安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初657号 原告：徐宗孝，男，汉族，1992年1月4日出生，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：查鉴轩，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵开发区恒业房地产有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇。 法定代表人：谢沛生，该公司董事长。 原告徐宗孝与被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐宗孝的委托诉讼代理人查鉴轩到庭参加诉讼，被告恒业房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐宗孝向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向徐宗孝开具可办理不动产登记的销售不动产发票，票面金额为275688元；2.判令被告将铜陵市义安区顺安镇紫金城8栋1106室的不动产登记资料报产权登记机关备案，并协助徐宗孝将紫金城8栋1106室的不动产权属登记至徐宗孝名下；3.判令被告支付逾期交房违约金606.51元（按日万分之一的标准，以275688元为基数，从2018年6月29日计算至2018年7月20日止）；4.判令被告支付逾期取得房地产权属证书的违约责任23255.31元【以275688元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍标准，从2018年10月19日计算至2019年8月19日为14422.89元；之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍标准计算至徐宗孝取得房地产权属证书之日止，暂计算至2020年3月19日为8832.42元】；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，徐宗孝与恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉的铜陵市义安区顺安镇紫金城8栋1106号商品房销售给徐宗孝，合同约定房屋总价为275688元，被告须于2018年6月28日前将商品房交付给徐宗孝，逾期交房不超过60日，应按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐宗孝按约定支付了全部房款，但被告因工程进度原因，于2018年7月20日将案涉房屋交付给徐宗孝，但至今未能办理不动产权属登记，也未向徐宗孝开具发票。因商品房买卖合同为格式条款，商品房买卖合同16条第2项约定的违约金明显过低，徐宗孝在诉请中主张的违约损失是其实际损失，其理由是：被告迟延办证导致徐宗孝的重大资产即房屋不能利用为金融工具，无法发挥房屋重大资产的利用价值，是一项重要损失，该损失徐宗孝也不好衡量。由于迟延办理房产证，徐宗孝的房屋就会迟延变现，迟延期间的房屋价款、利息损失、投资损失等多种现实损失和可期待利益均为损失。因此在损失无法确定或难以计算时，依据相关的法律规定及司法解释，并参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知等文件适用基准利率上浮30%-50%。 恒业房地产公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状及书面证据。 本案徐宗孝围绕诉讼请求依法提交了徐宗孝身份证，《商品房买卖合同》，付款收据，物业费交纳收据、铜陵市义安区政府网站信息打印件、铜陵市义安区城市管理行政执法局行政处罚决定书（义城罚字【2019】004号）等证据在案为凭，本院经审查对上述证据均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，徐宗孝与恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1.将位于铜陵市义安区顺安镇紫金城B区8栋1106号（注：属恒顺紫金城4-1地块）商品房销售给徐宗孝，建筑面积87.52平方米，单价为每平方米3150元，房屋总价为275688元，此房为一次性付款；2.被告应当在2018年6月28日前将商品房交付给徐宗孝，合同第九条约定逾期交房的违约责任，逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3.合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，徐宗孝按约定支付了全部房款。恒业房地产公司收取房款后，未向徐宗孝提供购房款正式发票。2018年7月20日双方办理房屋交接。2019年4月，恒业房地产公司在恒顺紫金城4-1地块项目中违法建设受到行政处罚，目前正处于采取改正措施消除规划影响过程中，尚未完成该项目的综合验收和初始登记，致使徐宗孝所购房产的不动产权属登记不能办理，以致成讼。 本院认为，徐宗孝与恒业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。徐宗孝在支付购房款后，恒业房地产公司应当为其提供购房正式发票，故对徐宗孝要求恒业房地产公司出具已付购房款275688元发票的诉请，本院予以支持。恒业房地产公司作为出卖人，应当在约定的期限内交付房产，并将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案。恒业房地产公司逾期交房，应当承担相应的违约责任，故对于徐宗孝要求恒业房地产公司按合同约定支付违约金（即最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一计算）的诉请，本院予以支持。关于由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担的违约责任，双方在合同中已有约定，徐宗孝以已交房款为基数，分阶段分别按照中国人民银行同期贷款利率和银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，要求恒业房地产公司承担逾期取得房地产权属证书的违约责任，因徐宗孝未能举证证明逾期办理产权登记产生损失，其无论是重新确定或调整违约金，均缺乏事实和法律依据，故对于恒业房地产公司应当承担违约金数额仍应按合同约定计算。恒业房地产公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是恒业房地产公司履行合同的主要义务之一，也是买受人徐宗孝取得房屋产权登记证书的基本条件，故对于徐宗孝要求恒业房地产公司履行该项义务的诉请，本院亦予以支持。但由于恒业房地产公司在该项目中违法建设正在采取改正措施消除规划影响过程中，综合验收、初始登记尚未完成，存在诸多不确定因素，恒业房地产公司应当在障碍消除后履行该项义务。恒业房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，应自行承担由此产生的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告徐宗孝出具购房发票； 二、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告徐宗孝支付逾期交房违约金606.51元； 三、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告徐宗孝支付逾期办证违约金2756.88元； 四、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于完成备案登记后三十日内协助原告徐宗孝办理铜陵市义安区顺安镇恒业紫金城B区8栋1106号房产所有权转移登记； 五、驳回原告徐宗孝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费397元，减半收取计198.50元，原告徐宗孝负担100元，被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司负担98.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  李康 二〇二〇年五月二十八日 法官助理周文进 书记员钱黄姑 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。