安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异36号 案外人：赵丁，男，1974年8月22日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 申请执行人：王宁，女，1977年8月1日出生，汉族，住淮北市相山区。 被执行人：宋春凤，女，1979年1月30日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：赵宁，男，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行王宁与宋春凤、赵宁民间借贷纠纷一案中，案外人赵丁对执行被执行人宋春凤、赵宁名下的位于安徽省淮北市相山区相山北路7号淮海华府2幢202室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人赵丁称：其与宋春凤、赵宁是朋友关系。2017年10月初，赵丁听说赵宁手头急需周转资金要出售淮海华府2幢202室的房子，其正好想买房，就同赵宁关于房子的具体问题谈了几次，最终确定房价210万元。2017年10月18日，赵丁与赵宁签订了《房地产买卖契约》，并按合同约定支付了50万元订金。赵宁收到订金后，当天就把钥匙交给赵丁。但因赵丁当天没有那么多钱，无法按照合同约定再支付149万元，就又付给赵宁50万元，余下的99万元赵丁第二天分两笔支付给了赵宁。余款11万元根据合同约定要等到办理过户手续后付清。但之后赵丁要求赵宁办理过户手续时，不动产登记中心告知，仅有赵宁拿着离婚协议到场不能办理，必须让宋春凤也到场签字，但宋春凤一直不露面配合过户，致使赵丁无法办理过户登记。综上所述，赵丁和赵宁签订合同后，赵丁已按照合同约定支付了购房款，并实际占有了该房屋，合法取得了上述房屋的所有权，没有办理过户登记亦非赵丁的原因造成，剩余未支付的11万元赵丁愿意交付执行。贵院在执行宋春凤、赵宁的案件中，对涉案房屋采取的执行措施已严重侵害了异议人的合法权益，故请求贵院立即停止对涉案房产的执行。 案外人赵丁为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、相山区人民法院（2020）皖0603执恢1号查封公告；2、《房地产买卖契约》、《离婚协议》；3、转账凭证；4、水、电、气、物业费发票。 申请执行人王宁辩称：赵丁在异议申请书中所述情况与事实不符，纯系编造。赵丁与赵宁是多年朋友，二人一起合伙做生意，双方之间有大量的资金往来。赵宁与宋春凤原系夫妻。2008年，宋春凤与赵宁同居生活，2010年补办结婚登记，2015年曾离婚几天又复婚。赵宁与宋春凤夫妻关系存续期间，赵宁伙同宋春凤对外大量借贷挥霍。2017年10月，赵宁与宋春凤再次离婚，并将家庭全部债务约定由宋春凤偿还。赵宁为了逃避债务伙同赵丁编造虚假的《房地产买卖契约》、银行流水，在相应的诉讼中以赵丁名义提出“房屋产权”主张，虚假诉讼。 2018年，在单华锋对赵宁、宋春凤提出的民间借贷案件过程中，单华锋曾对涉案房屋予以查封，赵丁曾申请参加诉讼。案件审理过程中，法院已经查明，赵宁与赵丁之间的50万元银行流水不是涉案房屋买卖款，是赵宁先转给赵丁、然后赵丁又转给赵宁。涉案房屋在赵宁与宋春凤2017年离婚后，先是闲置无人居住，后由宋春凤居住至今。该房屋从来没有交付赵丁。宋春凤在居住、使用涉案房屋过程中，赵丁伙同赵宁曾三番五次带社会青年寻衅滋事。为此，宋春凤曾多次报案。故法院应依法驳回赵丁的异议请求，继续对涉案房屋拍卖、执行。 申请执行人王宁未提供证据。 被执行人宋春凤辩称：赵丁在异议申请书中陈述的情况与事实不符，系编造。宋春凤与赵宁原是夫妻关系，2008年同居生活，2015年补办结婚登记，2015年曾离婚几天又复婚。2017年10月，因宋春凤与赵宁在外发生较多债务，二人商量再次离婚。为逃避债务，双方约定：全部债务由宋春凤偿还，涉案房屋归赵宁所有。赵宁与宋春凤办理假离婚后，又与他人结婚，假离婚变成了真离婚。为此，宋春凤多次要求赵宁重新分割夫妻共同财产。 赵丁与赵宁是多年好友，多人长期在一起合伙做生意，双方之间经常发生大量资金往来。2017年10月18日，赵宁为了防止宋春凤重新分割涉案房屋，与赵丁等人编制了虚假的房屋买卖合同，然后又制造了虚假的银行流水。2017年10月16日，赵宁转给赵丁50万；次日，朱永贵转给赵宁100万，当天赵宁转给战友王徐海120万；2017年10月18日，赵丁转给赵宁50万，赵宁现金支取58万，赵丁当日又转给赵宁50万；2017年10月19日，赵丁转给赵宁50、49万，赵宁现金支取149万。赵丁提供的银行流水是经过赵宁、赵丁、王徐海等人商量后用借朱永贵的100万及赵宁自己的50万循环转账、现金支取制造的假流水。宋春凤与赵宁假离婚后，涉案房屋先是闲置无人居住，后由宋春凤居住至今。宋春凤在居住过程中，赵丁伙同赵宁曾三番五次带社会青年寻衅滋事。为此，宋春凤曾多次报案。 宋春凤为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、离婚协议书；2、不动产登记信息查询结果证明；3、中国建设银行个人活期账户交易明细。 被执行人赵宁未作答辩，亦未提供证据。 本院查明，王宁与宋春凤、赵宁民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月19日作出（2018）皖0603民初1632号之一号民事裁定：“一、查封被申请人宋春凤、赵宁名下位于淮北市相山北路××号淮海华府2幢202号房屋（登记备案号ＢＡ1304190025）,期限三年；……”2018年7月24日，本院查封了上述房产。2019年3月28日，本院作出（2018）皖0603民初1632号民事判决：“一、宋春凤于本判决生效后十日内偿还王宁借款本金1047089.35元及利息（其中，本金483545.69元自2015年6月24日起计算；本金563543.66元自2015年6月16日起计算，利率均按照月利率2%的标准，计算至借款清偿之日止），支付王宁诉讼保全申请费4600元、公告费350元；二、宋春凤、赵宁于本判决生效后十日内偿还王宁借款本金20万元及利息（自2015年6月24日起，按照月利率2%计算至借款清偿之日止）；三、赵宁于本判决生效后十日内支付王宁诉讼保全申请费400元；四、驳回王宁的其他诉讼请求。”判决生效后，宋春凤、赵宁未主动履行判决书确定的义务，王宁遂向本院申请强制执行。现赵丁向本院提出执行异议，请求本院中止对上述房产的执行。 另查明，赵宁与宋春凤于2015年6月17日在淮北市相山区民政局登记结婚，于2017年10月13日在淮北市相山区民政局登记离婚。离婚协议书约定：住房位于淮海华府2栋202室产权归男方所有。2017年10月18日，赵宁与赵丁签订《房地产买卖契约》，该契约第一条约定：赵宁同意将坐落于淮北市相山区相山北路7号淮海华府2幢202室的房产（商品房买卖合同编号：第1304160006、合同备案号：BA1304190025、商品房预售许可证号：2012021），房屋建筑总面积164.61平方米出售给赵丁。赵丁对赵宁所出售的房屋充分了解，愿意购买上述房屋。涉案房产现登记在赵宁、宋春凤名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予执行：“……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，宋春凤与赵宁离婚后未能及时对涉案房产办理变更登记，涉案房产仍归宋春凤、赵宁共同共有。未经宋春凤同意，赵丁客观上不能实现将该房产变更到自己名下的法律效果。赵丁在购买涉案房屋时没有履行合理的注意义务，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，本院对涉案房屋的执行于法有据，故对案外人赵丁立即停止执行涉案房屋的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人赵丁的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  单美玲 审判员  尹书华 审判员  王 森 二〇二〇年五月二十三日 书记员  祁维娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。