登记在刘莹名下，系刘莹与尹彪夫妻关系存续期间购买，系双方的共同财产。刘莹称其身份证、房屋所有权证及结婚证一直由尹彪保管，尹彪与任晓敏、郑晓明签订租赁合同时亦出示了刘莹的身份证、结婚证，租赁合同的款项打入刘莹的个人账户，因此任晓敏、郑晓明有充足的理由认定尹彪签订《房屋租赁合同》的行为取得了刘莹的授权，《房屋租赁合同》合法有效，对刘莹、尹彪均有约束力。任晓敏、郑晓明于2017年11月27日通过转账的形式向尹彪支付2万元，其后签订的《房屋租赁合同》亦约定合同签订之日任晓敏、郑晓明向刘莹、尹彪支付定金2万元；任晓敏、郑晓明在签订正式合同之前支付定金的行为符合一般的交易习惯。刘莹虽上诉称任晓敏、郑晓明向尹彪支付2万元并非定金，但未提供证据证实尹彪与任晓敏、郑晓明存在其它债权债务关系，故本院对刘莹的该项上诉意见不予采纳。刘莹、尹彪未将案涉房屋交付给任晓明、郑晓明使用，构成违约，任晓敏、郑晓明主张解除合同，并要求刘莹、尹彪返还房屋租金及押金，于法有据，本院予以支持。刘莹、尹彪违约给任晓敏、郑晓明造成的损失，刘莹、尹彪应予赔偿，任晓敏、郑晓明对于案涉房屋的设计投入属于合理的损失范围，刘莹虽上诉对此提出异议，但未提供有效的反驳证据，本院对其该项上诉意见不予采纳。原审法院判令其赔偿设计支出损失，并无不妥，本院予以维持。经审阅原审卷宗材料，原审法院按刘莹的原身份证地址送达法律文书未果后采取公告送达的方式，程序合法，本院予以确认。综上所述，刘莹的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由刘莹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年五月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥