浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初11221号 原告：姜维，男，1984年11月20日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：傅兴灿，余姚市和济兴达法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：朱家桢，余姚市和济兴达法律服务所法律工作者。 被告：王维义，男，1975年10月19日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。 原告姜维与被告王维义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法由审判员史慧适用简易程序独任审判，于2020年1月7日、2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告姜维的委托诉讼代理人朱家桢到庭参加诉讼，被告王维义到庭参加第一次庭审。被告王维义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告姜维向本院提出诉讼请求（变更后）：1.依法确认原、被告双方于2018年12月1日所签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告立即返还原告租金48000元、押金5000元、返还简易房房租费3300元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告双方经协商一致，签订《房屋租赁合同》一份。合同约定被告将坐落于余姚市泗门镇泗北村的场地出租给原告，租期为1年，即2018年12月1日至2019年12月1日止。租金为每年48000元，款在2018年12月1日之前付清，押金为5000元。在合同订立前，原告已将押金5000元及一年的租金48000元于2018年11月23日、2018年11月30日通过微信、银行卡转账付至被告指定账户。另交给该块地面上被告搭建的简易房租房费3300元。嗣后，原告在使用过程中，收到来自余姚市泗门镇泗北村村民委员会公告，要求租户在2018年2月28日前将所住房屋及室内物品搬迁，逾期未搬迁的，镇行政执法局将进行强制拆除，届时不赔偿任何物品。经查被告既不是涉案房屋的产权所有人，亦不是涉案房屋土地使用权人。综上，原告认为，被告的行为存在欺诈等情况，双方所订合同应当依法确认为无效合同，被告应返还原告押金及租金。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告王维义答辩称，被告将房屋租给原告使用一年，双方签订了租房合同，原告租赁被告的场地，被告浇筑场地600-700平方米，花费6万余元，原告的租金都不够被告浇筑水泥的钱。 原告姜维为证明自己的主张，向本院提交如下证据，经庭审质证，本院认定如下： 1.房屋租赁合同一份，拟证明2018年12月1日，原、被告双方经协商签订了租金每年48000元、押金5000元的房屋租赁合同的事实。被告对该证据的真实性无异议，但认为被告是按照合同履行。经审查，本院对该证据予以认定； 2.微信账单、交易明细、账单详情、收款收据、收条各一份，拟证明原告通过微信、支付宝、银行转账的方式将租金、押金及简易房房租费支付给被告，被告确认收到共计56300元的事实。被告认为收款收据和收条是被告出具的，收到的是不同人转的款项，其中48000元是场地租赁费，3300元是旁边的房子一年的租金。经审查，本院对该组证据予以认定； 3.公告一份（复印件），拟证明原告租赁的房屋被余姚市泗门镇泗北村村民委员会要求限期搬迁，逾期未搬迁，镇行政执法局将进行强制拆除，届时不赔偿任何物品的事实。被告认为村民委员会没有执法权，公告是隔段时间拆的，强拆是在2019年5月10日下午。经审查，本院认为，该证据系复印件，原告未提供其他证据予以佐证，对其真实性不予认定。 被告王维义为证明其答辩意见，向本院提交如下证据，经庭审质证，本院认定如下： 1.照片及微信聊天记录一组，拟证明原告持续使用被告场地的事实。原告对该证据的真实性无异议，对待证事实有异议，原告已经于2019年2月28日前腾空。经审查，本院对该证据的真实性予以认定； 2.被告申请调取的余姚市泗门镇泗北村村民委员会出具的经营场所证明一份，拟证明被告给原告提供场地，具体经营与被告无关的事实。原告认为该证据无效，不具有合法性。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，对关联性、合法性不予认定。 综合以上举证、质证、认证情况，结合双方在庭审中的陈述，本院认定如下案件事实：2018年12月1日，被告王维义（出租方，甲方）与原告姜维（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁位于，总场地面积为七百平方米左右，硬化地块四百左右；租赁期限为一年，自2018年12月1日至2019年12月1日止，租金每年48000元，按年付一次，先付后住，第一年付款计壹年，在2018年12月1日前付清；押金5000元，由乙方支付给甲方，到期结算后归还；甲方应提供完好的房屋及设施，乙方在未经甲方同意下不得改变或破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿。安全问题，甲方只提供住房、活动房及厂蓬，任何安全责任由乙方自行承担，与甲方无关。乙方必须由合同生效之日起主动办理暂住户口（暂住证）手续……如续租下一年按年租金总额百分之十递增。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。合同签订后，原告姜维通过微信、支付宝、银行转账给被告王维义共计51300元。2018年12月1日，被告王维义向原告姜维出具收款收据一份，载明：收到场地费一年租金48000元、押金5000元。2018年12月30日，被告王维义出具收条一份，载明：东1号壹年房租3600元，2018年11月1日至2019年11月30日，实收3300元。之后，原告姜维租赁了涉案房屋，因房屋被强拆故诉至法院。 另查明，涉案场地系余姚市泗门镇泗北村所有，被告王维义与余姚市泗门镇泗北村约定由被告王维义免租金三年进行填塘施工做停车场。余姚市泗门镇泗北村村民委员会于2018年12月6日出具过经营场所证明：兹有座落在余姚市的房屋，所有权属王维义所有，同意作为余姚市小姜货运代理服务部的生产、经营用房，其中房屋面积100平方米。本证明不作为房屋使用属性和拆迁赔偿依据。原告姜维和被告王维义在上述证明签字。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同，因涉案场地系农村集体所有土地，被告王维义并非所占用土地的集体组织成员，无权予以出租，原告姜维租赁该场地也未经合法审批，违反我国土地管理法的相关规定和国家的政策，应认定为无效。该房屋租赁合同无效后，双方当事人应互相返还依该合同取得的财产及款项。原告姜维租赁涉案场地时，应当知晓该场地系农村集体土地，不得随意租赁，也不能用于非农业建设，双方对合同无效都存在过错。对于原告姜维所主张的租金48000元、押金5000元、简易房租金3300元，本院予以支持。但涉案场地非被告王维义所有，故不再予以返还。被告王维义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，不影响本院对本案事实的认定与判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告姜维与被告王维义于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告王维义于本判决发生法律效力后十日内返还原告姜维租金48000元、押金5000元、简易房租金3300元，合计56300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1208元，减半收取604元，由被告王维义承担，限于本判决书生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员  史 慧 二〇二〇年五月六日 代书记员  阮亚君