江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初558号原告：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙安杰，该公司员工。委托诉讼代理人：孙炜煜，该公司员工。被告：陈旭忠，男，1973年11月13日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：蒋馨仪，女，1974年8月29日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告陈旭忠、蒋馨仪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人孙炜煜，被告蒋馨仪到庭参加诉讼。被告陈旭忠经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2016年7月至2019年5月物业服务费：142.96㎡×1.95元/㎡/月=278.8元×35月=9758元，滞纳金：2634.4元，合计12392.4元；2、判令被告支付2016年7月至2019年5月的公摊水电费：0.265元/月/㎡×142.96㎡=37.9元×35月=1326.5元；3、判令被告支付2016年7月至2019年5月的电梯运行维护费：0.348元/月/㎡×142.96㎡=49.8元×35月=1743元。事实和理由：被告系原告所管理的无锡市滨湖区苏宁悦城C地块12单元1201室的业主，房屋面积142.96平方米。根据被告与原告签订的前期物业服务合同及房屋交付通知书中约定：被告应按每月每平方米1.95元的标准支付物业费，被告应于每月5号缴纳当月的物业服务费、公摊水电费用、电梯运行维护费及代收代缴费用。被告自2016年7月起即未支付物业服务费，截止2019年5月，被告所欠原告物业服务费9758元，产生滞纳金2634.4元；所欠原告代收代缴公摊水电费1326.5元、电梯运行维护费1743元。原告多次催讨未果，特提起诉讼。被告陈旭忠未作出答辩。被告蒋馨仪辩称：对上述金额没有异议，只要物业公司帮其把问题处理好，提高物业服务质量，其会缴纳上述费用。目前，存在的主要问题有三，一是房屋质量问题，其在收房时就发现房屋有漏水情况，导致家里地板泡水，卫生间防水也没做好；二是其购买的房屋是精装房，并且有太阳能热水器，后物业公司为了外立面统一，私自整改了热水器管道，导致热水器温度达不到，无法使用；三是物业服务态度不好，小区经常停水，电梯也经常坏。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表，明确无锡市滨湖区苏宁悦园住宅按六级物业服务标准，经合同约定后，按建筑面积每月每平方米2.10元收取物业公共服务费；非住宅物业公共服务收费按投标书标明的标准；特约服务收费标准等由物业服务企业与业主或委托者协商确定。电梯运行维护费、公共能耗费等按实收取、合理分摊、单独建账、定期公布。停车收费按规定标准收取。收费实行明码公示。陈旭忠、蒋馨仪系无锡市滨湖区苏宁悦园的业主，居住的房屋为苏宁悦园C区12号1201室，系向开发商苏宁置业有限公司购买的精装房屋，房屋建筑面积为142.96平方米。2014年7月6日，业主陈旭忠、蒋馨仪与物业公司签订临时管理规约及前期物业服务合同，约定：物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积计算，每月每平方米1.95元；公共能耗分摊费由业主按建筑面积分摊；按月交纳，业主应在每月第5日履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应交数额的每日万分之五的标准向物业公司支付违约金。双方还约定了其他事项。2015年6月30日，无锡苏宁置业有限公司向陈旭忠、蒋馨仪发放房屋交付通知书，载明预交分摊公共水电费收费标准为0.265元/月/平方米，预交电梯运行维护费0.348元/月/平方米。陈旭忠、蒋馨仪未交纳自2016年7月至2019年5月的物业服务费9758元（142.96平方米×1.95元/平方米/月＝278.8元/月×35月＝9758元）。由于双方约定在每月5日交纳物业服务费，陈旭忠、蒋馨仪未交，故陈旭忠、蒋馨仪还需交纳按欠费金额的万分之五/天的违约金（滞纳金），计算至2019年5月5日的违约金（滞纳金）为2634.4元。另外，陈旭忠、蒋馨仪尚欠2016年7月至2019年5月的公摊水电费1326.5元（0.265元/平方米/月×142.96平方米＝37.9元/月×35月=1326.5元）和2016年7月至2019年5月的电梯运行维护费1743元（0.348元/平方米/月×142.96平方米＝49.8元/月×35月=1743元）。蒋馨仪对欠物业公司上述费用没有异议，只是提出只要物业公司帮其把问题处理好，其会缴纳上述费用。上述事实，有无锡市物价局作出锡价服备字[2014]53号备案回复表、前期物业服务合同、临时管理规约、苏宁悦城12单元1201室物业服务费欠费详情表、商品房买卖合同、费用缴纳告知书、房屋交付通知书、微信聊天记录截图、照片及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。陈旭忠、蒋馨仪与物业公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。陈旭忠、蒋馨仪系苏宁悦园的业主，物业公司已提供了物业服务，陈旭忠、蒋馨仪应当按约交纳物业服务费用。蒋馨仪对结欠物业公司物业服务费9758元、违约金（滞纳金）为2634.4元、公摊水电费1326.5元、电梯运行维护费1743元不持异议，本院予以确认。关于蒋馨仪要求物业公司解决的问题，一是房屋质量问题，主要是房屋存在漏水问题。根据双方签订的物业服务合同，物业公司提供的是物业服务职能，陈旭忠、蒋馨仪系向开发商无锡苏宁置业有限公司（以下简称置业公司）购买的苏宁悦园住房，现房屋出现漏水的问题，应寻求无锡苏宁置业有限公司予以解决。但物业公司应当多协助蒋馨仪向置业公司反馈相关情况并督促置业公司及时解决问题。二是其购买的房屋中自带的太阳能热水器，经统一整改后致使热水器温度达不到，无法使用。本院认为，陈旭忠、蒋馨仪向开发商置业公司购买的苏宁悦园住房，系精装房屋，其中包括太阳能热水器，太阳能热水器管道的改装不属于物业公司职责范围，系置业公司所为，与物业公司无关，蒋馨仪不能据此拒绝交纳物业服务费。物业公司可以积极与置业公司沟通，促成置业公司前来解决太阳能热水器问题。三是物业服务态度不好。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但是业主必须通过一定的合法程序，来获得应有的物业服务，而拒交物业费，不是一种合法的手段。故蒋馨仪的抗辩事项并不是拒交物业费的理由。故物业公司要求陈旭忠、蒋馨仪按照约定立即支付拖欠的2016年7月起至2019年5月止的物业服务费及滞纳金、公摊水电费、电梯运行维护费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。陈旭忠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、陈旭忠、蒋馨仪于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2016年7月至2019年5月止的物业服务费9758元及逾期付款的滞纳金2634.4元（计算至2019年5月5日，按每日万分之五计算）。二、陈旭忠、蒋馨仪于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2016年7月至2019年5月止的公摊水电费1326.5元。三、陈旭忠、蒋馨仪于本判决发生法律效力后立即支付深圳市莲花物业管理有限公司自2016年7月至2019年5月止的电梯运行维护费1743元。如果陈旭忠、蒋馨仪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取94元，由陈旭忠、蒋馨仪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年五月十九日书记员  许 丹本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》：第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。