贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1049号上诉人（原审原告）：凡兴辉，女，1978年12月20日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：李先华，系凡兴辉丈夫。被上诉人（原审被告）：贵州格瑞特商贸有限公司。住所地：贵州省贵阳市云岩区威清路83号B幢2层2-2号。法定代表人：车颖超，该公司经理。原审被告：李先亮，男，1973年6月26日出生，汉族，住贵州省余庆县。原审被告：赵会，女，1972年4月9日出生，汉族，住贵州省余庆县。上诉人凡兴辉因与被上诉人贵州格瑞特商贸有限公司（以下简称格瑞特公司）及原审被告李先亮、赵会确认合同有效纠纷一案，不服贵州省余庆县人民法院（2019）黔0329民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凡兴辉上诉请求：撤销原判第二项，改判确认案涉租赁合同由上诉人与格瑞特公司继续履行。事实和理由：1.上诉人曾于2017年3月26日向余庆法院提出执行异议申请，但该院既未受理亦未作出书面裁定，而该院委托评估公司作出的评估报告已经载明案涉房屋系上诉人承租经营，格瑞特公司知晓此事；2.上诉人享有案涉房屋的优先购买权，且根据合同法相关规定，案涉房产发生所有权变动不影响上诉人享有的租赁权利，上诉人无需向人民法院提出书面异议；3.案涉租赁合同先于余庆法院查封、拍卖前成立并实际履行，应当适用买卖不破租赁原则，格瑞特公司在知晓案涉房屋由上诉人实际承租的情况下仍购买该房产，则应承担继续履行租赁合同的义务。格瑞特公司二审未提交书面答辩意见。李先亮、赵会二审未提交书面陈述意见。凡兴辉向一审法院起诉请求：1.确认凡兴辉与李先亮、赵会于2010年9月5日签订的租赁合同有效；2.确认凡兴辉与李先亮、赵会于2010年9月5日签订的租赁合同由凡兴辉与格瑞特公司继续履行。一审法院认定事实：凡兴辉之夫李先华与李先亮系同胞兄弟关系。位于贵州省余庆县的房地产原系李先亮所有（购买所得）。2010年9月5日，凡兴辉与李先亮、赵会签订合同，合同约定李先亮、赵会将前述房产租赁给凡兴辉，租期为14年（从2010年9月5日至2024年9月4日），租金140万元，付款方式为签订合同时首付5万元定金及酒店手续税费0.8万元，酒店开业后一月内付25万元，2013年年内付90万元，2020年1月1日付20万元。同时约定，酒店命名权归李先亮、赵会所有，酒店手续由李先亮、赵会负责办理，凡兴辉承担办理费用0.8万元。2011年4月7日，李先亮以其名义在相关部门办理了个体工商户营业执照，营业执照载明的酒店名称为“余庆县龙溪镇余忠大酒店”，该营业执照一直挂在宾馆的大厅。2015年11月3日，凡兴辉以自己的名义在相关部门另行办理了个体工商户营业执照，营业执照载明的酒店名称为“余庆县龙溪镇兴辉宾馆”。一审法院另查明，2014年5月30日，李先亮向贵阳市南明区黔动力小额贷款有限公司（以下简称黔动力公司）借款600万元，借款期限3个月，贵州天鑫缘企业管理有限公司及赵会为该借款提供连带责任保证。同时，李先亮、赵会用二人共有的位于贵州省余庆县马院坝及余庆县龙溪镇广场房产提供抵押，并于2014年8月25日办理了抵押登记（他项权证证号为：遵房他证余庆县字第××号）。超期后，黔动力公司起诉至贵阳市南明区人民法院。经审理，贵阳市南明区人民法院于2015年8月26日作出（2015）南民初字第1324号民事判决，判决由李先亮、赵会偿还黔动力公司借款本金5698231.7元及利息和违约金，并明确黔动力公司对抵押房产享有优先受偿权等。该判决生效后，黔动力公司申请执行，贵阳市南明区人民法院委托余庆法院执行。余庆法院在执行中，先后于2016年4月13日、6月6日、7月27日三次依法对李先亮、赵会所有的房产（包括龙溪广场1幢的房产）进行网上公开拍卖，后流拍。2016年10月20日，余庆法院依法公开进行变卖，格瑞特公司于2016年12月22日以5830675元的价格竞买购得龙溪广场1幢的房产并办理了相应产权登记。在执行过程中，余庆法院曾告知凡兴辉，如认为其权利受到侵害可向法院提出书面异议，但凡兴辉未提出。本案审理中，经释明，格瑞特公司于2019年2月13日申请对凡兴辉提交的其与李先亮、赵会所签合同中的签名形成时间进行鉴定。经依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心认为送检的检材不具备鉴定条件而未受理。一审法院认为，本案双方争议的焦点为：一、凡兴辉与李先亮、赵会签订的房屋租赁合同是否有效；二、格瑞特公司是否应承担继续履行该租赁合同的义务。针对第一个焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，格瑞特公司认为合同双方当事人具有特殊亲戚关系，合同中对租金支付的约定不符合常理，以及凡兴辉所持合同因存在人为水渍做旧而无法鉴定合同签订时间等，因而对双方签订合同的真实性存疑。其所持理由均是基于推理和设想，未提交充分的证据证明，故对格瑞特公司的这一辩解理由不予支持。审理中，凡兴辉与李先亮、赵会对签订房屋租赁合同的事实无异议，且现在没有证据证明双方签订的合同存在无效的法定情形，故双方签订的房屋租赁合同应为有效合同。对凡兴辉要求确认其与李先亮、赵会于2010年9月5日签订的租赁合同有效的请求予以支持。针对第二个焦点，凡兴辉要求格瑞特公司承担继续履行租赁合同义务主要基于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所规定的“买卖不破租赁”原则，该条法律规定的是租赁物因买卖、赠与、投资、继承、遗嘱、互易等情形下发生所有权变动的，新的所有人取代原所有人地位而成为新的出租人，因而应当对承租人承担履行租赁合同的义务。该法律条文规定财产所有权的变动是指平等民事主体之间基于意思自治的行为，属于私法的范畴。而人民法院强制拍卖所导致的所有权变动并不属于平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动，是基于公法的强制行为，该强制行为不属于私法调整的范畴，故合同法所规定的“买卖不破租赁”这一原则不能适用于人民法院强制拍卖所导致的不动产所有权变动的情形。本案格瑞特公司取得龙溪广场1幢的房产的所有权，是基于法院在执行过程中，采取强制执行措施时竞买所取得，其取得方式不是平等主体之间的意思自治，是基于公法的强制执行行为，故不适用“买卖不破租赁”的原则。对凡兴辉要求格瑞特公司承担继续履行租赁合同的请求不予支持。对李先亮、赵会经传票传唤未到庭参加诉讼的行为，视为其自行放弃了在法庭上享有的陈述、举证、质证、辩论和申请回避等诉讼权利，并承担由此可能产生的对其不利法律后果。据此，判决：一、凡兴辉与李先亮、赵会于2010年9月5日签订的租赁合同有效；二、驳回凡兴辉的其余诉讼请求。案件受理费60元减半收取30元，由凡兴辉承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2017年4月14日，余庆法院对凡兴辉丈夫李先华进行询问：“本月4月12日，我们法院请供水、供电部门对余忠大酒店的水电进行停了以后，你去过我们法院没有？”李先华答：“我去了的，当天下午就去了。”“你去反映什么事？”“你们法院断了我们酒店的水电，你们没有书面通知我，你们执行李先亮的财产，我们没意见。”“我们承办法官告知你没有：如你对本院的执行行为有异议，应当向本院提出书面异议？”“告知过我的。2017年3月27日我提交了一些资料到法院，但刘法官不在，我就放在法院门卫室的。”“腾房公告你是什么时候看到的？”“张贴当天我就看到了的。具体时间是2017年3月6日。”“你现在是否愿意主动将房屋及酒店腾空配合法院执行？”“如果现在买房的人愿意将我买房和装修的成本合计6万多元补偿给我，我愿意配合。”同日，李先华向余庆法院作出书面《保证》，承诺在2017年4月18日之前搬走。本院认为，本案二审争议焦点是：凡兴辉与李先亮于2010年9月5日签订的案涉房屋租赁《合同》应否继续履行。对于被人民法院查封待拍卖执行的不动产，承租人有义务在获悉拍卖信息后在法定期限内向人民法院以书面形式提出执行异议，经人民法院审查成立后可实现“买卖不破租赁”的目的，逾期人民法院将在不动产不负担租赁权的状态下对外进行处置。原审不加区分地认为“买卖不破租赁”原则不适用于人民法院强制拍卖所导致的不动产所有权变动的情形是对相关法律、司法解释的错误理解，本院予以纠正。本案中，从时间顺序看，虽然评估报告指出案涉房产存在租赁事项，但一审法院最终是以案涉房产不负担租赁权的状态对外发出拍卖公告，并由格瑞特公司通过变卖程序竞得。不论案涉房产是否存在租赁事项，皆应以人民法院发出的正式拍卖、变卖公告为准，以保护善意买受人的信赖利益，故格瑞特公司不受案涉租赁《合同》制约。对此，虽无证据证明凡兴辉夫妇在2016年至2017年年初一审法院进行拍卖、变卖时已获知相关信息，但在案涉房产成交并进入交付执行阶段时，凡兴辉夫妇至迟已于2017年3月知悉该房产被变卖的情况，然其并未举证证明已向一审法院执行局递交书面执行异议申请，亦未在其所主张一审法院拒绝处理执行异议的情况下及时向上级法院提请复议，反而在一审法院要求腾房时，由李先华作出定期搬离保证，充分表明凡兴辉夫妇已以实际行动放弃执行异议并作出终止租赁的意思表示。据此，因执行异议程序客观未能启动，凡兴辉夫妇不能实现“买卖不破租赁”的目的，案涉《合同》客观履行不能。另一方面，从案涉《合同》实际履行情况分析，凡兴辉未在合同约定的2020年1月1日前主动向格瑞特公司要求支付尾笔租金20万元或依法进行提存，业已构成违约，因格瑞特公司并无继续履行《合同》的意愿，亦应支持解除。据此，凡兴辉诉请继续履行《合同》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，故对凡兴辉的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由凡兴辉负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  蔡一雷审判员  罗小龙二〇二〇年五月十三日法官助理禹欣书记员吴误