浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异78号 案外人（异议人）：姚培均，男，1972年3月21日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：方芳，浙江三福律师事务所律师。 申请执行人：浙越资产管理有限公司，住所地：绍兴市镜湖新区凤村西路125号二楼东侧。 负责人：吕丙。 委托诉讼代理人：肖梦媛，浙江铭广律师事务所律师。 被执行人：浙江巨安机械有限公司，住所地：诸暨市店口镇店口工业区枫湄路。 法定代表人：黄建军。 被执行人：黄建军，男，1968年12月14日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：何燕娣，女，1968年1月31日出生，汉族，住诸暨市。 被执行人：浙江中德如日管业有限公司，住所地：诸暨市店口镇祝家坞村。 法定代表人：冯幸焕。 本院在执行申请执行人浙越资产管理有限公司（以下简称浙越公司）与被执行人诸暨市浙江巨安机械有限公司（以下简称巨安公司）、黄建军、何燕娣、浙江中德如日管业有限公司（以下简称管业公司）金融借款纠纷一案中，案外人姚培均对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查。现已审查终结。 案外人姚培均向本院提出异议申请：确认异议人与管业公司之间的租赁合同有效，保护异议人的租赁权利。事实与理由：现异议人获知贵院拟对管业公司所有的位于店口镇祝家坞村的国有土地使用权及地上建筑物［房屋所有权诸字第××号，国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第××号］予以拍卖。异议人于2013年12月31日与管业公司签订房屋租赁协议一份，约定管业公司将位于店口镇祝家坞村的厂房出租给异议人，租赁期限自2014年1月1日起至2034年12月31日止，租金约定第一年为6万元，第二年为6.5万元，以后每年为7.5万元。合同签订后，异议人按约支付相应租金，向税务部门交纳房租税，并对出租厂房一直经营，因厂房年久失修破损严重，于2019年9月个人出资进行重新建造装修。异议人认为与管业公司签订的租赁合同有效，并按时支付相应租金和交纳房租税，租赁权依法成立，根据相关法律规定的“买卖不破租赁”原则，请贵院对承租房屋司法拍卖时，依法保障异议人的租赁权利。 本院查明：本院于2015年3月30日对中国建设银行股份有限公司诸暨支行诉巨安公司、黄建军、何燕娣、管业公司金融借款合同纠纷一案作出（2015）绍诸商初字第447号民事判决书，判决：一、巨安公司归还中国建设银行股份有限公司诸暨支行借款本金计人民币1350万元，支付至2014年12月20日止的借款利息262126元，2014年12月21日起至借款本金付清日止的借款利息按贷款合同约定计付，上述款项限本判决生效之日起十日内付清；二、浙江巨安公司支付中国建设银行股份有限公司诸暨支行律师代理费计人民币99500元，款限本判决生效之日起十日内付清；三、若巨安公司不能按时履行上述第一、二项债务，则中国建设银行股份有限公司诸暨支行对巨安公司提供的抵押物，坐落于诸暨市××村的房地产【他项权证号：诸房他证抵字第××号、房权证号：诸字第××号】依法定程序拍卖、变卖所得价款在最高债权额1166.56万元范围内享有优先受偿权；四、黄建军、何燕娣对巨安公司上述第一、二项债务在最高额2000万元范围内承担连带清偿责任；五、管业公司对巨安公司上述第一、二项债务在最高额750万元范围内承担连带清偿责任。该案审理中，本院于2015年1月20日作出（2015）绍诸商初字第447号民事裁定书，并据此采取财产保全措施，对管业公司所有位于诸暨市店口镇祝家坞村的房地产［国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第××号，房屋所有权诸字第××号］予以查封。该判决生效后，本院于2015年7月17日以（2015）绍诸执民字第3113号立案执行。2017年9月25日，本院作出（2015）绍诸执民字第3113号之三执行裁定书，将申请执行人变更为浙越公司。2017年10月23日，本院作出（2015）绍诸执民字第3113号之四执行裁定书，对管业公司所有位于诸暨市店口镇祝家坞村的房地产［房屋所有权诸字第××号，国有土地使用证号：诸暨国用（2012）第××号］予以查封。根据上述权证记载，涉案房地产国有土地使用权面积3771平方米，房屋建筑面积：钢混结构三层一处2037.60平方米、砖木结构一层一处181.4平方米、砖木结构一层一处29.8平方米。2019年12月11日，本院作出（2015）绍诸执民字第3113号之六执行裁定书，裁定对上述房地产进行拍卖、变卖。而管业公司法定代表人已于2014年9月30日由冯伟栋变更为冯幸焕。异议人遂提出上述异议。 上述事实，由（2015）绍诸商初字第447号民事裁定书及协助执行通知书与送达回证、（2015）绍诸商初字第447号民事判决书，执行案件流程管理情况表、（2015）绍诸执民字第3113号之三执行裁定书、（2015）绍诸执民字第3113号之四执行裁定书及协助执行通知书、（2015）绍诸执民字第3113号之六执行裁定书、涉案房地产房屋所有权证存根、地籍档案查询单、企业信用信息报告等证据所证实。 案外人姚培均为证明其主张，向本院提供了租赁合同、房权证诸字第××号复印件、房产情况登记（变更）表、电子缴税付款凭证、银行转账凭证、收款收据等证据材料。上述证据材料可以显示：管业公司与姚培均于2013年12月3日签订租赁合同，合同约定管业公司将位于店口镇祝家坞村的厂房（电力、水力、门卫、厕所等设施均由承租各方使用）出租给姚培均使用，租赁期自2014年1月1日起至2034年12月31日止，租金第一年6万元，第二年租金6.5万元，第三年至第五年租金各7.5万元等内容。该租赁合同连同房权证诸字第××号复印件于2014年4月3日到税务部门进行纳税登记，税务部门登记的出租房屋相关信息为：产权证书号：诸字第××、房屋座落及门牌号：店口镇祝家坞村、承租人：姚培均、房屋类型：厂房仓储，出租面积：1628平方米、起始时间：2014年1月1日、终止时间：2034年12月31日。姚培均已向管业公司支付2014年至2019年的厂房租金，管业公司在收到租金后均向姚培均出具收款收据。2014年至2016年的租金，管业公司向税务部门缴纳了相应的税费。2019年的租金支付方式，系姚培均于2019年12月2日转账汇入管业公司原法定代表人冯伟栋个人账户。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，姚培均主张的租赁关系要获得保护，应以该租赁关系客观真实为前提，且租赁关系早于本院对案涉房地产的查封。现本院经审查姚培均提供的证据材料，结合案件的具体执行情况，发现该证据材料所显示的租赁事实，由不可逆转且公信力较强的纳税登记备案表、税费缴纳票据、银行转账凭证等证据所证明，各证据间能相互印证，足以认定，但涉及房屋租赁面积应以向税务部门登记备案的1628平方米为限；因查封的案涉房地产实际面积远远超出1628平方米，对超出登记备案面积部分房地产，因向税务机关登记备案时房屋产权证明确记载了具体的面积，但出租人只对其中的1628平方米房屋面积进行租赁关系登记备案，且合同对租赁房屋范围面积约定不明确，说明超出1628平方米范围的案涉房地产不在租赁合同约定的租赁范围之内。故本院确认姚培均于2014年1月1日起开始租赁并占有使用涉案房地产中的1628平方米厂房且租赁期限为二十年的事实。因本案中对涉案房地产的查封最早系在2015年1月，故租赁关系的建立时间早于查封措施采取的时间。但案涉房地产面积远远大于与案外人建立租赁关系的1628平方米，故本院在处置涉案房地产时，依法应在1628平方米厂房范围内保护姚培均的租赁权，对超出部分面积的租赁权则不予保护。鉴于姚培均提出的执行异议，部分理由成立，部分理由不成立，故本院对其异议请求，则部分予以支持，部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、本院在处置登记于被执行人浙江中德如日管业有限公司名下、坐落于诸暨市店口镇祝家坞村的的房地产时，应在1628平方米范围内[具体以税务机关的房产情况登记（变更）表记载为准]保护案外人姚培均享有的租赁权（租赁期限至2034年12月31日）； 二、驳回案外人姚培均提出的其余部分执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  徐平君 审 判 员  边 防 人民陪审员  张立平 二〇二〇年五月二十四日 书 记 员  吴 洒