河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初461号原告：廖显斌，男，汉族，1963年7月3日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：牛馨，女，汉族，1974年11月29日出生，住河南省南阳市宛城区。原告廖显斌与被告牛馨定金合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，经审理，于2019年11月6日作出（2019）豫1303民初7781号民事判决书，判决后，被告牛馨不服判决提起上诉至南阳市中级人民法院，法院经审理后，于2019年12月27日作出（2019）豫13民终7783号民事裁定书，裁定撤销原判发回重审。案件发回重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖显斌和被告牛馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖显斌向本院提出诉讼请求，请求判令被告返还定金5万元，诉讼费及其他费用由被告负担。事实和理由：2018年9月原告欲购房一套，经朋友从中介绍得知被告欲出售位于南阳市风帆××区××楼最××单元××楼西户，经商谈达成购买意向，并于2018年9月27日以90万元价格成交。当日交付被告定金5万元，约定余款85万元于2018年10月31日前付清。同时办理交接及过户手续。在房款交付未到期前，才得知该房系经济适用房，不是商品房，过户费用高，还没有取得房产证根本无法办理过户，且被告又趁势涨价无法达成购房交易。现请求判令被告返还双倍定金10万元，并解除双方购房协议。被告牛馨辩称，1、原告称不了解该房性质及权证情况，纯属谎言，原告共去看过3次，每次我都如实说明，我们风帆整个小区房屋性质是南阳最早一批经济适用房，是房地产领域都知道的情况，随意打听一下邻居也会了解得到这信息，我可能隐瞒吗?赵红霞还就此问题询问过她房管局朋友，还特意告知我，她打听到我们小区没办证的最迟可能2019年过年前后都要办下来，现在因为不能按揭所以房价低，趁现在证没有办下来，所以让你廖哥赶紧买下来，即是自己不住转手卖掉赚20万是没一点问题，再者说以一个正常成年人的一般思维理解，可能不可能买套90万的房子，不了解房屋性质和手续情况，常理上说得过去吗?请问能让人相信吗?2、关于原告诉称经济适用房过户费用高的问题当初我们双方在看房议价时多次谈到土地出让金一事，因该房建于2002年属于2007年以前的一批，所以土地出让金是当初购房款的5%，也就是约1万元左右，当时我就答应过他们这个出让金由我卖方承担，众所周知，土地出让金交付后经济适用房即变更成为商品房了，而商品房全南阳过户费用执行的税收标准都是统一的(除原告个人原因比如名下有多套房产）何来过户费用高一说呢?3、关于原告说我趁势涨价无法达成购房交易的问题自从2018年9月份27日廖显斌交付定金伍万元整以后就没了下文，至到过了约定时间了电话说不好意思让再等等，估计得到年底，外账不好要，快过年时候了又说最多也只能要回来40—50万的样子，我都表示了理解，之间并没继促，这都可以调取电话清单出来加以证明，我朋友张运霞也可以作证，等到至今，房子也没有卖趁势涨价一说从何谈起，请法官斟酌明鉴。事实胜于雄辩，生而为人连最基本的诚实守信都已丧失，还有何颜面要求赔偿?相信法律是保护诚信无过错方的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条当事人约定交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立主合同的，应双倍返还定金。综上所述，答辩人认为，廖某提出的不了解房子权属性质过户费用高及我们趁势涨价一说纯属谎言逐告，与事实严重不符没有任何法律依据。因此，答辩人不应该对该房交易合同承担任何法律责任，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2001年7月6日，杨丰山与南阳市第二房地产开发公司签订了商品房买卖合同，并缴纳了购房款。2017年9月1日，杨丰山和张立振（系夫妻关系）与牛馨签订了房产转让协议并办理了公证。原被告通过案外人赵红霞介绍，被告欲购买原告拥有的位于南阳市风帆南阳市风帆小区××区××楼最××单元××楼西协商，达成成交价90万元。2018年9月27日，原告支付被告5万元，被告给原告出具收据：“收据，今收到廖显斌购房定金人民币伍万元整（￥50000.00元），用以购买风帆A区12号楼最西单元3楼西户住宅一套，双方约定该房总价款为玖拾万元整（￥900000.00元），2018年10月31日前廖显斌将余款捌拾伍万元付清后办理手续交接事宜。收款人：牛馨，2018、9、27”。原告廖显斌庭审中陈述当时两次去看房子，牛馨都说房子手续都有，年底可办证。到2018年10月底前，始终没有见到对方的房产手续，经了解，才知道房子是经济适用房，没有房产证，根本无法办理过户，所以没有交房款。……2018年11月28日，牛馨急需用钱问我借5万元，2018年12月14日，牛馨归还了借款5万元，在此期间我也一直追问牛馨房子的手续问题……过完年，仍没有见到房子手续，牛馨说房子涨价了。被告牛馨庭审中陈述原告廖显斌去看房子时，我就如实把该房的权属性质及手续情况做了详细说明并告知他，我们手里现有的手续是购房合同及交款发票，如果看中了谈妥价格后可办理公证手续，委托公证书及买卖协议公证书，不放心了也可以压一部分房款。房屋现在仍在空置中，但房产证马上就可以办出来了。原告廖显斌在原一审庭审中提供了赵红霞的证言一份，赵红霞庭审中均未出庭作证，赵红霞的证言写明：“……2018年9月，朋友廖显斌欲购房一套，我就联系了正想售房屋的朋友牛馨，经看房并协商后，2018年9月27日，廖显斌在银行取现金5万元作为购房定金付给牛馨，以购买其位于南阳市风帆南阳市风帆××区××楼最××单元××楼西房作价90万元，约定买方于2018年10月31日前将下余房款付于卖方并办理过户手续，后得知该房不但是经济适用房，不是商品房，过户费用高，而且该房至今还没拿到房权证，根本无法按约办理房权过户，为此，买方未支付余款，而卖方又借势涨价，致使双方至今无法达成一致”。被告牛馨在庭审中提供了证人景海静和张景某庭张某证人景海静证实景某、廖显斌带领风水先生去看牛馨房子的时候，我也在场，并亲耳听到看到牛馨给廖显斌详细介绍房子的手续情况，办理方法是可以公证的，其中说到经济适用房交土地出让金一万变更成商品房，并且土地出让金由牛馨承担。2018年9月27日，我和牛馨一起到河南伏牛路农业银行营业厅，廖显斌和赵红霞向牛馨交付定金50000元。之后多次问牛馨手续办完没有，才知道对方一直没有缴纳剩余购房款，牛馨一直在等待中，房子也没有再卖给其他人。证人张云霞证实张某向其借款3万元未还，牛馨称她有套房子被赵红霞和廖显斌定住了，约定10月底交房款，一直等到过年的时候，牛馨说对方一直未支付剩余房款，牛馨后来刷信用卡偿还了我的借款。上述事实，由原、被告陈述，收据、证人证言等予以证实，并经庭审举证，质证记录在卷。本院认为，2018年9月27日原被告双方经协商达成房屋买卖意向。原告廖显斌向被告牛馨缴纳的50000元购房定金，被告牛馨出具收据一份，系原被告双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方建立了定金合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。定金罚则适用的前提是一方当事人存在违约行为且造成合同目的无法实现,即根本违约。现原告要求被告退还其支付的定金50000元，结合庭审中当事人陈述及证据可以看出，双方在收据中明确注明2018年10月31日前廖显斌将余款850000元付清后办理手续交接事宜，但原告廖显斌在2018年10月31日前未按照约定交付余款850000元，原告廖显斌庭审中陈述被告牛馨的房子系经济适用房，过户费用高，还没有取得房产证无法办理过户，且被告趁势涨价无法达成购房交易，系被告牛馨违约在先。被告牛馨庭审中提供的证人景海静庭审景某牛馨已向其明确告知房屋系经济适用房，牛馨自己承担土地出让金。原告廖显斌虽对证人所说的这部分不予认可，但被告牛馨庭审中陈述其在原告廖显斌看房时已明确告知涉案房屋系经济适用房，房产证也正在办理中，该房屋土地出让金由自己承担。对个人而言，购买房屋属于重大事项，按照购房的日常习惯，购房者要对房屋位置、房间构造和房屋手续等进行实地查看和了解。原告廖显斌在查看房屋后，经协商，双方对房屋价款达成了一致，原告作为完全民事行为能力人称其不知道涉案房屋系经济适用房，不符合常理。被告牛馨的房屋虽属经济适用房，但对于购买不满五年的经济适用房，当事人可以约定在满五年后办理过户手续，且被告牛馨庭审中陈述房产证正在办理中。对于原告廖显斌提出的被告牛馨趁势涨价的说法，原告廖显斌庭审中陈述2019年过年的时候，当其再次向被告牛馨问及房屋手续时，被告牛馨说房屋涨价了，需要126万元。由此可以看出，被告牛馨出售的房屋在双方收据上约定的2018年10月31日前未涨价。另外，原被告是因购买涉案房屋时通过赵红霞介绍才认识，原告廖显斌在2018年11月28日向被告牛馨出借借款5万元，原告廖显斌如果在2018年10月31日前就决定不购买房屋并要求返还定金，自己也没有必要在2018年11月28日仍向被告牛馨出借借款5万元，原告廖显斌在此之前也没有不欲购买涉案房屋的意思表示。因此，原告廖显斌未在2018年10月31日前支付剩余房款并在之后明确表示不再购买涉案房屋的行为，导致双方买卖目的无法实现，原告廖显斌的行为构成根本违约。故对原告廖显斌要求被告牛馨返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:驳回原告廖显斌的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告廖显斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  肖 楠审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇二〇年五月二十六日书 记 员  黄 鹏