陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终2404号上诉人（原审被告）：雷蕾，女，1970年9月29日出生，汉族，陕西锋尚美装饰工程有限公司职员，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王晓辉，男，1971年7月11日出生，汉族，陕西锋尚美装饰工程有限公司职员，住西安市碑林区。被上诉人（原审被告）：西安万科恺洲置业有限公司。住所地：西安市曲江新区寒窑路南侧（曲江池南路286号万科金域曲江2号楼1单元102室）。法定代表人：卢嘉，该公司经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人雷蕾因与被上诉人西安万科恺洲置业有限公司（以下简称万科恺洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4425号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。雷蕾上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初4425号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，盼请发回重审或依法改判。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限为2015年3月31日前，但被上诉人2015年8月才通知上诉人收房，上诉人发现：l、两个卫生间有向楼下渗漏的情况；2、地漏返臭现象严重；3、局部墙、地面石材有空鼓、破损；4、因卫生间漏水而导致室内墙面下部墙面起鼓、脱落。上诉人反映问题，但被上诉人一直找各种理由拖延导致两次维修时间长达三年。房屋长达三年的空置是由谁造成的?本案究竟有过几次维修?维修期多长?第二次维修后何时交房?这些关键事实，原审法院却不进行审理。上诉入围绕本问题递交了大量证据，被上诉人也进行了质证，也自认维修过，而原审法院对这些却只字未提，导致本案认定事实严重错误。二、原审判决认定事实错误、判决依据的证据不足，导致适用法律错误。原审法院既然已经认定被上诉人向上诉人要交付的房屋的装修客观上并不符合合同约定，已构成违约，就应当查明被上诉人的维修期，而不是主观认定为4个月，更不能在没有任何鉴定或依据的情况下进一步认定每月按照2000元的标准计算，全然不顾房屋长达三年的空置损失。上诉人已向原审法院递交了同小区、同等大小房屋月租金8000元的证据并申请鉴定，一审法院的依据何在？三、被上诉人装修质量重大瑕疵造成两个卫生间向楼下渗漏，这不仅仅影响的是上诉人的房屋，更重要的是严重侵害可楼下住户的权利。上诉人举证证明楼下有人，被上诉人自认2016年7月29日向上诉人发送过第一次维修已经完成的短信，这也说明上诉人并没有居住在涉案房屋，而一审法院却不顾以上事实，认为上诉人未采取适当的措施防止损失的扩大，难道上诉人居住在漏水的房间给楼下住户造成损失，才叫采取适当措施？四、原审判决违反法定程序，影响案件正确判决。上诉人一审中曾书面申请损失鉴定，一审法院却置之不理，而以上证据却足以影响本案的正确审理。万科恺洲公司辩称，1、上诉人称我方与2015年8月才通知其交验房，与事实不符。答辩人于2015年4月13日向上诉人发出房屋交付通知书通知其收房，上诉人于2015年4月18日到交付现场验收房屋并提出意见，对于其提出的整改要求，答辩人于2015年8月已全部整改完毕，上诉人对此不持异议。答辩人已按法律规定合同约定对诉争房屋给予了维修，积极履行了质保责任。上诉人反复说维修后交房既不符合双方合同约定，也与其实际收房的行为相悖。2、上诉人主张房屋空置三年的损失无事实依据，其请求不应被支持。答辩人在履行质保义务期间并不影响上诉人的居住，也未影响上诉人的正常使用，因上诉人自己怠于管理使用房屋，放任损失扩大，是造成涉案房屋空置损失的主要原因，故上诉人的此项诉求于法无据，不应由答辩人承担。请求二审驳回上诉人的上诉。雷蕾向一审法院提出诉讼请求：1、万科恺洲公司向雷蕾支付因房屋漏水不能使用的租金损失320000元；2、本案诉讼费由万科恺洲公司承担。一审法院经审理查明，2012年8月31日，出卖人万科恺洲公司与买受人雷蕾签订商品房买卖合同，合同登记号为Y12075499，合同约定，雷蕾购买万科恺洲公司位于西安市曲江新区万科金域曲江第1幢1单元8层10801号房屋一套，建筑面积为136.72平方米；房屋为精装房；房屋单价为10498.446元/平方米，装修价款为2500元/平方米，总价为2425900元；出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定的标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人进行修复，如不能修复则以同等品质功能更换。2012年7月25日，甲方雷蕾与乙方万科公司签订改造协议，协议约定甲方委托乙方对万科金域曲江1-10801进行改造施工，改造后房屋户型结构参照本协议附件二；乙方须在2015年3月31日前完成此改造工程，甲方同意乙方另行委托第三方单位实施此工程；甲方同意按照附件二的图纸进行房屋交付和验收，不再按双方签署的西安市商品房买卖合同的合同附图进行房屋交付和验收；本协议与西安市商品房买卖合同有冲突的，以本协议为准。2015年4月13日，万科公司向雷蕾发出金域曲江项目1号楼房屋交付通知书一份，通知书显示房屋交付时间为2015年4月18日13：00-14:00。2016年7月29日，万科恺洲公司员工向雷蕾135××××7107的号码发送信息，内容为“您好您家中的问题已经维修完成，请您在便宜时间上门查看”。2016年8月17日，再次发信息“您好，您家中的保修问题已经维修完成，请您在便宜时间现场查看，给您家卫生间闭水试验，楼下查看一切正常”。2017年4月19日，再次发信息“您好，1号楼2017年4月18日正式过保修期，后期有什么问题您可以直接联系物业处理，感谢这段时间的相处”。一审法院认为，雷蕾与万科恺洲公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，因雷蕾提供的证据未能证明其购买涉案房屋是为了出租收益，故雷蕾要求鉴定2015年3月31日至2018年8月期间的租金损失的要求，依法不予准许。虽然雷蕾提供的证据未能证明其主张的租金损失320000元为其实际损失，且未采取适当的措施防止损失的扩大，但万科恺洲公司向雷蕾要交付的房屋的装修客观上并不符合合同约定，已构成违约，万科恺洲公司应当向雷蕾承担房屋装修维修时雷蕾在外租住的合理期限的费用，酌定合理期限为4个月，酌定每月按照2000元的标准计算，故雷蕾要求万科恺洲公司向其支付租金损失320000元的诉请，依法予以支持8000元。一审法院遂依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告西安万科恺洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷蕾支付8000元。二、驳回原告雷蕾其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6100元，由原告雷蕾承担5984元，被告西安万科恺洲置业有限公司承担116元。因原告雷蕾已预交，被告西安万科恺洲置业有限公司将其应当承担的部分并上述款项支付给原告雷蕾。二审中，雷蕾向法庭提交三份证据：1、邮政快递单据2张，证明其向一审法院提交过证人证言，但是一审法院没采信；2、鉴定申请，鉴定这件事情给其造成的损失；3、证人出庭申请。万科恺洲公司对证据1的真实性认可，但认为该单据不属于新证据，对证据2不认可，认为司法鉴定申请书在一审提交过；对证据3不认可，认为证人刘书权一审已经出庭作证，**燕的证人证言上诉人在一审提交了书面材料。经审理查明，一审判决认定事实属实。二审中，雷蕾向本院提交司法鉴定申请书，要求对涉案房屋空置损失进行鉴定以及对涉案房屋卫生间石材与本栋楼其他业主房屋卫生间不是同一石材进行对比鉴定。本院认为，雷蕾与万科恺洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，为合法有效合同。雷蕾按约交纳了房款，万科恺洲公司亦应按照合同约定交纳符合合同约定以及相关标准的房屋。根据合同约定，万科恺洲公司应在2015年3月31日前交付房屋，2015年4月13日万科恺洲公司通知雷蕾收房，雷蕾于2015年4月18日收房。雷蕾在收房过程中发现房屋存在问题，亦提出要求整改。根据雷蕾在诉讼中所提到的其所发现房屋存在的问题，均不属于房屋主体结构质量问题，不影响其居住使用，雷蕾据此要求万科恺洲公司承担房屋不能使用的房租损失，没有事实和法律依据。但这并不能代表万科恺洲公司无需承担责任，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据该规定，万科恺洲公司应积极履行修复义务，但如果万科恺洲公司不积极履行该义务，雷蕾亦不应扩大损失，采取自行或委托他人修复的办法解决问题。本案中万科恺洲公司提供证据证明自己已经履行了修复义务，但雷蕾认为万科恺洲公司并未积极履行修复义务，雷蕾将涉案房屋空置3年放任自己的损失扩大，一审认定其未采取适当的措施并无不当。鉴于本案的情况，雷蕾主张涉案房屋的租金损失不能成立，一审考虑到万科恺洲公司所交付的房屋确实存在问题，酌情给予一定费用亦无不当。雷蕾二审中仍要求对涉案房屋空置损失进行鉴定，因其的主张不能成立，故对其的申请本院不予准许。雷蕾要求对涉案房屋卫生间石材与本栋楼其他业主房屋卫生间不是同一石材进行对比鉴定，与本案无关联性，该请求本院亦不予准许。据此，雷蕾上诉不能成立，一审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5980元，由雷蕾承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年五月十五日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜