云南省永胜县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0722民初363号原告：高元，男，汉族，1962年5月3日生，云南省永胜县人，初中文化，农民，住丽江市永胜县。委托代理人：高鸿平，男，汉族，1986年9月2日生，云南省永胜县人，大专文化，住丽江市永胜县，（特别授权代理）被告：李鸿飞，男，汉族，1973年6月4日生，云南省永胜县人，初中文化，城镇居民，住丽江市古城区。原告高元诉被告李鸿飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理，于2020年4月23日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高元及其委托代理人高鸿平、被告李鸿飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高元向本院提出下列诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同。2、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币91465.00元；依法判决被告支付原告违约金人民币182930.00元，共计人民币274395.00元。3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月22日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于永胜县房屋，建筑面积224.44平方米（房屋所有权证书编号：2008第0051号），租赁期共5年，自2015年10月25日起至2020年10月25日止。2018年10月25日至2019年10月25日年租金为人民币62800.00元，2019年10月25日至2020年10月25日年租金为人民币68800.00元，总计人民币131600.00元。合同约定，租赁期间，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋:拖欠房租累计三个月以上；可是在原告依约将房屋租赁给被告后，被告却屡次违反合同约定，至今拖欠房屋租金131600.00元。原告多次协调追讨都被被告以各种借口拒之门外。原告依照双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，行使单方解除权，告知被告于2020年2月20日将收回该房产。但被告在接到通知后，拒不搬出。时至今日，仍拒不将房产交还原告，租金自2018年10月至今一直未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》有关约定款和《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告李鸿飞辩称：一、关于租金。原被告确实签订了租房合同，被告对于2018年10月25日至2019年10月25日租金为62800元无异议。双方约定2019年10月25日至2020年10月25日租金为68800元，平均每月5733元。但今年因为疫情影响，疫情期间我未能营业，我实际使用房子的应计算至2019年12月25日止，故2019年10月25日至同年12月25日止的租金为11466元，租金合计74266元。同时，经双方协商，原告同意减免租金1万元，故被告应该给付租金64266元。二、请求人民法院考虑发生疫情，被告无任何收入的实际情况，酌情予以减免房租；三、关于违约金，原告要求违约金过高，且无事实及依据，违约金已远远高于给原告造成的损失。四、请求法院予以调解，鉴于今年发生疫情对的客观情况，被告经营困难，无任何收入，请求减免房租，被告愿意分期偿还。还有，原先我租房子的时候，原告说厨房借我用的，后来原告没有经过我的同意把厨房拆了，也造成了我的损失。在庭审过程中，原告高元向本院提交如下证据材料：一、房屋出租合同一份，拟证明原被告存在房屋租赁关系以及约定的事实；二、付款协议一份，拟证明之前被告一直没有支付租金，如被告不按约定的时间支付租金，则付款协议中最后一条约定的减免被告1万元不存在；三、光盘一份（电话录音），证明被告交回房子的时间是三月底。经质证，被告质证对原告提交的证据没有意见。被告李鸿飞未向本院提交证据材料。本院经审查认为，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，且被告亦无异议，本院予以采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2015年10月22日，原告高元与被告李鸿飞签订《房屋出租合同》，约定：被告承租原告所有的位于永胜县房屋（房屋所有权证书编号：2008第0051号）用于经营；租赁期为5年，自2015年10月25日起至2020年10月25日止；2018年10月25日至2019年10月25日年租金为人民币62800.00元，2019年10月25日至2020年10月25日年租金为人民币68800.00元；在租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同收回房屋:拖欠房租累计三个月以上，按照当年合同年租金的200%向原告支付违约金。因被告不能按《房屋出租合同》约定履行支付租金的义务，经原、被告双方协商，于2019年11月1日签订了《付款协议》，约定：被告应向原告支付2018年10月25日至2020年10月25日的租金131600元，若被告能在2020年1月23日前支付租金，则原告同意优惠10000元的租金；若被告未按约定支付租金，则原告按租房合同收回房屋使用权，并由被告承担租房合同的违约责任。现原告以被告拖欠房屋租金，已构成违约为由，诉至本院，要求解除原、被告签订的《房屋出租合同》，并要求被告支付拖欠的租金及违约金。另，经庭审查明，被告从2018年10月25日起未向原告支付过租金，且双方均认可被告已从原告的出租房内搬出。本院认为，原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思的表示，且该协议的内容并未违反法律法规的强制性规定。该协议合法、有效，对双方当事人均具有约束力。原告已履行了将房屋交付被告使用、收益的义务，被告应当履行支付租金的义务。从2018年10月25日起被告未向原告支付过租金，拖欠租金累计已达三个月以上，其行为已构成违约，故原告要求解除原、被告签订的《房屋出租合同》，并要求被告支付拖欠的房屋租金及违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。2020年1月底我国发生了新冠肺炎疫情这突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应的疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，2020年2月初，永胜县人民政府采取了关闭经营场所的疫情防控措施，故本案存在因不可抗力不能履行合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可斥力的不能免除责任”之规定，且原告已于2020年3月搬出的事实，本院确定被告应向原告支付租金至2020年1月25日，故被告应当支付的租金为：2018年10月25日至2019年10月25日年租金为62800.00元、从2019年10月26日至2020年1月25日的租金为17200元（68800.00元/年÷12个月×3个月），共计人民币80000元。被告虽主张原告同意优惠其租金10000元，但该优惠是基于被告按约定支付租金之上，因被告未按约定的期限支付租金，该附条件的优惠情形未成就，且原告亦不予认可，故被告要求扣减10000元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约多过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方虽约定的200%的违约金，但已过分高于造成的损失，故本院确定违约金为造成损失的30%为宜，即24000元（80000元×30%）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告高元与被告李鸿飞于2015年10月22日签订的《房屋出租合同》。二、由被告李鸿飞于本判决发生法律效力后30日内向原告高元支付房屋租金80000元及违约金24000元，合计人民币104000元。三、驳回原告高元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5416元，减半收取2708元，由原告高元负担1680元，由被告李鸿飞负担1028元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至云南省丽江市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  欧国卿二〇二〇年五月十八日书记员  王 霏