辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异532号案外人：孟庆芳，女，1964年4月21日出生，汉族，住址广东省深圳市南山区。申请执行人：中国建筑一局（集团）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：罗世威，该公司董事长。被执行人：沈阳乾润置业有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人：张孔胜，该公司经理。在本院执行申请执行人中国建筑一局（集团）有限公司与被执行人沈阳乾润置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孟庆芳对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人建设工程施工合同纠纷一案，依据辽宁省高级人民法院（2018）辽民终562号民事判决书，本院于2019年1月3日立案执行，执行案号为（2019）辽01执44号。在诉讼中，本院于2017年7月13日保全查封沈阳乾润置业有限公司其中位于沈阳市××区××号（××、××）两户的房屋。在执行中，本院于2020年3月9日作出公告，其中将对被执行人沈阳乾润置业有限公司位于沈阳市沈北新区两户的房屋及土地使用权进行评估拍卖。案外人请求解除对上述房屋的查封，停止评估拍卖。理由为：2017年4月29日，案外人向沈阳乾润置业有限公司购买位于沈阳市沈北新区房产，建筑面积2212.46平方米，单价每平方米4000元，总价8,849,840.00元。案外人陆续向沈阳乾润置业有限公司账户和其指定的账户支付780万元，购房款绝大部分支付完毕。案外人督促办证及交付，但沈阳乾润置业有限公司告知因中国建筑一局（集团）有限公司的原因一直未能竣工验收，故无法办证及交付。案外人认为其已经支付几乎全部购房款，未办证过错不在案外人，法院不应查封，更不能处置。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人已经满足上述条件，因案涉房屋尚未竣工，沈阳乾润置业有限公司不能办证也不能交付，案外人已经支付全款，对未能占有和过户无过错。为证明其主张，案外人提供如下证据：（一）落款日期标注为2013年10月31日的《商品房预售许可证》中记载：开发单位为沈阳乾润置业有限公司，项目名称为金融科技产业园一期。（二）落款日期标注为2017年4月29日的《产业园物业销售合同》中记载：孟庆芳以8,849,840元向沈阳乾润置业有限公司购买乾润·金融科技产业园一期09号楼，暂定编号沈北新区，用途为办公，建筑面积共2212.46平方米的房屋。（三）《孟庆芳支付房款明细》表单中记载：自2017年6月28日至2019年2月20日，29笔金额合计为6300000元，收款账户分别为沈阳乾润置业有限公司、沈阳丰嘉科技有限公司。《鹏正投资代孟庆芳支付房款明细》表单中记载：2017年10月24日和2017年12月5日，15笔金额合计为1500000元，收款账户为沈阳丰嘉科技有限公司。总计7800000元。（四）《中国工商银行股份有限公司深圳海岸城支行凭证》中记载：孟庆芳卡号62×××23账户向沈阳乾润置业有限公司汇款3笔，向沈阳丰嘉科技有限公司汇款26笔。（五）《中国工商银行深圳市分行客户回单》中记载：深圳鹏正投资有限公司卡号40×××52账户向沈阳丰嘉科技有限公司汇款15笔，摘要为往来款。（六）落款人为沈阳丰嘉科技有限公司、沈阳乾润置业有限公司及落款日期为2017年6月1日的《情况说明》中记载：沈阳乾润置业有限公司现账户被封，根据律师建议，临时借用沈阳丰嘉科技有限公司账户使用，账号为95×××98。时间从2017年6月到账户解封止，发生款项以对账单为准。业务内容为缴纳员工保险，支付农民工工资，往来款项等。（七）落款人为深圳鹏正投资有限公司及落款日期为2020年3月10日的《代付款证明》中记载：深圳鹏正投资有限公司于2017年10月24日和2017年12月5日由银行转账汇款15笔至沈阳丰嘉科技有限公司账户（沈阳乾润置业有限公司指定账户），共计人民币150万元。该款项系由深圳鹏正投资有限公司代孟庆芳支付给沈阳乾润置业有限公司的购房款。（八）（2019）最高法民申2301号民事裁定书中记载：“本案中，乾润公司并未提出工程质量问题的反诉，亦未就工程质量问题申请鉴定。案涉工程系因未完工而未进行竣工验收，乾润公司不能证明系因工程质量存在问题导致未竣工验收合格。故，二审判决参照案涉施工合同及补充协议的约定并结合鉴定情况，判令乾润公司就已完工部分的建设工程进行折价补偿，不违反法律规定，亦具有事实依据。”本院查明，上列当事人建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月30日作出（2017）辽01民初351号民事判决书，判决主文内容为：“一、沈阳乾润置业有限公司（反诉原告）与中国建筑一局（集团）有限公司（反诉被告）于2013年7月1日签订的《金融科技产业园一期工程施工合同》及2014年8月18日《金融科技产业园一期施工合同补充协议》继续履行；二、驳回原告中国建筑一局（集团）有限公司的诉讼请求；三、驳回中国建筑一局（集团）有限公司（反诉被告）其他诉讼请求。”中国建筑一局（集团）有限公司不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年11月9日作出（2018）辽民终562号民事判决书，判决主文内容为：“一、撤销沈阳市中级人民法院（2017）辽01民初351号民事判决；二、确认沈阳乾润置业有限公司与中国建筑一局（集团）有限公司签订的《金融科技产业园一期工程施工合同》及《金融科技产业园一期施工合同补充协议》无效；三、沈阳乾润置业有限公司于本判决生效后十五日内给付中国建筑一局（集团）有限公司工程款33942003.75元；四、沈阳乾润置业有限公司于本判决生效后十五日内给付中国建筑一局（集团）有限公司工程款33942003.75元的利息（以本金33942003.75元为基数，从2017年4月27日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；五、中国建筑一局（集团）有限公司对其承建的金融科技产业园一期工程在33942003.75元范围内享有优先受偿权；六、驳回中国建筑一局（集团）有限公司其他诉讼请求；七、驳回沈阳乾润置业有限公司反诉请求。”沈阳乾润置业有限公司不服申请再审，最高人民法院于2019年6月27日作出（2019）最高法民申2301号民事裁定书，裁定驳回沈阳乾润置业有限公司的再审申请。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，根据作为本案执行依据的（2018）辽民终562号民事判决书的记载，申请执行人中国建筑一局（集团）有限公司对其承建的金融科技产业园一期工程在33,942,003.75元范围内享有优先受偿权，而本院查封的案涉房屋的性质并非住宅，且尚未交付案外人占有，因此，案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人孟庆芳的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  史永成审 判 员  郑竹玉代理审判员  高 聪二〇二〇年五月九日书 记 员  金婷婷