上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初55479号原告(反诉被告)：上海颢明文化发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：施宏亮，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈女义，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈海俊，男，1987年1月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师。原告上海颢明文化发展有限公司(以下简称颢明文化)与被告陈海俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，陈海俊提出反诉，本院于2020年5月12日合并公开开庭进行了审理。颢明文化委托诉讼代理人沈女义，陈海俊及其委托诉讼代理人李中华、杨光夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颢明文化向本院提出诉讼请求：1、双方签署的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2、陈海俊立即向颢明文化返还租赁的房屋；3、陈海俊自2019年6月6日起按合同约定的租金标准、物业费标准向颢明文化支付房屋占用费、物业费，暂计算至2019年11月30日房屋占用费为138,408元、物业费为8,505元，要求计算至陈海俊实际返还房屋之日止。事实和理由如下：2019年4月15日，颢明文化与陈海俊签署了《上海市房屋租赁合同》，约定，陈海俊向颢明文化租赁坐落于上海市静安区秣陵路XXX号“MORE名品”商场一层123商铺(以下简称系争房屋)以经营日本料理；该单元租赁面积为63.2平方米；租赁期限自2019年4月15日至2022年4月14日止。合同签署后，颢明文化依约向陈海俊交付了房屋，陈海俊也支付租金、物业费至2019年8月31日。此后，由于颢明文化与上海名品商厦有限公司(以下简称名品商厦)存在租赁纠纷，名品商厦于2019年5月28日向颢明文化发函要求解除双方之间的租赁合同，并于2019年6月5日强行清退颢明文化离场。颢明文化认为，名品商厦与颢明文化之间的租赁合同已于2019年6月5日解除，颢明文化与陈海俊之间的转租合同已无继续履行的基础，而陈海俊也明确表示不愿意继续租赁系争房屋，故陈海俊理应及时返还房屋。为此，颢明文化向法院提起诉讼，请求法院判如所请。陈海俊辩称及反诉诉称，同意解除双方之间的房屋租赁合同，但合同解除日应为诉状副本送达之日；陈海俊已于2019年12月25日返还了系争房屋；租赁合同签订后，双方又签订了一份《补充协议》，对租金的支付又重新做了约定，即商场一楼入住率达到70%，陈海俊再支付租金，直至陈海俊离场，商场一楼也未达到70%的入住率，故陈海俊无需支付租金或房屋占用费。综上所述，陈海俊不同意颢明文化全部的诉讼请求。同时，陈海俊认为，由于颢明文化的提前解约，导致陈海俊无法正常经营，颢明文化的违约行为给陈海俊造成极大损失，故陈海俊提出反诉，要求：1、颢明文化退还陈海俊保证金77,709元；2、颢明文化退还陈海俊预交的首期租金80,366元、首期物业管理费9,968元；3、颢明文化赔偿陈海俊损失200,355元，具体构成为，装修损失90,000元、空调安装费7,800元、排风系统工程费16,000元、消防工程费34,000元、餐具支出8,600元、照明灯具855元、厨房设备31,100元、一次性证照办理费用12,000元；4、颢明文化支付陈海俊因此支付的律师费15,000元。颢明文化针对陈海俊的反诉辩称，租赁保证金应在陈海俊返还房屋及证照注销手续办妥后才能返还，现保证金返还的条件尚未成就；与颢明文化签订房屋租赁合同的是陈海俊，而《补充协议》的签订方是颢明文化与朱煜靓、上海市静安区煜俊餐厅(以下简称煜俊餐厅)，故该份《补充协议》未生效，不同意退还首期租金和首期物业管理费；合同解除不是颢明文化的过错，是名品商厦与颢明文化解约所致，且陈海俊主张的损失是否发生无法确定；律师费应由败诉方承担，且律师费标准过高，要求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年4月15日，颢明文化(甲方、出租方)与陈海俊(乙方、承租方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月15日至2022年4月14日，其中免租装修期为35天，自2019年4月15日至2019年5月20日；房屋暂定的交付日期为2019年4月15日；第一年、第二年的月租金为23,068元，第三年的租金为24,913元；每月物业费为2,835元；双方确认租赁保证金为69,204元、物业管理费保证金为8,505元，合计金额为77,709元，此款随首期租金、物业管理费一并支付；乙方应于签订本合同后两个工作日内支付首期租金、物业管理费，为2019年5月16日至2019年8月31日的首期租金80,366元以及2019年4月15日至2019年7月31日的首期管理费9,968元；租赁期内，除出现本合同规定的有权解除的情况外，甲方不得擅自解除本合同，若有违反，甲方应赔偿乙方所遭受的直接损失。2019年5月15日，颢明文化与朱煜靓、煜俊餐厅分别在甲方为颢明文化、乙方为陈海俊的《补充协议》上签名、盖章，该份《补充协议》内容为，双方原房屋租赁合同免租期至2019年5月20日，首期租金由原2019年5月16日至2019年8月31日更改为2019年5月21日至2019年9月5日；又因甲方消防工程改造结束时间延期，致使乙方在装修完毕后不能如期开业，现甲、乙双方经过友好协商确定，将租赁合同第3条中免租装修期35天修改为51天，乙方租金起算时间调整为商场一楼入住率达到70%起算；乙方已于2019年4月15日支付合同约定首期租金(2019年5月21日至2019年9月5日)共计80,366元，以上已支付的租金费用将用来充抵租期调整后的首期租金。2019年5月28日，上海市光明律师事务所俞建国律师接受名品商厦的委托，发函给颢明文化，称颢明文化存在欠费，经多次催讨未果，现正式函告颢明文化，解除名品商厦与颢明文化之间的《上海市房屋租赁合同》，要求颢明文化尽快办理房屋交接手续。2019年6月5日，颢明文化与名品商厦指定的物业管理公司办理了名品商厦一、二楼交接手续。2019年6月25日，颢明文化就商户交接事宜通知名品商厦一、二楼各商户，要求各商户以6月5日为起算日将房屋租金、物业费、水电费及相关其他费用直接支付给名品商厦，房屋押金将由颢明文化与名品商厦根据协商情况进行移交。2019年10月31日，颢明文化再次函告名品商厦一、二楼各商户，内容为，颢明文化与名品商厦之间的《房屋租赁合同》已终止，且名品商厦并不认同颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》继续履行，为此，客观上颢明文化与商户之间的《商铺租赁合同》已经终止；如商户有继续租赁名品商厦商铺意向，请务必在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前，与名品商厦签署新的租赁合同，否则超过该期限，根据名品商厦当日表述，将不再与商户就重新签署租赁合同进行协商和洽谈；如果不愿再继续租赁名品商厦相关商铺的客户，或者在名品商厦于2019年10月26日指定的期限前未能与该司重新签署《租赁合同》的商户，鉴于颢明文化与你们的租赁合同客观已解除，请务必尽快将租赁房屋返还颢明文化或返还给名品商厦。否则将对颢明文化、名品商厦及贵方均造成扩大的损失，而由于贵方未及时归还商铺导致的扩大损失部分，将由贵方承担一切法律责任；若尚认为与颢明文化存在结算上的纠纷，可以与颢明文化进行协商，若协商不一致，双方均可直接向上海市静安区人民法院提起诉讼。二、陈海俊已支付颢明文化租赁保证金77,709元、首期租金80,366元。三、陈海俊支付颢明文化物业管理费至2019年8月31日。四、经上海市静安区市场监督管理局批准，煜俊餐厅于2019年4月19日设立，陈海俊作为个体工商户经营煜俊餐厅，经营场所为系争房屋。五、陈海俊收到房屋后，对系争房屋实施了房屋装修、空调安装、排风管道改造的项目工程。颢明文化、陈海俊于庭审中确认上述项目工程费用为70,000元。六、2019年4月15日，上海震泰消防工程有限公司接受陈海俊的委托，对系争房屋进行了消防改造，陈海俊支付了34,000元。2019年6月6日，上海市静安区公安消防支队向煜俊餐厅核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。七、2019年5月5日，上海洪成商务咨询有限公司向煜俊餐厅出具了一份《收据》，内容为餐饮办证费，金额为12,000元。同年6月14日，上海市静安区市场监督管理局向煜俊餐厅核发了《食品经营许可证》。八、2019年12月25日，陈海俊将系争房屋的钥匙交给名品商厦指定的物业管理公司的工作人员。审理中，颢明文化表示，鉴于陈海俊已于2019年12月25日返还了系争房屋，故其撤回第二项要求陈海俊返还租赁的房屋的诉讼请求。陈海俊表示2019年12月25日离场时，餐具、厨房设备已由其自行处理，所谓的照明设备就是几个灯泡，现不再主张照明设备的损失。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《上海市房屋租赁合同》系颢明文化与陈海俊真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。由于颢明文化与名品商厦之间的租赁合同解除，其转租权已丧失基础，颢明文化与陈海俊之间的转租合同也应随之解除。陈海俊已于2019年12月25日将房屋返还给名品商厦，故本院确认陈海俊与颢明文化之间的转租合同已于2019年12月25日解除。转租合同解除后，颢明文化应退还陈海俊保证金77,709元。关于租金的支付。2019年5月15日，颢明文化与煜俊餐厅签订了《补充协议》，鉴于陈海俊系煜俊餐厅的个体工商户，陈海俊又于庭审中认可该份《补充协议》的效力，该《补充协议》对颢明文化、陈海俊均有约束力，颢明文化诉称《补充协议》的签约方是朱煜靓、煜俊餐厅，不是陈海俊，故《补充协议》未生效，缺乏依据，本院不予采信。《补充协议》对租金的免收、起算时间重新做了约定，即，由于商场一楼入住率未达到70%，陈海俊无需支付2019年5月21日至2019年9月5日期间的租金，待商场一楼入住率达到70%后，陈海俊再支付租金。颢明文化于庭审中表示截止2019年6月5日颢明文化将一、二楼交付给名品商厦时，商场一楼入住率仍未达到70%，此后由于名品商厦与颢明文化之间的租赁纠纷导致名品商厦一、二楼处于非正常经营使用状态，商场一楼入住率显然也未达到70%，颢明文化要求陈海俊支付2019年6月6日起至房屋实际返还之日的房屋占用费缺乏依据，本院不予支持。但《补充协议》并未约定颢明文化免收陈海俊物业管理费，现陈海俊仅支付物业管理费至2019年8月31日，故陈海俊还应自2019年9月1日起按每月2,835元的标准支付颢明文化物业管理费至2019年12月25日返还房屋止，为10,835元。陈海俊已支付的首期租金80,366元(2019年5月21日至2019年9月5日)，依据《补充协议》约定用以充抵租期调整后的首期租金，而此后支付租金的条件尚未成就，陈海俊无需支付2019年9月6日至2019年12月25日期间的租金，现陈海俊与颢明文化的转租合同已经终止，陈海俊也已经返还了系争房屋，故陈海俊要求颢明文化退还首期租金80,366元，本院予以支持。根据颢明文化与陈海俊之间的合同约定，颢明文化不得擅自解除合同，转租合同因颢明文化与名品商厦之间的租赁合同纠纷而提前解除，颢明文化对陈海俊已构成违约，陈海俊据此要求颢明文化赔偿损失，与法有据，本院予以支持。其中，陈海俊主张的房屋装修损失、空调安装、排风系统工程的费用，双方于庭审中达成一致，同意上述三项费用按70,000元计算。陈海俊主张的消防工程费34,000元以及一次性证照办理费用12,000元，有相应证据予以佐证，本院予以采信。至于餐具、厨房设备已由陈海俊自行处理，陈海俊再要求颢明文化赔偿，缺乏依据，本院不予支持。陈海俊主张律师费15,000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海颢明文化发展有限公司与被告陈海俊之间的房屋租赁合同关系于2019年12月25日解除；二、被告陈海俊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海颢明文化发展有限公司2019年9月1日至2019年12月25日的物业管理费10,835元；三、原告上海颢明文化发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持；四、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈海俊保证金77,709元；五、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告陈海俊首期租金80,366元；六、反诉被告上海颢明文化发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告陈海俊损失116,000元；七、反诉原告陈海俊其余的反诉请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,328元，减半收取为1,664元，由原告上海颢明文化发展有限公司负担1,594元，被告陈海俊负担70元。反诉案件受理费3,525元，由反诉原告陈海俊负担820元，反诉被告上海颢明文化发展有限公司负担2,705元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二〇年五月二十六日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。