广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终344号上诉人（原审原告）：李君乐，男，1974年5月26日出生，汉族，住广东省中山市**********南61-71号。上诉人（原审原告）：林绮媚，女，1974年1月18日出生，汉族，住广东省中山市**********南61-71号。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶小桃，中山市大涌镇法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：中山市圣都房地产开发有限公司，住所地广东省中山市南区***，统一社会信用代码914***********697Y。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘敏华，男，该公司员工。上诉人李君乐、林绮媚因与上诉人中山市圣都房地产开发有限公司（以下简称圣都公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初26327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李君乐、林绮媚上诉请求：依法改判圣都公司向李君乐、林绮媚支付逾期办证违约金1667433元，以5410230.8元为基数（包含购房款5237316元、契税155546元、物业费17368.8元），按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2013年5月21日起至实际办理房产证及土地使用证之日止，现暂计到2018年12月4日。事实和理由：一审法院适用法律错误，认定圣都公司向李君乐、林绮媚支付逾期办证违约金的起算时间为起诉前3年即2015年12月12日错误。一、李君乐、林绮媚是基于物权保护要求圣都公司支付逾期办证违约金，物权不适用诉讼时效的规定。二、逾期办证违约金是根据违约行为持续发生的状况累加计算的。购房者主张自合同约定的逾期办证之日至实际办妥房产证之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。若将违约金请求权分割为若干个独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效加在限制，必将改变双方当事人在合同中约定的累加计算的本意，违背当事人意思自治的基本原则。本案中，李君乐、林绮媚与圣都公司并未约定违约金的支付期限，李君乐、林绮媚作为债权人在任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算。圣都公司截止到一审庭审时才明确表示无法为李君乐、林绮媚办理权属登记，要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，李君乐、林绮媚从2013年5月21日起计算要求支付逾期办证违约金并无不妥。三、退一步讲，即使逾期办证违约金并非是连续性债权或李君乐、林绮媚并非基于物权保护而要求支付逾期办证违约金，但在双方约定实际交楼后720天内办理权属登记事宜后，李君乐、林绮媚有多次电话连续催促圣都公司尽快为其办理权属登记事宜。圣都公司曾在2016年7月召集了清华坊业主在办公大楼召开了茶话会，关于容积率变更事宜征询业主意见，对涉案房产的出证问题也明确表态可以在6个月左右办成，该事件可以明确构成诉讼时效中断，故起诉违约金的时间应从2013年5月21日计算。再退一步讲，即使李君乐、林绮媚无法举证证明在该期间有催促圣都公司办理权属登记事宜，但在一审庭审过程中，圣都公司明确承认李君乐、林绮媚有向中山市规划局进行维权的事实，根据《《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，该事实已经构成了诉讼时效的中断。针对李君乐、林绮媚的上诉，圣都公司辩称：一、违约金的起算时间同意一审判决。二、违约金应按已付房价款的1%支付。根据最高人民法院的相关司法解释，在没有约定或约定不明确的情况下才适用同期贷款利率，本案中双方对违约金有明确约定。圣都公司上诉请求：撤销一审判决，依法解除圣都公司与李君乐、林绮媚签订的中山市南区***************即涉案房产的中山市商品房买卖合同及其补充协议。事实和理由：圣都公司在依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后办妥了涉案房屋的预售许可证。双方在2010年2月4日签订涉案房屋的买卖合同之时，依法具备对外销售条件。由于中山市人民政府此后的规划调整，导致涉案房产不符合《中山市城市总体规划》（2011-2020），中山市规划局在2017年12月7日出具不予审批通知书，进而不能办理规划验收，此情况属于圣都公司无法预见的重大变化。因不能完成规划验收，必定造成涉案房屋无法办理产权证，如由圣都公司基于不可能完成的义务持续性地、无了期地支付违约金，既不能实现合同目的，对圣都公司也是明显不公平。同时，一审判决与《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条规定的原意也是相悖的。针对圣都公司的上诉，李君乐、林绮媚辩称：一、圣都公司的上诉请求超出一审审理范围且圣都公司并未在一审提出反诉请求解除涉案合同，二审不应审理圣都公司的上诉请求。二、圣都公司无证据证明涉案房产无法取得房产证，从圣都公司一审提交的证据来看，与涉案房产所在栋无关。三、违约金按已付房价款的1%支付的约定有失公平，圣都公司一直未能为李君乐、林绮媚办理房产证，从2013年5月至今已七年有余，直至一审庭审时才提出解除涉案合同，造成李君乐、林绮媚经济损失，1%的违约金无法弥补李君乐、林绮媚的损失。李君乐、林绮媚于2018年12月11日向一审法院起诉请求：判令圣都公司向李君乐、林绮媚支付违约金1667433元，以5410230.8元为基数（包含购房款5237316元、契税155546元、物业费17368.8元），按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2013年5月21日起至实际办理房产证及土地使用证之日止，现暂计到2018年12月4日。一审法院认定事实：2010年2月4日，李君乐、林绮媚（买受人）与圣都公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房座落于中山市南区***************[土地证号为中府国用（2002）字第260736号]；该商品房建筑面积440.89平方米，总交易金额为5237316元；出卖人应当在2011年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记，合同约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2010年2月5日，合同办理了登记备案，备案合同编号为HTN2010008147。李君乐、林绮媚已足额向圣都公司支付了购房款5237316元。2011年5月30日，圣都公司将案涉商品房交付给李君乐、林绮媚使用。涉案商品房交付使用后720日期满之日是2013年5月20日，但至今没有办到不动产权证。圣都公司在答辩期间，对管辖权提出异议，一审法院作出（2018）粤2071民初26327号之一民事裁定，驳回圣都公司提出的异议。圣都公司不服，提起上诉，本院作出（2019）粤20民辖终240号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。为证明涉案房屋无法办理产权证，圣都公司提交了三份材料：1、中山市城乡规划局于2016年2月25日出具的对涉案项目（中山清华坊盘谷低层住宅小区1—26、31—39幢）不予审批通知书,该通知书载明的不予审批的理由：该建设工程37、38、39幢及电房平面位置调整、内部道路局部改变，与报建图不符，不同意办理规划条件核实；2、中山市城乡规划局于2017年7月10日出具的对涉案项目（中山清华坊盘谷低层住宅小区1—26、31—39幢）不予行政许可通知书,该通知书载明的不予许可理由：该建设工程37、38、39幢及电房平面位置与报建图不符，不同意办理规划条件核实；3、中山市城乡规划局于2017年12月7日出具的对中山清华坊项目[土地证号：中府国用（2013）第2600128、2600129号、中府国用（2012）第2600356、2600358、2600360、260039******393号、中府国用（2005）第260453-260458号、中府国用（2002）字第260730、260733、260734、260736]不予审批通知书,该通知书载明的不予审批理由：该项目在《中山市城市总体规划》（2011-2020）》中位于非建设用地范围内，且该项目在《土地利用总体规划》中没有土地规模，要求配好土地规模后再报审。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷。李君乐、林绮媚、圣都公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从圣都公司提供的几份证据来看，涉案房屋目前暂未获得规划许可、无法办证，原因是楼宇及电房平面位置与报建图不符、项目位于非建设用地范围内等，足见造成这一状况的责任在于开发商。依合同约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。据此，李君乐、林绮媚要求圣都公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持；圣都公司提出的关于诉讼时效的抗辩意见，亦理据充分，一审法院予以采纳，确认违约金自李君乐、林绮媚起诉前三年的2015年12月12日起算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、圣都公司于一审判决生效之日起七日内向李君乐、林绮媚支付逾期办证违约金（计算方式：以5237316元为基数，自2015年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至圣都公司持办理座落于南区圣都路1号中山清华坊盘谷10幢的商品房权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回李君乐、林绮媚的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19806元（李君乐、林绮媚已预交），由李君乐、林绮媚负担4806元，圣都公司负担15000元（圣都公司负担部分应于一审判决生效之日起七日内迳付李君乐、林绮媚，一审法院不另行收退）。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院另查明，圣都公司在一审庭审中答辩时称，违约金计算起点应该是从2015年12月12日开始计算，不是从2013年开始计算。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。圣都公司在一审中没有提出反诉请求解除其与李君乐、林绮媚在2010年2月4日签订的中山市商品房买卖合同及其补充协议，二审中，李君乐、林绮媚亦不同意就圣都公司上诉的解除合同诉求进行调解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”，本院依法对圣都公司的上诉请求不予审理。针对李君乐、林绮媚的上诉理由，本案争议的焦点在于李君乐、林绮媚诉求中主张的2013年5月21日至2015年12月11日期间的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。李君乐、林绮媚在本案中并非主张圣都公司协助办理涉案房屋产权证书，其诉求是主张圣都公司支付逾期办证违约金，该权利是债权请求权，并非物权请求权，受诉讼时效的限制。双方签订的商品房买卖合同中约定圣都公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由圣都公司提供的资料到产权登记机关备案，如因圣都公司的责任，李君乐、林绮媚不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李君乐、林绮媚不退房，圣都公司按已付房价款的1%向李君乐、林绮媚支付违约金。双方约定的此违约金为固定金额的违约金，与圣都公司逾期办证期限不相关联，此金额显然过低，不足以弥补李君乐、林绮媚不能按期取得涉案房屋完整物权而遭受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，李君乐、林绮媚有权请求人民法院对逾期办证违约金予以调整增加。李君乐、林绮媚诉求圣都公司按照中国人民银行同期同类贷款利率的计算标准支付逾期办证违约金是请求调整增加违约金的数额，一审法院基于李君乐、林绮媚的调整违约金申请，将逾期办证违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不当。按此标准计算，圣都公司向李君乐、林绮媚承担的逾期办证违约金可按日计算，每日均产生独立的债权。圣都公司在2011年5月30日向李君乐、林绮媚交付了商品房，圣都公司应于2013年5月20日前履行办证义务，李君乐、林绮媚知道或应当知道其权利受到侵害之日为合同约定的办证次日即2013年5月21日，其二人应自该日起即时行使要求圣都公司承担支付逾期办证违约金的权利。圣都公司在本案一审中提出李君乐、林绮媚在2015年12月12日前的违约金诉求已超过诉讼时效的抗辩，而李君乐、林绮媚在本案中并未举证证明存在诉讼时效中止、中断的事由，其于2018年12月11日才提起本案诉讼，依照法律规定，其在2015年12月12日前的诉求已超过诉讼时效，一审法院对其诉求中主张的2013年5月21日至2015年12月11日期间的逾期办证违约金不予支持并无不当。综上所述，上诉人李君乐、林绮媚、圣都公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68267元（上诉人李君乐、林绮媚已预交19806元，上诉人中山市圣都房地产开发有限公司已预交48461元），由上诉人李君乐、林绮媚负担19806元，上诉人中山市圣都房地产开发有限公司负担48461元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  黎 妙二〇二〇年四月二十四日书记员  张欣琪