山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初6455号 原告：荀庆娥，女，1943年4月2日出生，汉族，居民，住平邑县。 原告：陈山峰，男，1972年3月11日出生，汉族，居民，住平邑县。 原告：陈山凤，女，1963年7月27日出生，汉族，居民，住平邑县。 原告：陈山霞，女，1969年7月10日出生，汉族，居民，住平邑县。 四原告委托诉讼代理人：常开民，山东平大律师事务所律师。 被告：武卫国，男，1972年7月23日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：乔玉笛，山东众甫律师事务所律师。 第三人：平邑县居民委员会，地址：平邑街道金城社区。统一社会信用代码：55371326Ｂ4841195Ｘ0。 法定代表人：王强，村主任。 委托诉讼代理人：丁存丽，山东鲁南律师事务所律师。 原告荀庆娥、陈山峰、陈山凤、陈山霞与被告武卫国、第三人平邑县居民委员会（以下简称金城居委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈山凤、陈山霞及四原告委托诉讼代理人常开民，被告武卫国及其委托诉讼代理人乔玉笛，第三人金城居委会的委托诉讼代理人丁存丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 荀庆娥、陈山峰、陈山凤、陈山霞向本院提出诉讼请求：1.确认武卫国与陈山明于2012年10月9日签订的房屋买卖合同无效；2.确认陈万芝购买的原平邑县河加工厂上建造的房屋和院落归四原告共同所有；3.案件受理费、保全费由武卫国承担。事实和理由：1993年6月3日，荀庆娥之夫陈万芝购买原平邑县河加工厂厂房及院落一处（堂屋三间、南屋三间），购买后陈万芝和荀庆娥居住，1999年陈万芝去世，荀庆娥居住至今。2019年9月兴水河片区改造，该房屋在拆迁范围内，荀庆娥去居委会问询得知，其中居住的房屋被其子陈山明于2012年10月9日抵押给武卫国，金城居委会和武卫国签订了拆迁补偿协议。因该房屋及院落是荀庆娥和陈万芝的共同财产，陈山明无权处分，陈万芝去世后，该财产没有分割，其继承人对该房屋享有权利，故请法院支持诉求。 武卫国辩称，1.本案涉及的房屋及院落坐落在平邑县，该社区是原平邑镇三村二，根据我国的土地政策，农村宅基地属于村集体所有，购买农村房屋需是本村集体经济组织成员，外村村民不能购买本村房屋，否则买卖属于无效，本案的原告荀庆娥及陈万芝都不是原三村二村民，无权购买涉案房屋及院落，买卖行为无效。2.2012年10月9日，陈山明同武卫国签订了房屋买卖合同，武卫国系该村村民，陈山明在出卖该房屋时，居住在该房屋，武卫国相信该房屋是陈山明的，是善意购买，陈山明也属于表见代理，该房屋买卖合法有效。3.2012年10月9日，武卫国和陈山明达成了房屋买卖协议后，已经占有涉案房屋，荀庆娥等从未提出异议，从本次拆迁及前期的村委组织测量等，都是由武卫国签订确认，涉案房屋应当属于其所有。自2012年10月9日房屋买卖至今，已超过3年，荀庆娥没有向武卫国主张过权利，已过诉讼时效，请法院依法驳回荀庆娥等对武卫国的诉讼请求。 金城居委会述称，涉案住宅位于平邑兴水河沿岸棚户区改造范围内，2014年我单位实施旧村改造时，已与武卫国签订了拆迁补偿协议，由于种种原因，旧村改造没有实施，现在兴水河棚户区改造开始实施，我们又与武卫国就涉案宅基签订了拆迁补偿协议，至于宅基物权是否发生变更，我们尊重法院的判决，并按照相应的棚改政策最终进行给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原平邑县平邑镇三村二村民委员会证明及交款凭证一份（均为复印件），证实1993年6月3日陈万芝以4000元购买河加工厂的事实，当时的村委会成员闫志美等四人为经办人，荀庆娥等对涉案土地上建造的房屋及院落拥有合法的所有权。武卫国对证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为荀庆娥等提供的是复印件，不予认可，不能证实其对涉案房屋及土地享有权利。金城居委会对真实性有异议，表示未能查阅到收入凭证及证明在居委会的存档备案 2.陈山明与武卫国签订的房屋买卖合同及买卖合同附件，证明2012年10月9日陈山明向武卫国借款15万元并以房屋担保的事实。武卫国对证据真实性予以认可，认为该宗证据可以证实房屋买卖行为合法有效，涉案房屋应归武卫国所有，拆迁补偿也应由其享有，荀庆娥等的举证目的不能成立，双方之间不是民间借贷，而是真实的房屋买卖。金城居委会对证据无异议。 经荀庆娥等申请，本院对上述证据1中的经办人、原平邑镇三村二支部书记闫志美调查询问，闫志美确认证据1中记载的内容属实，同时闫志美作为上述证据2的证明人，认可证据2房屋买卖合同附件为其书写。本院对上述两宗证据的证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年6月3日，原平邑县平邑镇三村二村民委员会为陈万芝（荀庆娥之夫，陈山峰、陈山凤、陈山霞之父）出具证明，内容为：“河加工厂，因长年失修无使用价值，经村两委研究同意，卖给陈万芝修整居住，此处东西11米，南北16.6米，上有堂屋三间，南屋三间（草房），计人民币肆仟元整，当支不欠，恐后无凭，立字为证。四至：东至常家瑞，西至路，南至河道，北至原石坝。”上述协议所涉房屋交付后，陈万芝、荀庆娥在内居住，1999年，陈万芝去世，2003年，原房屋倒塌，荀庆娥在其子女帮助下建造瓦房四间、南屋两间。 2012年10月9日，陈山明（甲方，陈万芝、荀庆娥之子）与武卫国（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定“将位于三村二兴水河北、板桥西房宅一位，卖给乙方”，“一、房宅东西12米，南北20米，计地0.36亩，上有堂屋四间，门窗、水电俱全。二、房宅价格15万元，当交不欠。三、四至分明：东至常家瑞、西至路口、南至河、北至空地。”双方于当日又签订《房屋买卖合同（附件）》，内容为：“陈山明将房宅以壹拾伍万元价格卖给武卫国，待陈山明还齐武卫国借款后，房屋买卖合同作废、终止。”2013年1月，陈山明去世，涉案房屋仍由荀庆娥居住、使用。2019年，平邑县兴水河沿岸片区房屋征收，涉案房屋在征收范围内，金城居委会将涉案房屋的产权人确定为武卫国，并与武卫国签订《征收补偿安置协议》，荀庆娥等以其诉讼请求诉至本院。 本院认为,本案当事人争议的焦点在于，1.陈山明与武卫国签订的《房屋买卖合同》的效力；2.涉案房屋的所有权归属。 从陈山明与武卫国签订的《房屋买卖合同》及其附件的内容来看，陈山明与武卫国之间实际为借贷关系，双方约定借款还清后，房屋买卖合同作废、终止，故房屋买卖行为实质上是借款担保行为，且是在借贷行为发生、借款期限尚未届满时设立的担保。因双方之间真实意思表示是借贷关系的建立，虽签订了形式上的买卖合同，但缺乏房屋买卖的合意。根据本院查明的事实，争议房屋坐落土地上的原有房屋，是陈万芝生前与原平邑镇三村二村委交易所得，陈万芝去世后，原有房屋倒塌，荀庆娥在其子女帮助下建造涉案房屋，没有证据证明陈山明对涉案房屋享有所有权或处分权，当然也无权就涉案房屋的买卖设立借款担保。在陈山明与武卫国签订协议后，直至房屋被拆除，涉案房屋一直由荀庆娥占有、使用，陈山明与武卫国之间的房屋买卖合同未履行。武卫国关于其系善意购买，陈山明为表见代理，且涉案房屋已交付的抗辩主张没有事实依据，本院不予采纳。综上，陈山明与武卫国签订的《房屋买卖合同》，不是双方的真实意思表示，陈山明始终未取得合同所涉房屋的处分权，该房屋买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力，当事人提起确认合同无效之诉，是请求人民法院对合同效力作出否定性评价的诉讼，属于确认之诉，不受诉讼时效制度的限制，武卫国辩称荀庆娥等四人的请求已超过诉讼时效，本院不予采纳。 涉案房屋虽为陈万芝去世后荀庆娥在其子女帮助下建造，但因未办理房屋所有权登记，且坐落土地系金城居委会集体土地，荀庆娥等四人要求确认涉案房屋及所在院落归其所有，本院不予支持。涉案房屋现已被征收拆除，因搬迁所享补偿利益的归属或分割不属于本案审理范围，权利人应另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 一、荀庆娥、陈山峰、陈山凤、陈山霞的亲属陈山明与武卫国于2012年10月9日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回荀庆娥、陈山峰、陈山凤、陈山霞的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，保全费2520元，均由武卫国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  商海波 审 判 员  彭 欣 人民陪审员  馆郭晓 二〇二〇年五月二十六日          法官助理徐翠翠 书记员刘续亮