河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1325民初1168号原告（反诉被告）：南阳炜烨置业有限公司，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道2号楼1单元2901室。统一社会信用代码：914113025803284740。法定代表人：廉新玉，任公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽彬，任公司员工。委托诉讼代理人：吴学恒，南阳市内乡县方正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张鸥，女，1988年10月20日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：崔兵（系张鸥配偶），男，1981年10月18日出生，汉族，住内乡县。原告（反诉被告）南阳炜烨置业有限公司（以下简称炜烨公司）与被告（反诉原告）张鸥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。炜烨公司的委托诉讼代理人郑丽彬、吴学恒、张鸥及其委托诉讼代理人崔兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炜烨公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠房款87890元,判令被告向原告支付所欠房屋实测增加面积房款10140元，合计98030元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由:张鸥于2016年8月23日在炜烨公司开发建设的永和家园购买1号楼2单元1601室房产一套,因被告当时资金不足,与售房中心达成协议,首付款87890元由售房中心垫付,待补清欠款后将再收款收据交还于被告,尔后炜烨公司给张鸥办理了备案合同,张鸥办理了按揭贷款,炜烨公司多次协调催促张鸥偿还欠款，张鸥均拒不履行偿还欠款。炜烨公司于2018年12月17日办理了该套房屋的不定产权证书,房屋实测面积比之前增加了5.13㎡,按照合同约定实际只收取3.38㎡的面积差价,优惠了1.75㎡,按合同约定单平方3000元,应缴房款10140元,炜烨公司多次电话通知张鸥到售房中心办理面积增加补款,张鸥均不予理会。截止2020年4月15日仍未补交合计所欠款98030元。被告张鸥辩称，首付款已经交纳给售房部。增加面积是因为在我不知情的情况下，炜烨公司将阳台封闭，与合同中的不封闭阳台不符。反诉原告张鸥向本院提出反诉请求：1.请求炜烨公司给张鸥办理不动产证，并且按照银行基准利率赔付违约金10000元；2.判令炜烨公司收回房屋实测增加面积房款10140元的诉讼请求，判令炜烨公司私自单方改变房屋结构已经构成事实违约，赔付违约金4000元(按照购房合同改造成本造价计算)；3.反诉费及其他合理费用由炜烨公司承担。事实与理由:2016年8月23日，张鸥购买炜烨公司开发建设的永和家园1号楼2单元1601室，并按照炜烨公司售房部的购房流程支付了该套房屋的所有房款和大修基金以及备案费等相关费用,同时炜烨公司到房管局把此套房屋备案在张鸥名下。张鸥支付房款后多次催促炜烨公司办理产权转移和《不动产登记证书》，炜烨公司均以各种理由推脱。另外,按照合同约定和购房时售房部的承诺，张鸥所购买的房产为阳台非封闭式，并且做广告宣称的是送阳台，不算入房价面积。炜烨公司没有经过张鸥的同意,把当初承诺送的阳台全部封闭起来,因此该套房屋的实测面积就比当初购房时多出了5.13㎡，炜烨公司此举是没有经过张鸥同意单方私自更改了房屋的结构,违反合同约定,改变了该房屋非封闭式房屋的结构和属性，严重侵犯了张鸥的利益。所以，房屋实测面积增加5.13㎡是无效的，被告应当按照张鸥购买房屋的实际需求和购房合同的约定赔付张鸥的违约金。反诉被告炜烨公司辩称，张鸥的反诉不能成立，应予驳回。张鸥未按照合同约定交纳首付款87890元，存在违约，故不能办理不动产证，我公司不存在违约。房屋实测面积是按照房管局实测面积计算，合同约定多退少补。张鸥在期限内付清欠款，我公司可以为其办理房权证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。炜烨公司出示商品房买卖合同，张鸥无异议，作为认定案件事实的依据。炜烨公司出示收款收据，张鸥对真实性有异议，认为炜烨公司应当出示欠条而不是收据；炜烨公司出示收据的原件，作为认定案件事实的依据。炜烨公司出示不动产权登记证，张鸥有异议，认为房产权利人应该是我，但该证载明的不是我；不动产权证书是不动产登记机关颁发的，作为认定案件事实的依据。张鸥出示交房流程，交房通知单，炜烨公司有异议，认为交房通知单未加盖公司公章，不认可交房流程；该组证据未加盖制作单位印章，炜烨公司不认可其真实性，不作为认定案件事实的依据。张鸥出示（2020）豫1325民初1167号案的庭审笔录、购房合同、阳台照片、贷款发放通知单，炜烨公司对真实性无异议，对证明方向有异议，认为其不能证明首付款已经交清，也不能证明其房款已经交清；炜烨公司对该证据的真实性无异议，作为认定案件事实的依据。经张鸥申请，本院向中国农业银行股份有限公司内乡县支行（以下简称内乡农行）调取个人购房担保借款合同和炜烨置业为张鸥出具的首付款收据。双方当事人均无异议，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月5日，炜烨公司（出卖人）与张鸥（××）签订《商品房买卖合同》，约定：张鸥购买永和家园1幢2单元1601号房屋，建筑面积112.63㎡，每平米3000元，总价款337890元，首付款87890元；阳台是非封闭式；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××补足，超出3%部分的房价由出卖人承担，产权归××，面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以百分百；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款0.1%向××支付违约金。2016年9月26日，张鸥与内乡农行签订《个人购房担保借款合同》，炜烨公司作为保证人在合同中加盖印章，借款用途为张鸥购买永和家园1幢2单元1601号房屋。签订合同时，炜烨公司和张鸥向内乡农行提供张鸥已支付首付款87890元的收据，内乡农行将收据复印后存档，收据原件退还。2018年12月21日，永和家园1幢2单元1601号房屋办理不动产权证书，载明权利人为炜烨公司，建筑面积为117.76㎡。本院认为，炜烨公司与张鸥签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效。关于购房首付款支付问题，炜烨公司主张因张鸥未交付首付款故收据原件由其持有，张鸥辩称首付款已支付而炜烨公司未将收据交给张鸥。首先，张鸥与内乡农行签订《个人购房担保借款合同》时，炜烨公司和张鸥向内乡农行提供张鸥已支付首付款87890元的收据，内乡农行将收据复印后存档，收据原件退还，表明张鸥已支付购房首付款。其次，炜烨公司的工作人员郑丽彬在（2020）豫1325民初1167号案的庭审笔录中称，售房部销售房屋的流程是看房、交首付款、备案、备案前交大修基金等费用，备案后交付尾款或者办理按揭，按揭的时候需交付首付款，由炜烨公司向银行出具已交付首付款的收据，办理按揭手续前客户要么缴纳首付款，要么办理首付款欠款协议，表明如果张鸥未交付首付款，那么炜烨公司应持有张鸥签署的欠款协议，但炜烨公司未提交张鸥签署的欠款协议。故结合双方的陈述和所示证据，本院认为张鸥辩称的其已交付首付款的事实具有高度可能性，应予认定。炜烨公司请求张鸥支付首付款87890元，证据不足，不予支持。关于阳台和涉案房屋建筑面积增加问题，阳台作为涉案房屋的一部分，阳台的面积属于涉案房屋的建筑面积，不封闭阳台并不等于阳台的面积不属于房屋的建筑面积，故张鸥关于合同约定是不封闭阳台，炜烨公司将阳台封闭，其不应承担房屋增加面积价款的理由不能成立，炜烨公司将阳台封闭未侵害其利益，其请求炜烨公司赔付违约金的理由不能成立，故张鸥反诉请求其不承担房屋增加面积价款，并请求炜烨公司赔付违约金，本院不予支持。涉案房屋的产权登记面积为117.76㎡，合同约定面积为112.63㎡，面积误差比为4.55%[(117.76㎡-112.63㎡)÷112.63㎡×100%],按照双方的约定，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××补足，张鸥应向炜烨公司补交房价款10136.7元（112.63㎡×3%×3000元/㎡），炜烨公司请求的超出部分，不予支持。关于办理不动产权证问题，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款0.1%向××支付违约金。涉案房屋已于2018年12月21日办理了初始登记，炜烨公司未依约将涉案房屋的不动产权转移给张鸥，构成违约，张鸥请求炜烨公司办理涉案房屋的不动产权登记并赔付违约金的理由成立，应予支持。参照双方约定的违约金计算方法，炜烨公司应向张鸥支付违约金337.89元（337890元×0.1%），张鸥请求的超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张鸥于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南阳炜烨置业有限公司房屋建筑面积增加部分价款10136.7元；二、原告（反诉被告）南阳炜烨置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为被告（反诉原告）张鸥办理永和家园1幢2单元1601号房屋的不动产权登记，并向被告（反诉原告）张鸥支付违约金337.89元；三、驳回原告（反诉被告）南阳炜烨置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张鸥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，减半收取计1126元，反诉费100元，合计1226元，由原告（反诉被告）南阳炜烨置业有限公司负担1060元，由被告（反诉原告）张鸥负担166元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张松哲二〇二〇年五月二十五日书记员  常康朔