河北省迁西县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0227民初3132号 原告：薛传海，男，1958年1月26日出生，汉族，住址河北省唐山市路北区。 委托诉讼代理人：谷岭，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱思源，河北佳诚信和律师事务所律师。 被告：迁西县亚滦湾大酒店，住所地：迁西县小黑汀村北。 执行事务合伙人：蔡春英。 委托诉讼代理人：李志华，河北李宗满律师事务所律师。 被告：于晓珠，男，1960年3月24日出生，汉族，住址河北省唐山市迁西县，现住迁西县。 原告薛传海与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠合同纠纷一案，本院2019年11月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛传海委托诉讼代理人谷岭、朱思源到庭，被告迁西县亚滦湾大酒店委托诉讼代理人李志华、被告于晓珠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告薛传海向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠于2019年8月17日所签订的《协议书》；2、要求被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计3910270元（其中房产现值3007900元，违约金902370元），并自起诉之日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项利息至实际履行完毕之日，被告于晓珠承担连带赔偿责任；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年，原告购买被告迁西县亚滦湾大酒店开发的位于迁西县，建筑面积372.49平方米。原告履行完付款义务后，接收案涉房产并实际居住。2019年8月初，被告突然联系原告，称案涉房产因被告迁西县亚滦湾大酒店过错超出合法土地使用范围，被政府认定为违建需要拆除。2019年8月17日，原、被告达成补偿方案并签订《协议书》一份，《协议书》约定，为保障原告权益被告迁西县亚滦湾大酒店须在协议签订后即为原告以迁西县亚滦湾大酒店的资产办理抵押，并由被告于晓珠承担连带保证责任。被告若违反合同义务，需按案涉房产现价的30%承担违约责任，案涉别墅经评估现价为3007900元，该房产已经被拆除完毕，此后，原告多次要求被告履行合同义务，办理抵押手续，皆遭被告无理拖延、拒绝。原告此后查明，案涉房产所占土地没有别墅用地手续，合同目的无法实现。原告认为，原告与被告迁西县亚滦湾大酒店之间的协议合法有效，被告为原告办理抵押是被告的主要合同义务之一，也是保障原告合法权益的重要途径。被告拒不办理抵押手续，已然违约，应当承担违约责任，原告为维护自身权益只能解除合同并要求被告赔偿损失。被告于晓珠作为连带保证人依法应承担连带保证责任。综上，依据《物权法》、《担保法》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，原告提起诉讼。 被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠辩称，原告薛传海的起诉无事实及法律依据。一、关于合同的解除，我国《合同法》第94条作出了明确的规定，只有具备下列情形之一的方可予以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告正在积极履行《协议书》中约定的建设楼房义务，不存在违约行为，不存在合同解除的法定情形。二、被告于晓珠积极地向迁西县自然资源和规划局提出了书面《申请》，请求对现有土地进行修编调规，为建设房屋做必要的前期准备。还专门设计出来了楼房样式效果图，准备在原址上继续建设房屋。2019年9月13日，于晓珠在唐山市嘉禾公司与原告共同协商建房方案、设计效果、木质别墅造价等事宜，原告也答应房子可以面朝北建设。按《协议书》的约定，被告承诺在2020年12月1日前为原告重建相同面积的房产，至原告起诉之时，期限尚未届满。三、《协议书》约定的抵押财产未办理抵押登记，依据《物权法》第180条、187条之规定，原告的抵押权不成立。四、被告迁西县亚滦湾大酒店为普通合同企业，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条规定：“除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：（一）改变合伙企业的名称；（二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点；（三）处分合伙企业的不动产；（四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；（五）以合伙企业名义为他人提供担保；（六）聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员”，本案中涉及到所谓“抵押”，并没有经过迁西县亚滦湾大酒店的另一合伙人于振付本人同意，该所谓的“抵押”属于无效条款。综上，被告认为，原告的起诉无事实及法律依据，另外，诉讼请求中主张的支付违约金及利息属于重复主张，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告薛传海向本院提交的证据有：1、2019年8月17日原告与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠签订的《协议书》，用于证明因被告过错致使案涉房产被政府拆除；原、被告达成补偿协议，被告认可案涉房产评估价并同意以自有迁西县亚滦湾大酒店资产为原告办理抵押；同时证明原告享有解除协议的权利。2、建筑工程施工许可证及建筑工程规划许可证复印件各一份，证明案涉房产实际上并非别墅而是迁西县燕山科学实验站（二期），原告无法实现获得别墅的合同目的。3、《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》【国土资发（2003）356号】、《国土资源部通知加强房地产用地供应监管有关问题的通知》【国土资发（2010）34号】、及国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，这组证据是政府网站上公布的法规，用于证明国家法规明令禁止别墅用地，被告不可能完成合同给定的向原告交付别墅的义务，原告无法实现合同目的，案涉协议书依法应予以解除。4、房地产评价明细表及估价报告、评估机构的资质证明及授权委托书，证明原告授权委托王顺对案涉的房屋委托鉴定机构进行的鉴定评估，案涉房产被拆除时的市场价值为3007900元。5、录音光盘一份，用以证明被告拒绝履行抵押义务。 经庭审质证，被告迁西县亚滦湾大酒店对原告薛传海提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1的真实性无异议，确实是原、被告所签订，但该协议书第九条与最初原、被告进行协商过程中的约定不相符，原协商过程中不包含以迁西县亚滦湾大酒店作为抵押，同时对原告的证明目的有异议，该协议书第一条明确约定了在2020年12月1日之前为原告建设相同面积的房产，只有在该条不能履行的情况下，原告才享有解除该协议的权利。对证据2有异议，该证据为复印件不予认可。对证据3有异议，各项通知不属于证据。对证据4的真实性有异议，在对房产价值进行评估过程中，评估机构并没有向被告迁西县亚滦湾大酒店索要过对房产进行评估的任何资料，该评估过程缺乏客观真实性，同时该评估报告的委托方为王顺并不是本案的原告，所以对该评估报告不予认可。对证据5的证明目的有异议，认为录音当中明确证实被告于晓珠不同意用亚滦湾大酒店作为抵押，签订的协议与原告商定的底稿不一致。被告于晓珠对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1的真实性无异议，但原告提交的协议书与被告手中的协议书的内容不一致，对原告提交的协议书不认可。原告提交的证据2属实，是案涉的别墅用地，但对原告的证明目的有异议，这个项目在承建过程中通过与县政府和农业部进行协商,对这个项目名称进行了变更，变为了迁西县亚滦湾大酒店。原告提交的证据3没有关联性，不发表意见。原告提交的证据4在庭审之前没有提交鉴定机构的鉴定资质，其他质证意见同被告迁西县亚滦湾大酒店的质证意见。 被告迁西县亚滦湾大酒店为证实自己的主张，向本院提交如下证据：1、2019年9月18日，迁西县亚滦湾大酒店向迁西县自然资源和规划局提出的书面申请，要求对案涉的房屋所涉及的土地进行修编调规，同时公司愿意承担相应的行政处罚和补交土地出让金，以此来证明被告为履行2019年8月17日与原告薛传海所签订的协议书做积极的准备筹划工作。2、于振富出具的证明，于振富是酒店的股东之一，占有51%的股份，他证明从未将酒店为他人设立过抵押担保。 经庭审质证，原告薛传海对被告迁西县亚滦湾大酒店提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据证明了案涉土地没有合法的别墅用地手续；由于只是被告的单方申请没有政府机关的签单和回应无法证明被告在履行合同的约定的义务，且因案涉土地没有合法手续不可能实现在原址上建设别墅的合同目的。对证据2的真实性不认可，因证人未到庭，且即使该证明属实也不影响案涉协议书抵押条款的效力，因案涉协议有被告酒店的签单和执行事务合伙人的签单。被告于晓珠对被告迁西县亚滦湾大酒店提交的证据没有异议。 被告于晓珠未提交证据。 本院经审理认为，原告薛传海（甲方）与被告迁西县亚滦湾大酒店（乙方）、于晓珠（丙方）于2019年8月17日签订的《协议书》第一条约定：“乙方承诺于2020年12月1日之前，在《购房协议》约定的土地上（若乙方需要择址另建，需事先征得甲方同意，并按每平方米500元补偿甲方）为甲方重新建设相同面积的房产并满足交付甲方居住的条件，其建筑结构和样式设计需得到甲方认可。新建房产手续齐全，符合法律规定，所有费用由乙方承担。甲方无正当理由，不得否定乙方的建筑结构和样式设计”，原告起诉的时间未达到履行此条约定内容的时限。该《协议书》第二条约定：“若甲方选择解除或者不能履行协议，乙方须按现有房产评估价赔偿甲方；若甲方不选择解除协议，对于新建房产低于现有房产面积部分由乙方现金补偿甲方，对于新建房产超出现有房产面积部分，所有权归甲方，甲方不予补偿”，双方在协议中未明确约定解除合同的条件和期限。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，在双方就解除合同的条件和期限未作出约定的情况下，解除合同的期限应当按照原、被告签订的《协议书》的相关条款即《协议书》第一条约定确定，因此，原告要求解除合同的时限未达到。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（六）项：“依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理”，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”。因此，原告薛传海的起诉不符合起诉条件，应予驳回。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（六）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告薛传海对被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘艳静 人民陪审员  梁 勇 人民陪审员  王凤平 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  魏春英