江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初1821号原告：王健，男，1981年5月24日出生，汉族，住扬州市邗江区。被告：扬州市邗江公道房地产开发公司，住所地扬州市邗江区公道镇。法定代表人：罗明玖，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁春明，江苏石塔律师事务所律师。第三人：王佑兰，女，1977年11月19日出生，汉族，住扬州市邗江区。第三人：郑贤道，男，1971年7月8日出生，汉族，住扬州市邗江区。原告王健与被告扬州市邗江公道房地产开发公司（以下简称公道房地产公司），第三人王佑兰、郑贤道商品房销售合同纠纷一案，本院作出（2019）苏1003民初4564号民事裁定，认为涉嫌经济犯罪，应移送公安机关侦查，驳回原告王健的起诉。原告王健不服该裁定，向扬州市中级人民法院提起上诉，扬州市中级人民法院认为案外人居世奎私刻公司印章涉嫌刑事犯罪并不影响公道房地产公司承担民事责任，依法应予受理，遂裁定案件由本院审理。本案于2020年4月2日立案，依法组成合议庭于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告王健，被告公道房地产公司委托诉讼代理人袁春明，第三人王佑兰、郑贤道均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王健向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理房屋产权登记证书；2.判决诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年3月23日签订了《商品房买卖合同》一份，购买了被告开发的位于邗江区，房屋总价468520元。该合同在房屋产权登记部门进行了备案，且原告申请了房屋贷款，目前每月按期偿还房贷。合同约定被告应于2010年5月30日前将房屋交付给原告，截止目前被告尚未交付房屋，也未办理房屋产权登记证书。原告为维护自身合法权益，诉至法院。原告为支持自己的主张提供了下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且该合同经过房屋主管部门备案登记；2、个人购房担保借款合同、银行卡交易明细，拟证明为购买案涉房屋向中国农业银行办理贷款，且每月按时向银行偿还房贷。3、扬州市增量房确权证明书、分割转让证明，拟证明其持有分割单确系房屋实际所有人。第三人王佑兰、郑贤道述称，2012年1月14日公道房地产公司与郑贤道签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给郑贤道，郑贤道支付了大部分购房款，尚有6万元未支付（系法院执行裁定书要求暂不支付），其后公道房地产公司将房屋交付给郑贤道，现该房屋已装修入住近七年，故案涉房屋应归郑贤道所有，要求驳回原告诉讼请求并请求被告公道房地产公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续。第三人为支持自己的主张提供了下列证据：1、房屋订购确认协议、商品房买卖合同，拟证明其和被告签订了案涉房屋的买卖合同。2、收据，拟证明其交付了购房定金、部分购房款。3、法院执行裁定书和协助执行通知书，拟证明法院要求冻结案涉房屋尚欠的购房款6万元。4、房屋装修照片、水电费发票等，拟证明其已实际占有房屋并已居住了八年。被告公道房地产公司辩称，1、我们认为王健与居世奎签订的房屋买卖合同无效，因为本案原告和被告之间没有真正的买卖合意，是原告与居世奎之间通谋以虚假的商品房买卖合同骗取银行贷款。因为在2016年左右，有关类似于原告这样的购房人被农业银行起诉，相关案件已经由邗江法院移送公安立案侦查。2、原告提供的证据无法证明原告为了履行商品房合同自付了购房款，也无法证明原告向农业银行偿还房贷款，双方并没有房屋买卖的合意，目的是为了配合居世奎骗取银行贷款；3、本案另有第三人与被告签订了另外商品房买卖合同，并且支付了相应的购房款，且该第三人已经实际占有了该房屋，并居住至今。如果原告是这个房屋的实际购房人，不会在2010年3月23日至今都不到实地看一看房子里有没有人住，也没有向房地产公司主张，故原告并非该房屋的实际购买人，请求法院将该案移送公安立案侦查。被告为支持自己的主张，向本院提交了民事裁定书一份，证明中国农业银行起诉与原告相类似的购房人金融借款合同纠纷，法院以公道房地产公司在贷款合同上加盖的公章与在市场监督部门备案公章不一致，涉嫌经济犯罪为由驳回了中国农业银行的起诉。本院组织各方当事人对证据进行了质证，被告对原告、第三人提供的证据真实性均不持异议，但对关联性有异议，认为两份购房合同及个人购房担保借款合同上加盖的公道房地产公司印章系居世奎私刻，与公司在市场监督部门备案公章不一致，合同均无效。本院认为，双方当事人对购房合同和购房担保借款合同真实性均不持异议，本院予以采信。至于案外人居世奎存在私刻公章涉嫌刑事犯罪，并不影响被告公道房地产公司承担相应的民事责任。原告对于被告及第三人提供的证据，第三人对于原告和被告提供证据的真实性亦不持异议，故本院均予以采信。本院依据采信的证据及当事人当庭陈述，认定事实如下：2010年3月23日，王健与公道房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：王健购买公道房地产公司开发建设的公道花园住宅楼XXX房屋，建筑面积102.52平方米，2460元/平方米，房屋价格252199元。附属车库12、14、29、41号,面积113.61元，1700元/平方米，车库价格193137元，物业维修基金6484元、太阳能热水器1300元、水电配套费12000元、水电开户费1300元、进户门2100元，商品房总价468520元。出卖人应当在2010年5月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，公道房地产公司向房产主管部门申请了合同登记备案。2010年4月19日，王健与中国农业银行股份有限公司扬州邗江支行（以下简称农行邗江支行）、公道房地产公司签订《个人购房担保借款合同，约定：王健因购房向农行邗江支行贷款255000元，借款期间自2010年4月19日起至2040年4月18日止，共计360个月。王健以所购公道花园住宅楼XXX房屋进行抵押担保，公道房地产公司作为阶段性保证担保保证人，担保期间自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同签订后，农行邗江分行发放了贷款，王健名下卡号为62×××12账户每月正常偿还贷款。2011年10月23日，公道房地产公司与第三人郑贤道、王佑兰签订《房屋订购确认协议》，约定：郑贤道、王佑兰订购公道房地产公司开发建设的公道花园住宅楼XXX房屋，面积102.52平方米，单价2550元，房价261426元；车库13号，20.69平方米，单价1700元，车库价格35173元，总价32万元（含水电配套费12000元、太阳能热水器1300元、单元门1800元、公共维修基金3621元、契税4680元）。签订协议时，买方支付定金10万元，2012年1月20日付5万元，2012年12月20日付17万元。2012年1月14日，双方签订《商品房买卖合同》，具体约定同《房屋订购确认协议》，该《商品房买卖合同》公道房地产公司未向房产主管部门备案。第三人郑贤道、王佑兰在签订协议后分四次向公道房地产公司支付购房款26万元，尚有余款6万元未支付。本院于2016年1月13日下达执行裁定书，裁定冻结郑贤道购买花园住宅楼XXX尚欠的购房款6万元，并要求郑贤道协助执行。郑贤道在庭审中陈述，愿意将6万元购房款提存至法院账户。另外，郑贤道支付大部分购房款后，公道房地产公司将公道花园住宅楼XXX房屋及附属车库交付给郑贤道，郑贤道收房后进行装修入住至今。另查明，居世奎与公道房地产公司签订合作开发公道花园住宅楼的协议，案涉房屋亦是由居世奎实际开发销售，案涉房屋买卖合同均是由居世奎作为公道房地产公司委托代理人与原告及第三人签订，并加盖由居世奎私刻的“公道房地产公司”印章。再查明，居卿（居世奎之子）曾向原告王健借款25万元未偿还，王健以冲抵借款的形式向公道房地产公司支付了购房首付款190336元。另，王健签订购房合同后，曾经出具过委托书给居世奎，委托其在溢价的基础上可以将案涉房屋作为二手房再次销售。上述事实，均系王健当庭自认的事实。又查明，案涉房屋至今尚未办理房屋产权初始登记。本案争议焦点：案涉两份《商品房买卖合同》中，哪一份应得以更优先履行？本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。案外人居世奎与公道房地产公司之间存在合作开发房地产的协议，案涉商品房亦是由居世奎开发建设并对外销售，该事实公道房地产公司是认可的，原告王健及第三人郑贤道依据上述事实有理由相信居世奎具有公道房地产公司的授权，另外，对于王健及郑贤道而言，到工商部门核实印章的真实性并非签订合同的必要环节，其要求居世奎在签订合同时加盖印章已尽到谨慎的审查义务，故居世奎使用虚假印章以公道房地产公司的名义签订合同的行为构成表见代理，由此产生的法律后果应由公道房地产公司承担。关于被告辩称案外人居世奎涉嫌使用伪造印章签订《商品房买卖合同》并构成犯罪的问题，根据《最高人民发院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应承担民事责任。”居世奎的身份符合上述规定情形，其行为如构成犯罪，应依法追究其刑事责任，但不能免除公道房地产公司的民事责任。关于公道房地产公司辩称王健与居世奎之间相互串通，订立虚假合同骗取银行贷款，合同应无效的意见，本院认为现有证据不足以证明王健账户每月偿还的房贷是居世奎代为支付，尽管王健在购房后长达8年之久未要求交付房屋有违常理，但不能仅凭该理由认定双方相互串通，故对被告公道房地产公司的辩解意见不予采信。综上，公道房地产公司与王健及第三人签订的两份《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，均应合法有效。关于案涉两份《商品房买卖合同》的优先履行问题，本院认为，商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理形式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，不具有物权法要求的公示效力。参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。第三人郑贤道对讼争房屋的占有行为就是在公示其对房屋的权利主张，且这种权利主张具有公开性、排他性和持续性的特点。基于郑贤道已就讼争房屋支付大部分购房款（6万元余款未支付系应法院要求暂停支付）且已经取得公道房地产公司交付并实际占有使用的事实，本院认为第三人郑贤道与公道房地产公司签订的《商品房买卖合同》应当优先于王健与公道房地产公司签订的《商品房买卖合同》得到履行。综上，原告王健要求公道房地产公司交付房屋并办理产权登记的诉求，不符合法律规定，应予驳回。本院依法确认第三人郑贤道、王佑兰和被告公道房地产公司签订的《商品房买卖合同中郑贤道、王佑兰享有的债权请求权（请求被告公道房地产公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第二百四十一条，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定，判决如下：一、驳回原告王健的诉讼请求。二、被告扬州市邗江公道房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助第三人郑贤道、王佑兰办理公道花园住宅楼XXX房屋的不动产权转移登记手续。案件受理费8800元，由原告王健负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  谢云参人民陪审员  陈红梅人民陪审员  邵国庆二〇二〇年五月二十七日书 记 员  马 静