广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初2008号原告:黄泳梅，女，1977年9月23日出生，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：区潮洪，广东骏和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭颖诗，广东骏和律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林某1，执行董事。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林某1，执行董事。被告：佛山市长华装饰工程有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心7幢二层215商铺，统一社会信用代码91440605MA4UQY153E。法定代表人：林某1。三被告共同委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告黄泳梅与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）、佛山市长华装饰工程有限公司（以下简称长华装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序于同年3月19日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人区潮洪、郭颖诗，三被告的共同委托诉讼代理人孙泳欣到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金30636.29元（从2019年4月30日至2019年11月8日共192日；以购房总价531880元为本金，按日万分之三计付违约金）；2.被告粤海通公司赔偿原告已支付的2019年8月至10月的物业管理费519.56元及租金损失合计5400元（1800元*3）;3.被告长华集团公司、被告长华装饰公司对上述第1、2项请求承担连带责任；4.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年6月24日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告粤海通公司购买坐落在佛山市南海区***以下简称涉讼商品房），房屋总价款为531880元。涉讼合同约定被告粤海通公司应当在2018年6月30日前向原告交付该商品房；被告粤海通公司如未能按期交房，合同继续履行，被告粤海通公司自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定如期付清房屋价款，但被告粤海通公司未在合同约定的交付期限交付商品房，构成了逾期交付，应当承担违约责任。被告粤海通公司在发出装修收楼通知后并未提供合格符合居住的涉讼商品房，被告粤海通公司直至2019年11月8日才将符合居住的装修房屋交付给原告。被告粤海通公司赔偿原告2019年8月至10月租金5400元及物业管理费。签订涉讼合同时被告粤海通公司、被告长华装饰公司均为法人独资公司，且两公司的独资股东为被告长华集团公司，这足以证明被告粤海通公司和被告长华装饰公司属于关联公司，故被告长华集团公司及被告长华装饰公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故起诉。被告粤海通公司辩称，一、根据《补充协议》的约定，交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准，而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。二、结合原被告双方签订的《认购书》《委托装修协议》，本案交易的房屋实际上为精装修房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准。如果原告主张以涉讼合同约定的毛坯房交楼时间为起算点，则其计算逾期交楼违约金的房价也应相应调整为毛坯房价款，即应减掉《委托装修协议》所涉装修工程的装修款，否则，对被告粤海通公司不公平。被告粤海通公司完成了精装修房收楼通知，原告才收楼。可见，双方执行的其实是《委托装修协议》关于精修房的交楼时间，而非涉讼合同约定的毛坯房交楼时间。签订并实施《委托装修协议》的被告简称长华装饰公司为被告粤海通公司的关联公司，《委托装修协议》的签约和履行主体实质上为被告粤海通公司。三、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。四、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以不超过造成的损失30%为标准调减，原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。从原告未能按期使用涉讼商品房的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼商品房当地主管部门公布的租金标准，涉讼商品房的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。五、原告逾期付款1天，被告粤海通公司有权顺延交付涉讼商品房，涉讼商品房交付日应该约定日再加上原告逾期付款时间所对应的日期。六、涉讼商品房交付时不存在质量问题，即使存在，原告也无权以此拒绝收楼，且应当承担被告粤海通通知收楼之日起一切费用(包括物业管理费)和风险。被告长华集团公司辩称，1.同意被告粤海通公司的答辩意见。2.被告长华集团公司与被告粤海通公司是独立的法人，其财务、业务、人事完全分开，被告长华集团公司无需对被告粤海通公司债务承担责任。3.在本案购房协议签订时被告长华集团公司并非被告粤海通公司的股东。即使原告观点成立，被告长华集团公司也不应承担连带责任。被告长华装饰公司辩称，1.被告长华装饰公司是受被告粤海通公司委托与原告签订《委托装修协议》，被告长华装饰公司与被告粤海通公司是代理关系，原告也知晓上述关系。被告粤海通公司提交的《装修工程三方协议》也证明装修工程的委托方实际上是被告粤海通公司，代理行为的法律效果由被代理人承担，逾期交付的违约责任应由被告粤海通公司承担。2.如果将涉讼合同和《委托装修协议》割裂地看待，那么被告长华装饰公司并非商品房买卖合同的当事人，无须承担逾期交房的违约责任。3.即使原告主张的装修的细小瑕疵问题存在，也并不属于逾期交房的问题，而是保修责任的问题，被告长华装饰公司最多只需承担维修责任，而非逾期交楼违约责任。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，证明原告的主体资格。2.三被告工商信息打印件各1份，证明三被告之间为关联公司。3.《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修协议》、《完税证明》、《收据》、《购房款发票》、《缴款通知书》、《现金交款单》、《毛坯收楼通知书》、《装修交楼通知书》原件各1份，证明被告粤海通公司构成违约。4.《房屋验收记录表》原件3份，证明涉讼商品房的存在天花有洞等质量问题导致原告一直未完成收楼手续。5.《水电度数确认单》、《物业管理费发票》原件各1份、《收楼流程图》、《确认函》复印件各1份，证明原告实际收楼时间应为2019年11月8日。6.《长华国际租金网页截图》打印件1份，证明涉案房屋所处区域的租金大概为1800元/月。7.《律师函》原件1份，证明原告通过律师函形式要求与被告协商其逾期交付房屋赔付事宜。诉讼中，三被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明涉讼商品房交付条件、违约责任应以该补充协议为准。2.认购书原件1份，证明原告签订认购书时明确知晓涉讼商品房应交付的是带装修的房屋。原告在签订认购书时知晓补充协议的内容，被告粤海通公司对补充协议的内容也做了解释与说明，原告予以接受。3.委托装修协议原件1份，证明委托装修协议是商品房买卖合同的组成部分，原告明确知晓约定交付的是带装修的房屋。涉讼商品房交付时间应以委托装修协议中约定的交付时间为准。4.精装修工程施工三方合同原件1份，证明精装修工程款由被告粤海通公司承担并支付，总房款包括装修款的，涉讼商品房实为精装修房；委托装修协议是商品房买卖合同的补充协议，交付时间以委托装修协议的交付时间为准。5.按揭款收款回单原件1份，证明原告逾期付款，被告粤海通公司有权顺延交付房屋。6.建设工程竣工验收报告复印件1份，证明涉讼商品房项目工程已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《竣工验收报告》，达到约定的交付条件。7.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商品房已取得竣工验收备案表。8.测绘报告原件1份，证明涉讼商品房已取得测绘报告。9.收楼通知书、邮政快递单原件1组，证明被告通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。10.EMS妥投证明原件1份，证明收楼通知已送达给原告。11.收楼确认函原件2份，证明原告已办理了涉讼商品房的收楼手续，涉讼商品房已经交付给原告。双方实际交付的是精装修房屋，原告予以接受。12.南海区国土城建和水务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件打印件1份，证明涉讼商品房在该区域的租金标准约为每月每平方人民币20元，原告主张的违约金远高于该区域同期的租金标准，因此原告主张的违约金远高于原告的实际损失，应予以调整。当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据6及三被告提供的证据12，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认；原告提供的证据4、5及7，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年5月22日，原告与被告粤海通公司签订《认购书》，约定原告认购被告粤海通公司开发的涉讼商品房。2017年6月24日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价531880元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款271880元，剩余房款金额260000元应于2017年6月30日前支付；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同，买受人向出卖人支付商品房总价款20%的违约金；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与被告长华装饰公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2019年4月30日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2017年5月22日，原告向被告粤海通公司支付50000元订金；2017年6月3日，原告向被告粤海通公司支付221880元；2017年7月1日，原告向被告粤海通公司支付260000元。被告粤海通公司未主张原告购买涉讼商品房尚有款项未支付。2018年7月30日，被告粤海通公司（甲方）、深圳市华南装饰集团股份有限公司（乙方）、被告长华装饰公司（丙方）签订《精装修工程施工三方合同》，约定乙方承包甲方长华国际中心项目和公寓2精装修工程、甲方委托丙方监管工程施工。2018年12月12日，长华国际商业中心（商业2座）办理了竣工验收备案手续。2018年12月25日，长华国际商业中心商业2座取得测绘报告书。2019年11月8日，原告出具《确认函》确认于该日收楼。另查明，2019年7月13日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年7月19日至同月21日收楼。该邮件于2019年7月14日妥投并签收。又查明，被告粤海通公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，股东为被告长华集团公司。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，《委托装修协议》变更交楼时间为2019年4月30日系双方当事人真实的意思表示，此变更的内容合法有效，原告主张2019年4月30日为被告粤海通公司逾期交付涉讼商品房的起算时间，本院予以采纳。其次，被告粤海通公司应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告于2019年7月13日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年7月19日至同月21日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年7月19日止。本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2019年4月30日至2019年7月19日止共计81天。在涉讼商品房已经具备交付条件及被告粤海通公司已经通知原告收楼的情况下，原告关于被告粤海通公司承担2019年7月19日后的租金、物业管理费的主张，本院不予支持。关于原告在本案中是否存在逾期付款问题。涉讼合同约定剩余房款金额260000元应于2017年6月30日前支付涉讼合同前支付至被告粤海通公司账号。因上述款项原告在2017年7月1日才支付，原告逾期付款1天，该期间可作为被告粤海通公司顺延交楼时间。关于逾期交楼违约金的标准，根据涉讼合同，现被告粤海通公司逾期交房在90日内，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金12765.12元[531880元×0.0003/天×（81-1）天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告长华集团公司为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华集团公司未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其财产，故被告长华集团公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。涉讼商品房的交易双方为原告与被告粤海通公司，被告粤海通公司亦确认被告长华装饰公司系受被告粤海通公司委托对涉讼商品房进行装修，根据合同相对性原则，原告主张被告长华装饰公司对被告粤海通公司逾期交付违约责任承担共同责任，理据不足，本院不予支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2019年4月30日，而长华装饰公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由被告粤海通公司及被告长华集团公司全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金12765.12元予原告黄泳梅；二、被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告黄泳梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取282.95元（原告已预交718.28元）,由被告佛山市粤海通房地产有限公司及被告广东长华投资集团有限公司负担并于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费282.95元，逾期本院将依法强制执行。原告预交的案件受理费718.28元，在判决生效后经其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 谭彩兰二〇二〇年五月二十九日法官助理 孟祥润书 记 员 卢丹伦