广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4251号原告：陈明珠，1985年2月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：汪满义，系陈明珠的丈夫。被告：广州金谷商业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号LOFT54-A1二楼。法定代表人：何利耀，职务总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，系广东骏通律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭常平，系该公司工作人员。原告陈明珠与被告广州金谷商业管理有限公司（以下简称金谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告陈明珠的委托诉讼代理人汪满义，被告广州金谷商业管理有限公司的委托诉讼代理人谭常平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈明珠向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠代收经营收益33488元及逾期支付违约金4604元。2.由被告承担本案诉讼费及其他相关费用。法庭辩论结束前，原告陈明珠变更上述第1项诉讼请求为：被告支付原告拖欠代收经营收益33488元及逾期支付违约金17765元。事实与理由：原告于2015年12月2日与广州市五湖四海集团有限公司签订了广州金谷生活馆二层A2056单元商铺及场地协议，主要内容是自2016年3月1日至2036年2月29日止，原告拥有该物业的租赁权，并一次性支付了全部租金。协议同时规定，原告将该物业以委托经营管理的方式交由被告进行经营管理，同时签订了委托经营管理合同。合同规定，委托管理期间，由被告统一负责场地的经营管理，按约定时间和金额向原告支付经营收益，剩余收益归被告所有，经营风险由被告承担。被告自2019年7月4日支付最后一次支付经营收益至今，已有9个月未按约定支付经营收益，经多次催告未给出合理回复，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告金谷公司辩称，一、《广州金谷·生活馆54商铺委托经营管理合同》系双方自愿平等协商签订，内容合法有效。涉案物业位于番禺区东××房，权属人为广州市五湖四海集团有限公司，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号，具备租赁使用合法条件。双方基于原告取得涉案物业的使用权基础上签署涉案委托经营合同，合法有效。二、被告欠付原告经营收益系因经济下行压力加大导致租赁行业进入寒冬，被告实际收取的租金远低于涉案委托经营合同双方约定的经营收益，每季度的经营收益差额均为被告自行垫资支付，长此以往，被告已负债经营无法承受。同时，因广州市五湖四海集团有限公司承担巨额债务，被告作为承担连带担保责任主体，其财产均被法院执行查封、冻结，导致经营困难，亦难以支付经营收益。三、被告就因经营困难导致拖欠经营收益向原告表示歉意，目前执行法院将随时执行被告名下资产，为了维护原告的合法利益，确保其经营收益不被错误执行，建议原告解除委托经营，将涉案物业收回自行经营。四、综合相关事实，被告经核查后确认欠付2019年第三、四季度及2020年第一季度经营收益31488元及相应违约金。但被告违约金计算方式错误，其主张计算违约金的方式没有法律及事实依据，应依法予以驳回。被告已委托何丽珠于2020年1月9日、2020年1月10日、2020年1月17日、2020年1月21日向原告合计转账2000元用于支付其2019年第三季度经营收益；委托林文燕于2019年10月31日向原告转账169元用于支付2019年第三季度未付费用违约金。根据涉案委托经营合同第九条约定，经营收益由被告每三个月支付一次，被告应当在每个季度的第三个月的20至30号内将上述经营收益支付到原告账户。即原告2019年第三季度的经营收益，被告最迟应于2019年9月30日支付，因此违约金起算点应为2019年10月1日，同时应在每个季度约定支付时间逾期后才起计违约金，且应将计算基数扣减被告已支付的经营收益，即原告计算2019年第三季度违约金应将计算基数扣减2000元。综上，原告部分诉求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。原告陈明珠围绕诉讼请求依法提交了《广州金谷·生活馆54商铺委托经营管理合同》、《广州金谷·生活馆54商铺和场地租赁合同》、发票、个人账户对账单，被告金谷公司提交了广东省房地产权证。被告金谷公司对原告陈明珠提交的证据无异议；原告陈明珠对被告金谷公司提交的证据的真实性无异议，但认为无法确定房地产权证上的地址是否租赁商铺所在位置，且出租方将已抵押的商铺出租给原告。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月2日，陈明珠与案外人广州市五湖四海集团有限公司（以下简称五湖四海集团公司）签订《广州金谷·生活馆54商铺和场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），其中主要约定：五湖四海集团公司将位于番禺区东××单元的商铺（以下简称涉案商铺）出租给陈明珠作经营使用，租赁物建筑面积为13.41平方米，用途为商业。期限自2016年3月1日至2036年2月29日止，租金总额436784元，合同签订当日支付全款436784元。陈明珠自2016年3月1日起至2022年2月28日止将该物业委托给金谷公司进行经营管理，其双方的权利义务以双方订立的《广州金谷·生活馆54商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》）约定的内容为准。委托经营管理期满后，若陈明珠继续委托金谷公司进行经营的，其合作条件由双方另行协商。在委托经营管理期间，金谷公司自行对该租赁物进行装修。商铺交付时间为2016年3月1日。同日，金谷公司作为甲方（受托方），陈明珠作为乙方（委托方），双方签订《委托经营管理合同》，其中主要约定：乙方通过租赁的方式取得涉案商铺的经营使用权，乙方自愿将该物业交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限自2016年3月1日起至2022年2月28日。在委托经营期内，该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担。委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式，保障乙方能按以下约定标准取得委托经营收益：2016年3月1日至2019年2月28日期间，甲方按每月2912元的标准向乙方支付经营收益；2019年3月1日至2020年2月29日期间，甲方按每月3640元的标准向乙方支付经营收益；2020年3月1日至2021年2月28日期间，甲方按每月4368元的标准向乙方支付经营收益；2021年3月1日至2022年2月28日期间，甲方按每月5096元的标准向乙方支付经营收益。在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付给乙方经营收益后的差额归甲方所有，经营风险由甲方承担，物业服务管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责。上述约定的经营收益由甲方每三个月支付一次，应当在每个季度的第三个月的20至30号内将上述经营收益支付到乙方账户。如甲方逾期支付经营收益的，自逾期之日始按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，逾期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营。上述合同签订后，涉案商铺已交由金谷公司占有，金谷公司将与本案相类似的商铺进行拆并后进行经营使用。陈明珠没有参与涉案商铺的任何经营活动。2019年6月之前，金谷公司均能按约支付经营收益，但自2019年7月开始，金谷公司开始不按约定支付相应款项。诉讼中，陈明珠确认金谷公司分别在2020年1月9日、2020年1月10日、2020年1月17日、2020年1月21日各转账500元，但认为是支付违约金。个人账户对账单显示，上述款项的转账摘要为“租金”。金谷公司主张于2019年10月31日向陈明珠转账169元用于支付2019年第三季度未付费用违约金，陈明珠对此予以确认。本院认为，从《委托经营管理合同》约定的内容及本院查明的实际履行情况来看，陈明珠的合同权利义务是提供涉案商铺给金谷公司经营使用，收取合同约定的固定的经营收益。而金谷公司的合同权利义务则是接收陈明珠交付的涉案商铺经营使用，依约向陈明珠支付金额相对固定的经营收益。金谷公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，陈明珠不得干预。金谷公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向陈明珠支付一定数额的经营收益。通观上述情况，陈明珠与金谷公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，即陈明珠提供商铺给金谷公司使用，而金谷公司依约向陈明珠支付固定的对价，虽名为“经营收益”，实际为商铺租金。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。双方成立的合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。陈明珠已按约定将涉案商铺交付给金谷公司使用，金谷公司应按约定的支付时间向陈明珠支付约定的租金。根据《委托经营管理合同》的约定，金谷公司应当每三个月支付一次租金，在每个季度的第三个月的20至30号内将该季度的租金支付到陈明珠指定账户。现金谷公司仅就2019年第三季度的租金支付了2000元，2019年第三季度剩余租金以及2019年第四季度、2020年第一季度租金至今未付，已构成违约。因此，陈明珠请求金谷公司支付拖欠的2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金及迟延履行违约金的请求，合法有据，本院予以支持。按《委托经营管理合同》的约定，2019年3月1日至2020年2月29日的租金标准为每月3640元，2020年3月1日至2021年2月28日的租金标准为每月4368元，因此，金谷公司应向陈明珠支付2019年7月1日至2020年3月31日拖欠的租金31488元（3640元/月×8个月+4368元-2000元=31488元）。《委托经营管理合同》约定，金谷公司逾期支付经营收益的，自逾期之日起按每日万分之五的标准向陈明珠支付逾期付款违约金。根据约定的租金支付时间（每季度的第三个月的30日为最后期限），故具体违约金为：1.2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金10920元应于2019年9月30日前支付，逾期至2020年1月9日应付违约金546元（10920元×0.005%×100天=546元），1月9日支付租金500元后至1月10日应付违约金5.21元（10420元×0.005%×1天=5.21元），1月10日支付500元后至1月17日应付违约金34.72元（9920元×0.005%×7天=34.72元），1月17日支付500元后至1月21日应付违约金18.84元（9420元×0.005%×4天=18.84元），1月21日支付500元后至3月31日应付违约金316.66元（8920元×0.005%×71天=316.66元）。2.2019年10月1日至12月31日期间的租金10920元应于2020年12月30日前支付，逾期至2020年3月31日应付违约金502.32元（10920元×0.005%×92天=502.32元）。3.2020年1月1日至3月31日期间的租金11648元应于2020年3月30日前支付，逾期至2020年3月31日应付违约金5.82元（11648元×0.005%×1天=5.82元）。以上违约金合计1429.57元，减除已付违约金169元，仍应付1260.57元。2020年3月31日后的违约金应以本金31488元为基数按每日万分之五的标准计算至租金本金付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州金谷商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈明珠支付2019年7月1日至2020年3月31日期间租金31488元和违约金（暂计至2020年3月30日违约金为1260.57元，2020年4月1日起的违约金以31488元为本金基数，按每日万分之五的标准计算至本金基数付清之日止）。二、驳回原告陈明珠其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元，由原告陈明珠负担195元，被告广州金谷商业管理有限公司负担346元。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  肖晓丹二〇二〇年五月十八日书记员  梁玉华