广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初999号 原告：刘佳，女，1987年6月4日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：韦子贤，广西桂吉律师事务所律师。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市长岗路181号广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258。 法定代表人：陈继志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许钟暾，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年3月3日 开庭时间：2020年4月29日 当事人到庭情况： 原告刘佳：委托诉讼代理人韦子贤到庭 被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称华桂公司）：委托诉讼代理人凌通、许钟暾到庭 原告起诉要点 诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》第十条中第2小条的第2小项“本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之一为上限”条款无效；2、被告向原告支付逾期交房违约金45858元（计算方式：自2018年12月31日至2019年11月2日共306天，违约金=购房款×0.0003×306天）；3、被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰•长堽1号10号楼801号房屋一套，房屋总价为499538元。按合同约定被告应在2018年12月31日前将通过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付给原告，但被告直至2019年11月2日才通知原告收房。因被告延期交房构成违约，故应按合同第十条中第2小条第1小项的约定承担违约责任。至于合同第十条中第2小条的第2小项约定的“本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之壹为上限”为格式条款，该条款显失公平，且属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。根据《合同法》的规定，应当确认该格式条款无效。 被告答辩要点 被告华桂公司答辩称，第一，涉案的《商品房买卖合同》第十条第2点并非格式条款，系双方当事人的真实意思表示：首先，根据《合同法》第三十九条的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在合同的“说明”部分，表明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，原告已在该说明下签字捺印，该《商品房买卖合同》系双方充分协商后的真实意思表示。故《商品房买卖合同》第十条第2点不属于《合同法》规定的格式条款。 其次，根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而案涉《商品房买卖合同》第十条第2点，仅就出卖人对买受人承担逾期交房违约金的上限问题进行约定，并不存在上述合同法第四十条规定的无效情形。故即使假设认为该条款为格式条款，也不存在法律规定的无效情形；最后，如原告认为《商品房买卖合同》第十条第2点显失公平的，可对该合同行使撤销权。但该合同签订距今已超过一年，根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，原告也无权请求撤销合同，案涉《商品房买卖合同》为有效合同。综上，《商品房买卖合同》第十条第2点的约定并非格式条款，系双方协商后的真实意思表示，应当合法有效。 第二，根据该合同第九条的约定，如出现合同约定的特殊原因的，被告交房时间相应顺延，根据被告在本案中提供的证据显示，10号楼可顺延交房的期限为260天。 第三、本案原告主张的违约金过高，且已超过合同约定的责任上限，应当予以调低。首先，根据《商品房买卖合同》第十条第2点的约定，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的1%为上限。由此可见，双方已通过约定的方式确定了在逾期交房的情况下，即使假设出卖人真的需要承担逾期交房的违约责任，也应当以房屋总房款的1%为上限。其次，根据我国《合同法》第114条的规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。被告认为原告并未能提交相应的证据证明其因逾期交房遭受的具体损失，其主张的违约金缺乏事实依据。故本案原告主张的违约金过高，应当依法予以调低，被告支付的逾期交房违约金最高额应以房屋总价款1%为上限。 第四，原告要求被告承担本案的诉讼费的诉讼请求既无事实和法律依据，又无合同依据，依法应当予以驳回。 综上，被告认为，《商品房买卖合同》第十条第2点并非格式条款，系双方当事人的真实意思表示，应当合法有效；由于出现了合同约定的特殊原因，被告有权据实延期交房，原告主张逾期交房天数与实际不符；原告主张的违约金过高，应当予以调低，且被告支付的逾期交房违约金最高额应以房屋总价款1%为上限。 分析与认定 案件事实 合同签订的事实 2018年6月15日，原告刘佳（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区长堽路181号富丰·长堽1号10号楼801号房，商品房总金额499538元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致延期交付的；（3）该商品房达到交付日期，买受人未按合同约定期限付款或买受人以该商品房按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放到出卖人账户时，出卖人有权据实相应延期交房；（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准）等待验收或丈量所需的时间。合同第十条约定逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）：(1)出卖人逾期交房在30天内（含30天）的，买受人予以理解，出卖人不承担延期交房的任何责任。（2）逾期超过30日不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定的总房价款的百分之一为上限。3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。 合同履行的事实 原告主张其依约支付了购房款，被告未提出异议。2019年10月25日，涉诉房屋,经建设、施工、设计、勘察、监理等五个单位验收合格。2019年11月1日，华桂公司向业主发布《富丰·长堽1号入住通知书》，通知业主10号楼定于2019年11月2日开始办理入住手续。 其他事实 1、南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日中雨55天、大雨21天、暴雨15日；2018年7月11日至2018年7月24日中雨2天，大雨2天，暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日中雨16天，大雨7天，暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日中雨8天，大雨5天，暴雨3天；2019年8月5日至2019年10月17日中雨2天，大雨3天。被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：2016年4月20日、2016年4月22日、2016年5月13日、2016年6月4日、2016年6月5日、2016年6月16日、2016年7月28日、2016年8月2日、2016年8月3日、2016年8月4日、2016年8月13日、2016年10月19日、2017年1月11日、2017年5月8日、2017年5月12日、2017年5月15日、2017年6月10日、2017年6月27日、2017年7月2日、2017年7月3日、2017年7月5日、2017年7月8日、2017年7月31日、2017年8月2日、2017年8月23日、2017年8月24日、2017年8月25日、2017年8月28日、2017年8月29日、2017年9月12日、2017年10月7日、2017年10月16日、2018年4月15日、2018年5月9日、2018年5月13日、2018年6月24日、2018年6月26日、2018年8月23日、2018年8月31日、2018年9月17日、2018年9月18日，施工单位以大雨以上天气停工，申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，合计工期顺延天数41天。 2、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年6月21日施工单位以早上8点停电至下午18点，连续停电10小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2016年9月2日施工单位以早上10点停电至晚上21点，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位同意，监理单位注明外网停电时段10点至18点，1#塔吊已停用，2#塔吊正常使用；（3）2016年9月18日施工单位以早上10点30分停电至下午18点30分申请工期顺延一天，华桂公司的现场负责人注明现场无停工，不予签证。1号楼可签认工期延误一天，2号楼工期延误不予签认；（4）2016年10月21日施工单位以早上8点25分停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2016年12月24日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（6）2017年3月23日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（7）2017年5月25日施工单位以早上9点20分停电至晚上20点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（8）2017年12月18日施工单位以早上8点停电至下午18点，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（9）2018年3月27日施工单位以早上7点30分停电至下午18点30分，连续停电11小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（10）2018年7月31日施工单位以上午8点停电至晚上20点，连续停电12小时，已超过8小时，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 3、被告华桂公司提供的建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单显示：（1）2016年11月25日施工单位以早上9点30分至下午19点25分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（2）2017年2月25日施工单位以早上9点至下午17点停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（3）2017年4月27日施工单位以早上10点至晚上9点20分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（4）2017年7月20日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认；（5）2017年10月27日施工单位以下午1点至晚上9点10分停水，申请工期顺延一天，建设单位、监理单位予以确认。 4、2016年至2019年期间南宁市人民政府下发了南府字【2016】4号、【2017】21号、【2018】12号、【2019】13号通知，内容均为：高考期间的6月7日8点至6月8日17点，中考期间的6月24日8点至6月26日下午17点，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。2017年施工单位以建设项目位于考点附近，6月7日、6月8日高考期间及6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延5天，建设单位、监理单位予以确认；2018年、2019年，施工单位以建设项目位于考点附近（十七中考点正对面），6月24日至26日中考期间需停工为由，申请工期顺延3天，建设单位、监理单位予以确认。对此，原告认可被告主张案涉工地处于十七中200米范围内这一事实，认为如发生在合同签订之后至约定交房之日期间因中考导致停工可以合理顺延，但主张十七中不是高考考点，高考不属于可以顺延的理由。 5、2016、2017、2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好2016年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2016】57号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2017】86号），《南宁市城乡建设委员会关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】123号），通知内容分别为：2016年9月6日至9月15日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2017年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业；2018年9月7日至9月16日，绕城高速内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。2018年南宁市城乡建设委员会下发了《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安【2018】166号），通知内容包括：12月4日零点至12月14日24点期间全市市区范围内建筑工地（除个别因特殊原因允许施工的项目外）停工整治。根据上述南建质安【2018】166号通知，施工单位申请工期顺延11天，监理单位予以确认，但建设单位即华桂公司在签证单上只同意顺延10天。 6、被告提供的南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺显示：南宁市政府同意在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工，停工时间为2019年3月15日至2019年3月20日。2019年3月17日，施工单位以“我公司于2019年3月15日收到兴宁区住建局发文南水环指请【2019】4号《南宁市水环境综合治理工作指挥部文件》，关于在海绵城市试点建设验收期间对黄泥水排放严重内河段汇水范围工地暂停施工的通知，华桂苑三期（富丰•长堽1号）项目位于政府要求的在建工地暂停施工范围，故2019年3月15日至2019年3月20日海绵城市验收期间要求工地暂停施工时间应给与工期顺延”为由，申请1号楼、3号楼、3A号楼工期顺延6天”，建设单位、监理单位予以确认。 以上事实，有南宁市商品房买卖合同、收据、个人借款凭证、竣工验收意见书、入住通知书、南宁市气象局科技服务中心证明、签证单、通告、通知、公文处理笺、路网图等证据在卷佐证。 法律分析 合同的效力和性质：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 2、违约责任：合同约定被告应于2018年12月31日交房，而被告直至2019年11月2日才通知交房，现被告抗辩其存在合同第九条约定的延期交房的事由，故可以据实延期交房。关于被告的抗辩是否符合合同约定及法律规定，本文分析如下：第一，关于遇到高考、中考、南宁市“两会”的原因是否可以据实延期的问题。合同第九条对因高考、中考导致停工可据实延期作出了明确规定，而根据被告提交的南宁市人民政府下发的“全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业”的通知，只有在被告属于考点学校200米范围内的建筑工地时才能据实延期，现原告对被告主张案涉工地处于十七中200米范围内这一事实无异议，本院亦予以确认。原告同意对发生在合同签订之后至约定交房之日期间因中考导致停工可以合理顺延，本院予以照准。被告主张十七中属于高考考点，但未提交相应证据予以证实，原告亦不予认可，本院对其该项主张不予采信。在被告提交的有关因中考导致停工的签证中，有3天的签证证实确因中考造成工期延误，且该停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延3天；至于南宁市“两会”是否可据实延期，合同并未对此作出明确约定，且“两会”每年都会发生，被告在签订合同时就可以预见，应对此有相应的安排，故被告以此作为顺延交房的事由，本院不予支持；第二，关于降雨天气是否可据实延期的问题。合同第九条约定了“气象部门记录当日降雨达中雨以上时按1日计算延期”，被告同时亦提交了因大雨以上降雨天气导致停工顺延的签证，故被告可因降雨天气导致停工据实顺延交房，但在被告提供的有关降雨延期的签证中，合同签订前及约定交房时间后因降雨天气导致停工形成的签证，不能作为顺延事由。经核查，被告提供的有关降雨延期的签证，因大雨以上天气停工天数合计41天，而处于合同签订后及约定交房时间前的天数实为6天，故交房可据实顺延6天；第三，关于停电是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停电延期的签证中，有9天的停电签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由，有1天的停电签证证实确因停电造成工期延误，且该停电发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延1天；第四，关于停水是否可据实延期的问题。合同第九条对因非正常停电、停水导致停工可据实延期作出了明确规定，在被告提供的有关停水延期的签证中，所有的停水签证发生在本案合同签订之前，故不能作为顺延事由；第五，关于建筑工地因自治区成立六十周年停工整治可否作为据实延期事由的问题。根据南宁市城乡建设委员会的相关文件，为庆祝自治区成立60周年，南宁市市区范围内建筑工地从2018年12月4日至12月14日停工整治。该活动不属于周期性固定举行的活动，被告对该活动可能采取的措施也无法预见，被告交房可据实顺延。被告提交了签证证实在上述期间被告同意停工10天，且上述停工发生在签订合同之后、约定交房期之前，故交房可据实顺延10天；第六，关于内河河段工地因海绵城市验收暂停施工可否作为据实延期事由的问题。根据被告提供的文件，因海绵城市验收需对相关河段范围的工地从2019年3月15日至3月20日期间暂停施工，被告对该验收事项可能采取的措施也无法预见，被告亦提交了签证证实在上述期间停工6天，因该事由发生在约定交房期之后，若上述期间仍处于被告可推迟交房期限内，则被告可以以此作为顺延交房的事由，反之不能以此作为顺延交房的事由。 综上，双方约定的交房之日为2018年12月31日，因中考、降雨天气、停电、自治区成立六十周年停工整治可据实顺延3天、6天、1天、10天，合计20天，即华桂公司可以推迟至2019年1月20日交房。华桂公司通知原告于2019年11月2日可办理入伙手续，故自2019年1月21日起至2019年11月2日止，共逾期交房286天。关于逾期交房违约金，根据合同关于逾期交房违约责任的约定，华桂公司应按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，且违约金最高额以约定的总房价款的百分之一为上限，至于“本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之一为上限”是否有效的问题，因格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商确认的条款，而本案在《商品房买卖合同说明》部分已写明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，且原告在该说明部分签字确认表示已经阅读，故合同中约定的该违约金上限的条款并非格式条款。同时，该条款并未存在免除被告华桂公司的责任，排除原告主要权利的无效情形，故对原告提出的第一项诉讼请求，本院不予支持，双方应按该上限条款的约定执行，据此，被告应向原告支付违约金的数额最高应不超过4995元（499538元×1%）。至于原告在本案中主张按房款总额的万分之三计算违约金，实为主张调整约定违约金，但原告并未提供充分证据证实约定违约金上限数额过分低于逾期交房造成的实际损失，应当尊重当事人对违约金条款所作的约定，故本院对约定违约金数额不予调整。被告应当按合同约定向原告支付违约金金额为4995元，原告主张超过上限的部分，本院不予支持。 判决结果 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，判决如下： 被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告刘佳支付逾期交房违约金4995元； 驳回原告刘佳的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费473元，由原告刘佳负担421元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 谢 玲 二〇二〇年五月十八日 书记员 杨二凤 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。