上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初18532号原告(反诉被告)：四川明炬(上海)律师事务所，住所地上海市普陀区。负责人：彭慧英。委托诉讼代理人：吴欣源，上海沪紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鑫，上海汇筠律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海晟融集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄伟民，职务董事长。委托诉讼代理人：刘红亮，上海东方环发律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳。原告四川明炬(上海)律师事务所(以下简称“明炬律所”)与被告上海晟融集团有限公司(以下简称“晟融集团”)及反诉原告上海晟融集团有限公司与反诉被告四川明炬(上海)律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)四川明炬(上海)律师事务所的委托诉讼代理人吴欣源、潭鑫与被告(反诉原告)上海晟融集团有限公司的委托诉讼代理人刘红亮、刘琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告四川明炬(上海)律师事务所向我院提出本诉诉讼请求：1.被告退还房屋租赁押金人民币63333元(以下币种均为人民币)；2.被告退还2018年10月22日至2018年11月21日免租金63333元；3.被告赔偿以上两笔款项共计126666元，自2018年11月21日起至2019年8月20日止利息损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算。自2019年8月21日至判决之日止，按照LPR计算；4.被告开具房屋租金的增值税专用发票。5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告负责人与被告于2017年签订租赁合同，约定原告租赁被告位于上海市普陀区凯旋北路XXX号清水湾大酒店17楼的房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限为2017年11月22日起至2018年11月21日，租赁合同第三条第三款规定：“甲方同意2018年10月22日至2018年11月21日为免租期，减免租金为63333元，该63333元免租金甲方在租赁期第十二个月时退还给乙方。”同时约定，“合同签订当日，乙方即向甲方支付房屋租赁押金63333元……租赁期满或合同终止时，甲方确认乙方履行了合同规定的义务，符合退还押金的条件后，应及时为乙方办理租赁押金退还的手续，并将押金无息退还乙方。”租赁合同签订后原告负责人依约向被告支付了相应的押金及租金，现租赁合同已经于2018年11月21日履行完毕，被告对房屋进行了验收，并签署了办公设施登记交接单，确认了房屋的状态，合同履行完毕后，原告负责人数次向被告主张返还押金及免租期房租，但被告一直予以推诿，因沟通无果，故诉至法院请求判如所请。被告上海晟融集团有限公司辩称，押金和免租金是可以返还的，只是按照合同约定应当扣除部分费用，包括水电费和保洁费。原告私自拆装原系争房屋，造成家具损坏、吊顶拆卸，构成损失，系争房屋存在损坏、形状有大的改变，原告应当将系争房屋恢复原状，若不恢复原状，原告应该赔偿我们恢复原状的损失。反诉原告上海晟融集团有限公司向我院提起反诉诉讼请求：1.反诉被告赔偿反诉原告装修损失73369.6元；2.反诉被告支付反诉原告保洁费30000元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年11月签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告，年租金为760000元，反诉被告同意每月支付保洁工费用2500元，租赁期间，未经反诉原告同意，不得擅自对租赁房屋改、扩、搭建，如反诉被告搬离时，破坏房屋正常使用功能和墙面外观的，应当对租赁房屋进行修复或者恢复原状。合同履行过程中，反诉被告未经反诉原告同意的情况下擅自破坏房屋的装修，在搬离时也拒不恢复原状，其行为已严重违反合同约定，应当承担相应的法律责任。反诉被告四川明炬(上海)律师事务所辩称，反诉被告没有对系争房屋进行装修或者改建，双方办理交接的流程经过双方的认可，办公设备没有损坏，均签收了登记表、交接单。不同意支付恢复原状的费用；反诉原告没有提供保洁服务，保洁人员仅仅对大楼公共区域进行打扫，并没有对系争房屋内进行打扫，所以不同意反诉原告的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年11月10日，晟融集团作为出租方(甲方)与明炬律所作为承租方(乙方，由法定代表人彭慧英签署)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将系争房屋出租给乙方，乙方作为商业办公之用；租赁期限自2017年11月22日起至2018年11月21日止；年租金为760000元；甲方同意2018年10月22日至2018年11月21日为免租期，减免租金63333元，该63333元免租金甲方在租赁期第十二个月时退还给乙方；合同签订当日，乙方即向甲方支付房屋租赁押金63333元，甲方开具相关收据给乙方。租赁期满或合同终止时，甲方确认乙方履行了合同规定的义务，符合退还押金的条件后，应及时为乙方办理租赁押金退还的手续，并将押金无息退还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水费、电费、甲方每月承担1500元，超出部分由乙方承担，甲方代为收取并支付；乙方同意每月支付保洁工费用2500元，其余保洁工费用全额由甲方承担；租赁期间，乙方不得擅自改、扩、搭建。如需作功能性调整，必须事先征得甲方同意。租赁期满或租赁合同终止之日，乙方应即无条件将该房屋完好返还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租赁合同约定的日租金的三倍向甲方支付超期占用费；乙方返还该房屋时，应保持该房屋正常使用状态，有损坏的应予修复，并经甲方验收认可。不影响房屋正常使用和墙面外观的可移动物则由乙方在合同终止前自行搬迁。如乙方在搬迁时破坏房屋正常使用功能和墙面外观的，乙方应对该房屋进行修复或恢复原状。乙方添置或调换甲方原有的办公家具的，此家具应留归给甲方，甲方不做经济补偿。合同签订后，晟融公司按约定交付了系争房屋，明炬律所支付租金760000元，押金63333元，未支付保洁费。2018年5月18日，晟融公司代表在《晟融集团(明炬律所租赁区域)办公设施登记表》中对系争房屋的办公设施进行登记，在《晟融集团门钥匙发放、回收登记表》中将门钥匙发放回收情况进行登记。2018年7月13日，明炬律所代表该登记表上使用单位处签字确认。2018年11月21日，晟融公司代表与明炬律所代表对系争房屋的办公设施、门钥匙进行交接、并在《晟融集团(明炬律所租赁区域)办公设施登记表》、《晟融集团门钥匙发放、回收登记表》上签字确认。2019年7月，系争房屋另行出租他人。反诉部分查明事实同本诉。审理中，关于明炬律所是否对房屋进行改、扩、搭建等情况，晟融公司在本、反诉中各提供照片一组，以证明办公室的吊顶拆掉、大办公区的办公隔断，15个工位的卡座也拆掉，更换了前台背景墙，走廊隔断的装饰玻璃被拆掉、办公室的腰线贴膜也更换了，更换走廊大理石。经质证，明炬律所仅认可其中部分照片的真实性，但无法确认是否为公共区域或同一拍摄地点，且根据照片所示，明炬律所仅在玻璃上加了百叶窗，并不存在私自搭建、改装，即使存在部分改动也是经过晟融集团或者产权人同意的改动，工位和格子间均在交接单上确认无异议。关于恢复原状的费用，系争房屋已另行出租，吊顶也重新装修，晟融集团提供一份报价单。明炬律所认为，该报价无第三方鉴定意见，也没有支付发票、合同、支付凭证，是晟融公司单方出具，不予认可。关于保洁费用，明炬律所陈述，保洁人员只是对大楼公共区域进行打扫，晟融集团根本没有派人对系争房屋内部进行打扫，公司的打扫都是前台行政人员一个人做的。晟融集团陈述，除了公共区域外，由公司聘请员工对17楼整层进行打扫，保洁时间为上午7时30分至10时，下午为15时至17时30分，包括垃圾清理、卫生间的打扫。本院认为，晟融集团与明炬律所均确认双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同》对各方具有约束力，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本诉部分，现合同履行期限届满，双方亦办理了房屋交接手续，晟融集团应当按照合同约定的免租金和押金的退还条件，即于合同届满、房屋交接之后日将免租金63333元和押金63333元退还明炬律所。至于明炬律所要求晟融集团开具增值税发票的诉请，无合同与法律依据，亦不属于民事案件的受理范围，故对该项诉请，本院不予支持。反诉部分，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。鉴于目前双方确认各自的工作人员在系争房屋交接时签署了办公设施、门钥匙发放、回收登记表等书面材料的情况，晟融集团作为系争房屋的出租方应当对明炬律所存在破坏房屋正常使用功能和墙面外观的装修或者私自改、扩、建等行为提供充分的证据予以证明，然两次庭审中，晟融集团仅提供了部分照片，其中仅有部分能够提供原始拍摄载体，部分照片拍摄于2018年11月3日和15日，均早于交接日期，加上晟融集团表示其在租期内就知道明炬律所对系争房屋做了改动，若晟融集团在明知系争房屋存在装修破坏的前提下仍旧妥善办理了房屋交接手续也与常理不合，结合晟融集团自述系争房屋现已于2019年7月另行出租并重装吊顶等情况，本院对于晟融集团主张装修损失的反诉诉请，难以支持。关于保洁费用，根据合同约定，明炬律所应当按照每月2500元支付保洁工费用，在合同未对保洁范围和内容进行更为详细的约定，明炬律所仅认可公共部位的清扫，但未能提供证据推翻保洁费用约定，结合晟融集团对保洁时间、范围、内容的陈述，本院对明炬律所陈述由前台行政人员一人承担所有保洁业务而从未接收晟融集团提供的保洁服务的陈述，难以采信，故对于晟融集团的该项反诉诉请，予以支持。关于明炬律所主张利息的本诉诉请，缺乏合同依据，且加之双方尚有费用未结清，本院对该项诉请，难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海晟融集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告四川明炬(上海)律师事务所退还押金人民币63333元；二、被告上海晟融集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告四川明炬(上海)律师事务所退还免租金人民币63333元；三、对原告四川明炬(上海)律师事务所的其余诉讼请求，不予支持；四、反诉被告四川明炬(上海)律师事务所应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海晟融集团有限公司支付保洁费用人民币30000元；五、对反诉原告上海晟融集团有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2833元，减半收取计人民币1416.5元，由被告上海晟融集团有限公司负担。本案反诉受理费人民币1184元(已减半收取)，由反诉原告上海晟融集团有限公司负担人民币839元，四川明炬(上海)律师事务所负担人民币345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年五月二十五日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。