上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40536号原告(反诉被告)：上海新能源制品厂，住所地上海市静安区。法定代表人：刘树源，总经理。委托诉讼代理人：韩如波，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐寅哲，上海市建纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：颜吉林，男，1970年5月19日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：罗耀华，上海俱进律师事务所律师。原告(反诉被告)上海新能源制品厂(以下简称原告新能源厂)与被告(反诉原告)颜吉林(以下简称被告颜吉林)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告新能源厂的委托诉讼代理人韩如波律师、被告颜吉林及其委托诉讼代理人罗耀华律师到庭参加了诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告新能源厂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年12月20日解除；2、判令被告立即从上海市静安区中兴路XXX号房屋搬离，并将该房屋返还给原告；3、判令被告支付原告欠付租金及物业管理费合计57,173.78元(2018.8.9-2018.12.20)及违约金25,600元；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按日租金双倍标准(即每日853.34元)计算自2018.12.21起至被告实际返还房屋之日止。事实和理由：2018年1月，被告向原告承租了上海市静安区中兴路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)，租期自2018年1月20日起至2020年1月19日止，月租金(含物业管理费)12,800元，租金先付后用，每二个月支付一次。合同约定，被告逾期不支付租金累计超过半个月，原告有权解除合同；被告逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按照日租金的双倍向原告支付房屋占有使用费。2018年6月，原告接到通知，涉案房屋纳入征收范围，预计2018年第三季度启动。原告于2018年6月25日发出《友情提示》，告知租户上述情况。被告自2018年8月9日起，既不搬离涉案房屋，也不再支付租金及物业管理费。原告多次催讨无着，遂于2018年12月20日向被告发出《解除合同通知》，被告既未提出异议，也没有搬离涉案房屋。上海市静安区人民政府于2018年11月30日作出征收决定，征收范围包括涉案房屋，但被告依旧不搬，故原告诉至法院，请求判如所请。被告颜吉林辩称，不同意原告诉请。理由：确认原告的计算标准和金额，但不同意支付违约金，是否应当搬离由法院依法判决。2018年6月25日起原告即不再对涉案房屋进行管理，并有停水停电现象，故不应收取物业管理费(金额为2,560元)。被告颜吉林向本院提出反诉请求：判令被告支付的押金35,600元在本案中抵扣被告应支付的相应费用。事实和理由：被告曾支付押金35,600元，应用以抵充租金。原告新能源厂辩称，不同意被告的反诉请求。理由：确认收到被告交付的押金35,600元，其中租赁保证金为25,600元，工商注册保证金为10,000元。不同意在本案中一并抵扣相应租金，工商注册保证金需待被告工商注册地址迁出后才予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新能源厂为上海市静安区中兴路XXX号房屋权利人。2014年5月19日，上址路名分号为上海市静安区中兴路269、271、271-1、273、273-1、275、275-1、277、277号-1。2018年1月，颜吉林向新能源厂承租了涉案房屋，面积为70平方米，租期自2018年1月20日起至2020年1月19日止，月租金(其中20%为物业管理费)12,800元，租金应于每期到期日前10日支付，每二个月支付一次，逾期支付的，每逾期一日，按日租金的千分之三支付违约金。合同还约定：颜吉林应向新能源厂支付25,600元房屋押金，租赁关系终止时，押金除冲抵颜吉林应负担的费用外，其余部分无息退还；如需注册公司，应另付注册押金10,000元，公司迁移后退还押金；颜吉林逾期不支付租金累计超过半个月，新能源厂可书面通知颜吉林解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；颜吉林逾期返还房屋的，每逾期一日，颜吉林应按照日租金的双倍向新能源厂支付房屋占有使用费；双方一致同意，如涉案房屋遇国家动迁的，新能源厂不补偿任何费用，本合同终止，涉及到国家赔偿的应按国家或地方相关赔偿法规进行赔偿相应损失。2018年6月25日，新能源厂张贴《友情提示》，告知租户涉案房屋将被征收。2018年11月30日，上海市静安区人民政府决定征收电影技术厂周边房屋，包括涉案房屋在内。2018年12月20日，颜吉林收到新能源厂送出的《解除合同通知书》。2018年8月9日起，颜吉林未再支付租金，并使用涉案房屋至今。审理中，原告新能源厂申请证人成某某出庭作证，并接受了质询。证人成某某作证：其平日代新能源厂收取租金，并负责维护涉案房屋以及送达通知。2018年6月27日及2018年12月18日，成某某在与颜吉林等人的交谈中表示，租金暂缓收取，但不是不收。对此，原告认可证人证言，并表示成某某仅代为收取租金等事宜，并未获得原告其他授权；被告认为，成某某受原告委托对涉案房屋进行管理，其称缓交租金应属有效表述，故被告不存在违约行为。审理中，原告将第三项诉讼请求调整为：判令被告支付原告2018年8月20日至2018年12月20日期间欠付的租金及物业费，并支付违约金25,600元，其主动缩短欠费的计算时间段，本院予以确认。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《租赁合同》、《友情提示》、《解除合同通知》、照片、证人证言等；被告提交的押金单、光盘等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守，合同当事人有权约定合同终止的情形。合同约定了涉案房屋遇国家动迁为合同终止条件，现涉案房屋已于2018年11月30日被政府决定征收，故本案所涉租赁合同于该日终止。已经终止的合同不能再次解除，故新能源厂关于解除合同的诉请本院不予支持。合同终止，不影响双方在合同终止前应当履行的义务，颜吉林应负担至2018年11月30日止的租金。现颜吉林仅支付至2018年8月19日，故其仍应支付2018年8月20日至2018年11月30日期间的租金43,031元，为便于结算，押金25,600元可从中抵扣，故颜吉林还应支付17,431元。关于注册押金的抵扣，因合同约定待公司迁移后退还，故被告之主张目前尚缺乏事实依据，本院不予支持。关于未按时付租的违约责任，因成某某平日负责代新能源厂收取租金以及送达通知，应认定其关于租金暂缓支付的意思表示对新能源厂有约束力，故颜吉林未按时支付租金的行为不构成违约，新能源厂关于违约金的主张本院不予支持。合同终止后，涉案房屋应当返还，新能源厂的该项主张本院可予支持，颜吉林未按时返还涉案房屋，依照合同约定应当支付房屋占有使用费，新能源厂主张的时间起点尚属合理，本院可予支持。但合同约定的标准过高，本院考虑本案的特殊情况，酌情调整为每日421元，计算至涉案房屋实际返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第(七)项、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)颜吉林应于本判决生效之日起十日内迁出上海市静安区中兴路XXX号房屋；二、被告(反诉原告)颜吉林应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新能源制品厂2018年8月20日至2018年11月30日的租金余额17,431元(押金25,600元已抵扣)；三、被告(反诉原告)颜吉林应于本判决生效之日起十日内，按照每日421元的标准，向原告(反诉被告)上海新能源制品厂支付自2018年12月21日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋占有使用费；四、对原告(反诉被告)上海新能源制品厂的其余本诉诉请不予支持；五、对被告(反诉原告)颜吉林的其余反诉诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,792元，减半收取计2,896元，由原告(反诉被告)上海新能源制品厂负担1,303元，被告(反诉原告)颜吉林负担1,593元；反诉案件受理费345元，由被告(反诉原告)颜吉林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年五月七日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。