山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1322号上诉人（原审原告）：滨州市双泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区长江二路。法定代表人：杨玉国，该公司经理。委托诉讼代理人：庞爱国，滨州经济开发胜地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：郝金超，男，1988年10月10日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。上诉人滨州市双泰置业有限公司（以下简称双泰公司）因与被上诉人郝金超商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1299号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人双泰公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）鲁1602民初1299号一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《个人购房委托扣款协议书》合法有效，应当履行。1.本案中最关键的两份证据《商品房买卖合同》及《个人购房委托扣款协议书》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人未按《商品房买卖合同》及《个人购房委托扣款协议书》的约定支付购房款，构成违约，应当承担违约责任，该事实由一审判决书予以认定。2.《商品房买卖合同》第7条约定，买受人逾期90日交款出卖人有权解除合同；《个人购房委托扣款协议书》第四条约定，甲方(被上诉人)如有违约未按时足额将购房款存至指定账户，乙方将收取罚息(按日罚息千分之一比例收取)。该约定符合《合同法》的规定，且不属于《合同法》第54条规定的具备可撤销的五种情形之一，应当得到法律的支持。二、一审法院主动下调违约金的行为存在诸多错误。1.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定的是：当事人主张约定的违约金过高，请求法院予以调整的，人民法院综合衡量予以适当减少。本案一审中，被上诉人并未向法院提出调整违约金的请求，不具备引发司法调整的前置条件，一审法院主动下调了违约金，违法了当事人意思自治，侵害了上诉人的应有权益。2.一审法院下调的违约金过低。一审法院把违约金下调至，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算，而该利率远低于其他商业银行的正常贷款利率，不带有任何惩罚性。该利率更低于法律保护的民间借贷年息24%的正常利息，使上诉人不能接受。3.一审法院对下调利率过低的判决，无异于鼓励被上诉人违约、破坏诚信。违约金的性质带有补偿性和惩罚性，正是通过约定具有一定震慑力的违约金。敦促当事人遵守合同履行的义务，违约金条款是合同条款的重要组成部分，降低违约金视为是当事人一方要求变更合同，如果不具有法定可变更撤销的的情形，法院仅凭主观认定违约金过高给予降低，合同双方约定的违约金条款形同虚设，使合同的条款丧失了应有的约束力。三、案件受理费不应当有上诉人承担。本案系因被上诉人违约而提起的诉讼，一审法院下调违约金时更要兼顾到上诉人的利益，一审法院认定了被上诉人违约的事实，却又判决上诉人承担与被上诉人违约数额相当的10780.56元诉讼费是错误的。综上，请求二审人民法院，查明案件事实，公正作出终审判决，支持上诉人的上诉请求。郝金超辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。双泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同，被告将合同约定的价值411555.80元的房屋返还原告；2.判令被告赔偿逾期付款违约金（暂定）396800元（自2014年7月15日至2019年2月25日以248000元为基数按照日万分之十计算）及自2019年2月25日至房屋返还之日止按照上述基数和利率计算的违约金；3.诉讼费用被告承担。一审法院认定事实：被告郝金超购买原告双泰公司开发建设位于滨州市滨城区，于2012年12月23日交纳首付款163000元。同日，原告双泰公司向被告郝金超出具收据，载明收到郝金超双湖贵苑9#楼东单元803室楼房首付款163000元。2013年12月6日，被告郝金超（买受人）与原告双泰公司（出卖人）就上述房屋补签商品房买卖合同，约定，买受人购买原告双泰公司开发建设位于滨州市滨城区，建筑面积约为103.68㎡，按建筑面积计算单价为3500元/㎡；储藏室约为12.20㎡，单价3580元/㎡；上述共计金额为406556元；该商品房结算建筑面积以滨州市房管局认定的测绘机构出具的建筑面积认定书为准，实际房款双方同意按确认书面积据实结算，购房款多退少补；付款方式：首付款40%，余款办理银行按揭贷款；出卖人应当在2014年5月31日前，将经过当地建设工程监督部门质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还就其他事项进行了约定。2014年7月15日，被告郝金超向原告双泰公司交纳涉案购房款555.80元。同日，原告双泰公司向被告郝金超出具收据，载明收到郝金超双湖贵苑9#-1-903室房款。2014年7月15日，被告郝金超（购房人、甲方）、原告双泰公司（出卖人、乙方）与中国建设银行股份有限公司滨州分行彩虹分理处（扣款银行、丙方）签订个人购房委托扣款协议书，约定，经甲、乙、丙三方协商，因甲方购买乙方住房，住房款申请分期付款并委托丙方进行代理扣款达成如下协议：一、所购房屋情况：甲方自2012年12月23日认购乙方开发建设的双湖贵苑9号楼1单元903室（即上述商品房买卖合同中的803室），楼房主房面积为104.28㎡，单价3500元/㎡；储藏室37号13.01㎡，单价为3580元/㎡，楼房款总计411555.80元，乙方已于2014年7月15日首付163555.80元，剩余房款248000元，按银行住房贷款年息利率6.55%计算（随银行贷款利率调整），分15年内还清本息，每月按时等额还款，计每月应还款2167.17元；二、还款方式：甲方应在丙方开立个人结算账户，户名郝金超，账号62×××83，并每月按时足额将款项存入该账户，用于偿还欠款本息，丙方按照扣款协议每月按时将甲方个人账户应还款项划转至乙方指定账户，账户名称滨州市双泰置业有限公司，账号37×××12，如甲方个人账户资金不足，丙方应立即通知甲方和乙方，委托时间为每月15日；三、乙方应及时办理相关建设手续及房管手续，待乙方办理完该楼盘银行按揭手续后，甲方应积极配合乙方办理银行按揭贷款业务。如甲方银行按揭贷款手续完善并到账后，该协议自动终止；如甲方银行按揭贷款业务因自身条件不符合银行要求审批未通过，甲方在30日内交清全部剩余房款，如在规定时间内尚未交清房款，乙方有权利将该房屋收回并将甲方支付的款项在30日内返还甲方；四、违约责任：甲方如有违约未按时足额存至指定账户资金，乙方将收取罚息（欠款按日罚息千分之一比例收取）。乙方应在甲方支付第一个月本息后办理交房手续，甲方到该小区物业公司领取楼房钥匙，如乙方不能按时交房（特殊情况：如遇不可抗力自然灾害除外），甲方有权追偿，按已交房款按日万分之五比例收取违约金，直至交房。同日，原告双泰公司将涉案房屋交付被告郝金超。被告郝金超为按照个人购房委托扣款协议书约定向原告双泰公司支付剩余购房款。审理过程中，被告郝金超在（2019）鲁1602民初822号案件中申请对个人购房委托扣款协议书中甲方落款处“郝金超”签字捺印是否为其本人所签所捺进行鉴定。一审法院依法委托天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所出具司法鉴定意见书，载明，检材字迹与现有样本字迹是同一人所写，检材指印是郝金超右手食指所捺印。原告双泰公司对该鉴定意见无异议，被告郝金超对该鉴定意见不予认可。2017年5月18日，原告双泰公司取得涉案9#楼商品房预售许可证。因滨州房屋市场价格发生巨大变化，原告双泰公司要求被告郝金超按照6600元/㎡的价格按比例补交剩余购房款，双方协商未果。2019年1月，被告郝金超在山东省滨州市滨城公证处公证下，再次到原告处与原告双泰公司法定代表人杨玉国及其公司财务人员就涉案房屋剩余房款支付问题进行协商沟通未果。2019年1月30日，被告郝金超将243556元汇入山东省滨州市滨城公证处账户，并注明用途系房款，在滨州市滨城公证处办理了提存公证。2019年2月12日，山东省滨州市滨城公证处向原告双泰公司邮寄送达（2019）鲁滨州滨城证提领字第1号领取提存物通知书，将相关提存事项告知了被告。一审法院认为，原告双泰公司与被告郝金超签订的商品房买卖合同及个人购房委托扣款协议书，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行己方义务。被告郝金超于2012年向原告双泰公司支付163000元，于2014年支付555.80元，但未依照2014年7月15日双方签订的个人购房委托扣款协议书支付余款248000元，直至2019年1月30日通过公证处将2013年双方签订的商品房买卖合同约定的243556元提存，后向原告双泰公司发送提存通知。虽然被告郝金超对个人购房委托扣款协议书中的签字捺印不予认可，但根据郝金超在（2019）鲁1602民初822号案件中的申请，一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，鉴定意见为郝金超本人所签所捺。该鉴定系一审法院依法委托，双方均参与了鉴定，合法有效，对该鉴定意见，一审法院依法予以采纳。被告郝金超与原告双泰公司于2013年签订商品房买卖合同，后2014年双方又签订了个人购房委托扣款协议书，双方对合同总价款及付款方式均进行了变更，被告郝金超同意对剩余房款248000元每月还款2167.17元，但其未依约支付，直至2019年1月30日方将243556元提存，至今尚欠4444元（248000元-243556元）未付，构成违约，应承担违约责任。关于原告双泰公司解除原被告双方签订的商品房买卖合同，被告将合同约定的价值411555.80元的房屋返还原告的主张。一审法院认为，原告双泰公司已于2014年将涉案房屋交付被告郝金超，被告郝金超亦于2019年1月30日前将涉案房屋绝大部分房款支付。双方均已履行了合同主要义务，涉案合同不应亦不宜解除。原告的该项主张，一审法院依法不予支持。关于原告双泰公司要求被告郝金超赔偿逾期付款违约金的主张。被告郝金超未依约支付购房款，构成违约。原告双泰公司要求被告郝金超支付违约金的主张，合法有据，一审法院依法予以支持，但双方协议约定的违约金计算标准过高，因原告双泰公司未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，一审法院酌情将违约金计算标准调整为中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍，对于原告双泰公司主张的超出部分，一审法院依法不予支持。故结合原告主张、合同约定及法律规定，一审法院酌定为违约金以243556元为基数，自2014年7月15日起计算至2019年1月30日止；以4444元为基数，自2014年7月15日起至履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算为宜。被告郝金超辩称原被告未签订任何变更付款方式的协议包括个人购房委托扣款协议书，与事实不符，其该项辩解意见，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郝金超于本判决生效之日起十日内支付滨州市双泰置业有限公司违约金（以243556元为基数，自2014年7月15日起计算至2019年1月30日止；以4444元为基数，自2014年7月15日起至履行之日止；均按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算）；二、驳回滨州市双泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11883.56元，由滨州市双泰置业有限公司负担10780.56元，郝金超负担1103元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人双泰公司与被上诉人郝金超于2013年12月6日签订《商品房买卖合同》，此前郝金超向双泰公司交纳了163000元的首付款，此后双方又签订《个人购房委托扣款协议书》并交付了涉案楼房。郝金超未依约支付相应款项，2017年5月18日涉案房屋取得《房屋预售许可证》，双方就剩余购房款多次协商未果，郝金超于2019年1月30日将243556元房款汇入山东省滨州市滨城公证处账户并办理了提存公证，事实清楚，证据充分。一审法院据此认定双泰公司与郝金超签订的商品房买卖合同及个人购房委托扣款协议书，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均已履行了合同主要义务，涉案合同不应亦不宜解除，判决郝金超承担未依约支付购房款违约责任，并无不当。上诉人双泰公司上诉称《商品房买卖合同》及《个人购房委托扣款协议书》合法有效，应当履行，《商品房买卖合同》第7条约定，买受人逾期90日交款出卖人有权解除合同，《个人购房委托扣款协议书》第四条约定，甲方(被上诉人)如有违约未按时足额将购房款存至指定账户，乙方将收取罚息，一审法院主动下调违约金的行为错误，其不应当承担案件受理费等，理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人双泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11883.56元，由上诉人滨州市双泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月二十日法官助理张鲁奇书记员王楠