广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复538号 复议申请人（申请执行人）：深圳市远森装饰工程有限公司，住所地广东省深圳市福田区市中心区东南部时代财富大厦52层52B。 法定代表人：吴伟尧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。 被执行人：戈某，女，1961年5月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 被执行人：广东金荔集团有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路中信广场31楼。 法定代表人：管志宽。 复议申请人深圳市远森装饰工程有限公司（以下简称远森公司）不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）(2020)粤01执异81号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 广州中院在执行申请执行人远森公司和被执行人戈某、广东金荔集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，远森公司向该院提出书面异议。 远森公司提出异议称：1.不能回避本案的核心焦点。涉案房产在被原业主一房二卖或者一房多卖的情况下，各购房人都付清了购房款，且都因为收不到房而到法院或者仲裁机构寻求司法救济主张权利，并且都取得了有效的司法文书，都有权对涉案房产主张所有权，都已经在法院申请了执行。在这样的情况下，法院执行局该作如何处理，这是本执行案的核心焦点。2.不应回避客观存在的事实。我司是在2011年3月30日与被执行人戈某签订了《广州市存量房买卖合同》，购买涉案房产并且支付了购房的全款，在签订购房合同时，涉案房产的产权是登记在戈某名下的，由于戈某没有依照购房合同的约定向我司交房，我司于2014年初在深圳仲裁委员会提起了仲裁申请。我司是合法的权利人，且已经通过仲裁取得了生效的司法文书。据了解，目前涉案房产的权属人也是涉案房产一房多卖的其中一个买家，也是因为收不到房在法院提起诉讼，由法院判决取得涉案房产的产权。3.本执行案的处理方式不当。现在存在的事实是涉案房产的权属人与我司同样是涉案房产一房多卖的受害者，都有付清购房款，都取得有效的法律文书，都有权对涉案房产主张权利。（2019）粤01执4111号执行裁定书对涉案房产的处理方式似乎就是谁先抢到涉案房产就归谁，抢不到的就只能自认倒霉。裁定书这样的处理方式不但没有法律作依据，而且也不公平合理。我司认为较为合理的处理方式是，考虑到大家都是一房多卖的受害者，不应只有一家得到房产权而且还可以享受房价上涨的得益，另一家就什么也得不到自叹倒霉，这样做既不公平也不合理。应将涉案房产进行拍卖，拍卖得款后大家按付款的比例进行分配。因为现在房价比当年上涨数倍，相信各家本钱还是可以收回的。4.应查封涉案房产。根据（2019）粤01执4111号执行裁定书查明，目前涉案房产已经登记在其中一位购房者名下，如果要求法院执行局将涉案房产直接划归给我司不现实，但应支持我司查封涉案房产的执行请求，这项执行请求是有法律依据的。涉案房产被查封后，必然导致协商解决的开始，如果协商解决不成，任何一方都可以另案提起诉讼解决。故请求：1.撤销（2019）粤01执4111号执行裁定书；2.查封“金麟台”商住楼C3栋1503号房产。 广州中院查明，关于远森公司与戈某、广东金荔集团有限公司房屋买卖合同纠纷仲裁一案，深圳仲裁委员会于2019年4月15日作出[2014]深仲调字第171号《调解书》。仲裁庭查明，广东金荔集团有限公司为涉案广州市海珠区北侧海联路以北“金麟台”商住楼C3幢1503号房产的实际控制人，但涉案房产权属登记在戈某名下；确认远森公司（甲方）、戈某（乙方）、广东金荔集团有限公司（丙方）达成的和解协议，内容如下：一、甲、乙双方同意继续履行《广州市存量房买卖合同》，丙方不持异议。二、乙方同意在本协议生效后的30日内按照甲、乙双方签订上述合同约定，将位于海珠区北侧海联路以北“金麟台”商住楼C3幢1503号房产过户至甲方名下，丙方全力配合。三、如无法在广州市产权登记部门办理过户的，乙、丙二方同意甲方向法院提出针对上述涉案房产的查封请求，但针对涉案房产的司法执行不能涉及乙方名下除上述涉案房产以外的其他资产。四、甲方提起仲裁所缴纳的仲裁费用由甲方承担。五、甲、乙、丙三方同意不重新开庭，由原仲裁庭书面审理，并且根据本和解协议出具仲裁裁决书或调解书。该《调解书》已发生法律效力，远森公司于2019年7月25日向广州中院申请执行，请求被执行人戈某、广东金荔集团有限公司履行深圳仲裁委员会[2014]深仲调字第171号调解书所确定的义务；将“金麟台”商住楼C3幢1503号房产过户至申请人的名下，如无法过户则查封该房产。同日，广州中院以（2019）粤01执4111号立案执行。 在执行过程中，广州中院向广州市规划和自然资源局查询广州市海珠区北侧海联路以北“金麟台”商住楼C3幢1503号房产的信息（包括首封及轮候查封的法院及案号、抵押权、预售登记及行政监管情况等）。经查，上述房产登记产权人为潘永洪、谢宽容。 2019年9月30日，广州中院作出（2019）粤01执4111号执行裁定，认为：“涉案房产经查登记在案外人名下，不属于被执行人可供执行的财产。故远森公司请求强制被执行人继续履行仲裁调解书确定的义务，将涉案房产过户至该公司名下，或查封该房产，于法无据。除此之外，本案亦无其他执行内容”，遂裁定终结（2019）粤01执4111号案的执行。 异议审查期间，远森公司向广州中院提交《广州市存量房买卖合同》、收款收据、中国农业银行联行来账凭证等证据，以证明其签订购房合同在先、付款在先。 广州中院认为，本案的争议焦点是广州中院终结执行行为是否合法。依据深圳仲裁委员会[2014]深仲调字第171号调解书确认的和解协议内容，被执行人戈某将涉案房产过户至申请执行人远森公司名下，被执行人广东金荔集团有限公司予以协助；如无法办理过户，远森公司可请求法院查封涉案房产。该协议履行的前提是涉案房产登记在被执行人戈某名下、被执行人广东金荔集团有限公司为实际控制人。执行过程中广州中院调查的证据反映，涉案房产登记的产权人为案外人，并非在戈某名下。鉴于涉案房产已不属于被执行人的财产，远森公司申请将该房产过户或查封的请求因不符合法律相关规定而无法执行，广州中院终结执行并无不当。关于远森公司异议提出涉案房产涉及一房多卖，法院应将涉案房产进行拍卖并分配所得款的问题，本案执行案件是针对特定标的物的案件，而非金钱债权执行案件，远森公司要求法院对涉案房产处置变现与执行依据不符；且该请求涉及各方当事人、案外人的实体权利义务，执行程序也不能进行实体认定处理。远森公司称其购房在先、付款在先，实际上是认为在一房数卖中其对涉案房产享有顺位在先的权利，其应另循法律途径寻求救济。综上所述，远森公司要求撤销广州中院终结执行行为并查封涉案房产的异议主张不成立，依法应予驳回。 2020年3月10日，广州中院作出（2020）粤01执异81号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回异议人远森公司的异议请求。 远森公司对广州中院上述裁定不服，向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤01执异81号执行裁定书，同时撤销（2019）粤01执4111号执行裁定书；2.请求人民法院依法查封“金麟台”商住楼C3栋1503号房产。主要事实和理由：查封涉案房产是基于该房产是申请人先于涉案房产现在的权属人签订合同，限于现权属人付款并且依深圳仲裁委的调解书要求而查封的。涉案房产在申请人申请执行时是登记在第一被申请人名下，至于现权属人是采取什么手段使涉案房产过户到自己的名下，有待司法机构的调查。为了保证申请人的合法权利，申请人有权请求执行法院对涉案房产进行查封。查封不等于过户，并不会影响现权属人的基本权益。司法机构对涉案房产的调查，结果可能有两种，一是开发商与现权属人互相勾结，转移资产，对抗执行工作。二是一房多卖造成的。在事实没有查清楚之前，先把涉案房产进行查封没有不妥当之处。 经审查，本院对广州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为广州中院终结执行是否恰当。本案的执行依据深圳仲裁委员会[2014]深仲调字第171号调解书确认：被执行人戈某将涉案房产过户至申请执行人远森公司名下，被执行人广东金荔集团有限公司予以协助；如无法办理过户，远森公司可请求法院查封涉案房产。该案调解书是交付特定物的调解书，即将涉案房产从被执行人名下过户到申请执行人名下。执行该调解书的前提是涉案房产登记在被执行人戈某名下、被执行人广东金荔集团有限公司为实际控制人。但广州中院审查查明涉案房产现登记在案外人名下，并非在戈某名下，复议申请人也未提供充分证据证明该房产为被执行人所属财产，故远森公司申请执行登记在案外人名下的房产缺乏法律和事实依据，广州中院在申请执行人申请执行后发现被执行人无法履行特定标的物交付并终结执行并无不当，本院予以支持。关于远森公司认为涉案房产涉及一房多卖，法院应将涉案房产进行拍卖并分配所得款的问题，该主张与执行依据不符，本院不予支持。至于远森公司认为其购房在先、付款在先，实际上是认为在一房数卖中其对涉案房产享有顺位在先权利的问题，该主张属于另一法律关系，其可通过其他法律途径解决，本次复议程序不予审查。 综上，广州中院（2020）粤01执异81号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，本院予以维持；复议申请人远森公司的复议理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回深圳市远森装饰工程有限公司的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2020）粤01执异81号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇二〇年五月二十六日 法官助理杨军 书记员温星麟