上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3092号原告(反诉被告)：姚凤珠，女，1954年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：黄金汉，男，1951年3月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：闫世帝，男，1983年7月20日出生，汉族，住河北省泊头市。原告姚凤珠与被告闫世帝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，反诉原告闫世帝(本诉被告，以下统一称为被告)对反诉被告姚凤珠(本诉原告，以下统一称为原告)提出反诉，本院依法受理后合并审理。本院于同年3月26日、4月23日二次公开开庭进行了审理。原告姚凤珠及其委托诉讼代理人黄金汉、被告闫世帝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚凤珠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就坐落于上海市松江区青城山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《租赁合同》；2、被告返还系争房屋及钥匙、门禁卡；3、判令被告支付2018年9月和2020年2月的租金，合计3,400元；4、判令被告支付2020年5月10日起至其实际返还系争房屋日止的房屋占有使用费(审理中增加)；5、判令被告支付违约金50,000元(审理中放弃)。事实与理由：2018年8月7日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限3年，月租金1,700元，每月7日前7天将租金付清。合同生效后，被告每月都延迟支付租金，需原告反复打电话或者发微信、短信进行催讨。2018年9月，被告以装修为由少付了一个月租金，2020年2月，被告又以新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)为由要求原告免除一个月租金，原告予以拒绝，但被告至今未支付租金，被告的行为已经违约。另，被告并无房产经营资质，但其承租大量的房屋并非其本人居住，而是用于转租。原告签订合同时同意免租期一个月，当时以为合同相对方是中介公司，但实际承租人是被告，所以不应享有免租期，2018年9月的房租，被告应当予以支付。经核实，目前系争房屋里有三户人家男女合租。由于被告存在群租、转借他人等违约行为，故被告支付的保证金应予以没收，不应返还。原告与之协商未果，遂涉讼。被告闫世帝辩称，不同意解除租赁合同，2018年9月和2020年2月的租金都已经给付，不同意返还房屋和门禁卡、钥匙。系争房屋在2018年只租给了一个人，2019年2个房间分别租给1个人，但他们都是认识的，所以不属于群租。被告闫世帝向本院提出反诉诉讼请求：判令原告支付违约金50,000元。事实和理由：原告在合同期内要求收回房屋，属于违约。针对被告闫世帝的反诉，原告姚凤珠辩称：根据合同约定，2020年2月的租金，被告应该在1月底支付，现被告已经逾期超过一个月，所以是被告违约导致合同解除。经审理查明，系争房屋权利人为原告，建筑面积为80.75平方米，类型为公寓。2018年8月7日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)经中介方(签章单位为“上海众轶房地产经纪事务所”)居间，签订《租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年9月10日起至2021年9月9日止，月租金为1,700元，租金按一个月为一期支付，第一期租金2018年8月7日付清(实际交房当日)，以后每期租金支付时间为提前7天，先付后用，如乙方逾期超过15日支付租金，则每逾期一日按应付租金的1%向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过1个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同追究违约责任。合同第五条约定，乙方同意支付甲方保证金1,700元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。合同第十条约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为50,000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金，将损失一赔到底。合同第十一条约定，甲方允许乙方转租，不得群租。合同另对其他相关事项进行了约定。审理中，原、被告一致确认被告在2018年8月7日向原告支付了3,400元，其中1,700元为保证金，剩余的1,700元，原告主张为2018年8月10日至9月9日的租金，被告抗辩为2018年9月10日至10月9日的租金。2020年1月19日，被告支付了同年1月10日至2月9日的租金。2020年3月5日，被告向原告付款1,700元，原告主张为3月10日至4月9日的租金，被告抗辩为2月10日至3月9日的租金；同年4月9日，被告向原告付款1,700元，原告主张为4月10日至5月9日的租金，被告抗辩为3月10日至4月9日的租金。又查明，2018年11月22日，被告与案外人时某签订租赁合同一份，约定由被告作为出租方将系争房屋出租给案外人，租赁期限为2018年11月22日至2019年11月21日。2019年6月1日，被告与案外人吕时望、陆美美分别签订租赁合同，约定由被告作为出租方将系争房屋中的主卧和次卧分别出租给上述两案外人，租赁期限均为2019年5月21日至2020年5月20日。审理中，原告确认被告于2020年5月2日向其支付1,700元。以上事实，有租赁合同、上海市房地产权证、微信聊天记录，及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，以及当事人的陈述，被告应于每月的3日支付当月10日至下月9日的租金，但是，结合原、被告之间的微信聊天记录，可以确认被告在履约期间多次出现轻微违约行为，且原告对此明显抱持反对态度。2020年2月10日至3月9日的租金，被告应当于2020年2月3日前予以支付，截至同年3月3日，被告逾期付款达到一个月，且未得到原告谅解，被告的违约行为已经符合合同约定的条件，原告根据合同第四条“视为乙方擅自终止合同”的约定主张合同解除，本院予以支持。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，被告于2020年3月14日收到本院寄交的民事起诉状等诉讼材料，本院确认被告收到诉状之日为合同解除日(即2020年3月14日)。解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故原告要求被告搬离并返还系争房屋的诉请，于法有据，本院予以支持；同时，被告应当返还系争房屋的电子门禁及房屋钥匙，如有损坏，原告有权另行主张权利。根据合同约定,租赁期间的起始日期为2018年9月10日，原告主张被告2018年8月7日支付租金所对应的租赁期间为同年8月10日至9月9日的意见，于法无据，本院不予采信，确认2018年9月10日至同年10月9日的租金1,700元，被告已经于签约当日履行付款义务。关于2020年2月10日至3月9日的租金，本院认为，被告在2020年3月5日向原告微信转账时已经明确租金所对应的租赁期间，原告在确认收款时亦未提出异议，故本院确认被告已于2020年3月5日支付了同年2月10日至3月9日的租金。综上，2018年9月10日至10月9日以及2020年2月10日至3月9日的租金，被告均已付清，原告该部分诉讼请求，本院不予支持。原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需按照双方约定的租金标准即每月1,700元，支付原告计至2020年3月14日的房屋租金，并参照双方约定的租金标准以1,700元/日计算，支付原告2020年3月15日起至实际搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费，被告签约当日支付的保证金及2020年4月9日支付的租金，合计3,400元，可直接折抵2020年5月9日前的房屋租金和占有使用费；被告2020年5月2日支付的1,700元，可折抵同年5月10日起的房屋占有使用费，根据被告实际返还房屋的日期多退少补(56.67元/日)。原告在审理中撤回对滞纳金及违约金的诉讼请求，系原告自行处分民事权利，与法不悖，本院予以采纳。关于被告主张的违约金，本院认为，被告未能按照约定履行合同，达到合同约定的解除条件，原告据此主张行使合同解除权并无不当，被告抗辩的法定解除权在本案中并不适用，故本院对于被告的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告姚凤珠与被告闫世帝就坐落于上海市松江区青城山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年3月14日解除；二、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内搬离并将上述房屋返还给原告姚凤珠；三、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内返还原告姚凤珠上述房屋的电子门禁、房屋钥匙；四、被告闫世帝于本判决生效之日起十日内支付原告姚凤珠房屋占有使用费，自2020年5月10日起算至实际返还房屋日止，按照每月1,700元计算；(如被告闫世帝于2020年6月9日前搬离，则原告姚凤珠应向被告闫世帝返还相应房屋占用使用费，按照56.67元/日计算)；五、驳回原告姚凤珠的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告闫世帝的反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告闫世帝负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费525元，由反诉原告闫世帝负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 欢二〇二〇年五月九日法官助理  阮丽华书 记 员  阮丽华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。