湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初6776号原告：罗先利，男，1969年12月3日出生，汉族，户籍地湖北省麻城市，委托诉讼代理人：屈秀凤，系罗先利之妻，1970年11月5日出生，汉族，住址同上。被告：吴利群，女，1972年6月14日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，委托诉讼代理人：梅涛，湖北谦顺律师事务所律师。原告罗先利与被告吴利群租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日适用简易程序立案后，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告罗先利及其委托诉讼代理人屈秀凤，被告吴利群的委托诉讼代理人梅涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗先利向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方2016年10月26日签订的房屋租赁合同己于2019年4月26日解除；2．判令被告赔偿原告损失50000元整；3．判令被告偿还原告为其垫付的水费460元、电费1754元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月26日，原告与被告吴利群签订了《租房合同书》，约定原告将其自有位于鲁磨路科技苑11栋302室的房屋以年租金3.6万元价格租赁给被告，租赁期为3年，自2016年10月26日至2019年10月26日止。合同签订后，双方一直相安无事。2019年4月23日，被告突然告知原告不租赁房屋了，其交付的3000元押金作为房屋损害的赔偿金，无须原告返还。2019年5月7日，被告通过他人将房屋钥匙交还给原告，原告到租赁房屋内查看，发现房屋的地板、墙壁（含厕所瓷砖）、门窗、灯具、强电线路、门禁对讲机、防盗锁、席梦思等设施不同程度的损坏，原有的29英寸彩电也不翼而飞，房屋完全无法正常使用，也无法继续出租。被告吴利群辩称，一、关于确认租赁协议的解除，我方认可，因为该协议已于2019年4月26日解除。二、关于损失赔偿，没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、关于水电费的交付应当只计算至合同解除之日即2019年4月26日，因为有押金存于原告处，水电费可以从中扣除，剩余押金应当返还给被告。四、诉讼费的承担问题由法院判定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据三、通话记录，因被告认可通过他人将房屋钥匙转交给原告，本院酌情予以采信；对证据四，房屋内现场照片和证据五，房屋内现场视频，因被告离开前未主动与原告办理交接手续，也未提交反驳证据，本院对其真实性和证明目的均予以采信；对证据六，原告向被告发送的短信，能与其他证据相印证，本院予以采信；对证据十一、房产证和产权登记查询单，因武汉市公安局纸坊街纸坊派出所已出具《证明》，证明原告罗先利属重户口人员，其登记在该所的户口已于2000年因重复户口被该所注销，故本院对上述证据予以采信。2019年10月23日，根据原告罗先利申请，受本院委托，由民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对“以2019年4月26日为基准日，案涉房屋内设施设备恢复至正常使用状态（房屋于2011年左右装修，需考虑折旧因素）所需的费用进行评估”，2019年12月1日，该公司出具民司[2019]评字第0152号《关于罗先利房屋财产设施损失恢复费用评估报告》（以下简称《评估报告》），损失评估：综上所述，评估标的的武汉市洪山区鲁磨路118-11号320室核定室内设施恢复费用为54351.76元，折旧后最终金额为26211.05元。对该《评估报告》，被告认为原告未举证证明房屋在2011年左右进行过装修，但本院鉴于原告已遗失装修资料、案涉房屋于2001年登记的实际情况，认定正常情况下房屋10年左右装修一次符合常理；关于恢复费用金额核算，评估人张凯已出庭作证，对鉴定意见予以充分解释说明，综上本院对《评估报告》予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗先利于2001年10月1日取得位于洪山区××街××号的房屋（建筑面积123.19平方米）权属登记。2013年10月26日，原告与被告吴利群签订《租房合同书》（以下简称《合同1》），将案涉房屋租赁给被告使用。2016年10月26日，原告罗先利（作为甲方）与被告吴利群（作为乙方）再次签订《租房合同书》（以下简称《合同2》），主要约定：1．双方所订合同为叁年，从2016年10月26日开始至2019年10月26日止，每年房租36000元。2．乙方使用期间，水、电、数字电话、煤气所产生的费用，由乙方自行承担。3．甲方收取乙方住房押金3000元，如乙方在租住期间中途退出不租，甲方不退给乙方押金3000元，并要赔偿甲方的一切经济损失。4．在租住期间，乙方要爱护房屋，不得在房屋内干违法事件，如有违反，后果由乙方承担。《合同2》签订后，被告吴利群将该租赁房屋用作员工宿舍，并正常支付租金至2019年4月25日。2019年4月23日，被告吴利群突然发短信给原告罗先利，内容：“因为这个房子我们已经不租了，房租已全部付清。押金不需退还，算我们付给你房屋维修补偿，请你核对好水电费，确定金额是2214元，我支付宝转你，至此我们所有费用全部结清！”2019年5月7日，被告吴利群委托他人将案涉房屋钥匙交还给原告罗先利。原告罗先利当日到案涉房屋内查看，发现房屋内的地板、墙壁（含厕所瓷砖）、门窗、灯具、强电线路、门禁对讲机、防盗锁、席梦思等设施有不同程度的损坏，无法正常居住使用，另未见原在房内放置的一台Ｔ×××××英寸彩电。原告罗先利于当日向被告吴利群回复短信，内容：“打你电话你又不接，今天我们到房子里看过了，房子里面都搞坏了，我们能不能协商解决，收到短信回下，如果再不回，我就直接起诉你”。但其后，原、被告一直未能当面协商解决上述问题。另查明，武汉市公安局纸坊街纸坊派出所于2019年5月28日出具《证明》，载明“兹有原本辖区兴新街特1号居民罗先利，男，该居民在我所登记的身份证号是，非农业家庭户口，该居民属重户口人员，其另一个户口登记在湖北省麻城市公安局宋埠派出所，登记的内容是“姓名罗先利，身份证号是，农业家庭户口”。该居民登记在本所的户口已于2000年因重复户口被我所注销，特此证明。”本院认为，原告罗先利与被告吴利群先后签订《合同1》、《合同2》，双方建立了房屋租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《合同2》约定的租赁期限至2019年10月26日止，但被告吴利群突然在2019年4月23日短信通知原告罗先利不再租赁案涉房屋并离开，原告罗先利在2019年5月7日收到被告托人转交的钥匙后查看案涉房屋时发现屋内设施设备受损严重并拍照拍摄留存证据，被告现认为房屋受损不是自己造成的，但其擅自解约且在与原告未做交接手续的情况下即自行离开房屋再未返回，有违常理，被告也未举证证明房屋受损与其无关，故对其抗辩意见本院不予采纳。根据《评估报告》的意见，案涉房屋室内设施恢复费用（折旧后）为26211.05元，因被告未尽到对房屋设施设备的爱护责任，其应向原告赔偿。现原、被告均认可《合同2》于2019年4月26日解除，对此本院予以支持。关于合同解除后房屋空置期损失，被告租金支付至2019年4月25日，此后原告认为因鉴定的需要，而将案涉房屋一直空置，直至开庭之日2019年12月27日。因原、被告本可以通过协商采取适当措施，防止损失的扩大，但双方均未积极主动作为，故对上述空置期损失，本院酌定被告按月3000元的租金标准，向原告支付4个月的房屋空置期损失12000元（3000元/月×4月）为宜。关于被告未结清的水费460元、电费1754元，应向原告支付。因被告有3000元押金在原告处，对上述费用、损失，可以折抵并优先折抵水电费用，故被告尚应向原告赔偿损失为37425.05元（26211.05元﹢12000元﹢460元﹢1754元－3000元）。另被告需向原告赔偿可正常使用的29英寸彩电一台，如不能赔偿则需向原告支付300元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：一、确认原告罗先利与被告吴利群于2016年10月26日签订的《租房合同书》于2019年4月26日解除；二、被告吴利群于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗先利损失37425.05元；三、被告吴利群于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗先利可正常使用的29英寸彩电一台，如不能赔偿则需向原告罗先利支付300元；四、驳回原告罗先利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取590元，由原告罗先利负担219元，被告吴利群负担371元。鉴定费4500元，由被告吴利群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年五月二十五日书记员  王 银