宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4354号 原告：南来雄，男，1985年3月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 原告：孙改红，女，1983年7月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 被告：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鄢香玲，女，该公司员工。 原告南来雄、孙改红与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南来雄、孙改红，被告银川博冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人鄢香玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南来雄、孙改红向本院提出诉讼请求：1.要求被告为原告提供《建设工程竣工验收备案证明》、《房屋测绘报告》、《新建商品房配套设施交付使用证》；2.要求被告履行合同义务，完成正式供水、供电的并网以及消防验收、小区门禁等房屋配套设施的完善；3.要求被告根据合同第十条约定赔偿违约金39770元（自2017年8月26日暂算至2019年11月26日，超出部分按实际违约天数计算）；4.要求被告承担合同约定交房日至实际完成正式水电期间的物业费；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告与被告于2017年2月9日签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告坐落在永宁县×××室。该房总价为241074元，交房日期为2017年7月30日前。被告于2017年8月26日交房当日又收取面积补差838元，并给原告出具了241912元的购房增值税发票。交房当日原告以先收房才能验房为条件，在并没有出示任何手续情况下蒙骗原告房屋已达交付条件，并以过两天就发水电卡蒙混原告对水电卡的交付要求。按照合同第九条，被告应当为原告提供《建设工程竣工验收备案证明文件》、《房屋测绘报告》、《新建商品房配套设施交付使用证》才能达到商品房交付条件。原告认为被告存在欺骗行为，现在应当为原告提供以上文件。根据合同第十条约定，供水、供电在交付时要纳入国家供水供电网络并正式供水、供电。然而时至今日，被告并未履行合同中明确规定的义务，原告曾多次与被告方沟通无果，甚至上访也无济于事，停水停电给原告生活造成严重不便，甚至被困电梯，危及生命安全，原告认为被告迟迟不为原告正式供水、供电属于违约，应当按照第十条约定承担违约责任，并承担水电正式并入国家水电网前的物业费。请求法院依法判决。 被告银川博冠房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方于2015年10月29日签订商品房买卖合同，我方于2017年7月30日交房，原告于2017年8月26日收房。我方交付的房屋具备《建设工程竣工验收备案证明》、《房屋测绘报告》及《新建商品房配套设施交付使用证》等条件，如我方交付的房屋未具备以上交付条件，该房屋的不动产权证书便不能办理，但原告方不仅自行办理了该房屋的不动产权证书，还因我方未能办理该房屋产权证书将我方诉至贵院，贵院于2019年9月16日作出(2019)宁0121民初2718号民事判决书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，只有交付的房屋证件齐全才可办理不动产权证书，原告方已经取得该房屋的不动产权证书，并按照双方签订的合同依约进行了未及时办理不动产权证书违约赔偿的诉请。在开庭前原告所居住的小区已经由临电变为正式电，且A3区房屋在交房后因临水临电问题我方己向原告方及A3区735户业主进行了物业费补偿，物业费赔偿期间为2017年8月1日至2018年1月31日，并且因为临水临电问题，A3区所有电费均由我方工作人员以借款形式每月向供电局缴纳电费，三沙源A3区2019年度电费总额为1532204元，该区因临电问题无法区分每户实际用电量，故均由我方来承担，自2017年7月30日交房日变更为正式电后才停止，临水费用也是均由我方来承担，A3区业主并未缴纳过水费，原告在诉请中要求我方承担未达到交付使用条件的违约金，但根据双方签订的合同第十一条第二款项约定，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收该房屋，但原告自2017年8月26日当日并未拒绝接受该房屋，不仅办理了该房屋的不动产权证书，并且长期居住，该行为视为原告方默认我方交付的房屋达到了交付条件。原告方因我方未办理该房屋的不动产权证书诉至贵院，按照双方合同约定，房屋交付与不动产权证书存在先履行与后履行的条件，原告方已办理该房屋的不动产权证书，证明我方房屋已达到交付条件，故原告方要求的未达到条件的违约赔偿不符合合同约定，我方一直承担A3区所有业主临水、临电费用直至今日，且因未给原告办理不动产权证书己经进行了违约赔偿，若我方再另行支付违约金违反了合同法的公平原则。三、原告自2017年8月26日收房至今，一直居住在该涉案房屋内，接受了该区物业公司提供的所有物业服务，该法律关系产生于原告与物业公司之间，我方并非该法律关系的当事人，且原告方在2017年8月26日已实际行为默认了我方交房，该物业费用应由原告方承担，双方签订的商品房买卖合同并未就物业费的承担达成任何协议约定，原告的主张没有任何法律依据，我方不予认可。 原告为证实其主张向法庭提交了以下证据：1.2019年8月温馨提示一份（物业公司张贴），证明截止2019年8月22日小区安全防范不到位；2.2020年1月21日物业公司发的停电通知一份，证明2020年1月21日前小区用电是不到位；3.2020年1月17日、2018年12月24日张贴的停电通知二份，证明在此期间小区用电并没有纳入国家用电范围，违反国家用电规则规定第十二条；4.2019年3月30日供电公司张贴的用电检查结果通知书一份，证明供电公司在被告不具备正常用电情况下对被告的一个监督和对业主的一个提醒；5.2019年1月24日永宁县信访局告知书一份，证明小区用电、用水没有纳入国家电网用电、用水范围，原告及其他业主去永宁县信访局进行过信访；6.物业公司2019年1月3日至2020年4月5日消防栓定期检查表以及灭火器定期检查表，证明被告交给原告的房产不具备消防安全的事实。 被告的质证意见是：对温馨提示的合法性、真实性认可对关联性和证明目的不予认可，该份温馨提示内容为：为了提升小区服务品质、规范车辆管理实行人车分流，现做出以下通知并不是原告主张的小区安防不到位。对停电通知三性予以认可，对证明目的不予认可，该份情况说明恰好能印证三区所有业主居民用电费用均由我公司承担，该小区电费金额达到1425392.81元，该区业主及原告自交房之日止并未交过电费。2020年1月27、1月21日的停电通知三性予以认可，对证明目的不予认可，该停电通知能证明在开庭前该小区已由临时电变为正式电。对检查结果通知书三性予以认可，对证明目的不予认可，该份通知书能证明该小区虽为临时电，但并未影响业主的正常使用，宁夏电力公司依然在正常供电。对告知书的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，原告所称临时电没有纳入国家电网并进行了信访，但该份告知书上处理情况为信访人反映的问题应当依法通过诉讼途径解决，根据信访条例规定我局不予受理，该份告知书为不予受理告知书。对物业公司张贴的定期检查表三性及证明目的均不予认可，该份证据不能证明任何问题，只是一个灭火器定期检查的项目表，不能证明小区安防设施、消防设施不达标，该份证据能证明物业公司定期检查并维修消防设施，该小区安防设施达标。 本院经审查认为，原告所提交的证据均来源于物业公司、供电部门等管理单位的日常管理行为，并非来源于被告或房地产管理部门，原告的证据来源与其所主张的诉讼请求无关联性，故对原告的证据本院不予采信。 被告为证实其主张向法庭提交了以下证据：1.永宁县商品房买卖合同一份，证明根据双方签订的合同第十一条第二款约定，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收该房屋，且该合同中第二十条约定，买受人应在该商品房交付之日起365日内为出卖人办理不动产权证书，原告在2017年8月26日收房后不仅没有拒绝接收该房屋，并办理了不动产权证书，属于默认我公司交付的房屋达到了交房条件；2.本院(2019)宁0121民初2718号民事判决书一份、本院(2019)宁0121民初4301号民事判决书一份，证明原告已经办理了该涉案房屋的不动产权证书，根据双方签订的商品房买卖合同约定，原告已向法院提起我方未予办理不动产权证书的违约赔偿，另外(2019)宁0121民初4301号民事判决书能证明交付房屋条件与办理不动产权证书存在先履行与后履行，原告已经办理了不动产权证书，即为默认我方已经交付了符合条件的房屋；3.工作衔接函一份、A3、A4、A5、A12业主物业费赠送范围及金额统计表、三沙源A3区2019年用电电费统计及员工个人借款缴纳电费凭证4张，证明我方因临水临电及其他问题于2017年8月1日至2018年1月31日止共赔偿A3区业主物业费共计735户，其中包括原告，A3区因临水临电问题，我方自2017年7月30日至该区实际变更为正式用电前一直承担该区电费共计1532204元，该电费缴纳为我方员工以个人借款形式缴纳至供电局。原告自入住3区以来，从未缴纳过电费及水费，该部分费用均由我方承担，原告现要求我方承担未达到交付条件房屋的违约责任，违反合同法的公平原则。 原告的质证意见是：对合同认可，对证明目的不予认可，认为被告违反了银川市新建商品房管理第四条的规定；对第2份证据三性予以认可，对证明目的不认可，认为被告是如何拿到交付使用手续以及如何能够达到办理房产证的合法性予以怀疑；对证据3只能证明被告使用临时电给被告自身造成的损失，不能证明原告使用了那么多钱的电。原告提供的2018年12月24日的停电说明中永宁县供电公司多次告知开发商不得将临时电用于居民用电，且被告拖欠9月1日至9月31日的电费是被告有施工单位及临时区域使用的电费，不能证明与原告所诉的三区的房产用电有关，对关联性不予认可。由于被告违规交房与合同约定的交房相差一个月，被告自行做出的赠送物业费的行为与被告违约交房没有实质性的关联。 本院经审查认为，被告出示的证据1、2真实合法，本院予以采信；被告出示的证据3能够证明原告在房屋交付后未交纳临水临电费，但该行为系被告单方行为，故对该组证据本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年2月9日签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定二原告购买被告坐落在永宁县×××室房屋。该房总价款241074元，交房日期为2017年7月30日前。2017年8月26日交房当日，按照被告要求向被告交纳物业储备金3928元、契税3455.19元、抵押登记费80元、房产登记费80元、代办费200元，合计7743.89元。同时由于房屋面积增加原告于2017年8月26日又向被告补交房屋差价款838元，被告给原告出具了241912元的购房增值税发票。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列所列条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅量保证书》和《新建商品房配套设施交付使用证》。第十条商品房相关设施设备交付条件(一)基础设施设备：1、供水、排水：达到使用条件；2.供电：达到使用条件；3.供暖：采取分户壁挂炉方式供暖（暖气片安装到位）；4燃气：到达使用条件；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户;7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付30元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后90日之内达到交付使用条件。(二)公共服务及其他配套设施(以建设工程规划许可为准)1.小区内绿地率：2017年07月30日达到设计要求；2.小区内非市政道路：2012年07月30日达到使用条性；3.规划的车位、车库：2017年07月30日达到设计要求；4.物业服务用房：2017年07月30日达到使用条件；以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。合同第十二条未约定违约金的承担。2017年8月26日被告向原告交付了房屋，原告接收涉案房屋并对涉案房屋进行装修居住至今，原告于2019年6月19日自行交纳了相关费用并办理了房屋产权证书，原告于2019年7月2日向本院提起诉讼，要求被告退还收取的相关费用，并承担违约金，2019年9月16日本院作出（2019）宁0121民初2718号民事判决：一、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告南来雄、孙改红返还物业储备金3928元、契税3455.19元、抵押登记费80元、房产登记费80元、代办费200元，合计7743.89元；二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告南来雄、孙改红支付逾期办证违约金14321元；三、驳回原告南来雄、孙改红的其他诉讼请求。2019年11月13日原告再次诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同》符合法律规定，属有效合同。原告于2017年8月26日接收涉案房屋并对涉案房屋进行装修居住至今，视为原告在接收涉案房屋时，认可被告交付的房屋具备合同约定的交付使用条件，且原告于2019年6月19日自行到相关部门办理了房屋不动产权证书，应当认定涉案房屋具备合同约定和法律法规规定的房屋竣工验收交付使用条件。所以，原告要求被告提供《建设工程竣工验收备案证明》、《房屋测绘报告》、《新建商品房配套设施交付使用证》的诉讼请求，不符合本案的事实，本院不予支持；虽然被告在给原告交付房屋时，涉案小区的水电使用的是临水、临电，没有与正式的水电并网，但是，并不影响原告对房屋的居住使用，同时，被告承担了原告在使用临水临电期间的水费和电费以及部分物业费，现在涉案小区的临电已经正式并网供电。涉案房屋已经交付使用并且办理了不动产权证，可以认定涉案房屋已经进行了消防验收，涉案小区的房屋配套设施基本完善，达到了居住使用条件。所以，原告要求被告履行合同义务，完成正式供水、供电并网以及消防验收、小区门禁等房屋配套设施完善的诉讼请求，不符合本案的事实和法律规定，本院不予支持；原告要求被告根据合同第十条约定赔偿违约金39770元的诉讼请求，因原告没有提交充分有效的证据证明自己的主张，同时，原告的该项诉讼请求也不符合本案的事实和法律规定，并且，因被告没有按照合同约定给原告办理房屋的不动产权证书，本院已经于2019年9月16日作出了(2019)宁0121民初2718号民事判决书，判决被告承担逾期办证的违约金，所以，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告按照合同约定接收了房屋并居住使用至今，应当按照其与物业公司签订的物业服务合同向物业公司交纳物业服务费，原告要求被告承担合同约定的交房日至实际完成正式水电期间的物业费的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告南来雄、孙改红的诉讼请求。 案件受理费794元，由原告南来雄、孙改红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  高宇翔 人民陪审员  伍文奇 人民陪审员  陈 怀 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  丁永侠 附：本判决所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。