广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初118号原告：广州市白云区黄石街江夏村第五经济合作社，住所地广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李庆贤，社长。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。被告：邓海彬，男，1964年9月17日出生，汉族，身份证住址广东大埔县，原告广州市白云区黄石街江夏村第五经济合作社（以下简称江夏村五社）与被告邓海彬土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江夏村五社的委托诉讼代理人李伟文到庭参加了诉讼。被告邓海彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江夏村五社向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2010年4月11日签订的《合同补充协议》中的租赁期限超过20年的部分（即2030年1月1日至2069年12月31日）无效；2.判令本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由如下：1998年12月7日，我社与李锦彬签订了《租用空地协议》约定我社将位于江夏村五社大水坑土名空地出租给李锦彬作厂房用地，租赁期限自1999年1月1日至2009年1月1日止，租金每年9000元。2001年8月3日，双方签订补充协议，约定在原合同期满后续约五年，租金按原合同不变。2004年4月10日，双方又签订了补充协议，变更约定为原合同期满后续约20年，租金按原合同不变。2009年至2010年期间，李锦彬将《租用空地协议》以及补充协议当中的权利义务概括转移给了邓海彬，并在《租用空地协议》上将承租方李锦彬变更为邓海彬。2010年4月11日，我社与邓海彬签订《合同补充协议》，综合双方于2001年8月、2004年4月、2010年4月的补充协议的租赁年限，将续约期限再次变更约定为在原合同期满的基础上共增加60年（即2009年1月1日至2069年12月31日），其他条款不变。邓海彬于2010年8月28日通过银行转账的方式向我社交了2010年1月1日到2069年12月31日，共59年的租金531000元。我社认为，涉案的《合同补充协议》中约定的续订租赁期限为60年，明显已超过合同法规定的20年限制，故自2030年1月1日至2069年12月31日是超过合同20年的部分，应属无效。为此，原告特依据民事诉讼法的相关规定向法院起诉，望法院依法裁决。被告邓海彬未答辩。原告江夏村五社为证明其诉讼请求，向本院提交了《租用空地协议》、《补充协议》、《申请》、《合同补充协议》，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：1998年12月2日，江夏村五社（甲方，出租方）与李锦彬（乙方，租用方）签订《租用空地协议》，约定：一、乙方拟在江夏村租用江夏村五社空地作厂房用地。二、甲方同意出租本社位于大水坑土名空地1块给乙方作使用。三、租用期限，从1999年1月1日至2009年1月1日止，期满后在同等条件下，乙方有优先续约权。四、租金的计算标准和办法，空地按每年玖仟元计算。五、租金的缴交办法……六、双方责任和权利。……5.乙方须征得甲方的同意方可施工，期满后一切建筑物及水电设施归甲方所有，不得拆除及毁坏。等等。江夏村五社的上述《租用空地协议》甲方处李锦彬的签名被划掉（涂黑），改为邓海彬，江夏村五社在涂改处签名。2001年8月，江夏村五社与李锦彬签订《补充协议》，内容为：李锦彬租用五社葡萄田空地因改建厂房关系，在原合同期满后，申请续约五年，经双方协商同意后，续租五年，租金按原合同不变。2004年4月10日，李锦彬向江夏村五社提交《申请》，载明：本人原租用江夏村五社红风锁厂后面（即大水坑葡萄田荒地），所建筑的厂房已破旧，计划改建成混凝土的楼房，但因投资比较大而租用时间较短，故特申请合同期满后延期20年。2010年4月10日，江夏村五社与邓海彬签订了《合同补充协议》，内容为：鉴于我社（甲方）与邓海彬（乙方）签订大水坑葡萄田荒地租赁协议，甲方分别在2001年8月、2004年4月、2010年4月与乙方签订补充协议，租赁年限在原合同期满的基础上共增加60年，其他条款不变。经我社集体讨论研究：同意综合上述三份补充协议的租赁年限及内容并签订本补充协议供双方共同遵守。补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效2009年1月1日至2069年12月31日。江夏村五社在庭审中陈述，涉案租赁地块上现已建成了两栋房屋，一栋目前的门牌是××，占地面积800平方，有八层，首层为商铺，二层及二层以上，每层划分15个套间。第二栋是江夏流铁岗26号，占地面积600平方米，建筑楼层为14层，首层为商铺，二层及二层以上每层有九个套间。这两个楼房上共居住了大约600人。为查询涉案租赁地块的性质，本院发函至广州市规划和自然资源局进行查询，该局于2020年3月10日以穗规划资源协查〔2020〕264号《关于协助司法查询的复函》称：根据来函提供的影像图，经研究，我局依职能复函意见如下：一、根据法院提供的信息，经核查该涉案地块，部分地块已取得《集体土地所有证》，权利人为江夏村五社。如果涉及农村土地承包经营权，则不属于我局职能。二、根据来函提供的影像图，经查，该地块2004年至2008年土地利用现状含农用地（菜地）及建设用地，2009年至2018年土地利用现状含农用地（水浇地）及建设用地。其余年份无相关数据。三、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013年-2020年）》中，除小部分规划为农用地（耕地），其余均规划为建设用地；在《白云区土地利用总体规划(1997-2007年)》、《白云区土地利用总体规划(2010-2020年)》、《白云区功能片区土地利用总体规划（2013年-2020年）调整完善方案》均规划为建设用地。四、地块在2004年控规导则中大部分为二类居住用地、部分为水域、生产防护绿地，2006年-2019年控规导则中未二类居住用地、水域、生产防护绿地。五、根据区法院提供的影像图，该地块位置涉及《建设用地规划许可证》，未办理《建设用地批转书》及农转用批复文件。六、根据卫生影像图位置，经核查，该地块未查到相关《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》信息。七、由于来文未提供具体坐标红线，查询结果可能存在不准确，仅供参考。江夏村五社对上述复函无异议。本案审理过程中，本院向江夏村五社释明，由于涉案租赁地块未办理《建设用地批转书》及农转用批复文件，故涉案《租用空地协议》及其补充协议均属于无效合同，并询问其是否变更诉讼请求，江夏村五社表示其对于本院释明的合同效力无异议，其不变更诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”据此，“符合土地利用总体规划”和“依法取得建设用地”系农民集体所有的土地的使用权出租用于非农建设的两个不可或缺的条件。本案中，涉案租赁地块为集体土地，该土地利用现状为建设用地，根据广州市规划和自然资源局的复函内容可知，该地块未取得《建设用地批准书》和农转用批复文件，即该地块未被相关行政部门批准为建设用地使用，故江夏村五社与邓海彬就涉案租赁地块所签署的《租用空地协议》及其补充协议均属于无效协议。江夏村五社要求确认其与邓海彬于2010年4月11日签订的《合同补充协议》中的租赁期限超过20年的部分（即2030年1月1日至2069年12月31日）无效，经本院释明合同涉案《租用空地协议》及其补充协议均属于无效合同后，江夏村五社表示其对于本院释明的合同效力无异议，故本案应当判决确认江夏村五社与邓海彬就涉案地块所签署的《租用空地协议》及其补充协议整体无效。被告邓海彬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告广州市白云区黄石街江夏村第五经济合作社与被告邓海彬所签署的《租用空地协议》及其补充协议整体为无效合同。本案受理费6610元，由原告广州市白云区黄石街江夏村第五经济合作社负担3305元，被告邓海彬负担3305元（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  胡美兰人民陪审员  刘健财二〇二〇年五月九日书 记 员  林嘉仪