湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初5263号原告:株洲市湘江投资集团有限公司,住所地湖南省株洲市天元区黄河南路150号天台金谷商务会所9楼。法定代表人:关坦良,董事长。委托诉讼代理人:杨英中、杨洁，湖南诚一律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：胡小英，女，1970年3月12日生，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市湘江投资集团有限公司（以下简称湘江投资集团）与被告胡小英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告湘江投资集团的诉讼代理人杨英中、杨洁，被告胡小英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘江投资集团向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告的租赁合同关系，被告将芦淞区纺织路30号6栋-9号A019门面返还给原告；2、判决被告支付门面使用期限内的租金直至实际返还门面之日（暂从拍卖成交之时2013年11月29日计算至2019年11月6日为21600元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月1日，被告与株洲港务总公司破产管理人签订了《株洲港务总公司门面租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告承租原株洲港务总公司所有的芦淞区纺织路30号6栋-9号A019门面（以下简称案涉门面），租赁期限自2009年1月1日起至株洲港务总公司资产处置移交之日止，租金为300元/月。2013年11月29日，湘江建设发展集团通过公开拍卖，并经株洲市中级人民法院作出的（2008）株中法民破字3-13号民事裁定，确认了原告取得了原株洲港务总公司所有的湘天华房评字[2013]第123号评估报告项下的破产资产，包括本案被告租赁的上述门面。2019年1月23日，株洲市湘江建设发展集团有限公司更名为湘江投资集团，即本案原告。合同签订后，被告实际使用上述租赁门面，但既未交纳租金，亦拒绝重签租赁合同或返还门面，原告多次催缴，被告置之不理，其长期拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起本案诉讼。被告胡小英辩称：被告没收到过解除合同的通知，被告一直是株洲港务总公司的职工，跟原告公司没有关系；小区水管爆裂，被告不知道找谁，原告也没给被告处理过；原告要行使权利，但他们并没有尽到义务；原告要被告交门面租金，是因为株洲港务总公司破产时没处理好遗留问题，安置费按照九几年的标准600多元补偿被告，对于安置费来说被告都认为很低，被告去市政府等地方找人解决问题，被告不知道怎么办，到最后不了了之；株洲港务总公司默许被告用门面抵被告生活费；株洲港务总公司破产后应该有失业救济金，但是被告没有领过；原告公司提到门面无偿划拨、拍卖，无偿划拨为什么没有给被告；被告作为株洲港务总公司一二十年的职工，公司的资产拍卖、处置，应该通知被告，被告有优先购买权；原告公司提到资产交接问题，被告不知道有哪些东西进行了交接，被告的档案一直在株洲港务总公司，并未做交接，株洲港务总公司破产清算还未完结，被告的档案都还在株洲港务总公司，被告还是株洲港务总公司的职工。被告一直跟株洲港务总公司有租赁关系，跟原告没有任何关系。到目前为止，株洲港务总公司一直没有通知被告合同已经终结。被告的门面现在没有营业，营业执照也没办下来，所以要被告交房租也不合理。关于王某贵案，原告当时只起诉了他一人，都是租赁户，为什么那时没有起诉被告？后王某贵成为了原告的员工，被告不知他们之间达成了什么协议。关于王某贵案，被告认为原告的理由不成立。原告应该起诉株洲港务总公司，而不是被告。被告原是株洲港务总公司的职工，被告是带80%工资下岗，株洲港务总公司当时有这个优惠，被告自己搭建了一个门面经营，后来因株洲港务总公司建房要占用被告搭建的门面，株洲港务总公司把被告调到租赁的门面，当时门面租金有1800元/月，把我80%的工资也砍掉了，租金只收300元/月。2013年原告买这个门面时未及时通知被告，如果及时通知被告，被告会找株洲港务总公司处理。现在原告起诉被告，被告肯定不同意。原告给被告补偿,被告同意把门面返还给他们。同时，被告对原告主张权利的期限是否过诉讼时效有异议。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告常住人口信息、《租赁合同》、（2008）株中法民破字3-13号民事裁定书、《关于将株洲港务总公司非经营性资产无偿划拨给湘江建设发展集团的批复（株国资函[2015]72号）》、《移交协议》、租赁门面所在房屋的房产证及土地证、图纸、《公告》（湘江建设发展集团、株洲港务总公司破产管理人）、《通知》（株洲市湘江文化旅游发展有限公司）、《株洲港务总公司门面被占情况说明》（株洲港务总公司破产管理人）、《株洲港务总公司破产管理人位于株洲市区内二十七处房屋及八处购置物市场价值估价报告》、《株洲港务总公司强占门面人员名单》、照片、（2016）湘0203民初253号民事判决书、（2019）湘0203执1176号执行案件结案通知书。被告围绕答辩意见提交了案涉门面周边照片。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对经质证有异议的证据，本院认定如下：原告提交的原告营业执照、准予变更登记通知书、法定代表人身份证明书及身份证复印件、《租赁合同》、（2008）株中法民破字3-13号民事裁定书、《株洲港务总公司破产管理人位于株洲市区内二十七处房屋及八处购置物市场价值估价报告》、《关于将株洲港务总公司非经营性资产无偿划拨给湘江建设发展集团的批复（株国资函[2015]72号）》、《移交协议》、租赁门面所在房屋的房产证及土地证、图纸、照片具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的《公告》（湘江建设发展集团、株洲港务总公司破产管理人）、《通知》（株洲市湘江文化旅游发展有限公司）结合原告的其他证据综合认定；原告提交的（2016）湘0203民初253号民事判决书、（2019）湘0203执1176号执行案件结案通知书系关于湘江投资集团与王某贵之间的租赁合同纠纷，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的《株洲港务总公司门面被占情况说明》（株洲港务总公司破产管理人）、《株洲港务总公司强占门面人员名单》具有真实性、合法性、关联性，能证明案涉门面被占用，本院予以采信。被告提交了案涉门面周边照片证明小区下水道堵塞，污水无人处理，但不能证明因上述原因导致案涉门面不能使用，不能因此减少或免除门面租金（占有使用费），故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告湘江投资集团原名为株洲市湘江建设发展集团有限公司（2019年1月23日变更为现名）。被告胡小英系原株洲港务总公司职工，2008年，原株洲港务总公司进入破产程序。2009年1月1日，被告胡小英（乙方）与株洲港务总公司破产管理人（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将芦淞区纺织路30号6栋-9号(原9号)A019门面租给乙方作为经营场地,租赁期限自2009年1月1日起至甲方资产处置移交之日止，租金300元/月；每月租金在当月25号交清，也可全年一次性交清等。该合同签订后，被告实际使用该门面。后株洲港务总公司破产管理人对株洲港务总公司的资产予以拍卖处置。2013年11月29日，株洲市中级人民法院作出（2008）株中法民破字3-13号民事裁定，确认株洲港务总公司位于株洲市的二十七处房屋及八处构筑物（包括案涉门面）由株洲市湘江建设发展集团有限公司拍卖成交。被告以破产安置等问题为由不返还门面，一直使用该门面至今，也未向原告交纳租金，遂引发本案纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系？二、原告是否有权解除与被告的租赁合同关系，并要求被告返还门面，支付门面租金？现分析如下：一、原、被告之间是否存在租赁合同关系？被告与港务总公司破产管理人于2009年1月1日签订了《租赁合同》，从港务总公司破产管理人处租赁涉案门面，租赁期限至港务总公司破产管理人资产处置移交之日止。后株洲港务总公司破产管理人对原株洲港务总公司的资产予以拍卖处置。2013年11月29日，株洲市中级人民法院裁定确认包括案涉门面在内的原株洲港务总公司的资产由原告拍卖成交。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”的规定，原告于2013年11月29日取得案涉门面所有权，该时间应视为被告与港务总公司破产管理人签订的《租赁合同》约定的终止日。之后，被告未与作为涉案门面新产权人的原告签订书面的租赁合同，继续使用案涉门面至今，且现原告主张被告向其交纳门面租金，应视为被告仍以《租赁合同》约定的条件继续租赁案涉门面。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。二、原告是否有权解除租赁合同关系并要求被告返还门面，支付门面租金？被告与港务总公司破产管理人签订的《租赁合同》到期后，被告继续占有使用案涉门面，与原告之间形成不定期租赁，依据法律规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告主张解除与被告的租赁合同关系，要求被告返还门面的诉请于法有据，本院予以支持，并酌情给予被告一个月的腾空门面期限。被告使用案涉门面，未向原告支付门面租金，原告要求被告以《租赁合同》约定的300元/月的标准向原告支付2013年11月29日至返还门面之日的门面租金（原告主张的不定期租赁合同关系解除后的门面租金实际系门面占有使用费）具有合理性，本院予以支持。2013年11月29日至2019年11月6日期间的门面租金为21380元（300元/月×71月+300元/月÷30天/月×8天），对原告主张的该期间内其他租金不予支持。关于被告辩称，原株洲港务总公司拍卖资产时未通知被告，侵害了其作为承租人的优先购买权，该主张属司法破产程序处理的范畴，不影响案涉纠纷处理，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。至于被告抗辩的破产安置问题，因本院判决被告向原告支付租金的依据之一为生效的（2008）株中法民破字3-13号民事裁定，原告已通过司法破产程序合法取得案涉门面所有权，被告主张的破产安置问题可依据破产安置相关规定另行通过正常途径解决，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告辩称原告的诉请已超过诉讼时效，如前所述，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系，不定期租赁合同关系具有特殊性，原告作为不动产所有权人可以随时要求被告支付租金，也可以随时解除合同，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，故本院对原告的该辩解意见不予采纳。被告的其他辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告株洲市湘江投资集团有限公司与被告胡小英就位于芦淞区纺织路30号6栋-9号(原9号)A019门面的租赁合同关系，限被告胡小英于本判决生效后一个月内腾空该门面并将之返还给原告株洲市湘江投资集团有限公司；二、限被告胡小英于本判决生效后十日内向原告株洲市湘江投资集团有限公司支付2013年11月29日至2019年11月6日的门面租金21380元，并按300元/月的标准向原告支付2019年11月7日至返还门面之日的门面租金（占有使用费）；三、驳回原告株洲市湘江投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费340元，由原告株洲市湘江投资集团有限公司承担50元，被告胡小英承担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  沈顺珍人民陪审员  易新能二〇二〇年五月十二日书 记 员  罗 曼附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。