广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3045号原告：罗敏，女，1979年10月19日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告：广州露纯化妆品有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧。法定代表人：蒋盛晓。被告：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。罗敏与广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）、广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。罗敏到庭参加诉讼，露纯公司、富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗敏向本院提出诉讼请求：1.露纯公司、富山公司连带返还罗敏租金251326元及装修金45000元；2.露纯公司、富山公司承担上述返还款的利息，按照同期银行贷款利率计算自2018年11月16日至全部款项付清之日止；3.露纯公司、富山公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：露纯公司在广州市番禺区XX岔道南侧有一块地，该地块为工业仓储用地。2016年期间，露纯公司将该地块上的建筑租给露纯公司实际控制人蒋晓盛参股的富山公司（该公司与露纯公司办公登记地址一致），此后富山公司将这些建好的房屋以“XX自由度”公寓为名对外进行使用权出让。富山公司以国有出让取得使用权土地上建公寓，观景大夫山，翠景湖作为宣传对外出售涉案房屋的使用权（实际为长期租赁协议）。为了进一步取得买受人的信任，富山公司向买受人出示一份2017年1月1日由富山公司与露纯公司联合发布并由广东品智律师事务所见证的《广州富山投资管理有限公司、广州露纯化妆品有限公司联合声明书》。在此情况下罗敏与富公司于2018年8月5日签订了《公寓使用权转让合同》，将位于广州市番禺区钟村XX大道第X栋X层X号公寓使用权出售给罗敏。罗敏按照合同约定交付了全部款项。2019年3月份罗敏通过网络新闻得知露纯公司所建房屋为违章建筑需要拆除。后经罗敏及其他购房者了解得知，2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局向纯露公司出具《广州市城市管理综合执法违法建设行政处理决定书》，确定纯露公司未取得《建设工程规划许可证》，于2014年10月开始在广州市番禺区XX岔道南侧该公司所属地块内建设l幢建筑物，即XX广场A座；于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即XX广场-B、C座和XX广场D座，均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，已违反《中华人民共和国城乡规划法》第十四条的规定，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对纯露公司作出限期拆除违法建设的处理决定。罗敏购买的A座3楼32号公寓早在2014年就由露纯公司在建，露纯公司在明知该建筑没有取得《建设工程规划许可证》的情况下租给其关联公司富山公司，露纯公司与富山公司明知政府对该建筑定性为违建需要被拆除的情况下依然对外出售房屋的使用权，且露纯公司与富山公司关系极为密切，露纯公司的实际控制人同时也是富山公司的股东并在富山公司持股30%，因此，露纯公司虽然不是合同的签订者，但是两公司是关联企业。露纯公司明知其出租的建筑是违法建筑的情况下依然伙同富山公司共同炮制一个联合声明对外出售违建物业，因此要对罗敏的损失承担连带责任。罗敏依据民事诉讼法的规定，提起本案诉讼，请求法院依法判决。露纯公司未在举证期内提供证据，但其提交书面答辩意见称，一、露纯公司并未参与XX自由度项目运营，与罗敏没有合同关系，没有义务承担案涉合同的连带清偿责任。露纯公司是XX自由度项目所在土地的权属人，2016年露纯公司将该用地上自建的4幢建筑租赁给富山公司作为办公及公寓用途使用，露纯公司并未参与富山公司后续的运营事宜，与富山公司不是合作开发关系，也不存在共享收益的情形。二、露纯公司与富山公司是独立的民事主体，独立承担民事义务。露纯公司主营化妆品制造、化妆品及卫生用品批发、零售业务，业务独立；有专职雇员25名，人事独立；自负盈亏，资产独立。富山公司主营企业管理咨询服务、投资管理服务、房屋租赁、场地租赁、物业管理等，独立开展业务；有专职雇员20名，人事独立；自负盈亏，资产独立。露纯公司与富山公司均系依法成立的企业法人，是独立的民事主体，各自人员、财产、业务完全独立，独立承担民事义务。综上，罗敏要求露纯公司对富山公司的债务承担连带清偿责任无事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。富山公司提交书面答辩意见称，一、富山公司与罗敏签订的XX自由度项目《房屋使用权转让合同》违反法律的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉讼XX自由度项目至今未取得建设工程规划许可证和商品房预售许可证，违反了土地管理法、城乡规划法及城市房地产管理法的相关强制性规定。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《公寓使用权转让合同》无论认定为长租合同或房屋买卖合同，均违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、罗敏明知XX自由度项目违法建设和租售，对合同无效存在明显过错，应当对其自身损失承担责任。XX自由度周边商品房平均单价在3万元/平方米左右，而XX自由度项目的平均单价在8500元/平方米左右，明显低于市场正常交易价；富山公司在签约前明确向罗敏出示了涉讼地块的《土地使用权证》，说明了XX自由度项目只有工业用地使用权的情况，明确XX自由度的房屋无法办理产权的事实；并且《房屋使用权转让合同》第二条也明确约定：“甲乙双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权”。罗敏明知XX自由度项目的违法性质，并且为了以低价取得房屋使用权而选择接受涉讼房屋存在的违法风险，罗敏对合同无效存在明显过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对合同无效均有过错，富山公司因合同取得的房款应当予以返还，并自行承担房屋建设成本、贷款利息等损失，罗敏应自行承担其资金占用损失。三、罗敏主张富山公司返还中介公司收取的45000元没有事实和法律依据，富山公司不用承担返还责任。罗敏支付的45000元费用事实上由中介机构广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）收取并开具收据，富山公司从未收取上述费用、未开具票据，根据合同相对性，罗敏应向一房公司主张该费用，富山公司不应承担上述费用赔偿责任。其次，富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》明确约定，45000元/套为电商费用，由客户落订时支付给一房公司，如涉及退订，由一房公司退还客户。而在罗敏与富山公司签署的《公寓使用权转让合同》中，并不存在对45000元费用的描述和约定，一房公司以其他名目收取该费用，不改变富山公司未收取、使用该笔费用的事实，也不改变富山公司未与罗敏和一房公司约定该45000元费用为装修款的事实，富山公司不应承担该费用的赔偿责任。四、涉讼违法建设的形成有其历史背景原因，富山公司承租运营涉讼建筑是基于相信该项目的合法性可能补正，主观恶意较小。涉讼土地是露纯公司承租给富山公司进行运营。露纯公司当时表示，因其积极带领附近厂企配合政府开展广明高速沿线拆迁工作，带头签订征地协议，被征土地面积11257.1平方米，生态廊道控制范围内的土地面积达18405.8平方米，余下土地无法满足企业生产发展需求。政府为解决厂企经营困难，通过广州市番禺区人民政府办公室﹝2013﹞60号会议纪要同意：“对于钟村街、石壁街只征收部分的厂房，在征地拆迁后需修复的，原则同意参照区政府工作会议纪要（﹝2013﹞98号）执行”。据此在原厂房被拆除后，在剩余土地上建设了XX自由度项目，广明高速沿线其他厂企均按会议纪要以该性质进行了重建。露纯公司向富山公司承诺政府基于上述历史原因对沿线新建建筑是默许的态度，并且会持续与政府沟通，争取逐步补正报建手续。富山公司正是基于相信上述建筑是在特定历史背景下形成，其合法性可能通过补报建等形式补正，才承租运营XX自由度项目，并且政府在2014年至2018年期间长达4年的时间里确实未采取任何制止措施，富山公司始终认为露纯公司与政府相关部门在持续争取补正上述建筑的合法性。直到2018年项目基本租售完成后，才收到城管部门下达的执法通知书，富山公司遂积极与露纯公司、政府协调，并积极处理与包括罗敏在内的全体租户的调解事宜并无欺瞒罗敏的故意，主观恶意较小。罗敏围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》、《联合声明书》、《违法建设行政处理决定书》、《限期拆除违法建设公告书》、《收款收据》、民事裁定书以及POS机刷卡单，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明如下：2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明XX自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障XX自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：XX自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付XX自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2018年8月3日，罗敏通过刷卡和微信向广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）转账支付45000元，一房公司出具《收款收据》，载明收到罗敏交来XX自由度A座332单元的定金45000元。2018年8月5日，富山公司（甲方、转让方）与罗敏（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“XX自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》，编号：XX），约定甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街XX大道“XX自由度”第X栋X层X号公寓（以下简称涉讼房屋），建筑面积（包含公摊面积）21.41平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2020年3月31日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为251326元；乙方选择按分期付款方式支付上述转让费，乙方于签订合同当日支付首期转让费25000元，于2018年10月17日前支付转让费130000元，于2018年11月3日前支付第二期转让费96326元，甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；该物业以装修后的现房交付乙方使用，具体交房标准详见合同附件；甲方未能按本合同约定的期限交房的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起实际交付之日止，每日按转让费总价的0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；甲方逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经交纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，富山公司出具《收款收据》，载明收到罗敏交来涉讼房屋的使用权转让费25000元。2018年10月17日、2018年11月16日，富山公司分别出具《收款收据》，载明收到罗敏交来涉讼房屋的使用权转让费130000元及96326元。2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区XX岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即XX广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即XX广场-B、C座和XX广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区XX岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条之规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。2019年5月17日，罗敏因房屋租赁合同纠纷起诉露纯公司和富山公司，案号（2019）粤0113民初6366号。因罗敏未依法预交诉讼费，该案裁定按罗敏撤回起诉处理。诉讼中，罗敏主张因涉讼建筑为违法建筑，故其富山公司签订《转让合同》无效，露纯公司的实际控制人蒋盛晓为富山公司的股东，富山公司与露纯公司存在关联性，露纯公司在明知涉讼建筑没经过规划许可情况下交予富山公司对外出租，二者之间合同无效，且其他关联案件中露纯公司表示其委托富山公司对工程进行管理，且两公司均有向施工人付款，两公司存在恶意串通行为，故应共同承担责任；罗敏在销售现场支付了使用权转让费251326元及定金45000元，合同约定对房屋进行适当的装修，该45000元为装修费，该款项是否支付给一房公司存疑，故请求富山公司与露纯公司一并返还款项并支付利息，利息从2018年11月17日起计算；而富山公司尚未向其交付涉讼房屋。富山公司提供XX自由度项目周边房价情况拟证明涉讼房屋租售价格明显低于市场价格；罗敏认为该证据与本案无关。富山公司提供《XX自由度项目招租咨询服务合同》拟证明45000元费用由一房公司收取并应由其退还；罗敏对此不予确认并认为收据中载明的是定金且附有装修清单。富山公司提供减资公告拟证明减资情况已通知债权人；罗敏认为其当时已发现富山公司有减资行为，富山公司通过上述规避责任的行为以减少赔偿。本院认为，《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故罗敏与富山公司签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与罗敏于2018年8月5日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《转让合同》无效，富山公司已收取罗敏的转让款251326元应返还给罗敏，并支付利息（利息以251326元为基数，自2018年11月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至全部款项清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。富山公司一直未向罗敏交付涉讼房屋，故罗敏无需返还涉讼房屋及支付使用房屋的相关费用。就罗敏要求露纯公司还款义务的诉请，因露纯公司非转让合同的合同主体，基于合同相对性原则，罗敏要求露纯公司对富山公司支付的上述款项承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。就罗敏要求露纯公司与富山公司返还装修金45000元及支付利息的诉请。一方面，装修金并未在转让合同中进行约定，且已超出转让合同约定的转让费金额；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，一房公司非转让合同的相对方，且收款收据中载明45000元为定金，虽罗敏称其在销售现场支付，应为富山公司收取，但未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司与露纯公司收取，故罗敏要求富山公司与露纯公司返还装修金并支付利息，理据不足，本院不予支持。露纯公司、富山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的诉讼权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州富山投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗敏退还转让款251326元并支付利息（利息以251326元为基数，自2018年11月16日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计付；自2019年8月20日起至全部款项清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告罗敏的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2927元，由原告罗敏负担463元，被告广州富山投资管理有限公司负担2464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年五月二十日书记员  杜嘉华