沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初529号原告：李树森。原告：王囡。委托诉讼代理人：李树森（系原告王囡的丈夫），男，1974年7月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：辽宁富莱斯普房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区东贸路75—1号（6门）/75-2号（7门）。法定代表人：邓淑梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏艳忠，系该公司员工。原告李树森、王囡与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王囡的委托诉讼代理人即原告李树森、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司委托诉讼代理人夏艳忠到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李树森、王囡向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金59930元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设房屋一套，合同约定于2014年4月1日前交付房屋，合同第15条约定房屋交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。现原告起诉至贵院，请求按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定爱，出卖人应承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”判令给付2015年8月14日至被告实际办理新建商品房初始登记批复期间的违约金。被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司辩称，原告诉求被告给付逾期办理房证的违约金，本公司不予认同，原告购买被告处的商品房事实存在，合同中也有约定被告逾期办理房证，也约定了具体数额及承担办证违约金的先决条件即合同履行超过两年，由于被告原因导致原告无法办理房产登记，原告可以解除合同，并赔偿要求损失。此为违约金的先决条件。根据民法总则规定，诉讼时效为三年，诉讼时效的计算起始日为权利人知道或应当知道权利受侵害之日，原告应当知道权利受侵害的日期为2015年8月15日，到2018年8月15日为诉讼时效的终止日期，原告在诉讼时效内并未向法院提起诉讼，应视为自动放弃要求被告办证违约金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月3日，原告李树森、王囡与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司签订编号为E1409030642的《商品房买卖合同》一份，其中，被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司作为“出卖人”，原告李树森、王囡作为“买受人”。该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为160.79平方米，总房款为1077293元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照第3项处理：3、出卖人向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行期限届满后超过二年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。”合同签订后，原告分别按合同约定交付了预付款300000元和剩余购房款777293元2014年4月18日，原告李树森、王囡与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司办理预购商品房预告登记。2019年8月7日，原告李树森、王囡取得案涉房屋的不动产权证。现原、被告因逾期办理房屋所有权证产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告李树森、王囡与被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于2014年4月4日签订的《商品房买卖合同》系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告请求的逾期办理房屋所有权证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年4月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，虽双方在庭审中均未明确陈述具体的交房时间，但原告诉请被告支付逾期办证违约金的开始时间为2015年8月14日，而被告抗辩诉讼时效的开始时间为2015年8月15日，且双方对于本案是否存在逾期交房的事宜均未提出异议，因此，依据合同约定，被告于2014年4月1日前将案涉商品房交付原告，并于2014年4月1日起500日即2015年8月14日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同对于被告违约的第一阶段（2015年8月14日至2017年8月13日）,即“合同继续履行届满二年”，一次性支付已付房价款万分之二的违约金的规定，惩罚力度不利于保护守约方。随着时间的推移，被告未能办理房产证的违约行为持续发生，违约期限的继续延长，损害上诉人合法权益。从该角度而言，被告亦应向原告承担违约责任。故，对于原告要求被告支付2017年8月14日至2019年8月7日期间的逾期办证违约金，本院予以支持，对于违约金计算标准，应以房屋价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。现原告李树森、王囡主张被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司应给付原告逾期办证违约金59930元（自2017年8月14日起至2019年8月7日止）并未超过上述标准，本院予以确认。关于诉讼时效的问题。本案被告逾期办证的状态一直在持续中，至2019年8月7日原告李树森、王囡取得案涉房屋的不动产权证为止，违约状态一直持续，现原告在本案中主张被告给付逾期办证违约金的期间自2017年8月14日起至2019年8月7日止，而原告提起本次诉讼的时间为2020年1月9日，向前推三年，原告在本案中的诉求并未超过诉讼时效。故，对于被告主张原告的起诉超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李树森、王囡逾期办证违约金59930元（自2017年8月14日起至2019年8月7日止）；二、驳回原告李树森、王囡的其他诉讼请求。如被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，由被告辽宁富莱斯普房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  王 哲人民陪审员  孙向阳二〇二〇年五月二十九日法官 助理  潘鸿飞书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。