山东省惠民县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1621民初1136号原告：叶三支，男，1971年6月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，委托诉讼代理人：吴南海，福建义全律师事务所律师。被告：山东嘉鼎祥置业有限责任公司，住所地：惠民县城东关大街66号，统一社会信用代码：913716000713352897。法定代表人：丁加煌，董事长。委托诉讼代理人：尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵阳，山东尹增栋律师事务所律师。原告叶三支与被告山东嘉鼎祥置业有限责任公司（以下简称“嘉鼎祥公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶三支的委托诉讼代理人吴南海，被告嘉鼎祥公司的委托诉讼代理人尹增栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶三支向本院提出诉讼请求：1、判决被告嘉鼎祥公司立即支付原告叶三支逾期交房违约金暂计算至起诉之日约为6480000元（以购房款36494442元为基数，自2016年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类借款利率计算逾期交房违约金；自2019年8月20日起至被告实际交房给原告叶三支之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期交房违约金）；2、本案的诉讼费用由被告嘉鼎祥公司承担。事实与理由：2015年7月17日，原告叶三支与被告嘉鼎祥公司签订《商品房买卖合同》20份，约定原告叶三支购买被告嘉鼎祥公司开发的位于山东省滨州市惠民县南门大街以东、东门大街以南的鼎盛国际广场D2#112、D3#101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、120等店铺20间，建筑面积分别为185.1、191.53、157.68、155.33、180.68、180.68、155.33、155.33、149.47、149.47、155.33、155.33、155.33、155.33、155.33、155、197.76、112.48、207.6平方米，建筑面积合计3265.42平方米，20间店铺总价款为36494442元。合同确定商品房预售许可证号分别为：惠房开预字第2014-0016号及惠房开预字第2014-0017号。上述20份《商品房买卖合同》签订之后，已经按照合同约定在惠民县房屋登记部门办理好商品房买卖合同登记备案手续。双方在《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经单体验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理“2、由于出卖人造成延期交房，逾期超过90日后，出卖人向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”2015年7月20日，原告叶三支出具承诺函，同意将上述商品房的交付期限改为2016年5月31日，在此时间之前不计算嘉鼎祥公司的逾期交房违约责任。合同签定之后，原告叶三支按约定支付完毕上述20间店铺的总房款36494442元。但是，被告嘉鼎祥公司并没有按照约定时间在2016年5月31日前将上述20间店铺交付原告叶三支使用，且至今没有交房，违约持续，依法应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共合同合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，原告缴纳了36494442元购房款，至今已经四年多，被告尚未完成交房义务，合同约定被告按房价款万分之三支付违约金的数额为109348.33元，相比较原告叶三支的实际损失即已支付购房款的贷款利息损失（按年贷款利率4.75%计算，每年利息损失达170多万元）来说，约定的违约金数额明显偏低，显失公平，应予以适当调整增加，调整为以原告叶三支已付购房款总额364494442元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，2019年8月20日之后，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。经计算，上述逾期交房违约金计算至起诉之日约为6480000元。据此，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告嘉鼎祥公司辩称，1、原被告之间并非真实的意义上的商品房买卖合同关系，涉案的商铺是在本案原告退股时应当撤走的股金我方同意以房抵债，目前因为涉案的房产已经无法实际交付，故按照最高人民法院的相关司法解释，应当告知本案原告按债权债务关系变更诉讼请求，如原告拒不变更，应依法驳回其起诉。2、退一步讲，按照双方签订的商品房买卖合同，我方如果存在违约的话，也只能承担总购房款万分之三的违约金，原告方主张适当调整并不符合法律规定，更何况双方签订的商品房买卖合同应属无效。3、由于涉案的工程已经被山东省高级人民法院判决施工合同无效，同时惠民县人民政府也以通知我方解除了该项目的开发合同，因此，原告主张的商品房买卖合同属于根本无法履行的合同，在这种情况下，原告明知无法履行而仅起诉主张违约金的做法明显不应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2015年7月17日，原告叶三支与被告嘉鼎祥公司签订《商品房买卖合同》20份，约定原告叶三支购买被告嘉鼎祥公司开发的位于山东省滨州市惠民县南门大街以东、东门大街以南的鼎盛国际广场D2#112、D3#101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、120等店铺20间，建筑面积分别为185.1、191.53、157.68、155.33、155.33、180.68、180.68、155.33、155.33、149.47、149.47、155.33、155.33、155.33、155.33、155.33、155、197.76、112.48、207.6平方米，建筑面积合计3265.42平方米，20间店铺总价款为36494442元。上述20套商品房是由原告叶三支、被告嘉鼎祥公司、第三人丁丽红签订三方协议，约定嘉鼎祥公司同意配合丁丽红、叶三支办理解除协议，并与叶三支就解除后的商品房签订新的《商品房买卖合同》。原告叶三支购买20套商品房的款项由嘉鼎祥公司从退还给丁丽红的购房款中直接抵扣，原告已付清了全部商品房购房款36494442元。合同约定交付期限为2015年12月31日前，并约定出卖人逾期交房的违约责任，但被告至今未向原告交付鼎圣国际广场的20套商品房。2、涉案20套商品房具有预售许可证（证号为惠房开预字第2014-0016号、惠房开预字第2014-0017号），原被告重新签订了商品房买卖合同，双方并就此商品房的买卖办理了网签。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是原被告双方的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经庭审查明，涉案商品房在签订买卖合同时，已经取得预售许可证明，且原被告双方就此商品房的买卖已经进行了网签。在不存在其他无效事由的情况下，原被告签订的《商品房买卖合同》依法有效，原被告双方均应当按照该合同的约定履行。关于原被告约定的违约金是否过低的争议焦点，双方在《商品房买卖合同》中已经约定了违约责任的承担方式，即“由于出卖人造成延期交房，逾期超过90日后，出卖人向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行”，原告依约全额支付房款后，被告应当在2015年12月31日前向原告交付房屋，被告至今未能向原告交付房屋，依法应当承担违约责任。按照该约定，被告仅需支付违约金109348.33元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中，原告缴纳36494442元购房款四年后，被告支付违约金的数额为109348.33元，显失公平，应予适当调整，故对原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张其承诺将交房期限改为2016年5月31日，在此期间之前不计算嘉鼎祥公司的违约责任，是其对个人权利的合法处分，符合法律规定，该违约金应当自2016年8月30日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告山东嘉鼎祥置业有限责任公司自2016年8月30日起至本判决生效之日止，以36494442元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告叶三支支付违约金，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告叶三支的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57160元，减半收取28580元，由被告山东嘉鼎祥置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  郭树范二〇二〇年五月二十八日法官助理马峥峥书记员谢燕飞