河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4141号上诉人（原审原告、反诉被告）：马松霞，女，1975年5月23日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王金峰，新密市斗法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：新密市恒昌房地产开发有限公司，住所地新密市嵩山大道西段。法定代表人：范志远，该公司经理。委托诉讼代理人：王子真，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙世博，河南京原律师事务所律师。上诉人马松霞因与被上诉人新密市恒昌房地产开发有限公司（以下简称新密恒昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初9885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后依法采用独任制，于2020年4月27日公开开庭对本案进行了审理。上诉人马松霞及其委托诉讼代理人王金峰、被上诉人新密恒昌公司的委托诉讼代理人王子真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马松霞上诉请求：1.撤销河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初9885号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由新密恒昌公司承担。事实与理由：一、一审判决事实不清，有意偏袒新密恒昌公司。（一）一审判决对已查明的新密恒昌公司违背政府有关政策对涉案房屋怡馨佳苑项目一号楼西商铺一、二层须作为整体出售的规定，以搞“商铺委托经营三年返租款直接冲抵售房款后再参与优惠条件活动”为名，欺骗马松霞于2017年9月24日与其签订《怡馨佳苑商业认购协议书》、2018年1月11日签订《怡馨佳苑商铺返租协议》，收取马松霞购房定金、购房款（冲抵商铺三年返租款227730元再参与优惠后结算交房款835000元），在不能给马松霞办理网签合同的情况下，仍于2018年5月24日出具《承诺书》欺骗马松霞、拒不退还房款的事实，却判决对此予以保护。（二）一审判决对已经查明新密恒昌公司与马松霞经多次、反复协商一致、并已办理网签备案的《商品房买卖合同》（编号：19351468）的事实于不顾，采纳与本案无关的二份合同枉法判决。在马松霞得知新密恒昌公司违背政策规定不可能履行义务后，要求其按照《承诺书》退还房款并赔偿损失被拒绝，并仍按2017年活动期间的优惠条件要求马松霞将二层房屋一同购买。经双方反复沟通协商一致：上下二层均价10000元／平方米，房屋总价款1384900元，冲抵上下二层三年返租21％后再给予优惠，最终商定应交房款为1021000元，上下二层均价为7372.37元／平方米。新密恒昌公司工作人员在请示其领导同意并填写完善其提供的格式合同经审查确认加盖印章后，通知马松霞到其售楼部在编号19351468号的《商品房买卖合同》上签字。新密恒昌公司将该合同递交政府房管部门备案网签后，才将合同文本原件交与马松霞。而一审判决却不顾本案事实，采信于本案不同时期、不同条件签订的不能同日而语、相提并论的两份编号分别为15182362号、15165945号的《商品房买卖合同》为据，采取偷换概念手段枉法判决。二、一审判决程序违法，适用法律错误。（一）一审判决书称：“马松霞诉被告新密恒昌公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年12月10日立案受理后，新密恒昌公司向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。”马松霞不知一审判决书是有意或是无意如此违背民诉法的规定阐述本案一审立案程序：当天立案受理案件、当天新密恒昌公司提起反诉、当天开庭审理案件。（二）本案双方争议的是已经过备案网签的《商品房买卖合同》，本案案由应为“商品房销售合同纠纷”，一审判决应当依法适用《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》等法律法规规定，根据本案查明的事实，依法、公正判决。新密恒昌公司是公司法人，在本案中处于强势地位，马松霞是个人处于弱势地位。而一审判决却不尊重本案事实，以双方签订的编号为19351468号的《商品房买卖合同》显失公平为由，以新密恒昌公司主张的《合同法》54条规定武断判决。三、一审判决未审先判。2019年12月10日一审开庭前，马松霞对审判长的调解意见态度不冷静、没有接受而惹恼了法官，案件未开庭审理就当着双方当事人的面对案件的审理结果定了调。在庭审结束半个月后的2019年12月25日，一审法庭通知马松霞对新密恒昌公司提交的二份合同进行质证。马松霞到庭后说：这两份合同于本案合同签订的时间相差两年，交款后房屋直接交付于买受人，与本案无关，不予质证。审判长发脾气训斥道：你不愿质证就算啦。综上，一审判决认定事实不清，程序违法，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。新密恒昌公司针对马松霞的上诉辩称：2017年9月24日，马松霞购买涉案的商铺一层，建筑面积69.25平方米，单价15660元/平方米，总房款1084432元，返租后房屋总价为835000元，优惠后单价12057元/平方米。因有关政策要求商铺一、二层整体销售，否则无法办理网签手续。2019年9月26日，销售公司人员屈晨曦违背新密恒昌公司的真实意思与马松霞签订编号为19351468号的《商品房买卖合同》，该合同显示，涉案商铺一、二层建筑面积为138.49平方米，房款1021000元，单价为7372.37元/平方米。而根据一审调取的2015年与涉案商铺同一地段的两处商铺（含一层和二层），单价分别为14000元/平方米、14300元/平方米。另，2015年至2019年新密市商品房及商铺的销售价格一直趋于上涨，马松霞2017年购买的商铺单价不可能比2015年的商铺单价低，而合同显示马松霞购买商铺的单价明显偏低，显然不符合常理，对新密恒昌公司显失公平。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。马松霞向一审法院起诉请求：1.判令新密恒昌公司履行双方签订的编号为19351468号《商品房买卖合同》义务，给马松霞出具正式购房款税务发票并完善、协助马松霞办理房屋所有权权属登记；2.判令新密恒昌公司支付迟延办理房屋权属登记的违约金8221元（按商业银行逾期贷款利息计算自2019年9月26日起计算至起诉之日），后期违约金支付至房屋权属登记办理之日。新密恒昌公司向一审法院反诉请求：1.撤销2019年6月26日新密市房管局备案编号为19351468号《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费由马松霞承担。一审法院认定的事实：2017年9月24日，马松霞与新密恒昌公司签订《怡馨佳苑商业认购协议书》，约定：马松霞认购新密恒昌公司建设开发的新密市大鸿路与栖霞路向西150米路南怡馨佳苑项目商业一号楼西13号商铺一处（商铺一层），建筑面积69.25平方米，单价为15660元/平方米，总房款为1084432元。符合交房条件次月1日起，由新密恒昌公司管理使用3年，管理使用的租金为227730元，该租金在马松霞签订《商品房购买合同》前一次性返还给马松霞，返租金额可冲抵房款。并约定该房屋最后成交价为835000元。马松霞于2017年9月25日交定金10000元。2018年1月11日，马松霞、新密恒昌公司双方另签订《怡馨佳苑商铺返租协议》，返租期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2018年1月11日缴纳购房款825000元。双方签订认购书、《怡馨佳苑商铺返租协议》，马松霞付款后，新密恒昌公司未和马松霞签订正式的房屋买卖合同。经马松霞多次主张，新密恒昌公司于2018年5月24日出具《承诺书》一份，内容为：业主马松霞在新密恒昌公司购买怡馨佳苑临街1号楼商铺13号69.25平方米。自2018年1月11日缴纳商铺房款共计839501.25元。新密恒昌公司承诺于2018年12月1日前将正式网签购房合同及正式购房发票交于马松霞，否则本公司承诺将按实际交纳房款总额2分月息计算支付利息，并退还已交纳房款。本公司承诺在该房产各项事宜未解决前，不得将该房产转卖他人，否则本公司愿承担相应违约法律责任。经办人：怡馨佳苑营销中心郭馥源。该承诺书一式两份，双方各执一份。马松霞、新密恒昌公司因房屋过户产生纠纷，诉至该院。一审法院另查明：1.根据有关政策，涉案怡馨佳苑项目商业一号楼西13号商铺一、二层需作为整体一并销售，因此马松霞、新密恒昌公司于2017年9月24日签订的认购书不符合有关政策，不能办理网签手续；2.新密恒昌公司聘请的销售人员屈晨曦于2019年6月26日代理新密恒昌公司与马松霞签订了另一份《商品房买卖合同》一份（合同编号为19351468号），约定：马松霞购买该涉案商铺一、二层，建筑面积共计为138.49平方米，单价为7372.37元/平方米，总金额为1021000元。2019年6月26日马松霞补交商铺款186000元；3.同一地段怡馨佳苑项目1幢1-2层S106号，建筑面积为238.4平方米商铺销售情况为：2015年11月10日，案外人郑建民与新密恒昌公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为15182362，经房产部门备案），房屋单价为14000元/平方米，房款3337600元。同一地段怡馨佳苑项目2幢1-2层S113号房，户型为1-2层复式，建筑面积为137.98平方米商铺销售情况为：2015年8月6日，案外人姚政与新密恒昌公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为15165945，经房产部门备案），房屋单价为14300元/平方米，房款1973114元。一审法院认为，根据审理查明的事实，马松霞、新密恒昌公司双方于2017年9月24日签订《怡馨佳苑商业认购协议书》，约定马松霞购买的涉案房屋商铺一层，建筑面积69.25平方米，单价为15660元/平方米，总房款为1084432元。另，同一地段相同户型2幢1-2层S113号商铺，建筑面积为137.98平方米，房款为1973114元；1幢1-2层S106号商铺，建筑面积为238.4平方米，房款为3337600元。2019年6月26日，马松霞、新密恒昌公司签订另一份《商品房买卖合同》（合同编号为19351468号），约定：马松霞购买该涉案商铺一、二层，建筑面积138.49平方米，单价为7372.37元/平方米，总金额为1021000元。该合同与上述三份合同商铺单价差距较大，明显不符合常理。马松霞未提供相同地段类似户型商铺单价，证明不存在显失公平情形。新密恒昌公司虽于2018年5月24日承诺了违约金，但是并不排除2019年6月26日马松霞、新密恒昌公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为19351468号）存在显失公平。因此，新密恒昌公司主张撤销2019年6月26日编号为19351468号《商品房买卖合同》，该院予以支持。另，马松霞主张新密恒昌公司向马松霞出具正式购房款税务发票，符合法律规定，该院予以支持。马松霞主张新密恒昌公司完善、协助马松霞办理房屋所有权权属登记，支付迟延办理房屋权属登记的违约金，因编号为19351468号《商品房买卖合同》应予以撤销，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条等相关法律之规定，判决：一、新密恒昌公司于本判决生效后三十日内向马松霞出具正式购房款税务发票；二、撤销2019年6月26日马松霞与新密恒昌公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为19351468）；三、驳回马松霞的其他诉讼请求。本案本诉受理费减半收取为25元，由新密恒昌公司负担；反诉诉讼费25元，由马松霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。马松霞提交新密恒昌公司促销商铺时宣传照片三张，拟证明同时期、同地段所销售的商铺房屋价格是基本相同的。双方于2019年6月27日签订编号为19351468号的《商品房买卖合同》，房屋价格是按照2017年9月24日商铺促销活动条件再优惠后签订。另，申请法院调取的编号为17323743号《商品房买卖合同》证明，在同时期同地段所销售的商铺价格基本上是一致的。新密恒昌公司质证称，该组证据不显示拍照时间，不能确定该三份照片形成的时间，如果时间确定是在2017年，该份证据则不属于新证据；该三张照片并不显示涉案商铺的单价、面积、层数。所谓的投资90万元，无法确定是一层的价格还是一层和二层共同的价格，无法达到马松霞的证明目的。根据当事人的举证、质证情况，本院认为马松霞的三张照片不能确定拍摄的时间、地点，真实性无法核实，且该三张照片不能支持马松霞关于“双方于2019年6月27日签订编号为19351468号的《商品房买卖合同》，房屋价格是按照2017年9月24日商铺促销活动条件再优惠后签订”的主张，不能支持其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。马松霞上诉称受新密恒昌公司欺骗签订了《怡馨佳苑商业认购协议书》、《怡馨佳苑商铺返租协议》，收取其购房定金、购房款，并在不能给其办理网签合同的情况下于2018年5月24日出具《承诺书》，再次欺骗马松霞。但马松霞未提交证据支持其主张，本院不予认可。马松霞、新密恒昌公司于2017年9月24日签订《怡馨佳苑商业认购协议书》时，约定的案涉商铺单价为15660元/平方米；双方2019年6月26日签订《商品房买卖合同》（合同编号为19351468号）时，约定的案涉商铺单价为7372.37元/平方米。2017年至2019年，案涉商铺所在地社会安定，经济运行平稳，房地产交易价格虽有波动，但马松霞未提交证据证明案涉商铺所在地房地产交易价格特别是商铺交易价格存在大幅下跌的证据，且案涉商铺在此期间交易单价下跌超过50%（7372.37元/平方米÷15660元/平方米×100%＝47.08%），明显不符合常理，马松霞应当承担举证不利的后果。故一审判决认定编号为19351468号的《商品房买卖合同》显失公平有事实和法律依据。经审核一审卷宗，马松霞向一审法院提起诉讼后，一审法院于2019年11月15日受理并进行诉前调解［案号为：（2019）豫0183民调8166号］，2019年12月2日向新密恒昌公司送达了起诉状、应诉通知书及2012年12月10日开庭的传票等相关法律文书。因调解未果，一审法院于2019年12月9日结束诉前调解程序，于2012年12月10日正式立案并开庭审理。新密恒昌公司当日提出反诉，马松霞针对新密恒昌公司的反诉未主张举证、答辩期限，仅对新密恒昌公司的反诉不予认可。一审法院根据新密恒昌公司庭审时的口头申请，庭后调取合同编号分别为15182362号、15165945号的《商品房买卖合同》，并于2019年12月15日组织马松霞进行了质证。一审法院于2020年3月3日作出一审民事判决书，故马松霞关于一审法院当天立案、当天反诉、当天审理、未审先判的上诉理由，本院不予认可。马松霞二审期间提交《调取证据申请书》一份，申请调取案外人与新密恒昌公司签订的《商品房买卖合同》。因该《商品房买卖合同》与本案缺乏关联性，本院不予准许。综上所述，马松霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马松霞负担。本判决为终审判决。审判员  扈孝勇二〇二〇年五月二十二日书记员  马倩倩