重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初2598号原告：赵家春，男，1966年2月15日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：熊云祥，男，1966年10月15日出生，汉族，住重庆市开州区。原告赵家春与被告熊云祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，因当事人争议较大，不宜适用小额诉讼程序，本院于2020年5月12日通知当事人适用简易程序其他规定审理，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告赵家春、被告熊云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵家春向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付余下房款10000元；2、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实及理由：2006年7月21日原、被告签订房屋买卖合同，原告将位于原开县新城X号房屋(以下简称案涉房屋)一套卖与被告，双方约定总价81500元，签订合同时被告给付71500元，余下10000元在房屋产权证办理完毕后支付。房屋产权证及相关证件费用均由被告承担。2020年3月房产证已办理到被告之妻朱占玉名下。原告多次催要余下房款被告无理拒付。2020年4月17日双方到重庆市开州区汉丰街道人民调解委员会驻派出所调解室调解，被告还不给付，现特起诉，请求法院裁决。被告熊云祥辩称，被告不认可原告的诉求，胡宏益才是产权人。2006年7月21日被告由原告带到案涉房屋去，原告说是他的房子，当时到场的人比较多，被告熊云祥与原告赵家春签订了一份书面合同后，被告和妻子朱占玉就到居委会去查实案涉房屋的产权人，居委会说没有赵家春这个人，于是被告和妻子朱占玉就回到案涉房屋处并由朱占玉和胡宏益签订了一份书面合同，被告持有的与原告签订的合同已经撕了，当时就说把原告持有的原、被告签订的那份合同撕了，原告说没所谓。当天被告就把房款交给原告，是胡宏益说的交给原告，胡宏益现在已经去世了，被告买房子至今十几年，原告都没有给被告办证，被告就去找胡宏益的女儿胡道芳，她给被告办房产证，被告补了她钱的，被告给的她现金，她也给被告出了收条的。被告认可其妻子朱占玉与胡宏益签订的合同，并且房产证办到朱占玉名下后也付了她钱的。经审理查明：原告与宋堂术合伙购买胡宏益的土地，与叶章术、胡洪益、何振兵合伙建房，房屋建成后原告分得案涉房屋。2006年7月21日原告作为甲方(出售方)与被告作为乙方（购房方）签订《新房出售合同》，合同约定：“……一、甲方将位于开县新城X住房一套出售给乙方。二、甲方出售给乙方的房屋一套，共计人民币81500元（含水、电、门）。大写：捌万壹仟伍佰元整。三、付款方式：签订协议时，付款71500元（大写：柒万壹仟伍）。余下10000元待房屋产权证办理完毕付清。四、房屋产权证及相关证件办理所涉及的费用均由乙方负责，办理时间同新城永兴占地移民联建户一起办理。五、甲方出售给乙方的房屋，乙方不得更改房屋的主要结构，以免影响房屋质量，否则所造成的损失由乙方自行负责。……”原告在甲方处签字，被告在乙方处签字，叶章术作为在场人在合同上签字。合同签订后被告向原告支付了购房款71500元，之后案涉房屋交付被告使用居住至今。2006年7月21日被告的妻子朱占玉与胡宏益签订《新房出售合同》，该合同约定内容与原、被告之间签订的《新房出售合同》的内容完全一致，涉及的均是同一套房屋，约定的房屋价款也是一致的。胡宏益已于2004年去世。因原告不是案涉房屋的移民联建户，案涉房屋办理初始登记时无法登记在原告名下，因此2017年办理房屋产权证时，案涉房屋登记在胡宏益的女儿胡道芳名下。2020年3月4日朱占玉支付胡道芳17000元，并由胡道芳出具收条，内容为：“今收到朱占玉买房所产生的所有费用共计17000.00元以付清。大写壹万柒仟元整。收款人：胡道芳2020年3月4日”，胡道芳协助朱占玉将案涉房屋办理转移登记手续，登记至朱占玉名下，房屋产权证号为渝（2020）开州不动产权第X号。案涉房屋登记的地址为重庆市开州区X，该5-2房屋即为原告分得的案涉房屋。上述事实有当事人的陈述、原、被告的身份证明材料、《新房出售合同》、收条、分房协议、房屋产权证、证人胡道芳、叶章术、宋堂术的证言等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、原、被告之间房屋买卖合同是否成立并且有效；二、如果上述合同有效，被告之妻朱占玉向胡道芳支付的17000元是否可以免除被告支付尾款的义务。关于第一个争议焦点，本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告赵家春与被告熊云祥是完全民事行为能力人，原告赵家春与被告熊云祥签订的《新房出售合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，原、被告签订合同后，被告向原告支付了购房款71500元，案涉房屋也已交由被告使用居住，故原、被告之间实际上在履行上述买卖合同约定的义务。被告熊云祥以撕毁了上述合同并与胡宏益重新签订《新房出售合同》为由，认为与原告赵家春之间不存在房屋买卖合同关系，其主张不符合法律规定和合同约定，本院不予采信。综上，原、被告之间签订的买卖合同成立并有效。关于第二个争议焦点，本院认为，原、被告在合同中对于剩余的房屋尾款作出了约定：“余下10000元待房屋产权证办理完毕付清”。对此，被告抗辩原告没有实际履行办理产权证过户的义务，案涉房屋的产权证系胡道芳协助办理而完成，履行的是朱占玉与胡宏益之间的房屋买卖合同，且被告之妻朱占玉向胡道芳支付的17000元包含案涉房屋的尾款，故不应当再支付原告的房屋尾款。本院认为该抗辩理由不能成立。理由如下：1.虽然案涉房屋产权首次登记在胡道芳名下，但原告提交的证据可以证明原告系案涉房屋的实际权利人并由原告出卖给被告的事实。胡宏益与朱占玉签订的《新房出售合同》并未实际履行。被告主张购房款系按照胡宏益指示支付给原告，因该主张既无事实依据又与常理相悖，故本院不予采信。2.胡道芳出庭证实，案涉房屋系原告分得的房屋并出卖给被告，因该房屋产权证登记在胡道芳名下，应被告要求将该房屋产权转移登记至被告之妻朱占玉的名下，并收了朱占玉支付的17000元(其中2000元用于办证)，但该款不是原、被告合同约定的尾款。据此，被告之妻朱占玉向胡道芳支付的17000元不是案涉房屋的尾款。3.不动产物权的设立、变更、转让应当依法进行登记。原告作为房屋出卖人，依法负有协助买受人被告办理产权转移登记的义务。本案中，被告理应向原告要求其履行办理产权转移登记的义务，如原告不履行该义务，则被告不予支付其尾款。但被告及其妻子自行与胡道芳协商并办理了案涉房屋的产权转移登记，属于被告自行免除原告作为合同相对方的义务而放弃合同权利的行为，该行为不因被告自行放弃权利而当然免除被告应承担的合同义务，故被告在取得案涉房屋产权证后，仍负有按合同约定向原告支付房屋尾款的义务。此外，对于胡道芳配合办理案涉房屋产权的转移登记手续时，朱占玉向胡道芳支付的17000元费用则属另一法律关系，本案不作调整。综上，被告已取得案涉房屋的产权证，原、被告之间约定的支付房屋尾款10000元的条件已成就，被告应当按照合同约定支付原告房屋尾款10000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告熊云祥于本判决生效后十日内支付原告赵家春购房尾款10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告熊云祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员  雷 洪二〇二〇年五月二十九日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳