河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终947号上诉人（原审原告）：徐志成，男，1978年12月10日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区。上诉人（原审原告）：田莎莎，女，1983年11月8日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区。共同委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地安阳市龙安区安彩大道于家庄西头。法定代表人：高春叶，董事长。委托诉讼代理人：张慧川，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，河南金太行律师事务所律师。上诉人徐志成、田莎莎因与被上诉人安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院审理作出（2019）豫0506民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐志成、田莎莎上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初1854号民事判决书，直接改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判结果依据不足，应予以撤销。1、鼎盛房地产公司应当履行合同义务，协助徐志成、田莎莎办理涉案房产的房屋权属登记证书，原审判决鼎盛房地产公司在“具备法定条件”下协助徐志成、田莎莎办理房屋权属登记证书，明显属于错误裁判。徐志成、田莎莎购买鼎盛房地产公司出售的储藏室，鼎盛公司亦应当依法履行协助办理权属登记的法定义务。鼎盛房地产公司未依法按约履行合同义务已构成违约。根据双方签订的商品房预售合同的约定，鼎盛房地产公司应当在交付房产后60日内，将办理权属登记所需资料报登记机关备案。鼎盛房地产公司逾期交付房屋后，未按约履行向登记部门报送权属登记所需资料的义务，构成违约，应当承担违约责任。鼎盛房地产公司以人民政府未向其交付净地，案涉土地上目前仍存在未拆迁的房产来对抗协助义务没有法律依据。一审法院也无权突破合同的相对性原则，片面将鼎盛房地产公司与第三方的纠纷来为鼎盛房地产公司免责。一审判决在“具备法定条件”下的协助义务是对鼎盛房地产公司违法行为的保护，该法定条件的内容也不明确、没有期限，不具有可执行力；2、徐志成、田莎莎要求鼎盛房地产公司支付延期办证违约金的诉讼请求合法有据，法院在鼎盛房地产公司已经构成违约的情况下，判决驳回徐志成、田莎莎的该项请求，明显属于认定事实及适用法律错误，且程序违法。一审中徐志成、田莎莎已将鼎盛公司因与建筑公司的纠纷、资金困难、消防设施未能通过验收、案涉小区土地抵押贷款等证据提交法院，用于证明逾期办证的原因及责任在鼎盛房地产公司，一审法院对该证据未进行认证及论理说明；一审法院将“居民拒不搬迁、政府未拆迁完毕”等情况认定系公共配套设施无法建设的原因，免除被上诉人的违约责任明显没有法律依据，且与法律规定的不可抗力明显相悖。本案中，案涉房产与所谓的含有被拆迁户的房产，并非同期房产，且明显不具有关联性。3、合同中没有约定违约金的标准，鼎盛房地产公司应当按照《商品房买卖合同司法解释》的规定，承担支付徐志成、田莎莎违约金的责任。综上，一审法院作出的判决结果是错误的，应当依法撤销。鼎盛房地产公司辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。徐志成、田莎莎向一审法院起诉请求：1．判令鼎盛房地产公司履行合同义务，协助徐志成、田莎莎办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室（包括地下室）的房地产权属登记证书；2．判令鼎盛房地产公司自2014年9月1日起至徐志成、田莎莎取得权属登记证书之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍支付逾期为徐志成、田莎莎办理房地产权属登记证书违约金（其中截止2018年3月30日为122182.82元）；3．本案诉讼费由鼎盛房地产公司负担。一审法院认定事实：2012年4月22日，徐志成、田莎莎（××）与鼎盛房地产公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，主要内容为：徐志成、田莎莎购买鼎盛房地产公司开发的位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东南角鼎盛·××堤××商品房××楼××单元××室房屋，建筑面积153.49平方米，房屋总价款405923元；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五方验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件……3．天然气、暖气有关费用，由××自理；4．天然气、集中供暖按相关部门通气、通暖时间执行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商处理；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按何种方式处理，双方未进行约定。2012年4月20日，徐志成、田莎莎向鼎盛房地产公司交纳总房款405923元，2012年5月17日，徐志成、田莎莎向安阳市地方税务局契税税务分局交纳契税16236.92元。2017年3月6日，徐志成（××）与鼎盛房地产公司（出卖人）签署储藏室认购协议书，主要内容为：徐志成、田莎莎购买A15-1的7号储藏室，总价款约20580元，地下储藏室按有关规定，无法办理产权证、土地证等手续。另查明，《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》（安政［2010］55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办［2010］223号）规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。上述事实，有徐志成、田莎莎提交的《商品房预售合同》、房款收据、储藏室认购协议书、收据、契税发票，鼎盛房地产公司提交的《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》（安政［2010］55号）、《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办［2010］223号）、安阳市房屋预告登记证明材料等证据以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，徐志成、田莎莎与鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，予以确认，双方均应受该合同的约束，按照约定全面履行自己的义务。现徐志成、田莎莎已履行交付房款义务，鼎盛房地产公司应按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。而将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案与办理不动产权属证书并非同一概念，办理不动产权属证书是指有关职能部门根据××申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至××名下的过程，这是出卖人、××和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批等事项，并非出卖人单方努力可以完成的。本案中，由于政府交付给鼎盛房地产公司的案涉土地上的建筑未拆迁完毕，而小区配套设施建设在该部分土地上，导致公共配套设施无法建设。根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》（安政［2010］55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办［2010］223号）的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。现案涉房屋不具备办理不动产权属证书的条件，但鼎盛房地产公司仍应当遵循诚实信用原则，根据客观情况变化，继续履行办理房地产权属首次登记及协助徐志成、田莎莎办理不动产权属证书的义务。综上所述，结合本案事实，鼎盛房地产公司应协助徐志成、田莎莎在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书。对于徐志成、田莎莎要求鼎盛房地产公司办理地下室的房地产权属登记证书的诉讼请求，储藏室认购协议书明确约定无法办理产权证、土地证等手续，故徐志成、田莎莎的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于徐志成、田莎莎要求鼎盛房地产公司自2014年9月1日起至徐志成、田莎莎取得权属登记证书之日止按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.5倍支付逾期为徐志成、田莎莎办理房地产权属登记证书违约金（其中截止2018年3月30日为109957.11元）的诉讼请求，徐志成、田莎莎与鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，支付违约金的前提是因出卖人的责任导致××不能在约定的期限内取得不动产权属证书。本案中，由于政府交付给鼎盛房地产公司的案涉土地上的建筑未拆迁完毕，而小区配套设施建设在该部分土地上，导致公共配套设施无法建设。根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》（安政［2010］55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办［2010］223号）的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。故造成实际上履行不能的责任不在鼎盛房地产公司，鼎盛房地产公司不存在根本性违约，因此徐志成、田莎莎要求鼎盛房地产公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司协助原告徐志成、田莎莎在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书；二、驳回原告徐志成、田莎莎的其他诉讼请求。案件受理费2744元，由徐志成、田莎莎负担。二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，根据双方签订的商品房预售合同第十五条中关于产权登记的约定，支付违约金的前提是因出卖人的责任导致××不能在规定的期限内取得房地产权属证书。办理不动产权属证书是指有关职能部门根据××申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至××名下的过程，这是出卖人、××和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批事项，并非鼎盛房地产公司单方努力可以完成的。且由于小区占用范围内的土地上的建筑未拆迁完毕，导致小区公共配套设施无法建设，而根据《安阳市人民政府关于进一步加强城区公共配套设施建设管理的意见》（安政［2010］55号）及《安阳市人民政府办公室关于印发安阳市城区公共配套服务设施建设管理细则的通知》（安政办［2010］223号）的规定，建设单位履行公共配套设施建设项目建设义务的，相关部门方可为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续，故非出卖人鼎盛房地产公司的原因造成的逾期办证。上诉人徐志成、田莎莎关于应由鼎盛房地产公司支付逾期办证违约金的上诉请求，因理由与证据不足，不能成立，应予驳回。徐志成与鼎盛房地产公司签署的储藏室认购协议书上明确约定储藏室无法办理产权证、土地证等手续，故徐志成、田莎莎要求鼎盛房地产公司办理地下室的房地产权属登记证书的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人徐志成、田莎莎的上诉请求，因理由与证据均不足，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2744元，由上诉人徐志成、田莎莎负担。本判决为终审判决。审判长  徐宏阁审判员  李 颖审判员  李瑞增二〇二〇年五月二十五日书记员  于芳珠