河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1154号上诉人（原审被告）：郑州心怡房地产开发有限公司，地址：郑州市二七区陇海中路53号1号楼。法定代表人：许雪来，该公司经理。委托诉讼代理人：刘凡，河南豫川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张付轩，男，汉族，1953年1月16日出生，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李学峰，河南豫上律师事务所律师。原审被告：张继民，男，汉族，1962年5月20日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：张金锁（张继民儿子），男，1992年2月1日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人郑州心怡房地产开发有限公司因与被上诉人张付轩、原审被告张继民建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州心怡房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘凡、被上诉人张付轩及其委托诉讼代理人李学峰、原审被告张继民委托诉讼代理人张金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州心怡房地产开发有限公司上诉请求：撤销河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3415号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院判决上诉人因向被上诉人少交付一、二层门面房面积65.3平方米，进而承担赔偿责任无事实和法律依据。楼梯和步梯产生的65.03平方米空间根据法院判决，土地和产权登记在被上诉人张付轩名下，由被上诉人实际占有，符合政府规划和双方协议约定，不存在少交付问题。电梯和步梯是房屋完整不可分割的一部分，不能因为其在一楼不使用就向我方要求赔偿。上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2201号民事判决已经将楼梯和步梯面积予以扣除。二、被上诉人诉称的因上诉人占用其两层以上空域建设商品房而造成的损失无事实和法律依据。上诉人建房是经政府批准，依据政府规划而建设的，不存在擅自建房的问题。且涉案房产本是心怡华庭1号楼不可分割的一部分，其所占土地的使用权是业主共同所有，被上诉人对两层以上重叠部分主张的空域权请求不能成立张付轩辩称，上诉人上诉理由不能成立。《土地使用权转让协议书》约定，每层建筑面积为244.8平方米，可上诉人却将电梯、步梯建在答辩人房屋内，导致答辩人本应得到的房屋面积因此而缩水。上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2201号民事判决并没有对步梯、电梯的建设导致答辩人权益受损作出相应的确认。电梯和步梯应建在答辩人房屋西侧以西的公共部分，现建在答辩人房屋内，根据协议约定和公平原则，被答辩人理应赔偿。被答辩人在答辩人依法享有的土地上进行两层以上空域的房屋建设，侵犯了答辩人土地使用权的完整性，其所获利润即为答辩人损失。这与工程规划许可、工程建设许可无关，答辩人的损失是基于侵犯他人土地使用权的完整性所产生的。如果被答辩人观点成立，任何人都有权利在他人的房屋之上另行加盖房屋了。张继民述称，被上诉人答辩的内容以往判决已经解决，65.03平方米生效判决已经扣除，空域权主张不能成立。张付轩向一审法院起诉请求：1、请求依法判决二被告赔偿原告因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元；2、请求依法判决二被告赔偿原告因其占用原告部分宗地两层以上空域建商品房给原告造成的损失1255152元。一审法院认定事实：原告在秦相路西侧有一宗土地，二被告对该土地用于房地产开发，并于2010年9月1日签订了协议书一份，载明：“土地使用权转让协议书甲方：上蔡县残退军人车队乙方：张继民经甲、乙双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方有土地一宗，系国有土地，愿意转让，乙方愿意接受；二、该宗地位于秦相路中段西侧，土地证号为上国用（1994）字第2601016号，面积5446平方米；三、其中东边北起三间土地（南北长10.5米，东西宽18米）仍归甲方所有，由乙方统一建房，一、二层归甲方所有，按每平方1000元支付建筑价款；四、转让价格为人民币壹仟壹佰万元整（11000000元整）；五、付款方式：合同签订之日，乙方先付给甲方陆佰万元整（6000000元整），余款伍佰万元在院内搬清后一次性支付完毕；六、乙方建房后给甲方住宅商品房一套，不低于130平方米，楼层及单元在乙方对外出售之前由甲方优先选择。甲方取得该套房屋不再支付任何价款；七、乙方取得该宗地开发时，必须在该宗地南侧留出南北宽4米的出路供南邻共用；八、本土地转让协议所发生的一切税费、土地出让金（包括甲方应交纳的营业收入所得税）等税费均由乙方负担；九、开发过户转让税费由乙方承担；十、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效，签订后双方不得违约，否则按法律规定承担责任。甲方签字：张付轩上蔡县残退军人汽车队乙方签字：张继民2010年9月1日”。后于2011年3月10日签订补充变更协议，载明“补充变更协议甲方：上蔡县残退军人车队乙方：张继民甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，对双方于2010年9月1日签订的《土地使用权转让协议》作以下补充和变更。一、变更《土地使用权转让协议书》第三条的约定，变更后的内容为东临秦相路的门面房，从北起第一间往南至第四间(共三层十二间，不含地下室)的房屋所有权和土地使用权归张付轩，该房每一层建筑面积为244.80平方米(即南北长13.60米，东西宽18米)，或依照乙方规划面积和实际面积计算，张付轩按每平方米人民币1000元支付建筑价款；二、乙方同意上述房屋的楼梯、隔间按张付轩的意思建设；三、乙方必须将上述房屋的房产所有权证和上述房屋的土地使用权证，办在张付轩名下，办证的费用甲方承担；四、若乙方有地下室，上述房屋下的地下室的所有权归张付轩所有，地下室的价款按本协议第一条约定的价款执行；五、其他未尽事宜，双方协商；六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份”甲方：张付轩上蔡县残退军人汽车队乙方：张继民2011年3月10日。”合同签订后，被告张继民按约定履行了主要金钱给付义务。施工过程中，因二被告未将土地使用权证过户到原告名下，双方发生纠纷，因工程已施工完毕，施工设计发生变化，原来约定为原告建设四间三层门面房，变成四间两层商铺，三层东单元建设为商品房住房，其中两套完整建在争议的土地上。郑州心怡房地产开发有限公司及张继民将1号楼的电梯和步梯建设在原告的一二层门面房内，面积为65.03平方米，该电梯和步梯所有权登记在原告张付轩名下，但由心怡华庭1号楼的业主使用。二被告占用原告部分宗地两层以上空域建3-9层商品房。后原告张付轩向本院提起民事诉讼，2015年12月23日本院作出(2014)上民初字第286号民事判决书，判决被告张继民、第三人郑州心怡房地产开发有限公司于判决生效后三十日内履行合同义务，将位于秦相路中段路西北栋楼土地244.8平方米土地使用权(从北第二间门面房北墙起向南13.6米，向西18米，北至过道，东至秦相路)、土地上四间两层门面房(从北第二间门面房至第四间)、土地上东单元第三层商品房两套的产权登记手续办理在原告张付轩名下。一审宣判后二被告不服，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。2016年9月20日驻马店市中级人民法院作出(2016)豫17民终1169号民事判决书：一、撤销上蔡县人民法院作出(2014)上民初字第286号民事判决书；二、张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助张付轩将位于上××县县城秦相路××西北××楼五间两层门面房(从北第二间门面房至第五间)产权及该门面房与住宅楼上下重叠之外的门面房所占土地的使用权登记在张付轩名下。三、位于上××县县城秦相路××西北××楼五间两层门面房(从北第二间门面房至第五间)与住宅楼上下重叠部分的土地的使用权归郑州心怡房地产开发有限公司与张付轩共有。张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于判决后三十日内协助张付轩办理共有权证。后张付轩再次向本院提起民事诉讼，2017年9月14日，本院作出(2016)豫1722民初3755号民事判决书，一、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告张付轩房款37.7万元。二、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告张付轩土地款39万元及利息（利息按同期银行利率计算至支付完毕之日止）。三、判决被告张继民、郑州心怡房地产开发有限公司所开发地下室（与原告门面房土地相应重叠的地下室部分），原告张付轩拥有和其他业主共同的物权及管理使用权。一审判决后，张付轩不服，上诉到驻马店市中级人民法院。2017年11月24日，驻马店市中级人民法院作出(2017)豫17民终4560号民事判决书，驳回上诉，维持原判。由于原告张付轩在(2016)豫1722民初3755号一案中，未提起因建设电梯和步行梯少向其交付一、二层门面房共计65.03平方米损失价值的诉请，追加因被告擅自在其三层以上空域建筑商品房造成损失诉请而未缴纳诉讼费用被判决不予处理，遂造成本案诉讼。另查明，2019年8月16日，原告张付轩向本院申请：对张继民、郑州心怡房地产开发有限公司开发的心怡居住小区涉及案件部分进行资产评估。2019年9月24日，驻马店恒信资产评估事务所作出驻恒信评报字（2019）第108-1号、108-2号评估报告，认定：“截止评估基准日2016年10月30日，郑州心怡房地产开发有限公司及张继民涉诉的位于上××中××西侧××层门面房（建筑面积65.03平方米）的市场评估价值为357665元；位于上××中××西侧××层商品房（建筑面积1574.52平方米）的开发利润评估价值为1255152元。”一审法院认为，2010年9月1日，原、被告双方签订《土地使用权转让协议书》，由被告开发建设位于秦相路中段西侧；后原、被告于2011年3月10日又签订补充变更协议书，该两份协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于原告请求的第一项内容，要求二被告赔偿原告因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元的诉请，因该65.03平方米系二被告建设心怡华庭1号楼的电梯和步梯实际占用面积，该电梯和步梯所占用的土地所有权虽然登记在原告张付轩名下，但原告张付轩没有该电梯和步梯的使用权和管理权，二被告以此抗辩不承担赔偿损失的理由不成立，本院不予支持。二被告将电梯和步梯建设在原告所有的门面房内，侵占了原告的权益，给原告造成了损失，且驻马店恒信资产评估事务所对此损失进行了评估，故原告的该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告请求的第二项内容，原、被告双方协议中约定：“从北起第一间往南至第四间(共三层十二间，不含地下室)的房屋所有权和土地使用权归张付轩”。由于二被告擅自在原告所有的门面房房屋及土地上建设商品房，未按照合同约定内容交付门面房所占土地使用权，被驻马店中级人民法院（2016）豫17民终1169号民事判决书认定：对门面房和住宅楼公用部分的土地应由张付轩及住宅楼所有购房户共同享有使用权。二被告擅自在原告所有的房屋上建商品房的行为侵害了原告张付轩所属土地所有权的完整性，导致原告无法在其房屋上建房或其他行为，二被告在其房屋上建设商品房的开发利润即为原告的损失，故原告要求二被告赔偿开发利润1255152元的诉请，于法有据，本院予以支持。二被告辩称：被告在原告两层以上空域部分建商品房是依据建设工程规划许可证而进行建设的，符合政府规划和建筑设计，其建设是正当合理合法的。经查，建设工程规划许可证是一种行政行为，不能证明商品房所占土地的所有权归属问题，且不能成为侵占他人权益的抗辩理由。故该辩称，于法无据，本院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决：一、被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元；二、被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因擅自在原告所有的门面房上建设商品房损失1255152元。上述一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18472元，由二被告负担（此款原告已预交9236元，限二被告在给付原告款项时一并给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。郑州心怡房地产开发有限公司提交上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2201号民事判决一份，证明65.03平方米已经予以扣除。张付轩质证称，该判决是为了判决张付轩向上诉人支付工程款，不是所谓的扣除65.03平方米。原审被告张继民质证称，65.03平方米已经扣除。本院对上述证据认证如下：上蔡县人民法院的生效判决对被上诉人张付轩应得到的门面房面积和实际得到的门面房面积进行了认定，足以认定张付轩实际得到的门面房面积远远大于合同约定的门面房面积，对该证据本院予以采信。本院审理查明：河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2201号民事判决认定，“上蔡县宏图房产测绘有限责任公司对案涉房屋测绘的房屋分户平面图显示，判决归被告所有的五间房屋南北长16.95米，东西宽20.8米，单层建筑面积为16.95米×20.8米＝352.56平方米。一、二层建筑面积共705.12米。原告在施工中，将电梯、步梯建在了被告的五间房屋内，该电梯、步梯被告无法使用，一、二层电梯、步梯的建筑面积为65.03平方米，张付轩五间两层的实际建筑面积为640.09平方米。”该判决还认定，“被告应按五间两层的实际建筑面积640.09平方米向原告支付工程款。其中双方签订的补充变更协议约定该房每一层建筑面积为244.8平方米（即南北长13.60米，东西宽18米），张付轩按每平方米人民币1000元支付建筑价款，多出部分按市场价格核定建筑价款。该判决还认定张付轩实际得到的门面房多出约定部分面积为：150.49平方米﹦640.09平方米－489.6平方米。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、郑州心怡房地产开发有限公司、张继民是否向张付轩少交付了65.03平方米门面房，2、张付轩的土地使用权损失应否予以赔偿。关于郑州心怡房地产开发有限公司、张继民是否向张付轩少交付了65.03平方米门面房问题，这一问题的判断要基于对张付轩实际得到的和应当得到的门面房面积的认定。根据本院审理查明的事实，张付轩实际得到的门面房面积为640.09平方米，根据合同约定，其应当得到的门面房面积为489.6平方米。在实际得到面积远远高于应得到面积的情况下，尽管电梯和步梯建在门面房内，但也不存在少交付65.03平方米门面房的问题。上蔡县人民法院（2019）豫1722民初2201号民事判决判决张付轩按市场价格对多出的150.49平方米支付工程款对此亦可以印证。根据合同约定，如果少交付门面房，就不存在多出部分按市场价格支付工程款问题。张付轩以此为由提出本案主张缺乏事实根据，上诉人郑州心怡房地产开发有限公司的上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定事实错误导致结果错误，应予纠正。关于被上诉人张付轩土地使用权损失问题，依照双方合同约定，诉争门面房所有权及门面房所占土地使用权归张付轩所有，根据法律规定，未经张付轩同意，任何人不得在本案诉争土地及房屋上从事任何添附行为。现郑州心怡房地产开发有限公司、张继民擅自在张付轩门面房上加盖商品住宅，已侵犯了张付轩拥有的土地使用权，影响了张付轩对土地和房产的开发利用，客观上造成了一定的损失。郑州心怡房地产开发有限公司、张继民诉称其加盖商品住宅系因政府规划而实施，但未举证证明该规划系政府相关部门的强制性要求，其加盖商品住宅系被动实施。在郑州心怡房地产开发有限公司、张继民不能举证证明其无过错和张付轩对此有过错的情况下，应对张付轩的此项全部损失予以赔偿。综上所述，郑州心怡房地产开发有限公司的上诉请求部分成。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3415号民事判决第二项，即“被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因擅自在原告所有的门面房上建设商品房损失1255152元”；二、撤销河南省上蔡县人民法院（2019）豫1722民初3415号民事判决第一项，即“被告郑州心怡房地产开发有限公司、张继民赔偿原告张付轩因向原告少交付一、二层门面房共计65.03平方米而产生的经济损失377665元”；三、驳回张付轩的其他诉讼请求；四、驳回郑州心怡房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18472元，由张付轩负担4250元，由郑州心怡房地产开发有限公司、张继民负担14222元；二审案件受理费18472元，由上诉人郑州心怡房地产开发有限公司负担14222元，由被上诉人张付轩负担4250元。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  孙 强审判员  李 峰二〇二〇年五月二十六日书记员  赵聪聪