包头市青山区人民法院民事判决书（2020）内0204民初515号原告:包头市鹿洁物业服务有限公司。法定代表人:杨志刚。委托诉讼代理人:贾慧馨。被告:付永胜，男，1991年7月18日出生,住内蒙古自治区包头市。原告包头市鹿洁物业服务有限公司与被告付永胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市鹿洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人贾慧馨、被告付永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市鹿洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2014年5月8日至2019年5月7日期间物业服务费3210元并支付违约金8790元,以上费用总计12000元;2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月8日，原告与青山区青福镇青东社区管理服务站签订了一份《物业管理委托合同》，合同约定：青山区青福镇青东社区管理服务站将佳福小区委托给原告实行物业管理，约定物业服务费普通住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1层每月每平方米0.60元,2-6层每月每平方米1.10元，7-12层每月每平方米1.20元，13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。上述合同到期后，2014年5月8日、2015年5月8日、2016年5月8日、2017年5月8日及2018年5月8日原告与青山区青福镇青东社区管理服务站分别续签了《物业管理委托合同》，以上续签合同约定的内容与2013年合同内容一致。合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告从2014年5月8日起至今一直拒绝交纳物业服务费。截止2019年5月，被告拖欠原告物业服务费共计3210元。原告多次向被告催要物业服务费，但被告一直拒绝缴纳,产生违约金8790元。原告认为，被告拒绝缴纳物业服务费的行为，已构成严重违约，其违约行为侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失，为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》以及《物业管理条例》等有关规定，要求被告向原告支付物业服务费3210元及违约金8790元，请求人民法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告付永胜辩称，答辩人2014年5月8日到2019年5月7日未缴纳物业服务费属实，但答辩人不缴纳物业服务费是有原因的：1.被答辩人未经业主同意擅自搭建的车棚影响答辩人房屋的采光，答辩人向被答辩人反映，被答辩人迟迟未解决。小区车棚内电动车会有响动，影响答辩人的母亲夜间睡觉。之前的车棚位于地下，被答辩人将该车棚出租；2.小区内有个捡垃圾的老太太将拾得的垃圾纸片堆放在车棚旁，曾着过火，车棚旁边堆有垃圾存在安全隐患。如果被答辩人将该车棚拆除且阻止老太太堆放垃圾纸片，答辩人同意缴纳物业服务费，否则答辩人不同意缴纳物业服务费。原告包头市鹿洁物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.营业执照副本1份、《物业服务企业资质证书》1份;2.《物业管理委托合同》6份;3.《物业服务企业承接物业项目备案表》1份，证明1份;4.小区物业费构成1份；5.《劳动合同书》1份。原告提交以上证据的证明目的是，原告自2013年5月8日以来通过与青山区青福镇青东社区管理服务站每年签订物业合同的方式为被告所在的佳福小区提供物业服务。物业服务费的收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层每月每平方米1.10元、7-12层每月每平方米1.20元、13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。被告付永胜自原告入驻至今，拖欠5年的物业服务费未缴纳。贾慧馨系原告单位职工，有权作为本案的委托诉讼代理人参加诉讼。被告付永胜对原告提交的所有证据的真实性及证明目的均无异议，认可原告向被告所在的小区提供物业服务，但认为原告提供的物业服务存在瑕疵。被告付永胜向本院提交如下诉讼证据：照片2张。被告提交以上证据的证明目的是小区车棚附近堆放纸片垃圾。原告对被告提交的照片的真实性及证明目的均无异议，认可车棚附近堆放纸片垃圾，原告多次督促拾荒老人清理，也向有关执法部门举报投诉，但一直未妥善处理。本院于2020年4月23日依法对包头市青山区阳光路41号佳福小区40-104普通住宅进行查询，包头市房地产档案馆出具书面信息表，原、被告对该书面信息表的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告提交的所有证据及本院调取的书面信息表的真实性及证明目的予以认定，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年5月8日、2014年6月30日、2015年6月10日、2016年5月8日、2017年5月8日、2018年5月8日，原告包头市鹿洁物业服务有限公司（乙方）与青山区青福镇青东社区管理服务站（甲方）分别签订了《物业管理委托合同》，合同约定，甲方将包头市青山区佳福小区委托乙方实行物业管理，委托物业管理服务期限共计6年，从2013年5月8日起至2019年5月8日止。《物业管理委托合同》约定收费标准为：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元，高层1-6层每月每平方米1.10元、7-12层每月每平方米1.20元、13-18层每月每平方米1.30元，向业主或者物业使用人收取。被告付永胜居住使用的内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区房屋，房屋建筑面积为89.12平方米，该房屋系高层一层,物业服务费原告自愿按建筑面积每月每平方米0.60元收取，被告未向原告交纳2014年5月8日至2019年5月7日的物业服务费3208.30元。以上事实,本院予以确认。本院认为，原告包头市鹿洁物业服务有限公司与青山区青福镇青东社区管理服务站签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告付永胜作为佳福小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告付永胜所居住的小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业管理服务费。现原告要求被告支付2014年5月8日至2019年5月7日物业服务费3210元。经查，按原告主张的每月每平方米0.60元的标准,被告未向原告交纳2014年5月8日至2019年5月7日物业管理服务费3208.30元，故原告提出的诉讼请求，本院支持3208.30元，其余部分，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金8790元，原告在合同履行中与被告产生争议，原告作为物业服务企业，接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定的事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理，原告与被告在物业服务事项尤其是安全保障方面的沟通存在欠缺，故其主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。小区内的车棚属于小区公共设施，其搭建或拆除都涉及全体业主的公共利益，被告称原告未经业主同意擅自搭建，被告不认可，对此，原告未举证,现被告以车棚影响其采光且夜间有响动影响其母亲睡觉为由拒缴物业服务费,依据不足,本院不予支持。车棚旁边堆积垃圾具有安全隐患，双方均认可车棚旁边的垃圾系小区内一拾荒老人堆积，原告也曾劝阻过老人，但垃圾堆积的问题未彻底解决，原告对小区内负有负安全保障的义务，出现安全隐患，原告有义务排除,如业主不听劝阻，原告及小区业主都有权向有执法权的部门反映举报,但被告以此为由长达5年未拒缴物业服务费，依据不足,本院不予支持;在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。物业服务是动态的,在提供物业服务的过程中,难免会存在一些问题,只要物业服务不出现危害公共安全及利益的重大瑕疵,仍以改进为主,业主不能以物业服务存在的轻微瑕疵为由拒交物业服务费。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告付永胜支付原告包头市鹿洁物业服务有限公司2014年5月8日至2019年5月7日物业管理服务费3208.30元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市鹿洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告包头市鹿洁物业服务有限公司已预交，由原告包头市鹿洁物业服务有限公司负担73元，被告付永胜负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 贾凤霞人民陪审员 吕 霞 二〇二〇年五月二十九日书 记 员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。