江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终743号上诉人（原审被告、反诉原告）：周建东，男，1979年1月25日出生，汉族，住吉安市吉水县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳杰，女，1982年9月9日出生，汉族，个体户，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：夏新华，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人周建东因与被上诉人李艳杰房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5172号民事判决，向本院上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周建东上诉请求：⒈撤销（2019）赣0802民初5172号民事判决第一项，改判上诉人支付被上诉人23200元；⒉撤销（2019）赣0802民初5172号民事判决第三、六项，改判被上诉人返还上诉人灯具6组、门店招牌1块、格力五匹空调1台；⒊本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2019年7月底，上诉人与被上诉人约定由上诉人补偿被上诉人装修费用43200元，装修物依法应归上诉人所有，装修物主要包括吊顶、6组灯具、地板、墙纸、1台五匹的格力空调、门店招牌等，被上诉人在搬离时将除吊顶、墙纸、地板外的装修物擅自拆除，并将灯具、空调、门店招牌占为己有拒不返还给上诉人，故上诉人未再向被上诉人支付剩余款项23200元，原审法院判决上诉人自2019年11月6日起按年利率6%向被上诉人支付逾期利息损失无事实及法律依据。被上诉人要求上诉人支付剩余款项，其应先将装修物6组灯具、门店招牌及空调1台返还给上诉人。综上，请求二审法院查清本案事实，依法改判。被上诉人李艳杰辩称，⒈根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，上诉人周建东应当按照一审判决支付23200元及逾期利息损失。⒉本案双方达成协议，约定周建东承担违约责任，补偿李艳杰装修费43200元，但没有对装修物品的归属作出约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，合同解除时，装饰装修物可由承租人拆除，即装修物属于承租人李艳杰所有，李艳杰无须返还装修物。退一步讲，灯具只有4组，同意返还4组；门店招牌安装在门店外面，李艳杰没有拿，不存在返还；空调是李艳杰购买的家电产品，不在装修范围内。一审时上诉人周建东反诉请求也没有涉及空调，上诉请求不能超出一审诉讼请求。⒊双方签订的租赁合同期限3年，在只过了一半租期时，周建东违约解除合同，李艳杰本可以不同意解除合同，如果李艳杰不同意解除合同，不同意搬出店面，那么房屋所有人（出租人）吉安市家庐陵房地产投资开发公司一定会追究周建东违约责任。双方签订解除协议时，周建东口头承诺2019年7、8月租金不收，这也是李艳杰同意解除合同的前提条件。周建东行为是极不讲诚信的，周建东违约解除合同造成李艳杰很大损失。综上，上诉人上诉属无理缠诉，请求二审法院驳回其上诉请求。李艳杰向一审法院起诉请求：1.判令周建东支付23200元及逾期支付利息损失（以23200元为基数，按照年利率6%从起诉之日起计算至全部付清止）；2.判令周建东赔偿损失8391元；3.本案诉讼费用由周建东承担。周建东向一审法院反诉请求：1.判令李艳杰支付2019年7月1日至8月30日租金13200元；2.判令李艳杰支付垫付的水费200元；3.判令李艳杰返还六组灯具及门店招牌；4.本案反诉费由李艳杰承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，周建东与李艳杰签订《商铺租赁合同》，将其承租吉安市家庐陵房地产投资开发公司（以下简称家庐陵公司）门面的其中一间出租给李艳杰，双方约定：甲方（周建东）有宝华新城8栋店面第一层，靠6栋方向建筑面积60平方米出租给乙方（李艳杰），租赁期2017年12月31日开始至2020年12月30日止，为期3年，租金第一年每个月100元/平方米起，每年递增10%，租金半年一交，合同签订之日先付首期租金36000元和保证金10000元（保证金合同期满可退回），此后乙方在每半年届满前5天之内缴清下期店面租金；租赁期内乙方需承担每月2元/平方米物业管理费、水电费及经营所产生的一切费用；店面到期后，本合同自行终止，如不续租，乙方如期交还该房屋，并恢复原状，甲方不做任何形式装修、经营等费用的补偿，保证金在乙方结清所有费用后退还等内容。合同签订后，李艳杰支付保证金10000元并对该房进行装修后开始经营且按期支付至2019年6月底的租金。2019年6月29日，李艳杰在微信聊天中向周建东提出支付租金，周建东因欲提前终止合同将店面交还给家庐陵公司，遂对李艳杰提出交租要求未予理睬。2019年7月底，双方签订协议，约定：因开发公司需收回店面，现甲乙双方达成以下协议：1.甲方承担违约责任，补偿乙方装修费（43200元）肆万叁仟贰佰元，现付乙方叁万元，剩余部分搬迁后十五日结清；2.结清剩余款时，甲方归还乙方保证金壹万（10000）元；3.乙方店面搬迁时应结清所有物业费、水电费。协议签订后，周建东给付了李艳杰30000元。此后，李艳杰仍继续在该店面内经营至2019年8月25日，李艳杰将店面清空交还给家庐陵公司，同时将店内的4组灯具带走。另查明，周建东支付给家庐陵公司至2019年8月31日止的租金并为李艳杰垫付了水费185.5元。一审法院认为：李艳杰与周建东签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。在租赁期间，周建东提前要求李艳杰退租，双方为此签订《协议》，周建东承担违约责任，赔偿李艳杰装修费43200元并归还保证金10000元，周建东已支付了30000元，余款23200元理应及时支付并承担该款的利息损失。关于李艳杰营业损失的主张，本院认为，虽然周建东违约，但李艳杰仍在该店面内营业至其搬至新店面，未造成其经营损失，对其该项诉讼主张本院不予支持。周建东反诉主张2019年7月1日至8月30日的租金及水费，双方并未约定在此期间李艳杰无须支付租金且周建东亦支付了家庐陵公司租金，故李艳杰理应按照《商铺租赁合同》的约定支付此期间租金，周建东垫付的水费亦应由其支付。关于灯具及招牌，双方签订的《协议》已约定周建东赔偿李艳杰装修费，且李艳杰认可灯具及招牌包括在内，故灯具及招牌理应归周建东所有，但李艳杰认为其拿走的只有4组灯具，应予返还，李艳杰认为其并未拿走招牌，周建东未提供证据证明招牌被李艳杰拿走，对周建东要求返还6组灯具及招牌的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）周建东支付原告（反诉被告）李艳杰23200元及逾期利息损失（以23200元为基数，按照年利率6%从2019年11月6日起计算至全部付清之日止）；二、原告（反诉被告）李艳杰支付被告（反诉原告）周建东2019年7月1日至2019年8月30日止的租金13200元、水费185.5元；三、原告（反诉被告）李艳杰返还被告（反诉原告）周建东灯具4组；四、上述一、二、三项，限本判决生效后七日内履行完毕；五、驳回原告（反诉被告）李艳杰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周建东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取计295元，由李艳杰负担105元，周建东负担190元；反诉费68元，由李艳杰与周建东各半负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周建东提交以下三组证据：证据1是3张图片，李艳杰清空所租的店面后，上诉人周建东于2019年9月2日接手时拍摄的店面搬空后的样子。证明目的是装修物李艳杰都搬走了，上诉人周建东没有接收到任何的装修物。墙纸、吊顶、地板还在里面，找装修的人估算了一下，所留下的东西最多值一万元左右。证据2是2张图片，上诉人周建东在百度地图上下载下来的，可以看到店面招牌等，证明目的是装修物43200元，是包含了这些东西的。证据3是3张图片，是上诉人周建东在李艳杰新开的店里拍摄的。灯具一共6组，李艳杰拿了4组，搬到了她的新店里。被上诉人李艳杰质证认为，证据1不属于新证据，对该证据三性有异议，不能达到其证明目的。李艳杰搬走是在8月底，并不是在9月2日，家庐陵公司出具的情况说明证明2019年8月25日店面就已经交到家庐陵公司去了；证据2不是新证据，对该证据三性有异议，和本案没有关联，不能达到证明目的，也看不出什么，只看到“美乐猴”这个招牌；证据3的三性存在异议，李艳杰新店里的灯具是后来新买的，原来的灯具还在原来店里的架子上。本院认为，上诉人周建东提供的三组证据均为手机拍摄或下载的图片，与本案纠纷处理没有关联性，不能达到证明目的作用，不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。本案中，上诉人周建东与被上诉人李艳杰自愿签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间，因开发公司需收回店面，周建东要求李艳杰退租，为此双方达成协议，对违约责任的承担作了约定，双方应按此约定履行。因上诉人周建东未按协议约定结清装修费的剩余部分及保证金，被上诉人李艳杰遂向一审法院诉请逾期支付的利息损失，一审法院判决按照年利率6%从本案立案时间起计算至全部付清之日止，符合法律规定，上诉人周建东上诉认为一审法院判决上诉人承担支付逾期利息损失无事实及法律依据的主张，不予支持。关于装修物品灯具、招牌等，虽然双方在协议中对装修物品的归属没有约定，但已约定由周建东赔偿装修费，相关装修物品应归上诉人周建东所有。因上诉人周建东未提供证据证明李艳杰拿走了6组灯具和招牌，一审法院按照李艳杰自认判决返还4组灯具，符合法律规定。二审期间，上诉人周建东未提供充分证据证明被上诉人李艳杰拿走了6组灯具和招牌，其上诉请求改判被上诉人李艳杰返还上诉人灯具6组、门店招牌1块的主张，不予支持。一审中上诉人周建东提出反诉未请求返还格力五匹空调1台，其上诉主张返还格力五匹空调1台，超出了一审诉请范围，不予支持。综上所述，上诉人周建东的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费807元，由上诉人周建东负担。本判决为终审判决。审判长 周 慧审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇二〇年五月二十日书记员 傅雅婷