重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初3591号 原告：重庆市渝北区龙溪街道亚太国际大厦业主委员会，住所地重庆市渝北区红石路126号。 法定代表人：艾万蓉，主任。 委托诉讼代理人：左雨佳，上海段和段（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆渝沂厨房设备有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红石路126号1-14，统一社会信用代码915001120628907745。 法定代表人：雷玉泉，职务不明。 委托诉讼代理人：吕德丽，公司员工。 原告重庆市渝北区龙溪街道亚太国际大厦业主委员会（以下简称亚太国际大厦业委会）与被告重庆渝沂厨房设备有限公司（以下简称渝沂公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告亚太国际大厦业委会的法定代表人艾万蓉及其委托诉讼代理人左雨佳，被告渝沂公司的法定代表人雷玉泉及其委托诉讼代理人吕德丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告亚太国际大厦业委会的诉讼请求为：1、判令被告立即拆除其私自占用亚太大厦负一楼风机房和楼道等公共区域的违法搭建和圈围，并撤离在此堆放的货物和设备、恢复占用区域原状；2、判令被告支付原告2016年11月至2019年11月期间非法占用公共区域的使用费66240元（20元/平方米/月×92平方米×36月），并以此为标准计算至被告拆除违建、搬离货物并恢复公共区域原状为止；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：渝沂公司从2006年开始非法占用小区负一楼作为其堆放货物等经营使用，且对负一楼的公共区域进行了改建，将负一楼风机房、楼道等公共区域通过新建墙体，安装铁门等方式进行了圈围和封闭。小区业主发现其违法行为后，多次与其进行交涉，要求其停止侵害小区业主共有权并立即自行拆除违建，恢复公共区域原状。由于渝沂公司的违法行为侵害了小区全体业主的权利，存在巨大的消防隐患，渝北区住房和城乡建设委员会和渝北区消防支队等行政机关多次向其发出责令整改的要求，但渝沂公司不理。原告遂起诉。 被告渝沂公司辩称：占用亚太大厦负一楼风机房和楼道等公共区域不是事实，租用地下室是当时的售房部和物管公司授权的，是基于租赁合同的合法使用，并非非法占用。共计租赁面积为270平方米左右。亚太国际大厦业委会成立后，基于消防安全等原因，渝沂公司于2019年4月拆除部分库房，现实际只占用了30平方米左右，实际占用面积不是92平方米。2018年12月前的房屋租金已交付给物管公司。2019年1月的物管费渝沂公司向亚太国际大厦业委会缴纳，但其拒绝收取。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的分摊信息、亚太国际大厦业委会关于召开临时业主大会会议议案、亚太国际大厦全体业主大会决议、照片、重庆市渝北区住房和城乡建设委员会责令整改违法行为决定书等证据本院予以采信。 经审理查明：亚太国际大厦业委会关于召开临时业主大会会议议案的表决内容为：1、通过诉讼方式要求渝沂公司等侵权人停止侵害，排除妨碍，并支付公共区域占用损失；2、授权业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼，因维权所产生的律师费、诉讼费、执行费等相关费用由全体业主承担。 亚太国际大厦全体业主大会决议为：1、同意诉讼方式要求渝沂公司等侵权人停止侵害，排除妨碍，并支付公共区域占用损失；2、授权业主委员会代表全体业主向法院提起诉讼，因维权所产生的律师费、诉讼费、执行费等相关费用由全体业主承担。 2019年9月29日重庆市渝北区住房和城乡建设委员会对渝沂公司作出责令整改违法行为决定书，内容为：我委发现你擅自占用亚泰国际大厦设施设备房。你的行为违反了《物业管理条例》第五十条第一款规定：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。依据《物业管理条例》第六十三条的规定、《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你在十日内改正上述违法行为，恢复物业共用部分原状。 渝沂公司另向本院举示了如下证据： 库房租赁协议。内容为：甲方重庆华盟物业管理有限公司，乙方吕德丽，租期从2016年12月1日至2030年11月30日止。由于库房地面墙面由乙方负责处理，库房门及整个进库房大门等都由乙方安装，库房2常年积水，因此租金从2016年12月1日至2020年11月30日，库房1租金800元，库房2租金800元，月计1600元（其中库房1系亚太大厦承建方重庆市渝北区兴隆建筑安装工程公司亚太大厦项目部负责人蒋修全所有，租金由甲方代收后转交），从本协议签订之日起付给甲方年租金19200元，从下年度起年租金提前半年支付。从2020年12月1日起年租金每年增加1000元。 亚太国际大厦业委会对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。认可重庆华盟物业管理有限公司是其成立前的物业管理公司，于2018年5月撤场。但认为重庆华盟物业管理有限公司无权处置小区全体业主共有部分，该合同即使是真实的也属于无权处分的无效合同。也恰好证明渝沂公司在未经全体业主同意的情况下修建违建，占用小区公共区域的事实。 本院认为，由于亚太国际大厦业委会认可重庆华盟物业管理有限公司是小区在2016年物业管理公司，故对房屋租赁协议的真实性本院予以采信。 亚太国际大厦业委会认可渝沂公司于2019年4月退出了大部份占用区域，现占用区域的面积不祥。渝沂公司称其已交付了2018年11月前的全部租金给重庆华盟物业管理有限公司，2018年12月起的租金没有支付。 本院认为:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 亚太国际大厦业委会的起诉得到了亚太国际大厦业主大会的授权，具有合法的主体资格。 对于渝沂公司提出的合法租用问题，由于其是与重庆华盟物业管理有限公司签订的《库房租赁合同》，其承租部分属于全体业主的共有部分，签订《库房租赁合同》时亚太国际大厦业委会尚未成立，渝沂公司无证据证明重庆华盟物业管理有限公司的出租行为得到了亚庆国际大厦业主大会的授权，故重庆华盟物业管理有限公司的出租行为可能属于无权处分。亚太国际大厦业委会代表全体业主要求收回库房并无不妥。故渝沂公司应当退出其占用的共有部分。 亚太国际大厦业委会对于渝沂公司占用部分的面积和租金标准均未举示证据，故对其要求的占用损失本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆渝沂厨房设备有限公司在本判决生效后三十日内拆除其占用的亚太大厦负一楼风机房和楼道等公共区域的违法搭建和圈围，搬出堆放的货物和设备； 二、驳回原告重庆市渝北区龙溪街道亚太国际大厦业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费1456元，因适用简易程序审理减半收取728元，由原告重庆市渝北区龙溪街道亚太国际大厦业主委员会负担688元，被告重庆渝沂厨房设备有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年五月二十九日 书记员  许 迪