安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1644号 原告（反诉被告）：朱子豪，男，1994年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区 委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告朱子豪与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理，在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告朱子豪的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱子豪向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金3894.78元；2、依法判令德城公司立即返还朱子豪缴纳的契税、维修基金、办证费合计11844.78元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月2日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：朱子豪与德城公司系商品房买卖合同关系。朱子豪于2013年8月22日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，朱子豪购买德城公司开发的淮北市相山区房屋，购房金额为389478元，并已经按照合同约定履行了付款义务。2014年11月1日将房屋交付给朱子豪使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为朱子豪办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了朱子豪的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了朱子豪的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，第一，朱子豪主张的逾期办证的违约金诉请已经超过诉讼时效，应当驳回。根据双方签订的商品房买卖合同，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而我公司的交房时间为2014年11月1日，就已经将该房屋交付给朱子豪使用，朱子豪主张的诉请违约金的计算期限应当以交房时间往后730日，也就是2016年10月31日，适用民法总则的规定诉讼时效为三年，朱子豪主张的诉讼时效2019年10月30日就已经到了，而朱子豪的立案时间显然已经超过了诉讼时效，应当予以驳回。第二，德诚公司未能按时办理产权登记手续，是由于政府相关的政策原因导致属不可抗力因素，而现在已经办理好了5号楼的产权，5号楼办理之后就应该是办理6号楼了，所以法庭应当酌情减少违约金的数额，第三，德诚公司收取相应的契税和维修基金系双方的合同约定，朱子豪授权德诚公司代相关部门收取并进行缴纳，朱子豪要求退回没有约定基础，应当予以驳回。维修基金的缴纳方式是统一由开发商向物管部门进行缴纳，是以一栋楼为主体来缴纳，如果朱子豪主张要求返还自己的维修基金，则导致朱子豪所在的楼栋其他业主后续将无法办理总产权和分户产权。损害了利益相关的第三方的权益，应当予以驳回。 德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令朱子豪支付逾期付款违约金8412.72元（389478元×0.03%×72天）；2、诉讼费、律师费、公告费由朱子豪承担。事实与理由：2013年8月22日，朱子豪与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定德城公司将新天地广场X幢XXXX室房屋出售给朱子豪，涉案房屋总价款为389478元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，朱子豪应当在25日内办妥按揭贷款，但直至2013年11月27日，朱子豪才将贷款手续办妥，实际违约72日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金8412.72元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。 朱子豪针对德城公司的反诉辩称，第一，德城公司的反诉请求已经超过了诉讼时效，应当予以驳回，第二，我在办理贷款时并非因为其自身的原因，而是因为德城公司的原因，我均是将贷款所需材料交给德城公司，由德城公司代为办理贷款事宜，贷款出现逾期，也是因为德城公司的原因导致的，综上，德城公司的反诉理由均无事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年8月22日，朱子豪与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢11层1102号房屋出售给朱子豪，房屋总价389478元，采用按揭方式付款，2013年8月22日前支付全部房款的30%，即119478元，剩余房款270000元于2013年8月29日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……。”合同签订后，朱子豪于2013年11月19日首付购房款119478元，2013年11月28日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款270000元。2014年11月1日房屋交付给朱子豪，同日朱子豪向德城公司缴纳了契税3894.78元、维修基金7790元、办证费160元等费用共计11844.78元，德城公司至今未按合同约定期限协助朱子豪办理涉案房屋权属登记，朱子豪遂诉至本院。因朱子豪未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令朱子豪支付逾期支付购房款的违约金。 德城公司于2017年6月2日作出（2017）08号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于十月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。 以上事实，有朱子豪提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、德城公司收据、德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录，德城公司提交的业主入住登记表、不动产权证书、物业专项维修资金交存通知书、徽商银行电子回单、《商品房买卖合同》、中国银行客户贷记回单以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定 本院认为，朱子豪与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，朱子豪交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对朱子豪要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金3894.78元（389478元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称张林娅请求上述违约金已过诉讼时效，从朱子豪提交的德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故朱子豪主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。 关于朱子豪请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向朱子豪收取契税3894.78元、维修基金7790元、办证费160元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将案涉5号楼维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故朱子豪请求德城公司返还维修基金无事实依据，本院不予支持，但德城公司对于占用维修基金期间的利息，应于支付。对于契税、办证费，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，朱子豪请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月1日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年11月1日起算，对朱子豪请求超出部分不予支持。 关于德城公司请求朱子豪支付逾期付款违约金的问题。朱子豪于2013年11月27日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，朱子豪抗辩有理，应予采信，对德城公司反诉请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱子豪逾期办理房屋所有权证书违约金3894.78元，返还3894.78元、办证费160元合计4054.78元及利息（以11844.78为基数自2016年11月1日起计算至2020年3月12日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以4054.78元为基数自2020年3月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至4054.78元款项清偿完毕之日止）； 二、驳回原告朱子豪的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理193元，因本案适用简易程序审理，减半收取96.5元，由被告安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二〇年五月二十八日 书记员  孙 瑾 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。