河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民再23号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：保定市博世房地产开发有限责任公司，住所地保定市竞秀区秀园路468号。 法定代表人：李丽茹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王森，河北辅仁律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：朱红艳，女，1972年9月15日出生，汉族，住保定市莲池区。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陈原生，男，1969年10月14日出生，汉族，住保定市莲池区。 再审申请人保定市博世房地产开发有限责任公司（以下简称保定博世公司）因与被申请人朱红艳、陈原生商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）冀06民终379号民事判决，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2019年12月21日作出（2019）冀民申9431号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。再审申请人保定博世公司的委托诉讼代理人王森、被申请人朱红艳、陈原生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人保定博世公司申请再审请求：ｌ、撤销保定市中级人民法院作出的（2019）冀06民终379号民事判决；2、撤销保定市竞秀区人民法院作出的（2018）冀0602民初第1392号民事判决书判决第二项内容，改判朱红艳、陈原生按《商品房买卖合同》约定支付购房款123944.52元；3、判令朱红艳、陈原生承担本案原一审、二审及再审的诉讼费。事实和理由：一、朱红艳、陈原生为购买保定博世公司开发的保定市天威中路1229号花倾城小区（二期）项目4-1-302号房屋（该户型为跃层户型，与以下所称202号系同一户房屋），于2015年1月9日同保定博世公司签订《商品房购销协议》，协议中约定房屋建筑面积共114.25平方米，每平方米单价8988元，同时约定商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，据实结算购房款。协议签订后朱红艳、陈原生按114.25平方米计算支付相应购房款。之后双方于2016年7月22日签订合同编号为ＧＦ20130100031的《商品房买卖合同》作为正式备案合同，就所购买房屋的面积误差处理事宜，约定为“本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补”。双方争议房屋所在的花倾城小区（二期）项目，在通过保定市联合验收后，于2016年12月15日竣工。竣工后，保定博世公司为办理项目的不动产首次登记，由保定房屋测绘队对花倾城小区（二期）房屋进行测绘，并于2017年7月25日出具编号20170732《不动产测量报告》，保定市不动产登记中心根据该报告，于2017年7月31日颁发冀（2017）保定市不动产权第0015337号《中华人民共和国不动产权证书》，即通常俗称的“项目大产权证”。编号20170732的不动产测量报告确定朱红艳、陈原生购买的4-1-302号房屋产权登记面积为128.04平方米，比合同约定的销售面积114.25平方米超出了13.79平方米。保定博世公司就此事实，根据双方《商品房买卖合同》约定的每平方米8988元单价，按实测差异面积13.79平方米计算，通知朱红艳、陈原生向保定博世公司补交购房款人民币123944.52元。朱红艳、陈原生没有向保定博世公司补交房款。二、2019年8月15日保定市自然资源和规划局就本案涉及的保定市天威中路1229号花倾城二期4-1-202号房屋，颁发了冀（2019）保定市不动产权第××号《不动产权证书》，明确载明房屋产权登记面积为128.04平方米。保定博世公司申请再审时提交了《不动产权证书》，该证据是在原审庭审结束后形成的新的证据，能够证明原判决认定的基本事实和结果错误，且保定博世公司无法据此另行起诉。保定博世公司据此提出再审请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”规定的情形。 被申请人朱红艳、陈原生辩称，本案有两个测绘报告，2013年有一个测绘报告，朱红艳、陈原生的购房合同是2015年签订的，签订的时候只有一个测绘报告，2015年签订合同时，2013年的测绘报告是证明房屋面积的唯一依据，当时保定博世公司没有明确告知朱红艳、陈原生有2013年测绘报告，而且2013年测绘报告中明确指出朱红艳、陈原生所购房屋面积128.04平方米，但保定博世公司以114.25平方米与朱红艳、陈原生签订合同，同时合同中还约定按实际面积多退少补，他这是一种欺诈行为，违反了合同法相关规定，隐瞒了重大事实，故合同中关于面积约定无效，应该按约定时的面积交房款，朱红艳、陈原生不补交差价。2015年1月9日签订购房协议时，保定博世公司已经知道实际面积，而且2016年7月22日签订时，2013年的测绘报告还是真实合法有效的，2013年的测绘报告作废日期是2016年11月1日。在签订购房协议和房地产买卖合同日期内，没有告知朱红艳、陈原生实际面积128.04平方米。直到2018年11月2日给朱红艳、陈原生发律师函，朱红艳、陈原生才知道实际面积是128.04平方米。从2015年1月9日购房签订协议起，朱红艳、陈原生的住房没有进行过竣工验收，没有进行过测绘，保定博世公司给了朱红艳、陈原生保定市住宅质量保证书、保定市住宅使用说明书，除房本以外的完整的手续。保定博世公司所陈述的验收只是补办手续，国家要求的是分户验收，但是朱红艳、陈原生所住房屋从购房之日起，没有进行过任何的关于验收的行为，保定博世公司所谓的竣工验收手续，与朱红艳、陈原生没有任何关系。保定博世公司所提的2017年的测绘报告还有最后的房本的面积，跟合同没有任何关系。2016年11月1日国家规定由房产测绘成果报告书变更为不动产测量报告书，保定博世公司以后的证据只是因为国家政策的原因改变的。保定博世公司卖房时知道房屋实际面积，没按实际面积卖给朱红艳、陈原生，合同上少了十几平方米，当时保定市的房屋价格大概不超过每平方米7000元，但是涉案房屋是每平方米8988元，朱红艳、陈原生买的是现房，就是因为保定博世公司给朱红艳、陈原生说的公摊小，否则朱红艳、陈原生不会买涉案房屋。朱红艳、陈原生签订合同的时候保定博世公司具有欺诈行为，严重影响了朱红艳、陈原生购房的判断，欺诈隐瞒面积在先，朱红艳、陈原生不应给保定博世公司差价。 朱红艳、陈原生向一审法院起诉请求：1、确认朱红艳、陈原生与保定博世公司签订的《商品房购销协议》以及《商品房买卖合同》中关于面积确认及面积差异处理的约定无效；2.本案诉讼费用由保定博世公司承担；3、确认双方签订的协议和合同中房屋面积即114.25平方米作为结算房款的最终面积，朱红艳、陈原生无须再补交房款。 保定博世公司向一审法院提出反诉请求：朱红艳、陈原生应当按照《商品房买卖合同》的约定向保定博世公司支付购房款123944.52元。 一审法院认定：2015年1月9日，双方签订《商品房购销协议》，朱红艳、陈原生购买保定博世公司开发的位于保定市西北侧的花倾城二区住宅楼4号楼1单元302号房屋，建筑面积为114.25平方米，房屋总价款为1026879元，商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准，朱红艳、陈原生于当日向保定博世公司全额交纳了购房款1026879元。2016年7月22日双方签订合同编号ＧＦ20130100031号《商品房买卖合同》，合同载明：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为4号楼1单元302号房，该商品房（合同约定）建筑面积共114.25平方米，第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。2018年5月7日，保定博世公司向朱红艳、陈原生发出补交房款通知，指出最终由保定市房屋测绘队测绘的产权登记面积为128.04平方米，让朱红艳、陈原生补交购房款，补交面积为13.79平方米，补交房款为123945元。另查明，根据朱红艳、陈原生申请调取保定博世公司领取测绘报告的时间，保定房屋测绘队于2018年8月15日出具说明一份，载明，经查2013年12月4日由经办人张宏取走北京嘉德创展房地产开发有限责任公司、保定博世公司的天威中路1229号1-5号楼测绘报告，该报告书编号为20131114房产测绘成果报告书。保定博世公司又提交编号为20170732号《不动产测量报告》，该不动产测量报告（成果附件）第6页附件一记载的总建筑面积为99017.42，编号为20131114号《房产测绘成果报告书》记载的作业成果总建筑面积为84008.99。一审法院认为，双方签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认。双方最终签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补，因此备案《商品房买卖合同》取代了《商品房购销协议》，双方对合同约定的面积与产权登记面积有差异的结算方式进行了变更，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。故对朱红艳、陈原生诉请确认双方签订的《商品房购销协议》以及《商品房买卖合同》中关于面积确认及面积差异处理的约定无效，不予支持。双方提交的两份测量报告所载的房屋总面积不一致，且不动产测量报告所载面积并非约定的产权登记面积，双方均未提交房屋产权登记机构出具的产权登记面积，故对朱红艳、陈原生请求确认双方签订的协议和合同中的房屋面积114.25平方米作为结算付款的最终面积，朱红艳、陈原生无须再补交房款以及反诉朱红艳、陈原生请求保定博世公司支付购房款123944.52元，缺乏事实依据，故对上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条的规定，判决：“一、驳回原告朱红艳、陈原生的诉讼请求。二、驳回反诉原告保定市博世房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费40元，由原告朱红艳、陈原生负担，反诉费1389元，由保定市博世房地产开发有限责任公司负担。” 判后朱红艳、陈原生不服，上诉请求：1、撤销原判，改判支持朱红艳、陈原生的诉讼请求；2、本案诉讼费用由保定博世公司承担。事实与理由：一审判决对双方签订的《商品房购销协议》以及《商品房买卖合同》中关于面积确认及面积差异处理的约定条款的效力认定有误。因朱红艳、陈原生购买的是现房，当时房屋已经竣工验收，双方签订协议和合同之前就已经领取测绘报告，得知了房屋的实测面积为128.04平方米，但保定博世公司为提高性价比，隐瞒真实情况，人为降低公摊面积以114.25平方米与朱红艳、陈原生签订协议和合同，并在协议中约定以最终实测为准，这明显属于恶意欺诈行为。朱红艳、陈原生认为协议以及合同中关于面积确认以及面积差异处理的约定应属于无效条款。第一、根据本案证据显示，双方于2015年1月9日签订的购房协议，根据保定房屋测绘队的证明可知，保定博世公司于2013年12月4日已经领走了天威中路1229号（即花倾城二期）1-5号楼测绘报告，已得知实测面积，但保定博世公司并未告知朱红艳、陈原生房屋实际面积，而是隐瞒了这一重要情况，以促成双方签订协议。关于保定博世公司所称的2013年报告是预测绘，2017年测绘报告才是实测绘的说法是与事实不符的。法院向保定的工作人员了解了相关情况，工作人员当场表示花倾城二期没有做预测绘，2013年的测绘报告就是实测绘。根据保定博世公司提交的2017年测绘报告中第25页4号楼面积表，业务号为20131119005。4号楼3层测图时间显示为2013年11月20日，出图时间为2013年11月20日，可证实该测绘报告的测绘时间为2013年11月20日，而并非2017年。根据朱红艳、陈原生提交的保定晚报报纸公告可知，保定博世公司提供的2017年的测绘报告是由于2016年不动产登记规定的出台，根据政府相关政策法规调整，将2013年领取的测绘报告重新交回保定房屋测绘队，重新完善之后制作的，名字变成了不动产测量报告，但其中的测绘数据仍是2013年测绘的数据，并且在法院向保定了解情况时，工作人员也就该情况进行了说明。博世公司宣称2013年报告是预测绘，但并未提交任何证据予以证明。综上，2013年测绘报告就是实测报告，保定博世公司在2013年就已经得知朱红艳、陈原生所购买的房屋的实际面积。第二、关于保定博世公司一直强调的竣工时间的问题。朱红艳、陈原生认为涉案房屋在双方签订合同之前就已经竣工验收。因为首先根据朱红艳、陈原生提交的保定市建设工程竣工验收报告可得知花倾城二期4住宅楼竣工时间为2012年11月25日。根据相关规定，竣工验收指的是建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。至于保定博世公司提交的验收意见书，朱红艳、陈原生认为该认定书只是为了应对新出的不动产登记规定而后补充的文件，并不是正式的竣工验收报告，并不能证明验收意见书的时间就是竣工验收时间。根据双方签订的购房协议可知交房时间为2012年12月31日，这与竣工验收报告显示的时间是相吻合的。最后，朱红艳、陈原生于购房当日交付购房款后，保定博世公司就把房屋交付给了朱红艳、陈原生使用，并且把保定市住宅质量保证书以及保定市住宅使用说明书一并交给了朱红艳、陈原生。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。由此可知，双方在签订协议时，该房屋已经竣工验收合格。第三、根据朱红艳、陈原生提交的从保定市城建档案馆调取的花倾城二期建设工程施工许可证、建设工程设计合同以及4号楼审查报告，可知花倾城二期施上许可面积为95859.53平方米，其中4号楼建筑设计面积为2578.96平方米，但是根据保定博世公司提交的测绘报告可知4号楼测绘面积为3091.55半方米，说明测绘面积已经超出施工许可的20%，而保定博世公司销售明知超许可20%的现房时，又恶意隐瞒并恶意增加关于房屋面积的特殊约定，这些行为已严重违反最高院关于商品房买卖合同司法解释及相关法律的规定。综上所述，双方签订协议时隐瞒重大事实，存在恶意欺诈行为，故协议以及合同中关于房屋面积的确认以及面积差异处理的条款应属于无效条款。并且博世公司在已经得知实测面积为128.04平方米的情况下，在不动产登记备案合同中仍以114.25平方米作为房屋面积，朱红艳、陈原生认为保定博世公司已经放弃了权利，故朱红艳、陈原生认为涉案房屋最终应以114.25平方米来结算房款，无须再补交房款。 保定博世公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2018）冀0602民初第1392号民事判决书判决第二项内容，改判朱红艳、陈原生按《商品房买卖合同》的约定支付购房款123944.52元；2、请求判令朱红艳、陈原生承担本案一审、二审的诉讼费等全部诉讼费用。事实与理由：第一、一审判决事实认定错误，保定房屋测绘队出具的《不动产测量报告》是确定不动产权登记面积的合法依据。可以用于确定朱红艳、陈原生购买房屋产权登记面积的证据使用。根据建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十四条关于“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定，房屋产权登记面积最终由房地产行政主管部门对测绘报告审核后进行登记确认，而保定市不动产登记中心正是根据上述报告的内容，就花倾城《二期》项目的住宅部分，于2017年7月31日向保定博世公司发放了冀（2017）保定市不动产权第0015337号《中华人民共和国不动产权证书》该不动产权证书即通常俗称的“项目大产权证”。说明编号20170732《不动产测量报告》的全部内容已经通过了保定市不动产登记中心的审核和认可，《不动产测量报告》记载的面积等内容已经可以确定为产权登记面积。因此，原审（2018）冀0602民初第1392号民事判决书中关于“原被告双方均未提交房屋产权登记机构出具的产权登记面积”的认定是错误的，应当予以纠正。第二、朱红艳、陈原生应当按照《商品房买卖合同》的约定向保定博世公司支付购房款123944.52元。双方于2016年7月22日正式签订了合同编号为GF20130100031的《商品房买卖合同》合同约定朱红艳、陈原生所购买房屋建筑面积共114.25平方米，合同单价为8988元。就所购买房屋的面积误差处理事宜，该合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”即“本合同约定的面积与产权登记面积有差异的以产权登记的面积为准，购房款多退少补”根据保定房屋测绘队编号20170732《不动产测量报告》朱红艳、陈原生购买的花倾城小区（二期）天威中路1229号花倾城二期4-1-302房屋产权登记面积为128.04平方米，超出合同约定的面积13.79平方米。根据双方《商品房买卖合同》约定的每平方米8988元单价计算，朱红艳、陈原生应当补交房款人民币123944.52元。综上所述，（2018）冀0602民初第1392号民事判决书认定事实错误，请求在查明案件事实的基础上，对本案依法改判。 二审期间，朱红艳、陈原生提交了2018年12月27日补交房款的通知书、2017年8月保定博世公司通知朱红艳、陈原生办理房本时出具的授权委托书一份、家庭住房实有套数诚信保证书一份及保定市房屋转让申请表，主张房屋转让申请表中需要填写房屋面积一项，但保定博世公司仍向朱红艳、陈原生恶意隐瞒已知实测面积的事实，并提交保定市住宅质量保证书和保定市住宅使用说明书各一份，主张两份说明书均由博世公司2015年1月9日向朱红艳、陈原生提供，说明该房屋已经可以居住使用，证明当时房屋已经竣工验收合格了。保定博世公司质证称，对补交房款通知、住宅质量保证书、住宅使用说明书这三个证据的真实性予以认可，其余证据的真实性不予认可。全部证据均不能证实朱红艳、陈原生在与保定博世公司签订商品房买卖合同时保定博世公司存在恶意欺诈的行为。保定博世公司二审提交房产分布图一份。来源是保定市不动产登记中心，证明案涉房屋的产权登记面积是128.04平方米。朱红艳、陈原生质证称，对面积没有异议，但是保定博世公司在与其签合同的时候明知实测面积还对其欺诈。这个证据右上角有一个业务号：20131119005，该证据绘制日期写的是2017年8月16日，但是业务号是20131119005，2017年绘制日期是保定市不动产登记要求统一完善后名称变成保定市不动产测量报告，对保定博世公司提交的该份证据，朱红艳、陈原生对面积和时间认可，但不能证实该份测绘报告是在2017年作出的，实际应是2013年11月份作出。 二审法院对一审法院查明的事实予以确认。 二审法院认为，保定博世公司提交的房产分布图，不能证实其证据的来源，不予认定。一审法院认定双方均未提交房屋产权登记机构出具的产权登记面积，本案双方争议的产权登记面积情况尚无证据证实，故双方诉求均缺乏事实依据，一审法院驳回双方诉求并无不当。综上所述，朱红艳、陈原生与保定博世公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5556元，由上诉人朱红艳、陈原生负担2778元，由保定市博世房地产开发有限责任公司负担2778元。” 本院再审期间，保定博世公司提交保定市自然资源和规划局于2019年8月15日颁发的第××号不动产权证书一份，该产权证书载明：涉案房屋产权人为朱红艳、陈原生，双方对该产权证书均无异议，且涉案房屋由朱红艳、陈原生一直居住使用。再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。 本院再审认为，原审法院认定双方签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，对其效力予以确认并无不当。保定市自然资源和规划局于2019年8月15日对涉案房产颁发了第××号不动产权证书，朱红艳、陈原生对该房产证书与涉案房产的关联性均予认可,可以认定不动产权证书登载的4-1-202号房屋建筑面积128.04平方米为涉案房屋的产权登记面积。根据双方签订的《商品房购销协议》第二条以及《商品房买卖合同》第五条中关于面积确认及面积差异处理方式的约定，博世公司要求朱红艳、陈原生补交剩余房款的诉求，符合合同约定，不违反法律规定，应予支持。朱红艳、陈原生辩称保定博世公司存在恶意隐瞒已知实测面积，系欺诈行为，不予补交房款的理由，于法无据，不予支持。本案因再审申请人提交新证据而导致原生效判决认定的事实发生变化。本院对其再审请求依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀06民终379号民事判决及河北省保定市竞秀区人民法院（2018）冀0602民初1392号民事判决； 二、被申请人朱红艳、陈原生于本判决生效后十日内给付再审申请人保定市博世房地产开发有限责任公司剩余购房款123944.52元； 三、驳回再审申请人保定市博世房地产开发有限责任公司其他诉讼请求； 四、驳回被申请人朱红艳、陈原生的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费40元，反诉费1389元，二审案件受理费5556元，共计6985元，由再审申请人保定市博世房地产开发有限责任公司与被申请人朱红艳、陈原生均担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 皓 审判员 刘华锋 审判员 段 超 二〇二〇年五月二十八日 书记员 王 萌