内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民再18号   抗诉机关：内蒙古自治区包头市人民检察院。   申诉人（原审原告）：赵超群，男，1986年1月10日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区。   被申诉人（原审被告）：包头市京奥港置业有限责任公司，住所地内蒙古包头市昆都仑区。   法定代表人：赵亮，该公司董事长。   委托诉讼代理人:姚恩哲，内蒙古铭法律师事务所律师。   被申诉人（原审被告）：江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所地江苏省海安县。   法定代表人：笪鸿鹄，董事长。   委托诉讼代理人：吴建华，该公司员工。   申诉人赵超群因与被申诉人包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称京奥港公司）、江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初3414号民事判决，向包头市人民检察院申诉。包头市人民检察院于2019年12月26日作出包市检民（行）监[2019]15020000XXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉，本院作出（2020）内02民抗5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。包头市人民检察院指派检察员刘巧生、王暮曦出庭，申诉人赵超群、被申诉人京奥港公司的委托诉讼代理人姚恩哲到庭参加诉讼，被申诉人苏中建设经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。   包头市人民检察院抗诉认为，原判决适用法律错误。具体理由：赵超群与京奥港公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。京奥港公司未能在合同约定的期限内将赵超群需要办理房屋产权的资料报送产权登记机关备案，构成违约，在违约期间内，其应按合同约定每日万分之二向赵超群承担违约金。包头市昆都仑区人民法院以双方合同中约定的违约金过高，调整为日0.5违背了当事人的有效约定且依据不足。   赵超群申诉称，请求撤销一审判决，依法改判按照合同约定日2计算到2016年10月31日违约金共计48711.25元，诉讼费由被申诉人承担。理由如下：1.一审判决认定事实不清，在没有事实和法律依据的情况下，仅以双方合同中约定的违约金过高这个主观意见，就将违约金标准每日2调整为0.5。双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，违约金高并不是由于违约金约定本身过高，而是由于被申诉人违约造成的。2。逾期办理产权证的原因与申诉人无关，被申诉人所建房屋不具备验收条件并且存在诸多质量问题、人防和消防问题，全部责任应由被申诉人京奥港公司承担。   京奥港公司辩称，本案是系列案件，原审法院考虑到了企业整体的负担和现状，依法调整违约金符合法律规定，同意一审判决。   赵超群向一审法院起诉请求：1.判令被告立即维修房屋裂缝、外墙保温裂缝、墙体倾斜、墙体空鼓、窗户漏风等质量缺陷，并经包头市建设工程质量监督站验收合格；2.判令被告京奥港公司赔偿装修损失125454元；3.判令被告京奥港公司向原告支付从2014年4月11日起至2016年7月31日止（843天，每天123.94元）的逾期办理房屋产权证违约金104481.42元；4.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。   一审法院认定事实：2012年8月27日，原告与被告京奥港公司签订《包头市商品房买卖合同》及其补充合同一份，原告购买被告开发的位于包头市昆都仑区黄河大街以南林荫南路以西京奥港花园21栋205号房屋一套，总价款为619736元。《包头市商品房买卖合同》第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应每日按照商品房价款的2向买受人支付违约金”。补充合同约定：“买受人应按照出卖人在房屋交付前向其发出的入住通知或关于办理房屋权属登记的通知所规定的期限及要求，将办理产权及抵押登记所需的文件资料及税费送交出卖人或代办机构。出卖人承诺于该商品房交付后，且买受人将全部办证所需的材料向出卖人提供齐全之日起720天内，协助其办好该商品房产权证”。被告京奥港公司于2016年10月31日取得了京奥港花园三期21栋的房产初始登记办结通知书。在庭审过程中，原告与被告京奥港公司认可交付房屋时间为2013年10月13日。原告未主动交纳代办产权证的费用及工本费；被告京奥港公司认可尚未通知原告交纳代办产权证的费用及工本费。2014年6月3日因下水道返水导致原告室内地面木地板、地毯、壁纸、门套等装修及物品遭到污水浸泡。为此，原告申请对装修损失的价值进行鉴定，经一审法院委托鉴定，鉴定结果为33415元。   一审法院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。合同约定原告应按照被告京奥港公司在房屋交付前向其发出的入住通知或关于办理房屋权属登记的通知所规定的期限及要求，将办理产权及抵押登记所需的文件资料及税费送交被告京奥港公司，但截至本案开庭审理时，被告京奥港公司尚未通知原告交纳办理房屋权属登记所需的费用，因《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系被告京奥港公司提供的格式合同，不能因被告京奥港公司怠于履行通知义务而免责，故依照合同约定及商品房买卖的交易习惯，被告京奥港公司应在向原告交付房屋之日即2013年10月13日起的720日内，即2015年10月21日前为原告向房管部门提交备案手续并办理不动产权登记。被告京奥港公司于2016年10月31日才完成初始登记备案，其未按合同约定按时完成备案义务，构成违约，应自2015年10月21日起承担违约期间的违约金。但双方合同中约定的违约金过高，一审法院予以适当调整为日0.5，原告主张违约金至2016年7月31日止共计284天，每天30.99元（619736元×0.5），故被告京奥港公司应向原告支付违约金8801.16元。被告京奥港公司辩称系因被告苏中建设未完成小区人防工程导致逾期办理房屋所有权证，一审法院认为基于合同的相对性，被告苏中建设是否完成小区人防工程不构成免除被告京奥港公司逾期办理房屋权属登记的事由，故对该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于被告京奥港公司的其他抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院亦不予采信。被告苏中建设系承建商，不承担逾期办理房屋权属登记的违约责任。关于原告主张的赔偿损失请求，一审法院认为，被告京奥港公司作为房地产开发及销售公司，其应当确保自己销售的房产质量，本案在排水管道发生返水事宜时，原告已向物业等部门反映，并经勘查系施工问题造成，故被告京奥港公司应当对原告因此遭受的损失予以赔偿。现经鉴定确认工程造价为33415元，原告也认可该数额，故对原告主张的该项请求支持33415元。被告京奥港公司未能提供证据证明排水管道的施工系苏中建设所为，故苏中建设不承担赔偿责任。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效后三十日向原告赵超群赔偿损失33415元；二、被告包头市京奥港置业有限责任公司于本判决生效后三十日向原告赵超群支付违约金8801.16元；三、驳回原告赵超群的其他诉讼请求。案件受理费4750元、鉴定费3000元（原告已预交），由原告负担3895元，被告包头市京奥港置业有限责任公司负担3855元。   再审期间，双方均未提交新的证据。经本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。   本院再审认为，赵超群与京奥港公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充合同系双方真实意思表示，合同真实有效。双方当事人对原审判决确认京奥港公司向赵超群赔偿损失33415元并无争议，争议焦点为原审判决对逾期办理房屋产权证的违约金酌情调整为每日0.5是否正确。本案中，京奥港公司在合同约定的期限内未能将申诉人赵超群需要办理房屋产权的资料报送产权登记机关备案，应承担违约责任，但由于房屋已经交付赵超群，赵超群对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，涉案房屋逾期办理初始登记，并未实际影响赵超群的居住使用。违约责任的承担应当以填补被违约方所遭受的实际损失为原则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。一审法院根据京奥港公司的请求及本案实际情况，将双方合同约定的“甲方每日按商品房价款的2向乙方支付违约金”，调整违约金为每日0.5并无不当。   综上所述，申诉人赵超群的再审请求和理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初3414号民事判决。   本判决为终审判决。   审 判 长 韩 楚   审 判 员 张 宽   审 判 员 高阿韬     二○二○年五月十二日   法官助理 沈亚楠   书 记 员 王 凯   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。   人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。