河南省安阳市北关区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0503执异29号案外人：安阳通瑞达房地产开发有限公司，住所地安阳市北关区创业大道东段路北。统一社会信用代码：9140500562487826T。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托代理人：马旭，该公司员工。委托代理人：孙文清，该公司员工。申请执行人：郜艳芬，女，1973年2月20日生，汉族，住安阳市殷都区。被执行人：韩珂新，女，1983年4月20日生，汉族，住安阳市北关区。在本院执行申请执行人郜艳芬与被执行人韩珂新民间借贷纠纷一案中，案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司（以下简称通瑞达公司）对本院查封位于安阳市北关区灯塔路与光明路交叉口东南恒大绿洲二小区6号楼2单元3103号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人通瑞达公司称，请求事项：请求法院立即停止对安阳恒大绿洲小区6号楼2单元3103号房产的执行行为。事实与理由：一、该房产已无法正式登记在被执行人韩珂新、张巍名下，该房产归案外人所有。根据《物权法》第九条第一款之规定，不动产物权转让，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。截至目前，韩珂新、张巍未取得所有权登记，不享有该房产的所有权。案外人作为该房产的建造人，根据《物权法》第三十条之规定，因合法建造房屋这一事实取得该房产的所有权，法院拍卖该房屋的行为直接损害了案外人的合法权益。且交通银行安阳分行已自行从案外人提供的保证金账户中扣除365301.17元用于结清该房屋贷款，且被执行人至今仍欠案外人房屋首付款112500元，现已不具备涉案房屋过户至被执行人名下的可能。二、人民法院对预查封的房产不得进行处分。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）款之规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但应注意的是，“预查封”不等于正式“查封”，该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封才自动转为正式查封。因此从设立预查封制度的司法解释看，人民法院不得对预查封的预售房产进行处分，仅能限制该不动产物权的变动。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十六条之规定，对非经“查封”的被执行财产，人民法院不得进行处分。而对哪些财产能采取正式查封措施，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条亦有规定，就不动产而言，人民法院仅能对已登记在被执行人名下的不动产采取正式查封。因此，从现行司法解释的明文规定来看，人民法院也只能对采取了正式查封措施的房产进行处分，而对于处于预查封状态的被执行人财产，人民法院不可进行处分。综上请求法院停止对涉案房产的执行。本院查明，原告郜艳芬与被告韩珂新民间借贷纠纷一案，在诉讼中郜艳芬申请财产保全，本院于2017年3月28日作出（2017）豫0503民初936号民事裁定书及协助执行通知书，预查封了被申请人韩珂新、张巍名下位于安阳市北关区××绿洲小区××楼××单元××房产。2017年6月9日，本院作出（2017）豫0503民初936号民事判决书，判决：一、被告韩珂新于本判决生效后十日内偿还原告郜艳芬借款165000元及利息（其中，110000元本金的利息从2016年9月1日起按年利率24%计付；55000元本金的利息从2017年3月1日起按年利率24%计付。上述利息均计算至债务清偿之日止）；二、驳回原告郜艳芬的其他诉讼请求。判决生效后，韩珂新未按照判决书履行义务，郜艳芬向本院申请执行。在执行过程中本院于2018年6月25日作出（2018）豫0503执53号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，由于他人提出执行异议，并未进行拍卖。本院于2020年4月13日作出（2018）豫0503执53号执行裁定书及协助执行通知书，继续预查封了涉案房产。另查明，根据案外人提供的合同编号为YS00053305的《商品房预售合同》显示，2012年10月19日出卖人通瑞达公司与买受人韩珂新、张巍就涉案房产签订商品房预售合同，约定涉案房产总价款646133元；付款方式为2012年9月26日前支付首付款196133元，余款450000元须在2012年9月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人逾期付款的违约责任为（1）、逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；涉案房产交付期限为2014年6月30日之前。根据安阳市不动产档案馆出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产进行了预购商品房预告登记，预告登记号为：安阳市房建安阳房管字第××号，发证时间为2013年2月25日，权利人为韩珂新，共有人为张巍；该房产还进行了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为交通银行股份有限公司安阳分行，债权数额为450000元。涉案房产所在楼盘在2014年11月28日完成初始登记，取得安阳市房权证北关区字第××号产权证书，权利人为通瑞达公司。又查明，交通银行股份有限公司安阳分行于2020年3月9日出具的情况说明显示，借款人韩珂新因购买涉案房产于2013年1月17日向其银行办理住房按揭贷款。因韩珂新逾期未还款，该银行从通瑞达公司的保证金账户中扣划了相应款项，共计扣划金额为365301.17元。另外案外人提供的借款协议及借款凭证证明：2012年9月30日甲方金碧物业有限公司安阳分公司与乙方韩珂新、张巍签订借款协议，约定乙方认购了涉案房产，由于资金周转问题，经双方协商，甲方同意免息借给乙方人民币150000元，双方约定分四期还款，每期还款37500元，对每期还款时间及逾期还款的违约金等做成约定。之后韩珂新除履行第一期还款义务外，其余112500元均未偿还。本院认为，首先，案涉房产虽因案外人通瑞达公司合法建造初始登记在通瑞达公司名下，但因其已出售该房产并预登记在购房人韩珂新、张巍名下且已交付于购房人，故通瑞达公司对案涉房产已不享有《物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，据此亦可知房屋权属初始登记在开发商名下并不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人韩珂新的责任财产进行预查封。故案外人通瑞达公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。关于案外人称，韩珂新至今欠其房屋首付款112500元的意见。经查，与韩珂新签订借款协议的主体为金碧物业有限公司安阳分公司，并非本案通瑞达公司，对此金碧物业有限公司安阳分公司可以另行向韩珂新主张。案外人所称该意见与事实不符，本院不予采纳。关于案外人称，因韩珂新、张巍逾期未还银行按揭款，导致银行从案外人保证金账户中扣除相应款项用于支付按揭款的事实。本院经审查认为，通瑞达公司作为开发商担保垫款亦导致银行贷款主债权金额相应减少，作为进行了抵押权预告登记的银行对于案涉房产可期待的优先受偿金额亦相应减少,从涉案房产的变现款中赋予案外人较申请执行人在前的优先受偿权并未损害申请人对案涉房产处置价款主张权益的合理预期，故涉案房产在处置变现款中，待本院优先支付交通银行股份有限公司安阳分行剩余按揭款后，案外人可以凭届时银行扣款凭证向本院主张较申请执行人优先受偿的权利。但该事实并不能阻却执行。综上，案外人通瑞达公司对涉案房产并不享有足以阻却执行的民事权益，其异议请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回案外人安阳通瑞达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李 鹏人民陪审员  蔡慧敏人民陪审员  牛新丽二〇二〇年五月七日书 记 员  南 刚