山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初1934号 原告：浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司,负责人：毛福元,经营场所：枣庄市市中区中坚1878商业街5号楼负一层。 委托诉讼代理人：周冬娟，系公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：魏松鹤，山东明公律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：张宏成，男，汉族，1963年12月13日出生，住枣庄市市中区。 原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司与被告张宏成物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司的委托诉讼代理人周冬娟、魏松鹤与被告张宏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2019年1月11日，原告通过招投标，取得了中坚1878民国风情商业街的物业管理项目。2019年1月12日原告依据《物业管理条例》的相关规定与山东美星置业有限公司签订了《前期物业服务合同》并接收该物业提供物业服务，同时约定按建筑面积每月2.9元每平方米向业主和使用人收取物业服务费。2018年12月山东美星置业有限公司与山东润华物业管理股份有限公司终止了2018年的《前期物业服务合同》，山东润华物业管理股份有限公司将所管理的中坚1878民国风情街的业主欠缴2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费以债权转让的方式转让给山东美星置业有限公司，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收。被告系原告所管理的中坚1878民国风情商业街的业主，原告对其物业安全，清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之时，被告交纳物业服务费1700元，其中2018年275元、2019年1425元，拖欠2019年4月15日起至2019年12月31日物业服务费2505元。原告多次催促未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告给付2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费2505元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费，自2019年4月15日至2020年3月31日止应支付滞纳金2593元；3、被告支付原告因本案支出的律师费2000元；4、被告承担诉讼费用。 被告辩称，一、被告与原告没有合同关系，原告无权起诉被告并要求被告支付物业服务费。二、原告所谓债权转让一说也不成立，首先，被告与案外人山东润华物业并不存在债务问题，其次被告也未收到任何案外人或者原告等债权转让通知。三、原告及案外人的物业服务收费并依照枣庄市物价部门核定的收费标准进行收费且其服务也存在诸多问题，服务脏、乱、差、不公开、不透明，包括被告在内业主的不满意。四、原告收费混乱，对同在一小区的业主存在差别收费的情况，即同等服务却不同收费。综上所述，原告诉求与事实不符，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交编号为SDHZWY-2019-02号中标通知书，物业服务费收费标准备案，太平街棚改二期（中坚1878）前期物业服务合同，合同双方基本情况，中坚1878债权转让协议，委托书，购房合同，委托代理合同及发票各一份，被告未举证对原告上述证据真实性予以推翻，本院对原告上述证据真实性予以确认，综合以上证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：山东美星置业有限公司系中坚1878民国风情商业街的开发商，被告系中坚1878民国风情商业街业主。2019年1月11日，原告通过招投标，取得了中坚1878民国风情商业街的物业管理项目。2019年1月12日原告与山东美星置业有限公司签订了《前期物业服务合同》并接收该物业提供物业服务，约定了商业物业服务费按建筑面积每月2.9元每平方米向业主和使用人收取物业服务费，并约定业主或物业使用人违反本协议约定，不按规定及时缴纳相关费用，并无正当理由拖欠6个月的物业服务费的，物业服务企业有权采取中断特定服务或诉讼方法解决。诉讼所产生的一切费用由违约方承担（诉讼法、律师费），同时承担应付物业服务费金额每日千分之三滞纳金及其他费用。2018年12月山东美星置业有限公司与山东润华物业管理股份有限公司终止了2018年的《前期物业服务合同》，山东润华物业管理股份有限公司将所管理的中坚1878民国风情街的业主欠缴2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费以债权转让的方式转让给山东美星置业有限公司，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收。2019年，被告共向原告缴纳物业服务费1700元，原告主张被告于2019年4月15日起至2019年12月31日拖欠物业服务费2505元。原告本次诉讼花费律师费2000元。 另庭审中，被告提交商铺租赁合同，1878物业调查业主签字表及图片，拟证明物业收费不合理，物业服务态度不好，环境也不好。原告对被告提交的商铺租赁合同证明目的不予认可，对1878物业调查业主签字表及图片真实性有异议。 本院认为，被告系中坚1878民国风情商业街业主，山东美星置业有限公司系中坚1878民国风情商业街的开发商，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十四条的规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，山东美星置业有限公司可选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同。山东美星置业有限公司就中坚1878民国风情商业街先后与山东润华物业管理股份有限公司、原告签订了前期物业服务合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。被告系中坚1878民国风情商业街业主，负有缴纳物业服务费的义务，被告主张物业服务费过高，但其提交的证据不足以证明上述前期物业服务合同约定的物业服务费超过了国家及本地方政府规定的标准，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该辩解不予支持，被告主张物业服务态度不好，环境也不好，但其提交的证据不足以证明物业服务不符合约定或法定的相关标准，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该辩解亦不予支持。因此，被告应当按照上述前期物业服务合同约定的物业服务费标准支付给山东润华物业管理股份有限公司、原告物业服务费。山东润华物业管理股份有限公司将物业服务费相关债权转让给山东美星置业有限公司，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收，该协议不违反法律的强制性规定，本案原告进行诉讼后，被告对该情况已经知晓，视为原告对债权转让已经履行了通知义务，被告应当将拖欠山东润华物业管理股份有限公司的物业服务费支付给原告。2019年被告缴纳物业服务费共计1700元，原告主张被告尚拖欠原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2505元，被告未举证证明拖欠的该物业费已经支付，应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该主张予以采信，被告应当支付给原告物业服务费2505元。 关于原告要求被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金该滞纳金系原告与山东美星置业有限公司之间的约定，原告未举证证明被告对该滞纳金予以认可，原告应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该滞纳金利率主张不予支持，本院支持被告以2505元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息，从原告主张的2019年4月15日起至实际付清之日止。原告主张被告支付本案支出的律师费2000元，律师费系原告与山东美星置业有限公司之间的约定，原告也未举证证明被告对该律师费约定予以认可，原告应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该律师费主张亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告张宏成于本判决生效之日起十日内支付原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司截止至2019年12月31日的物业服务管理费2505元及利息（利息以2505元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年4月15日起至实际付清之日止）。 二、驳回原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张宏成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙中胜 二〇二〇年五月二十一日 书记员  赵秀美