江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初5736号原告（反诉被告）：史修学，男，1954年2月7日出生，汉族，住南京市六合区。原告（反诉被告）：陈兴兰（系史修学妻子），女，1954年12月8日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：史修学（系陈兴兰丈夫），住南京市六合区。被告（反诉原告）：南京佳佳房地产开发有限公司，住所地南京市六合区横梁街道王子路。法定代表人：孙晓志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁小勇，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹婕，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）史修学、陈兴兰与被告（反诉原告）南京佳佳房地产开发有限公司（以下简称佳佳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史修学、陈兴兰、被告（反诉原告）佳佳公司委托诉讼代理人袁小勇、尹婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史修学、陈兴兰向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告向原告交付六合区XX街道XX路XX号XX苑X幢XX号门面房，协助原告办理不动产权证；2.确认原告陈兴兰与被告于2019年2月25日签订的“结算协议（欠条）”无效；3.被告退还预交房款15万元；4.被告补偿原告房屋差价损失257528元（16404元/平方米×144平方米-12740元/平方米×165.2平方米）。事实和理由：2009年10月27日，原、被告签订拆迁协议1份，约定被告向原告交付底层门面房两间144平方米，并负责办理国有土地证和国有房产证。现在房屋已经建好，被告准备给原告安置的门面房即案涉房屋建筑面积为165.2平方米，其中底层为126.82平方米、阁楼为38.38平方米。该阁楼是商住房、储藏间，不是门面房，没有商用价值，应该单独计价。参照邻居周某一层门面房评估单价16404元，被告应安置原告一层门面房144平方米价值2362176元，而案涉房屋综合评估价12740元/平方米×165.2平方米为2104648元，被告应补原告差价257528元。2019年1月30日，原告向被告预交房款15万元。2019年2月25日，陈兴兰以二原告名义与被告签订超面积补款“结算协议（欠条）”，未经原告史修学同意。被告把多余的房源卖给原告，双方之间形成了商品买卖关系，依据《江苏省消费者权益保护条例》赋予消费者15日内的反悔权，原告已经于2019年3月7日起诉，推翻上述超面积补款“结算协议（欠条）”，使之无效，合理合法。被告佳佳公司辩称，1.原告所依据的《江苏省消费者权益保护条例》属于地方法规，不能作为本案适用法律依据，更加不能作为“结算协议（欠条）”无效的法律依据。本案是拆迁形成的补偿安置关系，原告不属于生活用品的消费者。2.2019年2月25日双方签订的“结算协议（欠条）”合法有效。“结算协议（欠条）”是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规和社会公共利益。即使不是史修学本人所签，但系史修学妻子陈兴兰所签订。在被告与原告长期谈判过程中，作为夫妻一方陈兴兰具有表见代理的情况存在，被告有充分理由相信史修学对“结算协议（欠条）”的内容是明知并认可的，“结算协议（欠条）”是对之前谈判结果的确认，在“结算协议（欠条）”形成之前原告已经向被告履行了部分义务，已经支付15万元。“结算协议（欠条）”形成有当地政府相关领导进行签证，对双方之间进行了确认，真实性和合法性毋庸置疑。3.退一步万讲，“结算协议（欠条）”无效也不能是全部无效，陈兴兰的签字是真实的，所以原告要求整个“结算协议（欠条）”无效没有事实依据。4.原告要求被告交付房屋并办理两证的诉讼请求，暂时缺乏相关依据。原告现明示违约，反悔、不认可其之前所承认补足房屋差价款问题，所以被告享有不安抗辩权，故对该项诉讼请求请法庭予以驳回。2019年2月25日“结算协议（欠条）”无效理由不能成立，被告无需退还差价。原告所谓补差价和房屋结算余款退还计算依据和计算方法是错误的，反而是原告应向被告补房屋差价。原告所谓阁楼在建设工程规划许可证中列明的建筑用途是门面房、小商店，不是住宅，原告要求分开计价没有依据。胡某的安置房屋套型与原告一致，也是按照单价16000元/平方米计算的，没有分开计算。周某安置房也是按照16000元/平方米计算的，没有分开计算。在原告配合被告去办理签订商品房买卖合同以及按协议支付完毕房款以后，被告可以向原告交付房屋。反诉原告佳佳公司向本院提出诉讼请求：反诉被告支付房款12.56万元。事实和理由同答辩意见。反诉被告史修学、陈兴兰辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。根据消费者权益保护法，“结算协议（欠条）”是违法的。案涉房屋综合评估价格为每平方米12740元，参照周某一层安置房评估价格每平方米16404元，反诉原告应补偿差价给反诉被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告原房屋坐落于XX街道XX路XX号，其中主房2间（上宅下店）建筑面积为122.04平方米，辅助房2间建筑面积约为45.62平方米，土地性质为国有土地。2009年10月27日，原、被告签订拆迁协议1份，载明：“为了加快横梁镇小城镇建设，经镇政府同意，把兴镇路南原老幼儿园、横梁村、派出所及该地段的住户房进行拆除重建，现甲方（被告）对该地段乙方（原告）拥有的房屋全部拆迁；甲乙双方对该房屋的拆迁和赔偿事宜达成协议如下：一、拆迁赔偿：甲方房屋建好后甲方给乙方底层门面房两间，面积为8m×18m=144m2。二、土地房屋性质办理问题：乙方领房后甲方负责给乙方办理好国有土地证和国有房产证，其费用均由甲方承担。三、其他：1、房屋拆迁过渡期间，甲方负责租房给乙方居住。2、乙方必须保证甲方在拆除房屋时顺利拆除，如发生一切矛盾乙方负责做好工作，否则要赔偿甲方的经济损失。3、房屋拆除由甲方负责，乙方房屋所有的材料为甲方所有”。协议签订当日，原告将上述房屋移交被告，次日被告拆除了该房屋。此后，原告自行租房居住至今。2010年12月，被告开发建设六合区XX街道XX路XX号XX苑X幢项目，2016年11月29日取得商品房预售许可证。2014年7月16日，原告曾向本院起诉，要求被告给付拆迁安置费91650元、逾期交房租金损失83200元。2014年11月2日，本院作出（2014）六东民初字第956号民事判决。原、被告均不服，提起上诉。2015年3月25日，江苏省南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第249号民事裁定：撤销原判决、发回重审。2016年2月6日，本院重审后作出（2015）六东民初字第820号民事判决：一、被告给付原告自2009年10月28日至2015年8月27日期间过渡费用118989元；二、驳回原告其他的诉讼请求。2016年8月19日，原告再次向本院起诉，要求被告给付2015年8月27日以后的过渡费。2016年11月1日，本院作出（2016）苏0116民初5423号民事判决：被告给付原告自2015年8月29日起至实际交房为止期间的过渡费（按2379.78元/月计算）。该判决生效后，原告向本院申请强制执行。2017年2月21日、2018年3月7日，原告曾二次向本院起诉要求被告交付案涉安置房，因案涉房屋正在建设、不符合交付条件，均经本院裁定准许其撤诉。2019年1月28日，经六合区横梁街道办事处物业管理办公室工作人员调解，原、被告就落实房源问题达成“补充协议”1份，主要内容：被告将“8米×18米=144平方米”门面房留下不出售，确保史修学拆迁协议上面积；如有分歧，双方同意通过法院解决，以判决书为准，双方必须执行、负法律责任；105号门面房面积约160平方米，最终按测绘面积为准，超面积部分按13200元/平方米计算……。2019年1月30日，原告通过陈兴兰名下银行账户转账给付被告（孙某）15万元，银行客户回执附言：该款为106拆迁安置产权过户定金。2019年2月25日，经协商陈兴兰与被告（孙某）签订“结算协议（欠条）”1份，载明“欠到佳佳房产公司：拆迁超面积房款106号合计人民币壹拾贰万伍仟陆佰元整，以上款等房产证到后给此款。如不给此款本人负责一切后果，超10天后按总款5%每天罚款。注：关于史修学、陈兴兰所拆迁以前一切过渡费及其他一律不再追究追要，并在一周内去六合执行局撤回执行申请。以上双方共同执行，如由一方不执行负全责”。陈兴兰在该欠条（协议）左下方签署“陈兴兰、史修学”，孙某在右下方加注“同意以上欠款。超面积165.2㎡-144㎡（合同）=21.2㎡，21.2㎡×13000元/㎡=275600”并签名。同时，被告向陈兴兰开具收据1份，载明史修学、陈兴兰交纳拆迁安置超面积房款275600元。随后，陈兴兰电话联系史修学，当天史修学即向本院申请撤销上述执行申请。2019年3月27日，本院作出（2019）苏0116执245号执行裁定：本案终结执行。2019年3月7日，原告曾向本院起诉要求被告交付案涉房屋、重新结算，因案涉房屋尚不具备交付条件，2019年4月12日经本院裁定准许其撤诉。2019年7月19日，原告再次提起本案诉讼。2019年9月2日，被告提起反诉。2019年10月30日，被告登记取得案涉房屋苏（2019）宁六不动产权第XXXXX号《不动产权证书》，登记用途为批发零售用地/商业，建筑面积为165.21平方米（一层126.92平方米、夹层层38.29平方米）。2019年12月20日，江苏某房地产评估造价集团有限公司受本院委托对案涉房屋价值进行评估，估价对象房屋建筑面积为165.21平方米，价值时点为2019年11月4日，估价结果为房地产市场价值210.48万元，评估单价为12740元/平方米。附情况说明：该估价对象《不动产权证书》证载面积为165.21平方米，该面积包括平层和夹层，二者不可分割转让，因此不可以分开评估。上述事实，有当事人陈述、拆迁协议、“补充协议”、“结算协议（欠条）”、房地产司法评估报告、不动产权证书、本院（2015）六东民初字第820号、（2016）苏0116民初5423号民事判决书、（2019）苏0116执245号执行裁定书等证据证实，本院予以认定。本院认为，本案主要争议焦点为原告陈兴兰与被告（孙某）于2019年2月25日签订的“结算协议（欠条）”的效力。如无效，则双方需重新结算。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，二原告作为拆迁协议一方当事人，长期居住在本地，且为交房及过渡费等问题多次交涉并提起过诉讼，应当知晓该协议的具体履行情况。2019年1月28日双方就落实房源问题达成“补充协议”，2019年1月30日原告预付房款15万元，2019年2月25日陈兴兰与被告（孙某）达成“结算协议（欠条）”，随后陈兴兰电话联系史修学，当天史修学即向本院申请撤销上述执行申请。综合考虑本案拆迁协议履行情况，结合“结算协议（欠条）”的形成过程及执行情况，可以认定史修学知道并认可该“结算协议（欠条）”内容，该“结算协议（欠条）”未违反法律、行政法规的强制性规定，对二原告具有约束力。且上述“补充协议”、“结算协议（欠条）”中约定的价格与鉴定机构评估价值基本一致。故对于二原告要求确认该“结算协议（欠条）”无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告关于要求被告交付案涉房屋并协助其办理该房屋不动产权登记变更手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求不予支持。反诉原告关于要求反诉被告给付超面积房款12.56万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、南京佳佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向史修学、陈兴兰交付六合区XX街道XX路XX号XX苑X幢XX号房屋[苏（2019）宁六不动产权第XXXXX号]，并协助其办理该房屋不动产权登记变更手续；二、史修学、陈兴兰于本判决生效之日起十五日内向南京佳佳房地产开发有限公司支付12.56万元；三、驳回史修学、陈兴兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23637元，鉴定费14800元，合计38437元，由史修学、陈兴兰负担11437元，南京佳佳房地产开发有限公司负担27000元。反诉案件受理费1406元，由史修学、陈兴兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李九俊人民陪审员  周立群人民陪审员  刘永顺二〇二〇年五月十二日书 记 员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。