山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初4263号原告：姜红梅，女，汉族，1965年9月10日生，住胶州市。委托诉讼代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。被告：青岛东苑置业集团有限公司，住所地胶州市北京东路58号，统一社会信用代码：91370281727816385Q。法定代表人：郑文，职务：总经理。委托诉讼代理人：李胜军，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹丹，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。原告姜红梅与被告青岛东苑置业有限公司（以下简称：东苑置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜红梅的委托诉讼代理人王至涛、被告东苑置业的委托诉讼代理人李胜军、丁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋补贴款335664元；2.判决被告支付原告逾期交房违约金113286.3元3.判决被告支付160000元车库款的利息损失（自2014年1月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；于2019年8月20日起至实际交付原告车库日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息计算）；4.判决被告立即支付原告车库；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月16日原告购买被告位于胶州市房屋，被告承诺给予原告5年住房补贴，每年为购房总价款的12%即83916元，现被告尚有4年房屋补贴款即335664元未支付原告，另，被告车库一直未交付原告使用，被告已严重违约，原告多次向被告催要，被告拒绝支付。被告东苑置业辩称，就原告主张的购房补贴款数额不认可。根据双方签订的《员工购房补充协议》第一条可知：东苑在原告一次性交款以后，按照房屋总价款的12%即83916支付住房补贴款，该款项每年支付一次，签订本协议时东苑预付原告首年的住房补贴款用于抵作房款，后几年的支付日以全款到位日期为准每年支付一次。该购房补贴款在内容和范围上都要因时间的推移发生变化，是法律规定的继续性债权。最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》第68辑、《北京市高级人民法院民一庭关于《民法总则》施行后适用诉讼时效制度的参考意见》中对继续性债权的诉讼时效问题都做了相同规定，即：对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效；最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》作出的法函（2004）22号答复中：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。由此可知，原告与东苑之间的购房补贴款应以全款到位日期即2013年3月5日为基准日，计算之后每一年的款项支付时间，即2014年3月5日，2015年3月5日，2016年3月5日，2017年3月5日，原告于2020年4月21日起诉，根据《民法通则》关于诉讼时效的相关规定，2014年、2015年适用2年的诉讼时效期间，时效已过，不应再得到支持；2016、2017年适用3年的诉讼时效期间，其时效也已过，不应得到支持。因此原告可以得到的补贴款即2013年已经支付的款项，东苑置业对原告就购房补贴款而言已无实际的支付义务。对原告主张的逾期交房违约金数额不认可。首先，根据商品房预售合同以及收据可以知道：原告应当支付购房款699298元，购房合同中在附件一的部分约定了原告需一次性付清房款，且在2012年12月16日前付清，根据收据及原告自认，原告在2013年3月5日才付清全部款项，存在违约行为，根据购房合同第七条的约定，需要向东苑置业按照逾期未付款额的日万分之一支付违约金（计算方式为：699298*80*0.01%=5594.38元）。其次，购房合同约定房产交付时间为2013年10月31日，实际交付时间为2018年4月15日，根据购房合同第12条约定，按照房价款的日万分之一支付违约金，且按日计付的违约金如上述第一条所述同样要考虑诉讼时效，往前倒推三年，即2017年4月21日之前的违约金都已经过了诉讼时效，原告可以得到支持的违约金应自2017年4月22日至2018年4月15日实际交房期间产生的违约金所有数额（计算方式为699298*359*0.01%=25104.80元）。2017年东苑置业在市政府及办事处的协调下，在该小区未完成综合验收的情况下即交付业主使用，地下车库同时也投入使用，已经购买车位的业主都可以使用，不购买车位的业主也想使用地下车库但没向东苑提交任何申请，因此部分业主带头闹事。关于车库款利息的问题，一直以来，东苑置业一直努力想要解决车库的交付问题，物业也一直想要启动地下车库，但有个别业主带头闹事，坚决要求地上停车，还另找了物业过来管理。东苑置业在此事实上并无主观违约意识，实际上也一直在努力协调，东苑置业也不是实际的过错方，请法院看在东苑置业努力协调的份上，减免此款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》，证明原告购买被告开发的位于胶州市《东苑新天第小区》12号楼1单元7层701户房屋签订该合同。该合同约定了建筑面积107.75平方米、单价6490元/平方、总价699298元、交房时间2013年12月31日前、逾期交房违约金为购房款日万分之一。证据二、《收据》及《发票》，证明原告按照被告要求于2013年3月5日将购房款一次性交付被告，被告给原告出具收款收据。收据显示金额699298元，后于2016年4月28日被告给原告出具购房款发票显示金额699298元，同时将购房款收据收回。证据三、《员工购房补充协议》，证明原告购买被告开发的该涉案房产，一次性付清购房款后，被告承诺给予原告五年的住房补贴款，每年为房屋总价款的12%，即人民币83916元。证据四、《地下车库使用权转让协议》，证明原告购买被告开发的涉案小区地下车库使用权车库235号，金额16万元。协议约定于2014年1月1日前将该车库交付原告使用。证据五、《不动产登记证明》，证明原告购买被告涉案房产，原告于2018年11月23日办理了不动产登记证明，该房产权利人为本案原告。证据六、《收据》（车库款），证明原告按照《地下车库使用权转让协议》约定于2013年5月28日将购买车库使用权款16万元一次性交付了被告，被告给原告出具收款收据。证据七、物业费收据，证明原告于2018年4月15日接到物业公司通知交房并缴纳物业费，该时间就是交房时间。被告东苑置业质证称，对证据一、二的真实性无异议，该份证据恰好可以说明原告应当于2012年12月16日前一次性付清房款，根据证据二收据发票可以显示，姜红梅实际付清款项与约定时间不符，存在违约行为；对证据三的真实性无异议，根据该补充协议的第一条，其住房补贴款是每年支付一次，在内容和范围上都因时间的推移发生变化，属于法律规定的继续性债权，补贴款的诉讼时效应逐年计算；对证据四的真实性无异议，2017年东苑置业已将地下车库交付已购买车位的业主使用，姜红梅可以凭此协议办理使用；对证据五、六真实性及证明事项均无异议；对证据七的真实性有异议，请姜红梅提交原件。本院认证意见：东苑置业对姜红梅提交的证据一、二、三、四、五、六的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对证据七，虽该证据为复印件，但姜红梅及东苑置业一致认可涉案房屋实际交付日期为2018年4月15日，与该物业费收据吻合，本院对该证据的真实性予以确认。被告东苑置业无证据向本院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月16日，原被告双方签订了《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于胶州市的房屋，该合同约定2013年10月31日前将房屋交付给姜红梅。2013年3月5日，原告交纳了全部购房款后，被告向原告出具了预收款专用收据。2013年3月9日，原被告签订了《员工购房补充协议》，约定被告承诺给予原告5年住房补贴，每年为购房总价款的12%即83916元人民币，该款项每年支付一次，签订本协议时东苑置业预付姜红梅首年的住房补贴款抵作房款，后几年的支付日以全款到位日期为准，满二年、三年、四年、五年之日，每年支付一次。原告自认在交付第一年房款时已抵扣一年房屋补贴款，尚有四年房屋补贴款即335664元未付。2013年5月28日，原被告双方签订了《东苑新天第小区地下车库使用权转让协议》，约定东苑置业将地下车库235号的使用权转让给原告，该合同同时约定东苑置业于2014年1月1日前将该车库交付使用。当日，姜红梅交付车库款16万元。原被告均认可胶州市已于2018年4月15日交付原告。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《员工购房补充协议》约定，被告东苑置业承诺支付原告5年的住房补贴，东苑置业预付姜红梅首年的住房补贴款抵作房款，剩余的于2014年3月5日、2015年3月5日、2016年3月5日、2017年3月5日前各支付83916元，被告已经支付了1年的住房补贴，原告请求被告支付剩余的房屋补贴款335664元，符合合同约定，予以支持。对原告主张的逾期交房违约金，原告按合同约定支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应按合同约定于2013年10月31日前将该房屋交付原告，但房屋至2018年4月15日才交付原告，已经构成违约。被告逾期交付房屋，在没有责任免除的情形下，原告请求被告承担逾期交房的违约金，应予支持。依双方的合同约定，被告应支付原告自2013年11月1日起至2018年4月15日止的逾期交房违约金共计113775.78元（699298*1627天*0.01%=113775.78元），原告在本案中仅主张113286.3元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对原告主张的16万元车库款的利息损失，原告依约支付价款，被告应于2014年1月1日前将该车库交付原告使用，被告虽主张已将车库交付，但未提交相应证据予以证明，本院对被告的该主张不予认可。因该车库至今未交付原告使用，已经构成违约。被告逾期交付，在没有责任免除的情形下，原告请求被告承担逾期交付的利息，应予以支持。依双方的合同约定，被告应支付原告2014年1月2日起至实际交付之日止的车库款利息损失。综上，本院对原告主张的以16万元为基数，自2014年1月2日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至实际交付原告车库日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息计算的利息，予以支持。对于原告要求被告立即支付车库的诉讼请求，双方签订的《东苑新天第小区地下车库使用权转让协议》约定东苑置业于2014年1月1日前将该车库交付原告使用，被告未按期交付已经违约，故对原告要求被告立即支付车库的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《员工购房补充协议》中约定了住房补贴款的支付时间，被告应当按约定时间支付，且原告称每年都会向被告补贴款，但被告拒绝支付，即原告向被告主张了权利，符合诉讼时效中断的情形，故对被告辩称的原告主张已过诉讼时效的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下：一、被告青岛东苑置业集团有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姜红梅住房补贴款335664元；二、被告青岛东苑置业集团有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姜红梅逾期交房违约金113286.3元；三、被告青岛东苑置业集团有限公司于判决生效之日起十日内支付原告姜红梅支付车库款的利息（以160000元为基数，自2014年1月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至实际交付车库之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的利息计算）；四、被告被告青岛东苑置业集团有限公司于判决生效之日起三十日内向原告姜红梅交付车库（东苑新天第小区地下车库235号的使用权）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8509元，适用简易程序，减半收取4254.5元，由被告青岛东苑置业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘素虹二〇二〇年五月二十日法官助理王璐书记员张栋