安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初1494号 原告：六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会，住所地安徽省六安市佛子岭路龙湖山庄内。 负责人：刘从军，主任。 委托诉讼代理人：陈素健，安徽皖西律师事务所律师。 被告：安徽东胜物业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区高速财富广场808室，统一社会信用代码：91341500760808133T。 法定代表人：许佑东，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。 原告六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会（以下简称龙湖山庄业主）诉被告安徽东胜物业有限公司（以下简称东胜公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙湖山庄业主的委托诉讼代理人陈素健、被告东胜公司法定代表人许佑东及其委托诉讼代理人黄方军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙湖山庄业主诉称：1、判令被告返还原告住宅小区的公共收益433272元(已知账目)；2、判令被告立即移交原告小区70号楼(高速财富广场大楼)物业管理权，并按规定向原告移交相关资料和财物(附需移交资料和财物清单)；3、由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月20日、2017年1月23日原告与被告二次签订《御景龙湖山庄物业管理服务合同》，由被告对原告小区提供物业服务，服务期限到2019年12月31日止。在被告服务期间，由于服务不尽职尽责，存在诸多失职行为，小区管理混乱，且被告长期占用服务期间收取的公共收益，包括停车费和利用公共部位的广告费，导致广大业主的合法利益得不到维护。2018年12月23日经御景龙湖山庄小区业主大会决议表决通过提前解除了《御景龙湖山庄物业管理服务合同》，并向物业管理行政部门备案，后又向被告发送《提前解除物业服务合同的通知函》并在小区公共部位张贴公告通知全体业主，公布业主大会决议的解除合同方案，被告应在2019年3月15日前办理物业的交接手续，移交法律规定的资料和财物，但被告一直拖延到2019年6月20日才办理了住宅小区的物业交接，且被告拒不办理70号楼即高速财富广场的物业管理权以及资料和财物的交接及公开所有公共收益账目并按规定返还公共收益，现物业服务合同也已到期，但被告仍通过控制70楼的管理权违法收取停车费、广告费和物业费等，被告的行为已经严重损害了广大业主的合法权益。综上所述，被告在对原告小区服务期间存在严重违约和违反规定的情形，被告应依法履行义务。 被告东胜公司辩称：一、被答辩人要求答辩人返还公共收益433272元没有事实和法律依据。1、被答辩人不具备主张答辩人返还公共收益的主体资格。根据《安徽省物业管理条例》第八十五条的规定，属于业主共有的车辆停放费、公共收益“按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费…”，即如果存在公共收益，70%应当纳入专项维修资金，而专项维修资金账户系政府行政主管部门设立的，所有权归属主管部门，并非被答辩人能够设立，其并非该专项维修资金的所有权人，因此无论有无公共收益，被答辩人均无权要求答辩人“返还”，换句话说即使有收益，索要的主体也应当是政府主管部门，而非被答辩人。2、答辩人收取的公共部位费用除去成本开支后并无结余，甚至亏损42044.37元。2016年5月9日经小华山街道物业办主持，召开了龙湖山庄车辆管理专题联席会议，参加人员有答辩人、被答辩人、春江社区、小华山街道、裕安区房产局，会议达成了会议纪要，按市场物价部门核定的停车费50元/月下调为40元/月，同时约定“占用道路及公共区域的停车服务费账目定期公布，除去成本开支外，结余部分的70%纳入专项维修资金使用”，根据这一结论，答辩人收取的停车费用明显降低，但为了维持正常的工作秩序，支出不能减少，出现了支出大于收入的情况，2014年至2018年合计收入支出两比答辩人实际亏损42044.37元，明显不存在结余，也就更没有返还之说了，被答辩人所列金额断章取义，只计收入不计支出，违背基本的常理应予驳回！二、被答辩人主张答辩人移交高速财富广场大楼物业管理权及相关资料无任何事实和法律依据。业委会不具备起诉要求答辩人移交高速财富广场大楼物业管理权的权利。I、根据《安徽省物业管理条例的规定》，业委会对需根据业主大会赋予的职责行使权利，对于有关共有和共同管理权利的重大事项，需要业主大会的授权，而业主大会的决定应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本案中，被答辩人并未提供任何召开业主大会的证据，实际也未召开任何会议，其要求的移交高速财富广场大楼物业管理权也未经该大楼内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其根本不具备要求移交物业管理权的主体资格。业委会也不能代表一切只手遮天！II、安徽省物业管理条例第十一条第二款第四项规定：“商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共同设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域”，根据规划高速财富广场是一个完全能够独立管理的区域，鉴于此2019年1月15日高速财富广场业主已向物业主管部门申请筹备成立高速财富广场业主大会，并且成立了首次业主大会筹备组，表明该栋楼业主要求划分一个独立于龙湖山庄小区的物业管理区域，故龙湖山庄业委会只能代表龙湖山庄小区的业主，而不能代表财富广场的业主。Ⅲ、从实际情况看，被答辩人与新的物业企业南京弘阳物业管理有限公司签订的物业服务合同只包含龙湖山庄小区，不包含财富广场，且其于2019年9月10日函告小华山城管大队“按照原规划图，将财富广场与龙湖山庄划分开，在交界处堆砌围墙，并留有7米宽的消防通道安装道闸系统”，其以实际行为明确表示两个区域分开管理，现其又主张答辩人移交物业管理权纯属无理取闹。IV、安徽省物业条例第十二条第二款规定，物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后做出决定，该条规定明确的区域划分的主管单位是政府机关，而非被答辩人，而主管单位也需听取业主的意见后做出决定，是政府在充分尊重民意后行使行政管理权，被答辩人更无权要求答辩人交出任何权利。V、被答辩人与开发企业安徽省高速公路投资有限公司就案涉项目签订了专项物业服务合同，约定由答辩人为财富广场提供物业服务，业主只向答辩人支付物业服务费，被答辩人并没有以任何形式与开发企业签订合同，也没有与财富广场其他业主签订物业服务合同，业主也没有向被答辩人或者被答辩人选定的物业企业支付物业服务费的任何义务，其本身就没有取得财富广场业主的任何授权，当然就不能代表财富广场的广大业主向答辩人主张任何权利，综上所述，被答辩人各项诉讼请求均无事实和法律依据，本案的提起只是为了满足部分别有用心之人的一己私利而已，请求人民法院查明事实，依法驳回其诉讼请求！ 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、业主委员会登记备案资料，证明原告主体适格。 二、被告登记信息，证明被告主体资格。 三、物业服务合同，证明，1、被告接受原告委托从事龙湖山庄物业服务；2、合同中约定服务范围包括龙湖山庄住宅小区和70号楼，即高速财富广场大厦。 四、2014年到2018年公共收益账目(来源被告)：证明被告在管理龙湖山庄住宅小区物业收取停车费、广告费等公共收益一共618960元。 五、提前解除物业服务合同决议和通知、备案表：证明原、被告之间的物业服务合同通过合法程序解除，被告应按照相关法律规定办理移交手续。 被告对原告提交证据的质证意见： 对证据一、二不持异议。 对证据三两份合同的真实性合法性不持异议，对证明目的有异议，该两份合同根据原告要求已经提前解除，但解除的仅仅是龙湖山庄小区并不是涉及财富广场，被告与开发企业在此合同到期后又重新签订了关于财富广场的专项物业服务合同并持续履行。 对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据系被告在第一次诉讼中提供但原告本次起诉只列了收取部分项目并没有列支出部分，根据专题会议纪要的内容，收支两比后结余部分70%纳入专项维修资金，该统计表中已经列明收入小于支出，最终亏损是42044.37元，不存在公共收益留存问题，所以也不存在返还一说。 对证据五解除通知，通知是原告单方制作，并未经过被告及相关部门同意，涉及财富广场对被告并不具约束力，对登记服务表的加盖印章的真实性不持异议，但从登记表中可以看出书写的内容是先盖章后写的字，书写内容真实性存疑。 被告为印证其主张，提交证据如下： 一、龙湖山庄车辆管理专题联席会会议纪要，证明2016年5月9日包含原告在内的多方主体召开龙湖山庄车辆管理专题联席会，会议研究后形成会议纪要，决定：占用道路及公共区域的停车服务费账目除去成本开支外，结余部分的70%纳入专项维修资金使用。 二、关于龙湖山庄与财富广场围墙的情况说明、关于要求筹备成立高速财富广场业主大会的申请报告、物业服务合同，证明：1、证明原告主动要求将龙湖山庄小区和财富广场分开管理的情况；2、财富广场业主要求与龙湖山庄小区分开管理的实际需要；3、原告与新的物业服务企业仅仅就龙湖山庄小区签订服务合同，不包括财富广场的事实。 三、财富广场专项物业服务合同，证明被告与建设单位安徽省高速公路投资有限公司签订了专项物业服务合同，由被告对财富广场进行专项的物业服务，实际与龙湖山庄小区并不在一个区域内，原告无权要求解除此合同，也无权要求被告移交任何的权利事项。 四、情况说明，证明物业所在地的社区、街道、房管局均证实了龙湖山庄与财富广场划分为两个物业管理区域分别进行物业管理的事实。 五、车位费收支统计表及原始凭证，证明被告收取的车位费实际已经用于车位管理支出，并没有结余，而且原告已经提前接收了相关收费项目，被告实际处于亏损状态。 原告对被告提交证据的质证意见： 对证据一会议纪要这是一份打印件没有任何的签名盖章，对真实性有异议，内容看是违反法律规定的，利用公共区域收取的费用30%补贴物业服务费用，70%纳入维修基金但没有提到去除公共开支。 对证据二围墙的情况说明，这是2019年9月10日业委会向城管大队写的，印章模糊有异议，业委会无权划分区域，小区物业管理划分必须由业主大会研究决定，即使章子是真实的内容也是违法的，不具有合法性；关于申请报告，财富广场成立业委会并没有经过业主大会讨论，该报告也只是单方制作，不具有合法性，不能证明财富广场已经分开独立管理；对物业服务合同没有异议，但对财富广场这块涉及账目等问题没有谈妥，物业公司没有谈妥，所以提出诉请第二条，与本案没有关联性。 证据三财富广场专项物业服务合同，作为财富广场已经是龙湖山庄小区物业管理部分，在此前提安徽高速公路投资公司无权委托物业管理，该合同是无效合同，只有原告有权委托物业公司。 情况说明中几个章可能是真实的，但他们并没有权利对小区物业划分，如果划分必须由业主大会进行表决要求经过审批，这份说明没有表明财富广场已经单独成为一个小区。 证据五可以印证收费的具体数额，开支不应当从公共收益里面开支，而应当从物业费里面开支，所以70%应当作为公共收益返还给业主委员会，业委会有权要求被告方返还收益。 经庭审举证、质证，认证如下： 1、对原告提交的证据一、二予以确认；对证据三、四、五予以认定，被告异议事项，并非原告证明目的。 2、对被告提交证据一予以认定，对其证明目的不予认定，业主委员会主任对涉及业主权利问题未经业主授权，对业主委员会无效；对证据二、三予以认定，原告未提交反证；对证据五予以认定，对其证明目的不予认定，公共收益开支只应占公共收益30%，况且电梯维修应属物业费的开支范畴。 经审理查明：2014年6月20日，龙湖山庄业主与东胜公司签订《物业服务合同》，服务期限3年，自2014年6月20日起至2017年5月19日，合同约定服务项目、费用收取等。 2014年至2016年，在东胜公司服务期间，收取公共经营收费68998.4元，车位费219592元+111675元计331267元。 2017年1月23日，龙湖山庄业主与东胜公司签订《御景·龙湖山庄物业管理服务合同》，小区占地面积39.7万平方米，建筑面积369773平方米，40栋多层楼房，17栋高层楼房，1栋写字楼，由东胜公司对龙湖山庄业主提供物业服务，服务事项，房屋建筑公共部位的维修、养护及管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，并约定收费标准，服务期限到2019年12月31日止。合同还约定其他事项。 2017年11月4日，龙湖山庄业主改选业主委员会。2018年1月23日，六安市裕安区房地产管理局通知龙湖山庄业主委员会换届已备案。 在东胜公司服务期间，由于与业主存在矛盾，2018年12月23日，经御景龙湖山庄小区业主大会决议表决通过提前解除了《御景龙湖山庄物业管理服务合同》，并向物业管理行政部门备案，后又向东胜公司发送《提前解除物业服务合同的通知函》，通知东胜公司在2019年3月15日前办理物业的交接手续，移交法律规定的资料和财物。2019年6月20日,东胜公司与龙湖山庄业主办理了住宅小区的物业交接。 2017年至2018年，在东胜公司服务期间，收取停车费218695元。 2019年6月15日，龙湖山庄业主与南京弘阳物业管理有限公司签订《御景·龙湖山庄小区物业服务合同》，物业管理区域东至梅山南路，南至佛子岭路，西至南华路，北至万佛路，建筑面积354145.06平方米，双方约定服务项目、交费事项等。 2020年1月18日，安徽省高速公路投资有限公司与东胜公司签订《高速·财富广场专项物业服务合同》，合同服务期限自2020年1月1日起至2022你12月31日，双方约定服务项目，收费标准等。 六安市裕安区小华山街道春江社区居民委员会、六安市裕安区小华山街道物业管理办公室、六安市裕安区房产管理服务中心《关于龙湖山庄小区和财富广场物业管理的情况说明》显示，如财富广场广大业主要求，可以将龙湖山庄住宅小区和财富广场调整化肥两个物业管理区域分别进行物业管理。 本院认为：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其所得收益归业主所有。原告要求扣除所得收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，返还收益的70%，应予支持。国家倡导业主通过公开公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，高速财富广场可以作为一个物业管理区域，其业主有权选择物业服务企业，原告要求被告移交70号楼（高速财富广场大楼）物业管理权，并按规定移交相关资料和财物，不予采纳。为此，依照《物业管理条例》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《安徽省物业管理条例（2009）》第七十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽东胜物业有限公司应用本生效之日起十日内返还原告六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会住宅小区的公共收益433272元； 二、驳回原告六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7800元，减半收取3900元，由被告安徽东胜物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二〇年五月二十五日 书记员  范 政 附相关法条： 《物业管理条例》（2007年） 第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《安徽省物业管理条例（2009）》 第七十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性 活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书 面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补 贴物业管理公共服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业 主大会的决定使用。