安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1614号 原告：吴华全，男，1966年4月2日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：何泽海，安徽高速律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈竹，安徽高速律师事务所律师。 被告：佘厚云，女，1988年11月23日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：王纪平，安徽华人（上海）律师事务所律师。 原告吴华全与被告佘厚云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴华全及其诉讼代理人何泽海，被告佘厚云及其诉讼代理人王纪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴华全向本院提出诉讼请求：1、判令佘厚云向吴华全支付欠缴租赁房屋物业费8342.4元；2、判令佘厚云向吴华全支付提前解除《房屋租赁合同》违约金34500元（不含佘厚云已缴纳的履约保证金15000元）；3、判令佘厚云承担吴华全支付的律师费6000元。事实和理由：2016年5月，吴华全与佘厚云签订了《房屋租赁合同》，由吴华全将位于合肥上下门面房租给佘厚云作奶粉经营使用。合同到期后，双方重新签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年5月8日起至2023年1月14日，首年租金为198000元，佘厚云应在合同签订当日向甲方缴纳3个月租金计肆万玖仟伍佰元整及房屋履约金壹万伍仟元，合计陆万肆仟伍佰元。租赁期间内的水电费、物业费等各项费用由佘厚云自行承担，乙方欠缴各项费用达贰仟元的，甲方有解除合同的权利。《房屋租赁合同》第十二条约定“（一）若乙方未经甲方同意退房的，除结算剩余房租及押金外，需赔偿甲方叁个月租金的违约金；（二）租赁期间内乙方如单方面原因需提前解除合同的需向甲方承担叁个月之和的违约责任损失；（四）因乙方违反本合同第十条四项规定，甲方解除合同的，乙方缴纳的履约保证金不予退还，乙方还需承担叁个月租金的违约金”，同时合同第十四条约定败诉方应承担由此产生的诉讼费、律师费等因主张本协议约定权利而产生的一切合理费用。佘厚云自2017年10月1日至2019年10月14日物业费未缴纳。2019年9月29日，佘厚云通过微信的方式向吴华全提出要解除《房屋租赁合同》，吴华全未同意。2019年10月14日，佘厚云搬离租赁房屋。吴华全多次与佘厚云沟通合同的违约责任未果，故起诉至法院。 佘厚云辩称：1、吴华全主体不适格；2、合同内容已进行了变更，从签订合同的落款时间及微信聊天记录来看，都是讲我先干几个月试试，双方已达成一致，不存在违约解除。 本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，吴华全（出租方、甲方）与佘厚云（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于合肥市文曲路与百草街东南角门面房M116号出租给乙方用于经营奶粉，该门面一间上下两层约85平方米左右；本合同租赁期为3年，2016年5月8日至2019年5月7日止；租金为壹万壹仟元/月，按每三个月支付一次；房屋押金壹万伍仟元整；在租赁期间，该门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理费等费用由乙方自行承担。合同签订后，佘厚云向吴华全交纳了押金15000元。 2019年5月5日，吴华全（出租方、甲方）与佘厚云（承租方、乙方）续签一份《房屋租赁合同》，约定：吴华全将位于合肥上下门面房，租用于乙方作奶粉经营使用；房屋租赁期限自2019年5月8日起至2023年1月14日。第二年起每年都在上一年的基础上递增8%的房租金，以此类推；房屋履约保证金为壹万伍仟元整，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息）；如乙方发生违约行为，则违约金及相关费用将直接从履约保证金中扣除。合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；首年租金为198000元；乙方应按照本合同约定按时支付租金及承担各项费用，租赁期间该房屋产生的水费……，物业管理费、电视收视费、供暖费等各项费用均由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意退房的，除结算剩余房租及押金外，须赔偿甲方叁个月租金的违约金；租赁期内乙方如单方面原因需提前解除合同的须向甲方承担叁个月租金之后违约责任损失；如本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可向不动产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。如无其他特别约定，败诉方应当承担因此而产生的诉讼费、律师费、鉴定费、交通费等因主张本协议约定的权利而的一切合理费用。2019年9月29日，佘厚云向吴华全提出解除《房屋租赁合同》，吴华全未同意，表示要按照合同约定处理。2019年10月14日，佘厚云从涉案房屋搬离。 另查明，2019年10月18日，吴华全交纳了案涉房屋2017年10月1日至2019年10月14日期间的物业费8342.4元。2019年10月26日，吴华全与安徽高速律师事务所签订了一份《专项法律服务合同》，约定：安徽高速律师事务所提供专项法律服务事项，为吴华全指派何泽海、陈竹律师作为诉讼代理人，律师代理费6000元。为此，吴华全向安徽高速律师事务所支付律师代理费6000元。 上述事实，有《租赁合同》、《房屋租赁合同》、发票、微信聊天记录、《专项法律服务合同》及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为：吴华全与佘厚云分别于2016年4月19日、2019年5月5签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，双方均应当按照约定履行己方义务。佘厚云未经吴华全同意的情况下单方面提前解除合同的行为属于违约，应承担相应违约责任。当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金，也可以在合同中约定对于违反合同而产生损失赔偿额的计算方法。现吴华全诉请佘厚云赔偿违约金34500元（三个月租金49500元—押金15000元）、律师费损失6000元，不违反合同约定，本院依法予以支持。佘厚云关于吴华全不是案涉房屋所有权人，诉讼主体不适格的辩称意见，依据不足，本院不予采纳。 庭审中，佘厚云自认2017年10月1日至2019年10月14日期间的物业费未交纳，且认可上述期间的物业费依约应由其承担。现吴华全诉请佘厚云支付欠缴租赁房屋物业费8342.4元，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告佘厚云于本判决书生效后十日内向原告吴华全支付物业费8342.4元； 二、被告佘厚云生于本判决书生效后十日内赔偿原告吴华全违约金34500元； 三、被告佘厚云生于本判决书生效后十日内赔偿原告吴华全律师费损失6000元。 四、驳回原告吴华全的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1021元，减半收取511元，由被告佘厚云负担元。 本判决为终审判决。 审判员  倪良月 二〇二〇年五月二十六日 法官助理董纯涛 书记员孙莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。