河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初892号原告张长坤,男，汉族，1954年10月30日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人唐开建、闫文帅，北京市京国（南阳）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告河南省华恩房地产开发有限公司，住所地南阳市车站路92号。法定代表人姚广真，任公司执行董事。委托代理人王娜，河南梅溪律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告河南省华恩商业经营管理有限公司，住所地南阳市车站路92号。法定代表人余亚勋，任总经理。委托代理人李硕果，河南梅溪律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张长坤与被告河南省华恩房地产开发有限公司（以下简称：华恩房产公司）、河南省华恩商业经营管理有限公司（以下简称：华恩管理公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，于2020年4月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张长坤及委托代理人闫文帅、被告华恩房产公司的委托代理人王娜、华恩管理公司的委托代理人李硕果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张长坤向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告河南省华恩房地产开发有限公司签订的《华恩大厦购物中心商铺认购协议书》；2、被告按现行市场价退付原告购房款35万元；3、被告支付拖欠租金48565元（自2016年1月1日起至2020年1月1日止）；被告河南省华恩房地产开发有限公司支付违约金8712元（自2017年1月28日起按每月242元支付至租金清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年9月26日，原告与被告华恩房产公司签订《华恩大厦购物中心商铺认购协议书》一份。协议约定原告购买华恩大厦购物中心第三层M35号产权商铺，面积14.7平米，每平米9601元，总价款141179元。同时，协议第七条约定，原告所购房屋委托给华恩房产公司指定的商业管理公司进行经营和管理，委托经营期限8年，每年给予总房款8.6%投资回报收益；第八条约定，自原告付清选购商铺总价款之日起10个月后开始计算原告投资经营回报，投资回报以3个月为周期向原告支付；第九条约定，若后期委托商业管理公司未能达到本协议第七条规定的情况，由被告华恩房产公司支付。2007年9月26日，原告即向被告华恩管理公司进行商业管理，被告华恩管理公司如约向原告支付租金，但自2016年1月1日起至今，被告华恩管理公司以各种理由不予支付商铺租金。2016年10月6日，华恩大厦发生火灾后，在南阳市××区车站办事处组织下，被告华恩房产公司与华恩大厦业主代表达成《会议纪要》，双方约定，被告华恩房产公司于2017年1月28日前付清截止2016年12月末的返租租金，年返租率8.6%，华恩大厦加固修复确定业主商铺后，对于没有商铺位置的个别业主和有商品而有置换意向的业主，华恩房产公司于一个月内按照现行市价退付业主购房款或置换价值相当的写字楼或住宅。2016年11月16日，双方又达成《补充协议》，约定若华恩房产公司不能按时支付返租租金，违约时间超出一个月按具体欠租金额的2%为准支付违约金。在签订《会议纪要》以及《补充协议》后，二被告未按约定履行相关义务，为维护原告合法权益，现诉至法院。被告华恩房产公司辩称：原告变更诉状诉讼请求，即为认可认购书是有效协议。委托经营是在2015年9月26日到期，到期后不再适用认购协议退铺条款，被答辩人不符合法定或者约定的解除认购协议的情形，不同意解除，答辩人所谓按现行市场价35万元退付购房款的评估也无依据。该商铺已经交付被答辩人使用多年。原告在诉状中明确表示，依据会议纪要补充协议按市场价退业主主体应是华恩大厦确定的个别业主，现大厦修复完成，原告商铺位置确定，原告不属于按市场价退付的主体。被答辩人委托经营期限到期，到期后原告不再享有经营收益，答辩人不存在违约情形，且不适用认购协议条款，原告要求支付违约金没有依据，请求驳回原告诉请。被告华恩管理公司辩称：我公司作为被告诉讼主体资格不适格，并不是合同相对方，同时委托经营期间已经经过，因此原告针对我公司诉讼没有任何事实法律依据，我公司并不知情，也从未在相关文件上予以盖章认可，因此与我公司无任何关系。经审理查明:2007年9月26日，原告与被告华恩房产公司双方签订《商铺认购协议书》，约定：原告购买华恩房产公司开发的位于华恩大厦购物中心第三层，M35号商铺，总面积为14.7平方米商铺。第五条付款方式及期限乙方按下列第一种方式按期付款1、一次性付款，签订协议时一次性支付总房款141179元。……第七条关于委托经营回报相关事宜乙方（本案被告）自愿将所购房屋在取得房屋所有权后，委托甲方（本案原告）指定的商业管理公司进行经营和管理。并由乙方与该商业管理公司签订《委托经营协议书》。委托经营期限共计8年，每年给予乙方总房款8.6％投资回报收益，8年期限后经乙方同意甲方具有按照该物业优先购购买权，8年后如经过业主委员会同意，乙方愿意继续委托经营，可与商业管理公司续签《委托经营协议书》；如不续签，根据业主委员会决议可以选择其他商业管理公司”。第九条如果后期委托商业管理公司未能达到本协议第七条规定的情况，由甲方负责兑现，若甲方未能兑现，则乙方可退铺，甲方按照乙方总房款的10%赔偿乙方，并于三个月内退还乙方所交房款，甲方收回商铺。……”当日，被告给原告出具129037元认购款收据一份，加上前期所交款项，已经全款支付完毕。合同签订后，商铺一直由华恩房产公司实际经营管理，支付租金至2015年9月26日委托经营期限8年到期，华恩房产公司并未将商铺移交给原告。2016年10月6日华恩大厦三、四层着火。2016年10月21日，在南阳市××区车站办事处组织下，华恩房产公司与华恩大厦业主代表达成《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》，该纪要第4条约定：“华恩房产公司鉴于公司目前实际情况，在租金清理、核实、核算的基础上，于2017年1月28日前付清截止2016年12月末的业主返租租金，年返租率8.6%”，第8条约定：“华恩大厦加固修复确定业主商铺后，对于没有商铺位置的个别业主和有商品而有置换意向的业主，华恩公司于一个月内按照现行市价退付业主购房款或置换价值相当的写字楼或住宅”。2016年11月16日，双方又达成《补充协议》，该协议第2条约定“春节前返完”；第4条约定“违约时间超出一个月按具体欠租金额的2%为准支付违约金”。华恩房产公司自2016年1月1日后支付原告租金11536元。（截止2016年12月末应付租金15176.69元，尚欠3590.69元。）另查明，争议商铺并未取得商品房预售许可证。该大厦现已经加固维修完毕，但未正常经营。以上事实，由原、被告陈述、《商铺认购协议书》、收据、《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》、《补充协议》、银行凭证等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，本案的争议焦点问题是：1、《商铺认购协议书》的效力认定及原告要求解除合同是否符合约定或者法律规定。2、原告的损失请求是否合理合法。针对焦点问题1，本院作如下认定：关于原告要求解除双方签订的《商铺认购协议书》的请求。该认购协议为格式合同式样，分别对土地用途、所在楼层、具体位置、建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式、双方权利义务、办理产权事宜、违约责任等作出相应约定。该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本院认为双方当事人签订的商铺认购协议应当认定为商品房买卖合同。争议商铺虽未取得商品房预售许可证，从商品房预售许可制度的立法目的出发，商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，争议房屋原告购买时属于现房，且已交付使用多年，商品房认购协议应属有效。现原告要求解除商铺认购协议书。商铺认购协议第九条约定；“如果后期委托商业管理公司未能达到本协议第七条规定的情况，由甲方负责兑现，若甲方未能兑现，则乙方可退铺，甲方按照乙方总房款的10%赔偿乙方，并于三个月内退还乙方所交房款，甲方收回商铺。”在实际经营中，华恩房产公司并未委托商业管理公司进行管理，而是直接进行经营管理，支付投资收益，在经营管理期限到期后，原告也与华恩房产公司商业管理公司续签《委托经营协议书》，也未按照原协议约定，根据业主委员会决议可以选择其他商业管理公司签订合同。后因华恩大厦发生火灾，华恩大厦进行停业修复，华恩房产公司与华恩大厦业主代表达成《会议纪要》，约定；“华恩大厦加固修复确定业主商铺后，对于没有商铺位置的个别业主和有商品房而有置换意向的业主，华恩房产公司于一个月内按照现行市价退付业主购房款或置换价值相当的写字楼或住宅，”华恩大厦加固修复后，原告购买商铺位置坐落清晰，不存在争议，不属于没有商铺位置符合条件退付的个别业主，故原告要求华恩房产公司按现行市场价退付返还商铺款35万元的请求不能成立，但考虑到大厦加固修复后，至今仍未投入使用，华恩房产公司也未继续兑现投资收益，已经达不到合同目的，按照协议第九条约定，原告请求解除协议，应予准许，华恩房产公司应按照原告已付总房款的10%即14117.9元进行赔偿，并退还原告所交房款。针对焦点问题2，本院作如下认定：关于原告要求判令华恩房产公司支付自2016年1月份起至2020年1月1日前的投资收益款48565元及违约金的请求，2015年9月26日委托经营期限届满后，当事人之间关于委托经营事项的权利义务归于消灭。后原告未委托华恩房产公司进行管理，华恩房产公司不承担经营期限届满后投资收益款的支付责任。但华恩房产公司未向原告交付商铺，业主委员会也未另行委托其他商业管理公司进行经营管理，华恩房产公司继续按约定支付部分投资收益款项，因双方未签订书面合同，参照不定期租赁与委托合同关系，双方均有任意解除权。华恩大厦发生火灾后，华恩房产公司华恩房产公司与华恩大厦业主代表达成《会议纪要》，达成协议：“华恩房产公司鉴于公司目前实际情况，在租金清理、核实、核算的基础上，于2017年1月28日前付清截止2016年12月末的业主返租租金。”华恩房产公司自2016年1月1日后支付原告租金11536元，截止2016年12月末应付租金15176.69元，扣除后尚欠3590.69元，应按照《会议纪要》内容及时支付。关于原告要求被告华恩房产公司支付违约金8712元（自2017年1月28日起按每月242元支付至租金清偿之日止）的主张，原告主张违约金的依据是2016年11月16日签订的《华恩公司与华恩大厦业主协调会会议纪要》及《补充协议》，根据协议，双方约定的是关于返还业主2016年12月31日前返租租金的问题。华恩公司约定在春节前返完，违约时间超过一个月的，以具体欠租金的2%支付违约金。原告主张自2017年1月28日按每月242元支付至租金清偿之日没有事实和法律的依据，按照约定应按照所欠租金的2%支付违约金，共计71.8元。原告未提交证据证实华恩管理公司实际参与经营管理，华恩管理公司不承担本案民事权利义务。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第一款第四项、第二百三十二条、第四百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张长坤与被告河南省华恩房地产开发有限公司2007年9月26日签订的《华恩大厦购物中心商铺认购协议书》；二、自本判决生效后十日内，被告河南省华恩房地产开发有限公司返还原告张长坤购房款141179元，并支付房屋赔偿款14117.9元，共计155296.9元；三、自本判决生效后十日内，被告河南省华恩房地产开发有限公司支付原告张长坤投资收益款3590.69元，及逾期违约金71.8元，共计3662.49元；四、驳回原告张长坤其他诉讼请求。诉讼费3705元，由原告负担2260元，由被告河南省华恩房地产开发有限公司负担1445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李靖玥二〇二〇年五月六日书记员  李 楠