广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初745号原告：广发银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市**************。负责人：黄锦昌，该行行长。委托诉讼代理人：朱炜剑，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝宏，广东华南律师事务所律师。被告：许景东，男，1991年5月9日出生，汉族，户籍住址：广西平南县************，现住址：广东省开平市*********************房，公民身份号码：450************854。被告：开平市****地产开发有限公司，住所地：广东省开平市***************碧桂园翡翠湾一街1号首层铺位。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司职员。原告广发银行股份有限公司开平支行（以下简称广发行开平支行）与被告许景东、开平市****地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广发行开平支行的委托诉讼代理人朱炜剑、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼，被告许景东经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告和被告许景东签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：103170001798）；2.判令被告许景东向原告偿还贷款本金人民币388695.89元及逾期利息人民币8137.7元、罚息人民币41.98元和复利人民币107.28元，合计396982.85元（利息、罚息和复利暂计算至2019年12月5日，余下计至偿还之日为止）；3.判令被告碧桂园公司对被告许景东的上述债务承担连带清偿责任。4.判令原告对被告许景东所有的位于开平市*********************房享有抵押权，并对其折价、拍卖或变卖所得享有优先受偿权；5.判令本案受理费、保全费及公告费等相关诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年7月10日，原告与被告许景东签订了编号为103170001798的《个人房屋按揭贷款合同》，合同约定：原告给予被告许景东贷款人民币40万元，借款期限为30年，即自2017年7月12日至2047年7月12日，贷款利率为浮动利率，采用等额本息偿还方式还款，每月20日为还款日。合同签订后，原告依约向被告许景东发放借款。另外，该合同也约定了以被告许景东所有的位于开平市*********************房为被告向原告借款提供的抵押担保。本案所诉的借款以及利息、罚息、复利均在抵押担保之列，应对抵押房屋享受优先受偿权。贷款发放后，被告于2019年7月20日开始出现逾期还款，截止到2019年12月5日，被告尚未归还本金人民币388695.89元及逾期利息人民币8137.7元、罚息人民币41.98元和复利人民币107.28元。2017年5月26日，原告与被告碧桂园公司签订了《按揭业务担保合作协议》、《住房公积金贷款住房公积金与商业组合贷款按揭业务担保合作协议》，合同约定了被告碧桂园公司为楼盘房屋购房者在原告的按揭贷款提供连带保证担保，保证范围为购房者与原告之间的借款合同项下的全部债务，包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等所有应付费用，保证期间为自借款合同生效之日至办妥借款合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。在本案中，由于被告许景东的原因导致该抵押担保房产至今仍未能完成抵押登记手续。根据《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十一条，作为保证人的被告碧桂园公司应按照《按揭业务担保合作协议》、《住房公积金贷款住房公积金与商业组合贷款按揭业务担保合作协议》在其保证范围内承担承担连带保证责任。鉴于被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请贵院依法作出判决。被告碧桂园公司辩称，一、根据原告与被告碧桂园公司于2017年5月26日签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第3项第（2）点第二款的约定，购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，广发行开平支行应先向购房者追索、处置所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，碧桂园公司才承担连带清偿责任；二、根据《担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，碧桂园公司承担连带保证责任后有权向债务人许景东追偿。被告碧桂园公司在举证期限内没有提供证据。被告许景东没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告广发行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告许景东没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告广发行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，被告许景东与原告广发行开平支行签订《个人房屋按揭贷款合同》。合同约定，许景东向原告借款400000元，借款期限为30年（即2017年7月10日至2047年7月10日），借款用途为购买位于开平市*********************房，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，首期贷款利率为年利率5.145%，逾期罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；采用等额本息还款方法，每月的20日为还款日；被告许景东提供位于开平市*********************房作为抵押，抵押担保范围为本合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。此外，上述合同第三十二条约定开平市*********************房为许景东的送达地址，上述送达地址适用于与本合同有关的通知函件送达、民事诉讼的保全程序、先予执行程序、诉讼程序、执行程序、强制执行公证等所有司法程序。采用邮寄送达的，如无人签收或拒收，则邮件被退回之日视为送达之日。2017年7月12日，原告按合同约定发放了贷款400000元给被告许景东。2018年1月3日，双方办理了上述涉案房屋的抵押权预告登记手续。自2019年7月20日起，被告许景东开始出现逾期还款的情况。截至2019年12月5日止，被告许景东尚欠贷款本金388695.89元、利息8137.7元、罚息41.98元、复利107.28元，合计396982.85元。另查明，2017年5月26日，原告与被告碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定，碧桂园公司同意为符合抵押贷款条件的购房者提供连带责任保证。保证期间自原告将贷款划入碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日止。保证范围包括贷款本息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）。上述协议还约定，如原告主张购房者支付贷款本息时，购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，碧桂园公司应立即承担连带清偿责任。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告广发行开平支行与被告许景东签订的《个人房屋按揭贷款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，被告许景东自2019年7月20日开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，贷款人有权终止或解除本合同，宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告许景东的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人房屋按揭贷款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，合同解除后，被告许景东应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。对上述贷款合同中借款所涉利息的计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，但结合中国人民银行关于贷款市场报价利率（LPR）的公告执行要求，涉案贷款合同在2017年已签订并发放贷款，其贷款利率可按原合同约定执行计算。因此，原告根据上述贷款合同的约定，请求被告许景东偿还截至2019年12月5日止的贷款本金388695.89元、利息8137.7元、罚息41.98元、复利107.28元，合计396982.85元及从2019年12月6日起至款项清偿之日止按《个人房屋按揭贷款合同》约定计算的利息，事实清楚、理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告碧桂园公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”和《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，原告与被告碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定，碧桂园公司同意为符合抵押贷款条件的购房者提供连带责任保证。同时约定，如原告主张购房者支付贷款本息时，购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，原告承诺先向购房者追索、处置所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，碧桂园公司应立即承担连带清偿责任。本案中，涉案房产已办妥抵押权预告登记手续，按照合同约定，对于本案债务，原告应先向许景东追索、处置涉案房产后仍不足清偿的或涉案房产无法处置的，才由碧桂园公司承担连带清偿责任，该约定是双方当事人就实现担保权的顺序所作的特别约定，没有违反法律强制性规定，应认定合法有效。据此，对于本案债务的清偿，应优先处置涉案房产（开平市*********************房），处置该房产后仍不足以清偿的，由被告碧桂园公司继续向原告清偿。对原告请求被告碧桂园公司对本案债务直接承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，碧桂园公司承担保证责任后，有权向许景东追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告许景东购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市*********************房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告许景东经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司开平支行与被告许景东签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：103170001798）；二、被告许景东应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金388695.89元、利息8137.7元、罚息41.98元、复利107.28元，合计396982.85元及从2019年12月6日起至款项清偿之日止的利息（以本金388695.89元为基数，按《个人房屋按揭贷款合同》的有关约定计算）给原告广发银行股份有限公司开平支行；三、若被告许景东未按上述第二判项的内容按时足额还款及支付本案受理费、保全费，原告广发银行股份有限公司开平支行应优先处置被告许景东名下的开平市*********************房，处置该房产后仍不足以清偿的，由被告开平市****地产开发有限公司继续清偿给原告广发银行股份有限公司开平支行。四、驳回原告广发银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3637.15元、保全费2520元，合计6157.15元（原告已预交），由被告许景东负担。原告广发银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费和保全费6157.15元，由本院予以退回；被告许景东应向本院补缴案件受理费和保全费6157.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  黄婷婷二〇二〇年四月二十七日书记员  李佩瑶关绮明