河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1401号原告：宋建中，男，1952年4月12日出生，汉族，户籍地：郑州市高新技术开发区。被告：郑州健达房地产有限公司，住所地：郑州市洁云路8号。统一社会信用代码：914101007126593138。法定代表人：贾长贵，公司董事长。委托诉讼代理人：习正乔、王庆响，河南舒展律师事务所律师。原告宋建中与被告郑州健达房地产有限公司（以下简称健达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋建中，被告郑州健达房地产有限公司委托诉讼代理人习正乔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋建中向本院提出诉讼请求：1.请求依据原告实际损失酌情提高逾期交房违约金的计算标准，判令被告赔偿原告逾期交房违约金26243元（违约金以807660元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年6月1日计算至2018年4月20日）；2.请求依据双方签订的商品房买卖合同第十五条第3款及附件四第六条，判令被告赔偿原告逾期取得房屋所有权证违约金62400元（违约金以807660元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年7月31日计算至2019年9月30日）;3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年11月9日，原、被告签订编号为GX16002897934的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告建于郑州高新技术开发区化工路59号2幢1单元6层18号的房屋，被告应在2017年5月31日按约定的标准向原告交付房屋，逾期交房超过90天的，自合同约定的最后交付期限届满的第二天至实际交付之日，应按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同签订后，原告按约定交付了全部房款，被告因未能按照合同约定向原告交付房屋，于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺:“保证2017年12月31日如期交房，如逾期交房，从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”，直到2018年4月20日被告才单方发布公告声明业主可以入住，在此之前原告一直在外租房，每月均支出不菲房租，而购房合同约定的逾期交房违约金即日万分之0.1的标准过低，不仅无法弥补原告的实际损失，而且也无法起到督促被告履行交房义务的作用，故请求贵院酌情提高逾期交房违约金的计算标准，判令被告按照日万分之一的标准向原告支付违约金。原被告双方签订的商品房买卖合同第十五条及十五条第3款及附件四第六条约定出卖人应当在取得商品房初始登记后180日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取，直到现在原告也没有收到该房屋所有权证。综上，被告的行为已经构成严重违约，恳求贵院查清事实后，依法支持原告的所有请求。被告健达公司辩称：一、逾期交房的违约金应当按照日万分之0.1的标准计算。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房的违约金计算标准为已交付房款的日万分之0.1,应当按照合同约定计算逾期交房的违约金。被答辩人要求依据实际损失提高逾期交房违约金，但被答辩人没有提供证据证明其实际损失，因此被答辩人要求依据实际损失提高逾期交房违约金的请求应当依法驳回。二、被答辩人要求赔偿逾期取得房屋所有权证违约金的请求应当依法予以驳回。1.被答辩人要求按照日万分之一支付逾期取得房屋所有权证的违约金的计算标准没有依据，《商品房买卖合同》附件四第六条第2款关于逾期办理房屋所有权证的违约金计算标准为己付房款的日万分之0.1，被答辩人主张违约金过低，无法弥补其实际损失，但被答辩人未能提供证据证明其实际损失。2.《商品房买卖合同》附件四第六条第2款约定，答辩人取得商品房初始登记后，由被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记，答辩人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得房屋所有权证，及时通知被答辩人领取。可见取得房屋所有权证的前提是先取得商品房初始登记，但是现因该小区的施工单位河南国安建设集团有限公司一直不配合答辩人进行竣工验收，而取得商品房初始登记应当提交的材料包括房屋已竣工证明材料，因此涉案房屋至今未取得商品房初始登记，按照合同约定，被答辩人要求答辩人支付逾期取得房屋所有权证违约金的条件未能达成，依法应当驳回被答辩人的该项请求。3.关于逾期取得房屋所有权证的违约金约定是为了督促答辩人尽快为被答辩人办理房屋所有证书，现因答辩人与施工单位的纠纷，导致涉案房屋至今未进行竣工验收，进而导致逾期交房和逾期办理初始登记，使得至今未取得房屋所有权证书，如因涉案小区未进行竣工验收导致答辩人既承担逾期交房违约金又承担逾期取得房屋所有权证书违约金，对答辩人来说确实不公平，且逾期取得房屋所有权证书并未对被答辩入造成实际损失，依法应当驳回被答辩人该项请求。综上所述，逾期交房的违约金标准应当按照日万分之0.1计算，并驳回被答辩人其他诉讼请求。本院经审理查明事实如下：一、2016年11月9日，宋建中作为买受人与健达公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：GX16002897934），购买健达公司开发的位于郑州高新技术产业开发区化工路××单元××房，总房款为807660元，首付款607660元，剩余房款200000元通过商业贷款方式支付。健达公司应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人宋建中使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。健达公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人宋建中支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人宋建中有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，出卖人健达公司按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同附件四合同补充协议第六条约定，1、健达公司应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，健达公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。2、出卖人健达公司取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人健达公司办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同的，出卖人按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。二、上述合同签订后，原告宋建中向被告健达公司支付全部购房款，被告分别于2017年1月18日、2017年5月10日开具发票两张，显示收到原告交纳的西湖颐城（预收款）607660元，西湖颐城（余额）200000元。三、依据生效判决文书内容显示，被告曾于2017年9月10日发布公告向全体业主承诺:“保证2017年12月31日如期交房,如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”。四、原告提交装修押金收据、物业费收据（2018年4月15日至2019年7月14日期间）、垃圾清运费收据，依此证明其实际收房时间是2018年9月。对此，被告不予认可，被告称2018年4月20日已发布公告通知业主进行收房。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,双方均应全面履行合同义务。合同签订后，原告依约支付购房款807660元，被告未能如期交房，构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告称2018年4月20日已发布交房通知，对此，原告起诉状中亦认可该事实，故对于交房时间本院认定为2018年4月20日。对于违约金的计算依据,案涉合同中约定“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”,因该项约定标准过低,不能弥补原告因不能正常使用该房屋所造成的损失,且被告于2017年9月10日发布的公告承诺“如逾期交房,从2018年1月1日起按已交房款日万分之一的违约金赔偿”,故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起(2017年6月1日)按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金，即以总房款807660元为基数，按照日万分之一的标准，计算2017年6月1日至2018年4月20日期间的违约金为26168元。对于原告要求被告支付逾期取得房屋所有权证违约金的主张，案涉合同约定，被告应当在2017年7月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局，约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%违约金。原告委托被告健达公司办理该商品房转移登记。原告应在商品房交付时向出卖人提供办理产权登记所需资料，被告健达公司应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。原告不解除合同的，被告健达公司按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记、转移登记的时间做出限制，其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记、转移登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料，现涉案房屋未取得竣工备案表，导致健达公司未能按照合同约定时间交付房屋，该房屋并不具备房屋所有权初始登记、转移登记的条件，逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权初始登记、房屋产权转移登记，如因涉案小区未进行竣工验收导致健达公司再次承担逾期办理产权初始登记、转移登记的违约责任，对开发商而言确不公平，且宋建中亦未因涉案房屋未进行权属初始登记以及产权转移登记产生实际损失。综合考虑本案实际情况，故原告宋建中主张健达公司支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州健达房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告宋建中逾期交房违约金26168元；二、驳回原告宋建中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取1008元，原告承担711元，被告负担297元，剩余1008元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二〇年五月十五日法官助理董晓燕书记员岳子健