江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8139号原告：濮晓华，男，1976年10月26日生，汉族，住苏州市相城区。原告：史美花，女，1976年12月27日生，汉族，住苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王翔，江苏苏合律师事务所实习律师。被告：苏州市诗卓置业有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇新燕大道55号20栋沿街商铺从西往东第1间至第3间。法定代表人：王艾瑜，经理。委托诉讼代理人：王悦，系被告公司员工。委托诉讼代理人：严姬，系被告公司员工。原告濮晓华、史美花与被告苏州市诗卓置业有限公司（以下简称诗卓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行审理。后本案依法转为普通程序，且根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，结合案件的实际情况，依法由审判员余琼琼独任审理。本院于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告濮晓华（参加第一次庭审）、史美花及其委托诉讼代理人阙银元、被告诗卓公司的委托诉讼代理人王悦、严姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮晓华、史美花诉称，请求法院依法判令：1、被告立即向原告交付位于苏州市相城区的商品房，并支付逾期交房违约金（以房屋总价款6350000元为基数，按日万分之一标准自2018年7月1日计算至实际交付之日止）；2、被告立即向原告交付苏州市相城区房屋所附赠花园800平方米或赔偿原告花园面积减少损失800000元（暂以1000元/平方米计算，以实际评估价为准）；3、被告立即协助原告向苏州市相城区不动产登记机构申请办理苏州市相城区房屋的不动产转移登记及申请办理不动产权证书；4、被告承担本案全部诉讼费用。在审理中，因原告于2020年1月9月支付了剩余房款1905000元后，已自行办理并领取了不动产权证书，故原告撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2017年5月18日签订《苏州市商品房买卖合同》一份，就位于苏州市相城区的商品房买卖达成一致，约定该房屋总价款为6350000元，并约定了价款支付方式。在该房屋销售过程中，被告方承诺此房屋附赠面积约800平方米的花园，故促使原告购买此房。合同签订后，原告依约支付该套房屋的全部购房款。合同约定被告应于2018年6月30日前交付该房屋及其附属设施，然原告查勘发现被告所承诺的花园部分已被政府围挡，该花园实际已无法交付。原告得知此情况后与被告沟通至今，被告既未向原告交付房屋，也未就花园问题与原告协商。原告至今未能入住所购该房屋，遭受了巨大的经济损失。被告诗卓公司辩称，原、被告双方于2017年5月18日签订商品房买卖合同，合同中明确约定了标的物为位于苏州市相城区商品房，建筑面积613.21平方米。合同中并未约定应向原告交付花园800平方米，同时合同中明确约定了房屋的交付时间为2018年6月30日前。实际上被告于2018年6月份向原告寄送催款函，房屋已经具备了交付条件，原告也收到了该催款函，目前房款还剩1905000元没付，被告不存在逾期交付房屋，因为原告房款一直未付清的情况下被告是没有交付义务的。后原告虽在2020年1月9日付清了剩余房款1905000元，但依据商品房买卖合同产生的逾期付款违约金原告也并未向被告支付。关于花园的问题，原告并无任何证据证明双方曾约定有800平米的花园，原告所述的花园面积通过规划图显示都是在红线外的，业主不具有产权，而且也不计入建筑面积。经审理查明，2017年5月18日，原告濮晓华、史美花作为买受人与苏州市海伦堡房地产开发有限公司（后公司名称变更为苏州市诗卓置业有限公司）作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份。所涉本案主要条款为，该合同第二条约定：由濮晓华、史美花购买苏州市海伦堡房地产开发有限公司开发的位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共613.21平方米，套内建筑面积为589.342平方米，分摊的共有建筑面积为23.869平方米，该商品房建设工程规划许可文件载明的平面布局图见本合同附件一，该商品房平面图见本合同附件二，本建筑区划的配套设施在本合同补充条款或附件中约定，未作约定的，按房屋所在地的规划行政部门批准的图纸为准。其中：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。合同第四、第五、第七条约定，该房屋总价款为6350000元，付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付总房款的31%，其余部分房价款由买受人贷款支付；买受人未按照合同约定逾期支付房款在180日之内的，应承担自约定付款期限届满之次日起至出卖人实际收到逾期房款之日止按照日万分之一标准计算的逾期付款违约金。合同第十七、十八条约定，出卖人定于2018年6月30日前将该商品房交付给买受人，房屋交付的程序为出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条约定，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人使用，逾期在180日之内，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第三十二条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。在该份合同落款处由原告濮晓华、史美花、被告诗卓公司分别签字盖章予以确认。在合同的附件二中载明了房屋建筑面积251.80平方米、地下室建筑面积223.80平方米，车库建筑面积137.61平方米。合同的附件三中载明了买受人的房款付款方式为，于2017年2月14日交付定金100000元，首期楼款2440000元（楼价40%扣除定金），须于2017年6月15日或之前付清及签署《商品房买卖合同》，二期楼款1905000元（楼价30%），须于2017年11月30号之前付清；三期楼款1905000元整（楼价30%），须于2018年5月30号之前付清。后原告濮晓华、史美花向被告诗卓公司支付了房款444.5万元，被告诗卓公司就已支付的房款部分向原告开具了增值税普通发票。2018年6月29日，被告诗卓公司取得了苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，告知珍珠湾花园（11#-12#、14#-16#、19#、地下车库一期、配电房一）项目建设工程已通过交付使用备案。后原告认为，在其购房时被告承诺案涉房屋附赠面积约800平方米的花园，已被政府围挡，花园已实际无法交付，故在与被告协商未果后，遂诉至本院。另查明，依据珍珠湾花园的总平面图可以看出，原告濮晓华、史美花购买的珍珠湾花园14幢101室案涉房屋位于小区最东面，在其房屋前有花园，且依据庭审中原告出示的手机图片看出，花园面积并不大，在其房屋花园的外围有铁围挡。铁围挡外侧即红线外侧是沿湖绿化带，沿湖绿化带东面即为珍珠湖。还查明，原告濮晓华、史美花于2020年1月9日付清了购房尾款1905000元，且原告濮晓华、史美花已就案涉房屋办理了不动产权证书。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同一份、发票两张、被告提供的交付使用通知书复印件一份、规划图纸复印件两份以及庭审笔录予以证实。在审理中，原告濮晓华、史美花为了证明被告承诺向其交付800平方米的花园，还提供了证明一份、宣传册一本、证人证言等证据。经质证，被告诗卓公司认为，证明的出具人仝仲春并非被告员工，无法确认真实性；宣传册除手写部分无法核实真实性外，内容正好可以说明被告对外宣传时是不包含花园的；两位证人与原告均是朋友关系，且在原被告双方签订合同时证人也均不在场，因此对证人证言不予认可。本院经审查后认为，仝仲春的证明从证据形式上来说属于证人证言，但仝仲春并未出庭作证接受法庭询问，故不符合法定证据形式，本院对其证据效力不予确认。对于宣传册，从宣传册的平面图上并无法看出原告所购买的房屋包含了800平方米的花园，宣传册上虽手写注明“613.21赠795平方米花园”，但仅以此并不能作出被告承诺向原告出售的案涉房屋包含了近800平方米的花园的推断，还应结合双方签订的商品房买卖合同来确定合同内容。对于两位证人证言，其所陈述的内容仅是单方陈述，并没有其他证据可以佐证或者与原告提供的其他有效证据形成证据锁链，且证人均与原告是朋友，具有一定的利害关系，故对于证人证言的证据效力本院不予确认。本案主要的争议焦点是：原、被告双方有无对案涉房屋包含800平方米的花园形成合意。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案的商品房买卖合同中，不管是合同主体部分还是补充条款以及附件部分的内容，均无法看出案涉房屋系包含有800平方米的花园。而且，依据珍珠湾花园的规划图可以看出，被告取得的土地使用权中并不包含有珍珠湖西侧的沿湖绿化带，此沿湖绿化带应属城镇公共绿地，被告并无法向原告就此交付。因此，原告要求被告立即向其交付珍珠湾花园14幢101室房屋所附赠的800平方米花园或者赔偿花园面积减少损失80万元的诉讼请求，既无合同依据，也无事实依据，亦没有证据可以证明合同对花园面积的价格进行了约定（合同附件中仅对房屋、地下室、车库的价格进行了明确约定），故对此本院不予支持。对于原告濮晓华、史美花要求被告诗卓公司立即向其交付珍珠湾花园14幢101室的商品房，并支付逾期交房违约金（以房屋总价款6350000元为基数，按日万分之一标准自2018年7月1日计算至实际交付之日止）的诉讼请求。本院经审查后认为，依据被告已取得的交付使用通知书和商品房买卖合同可以看出，在合同约定的交房日期2018年6月30日前，案涉房屋具备交付条件，但原告并未按照合同约定履行在交房前即2018年5月30日前支付房屋尾款1905000元的付款义务，因此在原告未能按约付款的情况下，被告有权拒绝原告相应的交房要求。在本案审理中，原告已于2020年1月9日支付完毕了剩余房款，此时被告应按约向原告履行交房义务，比如向原告发送交房通知书或者主动联系原告交房并对房屋进行验收，依据合同约定同时双方还应签署房屋交接文件，而非像庭审中被告所述“房屋钥匙就在物业那里，原告随时去拿钥匙就可以了”。故本院认定被告理应按照合同的约定内容向原告履行交房义务，同时被告应对其消极怠于履行合同义务之行为向原告承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算方式，合同中已约定计算标准为已交付房价款的日万分之一，并无不当，本院予以确认。起算时间应为原告支付结清房款之日即2020年1月9日起，截止时间应为被告实际向原告交付房屋之日止。同时，鉴于交房属于买卖双方相互配合的事项，考虑到原告在付清房款后，也从被告处取得了办证资料，自行办理了不动产权证书，其也可以向被告要求交房以避免损失扩大，但其并未提供证据证明其有此主张，故其理应对损失后果承担一定的责任。综上所述，根据原被告双方履行合同的情况以及结合双方过错程度，本院酌情判定被告就此应向原告承担以6350000元为基数自2020年1月9日起按照日万分之一的标准至实际交房之日止按照50%比例计算的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百二十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州市诗卓置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告濮晓华、史美花交付位于苏州市相城区的房屋，并支付原告濮晓华、史美花以6350000元为基数自2020年1月9日起按照日万分之一的标准至实际交房之日止的50%比例计算的违约金。二、驳回原告濮晓华、史美花其他的诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币11800元，由原告诗卓公司负担10889元，被告苏州市诗卓置业有限公司负担911元（被告负担部分已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇二〇年五月二十九日书记员  姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。3.《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。