安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初183号 原告：合肥方了个田教育科技有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路297号万科14-1406室，统一社会信用代码913401003228067523。 法定代表人：田峰，总经理 委托诉讼代理人：葛伟,上海申浩（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽五指源健康管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江西路337号，统一社会信用代码91340100MA2N9G7B9X。 法定代表人：潘正串，总经理。 被告：邓波，男，1970年8月26日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 第三人：安徽省劳动就业服务局，住所地安徽省合肥市长江路333号。 法定代表人：唐正亮，局长。 委托代理人：孟超，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王诤毅，安徽天禾律师事务所律师。 原告合肥方了个田教育科技有限责任公司（以下简称方田教育公司）与被告安徽五指源健康管理有限公司（以下简称五指源公司）、邓波，以及第三人安徽省劳动就业服务局（以下简称省劳动就业局）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年1月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方田教育公司的委托诉讼代理人葛伟，被告邓波，第三人省劳动就业局的委托诉讼代理人王诤毅到庭参加诉讼。被告五指源公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方田教育公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与两被告签订的《方田教育房屋转让协议》；2.被告五指源公司返还原告已支付的转让费100000元、检测费用30000元、装修及损失费用326033元；3.两被告共同承担律师费20000元；4.被告邓波对上述二、三项款项承担连带保证责任；5.本案的诉讼费、保全费等由二被告共同承担。 事实与理由:原告与被告五指源公司、邓波于2019年8月5日签订了《方田教育房屋转让协议》，协议约定被告经原出租方同意后将已承租的位于合肥市庐阳区的房屋转租给原告。被告五指源公司承诺促成原告与原出租方签订房屋租赁合同。如违约,被告五指源公司承担违约责任,赔偿原告的全部费用损失。被告邓波作为担保人,对赔偿费用承担连带责任。后原告在装修时,被原出租方直接断电并通知停止装修。因为原出租方在原租赁合同中明确了禁止转租。原告在找被告协商处理时,被告就一直拖延至今。望判如诉请。 五指源公司未作答辩。 邓波辩称，关于方田教育公司诉请的10万，邓波可以考虑返还该款项，但是方田教育公司与第三人之间的装修及损失，与邓波无关，且邓波未参与、也未在场，所以邓波对其诉请的装修及损失不予认可。 省劳动就业局辩称，一、关于案涉长江中路337号汇通商厦租赁情况简介。案涉的长江中路337号汇通商厦系省劳动就业局所有的房产，根据原劳动厅（人社厅）安排，省劳动就业局在2016年5月之前一直委托安徽汇通商厦对外出租、管理房产。2015年6月8日，安徽汇通商厦与安徽君客诚商业运营管理有限公司（以下简称君客诚公司）签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定将长江中路337号汇通商厦建筑面积约1600平方米（一层约100平方米，二层约1500平方米）房屋出租给君客诚公司作为商业服务用途。租赁期限自2015年6月8日至2020年6月7日。2016年5月，为进一步规范房屋租赁合同管理，经省劳动就业局请示安徽省财政厅后，省劳动就业局、安徽汇通商厦及安徽君客诚商业运营管理有限公司签订《房屋租赁合同主体变更协议书》，将出租方主体由安徽汇通商厦变更为省劳动就业局。 2019年9月7日，君客诚公司向省劳动就业局书面提交《房屋租赁合同终止申请》，称其存在严重经营亏损，无能力继续履行合同，特申请提前解除租赁合同。为此，省劳动就业局于当日同意与君客诚公司解除房屋租赁合同，但保留追究其违约责任的权利，涉案房屋于2019年9月8日起房屋由省劳动就业局管理。 二、案涉房屋转租行为违法无效，省劳动就业局依法无需对此行为承担任何法律责任 省劳动就业局属于省级事业单位，根据《安徽省人民政府办公厅关于进一步规范和加强省级行政事业单位资产管理工作的意见》(皖政办〔2013〕3号)第三项第（二）小项的规定：“省级行政事业单位确需出租出借资产的，必须经批准后实行公开拍租。自2013年5月1日起，对已到期或尚未签订合同的资产出租，由省财政厅统一委托评估，统一组织拍租，使用统一合同文本，各单位继续负责合同签订和日常管理，出租合同期限一般不得超过5年”。也就是说，省劳动就业局房屋的使用权依法只能通过公开市场竟租获得，而不能通过协议转租的方式获得。为此，省劳动就业局在与君客诚公司之间《租赁合同》第八条中已经明确约定，案涉房屋不得以任何形式转租、分租、出借。本案中，五指源公司不是涉案房屋的承租人，其与方田教育公司签订房屋转租协议当然属于违法的无效行为，该行为产生的法律责任依法应由行为人承担。 综上，省劳动就业局作为本案第三人，特将案涉房屋的基本情况向法庭做如实陈述，请法院依法裁判，维护国有房屋的出租程序。 经审理查明：位于合肥市劳动就业局。2015年6月8日，安徽汇通商厦与君客诚公司签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，约定将安徽汇通商厦的一、二层约1600平方米房屋出租给君客诚公司，租期为5年。双方在该合同中特别约定承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋。2016年5月20日，安徽汇通商厦、君客诚公司与省劳动就业局签订一份《房屋租赁合同主体变更协议书》，约定前述的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》的出租方由安徽汇通商厦变更为省劳动就业局。 2019年9月7日，君客诚公司向省劳动就业局提交《房屋租赁合同终止申请》，称无能力继续履行合同，故申请提前解除上述房屋租赁合同。当日，省劳动就业局同意解除双方之间房屋租赁合同。次日，案涉房屋由省劳动就业局收回管理。 另查明，案涉房屋在君客诚公司承租后，由五指源公司经营使用安徽汇通商厦二楼整层（套内面积1622平方米）及一楼良子足浴（套内面积67平方米）房屋（以下简称案涉房屋）。 2019年8月5日，方田教育公司（甲方）与五指源公司（乙方）签订一份《方田教育房屋转让协议》，约定如下：一、乙方承诺对案涉房屋具有合法的承租权。二、乙方承诺促成甲方与案涉房屋原出租方省劳动就业局在2019年11月20日前签订房屋租赁合同，或与乙方按原租金签订房屋租赁合同（租期不少于五年）。三、转租期为3.5个月，自2019年8月5日起至2019年11月20日止，双方约定约定乙方于2019年8月5日前向甲方交付该房屋，房屋交付后甲方开始装修工作。四、转让费用为1450000元，甲方已于2019年7月16日向乙方支付转让费，在甲方与房屋所有者省劳动就业局签订房屋租赁合同之日或与乙方按原租金签订房屋转租合同的2个工作日内，甲方支付剩余转让费用1350000元。五、违约责任，如乙方未能履行前述第2项约定，乙方应赔偿甲方由此造成的全部费用损失，包括但不限于,1、甲方已支付的转让费用10万元；2、甲方装修费用，具体以甲方与装修公司签订的装修合同为准；3、甲方已支付的检测费用3万元。六、如乙方未在约定的日期将上述损失费用支付给甲方时，由担保人邓波承担连带责任，担保费用及于前述所投入费用、实现违约赔偿权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。 邓波作为担保人在《方田教育房屋转让协议》签名确认。 协议签订后，方田教育公司对案涉房屋进行装修。2019年8月13日，方田教育公司与浩远公司签订一份《装饰装修工程施工合同》，合同价款为955000元。2019年8月15日、8月15日方田教育公司与他人签订《消防工程施工改造报验合同》和《空调设备安装改造合同》。前述三份合同签订后，案涉房屋的装修进场施工。因案涉房屋被省劳动就业局收回管理，导致前述三份合同被迫解除，方田教育公司支付相应的违约金和实际工程款分别为276410元（191000元+85410元）以及26533元和15490元，前述款项是以扣除预付款和首付款方式支付。 方田教育公司就本次诉讼支付了律师代理费20000元。 上述事实由各方提供的营业执照、身份证、《方田教育房屋转让协议》、《装饰装修工程施工合同》、《消防工程施工改造报验合同》、《空调设备安装改造合同》、《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议书》、《房屋租赁合同终止申请》、解除协议、照片、付款凭证、转账凭证等证据，以及当事人庭审陈述佐证。 对方田教育公司提供的7600元转账付款凭证等证据，证明支付了案涉房屋门头制作费用。本院质证意见为该组证据无法证明与案涉房屋具有关联性，故本院对该组证据的证明目的不予认定。 本院认为：方田教育公司与五指源公司之间签订的《方田教育房屋转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 案涉《方田教育房屋转让协议》实质为转租协议，该转租协议未经出租人即省劳动就业局同意，之后省劳动就业局收回了案涉房屋，导致该转租协议无法继续履行，故本院对方田教育公司诉请解除《方田教育房屋转让协议》予以支持。 案涉协议解除后，五指源公司应按案涉协议明确的约定返还转让费100000元和检测费30000元，故本院对方田教育公司的该项诉请予以支持。 关于方田教育公司诉请的损失。案涉协议约定乙方应赔偿甲方由此造成的全部费用损失，包括甲方装修费用，具体以甲方与装修公司签订的装修合同为准。根据方田教育公司提供装修合同、付款转账凭证，本院对其提供的解除《消防工程施工改造报验合同》、《空调设备安装改造合同》而支付的实际工程款26533元和15490元先予以确认。对方田教育公司提供的《装饰装修工程施工合同》、解除协议书、付款转账凭证等证据，能够证明方田教育公司就解除装修合同实际支付了装修合同价款的20%违约金即191000元。本院认为，该违约金属于案涉协议解除造成的实际损失，符合案涉协议约定，故本院对191000元的损失予以认定。前述的装修损失共计233023元。 对方田教育公司主张的装修实际工程款85410元，虽然有实际付款，但该实际工程款损失是否包括在前述违约金内，以及方田教育公司应对超过合同约定损失进行举证，但其未能举证，故本院对该部分损失不予采信。 关于律师代理费20000元，属于本次诉讼的实际支付，且符合案涉协议约定，故本院予以支持。 邓波作为连带担保人对案涉协议进行了担保，故其应对方田教育公司前述诉请承担连带担保责任。而省劳动就业局作为第三人，不需要承担相应的民事责任。 五指源公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩权利，由其承担不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认安徽五指源健康管理有限公司与合肥方了个田教育科技有限责任公司于2019年8月5日签订《方田教育房屋转让协议》解除； 二、安徽五指源健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥方了个田教育科技有限责任公司支付的转让费赔100000元； 三、安徽五指源健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥方了个田教育科技有限责任公司检测费用30000元； 四、安徽五指源健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥方了个田教育科技有限责任公司支付装饰损失233023元； 五、安徽五指源健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向合肥方了个田教育科技有限责任公司支付律师代理费20000元； 六、邓波对本判决第二项至第五项付款承担连带付款责任； 七、驳回合肥方了个田教育科技有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为8600元，由合肥方了个田教育科技有限责任公司负担1555元，由安徽五指源健康管理有限公司、邓波负担7045元。公告费800元，由安徽五指源健康管理有限公司、邓波承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  谢伟林 人民陪审员  江玉红 人民陪审员  邓 琴 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。