安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初831号 原告（反诉被告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。 法定代表人：朱寿明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高雅，安徽省长城物业管理有限公司工作人员。 被告（反诉原告）：戚媛媛，女，1986年12月4日出生，汉族，大专，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市金地国际城。 原告（反诉被告）安徽省长城物业管理有限公司(以下简称：长城物业公司)与被告（反诉原告）戚媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，戚媛媛于2020年4月21日对长城物业公司提出反诉，本院立案受理后依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人高雅，被告戚媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令戚媛媛立即支付金地国际城小区XX室物业服务费16836元，违约金821元，合计17657元。2、依法判令由戚媛媛承担本案所有诉讼费。事实与理由：戚媛媛为金地国际城小区XX室业主，房屋面积为159.07㎡。长城物业公司与淮南万洋置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，长城物业公司一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对戚媛媛居住的小区实施规范的物业管理，为戚媛媛提供了完善的物业管理服务。但是，自2012年10月15日戚媛媛开始停止缴纳物业服务费，截止2019年12月15日，戚媛媛共计欠缴84个月的物业服务费，共计人民币16836元，违约金为821元。长城物业公司曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业服务合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告戚媛媛辩称，1.依据长城物业起诉状所述，戚媛媛从未与淮南万洋置业有限公司签订《前期物业服务合同》。2.长城物业公司提交的起诉状与营业执照法人代表盖的公章不一致。3.依据长城物业公司提交的《前期物业服务合同》第四十四条所述，应当向仲裁委员会申请仲裁，法院没有管辖权。4.长城物业公司提交的《服务价格登记证》有效期是2019年8月至2022年8月，对于日期之前的没有收费资格。5.长城物业公司提交的催收物业费的照片及物业费催缴通知单没有拍照时间，本人也从从未收到、看到或签字，涉嫌作假。6.戚媛媛所居住的XX号楼XX室楼道长期无人打扫、电梯门自交房之日起感应失灵，对此，多次向长城物业公司反映，均无果。 反诉原告（本诉被告）戚媛媛向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判令长城物业公司恢复金地国际城X区原状和所有功能（伸出型晒衣架、防盗栅栏、外墙外挂空调外机、违建楼顶太阳能热水器、恢复小区公共绿地以及小区内相关违章建筑）；2.判令长城物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：安徽省长城物业管理有限公司在淮南市金地国际城小区的物业管理上严重失职。首先，依据业主临时公约，小区严禁有伸出型晒衣架、防盗栅、外墙外挂空调外机、太阳能热水器等，但小区该种现象普遍，长城物业公司对此不予理会。其次，由于长城物业公司管理不善，对于占用绿地开设的菜园、小区人行道上设置的车站桩、未经全体业主同意安装的饮水机、快递柜、XX号楼X单元的失灵电梯门未予以及时修理拆除，损害了业主的利益。最后，长城物业公司应当公开小区电梯、围栏等各处投放广告收益和占用公共绿化及公共道路设置的停车位收益而未公开，损害全体业主的合法权益，故向法院提起反诉，请求判如所请，维护戚媛媛的合法权益。 反诉被告（本诉原告）长城物业公司辩称，1.戚媛媛主体不适格。《业主临时公约》是物业管理区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则。依据《业主临时公约》第二十四条规定物业存在安全隐患、危及公共利益或者其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。长城物业公司仅仅提供服务，没有权利拆除业主的私人服务物品。2.长城物业公司已经按照合同约定提供了完整的物业服务。物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，戚媛媛不能单单仅凭一张照片，就证明物业服务企业提供的服务存在质量问题。 当事人围绕本诉与反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。故对当事人无异议的原告（反诉被告）提交的被告身份证复印件一份及被告（反诉原告）提交的物业缴费清单复印件、反诉被告营业执照，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，认定如下： 一、长城物业公司提供的证据如下： 1.长城物业公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件。证明长城物业公司系本案适格诉讼主体。戚媛媛质证意见：诉状上的章与营业执照上的章不一致。本院认证意见：基于原被告双方确认，长城物业公司起诉主体即戚媛媛反诉被告为安徽省长城物业管理有限公司。 2.前期物业管理服务协议入伙手续、承诺书、确认书。证明长城物业公司收取物业管理费有合同依据，被告系X区XX栋XXS室业主。戚媛媛质证意见：该份证据中的签字为戚媛媛所签，但前期物业合同是长城物业公司与万洋置业所签，且前期物业合同第44条中选择仲裁，长城物业公司应当提出仲裁而不是应当起诉。本院认证意见：对该份证据的真实性予以确认。 3.服务价格登记证及收费许可证。证明长城物业公司收取物业费合法合理。戚媛媛质证意见：真实性无异议，但许可证时间为2019.8-2022.8，日期对不上，原告无权收取日期之前的。本院认证意见：对该组证据真实性予以确认。 4.工作日志打印件一组、工作图片打印件一组。证明物业服务是按照合同约定提供的，物业公司已经尽到物业服务义务。戚媛媛质证意见：有异议，所写的服务没有接受到。本院认证意见：对该组证据真实性及证明观点将结合全案证据加以评判。 5.催收照片打印件一组。证明长城物业公司已向戚媛媛催要物业费及被告停止缴纳物业费事实。戚媛媛质证意见：被告没有收到催缴通知书，但物业公司提到过缴费。本院认证意见：本院对该组证据予以确认。 二、戚媛媛提供的证据如下： 1.安全隐患照片、公共卫生照片打印件一组。证明物业公司管理不到位。长城物业公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。物业服务有持续性和无法计量性特点，业主应当提供完整的证据链来证明物业服务存在质量问题。本院认证意见：本院对该组证据的真实性予以确认。 2.《业主临时公约》复印件。证明反诉被告违反金地国际城的禁止行为。长城物业公司质证意见：《业主临时公约》是开发商制定的，并不是由物业公司制定，且明显约定的是全体业主的行为，并不是物业公司违反的这些禁止行为。本院认证意见：本院仅对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戚媛媛系安徽省淮南市田家庵区金地国际城XX室房屋业主，该房屋建筑面积159.07平方米。2009年12月23日，淮南万洋置业有限公司与长城物业公司签订了《金地·国际城小区前期物业服务合同》一份，约定：“安徽省长城物业管理有限公司提供金地·国际城小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅为1.2元∕月∕平方米。最终物业服务费收费标准以物价部门核准的为依据。合同第七条，物业服务费按六个月交纳，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月交缴下个半年度的物业服务费用，履行交纳义务。合同第三十四条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，长城物业公司按照合同约定对淮南市金地国际城小区提供了前期物业服务。2011年戚媛媛接收案涉房屋并向长城物业公司交纳了2012年10月15日之前的物业管理费。但戚媛媛之后未再交纳案涉房屋的物业服务费。后经长城物业公司催要，戚媛媛仍未予交纳。2020年3月20日，长城物业公司起诉至本院，要求：1、依法判令戚媛媛立即支付金地国际城小区XX室物业服务费16836元，违约金821元，合计17657元。2、依法判令由戚媛媛承担本案所有诉讼费。2020年4月21日，戚媛媛对长城物业公司提起反诉，要求：1.依法判令长城物业公司恢复金地国际城X区原状和所有功能（伸出型晒衣架、防盗栅栏、外墙外挂空调外机、违建楼顶太阳能热水器、恢复小区公共绿地以及小区内相关违章建筑）；2.判令长城物业公司承担本案诉讼费用。 另查明，根据长城物业公司提交的《服务价格登记证》载明，金地国际城小区“依据淮价服[2007]70号规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.26元/平方米/月”。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但长城物业公司依据其与淮南万洋置业有限公司签订金地国际城小区《前期物业服务合同》对金地国际城小区提供了前期物业管理，戚媛媛应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因戚媛媛当庭认可其自2012年10月15日起未支付物业服务费，且长城物业公司主张按照每月每平方米1.26元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故长城物业公司要求戚媛媛支付物业服务费16836元（1.26元/㎡/月×159.07㎡×84个月,自2012年10月15日至2019年12月15日）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对长城物业公司要求戚媛媛支付违约金821元的诉讼请求，因长城物业公司提供的物业服务存在诸多不完善的地方，故本院暂不支持。对戚媛媛要求长城物业公司恢复金地国际城X区原状和原有功能的反诉请求，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，且长城物业公司并非安装伸出型晒衣架、防盗栅栏、外挂空调外机、违建楼顶太阳能热水器等的直接责任主体，同时，戚媛媛提交的证据不足以证明其主张，故本院依法不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、戚媛媛于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽省长城物业管理有限公司物业服务费16836元； 二、驳回安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求； 三、驳回戚媛媛的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉241元，由安徽长城物业管理有限公司负担11元，由戚媛媛负担230元；反诉40元，由戚媛媛负担(应于本判决生效后十日内缴纳至我院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 员  崔化冰 人民陪审员  方 琪 人民陪审员  龙云波 二〇二〇年五月六日 书 记 员  陶梦梦 附１：本案证据目录 一、原告（反诉被告）安徽省长城物业管理有限公司提交证据： 1.原告营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格。 2.服务价格登记证及收费许可证，证明原告收取物业费合理合法。 3.催收缴费照片一份，证明原告已向被告催要物业费及被告停止缴纳物业费的事实。 4.前期物业管理服务协议入伙手续、承诺书、确认书。证明原告收取物业管理费有合同依据，被告系XX室业主 5.工作日志打印件一组、工作图片打印件一组。证明提供了物业服务。 二、被告（反诉原告）戚媛媛提交证据： 1.戚媛媛身份证明复印件。证明诉讼主体资格 2.物业缴费清单复印件。证明戚媛媛系金地国际城业主 3.反诉被告营业执照。证明反诉被告的诉讼主体资格 4.安全隐患照片、公共卫生照片打印件一组。证明物业公司管理不到位 5.《业主临时公约》复印件。证明反诉被告违反金地国际城的禁止行为。 附2：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。