安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终496号 上诉人（原审被告）：窦丹阳，女，1991年8月8日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：张社会，安徽进境律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北市信易居房地产经纪有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：陈臣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽北方之光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭二锦，女，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 被上诉人（原审原告）：郭小兵，男，1977年11月15日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 被上诉人（原审被告）：淮北市信易居房地产经纪有限公司金冠紫园分公司，住所地安徽省淮北市相山区。 负责人：苗李苗，该分公司经理。 上诉人窦丹阳因与上诉人淮北市信易居房地产经纪有限公司（以下简称信易居公司）、被上诉人郭二锦、郭小兵，被上诉人淮北市信易居房地产经纪有限公司金冠紫园分公司（以下简称信易居金冠紫园分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人窦丹阳及其委托诉讼代理人张社会，信易居公司的委托诉讼代理人刘涛，被上诉人郭二锦、郭小兵到庭参加诉讼。被上诉人信易居金冠紫园分公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 窦丹阳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用均由郭二锦、郭小兵、信易居公司及信易居金冠紫园分公司承担。事实与理由：一审判决认定“窦丹阳未经郭二锦、郭小兵同意，将购房余款交付信易居金冠紫园分公司。郭二锦、郭小兵至今未足额收到售房款，窦丹阳应当予以补足”，事实是错误的。2019年4月29日，窦丹阳在合同签订当天将2万元定金交由信易居金冠紫园分公司负责人苗李苗直接保管，而后交给郭二锦、郭小兵。2019年5月8日，窦丹阳出资6.7万元代替郭二锦、郭小兵提前还清涉案房屋贷款，郭二锦、郭小兵将涉案房屋过户给窦丹阳。从上述交易过程可以认定，郭二锦、郭小兵对于信易居金冠紫园分公司转交定金的付款方式是默许并认可的。2019年5月13日，窦丹阳将余下房款17.3万元付清，交付方式与定金一致。此时窦丹阳已完全履行合同义务。苗李苗私自截留购房款的行为不应归责于窦丹阳，窦丹阳不应与信易居公司、信易居金冠紫园分公司承担连带责任。 郭二锦、郭小兵辩称，根据合同约定，窦丹阳应将购房款支付给郭二锦、郭小兵，而不是支付给中介公司，现在的后果是窦丹阳违约造成，窦丹阳应支付更多的违约金。 信易居公司辩称：一、一审判决认定信易居公司及信易居金冠紫园分公司同窦丹阳承担连带责任无事实和法律依据。本案郭二锦、郭小兵与窦丹阳之间系房屋买卖合同关系，郭二锦、郭小兵、窦丹阳与信易居金冠紫园分公司系居间合同关系，窦丹阳与苗李苗之间系不当得利关系，郭二锦、郭小兵要求窦丹阳支付购房款依据的是房屋买卖合同，一审将上述法律关系混淆进行审理存在错误。二、一审认定信易居金冠紫园分公司挪用窦丹阳购房款的事实错误，房屋买卖合同约定窦丹阳应一次性将购房款支付给郭二锦、郭小兵，但是其却未经郭二锦、郭小兵同意将购房款支付给苗李苗，苗李苗在一审承认该事实也愿意承担责任。苗李苗虽然为分公司负责人，但是不能认定其个人行为就是公司行为。买卖双方签订合同后，中介公司的居间义务已经全部履行，后续保管及挪用购房款完全是苗李苗的个人行为，不应当由公司来承担责任。 信易居公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案的上诉费用由郭二锦、郭小兵、窦丹阳承担。事实与理由：信易居公司及信易居金冠紫园分公司不是涉案合同纠纷的权利义务人，不应承担连带责任。信易居金冠紫园分公司作为合同居间人，已经实际完成了居间合同约定的各种义务。根据房屋买卖合同约定，窦丹阳应当将购房款直接支付给郭二锦、郭小兵，并未约定可将购房款交于居间人。窦丹阳将购房款交于苗李苗系其双方的私下约定，与公司无关。苗李苗在一审承认挪用了窦丹阳的购房款且挥霍一空，并未用于公司的经营管理，其行为不能认定为公司行为。一审判决认定基础法律关系有误，信易居公司及信易居金冠紫园分公司并非本案的适格被告。 郭二锦、郭小兵辩称，窦丹阳将购房余款交给中介公司，郭二锦、郭小兵在房屋过户后未收到应得房款，给郭二锦造成很大精神损害。苗李苗的行为代表的是信易居金冠紫园分公司，并非其个人行为，信易居公司及信易居金冠紫园分公司与窦丹阳应当承担连带责任。 窦丹阳辩称，一审判决对购房款支付对象的认定是错误的，合同约定一次性付款，意思是窦丹阳将房款交给中介公司，中介公司将房款一次性支付给郭二锦、郭小兵。为了交易安全，过户手续完成前不将全款交付给卖方是符合常理的，无需征得卖方同意。苗李苗是信易居金冠紫园分公司负责人，其行为应是职务行为。涉案合同是格式合同，窦丹阳不存在违约和过错，不应承担责任。 信易居金冠紫园分公司未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 郭二锦、郭小兵向一审法院起诉请求：1.判令窦丹阳、信易居金冠紫园分公司、信易居公司共同支付所欠房款7.58万元；2.判令窦丹阳、信易居金冠紫园分公司、信易居公司支付违约金、滞纳金4.8万元(包括定金2万元、滞纳金2.8万元)；3.诉讼费由窦丹阳、信易居金冠紫园分公司、信易居公司承担。 一审法院认定事实：郭二锦、郭小兵原是位于淮北市相山区国购广场（商业）5幢2307室的所有权人。2019年4月29日，郭二锦、郭小兵（卖方、甲方）与窦丹阳（买方、乙方）、信易居金冠紫园分公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同，主要内容：窦丹阳购买郭二锦、郭小兵位于淮北市相山区国购广场（商业）5幢2307室；房屋售价总额24万元，乙方于合同签订之日向甲方支付定金2万元，于2019年5月10日一次性交付购房款22万元；甲方应于乙方付清购房款的100%即人民币24万元整之日起3日内将该房屋交付乙方使用；在合同履行期间，如乙方不能按时付清房款，每逾期一日按房款5%的标准支付违约金。 合同签订后，窦丹阳将定金2万元交付信易居金冠紫园分公司，由该分公司负责人苗李苗直接保管。2019年5月，窦丹阳出资6.7万元，郭二锦、郭小兵提前还清购买涉案房屋所欠的银行贷款，并与窦丹阳到房管部门办理了不动产过户手续，窦丹阳将购房余款17.3万元交付给信易居金冠紫园分公司，由苗李苗直接保管。2019年5月29日，窦丹阳领取了涉案房屋的不动产权证。郭二锦、郭小兵向窦丹阳索要购房款，得知窦丹阳已将购房余款交付苗李苗，即向苗李苗索要。苗李苗分别于2019年5月27日、5月28日、5月29日、6月1日、6月8日、6月13日、6月15日、6月18日、7月15日、7月17日、8月7日付给郭二锦1万元、1万元、5.08万元、1万元、1万元、0.5万元、1.2万元、0.3万元、0.2万元、0.1万元、0.1万元，合计11.48万元。2019年6月，郭二锦认为窦丹阳未付清购房款，其有权不交付房屋，遂向涉案房屋的承租人收取房租0.12万元。窦丹阳收取2019年6月的房租未果，向苗李苗索要，苗李苗于2019年6月24日支付其房租0.12万元。另，苗李苗已将定金2万元返还给窦丹阳。 一审法院认为，郭二锦、郭小兵与窦丹阳、信易居金冠紫园分公司签订的房屋买卖合同是各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案审理过程中，郭二锦、郭小兵认可收到苗李苗支付的11.48万元，对苗李苗支付窦丹阳的0.12万元房租不予认可。房屋买卖合同约定，郭二锦、郭小兵于收到全部房款后3日内将房屋交付窦丹阳使用。实际上，涉案房屋一直出租给他人使用，产权变更后房屋租赁合同继续履行，不存在房屋交付窦丹阳使用的问题。窦丹阳于2019年5月29日取得涉案房屋的不动产权证，即是房屋的所有权人，房屋出租的收益归窦丹阳所有，郭二锦、郭小兵无权收取2019年6月的房租0.12万元，该款应抵作购房款。综上，郭二锦、郭小兵已收到购房款18.3万元（6.7万元+11.48万元+0.12万元），尚欠5.7万元。窦丹阳未经郭二锦、郭小兵同意，将购房余款交付信易居金冠紫园分公司。郭二锦、郭小兵至今未足额收到售房款，窦丹阳应当予以补足。 郭二锦、郭小兵与窦丹阳既约定了定金，又约定了违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”经一审法院释明，郭二锦、郭小兵选择主张定金2万元，于法有据，予以支持。 信易居金冠紫园分公司挪用窦丹阳的购房款，但无力足额偿还，导致本案纠纷发生，应当与窦丹阳承担连带责任。信易居金冠紫园分公司是信易居公司设立的分支机构，不具有法人资格，信易居公司对信易居金冠紫园分公司的债务承担连带责任。判决：一、窦丹阳于判决生效后十日内支付郭二锦、郭小兵购房款5.7万元、定金2万元，计7.7万元；信易居金冠紫园分公司、信易居公司与窦丹阳承担连带责任。二、驳回郭二锦、郭小兵的其他诉讼请求。案件受理费2776元，减半收取1388元，由郭二锦、郭小兵负担520元，窦丹阳、信易居金冠紫园分公司、信易居公司负担868元。 各方二审均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：本案付款责任主体应如何确定。房屋买卖合同约定付款方式为窦丹阳向郭二锦、郭小兵一次性支付购房款，对于是直接交付给郭二锦、郭小兵还是可以通过中介公司转交未作明确约定。既然中介公司为买卖双方提供居间服务，那么窦丹阳将购房款交付给中介公司也应视为已经完成交付房款的合同义务。在实际履行过程中，窦丹阳基于交易安全考虑，将定金通过信易居金冠紫园分公司负责人苗李苗转交给郭二锦、郭小兵，未出现问题，之后窦丹阳将剩余购房款交付给苗李苗时，并无预见苗李苗会侵占购房款的能力，窦丹阳的付款行为亦符合居间合同交易习惯，不存在过错。况且在窦丹阳已经足额支付购房款的情况下，一审判决窦丹阳再次支付购房款亦显失公平。苗李苗的行为从表现形式上是履行职务行为，法律后果应由信易居公司及信易居金冠紫园分公司承担，信易居公司及信易居金冠紫园分公司应将苗李苗收取的购房款5.7万元支付给郭二锦、郭小兵。由于信易居公司及信易居金冠紫园分公司未履行该付款义务，定金2万元亦应由其承担，共计应当支付7.7万元。至于苗李苗未将其收取的购房款交付给信易居公司及信易居金冠紫园分公司，系公司内部管理问题，双方可以另行解决。 综上所述，窦丹阳的上诉请求成立；信易居公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初3413号民事判决； 二、淮北市信易居房地产经纪有限公司、淮北市信易居房地产经纪有限公司金冠紫园分公司于本判决生效后十五日内支付郭二锦、郭小兵7.7万元； 三、驳回郭二锦、郭小兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2776元，减半收取1388元，由郭二锦、郭小兵负担520元，淮北市信易居房地产经纪有限公司、淮北市信易居房地产经纪有限公司金冠紫园分公司负担868元。二审案件受理费2776元，由淮北市信易居房地产经纪有限公司、淮北市信易居房地产经纪有限公司金冠紫园分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王咏梅 审判员  柏 莉 审判员  化启武 二〇二〇年五月二十九日 法官助理周文锦 书记员刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。