文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初3265号原告：刘永岑，女，1974年8月30日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：陈杨，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍杏，重庆君策律师事务所实习律师。被告：重庆津东房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区珞璜镇西南路，统一社会信用代码915001167980285701。法定代表人：简宗阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦坤，四川迪扬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾听蔚，重庆宏创律师事务所实习律师。原告刘永岑与被告重庆津东房地产开发有限公司（以下简称津东公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理，原告刘永岑的委托诉讼代理人陈杨、陈妍杏及被告津东公司的委托诉讼代理人秦坤、贾听蔚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永岑向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2017年1月18日签订的《商铺认购合同》；2.被告退还原告已付购房款186000元；3.被告支付原告建设周期委托经营补偿固定收益44640元；4.被告支付原告违约金3720元。事实与理由：原告和被告于2017年1月18日签订《商铺认购合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市江津区珞璜工业园翠云路津东美食城第1幢1层4号商铺。合同约定：“本合同期限为三年，自2017年1月18日至2020年1月18日。本合同期内，原告每年收取被告建设周期委托经营补偿固定收益。本合同期满时，即2020年1月18日，如被告未达到相关部门验收合格标准,而无法为原告办理相关权证，被告应在合同期满后十个工作日内一次性退还原告认购该商铺款项,并付清原告建设周期委托经营补偿收益，本合同自动解除。本项目交房时间暂定为2020年1月18日前。如在2020年1月18日前，被告如因单方面原因造成不能如时如期交房，或固定收益达不到原告预期收益，为保证原告权益被告必须无条件将该商铺按合同实际给付款回购,同时原、被告双方签订的《商铺认购合同》即行终止,双方认购合约解除。在本合同约定期限2020年1月18日止,若被告没有将回购本合同项下房产的资金打入原告指定账户,则视为被告违约，被告应赔付原告已付房款的2%作为违约金”。原告于2017年1月18日与重庆华瓯置业有限公司（以下简称华瓯公司）签订《商铺委托经营管理协议书》，由华瓯公司对标的商铺进行统一招商运营管理。原告的委托收益从交付房款之日起算（即2017年1月18号），第一年收益收取日2018年1月18日已付房款7%即13020元，第二年收益收取日2019年1月18日已付房款8%即14880元，第三年收益收取日2020年1月18日已付房款9%即16740元。《商铺认购合同》签订当日，原告即按合同约定向被告交付购房款186000元。现合同约定的2020年1月18日交房时间早已届满，被告并未向原告交付商铺；标的商铺未达到相关部门验收合格标准，被告无法为原告办理相关产权；原告从未收到约定的建设周期委托经营补偿固定收益款；被告亦未在合同约定的时间退还原告已交付的购房款。被告的前述行为已严重违约，已构成《商铺认购合同》约定的合同解除情形，现原告要求解除与被告签订的《商铺认购合同》，并要求被告按照约定向原告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。被告津东公司辩称，我公司与原告于2017年1月18日签订《商铺认购合同》，并收取款项186000元。关于第一、二项诉讼请求，由法院依法认定裁判。我公司不是《商铺委托经营管理协议书》主体，原告以此为据主张建设周期委托经营补偿固定收益款，缺乏事实依据，不应支持。依《商铺认购合同》约定，合同终止后，双方权利义务终结，不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2017年1月18日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《商铺认购合同》，由原告认购被告开发的位于重庆市江津区珞璜工业园翠云路津东美食城第1幢1层4号商铺，该商铺建筑面积23.86㎡，单价12992.46元，总金额310000元，在2017年1月18日支付186000元，剩余124000元在2020年1月18日前付清。同时，合同第七条合同期限及收益方式约定：“1.本合同期限为三年，自2017年1月18日至2020年1月18日。2.本合同期内，乙方每年收取甲方建设周期委托经营补偿固定收益。3.乙方银行账户信息为……。4.本合同期满时，即2020年1月18日：如甲方未达到相关部门验收合格标准,而无法为乙方办理相关权证，甲方应在合同期满后十个工作日内一次性退还乙方认购该商铺款项,并付清原告建设周期委托经营补偿收益，本合同自动解除，甲乙双方所有法律义务责任同时完结。”第八条交房时间约定：“本项目交房时间暂定为2020年1月18日前。”第十二条特别约定：“……2.如在2020年1月18日前，甲方如因单方面原因造成不能如时如期交房，或固定收益达不到乙方预期收益，为保证乙方权益甲方必须无条件将该商铺按合同实际给付款回购,同时双方签订的《商铺认购合同》即行终止,双方认购合约解除。3.在本合同约定期限2020年1月18日止,若甲方没有将回购本合同项下房产的资金打入乙方指定账户,则视为被告违约，甲方应赔付乙方已付房款的2%作为违约金”。在签订合同当日，原告即按合同约定向被告交付购房款186000元。但是，被告开发的津东美食城项目至未竣工验收，被告也未向原告返还已交购房款和支付建设周期委托经营你补偿固定收益款。同日，原告（甲方）与华瓯公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》，委托华瓯公司对原告认购商铺全权经营和管理，包括接收物业、签订租赁合同、收取租金、店铺装修等，委托期限三年，即2017年1月18日至2020年1月18日，华欧公司定期向原告支付委托经营收益。原告的委托收益从交付房款之日起算（即2017年1月18号），第一年收益收取日2018年1月18日已付房款7%即13020元，第二年收益收取日2019年1月18日已付房款8%即14880元，第三年收益收取日2020年1月18日已付房款9%即16740元。本院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，合同解除是合同权利义务终止方式之一，当事人可以约定合同终止的情形，在条件成就时合同的权利义务终止。在本案中，《商铺认购合同》约定合同期限为三年，自2017年1月18日至2020年1月18日，根据合同第七条、第八条的约定，暂定在2020年1月18日前交房，若在合同期满时，案涉商铺未达到竣工验收条件或者不能如期交房，再或者固定收益达不到预期收益，《商铺认购合同》均自动解除或即行终止。现2020年1月18日已届至，案涉商铺未达到竣工验收条件，被告也未曾向原告支付所谓建设周期委托经营补偿固定收益，合同约定的权利义务终止条件成就，《商铺认购合同》在2020年1月19日发生终止的法律效果，自此对当事人不具有法律拘束力。因此，原告可请求确认《商铺认购合同》于2020年1月19日解除或终止，已无可请求解除的有效《商铺认购合同》，故对原告的第一项诉讼请求，本院予以驳回。关于返还已交购房款、支付建设周期委托经营补偿固定收益和违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中，《商铺认购合同》第八条约定的“2.如在2020年1月18日前，被告如因单方面原因造成不能如时如期交房，或固定收益达不到乙方预期收益，为保证原告权益被告必须无条件将该商铺按合同实际给付款回购。3.在本合同约定期限2020年1月18日止,若甲方没有将回购本合同项下房产的资金打入乙方指定账户,则视为被告违约，甲方应赔付乙方已付房款的2%作为违约金”内容，实质上是合同终止后的结算与清理条款，根据该约定，原告诉请被告返还已付款186000元、支付违约金3720元，有事实与法律依据，本院予以支持。对于建设周期委托经营补偿固定收益，《商铺认购合同》虽约定收取建设周期委托经营补偿固定收益，但并未约定支付标准，双方无法达成补充协议，既不能按照合同有关条款确定，在商品房交易中也无支付该固定收益的交易习惯，原告也未举证证明订立合同时该收益的市场价格等。同时，原告与华瓯公司签订的《商铺委托经营管理协议书》，同《商铺认购合同》之间无关联性，原告请求被告按《商铺委托经营管理协议书》标准支付建设周期委托经营补偿固定收益，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆津东房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内向原告刘永岑返还已交购房款186000元、支付违约金3720元，合计189720元。二、驳回原告刘永岑其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元，减半收取为2408元，由原告负担458元，被告重庆津东房地产开发有限公司负担1950元。此款原告已预交本院2408元，经其同意由被告在履行上述判决义务时一并支付原告1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗勇二〇二〇年五月十三日（院印）书记员  朱凤