陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)陕01民终3524号上诉人（原审原告）：刘馥，男，1982年8月8日生，汉族，现住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负1层101室。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，住，系员工。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人刘馥因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初8679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘馥上诉请求：1.撤销一审判决，支持其索赔主张人民币25487元的主张；2.由雅居乐公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.本案事实清楚，证据确凿。由于雅居乐公司怠于办理产权证逾期达三年之久，情况恶劣，对其出售车位造成了严重影响。2.其已于2019年5月13日提供给雅居乐公司关于办理车尾产权证的所有资料，至上诉之日雅居乐公司仍未宝贝给房管局等相关单位。3.支付违约金比例按日万分之零点六计算，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定严重不符，严重违背了公平公正之原则。4.一审法院之解释考虑原告受损情况，社会稳定，法律公平原则，企业的生存环境均无理由支撑，一审判决依据明显有失公允。5.一审判决其承担200元诉讼费毫无依据，应该由雅居乐公司全部承担。雅居乐公司辩称，最高院只是规定参考标准，并未强制规定。本案所涉房屋产权证办理时经历诸多情况，因此其公司办证也收到影响，综合情况进行判定，请二审支持其公司意见。双方签订的合同，关于办证存在两个期间的义务，刘馥只是诉求了其公司第一个期间的义务，一审法院也是针对第一个期间的义务进行判决的，而本案中其公司的第二个义务，其公司并未违反，因此第二个办证义务其公司不应承担，请二审驳回。刘馥向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司支付怠于履行车位产权证办理相关义务的违约金25487元；2.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：2015年1月7日，其与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，购买雅居乐公司开发的西安雅居乐花园地下车位一个，总价款141594元，2015年5月10日雅居乐公司交付车位。依据合同约定，雅居乐公司应在2016年5月10日前通知其提供资料报产权登记机关备案，但2019年4月19日其才收到雅居乐公司的办证通知书，雅居乐公司已构成违约，故其诉至法院，请求判如所请。一审法院经审理查明：2015年1月7日，刘馥与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定刘馥购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园第3期车库2单元-1层2F163号车位一个，总价款141594元，交付时间为2015年5月10日前。该合同第十五条约定，“出卖人（即雅居乐公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人（即刘馥）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见《商品房买卖合同》补充协议。”该合同附件八关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人须在收齐业主资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，刘馥向雅居乐公司支付了车位款141594元。2015年5月10日，雅居乐公司向刘馥交付车位。2019年4月17日，雅居乐公司向刘馥发出不动产权证办理通知函，通知刘馥于2019年4月22日至2019年4月26日提交相关办证资料，办理车位产权证，刘馥于2019年4月19日收到该通知。因雅居乐公司逾期将办证所需资料报产权登记机关备案，刘馥遂诉至本院要求雅居乐公司以车位总款为基数，按照年利率6%支付自2016年5月11日至2019年4月19日的违约金共计25487元。本案审理过程中，因双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，刘馥、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雅居乐公司逾期将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，刘馥主张雅居乐公司承担违约责任于法有据，应予以支持。但由于合同中未约定违约金的计算方法，刘馥主张按照同期贷款利率计算违约金，一审法院认为其主张金额过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且刘馥就逾期办证的实际损失未举证证明，故一审法院综合考虑刘馥的受损情况、社会稳定、法律公平原则、企业的生存困境等因素，结合本案具体情况，在法律规定的范围内行使裁量权，确定违约金的数额为已付购房款日万分之零点六。违约金的计算期间应为自车位交付后365日之次日起算至雅居乐公司提交备案资料时。因双方均未能提供具体提交备案资料时间的相关证据，故本案违约金计算至雅居乐公司发出办证通知之日较为合理。违约金具体计算金额为：按已付车位款141594元的日万分之零点六，自2016年5月11日起计算至2019年4月17日止为9112元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告刘馥支付违约金9112元；二、驳回原告刘馥其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，刘馥已预交，由刘馥负担200元，由雅居乐公司负担237元，并连同判决之款一并支付给刘馥。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效，刘馥如约向雅居乐公司支付了车尾款款，雅居乐公司在向刘馥交付涉案车位后，未能按照《商品房买卖合同》第十五要之约定在交房后365天内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，雅居乐公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。涉案双方当事人在《商品房买卖合同》中没有就逾期办证的违约责任进行相应约定，刘馥虽主张应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定的标准计算逾期办证违约金，但一般来讲违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质，根据刘馥在诉讼中的自述及举证证据并不能认定雅居乐公司逾期办证给其造成了实际损失，雅居乐公司也已在诉讼中以违约金过高为由要求调降违约金，故一审法院综合考虑涉案合同性质、约定内容、履行实际，以及公平原则等因素，酌情确定逾期办证违约金计算标准，亦无不妥。刘馥上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予采纳。综上，刘馥上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437元，由刘馥负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  何 强审判员  张 楠二〇二〇年五月十一日书记员  周美丽