天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8297号上诉人（原审被告）：赵婷婷，女，1989年10月16日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李琳，天津君恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪，男，1963年8月13日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘天悦，天津长天律师事务所律师。原审被告：蒋娜，女，1981年9月9日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张凤霞，天津韬鼎律师事务所律师。上诉人赵婷婷因与被上诉人陈洪、原审被告蒋娜房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。赵婷婷上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人违约问题，虽然双方多次签订及变更合同，但最终导致合同不能履行的根本原因系因被上诉人违反合同约定，不及时将上诉人给付的50万元款项转入房屋资金监管账户，反而要求上诉人再多支付50万元房款打入资金监管账户，增加上诉人的负担，而且被上诉人还拒不向上诉人出具任何手续，导致双方合同未能及时履行，所以并非是上诉人单方原因导致的，原审法院认定上诉人承担违约责任有误。2.上诉人限制高消费的限令系在双方订立买卖合同之后，而且该限令的诉讼标的很小，未能解决也是因上诉人公司原因，所以原审法院依此认定上诉人不具有履行合同的条件，有违公平合理原则。3.双方买卖合同已经在房管局签订网签合同，并实际交付使用，而且上诉人也对涉案房屋进行了装修和入住，可见双方房屋买卖合同仅是欠缺形式要件，如依此认定合同解除势必产生退还及损失赔偿等相关事宜，并非纠纷解决的有效办法，而且上诉人一直表示可以全款支付被上诉人，原审判决中称上诉人没有诚意，系不真实的。综上，请求二审法院依法改判。陈洪辩称，要求驳回上诉，维持原判。蒋娜述称，同意上诉人的上诉请求。陈洪向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与赵婷婷于2017年9月19日签订的《房屋买卖居间合同》，解除原告与蒋娜于2018年9月13日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令原告所收定金500000元中的460000元不予退还；3.判令赵婷婷赔偿原告房屋差价损失300000元、中介费损失5000元；4.判令赵婷婷将房屋恢复原状；5.判令赵婷婷搬出房屋并按照每月3000元标准支付自2019年2月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费；6.判令诉讼费用由被告负担。一审认定事实,2017年9月19日，原告与赵婷婷经天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第五分公司居间介绍签订《房屋买卖居间合同》，约定：原告将其所有的位于天津市津南区房屋（建筑面积167.94平方米，毛坯）以2300000元的价格出卖给赵婷婷；赵婷婷于2017年9月19日给付原告购房定金500000元，在交易过程中该笔款项自动转为房款，并于赵婷婷交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构，履行资金监管程序；赵婷婷承诺于2018年3月30日前筹齐首付款1800000元（包括已交付的购房定金），剩余房款500000元通过贷款形式支付；原告承诺于全款到账三日内将房屋及钥匙交付赵婷婷；在签订合同时，原告应支付居间服务费5000元，赵婷婷应支付居间服务费6500元；如买卖双方违反合同约定，违约方应向守约方支付相当于合同约定的房屋实际成交价5%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应就该损失承担赔偿责任；如因赵婷婷所提供的相关材料或资信不符合贷款银行的审批条件导致贷款不能正常办理，需由赵婷婷按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向原告补齐剩余房款，否则视为赵婷婷违约，适用约定责任。双方另约定：赵婷婷在2018年3月30日前如符合银行贷款手续，原告同意赵婷婷以贷款形式购买房屋，如赵婷婷在银行贷款资质未能通过，赵婷婷则全款购买房屋；双方同意在2017年9月19日将房屋的钥匙交给赵婷婷并同意赵婷婷在此期间装修房屋。当日，赵婷婷给付原告购房定金500000元，原告给付居间服务费5000元，原告将房屋钥匙交付赵婷婷。原告已将水电卡、煤气卡交付赵婷婷。2018年6月11日，原告与蒋娜签订天津市存量房屋买卖协议，约定：原告将涉案房屋以230万元的价格出卖给蒋娜；首付款69万元，蒋娜应于2018年6月30日前将首付款一次性存入监管账户；申请贷款161万元，蒋娜应于2018年11月30日前办理完毕贷款手续；贷款银行核定的贷款额度降低的，蒋娜应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐，当银行贷款未被批准时，蒋娜应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。2018年7月5日，蒋娜将首付款69万元支付至监管账户。2018年9月13日，原告与蒋娜签订天津市存量房屋买卖协议，约定：原告将涉案房屋以230万元的价格出卖给蒋娜；首付款69万元，蒋娜应于2018年9月28日前将首付款一次性存入监管账户；申请贷款161万元，蒋娜应于2019年2月28日前办理完毕贷款手续；贷款银行核定的贷款额度降低的，蒋娜应调增首付款数额，并在约定的贷款资金到账时间前一次性补齐，当银行贷款未被批准时，蒋娜应一次性补足全部监管房屋价款，监管房屋价款总额不变。自2018年3月至10月，原告多次通过微信催促赵婷婷办理贷款事宜，均因赵婷婷方面的原因未能按时完成。期间，赵婷婷已表达以蒋娜名义贷款的意思，原告对以蒋娜名义办理网签、贷款、过户手续知情；赵婷婷已告知原告装修完成，并于2018年6月26日告知原告其已入住。2019年3月7日，原告委托律师出具律师函，载明：赵婷婷未履行支付购房款的义务，构成严重违约，无权要求返还定金，原告有权解除合同；催告赵婷婷在2019年4月1日前尽快履行合同义务，否则双方合同自2019年4月2日起解除。2019年3月9日，原告将律师函送达赵婷婷。现原告以被告严重违约为由起诉，请求人民法院依法判令：1．解除原告与赵婷婷于2017年9月19日签订的《房屋买卖居间合同》，解除原告与蒋娜于2018年9月13日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2．原告所收定金500000元中的460000元不予退还；3．赵婷婷赔偿原告房屋差价损失300000元、中介费损失5000元；4、赵婷婷将房屋恢复原状；5．赵婷婷搬出房屋并按照每月3000元标准支付自2019年2月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费；6．诉讼费用由被告负担。另查，自2019年1月4日至8月12日，赵婷婷因未履行多份人民法院生效法律文书确定的义务，被申请强制执行，多家法院将赵婷婷列为失信被执行人，并对赵婷婷发出限制高消费令。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与赵婷婷协商房屋买卖事宜，双方签订房屋买卖居间合同，赵婷婷给付原告定金50万元。虽原告与蒋娜签订天津市存量房屋买卖协议，但这是在赵婷婷不符合购房资格的情况下赵婷婷借用蒋娜名义办理贷款及过户手续，原告、赵婷婷、蒋娜均认可赵婷婷为实际买受人。赵婷婷虽主张实际买受人为其父母，但原告不认可，赵婷婷的该项陈述又与合同签订、履行情况不符，故不予采信。综上，认定赵婷婷为房屋实际买受人，原告与赵婷婷建立房屋买卖合同关系。原告与赵婷婷之间的房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，赵婷婷负有按照约定给付原告房款的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，首先，赵婷婷未按照房屋买卖居间合同的约定完成贷款手续；其次，在赵婷婷不符合购房资格的情况下，虽借用蒋娜名义购买房屋，原告多次配合签订天津市存量房屋买卖协议，但仍迟延给付首付款，未按时完成贷款手续；再次，在未能完成贷款手续的情况下，赵婷婷亦未能支付购房全款，经原告催告，赵婷婷在合理期限内仍未履行付款义务。综上，认定赵婷婷的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告享有法定合同解除权，已向赵婷婷发出通知，且庭审中坚持要求解除合同；被告虽称可继续履行合同，但没有履行合同的诚意，且赵婷婷已被人民法院限制高消费，限制购买不动产，合同不具备继续履行的条件。综上，对原告要求解除房屋买卖合同的主张予以支持，原告与赵婷婷之间的房屋买卖合同自2019年4月2日起解除，原告与蒋娜签订的天津市存量房屋买卖协议亦应解除。原告与赵婷婷虽约定定金为50万元，但超过合同标的的20%，故定金数额应认定为46万元，超出部分不应认定为定金。原告与赵婷婷之间的房屋买卖合同因赵婷婷的违约行为而解除，46万元定金应不予退还。因不予退还的46万元定金足以弥补原告主张的房屋差价损失及中介费损失，故对原告要求赵婷婷赔偿房屋差价损失及中介费损失的请求不予支持。房屋买卖合同解除，赵婷婷应将房屋及相关证件返还原告。因赵婷婷对房屋的装修是对房屋的有益添附，且装修经过原告同意，故对原告要求恢复原状的请求不予支持。关于赵婷婷主张的装修损失问题，双方可另案解决。原告将钥匙交付赵婷婷，同意赵婷婷进行装修，赵婷婷在2018年6月已告知原告其已入住房屋，原告并未提出异议，原审法院认为在合同解除之前，赵婷婷入住房屋并无不当，故对原告要求赵婷婷支付合同解除之前占有使用费的主张不予支持。房屋买卖合同自2019年4月2日解除，赵婷婷继续占有使用房屋没有合法根据，应支付自2019年4月2日起至返还房屋之日止的占有使用费。对于占有使用费的数额，综合考虑房屋位置、面积、装修情况、市场租金标准等因素认为以每月1800元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决：一、原告陈洪与被告赵婷婷就位于天津市津南区房屋建立的房屋买卖合同关系自2019年4月2日解除；二、解除原告陈洪与被告蒋娜于2018年9月13日签订的天津市存量房屋买卖协议；三、被告赵婷婷给付原告陈洪的46万元定金不予退还；四、被告赵婷婷于本判决生效后五日内将天津市津南区房屋及相关证件返还原告陈洪；五、被告赵婷婷于本判决生效后五日内按照每月1800元标准给付原告陈洪自2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；六、驳回原告陈洪的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11540元，由原告陈洪负担3040元，由被告赵婷婷负担8500元。二审中，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人赵婷婷与被上诉人陈洪系房屋买卖关系，签有房屋买卖居间合同。后因上诉人不符合贷款条件，为此上诉人以原审被告蒋娜名义与被上诉人签订天津市存量房屋买卖协议。因上诉人、被上诉人及原审被告对上诉人借名买房的事实没有异议，故原审法院认定涉案房屋实际购买人为上诉人并无不当。虽然上诉人依房屋买卖居间合同的约定向被上诉人支付定金50万元，并约定该款将来做为首付款，但之后上诉人因不符合贷款条件，借名买房。因原审被告与被上诉人签订的天津市存量房屋买卖协议，只是约定首付69万元，其余款项贷款，并未约定上诉人先前交付的50万元定金转为原审被告与被上诉人签订的存量房屋买卖协议的首付款，况且，从实际履行看，上诉人也是按照存量房屋买卖协议的约定又交纳了69万元首付款，上述事实充分说明存量房屋买卖协议至今未能履行并非被上诉人未将收取的50万元定金转为存量房屋买卖协议首付款所致，因此上诉人主张存量房屋买卖协议至今没有履行系被上诉人违约所致的事实，本院不予采信。鉴于上诉人未按存量房屋买卖协议约定的时间，即2019年2月28日前办理完毕银行贷款，且贷款不成，也未按照存量房屋买卖协议约定一次性补足全部房款，在此情况下，被上诉人有权向上诉人催款，并在催款期限届满后行使合同解除权。因上诉人未在被上诉人催款时间内履行付款义务，故原审法院认定双方合同于2019年4月2日解除并无不当。鉴于合同不能履行系上诉人违约所致，故上诉人所交定金中的46万元，被上诉人不同意返还因符合法律规定，本院予以支持。至于合同解除后装修问题，因原审法院让双方另行解决并无不当，故上诉人该上诉请求，本案不予考虑。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人赵婷婷负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇二〇年五月二十九日书记员 张宇尘