西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初1113号 原告：陕西盈源投资管理有限公司，住所地西安市XX路XX号陕西炳泰办公楼401-3，统一社会信用代码：91610131311144570E。 法定代表人：马婷，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅瑞富，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡方君，男，系该公司员工。 被告：重庆银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区至三层，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2540。 负责人：陈龙，系分行行长。 委托诉讼代理人：党玉霞，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李亮，男，系该公司员工。 第三人：陕西明泰工程建设有限责任公司，住所地西安市XX路18号。 法定代表人：刘炳强，系该公司经理。 第三人：陕西炳泰公司有限公司，住所地西安市XX路18号。 法定代表人：李海兰，系该公司执行董事兼总经理。 第三人：刘某某，男，1960年3月8日出生，汉族，住西安市长安区。 第三人：李海兰，女，1962年8月29日出生，汉族，住西安市长安区。 原告陕西盈源投资管理有限公司（以下简称盈源公司）与被告重庆银行股份有限公司西安分行（以下简称重庆银行西安分行）、第三人陕西明泰工程建设有限责任公司（以下简称明泰公司）、陕西炳泰公司有限公司（以下简称炳泰公司）、刘某某、李海兰执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈源公司委托诉讼代理人傅瑞富、被告重庆银行西安分行委托诉讼代理人党玉霞、李亮到庭参加诉讼，第三人明泰公司、炳泰公司、刘某某、李海兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告盈源公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告的租赁合同有效，并继续履行；2.中止对被租赁房产的执行措施，直至租赁期满；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告申请执行被执行人明泰公司、炳泰公司、刘某某、李海兰一案，在执行中，查封了原告租赁的房产，即原告从被执行人炳泰公司租用的房产，原告从2014年7月成立之日，就将公司住址设立在该处，并以该房产为营业地址，当时，并不知道炳泰公司可能存在的纠纷，原告对该房产投入大量资金(约60万元)进行了装修，并购置了办公用品，是为了长期租用而投资，原告的权利应当得到法律的保护，如今，该房产被执行，将直接影响到原告的合法权益，对原告的投资和经营均造成了巨大的损害。原告的租赁行为在先(2014年)，而被告的债权发生在后(2016年)，本案的执行措施是在租赁形成之后，所以，在先的权利应当得到保护，即“房屋买卖不击破租赁”，而考察法律关系是否存在的依据并非仅限于书证，应当以实际履行的情况最为依据之一，根据工商注册信息，也可以证明租赁关系，而原告实际租赁并进行投资装修的行为，更是租赁关系形成的重要证据，因此，原告的租赁关系形成的时间在先，而2017年签署的租赁合同，仅是对租赁关系的书面确认，以明确权责和租赁时间，实际上，从原告成立之初就一直在租用，并无迁走的意向，应当与原告的经营期限紧密关联，经营多久就租多久，不但合同，更有实际的投资和注册地址等事实，所以，原告有权继续租用，而对该楼的执行措施直接侵害了原告在先的合法权益，应当排除。为此，原告诉至贵某某，恳请查明事实，依法判决，支持原告的诉请，以维护法律的尊严和原告的合法权益。 被告重庆银行西安分行辩称，一、2016年7月1日，答辩人与借款人明泰公司、抵押人炳泰公司,保证人刘某某、李海兰分别签订《贷款合同》、《抵押合同》、《保证合同》，向明泰公司发放借款人民币3200万元整，借款期限从2016年7月1日至2017年6月30日，实际贷款发放时间及到期日为2016年7月6日至2017年7月5日,并在陕西省西安市汉唐公证处办理具有强制执行效力的公证，公证书编号为(2016)陕证经字第006598号。抵押人、保证人均自愿为该笔借款提供担保。贷款到期后，借款人明泰公司未按照合同约定及时归还贷款，抵押人炳泰公司、自然人保证人刘某某、李海兰亦未履行担保责任，其行为已严重违反合同约定。经答辩人申请,陕西省西安市汉唐公证处出具了编号为(2017)陕证执字第419号《执行证书》。2017年12月,答辩人向西安中院申请强制执行,执行案件编号为(2018)陕01执70号。执行案件立案后,西安中院查封被执行人的抵押物，查封期限三年，并定于2018年8月9日上午10点启动抵押物拍卖流程。2018年8月2日，拍卖流程启动前，明泰公司指使其关联公司陕西盈源投资管理有限公司即被答辩人以存在租赁关系为由向西安中院提出案外人执行异议，答辩人虽及时向主办法官提交关于执行异议的回复，但不知何故，西安中院未按照法律规定期限进行审查并作出裁定。2018年12月19日，西安中院作出(2018)陕01执70号之四《执行裁定书》，将该案指定贵某某执行。案件移送至贵某某后，答辩人积极与主办法官联系，提交案件资料并根据主办法官要求调取西安中院案卷资料。2019年7月8日，明泰公司抵押物拍卖信息在淘宝网司法拍卖网络。平台进行公告，贵某某原定于2019年8月8日10时在该平台进行公开拍卖。2019年8月6日，拍卖程序启动前，被答辩人再次以与本案抵押物存在租赁关系为由恶意向贵某某提出执行异议，贵某某中止答辩人抵押物拍卖进行审查。后贵某某经审查后认为，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，另根据《最高人民法院关于适用 第三人明泰公司未作陈述。 第三人炳泰公司未作陈述。 第三人刘某某未作陈述。 第三人李海兰未作称述。 经审理查明，2016年5月17日案外人陕西中盛房地产评估有限公司向第三人炳泰公司出具致委托方函，其中部分内容载明，位于西安市高新区XX路陕西炳泰公司有限公司拥有的科研楼，建筑总面积5947.76平方米的所有权及其按照建筑面积权重分摊的3814平方米国有土地使用权（宗地总面积为14107平方米），以抵押贷款为目的进行估价。经综合计算，严格审查，确认估价对象在估价时点2016年5月16日市场价值为4963万元。2016年7月1日原告重庆银行西安分行与第三人明泰公司签订（2016）年（重银陕分贷）字第A0012号《重庆银行流动资金贷款合同》，贷款金额3200万元，借款期限2016年7月1日至2017年6月30日。固定贷款利率为5.655%，贷款用途用于向上游企业采购钢筋、水泥等原材料，合同约定，每月结息一次，结息日为每月的二十日，如乙方即明泰公司不能及时支付利息，甲方即原告重庆银行西安分行有权就未付利息计收复利，复利的利率按实际执行贷款利率加收50%执行。贷款到期或提前到期，乙方不能按时还清贷款本息，甲方有权计收罚息和复利，罚息和复利的利率按本合同第一条第3款的实际执行贷款利率加收50%执行。同日原告重庆银行西安分行与第三人炳泰公司签订（2016）年（重银陕分抵）字第A0005号抵押合同，该合同约定，为了保证甲方即被告重庆银行西安分行与第三人明泰公司于2016年7月1日所签订的（2016）年（重银陕分贷）字第A0012号《重庆银行流动资金贷款合同》的履行，乙方即第三人炳泰公司愿意以其自有的财产（下称抵押财产）向甲方提供抵押，抵押担保的范围为主合同项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、罚息、复利及实现抵押权的费用，债务本金数额为3200万元整，利息、罚息及复利按合同约定计算。抵押财产包括西安市高新区XX路XX套房产，总价值4963万元。同日第三人刘某某、李海兰与被告重庆银行西安分行签订（2016）年（重银陕分保）字第A0013号保证合同，该合同约定，为了保证甲方即被告重庆银行陕西分行与第三人明泰公司于2016年7月1日签订的（2016）年（重银陕分贷）字第A0012号《重庆银行流动资金贷款合同》的履行，乙方即第三人刘某某、李海兰愿作为主合同债务人的保证人向甲方提供担保。保证担保的范围为主合同项下债务人所应承担的全部债务本金、利息、罚息、复利及实现抵押权的费用，债务本金数额为3200万元整，利息、罚息及复利按合同约定计算，保证期间从合同生效日起直至履行期限届满日另加两年，保证责任为连带保证责任。同日第三人明泰公司出具承诺书，该书载明出租人陕西炳泰公司有限公司与该行签订（2016）年（重银陕分抵）字第A0005号《重庆银行抵押合同》，约定以西安市高新区XX路，建筑总面积5947.76平米科研楼、及其按建筑面积权重分摊的3814平米国有土地使用权（宗地总面积14107平米）（房权证号：西安市房权证高新区字第1050102012-10-1-10101号等23个房产证）房屋作为担保贵行事项债权的抵押物。我公司与出租人陕西炳泰公司有限公司于2016年1月5日签订租赁合同，承租西安市高新区XX路XX号房屋，租期一年。我公司现承诺如下：租赁合同期限内，贵行如须行使抵押权，我公司放弃优先承租权，无条件配合贵行处置抵押物。第三人炳泰公司与第三人明泰公司之间于2016年1月5日签订的写字楼租赁合同约定，甲方即第三人炳泰公司出租给乙方即第三人明泰公司的房屋位于西安市高新区XX路XX号陕西炳泰办公楼，出租房屋面积5947.76平方米，租赁期共12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2016年7月6日抵押财产23套房产办理了抵押登记，抵押权人为被告重庆银行西安分行。同日西安市汉唐公证处作出（2016）陕证经字第006598号公证书，对该笔债务的贷款、保证、抵押合同做了公证。 另查明，原告盈源公司的法定代表人为案外人马婷，股东（发起人）为第三人刘某某及案外人陕西邦业机械设备有限责任公司，2016年9月29日备案前第三人刘某某为原告盈源公司执行董事兼总经理，此后原告盈源公司主要人员备案几经变动，2019年10月22日案外人马婷成为公司执行董事兼总经理。案外人商南祥宝矿业有限公司股东为第三人明泰公司及案外人陕西金尔鑫矿业有限公司，法定代表人为案外人倪晓民，系该公司执行董事。第三人明泰公司法定代表人为第三人刘某某，马婷系该公司监事，第三人炳泰公司法定代表人为第三人李海兰，第三人刘某某与第三人李海兰系夫妻。2018年9月30日第三人明泰公司与案外人黄某某签订补充协议（二），要求黄国胜将居某某支付至原告盈源公司账户内。 本院受理的（2019）陕0113执1635号重庆银行西安分行申请执行明泰公司、炳泰公司、刘某某、李海兰借款合同纠纷一案，该案由西安市中级人民法院指定本院执行，执行依据为：陕西省西安市汉唐公证处作出的（2016）陕证经字第006598号公证书和（2017）陕证执字第419号执行证书，执行标的为32984499.7元。2018年1月25日，西安市中级人民法院已经对被执行人炳泰公司名下位于西安市高新区XX路XX号共计23套，房屋进行了查封，产权证号分别为1050102012-10-1-10101号、10102号、10103号、10201号、10202号、10203号、10204号、10301号、10302号、10303号、10304号、10401号、10402号、10403号、10404号、10501号、10502号、10503号、10504号、10601号、10602号、10603号、10604号，查封期限为三年，并于2018年7月3日裁定对该23套房屋进行拍卖。2018年12月19日，西安市中级人民法院指定该案由本院执行。本院在执行中，原告盈源公司以其2014年7月成立以来就租用炳泰公司位于西安市高新区XX路XX号XX号XX楼共23套房屋进行办公经营，自承租之日起，前后投资近千万元对房屋进行装修，之后将租赁期限确定至2035年2月28日止，采取执行措施，会对盈源公司的用益物权及前期巨额装修投资造成损失为由，提出书面异议。2019年10月26日本院作出（2019）陕0113执异343号执行裁定书，驳回了原告盈源公司的执行异议，原告盈源公司遂向本院提起执行异议之诉。 上述事实有，重庆银行流动资金贷款合同、抵押合同、抵押财产清单、保证合同、核保书、抵押权登记证书、公证书、承诺书、写字楼租赁合同、房地产评估报告、企业信用信息公示报告、有限责任公司并更登记审核表、第三人明泰公司监事会决议、公司登记基本情况、公司登记（备案）申请书、法定代表人信息、补充协议（二）、（2019）陕0113执异343号执行裁定书及庭审笔录等在卷作证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告盈源公司要求中止对被租赁房产的执行措施，直至租赁期满，故原告盈源公司应对其与第三人炳泰公司之间在涉案房屋抵押之前就存在房屋租赁关系负有举证责任。原告盈源公司提交证据《写字楼租赁合同》、2015年6月1日《陕西盈源投资管理有限公司办公室租赁合同》、2017年3月1日《陕西盈源投资管理有限公司办公室租赁合同》、收据及转账凭证，以此证明原告盈源公司自2014年7月17日注册成立营业地址就位于XX路XX号陕西炳泰办公楼，此后也一直租赁涉案房屋，在2016年第三人炳泰公司将涉案房屋抵押给重庆银行前租赁关系已存在，原告盈源公司在租赁涉案房屋后进行了装修并向第三人炳泰公司支付了租金，法院执行第三人炳泰公司的房屋时应保护承租人的合法权益。因原告盈源公司截止本判决作出之前并未提交证据《写字楼租赁合同》的原件或工商档案复印件，该证据无法与原件核对，故本院不予采信，且即便该证据并不存疑，其中载明的租赁的房屋位于XX路XX号陕西炳泰办公楼401-3，出租房屋面积仅86平方米，租赁期限共12个月，自2014年6月1日起至2015年6月1日止，在2016年7月1日被告重庆银行西安分行与第三人炳泰公司签订抵押合同之前《写字楼租赁合同》就已经终止。至于原告盈源公司提交的证据2015年6月1日《陕西盈源投资管理有限公司办公室租赁合同》，2016年7月1日第三人明泰公司向被告重庆银行西安分行出具的承诺书及《写字楼租赁合同》中载明，第三人炳泰公司已将西安市高新区XX路XX号的房屋出租给第三人明泰公司，租期一年，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，而2015年6月1日《陕西盈源投资管理有限公司办公室租赁合同》却显示，第三人炳泰公司将西安市高新区XX路XX号的房屋出租给原告盈源公司，租赁期限共21个月，自2015年6月1日起至2017年2月28日止，显属矛盾，且即便如此，该份租赁合同也于第三人明泰公司债务到期前终止。原告盈源公司并未提交证据证明其向第三人炳泰公司支付了2014年6月1日至2017年2月28日期间的房租，关于原告提交的证据2017年3月1日《陕西盈源投资管理有限公司办公室租赁合同》、收据及转账凭证，该份租赁合同缺失第一页和第二页，该份租赁合同中载明，租金为每平方米月租金25元，租金每季度交付一次，押金为200000元，而位于西安市高新区XX路XX房XX楼即涉案房屋建筑总面积5947.76平米，由此可知原告盈源公司应每季度向第三人炳泰公司支付涉案房屋的房租446082元，但原告盈源公司提交的证据收据及转账凭证中并未有一次金额为446082元，且付款日期也并未按季支付，原告盈源公司并不能明确的说明收据及转账凭证中哪笔款项系支付哪季房租，且付款明细中载明系借方金额，非房租金额。原告盈源公司未提交任何证明对其主张对涉案房屋进行了装修加以证明。且鉴于原告盈源公司与第三人炳泰公司、明泰公司、刘某某、李海兰之间存在错综复杂的关联关系结合原告盈源公司提交的上述证据，第三人炳泰公司有规避执行的嫌疑。综上，本院对原告盈源公司提交的上述全部证据均不予采信。原告盈源公司未提交证据或提交的证据并不能证明原告盈源公司与第三人炳泰公司之间在涉案房屋抵押之前就存在房屋租赁关系，应当承担举证不力的相应后果，原告盈源公司就执行标的即涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陕西盈源投资管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费206723元，由原告陕西盈源投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 雷 君 审判员 杨 博 审判员 刘 静 二〇二〇年五月七日 书记员 党鹏英