湖南省岳阳市君山区人民法院行 政 判 决 书（2019）湘0611行初170号原告严传发，男，1981年6月4日出生，汉族，居民，住华容县。委托诉讼代理人黎蓉，湖南昌言律师事务所律师。被告华容县自然资源局，住所地华容县章华镇书院路27号，统一社会信用代码11430623MB1C058599。法定代表人李劲松，该局局长。委托诉讼代理人肖湘华，男，该局工作人员。委托诉讼代理人庞剑波，湖南榕城律师事务所律师。第三人岳阳市明迪房地产开发有限公司，住所地华容县马鞍新区华容大道88号。法定代表人谢迪祥，该公司经理。第三人戚国良，男，1974年7月28日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区。原告严传发诉被告华容县自然资源局（以下简称华容资源局）、第三人岳阳市明迪房地产开发有限公司（以下简称明迪公司）、戚国良行政登记管理一案，原告严传发向本院提起行政诉讼，本院于2019年10月24日立案后，依法向被告华容资源局、第三人明迪公司、戚国良送达了起诉状副本及应诉文书，本院依法组成合议庭，于2020年4月3日公开开庭审理了本案。原告严传发委托诉讼代理人黎蓉、被告华容资源局委托诉讼代理人肖湘华、庞剑波到庭参加了诉讼，第三人明迪公司、戚国良经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2013年7月17日，经第三人明迪公司、戚国良共同申请，原华容县房地产管理局经审查向第三人明迪公司、戚国良核发华容县预购商品房编号为201371703015328抵押证书。该权利证书记载：抵押权人：戚国良；抵押人：岳阳市明迪房地产开发有限公司；房屋坐落：华容县马鞍新区华容大道西；权利价值：3077100元；贷款金额：3000000元；权利范围：幢号037（房号108.109.110.208.209.210），幢号003（房号111.112.113.211.212.213）；约定期限6个月。原告严传发诉称，2012年10月30日，原告与明迪公司签订《华容县商品房买卖合同》，合同编号为（华）商房购销字（富豪）第6703440100350109号。合同约定，原告购买明迪公司“富豪花园”B幢109、209号房（商铺），总价为510134元。合同签订后，原告依约支付了全部房款，第三人明迪公司向原告出具了收款收据，并于当日将商铺交付给原告。随后原告自2012年12月份起，将该两个商铺出租给他人使用，收取租金。2015年夏，当时的承租人杨飞打电话告诉原告，说有人（后来知道是戚国良）到商铺上来，告诉他法院已经把商铺判给了他，并强行把商铺的钥匙换了，且要求杨飞只能将租金交给他。2018年原告过年回华容时听说其他买了富豪花园二期商铺的客户，也因商铺被房产局办理了抵押登记，在与房产局打官司。原告这才想到自己买的商铺是否也被明迪公司办理了抵押登记。2019年3月27日，原告委托律师去房产局查询，才知道自己购买的商铺作为在建工程抵押给了第三人并已办理了抵押登记。原告认为其在2012年10月已购得本案中所涉富豪花园二期B幢109、209号商铺，虽因明迪公司原因尚未办理房屋权属登记，但原告已实际拥有所有权，且已占有、使用、收益，被告未经原告同意办理抵押登记，侵犯了原告的合法权益。被告无视房屋权属争议，将已竣工验收并实际投入使用的房产办理在建工程抵押登记，违反了《房屋登记办法》《城市房地产抵押管理办法》等相关规定，请求法院判决撤销201371703015328号预购商品房抵押登记并由被告承担诉讼费。原告严传发为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、华容县商品房买卖合同、收据；拟证明原告与明迪公司签订合同，购买了“富豪花园”二期B幢109、209号商铺，且已支付完全部房款；2、房屋出租合同书、承租人文杰在公安的笔录、严若文户口本。拟证明原告已实际占有、使用、收益本案诉争商铺。办理抵押登记时门面已投入使用，非在建工程。3、华容县在建工程抵押登记申请表、多重房屋抵押情况附表；拟证明被告非法将原告的109、209商铺办理了在建工程抵押登记。被告华容资源局辩称，1、被告答辩人起诉主体不适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人、组织，有权提起诉讼。被答辩人与明迪公司签订的房屋买卖合同没有备案登记，合同仅在订立双方间有效，被答辩人持有购房合同不能代表其取得了房屋产权，故被答辩人与本案的抵押登记没有利害关系，不是本案适格原告；2、被答辩人的起诉超过法定起诉期限。本案诉争抵押证登记时间是2013年7月17日，距离被答辩人起诉已经有六年之久，远远超过了修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》规定的三个月的起诉期限；3、答辩人办理抵押登记符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，在建工程可以设定抵押，最高人民法院《关于在建工程抵押与上位法冲突问题的答复》，在建工程属于《中华人民共和国担保法》规定的可以抵押的财产范围；4、答辩人办理在建工程抵押符合法定程序。根据《房屋登记办法》第六十条规定，申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（-）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。在办理抵押登记时，答辩人严格按在建工程抵押的程序均验收了申请人提交的全部资料，并派人对房屋进行实地查看，核实了抵押人提供债务抵押的所有依据。综上所述，答辩人办理抵押登记行政行为事实清楚，证据确凿，程序合法，被答辩人的起诉于法无据，恳请依法驳回其诉讼请求。被告华容资源局为证明其行政行为的合法性，向本院提交了以下证据：1、华容县在建工程抵押登记申请表；2、企业法人营业执照；3、资质证书；4、谢迪祥身份证复印件；5、戚国良身份证复印件；6、房地产抵押合同；7、房屋在建工程抵押借款协议；8、华国（2008）第0388号土地使用权证及宗地图；9、建筑工程施工许可证；10、建设工程规划许可证；11、核准预（销）售许可的商品房明细表；12、房地产抵押估价报告；13、缴费通知书；14、华容县在建工程抵押登记审批表；15、华容县预购商品房抵押证书。以上证据拟证明被告作出的行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法。庭审中被告向本庭提交房屋登记实地查看登记表。第三人明迪公司未予答辩，亦未提交证据。第三人戚国良未予答辩，亦未提交证据。经庭审举证、质证，对双方有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的证据1-2的关联性、证明目的有异议，本院认为，该二组证据可以证明原告与明迪公司签订了购房合同，缴纳了购房款并将房屋出租给案外人文杰使用的事实，对被告的质证意见不予支持，对该两组证据予以认定。被告对原告提交的证据3的关联性、证明目的异议，本院认为，该组证据可以证明明迪公司将位于华容县马鞍新区的多重房屋向华容县房地产管理局申请在建工程抵押的事实，对被告的质证意见不予支持，对该组证据予以认定。原告对被告提交的证据6、7未发表质证意见，对房屋登记实地查看登记表的三性有异议，对其他证据的真实性无异议。本院认为，被告举证期内提交的证据符合证据三性规定，本院予以确认。被告在庭审中提交的房屋登记实地查看登记表，对该组证据证明被告对抵押房屋进行了实地查看的事实予以认定。根据各方当事人的陈述及采信的证据，本院确认如下事实：2012年10月30日，原告严传发与第三人明迪公司签订《商品房买卖合同》（［华］商房购销字［富豪］第［6703440100350109］号），合同约定严传发出资510134元购买明迪公司开发的位于华容县马鞍新区华容大道（华容县茶花园南路西侧）富豪花园二期B栋109、209号房（商铺）。同日，原告支付全部房款，第三人明迪公司向原告出具收取B栋109、209房购房款550000元的收据。在合同签订和履行期间，房屋买卖合同未在原华容县房地产管理局备案，也未办理房屋过户手续。2013年6月至2014年1月，原告以其父亲严若文名义将富豪花园二期B栋109、209号房出租给案外人文杰用做堆放木材的仓库。2013年6月3日，明迪公司委托岳阳圣泰杨房地产评估经纪有限公司对其名下位于华容县马鞍新区，建筑总面积为992.64平方米进行抵押价值评估，评估市场价值为3077100元。2013年7月11日，陈辉（抵押人，合同中称甲方）、戚国良（抵押权人，合同中称乙方）、明迪公司（保证人，合同中称丙方）签订《房屋在建工程抵押借款协议》，协议约定甲方向乙方借款3000000元，甲方以位于华容县马鞍新区侧）丘号11，房号111、112、113、211、212、213；丘号10，房号108、109、110、208、209、210号（即富豪花园二期Ａ栋111、112、113、211、212、213号，Ｂ栋108、109、110、208、209、210号），总建筑面积992.64平方米的在建工程做抵押担保，丙方为甲方借款提供连带责任保证。陈辉、戚国良、明迪公司法定代表人谢迪祥在合同上签名，并加盖明迪公司合同专用公章。2013年7月17日，抵押人明迪公司（借款方，合同中称甲方）与抵押权人戚国良（贷款方，合同中称乙方）签订《房地产抵押合同》，合同约定，甲方为取得乙方借款，自愿将坐落于华容县的房地产（建筑面积969.8平方米）抵押给乙方。抵押的房地产现估值为3077100元，乙方同意借给甲方现金3000000元。戚国良、明迪公司法定代表人谢迪祥在合同上签名，并加盖明迪公司合同专用公章。2013年7月17日，第三人明迪公司和陈辉分两次向原华容县房地产管理局申请在建工程抵押登记，业务宗号分别为20134603019843、20134603019871，并向原华容县房地产管理局提交了组织机构代码、开发资质证书、主债权合同（借款合同）、房地产评估报告、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、抵押双方经办人身份证复印件、授权委托书、《房地产抵押合同》、土地使用权证等材料。同日，原华容县房地产管理局工作人员对抵押房屋进行实地查看，查看的标的状况为：该幢房屋未办理商品房总证，经实地查勘，房屋主体已完工，相关附属配套设施和配套工程在完善中。2013年7月17日，原华容县房地产管理局对明迪公司和陈辉的两次在建工程抵押登记申请，核发了华容县预购商品房抵押证书（编号201371703015328）。该权利证书记载：抵押权人：戚国良；抵押人：岳阳市明迪房地产开发有限公司；房屋坐落：华容县马鞍新区华容大道西；权利价值：3077100元；贷款金额：3000000元；权利范围：幢号037（房号108.109.110.208.209.210），幢号003（房号111.112.113.211.212.213）；约定期限6个月。2019年3月27日，原告委托律师到原华容县房地产管理局查询涉诉房屋抵押情况。另查明，1、富豪花园二期项目国有土地使用权证号为华国用（2008）第0388号，建设工程规划许可证编号为G1005003。A栋预售商品房号为华房预字（2010）第007号，房屋测量号为670344011003，B栋预售商品房号为华房预字（2010）第008号，房屋测量号为670344010037。2、因机构改革，原华容县房地产管理局职责合并至华容县自然资源局。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告严传发是否是本案适格诉讼主体；二、是否超过法定起诉期限；三、被告是否尽到法定审查义务。关于焦点一，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政作为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，原告严传发于2012年10月30日与明迪公司签订《商品房买卖合同》，并于当日付清全部购房款，原告严传发基于《商品房买卖合同》，对房屋的取得具有高度期待可能性。原华容县房地产管理局核发华容县预购商品房抵押证书（编号201371703015328），将原告严传发所购富豪花园二期B栋109、209号房屋抵押给第三人戚国良的行为，可能会对原告严传发的合法权益产生实际影响，原告严传发与该行政行为存在利害关系，是本案适格诉讼主体。关于焦点二，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不超过一年。”本案系因不动产登记提起的诉讼，原华容县房地产管理局于2013年7月17日作出涉诉房屋抵押登记行为时未告知严传发，严传发于2019年3月27日向原华容县房地产管理局查询后，应当知道其所购房屋被抵押的事实，故起诉期限应从2019年3月27起按1年计算，严传发于2019年10月向本院起诉，未超过法定起诉期限。关于焦点三，《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第六十条规定，申请在建工程抵押登记的，应当提供以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；（六）建设工程规划许可证；（七）其他必要材料。本案中，明迪公司、戚国良向原华容县房地产管理局申请在建工程抵押时，提交了在建工程抵押登记申请表、组织机构代码、开发资质证书、《房屋抵押合同》、主债权合同（借款合同）、土地使用权证、房地产评估报告、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、抵押双方经办人身份证复印件、授权委托书等资料，原华容县房地产管理局对上述材料进行了审查，并按照《房屋登记办法》第十九条第一款第（二）项之规定，对抵押物状况进行了实地查看，尽到了法定审查义务，虽然冠以预购商品房抵押登记名称不当，但抵押冠名不当与原告之间没有关联性，不会对原告权益造成影响。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告严传发的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告严传发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  毛学文人民陪审员  罗 华人民陪审员  纪介一二〇二〇年五月一十二日书 记 员  韩佳琪附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。