陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终666号上诉人（原审被告）：周晓彦，女，1982年8月29日出生，汉族，中国旅行社西安华远海蓝城站点员工，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：乌剑锋，男，1981年9月23日出生，汉族，西安安大建筑工程有限公司材料员，住西安市未央区。委托诉讼代理人：周晓彦，女，1982年8月29日出生，汉族，中国旅行社西安华远海蓝城站点员工，住西安市未央区，系乌剑锋之妻。被上诉人（原审原告）：王慧，女，1988年8月19日出生，汉族，餐饮经营者，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：赵勇，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：段旻，陕西英博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华金，男，1962年10月27日出生，汉族，餐饮经营者，住西安市。委托诉讼代理人：赵勇，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：段旻，陕西英博律师事务所律师。上诉人周晓彦、乌剑锋因与被上诉人王慧、张华金房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周晓彦、乌剑锋上诉请求：1.撤销原判，改判驳回王慧、张华金全部请求；2.判令王慧、张华金负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：本案系周晓彦、乌剑锋因王慧、张华金擅自变动房屋建筑主体结构、给予缓冲期不予改正而解除合同引起，王慧、张华金系根本违约。一审判决没有显示周晓彦、乌剑锋出示的王慧、张华金根本违约的证据（砌墙、加盖钢结构的照片，墙体结构变更示意图，反映现场状况的光盘），也未确认王慧、张华金是否存在砌实体墙、加盖钢结构的事实。一审没有根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）附录B对主体结构的定义包括砖砌体和单层钢结构来认定王慧、张华金砌实体墙、加盖钢结构的行为属于改变房屋建筑主体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，周晓彦、乌剑锋不仅享有法定解除权，还有要求王慧、张华金赔偿损失的权利。退一步讲，即便周晓彦、乌剑锋之前的行为存在瑕疵，瑕疵与根本违约无法相提并论。一审关于王慧、张华金因此享有根本违约豁免权甚至要出租人反过来赔偿承租人的论点站不住脚，系责任倒置。《租赁合同》第六条第2款约定：未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构做任何改动。一审未依据该约定直接认定周晓彦、乌剑锋知晓并默认，着实牵强。双方均认可2018年11月26日租赁合同关系解除，周晓彦、乌剑锋曾多次书面、电话要求王慧、张华金搬离，否则视为抛弃物，但王慧、张华金充耳不闻。周晓彦、乌剑锋最晚一次书面告知函为2019年3月6日。2019年3月12日在多次电话告知王慧、张华金搬离涉案房屋被拒时，周晓彦、乌剑锋在见证人、摄像、照片的见证下清空房屋，并在三个月内请人拆除。周晓彦、乌剑锋作为产权人，在合同解除后留了六个月供王慧、张华金处理事宜，但王慧、张华金既未在异议期起诉，也未主动联系周晓彦、乌剑锋，周晓彦、乌剑锋拆除房屋重新出租合情合理合法。一审认定周晓彦、乌剑锋应对拆除房屋导致房屋无法鉴定承担损失不合法、不合理。王慧、张华金提供的《西安市建筑装饰设计工程施工合同》无论是2016年3月9日签订还是一审判决提及的半个月后补签，均不真实。装修工罗某在收款说明中强调是以西安乐美森装饰工程有限公司（以下简称乐美森公司）名义承揽的涉案房屋的装饰装修，且合同加盖了该公司公章。但经国家企业信用信息公示系统显示，乐美森公司成立于2016年7月18日，晚于该合同约定的竣工日期2016年5月8日。装修工挂靠到一个竣工后都没成立的公司，不合情理，可见装修合同与证人罗某的证言均不具有真实性。装修合同附件预决算表并非涉案店铺的预决算表，如该表尾页显示卫生间安装蹲便4个、坐便1个、隔断4个，铺出水管改造面积405㎡、电改造面积405㎡等，还有水景、拴马桩等摆设。涉案房屋总共才221㎡，没有那么多厕所，水电也不可能铺满整个地面和墙面，也没有水景、拴马桩。一审错误将王慧、张华金的取现记录认定为装修款。取现记录只能证明钱的来处，不能证明钱的去处。罗某出庭作证对装修内容、房间布局、收款次数、每次收款的时间和交易对象、房间水管的起点均记不清了，亦在《收款情况说明》中陈述当时其没有给张华金出具收据。王慧、张华金关于装修成本的每份证据都不具有真实性。王慧、张华金其余证据伪造痕迹亦十分明显。空调收据上的公章防伪码与西安市印章治安管理信息系统上登记的浐灞生态区家祥家电经营部的公章防伪码不符。厨房设备清单中的设备无品牌印记、无生产厂家、无合格证、无付款记录、无发票等，家具收据亦无法查到卖方单位、无合同、无发票、无付款记录、无合格证等，且王慧、张华金已将这些设备、家具、空调拉走。周晓彦、乌剑锋给了王慧、张华金对违法搭建进行整改的时间，但王慧、张华金拒绝按合同整改才导致合同解除，一审判由周晓彦、乌剑锋承担王慧、张华金根本违约拒绝整改的损失，不合法、不合理。王慧、张华金诉请依据的证据不真实，应承担举证不利的后果。周晓彦、乌剑锋是物权人，消防、物业并非物权人，消防、物业未干涉王慧、张华金搭建并不是王慧、张华金不构成根本违约的法定理由。王慧、张华金辩称，周晓彦、乌剑锋因涨租未果，便以王慧、张华金改变房屋结构、未取得消防验收为由恶意要求物业公司对涉案房屋停水停电40天，周晓彦、乌剑锋该行为已经（2018）陕0112民初9431号及（2019）陕01民终4690号民事判决认定为违约，并判令周晓彦、乌剑锋赔偿王慧、张华金的相关经营损失。周晓彦、乌剑锋不但不吸取教训，反而继续以该借口为由向王慧、张华金送达《限期整改催告函》《解除合同通知书》等，企图达到其涨租或变相逼走王慧、张华金的目的，后周晓彦、乌剑锋更是以强行加锁、强行拆除王慧、张华金装饰装修完成逼走王慧、张华金的不法目的。王慧、张华金对房屋进行装修后经营长达两年时间，期间周晓彦、乌剑锋不但曾配合王慧、张华金向物业办理了装修手续，还在王慧、张华金两年经营过程中多次前来就餐消费，周晓彦、乌剑锋对王慧、张华金装修房屋一事显然清楚明确，但其在长达两年时间内不进行所谓的“维权”，而是在与王慧、张华金协商涨租未果后以该理由三番四次妨碍王慧、张华金正常经营，其目的不言而喻。周晓彦、乌剑锋上诉状所称王慧、张华金擅自改变房屋建筑主体结构构成违约及周晓彦、乌剑锋强行赶走王慧、张华金并拆除房屋装饰装修的行为，是对生效判决的挑战，是对法治社会的破坏，一审判决周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金承担赔偿责任合理合法。王慧、张华金对房屋装饰装修的合法财产价值原本可通过司法鉴定予以明确，但周晓彦、乌剑锋为了达到少赔偿、不赔偿的目的，于收到本案一审起诉状第二日便强行拆除了王慧、张华金对房屋的所有装饰装修。周晓彦、乌剑锋这一恶意干扰诉讼的行为直接导致王慧、张华金只能不断寻找两年多前的各种票据、合同来证明损失情况，大量的损失无法得到真实的还原，无法呈现给法庭，周晓彦、乌剑锋应对此付全部责任。一审判决所支持的王慧、张华金的诉讼请求，均是王慧、张华金尽力搜集证据所得，有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。王慧、张华金向一审法院起诉请求：1.周晓彦、乌剑锋赔偿其在承租房屋的固定装修（含空调、烟道、油烟净化器设备等）损失43万元；2.周晓彦、乌剑锋赔偿其购置的灶具、蒸箱、桌椅、餐具等损失5万元；3.周晓彦、乌剑锋赔偿其2018年7月11日至9月19日重新筹备开业期间共71天的损失71000元；4.周晓彦、乌剑锋赔偿其2018年9月20日起重新开业至11月30日不能正常经营期间共70天的损失35000元；5.周晓彦、乌剑锋赔偿其2018年12月1日起至2019年3月11日期间共101天的损失101000元；6.周晓彦、乌剑锋赔偿其重新租赁商铺、装修期间三个月共90天不能经营的损失90000元；7.周晓彦、乌剑锋返还合同保证金10000元；8.周晓彦、乌剑锋支付违约金10000元。一审法院认定事实：周晓彦与乌剑锋系夫妻关系。2016年3月6日，乌剑锋代周晓彦（出租方、甲方）与王慧、张华金（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于陕西省西安市浐灞生态区商铺出租给乙方使用，建筑面积为221.59平方米，租期自2016年3月6日起至2026年3月5日止，装修免租期3个月。租金18万元每年，从第3年起每2年递增5%，租金每年一次付清。待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方退还乙方保证金1万元。任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿1万元违约金。合同签订当日，周晓彦、乌剑锋将涉案租赁房屋交付给王慧、张华金，交付时房屋为毛坯状态，后王慧、张华金对涉案租赁房屋进行了装饰装修。2016年3月7日，王慧、张华金向周晓彦、乌剑锋支付1万元押金。2018年，王慧、张华金以周晓彦、乌剑锋停水停电致使其无法正常营业为由，将周晓彦、乌剑锋起诉至法院，要求周晓彦、乌剑锋赔偿其2018年5月30日至2018年7月10日期间的经营损失85764元。西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初9431号民事判决书，判决周晓彦、乌剑锋支付王慧、张华金停业期间的损失2万元。王慧、张华金不服一审判决上诉，陕西省西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终4690号民事判决书，认定周晓彦、乌剑锋因涨租未果擅自要求物业公司停止向王慧、张华金出售水电，导致王慧、张华金未能正常经营已构成违约，故判决周晓彦、乌剑锋支付王慧、张华金停业期间的损失4万元。2018年7月4日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求王慧、张华金停止营业，配合整改。2018年11月13日，被告周晓彦、乌剑锋向原告王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求王慧、张华金停止营业，并在十日内将房屋结构拆除、整改至原状并获得消防部门的认可。2018年11月26日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》，通知王慧、张华金自收到解除函之日起《租赁合同》解除。2019年3月6日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《告知函》，要求王慧、张华金限期清空房屋并恢复原状，未按期清空的物品视为抛弃物。2019年3月12日，王慧、张华金停止营业。2019年6月初，周晓彦、乌剑锋将涉案租赁房屋的装修全部拆除。2019年6月19日，一审法院依法对涉案租赁房屋进行勘察，并组织双方就房屋内可拆除物品进行清点。经查，房屋内的装饰装修部分已全部拆除，已经不具备对装饰装修损失进行鉴定的条件。后双方就该拆除物品的搬离达成一致，王慧、张华金在双方约定的时间内搬离该拆除物品。勘察过程中，双方对王慧、张华金在涉案租赁房屋加盖二层均无异议，但周晓彦、乌剑锋认为王慧、张华金的加盖行为导致房屋主体结构变更，不符合合同约定。王慧、张华金称，加盖二层并不影响房屋的主体结构，其在物业公司的监督下进行装修，物业公司从未对其加盖二层提出异议，周晓彦、乌剑锋对其加盖二层亦知晓并默认，后因周晓彦、乌剑锋涨租未果才在装修两年后以其加盖二层违反合同约定为由要求解除合同。经询，周晓彦、乌剑锋承认王慧、张华金装修涉案租赁房屋并加盖二层后，消防等部门及物业公司并未对涉案租赁房屋进行处理或者责令限期整改。针对王慧、张华金装修涉案租赁房屋部分，2016年3月8日，张华金与乐美森公司签订《装饰设计工程施工合同》，约定由乐美森公司对涉案租赁房屋进行装饰装修，工期自2016年3月9日至2016年5月8日，合同价款为353410元。张华金在庭审中申请罗某出庭作证，罗某称其以乐美森公司名义承揽涉案租赁房屋的装饰装修，在实际施工半个月后与张华金补签《装饰设计工程施工合同》，张华金、王慧以现金形式陆续向其支付工程款，合计35万元。王慧、张华金提供的银行交易明细显示，王慧于2016年3月至5月通过银行卡取现280700元，张华金于2016年4月29日通过银行卡取现2万元，张华金之子张勇于2016年4月7日通过银行卡取现4.3万元。王慧、张华金称上述款项全部用于涉案租赁房屋的装饰装修。王慧、张华金提供西安市浐灞生态区家祥家电经营部出具的专用发票，顺发厨房设备出具的销货清单，西安兴旺酒店家具出具的销货清单及陕西墨仟装饰工程有限公司出具的收款收据，证明其经营餐厅购买空调、烟道、油烟净化设备及灶具等花费140630元。王慧、张华金提供收据及交接单各一份，证明周晓彦、乌剑锋违法解除合同并拆除装饰装修导致被拆除的空调、灶具、桌椅等无法正常使用，只能打折处理。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则积极履行合同。王慧、张华金与周晓彦、乌剑锋签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行相应义务。2018年11月26日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》，王慧、张华金未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，《租赁合同》于2018年11月26日依法解除。（2019）陕01民终4690号民事判决书认定周晓彦、乌剑锋因涨租未果擅自要求物业公司停止向王慧、张华金出售水电，导致王慧、张华金未能正常经营，已构成违约，一审法院对上述事实予以确认。周晓彦、乌剑锋辩称，王慧、张华金擅自改变房屋结构违反合同约定，并以此为由解除《租赁合同》，事实上，王慧、张华金装修涉案租赁房屋并加盖二层后，消防等部门及物业公司并未对涉案租赁房屋进行处理或者责令限期整改，且《租赁合同》已经正常履行两年，周晓彦、乌剑锋在合同履行第三年突然提出王慧、张华金擅自改变房屋结构，与常理相悖，故对周晓彦、乌剑锋该抗辩意见不予采信。周晓彦、乌剑锋在租赁期限未届满的情况下，提前解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋赔偿经济损失部分，周晓彦、乌剑锋在明知其与王慧、张华金就房屋租赁存有争议并就装饰装修部分未协商一致的情况下，于2019年6月擅自拆除装修部分，致使涉案租赁房屋的装饰装修损失无法鉴定，负有不可推卸的责任。故根据王慧、张华金提供的证据，结合租赁期限及装饰装修部分的折旧等因素，酌情判令周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金支付固定装修（含空调、烟道、油烟净化器设备等）损失30万元。本案审理过程中，王慧、张华金将涉案租赁房屋存放的灶具、蒸箱、桌椅、餐具等物品搬离，因租赁合同解除，上述物品无法正常使用，结合王慧、张华金的实际损失，酌情判令周晓彦、乌剑锋支付1万元赔偿款。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋赔偿其重新筹备开业及实际未正常营业期间损失部分，周晓彦、乌剑锋于2018年7月10日同意正常供应水电，王慧、张华金重新营业需要准备时间，结合实际经营情况认定重新筹备开业期间为7天，结合市场经济情况，酌情认定重新筹备开业期间的经营损失为7000元。2018年7月4日、2018年11月13日，周晓彦、乌剑锋两次向王慧、张华金送达《限期整改催告函》，要求立即停止营业，配合整改。2018年11月26日，周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》，要求解除合同。周晓彦、乌剑锋的上述行为客观上致使王慧、张华金无法正常营业，故酌情判令自重新开业至2018年11月26日《租赁合同》解除期间，王慧、张华金无法正常营业的损失为2万元。《租赁合同》已于2018年11月26日解除，王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋支付2018年11月26日至2019年3月11日期间损失的诉讼请求，无法律依据，不予支持。关于王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋支付重新租赁商铺、装修期间三个月不能经营损失部分，因其未提交证据，不予支持。按照《租赁合同》约定，待合同期满后承租方付清本应缴纳的所有费用后，出租方退还承租方保证金1万元，任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿1万元违约金。因周晓彦、乌剑锋提前解除《租赁合同》，应属违约，故王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋退还1万元保证金并支付1万元违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金固定装修损失30万元；二、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金购置灶具、蒸箱、桌椅、餐具等损失1万元；三、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金重新筹备开业期间损失7000元；四、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内赔偿原告王慧、张华金不能正常营业期间损失2万元；五、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内退还原告王慧、张华金保证金1万元；六、被告周晓彦、乌剑锋于本判决生效之日起十日内支付原告王慧、张华金违约金1万元；七、驳回原告王慧、张华金的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11770元（原告已预交），由原告王慧、张华金负担6498元，下余5272元由被告周晓彦、乌剑锋负担，于本判决生效之日起十日内给付原告王慧、张华金。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”周晓彦、乌剑锋与王慧、张华金于2016年3月6日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《租赁合同》约定，租赁期限为10年，自2016年3月6日起至2026年3月5日止。周晓彦、乌剑锋以王慧、张华金擅自改变房屋结构违反合同约定为由分别于2018年7月4日、2018年11月13日向王慧、张华金送达《限期整改催告函》，并于2018年11月26日向王慧、张华金送达《解除合同通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金送达《解除合同通知书》后，王慧、张华金并未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，应认定《租赁合同》于2018年11月26日解除。王慧、张华金承租的商铺与周晓彦、乌剑锋居住的房屋在同一小区，王慧、张华金装修涉案房屋并加盖二层，使用涉案房屋进行经营两年多之后，周晓彦、乌剑锋才提出王慧、张华金装修及加盖系改变房屋结构而要求整改，并不符合常理，且消防等部门及物业公司并未对王慧、张华金的装修及加盖行为进行处理或责令限期整改，经本院（2019）陕01民终4690号民事判决认定，周晓彦、乌剑锋因涨租未果擅自要求物业公司停止向王慧、张华金出售水电阻碍王慧、张华金正常经营构成违约。因此，周晓彦、乌剑锋主张王慧、张华金擅自改变房屋结构构成根本违约，不能成立。周晓彦、乌剑锋在《租赁合同》履行期内，单方提出解除合同，构成违约，应承担违约责任。就王慧、张华金诉请的固定装修损失，周晓彦、乌剑锋明知其与王慧、张华金就房屋租赁存有争议并就装饰装修部分未协商一致的情况下，擅自拆除装饰装修，导致涉案房屋的装饰装修损失无法通过司法鉴定确定具体价值，周晓彦、乌剑锋对此负有不可推卸的责任。一审法院根据王慧、张华金提供的证据，结合租赁期限及装饰装修部分的折旧等因素，酌定周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金赔偿固定装修损失30万元，并无不妥。王慧、张华金虽已将有关灶具、蒸箱、桌椅、餐具等物品搬离，但因租赁合同解除，这些物品已无法正常使用，一审法院结合王慧、张华金的实际损失，酌定周晓彦、乌剑锋赔偿王慧、张华金1万元，并无不妥。2018年7月10日，周晓彦、乌剑锋明确表示同意水电恢复正常供应。因王慧、张华金重新营业需要准备时间，一审法院结合实际经营情况认定重新筹备开业期间为7天，并结合市场经济情况酌定重新筹备开业期间的经营损失为7000元，并无不妥，该损失系周晓彦、乌剑锋的违约行为导致，应由周晓彦、乌剑锋予以赔偿。周晓彦、乌剑锋向王慧、张华金两次送达《限期整改催告函》、一次送达《解除合同通知书》，客观上确实导致王慧、张华金不能正常营业，一审法院酌定周晓彦、乌剑锋赔偿王慧、张华金自重新开业至租赁合同解除期间不能正常营业期间损失为2万元，并无不妥，该损失亦系周晓彦、乌剑锋的违约行为导致，应由周晓彦、乌剑锋予以赔偿。《租赁合同》约定，待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金壹万元全额退还乙方（保证金不计利息）；任何一方违约造成终止合同的应向对方赔偿1万元违约金。周晓彦、乌剑锋违约提前解除合同，王慧、张华金要求周晓彦、乌剑锋退还保证金1万元并支付违约金1万元，有合同依据，应予支持。综上所述，周晓彦、乌剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6805元，由周晓彦、乌剑锋负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年五月十二日书记员  张 佩