广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1103执异5号 案外人：陀金，男，1966年3月15日出生，汉族，广西国有大桂山林场职工，住所地贺州市八步区建设中路53号，现住贺州市。 申请执行人：黄兆升，男，1990年8月10日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被执行人：曾宪翔，男，1988年2月6日出生，汉族，广西国有大桂山林场职工，住贺州市八步区。 被执行人：张思，女，1991年10月28日出生，汉族，住所地贺州市八步区新月巷57号，现住贺州市八步区。 在本院执行申请执行人黄兆升与被执行人曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案中，案外人陀金于2020年5月12日对本院查封贺州市永丰路大桂山林场第6栋3单元1004房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陀金称，2019年9月23日，案外人陀金与被执行人曾宪翔及其母亲廖桂莲签订《房屋买卖协议》。按协议约定，被执行人曾宪翔及其母亲廖桂莲将被执行人曾宪翔所有的位于贺州市××山林××小区××单元××房，以376000元价款断卖给案外人。签订协议后，案外人分别于2019年9月23日、24日和12月12日，通过广西贺州桂东农村合作银行转账支付了被执行人曾宪翔房屋转让款300000元、50000元和21600元，其中12月12日还支付了现金4400元，全部付清了房屋转让款376000元。被执行人曾宪翔还出具了收据两份给案外人收执。签订协议当日，被执行人曾宪翔将转让房屋的钥匙交给案外人，由案外人管理和使用至今。因转让房屋属于广西国有大桂山林场单位职工福利房，目前尚未具备办理过户登记手续条件，故至今尚未办理房屋过户登记。2020年4月22日晚上，被执行人曾宪翔告知案外人，因与他人发生经济纠纷，转让房屋已被本院查封，并把查封房屋裁定书给案外人看，案外人才知悉转让房屋被查封事宜。故提出异议，请求解除对转让房屋的查封。 申请执行人黄兆升称，根据案外人陀金与被执行人曾宪翔及廖桂莲于2019年9月23日签订的《房屋买卖协议》约定，房屋断卖价为376000元，签订协议后买受人一次性付清房屋转让款。付清房屋转让款后，出卖人把房屋交付买受人管理使用。申请执行人认为，第一，案外人于2019年12月12日才付清最后一笔房屋转让款，且至今尚未办理房屋过户登记手续，不具备合法占有转让房屋的条件；第二，案外人主张被执行人曾宪翔已把转让房屋钥匙交给案外人，由案外人管理使用至今，不符合协议约定；第三，案外人还主张分别于2019年9月23日、24日和12月12日通过广西贺州桂东农村合作银行转账支付了被执行人曾宪翔房屋转让款300000元、50000元和21600元，其中12月12日还支付了现金4400元，案外人未将剩余价款按照人民法院要求交付执行。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人主张不符合该法条规定的情形。申请执行人已于2019年9月24日收到（2019）桂1103民初1872号民事裁定书，完成了对执行标的物前述房屋的保全手续。故案外人异议理由不成立。 被执行人曾宪翔称，案外人陀金所称是事实，认为其异议理由成立。 被执行人张思未陈述意见。 本院查明，2019年9月23日，以被执行人曾宪翔及其母亲廖桂莲为甲方，案外人陀金为乙方，双方签订了《房屋买卖协议》。该协议约定：甲、乙双方经协商，达成以下房屋买卖协议。一、甲方曾宪翔从广西壮族自治区国有大桂山林场购买有位于贺州市××山林××小区××单元××号房（××层××号房即××号房），建筑面积共117.83平方米（含公共部位与公用房分摊建筑面积，详见曾宪翔与大桂山林场签订的限价商品房购房合同），甲方自愿断卖给乙方所有。二、该房屋断卖价为376000元，签订本协议后乙方一次性付清给甲方。三、乙方付清房款后，甲方把房屋交付乙方管理使用。四、甲方必须依照法律规定，协助乙方把该房屋权属证书办理至乙方或指定人的名下，并负责因该屋转让而发生的各种纠纷责任。五、甲方保证该房屋系曾宪翔婚前财产，其妻子张思没有出资购买。六、违约处理：本协议是甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿的原则下签订，本着诚信原则，双方不得违约。如出现甲方不愿把权属协助办理至乙方或乙方指定人名下的违约行为，甲方则需按违约时该房屋的2倍市场价格赔偿给乙方。七、本协议一式三份，甲方持二分，乙方持一份，协议经双方签名按手印后生效。永不反悔。签订协议后，案外人陀金分别于2019年9月23日、24日和12月12日通过广西贺州桂东农村合作银行转账支付了被执行人曾宪翔房屋转让款300000元、50000元和21600元，12月12日还支付了现金4400元，合计376000元。被执行人曾宪翔亦分别于2019年9月23日、12月12日出具了收到房款300000元和76000元的收据各一份给案外人收执。签订协议当日，被执行人曾宪翔将转让房屋钥匙交给案外人，由案外人管理和使用至今。本院在审理黄兆升诉曾宪翔、张思民间借贷纠纷一案中，黄兆升向本院申请财产保全。本院于2019年9月24日和25日，分别作出了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书和（2019）桂1103执保135号执行裁定书，裁定查封曾宪翔所有的坐落于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房。当月24日，本院向申请执行人黄兆升送达了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书。当月26日，本院向贺州市不动产登记服务中心送达协助执行通知书进行了查封登记，并向被执行人曾宪翔、张思送达了（2019）桂1103民初1872号民事裁定书。2020年4月22日，被执行人曾宪翔才将转让房屋被查封情况告知案外人陀金。 本院认为，关于贺州市大桂山林场第6栋3单元1004号房，本院于2019年9月24日作出裁定查封该房屋，当月26日进行查封登记，并将查封裁定送达被执行人曾宪翔，但在查封登记前，被执行人曾宪翔及其母亲廖桂莲与案外人陀金已于2019年9月23日签订《房屋买卖协议》，将该房屋以376000元价款转让给案外人，并移交案外人实际管理和使用，案外人亦于2019年9月23日和24日支付了房屋转让款合计350000元。对于房屋转让款余款26000元，案外人未接到通知要求交至本院，在知悉转让房屋被查封前支付给被执行人曾宪翔，案外人并无过错。该房屋转让后三天就被本院查封，亦无法办理过户登记手续，未办理过户登记并非案外人自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，案外人提出的执行异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对坐落于贺州市永丰路大桂山林场第6栋3单元1004号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 杨 平 审判员 徐 敬 审判员 邓绍江 二〇二〇年五月二十日 书记员 李冬秋 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。