江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终321号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚州市东乡区房地产综合开发公司，住所地江西省抚州市东乡区恒安路66号，统一社会信用代码91361029162963854C。法定代表人：乐响平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周长根，男，1966年11月5日出生，汉族，住江西省抚州市，系抚州市东乡区房地产综合开发公司城南项目经理，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：邱志平，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人：官有明，男，1952年4月8日出生，汉族，住江西省抚州市。被上诉人：官月娇，女，1953年1月24日出生，汉族，住江西省抚州市。二被上诉人委托诉讼代理人：杨铭，江西书童律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。上诉人抚州市东乡区房地产综合开发公司（以下简称东乡房地产公司）因与被上诉人官建辉商品房预售合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案。诉讼中，官建辉于2020年3月29日死亡，本院依法通知官建辉的权利义务承继者官有明、官月娇作为被上诉人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人东乡房地产公司的委托诉讼代理人周长根、邱志平，被上诉人官有明、官月娇及其委托诉讼代理人杨铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东乡房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判被上诉人官有明、官月娇支付上诉人房款及违约金、利息140,195元；2．诉讼费用由被上诉人官有明、官月娇承担。事实与理由：一、一审判决基本事实认定不足。1．被上诉人是因征信不良才不能办理按揭贷款，《商品房买卖合同》规定的付款基本条款中付款条件不成立，那么合同就不能完全成立。2．周长根就此多次要求被上诉人付款，其后也在小区外墙张贴了催款通知，但被上诉人没有理会，该事实一审法院没有认定。3．一审庭审中被上诉人也认可支付利息，但没有认可支付多少利息，该事实一审法院没有确认。二、一审判决适用法律不准确。《商品房买卖合同》中已明确规定了被上诉人系以按揭付款方式支付房款，利息及违约金按银行贷款计算，并非没有约定。因被上诉人征信无法贷款，双方可以重新约定付款，事实上双方也是重新约定付款，一审法院以《合同法》第六十二条第四项认定双方履行期限不明确，与事实不符。周长根作为实际出让人，多次向被上诉人催款，且提供了2015年以张贴通知的方式催款的证据，法律有规定张贴通知的方式也是一种对不特定多数的通知方式。且被上诉人明知自己不能按揭，在合同签订后的2012年至2014年均没有付任何款项，被上诉人以实际行为不履行合同。在2015年后，因房价上涨，被上诉人才开始陆续付款，但并不能认定上诉人同意其分期付款。三、即使按《合同法》第六十二条第四项规定，被上诉人也存在违约，应承担违约责任。《合同法》第六十二条第四项规定未明确约定期限的，双方可随时要求履行，而上诉人有证据证实要求过被上诉人付款，最少2015年以张贴通知的方式催款，也可以证实被上诉人仍未全部付款，被上诉人就是违约，应当承担违约责任。对逾期付款，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”四、如《商品房买卖合同》成立，被上诉人应当按按揭贷款方式及时足额付款。一审法院认定《房屋买卖合同》有效，上诉人提交了该楼盘相同地段其他住户按揭付款凭证，被上诉人也应当按照6%每年承担未付款利息。《合同法》第六十二条第二项规定“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。”上诉人虽然与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，但被上诉人也应当依据合同或约定付款，2012年双方签订了合同，因征信不能贷款，对上诉人多次催告，被上诉人置之不理。在三年后的2015年房价上涨到5000-6,000元一平方米后才部分付款，该不诚信行为，应当受到法律制裁。一审法院以判决方式支持这种不诚信行为错误。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。官有明、官月娇辩称，一、同意一审判决结果。尽管一审没有完全支持官建辉的一审诉讼请求，但是同意一审的判决结果。因为根据双方的合同约定，东乡房地产公司需要在2013年6月30日交付房屋，并且应在2013年9月30日之前交付房产证给官建辉，上诉人没有履行合同义务，其明显构成违约，理应赔偿被上诉人的损失。二、当时没有用按揭方式付款，上诉人并无证据证明是官建辉的原因所致。因为根据银行贷款相关政策，要从银行贷款需要贷款人、开发商、银行三方配合，其中任何方面原因都有影响，都会导致银行不会贷款。第一方面要求贷款人提供材料办理手续，但是官建辉当时按要求及时办理了手续，上诉人没有证据证明官建辉存在这方面的过错。而且在合同中，在时间上没有约定官建辉办理了按揭手续后，到底能让银行多久放款出来。第二方面需要开发商尽相应义务，不但要求其提供材料还要开发商保证房产能够办理好房产证，同时要求开发商的房屋能够保证质量合格。然后要求开发商在办理了房产证以后，再到房管局去办理房产抵押登记等一系列义务，由开发商去完成。上诉人没有提供证据证明其履行了这些义务。第三方面要国家放款政策允许，能够在贷款人、开发商履行相关义务后及时放款，这一点上诉人也没有证据证明。如放款政策不宽松，也可能导致不能及时放款。三、合同的付款方式，双方同意由按揭改成分期付款，但是当时双方并没有约定具体的分期付款的时间，这些都是不争的事实，所以不存在所谓的逾期，也就不存在上诉人所谓的逾期付款利息一说。双方对合同的变更是合法有效的，双方理应受变更后合同的约束，这种约定所造成的结果，上诉人理应承担。四、上诉人主张张贴公告通知付款，不具备证据的“三性”。一没有真实性，因为根本没有证据证明其当时采用过这种方式通知了小区人员。二没有关联性，当时上诉人根本没有把房交付官建辉，也起不到通知官建辉的作用，其通知小区人员与上诉人无关。三不具有合法性，上诉人在没有履行交房和交房证的义务时，无权预先向官建辉主张付房款。综上，上诉人上诉无理无据，请求二审法院依法驳回。官建辉向一审法院起诉请求：1．判令东乡房地产公司立即交房；2．判令东乡房地产公司立即为官建辉办理房产证；3．判令东乡房地产公司支付违约金和赔偿损失共计人民币150,000元；4．本案的诉讼费用由东乡房地产公司承担。东乡房地产公司向一审法院提起反诉请求：1．解除东乡房地产公司与官建辉于2012年12月22日签订的《商品房买卖合同》；2．判令官建辉支付违约金200,000元；3．诉讼费用由官建辉承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，官建辉与东乡房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，官建辉以469,900元的价格购买东乡房地产公司开发的“城南吉园”小区2单元402号房屋一套，面积为127平方米，每平方米3,700元，首付款为141,900元，尾款328,000元通过办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，官建辉交付了首付款141,900元，东乡房地产公司亦认可收到该笔首付款。官建辉因故未如约办理银行按揭贷款，后于2015年1月18日开始向东乡房地产公司城南项目经理周长根交付购房款，交付购房款时间及金额分别为：2015年1月18日50,000元、2015年1月30日50,000元、2015年10月1日20,000元、2016年2月6日40,000元、2016年8月6日20,000元、2017年12月20日30,000元、2018年2月15日70,000元，共计交付购房款280,000元。东乡房地产公司至今未将商品房交付买受人官建辉使用，亦未办理房屋产权登记。一审法院认为，官建辉与东乡房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于《商品房买卖合同》是否应继续履行的问题，本案中，官建辉已按照合同约定向东乡房地产公司交纳了购房首付款141,900元，但未成功办理银行按揭贷款。东乡房地产公司由此提出房款根本没有按照商品房买卖合同支付，官建辉在付款上存在违约的抗辩；其在庭审中明确指出官建辉系因征信问题而无法办理银行按揭贷款，导致未按合同约定交付尾款，构成违约。经查，双方对于尾款的交付仅约定通过银行按揭贷款的交付形式，并未约定交付时间，且东乡房地产公司举证不足以证明官建辉在2012年购房期间存在征信问题，故一审法院对东乡房地产公司的抗辩不予支持。官建辉于2015年1月18日始至2018年2月15日止此期间陆续向东乡房地产公司城南项目经理周长根交付购房款，周长根亦收取了官建辉交付的购房款，同时在此期间未主张解除合同，由此可以看出，双方对继续履行该商品房买卖合同并无异议。因双方对房款交付期限的约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，对于交付房款的义务，官建辉可以随时履行，东乡房地产公司也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因双方对于交付房款、交房等事项的约定在不断的变更且不确切，故一审法院对双方各自主张的违约责任不予支持。关于东乡房地产公司主张官建辉应支付利息的问题，本案系商品房预售合同纠纷，在《商品房买卖合同》中未载明利息，官建辉亦否认约定了利息，东乡房地产公司仅举示电话录音不足以证明双方有明确的关于利息的约定，故一审法院不予支持。官建辉于2019年9月19日向一审法院申请调取东乡房地产公司关于开发“城南吉园”项目中国农业银行账户于2012年12月1日至2013年1月份银行流水，一审法院认为与本案待证事实无关联，故对其收集调取证据的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、官建辉于本判决生效后三十日内向抚州市东乡区房地产综合开发公司支付购房款48,000元；二、抚州市东乡区房地产综合开发公司于本判决生效后三十日内向官建辉交付“城南吉园”小区2单元402号房屋并协助官建辉办理“城南吉园”小区2单元402号房屋产权证；三、驳回官建辉其他诉讼请求；四、驳回抚州市东乡区房地产综合开发公司其他诉讼请求。本诉案件受理费9,999.0元，由官建辉负担3,193.75元，由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担6,805.25元；反诉案件受理费2,150元（已减半收取），由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担。二审期间，上诉人东乡房地产公司向本院提交了以下证据：东乡房地产公司与农行东乡县支行签订的一手住房贷款业务银企合作协议复印件一份，证明上诉人与农行有合作协议，购房户可以办理按揭贷款，贷款时间是2012年7月5日起，期限是三年。被上诉人官有明、官月娇质证认为：该协议中第二条要求开发商（上诉人）提供相关手续及文件，贷款要能够按揭下来是需要开发商提供相关手续及相关材料，需要开发商履行协议要求的条件，才能给贷款人进行放款，且该协议是复印件，没有原件，不一定具有真实性。本院对上述证据认定如下：庭审中上诉人提交的该证据虽系复印件，但庭后已提交原件核对，经核对复印件与原件无异，且该证据能够证明上诉人与银行存在住房贷款业务合作，与本案具有关联性，对该证据本院予以确认。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案经调解，未能达成调解协议。本院认为，本案二审争议焦点：1．官建辉是否存在违约行为，如存在违约行为违约金如何计算？2．官建辉是否应当支付利息给东乡房地产公司，如果应当支付，利息如何计算？关于争议焦点一，官建辉是否存在违约行为，如存在违约行为违约金如何计算？2012年12月22日双方签订的商品房买卖合同第六条约定，购房款支付方式是首付款141,900元，银行按揭贷款328,000元，但未约定支付房款的具体时间，后官建辉未能成功办理按揭。合同中第七条的违约条款，是在官建辉逾期支付房款的情况下，才要承担违约责任，但是合同中未约定支付房款的具体时间，官建辉未成功办理按揭贷款后，双方就支付房款的方式和时间未达成了新的协议和新的违约条款，故官建辉并不存在违约行为，无需支付违约金。关于争议焦点二，官建辉是否应当支付利息，如果应当支付，利息如何计算？官建辉支付了东乡房地产公司首付款141,900元，后未成功办理按揭贷款，尚欠东乡房地产公司房款328,000元。2015年1月18日官建辉给付购房款50,000元，后陆续给付购房款总计280,000元，东乡房地产公司予以接受，可证明东乡房地产公司认可了官建辉分期支付房款的行为。关于利息的计算，根据一审庭审中，东乡房地产公司要求按月息2分计算利息时，官建辉反驳举证微信聊天记录证明东乡房地产公司诉前向其主张利息的年利率为11.95%，结合双方的通话录音，可以证明双方就利息进行过协商，官建辉也在通话录音中陈述应当支付相应利息，但双方就利息的计算标准未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方就利息未达成补充协议，按照交易习惯确定。本院认为，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，是商品房买卖支付利息的交易习惯，且较为公平合理。利息的计算起算时间，因为从2015年1月18日起东乡房地产公司开始接受官建辉分期支付房款，应当以该日为起算时间。结合官建辉支付房款的情况分阶段计算利息至本判决之日。以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，第一阶段以278,000元为本金，从2015年1月18日到2015年1月29日，计算利息为475.69元；第二阶段以228,000元为本金，从2015年1月30日到2015年9月30日，计算利息为7,852.07元；第三阶段以208,000元为本金，从2015年10月1日到2016年2月5日利息计算为3,225.16元；第四阶段以168,000元为本金，从2016年2月6日到2016年8月5日，计算利息为3,674.30；第五阶段以148,000元为本金，从2016年8月6日到2017年12月19日，计算利息为9,763.89元；第六阶段以118,000元为本金，从2017年12月20日到2018年2月14日，计算利息为798.47元；第七阶段以48,000元为本金，从2018年2月15日到2020年5月22日，计算利息为5,062.27元。上述利息合计为30,851.85元。东乡房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。官建辉已于2020年3月29日死亡，官有明、官月娇为官建辉的权利义务承继者，且同意承继官建辉的权利义务。综上，上诉人东乡房地产公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市东乡区人民法院（2019）赣1029民初1429号民事判决；二、官有明、官月娇于本判决生效后三十日内向抚州市东乡区房地产综合开发公司支付购房款48,000元、利息30,851.85元及剩余利息（自2020年5月22日起至剩余房款实际清偿之日止，以48,000元为基数，按年利率4.9%计算）；三、抚州市东乡区房地产综合开发公司于本判决生效后三十日内向官有明、官月娇交付“城南吉园”小区2单元402号房屋并协助官有明、官月娇办理“城南吉园”小区2单元402号房屋产权证；四、驳回官有明、官月娇其他诉讼请求；五、驳回抚州市东乡区房地产综合开发公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,999.0元，由官建辉负担3,193.75元，由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担6,805.25元；反诉案件受理费2,150元（已减半收取），由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担。二审案件受理费2,104.88元，由官有明、官月娇负担683.06元，由抚州市东乡区房地产综合开发公司负担2,420.84元。本判决为终审判决。审判长 张 俐审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇二〇年五月二十二日法官助理周超书记员杨甜