安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初7791号 原告：吴伟杰，男，1992年6月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 被告：宿州恒大置业有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区沱河西路141号。 法定代表人：马学坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐欢，该公司员工。 第三人：徽商银行股份有限公司宿州纺织路支行，住所地安徽省宿州市纺织中路1229号105-110室。 负责人：梁强，该行行长。 委托诉讼代理人：黄辉，安徽黄淮律师事务所律师。 原告吴伟杰与被告宿州恒大置业有限公司（以下简称宿州恒大公司）、第三人徽商银行股份有限公司宿州纺织路支行（以下简称徽商银行纺织路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴伟杰及其委托诉讼代理人池亚军、被告宿州恒大公司委托诉讼代理人徐欢、第三人徽商银行纺织路支行委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴伟杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的《商品房担保贷款合同》;2、请求法院依法判令被告向原告和第三人返还购房款和贷款本金及利息并赔偿原告损失330000元;3、本案的诉讼等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年10月12日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告出资556512元购买被告开发的恒大御景湾18#1单元1层0108号商铺，合同附件十特别注明出卖人出售的房屋无遮挡或妨碍房屋正常使用情况。合同签订后，原告严格按合同履行了付款义务并与第三人办理了《商品房担保贷款合同》，同时按约定偿还贷款。商品房买卖合同约定被告应当在2019年6月30日交付符合验收条件的商铺，现原告发现所购买的商铺门前建有沙盘广告和宣传资料中完全没有的巨型混凝土通风口，该通风口不但遮挡商铺门脸还严重妨碍商铺的正常使用，同时对房屋价格的确定有重大影响。如被告宣传资料有该巨型通风口，原告根本不会购买上述商铺，被告的行为系根本违约，故具状诉讼，请求依法判如所请。 被告宿州恒大公司辩称，一、原告诉请解除双方于2017年10月12日签订的《商品房买卖合同》无事实与法律依据。2017年10月12日原告与答辩人签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告向答辩人购买位于宿州恒大御景湾的18号楼1单元1层0108号商铺，预测建筑面积55.32平方米，单价10059.87元，总价款556512元。该合同经双方签字盖章，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。合同约定交付时间为2019年6月30日，案涉房屋经验收合格符合购房合同第九条、第十条约定的交付条件，经物业服务中心通知收房，但原告拒收。根据补充协议第三条第4款约定“若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人”。现合同约定的主要权利义务已履行完毕，原告已取得案涉房屋正常使用，答辩人已取得银行按揭放款，合同目的均已实现，且该合同并未达到法定或者约定解除条件，原告要求解除《商品房买卖合同》无事实及法律依据。二、原告在签订《商品房买卖合同》前，答辩人巳通过《恒大御景湾总经理告知书》履行项目整体情况、房屋情况等告知义务。原告在签订购房合同前，答辩人履行告知义务，由原告签订宿州《恒大御景湾总经理告知书》。告知书第1点明确“项目所处位置及区域经济指数指标及整体规划、园林规划、配套、交通、周边情况等；”、第2点针对所购买的房屋“…朝向、采光条件、楼栋外立面…”“具体以合同中条款及户型图为准，沙盘模型及销售单页内容仅供参考”。据此，答辩人已履行告知义务。三、通风井系消防配套设施，业经宿州市住建局和宿州市消防支队审核，未经批准，不得擅自变更。购房合同第十四条约定“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的调解建设商品房，不得擅自变更。…涉及该商品房…基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当…通知。”后答辩人取得案涉房屋所在楼栋18#楼建设工程规划许可证、施工许可证，依法建设并办理竣工验收备案，取得竣工验收备案表。另关于消防设施部分，同样在建设前取得宿州市公安消防支队《建设工程消防设计备案凭证》，该文件载明“已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。”四、原告基于商品房预售合同关系，主张答辩人承担因违约而产生的相应责任，应依合同的相关约定并举证证明。原告作为完全民事行为能力人，应在购买商铺这一重大事项中考虑周全，应对所购房屋及小区的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施存在的潜在影响做充分了解。答辩人也予以了必要提示，并在总经理告知书中明确买卖合同及补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。合同约定，答辩人应按批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；案涉商品房系答辩人依法报建，通风井属于附属公共设施的一部分，其设计、建设符合建筑规范的相应标准，且案涉房屋也已经通过了竣工验收备案，系合法建筑，符合约定交房标准，并未违反合同约定。另原告还应当举证证明原告因此造成的损失，及损失具体计算方式。从原告提交的照片看并未遮挡商铺门脸，且妨碍程度并不明确，如原告认为该通风井对案涉房屋价格却有影响的，应通过有资质的鉴定机构进行鉴定评估，否则应承担举证不能的法律后果。五、在本案开庭前调解期间，答辩人已按原告要求进行位移并降低高度，尽量避免对案涉商铺造成影响。原被告双方在本案立案前后一致在协商处理纠纷，被告已根据原告要求将可能存在影响的风井进行位移并降低高度，尽量避免对案涉商铺经营产生影响，从目前整改完成情况看该风井已经远离案涉商铺，对案涉商铺采光、远望、进出、经营等并不构成任何影响。但原告又提出其他无理要求如更改案涉商铺东侧围栏、移除案涉商铺东侧银杏树、铺设人行通道等，以上要求均没有任何合同依据和法律依据。综上，原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款本金利息赔偿损失330000元，毫无事实与法律依据，恳请法院依法驳回原告全部诉请。 第三人徽商银行纺织路支行辩称，原告与第三人签订的合同当事人是两位，共同借款人应该参与诉讼，解除借款合同涉及到共同借款人刘素青；借款合同中明确约定效力的独立性，原被告之间的房屋买卖是两个法律关系；根据合同约定不符合解除借款合同的法定条件。应当驳回第三人解除借款合同的请求。 依据当事人所提交的证据及庭审查明的事实，本院认定事实如下：原、被告于2017年10月12日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的恒大御景湾18#1单元1层0108号商铺，预测建筑面积55.32平方米，单价10059.87元，房屋总价556512元。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务并与第三人办理了《商品房担保贷款合同》，同时按约定偿还贷款。2019年6月30日，案涉房屋经验收合格，并符合交付条件。案涉房屋交付前，原告购买案涉商铺门前建有围栏和巨型混凝土通风口遮挡了商铺门脸，妨碍商铺的正常使用，与原告购买、导购时所参照沙盘模型广告和宣传资料不同。为此，原告认为该通风口不但遮挡商铺门脸还严重妨碍商铺的正常使用，同时对房屋价格的确定有重大影响。如被告宣传资料有该巨型通风口，原告根本不会购买上述商铺，被告的行为系根本违约，故向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；解除原告与第三人签订的《商品房担保贷款合同》;2、请求法院依法判令被告向原告和第三人返还购房款和贷款本金及利息并赔偿原告损失330000元;3、本案的诉讼等费用由被告承担。 另查明：被告宿州恒大公司在原告拒收涉案房屋后，未向设计、验收和审核机构重新申报、备案，且擅自将案涉房屋门前混凝土通风口进行了位移并降低高度。 以上查明事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》（预售）、个人住房（商业用房）抵押借款合同、案涉房屋现场勘验照片等其他相关证据，在卷佐证。 本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，故合法有效。涉案合同签订后，原告依约全面履行了案涉合同的付款义务。被告亦应按照约定交付符合法律规定及合同约定的房屋。本案中，被告在出售案涉房屋时所出示的平面效果图、沙盘模型，显示的是小区平面布局，具体明确，对双方预售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。尽管该平面效果图未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦视为合同的内容之一，对双方当事人均产生约束力。被告就案涉楼盘所做的宣传广告和宣传资料与实际交付房屋不符，未达到宣传时的标准。被告的行为明显属虚假宣传，属于违约行为，依法应当承担相应的违约责任。 原告应在购买商铺这一重大事项中考虑周全，对其所购房屋及小区的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施存在的潜在影响应做充分了解。 基于被告的违约行为尚未达到能够解除合同的程度，但又确有违约行为存在，给原告带来了损失。本院结合被告的违约程度、对原告的影响限度、案涉商品房的用途以及案涉小区房屋的市场价格增值等其他因素综合考虑，酌定被告赔偿原告损失12万元。 鉴于涉案合同尚未解除，故原告要求依法判令被告向原告和第三人返还购房款和贷款本金及利息并赔偿原告损失330000元的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告宿州恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴伟杰涉案房屋的损失12万元； 二、驳回原告吴伟杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，由被告宿州恒大置业有限公司负担634元，原告吴伟杰负担5616元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李标 二〇二〇年五月十一日 法官助理徐啸 书记员赵锐