河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1405号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡明大置业有限公司，住所地：新乡市向阳路明大拉斐国际小区。法定代表人：刘燕，经理。委托诉讼代理人：苗俊峰、刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘克跃，男，1970年3月29日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王跃宏，女，1970年12月23日出生，汉族，住新乡市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李玉军，河南正安律师事务所律师。上诉人新乡明大置业有限公司（以下简称明大公司）、因与被上诉人刘克跃、王跃宏商品房销售合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初6211号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明大公司的委托诉讼代理人苗俊峰、刘冰洁，被上诉人刘克跃、王跃宏的委托诉讼代理人李玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明大公司上诉请求：撤销原判，改判驳回刘克跃、王跃宏的原审诉讼请求，支持其反诉请求；本案一、二审诉讼费由刘克跃、王跃宏承担。事实和理由：1、一审认定首付款658950元已经向明大公司付清，事实不清。刘克跃、王跃宏之债务人李玉平也未按照明大公司与刘克跃、王跃宏协议约定的抵债方式，让其受托人炎文忠办理上述首付款中的261790元。炎文忠向沈明良支付13万元与明大公司无关。2、一审判决让明大公司向刘克跃、王跃宏交房错误，并承担违约金超出诉求。刘克跃、王跃宏辩称，应驳回上诉，维持原判。刘克跃、王跃宏向一审法院起诉请求：1、明大公司即刻交付位于向阳路××、规划××街××、××厂以东，明大?拉斐国际小区10号楼1层103号营业房并赔偿损失（损失计算方法：自2017年10月1日计算至房屋交付之日止，每月每平方按40元计算）；2.诉讼费由明大公司承担。一审法院认定事实：刘克跃、王跃宏与明大公司签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为20170503004）一份，载明：刘克跃、王跃宏购买位于新乡市明大拉斐国际10号楼103号房屋，面积54.56平方米，总价1308950元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；2017年4月21日支付首付款658950元，贷款金额65万元；交付房屋时间为2017年9月30日前；逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；合同还约定了其他内容。之后，刘克跃、王跃宏办理了按揭贷款，并支付给了明大公司。同时明大公司为该笔贷款提供了担保。按揭贷款材料中pos机转账凭条显示明大公司2017年4月21日收取了两笔转账（50万+158950元），当日明大公司为刘克跃、王跃宏出具收据，载明收到首付款658950元。2017年5月5日案涉房屋进行了预告登记。另查明一，2017年5月12日，新乡市跃宏物资有限公司（刘克跃）作为甲方与河南众城建筑工程安装有限公司（李玉平）作为乙方签订《还款协议》一份，约定：新乡小冀863科技园截至到2017年4月底欠新乡跃宏物资有限公司方木、模板款90万元，鹤壁863科技园欠方木款42000元，合计欠款942000元；2017年5月抵明大拉斐国际10号楼1层103号（面积55.7平方米）首付款658950元；剩余欠款283050元，每月付94350元，分三个月付完；超过三个月未清，乙方从签订还款协议之日起付月息两分，如有违约到牧野区法院解决。刘克跃、李玉平在落款处签字。另查明二，案涉房屋的购买事宜由炎文忠具体办理。其称其因购买明大公司拉斐国际小区9号楼认识了刘茜、沈明良。明大公司以可以用民间债权抵扣20%首付款方式购买房屋。为抵消刘克跃为李玉平欠付的货款计算的利息，其用民间债权冲抵刘克跃购买的案涉房屋261790元首付款。并于2017年3月24日、2017年3月26日将13万元支付给沈明良。后经刘茜以借款协议方式催要，其于2017年8月1日和2017年9月29日交纳了剩余267160元。另查明三，在本院受理的郭宝靖、任震类案中，明大公司认可刘茜为其销售人员，但不认可沈明良系其公司人员，称沈明良为其客户并介绍客户给明大公司。明大公司自认其为回笼资金，急于销售房屋，内部管理有漏洞，存在由私人账户收取房款的情况。沈明良自称其在明大公司售楼部卖房，具体由冯卫华与明大公司联系，明大公司派刘茜配合办理相关手续。本案中，针对双方有争议的事实，一审法院认定事实如下：关于刘克跃、王跃宏是否付清案涉房屋的首付款问题。刘克跃、王跃宏称其已付清，并提交按揭贷款材料中明大公司2017年4月21日收款50万元和158950元pos机转账凭条和其出具的收据以及其与李玉平之间的还款协议、具体经办人炎文忠的证言和证据为证。证明李玉平为其交纳了首付款658950元债务。明大公司不予认可，并称刘克跃、王跃宏只交纳了267160元，尚欠391790元，并提供2017年4月21日其账户流水以证明未收到该50万和158950元；明大公司提供其银行流水和收据证明其2017年8月1日和2017年9月9日收到两笔款项共计267160元（133580元+133580元）。购买案涉房屋的具体经办人炎文忠到庭陈述案件情况称首付款已经付清。综合本案证据、庭审情况，本院认为刘克跃、王跃宏已交清首付款。理由如下：1.刘茜作为明大公司销售人员，其与沈明良一起在售楼部为炎文忠开具首付款收据，办理了案涉房屋商品房买卖合同的签订、备案、按揭贷款等相关手续。刘茜的行为代表了明大公司。对于沈明良行为的性质，即使如明大公司所述，沈明良并非其工作人员，只是为其介绍客户，但沈明良在售楼部售卖房屋，又有明大公司工作人员刘茜配合，并能顺利办理案涉房屋的相关手续，作为买房人对此并无甄别义务。本案受理的类案中，亦有多套房屋通过刘茜、沈明良办理，加之沈明良自认其售房身份，作为经办人炎文忠基于之前的购房经历，对刘茜、沈明良系明大公司工作人员有充分的信赖基础和依据。2.炎文忠的陈述从其提供的证据中可以印证，可以确定首付款中的261790元已用债权抵扣属实。也与明大公司催款时并未要求支付该261790元相符合。3.在本院受理的任震、郭宝靖类案中，作为销售人员的刘茜和沈明良均有收取房款和未向明大公司交纳情况。这与明大公司自认其内部管理混乱，有疏漏相符合。作为购房人不应承担由明大公司内部管理问题导致的责任。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》的相关手续在售楼部由明大公司销售人员刘茜与沈明良具体办理，合同办理了备案和按揭贷款等以及类案情况，可以确定刘茜、沈明良的行为应认定为明大公司的行为。因此案涉房屋首付款658950元已经付清。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定明大公司应于2017年9月30日前交付房屋，明大公司至今未交付，故刘克跃、王跃宏要求明大公司交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对其赔偿损失的要求，因双方合同中对逾期交房责任有明确约定，应按约定履行，即刘克跃、王跃宏要求继续履行合同时，明大公司应支付违约金，计算方式为以总房款1308950元为基数，自2017年10月1日起至交付之日止，按日万分之五计算。对明大公司要求刘克跃、王跃宏支付欠付首付款及违约金的诉讼请求，因首付款已经付清，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、明大公司于判决生效之日起十日内向刘克跃、王跃宏交付位于新乡市向阳路××、规划××街××、××厂以东明大拉斐国际小区10号楼1层103号商铺(合同编号2017-0503004);二、明大公司于判决生效之日起十日内支付刘克跃、王跃宏违约金（计算方法为：以总房款1308950元为基数，自2017年10月1日起至交付之日止，按日万分之五计算）；三、驳回刘克跃、王跃宏的其他诉讼请求；四、驳回明大公司的反诉请求。案件受理费1096元，减半收取548元，反诉费4133元，共计4681元，由明大公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”一审判决作出后，刘克跃、王跃宏未提出上诉，仅明大公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审仅对明大公司提出的上诉请求进行审理。结合双方诉辩意见，本院二审围绕争议焦点分别评述如下：一、关于首付款是否付清的问题。本院认为，该首付款658950元已经付清。该费用组成中以抵债方式支付的261790元，明大公司予以认可，但认为剩余391790元未收到。对此，该391790元组成中的13万元，沈明良是否收到的问题，明大公司刘茜在2017年8月、9月继续向炎文忠催要到剩余款项267160元时，已经说明明大公司认可其先期收到该13万元。明大公司认可管理不善存在由私人收取房款的情况下，明大公司亦认可刘茜是其公司销售人员，刘茜作为明大公司销售人员与沈明良一起在销售大厅卖房、收款的行为，均是明大公司内部管理的问题，作为与明大公司形成房屋买卖关系的第三方而言无关。一审法院对此参考类案情况进行分析认定沈明良的行为应由明大公司承担并无不当。二、关于明大公司是否应向刘克跃、王跃宏交房并承担违约金的问题。商品房销售合同系明大公司与刘克跃、王跃宏签订，并采取按揭方式付款，现刘克跃、王跃宏采取明大公司认可抵债方式支付首付款已经付清的情况下，明大公司应向刘克跃、王跃宏交房。双方合同第十二条第1款第（2）项对于逾期交房违约责任以总房款基数按日万分之五计算已有明确约定，一审据此判决，于法有据。综上，明大公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14257元，新乡明大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年五月二十三日书记员  石涵西