上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初11121号原告：上海浦东新区水利航运开发公司,住所地上海市港城路２号。法定代表人：张连民，总经理。委托诉讼代理人：刘自章，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。被告：上海浦川水利市政工程有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：常婉丰，执行董事。委托诉讼代理人：张瑛，女。委托诉讼代理人：陈传好，上海同脉律师事务所律师。原告上海浦东新区水利航运开发公司诉被告上海浦川水利市政工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东新区水利航运开发公司的委托诉讼代理人刘自章,被告上海浦川水利市政工程有限公司的委托诉讼代理人张瑛、陈传好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东新区水利航运开发公司(以下简称浦东水利公司)向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号的房屋恢复原状并立即返还给原告；2、判令被告支付自2019年7月1日起至实际搬离时止的房屋使用费,按每月人民币(以下币种相同)1万元计算；3、判令被告支付违约金1万元；4、判令被告所交安全生产风险金7,500元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的权利人。2018年6月29日原、被告签订了《房屋租赁合同》,约定由原告将系争房屋出租给被告,用于办公;租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止;年租金为6万元;租赁期满,被告应如期返还;被告需继续承租的,应于租期届满90日前,向原告提出续租书面邀约,若原告同意,双方应重新签订房屋租赁合同;未经原告同意逾期返还的,被告应按逾期返还天数的租金的2倍支付使用费;并对违约责任、安全责任作出了约定。租赁期间,被告将二层楼房分割为三层;将办公用房变更为群居房;使用乙炔进行金属加工;私拉乱接电线;将原告已封闭的违章建筑占用为仓库;在租赁场所内生产经营、储存、食宿混为一体,存在明显的“三合一”现象,违反了租赁合同约定。原告多次通知整改,但被告始终置若罔闻。故原告2019年4月1日已通知被告提前解除房屋租赁合同,要求其在4月5日前返还系争房屋,但被告拒不履行。即使按照合同约定的租期,至2019年6月30日也已届满,双方未签订新的租赁合同,但被告占用系争房屋至今，自2019年7月1日起至今未支付房屋使用费。故原告诉至法院，望判如诉请。被告上海浦川水利市政工程有限公司(以下简称浦川公司)辩称，对诉请1，不同意返还系争房屋，要求继续履行租赁合同。原告要求返还房屋的请求，违背了租赁的基础约定，即双方签订的《产权转让协议》。租赁合同是对双方转让协议的补充，被告对系争房屋具有相应的使用权。华夏东路XXX弄XXX号土地及地上建筑物原系被告名下财产，被告原系原告投资控股的下属企业。2005年企业改制，为厘清公司财产对资产进行评估时，因包括上述土地及地上建筑物在内的地块已列入市政建设用地规划，所以难以按市场价格确定评估值。当时为了改制工作的推进，兼顾被告作为股东的权益，原、被告达成《产权转让协议》，约定将上述土地及地上建筑物以1,417,493.15元转让给原告，产权转让后，在市政规划用地动迁前仍由被告使用，并对动迁增值利益双方另行商定。故被告对上述土地及地上建筑物享有使用权(因动迁除外)。原、被告的《房屋租赁合同》仅是对租赁价格的另行协商的合同，并非对租赁权(使用权)的改变。现原告以被告对房屋整改为由诉请返还房屋，系对《产权转让协议》约定的违反。被告为解决员工办公、住宿，配置适宜的条件等原因，对房屋进行过适当整改，但当时只是装修装饰式添附，并未改变原房屋结构，也是当时政策未禁止行为；原告提出整改意见后，被告也已按整改要求不惜损失200余万元拆除所有添加物，恢复原貌。现系争房屋已经恢复原状，因此不构成继续使用该本来就有使用权的租赁物在政策、法律上的障碍。多年里该处土地及建筑物已为被告解决员工办公、住宿及建筑物资、施工材料周转之基地，如果现另寻别处势必给被告造成很大难度和成本，且原告对系争房屋仍作对外出租之用。不论从守约还是情理上，原告提出返还涉案房屋均不妥当，应予驳回。对诉请2，原告所述与事实不符，被告将2019年7月后的租金转账给原告，原告将其退回，拒不收取。双方合同约定的1万元标准是在违约的情况下，现被告并未违约，故应按原租金标准5,000元/月支付租金及使用费。对诉请3，被告没有违约行为，不应支付违约金，若法院认定被告存在违约行为，则约定的违约金过高，应以实际损失为限，依法予以调整。对诉请4，被告在使用系争房屋过程中未发生合同约定的安全管理事宜，故安全风险保证金7,500元应予返还，若法院判令被告返还房屋的，合同保证金应抵扣未付的租金及使用费，请求依法处理。综上所述，被告认为双方签订的《产权转让协议》约定的使用权应当按约履行、双方就租金签订该使用权项下引起的具体后期签订的《房屋租赁合同》的履行，不能构成对使用权的解除，因为该使用权包含着涉案房屋转让的利益分配上被告的直接利益和利益期待权。请求驳回原告返还房屋的请求，接受被告交付的租金，继续履行租赁合同，以保障使用权《产权转让协议》设定的使用权正确行使。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经(2015)浦民一(民)初字第41563号民事判决书查明认定，上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号场地及建筑物(以下简称系争租赁物)原系上海浦东新区乡镇供销公司所有，于2001年11月2日经上海川沙外贸实业公司与浦川公司签订《股权转让协议书》，将系争租赁物转让给浦川公司，2005年转制资产评估时拆出，现系争租赁物的权属属浦东水利公司所有，但系争租赁物的产权因故未能办理转移登记至浦东水利公司名下。2005年5月30日，原告(乙方)、被告(甲方)签订产权转让协议，同意甲方将其华夏东路XXX弄XXX号所处土地(3338m2)和地面建筑等一并转让于乙方,转让金额为1,417,493.15元。甲方应将相关的权证一并移交给乙方,如乙方今后需办理各种相关权证的转让、过户手续,甲方必须协助办理。考虑到甲方现实际使用情况和经营需要,乙方同意受让该项土地(含地面建筑)产权后,在市政规划实施用地动迁前仍由甲方租赁使用,具体租赁价格等由双方另行协商。2018年6月29日，原告(甲方出租方)、被告(乙方承租方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋或场所坐落在上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号,根据合同约定系争房屋建筑面积789平方米，房地产权证上所列明的使用性质为办公。租期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，租赁期12个月，租赁期满，乙方应如期返还该出租场所，乙方需继续承租的，则应于租赁期届满90日前，向甲方提出续租书面要约，若甲方同意续租的，双方应当重新签订房屋租赁合同。年租金60,000元，租金按6个月为结算周期,先付后用；除首期租金外,乙方应在每个租金结算周期起始日前的20天前向甲方支付当期租金。乙方向甲方交纳房屋租赁合同保证金7,500元，租赁关系终止时，甲方收取的合同保证金除用以支付合同约定应由乙方负担的费用，或者抵充经双方确认由乙方负担的费用以外，剩余部分甲方应当无息返还乙方。除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同租期届满后5日内返还该出租场所。乙方同意当返还该出租场所期限届满,遗留在该出租场所范围内的甲方以外的物品、设备设施、建筑物、构筑物,均视为乙方的丢弃物、放弃物或者为无主物,甲方可以任意处置。未经甲方同意逾期返还的,乙方应按逾期返还天数的租金的2倍向甲方支付占用该出租场所期间的使用费。乙方返还该出租场所,应当符合正常使用状态。违反合同的一方,应向另一方按月租金的2倍支付违约金;给另一方造成损失,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的实际损失额与违约金的差额部分。上述双方在《出租场所安全生产管理协议书》中还约定：严禁“三合一”，未经政府有关部门书面审核同意,禁止在承租的房屋、场所等房屋内居住人员。乙方将7,500元(末期年租金12.5%)作为安全生产风险金,交甲方保管，安全生产风险金主要用于安全管理。对乙方安全管理不到位、不服从甲方安全管理的,甲方有权从此安全生产风险金内扣除,用作本场所的安全生产管理工作。安全生产风险金每年结算一次,不足部分由乙方补足。安全生产风险金的剩余部分,待租赁协议终止时,结余部分甲方应返回给乙方。原、被告各自在安全承诺书上盖章。2019年期间，因被告存在“三合一”现象及其他违反租赁合同的行为，原告多次向被告发函要求限时整改，并于2019年4月1日向被告发出租赁合同提前终止通知，要求提前终止租赁合同、要求被告于2019年4月5日前返还租赁场所并结清费用。后被告于2019年7月17日向原告回函整改报告予以整改。现原、被告租赁合同已到期，被告仍未迁出系争房屋，亦未向原告支付2019年7月1日至今的房屋使用费，以致引发本案诉讼。庭审中，原告确认除收取被告安全生产风险金7,500元外另收取合同保证金7,500元，要求依法处理。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、产权转让协议、(2015)浦民一(民)初字第41563号民事判决书、房屋租赁合同、整改报告及照片、微信截屏及照片、租赁合同提前终止通知书及照片、银行收款通知，由被告提供的产权转让协议、退休职工登记表等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。系争房屋的权属已经由原、被告签订的《产权转让协议》明确由原告受让，双方亦作出“具体租赁价格等由双方另行协商”之约定，加之双方已就系争房屋签订《房屋租赁合同》，合同对租金、租期、双方权利义务等作出明确具体的约定，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。被告未于合同到期前向原告提出续租申请，亦未经原告许可继续使用房屋，现租赁合同已到期，原告要求被告返还系争房屋，并无不当，本院予以准许。经查，被告承租的租赁物为一幢建筑面积789m2的2层楼房，故被告返还时应符合2层房屋的结构。原告要求被告支付自2019年7月1日至实际搬离之日的占有使用费，合法有据，本院应予支持。被告以租赁合同系对双方产权转让协议的补充、被告对系争房屋享有使用权为由，要求继续履行合同使用房屋的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。被告逾期返还房屋，且在租赁期间确存在违反租赁合同的“三合一”行为，虽经整改，但仍应承担相应的违约责任。关于房屋占用费的标准以及违约金的数额，原告虽以合同约定的“未经甲方同意逾期返还的，乙方应按逾期返还天数的向甲方支付使用费”为由，主张按照每月1万元标准支付使用费，并以“违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金”主张1万元违约金，鉴于被告主张违约金过高应予调整，且原告未提供其实际损失的依据，加之原、被告之间的租赁关系确有历史渊源，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，参照双方履行租赁合同期间的租金标准，酌定被告应按5,000元/月的标准支付原告自2019年7月1日起至实际返还系争房屋之日止的使用费，并支付违约金1万元。原告已收取被告的合同保证金7,500元，用以抵扣使用费。鉴于被告确有违反安全生产的行为，原告要求根据合同约定扣除安全生产风险金7,500元的诉请，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、被告上海浦川水利市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号房屋，将上述房屋返还原告上海浦东新区水利航运开发公司；二、被告上海浦川水利市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区水利航运开发公司2019年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月5,000元标准计算(被告已付合同保证金7,500元用以抵扣上述费用)；三、被告上海浦川水利市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区水利航运开发公司违约金1万元；四、现在原告上海浦东新区水利航运开发公司处的安全生产风险金7,500元归原告所有。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,370元，减半收取计1,185元，由被告上海浦川水利市政工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年五月十二日法官助理  赵 晶书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……