呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1034号上诉人（原审被告，反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思凡，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：柴翠平，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：韩丙青，男，无固定职业，住呼和浩特市，系柴翠平丈夫。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人柴翠平房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3760号民事判决，向本院提起上诉。本依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：请求贵院依法撤销（2019）内0103民初3760号民事判决书第一项判决内容，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：富邦公司与柴翠平于2016年11月3日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，柴翠平也知晓，充分说明解除合同最晚也应确定为开庭当日。关于解除合同后的占有使用费，应谁使用谁支付，且实际支付的标准双方也应另行协商或者按照市场租金标准进行鉴定，一审法院按照已终止的5年前的租金标准判决给付实属错误。另外，不定期租赁应按实际使用时间支付租金，对于起诉以后租赁物是否实际使用存在诸多不确定性，且富邦公司已与金锐公司解除合同，一审法院判令富邦公司给付未使用的租金事实错误。综上，为了维护富邦公司的合法权益不受侵犯，望贵院查明事实，依法撤销（2019）内0103民初3760号民事判决书第一项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。柴翠平辩称，富邦公司所说的与金锐2020年签订合同的事情毫无依据，柴翠平向富邦公司主张的是2019年的房租租金，对方张贴通知及登报发布公告解除合同的事情柴翠平没有收到。柴翠平一审诉讼请求：1、富邦公司继续履行柴翠平于2016年11月3日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付富邦公司拖欠柴翠平2019年下半年租25620.65元；2、富邦公司按人民银行同期贷款利息支付柴翠平逾期利息252.7元（从2019年7月1日起计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由富邦公司承担。富邦公司反诉请求：1、请求依法判令解除富邦公司与柴翠平不定期租赁合同；2、反诉费由柴翠平承担。一审法院经审理认定事实如下：1、2016年11月3日，柴翠平（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层精品屋13北侧，房款总额512413元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金51241.3元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”；2、柴翠平与富邦公司签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期后，富邦公司未与柴翠平办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今；3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上；4、2016年6月23日，富邦公司与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）。富邦公司起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等，目前案件在二审审理过程中。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，富邦公司与柴翠平于2016年11月3日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此富邦公司与柴翠平于2016年11月3日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则富邦公司应在2019年7月31日前向柴翠平支付2019年下半年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于柴翠平主张的2019年下半年租金25620.65元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而柴翠平因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故柴翠平主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%从2019年8月1日计算至开庭之日为149.7元，超出部分不予支持。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至柴翠平，柴翠平亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑柴翠平并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形，另外，解除合同后应返还摊位，但富邦公司已将涉诉摊位转租金锐公司，现金锐公司在占有使用摊位，富邦公司与金锐公司的诉讼并未完结，即富邦公司如今并不具备返还摊位的现实可能性。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告（反诉被告）柴翠平2019年下半年租金25620.65元及利息149.7元，以上共计25770.35元；二、驳回原告柴翠平的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。二审中，柴翠平向本院提交了一份视频证据，该证据形成于2020年4月14日，系柴翠平丈夫韩丙青用手机拍摄，内容为案涉摊位于当时处于运营使用中的情形，拟证明富邦公司一直在使用案涉柴翠平的摊位，富邦公司与柴翠平签订的《呼市富邦商厦回租合同》直到现在仍没有解除。富邦公司的质证意见：对该视频证据的真实性、合法性认可，对证明问题不认可。视频当中并不能显示现在案涉摊位还是由富邦公司继续使用，既定事实是一楼、二楼、三楼还是由案外人金锐公司使用，富邦公司已经与金锐公司在2019年6月通过判决解除了租赁合同。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但案涉摊位于拍摄时间处于被占有使用的状态不必然证明富邦公司与柴翠平签订的《呼市富邦商厦回租合同》没有解除，故对该份证据拟证明的问题本院不予确认。本院另查明，与本案相关的富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案，一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决：“一、解除富邦公司与金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2016年6月23日租金4761608元。三、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日租金2037892.03元。四、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日结构保修款3854275.34元。五、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司逾期付款违约金589217元。六、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的租金损失（以每年租金4204561元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付租金200000元）。七、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的结构保修款损失（以每年结构保修款5255700元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付结构保修款842000元）。八、驳回富邦公司的其他诉讼请求”，富邦公司不服上诉至呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）内01民终3594号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。根据上述生效判决判项六、七，富邦公司对金锐公司主张的包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付承租房屋之日止的租金损失及结构保修款损失已为生效判决所确认。对一审法院查明的其他事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付柴翠平租金及利息有无事实及法律依据；二、富邦公司主张解除双方的不定期租赁合同有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与柴翠平于2016年11月3日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，柴翠平并未提出异议，合同继续有效，租赁期限为不定期。现富邦公司未履行其向柴翠平支付租金的合同义务已构成违约，一审法院判决支持柴翠平主张的租金及利息适当，本院予以确认。同时，虽然根据法律规定不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但根据富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案的已生效判决，富邦公司一边就包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付租赁房屋之日止的租金损失及结构保修款损失在另案中向金锐公司提出主张，该主张已被生效判决所确认，一边又向包括柴翠平在内的回租摊位的各位业主提出解除回租合同，如回租合同解除，富邦公司被生效判决所确认的对金锐公司摊位占用租金损失的权利将丧失事实及法律依据，综上，富邦公司主张解除其与柴翠平签订的回租合同的行为明显与诚实信用原则相悖，一审驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律略有不当，但结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 刘 东 升