江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初102号原告：南京中恒置业有限公司（统一社会信用代码9132011578067438XJ），住所地南京市江宁区东山武夷花园39-103。法定代表人：崔健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颖川，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司（统一社会信用代码91320104MA1WBKFQ0W），住所地南京市秦淮区来燕路1号377室。法定代表人：徐晓燕。原告南京中恒置业有限公司（以下简称中恒公司）与被告南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司（以下简称焕美昕辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案，后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告中恒公司的委托诉讼代理人李诚到庭参加诉讼。被告焕美昕辰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁经营合同》于2019年9月3日解除；2.判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年11月13日期间的房屋租金、使用费390963元及违约金（第一部分自2018年6月1日-11月30日期间房屋租金200752元应支付时间原告自愿延期至2018年8月24日，被告实际支付时间是2019年1月2日，实际支付100376元，该期间内欠付的房屋租金是100376元，违约金以100376元为基数自2018年8月24日算至2019年1月2日以及以100376元为基数自2018年8月24日算至实际付款之日止，以年利率24%计算；第二部分2018年12月1日-2019年2月28日期间房屋租金135507元应支付时间为2018年11月23日，实际支付时间是2019年1月8日支付57214元和2019年3月19日支付78293元，违约金以57214元为基数自2018年11月23日计算至2019年1月8日，以78293元为基数自2018年11月23日计算至2019年3月19日，以年利率24%计算；第三部分2019年3月1日-2019年5月31日期间租金135507元应支付时间为2019年2月21日，实际支付时间是2019年5月22日90338元，欠付金额45169元。违约金以90338元为基数自2019年2月21日计算至2019年5月22日，以45169元为基数自2019年2月21日算至实际付款之日止，以年利率24%计算；第四部分2019年6月1日-2019年8月31日期间房屋租金135507元应支付时间为2019年5月24日，被告未支付任何租金，违约金以135507元为基数自2019年5月24日算至实际付款之日止，以年利率24%计算；第五部分2019年9月1日-2019年11月13日期间房屋租金及使用费应支付109911元应支付时间为2019年8月24日，被告未支付任何金额，违约金以109911元为基数自2019年8月24日算至实际付款之日止，以年利率24%计算）；3、判令被告向原告支付清空房屋产生的公证费38300元、仓储费（按照房屋的租金一半的标准，自2019年11月14日计算至被告实际将其医疗设备取走之日止）以及案件律师费40000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年6月1日签订了《房屋租赁经营合同》。根据该合同第一条、第二条及第三条的约定，原告将位于曙光天地项目3层301号铺位部分房屋出租给被告使用，使用面积为750平方米，租赁期限为2018年6月1日至2022年11月30日。租金按三个月为支付周期，被告须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付期租金。租赁合同签订后，原告依约交付了房屋，且被告进行了确认并进行装修使用。被告在2018年6月1日至2019年4月30日期间仅支付了部分的房屋租金。经原告与被告多次沟通，被告一直未支付拖欠的费用，且在原告根据租赁合同发出解除合同通知后，被告始终不配合原告清空房屋，从而导致原告不得不依据租赁合同自行清空房屋。根据租赁合同第10.4条款及第12.1条款的约定，原告有权单方解除租赁合同且要求被告每日按未付款项的1%向原告支付违约金，因违约金利率较高，原告自愿将违约金利率调整为年利率24%。另外根据租赁合同9.1及9.3条的约定，原告有权主张因清空房屋产生的公证、运输、仓储费以及本案律师费。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告诉请。被告焕美昕辰公司辩称，原告主张的巨额违约金（违约金）远远超出其实际损失，应当予以降低。最高人民法院相关司法解释明确规定，违约金极高的，违约方有权要求降低，以对方实际损失上浮30%为限。本案原告损失的就是利息，原告所谓自愿降低到年利率24%，依法也不应得到支持，至多按照同期贷款利率处理。被告主张律师费没有约定和法定依据，被告曾经向原告缴纳房屋保证金和装潢押金，应当予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定甲方将其所有的位于南京市部分房屋（位于曙光天地项目三层301号铺位，以下简称诉争房屋）出租给乙方作为商业使用；租赁房屋仅限于经营业态医疗美容，经营品牌为焕美昕辰；租赁期限自2018年6月1日起至2022年11月30日止，甲方于2018年6月1日将诉争房屋交付乙方；租赁期自2018年6月1日至2018年10月31日止，租金合计150564元；租赁期自2018年11月1日至2018年11月30日止，月租金为50188元；租赁期自2018年12月1日至2019年11月30日止，租金合计542030元；自2019年12月1日至2020年11月30日止，月租金为58539元；租赁期自2020年12月1日至2021年11月30日止，月租金为63222元；租赁期自2021年12月1日至2022年11月30日止，月租金为68280元；租金按三个月为一个支付期，先支付后使用，乙方必须在每一支付期起始日7天前全额付清该支付其租金；乙方须于签订本合同的同时向甲方交纳150564元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方；合同终止后在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，且乙方按期腾空返还房屋，并办理完毕电信、网络、煤气、营业执照等相关迁出变更手续，结清所有相关费用后，甲方在7个工作日内将保证金无息退还给乙方；除双方另有书面约定外，乙方应在合同终止之日起5日内将其添置的装修、装饰等可拆卸部分自行拆除，搬出全部自有物品，对不可拆除部分或拆除会造成房屋建筑损坏的部分，乙方无偿放弃，甲方不负补偿的责任；乙方撤场时不得损坏房屋及其附属设施的完好，保证可正常使用，返还房屋时应经甲方书面验收认可，如逾期撤场，乙方无偿放弃租赁房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰，乙方同意甲方进行清场，收益归甲方所有；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应向甲方归还租赁房屋，乙方在租赁期满之日或本合同约定的可提前终止之日，没有如约向甲方交还房屋的，甲方有权在租赁期届满之日或本合同约定的提前终止之日起7日后在公证人员在场的前提下，开启、更换该房屋的门锁，进入屋内，对该房屋进行清场，并将房屋内乙方的一切可移动物资搬至甲方选择的地方提存，其后超过一个月即视为乙方的抛弃物，由此产生的一切费用由乙方承担；房屋内不可移动的装修及所有附属设施设备即为乙方的抛弃物，甲方无需给乙方补偿，并可加以处置，乙方无权提出任何异议，甲方对因此而引起房屋内所有物品的损坏，概不负责；甲方在搬出乙方遗留在该房屋内的物品后，有权就该物品的暂存向乙方收取仓储、运输等费用；该等物品被搬出后，甲方应以EMS形式按本合同约定的通讯方式和通讯地址向乙方发出通知，甲方通知发出后10日内，乙方未予答复或不做沟通，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，同时乙方自动失去对前述物品的所有权；甲方可将前述处分所得用于偿付乙方所欠甲方的任何款项或赔偿甲方因本款规定事由所发生的或即将发生的费用和损失以及偿付违约金，如不足以弥补甲方的损失和前述给付，甲方有权继续追偿，甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担；乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业费超过15日，视为乙方单方面违约，甲方有权单方以书面通知形式解除合同；合同自解除合同通知书送达对方之日起即时终止，也可在该解除通知书中规定另一确定日期为合同终止日；如乙方逾期向甲方支付本合同项下任何款项，甲方除可根据合同规定提前解除合同外，还可要求乙方就迟延支付租金、保证金、水、电及物业管理等支付滞纳金，每日按未付款项的1%计收。同日，原被告签署《交房确认书》，确认原告将诉争房屋交付被告。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金150564元，但未按合同约定日期足额交纳租金。被告分别于2019年1月2日支付2018年6月1日至2018年11月30日期间租金100376元，于2019年1月8日支付2018年12月1日至2019年2月28日期间租金57214元，于2019年3月19日支付2018年12月1日至2019年2月28日期间租金78293元，于2019年5月22日支付2019年3月1日至2019年5月31期间租金90338元，此后被告未再向原告支付任何租金。2019年9月2日，原告向被告邮寄《关于解除合同收回房屋的通知》，载明，因被告仅支付了部分租金、物业管理费，经多次催告仍未支付拖欠费用，原告根据约定单方解除《房屋租赁经营合同》并收回租赁房屋，限期被告于收到通知之日起十日内安排屋内的物品、设施等交接工作，逾期视为放弃相关物品、设施等财物，原告将自行处置，由此造成的责任由被告承担。被告于2019年9月3日签收上述通知。被告收到上述通知后，始终未与原告办理诉争房屋交接手续，原告遂依据合同约定于2019年11月13日经南京市石城公证处公证自行收回诉争房屋，并将被告经营的设备放置在原告的其他房屋内，原告为此支付公证费38300元。原告与上海市锦天城（南京）律师事务所签订委托代理合同代理本次诉讼，并为此支付律师代理费40000元。案件审理过程中，原告同意在本案中抵扣被告缴纳的租赁保证金150564元、装修押金20000元同意在另案中抵扣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求确认双方合同已于2019年9月3日解除的诉讼请求，本院认为，双方合同明确约定被告不按时支付或不足额支付租金超过15日，原告有权单方以书面通知形式解除合同，合同自解除合同通知书送达之日起即时终止。合同履行过程中，被告一直未按时足额缴纳租金且已逾15日，原告有权单方书面解除合同，被告于2019年9月3日收到原告的书面解除通知，故双方租赁合同已于该日解除。关于原告要求被告支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，本院认为，双方合同签订后，原告依约将诉争房屋交付被告使用，被告依约应支付承租期间房屋租金，但其自2018年6月1日起始终未足额缴纳租金直至原告于2019年11月13日自行收回房屋，故被告应当向原告支付2018年6月1日至2019年11月12日期间欠付租金及占有使用费389460元（150564元+50188元+542030元/年÷12个月×11个月+542030元/年÷12个月÷30天×12天-100376元-57214元-78293元-90338元）。关于原告要求被告支付欠付租金违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同对于租金支付日期进行了明确约定，被告逾期且未足额支付租金依法应承担相应违约责任，关于滞纳金（违约金）的计算标准，双方合同约定为每日按未付款项的1%计算，该约定标准过高，现被告亦申请酌减，本院综合考虑原告实际损失、合同履行情况，酌定违约金标准为每日按欠付款的万分之二计算。另，原告同意在本案中抵扣被告缴纳的租赁保证金150564元，本院对此予以确认。原、被双方在合同中明确约定因被告违约给原告造成租金等损失的，因此产生的公证费、律师费等费用由被告负担，现原告要求被告承担律师费40000元、公证费38300元，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其对诉讼权利的放弃，并应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告南京中恒置业有限公司与被告南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司就南京市部分房屋（位于曙光天地项目三层301号铺位）签订的《房屋租赁经营合同》已于2019年9月3日解除；二、被告南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京中恒置业有限公司2018年6月1日至2019年11月12日期间房屋租金、占有使用费389459元（给付时应抵扣租赁保证金150564元）及逾期支付房屋租金的违约金（其中100376元的违约金自2018年8月24日计算至2019年1月1日；100376元的违约金自2019年8月24日计算至实际给付之日止；57214元的违约金自2018年11月23日计算至2019年1月7日；78293元的违约金自2019年11月23日计算至2019年3月18日；90338元的违约金自2019年2月21日计算至2019年5月21日；45169元的违约金自2019年2月21日计算至实际给付之日止；135507元的违约金自2019年5月24日计算至实际给付之日止；108407元的违约金自2019年8月24日计算至实际给付之日止，均按照欠付租金的日万分之二标准计算）；三、被告南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京中恒置业有限公司公证费38300元、律师费40000元；三、驳回原告南京中恒置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29699元，减半收取为14849.5元，由被告南京焕美昕辰医疗美容诊所有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  孙侠二〇二〇年五月十三日见习书记员  吴梦