安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初650号 原告：章珍林，男，1989年7月21日出生，汉族。户籍地:安徽省铜陵市义安区，现住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：查鉴轩，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵开发区恒业房地产有限责任公司。注册地址:安徽省铜陵市车站新村1栋4楼。住所地：安徽省铜陵市义安区顺安镇紫金城1栋荣光路361号。 法定代表人：谢沛生，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：程会平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴东红，该公司销售经理。 原告章珍林与被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪娟、被告委托诉讼代理人程会平、吴东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章珍林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告开具可办理不动产登记的销售发票，票面金额为343969元；2.判令被告将铜陵市义安区顺安镇紫金城9栋508室的不动产登记资料报产权登记机关备案，并协助原告将紫金城9栋508室的不动产权属登记至原告名下；3.判令被告支付逾期交房违约金756.73元（按日万分之一的标准，以343969元为基数，从2018年6月29日计算至2018年7月20日）;4.判令被告支付逾期取得房地产权属证书的违约金29015.07元（以343969元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的1.3倍，从2018年10月19日计算至2019年8月19日为17995.07元；之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至原告取得房地产权属证书之日止，暂计算至2020年3月19日为11020元）。 事实和理由：被告是铜陵市义安区顺安镇紫金城的开发商。2016年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，从被告处购买铜陵市义安区顺安镇紫金城B区9栋508室，房屋总价款343969元，首付款243969元，贷款10万元。合同约定被告应于2018年6月28日前按约交房，逾期交房不超过60日，应按日支付已付房款万分之一的违约金。原告支付了243969元首付款后，贷款10万元按约发放至被告账户。但被告因工程进度原因，通知原告于2018年7月20日收房，但至今未能办理不动产产权登记，也一直未为原告开具发票。因商品房买卖合同为格式条款，《商品房买卖合同》第十六条约定的逾期办证违约金，明显过低，原告在诉请中主张的违约损失是其实际损失，其理由是：被告迟延办证导致原告的重大资产即房屋不能利用为金融工具，无法发挥房屋重大资产的利用价值，是一项重要损失，该损失原告也不好衡量。由于迟延办理房产证，原告的房屋就会迟延变现，迟延期间的房屋价款、利息损失、投资损失等多种现实损失和可期待利益均为损失。因此在损失无法确定或难以计算时，依据相关的法律规定及司法解释，并参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知等文件适用基准利率上浮30%-50%。 恒业房地产公司辩称，对原告陈述的关于商品房买卖合同订立、履行的事实无异议。购房发票要等到可以办理房产证的时候才能出具，逾期办证违约金应当按照合同约定按已付房款的1%计算。 本院经审理认定事实如下：2016年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，从被告处购买铜陵市义安区顺安镇紫金城B区9栋508室，房屋总价款343969元。合同约定：出卖人应当在2018年6月28日前,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过60日的,自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行。出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金（即逾期办证违约金）。合同签订后，原告履行了全部的付款义务，被告一直未向原告开具销售发票。被告于2018年7月20日向原告交房。因被告一直未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（即完成不动产产权初始登记），导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。 上述事实,有《商品房买卖合同》、支付购房款收据、交纳物业费收据、住宅专项维修资金收据，契税完税证明、铜陵市义安区政府网站信息打印件等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与恒业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告已经依约履行全部付款义务，恒业房地产公司应依约全面履行开具购房发票、交付房屋，完成不动产产权初始登记，并协助买受人办理产权转移登记的义务。恒业房地产公司因自身原因不能履行上述义务，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告依照合同约定请求支付逾期22天交房违约金756.73元，被告亦无异议，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的适用前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。合同没有约定违约金，是指商品房买卖合同没有约定损害赔偿内容。损失数额难以确定，是指法定损害赔偿额无法认定。在契约原则下约定损害赔偿一般要优于法定损害赔偿而生效，理论上应当理解为在两者同时具备的情况下，才能参照中国人民银行规定逾期贷款利息标准计算。因原告未能提供证据证明其实际损失，且商品房买卖合同对逾期办证违约金的计算已有约定，本院对原告主张按中国人民银行公布的同期贷款基准利率、全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的1.3倍支付逾期办证违约金的请求，不予支持。原告诉请的逾期办证违约金应按合同的约定计算，即已付房款343969元×1%＝3439.69元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向章珍林开具购房发票，完成铜陵市义安区顺安镇紫金城B区9栋508室不动产产权初始登记，并协助将该不动产产权转移登记至章珍林名下的义务； 二、铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向章珍林支付逾期交房违约金756.73元； 三、铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向章珍林支付逾期办证违约金3439.69元； 四、驳回章珍林其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费544元，减半收取计272元，由铜陵开发区恒业房地产有限责任公司负担172元，章珍林负担100元,于本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  王忠海 二〇二〇年五月二十八日 书记员  季 晨 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。