山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁01民终5001号上诉人（原审被告）：周谊，女，1984年1月11日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张倩，女，1985年7月8日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：董庆壮，男，1987年5月29日出生，汉族，住济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩景稳，山东垠鹏律师事务所律师。上诉人周谊因与被上诉人张倩、董庆壮民间借贷纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，开庭进行了审理。上诉人周谊，被上诉人张倩，及被上诉人张倩、董庆壮的共同委托诉讼代理人韩景稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周谊上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实后依法改判驳回张倩、董庆壮的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张倩、董庆壮承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。一、一审法院未查明相关涉案事实，导致适用法律错误。张倩、董庆壮于2018年7月起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并且在该案第二次庭审过程中也已提出张倩、董庆壮主张的因违反法律强制性规定无效的理由，一审法院于2019年6月30日驳回了张倩、董庆壮的诉讼请求。根据民事诉讼一事不再理的原则，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。涉案协议实际签订日期为2017年9月，此时涉案房屋所在地的土地已经被征为国有，房屋所在地是否在签订协议时被征为国有意味着法律适用的不同，而一审法院未对此进行审查，导致适用法律错误。二、双方签订的合同系真实意思表示，买卖标的是征收所得的权益，协议不违反法律强制性规定。本案所涉协议是张倩、董庆壮明确了解履行协议可能面临的风险以及收益的情况下自愿与周谊签订的，并且已经实际履行，双方签订协议时涉案房屋土地已经被征为国有（不应当适用集体土地相关法律规定），并且正在拆迁，也就是说双方买卖的标的实际是征收所得收益，此种情况下签订的房屋买卖协议与一般的宅基地买卖是不同的，也并未侵犯集体土地经济组织成员的合法权益，实际该协议是双方权益的增减，并不影响集体和村集体成员的利益。张倩、董庆壮辩称，双方虽然签订了房屋买卖合同，并且已经实际履行完毕。但是，农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，宅基地所有权属于村集体，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，宅基地使用权只能在本集体内部流转，其主体只能是本集体经济组织的成员。涉案房屋宅基地所有权属于油牌赵村集体所有，周谊非油牌赵村村民，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权，所签订的房屋买卖合同因违反了法律强制性规定而自始无效。无论合同是否实际履行、是否履行完毕，合同都归于无效，无效合同不因合同签订后的主客观条件的变化而导致合同有效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查清事实的基础上，依法驳回周谊的上诉，维持原判。张倩、董庆壮向一审法院起诉请求：1.确认张倩、董庆壮与周谊于2017年2月16日签订的《个人房屋买卖协议书》无效；2.诉讼费用由周谊承担。一审法院认定事实：张倩与董庆壮系夫妻关序系。2003年3月31日，济南市槐荫区段店镇油牌赵庄村民委员（以下简称油牌赵庄村委会）收取吴光河宅基地承办费5000元，给吴光河划分宅基地一处。后吴光河将该宅基地转让给张倩。2017年2月16日，张倩以董庆壮名义与周谊签订《个人买房协议书》，约定董庆壮将拥有独立产权的位于油牌赵庄的房屋转让给周谊，转让价为38万元。张倩在该协议中签署“董庆壮”的姓名并在姓名上捺印。在本案审理过程中，张倩诉称合同系2017年2月16日签订，周谊辩称合同系2017年9月签订。周谊未提供任何证据予以证实。2017年9月23日，董庆壮出具收条一份，载明：今收到房屋款38万元。2017年12月17日，油牌赵庄村委会、济南市槐荫区住房保障和房产管理局、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处（甲方）与周谊（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方拆除乙方位于油牌赵庄住宅房屋，安置乙方现有人口2人；安置方式为购买，按每平方米3350元购买，购买面积188平方米；甲方向乙方支付费用共计房屋补偿费、院落包干费、搬家费、过渡安置费、奖励共计370619.5元。同日，油牌赵庄村委会与周谊签订《补充协议》，约定周谊在2017年12月25日之前签订协议并交验空房的，油牌赵庄村委会给予周谊2万元。12月31日，有关部门给周谊出具《拆迁验收合格单》。被拆迁房屋即周谊购买的房屋。2018年7月19日，张倩作为原告，以董庆壮、周谊作为被告向一审法院提起诉讼，诉称：董庆壮于2017年2月16日擅自将宅基地及地上房屋出卖给周谊，2017年9月23日，张倩在因拆迁丈量时，发现本属于自己的宅基地及房屋被董庆壮非法转让给周谊；请求：确认董庆壮与周谊于2017年2月16日签订的个人房屋买卖协议书无效。一审法院于2019年6月30日作出（2018）鲁0104民初4538号民事判决，认为：张倩要求确认董庆壮与周谊所签订的合同为无效合同，但根据鉴定结果，该涉案合同中“董庆壮”的名字及手印均为张倩代签、代捺，当事人没有提供证据证实张倩接受委托订立合同，因此，董庆壮与周谊之间不存在合同关系，故张倩要求确认董庆壮与周谊于2017年2月16日签订的《个人买房协议书》无效，既无事实亦无法律依据，该请求不予支持。由于张倩的行为，致使周谊支付鉴定费6500元，该费用应由张倩负担，因周谊已经支付，故张倩应予以赔偿。遂判决：一、张倩于判决生效之日起十日内赔偿周谊鉴定费6500元。二、驳回张倩的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。一审法院认为，农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故张倩以董庆壮名义与周谊签订的《个人买房协议书》在处分房屋的基础上对宅基地使用权也进行了处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无法取得。周谊不具备油牌赵庄集体经济组织成员的身份，亦不能通过买卖方式取得涉案土地上房屋的所有权，张倩以董庆壮名义与周谊签订的买卖合同违反了法律规定，系无效合同。张倩、董庆壮的请求符合法律规定，予以支持。周谊的辩称理由于法无据，不予支持。判决：张倩以董庆壮名义与周谊所签订的、落款日期为2017年2月16日的《个人买房协议书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由周谊负担。本院审查查明，张倩、董庆壮于二审中陈述称，起诉请求确认合同无效的目的是为了获得房屋拆迁补偿款及低价购买回迁房的权利，让政府重新与其签订合同，按一户多宅的方案补偿得到的利益比现在多。双方当事人均认可，本案涉争房屋已被拆除。周谊已领取全部补偿款。以上事实，由二审庭审笔录在案为凭。本院认为，双方当事人签订《个人买房协议书》后，油牌赵庄村委会、济南市槐荫区住房保障和房产管理局、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处与周谊已经签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，油牌赵庄村委会与周谊签订了补充协议，系对周谊所购房产获得补偿款合法性的确认。周谊已领取了全部拆迁补偿款，拆迁补偿协议已实际履行。虽然双方当事人签订了房屋买卖协议，但协议的实质目的系房屋拆迁补偿利益的转移，而非对房屋及宅基地的占有使用。张倩起诉请求确认合同无效的目的是为了获得房屋拆迁补偿款及低价购买回迁房的权利，因此，双方当事人争议的根本问题为房屋拆迁补偿利益的主体资格。关于房屋拆迁补偿利益的主体资格问题，应当由油牌赵庄村委会、济南市槐荫区住房保障和房产管理局、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处予以确定，属于拆迁协议争议解决的问题，不属于人民法院审理民事案件的受理范围，故本案应当驳回张倩、董庆壮的起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初5134号民事判决；二、驳回张倩的起诉。一审案件受理费100元，减半收取50元，退回张倩、董庆壮；周谊预交的二审案件受理费100元，予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 员  褚 飞二〇二〇年五月二十五日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月