广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初424号 原告：广西大众房地产开发有限公司，住所地南宁市新竹路6-6号好运公寓2单元306号房。 法定代表人：朱江，该公司经理。 原告：广西大众房地产开发有限公司昭平分公司，住所地昭平县昭平镇凉亭东路32号。 负责人：杨志军，该分公司经理。 以上原告委托诉讼代理人：谢斌、黄世欢，广西卓秀律师事务所律师。 被告：蒙燕光，男，汉族，1974年6月28日出生，住广西昭平县昭平镇东宁北路163号，现住昭平县。 原告广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司与被告蒙燕光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告委托诉讼代理人谢斌、被告蒙燕光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒙燕光向原告支付房款差价人民币7,278.80元及利息（利息以7,278.80元为基数，从2018年12月29日起按年6%计算至本案判决生效之日止，利息暂计至2019年12月29日，为人民币437元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：昭平县城北经济适用住房项目是经昭平县发展和改革局批准的项目。昭平县城北经济适用住房由昭平县住房制度改革委员会办公室建设，原告系建设施工单位。原告在建设房屋过程中与被告签订了《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，根据该协议书，原告按房屋面积81.45㎡、房屋价格按1,650元/㎡预先向被告收取购房款。协议书约定被告所购买的住房实际面积以实际测绘面积为准；住房房屋价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。现原告将房屋已按质按量完成，并经相关部门验收合格，并且已交付被告使用，被告也接收了房屋。根据政府最终批文定价即昭平县物价局《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》（昭价格【2017】3号）和昭平县住房制度改革委员会办公室《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》（昭房改字【2017】5号）文件的规定，昭平县城北经济适用住房最终各楼层价格分别为：第二、六层1,670元/㎡;第三、四、五层1,740元/㎡;顶层1,580元/㎡。被告所购买的楼层为5层，因此其房屋价格应按1,740/㎡计算。被告所购买的房屋面积经广西国联测绘工程有限公司昭平分公司实际测绘面积为81.42平方米，所以被告应总交房款141,670.80元。扣减被告已经预交的134,392元，被告应当补交房款差价7,278.80元。原告多次向被告追交房屋差价，但其以各种理由推脱，拒绝履行补交房款差价的义务。原告代理律师出具了催交款项的律师函，被告于2018年12月21日收到律师函，但被告拒绝支付，被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告蒙燕光辩称：本案属于《民事诉讼法》第二百七十五条规定的：下列案件，不适用小额诉讼程序审理的第5点：“其他不适用一审终审的纠纷”，因此本案不符合小额程序适用条件。答辩人与被答辩人于2015年4月25日即已签订了经适房买卖合同，且答辩人已将房屋款项支付完毕，被答辩人主张以2017年昭平县物价局昭价格【2017】3号文件要求答辩人额外支付房款，没有法律依据。被答辩人试图通过格式合同的霸王条款来与答辩人进行约定：“房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价，房改部门审核的价格执行多退少补。”根据法律、法规规定，经济适用住房价格应在项目开工之前确定，并向社会公布。被答辩人记载在合同的该约定违反上述法律、行政法规的强制性规定，属于《合同法》第五十二条规定的情形，该合同条款无效，不应得到法院的支持。 综合原、被告的诉辩主张，本院确定本案争议的焦点为：原告适用物价部门、房改部门确定的经济适用房的价格收取被告的房款差价是否合法？ 原告为证明其主张向本院提供了以下证据：1.昭平县城北经济适用住房买卖合同书1份，拟证明①原告与被告按照预售价格和预售房屋面积签了经济适用住房买卖合同，存在买卖合同关系的事实；②被告应当按照合同约定：经济适用住房的实际价格应当依照相关部门审核的价格执行；实际面积以实际测绘面积来计算，应补交房款差价的事实。2.竣工验收备案表1份，拟证明原告已经依照合同约定，已将房屋按质按量完成，并经相关部门验收合格的事实。3.房屋竣工交付使用确认书（一）和（二），证明原告已经交付房屋给被告使用。4.昭平县物价局《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》（昭价格【2017】3号）和昭平县住房制度改革委员会办公室《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》（昭房改字【2017】5号）各1份，拟证明被告购买的昭平县城北经济适用住房的实际销售价格。5.房屋建筑面积测量报告和营业执照各1份，拟证明广西国联测绘工程有限公司昭平分公司给被告购买的昭平县城北经济适用住房的实际测绘面积的事实。6.授权书1份，拟证明昭平县住房制度改革委员会办公室授权原告办理本案相关售房手续和按文件收取相关售房费用的事实。7.照片、律师函和邮寄邮件全程跟踪查询单各1份，拟证明原告向被告追交剩余房款和被告于2018年12月28日收到律师函的事实。 被告对原告提供的证据质证认为：1.对证据一《房屋买卖合同》的真实性、关联性没有异议，对证明内容以及合法性有异议。（1)原告以《房屋买卖合同》证明原，被告的买卖关系，同时也证明了原、被告的买卖交易属于市场买卖交易。此买卖交易违反了《经济适用住房管理办法》第三十条，此《合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）（五）款的规定，应属于无效合同。(2)该合同格式条款的约定明显违反相关法律法规的规定，应属无效条款。2.对证据二《竣工验收备案表》的三性有异议。3.对证据三《房屋竣工交付确认书》的三性有异议。4.对证据四《物价局批复》及《房改委通知》的真实性没有异议，对关联性以及适用于本案的合法性有异议。（1)被告在2014年1月及11月己按昭平物价局（昭价格【2014】3号）文件的售房价格按合同约定将购房款128,691.00元全额通过银行转入大众房地产昭平分公司的账户。(2)涉案房屋己于2015年10月8日竣工验收。于2014年12月12日交付被告使用。房屋交付使用时，原告未对物价局（昭价格【2014】3号）文的售价提出异议。（3)《房屋买卖合同》第五条规定原告应于2015年7月18日之前交付被告使用。事实是原告于2016年3月10日才交付给被告，且交付时涉案房屋未进行竣工验收备案。（备案时间为216年7月8日）原告不仅存在逾期交付行为还违反了《建设工程价款结算暂行办法》第二十一条的规定。以上三点事实证明原告主张适用2017年物价局3号文件以及房改委5号文件要求被告支付购房差价款的诉求没有事实和法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第六十三条的规定。该文件与本案无关：适用于本案中不具备合法性。5、对证据五《测量报告、营业执照、证明》三性没有异议。6、对证据六《授权书》的三性没有异议，对证明内容异议。昭平县住房制度改革委员会办公室委托本案原告按照相关文件收取售房费用，应按售房时己出台的相关文件收费，而不能在竣工交付后,以后来的相关文件进行收费，不合法也不合理。对证据七《律师函》的真实性没有异议,对合法性、关联性有异议。根据法律、法规规定，被告有理由认为被告不应补交房款，原告冒然发律师函给被告没有法律依据,与本案没有关联。 被告为支持其抗辩主张提供的证据有：1.昭平物价局（昭价格【2014】3号）文件,拟证明被告已按该文件规定的售房价格并按合同约定全额付清购房款。2.2012年城北经济适用住房小区住宅使用说明书和照片2张，拟证明原告现实用铝芯线替代铜芯线作为入户总进线至户门处，未按住宅使用说明书要求。 原告对被告提供的证据质证认为：被告提供的证据1是昭平县物价局对县城北经济适用住房预售价格方案的批复而不是最终确定的价格，该批复明确规定待工程完工后由相关部门验收，审计部门出具审计报告后，再进行成本测算，确定我县城北经济适用住房正式的基准价格。被告提供的证据2有原告提供的证据3.房屋竣工交付使用确认书（一）和（二），证明原告已经交付房屋给被告使用,被告对原告交付的房屋质量无异议。 综上，被告对原告提供的证据1、4、5、6的真实性没有异议，对证据1、4、6的关联性有异议，对证据1、4的合法性及证明内容有异议，对证据2、3的三性有异议。原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议对是否有关联有异议。对于上述原、被告提供的证据，经庭审认证、质证，本院作如下认定：一、被告对原告提供证据1、4、6的关联性有异议，本院认为原告提供证据1昭平县城北经济适用住房买卖合同书，证明原告与被告按照预售价格和预售房屋面积签订了经济适用住房买卖合同，存在买卖合同关系的事实，合同约定经济适用住房的实际价格应当依照相关部门审核的价格执行，实际面积以实际测绘面积来计算，应补交房款差价。原告提供证据4昭平县物价局《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》（昭价格【2017】3号）和昭平县住房制度改革委员会办公室《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》（昭房改字【2017】5号），证明被告购买的昭平县城北经济适用住房的实际销售价格。原告提供证据6授权书，证明昭平县住房制度改革委员会办公室授权原告办理本案相关售房手续和按文件收取相关售房费用的事实。以上证据与本案有关联性，被告认为无关联的主张本院不予采纳。二、被告对原告提供证据1、4的合法性有异议，本院认为与上述关联性一致，被告认为不合法的主张本院不予采纳。三、被告对原告提供证据2、3的三性有异议，本院认为原告提供证据2竣工验收备案表，证明原告依照合同约定，已将房屋按质按量完成，并经相关部门验收合格的事实；原告提供证据3房屋竣工交付使用确认书（一）和（二），证明原告已经交付房屋给被告使用，被告签名确认对原告交付的房屋质量无异议。对其真实性合法性由于被告没有反证证实其是伪造，且庭审中被告对在上面的签名也予以确认，因此该证据的真性性合法性毋庸置疑，本院对其具有三性予以认定。 对于原告对被告提供的证据的真实性、合法性没有异议对是否有关联有异议，本院将结合全案证据综合认定。 经审理，本院认定事实如下：根据昭平县人民政府《关于划拨国有土地建设经济适用房的决定》（昭政发〔2012〕140号）、《关于建设城北经济适用住房的决定》（昭政发〔2013〕105号）以及昭平县建设局《关于昭平县城北经济适用住房小区规划的批复》，原告依照法定程序取得了昭平县城北经济适用住房小区的开发权。2015年4月25日原告广西大众房地产开发有限公司昭平分公司与被告签订了《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，根据该协议，被告购买的楼房号为5#楼3单元501号房，原告按房屋面积81.45㎡、1,650元/㎡的预售单价向被告收取了购房价款共134,392元。同时，该协议还约定房屋实际面积以房产主管部门核定的实际测绘面积为准；房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。2015年10月8日，房屋通过竣工验收。2016年7月21日，原告将房屋交付被告使用。经昭平县住房制度改革委员会办公室委托广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测量，房屋实际面积（含公摊面积）为81.42㎡。2017年11月6日，昭平县物价局以昭价格[2017]3号文件批复确定昭平县城北经济适用住房销售价格为1,690元/㎡。2017年11月14日，昭平县住房制度改革委员会办公室以昭房改字[2017]文件通知原告，城北经济适用住房销售价格为1,690元/㎡，各楼层价格分别为：第二层、第六层1,670元/㎡；第三层、第四层、第五层1,740元/㎡；顶层1,580元/㎡。被告所购买的楼层为第5层，实际应支付的购房价款为81.42㎡×1,740元/㎡=141,670.80元，扣减已经支付的134,392元后，还差7,278.80元未付清。原告在向被告发出律师函催收欠款未妥后，向本院提起诉讼。 本院认为，一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百七十五条规定：“仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉”。被告据此规定认为本案不适用小额诉讼程序于法不符。根据桂高法〔2019〕160号《自治区高级人民法院关于严格依法适用小额诉讼程序的通知》确定的“全区法院适用小额诉讼程序审理的民事案件标的限额为22,000元”，并要求“凡是符合法定类型和法定标的数额的案件，各基层法院在立案时一律立为小额诉讼案件，实行一审终审。”被告认为本案不符合小额程序适用条件的理由不成立，要求适用普通程序审理的申请本院不予采纳。 二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。原、被告签订的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效，双方均应根据合同约定履行各自的义务。根据《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》的有关规定，昭平县物价局、昭平县住房改革委员会办公室系有定价权的价格主管部门及经济适用住房主管部门，其依法确定的昭平县城北经济适用住房销售价格向社会公布后，即合法有效，应当得到执行。本案中，对于房屋价款，合同约定“竣工结算后按经济适用住房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补”。如今，房屋竣工交付被告，房屋销售价格已经批复公布，被告即负有以房屋实际测绘的面积与原告进行结算，补足购房款的义务，但在原告的催收下，被告仍不愿支付补足购房款，违反了合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付购房款7,278.80元，事实清楚、理由充分、证据充足，本院予以支持。被告经原告催收仍不付款，占用原告资金，应当向原告支付资金占用期间的利息，故对原告请求被告从2018年12月29日起至清偿购房款之日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十九条、第一百六十一条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下： 被告蒙燕光应在本判决生效后三日内向原告广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司给付购房款7,278.80元及利息（利息计算：以7,278.80元为基数从2018年12月29日起按年利率6%计付至清偿购房款之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒙燕光负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 林 二〇二〇年五月十二日 书记员 李佳慧