重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初1030号原告：重庆市綦江区住房保障中心，住所地重庆市綦江区通惠街道通惠新城惠滨1路1号，统一社会信用代码1250022255902461XL。法定代表人：肖春，系该中心主任。委托诉讼代理人：郭忠权，男，系该中心工作人员。被告：重庆綦宏商贸有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道52号附32号，统一社会信用代码91500222MA5YY35C0H。法定代表人：余江，系该公司经理。原告重庆市綦江区住房保障中心与被告重庆綦宏商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案。本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告重庆市綦江区住房保障中心的委托诉讼代理人郭忠权到庭参加诉讼，被告重庆綦宏商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告重庆市綦江区住房保障中心向本院提出诉讼请求：（1）被告支付坐落于綦江区文龙街道核桃湾某小区左侧4、5、6、7号四间门面，自2019年1月至2019年9月的房屋租金95175元；（2）被告承担违约责任，按照原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的每日千分之四违约金，每月1260元，共计11340元；（3）本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2018年12月11日与原告签订《綦江区直管公房非住宅租赁合同》及其补充协议。约定：被告承租坐落于綦江区文龙街道核桃湾某小区左侧4、5、6、7号共4间门面房，每月租金10575元，租赁期1年；签订合同之日，被告交纳房屋租赁保证金31725元；被告无故拖欠房屋租金累计6个月以上的，应解除与终止合同。但被告于2019年1月起至2019年9月未向原告交纳房屋租金。在被告欠租期间，原告多次联系被告，要求被告按时交纳租金，同时原告按合同及补充协议相关条款规定多次将租金催缴通知张贴到双方约定的被告租赁的原告房屋地址，被告仍未按约履行给付房屋租金。2019年5月以来，原告方工作人员多次与被告协调解决所欠租金事宜，均未得到被告答复，为此原告又将终止合同通知书以邮寄专递送达告知被告，且将终止合同通知书张贴到双方约定的被告租赁的原告房屋地址。在原告多次催收未果的情况下，为了维护原告的权益，请求法院依法判决。附綦江区直管公房非住宅租赁合同及补充协议、重庆市綦江区住房保障中心的票据和租金催缴通知书及终止通知书、重庆市綦江区不动产登记中心的证明予以佐证。被告重庆綦宏商贸有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：重庆市綦江区住房保障局因机构改革而变更名称为重庆市綦江区住房保障中心。2018年12月11日，原、被告签订《綦江区直管公房非住宅租赁合同》，该合同载明内容为：“（一）房屋基本情况：被告承租坐落于綦江区文龙街道某小区左侧4、5、6、7号门面房共四间，房屋结构系框架，建筑面积计170.5平方米；（二）房屋用途：被告未经原告书面许可，不得擅自改变该房屋用途和结构，否则原告有权解除合同，收回租赁房屋，同时被告还必须向原告支付违约金5000元；（三）租赁期限：自2018年12月1日起至2019年12月31日止，租赁期满，被告必须将房屋无条件交给原告；（四）月租金为10575元（其中156平方米×65元/平方米，14.5平方米×30元/平方米）；（五）租金支付方式为自行交纳方式：租金按月结算，被告在签订本合同时应向原告交纳首月租金，以后每月20日前向原告按时交纳当月租金。租赁期内，租期不足月的按全月计租，被告将租金交纳到原告的租金征收科；（六）租赁合同履约保证金：签订合同之日，被告必须按规定向原告一次性交纳履约保证金31725元（三个月房租）；租赁期间，如被告违约给原告造成损失的，原告有权从被告交纳的履约保证金中抵补损失，履约保证金不足以抵补损失的，被告足额赔偿损失并同时补足履约保证金。租赁期满，被告退房时，如无违约，原告应将履约保证金全部退还给被告，不计息；（七）被告在使用房屋期间所产生的水、电、天然气、物管费、闭路电视、电话及其他相关费用，由被告自行承担。位于物业管理区域的公房承租人，应服从物业管理单位的统一管理，按时交纳物业管理服务费；（八）合同的解除与终止：在租赁期间被告有下列行为之一的,原告有权解除合同,收回房屋：1、擅自拆除承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2、故意损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；3、无正当理由连续空置6个月以上的，拖欠租金累计6个月以上的；4、违法存放爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品的；˙˙˙˙；（九）违约责任：被告逾期未交纳当月租金，每逾期一日，被告必须按未交纳租金的千分之四向原告另行支付违约金；租赁期满，被告未提出续租申请或在原告通知后不在规定时限内办理续签租赁合同手续的，被告必须在原告规定的时限内搬出房屋，并将承租房屋及其他附属设施完好地交还给原告，被告拒不搬出，每逾期一日，原告按本合同月租金的10%累计收取违约金；(十)法律文书的送达以被告租赁的门面房地址为准,被告通讯地址发生变更的,应自变更之日起10日内书面告知原告,因被告原因致使相关文件不能邮寄送达的,文件退回之日视为该文件已经送达。该合同签订后，被告继续在该处经营超市。原、被告又签订《綦江区直管公房非住宅租赁合同补充协议》，该补充协议上载明内容为：“（一）被告应自合同解除或终止之日腾退所承租房屋，并结清租金、水电气等费；（二）被告违反《綦江区直管公房非住宅租赁合同》中之约定义务，原告可依法律规定申请綦江区人民法院强制执行；（三）承租的房屋地址作为唯一邮寄通讯地址。法律文书邮寄或直接送达本租赁地点时，被告无人退邮或拒绝签收，原告将法律文书张贴在被告承租房屋地址的进户门上，视为该文件已经送达；（四）合同中被告的联系电话发生改变，应及时通知原告，如未及时通知，原告按原合同约定的电话通知、信息提示等，视为送达”。合同签订后，被告继续在该处经营超市，并向原告交纳履约保证金31725元。2019年1月份起,被告未向原告交纳租金。原告的工作人员分别于2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日向被告发出《租金催缴通知》，被告均未向原告交纳租金。2019年5月，被告将其在该地址经营的超市关闭。2019年6月5日，原告向被告邮寄送达通知，该通知载明为：“因你司自2019年1月至今未交纳某左侧4至7号非住宅的租金，已违反了与我局签订的《綦江区直管公房非住宅租赁合同》之约定。请在2019年6月30日前来我局交纳所欠租金，逾期我局将按照租赁合同终止与你司的租赁关系，收回该非住宅的租赁权，并依法追收所欠租金，由此产生的一切法律后果由你司负责”。2019年7月1日，原告的工作人员向被告发出《租金催缴通知》，被告仍然未向原告交纳租金。2019年8月7日，原告向本院提起诉讼，要求被告立即腾退坐落于綦江区文龙街道核桃湾某小区左侧4、5、6、7号门面房四间以及交纳自2019年1月至实际腾退之日止的租金和违约金8820元等诉讼请求，本院以(2019)渝0110民初7395号立案受理。2019年8月16日，新承租户在被告承租的原告的房屋处与原告的工作人员洽谈租房事宜。随即，原告重新与该承租户签订了《租赁合同》，该合同约定原告将被告原承租的原告的房屋交予他人承租。2019年12月3日，因原告向本院递交撤诉申请，本院作出（2019）渝0110民初7395号民事裁定，准许原告撤诉。本案在审理中，本院于2020年3月23日向被告的法定代表人余江送达了本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书后，被告未提供答辩意见和证据。庭审中，经本院释明，原告坚持按照约定的违约金计算方法计算违约金。本院认为，民事主体的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力，本案原、被告应按照约定全面履行义务并享有权利。本案被告收到了本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼文书后没有提供答辩意见和证据，且其拒绝到庭应诉，因此本院不知被告的意见，视为被告放弃抗辩的权利，其承担相应的法律责任。本案争议焦点如下：一、被告是否尚欠原告租金95175元的问题。依据原告举示的《綦江区直管公房非住宅租赁合同》及《租金催缴通知》来看，本院可以确定被告尚欠原告自2019年1月份至2019年6月份的租金计63450元。但因原、被告终止租赁关系，根据公平、公开原则，首先应抵扣被告交纳的履约保证金31725元，本院确定被告尚欠原告租金31725元。是否主张违约金的问题。依据原告举示的《通知》来看，原告于2019年6月30日因被告未交纳六个月租金而终止了双方之间的租赁合同。故2019年7月1日以后不应称谓租金，应称谓房屋占有使用费，房屋占有使用费以双方约定月租金10575元为标准计算，即房屋占有使用费每日以352.5元为标准计算，至2019年8月15日止，共计金额为15862.5元。二、是否主张违约金11340元的问题。依据原告举示的《綦江区直管公房非住宅租赁合同》来看，原、被告已在事前约定违约金的计算方法，现在当事人没有通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金，加之经本院释明，原告坚持按照约定的违约金计算方法计算违约金。故对原告此意见予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆綦宏商贸有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市綦江区住房保障中心租金31725元、房屋占有使用费15862.5元，合计47587.5元；二、被告重庆綦宏商贸有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市綦江区住房保障中心违约金，违约金从2019年1月21日起以当月尚欠租金金额为基数，以每日千分之四标准计算，至2020年1月15日止；三、驳回原告重庆市綦江区住房保障中心的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2430元，由原告重庆市綦江区住房保障中心负担990元（已交纳），被告重庆綦宏商贸有限公司负担1440元，限被告重庆綦宏商贸有限公司在本判决生效后三日内直接向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 黎 伟人民陪审员 王 江人民陪审员 黎永兵二〇二〇年五月十三日书 记 员 翁军燕