上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初5298号原告：上海鞍鞅房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：姜齐，总经理。委托诉讼代理人：崔文彬，上海市君和律师事务所律师。被告：徐震宇，男，1977年7月7日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：刘颖霞，上海市光大律师事务所律师。原告上海鞍鞅房地产有限公司与被告徐震宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海鞍鞅房地产有限公司的法定代表人姜齐及其委托诉讼代理人崔文彬，被告徐震宇的委托诉讼代理人刘颖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鞍鞅房地产有限公司(以下简称鞍鞅公司)向本院提出诉讼请求：1、徐震宇退还鞍鞅公司上海市四平路XXX号1B商铺自2019年4月1日至2019年5月27日的租金157,700元；2、徐震宇向鞍鞅公司支付因漏水造成的房屋维修费用2万元；3、徐震宇向鞍鞅公司支付因房屋漏水造成的租金损失80,516元，以及鞍鞅公司为主张损失而支付的律师费6,000元。事实和理由：鞍鞅公司与徐震宇于2019年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定徐震宇将上海市四平路XXX号1B室、2B室房屋(以下简称系争房屋)租赁给鞍鞅公司使用，合同签订后，鞍鞅公司依约支付租金及租赁保证金。2019年1月20日，徐震宇将系争房屋中的1B房屋交付鞍鞅公司，合同约定交房30日内商铺地址上已注册的营业执照等相关证照注销或迁出完毕，但直到2019年6月21日1B室商铺原租户才将在该商铺上注册的营业执照予以变更，徐震宇交付房屋不符合标准。因系争房屋相邻方经营浴场服务，系争房屋存在漏水问题，徐震宇与相邻方就漏水问题曾提起诉讼，因该诉讼需对系争房屋墙面、地面损坏进行司法鉴定，导致鞍鞅公司转租的商户不能及时装修，造成鞍鞅公司的租金损失。因渗水问题鞍鞅公司支付修复费用，该笔费用应由徐震宇承担。现鞍鞅公司就以上问题与徐震宇协商未果，故起诉。徐震宇辩称，鞍鞅公司承租系争房屋是用于转租的，其在2019年5月1日才将系争房屋对外转租，转租合同中也存在免租期，免租期为装修期，装修期内不存在注册营业执照的需要，系争房屋内原租户的营业执照未及时迁出是由于原租户的行为导致，并非徐震宇的过错，且鞍鞅公司并未因此遭受损失，故鞍鞅公司要求要求延长免租期是不合理的。认可鞍鞅公司为修复系争房屋漏水问题支付修复费用2万元，该笔费用由法院认定。鞍鞅公司的租金损失及支付的律师费由徐震宇承担无法律依据，亦无法核实真实性。故不同意鞍鞅公司诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：徐震宇(甲方)与鞍鞅公司(乙方)于2019年1月19日签订《商铺租赁合同》，约定徐震宇将其所有的四平路XXX号1B室(以下简称1B商铺)、四平路XXX号2B室(以下简称1B商铺)租赁给鞍鞅公司用于商业使用，房屋建筑面积1,134.53平方米，1B商铺租期自2019年1月20日至2026年3月31日止，甲方于2019年1月20日前依据本合同约定交付标准向乙方交付该商铺，其中2019年1月20日至2019年3月31日为免租期；2B商铺的租期自2019年5月1日至2026年3月31日止，其中2019年5月1日至2019年5月31日为免租期，2B商铺及1B商铺部分(约35平方米)甲方于2019年5月1日依据本合同约定交付标准向乙方交付该商铺，若甲方逾期未按约交付该商铺，或因甲方原因导致乙方无法进场装修或正常施工的，则甲方同意免租期及其他相关期限起算日相应顺延；交付标准为现有商户清场(甲方在交房30日内商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕、商铺毛坯清洁交付)；系争房屋月租金为144,936元；其中1B商铺两个月租金为人民币166,000元，该商铺租金前两年内不变；合同第6条第1款约定，租赁期间，因甲方或甲方关联方的原因，导致上述公共区域或该商铺内的设施、设备不能正常运行，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的24小时内进行维修，甲方逾期不维修，乙方可代为维修，费用由甲方承担。甲方应承担因上述问题给乙方造成的直接损失，包括但不限于人身或财产损失；合同第10条第6款约定，如因该商铺地址被占用导致乙方或乙方转租商户无法注册新营业执照等相关证照的，甲方同意免租期及租赁期顺延。另查明，徐震宇与案外人上海一池健身服务有限公司(以下简称一池公司)就系争房屋因一池公司经营浴场大量用水导致相邻墙面、地面均由损坏在本院曾进行相邻关系诉讼【案号：(2019)沪0109民初13202号】，该案中，本院曾于2019年5月委托上海房屋质量检测站就系争房屋渗漏水原因进行鉴定，该机构于2019年6月25日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见表明，系争房屋装修受潮情况属实，主要系相邻“一池沐浴”沐浴区楼、墙面未做好有效防水措施所致；1B商铺、2B商铺装修受潮损坏现状一定程度影响房屋的正常使用，应尽快给予修缮。另查明，鞍鞅公司与案外人万某某于2019年4月9日签订《房屋租赁合同》，约定：鞍鞅公司将系争房屋出租给万某某使用，万某某租赁该房屋用于合法经营足浴、棋牌等，租期自2019年5月1日起至2026年3月31日止，免租期为2019年5月1日止2019年6月14日。每月租金200,150元。2019年6月12日，鞍鞅公司(甲方)与万某某(乙方)签订《补充协议》，约定，对于乙方承租该房屋前期遇到的问题，如：营业执照注册等事项，双方协商一致将系争房屋免租期延长至2019年7月14日。原、被告均认可案外人万某某经营的上海市虹口区雅馨阁足浴店营业执照注册时间为2019年5月27日。案外人上海康黛女子美容有限公司营业执照住所地于2019年6月21日从上海市虹口区四平路XXX号1B室迁出至他处。审理中，鞍鞅公司称其为解决系争房屋漏水问题支付修复费用2万元，徐震宇对此予以认可。鞍鞅公司、徐震宇均确认系争房屋漏水问题目前仍未予以解决。审理中，徐震宇认可其收到鞍鞅公司支付的2019年4月1日至2019年5月27日的系争房屋1B商铺租金共计157,700元，认可收到鞍鞅公司支付的2019年6月1日至2019年8月31日的系争房屋2B商铺租金共计165,808元。本院认为，根据双方之间《商铺租赁合同》的约定，1B商铺的交付时间为2019年1月20日，根据合同约定的交付标准，鞍鞅公司应在交房30日内将1B商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕，但1B商铺地址上已注册的营业执照直至2019年6月21日才迁出，徐震宇对此解释为由于原租户的行为导致，并非其过错，因违约责任不以违约方有无过错论处，故本院不予采信，徐震宇称，鞍鞅公司在2019年5月1日才将系争房屋对外转租，转租合同中也存在免租期，免租期为装修期，装修期内不存在注册营业执照的需要，鞍鞅公司并未因此遭受损失的意见，本院亦不予采信，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，徐震宇依约应履行在1B商铺交房30日内将该商铺地址上已注册的营业执照等全部相关证照注销或迁出完毕的义务，该义务的履行不以鞍鞅公司何时将系争房屋转租、是否有注册营业执照的需要而发生变化，故徐震宇应对未履行合同义务承担相应的责任，现因1B商铺地址被占用导致鞍鞅公司转租商户于2019年5月27日注册新营业执照，根据合同第10条第6款，鞍鞅公司要求确认系争房屋1B商铺的免租期由2019年4月1日顺延至2019年5月27日符合约定，本院予以确认。由于鞍鞅公司已向徐震宇支付2019年4月1日至2019年5月27日的系争房屋1B商铺租金共计157,700元，故该笔款项应由徐震宇向鞍鞅公司予以返还。根据《司法鉴定意见书》，因系争房屋相邻“一池沐浴”沐浴区楼、墙面未做好有效防水措施导致系争房屋装修受潮情况而影响房屋的正常使用。该情况发生在徐震宇、鞍鞅公司合同约定租赁期间，且并非鞍鞅公司不当使用导致，系由于徐震宇关联方相邻商铺“一池沐浴”的原因导致，故根据合同第6条第1款约定，维修费用应由徐震宇承担。现鞍鞅公司自行对漏水问题进行维修，关于维修费用的数额，双方均认可为2万元，本院予以确认，故2万元应由徐震宇向鞍鞅公司支付。徐震宇作为出租人，其主要合同义务为提供符合合同约定的房屋，现系争房屋因漏水对使用造成影响，双方均认可漏水问题目前仍未修复，鞍鞅公司现仅主张其已经支付的2B商铺在2019年6月1日至2019年7月9日的租金予以全部减免，本院认为由于徐震宇未能完全履行提供符合合同约定的房屋的合同义务，鞍鞅公司可就此主张相应减少租金，但不应减免全部租金，徐震宇称鞍鞅公司在承租房屋时就房屋漏水问题是明知的意见，并未提供相应的证据予以佐证，本院不予采纳，本院结合系争房屋的使用性质、鞍鞅公司对2B商铺的实际使用情况及《司法鉴定意见书》认定的“……1B商铺、2B商铺装修受潮损坏现状一定程度影响房屋的正常使用……”综合认定，酌情确定由鞍鞅公司按照合同约定标准的70%承担2019年6月1日至2019年7月9日止的租金，现鞍鞅公司足额支付2B商铺自2019年6月1日至2019年8月31日的租金165,808元，计算可得2019年6月1日至2019年7月9日止的鞍鞅公司支付的租金数额为70,288.17元，故徐震宇应退还鞍鞅公司已经支付的2B商铺在2019年6月1日至2019年7月9日的租金的30%，即21,086.45元。至于鞍鞅公司为主张损失而支付的律师费6,000元，由于无法证明该笔费用为因系争房屋漏水问题而造成的直接损失，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、徐震宇应于本判决生效之日起30日内退还上海鞍鞅房地产有限公司已支付的2019年4月1日至2019年5月27日上海市虹口区四平路XXX号1B室房屋租金157,700元；二、徐震宇应于本判决生效之日起30日内支付上海鞍鞅房地产有限公司上海市虹口区四平路XXX号1B室、2B室房屋的维修费用2万元；三、徐震宇应于本判决生效之日起30日内支付上海鞍鞅房地产有限公司因房屋漏水造成的租金损失21,086.45元；四、驳回上海鞍鞅房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,263.24元，减半收取2,631.62元，由上海鞍鞅房地产有限公司负担651.62元，徐震宇负担1,980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇二〇年五月二十一日书记员  赖弈萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。