苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1299号原告（反诉被告）：苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会，住所地苏州市吴中区临湖镇联东路118号。法定代表人：陈金祥，主任。委托诉讼代理人：吴芸、宋文恬，江苏久顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝春青，男，1972年12月24日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈童，江苏万拓律师事务所律师。原告苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会（下称东吴村委会）诉被告祝春青土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，被告祝春青提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理。本案适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行了审理，原告东吴村委会的委托诉讼代理人宋文恬，被告祝春青的委托诉讼代理人陈童到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东吴村委会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2009年12月29日签订的《养殖租赁合同》；2、判令被告立即搬离并返还位于苏州市吴中区舍头面积为7878.23平方米（11.82亩）的土地；3、判令被告支付欠付租金及至搬迁完毕之日止的土地使用费（按合同约定日租金为1.37元/亩计算），暂计至2019年10月14日为4696元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月29日，原告与被告签订一份《养殖租赁合同》，约定由被告承租原告位于舍头的水面，租赁面积8亩，租赁期限自2009年12月19日起至2024年12月29日，每年租金按500元/亩计为4000元，租金先交后用，合同期内不按时交款合同自行终止，原告有权收回池塘，被告应无条件搬走。根据合同约定，被告应于2018年12月29日前支付下一年度租金，然被告拖延至今未付，故诉至法院。被告祝春青辩称：双方签订的养殖租赁合同在本案起诉前已由双方协商一致解除，不应再判决解除合同。在原告赔偿被告所受损失后，被告同意立即腾退并交还土地。其已按约支付截至2019年12月29日的租金，此后租金或占有使用费同意按约定标准继续计算至腾退迁出之日。反诉原告祝春青向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿单方解除合同导致反诉原告遭受的财产损失1490963元、可得利益损失160000元，合计1650963元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2009年12月29日，反诉原告与反诉被告签订一份租赁合同，合同约定由反诉原告承租反诉被告的自然水面，双方约定了相应的权利义务。后反诉原告一直按约支付租金。2019年时反诉被告告知反诉原告要提前解除合同并收回水面，双方就合同解除后损失赔偿事宜进行了协商，并由反诉被告委托评估公司对反诉原告的财产损失进行了评估，现反诉被告以反诉原告违约为由诉至法院，故反诉原告提起反诉要求反诉被告承担赔偿责任，其中可得利益损失指经营损失，按每年利润80000元估算减半计取剩余4年租期计算为160000元。反诉被告东吴村委会针对反诉原告祝春青的反诉辩称：双方签订租赁合同属实，然而反诉原告并未按约支付租金，鉴于反诉原告未按约支付租金构成违约，其因此享有约定解除权，故才诉请要求解除合同，故而无需赔偿反诉原告诉称的财产损失及可得利益损失。本院经审理认定事实如下：2009年12月29日，东吴村委会（甲方）与祝春青（乙方）签订一份《养殖租赁合同》（下称租赁合同），由甲方将舍头水面（下称承租土地）出租给乙方进行养殖，期限自2009年12月29日至2024年12月29日止，租赁面积8亩，租金每年4000元（500元/亩）；乙方租金必须先交后用，合同期内不按时交款，合同自行终止，甲方收回池塘，乙方无条件撤走；合同期满后，乙方无条件撤走，不作任何补偿、补贴，但同等条件下，乙方有优先续租权利；等等。租赁合同签订后，东吴村委会已按约向祝春青交付承租土地，祝春青于2017年6月16日向东吴村委会支付2009年12月29日至2017年12月29日租金32000元，于2018年12月28日向东吴村委会支付2017年12月29日至2018年12月29日租金4000元，于2019年11月26日向东吴村委会支付2018年12月30日至2019年12月29日租金4000元。原、被告一致确认：租赁合同项下承租土地在签约当时并未实际测量而由双方估算面积为8亩，后该土地于2018年7月经东吴村委会委托测绘，经现场指界认定并测量面积实为11.82亩；东吴村委会在本案起诉前已于2019年8月口头通知祝春青要求解除合同，然而直至本案起诉前双方均未向对方发送书面解除合同通知。另查明，东吴村委会委托江苏天地恒安房地产土地资产评估有限公司（下称天地恒安公司）对涉案承租土地上祝春青申报的资产进行评估，天地恒安公司于2019年12月11日出具资产评估报告，认为估价对象依据重置成本法和市场法的评估方法在评估基准日2019年8月27日的评估价值为1491335元，并列明了评估汇总表及各项目评估明细表，其中房屋建筑物评估原值288926元、评估值248063元，构筑物及其他辅助设施评估原值733461元、评估值668702元，机器设备评估原值92140元、评估值61185元，办公家具设备评估原值218751元、评估值162035元，装修评估原值206024元、评估值191544元，苗木评估原值159806元、评估值159806元，合计评估原值1699108元、评估值1491335元。原、被告一致确认：东吴村委会向祝春青交付承租土地时该地块上除有一个小池塘外其余均为空地，祝春青接收土地后为养殖所需开挖池塘（将原来小池塘面积变大）并用于经营垂钓，并因经营所需在承租土地上建造建筑物、构筑物及其他辅助设施、种植苗木、购置设施设备等。东吴村委会同意按现状接收承租土地，同意接收承租土地时一并接收承租土地上的建筑物、构筑物、苗木等，同意接收上述建筑物、构筑物、苗木等后对祝春青进行折价补偿，且双方一致同意依据以上资产评估咨询报告的评估值确定补偿价值。另，对于机器设备及办公家具，东吴村委会先表示不同意接收并要求祝春青自行取回。祝春青表示，相关机器设备、办公家具等均因使用承租土地所需，要求东吴村委会一并接收并给予补偿。后经双方协商一致，东吴村委会同意接收其中部分并同意就该部分以上述资产评估咨询报告的评估值确定补偿价值，经清点东吴村委会不同意接收的评估值合计65551元的机器设备和办公家具已由祝春青自行取回。审理中，经本院释明后双方同意保留争议的情况下交接涉案承租土地，后双方一致确认已于2020年5月6日完成涉案承租土地的交接。又，本案民事起诉状副本于2020年3月6日送达祝春青。关于解除合同，东吴村委会陈述，本案中基于祝春青未按约支付租金的违约行为而主张解除合同，祝春青按约应于2018年12月29日前支付2018年12月30日至2019年12月29日期间的租金4000元，然祝春青拖延直至起诉之日仍未支付，其虽曾于2019年8月口头通知要求解除合同，但当时祝春青对是否同意解除合同未作明确表态，故而本案中诉请要求解除合同，经本院释明后仍明确表态即使祝春青迟延支付租金的瑕疵履行行为不构成根本违约亦要求解除合同且明确本案中不主张祝春青迟延支付租金的违约责任。祝春青陈述，东吴村委会于2019年8月口头通知要求解除合同时其已明确表态同意解除，后双方就合同解除后赔偿事宜进行协商，因此东吴村委会才于2019年8月委托天地恒安公司就承租土地上其申报的资产进行评估，此后双方一直未能就赔偿事宜达成一致意见，东吴村委会亦从未向其催讨过租金。以上事实，有东吴村委会提供的租赁合同复印件、测绘报告、情况说明，祝春青提供的内部结算凭证、银行业务回单、现金解款单、资产评估咨询报告及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。合同的解除应当符合上述合同约定解除或法定解除的条件。本案中，双方当事人一致认可双方于2009年12月29日签订的租赁合同应当予以解除，本院对此予以确认。对于前述合同的解除时间，祝春青主张本案起诉前已由双方口头协商一致解除，表示2019年8月时东吴村委会提出解除合同，其同意解除后与东吴村委会协商补偿事宜但未能就此达成一致意见，而东吴村委会否认当时祝春青曾明确表态同意解除合同，考虑到此后双方一直未能就合同解除后的返还、赔偿、补偿等事宜达成一致，为此东吴村委会于2020年3月2日提起本案诉讼要求解除租赁合同，本案起诉状副本于2020年3月6日送达祝春青。关于东吴村委会诉请解除合同能否发生解除效力问题。东吴村委会主张租赁合同因祝春青迟延支付租金的违约行为而解除。租赁合同约定租期内不按时交款合同自行终止，然而即使合同约定的解除条件成就时，仍应由当事人行使约定解除权后才能解除合同，且当事人享有约定解除权后自解除合同的通知送达对方时才能解除合同；况且合同解除权是形成权，应受除斥期间的限制，除斥期间可由法律规定，也可由当事人约定，在法律没有规定或当事人也没有约定的情况下，经对方催告的合理期间为除斥期间。本案中，东吴村委会虽因祝春青未按约支付租金而享有约定解除权，然而在东吴村委会提起本案诉讼要求解除合同时，祝春青业已履行相应的租金支付义务，即使祝春青迟延支付租金行为属于瑕疵履行，然而该瑕疵履行的违约程度显著轻微，不影响东吴村委会合同目的实现，根据诚实信用原则，东吴村委会主张租赁合同由于祝春青迟延支付租金的违约行为而解除依据不足，东吴村委会提起本案诉讼要求解除合同，祝春青在庭审中经本院询问后明确表态同意解除合同，故可视为双方协商一致解除合同，涉案租赁合同于2020年4月3日解除。关于合同解除后的责任承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。东吴村委会诉请要求祝春青搬离并返还承租土地，审理中双方已于2020年5月6日交接完成。东吴村委会诉请要求祝春青支付截至搬迁完毕之日止的租金或占有使用费，祝春青已向东吴村委会支付截至2019年12月29日的租金，此后截至2020年5月6日的租金或占有使用费按年租金4000元核算为1413.7元，该款理应由祝春青支付给东吴村委会。祝春青反诉要求赔偿财产损失，祝春青签约后在承租土地上建造了建筑物或构筑物并进行装修、种植了苗木等，相关投入已附合于承租土地，东吴村委会同意利用并已按现状接收，应在利用价值范围内予以补偿，双方一致确认按评估咨询报告确定的评估值折价补偿，根据评估咨询报告确定房屋建筑物评估值248063元、构筑物及其他辅助设施评估值668702元、装修评估值191544元、苗木评估值159806元，以上合计1268115元理应由东吴村委会补偿给祝春青；关于评估值61185元的机器设备、评估值162035元的办公家具，租赁合同解除后应由祝春青自行取回，后经协商东吴村委会同意接收其中部分，明确除了评估值合计65551元以外的机器设备及办公家具均由东吴村委会接收，故而东吴村委会应根据评估咨询报告补偿祝春青机器设备及办公家具损失157669元。祝春青反诉要求赔偿可得利益损失，但未能就此提供相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会与被告祝春青2009年12月29日签订的《养殖租赁合同》于2020年4月3日解除。二、被告祝春青于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会人民币1413.7元。三、驳回原告苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会的其他诉讼请求。四、反诉被告苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付反诉原告祝春青人民币1425784元。五、驳回反诉原告祝春青的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币259元，反诉案件受理费人民币9830元，合计人民币10089元，由苏州市吴中区临湖镇东吴村村民委员会负担人民币8949元，祝春青负担人民币1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王丽娜二〇二〇年五月二十六日书记员  吴彬峰