河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初1344号原告：田某某，男，汉族，1973年6月13日出生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：凡朋敏，河南豫东律师事务所律师。被告：项城市福德置业有限公司。住所地：项城市水寨办事处西大街路南（人民会堂二楼）。统一社会信用代码：91411681580317396G。法定代表人：黄东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈洪亮，项城市义正法律服务所法律工作者。原告田某某与被告项城市福德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田某某及其委托诉讼代理人凡朋敏、被告项城市福德置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，将广场大厦第A座2层179号和181号房交付原告，并为原告办理不动产权属登记；2、判令被告支付原告逾期交房违约金173630.24元（违约金自2016年7月1日暂计至2020年3月31日，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月29日原告与被告签订两份商品房买卖（预售）合同，约定原告购买被告经批准在项城市中心广场上建设的广场大厦第A座2层179号和181号房，该二套商品房建筑面积均为17.26平方米，其中，套内建筑面积10.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.11平方米。该商品房单价为每平方米12241.61元，每套总金额为211229元。被告应当在2016年6月30日前将本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订当天，原告支付二套商品房首付房款222458元，余款办理银行按揭手续，而今银行贷款也即将偿还完毕。然而，约定的交房期限早已届满，被告在没有正当理由的情况下一再拖延交房时间，时至今日仍然没有交付房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖（预售）合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。被告逾期交房已近三年半的时间，严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院。被告项城市福德置业有限公司辩称，原、被告之间签订的合同是预约行为，不属于正式的商品房销售合同。合同虽然约定2016年6月30日交付房屋，交付房屋的前提条件是必须经验收合格后才能交付，由于所涉案的房屋系商业用房，依据消防法和城市房地产管理法规定，所涉案的房屋至今没有经过相关部门验收合格，故达不到交付条件，因此，也不存在被告违约的情形，故原告诉请依法不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日，原告田某某与被告项城市福德置业有限公司签订商品房买卖（预售）合同，约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A座2层179号和181号商品房，用途为商业，建筑面积均为17.26平方米，单价为每平方米12241.61元，每套总价款为211229元，交付期限为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该套商品房被告取得了商品房预售许可。合同签订后，原告于当日支付了购房首付款222458元，剩余房款办理了银行按揭手续，被告未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的商品房买卖合同是否成立、有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金。原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告继续履行合同限期按照实测增加后的面积向原告交付约定的房屋并为原告办理房产证等相关手续、收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款6633元。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告继续履行合同限期交付房屋并办理房产证相关手续，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了房屋首付款，剩余房款也已办理了银行按揭手续，原告履行了自己的义务。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金173630.24元（违约金自2016年7月1日暂计至2020年3月31日，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金），由于双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算。因此，本院予以支持被告项城市福德置业有限公司支付原告田某某逾期交房违约金173630.24元（2016年7月1日至2020年3月31日），并自2020年4月1日始至交房之日止，按已付购房款422458元日万分之三支付原告违约金。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告项城市福德置业有限公司支付原告田某某逾期交房违约金173630.24元（2016年7月1日至2020年3月31日），于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、驳回原告田某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1886元，由被告项城市福德置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  马新二〇二〇年五月十九日法官助理王景书记员郑斯齐主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）法律适用：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。