河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初2013号原告：王源，男，1993年1月28日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市。委托诉讼代理人：王培州，男，1966年10月30日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市。系原告王源的父亲。委托诉讼代理人：马红兵，郑州市荥阳市正义法律服务所法律工作者。被告：李俊朋，男，1981年9月22日出生，汉族，户籍地郑州市中原区。委托诉讼代理人：李老铁，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，河南华融律师事务所律师。原告王源诉被告李俊朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王源、原告代理人王培州、马红兵，被告李俊朋及委托诉讼代理人李老铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》于2020年1月26日解除；2.被告限期搬离位于郑州市中原区××路南××东路××小区××楼××单元××号；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月19日，原告和被告签订了《房屋买卖协议》，原告将自己所有的位于郑州市中原区迎新南路南须水河东路东元通雅居小区2号楼2单元15层1507号（号型为二室二厅，建筑面积86平方米）房产一套以总价款52000元出售给被告，随后房屋交付被告使用，2018年12月31日原告委托父亲王培州与被告又签订了《补充协议》，就房款支付进行了重新约定。目前，被告共支付房款200000元，2019年12月30日前被告还应付房款20000元，被告未履约，原告急需用钱，催要未果只得于2020年1月22日以书面通知被告催要，仍未果，原告只得提出上述请求。被告李俊朋答辩称：原告要求确认《房屋买卖协议》解除，没有法律依据。原、被告于2016年5月19日签订《房屋买卖协议》，协议约定，被告以52万元购买原告涉案房产，付款方式签订本合同时支付10万元，余款42万元待房产过户到被告名下之时，被告支付余款。合同签订后，被告依约履行了10万元的支付义务，原告也已将房产交付被告装修入住至今已有4年。合同已全面履行，只等房产过户时付清余款。2018年12月31日，原告的父亲王培州突然找到被告，××让被告先支付一部分房款，被告基于善良之本意，在王培州写好的补充协议上签字，并于当日将10万元支付给王培州。但签订此补充协议时，王源并未在场，王培州也没有出示王源的授权委托书，事后王源也没有口头或书面追认该协议；另该协议的甲方系王培州并非王源，而王培州与被告之间不存在房屋买卖合同关系，故该协议对被告没有约束力。2020年1月底，邮局通知被告，在楼下蜂巢柜中取出快递，内装属名为王源的催缴房款和解除《房屋买卖协议》通知书，根据该内容，被告才知道原告追认了原告父亲与被告签订的补充协议，但此时补充协议约定的2019年12月30日前付房款20万元的日期已过，故被告未按此日期付款也不存在违约。由于不存在违约行为，原告也就无权以此为由解除合同，故解除通知是无效的。另《补充协议》并没有约定未按时付款的违约责任，也没有约定原告享有解除权。《房屋买卖协议》第七条是对该协议中违约条款的约定，并不是对《补充协议》违约条款的约定。原告解除通知源引此条作为解除合同的理由也是没有道理的。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能解除合同，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案，原告并未进一步起诉要求被告履行付款义务，而是竞行起诉确认合同解除，其手断是通过钻法律空隙，达到非法侵占原告财产的目的。现被告承诺只要原告提供银行账户，愿意先行支付补充协议上显示的20万元。综上，原告要求确认合同解除无依据，不应支持。原告的第二项诉求是基于第一项请求成立的情况下才能支持，由于第一项诉求不能成立，故该诉求亦不能成立。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院确认如下。2016年4月27日，在原告父亲王培州与被告妻子之间口头协商买卖涉案房屋的基础上，被告以现金形式给付原告购房款两万元。原告方亦于当日向被告出具相应《收据》一份。2016年5月19日18时许，原、被告签订《房屋买卖协议》一份。该协议约定，原告自愿将坐落于郑州市中原区迎新南路南、须水河东路东元通雅居小区二号楼二单元十五层1507号（户型为三室两厅，建筑面积86平方米，套内建筑面积65.17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.83平方米的房屋出卖给被告；上述房屋总价款为人民币52万元；签订本协议时，被告支付原告购房款十万元，余款42万元房屋过户到被告名下时，被告应付清全部房款；原告保证该房产合法、权属清楚，无任何担保抵押；原告收到被告首付款十万元之后，即将该房产房屋钥匙交付被告，被告即可装修入住；本协议签订后，如原告违反本协议，除退还被告交付购房款、装修费用外，应向被告支付违约金50万元；如被告违约或未按约定支付房款，被告所交房款原告不予退还，房产所有权归原告所有。2016年5月20日14时59分，被告通过郑州银行开放式远程服务系统支付原告购房款8万元。连同2016年4月27日被告已付原告购房款2万元，原、被告诉讼中认同《房屋买卖协议》约定的协议签订时应付的10万元购房款，原告已全部收到。2018年12月31日，在此前原告的父亲王培州为解决自己医药费拮据问题，希望与被告协商由被告提前支付部分涉案房款的基础上，被告出于同情和宽容，爽快地在王培州起草的《补充协议》乙方一栏签名按印。该补充协议约定：王培州作为甲方，被告作为乙方，甲乙双方就2016年5月19日房屋买卖达成协议；乙方于2018年12月31日前付房款10万元；2019年12月30日前付房款20万元，甲方把购房合同手续交付被告，余款过户时付清。上述《补充协议》签订后，被告即将预备好的10万元现金交付王培州。王培州同时向被告出具了书写文字为“收条，今收到李俊朋付房款壹拾万元（100000元），王培州，2018.12.31”的《收条》一份。2019年12月30日，王培州及原告在此前没有任何提示被告付款的意思表示下，王培州以短信形式向被告表述“老弟你好，××，合同已邮寄过去，请查收。王培州”。此后不久，被告收到邮寄交付的出卖人为郑州元通房地产有限公司、买受人为原告的合同编号为150××××3953的《商品房买卖合同》复印件一份。2020年1月22日，王培州以彩信形式将由其自称为其妻子书写，并由其妻子代为书写原告签名的《催缴房款和解除房屋买卖协议通知书》转发给被告，表示：被告应当于2019年12月30日之前付20万元，现已逾期；2020年1月26日之前仍未付清20万元，解除前述《房屋买卖协议》及《补充协议》。被告针对上述彩信随机回复王培州“你这是啥意思，啥都是你说的，原来的合同还管用吗？”。王培州此时至本次作为原告代理人提起本案诉讼之日未接听、未回复被告质疑、质问履约问题信息内容。在此期间，被告确以短信形式表达了欲继续完善合同、履行合同的“新型冠状肺炎期间，房子的事情等肺炎过了，见面把房子的事情说一说，把这事了了”的解决矛盾的意见。庭审时，被告针对2019年12月30日应付原告20万元购房款，除抗辩原告没有同时交付购房合同手续之外，同时陈述“愿意在2020年5月25日之前，由原告提供银行账号，被告将二十万元支付”，意为继续履行涉案《房屋买卖合同》。至本院传唤原告到庭参与庭审诉讼活动之前，原告未向被告出具其委托王培州实施涉案合同变更、履行、解除的授权委托书或其他委托代理的明确意思表示。基于编号150××××3963的涉案《商品房屋买卖合同》内容和2020年5月21日编号为2020-10001006-00005816《郑州市个人房屋产权信息表》的备案信息，尤其是郑州市房屋交易和登记中心对涉案房屋业已备案，郑州市房产档案馆对涉案房屋权属及联网预售备案的确定性信息，原、被告间房屋买卖合同从民事基础法律关系方面，没有证据显示存在无效的情形。当事人双方有争议的事实认定如下原、被告间有关涉案房屋交付履行的争议认定基于原、被告间无争议的被告方提交的原告及原告父亲出具的《收条》、《收据》及银行转账凭证现金交付陈述。原告主张。被告2018年12月31日之前多次逾期支付购房款证明不成立。原告单一陈述举证所欲表达的被告多次违约，更无法对抗2018年12月31日之前被告及时履行支付房款的本案举证。故原告主张被告2018年12月31日之前逾期支付购房款，本院不予支持。被告相对王培州2018年12月31日所签《补充协议》，虽然误解王培州错误的代理行为，但在诚信、积极履行合同的基础上，被告应于2019年12月31日前支付20万元，后续涉案房款；同时，王培州和原告亦应于2019年12月31日前将涉案“购购房合同原件”交付被告。原告于诉讼中反驳已将购房合同复印件邮寄被告，是在推脱其保证涉案房屋产权真实、合法性的基本约定履行义务。原告亦应及时将诸如《商品房买卖合同》、付款凭证、发票等约定的“购房合同手续”交付被告。原告交付案涉《商品商品房买卖合同》复印件不符合约定交付原件的一般真实有效文义，更不符合王培州工作、学习经历背景下的，将购房合同手续复印件等同于购房合同手续原件的认知水平。故原、被告双方均存在不导致合同解除性的违约行为。2.2018年12月31日，《补充协议》当事人主体与2016年5月19日《房屋买卖协议》当事人主体关系和上述两份协议民事法律关系争议。基于王培州作为原告父亲系统参与《房屋买卖协议》要约、承诺的过程，以及王培州对原告购买案涉房屋所需资金、家庭、长辈的传统辅助认知，王培州在没有取得原告书面委托的条件下，错误认为其可以代表儿子王源与被告签订《补充协议》。同理，基于同样家庭关系、伦理习惯认知，被告在没有民事行为代理法律知识的条件下，误解王培州可以代替王培州的儿子王源签订，以被告提前支付部分房款为目的的《补充协议》。故此造成王培州没有以代理人的身份，错误以出卖人的身份与被告作为买受人签订涉案《补充协议》。通过本院诉讼中及时释明，原告方在诉讼中方才明确王培州的代理人身份及王培州《补充协议》要约、承诺、成立、履行的追认。故涉案《补充协议》至2020年5月21日上午十点十五分前该效力待定。该《补充协议》效力待定期间，王培州相对原、被告所实施的民事行为，假以不诚信、非善意的动机驱使，势必给原告，尤其是给被告带来诸多无权代理的风险隐患。故王培州及原告在《补充协议》缔约存在过错。在原告2020年5月21日追认《补充协议》、被告诉讼中愿全面、适当、履行包括《补充协议》在内的原、被告间《房屋买卖合同》的条件下，原、被告双方应本着诚信，积极完善登记协助义务约定不具体、积极协商涉案房屋最终协助转移登记目的实现所必经的程序繁多、风险犹存的应对措施。同理，王培州通过其彩信平台于2020年1月22日向被告发出的《催缴房款和解除房屋买卖协议通知书》，因通知书文字书写和“王源”签名并非王源所为，仅为王培州所陈述的“王培州的媳妇写的，是在网上抄的”表意行为。原告在本案诉讼期间方才追认上述通知书中的意思表示。故王培州和原告对上述解除合同通知书行为存在过错，该解除通知书相对被告存在诸多意思表示主体错位、目的意思待定的风险隐患。本院认为，原、被告2016年5月19日所签《房屋买卖协议》及2018年12月31日《补充协议》，系统构成原、被告间统一房屋买卖合同关系。虽然《房屋买卖协议》第三条、第七条存在后期合同履行期间约定不明确、违约责任约定可调整；《补充协议》主体存在错误和误解。但没有证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。争诉双方应依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，依据诚实守信原则，全面履行自己的义务。即使《补充协议》变更了前期《房屋买卖协议》的付款期限，增加了被告的合同履行强度，但被告不能依此同情包容之举作为反悔未付2019年12月31日前依约应付的二十万元予原告的理由。反之，原告在存在主体错误、效力待定的《补充协议》存在意思表示主体与行使解除权主体不一致的《催缴房款和解除房屋买卖协议通知书》的条件下，尤其是原告至今没有基于诚实信用，依照《补充协议》约定交付被告案涉“购房合同手续”。综合被告2020年1月22日解除合同异议意思表示，新冠肺炎抗疫期间的相对解除权异议寻求救济手段、途径的不便，以及被告诉讼期间愿意及时支付逾期应付房款的意思表示，原被告双方的非根本性违约行为，原告片面、极端解除合同诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的充分必要合同解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王源本案的诉讼请求。本案诉讼费用4500元，由原告王源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 锋二〇二〇年五月二十九日书记员 王亚文