辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初1791号原告：于励乾，男，1989年7月17日出生，汉族，无职业，现住东港市。委托诉讼代理人：刘景共、刘高运，均系辽宁蓝月律师事务所律师。被告：东港凯达置业有限公司。住所地东港市新城区环城大街51号。法定代表人：翁绳飞，董事长。委托诉讼代理人：李焕强，辽宁泽宇律师事务所律师。被告：大连华鑫成房地产开发有限公司。住所地大连市普兰店市世纪路西段318号1单元1层2号。法定代表人：沙抒畇，经理。第三人：王庆学，男，1965年2月20日出生，汉族，东港易成国际物流产业园员工，户籍地大连市沙河口区，现住东港市。原告于励乾与被告东港凯达置业有限公司（以下简称“凯达公司”）、大连华鑫成房地产开发有限公司（以下简称“华鑫成公司”）、第三人王庆学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于励乾及其委托诉讼代理人刘景共、被告凯达公司的委托代理人李焕强、第三人王庆学到庭参加了诉讼；被告华鑫成公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告华鑫成公司签订的《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》合法有效；2、判令被告凯达公司与原告补签《商品房买卖合同书》，并协助原告办理涉案房屋备案登记手续；3、判令二被告承担违约金70500元。事实与理由:2018年2月7日，原告经他人介绍，认识二被告共同委托的销售房屋代理人王庆学，购买了东港市红星湾国际家居生活商城A1号楼1606室房屋，建筑面积133.05m2，约定价款47万元。原告与被告华鑫成公司签订《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》，认购预定书签订后，原告按二被告要求，将47万元购房款汇入王庆学的个人帐户，被告华鑫成公司给原告开具了收款收据。2018年9月14日，原告与被告华鑫成公司又签订《协议书》，约定被告华鑫成公司于2018年10月15日前与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案至原告名下，被告华鑫成公司如违约，需承担47万元的15%的违约金，即70500元，但二被告至今未履行上述义务。二被告系联合开发建设“红星湾国际家居生活商城”小区的关系。被告凯达公司辩称，1、本公司是涉案开发建设项目的唯一合法开发和销售单位，涉案房屋所有权归本公司所有，被告华鑫成公司只是投资施工单位，无权处分房屋。第三人作为受托营销策划人员，无权独立销售房屋，更无权收取房款。2、原告购买房屋时，有义务审核销预售许可证，但却与施工单位被告华鑫成公司签订认购预定书，并且未经本公司同意将购房款直接支付给第三人，故原告只能向被告华鑫成公司及第三人主张权利，所签订认购预定书对本公司不产生法律效力。嗣后签订的协议书也与本公司无关，该协议中约定的违约金对本公司无约束力。3、涉案房屋在原告购买前已于2017年9月网签预售给案外人崔洪江，于2019年12月变更备案给案外人崔成玉，原告请求协助备案至自己名下，属客观不能，应驳回该请求。4、被告华鑫成公司与第三人明知涉案房屋的权利状态，仍绕开本公司与原告签订无效合同并私自收取卖房款涉嫌刑事犯罪，法院应将本案移送公安机关。被告华鑫成公司未答辩。第三人述称，1、二被告于2017年签订联合开发建设协议，约定允许被告华鑫成公司销售所分配的65%房屋，我当时是被告华鑫成公司负责销售房屋人员，因被告华鑫成公司的投资人和负责人存在银行失信问题，就用我的名义开设帐户，作为被告华鑫成公司的运营帐户，但帐户和密码均由被告华鑫成法定代表人授权的委托代理人李本华及财务人员持有。2、原告在购买涉案房屋时，我已告知涉案房屋存在抵押等状态，但原告仍同意购买，故原告的诉讼请求与第三人无关，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，二被告签订《红星湾国际家居生活商城A1、A2工程联合开发协议书》，约定的相关内容是：1、甲方（被告凯达公司）作为联建主体单位、乙方（被告华鑫成公司）负责项目投资施工单位；2、双方按竣工后房产测绘面积甲方35%、乙方65%比例分割；3、双方各自售房资金由各自管理使用；4、双方共同委托王庆学全权负责该项目的营销策划，成立营销策划及针对本项目的财务部门，并由王庆学直接负责该部门的一切事物。二被告联合开发的涉案A1号楼，由东港房地产管理处于2018年1月10日向被告凯达公司颁发了商品房销预售许可证。2018年2月7日，原告经与第三人协商，与被告华鑫成公司签订《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》，以47万元的价格购买A1号楼1606室房屋，原告于同日支付了购房款47万元，被告华鑫成公司向原告出具专用收款收据。后原告又与被告华鑫成公司签订《协议书》，约定的相关内容是：双方于2018年10月15日前签订涉案房屋的正式买卖合同，被告华鑫成公司承诺在2018年10月15日前将涉案房屋备案至原告名下，如未能如期办理备案，退还购房款47万元，承担47万元的15%违约金，如逾期支付，甲方承担法律责任和经济责任。2019年4月，原告开始对涉案房屋进行装修，并于同年6月入住至今。涉案房屋至今未签订商品房买卖合同，未备案登记至原告名下。涉案房屋于2017年9月26日经网签备案至案外人崔洪江名下，后又备案登记至案外人崔成玉名下。2018年9月7日，原告以第三人王庆学涉嫌诈骗犯罪报警，东港市公安局于2018年9月26日以没有犯罪事实为由作出“不予立案通知书”。本院所确认的上述事实，有原、被告及第三人陈述、《红星湾国际家居生活商城A1、A2工程联合开发协议书》、《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》、《协议书》、电汇凭证、专用收款收据、销预售许可证、不予立案通知书、民事判决书、房产交易查询单等证明材料在卷为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告购买的房屋坐落于东港市红星湾国际家居生活商城A1号楼1606室，该楼盘系二被告联合开发建设。从二被告签订的“联合开发协议书”相关内容看，被告凯达公司虽为登记的开发单位，但被告华鑫成公司可以处分该楼盘中65%的房屋，且二被告在“联合开发协议书”中共同指定第三人王庆学负责房屋的营销策划及成立财务部门，故应认定被告华鑫成公司将涉案房屋卖给原告系有权处分。被告凯达公司关于被告华鑫成公司无权处分涉案房屋的抗辩意见无事实依据，不予采纳。原告在与被告华鑫成公司签订《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》当日，就一次性付清购房款，且在接收房屋后进行了装修并居住使用至今，其购买行为属善意，不违反法律规定，故应认定原告与被告华鑫成公司签订《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》合法有效。涉案房屋虽至今仍备案登记在他人名下，但该备案登记不是物权法意义上的物权登记，也不产生不动产物权转移的效力，不影响原告与被告华鑫成公司签订的《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》效力。被告华鑫成公司在“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》签订后，又与原告另签订《协议书》，约定了违约责任的承担，现因自己原因而致涉案房屋未能签订正式商品房买卖合同、不能进行备案登记，已构成违约，应依约以47万元购房价款为本金，按15%的比例向原告支付违约金70500元。被告凯达公司虽与被告华鑫成公司约定按比例处分联合开发建设的房屋，但对被告华鑫成公司与原告协议约定的违约责任一节并不知情，故该违约责任的约定对被告凯达公司不产生约束力，被告凯达公司此节抗辩意见合理，予以采纳。涉案房屋因现仍备案在他人名下，原告请求被告凯达公司与其补签商品房买卖合同书及办理备案登记，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告于励乾与被告大连华鑫成房地产开发有限公司于2018年2月7日签订的《“红星湾国际家居生活商城”认购预定书》有效；二、被告大连华鑫成房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告于励乾支付违约金70500元；三、驳回原告于励乾的其他诉讼请求。如被告大连华鑫成房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9210元，由被告大连华鑫成房地产开发有限公司承担。此款原告已预交，被告大连华鑫成房地产开发有限公司于执行时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  隋吉全人民陪审员  王 涛二〇二〇年五月二十六日书 记 员  王翠娇