河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民再7号原审原告：郑焕章，男，汉族，1964年2月22日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王红伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州泰基地产有限公司，住所地：郑州市长江中路江南戎居小区职工宿舍楼3楼，统一社会信用代码9141010071120654XA。法定代表人：范花梅，董事长。委托代理人：陈卫星，系公司员工，男，汉族，1984年5月3日生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。原审原告郑焕章与原审被告郑州泰基地产有限公司（以下简称泰基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）二七民二初字第2474号民事判决书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月10日作出（2019）豫0103民监20号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告的委托诉讼代理人王红伟，原审被告泰基公司的委托诉讼代理人陈卫星、徐永祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告郑焕章再审称：2008年7月22日，原审原告与原审被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的位于二七区××南，大学路东江南戎居小区（合同编号08239898，面积239.4平方米）商品房一套。合同约定被告交付时间为2008年10月30日前，同时约定被告应在房屋交付使用后365日内到产权登记机关办理权属登记。但被告一直违约未依照合同约定时间向原告交付房屋。经原告向被告交涉，双方又于2009年11月7日签订补充协议一份，约定被告于2010年1月31日前交付房屋钥匙，逾期交房的违约金为每日600元，被告又延期30日向原告交房。并且时至今日被告也没有依照合同约定履行为原告办理相关房屋权属登记手续。被告不仅没有为原告办理产权登记手续，就连其代收原告的房屋公共维修基金和燃气费也被其挪用。被告还收取了原告办证费用。被告的上述行为违反了双方在购房合同中的相关约定义务及法定义务，构成违约，应依法退还相关费用并承担违约金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告退还原告公共维修基金15562元，燃气费7320元，办证费998元；2.被告承担违约金273442元（以原告实实际交付的210541元购房款为基数，按协议补充约定的2010年1月31日交房向后365天，即从2011年1月31日计算共主张53个月，利率标准月息0.6%）；3.本案诉讼费用由被告承担。原审被告泰基公司向法院提出再审申请请求：1.依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2474号民事判决书第二项并改判驳回被申请人医生关于违约金的诉讼请求；2.依法判令被申请人承担本案的诉讼费用。原审被告泰基公司再审辩称，一.商品房买卖合同中关于泰基公司逾期办理房产登记备案的违约情形有明确的约定，郑焕章放弃双方的约定，重新选择继续购买房屋房之后，再次向泰基公司主张违约责任，没有法律和合同约定依据，应依法驳回该诉讼请求。关于泰基公司逾期办理产权证的违约责任。双方在商品房买卖合同中有明确的约定，及郑焕章向泰基公司退房。泰基公司按照郑焕章已付房价款的1%承担违约责任。2015年5月，当事人双方就本案纠纷已在二七区人民法院达成编号为2015二七民二初字第916号调解协议。在调解协议中，郑焕章放弃向泰基公司主张退房和承担违约责任的权利，重新选择继续购买房屋。泰基公司协助郑焕章办理产权证等。在调解协议中，郑焕章自愿放弃向泰基公司主张违约责任，泰基公司才同意郑焕章继续购买房屋，并协助郑焕章办理房产证，这是双方重新达成了新的合意。而郑焕章在本案中已经自愿放弃权利的情况下，却再次起诉泰基公司承担违约责任，本身就是对该调解协议的违约。退一步讲，即使郑焕章另行主张权利，就同一诉求向法院再次起诉，也应当按照双方之前签署的商品房买卖合同中约定的违约责任方式来履行，而不能违反约定。依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释向泰基公司主张违约责任。故此，郑焕章与泰基公司重新达成调解协议，要求继续购房、放弃双方在商品房买卖合同中的约定。后，再次要求泰基公司承担违约责任的诉讼不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。二.郑焕章存在诉讼时效超期的情况郑焕章主张泰基公司交房的时间是2010年2月份，但起诉时间是2015年按照当时法律规定两年诉讼时效的规定，郑焕章的诉讼请求存在部分超期的情况。三.关于手续费和燃气费公共维修基金的问题，办证手续费燃气费我公司同意按照收据金额退还。关于公共维修基金，泰基公司作为江南戎居小区开发商，是公共维修基金的代交义务人。如果郑焕章已经向房管局缴纳，要求泰基公司退还维修基金，应当提供其已向房管局缴纳维修基金的相关凭证。本院原审认定的案件事实：2008年6月12日，原告郑焕章(××）与被告郑州泰基地产有限公司(出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：08239898），约定的主要内容为：××购买位于二七区××南，大学路东2幢1-2层105号房，用途为商业服务，建筑面积共239.42平方米。该商品房单价为每平方米7100元，总金额1699882元。付款方式为：2008年6月12日现金付款859882元，交纳比例50.58%，商业贷款840000元，交纳比例49.42%。合同第八条载明：出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第九条载明：出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同。…××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房，出卖人在××提出退房要求之日90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。合同还对其他事项进行了约定。当日，原、被告双方还签订合同补充协议，协议第三条载明：××自愿将以下费用按规定标准向出卖人交纳，由出卖人代收并向有关政府部门交纳(多退少补）：1.房屋维修基金，计人民币15562元；2.印花税，计人民币510元；3.办证费，计人民币998元；交易费，计人民币4250元。合同签订后，原告当日向被告交纳首付款859882元，维修基金1562元，办证费用998元，燃气费3660元。2009年11月7日，原审原告（乙方)与原审被告（甲方）签订协议书载明：一.甲方保证于2010年1月31日前向乙方交付门市房钥匙，门市房达到规定使用条件。二.乙方须于本协议签订之日与银行办理完房贷按揭手续。三.甲方若逾期每日支付乙方违约金陆佰元。之后，被告直到2010年2月底才向原告交房；但一直未履行协助原告办理房屋产权登记的义务，后原告诉至法院，双方协商达成被告自愿于2015年5月20日前协助原告办理位于郑州市××区长江南，大学路东2幢1-2层105号房（合同编号：08239898）的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告郑焕章名下，原告主张的要求被告承担违约责任的请求，另行主张权利的调解协议。后就本案所涉纠纷，双方仍达不成一致意见，原告遂再次诉至本院。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告郑焕章与被告郑州泰基地产有限公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，后又签订《协议书》，上述合同和协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。因被告在按约定收取原告的房屋维修基金和办证费后，未履行代缴及协助办证的义务，故应将上述款项返还原告，对原告主张的退还燃气费，因原告所购买的本案房屋早已交付使用，原告未提交证据证明被告将该款挪用，故对原告该请求本院不予支持，原告可另行主张权利。对原告主张的违约金，原、被告双方仅约定“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房”的情形，但未约定就在上述原因下××不退房的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，原告主张的金额合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一.被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑焕章房屋维修基金15562元、办证费998元；二.被告郑州秦基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑焕章支付违约金273442元；三.驳回原告郑焕章的其他诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：一.郑州市物业维修基金管理中心2015年向郑焕章出具的《郑州市房屋专项维修资金交存凭证》载明：“发生金额15562元”。郑焕章提交的《郑州市个人房屋交易、产权信息表》载明：“权利人郑焕章”，“权利号码150××××0844”，“受理日期2015-09-1011：44：54”。二.原审被告同意退还已收取原告的维修基金15562元、燃气费3660元。再审查明的其它事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。本案中，郑焕章要求泰基公司退还公共维修基金15562元、燃气费7320元，泰基公司在再审庭审中同意退还,故，法庭对郑焕章的该诉求予以支持。泰基公司在按约定收取郑焕章的办证费后，未履行代缴及协助办证的义务，故应将收取的办证费887元款项返还郑焕章。关于郑焕章主张的违约金问题。因双方于2015年5月8日自愿达成调解协议，约定泰基公司自愿于2015年5月20日前协助郑焕章办理涉案房屋的产权登记手续，将该房屋产权登记到郑焕章名下，而房屋产权登记主管部门受理涉案房产登记事宜的时间为2015年9月10日，故泰基公司在上述履行合同过程中存在违约行为。虽然双方对此情形未约定违约责任，但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，泰基公司应向郑焕章支付相应的违约金。结合泰基公司违约的期间从2015年5月20日起至郑焕章主张的2015年6月30日止共计41天，按照郑焕章主张的月息0.6%标准，违约金计算为859882元×41天×0.6%÷30天=7050.52元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一.撤销郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第2474号民事判决；二.原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告郑焕章返还房屋维修基金15562元，燃气费7320元，办证费998元;三.原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告郑焕章支付违约金7050.52元；四、驳回原审原告郑焕章的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5759元，原审原告郑焕章负担5160元，原审被告郑州泰基地产有限公司负担599元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  郭洪涛审判员  李世明审判员  王 迪二〇二〇年五月二十五日法官助理李静欢书记员巴鑫涛