上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52243号原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王邦煜，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海普世律师事务所律师。被告：上海湾道实业股份有限公司，住所地上海自由贸易试验区张杨路XXX-XXX号XXX楼XXX、XXX室。法定代表人：詹琦，董事兼总经理。委托诉讼代理人：张永奇，上海金永成德律师事务所律师。原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇公司)诉被告上海湾道实业股份有限公司(以下简称湾道公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月7日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高健、被告委托诉讼代理人张永奇到庭参加了诉讼。经双方当事人同意，由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告梅龙镇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方租赁合同于2019年10月18日解除；2、被告向原告支付2019年9月1日至2019年10月18日所欠租金301,620.37元及管理费70,900.67元；3、被告向原告支付上述欠付款项的滞纳金，其中2019年9月应支付的租金、管理费、电费246,130.98元，自2019年9月2日至2019年10月1日的滞纳金合计3,691.97元，2019年9月、10月1日至10月18日应付的租金、管理费、电费的滞纳金，以393,127.44元为基数,按日万分之五计算,自2019年10月2日起计算至实际付清之日；4、被告向原告支付拖欠的电费36,076.80元;5、被告向原告支付2017年11月至2019年6月经双方结算仍拖欠的费用185,249.36元；6、被告向原告支付2019年10月19日至2019年10月30日房屋使用费147,732.43元；7、原告不予返还被告支付的保证金707,029.74元；8.要求被告向原告支付恢复原状费171,831.75元;9、被告向原告支付公证费人民币10,000元;10、原告有权处分系争房屋内的遗留物品。审理中，原告变更第五项诉讼请求为：被告向原告支付2017年11月至2019年6月经双方结算仍拖欠的费用196,749.36元，并撤回第十项诉讼请求。事实与理由：原告系坐落于上海市南京西路XXX号梅龙镇广场物业的权利人。2017年8月原告与被告签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件,合同约定原告将位于南京西路XXX号梅龙镇广场第2层218B号、第三层321-323&325号铺位出租给被告使用,2019年5月16日,原被告签署了备忘录,将出租铺位进行了变更为321-323&325号房屋(以下简称系争房屋)，同时约定了被告向原告支付因原租赁合同拖欠费用等事宜,同时原、被告就系争房屋签署了新的租赁合同、补充条款及其附件根据租赁合同,租赁期限为2019年5月16日至2022年11月5日止,无免租期,租赁合同签署后,被告持续使用该房屋。根据备忘录,被告应向原告支付原租赁合同拖欠费用,并支付滞纳金。2019年9月开始,被告出现多次迟延支付租金、管理费、电费等行为,且拒不支付根据备忘录应支付费用产生的滞纳金。期间原告向被告多次催告,要求被告支付拖欠费用,但均未果。2019年10月18日,被告未与原告协商,擅自单方终止租赁合同,并拒不结算拖欠之费用。双方合同终止后,原告要求被告结算拖欠费用、搬离该房屋并将房屋恢复原状,2019年10月30日,被告仍未履行前述义务,被告不得已收回系争房屋并自行恢复原状，故原告诉至法院，请求判如所请。被告湾道公司辩称，同意原、被告双方租赁合同于2019年10月18日解除，但2019年10月15日之前双方多次协商，对合同解除达成一致，被告系应原告要求出具书面意见，不存在被告单方解约的违约行为，而是原、被告协商一致解除合同。协商过程中原告于2019年10月25日书面通知收回房屋并停水停电，被告同意保证金作为未付房租抵扣，实际产生的水、电费也同意承担，不应支付滞纳金及双倍计算占用费，不同意没收保证金。对于原告诉讼请求的金额及计算均无异议，但认为滞纳金标准过高。原告收回房屋后，被告不能实际恢复原状，且原告要求恢复原状金额过高，被告同意支付5万元恢复原状，该金额协商中双方也有确认。另外，原告处仍有车位押金及装修押金11,500元,应当抵扣欠付费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月20日，梅龙镇公司(甲方)与湾道公司(乙方)签订《备忘录》，载明甲、乙双方于2017年8月14日就乙方向甲方承租上海南京西路XXX号的“梅龙镇广场”第2层218B号、第3层321-323&325号铺位及其设施事宜签订了《上海市房屋租赁合同》及其补充条款，租赁期限为2017年11月6日至2022年11月5日,乙方在根据原合同已缴纳之履约保证金计1,246,191.33元。乙方由于经营上的原因,向甲方申请在租赁期内自2019年5月15日起退租第2层218B号铺位,保留租赁第3层321-323&325号铺位至租赁期满。甲方同意乙方的申请。原合同第3层321-323&325号铺位已缴之履约保证金707,029.74元将在新合同签署后自动转为新合同之履约保证金。自备忘录及新合同签订后,原合同终止。截至2019年5月15日,根据原合同租赁条件,乙方就承租上海梅龙镇广场第2层218B号、第3层321-323&325号铺位,总计拖欠的限额承租费、商场管理费、电费(电费暂计至2019年5月1日)、滞纳金(滞纳金暂计至2019年5月5日)等费用为1,230,631.3元。甲、乙双方确认并同意,本备忘录及新合同签订后,原合同第2层218B号铺位已缴之履约保证金人民币539,161.59元将全部用于抵扣本条所述乙方之拖欠费用,抵扣完毕之剩余应付费用为人民币691,469.74元。乙方确认将于2019年5月16日或之前付清。同日，梅龙镇公司(出租方，甲方)与湾道公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租系争房屋给乙方，租赁面积为627.35平方米，用途为商业。甲方于2019年5月16日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期为2019年5月16日起至2022年11月5日止。乙方应于每月首日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的万分之五支付违约金。乙方同意自2019年5月16日起至2019年11月5日止,每月向甲方缴纳限额承租费人民币190,821.05元,在此期间,当乙方任一月度的营业总额超过人民币6,360,701.67元时,乙方应按超过部分的3%向甲方额外支付提成承租费。限额承租费及提成承租费均应按月缴纳,首期限额承租费须于租赁期限开始之日或之前缴纳,之后每期限额承租费待乙方收到甲方出具的付款通知书后于该月首日或之前缴纳,每期提成承租费须于该月终结后15日内缴纳。若乙方欠缴任何费用达14天时,甲方除扣除保证金及向乙方征收滞纳金外,有权选择派收银员到铺位收取乙方的每日营业款用以抵扣乙方拖欠甲方之所有欠缴金额,直至所有欠缴金额付清为止,乙方对此不能拒绝并应予以配合,尽管如此,乙方应缴纳承租费或其他费用的义务仍不能免除,或者,甲方有权选择终止本合同,扣留乙方已交的保证金,并向乙方追偿由此造成的损失。乙方须向甲方缴纳履约保证金,该保证金数额为707,029.74元(相当于3个月的承租费及商场管理费)。装修期和承租期内,由于乙方的原因,提出提前终止合同,则乙方同意甲方无须退还乙方已支付的履约保证金,若由于甲方原因在租赁期间终止本合同,甲方应返还全部履约保证金。商场管理费自2019年5月16日起每月合计人民币44,855.53元。乙方须在租赁期开始之日或之前缴付首月的物业管理费,以后在每一个日历月的首日及之前缴付当月的物业管理费。提前终止合同或合同期满时,乙方应在合同终止或合同期满之日及时清场,将场地及其设施恢复至毛坯状态或甲方认可的状态,并保持完好无损。每逾期一天,乙方将向甲方缴纳滞留金(相当于当年二倍的日租金)。逾期五天,甲方有权选择合理的方式(包括但不仅限于通过公证收铺的形式)收回租赁铺位,甲方将在收回租赁铺位前3日内书面或口头通知乙方甲方收回铺位的时间。若截至甲方收回租赁铺位之日,租赁单元内仍存有乙方遗留的物品、及设施、设备(若有),将视为乙方放弃铺位内的装修产权,包括所有的设备和物品的所有权和使用权,甲方有权在收回铺位过程中就此作出处理而无需另行通知乙方,乙方同意将不提出任何异议。若甲方为收回铺位、恢复原状及清理场地支付费用的,则甲方有权就该等费用(包括但不仅限于公证费及恢复原状费用)向乙方追偿。2019年10月14日、2019年10月18日，梅龙镇公司先后向湾道公司两次发函，要求支付拖欠的2019年9-10月的租金及管理费471,353.16元、2019年8月-9月电费20,606.40元、2017年11月2019年6月及2019年9月的滞纳金187,095.35元,合计679,054.91元。2019年10月17日，湾道公司向梅陇镇公司发送《合同解除函》，载明双方于2019年5月20日签署《上海市房屋租赁合同》，我公司承租系争房屋,租赁期限自2019年5月16日至2022年11月5日。合同签订后,我公司已按合同约定按时足额支付履约保证金707,029.74元及之后各期房屋租金。在本合同履约期间,双方就租金等有关事宜多次沟通无果,承租的商户因各种原因提出退租,导致公司内部经营计划调整,无法继续承租该房屋,并已经告知梅陇镇公司终止该合同。据此,自梅陇镇公司接本函后,双方签署的《上海市房屋租赁合同》正式解除,要求梅陇镇公司结算房屋租金,从湾道公司支付的履约保证金中扣除截止到2019年10月17日的房屋租金后,剩余款项予以返还。湾道公司将在本合同解除后立即配合办理退铺手续。梅龙镇公司表示其于2019年10月18日收到上述函件。2019年10月22日，梅龙镇公司向湾道公司发函，载明2019年10月18日,湾道公司致函要求终止租赁合同，在长期拖欠租金、管理费等费用的情况下,未进行任何协商,擅自终止租赁合同,严重侵害了梅龙镇公司的合法权益，因湾道公司之违约,双方签署的租赁合同于2019年10月18日终止,湾道公司还应支付拖欠费用包括但不限于不限于系争房屋9月、10月的租金、管理费、水电费及拖欠费用的所有滞纳金,合计697,054.91元(暂计算至2019年10月21日)，并于2019年10月25日前将铺位恢复原状并交还房屋。2019年12月10日，上海市静安公证处出具(2019)沪静证经字第2523号《公证书》，载明梅龙镇公司于2019年10月26日提出申请，对系争房屋进行清点作证据保全。2019年10月30日，公证员随同梅龙镇公司委托代理人来到系争房屋，对房屋内物品进行了清点，并只做了三页物品清单共三页。2019年11月21日，上海市静安公证处向梅龙镇公司开具上述《公证书》的公证费10,000元的发票。2019年12月12日，上海易川消防工程有限公司出具发票，载明消防工程款39,215元，备注为325室消防复原。2019年12月12日，上海飞天拆房有限公司出具发票，载明工程款76,675元，备注为325室。2019年12月18日，上海迎晨空调器工程有限公司出具发票，载明空调复原服务24,006元,备注为320-323店铺空调复原。2019年12月19日，上海绿岛物业发展有限公司出具发票，载明工程款14,652元，备注为梅龙镇广场321-325店铺围板工程。审理中，梅龙镇公司表示确实收到湾道公司装修押金1万元及车位押金1,500元，但已按照备忘录之约定进行冲抵。湾道公司表示上述押金11,500元并未退还或抵扣，对于备忘录中确认的欠付费用结算金额为185,249.36元，要求押金11,500元予以抵扣上述欠费。对于恢复原状，被告表示原告于2019年10月22日停电，导致被告相关施工人员无法进场复原。原告表示并未停电。本院认为，原、被告间的《上海市房屋租赁合同》及备忘录系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中2019年10月17日，湾道公司向梅陇镇公司发送《合同解除函》，梅龙镇公司表示其于2019年10月18日收到上述函件，被告主张原、被告协商一致于2019年10月18日解除双方之间的租赁合同，但未提供充分的证据予以证明，故对于被告的该项主张，本院不予采信。原告主张被告提前退租系违约行为，要求确认双方之间合同于2019年10月18日解除，有事实和法律依据，本院予以确认。合同解除后，双方应对租金、管理费、电费等欠付费用进行结算，庭审中被告认为双方备忘录结算金额未付部分为185,249.36元，主张装修押金1万元及车位押金1,500元予以抵扣上述费用，原告则主张双方对备忘录未付金额的结算已经包括上述11,500元的押金，因被告要求抵扣，故调整诉讼请求至196,749.36元。本院认为原告就其主张11,500元的押金已在结算中抵扣应当负举证责任，鉴于原告未提供证据证明其上述主张，故本院不予采信。被告支付的11,500元的押金应予以返还，被告要求抵扣欠付费用于法无悖，本院予以支持。因本案中因被告的原因提出提前解除合同，且被告长期欠租，故根据双方之间的合同约定，原告有权不予返还被告保证金707,029.74元。合同解除后，被告应按照合同将系争房屋恢复原状并交还原告，但直至2019年10月30日，被告通过公证方式收房，系争房屋内仍留有物品且未恢复原状，故原告要求被告按照合同约定支付双倍占用费、公证费，有法律和事实依据，本院予以支持。其中，恢复原状费用应以被告提供的发票为准，合计154,548元。对于原告主张的其余诉讼请求的计算，被告均无异议，故被告应当支付欠付的2019年9月1日至2019年10月18日所欠租金301,620.37元、管理费70,900.67元、电费36,076.80元。合同约定滞纳金的标准为万分之五，并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海湾道实业股份有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月18日解除；二、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司2019年9月1日至2019年10月18日租金301,620.37元及管理费70,900.67元；三、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司上述第二条款项的滞纳金(其中计算至2019年10月1日的滞纳金为3,691.97元，自2019年10月2日起，以393,127.44元为基数,按每日万分之五的标准,计算至实际付清之日止)；四、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司欠付的电费36,076.80元；五、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司2017年11月至2019年6月欠付费用185,249.36元(与原告收取的装修押金10,000元及车位押金1,500元予以抵扣)；六、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司2019年10月19日至2019年10月30日房屋使用费147,732.43元；七、原告上海梅龙镇广场有限公司不予返还被告上海湾道实业股份有限公司保证金707,029.74元；八、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司恢复原状费154,548元；九、被告上海湾道实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司公证费人民币10,000元。诉讼保全费5,000元，由被告上海湾道实业股份有限公司负担。案件受理费19,558.5元，减半收取9,779.25元，由被告上海湾道实业股份有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二〇年五月十九日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。