辽阳市太子河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1011民初178号原告：辽宁盈昌置业有限公司，住所地辽阳市太子河区繁荣路中段。法定代表人：陈陆游，该公司董事长。委托代理人：李晓明，男，该公司员工。委托代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。被告：孙玉平，男，1982年8月2日出生，汉族，住灯塔市。原告辽宁盈昌置业有限公司（以下简称盈昌置业）与被告孙玉平商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈昌置业的委托代理人李晓明、邱娜，被告孙玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈昌置业诉称，2014年8月，被告向我公司购买位于太子河区辽阳国际汽车城X号商铺，双方签订了三份商品房买卖合同。合同约定，三处房屋的单价均为6889元/㎡，建筑面积分别为126.92㎡、118.20㎡、116.55㎡，总房款共计2491545元。被告以分期付款方式，应于2015年2月28日前付清全部房款。后我公司如约交付上述三处房屋交给被告使用，但被告至今只支付了403108元，剩余房款至今未付。经辽阳市房地产行政主管部门测绘，案涉房屋的实际面积分别是124.91㎡、116.98㎡、115.48㎡。故被告尚欠房款本金2058814元，经我公司多次催要上述款项，被告仍不给付，现原告诉至法院，要求被告继续履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》并向原告给付剩余购房款2058814元，并向原告给付违约金，以1363272元为基数，按日万分之一标准从2015年1月1日计算至实际付清之日止；以695542元为基数，按日万分之一标准从20l5年I2月29日计算至实际付清之日止。被告孙玉平辩称，第一，根据合同约定，原告不具备交付房屋的资格，属欺诈行为。第二，原告应在房屋交付使用后730日内办理权属登记，原告违约。第三，合同自生效之日起30日内，由出卖人向辽阳市房产产权产籍管理处申请登记，原告没有做到属于违约。第四，此房在合同中载明是辽阳国际汽车城的商用房屋，但是现在没有任何商圈，也没有所谓的辽阳国际汽车城，属于合同欺诈。根据相关规定，由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法取得产权证的，应予退房。综上所述，自2015年起交付我们的房屋就断水、断气、断电，致使我们无法使用，失去了购买目的。从那时起我们就一直主张退房。原告于2017年8月21日破产，其管理人在2017年12月28日送我一份催款通知书，我在相同时间已将回执书面材料于2018年1月8日交给管理人，至今无答复。故原告诉求违约金无从谈起。本院经审理查明，原告盈昌置业系开发商。2014年8月至9月被告孙玉平陆续向原告购买位于太子河区X号三处网点，原告与被告签订了三份商品房买卖合同，但无合同签订日期。合同明确三处房屋的单价均为6889元/㎡，建筑面积分别为126.92㎡、118.20㎡、116.55㎡，房屋总价款2491545元。双方约定支付房款的方式为分期付款，被告应于2014年9月17日前交403108元，2014年11月30日前交400000元，2014年12月31日前交255524元，2015年12月28日前交152913元，余款1260000元未约定交付的时间和方式。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。合同第二十四条约定，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向辽阳市房产产权产籍管理处申请登记备案。合同签订后，被告按约定首次付款403108元，原告于2014年10月将三处网点交付被告使用，余款2088437元至今未支付。2017年8月21日，辽阳市中级人民法院受理了申请人对原告的重整申请，后指定辽宁弘旨律师事务所担任管理人，管理人依法履行通知、催缴债务等职责，于2017年12月28日向被告送达一份催款通知书。2018年1月24日，包括被告在内的26户与原告签订商品房销售合同的业主到辽阳市太子河区信访局，反映辽阳市国际汽配城不能正常营业的问题，因不属于信访受理范围，辽阳市太子河区信访局告知上述业主不予受理，应当通过诉讼、仲裁等法定途径解决。2018年5月重整申请被辽阳市中级人民法院驳回，原告恢复正常经营。2019年，三处商铺均取得不动产权证，分别为辽（2019）辽阳市不动产权第X号（坐落太子河区，房屋建筑面积124.91㎡），辽（2019）辽阳市不动产权第X号（坐落太子河区，房屋建筑面积116.98㎡），辽（2019）辽阳市不动产权第X号（坐落太子河区荣兴路，房屋建筑面积115.48㎡）。不动产权证确定的房屋面积低于合同约定面积4.3㎡，按照单价6889元/㎡计算，三处房屋总价款应为2461922元，被告未付房款应为2058814元。被告一直使用三处网点并经营至今。上述确认事实依据有商品房销售合同三份、收款收据、不动产权证、照片、（2017）辽10破申4号民事裁定书、信访不予受理告知书、上访信及当事人陈述在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证、认证，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告盈昌置业与被告孙玉平签订了三份商品房销售合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效。原告将三处网点交付被告使用，但被告没有按照约定给付购房款，故原告主张被告继续履行合同，按照合同约定给付剩余购房款及支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告不具备交付房屋资格，未提供证据予以证明，但其一直使用购买房屋事实存在，故本院不予采信。被告辩称原告没有自合同生效之日起30日内登记备案，也未在交付房屋后的730日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，属于违约。对于该辩解原告主张被告支付全部购房款是先履行义务，在未取得全部购房款前，其有权行使先履行抗辩权。因原、被告互负义务，被告自第二期就未按照约定履行给付房款义务即违约，而根据合同约定及法律规定，30日内未登记备案和未在交付房屋后的730日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案不影响合同效力，没有约定及法定违约责任承担，并且原告已经履行主要的付房义务，所以未登记备案虽然违约但不产生违约后果。同时未登记备案与争议房屋未能在约定及法定时间办理权属证书不构成唯一因果关系，结合被告拖欠大额购房款的事实，不能确定未办理权属证书系因原告的原因造成，故不能确认原告的违约行为可以减轻或抵消被告承担违约付款责任。被告辩称其一直要求退房不承担违约金，但其提供的信访答复证据仅可以证明信访部门已告知其应当通过诉讼、仲裁等法定途径解决，结合被告认可自收到争议房屋后一直使用并经营至今的事实，不能证明被告合法主张退房，也不能改变支付购房款违约的事实，故对该辩解不予采信。关于原告主张的违约金部分，按合同约定计算，对合同约定房款给付时间的，按每份合同最后一笔房款给付时间的次日起计算给付逾期利息；因合同中未约定剩余房款1250377元的给付时间，故管理人下达催款通知之日为原告主张之日，原告主张之次日为本案违约金计算的起始日期。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙玉平拖欠原告辽宁盈昌置业有限公司购房款2058814元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告孙玉平给付原告辽宁盈昌置业有限公司逾期付款的违约金，以655524元为本金，按日万分之一的标准自2015年1月1日起计算给付至实际付清之日止，以152913元为本金，按日万分之一的标准自2015年12月29日起计算给付至实际付清之日止，以1250377元为本金，按日万分之一的标准自2017年12月29日起计算给付至实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26188.6元，由被告孙玉平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  冀秋菊人民陪审员  李绍春人民陪审员  吕洋洋二〇二〇年五月二十九日法官助理袁毓宏书记员谭天明