辽宁省大连市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽02执异168号 异议人：徐媚，女，1973年9月6日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：刘丹，辽宁团团律师事务所律师。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区人民东路52号和54号。 负责人：孔祥歌，行长。 委托诉讼代理人：赵璐，女，职员。 被执行人：大连诚瑞项目管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区世纪街16号1-3层1号。 法定代表人：滕毓彦，总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，辽宁团团律师事务所律师。 本院在执行中国民生银行股份有限公司大连分行（以下简称民生银行）与大连诚锐建筑工程有限公司（以下简称诚锐公司）、大连诚瑞项目管理有限公司（以下简称诚瑞项目公司）、大连新纪元房地产开发有限公司（以下简称新纪元公司）、杨金堂、王毅、张立新金融借款合同纠纷一案过程中，异议人徐媚以承租权人身份对本院拍卖大连市沙河口区中长街2号25套房屋（以下简称案涉房屋）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人徐媚称，请求：1、确认徐媚对拍卖标的享有优先购买权；2、撤销（2017）辽02执889号案件的第一次及第二次拍卖。理由如下，徐媚系案涉标的合法承租人，2018年11月9日曾针对徐媚享有优先购买权的执行标的提出过异议，后被（2018）辽02执异1183号执行裁定驳回并指定须提起执行异议之诉。徐媚提起执行异议之诉后，法院（2019）辽02民初14号裁定以不属于案外人异议之诉的审理范围予以驳回，即法院对徐媚的异议事项至今未作出处理意见。徐媚依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条，针对法院侵害异议人优先购买权的行为再次提出执行异议，应当依法暂停第二次拍卖，并撤销第一次及第二次拍卖，确认徐媚系合法承租人，依法对拍卖标的享有整体优先购买权。 本院查明，民生银行与诚锐公司、诚瑞项目公司、新纪元公司、杨金堂、王毅、张立新金融借款合同纠纷一案，本院于2011年11月28日作出（2017）辽02民初字第670号民事调解书，对当事人自愿达成的如下协议予以确认：一、诚锐公司于本调解书生效后3日内偿还民生银行本金67796749.1元，逾期罚息合计1757943.28元，本息合计69554692.38元（截止2017年10月16日）。自2017年10月17日起到实际还清之日止诚锐公司应按照年利率8.4825%标准向民生银行支付罚息和复利；二、民生银行对诚瑞项目公司名下25套房产（详见调解书列表）享有抵押权，并就抵押物拍卖、变卖的价款优先受偿；三、民生银行对新纪元公司名下4套房产（详见调解书列表）享有抵押权，并就抵押物拍卖、变卖的价款优先收偿；四、杨金堂、王毅、张立新就诚锐公司对民生银行的债务承担无限连带保证责任；五、案件受理费384066元，减半收取192033元，由诚锐公司、诚瑞项目公司、新纪元公司、杨金堂、王毅、张立新共同承担。 上述调解书生效后，民生银行申请本院强制执行。本院于2018年1月22日作出（2017）辽02执889号执行裁定书，裁定：查封诚瑞项目名下25套案涉房屋，查封新纪元公司名下4套房屋。2018年1月30日和3月6日，本院进行现场查封并张贴查封公告。在执行过程中，本院委托大连人信房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋进行了评估。该公司于2018年2月12日作出人信法估字（2018）048号房地产估价报告。 2018年7月28日，本院作出（2017）辽02执899号之一执行裁定书，裁定：拍卖诚瑞项目名下25套案涉房屋，查封新纪元公司名下4套房屋。本院于2018年9月27日通过互联网拍卖平台进行了第一次拍卖，且于拍卖之前在网络拍卖平台上发布了公告。本案在审查期间经向执行实施部门核实，第一次的拍卖结果是流拍。在本院准备于2018年11月27日进行第二次拍卖时，鉴于诚瑞项目公司提出执行异议，本院执行实施部门决定暂缓拍卖，且在未发布的第二次拍卖公告中已记载本次拍卖标的不含室内装修。 再查，2018年12月17日，本院作出（2018）辽02执异1183号执行裁定，驳回徐媚的异议请求。徐媚在该案提起异议称，请求：1、依法中止执行，停止拍卖；2、撤销人信法估字第[2018]048号房地产估价报告；3、撤销（2017）辽02执889号案件的第一次及第二次拍卖，重新拍卖；4、依法分配徐媚优先购买代码并以优先购买人的身份参加竞买。该裁定认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”本案中，徐媚基于对执行标的装饰装修的实体权利和对执行标的的承租权既对执行标的提出排除执行的异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，因本院执行过程中，未确认其承租人身份，即在拍卖公告中，未公示执行标的存在租赁信息，涉及徐媚是否具有优先购买权等问题，需要经过实体审理予以确认，故本院适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查，并赋予徐媚提出案外人异议之诉的权利。 结合相关法律规定和本案的基本情况，徐媚所提出的异议不成立，本院不能予以支持。具体分析如下：首先，因徐媚的异议并不是针对执行标的，仅是对部分执行标的上附着的装饰装修，故无论徐媚是否对装修装饰享有实体权利，均不足以排除本院对执行标的的执行。徐媚的该项异议请求，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民院应当准许。”虽然案涉评估报告在2018年1月对案涉房屋评估时包括了室内装修，但评估公司于2018年10月对诚瑞项目公司提出的评估异议的答复中明确目前估价对象不含装修的价值也能达到2018年1月包含装修的房地产价值，且本院在第二次拍卖之前准备发布的拍卖公告中已明确不包含装修，徐媚亦未提供充分证据证明评估公司作出的评估报告及答复意见存在应当重新评估的法定情形，故徐媚要求撤销大连人信房地产土地评估咨询有限公司2018年2月12日出具的人信法估字第[2018]048号房地产估价报告的异议请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第三，关于徐媚是否享有对执行标的优先购买权，及本院委托拍卖行为是否侵害其优先购买权的问题。因徐媚在签订店铺租赁合同时，已经明知抵押权的存在，即徐媚对其通过租赁合同取得的案涉承租权的风险是明知的，其签订的声明书和承诺函，虽然有空白之处，但不影响对其放弃优先购买权的意思表示的确认。同时，在拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人，如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人，本院已经进行的拍卖活动，并无人参与竞价。所以徐媚要求撤销（2017）辽02执889号案件的第一次及第二次拍卖，重新拍卖以及请求依法分配徐媚优先购买代码并以优先购买人的身份参加竞买的请求，本院亦不予支持。另外，对于徐媚提出案涉房屋的拍卖不应采取整体拍卖的主张因无充分的事实和法律根据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定驳回徐媚的异议请求。”徐媚不服，向本院提起案外人异议之诉，本院于2019年8月29日作出（2019）辽02民初14号民事裁定，认为：“原告作为案外人虽然提出执行异议之诉，但是其未诉请确认对执行标的享有物权权属，而是诉请确认无法阻却执行的优先购买权，同时原告亦明确表示对本院执行查封行为无异议。也就是说，原告是以其系部分执行标的的承租权人且享有优先购买权为由提起本案诉讼，目的是为了以优先购买权人身份进入本院正在进行的执行拍卖程序中。鉴于从原告的诉请及其诉讼目的来看，均不属于案外人执行异议之诉的审理范围，因此，本院依法驳回原告的起诉。”“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定驳回原告徐媚的起诉。”徐媚未提起上诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”徐媚曾于2018年针对本院拍卖行为及拍卖标的提出过异议，其在该次异议请求中包含撤销（2017）辽02执889号案件的第一次及第二次拍卖及确认其享有优先购买权，上述请求已被（2018）辽02执异1183号执行裁定予以驳回。且徐媚对本院驳回其起诉的案外人异议之诉裁定亦并未继续主张权利。现徐媚在本案再次提起执行异议，称其依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定请求撤销（2017）辽02执889号案件的第一次及第二次拍卖及确认其享有优先购买权，属重复提起异议，本院依法对其所提异议不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下： 驳回徐媚的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。 审判长  景梦婵 审判员  金秀丽 审判员  唐利群 二〇二〇年五月二十五日 书记员  李玉萱