广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民申146号再审申请人（案外人、一审原告、二委托诉讼代理人：方蔚然，北京市隆安律师事务所律师。被申请人（申请执行人、一审被告、二审上诉人）：郑艳珊，女，1978年1月19日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蓝翔，广东卓建律师事务所律师。被执行人、一审第三人、二审被上诉人：黄忠新，男，汉族，1962年3月3日出生，住北京市崇文区。再审申请人杨舜因与被申请人郑艳珊、原审第三人黄忠新案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）粤03民终13245号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。杨舜申请再审称，一、二审法院认为申请人没有经济适用房购房资格和指标下借用黄忠新的指标购买涉案房产,不符合经济适用房的购买政策损害,损害了社会公共利益，违反了我国合同第五十二条(定申第四)项的规定。但申请人认为,二审法院的该项认定属于事实认定错误和法律适用错。经济适用房并非禁止流通物，现诉争北京市昌平区东小口镇天通苑二区2号楼7单元1001室(产权证号:京房权证昌私移字第××号)的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害，双方借名买房应属有效。具体到本案中来,本案的涉案房屋购买于2006年,现涉案房屋权证已经5满年,符合上市交易的条件，申请人也同时具备了在京购房的资格，并缴纳了房屋过户所需缴纳的土地出让金及相关税费，故双方的买房合同不存在法定无效之情形，合同的履行亦不存在障碍。此外,依据北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》“对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证5年后满,可以按市场价格出售”。申请人借黄忠新之名签订房屋买卖合同的行为发生在该通知下发之前,涉案房屋现已具备上市交易的条件，不违反当时法律、行政法规的强制性法律规定，亦不存在其他合同无效之情形,故申请人与黄忠新就涉案房屋达成的借名买卖关系可以认定为有效。故二审院认为该交易行为违反了我国合同法第五十二条(四)项的规定，损害了社会公共利益属于事实认定错误和法律适用错误。二、二审法院认定“申请人与黄忠新之间难以证明存在借名买房的事实，申请人是否为权利人存疑”属于事实认定错。2006年,申请人由于未满十八周岁，尚在中学读书,故借用黄忠新名义在北京购买房屋,后申请人委托谢勇超代申请人于2006年9月29日一次性付清购房款328,335.00元,有谢勇超的转账凭证为证。在付清购房款后,申请人即以黄忠新的名义办妥涉案房屋的购买手续。2006年9月29日,申请人的受托人谢勇超代申请人与北京市方佳物业管理有限公司办理了《天通苑住宅小区房屋验收清单》;2006年10月31日,黄忠新向申请人的受托人谢勇超出具《证明》,证明内容为黄忠新代谢勇超办理了昌平区天通苑北二区2号楼7单元1001室经济适用房指标,所处昌平区天通苑北二区2号楼7单元1001室与黄忠新无关。黄忠新在验收当日已经将房屋的产权证、房屋钥匙以及房屋交付给申请人居住和使用至今。从客观上来说谢勇超与申请人的父亲是朋友关系，谢勇超也当庭认可其代申请人买房的事实,其当庭所述亦与涉案房屋的购买者申为请人相互印证。同时《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、原房屋所有权证书、契税票据、验收通知收据、购房发票、缴费凭据、以及居住之后申请人缴纳的水电气费用等原始材料均保存于申请人处以及申请人自涉案房屋交付后即入住至今的客观事实，均可以认定申请人主张的借名买房合同关系符合客观事实，具备高度的盖然性。二审法院认为难以证明申请人为权利人属于事实认定错误。二审法院认为涉案房屋因买受人原因未办理过户登记不能排除本案的执行是错误的。涉案房屋在申请人购买房屋的五年内，由于申请人不具备购房资格，导致申请人无法办理涉案房屋的过户操作。在申请人拥有北京购房资格之后，申请人立即启动了房屋的过户操作。但是由于此时黄忠新已经人在外地，与黄忠新联系不便，且经申请人多次催告办理,均未果。该原因系阻却房产过户的根本原因。综上，之所以申请人未办理过户手续，原因在于黄忠新的不配合，与申请人无关。二审法院认定涉案房屋因买受人原因未办理过户登记不能阻却本案的执行,属于事实认定错误。综上所述，再审申请人认为，本案申请人系涉案房产的合法权利人，请法院依法再审，纠正错误，维护申请人的合法权益。郑艳珊提交答辩意见称：一、二审生效判决认定无法证明申请人是涉案房屋权利人，其认定事实清楚，适用法律正确。1.黄忠新与谢勇超不存在借名买房关系。谢勇超并未出庭，黄忠新与谢勇超双方之间未有任何借名合同、收据以及权利义务约定等，黄忠新单方出具房屋归谢勇超的证明不能作为认定依据。谢勇超的刷卡单无法证明是为购买涉案房产，更不能证明与申请人有关，而发票及交易记录等均为2012年查封后发生，票据抬头等无法指向谢勇超或再审申请人。2.黄忠新与与申请人之间更无任何关联和往来、无任何借名合同或约定，更无法证明申请人是涉案房屋的权利人。即便涉案房屋存在借名关系买房，借名或委托关系的双方也应当是明确的，权利义务一一对应，应有合同等予以印证，本案黄忠新与再审申请人没有任何合同或交易记录，黄忠新单方出具的证明也与申请人无关。而谢勇超的《证明》是在涉案房屋即将被拍卖前（2018年7月17日）才出具的，且其并未出庭，无法证明该《证明》的真实性，《证明》内容本身也无法证明与再审申请人杨舜有关。黄、谢与再审申请人也没有任何合同、转账凭证等，这不符合法律对于借名或委托的定义也不符合交易习惯。谢勇超甚至可以出具证明涉案房屋归任何人，谢完全可能是和黄忠新串通共同炒房或逃避债务而为之。3.2013年对涉案房屋强制执行时黄忠新以个人唯一住房自住为由向法院提出抗辩，因此涉案房产权属归黄忠新。综上，申请人与黄忠新之间难以证明存在借名买房的事实，二审法院认定事实和适用法律正确。二、涉案房屋性质为经济适用住房，损害社会公共利益，即便存在也应属自始无效，申请人主张不具有合法性，二审认定事实清楚，适用法律正确。经济适用住房是政府提供的具有保障性质的政策性住房，经济适用房面向城市低收入住房困难家庭供应，目的是解决城市低收入住房困难群体的实际困难，体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用住房需符合相关标准，并有严格的公开申购程序，其对于购房主体资格有严格的限定条件。退一万步，黄与谢即便存在借名关系，谢勇超、黄忠新、申请人对经济适用房借名买房行为是以合法形式掩盖非法目的，损害国家及社会公共利益以谋取不正当利益，依据我国民法、合同法等相关规定，该约定应属自始无效约定。再审申请人提出涉案房屋现已符合上市交易条件，明显与事实不相符，实际情况：2012年涉案房屋被查封时仍是经济适用房并登记于黄忠新名下，继黄在2013年初向法院提出唯一房产后，2013年黄忠新为逃避债务3月29日申请补交地价款转变房屋性质企图转让房屋（见申请人证据14)，可见2013年房屋查封后黄忠新与申请人通过中介介绍低价转让损害债权人利益。三、再审申请人自身有重大过错。再审申请人与黄忠新于2013年3月通过“链家”房屋中介签订的房屋买卖合同、办理120万元购房款资金监管等（申请人证据11、12)，这是完整的市场交易流程，其双方的合意形成于2012年房产被查封后，其在庭审中也确认此时已知悉涉案房产已被查封，其购买行为存在过错；即便如申请人的主张，其房屋登记在他人名下存在过错，其以明显低价规避国家经济适用房管理规定的行为也存在明显过错；且涉案房屋早在2012年被查封，再审申请人一直未提出异议，其自身也具有重大过错，对由此产生的风险理应由其自行承担。四、申请人明知房屋被查封长达6年未提出任何异议完全不符合常理，黄忠新才是真是房屋所有权人，申请人恶意串通损害被申请人的利益。(1)(2012)深福法民一初字第1577号案，再审被申请人2012年4月20日起诉并于2012年7月查封上述房产，在诉讼期间黄忠新与申请人均未提任何房屋权利异议。(2)2013年1月被申请人申请强制执行，法院出具的（2013)深福法执字1491-1查证结果“黄忠新以个人唯一住房自住为由提出抗辩”，可见黄忠新也自认其是权利人，因此涉案房产权属归黄忠新。(3)2013年申请人知道房屋被查封、2014、2015、2018年本房屋又进行了三次续封并于2018年5月在房屋外贴搬迁公告，此期间黄忠新与杨舜均未提出任何房屋权利异议。由此可见，黄忠新为涉案房屋实际权利人，再审申请人不享有足以阻却执行的权益，即便本案存在借名买房关系，也是借名人与黄忠新之间的偾权债务关系且在查封后，基于物权变动登记生效和公示公信原则，借名约定不能对抗善意的申请执行人。庭审中再审申请人也承认在2013年签订合同时已知道房屋被查封，但仍继续通过中介协助黄忠新低价转移财产，知悉查封长达6年也未向法院提出过任何异议，其一直不主张权利明显不符合作为声称的实际购买人的主观心理状态，二审法院认定申请人不能排除对涉案房产的执行合法有据。综上，涉案房屋所有权人为黄忠新，无法证明申请人为权利人，涉案经济适用房的借名买房损害公共利益，且申请人自身有过错，其主张不具有合法性二审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的相关规定判决再审申请人不具备排除对案涉房屋的执行的法定条件认定实事清楚、适应法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，请求贵院驳回再审申请。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。案涉诉争房产为经济适用房，经济适用房的特征决定了其具有一定的社会福利的性质。因此，根据我国经济适用房的有关规定，申请购买经济适用房必须依法具备一定的条件和资格。申请人在不具备经济适用房购房条件和资格的情况下，借用黄忠新的条件和资格购买案涉经济适用房，不符合经济适用房的购买政策。该等借名买房的行为损害了社会公共利益，违反了我国合同法第五十二条第(四)项的规定，应认定为无效。因此，申请人与黄忠新之间关于借名购买经济适用房的约定属于无效约定，申请人就案涉房产主张权利不具有合法性。况且，案涉房产在法院查封时登记在被执行人黄忠新名下，未登记至申请人名下系因其未取得经济适用房购房资格导致。因此，申请人主张的权利不能够排除案涉房产的执行，二审判决对此作出的认定是正确的。至于申请人申请再审时主张的北京市建设委员会发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中关于满足条件后可以交易的规定，针对的对象是以合法身份资格购买到经济适用住房的合法初始购买人，而不应当适用于以损害社会公共利益的手段取得房产的人，而申请人不是合法的初始购买人。法院查封及执行时房产均登记在被执行人黄忠新的名下，申请人并不能据此排除对案涉房产的执行。对于申请人再审事由中所提及的其他理由，二审判决已对此作出详细论述，在此不再赘述。综上，对申请人的再审申请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杨舜的再审申请。审判长 赖建华审判员鄢宁娟审判员黄爱斌二〇二〇年五月九日书记员 关      晓      红