贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终1209号上诉人（一审被告、反诉原告）：田景忠，男，1967年03月06日出生，汉族，贵州省遵义市人，住播州区。委托代理人：李达渊，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：王青玉，女，1968年01月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区，居民身份证5221221968××××××××。上诉人田景忠与被上诉人王青玉租赁合同纠纷一案，贵州省遵义市播州区人民法院于2017年12月12日作出（2017）黔0321民初5669号民事判决，解除双方于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》，驳回王青玉其余诉讼请求，驳回反诉原告田景忠的诉讼请求。宣判后，王青玉不服，向本院提出上诉，本院于2018年5月24日作出（2018）黔03民终1982号民事判决，驳回上诉，维持原判。王青玉仍不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院于2018年10月29日作出（2018）黔民申2242号民事裁定，指令本院再审。2019年3月4日，本院作出（2019）黔03民再17号民事裁定，撤销（2018）黔03民终1982号民事判决和（2017）黔0321民初5669号民事判决，将本案发回贵州省遵义市播州区人民法院重审，该院于2019年11月21日作出(2019)黔0321民初3064号民事判决，宣判后，田景忠不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人田景忠上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初3064号民事判决书第二项；二、改判驳回被上诉人王青玉要求返还租金及赔偿损失的诉讼请求；三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审以上诉人在公安机关调解期间提出解除合同为由，认定上诉人违约导致合同解除，属认定事实不清，适用法律不当；二、合同解除系因被上诉人起诉且未依约支付租金，被上诉人无权要求上诉人返还租金并赔偿损失，合同解除不产生过错责任追究，一审判决于法无据；三、评估基准日与客观事实不符，且被上诉人属无证违法经营，其营业损失依法不应支持。综上所述，被上诉人应当承担合同被解除的全部责任，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且可能导致双方矛盾加剧，请求二审法院在查清案件事实的基础上驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王青玉答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律恰当，上诉人的花言巧语掩盖不了事实真相，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。实际上应该上诉的是被上诉人，不应该承担10%的过错责任，过错全在对方，请求二审法院支持我的诉请。被上诉人王青玉于2017年9月13日向贵州省遵义市播州区人民法院提出诉讼请求：一、判令解除其与田景忠于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》；二、判令田景忠退还原告已交纳的房租3000元（从2017年7月20日至10月20日）；三、判令田景忠赔偿因违约和过错给王青玉造成装修费损失12万元（具体以评估为准）；四、本案诉讼费由王青玉承担。2019年4月9日，王青玉增加诉讼请求，即判令田景忠支付停业损失费57000元，家电、家具、床、桌椅等受潮湿损失费30430元。2019年6月3日，王青玉提交《民事起诉状》变更请求：一、判令田景忠赔偿因违约和过错给王青玉造成的装修损失123595元（具体金额，以装修合同和收款收据或评估为准）；二、判令被告赔偿因违约和过错给原告造成的营业损失费97311元（具体金额，以行业标准或评估为准，评估时间从2016年12月28日起至2019年5月28日）；三、判令田景忠赔偿因过错给王青玉造成的物品损失30430元（具体金额以评估为准）；四、判令田景忠退还王青玉已缴纳的租金3000元（从2017年7月20日至2017年10月20日止）；五、本案诉讼费和评估费由田景忠承担。2019年11月12日审理中，王青玉再变更诉讼请求：1、判令田景忠支付因违反《租赁合同》约定，给王青玉造成的装修损失46560元（评估值）、室内实施损失13310元（评估值）、停业损失179671元（评估值）；2、本案发生的诉讼费2760元、评估费6000元由被告承担。事实和理由：2014年10月20日，王青玉、田景忠签订房屋租赁合同，约定由田景忠将其位于遵义市播州区（约200平方米）的个人住房第二层一套及周边毛坯房租给王青玉使用，房租为每年12000元，装修费用由王青玉自行承担。双方约定的租赁期限为2014年10月20日至该房屋被政府占用为止。租赁合同签订后，王青玉便开始装修，支付装修费用12万元左右。2016年10月20日王青玉交了至2017年10月20日的房租。但自2016年底起，田景忠屡屡提出要求增加房租，王青玉未答应其要求，田景忠便提出要解除租赁合同，王青玉不同意。为此，田景忠在2016年12月至2017年7月间以断水、辱骂、暴力等手段干扰王青玉正常生活。为不再受到人身伤害，王青玉于2017年7月搬离该租赁屋。田景忠的以上行为不仅违约，还威胁王青玉人身权益，恳请支持王青玉诉讼请求。田景忠辩称其不存在违约和过错，王青玉的诉求与其无关。反诉原告田景忠向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告王青玉支付从2015年6月至2017年9月使用的360平方米房屋租金计50400元；2、请求法院判令反诉被告赔偿其租用房屋期间损毁的设施设备计2600元；3、请求法院判令反诉被告继续履行合同，支付房屋（实际使用面积560平方米）租金33600元（2017年10月20日至2018年10月19日）；4、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月20日，我与王青玉签订《住房租赁合同》，合同约定我将位于遵义市播州区200平方米的房屋租给王青玉使用，房屋租金为一年12000元（每月1平方米5元），装修费用由王青玉承担，租赁期限为2014年10月20日支付第一年（2014年10月20日至2015年10月19日）租金12000元。2014年11月装修完成后王青玉开始经营旅社，由于旅社生意很好，2015年4月为扩大经营，王青玉在没有和我商量的情况下擅自将我的360平方米房屋装修后经营旅社，后我多次找其协商，要求按照双方于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》中房租的支付标准支付其从2015年6月开始使用的360平方米房屋租金，王青玉一直拖延支付，态度蛮横拒交，还多次将大门反锁，断水，断电等方法扰乱我的正常生活，双方矛盾加深。2016年10月后，王青玉因生意萧条便不再在此房屋内经营。为维护我的合法权利，根据《住房租赁合同》的约定和相关法律提起反诉，请法院支持我的反诉请求。反诉被告王青玉辩称，双方签订的住房租赁合同中我方使用房屋的范围包括200平方米的房屋和反诉原告赠送的周边的毛坯房，是因为双方的租赁关系，被告才能提出赠送，我方才会对被告的房子进行装修；合同从2014年签订、履行到2017年，被告在此期间提出增加房租，所以我方不认可，故发生了很多纠纷；被告的行为已经威胁到我方的承租权利和生命安全，没有继续履行合同的可能性；我方没有损坏被告的设备。请求驳回反诉原告的诉讼请求。一审审理查明：2014年10月20日，王青玉、田景忠签订《住房租赁合同》约定，甲方（出租方）田景忠将位于遵义市播州区个人住房第二层一套（大约200㎡）租给乙方（承租方）王青玉使用，另外田景忠同意送出租房周边的毛坯房给王青玉使用，不收任何租金，装修费由王青玉自行承担（期限为政府占用为止），为确保权利和义务，经双方友好协商达成以下协议：一、双方达成协议后，租用期限为2014年10月20日起至政府占用此出租房止，租金长期不变。二、租用期间，如乙方未拖欠甲方任何费用，甲方无权终止合同，否则甲方将赔偿乙方所有损失费。三、若政府占用此出租房，房内外的装修费及赔偿费全部归甲方所有，乙方无权参与。四、付款方式：乙方每12个月向甲方支付房屋租金壹万贰仟元整。以后乙方每12个月交清租金给甲方才能使用，若乙方不按时付清租金给甲方，甲方有权收回房屋，并且不赔偿乙方任何费用。五、租赁期间，使用该房屋所用水、电、煤气及电视收视费均由乙方支付等。2014年10月20日，田景忠出具收条收王青玉支付的2014年10月20日至2015年10月20日期间的租金12000元。后王青玉于2014年底和2015年4、5月份，分两次装修承租房及周边的毛坯房开设旅社经营。2015年10月20日，田景忠之妻胡静出具收据收王青玉支付的2015年10月20日至2016年10月20日期间的租金12000元。2016年10月20日，田景忠再次出具收据收王青玉支付的2016年10月20日至2017年10月20日期间的租金12000元。2016年12月28日，遵义市播州区公安局龙坑派出所（以下简称龙坑派出所）接处警登记表载明，双方因水费问题发生纠纷。2017年5月4日，龙坑派出所接处警登记表载明，因田景忠不想将房屋租给王青玉，双方发生纠纷；同日，遵义市播州区龙坑街道谢家坝社区居民委员会《矛盾纠纷排查化解表》中载明“甲方田景忠的意见拿4000元钱给乙方叫乙方走，他收回房屋，乙方没有同意，未达成协议”。2017年7月11日龙坑派出所接处警登记表载明，双方因房屋租赁问题再次发生纠纷，争执过程中，田景忠强行开门时将王青玉头部碰伤；2017年7月18日《调解座谈笔录》中载明，“王青玉讲：我租房子的时间没有到，我要继续租用。田景忠讲：不可能，因为你租用来开旅社没有营业执照，我不可能继续租给你”。2017年8月26日，田景忠之子田野因房屋租赁问题到电子商务城王青玉理发店处发生争吵，遵义市公安局红花岗区分局湘江派出所接处警，将田野劝离。2017年10月25日，龙坑派出所《警民联调室调解协议书》载明，“田景忠一次性补偿王青玉肆仟元解决此事，注：检查治疗费、务工费等一切费用”。2017年11月16日，龙坑派出所《接处警登记表》中载明，王青玉到租住的房内拉东西，但房东田野因租房问题不让王青玉将东西拉走。另查明，《住房租赁合同》因双方不断产生纠纷履行至2017年7月中旬中止，王青玉停止经营。王青玉对其主张的相关损失申请评估。经一审法院委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司评估，该公司于2019年11月1日作出“赣寰宇资评字（2019）第1102号”《资产评估报告》，评估结论：1、室内实施评估值13310元，2、装饰装修评估值46560元，3、停业损失评估值179671元。合计239541元。被告对该评估值无异议，但辩称与己无关。因本次评估，王青玉花去评估费6000元。上述事实，有双方当事人陈述，《住房租赁合同》，评估报告，收条、收据，接处警登记表、调解座谈笔录，照片，证人证言等证据在卷佐证，经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，原、被告所签订的《住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，对双方具有法律约束力；合同权利义务清楚，双方应依约履行各自的义务。本案争议的焦点是：租赁合同应否解除；租赁合同不能继续履行的原因及过错；原被告双方是否违约，双方主张的损失如何支持。综合本案证据及事实，田景忠不愿继续租房给王青玉使用违约，也是双方多次产生纠纷的根源。虽然《住房租赁合同》第一条约定租期至政府占用出租房止是一个不确定期限，但从合同第四条约定及双方陈述可以看出是王青玉每交清12个月租金才能使用房屋，王青玉共交三次租金，最后一次租金交至2017年10月20日，王青玉理应经营至该期限届满，但田景忠在该期限未届满前明确表示不愿继续租赁房屋，违反租赁合同第二、第四项的约定，导致双方多次发生纠纷致合同目的不能实现，田景忠存在过错，应承担主要过错责任；但在矛盾发生后，王青玉也未冷静处置，亦应承担一定责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”规定，故对原告解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，因《住房租赁合同》实际中止于2017年7月中旬，原告关于由被告退换从2017年7月20日至10月20日的房租3000元的请求，予以支持；王青玉于2017年11月16日准备拉走租赁房内的设备、实施，被告予以阻止造成室内实施损失价值13310元（评估值），被告应予赔偿。关于装修损失46560元（评估值），考虑到王青玉也有一定过错，酌定其自行承担10%的责任，田景忠承担90%的责任即41904元。关于营业损失179671元（评估值），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告田景忠应予赔偿，但该损失179671元，评估区间为2016年12月28日至2019年5月28日共计29个月，取月平均数即为6195.6元，计算3个月（2017年7月20日至2017年10月20日）为18586.8元，该款由田景忠承担90%即16728.12元，王青玉自行承担10%。关于田景忠的反诉请求，王青玉不予认可；田景忠也未提供充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，田景忠应承担举证不能的法律后果。故对田景忠的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、解除原告王青玉与被告田景忠于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》。二、由田景忠退还王青玉租金3000元、赔偿王青玉室内实施损失13310元、装修损失41904元、营业损失16728.12元。共计74942.12元。限本判决生效后十日内履行。三、驳回原告王青玉其余诉讼请求。四、驳回反诉原告田景忠的诉讼请求。案件受理费2760元，由原告王青玉负担1000元，被告田景忠负担1760元，反诉案件受理费983元，由反诉原告田景忠负担；评估费6000元，王青玉负担4000元，田景忠负担2000元。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：租赁合同应否解除；若解除租赁合同，其损失应如何承担。首先：上诉人田景忠与被上诉人王青玉的租赁合同未违法法律规定，双方皆应诚实守信、按约履行。田景忠在租赁期限尚未届满前即明确表示不愿继续租赁房屋，违反租赁合同第二、第四项的约定，将王青玉打伤，采取断水断电等方式阻扰经营，导致多次发生纠纷致合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”之规定，故上诉人田景忠与被上诉人王青玉于2014年10月20日签订的《住房租赁合同》依法应予解除。其次，导致双方合同履行不能后，被解除的过错责任主要在承租方即上诉人田景忠毁约、阻扰经营，其应承担损失的主要责任，该损失经一审法院依法委托评估，应予支持。因《住房租赁合同》实际中止于2017年7月中旬，一审判决上诉人田景忠收取的2017年7月20日至10月20日的房租3000元退还被上诉人王青玉，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，一审判决上诉人田景忠承担90%的损失并无不当，应予维持。综上，田景忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2760元，由被上诉人王青玉负担1000元，上诉人田景忠负担1760元，反诉案件受理费983元，上诉人田景忠负担；评估费6000元，王青玉负担4000元，田景忠负担2000元。二审案件受理费2760元，由上诉人田景忠负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 鹏二〇二〇年五月二十日法官助理周益书记员郑宏愿