广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复400号 复议申请人（异议人、被执行人）：潮州创业广场开发有限公司，住所地潮州市湘桥区花园开发区（新洋路带状）。 法定代表人：刘乙声，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈颖、李晓，均系广东融易律师事务所律师。 申请执行人：潮州农村商业银行股份有限公司,住所地潮州市枫春路130号。 法定代表人：杜文，董事长。 委托诉讼代理人：翁旭、李志鹏，均系潮州农商银行员工。 潮州创业广场开发有限公司不服潮州市中级人民法院于2020年2月14日作出的（2020）粤51执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 潮州市中级人民法院（以下简称潮州中院）在执行（2018）粤51执421号申请执行人潮州农村商业银行股份有限公司（以下简称潮州农商行）与被执行人潮州创业广场开发有限公司（以下简称创业公司）金融借款合同纠纷一案中，被执行人创业公司提出执行异议称，一、关于（2018）粤51执421号执行一案中，潮州中院查封并合并拍卖异议人名下于潮州国际大酒店61宗房地产程序违法，理由如下：1、上述房地产为可分物，分别进行了确权登记且其中20宗办理了抵押登记，故应依法分别处置，否则造成设置抵押权和没有设置抵押权房地产的变卖金额无法区分，从而导致执行财产分配无法在各债权人之间公平公正公开处分；2、异议人与潮州农商行之间的借款仅为1.79亿元，却超额查封了异议人评估价值5亿多元的房地产，属于严重超标的查封。二、由于超额查封并将异议人评估价值5亿多元的房地产合并拍卖，且二次流拍后，最后以评估价六成的价格将异议人上述房地产低价变卖，严重损害异议人及其他债权人的合法权益。另外从二次流拍到低价变卖是否存在与买受人恶意串通的情形不得而知。综上，潮州中院对异议人名下潮州国际大酒店61宗房地产低价变卖明显存在诸多违法之处，变卖行为应属无效，故特提起异议请求撤销（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定。 潮州中院查明，已生效的潮州中院（2017）粤51民初60号民事判决判令：被告创业公司应在本判决生效之日起十日内付还尚欠原告潮州农商行借款本金17900万元及利息12904.289万元（利息暂计至2017年11月12日，以后利息按逾期月利率12‰计至还款之日止）。 案件审理期间，潮州中院于2017年12月7日保全查封创业公司提供抵押的位于潮州市××与XXXXXXXX潮州国际大酒店南楼第一层2号、二层至二十层的房产【房地产权证号列：粤房地权证潮房字第（2011）XXXX68号、（2011）XXXX69号、（2011）XXXX70号、（2011）XXXX72号、（2011）XXXX05号、（2011）XXXX06号、（2011）XXXX07号、（2011）XXXX08号、（2011）XXXX09号、（2011）XXXX10号、（2011）XXXX11号、（2011）XXXX12号、（2011）XXXX14号、（2011）XXXX16号、（2011）XXXX18号、（2011）XXXX20号、（2011）XXXX21号、（2011）XXXX22号、（2011）XXXX23号、（2011）XXXX24号】。后又于2018年9月18日作出（2017）粤51民初60号之三民事裁定书查封创业公司位于潮州市××与XXXXXXXX潮州国际大酒店南楼第一层1号、三层宴会厅和四层大堂、附楼一、二、三、五、六层房产【房地产权证号列：粤房地权证潮房字第（2011）XXXX71号、（2011）XXXX90号、（2011）XXXX89号、（2011）XXXX91号、（2011）XXXX83号、（2011）XXXX86号、（2011）XXXX88号】。 2018年12月12日，潮州中院作出（2018）粤51执421号执行裁定查封了创业公司位于潮州市××与XXXXXXXX潮州国际大酒店附楼第四层的粤房地权证潮房字第××号房产。 2019年2月22日，潮州中院作出（2018）粤51执421号之一执行裁定查封创业公司位于潮州市××与XXXXXXXX潮州国际大酒店北楼一层至二十八层，房地产权证号分列粤房地权证潮房字第××号、20××02号、20××06号、20××03号、20××07号、20××04号、20××08号、20××10号、20××11号、20××19号、20××20号、20××76号、20××75号、20××74号、20××01号、20××00号、20××98号、20××96号、20××94号、20××80号、20××82号、20××79号、20××78号、20××81号、20××97号、20××04号、20××03号、20××02号、20××99号、20××85号、20××95号、20××28号、20××29号的33宗房产。 潮州中院另查明，潮州中院委托评估，创业公司所有的位于潮州市××与XXXXXXXX潮州国际大酒店共61宗房地产总评估价值为518781015元。 潮州中院作出（2018）粤51执421号之三执行裁定，裁定拍卖异议人名下所有的潮州国际大酒店61宗房地产。在司法拍卖网络平台上公告并展示，并于2019年11月10日10时至11月11日10时止进行第一次拍卖，拍卖保留起拍价为评估价的80%，即人民币415024812元，因无人报名竞买而流拍。 2019年11月27日10时至11月20日10时止，进行二次拍卖，拍卖保留起拍价为人民币332019849.6元，即第一次流拍价格的80%，因无人报名竞买而第二次流拍。 潮州中院征求申请执行人是否同意以第二次网络拍卖所定的拍卖保留价接收上述61宗房地产，申请执行人表示不同意接收。 2019年12月22日，潮州中院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖。变卖截止日期为2020年2月21日。 2019年12月29日，竞买人广东华业包装材料有限公司以人民币332019849.6元买受上述61宗房地产。潮州中院于同日作出（2018）粤51执421号之五执行裁定，裁定将被执行人名下潮州国际大酒店61宗房地产归买受人广东华业包装材料有限公司所有。 潮州中院认为，本案争议的焦点问题是对涉案执行标的物合并处置予以变卖的行为是否违反法律规定。首先，本案涉案抵押的20宗不动产与另外41宗房产共同构成“潮州国际大酒店”核心建筑，该建筑物地处交通便利的城市中心区域，因闲置，四周处于封闭状态，无人员、车辆流动，该建筑物独立登记的房产之间无明显的界限标示、无间隔、内部基本无装修。因此，若将该建筑物分别处置，可能造成所有权人不一致，对一个有两个以上所有权人的商业体，在未达成共同经营协议的情况下，必将引起经营理念等分歧，进而影响该商业体的盘活，不能物尽其用。换句话说，若分别处置，原来具有更高价值的商业体极可能仅作为低价值的不能用作商业用途的建筑物被处置，进而严重减损其价值。且并无证据证明合并拍卖减损了涉案执行标的物价值或损害了异议人的利益，故合并处置上述61宗房地产符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条的规定。异议人提出应分别处置上述61宗房地产的理由不充分，不予采纳。其次，依照法律和司法解释相关规定，因不主动履行人民法院生效裁判确定的法律义务，人民法院必然将对已控制的执行财产采取拍卖、变卖等强制执行措施，及时处置和变现，才能更好保护胜诉当事人的合法权益。虽然经评估，异议人名下所有的潮州大酒店房地产61宗房地产总价值为518781015元，高于异议人对申请执行人所负债务，但如上述分析意见，从整体利益考虑，采取整体处置方式，提高处置和变现效率，符合本案实际情况，处置方式并无不当。另外，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”第二十六条规定：“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”本案中，潮州中院对上述61宗房产的两次网络司法拍卖、变卖均在淘宝网进行，淘宝网司法拍卖平台是最高人民法院选定的，在全国具有较高知名度和广泛社会参与度的网拍平台，竞买人范围足够广泛。潮州中院参照评估价，在法律规定的降价幅度内确定起拍价，最终成交价格能够反映涉案房产的市场价格。且涉案61宗房地产最终变卖成交价格为人民币332019849.6元，扣除税费、执行费、评估费，最终实际执行到位的款项并不能足额清偿申请执行人的债权。另外，潮州中院至今未收到其他债权人参与分配申请书。故异议人提出法院低价变卖，严重损害异议人及其他债权人的合法权益、变卖程序违法的理由不充分，不予采纳。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，变卖程序是以网络司法变卖的方式进行的，过程公开、透明，已充分保障各方当事人的合法权益，异议人不能举证证明涉案61宗房地产变卖存在上述情形，因此其关于撤销（2018）粤51执421号之三、之五执行裁定书的主张缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回潮州创业广场开发有限公司的异议请求。 创业公司不服潮州中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议，请求撤销(2020)粤51执异2号执行裁定，并撤销(2018)粤51执421号之三执行裁定和(2018)粤51执421号之五执行裁定，对涉案61宗房地产的拍卖、变卖行为。理由如下：一、潮州中院对申请人名下61宗房地产超额查封、合并拍卖、地价变卖的行为违反法律规定，侵害了申请人及其他债权人的权益，且无区分抵押房产与无抵押房产的具体变现数额，导致执行款项的分配无法在各债权人之间公开公平公正处分。1、潮州中院查封并合并拍卖、变卖申请人名下的61宗不动产，系复议申请人原规划建设的“潮州国际大酒店”，其建筑主体包括南楼20层建筑、附楼6层及北楼28层建筑。其中南楼建筑与附楼建筑相连，合计28宗不动产，另外33宗不动产系属北楼建筑，所在位置与其他建筑相隔，界限明显。从商业用途考虑，本案所涉61宗不动产可作为一个商业体盘活经营，也可拆分为南楼附楼建筑、北楼建筑两个商业体盘活经营。涉案61宗不动产，并非不可分的房地产，且考虑北楼建筑位置独立，楼层权属分明，使用用途广泛，变更用途作为公寓、住宅、写字楼更利于参与市场流通。结合本案实际情况，申请人名下61宗房产评估价值为518781015元，远远高于复议申请人对申请执行人所负的债务，且并不属于法律规定应当合并拍卖的房产，但潮州中院仅考虑提高处置和变现效率，就违法超额查封，合并拍卖、变卖可拆分的61宗房地产，从而导致拍卖标的物因价值巨大而造成二次流拍，最后仅以评估价六成价格将申请人名下61宗房产低价变卖，严重损害了申请人及全部债权人的合法利益。2、如前所述，潮州中院查封并合并拍卖、变卖的61宗不动产，并非不可分的房地产，本案所涉抵押的20宗不动产，均属南楼及附楼建筑，申请执行人对其享有优先受偿权，但对另外41宗不动产，申请执行人仅享有普通债权。而案涉61宗不动产现涉及多宗建设工程施工合同纠纷，工程承包人主张在工程款范围内对潮州国际大酒店项目工程的执行变卖款享有建设工程价款优先受偿权。复议申请人在收到涉诉材料后，已提交至潮州中院，目前案件均尚未审结。在本案存在其他债权人的情况下，潮州中院合并拍卖，且低价变卖申请人名下61宗不动产，导致变卖款不足以清偿所有债权，且无法区分抵押房产与无抵押房产的具体变现数额，从而导致执行款项的分配无法在各债权人之间公开公平公正处分。二、涉案61宗房地产变卖存在买受人广东华业包装材料有限公司不具备法律规定竞买资格的情形，应当裁定撤销(2018)粤51执421号之三、五执行裁定对涉案61宗房地产的拍卖、变卖行为。1、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条第一款之规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。2、《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》的通知》第1条之规定：人民法院终结本次执行程序，应当同时符合下列条件：（二）已向被执行人发出限制消费令，并将符合条件的被执行人纳入失信被执行人名单。3、《国家发展和改革委员会、最高人民法院、国土资源部关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》第1条之规定：各级人民法院限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员参与房屋司法拍卖。4、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第1条第2款及第3条之规定：纳入失信被执行人名单的被执行人，人民法院应当对其采取限制消费措施。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人不得有购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋的行为。参加司法拍卖竞买不动产的行为属于该规定的购买不动产的有关消费行为。根据中国执行信息公开网公示信息显示，涉案61宗房地产的买受人广东华业包装材料有限公司系(2017)粤5102执56号、(2017)粤05执2207号执行案件的被执行人，其未履行金额高达35063747元，上述案件分别于2019年8月30日、2018年1月30日执行终本，根据上述法律规定，广东华业包装材料有限公司应系失信被执行人且应被采取限制消费措施，并不具备法律规定竞买资格，其竞买涉案61宗房地产的行为无效，应当裁定撤销(2018)粤51执421号之三、五执行裁定。综上所述，潮州中院对申请人名下61宗房地产超额查封、合并拍卖、地价变卖的行为明显存在违法之处，且买受人广东华业包装材料有限公司不具备法律规定竞买资格，竞买涉案61宗房地产的行为无效，应当裁定撤销(2018)粤51执421号之三、五执行裁定书对涉案61宗房地产的拍卖、变卖行为。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案有如下三个焦点问题： 一、关于本案是否超标的执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十七条规定，“拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。”本案执行依据即潮州中院（2017）粤51民初60号民事判决判令：被告创业公司应在本判决生效之日起十日内付还尚欠原告潮州农商行借款本金17900万元及利息12904.289万元（利息暂计至2017年11月12日，以后利息按逾期月利率12‰计至还款之日止）。截至2017年11月12日的本息共计30804.289万元。潮州中院于2019年12月29日作出（2018）粤51执421号之五执行裁定，裁定将被执行人名下潮州国际大酒店61宗房地产归买受人广东华业包装材料有限公司所有。至上述变卖裁定送达买受人之日，被执行人创业公司应承担的利息进一步增加，加上迟延履行期间的加倍部分债务利息，债务总额远远超过生效判决确定的30804.289万元。而执行标的被执行人名下潮州国际大酒店61宗房地产经两次网络拍卖流拍的市场检验，并经依法变卖，变卖成交价格为33201.98496万元。变卖执行标的所得款项扣除税费、执行费、评估费等规费和共益费用后，仍不能清偿全部债务。因此，创业公司关于执行法院超标的查封以及低价变卖的主张缺乏事实依据。 二、关于整体拍卖、变卖是否违法的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”本案中，虽然执行财产可分，但执行法院认为分别拍卖可能减损其价值，因而采取整体拍卖、变卖的执行措施，并未违反上述司法解释的规定。 三、关于本案变卖是否应当撤销的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”此外，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”第三十七条第一款规定，“人民法院通过互联网平台以变卖方式处置财产的，参照本规定执行。”复议申请人在复议申请中提出，买受人广东华业包装材料有限公司不具备法律规定竞买资格，理由是买受人广东华业包装材料有限公司系另案被执行人，且因未履行债务而被人民法院纳入失信被执行人名单，法定代表人被限制消费。《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》并未禁止被纳入失信被执行人名单的主体在另案参与拍卖或变卖，因此，广东华业包装材料有限公司并不属于“买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的”情形，但潮州中院可将财产变卖情况提供给有关的其他执行法院。 综上所述，复议申请人创业公司的复议理由不能成立。潮州中院（2020）粤51执异2号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回潮州创业广场开发有限公司的复议申请，维持潮州市中级人民法院（2020）粤51执异2号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年五月二十九日 法官助理曾群锋 书记员麦劲