安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初983号 原告：六安市裕安区分路口镇淠河村村民委员会，住所地安徽省六安市裕安区分路口镇淠河村范台村民组。 负责人：王文富，村委会主任。 委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：六安裕沣生态农业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区分路口镇淠河村。 法定代表人：姜松，执行董事。 被告：姜松，男，1992年10月4日生，汉族，户籍地安徽省宁国市，现在安徽省六安市恒生阳光城。 两被告共同委托代理人：许正君，安徽皖西律师事务所律师。 原告六安市裕安区分路口镇淠河村村民委员会（以下简称淠河村）与被告六安裕沣生态农业有限公司（以下简称裕沣公司）、姜松土地租赁合同纠纷一案，因淠河村、姜松均不服本院（2019）皖1503民初1637号民事判决，向六安市中级人民法院提出上诉。六安市中级人民法院作出（2019）皖15民终1678号民事裁定书，发回本院重审。本院于2020年3月10日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淠河村的负责人王文富及委托诉讼代理人程光傲、两被告共同委托诉讼代理人许正君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告淠河村提出以下诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《分路口现代农业示范园项目用地土地租赁合同》；2、要求被告支付欠原告的土地租金341880元并按日万分之二标准承担逾期付款违约金至款项付清止（其中170940元要求自2018年2月1日计算违约金，其余170940元要求自2019年2月1日起计算违约金）。3、要求被告在2019年12月31日前将地上建筑物及其他附属设施等予以拆除搬离，恢复租赁土地原状达到耕种标准并交付原告，如逾期交付租赁土地应按每年170940元的标准支付占用期间的费用。4、要求第二被告对上述各项承担连带责任。5、诉讼费用由被告承担。因原告在2019年8月2日收取了被告支付的2018-2019年度土地租金，故对诉请作以下变更：1、要求判令解除合同；2、要求被告立即支付自2020年1月1日至土地返还之日止的土地占用费用每月14245元（计算方式为：700元/亩X2242.2亩/12个月）；3、被告自合同解除之日将地上建筑物及其他附属设施等予以拆除搬离，恢复租赁土地原状达到耕种标准并交付原告；4、第二被告承担连带责任；5、诉讼费用由被告承担。 被告裕沣公司辩称：答辩人不同意原告的原诉请及变更后的诉请。裕沣公司认为双方的合同期限未届满，裕沣公司未根本违约，2020年后的租金未给付符合法律规定，2020年2月10日全国人大常委会发布的文件指出当前我国发生疫情处于不可抗力，因不可抗力不能履行合同的可以部分或全部免除责任，同时在答辩人付清2020年之前的租金后原告不能积极配合出现了群众阻挠的现象，导致被告一公司不能复工复产。原告要求解除合同的诉请不能同意，裕沣公司要求继续履行合同。 被告姜松辩称：由于被告一公司有固定经营场所、独立的财务制度，公司资产与股东个人财产未出现混同的情形，故被告二不应承担连带责任。综上请求法庭依法驳回原告诉请。 为证明自己的主张，原告提交了以下证据： 证据一、原告信息，证明原告淠河村的基本信息情况及诉讼主体适格； 证据二、被告公司信息及个人信息，证明（1）被告裕沣公司及其法人姜松的基本信息情况及诉讼主体适格；（2）被告公司是由被告姜松投资设立的一人公司，如不能证明公司资产独立于个人资产，被告姜松应对公司债务承担连带责任（《公司法》第63条《2018修正》）；（3）被告公司注册资金登记为2000万元，认缴时间为2016年5月24日，截至目前，被告仅实际出资200万元，被告二未按登记认缴之日缴齐注册资金；（4）被告公司于2017年6月30日将公司全部股权质押他人，存在抽逃出资情况； 证据三、裕沣公司分路口现代农业示范园项目用地土地租赁合同、土地测量面积确认函，证明：（1）原被告双方签订了合法有效的土地租赁合同；（2）合同第三款第3条约定了土地租金为每亩700元/年。第4条约定土地租金为一年一付，每年1月31日前一次性付清，且乙方不得改变土地性质和违法经营。但是被告自2018年就未按约交租，搭建临时建筑，土地长期闲置撂荒，已构成违约，依据合同约定，原告有权解除合同；（3）合同第五款第3条约定乙方如违约，将按年租金万分之二/日支付违约金，故被告应支付原告除土地租金341880元外，还应按万分之二/日支付违约金（其中170940元自2018年2月1日起计算，其余170940元自2019年2月1日起计算）；（4）合同第七款约定如有违约，一方可解除合同。 被告裕沣公司、姜松质证意见：1、证据一三性无异议。2、证据二真实性无异议，但不同意原告的证明目的，裕沣公司信息和个人信息是两个主体身份状况的介绍，不能推导出双方的财产情况，原告证明目的认为被告二未实际出资，甚至有股权质押给他人的情形，进而认为被告二应承担连带责任，但证据本身得不出这样的结论，被告将举证证明被告二存在实际出资的现象。3、证据三租赁合同的真实性、合法性无异议，但我方认为拖欠租金除了有法定理由外并不构成必然解除合同。 被告裕沣公司提供的证据：证据一、《土地租赁合同》，证明：原告与被告裕沣公司依法签订上述用地合同，期限至2046年7月14日。说明：合同第三大条第七小项将每年1月1日前予以结算的条款进行了变更。 证据二、《账户交易明细回单》，证明：被告裕沣公司向原告足额支付租赁费用301888元的事实，支付至2019年12月31日。 证据三、《收条》，证明：原告确认收到被告裕沣公司的租金，并同意继续履行合同的事实。 原告质证意见：1、证据一三性无异议，证明目的有异议，合同的第三条第七项约定的内容并非被告一代理人陈述的，被告当时仅支付了2016年半年的租金，后面才开始计算全年的租金。合同第三条第四项明确约定“次年土地租金一年一付，每年1月31日前付清当年租金”，合同第七条第二项第1、2两目明确约定“乙方不按时足额缴纳租金的、乙方荒芜土地的，作为甲方即原告有权提前解除合同收回土地。”本案被告从2018年开始就未再支付租金，虽然2019年8月支付了31万元的租金，这是在法院多次协调的情况下被告才支付的，同时虽今年有疫情，但该土地荒芜的事实是客观存在的，欠租的事实也是客观存在的。2、证据二无异议。3、证据三真实性无异议，证明目的有异议，这是当时中院协调后被告同意继续租赁、原被告双方继续履行合同，要求被告将租金打给原告后，双方重新签订调解协议及租赁协议，但被告二未到庭签订协议，故导致中院发回重审本案。 被告姜松提供的证据：证据一、鉴证报告，证明被告一公司建立了独立的财产、独立的财务管理制度；证据二：房屋租赁合同，证明被告一公司有固定的经营场所；证据三：证明，证明被告一公司租赁房屋开展经营活动的事实。 原告质证意见：证据一、二、三真实性无异议，证明目的有异议，根据公司法第六十三、六十四条规定，一人公司的股东若不能证明股东个人独立财产，就要对公司债务承担连带责任，这是举证责任倒置，但被告二举证不能证明其个人财产与被告一公司财产不混同。 本院认证如下：对原告提交的证据1、2、3，被告对真实性无异议，本院予以认定，但证据2达不到原告证明姜松承担连带责任、被告出资不足及被告抽逃出资的证明目的。对被告裕沣公司提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院予以认定。对被告姜松提交的证据1、2、3真实性予以认定，但鉴证报告作出于2020年3月9日，且姜松仅将1%的股权转让他人，不能排除姜松个人资产与公司资产的混同。 审理查明的事实：2016年6月6日，原告淠河村委会（甲方）与被告裕沣公司（乙方）签订《分路口现代农业示范园项目用地土地租赁合同》，约定被告裕沣公司租赁原告淠河村委会的土地，用于生态农业项目开发，租赁期限为三十年，自2016年7月15日至2046年7月14日，租赁价格为每亩每年700元。租金支付方式和时间：合同签订后七个工作日内，乙方按照合同年租金50﹪向甲方支付2016年的土地租赁费用（因首次签约日到2016年12月31日只有六个自然月）。次年土地租金一年一付，每年的1月31日前一次性付清当年租金。约定合同签订后，甲方应及时落实合同项下的相关内容，在2016年7月15日前将乙方承租的土地全部交付给乙方。双方责任约定：乙方按时将租金和各项费用兑现到位，否则，乙方将按照本合同当年租金万分之二/日支付违约金给甲方。关于合同终止条件约定如下：乙方荒芜土地、不按时限足额缴纳土地租金的，甲方有权收回土地。合同落款处甲乙双方代表签名，加盖印章。六安市裕安区农业委员会和六安市裕安区分路口镇人民政府作为合同的见证方签名盖章。2016年7月18日，被告裕沣公司委托六安长城测绘公司对租赁土地实地测量，向原告出具“土地测量面积确认函”，确认租赁土地测绘实际面积为248.14亩。2016年10月13日，被告裕沣公司按照测绘面积支付2016年下半年租金计86849元。后因租赁土地调整为244.2亩，被告缴纳2017年度租金168700元，下剩租金原告主动放弃。2019年3月8日，被告向原告支付租金40000元。 2019年8月2日，在二审上诉期间，经中级法院调解，裕沣公司支付淠河村2018年度土地租金130940元及2019年度全年租金170940元，合计301880元。淠河村出具收条1张，写明收到裕沣公司2018及2019年土地租金301880元并承诺双方合同继续履行，自愿放弃违约金。裕沣公司在支付上述租金之后，所租赁土地仍处于闲置抛荒状态。按照合同约定，裕沣公司应在2020年1月31日前支付2020年度租金，但经淠河村多次催要，裕沣公司至今仍未支付，且未在所租赁土地上从事耕作、经营。 另查明，被告裕沣公司是自然人独资的有限责任公司，法定代表人是被告姜松，公司注册资本为2000万元，实缴出资额200万元。2020年2月，姜松将其名下的1%股转让给六安市皖江南生态农业有限公司。姜松同时也是六安市皖江南生态农业有限公司的法定代表人，且持有六安市皖江南生态农业有限公司90%的股权。 本院认为：原被告签订的土地租赁合同,系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务。在诉讼过程中，虽经法院调解，被告裕沣公司将2019年前的租金付清，但对2020年的租金拖欠不付已构成违约，原告诉请解除土地租赁合同理由正当，本院应予支持。被告辩解认为解除合同的条件不成就以及今年疫情影响，租金可以少交或免除，该观点不能成立。被告裕沣公司租赁土地的目的是用于农业生产，但在2018年及至2019年两年间，裕沣公司均未在租赁土地上进行耕种，造成土地撂荒的事实。考虑到农业生产的特殊性以及广大农户的利益，涉案土地租赁合同实际难以继续履行。从有利于农业生产和尽量减少损失的角度，理应及早解除合同。关于土地占用费问题，原告在诉讼中变更诉请，要求被告按实际占用期间支付土地占用的费用，于法有据，依法应予支持。被告从原告处租赁土地的实际面积为244.2亩，按每亩每年700元计算，月土地占用费应为14245元。 被告裕沣公司原系自然人独资的有限责任公司，被告姜松是法定代表人，也是公司唯一股东，后于2020年2月才另外增加一名股东：六安市皖江南生态农业有限公司，姜松现持仍持有公司99%的股权，皖江南公司持有裕沣公司1%股权，且姜松同时持有皖江南公司90%的股权。涉案土地租赁事宜也在姜松转让1%的股权之前，两被告也未能举证证明公司财产独立于股东个人财产，故被告姜松应对被告裕沣公司的债务承担连带清偿责任。关于原告要求被告拆除地上建筑物及附属设施，恢复土地原状的诉请。合同依法解除后，被告裕沣公司负有返还租赁土地的义务，并应在合理期限内及时拆除土地上的附属物，逾期不拆除，则应视为放弃对附属物的所有权，原告淠河村即可自行处置。关于违约金的问题，由于诉讼中，淠河村出具的收条已对违约金明确表示放弃，本院对原告的此项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、解除原告六安市裕安区分路口镇淠河村村民委员会与被告六安裕沣生态农业有限公司2016年6月6日签定的《分路口现代农业示范园项目用地土地租赁合同》。 二、被告六安裕沣生态农业有限公司应于本判决生效后60日内退还原告六安市裕安区分路口镇淠河村村民委员会租赁的土地，并自2020年1月1日起按每月14245元支付土地占用期间的租金至实际交付土地时止。 三、被告六安裕沣生态农业有限公司应于本判决生效后60日内拆除土地上的附属设施，逾期不拆除，视为被告放弃所有权，原告六安市裕安区分路口镇淠河村村民委员会可自行处置。 四、被告姜松对上述第二项承担连带清偿责任。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7380元，由两被告共同承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判长 孙 武 审判员 程如彬 审判员 房冬蓉 二〇二〇年五月十三日 书记员 江 帆