四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初235号 原告（申请执行人）：成都市云曜科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区。 法定代表人：蒲开翠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾迪，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：王华，女，1973年7月6日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李迁锦，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市。 法定代表人：程联合，董事长。 委托诉讼代理人：周军，男，1981年2月11日出生，汉族，住四川省邛崃市，系公司员工。 原告成都市云曜科技有限公司（以下简称云曜公司）与被告王华，第三人成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告云曜公司的委托诉讼代理人曾迪、被告王华的委托诉讼代理人李迁锦、第三人海诚公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云曜公司向本院提出诉讼请求：准许继续执行位于四川省邛崃市房屋。事实和理由：云曜公司与海诚公司、天银公司、康斌、徐辉借款合同纠纷案，经成都市中级人民法院调解后，于2014年9月15日作出（2014）成民初字第1960号《民事调解书》，双方达成协议：1．康斌、徐辉于2014年9月17日前向云曜公司归还借款本金15000000元及按照月利率2%支付利息；2．海诚公司对前述债务承担抵押担保责任，云曜公司有权对“司马赋”楼盘所在土地（地号：ＱＬ1-3-1353）行使抵押权。海诚公司、康斌、徐辉等到期未能履行付款义务，云曜公司申请强制执行。邛崃市人民法院作出（2019）川0183执364号之三《执行裁定书》，查封案涉房屋。王华提出案外人执行异议，邛崃市人民法院于2019年12月25日作出（2019）川0183执异143号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。云曜公司认为该裁定事实认定错误，法律适用错误，提出申请执行人执行异议之诉。 王华辩称，1．2014年海诚公司在修建“司马赋”楼盘的过程中，因欠四川志宇建筑装饰有限公司（以下简称志宇公司）的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的2套房屋房款进行抵扣。该事实由（2019）川0183民初1179号《民事判决书》予以证实。2014年10月16日，经志宇公司介绍，王华与海诚公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定案涉房屋以人民币373920元的价格出售给王华。因海诚公司欠志宇公司的工程款，海诚公司同意由志宇公司按以房抵债约定收取王华的购房款。2017年1月5日，王华向志宇公司指定的收款人陈志转账348920元，同月分五次取款计25000元给付陈志，合计金额为373920元，给付的款项超过购房款的50%；2．案涉房屋的查封时间为2019年6月；3．王华系商品房消费者，其权利优先于海诚公司的抵押权；4．认可（2019）川0183执异143号《执行裁定书》。 海诚公司称，认可王华的陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 云曜公司原名成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司。2014年9月，其因与海诚公司等借款合同纠纷，经成都市中级人民法院调解后，达成《民事调解书》。文书确定云曜公司有权对案涉房屋所在的“司马赋”楼盘土地（地号：QL1-3-1353）行使抵押权。因海诚公司到期未履行还款义务，云曜公司申请执行，在执行过程中，成都市中级人民法院指定本院继续执行。案涉房屋由成都市中级人民法院作为查封机关，查封期间分别为2016年1月27日至2018年1月26日、2016年10月9日至2019年10月9日，2016年11月7日至2019年11月7日，上述三次查封均已于2019年6月14日解封。由本院作为查封机关，查封期间为2016年6月24日至2019年6月24日、2019年6月20日至2022年6月19日。2016年6月24日的查封已于2019年4月22日解封。王华针对（2019）川0183执364号之三《执行裁定书》（查封期间为2019年6月20日至2022年6月19日）提出案外人执行异议，邛崃市人民法院作出（2019）川0183执异143号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。 另查明，2014年5月1日，案外人志宇公司与海诚公司签订1份《施工合同》，约定：海诚公司将其开发的位于邛崃市政务中心东侧的“司马赋”项目外墙漆施工工程发包志宇公司；承包方式为单价包干，工程量以实际收方为准，外墙漆单价55元／平方米，线条单价45元／平方米；工程质保金为10%工程款，于2年质保期届满且无质量问题时退还。经施工后，双方自2018年7月开始对已完工工程进行收方、结算，于2018年10月28日收方、结算完毕，具体情况为：1．1号楼、3号楼、5号楼阳台腻子工程，面积30383.28平方米，35元／平方米，计1063414.8元；2．1号楼样板间吸音壁工程，面积14.19平方米，计1419元；3．3号楼、5号楼外墙漆工程，面积10407.25平方米，55元／平方米，计572398.75元；4．3号楼、5号楼外墙漆线条工程，面积6571.79平方米，45元／平方米，计295730.55元。以上工程价款计1932963.1元。2019年1月26日，双方书面确认：志宇公司承接外墙漆工程总产值1932963.1元，海诚公司已支付工程款200000元，以两套房屋抵工程款717591元，剩余1015372.1元。剩余1015372.1元，海诚公司尚未支付。2019年4月15日，志宇公司起诉海诚公司要求给付剩余1015372.1元的工程款。本院以（2019）川0183民初1179号案审理后作出判决。关于以房抵债问题。在2019年6月11日的庭审中志宇公司陈述：“虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行……”。关于收方结算的时间问题。在（2019）川0183民初1179号案中查明“双方自2018年7月开始对已完工工程进行收方结算”。王华与海诚公司签订《商品房买卖合同》，落款时间为2014年10月16日，约定海诚公司将位于四川省邛崃市房屋以人民币373920元的价格出售给王华，付款方式为一次性付款。当日，海诚公司向王华出具现金金额为373920元的《收据》1张。在2019年12月6日王华提交《执行异议申请书》中载明，被执行人海诚公司在修建“司马赋”楼盘过程中，因欠志宇公司的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的2套房屋进行抵工程款，志宇公司将案涉房屋出卖给了王华。 海诚公司于2014年10月15日取得包括案涉房屋在内3幢房屋的《商品房预售许可证》（成房预售邛崃字第××号）。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《商品房预售许可证》、《执行裁定书》、查封登记信息、《施工合同》、《工程收方单》、当事人陈述等证据予以证实，本院对证据予以采信，对事实予以确认。 本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，结合本案查明的事实，争议焦点应为：1．王华是否属于《执行异议复议规定》第二十九条的商品房买受人；2．王华与海诚公司签订的《商品房买卖合同》是否真实。现本院评议如下： 一、王华是否属于《执行异议复议规定》第二十九条的商品房买受人 根据（2019）川0183民初1179号案件2019年6月11日开庭笔录中志宇公司关于“志宇公司与海诚公司达成以房抵债协议”的陈述和王华在2019年12月6日提交《执行异议申请书》载明，海诚公司在修建“司马赋”楼盘过程中，因欠志宇公司的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的2套房屋进行抵工程款，志宇公司将争议房屋出卖给了王华，上述内容可以相互印证，虽然王华在形式上是与海诚公司签订《商品房买卖合同》，但王华并未给付购房款，向陈志给付373920元也未载明系购买案涉房屋的购房款。根据《执行异议复议规定》第二十九条中的买受人是指与房地产开发商直接发生交易的商品房买受人，故本案王华不属于上述条文规定的商品房买受人。 二、王华与海诚公司签订的《商品房买卖合同》是否真实 首先，《商品房买卖合同》签订时间存疑。志宇公司与海诚公司均称以房抵债发生时间在2014年9、10月，但无证据证明。《商品房买卖合同》的落款时间也在2014年10月16日，但2014年10月距志宇公司于2014年5月进场施工不足半年，工程尚未完工，双方也未结算。根据（2019）川0183民初1179号民事判决书认定“结算时间是自2018年7月开始”，因此可以认定在2014年10月，双方没有结算。在没有结算的情况下双方达成以物抵债协议进而发生志宇公司的转售行为，明显与常理不符。在海诚公司与王华均不能提交其他证据印证《商品房买卖合同》签订时间为2014年10月16日的情况下，本院对该落款时间不予认可，王华应进一步举证证明《商品房买卖合同》签订时间发生在法院查封之前，在未能举证证明的情况下，承担举证不能的法律后果。 其次，海诚公司实际并未收到购房款。海诚公司虽然向王华出具了一张收到373920元现金的购房款《收据》，但实际上王华并未向海诚公司支付过购房款，根据志宇公司在2019年6月11日庭审中关于“虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行”的陈述，也可以证明志宇公司也未实际以工程款抵扣该房款，因此，海诚公司向王华出具的购房款《收据》是不真实的。在志宇公司的以房抵债尚未履行完毕的情况下，其向陈志付款的行为也不能阻却案涉房屋执行。 综上，本院认为，王华所提交的证据，不足以达到证明其与海诚公司签订的《商品房买卖合同》真实有效的高度盖然性的证明标准，因此，本院认为《商品房买卖合同》不具有真实性，王华既不是真实的商品房买受人，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。故，对云曜公司要求继续执行案涉房屋的请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许继续执行位于四川省邛崃市房屋。 案件受理费6909元，由被告王华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邱贵良 人民陪审员  徐国平 人民陪审员  卿文平 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  杜菲菲