云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终439号上诉人（原审原告）：袁春生，男，1964年4月25日出生，汉族，住勐海县。委托诉讼代理人：罗文建，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘崇新，女，1960年7月3日出生，傣族，供销社退休职工，住勐海县。被上诉人（原审被告）：鄢大能，男，1962年5月28日出生，拉祜族，供销社下岗职工，住勐海县。上诉人袁春生因与被上诉人刘崇新、鄢大能土地租赁合同纠纷一案，不服云南省勐海县人民法院（2019）云2822民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人袁春生及委托诉讼代理人罗文建，被上诉人刘崇新、鄢大能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁春生上诉请求：1.撤销勐海县人民法院（2019）云2822民初1459号民事判决，并依法改判两被上诉人向上诉人返还所收取的转让款123600元；2.本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》属于无效合同。首先，涉案土地属于勐海县曼尾村委会曼尾村民小组所有，两被上诉人并不是该村民小组的村民，对该土地不享有所有权，所以两被上诉人无权与上诉人签订《土地转让协议》，并且该协议并未经过村民小组召开村民会议进行表决，不符合“一事一议”的法律规定。其次，一审法院已经确认了涉案土地无产权证件，属于村民小组集体土地，而上诉人与被上诉人所签订的合同是《土地转让协议》，约定的内容是将涉案土地永久性的转让给上诉人，并且被上诉人用于建盖住宅房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案涉案土地属于农村集体土地，上诉人并非该村集体组织成员，上诉人与被上诉人私自签订《土地转让协议》买卖该土地的行为，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，属无效合同。本案双方签订的《土地转让协议》本就属于无效的合同，上诉人是否主张解除合同的权利均不影响该合同的无效性，无效合同自始无效，所以一审法院未严格审查合同效力，仅以上诉人所主张解除合同的请求为理由判决驳回了上诉人的请求却忽略了合同的无效性。二、合同无效后，被上诉人应向上诉人返还收取的123600元转让款。如前所述，上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》因违反法律强制性规定，依法应认定为无效协议。而两被上诉人均认可收到了上诉人支付的123600元土地转让款，根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，所以两被上诉人应向上诉人返还所收取的转让款。上诉人在涉案土地上建盖房屋，因属于“两违”建筑而被拆除并不是本案认定是否应当返还转让款的理由，既然合同自始便是无效的，则两被上诉人理应向上诉人返还所收取的转让款。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，为维护公民的合法财产权益，现依法提起上诉，请求贵院查明案件事实并依法改判，以保障人民法院判决的公平、公正。刘崇新、鄢大能答辩称，一审判决已经明确上诉人与被上诉人合同关系仍然存在，上诉人与被上诉人签订的土地转让协议是有效的，当事人要按照合同约定履行义务。上诉人是因为违规在该土地上建盖的房屋被拆除，才要二被上诉人退还123600元的土地转让费。袁春生在二被上诉人转让的土地上建盖房屋，该房屋被拆除与二被上诉人无关，上诉人现在仍然可以使用案涉土地，二被上诉人不应该退还上诉人的土地转让费。综上所述，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。袁春生一审诉讼请求：1.依法判决解除袁春生与刘崇新、鄢大能签订的土地转让合同；2.刘崇新、鄢大能归还袁春生租赁费12.36万元。一审法院认定事实，刘崇新、鄢大能承包位于曼尾村委会曼尾村民小组81号岩康、岩温坎家土地（面积约6－7分）使用，该土地无权属证书。2016年8月1日，袁春生与刘崇新、鄢大能签订《土地转让协议》，刘崇新、鄢大能将所承包的土地转让给袁春生，袁春生支付给刘崇新、鄢大能转让费12.36万元。袁春生在该土地上建盖简易房屋做生意直到2019年7月底，因袁春生所建盖的房屋属于“两违”建筑被勐海县人民政府强制拆除。一审法院认为，解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……。在本案中，2016年8月1日袁春生与刘崇新、鄢大能签订土地转让合同，合同约定了双方当事人的权利和义务，并且已实际履行，袁春生所建盖的房屋违反了土地管理法的相关规定属于违法建筑，被强制拆除是袁春生自身的行为所造成，与法律规定的“不可抗力”无关联性。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，非受不可抗力影响的当事人或者违约的一方当事人为明确自己义务还需要履行，可以催告享有解除权的当事人行使解除权，享有解除权的当事人超过合理期限不行使解除权的，解除权消灭，合同关系仍然存在，当事人仍要按照合同约定履行义务。袁春生享有的合同解除权已经消灭，对袁春生要求解除合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回袁春生的诉讼请求。案件受理费2752元，减半收取1376元，由袁春生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，上诉人袁春生提交的《农户土地及土地使用权转让协议书》，其真实性得到被上诉人认可，本院予以采信，证明事实以证据上载内容为准。对一审认定事实本院予以确认，并补充认定以下事实：2009年5月2日，刘崇新、鄢大能（乙方）与甲方即勐海县曼尾村公所（村委会）曼尾村81号农户岩温坎（又名岩温友）、玉应双、玉儿甩、岩康签订《农户土地及土地使用权转让协议书》，双方约定：甲方将自己一直使用的勐海县八公里勐宋岔路口对面往景洪方向走第一棵水泥电杆起至第三棵水泥电杆空格内的土地永久性的转让给乙方，甲方不得干涉乙方今后的任何经营活动权与土地（地皮）行使权；乙方一次性支付给甲方转让费12000元；该协议还载明了上述土地的四至界限。刘崇新、鄢大能接收上述地块后在该地块上搭建了简易空心砖石棉瓦房，用于摩托车修理、养鸡。2016年8月1日，甲方刘崇新、鄢大能与乙方袁春生、玉的签订《土地转让协议》，约定刘崇新、鄢大能自愿将承租曼尾村曼尾小组81号岩康、玉儿甩、岩温坎、玉应双家的土地永久性转让给袁春生，转让费为122600元，具体事项以刘崇新、鄢大能和岩康、岩温坎合同为准，使用性质为永久使用；如有变动，双方同意，否则无效。刘崇新、鄢大能与袁春生、玉的签订《土地转让协议》时，将上述《农户土地及土地使用权转让协议书》交付给了袁春生、玉的。本院认为，袁春生、玉的与刘崇新、鄢大能签订的《土地转让协议》虽然名为转让，但是根据协议内容中出现的“自愿将承租曼尾村......永久性转让给袁春生”的内容以及刘崇新、鄢大能与岩温坎、岩康签订的《农户土地及土地使用权转让协议书》来看，刘崇新、鄢大能是将自己向岩温坎、岩康等人承租的土地使用权转租给袁春生，双方之间的关系系土地租赁关系；根据《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限”以及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，案涉合同虽然租赁期限约定为“永久”，但在案涉土地的承包期内为有效合同，上诉人袁春生主张《土地转让协议》无效的主张不成立。《土地转让协议》中并未约定土地用途，上诉人袁春生接收土地时，土地上也只有简易空心砖石棉瓦房，且双方合同已实际履行多年，袁春生在案涉土地上建盖房屋导致被勐海县政府拆除系其自主行为造成，其未提交有效证据证实解除合同条件已成立，其要求解除合同的主张不成立。综上所述，上诉人袁春生的上诉请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2752元，由上诉人袁春生负担。本判决为终审判决。审判长 陈       瑜审判员 蒋荣春审判员徐艺华二〇二〇年五月二十一日书记员 李   岩   俊