陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4183号上诉人（原审原告）：陈珏如，女，1998年1月23日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：丁睿，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周友春，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地：西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负1层101室。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住，系员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人陈珏如因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初6223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈珏如上诉请求：撤销一审判决，改判雅居乐公司向其支付逾期提交备案资料的违约金20808.13元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：上诉人因迟延取得房屋产权证导致其房屋上市交易资格被推迟，以及陈珏如因未获得房屋产权证无法对外出租产生损失。在认定上诉人违约的同时应考量被上诉人占用陈珏如已付房款期间的利息，故一审法院认为陈珏如未举证证明损失属于认定事实错误；双方签订的《商品房买卖合同》根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定计算违约金，不存在过高的情况。请求依法改判。雅居乐公司辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于违约金的规定只是规定了一个可以参考的标准，并非强制性规定，法院有权根据案件具体情况进行调整；陈珏如没有证据证明其因逾期办证遭受的实际损失，且其公司在办理涉案房屋产权登记时，存在不动产权局成立致使不动产登记业务无法办理的客观情况，所以一审法院综合本案情况对违约金标准进行认定并无错误。请求驳回上诉，维持原判。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决第一项并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审法院虽认为陈菊儿要求的违约金过高，对陈珏如要求的违约金进行了调低，但陈珏如并无证据证明其受到损失，且自2016年下半年开始，西安市房价大幅上涨，陈珏如亦为房价上涨的收益者，因此可判定陈珏如并未受到损失。在陈珏如无实际损失的情况下，一审法院判决的违约金仍较高，应进一步调低。陈珏如针对雅居乐公司的上诉，答辩意见与上诉理由一致。陈珏如向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司给付其逾期提交备案资料违约金20808.13元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2015年10月19日，陈珏如与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定陈珏如购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园12号楼1单元1层10107号房屋一套，总价款289966元，房屋交付时间为2015年9月10日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即雅居乐公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即陈珏如）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，陈珏如向雅居乐公司支付了购房款291246元。2015年10月22日，雅居乐公司向陈珏如交付所购房屋。2018年4月15日，雅居乐公司向陈珏如发出不动产权证办理通知函，通知陈珏如于2018年4月18日至2018年4月20日提交相关办证资料，后陈珏如交纳了大修基金及契税。2018年7月18日，西安市长安区不动产登记局向陈珏如核发不动产权属证书。因雅居乐公司逾期将办证所需资料报产权登记机关备案，陈珏如遂诉至法院要求雅居乐公司以总房款为基数，按照同期银行贷款利率支付自2016年10月22日至2018年4月15日的违约金共计20828.13元。因双方分歧较大，本案未能调解。一审法院认为，陈珏如、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，陈珏如、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，陈珏如主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。但由于合同中未约定违约金的计算方法，陈珏如主张按照同期贷款利率计算违约金，本院认为其主张金额过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且陈珏如就逾期办证的实际损失未举证证明，故本院综合考虑陈珏如的受损情况、社会稳定、法律公平原则、企业的生存困境等因素，结合本案具体情况，在法律规定的范围内行使裁量权，确定违约金的数额为已付购房款日万分之零点六。违约金的截止时间应自交房后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时，因陈珏如、雅居乐公司均未能提供具体提交备案资料时间的相关证据，陈珏如主张计算至雅居乐公司通知办理产权证之日，雅居乐公司也认可，故对该违约截止时间予以确认，违约金具体计算金额为：按已付购房款291246元的日万分之零点六，自2016年10月22日起计算至2018年4月15日止为9451.27元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告陈珏如支付违约金9451.27元；二、驳回原告陈珏如其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，原告已预交，由原告负担21元，由被告负担300元，并连同判决之款一并支付给原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明事实属实。在二审审理中，雅居乐公司向本院递交了其撤回上诉的书面申请。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，陈珏如如约向雅居乐公司支付了购房款，雅居乐公司在向陈珏如交付涉案房屋后，未能按照《商品房买卖合同》第十五条之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，陈珏如虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据陈珏如在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。陈珏如上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，陈珏如上诉请求不能成立，本院不予支持。雅居乐公司向本院申请撤回上诉，经本院审查，其撤回上诉不违反法律规定，应予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，陈珏如预交84元，由陈珏如负担84元；西安雅居乐物业投资管理有限公司预交50元，减半收取25元由西安雅居乐物业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何 强审判员  张 楠二〇二〇年五月十三日（）书记员  周美丽