文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4447号原告：张会英，女，1973年12月17日出生，汉族，住重庆市忠县。原告：谢小平，男，1974年9月25日出生，汉族，住重庆市忠县。二原告共同委托诉讼代理人：王家彬，系重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者。被告：张凡，男，1969年10月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：何春燕，女，1970年4月1日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：张浩，女，1975年2月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：张晓，女，1971年2月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告张凡、何春燕、张浩、张晓的共同委托诉讼代理人：周勇生，系重庆胜锐律师事务所律师。被告：忠县自创置业代理有限公司，住所地重庆市忠县忠州大道红星中路11号，统一社会信用代码915002335771832943。法定代表人：杨雪梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐小平，男，系公司员工。原告张会英、谢小平与被告张凡、何春燕、张浩、张晓、忠县自创置业代理有限公司（以下简称“自创置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序审理，因被告张晓、张凡、何春燕下落不明，本案转为普通程序审理，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告张会英、谢小平及二原告共同委托诉讼代理人王家彬，被告张凡、何春燕、张浩、张晓的共同委托诉讼代理人周勇生，被告自创置业的委托诉讼代理人唐小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张会英、谢小平向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除被告张凡、何春燕委托被告张晓与原告于2013年10月21日签订的《房屋买卖合同》。2、依法判决五被告退还二原告购房款168800元、税款10000元。3、依法判决被告自创置业退还二原告所交的中介费4000元。4、依法判决五被告赔偿二原告以178800元为本金，从2013年10月28日起至退还178800元为止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。5、本案诉讼费用由五被告承担。庭审中,原告将诉讼请求中第四项利息计算标准变更为从2013年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起至退还178800元止按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价计算利息。事实及理由：2013年10月27日，二原告与被告张凡、何春燕的委托代理人张晓及被告自创置业签订了房屋买卖合同，合同约定二原告购买被告张凡、何春燕所有的位于忠县XX镇XX路XX号住房一套，合同签订后二原告于2013年10月27日向被告自创置业支付购房款130000元，于2013年10月28日向自创置业支付购房款38800元，于2015年10月28日前向自创置业支付购房税款30000元，后退了20000元。二原告向自创置业支付中介费4000元，被告将所购买的房屋交付给二原告后，原告就对该房屋进行了装修并入住。2014年1月15日张浩向原告出具承诺书，承诺原告所购买的忠县忠州镇滨江路32号1-1-14-14-4号房屋在2014年2月18日过户，超出约定期限每日违约金每套100元，但被告张浩没有按照承诺履行。五个被告均没有告诉原告所购买的该房屋在银行进行了抵押，现重庆市渝中区人民法院正在对该房屋进行拍卖。现合同目的不能实现，故二原告起诉至本院，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。被告张凡、何春燕、张浩、张晓共同辩称：1、本案的被告张浩、张晓非适格的诉讼主体，原告诉称被告张晓为被告张凡、何春燕的委托代理人足以说明被告张晓非合同相对当事人方，同时，被告张晓作为受托人其所为民事行为责任的承担主体为委托人，被告张浩在本案中仅仅是因为向原告出具过一份产权过户承诺，涉案房屋产权登记人为被告张凡、何春燕，不动产过户登记的责任义务主体为所有权人，而张浩非所有权人也非合同相对当事人，同时原告本案诉求为解除合同，依据买卖合同所享受的产权过户登记权利已经不存在，所以被告张浩也非本案的适格被告主体。2、原告诉称的事实不属实。客观事实是原、被告双方在建立买卖关系之时，被告方已经明确告知了涉案房屋有抵押之事实，原告方是知悉知晓抵押的事实。3、原告诉称理由不成立。被告方不存在欺骗原告的事实，根据物权法规定，抵押房屋是可以出售的，只要出售后能够将出售房款转交抵押权人即可。4、本案真正的案发原因是因为原告方没有依照双方买卖合同约定履行剩余房款的支付义务，导致被告方无法解除对房屋的抵押，最终无法实现产权过户登记。5、被告方认为，如果原告方坚持要求解除合同且法院认可其观点的前提下，被告方同意在原告立即向被告归还房屋后对原告已付款做退还。原告方坚持要求解除合同，原告方应当搬离房屋将房屋交还给被告，被告同意解除合同并退还房款。被告自创置业辩称，买房子的经过确实如诉状上陈述的,但自创置业告知了原告涉案房屋是进行了抵押，当时卖方说原告方付了首付款后，被告方就可以立即解除抵押办理过户。关于税款确实是有一万元，是自创置业收的，是收来办理过户的税费的，不应当算为后面计算利息的本金。原告诉求的4000元的中介费，现在也记不清原告是否支付，自创置业作为中介公司，只要买卖合同签订成功，自创置业也应收取成交价1%的中介费。针对该事情自创置业也多次出面调解，即使收了也不应当退还。若原告方能提供相应的收据，自创置业也认可收了这4000元的中介费。关于诉讼费，自创置业作为中介公司，不负责诉讼费。经审理查明，被告张凡、何春燕是夫妻关系，被告张凡、张晓、张浩系同胞兄妹。2012年11月20日，被告张晓、张浩、范仕伟、阎曦、张倩、张凡、何春燕与中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订《最高额担保个人借款合同》，约定自2012年11月20日起至2015年11月19日止，被告张晓在180万元的借款本金额度内向中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行申请借款。同年11月30日，被告张晓、张浩、范仕伟、阎曦、张倩、张凡、何春燕与中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行签订《重庆市房地产抵押合同》，其中，约定对被告张凡、何春燕名下的本案房产设定抵押权，作为被告张晓履行债务的担保，并办理了抵押登记。2015年1月26日，重庆市渝中区人民法院作出（2014）中区法民初字第06046号民事判决书，判决确认中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行对被告张凡、何春燕提供抵押的位于重庆市忠县XX镇XX路X号的房产享有优先受偿权。2013年10月27日，二原告与被告张凡、何春燕的委托代理人张晓及被告自创置业签订了《房屋买卖合同》，合同约定“甲方（卖方）：张凡、何春燕乙方（买方）：谢小平、张会英丙方：（受托方）重庆忠县自创置业一、房屋坐落：位于忠县XX镇XX路XX号的房屋，钢混结构，建筑面积141平方米。二、房屋成交价格为肆拾陆万捌仟捌佰元（¥468800.00），产权过户、土地使用权过户的相关费用由乙方承担。三、付款约定：乙方愿意以上述价格预定该房屋，并于2013年10月21日向丙方交纳订金人民币2万元，预订期为10天，自2013年10月21日至2013年10月31日止，并由丙方出具收据，丙方承诺在此期间不向其他客户推荐此房屋，并尽全力达成一致价格。经协商一致后，该订金由丙方代乙方向甲方缴纳，并作为乙方的购房定金。2、双方约定于2013年10月31日前办理过户，同时由乙方付清首付款壹拾肆万捌仟捌佰元（¥148800.00）给甲方。若是乙方需办理按揭贷款购房的，则乙方贷款叁拾万元整（¥300000.00），此款由按揭银行一次性支付给甲方。办理按揭所产生的费用由乙方承担。四、在甲、乙双方签订该《房屋买卖合同》时视为丙方居间成功，同时丙方应收取中介费。五、相关事宜：......2、甲方签合同之日应该提供房屋权属证明、身份证明、婚姻证明或委托书、受托人身份证明，甲方承诺于收清房款后7天内将该房屋钥匙交给乙方，同时丙方配合甲、乙双方办理水、电、气、物管等事项的交接及结算事宜，交房前的水、电、气、物管等费用由甲方结清。六、违约责任：1、甲方应确保本合同所涉房屋产权权属清晰，无债权债务纠纷，保证产权人、共有人及承租人同意出售该房屋。并保证权属手续真实、合法、完备，若影响办理过户，则由甲方负责，并承担由此产生的一切后果及违约责任。2、甲、乙双方必须配合办理过户及银行按揭等相关事宜，并提供相关资料。在甲、乙任何一方拒绝履行合同或导致合同无法实际履行时，则视责任方为违约方。若甲方违约，按定金的双倍进行赔偿于乙方；若乙方违约，则定金不退还给乙方，甲方在双方约定过户之日后有权处置该房屋；并且由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的30%的违约金，如实际损失超过违约总和的，责任方应据实赔偿；同时违约方支付本套房屋总房款的百分之二的中介费给丙方。”合同还对其他事项进行了约定。合同尾部有原告谢小平、张会英的署名，被告张晓代被告张凡、何春燕在合同上署名以及自创置业的盖章。2013年10月27日，自创置业向二原告出具收据一张，载明：“今收到谢小平、张会英购房款130000.00元，大写壹拾叁万元整”。2013年10月28日张晓代张凡、何春燕出具收条一张，载明：“今收到谢小平、张会英购房款¥168800.00元，大写壹拾陆万捌仟捌佰元正，房屋位于滨江路32号1号14-4（首付款还差¥38800.00，大写叁万捌仟捌佰）由杨雪梅直接打入张晓账户。已付130000.00（大写壹拾叁万元整）收款人：张晓代（张凡、何春燕）”。2013年10月28日，自创置业出具收条一张：“今收到谢小平、张会英税款10000元，大写壹万元（原交付叁万元¥30000.00，因退贰万元¥20000.00）。故，现有¥10000.00（大写壹万元）。”2014年1月15日，被告张浩书面承诺于2014年2月18日办理过户登记，否则整套房屋违约金按每日100元计算。2016年2月原告对该房屋进行了装修并入住。庭审中，原告明确表示对装饰装修损失暂不主张。以上事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的《房屋买卖合同》复印件、房地产权证复印件、收条3张复印件、承诺书复印件、重庆市渝中区人民法院档案证明复印件等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。被告张凡、何春燕委托被告张晓通过忠县自创置业代理有限公司将张凡、何春燕名下的房屋出卖给原告，双方约定了合理对价，原告也按照约定履行了相应合同义务，支付了首付款，因此二原告与被告张凡、何春燕、自创置业三方签订的房屋买卖合同有效。二原告现以房屋先前设置抵押权，不能实现合同目的要求解除合同，被告张凡、何春燕也同意解除合同，故本院对二原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。现原告直接以起诉的方式要求解除合同，合同从起诉状副本送达对方之日起解除，因本案中被告张凡、何春燕下落不明，本院于2019年10月25日发出公告向被告张凡、何春燕送达起诉状副本等法律文书，经过60日即视为送达，因此本院认为二原告与被告张凡、何春燕及自创置业签订的《房屋买卖合同》于2019年12月24日解除，但解除合同后原告应当将房屋腾空并交还给被告张凡、何春燕，且被告在庭审中也明确表示原告要解除合同，应当搬离房屋并将房屋交还给被告。合同解除后，被告张凡、何春燕应当退还原告已经支付的首付款。关于首付款金额，根据张晓代张凡、何春燕出具的收条及原、被告双方的交易方式可看出，原告的购房款是先交给自创置业，再由自创置业交给张晓，被告张晓出具了168800元的收条，虽然收条中载明首付款还差38800元，但收条中也明确载明由杨雪梅（中介方）支付给被告，自创置业在庭审中也认可二原告已支付首付款金额为168800元并已经将该款交付给被告张晓，被告张晓的行为属于委托代理行为，其行为及于授权人，因此原告将购房款交给中介的行为，可以认定原告已完成首付款的交付。故，本院认为二原告已支付首付款金额为168800元，被告张凡、何春燕应当退还二原告已经支付的首付款168800元。原告方主张要求被告张凡、何春燕支付从2013年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起至退还168800元止按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。被告张晓的行为属于委托代理行为，其后果由授权人承担，故被告张晓不应承担连带退款责任。被告张浩作出的承诺，张浩非房屋所有权人也非合同相对当事人，且解除合同后，依据买卖合同所享受的产权过户登记权利已经不存在，故被告张晓不应承担连带退款责任。被告忠县自创置业代理有限公司合法居间，且居间成功，故对原告要求被告退还中介费4000元的诉讼请求，本院不予支持，自创置业对解除合同及其后果亦不应承担连带退还首付款168800元的责任，但合同解除后，自创置业应当将收取的10000元用于办理房屋过户的税款退还二原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条,《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条,《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、被告张凡、何春燕委托被告张晓与原告张会英、谢小平及被告忠县自创置业代理有限公司于2013年10月27日就产权证号311房地证2011字第002842房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年12月24日解除。二、被告张凡、何春燕于本判决生效后三十日内退还原告张会英、谢小平购房款168800元，并以168800元为基数支付从2013年10月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，从2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。三、原告张会英、谢小平于本判决生效后三十日内将位于重庆市忠县XX镇XX路X号房屋腾空并交还给被告张凡、何春燕。四、被告忠县自创置业代理有限公司于本判决生效后十日内退还原告张会英、谢小平用于办理房屋过户的税款10000元。五、驳回张会英、谢小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4942元，由被告张凡、何春燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  荀春丽人民陪审员  **鹏人民陪审员  何 理二〇二〇年五月八日书 记 员  徐 力