广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终383号 上诉人（原审被告）：贺州市恒运空调设备有限公司，住所地贺州市八步区安定巷89-1号。 法定代表人：黄星龙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李良民，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴震，广西卓秀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄招娣（曾用名：黄丽梅），女，1970年10月29日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶绿尖，广西灵丰（平桂）律师事务所实习律师。 上诉人贺州市恒运空调设备有限公司（以下简称“恒运公司”）因与被上诉人黄招娣合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2019）桂1103民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人恒运公司上诉请求1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的其他诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一）上诉人对涉案租金损失不存在过错，无论该损失是否存在，均不应当由上诉人负担。1.在本案中，自2019年3月19日房屋损害发生后，被上诉人拖延至2019年7月才起诉，期间被上诉人就涉案房屋一直没有安排装修，也不准上诉人安装空调或者修复房屋，甚至要求上诉人拆除已经安装好的部分工程，可见被上诉人系自行零散装修，并不急于使用或出租涉案房屋，故本案被上诉人并不存在租金损失。2.《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》虽然约定空调安装完成交付的时间，而涉案房屋自3月份损害发生开始，上诉人积极协商，希望尽快开工安装空调并提出请人修复房屋，但是被上诉人一直拖延，因此上诉人并不存在拖延安装或者拖延修复房屋之行为。3.涉案《司法鉴定意见书》所附的《房屋加固工程预算书》中的《主要材料及价格表》显示：该修复工程仅需2.82个工日。即便是由上诉人进行修复，亦能涵盖在依据交易习惯所确定的空调安装完成交付的期限之内，不可能出现“对房屋的装修交付出租确实会造成延后的影响”这一情形。由此可见，即便客观事实上被上诉人房屋装修交付出租确有延后，也是因被上诉人自身的拖延行为所造成，然而一审判决在认定被上诉人存在过错的情况下，仍然认定上诉人需支付3个月的租金损失不合理。(二）一审法院认定证据和事实方面前后矛盾，《整栋商铺租赁合同》约定的租金数额不能单独作为认定本案租金损失计算的依据。一审法院已经认定“该租赁合同不能作为被上诉人主张的交付时间而起算租金损失的依据”，但是在没有其他证据结合以证明合同所约定的租金数额合理的情况下，直接参照《整栋商铺租赁合同》约定的租金数额计算损失明显违背民事纠纷中的证据审核认定原则。二、一审判决适用法律错误。《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》签订及安装时被上诉人房屋属清水房，并不存在可以出租或实际使用的基础，其房租损失主张明显超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不属于《合同法》第一百一十三条所规定的“合同履行后可以获得的利益。”而一审法院认定租金损失系错误理解并适用了该规定，损失须由上诉人承担。另，《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案被上诉人即便有其诉称的“租金损失”也系因其自身的拖延行为所造成的“扩大的损失”，依法不应当由上诉人承担。 被上诉人黄招娣辩称，一、上诉人对被上诉人所诉的租金损失存在过错，无论上诉人的房屋是租赁还是自己使用，该损失客观存在，应当由上诉人来承担，理由是：1.桂林市正诚司法鉴定中心修复方案未出具之前，无论是上诉人继续安装空调或是被上诉人继续装修房屋，都有可能会对房屋造成更严重的损害，任何一方都不敢保证擅自动工所采取的方案是否可行，这也是被上诉人不得不停工没有继续安排装修和不准上诉人继续安装空调的原因，但这并不能成为上诉人所述的被上诉人系自行零散装修，并不急于使用或出租涉案房屋，不存在租金损失的理由。2.被上诉人不存在拖延起诉的事实。2019年3月19日，上诉人将被上诉人的房屋造成损害之后，双方就一直协商处理方案，从最初上诉人提出自己找人修复到后来找了几家又认为别人开价高就迟迟不修复，被上诉人一直催促也未果，直到2019年4月22日经双方反复协商，上诉人的法定代表人黄星龙立写了《确认书》，明确了造成房屋的主梁损坏与赔偿是由黄星龙负全责，该份材料充分反映了双方的协商过程和初步的协商结果。此后，双方分别寻找有资质机构对房屋进行检测、出具修复方案及费用等方面进行咨询，但由于上诉人并不确认对相关部门的修复方案及费用，才最终导致双方协商未果，因此被上诉人才在2019年7月2日提起诉讼。3.修复工程所需时间与停工时间是两个概念，在鉴定意见书出具之前修复方案未定，无论是上诉人或是被上诉人都不能擅自动工，任何一方都不敢保证擅自动工所采取的方案是否科学、是否合理、是否会造成更大的损害，因此，只有在修复方案确定以后才能恢复施工，停工与修复工程需要多少个工日是没有关系的，停工对上诉人的租金损失客观存在，上诉人需要支付被上诉人停工时间的租金损失。二、一审适用法律正确，被上诉人没有扩大损失。被上诉人的损失，根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，关于合同履行后可以获得的利益，在双方签订《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》时，被上诉人已经进行房屋的装修，而因为上诉人的原因导致装修停工，如果装修顺利完成的话，被上诉人已经可以提前实现对外租赁并产生租赁收益的利益，但上诉人的原因导致工程不得不停工，而要进行诉讼，并且是在经过司法鉴定出具了修复方案以后才得以复工，被上诉人在鉴定结果出具后就及时另行找人完成修复，因此被上诉人也没有扩大损失，导致的租金的损失是必然的，属于合同履行后可以获得的利益，应予以赔偿。三、被上诉人的租金损失客观存在，一审判决上诉人承担赔偿租金损失责任具有事实和法律依据。被上诉人的房屋七楼是租赁给案外人贺州鸿通装饰工程有限公司作办公使用，七楼约290平方米，每平方米租20.69元，月租金6000元也是现在的市场租赁价，从2019年3月19日上诉人将被上诉人的房屋造成损害之后到2019年9月19日桂林正诚出具司法鉴定意见，共计6个月即180天，一审法院酌情判决上诉人承担18000元并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄招娣向一审法院起诉请求:1．判令被告恒运公司赔偿原告黄招娣房屋修复加固费用9451.12元；2．判令被告恒运公司赔偿原告黄招娣房屋租金损失33200元（6000元÷30天×166天，时间截止至2019年11月14日止）；3．案件受理费、鉴定费14110元，由被告恒运公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月12日，黄丽梅即原告黄招娣（甲方）与被告恒运公司（乙方）签订了《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》，被告恒运公司向原告出售天加洁净家用中央空调，并安装到原告位于贺州市平桂区鹅塘路口的自建房屋（贺州市平桂区新编1、2号），其中合同约定：第二条工程总价31330元；第三条第2项“冷媒管、冷凝水管、送回风管道的制作安装及保温施工（管道根据现场实际情况进行安装），第5项“施工设计规范《天加中央空调施工设计规范》”；第五条第1.1条“甲方负责指定安装位置及要求，提供乙方施工材料存放用地，施工用水、电，包括清除障碍物”，第2.1条“乙方在施工中，必须严格遵守甲方管理制度，必须严格执行安全施工操作规范、防火规定，工艺规范及质量标准”，第2.3条“乙方需按照双方商定的方案进行供货、安装并保证工程施工质量和施工进度。”；第七条付款方式：“预付款壹万元整，安装调试后付贰万元整，入住后付清余款”。 合同签订后，原告于2019年3月17日向被告支付了空调订金20000元。2019年3月19日，被告派出工作人员将空调运到原告位于贺州市平桂区的自建房屋进行安装。原告到场后发现被告的工作人员对承重墙进行钻孔施工，将原告七楼房屋的主梁了钻了8个孔，并切断了钢筋。现场勘验，8个孔径为65mm-75mm，切断了约5根主筋。对损害情况，2019年4月22日，被告的法定代表人黄星龙立写了确认书交原告收执，确认书内容为：“乙方在安装中央空调时，没有经过业主的签字下直接把七楼的4个房间与大厅的主梁钢筋切断8个6公分左右的孔，直接穿透大厅2条梁的孔主罗纹钢筋多条左右，双方已在现场确认并拍下照片，现造成房屋的主梁损坏与赔偿全由黄星龙负全责。”被告辩称确认书中最后一句“现造成房屋的主梁损坏与赔偿全由黄星龙负全责”系原告加上去的，原告则主张该句系经过被告当场同意加上去的。 对损害赔偿，原、被告协商未果。原告于2019年7月2日向该院提起诉讼，并对涉案房屋的损害及修复等申请司法鉴定。桂林市正诚司法鉴定中心作出了桂林正诚司鉴中心［2019］建质鉴字第18号《桂林市正诚司法鉴定中心司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1．被告在安装空调的过程中的钻孔行为对原告房屋建筑结构造成损害；2．桂林理工大学勘察设计研究院对涉案损害房屋出具了修复方案，具体见桂林理工大学勘察设计研究院出具的《黄招娣房屋加固改造项目加固示意图》；3．上述修复加固方案的修复加固费用为玖仟肆佰伍拾壹圆壹角贰分（￥9451.12元），详见《房屋加固工程预算书》。 原告在诉讼过程中向该院提交原告（甲方）与案外人贺州鸿通装饰工程有限公司（乙方）于2019年3月10日签订的《整栋商铺楼租赁合同》1份及2019年9月27日收据复印件1份，原告诉称因贺州鸿通装饰工程有限公司收据将原件丢失，该收据系补写的，原告原来立写的收据系从他人处撕出一张空白收据立写的，也没有存根。该租赁合同约定：原告将坐落于贺州市平桂区八鹅路新编1-2号整栋商铺楼出租给案外人做办公使用，整栋楼建筑面积约2300平方。……七楼豪华装修，约290平方米，每平方米租20.69元，月租金为陆仟元整（￥6000元）。……七楼装修期为80天完工，即2019年3月10日至5月30日止。甲方必须先将七楼的房子交付给乙方验收使用，一到六楼的装修期间为十个月，即2019年3月10日至12月30日止。被告对该租赁合同及收据有异议，认为系事后补签的。 原、被告确认对《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》是否继续履行以及交付的订金在本案中不予处理。 一审法院认为，原告与被告在自愿的基础上签订《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》，不违反法律规定，合法有效，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。被告安装空调，不管原告是否在场，被告依法应当按照技术规范确保房屋的安全进行安装。被告未按相应的技术规范确保房屋的安全进行安装，由此造成的损害，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担损害赔偿的责任，被告辩称原告亦有过错的抗辩理由不能成立。房屋损害的修复加固费用，经司法鉴定确认为9451.12元，予以认定。司法鉴定费14110元，系确定房屋损害的原因、程度及修复等进行鉴定必须产生的费用，因此，该费用亦应由被告承担。对租金的损失，因损害发生时，涉案房屋还在装修当中，且由原告自行零散装修，原告没有确凿的证据能够证实何时能装修交付，原告提交的《整栋商铺楼租赁合同》，不管是否属于事后补签，该租赁合同不能作为原告主张的交付时间而起算租金损失的依据。但被告造成的损害，对房屋的装修交付出租确实会造成延后的影响，造成一定的租金损失，被告应承担赔偿租金损失的相应责任。另外，损害发生后，原告依法亦应承担防止扩大损失的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，综合本案情况，该院参照《整栋商铺楼租赁合同》约定的租金数额，酌情确认3个月的租金损失为18000元（6000元/月×3个月）。据此，该院确认：1．被告恒运公司应赔偿原告黄招娣房屋修复加固费用9451.12元、司法鉴定费14110元，合计23561.12元；2．被告恒运公司应赔偿原告黄招娣房屋租金损失18000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款的规定，判决：一、被告恒运公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄招娣房屋修复加固费用9451.12元、司法鉴定费14110元，合计23561.12元；二、被告恒运公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄招娣房屋租金损失18000元。一审案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由原告黄招娣负担105元，被告恒运公司负担420元。 本院二审期间，被上诉人黄招娣向本院提供如下证据： 证据1.上诉人法定代表人黄星龙与被上诉人黄招娣的微信聊天记录一份共21页，拟证明从2019年3月19日被上诉人房屋受损到2019年6月底，被上诉人与黄星龙一直协商修复房屋损害的相关事宜，在协商未果的情况下，被上诉人才于2019年7月2日向法院提起诉讼，被上诉人不存在拖延起诉的事实。 证据2.被上诉人黄招娣房屋七楼现场照片一份共3页，拟证明被上诉人的房屋七楼是租赁给案外人贺州鸿通装饰工程有限公司作办公使用，被上诉人因房屋受损导致被迫停工，因此房屋租金损失客观存在。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。综合诉辩双方的意见及全案证据，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本案各方当事人的争议焦点是：上诉人恒运公司是否应赔偿被上诉人黄招娣房屋租金损失？一审判决恒运公司赔偿被上诉人黄招娣房屋租金损失18000元是否合理有据？ 本院认为，被上诉人提供的整栋商铺租赁合同、收据、与上诉人法定代表人黄星龙的微信聊天记录、涉案房屋七楼现场照片，结合本院现场勘查，证据间相互印证，形成证据链，充分证实被上诉人黄招娣将涉案房屋用于租赁的事实。上诉人的安装行为导致被上诉人的房屋受损而被迫停工，也导致涉案房屋七楼的装修整体延后，因装修期不因房屋受损而缩减，故被上诉人的损失客观存在，上诉人应赔偿被上诉人停工期间的损失，即从2019年3月19日上诉人损害被上诉人房屋到2019年9月19日桂林市正诚司法鉴定中心出具司法鉴定意见，共计6个月即180天。综合全案证据及各方当事人对案件事实的陈述，以及涉案房屋的地理位置、面积、装修情况等因素，本院认定一审判决上诉人赔偿被上诉人租金损失18000元，实体处理并无不当，本院依法予以维持。但一审酌情按照3个月计算损失，与本案客观实际不符，本院依法予以纠正。关于上诉人主张被上诉人存在拖延行为导致扩大损失的主张，本院认为，从被上诉人提供的其与上诉人法定代表人黄星龙的微信聊天记录，证实自2019年3月19日被上诉人房屋受损至一审起诉前，双方均在协商修复房屋受损的相关事宜。在协商未果的情况下，被上诉人及时提起诉讼主张权利，被上诉人取得桂林市正诚司法鉴定中心出具司法鉴定意见后，及时组织人员对涉案房屋七楼进行了修复。上诉人的该项上诉主张，与本案查明的事实不符合，本院不予支持。涉案房屋共7层，建筑面积为2032平方米，被上诉人将房屋用于出租系上诉人在订立《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》时预见到或者应当预见到的，上诉人主张其在签订《天加洁净家用中央空调销售及安装合同》时被上诉人房屋属清水房，被上诉人的租金损失明显超出上诉人在订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，依据不足，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，依据不足，理由不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元（上诉人已预交），由上诉人贺州市恒运空调设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  陈立峰 审 判 员  黄义奎 二〇二〇年五月十五日 法官助理  蒙晓华 书 记 员  温沐瑾