江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1479号上诉人（原审原告、反诉被告）：王燕，女，1982年11月8日出生，汉族，住上海市静安区。上诉人（原审原告、反诉被告）：周燕，女，1982年11月8日出生，汉族，住上海市静安区。两上诉人共同的委托诉讼代理人：史玉成，江苏乐天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：韩玉超，男，1977年12月29日出生，汉族，户籍所在地江苏省常州市新北区，住江苏省常州市新北区。原审第三人：常州大向网络科技有限公司，住所地江苏省常州市新北区汉江路368号1206室。法定代表人：周琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：史骏，该公司员工。上诉人王燕、周燕与上诉人韩玉超、原审第三人常州大向网络科技有限公司（以下简称大向公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王燕、周燕上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判韩玉超赔偿损失3万元（暂定）或将租赁房屋恢复原状；二、判令韩玉超承担自2019年4月1日起至2019年8月31日的物业管理费3118.43元，并承担自2019年9月1日起至房屋返还之日止的物业费（按每月632.43元为标准计算）；三、本案诉讼费用由韩玉超承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，应予改判。一审法院以“房屋中的石膏墙隔断并非房屋的承重墙，不是建筑的主体结构部分，王燕、周燕亦无充分的证据证实其出租时随同房屋主体交付韩玉超，且已被实际拆除，该标的物已灭失”为由，不支持我方要求恢复原状或赔偿损失的请求，属于事实不清。被拆除的石膏板墙体、落地玻璃隔断均为租赁房屋内的一部分，随房屋一并交付给韩玉超使用，其应将拆除部分恢复至原状或者赔偿相应的财产损失。1.2019年4月9日，王燕、周燕的父亲接到电话，至出租屋看到大向公司正拆除屋内石膏板墙体及落地玻璃隔断，明确表示该隔断系业主所有，要求大向公司停止拆除。2.韩玉超提供的装修现场照片可以证明，隔断的踢脚线部分形成时间久远，且墙体明显存在使用过的痕迹。3.该租赁房屋系使用的中央空调，电线布局也可证明被拆除的隔断系租赁房屋的一部分，随房屋一并交付给韩玉超使用。4.韩玉超主张被拆除的隔断是其装修形成，但未提交证据证明。其反诉要求赔偿装修损失的证据中并无该部分隔断发生的材料费及人工款。我将完好的房屋租给韩玉超，最后的现场却一片狼藉，韩玉超应承担恢复原状或赔偿损失的责任。二、一审法院认定租赁房屋已于2019年4月9日由我方接受，与事实不符。直至2019年10月15日，该房屋一直被韩玉超掌控，并未交还，期间发生的物业费用应由韩玉超承担。1.韩玉超提供的装修现场照片及我方提供的拍摄于2019年10月15日的照片均显示现场有蓝色环形锁，直至2019年10月15日还锁在租赁房屋的门上，韩玉超也未将钥匙交付给我方。2.2019年10月20日，一审法院查看现场时，租赁房屋地板上有一张积满灰尘的纸张，上面内容为“该房屋有纠纷，谨慎租及慎购”。3.韩玉超至今未将租赁房屋交还给我方。韩玉超答辩称，房屋不能继续租赁，违约责任由王燕、周燕造成的。房屋是我租后自行装修的，对方不存在装修损失。租赁期间的租金和物业费已经结清，之后的损失无需我来承担。不同意王燕、周燕的上诉请求。韩玉超上诉请求：一、判令王燕、周燕因违约赔偿韩玉超7500元；二、判令王燕、周燕返还韩玉超2019年4月8日-2019年7月1日已付的房屋租金25000元；三、判令周燕、王燕赔偿韩玉超对原房屋进行装修的费用，合计42993.98元；四、本案诉讼费由王燕、周燕承担。事实与理由：1.因王燕、周燕要求物业断水断电，导致双方合同无法继续履行，因此违约方为王燕、周燕，一审法院认为我违约，需赔偿对方违约金不当。2.王燕、周燕2019年4月9日的行为导致合同无法继续履行，我于2019年4月19日再次明确告知因其原因导致房屋不能继续办公，不再继续租赁房屋。故房屋空置与我无关，我不应继续承担租金，且对方应返还我多付的25000元房租。3.双方合同第六条约定装修费用由乙方承担，一审法院依据该条款判令对方无需赔偿不当。该合同约定租期为5年，现租期未满5年，且造成合同不能履行的原因是王燕、周燕，因此我的装修成本42993.98元理应由其承担。王燕、周燕答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审法院驳回韩玉超诉讼请求的判决。一、我方履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为。韩玉超未经我方同意就将房屋转租给第三人，已构成违约。二、租赁合同2019年4月尚在履行，韩玉超支付房租是其履行合同的一个主要义务，我方无需返还该租金。三、根据双方的房屋租赁合同，韩玉超对房屋的装修应当自行承担费用，且本案中系因韩玉超违约导致合同解除，其装修费用也不应当由我方赔偿。针对韩玉超、王燕、周燕的上诉请求，大向公司答辩称，上诉人之间的争议与我公司无关。王燕、周燕向一审法院起诉请求：一、解除我方与韩玉超签订的房屋租赁合同，韩玉超腾空并交付租赁房屋;二、韩玉超支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的房租以及使用费（自租赁合同解除之日起至房屋实际返还之日止，按75000元每年为标准计算）；三、韩玉超支付违约金7500元，并赔偿损失30000元或将租赁房屋恢复原状；四、韩玉超承担自2019年4月1日起至8月31日止的物业管理费3118.43元，并承担自2019年9月1日起至实际返还之日止的物业费（按每月623.65元的标准计算）；本案诉讼费用由韩玉超承担。韩玉超向一审法院反诉请求：判令王燕、周燕赔偿我损失7500元；王燕、周燕返还我自2019年4月8日起至同年7月1日的房租25000元；王燕、周燕赔偿我装修费用42993.98元；反诉费用由王燕、周燕承担。一审法院查明，2017年5月24日，韩玉超（乙方）与王燕、周燕的父亲王晓敏（甲方）签订租赁合同一份，约定：韩玉超租赁产权人为王燕、周燕、坐落于常州市新北区峨眉路1号建设大厦B栋1103室的房屋；租赁期限为5年，即自2017年7月1日起至2022年6月30日止；年租金75000元，第一年每半年支付一次房租，第二年起，每一年支付一次；租期第一年的第一个月，第七个月的15日前，第二年起租期的第一个月15日前，乙方向甲方支付租金；乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担；租赁结束时，乙方须交清欠费；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；在房屋租赁期间内，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后,王晓敏（甲方）按约向韩玉超交付了租赁房屋，韩玉超亦向王晓敏支付租金至2019年6月30日，并支付物业费至2019年3月31日。2019年4月7日，韩玉超与大向公司签订房屋租赁合同一份，将坐落于常州市新北区峨眉路1号建设大厦B栋1103室的房屋转租给大向公司，年租金为95000元，租期为自2019年4月8日起至2021年4月7日止。同年4月9日，大向公司即对租赁房屋进行装修，房屋中的石膏墙隔断被拆除，王晓敏闻讯赶至现场阻止，大向公司遂撤离施工现场，物业公司也以该房屋处于空关状态为由停电停水。一审法院另查明，2019年3月4日，韩玉超在租赁房屋门上张贴告示，告知客户其公司3月底将搬至常州北站对面的常州市新北区高新广场2号楼7楼；但韩玉超在租赁房屋中注册的营业执照于2019年9月26日才正式变更经营地址。一审法院再查明，在本案审理过程中，韩玉超提供2019年4月19日上午11时其与王晓敏的微信聊天记录一份，证明当天韩玉超向王晓敏提出不再承租房屋。一审法院认为，王晓敏代表王燕、周燕与韩玉超之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，该租赁合同合法有效，双方应按此合同约定的内容履行各自义务。租赁合同签订后，王燕、周燕按约向韩玉超提供了出租房屋，但韩玉超未遵守租赁合同的约定，未经王燕、周燕同意，擅自将该房屋转租给大向公司，该转租行为对王燕、周燕不具有约束力。根据双方的陈述，韩玉超实际已于2019年3月30日前搬离出租房屋，并于同年4月7日转租给大向公司，而在大向公司于同年4月9日入户改造装修时，因王燕、周燕方闻讯到场阻止，大向公司已于当日撤离，此时王燕、周燕应视为当日接收出租房屋，虽然双方签订的租赁合同中明确约定：任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，但实际情形下，双方无法沟通达成一致，双方之间签订的租赁合同至此已无法履行，应予以解除，王燕、周燕要求解除与韩玉超签订的租赁合同的诉讼请求，法院应予支持；双方在租赁合同明确约定:在房屋租赁期间内，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，该约定属合同签订时双方真实意思的表示，故韩玉超应按约承担违约金7500元；至于房屋中的石膏墙隔断并非房屋的承重墙，不是建筑的主体结构部分，王燕、周燕亦无充分的证据证实其出租时随同房屋主体交付韩玉超，且已被实际拆除，该标的物已灭失，故王燕、周燕诉请判令韩玉超恢复原状的请求，无相应的事实依据，法院不予支持；至于王燕、周燕请求判令韩玉超支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的房租以及使用费的请求，因韩玉超实际支付房屋租金的时间已至2019年6月30日，且在2019年4月9日，王燕、周燕亦明确知道韩玉超以其实际的行为表示不再承租、使用该房屋，此时王燕、周燕完全可以通过另行出租方式把房屋再次出租，减少其实际损失，但王燕、周燕未积极主动采取减少损失的行动，因此王燕、周燕对扩大损失部分具有直接和主要责任，故法院仅支持其合理的部分，即给予其房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过六个月，确定为自2019年4月9日起至同年9月30日，因韩玉超实际已支付至2019年6月30日，故尚需支付自2019年7月1日起至同年9月30日的房屋使用费18750元；王燕、周燕诉请判令韩玉超赔偿损失30000元的诉讼请求，无相应的事实依据，法院不予支持；王燕、周燕诉请判令韩玉超承担自2019年4月1日起至实际返还之日止的物业费的诉讼请求，因双方在租赁合同中约定：乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，而至2019年3月底，韩玉超就没有使用过房屋，故无须再承担物业费；而对于韩玉超的反诉请求，因王燕、周燕诉请法院解除合同是基于韩玉超未经王燕、周燕同意擅自转租的违约行为，而根据相关规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同被解除，承租人要求补偿租赁期间的装修残值等损失的，人民法院不予支持，故法院对韩玉超的反诉请求不予支持。综上，王燕、周燕要求韩玉超支付拖欠的租金18750元，并承担违约金7500元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持；其他诉讼请求，法院不予支持；韩玉超的反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院作出如下判决：一、解除王燕、周燕与韩玉超于2017年5月24日签订的房屋租赁合同；二、韩玉超于判决生效之日起十日内支付王燕、周燕房屋使用费18750元、违约金7500元，两项合计26250元；三、驳回王燕、周燕的其他诉讼请求；四、驳回韩玉超的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费816元，由王燕、周燕自行负担245元，韩玉超负担571元（该款王燕、周燕、韩玉超已预交，其同意韩玉超于判决生效之日起十日内将571元直接支付给王燕、周燕）；反诉案件受理费844元，由韩玉超自行负担。二审查明：涉案租赁合同中未约定房屋转租事宜。一审中，韩玉超向一审法院提交了2019年4月19日微信聊天记录，其中，韩玉超向标识为“1104房东王总”的聊天人说“房东你好，你于4月9日私自要求物业切断我们水电，给我们造成直接经济损失并严重影响了我们公司办公，现正式通知你，因你违约，你需赔偿我们直接经济损失和所有装修费用，及其他相关事项。现我们已不能办公，并不再继（续）租你的房租（屋），请知晓。”对方的回复为“韩先生，为什么我让物业断电是有原因的，你应该明白。关于这件事，你所做的一切应该谁承担责任你好好想想再谈”。二审另查明：2019年10月12日，常州市金地物业服务有限公司出具情况说明，主要内容为：建设大厦B座1103-1104室房屋，承租人韩玉超公司在2019年3月底4月初搬离后，在4月9日有另一家公司入场装修，后该公司得知韩玉超未经业主同意直接转租后，就没有再继续使用该房屋。该房产一直处于空关状态，根据我公司的管理要求，对于空关状态的房屋，必须要停止供电供水，以免发生漏水漏电，影响其他用户的使用。对房屋停电停水，我们公司会告知一下业主。二审中，韩玉超称：王燕、周燕方阻止大向公司装修的时间是2019年4月8日而非4月9日，王燕、周燕停水停电的时间是2019年4月9日。事后我没有要求王燕、周燕恢复水电的供应。落地玻璃隔断我做了三块，只有一块是原来就有的，石膏板墙体是我做的。我一审中提交的装修清单中已经明确2017年8月23日的4300，B座2600，该些费用就用于制作落地玻璃和石膏墙体，木门、所有的墙纸等也是我制作的。二审中，大向公司称其公司被阻挠装修后离场的时间确实是2019年4月8日，至于停水停电等事宜，其公司人员已经离开，对于之后的事情并不清楚。二审中，韩玉超提交2019年4月8日的短信聊天记录，其发送内容为：“王总，非常抱歉，这事未能和你打招呼。房子所有的事情你都找我。我们新办公室搬在高铁北站高新广场7楼，欢迎您有时间过来指导工作！”证明其要求继续履行合同。王燕、周燕质证称，该短信看不出韩玉超有要求继续履行房屋租赁合同的意思表示。大向公司质证称，对该证据没有意见。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决结果不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于合同效力。涉案租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，双方均应遵照执行。二、关于违约方的认定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。韩玉超转让涉案租赁房屋未告知出租人，未征得出租人的许可，存在违约。出租人在知情后，明确不予许可，其阻止大向公司装修的行为并无不当，不能据此认定出租人违约。韩玉超虽称事后其要求继续履行租赁合同，但并未提交充分的证据证明该主张；其并未要求出租人恢复水电供应，也未有继续使用房屋的打算及实际行动。故出租人要求物业公司按照管理规定停水停电，并非承租人不继续履行合同的客观原因。韩玉超未交付后续租金，存在违约。综合上述分析，应认定本案中的违约方为韩玉超。据此，韩玉超以出租人违约为由要求出租人承担违约责任、赔偿损失等诉请，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。三、关于合同的解除。韩玉超擅自转租房屋在先，未按约缴纳租金在后，导致出租人租赁合同目的不能实现，出租人要求解除合同，依法应予支持。对于涉案租赁合同的解除时间，一审以“2019年4月9日大向公司撤离，视为出租人当日接收出租房屋，出租人明确知道韩玉超以其实际行为表示不再承租、使用该房屋”为由，认定合同解除时间为2019年4月9日，二审认为该认定错误，理由如下：首先，承租人在承租期间内擅自转租房屋，出租人知情后加以阻止，大向公司撤离，此时，尚在房屋租赁期间内，韩玉超在转租未获许可后，当日也并未明确要求解除合同，也未“以其实际行为表示不再承租、使用该房屋”，并不能推断得出“视为出租人当日接收出租房屋”的结论。其次，韩玉超虽在2019年4月19日以出租人违约为由，明确不再继续租赁该房屋，但是根据前列第二点的分析，违约方为韩玉超而非出租人，因此韩玉超要求解除合同的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。二审认为，该条款赋予享有单方解除合同权利的当事人是守约方而非违约方。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出异议，也不发生合同解除的效果。二审认为，承租人韩玉超系履行合同的违约方，当时其并不享有单方解除合同的权利。故依据2019年4月19日的聊天记录亦不能认定双方的租赁合同已经解除。最后，韩玉超未缴纳2019年6月30日后的租金，王燕、周燕于2019年8月22日向一审法院起诉，提出“解除合同，韩玉超承担违约责任，赔偿损失”等诉请，明确要求解除合同。2019年8月27日，韩玉超签收了法院送达的诉状等相关材料，视为合同解除的通知送达，合同予以解除。故租赁合同的解除日期可确定为2019年8月27日。四、关于违约责任的认定。关于王燕、周燕要求恢复原状或赔偿损失的诉请，当事人对于自己的主张应提供证据加以证明，王燕、周燕未能证明其交付给韩玉超时房屋内饰的具体情形，对于石膏板隔断、落地玻璃隔断是谁装修，双方各执一词，也均未能提交充分的证据加以证明。韩玉超自认有一扇落地玻璃隔断是交付时就存在的，但是关于该玻璃隔断的价值，王燕、周燕也并未举证，故对该损失，二审将在其他违约责任的认定中酌情加以考虑。韩玉超的租金缴纳至2019年6月30日，合同解除日期为2019年8月27日，韩玉超应支付该期间的租金，二审根据案件的实际情况，酌情考虑两个月的空置期费用。故韩玉超除应按约承担7500元的违约金外，还应支付2019年7月1日起至2019年8月27日止的租金、2019年8月28日至2019年10月27日的空置费用，合计24452元（75000元÷365天×119天）。关于王燕、周燕主张的物业费，二审认为，物业费用应是向物业管理公司缴纳，按照合同约定，在租赁房屋期间，涉案房屋的物业费用应由韩玉超向物业管理公司缴纳。本案中，王燕、周燕向韩玉超主张物业费，但是并未提交证据证明其已经垫付了该笔款项，故王燕、周燕的该部分诉请，证据不足，二审不予支持。综上，韩玉超的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。王燕、周燕的上诉请求，有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初6279号民事判决第四项；二、撤销常州市新北区人民法院(2019)苏0411民初6279号民事判决第一项、第二项、第三项；三、解除王燕、周燕与韩玉超于2017年5月27日签订的房屋租赁合同，合同解除时间为2019年8月27日；四、韩玉超于本判决生效之日起十日内支付王燕、周燕房屋租金及空置费24452元、违约金7500元，合计31952元；五、驳回王燕、周燕的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费816元（王燕、周燕已预交），由王燕、周燕负担200元，韩玉超负担616元（该款韩玉超于本判决生效之日起十日内迳付王燕、周燕），反诉案件受理费844元（韩玉超已预交），由韩玉超负担；二审案件受理费1660元（王燕、周燕已预交816元，韩玉超已预交844元），由王燕、周燕负担700元，韩玉超负担960元（韩玉超于本判决生效之日起十日内将应负担的116元迳付王燕、周燕）。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年五月二十五日书记员  朱羲玲