宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2020）宁03民终325号上诉人(原审原告)：宁夏建丰房地产开发有限公司。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：王某。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨某，宁夏迪通律师事务所律师。特别授权代理。上诉人(原审被告)：雷某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：高某，宁夏王万库律师事务所律师。一般授权代理。上诉人宁夏建丰房地产开发有限公司因与上诉人雷某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宁夏建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）的委托诉讼代理人王某、杨某，上诉人雷某的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建丰公司的上诉请求：1.请求依法撤销（2019）宁0303民初2039号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案及之前所产生的诉讼费用均由被上诉人全部承担。事实及理由：一审法院依法判令被上诉人支付上诉人房款35205.6元，适用法律正确，但未支持逾期付款违约金31373.75元，属认定事实不清，适用法律错误，二审法院应依法予以改判，判令被上诉人支付上诉人逾期违约金30623.75元（已扣除需支付给被上诉人的违约金750元）。根据（2019）宁0303民初2039号民事判决书第6页第9行至10行的认定：“被上诉人未按合约支付房款构成违约”，故被上诉人根据合同应支付上诉人违约金共计31373.75元；“上诉人至今未协助被上诉人办理房产证亦构成违约”，双方互相支付的违约金也无法相互抵消。同时，上诉方属履行先行履行抗辩权，故不用支付对方违约金，在补充协议中第2.21款、3.24款第一项、3.25款中，均指出被上诉人在支付全部房款后，上诉方才交付房屋并办理房产登记；日万分之三的违约金不高，日万分之三即年息10.8%，2010年至2012年间，中国人民银行同期贷款利率在6.55%-7.35%，商业银行的贷款利率均在年利率10%以上。针对雷某上诉的答辩意见，关于诉讼时效，建丰公司作为出卖方实现合同的目的即为获得购房款，故不可能不向雷某索要欠款，建丰公司之所以未给雷某办理房屋登记手续就是因为多次索要房屋欠款而不得，建丰公司一直依据合同抗辩不予办理。小区内多数居民均已办理了房屋登记手续。雷某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初2039号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人认为，一审期间上诉人提出诉讼时效抗辩，一审法院认定被上诉人依约催要下欠房款属于诉讼时效中断，属于认定事实错误、缺乏法律证据证明，一审期间，上诉人提出诉讼时效抗辩，而被上诉人没有提交任何证明本案诉讼时效存在中断、中止、延长的相关证据，而一审法院仅凭被上诉人单方面的陈述认定诉讼时效中断，被上诉人主张的购房款至今已经超过9年时间，9年多时间里，被上诉人何时向上诉人催要过欠款，诉讼时效何时中断，9年多时间里需要中断过多少次诉讼时效才能保证被上诉人提起诉讼时仍然未过诉讼时效，一审法院均为查明，草率认定诉讼时效中断，从而免除了被上诉人的举证责任，随意对上诉人提出的诉讼时效抗辩意见不予采信。根据法律规定，上诉人提出诉讼时效抗辩时，作为债权人的被上诉人至少总得拿个证据证明本案诉讼时效中断、中止、延长的情形吧，其未提供相关证据证明本案有诉讼时效中断、中止、延长的事由，即应承担举证不能的法律后果，法院依法不应支持被上诉人的诉讼请求。同时，上诉人认为，既然我国相关法律已经规定了诉讼时效抗辩制度，人民法院审理案件时不应随意规避诉讼时效抗辩制度，将诉讼时效抗辩制度架空。针对建丰公司上诉的答辩意见,本案原一审、二审及本次一审、二审，雷某均未要求对方办理房屋登记，也未主张过违约金，被上诉人建丰公司未办理房屋登记的原因是开发建设的房屋一直手续不全，该小区现有200户左右居民均未办理房屋登记手续。上诉人未要求被上诉人办理房屋产权登记手续，是因为该纠纷属于物权纠纷，被上诉人未给雷某办理不动产权登记，妨碍了雷某对房屋的占有，此案不属于合同纠纷，属于物权纠纷。一审时建丰公司作为原告向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告房款35205．6元，逾期付款违约金31373．75元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司开发建设吴忠市红寺堡区红寺堡镇圣丰花园小区时，被告雷某于2009年6月19日预付房款7万元。2010年4月25日，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买圣丰花园3幢3单元301号房屋，建筑面积共105.4平方米，单价为1740元／平方米，总价款为183396元。同时约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，则多退少补，以房管部门实测面积为主，付款方式及期限为按揭贷款，被告于2010年4月25日交付首付房款7万元，剩余房款于2010年5月10日公积金贷款付清113396元，买受人逾期付款的违约责任为逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，交付期限为2010年7月30日，且依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.5％向买受人支付违约金。涉案房屋经吴忠市房产测量中心测量，实际面积为106．44平方米，比合同约定面积多出1.04平方米。2010年1月，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司将涉案房屋交付被告，2010年12月6日被告以公积金贷款方式向原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司支付房款8万元，下剩房款至今未付，涉案房屋至今亦未办理产权登记。原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司于2015年3月23日变更名称为宁夏建丰房地产开发有限公司。一审法院认为，被告雷某与原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司向被告交付了涉案房屋，被告支付了部分房款，双方形成房屋买卖合同关系。因原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司变更为建丰公司，故原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司对被告享有的债权由原告宁夏建丰房地产开发有限公司享有。关于原告要求被告支付房款35205．6元、逾期付款违约金31373．75元的诉讼请求，现被告已支付房款15万元，商品房买卖合同约定建筑面积共105.4平方米，单价为1740元／平方米，总价款为183396元，同时约定面积以房管部门实测面积为主。经吴忠市房产测量中心测量，实际面积为106.44平方米，故下欠房款为35205.6元（106.44平方米×1740元／平方米-15万元）。关于违约金，被告未按合同约定支付房款构成违约，但原告至今未协助被告办理房产证亦构成违约，故对于违约金不予支持。关于被告辩称卖房子的提成、占用被告的营业房的租金、用水费与被告欠付的房款相抵顶的辩解理由，由于被告未提交证据，原告亦不予认可，故不予采信。关于被告辩称诉讼时效已过的辩解理由，原告依约定催要下欠购房款属于诉讼时效的中断，原告有权主张被告按照合同约定结清房款，故对于该辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告雷某于本判决生效后十日内支付原告建丰公司房款35205．6元；二、驳回原告建丰公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464元，由原告建丰公司负担784元，被告雷某负担680元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据材料。经审查案卷材料，询问双方当事人，对一审查明的案件事实本院予以确认。本院认为，关于诉讼时效问题。在房屋交付后长达十年的时间里，雷某的房屋都没有办理产权登记，虽雷某上诉称自己没有要求建丰公司给其办理产权登记手续，但客观上不动产物权的变动必须办理登记手续，未经登记不发生物权变动效力。房屋没有办理不动产登记足以影响到雷某买卖合同目的的实现，因此，建丰公司不配合给雷某办理房屋产权证足以说明建丰公司并未放弃追索下剩房款，本案诉讼时效未过。对于雷某是否应承担逾期付款的违约责任的问题。根据本案现有证据材料证实，雷某在交付了大部分购房款之后，建丰公司就向其交付了房屋，且直至起诉建丰公司并没有按当时合同约定解除合同或向雷某主张违约损失。事实上双方在履行过程中变更了合同的约定，理由是，雷某在未交清全部房款的情况下，建丰公司即交付了房屋，建丰公司也没有按合同约定在交付房屋后配合雷某办理产权登记手续。建丰公司上诉称双方在补充协议中约定了如买受人不能完全交付房款，出卖人可不为其办理产权证书，经审查，该补充协议3.2.5条是针对选择银行按揭贷款的情形对买受人付款义务的约定，雷某选择的是公积金贷款，按补充协议3.1条的约定，由买受人自行办理产权登记手续，出卖方予以配合。即使强调违约，双方都存在违约的情形，建丰公司没有按照合同约定，在房屋交付后90日内为买受人提供办理权属登记备案所需的材料，雷某作为买受人在支付大部分房款后，建丰公司却长期未配合其办理产权登记手续，使房屋权属长期处于不确定状态，物权权能受限。雷某作为买受人，在建丰公司交付房屋后，长达十年期间没有支付下剩房款，给出卖人造成了一定的经济损失。一审认定双方均存在违约，过错程度相当，并考虑纠纷产生长达十年双方未通过诉讼解决争议的实际，认为双方违约责任可以相抵，切合本案双方解决问题的初衷，较好地平衡了双方的利益，本院予以肯定。综上所述，宁夏建丰房地产开发有限公司、雷某的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2928.0元，由宁夏建丰房地产开发有限公司负担1464元，雷某负担1464元。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 满丽娟审判员 王祺祺 二〇二〇年五月十三日书记员 杨彦龙附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……