黑龙江省铁力市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0781民初240号 原告：李**，男，1973年3月4日出生，现住黑龙江省铁力市。 委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江北方法律师事务所法律工作者。 被告：苏长泉，男，1968年1月20日出生，现住黑龙江省铁力市。 被告：苏凤霞，女，1963年3月5日出生，现住黑龙江省铁力市。 被告：苏长海，男，1951年7月9日出生，现住黑龙江省铁力市。 三被告委托诉讼代理人：李新民（与苏凤霞系夫妻关系），男，现住黑龙江省铁力市。 第三人：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司。 法定代表人：姚旭东，职务董事长。 委托诉讼代理人：宋学宽，男，该公司总经理。 原告李**与被告苏长泉、苏长海、苏凤霞、第三人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉一案，原告李**于2020年1月22日向本院起诉，本院依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭审理了本案。原告李**及其委托诉讼代理人林树龙、被告苏长泉、苏凤霞及其委托诉讼代理人李新民、第三人铁力市骏腾房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人宋学宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李**向本院提出诉讼请求：请求停止对铁力市世纪尚都小区16号楼×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室、×××室楼房的执行，并解除查封。事实及理由：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司开发建设铁力市世纪尚都小区。铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将部分工程承包给李**施工，并把铁力市世纪尚都小区16号楼×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室、×××室楼房抵账给李**，用于支付工程款，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司为李**出具了产权票据手续，同时办理该楼房的入户手续，缴纳电费、热费，李**领取了钥匙，并实际对楼房进行了管理。2019年12月，铁力市人民法院对案涉楼房予以查封。李**已经办理四套楼房的入户手续，实际使用和管理楼房，取得楼房的所有权和管理权，该楼房不属于铁力市骏腾房地产开发有限责任公司的财产。因此，提出上述诉请。 苏长泉、苏长海、苏凤霞辩称，李**所述内容不属实，案涉房屋是属于铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，曾经到世纪尚都售楼处看房，销售人员没有说案涉楼房是李**的，并且案涉四套房子都是毛坯房。因此应当继续执行。 铁力市骏腾房地产开发有限责任公司述称，2018年铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将铁力市世纪尚都小区4、9、16号楼房建筑五项工程承包给李**施工，工程款全部用楼房抵顶，双方结算后，2018年9月27日给李**开具世纪尚都小区16号楼的34套楼房抵工程款，案涉的四户楼房包括在34套楼房中，四套楼房已经归李**所有，李**交纳了入户费用，并领取了钥匙。抵账楼房全部报到供热公司，供热公司显示业主为李**。李**所设的售楼点销售34套抵账楼房与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司无关。案涉楼房所有权不属于铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，本案应当停止执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对李**所举的铁力市骏腾房地产开发有限责任公司入户收据28张，钥匙交接单和照片两张，电费交款凭证4张，其他当事人没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李**所举的建筑工程五项分包合同和建筑核算单各一份、房屋预售预定收据四份，证明2018年铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将铁力市世纪尚都4、9、16号楼的建筑工程承包给李**，工程款全部用楼房抵顶，双方结算后，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司在2018年9月27日给李**开具位于世纪尚都小区16号的34套楼房抵工程款，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司出具16号楼的34套楼房的房屋收据，其中本案案涉的4套楼房就包括在16号楼的34套楼房之内，上述证据说明李**取得案涉4套楼房所有权，属于全款缴纳楼房价款。铁力市骏腾房地产开发有限责任公司无异议，苏长泉、苏长海、苏凤霞质证时对证据的真实性提出异议，认为顶工程款的事实不属实。本院认为，该证据来源合法，与当事人无异议的入户收据等相互印证，与本案具有关联性，予以确认；2.李**所举的铁力市宇祥热电供热公司的证明、铁力市世纪尚都小区16号楼供热系统明细单、4张供热票据，拟证实在2019年9月24日铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将世纪尚都小区16号楼的楼房面积和业主名单报到铁力市宇祥热电供热公司，并录入供热系统，因双方账目没有结清，供热公司当时没有收取世纪尚都小区供热费，在2020年3月份才通知缴费，供热系统显示案涉四套楼房的业主名字是李**，证实李**在法院查封前就已经管理和占有案涉四套楼房，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司无异议，苏长泉、苏长海、苏凤霞质证时提出异议，认为2018年案涉楼房抵顶给李**，而2019年才录入供热公司系统，不属实。本院认为，铁力市宇祥热电供热公司作为收取热费的企业出具证明来源合法、内容真实、与本案具有关联性，予以确认；3.李**所举的许洪雷出庭证言，主要内容许洪雷承包世纪尚都小区外墙保温工程，2018年9月末左右，宋学宽和李**算账，宋学宽把世纪尚都小区16号楼34套楼房抵顶给李**，并办理了入户手续，许洪雷作为见证人签字。本院认为，该证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，予以确认；4.铁力市骏腾房地产开发有限责任公司证明一份，拟证实李**自己设立的世纪尚都小区16号楼临时售楼点，不是铁力市骏腾房地产开发有限责任公司的售楼处，与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司无关，所售楼房是李**的16号楼34套抵工程款楼房，其中就包括案涉4套楼房。本院认为，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司为本案当事人，其所出的证明属于当事人陈述，需要对方当事人确认或者有其它证据佐证方能确认，故该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司开发建设铁力市世纪尚都小区，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将部分工程承包给李**施工。2018年9月27日铁力市骏腾房地产开发有限责任公司将铁力市世纪尚都小区16号楼×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室楼房（以上四户楼房即案涉楼房）抵账给李**，用于支付工程款，铁力市骏腾房地产开发有限公司为李**出具了产权票据手续，同时给李**办理该楼房的入户手续，缴纳物业费、装修保证金、垃圾外运、监控等费用，铁力市骏腾房地产开发有限责任公司出具了相关的收据。李**领取了案涉楼房钥匙。2019年4月17日李**向伊春供电公司缴纳案涉楼房的电费，2019年9月24日铁力市宇祥热电供热公司将案涉楼房热费入网至李**名下。2019年12月18日本院作出（2019）黑0781执2223号执行裁定，对案涉楼房予以查封。李**提出异议，2020年1月9日本院作出（2020）黑0781执异3号裁定，驳回李**的异议请求。铁力市世纪尚都小区因铁力市骏腾房地产开发有限公司欠土地出让金、配套费等原因，小区内的楼房均未办理房屋产权登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案李**已经举证证实在本院查封前已与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同，支付全部房款，并在查封前合法占有了案涉房屋，且并非因李**的原因未办理涉案房屋过户手续，因此李**享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定，判决如下： 不得执行李**抵账的铁力市世纪尚都小区16号楼×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室、×单元×××室楼房。 案件受理费11519.00元，由苏长泉、苏长海、苏凤霞负担。 如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。 审 判 长  万发亮 审 判 员  邓宝海 人民陪审员  冷有石 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  谢金秋