安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终881号 上诉人（原审原告）：赵业俊，男，汉族，1955年8月1日生，住安徽省舒城县。 上诉人（原审原告）：赵良珍，女，汉族，1956年10月13日生，住安徽省舒城县。 上诉人（原审原告）：赵海波，男，汉族，1984年2月3日生，住安徽省舒城县。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：赵广剑，安徽永诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：丁燕峰，男，汉族，1985年8月21日生，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：段玉宏，安徽龙舒律师事务所律师。 赵业俊、赵良珍、赵海波与丁燕峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初5514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵业俊、赵良珍、赵海波上诉请求：撤销原判，改判支持其一审的相关诉请。事实和理由：应判令丁燕峰以131.25元/日的标准承担自2019年5月1日至2019年10月1日的违约损失19687.5元。1、一审判决认定涉案房屋租赁合同有效，则该合同第三条第2款“租金每年支付一次，先付租金后使用。……以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前10日向甲方支付”以及第十一条第1款“乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按300元/天向甲方支付违约金”的约定，都是合法有效的。2、既然前述条款约定有效，那么丁燕峰在合同未解除的情况下，未按约定在2019年5月1日前支付下余租金45000元，就属于违约。依照合同第11条第1款之约定，其当然有权主张违约损失。前述第11条第1款约定的300元/日的前提是80000元租金，丁燕峰仅支付35000元，故按比例，其在一审中完全可以按45000元×300元/日÷80000元=168.75元标准主张自2019年5月1日至2019年10月1日期间的违约损失，但其在一审中仅按131.25元标准诉请，应予支持。 丁燕峰辩称，合同经双方协商解除，故不存在违约金。 丁燕峰上诉请求：1.撤销原判第二、三项，改判丁燕峰不需给付解除合同违约金2万元及未足额交纳租金的违约金；2.一、二审诉讼费用由赵业俊、赵良珍、赵海波负担。事实和理由：一、其在履行租赁合同中不存在任何违约行为。1、其与赵业俊方是协商解除而非单方违约解除，原审法院也是采用判决确认方式认定了双方是协商解除租赁合同；2、依“以后每期租金应在每个租金周期开始日前10日内支付”的合同约定，其在2019年4月21日交付租金35000元，距离合同签订日5月1日正好10天时间，符合交纳租金的时间约定。3、其虽然没有足额支付租金80000元，但是在与赵海波协商一致，经赵海波同意后交付的。交纳的35000元也足额交齐了一审法院认定的到合同解除日10月10日的全部租金。4、其在2019年4月21日提出解除合同，距实际解除合同日（10月10日）5个月20天，超出了提前90天告知的时间期限，符合合同约定。二、其解除租赁合同的行为，并未对赵业俊方造成任何损失。1、其已经给足了合同解除日前的全部租金；2、其自2019年4月21日提出解除合同，到10月10日腾空房屋交出钥匙，整整5个月20天，给足了赵业俊方寻租的时间；3、其交纳的5000元押金一直在赵业俊方使用至今。三、既然一审确认双方已于2019年10月10日合同解除，其也给到该日的全部租金，就不存在未足额支付租金，更不应支付未足额支付租金的利息违约金。 赵业俊、赵良珍、赵海波辩称，1、丁燕峰上诉观点不成立，丁燕峰陈述2019年4月份与赵海波电话沟通，双方协商一致确认5月8日为合同解除日，但不能提供证据予以证明。丁燕峰2019年4月21日交了第三年度的部分租金，但丁燕峰没有证据证明剩余租金不支付是经过了赵海波的同意，亦不能说明该日提出了解除合同。10月10日不能视为解除合同之日，不能因为丁燕峰搬离房屋、交付钥匙就视为解除合同之日。2、丁燕峰解除合同给其造成了损失，租赁合同第11条第五款有约定，租赁期限未到期，需提前90日通知解除合同，同时还要支付违约金。3、双方没有解除合同，2019年4月21日至2019年10月10日其无法对外出租，2019年10月10日后其也不能对外出租，因为合同约定的租期到2020年4月30日。第三年度还有4.5万元没有收取，这也是其实际损失。4、丁燕峰在租赁期限内未按合同约定支付租金应当属于违约。 赵业俊、赵良珍、赵海波向一审法院起诉请求：1.解除三人与丁燕峰之间的房屋租赁合同；2.丁燕峰应按照每月6667元的租金标准向三人支付三个月租金；3.丁燕峰应支付自2019年5月1日至2019年10月1日的违约损失19687.5元（违约金标准131.25元每日，共计131.25*150天=19687.5元）。 一审法院认定事实：2017年4月16日，赵业俊、赵良珍、赵海波（甲方）与丁燕峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：赵业俊、赵良珍、赵海波将自有的位于舒城县忠华酒店对面的三间门面房出租给丁燕峰经营电脑机器耗材，租赁期为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，首年租金70000元，第二年租金为75000元，第三年租金为80000元，租金每年支付一次，先付租金后使用。丁燕峰须在合同签订之日起三个工作日内交纳首期租金，以后每期租金应在每个租金周期开始计算日前10日支付。同时合同第十一条违约责任约定：1、甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按300元／天向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，将按300元／天支付违约金……5、租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前90日通知乙方，退还剩余租赁期对应的租金，并向乙方支付当年度3个月租金的违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日告知甲方，且应向甲方支付当年度3个月租金的违约金……合同签订后，丁燕峰支付押金5000元，并已支付2017年度、2018年度租金。2019年4月21日，丁燕峰支付2019年度租金35000元。后因续租及租金问题，双方协商未果。 另查明，丁燕峰已于2019年10月间搬离出租房屋，租赁房屋钥匙也已交还赵业俊、赵良珍、赵海波方。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。现双方均要求确认解除合同，丁燕峰主张在2019年5月即提出解除合同要求，但并未提供确凿证据予以证明，庭审中双方对丁燕峰于2019年10月间实际搬离租赁房屋并归还租赁房屋钥匙的情况均予以认可，故双方房屋租赁合同关系已实际解除，根据上述租赁合同约定，乙方需提前退租的，应提前90日告知甲方，且应向甲方支付当年度3个月租金的违约金，故丁燕峰应向赵业俊方按80000元/年的标准支付3个月租金共20000元，扣除丁燕峰已支付的押金5000元，丁燕峰还应支付赵业俊方违约金15000元；赵业俊方主张丁燕峰未按合同约定实际交足第三个租赁期租金80000元，应按131.25元/日的标准承担2019年5月1日至2019年10月1日之间的违约损失共计19687.5元，根据庭审情况，丁燕峰仅支付第三租赁期租金35000元，并未足额交纳，应当承担违约责任，但赵业俊方诉请的违约金明显过高，该院酌定为以45000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月1日计息至2019年10月1日止。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告赵业俊、赵良珍、赵海波与被告丁燕峰于2017年4月16日签订的《房屋租赁合同》已解除，解除时间为2019年10月；二、被告丁燕峰于本判决生效后五日内向原告赵业俊、赵良珍、赵海波支付解除合同违约金15000元（已扣除押金5000元）；三、被告丁燕峰于本判决生效后五日内向原告赵业俊、赵良珍、赵海波支付未足额交纳租金的违约金（以45000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月1日计息至2019年10月1日止）；四、驳回原告赵业俊、赵良珍、赵海波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告赵业俊、赵良珍、赵海波负担797元，被告丁燕峰负担228元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，丁燕峰与赵业俊、赵良珍、赵海波签订的《房屋租赁合同》第11.5条明确约定“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前90日通知甲方，且应向甲方支付当年度3个月租金的违约金”，根据在卷的微信聊天记录显示，丁燕峰在2019年6月22日与赵海波联系解除合同，符合合同约定的提前90日通知的约定。但该微信聊天记录仅能说明丁燕峰就解除合同与赵海波进行了通告、协商，并不能证明双方就合同解除事宜已达成了一致意见；而录音资料中赵海波已明确告知丁燕峰其父母作为合同一方当事人明确要求丁燕峰给付违约金，此不能证明丁燕峰与出租人已就合同解除事宜协商一致。故对于丁燕峰所持双方已就合同解除协商一致且其已履行了提前90日通知的义务，故不应承担违约责任的意见，不予采纳。一审法院根据丁燕峰提前90日通知解除并于2019年10月搬离房屋的事实，认定双方合同于2019年10月解除，并判令丁燕峰给付解除合同违约金，应属正确。 鉴于丁燕峰已提前90日告知赵海波解除合同，在预交的35000元租金用完时已实际搬离了案涉房屋，且本院也支持了赵业俊方诉请的解除合同违约金。在此情况下，对于赵业俊方诉请的未足额交纳租金违约金，不再给予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初5514号民事判决第一、二项，即一、确认原告赵业俊、赵良珍、赵海波与被告丁燕峰于2017年4月16日签订的《房屋租赁合同》已解除，解除时间为2019年10月；二、被告丁燕峰于本判决生效后五日内向原告赵业俊、赵良珍、赵海波支付解除合同违约金15000元（已扣除押金5000元）； 二、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初5514号民事判决第三、四项，即三、被告丁燕峰于本判决生效后五日内向原告赵业俊、赵良珍、赵海波支付未足额交纳租金的违约金（以45000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年5月1日计息至2019年10月1日止）；四、驳回原告赵业俊、赵良珍、赵海波其他诉讼请求。 三、驳回赵业俊、赵良珍、赵海波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费616元，由丁燕峰负担300元，赵业俊、赵良珍、赵海波负担316元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇二〇年五月二十九日 法官助理项晗 书记员宋贵杰（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。