广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5303号原告：梁金秀，男，1946年7月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王志卫、岑振华，均系广东义法律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。诉讼代表人：罗国林，系被告广州亿豪房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。原告梁金秀诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通独任程序，公开开庭进行了审理。原告梁金秀的委托诉讼代理人王志卫、岑振华，被告亿豪公司的委托诉讼代理人黄铭鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁金秀诉称：2004年4月11日，原告与被告签订《天一新村认购协议》，约定原告向被告购买广州市东莞庄路天一新村K栋2梯705房（以下简称涉案房屋），总房价为184256元。原告于2003年11月24日向被告支付购房款45000元，并于2004年4月15日收楼居住。之后，涉案房屋被广州市中级人民法院查封，原告向该院提出执行异议，并向执行申请人支付了购房余款139256元，该院作出（2007）穗中法执字第2932号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。之后原告多次催促被告办理涉案房屋的产权过户登记手续，但被告一直不依约为原告办理房产过户手续，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、被告协助原告办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋2梯705房（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街3号705房）的产权过户和房地产登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告亿豪公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求，无异议。原告将购房尾款支付给了被告的债权人，但被告的债权人在向被告的管理人申报债权时并未扣除该笔购房尾款，由于被告涉及的债权人较多，该笔购房尾款的付款方式不符合法律规定，被告不予确认。因此，按照公平原则及原告长期使用涉案房屋的角度，原告在付清余款的同时还应按银行同期同类贷款利率的标准支付收楼之日起至余款付清之日止的利息。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区东莞庄路电子工业部第五研究所西北角地段“天一新村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2003年11月24日，被告出具《购房收款收据》，确认收到原告交来购买涉案房屋的房款4500元。2004年2月24日，原告与被告签订《天一新村认购协议》，约定原告向被告购买涉案房屋，房款总价为184256元，余款在签订《商品房买卖合同》三天内付清等条款。又查，广州市中级人民法院在执行（2007）穗中法执字第2932号案（以下简称2932号案）的过程中，梁金秀就涉案房屋向广州市中级人民法院提出书面异议，广州市中级人民法院审查后于2014年5月28日作出（2014）穗中法执异议字第56号执行裁定书，查明及认定：1、梁金秀与亿豪公司于2004年2月24日签订了《天一新村认购协议》，约定梁金秀向亿豪公司购买涉案房屋，总价为184256元；2、梁金秀向亿豪公司支付了45000元首期房款，双方再无签订《商品房买卖合同》，梁金秀也无支付余款；3、梁金秀称其自2004年4月15日起至今使用涉案房屋；4、该院认为梁金秀提交的证据反映梁金秀与亿豪公司仅签订认购涉案房屋的协议，未正式签订《商品房买卖合同》，也未支付全部价款；依据法律规定，法院可以查封涉案房屋，梁金秀提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利；因此其请求解封涉案房屋理据不足，不予支持，故裁定驳回梁金秀的异议等。之后，2932号案的执行申请人工业和信息化电子第五研究所（以下简称电子五所）致函广州市中级人民法院称其已与梁金秀达成和解，并已履行完毕，请求广州市中级人民法院解除对涉案房屋的查封。广州市中级人民法院审查后于2018年3月19日作出（2007）穗中法执字第2932号执行裁定书，认定：因申请执行人与案外人已达成和解协议并履行完毕，现申请执行人申请解除对涉案房屋的查封，应予同意，故裁定解除对涉案房屋的查封。梁金秀在本案中提交了其与电子五所于2017年11月签订的《执行调解协议书》（约定：梁金秀向电子五所支付涉案房屋的购房余款139256元，电子五所同意在收到上述款项后向广州市中级人民法院申请解除对涉案房屋的查封等内容）及《中国建设银行单位客户专用回单》（显示时间为2018年3月8日，梁金秀向电子五所转账支付涉案房屋购房余款139256元等），证明其已支付购房余款139256元。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局调查涉案房屋的权属情况，该局于2020年4月16日函复本院称：涉案房屋未办理预售合同备案，暂未办理首次登记，暂无查封、抵押信息。梁金秀为证明其于2004年4月15日办理了涉案房屋的收楼手续后居住使用至今，提交了专项维修资金的收款收据一张，水电周转金的收款收据一张，管理费的收款收据一张，防盗对讲系统、有线电视初装费、有线电视维护费的收款收据一张，管道煤气初装费的收款收据一张、《天一新村业主公约》、广州市天一物业有限公司办公室出具的《证明》等。2020年3月12日，本院在涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向本院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在本院指定的申报权利期间，无人向本院申报权利。另查明，2018年12月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1号指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。本院认为：梁金秀与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。根据梁金秀提供的《购房收款收据》、广州市中级人民法院作出的两份执行裁定书以及《中国建设银行单位客户专用回单》，足以认定梁金秀作为买受人已付清了涉案房屋的全部购房款；梁金秀在亿豪公司作为被执行人的执行案件中向亿豪公司的债权人电子五所支付购房余款，不可归责于梁金秀，且亦不阻碍亿豪公司另行与电子五所理清该笔款项的情况，故本院采纳梁金秀主张，即其作为买受人已向亿豪公司支付全部购房款。现梁金秀诉请亿豪公司办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续有事实和法律依据，本院依法予以支持。考虑到涉案房屋在未付清购房款的情况下已交付买受人使用多年，除对房屋的处分权外，买受人占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，本院加判梁金秀向亿豪公司支付剩余房款利息（以139256元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月15日起计至2018年3月8日）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州亿豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告梁金秀到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村K栋2梯705单元（现址为广州市天河区东莞庄路亿豪北街3号705房）的产权过户和房地产登记手续；二、原告梁金秀于本判决发生法律效力之日起15日内向被告广州亿豪房地产开发有限公司支付剩余房款利息（以139256元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2004年4月15日起计至2018年3月8日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3985元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二〇年五月二十九日书记员  喻 珺邱莉晶