湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初89号原告：安建平。被告：武汉侨盛置业有限公司。法定代表人：阮斌武。被告：武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司。法定代表人：唐蔡奎。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈杨。原告安建平诉被告武汉侨盛置业有限公司（以下简称侨盛公司）、武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司（以下简称侨亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安建平、被告侨盛公司及侨亚公司的共同委托诉讼代理人陈杨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安建平向本院提出诉讼请求：1.被告侨盛公司退还原告已付房款960000元，并承担违约金960元，共计960960元，解除原告与侨盛公司签署的《武汉市商品房买卖合同》。2.被告侨亚公司付清所欠原告从2019年6月1日到2020年4月26日共386天租金，共计61760元，并承担截止2020年4月26日的违约金23839.36元，共计85599元；解除原告与侨亚公司签署的《侨亚国际广场租赁协议》。3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月，安建平与侨盛公司签订合同编号为夏140309677的《武汉市商品房买卖合同》，一次性付款96万元购买了侨盛公司投资建设的位于武汉市江夏区大桥新区渔牧村文史馆旁的侨亚国际广场第10层（17）办号商品房，房屋建筑面积115.8平方米，单价为8290.16元/平方米，总金额960000元整。合同约定2019年1月1日前交房，并应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。安建平于2018年11月9日一次性付清房款960000元，但经多次催告，侨盛公司至今不出具房屋买卖网签合同和付款发票，以致安建平无法办理房地产初始登记并取得该商品房的所有权。根据合同第十六条“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属登记证书的，买受人可以主张退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失”关于产权登记的约定，侨盛公司的行为构成违约，原告根据《武汉市商品房买卖合同》第十六条约定，主张退房并要求侨盛公司退还安建平已付房款960000元，并承担违约金960元，并解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》。2.在安建平与侨盛公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，侨盛公司向安建平提供了一个乙方为侨亚公司的返租协议方案，并于2018年11月9日向安建平提供了一份《侨亚国际广场租赁协议》，该租赁协议的乙方为侨亚公司。应侨盛公司的要求，安建平与侨亚公司于2018年11月9月签订《侨亚国际广场租赁协议》，约定安建平将位于“侨亚国际广场”第10层17号房向侨亚出租，租赁面积115.8平方米，租赁期限10年，自2018年12月1日始至2028年11月30日止，第一年至第二年每月租金4800元，按季度支付14400元，在次季度的15日前支付上季度房租，其余付款时间如租赁合同第三条所规定。侨亚公司支付完前两季度的租金后，经多次催告拒不支付第三季度的租金，其行为构成违约，根据《侨亚国际广场租赁协议》第七条第二款“如乙方逾期支付租金，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金”的约定，侨亚公司应付清所欠162天租金，共计25920元，并承担违约金4665,6元。同时因起诉与判决执行期间较长，安建平利益受损，故主张侨亚公司承担从2019年11月12日起到判决执行之日期间的租金及违约金。4.由于上述事实之间的关联性，侨盛公司与侨亚公司的隶属关系，侨盛公司的违约行为致使安建平无法办理房屋产权初始登记，安建平主张退房后，安建平与侨亚公司的合同履行发生了客观情况变化，致使《侨亚国际广场租赁协议》没有履行的可能，合同目的客观上不能实现，故主张解除《侨亚国际广场租赁协议》。被告侨盛公司辩称，对安建平要求解除合同、退还已付购房款并支付违约金的诉请没有异议。被告侨亚公司辩称，对安建平诉称的事实和主张的租金无异议，但对租金天数有异议，租金自2019年6月1日起算，逾期日截止2020年4月26日，但疫情期间的租金按照国家的相关规定应当予以减免。本院经审理认定事实如下：2018年11月9日，侨盛公司（出卖人）与安建平（买受人）签订编号为夏140309677的《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人将位于武汉市江夏区大桥新区渔牧村文史馆侨亚国际广场10层（17）办号房（以下简称案涉房屋）以960000元出售给买受人用于办公。出卖人应予2019年1月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属登记证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。当日，安建平一次性付清了购房款96万元，后多次催问合同备案及产权登记事宜未果。同日，安建平（出租方、甲方）与侨亚公司（承租方、乙方）签订《侨亚国际广场租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限10年，自2018年12月1日至2028年11月30日止，第一年至第二年月租金4800元，按季度支付14400元，在次季度的15日前乙方向甲方支付上季度租金；第三年至第四年，月租金5600元，按季度支付16800元，在次季度的15日前，乙方向甲方支付上季度租金……。违约责任约定，如乙方逾期支付租金，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，本合同继续履行。合同签订后，侨亚公司支付了2个季度的租金至2019年5月31日。自2019年6月起，安建平多次向侨亚公司员工催缴租金未果，遂诉至本院。以上事实，有当事人提交的武汉市商品房买卖合同、转账凭证、收据、侨亚国际广场租赁协议、短信微信记录等经当庭质证和本院依法核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，本案同时包含商品房销售合同与房屋租赁合同，因法律事实和被告主体之间存在关联性，为避免当事人诉累，遂合并审理。安建平与侨盛公司于2018年11月9日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，安建平依约向支付了全部购房款960000元，侨盛公司未按约定时间办理房屋产权登记手续，应当按照合同第十六条约定承担违约责任。侨盛公司当庭对安建平主张解除《武汉市商品房买卖合同》、要求退还购房款960000元、支付违约金960元的诉讼请求予以认可，本院对此予以确认。安建平与侨亚公司于2018年11月9日签订的《侨亚国际广场租赁协议》亦为合法有效的合同，侨亚公司未按约定及时足额支付租金，构成违约，安建平据此主张解除合同，侨亚公司亦当庭予以认可，本院确认《侨亚国际广场租赁协议》于2020年4月27日解除。关于欠付租金期间，双方均同意自2019年6月1日计算至2020年4月26日，争议焦点在于新冠××疫情期间的租金是否应当减免。根据法律法规对不可抗力的相关规定及《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关精神，新冠××疫情属于不可抗力因素，但本案中侨亚公司自2019年6月1日即开始欠付租金，直至2020年1月底新冠××疫情爆发，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，侨亚公司要求减免疫情期间租金的意见，依据不足，本院不予采纳。经核算，侨亚公司欠付租金52800元（4800元/月÷30天/月×330天），违约金为17424元（52800元×1/1000×330天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、安建平与武汉侨盛置业有限公司于2018年11月9日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：夏140309677）于2020年4月26日解除。二、由武汉侨盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向安建平返还购房款960000元，并支付逾期办理房屋产权登记违约金960元，共计960960元。三、安建平与武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司于2018年11月9日签订的《侨亚国际广场租赁协议》于2020年4月26日解除。四、由武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向安建平支付2019年6月1日至2020年4月26日期间的房屋租金52800元、逾期付款违约金17424元，共计70224元。五、驳回安建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14219元，减半收取7110元，由安建平负担104元，由武汉侨盛置业有限公司负担6494元，由武汉侨亚颐乐园健康产业管理有限公司负担512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年五月六日法官助理王苑书记员梅慧琴