上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27640号原告：胡皓顺，男，1996年3月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐宝同，上海锦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建南，上海源盈律师事务所律师。被告：仲盛房地产(上海)有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：葛坚，男。委托诉讼代理人：李菁，女。原告胡皓顺与被告仲盛房地产(上海)有限公司(以下简称仲盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐宝同，被告委托诉讼代理人葛坚、李菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因房屋漏水而支付的房屋维修费与受损住户理赔费共计80,154.52元；2、被告偿付原告补偿金70,034.52元。事实与理由：2018年3月19日，原告与被告仲盛公司签订《上海市商品房出售合同》，被告将上海市闵行区XX路XXX号XX城一期XX号楼X层XXX室(以下简称涉案房屋)出售给原告。合同约定自该房屋交付之日起，被告负责保修，保修期自房地产权利转移之日起的两年。合同另约定，被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在合同约定的保修期内有权要求被告除免费修复外，还需按修复费用的一倍予以补偿。2019年4月1日，涉案房屋的楼下XXX室住户发现其卫生间门口严重漏水，遂向物业公司报修。物业公司维修人员上门查看，发现是涉案房屋客卫、沐浴房内的防水层开裂导致漏水。原告联系被告要求维修，但被告却以已过保修期为由拒绝维修。经原告多次交涉无果，原告只得自行联系第三方维修卫生间的防水层及楼下的XXX室房屋受损部位，为此支付了维修费70,034.52元。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，维修费用共计70,034.52元，另其赔偿了楼下XXX室住户维修期间在外租房费用7,370元，维修期间一楼住户聘用阿姨看护房屋的费用2,750元。被告辩称：被告是涉案房屋的开发商。涉案房屋于2000年竣工并通过验收。2009年，被告对涉案房屋进行装修后出租。原、被告于2018年签订购房合同，因此房屋并非新建商品房。至今房屋已超过了法定保修期。卫生间漏水问题不是因房屋本身的质量问题引发，而原告在接收房屋后进行了装修可能破坏了防水层。原告将房屋出租给了韩国籍租客，租客经常用水冲洗卫生间，导致漏水。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告仲盛公司是上海市闵行区XX路“XX城一期”的开发商。该住宅小区的建设工程于1998年12月竣工。2000年4月，该建设项目完成竣工档案验收。此后，被告对涉案房屋进行装修后出租。2018年3月19日，被告仲盛公司作为出售方(甲方)、原告胡皓顺作为买受方(乙方)，双方签订《上海市商品房出售合同》，约定，甲方投资建造的“XX城一期”商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权证；乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积167.42平方米；乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装价格)985万元；甲方在收到乙方全部房价款之日起10天内向乙方交付房屋；该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》《前期物业管理服务合同》；自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。该房屋交付后，乙方认为结构不合格的，可以委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。经检测，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在本合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费用的1倍给予补偿。合同附件一“付款时间和付款方式”约定：乙方在2018年3月19日前向甲方支付345万元；余款640万元乙方采用银行贷款方式支付，并于2018年8月19日前付清。附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”载明：卫生间、厨房铺砌墙面砖和地砖、浴室配进口浴缸，长形坐厕，全套洁具配件，并配热水器、卧室、客厅铺地板或铺地毯并配脚线……合同附件四“该房屋权属情况”中注明为“新建商品房”。合同对其他事项作了约定。此后，双方按该合同履行各自义务。被告将涉案房屋交付给了原告。2019年4月1日晚7时半许，涉案房屋楼下的XXX室住户向小区物业管理处(上海仲源物业有限公司)反映卫生间顶部漏水。物业维修人员朱某到XXX室现场查看发现涉案房屋卫生间顶部往下渗水，认定XXX室客卫淋浴房内防水层有问题导致漏水。朱某开具了维修单。在该维修单的“维修内容”一栏内有打印的内容：卫生间门口漏水严重，请查看XXXXXXXXXXX业主(楼上XXX客卫门口漏下来的，地板上都是水，但是看不出哪里的问题，需要楼上联系装修队看)。维修单的“处理情况”一栏内手写注明：XXX客卫淋浴房防水有问题，引起漏水到楼下。在该手写内容之后，在不同笔迹的手写内容：经工程队从1层顶查看发现顶部的开发商防水层开裂。被告表示“经工程队从1层顶查看发现顶部的开发商防水层开裂”的内容并非物业维修人员书写，而是事后他人私自添加。4月2日晚6时许，涉案房屋的租户向小区物业管理处报修称房屋漏水到楼下。维修人员朱某赴现场查看，发现“XXX室客卫淋浴房漏水引起，导致(XXX室)客卫过道、次卧顶上到处漏水”。朱某开具了维修单，维修单的业主栏签名为“陈炳球”。此后，原告对涉案房屋的客卫，以及楼下XXX室的卫生间进行了维修。现原告以诉称理由诉至本院。经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海A建设咨询有限公司(以下简称A公司)对于涉案房屋及楼下XXX室的维修费用进行审价。该公司经现场勘查，出具了审价报告，结论为：审价无争议部分金额为35,512.42元(一楼的装修工程15,617.48元、安装工程1,855.39元，二楼装修工程18,039.55元)，争议部分金额为9,157.75元，包括一楼卫生间柜台1只，价格3,239.78元，二楼瓷砖墙面干混砂浆铺贴，价格4,199.67元。争议部分另计管理费、利润、保险费、住房公积金、增值税，合计9,157.75元。本次司法鉴定费为4,000元，由案外人上海泛翼达资产管理有限公司向A公司支付，A公司开具了上海泛翼达资产管理有限公司为购买方的增值税专用发票。之后,A公司重新开具了付款人为胡皓顺、金额为4,000元的司法鉴定费发票。该司法鉴定报告的鉴定范围中包括了涉案房屋卫生间门口木地板的更换项目。应本院要求,A公司出具了一份补充报告,鉴定范围不包括涉案房屋卫生间门口木地板的更换。补充报告的审价建议为无争议部分金额为28,42.96元(包括XXX室装修工程6,255.03元和安装工程1,855.39元，二楼装修工程20,632.54元)，争议部分金额为3,703.50元(涉案房屋卫生间的柜台费用)。司法鉴定人员在庭审中表示对涉案房屋卫生间防水层维修时需要拆除柜台。另，司法鉴定工作人员表示，涉案房屋卫生间门口的地板有维修的痕迹。被告申请了证人朱某(上海仲源物业有限公司工作人员)出庭作证。证人朱某陈述：4月1日的维修单中“经工程队从1层顶查看发现顶部的开发商防水层开裂”并非其书写，其不清楚是何人书写。其到现场查看时发现XXX室卫生间顶部漏水，从二楼漏水，怀疑是XXX室用水不当导致。XXX室(业主)自己做的防水可能有问题，卫生间、过道及旁边的卧室都有水。防水层开裂一点就会可能导致漏水。其于2017年至上海仲源物业有限公司工作，印象中在2018年期间XXX室没有装修。小区业主如果装修房屋需要到物业管理处报备。原告对于证人证言表示，原告向被告购买的房屋为精装修房，原告未进行装修，因此漏水责任在于被告。对证人证言无异议。被告表示，房屋在2000年竣工，已超过了5年保修期。对证人证言无异议。庭审中，原告向本院提供一张落款签署“苏某”的理赔清单，主要内容为：我是XX城XX号XXX室户主，由于我家屋顶防水层腐烂失效，造成楼上XX号XXX室渗漏造成我家里卫生间天面、过道天面，一个北房间天面渗水印痕，导致我家租客无法居住使用，在外面临时借酒店居住。我即刻通知XX城物业来解决问题，但他们不予受理，我只能通知XXX室业主来交涉，要求把我家所有渗水印痕的天面修复恢复原样。造成损失如下：从2019年4月7日至17日赔付每天我租客外借酒店房租费670元，合计7,370元，修复期间请阿姨看家工资每天250元，合计2,750元，共计10,120元。在该清单的落款右侧有手写的内容：已实际收到10,120元。对此证据，被告对真实性未予认可，并要求原告提供相应付款凭证。在第二次庭审中，被告表示经了解原告并未向楼下业主支付10,120元。2020年5月20日的第三次庭审中，原告提供了一份手机银行转账截屏，内容显示胡皓顺于2020年1月4日向陈炳球转账10,120元。原告另表示，涉案房屋卫生间渗漏水未渗漏至XXX室包括过道的其他部位。原告在诉讼时向本院提供一份《室内装修合同》，发包人(甲方)为胡某，承包人(乙方)为个人(签名无法辩识)。合同内容为甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，工期为2019年4月10日至4月30日，工程总价为43,821.20元。该合同附一份“XXX室过道+卫生间改造明细”。明细表第4项为“过道木地板拆除、地面清理”，计700元；第8项为“过道卧室木地板更换”，计8,312.80元；第12项“过道+卧室墙面涂料涂刷(含人工费)”，计4,227元。以上事实,由原告提供的上海市商品房出售合同、维修单、手机银行转账截屏等，被告提供的建设项目(工程)档案验收合格证，证人朱某的证词，以及双方当事人陈述、司法鉴定报告和补充报告所证实。本院认为，首先，关于被告出售房屋的保修期问题，涉案房屋由被告于2018年出售给原告，出售合同中约定在房屋交付之日起，被告负责保修，并自房地产权利转移之日起继续保修二年。因此，被告表示房屋已超过保修期，不承担保修责任的抗辩意见，本院不予采纳，被告应当承担保修责任。关于被告表示由于原告自行装修造成漏水的抗辩意见，被告于2018年向原告出售该房屋，该房屋是装修房，并无证据证明原告在接收房屋后又重新进行了装修。故被告表示房屋漏水是因原告在重新装修中损坏防水层所致的抗辩意见，本院不予采信。原告提供的落款署名“苏某”的理赔清单中记载XXX室卫生间顶面、过道顶面，北房间顶面均有渗水印痕。而根据证人朱某证词证实其有2019年4月2日的检查时发现涉案的XXX室房屋卫生间过道、旁边的卧室均有水。原告提供的《室内装修合同》附件“XXX室过道+卫生间改造明细”的改造项目存在3项是卫生间之外，即卫生间外过道、卧室的维修，包括过道的木地板拆除、清理、更换。综合上述证据证明，XXX室卫生间内的漏水不仅仅往下渗漏至XXX室，水流也横向流至涉案房屋卫生间外的过道。由此判断，在短时间内产生大量水流的情况下才会横向溢流至涉案房屋卫生间门口的过道及其他部位。由于除卫生间外的其他部位如过道不可能涂刷防水层，因此水流横向溢至过道后又往下渗漏至XXX室。发生这种情况，一则说明该卫生间的防水层存在瑕疵，未能起到防水作用。原告关于被告交付的房屋卫生间防水层破损的意见，本院予以采信；二则说明涉案房屋的实际使用人在涉案房屋卫生间内用水不当。被告关于涉案房屋使用人用水不当的抗辩意见，存在合理性。由于防水层破损，导致渗水，而房屋使用人不当用水，加重了损害的结果。两方面因素的叠加，造成了目前损害结果的发生。基于上述分析，经司法鉴定,涉案房屋卫生间防水层维修费用20,632.54元，此项费用应当由被告赔偿。关于该卫生间内的柜台(镜前柜)的费用，考虑到防水层维修确需拆除卫生间原有的全部装修方可施工，因此该柜台费用3,703.50元亦由被告赔付。关于一楼的维修费共计8,110.42元,应由原、被告各半负担，被告需赔付4,055.21元。被告应赔偿的费用合计28,391.25元。关于原告主张的XXX室住房在维修期间的租房费和对房屋的看护费，无相关证据证明，本院不予支持。根据原、被告签订的出售合同约定就房屋质量问题的维修，被告须按维修费的1倍予以补偿原告。该补偿仅指维修房屋质量的费用，因此被告就涉案房屋卫生间防水层的费用，另行补偿原告20,632.54元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条之规定，判决如下：一、被告仲盛房地产(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡皓顺维修费28,391.25元；二、被告仲盛房地产(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡皓顺补偿款20,632.54元；三、驳回原告胡皓顺其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,303.78元，减半收取计1,651.89元，由原告胡皓顺负担1,113.37元，被告仲盛房地产(上海)有限公司负担538.52元。司法鉴定费4,000元，由原告胡皓顺、被告仲盛房地产(上海)有限公司各负担2,000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年五月二十九日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修复、更换、重作、退货、减少价款或者报告等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。