安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终2665号 上诉人（原审被告）：丁玲莉，女，1983年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：安徽杰正物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区当涂北路西侧格兰云天花园9号楼商102室，统一社会信用代码913401003532260489。 法定代表人：张玉林，总经理。 委托诉讼代理人：陈妍，该公司员工。 上诉人丁玲莉因与被上诉人安徽杰正物业管理有限公司（以下简称“杰正物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初11668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 丁玲莉上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回杰正物业公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由杰正物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、杰正物业公司的物业服务合同并非依法成立。长春都市花园未经业主大会“双过半”决定，擅自与杰正物业公司签订物业服务合同，该事实业经合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决查明认定，二审裁定也非因该一审认定事实错误而撤销原判。故杰正物业公司的物业服务合同对丁玲莉不具有约束力。二、杰正物业公司未正确提供物业服务。杰正物业公司入驻本小区后，保洁、保安人员老龄化，且严重缺员，其不但怠于维护公共设施，而且砍伐小区林木，破坏绿化，致使小区环境日益变差。三、杰正物业公司早已停止物业服务。2019年6月19日，杰正物业公司向业委会提交请辞报告，撤出物业服务人员，仅留三两老弱人员应付差事，物业服务早已名存实亡，更无理由收取服务费用。 杰正物业公司辩称，杰正物业公司在小区进行过正常的服务，并且得到广大业主认可，丁玲莉仅以物业公司进驻不合法为由拒交物业费理由不成立，并且合肥市瑶海区人民法院作出的（2018）皖0102民初8745号民事判决书已经被合肥市中级人民法院作出的（2019）皖01民终5337号民事裁定书裁定撤销，并且合肥市中级人民法院的民事裁定书内容也无法证明杰正物业公司进驻小区程序违法以及杰正物业公司与业委会签订的物业服务合同存在法律规定的导致合同无效的行为。综上，丁玲莉应合理缴纳物业费。 杰正物业公司向一审法院起诉请求判令：一、丁玲莉支付长春都市花园华庭C座501室物业管理费3595.8元；二、本案全部诉讼费用由丁玲莉承担。 一审法院认定事实：2018年1月16日，长春都市花园第六届业主委员会与杰正物业公司签订《物业服务合同》和《补充协议》各一份，合同约定长春都市花园第六届业主委员会选聘杰正物业公司对长春都市花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费标准为多层住宅0.6元/㎡/月、高层住宅1.2元/㎡/月、商业物业1.5元/㎡/月，本合同自签订日起三日起生效，自本合同生效之日起发生的物业费用，由业主承担，业主应按照合同约定标准向杰正物业公司缴纳物业服务费，物业服务费实施包干制按半年进行交纳，业主应在规定时间内履行交纳义务等。上述《物业服务合同》和《补充协议》签订后，杰正物业公司为长春都市花园小区提供了物业管理服务。 后涉案小区部分业主以长春都市花园第六届业主委员会为被告向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求：1、判令撤销长春都市花园第六届业主委员会2017年12月25日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定；2、请求长春都市花园第六届业主委员会承担案件全部诉讼费用。后合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102民初8745号民事判决书，判决撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为安徽杰正物业管理有限公司的决定,案件受理费80元由长春都市花园第六届业主委员会负担。长春都市花园第六届业主委员会不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院。合肥市中级人民法院审理后作出（2019）皖01民终5337号民事裁定书，认为二审期间，因安徽杰正物业管理有限公司以与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止了双方之间在先达成的《物业管理服务委托合同》，退出对涉案小区的物业管理，由此杭雪兵等十二人诉请撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定的请求基础消失，故裁定撤销合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决，驳回杭雪兵等十二人的起诉。 一审法院另查明，丁玲莉系合肥市瑶海区站西路长春都市花园华庭C座25-C幢501室业主，该房屋建筑面积为168.32㎡。丁玲莉未缴纳自2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业管理费。2019年9月19日，杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止双方于2018年1月签订的《物业服务合同》。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，丁玲莉辩称杰正物业公司进驻案涉小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签定的物业服务合同系无效合同，杰正物业公司不具备起诉长春都市花园业主的权利。但其向法院提交的合肥市瑶海区人民法院作出的（2018）皖0102民初8745号民事判决书已被合肥市中级人民法院作出的（2019）皖01民终5337号民事裁定书裁定撤销，且（2019）皖01民终5337号民事裁定书内容也无法证明杰正物业公司进驻小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签订物业服务合同时存在法律规定的导致合同无效的行为。综上，对丁玲莉上述辩称意见不予采纳。长春都市花园第六届业主委员会系经合肥市瑶海区长淮街道办事处备案成立的，其与杰正物业公司签订《物业服务合同》，委托杰正物业公司为长春都市花园小区提供物业服务符合相关法律规定，合同内容系双方真实意思表示，合法有效，对案涉小区全体业主和杰正物业公司均具有约束力。现杰正物业公司已根据《物业服务合同》约定为案涉小区提供物业服务，丁玲莉作为业主在接受杰正物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。丁玲莉向法院提交一组照片用以证明杰正物业未尽物业管理服务义务，但无证据证明该组照片具体拍摄地点、时间以及照片中的情形系案涉小区长期存在情况，不足以证明杰正物业公司未尽物业管理服务义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。丁玲莉作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。如物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，丁玲莉可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订的《物业服务合同》2018年1月19日生效，2019年9月19日终止，杰正物业公司向业主主张物业服务费的期间应为2018年1月19日至2019年9月19日。案涉房屋该期间的物业服务费应为4039.68元(1.2元/㎡/月×168.32㎡×20个月)，现杰正物业公司主张物业服务费为3595.8元，不违反法律规定，该院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、丁玲莉于判决书生效之日起十日内支付杰正物业公司2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业服务费3595.8元；二、驳回杰正物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由杰正物业公司负担5元、丁玲莉负担20元。 本院二审期间，丁玲莉围绕上诉请求向本院提交图片四张，证明案涉小区脏乱差，丁玲莉所住的楼栋安全存才隐患，物业公司没有尽到职责。 杰正物业公司质证认为，对二审丁玲莉提交图片的真实性，合法性没有异议，但是照片只是局部的，不能证明是案涉小区的照片，对证明目的不认可。安全隐患问题，物业公司并不是开发商旗下进驻的物业，所以很多建筑方面的隐患问题，物业公司只能通知开发商来处理，物业并没有能力解决问题。 本院经审查认为，丁玲莉向本院二审提交的一组照片因无法反映案涉小区物业服务整体质量，故对该证据的证明目的本院不予采信。 杰正物业公司二审未提交新证据。 一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，长春都市花园第六届业主委员会与杰正物业公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》，合法有效，对全体业主均有约束力，各方均应依约履行。杰正物业公司于《物业服务合同》生效期间依约为案涉小区提供物业服务，丁玲莉作为业主在接受杰正物业公司提供的物业服务后，应履行交纳物业服务费的义务，一审法院依据杰正物业公司的一审诉请判决丁玲莉支付低于《物业服务合同》约定交纳标准的物业费，并无不当，丁玲莉认为杰正物业公司未正确提供物业服务及在《物业服务合同》终止前停止物业服务，但并未提供有效证据予以证明，故对丁玲莉拒交物业费的该部分上诉理由，本院不予支持。丁玲莉上诉主张依据合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决查明的事实，案涉小区选聘杰正物业公司未经业主大会“双过半”决定，《物业服务合同》并非依法成立，但合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决已被本院（2019）皖01民终5337号民事裁定所撤销，故丁玲莉有关案涉《物业服务合同》非依法成立的上诉理由因无证据支持，本院亦不予采纳。 综上所述，丁玲莉的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人丁玲莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年五月十一日 法官助理宋知龙 书记员吴喻 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。