云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4153号原告：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：倪炳超，公司员工，特别授权代理。被告：冯庆平，男，1972年11月15日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。第三人：周子葵，女，2001年7月10日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。第三人：王绍仙，女，1955年5月29日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：刘顺平，云南华昆律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司诉被告冯庆平、第三人周子葵、王绍仙居间合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人倪炳超、被告冯庆平、第三人王绍仙委托诉讼代理人刘顺平到庭参加诉讼，第三人周子葵经本院传票传唤，未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2019年7月9日，经原告居间撮合，第三人周子葵代理人王绍仙（出售方、甲方）、被告冯庆平（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：甲方向乙方出售位于昆明市官渡区房屋，成交价格为121.6万元,甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务,乙方同意向丙方支付佣金24320元，若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙双方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙双方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失），由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失，逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金，合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，原告积极履行居间协助义务，被告冯庆平（购买方、乙方）放弃购买，其行为已根本违约，且拖欠佣金不付。根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、《合同法（解释二）》第一条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条规定，原告认为，原告居间撮合促成的《房屋买卖暨居间合同》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，各方均应严格依约履行，该合同包含买方和卖方之间的房屋买卖合同法律关系，亦包含买方和卖方分别与原告之间的居间合同法律关系，根据上述法律规定及上述合同的约定，原告已经积极履行居间协助义务，原告已经取得依约收取佣金24320元的权利，据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，前述合同因被告放弃购买对原告违约，故被告应当向原告支付佣金24320元。被告至今未支付的行为，已侵害了原告的合法权益，还应加付违约金。综上，为维护原告合法权益，遂提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付24320元；2、被告立即向原告支付违约金（以24320元为基数，从2019在8月1日起按日千分之一计算，暂计至起诉之日为200元）（暂计至起诉之日总计为24520元）。被告冯庆平辩称：合同约定于2019年7月31日前必须办理过户手续，本来2019年7月20日前房产证就能补办好，为了安全起见写的7月31日，其还交了5万元保证金给公司，到2019年8月1日的时候房产证还没有办好，当时就协商不买了退保证金的事，保证金就由公司退还给本人，现在不同意支付，当时是三方协商好房子不买了也不承担什么钱，之前交的钱要予以退还，不同意支付任何费用，驳回原告的诉讼请求。第三人王绍仙述称：1、房屋买卖合同未能履行的责任在于原告，第三人没有过错，合同签订前，第三人已经将房产证遗失并在补办的事实告诉原告和被告，第三人在2019年7月3日就申请补办了，签合同时证还在补办中，这个情况原、被告都是清楚的，当时中介说2019年7月20日能办好证，我方担心办不下来，中介又说2019年7月31日前一定能办好，是中介把办证的时间算错了，原告作为专门从事这个业务的应该知道房产证补办的期限，导致合同不能履行责任在原告；2、房屋买卖合同和居间合同是在三方友好协商下解除的，5万元定金第三人交给中介，中介也退给被告了，如果中介要居间服务费当时就应该提出，这件事是大家协商一致的不存在有人违约的情况，时隔这么久来起诉居间服务费影响了第三人的学习、生活；3、在2019年8月2日收到通知领房产证，但在2019年8月1日的时候合同就已经协商解除了，原告已经另行促成第三人将房屋出售给了案外人，并获得了居间服务费24560元；4、合同中的居间条款属于格式合同，前后矛盾，对第三人系无效条款。第三人周子葵未到庭答辩，亦未向本院提交答辩状。原告针对其诉讼请求，向本院提交以下证据:1、房产证复印件；2、房屋买卖暨居间合同。经质证，被告冯庆平对原告提交的证据1称当时没有见到房产证，对证据2真实性予以认可。第三人王绍仙对原告提交的证据1真实性予以认可，对原告提交的证据2真实性予以认可，合法性、关联性、证明目的不予认可，认为居间合同前后矛盾，属于格式条款，属于无效条款。被告冯庆平针对其辩解主张向本院提交如下证据：1、收据；2、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明合同上写2019年7月31日前办理房屋权属转移登记及相关手续，但到2019年7月31日都没有办，到2019年8月1日三方协商由公司向本人退还5万元保证金就出具了收据。经质证，原告对被告冯庆平提交证据1、2的三性予以认可，证明内容不予认可，整个居间合同签署、履行应该是属于公司行为而不是员工个人行为，签署时盖了公司公章，解除也应加盖公司公章才算解除。第三人王绍仙对被告提交的证据1、2三性予以认可，充分证明三方是在协商一致的情况下解除合同的，原告同意不收居间服务费，买卖双方也是互不承担责任的，大家是友好协商没有任何纠纷。第三人王绍仙向本院提交如下证据：1、昆明尊园房地产经纪有限公司收款专用收据；2、昆明市房屋丘（地）号复印件；3、2019年8月2日收到的领取产权证短信通知；4、不动产权证书／登记证明遗失（灭失）声明；5、昆明不动产登记申请表。经质证，原告对第三人王绍仙提交的证据1真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，合同具有相对性，第三人提供的证据是真实的，表达的意思是在其公司的居间行为下又成功卖给案外人，上面的业务员也是另外的员工，后面的合同和今天起诉的合同是不一样的合同，以之后的居间服务费填平今天起诉的居间服务费不合理；对证据2-5三性予以认可，对第三人主张在合同履行过程中，第三人没有任何过错的观点不予认可，虽然合同约定的是在2019年7月31日前能将产权证补办下来，但合同第十二条约定了10天的宽限期，所以第三人在2019年8月2日取得补领产权证是在宽限期内，是被告违约。被告冯庆平对第三人王绍仙提交的证据1-5真实性予以认可，保证金是公司退的，已经协商解除合同，各方都不承担违约责任，也没想到原告会来起诉。第三人周子葵未到庭进行质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原、被告、第三人提交的证据来源合法、内容真实，本院均予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：第三人周子葵原系涉案房屋即昆明市房屋的所有权人。2019年7月9日，第三人周子葵（出售方、甲方）委托第三人王绍仙以其名义与被告冯庆平（购买方、乙方）、原告尊园房地产公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》（编号0058654），合同约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态为无抵押状态，该物业成交价格为1216000元，签订本合同时，乙方支付购房定金5万元，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签）支付首付款35万元，甲、乙双方约定于2019年7月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续；经甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签订本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金），基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金24320元，佣金支付时间为2019年7月31日前，本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、乙方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失），由于买、卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付），逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金（第十五条），合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体的约定。上述合同签订时，涉案房屋的房屋所有权证因遗失尚在补办中。合同约定的办理房屋权属转移登记的期限系原告工作人员根据此前遗失证件补办的经验推算后所确定。因截止2019年7月31日房屋不动产权证尚未补发，被告与第三人周子葵不能按约办理房屋过户，双方协商解除房屋买卖合同关系，互不承担违约责任。第三人周子葵将已向被告收取的定金退给了原告，原告又退还给了被告。之后，原告促成第三人周子葵与案外人签订了房屋买卖合同，并向案外人收取了中介费24560元。现原告诉至法院主张上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案系居间合同纠纷。本案中，原告以经其居间撮合，原、被告及第三人签订了《房屋买卖暨居间合同》为由要求被告支付佣金。被告则抗辩认为涉案房产证未在约定期限补办下来，涉案合同已经三方协商解除，各方都不承担违约责任为由，不同意支付佣金。对此本院认为，原告系专门从事居间服务的中介机构，第三人即卖方已将房产证遗失补办的情况告知原、被告，买卖双方在基于对原告信任的基础上，在原告的居间撮合下，原、被告及第三人签订了《房屋买卖暨居间合同》，后因房产证未在约定时间内补发，房屋未能过户，原告将五万元定金退还给了被告冯庆平，后经原告居间撮合，第三人周子葵将涉案房屋出售给了案外人，原告向案外人收取了中介费24560元。综合上述事实，本院认为，原、被告与第三人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》已经各方协商一致解除，各方均不承担法律责任。原告关于其已撮合房屋买卖双方签订合同而要求被告支付佣金的主张不能成立，本院对原告要求被告支付佣金及违约金的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费207元（已减半收取），由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员 苏 燕二〇二〇年五月二十日书记员 何婧琳