湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民终547号上诉人（一审原告）：黄锋，男，1955年5月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。上诉人（一审被告）：中房集团湖南城建开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站北路289号。法定代表人：易军。委托诉讼代理人：陈晓静、钟立松，湖南云天律师事务所律师。上诉人（一审被告）：易军，男，1966年2月3日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈晓静、钟立松，湖南云天律师事务所律师。上诉人（一审被告）：康莉，女，1970年2月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈晓静、钟立松，湖南云天律师事务所律师。黄锋诉中房集团湖南城建开发有限公司（以下简称中房城建公司）、易军、康莉合资合作开发房地产合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院2019年8月20日作出(2017)湘01民初3704号民事判决，黄锋、中房城建公司、易军、康莉均提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭于2020年5月27日进行了公开审理，各方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄锋提出诉讼请求：1.中房城建公司、易军、康莉共同连带偿还的欠款本金及利息合计38215752.70元（截止2017年4月30日前）；2.中房城建公司、易军、康莉共同连带偿还38215752.70元的资金利息（从2017年5月1日起至清偿之日止按年利率24%计算）；3.中房城建公司、易军、康莉共同承担本案诉讼费用。一审法院认定：2010年6月20日，黄锋（乙方）与中房城建公司（甲方）就位于湘江猴子石大桥以西学士A-04-02(R21)地块约23亩(含路幅、净用地约16.6亩)土地合作开发签订了《住宅小区合作开发合同》(以下简称《合作开发合同》，约定：甲方提供案涉宗地，乙方提供建设资金；所建成的房屋的总建筑面积(层高为36米，力争容积率为3.5),按甲方40%乙方60%的比例进行分配;销售所得按4:6比例进行。若按别墅和低密度住宅建设，总建筑面积在2万㎡以内，则按5:5分配(双方另行签订补充协议)；双方共同决定所建房屋的销售价格以及资金支出。合同约定甲方职责为：协议签订后3个月内，负责将案涉宗地通过合法程序，由工业用地变性为住宅开发用地，并将土地使用权证交给乙方进行开发建设。乙方办理规划手续不得影响甲方的时间，否则时间相应顺延；负责办理好土地开发过程中的一切手续；负责协调外部环境，做好该地块拆迁、补偿、安置工作；协助乙方进行合作项目的勘探、设计、报建审批工作；协助乙方进行土地的平整及供水、供电工作；审定设计施工图纸(含施工图变更)；监督建筑工程质量和项目资金使用情况；承担所分得房屋面积的销售税费。乙方责任为：按本合同的约定和项目建设的需要投入报建资金和全部建设资金。签约15天内(工作日)，将1000万元人民币于2010年6月30日前打入甲方设立的专用账户双控，用于项目土地变性摘牌，不足部分由乙方从第二期的1000万元中预借。土地变性摘牌费用由甲方承担；双方共同注册成立项目开发公司，公司法人由乙方担任。在办理完土地变性摘牌手续交到合作公司时，乙方再借给甲方1000万元由甲方自行安排使用。此时乙方仅占项目公司30%的股份。此后乙方根据工程进度陆续提供到3000万元项目建设资金时，经甲方确认后，甲方立即无条件将乙方的股份由30%增加至60%(若按别墅和低密度住宅建设，则股份比例为:甲方50%、乙方50%)；负责合作项目的勘查、设计、报建审批工作；负责组织施工和保证建筑工程质量。在甲方提交土地证后18个月内，乙方必须完成竣工交付使用；承担所分得房屋面积销售税费。合同对违约责任约定：1.如甲方无法按时由工业用地变更为商住用地或无法摘牌到项目公司名下，视为无法合作，则在3个月后，甲方应退还向乙方所借的全部到位资金并赔偿同期银行贷款的双倍利息，时间从到账之日计算。2、若乙方资金未及时到位，或房屋未按时竣工交付，则按未到位金额或工程总造价和相应时间计算，按银行同期贷款的双倍利息计算经济损失给甲方。双方还约定经双方签字盖章后在乙方第一笔1000万元资金到账后合同生效。合同加盖了中房城建公司的公章，并有易军、黄锋签字。黄锋于2010年6月20日向易军账户汇入600万元，6月22日和24日各向中房城建公司账户汇入200万元。中房城建公司于2010年8月11日出具收条。2011年7月9日，鉴于《合作开发合同》无法继续履行，且多次对补充条款进行协商但无法达成共识，双方签订《合同违约赔偿协议》，约定根据《合作开发合同》第四款“违约责任”第1条及合作至今的有关实际情况，双方达成以下赔偿条款：1.甲方退还乙方先期支付的1000万元。2.由甲方赔偿利息:同期银行贷利率6.4%(一年期)，2010年6月20日至2011年9月30日，共计1年3个月(即1.25年)160万元。3.《合作开发合同》签订生效后至本协议签订之日，乙方用于项目合作事宜的开支151.8万元。4.本协议签订之日至2011年9月30日即本协议履行期间，甲方须补偿乙方3个月的基本支出，即人工工资、水电费等共计9.7万元。5.由于乙方已支付了中介劳务费100万元整，现由甲方承担70万元整。6.以上五项合计1391.5万元，其中须在2011年9月30日前付清1000万元，12月31日前付清1391.5万元。7.甲方全额付清1391.5万元后，双方签订的《合作开发合同》即行终止，乙方在锦绣源湘产业园内的办公地点的所有装修及办公家具完整地移交给甲方。8.甲方在以上款项未付清给乙方以前，其名下土地若进行转卖，必须经过乙方同意，且转卖所得款项必须作为赔偿款优先支付给乙方。9.协议自双方签字盖章之日起生效。中房城建公司在协议上加盖了公章，易军、黄锋签了字。2012年2月15日，黄锋向被告中房城建公司、易军发出催告函，指出因中房城建公司未履行《合同违约赔偿协议》，截止2012年01月31日，逾期产生的费用合计人民币1109942.10元(明细详见附件)，加上原1391.5万元欠款，中房城建公司须支付给黄锋款项总计15024942.10元。2月17日，易军签字确认了上述款项金额，并加盖了中房城建公司公章。2015年9月17日，黄锋、易军等人召开会议，对如何偿还黄锋欠款等事宜达成如下一致：一、2015年9月至2015年11月，每个月底前偿还50万元，共150万元；二、2015年12月至2016年4月，每个月底前偿还100万元，共计500万元；三、所余欠款在2016年5月底以前由中房城建公司及易军全部偿还；四、黄锋在锦绣潇湘产业园内的办公室，除生活区及两间办公室外，其余办公用房间及洗手间返还给中房城建公司。2016年2月29日，黄锋（甲方）与中房城建公司、易军（乙方）签订《还款协议书》，明确：根据甲乙双方《合同违约赔偿协议》和2011年10月至2016年1月的52份《关于再次要求尽快还款的函》,截止2016年1月31日，乙方须偿还甲方款项共计3074466.30元。甲乙双方同意按如下方式偿还：1.至2016年3月20日前最迟不超过3月31日，乙方偿还2月底拖欠的款项300万元;2.自2016年4月至2016年10月，每个月20日前，由己方偿还不低于50万元，总共须偿还500万元；3.所欠余款在2016年10月31日之前由全部偿还。如未按以上方式偿还欠款，所拖欠款项每月按月息2.5%计算追加罚息。乙方自愿将与所欠债务相应价值的、乙方拥有的锦绣潇湘文化艺术中心(即岳麓书城)的楼层面积的租赁权转让给甲方，甲方有权自营、转租和拍卖其租赁权。自本协议签订生效之日起，双方有关还款事宜的约定均以本协议为准。该还款协议书甲方黄锋签字，乙方中房城建公司加盖了公章，法定代表人易军签字，唐才智等三人签字见证。2016年10月30日，黄锋（甲方）与中房城建公司、易军（乙方）签订《还款补充协议书》，确定：截止2016年9月30日，乙方须偿还款项共计人民币35389075.20元，按如下方式：1.至2016年11月30日前，乙方须偿还50万元至100万元。甲方须在2016年11月9日前将乙方提供给甲方使用的办公室里的个人物品全部取走交还。2.在2017年1月31日之前(即2017年春节前)，乙方偿还500万元整(含2016年11月份偿还的欠款)。3.自2017年4月起至2017年9月30日止，每个月底前偿还利息40万元。4.所欠余款在乙方处置文化创意中心项目的收入所得中偿还，争取在2017年12月31日之前偿还完毕。如乙方未能偿还欠款，所拖欠款项按月息2.5%计算利息。如乙方未按第4款执行，逾期超过1个月，乙方自愿将与所欠债务相应价值的、乙方拥有的锦绣潇湘文化艺术中心(即岳麓书城)的楼层面积的租赁权转让给甲方，甲方有权自营、转租和拍卖其租赁权。该还款协议书甲方黄锋签字，乙方中房城建公司加盖了公章，并有其法定代表人易军签字，唐才智等二人签字见证。从2012年2月17日起至2017年5月9日，因被告中房城建公司、易军未及时支付相关款项，原告黄锋数次向被告中房城建公司、易军送达《关于再次要求尽快还款的函》及对账明细表，对账明细表上列明了每期还款的金额及约定了利率为月息2分，被告中房城建公司、易军在该些函件上加盖公司印章、签名予以确认。截止2017年4月30日，经被告中房城建公司、易军确认，被告中房城建公司、易军尚欠原告黄锋款项3821575270元。中房城建公司、易军认为其与黄锋于2016年10月30日签订的《还款补充协议书》内容违法，且显失公平，向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，请求依法判令撤销《还款补充协议书》，并要求黄锋向中房城建公司、易军返还多支付的款项50000元，调整并确认中房城建公司、易军应付黄锋的违约金总额（暂计算至2017年10月30日为182.988万元），后中房城建公司、易军撤回了要求返还50000元及调整、确认违约金总额的两项诉请。该院于2018年5月17日下发了（2017）湘0102民初8534号民事判决，判决撤销中房城建公司、易军与黄锋于2016年10月30日签订的《还款补充协议书》，黄锋提起上诉，二审判决维持。康莉系中房城建公司股东，与易军系夫妻关系。2012年至2017年，中房城建公司向黄锋支付的款项如下：2012年8月18日支付200万元，2013年11月10日支付100万元，2014年1月3日支付100万元，2014年12月26日支付50万元，2015年2月6日支付150万元，2015年9月24日、9月30日、11月9日分别支付25万元，2015年11月17日支付20万元，2015年11月24日支付5万元，2015年12月31日支付10万元，2016年1月22日、5月27日、8月3日、10月14日、12月30日分别支付50万元，2017年1月5日、1月19日、3月23日、6月14日、6月23日分别支付50万元，共计支付1210万元。中房城建公司、易军提出黄锋没有办理合同约定的规划手续和调规手续，导致不能摘牌，应承担违约责任；黄锋提出中房城建公司、易军的陈述不符合法律规定，没有拿地无法办理规划，合作开发合同约定被告未在规定时间内将工业用地变更为商住用地或无法摘牌到项目公司名下，视为无法合作，构成违约。一审法院认为，黄锋与中房城建公司、易军签订的《住宅小区合作开发合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同对双方当事人理应具有法律约束力。后因双方的合作开发未能成功，双方又签订了《合同违约赔偿协议》《会议纪要》《还款协议书》《还款补充协议书》，且黄锋向中房城建公司、易军发送了催款函及对账明细表，中房城建公司、易军盖章签字予以确认。《合同违约赔偿协议》约定被告中房城建公司应退还原告1000万元、补偿原告适当开支及支付原告2010年6月20日至2011年9月30日的利息160万元，该段时间利率6.4%；黄锋向中房城建公司、易军发送的对账明细表上明确债务利率为月息2分；《会议纪要》上明确被告中房城建公司和易军共同偿还所欠原告的债务。《还款协议书》确认截止2016年1月31日，中房城建公司、易军须偿还黄锋款项共计人民币30744266.30元，且约定拖欠款项每月按月息2.5%计算追加罚息；《还款补充协议书》确认截止2016年9月30日，中房城建公司、易军须偿还原告款项共计人民币35389075.20元，约定分期偿还，且拖欠款项每月按月息2.5%计算利息。据此分析可知，双方合作开发房地产未成功后，黄锋与中房城建公司达成协议，由中房城建公司退还黄锋本金1000万元，补偿适当开支及支付相应利息，且约定易军共同偿还上述债务。黄锋要求中房城建公司退还本金1000万元的诉请，符合法律规定及合同约定，应予支持。对于《合同违约赔偿协议》约定中房城建公司须补偿适当开支，虽中房城建公司、易军在协议上盖章签字予以认可，但黄锋未提供相关开支的证据予以佐证，故对此不予支持。关于借款的利息，双方当事人约定2010年6月20日至2011年9月30日按年利率6.4%计算，系双方真实意思表示，且符合相关法律规定，应予以支持；至于从2011年10月1日至还清之日的利率，原告提出年利率24%，被告中房城建公司、易军盖章签字予以认可，且该利率未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院对此予以确认。《还款补充协议书》已被人民法院生效判决予以撤销，故对《还款补充协议书》及其基础性的《还款协议书》上有关款项金额均不予采信。被告中房公司、易军从2012年至2017年分期共偿还原告1210万元，应当按照先偿还利息再偿还本金的顺序，分期计算本息并进行扣减的原则计算尚欠的本金和利息。计算过程如下，至2011年9月30日，中房城建公司、易军尚欠本金1000万元、利息160万元；从2011年10月1日起，按年利率24%计息，至2012年8月18日，尚欠本金1000万元，利息3717260元，减去该日偿还200万元，仍欠利息1717260元；至2013年11月10日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4669588元，减去该日偿还100万元，仍欠利息3669588元；至2014年1月3日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4018081元，减去该日偿还100万元，仍欠利息3018081元；至2014年12月26日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5365478元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4865478元；至2015年2月6日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5141642元，减去该日偿还150万元，仍欠利息3641642元；至2015年9月24日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5153970元，减去该日偿还25万元，仍欠利息4903970元；至2015年9月30日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4943422元，减去该日偿还25万元，仍欠利息4693422元；至2015年11月9日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4956435元，减去该日偿还25万元，仍欠利息4706435元；至2015年11月17日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4759037元，减去该日偿还20万元，仍欠利息4559037元；至2015年11月24日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4605064元，减去该日偿还5万元，仍欠利息4555064元；至2015年12月31日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4798351元，减去该日偿还10万元，仍欠利息4698351元；至2016年1月22日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4843008元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4343008元；至2016年5月27日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5171501元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4671501元；至2016年8月3日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5118624元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4618624元；至2016年10月14日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5092048元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4592048元；至2016年12月30日，尚欠本金1000万元，尚欠利息5098349元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4598349元；至2017年1月5日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4637801元，减去该日偿还50万元，仍欠利息4137801元；至2017年1月19日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4229855元，减去该日偿还50万元，仍欠利息3729855元；至2017年3月23日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4144101元，减去该日偿还50万元，仍欠利息3644101元；至2017年6月14日，尚欠本金1000万元，尚欠利息4189854元，减去该日偿还50万元，仍欠利息3689854元；至2017年6月23日，尚欠本金1000万元，尚欠利息3749032元，减去该日偿还50万元，仍欠利息3249032元；至2019年8月20日，尚欠本金1000万元，尚欠利息8430401元。因此，中房城建公司、易军应偿还借款本金1000万元及至2019年8月20日止的利息8430401元，从2019年8月21日至还清之日的利息按年利率24%计算。原告超出部分的诉请，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。被告康莉系被告中房城建公司的股东，且被告康莉与被告易军系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，易军经营公司，系为家庭日常生活需要所负债务，故原告要求被告康莉承担民事责任的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。被告中房城建公司、易军、康莉提出《违约赔偿协议》中关于被告中房城建公司向原告归还本息的约定条款因属于保底条款而无效的答辩意见，一审法院经审查认为，该《违约赔偿协议》是双方无法履行《住宅小区合作开发合同》后达成的相关协议，系双方真实意思表示，故被告该答辩意见依据不足。被告中房城建公司、易军、康莉提出原告在履行合同过程中严重违约的答辩意见，证据不足。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定之规定，判决如下：一、被告中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉在本判决生效后三十日内退还原告黄锋人民币1000万元，支付利息8430401元（利息暂计算至2019年8月20日，从2019年8月21日至还清之日的利息按年利率24%计算）；二、驳回原告黄锋的其他诉讼请求。本案受理费232879元，财产保全费5000元，共计237879元，由原告黄锋负担137879元，被告中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉共同负担100000元。黄锋上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判由中房城建公司、易军、康莉支付违约赔偿金391.5万元及利息（自2012年1月1日起按年利率6.4%的两倍计算至清偿日止）。事实与理由：《合同违约赔偿协议》对被上诉人应当补偿上诉人的损失已经明确，为：1.2011年9月30日前的1000万元借款的利息160万元；2.上诉人用于合作事宜的开支151.8万元；3上诉人三个月的基本支出即人工工资、水电费等9.7万元；4.被上诉人应承担中介劳务费70万元，总计391.5万元。对以上损失被上诉人在《再次要求尽快还款的函》中也明确签字确认。原审判决在认定《合同违约赔偿协议》合法有效的情形下，又认为“原告未提供相关开支的证据予以佐证”，属于认定事实错误。中房城建公司、易军、康莉上诉请求:撤销一审判决，改判驳回黄锋的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定本案法律关系错误。上诉人中房城建公司与被上诉人之间系合作开发房地产经营合同纠纷,而并非单纯的民间借贷法律关系。2010年6月20日,上诉人中房城建公司与被上诉人签订《住宅小区合作开发合同》并约定:甲方(上诉人中房公司）提供土地使用权和开发权,乙方(被上诉人)出资,同时乙方负责办理规划手续（并暂定规划数据为:容积率3.5,层高30米)，甲方不再投入资金，由乙方负责开发资金投入,双方成立项目公司进行住宅项目的开发建设(上诉人70%股权、被上诉人30%股权),根据上述约定，双方应属于典型的合作开发房地产经营合同关系。而2011年7月9日上诉人中房公司与被上诉人所签订的《合同违约赔偿协议》因并未明确终止双方合作开发房地产经营合同关系,因此并非双方法律关系转化为借款的依据,而理应是双方合作经营开发法律关系的延续，此后双方亦未有任何关于终止合作开发的约定,故本案理应属于合作开发房地产经营合同纠纷,而并非借款纠纷。二、一审未依法认定保底条款和被上诉人的严重违约行为,导致错误判决由上诉人退还被上诉人本金及支付高额利息。(一)《合同违约赔偿协议》中关于上诉人向被上诉人退还本息的约定应属于《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第一款所规定的保底条款而无效。在上诉人与被上诉人的合作开发过程中,根据双方所签订的《住宅小区合作开发合同》的约定,上诉人中房城建公司出地，而被上诉人出资,显然应属于基于房地产开发的联营关系，而在双方在房地产联营关系合法终结前,即约定出资一方收回全部出资并索取资金双倍贷款利息，显然应属于法律所禁止的情形。(二)双方签订《住宅小区合作开发合同》后，在合同履行过程中，被上诉人存在严重违约。1、2010年12月,双方成立了项目公司湖南博扬房地产发展有限公司,而被上诉人违反合作开发合同约定，伪造上诉人签名,将项目股权的60%注册到其本人名下,且至今已经将股权全部登记至其本人名下。2、合同签订后，因为乙方（被上诉人)资金问题,虽经上诉人反复催促,但被上诉人始终没有依约办理用地规划手续，而办理规划用地手续是上诉人办理土地证的前提条件,故导致项目土地迟迟不能正常出让手续，故在《住宅小区合作开发合同》的履行过程中，被上诉人系合同的根本违约方。而上诉人在履约过程中，并无违约行为,并已将被上诉人投入的1000万元全部投入到项目中,且项目土地的全部改制程序均已完成,只要被上诉人按约办理好用地规划手续,准备充足的摘牌资金,项目土地完全具备出让受让条件。三、即使上诉人应向被上诉人退还本金及支付违约金,一审法院认定上诉人应按年24%向被上诉人支付违约金,这是按民间借贷的最高利息,属于违约金过高应予以改判。(一)在一审中,上诉人依法向法庭提出被上诉人所要求的年24%的违约金已经远远高出其损失，根据法律规定应属于违约金过高应予以调整,但一审判决并未就此进行回应;(二)根据《合同法》司法解释二第29条第2款的规定,当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法114条第2款规定的过分高于造成的损失。而根据最高院在（2013)民提字第145号文书中所确认的标准,在当事人均无证据证明实际损失的基础上，可以结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等,根据公平原则对违约金是否过高进行裁量。因此即使本案上诉人应归还被上诉人前期投入的本金,但本案应对违约金比例进行调整,理由如下:1、被上诉人严重违约,而上诉人事实上并未违约;2、本案纠纷是房地产合作开发，因此项目资金的利润不得超过房地产行业的平均利润率。根据2017年长沙市出台的《长沙市限价商品房自住房价格管理暂行办法》第二条的规定,限价商品住房的平均利润率为6-8%.而根据统计数据2015年房企的平均利润率是8.3%,2016年是8.2%，而且即使是根据《合作开发协议》以及《违约赔偿协议》原约定的损失赔偿标准也是同期贷款利率的两倍。同时考虑到本案被上诉人的违约因素,所以上诉人认为人民法院在考虑被上诉人违约金时,将其确定为人民银行同期贷款利率上浮30%比较合理。二审审理过程中，中房城建公司、易军、康莉补充上诉称，黄锋利用威逼引诱手段设置高利陷阱，签订的还款协议应视为无效，黄锋从2017年6月20日起采取黑恶手段收债，构成犯罪。二审中，双方未提供新证据。经审查原审中双方提供的证据及质证意见，对当事人未提出上诉的原审判决认定的事实，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二款规定“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”经审查，本案当事人未上诉的部分，不涉及违反法律禁止性规定和损害国家里、社会公共利益、他人合法权益的情况。根据前述法律规定和双方的上诉请求，本案二审中的争议焦点是：一、合作开发合同无法继续履行是谁的过错导致，二、黄锋上诉主张的391.5万元赔偿金及其利息是否成立，三、中房城建公司、易军、康莉上诉主张的欠款利息年利率24%是否属于违约金，是否过高应于调整。本院对此分析如下：一、合同无法继续履行的过错本院认为，黄锋与中房城建公司签订的《合作开发合同》《合同违约赔偿协议》系双方真实意思表示，内容也不违反法律法规规定，属于合法有效合同，双方均应严格依法依约履行合同确定的义务。案涉土地在合同约定时间内未完成变性并摘牌，这是双方确认无异议的事实。中房城建公司主张是因为黄锋未按合同约定办理好规划手续从而影响土地变性和摘牌；黄锋主张“没有拿地无法办理规划”。本院认为，2011年7月9日双方签订《合同违约赔偿协议》，明确“鉴于《合作开发合同》无法继续履行，且多次对补充条款进行协商但无法达成共识，根据《住宅小区合作开发合同》第四款‘违约责任’第1条及合作至今的有关实际情况，双方达成以下赔偿条款……”，而《合作开发合同》“违约责任”第1条款约定“如甲方无法按时由工业用地变更为商住用地或无法摘牌到项目公司名下，视为无法合作，则在3个月后，甲方应退还向乙方所借的全部到位资金并赔偿同期银行贷款的双倍利息，时间从到账之日计算。”以上合同内容已经清晰地表明，中房城建公司在《合同违约赔偿协议》中已经确定地认可是“甲方无法按时由工业用地变更为商住用地或无法摘牌到项目公司名下”，甲方即中房城建公司。中房城建公司在诉讼中主张黄锋违约导致合同无法履行，显然不能成立。二、黄锋上诉主张的391.5万元赔偿金及其利息本院认为，《合同违约赔偿协议》是因中房城建公司无法按照合同约定对案涉宗地的用途进行变性并摘牌导致合同无法履行，从而按照合同约定条件解除合同，并对违约赔偿进行协商达成一致而签订的。协议明确约定，除退还黄锋先期支付的合作资金1000万元外，中房城建公司还需在2011年12月31日前赔偿黄锋四项损失：1.利息160万元（2010年6月20日-2011年9月30日，利率6.4%），2.赔偿协议签订前用于项目合作事宜的开支151.8万元，3.协议签订之后3个月履行期间的人工工资、水电费等基本支出9.7万元，4.中介劳务费70万元。以上合计391.5万元。该赔偿协议是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。协议不仅明确了违约赔偿的项目范围，更明确了违约损失的具体数额。这说明双方对违约损失是进行了核实和协商的，中房城建公司诉讼中否认原已认可的损失，其应当提供证据证明。原审判决在双方已经对违约导致合同解除的后果进行清算并达成协议的情况下，将违约损失的举证责任分配给守约方黄锋，并判定黄锋承担举证不能的不利后果，属于举证责任分配错误，应予纠正。中房城建公司没有提供证据推翻《合同违约赔偿协议》所确认的赔偿金额，黄锋要求中房城建公司赔偿《合同违约赔偿协议》所确定的损失，应予支持。其中，利息160万元原审已经支持，不再重复支持。除此之外的231.5万元，应予增加。《合同违约赔偿协议》约定这些款项应当在2011年12月31日前支付，中房城建公司未按协议约定支付，构成违约。双方《合同违约赔偿协议》对迟延付款的违约责任没有约定，但黄锋按月发送的还款函上注明了欠款月利息为2%，中房城建公司和易军在还款函上签字确认，因此，对该部分违约损失赔偿款应当按月利率2分计算利息。三、中房城建公司、易军、康莉上诉主张欠款利息过高不能成立。《合作开发合同》约定中房城建公司提供土地，黄锋提供资金，双方合作开发案涉宗地，双方属于合作开发房地产合同关系。《合同违约赔偿协议》是基于无法继续履行《合作开发合同》而签订的，《合同违约赔偿协议》前言部分明确“鉴于《合作开发合同》无法继续履行”，在第7条也明确“甲方全额付清1391.5万元后，双方签订的《合作开发合同》即行终止”，可见双方已经解除了《合作开发合同》，中房城建公司、易军、康莉上诉主张赔偿协议并未明确终止双方合作开发房地产经营合同关系,与事实不符。虽然《合同违约赔偿协议》解除了《合作开发合同》，并就违约损失赔偿达成一致，但并没有改变双方合同关系的法律性质。原审判决在说理部分将基于《合同违约赔偿协议》而形成的欠款表述为“借款”，并适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》错误，应予纠正。中房城建公司未按《合同违约赔偿协议》的期限偿还欠款，逾期后中房城建公司和易军在黄锋每月发送的还款函上签字确认，该还款函上注明了月息2分。中房城建公司长期占用黄锋的资金不还，黄锋损失的就是资金利息，双方约定按月息2分计算违约金（利息），没有超过法律法规对于民间资金法定孳息的保护上限。因双方合作开发房地产合同关系已经解除，中房城建公司和易军以房地产行业的利润率来证明黄锋的资金利息损失，不符合本案客观实际，因此其请求调整年利率24%违约金的主张，原审未予支持，并无不当，应予维持。至于中房城建公司、易军、康莉上诉提出黄锋采取黑恶手段催收债款涉嫌犯罪的问题，不属本案审查范围，可另行依法定途径解决。综上所述，黄锋的上诉请求部分成立，中房城建公司、易军、康莉的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院(2017)湘01民初3704号民事判决第一项，即：被告中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉在本判决生效后三十日内退还原告黄锋1000万元，支付利息8430401元（利息暂计算至2019年8月20日，从2019年8月21日至还清之日的利息按年利率24%计算）；二、撤销湖南省长沙市中级人民法院(2017)湘01民初3704号民事判决第二项，即：驳回原告黄锋的其他诉讼请求；三、中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉在本判决生效后三十日内支付黄锋赔偿金231.5万元并按年利率24%从2012年1月1日至还清之日计算利息；四、驳回原告黄锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费232879元，由黄锋负担122879元，中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉共同负担110000元；财产保全费5000元由中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉负担；本案二审案件受理费149300元，由黄锋负担49300元，中房集团湖南城建开发有限公司、易军、康莉共同负担100000元本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二〇年五月二十九日法官助理梁昕昕书记员申书琴