广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1221民初1680号 原告：南丹县农村信用合作联社。 法定代表人：韦立善，理事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：韦日明，系南丹县农村信用合作联社不良资产清收办主任。 被告：韦炎杉。 委托诉讼代理人：石琳琳，广西周道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁文亮，广西周道律师事务所实习律师。 被告：何茜。 被告：唐运海。 被告：广西百舜集团有限公司南丹分公司。 负责人：陈月朗，经理。 原告南丹县农村信用合作联社（以下简称“南丹农村信用社”）与被告韦炎杉、何茜、唐运海、广西百舜集团有限公司南丹分公司（以下简称“百舜集团南丹分公司”）金融借款合同纠纷一案，于2019年11月27日立案后，经被告韦炎杉申请，本院依法追加唐运海作为本案被告参加诉讼。本案依法组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告南丹县农村信用合作联社的委托诉讼代理人韦日明、被告韦炎杉及其委托诉讼代理人石琳琳、郁文亮到庭参加诉讼。被告何茜、唐运海、百舜集团南丹分公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南丹县农村信用合作联社向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告韦炎杉2018年5月31日签订的合同编号为72XXXXXXXXXXXXX21的《个人购（建）房担保借款合同》借款期限提前于2019年11月12日到期；2、判令被告韦炎杉向原告偿还借款本金1,449,993.04元，利息74,829.41元，本息合计1,524,822.45元（利息暂计至2019年11月5日，之后的利息按借款合同约定的计算方法计至被告偿清借款本息之日止）；3、判令被告何茜、百舜集团南丹分公司对被告韦炎杉的上述债务承担连带偿还责任；4、确认原告对被告百舜集团南丹分公司存入原告保证金专户中用于本案质押的保证金享有优先受偿权；5、判令由三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月，被告韦炎杉因购买百舜公司商铺向原告申请借款，被告何茜承诺对该笔借款承担连带偿还责任。2018年5月31日，原告与被告韦炎杉、百舜公司三方签订了《个人购（建）房担保借款合同》，与被告百舜公司签订了《保证金质押担保合同》。《个人购（建）房担保借款合同》约定：1、借款金额为154万元整，用于购买南丹县城关镇百舜建材城第一层1B27.1H23,1G25号房,所购房屋同时为本合同借款抵押物；2、借款期限为10年,自2018年5月31日起至2028年5月30日止；3、借款利率为年利率5.635%;4、还款方式为等额本息还款法,按月还款,每期还款数额相同,其中包含本金和利息,还款日为每月10日；5、百舜公司为本合同项下借款的阶段性保证人(自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书,并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续止)；6、对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；7、因借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的,贷款人有权宣布合同提前到期,要求借款立即偿还本合同项下的所有到期及未到期的本金、利息和费用,行使担保权；8、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人应当承担诉讼费、仲裁费、执行费及其他贷款人实现债权的有关费用。《保证金质押担保合同》约定：1、百舜公司作为出质人向原告交纳保证金作为质物设定质押,保证金数额为主合同债权金额的2%,即30,800元；2、在被告韦炎杉不清偿到期债务时,原告对保证金专户中的保证金享有优先受偿权,有权直接从保证金专户中划收相应款项以偿还借款本息；3、保证金专户中的保证金金额无论因何原因而小于约定的金额时,出质人应接到质权人通知后三个工作日内补足。《个人购(建)房担保借款合同》、《保证金质押担保合同》均约定担保的范围包括主合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用。合同签订后,原告与被告唐运海于2018年5月31日办理了商品房抵押权预告登记(丹房预南丹字第20XXXXXXXXX02)。同年6月8日，原告向被告唐运海发放贷款154万元。合同履行过程中被告仅仅偿还部分本金90,006.96元及相应利息,没有按时足额偿还借款本息已构成违约。原告多次向被告催收贷款,但被告以经营困难为由没有偿还借款本息,根据合同约定，原告可宣布合同提前到期行使担保权。截至2019年11月12日,被告共拖欠原告借款本息共计1,524,822.45元。原告认为，被告不按时足额偿还贷款本息，被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定,特向贵院提起诉讼,恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。 被告韦炎杉、何茜辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《个人购(建)房担保借款合同》向被答辩人所借的1449993.04人民币以及利息74,829.41元应当由被告广西百舜集团有限公司南丹分公司承担还款义务。1、南丹县房地产管理所为南丹县百舞建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号商品房办理商品房预告登记违法,答辩人与广西百舜集团有限公司南丹分公司签订的BS0514号、BS0516号、BS0517号《商品房买卖合同》无效。根据答辩人了解,广西百舜集团有限公司南丹分公司在办理商品房预售登记之前已经将在建的南丹县百舜建材城以工程抵押的方式抵押给其他银行,南丹县房地产管理所在未进行核实的情况下为南丹县百舜建材城办理商品房预售登记,违反了《不动产登记暂行条例》的规定,该预售登记违法。在南丹县百舜建材城办理商品房预售登记不合法的前提下，答辩人与广西百舜集团有限公司南丹分公司签订的BS0514号、BS0516号、BS0517号《商品房买卖合同》属于违反行政法规的强制性规定，属于无效合同。2、广西百舜集团有限公司南丹分公司明知《商品房买卖合同》天效的情况下,依然为答辩人作担保,套取被答辩人的贷款,答辩人所借的1,449,993.04元人民币以及利息74,829.41元应当由被告广西百舜集团有限公司南丹分公司进行偿还。根据答辩人与广西百舜集团有限公司南丹分公司签订的《商品房买卖合同》约定,广西百舜集团有限公司南丹分公司应当在商品房交付使用后180日内为答辩人办理不动产登记,但由于广西百舜集团有限公司南丹分公司的原因，答辩人购买的南丹县百舜建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号商品房无法办理不动产登记,广西百舜集团有限公司南丹分公司属于合同欺诈。因答辩人认为南丹县百舜建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号商品房可以办理不动产登记,才与被答辩人签订《个人购(建)房担保借款合同》,同时被答辩人向答辩人借款的也是依据答辩人与广西百舜集团有限公司南丹分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效为前提。因广西百舜集团有限公司南丹分公司的欺诈行为导致答辩人购买的南丹县百舜建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号商品房严重贬值,因此答辩人所借的1,449,993.04元人民币以及利息74,829.41元应当由被告广西百舜集团有限公司南丹分公司进行偿还。3、被告广西百舜集团有限公司南丹分公司作为答辩人的担保人通过合同欺诈的方式促使答辩人向被答辩人借款,其应当对答辩人所借的1,449,993.04元人民币以及利息74,829.41元进行偿还。二、答辩人与被答辩人签订的《个人购(建)房担保借款合同》向被答辩人所借的1,449,993.04元人民币以及利息74,829.41元应当由被告唐运海承担还款义务。1、被告唐运海于2018年5月31日借用乙方名义购买南丹县百舜建材城的三间商铺其中包括南丹县百舜建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号房,购买该三间商铺的首付款1,816,059元由被告唐运海支付,答辩人仅在房屋买卖合同上签字,对其他事项不知情。2、甲方以乙方名义购买的南丹县百舜建材城的三间商铺一直由甲方实际占有并用于商务经营,乙方从未对该三间商铺进行使用。3、被告借用答辩人的名义以三间商铺作为抵押物向南丹县农村信用社贷款1,449,993.04元并用于购买南丹县百舜建材城第一层1B27号、1H23号、1G25号商铺。答辩人仅按被告唐运海的要求在贷款合同上签字,该贷款由唐运海以答辩人的名义向银行进行还贷。同时被告唐运海2019年10月26日与答辩人签订《借名买房协议书》承诺因其资金不足导致南丹县农村信用社起诉答辩人的,被告唐运海应当承担对南丹县农村信用社的返还义务。综上所述,望法院在查明案件事实的前提下，依法判令由被告广西百舜集团有限公司南丹分公司以及唐运海承担连带还款责任。 被告唐运海、百舜集团南丹分公司未出庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合认定如下： 被告韦炎杉对原告提供的证据四有异议，认为商品房预售登记违法，商品房买卖合同应当无效。本院认为，韦炎杉与百舜集团南丹分公司签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，且该三份合同已经向南丹县房地产管理所进行预售登记的事实，本院予以确认；对证据6、7、8的证明目的有异议，认为该笔贷款的实际使用人为被告唐运海，贷款逾期是唐运海没有及时偿还造成的。本院认为，原告与被告签订《个人购（建）房担保借款合同》及原告依约向被告贷款账户发放贷款以及韦炎杉偿还部分贷款的事实，本院予以确认。 原告对被告韦炎杉提供的证据1、2、3有异议，认为该三份证据是被告韦炎杉与唐运海之间关系，与本案没有关联性。本院认为，被告韦炎杉与唐运海之间协议、银行往来账及电话录音，属两被告之间协议关系，与本案没有关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月17日，被告韦炎杉以购买“南丹·百舜建材城”商铺资金不足为由向原告南丹县农村信用社申请贷款。同日,被告何茜向原告出具《家庭成员连带偿还责任承诺书》，承诺对该笔借款承担连带偿还责任。被告韦炎杉、何茜同时向原告出具《抵（质）押承诺书》，承诺以韦炎杉、何茜名下位于南丹县城关镇百舜建材城第二期第一层1B27、1H23,1G25号商铺作为该笔贷款的抵押物。原告南丹县农村信用社经审查后，于2018年5月31日，与被告韦炎杉（借款人）、百舜集团南丹分公司（担保人）三方签订了《个人购）建)房担保借款合同》，另与被告百舜集团南丹分公司签订了《保证金质押担保合同》。《个人购）建)房担保借款合同》约定：1、借款金额为154万元整；2、借款期限为10年,自2018年5月31日起至2028年5月30日止；3、借款用途：购买商铺。本合同项下的借款用于借款人购买房屋，所购房屋同时为本合同借款抵押物，房屋坐落：南丹县城关镇百舜建材城第二期第一层1B27、1H23、1G25号，建筑面积：295.78平方米；4、借款利率：年利率5.635%；5、还款方式：等额本息还款法。按月还款,每期还款数额相同,其中包含本金和利息,还款日为每月10日；6、百舜集团南丹县分公司为本合同项下借款的担保方式为：......（3）阶段性保证+抵押(自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书,并办妥以贷款人为抵押权人的登记手续止)；7、违约责任：对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；8、因借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的,贷款人有权宣布合同提前到期,要求借款立即偿还本合同项下的所有到期及未到期的本金、利息和费用,行使担保权；9、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的,借款人应当承担诉讼费、仲裁费、执行费及其他贷款人实现债权的有关费用。《保证金质押担保合同》约定：1、百舜集团南丹分公司作为出质人向原告交纳保证金作为质物设定质押,保证金数额为主合同债权金额的2%,即30,800元；2、在债务人不清偿到期债务时,质权人对保证金专户中的保证金享有优先受偿权,有权直接从保证金专户中划收相应款项以偿还借款本息；3、保证金专户中的保证金金额无论因何原因而小于约定的金额时,出质人应接到质权人通知后三个工作日内补足。《个人购）建)房担保借款合同》、《保证金质押担保合同》均约定担保的范围包括主合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、执行费等债权人实现债权和担保权的费用。合同签订后,原告与被告韦炎杉、何茜于2018年5月31日办理了商品房抵押权预告登记(丹房预南丹字第20XXXXXXX02)。同年6月8日，原告依约向被告韦炎杉发放贷款154万元。合同履行过程中，截至2019年11月12日，被告韦炎杉偿还部分贷款本金及利息90,006.96元，拖欠贷款本息1,524,822.45元。之后被告没有按时约定足额偿还借款本息，原告多次催收,但被告以各自理由拒绝偿还，从而引起本案诉讼。 根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、原告请求确认与被告韦炎杉签订的《个人购（建）房担保借款合同》提前到期是否有事实依据；2、原告请求判令被告韦炎杉偿还借款本金1,449,993.04元,利息74,829.41元,本息合计1,524,822.45元（利息暂计至2019年11月6日,之后的利息按借款合同约定的计算方法计至被告偿清借款本息之日止)是否有事实和法律依据；3、原告请求被告何茜、百舜集团南丹分公司对上述债务是否应承担连带清偿责任；4、被告唐运海对上述债务是否应承担连带清偿责任；5、原告请求确认对被告百舜集团南丹分公司存入原告保证金专户中用于本案质押的保证金是否享有优先受偿权。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案原告与被告韦炎杉、百舜集团南丹分公司签订的《个人购（建）房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，为有效合同。各方应当按照合同的约定履行各自的义务。2018年6月8日，原告依约向被告韦炎杉发放了贷款1,540,000元，履行了合同约定的放贷义务。被告韦炎杉即应当按照约定的期限及方式偿还原告贷款的本金及利息，但被告仅偿还了部分贷款，剩余本金及利息拒不偿还，构成违约。根据双方约定“借款人连续或累计三期（含三期）或累计六期未足额偿还借款本息，贷款人有权宣布合同提前到期，行使担保权”。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。本案被告韦炎杉逾期未偿还贷款约定的本金及利息，原告请求确认与被告韦炎杉签订的《个人购（建）房担保借款合同》提前到期，符合合同约定的条件，本院予以支持。对被告辩称在南丹县百舜建材城办理商品房预售登记不合法的前提下，与广西百舜集团有限公司南丹分公司签订的BS0514号、BS0516号、BS0517号《商品房买卖合同》属于违反行政法规的强制性规定，属于无效合同的理由，本院不予支持。 关于原告请求判令被告韦炎杉偿还借款本金1,449,993.04元,利息74,829.4元,本息合计1,524,822.45元(利息暂计至2019年11月5日,之后的利息按借款合同约定的计算方法计至被告偿清借款本息之日止)是否有事实和法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。．．．。”及第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。”的规定，本案原告依约向被告韦炎杉发放了贷款1,540,000元，后被告韦炎杉依约偿还部分贷款本金及利息90,006.96元。现被告已违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。及双方合同约定，原告请求被告偿还贷款本金及利息有事实和法律依据，本院予以支持。 关于原告请求被告何茜、百舜集团南丹分公司对上述债务是否应承担连带清偿责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告百舜集团南丹分公司作为《个人购（建）房担保借款合同》的担保人，应当对该债务承担连带清偿责任。同时，该公司在与原告签订《保证金质押担保合同》中向原告交纳保证金30,800元作为质物设定抵押，原告请求确认对该保证金享有优先受偿权，本院予以支持；被告何茜原作为被告韦炎杉妻子，在《家庭成员连带偿还责任承诺书》《抵（质）押承诺书》中承诺对债务承担连带清偿责任。对原告诉请被告何茜承担连带清偿责任，本院予以支持。 被告唐运海对上述债务是否应承担连带清偿责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据合同相对性原则，本案被告韦炎杉与唐运海签订《借名买房协议书》属双方内部协议，对原告不发生效力。对被告韦炎杉辩称该贷款应由实际用款人唐运海负责偿还的理由，本院不予支持。 综上所述，原告的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第八十四条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告南丹县农村信用合作联社与被告韦炎杉签订的《个人购（建）房担保借款合同》提前到期； 二、被告韦炎杉应于本生效判决之日起三十日内偿还贷款本金1,449,993.04元及利息74,829.41元（暂计至2019年11月5日，之后的利息计算按合同约定计至借款本息偿清时止）给原告南丹县农村信用合作联社； 三、被告广西百舜集团有限公司南丹分公司、何茜对上述债务承担连带清偿责任； 四、原告南丹县农村信用合作联社对被告广西百舜集团有限公司南丹分公司存入保证金专户中用于质押的保证金30,800元享有优先受偿权。 本案案件受理费18,523元，财产保全费5,000元，合计23,523元，由被告韦炎杉、何茜、广西百舜集团有限公司南丹分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  陆耀立 人民陪审员  王小梅 人民陪审员  廖洪梅 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  罗 焱 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。