广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终161号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区临桂区临桂镇金水路3号天下桂林步行街F4-1门面，统一社会信用代码：914503226953551577。 法定代表人：张京红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：廖庆兰，广西闻名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林嘉信国际集团公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区花桥街饮食5号楼西单元1-3层非住宅，统一社会信用代码：91450300198895726W。 法定代表人：魏强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙拥军，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄维航，广西嘉宸律师事务所实习律师。 原审第三人：桂林中心剧场有限责任公司，住所地：广西壮族自治区步步高大厦，统一社会信用代码：91450300718838830U。 法定代表人：梁承举，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龙拥军，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄维航，广西嘉宸律师事务所实习律师。 上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司因与被上诉人桂林嘉信国际集团公司，原审第三人桂林中心剧场有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司的委托诉讼代理人廖庆兰，被上诉人桂林嘉信国际集团公司的委托诉讼代理人龙拥军、黄维航，原审第三人桂林中心剧场有限责任公司的委托诉讼代理人龙拥军、黄维航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初502号民事判决；二、改判上诉人从2018年7月起计付租金给被上诉人；三、改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；四、改判支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一、关于违约金问题。被上诉人在签订合同后，未按合同约定将“行舍”商户移交，未协调让上诉人打开一楼通道，未及时移交装修、消防所必需的手续材料，致使上诉人未能如期经营使用，上诉人有理由暂缓支付租金，不构成违约，不应支付违约金。二、关于租金顺延问题。签约后，被上诉人虽然交付租赁场地给上诉人装修，但未依约移交办理消防施工等手续所需的资料。在上诉人的多次催促下，被上诉人才于2018年7月提交了房产证等材料，至此，上诉人才取得合法有序的施工手续。该事实有被上诉人提交的证据可以证实。被上诉人延迟半年才履行合同的主要义务，是导致上诉人未能预期营业的根本原因。因此，在此之前的缴纳租金的时间应当顺延，应当从2018年7月起计付租金的诉讼请求应予支持。三、关于一楼通行通道开通问题。根据涉案的《场地租赁合同》和《补充协议书》约定，上诉人可拆除一楼前厅3轴（D轴中轴线往C轴方向3米，D轴中轴线往E轴方向5米）范围内的非承重墙体。因为上诉人承租的一楼为商铺，二楼为电影院，主要客源都是依靠面向中心广场的大楼正大门进入，原有消防通道的宽度制约了客人的出入。因此，拓宽一楼通道对上诉人的经营尤为重要，才会在协议中反复约定。但上诉人依约拆除墙体时，受到第三方承租人的阻挠并发生冲突。据此上诉人多次函告被上诉人，要求其与原审第三人协调，但被上诉人并未与原审第三人协调，反而在上诉人打开一楼通道时，电话要求上诉人重新封门后才与原审第三人协调。因被上诉人的不作为，导致一楼通道至今未拓宽，严重影响上诉人的经营。一审判决认定被上诉人没有协助义务是错误的。四、关于“行舍”场地移交问题。“行舍”商户所占场地在上诉人与被上诉人签约之前，就已被被上诉人改建为商铺出租，涉案合同签订前，上诉人与被上诉人对现场进行了确认。“行舍”是上诉人以对价取得的租赁场地，上诉人要求被上诉人移交符合涉案合同约定。一审判决认为该场地移交不具有现实性和合理性，驳回了上诉人的反诉请求是错误的，且二楼电影院唯一的卫生间排污管道按设计是下穿“行舍”占用门面的排污管道向市政排污管网排放。上诉人在签订合同后，一直要求被上诉人交付该门面，就是为了使设计装修安放厕所排污管道，但被上诉人函告上诉人称与“行舍”的租赁期未到期，无法交付。基于此，上诉人为尝试改造管道进行排污，但因场地高度限制，改造管道因坡度不够不能正常排污，导致厕所经常堵塞。但一审判决却认定是移交厕所，是认定事实不清。五、关于租赁场地的维修问题。租赁场地大楼西侧因三、四楼空调外机排水，导致外墙及楼板多处渗水、漏水，二楼电影院的放映机房在大雨时大面积渗水，导致昂贵的放映设备因长期受潮经常发生故障。为此，上诉人多次要求被上诉人予以修复，直到今年四月中旬，被上诉人才修补了一小部分渗水地方，现仍有大部分渗水地方未修补。被上诉人作为出租方，按合同约定，有义务对出租房屋进行维修。六、关于中央空调安装问题。上诉人在签约后将装修设计方案报给被上诉人，经被上诉人同意后才进场安装中央空调管网。但被上诉人迟迟未安排中央空调主机位置，致上诉人租赁的商场和二楼无法正常经营和招商。现只有一楼外围门面可出租使用，内部门面无法使用。为了二楼能正常经营，上诉人只能违规安装柜式空调临时使用，如果更改为外挂空调机，场地必须重新装修，也不符合市容市貌的要求，所以，被上诉人应当给上诉人安排安装空调主机的位置。综上，一审判决认定事实错误，判决不公，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林嘉信国际集团公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人所诉不实。1、上诉人逾期交纳租金已构成违约。2018年1月1日，被上诉人即将涉案场地交给上诉人使用，但上诉人只缴纳了2018年5－6月的租金，从2018年7月至今未交纳过租金，侵害了被上诉人的合法权益。2、上诉人提出顺延租期无事实和法律依据。从上诉人提交的装修设计图纸可知，上诉人从2018年4、5月才开始制图。如果没有被上诉人提供的相应材料，设计图纸的数据从何而来？同年5月25日，应上诉人的要求，被上诉人曾前往市政档案馆查询、调取上诉人所需的资料并将之交给了上诉人，上诉人因此还向被上诉人支付了复印费，因此，不存在上诉人所称2018年7月才将相关资料交给上诉人的情况。根据涉案合同约定，消防、规划等一切相关部门的审批材料由上诉人自行负责，被上诉人只需提供协助，且相关条款还排除被上诉人协助办理相关证件的法律责任。3、关于一楼通道设立问题。涉案合同约定的是上诉人自行拆除，上诉人多次要求被上诉人协助，本着友好合作的态度，被上诉人一直配合上诉人的工作，但上诉人一直以被第三方阻挠为由不进行拆除。后经了解，系上诉人自己要求第三方进行阻挠的。从现有证据来看，双方多次进行沟通、协调，不存在被上诉人不作为的情形，而上诉人要求第三方对拆除进行阻挠行为让人不解，通行门是否真的如上诉人所说的重要？4、关于“行舍”是否属于承租范围的问题。该场地为被上诉人现有地下停车场出入口暂改为“行舍”的场地部分，该场地为公用通道，被上诉人不可能将此交由一家商户使用，无论基于消防安全还是租赁“行舍”都不具有租赁属性，也无实际交付的可能，故被上诉人不可能将该场地租赁给上诉人。双方之所以对此产生分歧，是因为签约当时绘图错误，被上诉人在一审已提交房屋建设图纸、《场地租赁合同》附件等证据予以佐证，该绘图并不能影响涉案合同的真实意思表示及履行，而上诉人在未与被上诉人签订其他租赁合同的情况下，擅自占有、使用了涉案合同以外的130平方米场地，上诉人应当向被上诉人退回该部分场地。5、关于墙体渗水、漏水问题。签约时被上诉人已知晓租赁场地的实际情况，却未提出异议，应视为其接受场地现状，按涉案合同约定，上诉人正常经营期间的维护费由上诉人自行承担。被上诉人于2018年1月1日交付场地，依约应从2018年5月开始计收租金，但上诉人一直拒付租金，经被上诉人多次催讨，上诉人才交纳了2018年5－6月的租金。截至目前，上诉人已累计拖欠21个月租金273万未付，严重影响被上诉人的日常经营。6、关于安装中央空调问题。协助上诉人安有空调不是被上诉人的合同义务，双方因此进行过协商，但并未达成协商一致意见。二、一审判决适用法律正确，应当予以维持。上诉人拖欠租金的各种借口不能成为其拖欠租金的理由。上诉人的行为已构成严重违约，应当承担违约责任。 原审第三人桂林中心剧场有限责任公司答辩称：同意被上诉人的答辩意见。 被上诉人桂林嘉信国际集团公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付场地租金1560000元(按月租金13万元计算，从2018年7月暂计至2019年6月，至实际清偿日止);2.判令被告向原告支付违约金140400元(以月租金13万元为基数，按每日千分之三自2018年7月1日起暂计2019年6月25日，至实际清偿之日止)。 一审法院认定事实：2017年12月28日,本诉原告嘉信公司与本诉被告广润公司签订了《场地租赁合同》,约定原告将位于中心剧场一楼、二楼的场地租赁给被告用于经营活动，租期为9.5年，自2018年1月1日起至2027年6月30日止。租金从2018年5月1日起算，月租金为13万元，每两年按3.6%递增一次，每月25日前交纳租金。合同第六条约定，在租赁场地交付时，甲方（嘉信公司）按租赁场地现状交于乙方（广润公司）；合同第八条约定，乙方（广润公司）应自费取得其在租赁场地内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和相关许可证等，如需要甲方（嘉信公司）配合，甲方应予配合，无论任何原因，乙方（广润公司）无法办理营业执照等各种相关证件，均由乙方自行承担一切经济损失，甲方不承担任何违约责任；第8.4条约定，乙方（广润公司）承担租赁建筑物面积内的正常经营所需的装修、维护；第九条约定，在不改变主体结构及建筑风格，不影响建筑物质量及相邻关系的条件下，乙方（广润公司）可以对租赁场地进行再装修。第十九条特别约定，乙方（广润公司）可以在A轴及3轴至12轴之间、3轴C轴至2/E轴之间在不影响结构安全及消防通道前提下设置通行门道。并约定，合同签订后，甲方（嘉信公司）全权委托所属子公司中心剧场公司对本租赁场地进行管理，对合同的履行进行全权处理。合同签订后，本诉原告嘉信公司于2018年1月1日将租赁场地交付给本诉被告广润公司。同日，第三人中心剧场公司与被告广润公司签订《消防、安全生产协议书》。 2018年6月28日，本诉原告嘉信公司与本诉被告广润公司签订《补充协议书》，约定嘉信公司授权广润公司自行拆除一楼前厅3轴范围内的非承重墙，但广润公司拆除前，须向第三人中心剧场公司提出申请；本诉被告广润公司逾期支付租金及水电费等费用时，每逾期一天，嘉信公司有权向广润公司收取月租金的千分之三的违约金。 2018年5月8日，第三人中心剧场公司通知广润公司修复拆除的一楼东北面E轴一墙体；2018年5月15日，第三人中心剧场公司再次通知被告广润公司修复上述拆除的墙体；2018年5月9日第三人中心剧场公司通知被告广润公司提交“建设工程消防设计审核意见书”；2018年3月26日原告嘉信公司给被告广润公司的复函，愿意配合拆除中心剧场大楼一楼大厅3轴之间的非承重墙并设置通行通道，不同意延长装修免租期；2018年5月7日被告广润公司给原告嘉信公司及第三人中心剧场公司发函，要求移交“行舍”门面场地，拆除一楼大厅非承重墙，延长免租期限；2018年5月18日被告广润公司给第三人中心剧场公司送交《关于租赁场地装修文件提供联系函》，要求原告嘉信公司提供关于装修消防申报使用的相关材料；2018年5月9日原告嘉信公司给被告广润公司复函，表示“行舍”部分不在租赁范围，以及被告在一楼大厅的管理权限问题，对于打开通行门道一事，认为被告并未提出具体方案；2018年5月9日原告嘉信公司给被告广润公司《工作联系函》，重申同意并授权被告广润公司拆除一楼大厅3轴之间的非承重墙；2018年5月25日应广润公司要求，嘉信公司前往桂林市城市建设档案馆查询、调取建设工程规划许可证、房产证等相关资料；2018年8月5日被告广润公司给原告嘉信公司《设置通行门道函》；2018年8月27日原告嘉信公司复函同意被告广润公司自行拆除。 2018年5月2日至2019年2月25日第三人中心剧场公司受原告委托向被告广润公司发送20份《催缴租金通知书》；2019年1月20日第三人中心剧场公司与被告广润公司座谈，并形成《会议纪要》，约定在双方签订《消防监控室值守协议书》、《设备场地使用协议》及本会议纪要签字后，被告广润公司保证在2019年1月24日前足额交纳2018年7月至2018年9月三个月的租金及相关费用，但被告广润公司未按约定履行，《会议纪要》内容作废；2019年3月8日广西嘉宸律师事务所受原告委托，向被告广润公司致《律师函》。至本案开庭时止，被告拖欠从2018年7月1日起至今的租金一分钱都未给付。经现场勘查，一楼大厅D轴左侧往E轴方向已经开设宽为2米、高为2.5米的门，D轴右侧往C轴方向有隔板一块，随时可以开门；“行舍”为大楼内旋转楼梯共用通道；二楼电影包厢正常营业，其中，10号包厢漏水现象已维修完毕，二楼有正在使用的公共卫生间；一楼大部分铺面已由被告广润公司转租。同时，桂林市凯撒饮食娱乐有限公司亦在该大楼内经营。 另查明，人民银行同期贷款一年期利率为4.35%。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告与被告在履行租赁合同过程中，嘉信公司是否有先履行义务；2.嘉信公司主张的违约金是否过高；3.广润公司诉讼请求是否有事实和法律依据。 一、原告与被告在履行租赁合同过程中，嘉信公司是否有先履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，嘉信公司与广润公司于2017年12月28日签订了《场地租赁合同》,约定原告将位于中心剧场一楼、二楼的场地租赁给被告用于经营活动，租金从2018年5月1日起算，合同第六条约定，在租赁场地交付时，甲方（嘉信公司）按租赁场地现状交于乙方（广润公司），合同签订后，嘉信公司于2018年1月1日将租赁场地交付给广润公司，由此可见，嘉信公司已经履行租赁物的交付义务，广润公司应当按时履行租金给付义务，但广润公司答辩意见称，因嘉信公司没有及时移交装修、消防必须的手续材料，致使广润公司未能如期经营使用，故广润公司有理由暂缓支付租金。一审法院认为，根据租赁合同第八条约定：“乙方（广润公司）应自费取得其在租赁场地内经营的一切必要的合法证件，包括但不限于营业执照和相关许可证等，如需要甲方（嘉信公司）配合，甲方应予配合，无论任何原因，乙方（广润公司）无法办理营业执照等各种相关证件，均由乙方自行承担一切经济损失，甲方不承担任何违约责任。”该条约定排除了嘉信公司配合广润公司办理相关证照的法律责任，故广润公司先履行抗辩权不成立；对于广润公司主张扣除该两个月租金后，租金应该从2018年7月3日起算，并无事实依据。综上，一审法院对于嘉信公司主张广润公司给付场地租金1560000元（从2018年7月1日计至2019年6月30日），此后给付的租金按合同约定，从2018年5月1日起算，月租金为13万元，每两年按3.6%递增一次计算至实际清偿之日止的诉讼请求予以支持。 二、嘉信公司主张的违约金是否过高。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，嘉信公司主张根据《补充协议书》约定，每逾期一天，嘉信公司有权向广润公司收取月租金的千分之三的违约金，故广润公司应当支付违约金140400元（130000元×0.003×360天，即以月租金13万元为基数，按每日千分之三自2018年7月1日起暂计2019年6月25日），广润公司抗辩称，违约金标准过高，应该按照银行同期贷款利率计算。一审法院认为，如按每日千分之三计算违约金，则违约金年利率达108%，违约金约定明显过高，对于资金占用的损失，应不超过银行同期年贷款利率上浮30%，现查明，人民银行同期贷款一年期利率为4.35%，上浮30%为5.655%（4.35%×30%+4.35%），则广润公司2018年7月份未付租金的违约金至2019年6月25日为7351.5元（130000元×5.655%），嘉信公司仅仅主张2018年7月份一个月的违约金，其它月份违约金并未主张，视为放弃自己的权利。对于嘉信公司主张违约金140400元只是占年租金1560000元的9%比例，认为该比例并不算高。一审法院认为，该主张没有事实和法律依据，合同中没有此项约定，法律亦无9%的违约金规定，故一审法院不予支持。 三、广润公司诉讼请求是否有事实和法律依据。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，根据《场地租赁合同》及《补充协议书》约定，嘉信公司授权广润公司自行拆除一楼前厅3轴范围内的非承重墙，在这里合同约定为：“自行拆除”，而广润公司一直强调，嘉信公司应当履行协助义务，该主张并无合同约定，故广润公司的协助请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持；对于广润公司要求移交“行舍”请求，经一审法院实地勘察查明，“行舍”为大楼内旋转楼梯共用通道，一审法院认为，在“中心剧场”大楼不止出租给一家商家使用时，广润公司交付“行舍”给其一家使用，显然不具有现实性和合理性，故一审法院对广润公司的该请求不予支持；对于广润公司请求移交厕所、外墙渗水漏水问题进行维修、接入空调主机、延长租期等问题，在实地勘察中查明，二楼经营场所有正在使用的公共卫生间，电影包厢内有立式空调，不存在无法经营的情形，同时，根据合同约定，“按租赁场地现状交付，以及广润公司承担租赁建筑物面积内的正常经营所需的装修、维护”，故广润公司的上述请求没有事实依据，关于延长租期问题，亦无事实和法律依据，综上，一审法院对于广润公司的反诉请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、本诉被告桂林广润商业经营管理有限责任公司给付本诉原告桂林嘉信国际集团公司场地租金1560000元（从2018年7月1日计至2019年6月30日），此后给付的租金按合同约定，从2018年5月1日起算，月租金为13万元，每两年按3.6%递增一次计算至实际清偿之日止；二、本诉被告桂林广润商业经营管理有限责任公司给付本诉原告桂林嘉信国际集团公司违约金7351.5元（从2018年7月1日至2018年6月25日止），此后，违约金以130000元为基数，按人民银行同期贷款年利率上浮30%计算，直至清偿为止；三、驳回反诉原告桂林广润商业经营管理有限责任公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费16250元（本诉原告已预交），由本诉被告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担14950元，由本诉原告桂林嘉信国际集团公司负担1300元；本案反诉案件受理费7116元（反诉原告已预交），由反诉原告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担。 二审期间，上诉人提交一份录音证据，拟证明与被上诉人协商关于拓宽通道问题。 被上诉人和原审第三人认为此证据不属于新证据，不予质证。 本院认为，该证据与本案有关联性，但证据只证明双方对此问题有过协商，被上诉人对此事实并不否认，该录音证明恰好证明双方并未应此达成协议。 综合诉辩双方的意见，一审法院查明的事实基本正确，本院对一审判决查明的各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当顺延至2018年7月才开始缴纳租金？二、上诉人是否应当承担违约责任，向被上诉人支付违约金？三、被上诉人是否有义务协助上诉人拆除一楼前厅3轴墙体？四、被上诉人是否应当将“行舍”、移交给上诉人使用？五、被上诉人是否有义务修理渗水漏水的外墙？六、被上诉人是否应当准许上诉人接入中央空调主机？七、涉案合同是否应当顺延至2018年7月1日至2028年1月30日？ 涉案《场地租赁合同》和《补充协议书》是在上诉人与被上诉人充分协商一致并对涉案场地进行了勘验后签订的，协议内容和形式符合法律和行政法规的规定，为合法有效合同，对双方均有法律约束力，除非双方协商一致达成新的协议或条款，否则，任何一方不得任意改变协议内容。 一、涉案协议第三条3.2.2约定：双方协商一致，合同签订后甲方同意给乙方4个月的装修期（2018年1月1日至2018年4月30日），但2018年4月25日前必须一次性足额缴纳2018年5月的租金，以后每月租金以此类推在上一个月25日前一次性足额缴纳。合同签订后，被上诉人将约定的场地移交给上诉人，上诉人对承租的场地开始进行装修的各项工作，且按合同约定缴纳了2018年5月、6月的租金。现上诉人又以被上诉人未提供有关消防施工等材料，导致其迟延装修为由，要求顺延至2018年7月1日才开始缴纳租金的理由不成立。涉案合同并未约定以被上诉人提供消防施工等材料为上诉人缴纳租金的前提条件，因此，上诉人对此的上诉请求，本院不予支持。一审法院认为被上诉人将出租场地移交给了上诉人，已先行履行了合同义务，涉案合同第八条约定了被上诉人对此的义务是协助上诉人办理相关手续，且不因此承担任何法律责任。因此，上诉人是否能按时办理包括消防施工手续在内的所有装修审批手续，不能归责于被上诉人。本院认为，一审判决对此的认定和判决正确，本院予以维持。 二、如上述争议焦点一所述，上诉人没有延期缴纳租金的依据，上诉人即应当按合同约定，从2018年4月25日开始缴纳下个月的租金。但上诉人自合同履行始，只缴纳了2018年5－6月的租金，2018年7月至今的租金未缴纳，无论被上诉人是否同意顺延，上诉人已构成根本违约，按涉案合同约定，必须承担违约责任，向被上诉人支付违约金。一审判决对此予以认定，并依法减少了违约金的数额，符合涉案合同约定和法律规定，本院予以维持。上诉人的上诉理由，本院予以驳回。 三、涉案《补充协议书》“第一条合同需明确或变更的相关条款：1、关于明确原合同第十九条特别约定中的19.3中设置通行门道的具体尺寸：甲方授权乙方可自行拆除一楼前厅3轴（D轴中轴线往C轴方向3米，D轴中轴线往E轴方向5米）范围内的非承重墙体，但乙方在进行此项拆除工程前必须向甲方全权委托的子公司－－桂林中心剧场有限责任公司出书面申请。但如果以后还有需要扩大通行门道尺寸，待条件成熟双方另行协商解决。”该条款明确约定，甲方即被上诉人对上诉人拆墙扩大通行门道只是授权，并无其他义务，故被上诉人没有协助上诉人拆除墙面扩大通行门道的义务。 四、关于“行舍”移交问题。涉案《场地租赁合同》和《补充协议书》中均没有对“行舍”需要移交的特别约定，只是约定了公共区域及通道可以由上诉人自由使用。建筑物的公共部分，尤其是公共通道，兼具消防疏散、防空等特殊功能，不能作为某一部分专有建筑面积使用者专门使用或占有，无论上诉人承租之前，该区域是否对外出租，都是被上诉人自由处分其所有权的行为，只要保证上诉人承租后在该通道通行无阻，被上诉人即履行了合同义务。至于上诉人称要求被上诉人移交的目的是为了改造其承租区域的厕所，上诉人完全可以通过专业设计进行改造，而其改造期间，需要“行舍”区域使用人配合，亦可由被上诉人协调解决，但上诉人对此的理由，不能成为上诉人免交或迟延缴纳租金的理由，上诉人对此的上诉请求，本院不予支持。 五、关于渗水、漏水墙面修理问题。上诉人与被上诉人签订涉案合同前，经过对租赁场地实地勘查，上诉人对租赁场地所在楼栋原有的包括空调外机、公共厕所、建设网管安装等情况是知晓的，对外墙是否可能渗水、漏水现状亦已确定，仍然愿意签订涉案合同，且同意涉案合同约定的“按租赁场地现状交付，以及广润公司承担承租建筑物面积内的正常经营所需的装修、维护”条款，说明上诉人当时是接受租赁场地按现状移交。空调外机的作用本来就是用于对外排水，且不可能所有空调外机排水都可以隐蔽处理到地下排水管道，这是基本生活常识。而上诉人并非整体承租整栋大楼，该大楼尚有其他承租户，被上诉人不可能排除所有其他承租户正确使用租赁场地，完全按上诉人的要求处理大楼的所有装修、设计或者其他使用要求。现上诉人又以此为由要求被上诉人对此进行维修，没有合同和法律依据，上诉人对此的上诉请求，不能得到法律支持。 六、被上诉人是否应当准许上诉人接入空调主机？安装中央空调属于装修的一部分，涉案《场地租赁合同》和《补充协议书》对此并未具体约定，如果上诉人需要接入，应当按涉案合同约定，在不损害其他承租户利益的情况下，将装修方案报给被上诉人或者原审第三人审批后进行。上诉人要求被上诉人具体安排安装中央空调的主机位置，没有合同依据，本院不予支持。 七、涉案合同没有约定任何可以顺延合同租赁期限的情况，其提起反诉后，又未得到被上诉人的同意，因此，上诉人对此的上诉请求，不予支持。 综上所述，上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26412元（上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司已预交），由上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 丁 勇 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月十三日 书记员 叶菁华