西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终11号   上诉人（原审原告）：周拉黑麦，男，1982年10月11日出生，回族，户籍地甘肃省临夏县，经商，现住西藏自治区林芝市米林县，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：张庆华，男，1962年2月25日出生，汉族，户籍地四川省资阳市安岳县，务工，现住西藏自治区林芝市米林县，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告）：**，男，1970年9月28日出生，藏族，户籍地西藏米林县，经商，现住西藏自治区林芝市米林县，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：郭东升，西藏三千律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卜晓丽，西藏三千律师事务所律师。   上诉人周拉黑麦、张庆华因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市米林县人民法院（2019）藏0422民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周拉黑麦及其委托诉讼代理人陈柯材、上诉人张庆华、被上诉人**的委托诉讼代理人卜晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周拉黑麦上诉请求：1.改判**向周拉黑麦、张庆华返还租房保证金1,050,000元；2.改判**向周拉黑麦、张庆华支付违约金140,000元；3.改判**赔偿损失167,050元；庭审中，周拉黑麦变更第二项上诉请求为改判**向周拉黑麦、张庆华以每月26,250元为标准支付违约金（2019年4月20日到2019年12月20日）共计341,250元，放弃主张赔偿损失的上诉请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，周拉黑麦、张庆华共向**支付租房保证金1,050,000元，分别是张庆华直接向**转款900,000元，周拉黑麦向**微信转账60,000元，支付现金10,000元，应**要求支付广东佛山蒲公英家具厂40,000元，张庆华与**协商以**欠张庆华装修房屋人工费中支付40,000元作为保证金，以上共计1,050,000元，另外双方签订的协议，作为补充内容仅仅是对租赁物交付时间和付款方式的变更，并没有明确对《装修合同》违约责任的变更，据此，**应当承担相应的违约责任。   张庆华上诉请求：1.改判**向周拉黑麦、张庆华返还租房保证金1,050,000元；2.改判**向周拉黑麦、张庆华支付违约金140,000元；3.改判**赔偿损失167,050元；事实和理由：与周拉黑麦所述事实理由一致。   **辩称，同意解除合同，其实际收取押金970,000元，愿意退回。对周拉黑麦、张庆华自主放弃损失的主张，予以认可。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法予以维持。   周拉黑麦、张庆华向一审法院起诉请求：1.判决解除双方2019年1月2日签订的《租房合同》；2.判决**返还租房保证金（押金）1,050,000元；3.判决**承担违约金1,050,000元，并赔偿周拉黑麦、张庆华损失167,050元；4.判决**承担本案案件受理费。   一审法院认定事实：2019年1月1日，周拉黑麦、张庆华与**签订装修合同，合同约定**“保证在2019年3月15日装修完工交给乙方。如未按期交工，每月甲方支付乙方房屋租金的20%作为违约金，直到交房。”2019年1月2日，周拉黑麦、张庆华与**签订租房合同，合同第三款约定“房屋租金，乙方每年付给甲方1,050,000元租金，（大写壹佰零伍万元整），房屋租金每半年交付一次，租金为525,000元，（伍拾贰万伍仟元整）。”第四款约定“租房保证金（押金）1,050,000元（大写壹佰零伍万元整），乙方付给甲方的押金不计利息，主要用于对合同期满终止时乙方若有房屋主体损坏或房屋内的物品损坏的损失从押金里扣除（除正常磨损外）。”第四款约定“租赁期限自2019年4月15日至2024年4月15日止。房屋租金自2024年4月15日至2029年4月15日止。房屋租金为1,050,000元，房屋租金自2024年4月15日起每年涨50,000元大写（伍万元整），房屋租金涨到1250,000元（大写壹佰贰拾伍万）为止，甲方不得再继续涨房租直到租赁期限满。”在合同中双方并未约定房租押金1,050,000元的具体支付时间。合同签订后，2019年1月6日，张庆华通过中国建设银行股份有限公司林芝分行米林县支行转账900,000元给**作为租房押金，2019年1月8日周拉黑麦通过微信分三次给**转账共计60,000元，2019年1月8日，周拉黑麦支付给被告**房租押金10,000元，以上共计970,000元。   另查明，2019年3月15日**并未按约定交房，后双方与装修方李从强于2019年3月19日签订协议，约定“4月15日至20日酒店按原装修报价单完成，交于药洲大酒店承包方周海龙使用”，但截止2019年12月3日开庭当日，该房屋尚未验收交付周拉黑麦、张庆华使用。同时查明周海龙与周拉黑麦系同一人，周海龙为周拉黑麦曾用名。   一审法院认为，双方争议的焦点：一是双方在合同履行过程中，何方存在违约行为。周拉黑麦、张庆华与**于2019年1月1日、1月2日签订的《装修合同》《租房合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。**未按合同要求，于2019年3月15日交付涉案房屋给周拉黑麦、张庆华，后于2019年3月19日双方与装修方李从强签订《协议》，再次约定交房时间为4月15日至20日，但截止目前，仍未将涉案房屋交付给周拉黑麦、张庆华使用，**违反了合同的约定，未尽到出租人的义务，导致不能实现合同目的，且**在法庭辩论中同意解除合同，故周拉黑麦、张庆华要求解除2019年1月2日签订的《租房合同》的诉求，该院予以支持。二是合同签订后，周拉黑麦、张庆华是否全额支付了租房押金1,050,000元，**是否应返还租房押金。根据查明的事实，周拉黑麦、张庆华共支付给**租房押金970,000元，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案合同现已解除，对于周拉黑麦、张庆华要求退还已支付的房租押金的诉讼请求，该院予以支持。三是对于周拉黑麦、张庆华主张的违约金1,050,000元及赔偿原告损失167,050元是否有事实及法律依据。双方在2019年1月1日签订的《装修合同》里约定**“保证在2019年3月15日装修完工交给乙方。如未按期交工，每月甲方支付乙方房屋租金的20%作为违约金，直到交房。”，后因**未如期交房，2019年3月19日双方及装修方李从强签订《协议》，约定交房时间为4月15日至20日。该院认为，2019年3月19日签订的《协议》对交房时间及付款事宜做了变更，该《协议》覆盖了《装修合同》第21条中关于交房时间及违约金款项的约定，且新签订的《协议》中未约定违约金事宜，周拉黑麦、张庆华亦未提供相关证据予以证明，故该院不予支持。关于周拉黑麦、张庆华主张**赔偿损失167,050元的诉求，周拉黑麦、张庆华未提交有力证据予以证实，对于该主张，因证据不足，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除周拉黑麦、张庆华与**于2019年1月1日签订的《租房合同》。二、**于本判决生效之日起一个月内向周拉黑麦、张庆华退还房租押金970,000元。三、驳回周拉黑麦、张庆华的其他诉讼请求。案件受理费24,936.4元，由周拉黑麦、张庆华负担14,213.4元，由**负担10,723元。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   二审期间，周拉黑麦、张庆华围绕上诉请求依法提交四组证据。第一组：西藏增值税普通发票17张、证明4份、照片21张（复印件），欲证明周拉黑麦、张庆华在履行合同中已实际投入资金，因**违约，造成损失；本院认为，该组证据不能证明损失系**的违约行为造成，对其证明目的不予采信。第二组：收据1张，欲证明周拉黑麦受**的指派给蒲公英家具有限公司转帐40,000元，共计支付保证金1,050,000元；本院认为，该收据无法证实其系受**的指派，真实性存疑且与本案无关，依法不予采信。第三组：西藏自治区林芝市米林县人民法院民事调解书一份，欲证明**存在违约行为；本院认为，该组证据与本案无关联，依法不予采信。第四组：两张光盘内的录音和视频资料，欲证明**与装修公司老板因装修事宜争吵，周拉黑麦从中调解，并要求**返还保证金1,050,000元的事实；本院认为，该份证据在举证期限外提交，且视频中的当事人及录音内容均不明确，依法不予采信。   对双方当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：一、关于押金数额的问题。本院认为，根据2019年1月2日周拉黑麦、张庆华与**签订《租房合同》的约定，周拉黑麦、张庆华需交纳租房保证金（押金）1,050,000元，主要用于对合同期满终止时周拉黑麦、张庆华若有房屋主体损坏或房屋内的物品损坏的损失从押金里扣除，并未约定具体交付时间。2019年1月6日张庆华向**转账900,000元，2019年1月8日周拉黑麦通过微信分三次共向**转账60,000元、同日支付现金10,000元，以上共计970,000元，**对此表示认可，本院予以确认。周拉黑麦、张庆华主张实际支付押金1,050,000元，但未能提供有力的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二、关于违约责任的问题。2019年1月1日，周拉黑麦、张庆华与**签订《装修合同》，约定**保证在2019年3月15日将酒店装修完工交付周拉黑麦、张庆华使用，如未按期交工，每月支付房屋租金的20%作为违约金。因**未按约如期交房，**、周拉黑麦与案外人李从强于2019年3月19日重新签订《协议》，对交房时间、付款事宜、违约责任承担主体等均做了变更，该《协议》系双方协商一致的结果，并未导致双方权利、义务明显违反公平、等价有偿原则，合法有效。《协议》已覆盖前述《装修合同》，现该《协议》中仅对案外人李从强违约责任及承担方式进行了约定，未约定**的违约责任，周拉黑麦主张**承担违约金的诉请，本院依法不予支持。   本院认为，2019年1月2日，周拉黑麦、张庆华与**签订《租房合同》。周拉黑麦、张庆华实际支付押金970,000元，因合同解除，应予以退还。2019年3月19日，**、周拉黑麦与案外人李从强签订《协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本院予以确认。该《协议》中并未约定**的违约责任，周拉黑麦、张庆华据此主张**承担违约责任的上诉请求不能成立。庭审中，周拉黑麦放弃主张167,050实际损失，系当事人对自己权利的处分，不违背法律的规定，未损害国家、社会和他人的合法权益，本院予以确认。   综上所述，周拉黑麦、张庆华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费17,013.45元（周拉黑麦已预交），由上诉人周拉黑麦、张庆华负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 松吉卓玛   审 判 员 达娃玉珍   审 判 员 付  蓉   二〇二〇年五月七日   （法官助理 曹 鹏 飞   书 记 员 蒋 华 俊