湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初4648号 原告（反诉被告）：岳阳南湖旅游开发投资有限公司，地址：岳阳市岳阳楼区南湖游路2号。 法人代表：傅宁，董事长。 委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张卫，男，汉族，1982年1月2日出生，住湖南省岳阳县。 被告（反诉原告）：肖阔，男，汉族，1986年11月29日出生，住湖南省湘阴县。 两被告共同委托诉讼代理人：潘威，湖南天朋律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：黄雨惠，湖南天朋律师事务所律师。 原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司诉被告（反诉原告）张卫、肖阔租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）于2019年6月17日向本院提起诉讼。被告（反诉原告）张卫、肖阔于2019年7月10日向本院提起反诉，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司的委托诉讼代理人曹景毅、高婷、被告（反诉原告）张卫、肖阔的委托诉讼代理人潘威、黄雨惠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告之间签订的《租赁合同》；2、判令两被告向原告支付房屋租金人民币630000元（自2017年7月1日起计算至2019年6月30日止），并按30000元/月的价格，向原告支付自2019年7月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金；3、判令两被告向原告支付以实际拖欠房屋租金为基数，按银行同期贷款利率计算自2017年7月1日起至实际清偿之日止所产生的利息；4、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。 被告（反诉原告）张卫、肖阔共同辩称：1、因岳阳市南湖旅游开发投资有限公司出租房屋存在权属瑕疵、质量瑕疵、经营期间反复中断、租金标准明显过高等原因，导致答辩人经营困难、亏损严重，如按合同约定租金标准履行显失公平，要求免除部分租金并降低月租金标准。2、答辩人积极主动协商且合同履行状况良好。3、租赁房屋紧急拆除，原告（反诉被告）应对答辩人剩余租赁期间可得利润予以赔偿。 被告（反诉原告）张卫、肖阔向本院提出反诉请求：1、确认反诉原、被告双方签订的《租赁合同》无效；2、判令驳回反诉被告全部诉讼请求；3、判令反诉被告赔偿租赁标的物剩余租赁期内装修装饰、添置设施设备折价1897949元；4、判令反诉被告赔偿2017年6月-8月、2018年9月20日-2019年3月31日停业期间经营损失207900元；5、判令反诉被告赔偿剩余租赁期间（2019年12月10日-2023年7月1日）可得利润损失1822531元；6、判令反诉被告赔偿因反诉被告紧急拆除租赁房屋导致反诉原告损失扩大部分：库存物资502219元、退卡损失524734元、员工清退180000元，共计1206953元。7、判令反诉被告承担工商局罚款3万元；8、判令房屋租金自2015年7月1日起按照15万元/年计取，并要求反诉被告返还房屋使用期间核减部分房租17万元，以及因租金核减致使停业损失、可得利润损失中的相关金额变动暂估为75.25万元；9、判令反诉被告支付以反诉请求项3+4+5+6+7+8之和为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自实际发生之日起至实际支付之日止的利息；10、判令反诉被告承担案件（本诉+反诉）的诉讼费用、鉴定费用。 原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司对反诉的答辩意见为：一、《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，答辩人提出解除合同、要求被答辩人按每年36万元的标准支付租金的诉讼请求符合约定。二、被答辩人诉请的剩余租赁期内装饰装修，经湘三权评字[2019]171-1号价格评估报告书结论合计为2400168元，答辩人意见如下：1、对于湘三权评字[2019]171-1号《价格评估报告书》中树木、物品（设施）、库存部分均属可移动财产，被答辩人可自行带走，答辩人不承担损失赔偿责任。2、被答辩人未征得答辩人同意的装饰装修、结构改造费用应由被答辩人承担，与答辩人无关。3、经答辩人同意的装饰装修部分，未形成附合的装饰装修物由被答辩人自行拆除，已形成附合的装饰装修物，因被答辩人违约在先，根据合同约定，该费用应当由被答辩人自行承担。三、被答辩人主张的恢复经营的维修维护费，以及湘三权评字[2019]171-2号价格评估报告书的停业损失207900元（2017年6、7、8月停业损失60480元、2018年9月-2019年3月停业损失147420元），无合同或法律依据，答辩人不应承担赔偿或补偿责任。四、被答辩人被工商局因无照经营罚款3万元，其未办理相关证照是被答辩人自身原因所致，与答辩人无关。五、对于湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》中被答辩人主张的可得利润损失、退卡损失、员工清退费用无合同或法律依据，答辩人不应承担赔偿或补偿责任。 经审理查明下列事实： （一）双方无争议的事实 一、2014年9月24日原告（反诉被告）南湖城投公司委托湖南九鼎拍卖有限公司对环南湖旅游走道共7个景区管理便民服务用房的租赁经营权进行了拍卖，被告（反诉原告）张卫、肖阔以年租金36万元拍得。2015年5月6日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）作为乙方，双方正式签订租赁合同，合同主要内容如下： 一、房屋概况 1、根据拍卖成交情况决定乙方承租地址为南津巷大堤：花田驿站。房屋面积为室内260㎡室外100㎡租给乙方使用。甲方提供此房屋北边大院约300-400平方米供乙方使用，甲方如有重大节赛活动，乙方必须免费提供甲方使用。该房屋属钢混框架结构。 2、该房屋现有设备、设施及其他动产包括：毛坯房。 3、本合同签订后，乙方的装修方案必须征得甲方同意方可进行，费用自理，合同终止后乙方装修无偿交给甲方所有。 二、租赁用途 1、乙方租赁房屋只能经营咖啡、茗茶、简餐项目。 2、乙方必须遵守国家法律、法规；不超出允许经营项目范围；不得超越地域范围经营；严禁在租赁房屋使用锅灶明火；严禁经营用水和生活污水排入南湖，严禁改变和损坏原有绿地苗木和设施设备，一经发现取消承租资格，并转交有关部门进行处罚。 3、乙方保证，在本合同约定的租赁期内未征得甲方书面同意以及经有关部门审核批准前，不擅自改变前款约定的商业用途。 三、租赁期限 1、甲、乙双方约定，该房屋租赁期为8年。（自2015年7月1日起自2023年7月1日止。） 2、乙方需继续承租，在租赁期满6个月前，需向甲方提出书面申请，在公开招租同等条件下乙方享有优先权。 四、年租金和支付时间 1、依据拍卖结果，乙方租赁该房屋租金合计为：叁拾陆万元/年（小写360000元/年）。 2、租金支付时间：租赁期内每年4月1日前，交清当年租金。（租金不包括租赁范围内发生的水、电、空调等费用。） 五、水电等费用的收缴 1、租赁期间，乙方租赁期内发生的水电等费用由乙方承担。 2、计费标准和支付方式： ①、水电费价格均按岳阳市物价局公式的价格收缴。 ②、水电费等费按月收缴，每月28日前，由双方工作人员共同读表后签字确认。 ③、由于水电等费没按时缴纳，发生停水电等情况，造成损失均由乙方负责。 六、维修责任 1、租赁期间，甲方组织乙方对房屋及其附属设施进行验收后交乙方使用。由于装修或使用不当造成损坏的维修由乙方负责。维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿。 2、租赁期间，甲方对该房屋及其附属设施的使用情况进行检查、维修时，乙方应予以配合。 七、房屋返还 1、除甲方同意乙方续租外，乙方在本合同租期满后，3日内自行退出，每延迟一天，乙方按300元/平方米/月向甲方缴纳房屋占用费。 2、甲方转交给乙方租赁范围内的设备、设施及其他动产一并返还，如果有损坏，按财产折旧后的价格赔偿。 3、乙方返还该房屋时，必须保证该房屋原有设施完好，乙方投资的动产归乙方处理，不动产及增添的设施不得拆卸，保持正常状态，乙方不得向甲方收费。 八、转租、转让、交换及联营 1、除经甲方书面同意乙方转租外，乙方在租赁期内不得转租。 2、在租赁期内，乙方不得将该房屋转租或与他人承租的房屋进行交换。 3、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前3个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权，或按国家相关法规按当年拆迁标准补偿乙方装修损失费用。 九、解除本合同的条件 1、因不可抗力的原因须提前解除的； 2、甲、乙双方同意在租赁期内，发生下列情形之一的，本合同终止。 ①、该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，按国家有关政策予以补偿。 ②、该房屋因建筑质量问题引发毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的，按国家有关政策补偿乙方装修损失费用。 ③、有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。 a、乙方未征得甲方书面同意改造房屋用途，致使房屋损坏的； b、因乙方原因造成房屋主体结构破坏的； c、乙方擅自转租、改变商业用途、未经甲方书面同意装修的； d、乙方违反国家法律、法规进行违法经营或损害公共利益的。 ④、乙方逾期15天不支付年租金、水电费累计超过1个月的，甲方有权终止本合同。 十、违约责任 1、因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。 2、乙方必须按照合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意或签订补充协议，否则应当承担违约责任，并且甲方可解除本合同； 3、乙方对房屋进行改建、装修或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续，对涉用到墙体、楼板、支撑立柱等承重结构的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担，乙方设计的装修方案应经甲方书面认可，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增加附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或赔偿损失。 4、因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，由乙方负责赔偿或修复。 5、租赁使用期内，买受人（乙方）严禁经营易燃、易爆、有毒、有害及易产生环境污染的产品、严禁向南湖排放经营用水和生活污水，严禁改变和损坏原有绿地苗木和设施设备，一经发现取消承租资格，并转交有关部门进行处罚。 6、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，应提前30天通知甲方，征得甲方同意方可，乙方因此而在装修、装饰及设施、设备等方面的损失自行负责，且不得影响甲方对该房屋的重新出租。乙方合同期未满，但在经营淡季提前退租的（洞庭），应向甲方缴纳本季节全部租金后方可，否则甲方追究乙方违约责任。 二、被告（反诉原告）张卫、肖阔对拍得的租赁物进行装修后从事咖啡、简餐服务，暂定名称“花田·驿”，但未办理营业执照。2016年7月18日，岳阳市工商行政管理局作出《岳市工商南处字（2016）19号》行政处罚决定书，对被告（反诉原告）张卫无照经营行为作出“1、责令当事人立即停止无照经营；2、处罚款人民币30000元上交国库”的处罚决定。之后两被告（反诉原告）一直未办理营业执照，无证经营。两被告（反诉原告）陈述是因为租赁房屋没有房屋产权证，导致无法办理工商营业执照。 三、2018年3月15日，被告（反诉原告）张卫以所租房屋无产权、旅游景区限制排污不能办理营业执照、配套停车场被强制封闭、南湖旅游圈未达到原招商宣传效果，比同地段经营户租金明显偏高等理由，申请减免租金未果。2018年9月20日至2019年3月31日，因南湖电排站扩容改造对南津巷大堤实行交通分流管制。 四、因案涉出租房屋位于南湖风景区内，且案涉房屋未取得建设规划许可证，亦未取得房屋产权证，按相关执法部门要求，原告（反诉被告）于2019年12月9日向被告（反诉原告）下达限期停止营业通知书，要求于2019年12月8日前停止营业，配合案涉建筑物及附属设施拆除工作。2019年12月10日上午，案涉房屋被拆除。房屋内所有附属设施、装饰品及库存物品由拆除单位搬离现场统一管理。 五、审理过程中，本院委托湖南三权价格评估咨询有限公司对案涉租赁房屋各项损失进行了评估。2020年1月17日，出具湘三权评字[2019]171-1号、湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》。 （二）、双方有争议的事实及证据分析认定 一、关于湘三权评字[2019]171-1号《价格评估报告书》。该评估报告书中对案涉租赁房屋下列项目作出评估价值共计2400168元。其中包含： 1、树木，12410元。 2、物品（设施），286355元。 3、库存，502219元。 4、装修主材，427471元。 5、装修制作安装，523746元。 6、结构改造，647967元。 七、关于湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》。该评估报告书中对案涉租赁物的相关损失作出评估价值共计2735165元。其中包含： 1、停业损失，60480元（2017年6、7、8月）、147420元（2018年9月20日至2019年3月31日）。 2、可得利润损失，1822531元（2019年10月10日至2023年7月1日）。 3、退卡损失，524734元（1749115×30%）。 4、员工清退损失，180000元（按6个月房租估算，36万元/年）。 三、针对湘三权评字[2019]171-1号、湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》，原告（反诉被告）提出以下异议： 1、对于湘三权评字[2019]171-1号报告中的树木、物品（设施）、库存部分，提出异议如下： 1）、对于估价明细表中的树木、物品（设施）、库存部分，凡购买单价超过1000元的物品，应当要求张卫、肖阔提供发票等支付凭证作为价格确认的依据，否则对于该评估价格的真实性、合理性提出异议； 2）、对于估价明细表中凡属张卫、肖阔此后可以继续使用或予以转让的物品，不应当纳入评估范围内，如电脑、手提电脑、平板电脑等电子产品，以及库存中可使用的材料等，因其可以继续使用，并未对其造成损失，不应当予以评估； 2、对于湘三权评字[2019]171-1号报告中的装修主材、装修制作安装、结构改造部分，提出异议如下： 1）、对装修主材部分评估公司评估值为427471元，经原告（反诉被告）市场询价审核后结果的价值应为204902元，该部分差价222569元； 2）、装修制作安装部分评估公司评估值为523746元，原告（反诉被告）根据湖南省14定额计价，对装修制作安装部分价值所计算出的费用为394044.61元，该部分差价129701.39元； 3）、结构改造部分评估公司评估值为647967元，因部分资料不全，原告（反诉被告）审计认定结构改造部分价值为342491元，该部分差价305476元。 3、对于湘三权评字[2019]171-2号报告中的停业损失部分不应当纳入评估范围内。 1）、2017年6、7、8月的暂停营业，系因抗洪抢险等不可抗力因素所致，原告（反诉被告）已对其减免三个月租金，不应当再承担赔偿或补偿责任，因此不属于本次评估范围。 2）、2018年9月20日至2019年3月31日的交通分流管制，并未要求花田驿站暂停营业，也没有对其生产经营造成实质性影响。 4、对于湘三权评字[2019]171-2号报告中的可得利润损失、退卡损失及员工清退不应纳入评估范围内。 2015年5月6日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）张卫、肖阔签订《租赁合同》。合同签订后，原告（反诉被告）按照约定向该二人交付租赁物，然该二人仅于2015年签订合同时缴付当年度租金36万元。经原告（反诉被告）多次催告，被告（反诉原告）张卫、肖阔才于2018年3月补交了2016年的租金36万元，此后张卫、肖阔再未如期支付租金。《租赁合同》虽约定房屋租赁期至2023年7月1日止，但原告（反诉被告）为保障自身合法权益，已于2019年5月30日向贵院起诉，并要求解除合同、该二人须向原告（反诉被告）返还房屋，支付租金及逾期利息。一审法院已开庭审理，尚未判决。因此，本评估结论书中对该二人可得利润损失计算截止时间为2023年7月1日止是明显不合理的。同时，《租赁合同》并未对可得利润损失、退卡损失及员工清退有相关约定，在原告（反诉被告）已要求该二人返还房屋的情况下，因紧急退场所导致的上述损失不应当由原告（反诉被告）承担，也不应当纳入本次评估范围内。 针对原告（反诉被告）的上述异议，湖南三权价格评估咨询有限公司向本院出具了湘三权答字[2020]002号《评估异议答复书》，答复内容如下： 1、关于树木、物品（设施）、库存部分 1）、关于评估价格的真实性、合理性问题。 对于所有被评估的物品，最好都能有经过法庭质证的发票等支付凭证，但委托方没有移交；所以本公司估价师只能按照价格评估的专业要求，对估价对象进行现场勘查（双方签字认可）和市场询价，然后估算价格。评估价格的真实性没有问题，因为凡是商品都有价格；对评估价格的合理性，原告（反诉被告）只是提出异议，并没有提供相关佐证资料。 2）、关于评估范围 评估范围由《司法鉴定委托书》和《补充评估委托书》确定，所估物品都由双方签字认可，本公司没有越权。 3、关于装修主材、装修制作安装、结构改造部分 1）、装修主材 原告（反诉被告）通过市场询价却没有提供市场询价资料，其审核没有依据；装修主材的评估值是合理的。 2）、装修制作安装 原告（反诉被告）根据的“湖南省14定额”表述不全面，没有“湖南省14定额”这个名称；况且定额只是个参考价，并没有强制性。对于装修制作安装费用，本公司根据现场勘查时得到的制作安装工艺和制作安装品质等来综合估算，评估值是合理的。 3）、结构改造部分 原告（反诉被告）提出异议时没有提供相关的佐证资料，且原告（反诉被告）自己都认为“以上价格认定需要更加详细的资料”，由此可以认为原告（反诉被告）的审计认定值是欠妥的。 4、关于停业损失 该评估范围由《补充评估委托书确定》，本公司没有越权。 5、关于可得利润损失、退卡损失及员工清退损失 该评估范围由《补充评估委托书》确定，本公司没有越权。 四、针对湘三权评字[2019]171-1号、湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》，被告（反诉原告）张卫、肖阔提出了以下异议： 1、对湘三权评字[2019]171-1号《价格评估结论书》中花田驿房屋装修主材427471元、装修制作安装523746元、结构改造647967元，被告（反诉原告）认为评估价格过低，且未评估其第一次装修实际投入资金就达到3700000元。 2、对湘三权评字[2019]171-2号《价格评估结论书》中的停业损失，被告（反诉原告）认为仅评估了租赁部分减免，但未评估申请人停业期间的人员工资损失、可得利润损失等。 针对被告（反诉原告）的上述异议，湖南三权价格评估咨询有限公司出具了湘三权答字[2020]001号估价异议答复书，答复意见如下： 1、关于评估价格 1）、被告（反诉原告）认为“评估价格过低”，却没有提供相关佐证；而本公司估价师则按照价格评估的专业要求，对估价对象进行了现场勘查和市场询价，所估价格客观公正，不存在“评估价格过低”的问题。 2）、第一次装修项目，现场能看到的且双方都签字了的部分，都评估了；被告（反诉原告）第二次装修时自己拆除的项目，根据客观性原则，已拆除的部分没有评估。 2、关于停业损失 停业损失是净利润损失，等于客观收入减去客观成本后再减税金。人员工资属于客观成本，不能重复计算。停业损失实际上就是可得利润损失。 湖南三权价格评估咨询有限公司价格鉴定师曾石元就原、被告（反诉原告）双方的异议出庭作证，接受原、被告（反诉原告）双方质询。本院认为湖南三权价格评估咨询有限公司所作出的湘三权评字[2019]171-1号、湘三权评字[2019]171-2号《价格评估结论书》客观、公正，可以作为本案裁判的依据。 本院认为，本案存在以下焦点问题： 焦点一：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方所签租赁合同的效力认定以及过错责任认定？被告（反诉原告）租赁期间是否违约并承担违约责任？ 焦点二：被告（反诉原告）主张租金过高，应比较同地段以租金15万元/年收取的理由是否成立？ 焦点三：被告（反诉原告）反诉主张租赁期间2017年6、7、8月的抗洪防汛及2018年9月20日-2019年3月31日南津巷电排站扩容施工影响经营租金应减免的理由是否成立？被告（反诉原告）主张以上两个时段停业损失理由是否成立？ 焦点四：被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）租赁物权利瑕疵致使被告（反诉原告）无法办理营业执照而被执法部门罚款3万元的损失是否应由原告（反诉被告）承担？ 焦点五：租赁房屋拆除导致合同无法继续履行对被告（反诉原告）方损失如何认定？ 针对上述焦点问题，本院作出以下分析认定： 关于焦点一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。根据本院查明的事实，原告（反诉被告）在没有取得建设工程规划许可证的情形下，将违法建成的涉案建筑物“南津巷大堤·花田驿站”以公开拍卖的方式出租给被告（反诉原告）经营咖啡、茗茶、简餐，导致被告（反诉原告）投入资金经营，现被告（反诉原告）在租赁期间，因违法建筑被拆除，给被告（反诉原告）造成损失。原、被告（反诉原告）双方所签订的租赁合同无效，被告（反诉原告）方作为南湖新区政府投资开办的国有公司公开对南湖景区内违法建筑拍卖租赁经营权并且在拍卖公告上没有对拍卖标的物瑕疵进行明示，主要过错在于原告（反诉被告），原告（反诉被告）应该承担被告（反诉原告）损失的过错赔偿责任。但被告（反诉原告）在参与竞拍和签订租赁合同过程中，没有对标的物尽必要的审查义务，也应承担少部分责任。本院确认过错责任承担比例为原告（反诉被告）95%，被告（反诉原告）5%。但被告（反诉原告）应按照合同约定的租金标准支付自租赁之日至停止营业之日止的房屋占有使用费。 关于焦点二：被告（反诉原告）主张同地段其他租赁户租金明显低于被告（反诉原告），要求按同地段“IFU”租赁户租金15万元/年收取租金的请求。本院认为，基于被告（反诉原告）以竞拍的方式取得租赁权，而且租赁物的面积和位置均不尽相同，被告（反诉原告）的这一请求没有事实和法律依据，理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点三：被告（反诉原告）主张租赁期间2017年6、7、8三个月因抗洪防汛影响经营应减免租金。根据本院查明的事实，原告（反诉被告）已经对于2017年6、7、8月的租金予以减免，被告（反诉原告）再次请求减免理由不成立。至于2018年9月20日至2019年3月13日租赁期间，因南津巷电排站扩容施工，施工期间南津巷大堤实行交通分流，影响车辆、人流量的事实客观存在，而且施工期间噪声和灰尘污染对“花田·驿”经营也存在较大影响，减免部分租金事实和理由成立，本院确认2018年9月20日至2019年3月31日按6个月减半收取租金。但被告（反诉原告）主张上述两个时段停止营业的经营损失因被告（反诉原告）并未提供证据证明上述期间停业的事实，而且因电排站扩容和抗洪防汛并不必然导致被告（反诉原告）的经营停止，故对被告（反诉原告）的该项主张不予支持。 关于焦点四：被告（反诉原告）在取得租赁标的物后，首先应该办理营业执照后才能开始营业。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）租赁物存在权利瑕疵无法办理工商业营业执照，被告（反诉原告）应该及时向原告（反诉被告）主张权利而被告（反诉原告）在未向原告（反诉被告）主张权利的情形下自愿放弃权利，违法无照经营，其后果应由被告（反诉原告）自行承担，对被告（反诉原告）的主张本院不予支持。至于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）在租赁经营期间未按期交纳租金应提前解除合同并由被告（反诉原告）承担违约责任的主张，本院认为，被告（反诉原告）在经营期间虽有延迟交纳租金的行为，但因双方签订的合同被认定为无效的合同，而无效的合同自始无效，无需再予解除也再无违约责任横担之说，故对原告（反诉被告）的该项主张本院不予支持。 关于焦点五：租赁房屋拆除导致合同无法继续履行，被告（反诉原告）方损失的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”。 1、根据湘三权评字[2019]171-1号《价格评估报告书》认定“花田·驿”房屋装饰装修（包含设备设施）的市场价值为2400168元。原告（反诉被告）提出异议称：①、“评估报告中的树木、物品（设施），存在部分均属可移动财产，被告（反诉原告）可自行带走，原告（反诉被告）不承担损失赔偿责任。”本院认为，原告（反诉被告）该异议不能成立，根据本院查明的事实，案涉租赁建筑物系违法建筑。自原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）停业到建筑物被拆除，前后仅3天时间，原告（反诉被告）没有给予被告（反诉原告）充分合理时间对于可移动物品整理利用。且所有物品在拆除后均由拆除单位搬离保管，没有清点交予被告（反诉原告），故对原告（反诉被告）的这一异议不予采纳；②、“原告（反诉被告）辩称被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意的装饰装修结构改造费用应由被告（反诉原告）承担。”但原告（反诉被告）并无证据证明被告（反诉原告）哪一部分的装饰装修和结构改造是未经原告（反诉被告）同意的。被告（反诉原告）所承租的建筑物为毛坯框架，只有经过装饰、装修才能达到承租目的。原、被告（反诉原告）并未在租赁合同中约定被告（反诉原告）的装饰装修规模和范围，且被告（反诉原告）在经营过程中为经营需要对租赁物进行维修完善也是实现承租目的正常手段，因此对原告（反诉被告）的上述异议本院不予采纳；③、“原告（反诉被告）辩称经原告（反诉被告）同意的装饰装修部分，未形成附合的装饰装修物应由被告（反诉原告）自行拆除，已形成附合的装饰装修物，因被告（反诉原告）违约在先，根据合同的约定，该费用应当由被告（反诉原告）自行承担。”本院认为，被告（反诉原告）在签订租赁合同后投入大量资金对租赁物进行装修，可以表明有履行合同的诚意，而被告（反诉原告）在经营前期按约支付租金，被告（反诉原告）虽有迟延交租的违约行为存在，但基于在租赁经营过程中出现客观履约难的事实。现因原告（反诉被告）方提供的租赁物存在严重瑕疵导致案涉房屋被拆除，合同不能继续履行，对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自行承担拆除建筑装修装饰损失的意见，本院不予采纳。 2、经湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》认定，被告（反诉原告）在租赁期间因预售消费卡1749115元，按岳阳市餐饮行业纯利润约50%折算，《价格评估报告书》认定退卡损失1749115元×30%=524734.5元，原告（反诉被告）提出该项损失无合同或法律依据。本院认为销售消费卡是经营者的一种正常销售手段，法律没有明文禁止销售消费卡，经营者也需要付出人力、时间等成本，消费卡一经售出，意味着经营者与消费者预约消费成功，因经营者原因造成退卡的损失应属于经营者的直接经济损失范围。被告（反诉原告）提交的消费卡金额每一张卡均附有消费者详细电话联系方式和消费卡余额，鉴定机构在鉴定过程中对消费者有电话联系抽选核实。而原告（反诉被告）也未对所列消费卡名单中的人员和余额提出消费卡人员或余额不实的证据。鉴定机构按照岳阳市餐饮行业利润标准扣减消费卡返利成分适当折算，按消费卡余额的30%计算损失，客观真实，本院予以采纳。 3、经湘三权评字[2019]171-2号《价格评估报告书》认定，因租赁房屋拆除，经营者员工清退损失按6个月房租估算，30000元×6个月=180000元。依据2019年《岳阳市拆迁国有土地房屋征收管理办法》参照计算，本院认为，因为租赁房屋紧急拆除，经营者清退员工损失客观事实存在，鉴定机构参照上述标准核算损失客观公正，本院予以采纳，对原告（反诉被告）提出的无合同依据或法律依据的主张不予采纳。 4、对被告（反诉原告）提出：①、要求原告（反诉被告）赔偿剩余租赁期间（2019年12月1日至2023年7月1日）可得利润损失1822531元；②、要求原告（反诉被告）返还房屋使用期间核减部分房租17万元；③、因租金核减致使停业损失、可得利润损失中相关金额暂估价为72.25万元；④、要求原告（反诉被告）支付以各项损失总和为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自实际发生之日起至实际支付之日止的利息。以上4项主张没有事实或法律依据，本院不予支持。 综上所述，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）的欠缴租金款为69万元。具体计算为：2017年7月1日至2019年12月1日共29个月×3万元/月=870000元，核减2017年6、7、8三个月租金9万元，在核减2018年9月至2019年3月共六个月租金的50%共9万元。被告（反诉原告）还应付租金87万元-18万元=69万元。 原告（反诉被告）应赔偿给被告（反诉原告）的各项损失为2400168元（装饰装修及设施设备残值的损失）+524734.5元（退卡损失）+180000（员工清退损失）=3104902.5元乘以95%（过错责任）=2949657.38元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司与被告（反诉原告）张卫、肖阔签订的租赁合同。 二、被告（反诉原告）张卫、肖阔支付原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司租赁经营期间房屋占有使用费690000元。 三、原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司赔偿因租赁房屋拆除给被告（反诉原告）张卫、肖阔造成的各项损失共计2949657.38元。 以上二、三项相抵后，原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司赔偿被告（反诉原告）张卫、肖阔2259657.38元。该款限于本判决生效后十日内支付完毕，逾期偿还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息； 四、房屋拆除后，房屋室内、外所有设施物品均归原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司所有。 本案案件受理费10100元，由被告（反诉原告）张卫、肖阔负担。反诉费29665元，由被告（反诉原告）张卫、肖阔负担12873元，原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司负担16792元。价格评估费100000元，由原告（反诉被告）岳阳南湖旅游开发投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 莉 人民陪审员  王永旺 人民陪审员  汪 婵 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  谢 瑶