安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终193号 上诉人（一审被告、一审反诉原告）：六安市鑫海建材有限责任公司，住所地安徽省六安市裕安区，统一社会信用代码913415000803114652。 法定代表人：钱浩，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪万海，安徽华人（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：施晓余，男，1961年7月19日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：王维所，安徽金徽律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：张开宏，男，1967年2月12日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：徐登宏，安徽江淮律师事务所律师。 上诉人六安市鑫海建材有限责任公司、施晓余因与被上诉人张开宏土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2019)皖1503民初5942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人六安市鑫海建材有限责任公司上诉请求：撤销(2019)皖1503民初5942号民事判决书，改判驳回被上诉人张开宏一审诉讼请求、支持上诉人一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人张开宏作为本案的原告，主体不适格；一审判决事实认定不清，不存在两份《土地转租协议》并行的情形，上诉人不欠租赁费，更不应支付违约金；本案不适用法律解除的规定，一审判决解除《土地转租协议》，系适用法律错误。 张开宏辩称，法律规定农村土地承包经营权是允许流传的，只有答辩人张开宏才具有本案唯一合法的原告人资格。2013年8月20日施晓余以六安市鑫海建材有限责任公司法定代表人身份与张开宏签订了两张《土地转租协议》，七年来两份协议都是一并履行的，七年来每年的土地租金都是按协议约定的20万元履行的，被答辩人上诉称不存在两份协议并行的情形是不实的。六安市鑫海建材有限责任公司是施晓余于2013年个人投资注册开办的，施晓余任公司法定代表人至2018年6月，在这期间他有权对外签订合同，有权就公司的重大事项作出决定，不存在超越权限，对外签订协议的行为是职务行为。被答辩人实欠土地租金合计45万元，上诉人称不支付违约金没有道理。被答辩人的违约行为导致合同无法继续履行，答辩人不能实现其合同目的，严重侵害了合同相对人的合法权益，一审判决解除协议符合法定解除的法律规定。上诉人的上诉没有事实依据，没有法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。 施晓余称，1、第一点上诉理由请求法院依法认定；2、赞同六安市鑫海建材有限责任公司的第二点上诉理由，案涉两份土地转租协议同日签订，除租金之外内容相同，两份不同协议是因为土地租赁经过村民委员会见证和村民同意的，签12万元是在签8万元以后被上诉人为了多获取4万元利益，私下与施晓余签订的协议，没有经过公司追认的。不存在施晓余和张开宏串通，是应了张开宏的要求来签订的；3、第三点上诉理由也赞同。一旦合同解除，资产贬值导致公司不经营，应保护企业发展。 施晓余上诉请求：撤销(2019)皖1503民初5942号民事判决书第一项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的起诉或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决第一项缺乏事实和法律依据，被上诉人领取的租赁费远远超过协议约定的金额，公司并不差被上诉人租金；一审本诉原告张开宏将施晓余作为本案当事人属于主体不适格，依法应当驳回张开宏对施晓余的起诉。 张开宏辩称，被答辩人和六安市鑫海建材有限责任公司具有长期不付土地租金的违约事实。涉案两份《土地转租协议》是施晓余于张开宏签订的，在施晓余任职几年都是2份协议每年租金20万元履行的，这起诉讼若施晓余不参加很多问题查不清楚，施晓余参与诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。 六安市鑫海建材有限责任公司称，1、施晓余在上诉状中陈述的事实是客观的，当时施晓余是经办人和法定代表人，当时与张开宏签订合同的状况是最知晓的，2013年8月12日的12万元合同是张开宏为了多余的4万元利益签订的，该12万元公司并不知道，施晓余并没有将第二次合同告诉公司，公司并没有认同合同和追认，这份合同也在施晓余手中而不在公司保管，不能代表是公司的行为，也不是以六安市鑫海建材有限责任公司名义与张开宏签订的。2、施晓余是否为本案当事人由法庭确认。 张开宏向一审法院起诉请求：2013年8月20日原被告签订内容相同的两份《土地转让协议》，当时被告公司法定代表人是施晓余，原告将自己从新塘组承租来的61.46亩土地的使用权出租给被告使用，协议约定：“租期30年（2013年12月30日至2044年12月30日止），每年土地租金20万元，每年元月一日前一次性支付全年租金20万元。”协议签订后被告的2014/2015/2016年土地租金都以每年20万元全部支付。2017年付15万元尚欠5万元，2018年欠20万元、2019年欠20万元，合计45万元。原告多次向被告催要但被告至今未付，使合同无法继续履行。另外，按照协议第11条约定，被告违约应向原告支付年租金百分之十的违约金，即承担违约金2万元。提出诉讼请求：1、判令六安市鑫海建材有限责任公司支付拖欠土地租赁费45万元；2、请判令解除双方签订的《土地转让协议》；3、被告应按协议规定向原告支付违约金2万元；4、本案诉讼费由被告承担。 六安市鑫海建材有限责任公司向一审法院反诉请求：1、依法判决被反诉人立即返还反诉人租金480000元并自起诉之日起按同期同类银行贷款利率标准支付利息至实际返还之日止；2、本案诉讼费、保全费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人因生产经营建材需要租用土地，与被反诉人协商转租其承租的位于六安市裕安区的土地。后反诉人与被反诉人经枣林村新塘组、枣林村村委会同意于2013年8月20日签订《土地转租协议》，租赁标的为61.46亩，租赁期限为30年，自2013年12月30日至2044年12月30日，租金为每年8万元。该协议经裕安区顺河镇法律服务所法律见证。协议签订后，被反诉人依仗其在当地的势力，不断刁难反诉人，自2013年12月7日至2017年1月23日在反诉人处领取租赁费共计96万元，按照双方的协议自2014年度至2019年度共六年，每年8万元，合计租金仅有48万元，被反诉人多领取了48万元拒绝返还，没想到被反诉人隐瞒事实，于2019年7月1日向六安市裕安区人民法院提起诉讼，要求解除合同并否认已经超额领取租金的事实，后因六安市鑫海建材有限责任公司提交了被反诉人领取96万元的证据后，被发诉人因无法胜诉并于2019年9月30日撤回起诉。 一审审理查明：2013年8月20，施晓余以六安市鑫海建材有限责任公司法定代表人身份与张开宏签订二份《土地转租协议》，二份协议均约定六安市鑫海建材有限责任公司租赁张开宏转租自枣林村新塘组的61.46亩土地，租期自2013年12月30日至2044年12月30日，其他权利义务均相同，该二份协议均约定：此协议生效后，原先双方于2006年1月20日签订的《合伙生产经营协议》解除。协议第十一条约定：“若乙方（鑫海公司）违约，甲方有权要求乙方承担年租金的百分之十的违约责任”。该二份协议不同的是：一份协议约定年租金8万元，该协议经枣林村村委会同意并经顺河镇司法服务所见证，该份协议加盖六安市鑫海建材有限责任公司印章。另一份协议约定年租金12万元，仅有张开宏与施晓余签名，且该份协议原件保存在施晓余处。2013年12月7日，张开宏出具领条，称领到窑厂2013年土地费8万元。2014年1月24日，施晓余代张开宏领取土地租金5万元，该领条上张开宏签名不是张开宏本人签字。2014年1月28日张开宏向六安市鑫海建材有限责任公司出具二份5万元土地款领款单，计领取土地款10万元。2015年，张开宏出具二份无日期领条，一份为领取六安市鑫海建材有限责任公司2015年土地出租款5万元，一份为领取六安市鑫海建材有限责任公司2014年2015年土地款25万元。2015年11月14日，张开宏向施晓余出具一份收条，称收到施晓余现金1.5万元。2015年12月23日，张开宏出具领条一份，称领到施晓余现金4万元。2016年2月6日，张开宏出具领条，称领到六安市鑫海建材有限责任公司土地款10万元。2016年6月13日，张开宏出具领条，称领到六安市鑫海建材有限责任公司土地款2万元。2016年8月16日，张开宏出具领条，称领到六安市鑫海建材有限责任公司土地款1万元。2016年8月24日，张开宏出具领条，称领到六安市鑫海建材有限责任公司土地款7万元。2016年10月31日，张开宏出具收条，称收到施晓余0.5万元。2016年12月10日，张开宏出具领条，称领到土地租赁费借支2万元。2017年1月23日，张开宏出具领条，称领到六安市鑫海建材有限责任公司土地租赁费10万元。2017年5月19日，张开宏出具领条，称领到土地租赁费5万元。 一审法院认为，本案双方争议焦点一系两份《土地转租协议》效力问题。施晓余与张开宏系于2013年8月20日签订了该两份租金不同的协议，在签订协议之前，施晓余与张开宏曾经系合伙生产经营原枣林村窑厂关系，两份协议签订生效后，原合伙协议解除。施晓余于2013年10月以自然人投资形式在窑厂基础上成立鑫海公司，在鑫海公司筹建期间，施晓余以鑫海公司法定代表人身份与张开宏签订了两份不同的协议，其中年租金8万元的协议经枣林村村委会同意转租并经顺河镇司法服务所见证，该份协议的合法性，应予确定。另一份年租金12万元的协议，仅有张开宏与施晓余签字，没有加盖鑫海公司印章，且原件一直由施晓余保管。但从双方履行协议情况看，施晓余作为鑫海公司的法定代表人时，签订了两份协议，鑫海公司及施晓余在嗣后均没有因土地租赁费过高行使对协议的撤销权，张开宏于2014年至2016年每年从鑫海公司领取20万元土地租赁费，两份协议已经同时履行。故本院认为虽然租赁费为年租金12万元的协议没有进行司法见证，但协议中61.46亩土地转租已经获得枣林村村委会同意，两份协议自签订后已经生效并已经实际履行。反诉原告诉称支付高额的土地租赁费系因张开宏的刁难而为，没有提出证据证明，不予采信。双方争议焦点之二为张开宏领取土地租赁费数额问题。2013年12月7日，张开宏领取的8万元系窑厂2013年的土地费，不属于案涉土地转租协议的租期范围。2014年至2017年张开宏出具领条领取土地租金合计77万元，其中2016年12月10日注明“借支”的2万元，张开宏没有提出证据证明已经向鑫海公司偿还该借支款。2014年1月24日施晓余代张开宏从鑫海公司领取5万元土地租金，没有得到张开宏认可，不能认定该款已经由张开宏收取。2015年11月14日张开宏收到施晓余现金1.5万元、同年12月23日张开宏领到施晓余现金4万元及2016年10月31日张开宏收到施晓余0.5万元等合计6万元，该6万元系张开宏与施晓余私下交易，施晓余与张开宏均没有说明该款项与本案的关联，本院对此不予采信。故按照两份协议约定，鑫海公司尚欠张开宏土地租赁费43万元。原告张开宏要求解除双方签订的两份《土地转租协议》，符合法律规定，予以支持。对张开宏要求鑫海公司支付拖欠土地租赁费予以支持。张开宏要求鑫海公司按约定承担2万元的违约金，符合法律规定，予以支持。反诉原告要求张开宏返还租金48万元及相应利息，没有提出证据证明其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张开宏与被告（反诉原告）六安市鑫海建材有限责任公司、被告施晓余于2013年8月20日签订的两份《土地转租协议》；二、被告（反诉原告）六安市鑫海建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张开宏2017年至2019年12月30日的土地租赁费人民币430000元；三、被告（反诉原告）六安市鑫海建材有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张开宏违约金20000元；四、驳回原告（反诉被告）张开宏其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）六安市鑫海建材有限责任公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8350元，反诉费4250元、保全费2240元，合计人民币14840元，由反诉原告六安市鑫海建材有限责任公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对六安市鑫海建材有限责任公司提交的六安市鑫海建材有限责任公司企业信息，张开宏质证认为，原审法院卷宗里有，不属于新证据，不能证实上诉人的证明目的，因为施晓余是2018年6月19日以后不再担任六安市鑫海建材有限责任公司的法人，但是合同的签订是2013年8月20日，在他现任的六年内，施晓余是法人，施晓余有权签订合同，上诉人提供的没有实际意义。施晓余质证认为，真实性没有异议，施晓余股东身份确实有变更。本院认证意见：对企业信息的真实性予以认定，该企业股东、法定代表人变更系2018年，关联性、证明目的不予认定。 二审查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本案争议焦点为：一、张开宏、施晓余是否是本案适格主体；二、上诉人是否拖欠土地租金及是否应当支付违约金；三、一审判决解除土地转租协议是否正确。 本院认为，关于争议焦点一，张开宏承租枣树村新塘组的61.46亩土地后，又将土地转租给六安市鑫海建材有限责任公司，并签订二份《土地转租协议》，张开宏与六安市鑫海建材有限责任公司、法定代表人施晓余在协议上盖章、签字。张开宏与六安市鑫海建材有限责任公司应当按照协议约定履行合同义务，张开宏在认为六安市鑫海建材有限责任公司拒不履行支付土地租赁费的合同义务后，有权通过诉讼途径解决争议纠纷，故张开宏是本案的适格主体。六安市鑫海建材有限责任公司的法定代表人于2018年由施晓余变更为钱浩，由于涉案二份《土地转租协议》均有施晓余签字，施晓余也经办过张开宏领取土地费事宜，施晓余参加诉讼有利于查明案件事实，张开宏将施晓余列为被告并无不当。 关于争议焦点二，张开宏与六安市鑫海建材有限责任公司、法定代表人签订二份《土地转租协议》，每年租金为8万元的协议六安市鑫海建材有限责任公司盖章、施晓余签字，每年租金为12万元的协议有施晓余签字。从合同双方履行协议情况来看，2014年1月28日张开宏领取“土地款”10万元；此后张开宏出具二份未标明日期的领条，一份为“土地出租款”5万元，一份为2014年、2015年土地款25万元；2016年2月6日张开宏领取“土地租赁费”10万元；2016年6月13日张开宏领取“土地款”2万元；2016年8月16日张开宏领取“土地款”1万元；2016年8月24日张开宏领取“土地租赁费”7万元；2016年12月10日张开宏借支土地租赁费2万元；2017年1月23日张开宏领取“土地租赁费”10万元；2017年张开宏领取“土地租赁费”5万元，以上合计77万元。自2014年到2017年，张开宏在六安市鑫海建材有限责任公司领取的土地租赁费平均至每年均多余两份协议的8万元、12万元，即使计算至2019年，张开宏每年领取的租金也大余12万元/年，故六安市鑫海建材有限责任公司上诉主张每年租金8万元的诉请与协议实际履行情况不符，可以认定张开宏与六安市鑫海建材有限责任公司同时履行两份协议，因此施晓余作为法定代表人履行职务时签订的协议与六安市鑫海建材有限责任公司盖章的协议对合同双方均有约束力，2017年至2019年12月30日六安市鑫海建材有限责任公司欠付张开宏土地租赁费43万元。六安市鑫海建材有限责任公司未按照《土地转租协议》约定按时支付土地租赁费，属合同违约，张开宏有权要求六安市鑫海建材有限责任公司承担年租金的百分之十的违约责任，一审判决违约金2万元并无不当。 关于争议焦点三，六安市鑫海建材有限责任公司未能全额支付2017年至2019年12月30日土地租赁费已经构成根本违约，六安市鑫海建材有限责任公司的违约行为导致张开宏合同目的不能实现，张开宏有权依据《中华人民共和国合同法》规定解除合同，一审判决解除土地转租协议正确。 综上所述，上诉人六安市鑫海建材有限责任公司、施晓余的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8500元，由六安市鑫海建材有限责任公司负担4250元，由施晓余负担4250元。 本判决为终审判决。 审判长  张德兵 审判员  孙如意 审判员  王 军 二〇二〇年四月十五日 书记员  孙钰莹 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 ……