河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1314号上诉人(原审原告)：新乡明大置业有限公司，住所地：新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕，董事长。委托诉讼代理人：牛红江，河南中原法汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗俊峰，河南仟问律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：任震，男，1976年6月6日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：余海锋，河南咸佑律师事务所律师。上诉人新乡明大置业有限公司（以下简称明大公司）因与被上诉人任震商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人新乡明大置业有限公司委托诉讼代理人牛红江、苗峻峰和被上诉人任震及其诉讼代理人余海锋参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人明大公司上诉请求：1、请求撤销原审法院（2019)豫0702民初2780号民事判决书，改判被上诉人偿付房款965120元，改判被上诉人支付违约金614339元;2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“明大公司认可沈明良的售房和收款行为”与事实不符，实属错误，应予纠正。明大公司认可的是沈明良转到公司指定账户上的房款，而非认可沈明良的收款行为。这是不同当事人之间的不同法律关系。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》是书证，而沈明良的证言是人证，不应当以人证推翻书证。沈明良未出庭接受各方的质证，庭前法院对其询问时也未通知双方当事人在场，沈明良的言词依法不得作为认定案件事实的根据。且沈明良与本案具有利害关系。沈明良与任震有频繁的经济往来，不排除两人之间存在借款关系，另外，沈明良接受任震的委托，收了任震的钱款，却直接把钱扣下来，与《商品房买卖合同（预售）》的合同条款明显矛盾。关于沈明良的身份，无任何证据证明明大公司委托沈明良售房及收取房款。除了按揭贷款外，明大公司只收到50万元的首付款，合同约定的首付款并未支付完毕。二、一审法院认定“在实际履行过程中分期支付，改变了付款方式和期限”、“双方以实际履行方式变更了付款方式”没有任何事实和法律依据，实属错误，应予纠正。2017年6月19日任震分3笔向沈明良转账共计100万元、2017年7月21日向沈明良转账10万元、2017年7月24日向沈明良转账201150元、2017年7月26日向沈明良转账15万元、2017年10月31日向沈明良转账17000元，如上款项均是任震转账给沈明良的，而非明大公司指定的收款账户。明大公司从未委托过沈明良销售案涉房产，更未委托沈明良代收购房款。由以上任震向沈明良账户的转款行为，充分证明任震与沈明良之间委托关系的存在。三、一审法院对上诉人的一审诉求部分支持即仅判令任震支付15850元房款，属于认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。任震至今未按合同约定支付全部购房款。任震应当立即偿付房款965120元并支付违约金614339元。四、一审判决对另查明的案件事实二未作出合理解释，沈明良连续11个月向任震转款，一审未对沈明良按月定额向任震转款作出合理解释。五、一审判决与一审查明的案件事实明显矛盾。本案存在房屋转让问题，原审查明了这一事实，但在说理及判决时回避了这一事实，直接认定沈明良的行为系明大公司的行为。综上，一审法院对上诉人的一审诉求予以部分支持即仅判令任震支付15850元房款，属于认定事实错误，适用法律错误，为此特提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人任震辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。明大公司一审诉讼请求：1、任震偿付房款965120元；2、任震支付违约金614339元；3、本案诉讼费由任震承担。原审查明，2017年3月30日沈明良与明大公司签订《明大·拉斐国际认购书》一份，载明：沈明良认购拉斐国际9号楼1层06户，建筑面积132.96平方米，总价3324000元；认购定金10000元；乙方在签订本认购书后7日内，应与甲方签订《商品房买卖合同》并付清房款/首付款，认购定金转入房款/首付款房款；在签订《商品房买卖合同》前，本协议为买卖双方的正式合约，具有同等法律效力；一次性付款要求签订购房合同时，按照合同要求，付清100%房款；按揭付款要求购房合同时须缴纳房款的30%-90%为首付款，购房人在5日内根据要求提交银行按揭办理所需资料，并主动和甲方到指定银行办理相关手续；该认购书还约定了其他内容。任震前往明大公司购买房屋时，由明大公司销售人员刘茜接待。刘茜将任震介绍给同在明大公司售楼部的沈明良。沈明良将上述认购书转给了任震。2017年6月21日，任震、郭软琴（任震之妻）与明大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为2017-0621044）一份，载明：任震、郭软琴购买位于新乡市明大拉斐国际9号楼106号房屋（即原沈明良认购的9号楼1层06户），面积132.96平方米，总价2925120元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2017年6月21日支付首付款1465120元，贷款金额146万元；交付房屋时间为2017年9月30日前；合同还约定了其他内容。2017年6月21日，案涉房屋预抵押至任震名下。之后，任震办理了按揭贷款，于2017年6月23日将146万付至明大公司账户。案涉房屋现由任震对外出租。另查明一，明大公司于2017年6月18日出具收据一份，载明收到任震、郭软琴9﹟-106商铺首付款1465120元。2017年6月19日任震分3笔向沈明良转账共计100万元。2017年6月25日沈明良向任震转账18880元。沈明良于2017年6月25日出具《证明条》，载明：今证明沈明良收到明大置业拉斐国际小区商铺9﹟-106房款现金991120元，收到承兑汇票2张总计484000元（317000元+167000元）。100万元加上承兑款笔首付款收据载明的1465120元，正好多出18880元。任震称承兑未支付成功，于2017年7月21日向沈明良转账10万元；于2017年7月24日向沈明良转账201150元；于2017年7月26日向沈明良转账15万元；于2017年10月31日向沈明良转账17000元；共计468150元。另查明二，沈明良于2017年7月25日向任震转账9175元，于2017年10月31日向任震转账9174元，于2017年12月2日向任震转账9174元，于2017年12月30日向任震转账9174元，于2018年1月31日向任震转账9174元，于2018年3月1日向任震转账9174元，于2018年5月3日向任震转账9174元。另查明三，明大公司认可刘茜为其销售人员，但不认可沈明良系其公司人员，称沈明良为其客户并介绍客户给明大公司。明大公司自认其为回笼资金，急于销售房屋，内部管理有漏洞，存在由私人账户收取房款的情况。沈明良自称其在明大公司售楼部卖房，具体由冯卫华与明大公司联系，明大公司派刘茜配合办理相关手续。本案中，针对双方有争议的事实，认定如下：关于任震、郭软琴是否付清首付款1465120元问题。明大公司称任震、郭软琴只支付了50万元，即2017年6月21日交纳40万元，2017年12月28日交纳10万元。其中40万元为沈明良向李瑞飞转账，该转账凭证中记载为“伍震”，明大公司称为笔误；10万元为沈明良向蔡志禹转账。明大公司称该50万元系沈明良以任震名义交纳的首付款，但任震不认可交过此笔款项。任震称其已将首付款支付给了沈明良，并提供了银行流水和沈明良出具的收款证明、明大公司的收据等予以支持。综合本案证据、庭审情况及类案和相关案件，原审认为任震、郭软琴已经支付了大部分首付款，尚欠15850元〔1465120元-（100万-18880元）-468150元〕。理由如下：1.刘茜作为明大公司销售人员，其与沈明良一起在售楼部为任震预先开具首付款收据，办理了案涉房屋商品房买卖合同的签订、备案、预抵押等相关手续。刘茜的行为代表了明大公司。对于沈明良行为的性质，即使如明大公司所述，沈明良并非其工作人员，只是为其介绍客户，但沈明良在售楼部售卖房屋，又有明大公司工作人员刘茜配合，并能顺利办理案涉房屋的相关手续，作为买房人对此并无甄别义务。本案受理的类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，加之沈明良自认其售房身份，作为买房人的任震对刘茜、沈明良系明大公司工作人员有充分的信赖基础和依据。2.2017年6月19日任震按刘茜、沈明良要求将购房款100万元支付至沈明良账户后，2017年6月21日任震、郭软琴与明大公司签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，合同中约定任震、郭软琴应于2017年6月21日前支付首付款1465120元。沈明良于2017年6月21日向明大公司支付40万元，并于2017年6月25日向任震出具收到案涉房屋房款证明。并将载明日期为2017年6月18日的明大公司收取任震1465120元的收据交付任震。以上整个付款和签订合同的过程以及合同的约定可以看出，明大公司的行为和沈明良的行为是相辅相成的，均能相互印证。因此，可以认定明大公司认可沈明良的售房和收款行为。3.2017年6月21日签订《商品房买卖合同（预售）》当天沈明良向明大公司李瑞飞转账40万元以及2017年12月28日沈明良向明大公司蔡志禹转账10万元，明大公司认可是沈明良以任震名义交纳的房款。而沈明良支付的上述款项来源于任震的付款，虽然沈明良只将其中部分款项支付给了明大公司，但已经形成完整的证据链。这可以进一步证明明大公司认可沈明良的收款行为。4.对于上述50万元，任震并不认可是其所交纳，明大公司亦未提供任震委托沈明良交纳的证据。且依据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定任震应在签订合同的2017年6月21日当天交纳全部首付款1465120元，而依照明大公司的陈述当日任震只交纳了40万元。在此情况下，明大公司仍然为任震办理了合同备案、房屋预抵押以及按揭手续，出具收到首付款收据等，并于2017年6月23日便收到146万元按揭房款。这应是明大公司内部管理有疏漏所致。明大公司称其向任震催要剩余房款，但并未提供证据证明。实际上任震在之后的2017年7月21日至2017年10月31日期间分四次向沈明良支付了468150元。沈明良于2017年12月28日只向明大公司蔡志禹转账10万元，并未将任震的全部购房款交给明大公司。均属于明大公司内部管理问题。况且即使是沈明良向明大公司交纳任震的房款亦不是交纳到明大公司账户。上述分析与明大公司自认其内部管理混乱，有疏漏相符合。作为买房人的任震、郭软琴不应承担由明大公司内部管理问题导致的责任。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》的相关手续在售楼部由明大公司销售人员刘茜与沈明良具体办理，合同办理了备案和按揭贷款等足以让任震信赖沈明良系明大公司工作人员，其收取房款的行为为明大公司的行为。综合任震和沈明良之间的转账及沈明良出具的收款证明，可以确定任震、郭软琴尚欠15850元房款未付。原审认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。但从合同履行情况看，双方未完全按照该合同约定的付款方式履行，即任震、郭软琴应在2017年6月21日前支付首付款1465120元，而是在实际履行过程中分期支付，改变了付款方式和期限，该变更不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。因任震、郭软琴尚欠15850元房款未付，故对明大公司要求任震支付房款的诉讼请求，予以部分支持，即任震还应当支付15850元房款。虽然郭软琴也应当与任震一起承担付款责任，但因明大公司只向任震主张权利，是其对自身权利的处分，予以认可。对明大公司要求任震支付违约金的诉讼请求，因双方以实际履行方式变更了付款方式，该付款方式中双方未约定支付时间和违约金，故不予支持。原审审理中，任震提交反诉状要求明大公司开具案涉房屋销售发票，因开具发票并非民事案件受理范围，不予受理。至于沈明良向任震支付的固定9174元，任震主张系租金，明大公司主张系利息，无论是租金还是利息，与本案均不是同一法律关系，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、任震于判决生效之日起十日内支付明大公司房款15850元；二、驳回明大公司的其他请求。案件受理费19015元，由明大有限公司负担18015元，由任震负担1000元；任震所交反诉费50元予以退还。二审查明的事实与原审认定一致。本院认为，关于被上诉人任震是否完成了约定的支付对价义务问题以及案外人沈明良收款的行为如何认定的问题。刘茜作为明大公司的工作人员配合沈明良在明大公司售楼部售卖房屋，并办理案涉房屋的相关手续，且明大公司为任震办理了合同备案、房屋预抵押以及按揭手续，出具收到首付款收据等。在办理手续过程中，上诉人明大公司明知沈明良的行为并未否认沈明良售卖房屋的身份，作为买房人对此亦无甄别义务，故应认定为是对其售卖房屋行为的认可。本院受理的其他类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，作为买房人的任震对刘茜、沈明良系明大公司工作人员有充分的信赖基础和依据。故原审法院认定明大公司应当承担沈明良的售房和收款行为所产生的法律后果并无不妥，综合本案现有证据，本院认为上诉人明大公司主张案外人沈明良系认购案涉商品房的客户，且不认可其行为代表明大公司的行为理由依法不能成立。关于原审认定双方以实际履行方式变更了付款方式是否有事实和法律依据及任震是否已付清购房款的问题。合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然任震没有直接转账到上诉人明大公司指定的收款账户，但明大公司自认存在由私人账户收取房款的情况，此为其公司内部管理问题。基于对沈明良销售行为与收款行为性质的认定，被上诉人任震向沈明良支付房款的行为是以实际履行的方式变更了付款方式。而非上诉人明大公司主张的任震至今未按合同约定支付全部购房款，原审判决认定被上诉人任震已向沈明良支付了大部分购房款，下欠购房款15850元购房款并无不当。综上所述，上诉人明大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18872元，由新乡明大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年五月十八日书记员  刘 冬