广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2757号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，系该公司员工。被告：潘家志，男，汉族，1980年11月28日出生，住广东省广州市番禺区。被告：严睿，女，汉族，1980年9月18日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：潘家志，系严睿的丈夫。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告潘家志、严睿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）的委托诉讼代理人刘禄华，被告严睿的委托诉讼代理人即被告潘家志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院起诉称：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之二108房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2015年5月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定提起诉讼，请求判令：1.两被告立即支付从2015年5月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币5093.28元，及从2015年5月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币5093.28元），暂总计为人民币10186.56元；2.两被告承担本案诉讼费。被告潘家志、严睿辩称：违反合同约定，具体情形有：1、多数单元门厅的门多年无人维护，破烂不堪，违反合同第四条的约定。2、公用设施（入口水池、中间地带喷水池、湖边的水景设施、篮球架、公示牌等）缺乏维护，无一完好，有些存大重大安全隐患，违反合同第五、六条的约定。3、公用绿地、花木未得应有的养护，受损严重，随意硬化绿地，违反合同第七条的约定。4、从未编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等年度维修养护计划和大中修方案，从未编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告，也从未向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，违反合同第二十条的约定。5、因提供的物业服务质量太糟糕，明显没有实现合同规定的管理目标，导致小区广大业主游行示威维权，高喊“非法物业，拒绝缴费，洛城物业，滚出南区！”，最终广大业主通过投票表决把洛城物业公司被赶出小区，违反合同第二十一条的约定。（二）违反相关法律法规，具体情形有：1、本小区建筑面积为239589.69平方，按当时执行的法律需要二级资质，但对方没有相应的资质，同时也没有相应的有职称的人员提供合格的服务，违反2007年10月l日起施行的《物业管理条例》的第三十二条、第六十条，违反2004年5月1日起施行《物业管理企业资质管理办法》；2、对违建、乱砍管理不作为，没有依法监督和制止，造成小区到处违建的乱象，绿化苗木受损严重，违反2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第四十六条；3、外来人员可以自由出入小区，未履行维修保养致使多数单元的厅门多年失修，安保人员不足，导致发生多次入室盗窃，小区陷入恐慌状态，违反2007年10月1日起施行的《物业管理条例》第三十六条；4、退出资料移交不配合，至今未移交任何资料，导致后续新物业管理公司接手难度增大，增加管理成本，损害小区业主利益，违反2018年4月4日实施的《物业管理条例》第三十五条、第三十八条、第五十八条。二、洛城物业管理有限公司以上违约情形导致了恶劣的结果。1、小区环境脏乱：小区垃圾到处可见，公共道路、楼道、大厅等公共区域长期无人打扫，垃圾堆放处也没有及时清理，蚊虫环绕，臭气熏天。2、小区治安恶化：保安人员投入长期不足，小区出入通道形同虚设，对外来人员完全没有管理，外来人员出入自由，更加上各个单元门门禁长年失修、损坏，外来人员同样可以自由出入，导致小区偷盜事件频出，财产安全得不到保障。3、公共设施破败：所有景观水池因缺乏维护已全部损坏不能正常使用，河边护栏、篮球架坏、路灯、公示牌等多年无人维护，很多无法正常使用，还存在安全隐患。4、公共绿化受损严重：小区绿地没有进行养护，杂草丛生，草地枯黄现土，多处绿地被随意硬化，很多树木还被无名人士砍伐，现在很多受损部位己无法恢复。5、乱砍树木、乱停车、违建泛滥：因为没有进行有效的管理、监督及制止，导致对木被乱砍伐、车辆乱停放、违建泛滥等。洛城物业公司的严重失职和违约违法，导致以上严重恶果，已威胁业主的财产及人身安全，降低小区生活质量、拉低小区档次，极大的降低了广大业主的生活品质及伤害了业主的感情，迫使业主通过拒绝缴纳物业管理费、进行“游行”“喊口号”“拉横幅”方式进行抗议，直接导致业主集体维权，将洛城物业公司赶出小区，解除合同的结果。三、停止缴费的理由：从本人入住洛涛南区到洛城物业公司被赶出退场，洛城物业公司从未按合同按未依法提供服务，除了2-3天过来收一下垃圾外没有提供其它任务服务，小区基本上属于无管理的状态，广大业主苦不堪言。在此期间，广大业主或业委会多次与洛城物业公司，要求其改进服务质量，但还是没有任何的改进反而越来越差。因为洛城物业公司存在严重的违约和违规，导致严重的恶果，并无心也无能力改进，我们被迫根据《中华人民共和国合同法》第六十六条同时履行抗辩权，停止履行合同。综合上述：虽然洛城物业公司就小区物业管理服务事宜与相关公司签订了合同，但其进驻小区后，一直没有依法按约提供物业服务，所提供的物业服务越来越差，整个小区长期处于一种无管理状态，不仅导致了业主们期待的合同目的落空，而且其不作为行为还严重影响了业务们的生活，最后导致合同解除，故被答辩人所受让的“债权”依法依约不存在。恰恰相反，洛城物业管理有限公司应就其违约行为向包括答辩人在内的所有权利人承担违约责任。答辩的补充说明：1．关于洛城物业管理有限公司的举证职责。按《消费者权益保护法》第二十三条，消费者与经营者对产品或服务的质量有争议，由经营者承担有关举证责任，那么洛城物业管理有限公司应当举证证明其提供的服务符合合同约定，不然不能按合同价格收费；2.关于证据的解释。①所有图片和视频都有电子版，可以详见；②我们是普通老百姓，不可能每天去记录洛城物业公司的违约行为，全世界范围内都没有人做到，只能通过过往的图片和视频来证明洛城物业公司的违约行为；③上面图片除了关于卫生方面的图片现在无法现场查证，其它所有图片在小区内到处可以现场查证；④从上面提供的图片和视频、大部分的业主拒交管理费、广大业主揭竿而起游行示威维权、最后经过广大业主投票表决把洛城物业管理有限公司赶走，足以证明该公司的严重失职和违约，没有达到合同约定的要求；3.关于洛城物业管理有限公司提供服务的存在重大过失的解释。①从上提供的图片足以明证，洛城物业管理有限公司提供的服务已不只是有瑕疵，已经严重失职和违约违法，导致卫生脏乱、安全无保障，公共设施损坏严重，绿化苗木遭受破坏，违建泛滥，造成恶劣的后果，已经严影响广大主业的正常生活；②从大部分的业主拒交管理费、广大业主揭竿而起游行示威维权、最后经过广大业主投票表决把洛城物业公司赶走，足以证明该公司提供的服务是多么低劣；③洛城物业管理有限公司存在严重违约违法，所提供的服务与合同约定的价格不对等，不能再按合同约定的价格收费；④洛城物业管理有限公司提供的服务，不管是瑕疵还是重大缺陷，按《合同法》第一百一十一条都要承担违约责任，不能再按合同收费。4.关于物业提供服务内容的解释。①从合同约定，到实际操作，物业公司的主要职责是环境卫生管理、安防管理、绿化养护、公共设施维护、住宅装饰装修管理、车辆秩序管理、管理档栗管理，上面这些工作基本上就是物业管理服务的全部内容，洛城物业管理有限公司没有一方面做得好；②供电、供水、供气等，这些是都属于供电公司、自来水公司、燃气公司等各个所属公司负责，如果出现故障，物业公司也是只是负责通知相关专业公司，并无其它服务。5.关于物业费价格的解释。①本小区物业管理费收费价格1.2元／平方，看似不高，但是还有停车费、广告费等费用，停车是露天停车，基本上不需要作为成本，业委全同事也测算过，所有收入加起来利润还是非常可观：②2018年新物业招标时，以同样的价格和条件，引来雅居乐物业、奥园物业、时代物业、金地物业等一流知名的上市物业公司的竞争角逐，以他们的服务和成本尚有还理的利润空间，对于洛城物业管理有限公司这个物业公司，资质不足，投入欠缺，每年的利润可想而知；③以现在的物价，目前这些一流上市公司尚有合理的利润，按这个价格推到2005年，以当时的物价，堪称“暴利”；④有大量的业主拒交物业管理费，但洛城物业公司依然还赖着不走，他们并不是在为业主服务，而是还有利可图，也进一步佐证价格并不低。经审理查明：广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之二108的房屋登记在被告潘家志、严睿名下，该房屋为住宅，建筑面积117.9平方米。2005年8月29日，番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为甲方与广州市洛城物业管理有限公司（以下简称“洛城公司”）作为乙方签订了《物业管理合同》，约定甲方将番禺大石洛溪新城洛涛居南区A区在小区业主委员会未与物业公司签订物业管理委托合同前委托乙方实行业务管理，其中第二章约定委托管理事项：第四条、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、称重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；第五条、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、污水处理池、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、楼内消防设施设备等；第六条、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；第七条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；第八条、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括商业网点、小区会所、文化体育娱乐场所；第九条、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条、交通与车辆停放秩序的管理；第十一条、维护公共秩序，包括巡视、门岗值勤；第十二条、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收等相关资料；第十三条、组织开展社区文化娱乐活动；第十四条、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.根据相关法规允许收取的费用。第十五条、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出要求时，乙方应接受服务并合理收费；第十六条、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第十七条、其它委托事项：根据相关法规处理。第三章第十八条约定委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。第六章第二十二条约定物业管理服务费标准：洛涛居南区A区：1.2元/月/平方米的标准交纳物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。此后，案涉小区成立洛涛居南区业主委员会，2018年4月30日，洛城公司与洛涛居南区业主委员会进行了洛涛居南区物业服务项目的交接。2018年6月22日，洛浦街洛涛南社区居民委员会出具一份《证明》，载明：广州市洛城物业管理有限公司自2005年8月29日起进驻广州市番禺区洛普街洛溪新城访芳华花园洛涛居南区（A区），自2005年9月1日起进驻广州市番禺区洛普街洛溪新城访芳华花园洛涛居南区（B区），自进驻之日起至2018年4月30日期间一直为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，其中第二条约定甲乙双方一致确认，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定乙方于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并于2018年12月22日通过挂号信向被告潘家志、严睿寄送《债权转让及催缴费通知书》，洛城公司另于2019年9月23日通过EMS（邮件号码：1114245966577）向被告潘家志、严睿寄送《债权转让通知书》，该邮件于2019年9月25日由本人签收。两被告确认收到邮件，并称通过小区业主的相互告知清楚物业管理费的债权由洛城公司转让给审理中，原被告双方确认被告未缴纳2015年5月1日至2018年4月30日期间涉诉房屋的物业管理费。被告为证明其主张，提交图片作为证据，原告对被告提交的证据不予确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。涉诉《物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，本院予以确认。洛城公司有权根据《物业管理合同》对涉诉房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。涉诉房屋小区成立业主委员会后另行选聘物业公司，《物业管理合同》终止，洛城公司提供物业管理服务至2018年4月30日。洛城公司已对涉诉房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，两被告有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。又因洛城公司已于2018年6月26日将涉诉房屋所在小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权转让给原告并书面通知了两被告，故被告潘家志、严睿应向原告缴清2015年5月1日至2018年4月30日止的物业管理费5093.28元（141.48元/月×36月），对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。至于被告提出的洛城公司物业管理服务质量低劣、管理不善等问题。本院认为，洛城公司作为物业服务企业，其对涉诉房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。两被告所陈述的问题反映出洛城公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成根本违约或者存在折抵物业服务费的过错，故两被告以此抗辩其无需承担相应物业管理费用，本院不予采纳。原告另主张从2015年5月11日起按每日1‰的标准计算逾期支付物业管理费的滞纳金，考虑到洛城公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，对于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告潘家志、严睿应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年5月1日至2018年4月30日期间的物业管理费5093.28元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费27元，由被告潘家志、严睿负担。本判决为终审判决。审判员  陈芝茵二〇二〇年五月十九日书记员  禤庆华