鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初875号原告：盛连杰，男，满族，1973年1月10日出生，住所地：辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：曾东，辽宁德远律师事务所律师。被告：鞍山金都房地产开发有限公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路186号甲。法定代表人：全威，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯娟，辽宁晟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙波，辽宁晟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：马岩，辽宁晟通律师事务所律师。原告盛连杰诉被告鞍山金都房地产开发有限公司（以下简称金都房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛连杰及其委托诉讼代理人曾东及被告金都房产公司的委托诉讼代理人冯娟、孙波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即予以原告办理房地产权属证书。2.请求法院依法判令被告给付原告逾期未办理房地产权属证书的违约金15885.18元。3.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月7日原被告双方签订《商品房买卖合同》约定原告以3177036元的价格购买了被告所有的立山区胜利北路×栋×号，产籍号为×-×-×-×，建筑面积为230.22平方米的商业网点，又约“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案”，和“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不遐房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。随后，原告向被告支付了全部合同价款，被告向原告交付了该套房屋。但至今被告未给原告办理该套房屋的房地产权属证书。被告已严重违反合同约定，原告权益受影响。综上，为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规及司法解释规定诉至贵院，请依法判决。鞍山金都房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，逾期办理备案手续不是出卖人的原因，原告不能在规定时间内办理房地产权属证书不能归因于被告，本案已过诉讼时效，请法庭驳回原告的诉讼请求。合同未约定由出卖人办理产权证书。买受人对该房屋的状态已全面了解，在明知抵押房基础上已合同约定的价款购买的该房屋，买受人应当对自己签订的买卖合同承担相应的民事责任。本院经审理认定的事实如下：2015年4月7日，原告盛连杰与被告金都房产公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》一份。该合同约定被告将其所开发的坐落鞍山市立山区金都名苑第×幢×单元×层×号（产籍号：×-×-×-×），房屋面积为230.22平方米的房屋，以3177036元的价格出卖给原告。合同第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，将具备商品房交付使用条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，第十五条第三款约定：“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金”，合同签订后原告依约支付被告全部购房款3177036元，被告为原告出具全额购房发票。另查，《商品房买卖合同》第1页在商品房买卖合同标题的上方标注此商品房当前状态为已抵押，已告知买受人，《抵押告知书》编号为201504071214329737。该合同文本附件中未附有《抵押告知书》，该合同正文部分亦未对抵押房产何时可以解押及抵押房如何办理房屋产权证进行约定。案涉房屋至今未解除抵押。上述事实有原告起诉状、原、被告当庭陈述及被告庭后提交的说明在卷佐证。原告提供的证据有：房屋买卖合同及合同补充协议、购房发票、税费收据，原告提供的证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的低压供用电合同，因与本案无关联性，本院不予采信。被告未提供证据。本院认为，原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告均应当严格按照合同约定履行各自的义务，无论原、被告中哪一方违反合同约定，均应当承担相应的法律责任。关于原告主张被告立即为办理房地产权属证书一节，因案涉房屋仍处于抵押状态，被告金都房产公司亦未表示至诉讼时能够解除案涉房产抵押，故案涉房屋不具备办理房产过户的条件，本院对原告该项主张不予审理，待案涉房屋具备过户条件后，原告可另行主张权利。关于原告主张被告给付原告逾期未办理房地产权属证书的违约金15885.18元一节，因案涉房屋现处于抵押状态，被告是否存在逾期办证违约行为取决于，原、被告就案涉房屋解押的期限如何做出约定，该解押期限是否涵盖了诉讼时间点，如至诉讼时，解押合理期仍未届满，则被告不存在违约行为。因购买抵押房对原告的权利有重大影响，因而抵押告知书的内容应就房屋抵押的状态以及何时解压、如何办理抵押房产权证书等影响原告权利的事项向原告进行告知。因此，该证据为本案的关键证据。但庭审中，原、被告均未能提供《抵押告知书》，原告对未能提供该证据的解释为，其签订合同时未注意合同上方备注有房屋已抵押的小字体文字，不知晓案涉房屋为抵押房产，只是在办证的过程中才知晓房屋系抵押房，因此无法提供相关证据。被告给出的解释为被告找不到相应的书面材料。本院认为，案涉房屋买卖合同为制式合同，从被告提供的合同文本来看，被告并未对案涉房产已抵押、抵押的合理期限及抵押对办理房产权证有何影响等重大事项向原告做出合理告知，合同文本附件中未附有《抵押告知书》，故案涉房屋买卖合同的文本未采取足以引起一般人注意的方式向相对人告知，因此原告未能提供《抵押告知书》的解释未明显超出常理，被告作为案涉房屋购房合同及《抵押告知书》的提供方，其相较于原告更应知晓房屋的状态及解押的合理期限，更应保存相关材料以待将来解押房产配合原告办理房屋权属证书，该项工作系被告作为出卖人的附随义务，故本案被告应承担提供《抵押告知书》等书面材料证明己方不存在违约行为的举证责任，现被告在本院规定的时间内未能提供有关至诉讼时案涉房屋仍在合理的抵押期内、被告不存在违约行为的证据，被告应承担举证不能的不利后果。因此，本院认定被告未在约定期限内履行相关义务，应当向原告承担违约责任。原告所主张的违约金数额，符合合同约定，且不违反法律禁止性规定。被告应按照合同第十五条第三款约定按照原告已付购房款3177036元×0.5％即15885.18元向原告支付违约金。故本院对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，……”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、被告鞍山金都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告盛连杰逾期办证违约金15885.18元。二、驳回原告盛连杰其他诉讼请求。以上款项，被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元（原告已预缴），减半收取99元，由被告鞍山金都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 张 玲二〇二〇年五月二十七日书记员 郭京京