江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终614号 上诉人（原审原告）：江西首创奥特莱斯置业有限公司，住所地：江西省南昌市新建县新建大道，统一社会信用代码：91360100336423525G。 法定代表人：袁泽路，担任公司总经理。 委托诉讼代理人：王海平，江西求正沃德律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：窦婪华，女，汉族，1978年8月3日生，原住四川省剑阁县，现住南昌市新建区。 委托诉讼代理人：汤安顺，男，汉族，1978年6月18日生，住江西省吉安市吉安县,系窦婪华丈夫。 上诉人窦婪华与上诉人江西首创奥特莱斯置业有限公司（下称江西首创）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2589号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年03月06日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 窦婪华上诉请求：1.请求贵院撤销并依法改判江西省南昌市新建区人民法院作出的（2019）赣0112民初2589号民事判决中的第二项判决；窦婪华向江西首创支付律师费5000元。改判为窦婪华无需承担律师费。2.判令江西首创承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院事实认定不清、证据不足。1.窦婪华的租金远远高于其他商户，而地段位置却十分一般，此外收取管理费后江西首创并未采取任何管理措施，商铺水电皆由租户自行承担。另外窦婪华入驻之后，商场入驻率并未达到江西首创所承诺的70%，商场人气不旺，窦婪华经营十分困难，由于以上种种原因，窦婪华多次与江西首创协商请求撤场，等待第二期开业后再进行营业，但却毫无成效，江西首创不但不予理睬，反而径直起诉。2.双方在《商铺商贸合同》第二十三条中约定，因履行过程发生的一切争议和纠纷，双方应当首先友好协商解决，协商不成时，双方才可提起诉讼。而江西首创从未与窦婪华进行沟通协商，哪怕是窦婪华主动想要沟通也避而不谈，在发完律师函后直接起诉窦婪华。因此要求窦婪华承担律师费5000元实为不合理。 江西首创辩称：律师费是根据合同约定的要求，于法有据。请求法院依法驳回窦婪华的上诉请求。 江西首创上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判；2.改判窦婪华支付租金和管理费直至窦婪华实际交还商铺之日止；3.改判窦婪华向江西首创支付违约金142353元和律师费14235元；4.本案一审、二审诉讼费均由窦婪华承担。事实和理由：本案的发生是因窦婪华拖欠租金和管理费等违约行为导致的，上诉人在合同履行过程中不存在过错，一审判决无事实和法律依据。1.一审判决第一项对管理费的计算错误。一审判决窦婪华支付租金和管理费均是从2018年8月计算至2019年5月，共计10个月。根据江西首创与窦婪华签订的《商铺租赁合同》约定，江西首创给予窦婪华半年的免租期，但不免管理费，管理费应从2018年2月起算，所以一审对于管理费少计算了6个月。2.窦婪华应支付租金和管理费至商铺交还之日止，而一审法院确定窦婪华支付租金和管理费至2019年5月份，无事实和法律依据。江西首创于2019年7月10日向窦婪华发出《解除合同通知书》，解除了双方签订的《商铺租赁合同》。窦婪华占用案涉商铺至今，占用期间窦婪华也应按合同约定的租金和管理费标准支付费用，且租金和管理费应付至交还商铺之日止。3.一审免除窦婪华的违约金没有法律依据。本案是窦婪华违约，江西首创根据《商铺租赁合同》第18.6.6条的规定，单方解除了双方之间的商铺租赁合同，另根据第18.7条之规定，窦婪华缴纳的履约保证金不予退还，且窦婪华还需支付违约金，违约金为履约保证金的3倍（即47451元*3）。4.一审判决窦婪华仅承担5000元律师费，无合同和法律依据。本案窦婪华违约事实清楚，根据《商铺租赁合同》第18.9条之约定，江西首创向窦婪华催讨租金等费用和开支（包括律师费）均由窦婪华承担，且江西首创支付的律师费也未超过《江西省律师服务收费指导价标准》（暂行）的规定。 窦婪华辩称：在经营的过程中，窦婪华投资了几十万亏损十几万，也一直在积极的和江西首创沟通解决问题。同时窦婪华告诉江西首创自己无法经营时，江西首创并没有积极催缴租金。 江西首创向一审法院起诉请求：1.请求判令窦婪华向江西首创支付拖欠的租金和管理费，暂计算至2019年6月底的租金142353元，管理费71176.50元，租金和管理费按合同约定计算至窦婪华实际交还商铺为止；二、判令窦婪华向江西首创交还所租商铺，并将商铺恢复原状；三、判令窦婪华向江西首创支付违约金142353元（即47451元×3）；四、判令窦婪华向江西首创支付因维权而产生的律师费14235元；五、本案诉讼费由窦婪华承担。 一审法院认定事实：2017年11月3日，窦婪华、江西首创签订《商铺租赁合同》和补充条款。《商铺租赁合同》约定由江西首创向窦婪华提供位于南昌首创奥特莱斯的X区，X商铺，面积158.17平方米，用于餐饮，期限5年自2017年11月22日至2022年11月21日；第一年按每月每平方75元计收租金、每月每平方25元计收管理费，在每月25日前交纳。补充条款约定了免租期和交费的时间。合同签订后，2017年11月20日，被告向江西首创支付了2个月的租金23725元和2个月的物业管理费7908.50元（均为2018年6月至7月，前期为免租期）。2019年6月25日，江西首创向窦婪华发出律师函，要求窦婪华支付欠至2019年5月底的租金118627.50元、管理费63268元，逾期将解除合同、收回商铺。 一审法院认为：窦婪华承租江西首创的商铺后，应当及时支付约定的租金和管理费，窦婪华若因经营不善需解除合同时，应与江西首创协调或书面通知窦婪华，窦婪华未提供证据证明采取上述行为后，应当支付至江西首创发出的律师函之月止的租金和管理费，即窦婪华应支付自2018年8月至2019年5月共计10个月的租金118627.50元和管理费39542.50元；江西首创为诉讼支出的律师费，江西首创提供了与委托律师事务所的合同和付款凭证及发票，江西首创依据双方的合同主张律师费，法院予以支持，但考虑到窦婪华经营的实际情况，法院对律师费酌情定为5000元；考虑到江西首创目前整体经营环境属于正在发展的情况，故对窦婪华的违约金，全部予以免除。窦婪华答辩称同意交还商铺和将商铺恢复原状，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、窦婪华向江西首创奥特莱斯置业有限公司支付租金118627.50元和管理费39542.50元；二、窦婪华向江西首创奥特莱斯置业有限公司支付律师费5000元；三、以上共计163170元，限窦婪华在判决生效后十日内付清；四、限窦婪华在判决生效后三日内将案涉商铺交还江西首创奥特莱斯置业有限公司，并在十日内将商铺恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6852元，由窦婪华负担。 二审中，窦婪华向本院补充提交了1组证据：费用报销单3份、收据15份，用以证明其向首创公司支付了上述费用，应从支付的租金和管理费中抵扣。 江西首创对上述证据质证认为：对窦婪华提供的履约保证金27451元，首期租金23725.5元，首期物业管理费7908.5元，履约保证金20000元这四份收据的三性无异议，但履约保证金由于对方违约按照合同约定我方不予退还；装修管理费790.85元，垃圾清运费1581.7元，临时水费158.17元，电费500元，临时出入证工本费30元，工牌费20元这些收据属于实际需要缴纳的费用，不属于退还范围；临时出入证押金150元以及员工工牌押金两张各50元、装修保证金4745.1元需核实；对三份报销单，因系窦婪华单方制作，对与收据吻合的部分予以确认，其他不认可。 本院对证据认定如下：对于费用报销单，因系窦婪华单方制作，本院不予采信。对于代理费、装修保证金、临时出入证押金、装修管理费、垃圾清运费、工牌费、员工工牌押金、临时水费、电费、临时出入证工本费、租赁履约保证金、首期租金、首期物业管理费、意向金转为租赁履约保证金、履约保证金等收据本院予以采信。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1.一审法院对窦婪华欠付江西首创租金和管理费金额是否计算有误？2.江西首创要求窦婪华支付违约金、律师费并不退还履约保证金的主张是否应予支持？ 本院认为，对于窦婪华欠付的租金和管理费金额，根据江西首创与窦婪华签订的《商铺租赁合同》补充条款约定，江西首创给予窦婪华6个月的经营免租期，但需交纳管理费及其他实际发生的费用。双方合同签订于2017年11月3日，窦婪华于2017年11月20日交纳了2个月的管理费7908.50元，之后未再交纳，故窦婪华尚欠江西首创2018年2月-2019年6月期间的管理费计67222.25元（158.17㎡*25元/㎡/月*17个月）。根据江西首创的诉请，其要求窦婪华支付租金至2019年6月底，一审法院仅计算至2019年5月份，少计算一个月，本院予以纠正，窦婪华应向江西首创支付2018年8月-2019年6月期间的租金130490.25元（158.17㎡*75元/㎡/月*11个月）。 对于违约金、律师费、履约保证金等损失及费用，根据一审中窦婪华提交的聊天记录，窦婪华曾就暂停开业与江西首创工作人员进行过沟通，双方在聊天中均表达了对商场人气不佳状况的担忧，工作人员希望窦婪华再给商场一点时间改善。从常理来讲，出租人不太可能任由承租人长期不支付房租占用房屋。江西首创作为一个商业主体，在长达一年半的时间里未积极向窦婪华催缴租金和管理费，也是基于商场实际经营情况的考虑。因此，欠付租金和管理费的责任并不能完全归责于窦婪华一方，本院对江西首创要求窦婪华支付违约金及不退还履约保证金的主张不予支持。至于律师费，根据双方合同履行的实际情况以及窦婪华经营的现实状况，一审法院酌定为5000元亦无明显不妥。 根据以上认定，窦婪华应向江西首创公司支付租金130490.25元、管理费67222.25元，扣除其支付的履约保证金47451元、装修保证金4745.1元、临时出入证押金150元、员工工牌押金100元，其仍需向江西首创公司支付145266.4元。装修管理费、代理费、垃圾清运费、工牌费、临时水费、电费、临时出入证工本费为实际发生且需要自行支出的费用，不应从窦婪华应支付的款项中抵扣。 综上，窦婪华的上诉请求不能成立，江西首创的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2589号民事判决第二、四项； 二、变更江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2589号民事判决第一项为：窦婪华向江西首创奥特莱斯置业有限公司支付租金和管理费145266.4元（已扣除窦婪华支付的履约保证金、装修保证金、临时出入证押金及员工工牌押金）； 三、变更江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初2589号民事判决第三项为：以上共计150266.4元，限窦婪华在判决生效后十日内付清； 四、驳回窦婪华的上诉请求； 五、驳回江西首创奥特莱斯置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3282元（由窦婪华预交50元，由江西首创奥特莱斯置业有限公司预交3232元），由窦婪华负担50元，由江西首创奥特莱斯置业有限公司负担3232元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 任千千