贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初557号原告：贵阳新天预制构件有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添寨镇顺海。统一社会信用代码：91520112214591600C。法定代表人：盛文英，公司总经理。委托诉讼代理人：孙宪立，公司监事。被告：贵阳市乌当区尊享家具有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添寨顺海村杨家湾组。统一社会信用代码：91520112MA6DLE758E。法定代表人：李邦华。被告：李邦华，男，1971年日出生，汉族，住贵州省贵阳市区。原告贵阳新天预制构件有限公司（以下简称新天构件公司）与被告贵阳市乌当区尊享家具有限公司（以下简称乌当尊享公司）、李邦华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。新天构件公司的委托诉讼代理人孙宪立到庭参加了诉讼，被告乌当尊享公司、李邦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新天构件公司向本院提出诉讼请求，1、判决被告解除口头协议，立即搬出并返还原告房屋及场地；2、支付所欠原告厂房租金177,400元及利息（按银行年利率24%计算）；3、判决被告支付2019年11月30日至被告退回房屋止的租金（每月按6,900元计算）；4、本案的诉讼费由被告全部承担。事实及理由：2012年12月1日，原、被告双方协商，由原告把本公司坐落于顺海村杨家湾面积约600平方米的厂房租给被告使用，期限为两年，年租金48000元，每半年付一次，每次24000元，先付款后使用，如到期不付款，原告有权收回厂房用地。2014年11月30日协议到期，双方口头商议，由被告继续承租原告厂房用地两年，年租金61800元，每半年付一次，每次20900元，先付款后使用。2016年因被告扩大经营生产，需要扩大原租赁场地面积，经双方口头协商，由被告继续承租原告厂房（租赁面积约为1000平方米）用地，年租金82,800元，每半年付一次，每次41,100元，先付款后使用。但从2016年1月起，被告在使用原告厂房期间内，拒绝按合同约定方式付款，并多次推诿、拒绝原告索要租金及搬离、返还原告厂房场地的要求。原告忍无可忍之下，在2019年10月书面通知被告在限期内搬离，但被告依然不予理睬并强行霸占原告场地。同年11月30日原告索要此款，被告当时出具欠条一张，截止2019年11月30日，被告累计拖欠原告厂房租金177400元。因被告缺乏基本诚信，拒绝支付所欠租金、强行霸占原告场地，给原告造成损失和伤害，故请求依法判决，维护原告的合法权益。原告新天构件公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：营业执照、《国有土地使用证》、《出租合同》、欠条、通知及送达照片、厂房场地现场照片。被告乌当尊享公司、李邦华未提出答辩，未提供证据。被告乌当尊享公司、李邦华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其答辩、举证以及对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告提供的证据来源合法，内容客观真实，与待证事实具有关联性，本院予以采纳，作为定案依据。本院基于有效证据及当事人陈述，确认本案事实如下：2012年12月1日，原告新天构件公司（甲方）与被告李邦华（乙方）签订《出租合同》，约定：甲方将坐落在顺海村顺海村民组杨家湾现有厂房2、3层约600M2租给乙方使用，期限为两年，租金为每年48000元，付款方式为每半年一付，先付款后使用，如到期不付款，甲方有权收回房屋并以物抵债；租用时间为2012年12月1号至2014年11月30日，乙方进厂后如需要装修，由乙方自行装修，费用由乙方自付；合同期满后，乙方应把所装修的实体完好无损的交给甲方，即只能装修不能拆除；乙方需要继续使用，同等条件下，乙方有优先使用权等内容。该合同期满后，双方虽未再签订书面合同，但被告仍使用案涉租赁物至今，原告亦予以认可。其后，因被告长期拖欠租金，原告于2019年10月28日向被告乌当尊享公司发出书面通知并送交被告李邦华，通知中载明：“因你单位不履行合同约定，拖欠我单位厂房租金已两年之久，拖欠金额累计壹拾柒万柒仟肆佰元整，造成我单位资产流失。现请你公司在2019年11月30日前搬离我单位厂房，设施设备清理完好后交还我公司，逾期则一切后果由你单位承担。”同年11月30日，被告李邦华向原告出具《欠条》，载明：“今欠到新天构件公司孙宪立现金壹拾柒万柒仟肆佰元正（177400元），截止时间为2019年11月30日前。”该欠条上并加盖了被告乌当尊享公司的印章。之后，因被告未向原告支付前述款项，也未搬离租赁场地，原告遂诉来本院要求判决其如前所诉请。另查，原告新天构件公司的自然人股东为盛文英、孙宪立夫妻二人。被告李邦华为被告乌当尊享公司的自然人独资股东。本院认为，本案中，原、被告双方于2012年12月1日签订的《出租合同》是其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同期满后，虽双方未再签订书面合同，但被告仍继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方自2014年12月1日起至今形成不定期租赁合同关系，即原租赁合同对出租人和承租人仍然具有法律约束力，出租人和承租人均应当按照原租赁合同的约定履行各自的义务。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告以书面方式通知乌当尊享公司返还租赁房屋并送交被告李邦华，且被告乌当尊享公司、李邦华虽向原告确认了所欠付租金的事实及金额，但至今仍未给付，视为以其行为表明了不履行债务，故原告所行使的解除权符合法律规定。因此，对于原告要求解除双方租赁合同，要求被告立即搬出并返还房屋及场地，以及要求被告支付所欠租金177400元的诉请，合法有据，本院均予以支持；鉴于被告仍实际占用涉案房屋、场地，故对原告诉请按租金标准由被告支付返还房屋之日前的租金，本院一并予以支持。对于租金标准，尽管双方没有通过书面形式予以固定，但根据原告书面通知中载明的欠付日期为两年，以及被告确认所欠付的金额为177400元计算，每月租金应在7,392元范围内，现原告主张的每月按6900元计算在该范围内，本院予以支持。至于原告要求被告支付欠付租金利息的诉请，视为违约金主张。被告的违约行为确实会给原告造成损失，因双方未对违约责任及违约金的计算方式作出约定，故原告按年利率24%计算租金利息的主张，并无法律依据，且过分高于其受到的损失，本院不予支持，但考虑到违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，被告违约造成的损失主要体现为租金占用期间产生的利息，根据公平和诚实信用原则,本院酌情按年利率6%计算违约金，自逾期给付租金之日起计算至全部款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告贵阳新天预制构件有限公司与被告贵阳市乌当区尊享家具有限公司、李邦华订立的租赁合同；二、被告贵阳市乌当区尊享家具有限公司、李邦华于本判决生效之日起十日内腾出位于贵阳市乌当区场地并返还给原告贵阳新天预制构件有限公司；三、被告贵阳市乌当区尊享家具有限公司、李邦华于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新天预制构件有限公司支付租金177400元及违约金（自2019年12月1日起至本判决确定的177,400元付清之日止，以177400元为基数，按年利率6%的标准计付）；四、被告贵阳市乌当区尊享家具有限公司、李邦华向原告贵阳新天预制构件有限公司支付自2019年12月1日起至返还厂房、场地之日止的占有使用费（以每月6900元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3986元，减半收取计1,993元，由告贵阳市乌当区尊享家具有限公司、李邦华负担（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇二〇年五月二十九日书记员  张昌玉