安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初1324号 原告：孔海霞，女，1985年10月12日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 原告：顾庆源，男，1981年11月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢佩伟，安徽明锐律师事务所律师。 被告：蚌埠皖投投资管理有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市高新区迎宾大道以西（国际汽车城内），统一社会信用代码91340300587221792F。 法定代表人：丁昌华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯江山，安徽伟易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晖，安徽伟易律师事务所律师。 原告孔海霞、顾庆源诉被告蚌埠皖投投资管理有限责任公司（以下简称皖投公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔海霞、顾庆源的委托诉讼代理人史军伟、被告皖投公司的委托诉讼代理人冯江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔海霞、顾庆源向本院提出诉讼请求：1、判令皖投公司立即拆除坐落于蚌埠市房屋内的楼梯（一层至二层及二层至三层之间的楼梯）;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月21日，孔海霞、顾庆源与皖投公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人所购商品房为第Ｉ-4栋1单元1层01014室；合同第四条第4项第2项约定：该商品房单价为每平方米5592.33元，总价为人民币524896元；合同第六条第3项约定：买受人应于2013年11月4日前向出卖人支付购房款264896元，其余房款共计人民币260000元由买受人向银行申请贷款方式支付；合同第八条约定交付期限为2014年11月30日前；现原告依合同约定方式交付了全部购房款，但皖投公司擅自在交付的房屋内建造了简易钢制楼梯。竣工备案的竣工图上载明“楼梯由用户自理，楼板开洞”。皖投公司擅自建造简易楼梯的行为既未经过设计单位出图，也未依法对图纸报审，更未经验收、备案，系违法建造，皖投公司应当立即将该楼梯予以拆除。同时皖投公司的违建行为既无合同依据，也与案涉工程竣工验收备案文件中的施工图设计文件审查相悖，属于不正确履行合同行为，故应承担相应的违约责任。综上所述，皖投公司的违法违约行为，已严重损害了孔海霞、顾庆源的合法权益，为维护其合法权益，特诉至贵院。 被告皖投公司辩称，1、皖投公司委托设计单位设计了案涉楼梯，设计方案通过了蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查，该审查中心在设计图上加盖了审核印章，因此孔海霞、顾庆源所谓的案涉楼梯未经设计、未经审核与事实不符；2、皖投公司出售房屋前已经通过宣传方式表示房屋内有楼梯，孔海霞、顾庆源与皖投公司签订的合同通过附图的方式确定皖投公司交付的房屋应当建成室内楼梯的房屋，因此孔海霞、顾庆源与皖投公司之间通过合同约定交付的房屋应当有案涉室内楼梯，皖投公司在交付房屋前已经建成案涉楼梯并向孔海霞、顾庆源交付，因此，皖投公司向孔海霞、顾庆源交付建有室内楼梯的房屋符合合同约定，皖投公司建造案涉楼梯有合同依据，皖投公司没有违约行为；3、案涉楼房已经竣工验收，办理了案涉楼房的整体房屋产权证书，该证书包括案涉楼梯的建筑面积的，案涉楼梯整体都是合法建筑。因此，孔海霞、顾庆源所谓的未竣工备案，是违法建造的理由不成立，行政机关已经通过颁发房屋产权证书的方式，确定案涉整栋楼房建造的室内楼梯是合法建筑；4、案涉房屋已经办理了房屋产权证书，该产权证书也是包括案涉楼梯面积的，案涉楼梯是合法建筑。因此，孔海霞、顾庆源已经获得了案涉室内楼梯的合法产权，行政机关已经通过颁发房屋产权证书的方式确定案涉房屋内建造的楼梯是合法建筑；5、案涉房屋在2014年交付给孔海霞、顾庆源，如果孔海霞、顾庆源认为案涉楼梯不是合同的内容，皖投公司违约了，孔海霞、顾庆源应当在交房时提出异议，并且其当时就应认识到其合法权益已经受到侵害，但孔海霞、顾庆源一直没有异议，直到2019年11月才起诉，孔海霞、顾庆源的起诉已经超过诉讼时效。综上，皖投公司向孔海霞、顾庆源交付建有案涉室内楼梯的房屋符合双方的合同约定，皖投公司没有任何违约行为，故请求法院驳回孔海霞、顾庆源诉请。 经审理查明：2013年11月5日，孔海霞、顾庆源与皖投公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：孔海霞、顾庆源购买皖投公司开发的坐落于蚌埠市商品房；商品房用途为商铺、商业辅助用房，建筑层数为地上3层，地下0层；房屋面积93.86平方米，每平方米5592.33元，总价款524896元；采取按揭付款方式支付，于2013年11月4日前向皖投公司支付购房首付款为264896元。皖投公司应该在前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付孔海霞、顾庆源使用：该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位工程质量竣工验收合格；除合同第八条规定的特殊情况，皖投公司如未按本合同规定的期限将商品房交付孔海霞、顾庆源使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，皖投公司按日向孔海霞、顾庆源支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同约定面积与产权登记建筑面积有差异的，以产权登记建筑面积为准；商品房交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，孔海霞、顾庆源有权选择退房，皖投公司不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由孔海霞、顾庆源补足；超出3%部分房价款由皖投公司承担，产权归孔海霞、顾庆源。产权登记建筑面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由皖投公司返还给孔海霞、顾庆源；绝对值超出3%部分的房价款由皖投公司双倍返还给孔海霞、顾庆源；皖投公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，孔海霞、顾庆源有权要求皖投公司按照以下方式处理：按商品房设计标准进行交付，达不到标准的，出卖人负责30日内修复完善。合同附件四为双方签订的补充协议，协议第五条约定：在商品房买卖合同第八条约定的交付条件下，孔海霞、顾庆源不得以合同书第八条约定的交付条件以外的理由拒绝接受商品房和拖延或拒绝办理房屋交接手续；孔海霞、顾庆源对该商品房提出重大质量问题，双方有争议时，以市级以上质量监督管理部门出具的书面工程质量意见为处理争议的依据；如该部门认定属非重大质量问题，在保修期内由皖投公司根据合同第十六条规定承担保修责任。如认定属重大质量问题，则孔海霞、顾庆源有权要求退房并要求皖投公司赔偿其它经济损失。合同签订后，孔海霞、顾庆源即按约支付了首付款264896元。 2014年8月13日，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位以及建设单位分别对案涉房屋进行竣工验收，验收意见均为合格。2014年11月13日前，皖投公司通知孔海霞、顾庆源接收案涉房屋，2014年11月18日孔海霞、顾庆源接收案涉房屋。案涉房屋一层至二层之间及二层至三层之间均由皖投公司安装了钢制楼梯。 另查明，案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理，楼板开洞。 再查明，蚌埠市房地产产权市场管理处于2015年4月10日对蚌埠国际汽车城I-4号楼予以了产权登记。蚌埠皖投融富投资管理有限责任公司的名称于2017年7月18日，依法变更为蚌埠皖投投资管理有限责任公司。 以上事实，有原告身份证、国家企业信息公示系统信息、商品房买卖合同、购房发票、民事判决书、涉案商品房竣工备案的竣工图、验房交房材料、涉案楼的一层、二层和三层施工平面设计图、房产测量报告、情况说明、被告为了促销印制的宣传页、《商品房买卖合同》、涉案房屋办理房屋产权证书的原始档案资料，包括竣工验收备案表、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房产分户图，以及涉案房屋的房屋产权证书、蚌埠市中级人民法院民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录在案为凭，并经庭审举证、质证、本院认证，足以认定。 本院认为：本案争议焦点一是孔海霞、顾庆源的起诉是否超过诉讼时效。皖投公司辩称如果孔海霞、顾庆源认为皖投公司交付的房屋不符合双方的约定，于验房、交房之时其就应当知道其权益受到伤害，孔海霞、顾庆源直到2019年11月才起诉，超过诉讼时效。本院认为，虽然孔海霞、顾庆源于2014年11月进行了验房及交接房手续，但并不必然使孔海霞、顾庆源自该日起就知道其权利受到侵害，因双方签订的《商品房买卖合同》中未约定楼梯由谁建造，孔海霞、顾庆源诉称其在近期得知其他住户起诉时，才知自己权利受损。而皖投公司辩称孔海霞、顾庆源起诉超过诉讼时效，针对辩称其未举证证明孔海霞、顾庆源于2014年11月即知道楼梯由住户自理的规定，故对皖投公司辩称孔海霞、顾庆源起诉超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。 争议焦点二是被告皖投公司是否应拆除案涉房屋内的楼梯。孔海霞、顾庆源与皖投公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。作为商品房买卖合同中的出卖人应当按照合同约定向买受人交付房屋，交付的房屋面积、结构等应当与工程竣工验收备案资料记载相一致。本案中孔海霞、顾庆源已按照合同约定支付购房款，皖投公司应当按照设计标准交付房屋。 案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注：楼梯由用户自理即由孔海霞、顾庆源自行制作安装，皖投公司交付给孔海霞、顾庆源的房屋在一层至二层及二层至三层之间应该没有楼梯，应由孔海霞、顾庆源自行安装。皖投公司辩称案涉商品房竣工备案的楼梯平面详图（竣工图）标注的“楼梯由用户自理，楼板开洞”字样，系笔误，针对其该辩称，皖投公司提供了蚌埠经济开发区建设服务中心出具的房产测量报告及情况说明，设计单位蚌埠建筑设计院出具的情况说明，本院认为蚌埠建筑设计院作为案涉工程的设计单位，自己出具该份情况说明不具有说服力，不能改变经蚌埠市建筑工程勘察设计施工图审查中心审查确定的“楼梯由用户自理”及竣工图上载明的“楼梯由用户自理，楼板开洞”的事实。故案涉房屋内应无楼梯，留楼梯洞口即可，但皖投公司在案涉房屋一层至二层及二层至三层之间安装了楼梯，该安装楼梯的行为既无合同依据，也与案涉工程竣工验收备案文件中的施工图设计文件审查意见相悖，属于不正确履行合同的行为，违反了《合同法》第六十条第一款的规定。综上，案涉楼梯应予以拆除，故对孔海霞、顾庆源诉请判令皖投公司拆除上述楼梯，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告蚌埠皖投投资管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内拆除位于蚌埠市房屋内的楼梯（一层至二层及二层至三层间的楼梯）。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告蚌埠皖投投资管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  庞珂 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王静 书记员侯晨晨