广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1349号上诉人（原审原告）：宋海全，男，1973年11月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区*********。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张翔，男，1976年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*******嘉信城市花园三期7栋6B。被上诉人（原审被告）：中山市歌绘服装有限公司，住所地广东省中山市********，统一社会信用代码914***********208D。法定代表人：黄利蓉，该公司经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人宋海全因与被上诉人张翔、中山市歌绘服装有限公司（以下简称歌绘公司）共有纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。宋海全上诉请求：1.撤销一审判决；2.张翔赔偿宋海全经济损失（以中山市*********产10%的财产份额每月50389.23元的租金标准进行计算，自2019年1月1日起计至歌绘公司实际退出承租之日止）；3.歌绘公司就宋海全的经济损失与张翔承担连带责任。事实和理由：一、案涉租赁合同及备忘录均系张翔、歌绘公司恶意串通的结果。1.张翔为歌绘公司的实际控制人。张翔是深圳前海安播投资有限公司（以下简称安播公司）持股100%的股东，并任安播公司法定代表人。同时，张翔为深圳前海集曲合伙企业（有限合伙）（以下简称集曲合伙企业）的执行事务合伙人，享有集曲合伙企业90%的财产份额。安播公司及集曲合伙企业合计持有广东时裳芭蕾电子商务股份有限公司（以下简称时裳芭蕾公司）91.5%的出资额，并由张翔担任时裳芭蕾公司的法定代表人。时裳芭蕾公司持有歌绘公司100%的股权，张翔担任公司的执行董事兼经理，并安排其老乡黄利蓉担任歌绘公司的法定代表人。因此，张翔实际为歌绘公司的实际控制人。2.张翔为达到其非法目的，指使歌绘公司拒不支付宋海全租金。3.张翔与歌绘公司恶意串通，以宋海全无法准确掌握的租金标准确定涉案房地产的租金。歌绘公司提出租金与公司经营收入挂钩的方案，并明确说明该方案已征得张翔的同意。鉴于宋海全仅为歌绘公司的间接股东，且已退出歌绘公司的经营，并以歌绘公司二年多来的经营收入仅为数千万元的情况看，按此方案，涉案房地产的租金收入远远低于此前租赁合同所约定的租金标准。宋海全拒绝该续租方案，并书面告知张翔及歌绘公司。本案案涉租赁合同及备忘录的内容及签署过程完全是张翔一手炮制，与歌绘公司恶意串通下完成。二、张翔与歌绘公司签订的租赁合同实质上损害了宋海全的合法利益，该租赁合同依法应认定为无效。1.宋海全、张翔与歌绘公司于2017年1月1日所签订的租赁合同确定的租金标准远高于涉案租赁合同的实际租金标准。2.宋海全无法了解歌绘公司具体经营数据，不排除张翔、歌绘公司恶意串通，炮制虚假经营收入数据的可能性。3.即便是按张翔、歌绘公司炮制的备忘录所确定的租金标准，亦存在实际结算的租金无法达到市场租金标准的可能性。三、在2018年涉案房地产已有经法院确认的租金标准的情况下，一审判决以评估结果判断涉案合同有无损害宋海全合法利益，属于认定事实错误。四、张翔滥用其作为按份共有人的权利，应当对宋海全承担损害赔偿责任。歌绘公司与张翔恶意串通，应当对宋海全承担连带责任。五、就案涉租金支付事宜，歌绘公司在其应交期限届满后，并未如期支付其所承诺的租金。2020年1月17日，歌绘公司出具的关于支付2019年度租金的通知，称因宋海全不服一审判决上诉，案件还没生效为由，未向宋海全支付租金。且案涉租赁合同约定的一年租赁期满后，张翔、歌绘公司并未向宋海全提出续约的相关文件。由此可见，张翔、歌绘公司恶意串通的事实。另外，截止目前为止，宋海全作为歌绘公司间接股东，并没有获得歌绘公司提交的财务会计资料、审计等资料，进一步印证张翔、歌绘公司恶意串通，损害宋海全合法利益的事实。张翔、歌绘公司共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.张翔有权处分涉诉房屋，未损害宋海全合法权益。2.涉案房屋出租的价格符合市场经济，没有损害宋海全的利益。3.张翔出租涉案房屋没有恶意串通、隐瞒损害宋海全的利益。宋海全向一审法院起诉请求：1.判决张翔赔偿宋海全经济损失（经济损失以中山市*********产10%的财产份额每月50389.23元的租金标准进行计算，自2019年1月1日起计至歌绘公司实际退出承租之日止）；2.判决歌绘公司就宋海全的经济损失与张翔承担连带责任，如歌绘公司按照其与张翔所签订的《租赁合同》应向宋海全支付的租金金额大于宋海全经济损失的，则歌绘公司以实际应支付的租金为限向宋海全承担租金支付义务。一审法院认定事实：宋海全与张翔为中山市*********地产的产权人，该地址土地使用权面积为15897平方米，土地使用权证号为：国（2013）易0600011，上述土地上建有四幢主体建筑（另有门卫房、配电房、垃圾房、消防水池等配套设施），四幢主体分别领有房产证建筑面积分别为6572.94平方米、2710.16平方米、5455.14平方米、11468.04平方米，上述一地四房产权登记中均为宋海全占有10%产权份额、张翔占有90%产权份额。2018年4月25日，宋海全以歌绘公司为被告、张翔为第三人向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，诉请法院判决歌绘公司支付自2018年2月起按每月人民币55231.37元的标准向宋海全支付上述中山市*********地产租金至租赁终止之日止，并要求歌绘公司支付2018年2月至4月租金的逾期付款违约金。一审法院经审理后于2018年11月1日作出（2018）粤2072民初4715号民事判决，认定宋海全、张翔与歌绘公司之间确实存在租赁合同关系，租赁期限为不定期，并判决：“一、歌绘公司于一审判决生效之日起七日内向宋海全支付2018年2月至2018年10月期间的租金453503.07元；二、歌绘公司于一审判决生效之日起七日内向宋海全支付逾期支付2018年2月至4月期间租金的违约金（从2018年2月11日、3月11日、4月11日起至实际清偿该3个月租金之日止，各以50389.23元为基数按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计付）；三、驳回宋海全其余诉讼请求。”。歌绘公司不服，提出上诉，2019年3月7日经中山市中级人民法院调解，双方自愿达成调解协议：一、歌绘公司向宋海全支付2018年2月至2018年12月期间的租金554281.53元，该款分两期支付，第一期于2019年3月15日前向宋海全支付250000元，剩余款项在2019年5月31日前付清；二、一审案件受理费8765元，由宋海全负担，二审案件受理费4052元由歌绘公司负担。后该调解协议内容双方按约履行完毕。庭审中，各方确认按上述调解协议内容，原不定期租赁合同履行截止至2018年12月31日。在上述案件审理期间，歌绘公司于2018年12月24日向张翔、宋海全分别发送《关于续租的征询函》，称有意在2019年续租中山市********的场地，邀请二人在2018年12月26日上午10点前到歌绘公司协商续租事宜。三方并未协商达成一致意见，张翔与歌绘公司签订《租赁合同》，合同记载张翔、宋海全为出租方（甲方），歌绘公司为承租方（乙方），约定：一、甲方将位于中山市********，建筑面积共26206.28平方米的厂房、宿舍按现状租赁给乙方使用；二、承租期限由2019年1月1日起至2019年12月31日；三、租金缴交办法：租金按年支付，经审计的2019年经营收入达到10000万元的，按照经营收入的3%计算支付租金，如果经营收入超过10000万元的，超过部分按照25%计算支付租金，租金缴交时间：甲方应当按双方确认的租金金额开具发票给乙方后，乙方在收到发票的三个工作日内支付完毕，因租赁所需缴纳的税费，由各自按法律规定承担。合同另对租赁相关的其他事项作了约定。2018年12月27日，张翔向宋海全发送《关于场地租赁的通知》称：“歌绘公司在2018年12月26日上午与我们共同沟通了2019年续租场地的事宜。歌绘公司表达了续租的意向，并有意将2019年的租金与其经营收入挂钩，我对此不持异议。我已与歌绘公司签署了租赁合同。现将租赁合同备份给你”。歌绘公司与张翔又签订一份落款时间为2019年1月7日的《备忘录》，内容如下：“鉴于双方已于2018年12月26日签署了《租赁合同》，张翔和宋海全既是厂房的业主，也是歌绘公司的间接股东和权益所有人，大家是利益的共同体。考虑到2019年的市场经济环境下滑和周边厂房的出租空置率高的现状，为共度时艰，也为保障双方的基本权益，现就租赁合同中约定的租金进一步明确约定：如果歌绘公司在2019年的经营收入未达到10000万元的，歌绘公司按照2018年当地政府的参考价上浮30%即月租金为13元/平方米，向业主也即是张翔和宋海全支付租金。为保障业主方的权益，如果属歌绘公司的原因未能在2020年春节前提供经营收入数据的，歌绘公司应当不迟于2020年春节前按照政府指导价先行支付租金，待经营收入数据明确后，再支付差额部分的租金”。诉讼中，歌绘公司申请对位于中山市********的房屋租赁价值进行评估（评估基准日2018年1月1日至2018年12月31日），一审法院在广东法院司法委托入选专业机构名单中随机选取广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作为鉴定机构。上述鉴定机构经现场勘察后作出信评报字第评Z1910601040号《资产评估报告书》，评估结论为：中山市********的工业房地产（面积15897平方米的土地使用权，建筑面积为26206.28平方米的工业建筑物及除上述建筑物外土地使用权范围内的门卫房、配电房、垃圾房、消防水池、临时建筑等其他工业配套建构筑物）于2018年1月1的年租赁价格为人民币441.02万元，月租赁单价为13.07元/月/平方米，详见《资产评估明细表》。鉴定费20000元已由歌绘公司预交。张翔、歌绘公司质证认可上述评估结论。宋海全质证认为，本案案涉争议标的是2019年1月起歌绘公司实际占用房屋期间的租金，而评估报告的标的是2018年1月至2018年12月31日的租金标准，歌绘公司主张以该租金标准作为本案案涉标的的租金计算依法没有法律依据；案涉房屋2018年的租金已经过法院生效判决确定，该租金标准远高于该评估机构所作出的评估结果，案涉房产租金标准是双方经协商一致确认，符合市场价值，评估机构进行鉴定的依据基于政府指导及可比案例而进行的价值确认，不排除该评估结论偏离市场价值及实际价值的可能；案涉房屋为宋海全及张翔按份共有，张翔作为歌绘公司的实际控制人，在有关房屋租金标准、房屋租赁过程中恶意损害宋海全的合法权益，二者的行为存在严重违反合同法及民事法律法规的行为，应当予以撤销，并按照物权法等法律规定适用原合同所约定的租金标准计付宋海全按份应取得的租金；按照目前租赁市场行规，需要对空地按厂房的一般标准计算租金，但评估机构在进行评估时是否有考虑到上述行规并不明确。针对宋海全对《资产评估报告书》的评估结论是否已考虑案涉房地产中空地范围，一审法院发函询问鉴定机构，鉴定机构于2019年11月29日回复：在我司出具的评估报告中，对评估范围的描述为中山市********的工业房地产（面积15897平方米的土地使用权，建筑面积26206.28平方米的工业建筑物及土地使用权范围内的其他建构筑物）。该描述已经说明了评估范围包含了15897平方米的土地使用权，即已包含宗地红线内的空地。在我司进行租金市场比较法测算的过程中，选取的也是包含类似内部空间的可比案例，租金内涵为包含了空地及配套设施的综合租金，并对此在空间布局因素中进行了说明与修正。综上所述，我司出具的评估结论租金单价为综合租金单价，租金内涵已经包含了空地及相关配套设施的租赁价值，请贵院知悉。另据张翔所提交答辩状中关于宋海全与张翔是歌绘公司的实际权益人的答辩意见，一审法院查询全国企业信用信息公示网站所公示信息查明：歌绘公司唯一股东为时裳芭蕾公司；时裳芭蕾公司股东包括集曲合伙企业（有限合伙）、安播公司、前圳前海海富公司艾文投资有限公司（以下简称海富公司）；集曲合伙企业合伙人为张翔、宋海全；安播公司唯一投资人为张翔；海富公司唯一投资人为宋海全。上述时裳芭蕾公司股东出资比例未作公示，集曲合伙企业合伙人出资比例未作公示。一审法院认为，双方对于案件事实基本无争议。双方争议在于歌绘公司在2018年年底提出有意续租案涉房地产后，按份共有人张翔、宋海全就是否同意签订《租赁合同》意见不统一的情况下，张翔独自与歌绘公司签订《租赁合同》及后续签订《备忘录》是否有损宋海全财产权益。一审法院对此分析如下：一、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有同意，但共有人之间另有约定的除外。”，虽然不动产出租不属于所有权处分行为，但在法律未有另作明确规定的情况下，作为所有权派生的用益物权以此规定作为借鉴并无不妥。张翔作为占案涉房地产90%财产份额的共有权人，若案涉房地产空置不出租，其所遭受的损失显然比宋海全大，在宋海全并未提出其他租赁对象的情况下，为保障双方资产能获得收益，张翔与歌绘公司签订《租赁合同》对案涉房地产出租无可厚非。二、关于《租赁合同》所约定的具体租赁条件。《租赁合同》及作为补充协议的《备忘录》，即使出现最极端的状况，在歌绘公司2019年经营收入不足10000万元甚至亏损的情况，按照合同所载建筑面积26206.28平方米计算，歌绘公司应支付给张翔、宋海全的租金为13元/平方米/月×26206.28平方米×12个月=4088179.68元，该数额与鉴定机构评估的案涉房地产2018年租赁价格411.02万元相差无几。张翔作为共有人在2018年年末以2018年的市场租金价格作为参考确定未来一年的租金并无不妥。另外，租金价格水平亦会随市场情况上下波动，即使不同的专业鉴定人员之间，对同一标的物的价值评估也不可能分毫不差，更不能苛求一般人对未来租金的判断完全准确，故从《租赁合同》《备忘录》合同条款来看，所确定的租金价格并未体现出损害宋海全利益之意图。至于宋海全称双方原租赁价格高于现合同租赁价格，从上述查明的歌绘公司、时裳芭蕾公司、集曲合伙企业、安播公司、海富公司的工商登记情况来看，虽然相关企业股东、合伙人的出资比例并未进行公示，但宋海全、张翔是歌绘公司的最终出资来源这点毫无疑问，在双方合作关系良好期间，宋海全、张翔将共有不动产以高于或低于市场价值出租给关联企业歌绘公司均有出于自身的考虑，在双方出现股权争议时，租金回归正常市场价格更为合理。综上两点，宋海全主张张翔、歌绘公司签订《租赁合同》《备忘录》损害其利益，要求张翔、歌绘公司赔偿损失于法无据，且《租赁合同》《备忘录》约定的租金支付期限尚未届满，按约宋海全、张翔亦应先向歌绘公司开具发票，故租金支付条件尚未成就，宋海全要求歌绘公司支付租金亦于法无据，相关诉讼请求应全部予以驳回。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：驳回宋海全全部诉讼请求。案件受理费3324元（宋海全已交），鉴定费20000元（歌绘公司已预交），均由宋海全负担（一审法院不另收退，宋海全于一审判决生效之日起7日内迳付歌绘公司20000元)。本院二审期间，宋海全提交了证据：歌绘公司出具的关于支付2019年度租金的通知，拟证明张翔、歌绘公司恶意串通，拒不支付其所承诺的租金支付义务。经质证，张翔、歌绘公司对该证据真实性、合法性确认，对关联性不确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审诉讼中，歌绘公司确认：根据备忘录的约定，如果其2019年经营收入未达到1亿元（包括1亿元），其应当按照13/元每平方米的标准向张翔、宋海全支付租金，该条款属于保底条款。本院认为，本案系共有纠纷。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在多个权利主体共有同一物的情形下，为了提高共有物的使用效率，基于物尽其用的要求，我国物权法对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则，在对共有物的处分问题上，实行“多数决”原则。即：占份额三分之二以上的按份共有人同意，即可处分共有物。故张翔作为占案涉房地产90%财产份额的共有权人，在就涉案房地产出租问题不能与宋海全协商一致的情形下，为物尽其用、防止涉案房地产空置，有权以自己的名义与歌绘公司签订租赁合同，将涉案房地产出租给歌绘公司。张翔与歌绘公司签订的租赁合同及补充协议约定如果歌绘公司2019年经营收入超过1亿元的，按照歌绘公司经营收入的3%向张翔、宋海全支付租金，超过1亿元部分按照25%向张翔、宋海全支付租金。如果经营收入未达到1亿元，则歌绘公司按照月租金13元/平方米的标准向张翔、宋海全支付租金。即根据张翔与歌绘公司的约定，歌绘公司系按照其经营状况向张翔、宋海全支付浮动租金，且协议约定了经营收入未达到1亿元时的保底条款。根据评估机构出具的评估报告，案涉房地产2018年租赁价格为411.02万元。而张翔于歌绘公司签订的保底条款所约定的保底租金标准为4088179.68元（13元/平方米/月×26206.28平方米×12个月），二者数额并无显著差距。一审判决据此认定张翔与歌绘公司签订的涉案租赁合同及备忘录并未损害宋海全的共有权利，并无不当，本院予以维持。宋海全上诉认为涉案评估报告系评估2018年涉案房产租金标准，不能据此认定涉案租赁合同所约定的2019年租赁标准并未侵害其共有权利。对此，本院认为，首先，涉案合同系约定了浮动租金标准，约定的租金标准4088179.68元仅为保底标准；其次，张翔系于2018年年末与歌绘公司签订涉案租赁合同，故双方参照2018年市场租金标准约定2019年保底租金标准，并无不妥。故宋海全的上诉意见不能成立，本院不予采纳。另，民事诉讼应当围绕当事人诉因、诉请进行审理。宋海全在本案中系以张翔与歌绘公司约定的租金标准过低，损害其共有权利为由向一审法院起诉。其二审称歌绘公司未按该合同约定如期支付租金，与本案争议并非同一法律关系，本院不予审查，宋海全可另循法律途径主张权利。综上所述，宋海全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元（宋海全已预交），由宋海全负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  刘 通审 判 员  赖晓筠二〇二〇年五月九日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘