河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1824号原告：郑州简美美家商业管理有限公司，住所地：郑州经济技术开发区航海东路义通街交叉口醇葡大厦618号。法定代表人：潘海清，总经理。委托诉讼代理人：吴春慧，河南霁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪涛，河南千分尺律师事务所律师。被告：河南驿淘实业有限公司，住所地：郑州经济技术开发区航海东路与前程大道交汇处西北角华丰酒店用品交易中心A1西-2号馆。法定代表人：李广，执行董事。委托诉讼代理人：王春雷，河南克谨律师事务所律师。原告郑州简美美家商业管理有限公司（以下简称简美公司）诉河南驿淘实业有限公司（以下简称驿淘公司）服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简美公司的法定代表人潘海清及其委托诉讼代理人吴春慧、洪涛，被告驿淘公司的委托诉讼代理人王春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付招商运营管理费120000元，招商提成389370元及违约金200000元；以上共计709370元；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实与理由：2019年8月1日，原告与被告签订《招商运营管理服务协议》（华丰产业新城2号楼）一份，主要约定：委托事项“华丰产业新城2号楼1层和2层”招商筹备策划及运营管理等事宜。筹备期自2019年8月5日开始直至开业（开业时间由双方协商确定）；开业次日起为运营期，运营期乙方委管五年。管理月费4万元/月，按月支付。运营期管理月费按季度支付，季度开始前5日内支付该季度费用，以后每季度支付以此类推。原告招商提成为原告实招面积一个月标准租金。被告拖欠本协议约定的任一项费用超过三天，被告应赔偿原告违约金20万元整。合同签订后，原告积极宣传招商，引入大量商户。但被告仅支付了四个月管理月费（2019年8月5日-2019年12月4日），后不按约定支付管理月费及招商提成，该行为已构成违约。经原告多次催要，被告拒不支付前述费用，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告驿淘公司辩称：原、被告双方经协商，于2019年8月1日签订了《招商运营管理服务协议》，8月5日项目开始筹备，8月9日原告项目团队进驻2人，项目筹备期间到9月底时，原告项目招商团队只剩1个人在开展工作，且团队人员每月在项目工作时间根本不到24个工作日，被告就此向原告提出交涉，原告不但不调整增加项目人员，反而在招商期间擅自改变招商政策、擅自收取商户合同定金并扣除运营费用，因原告的违约行为导致双方发生争议，10月初，原告项目人员不再来工作。原告项目人员在筹备期实际工作仅2个月，被告支付给原告8月5日—9月4日、9月5日—10月4日2个月，每月4万元，共计8万元运营管理月费。此外，因原告在筹备期招商期间，擅自改变招商政策，导致被告与租赁商户发生合同争议，大量商户要求解除合同，从而导致被告收取的租赁定金处于不确定状态，但即便如此，被告仍本着诚实信用原则，在租户租赁合同未确定的情况下，又先行支付给了原告8万元，原告的提成最终待商户租赁合同确定，租金数额收取后双方再行核算扣除。2019年年底至今，因疫情被告方项目一直处于停业状态，被告在2020年3月份和原告多次交涉、沟通，原告拒不纠正己方的违约行为，反而向被告提出无理要求，在此条件下（被告不知道原告在3月份已经就本案诉至法院），被告于2020年4月10日，通过电子邮件方式通知原告解除了本案《招商运营管理服务协议》。综上所述，被告认为，1、被告在本案中合同履行期间没有违约行为，依法不应向原告承担违约责任；2、原告项目人员在筹备期实际工作仅2个月，被告已经按时支付了原告8万元运营管理月费，依法不应再支付原告运营管理月费；3、原告在合同履行期间，存在项目招商团队人员不符合合同工作人数约定、团队人员每月在项目工作时间根本不到24个工作日、违法中止合同履行、擅自改变招商政策、擅自收取商户合同定金并扣除运营费用严重违约行为，依据《招商运营管理服务协议》第六条第3项之约定，原告应赔偿被告违约金20万元；4、对于原告的招商提成，经被告最终核算确定金额为214745元，扣除被告先行给付的8万元后剩余134745元，再扣除原告应向被告承担的20万元违约金后，原告应支付给被告违约金65255元。本案中被告只行使答辩抗辩权，对于原告的134745元提成在200000元违约金中予以抵销，抵销后原告应向被告支付的65255元违约金，被告将另案主张权利。5、因原告履行合同严重违约，符合合同约定的解除条件，被告于2020年4月10日通过电子邮件方式通知原告解除了本案《招商运营管理服务协议》，原告于当日即收到该通知，双方之间的《招商运营管理服务协议》于2020年4月10日已经解除。同时，原告自2019年10月初就中止了合同，此后2019年年底至今是疫情期间，原告也没有履行合同，故被告不应支付原告主张的运营管理月费。据此，被告认为原告的起诉严重违背事实，明显不能成立，请求法院依法支持被告的答辩理由，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《招商运营管理服务协议》（华丰产业新城2号楼）一份，主要约定：委托事项“华丰产业新城2号楼1层和2层”招商筹备策划及运营管理等事宜。项目名称：电器·酒店用品城。项目地址：郑州市航海东路华丰产业新城A1西2号楼。建筑面积：1.25万平方米。筹备期自2019年8月5日开始直至开业（开业时间由双方协商确定）；开业次日起为运营期，运营期乙方委管五年。管理月费4万元/月，按月支付。运营期管理月费按季度支付，季度开始前5日内支付该季度费用，以后每季度支付以此类推。乙方招商提成为乙方实招面积一个月标准租金。计算标准：商户签订预租协议并交纳定金，商户装修达到试营业条件。关于违约责任协议第六条约定：甲方拖欠本协议约定的任一项费用超过三天，甲方应赔偿乙方违约金20万元整；乙方违反协议相关约定导致甲方提前解除协议的，乙方应赔偿甲方违约金20万元整。关于协议的提前解除双方约定：发生不可抗力导致协议目的无法实现。协议签订后，被告支付原告四个月管理费（2019年8月5日-2019年12月4日）共计160000元。原告依约宣传招商，引入商户。在招商过程中，签订预租协议16份，一楼招商面积为2750㎡，签订正式合同5份，其中一楼为1435㎡、二楼为6537㎡。一楼为40元／㎡，二楼为25元／㎡。商场于2020年1月1日开业，于2020年1月20日放假停业。后因疫情一直停业至2020年4月中旬，重新开业。2020年4月10日，被告向原告发出通知，称因原告管理问题及疫情，要求解除《招商运营管理服务协议》。本院认为，原告与被告2019年8月所签《招商运营管理服务协议》合法有效，双方均应依约履行。原告于2019年8月至2020年1月依约为被告提供了相应招商及管理服务，被告应支付相应管理费及招商提成。2020年4月被告因疫情等原因要求与原告解除该服务合同，符合相关约定，应视为双方已解除该合同。关于管理费，被告已经支付4个月的管理费160000元，仅余2019年12月至2020年1月的管理费未付，此后因疫情原因商场停业，原告未提供相应服务，被告亦不应再支付相关费用。故被告仅应向原告支付下欠一个月的管理费40000元。关于招商提成，原告就招商面积所举商户的预租合同及租赁合同，本院予以采信，但原告称一楼分为A类和B类，A类租金60元／㎡，B类租金50元／㎡，未提交有力证据，本院不予采纳。故一楼招商面积为2750㎡﹢1435㎡＝4185㎡、一楼租金为40元／㎡，二楼招商面积为6537㎡，二楼租金为25元／㎡，经计算招商提成为：4185×40＋6537×25＝330825元。双方约定违约金过高，且原告在提供服务中亦存在管理人员太少、管理不到位等情况，原告要求被告支付违约金200000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告河南驿淘实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州简美美家商业管理有限公司管理费40000元、招商提成330825元，共计370825元；驳回原告郑州简美美家商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10894元，减半收取计5447元，由原告郑州简美美家商业管理有限公司负担2600元，由被告河南驿淘实业有限公司负担2847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孟永红二〇二〇年五月二十九日法官助理王阳阳书记员周子雯